VSC sodba Cp 579/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-01-17

posredniška pogodba - pogodba o posredovanju - promet z nepremičninami - obveznost posrednika - provizija - plačilo za posredovanje - ara - sklenitev pogodbe - nejasna določila

Ara je realni kontrakt. Da bi pogodba o ari bila veljavno sklenjena, mora biti tudi izročen denarni znesek, ki je predmet are, razen če ni dogovorjeno kaj drugega. Ne zadošča le obljuba ene stranke, da bo aro dala. Sam podpis zapisa pogodbe o ari je torej nerelevanten, če tožeča stranka ni zatrjevala drugačnega dogovora. Ker ara ni bila izročena, pogodba o ari ni sklenjena. Zato tudi ob razlagi spornega 2. stavka 6. točke Splošnih pogojev, za kakršno se zavzema tožeča stranka, tj. da je plačilo za posredovanje zapadla v plačilo ob sklenitvi pogodbe o ari (in ne prodajne pogodbe, kot je to pravilno in v skladu s 83. členom OZ razlagalo prvostopenjsko sodišče), tožeča stranka ni pridobila pravice do plačila. Ob ugotovitvi,da ni bila sklenjena niti pogodba o ari, niti prodajna pogodba, za sklenitev katere je tožeča stranka posredovala, zahtevek tožeče stranke za plačilo za posredovanje ni utemeljen niti po določilih sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami skupaj z njenimi splošnimi pogoji, niti po določilih Zakona o nepremičninskem posredovanju, niti po določilih Obligacijskega zakonika.

Pritožba tožeče stranke se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je prvostopenjsko sodišče razveljavilo svoj sklep o izvršbi z dne 25.11.2004, opr. št. I 2004/01702 tudi v 1. in 3. točki izreka ter v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na plačilo 2.794,19 EUR (prej 669.600,00 SIT) s pripadki, tožeči stranki pa je tudi naložilo, da mora toženi stranki v roku 15 dni povrniti 943,54 EUR pravdnih stroškov.

Zoper takšno sodbo se je pritožila tožeča stranka zaradi nepravilne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (1. in 3. točka I. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP). V pritožbi je navajala, da sta pravdni stranki sklenili pogodbo o posredovanju, s katero se je tožeča stranka zavezala, da bo našla in spravila v stik toženo stranko z osebo, s katero se je tožena stranka pogajala za sklenitev prodajne pogodbe za večsobno stanovanje. Tožeča stranka ni prevzela obligacije rezultata tj. da bo prodajna pogodba sklenjena, temveč le, da bo spravila v stik toženo stranko z osebo, s katero se bo le-ta z njo o takšni pogodbi pogajala, to pa je nesporno izpolnila in je zato tudi upravičena do plačila za posredovanje. Splošni pogoji sklenjene pogodbe o posredovanju v točki ... jasno in nedvoumno opredeljujejo, da plačilo za posredovanje zapade ob plačilu are, v primeru, da ta ni bila položena, pa ko je pogodba sklenjena. Nesporno je s tem mišljena pogodba o ari in ne kakšna druga pogodba. Druge pogodbe stranki ob podpisu posredniške pogodbe niti nista mogli imeti v mislih glede na obligacijo tožeče stranke, ki jo je prevzela kot posrednik. Ker je svojo obveznost v celoti izpolnila, je tožeča stranka toženi stranki izstavila račun, kateremu tožena stranka nikoli ni ugovarjala, saj ga ni reklamirala ali zavrnila, temveč ga enostavno ni plačala, ker je menila, da ga ni dolžna plačati, kar je nesprejemljivo. Prav tako tožena stranka nikoli ni zatrjevala, da je provizija previsoka niti ni nikoli zahtevala znižanja provizije. Zato tožeča stranka povsem utemeljeno zahteva plačilo za opravljeno storitev po vtoževanem računu št. 49/04, skladno s pogodbo o posredovanju in splošnimi pogoji te pogodbe. Tožeča stranka je predlaga, da pritožbeno sodišče prvostopenjsko sodbo v celoti razveljavi in samo odloči ali pa vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno odločanje.

Glede na obseg pritožbenega izpodbijanja, je pritožbeno sodišče vezano na neizpodbijano dejansko stanje, kot ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče. Slednje pa je ugotovilo sledeče:

da sta pravdni stranki sklenili pogodbo o posredovanju pri nakupu natančno določene nepremičnine, s katero se je tožeča stranka zavezala, da bo toženo stranko spravila v stik s prodajalcem te nepremičnine, ki se bo s toženo stranko pogajala za sklenitev pogodbe o prodaji ali nakupu te nepremičnine, tožena stranka pa se je zavezala, da bo za posredovanje plačala provizijo;

da sta se pravdni stranki dogovorili za tri možne časovne termine plačila provizije: 1) ob plačilu are blagajni tožeče stranke (1. stavek 6. točke Splošnih pogojev), 2) če ara ni bila položena, ob podpisu pogodbe (2. stavek 6. točke Splošnih pogojev - pri čemer je sporno, katera pogodba je s tem mišljena) in 3) v primeru prodaje ali nakupa nepremičnine s posredovanjem agencije (takrat naj bi po 2. členu Pogodbe o posredovanju tožeča stranka toženki izstavila račun za 2% provizijo od vrednosti nepremičnine in 20% DDV);

da je tožeča stranka toženo stranko spravila v stik s prodajalcem te nepremičnine T. D. in je s tem izpolnila svojo obveznost po pogodbi,

da ara nikoli ni bila izročena – sicer sta tožena stranka in prodajalec T. D. dne 30.08.2004 podpisali pogodbo o ari, vendar pa do izročitve are ni prišlo, kar je pogoj za veljavnost pogodbe o ari (ara je realen kontrakt),

da med toženo stranko in prodajalcem T. D. tudi ni bila sklenjena prodajna pogodba za to nepremičnino.

Na podlagi tako ugotovljenih dejstev je prvostopenjsko sodišče zaključilo, da je tožeča stranka sicer izpolnila svojo obveznost, vendar pa s tem še ni pridobila pravice do plačila za posredovanje niti na podlagi določb I. odstavka 847. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), niti po posebej dogovorjenih rokih zapadlosti provizije v plačilo po sklenjeni posredniški pogodbi in njenih splošnih pogojih. Po določbi I. odstavka 847. člena OZ bi tožeča stranka pridobila pravico do plačila šele tedaj, ko bi bila sklenjena pogodba, za katero je posredovala, če med strankama pogodbe ni določeno kaj drugega, kakšen drug časovni termin, ko provizija zapade v plačilo, po 1. stavku 6. točke splošnih pogojev bi pravico do plačila za posredovanje pridobila ob plačilu are blagajni agencije (tožeče stranke), po 2. stavku 6. točke splošnih pogojev v primeru, če ara ni bila plačana, ob podpisu pogodbe, po 2. členu posredniške pogodbe pa ob nakupu ali prodaji nepremičnine s posredovanjem agencije. Ker se nobeden od teh pogojev ni izpolnil – pogodba o ari ni bila sklenjena, ker ara ni bila izročena, prav tako pa ni bila sklenjena prodajna pogodba med toženo stranko in prodajalcem – tožeča stranka ni pridobila pravice do plačila, kljub izpolnitvi svoje obveznosti.

Pritožbeno sporna je le presoja prvostopenjskega sodišča, da je s pojmom pogodba, ki je naveden v 2. stavku 6. točke Splošnih pogojev, mišljena prodajna pogodba. Tožeča stranka namreč v pritožbi vztraja pri svojih navedbah, ki jih je podala že tekom postopka na prvi stopnji, da sta ob sklepanju pogodbe, pogodbeni stranki imeli v mislih pogodbo o ari in ne prodajno pogodbo. To naj bi po mnenju tožeče stranke izhajalo tudi iz besedila 1. in 2. stavka 6. točke Splošnih pogojev in 2. člena Pogodbe o posredovanju, ki prav tako omenja pogodbo o ari. Druge pogodbe stranki ob podpisu niti nista mogli imeti v mislih glede na obligacijo tožeče stranke tj. spraviti toženo stranko v stik s prodajalcem, kar je obligacija prizadevanja in ne obligacija rezultata. Takšne pritožbene navedbe pa so glede na zgoraj navedene pritožbeno neizpodbijane ugotovitve in zaključke prvostopenjskega sodišča neutemeljene. Prvostopenjsko sodišče je namreč povsem pravilno ugotovilo, da pogodba o ari nikoli ni bila sklenjena, to pa zato, ker ara ni bila plačana. Glede are namreč I. odstavek 64. člena OZ določa, da se v primeru, če je ob sklenitvi pogodbe ena stranka dala drugi stranki nek znesek denarja ali neko količino drugih nadomestnih stvari v znamenje, da je pogodba sklenjena (ara), šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno kaj drugega. Da je bilo dogovorjeno kaj drugega pa tožeča stranka ni zatrjevala, saj se je pri uveljavljanju zahtevka sklicevala le na določila sklenjene posredniške pogodbe in splošnih pogojev. Iz tega izhaja, da je ara realen kontrakt, kot je ugotovilo že prvostopenjsko sodišče. Da bi pogodba o ari bila veljavno sklenjena, mora biti tudi izročen denarni znesek, ki je predmet are in ne zadošča le obljuba ene stranke, da bo aro dala. Med pravdnima strankama pa ni bilo sporno, da ara prodajalcu ni bila nakazana torej izročena, ter da drugačnega dogovora glede veljavnosti pogodbe o ari tožena stranka in prodajalec nista dogovorila. Sam podpis zapisa pogodbe o ari je torej nerelevanten, ker ara ni bila izročena, pogodba o ari ni bila sklenjena. Takšen zaključek pa poleg tega, da je tudi po oceni pritožbenega sodišča povsem utemeljen in pravilen, tudi pritožbeno ni izpodbijan. Zato tudi v primeru, če bi pritožbeno sodišče sprejelo takšno razlago spornega 2. stavka 6. točke Splošnih pogojev, za kakršno se zavzema tožeča stranka, tj. da je provizija zapadla v plačilo ob sklenitvi pogodbe o ari, ne bi mogla imeti učinkov, kot jih zahteva tožeča stranka, saj je bilo ugotovljeno, da pogodba o ari ni bila sklenjena.

Kljub temu pa pritožbeno sodišče pripominja, da je razlaga 2. stavka 6. točke Splošnih pogojev, kot jo je podalo prvostopenjsko sodišče v obrazložitvi izpodbijane sodbe, povsem pravilna in v skladu s pravili o razlagi pogodb, ki jih določajo čl. 82 do 85 OZ. Ker prvostopenjsko sodišče iz 2. stavka 6. točke Splošnih pogojev ni moglo jasno ugotovitvi skupnega namena strank (82. člen OZ), pogodba pa je bila sklenjena po vnaprej natisnjeni vsebini, pa tudi pripravljena in predlagana od tožeče stranke, je prvostopenjsko sodišče pravilno uporabilo 83. člen OZ in nejasna določila razlagalo v korist druge stranke. Ob pravilni uporabi 83. člena OZ je prvostopenjsko pravilno štelo, da je s pojmom pogodba, navedenim v 2. stavku 6. točke Splošnih pogojev, mišljena prodajna pogodba in ne morebiti pogodba o ari, saj je takšna razlaga v korist tožene stranke, v katere korist je treba razlagati sporno določilo pogodbe. S takšno razlago se namreč pravica do plačila provizije veže na bolj rizičen, bolj oddaljen časovni termin za tožečo stranko – na sklenitev prodajne pogodbe in ne že na sklenitev pogodbe o ari.

Ob obravnavanju pritožbe je pritožbeno sodišče sicer tudi ugotovilo, da prvostopenjsko sodišče glede materialnopravne podlage ni navedlo pravega predpisa, vendar pa to v ničemer ni vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Glede na to, da je bila med pravdnima strankama sklenjena pogodba o posredovanju pri prodaji in nakupu nepremičnin, poleg samih določil pogodbe, materialnopravno podlago za odločanje predstavljajo določbe Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), saj je le-ta že veljal v času sklenitve posredniške pogodbe med pravdnima strankama. Ker pa določba 25. člena ZNPosr, ki ureja plačilo za posredovanje, pravico do plačila ureja podobno kot 847. člen OZ, pri čemer le omejuje možnosti drugačnih dogovorov o drugačni zapadlosti provizije v plačilo (kar pa tožeča stranka ni zatrjevala), in je kongentne narave, ta nepravilna uporaba materialnega prava ni imela za posledico nepravilno odločitev.

Ker je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da med toženo stranko in T. D. ni bila sklenjena nobena pogodba (ne pogodba o ari in ne prodajna pogodba, ki je bila predmet posredovanja), in da torej pogodbeni stranki (tožena stranka in T. D.) nista mogli kasneje odstopiti od sklenjene pogodbe, tožeča stranka niti po določilih sklenjene pogodbe o posredovanju, niti po določilih 25. člena ZNPosr, niti po določilih čl. 847/I OZ, ni pridobila pravico do plačila za posredovanje. Tako je sodišče prve stopnje pravilno in popolnoma ugotovilo vsa dejstva, ki so potrebna za uporabo materialnega prava (obrazložitev glede tega ima sodba v II. odstavku na 5. strani) ter sprejelo pravilno odločitev, ko je tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrnilo.

Pritožbene navedbe, da tožena stranka pred začetkom izvršilnega postopka, izdanemu računu ni ugovarjala, ker ga ni reklamirala ali zavrnila, temveč se je preprosto odločila, da ga ne bo plačala, ter da tožena stranka nikoli ni zahtevala znižanja dogovorjene provizije, so za ta postopek nepomembne in zato tudi neutemeljene. V tem postopku namreč sploh ni prišlo do spora o tem, ali je dogovorjena provizija previsoka ali ne, temveč ali je tožeča stranka sploh upravičena do plačila provizije. Poleg tega pa dejstvo, da toženka ni nikoli reklamirala ali zavrnila izdanega računa, ne pomeni, da se je z njim strinjala in da je dolg pripoznala, temveč je pravilno ravnala, da ga ni plačala, saj je bila pravilno prepričana da ga ni dolžna plačati.

Glede na neutemeljenost pritožbenih razlogov in dejstvo, da pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo kršitev postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (II. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo prvostopnega sodišča (353. člen ZPP).

Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, ni upravičena do povračila stroškov pritožbenega postopka in je dolžna sama kriti svoje pritožbene stroške (I. odstavek 165. člena v zvezi s 154. členom ZPP).

OZ člen 64,  64/1,  83,  847,  847/1,  64,  64/1,  83,  847,  847/1.  ZNPosr člen 25,  25/1,  25/3,  25/4,  25/5,  25,  25/1,  25/3,  25/4,  25/5.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.