VSK sodba I Cp 662/2006
Sodna praksa višjih sodišč, 2006-09-06

priposestvovanje - dobra vera - načelo zaupanja v zemljiško knjigo

Na načelo zaupanja v zemljiško knjigo se lahko sklicuje le tisti, ki ni vedel in tudi ni mogel vedeti, da je lastnik neka druga oseba. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo se ne nanaša samo na poznavanje zemljiškoknjižnega stanja, ampak tudi na nepoznavanje izvenknjižnega stanja. Zato se nanj ne more sklicevati tisti, ki je vedel, da se zemljiškoknjižno stanje ne ujema z izvenknjižnim oz. se nanj lahko sklicuje samo tisti, ki ni vedel, ali ni mogel vedeti, da se izvenknjižno stanje ne ujema z zemljiškoknjižnim stanjem.

Pritožba se zavrne in v izpodbijanem delu ( 1. tč. izreka ) p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Toženec nosi sam svoje pritožbene stroške.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožnica lastnica nepremičnine, parc. št. 16 k.o. Č., v naravi garaža, kar je toženec dolžan priznati in tožnici izdati ustrezno listino za prenos lastninske pravice na njeno ime, ker jo bo sicer nadomestila ta sodba ( I.tč. izreka ). Zavrnilo je tožbeni zahtevek, "da je prodajna pogodba, sklenjena 5.6.1996 med toženima strankama, po kateri je toženka prodala tožencu parc. št. 16, vpisano v vl. št. 444 k.o. Č., pravno neučinkovita, in da se naloži zemljiški knjigi tega sodišča, da vknjiži izbris vpisa lastninske pravice po tej prodajni pogodbi ter vpiše lastninsko pravico na ime tožnice" ( II.tč. izreka ). Odločilo je, da je toženec dolžan poravnati tožnici pravdne stroške v znesku 236.150,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25.8.2004 dalje do plačila, v 15-ih dneh, tožnica pa je dolžna plačati toženki pravdne stroške v znesku 3.400,00 SIT, v 15-ih dneh (III. točka izreka).

Zoper sodbo se po pooblaščencu pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov po 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) s predlogom, da se izpodbijana sodba spremeni, tako da se tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno, razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi navaja, da je zmotna ugotovitev sodišča, da naj bi bila tožnica dobroverna posestnica sporne nepremičnine več kot 20 let in bi na izviren način s priposestvovanjem pridobila lastninsko pravico na sporni nepremičnini. Toženka je bila kot lastnica sporne nepremične v zemljiški knjigi vknjižena od leta 1958 pa do sklenitve (in vknjižbe) kupoprodajne pogodbe leta 1996, to je 38 let. Pred njo je bil kot lastnik vknjižen njen oče A.S., sama tožnica, ali njeni predniki, pa ni bila nikoli vknjižena kot zemljiškoknjižna lastnica. Leta 1955, ko naj bi tožnica, skupaj z možem, sklenila (laično) kupoprodajno pogodbo glede sporne nepremičnine s toženkino staro materjo J.S., je bil kot lastnik v zemljiški knjigi vknjižen toženkin oče A.S.. Zato bi tožnica ob dolžni stopnji skrbnosti pri nakupu nepremičnine lahko preverila, kdo je lastnik sporne nepremičnine. Zgolj dejstvo, da sta toženkina starša umrla med drugo svetovno vojno in je tožnica domnevala, da je lastnica J.S., ker je bila toženka takrat še mladoletna, malomarnosti pri sklepanju kupoprodajne pogodbe z nelastnikom ne opravičuje. Tudi pozneje tožnica ni pokazala skrbnega ravnanja dobrega gospodarja, saj v več kot 35-ih letih ni poskušala urediti zemljiškoknjižnega stanja. Glede na to, da je v tem času najverjetneje dobivala račune za plačilo nadomestila za koriščenje stavbnega zemljišča za to nepremičnino oz. druge listine v zvezi s sporno nepremičnino, ki pa glede na neurejeno zemljiškoknjižno stanje niso glasili ne nanjo ne na moža, ji neurejeno zelmljiškoknjižno stanje ni moglo ostati nepoznano. Zato trpi posledice t.i. pozitivnega publicitetnega učinka, ki govori o tem, da se nihče ne more sklicevati na to, da ni poznal pravic, vpisanih v zemljiški knjigi, pri čemer gre za neizpodbitno domnevo. Tožnica je vedela, da je v zemljiški knjigi vknjižena toženka in ni pravočasno nič ukrenila. Ugotovitev sodišča, da naj bi bila v teh krajih pogosta praksa, da se zemljiškoknjižnega stanja po nakupu nepremičnine ne uredi, ni dokazno podprta. Zemljiška knjiga je bila uvedena že v času Avstro-Ogrske, od takrat velja načelo zaupanja vanjo. Tožnica trpi posledice negativnega publicitetnega učinka, ko tretji ni dolžan vedeti za podatek, ki ni vpisan v zemljiško knjigo. Ugotovitev dobre vere tožnice ob nakupu leta 1955, zgolj na podlagi izpovedi njej naklonjenih prič, ni pravilna, niti zadostna. Sodišče je zanemarilo izpoved priče N.C., ki je vaščanka Č. in ni v sorodu strankami, ki je izpovedala, da sama o kakšnem nakupu sporne nepremičnine ni slišala. Sodišče prve stopnje bi moralo pokloniti tej priči več vere, saj je slednja zagotovo dobro poznala lastninsko in premoženjsko stanje sovaščanov v tako majhni vasi kot je Č.. Toženka pa je potrdila, da je tožnica nepremičnino imela v mirni posesti od leta 1955 do 1996, vendar ne kot lastniški posestnik, saj sama o prodaji ni vedela nič.

Sodišče bi moralo pri presoji dobre vere toženca ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe in ob vložitvi predloga za vknjižbo v zemljiško knjigo aplicirati isto pravno logiko, kot je bila navedena predhodno, namreč upoštevanje načela zaupanja v zemljiško knjigo in v njej objavljene podatke. Logično je, da je toženec v podatke zemljiške knjige zaupal. Zgolj dejstvo, da je vedel za tožničino uporabo nepremičnine, tega ne more omajati. Taka uporaba je bila povsem smiselna, saj toženka ni živela v Č., pač pa v K., nič čudnega ni, da je toženka tožnici dovolila brezplačno uporabo (do preklica). Tožnik se je zanašal na opisani pozitivni publicitetni učinek, saj je imela tožnica skoraj 40 let časa, da uredi zemljiškoknjižno stanje, kolikor bi bila res lastnica sporne nepremičnine, obenem pa je toženka nepremičnino štela za svojo. Ob sklenitvi pogodbe toženi stranki nista imeli pomislekov, da sporna nepremičnina ni toženkina, saj je toženka po sklenitvi pogodbe odšla k tožnici, da jo obvesti o prodaji, in da naj ji odklene ter pokaže nepremičnino. Toženka in pritožnik sta raje verjela zemljiški knjigi, kot navedbam tožnice, ki jih je podala v jezi, ko je izvedela, da bo po dolgoletni uporabi nepremičnine to morala prepustiti novemu lastniku. To izhaja iz obrazložitve na strani 7 sodbe, da je toženka pritožniku predočila, kar ji je na obisku 2.9.1996 rekla tožnica, nakar je pritožnik toženki predočil vpisane zemljiškoknjižne podatke. Poleg tega, tožnica ne razpolaga več z listino o kupoprodajni pogodbi, s katero bi lahko dokazala svojo trditev o nakupu sporne nepremičnine, na drugi strani pa je zemljiška knjiga jasno izkazovala stanje. Zato je sodišče napačno sklepalo, da je pritožnik tako ob nakupu kot ob podaji predloga za vknjižbo, vedel oz. bi moral vedeti, da toženka naj ne bi bila več lastnica sporne nepremičnine. Pritožnik ne zanika njene uporabe sporne nepremičnine, vendar upoštevaje na eni strani, da so zadnjih 10 let to nepremičnino uporabljale tudi priče K.S., Z. in I.A., da tožnica ni razpolagala s kupoprodajno pogodbo, in da je v zemljiški knjigi vknjižena kot lastnica toženka, na drugi strani pa zgolj ustne navedbe tožnice, da jih bo tožila in da naj bi to nepremičnino kupila, je logično, da ji pritožnik ni verjel. Pritožnik zato ne sme trpeti posledic tožničine malomarnosti pri vknjižbi sporne lastninske pravice. Zato izpodbija sodbo zaradi zmotno ugotovljenega dejanskega stanja ter posledično zaradi napačne uporabe materialnega prava, tako glede dobrovernosti posestnice ob sklenitvi pogodbe leta 1955 in nadaljnjem uživanju posesti na sporni nepremičnini, kot glede svoje dobre vere ob nakupu in vknjižbi sporne nepremičnine.

Pritožba uveljavlja vse pritožbene razloge (ki se vsebinsko nanašajo le na ugodilni del sodbe), pri čemer ne pojasni, v čem naj bi bila podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Pritožbeno sodišče je zato preizkus obstoja tega razloga opravilo le v mejah iz 2. odst. 350. čl. ZPP. Pri tem ni ugotovilo tistih bistvenih kršitev pravdnega postopka, ki so v tem določilu našteta. Tudi pritožbeni očitek ostalih dveh pritožbenih razlogov ni podan.

Trditev, da tožnici neurejeno zemljiškoknjižno stanje ni moglo ostati nepoznano, glede na to, da je dobivala račune za plačilo nadomestila za stavbno zemljišče oz. druge listine v zvezi s sporno nepremičnino, ki pa se niso glasili nanjo oz. na njenega moža, je nova in zato v pritožbenem postopku neupoštevna (337. čl. ZPP). Tudi na materialno publicitetno načelo (katerega bistvo je, da se nihče ne more sklicevati, da ni vedel za podatke, ki so vpisani v zemljiški knjigi) se toženec v postopku na prvi stopnji ni skliceval, seveda pa podatki o zemljiškoknjižnem lastniku nimajo vedno nujno za posledico dokončno ovrženje domneve o dobrovernosti. Ali drugače: glede na neizpodbitno domnevo, da je posestnik vedel, da je v zemljiški knjigi kot lastnik vpisan nekdo drug (pri sporni nepremičnini je bil leta 1955 vknjižen toženkin oče A.S., na podlagi dedovanja pa toženka od leta 1958), bo moral pojasniti ter dokazati, da je kljub tej neizpodbitni domnevani vednosti vendarle dobroveren. To pa je po ugotovitvah sodišča prve stopnje tožnica dokazala. Iz izpodbijane sodbe izhaja, da sta zakonca P. leta 1955 od J.S. kupila sporno nepremičnino in jo prevzela v posest v dobri veri, da je slednja lastnica, saj je z njima sklenila kupoprodajno pogodbo, katero je zapisala njena nečakinja (M.P.C.), prodajo pa svetoval njen brat (F.P.), pa tudi toženka (ki je bila v času nakupa še mladoletna) je potrdila, da je njena stara mati leta 1955 P. odstopila štalo, njeni izpovedi, da o prodaji nič ne ve, pa prvostopenjsko sodišče utemeljeno ni sledilo, glede na izpoved J.S. (tožničine svakinje), da ji je o prodaji hleva povedala prav toženka. Zato ni utemeljena graja dokazne ocene prepričljivih izpovedi navedenih prič, glede dobre vere tožnice ob nakupu sporne nepremičnine, katere tudi po prepričanju pritožbenega sodišča ne more omajati sklicevanje na izpoved priče N.C., sicer tudi sovaščanke, ki pa o nakupu edina ni nič slišala. Nova in zato neupoštevna (337. čl. ZPP v zvezi z 286. čl. ZPP) in tudi protispisna je pritožbena trditev, da je toženka tožnici dovolila le brezplačno uporabo (do preklica) sporne nepremičnine. Kaj takega se ni trdilo, niti v odgovoru na tožbo (list. 19 spisa), niti ne izhaja iz izpovedi toženke (list. 31, 32 spisa). Res ni listinskega dokaza o nakupu, kot navaja pritožba in je ugotovilo prvostopenjsko sodišče, vendar so o sklenitvi kupne pogodbe prej navedene priče prepričljivo izpovedale. Vse od leta 1955 sta P. imela sporno nepremičnino v mirni posesti, to je bilo na vasi vsem znano in dejstvo posesti sta potrdila tudi toženca, zadnjih 10 let pred sporno prodajo nepremičnine (v letu 1996) pa sta dovolila uporabo te nepremičnine tudi K.S. ter Z. in I.A., pri tem pa posesti sama nista opustila. Sporno nepremičnino pa je pridobil toženec s kupoprodajno pogodbo z dne 5.6.1996 (kot prodajalka je nastopala toženka kot zemljiškoknjižna lastnica), na podlagi katere je pri sporni nepremičnini v zemljiški knjigi že vknjižena lastninska pravica na njegovo ime. Glede na take ugotovitve, je sodišče prve stopnje zaključilo, da je bila tožnica (in njen pokojni mož, po katerem je edina dedinja) v dobroverni posesti sporne nepremičnine več kot 20 let in je bila lastninska pravica pridobljena s priposestvovanjem, še preden je toženec pridobil lastninsko pravico z nakupom in vpisom v zemljiško knjigo in tudi po presoji pritožbenega sodišča, je sodišče prve stopnje zato pravilno ugodilo tožbenemu zahtevku (1. točka izreka). Ugotovitev, da je tožnica izkazala posest na sporni nepremičnini, nemoteno, pošteno, dobroverno že od leta 1955 pa do nastanka spora leta 1996, je utemeljevala na prvi stopnji sprejeto odločitev, da je pridobila lastninsko pravico s priposestvovanjem na podlagi pravil paragrafa 1460 in naslednjih ODZ, ki so v bistvenem uzakonjena s pozneje sprejetim Zakonom o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) v 4. odst. 28. čl. ZTLR, na kar se je pravilno oprlo tudi prvostopenjsko sodišče. V pravnem prometu se sicer res domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiški knjigi in ne tisti, ki ima nepremičnino v posesti. Namen vpisa v zemljiški knjigi je namreč publikacija lastništva. Vendar pa se na načelo zaupanja v zemljiško knjigo lahko sklicuje le tisti, ki ni vedel in tudi ni mogel vedeti, da je lastnik neka druga oseba. Po pravnem pravilu paragrafa 1500 ODZ, ki se je še uporabljalo v času priposestvovalne dobe za sporno nepremičnino, pravica, pridobljena s priposestvovanjem, ni smela biti na škodo tistemu, ki je v zaupanju v javne knjige pridobil stvar ali pravico, še preden je bila s priposestvovanjem ali zastaranjem pridobljena pravica vpisana (kasneje je bilo to pravilo uzakonjeno v 4. odst. 5. čl. Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-Ur. l. RS št. 33/95). Na to pravno pravilo se sklicuje tudi toženec. Po ustaljeni sodni praksi se načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne nanaša samo na poznavanje zemljiškoknjižnega stanja, ampak tudi na nepoznavanje izvenknjižnega stanja. Zato se nanj ne more sklicevati tisti, ki je vedel, da se zemljiškoknjižno stanje ne ujema z izvenknjižnim oz. se nanj lahko sklicuje samo tisti, ki ni vedel, ali ni mogel vedeti, da se izvenknjižno stanje ne ujema z zemljiškoknjižnim stanjem. Kot je pravilno navedlo že prvostopenjsko sodišče, mora biti v dobri veri ne le v času sklenitve pogodbe, ampak tudi v času vložitve zemljiškoknjižnega predloga. Kot izhaja iz dejanskih ugotovitev prvostopenjskega sodišča in tudi iz pritožbe, pa toženec dejstva uživanja sporne nepremičnine po tožnici ni prerekal, nasprotno, potrdil je vedenje o tem. Toženec je ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe leta 1996 vedel, da je sporna nepremičnina v posesti tožnice, kot tudi toženka, in ko se je slednja 2.9.1996 oglasila pri tožnici, ji je ta predočila sklenitev kupoprodajne pogodbe z njeno staro materjo J.S., in da bo vložila tožbo, kar je toženka povedala tožencu, ne glede na to je toženec 9.10.1996 vložil zemljiškoknjižni predlog in dosegel vknjižbo lastninske pravice pri sporni nepremičnini na svoje ime. Ob vsem navedenem je zato pravilna prvostopenjska razlaga, da se toženec na načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne more sklicevati. Na prvi stopnji je bilo dejansko stanje pravilno in popolno ugotovljeno in materialnopravna presoja prvostopenjske sodbe, po pritožbenem sodišču, ni potrdila niti obstoja pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava. V obravnavani zadevi je toženec zatrjeval, da je pridobil lastninsko pravico na podlagi pravnega posla in z vknjižbo v zemljiško knjigo (glede na načelo zaupanja v zemljiško knjigo), tožnica pa, s priposestvovanjem. In kot predhodno obrazloženo, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da toženec za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi zaupanja v zemljiško knjigo ni izpolnil vseh zahtevanih (oz. zadnje od treh) predpostavk: 1.-odplačen ali neodplačen, a veljaven pravni posel med zemljiškoknjižnim "lastnikom" in pridobiteljem, ki je sicer potreben za derivativno pridobitev lastninske pravice (na primer kupoprodajna pogodba idr.), 2. -vpis pridobiteljeve lastninske pravice v zemljiško knjigo, 3.-pridobiteljeva dobrovernost, ki je v tem, da ni vedel, niti (glede na okoliščine) ni mogel vedeti, da odsvojitelj (tisti, s katerim je sklenil pravni posel, ki je podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo) ni lastnik nepremičnine oz., da ni imel razloga dvomiti v pravilnost v zemljiški knjigi publiciranega pravnega stanja nepremičnine, pri čemer pa mora biti dobrovernost podana tako ob sklenitvi pravnega posla kot ob vložitvi predloga za vpis v zemljiško knjigo. Zato je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP). Ker toženec s pritožbo ni uspel, nosi sam svoje pritožbene stroške (154., 165. čl. ZPP).

ZTLR člen 28,  28/4,  28,  28/4.  ZZK člen 5,  5/4,  5,  5/4.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.