VSK sodba in sklep I Cp 731/2006
Sodna praksa višjih sodišč, 2007-04-03

pridobitev lastninske pravice - zavezovalni in razpolagalni pravni posel - predmet lastninske pravice - sestavina - funkcionalno zemljišče

Iz podatkov zemljiške knjige izhaja, da sta tožnika na parc. št. 193/3 k.o. P. vpisana kot solastnika vsak do ene polovice, da torej še ni prišlo do razpolagalnega pravnega posla pri prenosu lastninske pravice v zvezi s kupoprodajno pogodbo z dne 22.12.1994. Ker tožnika v prvem delu uveljavljata, da za klet ni bil sklenjen niti zavezovalni pravni posel, je ob stanju v zemljiški knjigi z odločitvijo o zahtevku v prvem delu že v celoti izčrpan njun pravni interes v tej zadevi. Ni izključeno, da je (vinska) klet pod določenimi pogoji samostojen predmet lastninske pravice.

Pritožbi tožeče stranke se deloma ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi v prvem odstavku točke I (glede zavrnitve tožbenega zahtevka na ugotovitev, da kupoprodajna pogodba za klet ni nastala in zato tožena stranka ni pridobila pravnega naslova za lastništvo te kleti), v točki II glede parc.št. 193/3 k.o. P. in v stroškovnem delu, in se zadeva v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

V preostalem delu se pritožba tožeče stranke, pritožba tožene stranke pa v celoti, zavrne in se v preostalem izpodbijanem delu p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka B. Č. K. mora sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka. Pritožbeni stroški tožeče stranke P. in M. B. pa so nadaljnji stroški postopka.

V tej pravdi je Okrajno sodišče v P. skupaj obravnavalo dve tožbi, tožbo P. in M. B. zoper B. Č. K. z dne 23.8.1999, in tožbo B. Č. K. zoper P. in M. B. z dne 24.8.2000. Zaradi jasnosti bo pritožbeno sodišča v nadaljevanju P. in M. B. označevalo kot tožeči stranki, B. Č. K. pa kot toženo stranko.

Z izpodbijano sodbo je sodišče po tožbi z dne 23.8.1999 zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da kupoprodajna pogodba za vinsko klet pod objektom na parc.št. 193/3 k.o. P., ni nastala in zato tožena stranka B. Č. K. nima pravnega naslova za lastništvo te kleti, zavrglo pa je tožbo v delu, ki se glasi na ugotovitev, da tožena stranka ni lastnica navedene kleti ter da sta tožnika P. in M. B. solastnika te kleti. Ugotovilo je, da je klet sestavni del nepremičnine in da tožnika nista dokazala, da klet ni bila predmet pogodbe. Za tožbo na ugotovitev lastninske pravice pa tožnika nimata pravnega interesa, saj sta na spornih nepremičninah še vpisana kot solastnika in zato glede teh nepremičnin nista v pravni negotovosti. Ker je pravni interes procesna predpostavka za ugotovitveno tožbo (drugi odstavek 181. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP), je prvostopno sodišče zato tožbo v tem delu zavrglo.

Glede tožbe z dne 24.8.2000 pa je prvostopno sodišče odločilo, da sta P. in M. B. dolžna izstaviti B. Č. K. za prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi sposobno listino, na podlagi katere se bo K. lahko vpisala kot lastnica parc.št. 193/3 in 193/2, vse k.o. P.. Zavrnilo pa je zahtevek, da sta tožnika dolžna pri Geodetski upravi podpisati naročilnico in dovoliti odmero 55 m2 zemljišča od parc.št. 193/1 k.o. P. (ki bo dobilo označbo 193/4). Zavrnilo je še tožbeni zahtevek, na ugotovitev, da je novonastali del (193/4) last toženke in da sta tožnika dolžna izstaviti listino za prenos lastninske pravice na toženko v zemljiški knjigi. Ugotovilo je, da sta bili parc.št. 193/2 in 193/3 predmet pogodbe in da mora zato prodajalec kupovalki izstaviti ustrezno listino za vpis v zemljiški knjigi. Za del parc.št. 193/1, ki naj bi po katastrski odmeri dobil številko 193/4, vse k.o. P., pa tožnica ni dokazala, da bi bil predmet pogodbe.

Tožeča stranka v pritožbi navaja, da je stališče prvostopnega sodišča glede ugotovitvene tožbe povsem zmotno. Tožena stranka zatrjuje, da je na podlagi kupoprodajne pogodbe postala lastnica med ostalim tudi kleti, zato ima tožeča stranka pravni interes na ugotovitvi, da tožena stranka ni lastnica kleti. Takšen zahtevek glede na vsebino 3. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) ni nedopusten. Vknjižba lastništva v zemljiški knjigi vsaj v času veljavnosti ZTLR ni imela absolutnega pomena. Bistvenejša je bila izročitev v posest in dejansko razpolaganje z nepremičnino. Sodišče je napačno ugotovilo dejansko stanje, saj po izvedenih dokazih ni mogoče zaključiti, da je bila predmet kupoprodajne pogodbe tudi klet, posebej upoštevajoč naslednja dejstva, da je prodajalec pri odmeri zemljišča izvzel dostop do kleti, da ni bila sklenjena nobena pisna ali ustna pogodba o najemu kleti, da v zapisu pogodbe kot predmet prodaje ni posebej omenjena klet in da je pogodbo sestavila toženka, kar pomeni, da je nejasen zapis po 100. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) treba razlagati v korist tožnikov. Sodišče se s temi vprašanji zaradi napačnega materialnopravnega pristopa sploh ni ukvarjalo. Tudi na podlagi kupnine, ki je precej nižja od dejanske vrednosti celotne nepremičnine, je mogoče sklepati le, da klet ni bila predmet pogodbe. Sodišče ni izvedlo dokaza z zaslišanjem priče S. J., ki je nepremičnino ocenil, prav tako ni upoštevalo izpovedi priče S. in izpovedi toženke. Kršen je tudi postopek, saj so zaključki sodišča nejasni in nelogični in celo v nasprotju s podatki spisa. Iz opisanih razlogov je neutemeljen tudi zahtevek po tožbi z dne 24.8.2000.

Tožena stranka v pritožbi navaja, da je sodišče razpolagalo z zadosti dokazi in dejstvi, da bi ugotovilo, da ji kot kupovalki pripada najmanj tisto funkcionalno zemljišče, ki je potrebno za normalen dostop in vzdrževanje hiše, za kar je bil sklenjen tudi sporazum glede obsega zemljišča. Pri odmeri zemljišča je šlo za očitno prevaro, ki jo je na škodo toženke izvršila tožeča stranka. Ker površina zemljišča, ki je bilo predmet pogodbe, 150 m2, sploh ni sporna, toženka želi le izpolnitev pogodbenih določil, ki vključujejo angažiranje izvedenca geometra. Sodišče lahko prevaro sanira tako, da odredi odmero še 55 m2 zemljišča. Razlika med 162 m2 (o katerih govori sodišče) in 150 m2 je tako minimalna, da sodišče ne more tega podatka uporabiti pri ocenjevanju dokaznega gradiva v škodo tožene stranke. Meje, ki jih je na ogledu pokazala toženka, so edine realne meje in te meje bi moralo sodišče upoštevati. Toženka ugovarja tudi odločitvi o pravdnih stroških, saj so bili ti odmerjeni prenizko. Ker je dosedanji postopek predvsem obravnaval pogodbo, bi moralo sodišče toženi stranki priznati vse stroške.

Pritožba tožene stranke je neutemeljena, pritožba tožeče stranke pa deloma utemeljena.

Pravilna je odločitev prvostopnega sodišča glede zavrženja tožbe v zvezi z ugotovitvijo, da toženka ni lastnica sporne kleti in da sta tožnika solastnika te kleti, vsak do ene polovice. Tožnika v tožbi najprej zahtevata, da se ugotovi, da kupoprodajna pogodba za klet ni nastala, nato pa da sta solastnika kleti vsak do ene polovice (oziroma da toženka ni lastnica kleti). Iz podatkov zemljiške knjige izhaja, da sta tožnika na parc.št. 193/3 k.o. P. vpisana kot solastnika vsak do ene polovice, da torej še ni prišlo do razpolagalnega pravnega posla pri prenosu lastninske pravice v zvezi s kupoprodajno pogodbo z dne 22.12.1994. Zato na podlagi pravnega posla v času odločanja toženka še ni pridobila lastninske pravice in določba 3. člena zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), oziroma v bistvenem delu enaka določba 37. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) že iz tega razloga ne prideta v poštev. Pritožbene navedbe, da vknjižba lastništva v času veljavnosti ZTLR ni imela absolutnega pomena ne držijo, saj tudi ZTLR v 33. členu določa, da se lastninska pravica na podlagi pravnega posla pridobi z vpisom v javno knjigo. Ker tožnika v prvem delu uveljavljata, da za klet ni bil sklenjen niti zavezovalni pravni posel, je ob stanju v zemljiški knjigi z odločitvijo o zahtevku v prvem delu že v celoti izčrpan njun pravni interes v tej zadevi. Ob ugoditvi zahtevku, da pogodba za klet ni nastala, namreč toženka tako ali tako ne bi imela nobene pravne podlage, da se vknjiži kot lastnica kleti. Pritožbeno sodišče je zato v tem delu pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo odločitev sodišča prve stopnje (2. točka 365. člen v zvezi s 353. členom Zakona o pravdnem postopku - ZPP)

Pravilno pa pritožba tožeče stranke opozarja, da prvostopno sodišče, očitno zaradi napačnega materialnopravnega stališča, da sestavina v nobenem primeru ne more biti samostojen predmet stvarnih pravic, ni popolnoma raziskalo dejanskega stanja v zvezi z delom zahtevka, da kupoprodajna pogodba za klet ni nastala. Ni sporno, da velja načelo povezanosti zemljišča in objekta, po katerem je sestavina nepremičnine vse, kar je po namenu trajno spojeno ali se trajno nahaja na, nad, ali pod nepremičnino. Vendar to načelo ni absolutno, saj je že po ZTLR obstajala možnost etažne lastnine, to je lastnine na posameznem delu stavbe. Zato ni izključeno, da je (vinska) klet pod določenimi pogoji samostojen predmet lastninske pravice. Odločilno je torej vprašanje, kaj točno je bilo predmet dogovora pravdnih strank. V zvezi s tem ni brez pomena, na kakšen način se je oblikovala cena po kupoprodajni pogodbi. Tudi po mnenju pritožbenega sodišča bi zato prvostopno sodišče moralo zaslišati predlagano pričo S. J., ki je opravil cenitev nepremičnin. Glede razlogov sodbe v zvezi s kupnino je še dodati, da v odgovoru na nasprotno tožbo tožnika res zatrjujeta, da je dal J. B. predmet prodaje oceniti sodnemu cenilcu in da je skupna cena s kletjo znašala 70.000 DEM, kot je toženka tudi plačala, vendar je ta navedba v izrecnem nasprotju z vsem ostalim, kar je ves čas (in ne samo za potrebe pavšalnega načina podpiranja tožbenega zahtevka) zatrjevala in dokazovala tožeča stranka. Prvostopno sodišče praktično ni ocenjevalo izpovedi strank (npr. v zvezi s posestjo in elektriko) in priče R. S. (v zvezi s centralno kurjavo), tudi z vidika dejanskih ugotovitev ogleda (oprema kleti, ključi, dostop do kleti). Prvostopno sodišče tako dejanskega stanja ni ugotovilo popolnoma, zato je bilo treba sodbo v prvem odstavku točke I. razveljaviti in vrniti v ponovno odločanje (355. člen ZPP). V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje zaslišati predlagano pričo J. in se opredeliti do vseh izvedenih dokazov.

Ker je bila odločitev o zavrnitvi zahtevka na ugotovitev, da klet ni bila predmet pogodbe, razveljavljena, je bilo treba na pritožbo tožeče stranke razveljaviti sodbo tudi v delu, kjer je bila tožeči stranki naložena izstavitev listine za prenos lastninske pravice na parc.št. 193/3 stavbišče s funkcionalnim objektom v izmeri 43 m2, k.o. P.. V zvezi s tem je opozoriti na vprašanje določenosti tega zahtevka v primeru, da bo prvostopno sodišče tožbenemu zahtevku, da pogodba za klet ni nastala, ugodilo. Prvostopno sodišče bo moralo zato (če bo ugotovilo, da pogodba za klet ni nastala) toženo stranko pozvati na popravo oziroma dopolnitev zahtevka, da bo določen in izvršljiv v zemljiški knjigi.

Glede izstavitve listine za parc.št. 193/2 k.o. P. pritožba tožeče stranke nima konkretnih navedb, zato jo je bilo treba v tem delu zavrniti in sodbo glede izstavitve listine za parc.št. 193/2 potrditi.

Tožena stranka po mnenju prvostopnega sodišča ni uspela dokazati, da se je s pokojnim J. B. dogovorila za prodajo tistega dela parc.št. 193/1 k.o. P., katerega izmero zahteva. Pritožbeno sodišče se z razlogi sodišča prve stopnje strinja. Nobena od pogodb ne omenja funkcionalnega zemljišča, ampak samo zemljišče, ki bo predmet dogovora. Funkcionalno zemljišče je institut prava urejanja prostora in ne stvarnopravni pojem, zato stranki pri sklepanju kupoprodajne pogodbe nanj nista vezani. Odločilen je medsebojen dogovor in tega toženka glede dela parc.št. 193/1 ni dokazala. Iz zapisnika o ogledu poleg tega v nasprotju s pritožbenimi trditvami ni razvidno, da bi toženka pokazala meje, ki naj bi bile po njenih trditvah dogovorjene.

Ker dogovora o obsegu zemljišča ni dokazala, je neutemeljen zahtevek tudi glede ugotovitve, da je novo odmerjeni del predmet kupoprodajne pogodbe in da mora tožeča stranka izstaviti listino za vpis v zemljiško knjigo. Na podlagi povedanega je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Dodati je še, da je zahtevek za odmero in izstavitev listine za odmerjeni del neutemeljen tudi iz razloga, ker ni določen (v tožbenem zahtevku niso določene meje območja, ki naj bi se odmerilo).

Zaradi delne razveljavitve sodbe, je moralo pritožbeno sodišče razveljaviti tudi odločitev o stroških, zato se s pritožbenimi navedbami tožene stranke glede stroškov ni posebej ukvarjalo.

Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka. Pritožbeni stroški tožeče stranke pa so nadaljnji stroški postopka (165. člen ZPP).

ZTLR člen 3,  33,  3,  33.  SPZ člen 3,  16,  37,  3,  16,  37.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.