VSK sodba I Cp 1325/2006
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-10-23

pravna napaka - pravočasno grajanje - jamčevalni zahtevki - posredniška pogodba

Tožnik je v tožbi zatrjeval, da je imela kupljena stvar napake (objekt brez gradbenega dovoljenja), kar je res potrebno obravnavati kot pravno napako. Gre za omejitve javnopravne narave (494. čl. Obligacijskega zakonika – OZ), vendar pa glede grajanja napake velja enako kot pri stvarnih napakah. V 468. čl. OZ so namreč naštete pravice kupca, ki je pravočasno in pravilno obvestil prodajalca o napaki, ki v 3. tč. 1. odst. določa odstop od pogodbe in v 2. odst. pa zahtevo za povrnitev škode. Tožnik bi bil upravičen do povrnitve škode šele, če bi napako grajal, kajti po 1. odst. 480. čl. OZ v primeru stvarnih napak kot v 1.odst. 495. čl. OZ v primeru pravnih napak je določen enoletni prekluzivni rok za uveljavljanje pravic iz 468. čl. OZ.

Pritožba se zavrne in   p o t r d i izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je prvotožena stranka A., s.p., in drugotožena stranka S., dolžni plačati tožeči stranki V.M., odškodnino v znesku 9.500.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe dalje do plačila, za kar sta solidarno odgovorni. Tožečo stranko pa je obvezalo, da mora povrniti prvotoženi stranki pravdne stroške v višini 440.847,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.6.2006 dalje do plačila.

Zoper to sodbo se je pritožila tožeča stranka. Sodbo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov in zatrjuje tudi kršitev Ustave, kajti sodba se upira temeljnemu načelu 2. čl. Ustave Republike Slovenije, da je Slovenija pravna država. Iz tega naslova izhaja tudi načelo pravne varnosti. Iz načela pravne varnosti pa izhaja, da mora biti stranki v obligacijskih razmerjih zagotovljena ekvivalenca med dano in prejeto dobrino, kar je tudi temeljno načelo Obligacijskega zakonika. Sodišče prve stopnje je v konkretni zadevi zaščitilo prodajalko, ki je prejela kupnino za nepremičnino, kot da bi nepremičnina imela gradbeno dovoljenje, torej bi bila legalna, čeprav sporni bungalov nima gradbenega dovoljenja in je črna gradnja. Zaradi tega je kupoprodajna pogodba nična po Zakonu o graditvi objektov. Sodišče je tudi zaščitilo posrednika z nepremičninami, ki je za svojo strokovno delo prejel provizijo, kar je bilo v postopku dokazano, čeprav je posredoval za prodajo nepremičnino, ki je črna gradnja in bi kot oseba, ki je dolžan po zakonu ravnati s posebno skrbnostjo, moral opozoriti dolžnika, da izdano gradbeno dovoljenje ne predstavlja ničesar, torej nima nobenega pravnega učinka dokler ne postane pravnomočno. Sodišče je zelo pavšalno analiziralo pravna razmerja med tožnikom in nepremičninskim posrednikom, saj se sploh ni spuščalo v pravno analizo tega razmerja, kar pa je bilo glede na tožnikove navedbe odločilnega pomena. Sodišče tudi ni uporabilo ustreznega materialnega predpisa glede odgovornosti nepremičninskega posrednika, saj se je sklicevalo na določbe kljub temu, da odgovornost nepremičninskega posrednika določa poseben zakon in sicer zakon o nepremičninskih posrednikih. Ta zakon pa določa zelo stroga merila za odgovornost posrednika in je okoliščina, da posrednik tožnika ni poučil o tem, da samo izdano gradbeno dovoljenje nima pravnih posledic, ampak da ima pravne posledice le pravnomočno gradbeno dovoljenje odločilnega pomena. Posrednik je glede na določbo v predpogodbi, da bo cena višja v kolikor bo izdano gradbeno dovoljenje zagotovo imel poslovni interes, da se nepremičnina proda z gradbenim dovoljenjem, saj je zaradi tega tudi dobil višje plačilo, seveda pa je ob trenutku sklepanja pravnega posla bil tudi zainteresiran in imel poslovni interes, da zamolči dejstvo tožniku kot laiku, da izdano gradbeno dovoljenje nima pravnih posledic v kolikor ni pravnomočno. Dejstvo, da se je tožnik vključil v postopek za izdajo gradbenega dovoljenja kasneje tako, da je vložil tožbo za upravni spor ni pravno relevantno za presojo okoliščin ob prodaji nepremičnine. Sodišče zaključuje, da toženi stranki nista ničesar zamolčali, saj je tožnika celo druga toženka obveščala še potem, ko je bila pogodba sklenjena, kar naj bi še dodatno dokazovalo, da mu druga toženka ni ničesar skrivala. Takšna ugotovitev dejanskega stanja je pavšalna in nepopolna, saj tožnik ni prejel vseh listin, predvsem ni prejel pravnomočnega gradbenega dovoljenja. Sodba tudi izhaja iz dejstva, da je bila storjena stvarna napaka, kar ne drži, saj je nepravnomočno dovoljenje za gradnjo pravna napaka, sodba pa ne vsebuje obrazložitve glede pravne napake in je torej sodišče izvajalo obrazložitev iz zmotne razlage in nima obrazložitve glede pravnih napak, torej je v tem delu ni mogoče preizkusiti. Kršeno je tudi pravilo kontradiktornosti, saj mora sodišče kadar vabi preko zapisnika o glavni obravnavi vabiti stranki, zraven zapisati pravni pouk o posledicah, če stranka ne pride na zaslišanje in ta določba velja ne glede na to, ali ima stranka pooblaščenca ali ne. Tožnik je bil prisoten na prvem naroku, ko je bil vabljen, ko pa je bil vabljen, ni prejel vabila, v kolikor je v spisu povratnica, je treba preveriti podpis, da bi se ob primerjavi podpisa videlo, da na povratnici ni podpis tožnika. Prav tako ni bilo pouka, da če ne pride, da bo kljub temu zaslišana nasprotna stranka, torej je posledično kršeno načelo enakosti orožij, oz. načelo kontradiktornosti. Dejanske ugotovitve sodišča so na več točkah zmotne. Sodišče zaključuje, da ni bilo govora o pravnomočnem gradbenem dovoljenju, kar je zmoten zaključek. Ko se reče gradbeno dovoljenje, je treba imeti v mislih pravnomočno gradbeno dovoljenje. Sodbe ni mogoče preizkusiti glede odgovornosti posrednika, saj je v 6. tč. vloge tožnika ta odgovornost izrecno vtoževana. Kaj je kdo vedel in kaj ne ob podpisu pogodbe, sodišče ni raziskalo. Ta dejstva pa so pomembna in je zaradi tega dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

Nekorektno se pritožnik v tem postopku sklicuje na 2. čl. Ustave Republike Slovenije in načela obligacijskega prava in sodišču prve stopnje očita, da je v tem postopku ščitilo prodajalko nepremičnine. Če tožnik v sporu ni uspel, to ne pomeni, da sodišče ščiti nasprotno stranko in da je zato kršilo ustavna načela in načela obligacijskega prava. Da je sporni bungalov črna gradnja, ki nima veljavnega gradbenega dovoljenja in je zato kupoprodajna pogodba nična, pa so neupoštevne pritožbene novote, saj tožnik ni v pravdi uveljavljal ničnosti kupoprodajne pogodbe, ki jo je sklenil s prvo toženo stranko. Prav tako ne držijo pritožbene trditve, da tožnik ni bil pravilno vabljen na glavno obravnavo. Iz povratnice v spisu, ki je javna listina izhaja, da je tožnik to podpisal. Javna listina pa dokazuje resničnost tistega, kar se v njej potrjuje (1. odst. 224. čl. ZPP). Dovoljeno je sicer dokazovati, da so v javni listini dejstva neresnično navedena, tega pa tožnik zgolj s pavšalnimi navedbami, da povratnice ni podpisal, ni dokazal. Čim pa je bilo tožniku poslano vabilo za narok, na katerem se izvede dokaz z zaslišanjem strank, so v tem vabilu natisnjene določbe 2. odst. 261. čl. ZPP.

Tožnik je v tožbi zatrjeval, da je imela kupljena stvar napake (objekt brez gradbenega dovoljenja), kar je res potrebno obravnavati kot pravno napako. Gre za omejitve javnopravne narave (494. čl. Obligacijskega zakonika – OZ), vendar pa glede grajanja napake velja enako kot pri stvarnih napakah. V 468. čl. OZ so namreč naštete pravice kupca, ki je pravočasno in pravilno obvestil prodajalca o napaki, ki v 3. tč. 1. odst. določa odstop od pogodbe in v 2. odst. pa zahtevo za povrnitev škode. Iz 1. odst. 477. čl. OZ izhaja, da ima razveza pogodbe zaradi napak stvari enake učinke kot razveza dvostranskih pogodb zaradi neizpolnitve. Tožnik bi bil upravičen do povrnitve škode šele, če bi napako grajal, kajti po 1. odst. 480. čl. OZ v primeru stvarnih napak kot v 1.odst. 495. čl. OZ v primeru pravnih napak je določen enoletni prekluzivni rok za uveljavljanje pravic iz 468. čl. OZ. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožnik o pravni napaki ni obvestil prodajalca in posrednika. Da je bilo gradbeno dovoljenje odpravljeno je izvedel najkasneje 29.8.2003. Tožbo pa je vložil 10.12. 2004. Tožnik je izgubil pravico iz jamčevanja za napake, zato nima pravice iz tega naslova do povrnitve škode. Da pa bi toženi stranki zamolčali tožniku pomembna dejstva v zvezi z gradbenim dovoljenjem tudi po presoji pritožbenega sodišča ne drži. To se v celoti strinja z dejanskimi in pravnimi zaključki sodišča prve stopnje. Trditev v pritožbi, da tožnik ni prejel pravnomočnega gradbenega dovoljenja, za kar mu je nastala škoda pa so nove navedbe, ki v pritožbenem postopku niso več dopustne (337. čl. ZPP). Sicer pa je v predmetni zadevi pomembno to, da je tožniku že ob podpisu pogodbe bilo jasno, da gradbeno dovoljenje ni pravnomočno, kajti tožnik je rekel, da bo vse sam uredil. S tem je prevzel riziko, kar je tudi zapisano v 5. in 6. čl. pogodbe (kupec si je nepremičnino ogledal in jo kupuje in sprejema v stanju, kakršnem je po sistemu videno- kupljeno, stranki izrecno soglašata, da ne bosta uveljavljala kasnejših reklamacij. Po prevzemu predmeta kupec prevzema vsa bremena na glaseče nepremičnine) Jasno je torej, da o pravnomočnem gradbenem dovoljenju ob podpisu pogodbe ni bilo rečeno ničesar, poleg tega pa je tudi tožnik prevzel nase riziko tudi glede gradbenega dovoljenja. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožnik ni dokazal, da bi toženi stranki zamolčali tožniku kakršnakoli dejstva v zvezi z gradbenim dovoljenjem in ker tožnik ni dokazal enega od elementov odškodninskega delikta, to je protipravnosti, je sodišče prve stopnje pravilno tožbeni zahtevek zavrnilo. Da pa sodišče prve stopnje zoper drugo toženo stranko ni uporabilo pravilnega predpisa, kajti uporabiti bi namreč moralo Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr- Ur.list RS 42/2003 s spremembami) pa ne drži, kajti v 2. odst. 13. čl. citiranega zakona je določeno, da za pravna razmerja med nepremičninsko družbo in naročiteljem veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju, če ni v zakonu drugače določeno. Sodišče prve stopnje je torej uporabilo določbe OZ o posredniški pogodbi (čl. 837 in naslednji). Ker je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, pritožba pa neutemeljena, jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

OZ člen 468,  477,  480,  494,  837,  468,  477,  480,  494,  837.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.