VSC sklep Cp 499/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-02-06

primerno stanovanje - odpoved najemne pogodbe - nekrivdni razlogi

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotavljalo ali obstajajo konkretne okoliščine, ki so v konkretnem primeru nasprotne udeleženke tako pomembne, da vplivajo na morebitno poslabšanje pogojev bivanja v ponujenem stanovanju v primerjavi s sedanjim stanovanjem.

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Predlagatelj sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Nasprotna udeleženka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da stanovanje na Ž. ..., S. K., ki ga je predlagatelj ponudil nasprotni udeleženki namesto stanovanja na naslovu D. ..., S. K., ni primerno za nasprotno udeleženko in njeno družino, in da je predlagatelj dolžan povrniti nasprotni udeleženki 109.819,20 SIT (458,25 EUR) stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sklepa do plačila.

Predlagatelj je s pravočasno pritožbo izpodbijal sklep sodišča prve stopnje in pri tem uveljavljal pritožbena razloga zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja ter zmotno uporabo materialnega prava (iz 2. in 3. tč. I. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zv. s 37. čl. Zakona o nepravdnem postopku – ZNP). Predlagal je ugoditev pritožbi in spremembo izpodbijanega sklepa tako, da pritožbeno sodišče ugotovi, da je ponujeno stanovanje primerno, podredno pa je predlagal razveljavitev sklepa sodišča prve stopnje in vrnitev zadeve v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. V pritožbi je predlagatelj navajal, da je izvedenec potrdil, da površina ponujenega stanovanja ustreza normativu za štiričlansko družino, da je v obeh stanovanjih (sedanjem in ponujenem) primarni način ogrevanja na trda goriva, saj si je nasprotna udeleženka brez soglasja predlagatelja v sedanjem stanovanju uredila centralno ogrevanje, zato ponujeno stanovanje ne pomeni poslabšanja bivalnih razmer nasprotne udeleženke. Sicer pa je centralno ogrevanje možno prestaviti iz sedanjega stanovanja v ponujeno stanovanje. Nasprotna udeleženka ima po najemni pogodbi (za sedanje stanovanje) pravico koristiti klet v izmeri 3 m x 2 m, neupravičeno pa uporablja prostor, za katerega meni, da je njena klet, upravičena je koristiti tudi leseno drvarnico v zmeri 3 m x 4 m izven stavbe, v kateri biva, garaža ji ni zagotovljena v sedanjem bivališču, glede na ponujeno stanovanje se ji bivalne razmere glede pomožnih prostorov ne bodo poslabšale. Lesena drvarnica ji je zagotovljena, eno klet v velikosti 6 m2 ji je mogoče zagotoviti tudi s ponujenim stanovanjem, res pa je, da ima hiša eno klet, ki so jo bodo morali stanovalci razdeliti med seboj. Večina stanovalcev na D. se zagotovo ne bo selila v ponujeno hišo na Ž. ..., predlagatelj pa ni dolžan zagotoviti več parkirnih prostorov posameznemu prebivalcu, nasprotni udeleženki je zagotovljen parkirni prosto za hišo, sicer pa ni dolžan zagotoviti več kot en parkirni prostor. Izvedenec je potrdil, da je bila vlažnost odpravljena ter zapisal, da je stanovanje primerno, izdal je pozitivno mnenje s pridržkom, saj dopušča možnost, da se bo prisotnost vlage v stanovanju pokazala šele čez določen čas. Predlagatelj meni, da če bi kdo v stanovanju prebival in bi se primerno ogrevalo in zračilo, vlaga v stanovanju zagotovo ne bi bilo. Nerazumljiva je odločitev sodišča, ko je mnenje izvedenca kot strokovnjaka zavrnilo ter popolnoma verjelo nasprotni udeleženki, ki nima strokovnega znanja, da bi lahko verodostojno ocenila prisotnost vlage v stanovanju. Dejstvo je, da bila vlaga odstranjena, da površina stanovanja zadošča normativu za štiričlansko družino in da je izvedenec dal pozitivno mnenje in ni drugih pomembnejših ovir, zaradi katerih bi se bivalne razmere nasprotne udeleženke in njenih družinskih članov poslabšale, potrebno pa je upoštevati še dejstvo, da gre za neprofitno stanovanje, za katero plačuje nasprotna udeleženka mesečno simbolno najemnino. Zahteval je še odločitev o stroških pritožbenega postopka in jih tudi priglasil.

Nasprotna udeleženka je v odgovoru na pritožbo prerekala pritožbene trditve in predlagala zavrnitev pritožbe ter zahtevala povrnitev stroškov za odgovor na pritožbo z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sklepa do plačila.

Odgovor na pritožbo ni bil potreben za odločitev o utemeljenosti pritožbe.

Pritožbeno sodišče je ugotovilo, da izpodbijani sklep ni obremenjen s katero od bistvenih kršitev določb postopka, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (II. odst. 350. čl. ZPP v zv. s 37. čl. ZNP).

Sodišče prve stopnje je za ugotovitev primernosti ponujenega stanovanja uporabilo pravilno pravno podlago, ko je uporabilo določbi čl. 10 in II. odst. čl. 106 Stanovanjskega zakona (SZ Uradni list RS št. 69/2003). Opredelitev pravnega standarda “drugo primerno stanovanje” izhaja iz II. odst. 106. čl. SZ, ki določa, da se najemniku zaradi odpovedi najemne pogodbe njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se za primerno stanovanje šteje stanovanje v takšni eno ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj ter je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje, ki ima ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere), ki zadošča stanovanjskih potrebam najemnika in njegovim ožjim družinskim članom, ki živijo z najemnikom v skupnem gospodinjstvu ter ustreza površinskim normativom po pravilniku iz 87. čl. SZ o oddajanju neprofitnih stanovanj v najem (kakor je to določeno v 10. čl. SZ). Stanovanje pa tudi v nobeni drugi pomembni okoliščini v primerjavi s sedanjim stanovanjem ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.

Sodišče prve stopnje je torej moralo ugotoviti ali obstajajo konkretne okoliščine, ki so v konkretnem primeru nasprotne udeleženke tako pomembne, da vplivajo na morebitno poslabšanje pogojev bivanja v ponujenem stanovanju v primerjavi s sedanjim stanovanjem. Med strankama namreč ni bilo sporno, da ponujeno stanovanje sicer izpolnjuje pogoje, določene po 10. čl. SZ.

Po presoji pritožbenega sodišča je neutemeljena pritožbena trditev, da je sodišče prve stopnje zavrnilo mnenje izvedenca in verjelo le nasprotni udeleženki glede prisotnosti vlage v ponujenem stanovanju. Sodišče prve stopnje je sprejelo izvedensko mnenje z dne 21.4.2006, kar je v razlogih sklepa v IV. odst. na strani ... tudi izrecno zapisalo in upoštevalo je tudi dopolnilno izvedensko mnenje z dne 1.9.2006, kar je izrecno zapisalo v VII. odst. na strani ... sklepa sodišča prve stopnje.

Vse ugotovitve sodišča prve stopnje o okoliščinah glede pogojev bivanja v sedanjem in ponujenem stanovanju so dokazno podprte z izvedenskim mnenjem. Tudi ugotovitev sodišča prve stopnje o obstoju vlage v ponujenem stanovanju. Izvedenec namreč niti v dopolnilnem mnenju ni z gotovostjo ugotovil, da je bila vlaga v ponujenem stanovanju sanirana in je dopustil možnost, da se bo ponovno pokazala čez določen čas ter je podal svoj zaključek o tem, da je ponujeno stanovanje primerno le pod pogojem, če je (poleg zagotovitve parkirnega prostora tik ob stavbi) bilo resnično zaščiteno pred vlago. Sodišče prve stopnje je po presoji pritožbenega sodišča pravilno dokazno ocenilo vse izvedene dokaze in je pravilen dejanski zaključek o obstoju vlage v ponujenem stanovanju. Že v osnovnem izvedenskem mnenju je izvedenec zapisal pod tč. 1 zaključka, da je potrebno sanirati vlago v tlakih in stenah, pod 4. alinejo pri “opisu stanovanja” (tč. ... list. št. ...) pa je zapisal ugotovitev, da je pritličje stavbe, kjer je nahaja ponujeno stanovanje, nižje okoli 60 cm od nivoja ceste, in ker ni hidro izolacije pod kamnitimi zidovi, je stavba izpostavljena vlagi, skoraj na vseh stenah so vidni madeži in poškodbe ometa zaradi vlage, najhuje pa je dviganje talne obloge. V dopolnilnem mnenju pa je ugotovil, da (lesen) tlak v eni sobi ni bil saniran, kar skupaj z ugotovitvami v osnovnem mnenju, da je potrebno sanirati vlago v tlakih, torej vseh, potrjuje dejstvo, da je vlaga še vedno prisotna.

Po presoji pritožbenega sodišča je pravilen zaključek sodišča prve stopnje o obstoju vlage v ponujenem stanovanju, to dejstvo pa predstavlja pomembno okoliščino, zaradi katere ponujeno stanovanje pomeni bistveno poslabšanje stanovanjskih pogojev nasprotne udeleženke in njenih družinskih članov v primerjav s sedanjim stanovanjem, v katerem vlage ni, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje in pritožbeno tudi ta ugotovitev ni izpodbijana.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo na podlagi izvedenskega mnenja tudi, da nasprotni udeleženki ni zagotovljen parkirni prostor za avtomobil in da bi tudi zagotovitev parkirnega prostora (poleg resnične zaščite pred vlago) predstavljala pogoj za primernost ponujenega stanovanja, parkirni prostori so na dvorišču le trije, stanovanj pa je več. Tekom postopka na prvi stopnji je predlagatelje tudi glede parkirnega prostora navajal, da “bo” nasprotni udeleženki ta zagotovljen. Med strankama ni bilo sporno dejstvo, da ima nasprotna udeleženka sina, ki je invalid, zato po presoji pritožbenega sodišča predstavlja parkirni prostor pomembno okoliščino pri presoji primernosti ponujenega stanovanja nasprotni udeleženki, sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo dejstvo, da parkirni prostor ni zagotovljen, zato je pravilen tudi zaključek, da to dejstvo pomeni bistveno poslabšanje stanovanjskih pogojev za nasprotno udeleženko in osebe, ki skupaj z njo bivajo v stanovanju v primerjavi s sedanjim stanovanjem v objektu, kjer ima nasprotna udeleženka parkirni prostor za avtomobil.

Glede na pravilno ugotovljeni dve pomembni okoliščini, ki bistveno vplivata na poslabšanje stanovanjskih razmer v ponujenem stanovanju v primeru s sedanjim, je odločitev sodišča prve stopnje materialno pravno pravilna in je pritožba ni uspela omajata.

Poleg dveh pomembnih okoliščin pa je sodišče prve stopnje na podlagi izvedenska mnenja ugotovilo še dejstvo, da ponujeno stanovanje nima kleti in nima drvarnice ter tudi nima zagotovljenega parkirnega prostora.

Pritožbena trditev, da je lesena drvarnica zagotovljena, ni utemeljena. Predlagatelj je tekom postopka na prvi stopnji zatrjeval, da “bo” nasprotni udeleženki dodeljena ena od šestih drvarnic in izvedenec je v dopolnilnem mnenju zapisal ugotovitev, da “po zagotovilu direktorja predlagajoče stranke bo k stanovanju pripadala tudi ena drvarnica v samostojnem objektu, ki stoji na dvorišču stanovanjske stavbe (1. alinea tč. .. na list. št. ...). Torej v času odločanja o primernosti ponujenega stanovanja le to še ni imelo drvarnice oz. ta ni bila ponujena, predlagatelj pa svoje pritožbene trditve o obstoju drvarnice k ponujenem stanovanju ni z ničemer dokazal. Glede kleti pa predlagatelj tudi v pritožbi navaja, da si jo bodo morali stanovalci razdeliti med seboj, torej je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da ponujeno stanovanje nima kleti.

Ker uvodoma citirana zakonska določila pravijo, da je primerno le tisto stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini poleg tistih iz 10. čl. SZ ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev, so pritožbene trditve v zvezi z okoliščino možnosti ogrevanja v sedanjem in ponujenem stanovanju pravno nepomembne.

Glede pritožbene navedbe, da je v zadevi potrebno upoštevati dejstvo, da gre za neprofitno stanovanje, za katero nasprotna udeleženka plačuje simbolno mesečno najemnino, pa pritožbeno sodišče poudarja, da pri ugotavljanju primernosti ponujenega stanovanja v primeru odpovedi najemnega razmerja iz nekrivdnih razlogov ni odločilno dejstvo to ali je stanovanje profitno ali neprofitno.

Pritožbeno sodišče je glede na obrazloženo pritožbo zavrnilo, ker je neutemeljena in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (2. tč. 365. čl. ZPP v zv. s 366. čl. ZPP in v zv. s 37. čl. ZNP).

Odločitev o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje ni bila pritožbeno izpodbijana, uraden preizkus odločitve sodišča prve stopnje v tem delu pa je pokazal, da ni obremenjena s storitvijo bistvene kršitve določb postopka.

Predlagatelj s pritožbo ni uspel, zato sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka, odgovor na pritožbo pa ni bil potreben za presojo utemeljenosti pritožbe, zato tudi nasprotna udeleženka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka (I. odst. 165. čl. ZPP v zv. 35. in 37. čl. ZNP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.