VSC sodba in sklep Cp 1388/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-03-12

obličnost pogodbe - pisno pooblastilo za odsvojitev nepremičnine

Enaka obličnost kot za pravni posel, velja za pooblastilo.

I. Pritožba se delno zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi v točki 1 izreka.

II.Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v tč. 2, 3 in 4 razveljavi in se zadeva v tem delu vrne v novo sojenje.

III. O pritožbenih stroških bo odločeno s končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo je sodišče ugotovilo, da je predpogodba z dne 23.5.1995 v delu, ki se nanaša na prodajo tožnikovega solastnega deleža v višini 1/3 celote neobstoječa. Sodišče je v tč. 2 izpodbijane sodbe razveljavilo predpogodbo z dne 23.5.1995 v delih, ko se pogodba nanaša na solastne deleže solastnikov D. D. in A. K. V tč. 3 izpodbijane sodbe je sodišče odločilo, da se morata S. A. in Š. A. d.o.o. izseliti iz hiše v C., T. ... in zemljišča okrog hiše.

Proti takšni sodbi sta se pritožili prvo in drugo tožena stranka. Absolutno bistveno kršitev določb postopka zatrjujeta v tem, da je sodišče protispisno ugotovilo, da se dediči niso dogovorili o prodaji hiše, čeprav tak dogovor izhaja iz zapisnika z dne 20.3.2002 in z dne 27.5.2002. Sodišče je verjelo četrtotožencu, da mu je tožnik v M. dejal, da naj hišo proda, potem pa je ocenilo, da ni pooblastila za prodajo. Sodišče ugotavlja, da je imel četrto toženi soglasje za gospodarjenje in upravljanje, kar je določeno v predpogodbi, kljub temu pa je sodišče ocenilo, da drugotoženec biva brez pravnega naslova. Sodišče se ni ukvarjalo z obsegom pooblastila za upravljanje z nepremičnino. Napačen je zaključek, da tožnik ni naknadno odobril predpogodbo. Prepoved odsvojitve je vezala pokojnega očeta solastnikov K. A., ki ni smel odsvojiti po ženi podedovanega premoženja v škodo otrok – sedanjih solastnikov. Tožencev kot solastnikov pa ta prepoved ni vezala, saj so postali lastniki po očetu in lahko prosto razpolagajo s svojimi deleži. Zmotna je ugotovitev, da četrtotoženec ni imel pooblastila za prodajo. Tožnik mu je dejal, da “naj proda ali šenka”. Tožniku ne bi smeli verjeti, da je s 7.000 DEM dobil najemnino in ne kupnino. Tožnik je tudi sicer v postopku govoril o dediščini po očetu in ne o najemnini. S sprejemom kupnine je konkludentno odobril predpogodbo. Obe toženi stranki hišo uporabljata v soglasju z vsemi solastniki, saj je tožnik pooblastil četrto toženca za upravljanje. Sodišče bi moralo vse zahtevke zavrniti.

V odgovoru na pritožbo se predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba je delno utemeljena in sicer glede tč. 2, 3 in 4 izreka.

Pritožba glede tč. 1 izreka ni utemeljena, saj je sodišče pravilno ugotovilo, da predpogodba glede tožnikov ni obstoječa (čl. 14 ZTLR, čl. 45 ZOR, čl. 5 Zakona o prometu z nepremičninami, čl. 26 ZOR, čl. 89 in 90 ZOR in čl. 31 ZOR). Sodišče je pravilno ugotovilo, da četrtotoženec ni imel pooblastila za sklenitev predpogodbe glede prodaje hiše. Tožnik nikoli ni dal predpisanega pisnega pooblastila za sklenitev predpogodbe. Sodišče prve stopnje je pravilno razlikovalo dogovarjanje med solastniki o tem, kaj bodo storili s hišo, ki je v solasti na eni strani, od sklepanja konkretne predpogodbe na drugi strani. Sodišče je upoštevalo, da so se solastniki ob bežnih srečanjih pogovarjali o usodi solastne hiše in da je bila omenjena tudi možna prodaja. Sodišče je sprejelo oceno, da sta se tožnik in četrtotoženec v trgovini M. srečala priložnostno in da je tožnik rekel, da naj četrtotoženec hišo proda in da je omenjal tudi oddajo zastonj. Vendar je sodišče pravilno ocenilo, da takšen pogovor ni predstavljal predpisanega pisnega pooblastila za sklenitev predpogodbe. Da četrtotoženec ni imel pooblastila tožnika za sklenitev predpogodbe o prodaji, je sodišče pravilno ugotovilo iz dejstva, da je četrtotoženec vabil ostala dva solastnika, torej tudi tožnika, da naj prideta na pogajanja s kupci. Vabilu se je odzvala le tretje toženka, tožnik pa se vabilu ni odzval in je za predpogodbo izvedel po podpisu s strani ostalih dveh solastnikov. Iz teh dejstev je četrtotoženec jasno vedel, da nima pooblastila tožnika, kar je pravilno ugotovilo sodišče.

Sodišče je tudi pravilno ocenilo, da tožnik predpogodbo tudi ni naknadno odobril. Sodišče je v pogojniku zapisalo, da tudi če je tožnik vedel, da je z izplačilom 7.000 DEM prejel del kupnine, to ne bi nadomestilo pisnega pooblastila. Sodišče je pravilno ocenilo, da je bil tožnik prepričan, da je z zneskom 7.000 DEM prejel najemnino oziroma dediščino. Tožnik je namreč v svoji izpovedbi vsako premoženje po zapustniku štel kot dediščino. Taka ocena je pravilna tudi zato, ker so vsi zaslišani izpovedali, da so v hiši živeli najemniki in da je bil četrtotoženec pooblaščen za upravljanje in gospodarjenje s solastno nepremičnino. Sodišče je v celoti sprejelo izpovedbo glede namena nakazila 7.000 DEM, pri tem pa je tožnik na l. št. 123 izpovedal, da je v zapuščino spadala tudi zaloga 15 ton premoga. Vse navedene okoliščine potrjujejo pravilnost ocene, da je tožnik utemeljeno štel znesek 7.000 DEM kot del koristi po zapustniku in ne kot kupnino za nepremičnino. Glede na to je pravilna ocena, da tožnik ni naknadno odobril predpogodbo s konkludentnim dejanjem.

Tudi iz besedila sporne predpogodbe ne izhaja, da je četrtotoženec nastopal kot pooblaščenec tožnika, saj so vsi solastniki navedeni kot prodajalci brez pooblaščencev.

Glede na citirane materialne predpise je sodišče pravilno ugotovilo, da četrtotoženec ni imel pooblastila za sklenitev predpogodbe, da toženec pri sklepanju sploh ni sodeloval in da posla naknadno ni odobril.

Ni podana zatrjevana absolutna bistvena kršitev določb postopka, saj sodišče ni nepravilno povzelo izpovedbe strank in prič. Zaslišani so res govorili o nameravani prodaji, ne pa o pooblastilu za konkretno predpogodbo.

Utemeljena je pritožba glede tč. 2 izreka, saj je sodišče preuranjeno razveljavilo predpogodbo glede ostalih dveh solastnikov. Sodišče je na eni strani ugotovilo, da sta tretje in četrtotoženec sklenila veljavno predpogodbo za svoja solastna deleža, vendar je zahtevku za razveljavitev predpogodbe vseeno ugodilo, zaradi vknjižbe prepovedi v korist vseh treh solastnikov. Pri tem pa sodišče ni podrobneje ocenilo vknjižene prepovedi v izpisku v prilogah pod ... Iz citiranega izpiska izhaja, da je bila prepoved odsvojitve v korist vseh treh solastnikov vknjižena že 17.1.1963 na osnovi sklepa o dedovanju opr. št. O 707/62. Iz istega izpiska izhaja, da so vsi trije solastniki bili vknjiženi dne 22.6.1989 na osnovi sklepa o dedovanju opr. št. D 77/89. Takšno stanje kaže, da bi lahko bila točna pritožbena trditev, da je bila prepoved vknjižena kot prepoved odsvojitve za očeta solastnikov in da za solastnike ne velja nobena prepoved, saj ob vknjižbi leta 1989 ni bila vknjižena nobena prepoved. O teh dejstvih v sodbi ni razlogov, zato sodbe ni bilo mogoče spremeniti.

Vprašljiva je tudi ugoditev zahtevku pod tč. 3 izreka glede izpraznitve hiše s strani obeh toženih strank. Sodišče je namreč v sodbi ugotovilo, da je četrtotoženec imel pooblastilo za gospodarjenje in upravljanje s hišo, pa je kljub temu ugotovilo odsotnost pravnega naslova za uporabo nepremičnine. Toženi stranki sta zatrjevali, da uporabljata nepremičnino po dogovoru s četrtotožencem. Ker v sodbi ni razlogov o vsebini in o obsegu pooblastila četrtotožencu, sodbe ni bilo mogoče spremeniti.

V obeh razveljavljenih delih bo sodišče ugotovilo že nakazana odločilna dejstva, jih ocenilo in nato odločilo o zahtevkih.

Glede na delno razveljavitev sodbe je bilo treba razveljaviti tudi stroškovni izrek.

O pritožbenih stroških bo odločeno s končno odločbo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.