VSK sodba I Cp 126/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-06-05

svoboda urejanja obligacijskih razmerij - načelo enake vrednosti dajatev - pogodba o posredovanju - plačilo za posredovanje

Tudi za posredništvo velja načelo prostega urejanja obligacijskih razmerij, niso izključeni dogovori o udeležbi pri dobičku, npr., če se doseže posebej visoka cena, dogovori o kombiniranju dveh načinov, npr. provizija in dogovor o udeležbi pri dobičku, ali dogovori o neenotno dogovorjeni proviziji, ki raste ali pada glede na uspeh posrednika. Brez naročiteljevega zahtevka pa sodišče ne sme po lastni iniciativi znižati plačila, tudi če ugotovi, da je pretirano visoko, razen v primeru oderuške pogodbe.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Pravdne stranke nosijo same svoje pritožbene stroške.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, "da je dolžna tožena stranka plačati tožečim strankam, vsaki do ?, znesek 1.790.506,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 01.10.2001 do plačila ter jim povrniti pravdne stroške, vse v 15-ih dneh". Tožečim strankam je naložilo, da so dolžne plačati toženi stranki v roku 15-ih dni pravdne stroške v znesku 591.782,40 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila.

Zoper sodbo se po pooblaščencu pritožujejo tožeče stranke zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava s predlogom, da se pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni, tako da se tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno, da se sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje pred novim sodnikom. Navajajo, da je sodišče druge stopnje že ugotovilo, da je bila provizija, ki sta jo pogodbeni stranki dogovorili z dogovorom o posredovanju, primerna in je sodišče v tem delu že v prvi sodbi pravilno odločilo. Tožeče stranke pa nasprotujejo razlogovanju sodišča glede veljavnosti in utemeljenosti predpogodbe in posledično upravičenju tožene stranke do zadržanja dela kupnine. O tem, da je predpogodba skladna s 45. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), se je izreklo že pritožbeno sodišče, ki je sodišču prve stopnje obenem predočilo, da je spregledalo, da je bila predpogodba sklenjena pod razveznim pogojem, na kar kaže njen 4. čl.. Razvezni pogoj je bil izpolnjen s sklenitvijo kupne pogodbe dne 20.06.2001, tedaj je predpogodba z dne 28.12.2000 nehala veljati (v delu, kjer sta se pogodbeni stranki dogovarjali o nakupu nepremičnin). Istočasno je pritožbeno sodišče pritrdilo stališču tožečih strank, da ima predpogodba z dne 28.12.2000 naravo mešane pogodbe, pri čemer 4. in 5. čl. vsebujeta elemente pogodbe o posredovanju, tako da je to potrebno presojati skupaj z dogovorom o posredovanju z dne 28.03.2000. Ta s sklenitvijo predpogodbe z dne 28.12.2000 ni prenehal, saj je tožena stranka posredovala tudi pri sklenitvi in izvedbi kupne pogodbe z dne 20.06.2001. Pritožbeno sodišče je ugotovilo, da je potrebno razmerje pravdnih strank pred sklenitvijo predpogodbe in po njenem prenehanju presojati v celoti ter v tej luči tudi upravičenje tožene stranke do plačila iz naslova posredovanja. Zmotna je ocena sodišča prve stopnje, da predstavlja posredniška provizija le provizijo od v predpogodbi z dne 28.12.2000 dogovorjene kupnine (180.000 DEM) ter da polovica razlike kupnine zaradi večje kupnine po kupni pogodbi z dne 20.06.2001 ni posredniška provizija, ker naj bi ta imela pravno podlago v predpogodbi z dne 28.12.2000. Stranki sta bili namreč v razmerju naročnik - posrednik tudi po prenehanju predpogodbe, zato je treba razmerje strank pred sklenitvijo predpogodbe in po njenem prenehanju presojati v celoti ter v tej luči tudi upravičenje tožene stranke do plačila iz naslova posredovanja. Ob takšni presoji odločitve prvostopnega sodišča in pravne narave ter povezanosti dogovora o posredovanju z dne 28.03.2000 in predpogodbe z dne 28.12.2000, je sodišče napotilo na ugotavljanje kavze (pred)pogodbe in posledične veljavnosti ali ničnosti določila 5. čl. predpogodbe. Ob vsem navedenem se je sodišče v svoji s to pritožbo izpodbijani odločitvi, ki je v nasprotju s stališči in ugotovitvami pritožbenega sodišča, ravnalo po napotilu pritožbenega sodišča le glede ugotavljanja kavze in veljavnosti oziroma ničnosti določila 5. čl. predpogodbe. Sodišče prve stopnje je v novem sojenju, ko je povzelo dokaze, izvedene v prvem sojenju, ugotovilo, da veljavnosti določil 4. in 5. čl. predpogodbe z dne 28.12.2000, glede na kavzo predpogodbe ni mogoče ocenjevati kot razmerje med posrednikom in naročiteljem po določbi XXI. poglavja ZOR in po dobrih poslovnih običajih nepremičninskih posrednikov, niti kot razmerja med posrednikom in potrošniki, ampak zgolj po splošnih pravilih ZOR in pogodbenih obveznostih, kavza predpogodbe pa je veljavna. Sodišče ugotavlja, da ob sklenitvi predpogodbe z dne 28.12.2000, kljub večletnemu prodajanju nepremičnin, nihče ni bil pripravljen plačati več kot 180.000 DEM, torej je bila predpogodba za tožeče stranke ugodna, to, da je bila tožena stranka pripravljena na prodajo tretjemu, tako da bi pravdni stranki to, kar bi iztržili več, delili na pol, pa po oceni sodišča ni nezakonito, dogovora o tem pa ni mogoče šteti kot nemoralnega. Sodišče prve stopnje torej ne sledi že navedenim stališčem pritožbenega sodišča o povezanosti dogovora o posredovanju z dne 28.03.2000, predpogodbe z dne 28.12.2000 in kupne pogodbe z dne 20.06.2001. Glede na takšno odločitev tožeče stranke ponovno poudarjajo, da predpogodba z dne 28.12.2000 pomeni kombinacijo med posojilno in posredniško pogodbo. 4. čl. predpogodbe kljub zapisu o akontaciji kupnine pomeni določbo z vsebino posojilne pogodbe. Le-to je tožena stranka dala tožeči stranki, tako da je sama najela posojilo v višini 5.000.000,00 SIT, za kar so morali tožniki prevzeti poroštvo z ustanovitvijo hipoteke na nepremičnini, ki naj bi bila predmet predpogodbe in dogovora o posredovanju. Res je, da se je nepremičnina več let neuspešno prodajala. Vendar pa je tožena stranka nepremičninski posrednik in torej strokovnjak, ki dejavnost opravlja konkretno na območju, na katerem leži nepremičnina, za katero je sprejela posredovanje pri njeni prodaji. Tako je bilo v njeni domeni in vedenju vrednotenje nepremičnin in poznavanje njihovih tržnih cen. To vedenje in poznavanje prodajalcem, ki nimajo potrebnega znanja in izkušenj, kot nepoznavalcem gradbeništva in vrednotenja nepremičnin ter tudi tržnih cen na območju, kjer se je nahajala nepremičnina, ni bilo poznano, kar se je kazalo v njihovi očitno neprimerno visoko postavljeni ceni 300.000 DEM in dvoletni neuspešni prodaji. Nedvomno je, da je tožena stranka za razliko od tožečih strank poznala pravo vrednost nepremičnine in tržne cene, kar jo je vodilo pri zapisu 5. čl. predpogodbe, kar se kaže tudi v časovno kratkem obdobju od tedaj (28.12.2000) pa do sklenitve kupne pogodbe s tretjim kot kupcem (20.06.2001). 4. in 5. čl. predpogodbe pomenita spremembo dogovora o posredovanju z dne 28.03.2000, tako da si je tožena stranka s predpogodbo izgovorila bistveno večje plačilo. Ob tem pa si je tožena stranka poleg razlike iz predpogodbe zaračunala tudi vse stroške in provizije od pogodbene (višje) cene, tako kot so bile dogovorjene po dogovoru o posredovanju. Tožena stranka je delovala na področju posredovanja v prometu z nepremičninami. Kot takšna je bila dolžna poslovati s skrbnostjo strokovnjaka, ki je večja od običajne skrbnosti. Ne glede na to pa je bila v svoji aktivnosti na trgu nepremičnin dolžna spoštovati splošno uveljavljena pravila pri posredovanju z nepremičninami, kar pa ni storila in je ravnala tako, da si je sama s posredovanjem pridobila korist, ki je z njenim opravljenim delom v očitnem nesorazmerju. Ta korist tako nima podlage v posredovanju tožene stranke, pač pa v določbi predpogodbe, s katero si za posredovanje izgovarja kar polovico razlike med predpogodbeno vrednostjo in prodajno ceno nepremičnine. Za takšno razliko pa niti sodišče ne more navesti nobenih razlogov. Zato meni, da je odločitev napačna, očitno je, da je bila kavza predpogodbe oziroma spornega določila 5. čl. zgolj v pridobitvi premoženjske koristi, ki ni imela podlage v protidajatvi, ampak je temeljila zgolj v njenem izkoriščanju tržnih razmer, ki so ji bile brez dvoma znane. Takšna kavza pa nasprotuje morali in je nična.

Tožena stranka je na pritožbo po pooblaščencu odgovorila, predlagala, da se pritožbo kot neutemeljeno zavrne in izpodbijano sodbo potrdi, saj je pravilna in zakonita. Kavza predpogodbe je bila povsem dopustna in moralna. Predpogodbe ne gre tolmačiti kot kombinacije med posojilno in posredniško pogodbo, pač pa kot prodajno pogodbo za nakup lastnih nepremičnin tožene stranke, kar ima slednja tudi registrirano med svojimi dejavnostmi. Predpogodba je bila sklenjena predvsem zaradi nujne potrebe tretjetožeče stranke, da pridobi del kupnine za svoje nadaljnje potrebe, kar je bilo v dokaznem postopku potrjeno. V kolikor bi imela tožena stranka špekulativne namene, bi potem, ko je izvedela za novega kupca, le počakala, da nepremičnino kupi sama za kupnino določeno v predpogodbi, potem pa lastno nepremičnino prodala naprej novemu kupcu. Tudi v kolikor bi plačala davek na dobiček in ostale stroške, bi ji ostalo precej več zaslužka, kot ga je dogovorila v 5. čl. predpogodbe s prodajalci. Tako ne razume, v čem bi bila sporna, nemoralna ali špekulativna poštena delitev (ob zapisu-morebitne) razlike med pogodbenimi strankami, potem, ko sta že sklenili predpogodbo za nakup nepremičnine. Gre za normalno poslovno sodelovanje med poslovnimi partnerji, ki se presoja na podlagi določil Obligacijskega zakonika (OZ). Tožena stranka je potem, ko se je odločila skleniti kupoprodajno pogodbo in tožečim strankam izplačati del kupnine, vse tri povabila na razgovor in vse podrobno obrazložila, skupaj so ugotovili, da je bila najvišja dotlej predlagana kupnina s strani soseda R. 180.000 DEM in soglašale so, da za enako kupnino nepremičnino prodajo toženi stranki. Tožena stranka ni sklenila predpogodbe pod razveznim ali odložnim pogojem. 4. in 5. čl. sta bila le posledica dogovora in zaveze prodajalcev, da bi bili pripravljeni prodati nepremičnino tudi tretjemu, ugodnejšemu kupcu, v kolikor bi se ta pojavil. V takem primeru pa bi imela tudi tožena stranka pravico do dela te ugodnosti, ta pa bi bila v sorazmerju z njenim dotedanjim vložkom v ta posel, vsekakor nižja od že izgovorjene z določeno kupnino v predpogodbi. Treba je poudariti, da za to registrirane družbe kupujejo lastne nepremičnine zato, da bi od tega kasneje imele zaslužek in je podtikanje špekulativnih namenov v tem primeru nerazumljivo. Tudi s kasnejšo ugodnejšo prodajo so prodajalci še vedno prodali za tretjino nižjo ceno, kot so jo pred tem zahtevali kar nekaj let (zahtevana cena 300.000 DEM, s predpogodbo določena 180.000 DEM, kasneje prodano za 215.000 DEM). Okoliščine, da tožena stranka ni ravnala nemoralno, so predvsem naslednje: nepremičnine so se že dlje časa prodajale, kupca pa ni bilo mogoče pridobiti, ker je bila kupnina po izrecni zahtevi tožečih strank previsoko postavljena, pa tudi iz razloga, ker je bilo potrebno izvesti postopek legalizacije na njih stoječih objektov, kupnina se je postopoma zniževala in je bil zadnji ponudnik R., ki je ponudil kupnino 180.000 DEM, nato pa od nakupa odstopil, tožnik I.Š. je s soglasjem preostalih dveh tožnic zahteval od tožene stranke, naj se nepremičnine vendarle skušajo prodati in je prav iz tega razloga prišlo do odločitve, da nepremičnine kupi tožena stranka, da bi tožena stranka v primeru, če ne bi našla drugega kupca, morala s tožečo stranko skleniti končno kupoprodajno pogodbo, da je prav tožena stranka našla drugega kupca, in to šele preko drugega nepremičninskega posrednika, za to posredovanje pa je bilo potrebno plačati provizijo, in da bi konec koncev lahko tožena stranka sama kupila sporne nepremičnine ter jih nato preprodala, pri čemer bi v celoti pridobila razliko v ceni. Sporna predpogodba ni bila sklenjena pod odložnim predpogojem. V 4. čl. namreč ni bilo določeno, da se končna pogodba sklene le pod pogojem, če se ne bo našel drugi kupec. Določeno je bilo, da se prodajalci obvezujejo skleniti kupno pogodbo tudi s tretjim, doslej še neznanim kupcem, po predlogu tožene stranke. Sklenitev končne pogodbe s tretjim pa ne pomeni, da je predpogodba v celoti prenehala veljati. Veljavnost 5. čl. predpogodbe je potrebno presojati v okviru dejanskega in pravnega stanja celotne zadeve oziroma dogajanja, zaradi katerega je prišlo do sklenitve predpogodbe. Tožena stranka je ravnala v celoti skrbno in ob uporabi dobrih poslovnih običajev. Predpogodba je torej imela dopustno podlago in je bila sklenjena upoštevaje načela svobodnega urejanja obligacijskih razmerij. To, kar sta se pravdni stranki dogovorili, ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi in moralo.

Pritožbeno sodišče najprej povzema dejanske ugotovitve in zaključke izpodbijane sodbe:

- da so se pravdne stranke sporazumele, da tožena stranka kot nepremičninski posrednik posreduje pri prodaji nepremičnin tožečih strank, v primeru sklenitve kupoprodajne pogodbe je upravičena do 2,5% provizije od v pogodbi dogovorjene kupnine (dogovor o posredovanju z dne 28.03.2000),

- dne 28.12.2000 so sklenile predpogodbo, tožeče stranke so se zavezale prodati nepremičnine toženi stranki za kupnino 180.000 DEM (ob plačilu akontacije kupnine 41.630 DEM) z rokom sklenitve kupne pogodbe najkasneje do 30.09.2001,

- v 4. čl. predpogodbe so se tožeče stranke obvezale skleniti kupno pogodbo tudi s tretjim (neznanim) kupcem, po predlogu tožene stranke, v (tem) primeru dosežene višje kupnine od v predpogodbi dogovorjene, si bodo razliko razdelili in v enakem razmerju nosili razliko stroškov,

- s posredovanjem tožene stranke so tožeče stranke prodale nepremičnino kupcema I. in S.Š. za kupnino 215.000 DEM po kupni pogodbi z dne 20.06.2001 in do sklenitve (glavne) kupne pogodbe s toženo stranko ni prišlo,

- po dogovoru o posredovanju dogovorjeno 2,5% provizijo je ocenilo kot ustrezno, saj ne obsega le stroškov posredovanja, ampak tudi vse stroške v zvezi s sestavo in zastopanjem pri pribavi potrebnih listin, zastopanje v upravnem postopku v zvezi z legalizacijo prizidka in izdelavo predloga za vknjižbo v zemljiški knjigi (kupcev Š.),

- veljaven je tudi dogovor iz 5. čl. predpogodbe (da si pogodbene stranke razdelijo razliko kupnine in sorazmerni del stroškov), tožena stranka ni izkoristila stiske tožečih strank in si izgovorila nesorazmerni zaslužek. Gre za (dovoljeno) pogodbeno obveznost, katero je treba presojati po splošnih pravilih ZOR o pogodbenih obveznosti, ki je povsem zakonita in ni v nasprotju z moralo,

- izračunalo je, da je tožena stranka glede na dogovor o posredovanju in predpogodbo upravičena do plačila: 2,5 % provizije v višini 499.302,00 SIT, na račun razlike kupnine 1.877.226,00 SIT, na račun stroškov 727.131,71 SIT in na račun obresti za kredit 584.208,50 SIT, skupaj 3.688.667,71 SIT. Ker je tožena stranka od kupnine 23.855.540,00 SIT poravnala do 12.09.2001 znesek 20.211.110,00 SIT, tožečim strankam torej ničesar več ne dolguje, zato je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo.

Tožniki v pritožbi zgolj ponavljajo to, kar so zatrjevali že v postopku na prvi stopnji, da si je tožena stranka za posredovanje izgovorila premoženjsko korist, ki je z njenim opravljenim delom v očitnem nesorazmerju, saj si je poleg razlike kupnine zaračunala tudi vse stroške in provizijo po dogovoru o posredovanju in je bila kavza (5. čl.) predpogodbe zgolj v pridobitvi premoženjske koristi, ki nima podlage v njeni protidajatvi, kar je po njenem mnenju v nasprotju z moralo (nično). Sodišče prve stopnje je sprejeti zaključek, da tak očitek ne drži, sprejelo po izvedenem dokaznem postopku, oceni vseh listinskih dokazov in izpovedi pravdnih strank in prič, ugotovilo je, da tožena stranka ni izkoristila stiske tožečih strank in si s tem izgovorila nesorazmerni zaslužek. Pritožba ne pove (konkretno), kateri so tisti dokazi, ki potrjujejo (drugačne) trditve tožnikov o nepoštenem ravnanju tožene stranke, preizkus v tej smeri zato ni mogoč. Sodišče prve stopnje je ugotovilo in kar pritožba ne izpodbija, da ob sklenitvi predpogodbe 28.12.2000 kljub večletnemu prodajanju nepremičnin, tudi preko drugih nepremičninskih agencij, nihče ni bil pripravljen plačati za nakup več kot 180.000 DEM (tudi sosed R. si je premislil). Za tako ceno je bila sklenjena predpogodba, tožena stranka je tožečim strankam nudila še dodatno storitev, najela zanje posojilo in s tem plačala akontacijo kupnine in se obvezala skleniti (glavno) kupno pogodbo s tožečimi strankami, nato pa je prišlo do sklenitve kupne pogodbe s kupcema Š., tak primer so pogodbene stranke (dogovorile) predvidele v 4. in 5. čl. predpogodbe, kar za tožeče stranke ni bilo sporno vse do obračuna tožene stranke in prejetega plačila. Temeljno načelo pogodbenega prava je, da stranke svobodno urejajo obligacijska razmerja (10. čl. ZOR oziroma 3. čl. OZ), tako pravi tudi sodišče prve stopnje, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi in moralo. Za pritožbo je določba 5. čl. predpogodbe nemoralna z vidika načela enake vrednosti dajatev (15. čl. ZOR). Ni dvoma, da je tožena stranka upravičena do plačila, katero je treba presojati v okviru celotnega pogodbenega razmerja pravdnih strank, na to je pritožbeno sodišče že opozorilo in to povzema pritožba, od sklenitve dogovora o posredovanju, predpogodbe, do sklenitve kupoprodajne pogodbe, kar, slednje, je bil namen tožečih strank, prodaja nepremičnin. Zato je bil sklenjen dogovor o posredovanju, ker pa nepremičnin po večletnem neuspelem prodajanju ni bilo mogoče prodati, sta se pogodbeni stranki dogovorili, da nepremičnino odkupi tožena stranka za do tedaj najvišjo ponujeno ceno (180.000 DEM), obenem pa sta dopustili tudi primer sklenitve pogodbe s tretjim kupcem, v takem primeru sta se dogovorili o delitvi razlike (višje dosežene) kupnine, s čimer bi torej obe pridobili, tudi po mnenju pritožbenega sodišča v taki določbi še ni nič nemoralnega. Tudi za posredništvo namreč velja načelo prostega urejanja obligacijskih razmerij, niso izključeni dogovori o udeležbi pri dobičku, npr., če se doseže posebej visoka cena, dogovori o kombiniranju dveh načinov, npr. provizija in dogovor o udeležbi pri dobičku, ali dogovori o neenotno dogovorjeni proviziji, ki raste ali pada glede na uspeh posrednika (OZ s komentarjem, 4. knjiga, str. 547). V obravnavanem primeru je šlo prav za tako kombinacijo, ko so se pravdne stranke po dalj časa trajajočem neuspelem prodajanju nepremičnin dogovorile za sklenitev kupoprodajne pogodbe in v 5. čl. predpogodbe dogovorile udeležbo oziroma delitev razlike v primeru višje dosežene kupnine s tretjim kupcem, torej poleg dogovorjene provizije v dogovoru o posredovanju. Ne gre zato za nično (nemoralno) določbo. Dogovorjeno plačilo izraža pogodbeno svobodo strank. Res sicer lahko na to (pogodbeno svobodo) vpliva ugodnejši položaj posrednika (zaradi poznavanja tržnih razmer, čimprejšnje prodaje nepremičnin ipd.), ki ga lahko izkoristi za to, da uveljavi pretirano visoko provizijo, kar trdi pritožba. Vendar ima zakon za to korektiv, ki je na voljo naročniku. Dogovorjeno posredniško plačilo lahko sodišče na naročiteljevo zahtevo zniža, če spozna, da je pretirano visoko v primerjavi s posrednikovim trudom in njegovo storitvijo (822. čl. ZOR oziroma 846. čl. OZ). Brez naročiteljevega zahtevka pa sodišče ne sme po lastni iniciativi znižati plačila, tudi če ugotovi, da je pretirano visoko, razen v primeru oderuške pogodbe (OZ s komentarjem, 4. knjiga, str. 587). Takega zahtevka (za znižanje plačila) pa tožeče stranke v obravnavanem primeru niso postavile. Ob vsem ugotovljenem je izpodbijana odločitev pravilna, pritožba pa neutemeljena, zato jo je sodišče druge stopnje, ko tudi ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP), kršitev ni zasledilo, zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP). Ker tožeče stranke s pritožbo niso uspele, nosijo same svoje pritožbene stroške, enako tudi tožena stranka, ki z navedbami v odgovoru na pritožbo ni pripomogla k razjasnitvi zadeve (154., 155., 165. čl. ZPP).

ZOR člen 10,  15,  813,  822,  10,  15,  813,  822.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.