VSL sodba I Cp 2534/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-11-07

stanovanjska pravica - sklenitev najemne pogodbe - neprofitna najemnina - nezakonita uporaba - izselitev

Tožeča stranka je postala lastnica stanovanja že z uveljavitvijo SZ (na podlagi 112. člena), saj je bilo v družbeni lasti, sama pa je bila imetnica pravice uporabe, in ne šele z uveljavitvijo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lasti (Ur. l. RS št. 44/97) ali celo s kasnejšim vpisom lastninske pravice na podlagi tega predpisa v zemljiško knjigo. Iz tega sledi, da bi morala tožeča stranka kot lastnik na podlagi 1. in 2. odst. 147. člena SZ v šestih mesecih od uveljavitve SZ za sporno stanovanje s toženko skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in za najemnino, ki se po 150. členu SZ oblikuje po posebni metodologiji za neprofitna stanovanja. Ponudba toženki, da se pogodba sklene za določen čas, je (bila) torej neustrezna. Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem prvostopenjskega sodišča, da bi bila v konkretnem primeru (aktivna) dolžnost tožeče stranke toženki ponuditi ustrezno najemno pogodbo. Glede na nesporne okoliščine primera toženki namreč ni moč očitati niti pasivnosti niti neskrbnosti, kar bi vodilo do zaključka, da nima sklenjene ustrezne najemne pogodbe iz razlogov na njeni strani. Ni namreč sporno, da sta obe pravdni stranki do konca denacionalizacijskega postopka menili, da je lastnik oziroma upravičenec, da s spornim stanovanjem gospodari, Mestna občina X, čeprav za to ni bilo nobenega razloga in drži, kar poudarja tožeča stranka, da je stanje v zemljiški knjigi ves čas (od leta 1963) jasno.

Res je, da toženka sklenitve pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino ni zahtevala s tožbo, vendar ji po prepričanju pritožbenega sodišča to ne jemlje pravice, da se v postopku po izpraznitveni tožbi brani z razlogi, ki ji jih nudi določba 3. odst. 111. člena SZ-1.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka sama nosi svoje pritožbene stroške.

Prvostopenjsko sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na ugotovitev, da je najemna pogodba med toženko in Mestno občino X za trisobno stanovanje na M. 19 v L. nična in da se je toženka dolžna iz tega stanovanja izseliti v roku 15 dni. Tožeči stranki je naložilo povračilo stroškov toženke v znesku 1018,39 EUR v 15 dneh, v primeru zamude tudi z ustreznimi obrestmi. Tako je odločilo, ker je ocenilo, da toženka kot imetnica stanovanjske pravice ni kriva, da s tožečo stranko kot lastnico spornega stanovanja nima sklenjene ustrezne najemne pogodbe, pač pa bi ji morala slednja v podpis (pravočasno) ponuditi pogodbo, ki bi bila v skladu z določili Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS št. 18/91, od tu SZ), to je za neprofitno najemnino in za nedoločen čas. Glede zavrnitve ugotovitvenega dela zahtevka pa je prvostopenjsko sodišče ocenilo, da ni razlog za ničnost najemne pogodbe, ki jo je toženka za nedoločen čas za stanovanje tožeče stranke sklenila z Mestno občino X, dejstvo, da je Mestna občina X dala v najem tujo stvarjo.

Proti sodbi se je iz vseh razlogov po 1. odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS št. 26/99, s kasnejšimi spremembami, od tu ZPP) pravočasno pritožila tožeča stranka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da prvostopenjsko sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje. Priglaša pritožbene stroške. Pritožnica prvostopenjskemu sodišču očita, da ni izvedlo dokaza z zaslišanjem njenega zakonitega zastopnika, ki je pač po pol ure čakanja na narok odšel, sploh, ker je ocenil, da poravnava ne bo možna, toženke pa tudi ni bilo. Lastnica stanovanja je ves čas tožeča stranka, toženka pa je sklenila najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino z Mestno občino X, misleč, da je lastnica le-ta. Ker temu ni tako, je ta najemna pogodba nična in tožeče stranke ne zavezuje. Priznava, da je toženka sicer imetnica stanovanjske pravice, vendar pa ni nikoli (niti po tem, ko je v letu 2005 ugotovila, da je lastnica stanovanja tožeča stranka) zahtevala sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas od tožeče stranke, sploh pa ne po sodni poti. Kot zavezanka v postopku denacionalizacije bi sama sicer ravnala drugače in se ne bi poravnala. Upoštevajoč nezavidljiv položaj toženke je bila tožeča stranka pripravljena odpustiti najemnino za nazaj in s toženko skleniti pogodbo za določen čas, kar je toženka odklonila. Glede na to se tožeča stranka ne strinja s stališčem prvostopenjskega sodišča, da v tem primeru ne gre za toženkino nezakonito bivanje v stanovanju.

Toženka je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

Ni utemeljena pritožbena graja, češ da sodišče ni zaslišalo zakonitega zastopnika tožeče stranke, saj ga je pravilno povabilo na narok z vabilom za zaslišanje, sam pa je s svojim izostankom z naroka izvedbo tega dokaza onemogočil. Sploh pa tožeči stranki s tem ni bila kršena nobena procesna pravica, saj sodišče prve stopnje dokaza z zaslišanjem strank (pravilno) ni ocenilo za potrebnega in ga tudi ni sprejelo.

Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z odločilnimi zaključki prvostopenjskega sodišča o tem, da razlog za to, da toženka kot imetnica stanovanjske pravice z lastnikom stanovanja nima sklenjene najemne pogodbe, ni na njeni strani, in da gre torej za primer po 3. odst. 111. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS št. 69/03 - SZ-1); izpraznitveni zahtevek zoper toženko, ki iz navedenega razloga ni nezakonita uporabnica stanovanja, ne more biti uspešen.

Materialnopravnim zaključkom, da je tožeča stranka lastnica spornega stanovanja na M. 19 v L., in da je toženka imetnica stanovanjske pravice na njem, pravdni stranki ne nasprotujeta, sicer pa je lastninska pravica tožeče stranke razvidna iz podatkov zemljiške knjige, stanovanjska pravica toženke pa iz ustrezne odločbe, ki jo je vpogledalo prvostopenjsko sodišče. Ob tem pritožbeno sodišče sprejema tudi "rezervno" argumentacijo prvostopenjskega sodišča, da je treba toženko za imetnico stanovanjske pravice šteti tudi na podlagi dejstva, da lastnik v roku po 3. odst. 50 člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS št. 35/82) ni zahteval izpraznitve, pri čemer se prvostopenjsko sodišče tudi ustrezno sklicuje na sodno prakso Vrhovnega sodišča RS v takih primerih.

Prvostopenjsko sodišče pravilno ugotavlja, da je tožeča stranka postala lastnica stanovanja že z uveljavitvijo SZ (na podlagi 112. člena), to je 19.10.1991, saj je bilo prej v družbeni lasti, sama pa je bila imetnica pravice uporabe, in ne šele z uveljavitvijo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lasti (Ur. l. RS št. 44/97) ali celo s kasnejšim vpisom lastninske pravice na podlagi tega predpisa v zemljiško knjigo. Tudi tega sklepa, vsaj v pritožbi, tožeča stranka niti ne izpodbija več. Iz tega pa sledi, da bi morala tožeča stranka kot lastnik na podlagi 1. in 2. odst. 147. člena SZ v šestih mesecih od uveljavitve SZ za sporno stanovanje s toženko skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in za najemnino, ki se po 150. členu SZ oblikuje po posebni metodologiji za neprofitna stanovanja. Ponudba toženki, da se pogodba sklene za določen čas, je (bila) torej neustrezna. Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem prvostopenjskega sodišča, da bi bila v konkretnem primeru (aktivna) dolžnost tožeče stranke toženki ponuditi ustrezno najemno pogodbo za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Glede na nesporne okoliščine primera, toženki namreč ni moč očitati niti pasivnosti niti neskrbnosti, kar bi vodilo do zaključka, da nima sklenjene ustrezne najemne pogodbe iz razlogov na njeni strani. Ni namreč sporno, da sta obe pravdni stranki do konca denacionalizacijskega postopka (v letu 2005) menili, da je lastnik oziroma upravičenec, da s spornim stanovanjem gospodari, Mestna občina X, čeprav za to ni bilo nobenega razloga in drži, kar poudarja tožeča stranka, da je stanje v zemljiški knjigi ves čas (od leta 1963) jasno. Vendar gre v tem primeru neskrbnost očitati prav tožeči stranki, ne pa toženki. Nesporno je, da je ta imela za stanovanje najprej odločbo o dodelitvi (pred tem sta jo imela njena pok. starša), ki so jo izdali pristojni organi pravne prednice Mestne občine X, po uveljavitvi SZ pa je v skladu z določbami SZ z Mestno občino X sklenila tudi ustrezno najemno pogodbo (za nedoločen čas, za neprofitno najemnino). Drži, da ta pogodba tožeče stranke ne zavezuje, ji je pa vsekakor mogoče očitati, da po uveljavitvi SZ ni ustrezno poskrbela za svojo lastnino in tudi ni ravnala po cit. določbi 147. člena SZ. Razlog, da (pravočasno) ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe med njo kot lastnico stanovanja in toženko kot imetnico pravice uporabe na njem, je torej na strani tožeče stranke. Res je, da toženka sklenitve pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino ni zahtevala s tožbo, vendar ji po prepričanju pritožbenega sodišča to ne jemlje pravice, da se v postopku po izpraznitveni tožbi brani z razlogi, ki ji jih nudi določba 3. odst. 111. člena SZ-1.

Kakšen pomen ima pri tem ravnaje tožeče stranke kot zavezanke v denacionalizacijskem postopku, v katerem se je z upravičenci očitno poravnala, ni jasno, v vsakem primeru pa gre za pritožbeno novoto, ki je ni mogoče upoštevati (1. odst. 337. člena ZPP).

Končno pritožbeno sodišče soglaša tudi s sicer ne posebej izpodbijano oceno prvostopenjskega sodišča o tem, da najemna pogodba ni nična iz razloga, ker najemodajalec v najem odda tujo nepremičnino.

Izkaže se, da pritožbeni očitki niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa pri preizkusu sodbe sodišča prve stopnje tudi ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), zato je bilo treba pritožbo zavrniti in sodbo prvostopenjskega sodišča potrditi (353. člen ZPP).

Izrek o stroških temelji na določbi na 1. in 2. odst. 165. člena ZPP. Pritožnica s svojo pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške, potrebne za pritožbeni postopek. V odgovoru na pritožbo pa tudi tožeča stranka ni navedla nič takega, kar bi lahko pritožbeno sodišče posebej upoštevalo in bi prispevalo k hitrejši rešitvi spora (večinoma ponavlja svoja pravna stališča, podana tekom sojenja na prvi stopnji), zato tudi ona svoje pritožbene stroške nosi sama (155. člen ZPP).

SZ člen 147,  147/1,  147/2,  147,  147/1,  147/2.  SZ-1 člen 111,  111/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.