VSL sklep I Ip 3626/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-10-10

izvršba na nepremičnine - javna dražba - zvišanje izklicne cene na drugem prodajnem naroku - zapustitev prostora naroka

Sodišče prve stopnje je ravnalo nezakonito, ko je na drugem prodajnem naroku sledilo predlogu enega izmed upnikov za določitev višje izklicne cene, kot je bila določena v odredbi o prodaji. Če naj bi se nepremičnina na drugem prodajnem naroku prodajala po višji izklicni ceni od polovice ugotovljene vrednosti nepremičnine, bi bilo treba to predlagati pred odreditvijo prodaje na drugi dražbi. V drugem odstavku 189. člena ZIZ je določeno, da se dražba konča 10 minut neposredno po tem, ko je dana najugodnejša ponudba. Zakon izrecno ne predpisuje, da udeleženci v tem času ne smejo zapustiti prostora, kjer se opravlja narok.

Pritožbi se zavrneta in se sklep potrdi. Dolžnika sama krijeta svoje pritožbene stroške.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje nepremičnine parc. št. 00, 00, 00, 00 in 00, pripisane pri vl. št. k.o. B. D, za ceno 415.000,00 EUR (99.450.600,00 SIT) domaknilo kupcu družbi K. V. d.d., ter sklenilo, da se po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnin brišejo vknjižene zastavne pravice v korist upnikov v teh zadevah ter zaznambe izvršb.

Proti sklepu so se pravočasno pritožili upnica SB D.D. L. ter z eno pritožbo oba dolžnika po pooblaščencih.

Upnica pritožbo izpodbija zaradi bistvene kršitve določb postopka in zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa. Uveljavlja, da v odredbi o prodaji ni bila določena cena, za katero se sme nepremičnina prodati. V odredbi sodišče nepravilno operira s pojmom "prometna vrednost nepremičnin", ki ga ZIZ ne pozna. Uveljavlja, da je izvršilno sodišče z vodenjem postopka prodaje na javni dražbi v okviru zakona dolžno zagotoviti pogoje za doseganje maksimalne kupnine, kar se v danem primeru ni zgodilo. Najprej je bila na predlog upnice določena izklicna cena 75% ocenjene vrednosti, ker pa nihče od kupcev, ki so pristopili na dražbo, ni ponudil takšne izklicne cene, je upnica predlagala, da se druga javna dražba ugotovi kot neuspešna in predlagala razpis tretje javne dražbe. Sodišče temu ni sledilo, temveč je na predlog drugonavedenega upnika sprejelo sklep, da se druga javna dražba nadaljuje in določi izklicna cena na 50% ugotovljene vrednosti. Po mnenju pritožnice je takšno postopanje nedopustno. Uveljavlja tudi, da zapisnik z javne dražbe ne odraža dejanskega stanja, saj ni nikjer navedeno, da so po zadnji ponudbi kupca K.V. d.d., ob soglasju sodišča vsi štirje kupci zapustili dražbeni narok za dobo pet minut, kar je tudi v nasprotju s prevladujočo sodno prakso, ko sodišče kupcem ne dopusti zapuščanja javne dražbe med desetminutnim čakanjem na potrditev najboljše ponudbe. Tako je sodišče omogočilo, da se je dražba dejansko odvijala na hodniku, kjer je morebiti prišlo do dogovora med kupci. S tem je sodišče dopustilo, da je prišlo do oškodovanja tako upnika kot dolžnikov. Ko so se kupci vrnili v prostor, so namreč preostali trije po vrsti sporočili, da od draženja odstopajo. Pooblaščenec upnice, v dobri veri, da je izvršilno sodišče verodostojno povzelo dogajanje na dražbi, je storil napako in podpisal zapisnik, ne da bi ga prebral. Izpodbija verodostojnost zapisnika in kot dokaz temu predlaga zaslišanje izvršilne sodnice, podrejeno pa pooblaščenca upnika B. S. odvetnika Z. H. in predstavnice B. S., ki je zapisnik sploh ne omenja. Priglaša stroške, to je takso za pritožbo.

Dolžnika se pritožujeta zaradi nepravilne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb postopka s predlogom razveljavitve izpodbijanega sklepa. Tudi dolžnika izpodbijata zakonitost dražbe v zvezi z izklicno ceno in sodišču očitata kršitev četrtega odstavka 188. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Ker je bilo med upnicama nesoglasje glede višine izklicne cene, navzoči ponudniki pa niso sodelovali na dražbi za izklicno vrednost 75% ugotovljene vrednosti, bi moralo sodišče slediti predlogu upnice S.B. D.D. L. in ugotoviti neuspešnost druge javne dražbe ter na predlog upnice razpisati tretjo javno dražbo. Priglašata pritožbene stroške.

Na pritožbo je odgovoril kupec K. V. d.d., po svojem pooblaščencu, in zavrača vse očitke pritožbe. Odgovoril je tudi udeleženec dražbe N., ki prav tako zavrača očitke pritožnikov.

Neutemeljen je pritožbeni očitek upnice, da izklicna cena nepremičnin, ki so se prodajale na javni dražbi, v odredbi o prodaji ni bila določena. Izklicna cena oziroma cena, za katero se sme nepremičnina prodati, mora biti navedena v pogojih za prodajo kot sestavnem delu odredbe o prodaji (prvi odstavek 181. člena ZIZ in 4. točka prvega odstavka 184. člena ZIZ). V 2. točki odredbe o prodaji z dne 11. 4. 2007 (list. št. 125 spisa) je med opozorilo o možnosti dokončne ugotovitve vrednosti nepremičnin še na prodajnem naroku dodano besedilo "ki se na drugem prodajnem naroku ne sme prodati za manj kot polovico ugotovljene vrednosti", česar ni mogoče razumeti drugače, kot da je s tem določena cena, za katero se sme nepremičnina prodati. Dejstvo, da je v isti točki odredbe naveden pojem "prometna vrednost nepremičnin" namesto "tržna vrednost nepremičnin" je pravno nepomembno v tej fazi postopka.

Določba prvega odstavka 181. člena ZIZ, po kateri morajo biti v odredbi o prodaji med drugim določeni tudi pogoji za prodajo, je namenjena predvsem zagotavljanju enakopravnosti udeležencev dražbe in ZIZ ne predvideva, da bi bilo mogoče te pogoje na naroku nato enostransko spreminjati. Zato je sodišče prve stopnje ravnalo nezakonito, ko je na drugem prodajnem naroku dne 1. 6. 2007 (ob nasprotovanju drugega upnika in ob nestrinjanju udeležencev) sledilo predlogu enega izmed upnikov za določitev višje izklicne cene, kot je bila določena v odredbi o prodaji. Če naj bi se nepremičnina na drugem prodajnem naroku prodajala po višji izklicni ceni od polovice ugotovljene vrednosti nepremičnine, bi bilo treba to predlagati pred odreditvijo prodaje na drugi dražbi. Ob ugotovitvi, da je bil sklep sodišča o višji izklicni ceni od določene v odredbi, nezakonit, bi bilo tudi nadaljnje sledenje upnikovemu predlogu, da se druga dražba šteje za neuspešno in razpiše tretja javna dražba, nezakonito. Sodišče je s tem, ko je na naroku sklenilo, da se dražba nadaljuje po izklicni ceni 50% ugotovljene vrednosti, saniralo prejšnje nezakonito postopanje, tako da višje sodišče ugotavlja, da je bila prodaja na drugem prodajnem naroku opravljena v skladu z določbami ZIZ. Prav imajo sicer pritožniki, da se pri prodaji nepremičnine na javni dražbi v izvršilnem postopku zasleduje cilj prodaje po čim višji ceni v interesu upnikov in dolžnikov, vendar pa je ob tem treba upoštevati zakonske pogoje in omejitve.

V drugem odstavku 189. člena ZIZ je določeno, da se dražba končna 10 minut neposredno po tem, ko je dana najugodnejša ponudba. Zakon izrecno ne predpisuje, da udeleženci v tem času ne smejo zapustiti prostora, kjer se opravlja narok. Tudi če je sodišče dopustilo, da so se dražitelji za 5 minut odstranili iz prostora, kjer se je opravljal narok, kot to zatrjuje upnica v pritožbi, ni kršilo zakona, zaradi česar tudi ni odločilno, ali je v zapisniku druge javne dražbe to navedeno ali ne. Ne glede na to, da je imel pooblaščenec pritožnice na naroku možnost ugovarjati vsebini zapisnika in zahtevati dopolnitev, če se z njim ni strinjal, pa glede na prej navedeno, dokazovanje zgolj dejstva, da so dražitelji v okviru 10 minutnega čakanja v skladu z določbo drugega odstavka 189. člena ZIZ za 5 minut zapustili prostor naroka, ni potrebno. Pritožnica pa ne predlaga, da bi se z zaslišanjem pooblaščenca in predstavnice drugega upnika ter izvršilne sodnice dokazovalo drugo dejstvo, kot to, da so dražitelji zapustili prostor. Zgolj pritožničine domneve o dogovarjanju med upniki, ki so bile izraženi tudi na prodajnem naroku, pa v konkretnem primeru ne vzbujajo dvoma o zakonitem vodenju javne dražbe.

Višje sodišče je glede na navedeno, in ker ni ugotovilo kršitev, na katere na podlagi drugega odstavka 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 15. členom ZIZ pazi po uradni dolžnosti, pritožbi zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Ker dolžnika s pritožbo nista uspela, sama krijeta pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Glede upničine priglasitve takse za pritožbo kot stroška pritožbenega postopka pa višje sodišče pojasnjuje, da za pritožbo zoper sklep o domiku po Zakonu o sodnih taksah taksa ni predvidena.

ZIZ člen 181,  181/1,  184,  184/1,  184/1-4,  189,  189/2,  181,  181/1,  184,  184/1,  184/1-4,  189,  189/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.