VSM sklep I Cp 1639/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-05-27

promet s kmetijskimi zemljišči - zakonita predkupna pravica - prodaja kmetijskega zemljišča - sprejem ponudbe - prednostni vrstni red

Rabo kmetijskih zemljišč, njihovo varstvo, promet in zakup, agrarne operacije in skupne pašnike ureja ZKZ (prvi odstavek 1. člena ZKZ), kar pomeni, da je glede prometa s kmetijskimi zemljišči v razmerju do OZ specialen predpis. Promet s temi zemljišči je pod kontrolo države, zato so v ZKZ določene posebnosti glede zakonite predkupne pravice ter določene posebnosti pri sami prodaji kmetijskih zemljišč.

Čeprav ZKZ izrecnih določb o pravnih učinkih sprejema ponudbe nima, kar bi kazalo na uporabo določb OZ, pa že upoštevajoč zgoraj opisani poseben postopek prodaje, zlasti ko lahko ponudbo sprejme več oseb (akceptantov), med katerimi se nato oblikuje prednostni vrstni red (23. člen ZKZ), ob hkratnem upoštevanju, da je kot pogoj za veljavnost pravnega posla določena odobritev upravne enote (19. člen ZKZ), ni mogoče šteti, da je pogodba sklenjena že s samim sprejemom ponudbe oz. s prejemom naslovnikove izjave o sprejemu ponudbe, kot to predvidevajo splošna določila OZ (prvi odstavek 21. člena OZ in 28. člen OZ).

S sprejemom ponudbe nastane za prodajalca le zaveza, da z osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe. Dana ponudba namreč veže in se ne more umakniti (razen izjemoma v okoliščinah iz drugega odstavka 25. člena OZ), zlasti pa se ne more umakniti, ko je že sprejeta (25. člen OZ).

Pritožbama se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se mu zadeva vrne v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje delno ugodilo tožbenemu zahtevku. Ugotovilo je ničnost darilne pogodbe z dne 22.9.2005, predmet katere je nepremičnina s parc. št., vpisana v vložek št., k.o., na podlagi katere sta drugotoženec in tretjetoženka postala solastnika – vsak do ? – navedene nepremičnine, ter odločilo, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje s tem, da sta drugotoženec in tretjetoženka dolžna izdati zemljiškoknjižno listino, s katero se bosta odpovedala svoji lastninski pravici na navedeni nepremičnini (1. točka izreka). Zavrnilo pa je tisti del tožbenega zahtevka, s katerim je prvotožnik, izhajajoč iz svoje predkupne pravice, od prvotoženke zahteval sklenitev prodajne pogodbe za navedeno nepremičnino in to za kupnino, kot je bila določena v javni ponudbi, t.j. za 1.200.000,00 SIT, ter izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, potrebnega za vpis lastninske pravice, ob hkratni zavezi prvotožnika za plačilo kupnine ob podpisu zemljiškoknjižnega dovolila (2. točka izreka). Sodišče prve stopnje je še odločilo, da so dolžni toženci povrniti tožnikoma pravdne stroške v višini 1.418,43 EUR, vključno z zakonskimi zamudnimi obrestmi (3. točka izreka).

Zoper navedeno sodbo so se po svojih pooblaščencih odvetnikih pravočasno pritožili obe pravdni stranki.

Tožnika sta se pritožila zoper zavrnilni del sodbe, t.j. zoper 2. točko izreka, zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Pritrdila sta zaključku sodišča prve stopnje, da lahko prodajalec izbira, kateremu predkupnemu upravičencu istega prednostnega reda bo prodal kmetijsko zemljišče, vendar sta poudarila, da v obravnavanem primeru prvotoženka pravice izbire ni imela, saj ne gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega prednostnega reda. Tožnika imata kot mejaša namreč v razmerju do drugotoženca in tretjetoženke višji prednostni red. Kot materialnopravno zmotno sta tožnika nadalje grajala tudi stališče sodišča prve stopnje, da glede vezanosti ponudnika na dano ponudbo ne veljajo splošna določila Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ampak posebne določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), zaradi česar pogodba še ni sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe. Tožnika sta poudarila, da ZKZ kot lex specialis ne določa nobenih izjem glede vezanosti ponudnika na ponudbo, zato je potrebno uporabiti splošna pravila civilnega prava. Po mnenju tožnikov je ratio legis ZKZ zgolj v tem, da se zaradi narave in namena kmetijskih zemljišč s predpisanim postopkom prodaje določi in s tem omeji krog upravičencev do nakupa zemljišč, ne pa da se prodajalca odveže upoštevanja določil OZ glede ponudbe in akcepta le-te. Drugačna situacija bi zato po stališču tožnikov nastopila le ob konkurenci upravičencev istega prednostnega reda – šele v takšnem primeru bi imel ponudnik možnost izbirati, komu bo zemljišče prodal. Ker pa v danem primeru ne gre za takšno situacijo, je odločitev sodišča prve stopnje v zavrnilnem delu materialnopravno zmotna, zato sta tožnika sodišču druge stopnje predlagala, da se sodba v izpodbijanem delu spremeni in se tožbenemu zahtevku v tem delu ugodi, podrejeno pa sta predlagala razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu in vrnitev zadeve v tem delu sodišču prve stopnje v novo sojenje. Hkrati sta priglasila stroške pritožbenega postopka.

Toženci so se pritožili zoper obsodilni del sodbe, t.j. zoper 1. in 3. točko izreka, iz vseh pritožbenih razlogov. Navajali so, da prvotoženka predmetnega zemljišča prvotožniku v nobenem primeru ne bi želela prodati, hkrati pa so izrazili dvom v obstoj pravnega interesa tožnikov za vložitev tožbe na ugotovitev ničnosti darilne pogodbe. V tej zvezi so sodišču prve stopnje očitali, da ni navedlo razlogov, iz katerih bi se dala razbrati podlaga ugotovitve, da sta tožnika predkupna upravičenca iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ. Toženci so namreč tekom postopka zatrjevali, da tožnika nista predkupna upravičenca v smislu citiranega člena ZKZ oz. vsaj nimata višjega prednostnega razreda od drugotoženca in tretjetoženke, ki sta prav tako sprejela ponudbo. Razen tega prvotožnik v času sprejema ponudbe ni bil več kmet, ker se je upokojil, drugotožnik pa takrat še ni bil lastnik sosednjega zemljišča, kar je še dodaten razlog, zaradi katerega nista mogla imeti privilegiranega statusa. V kolikor tega nista imela, pravnega interesa za vložitev ugotovitvene tožbe tožnikoma, zlasti pa ne obema, ni mogoče priznati. Po zatrjevanju tožencev je zmoten zaključek sodišča prve stopnje, da so toženci sklenili darilno pogodbo z namenom obida kogentnih določb ZKZ. Prvotoženka je namreč že dalj časa predmetno zemljišče nameravala podariti drugotožencu in tretjetoženki kot zahvalo za njuno pomoč pri kmetovanju ter njej sami in njenim hčeram, ko je imela zdravstvene težave. Obstoj darilnega namena so toženci utemeljevali v obširnih dejanskih navedbah z očitkom, da sodba o njih nima razlogov, dejansko stanje pa je ugotovljeno zmotno. Po nadaljnjih navedbah tožencev je izrek sodbe nesklepčen in neizvršljiv, saj je darilna pogodba, ničnost katere se ugotavlja, nenatančno opredeljena. Glede stroškovne odločitve so toženci zatrjevali, da sta tožnika uspela le z delom svojega zahtevka, zato bi moralo sodišče prve stopnje o pravdnih stroških odločati na podlagi prvega odstavka 154. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) oz. bi moralo skladno z drugim odstavkom citiranega člena odločiti, da krije vsaka stranka svoje stroške postopka. Upoštevajoč navedeno so toženci predlagali, da sodišče druge stopnje sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožnikoma pa naloži povrnitev stroškov pravdnega postopka tožencev, vključno s stroški pritožbenega postopka, podrejeno pa so predlagali razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje.

Toženci na pritožbo tožnikov niso odgovorili, tožnika pa sta se v odgovoru na pritožbo tožencev ob pritrjevanju razlogom sodišča prve stopnje glede obsodilnega dela zavzemala za njeno zavrnitev. Hkrati sta priglasila še stroške odgovora na pritožbo.

Sodišče druge stopnje je preizkusilo navedeno sodbo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) ter zaključilo, da je sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava nepopolno ugotovilo dejansko stanje.

Strinjati se je s stališčem sodišča prve stopnje, da za sklenitev prodajne pogodbe, predmet katere je kmetijsko zemljišče, splošne določbe obligacijskega prava glede pravnih učinkov ponudbe in sprejema le-te ne veljajo oz. pravilneje, ne veljajo v celoti. Pravni red Republike Slovenije temelji na hierarhični zasnovi pravnih aktov, kar pomeni, da je uporaba pravnih pravil posameznih predpisov vezana na njihovo hierarhično mesto (prim. 153. člen Ustave Republike Slovenije). Kadar gre za uporabo zakonov, ki uživajo hierarhično enako mesto, je potrebno upoštevati njihovo vsebino in stopnjo popolnosti ureditve določenih pravnih razmerij. Obligacijska razmerja, vključno razmerja na področju sklepanja pogodb, sistematično kot splošni predpis sicer ureja OZ, vendar je ta uporaben le toliko, kolikor njegovih splošnih določil ne izključuje poseben (specialen) zakon (drugi odstavek 1. člena OZ). Rabo kmetijskih zemljišč, njihovo varstvo, promet in zakup, agrarne operacije in skupne pašnike ureja ZKZ (prvi odstavek 1. člena ZKZ), kar pomeni, da je glede prometa s kmetijskimi zemljišči v razmerju do OZ specialen predpis. Promet s temi zemljišči je pod kontrolo države, zato so v ZKZ določene posebnosti glede zakonite predkupne pravice ter določene posebnosti pri sami prodaji kmetijskih zemljišč. V tej zvezi tako ZKZ določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, dati ponudbo in jo izročiti upravni enoti na območju, kjer to zemljišče leži (prvi odstavek 20. člena ZKZ). Ne zadošča torej individualen dogovor lastnika s potencialnim kupcem, ampak je potrebna ponudba, naslovljena na nedoločeno število oseb (in torej ne na določeno osebo, kot to določa prvi odstavek 22. člena OZ, in tudi ne na individualno določenega predkupnega upravičenca, kot predvideva 507. člen OZ).Vsakdo, ki želi na prodaj dano kmetijsko zemljišče kupiti, pa mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (prvi odstavek 21. člena OZ), in torej ne le morebitni predkupni upravičenci.

Čeprav ZKZ izrecnih določb o pravnih učinkih sprejema ponudbe nima, kar bi kazalo na uporabo določb OZ, pa že upoštevajoč zgoraj opisani poseben postopek prodaje, zlasti ko lahko ponudbo sprejme več oseb (akceptantov), med katerimi se nato oblikuje prednostni vrstni red (23. člen ZKZ), ob hkratnem upoštevanju, da je kot pogoj za veljavnost pravnega posla določena odobritev upravne enote (19. člen ZKZ), ni mogoče šteti, da je pogodba sklenjena že s samim sprejemom ponudbe oz. s prejemom naslovnikove izjave o sprejemu ponudbe, kot to predvidevajo splošna določila OZ (prvi odstavek 21. člena OZ in 28. člen OZ). Stališče sodišča prve stopnje v tem delu je torej materialnopravno pravilno. S sprejemom ponudbe nastane za prodajalca le zaveza, da z osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe. Dana ponudba namreč veže in se ne more umakniti (razen izjemoma v okoliščinah iz drugega odstavka 25. člena OZ), zlasti pa se ne more umakniti, ko je že sprejeta (25. člen OZ). V kolikor prodajalec nato pogodbe z akceptantom ne želi skleniti, krši pričakovano pravico slednjega do sklenitve pogodbe, pravno varstvo katere lahko akceptant uveljavlja v sodnem postopku s tožbo na sklenitev prodajne pogodbe (v roku iz prvega odstavka 22. člena ZKZ).

Opisana situacija je neproblematična, v kolikor ponudbo sprejme le ena oseba. Za primere, ko pa je akceptantov več, ZKZ predvideva vrstni red predkupnih upravičencev (23. člen ZKZ(1)). Kadar gre za konkurenco predkupnih upravičencev različnih prednostnih redov, bo imel prednost pri sklenitvi pogodbe tisti akceptant, čigar vrstni red je v smislu prvega odstavka 23. člena ZKZ višji, in le-ta bo tudi stvarnopravno legitimiran za vložitev tožbe, v kolikor prodajalec pogodbe z njim ne bo želel skleniti. Situacije, ko gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega prednostnega reda, pa ureja drugi odstavek 23. člena ZKZ. Citirana določba ureja dodatni prednosti vrstni red med kmeti, ki so kot predkupni upravičenci uvrščeni na isto mesto, kar dodatno kaže na to, da ZKZ močno omejuje lastnikovo razpolagalno pravico na kmetijskem zemljišču in mu preprečuje, da bi kmetijsko zemljišče prodal tistemu kupcu, ki bi ga sam izbral. V kolikor gre za konkurenco predkupnih upravičencev istega vrstnega reda, ima prodajalec možnost izbire šele v primeru, ko nobeden izmed akceptantov tega prednostnega reda ne izpolnjuje zakonsko predvidenih kriterijev (3. točka drugega odstavka 23. člena ZKZ), vsled česar je materialnopravno zmotno stališče sodišča prve stopnje, da ima prodajalec vselej možnost izbire, kateremu izmed prednostnih upravičencev istega prednostnega reda bo prodal kmetijsko zemljišče. Izhajajoč iz takšnega stališča sodišče prve stopnje ni ugotavljalo vrstnega reda tožnikov ter drugotoženca in tretjetoženke oz. kot bi izhajalo iz obrazložitve (četrti odstavek na strani 5), je zaključilo, da so navedene pravdne stranke predkupni upravičenci istega vrstnega reda, česar pa z dejanskimi ugotovitvami ni obrazložilo. Ker so ta dejstva za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka v oblikovalnem delu odločilna, sodišče prve stopnje pa jih v dosedanjem teku postopka ni ugotavljalo, je sodišče druge stopnje pritožbi tožnikov ugodilo ter sodbo sodišča prve stopnje v 2. točki izreka razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo slednjemu v novo sojenje (355. člen ZPP).

V 1. točki izreka je sodišče prve stopnje ugodilo ugotovitvenemu delu tožbenega zahtevka (ugotovitev ničnosti darilne pogodbe s posledično vzpostavitvijo prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja), v zvezi s čemer je potrebno poudariti, da lahko sicer tožnik s tožbo zahteva, da se ugotovi obstoj oz. neobstoj kakšne pravice ali pravnega razmerja (prvi odstavek 181. člena ZPP), vendar le, če za to izkaže pravni interes. Slednji bo v smislu drugega odstavka 181. člena ZPP podan, če ima tožnik kakšno pravno korist od tega, da se ugotovi obstoj oz. neobstoj kakšne pravice ali pravnega razmerja, preden zapade dajatveni zahtevek ali če ima tožnik kakšno drugo pravno korist od vložitve takšne tožbe.V obravnavanem primeru, ko tožnika uveljavljata ničnost darilne pogodbe, sklenjene med toženci (v kateri torej sama nista pogodbeni stranki), bo pravni interes podan le, če tožnika izkažeta, da imata, v kolikor se ugotovi ničnost darilne pogodbe, od prvotoženke pravico (in ne le ekonomsko nadejo(2)) zahtevati sklenitev prodajne pogodbe, pri čemer je potrebno obstoj pravnega interesa presojati za vsakega tožnika posebej. Ker je torej pravni interes tožnikov za ugotovitev ničnosti darilne pogodbe vezan izključno na upravičenje za sklenitev prodajne pogodbe ter je v razmerju z njim ugotovitveni zahtevek prejudicialnega pomena, in ker je v oblikovalnem delu sodišče druge stopnje sodbo razveljavilo, je moralo posledično razveljaviti tudi njen ugotovitveni del (1. točko izreka), prav tako pa vezano nanj še stroškovno odločitev (3. točko izreka).

V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje odpraviti ugotovljene kršitve v že nakazani smeri, torej tako, da bo dopolnilo dokazni postopek v smeri ugotovitve, ali so prvotožnik in drugotožnik ter drugotoženec in tretjetoženka predkupni upravičenci v smislu 23. člena ZKZ in če so, s kakšnim vrstnim redom. Po potrebi bo moralo odpraviti morebitne nejasnosti v zatrjevanjih pravdnih strank, kar lahko stori tudi v okviru materialnega procesnega vodstva (285. člen ZPP), odgovoriti bo moralo na vse njihove pravno relevantne navedbe in o njih zavzeti jasna stališča, vključno s tistimi, ki jih sodišče druge stopnje zaradi ugotovljene kršitve ni presojalo. Hkrati bo moralo preizkusiti pravočasnost vložitve tožbe za sklenitev prodajne pogodbe v smislu prvega odstavka 22. člena ZKZ, glede na to, da gre za prekluzivni rok materialnega prava, zamuda katerega je sankcionirana z zavrženjem tožbe, preizkusiti bo moralo obstoj pravnega interesa za ugotovitveno tožbo za vsakega izmed tožnikov, kot je bilo nakazano zgoraj (glede na morebitno predkupno pravico posameznega izmed njiju in vrstnega reda le-te ter s tem povezano pravico zahtevati sklenitev prodajne pogodbe, ob hkratnem upoštevanju pritožbenih navedb tožencev v tej zvezi ter izhodišča, da mora biti pravni interes podan ves čas pravdnega postopka), nakar bo moralo ob ustrezni obrazložitvi glede na izid tako izvedenega dokaznega postopka ponovno preizkusiti utemeljenost tožbenega zahtevka.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se v skladu s tretjim odstavkom 165. člena ZPP pridrži za končno odločbo.

op. št. 1 Prvi in drugi odstavek 23. člena ZKZ glasita:

Prvi odstavek: „Pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu:

2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;

5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oz. gozdarske dejavnosti;

6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.“

Drugi odstavek: „Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto v skladu s prejšnjim odstavkom, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu:

1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;

3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.“

op. št. 2 Tako Aleš Galič v Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, str. 151 – 152.

URS člen 153,  153.  ZKZ člen 1,  1/1,  19,  22,  22/1,  23,  1,  1/1,  19,  22,  22/1,  23.  ZPP člen 285,  285.  OZ člen 1,  1/2,  21,  25,  28,  1,  1/2,  21,  25,  28.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.