VSC sodba Cp 1174/2003
Sodna praksa višjih sodišč, 2005-03-24

Obvestilo tožniku, v katerem je bil obveščen o pravici od odkupa stanovanja pod ugodnejšimi pogoji SZ, lastnik pa si ni pridržal pravice, da šele po vloženi zahtevi za odkup preveri, ali tožnik sploh izpolnjuje pogoje za takšen odkup, je treba šteti kot zavezujočo ponudbo lastnika za sklenitev prodajne pogodbe.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka v skladu s Stanovanjskim zakonom tožeči stranki dolžna prodati dvosobno stanovanje št. 6 v skupni izmeri 69,71 m2, ki se nahaja v III. nadstropju stanovanjske hiše na naslovu L. ... v C., pri čemer se za izračun vrednosti stanovanja upošteva stanovanjski popust in vrednost točke na dan 01.12.1994, toženi stranki pa je še naložilo, da tožeči povrne 276.600,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 03.02.2003 dalje do plačila.

Proti takšni sodbi se je zaradi zmotne uporabe materialnega prava (3. točka I. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP) pritožila tožena stranka. V pritožbi je navedla, da je prvostopno sodišče tožbenemu zahtevku ugodilo mimo določb Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91, v nadaljevanju SZ), ki je imetnikom stanovanjske pravice omogočal nakup stanovanj, ki so jih zasedali, pod ugodnejšimi (in ne tržnimi) pogoji. V ta namen pa je zakon določil pogoje za odkup, ki jih tožnik ni izpolnjeval, saj je imel na dan uveljavitve SZ stanovanjsko pravico na stanovanju v T. in ne na stanovanju v C.. Prvostopno sodišče je odločilo, da je tožnik kljub temu upravičen do odkupa stanovanja po določilih SZ, pri čemer pa je to svojo odločitev utemeljevalo z določili obligacijskega prava, kar je napačno. Določila SZ namreč ne temeljijo na načelih obligacijskega prava, saj gre za posebno ureditev lastninjenja in privatizacije, ki je omogočala preoblikovanje družbene lastnine v zasebno lastnino z znanimi titularji, zato strankam, ki so vstopala v pravna razmerja na podlagi tega zakona, drugačne pogodbene svobode (torej izven okvirov 117. člena) ni dopuščala. Ne glede na to pa je prvostopno sodišče zmotno ocenilo, da je šteti obvestilo upravljalca z dne 18.01.1993 za zavezujočo ponudbo tožene stranke tožniku. A. je bil kot upravljalec pooblaščen le za sprejemanje zahtev za prodajo stanovanj upravičencem, ne pa za dajanje ponudb v imenu lastnika. Tožena stranka je A. resda poslala seznam upravičencev, vendar pa si je upravljalec nato sam poiskal obliko komunikacije s potencialnimi kupci. Njegova dolžnost ni bila ponujati stanovanj v odkup, pač pa mu je seznam tožene stranke služil le kot pomoč za vlaganje zahtev za prodajo. A. je namreč sprejemal tudi vloge neupravičenih oseb, vendar pa upravičenosti teh vlog ni presojal, temveč je to delala sama tožena stranka. Šele nato (po zbrani dokumentaciji in ugotovitvi, ali so izpolnjeni vsi pogoji za odkup) je tožena stranka pripravila pogodbo in jo ponudila imetniku stanovanjske pravice v podpis. Funkcija upravljalca je bila tako le operativne narave, zato je vsakršne njegove aktivnosti šteti le kot zbiranje podatkov glede izpolnjevanja pogojev za odkup po SZ, na katere pa tožena stranka ni mogla imeti vpliva. Zaradi navedenega je tožena stranka predlagala, da sodišče druge stopnje njeni pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje ustrezno spremeni, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožeča stranka na pritožbo tožene stranke ni odgovorila.

Prvostopno sodišče je v tej zadevi zavzelo stališče, da tožnik sicer ni bil upravičen do nakupa stanovanja št. 6 v III. nadstropju stanovanjske hiše na naslovu L. ... v C. pod ugodnejšimi pogoji SZ po določilu 117. člena tega zakona, ker na dan njegove uveljavitve ni bil imetnik stanovanjske pravice za to stanovanje, vseeno pa je odločilo, da ga je tožena stranka tožniku dolžna prodati pod ugodnejšimi pogoji SZ, saj takšna njena obveznost izhaja iz splošnih določb obligacijskega prava, ki urejajo ponudbo, njen učinke in sprejem ponudbe (32., 36. in 39. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR). Pravne podlage za ugoditev tožbenemu zahtevku tako niso predstavljale določbe SZ o lastninjenju in privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij iz VIII. poglavja SZ (točneje 117. člen), temveč pravni posel med strankama.

Pri tem je po presoji drugostopnega sodišča pravilno zaključilo, da je bil Atrij s strani tožene stranke pooblaščen, da je tožniku poslal obvestilo z dne 18.01.1993 in da je takšno obvestilo šteti kot zavezujočo ponudbo za prodajo spornega stanovanja. A. je namreč za toženo stranko v skladu s 3. členom Aneksa k pogodbi o izvajanju določenih storitev upravljanja stanovanj in stanovanjskih hiš (v nadaljevanju aneks) izvajal strokovna in tehnična opravila v zvezi s prodajo stanovanj in stanovanjskih hiš. Med pogodbeno dogovorjenimi opravili v tem členu pošiljanje ponudb upravičencem sicer izrecno ni navedeno, vendar pa je treba pooblastilo za opravljanje strokovno tehničnih opravil v zvezi s prodajo tolmačiti širše (da je torej A. imel pooblastilo tudi za pošiljanje ponudb za prodajo stanovanj pod ugodnejšimi pogoji), saj opravila v zvezi s prodajo v 3. členu niso navedena taksativno, kar je razvidno iz 5. člena aneksa (ki določa posebno plačilo za dodatna opravila, ki v 3. členu niso zajeta). Širša razlaga pooblastila, danega A., izhaja iz 6. člena aneksa, po katerem je lahko A. v skladu z aneksom prodajal izključno tista stanovanja in stanovanjske hiše ter tistim imetnikom stanovanjske pravice oziroma njihovim ožjim družinskim članom, za katere mu je tožena stranka izročila seznam, iz tako danega pooblastila za prodajo pa pošiljanja ponudb osebam iz seznama ni mogoče izvzeti. Tožena stranka je A. tako pooblastila tudi za obveščanje imetnikov stanovanjske pravice o njihovi možnosti do odkupa stanovanja pod ugodnejšimi pogoji, pri čemer pa je pooblastilo za prodajo izrecno omejila zgolj na osebe s svojega s seznama, posredovanega A..

Obvestilo A. z dne 18.01.1993 pa je nadalje šteti za zavezujočo ponudbo tožene stranke v smislu 32. in 36. člena ZOR, saj vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, da bi se s tožnikovim sprejemom takšne ponudbe pogodba lahko sklenila. Bistveni sestavni prodajne pogodbe sta namreč predmet in cena (tako ZOR v VII. poglavju, ki ureja prodajo), predmet je bil določen in znan obema strankama, cena pa določljiva po kriterijih SZ ter odvisna od tega, kakšen način plačila je kupec izbral. Tega je moral kupec opredeliti v zahtevi za odkup stanovanja, ki jo je šteti za sprejem ponudbe, saj je na podlagi obvestila (torej ponudbe v smislu ZOR) in zahteve za odkup (torej sprejema ponudbe) A. imel na voljo vse podatke, da je pripravil besedilo prodajne pogodbe, ki jo je nato po ustaljeni praksi (izpovedbe prič) najprej poslal v podpis toženi stranki. V obvestilu tožniku, s katerim je bil obveščen o pravici do odkupa stanovanja pod ugodnejšimi pogoji, pa si tožena stranka nikjer ni pridržala pravice, da šele po vloženi zahtevi tožnika preveri, ali tožnik izpolnjuje pogoje za takšen odkup, zato je njeno ponudbo, dano preko Atrija, treba razumeti kot ponudbo, ki toženo stranko zavezuje, kar je prvostopno sodišče pravdnima strankama izčrpno obrazložilo na 5. strani izpodbijane sodbe. Dodaten razlog za pravilnost takšne odločitve pa je tudi v tem, da je tožena stranka v začetnem obdobju te privatizacije stanovanja prodajala tudi tistim, ki niso bili imetniki stanovanjske pravice na stanovanju, za katerega so na podlagi obvestila podali zahtevo za odkup (temveč je za odkup pod pogoji SZ zadoščalo že imetništvo stanovanjske pravice na enem izmed vojaških stanovanj v RS, kot je razvidno iz izpovedi priče Kodele), kar dejansko nakazuje na zavezujočo pravno naravo obvestila o pravici do odkupa.

Obveznost toženkine prodaje predmetnega stanovanja tožniku je torej podana in to po pravilih obligacijskega prava, medtem ko določbe SZ v konkretnem primeru predstavljajo zgolj pravno podlago za izračun odkupne cene za stanovanje, popustov in drugih plačilnih pogojev, s čimer so le sestavni del te pogodbe, ne pa njena podlaga, kot to zmotno (smiselno) opozarja pritožba. Pritožnica pa zmotno tolmači tudi kogentnost določb SZ, saj so le-te prisilne narave zgolj glede obveznosti lastnikov, da stanovanja pod ugodnejšimi pogoji prodajo tistim, ki so bili na dan uveljavitve SZ imetniki stanovanjske pravice, medtem ko po drugi strani lastnikom stanovanj ne prepovedujejo ugodnejše prodaje osebam, ki zakonskih pogojev niso izpolnjevale. S tem je povezana tudi svobodna volja pri oblikovanju teh razmerij izven določb SZ: kadar je bila pravna podlaga za sklenitev prodajne pogodbe ureditev po SZ, potem ravnanje izven okvirov določb 117. člena SZ in naslednjih ni bila dopustna. Če pa je lastnik stanovanje pod takimi pogoji prodal (ali se ga zavezal prodati) po splošnih določbah obligacijskega prava, svobodna volja pogodbenih strank v ničemer ni mogla biti omejena s prisilno naravo določil SZ.

Pritožba tožene stranke je ob vsem povedanem tako v celoti neutemeljena, zato jo je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Pri tem ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (II. odstavek 350. člena ZPP).

Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka (I. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s I. odstavkom 154. člena ZPP).

ZOR člen 32,  32/1,  36,  36/1,  39,  39/1,  32,  32/1,  36,  36/1,  39,  39/1.  SZ člen 117.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.