VSK sklep II Cp 1439/2006
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-02-27

razlogi za izpodbijanje sklepa o domiku - določitev vrednosti nepremičnine - ponovna ugotovitev vrednosti nepremičnine - precejšnja sprememba vrednosti nepremičnine

Sklep o domiku je mogoče izpodbijati le zaradi kršitev predpisov o dražbi. Predložitev mnenja torej služi verjetnosti izkaza, saj se je vrednost nepremičnine v obdobju od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sklep sodišča prve stopnje.

Dolžnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo: (1.) da se parc. št. 4737, vpisana v vl. št. 1155 k.o. K., v naravi stavbišče s stanovanjsko hišo in stavbiščem domakne kupcu B. F., za znesek kupnine 11.300.000,00 SIT, (2.) da se parc. št. 3/2, vpisana v vl. št. 98 k.o. K., v naravi stavbno zemljišče in star kmečki bivalni objekt v skupni izmeri 108 m2 in parc. št. 476/2, vpisana v vl. št. 98 k.o. K., v naravi sadovnjak v izmeri 957 m2, domakne kupki M. N., za znesek kupnine 9.200.000,00 SIT, (3.) da se pravice in bremena vpisana na listu C1, C2 in C3, vl. št. 98 in vl. št. 1155 k.o. K. po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu izbrišejo iz zemljiške knjige in (4.) da se sklep o domiku razglasi na sodni deski in vroči vsem, katerim je sodišče vročilo odredbo o prodaji ter kupcu.

Zoper sklep se po pooblaščencu pritožuje dolžnik. V pritožbi navaja, da je bila cena za prodane nepremičnine določena nepravilno in v nasprotju z določili Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ), zaradi česar ni mogoče slediti ugotovitvam sodišča prve stopnje, da je bila za nepremičnine ponujena najboljša cena. Dolžnik je namreč z vlogo z dne 15.03.2006 sodišču dostavil cenitev za prodane nepremičnine, iz katere izhaja, da je cena nepremičnin bistveno višja kot tista, ki je bila navedena v odredbi sodišča kot izhodišča cena. Po cenitvi sodnega cenilca za gradbeništvo D. Č z dne 12.11.2004 je namreč nepremičnina parc. št. 4737, vl. št. 1155 k.o. K. vredna 50.579.000,00 SIT, torej vrednost nepremičnine skoraj za 3-krat presega vrednost nepremičnine po kateri se je na javni dražbi prodajala. Bistvo in smisel določbe 178. čl. ZIZ je v tem, da se nepremičnina na javni dražbi proda po tržni ceni. S stališča interesov dolžnika je tudi povsem nesprejemljivo, da se nepremičnina proda za skoraj 3-krat nižjo ceno od tiste, ki bi bila dosežena na trgu. S postopanjem sodišča v tem postopku je bil dolžnik več kot oškodovan. V zvezi s predlogom dolžnika z dne 15.03.2006 je opozoriti tudi, da tega predloga sodišče sploh ni upoštevalo in je v tem smislu popolnoma ignoriralo določbo 4. odst. 178. čl. ZIZ. Stališče, ki ga je zavzela sodeča sodnica na javni dražbi dne 27.03.2006 v smislu, da predložena cenitev temelji na stroškovnem pristopu in da ne ustreza zakonskim predpostavkam za drugačno določitev cene, saj iz cenitve ne sledi, da bi se vrednost dolžnikove nepremičnine spremenila na podlagi vlaganj dolžnika, je povsem neutemeljena in pravno zgrešena. ZIZ namreč v 178. čl. ne predvideva, da bi moralo mnenje sodnega cenilca iz 4. odst. 178. čl. izkazovati vlaganja dolžnika. Navedena določba ZIZ tudi ne predvideva metodologije, na podlagi katere mora biti cenitev izdelana, predvideva le, da mora stranka predložiti mnenje sodnega cenilca. Zakon določa, da mora stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkazati, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. V konkretnem primeru pa je to nedvomno izkazano, saj predložena cenitev dolžnika kaže na to, da se je vrednost nepremičnine povečala domala za 3-krat. S tem, ko je sodišče dovolilo prodajo te nepremičnine po bistveno nižji ceni od tržne, je kršilo določbe ZIZ, posledično pa je nepravilen tudi sklep v delu, ki se nanaša na domik nepremičnin po ceni, ki je navedena v izpodbijanem sklepu. Glede na navedeno dolžnik predlaga, da se izpodbijani sklep razveljavi in zadeva vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da dolžnik v svoji pritožbi zatrjuje, da je sodišče prve stopnje nepravilno in v nasprotju z določili ZIZ določilo vrednost nepremičnin, posebej nepremičnine s parc. št. 4737, vpisane v vl. št. 1155 k.o. K.. S takšno pritožbo zoper sklep o domiku dolžnik ne more uspeti. Sklep o domiku, izdan po določbi 4. odstavka 189. člena ZIZ, je namreč mogoče izpodbijati le zaradi kršitev predpisov o dražbi. Da bi bili ti predpisi kršeni, pa pritožba ne zatrjuje. Ne glede na navedeno, pa gre pritožniku pojasniti, da tudi sicer niso pravilna njegova stališča v zvezi z dokazovanjem spremembe vrednosti nepremičnin. 4. odst. 178. člena ZIZ določa, da sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine, če stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. Predložitev mnenja torej služi verjetnosti izkaza, da se je vrednost nepremičnine v obdobju od prejšnje ugotovitve vrednosti (v obravnavanem primeru s pravnomočnim sklepom z dne 3.10.2002) do dneva prodaje (prodajni narok 27.3.2006) precej spremenila, čemur pa dolžnik s predložitvijo cenitve (že) z dne 9.5.1994 z revalorizacijo te cenitve z dne 2.3.1999 in 12.11.2004 ni mogel zadostiti. Zgolj dejstvo, ki ga izpostavlja pritožba, da je predložena cenitev višja, namreč še ne zadošča za ugotovitev, da je sprememba vrednosti v zahtevanem obdobju verjetno izkazana. Zato bi bilo z razlago določbe 4. odst. 178. člena ZIZ, kot jo ponuja pritožba, omogočeno dolžniku, da lahko neomejeno izpodbija pravilnost prve cenitve, zakonodajalec pa je prav z novelo 4. odst. 178. člena ZIZ hotel to preprečiti (komentar k 178. členu ZIZ, GV, Ljubljana 2002). Prvostopenjsko sodišče je prodalo sporno nepremičnino po (pravnomočno) ugotovljeni vrednosti nepremičnine, z upoštevanjem revalorizacije (cenitve iz leta 2002), v skladu z določbami 181. do 194. člen ZIZ in pravilno ugotovilo, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno ter v skladu s tem razglasilo domik nepremičnine. Pritožbeno sodišče tako ugotavlja, da pritožba ni utemeljena in ker tudi ni ugotovilo nobene izmed kršitev, na katere po 2. odst. 350. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s 15. čl. ZIZ pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. tč. 365. čl. ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ).

Ker dolžnik s pritožbo ni uspel, sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (1. odst. 154. čl. ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ).

ZIZ člen 178,  178/4,  189,  189/4,  178,  178/4,  189,  189/4.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.