VSK sodba I Cp 139/2005
Sodna praksa višjih sodišč, 2006-01-31

odpoved najemne pogodbe - dogovor o predkupni pravici

Prenehanje najemne pogodbe na podlagi odpovedi v ničemer ne vpliva na trajanje in veljavnost dogovora o predkupni pravici, katerega je potrebno presojati po določbah ZOR in ta še po prenehanju najemnega razmerja omejuje najemodajalčevo lastninsko pravico tako v določenem obsegu kot tudi časovno. Tožena stranka torej z odpovedjo najemne pogodbe in s prenehanjem najemnega razmerja ni v ničemer prikrajšana pri uveljavljanju predkupne pravice, saj trajanje dogovorjene predkupne pravice ni enako trajanju najemnega razmerja.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da ostane v celoti v veljavi nalog za izpraznitev poslovnega prostora z dne 31.03.2004 in je tožena stranka dolžna po izteku enoletnega odpovednega roka, ki teče od vročitve sklepa dne 07.04.2004, izprazniti najete poslovne prostore, to je prostor v P. SV del skladišča v izmeri 85,75 m2 in srednji prostor v izmeri 65 m2 in jih izročiti proste vseh oseb in stvari v posest tožeči stranki. Odločilo je tudi, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 186.095,00 SIT, v roku 15 dni po pravnomočnosti sodbe, pod izvršbo.

Proti navedeni sodbi se pritožuje tožena stranka in navaja, da se pritožuje zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zlasti 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, zmotne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe prava. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi, zavrne tožbeni zahtevek in razveljavi nalog za izpraznitev poslovnega prostora z dne 31.03.2004 oziroma, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo odločanje sodišču prve stopnje. Trdi, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženčevih navedb in dokazil, da glede na dejansko stanje tožeča stranka z odpovedjo le nedopustno zlorablja svojo pravico po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, zato da zaobide najemnikovo predkupno pravico, za kar je tožena stranka predlagala dokaz z zaslišanjem zastopnika tožeče stranke in priče B.. Tožena stranka v celoti ne soglaša z obrazložitvijo izpodbijane sodbe, kjer je sodišče prve stopnje sicer ugotovilo, da je namen tožeče stranke, da proda celoten kompleks enemu samemu kupcu, to je M.B., in da gre za moralno sporno ravnanje v odnosu do tožene stranke, da pa je tožeča stranka pri svoji odločitvi svobodna, da lahko ravna s svojo lastnino kot ocenjuje, da je zanjo ugodneje in zato ni nobene pravne omejitve ne v zakonu ne v najemni pogodbi. Tožena stranka trdi, da mora najemna pogodba veljati v celoti, v vseh delih pogodbenega razmerja. Ta pogodba med drugim ureja tudi dogovor strank o tem, da ima najemnik v primeru prodaje objekta predkupno pravico. Po prepričanju tožene stranke je tožeča stranka z odpovedjo najemne pogodbe, ki ima edini namen, da najemniku prepreči uveljavitev predkupne pravice, kršila temeljna načela obligacijskih razmerij iz 13., 10. in 12. člena ZOR. Sodišče prve stopnje bi moralo upoštevati navedena načela in ne le gole določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, saj namen zakonodajalca verjetno ni bil v tem, da sodišče pri sodni odpovedi najemne pogodbe ugotovi le ali najemodajalec izpolnjuje formalne pogoje za odpoved. Zato je ugotovitev sodišča, da je ravnanje tožeče stranke moralno sporno, v nasprotju s samo odločitvijo. Čeprav sodišče meni, da odškodninska odgovornost tožeče stranke in uveljavljanje predkupne pravice niso vprašanja, ki bi jih sodišče moralo reševati v tem postopku, ni mogoče mimo ugotovitev, da bo tožnik zaradi svojih vlaganj, ki so bila posledica dogovora s tožečo stranko, da mu bo prostor prodala, oškodovan. V obravnavanem primeru gre za zatrjevano tožnikovo zlorabo pravice, da bo tožencu onemogočil uveljavitev pogodbeno dogovorjene predkupne pravice.

Med pravdnima strankama ni sporno, da sta dne 06.06.2001 sklenili najemno pogodbo za najem poslovnih prostorov, kot je opisano v izreku izpodbijane sodbe ter da je bila pogodba sklenjena za nedoločen čas. Ravno tako ni sporno, da sta se v 3. členu najemne pogodbe dogovorili, da ima v primeru prodaje najetega objekta, tožena stranka kot najemnik predkupno pravico. Za veljavnost najemne pogodbe je po drugem odstavku 12. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. RS 18/74 in 34/88, v nadaljevanju: ZPSPP) predpisana obličnost pogodbe, najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas preneha z odpovedjo, odpoveduje pa se sodno (1. odst. 24. člena, v zvezi s 1. odstavkom 26. člena ZPSPP). Svojo pravico odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, najemodajalec lahko uveljavlja le na način in po postopku, določenem z zakonom, torej skladno z zgoraj citiranimi določili ZPSPP le v sodnem postopku. V obravnavani zadevi je tožeča stranka te pogoje izpolnila, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, zato ji pri odpovedi najemne pogodbe gre pravno varstvo. Povsem ločeno pa je potrebno obravnavati dogovor o predkupni pravici, ki sta ga pravdni stranki sklenili v 3. členu najemne pogodbe. Pravdni stranki sta se sicer dogovorili za predkupno pravico v najemni pogodbi in kljub temu, da ni bila dogovorjena v zvezi s prodajo iste stvari, kot to predpostavlja 527. člen ZOR (ki se v tem postopku uporablja na podlagi 1060. člena OZ), to ni ovira za njen nastanek, saj v primeru, da je predkupna pravica dogovorjena s kakšnim drugim pravnim poslom kot s prodajno pogodbo, se kljub temu uporabljajo določbe ZOR o predkupni pravici (527. do 533. člen ZOR). Tožena stranka pa se glede odpovedi najemne pogodbe neutemeljeno sklicuje na dogovorjeno predkupno pravico, saj ta, kot je pravilno obrazložilo sodišče prve stopnje, v ničemer ne vpliva na pravico do odpovedi najemne pogodbe. Načelo svobodnega urejanja obligacijskih razmerij iz 10. člena ZOR, na katerega se sklicuje tožena stranka, omejujejo prisilni predpisi. Tak prisilni predpis je tudi ZPSPP, ki določa pogoje za odpoved najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas (med drugim v 2. odstavku 24. člena določa najkrajši še dopusten pogodbeno dogovorjen odpovedni rok enega leta), najemnik nima zakonite predkupne pravice, dogovorjena predkupna pravica pa ne preprečuje najemodajalcu odpovedi najemne pogodbe. Prenehanje najemne pogodbe na podlagi odpovedi namreč v ničemer ne vpliva na trajanje in veljavnost dogovora o predkupni pravici, katerega je potrebno presojati po zgoraj navedenih določbah ZOR in ta še po prenehanju najemnega razmerja omejuje najemodajalčevo lastninsko pravico tako v določenem obsegu (529. člen ZOR) kot tudi časovno (531. člen ZOR). Tožena stranka torej z odpovedjo najemne pogodbe in s prenehanjem najemnega razmerja ni v ničemer prikrajšana pri uveljavljanju predkupne pravice, saj trajanje dogovorjene predkupne pravice ni enako trajanju najemnega razmerja.

Po oceni pritožbenega sodišča je zato sodišče prve stopnje, na podlagi tožnikovih navedb v tožbi in na podlagi izvedenih dokazov ter njihove ocene, pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter je pravilno uporabilo materialno pravo, na tej podlagi je tudi pravilno odločilo o tožbenem zahtevku tožeče stranke. Pritožnik s svojo pritožbo tega ni uspel omajati. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do navedb tožene stranke, da tožeča stranka z odpovedjo le nedopustno zlorablja svojo pravico po ZPSPP, zato da zaobide najemnikovo predkupno pravico, za kar je tožena stranka predlagala dokaz z zaslišanjem zastopnika tožeče stranke in priče B., saj je iz obrazložitve izpodbijane sodbe jasno razvidno, da se je sodišče prve stopnje do tega opredelilo, iz zgoraj obrazloženega materialnopravnega izhodišča, na podlagi katerega dogovorjena predkupna pravica ni časovno vezana na obstoj najemnega razmerja, pa izhaja, da tožeča stranka z odpovedjo najemne pogodbe že po naravi sami ni mogla zlorabiti svojo pravico po ZPSPP in zaobiti predkupno pravico tožene stranke. Tako se pokaže, da je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko ni sledilo dokaznim predlogom tožeče stranke v tej zvezi, saj bi se z izvedbo teh dokazov dokazovalo dejstvo, ki ni pravno relevantno.

Ker torej pritožbeni razlogi niso podani, niti ni pritožbeno sodišče ugotovilo kršitev, na katere mora po 2. odst. 350. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti, med katere sodi tudi pritožbena graja, da je sodišče prve stopnje zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Ker tožena stranka ni uspela s pritožbo, nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. člena ZPP).

ZPSPP člen 24,  24/2,  26,  24,  24/2,  26.  ZOR člen 527,  529,  531,  527,  529,  531.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.