VSL sklep III Cp 33/2005
Sodna praksa višjih sodišč, 2005-03-23

izvršba na nepremičnine - javna dražba - prodaja nepremičnine - domik - prodajna cena

Ustavno sodišče je ugotovilo neskladje določbe 2. odstavka 189. člena

ZIZ in v skladu z določbami Zakona o Ustavnem sodišču določilo način

izvršitve odločbe U-I-93/03 v primerih, ko je kupec nepremičnine

upnik, kupnina pa ne zadošča za poplačilo njegove terjatve. Če je

kupec nepremičnine na drugi javni dražbi upnik, tedaj mora sodišče

ugotoviti vrednost terjatve in upnika, v primeru, da njegova terjatev

presega ugotovljeno vrednost nepremičnine, opozoriti, da se bo štelo,

da je njegova terjatev (ne glede na ceno, za katero kupi

nepremičnino) poplačana do višine ugotovljene vrednosti nepremičnine.

Pritožbama se ugodi, izpodbijana sklepa in opravljena izvršilna

dejanja se razveljavijo ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom z dne 20.05.2004, opr.

št. In 1999/00541-49, domaknilo nepremičnino, vpisano pri vl. št. X,

k.o. Š, prodano za 22.100.000,00 SIT, najboljšemu ponudniku - družbi

P (1. točka izreka) in sklenilo, da se ob izročitvi nepremičnine

kupcu brišejo bremena, vpisana pri prodani nepremičnini (2. točka

Zoper izdani sklep je dolžnica vložila pritožbo, v kateri navaja, da

upnik P ni nikoli izkazal pridobitve pravice na terjatvi, saj v spisu

ni listine, iz katere bi bilo razvidno, da je pravica banke prešla

nanj. V odredbi o prodaji je kot upnik navedena še banka, v

izpodbijanem sklepu pa že novi upnik, pri čemer dolžnici pogodba o

odstopu terjatve ni bila predočena. Banka, ki je odstopnik terjatve,

dolžnice tudi nikoli ni zaprosila za soglasje, ki ga dolžnica tudi ne

bi dala in terjatev ne bi mogla biti odstopljena. Dolžnica navaja še,

da je šlo na drugi dražbi za zaroto proti njej in njeni družini, saj

ji je kupec že pred dražbo grozil, da jih bo spravil ob premoženje in

da bodo že videli, kako bo čez dva meseca, hkrati pa ni hotel

pokazati dokumentacije, na podlagi katere naj bi terjatev prešla

nanj. Druga dražba je bila izvedena, kljub temu da ni bila plačana

nobena kavcija za dražitelje, prav tako pa upnik še ni plačal

kupnine, zato je izpodbijani sklep nezakonit. Predlaga, da pritožbeno

sodišče pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne

S sklepom z dne 28.06.2004, opr. št. In 1999/00541-54, pa je sodišče

prve stopnje odločilo, da se izvršba pod opr. št. In 1999/00541

nadaljuje v korist novega upnika P (1. točka izreka), ter da se P kot

kupcu na dražbi nalaga, da položi kupnino v višini 3.490.950,00 SIT v

roku 15 dni (3. točka izreka), do višine 18.609.050,00 SIT pa se ga

oprosti plačila kupnine, ker je edini upnik (2. točka izreka).

Tudi zoper ta sklep je dolžnica vložila pritožbo, v kateri navaja, da

je sodišče izdalo sklep o nadaljevanju v korist novega upnika, vendar

šele po tem, ko je novi upnik že pred pravnomočnostjo tega sklepa

sodeloval na dražbi ne da bi založil z zakonom določbenih 10%

varščine. Glede na to sploh ne bi mogel veljavno sodelovati na

dražbi. V 2. točki je sodišče odločilo, da se novega kupca oprosti

plačila kupnine do 18.609,50 SIT, taka odločitev pa je nesmiselna in

v nasprotju z obrazložitvijo. Nadalje navaja, da kupec v 30 dneh od

zaključene javne dražbe ni plačal celotne kupnine, zato bi moralo

sodišče razveljaviti sklep o domiku, zoper katerega je bila vložena

pritožba. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in

izpodbijani sklep v celoti razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve

Iz podatkov v spisu izhaja naslednje: sodišče prve stopnje je s

sklepom z dne 21.06.2001, opr. št. In 99/00541-9 (list. št. 11 v

spisu In 99/00541) odredilo cenitev 1/2 nepremičnine, vpisane pri vl.

št. X, k.o. Š, na podlagi katerega je izvedenec izdelal cenitveno

poročilo (list. št. 15-31 v spisu In 99/00541). Izvedenec je celotno

nepremičnino ocenil na 44.000.000,00 SIT, polovico pa na

22.000.000,00 SIT. Dolžnica je ugotovljeni vrednosti oporekala, zato

je izvedenec nepremičnino ponovno ocenil (cenitveno poročilo na list.

št. 38-46 v spisu In 99/00541) in ugotovil, da je celotna

nepremičnina vredna 46.000.000,00 SIT, polovica pa 23.000.000,00 SIT.

Sodišče prve stopnje je 16.06.2003 izdalo sklep, s katerim je

ugotovilo, da vrednost 1/2 nepremičnine znaša 23.000.000,00 SIT

Sodišče prve stopnje se tako v izpodbijanem sklepu kot v odredbah o

prodaji (list. št. 63/64 in 73/74 v spisu In 1999/0054) sklicuje na

svoj sklep z dne 16.06.2003, iz katega naj bi izhajalo, da je

nepremičnina ocenjena na 44.000.000,00 SIT. Taka ugotovitev je

protispisna. V sklepu z 16.06.2003 je vrednost 1/2 nepremičnine

ocenjena na 23.000.000,00 SIT, cela nepremičnina tedaj na

46.000.000,00 SIT. Sklep o ugotovitvi vrednosti na 44.000.000,00 SIT

pa je bil izdan na podlagi prvotnega cenitvenega poročila (list. št.

9 v spisu In 2000/00645), to cenitveno poročilo pa je izvedenec

dopolnil in sodišče je na podlagi novega cenitvenega poročila

določilo novo vrednost nepremičnine. Ob preizkusu izpodbijanega

sklepa po uradni dolžnosti je pritožbeno sodišče tako ugotovilo, da

je bila nepremičnina prodana za ceno 22.100.000,00 SIT, kar je pod

polovico ugotovljene vrednosti nepremičnine. Ker je bila s tem

prekršena materialnopravna določba 2. odstavka 188. člena Zakona o

izvršbi in zavarovanju (Ur. list RS, št. 51/98, s kasnejšimi

spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZIZ) je bilo treba

pritožbi dolžnice v skladu s 3. točko 365. člena Zakona o pravdnem

postopku (Ur. List RS, št. 36/04 - uradno prečiščeno besedilo, v

nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom ZIZ ugoditi in izpodbijani

sklep z dne 20.05.2004 iz tega razloga razveljaviti.

V pritožbi zoper sklep z dne 28.06.2004, opr. št. In 1999/00541-54,

pa dolžnica utemeljeno opozarja, da odločitev o nadaljevanju z

novim(i) upnikom(i) ni pravnomočna. V skladu z določbo 3. odstavka

24. člena ZIZ lahko novi upnik pod pogoji iz 1. odstavka 24. člena

ZIZ sicer res vstopi v izvršbo namesto prvotnega upnika, vendar je

treba (na podlagi 15. člena ZIZ) smiselno uporabiti določbe ZPP. To

pomeni, da mora sodišče o nadaljevanju izvršbe z novim upnikom

odločiti s sklepom, v obrazložitvi katerega ugotovi, da so izpolnjeni

pogoji za nadaljevanje v skladu s 1. odstavkom 24. člena ZIZ, zoper

tak sklep pa imata upnik in dolžnik pritožbo. Šele po pravnomočnosti

tega sklepa lahko sodišče nadaljuje z izvršilnim postopkom. Ker je

sodišče prve stopnje sklep o nadaljevanju z novima upnikoma izdalo na

naroku, ni pa strankama vročilo pisnega odpravka sklepa, odločitev ni

postala pravnomočna. Iz navedenih razlogov je bilo treba ugoditi tudi

pritožbi dolžnice zoper sklep z dne 28.06.2004 in ga v skladu s 3.

točko 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ v 1. točki izreka

razveljaviti. Odločitev o razveljavitvi 2. in 3. točke sklepa z dne

28.06.2004 je posledica tako razveljavitve 1. točke tega sklepa kot

razveljavitve sklepa z dne 20.05.2004. Pritožbeno sodišče pa na tem

mestu še pojasnjuje dolžnici (glede na njene navedbe iz pritožbe), da

za prenos terjatve z enega upnika na drugega s cesijsko pogodbo

Obligacijski zakonik (Ur. list. RS, št. 83/2001, v nadaljevanju OZ)

določa, da za veljavnost take pogodbe ni potrebna privolitev

dolžnika, mora pa ga odstopnik o tem obvestiti (1. odstavek 419.

člena OZ), vendar pa tudi kršitev dolžnosti o obvestitvi nima za

posledico neveljavnosti cesijske pogodbe (2. odstavek 419. člena OZ).

V nadaljevanju postopka naj sodišče prve stopnje najprej odpravi

pomanjkljivosti v navedeni smeri, torej odloči o nadaljevanju

postopka, upoštevaje vse tri pogodbe o cesiji, ki so v spisu (prilogi

A6 in A10 v spisu In 1999/00541 ter priloga A6 v spisu In 2000/00645)

z novim upnikom, šele nato pa nadaljuje z izvršilnim postopkom. Ob

tem naj sodišče prve stopnje upošteva tudi določbe Sodnega reda (Ur.

list RS, št. 17/1995, s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami) o

pristopu v zadevah nepremičninske izvršbe in spis ustrezno uredi.

Pritožbeno sodišče še opozarja, da bo ob ponovni javni dražbi

(razveljavitev opravljenih dražb je posledica razveljavitve sklepa o

domiku zaradi nepravilnih pogojev, pod katerimi sta bili dražbi

izvedeni, zlasti 3. točke 1. odstavka 185. člena ZIZ) treba

upoštevati tudi odločbo Ustavnega sodišča Republike Slovenije

U-I-93/03 z dne 18.11.2004. S to odločbo je Ustavno sodišče ugotovilo

neskladje 2. odstavka 189. člena ZIZ in v skladu z 2. odstavkom 40.

člena Zakona o ustavnem sodišču (Ur. list RS, št. 15/1994, s

kasnejšimi spremembami in dopolnitvami) določilo tudi način izvršitve

odločbe v primerih, ko je kupec nepremičnine upnik, kupnina pa ne

zadošča za poplačilo njegove terjatve. Če bo v obravnavani zadevi

kupec nepremičnine na (drugi) javni dražbi upnik, tedaj bo moralo

sodišče prve stopnje ugoviti vrednost terjatve in upnika, v primeru,

da bo njegova terjatev presegala ugotovljeno vrednost nepremične,

opozoriti, da se bo štelo, da je njegova terjatev (ne glede na ceno,

za katero bo kupil nepremičnino) poplačana do višine ugotovljene

vrednosti nepremičnine. Ustavno sodišče pa s svojo odločitvijo sicer

ni poseglo v pravila 5. poglavja ZIZ (o tem Ustavno sodišče v 14.

točki obrazložitve navedene odločbe), zato bo treba v nadaljevanju

postopka upoštevati tudi priglašeno prednostno terjatev Davčne uprave

ZIZ člen 24,  24/1,  24/3,  185,  185-1,  185/1-3,  188,  188/2,  189,  189/2,  24,  24/1,  24/3,  185,  185-1,  185/1-3,  188,  188/2,  189,  189/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.