VSL sklep I Cp 1418/04
Sodna praksa višjih sodišč, 2005-05-18

najem stanovanja - smrt najemnika - sklenitev pogodbe - neuporaba stanovanja - ožji družinski član

Iz določbe 56. v zvezi določbo 41. člena in ostalih SZ izhaja, da je

skupno življenjne z najemnikom v stanovanju pogoj, ki mora biti

izpolnjen, da lahko ožji družinski član, ki je v najemni pogodbi

naveden kot uporabnik stanovanja, po najemnikovi smrti od lastnika

stanovanja utemeljeno zahteva, da z njim sklene najemno pogodbo.

Vendar tudi v primeru, če sta navedena pogoja (skupno bivanje in

nevedba v pogodbi) izpolnjena, po oceni pritožbenega sodišča lastnik

nima kontrahirne dolžnosti, če na strani ožjega družinskega člana, s

katerim bi moral skleniti najemno pogodbo obstoji krivdni razlog,

zaradi katerega bi mu lahko odpovedal najemno pogodbo (prvi odstavek

V primeru lastništva drugega primernega stanovanja ni dolžnosti

sklenitve najemne pogodbe z najemnikovim ožjim družinskim članom. Če

bi bilo namreč lastništvo drugega primernega stanovanja razlog za

odklonitev sklenitve najemne pogodbe z nekdanjim imetnikom

stanovanjske pravice (prvi odstavek 148. člena SZ v zvezi s prvim

odstavkom 60. člena ZSR), potem je logično, da velja enako tudi glede

tistega, ki je z njim stanovanje uporabljal.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek

tožeče stranke, po katerem je bil toženec in nasprotni tožnik (v

nadaljevanju toženec) dolžan izprazniti trisobno stanovanje v

pritličju stanovanjske hiše Ž.... Hkrati je ugodilo nasprotnemu

tožbenemu zahtevku, po katerem sta tožnika in nasprotna toženca (v

nadaljevanju tožnika) dolžna s tožencem skleniti najemno pogodbo za

isto stanovanje, z vsebino predlagano v tožbenem zahtevku po

nasprotni tožbi. Toženi (pravilno tožeči) stranki je naložilo

povrnitev pravdnih stroškov tožeče (pravilno tožene) stranke v znesku

621.222,30 SIT, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe

Proti navedeni sodbi se iz vseh pritožbenih razlogov po

prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP

(Ur. l. RS; št. 36/04 - drugo uradno prečiščeno besedilo)

pravočasno pritožujeta tožnika. Menita, da je sodišče prve

stopnje storilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega

postopka, ker ni ocenilo izpovedi P. P. in detektiva M. Č.. Slednja

nimata nobenega interesa za izid pravde. Izpovedbi obeh se nanašata

na ugotovitve, da v stanovanju na B. ploščadi stanujejo štiri osebe.

Izpovedbe ostalih prič pa je zmotno ocenilo, zaradi česar je zmotno

ugotovilo, da je toženec dejansko živel v spornem stanovanju. Priči

L. B. in M. Š. sta izpovedali, da je toženec ves čas bival v spornem

stanovanju, kar ni v skladu z izpovedbo toženca, da v stanovanju ni

bival deset let. Težko je verjeti, da priča I. L., ki je toženčeva

žena, ni točno vedela, kdaj naj bi se toženec izselil, po njenem že

pred letom 1990, prav tako ni mogoče verjeti, da ni spremenila

števila uporabnikov vode, ker ni želela prizadeti otrok, poleg tega

sta s tožencem še vedno poročena in nimata urejenega plačevanja

preživnine. Sodišče bi moralo verjeti izpovedbi priče M. S.,

tožničine hčere, da dokler je živela v stanovanju, toženca ni

videvala, ampak njegovo mati, po materini smrti, je bilo stanovanje

nekaj časa prazno, nato pa je začela videvati neznana mlada dekleta,

medtem ko toženca tedaj ni videvala, zaradi česar misli, da toženec v

stanovanju ni bival. Ni logično, da ji sodišče ni verjelo zato, ker

je živela v četrtem nadstropju, toženec pa v prvem nadstropju.

Sodišče jima neutemeljno očita, da nista postavila zahtevka na

odpoved najemne pogodbe. Toženec ob vložitvi tožbe ni imel pogodbe,

vse do vložitve nasprotne tožbe je tudi ni zahteval, tako da je

stanovanje zasedal nezakonito. Poleg tega je že ob vložitvi tožbe

opravljal poslovno dejavnost, kar je v nasprotju s 50. členom SZ in

zato ni obveznosti sklenitve pogodbe. Slednje tudi ni iz razloga, ker

ima toženec v solasti dve stanovanji, in sicer stanovanje na

B. ploščadi, v katerem dejansko živi s svojo družino, in stanovanje

na G., ki ga celo oddaja za profitno najemnino najemnikom P.. Najemna

pogoba nima bistvenih sestavin po 41. členau SZ, ker v 6. členu ni

določena višina najemnine. Določba 10. člena je neustrezna, ker se

glasi na izročitev stanovanja najemniku, kar je nelogično, če bi

toženec res živel v stanovanju, če pa ne živi, pa nasprotni tožbeni

zahtevek ni utemeljen. Določba 10. člena pa predvideva odpovedni

razlog za primer opravljanja dovoljene dejavnosti v stanovanju brez

soglasja lastnikov, kar toženec opravlja že sedaj. Po odločitvi

sodišča bi morala tožnika skleniti najemno pogodbo, zato da bi jo

Toženec v odgovoru na pritožbo navaja, da je bila priča

P. P. zaslišana kljub prepoznemu dokaznemu predlogu, da niti on niti

priča M. Č. nista izpovedala nič relevantnega in nič iz lastnega

vedenja, poleg tega sta bila oba angažirana s strani tožnikov. Priča

L. B. ni v sporu s tožnikoma, toženca je ves čas videvala zato, ker

je obiskoval starše. Priča M. S., ne le, da ni srečevala toženca,

ampak tudi ni srečevala mladih deklet, ki jih je videla le na oknu.

I. L. je s tožnikom ostala v korektnih odnosih in je logično, da se

točnega datuma odselitve ne spominja. Ker meni, da je odločitev tudi

materialnopravno pravilna, predlaga zavrnitev pritožbe.

Kot je pritožbeno sodišče že pojasnilo v odločbi z dne

13.2.2003 (red. št. 37 spisa), je bistvena okoliščina v tej

pravdi, da je toženec po najemničini smrti (10.9.2001)

izgubil pravni naslov za bivanje v stanovanju na Ž.... Vprašanje, ki

ga je bilo treba rešiti, pa je, ali ima toženec pravico do njegove

ponovne pridobitve. Namreč, če toženec te pravice nima, biva v

stanovanju brez pravnega naslova, kar je po določbi 58. člena

Stanovanjskega zakona - SZ (Ur. l. RS, št. 18/91 z nadaljnjimi

spremembami) razlog za izpraznitev stanovanja, če pa to pravico ima,

potem je nasprotni tožbeni zahtevek na sklenitev najemne pogodbe po

določbi prvega odstavka 56. člena SZ utemeljen, in posledično

zahtevek po tožbi neutemeljen. Toženec je tisti, ki je nosil dokazno

breme, da ima pravico do pridobitve pravnega naslova. Iz določbe 56.

v zvezi določbo 41. člena in ostalih SZ izhaja, da je skupno

življenje z najemnikom v stanovanju pogoj, ki mora biti izpolnjen,

da lahko ožji družinski član, ki je v najemni pogodbi naveden kot

uporabnik stanovanja, po najemnikovi smrti od lastnika stanovanja

utemeljeno zahteva, da z njim sklene najemno pogodbo. Vendar tudi v

primeru, če sta navedena pogoja (skupno bivanje in navedba v pogodbi)

izpolnjena, po oceni pritožbenega sodišča lastnik nima kontrahirne

dolžnosti, če na strani ožjega družinskega člana, s katerim bi moral

skleniti najemno pogodbo obstoji krivdni razlog, zaradi katerega bi

mu lahko odpovedal najemno pogodbo (prvi odstavek 53. člena SZ). V

obravnavani zadevi sta tožnika zatrjevala, da toženec (po izobrazbi

arhitekt) v stanovanju opravlja dejavnost, zaradi katere bi mu lahko

odpovedala najemno pogodbo, ker nima njunega soglasja (9. alinea

prvega odstavka 53. člena SZ), sodišče prve stopnje pa dejanskega

stanja v zvezi s tem ni raziskovalo, ker je izhajalo iz izhodišča, da

ta okoliščina ni relevantna, ker tožnika ne zahtevata odpovedi

najemne pogodbe. Spregledalo pa je, da tožnika tožencu ne moreta

odpovedati najemne pogodbe, ker šele teče pravda glede njene

sklenitve. Pri prenosu najemnega razmerja na ožjega družinskega člana

je treba po oceni pritožbenega sodišča obstoj krivdnega razloga

upoštevati kot razlog za zavrnitev sklenitve najemne pogodbe. Drugo

pa je vprašanje, ali je (zaenkrat neugotovljena) dejavnost toženca

takšna, da bi moral zanjo pridobiti soglasje lastnikov v smislu

določbe prvega in drugega odstavka 50. člena SZ.

Pritožnika načenjata tudi vprašanje, ali je toženec

upravičen do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno

najmnino, kljub temu, da je solastnik dveh stanovanj, od

katerih naj bi enega oddajal za profitno najemnino. SZ-1

(Ur. l. RS, št. 69/03), ki ga v skladu z določbo 193. člena

SZ-1 v tej zadevi ni mogoče uporabiti (ker se je predmetni

spor začel pred njegovo uveljavitvijo 16.7.2003), pri

stanovanjih, ki se oddajajo za neprofitno najemnino, določa

lastništvo drugega primernega stanovanja (pod določenimi

pogoji in z določenimi odstopanji) kot odpovedni razlog

(prim. peti odstavek 103. člena v zvezi s 108. čenom SZ-1 in

prehodno določbo drugega odstavka 195. člena SZ-1). Kljub

temu, da SZ-1 ne pride v poštev, pa se vendarle postavlja

vprašanje, ali pravna relevantnost navedene okoliščine ne

izhaja že iz razlage pravnih pravil predhodno veljavnega

zakona. Ustrezna interpretacija določb SZ, po mnenju

pritožbenega sodišča, pripelje do zaključka, da v primeru

lastništva drugega primernega stanovanja ni dolžnosti

sklenitve najemne pogodbe z najemnikovim ožjim družinskim

članom. Če bi bilo namreč lastništvo drugega primernega

stanovanja razlog za odklonitev sklenitve najemne pogodbe z

nekdanjim imetnikom stanovanjske pravice (prvi odstavek 148.

člena SZ v zvezi s prvim odstavkom 60. člena ZSR), potem je

logično, da velja enako tudi glede tistega, ki je z njim

stanovanje uporabljal (v obravnavanem primeru naj bi toženec

uporabljal stanovanje skupaj z imetnikom stanovanjske

pravice, po njegovi smrti pa skupaj z najemnico, na katero

je bilo prenešeno najemno razmerje). Ob drugačni pravni

razlagi bi imel tak uporabnik širše upravičenje pri

sklenitvi najemne pogodbe, kot pa bivši imetnik stanovanjske

pravice. O (so)lastništvu stanovanj na B. ploščadi in G. ulici ter

njuni primernosti izpodbijana sodba nima razlogov, čeprav sta se

tožnika sklicevala na to okoliščino kot dodatni razlog, zaradi

katerega nista dolžna skleniti najemne pogodbe s tožencem.

Pritožnika utemeljeno opozarjata, da sodišče prve stopnje ni

ocenilo izpovedbe zaslišanih prič M. Č. (list. št. 105-107) in P.

P. (list. št. 124), ki sta ju predlagala tožnika v dokaz trditev, da

je toženec živel v stanovanju na B. ploščadi skupaj s svojo družino,

ne pa s pokojno najemnico v stanovnju na Ž.... Omenjeni priči sicer

nista izpovedali, da bi sami videvali toženca v stanovanju na

B. ploščadi, sta pa izpovedali, priča P. P., do kakšnih zaključkov je

prišel po opravljenem telefonskem razgovoru z osebo iz stanovanja na

B. ploščadi, priča M. Č., pa o ugotovitvah do katerih je prišel kot

detektiv, ne le glede števila oseb, za katere so se plačevali

obratovalni stroški, pač pa tudi glede števila oseb, ki so bivale v

stanovanju na B. ploščadi. Izpovedbi omenjenih prič bi v povezavi z

izpovedbami ostalih prič, zlasti priče I. L., ki je izpovedala, da je

(neimenovana) sorodnica nekaj časa živela v stanovanju na B., ni pa

izpovedala, da bi preostali čas (gre za obdobje od 1991 do 2001) z

njo in otroci živela kakšna druga četrta oseba, lahko vsaj posredno

vplivali na ugotovljeno dejansko stanje o tem, kje je dejansko bival

toženec. Ker je sodišče prve stopnje dokaz z zaslišanjem obeh prič

izvedlo, ni pa ga ocenilo oziroma ni pojasnilo, zakaj ga ni ocenilo,

dokaz pa je iz zgoraj pojasnjenih razlogov takšen, da bi lahko

vplival na ugotovitev pravnorelevantnih dejstev, je storilo bistveno

kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339.

člena ZPP. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano

sodbo v celoti razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v

novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP).

V ponovljenem postopku bo treba navedeno kršitev odpraviti,

nato pa ponovno oceniti izvedene dokaze, tako da bo

odgovorjeno na pritožbene očitke o nasprotjih med

izpovedbami priče M. Š. in L. B. ter toženčevo izpovedbo, o

prepričljivosti izpovedbe priče I. L. in priče M. S., ki je vendarle

živela v isti stanovanjski hiši kot toženec. Izpovedbe prič bo treba

oceniti tudi z vidika, ali ni morda videvanje toženca v stavbi na

Ž... posledica opravljanja dejavnosti v spornem stanovanju. Oceniti

bo treba, zakaj bi se ves čas od toženčeve izselitve leta 1991 dalje

plačevali stroški za štiri osebe, čeprav so v stanovanju na

B. ploščadi živele tri osebe, in le nekaj časa neimenovana sorodnica.

V primeru, če bo ponovno ugotovljeno, da je toženec bival v spornem

stanovanju skupaj s pokojno najemnico, bo treba presoditi tudi

ugovore tožnikov v zvezi z opravljenjem dejavnosti in lastništvom ter

primernostjo dveh drugih stanovanj, upoštevajoč gornjo obrazložitev.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na

določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

SZ člen 50,  50/1,  50/2,  53,  53/1,  53/1-9,  56,  56/1,  58,  148,  50,  50/1,  50/2,  53,  53/1,  53/1-9,  56,  56/1,  58,  148,  50,  50/1,  50/2,  53,  53/1,  53/1-9,  56,  56/1,  58,  148.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.