VSK sodba I Cp 366/2004
Sodna praksa višjih sodišč, 2005-09-06

stroški upravljanja, prenove in izboljšav - prodaja nepremičnine

Stroške v zvezi z upravljanjem je lastnik bil dolžan trpeti. (33.čl. tedaj veljavnega Stanovanjskega zakona). Tudi če je predhodno stanovanje odtujil s prodajno pogodbo, njegova obveznost ni prenehala, saj je bistveno dejstvo, da o sklenitvi prodajne pogodbe upravnika ni obvestil, čeprav se je o tem s pogodbo zavezal.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je izdalo sodbo in sklep. S sodbo je razsodilo, da sklep o izvršbi istega sodišča opr.št. I 2000/00772 z dne 26.05.2000 ostane v veljavi in sicer v 1. točki izreka za glavnico 235.789,49 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.04.2000 dalje do plačila in v 3. točki izreka za izvršilne stroške v znesku 11.500,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26.05.2000 dalje do plačila (tč. I izreka). V točki II izreka pa je navedeni sklep o izvršbi razveljavilo v 1. točki izreka za znesek glavnice v višini 11.580,01 SIT z obrestmi in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo. V točki III izreka je zaradi umika tožbe sklep o izvršbi razveljavilo v 1. točki izreka za glavnico v znesku 6.780,80 SIT z obrestmi in za obresti, kot je določno opredeljeno v izreku sklepa in v tem delu postopek ustavilo. Odločilo je tudi o pravdnih stroških in jih naložilo v plačilo toženi stranki, ki mora tožeči stranki povrniti 6.650,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.12.2003 dalje do plačila.

Zoper ugodilni del sodbe se je pritožila tožena stranka. Meni, da materialno pravo ni bilo pravilno uporabljeno, zato je odločitev napačna. Meni, da stališče prve stopnje, da se na podlagi pravnega posla lastninska pravica pridobi z vknjižbo, ne vzdrži. Kljub temu da nekdo razpolaga "samo" z ustreznimi pogodbami, ki izkazujejo njegovo lastninsko pravico, lahko izvaja lastninska upravičenja. Tako plačuje davke, prispevke. V naši državi je glede na stališče sodišča prve stopnje le polovica "pravih" lastnikov. Med preostalimi "nelastniki" so tudi državni organi. Sklad ni n.pr. vknjižen niti pri 10% nepremičnin, pa se obnaša kot lastnik in kot tak tudi nastopa. Zakon tudi ne določa, kdaj kdo preneha biti lastnik. Po mnenju tožene stranke je odločilen pravni posel, odtujitev, ne pa odločitev kupca ali se bo vknjižil ali ne. Tudi sicer je besedilo 10. člena Pogodbe o upravljanju povsem jasno. Določa, da bo do dneva odtujitve lastnik poravnaval obveznosti po pogodbi. Zato pritožnik meni, da tožeči stranki ne dolguje ničesar.

Kot je ugotovilo že prvostopenjsko sodišče in dejanskih ugotovitev pritožnik niti ne izpodbija, je tožeča stranka bila upravnik poslovno-stanovanjskega objekta K., na naslovu V.K.. Šlo je za obdobje do 24.05.1999, za katerega tožeča stranka vtožuje stroške v zvezi z upravljanjem. Te stroške je toženec kot lastnik bil dolžan trpeti (33. čl. tedaj veljavnega Stanovanjskega zakona, Ur. l. RS št. 18/9-I s spremembami). Tudi če je predhodno stanovanje odtujil, njegova obveznost ni prenehala, saj je, kot je pravilno poudarilo že prvostopenjsko sodišče, bistveno za odločitev dejstvo, da o sklenitvi prodajne pogodbe upravnika ni obvestil, čeprav se je o tem s pogodbo zavezal. Ko pritožnik opozarja na določbo 10. člena Pogodbe o upravljanju navedenega poslovnega objekta, z dne 28.10.1997, ki jo je toženec kot tedanji lastnik tudi podpisal in po kateri naj bi bil mejnik za zavezo lastnika, da plačuje stroške upravljanja, v primeru prenosa lastninske pravice, trenutek odtujitve, spregleda hkratno zavezo lastnika, toženca, ki jo je prevzel s pogodbo, da bo o spremembi lastništva obvestil upravnika in do dneva odtujitve poravnal vse obveznosti iz pogodbe. To določbo je potrebno razlagati tako, kot je zapisano in ne iztrgano iz konteksta, kot jo prikazuje pritožnik. Ni zato pomemben le trenutek sklenitve pravnega posla, pač pa tudi trenutek, ko je o tem lastnik obvestil upravnika. Tega pa toženec ni storil. Zato je odločitev prvostopenjskega sodišča materialnopravno pravilna in pritožba neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče tudi uradoma upoštevnih kršitev ni zasledilo, je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (2. odst. 350. čl. in 353. čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.