VSC sklep I Ip 783/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-01-17

predkupna pravica - nepremičninska izvršba - javna dražba

Določba čl. 182/I ZIZ jasno določa, da mora predkupni upravičenec uveljavljati predkupno pravico takoj po končani javni dražbi, torej na naroku, na katerem se je javna dražba opravila.

Pritožbe se zavrnejo in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je s sklepom z dne 10. 4. 2007 v tč. 1 izreka dolžniku M. S. lastno ? stanovanja št. 2 na naslovu N. z. ..., P. domaknilo ponudniku M. K. iz J. u. ... v C. za kupnino 12.852,61 EUR (3,080.000,00 SIT), v tč. 2 izreka pa je odločilo še o izbrisu zaznambe sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Žalcu z dne 4. 6. 1998 opr. št. 98/01264 po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu.

Sklep vsi trije upniki in predkupna upravičenka po pooblaščenki s skupno pritožbo pravočasno izpodbijajo.

Navajajo, da se z domikom ? solastnega stanovanja dolžnika kupcu ne strinjajo.

Trdijo, da kupec ni izpolnil pogojev po razpisani javni dražbi in mu je sodišče v nasprotju z določbami ZIZ in dražbenimi pogoji priznalo status ponudnika, zato je domik nezakonit. Pritožba še navaja, da predkupni upravičenki ni bila ugodena vrnitev v prejšnje stanje zaradi zamude naroka, vendar sodišče še ni odločilo o njeni vlogi z dne 31. 1. 2007, ko je podala izjavo, da uveljavlja predkupno pravico. Določbo čl. 182 ZIZ je po mnenju pritožbe treba razlagati tako, da ni nujna osebna navzočnost predkupnega upravičenca na javni dražbi in da lahko da izjavo tudi kasneje, kar velja tudi v primeru prodaje z neposredno pogodbo po II. odst. istega člena. Pritožba še trdi, da mora sodišče ob tem, ko vroča odredbo o javni dražbi po VI. odst. 181. čl. ZIZ predkupnega upravičenca poučiti, da mu vroča kot predkupnemu upravičencu, pri čemer poudarja, da je predkupna upravičenka začela postopek kot zakonita zastopnica mld. upnikov in ob prejemu odredbe ni bila seznanjena, da se ji vroča kot predkupni upravičenki in ne kot materi otrok. Pritožba meni, da mora sodišče vročitev razlagati v korist predkupnim upravičencem in jim dati ustrezen pravni pouk, saj niso prava vešči. Predkupna upravičenka pa je imela še hude zdravstvene težave, o čemer je obvestila sodišče. Pritožba trdi, da so bila kršena določila ZIZ, o izjavi Milene Dolinar kot predkupne upravičenke pa sploh ni bilo odločeno.

Kupec je podal odgovor na pritožbo in predlaga pritožbenemu sodišču, da jo zavrže.

Sodišče prve stopnje je na podlagi čl. 189/VI Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) in dne 22. 12. 2006 opravljene prve javne dražbe, na kateri je bila ? stanovanja dolžnika kot predmet izvršbe domaknjena najboljšemu ponudniku, izdalo sklep o domiku, v katerem je na podlagi določila čl. 209 ZIZ odločilo tudi o izbrisu pravic ob izročitvi nepremičnine kupcu.

Pritožba sodišču prve stopnje najprej očita, da kupec ni izpolnil pogojev po razpisani javni dražbi in da mu je sodišče v nasprotju z določili ZIZ in dražbenimi pogoji ta status priznalo, pri čemer pritožba teh trditev konkretneje ne pojasni in ne opredeli, pri tem pa ne zanika dejstva, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, da je ponudnik varščino v višini 1/10 od ugotovljene vrednosti nepremičnine plačal, kar potrjuje tudi spisovno gradivo (list. št. 83 spisa). Zato takšnim nekonkretiziranim pritožbenim očitkom, da sodišče ponudniku tega statusa ne bi smelo priznati, pritožbeno sodišče ni moglo slediti.

Nadalje se tudi ni strinjati z razlago dol. čl. 182 ZIZ, ki jo ponuja pritožba.

Res je sicer, da osebna navzočnost predkupnega upravičenca na naroku, na katerem se opravlja javna dražba nepremičnine ni izrecno predpisana, saj ne more biti nobenih ovir, da predkupnega upravičenca na dražbi zastopa pooblaščenec in takšnem primeru njegova osebna navzočnost ni potrebna, ni pa mogoče pritrditi nadaljnjemu razlogovanju pritožbe, ko trdi, da predkupni upravičenec zato lahko da izjavo, da uveljavlja predkupno pravico tudi kasneje, tako kot je to v primeru prodaje z neposredno pogodbo.

ZIZ za prodajo nepremičnine predvideva dva načina in sicer prodajo na javni dražbi in prodajo z neposredno pogodbo (čl. 183 ZIZ). V dol. čl. 182 sta glede na specifičnosti posamezne vrste prodaje določena tudi dva različna načina uveljavljanja predkupne pravice predkupnih upravičencev. Kadar se nepremičnina prodaja na javni dražbi določilo čl. 182/I ZIZ določa, da kdor ima zakonito ali vknjiženo pogodbeno predkupno oz. odkupno pravico na nepremičnini, ki je predmet izvršbe, ima prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji. Javna dražba se opravi na naroku v sodnem poslopju, kar jasno izhaja tako iz določila čl. 183/II, kot tudi iz dol. čl. 189/I, II in III ZIZ, način prodaje nepremičnine z neposredno pogodbo, ta pa je, za razliko od prodaje na javni dražbi, le pisen, kar izhaja iz čl. 183/III ZIZ. Zato je tudi način uveljavlja predkupne pravice, ko gre za prodajo nepremičnine na javni dražbi ali z neposredno pogodbo, načinu prodaje primerno različen. Zato pritožba nima prav, ko trdi, da bi predkupna upravičenka predkupno pravico lahko z izjavo uveljavljala tudi kasneje, torej še po naroku, na katerem se je opravila prodaja nepremičnine na javni dražbi. Določilo čl. 182/I ZIZ jasno določa, da mora predkupni upravičenec uveljavljati predkupno pravico takoj po končani javni dražbi, torej na naroku, na katerem se je javna dražba opravila.

Ni pritožbeno sporno, da je bila predkupna upravičenka o dražbi obveščena z vročeno odredbo o prodaji. Dol. čl. 181/VII ZIZ ne predpisuje dolžnosti sodišča predkupnega upravičenca poučevati o njegovih pravicah na dražbi, dolžno ga je o prodaji na javni dražbi seznaniti le z vročitvijo odredbe o prodaji in mu tako omogočiti, da lahko v skladu z dol. čl. 182 ZIZ uveljavlja predkupno pravico. Zakonita predkupna pravica izhaja iz zakona, v konkretnem primeru iz čl. 66/III Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki je materialnopravni predpis. Dejstvo, da je predkupna upravičenka tudi solastnica nepremičnine, ki je bila predmet prodaje, kar pomeni dejansko podlago za obstoj zakonite predkupne pravice, pa izhaja iz odredbe o prodaji (list. št. 76 spisa). Dejstvo, ki ga pritožba tudi poudarja, namreč, da je zakonita predkupna upravičenka v tem postopku najprej nastopala kot pooblaščenka mld. upnikov in da zato ob neposredni vročitvi odredbe o prodaji ni mogla vedeti, v kakšnem svojstvu se ji ta vroča, ob že obrazloženem ne nalaga dodatne dolžnosti sodišču, da naslovnico seznanja, v kakšen namen se ji sodna pošiljka z odredbo o prodaji vroča. Ko pa pritožba ob tem izpostavlja prava neukost predkupne upravičenke, pa je dodati, da je bila ta, tudi prej, ko je nastopala v svojstvu zakonite zastopnice mld. upnikov, kvalificirano zastopana. O javni dražbi je bila torej predkupna upravičenka ustrezno in pravilno obveščena, tako da tudi procesnih kršitev sodišču prve stopnje ob navedenem ni očitati.

O njeni predlagani vrnitvi v prejšnje stanje je bilo tekom tega postopka že pravnomočno odločeno. Posebne izjave z dne 31. 1. 2007, razen njene pritožbe zoper sklep o zavrženju predloga za vrnitev v prejšnje stanje, ki je datirana s tem datumom (list. št. 94-95 spisa), v spisu (niti v označenih listinah, niti v popisu spisa, niti v prilogah) sicer ni zaslediti, o njeni pritožbi je pritožbeno sodišče že odločilo 15. 3. 2007 (list. št. 101 in 102 spisa), tudi sicer pa bi bila takšna izjava ob pritožbeno neprerekanem dejstvu, da je bila javna dražba opravljena že 22. 12. 2006 in ob že cit. in obrazloženem dol. čl. 182/I ZIZ ne mogla biti upoštevna in zato ne bi mogla vplivati na pritožbeno izpodbijano odločitev o domiku.

Pritožbe tako upnikov kot tudi predkupne upravičenke so ob obrazloženem neutemeljene, pritožbeno sodišče pa ob uradnem preizkusu tudi ni zasledilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, zato je pritožbe zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (čl. 365, tč. 2 ZPP v zv. s čl. 15 ZIZ).

Pritožbeni stroški niso bili priglašeni, zato o njih ni odločalo.

ZIZ člen 181,  182,  183,  189,  181,  182,  183,  189.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.