VSC sodba Cp 404/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-08-06

odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlogi - opomin - kršitev najemne pogodbe

Vsebina opomina je v skladu z določbo III. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakona, saj vsebuje kršitev, način odprave odpovednega razloga in paricijski 15 dnevni rok za odpravo.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (tč. 1 in 2 izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama krije stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, da se toženi stranki odpoveduje najemna pogodba za garsonjero v skupni izmeri 21,62 m2 v II. nadstropju, št. Stanovanja ..., v samskem domu na naslovu ..., in da je tožena stranka dolžna izprazniti to garsonjero ter jo prosto oseb in stvari prepustiti tožeči stranki v roku 90 dni (1. in 2. tč. izreka). O pravdnih stroških je sodišče odločilo, da izrek odpade, ker jih tožeča stranka ni priglasila.

Tožena stranka v pravočasno vloženi pritožbi navaja, da sodbo izpodbija v tč. 1 in 2 izreka zaradi kršitve pravil postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava. Sodišču prve stopnje očita, da je bistveno kršilo pravila postopka iz razloga po tč. 14 II. odst. 339. čl. ZPP, ker ni navedlo, katera najemna pogodba se odpoveduje in ni presodilo dejanskega stanja glede površine posamičnih prostorov spornega stanovanja. Kršitev po 8. tč. II. odst. 339. čl. ZPP pa je podana, ker sodišče toženčevi partnerki in njunima mladoletnima otrokoma v za njih tako pomembni zadevi, za katero imajo izkazan pravni interes udeležbe v postopku, ni dalo možnost obravnavanja pred sodiščem. Sodba ima pravne učinke tudi zoper toženčevo zunajzakonsko partnerko in njuna dva mladoletna otroka, ki niso toženi in ki nikoli niso kršili hišnega reda. Tožena stranka tudi meni, da tožeča stranka v opominu, ki ga je poslala toženi stranki 24.1.2005, ni navedla konkretne kršitve z opisom vsebine kršitve niti ni navedla načina odprave odpovednega razloga, kar vse bi po čl. 103/III Stanovanjskega zakona (SZ-1) morala storiti. Zgolj določitev 15-dnevnega roka za odpravo “takšnega ravnanja” v opominu še ne zadošča zakonski zahtevi za navedbo konkretnih kršitev z datumi in dokazi ter navedbo konkretnih ukrepov za odpravo teh kršitev. Ker opomin nima lastnosti, ki jih določa SZ, se šteje, kot da tožencu sploh ni bil vročen. zato tudi ni podlage za ugoditev tožbenemu zahtevku. Nadalje tožena stranka tudi oporeka dejanskim ugotovitvam, da je toženec motil red in mir v stanovanjskem bloku, v katerem ima najeto garsonjero. Priznava, da z redno uporabo stanovanja v samem stanovanju občasno pride do nekoliko večje turbulence, ki je le za nekatere stanovalce, katere vse moti, subjektivno že moteča, medtem ko je objektivno v mejah normale. V kolikor je toženec kdaj v nedeljo dopoldan odprl okno, da se je z njegovega stanovanja utegnila v zmerni glasnosti slišati domača glasba, to še ne predstavlja kršitve hišnega reda. Nekateri posamezniki v tožencu kot kazensko obsojeni osebi vidijo pretečo nevarnost ogrožanja njihove zasebnosti in mu niso naklonjeni. Zato s prikazovanjem neresnic in z nalaganjem nekaterih kršitev drugih stanovalcev bremenijo toženca z željo po njegovi izselitvi. Ti posamezniki so pripravili pisno peticijo za toženčevo izselitev, pri kateri so po toženčevem mnenju fraudulozno pridobili podpise tudi tistih stanovalcev, ki za toženčeve domnevne kršitve hišnega reda sploh ne vedo. Tožeča stranka je najprej pridobila seznam stanovalcev s podpisi in je šele naknadno nad ta seznam vpisala besedilo, da se stanovalci s podpisom strinjajo za izselitev toženca zaradi kršitve hišnega reda v bloku in vseh drugih obtožb, ki ga zakon terja. Toženec zato zatrjuje, da je ta seznam prirejen in ne odraža resničnega dejanskega stanja. Nadalje toženec meni, da sodišče ni v zadostni meri upoštevalo izpovedb prič R. V., K. B. in G. A., ki so povedali, da v sobivanju s tožencem niso imeli problemov in da je gonja proti tožencu rezultat nestrpnosti. Dejansko so njegovi osamljeni izpadi iz obdobja pred vložitvijo tožbe bili rezultat njegovega psihičnega neravnotežja, za kar se sedaj psihiatrično zdravi. Toženec meni, da ni pomembno vprašanje njegovega zavedanja v času očitanih kršitev hišnega reda in vprašanje njegovega obvladovanja samega sebe, pač pa je pomembnejše nesporno ugotovljeno dejstvo, da je psihični bolnik. Sodišče je v tej zadevi verjelo le tistim pričam, ki so tožencu nenaklonjene in zato je dejansko stanje nepravilno in nepopolno ugotovilo, v posledici pa tudi napačno uporabilo materialno pravo. Tožena stranka glede na obrazloženo višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo v tč. 1 in 2 izreka razveljavi in tožbeni zahtevek zavrne oziroma zadevo vrne v ponovno sojenje sodišču prve stopnje, tožeči stranki pa naloži v povrnitev pravdne stroške.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. V odgovoru navaja, da je dolžna vsem svojim najemnikom omogočiti, da živijo v normalnih življenjskih pogojih. S strani tožeče stranke je bila tožena sproti opominjana na kršitve (neprimerno obnašanje in kršenje hišnega reda), vendar z njimi ni prenehala. Svoje težave bi morala reševati tako, da z njimi ne bi motila drugih stanovalcev v bloku. Če bi toženec želel pomagati sebi, ženi in otrokoma, potem alkohola, na katerega se je skliceval, sploh ne bi smel uživati. Trditve, da naj bi priče R., K. in G. izpovedale, da v sobivanju s tožencem niso imele problemov, ne držijo, saj je iz zapisnika o glavni obravnavi razvidno nasprotno. Tožeča stranka še poudarja, da je predlagala mirovanje postopka. V času mirovanja je imela tožena stranka možnost, da se izkaže kot mirna oseba, ki lahko živi v sožitju s stanovalci stanovanjskega bloka, v katerem prebiva, a se stanje ni spremenilo. Stanovalci bloka so tožečo stranko pisno in po telefonu nenehno opozarjali na motenje bivalnih razmer, zato je tožeča stranka predlagala nadaljevanje postopka. Višjemu sodišču predlaga zavrnitev pritožbe.

Sodišče prve stopnje ni zagrešilo niti očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka niti tistih, na katere pazi drugostopenjsko sodišče po uradni dolžnosti. Tožena stranka v postopku ni zatrjevala, da je sklenjenih več najemnih pogodb za sporno stanovanje. Tožbeni zahtevek, v katerem je navedeno, da se tožencu Z. S., roj. ..., torej najemniku, odpoveduje najemna pogodba, in v katerem je z vsemi potrebnimi podatki opisana garsonjera, tako da ni dvoma, za katero stanovanje gre, je po oceni sodišča druge stopnje določen zahtevek. Zgolj dejstvo, da v izreku ni navedena pogodba (pritožnik verjetno meri na to, da ni naveden datum sklenitve pogodbe in sklenitelja pogodbe), pa ne predstavlja očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Trditev v pritožbi, da sodišče ni presodilo dejanskega stanja glede površine posamičnih prostorov stanovanja, pa predstavlja nedopustno pritožbeno novoto, ker tožena stranka ni izkazala pogojev iz 337. čl. ZPP, ki bi opravičevali dopustnost navedbe. V obravnavani zadevi je bil (pravilno) tožen le sklenitelj najemne pogodbe, saj se v skladu s SZ-1 najemna pogodba odpoveduje sklenitelju najemne pogodbe in ne ostalim uporabnikom stanovanja. Subjektivni učinki pravnomočnosti sodbe pa se raztezajo tudi nanje (113. čl. SZ-1). Zato sodišče prve stopnje očitane bistvene kršitve določb postopka po 8. tč. II. odst. 339. čl. ZPP, ki naj bi jo bilo storilo s tem, ker toženčevi partnerki in mld. otrokoma ni dalo možnosti obravnavanja pred sodiščem, ni storilo. Tudi očitek, da opomin, ki ga je tožeča stranka poslala tožencu, nima lastnosti, ki jih določba SZ-1, ni utemeljen. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, je opomin vseboval navedbo kršitve (to je 5. tč. I. odst. 103. čl. SZ-1, ki je eden od 12 krivdnih razlogov, navedenih v I. odst. 103. čl. SZ-1), način odprave (da s takšnim načinom uporabe garsonjere preneha) in tudi primeren rok za odpravo odpovednega razloga (15 dni). Neutemeljeno skuša nadalje tožena stranka izpodbiti ugotovitve sodišča, da je toženec motil red in mir v stanovanjskem bloku, v katerem ima najeto garsonjero, saj je sodišče prve stopnje popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje na podlagi skrbne ocene izvedenih dokazov. Sodišče druge stopnje zato povsem sprejema kot pravilne ugotovitve glede obstoja krivdnega razloga po dol. 5. tč. I. odst. 103. čl. SZ in se v izogib nepotrebnemu ponavljanju sklicuje na obrazložitev v izpodbijani sodbi na 3. in 4. strani. Glede na pritožbene navedbe pa je zgolj potrebno ponoviti ugotovitev, da toženec ni le kršil red in mir na ta način, da je zvečer vrtel (navijal) glasbo, pač pa tudi z neprimernim obnašanjem zaradi vinjenosti na hodniku bloka. Da se je družil tam s prijatelji ponoči, tudi zaslišan kot stranka ni zanikal. Sodišče prve stopnje je v zadostni meri upoštevalo izpovedbe prič R., K. in G. Bistvena je ugotovitev, da so v glavnem priče – stanovalci bloka potrdili trditve tožeče stranke in da je resničnost trditev tožeče stranke dokazana tudi z dopisi P. p. V. o toženčevih kršitvah javnega reda in miru. Zato ne drži očitek, da je sodišče verjelo tožencu nenaklonjenim pričam. Sodišče prve stopnje pa je nenazadnje pravilno tudi ocenilo, da se toženec ne more uspešno sklicevati na svoje zdravstveno stanje, saj pri tožencu niso bistveno zmanjšane zmožnosti za razumevanje pomena in posledic dejanj. Glede na obrazloženo sodišče druge stopnje ocenjuje, da je sodišče prve stopnje na podlagi pravilno in popolno ugotovljenega dejanskega stanja, da je toženec kljub opominu z dne 24.1.2005 nadaljeval s kršitvijo temeljnih pravic sosedskega sožitja, določenega s hišnim redom, in načinom uporabe svoje garsonjere huje motil druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja, saj je glasno navijal glasbo zvečer in se neprimerno obnašal zaradi vinjenosti na hodniku bloka, sprejelo pravilen materialnopravni zaključek, da so podani razlogi za odpoved najemne pogodbe po 5. tč. I. odst. 103. čl. SZ-1, in mu utemeljeno, v skladu z določbo 112. čl. SZ-1 naložilo, da mora izprazniti najemno stanovanje v roku 90 dni.

Ker je sodišče druge stopnje spoznalo, da niso podani razlogi, iz katerih je pritožnik sodbo izpodbijal, in ne razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (II. odst. 350. čl. ZPP), je sodišče druge stopnje zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (353. čl. ZPP).

Tožena stranka v pritožbenem postopku ni uspela, zato mora v skladu z določbo I. odst. 165. čl. in 154. čl. ZPP sama kriti svoje pritožbene stroške.

SZ-1 člen 103,  103/1,  103/1-5,  103/3,  112,  113.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.