VSL sodba II Cp 4079/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-05-07

predkupna pravica - solastniki - naknadno razdrtje sporne pogodbe

Če dolžnik iz naslova predkupne pravice in tretji (kupec) kasneje sporno pogodbo sama razveljavita in vzpostavita prejšnje zemljiškoknjižno stanje, predkupni upravičenec več ne more uveljavljati zahtevkov iz 512. člena OZ. Njegova predkupna pravica je znova postala speča.

Pritožbi se ugodi ter se izpodbijana sodba spremeni tako, da se tožbeni zahtevek (točka 1, 2 in 3 izreka sodbe sodišča prve stopnje) v celoti zavrne.

Točka 4 izreka izpodbijane odločbe se spremeni tako, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka pred sodiščem prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 871,69 EUR, in sicer v 15 dneh po prejemu te sodbe, od tedaj dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožnica s svojim sestavljenim tožbenim zahtevkom kot solastnica nepremičnine uveljavlja uresničitev svoje zakonite predkupne pravice, ki naj bi jo prekršila prvotoženka, ko je svoj solastniški delež brez poprejšnjega obvestila prodala drugotožencu. Ta je nato tudi pridobil solastninsko pravico. Sodišče prve stopnje je zahtevku ugodilo ter sporno prodajno pogodbo razveljavilo, ugodilo zahtevku po izbrisni tožbi in prvotoženki naložilo, naj s tožnico sklene prodajno pogodbo po ceni in pogojih, ki so bili dogovorjeni po pogodbi med tožencema.

Proti sodbi se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožena stranka. Sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni tako, da vse tožničine zahtevke zavrne, podrejeno pa, naj sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožba sodišču očita, da se ni opredelilo do številnih okoliščin na strani tožeče stranke, ki so v njeno škodo. Tako znova izpostavlja dejstva, ki jih je v svoji izpovedbi potrdila tudi sama tožnica. To je, da sta tožnica in prvotoženka ves čas v sporu glede predmetne stanovanjske hiše. Dalje, da tožnica ni izpolnila svojih obveznosti po sodni poravnavi, sklenjeni v zadevi P 425/2004 Okrožnega sodišča v Novem mestu. Zaradi tega je bila ta denarna terjatev tudi zavarovana, vknjižena pa zastavna pravica pri ? deležu nepremičnin, vpisanih v vl. št. ... k.o. ... . Ponovno pritožba opozarja tudi na kazenski postopek, ki je tekel zaradi kaznivega dejanja na škodo prve toženke. Dalje, da tožnica povzroča nenehno škodo.

Sodišče se po stališču pritožbe ni opredelilo tudi do navedb prve toženke, da upoštevaje vse zgoraj navedeno, tožnica za toženko ni oseba osebnega zaupanja, s katero bi tožnica želela vzpostaviti pogodbeni odnos, kakršnega je vzpostavila s tožencem. Poleg tega tožnica od prve toženke nikakor ne more zahtevati sklenitve pogodbe za ceno 20.864,63 EUR, pač pa kvečjemu (če bi izpolnjevala siceršnje pogoje sodnega varstva) za ceno 41.729,26 EUR.

Pritožba nadalje utemeljuje stališče, da gre pri uveljavljanju predkupne pravice s strani tožnice za navidezno izvrševanje pravice, zato nasprotuje 7. členu Obligacijskega zakonika (Uradni list št. 83/2001 do Uradni list RS, št. 40/2007 ; OZ) in 12. členu Stvarnopravnega zakonika (Ur.l. RS 87/2002; SPZ).

Nadalje opozarja na to, da je bila pogodba, katere razveljavitev se zahteva, med strankama že razveljavljena ter je bilo vzpostavljeno prejšnje zemljiškoknjižno stanje. Sodišče bi moralo upoštevati stanje ob zaključku glavne obravnave.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki. Ta je nanjo odgovorila. Zanika, da bi šlo za navidezno izvrševanje pravice, pojasnjuje, da je kupnino med tem že nakazala. Glede dogovora o razveljavitvi sporne pogodbe pa meni, da je bil sklenjen z namenom izigrati tožnico. Predlaga zavrnitev pritožbe.

Zakonita predkupna pravica, ki pripada solastniku nepremičnine (tretji odstavek 66. člen SPZ), predstavlja omejitev lastninske pravice, torej pravice, ki je ustavnopravno varovana. Teorija poudarja, da je razlog omejitve lastninske pravice podan v javnem interesu (1). Solastninske skupnosti so namreč same po sebi vir sporov (mater rixarum). Z zmanjšanjem števila solastnikov se možnost sporov zato zmanjša.

Zakonita predkupna pravica solastnika nepremičnine je določena v tretjem odstavku 66. člena SPZ, za način njenega izvrševanja pa se smiselno uporabljajo pravila o pogodbeni predkupni pravici (tretji odstavek 513. člena OZ). Predkupna pravica je trajajoča in speča pravica, ki solastniku kot dolžniku iz naslova predkupne pravice nalaga določeno ravnanje samo, če je izpolnjen določen pogoj. Ta pogoj je solastnikova odločitev, da se stvar proda (2). Tedaj se speča narava predkupne pravice udejanji v upravičenju njegovega imetnika, da sam odkupi solastninski delež po pogojih, ki jih določi prodajalec. V obravnavani zadevi je nesporno, da tožnici kot predkupni upravičenki možnost uresničitve njene pravice ni bila dana. Njena predkupna pravica je bila torej prekršena, solastna stvar prodana in solastniški delež tudi prenesen na tretjega. Ravno s prenosom solastninske pravice na tretjega je bila izpolnjena normativna hipoteza za uporabo upravičenj po 512. členu OZ, tj., zahtevati razveljavitev pogodbe in izbris pridobitve solastninske pravice iz zemljiške knjige ter zahtevati, naj se stvar pod enakimi pogoji proda predkupnemu upravičencu.

Posebnost obravnavane zadeve je, da sta toženca med samo pravdo prodajno pogodbo razvezala ter vzpostavila prejšnje zemljiškoknjižno stanje. Zastavlja se odločilno vprašanje: ali ima navkljub takšnemu novemu (staremu) stanju, predkupna upravičenka še vedno pravico zahtevati, naj ji solastnica stvar proda pod enakimi pogoji. Takšnega položaja zakonska pravila izrecno ne urejajo. Odgovor je zato treba iskati v namenu zakonite predkupne pravice, obenem pa tudi v luči ustavnopravno varovanih lastninskopravnih upravičenj(3) kot neločljivih prvin lastninske pravice.

Speča narava zakonite predkupne pravice solastnika ter dejstvo, da predstavlja predkupna pravica zgolj šibko omejitev razpolagalne prvine ustavnopravno varovane lastninske pravice nam povesta, da bistvo predkupne pravice ni v njeni samostojnosti (tudi ne gre za absolutno, stvarnopravno pravico, marveč za relativno, obligacijsko pravico) ter tudi ne v spečem upravičenju njenega imetnika, da bi pridobil solastninsko pravico tudi na preostalem deležu nepremičnine. Predkupna pravica je omejitev temeljne (tj., lastninske) pravice ter je v tem pogledu v razmerju do nje v izrazito subsidiarnem položaju. V celoti je odvisna od volje tistega solastnika, ki je iz naslova predkupne pravice dolžnik, da s stvarjo razpolaga. V obravnavani zadevi je po tem, ko sta toženca razveljavila prodajno pogodbo in vzpostavila prejšnje zemljiškoknjižno stanje, položaj z vidika predkupne upravičenke (torej tožnice) enak kot je bil pred kršitvijo njene predkupne pravice (4). Njena predkupna pravica je navzlic vmesni kršitvi sedaj po vsebini povsem enaka, kot je bila prej. Tožnica ima znova spečo predkupno pravico in, kar je bistveno, tudi dolžnik iz naslova predkupne pravice je isti, kot je bil doslej (tj. prvotoženka). Če bi bilo torej tožnici navkljub navedenim ugotovitvam sedaj priznano, da lahko zahteva prodajo prvotoženčinega solastninskega deleža, bi bilo v razpolagalno pravico (ter s tem v lastninsko pravico) slednje poseženo preko meja, ki jih določa zakon. Ali drugače: šlo bi za pretirano razširjujočo razlago določb o predkupni pravici na rovaš lastninske pravice. Tak poseg bi bil z vidika 33. člena URS tudi protiustaven.

V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka sicer navajala, da je bila razveljavitev prodajne pogodbe in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja le del izigravanja tožeče stranke kot predkupne upravičenke, češ, v prihodnje se bosta toženca dogovorila za ceno, ki je tožnica ne bo mogla dohajati ter bo njena predkupna pravica na ta način izigrana. Gre za špekulacije o bodočih negotovih dejstvih, kar na odločitev ne more in ne sme vplivati. V primeru, če bi bila tožnica protipravno izigrana v svoji predkupni pravici (kar sedaj ni), bi imela vselej na voljo ustrezno pravno varstvo. Sicer pa velja dodati, da ni med obravnavanim primerom in splošnim tipskim primerom nobene razlike – predkupni upravičenec je lahko vselej protipravno izigran (npr. s fiktivno visoko kupnino). Tisto, kar je bistveno, je to, da se v obravnavani zadevi v tej smeri ni še nič zgodilo.

Iz vseh navedenih razlogov pritožbeno sodišče ugotavlja, da v obravnavani zadevi niso (več)(5) podani pogoji za uresničitev tožničinih predkupnih upravičenj. Njen zahtevek je zato neutemeljen. Pritožbi tožene stranke proti sodbi sodišča prve stopnje je zato pritožbeno sodišče ugodilo ter to spremenilo tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne (4. točka 358. člena ZPP).

Sprememba odločitve o glavni stvari je terjala tudi spremembo odločitve o stroških postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Položaj v obravnavani zadevi je izrazito poseben ter se ne prilega nobenemu izmed meril za odmero stroškov. Na prvi pogled bi bilo sicer treba uporabiti merilo uspeha (prvi odstavek 154. člena ZPP). Res je namreč, da je tožena stranka sedaj na koncu uspela. Res pa je po drugi strani tudi, da je bila tožba ob vložitvi utemeljena. Še več: utemeljena je bila še tudi na prvem naroku za glavno obravnavo – vse dokler toženca nista sporočila dejstev, ki so bila spremenjena med postopkom z njuno izjavnovoljno aktivnostjo in zaradi katerih tožbeni zahtevek več ni utemeljen. Položaj tudi ni enak tistemu, ki ga ureja prvi odstavek 158. člena ZPP, ko je torej zahtevek med pravdo izpolnjen, tožeča stranka pa takoj zatem umakne tožbo. Razlika ni le v tem, da tožeča stranka tožbe ni umaknila, marveč tudi v tem, da tožena stranka zahtevka ni izpolnila – le povzročila je to, da povoda za tožbo, ki je bil zaradi njenega ravnanja na začetku podan, sedaj več ni. Ker se obravnavan primer ne prilega nobenemu merilu za odločitev o stroških (ter gre deloma za prikrito, deloma pa za pravo pravno praznino), je treba odločiti po smislu določb celotnega poglavja o stroških postopka. Tak razlagalen pristop je mogoč in dopusten, ker so določbe o stroških materialnopravne narave (7). Smisel celotnega poglavja pa je, da gradi na nekaj načelnih izhodiščih. To je najprej merilo uspeha (npr. prvi odstavek 154. člena ZPP), povod za tožbo (prim. 157. člen ZPP in 160. člen ZPP), potrebnost stroškov (prvi odstavek 155. člena ZPP), krivda za nastanek stroškov (prim. 156. člen ZPP) ter merilo vseh okoliščin primera (drugi odstavek 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče ugotavlja, da vse okoliščine primera nalagajo analogno uporabo drugega odstavka 154. člena ZPP, po katerem lahko sodišče odloči, naj vsaka stranka krije svoje pravdne stroške. Tako je pritožbeno sodišče tudi odločilo glede stroškov, nastalih pred sodiščem prve stopnje.

Drugačen pa je položaj zgolj z vidika pritožbenega postopka. Tu je bila tožena stranka v pritožbo primorana ter je z njo tudi v celoti uspela. V skladu z merilom uspeha, ji je zato tožeča stranka dolžna povrniti po stroškovniku odmerjene stroške v višini 871,69 EUR. Gre za stroške sestave pritožbe po odvetniški tarifi, sospornino, materialne stroške, DDV ter stroške sodne takse. Stroška za obvestilo stranki pritožbeno sodišče ni priznalo, saj gre za neločljiv vsakokratni sestavni del slehernega pritožbenega postopka in je tako opravilo zajeto že v postavki sestave pritožbe.

(1) Prim. M. Tratnik v: Stvarno pravo, Ljubljana 2007, str. 213; M. Juhart v: Obligacijski zakonik s komentarjem, Ljubljana 2004, 3. knjiga, str. 324; V. Rijavec v: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Ljubljana 2004, str. 328.

(3) Pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati.

(4) Položaj bi bil enak tudi v primeru, če bi do razveljavitve pogodbe prišlo iz kateregakoli drugega razloga (npr. zaradi splošnih razlogov izpodbojnosti ali pa npr. zaradi izpodbijanja dolžnikovih dejanj – Actio Pauliana)

(5) Po stanju ob zaključku glavne obravnave

(6) Z vidika neposredne uporabe merila uspeha – prvi odstavek 154. člena ZPP.

(7) Prim. N. Betetto v: Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, Ljubljana 2006, 2. knjiga, str. 21.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.