VSK sodba I Cp 187/2005
Sodna praksa višjih sodišč, 2006-03-07

nakup stanovanja po določbah o privatizaciji stanovanj - dolžnost sklenitve kupoprodajne pogodbe - odškodninska odgovornost zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti

Določbe SZ, ki urejajo privatizacijo stanovanj (117. člen SZ in naslednji), ne temeljijo na načelih obligacijskega prava o svobodi urejanja obligacijskih razmerij, enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih in enaki vrednosti dajatev, saj prodajalec ni svoboden pri odločanju, ali bo sklenil prodajno pogodbo in pri oblikovanju cene. Po navedenih določbah SZ namreč lastnik mora stanovanje prodati in to za kupnino, ki se prav tako oblikuje po določbah tega zakona.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 771.177,00 SIT z zamudnimi obrestmi od zneskov in datumov razvidnih iz izreka izpodbijane sodbe, vse v 15-ih dneh pod izvršbo. Sodišče je tudi sklenilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe do plačila vse v 15-ih dneh pod izvršbo.

Proti tej sodbi se pritožuje tožnik po svojem pooblaščencu iz razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP. Navaja, da prvostopenjsko sodišče v razlogih sodbe predvsem komentira in zavzema stališče, ki se nanaša na pravnomočno zaključeni postopek, ki je tekel med istima pravdnima strankama pod opr. št. Px in se je nanašal na sklenitev kupoprodajne pogodbe skladno s 117. členom Stanovanjskega zakona (SZ). Zato sodba nima razlogov. Obravnavani spor pa se nanaša na neupravičeno zaračunavanje najemnine, ki je bilo posledica zavrnitve sklenitve kupoprodajne pogodbe v letu 1993. Tožena stranka bi morala s tožečo stranko v 30 dneh po vložitvi zahtevka skleniti kupoprodajno pogodbo v skladu s 5. odstavkom 177. člena SZ. Ker tega ni storila in ker sodišče v postopku Px ni želelo pobotati terjatev, češ da je zahtevek tožeče stranke premalo določen, je bila tožeča stranka prisiljena vložiti tožbo (Py). Tožena stranka je s tožečo stranko sklepala najemne pogodbe za določen čas in kot je v prvi taki pogodbi navedla na podlagi 40. člena 2. alinee SZ (6 pogodb), ne pa na podlagi 147. člena SZ, glede na dejstvo, da je bila tožeča stranka imetnica stanovanjske pravice. Navedeno še dodatno dokazuje nezakonito ravnanje tožene stranke. Dejstvo je, da je tožeča stranka po sodbi Px toženi stranki plačala kupnino v višini 1.648.156,00 SIT, ne pa, kot izpodbijana sodba napačno ugotavlja, da je tožeča stranka kupila stanovanje po vrednosti točke, ki je veljala trideseti dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja. To ne drži in je navedena ugotovitev prvostopenjskega sodišča protispisna. Če bi to držalo, bi tožeča stranka plačala zgolj 762.230,00 SIT. Irelevantno je zato razlaganje izpodbijane sodbe, da je bila kupnina sestavljena iz dveh delov, saj že iz navedb izpodbijane sodbe jasno izhaja, da je tožena stranka prejela znatno več, kot ji je šlo po 117. členu SZ. Tožena stranka je bila po SZ s tožečo stranko dolžna skleniti kupoprodajno pogodbo. S tem je prekršila kontrahirno dolžnost in s tem je nastala njena odškodninska odgovornost na podlagi 183. člena ZOR. Tožena stranka ni imela nikakršnega utemeljenega razloga zavrniti sklenitve kupoprodajne pogodbe in je njena odgovornost krivdna, kar izkazuje sodba Px. Svoje odškodninske odgovornosti pa bi se tožena stranka lahko rešila le, če bi dokazala, da ni kriva. Tega pa tožena stranka ni niti poskusila dokazati. Posledica ravnanja tožene stranke se kaže v neupravičeno zaračunanih najemninah, ki so predmet tožbe. Zato je izpodbijana sodba napačno uporabila materialno pravo, ko trdi, da tožeči stranki ni nastala nobena škoda (stran 8, predzadnji odstavek sodbe), kjer je bila podlaga najemnine veljavno sklenjena najemna pogodba, saj je do predmetnih najemnih pogodb prišlo ravno zaradi krivdnega ravnanja tožene stranke (neutemeljene zavrnitve sklenitve kupoprodajne pogodbe). Tožeči stranki tudi ni mogoče očitati, da zahteva dvojno pravno varstvo (v smislu nekaterih judikatov Vrhovnega sodišča Republike Slovenije) to je prisilne sklenitve kupoprodajne pogodbe po kupni pogodbi glede na vrednost točke, ki je veljala trideseti dan po vložitvi zahteve za odkup (sodba Px) in še do odškodnine zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti. Prvič ne zato, ker je tožeča stranka plačala za stanovanje 1.648.156,00 SIT, ne pa 762.230,00 SIT in že s tem to njeno pravno varstvo ni podano, drugič pa tudi zato, ker tudi, če bi bila sklenjena kupoprodajna pogodba po ceni, ki je veljala trideseti dan po vložitvi zahteve (za 762.230,00 SIT v DEM je to takrat znašalo 10.655,55 DEM), njene koristi po osmih letih plačevanja najemnine s tem niso bile več ustrezno zavarovane, kar je tožeča stranka prikazala s poračuni plačil kupnine in najemnin v DEM. Tako je tožeča stranka iz naslova najemnine plačala toženi skupaj vtoževanih 772.177,00 SIT (preračunano v DEM zaradi nazornejšega prikaza je to 8.784,32 DEM). Če bi upoštevali, da je tožena stranka prejela po sodbi Px zgolj 762.230,00 SIT kupnine, kar bi predstavljalo trideseti dan po vložitvi zahteve za odkup preračunano v DEM dejansko 10.655,55 DEM ob plačilu v letu 2000 pa zgolj še 7.101 DEM, se tako pokaže, da je tožena stranka prejela ob upoštevanju zgornjih zneskov (preračunanih v DEM zaradi nazornejšega prikaza) najmanj 15.885,32 DEM (7.101 DEM kupnine plus 8.784,32 DEM najemnine), če pa bi sklenila pogodbo v roku bi prejela 10.645,55 DEM. Torej je tožena stranka prejela za 5.239,77 DEM več. Če pa upoštevamo dejstvo, da je tožeča stranka plačala za stanovanje dejanskih 1.648.156,00 SIT, znaša to preplačilo še znatno več. To pomeni, da je tožena stranka do dobra nagrajena, ker je ravnala nezakonito, saj je prejela iz kupnine in najemnine več kot dvakrat več kot bi sicer. Ustreznost bi bila podana, če bi ji bila kupoprodajna pogodba sklenjena v nekem doglednem času (dve do tri leta) in bi vrednost stanovanja ob upoštevanju vrednosti točke, ki se uporablja za nakup stanovanja na dan sklenitve kupoprodajne pogodbe (to je sodbe Px pravnomočne dne 4.9.2000), pokrivala razliko vrednosti med prisvojeno kupnino, veljavno trideseti dan od vložitve zahtevka in plačano najemnino, kar pa v tem primeru ni tako. Zato tožeča stranka predlaga, da višje sodišče spremeni izpodbijano sodbo tako, da v celoti ugodi njenemu tožbenemu zahtevku in toženi stranki naloži plačilo njenih pravdnih stroškov vključno s pritožbenimi, oziroma podrejeno razveljavi s sklepom izpodbijano sodbo in vrne zadevo v novo odločanje.

Pritožbeno sodišče je ob preizkusu izpodbijane sodbe, ki ga je opravilo na podlagi določb 350. člena ZPP v okviru pritožbenih navedb ugotovilo, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo vsa relevantna dejstva za odločitev v obravnavani pravdni zadevi in jih tudi prepričljivo obrazložilo pri tem pa tudi ni zagrešilo nobene od kršitev na katere mora paziti sodišče po uradni dolžnosti. Izpodbijana sodba je pravilna in je pritožbene navedbe ne morejo omajati.

Iz pravnomočne sodbe Okrajnega sodišča v K., v pravdni zadevi Px, z dne 13.7.2000, ki jo pritožba navaja, sicer res izhaja, da znaša kupnina za stanovanje v D., ki je bilo tožniku prodano po določbah 117. člena SZ, 1.648.156,00 SIT (2. odst. II. točke pogodbe), vendar je razvidno tudi, da je bila kupnina sestavljena iz zneska 762.230,00 SIT, ki predstavlja vrednost stanovanja izračunano na dan vložitve tožbe na podlagi elementov za izračun vrednosti stanovanja, določenih v 121. členu SZ (1. odst. II. točke pogodbe) in zmanjšano za popust na podlagi 119. člena SZ, drugi del kupnine pa predstavljajo stroški adaptacije v znesku 885.926,00 SIT in predstavljajo sorazmerni del stroškov sanacije strehe, izvedene v letu 1996 na stavbi v kateri je tudi tožnikovo stanovanje. Tožnik se proti takšni sodbi ni pritožil, torej ne glede določene kupnine ne glede neupoštevanja predloga za pobot dela kupnine s po njegovem mnenju neupravičeno zaračunanimi najemninami. Zato je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožnik ne more s to tožbo uveljavljati, kar ni ali je neuspešno uveljavljal v pravdni zadevi Px.

Med pravdnima strankama ni sporno, da je bilo za čas pravde najemno razmerje urejeno z začasnimi pogodbami, kot navaja tožnik in da je le ta v vmesnem obdobju plačeval toženi stranki najemnino. Tožnik ne trdi, da je v vmesnem obdobju, ko je bilo najemno razmerje urejeno z začasnimi pogodbami, moral plačevati več kot bi znašala neprofitna najemnina, ki bi jo plačeval, če bi bila z njim sklenjena najemna pogodba po določbah 147. člena SZ, prav tako ne trdi, da je bila zaradi vlaganj tožene stranke v objekt vrednost stanovanja na novo ugotovljena in zato določena višja najemnina, kot bi jo sicer plačeval. Tožnik bi sorazmeren del stroškov sanacije strehe moral plačati tudi kot lastnik stanovanja. Nikakršnega dvoma ni, da bi se tožnik glede določitve vrednosti stanovanja lahko odločil tudi za cenitev (kot je določal 4. odst. 121. člena SZ) in bil tako upravičen do popusta tudi glede zneska, ki se je nanašal na popravilo strehe, kot je pojasnilo sodišče prve stopnje. Vendar se tako ni odločil, kot pa je bilo že povedano, se tudi ni pritožil zoper prej omenjeno sodbo sodišča prve stopnje (Px). Zato so pritožbene navedbe, ki se nanašajo na previsoko kupnino, pravno neupoštevne.

Določbe SZ, ki urejajo privatizacijo stanovanj (117. člen SZ in naslednji), ne temeljijo na načelih obligacijskega prava o svobodi urejanja obligacijskih razmerij, enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih in enaki vrednosti dajatev, saj prodajalec ni svoboden pri odločanju, ali bo sklenil prodajno pogodbo in pri oblikovanju cene, zato pritožbena trditev o odškodninski odgovornosti tožene stranke na podlagi 183. člena ZOR ni utemeljena. Po navedenih določbah SZ namreč lastnik mora stanovanje prodati in to za kupnino, ki se prav tako oblikuje po določbah tega zakona. Glede kršitve dolžnosti sklenitve prodajne pogodbe po omenjenih določbah SZ je sodna praksa že zavzela stališče (tako npr. sodba Vrhovnega sodišča št. II Ips 309/99), da je interes upravičenca zavarovan s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje za kupnino, ki je oblikovana po privatizacijskih določbah SZ po vrednosti točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja (peti odstavek 117. člena SZ). Očitno je torej, da je potek časa kvečjemu v korist upravičenca do odkupa stanovanja, v tem primeru tožnika, kar je razvidno tudi iz njegove pritožbene navedbe, da je bila tolarska protivrednost kupnine, izračunana 30. dan po vložitvi zahteve 10.655,55 DEM, ob plačilu v letu 2000 pa le še 7.101,00 DEM. Glede na to, da neprofitna najemnina že po definiciji lastniku ne prinaša dobička, saj se oblikuje po metodologiji, ki jo predpiše republiški upravni organ pristojen za stanovanjske zadeve (11. in 63. člen SZ), ni podlage za pritožbeno trditev, da je bila s tem, ko je zavrnila prodajo stanovanja po določbah stanovanjskega zakona, tožena stranka nagrajena. Tožnik je dosegel odkup stanovanja po določbah stanovanjskega zakona s pravnomočno sodbo Okrajnega sodišča v K. opr. št. Px z dne 13.7.2000, ki je postala pravnomočna 4.9.2000. Vse do takrat je tožnik uporabljal stanovanje kot najemnik na podlagi sklenjenih najemnih pogodb, zato ne more biti uspešen s trditvami, da so mu bile najemnine, ki so predmet tožbe neupravičeno zaračunane.

Glede na to, da je tožnik v pravdni zadevi Px za stanovanje dosegel prisilno sklenitev prodajne pogodbe po določbah ZS, pri čemer je bila kupnina določena glede na vrednost točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja, ni upravičen še do odškodnine zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti, kar uveljavlja v obravnavani pravdni zadevi. Ker so bile tožnikove koristi glede na povedano ustrezno zavarovane že s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe pod navedenimi pogoji SZ, je sodišče prve stopnje pravilno odločilo, ko je tožbeni zahtevek za povrnitev škode v višini skupaj plačane najemnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva plačila posamične najemnine dalje do plačila, zavrnilo.

Na podlagi zgoraj navedenih ugotovitev, je pritožbeno sodišče odločilo, da se pritožba tožeče stranke zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

ZOR člen 183,  183.  SZ člen 117,  119,  121,  117,  119,  121.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.