VSL sklep I Cp 2319/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-10-08

stroški upravljanja večstanovanjske stavbe - pogodba o ureditvi medsebojnih razmerij - delitev stroškov - etažni lastniki - upravnik - stroški etažnega lastnika - neprerekana dejstva - odsotnost dogovora o delitvi stroškov - substancirano prerekanje -

Če ni dogovora solastnikov, kako se delijo skupni stroški, se skupni stroški delijo po ključu glede na velikost solastniških deležev.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo z dne 21. 4. 2008, razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. ... z dne 15. 7. 2003 v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper sodbo se je po svojem pooblaščencu pravočasno pritožila tožeča stranka. V pritožbi navaja, da sodbo sodišča prve stopnje izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov. Naslovnemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, sodbo ustrezno spremeni, podrejeno pa naj zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, pritožbene stroške s pripadki pa naloži v plačilo toženi stranki. Sodišču prve stopnje očita, da je storilo absolutno bistveno kršitev postopka, ker je zaključilo, da pogodba o upravljanju ni veljavno sklenjena, kljub dejstvu, da med strankama ni spora o tem, da je tožeča stranka upravnik objekta. Tožeča stranka je v svoji prvi pripravljalni vlogi navedla bruto in neto površini enote toženca. Tožena stranka ni prerekala teh podatkov, kar pomeni, da je potrebno ta dejstva šteti za nesporna. Tožeča stranka meni, da je imela pooblastilo za sklenitev zavarovalne pogodbe že v sami pogodbi o upravljanju. Tudi če bi bilo sodišče drugačnega mnenja ima pravico do povračila stroškov zavarovanja na podlagi verzije. Priglasila je pritožbene stroške.

Toženec je na pritožbo odgovoril. Navaja, da je pritožba tožeče stranke neupravičena, in predlaga, da se jo zavrne in potrdi izpodbijano sodbo.

V obravnavani zadevi tožeča stranka vtožuje plačilo stroškov upravljanja, opominjanja in nagrado za opravljanje storitev upravljanja ter povračilo plačanih premij za sklenjene zavarovalne pogodbe.

Sodišče prve stopnje je njen zahtevek zavrnilo, ker je zaključilo, da ni dokazala ne višine solastniškega deleža tožene stranke na skupnih prostorih, objektih, delih in napravah ne, da bi lastniki sklenili dogovor o načinu delitve stroškov upravljanja. Takšen zaključek sodišča prve stopnje (glede višine solastniškega deleža) ni pravilen.

Solastniki večstanovanjske stavbe morajo skleniti pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij in v njej določiti tudi višino solastniškega deleža na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah (22. in 26. člen Stanovanjskega zakonika – v nadaljevanju SZ). Dogovoriti morajo način izračunavanja stroškov in določiti ključ za delitev teh stroškov. V obravnavani zadevi ni sporno, da lastniki stanovanj pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij niso sklenili. V takem primeru se glede delitve stroškov uporabijo določbe: 33. člen SZ, po katerem stroški upravljanja, prenove in izboljšav, razen obratovanja, bremenijo lastnika v sorazmerju s solastniškim deležem, ki ga ima na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjske hiše; 68. člen Stavrnopravni zakonik – v nadaljevanju SPZ, po katerem stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev; če je v večstanovanjskem objektu že vzpostavljena etažna lastnina pa tudi 115. člen SPZ, po katerem so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določata drugače. Navedeno pomeni, da se ob izostanku dogovora lastnikov stroški delijo po ključu glede na velikost solastniških deležev, torej glede na delež vrednosti stanovanjske enote.

Iz trditvene podlage tožene stranke ne izhaja, da bi oporekala dejstvu, da je tožeča stranka opravljala naloge upravnika v večstanovanjskem objektu, v katerem je lastnica ene stanovanjske enote, niti da med lastniki stanovanj in tožečo stranko ni bila veljavno sklenjena pogodba o upravljanju. Iz njenih navedb je razbrati, da je nezadovoljna z opravljanjem storitev tožeče stranke ter da se nikakor ne strinja z njenim ključem delitve stroškov, in je poudarila, da lastniki ključa delitve stroškov niso nikoli sporazumno določili. Ob upoštevanju pravila, da se neprerekana dejsteva štejejo za priznana (to izhaja iz členov 286, 9, 212, 287, in 277 Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP), je na podlagi navedenega zaključiti, da je tožeča stranka opravljala storitve upravljanja po pogodbi o upravljanju za stanovanjsko hišo. Že sodišče prve stopnje pa je pravilno ugotovilo, da tožeča stranka ni dokazala, da bi lastniki sklenili dogovor o delitvi stroškov. Takšna dejanska podlaga utemelji uporabo določila 33. člena SZ in 68. člena SPZ, po katerih se stroški delijo glede na velikost solastniških deležev. Tožeča stranka je v pripravljalni vlogi z dne 14. 2. 2008 navedla delež vrednosti stanovanjske enote tožene stranke (1,9339110 %). Višini ocenjenega deleža tožena stranka ni substancirano (obrazloženo) prerekala (212. člen ZPP pa tudi 1. odstavek 286. člena ZPP, nalagata izjavno breme obema strankama). Na glavni obravnavi je navedla le, da so bili solastniški deleži lastnikov stanovanj na skupnih delih in napravah določeni na način, da so bili ovrednoteni s točkami. Pri tem ni navedla, kolikšen delež naj bi po sistemu točkovanja odpadel na enoto tožene stranke, niti ni predlagala izvedenca, ki bi njen delež na podlagi sistema točkovanj lahko izračunal. Zato je potrebno upoštevati višino solastniškega deleža tožene stranke, kot jo je navedla tožeča stranka. Zaradi navedenega je izpodbit zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka v postopku sploh ni navedla višine solastniškega deleža tožene stranke na skupnih delih, izraženega v deležu. Takšen napačen zaključek sodišča prve stopnje je bil že zadosten razlog za razveljavitev izpodbijane sodbe, zato se naslovno sodišče ni ukvarjalo s presojo ostalih pritožbenih očitkov.

Zaradi vsega navedenega je naslovno sodišče v skladu z določbo 355. člena ZPP pritožbi ugodilo, sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje, upoštevaje zgoraj navedene zaključke naslovnega sodišča, pravilno ugotoviti vsa pravno-relevantna dejstva in nato o tožbenem zahtevku ponovno odločiti.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 3. odstavka 165. člena ZPP.

SZ člen 22,  26,  33,  22,  26,  33.  ZPP člen 9,  212,  277,  286,  287,  9,  212,  277,  286,  287.  SPZ člen 68,  115,  68,  115.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.