VSK sodba Cp 672/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-12-02

pogodba o posredovanju - zahtevana skrbnost - plačilo provizije

Ravnanje tožeče stranke ni bilo dovolj profesionalno, saj se je pri posredovanju pri prodaji stanovanja zadovoljila s kopijami kupoprodajne pogodbe in tako toženca spravila v stik z osebo, ki ni bila lastnica stanovanja, ponujenega tožencu v nakup. Zavajanje prodajalke gre zato tožeči stranki v breme, saj bi ob zahtevani skrbnosti do zapleta ne prišlo.

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo obdržalo le deloma v veljavi dajatveni del sklepa o izvršbi, ki ga je izdalo dne 18.2.2003 pod opr. št. I 1. Odločilo je, da je toženec dolžan plačati tožeči stranki 1.160,96 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.1.2007 dalje do plačila in zakonske zamudne obresti od zneska 278.212,10 SIT od 26.11.2001 do 31.12.2006 ter izvršilne stroške v višini 69,48 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.1.2007 dalje do plačila in zakonske zamudne obresti od zneska 16.650,00 SIT od 18.2.2003 do 31.12.2006. V preostalem še nepravnomočnem delu (dajatvenem delu in glede izvršilnih stroškov – 1. in 3. točka sklepa o izvršbi) je sklep razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo. Glede nadaljnjih pravdnih stroškov je odločilo, da jih nosita vsaka stranka svoje. Po izvedenem dokaznem postopku je sodišče ugotovilo, da tožeča stranka ni izpolnila vseh obveznosti, dogovorjenih v pogodbi o posredovanju, zato ji je prisodilo plačilo le za tisto delo, ki je bilo za toženo stranko dejansko opravljeno in hkrati upoštevalo, da plačilo ustreza posrednikovemu trudu. Zato je tožeči stranki priznalo le polovico v pogodbi dogovorjene  provizije.

Proti sodbi se pritožujeta obe pravdni stranki.

Tožeča stranka v pritožbi priznava, da je sicer sodišče temeljito in popolno obdelalo dejansko stanje, meni pa, da je napravilo napačen zaključek, saj je v razmerju pravdnih strank ugotavljalo zgolj obveznost tožeče stranke, ne da bi upoštevalo tudi kršitve pogodbe s strani druge pogodbene stranke. Na strani toženca se je ta kršitev kazala v tem, ko je sam sklenil pogodbo za nakup stanovanja glede prodaje katerega ga je seznanila tožeča stranka. Toženec je samovoljno prekinil kontakte s tožečo stranko, torej s svojim nepremičninskim posrednikom in se s tem hotel izogniti plačilu posredniške provizije, tožečo stranko pa ni obvestil o nakupu. Tožeča stranka je po mnenju  pritožbe ravnala zelo skrbno, saj je zatem, ko je ugotovila, da namerava D.L. mimo nje skleniti posel v svojem imenu in v imenu leasing hiše, zaradi varovanja interesov toženca poslala z njim k odvetniku H. svojega drugega agenta, ki naj bi poskrbel za toženca. Stanovanje, ki ga je prodajala D.L. še ni bilo vknjiženo v zemljiški knjigi, zato je tožeča stranka od nje zahtevala verigo pogodb, ki dokazujejo lastništvo. Tako verigo je prodajalka predložila v fotokopiji, zamolčala pa je obstoj nadaljnje pogodbe o povratnem leasingu, ki jo je sklenila z leasing hišo, ki je s tem postala lastnica stanovanja. Pri takšnem postopanju prodajalke je skoraj nemogoče posumiti, da je ena od pogodb zamolčana. Pritožba meni, da je ocena sodišča, da na sestanku dne 13.4.2001 do podpisa predpogodbe ni prišlo iz razlogov na strani D.L., ki naj bi se premislila, napačna. Dejansko do podpisa ni prišlo iz razloga, ki ga je navedel že direktor tožeče stranke, in sicer, ker D.L. ni prinesla vseh originalov pogodb, saj je dobro vedela, da se njena veriga pogodb zaključuje z njo in je zato odpovedala prodajo po nepremičninskem posredniku. Šele če bi bila predpogodba kljub nepredložitvi originalov podpisana, bi bilo mogoče tožeči stranki očitati premajhno skrbnost. Dejansko pa bi tožeča stranka podpis pogodbe predlagala le v primeru, če bi bila prepričana  v urejena lastniška razmerja. Toženec - naročnik pa je zapustil posrednika še preden je bilo ugotovljeno pravo lastništvo. Čeprav je ga. L. trdila, da je lastnica stanovanja, se na te trditve tožeča stranka ni mogla zanašati in je zato tožencu namesto prvotne agentke poslala za pomoč in  spremstvo

svojega drugega agenta, da ne bi bilo v razmerjih do toženca karkoli narobe. Tožeča stranka je tožencu odkrito povedala, da stanovanje ni vknjiženo in da je potrebna veriga izvirnikov overjenih pogodb pred sklenitvijo posla. Pritožba se zato ne strinja z očitkom sodišča, da se tožeča stranka ni obnašala kot dober gospodarstvenik, ker naj se ne bi pozanimala o lastništvu stanovanja. Dejansko je storila vse, da bi ugotovila pravega lastnika. Če bi toženec nadaljeval posel s tožečo stranko, bi z gotovostjo prišel do spoznanja, kdo je lastnik stanovanja. Tožeča stranka namreč nikoli ni posredovala pri poslu, kjer bi nelastniki podpisovali pogodbe.

Tožena stranka pa v pritožbi, vloženi po pooblaščencu, zatrjuje enako kot pred prvostopenjskim sodiščem, da bi bila dolžna plačati tožeči stranki provizijo  le v primeru, če bi kupoprodajno pogodbo sklenila z osebo, s katero jo je spravila v stik tožeča stranka. Dejansko pa pogodba za stanovanje ni bila sklenjena po zaslugi tožeče stranke. Meni, da je sodišče pri odločanju spregledalo, da tožeča stranka sploh ni preverila, kdo je lastnik stanovanja, kar pomeni, da ni ravnala s potrebno skrbnostjo. Posrednik mora namreč naročitelja obvestiti o vseh za nameravani posel pomembnih okoliščinah, ki so mu bodisi znane ali bi mu morale biti znane. Tožeča stranka je toženca zavajala, saj je ta na sestanek v pisarno tožeče stranke že prinesel denar za plačilo are z namenom, da se sklene predpogodba. Na dogovorjeni dan pa je padel posel v vodo, saj prodajalka pogodbe najprej ni želela podpisati, kasneje pa sploh ni več prišla na sestanek k tožeči stranki. Ne drži, da bi toženec potem, ko si je prodajalka premislila, še nadalje sodeloval s tožečo stranko. Agent, ki je spremljal toženčevo partnerko k odvetniku H., je šel tja zgolj z namenom, da ugotovi, kdo je lastnik nepremičnine. Tožeča stranka je družba, ki se profesionalno ukvarja s posredovanjem nepremičnin, toženec pa potrošnik, ki je tožeči stranki povsem zaupal. Tožeča stranka je ugotovilo,  kdo je pravi lastnik stanovanja, šele na sestanku pri odvetniku H., za katerega ji je povedal prav toženec. To pa pomeni, da razen prve storitve, predvidene v Splošnih pogojih, to je preverjanja dejanskega stanja nepremičnine – ogleda nepremičnine, ni opravila za toženca prav nobene druge storitve. V obravnavani zadevi namreč ni šlo za primer, ko bi lastnik nepremičnine sklenil pogodbo o posredovanju s tožečo stranko, zatem pa odstopil od pogodbe, ter se povezal direktno s kupcem. D.L. je vse zavajala. Direktor tožeče stranke je celo priznal, da je bil zaveden enako kot toženec ter da je tožeči stranki prodajalka izročila vse pogodbe do njene, nadaljnje pogodbe pa ne. Pritožba še meni, da sodbe glede višine plačila niti ni mogoče preizkusiti, saj sodišče ni naštelo, katere storitve naj bi tožeča stranka dejansko opravila za toženo, temveč se le pavšalno sklicuje na „že zgoraj navedeno.“ Toženec je sam začel poizvedovati,  kdo sploh je lastnik stanovanja in ugotovil, da gre za leasing hišo ter da so vsi originali kupoprodajnih pogodb pri lastniku oz. pri njegovem pooblaščencu. Ta je kasneje tudi pripravil kupoprodajno pogodbo in uredil vse potrebno, da je do nakupa prišlo. Vsa pogajanja so se odvijala preko odvetnika H., do razlike v ceni stanovanja pa je prišlo na račun opreme kuhinje. Direktor tožeče stranke je tožencu celo naročil, naj se s prodajalcem sam pogaja, tako se je toženec moral ukvarjati z nakupom nepremičnine mesec dni. Pritožba še meni, da sodba nima razlogov o tem, od kje na vtoževanem računu znesek 501.942,00 SIT, čeprav je toženec že od vsega začetka (že v ugovoru) zahteval specifikacijo računa. Kupnina je znašala 190.000 DEM v tolarski protivrednosti, v kar  je bilo vključeno tudi kuhinjsko pohištvo v stanovanju z vsemi elementi z belo tehniko in pohištvo v predsobi. Tožeči stranki pa bi pripadala provizija v višini 2% le od pogodbene cene nepremičnine. Očitno je torej, da vtoževani znesek presega dogovorjeno provizijo. Tožena stranka se pritožuje tudi glede stroškov postopka, meni, da bi enako kot je odločilo glede nadaljnjih pravdnih stroškov, moralo sodišče odločiti tudi glede stroškov izvršilnega postopka. Sicer pa iz obrazložitve sodbe ne izhaja, da bi sodišče odločalo o priglašenih separatnih stroških z dne 25.4.2007, nepravilno pa je prisodilo tudi obresti od izvršilnih stroškov, saj je toženec za njihovo višini izvedel šele s prejemom izpodbijane sodbe.

Ne drži, da bi sodišče prve stopnje pri odločitvi v obravnavanem sporu ugotavljalo in ocenjevalo zgolj obveznost tožeče stranke, spregledalo pa ravnanje toženca. Nasprotno, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je dokazna ocena prvostopenjskega sodišča celovita in analitična, dokazni zaključki prepričljivi in na ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabljeno materialno pravo ob upoštevanju ravnanja tako tožeče kot tožene stranke pri obravnavanem poslovnem razmerju. Drži, da je toženec kupil ravno tisto nepremičnino, s katere prodajo ga je seznanila tožeča stranka na podlagi sklenjene posredniške pogodbe. Ne drži pa, da naj bi toženec samovoljno prekinil kontakte s tožečo stranko z namenom izogniti se plačilu posredniške provizije in da o sklenitvi kupoprodajne pogodbe s pravim lastnikom tožeče stranke ni seznanil. S takimi pritožbenimi trditvami tožeča stranka prihaja v nasprotje s svojimi nadaljnjimi navedbami v pritožbi, da je k odvetniku H., ki je pri prodaji zastopal pravega lastnika (leasing hišo) poslala svojega agenta, ki naj bi „poskrbel za toženca pri sklepanju pogodbe za stanovanje“. Sicer pa tudi zadnje navedeni pritožbeni navedbi ni mogoče pritrditi, saj je agentka tožeče stranke J.T. pri zaslišanju pojasnila, da je prav s strani toženca izvedela, da gre pri spornem stanovanju za leasing in da je „vmes leasing hiša“ ter da je zato prodajalka želela, da se pogodba pripravi pri odvetniku. Pojasnila je tudi, da je bilo pri agenciji dogovorjeno, da bo eden njihovih nepremičninskih posrednikov, ki ga prodajalka ni poznala, šel s tožencem k odvetniku na podpis pogodbe, pri čemer naj bi preveril, ali se osnutek ujema z osnovno pogodbo. Tudi direktor tožeče stranke je pri zaslišanju pojasnil, da je bilo dogovorjeno, da bo agent šel skupaj s tožencem k odvetniku zlasti zato, da bo pazil, da bo končna vsebina prodajne pogodbe enaka osnutku (torej ne z namenom posredovanja pri pogajanjih o vsebini pogodbe). Drži, da je zaplete pri sklepanju pogodbe povzročila prodajalka D.L., ki je tožeči stranki zamolčala zadnjo v verigi pogodb in sicer tisto, s katero je stanovanje prodala leasing hiši in pogodbo o povratnem leasingu. Dejstvo pa je, da je bila prav zato leasing hiša tista, ki je hranila vse izvirnike iz verige pogodb, in jih zato prodajalka ni imela in jih tožeči stranki tudi ni mogla pokazati. Agentka tožeče stranke J.T. je povedala, da ji je prodajalka pokazala le kopije in da je takoj ponudila stanovanje tožencu. Očitno je torej, da ravnanje tožeče stranke ni bilo dovolj profesionalno, saj se je pri posredovanju pri prodaji stanovanja zadovoljila s kopijami kupoprodajne pogodbe in tako toženca spravila v stik z osebo, ki ni bila lastnica stanovanja, ponujenega tožencu v nakup. Zavajanje prodajalke gre zato tožeči stranki v breme, saj bi ob zahtevani skrbnosti do zapleta ne prišlo. Zato gre tudi okoliščina, ki jo izpostavlja pritožba, da namreč do podpisa predpogodbe na skupnem sestanku 13.4.2001 ni prišlo zgolj zato, ker prodajalka ga. L. ni prinesla vseh originalnih pogodb, prav tako v breme tožeči stranki. Sodišče je namreč prepričljivo ugotovilo, da je toženec na sestanek k tožeči stranki prišel s trdnim namenom podpisati predpogodbo, saj je s seboj prinesel denar, potreben za plačilo are, na sestanku pa je bila dogovorjena tudi cena stanovanja in plačilni roki.

Prvostopenjsko sodišče je prepričljivo ovrglo stališče tožene stranke, da naj bi bil toženec dolžan plačati provizijo tožeči stranki za posredovanje pri nakupu stanovanja le, če bi pogodbo sklenil prav s prodajalko D.L., s katero ga je spravila v stik tožeča stranka. Dejstvo je namreč, da je toženec kupil prav tisto stanovanje, s prodajo katerega ga je, kot je bilo že rečeno, seznanila prav tožeča stranka, in da ga je v nadaljevanju prav D.L. seznanila s tem, da je v resnici lastnica stanovanja leasing hiša, ter da je bila v nadaljevanju sklenjena kupoprodajna pogodba med lastnico, tožencem in D.L. Slednja je bila nedvomno zainteresirana za dosego čimboljše kupnine in je zato sodelovala tudi pri pogajanjih ter podpisu pogodbe, saj je del kupnine, ki je presegal njene  obveznosti iz pogodbe o leasingu, toženec  plačal na hranilno knjižico D.L.. Okoliščino, da je tožeča stranka družba, ki se profesionalno ukvarja s posredovanjem nepremičnin, je po oceni pritožbenega sodišča že prvostopenjsko sodišče v zadostni meri upoštevalo in je tudi odločitev, da je toženec v določenem (manjšem) znesku provizijo kljub ugotovljenemu neskrbnemu ravnanju tožeče stranke dolžan poravnati, pravilna. Splošni pogoji poslovanja tožeče stranke namreč med storitve posredovanja, ki se jih zavezuje opraviti posrednik, štejejo: preverjanje dejanskega stanja nepremičnine – ogled nepremičnine, preverjanje pravnega stanja lastništva nepremičnine, posredovanje pri pogajanjih za sklenitev pogodbe, pripravo pogodbe o prodaji ter pripravo predloga za vpis lastninske pravice, kadar je ta vpisana v zemljiško knjigo. Glede zadnje obveznosti je tožeča stranka zatrjevala, da je šlo za nepremičnino, ki ni bila vpisana v zemljiško knjigo, glede prvih štirih pogojev pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožeča stranka izpolnila dva in sicer preverjanje dejanskega stanja nepremičnine, kar priznava tudi pritožba ter posredovanje pri pogajanjih za sklenitev pogodbe. Kot je bilo že obrazloženo, je namreč  na sestanku pri tožeči stranki, na katerega je prišla tudi „prodajalka“ D.L., bilo dogovorjeno vse bistveno glede kupoprodajne pogodbe: cena, ara, roki plačila kupnine, toženec pa ne zatrjuje, da naj bi bila končna pogodba, ki je bila podpisana pri odvetniku H. (pooblaščencu leasing hiše) sklenjena po zanj ugodnejših pogojih, kot so bili izpogajani na sestanku 13.4.2001. Nedvomno pa tožeča stranka ni pripravila pogodbe o prodaji, saj je slednja bila sestavljena pri odvetniku H. in kot je bilo že poudarjeno, je bilo njeno preverjanje pravnega stanja lastništva nepremičnine pomanjkljivo in je povzročilo pri obravnavanem poslu zaplete. Pritožbeno sodišče zato sprejema odločitev prvostopenjskega sodišča, da je tožeča stranka upravičena le do polovice dogovorjene provizije, kot materialno pravno pravilno, tako glede na splošne pogoje poslovanja podjetja A., ki so sestavni del med pravdnima strankama sklenjene pogodbe o posredovanju, kot glede na 822. člen ZOR,  iz katerega izhaja, da ima posrednik pravico do plačila v sorazmerju z vloženim trudom in opravljeno storitvijo.

Pritrditi pa ni mogoče niti nadaljnjim pritožbenim trditvam tožene stranke v zvezi s stroški  postopka in višino zahtevane provizije. Iz kupoprodajne pogodbe z dne 24.4.2001 izhaja, da je toženec stanovanje kupil za kupnino 190.000 DEM v tolarski protivrednosti po prodajnem tečaju Banke Slovenije na dan plačila. Tožeča stranka je na tej podlagi zahtevala 2% provizijo v višini 501.942,00 SIT. Znesku iz računa je dolžnik v ugovoru proti sklepu o izvršbi, izdanem na podlagi verodostojne listine, ugovarjal le s pavšalno trditvijo, da „znesek, ki ga uveljavlja upnik, ne predstavlja 2% kupnine“, zato ne drži, da naj bi zahteval že v ugovoru specifikacijo računa. Drži pa, da je bilo v kupnino 190.000 DEM, kot izhaja iz že omenjene kupoprodajne pogodbe, očitno zajeto tudi kuhinjsko pohištvo ter pohištvo v predsobi, vendar stranki zneskov nista razmejili in tega tožena stranka  ni storila niti pred prvostopenjskim sodiščem, niti v pritožbi. Nedvomno pa gre za okoliščino, ki je lahko znana le njej, ne pa tožeči stranki, zato s tako pritožbeno trditvijo ne more uspešno znižati prisojenega zneska.

Ker je tožeča stranka uspela le s polovico zneska, katerega plačilo je bilo toženi stranki naloženo z dajatvenim delom sklepa o izvršbi, je sodišče pravilno odločilo, da je upravičena le do povrnitve polovice izvršilnih stroškov. Neutemeljeno  tožena stranka zatrjuje, da je za znesek izvršilnih  stroškov izvedela šele s prejemom izpodbijanem sodbe. Sklep o izvršbi ji je bil namreč nedvomno vročen, saj sicer proti njemu ne bi mogla vložiti ugovora. Glede zahteve po povrnitvi separatnih stroškov v zvezi z narokom z dne 25.4.2007 pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da jih je sicer tožena stranka res priglasila, kar je utemeljila s tem, da potrebuje rok za proučitev obsežnega dokaznega gradiva, ki ga je na naroku tega dne prejela. Podatki o poteku naroka pa nedvomno ne dajejo podlage za to, da gredo toženi stranki separatni stroški (neodvisno od uspeha strank v postopku), saj je sodišče narok tega dne opravilo, zatem pa zaradi obširnejših navedb tožeče stranke, ki jih je na prvem naroku v skladu z 286. členom ZPP še lahko podajala, narok preložilo.

Pritožbi obeh strank sta se torej izkazali za neutemeljeni, zato ju je pritožbeno sodišče zavrnilo in ker tudi pri uradnem preizkusu izpodbijane sodbe v okviru razlogov, na katere mora po 2. odst. 350. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti, pomanjkljivosti ni ugotovilo, je potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.