VSL sodba in sklep I Cp 1913/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-10-03

predkupna pravica - tožba predkupnega upravičenca

Kršitev predkupne pravice nastopi šele potem, ko lastnik na tretjega prenese lastninsko pravico in ne že s samo sklenitvijo prodajne pogodbe.

I. Pritožbi se ugodi in se sklep v točki I/3 izreka spremeni tako, da se ugodi ugovoru tožene stranke zoper sklep o začasni odredbi opr.št. P 476/2005 z dne 15.12.2005, ta sklep se razveljavi, predlog za začasno odredbo pa zavrne;

sodba pa se v izpodbijanem ugodilnem delu, spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek:

"1. Razveljavi se kupoprodajna pogodba z dne 26.9.2005, sklenjena med prvo toženo stranko H. L., d.o.o., kot kupovalko in drugo toženo stranko B. D., kot prodajalko, glede nepremičnin s parc. št. 1422/3 k.o. G.S. in parc.št. 1422/4 k.o. G. S., za kupnino v znesku 30.000.000,00 SIT (125.187,78 EUR).

2. Druga tožena stranka B. D. je dolžna zaradi uresničitve tožničine zakonite predkupne pravice prodati tožnici A. M. R., nepremičnini parc.št. 1422/3 k.o. G. S. in parc.št. 1422/4 k.o. G. S. po ceni in pogojih, ki jih je dogovorila s prvo toženo stranko H. L., d.o.o., v kupoprodajni pogodbi z dne 26.9.2005 in tožnici izročiti zemljiškoknjižno listino za vpis lastninske pravice na tožnico do celote, z istočasno obveznostjo tožnice, da drugotoženi stranki plača kupnino v znesku 125.187,78 EUR (30.000.000,00 SIT) v rokih, kakor so dogovorjeni s prvo toženo stranko, vse v roku 15 dni, pod izvršbo.

3. Toženi stranki sta v 15 dneh nerazdelno dolžni tožnici povrniti pravdne stroške, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku paricijskega roka dalje pod izvršbo."

Tožeča stranka je dolžna prvi toženki povrniti 5.718,49 EUR stroškov pravdnega postopka v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožeča stranka je dolžna drugi toženki in stranskemu intervenientu nerazdelno povrniti 3.586,67 EUR pravdnih stroškov v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

II. Tožeča stranka je dolžna prvi toženki in drugi toženki povrniti pritožbene stroške, vsaki v višini 2.605,16 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Z izpodbijano odločbo je sodišče prve stopnje sklenilo, da se stranska udeležba družbe I. d.o.o., na strani tožene stranke dopusti (točka I/1 izreka); da se sprememba tožbe z zahtevkom na razveljavitev zemljiškoknjižne vknjižbe lastninske pravice na prvo toženo stranko pri parc.št. 1422/3 in 1422/4 k.o. G. S., ne dovoli (točka I/2 izreka) in odločilo, da se ugovor tožene stranke zoper sklep o začasni odredbi opr.št. P 476/2005 z dne 15.12.2005, zavrne (točka I/3 izreka) ter razsodilo, da se razveljavi kupoprodajna pogodba z dne 26.9.2005, sklenjena med prvotoženko kot kupovalko in drugotoženko kot prodajalko, glede nepremičnin parc.št. 1422/3 in 1422/4 k.o. G. S., za kupnino v znesku 30.000.000,00 SIT (točka II/1 izreka); da je drugotoženka dolžna zaradi uresničitve tožničine zakonite predkupne pravice prodati tožnici navedeni parceli, po ceni in pogojih, ki jih je dogovorila s prvotoženko v kupoprodajni pogodbi z dne 26.9.2005 in tožnici izročiti ustrezno zemljiškoknjižno listino, z istočasno obveznostjo tožnice, da drugotoženi plača kupnino v znesku 125.187,78 EUR v rokih, kot so dogovorjeni s prvo toženko, v 15 dneh (točka II/2 izreka); odločilo, da sta toženi v 15 dneh nerazdelno dolžni tožnici povrniti pravdne stroške v višini 8.989,98 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku paricijskega roka dalje pod izvršbo, v presežku glede obresti, pa stroškovni del tožbenega zahtevka zavrnilo (točka II/3 izreka).

Proti ugodilnemu delu sodbe in proti odločitvi v točki I/3 izreka sklepa, se pravočasno pritožujeta toženki, vsaka s svojo pritožbo ter stranski intervenient, ki se je pridružil pritožbi druge toženke. Pritožujejo se zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in predlagajo, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo in sklep spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne ter ugodi ugovoru zoper začasno odredbo, to odredbo razveljavi, predlog pa zavrne. Navajajo, da je določba 1. odst. 512. člena Obligacijskega zakonika - OZ jasna in govori o prodaji in prenosu lastninske pravice. S kupoprodajno pogodbo pa se lastninska pravica na nepremičninah pridobi šele z vpisom lastninske pravice v zemljiški knjigi in ne z izdajo zemljiškoknjižnega dovolila ali z vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bil zemljiškoknjižni predlog prve toženke zavržen. Sodišče ni obrazložilo, zakaj šteje lokacijsko informacijo z dne 14.9.2005 za neveljavno uradno listino oziroma zakaj naj ta ne bi bila veljavna v času sklenitve kupoprodajne pogodbe z dne 26.9.2005, ko nove lokacijske informacije z dne 3.11.2005, še ni bilo. Šlo je za uradno informacijo, zato prva toženka ni imela razloga dvomiti v njeno vsebinsko pravilnost. Nepravilno je razlogovanje sodišča prve stopnje, da sta se obe parceli prodajali v kompletu. Skupna cena za obe nepremičnini v pogodbi ni dejstvo, ki bi izkazovalo, da sta nepremičnini nerazdružljivi. Prodaja v kompletu je tudi sicer nov pravni termin, brez pravne podlage. Prva toženka ni začasna lastnica in stranski intervenient ni končni kupec. Tudi to so neki novi termini. Presojanje dobrovernosti prve toženke po dobrovernosti stranskega intervenienta, je neutemeljeno in brez pravne podlage. Šteti je, da je bila prva toženka dobroverna, saj ji ni bilo znano, da ima tožnica predkupno pravico. Prva toženka je pokazala celo več skrbnosti od potrebne, ko je zaupala listinam, pridobljenim s strani strokovnjakov. Tudi ugovor zoper začasno odredbo je bil utemeljen. Ni res, da prva toženka ne bo utrpela nobene škode. Ostala bo brez denarja in brez nepremičnine. Sodišče je kršilo določbe 8. člena ZPP in 3. točko 2. odst. 339. člena ZPP, saj je odločalo o stvari, ki ne sodi v sodno pristojnost, ampak je stvar upravnega postopka. Kršilo je 6. točko 2. odst. 339. člena ZPP, saj je v nasprotju z določbami zakona oprlo svojo odločbo na nedovoljena razpolaganja tožeče stranke, zagrešilo pa je tudi absolutno bistveno kršitev iz 14. točke 2. odst. 339. člena ZPP, saj sodbe ni mogoče preizkusiti. Nedokazan je zaključek sodišča prve stopnje, da je bil upravni organ pri izdaji lokacijske dokumentacije z dne 14.9.2005, zaveden s strani nepremičninskega posrednika F. J., neizkazano je, da bi mapno kopijo prevzel prav F. J., ta je tudi pojasnil, da so napačne lokacijske informacije pogosta praksa Mestne občine N. m. Toženki sta se zanesli na uradne informacije, zato njuna dobra vera ne more biti vprašljiva. Sodišče samo ugotavlja, da tožnica dejansko uveljavlja nepravilnosti sklenjene pogodbe samo glede parcele št. 1422/3, zato je nelogično, da je razveljavilo pogodbo v celoti, saj glede parcele št. 1422/4 ni spora, da je to v celoti stavbno zemljišče. Nepravilno je postopanje sodišča tudi v delu, ko prevzame funkcijo upravnega organa. Zahteva tožnice, da se z njo sklene kupoprodajna pogodba, pomeni obid določb 3. poglavja Zakona o kmetijskih zemljiščih. Sodišče je tudi zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Tožnica sama je povedala, da se s pisno ponudbo ni javila sestri za nakup spornih zemljišč, torej ni imela interesa, da bi nepremičnine kupila. Tožba je vložena zgolj zaradi njene nagajivosti, kar bi moralo sodišče upoštevati. Tožnica ni izkazala, da bi druga toženka listino z dne 7.1.2004 dejansko prejela. Stranski intervenient se je na nepremičninskega posrednika obrnil v avgustu 2005 in ne že maja 2005, kot zaključuje sodišče. Odločitve o stroških ni mogoče preizkusiti.

Druga toženka in stranski intervenient sta dne 28.6.2007 vložila dopolnitev pritožbe, ki pa je prepozna in je pritožbeno sodišče ni upoštevalo.

Pritožbeno sodišče se strinja s pritožbenim stališčem, da je določba 512. člena OZ jasna. Šele, ko je v zvezi s prodajo stvari prenešena tudi lastninska pravica, ima predkupni upravičenec pravico do tožbe po 1. odst. 512. člena OZ oziroma po 1. odst. 512. člena v zvezi s 513. členom OZ. Kršitev predkupne pravice nastopi šele potem, ko lastnik na tretjega prenese lastninsko pravico in ne že s samo sklenitvijo prodajne pogodbe. Predkupni upravičenec lahko s tožbo izpodbija prodajno pogodbo, s katero je bila kršena predkupna pravica - zahteva razveljavitev prodajne pogodbe in da kupec iz razveljavljene pogodbe z njim sklene novo prodajno pogodbo pod enakimi pogoji, kot so bili dogovorjeni v razveljavljeni pogodbi (primerjaj komentar dr. Mihe Juharta k 512. členu OZ, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV založba, Ljubljana 2004). Zahteva torej, da tretji - in ne prodajalec iz prodajne pogodbe - z njim sklene novo prodajno pogodbo (primerjaj tudi Boris Vizner, Komentar Zakona o obveznim odnosima, Zagreb, 1979, stran 1770). To je logično glede na določbo 512. člena OZ, ki kot rečeno, jasno govori o tem, da pride do kršenja predkupne pravice šele s prenosom lastninske pravice na tretjega. Takšen dajatveni zahtevek - na sklenitev prodajne pogodbe s tretjim - nadomešča tudi kondikcijske zahtevke iz razveljavljene pogodbe (lastnik stvari je že prejel kupnino za prodano stvar iz razveljavljene pogodbe od nedobrovernega tretjega, nedobroverni tretji je plačal kupnino lastniku stvari, isti znesek pa je dobil od predkupnega upravičenca - primerjaj že navedeni komentar k 512. členu OZ). Kolikor pa se zahteva sklenitev prodajne pogodbe s prodajalcem iz razveljavljene pogodbe, pa bi ta prejel dvojno kupnino in bi tako prišlo do nepotrebnega kondikcijskega zahtevka s strani tretjega. Sodna praksa sicer takšne zahtevke dopušča - torej zahtevek na razveljavitev prodajne pogodbe in zahtevek, da prodajalec iz razveljavljene pogodbe s predkupnim upravičencem sklene novo prodajno pogodbo pod enakimi pogoji - vendar je potrebno v takšnem primeru postaviti še tožbeni zahtevek na razveljavitev zemljiškoknjižnega vpisa, opravljenega v korist tretje osebe.

V konkretnem primeru je bil po ugotovitvah sodišča prve stopnje, zahtevek za vpis lastninske pravice na prvo toženko v času sojenja že v teku. S sklepom z dne 12.1.2006 je zemljiškoknjižno sodišče zemljiškoknjižni predlog zavrglo, ker prva toženka ni posredovala ustrezne odločbe upravne enote o odobritvi pravnega posla v smislu določil Zakona o kmetijskih zemljiščih - ZKZ. Zoper ta sklep je bil vložen ugovor, o katerem pa do konca sojenja, še ni bilo odločeno. Za odločitev o tem, ali je tožbeni zahtevek utemeljen ali ne, ni pomembno, kako bo o ugovoru odločeno. Če bo prvi toženki uspelo lastninsko pravico na spornih nepremičninah vpisati v zemljiško knjigo oziroma upoštevaje določbi 5. in 7. člena Zakona o zemljiški knjigi, je tožbeni zahtevek nesklepčen. Kot povedano bi tožnica morala zahtevati poleg razveljavitve prodajne pogodbe tudi razveljavitev zemljiškoknjižnega vpisa na prvo toženko, saj drugače drugi toženki ni mogoče naložiti prenosa nepremičnine na tožnico. Tožbeni zahtevek torej ni sklepčen, saj ne pripelje do željenega učinka - prenosa lastninske pravice na nepremičnini na tožnico. Tožnica je sicer predlagala spremembo tožbe tako, da je postavila še zahtevek za razveljavitev zemljiškoknjižne vknjižbe lastninske pravice na prvo toženko, vendar sodišče prve stopnje spremembe tožbe ni dopustilo (točka I/2 izreka sklepa). Tožnica pritožbe zoper to odločitev ni vložila, zato je sklep v tem delu postal pravnomočen. Kolikor pa bo ugovor zavrnjen in bo odločitev o zavrženju zemljiškoknjižnega predloga postala pravnomočna, bo druga toženka ostala lastnica spornih nepremičnin. Do prenosa lastninske pravice torej ne bo prišlo in zato, glede na že obrazloženo, tudi ne do kršitve tožničine predkupne pravice. V nobenem primeru torej tožnica s tožbenim zahtevkom na razveljavitev kupoprodajne pogodbe z dne 26.9.2005 in z zahtevkom, da je druga toženka dolžna z njo skleniti prodajno pogodbo pod pogoji iz razveljavljene prodajne pogodbe in ji izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno listino, ne more uspeti. Sodišče prve stopnje bi moralo takšen tožbeni zahtevek zavrniti. Poleg tega se pritožbeno sodišče strinja tudi s stališčem pritožbe, da je tožbeni zahtevek, kolikor se nanaša na parcelo št. 1422/4 k.o. G. S., tudi sicer neutemeljen. Nesporno gre pri tej parceli za stavbno zemljišče, za katero določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih v zvezi s predkupno pravico, seveda ne morejo veljati. Razlogovanje sodišča o "prodaji v kompletu", lahko veljajo le za parcelo št. 1422/3 k.o. G. S., ki je delno kmetijsko in delno stavbno zemljišče.

Na podlagi povedanega je zato pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo (4. točka 358. člena ZPP). Kolikor ni bilo odgovorjeno na vse pritožbene navedbe, ni šlo za odločitev pomembne navedbe (1. odst. 360. člena ZPP).

Ker torej terjatev tožeče stranke ni izkazana, je bilo potrebno ugoditi tudi ugovoru tožene stranke zoper sklep o začasni odredbi, ta sklep razveljaviti, predlog za začasno odredbo pa zavrniti (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju).

Ker je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo, je moralo odločiti o vseh stroških pravdnega postopka (2. odst. 165. člena ZPP). Prvi toženki je priznalo 1.540 točk za odgovor na tožbo pa tarifni številki 19, upoštevaje 9. člen Odvetniške tarife - OT, za ugovor zoper začasno odredbo 1.540 točko po tarifni številki 27 v zvezi z 9. členom OT, 1.400 točk za prvo pripravljalno vlogo po tarifni številki 19, 1.400 točk za glavno obravnavo 18.9.2006 po tarifni številki 20 OT in 250 točk urnine na podlagi 7. člena OT. Za drugo pripravljalno vlogo je priznalo 1.050 točk, za glavno obravnavo 13.11.2006 700 točk in 300 točk urnine, za glavno obravnavo 15.1.2006 700 točk in 200 točk urnine. Skupaj je to 9.080 točk, z 20 % DDV (1.816 točk) in 2 % materialnih stroškov na podlagi 13. člena OT, je to 11.077,6 točk oziroma 5.084,62 EUR. Prvi toženki je pritožbeno sodišče priznalo še 633,87 EUR iz naslova taks (taksa za ugovor 1.900,00 SIT in taksa za odgovor na tožbo 150.000,00 SIT), skupaj je to 5.718,49 EUR.

Pritožbeno sodišče je stroške druge toženke in stranskega intervenienta odmerjalo skupaj, tako kot so bili tudi priglašeni. Za priglasitev stranske intervencije je priznalo 50 točk po tarifni številki 39 OT, ni pa priznalo stroškov pripravljalne vloge z dne 27.1.2006, saj v njej stranski intervenient ni povedal ničesar, kar ne bi izpostavila že tožena stranka v odgovoru na tožbo. Za pripravljalno vlogo z dne 23.3.2006 je pritožbeno sodišče priznalo 1.050 točk, za tretjo pripravljalno vlogo 700 točk, za glavno obravnavo 18.9.2006, upoštevaje, da je odvetnica M. zastopala dve stranki, 1.540 točk in za trajanje 275 točk, za pripravljalno vlogo z dne 2.10.2006 700 točk, za glavno obravnavo 13.11.2006 770 točk in za trajanje 330 točk in za glavno obravnavo 15.1.2007 770 točk in za trajanje 220 točk, skupaj 6.405 točk. Upoštevaje 20 % DDV (1281 točk) in 2 % materialnih stroškov (128,1 točk) je to 7.814,10 EUR oziroma 3.586,67 EUR. Te stroške je tožeča stranka dolžna drugi toženki in stranskemu intervenientu povrniti nerazdelno.

Tožeča stranka je dolžna toženkama povrniti tudi pritožbene pravdne stroške in sicer vsaki v višini 2.605,16 EUR. Pritožbeno sodišče pripominja, da pritožbenih stroškov stranskemu intervenientu ni priznalo, glede na to, da je intervenient dolžan koordinirati svoja pravdna dejanja s stranko, ki se ji je pridružil. Ob vložitvi pritožbe s strani obeh toženk ni bilo potrebe še za vložitev pritožbe s strani stranskega intervenienta (to načelo je upoštevalo tudi pri odmeri stroškov za vlogo druge toženke in stranskega interveneinta z dne 2.10.2006). Vsaki od toženk je pritožbeno sodišče priznalo 50 točk za sprejem sodbe po tarifni številki 39 OT, 1.750 točk za pritožbo po tarifni številki 21 OT, 20 točk za končno poročilo po tarifni številki 39 OT, skupaj 1.820 točk. Upoštevaje 20 % DDV (364 točk) in 2 % materialne stroške (36,4 točke), je to 2.220,4 točke oziroma 1.019,16 EUR. Vsaka je plačala tudi 1.586,00 EUR takse za pritožbo, skupaj so tako pritožbeni stroški vsake od toženk 2.605,16 EUR.

Vse stroške je tožnica dolžna plačati v 15 dneh od prejema sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.