VSL sodba I Cp 4209/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-11-14

najemna pogodba - sprememba delodajalca - delovno razmerje - prenos delavcev - izselitev - odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog

Tožeča stranka očitno ne ločuje med pravno kontinuiteto v statusnem (tj. gospodarskopravnem smislu) in pravno kontinuiteto delovnega razmerja. ZDR namreč omogoča prenos pravic in obveznosti iz delovnega razmerja iz starega na novega delodajalca, pri čemer prenos lahko temelji na zakonu, drugem predpisu, pa tudi pravnem poslu, tj. dogovoru/pogodbi, sodni odločbi, ..., s čimer omogoča kontinuiteto delovnega razmerja. Možnost nastanitve za čas delovnega razmerja je lahko del pogodbe o zaposlitvi, torej gre za pravico iz delovnega razmerja. Glede na vsebino najemne pogodbe ne more biti sporno, da sta se toženec in G., gradbeno podjetje J., p.o., dogovorila za "nastanitev med delovnim razmerjem". Toženec je, glede na zgoraj povzete navedbe, zatrdil, da je ta pravica prešla na novega delodajalca (v statusnopravnem smislu torej na drug pravni subjekt), in sicer v skladu z dogovorom med starim in novim delodajalcem. Sodišču prve stopnje je za ugotovitev tega dejstva zadostovalo zaslišanje toženca, saj tožeča stranka, ki je zgolj pavšalno zatrdila, da se pravno nasledstvo dokazuje zgolj z listinami. Dokazna ocena, da je do prevzema delavcev (na podlagi dogovora) prišlo, je ob takih trditvah tožeče stranke pravilna, glede na določbe ZDR pa je sodišče prve stopnje tudi pravilno uporabilo materialno pravo, ko je zaključilo, da se pogoj, naveden v najemni pogodbi, ni izpolnil, torej najemna pogodba še vedno velja.

Opomina ni mogoče enačiti s tožbo, saj je norma predpisana zaradi varovanja najemnika in ga varuje pred morebitnimi zlorabami najemodajalca. Šele, ko lastnik najemnika pisno obvesti (pisno obvestilo pa, kot izhaja iz jezikovne razlage, ni tožba), da krši najemno pogodbo, mu pove, v čem je kršitev, mu ponudi način odprave le-te ter mu za to določi rok, ki ne sme biti krajši od 15 dni, so izpolnjeni tisti pogoji, ob katerih je mogoče vložiti tožbo. Če je tožba vložena, ko vsi pogoji niso izpolnjeni, pa se izpolnijo tekom pravdnega postopka, ki teče na podlagi te tožbe, pa to ne pomeni, da so bili pogoji izpolnjeni že ob vložitvi tožbe (veljavnost za nazaj), saj bi taka interpretacija izničila ves smisel določbe.

1. Pritožba se zavrne in izpodbijana sodba potrdi.

2. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 13. 3. 2007, opr. št. P 508/2005-16, zavrnilo primarni tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je zahtevala, da se toženec izseli iz stanovanja v kleti stavbe na naslovu S. 7 v K., ji ga praznega stvari in oseb izroči ter ji povrne pravdne stroške (točka I izreka). Obenem je sodišče prve stopnje zavrnilo tudi podredni tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala sodno odpoved najemne pogodbe z dne 8. 10. 1993, ki sta jo sklenila toženec kot najemnik in G., gradbeno podjetje J., p. o., kot najemodajalka, nato pa toženčevo izselitev iz zgoraj navedenega stanovanja ter plačilo pravdnih stroškov (točka II izreka). Sodišče prve stopnje je tožeči stranki naložilo, da tožencu povrne 461,68 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila (točka III izreka).

Zoper odločitev sodišča prve stopnje je pritožbo po svojem pooblaščencu pravočasno vložila tožeča stranka, ki navaja, da je pred sodiščem prve stopnje zatrjevala, da toženec ni sklenil pogodbe z lastnikom nepremičnine, zato stanovanje zaseda brez pravnega temelja. Sodišče prve stopnje se v zvezi s tem sklicuje na odločbo G. G. TOZD z dne 24. 1. 1987, št. 36-3/66-235KO, iz katere izhaja, da naj bi bil slednji imetnik stanovanjske pravice, splošno znano pa naj bi bilo, da so se G. G. TOZD in nato njegovi pravni nasledniki primarno ukvarjali z gradbeno dejavnostjo, zato sodišče ne dvomi, da je bilo stanovanje dodeljeno s strani stanodajalca, ki je imel pooblastilo v 35. členu ZSR. Toženec navedenega ni niti zatrjeval, zaradi česar je sodišče ugotovitve očitno podalo mimo navedb in dokaznih predlogov strank, s čimer je kršilo 7. člen ZPP, kršitev pa je vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe, kar pomeni, da je podana bistvena kršitev postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP. Prav tako se ne strinja, da je splošno znano, da se je G. G. TOZD primarno ukvarjal z gradnjo. G. G. TOZD ni imel nobene pravice skleniti najemno pogodbe, zato je v najem dal tujo stvar, o čemer sodba sploh nima razlogov, zato je podana absolutno bistvena kršitev postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, glede na listine v spisu pa je sodišče tudi zmotno ugotovilo dejansko stanje in zmotno uporabilo materialno pravo, ko je ugotovilo, da je pogodba veljavna. Nadalje navaja, da se ne strinja z zaključkom sodišča, da odločitev najemodajalke, da ne bo več zaračunavala najemnine, ne pomeni prenehanja najemne pogodbe oziroma spremembe pogodbe. Če najemnine ni, ne moremo govoriti o najemnem razmerju. Toženec je, odkar je prenehal plačevati najemnino, brezplačno bival v stanovanju, in sicer do preklica, ki pa je bil nesporno dan z vložitvijo tožbe. Nadalje navaja, da sodišče pravilno ugotavlja, da je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, tj. za čas trajanja delovnega razmerja. Sodišče nato povzema podatke iz sodnega registra, nato pa, ne glede na to, da ugotovi, da G. G. d.o.o. ni pravni naslednik G., gradbeno podjetje J., d.d. zmotno ugotovi, da najemna pogodba ni prenehala. Sodišče podaja oceno, da je prišlo do prevzema delavcev družbe G. G. TOZD in pri tem navaja, da tožencu ne more iti v škodo, saj je kontinuiteta nedvomno podana. Tožeča stranka opozarja, da toženec niti ni postavil trditve, da je šlo za prevzem delavcev niti ni v zvezi s tem predložil nobenih dokazov niti ni izrecno nasprotoval navedbam tožeče stranke, da toženec ni več zaposlen pri G. G. TOZD oziroma njenemu pravnemu nasledniku. Z ugotovitvijo, da je prišlo do prevzema delavcev, je sodišče prve stopnje kršilo 7. člen ZPP in 5. člen ZPP, kar vse je vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Glede podrednega zahtevka pa tožeča stranka navaja, da je bil toženec najkasneje s tožbo opozorjen, da je prišlo do spremembe lastništva in da ni plačal nobene najemnine, zato je tožbo treba šteti kot pisno opozorilo iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1. Odpoved najemne pogodbe je tožeča stranka zahtevala šele s spremembo tožbenega zahtevka, kar je po izteku 15-dnevnega roka, iz česar sledi, da je utemeljen tudi njen podrejeni tožbeni zahtevek. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

Toženec na vročeno pritožbo ni odgovoril.

Tožeča stranka je lastnica nepremičnine s parc. št. 398/3, k. o. K., saj je sodišče prve stopnje ugotovilo (tretji odstavek na 5. strani obrazložitve), da je lastništvo na tožečo stranko prešlo na podlagi verige kupoprodajnih pogodb in z vpisom v zemljiško knjigo. Teh dejanskih ugotovitev, ki utemeljujejo tudi aktivno legitimacijo tožeče stranke v tej pravdni zadevi, tožeča stranka ne izpodbija, trdi pa, da družba G., gradbeno podjetje J., p. o., ne bi smela skleniti najemne pogodbe s tožencem, saj ni bila lastnica. Navedbe tožeče stranke so protislovne, saj po eni strani trdi, da družba G., gradbeno podjetje J., p. o., ni bila lastnica zgoraj navedene nepremičnine, po drugi strani pa se strinja z ugotovitvami prvostopenjskega sodišča, da je postala lastnica nepremičnine na podlagi verige pogodb, kjer je kot prvi prodajalec nastopila družba G., gradbeno podjetje J., d.d.. Ker iz neizpodbijanih dejanskih ugotovitev izhaja, da je G., gradbeno podjetje J., d.d. nastopal kot prvi prodajalec te nepremičnine, ni mogoče slediti pritožbenim navedbam tožeče stranke, da družba G., gradbeno podjetje J., p. o., ni bila lastnica in s tem najemodajalka v razmerju do toženca. Zgolj v pojasnilo tožeči stranki pa pritožbeno sodišče še dodaja, da dostavek "p. o." oziroma "d. d.", ki označuje pravno obliko gospodarskega subjekta, še ne pomeni, da gre za dva različna pravna subjekta - sodišče prve stopnje je namreč na podlagi podatkov iz sodnega registra prepričljivo obrazložilo, da gre za isti pravni subjekt (glej četrto do osmo vrstico drugega odstavka na 8. strani obrazložitve). Neutemeljeno pa tožeča stranka v zvezi s tem sodišču prve stopnje tudi očita bistveno kršitev postopka, češ da toženec v tej smeri sploh ni podal nobenih trditev. Toženec je že v odgovoru na tožbo oporekal aktivni legitimaciji tožeče stranke (glej I. točko odgovora na tožbo), nadalje pa zatrdil, da je bila G., gradbeno podjetje J., p. o., upravičena, da z njim sklene najemno pogodbo in tudi navedel pravno podlago za svoje trditve (glej II. točko odgovora na tožbo). O dejavnosti družb "G." pa se pritožbeno sodišče pridružuje stališču sodišča prve stopnje, da je splošno znano, da se gospodarski subjekti s tem imenom ter njegovimi izpeljankami ukvarjajo v prvi vrsti z investiranjem in gradnjami objektov.

G., gradbeno podjetje J., p.o. in toženec sta sklenila, kar je med pravdnima strankama nesporno, najemno pogodbo (priloga A3 v spisu), na podlagi katere je toženec najemnik v enem izmed stanovanj, ki se nahajajo v stanovanjski hiši, ki stoji na parc. št. 398/3, k. o. K., ki je danes last tožeče stranke. Pogodbeni stranki sta pogodbo sklenili za določen čas, in sicer "do prenehanja delovnega razmerja v podjetju". Med pravdnima strankama tudi ni sporno, da "v podjetju" pomeni najemodajalko in takratno delodajalko toženca, družbo G., gradbeno podjetje J., p. o. Tožeča stranka v tožbi trdi, da je delovno razmerje tožencu prenehalo, zato pogodba ne velja več in toženec stanovanje zaseda brez pravnega naslova. S primarnim tožbenim zahtevkom zahteva od toženca, da se iz stanovanja izseli ter ga praznega oseb in stvari izroči tožeči stranki. Toženec je v odgovoru na tožbo in kasneje zatrjeval nasprotno, in sicer, da je še vedno v delovnem razmerju "v podjetju". Za odločitev v tej pravni zadevi je torej ključnega pomena vprašanje, ali je toženec še vedno zaposlen pri istem delodajalcu oziroma, povedano drugače, ali najemna pogodba prenehala veljati, ker se je izpolnil razvezni pogoj, tj. prenehanje delovnega razmerja "v podjetju".

Uvodoma pritožbeno sodišče zavrača pritožbene navedbe tožeče stranke, češ da je sodišče prve stopnje odločalo mimo trditvene in dokazne podlage. Toženec je v pripravljalni vlogi z dne 1. 2. 2007 navedel, da "je sprememba delodajalca nastala neodvisno od njegove volje, izveden pa je bil prevzem delavcev, kar pomeni, da so vsi zaposleni obdržali enaka delovna mesta pod enakimi pogoji, obdržali pa so tudi vse pravice in obveznosti, ki jim gredo iz delovnega razmerja". Za potrditev teh trditev je toženec predlagal zaslišanje direktorja G. G. d.o.o. (list. št. 34 v spisu). Na te toženčeve trditve in dokazni predlog se je tožeča stranka odzvala tako, da se z izvedbo dokaza ni strinjala, češ da "se pravno nasledstvo nedvomno izkazuje z listinami in ne z zaslišanjem prič" (list. št. 38 v spisu). Tožeča stranka očitno ne ločuje med pravno kontinuiteto v statusnem (tj. gospodarskopravnem smislu) in pravno kontinuiteto delovnega razmerja. Zakon o delovnih razmerjih (Ur. list RS, št. 42/2002, s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZDR) namreč omogoča prenos pravic in obveznosti iz delovnega razmerja iz starega na novega delodajalca, pri čemer prenos lahko temelji na zakonu, drugem predpisu, pa tudi pravnem poslu, tj. dogovoru/pogodbi, sodni odločbi, ... (primerjaj prvi odstavek 73. člena ZDR), s čimer omogoča kontinuiteto delovnega razmerja. Možnost nastanitve za čas delovnega razmerja je lahko del pogodbe o zaposlitvi, torej gre za pravico iz delovnega razmerja (138. člen ZDR). Glede na vsebino najemne pogodbe ne more biti sporno, da sta se toženec in G., gradbeno podjetje J., p.o. dogovorila za "nastanitev med delovnim razmerjem". Toženec je, glede na zgoraj povzete navedbe, zatrdil, da je ta pravica prešla na novega delodajalca (v statusnopravnem smislu torej na drug pravni subjekt), in sicer v skladu z dogovorom med starim in novim delodajalcem. Sodišču prve stopnje je za ugotovitev tega dejstva zadostovalo zaslišanje toženca, saj tožeča stranka, ki je zgolj pavšalno zatrdila, da se pravno nasledstvo dokazuje zgolj z listinami (s čemer je očitno zmotno mislila, da sprememba v statusnem smislu nujno pomeni tudi spremembo v delovnopravnem smislu), nasprotnih trditev niti ni postavila. Dokazna ocena, da je do prevzema delavcev (na podlagi dogovora) prišlo, je ob takih trditvah tožeče stranke pravilna, glede na zgoraj navedeno določbo 73. člena ZDR pa je sodišče prve stopnje tudi pravilno uporabilo materialno pravo, ko je zaključilo, da se pogoj, naveden v najemni pogodbi, ni izpolnil, torej najemna pogodba še vedno velja.

Tožeča stranka je s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe (oziroma z vpisom v zemljiški knjigo) postala lastnica nepremičnine s parc. št. 398/3, k. o. K, zato je stopila na mesto dotedanje najemodajalke (primerjaj prvi odstavek 610. člena Obligacijskega zakonika, Ur. list RS, št. 83/1, s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami), kar v obravnavanem primeru pomeni, da jo veže najemna pogodba, ki sta jo sklenila toženec in G., gradbeno podjetje J., p. o.

V zvezi s pritožbenimi trditvami tožeče stranke, da je sodišče prve stopnje iz sicer pravilne dejanske ugotovitve, da toženec ne plačuje najemnine, nepravilno zaključilo, da ni prišlo do spremembe najemne pogodbe v neko drugo pogodbo oziroma do njenega prenehanja, pa pritožbeno sodišče odgovarja naslednje: Temeljno načelo pogodbenega prava je svoboda urejanja obligacijskih razmerjih (t. i. načelo avtonomije), na podlagi katerega lahko stranke svobodno urejajo obligacijska razmerja, pri tem pa so omejene (zgolj) z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi in moralo. V področje avtonomije sodi tudi kasnejše izvrševanje te pogodbe, kar pomeni, da se v razmerje med strankama ni mogoče vmešavati, razen če bi šlo za nasprotovanje kogentnim predpisom ali morali oziroma ustavnemu redu Republike Slovenije. Odločitev prvotne najemodajalke, da preneha z zaračunavanjem najemnine, zato ne pomeni preoblikovanja obstoječe pogodbe, še manj pravilna pa je trditev tožeče stranke, da je G., gradbeno podjetje J., p.o. s to odločitvijo enostransko odpovedal najemno razmerje. Ima pa tožeča stranka kot nova najemodajalka vselej pravico, da od toženca zahteva plačilo najemnine, kar ji je pojasnilo že sodišče prve stopnje.

V zvezi s podrejenim tožbenim zahtevkom pa pritožbeno sodišče ne more slediti materialnopravni interpretaciji tretjega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 69/2003, s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju SZ-1), ki jo tožeča stranka izvaja v pritožbi. Opomina ni mogoče enačiti s tožbo, saj je norma predpisana zaradi varovanja najemnika in ga varuje pred morebitnimi zlorabami najemodajalca. Šele, ko lastnik najemnika pisno obvesti (pisno obvestilo pa, kot izhaja iz jezikovne razlage, ni tožba), da krši najemno pogodbo, mu pove, v čem je kršitev, mu ponudi način odprave le-te ter mu za to določi rok, ki ne sme biti krajši od 15 dni, so izpolnjeni tisti pogoji, ob katerih je mogoče vložiti tožbo. Če je tožba vložena, ko vsi pogoji niso izpolnjeni, pa se izpolnijo tekom pravdnega postopka, ki teče na podlagi te tožbe, pa to ne pomeni, da so bili pogoji izpolnjeni že ob vložitvi tožbe (veljavnost za nazaj), saj bi taka interpretacija izničila ves smisel določbe tretjega odstavka 103. člena SZ-1.

Na podlagi obrazloženega je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo in odločitev sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen Zakona o pravdnem postopku, Ur. list RS, št. 73/07 - ZPP-UPB3, v nadaljevanju ZPP).

Odločitev o stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP.

OZ člen 610,  610/1,  610,  610/1.  ZDR člen 73,  73/1,  138,  73,  73/1,  138.  SZ-1 člen 103,  103/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.