VSK sodba I Cpg 41/2005
Sodna praksa višjih sodišč, 2006-02-02

pobot terjatev - vzdrževanje poslovnega prostora - obvestilo najemodajalcu - nujna dela - grozeča večja škoda

Zgolj s po toženi stranki zatrjevano "nujnostjo" popravil na objektih tožeče stranke, potrebnih zaradi posledic potresa v Posočju v aprilu 1998, v obravnavanem primeru ni izpolnjen dejanski stan iz 17. čl. ZPSPP; ta mora biti takšen, da je zaradi preprečitve nastanka večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru, potrebno takojšnje ukrepanje najemnika samega oz. takojšnja izvršitev popravila, katera zaradi svoje nujnosti ne omogoča najemniku niti obvestitve najemodajalca in niti dodelitve primernega mu roka za to, da bi on sam takšna nujna popravila izvršil. Grožnja nastanka večje škode na poslovni stavbi oz. prostoru mora biti hipna in neposredna in le takšna upravičuje najemnika k temu, da sam (takoj) izvrši popravilo.

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje s p r e m e n i tako, da se glasi: "Ugotovi se, da poleg terjatve tožeče stranke do tožene stranke, ki je bila pravnomočno ugotovljena s sodbo z dne 27.5.2002, v zvezi z sodbo in sklepom Višjega sodišča v K. Z dne 24.4.2003, v višini 10.274.558,70 SIT ter za zakonske zamudne obresti od zneskov:

- 881.190,51 SIT od 11. 9.1997 do plačila

- 448.793,67 SIT od 8. 3. 1998 do plačila

do višine terjatve tožeče stranke ne obstoji v pobot uveljavljena terjatev tožene stranke (ki jo je ta uveljavljala v višini 7.357.001,85 SIT z zapadlostjo 31.12.1998, v višini 5.037.578,00 SIT z zapadlostjo 31.12.1999, v višini 1.532.392,75 SIT z zapadlostjo 31.12.2000 in v višini 2.457.375,00 SIT z zapadlostjo 31.12.2001).

Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v T. z dne 7.6.2000, se vzdrži v 1. in 3. tč. v celoti v veljavi tako, da je dolžna tožena stranka v roku 8 dni plačati tožeči stranki znesek 10.274.558,70 SIT, zakonske zamudne obresti od zneskov:

- 881.190,51 SIT od 11. 9.1997 do plačila

in ji povrniti stroške izvršilnega postopka v znesku 235.362,20 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7.6.2000 do plačila.

Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 469.588,80 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.12.2004 do plačila."

Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 354.591,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2.2.2006 do plačila.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje: ugotovilo, da poleg terjatve tožeče stranke do tožene stranke, kot je ugotovljena v pravnomočnem delu sodbe tega sodišča z dne 27.5.2002, v znesku 10.274.558,70 SIT ter za zakonske zamudne obresti po specifikaciji, ki je tam navedena (in kot je povzeta tudi v izreku sodbe pritožbenega sodišča) - kar na dan 31.12.1998 znaša 13.052.812,80 SIT, obstajajo tudi terjatve tožene stranke do tožeče stranke v višini: 7.357.001,85 SIT z zapadlostjo 31.12.1998, v višini 5.037.578,00 SIT z zapadlostjo 31.12.1999, v višini 1.532.392,75 SIT z zapadlostjo 31.12.2000 in v višini 2.457.375,00 SIT z zapadlostjo 31.12.2001; izvedlo pobot navedenih ugotovljenih terjatev tako, da je nasproti tožnikovi terjatvi v višini 13.052.812,80 SIT, od katere se obračunavajo obresti od 1.1.1999 dalje, postavilo prej ugotovljene toženčeve terjatve, in to po dnevih zapadlosti posameznih terjatev in zaradi česar je prišlo z zapadlostjo zadnje ugotovljene toženčeve terjatve, to je na dan 31.12.2001 oz. 1.1.2002, do prenehanja oz. pokritja celotne tožnikove terjatve. Zaradi navedenega je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v T. z dne 7.6.2000, v celoti razveljavilo, zahtevek tožeče stranke za plačilo zneska 10.274.558,70 SIT s p.p. ter za stroške izvršilnega postopka v višini 235.362,20 SIT in nadaljnje pravdne stroške pa zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo, da mora v 15 dneh toženi stranki povrniti stroške postopka v višini 849.257,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.12.2004 do plačila.

Proti navedeni sodbi je v delu, v katerem je ugotovljen obstoj terjatev tožene stranke do tožeče stranke, izveden pobot pravnomočno ugotovljene terjatve tožeče stranke z ugotovljenimi terjatvami tožene stranke, razveljavljen sklep o izvršbi z dne 7.6.2000 in zavrnjen tožbeni zahtevek za glavnico, obresti in stroške, ter tožeči stranki naloženo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke, tožeča stranka po svojem pooblaščencu vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala njeno spremembo tako, da naj se ugotovi, da ne obstojijo terjatve tožene stranke do tožeče stranke, da naj se ne izvede pobot terjatev ter naj se sklep o izvršbi vzdrži v celoti v veljavi, toženi stranki pa naj se naloži plačilo vseh pravdnih stroškov tožeče stranke. V pritožbi opozarja, da je bilo v predmetni pravdni zadevi že pravnomočno razsojeno s sodbo (sodba višjega sodišča), s katero je bilo v celoti ugodeno tožbenemu zahtevku tožeče stranke iz naslova vtoževanih najemnin in je zaradi tega sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v T. z dne 7.6.2000, v celoti vzdržan v veljavi ter toženi stranki naloženo, da je dolžna tožeči stranki plačati vtoževani znesek v celoti. V ponovnem postopku je prvostopno sodišče ponovno odločalo o zatrjevanem obstoju terjatve tožene stranke do tožeče stranke in odločilo, da obstoji tudi terjatev tožene stranke do tožeče stranke. Napotilo drugostopne sodbe z dne 24.4.2003 prvostopnemu sodišču za ponovno odločanje v tej zadevi je bilo, da bi sodišče moralo ob upoštevanju 17. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ugotoviti, ali je morebiti tožena stranka izvršila na najetih poslovnih prostorih takšna popravila, ki jih je bilo potrebno opraviti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru ter ji zaradi tega ni bilo potrebno o teh popravilih obvestiti najemodajalca - tožeče stranke in ji dati primeren rok, da sama izvede ta popravila. Ugotavljanje dejstva, ali je šlo v konkretnem primeru pri zatrjevanih vlaganjih tožene stranke v najete nepremičnine, last tožeče stranke, "za taka popravila, ki jih je treba izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru", je dejansko vprašanje in tožena stranka bi morala to dokazati. Ta dejstva so ostala nedokazana in je zato dejansko stanje ostalo nepopolno oz. Zmotno ugotovljeno. Drugačen zaključek je prvostopno sodišče izvedlo zgolj na podlagi "poročila o ugotovitvi vrednosti vlaganj v industrijske prostore mlekarne P.", izdelano s strani "Cenitve" J.L. s.p. dne 7.3.2002 in s tem v zvezi opravljenim zaslišanjem direktorja tožene stranke. Ker je bilo to mnenje pridobljeno izven pravdnega postopka, po naročilu tožene stranke, se tožeča stranka z njim ni strinjala in ga zato prvostopno sodišče ne bi smelo uporabiti kot dokaz v tem postopku, saj ne more biti objektivno. Dokazno breme glede dokazovanja t.i. "nujnih vlaganj" je na toženi stranki, česar se je slednja zavedala, zato je v vlogi z dne 28.9.2004 predlagala izvedbo dokaza s postavitvijo izvedenca gradbene stroke in s predložitvijo mnogih drugih dokazov v zatrjevani smeri, kar pa je sodišče korektno zavrnilo ob upoštevanju 2. odst. 362. čl. ZPP. Glede "nujnih vlaganj" je dejansko stanje ostalo popolnoma nedokazano. Pri tem je treba upoštevati, da je tudi sicer bilo poročilo z dne 7.3.2002 pridobljeno za drug namen, in sicer za namen ugotovitve vrednosti vseh domnevnih vlaganj tožene stranke, ki jih je brez pravne podlage z vlogo z dne 26.3.2002 pavšalno uveljavljala v pobot v celotni višini 140.463.403,27 SIT in ne za namen ugotovitve tistih popravil, ki jih je bila upravičena tožena stranka izvesti takoj in ne da bi bila o tem dolžna obvestiti tožečo stranko. Sodišče je tudi zmotno uporabilo materialno pravo, 17. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih v tem smislu, da naj bi v konkretnem primeru šlo za taka popravila s strani tožene stranke, ki jih je bilo potrebno izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi. Podrejeno tožeča stranka navaja, da potres dne 12.4.1998 na Kobariškem in Bovškem ni povzročil na objektih last tožeče stranke, ki jih je imela v najemu tožena stranka, tako hudih posledic, da bi terjale takojšnje popravilo in ne da bi bilo možno o nujnosti popravil takoj obvestiti lastnika - tožečo stranko. Dejstvo je, da je tožena stranka nadaljevala proizvodnjo v predmetnih najetih objektih tudi po potresu. Direktor tožene stranke je izpovedal, da se je kljub potresu nadaljevala proizvodnja jogurta, mleka, masla v približno enakem obsegu kot pred potresom, kar pomeni, da statika objekta ni bila ogrožena. Čudi zaključek prvostopnega sodišča, da so še "domnevna" in nedokazana popravila v letu 1999, 2000 in 2001 tako nujna iz razloga, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi, pa jih kljub temu ni bilo potrebno izvršiti takoj ter da tega ne bi mogla tožena stranka predhodno sporočiti tožeči stranki in ji dati za to primeren rok, da popravila sama izvrši. Res je splošno znano dejstvo, da je po potresu potrebno izvesti popotresna sanacijska dela. Nikakor pa ni splošno znano dejstvo, kakšna in katera sanacijska dela je bilo potrebno izvesti po potresu leta 1998 na objektih last tožeče stranke, ki jih je imela v najemu tožena stranka, še manj pa, katera popravila so bila tako nujna, da jih je lahko izvedel najemnik - tožena stranka, ne da bi ravnal v skladu s sklenjeno najemno pogodbo z dne 26.6.1996 ter v skladu s 17. čl. ZPSPP. Prvostopno sodišče zgolj sumarno povzame, da "gre za dela, ki so v poročilu L. navedena pod določenimi zaporednimi številkami" in jih ne analizira in na obrazloži. Pregled posameznih postavk pa pokaže, da so bila določena dela opravljena leto, dve ali celo štiri leta po potresu. Imela je dovolj možnosti, da obvesti tožečo stranko o nujni sanaciji in jo pozove, da škodo odpravi. Pravdni stranki sta v sklenjeni najemni pogodbi sporazumno natančno določili pogoje glede načina izvajanja morebitnih vlaganj s strani tožene stranke. V skladu s pogodbo je bil direktor tožene stranke dolžan obvestiti lastnika objektov o morebitnih vlaganjih, vendar to ni bilo storjeno. Dejansko pa je šlo za taka dela, ki niso bila nujna in ki jih je bila upravičena tožena stranka izvršiti ob upoštevanju 4. čl. pogodbe oz. je šlo za tekoče vzdrževanje in katere vrednost je tožeča stranka priznala toženi stranki z znižano najemnino, kot je določeno v pogodbi. Pri tem ni mogoče mimo dejstva, da je tožena stranka morebitna vlaganja izvajala samovoljno, brez upravnih dovoljenj, torej na črno. V izpodbijani sodbi je sodišče zagrešilo tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP. Na strani 5 sodbe med drugim zaključuje, da je nedvomno, da so sanacijska dela, povezana z zagotavljanjem stabilnosti objekta nujna in taka, ki jih je potrebno opraviti takoj ter da enako velja za odpravo poškodb strehe, kritine, dimnikov in žlebov. To je načeloma res, vendar pa sodišče brez dokazne podlage zaključuje, da je za taka dela šlo v tem primeru. Zaradi napačne odločitve je prvostopno sodišče tudi napačno odločilo o stroških postopka.

Tožena stranka je po svojem pooblaščencu odgovorila na pritožbo in predlagala njeno zavrnitev.

Po mnenju pritožbenega sodišča nima prav pritožba, češ da je bilo v predmetni zadevi že pravnomočno odločeno in da je sodišče prve stopnje ponovno odločalo o obstoju terjatve tožene stranke do tožeče stranke; s prvostopno sodbo z dne 27.5.2002, v zvezi s sodbo in sklepom Višjega sodišča v K. Z dne 24.4.2003, je le pravnomočno ugotovljen obstoj terjatve tožeče stranke do tožene stranke iz naslova najemnine, ni pa še bilo pravnomočno odločeno o vprašanju obstoja v pobot uveljavljene terjatve tožene stranke do tožeče stranke in tudi ne o dajatvenem zahtevku tožeče stranke. Ni pa utemeljena niti pritožbena trditev, da naj bi sodišče prve stopnje zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. tč. 2. odst. 339. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), saj sodba glede sprejete odločitve vsebuje dovolj jasne razloge o tistih dejstvih, ki jih je sodišče prve stopnje štelo za pravno relevantna.

Po ugotovitvah sodišča prve stopnje sta pravdni stranki 26.6.1996 sklenili dve najemni pogodbi (pogodbo o najemu nepremičnega premoženja in najemno pogodbo za poslovne prostore - diskont) in tožeča stranka uveljavlja v tej pravdi od tožene stranke - najemnika - neplačano najemnino za v najem vzete prostore za čas od marca 1997 do avgusta 1998. Tožena stranka je terjatvi tožeče stranke v pobot uveljavljala vrednost vlaganj v najete prostore in po njenih trditvah je šlo za vlaganja, ki so bila nujno potrebna za to, da je v teh prostorih sploh lahko začela z opravljanjem dejavnosti, za vlaganja, ki jih je bilo treba opraviti zaradi zahtev inšpekcijskih organov, določena sanacijska dela na najetih prostorih pa je morala izvršiti zaradi posledic potresa v aprilu 1998.

Sodišče prve stopnje je vprašanje upravičenosti tožene stranke do povrnitve vlaganj v najete poslovne prostore presojalo najprej glede na vsebino pogodbe o najemu nepremičnega premoženja z dne 26.6.1996. Pri tem je po mnenju pritožbenega sodišča pravilno ugotovilo, da glede na določila te pogodbe tožena stranka ne bi bila upravičena do povrnitve vlaganj zaradi vzdrževanja in posodabljanja teh prostorov; v 7. čl. pogodbe je izrecno določeno, da je za vsako preureditev oz. adaptacijo poslovnega prostora potrebno poprejšnje pisno soglasje najemodajalca, tožena stranka pa obstoja takšnega soglasja ni izkazala, kot tudi ne, da bi se s takšno zahtevo sploh obrnila na tožečo stranko. Poleg tega pa je v 3. odst. 3. čl. Pogodbe določeno, da bo najemnik v času trajanja najemnega razmerja izvršil investicijska vlaganja v tem smislu, da bodo nepremičnine v funkcionalnem stanju, pri čemer se stroški investicijskega vzdrževanja upoštevajo pri plačilu najemnine. V 4. čl. pogodbe je določen način obračunavanja najemnine, pri katerem najemodajalec najemniku, ob predložitvi ustrezne dokumentacije, že vnaprej prizna določene stroške v zvezi z investicijskim vzdrževanjem, vendar pa je hkrati tudi določeno, da je najemnik v vsakem primeru dolžan plačati najemnino v višini 4.748 DEM v SIT protivrednosti (takšno mesečno najemnino za sporno obdobje vtožuje tožeča stranka v tej pravdi). Ob tem je sodišče prve stopnje tudi ugotovilo, da najemno razmerje še traja in da zato koristi investicij uživa tožena stranka. Tožena stranka v tej pravdi zatrjuje tudi, da je morala določena sanacijska dela na v najem vzetih prostorih opraviti zaradi posledic potresa v aprilu 1998 in da je šlo za popravila, ki jih je bilo potrebno izvršiti takoj, ker se je s tem preprečeval nastanek večje škode na poslovnih prostorih.

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur.l. SRS št. 18/74 s sprem.) izhaja iz predpostavke, da je vzdrževanje takšnega stanja poslovnega prostora, ki omogoča najemniku njegovo uporabo za namen, določen s pogodbo, prvenstveno pravica in dolžnost najemodajalca (14. čl. In nasl.). 17. čl. ZPSPP določa, da ima najemnik pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, ter da sme tudi pobotati te stroške z najemnino. Te pravice nima, če je izvršil popravilo, ne da bi bil poprej sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno, in ne da bi mu dal za to primeren rok, razen v primeru, če gre za taka popravila, ki jih je treba izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru.

V obravnavanem primeru je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožena stranka ni izkazala, da bi tožečo stranko obvestila o potrebnosti popravila in da bi ji dala za to primeren rok, vendar pa je bilo mnenja, da je šlo za popravila, ki jih je bilo potrebno izvršiti takoj, ker se je s tem preprečeval nastanek večje škode. Do teh zaključkov je prišlo na podlagi izpovedbe direktorja tožene stranke, N.M. (da so bili v najem vzeti prostori v aprilskem potresu precej poškodovani: poškodbe stebrov, stolpa za sušenje mleka, poškodbe kopilit stekla, deli so padali na tla in poškodovali ploščice in instalacije, in da so bila sanacijska dela nujna, ker je bila ogrožena statika), glede obsega in vrednosti izvedenih del pa se je oprlo na poročilo sodnega izvedenca J.L., ki ga je tožena stranka pridobila sama, izven obravnavanega postopka. Pri tem je menilo, da zgolj zato poročilo ne more biti neupoštevno, saj vsebuje določena dejstva in če bi tožeča stranka menila, da podatki niso pravilni, bi to morala izpodbiti z drugimi dokaznimi sredstvi. S tem stališčem sodišča prve stopnje ni mogoče soglašati; gre za to, da če naj bo neko mnenje oz. cenitev izvedenca oz. cenilca, ki ga je stranka postopka pridobila izven pravde, v določeni pravdi uporabljeno kot dokaz, mora s tem soglašati

nasprotna stranka. Če takšnega soglasja ni, mnenje ne more biti uporabljeno v funkciji, ki jo ima po zakonu (tako: sklep VS RS II Ips 314/2001), ne glede na njegovo siceršnjo prepričljivost, ki bi jo sodišče ugotovilo pri presoji takšnega mnenja. Vendar pa po mnenju pritožbenega sodišča zgolj s po toženi stranki zatrjevano "nujnostjo" popravil na objektih tožeče stranke, potrebnih zaradi posledic potresa v Posočju v aprilu 1998, v obravnavanem primeru ni izpolnjen dejanski stan iz 17. čl. ZPSPP; ta mora biti takšen, da je zaradi preprečitve nastanka večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru, potrebno takojšnje ukrepanje najemnika samega oz. takojšnja izvršitev popravila, katera zaradi svoje nujnosti ne omogoča najemniku niti obvestitve najemodajalca in niti dodelitve primernega mu roka za to, da bi on sam takšna nujna popravila izvršil. Skratka, grožnja nastanka večje škode na poslovni stavbi oz. prostoru mora biti hipna in neposredna in le takšna upravičuje najemnika k temu, da sam (takoj) izvrši popravilo. V obravnavanem primeru pa takšne nujnosti popravila v povezavi z opustitvijo obvestila tožeče stranke in dodelitve primernega ji roka, ni tožena stranka niti zatrjevala. Ob tem pa pritožba tudi utemeljeno opozarja, da bi bil najmanj vprašljiv zaključek sodišča prve stopnje o nujnosti tistih popravil, ki naj bi jih tožena stranka izvršila v kasnejših obdobjih po potresu (napr. v letih 1999, 2000 in 2001). Glede na to je pritožbeno sodišče ob pravilni uporabi materialnega prava pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, kot je to razvidno iz izreka (4. tč. 358. čl. ZPP), ker pobotni ugovor tožene stranke za zatrjevana nujna vlaganja ni utemeljen. Glede na takšno odločitev je, upoštevaje 2. odst. 165. čl. ZPP, odločilo o stroških vsega postopka tako, da je glede na uspeh v pravdi (1. odst. 154. čl. ZPP), toženi stranki naložilo plačilo tistih stroškov tožeče stranke, ki so bili za pravdo potrebni (1. odst. 156. čl. ZPP) in ki so tožeči stranki dejansko nastali. Poleg stroškov, ki so bili tožeči stranki priznani že s sklepom o izvršbi z dne 7.6.2000, znašajo pravdni stroški tožeče stranke na prvi stopnji, upoštevaje stroškovnik, podan na glavni obravnavi, 469.588,80 SIT (sestava dveh pripravljalnih vlog, pristop pooblaščenca na dva naroka za glavno obravnavo ter materialni stroški in DDV, z izjemo postavk za sestanek s stranko, poročilo stranki, ker gre za dela, ki so zajeta v drugih tar.št. in z izjemo stroškov za sestavo vloge, predložene po prvem naroku za glavno obravnavo), z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje prvostopne sodbe (6.12.2004) do plačila. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti tudi stroške pritožbenega postopka v znesku 354.591,00 SIT (sestava pritožbe z materialnimi stroški ter DDV in plačana taksa za pritožbo), z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe pritožbenega sodišča (2.2.2006) do plačila.

ZPSPP člen 14,  17,  14,  17.  ZOR člen 336,  336.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.