VSL sodba II Cp 647/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-11-14

Pritožbeno sodišče soglaša z ugotovitvijo prvostopenjskega sodišča, da je čebelnjak, četudi je "podkleten", takšna stvar, ki jo je mogoče brez nevarnosti za njeno bistvo (glede na namen) odstraniti, prestaviti. Glede na 8. člen in 1. odst. 18. člena SPZ to pomeni, da sporni čebelnjak ni nepremičnina, pač pa premičnina (2. odst. 18. člena SPZ).

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se ugodi tožbenemu zahtevku, ki se glasi:

"Toženec N. T., stanujoč B.p., L., je dolžan s tožnikoma Mo. P. in Ma. P., oba stanujoča L. c., D., skleniti kupoprodajno pogodbo, ki jo v primeru nesklenitve nadomešča ta sodba, z naslednjo vsebino:

Pogodbene stranke sporazumno ugotavljajo:

- da so zemljišča parc. št. 457/2, 459/4, 459/7 in 459/10, vpisana v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v D., pri vl. št. 00 k.o. T., kjer je vknjižena lastninska pravica na ime N. T.,

- da je iz lokacijske informacije Občine D., št. 35201-1108/05-36 z dne 26.1.2005, razvidno, da na parc. št. 459/7 in 459/10 k.o. T. obstaja predkupna pravica Občine D., kateri pa se Občina D. po potrdilu št. 46400-15/05-36, izdanem 26.1.2005, odpoveduje. Iz iste lokacijske informacije je razvidno, da na parc. št. 457/2, 459/4 ne obstaja predkupna pravica Občine D.,

- prodajalec jamči, da s predmetnimi nepremičninami prosto razpolaga, le-te pa so brez bremen omejitev v pravnem prometu,

- pogodbene stranke se strinjajo, da so predmet pogodbe prodaja zemljišča parc. št. 457/2, 459/4, 459/7 in 459/10 k.o. T.

S to pogodbo se stranke dogovorijo, da prodajalec proda in izroči v posest v svojem imenu in imenu svojih pravnih naslednikov kupcema v last in posest nepremičnine parc. št. 457/2, 459/4, 459/7 in 459/10 k.o. T. s kupnino v višini 56.345,85 EUR.

Stranke ugotavljajo kot nesporno, da sta kupca prodajalcu že plačala 100.000,00 SIT, kar se preračunano v EUR po prevzemnem tečaju odšteje od celotne kupnine.

Kupca se zavežeta, da bosta kupnino v skupnem znesku 56.345,85 EUR plačal prodajalcu v roku 60 dni od podpisa pogodbe na njegov TRR.

Prodajalec dovoljuje, da se v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v D. na podlagi te pogodbe pri vl. št. 00 k.o. T., kjer so vpisane parc. št. 457/2, 459/4, 459/7 in 459/10, pri njemu lastnem deležu do celote vknjiži lastninska pravica na ime kupcev:

Zemljiškoknjižni predlog lahko poda vsaka od pogodbenih strank.

Kupca prevzameta nepremičnine, ki so predmet te pogodbe, v last in posest z dnem podpisa te pogodbe. Hkrati sta od tega dne naprej kupca dolžna plačevati vse stroške, izdatke in morebitne pristojbine, povezane s predmetnimi nepremičninami.

Kupca in prodajalec se dogovorijo, da stroške v zvezi s to pogodbo krijejo vsak do 1/2.

Pogodba postane veljavna z dnem, ko jo podpišejo vse pogodbene stranke.

Pogodba je sestavljena v petih enakih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka en izvod, en izvod je za zemljiško knjigo in en izvod za davčno upravo.

Toženec je tožnikoma dolžan plačati njune pravdne stroške povečane za 20% DDV na odvetniške storitve v 15 dneh pod izvršbo".

Toženec je dolžan tožnikoma povrniti 2.305,83 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne dalje.

Sodišče prve stopnje je s zavrnilo tožbeni zahtevek tožnikov, s katerim sta na podlagi predpogodbe od toženca zahtevala sklenitev prodajne pogodbe za njegove nepremičnine, in sicer za štiri parcele v katastrski občini (k. o.) T. za ceno 48.000 EUR in 2.000.000,00 SIT. Ocenilo je, da dogovor, na katerega se sklicujeta tožnika, ni predpogodba, ker ne vsebuje bistvenih sestavin, konkretno predmeta pogodbe, zato ne veže. Na eni izmed parcel stoji namreč čebelnjak, ki v dogovoru ni nič omenjen. Tožnikoma je zato naložilo v povračilo 248.600,00 SIT pravdnih stroškov v 15 dneh, v primeru zamude tudi z ustreznimi obrestmi.

Proti sodbi sta se pravočasno pritožila tožnika iz vseh predvidenih pritožbenih razlogov. Predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in odločitev spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglašata pritožbene stroške. Ne strinjata se z oceno prvostopenjskega sodišča, češ da dogovor z dne 30.12.2004 ni predpogodba, saj po njunem mnenju vsebuje vse bistvene sestavine, torej predmet in ceno. Predmet so namreč nepremičnine, in sicer štiri parcele, št. 457/2, 459/4, 459/7 in 459/10, pri čemer je čebelnjak nebistven. Tožnika vseskozi zatrjujeta in sta tudi tožencu ob sklenitvi dogovora 30.12.2004 povedala, da ju čebelnjak ne zanima in da ga lahko kadarkoli odpelje, skupaj s čebelami. Toženec je v tem našel izgovor, da bi zvišal dogovorjeno ceno še za 3.000.000,00 SIT, pri čemer je že dogovorjeno ceno 48.000 EUR in 2.000.000,00 SIT toženec v delu teh dveh milijonov utemeljeval s čebelnjakom. Ker sta bila tožnika za nakup vseeno zainteresirana, sta se s tem strinjala. Kljub temu pa sta tožnika ves čas vztrajala pri tem, da lahko čebelnjak kadarkoli odstrani, ker bosta sicer to storila sama. Parcelo sta namreč kupila za gradnjo, saj sta se zato odpovedala nakupu hiše v naselju K., kar sta tudi dokazala. Vztrajata, da so čebele in čebelnjak zanju nepomembne že od samega začetka, toženec bi jima celo prihranil stroške, če ta čebelnjak sam odstrani. Velja načelo superficies solo cedit, tu pa niti ne gre za stalno gradnjo, pač pa za lesen objekt tlorisa 3 x 3 metre na parceli 459/4. Razlog, da toženec pri notarju ni želel podpisati pripravljenih osnutkov prodajnih pogodb, sploh ni čebelnjak, pač pa druge postranske zadeve, in sicer določbe o plačilu kupnine. Če pa ni soglasja o nebistvenih sestavinah, o tem odloči sodišče, upoštevajoč pogajanja, prakso in običaje.

Kot pravilno povzema prvostopenjsko sodišče določbo 33. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS št. 83/01, od tu OZ) predpogodba zavezuje stranke k sklenitvi glavne pogodbe, če vsebuje vse bistvene sestavine, kar v konkretnem primeru prodaje nepremičnine pomeni, da morata biti določena predmet in cena.

Stvarnopravni zakonik (Ur. l. RS št. 87/02 , od tu SPZ) v 8. členu uzakonja načelo povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit), kar pomeni, da je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, sestavina nepremičnine. To načelo učinkuje le, če gre za trajno dejansko povezavo, to je ko gre za trdno, mehansko ali organsko povezavo. Takšna povezava je podana praviloma takrat, kadar sestavine ni moč ločiti od glavne stvari, ne da bi bila pri tem ena ali druga stvar poškodovana. Pritožbeno sodišče soglaša z ugotovitvijo prvostopenjskega sodišča, da čebelnjak, četudi je "podkleten", ni takšna stvar in da ga je mogoče brez nevarnosti za njegovo bistvo (glede na namen) odstraniti, prestaviti. Glede na 8. člen in 1. odst. 18. člena SPZ to pomeni, da sporni čebelnjak ni nepremičnina, pač pa premičnina (2. odst. 18. člena SPZ).

Če pa je temu tako, ima pogodba, ki so jo pravdne stranke sklenile 30.12.2004, vse potrebne elemente, da jo je treba obravnavati kot predpogodbo. Kot predmet so namreč opredeljene nepremičnine, cena zanje pa je prav tako izrecno določena. Zato je treba pritrditi pritožbi, da čebelnjak (kot premičnina, ki se nahaja na nepremičninah) ne more pomeniti bistvenega elementa pogodbe o prodaji nepremičnine, da je torej kratko rečeno čebelnjak s čebelami v spornem poslovanju med pravdnimi strankami nebistven. (Drugačnega končnega zaključka, da sta v dogovoru med strankama jasno opredeljena tako predmet kot cena - ne bi prinesla niti ocena, da je čebelnjak nepremičnina (kar ni), saj bi v tem primeru učinkovalo citirano načelo superficies solo cedit.)

Predpogodba torej veže in tožnika sta v skladu z določbo 5. odst. 33. člena OZ upravičeno zahtevala sklenitev glavne pogodbe.

Ker je prvostopenjsko sodišče ugotovilo vsa odločilna pravnorelevantna dejstva, na njihovi podlagi pa je napravilo napačen materialnopravni zaključek, je na podlagi 4. točke 358. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS št. 26/99, s kasnejšimi spremembami, od tu ZPP) pritožbeno sodišče pritožbi tožnikov ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zahtevku ugodilo. Toženec konkretno ni ugovarjal nobeni od določb pogodbe, sklenitev katere sta tožnika zahtevala s tožbo, pač pa je navajal le, da so bili predpravdni osnutki glavne pogodbe, ki sta jih pripravila tožnika, sporni tudi v drugih določbah, ne le v zvezi z odsotnostjo ustreznega vrednotenja čebelnjaka. V pravdi pa teh očitkov ni uperil v pogodbo, ki je vsebina tožbenega zahtevka. Pri tem tudi ni bila ovira ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da je toženec že vrnil tožnikoma 100.000,00 SIT "rezervacije", ki se po tekstu pogodbe, ki jo vsebuje zahtevek, sicer všteva v kupnino, saj toženec tega sploh ni zatrjeval in tudi v tem delu ni ugovarjal zahtevku. Zato je bilo treba tožbenemu zahtevku ugoditi v celoti tako, kot se glasi, v skladu z Zakonom o uvedbi eura (Ur. l. RS št. 114/2006) pa je bilo treba plačilo kupnine določiti v EUR.

Izrek o stroških temelji na 2. odst. 165. člena ZPP v zvezi s 1. odst. 154. člena ZPP. Ker sta tožnika s svojo tožbo uspela, jima je dolžan toženec povrniti potrebne pravdne stroške, in sicer po veljavni Odvetniški tarifi 400 točk za tožbo, 400 točk za 1. vlogo, 200 točk za predlog za izdajo začasne odredbe, 400 točk za pritožbo zoper sklep o zavrnitvi predloga, trikrat po 400 točk za narok za glavno obravnavo ter trikrat po 40 točk za čas odsotnosti pooblaščenca iz pisarne za čas trajanja naroka, 250 točk za trajanje vse treh narokov, 600 točk za pritožbo zoper sodbo, vse povečano za 2% materialnih stroškov in 20 % DDV, sodno takso za tožbo 91,80 EUR, 7,93 EUR za predlog za izdajo začasne odredbe in 183,60 EUR za pritožbo, 23,28 EUR pa za potne stroške pooblaščenca. Navedeno skupaj znaša 2.305,83 EUR.

OZ člen 33,  33.  SPZ člen 8,  18,  8,  18.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.