VSC sklep Cp 1735/2006
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-06-06

sklenitev najemne pogodbe - nezakonita uporaba - izpraznitev stanovanja

Ob upravičeni zavrnitvi odkupa stanovanja po določbah čl. 148/II SZ in v primeru nesklenitve najemne pogodbe za določen čas, je za presojo nezakonitosti uporabe stanovanja v smislu čl. 58 SZ odločilna ugotovitev, ali so razlogi za nesklenjeno najemno pogodbo za določen čas na strani toženca, to je imetnika stanovanjske pravice po Zakonu o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS št. 35/82 in 14/84).

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi, zadeva pa vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je v drugem sojenju s sodbo z dne 09.06.2006 zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika P. s. A., K. D., s.p., S. B., s katerim je ta od tožene stranke M. J. zahteval, da v 60 dneh izprazni stanovanje v stanovanjskem bloku Ul. K. o. v R. S. v izmeri 38,11 m2 s pripadajočimi prostori in funkcionalnim zemljiščem ter ga prostega oseb in stvari prepusti v posest tožniku.

Tožnik je v pritožbi uveljavljal vse pritožbene razloge iz I. odst. 338. čl. ZPP in predlagal, da se njegovi pritožbi ugodi in izpodbijana sodba spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku tožnika ugodi, oz. podredno, da se njegovi pritožbi ugodi in izpodbijana sodba razveljavi, zadeva pa vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. V pritožbi je navajal, da je zato, ali lahko nekdo uveljavi zakonsko varstvo iz 58. čl. Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91 - v nadaljevanju SZ), pravnoodločilna odsotnost okoliščin iz II. odst. 148. čl. SZ, po katerem lahko lastnik z imetnikom stanovanjske pravice, ki gradi stanovanjsko hišo, izjemoma sklene najemno pogodbo za določen čas in odkloni sklenitev prodajne pogodbe. Glede na to, da je tožnik postal lastnik spornega stanovanja na podlagi kupne pogodbe z dne 12.09.2001, so tako odločilne okoliščine, ki se nanašajo na razmerja med sedanjima pravdnima strankama. Tožnik je stanovanje kupil zato, da bi se vanj vselil, zato pa tožencu ni ponudil sklenitve najemne pogodbe, ampak je od njega zahteval, da se izseli. Zato je zaključek sodišča prve stopnje, da zato, ker mu tožnik ni ponudil sklenitve najemne pogodbe, toženec stanovanje ne uporablja nezakonito, zmoten. Iz vsebine II. odst. 148. čl. SZ izhaja, da je sklenitev najemne pogodbe z imetnikom stanovanjske pravice njegova dispozitivna pravica in ne zakonska obveza. Sodišče prve stopnje pa ni ugotavljalo odločilnega dejstva, ali je toženec sploh kdaj terjal sklenitev najemne pogodbe. Toženec tega od tožnika ni nikoli zahteval, interesa za to ni niti kazal. Ta okoliščina pa predstavlja odločilno okoliščino za presojo, ali stanovanje uporablja nezakonito - brez sklenjene najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje sicer ni pojasnilo, na podlagi katerih dejstev je zaključilo, da si je toženec želel z obema lastnikoma urediti, da bi stanovanje uporabljal zakonito. Ugotovljena dejstva takšnega zaključka ne potrjujejo. Ker pa sodba ne vsebuje razlogov o teh odločilnih dejstvih, pa je podana tudi absolutna bistvena kršitev.

Tožena stranka na pritožbene trditve pritožnika ni odgovorila.

V predmetnem postopku je tožnik kot lastnik stanovanja, kar je postal leta 2001, ko je tega odkupil od lastninskega prednika K., d.o.o. R. S. s tožbo, vloženo dne 03.12.2001, od toženca na podlagi določbe čl. 58 SZ zahteval izpraznitev stanovanja, ki ga toženec zaseda, saj toženec ne razpolaga z najemno pogodbo, sklenjeno s tožnikom kot lastnikom ali tožnikovim lastninskim prednikom. Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo, da toženec uporablja za bivanje sporno stanovanje že od leta 1978, ter da je kot imetnik stanovanjske pravice in uporabnik stanovanja v času uveljavitve SZ leta 1991 od lastninskega prednika tožnika K., d.o.o. R. S. po privatizacijskih določbah SZ sicer uveljavljal pravico do odkupa stanovanja, lastninski prednik tožnika pa je (na podlagi določbe čl. 148/II SZ) prodajo zavrnil, ker je toženec gradil hišo. Toženec pa je za tem svoj takšen zahtevek na odkup stanovanja neuspešno uveljavljal tudi v sodnem postopku, ki je bil pravnomočno končan leta 1993. Po končanem sodnem postopku pa vse do prodaje spornega stanovanja tožniku meseca septembra 2001 toženec z lastninskim prednikom tožnika ni sklenil najemne ali kakršnekoli druge pogodbe, čeprav je v stanovanju vseskozi bival, takšne pogodbe pa ni sklenil niti s tožnikom, zatem, ko je ta postal lastnik. Ob navedenih (nespornih in sicer pritožbeno tudi neizpodbijanih) ugotovitvah je sodišče prve stopnje tožnikov zahtevek za izpraznitev stanovanja zavrnilo, to pa na podlagi nadaljnjih ugotovitev, da je toženec z lastninskim prednikom tožnika ves čas želel skleniti najemno pogodbo in to kakršnokoli, tožnik kot novi lastnik pa mu pred vložitvijo tožbe tudi ni ponudil možnosti za sklenitev najemne pogodbe. Na podlagi navedenih ugotovitev je namreč sodišče prve stopnje zaključilo, da se ne more šteti, da toženec stanovanje v smislu čl. 58 SZ uporablja nezakonito.

Utemeljeno pritožnik pritožbeno poudarja nedorečenost in s tem neugotovitev pravno odločilnih dejstev za odločitev o tožnikovem zahtevku in sicer dejstev o toženčevi prizadevnosti za sklenitev najemne pogodbe z lastnikom stanovanja, ki bi mu glede na njegov status imetnika stanovanjske pravice po Zakonu o stanovanjskih razmerjih in pravno upravičenost iz II. odst. 148. čl. SZ do lastninskega prednika tožnika (kot lastnika stanovanja) glede na zavrnitev toženčeve zahteve za odkup stanovanja po privatizacijskih določbah SZ, šla. Po določbi II. odst. 148. čl. SZ)) je lahko namreč lastnik imetniku stanovanjske pravice, ki je gradil hišo, izjemoma odklonil sklenitev kupne pogodbe po privatizacijskih določbah SZ in sklenil najemno pogodbo za določen čas. Torej je v navedenih okoliščinah bil lastnik stanovanja z imetnikom stanovanjske pravice oz. uporabnikom dolžan skleniti najemno pogodbo za določen čas, kar je sicer (glede na določbo čl. 147 SZ pomenilo izjemo od splošnega pravila o sklenitvi najemne pogodbe za nedoločen čas. V primeru izkazanosti okoliščin iz II. odst. 148. čl. SZ pa je bila sklenitev najemne pogodbe za določen čas za lastnika obligatorna in ne dispozitivna, kot to pravno zmotno zatrjuje pritožnik. SZ, ki je začel veljati leta 1991, je spremenil pravni režim stanovanjskih razmerij, kot ga je do tedaj določal Zakon o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS, št. 35/82 in 14/84) in ki je poznal še stanovanjske pogodbe in stanovanjske pravice, teh pa SZ ne pozna več. Zato je SZ v določbi I. odst. 147. čl. tudi izrecno določil 6-mesečni rok po uveljavitvi novega SZ, v katerem so morali lastniki in imetniki stanovanjskih pravic oz. pravic uporabe po Zakonu o stanovanjskih razmerjih stanovanjske pogodbe prenoviti v najemne pogodbe, kot je kot pogodbeno vsebino njunega razmerja določal SZ. SZ pa je v določbi 58. čl. določil tudi pravico lastnika stanovanja, da zoper tiste uporabnike stanovanja, ki z lastnikom nimajo sklenjene najemne pogodbe in tako tega uporabljajo nezakonito, s tožbo zahtevajo izpraznitev stanovanja. Rok iz čl. 147/I SZ sicer ni prekluziven, dolžnost sklenitve najemne pogodbe pa je prvenstveno bila naložena lastniku stanovanja, vendar pa je v primeru lastnikove neaktivnosti v smeri sklenitve takšne pogodbe tudi imetnik stanovanjske pravice bil upravičen od lastnika zahtevati sklenitev najemne pogodbe.

Zato pa je v primeru, kot je predmeten, ko je bil odkup stanovanja tožencu zavrnjen s strani lastnika zaradi gradnje hiše (glede na določbo čl. 148/II SZ) toženec bil upravičen do sklenitve najemnega razmerja za določen čas. Do sklenitve takšne pogodbe pa ni prišlo. Za presojo nezakonitosti toženčeve uporabe stanovanja v smislu čl. 58 SZ se tako pokaže kot odločilna ugotovitev, ali so razlogi za nesklenjeno najemno pogodbo za določen čas na njegovi strani. Če razlogi za nesklenitev takšne pogodbe niso bili na njegovi strani, nezakonitost njegove uporabe stanovanja v smislu čl. 58 SZ ni izkazana. Torej je za presojo zakonitosti oz. nezakonitosti toženčeve uporabe stanovanja odločilno, ali je toženec zahteval od lastnika stanovanja sklenitev najemne pogodbe za določen čas, lastnik pa je to odklonil, saj bi samo v takšnem primeru bilo izkazano, da razlogi za nesklenitev najemne pogodbe niso na toženčevi strani. Odločilnost navedenega dejstva je sicer pritožbeno sodišče poudarilo že tudi v odločbi, s katero je razveljavilo prvo odločitev sodišča prve stopnje o tem obravnavanem tožbenem zahtevku. Glede na tedanje trditve pravdnih strank, pa so bila ob prvem sojenju ta dejstva še ne dovolj jasna in sporna. Tožeča stranka je namreč zatrjevala, da je bila ob nakupu stanovanja s strani prejšnjega lastnika seznanjena, da so bili med prejšnjim lastnikom in tožencem v zvezi s stanovanjem sodni spori, da pa od leta 1992 dalje toženec ni imel pravice do sklenitve najemnega razmerja in je tako v stanovanju nezakonito. Toženec pa je zatrjeval, da je tožnik kupil stanovanje, ki ni bilo prazno, saj toženec v njem biva od leta 1978 dalje in tožencu najemne pogodbe z lastnikom zato ni bilo potrebno skleniti, kot najemnik pa je bil ob tožnikovem nakupu stanovanja prikrajšan v svoji predkupni pravici do nakupa stanovanja in je v zvezi s tem že vložil tožbo za sodno varstvo. Kot izhaja iz podatkov spisa, toženec s tožbenimi zahtevki, s katerimi je uveljavljal varstvo zatrjevane predkupne pravice kot najemnik, in ki so se obravnavali v prvem sojenju skupaj s predmetnim zahtevkom, ni uspel in je odločitev o tem po zavrnitvi pritožbe v tem delu postala pravnomočna. V novem sojenju je toženec svoje trditve dopolnil le s tem, da je zatrjeval, da je z lastninskim prednikom tožnika ves čas želel skleniti kakršnokoli pogodbo, tudi za določen čas, za kar se dokazila nahajajo v spisu.

Ugotovitev sodišča prve stopnje v novem sojenju, da je toženec ves čas, ko je bil lastnik stanovanja še tožnikov lastninski prednik (torej še 10 let po uveljavitvi SZ), z njim želel skleniti kakršnokoli najemno pogodbo, tega pravno odločilnega dejstva ne ugotavlja. Želja za sklenitev kakršnekoli najemne pogodbe namreč ne izkazuje toženčevih aktivnih prizadevanj do lastnika stanovanja za sklenitev najemne pogodbe za določen čas in lastnikovo odklonitev sklenitve. Trditev toženca, da si je z lastninskim prednikom tožnika ves čas prizadeval za sklenitev kakršnekoli najemne pogodbe pa tudi ne potrjuje v istem postopku prej skupno obravnavana in sedaj že pravnomočno zavrnjena, a šele s tožbo, vloženo meseca oktobra 2001 uveljavljena tožbena zahteva toženca zoper lastninskega prednika tožnika na sklenitev najemne pogodbo za nedoločen čas. Navedeno namreč izkazuje, da je lastnik upravičeno zavrnil toženčevo zahtevo za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in so tako za presojo, ali so razlogi za nesklenitev najemne pogodbe za določen čas na strani toženca, bistvene okoliščine iz obdobja pred tem. Torej iz obdobja po zavrnitvi toženčevega zahtevka za odkup stanovanja in do vložitve tožbe zoper lastninskega prednika tožnika za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas. Pritožbene trditve pritožnika o ključnosti okoliščin iz obdobja za tem, ko je lastnik stanovanja postal tožnik, so tako neutemeljene. Glede na zgoraj navedeno pa se kot utemeljene izkažejo pritožbene trditve o nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju, potrebnem za odločitev o tožnikovem zahtevku, ker sodišče ni ugotavljalo odločilnih dejstev, potrebnih za ugotovitev, da do sklenitve najemne pogodbe za določen čas med tožencem in lastninskim prednikom tožnika ni prišlo zaradi razlogov na strani tožene stranke. Navedeno pa pritožbenemu sodišču narekuje (čl. 355 ZPP) razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje, da bo lahko odločilo o zahtevku tožnika, ugotoviti še zgoraj navedena dejstva, pri tem pa upoštevati, da je dokazno breme za dokaz toženčevih trditev, da kljub neobstoju kakršnekoli najemne pogodbe toženec stanovanje ne uporablja nezakonito, na strani tožene stranke.

Odločitev o pritožbenih stroških je posledica razveljavitve sodbe sodišča prve stopnje (3. tč. 165. čl. ZPP).

SZ člen 58,  147,  147/1,  147/2,  148,  58,  147,  147/1,  147/2,  148.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.