VSL sodba II Cp 2295/2004
Sodna praksa višjih sodišč, 2005-07-06

stanovanjska najemna razmerja - odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog - tožbeni zahtevek

Tožeča stranka ni uveljavljala tožbenega zahtevka na odpoved

najemne pogodbe zaradi krivdnih razlogov na strani tožene

stranke, temveč le na izpraznitev tožene stranke iz

stanovanja. Ker ima tako tožena stranka še vedno pravno

podlago za bivanje v stanovanju - najemno pogodbo, tožbeni

zahtevek na izpraznitev iz stanovanja ni utemeljen.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Okrajno sodišče je s sodbo z dne 2.11.2004, opr. št. P 86/2003-12,

zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da se ugotovi, da tožena

stranka kljub opominu ni dvakrat zapored oziroma dva meseca v zadnjih

dvanajstih mesecih plačala stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine

(1. točka zahtevka), da se je tožena stranka dolžna v roku 60 dni od

pravnomočnosti sodbe izseliti iz stanovanja in ga izpraznjenega vseh

oseb in stvari tožeči stranki izročiti v stanju, v kakršnem ga je

prevzela (2. točka zahtevka), da je tožena stranka tožeči stranki

dolžna plačati 143.740,20 SIT s pripadki in tekoče obveznosti do

izselitve in predaje stanovanja s pripadki (3. točka zahtevka) in da

je tožena stranka tožeči stranki dolžna povrniti pravdne stroške z

zakonskimi zamudnimi obrestmi (4. točka zahtevka). Hkrati je tožeči

stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke v znesku

6.650,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe sodišča

Proti sodbi se je pritožila tožeča stranka. V pritožbi

navaja, da iz dokazov nesporno izhaja, da je tožena stranka

sicer poravnala zapadlo najemnino v roku, določenem z

opominom, ni pa poravnala stroškov, ki se plačujejo poleg

najemnine. To dejstvo potrjuje ugotovitev sodišča prve

stopnje, da tovrstne stroške tožena stranka plačuje po

izvršbah, vendar pa sklepanje sodišča, da zaradi tega ni

nastopil krivdni razlog in 3. alinee 1. odst. 53. čl.

Stanovanjskega zakona po oceni tožeče stranke ne more

zdržati presoje. Omenjeni krivdni razlog namreč obstaja, če

najemnik v roku, določenim z zadnjim opominom pred odpovedjo

najemne pogodbe, svojih obveznosti ne poravna. Iz dokazov in

pripravljalnega spisa tožeče stranke prav tako nesporno

izhaja, da tožena stranka tudi naprej ne plačuje najemnine v

roku, določenem z najemno pogodbo. Slednje bi moralo sodišče

prve stopnje tudi upoštevati. Tožeča stranka je v

pripravljalnem spisu tožbo razširila še z novim odpovednim

razlogom - lastništvo stanovanja žene tožene stranke, ker je

menila, da je zaradi racionalnosti postopka to smiselno. Ker

tožena stranka kljub dogovoru s tožečo stranko ni pravočasno

opravila vseh dogovorjenih del v stanovanju (pleskanje

okenskih polic, beljenje, obnovo parketa), je podan dodaten

odpovedni razlog, saj tožena stranka uporablja stanovanje v

nasprotju z zakonom in najemno pogodbo. Zaradi ravnanja

tožene stranke so tožeči stranki nastali stroški s

svetovanjem in sestavo dokumentov, za kar je tožeča stranka

najela J.K.. Če bi bila tožena stranka pripravljena s tožečo stranko

sodelovati, bi bili ti stroški bistveno manjši.

Nov Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1) je začel

veljati dne 14.10.2003. Po določbi 193. čl. SZ-1 se spori,

sproženi pred uveljavitvijo tega zakona, nadaljujejo po

dosedanjih predpisih. Ker je torej tožeča stranka v

obravnavanem primeru tožbo vložila dne 2.7.2003, torej pred

uveljavitvijo SZ-1, je treba v konkretnem primeru izhajati

iz določb starega Stanovanjskega zakona iz leta 1991 (v

Tožeča stranka je v tožbi zatrjevala obstoj krivdnega

razloga za odpoved najemne pogodbe iz 3. alinee 1. odst. 53.

čl. SZ, saj je trdila, da tožena stranka kljub opominu

dvakrat zapored oziroma dva meseca v zadnjih dvanajstih

mesecih ni plačala stroškov, ki jih je dolžna plačevati

poleg najemnine. V dokaznem postopku se je ta trditev tožeče

stranke izkazala kot resnična, saj se je izkazalo, da tožena

stranka predmetne stroške plačuje na podlagi sklepov o

izvršbi, izdanih na predlog upravnika R.S., d.o.o., S. (priloga A15).

Sodišče prve stopnje pa je materialnopravno zmotno zaključilo, da,

ker tožena stranka stanovanjske stroške plačuje na podlagi sklepov o

izvršbi, ni podan krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe iz 3.

alinee 1. odst. 53. čl. SZ. Da omenjeni odpovedni razlog obstaja, je

mogoče govoriti, če najemnik niti v dodatnem roku po opominu

najemodajalcu ne plača zaostalih obveznosti. Prav slednje se je

zgodilo v obravnavanem primeru. Krivdni razlog iz 3. alinee 1. odst.

53. čl. SZ pa ni podan, če najemnik ne plača najemnine in stroškov,

pa ga najemodajalec z opominom ne pozove, da v roku te zapadle

obveznosti poravna (2. odst. 53. čl. SZ). Glede na to ni mogoče

slediti pritožbenim trditvam tožeče stranke, da je omenjeni krivdni

razlog podan tudi zato, ker tožena stranka še naprej ne plačuje

najemnine in stroškov v roku, določenem z najemno pogodbo, pri čemer

pa tožeča stranka ni zatrjevala, kaj šele izkazala, da bi tudi za

plačilo najemnine in stroškov, zapadlih po mesecu maju 2003, opomnila

Tožeča stranka je nadalje v pripravljalni vlogi z dne

14.11.2003 uveljavljala še krivdni razlog za odpoved najemne

pogodbe, in sicer, da je žena tožene stranke lastnica

stanovanja na naslovu Cesta 4. julija 59 v K., kar je odpovedni

razlog po 5. odst. 103. čl. novega SZ-1. Sodišče prve stopnje s tem v

zvezi pravilno ni sledilo tožeči stranki, a iz napačnih razlogov.

Tožeča stranka namreč v konkretnem primeru ne more uveljavljati

razloga iz 5. odst. 103. čl. SZ-1, saj se je ta spor začel pred

uveljavitvijo SZ-1, že omenjeni 193. čl. ZS-1 pa določa, da se spori,

začeti pred uveljavitvijo SZ-1, dokončajo po starih predpisih, torej

po določbah SZ, ki pa omenjenega razloga ne našteva med krivdnimi

razlogi za sodno odpoved najemne pogodbe. Še zlasti pa navedeno velja

upoštevaje določbo 2. odst. 195. čl. SZ-1, ki določa, da najemniku,

ki je hkrati lastnik primernega, na dan uveljavitve SZ-1 zasedenega

stanovanja, ni mogoče odpovedati najemne pogodbe v skladu s 5. odst.

103. čl. ZS-1, dokler najemna pogodba ne preneha.

Tožeča stranka pa ni, kot napačno ugotavlja sodišče prve

stopnje, uveljavljala krivdnega razloga iz 8. alinee 1.

odst. 53. čl. SZ, da ji najemnik ni dopustil vstopa v

stanovanje v primerih iz 47. čl. SZ ter v primerih iz 3.

alinee 44. čl. SZ. Tožeča stranka je zgolj navedla, da si je

prizadevala urediti razmerje s toženo stranko in zato

skladno z najemno pogodbo izvršila tudi napovedan ogled

stanovanja skupaj z J.K., da je bilo pri ogledu ugotovljeno, da je

treba popleskati okenske police, pobeliti stanovanje in obnoviti

parket in da sta se s toženo stranko dogovorili, da bo slednja ta

dela opravila do konca leta 2003. Predmetnih trditev tožeče stranke v

tožbi in navedbe le-te na obravnavi, da mora tožeča stranka narediti,

kar je nujno opraviti in kar je ugotovil K., ni mogoče razumeti kot

uveljavljanje krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, da tožena

stranka stanovanje uporablja v nasprotju z zakonom in najemno pogodbo

(1. alinea 1. odst. 53. čl. SZ), kot zatrjuje tožeča stranka sedaj v

pritožbi. Slednje še zlasti ne velja zato, ker tožeča stranka v

postopku na prvi stopnji ni zatrjevala, da bi toženo stranko opomnila

na izpolnitev predmetnih obveznosti, ji dala dodaten rok in da tožena

stranka niti v tem roku ne bi opravila dogovorjenih del v stanovanju

Pravilno pa sodišče prve stopnje ugotavlja, da tožena

stranka na podlagi najemne pogodbe ni dolžna plačati

stroškov sestave le-te, saj to niso stroški, ki jih je

dolžna kriti poleg najemnine. Še zlasti pa pravilno

ugotavlja, da tožeča stranka ni dokazala obstoja teh

Ker med strankama obstaja spor v zvezi s odpovedjo najemne

pogodbe, je to mogoče povedati le s tožbo. Posledica

odpovedi najemne pogodbe pa je dolžnost tožene stranke, da

se izseli iz stanovanja, saj po odpovedi najemne pogodbe

nima več pravne podlage za bivanje v le-tem (59. čl. SZ).

Tožeča stranka v konkretnem primeru ni postavila tožbenega

zahtevka na odpoved najemne pogodbe, temveč je v 1. točki

zahtevka zahtevala le ugotovitev dejstva, da tožena stranka

kljub opominu ni dvakrat zapored ali dva meseca v zadnjih

dvanajstih mesecih plačala stanovanjskih stroškov, nato pa v

2. točki zahtevka zahtevala izpraznitev stanovanja. Ker

tožeča stranka s tožbo ni zahtevala odpovedi najemne

pogodbe, tožena stranka v stanovanju še vedno lahko biva na

podlagi najemne pogodbe, kar pomeni, da v stanovanju ne biva

nezakonito. To pa ima za posledico neutemeljenost zahtevka

na izpraznitev stanovanja. Glede na to in ker tožeča stranka

ni dokazala obstoja terjatve do tožene stranke iz naslova

stroškov (3. točka zahtevka), se zavrnitev tožbenega

zahtevka tožeče stranke kljub obstoju krivdnega razloga za

odpoved najemne pogodbe iz 3. alinee 1. odst. 53. čl. SZ, in

posledično odločitev o pravdnih stroških, pokažeta kot

pravilni. Za utemeljenost izpraznitvenega zahtevka je treba

najprej odpraviti pravno podlago za uporabo stanovanja, to

je odpovedati najemno pogodbo. Glede na navedeno je sodišče

prve stopnje pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo

sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. Zakona o pravdnem

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato je sodišče druge

stopnje zavrnilo tudi njen zahtevek na povrnitev pritožbenih

stroškov (1. odst. 165. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 154. čl.

ZPP). Odločitev o tem je vsebovana v odločitvi o glavni

SZ člen 53,  53,  53/1,  53/2,  58,  53,  53,  53/1,  53/2,  58,  53,  53,  53/1,  53/2,  58.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.