VSC sodba Cp 360/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-06-05

najemna pogodba - odpoved - krivdni razlogi - izpolnitev obveznosti lastnika - pobot najemnine

Toženec je neupravičeno zadržal plačilo zapadlih obveznosti iz najemnine, ker je to storil na podlagi dejstva, da je toženca opozarjal pisno na dolžnost izpolnitve njegovih obveznosti pri vzdrževanju stanovanja, ni pa o pomanjkljivostih stanovanja obvestil ustrezne inšpekcije, ki bi morebiti izdala odločbo tožniku in bi ob morebitni tožnikovi neizvršitvi inšpekcijske odločbe ta popravila izvedel toženec sam na svoje stroške. Le v tem primeru bi upravičeno zadržal znesek teh stroškov oz. ga pobotal s tožnikovo terjatvijo iz naslova najemnine.

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožnik in toženec sama nosita vsak svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo:

da se tožencu odpoveduje najemno razmerje po najemni pogodbi z dne 16.12.1996 za stanovanje št. ... v ... etaži stanovanjske hiše G. ..., ... C., v skupni izmeri 42,28 m2 in je dolžan v roku 60 dni izprazniti to stanovanje ter ga prostega oseb in stvari prepustiti v posest tožnici pod izvršbo (1. tč. izreka),

da je toženec dolžan povrniti tožnici pravdne stroške v znesku 444,02 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka od prejema te sodbe dalje do plačila (2. tč. izreka).

Toženec je s pravočasno pritožbo izpodbijal sodbo sodišča prve stopnje in pri tem uveljavljal vse tri pritožbene razloge iz I. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ter predlagal, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navajal je, da je prekinil s plačevanjem najemnine oz. ni plačeval najemnine zaradi pridržanja, do tega je upravičen po Stanovanjskem zakonu, ker tožnik ni reagiral na njegove pripombe, da je potrebno opraviti vzdrževalna dela zaradi dotrajanosti oken, zaradi česar je bilo bivanje v stanovanju nevzdržno. Dokler tožnik ni izpolnil svoje obveznosti po določbah Stanovanjskega zakona, je imel toženec ugovor neizpolnitve obveznosti po 101. čl. Obligacijskega zakonika. Tožnik je obveznost izpolnil šele v začetku leta 2007, zato opomin, ki ga je toženec prejel 23.11.2006, ni bil utemeljen in toženec obveznosti iz opomina ni bil dolžan izpolniti, opomin pa je po III. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakona procesna predpostavka za vložitev predmetne tožbe in ta ni bila izpolnjena. Toženec pa je po tožnikovi izpolnitvi obveznosti plačal tožniku zapadle in nezastarane terjatve, zato ni razlogov za odpoved najemnega razmerja in izselitev iz stanovanja. Po mnenju toženca je postopek po 93. čl. Stanovanjskega zakona potreben le v primeru, ko najemnik sam izvede potrebna dela in stroške teh pobota z dolgovano najemnino, toženec pa ne uveljavlja takega pobota, ker del ni izvedel sam, tožnik pa jih je izvedel z veliko zamudo. Če toženec ni izkoristil pravice po 93. čl. Stanovanjskega zakona, to ne pomeni, da je tožnik odvezan svoje dolžnosti po 92. čl. Stanovanjskega zakona. Sodišče prve stopnje je po toženčevem mnenju zmotno uporabilo materialno pravo in napačno ugotovilo dejansko stanje. Bistveno kršitev pa je storilo s tem, ko je dokaze povzelo drugače, kot izhaja iz njihove vsebine, in sicer da je dokazila o zatrjevanih trditvah, da toženec ni izpeljal popravila in odpravil napak, ki bi jih moral, štelo kot ugovor pobota. Toženec nikoli ni zatrjeval, da je sam odpravljal napako in je ta dokaz razlagan v nasprotju z izrekom sodbe, ta pa je tudi nerazumljiva v tem delu in dokazi so uporabljeni drugače.

Tožnik je v odgovoru na pritožbo prerekal pritožbene trditve in predlagal zavrnitev pritožbe.

Pritožbeno očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka (smiselno iz 14. tč. II. odst. 339. čl. ZPP) po presoji pritožbenega sodišča niso podane. Iz obrazložitve sodbe prve stopnje namreč ne izhaja presoja sodišča prve stopnje, da je dejstvo o toženčevem zadrževanju plačila najemnine štelo kot njegov ugovor pobota. Sodišče je pojasnilo svoje materialnopravno stališče, ki ga sprejema tudi pritožbeno sodišče, to je, da je toženec neupravičeno zadržal plačilo zapadlih obveznosti v zvezi z najemnino in stroški, ker je to storil le na podlagi dejstva, da je tožnika pisno opozarjal na dolžnost izpolnitve tožnikovih pogodbenih obveznosti pri odpravi pomanjkljivosti (slabega stanja oken), ni pa o teh pomanjkljivostih obvestil ustrezne inšpekcije, ki bi morebiti izdala odločbo tožniku in bi ob morebitni tožnikovi neizvršitvi inšpekcijske odločbe ta popravila izvedel toženec sam na svoje stroške, le-te (oz. njihov znesek) pa bi v tem primeru upravičeno zadržal oz. sam pobotal s tožnikovo terjatvijo iz naslova najemnine. Sodišče prve stopnje je s tem torej obrazložilo, da ugotovljene okoliščine niso takšne, ki bi dajale podlago za pobot najemnine po II. odst. 93. čl. Stanovanjskega zakona.

Ta pritožbeni očitek pa po presoji pritožbenega sodišča po vsebini predstavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava in ne bistveno kršitev, kot meni pritožba. Pritožbeno sodišče pa k temu, kar je zapisalo sodišče prve stopnje v razlogih svoje sodbe, še dodaja, da ima sicer najemnik po določbah Stanovanjskega zakona v primeru, ko lastnik ne izpolnjuje svojih obveznosti iz 92. čl. tega zakona, le dve možnosti: to je ob predhodnem angažiranju stanovanjske inšpekcije lahko sam na svoje stroške izvede potrebna vzdrževalna dela, ali pa zahteva od lastnika, da mu priskrbi drugo primerno stanovanje.

Pritožbene trditve v zvezi z izpodbijanjem dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje so po presoji pritožbenega sodišča tudi neutemeljene.

Ugotovljeno dejstvo, da je tožnik dejansko odpravil pomanjkljivost v predmetnem najemnem stanovanju z zamenjavo oken v oktobru 2006, ima oporo v sami tožnikovi izpovedi, zato je povsem neutemeljena pritožbena navedba, da je tožnik storil to šele v začetku leta 2007. Sicer pa je to dejstvo ob prej povedanem povsem pravno nerelevantno za presojo obstoja procesne predpostavke za vložitev tožbe ob nespornem dejstvu, da je toženec opomin z vsebino, kot jo določa III. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakona, sprejel 23.11.2006.

Pritožbeno sodišče še poudarja, da so pravna podlaga za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka med strankama sklenjena najemna pogodba z dne 16.12.1996 in določbe Stanovanjskega zakona, ki je v odnosu do Obligacijskega zakonika specialni zakon in se zato za presojo najemnih stanovanjskih pogodbenih razmerij ne uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika, kot to zmotno meni pritožba.

Glede na nesporno dejstvo med pravdnima strankama, da toženec ni ravnal v skladu z opominom, ki ga je prejel 23.11.2006 in ni plačal dolgovanih zapadlih najemnin in stroškov v navedenem znesku in določenem roku ter ob pravilnem zaključku sodišča prve stopnje, da niso obstajale okoliščine po II. odst. 93. čl. Stanovanjskega zakona, ki bi upravičevale toženčevo zadržanje (oz. neplačilo) najemnine (za neplačilo ostalih stroškov, ki jih je moral toženec plačevati po najemni pogodbi, pa tako ali tako ni pravne podlage), je pravno pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da so podani odpovedni krivdni razlogi po 4. tč. I. odst. v zvezi s III. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakona, zato je izpodbijana sodba pravilna in zakonita.

Pritožba izrecno ni izpodbijala odločitve o stroških pravdnega postopka, uradni preizkus odločitve sodišča prve stopnje v tem delu pa je pokazal, da sodišče prve stopnje ni storilo bistvenih kršitev, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (II. odst. 350. čl. ZPP).

Glede na obrazloženo je pritožba neutemeljena, zato jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).

Toženec s pritožbo ni uspel, zato mora sam nositi svoje stroške pritožbenega postopka, ta odločitev temelji na določbi I. odst. 165. čl. ZPP v zv. s I. odst. 154. čl. ZPP. Tožnikov odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k odločitvi o utemeljenosti toženčeve pritožbe, zato so tožnikovi stroški sestave odgovora na pritožbo nepotrebni pravdni stroški in jih mora nositi sam. Ta odločitev pa temelji na določbi I. odst. odst. 165. čl. ZPP v zv. s I. odst. 155. čl. ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.