VSL sklep I Cp 7151/2006
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-06-13

promet s kmetijskimi zemljišči - sklenitev pogodbe - soglasje volj - sprejem ponudbe - zakonita predkupna pravica - kršitev pogodbe - nesklenitev pogodbe s sprejemnikom ponudbe - rok za vložitev tožbe

Posebnost ureditve prodaje po ZKZ je, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, dati ponudbo upravni enoti na območju, kjer je kmetijsko zemljišče (1. odstavek 20. člen ZKZ; torej ne individualnim predkupnim upravičencem, kot to sicer velja v primeru pogodbene predkupne pravice - prim. 507. člen OZ, in tudi ne določeni osebi, kot to sicer velja za ponudbo - prim. 1. odstavek 22. člena OZ), vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, pa mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (1. odstavek 21. člen ZKZ; torej ne samo osebe, ki imajo predkupno pravico po 23. členu ZKZ). Ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča torej lahko sprejme več oseb in že zato ni mogoče šteti, da pogodba nastane s samim sprejemom ponudbe s strani predkupnega upravičenca ali kake druge osebe, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče. Nadaljnji pogoj pa je, da pravni posel odobri upravna enota (19. člen ZKZ). Zaradi drugačne specialne ureditve po ZKZ so torej izključena splošna določila OZ o tem, da je pogodba sklenjena že takrat, ko ponudnik prejme od druge stranke (naslovnika) izjavo, da ponudbo sprejema (1. odstavek 21. člena OZ).

Sprejem ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča prodajalca zavezuje k temu, da s predkupnim upravičencem oziroma osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe, sprejemnik ponudbe pa s sprejemom ponudbe pridobi pravico zahtevati od lastnika sklenitev prodajne pogodbe. Če je sprejemnik ponudbe obenem tudi predkupni upravičenec, pomeni nesklenitev prodajne pogodbe tudi kršitev predkupne pravice, če pa ni predkupni upravičenec, je njegov položaj primerljiv s položajem, kadar je sklenjena predpogodba: lastnik kmetijskega zemljišča je z izročitvijo ponudbe upravni enoti za prodajo zemljišča prevzel obveznost, da bo s sprejemnikom ponudbe sklenil pogodbo o prodaji tega zemljišča (torej je prevzel obveznost, kot jo opredeljuje 1. odstavek 33. člena OZ) - tudi nesklenitev take (glavne) pogodbe je mogoče nato zahtevati s tožbo (4. odstavek 33. člena OZ). Tako 1. odstavek 512. člena kot tudi 5. odstavek 33. člena OZ določata 6 mesečni rok za uveljavitev zahtevka za sklenitev pogodbe; oba roka sta tudi prekluzivna.

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je tožbo zavrglo in tožniku naložilo, da tožencu povrne pravdne stroške v znesku 834,58 EUR (prej 199.998,00 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper sklep se je pravočasno pritožil tožnik zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Meni, da sodišče napačno tolmači pravni položaj ponudnika in predkupnega upravičenca po pisnem sprejemu ponudbe, ko meni, da pogodba še ni sklenjena. Sodišče zanemarja 21. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), da je pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejme od druge stranke izjavo, da ponudbo sprejema. Če je ta sprejemnik ponudbe še zakonski predkupni upravičenec in sta ponudba in sprejem ponudbe dana v pisni obliki, je obligacijski del prodaje že sklenjen. Nastala je torej obveznost ponudnika, da opravi še (enostranski) razpolagalni del posla in z izstavitvijo overjenega zemljiškoknjižnega dovolila nepremičnino izroči, ter obveznost sprejemnika ponudbe, da plača kupnino. Ne gre torej za položaj, ko pogodba še ni sklenjena, ko še ni pogodbenih obveznosti strank in se vlaga izpodbojna tožba in nato vtožuje sklenitev pogodbe po 512. členu OZ, pač pa za situacijo, ko sta pogodbeni stranki že zavezani k točno določeni izpolnitvi iz zavezovalnega dela prodajne pogodbe. Zavezovalni pravni posel je podrejen pravilom sklepanja obligacijskih pogodb. Samo razpolagalni del prodajne pogodbe za nepremičnine je namreč predmet overitve in pogoj za vpis v zemljiško knjigo v skladu z določili Stvarnopravnega zakonika in Zakona o zemljiški knjigi. Toženec je torej kršil svojo dolžnost izpolnitve obveznosti po veljavno sklenjeni pogodbi (9. člen OZ), zaradi česar je tožnika prisilil, da izpolnitev zahteva s tožbo. Ta pravica je podvržena zastaranju in ne prekluziji, kot napačno razlaga sodišče in zanjo veljajo določbe 335. in 346. člena OZ, ki urejajo zastaranje pravice zahtevati izpolnitev pogodbe. Smiselna uporaba 512. člena OZ je zmotna v dveh pogledih:

1. ker se prekluzija po 1. odstavku 512. člena OZ ne nanaša na zahtevek na izpolnitev pogodbe, pač pa na pravico do izpodbojne tožbe v drugačnem pravnem položaju predkupnega upravičenca, namreč v položaju, ko mu ponudba še sploh ni bila dana, pa bi mu morala biti dana in je posledično sploh še ni imel možnosti prejeti ali zavrniti. V tem pravnem položaju je torej kršena pravica do obveščenosti o ponudbi in pravica do opredelitve o ponudbi, ko zavezovalni pravni posel sploh še ni sklenjen. V danem primeru pa je že sklenjen in je obveznost izpolnitve pogodbe že nastala;

2. ker časovno neomejena pravica pojmovno ne more biti izgubljena, kar je sicer pravna posledica prekluzije, pač pa lahko postane neiztožljiva, se spremeni v naturalno, a obstoječo.

Strinjati se je mogoče s stališčem sodišča, da ponudnik ne more biti v nedogled v negotovosti, ali bo sprejemnik ponudbe vztrajal na sklenitvi pogodbe ali ne, toda njegovi pravni negotovosti je zadoščeno s petletnim zastaralnim rokom. S prekluzijo se pravica popolnoma izgubi, zato ta institut po mnenju tožeče stranke ne pride v poštev v primeru trajnih pravic. Poleg tega pa mora biti prekluzija kot hud poseg v pravice subjekta določena izrecno in smiselna uporaba določb o prekluzivnih rokih ni dopustna s stališča načela zaupanja v pravo. Tožnik je kljub sklenjeni pogodbi v tožbeni zahtevek vnesel celotno pogodbo o prodaji, ker tudi sam še ni izpolnil obveznosti, ker je toženec jasno pokazal, da svoje obveznosti prostovoljno ne bo izpolnil. Tožbeni zahtevek je postavljen tako, da je spoštovano načelo sočasne izpolnitve obveznosti (101. člen OZ), hkrati pa je zadoščeno formalnim pogojem Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Tožnik zato s tožbenim zahtevkom ne uveljavlja sklenitve zavezovalnega pravnega posla, pač pa izpolnitev obveznosti, ki je že nastala, to je sklenitev pisne pogodbe, ki jo zahteva 1. odstavek 22. člena ZKZ in izročitev nepremičnine (izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila) ob sočasnem plačilu kupnine. Tožnik tudi opozarja na izpovedbo toženca, da sta z A. F. že sklenila prodajno pogodbo in je slednji delno že plačal kupnino. Toženec je imel že znanega kupca, svojega bratranca A. F., ki pa ne izpolnjuje zakonskih pogojev predkupnega upravičenca. Toženec je kljub temu skušal obiti ZKZ in se je pogodbi s tožnikom izogibal. To je nezakonito in v nasprotju z dobro vero in poštenjem, omenjena pogodba z A. F. pa je nična, zato tožnik pričakuje, da sodišče ne bo tožencu naklonilo pravnega varstva, ker bo po neuspeli prodaji gotovo nepremičnino svojemu bratrancu odsvojil s fiktivno darilno pogodbo in se izognil ZKZ. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje oziroma samo odloči o zahtevku tožnika in mu v celoti ugodi.

Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala, da jo pritožbeno sodišče zavrne kot neutemeljeno.

Tožnik s tožbo zahteva, da toženec z njim sklene in pri notarju overi prodajno pogodbo, katere vsebino natančneje določa (točke I. do V.), saj bo sicer pogodbo nadomestila sodba, vknjižba lastninske pravice na tožnika pa naj se opravi na podlagi te sodbe. Ni torej res, da tožnik zahteva le izdajo zemljiškoknjižnega dovolila za vpis njegove lastninske pravice v zemljiško knjigo na podlagi že sklenjene pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč. Takšen zahtevek je po presoji pritožbenega sodišča - in kot izhaja iz razlogov sklepa tudi po presoji sodišča prve stopnje - v primeru, ko lastnik zemljišča noče skleniti prodajne pogodbe z osebo, ki se je dala pisno izjavo o sprejemu ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča, tudi pravilen, kar bo obrazloženo še v nadaljevanju; uveljavitev zahtevka samo na izpolnitev pogodbe oziroma izstavitev zemljiškoknjižne listine, kar pritožba trdi, da je tožnik uveljavil v konkretnem primeru, bi bila sploh napačna.

ZKZ je glede ureditve zakonite predkupne pravice in glede ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči nasploh v razmerju do OZ specialen predpis - ne določa namreč le posebnosti glede zakonite predkupne pravice, ampak tudi določene posebnosti pri prometu s kmetijskimi zemljišči, zlasti pri njihovi prodaji. Tako OZ v 513. členu določa le, da imajo lahko določene osebe predkupno pravico po zakonu, da trajanje zakonite predkupne pravice ni omejeno in da se pravila o pogodbeni predkupni pravici smiselno uporabljajo tudi za zakonito predkupno pravico, če za posamezen primer zakon ne določa drugače. Posebnost ureditve prodaje po ZKZ pa je, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče dati ponudbo upravni enoti na območju, kjer je kmetijsko zemljišče (1. odstavek 20. člen ZKZ; torej ne individualnim predkupnim upravičencem, kot to sicer velja v primeru pogodbene predkupne pravice - prim. 507. člen OZ, in tudi ne določeni osebi, kot to sicer velja za ponudbo - prim. 1. odstavek 22. člena OZ), vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, pa mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (1. odstavek 21. člen ZKZ; torej ne samo osebe, ki imajo predkupno pravico po 23. členu ZKZ). Ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča torej lahko sprejme več oseb (med katerimi se nato oblikuje prednostni vrstni red po 23. členu ZKZ) in že zato ni mogoče šteti, da pogodba nastane s samim sprejemom ponudbe s strani predkupnega upravičenca ali kake druge osebe, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče. Nadaljnji pogoj pa je, da pravni posel odobri upravna enota (19. člen ZKZ). Zaradi drugačne specialne ureditve po ZKZ so torej izključena splošna določila OZ o tem, da je pogodba sklenjena že takrat, ko ponudnik prejme od druge stranke (naslovnika) izjavo, da ponudbo sprejema (1. odstavek 21. člena OZ). Drugačna materialnopravna naziranja pritožbe so torej napačna in zato neutemeljena.

Vse navedeno pa potrjuje pravilnost stališča sodišča prve stopnje, da sprejem ponudbe prodajalca zavezuje le k temu, da s predkupnim upravičencem oziroma osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe. Če lastnik pogodbe z osebo, ki je sprejela ponudbo (oziroma, kadar je ponudbo sprejelo več oseb različnega vrstnega reda, z osebo prvo po vrstnem redu iz 23. člena ZKZ), noče skleniti, krši pričakovano pravico te osebe do sklenitve pogodbe. Ponudba namreč lastnika veže in je ne more umakniti, če je v njej določen rok, do katerega mora biti sprejeta (1. odstavek 26. člena OZ), ta rok pa določa 4. odstavek 20. člena ZKZ, zlasti pa je ne more umakniti oziroma se premisliti potem, ko je ponudba sprejeta. Če torej lastnik noče skleniti pogodbe, lahko prejemnik ponudbe njeno sklenitev zahteva s tožbo. V sodni praksi je bilo zavzeto stališče, da je tudi s tem kršena pravica predkupnega upravičenca in lahko zahteva njeno varstvo s tem, da s tožbo zahteva sklenitev prodajne pogodbe z lastnikom. Stališče (pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča RS, Poročilo 1/84) je bilo oblikovano v času veljavnosti Zakona o kmetijskih zemljiščih iz leta 1979 (Uradni list SRS, št. 1/79), po katerem pa so izjavo o sprejemu ponudbe lastnika o nameravani prodaji zemljišča podajali le predkupni upravičenci (26. člen tedanjega Zakona o kmetijskih zemljiščih) in je torej nesklenitev pogodbe s sprejemnikom ponudbe vedno pomenila (tudi) kršitev predkupne pravice. Po sedaj veljavnem ZKZ, ko ponudbo lahko sprejme vsak, ki želi zemljišče odkupiti, kršitev ne pomeni (nujno tudi) kršitev predkupne pravice. Pritožbeno sodišče to navaja zato, ker situacija v primeru, ko gre za nesklenitev pogodbe s predkupnim upravičencem ne more biti drugačna, kot v primeru, ko gre za kršitev pravice druge osebe, ki je sprejela ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča.

Kljub temu pa pritožbeno sodišče meni, da je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Kot je bilo že obrazloženo, sprejemnik ponudbe s sprejemom ponudbe pridobi pravico zahtevati od lastnika sklenitev prodajne pogodbe, kar pravilno zaključuje tudi sodišče prve stopnje. Če je sprejemnik ponudbe obenem tudi predkupni upravičenec, pomeni nesklenitev prodajne pogodbe tudi kršitev predkupne pravice, če pa ni predkupni upravičenec, je njegov položaj primerljiv s položajem, kadar je sklenjena predpogodba: lastnik kmetijskega zemljišča je z izročitvijo ponudbe upravni enoti za prodajo zemljišča prevzel obveznost, da bo s sprejemnikom ponudbe sklenil pogodbo o prodaji tega zemljišča (torej je prevzel obveznost, kot jo opredeljuje 1. odstavek 33. člena OZ) - tudi nesklenitev take (glavne) pogodbe je mogoče nato zahtevati s tožbo (4. odstavek 33. člena OZ).

Ostaja tako le še vprašanje, v kakšnem roku lahko sprejemnik ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča zahteva od lastnika zemljišča sklenitev pogodbe in kakšna je narava takšnega roka. Ker, kot je bilo že obrazloženo, pogodba še ni bila sklenjena, ne pridejo v poštev zastaralni roki, ki veljajo za zastaranje terjatev za izpolnitev pogodb. Gre za rok, v katerem lahko sprejemnik ponudbe zahteva sklenitev pogodbe o prodaji. Tako 1. odstavek 512. člena kot tudi 5. odstavek 33. člena OZ določata 6 mesečni rok za uveljavitev zahtevka za sklenitev pogodbe; oba roka sta tudi prekluzivna, o čemer sta si enotna tako teorija (dr. Vesna Kranjc, Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga str, 268, in dr. Miha Juhart v istem delu, 3. knjiga str. 321) kot tudi sodna praksa (npr. sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 706/2003). Gre za rok, v katerem je po zakonu treba vložiti tožbo, ker bi bila pravica izgubljena, v takih primerih pa se pravila o zastaranju ne uporabljajo (345. člen OZ). Krajši rok je logičen glede na to, da se odpravi dvom oziroma negotovost o tem, ali bo prejemnik ponudbe uveljavil svojo pravico ali ne. Za lastnika bi bilo daljše časovno obdobje negotovosti tudi prehudo breme. Z določitvijo roka za sklenitev pogodbe pa ni v ničemer prizadeto trajanje zakonite predkupne pravice - njeno trajanje še vedno ostaja neomejeno, časovno omejeni so le zahtevki za uveljavljanje njene kršitve.

Glede na navedeno torej pritožbeno sodišče ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje materialnopravno pravilna. Zato je pritožbo tožnika zavrnilo kot neutemeljeno in na podlagi 2. točke 365. člena ZPP potrdilo sklep sodišča prve stopnje, saj tožba ni bila vložena v roku, ki ga določajo materialnopravni predpisi.

Prvi odstavek 165. člena ZPP določa, da v primeru, ko sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato mora v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama kriti stroške pritožbenega postopka.

ZKZ člen 19,  20,  20/1,  19,  20,  20/1.  OZ člen 21,  21/1,  22,  22/1,  33,  33/1,  33/5,  345,  512,  512/1,  513,  21,  21/1,  22,  22/1,  33,  33/1,  33/5,  345,  512,  512/1,  513.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.