VSL sodba II Cp 1775/2004
Sodna praksa višjih sodišč, 2005-07-06

stanovanjska najemna razmerja - odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog - najemno razmerje

Tožena stranka v pravdi niti ni zatrjevala, da je o socialni stiski

obvestila center za socialno delo, pri centru pridobila potrdilo, da

zaradi socialne stiske ne zmore plačevati najemnine in stanovanjskih

stroškov, in da je potrdilo v 15 dneh od nastopa socialne stiske

predložila tožeči stranki kot lastniku stanovanja in občinskemu

organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve. Že zato in upoštevaje

ugotovitev, da kljub opominu od februarja 2002 dalje ne plačuje

najemnine in stroškov, je tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe

in izpraznitev stanovanja utemeljen. Sodišče prve stopnje je tako po

nepotrebnem samo ugotavljalo, ali tožena stranka zaradi socialne

stiske ne zmore plačevati najemnine in stroškov.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Okrajno sodišče v je s sodbo z dne 18.5.2004, opr. št. P 460/2003-19,

razsodilo, da se toženi stranki odpove najemna pogodba z dne

19.5.1998 za enosobno stanovanje št. 22 v 4. nadstropju stanovanjske

hiše na naslovu ulic S. 92 v Novem mestu. Toženi stranki in drugim

uporabnikom je naložilo, da stanovanje izpraznijo in ga predajo

tožeči stranki v 60 dneh po pravnomočnosti sodbe, odločilo, da toženi

stranki ob izselitvi iz stanovanja ne pripada drugo stanovanje in

hkrati toženi stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče

Proti sodbi se je laično pritožila tožena stranka. Zavrača

očitke sodišča prve stopnje glede resničnosti njene izpovedi

o socialni stiski. Trdi, da ji najemne pogodbe zaradi

socialne stiske ni mogoče odpovedati, saj se bo v nasprotnem

primeru z otrokom, ki ima v letu 2004 predvideno še

operacijo na srcu, v naslednjem letu pa na kolku, znašla na

cesti ali pa z nastalimi dolgovi v še dražjem podnajemniškem

stanovanju, ki pa si ga ne more privoščiti. Meni, da rok

izselitve iz stanovanja ne sme biti krajši od 90 dni. Trdi,

da je izvedeni dokazni postopek do nje skrajno krivičen, saj

je samohranilka, brez zakonsko urejene preživnine, kar je

razvidno iz dokumentov centra za socialno delo o otroškem

dodatku. Preživnina med njo in njenim bivšim možem je le

ustno dogovorjena zaradi njegovega nasilnega vedenja. Je

brez redne zaposlitve zaradi narave bolezni njenega otroka.

Primorana je ostati z otrokom doma in skrbeti za njegovo

nego, saj ni nikogar, razen nje, ki bi to zmogel ali vsaj

želel. Zaradi zdravstvenega stanja otroka tudi ne more

sprejeti redne zaposlitve. Sodišče površno ocenjuje, da

tožena stranka ni pripravljena na kakršnokoli delo, saj to

njegovo oceno izpodbija ugotovitev samega sodišča, da tožena

stranka dela priložnostno, če sploh zmore, in toliko,

kolikor ponudba del sovpada s časom, ki ga ima na razpolago.

Pri starševskih dolžnostih je odgovorna in dosledna. Hčerka

ima same petke, likovne, gledališke in glasbene uspehe ter

sodeluje na šolskih tekmovanjih. Sodišče pozablja, da je

navedla, da ju je s hčerko leta 2002 partner dokončno

zapustil in toženo stranko tudi materialno oškodoval, tako

da si še do danes ni opomogla. Zaradi njegovih groženj spora

nista še mogla rešiti, hčer pa je pripravljen imeti v

varstvu le občasno. Sodišču je tudi povedala, da je pred

tremi leti zgubila možnost za redno honorarno delo, ki ga je

do takrat opravljala. Danes delodajalec zelo težko vzame

mater z zdravstvenimi težavami otroka v redno delovno

razmerje. Za letos je izbrala študentski status in s tem pač

izbiro del, ki jih lahko vzame. Sodišče se ne zaveda, koliko

časa za priprave, hospitalizacije in rekonvalescenco obsega

operacija pri njenem otroku. Ni ji jasno, na podlagi česa je

sodnica razsodila, da pri njenem otroku ne gre za tako

zdravstveno stanje, zaradi katerega tožena stranka ne bi

mogla delati stalno ali občasno. To pa še zlasti ob tem, da

sodišče tudi ugotavlja, da tožena stranka občasno dela.

Dohodek iz občasnega dela ne dosega niti zajamčene plače,

tako da ga v celoti potrebuje za nujno preživetje. Zaradi

znižane imunitete pri otroku mora paziti tudi pri njegovi

prehrani. Oče za otroka prispeva le občasno v višini dveh

položnic. Sodišče sprašuje, če si predstavlja, v kakšnem

pomanjkanju živita s hčerjo. Tožena stranka nima nobenega

premoženja, od sorodnikov pa le mamo, ki ji pomaga občasno,

saj je zaradi svoje starosti že bolehna, ima majhno

pokojnino in neprimerno stanovanje za skupno bivanje.

Razočarana je, da so ji kljub vedenju zdravstvenega stanja

njenega otroka podelili podstrešno stanovanje, ki ni

V konkretnem primeru se je tožena stranka, kot pravilno

ugotavlja sodišče prve stopnje, zahtevku tožeče stranke na

odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja upirala s

tem, da se je sklicevala na svojo socialno stisko (3.

odstavek 53. člena Stanovanjskega zakona - SZ). Na obstoj

slednje pa se v pravdi najemnik uspešno sklicuje le, če je o

socialni stiski obvestil center za socialno delo, pri centru

pridobil potrdilo, da zaradi socialne stiske, v kateri se je

znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje,

ni zmogel poravnati najemnin in drugih obveznosti po zakonu

v celoti in da je potrdilo predložil lastniku stanovanja in

občinskemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, v 15.

dneh od nastopa socialne stiske (4. odstavek 53. člena SZ).

Da bi tožena stranka kaj takega storila, le-ta niti ni

zatrjevala, kaj šele dokazala. Že iz tega razloga in

upoštevaje ugotovitev, da tožena stranka kljub opominu že od

februarja 2002 ni plačala najemnine in stroškov, ki se

plačujejo poleg nje, je tožbeni zahtevek na odpoved najemne

pogodbe in izpraznitev stanovanja utemeljen. Vse trditve

tožene stranke v postopku na prvi stopnji in v pritožbi ter

s strani tožene stranke predloženi oziroma predlagani

dokazi, s katerimi poskuša dokazati svojo socialno stisko,

so tako za odločitev v konkretnem primeru neodločilni.

Sodišče prve stopnje je torej po nepotrebnem samo

ugotavljalo, ali se je tožena stranka znašla v taki socialni

stiski, da ne more plačevati najemnin in stanovanjskih

stroškov. Se pa pritožbeno sodišče sicer strinja z njegovo

dokazno oceno. V konkretnem primeru tožena stranka ni bila

dovolj aktivna pri uveljavljanju svojih pravic, ki ji gredo

kot socialni upravičenki. Tožena stranka tako ni sporočila

centru za socialno delo, da od februarja 2002 dalje ne more

v celoti plačevati najemnine in stanovanjskih stroškov, ni

zahtevala, da ji občina plača del najemnine oziroma da se ji

zniža najemnina glede na to, da je po sklepu občine

upravičena do socialnega stanovanja, po najemni pogodbi s

tožečo stranko, ki je bila sklenjena na podlagi omenjenega

sklepa, pa je dolžna plačevati neprofitno najemnino. Tudi

kar zadeva rok za izselitev stanovanja, pritožbeni očitki

tožene stranke niso utemeljeni, saj je 90 dnevni rok za

izselitev v najemni pogobi določen le v primeru, če se mora

tožena stranka iz stanovanja izseliti zaradi izgube statusa

socialne upravičenke. Za primer izselitve iz stanovanja kot

posledice odpovedi najemne pogodbe iz krivdnih razlogov pa

SZ v 2. odstavku 59. člena določa, da ta rok ne sme biti

krajši od 60 dni in ne daljši od 90 dni. Zahtevek tožeče

stranke na izselitev v roku 60 dni je zato skladen z

Ker torej tožena stranka niti ni zatrjevala, da je izpolnila

pogoje iz 4. odstavka 53. člena SZ, še manj pa to dokazala,

in ker je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožena

stranka kljub opominu od februarja 2002 dalje ni plačala

najemnine in stanovanjskih stroškov, je sodišče prve stopnje

pravilno tožbenemu zahtevku na odpoved najemne pogodbe in

izpraznitev stanovanja ugodilo. Sodišče druge stopnje je

zato njegovo odločitev potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (353.

Odločitev o pritožbenih stroških je odpadla, ker ti niso

SZ člen 53,  53/1,  53/2,  53/3,  53/4,  59,  59/2,  53,  53/1,  53/2,  53/3,  53/4,  59,  59/2,  53,  53/1,  53/2,  53/3,  53/4,  59,  59/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.