VSL sodba I Cpg 1021/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-06-26

OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - USTAVNO PRAVO

pogodba o upravljanju - obratovalni stroški - odgovornost za plačilo obratovalnih stroškov neprofitnega stanovanja - neprava retroakrivnost

SZ-1 v 24. členu določa subsidirano odgovornost lastnika za stanovanja, ki so oddana v tržni ali službeni najem, ne pa tudi za neprofitna stanovanja. Po nasprotnem razlogovanju (argumentum a contrario) je zato potrebno 5. odst. 24. člena SZ-1 razumeti tako, da je lastnik neprofitnega stanovanja plačila obratovalnih stroškov razbremenjen.

Sporni poseg pravne norme, konkretno določbe 5. odst. 24. člena SZ-1 v trajajoče pravno razmerje na način, da pravna norma na konkreten dejanski stan učinkuje od njene uveljavitve dalje, predstavlja t.i. nepravo retroaktivnost. Ta pa je skladno ustaljeni sodni praksi nedopustna le, v kolikor zakonodajalec pravni položaj subjekta poslabša brez stvarnega razloga, utemeljenega v prevladujočem in legitimnem javnem interesu.

1. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu, to je v 2. in 3. odstavku izreka, potrdi.

2. Tožeča stranka sama nosi svoje pritožbene stroške.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo plačilo zneska 224,33 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi (1. odst. izreka). V presežku je za znesek 3.723,01 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi tožbeni zahtevek zavrnilo (2. odst. izreka). Toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 36,94 EUR (3. odst. izreka).

Zoper zavrnilni del sodbe, to je zoper 2. in posledično 3. odst. izreka se je pravočasno pritožila tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odst. 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni ter tožbenemu zahtevku ugodi, oziroma, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo sojenje.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Tožeča stranka je kot upravnik kotlovnic v naselju S.G. v tej pravdi zahtevala od tožene stranke kot lastnice posameznih stanovanj plačilo stroškov ogrevanja in storitev upravljanja za leto 2005, ki jih niso poravnali najemniki. Prvostopno sodišče je zahtevek tožeče stranke, ki se je nanašal na plačilo stroškov za neprofitna stanovanja, zavrnilo, in se pri tem oprlo na 5. odst. 24. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1, Ur. l. RS, št. 69-3312/2003 z novelami). Prav tako je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek tožeče stranke za plačilo tistih stroškov tržnega stanovanja, glede katerih tožeča stranka ni predložila računov.

Neutemeljeni so očitki pritožbe, da je sodišče prve stopnje določbo 5. odst. 24. člena SZ-1 uporabilo nepravilno.

Po 4. odst. 24. člena SZ-1 je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske hiše najemnik, razen če najemna pogodba določa drugače. Nadalje 5. odst. 24. člena SZ-1 določa, da subsidiarno odgovarja lastnik tržnega ali službenega stanovanja za obratovalne stroške najemnika, in to ne glede na prejšnji odstavek, torej ne glede na to, če je po najemni pogodbi te stroške dolžan nositi najemnik.

Citirana določba o subsidiarni odgovornosti lastnika stanovanja, čeprav uvrščena v poglavje o razmerju med lastnikom in najemnikom, to razmerje presega. Ker ureja odgovornost lastnika, ki je subsidirana (torej odgovornost poleg najemnika), ureja odgovornost do tretjih, s tem pa tudi do upravnika. SZ-1 v 24. členu določa subsidirano odgovornost lastnika za stanovanja, ki so oddana v tržni ali službeni najem, ne pa tudi za neprofitna stanovanja. Po nasprotnem razlogovanju (argumentum a contrario) je zato potrebno 5. odst. 24. člena SZ-1 razumeti tako, kot ga je uporabilo prvostopno sodišče, torej, da je lastnik neprofitnega stanovanja plačila obratovalnih stroškov razbremenjen.

V tem kontekstu dobi svoj smisel tudi 6. odst. 24. člena SZ-1. Ta upravniku zagotavlja določeno varnost s tem, ko lastniku nalaga dolžnost, da upravnika o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe ažurno obvešča, saj se v nasprotnem primeru šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik.

Vse navedeno pa pomeni tudi, da so določbe SZ-1 o odgovornosti lastnika za stroške obratovanja specialne narave (lex specialis) glede na določbe OZ o mandatnem razmerju, ki ga s pogodbo o upravljanju skleneta upravnik in lastnik stanovanja, in kot takšne prevladajo nad morebitnimi drugačnimi določbami OZ.

Pritožnik poudarja, da je pogodbo o upravljanju sklenil v času veljavnosti SZ (Ur. l. RS, št. 18/1991 s spremembami), ki določbe o izključitvi odgovornosti lastnikov neprofitnih stanovanj ni vseboval. V danem primeru pritožnik svojo pogodbeno obveznost izpolnjuje s ponavljajočimi se izpolnitvenimi ravnanji, zato je potrebno pravno razmerje med upravnikom in lastniki stanovanj opredeliti kot trajajoče razmerje. Sporni poseg pravne norme, konkretno določbe 5. odst. 24. člena SZ-1 v trajajoče pravno razmerje na način, da pravna norma na konkreten dejanski stan učinkuje od njene uveljavitve dalje, predstavlja t.i. nepravo retroaktivnost. Ta pa je skladno ustaljeni sodni praksi nedopustna le, v kolikor zakonodajalec pravni položaj subjekta poslabša brez stvarnega razloga, utemeljenega v prevladujočem in legitimnem javnem interesu (primerjaj odločbo Ustavnega sodišča RS, št. U-I-167/02 ter sodbo Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 615/2004). Kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, se je zakonodajalec za ureditev, ki lastnika neprofitnega stanovanja razbremenjuje odgovornosti za plačilo stroškov obratovanja, odločil iz razloga, da lastniki neprofitnih stanovanj za razliko od lastnikov tržnih stanovanj v neprofitni najemnini nimajo zagotovljenih sredstev za morebitno pokrivanje neplačila obratovalnih stroškov najemnika, saj višine najemnine ne morejo oblikovati prosto. Pri tem ni mogoče spregledati, da storitev obratovanja sami lastniki stanovanj ne koristijo. Navedeni razlog za razbremenitev lastnikov neprofitnih stanovanj za plačilo stroškov obratovanja je stvaren in v prevladujočem legitimnem javnem interesu, zato v danem primeru ne gre za nedopusten poseg v načelo zaupanja v pravo, temveč je poseg 5. odst. 24. člena SZ-1 v (bodoči) položaj pritožnika dopusten.

Glede zavrnitve dela zahtevka za plačilo stroškov tržnega stanovanja tožeča stranka v pritožbi očita prvostopnemu sodišču, da je k predložitvi manjkajočih računov ni pozvalo. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožena stranka v postopku ugovarjala tudi višini vtoževanih terjatev, saj sama ni bila prejemnik položnic in s specifikacijami po posameznih računih ni razpolagala. Tožeča stranka je na naroku za glavno obravnavo dne 23.8.2007 sama prosila, da predloži ustrezno dokumentacijo, to je račune za vse najemnike, čemur je sodišče prve stopnje ugodilo ter je tožeči stranki naložilo, da v roku 15 dni predloži manjkajoče račune. Pritožbeno sodišče zato ne more soglašati s tožečo stranko, da k predložitvi manjkajočih računov ni bila pozvana, zato uveljavljana kršitev 385. člena ZPP ni podana. Prav tako pa pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da zahtevkov, glede katerih tožeča stranka specificiranih računov ni predložila, po višini ni mogoče preizkusiti. Glede na navedeno se izkaže, da je del zahtevka tožeče stranke, ki se je nanašal na plačilo stroškov za tržno stanovanje, sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo.

Tožeča stranka je v pritožbi uvodoma navajala, da se pritožuje tudi iz razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, vendar tega pritožbenega razloga v nadaljevanju ne konkretizira in ne pojasni, v čem naj bi bilo dejansko stanje nepopolno ali zmotno ugotovljeno. Po 2. odst. 350. člena ZPP preizkusi pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, po uradni dolžnosti pa pazi na taksativno naštete kršitve določb pravdnega postopka in na pravilno uporabo materialnega prava. Pritožbeno sodišče kršitev določb pravdnega postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, ni našlo, prav tako je odločitev prvostopnega sodišča materialno pravno pravilna. Ker tudi uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu, to je v 2. in 3. odst. izreka (353. člen ZPP).

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (1. odst. 165. člena ZPP v zvezi s 1. odst. 154. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.