VSM sodba I Cp 455/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-09-30

obligacijsko pravo - civilno procesno pravo

ničnost prodajne pogodbe - predkupna pravica občine - ponudba za odkup nepremičnin - sprejem ponudbe - prekluzivni rok - prekluzija - združitev pravd

Prvotoženec je bil že s pridobljeno lokacijsko informacijo seznanjen s tožničino namero odkupa nepremičnin, ki so predmet tega spora, in zato povsem utemeljeno ni podal zahtevka za izdajo potrdila v smislu 87. člena ZureP -1. Nepremičnine namreč po tej informaciji ni več nameraval prodati drugotožencu in tretjetoženki in torej za overitev svojega podpisa na že sklenjeni pisni prodajni pogodbi med njimi ni potreboval potrdila, saj je nepremičnine ponudil v odkup tožnici dne (tožnica prejela dan kasneje) z dopisom „Ponudbo za odkup zemljišč po členu 14. Zakona o stavbnih zemljiščih“, ki jo je kljub sklicevanju na napačna zakonska določila v naslovu vloge (vloge se tudi v upravnem postopku opredelijo po vsebini in ne naslovu), glede na vsebino treba obravnavati kot ponudbo v smislu 88. člena ZUreP -1, za kar jo je glede na poslano lastno prodajno pogodbo štela tudi tožnica sama (v kolikor bi dopis štela za poziv k izdaji potrdila po 87. členu ZureP- 1 bi zgolj navedla, da uveljavlja predkupno pravico). O tovrstni ponudbi bi se občina morala izjaviti najkasneje v petnajstih dneh (prvi odstavek 88. člena ZUreP -1) sicer se šteje, da nepremičnine ne bo kupila. Ker je bil sprejem ponudbe podan šele 16.12.2004 in torej po preteku prekluzivnega roka, je sodišče prve stopnje tak sprejem utemeljeno štelo za prepozen.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožnica ter 2. in 3. tožena stranka sami krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica uveljavljala ničnost prodajne pogodbe, sklenjene dne 11.01.2005 med prvotožencem kot prodajalcem in drugotožencem ter tretjetoženko kot kupcema, ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na nepremičninah parc. št. ... in ... vse k.o. ..., opravljene na podlagi omenjene prodajne pogodbe in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja na teh parcelah, sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji kot je bila sklenjena kupoprodajna pogodba med toženci ter plačilo tožnici nastalih pravdnih stroškov. Tožnici je naložilo, da mora tožencem povrniti nastale pravdne stroške, prvotožencu ... EUR in drugo in tretjetožencema nerazdelno ... EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodne odločbe do plačila.

Zoper navedeno odločitev se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP pritožuje tožnica. Navaja, da je sodišče prve stopnje kršilo načelo kontradiktornosti, saj tožniku ni dalo enake možnosti sodelovanja v postopku. Prekoračilo je namreč ustavno dopustne meje za uveljavljanje prekluzije, ko ni vsebinsko presojalo pravočasnih in po prvem naroku glavne obravnave podanih navedb tožnice. Po drugi strani je navedbe tožencev, podane po prvem naroku glavne obravnave obširno povzemalo v obrazložitvi sodbe. Sodišče prve stopnje tudi ni dopustilo dokaza z zaslišanjem tožnice kot stranke, zakaj je dokazni predlog zavrnilo pa tudi ni pojasnilo, prav tako pa tudi ni sprejelo dokaznega predloga za zaslišanje priče. Brez utemeljenega razloga je bil zavrnjen tudi tožničin predlog za združitev pravd, v katerih se obravnavajo tri prodajne pogodbe, pri katerih je prišlo do podobnih situacij med tožnico in prvotoženecem ter kupci nepremičnin. Sodišče prve stopnje tudi ni navedlo vseh razlogov o odločilnih dejstvih, predvsem se ni opredelilo do zatrjevane okoliščine, da je tožnica vse ponudbe za uveljavljanje predkupne pravice pri nakupu prvotožencu lastnih nepremičnin želela uveljavljati sočasno in da je zato vlogo prvotoženca z dne 23.11.2004, ki je vsebovala prodajne pogoje sedaj obravnavane prodajne pogodbe v skladu z načelom ekonomičnosti postopka želela združiti z obravnavanjem predkupne pravice na drugih nepremičninah, ki jih je prodajal tožnik drugim kupcem in o prodaji katerih je bila tega dne le obveščena (gre za parcele št. ... in ... za katere sodišče prve stopnje zmotno zaključuje, da niso bile ponujene v odkup), ne da bi pri tem prejela še prodajne pogoje zanje, ter je zato utemeljeno štela ponudbo z dne 23.11.2004 za nepopolno, oziroma je bila ponudba popolna šele ob dostavi prodajnih pogojev za druge, v drugi pravdi obravnavane nepremičnine, torej dne 2.12.2004. Rok za sprejem ponudbe je tako šteti šele od prejema popolne vloge dalje in je bil sprejem ponudbe z dne 16.12.2004 pravočasen. Tako se tudi ravnanje notarke, ki je overila podpis prodajalca na prodajni pogodbi čeprav pogodbi ni bilo priloženo potrdilo iz 87. člena Zakona o urejanju prostora – ZUreP – 1, izkaže za nezakonito. Predlaga razveljavitev izpodbijane odločitve in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje pred drugega sodnika.

Prvotožnik ni podal odgovora na pritožbo.

Drugotožnik in tretjetožnica sta v odgovoru na pritožbo zavrnila pritožbene očitke tožnice ter predlagala zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

Pritožbeno sodišče je opravilo preizkus izpodbijane sodbe v okviru pritožbenih navedb in uradoma upoštevnih kršitev postopkovnih določb ter pravilne uporabe materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP), ki je pokazal, da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo vse okoliščine, pomembne za odločitev v konkretni zadevi, nanje pravilno uporabilo materialno pravo, ob tem pa tudi ni zašlo v procesne kršitve.

Pregled zadeve pokaže, da tožnica tožencem očita nespoštovanje predkupne pravice, ki jo ima pri nakupu nepremičnin parc. št. ... in ... vse k.o. ... na podlagi 85. člena ZureP – 1 v zvezi z Odlokom o območju predkupne pravice Občine ... (Ur. l. RS, št. 43/03). Prvotoženec kot lastnik in prodajalec teh nepremičnin bi namreč moral nepremičnine najprej ponuditi v odkup tožnici v skladu z določili ZureP – 1 in šele, če jih tožnica ne bi želela odkupiti, bi lahko sklenil prodajno pogodbo s drugo in tretjetožencema, česar pa se po navedbah tožnice ni držal. Potem, ko je najprej sklenil pogodbo s tožencema in šele pred overitvijo prodajalčevega podpisa pred notarjem je nepremičnine ponudil v odkup tožnici. Slednja je, kot sama navaja ponudbo, ki niti ni bila dana v formalno pravilni obliki pravočasno iz razloga ekonomičnosti postopka obravnavala skupaj z drugo ponudbo prvotoženca, ki se je prav tako nanašala na prodajo nepremičnin s predkupno pravico in je bila kot popolna vloga podana šele 2.12.2004 ter obe sprejela, a ji prvotoženec nepremičnin kljub temu ni želel prodati ter jih je nezakonito prodal drugotožencu in tretjetoženki. Toženci so takšnim navedbam tožnice oporekali. Navedli so, da so iz lokacijske informacije izvedeli, da tožnica uveljavlja predkupno pravico, zato so tožnici dne 22.11.2004 (tožnica prejela 23.11.2004) poslali dopis „Ponudba za odkup zemljišč po členu 14. Zakona o stavbnih zemljiščih“, v katerem so ji ponudili nepremičnine v odkup. Tožnica je svojo namero o nakupu sporočila šele z dopisom z dne 16.12.2004, in torej po preteku 15 dnevnega roka, ki ji ga daje ZUreP – 1 pa še to z vsebino, ki ni identična ponudbi prvotoženca. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku zaključilo, da je tožnica zamudila prekluzivni rok za sprejem ponudbe in s tem tudi upravičenje za uveljavljanje predkupne pravice, zato toženec s tem, ko je nepremičnine prodal drugotožencu in tretjetoženki ni kršil njenih predkupnih upravičenj. Takšna odločitev je tako v dejanskem, materialnopravnem, kakor tudi v procesnem oziru pravilna.

Pritožbeno sodišče glede na nesporna dejstva:

da je prvotoženec tožnici že na začetku leta poslal dopis, v katerem jo je pozval, da se izjasni o morebitnem odkupu nepremičnin (dopis z dne 26.1.2004 in nato še 3.3.2004), a odgovora tožnice ni prejel,

da je nato oktobra dal ponudbo za odkup nepremičnin v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih – ZKZ na upravni enoti, ki sta jo sprejela drugotoženec in tretjetoženka kot predkupna upravičenca po ZKZ,

da so nato sklenili prodajno pogodbo v pisni obliki,

da je nato tožnica drugotožencu in tretjetoženki v lokacijski informaciji za katero sta zaprosila pred overitvijo prodajalčevega podpisa sporočila, da uveljavlja predkupno pravico ter

da je prvotoženec nato dne 22. tožnici poslal dopis „Ponudba za odkup zemljišč po členu 14 Zakona o stavbnih zemljiščih“ kateremu je priložil celotno ponudbo, ki je bila objavljena na oglasni deski UE ..., poleg tega pa še poseben dopis, v katerem ponuja v odkup še druge nepremičnine, ki niso predmet tega postopka in v zvezi s katerimi naj ne bi navedel prodajnih pogojev, ki jih je nato dostavil šele 2.12.2004 ter da je

tožnica dne 16.12.2004 prvotožencu posredovala dopis, v katerem navaja, da sprejema ponudbo za vse nepremičnine, ki so ji bile ponujene v odkup a pod nižjo ceno, namesto takojšnjega plačila ob notarski overitvi v gotovini je ponudila 3 dnevni plačilni rok s plačilom preko TRR,

ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno opredelilo obseg pravno relevantnih dejanskih okoliščin, ki jih je bilo treba raziskati in dokazni postopek izvajalo le v okviru pravno relevantnih dejstev, o katerih je tudi zavzelo stališče v razlogih svoje odločitve. Pravno relevantne okoliščine se glede na navedeni obseg nespornih dejstev namreč nanašajo na ustreznost postopanja prvotožnika glede na določila ZureP – 1 ter ustreznost tožničinega ravnanja pri sprejemu ponudbe. Ugotoviti je bilo treba ali je prodajalec nepremičnin na katerih ima tožnica predkupno pravico le te ustrezno ponudil v odkup tožnici ter ali je slednja ponudbo pravočasno in s ponujeno vsebino sprejela.

Pri presoji teh okoliščin je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da je bil prvotoženec že s pridobljeno lokacijsko informacijo seznanjen s tožničino namero odkupa nepremičnin, ki so predmet tega spora in zato povsem utemeljeno ni podal zahtevka za izdajo potrdila v smislu 87. člena ZureP -1. Nepremičnine namreč po tej informaciji ni več nameraval prodati drugotožencu in tretjetoženki in torej za overitev svojega podpisa na že sklenjeni pisni prodajni pogodbi med njimi ni potreboval potrdila, saj je nepremičnine ponudil v odkup tožnici dne 22.11.2004 (tožnica prejela dan kasneje) z dopisom „Ponudbo za odkup zemljišč po členu 14. Zakona o stavbnih zemljiščih“, ki jo je kljub sklicevanju na napačna zakonska določila v naslovu vloge (vloge se tudi v upravnem postopku opredelijo po vsebini in ne naslovu), glede na vsebino treba obravnavati kot ponudbo v smislu 88. člena ZUreP -1, za kar jo je glede na poslano lastno prodajno pogodbo štela tudi tožnica sama (v kolikor bi dopis štela za poziv k izdaji potrdila po 87. členu ZureP- 1 bi zgolj navedla, da uveljavlja predkupno pravico). O tovrstni ponudbi bi se občina morala izjaviti najkasneje v petnajstih dneh (prvi odstavek 88. člena ZUreP -1) sicer se šteje, da nepremičnine ne bo kupila. Ker je bil sprejem ponudbe podan šele 16.12.2004 in torej po preteku prekluzivnega roka, je sodišče prve stopnje tak sprejem utemeljeno štelo za prepozen. Tega dejstva tožničine navedbe o sočasnem obravnavanju dopisa „Ponudba za odkup zemljišč po členu 14 Zakona o stavbnih zemljiščih“, ki se nanaša na v tem postopku obravnavane nepremičnine in samostojnega dopisa, ki se nanaša na uveljavljanje predkupne pravice na drugih nepremičninah, ki jih je prvotoženec nameraval prodati drugi fizični osebi in ne drugotožencu in tretjetoženki v predmetni zadevi (gre za nepremičnine parc. št. ... in ... , pripisane vl. št. ... k.o. ...) ter v zvezi s katerimi ponudba podana dne 22.11.2004 naj ne bi bila popolna (kot popolno naj bi jo bilo šteti šele 2.12.2004), ne morejo spremeniti. V predmetni pravdi obravnavane nepremičnine so bile predmet samostojne ponudbe, za katero teče rok sprejema ponudbe od dneva vročitve ponudbe tožnici (tako tudi ni bilo vsebinsko utemeljenih razlogov za združitev zadev – 300. člen ZPP). V kolikor se je tožnica odločila obe ponudbi obravnavati sočasno zaradi, kot navaja v pritožbi, načela ekonomičnosti postopka zanjo, gre breme prepozne odločitve njej v škodo. Kaj je bil predmet druge samostojne ponudbe, kdaj je bila podana kot popolna vloga ter ali jo je tožnica sprejela, za predmetno zadevo ni pomembno (zaključek sodišča prve stopnje, da tožnica ni sprejela ponudbe za odkup nepremičnin iz druge ponudbe, ki naj bi bil v nasprotju s podatki v spisu) na odločitev v konkretni zadevi ne more vplivati. Splošno načelo ekonomičnosti postopka namreč ne more prevladati nad konkretno, v specialnem zakonu določenim zakonskim rokom za sprejem konkretne samostojno podane ponudbe. Glede na navedeno, ko je torej jasno, da gre pri vprašanju utemeljenosti hkratnega obravnavanja obeh ponudb za pravno vprašanje je bila odločitev o zavrnitvi dokaznega predloga po zaslišanju priče, ki naj bi po navedbah v pritožbi (v okviru pravočasnega dokaznega predloga ni bilo pojasnjeno niti katere navedbe želi tožnica z njenim zaslišanjem dokazati) pojasnila utemeljenost sočasnega obravnavanja obeh ponudb, povsem utemeljena. Svojo odločitev o zavrnitvi dokaznega predloga je ustrezno pomanjkljivi vsebini dokaznega predloga tudi pravilno obrazložilo. Ob upoštevanju slednjega, ko se je torej opredelilo do dokaznega predloga sodišču prve stopnje ni mogoče očitati kršitve načela kontradiktornosti in posledične procesne kršitve po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Ta kršitev tudi ni bila podana z zavrnitvijo dokaznega predloga za zaslišanje tožnice oziroma njenega župana (zakonitega zastopnika) kot stranke, saj ta dokazni predlog ni bil podan pravočasno (prvi odstavek 286.člena ZPP), ob predlogu, podanem po izteku roka za navajanje novih dokazov pa ni bilo pojasnjeno zakaj dokazni predlog ni bil podan pravočasno. Tudi zavrnitev tega dokaznega predloga je bila obrazložena. Kršitve navedene določbe 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP pa pritožbeno sodišče ni zaznalo niti pri omejitvi upoštevnih dejstev in dokazov tožnice. Kot pravilno navaja sodišče prve stopnje, dejstev in dokazov, ki so podani po prvem naroku glavne obravnave v kolikor ni izkazano, da v tem roku niso mogli biti podani brez krivde stranke, ki jih podaja, ni mogoče upoštevati (drugi odstavek 286. člena ZPP). Po drugi strani pa je mogoče upoštevati navedbe, ki zgolj dodatno pojasnjujejo že podane trditve stranke oziroma navedbe v katerih se stranka opredeli do pravne kvalifikacije zadeve (ki jo pozna sodišče po uradni dolžnosti in torej sodišča ne veže ter na odločitev ne vpliva), za kar je šlo pri navedbah tožencev, ki so bile podane po prvem naroku glavne obravnave in upoštevane v razlogih prvostopenjske sodbe.

Po zgoraj navedenem, ko so se izkazale pritožbene navedbe tožnice za neutemeljene in potem, ko tudi pritožbeno sodišče ni zasledilo uradoma upoštevnih kršitev, je bilo treba tožničino pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Tožnica ni uspela s pritožbo, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP).

Navedbe drugotoženke in tretjetoženke v odgovoru na pritožbo niso bistveno vplivale na sprejeto odločitev, zato stroške, nastale s podajo odgovora ni mogoče šteti med stroške potrebne za pravdo v smislu prvega odstavka 155. člena ZPP in jih naložiti v breme tožnici. Te stroške krijeta drugotoženec in tretjetoženka sama.

ZSZ člen 14,  14,  14.  ZPP člen 286,  286/2,  300,  339,  339/2,  286,  286/2,  300,  339,  339/2.  ZUreP-1 člen 85,  87,  88,  88/1,  85,  87,  88,  88/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.