VSL sklep II Cp 2270/2004
Sodna praksa višjih sodišč, 2005-04-13

najemno razmerje - odpoved najemne pogodbe - izpraznitev stanovanja - odtujitev stvari med pravdo

Za odpoved najemnega razmerja na hišniškem stanovanju, ki je v

solasti etažnih lastnikov stanovanj, je potrebno soglasje lastnikov

skupno več kot polovičnega deleža, izpraznitev pa lahko zahteva le en

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da so tožniki

- etažni lastniki stanovanj na naslovu R. 4 v Ljubljani - solastniki

stanovanja št. 3 kot skupnega stanovanja v stanovanjski hiši na

naslovu R. v Ljubljani, in da obstaja najemno razmerje med tožniki in

toženo stranko, sklenjeno za stanovanje št. 3 v stanovanjski hiši na

naslovu R. v Ljubljani, po najemni pogodbi z dne 23.5.2000. Nadalje

je sodišče prve stopnje odločilo, da najemna pogodba za stanovanje

št. 3 v stanovanjski hiši na naslovu R. v Ljubljani, sklenjena dne

23.5.2000 med tožniki lastniki stanovanj na naslovu R. v Ljubljani in

toženo stranko zaradi odpovedi tožeče stranke preneha, tožena stranka

pa je dolžna stanovanje št. 3 stanovanjske hiše na naslovu R. v

Ljubljani, izprazniti in predati tožnikom prosto oseb in stvari, v 60

dneh po pravnomočnosti sodbe. Tožena stranka je nadalje še dolžna

tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v višini 262.980,00 SIT

z zakonskimi zamudnimi obrestmi do vročitve sodbe do plačila in

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov.

Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da

tožbeni zahtevek v celoti zavrne in tožeči stranki v plačilo naloži

njene pravdne stroške oz. izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne

sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi navaja, da je mogoče

lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi pravnega posla

pridobiti šele z vpisom v zemljiško knjigo. Tožniki niso

zemljiškoknjižni lastniki stanovanj na naslovu R. v Ljubljani. Tekom

postopka niso izkazali niti nastanka etažne lastnine niti tega, da so

vpisani v zemljiško knjigo. Na to dejstvo je tožena stranka opozorila

v pripravljalni vlogi z dne 24.5.2004 in predlagala, da sodišče prve

stopnje izvede dokaz s vpogledom v zemljiško knjigo. Tožniki tudi

niso predložili pogodb, iz katerih bi izhajala njihova upravičenja

povezana z nepremičnino na R. v Ljubljani. Glede na navedeno tožniki

niso aktivno legitimirani za predmetni postopek, sodba sodišča prve

stopnje pa tudi ne vsebuje razlogov o odločilnih dejstvih in sicer na

kakšni podlagi sodišče prve stopnje šteje tožnike za etažne lastnike

stanovanj in posledično za solastnike stanovanja št. 3 na nslovu R.

v Ljubljani. Nadalje družba M. d.o.o. ni predložila dokazil o tem, da

dejansko nastopa kot pooblaščenec lastnikov stanovanj na omenjenem

naslovu. V izpodbijani sodbi so navedeni drugi tožniki kot v sami

tožbi, čeprav tožena stranka ni nikoli privolila v vstop novih

tožnikov. Prav tako tudi ni izkazano soglasje novih tožnikov. Pogodba

o upravljanju z dne 31.3.1993 ni sklenjena z vsemi lastniki

stanovanja, enako pa velja za Pogodbo o medsebojnih razmerjih v zvezi

z upravljanjem stanovanjske hiše na naslovu R. v Ljubljani. Družba

M. d.o.o. je najemno pogodbo sklenila brez pooblastila lastnikov,

zato je ta pogodba neobstoječa. Za sklenitev te pogodbe je potrebno

soglasje vseh solastnikov, saj gre pri oddaji v najem za posel, ki

presega okvir rednega upravljanja. Družba M. d.o.o. kot upravnik

stanovanjske hiše na naslovu R. v Ljubljani tudi ni pooblaščena za

sklepanje in odpoved najemnih pogodb brez posebnega pooblastila in

izrecnega soglasja vseh solastnikov. V 5. členu pogodbe z dne

31.3.1993 je določeno, da za opravljanja poslov, ki presegajo okvir

rednega upravljanja, pogodbene stranke za vsak primer sklenejo

poseben dogovor. Prav tako V.Š. ni dal pooblastila za vodenje

predmetnega postopka družbi M. d.o.o.. Nadalje obstaja tudi nasprotje

med izrekom in obrazložitvijo izpodbijane sodbe, saj je sodišče prve

stopnje navedlo, da upravnik ni bil upravičen skleniti najemne

pogodbe s tožencem, vendar pa kljub temu ugotovilo, da najemno

razmerje obstaja na podlagi najemne pogodbe z dne 23.5.2000. Prav

tako ni sprejemljiv tudi zaključek sodišča prve stopnje, da naj bi

V.Š. s konkludentnimi dejanji priznal sklenitev najemne pogodbe med

M. d.o.o. in toženo stranko. Po določbi 88. člena Zakona o

obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) mora biti odobritev

izrecna. Izpraznitveni zahtevek lahko uspešno uveljavlja le tisti, ki

se izkaže kot lastnik stanovanja. Tožencu je opomin z dne 16.9.2002

poslala M. d.o.o., ki pa za to dejanje ni bila pooblaščena.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo navaja, da je bilo ves čas

postopka nesporno, da so tožniki oz. njihovi pravni nasledniki

lastniki stanovanj na naslovu R., zato navajanja tožene stranke v

zvezi s tem predstavljajo nova dejstva v smislu 337. člena Zakona o

pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Ni res, da bi tožena stranka

na to opozorila v pripravljalni vlogi z dne 24.5.2004, saj je v tej

vlogi ugovarjala veljavnosti pogodbe o upravljanju in ne lastništvu

strank na stanovanju. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da

je Pogodba o upravljanju veljavno sklenjena. Nadalje je pravilno

ugotovilo tudi, da upravnik zastopa lastnike pred sodiščem v skladu z

določbo 3. člena pogodbe o upravljanju in določbo 4. alinee 4.a točke

priloge št. 1 k pogodbi o upravljanju, pripravlja pa tudi predloge za

odpoved najemnega razmerja. Tožniki so podali izrecno soglasje k

vloženi tožbi za odpoved najemne pogodbe in izselitev. Prav tako so

tožniki naknadno odobrili tudi najemno pogodbo. Najemno razmerje za

hišniško stanovanje je potrebno obravnavati celostno, saj se

stanovanje oddaja v najem že od leta 1990 in stanovalci stanovanjske

hiše na naslovu R. ves čas prejemajo najemnino. Predvsem pa sodišče

pravilno ugotavlja, da kolikor tožena stranka stanovanje uporablja

brez pravnega temelja, ga je dolžna izprazniti.

Pritožbeno sodišče se strinja s pritožbenimi trditvami, da v

obravnavanem primeru ni izkazana lastninska pravica vseh tožnikov in

da niso izkazana ustrezna pooblastila za zastopanje vseh tožnikov.

Prav tako drži tudi pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje

postopek nadaljevalo z novimi tožniki, čeprav za to niso bili

ZPP v 2. odstavku 190. člena določa, da tisti, ki je pridobil stvar

ali pravico, o kateri teče pravda, vstopi v pravdo namesto tožeče

stranke oziroma tožene stranke samo tedaj, če v to privolita obe

stranki. V obravnavani zadevi je tožeča stranka s pripravljalno vlogo

z dne 14.7.2003 sodišče prve stopnje obvestila, da v pravdo namesto

določenih prvotnih tožnikov vstopajo novi tožniki, sodišče prve

stopnje pa je postopek nadaljevalo z novimi tožniki, ne da bi za to

pridobilo soglasje obeh pravdnih strank. Sodišče prve stopnje je s

tem, ko je dovolilo subjektivno spremembo tožbe in nadaljevalo

postopek z novimi tožniki, ne da bi bila izkazana privolitev obeh

pravdnih strank, nepravilno uporabilo določbo 2. odstavka 190. člena

ZPP, kar je nedvomno vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe. Če

pravdni stranki ne bi soglašali z vstopom novih tožnikov v pravdo,

le-ti ob pravilni uporabi navedene določbe ZPP namreč sploh ne bi

postali stranka v postopku. S tem je sodišče prve stopnje zagrešilo

relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka v smislu 1.

V obravnavani zadevi na strani tožeče stranke nastopa več tožnikov,

ki zoper toženo stranko uveljavljajo več zahtevkov. V zvezi s prvim

in drugim tožbenim zahtevkom, ki se glasita na ugotovitev obstoja

solastninske pravice in najemnega razmerja, je pritožbeno sodišče

ugotovilo, da ni izkazano ustrezno pooblastilno razmerje glede vseh

tožnikov, ki nastopajo v predmetni pravdi. Za dopustnost tožbe v tem

delu bi namreč morale biti procesne predpostavke podane pri vseh

tožnikih. Sodišče prve stopnje bi zato moralo še pred vsebinskim

odločanjem o spornem predmetu preveriti, ali je izkazano ustrezno

pooblastilno razmerje med tožečo stranko in njenim pooblaščencem

glede vseh tožnikov, in če ni, ustrezno ukrepati. Nadalje je za

odločitev o utemeljenosti tožbenih zahtevkov odločilnega pomena tudi

vprašanje, ali so tožniki, ki nastopajo v tem postopku, etažni

lastniki stanovanj na naslovu R. v Ljubljani, saj je od rešitve tega

vprašanja odvisna aktivna legitimacija tožeče stranke, na kar

pravilno opozarja tožena stranka v svoji pritožbi. Sodišče prve

stopnje je namreč tožbenim zahtevkom tožeče stranke ugodilo, ne da bi

se do tega vprašanja opredelilo, čeprav je tožena stranka nanj

opozorila (pripravljalna vloga tožene stranke z dne 24.5.2004). Ker

izpodbijana sodba o navedenem odločilnem dejstvu nima nikakršnih

razlogov, je v tem delu ni bilo mogoče preizkusiti. Vse navedeno

velja tudi glede tretjega in četrtega tožbenega zahtevka, ki se

glasita na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja, vendar

s to razliko, da bi v zvezi z zahtevkom na odpoved najemnega razmerja

zadoščalo že, če bi bile vse omenjene procesne in vsebinske

predpostavke podane pri tožnikih, katerih solastniški deleži

sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti solastne stvari, v

zvezi z izpraznitvenim zahtevkom pa, če bi bila pooblastilo za

zastopanje in lastninska pravica izkazana že glede enega samega

tožnika (prim. 43. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih

razmerjih, v nadaljevanju ZTLR). Glede na navedeno pritožbeno sodišče

ugotavlja, da je podana absolutno bistvena kršitev določb pravdnega

postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Ker je bilo

potrebno izpodbijano sodbo v celoti razveljaviti že iz navedenih

razlogov, se pritožbeno sodišče v ostale pritožbene navedbe ni

Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo,

izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje

v novo sojenje (1. odstavek 354. člena ZPP). V novem postopku pa bo

sodišče prve stopnje moralo še pred odločitvijo o zahtevkih tožeče

stranke ugotoviti, ali so izpolnjeni vsi zakonski pogoji za

predlagano subjektivno spremembo na strani tožeče stranke in

preveriti, ali ima pooblaščenec tožnikov ustrezna pooblastila za

Odločitev o stroških temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.

ZTLR člen 43,  43.  ZPP člen 190/2,  190/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.