VSL sodba I Cpg 1006/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-04-16

najem poslovnih prostorov - prenehanje najemnega razmerja - sodna odpoved

Če je čas veljavnosti pogodbe o najemu poslovnih prostorov omejen in s tem določen, ga po nobeni logični razlagi določbe o enoletnem odpovednem roku ni mogoče kvalificirati istočasno za neomejenega in nedoločenega.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo v višini 600,58 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči prvi naslednji dan po poteku tega roka.

Z uvodoma citirano sodbo in sklepom je sodišče prve stopnje dopustilo spremembo tožbe (1. točka izreka), razveljavilo je nalog Okrožnega sodišča v Ljubljani za izpraznitev poslovnih prostorov, opr. št. IV Plg 42/2006 z dne 8. 11. 2006 in zavrnilo tožbeni zahtevek (2. točka izreka), odločilo je, da je tožeča stranka dolžna sama nositi svoje pravdne stroške, dolžna pa jih je v višini 2.326,30 EUR z zamudnimi obrestmi povrniti toženi stranki (3. in 4. točka izreka).

Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka, uveljavljala je pritožbene razloge napačne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka s predlogom višjemu sodišču, da ji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da vzdrži v veljavi izpraznitveni nalog sodišča, toženi pa naloži v plačilo vse pravdne stroške tožeče stranke, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila s predlogom višjemu sodišču, da jo kot neutemeljeno zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

V obravnavanem primeru je sporno, ali je bila tožeča stranka kot najemodajalka toženi stranki kot najemnici njenih poslovnih prostorov upravičena sodno odpovedati najemno pogodbo. Od odgovora na navedeno relevantno vprašanje pa je odvisna tudi presoja pravilnosti razlogov sodišča prve stopnje o vprašanju, kdaj je dolžna tožena stranka poslovne prostore izprazniti.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili pogodbo o najemu poslovnih prostorov za čas veljavnosti 60 mesecev, ki začne teči od 1. 7. 2004 dalje, zato je zahtevek tožeče stranke, da tožena stranka izprazni poslovne prostore pred iztekom tega roka, zavrnilo.

Tožeča stranka pri sodni odpovedi najemne pogodbe poslovnih prostorov ni uveljavljala odpovedi iz krivdnih razlogov. Zato je sodišče prve stopnje za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka pravilno uporabilo določbe ZPSPP o prenehanju najemnega razmerja. Iz določbe 1. odstavka 27. člena ZPSPP izhaja, da najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, pa preneha s sodno odpovedjo (1. odstavek 24. člena ZPSPP v zvezi s 1. odstavek 26. člena ZPSPP).

Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje, da je mogoče pogodbeno določilo, da se "sopogodbenika sporazumeta, da ta pogodba začne veljati z dnem 1. 7. 2004 in da velja 60 mesecev z možnostjo podaljšanja najema, o katerem se bosta sopogodbenika sporazumela pisno 30 dni pred iztekom začetnega roka veljavnosti te najemne pogodbe" razlagati le tako, kot glasi (1. odstavek 82. člena OZ). Iz jasnega določila pogodbe o času trajanja najema izhaja, da je najemna pogodba sklenjena za določen čas, z možnostjo njenega podaljšanja. Citiran zapis v pogodbi drugačne razlage ne omogoča. Če je čas veljavnosti omejen in s tem določen, ga po nobeni logični razlagi ni mogoče kvalificirati istočasno za neomejenega in nedoločenega. V drugem odstavku istega člena zapisano besedilo: "Odpovedni rok je 1 leto" na presojo zapisanega dogovorjenega časa veljavnosti pogodbe, tudi po stališču pritožbenega sodišča ne vpliva. O vprašanju, za kateri možen primer odpovedi pogodbe sta pogodbeni stranki dogovorili enoletni odpovedni rok, pa se sodišču prve stopnje niti ni bilo treba ukvarjati, ker drugi razlogi odpovedi niso bili uveljavljani. Zato pritožbeno sodišče ni odgovarjalo na očitke pritožnice o napačni razlagi primera, za katerega naj bi pravdni stranki dogovorili čas odpovednega roka.

Ne držijo pritožbene trditve, da je sodišče prve stopnje razlagalo zapis v 2. odstavku 9. člena najemne pogodbe drugače, kot ta glasi, niti da je v 2. odstavku 9. člena najemne pogodbe zapisan "izrecen dogovor o možnosti najemodajalca, da je upravičen predčasno odpovedati najem z odpovednim rokom". Niti v citirani določbi niti v kateremkoli drugem delu pisne najemne pogodbe pogodbeni stranki nista zapisali tega, kar trdi v pritožbi tožeča stranka. Zato so njene pritožbene trditve, s katerimi uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava, ki naj bi izhajalo iz sklenjene pogodbe, kot jo zatrjuje tožeča stranka, in sklicevanje na svobodo urejanja obligacijskih razmerij, neutemeljene. S tem pa se izkaže, da je materialnopravno pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni izkazala upravičenja za sodno odpoved najemne pogodbe in da glede na uveljavljano podlago za odpoved pogodbe tudi ni upravičena zahtevati od tožene stranke, da poslovne prostore izprazni 26. 9. 2007, torej pred potekom časa, za katerega je najemna pogodba sklenjena. Čim pa je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je sodišče prve stopnje glede na pravilno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, mu tudi ni bilo treba odgovarjati na druge pritožbene trditve, ki izhajajo iz zmotnih predpostavk tožeče stranke o vsebini najemne pogodbe.

Ker se je s tem izkazalo, da so uveljavljani pritožbeni razlogi neutemeljeni, sodišču prve stopnje pa tudi ni mogoče očitati nobene bistvene kršitve določb postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in pravilno in zakonito sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi 1. odstavka 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov, dolžna pa je toženi stranki povrniti njene priglašene stroške odgovora na pritožbo po specificiranem stroškovniku, ki ji jih je pritožbeno sodišče odmerilo v priglašeni višini 600,58 EUR.

ZPSPP člen 24,  24/1,  26,  26/1,  27,  27/1,  24,  24/1,  26,  26/1,  27,  27/1.  OZ člen 82,  82/1,  82,  82/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.