VSL sodba I Cpg 1010/2006
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-12-19

Pogodbeni stranki sta z najemno pogodbo z dne 16.6.2000 (priloga A1) trajanje pogodbe uredili v 3. členu s klavzulo, ki se glasi: "Pogodba je sklenjena za določen čas do pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji." Takšna ureditev pa vsebinsko pomeni, da sta pogodbeni stranki opredelili, da je trajanje najemnega razmerja odvisno od bodočega negotovega pravnega dejstva, ki po svoji vsebini predstavlja razvezni pogoj in ne določitve časovnega trenutka, ki bo zanesljivo nastopil.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje obdržalo v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani opr.št. IV Pg 26/2006-2 z dne 26.6.2006, s katerim je bilo toženi stranki naloženo izpraznitev poslovnega prostora na naslovu ... v pritličju, v skupni izmeri 16 m2.

Zoper sodbo je pravočasno vložila pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlagala, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo pritožbenemu sodišču predlagala, da pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi.

Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ne bi smelo priznati tožeči stranki pravice do odpovedi najemne pogodbe glede na okoliščino, da je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas. Pogodbeni stranki sta z najemno pogodbo z dne 16.6.2000 (priloga A1) trajanje pogodbe uredili v 3. členu s klavzulo, ki se glasi: "Pogodba je sklenjena za določen čas do pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji." Takšna ureditev pa vsebinsko pomeni, da sta pogodbeni stranki opredelili, da je trajanje najemnega razmerja odvisno od bodočega negotovega pravnega dejstva, ki po svoji vsebini predstavlja razvezni pogoj in ne določitve časovnega trenutka, ki bo zanesljivo nastopil (primerjaj 1. odst. 59. člena s 1. odst. 62. člena Obligacijskega zakonika). Ker pravdni stranki v najemni pogodbi nista omejili trajanje pogodbe s časovno določenim trenutkom, ki bo zanesljivo nastopil, ne gre za sklenitev pogodbe za določen čas, temveč za sklenitev pogodbe z razveznim pogojem. Ob takšni ureditvi pogodbeno določilo v 10. členu, s katerim sta pogodbeni stranki uredili pravico tožeče stranke do odpovedi najemne pogodbe z odpovednim rokom enega leta, ni neskladna z določili Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki ureja prenehanje najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, z odpovedjo. Ker pritožnica v pritožbi določilo 3. člena najemne pogodbe materialnopravno zmotno razlaga kot opredelitev časovne omejenosti sklenjene najemne pogodbe, so neupoštevni njeni očitki, da se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo z ugotavljanjem prave pogodbene volje pravdnih strank. Tožena stranka trditev o tem, da naj bi bilo trajanje najemne pogodbe časovno omejeno, izven okvira 3. člena najemne pogodbe ni ponujala. Najemno pogodbo je torej potrebno obravnavati kot sklenjeno za nedoločen čas. Opredelitev razveznega pogoja, za katerega pa v naprej ni mogoče zanesljivo predvidevati, kdaj (ali sploh) bo nastopil, pa ne izključuje upravičenja tožeče stranke do odpovedi pogodbe v smislu 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, še posebej ob upoštevanju, da sta pogodbeni stranki to upravičenje tudi izrecno opredelili v 10. členu najemne pogodbe.

Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do ugovora tožene stranke glede neizvedenega predhodnega upravnega postopka glede odpovedi same najemne pogodbe. Iz obrazložitve sodišča prve stopnje izhaja, da je tovrsten ugovor tožene stranke sodišče prve stopnje kot materialnopravno zmotnega zavrnilo. S takšno utemeljitvijo se v celoti strinja tudi pritožbeno sodišče. Tožeča stranka je bila s sklenitvijo najemne pogodbe v civilnopravnem razmerju s toženo stranko, katerega urejanje ni predmet upravnega postopka. Tožeča stranka je dolžna postopati po pravilih, ki veljajo v upravnem postopku takrat, kadar v upravnih zadevah odločajo o pravicah, obveznostih ali pravnih koristih posameznikov, pravnih oseb ali drugih strank (1. odst. 1. člena Zakona o splošnem upravnem postopku). Ker je tožeča stranka v konkretnem razmerju nastopala v razmerju do tožene stranke kot subjekt civilnopravnega razmerja, urejanje tega razmerja ne more biti predmet upravnega postopka. Tudi podzakonski predpis, na katerega se sklicuje tožena stranka v pritožbi, to je Odredba o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin (Ur.l. RS, št. 14/99) ne daje podlage za upravno urejanje pogodbenega razmerja med pravdnima strankama kot predhodnega postopka pred vložitvijo tožbe, na kar se je tožena stranka sklicevala v ugovoru zoper izpraznitveni nalog. Neutemeljeno je s tem v zvezi pritožbeno sklicevanje na določilo 3. odst. 9. člena v zvezi s 3. odst. 1. člena citirane odredbe, saj le-te ne morejo biti podlaga za izvedbo upravnega postopka, temveč predstavljajo zgolj interno urejanje pravil oblikovanja volje tožeče stranke za urejanje razmerij, v katerih nastopa tožeča stranka kot civilnopravni subjekt. Morebitna kršitev teh postopkov pa ne more vplivati na samo presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka tožeče stranke. Zato se izkaže kot neutemeljen pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje toženi stranki ni dalo možnost odgovoriti na trditve tožeče stranke o izvedbi tega postopka znotraj tožeče stranke.

Neutemeljeno je tudi pritožbeno sklicevanje na določila 24. in 25. člena Zakona o denacionalizaciji. Sodišče prve stopnje se je v zvezi z zahtevki iz naslova povrnitve vlaganj sklicevalo na določbo 8.a člena najemne pogodbe, s katero se je tožena stranka izrecno odpovedala kakršnimkoli zahtevkom iz naslova vloženih sredstev v najeti poslovni prostor. Materialnopravno zmotno je sklicevanje tožene stranke v pritožbi, da naj bi bilo vprašanje obstoja upravičenja tožene stranke za uveljavljanje vrnitvenih zahtevkov od denacionalizacijskega upravičenca s strani tožene stranke predhodno vprašanje za uveljavljanje odpovedne pravice v smislu 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Omejitev odpovedne pravice v smislu 24. člena Zakona o denacionalizaciji je urejena v razmerju med denacionalizacijskim upravičencem kot najemodajalcem po vrnitvi stvari in najemnikom. To razmerje pa v ničemer ne izključuje upravičenja tožeče stranke za uveljavljanje odpovedne pravice v smislu določil Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih tudi v času pred zaključkom denacionalizacijskega postopka, v katerem tožeča stranka nastopa kot zavezanka.

Iz navedenih razlogov se izkaže kot neutemeljen pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do ugovornih navedb tožene stranke. Sodišče se je dolžno opredeliti do pravno relevantnih trditev stranke v postopku. Po mnenju pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ugotovilo pravno relevantna dejstva, ki izkazujejo upravičenje tožeče stranke za uveljavljanje odpovedne pravice po sklenjeni najemni pogodbi z dne 14.6.2000. Ker je sodišče prve stopnje posamezne trditve iz ugovora pravilno štelo za pravno nerelevantne (sklicevanje na predhodni upravni postopek ter na zahtevke iz povrnitve vlaganj do denacionalizacijskega upravičenca), je neupravičen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje kršilo pravico do kontradiktornega postopka, ker ni izvedlo v zvezi s temi trditvami predlaganih dokazov.

Ker pritožbeno sodišče v okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe ni ugotovilo absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 2. odst. 350. člena ZPP in ob ugotovitvi, da je sodišče prve stopnje glede na ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, je pritožbeno sodišče odločilo, kot je razvidno iz izreka te sodbe.

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na 1. odst. 154. člena v zvezi s 1. odst. 165. člena ZPP.

ZPSPP člen 24,  24.  ZDen člen 24,  24.  OZ člen 59,  59/1,  62,  62/1,  59,  59/1,  62,  62/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.