VSK sklep I Cp 1468/2005
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-03-21

kupoprodajna pogodba za nepremičnino - veljavnost zavezovalnega pravnega posla - pisnost pogodbe - teorija realizacije

Držijo pritožbene navedbe, da iz razlogov sodbe ni jasno, ali je prvostopno sodišče pogodbo, na katero se sklicuje tožnik, štelo za veljavno sklenjeno in da je v tem delu obrazložitev nerazumljiva. Prvostopno sodišče se je ukvarjalo v glavnem z vprašanjem, ali je bila pogodba realizirana, kar pa za odločitev ni bistvenega pomena, oziroma je ugotavljanje realizacije preuranjeno. Za veljavnost zavezovalnega pravnega posla je torej zadoščala pisnost in ni bila potrebna overitev podpisa prodajalca.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno sodbo.

Okrožno sodišče v K. je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnik lastnik nepremičnine, vpisane v vl.št. 2071 k.o. P., parc.št. 3398 do 3/4 in da je toženka dolžna izstaviti tožniku listino, s katero se bo lahko vpisal kot lastnik nepremičnine. Odločilo je še, da mora tožeča stranka plačati toženi stranki 592.798,00 SIT pravdnih stroškov. Ugotovilo je, da pogodba, ki jo je tožeča stranka predložila, ni bila sposobna za vknjižbo v zemljiško knjigo, poleg tega pa tudi ni bila realizirana. Pravna prednica tožnika ni plačala kupnine, posesti pa ni nastopila podlagi kupoprodajne pogodbe ampak na podlagi dogovora o oskrbi pokojne tete. Tožnik zato nima zakonitega pravnega naslova in tudi če bi bila posest dobroverna (kar pa po mnenju prvostopnega sodišča ni, saj je temeljila na dogovoru o oskrbi in ne na kupoprodajni pogodbi), za priposestvovanje še ni potekla doba 20 let.

Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbi navaja, da je sodba nejasna, z več nasprotji. Iz razlogov sodbe je sklepati, da je sodišče štelo, da je bila pogodba sklenjena, saj pravni prednici tožnika očita nevestnost, ker ni poskrbela za overitev podpisa prodajalke in govori o neplačilu kupnine. Sodišče se je ukvarjalo samo s priposestvovanjem, čeprav je bil zahtevek tudi na izstavitev listine. Nihče namreč ne trdi, da bi A. M. sklenjeno pogodbo kdaj koli preklicala oziroma razvezala zaradi neizpolnitve. Plačilo kupnine je manj bistveno vprašanje. Sodišče v zvezi s tem ni popolnoma ugotovilo dejanskega stanja, saj se sploh ni ukvarjalo z zapisom v pogodbi, da prodajalka s podpisom potrjuje plačilo kupnine. N. B. je bila v času zapuščinske obravnave na smrt bolna, zato ni nič čudnega, da v zapuščinskem postopku ni ukrenila ničesar glede pogodbe. Dokazno breme, da kupnina ni bila plačana (ali odpuščena) je na toženi stranki. Vsi razlagajo, da je bila A. M. skrben in dober gospodar, zato ni logično, da bi podpisala pogodbo, ki je ni želela. Sodišče ni dobro obrazložilo razloga za selitev N. B. v sporno nepremičnino. Upravičeno je domnevati, da je najprej želela urediti lastništvo in se nato šele seliti. Priče niso v zvezi s tem niso povedale ničesar bistvenega. N. B. je bila ves čas prepričana, da je lastnica stanovanja, zato je sodišče nepravilno ugotovilo, da ni imela dobroverne posesti. Tožeča stranka predlaga spremembo sodbe, tako da se zahtevku ugodi, podrejeno pa razveljavitev sodbe.

Držijo pritožbene navedbe, da iz razlogov sodbe ni jasno, ali je prvostopno sodišče pogodbo, na katero se sklicuje tožnik, štelo za veljavno sklenjeno in da je v tem delu obrazložitev nerazumljiva. Prvostopno sodišče se je ukvarjalo v glavnem z vprašanjem, ali je bila pogodba realizirana, kar pa za odločitev ni bistvenega pomena, oziroma je ugotavljanje realizacije preuranjeno. V času sestave listine je namreč veljal zakon o prometu z nepremičninami, ki je v 5. členu določal, da morajo biti pogodbe, s katerimi se prenese lastninska pravica na nepremičnini, pismene. Za veljavnost zavezovalnega pravnega posla je torej zadoščala pisnost in ni bila potrebna overitev podpisa prodajalca. Tako imenovana teorija realizacije, ki jo je pri odločanju uporabilo prvostopno sodišče, in ki je urejena v 73. členu Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR (v tej pravdi se uporablja na podlagi 1060. člena Obligacijskega zakonika), pride v poštev le, kadar zavezovalni pravni posel ni bil sklenjen v pravilni obliki (npr. samo ustno). Tudi zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča, da je realizacija posla pogoj za njegovo veljavnost, se prvostopno sodišče ni ukvarjalo z vprašanjem, ali je bila pogodba, kakršno zatrjuje tožnik, sploh veljavno sklenjena (glede tega je imela tožena stranka namreč konkretne ugovore). Ker sodba nima odločilnih razlogov, oziroma so ti nejasni, jo je bilo treba v delu, v katerem je bil zavrnjen stvarnopravni zahtevek, razveljaviti. V novem postopku bo moralo prvostopno sodišče ugotoviti, ali je bila pogodba, ki jo zatrjuje tožnik, veljavno sklenjena. Samo v primeru, da se bo izkazalo, da ni bila, bo prišla v poštev uporaba 73. člena ZOR (v zvezi s tem je dokazno breme, da je bila pogodba realizirana, torej tudi, da je bila plačana kupnina, na tožeči stranki in ne na toženi, kot navaja pritožba). Če pa se bo izkazalo, da je bila pogodba veljavno sklenjena, bo to pomenilo, da ima tožnik zakonit pravni naslov in bo moralo sodišče ugotavljati dobro vero tožnika in njegove pravne prednice v priposestvovalni dobi po drugem odstavku 28. člena ZTLR. V zvezi z dobro vero bo moralo posebej presoditi tudi pomen zapuščinskega postopka po pok. A. M. (na eni strani glede napotitve pravne prednice tožnika na pravdo, na drugi strani pa glede izdanega sklepa o dedovanju).

Pritožba utemeljeno opozarja, da je tožeča stranka vložila tožbo tudi in predvsem na izstavitev listine, prvostopno sodišče pa se je v obrazložitvi ukvarjalo samo s stvarnopravnim zahtevkom. Sodba tako glede obligacijskopravnega zahtevka nima razlogov in jo je tudi v delu, v katerem se nanaša na izstavitev listine, zato treba razveljaviti. V ponovljenem postopku bo sodišče moralo obravnavati navedbe strank in ocenjevati izvedene dokaze, oziroma po potrebi izvesti dodatne dokaze ob uporabi 362. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki se nanašajo na zahtevek na izstavitev listine in se tudi pri tem predvsem opredeliti do vprašanja, ali zatrjevana pogodba predstavlja zavezovalni pravni posel, na podlagi katerega je tožeči stranki lahko nastala terjatev na izstavitev listine.

Glede na vse povedano je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo (354. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP - v zvezi s 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP). Navodila prvostopnemu sodišču za novi postopek so že vsebovana v gornji obrazložitvi.

Ker je pritožbeno sodišče razveljavilo odločbo o glavni stvari je moralo razveljaviti tudi odločbo o stroških. Stroški pritožbenega postopka pa so na podlagi 165. člena ZPP nadaljnji stroški postopka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.