VSL sodba in sklep I Cp 3411/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-05-07

pojem skupnih prostorov - ničnost pogodbe - nedopusten predmet pogodbe

Prostor, kjer se nahajajo skupne naprave, je skupni prostor, še zlasti, če je po svoji funkciji namenjen (samo) temu, da se tam nahajajo te naprave, pri čemer je bilo v osnovi zamišljeno, da je prostor za te naprave prav recepcija, kar izhaja iz PGD dokumentacije, kot pravilno ugotavlja prvostopenjsko sodišče. Po presoji pritožbenega sodišča zato niti ni pomembno, ali bi se teoretično dalo izvesti prestavitev vseh naštetih naprav v kakšen drug prostor in s kakšnimi stroški, saj bi enako sicer lahko vejalo tudi za primeroma naštete skupne prostore, kot so pralnica, sušilnica, kolesarnica.

Sodba sodišča prve stopnje se pravilno sklicuje na določbi 47. in 49. čl. ZOR, ki predpisujeta ničnost posla, če gre za nedopusten pogodbeni predmet, tak pa je, če je v nasprotju s prisilnimi predpisi. Prisilni predpisi urejajo, kaj je skupni prostor in kako se lahko z njim razpolaga (13. in 14. čl. SZ).

Pritožbe se zavrnejo in se sklep in sodba sodišča prve stopnje potrdita.

Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano odločbo ugotovilo, da je prodajna pogodba št. 24/97 z dne 9. 10. 1997 med toženkama glede lokala z oznako ..... (v 1. nadstropju objekta „B“ v ..., s sedanjim naslovom ..., v Ljubljani, ki stoji na parcelah št. ..., vpisanih v vl. št. ... k. o. ...) nična in da so njeni solastniki etažni lastniki (I. točka izreka sodbe). Drugi toženki je naložilo, da navedeno recepcijo v 15 dneh izroči v soposest tožnikom tako, da jo preda njihovemu upravniku ..., d. o. o.. (II. točka izreka sodbe). Prvi toženki je naložilo, da tožnikom v 15 dneh za recepcijo izstavi za vpis zemljiško knjigo sposobno listino, sicer jo bo nadomestila ta sodba (III. Izreka sodbe). Toženkama je solidarno naložilo v povračilo 6.346,90 EUR pravdnih stroškov tožnikov v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka sodbe). V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo; izročitev recepcije v last in ugotovitev, da predstavlja skupni prostor, (V. točka izreka sodbe). Zavrnilo je ugovor druge toženke zoper sklep o izdani začasni odredbi z dne 20. 1. 2999, VII Pg 40/99 (I. točka sklepa), zavrglo pa ugovor prve toženke zoper isti sklep.

Proti sodbi se iz vseh razlogov po 1. odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami, od tu ZPP) preko svojega pooblaščenca pravočasno pritožujeta toženki.

Prva toženka pritožbenemu sodišču predlaga, da prvostopenjsko sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma jo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje. Nasprotuje ugotovitvam izvedenke, na mnenje katere je svojo odločitev oprlo prvostopenjsko sodišče, češ da listine izkazujejo recepcijo kot skupni prostor, da so v recepciji naprave, potrebne za upravljanje stavbe, ki jih ni mogoče prestaviti ter da ni možna naknadna sprememba skupnega prostora v lokal. Meni, da gre za napačno ugotovljeno dejansko stanje, saj je po njenem dokazni postopek pokazal prav nasprotno. Ko se je v objektu izvedla etažna lastnina, je bila recepcija poseben podvložek in ker solastniki niso potrdili etažnega načrta oziroma sprožili ustreznega nepravdnega postopka, je to sedaj posamezen del stanovanjske stavbe, četudi je to morda bil prej skupni prostor. Tožeča stranka bi lahko zahtevala kvečjemu služnost ali prestavitev naprav. Etažni lastniki so se strinjali, da je recepcija posebna lastnina, ne glede na to, da toženci niso predložili etažnega načrta, sicer bi vpis lastninske pravice na recepciji zavrnila že zemljiška knjiga. Prva toženka se ne strinja z oceno, da sprememba namembnosti oziroma prestavitev naprav ni možna, saj je eno nadstropje nad recepcijo strojnica. Pridobivanje upravnih dovoljenj in zmerni stroški pa še ne pomenijo nemožnosti prestavitve naprav.

Druga toženka se pritožuje tudi proti sklepu prvostopenjskega sodišča. Predlaga, da ga pritožbeno sodišče skupaj s sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno odločanje. Priglaša pritožbene stroške. Meni, da bi moralo prvostopenjsko sodišče tožbo in predlog zavreči, saj družba ... d. o. o., ni mogla zastopati devetindvajsetih tožečih strank, na katere se sklep nanaša. Sodišče prve stopnje je sicer zavrglo tožbo za enaindvajset tožnikov, ne pa tudi predloga za izdajo začasne odredbe. Druga tožena stranka je prepričana, da gre za nujno sosporništvo in da bi torej tožbo lahko vložili le vsi solastniki, zato tudi meni, da je sodba pot tč. II neizvršljiva. Meni, da sodišče prve stopnje ne bi smelo dopustiti spremembe tožbe, saj se je sama temu upirala. Opozarja, da se je tožeča stranka šele z vlogo 20. 4. 2005 začela sklicevati na 105. čl. SPZ, nerazumljivo pa je, da se sodišče prve stopnje v razlogih opira na določbo 47. čl. ZOR. Mnenje izvedenke B.B. je po mnenju druge toženke pristransko, prvostopenjskemu sodišču pa očita, da se ni opredelilo do njenih pripomb do tega mnenja in brez obrazložitve tudi ni ugodilo dokaznemu predlogu za postavitev drugega izvedenca. Stikala, inštalacije in kontrolne naprave je iz recepcije enostavno mogoče prestaviti drugam, kar je potrdila priča S., v bistvu pa ugotovila tudi izvedenka, ki se ni izjasnila le glede stroškov prestavitve. Na ničnost pogodbe po prepričanju druge toženke ni bilo mogoče tožiti, saj noben predpis ni prepovedoval prodaje tega prostora, tožeče stranke pa pogodbe niso izpodbijale v roku. Meni, da je bil izvedenec pravzaprav nepotreben, sama ga je predlagala le zato, ker je mnenje B.B. neustrezno in samo s seboj v nasprotju. Sklicuje se na pričo P., ki je povedala, da je bila odgovorna projektantka za objekt ... in da bi nasprotovala prodaji recepcije, če bi šlo res za skupni prostor.

Tožniki so na pritožbe odgovorili, predlagajo njihovo zavrnitev in priglašajo svoje pritožbene stroške.

Prepričanje druge toženke, da bi tožbo smeli vložiti le vsi solastniki poslovnih prostorov, je zmotno. Na aktivni strani nikoli ne gre za nujno sosporništvo, saj ni mogoče odreči pravnega varstva enemu izmed udeležencev materialnopravnega razmerja, če so drugi pasivni. Takšno je ustaljeno stališče sodne prakse.

Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi svoje sodbe navedlo, da dokazi, ki jih ni izvedlo, niso bili potrebni oziroma so bili prepozni. Dokazni predlog za postavitev drugega izvedenca po tem, ko je izvedenka B.B. podala svojo ekspertizo pisno in bila tudi neposredno zaslišana, je bil torej očitno nepotreben. S takšno oceno se pritožbeno sodišče strinja.

Izvedensko delo opravlja praviloma en izvedenec; če pa sodišče presodi, da je izvedensko delo zapleteno, lahko določi tudi dva ali več izvedence (1. odst. 245. čl. ZPP). Če se podatki izvedencev v njihovem izvidu bistveno razlikujejo ali če je izvid enega ali več izvedencev nejasen, nepopoln ali sam s seboj v nasprotju, te pomanjkljivosti pa se ne dajo odpraviti z novim zaslišanjem izvedencev, se dokazovanje ponovi z istim ali z drugim izvedencem (2. odst. 254. čl. ZPP). Če so v mnenju enega ali več izvedencev nasprotja ali pomanjkljivosti ali če nastane utemeljen dvom o pravilnosti podanega mnenja, te pomanjkljivosti ali dvom pa se ne dajo odpraviti z novim zaslišanjem, se zahteva mnenje drugih izvedencev (3. odst. 254. čl. ZPP).

Po oceni pritožbenega sodišča ne gre v obravnavani zadevi za nobeno od situacij, ki bi terjala delo še enega izvedenca in je (bil) tak predlog (pobuda) druge toženke neutemeljen. Mnenje izvedenke B.B. je strokovno, temeljito, jasno in dosledno, brez notranjih protislovij. V odgovoru na pripombe druge toženke izvedenka takšne svoje zaključke le še enkrat mestoma ponovi in s tem v celoti odgovarja na vlogo druge toženke z dne 28. 10. 2005. Njen očitek, češ da izvedenka izpoveduje, da ni videla drugega prostora, kamor bi se dalo prestaviti naprave in pritožbeni očitki, češ da ni opredelila teh stroškov, pa v pravilnost, doslednost, popolnosti, prepričljivost ali strokovnost izvedenskega mnenja ne zbujajo razumnih pomislekov.

Ker torej druga toženka ni ponudila ustreznega razloga, zakaj bi bilo treba dokaz z izvedencem opraviti z več kot enim, z zavrnitvijo njenega predloga (ki mu v pritožbi ponovno, kot že v vlogi 20. 6. 2006, celo odreka potrebnost) prvostopenjsko sodišče zato ni zagrešilo kršitve po 8. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP.

Pritožbeno sodišče soglaša s materialnopravnim izhodiščem prvostopenjskega sodišča, da je treba v konkretnem primeru, čeprav gre za objekt s poslovnimi prostori, smiselno uporabiti določbe Stanovanjskega zakona, ki urejajo etažno lastnino, zlasti temeljne definicije pojmov, povezanih z etažno lastnino, in sicer veljavnega v času sklepanja sporne pogodbe (Ur. l. RS, št. 18/91, s kasnejšimi spremembami, od tu SZ). Ključna določba je 8. čl. SZ, ki skupne prostore opredeljuje, bistveni opredelilni element pa je, da služi skupni prostor večstanovanjski hiši (analogno objektu z več poslovnimi prostori) kot celoti. Primeroma so našteti stopnišča, hodniki, skupne kleti, itd.

Pritožbeno sodišče sprejema oceno prvostopenjskega sodišča, da je sporna recepcija skupni prostor vseh etažnih lastnikov. Dejanske lastnosti tega prostora je prvostopenjsko sodišče ugotavljalo zlasti s pomočjo izvedenke, te pa so, da je v prostoru vsa logistika, in sicer naslednje naprave: glavna električna omarica za kompletno zunanjo in notranjo razsvetljavo, etažni telefonski delilnik, centralna za javljanje CO in javljanje alarma z vgrajenim rezervnim napajanjem in sistemom, adresirna postaja za javljanje požara, digitalne luči, indikator za opazovanje, stikala za konvektorje za vse skupne prostore, digitalna centrala, alarm za CO plin za garaže, tipala za zaklepanje vseh vhodnih vrat, avtomatski vklop za varnostno službo in kontaktni telefon za dvigala. Ni dvoma, da vse te naprave služijo objektu kot celoti. Prostor, kjer se nahajajo skupne naprave, je po tudi oceni pritožbenega sodišča skupni prostor, še zlasti, če je po svoji funkciji namenjen (samo) temu, da se tam nahajajo te naprave, pri čemer je bilo v osnovi zamišljeno, da je prostor za te naprave prav recepcija, kar izhaja iz PGD dokumentacije, kot pravilno ugotavlja prvostopenjsko sodišče. Po presoji pritožbenega sodišča zato niti ni pomembno, ali bi se teoretično dalo izvesti prestavitev vseh naštetih naprav v kakšen drug prostor in s kakšnimi stroški, saj bi enako sicer lahko vejalo tudi za primeroma naštete skupne prostore, kot so pralnica, sušilnica, kolesarnica. Toženki v postopku na prvi stopnji nista zatrjevali, da bi bil za te naprave kakšen drug prostor posebej namenjen, jasno (življenjsko in logično) pa je, da te naprave morajo pač nekje biti. Mnenja prič o tem, kot tudi njihova pravna stališča, zato niso pomembna, ideja prve toženke, da bi etažni lastniki za skupne naprave v objektu lahko zahtevali kvečjemu služnost, ob tem, da se nahajajo v prostoru, ki je za to namenjen, pa nima nobene materialnopravne podlage.

Neuspešno je tudi sklicevanje na obstoječe zemljiškoknjižno stanje, ki je upoštevajoč pravilno in zakoniti sodbo sodišča prve stopnje napačno. Po presoji pritožbenega sodišča niso tožniki ničesar zamudili: pravilno so z obravnavano tožbo uveljavljali ničnost pogodbe zaradi predmeta, ki ne more biti v pravnem prometu, ker pripada etažnim lastnikom, saj gre za njihovo skupno lastnino. Prvostopenjsko sodišče je povsem pravilno dopustilo spremembo tožbe, kljub temu da se ji je druga toženka upirala, saj ga za to pooblašča določba 1. odst. 185. čl. ZPP. Sodba sodišča prve stopnje pa glede uporabljene materialne podlage, ki določa ničnost spornega posla, ni v ničemer nerazumljiva in se pravilno sklicuje na določbi 47. in 49. čl. ZOR, ki predpisujeta ničnost posla, če gre za nedopusten pogodbeni predmet, tak pa je, če je v nasprotju s prisilnimi predpisi. Prisilni predpisi urejajo, kaj je skupni prostor in kako se lahko z njim razpolaga (13. in 14. čl. SZ), kot to povsem ustrezno navaja prvostopenjsko sodišče.

Ker torej pritožbeni očitki niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa pri preizkusu sodbe sodišča prve stopnje tudi ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP), je bilo treba pritožbi obeh toženk zavrniti in sodbo prvostopenjskega sodišča potrditi (353. čl. ZPP).

O pritožbi druge toženke proti sklepu o zavrnitvi njenega ugovora zoper sklep o začasni odredbi

Prvostopenjsko sodišče je 28. 1. 1999 pretežno ugodilo predlogu tedaj devetindvajsetih tožnikov in drugi toženki naložilo, da v roku treh dni tožnikom oziroma njihovemu upravniku ..., d. o. o., omogoči nemoten vstop v recepcijo in nemoteno uporabo naprav, ki se v njej nahajajo. Odredbo je izdalo ob ugotovitvi, da je uveljavljana terjatev verjetno izkazana ter da dolžnik zaradi odredbe, če bi se izkazala za neutemeljeno, ne bi utrpel hujših neugodnih posledic od tistih, ki bi brez njene izdaje utegnile nastati upniku.

Prvostopenjsko sodišče je pravilno uporabilo določbe 272. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 58/98, s kasnejšimi spremembami), ki predpisujejo pogoje za izdajo začasne odredbe za zavarovanje nedenarne terjatve, ko je ugodilo predlogu in začasno odredbo izdalo. Terjatev sedmih tožnikov glede sporne recepcije se je izkazala za utemeljeno, druga toženka pa niti v ugovoru niti v pritožbi proti sklepu o ugovoru ne navaja, kakšne hujše posledice naj bi utrpela v primerjavi s tožniki, če ti s svojim predlogom ne bi uspeli in bi jim ne bil omogočen dostop do recepcije ter uporaba naprav, ki se tam nahajajo.

S sklepom 1. 3. 2005 je sodišče prve stopnje tožbo dvaindvajsetih tožnikov, razen aktualnih, ki so navedeni tudi v uvodu te odločbe – zavrglo, saj odvetnik kljub pozivu ni predložil njihovih pooblastil za zastopanje. Ker pa je veljala izdana začasna odredba le do pravnomočnosti odločitve o glavni stvari in ker je šlo za nedeljivo obveznost nekaj dopustiti, druga toženka pa tudi ne navaja, da je utrpela (večjo) škodo, ker je bila nekaj dolžna dopustiti tudi tožnikom, katerih tožba je bila po izdaji začasne odredbe zavržena, je bilo treba tudi pritožbo proti sklepu zavrniti in sklep sodišča prve stopnje potrditi (2. odst. 365. čl. ZPP).

Izrek o stroških temelji na določbi na 1. in 2. odst. 165. čl. ZPP. Pritožnika s svojimi pritožbami nista uspela, zato nosita sama svoje stroške, potrebne za pritožbeni postopek. V odgovoru na pritožbo pa tudi tožeča stranka ni navedla nič takega, kar bi lahko pritožbeno sodišče posebej upoštevalo in bi prispevalo k hitrejši ali preprostejši rešitvi spora (večinoma izraža svoje strinjanje z razlogi izpodbijanje sodbe), zato tudi ona svoje pritožbene stroške nosi sama (155. čl. ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.