VSK sodba I Cp 173/2005
Sodna praksa višjih sodišč, 2006-01-31

odpoved najemne pogodbe - najem za nedoločen čas - odpovedni razlogi - pogodbena volja

Določila SZ, ki urejajo odpoved najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, so kogentnega značaja in drugačna ureditev ni prepuščena svobodni pogodbeni volji pogodbenih strank. Položaj, ko je z zakonom predpisana obvezna vsebina pogodbe, pogodba pa temu nasprotuje, je namreč potrebno razlagati ob uporabi 2. odstavka 27. člena ZOR.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da se odpoveduje najemna pogodba sklenjena med pravdnima strankama dne 12.08.1994, s katero je tožeča stranka oddala toženi stranki v najem stanovanje na naslovu Ul. O., v izmeri 64,50 m2, ki obsega: sobo, kuhinjo, sanitarije z WC školjko in kadjo ter da sta toženca dolžna to stanovanje izprazniti, odnesti osebne stvari, predložiti ključe stanovanja in ga praznega od oseb in stvari izročiti tožeči stranki ter ji povrniti vse stroške pravde po odmeri sodišča z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodne odločbe do dneva plačila, v roku 15 dni, da ne bo izvršbe. Odločilo je tudi, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 145.010,00 SIT, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila.

Proti navedeni sodbi se pritožuje tožeča stranka in navaja, da se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po ZPP, predvsem pa zaradi nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava. Trdi, da je bila odpoved najemne pogodbe z dne 29.10.2002 povsem ustrezna in v skladu z 10. členom najemne pogodbe z dne 12.08.1994. Pravdni stranki sta se strinjali s tako pogodbo, saj je sicer ne bi podpisali, zato ni sprejemljivo stališče sodišča prve stopnje, da gre za neustrezno sodno odpoved najemne pogodbe. Obe stranki sta soglašali tudi z možnostjo, da se pogodba s strani katerekoli pogodbene stranke odpove brez obrazložitve in to je tožeča stranka tudi storila. Smisel sestave pogodbe je v soglasju volj pogodbenih strank, zato se tožeča stranka ne strinja z navedbo sodišča prve stopnje, da je v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe to upravičena storiti le na podlagi Stanovanjskega zakona. Po oceni tožeče stranke je brezpredmetno, da se je sodišče spuščalo v oceno smiselnosti oziroma pravnotehnične skladnosti določila pogodbe, ki določa, da se lahko najemna pogodba odpove z 90 dnevnim odpovednim rokom brez obrazložitve. Po oceni tožeče stranke sodišče prve stopnje ni ravnalo pravilno, ko je odločilo, da se ne bo spuščalo v druge okoliščine razjasnitve sporne zadeve in ni izvedlo v tej smeri predlaganih dokazov. Nadalje navaja, da sodišče prve stopnje ni odločilo o separatnih stroških tožeče stranke, kot jih je priglasila in obrazložila v pripravljalni vlogi z dne 14.09.2004. Pritožbenemu sodišču predlaga, da njeni pritožbi ugodi ter sodbo sodišča prve stopnje spremeni, podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, priznajo naj se ji tudi stroški pritožbenega postopka.

Med pravdnima strankama ni sporno, da sta dne 12.08.1994 sklenili najemno pogodbo za najem stanovanja last tožeče stranke, kot je opisano v izreku izpodbijane sodbe ter da je bila pogodba sklenjena za nedoločen čas. Tožbeni zahtevek tožeče stranke temelji na 10. členu najemne pogodbe, v katerem je med drugim določeno, da lahko pogodbeni stranki odpovesta najemno pogodbo brez obrazložitve z 90 dnevnim odpovednim rokom, tožena stranka pa se temu protivi in navaja, da bi lahko tožeča stranka odpovedala najemno pogodbo le pod pogoji, določenimi v 53. in 54. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ).

Sodišče prve stopnje je izhajalo iz pravilnega materialnopravnega izhodišča, da lahko lastnik stanovanja svojo pravico, da s tožbo odpove najemno pogodbo, sklenjeno z najemnikom za nedoločen čas, uveljavlja le pod pogoji in na način kot je določeno v 53. členu SZ, ko gre za krivdne razloge, oziroma v 54. členu istega zakona, ko ne gre za krivdne razloge. V obravnavani zadevi tožeča stranka te pogoje ni izpolnila, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, zato ji pri odpovedi najemne pogodbe ne gre pravno varstvo. Tožeča stranka v postopku na prvi stopnji ni zatrjevala, da bi toženo stranko opomnila na kako od kršitev obveznosti, naštetih v 53. členu SZ (odpovedni krivdni razlog), ji dala dodaten rok in da tožena stranka niti v tem roku ne bi odpravila odpovednega razloga (2. odstavek 53. čl. SZ), ravno tako ni zatrjevala, da je tožencema priskrbela drugo primerno stanovanje, ko bi lahko odpovedala najemno pogodbo iz razlogov, ki niso našteti v 53. členu SZ (54. člen SZ). Opozarjanje pritožnice na pogodbeno voljo strank, ki se kaže v 10. členu najemne pogodbe, ne more biti odločilno, saj so določila SZ, ki urejajo odpoved najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, kogentnega značaja in drugačna ureditev ni prepuščena svobodni pogodbeni volji pogodbenih strank. Določilu 10. člena najemne pogodbe, ki omogoča lastniku odpoved najemne pogodbe brez obrazložitve z 90 dnevnim odpovednim rokom, ni mogoče nuditi pravnega varstva ter na mesto tega določila stopi zakonsko določilo 53. in 54. člena SZ. Položaj, ko je z zakonom predpisana obvezna vsebina pogodbe, pogodba pa temu nasprotuje, je namreč potrebno razlagati ob uporabi 2. odstavka 27. člena ZOR (ki se v tem postopku uporablja na podlagi 1060. člena OZ), ki določa, da so določbe predpisov, s katerimi je delno ali v celoti določena vsebina pogodbe, sestavni del teh pogodb in jih dopolnjujejo ali pa stopajo na mesto pogodbenih določil, ki niso v skladu z njimi.

Po oceni pritožbenega sodišča je zato sodišče prve stopnje, na podlagi tožničinih navedb v tožbi in na podlagi izvedenih dokazov ter njihove ocene, pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter je pravilno uporabilo materialno pravo, na tej podlagi je tudi pravilno odločilo o tožbenem zahtevku tožeče stranke. Pritožnica s svojo pritožbo tega ni uspela omajati. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da bi sodišče prve stopnje moralo obravnavati druge sporne okoliščine in izvesti predlagane dokaze v tej smeri, saj je iz obrazložitve izpodbijane sodbe jasno razvidno, da se sodišču prve stopnje do drugih, sicer med pravdnima strankama spornih okoliščin, ni bilo potrebno opredeljevati, ker niso relevantne, tožbeni zahtevek je bilo potrebno zavrniti že zato, ker nima materialnopravne podlage. Kar zadeva ločenih (separatnih) stroškov, o katerih sodišče prve stopnje naj ne bi odločilo, kot trdi tožeča stranka, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je odločitev o tem vsebovana v odločitvi, da je dolžna tožeča stranka povrniti toženi stranki njene pravdne stroške. Iz te odločitve je razvidno, da je sodišče prve stopnje presodilo, da stroški, ki jih je tožeča stranka priglasila v pripravljalni vlogi z dne 14.09.2004, niso nastali po krivdi tožene stranke ali po naključju, ki se je njej primerilo (1. odstavek 156. člena ZPP). Taki odločitvi ni mogoče odreči razumne presoje, saj na predlog tožene stranke preklican narok za dne 17.09.2004, ki ga je pooblaščenka tožeče stranke prejela sedem dni pred navedenim datumom, že objektivno ni mogel imeti vpliva na potrebnost stroškov za prihod tožnice iz Nemčije v Slovenijo več kot sedem dni pred določenim datumom naroka.

Ker torej pritožbeni razlogi niso podani, niti ni pritožbeno sodišče ugotovilo kršitev, na katere mora po 2. odst. 350. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Ker tožena stranka ni uspela s pritožbo, nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.