VSM sodba in sklep I Cp 1192/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-07-23

ponudba - sprejem ponudbe - kmetijska zemljišča

Povsem sprejemljivo je tudi stališče sodišča prve stopnje, da je toženec v svoji ponudbi (podani po določilih ZKZ) sam označil, da prodaja tudi parc. št. k.o., zato bi navedena zavezujoča ponudba, s katero je toženec zajel zemljišče, za katerega tak strožji režim prodaje z javno ponudbo sicer ne bi bil potreben, toženca v vsakem primeru zavezovala tudi glede zemljišča, ki sicer ne bi bilo kmetijsko zemljišče (oz. zemljišče, glede katerega se v postopku prodaje uporabljajo enaka določila kot za kmetijska zemljišča).

Tožnica je ravnala pravilno, ko je sprejem ponudbe poslala na toženčev naslov, kot ga je le-ta označil v ponudbi. Čeprav sprejema ponudbe tožencu ni bilo mogoče vročiti, to nima nobenega vpliva na zaključek o pravočasnosti sprejema ponudbe, saj ZKZ v prvem odstavku 21. člena določa le, da je potrebno pisno izjavo o sprejemu ponudbe v roku za sprejem ponudbe poslati priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti, kar je tožnica tudi storila. Na pravilnost in pravočasnost izjave o sprejemu ponudbe tako po prepričanju sodišča druge stopnje nima nobenega vpliva dejstvo, da le-ta tožencu ni mogla biti vročena, ker se na naslovu, ki ga je sam označil v ponudbi, v roku za sprejem ponudbe ni več nahajal.

Pritožba proti sodbi se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Pritožbi proti sklepu se delno ugodi in se sklep sodišča prve stopnje v 1. točki izreka spremeni tako, da v tem delu v celoti glasi:

„Ugovoru toženca zoper sklep o začasni odredbi opr. št. z dne se delno ugodi in se sklep v 3. točki izreka razveljavi, v ostalem pa se ugovor zavrne in sklep obdrži v veljavi.“

Toženec krije sam svoje stroške pritožbenega postopka.

Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je dolžan toženec kot prodajalec s tožnico kot kupcem, skleniti prodajno pogodbo in na njej notarsko overiti svoj podpis. V izrek svoje sodbe je sodišče prve stopnje zajelo vsebino tožencu v sklenitev naloženo prodajno pogodbo, katere pogodbeni predmet predstavlja celota prodajalcu lastnih nepremičnin, ki ležijo na parc. št. in k.o., vpisane v zemljiški knjigi (1. člen pogodbe), kupnina za nepremičnine, ki so predmet prodaje pa znaša 2.086,46 EUR (prej 500.000,00 SIT) in se jo kupec zavezuje plačati prodajalcu v roku 8 dni po sklenitvi predmetne prodajne pogodbe (2. člen). Prodajalec se zavezuje nepremičnine, ki so predmet prodaje po tej pogodbi, izročiti kupcu v roku 8 dni po sklenitvi pogodbe, in sicer proste vseh oseb in stvari (3. člen pogodbe), ter s podpisom predmetne pogodbe izrecno in brezpogojno dovoljuje, da se pri celoti njemu lastnih nepremičninah, ki so predmet prodaje po tej pogodbi, vknjiži lastninska pravica na ime in v korist tožnice (4. člen). Pogodbeni stranki se dogovorita in se prodajalec zavezuje plačati stroške notarske overitve te pogodbe in davek na promet nepremičnin (5. člen); ta pogodba je sestavljena v treh izvodih, od katerih vsaka stranka prejme en izvod, en izvod, na katerem bo podpis prodajalca notarsko overjen, pa je namenjen zemljiškoknjižni izvedbi te pogodbe (6. člen pogodbe), kot je vsebina prodajne pogodbe podrobneje navedena v 1. točki prvega odstavka izreka prvostopne sodbe. Sodišče prve stopnje je nadalje odločilo, da v kolikor tožena stranka s tožečo stranko v roku 8 dni po pravnomočnosti te sodbe ne podpiše prodajne pogodbe z zgoraj navedeno vsebino, prodajno pogodbo nadomesti ta sodba (2. točka prvega odstavka izreka). Tožencu je sodišče prve stopnje naložilo povrnitev pravdnih stroškov v znesku 1.497,64 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. odstavek izreka).

Z uvodoma navedenim sklepom je sodišče prve stopnje ugovor toženca zoper sklep o začasni odredbi zavrnilo in sklep o začasni odredbi sodišča prve stopnje opr. št. z dne vzdržalo v veljavi (1. odstavek izreka). Tožencu je sodišče prve stopnje še naložilo, da je dolžan tožnici povrniti pravdne stroške v znesku 229,81 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper sodbo in sklep sodišča prve stopnje se po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje toženec. V pritožbi zoper sodbo izpostavlja, da je parc. št. (k.o.) stavbno zemljišče, medtem ko je le parc. št.(k.o) kmetijsko zemljišče. Ker za stavbno zemljišče ne veljajo določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih – ZKZ, lahko toženec prosto razpolaga z navedeno nepremičnino in jo proda komurkoli želi, ne da bi bila njena prodaja podrejena določbam ZKZ. Tožnica po prepričanju toženca sprejema ponudbe za nakup zemljišča tudi ni podala v skladu z zakonskimi določbami, saj ga ni odposlala s priporočeno pošiljko s povratnico, kot to zahteva zakon; potrdilo o oddanih pošiljkah namreč še ne zadostuje za dokaz, da je s pošiljko, naslovljeno na toženca, tožnica odposlala ravno sprejem ponudbe za nakup spornega zemljišča. Toženec še opozarja, da se datum, naveden na priloženi povratnici, in datum, naveden na potrdilu o oddanih pošiljkah, ne ujemata. Po prepričanju toženca za veljaven sprejem ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča ne zadošča, da je bil sprejem odposlan s povratnico, ampak mora ponudnik sprejem ponudbe tudi prejeti, kar se v obravnavanem primeru ni zgodilo. Poleg tega je ponudbo sprejela tudi tretja oseba, ki kot kmet izključuje tožnico kot nadaljnjega predkupnega upravičenca. Materialnopravno napačen naj bi bil tudi zaključek sodišča prve stopnje, da prepoved odtujitve in obremenitve, vpisana v zemljiški knjigi na spornih nepremičninah, ni v javnem interesu in da zato ne predstavlja ovire za sklenitev uveljavljanega pravnega posla; toženec pa še izpostavlja, da tožnica ni nikoli zahtevala odobritve prodajne pogodbe, ki je potrebna v skladu z Zakonom o ohranjanju narave - ZON. Primarno predlaga spremembo prvostopne sodbe v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka ter priglaša pritožbene stroške.

V pritožbi zoper sklep toženec izpostavlja, da pogoji za izdajo začasne odredbe niso izpolnjeni. Sodišče prve stopnje namreč pri odločanju o izdaji začasne odredbe ni upoštevalo tožnikovih ugovorov glede temelja tožbenega zahtevka, podanih tekom pravde, zato se na te ugovore toženec sklicuje tudi v pritožbi zoper sklep. Še enkrat poudarja, da je parc. št. k.o. stavbno zemljišče ter da toženec sprejema ponudbe ni nikoli prejel. V skladu z ZON bi morala upravna enota prodajno pogodbo odobriti, česar tožnica ni nikoli zahtevala. Sodišče prve stopnje po prepričanju toženca tudi ni upoštevalo vrstnega reda predkupnih upravičencev niti v zemljiško knjigo v korist občine vpisane prepovedi odtujitve in obremenitve. Na podlagi vsega navedenega je po prepričanju toženca jasno, da terjatev tožnice ne obstoji. Sodišče prve stopnje naj bi tožencu tudi neutemeljeno naložilo denarno kazen v višini 500.000,00 SIT oz. 2.086,46 EUR, saj določila Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ za primer naložene opustitve ne predvidevajo nobene denarne kazni.

Tožnica je odgovorila le na pritožbo zoper sodbo. V odgovoru na pritožbo se zavzema za njeno zavrnitev in potrditev prvostopne sodbe. Sodišče prve stopnje naj bi namreč pravilno zaključilo, da je toženec podal zavezujočo ponudbo za prodajo njegovih nepremičnin na parc. št. in k.o., ki jo je tožnica pravilno sprejela in ta sprejem naslovila tako na toženca kakor tudi na upravno enoto. Tožnica priglaša stroške odgovora na pritožbo.

Pritožba zoper sodbo ni utemeljena, pritožba zoper sklep pa je delno utemeljena.

Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve v smislu drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP (ter glede pritožbe zoper sklep v zvezi s 366. členom istega zakona in 15. členom ZIZ) in v okviru v pritožbah uveljavljanih pritožbenih razlogov ugotavlja in zaključuje, da sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi in sklepu ni zagrešilo po uradni dolžnosti upoštevnih niti v toženčevih pritožbah uveljavljanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Pravilno in dovolj popolno je bilo v postopku na prvi stopnji ugotovljeno pravno relevantno dejansko stanje, nanj pa (razen glede v začasni odredbi zagrožene denarne kazni) tudi pravilno uporabljeno materialno pravo.

Ni mogoče slediti pritožbenim zatrjevanjem, da je izmed parcel, za kateri je toženec dal ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, le parc. št. k.o. kmetijsko zemljišče, medtem ko je parc. št. k.o. stavbno zemljišče, za katero naj določbe ZKZ ne bi veljale, zaradi česar lahko toženec z zadnje navedeno parc. št. prosto razpolaga (in mu je ni potrebno prodajati v postopku po določilih ZKZ). Sodišče prve stopnje je namreč na podlagi podatkov v zemljiški knjigi pravilno ugotovilo, da obe navedeni parc. št. spadata v zavarovano območje krajinskega parka, za katerega velja ZON. Le-ta v 84. členu glede prodaje zemljišč napotuje na uporabo predpisov o kmetijskih zemljiščih, torej na postopek prodaje kmetijskih zemljišč, ki ga določa ZKZ v členih 20 do 25. Sicer pa je povsem sprejemljivo tudi stališče sodišča prve stopnje, da je toženec v svoji ponudbi (podani po določilih ZKZ) sam označil, da prodaja tudi parc. št. k.o., zato bi navedena zavezujoča ponudba, s katero je toženec zajel zemljišče, za katerega tak strožji režim prodaje z javno ponudbo sicer ne bi bil potreben, toženca v vsakem primeru zavezovala tudi glede zemljišča, ki sicer ne bi bilo kmetijsko zemljišče (oz. zemljišče, glede katerega se v postopku prodaje uporabljajo enaka določila kot za kmetijska zemljišča).

Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka tudi pravilno zaključilo, da je tožnica sprejem ponudbe pravočasno in na ustrezen način podala tako upravni enoti kakor tudi prodajalcu – tožencu. Tožnica je namreč sprejem ponudbe priporočeno – s povratnico v 30 dnevnem roku, ki ga za sprejem ponudbe določa četrti odstavek 20. člena ZKZ, poslala tako tožencu kot prodajalcu in sicer na v ponudbi naveden naslov, kakor tudi upravni enoti, s čimer je ravnala v skladu s prvim odstavkom 21. člena ZKZ. Da sta bili obe pošiljki pravočasno poslani priporočeno s povratnico, je sodišče prve stopnje pravilno razbralo iz po tožnici predloženega popisa oddanih pošiljk z dne 13.8.2005 (v prilogi A11), iz katerega izhaja, da je bila tega dne s strani tožnice oddana pošiljka tako za upravno enoto kakor tudi za naslovnika (toženca). Pravočasnost tožencu poslanega sprejema ponudbe po pravilni ugotovitvi sodišča prve stopnje nadalje izhaja tudi iz fotokopije vrnjene kuverte s povratnico, iz žiga na kateri je razvidno, da je tožnica dne 13.8.2005 pošti izročila v odpošiljatev pismo, naslovljeno na toženca (s tem, da je bila kot naslovna pošta označena), pismo je bilo poslano priporočeno s povratnico (oznaka AR in priložena povratnica), pisanje pa je na pošto v v skladu s poštnim žigom na kuverti prispelo dne 17.8.2005. Iz zapisa na kuverti je sodišče prve stopnje pravilno razbralo, da navedenega pisanja tožencu ni bilo mogoče vročiti, ker je bila hiša porušena, naslovnik pa preseljen. Ob tem sodišče druge stopnje še dodaja, da je v potrdilu o oddaji pošiljke sicer res kot datum oddaje naveden 13.8.2005, na povratnici pa 15.8.2005, kar pa na zaključek o pravočasnosti oddaje sprejema ponudbe nima nobenega vpliva, saj je po pravilnem stališču sodišča prve stopnje 30-dnevni rok za sprejem ponudbe potekel 16.8.2005 (obrazložitev sodbe sodišča prve stopnje na strani 4), pri tem pa se sodišče prve stopnje tudi pravilno sklicuje na potek roka pri oddaji vloge priporočeno po pošti – prvi in drugi odstavek 68. člena Zakona o splošnem upravnem postopku - ZUP.

Povsem utemeljen je nadalje tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je tožnica ravnala pravilno, ko je sprejem ponudbe poslala na toženčev naslov, kot ga je le-ta označil v ponudbi. Čeprav sprejema ponudbe tožencu po zgoraj obrazloženem ni bilo mogoče vročiti, to nima nobenega vpliva na zaključek o pravočasnosti sprejema ponudbe, saj ZKZ v prvem odstavku 21. člena določa le, da je potrebno pisno izjavo o sprejemu ponudbe v roku za sprejem ponudbe poslati priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti, kar je tožnica po vsem zgoraj obrazloženem storila. Na pravilnost in pravočasnost izjave o sprejemu ponudbe tako po prepričanju sodišča druge stopnje nima nobenega vpliva dejstvo, da le-ta tožencu ni mogla biti vročena, ker se na naslovu, ki ga je sam označil v ponudbi, v roku za sprejem ponudbe ni več nahajal. Neutemeljena je nadalje pritožbena graja toženca, da potrdilo o oddanih pošiljkah še ne zadostuje za dokaz, da je s pošiljko, naslovljeno na toženca, tožnica odposlala prav sprejem ponudbe za nakup spornega zemljišča (in ne kakega drugega pisanja). Iz samega potrdila o oddaji pošiljke seveda vsebine pošiljke ni mogoče razbrati, vendar pa toženec razen že navedenih pavšalnih pritožbenih navedb ni predložil ničesar, kar bi lahko vzbudilo dvom v po tožnici zatrjevano vsebino nanj (in na upravno enoto) naslovljene pošiljke.

Ne le na podlagi zgoraj navedenih dokazil o oddaji priporočene pošiljke s povratnico, ampak tudi na podlagi obvestila upravne enote z dne 17.8.2005 (priloga A14) je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je tožnica toženčevo ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč pravočasno sprejela. Iz istega dopisa pa je bilo mogoče razbrati tudi pravočasen sprejem ponudbe s strani tretje osebe. Toženec sicer v svoji pritožbi utemeljeno opozarja, da navedena tretja oseba kot kmet in s tem predkupni upravičenec z boljšim vrstnim redom v skladu s prvim odstavkom 23. člena ZKZ izključuje tožnico kot nadaljnjega predkupnega upravičenca, vendar slednje le v primeru, če pri svojem sprejemu ponudbe vztraja. V obravnavani zadevi pa je navedena oseba zahtevo za odobritev pravnega posla umaknila, kar izhaja iz sklepa o ustavitvi postopka za odobritev pravnega posla (priloga A5), česar toženec v postopku na prvi stopnji ni zanikal. Ker je kupoprodajna pogodba za kmetijsko zemljišče glede na določbe ZKZ veljavno sklenjena šele po opravljenem postopku, določenem v zakonu (ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, priporočeno s povratnico upravni enoti in prodajalcu poslana pisna izjava o sprejemu ponudbe, sklenitev prodajne pogodbe, ki jo mora odobriti upravna enota), pri čemer je potrebno vlogo za odobritev pravnega posla pri upravni enoti vložiti najpozneje v šestdesetih dneh po poteku roka za sprejem ponudbe, sprejem ponudbe s strani predkupnega upravičenca z boljšim vrstnim redom kot tožnica, tudi po prepričanju sodišča druge stopnje po ugotovljenem, da je tretji zahtevo za odobritev pravnega posla umaknil, ni ovira za tožničin zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe. Zaradi umika zahteve za odobritev pravnega posla namreč prodajna pogodba s tretjo osebo ni veljavno sklenjena, zato lahko tako sklenitev zahteva tožnica, ki je prav tako pravočasno sprejela ponudbo. Ko bo prodajna pogodba sklenjena (oz. ko jo bo nadomestila prvostopna sodba), pa bo lahko šele tožnica v skladu s prvim odstavkom 22. člena ZKZ zahtevala njeno odobritev, ki je sicer po pravilnem stališču toženca potrebna v skladu s prvim odstavkom 86. člena ZON.

Povsem sprejemljiv je tudi prvostopni zaključek, da prepoved odsvojitve in obremenitve, ki je pri spornih nepremičninah vpisana v zemljiško knjigo v korist občine, ni take narave, da bi predstavljala oviro za sklenitev zavezovalnega pravnega posla za prenos lastninske pravice na teh nepremičninah, kar v obravnavani zadevi s tožbenim zahtevkom terja tožnica. Iz odločbe centra za socialno delo z dne (C2) je namreč sodišče prve stopnje pravilno razbralo, da je bil toženec oproščen plačila storitev institucionalnega varstva, zaradi česar mu je bilo v korist občine, ki zanj financira institucionalno varstvo, prepovedano odtujiti oz. obremeniti nepremičnino, katere lastnik je. Opisana prepoved odsvojitve in obremenitve je po obrazloženem ustanovljena zaradi ugodnosti, ki jih je toženec deležen na podlagi Zakona o socialnem varstvu, kot taka pa ni ovira za sklenitev zahtevanega zavezovalnega pravnega posla, ampak bi lahko predstavljala zgolj oviro za vpis v zemljiško knjigo, ki ga bo mogoče predlagati šele po odobritvi prodajne pogodbe (oziroma sodbe, ki jo bo nadomestila) s strani upravne enote.

Vse navedeno je narekovalo zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Iz enakih (in zgoraj obrazloženih) razlogov, zaradi katerih ni bilo mogoče slediti pritožbeni graji zoper sodbo, je sodišče prve stopnje zavrnilo tudi pritožbo zoper sklep, v kateri je toženec v pretežni meri ponavljal pritožbene navedbe iz pritožbe zoper sodbo. Glede na prvostopno odločitev o ugoditvi tožbenemu zahtevku tožnice, ki jo je sodišče druge stopnje, kot že zgoraj obrazloženo, potrdilo, je pravilno tudi stališče sodišča prve stopnje o verjetno izkazanem obstoju tožničine terjatve. Toženec tudi neutemeljeno izpostavlja, da določila ZIZ ne predvidevajo denarne kazni v primeru dolžniku z začasno odredbo naloženih opustitev. Drugi odstavek 273. člena ZIZ namreč v primeru, ko se dolžniku z začasno odredbo prepoveduje, da ne sme storiti ničesar, kar bi lahko povzročilo škodo upniku, ter ne sme nič spremeniti na stvareh, na katere meri terjatev, za primer kršitve prepovedi predvideva določitev denarne kazni v skladu z drugim odstavkom 226. člena ZIZ, ki sicer določa način izvršitve dejanja, ki ga more opraviti le dolžnik. Zagrožena denarna kazen je v začasni odredbi, s katero sodišče dolžniku nalaga prepoved, da ne sme storiti ničesar, kar bi lahko povzročilo škodo upniku, ter prepoved, da ne sme nič spremeniti na stvareh, na katere meri terjatev, pravzaprav sredstvo izvršbe. Brez zagrožene denarne kazni v primeru ravnanja v nasprotju z naloženo opustitvijo namreč začasne odredbe ne bi bilo mogoče uveljaviti. Slednje pa ne velja za začasno odredbo prepovedi odtujitve ali obremenitve nepremičnine, na katero meri terjatev, ki se izvrši z vknjižbo prepovedi v zemljiški knjigi. Take vsebine je bila tudi obravnavana začasna odredba, na njeni podlagi pa se je v zemljiško knjigo zaznamovala prepoved odtujitve in obremenitve (list. št. 70), zato sodišče druge stopnje ob pravilni uporabi materialnega prava po uradni dolžnosti ugotavlja, da v obravnavani zadevi grožnja denarne kazni ni bila potrebna, v ZIZ tudi ni bilo podlage za njeno zagrozitev in kasneje v primeru kršitve prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnin za njen izrek. Vse navedeno je narekovalo spremembo izpodbijanega sklepa o ugovoru zoper sklep o začasni odredbi, delno ugoditev ugovoru in razveljavitev 3. točke začasne odredbe (3. točka 365. člena ZPP).

Ker toženec s pritožbo zoper sodbo ni uspel, krije sam svoje stroške pritožbenega postopka zoper sodbo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Enako velja za toženčeve stroške pritožbe zoper sklep, s katero je toženec v pretežni meri propadel (drugi odstavek 154. člena ZPP). Stroške odgovora na pritožbo zoper sodbo pa v skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena istega zakona krije tožnica sama.

ZKZ člen 20,  20/4,  21,  21/1,  22,  22/1,  23,  23/1,  20,  20/4,  21,  21/1,  22,  22/1,  23,  23/1.  ZIZ člen 226,  226/2,  273,  273/2,  226,  226/2,  273,  273/2.  ZON člen 84,  86,  86/1,  84,  86,  86/1.  ZUP člen 68,  68/1,  68/2,  68,  68/1,  68/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.