VSK sklep I Cp 427/2005
Sodna praksa višjih sodišč, 2006-06-21

odpoved najemne pogodbe - sestavine pogodbe - opozorilo na posledice kršitve najemne pogodbe

Najemnik mora biti na posledico iz 4. odstavka 103. člena SZ-1, to je, da za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto, opozorjen na način, določen v 91. členu.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba r a z v e l j a v i ter vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se toženi stranki iz razloga po 4. točki 1. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona odpove najemno pogodbo z dne 13.3.1995 in se ji naloži, da v roku 60 dni izprazni najemno stanovanje številka 3, v pritličju stanovanjske hiše v T., ki je na parc. št. 119/2 k.o. T. ter ga, prostega oseb in stvari, s predajo ključev izroči v posest lastniku O.T., da ne bo izvršbe. Sklenilo je še, da je tožeča stranka O.T. dolžna plačati toženi stranki D.T. pravdne stroške v višini 101.916,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila, vse v roku 15 dni, pod izvršbo.

Zoper takšno sodbo se pravočasno po svoji pooblaščenki pritožuje toženec, kot navaja, predvsem iz razloga zmotne uporabe materialnega prava, pa tudi iz razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Navaja, da je v opominu z dne 9.1.2004 sicer opredeljena vrsta kršitve, vendar pa toženec ni bil pravilno poučen o načinu odprave kršitve. Strinja se, da iz določbe 3. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list Republike Slovenije št. 69/2003) ne izhaja, da bi opomin moral vsebovati posledice iz 4. odstavka 103. člena, vendar so te posledice v neposredni vzročni povezavi z načinom odprave krivdnega razloga. Namen zakonodajalca je bil v trajnejši odpravi kršitev in ne v spodbujanju najemodajalcev k odpovedi najemnih razmerij zaradi nekajdnevnih zamud s plačili, saj bi tak pristop ogrozil socialno varnost celotne družbe. Sankcija odpovedi najemne pogodbe je izjemno huda in ima za najemnika življenjsko pomembne posledice. Zato mora najemodajalec v načinu odprave kršitve natančno, pošteno in na razumljiv način podučiti najemnika, kako bo popolno (in ne delno) odpravil kršitev, da ga ne bo doletela najhujša možna sankcija - odpoved najemnega razmerja, s tem izguba stanovanja. V obravnavanem primeru je tožeča stranka kot najemodajalec več kot očitno težila zgolj k odpovedi najemnega razmerja in ne k primarnemu cilju: odpravi kršitve za obdobje vsaj enega leta. Opomin z dne 9.1.2004 je zavajajoč, saj najemnika opozori, da - citat: "... v 15 dneh po prejemu tega opozorila odpravite odpovedni razlog tako, da plačate zaostale obveznosti iz najemnine, ker bomo sicer takoj po preteku tega roka vložili tožbo za odpoved najemne pogodbe." Tožnik je ravnal v skladu s tem opozorilom in v roku plačal zapadle obveznosti. Nikjer v opominu pa ni poduka o tem, da se kršitve ne sme ponavljati in da je sankcija v primeru ponovitve sodna odpoved najemnega razmerja brez predhodnega opomina. Prej citirano opozorilo je jasno, konkretno, in prava neukega najemnika pusti v dobri veri, da bo s plačilom dolga v roku, razbremenjen sodnega postopka in posledic v tej zvezi. Če se že obravnavano opozorilo konča s pretnjo tožbe, bi moral najemodajalec najmanj dodati, da bo tožil tudi v primeru ponovitve kršitve. Nesporno je, da je tožena stranka povsem redno plačevala najemnino za obdobje od aprila 2004 dalje. Zakaj? Ker je bil s strani pooblaščenke iz te pravde primerno, pravilno in pošteno poučen o tem, kaj pomeni ponovitev kršitve in kakšne so posledice ponavljanja kršitve. Če bi to na primeren, pošten in pravilen način storila dne 9.1.2004 tožeča stranka, potem te pravde ne bi bilo. Že sodišče je v drugem odstavku na tretji strani izpodbijanega akta, konkretno navedlo, kako je razumelo opomin z dne 9.1.2004 in to razumevanje se v ničemer ne razlikuje od toženčevega - citat: "V opominu je tožnik toženca opozoril na posledico, da bo v primeru, če neporavnanih obveznosti ne bo poravnal v roku 15 dni od vročitve, v skladu s 3. odstavkom 103. člena Stanovanjskega zakona vložena tožba na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja." Glede neporavnanih že zapadlih obveznosti toženca do izdaje opomina ni nič spornega. Opomin je v tem delu povsem jasen. Pomanjkljivost opomina pa je v tem, da ne opominja toženca na posledice ponovne zamude s plačilom. Sodišče s prej citiranim razumevanjem opomina po eni strani neposredno priznava nepopolnost in pomanjkljivost opomina z dne 9.1.2004 in prihaja v nasprotje z lastno odločitvijo. Pritožnik tudi meni, da je določba 103. člena Stanovanjskega zakona v nasprotju z Ustavo Republike Slovenije, Obligacijskim zakonom in življenjskimi izkušnjami današnjega časa, ko je pričakovana kazen za zamudo zajeta že v zakonskih zamudnih obrestih. V konkretnem primeru je tožena stranka na dan vložitve tožbe zamujala s plačilom najemnine za februar 2004 za 16 dni, do dneva plačila pa za 39 dni. Škoda, ki jo je tako toženec povzročil tožeči stranki je na dan vložitve tožbe predstavljala znesek 191,52 SIT. Za celotno leto 2004 pa je potrebno dodati še zamudo s plačilom marčevske najemnine za 9 dni. Upoštevajoč znesek najemnine za februar 28.265,00 SIT in za marec 28.311,00 SIT je tako tožeči stranki toženec povzročil v letu 2004 škode za 562,78 SIT. Sprašuje se, ali je škoda sorazmerna s posledico, izgubo stanovanja. Meni, da je treba pravice, ki jih zakon daje, pošteno uporabljati, do vseh najemnikov enako in ne diskriminatorno, kot v tem primeru. Sodišče tudi ni obrazložilo toženčevega ugovora, da so krivdni odpovedni razlogi po Stanovanjskem zakonu (Uradni list Republike Slovenije številka 69/2003) bistvena sestavina najemne pogodbe (91. člen). Pogodba z dne 13.3.1995 ni bila usklajena z določbami prej navedenega Stanovanjskega zakona, zato tožena stranka kot najemnik stanovanja ni bila neposredno s pogodbo seznanjena z določbami 103. člena Stanovanjskega zakona, kot bi to bilo pravilno. Najemna pogodba tako glede krivdnih razlogov nima pogodbenega minimuma! Iz tega razloga je treba opomin z dne 19.1.2004 presojati strožje in v prid tožene stranke. O tem pa izpodbijana sodba nima razlogov. Nenazadnje je potrebno upoštevati tudi, da je bila obravnavana pogodba v celoti pripravljena izključno na predlog tožeče stranke in da je zaradi tega potrebno varovati šibkejšo stranko in nejasna določila razlagati v korist toženca (83. člen OZ). Ker gre za odplačno razmerje, je pravilno presoditi tudi, ali so vzajemne dajatve obveznosti in posledice v pravičnem razmerju (84. člen OZ), na kar toženec izpostavlja že z nesorazmerjem med povzročeno škodo v znesku 562,78 SIT in izgubo stanovanja. Pritožbeno sodišče naj tudi preveri, ali ni prvostopenjsko sodišče odločilo preko tožbenega zahtevka, saj zadnji postavljeni tožbeni zahtevek v pripravljalni vlogi z dne 11.10.2004 ni identičen temu iz izpodbijane sodbe. Tožena stranka pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi kot utemeljeni ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne in odloči o povračilu vseh nastalih pravdnih stroškov v dobro tožene stranke, tudi v zvezi s to pritožbo.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo tožene stranke pritrjuje odločitvi sodišča prve stopnje. Opozarja, da je bila zoper toženca v letu 2000 vložena tožba na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja opr. št. P, ki je toženo stranko nedvomno poučila o pravnih posledicah kršitve najemne pogodbe, tudi zaradi razloga neplačevanja najemnine. Zadevo je zaključilo Višje sodišče v Kopru s sodbo št. I Cp 362/2002, vendar je toženec kljub temu kršil najemno pogodbo. Strinja se, da so krivdni razlogi po Stanovanjskem zakonu bistvena sestavina najemne pogodbe, vendar za to, da pogodba ni bila prilagojena spremembi zakona ni mogoče bremeniti izključno tožeče stranke, saj bi tudi tožena stranka lahko kadarkoli zahtevala prilagoditev določil pogodbe veljavnim predpisom.

Pritožbeno sodišče je ob preizkusu izpodbijane sodbe v okviru pritožbenih navedb ugotovilo, da je sodišče prve stopnje zaradi zgrešene materialnopravne presoje dejansko stanje nepopolno ugotovilo. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bil toženec opozorjen na kršitev najemne pogodbe v skladu s 3. odstavkom 103. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/2003) in da iz vsebine te določbe ne izhaja, da bi opomin moral vsebovati posledice iz 4. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona, zaradi česar je štelo, da je bil toženec zaradi nerednega plačevanja najemnine pravilno opozorjen. Takšen zaključek je pravilen, kolikor se nanaša na posledice zaradi neplačanih zneskov najemnin, glede katerih je bil toženi stranki poslan opomin, ne more pa opozorilo veljati za morebitne nove kršitve najemne pogodbe, saj možna posledica, odpoved najemne pogodbe brez predhodnega opomina, iz vsebine poslanega opomina ne izhaja, sodišče pa ni ugotavljalo, ali je bil toženec na takšno posledico opozorjen na drug ustrezen način.

Stanovanjski zakon določa, da mora biti najemnik na posledico iz 4. odstavka 103. člena, to je, da za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto, opozorjen na način, določen v 91. členu. Ta določa, katere so bistvene sestavine najemne pogodbe; med drugim določa tudi, da mora najemna pogodba vsebovati odpovedne razloge iz 103. člena tega zakona. Temu pogoju ni zadoščeno, če se najemodajalec v pogodbi namesto navedbe odpovednih razlogov, zgolj sklicuje na določbe navedenega člena. V času sklenitve najemne pogodbe med pravdnima strankama je takrat veljavni Stanovanjski zakon obvezne vsebine najemne pogodbe urejal podobno (41. in 53. člen SZ), pri čemer je treba opozoriti, da pa v tem delu ni predpisoval enakih pogojev za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov, kot sedaj veljavni stanovanjski zakon v 103. členu. V 3. alinei 1. odstavka 53. člena je namreč določal, da je moral najemnik kršiti pogodbeno obveznost glede plačila najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih. Pritožba utemeljeno opozarja, da se sodišče prve stopnje v sodbi ni opredelilo do navedb tožene stranke, da so krivdni odpovedni razlogi po Stanovanjskem zakonu bistvena sestavina najemne pogodbe in da pogodba med pravdnima strankama z dne 13.3.1995 ni bila usklajena z določbami Stanovanjskega zakona, kot tudi ne do navedb, da zato tožena stranka kot najemnik stanovanja ni bila neposredno s pogodbo seznanjena z določbami 103. člena Stanovanjskega zakona. Kot je bilo že povedano, so krivdni odpovedni razlogi (iz 53. člena) bistvena sestavina najemne pogodbe, tako po 41. členu Stanovanjskega zakona iz leta 1991, ki je veljal v času sklenitve najemne pogodbe med pravdnima strankama, kot so po 91. členu sedaj veljavnega Stanovanjskega zakona bistvena vsebina najemne pogodbe odpovedni razlogi iz 103. člena. Sodišče prve stopnje je sicer navedlo, da je v dokazne namene vpogledalo tudi najemno pogodbo, ki sta jo za najem stanovanja sklenili pravdni stranki, vendar se do zatrjevanih pomanjkljivosti ni opredelilo oziroma jih ni ocenilo, zato je ostalo dejansko stanje v obravnavani pravdni zadevi nepopolno ugotovljeno (340. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Zato je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo in vrnilo zadevo v novo sojenje (1. odstavek 354. člena ZPP), v katerem bo moralo sodišče prve stopnje presoditi tudi gornje navedbe tožene stranke in o zadevi ponovno odločiti.

Odločitev o stroških temelji na določbi 3. odstavka 165. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.