VSK sodba I Cp 682/2006
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-01-09

pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim - tožba na ugotovitev ničnosti pogodbe - veriga kupoprodajnih pogodb

Z verigo pogodb, torej tudi z originalom pogodbe med L. d.d. in A.Ko. se je morala izkazati drugotoženi stranki prvotožena stranka.

Prvotožena stranka sama nosi svoje stroške odgovora na pritožbo.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi:

»1. Ugotovi se, da je pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim z dne 25.8.1999, dogovorjena in sklenjena med Občino, kot prvo pogodbeno stranko in K.A. kot drugo pogodbeno stranko, prijavljena za odmero davka na promet nepremičnin dne 6.9.1999, in na kateri je overjen podpis Občine oz. zanjo županje dne 6.9.1999 in po kateri Občina dovoljuje K.A. vpis

- lastninske pravice za dvosobno stanovanje v tretjem nadstropju, s shrambo v pritličju, v izmeri 69 m2, v načrtu označeno s temno zeleno barvo, v stanovanjskem bloku v L., v sklopu stanovanjskih blokov Li. št. 77, 79 in 81, ki ležijo na parcelah št. 5411/1, 5411/2, 5412/5 in 5409, k.o. P., vpisano v vl. št. E 149 v listu B – LXIX;

- solastninske pravice na skupnih napravah, delih in prostorih stanovanjskih blokov Li. št. 77, 79 in 81, v načrtu o etažni delitvi označeno z rumeno črta-pika-črta, v sorazmernem deležu z lastninsko pravico na posameznem delu bloka;

- solastninsko pravico na skupnih delih, napravah in prostorih stanovanjskih blokov Li. št. 77, 79 in 81, v načrtu o etažni delitvi označeno z rumeno šrafuro, v sorazmernem deležu z lastninsko pravico na posameznem delu stanovanjskih blokov;

- solastninsko pravico na zemljišču parc. št. 5411/1, 5411/2, 5412/2 in 5409, k.o. P., v sorazmernem deležu z lastninsko pravico na posameznem delu stanovanjskih blokov;

2. Ugotovi se, da je vknjižba zemljiške knjige Okrajnega sodišča v Piranu, pod Dn. št. 1, na podlagi katere je bila pri vložku k.o. P., E 149, B - LXIX na podlagi pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim z dne 25.8.1999 vknjižena lastninska pravica na stanovanju v tretjem nadstropju in shrambi v izmeri 69 m2, v načrtu obarvano s temnozeleno vijugasto črto, na ime K.A., neveljavna.

3. Zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Piranu se dovoljuje in nalaga, da na podlagi te sodne odločbe pri nepremičninah d.o.o. P., E – 149, B – LXIX izbris izpodbijane vknjižbe Dn. št. 1, na podlagi katere je bila pri navedenih nepremičninah vpisana lastninska pravica na ime in v korist K.A., ter se vzpostavi prejšnje zemljiško knjižno stanje.

4. Toženki sta dolžni nerazdelno tožnici povrniti povzročene pravdne stroške, po odmeri sodišča, skupno s pripadajočimi zakonitimi zamudnimi obrestmi za čas izida odločbe sodišča prve stopnje pa do plačila.«

Sklenilo je še, da je tožeča stranka dolžna povrniti prvotoženi stranki A.K. 147.150,00 SIT stroškov v 15 dneh z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila.

Proti takšni sodbi se je pritožila tožeča stranka po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da je tožnica o namerah prvotoženke o nakupu spornega stanovanja izvedela v letu 1999, kot je navedla v točki sedem svoje pripravljalne vloge, ter za svoje navedbe tudi ponudila dokaze, katerih pa sodišče prve stopnje ni upoštevalo in ne izvedlo. Kot je tožnica navedla že pod tri svoje tožbe je sporno dejstvo in ne nesporno veriga kupoprodajnih pogodb, ki bi naj dokazovala upravičenost vpisa prvotoženke v zemljiško knjigo, vendar tudi o navedenem sodišče prve stopnje ne zavzame nobenega stališča, ter slednjega v svoji odločbi ne obrazlaga.

Dejstva, katera iz odločbe sodišča prve stopnje niso razvidna, ter o katerih sodišče prve stopnje sploh ni zavzelo stališča, kljub temu, da je tožnica nanje posebej opozorila in predložila dokaze, so pa po mnenju tožnice relevantna za odločitev v predmetni zadevi so naslednja:

- kupoprodajna pogodba po kateri bi naj tožnica kupila sporno stanovanje je sicer res datirana 25.1.1993, vendar nič več,

- ta pogodba je bila prijavljena za odmero davka na promet nepremičnin šele 3.9.1999, medtem ko podpis prodajalke na pogodbi ni bil nikoli overjen,

- drugotoženka je sklenila uskladitveno pogodbo s prvotoženko že dne 25.8.1999, torej pred odmero davka na promet nepremičnin po pogodbi, po kateri bi naj nepremičnino kupila prvotoženka.

Tožnica je opozorila, da je vse navedeno bilo realizirano kot je bilo, ko je prvotoženko opozorila o zastavni pravici na predmetni nepremičnini, ter zgolj z namenom izigranja prvotožnice o njeni zastavni pravici. Ob vpisu v zemljiško knjigo po predloženih pogodbah se namreč tudi vpiše po uradni dolžnosti na kupoprodajni pogodbi zaznamovana zastavna pravica, torej pravica tožnice. Tožnica je sodišču predložila na vpogled oba izvoda originala kupoprodajne pogodbe med L. d.d. in A.Ko., sedaj S., kot sledi iz zapisnika naroka z dne 23.11.2005 z zaznamovano zastavno pravico tožnice na enem, ter izvod pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim z dne 16.7.1999. Tožeča stranka je in še danes razpolaga z obema izvirnikoma pogodb med L. d.d. in A.Ko.. A.Ko. se torej ni mogla drugotoženi stranki izkazati z originalom kupoprodajne pogodbe. Prav tako se drugotoženi stranki ni mogla izkazati s primerno zemljiškoknjižno listino prvotoženka, ker je ob sklepanju pogodbe o uskladitvi dejanskega stanja, ki je bila podopisana dne 25.8.1999, imela v rokah samo zapis pogodbe s Ko.A., na katerem ni bilo ne odmere davka na promet nepremičnine s plačilom tega, niti overjen podpis. Glede na datum plačila davka na promet nepremičnin in overitve pogodbe prvotoženka ni mogla predmetne pogodbe prijaviti za odmero davka na promet nepremičnin, dokler ni bil plačan davek po predhodni pogodbi. Tožnica je predložila naslovnemu sodišču na vpogled tudi pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim dne 16.7.1999, po kateri je drugotoženka dovoljevala vpis v zemljiški knjigi Ko.A. oz. tedaj že S. Očitno pa takšna pogodba ni ustrezala prvotoženki, ter je poskrbela, da je namesto prvotne pogodbe bila podpisana pogodba direktno z njo, čeprav sama ni razpolagala z listino, s katero bi izkazovala pridobitev lastninske pravice. Skladno z določili zakona namreč mora biti na takšni listini podpis prodajalca overjen, kar pa je lahko po posebnih predpisih le po plačilu davka na promet nepremičnin. Listina, ki ne izpolnjuje navedenega, ni zemljiškoknjižna listina. V drugi pogodbi o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim sklenjenim med toženima strankama, in ki je bila tudi podlaga za vpis v zemljiško knjigo, pa je v prvi točki ugotovljeno, da pogodba prvotoženke s Ko.A. ni bila vpisana v zemljiško knjigo zaradi nepopolnih zemljiškoknjižnih podatkov, kar pa ni res. Zemljiškoknjižni podatki so bili sicer res nepopolni vendar ni slednje dejstvo tisto, ki ni omogočalo vpisa v zemljiško knjigo, saj kot navedeno pogodba ni bila niti predložena DURS, niti na njej do danes ni bil overjen podpis prodajalke. Tožnica upravičeno dvomi v čas nastanka kupoprodajne pogodbe, vendar sodišče ponujenih dokazov v navedeni smeri ni izvajalo. Toženi stranki sta tožnico obšli v njeni pravici do poplačila iz predmetne nepremičnine, tako da sta  preskočili vrstni red kupoprodajnih pogodb, s katerih originali nista razpolagali, ker so v rokah tožnice,  na njih pa zaznamba zastave iz izvršilnega postopka, ter sta se sklicevali na pridobitev lastninske pravice prvotoženke po pogodbi, ki ni zemljiškoknjižna listina. Tožnica je predlagala, da sodišče pozove prvotoženko, da predloži original kupoprodajne pogodbe, po kateri bi naj pridobila lastninsko pravico, saj je v postopek predložila le fotokopijo, tožnica pa je predlagala po predložitvi take listine tudi izvedenca grafologa, da bo ugotovil ali je Ko.A. kot prodajalka sploh podpisala to listino, glede na to, da podpis prodajalke na njej ni bil nikoli overjen. Sodišče navedenim dokaznim predlogom ni ugodilo, niti ni obrazložilo zavrnitve. V zvezi z nastankom izpodbijane pogodbe je tožnica predlagala tudi dokaz z zaslišanjem priče M.R., delavke pri drugotoženki, ki je sestavljala pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, in ki bi lahko pojasnila iz kakšnih nagibov je drugotoženka namesto že pripravljene in s strani S.A. podpisane pogodbe sklepala nato popravljeno pogodbo s prvotoženko. Tudi navedeni dokazni predlog je sodišče prve stopnje zavrnilo, ne da bi obrazložilo zavrnitev. Prav tako je tožnica predlagala neposredno zaslišanje podpisnic sporne pogodbe, čemur sodišče prve stopnje ni ugodilo brez obrazložitve. Tožnica meni, da je zakonsko nedopustno in v nasprotju s prisilnimi predpisi in moralno sklepanje pogodb, katerih namen je zaobitje pravic tretjih, ter ima takšno usklajeno ravnanje toženk za posledico nično sklenjene pogodbe. Sodišče ugotavlja, da je prvotoženka dobroverna pridobiteljica, čeprav ponujenih dokazov iz katerih bi bilo razvidno nasprotno, da je namreč prvotoženka bila  s strani tožnice in P.B. opozorjena na pravico družbe P. d.o.o. pred nakupom nepremičnine s strani prvotoženke, ni izvajalo. Zmotna je obrazložitev sodišča, da tožnica ni v razmerju s pridobiteljico nepremičnine v svoji knjižni pravici. Tožnica je v neposrednem razmerju, saj bi bila ob vpisu po obstoječih pogodbah njena zastavna pravica zaznamovana na originalu pogodbe vpisana v zemljiško knjigo pred pridobitvijo nepremičnine s strani prvotoženke. Knjižne pravice pa prvotoženka ni pridobila od drugotoženke, temveč od Ko.A., katero pa sta stranki uskladitvene pogodbe preskočili, ravno zaradi pravic tožnice in kljub pomanjkanju zemljiškoknjižnih listin. Vse ostalo je tožnica že pojasnila v svojih pripravljalnih vlogah. Nanje sodišče prve stopnje ni odgovorilo, kar je po mnenju tožnice absolutna bistvena kršitev določb ZPP, pa tudi kršitev njenih ustavnih pravic. Tožnici tudi ni znano zakaj je sodišče prve stopnje izdajo sodbe odložilo ravno do 27.1.2006, ter ali je prejelo v predmetni zadevi kakršnokoli vlogo ali listine, katere tožnici niso bile vročene, ter se o njih ni mogla izjasniti. Slednje prav tako predstavlja absolutno bistveno kršitev določb ZPP in kršitev ustavnih pravic tožnice. Tožnica predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v celoti razveljavi ter vrne v ponovno odločanje, pritožbene stroške tožnice pa šteje kot nadaljnje pravdne stroške.

Prvotožena stranka A.K. je po svoji pooblaščenki podala odgovor na pritožbo. Poudarja, da je bil pravni posel, nakup sporne nepremičnine sklenjen že s kupoprodajno pogodbo z dne 25.1.1993, na kateri se med ostalim nahaja tudi žig in podpis že pokojnega odvetnika, ki je pogodbo sestavil in prav s tem žigom in podpisom potrdil datum, ko je bila pogodba sestavljena in podpisana. Zakon o notariatu je novejšega datuma. Iz listin v spisu tudi izhaja, da je prvotožena stranka že leta 1992 prevzela sporno nepremičnino v last in posest, kar je lahko storila, ker je kupnino predlastnici v celoti plačala. Razloge, zaradi katerih pogodba z dne 25.1.1993 ni bila overjena takoj po podpisu bi lahko pojasnila S.A., vendar je to dejstvo nepomembno. Prvotožena stranka in predlastnica sta že leta 1993 ne samo sklenili ustrezno pogodbo v pisni obliki, ampak sta to pogodbo tudi realizirali. Prvotožena stranka je plačala kupnino za sporno nepremičnino, prodajalka pa je prvotoženi stranki nepremičnino izročila v izključno last in posest. Prodajalka je prvotoženi stranki izročila original kupoprodajne pogodbe in je prvotožena stranka ponudila sodišču to listino na vpogled. Prvotožena stranka zato predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrne ter odmeri zaznamovane stroške in plačilo le teh naloži tožeči stranki.

Pritožbeno sodišče je ob preizkusu izpodbijane sodbe v okviru pritožbenih navedb ugotovilo, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo vsa odločilna dejstva, razlogi za sodbo so jasni in prepričljivi, sodba nima očitanih napak. Tožeča stranka neutemeljeno v pritožbi kot sporno izpostavlja verigo kupoprodajnih pogodb, ki  dokazujejo upravičenost vpisa lastninske pravice prvotoženke v zemljiško knjigo, prav tako ni utemeljena trditev, da sodišče prve stopnje v zvezi s tem ni zavzelo nobenega stališča.  Nasprotno. Sodišče prve stopnje je presodilo vsebino pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim z dne 25.8.1999 med prvo in drugotoženo stranko, ugotovilo obstoj verige kupoprodajnih pogodb in ugotovilo, da so navedbe v pogodbi med toženima strankama podprte z listinami v spisu, ki jih je sodišče v dokaznem postopku prebralo. Ugotovilo je tudi, da je tožeča stranka v tožbi izrecno navedla, da zanjo veriga pogodb ni sporna, zato sodišče nespornih dejstev ni ugotavljalo. Pritožbeno sklicevanje na navedbe pod III tožbe je protispisno. Nikjer na tem mestu ne trdi, da je za tožečo stranko veriga kupoprodajnih pogodb sporna. Pač pa je iz navedb pod točko II tožbe razvidno, da vmesne pogodbe za tožečo stranko niso sporne, meni le, da ne obstaja  listina, z dne 25.1.1993, na katero se sklicujeta toženi stranki v pogodbi o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim. Kot pa je  navedlo sodišče prve stopnje, je takšen zaključek sodišča podprt z listinami v spisu, ki jih je sodišče prebralo. Tudi pritožbeno sodišče nima nikakršnih pomislekov glede zaključka sodišča prve stopnje, da je prvotožena stranka z zastaviteljico tožeče stranke A.Ko. kupoprodajno pogodbo za sporno stanovanje sklenila že 25.1.1993, torej, preden je tožeča stranka dne 15.9.1995 v nepravdni zadevi R 1 na podlagi sporazuma strank dosegla zavarovanje svoje terjatve do dolžnika L.K. z zastavno pravico. Že iz tega razloga prvotožena stranka ni mogla biti nedobroverna. Zaključka sodišča prve stopnje  glede datuma sklenitve kupoprodajne pogodbe ne more omajati dejstvo, da podpis prodajalke takrat ni bil overjen in da ni bil plačan davek na promet nepremičnine, saj je datum sklenitve navedene pogodbe z žigom in podpisom potrdil odvetnik, ki jo je sestavil, že pred podpisom pogodbe pa je bila v letu 1992 zastaviteljici plačana kupnina, kar dokazuje potrdilo (dokaz B4). Trditev tožeče stranke, da se A.Ko. ni mogla drugotoženi stranki izkazati z originalom kupoprodajne pogodbe, ker tožeča stranka razpolaga z obema originaloma pogodb je nerazumljiva. Z verigo pogodb, torej tudi z originalom pogodbe med L. d.d. in A.Ko. se je morala izkazati drugotoženi stranki prvotožena stranka. Da  je s takšno listino prvotožena stranka razpolagala, je, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, razvidno iz listin, ki jih je prvotožena stranka predložila sodišču (dokaz B5).  Zato oporekanje razlogom, ki so navedeni v pogodbi o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja, zakaj na podlagi pogodbe med prvotoženko z A.Ko. ni prišlo do vpisana lastninske pravice v zemljiško knjigo ni niti utemeljeno niti pomembno. Pravnega posla  med A.Ko. in prvotoženo stranko namreč tožeča stranka ni izpodbijala. Kot pa je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, to, da je zastaviteljica A.Ko. v svojo korist uporabila okoliščino, da ob sklenitvi sporazuma o zavarovanju terjatve s popisom spornega stanovanja, pri tem stanovanju še ni bila vknjižena kot lastnica in tožeča stranka kot upnica tega dejstva ni mogla preveriti v zemljiški knjigi ter se je zanesla na pogodbo, ne more ta okoliščina biti v škodo toženih strank, ki nista bili stranki v postopku pod opr. št. R 1 za zavarovanje terjatve. Zato vknjižba lastninske pravice na ime prvotožene stranke na podlagi pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, z dne 25.8.1999, sklenjene z Občino ni v nasprotju z materialnim pravom. Iz navedenih razlogov je zato pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo tožeče stranke zavrnilo, in je, ker v postopku pred sodiščem prve stopnje tudi niso bile storjene kršitve, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Sklenilo je tudi, da prvotožena stranka sama nosi svoje stroške odgovora na pritožbo. Presodilo je namreč, da stroški prvotožene stranke niso bili potrebni za pravdo, saj z navedbami v odgovoru ni prispevala k odločitvi pritožbenega sodišča (155. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.