VSL sklep I Cp 1200/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-03-26

predkupna pravica - zakonita predkupna pravica - konkurenca zakonitih predkupnih pravic - zakonita predkupna pravica solastnika v konkurenci z zakonito predkupno pravico občine po zurp-1.

Solastninska pravica se nanaša na celotno nepremičninsko izvrševanje lastninskih upravičenj vsakega solastnika pa je omejena s solastninsko pravico drugega solastnika. Navedene pravice in omejitve dajejo (posamezniku) solastniku avtonomen ter hkrati soodvisen položaj do drugih solastnikov. Soodvisnost solastnika do objekta lastninske pravice in cilji, ki jih zasleduje zakonska določba tretjega odstavka 66. člena SPZ, da se s priznanjem predkupne pravice solastniku odpravljajo solastne skupnosti, ki so za pravni promet nezaželjena pravna oblika, dajejo prednost zakoniti predkupni pravici solastnika pred predkupno pravico občine po ZUrP-1.

Pritožba drugotožene stranke se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se tč. 2. izreka sklepa spremeni tako, da se glasi: »Drugotožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške ugovornega postopka v višini 677,66 EUR, v 8 dneh od vročitve sklepa sodišča prve stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za izpolnitev do plačila«.

Drugotožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 75,67 EUR, v roku 8 dni od vročitve tega sklepa, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za izpolnitev do plačila.

Drugotožena stranka nosi sama stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo ugovor drugotožene stranke zoper sklep o izdaji začasne odredbe z dne 3. 1. 2008, s katerim je drugotoženi stranki prepovedalo odsvojitev in obremenitev njej lastnih nepremičnin in sicer solastninskega deleža do 1/5 na nepremičninah parc. št. ..., vse vl. št. ... k.o. ... in da se pri navedenih nepremičninah zaznamuje prepoved odtujitve in obremenitve korist tožnika ter da se prepoveduje drugotoženi stranki, da bi na navedenih nepremičninah na njenem solastninskem deležu karkoli spremenila. V primeru kršitve začasne odredbe je drugotožena stranka dolžna za vsako kršitev plačati denarno kazen v višini 10.000,00 EUR, pri čemer začasna odredba velja 30 dni po pravnomočnosti odločitve v pravdni zadevi, v preostalem delu je sodišče prve stopnje predlog za izdajo začasne odredbe zavrnilo ter drugotoženi stranki naložilo, da je dolžna povrniti tožniku stroške ugovornega postopka.

Drugotožena stranka vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov ter predlaga višjemu sodišču, da izpodbijani sklep spremeni tako, da ugodi ugovoru in začasno odredbo zavrne kot neutemeljeno, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne v ponovno obravnavanje sodišču prve stopnje. Napačni so zaključki sodišča prve stopnje, da ima tožnik na podlagi določb Stvarnopravnega zakonika močnejšo predkupno pravico od drugotožene stranke na podlagi določb Zakona o urejanju prostora. Določba 86. člena ZUreP-1 določa okoliščine, po katerih je izključena predkupna pravica občine, pri tem gre za izjeme od splošnega pravila, ki jih je potrebno obravnavati restriktivno, še posebej v primeru, ko zakon določno navaja izključitvene primere. Če se ne upošteva predkupna pravica občine je pogodba nična, saj je sklenjena v nasprotju z določbami ZUreP-1. Pri tehtanju katera predkupna pravica ima prednost, je potrebno upoštevati pravno sankcijo, ki jo predvideva zakon. Pogodba sklenjena v nasprotju z določbam ZUreP-1 o predkupni pravici občine je nična, pogodba, ki je sklenjena v nasprotju z določbami 66. člena SPZ in 507. člena OZ je izpodbojna. Ničnost je strožja sankcija, saj je predvidena za najhujše kršitve ustave, prisilnih predpisov ali moralnih načel, izpodbojnostna sankcija je zato blažja kazenska sankcija. ZUreP-1 je v razmerju do SPZ specialnejši predpis, ki derogira splošnega. Sodišče prve stopnje tudi ni izvedlo naroka glede odločitve o izdani začasni odredbi, zato tudi ni izvedlo predlaganih dokazov, ki so bili predlagani v odgovoru na tožbo in ugovoru. Tožena stranka je zatrjevala, da se je prvotožena stranka dogovarjala s tožečo stranko o sklenitvi pravnega posla, vendar tožnik ni bil pripravljen skleniti kupoprodajne pogodbe, saj ni sprejel finančnih pogojev. Prvotožena stranka je tožnika obveščala o pogojih prodaje in višini kupnine in na ta način izpolnila obveznost iz 507. členu OZ.

Sodišče prve stopnje ni storilo bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katera mora paziti pritožbeno sodišče upoštevaje določbo drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi z 366. členom ZPP. Sodišče prve stopnje je na podlagi navedb pravdnih strank ter dokaznih predlogov ugotovilo dejansko stanje v obsegu, ki zadošča kriterijem obstoja verjetnosti terjatve ter na navedeni podlagi tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da po prejemu ugovora drugotožene stranke ni razpisalo naroka v zvezi z izdajo začasne odredbe, na podlagi katerega bi lahko ugotovilo, da je prvotožena stranka (prodajalka) obvestila tožnika kot predkupnega upravičenca o nameravani prodaji nepremičnin drugotoženi stranki. Drugotožena stranka v pritožbi (pravilno ugovoru; glej vlogo drugotožene stranke z dne 8.1.2008 tč.3) ni predlagala nobenega drugega dokaza kot sodni preudarek. Drugotožena stranka v pritožbi sedaj ne more uveljavljati in grajati odločitev sodišča prve stopnje, da ni izvedlo predlaganih dokazov, saj takšnih dokaznih predlogov v zvezi z izdajo začasne odredbe tudi ni ponudila. Hkrati pa drugotožena stranka tudi ne navaja, da bi prvotožena stranka ponudila tožniku v prodajo nepremičnine pod enakimi pogoji, kot je bila nepremičnina prodana drugotožeči stranki. Ob tem pa je potrebno še dodati, da se je prvo sodišče v izpodbijanem sklepu do navedenih ugovorov opredelilo, saj iz obrazložitve izhaja (četrti odstavek na drugi strani sklepa), da pogoji prodaje in višina kupnine sami po sebi ne morejo izpodbiti sklepa o verjetnosti izkazanega zahtevka, čemur pritožbeno sodišče pritrjuje, glede na navedbe drugotožene stranke in podane dokazne predloge v zvezi z izdajo začasne odredbe.

Sodišče druge stopnje v navedeni fazi postopka pritrjuje zaključkom sodišča prve stopnje, da je tožnik izkazal verjeten obstoj terjatve, saj je predkupna pravica, ki mu pripada kot solastniku nepremičnin na podlagi tretjega odstavka 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), močnejša od predkupne pravice, ki jo ima drugotožena stranka (občina) po Zakonu o urejanju prostora (v nadaljevanju ZUreP-1). Solastnina temelji na avtonomnem odnosu med posameznimi lastniki, saj solastnik lahko razpolaga s svojim idealnim lastniškim deležem brez soglasja drugih solastnikov. Vendar je pravica razpolaganja solastnika omejena na njegov idealni lastniški delež, kar pomeni, da ne more obremeniti ali odtujiti cele nepremičnine. Solastninska pravica se nanaša na celotno nepremičnino, izvrševanje lastninskih upravičenj vsakega solastnika pa je omejeno s solastninsko pravico drugega solastnika. Navedene pravice in omejitve dajejo (posameznemu) solastniku avtonomen ter hkrati soodvisen položaj do drugih solastnikov. Ugotovljena soodvisnost solastnika do objekta lastninske pravice in cilji, ki jih zasleduje zakonska določba tretjega odstavka 66. člena SPZ, da se s priznanjem predkupne pravice solastniku odpravljajo solastne skupnosti, ki so za pravni promet nezaželena pravna oblika, dajejo prednost zakoniti predkupni pravici solastnika pred zakonito predkupno pravico občine po ZUreP-1. Če bi imel upravičenec predkupne pravice po določbah ZUreP-1 prednost pred predkupno pravico solastnika, bi se ohranjala solastninska skupnost, kar pa bi bilo v očitnem nasprotju s temeljnimi cilji, ki jih zasleduje zakonska določba tretjega odstavka 66. člena SPZ. Predkupna pravica, ki je dana solastniku nepremičnine, je posledica tudi posebnega varstva lastninske pravice, ki jo zagotavlja 33. člen Ustave. Potrebno je upoštevati tudi prednostno načelo, saj med pravicami, ki so si konkurenčne, je pomemben tudi trenutek njihovega nastanka (prior tempore, potior iure), kar pomeni, da je tožnik s tem, ko je pridobil solastninsko pravico preden je drugotožena stranka pridobila predkupno pravico že izkazal »močnejšo« predkupno pravico. ZUreP-1 ne izključuje predkupne pravice tožnika po tretjem odstavku 66. člena SZP, hkrati pa tudi ne določa prednosti. ZUreP-1 glede predkupnih upravičenj ni specialni zakon do SPZ, zakona le nekonsistentno urejata predkupna upravičenja različnih subjektov v pravnem prometu. Iz navedenih razlogov tudi ni mogoče uporabiti pravila Privatum commodum publico cedit (zasebna korist se umakne javni), še posebej iz razloga, ker ima drugotožena stranka možnost izkazati javni interes nad interesom solastnika v razlastitvenem postopku (92. – 114. člen ZureP-1). Tudi materialnopravna primerjava z drugimi predpisi pokaže, da zakonita predkupna pravica solastnika uživa posebno (prednostno) varstvo, saj ima po Zakonu o kmetijskih zemljiščih solastnik kot predkupni upravičenec prednost pred vsemi drugimi predkupnimi upravičenci (npr. pred kmetijsko organizacijo in Skladom kmetijskih zemljišč). Glede pritožbenih trditev, da je pogodba, kjer se ne upošteva predkupna pravica občine po ZUreP-1 nična, v primeru kršitve predkupne pravice pa »le« izpodbojna, pa je potrebno pojasniti, da gre za dve različni obliki neveljavnosti, za kateri je predpisan različen način uveljavljanja. Ničnostna sankcija je res podana pri hujših kršitvah oziroma ko gre za varstvo splošnih interesov, pri izpodbojnosti pa gre za varstvo pravic posameznika, vendar stopnjevanje (razlikovanje) sankcij ne more odločilno vplivati na že obrazložene zaključke pritožbenega sodišča, da ima predkupna pravica solastnika prednost pred predkupno pravico občine po ZUreP-1.

Tožnik utemeljeno v pritožbi opozarja, da bi mu moralo sodišče prve stopnje priznati za sestavo odgovora na ugovor 1.200 točk upoštevaje 6. tč. tar. št. 27 Odvetniške tarife (v nadaljevanju OT), kjer se za redno in izredno pravno sredstvo ter za odgovor na to pravno sredstvo uporablja tar. št. 18. Pritožbeno sodišče je zato tožniku priznalo za ugovor na ugovor 550,08 EUR (1.200 točk), v ostalem delu pa pritožba priznanih stroškov ne izpodbija, zato je tožnik glede na že priznane stroške s strani sodišča prve stopnje (za poročilo stranki 20 točk, za materialne stroške 12,4 točke) ter za 20 % DDV (111,99 EUR) upravičen do zneska 677,66 EUR.

Pritožbeno sodišče je odločalo tudi o povrnitvi pritožbenih stroškov tožnika in drugotožene stranke na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP. Tožeča stranka je s pritožbo uspela, zato je glede na vrednost spora, ki ga izpodbija (275,40 EUR) upravičena do povrnitev stroškov za sestavo pritožbe 45,90 EUR (100 točk), za takso za pritožbo 8,21 EUR, za poročilo stranki 9,18 EUR, za materialne stroške 1,37 EUR, za DDV 11,01 EUR, kar skupaj znese 75,67 EUR. Drugotožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora nositi sama stroške pritožbenega postopka.

SPZ člen 66,  66/3,  66,  66/3.  ZUreP-1 člen 85,  86,  87,  88,  89,  90,  91,  85,  86,  87,  88,  89,  90,  91.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.