VSM sodba I Cp 516/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-09-09

očitna pisna napaka - posel rednega upravljanja - upravljanje večstanovanjskih stavb - zamenjava strešne kritine - sprememba lastništva - obličnost kot pogoj za veljavnost posla

Nesprejemljivo je pritožbeno stališče, da predstavlja opravilo zamenjave strešne kritine prenovo in izboljšavo v smislu določila tretjega odstavka 31. člena SZ, veljavnega v času spornega razmerja med pravdnima strankama (SZ - Uradni list RS, št. 18/91 s spremembami), ter da bi posledično temu za izvedbo takšnega opravila bilo potrebno pridobiti soglasje vseh solastnikov. Prvostopno sodišče je pravilno obravnavalo opravilo zamenjave strešne kritine kot opravilo v zvezi z upravljanjem, vzdrževanjem in obratovanjem stanovanjske hiše.

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje v celoti vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Mariboru opr. št. z dne in toženi stranki naložilo, da je dolžna v roku 15 dni od prejema sodbe poravnati tožeči stranki pravdne stroške v višini 706,69 EUR, po preteku tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Proti tej sodbi se z laično pritožbo pritožuje toženec in s pritožbenim predlogom zasleduje njeno razveljavitev. Bistvo njegovih pritožbenih izvajanj temelji na dejstvu, da je prvostopno sodišče materialnopravno zmotno presodilo, da predstavlja prekrivanje strehe na večstanovanjski zgradbi posel rednega upravljanja in za izvedbo katerega je potrebno zgolj soglasje večine solastnikov stanovanj. Po mnenju pritožbe namreč predstavlja to opravilo prenovo in izboljšavo v smislu tretjega odstavka 31. člena takrat veljavnega Stanovanjskega zakona - SZ in za kar bi bilo potrebno pridobiti soglasje vseh lastnikov. Pritožba tudi očita prvostopnemu sodišču, da je spregledalo, da zbor lastnikov, ko je odločal o prenovi strehe, ni bil sklepčen in ni mogel odločati o ničemer. Pritožnik kot napačno ocenjuje tudi ugotovitev sodišča, da sta pravdni stranki v medsebojnem razmerju upravljavca in etažnega lastnika. Toženec je namreč stanovanje št. ... s sklenitvijo pogodbe dne 31.3.2000 prodal zakoncema P., o čemer je že dne 10.4.2000 seznanil tožečo stranko. Zgolj zaradi zavarovanja lastnih interesov je bila pogodba notarsko overjena šele 10.11.2000, vendar sta zakonca postala dejanska lastnika zadevnega stanovanja že s sklenitvijo pogodbe 31.3.2000.

Z odgovorom na pritožbo se tožeča stranka zavzema za potrditev izpodbijane sodbe, saj po mnenju tožnika zamenjava kritine predstavlja opravilo rednega vzdrževanja stavbe, ki ne zahteva soglasja vseh lastnikov, toženec pa je bil v času zamenjave kritine etažni lastnik, saj je bila prodajna pogodba z zakoncema P. sklenjena in overjena dne 10.11.2000.

Sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe v okviru pritožbenih navedb in ob uradnem preizkusu zadeve v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP ugotavlja, da je prvostopno sodišče na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje sprejelo pravilno materialnopravno odločitev, ki jo je tudi ustrezno obrazložilo, pri tem pa tudi ni storilo nobenih postopkovnih kršitev absolutne narave. Pritožbeno sodišče v izogib nepotrebnemu ponavljanju povzema sprejemljive razloge prvostopnega sodišča za sprejeto odločitev, v zvezi s pritožbenimi navedbami pa še dodaja:

Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi sodbe res zapisalo, da je tožnik upravljavec večstanovanjskega objekta na naslovu R., čeprav se zadevno sporno razmerje nanaša na večstanovanjsko hišo v L., vendar gre pri tem zapisu za očitno pisno pomoto, ki ne vpliva na siceršnjo pravilnost izpodbijane sodbe.

Nesprejemljivo je pritožbeno stališče, da predstavlja opravilo zamenjave strešne kritine prenovo in izboljšavo v smislu določila tretjega odstavka 31. člena SZ, veljavnega v času spornega razmerja med pravdnima strankama (SZ - Uradni list RS, št. 18/91 s spremembami), ter da bi posledično temu za izvedbo takšnega opravila bilo potrebno pridobiti soglasje vseh solastnikov. Prvostopno sodišče je pravilno obravnavalo opravilo zamenjave strešne kritine kot opravilo v zvezi z upravljanjem, vzdrževanjem in obratovanjem stanovanjske hiše. 24. člen prej citiranega zakona je med drugim določal, da obsega upravljanje stanovanjske storitve, vzdrževanje in obratovanje stanovanjske hiše. Vzdrževanje pa v smislu tega določila pomeni materialna vlaganja, ki ohranjajo uporabne vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ves čas njihove uporabe. Prenove in izboljšave pa so v smislu 25. člena istega zakona druga materialna vlaganja, ki povečujejo obstoječo uporabno vrednost stanovanj in stanovanjskih hiš in ne sodijo med upravljanje. Popravilo strehe na način, da se stara strešna kritina odstrani, dotrajano ostrešje nadomesti z novim in objekt v celoti prikrije na novo, predstavlja posel v zvezi z upravljanjem večstanovanjskega objekta, pri čemer gre pri takšnem opravilu za vzdrževanje, torej za izvedbo del, s katerimi se ohranja objekt v dobrem stanju in omogoča njegova uporaba, hkrati pa se s takšnim opravilom ohranja uporabna vrednost stanovanjske hiše. Na podlagi tako izvedenega opravila na zadevni večstanovanjski stavbi ni prišlo do posegov v smislu sprememb objekta, tudi se ni spreminjalo njegove zmogljivosti, velikosti, namembnosti in zunanjega videza, temveč je zadevno opravilo predstavljalo vzdrževalni poseg zaradi ohranitve uporabnosti stavbe. Za izvedbo takšnih posegov pa je SZ v 31. členu določal soglasje solastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše, kot je to pravilno obrazložilo tudi prvostopno sodišče.

V zvezi s tem je neutemeljena tudi pritožbena graja, da zbor lastnikov, ki je sprejel odločitev o zadevnem opravilu, ni bil sklepčen. Iz v dokazne namene predloženih listin in sicer priloge A28 spisa je namreč razvidno, da je zbor etažnih lastnikov že dne 17.8.1999 in ki se ga je udeležilo 69 % vseh lastnikov, sprejel sklep, da se v letu 2000 pristopi h kleparskim in krovskim delom na predmetnem večstanovanjskem objektu, za potrebe izbire izvajalca pa je bila tedaj določena štiričlanska komisija. Zbor etažnih lastnikov je dne 30.5.2000 odločal le o izbiri izvajalca in o podrobnostih izvedbe opravila, pri čemer pa je bila odločitev, da se k samemu opravilu pristopi sprejeta že na zboru etažnih lastnikov dne 17.8.1999, ko je zbor to odločitev sklepčno sprejel. Toženec v pritožbi listini - priloga A28 spisa (zapis zbora etažnih lastnikov z dne 17.8.1999) odreka verodostojnost, vendar njegove tovrstne trditve predstavljajo nedovoljene pritožbene novote, ki ne morejo biti predmet pritožbenega obravnavanja.

Pritožba tudi neutemeljeno graja ugotovitev prvostopnega sodišča, da sta bili pravdni stranki v času spornega razmerja v medsebojnem odnosu upravljavca in etažnega lastnika. Neuspešno je namreč pritožbeno zavzemanje, da je toženec stanovanje ... prodal že 31.3.2000 zakoncema P., s čemer pritožnik nakazuje, da uveljavljanega zneska ni dolžan plačati, ker v času izvedbe zadevnega opravila ni bil več lastnik stanovanja. Sodišče prve stopnje je za ugotovitev, da je bil toženec v času, iz katerega izvira zadevna terjatev, etažni lastnik, imelo oporo tako v izpovedbah pravdnih strank in prič, kot tudi na podlagi v dokazne namene vpogledanih listin. Toženec v pritožbi navaja, da je dne 31.3.2000 stanovanje prodal in sklenil pogodbo, ter da je bila sklenjena tudi predpogodba. Toženec morebitne pogodbe z dne 31.3.2000 in tudi predpogodbe v postopku pred sodiščem prve stopnje ni predložil. Potrdili o delnih plačilih na račun kupnine z dne 31.3.2000 in z dne 7.4.2000 pa po svoji vsebini ne predstavljata ustrezne kupoprodajne pogodbe za nakup nepremičnine, iz katere bi izvirale obligacijskopravne posledice v razmerju do tretjih. Pritožnik ima sicer prav, da je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki zedinita o njenih bistvenih sestavinah, vendar je za veljavnost določenih pogodb predpisana obličnost, pri čemer se obličnost kot pogoj za veljavnost posla zahteva prav pri razpolagalnih poslih, katerih predmet je nepremičnina. Tudi v primeru predpogodbe, ki je takšna pogodba, s katero se pogodbeni stranki zavežeta, da bosta kasneje sklenili drugo, glavno pogodbo, pride do obligacijskopravnih učinkov, predvsem v odnosu do tretjih oseb, šele s sklenitvijo ustrezne glavne pogodbe in ko je sprememba lastninskega stanja (posebno ob dejstvu, ko gre za nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiški knjigi) tudi ustrezno naznanjena. Potrdilo o preplačilu na račun kupnine ne predstavlja kupoprodajne pogodbe kot podlage za spremembo lastninskega stanja in ne ustvarja materialnopravnih učinkov, ki jih pritožnik s tovrstnimi zatrjevanji zasleduje.

Glede na obrazloženo pritožbi toženca ni bilo moč priznati uspeha, ter jo je pritožbeno sodišče kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Toženec pritožbenih stroškov ni priglasil, zato o le-teh pritožbeno sodišče ni odločalo.

Tožeča stranka z vložitvijo odgovora na pritožbo ni prispevala k sprejeti odločitvi sodišča druge stopnje, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

SZ člen 24,  25,  31,  31/3,  24,  25,  31,  31/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.