VSL sodba I Cp 5139/2006
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-01-10

najemna pogodba za poslovni prostor - pismena oblika - konvalidacija

ZOR v 72. členu določa, da za pismeno obliko zadostuje, da stranka pismeno pogodbo podpiše oziroma podpiše izvod, ki je namenjen drugi stranki. Med pravdnima strankama pa je nesporno, da najemodajalec pogodbe ni podpisal, zato je pravilna tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da najemna pogodba ni bila sklenjena v pismeni obliki.

Toženka v pritožbi prvič navaja, da bi moralo sodišče, če ocenjuje, da ni bila sklenjena pismena pogodba, vsaj šteti, da je bila sklenjena ustna pogodba, ki pa je konvalidirala po 73. členu ZOR, ker sta pravdni stranki v pretežnem delu izpolnili obveznosti. Ob tem, da so tožniki kot dokaz predložili pisno odpoved najemnega razmerja z dne 26. 3. 2004, katere prejem je toženka tudi potrdila v pripravljalni vlogi z dne 22. 3. 2006 (list. št. 50), pa tudi niso prepričljive trditve toženke, da so tožniki najemno pogodbo za dobo 15 let izpolnjevali.

1. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

2. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane v veljavi sklep o izdaji izpraznitvenega naloga Okrajnega sodišča v Grosupljem opr. št. R 31/2005 z dne 11.7.2005 v 1. in 2. točki izreka in je toženka dolžna v roku 1 leta od dneva vročitve naloga (to je dne 30.8.2006) izprazniti poslovni prostor.

Zoper takšno odločitev se je pritožila toženka iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da najemne pogodbe za dobo 15 let ni podpisal I. Z. Kljub temu meni, da bi moralo sodišče na podlagi celovite ocene izvedenih dokazov ugotoviti, da je bila kljub temu sklenjena najemna pogodba za dobo 15 let. Sodišču očita kršitev 8. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 36/04, v nadaljevanju ZPP), ki je vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe, absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in kršitev ustavne pravice do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave Republike Slovenije. Toženka poudarja, da bi moralo sodišče prve stopnje upoštevati izpoved Z. R., ki je povedala, da je I. Z. govoril, da bo treba narediti pogodbo za daljše obdobje, oziroma, da je govoril, da je bila takšna pogodba sklenjena, in to ne zaradi pridobitve posojila toženke. Opozarja, da so to potrdile tudi priče B. Ž., T. T., M. Ko. in M. Ku. Poudarja, da je razumljivo, da so priče J. P., V. P. in M. G. obstoj pogodbe zanikali, ker so zainteresirani za izid pravde. Navaja, da je tudi B. Ž. potrdil, da je obstajala pogodba za dobo 15 let, čeprav nepodpisana. Meni, da je sodišče prve stopnje napačno razumelo nekatere izjave prič, predvsem tudi pomen rokopisa M. Ku. Toženka poudarja, da je ne glede na to, da I. Z. ni podpisal najemne pogodbe za 15 let, s tem, ko je to pogodbo prinesel njej, izrazil svojo voljo v smislu 28. člena ZOR za sklenitev takšne pogodbe. S tem, ko jo je podpisala in izročila I. Z., je bila po njenem mnenju izpolnjena zahteva po pisni najemni pogodbi v skladu s členom 72/4 ZOR, oziroma so bili izpolnjeni pogoji po 73. členu ZOR glede na to, da je toženka plačevala najemnino in uporabljala najete prostore. Zato predlaga, naj višje sodišče njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da izpraznitveni nalog razveljavi, tožbeni zahtevek pa zavrne oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS št. 18/74 do Ur. l. RS št. 32/00, v nadaljevanju ZPSPP) v 27. členu določa, da najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, se šteje, da je obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. V 24. členu ZPSPP pa je določeno, da najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok). Ta rok ne sme biti krajši od enega leta. Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno. V odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti odpovedovalcu oziroma, do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je S. Z. po svojem pooblaščencu I. Z. s toženko dne 16.4.1999 sklenil najemno pogodbo za sporne poslovne prostore. Pogodba je bila sklenjena za dobo 5 let do 30.4.2004. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so tožniki dne 1.7.2005 vložili zahtevo za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora. Ker zahteva ni bila vložena mesec dni po 30.4.2004, je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo, da je bila pogodba obnovljena za nedoločen čas, da pa takšno pogodbo na podlagi citirane določbe 24. člena ZPSPP lahko lastniki odpovejo in je zato odločilo, da je toženka na podlagi sodne odpovedi dolžna poslovne prostore izprazniti.

Toženka je zatrjevala, da je z najemodajalcem sklenila novo najemno pogodbo za dobo 15 let in je listino tudi predložila. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da predložene najemne pogodbe za dobo 15 let I. Z. ni podpisal, te ugotovitve toženka tudi ne izpodbija v pritožbi.

Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo določbo 12. člena ZPSPP, po kateri mora biti najemna pogodba za poslovne prostore sklenjena v pismeni obliki. Pogodba, ki ni sklenjena v pismeni obliki, ni veljavna. Zakon o obligacijskih razmerjih v 72. členu določa, da za pismeno obliko zadostuje, da stranka pismeno pogodbo podpiše oziroma podpiše izvod, ki je namenjen drugi stranki. Med pravdnima strankama pa je nesporno, da najemodajalec pogodbe ni podpisal, zato je pravilna tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da najemna pogodba ni bila sklenjena v pismeni obliki.

Vendar toženka v pritožbi navaja, da bi moralo sodišče prve stopnje šteti, da je bila s tem, ko je I. Z. toženki s svoje strani nepodpisano listino prinesel toženki v podpis, izpolnjena zahteva po pismeni obliki.

Sodišče prve stopnje je prepričljivo obrazložilo, da ne verjame toženki in priči M. Ku., da je I. Z., najemno pogodbo za 15 let dal najprej podpisati nekomu tretjemu, nato pa tako podpisano pogodbo prinesel njima, da sta jo podpisali. Sodišče prve stopnje je prepričljivo obrazložilo, da bi I. Z. zagotovo pogodbo sam podpisal, če bi jo imel namen skleniti. Višje sodišče opozarja, da tudi, če bi bilo tako, kot sta izpovedali toženka in M. Ku. nikakor ne bi bilo mogoče šteti, da je bila s tem zahteva po pismeni obliki izpolnjena v skladu s četrtim odstavkom 72. člena ZOR. Po tej določbi je zahteva po pismeni obliki izpolnjena, če stranki izmenjata pismi ali se sporazumeta po teleprinterju ali po kakšnem drugem sredstvu, ki omogoča, da se zanesljivo ugotovi, kaj je vsebina izjave in kdo jo daje. Po trditvah toženke pa je šlo za neposredno komunikacijo med pogodbenima strankama, zato citirane določbe nikakor ne bi bilo mogoče uporabiti.

Toženka v pritožbi prvič navaja, da bi moralo sodišče, če ocenjuje, da ni bila sklenjena pismena pogodba, vsaj šteti, da je bila sklenjena ustna pogodba, ki pa je konvalidirala po 73. členu ZOR, ker sta pravdni stranki v pretežnem delu izpolnili obveznosti. Po 337. členu ZPP sme pritožnik navajati nova dejstva in predlagati nove dokaze le, če izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti oziroma predložiti do prvega naroka za glavno obravnavo oziroma do konca glavne obravnave, če so izpolnjeni pogoji iz drugega odstavka 286. člena ZPP. Tožena stranka pa tega ni izkazala, zato višje sodišče na te pritožbene navedbe tudi ne odgovarja. Ob tem, da pa so tožniki kot dokaz predložili pisno odpoved najemnega razmerja z dne 26.3.2004, katere prejem je toženka tudi potrdila v pripravljalni vlogi z dne 22.3.2006 (list. št. 50), pa tudi niso prepričljive trditve toženke, da so tožniki najemno pogodbo za dobo 15 let izpolnjevali.

Višje sodišče je tako ugotovilo, da niso podani razlogi, s katerimi tožena stranka izpodbija sodbo sodišča prve stopnje, prav tako pa tudi ne razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti. Zato je na podlagi 353. člena ZPP zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in je potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Prvi odstavek 165. člena ZPP določa, da v primeru, ko sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama kriti stroške pritožbenega postopka.

ZPSPP člen 12,  24,  27,  12,  24,  27.  ZOR člen 72,  73,  72,  73.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.