VSL sklep I Ip 2264/2007
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-05-09

izvršba na nepremičnine - izročitev nepremičnine kupcu - izselitev iz stanovanja - dolžnikova pravica na prodanem stanovanju - najemno razmerje

Ne glede na to, da je iz podatkov v spisu razvidno, da je prišlo do razdrtja kupoprodajne pogodbe za navedeno stanovanje (to je dosegla O. K. kot prvotna lastnica stanovanja s pravnomočno sodbo Okrožnega sodišča v K.), je postopek ves čas tekel tako, kot da je lastnica nepremičnine še vedno dolžnica, saj iz spisa ni razvidno, da bi lastnica nepremičnine O. K. dosegla, da se izvršba izreče za nedopustno. Iz tega razloga je nepomembno dejstvo sklenitve najemne pogodbe med dolžnico in O. K. kot lastnico stanovanja in zato tudi dolžnici ni v tej zadevi priznan položaj najemnika, ki bi bil varovan v skladu z določbo 175. člena ZIZ (navedena določba ureja najemno in zakupno razmerje v primeru, ko je najemnik ali zakupnik tretja oseba, ne pa zaradi morebitnih spremenjenih okoliščin dolžnik).

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo, da je dolžnica dolžna izprazniti stanovanje na naslovu K., T. 5/c, in ga prostega oseb in svojih stvari prepustiti kupcu V. M. v roku 30 dni po pravnomočnosti tega sklepa.

Proti sklepu se je dolžnica pravočasno pritožila. Uveljavlja kršitev Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), ker ves čas izvršilnega postopka ni bila napotena na pravdo, v kateri bi se izkazalo, da terjatve ni. Vztraja, da se njen položaj kot najemnice stanovanja ne sme spremeniti. Vlogo za nadaljevanje najemnega razmerja je vložila pravočasno. Po dogodkih na sodišču naj bi se štelo, da je najemna pogodba sklenjena od začetka plačevanja kupnine, saj je O. K. vso kupnino spremenila v najemnino. Če je prišlo v določenih zadevah do zastaranja, to najverjetneje opredeljuje Zakon o varstvu potrošnikov.

Višje sodišče najprej pojasnjuje, da je izvršba v konkretnem primeru tekla na podlagi izvršilnega naslova, zaradi česar se vprašanje obstoja terjatve v izvršilnem postopku ni ponovno preizkušalo in zato ni bilo zakonske podlage za kakršnokoli napotitev na pravdo, kot to uveljavlja pritožnica. V tem pritožbenem postopku se višje sodišče omejuje zgolj na preizkus odločitve v izpodbijanem sklepu, v zvezi s čimer pritožnica uveljavlja položaj najemnice, ki se po njenem mnenju ne bi smel spremeniti.

Iz podatkov v spisu je razvidno, da je bila dolžnica v času vložitve predloga za izvršbo 6. 2. 2002, kot tudi ob pravnomočnosti sklepa o izvršbi z dne 28. 2. 2002 (pravnomočen je postal 8. 5. 2002) lastnica nepremičnine, ki takrat ni bila vpisana v zemljiško knjigo, to je stanovanja št. 2 v I. nadstropju stanovanjske stavbe v K., T. 5/c, ki stoji na parc. št. 1359/2 vl. št. 906 k.o. K. Navedeno stanovanje je dolžnica zastavila v zavarovanje denarne terjatve in je sporazum o tem predmet notarskega zapisa, ki je izvršilni naslov v obravnavani zadevi. Ne glede na to, da je iz podatkov v spisu razvidno, da je prišlo do razdrtja kupoprodajne pogodbe za navedeno stanovanje (to je dosegla O. K. kot prvotna lastnica stanovanja s pravnomočno sodbo Okrožnega sodišča v K., opr. št. P 41/2001 z dne 16. 10. 2002, v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. II Cp 1894/2002 z dne 24. 9. 2003 - list. št. 95 spisa), je postopek ves čas tekel tako, kot da je lastnica nepremičnine še vedno dolžnica, saj iz spisa ni razvidno, da bi lastnica nepremičnine O. K. dosegla, da se izvršba izreče za nedopustno. Iz tega razloga je nepomembno dejstvo sklenitve najemne pogodbe med dolžnico in O. K. kot lastnico stanovanja in zato tudi dolžnici ni v tej zadevi priznan položaj najemnika, ki bi bil varovan v skladu z določbo 175. člena ZIZ (navedena določba ureja najemno in zakupno razmerje v primeru, ko je najemnik ali zakupnik tretja oseba, ne pa zaradi morebitnih spremenjenih okoliščin dolžnik). Ob tem pritožbeno sodišče dodaja, da je dolžnica sama k vlogi z dne 15. 11. 2004 (red. št. 51 spisa) priložila najemno pogodbo z datumom 28. 1. 2004, torej sklenjeno po pridobitvi upnikove zastavne pravice na nepremičnini, zaradi česar tudi v primeru, da bi ji sodišče priznalo položaj najemnice, brez volje novega lastnika, to je kupca nepremičnine, najemno razmerje ne bi bilo varovano (prim. tretji odstavek 175. člena ZIZ).

Ne glede na to pa višje sodišče, kot je bilo že navedeno, pritrjuje izhodišču sodišča prve stopnje v izpodbijanem sklepu, da je v konkretnem primeru treba uporabiti določbe drugega odstavka 192. člena ZIZ in dolžnice ne obravnavati kot najemnico. V tej zvezi je sodišče prve stopnje ugotavljalo še dolžničino pravico na prodanem stanovanju (prim. 210. člen ZIZ). Ne glede na to, ali je dolžnica predlog, da obdrži pravico do najema stanovanja, vložila v zakonskem roku, določenem v drugem odstavku 210. člena ZIZ, ali ne, nima pravice na prodanem stanovanju v smislu navedenih določb že upoštevaje četrti odstavek 210. člena ZIZ, v skladu s katerim določbe prejšnjih odstavkov tega člena ne veljalo med drugim tudi v primeru, kadar je stanovanje prodano v izvršilnem postopku zaradi poplačila terjatve, ki je bila zavarovana s pogodbeno zastavno pravico (hipoteko) na tem stanovanju. Za takšen primer gre namreč v konkretnem primeru in zato pravočasnost vložitve predloga iz drugega odstavka 210. člena ZIZ ni pomembna.

Višje sodišče je glede na navedeno, in ker ni ugotovilo kršitev, na katere mora v skladu z drugim odstavkom 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 15. členom ZIZ paziti po uradni dolžnosti, pritožbo zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

ZIZ člen 175,  192,  192/2,  210,  175,  192,  192/2,  210.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.