VSK sodba I Cp 1682/2006
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-01-30

odpoved stanovanjskega razmerja - izpraznitev - primernost stanovanja

Obveznost pritožnice zagotoviti primerno stanovanje namreč pomeni, da ni dolžna zagotoviti tožencema večje oz. boljše stanovanje, kot je za njiju primerno po 5. čl. SZ, slabše od primernega pa bi bilo mogoče dodeliti le v primeru, če že do sedaj stanovanjski standard tožencema ne bi zagotavljal primernosti v smislu 5. čl. SZ, česar pa toženka, kot rečeno, ne zatrjuje.

Pritožbi se zavrneta in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku in tožencema G.H. in M.H. odpovedalo stanovanjsko razmerje za stanovanje v stanovanjski hiši v P., L. 10, stoječi na parc.št. 1543 k.o. P.. Obema tožencema je naložilo, da sta dolžna to stanovanje izprazniti in ga izročiti tožeči stranki v 90-tih dneh zatem, ko jima bo O.P. zagotovila drugo primerno stanovanje. Občini P. pa je naložilo, da je dolžna G. in M. H. tako drugo primerno stanovanje zagotoviti v 15-tih dneh. Tožencema G. in M. H. je sodišče še naložilo, da sta dolžna plačati tožniku za dosedanjo uporabo stanovanja od oktobra 1998 do sodbe premalo plačano stanarino v skupnem znesku 2.846.428,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4.7.2006 dalje do plačila, zavrnilo pa je zahtevek, da jima je dolžna tožena stranka Občina P. povrniti znesek, ki predstavlja razliko med neprofitno stanarino in profitno stanarino za čas od 30.9.1998 do zagotovitve primernega stanovanja. Glede pravdnih stroškov je odločilo, da so tožene stranke solidarno dolžne povrniti tožeči stranki 971.900,00 SIT stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4.7.2006 dalje do plačila.

Zoper sodbo se z osebno vloženo pritožbo pritožujeta skupaj prvi toženec in druga toženka, posebej pa tretja tožena stranka.

Prva in druga tožena stranka v pritožbi ponavljata, da sta bila s P. D., ki jima je leta 1954 dal soglasje za vselitev v hišo, dogovorjena, da bosta hišo, ki je bila v derutnem stanju, usposobila za bivanje. Dogovorjeno pa je bilo tudi, da bosta hišo odkupila, a je bil tedaj promet z nepremičninami prepovedan. Toženca imata tako stanovanjsko pravico na hiši neprekinjeno od leta 1954. Ni res, da jima je Ljudski odbor izdal odločbo za vselitev v hišo. Od leta 1954 do 1958 sta toženca plačevala najemnino P., to je lastniku sporne hiše, od leta 1958 pa R.V.. Sodišče ju bremeni za plačilo profitne najemnine. Sodni izvedenec je ocenil sporno hišo v takem stanju kot je ta sedaj, z vsemi njunimi vlaganji. Toženca sicer nimata dokaznih listin o vlaganjih od leta 1954, prav zato pa sta pripeljala na sodišče priče, ki pa jih sodišče ni zaslišalo. Tudi prednik tožeče stranke je v zadevi P ___ priznaval, da je sporna hiša stara in rušeča se. Glede najemnine pa pritožba še navaja, da je bilo vprašanje višje najemnine že obravnavano v postopku pod opr.št. P ___ in zahtevek pravnomočno zavrnjen. Toženca predlagata, naj višje sodišče sodbo spremeni tako, da zahtevek za izpraznitev hiše zavrne, v zvezi s plačilom najemnine pa naj se predhodno ocenijo njuna vlaganja.

Tretja tožena stranka Občina P. pa v pritožbi zoper sodbo navaja, da prvi toženec in druga toženka stanovanje uporabljata na podlagi dovoljenja lastnika hiše, kar pomeni, da je šlo za civilnopravni dogovor in ne oblastni akt o dodelitvi stanovanjske pravice. Po mnenju pritožbe sodba ne vsebuje obrazložitve o vseh odločilnih dejstvih. Pritožnica je namreč v postopku zatrjevala, da je tožencema prenehalo stanovanjsko razmerje, zaradi česar jima zavezanec iz 155.čl. SZ ni dolžan priskrbeti drugo primerno stanovanje. Sodišče tudi ni ugotovilo in obrazložilo, kaj šteje kot drugo primerno stanovanje oz. kaj sta toženca imela pravico uporabljati in kaj sta uporabljala neupravičeno. Sodbe zato ni mogoče izvršiti. Sporno stanovanje je hiša z vrtom, kletjo itd., toženca pa sta dobila v uporabo samo prostore za bivanje, medtem ko sta ostalo uporabljala neupravičeno. Sodišče bi po mnenju pritožnice moralo že v izreku navesti, kakšno stanovanje je šteti za drugo primerno stanovanje. Pritožnica tudi nasprotuje 15-dnevnemu roku za izvršitev sodbe. Zakon je namreč zavezancem nalagal rok enega leta za zagotovitev drugega primernega stanovanja. Že po naravi stvari je za izvršitev zahtevka potrebno določiti daljši rok, torej vsaj eno leto. Upoštevati je potrebno tudi, da sta toženca starejši osebi, ki uporabljata sporno stanovanje več kot 50 let. Občina P. se pritožuje tudi glede odločitve o vračilu stroškov postopka, saj so vsi trije toženci v sosporništvu le zaradi zakonskih določil, niso pa v pravni skupnosti. Po 161. čl. ZPP so sosporniki solidarno odgovorni za stroške le v primeru, če so nerazdelno odgovorni glede glavne stvari, za kar pa v konkretnem primeru ne gre. Prvo in drugo toženo stranko zadevajo tožbeni zahtevki, ki izhajajo iz druge dejanske podlage, temeljijo pa tudi na drugačni pravni podlagi, zato ni mogoče zaključiti, da so vsi nerazdelno odgovorni za stroške, ki so bili prisojeni nasprotni stranki. Poleg tega pa je bil v celoti zavrnjen eden od dveh zahtevkov, ki sta bila naperjena proti tretji toženi stranki, zoper prvo in drugo toženo stranko pa je bilo ugodeno vsem trem zahtevkom. Zato bi moral pritožnico pri stroških bremeniti veliko manjši delež.

Okoliščino, da sta se prva in druga tožena stranka vselili v stanovanjsko hišo na podlagi dogovora s P.D., prejšnjim lastnikom hiše, sodišče prve stopnje ni spregledalo (prvi odstavek na četrti strani obrazložitve sodbe), le da je še ugotovilo, da sta toženca pridobila na tem stanovanju stanovanjsko pravico, o čemer je izpovedal tudi sam prvi toženec pri zaslišanju dne 8.9.2005 (list. št. 42 in 43 spisa). Pojasnil je, da je najprej v stanovanju stanoval na podlagi dogovora s starim lastnikom hiše, ki je kot optant odšel v Italijo, potem ko le-ta ni imel več vpliva na stanovanje, pa je kontrolo nad stanovanjem prevzela občina in še, da ga je kot nosilca stanovanjske pravice določila takratna oblast. Ker pa je bilo stanovanje privatno, je stanarino plačeval lastniku, vendar na podlagi točkovanja, ki ga je opravila občina oz. ljudski odbor, v zvezi čimer je dobil odločbo o točkovanju, na kateri je pisalo, da je nosilec stanovanjske pravice (dokaz v prilogi B3 spisa). Pravni interes pritožnikov prikazati drugačne pravne in dejanske okoliščine njunega bivanja v hiši pa je tudi močno vprašljiv, saj najemne pogodbe z lastnikom nimata sklenjene, s strani prvostopenjskega sodišča ugotovljena dejstva pa jima dajejo varstvo iz 155. in 156. čl. Stanovanjskega zakona (Ur.list RS št. 18/91 in naslednji), torej pravico do drugega primernega stanovanja.

Toženca sta v postopku res zatrjevala, da sta v letih od 1954 do 1958 usposobila hišo za bivanje, njuna vlaganja v navedenem obdobju pa naj bi potrdile priče, katerih zaslišanje sta predlagala 14.1.2003 (list.št. 30 spisa). Vlaganja v navedenem obdobju je tožeča stranka priznavala, le da je trdila, da so bila pobotana z najemnino oz. uporabnino, kar izhaja iz drugih pravd, ki so se vodile med strankama (P ___ in P ___). Tožena stranka ni niti med postopkom pred prvostopenjskim sodiščem, niti v pritožbi jasno in določno navedla, katera naj bi bila tista vlaganja, ki jih je opravila v stanovanjsko hišo in na račun katerih bi bila tožeča stranka upravičena terjati nižjo najemnino od tiste, ki jo je izračunal za konkretno stanovanje izvedenec. Že zato njunih navedb v tej smeri ni mogoče upoštevati. Tudi zaslišanje prič ni možno, če stranka ne navede konkretnih okoliščin, ki naj bi jih priče potrdile. Edina konkretna pripomba, ki sta jo toženca imela na izračun izvedenca za gradbeništvo, ki je izračunal vrednost mesečne uporabnine za sporno hišo, je bila, da je izvedenec v izračunu upošteval tudi kopalnico in WC, ki naj bi ju prva in druga tožena stranka naredili šele leta 1998. Ta pripomba pa ni utemeljena iz dveh razlogov. Prvi je v tem, da je izvedenec izrecno zapisal, da je pri cenitvi upošteval le investicije pred letom 1998, drugi pa ta, da sta toženca v zvezi z zatrjevano investicijo v kopalnico in WC vložila nasprotno tožbo, s katero zahtevata od tožnika iz naslova neupravičene pridobitve znesek 3.543.488,00 SIT. Če mora lastnik stanovanja plačati tožencema vrednost investicij, potem toženca ne moreta iz istega naslova zahtevati tudi znižanje najemnine.

Toženca se tudi neutemeljeno sklicujeta na eno od številnih pravd, ki so se vodile med strankama (P ___), v kateri naj bi bil zahtevek za višjo najemnino, kot sta jo plačevala, že pravnomočno zavrnjen. V tej pravdi je sodišče plačilo najemnine tožencema naložilo šele od 30.10.1998 dalje, predmet prej obravnavane pravde pa je bila najemnina pred tem obdobjem, saj je bila sodba, s katero je bil zahtevek tožnika zavrnjen, izdana 13.5.1998.

Kakšna je bila vsebina pravic prve in druge tožene stranke na stanovanjski hiši L. 10, v P., je bilo obrazloženo že pri obravnavanju pritožbe prvih dveh tožencev.

Pritožbena trditev, da sodba ne vsebuje obrazložitve o odločilnih dejstvih ne drži. Če pritožba meri na trditev, ki jo je navrgla pred prvostopenjskim sodiščem, da naj bi namreč prvemu in drugemu tožencu prenehalo stanovanjsko razmerje že prej, zaradi česar naj ne bi bila dolžna preskrbeti jima drugega primernega stanovanja, je tretjetoženka očitno spregledala sodbo Ož ___, s katero je bila sodba prvostopenjskega sodišča na odpoved stanovanjske pogodbe tožencema spremenjena tako, da je bil zahtevek tožeče stranke zavrnjen. Na to je med postopkom povsem določno in dokazno podprto opozorila tožeča stranka.

Pritožnici je sodišče prve stopnje naložilo, da je dolžna prvi in drugi toženi stranki zagotoviti drugo "primerno stanovanje". Gre za pravni standard, katerega vsebina je orpedeljena v 5. čl. Stanovanjskega zakona. Ta namreč določa, kaj je to primerno stanovanje. To je tisto, ki ima poleg dnevne sodbe, kuhinje, sanitarnih prostorov in predsobe še toliko spalnega prostora, da zadošča stanovanjskim potrebam lastnika oz. najemnika in njunih ožjih družinskih članov, če živijo z lastnikom oz. najemnikom v skupnem gospodinjstvu; šteje se, da spalnica zadošča za dve osebi. Zato ne drži, da izpodbijana sodba ne bi bila izvršljiva, saj je izrek določljiv ( morebitna neizvršljivost sodbe pa bi šla tožeči stranki celo v korist). Ker tožena stranka šele v pritožbi načenja vprašanje obsega prostorov, ki jih toženca zasedata v stanovanjski hiši, pritožbeno sodišče ugotavlja, da gre za nova dejstva, ki jih v pritožbenem postopku ni mogoče navajati, saj pritožnica ni navedla utemeljenega razloga, da jih ni navedla pred prvostopenjskim sodiščem. Ker pa pritožnica niti ne zatrjuje, da naj bi druga toženka sedaj zasedala slabše stanovanje, kot je primerno stanovanje v smislu 5. čl. Stanovanjskega zakona, je to dodan razlog, da pritožba ni utemeljena. Obveznost pritožnice zagotoviti primerno stanovanje namreč pomeni, da ni dolžna zagotoviti tožencema večje oz. boljše stanovanje, kot je za njiju primerno po 5. čl. SZ, slabše od primernega pa bi bilo mogoče dodeliti le v primeru, če že do sedaj stanovanjski standard tožencema ne bi zagotavljal primernosti v smislu 5. čl. SZ, česar pa toženka, kot rečeno, ne zatrjuje.

Tudi glede roka za izpolnitev obveznosti, ki ga je določilo sodišče prve stopnje, je sodba pravilna. Pritožnica že od leta 1999 ve, kaj od nje terja tožnik. Zato ne more uspeti s pritožbeno trditvijo, da je rok, ki ga je sodišče določilo za zagotovitev drugega primernega stanovanja, prekratek. Poleg tega pa je že davno potekel tudi enoletni rok iz 155. oz. 156. čl. Stanovanjskega zakona, ki je nalagal zavezancu, da mora priskrbeti primerno stanovanje upravičencu že v enem letu od uveljavitve zakona (in ne šele v enem letu od vložitve zahteve, še manj pa v enem letu od izdaje sodbe).

Vse tri tožene stranke so nujni sosporniki v tej pravdi, saj se prva in druga tožena stranka nista dolžni izseliti iz tožnikovega stanovanja, vse dokler jima tretja tožena stranka ne priskrbi drugega primernega stanovanja. Zato je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, ki je vsem trem toženim strankam naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke na način, da jih je k temu zavezalo solidarno. Glavno obveznost lahko izpolnijo le vsi skupaj, zato je prav, da nerazdelno odgovarjajo tudi glede stroškov postopka.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče obe pritožbi zavrnilo in ker tudi pri uradnem preizkusu izpodbijane sodbe v okviru razlogov, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, pomanjkljivosti ni našlo, je v izpodbijanem delu (prva, druga, tretja, četrta in šesta točka izreka) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.