VSK sklep Cp 250/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-04-08

motenje posesti - najemno razmerje - neposredna in posredna posest

Tožnica je kot najemnica neposredna posestnica stanovanjske hiše, ki je takšno posest pridobila od posredne posestnice, to je toženke kot najemodajalke, na podlagi najemne pogodbe.

Tožena stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je toženka motila tožnico v posesti stanovanjske hiše na naslovu K., s tem, da je 31.7.2007 vso opremo in pohištvo tožnice v stanovanjski hiši odstranila v klet te hiše ter tožnici prepovedala vstop v stanovanjsko hišo, zato je toženki naložilo, da je dolžna vzpostaviti prejšnje posestno stanje, tako da vzpostavi prvotno stanje opreme in pohištva ter tožnici dovoli vstop in prebivanje v hiši, da bo lahko izvajala svoje pravice iz najemnega razmerja. Toženki je tudi prepovedalo, da v bodoče odstrani opremo oz. pohištvo tožnice iz stanovanjske hiše na danem naslovu in da kakorkoli onemogoča  tožnici vstop in prebivanje v le-tej in ji naložilo, da je dolžna poravnati tožnici pravdne stroške v višini 1.091,62 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku paricijskega roka dalje do plačila.

Zoper sklep se po pooblaščencu pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) s predlogom, da se sklep spremeni, tako da se tožbeni zahtevek zavrne in tožnici naloži plačilo pravdnih stroškov z obrestmi. Navaja, da je sodišče zapisalo, da je 31.7.2007, ko naj bi prišlo do spora med pravdnima stranka oz. motilnega dejanja, hišo v K., ki je bila predmet najemne pogodbe z dne 5.8.2005, imela v posesti tožnica. Ta ugotovitev je nepravilna, saj je dejansko oblast nad hišo že od 26.7.2007 skladno z najemno pogodbo in ob soglasju tožnice izvajala toženka. Iz podatkov v spisu izhaja, da je toženka prišla v K. 26.7.2007 in da je od tega dne dalje stanovala v tej hiši, pri čemer je posest nad hišo prevzela na podlagi sklenjene najemne pogodbe in na način, ki je bil med pravdnima strankama običajen. To dejstvo je potrdila tudi tožnica, da ji je toženka sporočila na mobilni telefon, da se od 26.7.2007 dalje nahaja v K. To sporočilo je slednja mirno vzela na znanje, pri tem je celo zaprosila svojega partnerja B.M., da gre toženki plačat najemnino. Na izrecno vprašanje pooblaščenca toženke, če je slednjemu ob tej priliki naročila še kaj drugega, je tožnica odgovorila, da ne. B.M. naj bi nato res nesel toženki denar, slednja ga ni sprejela, zato ji ga je pustil pri sosedi. Tožnica je v zvezi s tem še izpovedala, da je toženka vsako leto koristila pravico do enomesečnega bivanja v hiši na podlagi 3. člena najemne pogodbe, pri čemer naj bi jo le redkokdaj o tem obvestila dva meseca prej. Kljub temu se je ona vedno pravočasno izselila iz hiše in v tistem času, ko je v njej bivala toženka, hiše ni uporabljala. Tožnica je na vprašanje toženke, zakaj iz stanovanja ni vzela svojih oblačil, če je vedela, da se bo vanjo z mesecem avgustom 2007 vselila toženka, odgovorila, da zaradi zlomljene noge v lanskem letu ni odšla na dopust na morje kot običajno in oblačil ni potrebovala. Sodišče teh navedb, ki neizpodbitno dokazujejo, da je toženka pričela stanovanjsko hišo uporabljati že 26.7.2007, ne omenja. Na podlagi sklenjene najemne pogodbe ima toženka pravico uporabljati hišo v trajanju enega meseca v vsakem koledarskem letu. Izvajanje te pravice omogoča le dejanska posest nad hišo. Skladno s pogodbo je bila tožnica dolžna toženki takšno bivanje omogočiti in celo izprazniti hišo svojih stvari ter hišo za ta čas izročiti toženki. Dotedanja praksa, ko tožnica hiše ni izpraznila in ko toženka tega od nje ni zahtevala, na prevzem posesti nad hišo (vključno s stvarmi tožnice) ni imela vpliva. Tožnica je bila o koriščenju hiše obveščena in je s tem soglašala. Za tožnico bivanje toženke v hiši ni bilo sporno, problem je nastal kasneje, ko je toženka začela prazniti hišo in ko jo je pozvala, naj svoje stvari odnese, to pa iz razloga, ker naj bi najemno razmerje prenehalo. Navedeno sporno razmerje, vključno z vprašanjem veljavnosti odpovedi najemne pogodbe s strani toženke, pa bi morala tožnica reševati v kakšnem drugem postopku in ne v postopku zaradi motenja posesti. Sodišče torej ni ocenilo izvedenih dokazov s tem v zvezi, zato je zagrešilo bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke 2. odst. 339. člena ZPP. Zaradi takšnega postopanja je sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje in posledično tudi zmotno uporabilo materialno pravo.

Iz izpodbijanega sklepa izhaja, - da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo za stanovanjsko hišo (v K.) za čas od 1.7.2005 do 1.7.2010; - da je toženka (najemodajalka) zaradi nerednega plačevanja najemnine in zanemarjenosti hiše enostransko (z izjavo z dne 30.9.2006) razdrla najemno pogodbo in zahtevala, da se tožnica (najemnica) izseli do 7.1.2007 (kasneje do 1.8.2007), sodnega postopka zaradi kršitev najemne pogodbe ni sprožila; - v 3. členu najemne pogodbe je bilo dogovorjeno, da je dolžna tožnica vsako leto po predhodnem dogovoru izprazniti hišo oz. jo prepustiti toženki v uporabo za čas največ enega meseca; - ko je običajno v mesecu avgustu toženka prihajala v K. na dopust, tožnica svojih stvari in pohištva iz hiše ni odstranjevala; - ob prihodu v K. 27.7.2007 (po trditvah toženke 26.7.2007) je toženka ugotovila, da se tožnica ni izselila, v hiši je imela vse svoje stvari (pohištvo, opremo, obleko, stvari za študij, osebno higieno), tako kot vsako leto, saj je bil tam njen dom; - toženka je 31.7.2007 vse tožničine stvari, pohištvo in ostalo, odstranila in spravila v klet stanovanjske hiše ter zamenjala ključavnico na vhodnih vratih; - dne 31.7.2007 je tožnica od toženke neuspešno zahtevala vstop v hišo; - tožnica ključev nima, s tem ne vstopa v hišo in do svojih stvari, s tem ji je onemogočeno bivanje v hiši. Na podlagi teh dejstev je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določbo 33. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in ugotovilo motenje posesti stanovanjske hiše ter na podlagi 34. člena SPZ odredilo vzpostavitev prejšnjega stanja in prepoved nadaljnjega motenja. Dejstvo, da je tožnica po trditvah toženke kršila najemno pogodbo ter ni sledila njeni zahtevi za izselitev iz stanovanjske hiše, toženke še ni opravičevalo do posega v tožničino posest stanovanjske hiše (in njenih stvari v stanovanjski hiši). Neupravičena uporaba ter posledično dolžnost izpraznitve in izročitve stanovanjske hiše (toženki), kot posledica kršitev pogodbenih obveznosti, je namreč predvidena v zakonu in s tem v zvezi je predviden tudi postopek. Zato, če je toženka odstopila od najemne pogodbe, za odločitev v tej motenjski pravdi to ni pomembno. Tožnica je kot najemnica neposredna posestnica stanovanjske hiše, ki je takšno posest pridobila od posredne posestnice, to je toženke kot najemodajalke, na podlagi najemne pogodbe. Takšno je bilo tudi še zadnje stanje posesti pred motitvenim dejanjem dne 31.7.2007. Kot je poudarilo že sodišče prve stopnje, se v postopku zaradi motenja posesti daje posestno varstvo glede na zadnje stanje posesti in nastalo motenje, pri tem pa se ne upošteva pravica do posesti, pravni naslov in tudi ne dobrovernost posestnika. Toženka se zato na kršitev oz. odpoved najemne pogodbe ne more sklicevati. Podana je po mnenju pritožbenega sodišča tudi protipravnost v ravnanju toženke. Toženka ni prerekala tožničinih trditev, da se ob njenem vsakoletnem enomesečnem bivanju v stanovanjski hiši, iz le-te ni odstranjevalo tožničinih stvari in pohištva, niti se ni menjalo ključavnice, pogodbene določbe o izpraznitvi hiše očitno pravdni stranki tako nista razumeli in kot skuša toženka prikazati šele v pritožbi, ampak le tako kot se je vsa leta izvajalo, v smislu prepustitve v uporabo za čas največ enega meseca. S tem pa tožnica posesti stanovanjske hiše ni izgubila, v stanovanjski hiši je imela svoje stvari, ključe stanovanjske hiše in s tem vstop v hišo. Naš pravni red pa daje posestno varstvo tudi posestniku premičnih stvari v prostorih, kjer te stvari ima. Če ima dostop do njih le z vstopom skozi vrata v stanovanjsko hišo, za kar mora imeti ključe hiše, potem, če ni drugačnega dogovora, načeloma lahko vstopa tudi brez vednosti drugega posestnika hiše, v tem primeru toženke (24. člen SPZ). Drugačen dogovor se v obravnavanem primeru ni zatrjeval. Zato so nerelevantne pritožbene navedbe, da je imela toženka v posesti predmetno stanovanjsko hišo že od 26.7.2007, ko naj bi prišla kot vsako leto na dopust v K., o čemer je bila tožnica obveščena z SMS sporočilom. V korist toženke dogovorjena uporaba stanovanjske hiše v 3. členu najemne pogodbe za tožnico ni bila sporna, tudi ne v letu 2007. Do spora je prišlo šele, kot pritožba tudi sama pravilno ugotavlja, ko je toženka začela prazniti hišo in je odstranila vse tožničine stvari, pohištvo in ostalo ter zamenjala ključavnico ter ji s tem onemogočila vstop v hišo in do njenih stvari. To je bilo predmet tožbenega zahtevka in predmet pretresanja v tej motenjski pravdi. V pritožbi uveljavljena bistvena kršitev določb pravdnega postopka zato ni podana, niti ni pritožbeno sodišče ugotovilo kakšnih drugih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), zato je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP). Ker toženka s pritožbo ni uspela, nosi sama svoje pritožbene stroške (154., 165. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.