VSK sodba I Cp 212/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-05-08

pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - načelo zaupanja v zemljiško knjigo

Ker se je toženec na podlagi veljavnega pravnega posla, ki ga je sklenil z zemljiškoknjižnim lastnikom vknjižil kot lastnik nepremičnine in se je pri tem utemeljeno zanesel na podatke v zemljiški knjigi, ki so za več kot 30 let za nazaj prikazovali kot pravne prednike toženčeve predlastnike, je kljub vindikacijskemu načelu, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam in kljub pomanjkanju razpolagalne sposobnosti zemljiškoknjižnega lastnika, pridobil lastninsko pravico na podlagi pravil, na katere utemeljeno v izpodbijani sodbi opira odločitev sodišče prve stopnje.

Pritožba se zavrne in se p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožeča stranka lastnica nepremičnine, v naravi gospodarsko poslopje, stoječe na stavbni parc. št. 824/2, v izmeri 46 m2, vpisani v vl. št. 669, k.o. D. in je toženec dolžan to pripoznati ter ji izdati ustrezno listino za prenos te pravice na njeno ime po deležih, ki bodo naknadno precizirani, ker bo sicer takšno listino zavrnila pravnomočna sodba. Zavrnilo je tudi predlog za izdajo začasne odredbe, s katero naj se tožencu prepove kakorkoli razpolagati, obremeniti ali odtujiti ali posegati v to nepremičnino in odločilo, da je tožeča stranka dolžna povrniti tožencu pravdne stroške v višini 288.558,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3.10.2006 dalje, v roku 15 dni. Po obsežno izvedenem dokaznem postopku je ugotovilo, da je na sporni parceli hlev, ki se drži tako stanovanjske hiše last tožnikov, kot stanovanjske hiše, ki jo je nesporno kupil toženec. Hlev so imeli od nekdaj v posesti tožniki oz. njihovi pravni predniki, znotraj je povezan s stavbo tožnikov, pred leti so imeli v tem hlevu tožniki živino, sedaj pa je že več let (tudi pred nakupom toženca) v njem skladišče. Že ob osnovanju nove zemljiške knjige za k.o. D. leta 1970 je prišlo v zemljiški knjigi do napake. Sodišče je ugotovilo, da je bila sporna nepremičnina nazadnje vpisana na pravne prednike tožnikov v stari zemljiški knjigi za k.o. K. (zadnji vpisi v tej knjigi so iz leta 1950 in 1954). Ta zemljiška knjiga pa je prenehala veljati in v novi zemljiški knjigi je bila nepremičnina, sicer brez pravne podlage, vpisana na R.H., po kateri je dedoval T.V., za njim pa A.F., ki je podedovano nepremičnino prodala E.H., ta pa tožencu. Čeprav je A.F. bila po zemljiškoknjižnih podatkih lastnica sporne nepremičnine, je v naravi pokazala ob priliki prodaje samo hišo, ko pa se je nepremičnina prodajala naprej tožencu, je to prodajo po pooblastilu E.H. izvajala agencija L. oz. njen lastnik M.B.. Konkretno pa je po ugotovitvi sodišča prve stopnje tožencu v naravi predmet prodaje pokazala njegova delavka T.D., ki je zaslišana kot priča, povedala, da je kupcu pokazala v naravi tudi hlev kot predmet prodaje. Sodišče prve stopnje je zato zaključilo, da toženec, ki je pregledal zemljiškoknjižne podatke in so v novi zemljiški knjigi za vse obdobje od njene veljavnosti prikazovali lastništvo pravnih prednikov, v pogodbi pa je predmet nakupa tudi bil jasno opredeljen, ni imel razloga, da ne bi bil v dobri veri glede pravilnosti zemljiškoknjižnih podatkov. Ker mu je bila nepremičnina tudi v naravi pokazana in je sporno nepremičnino veljavno kupil od prejšnjega lastnika ter se kot lastnik vknjižil v zemljiško knjigo je v skladu z načelom zaupanja v zemljiško knjigo pridobil lastninsko pravico na sporni nepremičnini. Zahtevek tožnikov, da obstaja njihova lastninska pravica na tej nepremičnini, je iz teh razlogov kot neutemeljen zavrnilo.

Zoper sodbo so se pritožniki pritožili iz vseh pritožbenih razlogov. Odločitev sodišča prve stopnje po njihovem mnenju ni pravilna, ker za dobro vero toženca ni dovolj, da je pregledal zemljiškoknjižno stanje, ampak bi si moral stanje ogledati tudi v naravi. Na zemljiškoknjižno stanje se ne more sklicevati tisti, ki je vedel, da se zemljiškoknjižno stanje ne ujema z izvenknjižnim oz. se lahko na to stanje sklicuje samo tisti, ki ni vedel ali ni mogel vedeti, da se izvenknjižno stanje ne ujema z zemljiškoknjižnim. Dejstvo je, da je sporni hlev bil v nepretrgani posesti tožeče stranka, kar ugotavlja tudi sodišče prve stopnje, zato je nadaljnji zaključek o toženčevi dobri veri za nakup spornega hleva zgrešen. Sporna nepremičnina je funkcionalno vezana na hišo tožnikov, zato toženec ni mogel biti niti ob sklepanju, niti ob vpisu v dobri veri, da je ta nepremičnina last prodajalca, saj je prodajalcu manjkal bistveni izraz lastnine, to je posest in uporaba sporne nepremičnine. Toženec očitno ni raziskoval stanja v naravi, ampak se je naslonil samo na zemljiškoknjižne podatke. Enako nedobroveren je bil njegov pravni prednik E.H., ki parc. št. 824/2, to je stavbe v izmeri 46 m2 sploh ni kupil in je zato tudi ni mogel prodati naprej. H. je za prodajo pooblastil M.B. in tudi iz pooblastila, ki ga je sicer tožeča stranka pridobila šele sedaj, zato se nanj prej ni mogla sklicevati, izhaja, da hlev ni predmet prodaje, saj ni naveden v pooblastilu. V času H. nakupa parc. 824 še ni bila deljena, samostojno parcelno številko je dobila šele z odločbo GU K. z dne 22.12.1998. Tožeča stranka je bila po pravnih prednikih več kot 20 let v neovirani dobroverni in zakoniti posesti. Takoj, ko je toženec skušal sporni hlev obnoviti, se je uprla toženčevemu posegu in posest tožeče stranke ter funkcionalna povezanost hleva z njeno hišo dokazujeta, da sporni hlev ni mogel biti predmet veljavne kupoprodajne pogodbe, saj toženčev prodajalec ni bil lastnik te nepremičnine, niti ni bil posestnik te nepremičnine. Izpodbijana sodba po mnenju pritožnikov nima natančne in pravilne dokazne ocene v smislu 8. čl. ZPP, glede izpovedi priče A.F., ki je jasno povedala, da ob prodaji hiše ni prodajala tudi hleva, saj ni bila nikoli njegova lastnica in da hleva tudi ni nikoli uporabljala. Enako je izpovedal sin prodajalke Š.F., ki ga je mati pooblastila za prodajno nepremičnine. Pa tudi M.B., lastnik agencije za nepremičnine L., je na obravnavi izjavil in pokazal, da je prodajal samo hišo, ne pa tudi hleva na parc. 824/2. Ti dokazi kažejo, da sporni hlev ni bil predmet prodaje in da je dokazna ocena v sodbi napačna. Ker toženec ni izkazal osnovne predpostavke za veljavno pridobitev lastninske pravice, to je dobre vere, niti dejstva, da je njegov pravni prednik H. kupil sporni hlev, je zaključek izpodbijane sodbe napačen. Gre za očitno krivično sodbo, zato tožeča stranka predlaga, da pritožbeno sodišče to sodbo spremeni tako, da ugodi njenemu zahtevku.

Izpodbijana sodba ima izčrpno obrazloženo dokazno oceno, ki ji ni mogoče očitati protislovja. Glede na to, da je zadnji kupec te nepremičnine toženec, so za razmerje napram tožnikom in njegove dobre vere glede tega, ali ustreza zemljiškoknjižno stanje dejanskemu, pomembne okoliščine ob njegovem nakupu nepremičnine. O teh okoliščinah pa nista izpovedovali priči A.F. in njen sin S.F., zato se sodišču prve stopnje v izpodbijani sodbi z njunima izpovedbama ni bilo potrebno ukvarjati. Pritožba sicer točno povzema njune izpovedi, iz katerih izhaja, da sta v naravi kupcu nepremičnine, ki jo je A.F. podedovala po V.T., v naravi pokazala samo stanovanjsko hišo, ne pa tudi hleva. Ta kupec pa je bil E.H. (oz. zanj agencija), ki pa nesporno ni naprej prodajal nepremičnine osebno, ampak preko pooblaščenca, to je agencije L. oziroma njenega lastnika M.B.. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi dokazno ocenilo izpoved priče M.B., ki je res izjavil, da v naravi ni pokazal tožencu tudi hleva, kot predmeta prodaje. Izpovedi ključnih prič T.D., ki je bila zaposlena v agenciji L. in M.B., lastnika te agencije, sta bili nasprotujoči. Oba sta izpovedala, da sta kupcu v naravi pokazala nepremičnino, ki je bila predmet prodaje. T.D. je ob tem povedala, da je kupcu pokazala tudi hlev, M.B. pa nasprotno, da hleva ni kazal. Sodišče prve stopnje je obe izpovedi analiziralo in kot prepričljivejšo sprejelo izpoved priče T.D.. Razlogi zakaj je verjelo tej priči in ne M.B. so logični in življenjsko prepričljivi. Zato pritožbeno sodišče v celoti sprejema to dokazno oceno. Ob ugotovljenih dejstvih, da je do napake v zemljiški knjigi prišlo več kot 30 let pred toženčevim nakupom sporne nepremičnine, da so zemljiškoknjižni podatki ves čas prikazovali kot verigo lastnikov sporne nepremičnine pravne prednike toženca in ne tožeče stranke, da je bil predmet nakupa, tudi v kupoprodajni pogodbi nedvoumno opredeljen, ne samo z zemljiškoknjižnimi podatki, ampak tudi z opisom, na drugi strani pa, da so sporni hlev res sicer imeli v posesti tožniki, vendar tu ni šlo za takšno posest, ki bi nedvoumno že navzven na prvi pogled povprečno skrbnemu kupcu vzbujala dvom v pravilnost zemljiškoknjižnih podatkov, saj se je hlev držal tudi hiše, ki jo je nesporno kupil toženec, v hlevu pa je bilo ob nakupu skladišče, vse te okoliščine so takšne, ki so tudi po mnenju pritožbenega sodišča sodišču prve stopnje narekovala odločitev, kot jo je sprejelo. Tožniki, na katerih je bilo dokazno breme, da ovržejo toženčevo dobrovernost ob nakupu sporne nepremičnine, tega enostavno niso uspeli dokazati. Dobrovernost se domneva, pri nepremičnini pa tudi ni bistvena glede dokaza dobrovernosti posest, saj se lastninska pravica na nepremičnini pridobi z vknjižbo v zemljiško knjigo. Ker se je toženec na podlagi veljavnega pravnega posla, ki ga je sklenil z zemljiškoknjižnim lastnikom vknjižil kot lastnik nepremičnine in se je pri tem utemeljeno zanesel na podatke v zemljiški knjigi, ki so za več kot 30 let za nazaj prikazovali kot pravne prednike toženčeve predlastnike, je kljub vindikacijskemu načelu, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam in kljub pomanjkanju razpolagalne sposobnosti zemljiškoknjižnega lastnika, pridobil lastninsko pravico na podlagi pravil, na katere utemeljeno v izpodbijani sodbi opira odločitev sodišče prve stopnje. Neutemeljeno pritožbo je iz teh razlogov pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (čl. 353 ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.