VSK sklep I Cp 215/2005
Sodna praksa višjih sodišč, 2006-04-04

solastnina - deleži - vlaganja - razdelitev solastnih nepremičnin

Tudi, če je kdo od udeležencev vlagal v predmetne nepremičnine, brez soglasja ostalih solastnikov ni mogel spremeniti solastninskih deležev.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sklep sodišča prve stopnje.

Predlagatelja trpita sama svoje stroške pritožbenega postopka, prvi nasprotni udeleženec pa trpi sam svoje stroške odgovora na pritožbo.

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijanim sklepom odločilo:

"1. Nepremičnini s parc. št. 79/11 vpisana v vložku št. 2890 k.o. P., ki je v naravi stanovanjska stavba v izmeri 170 m2 in katere solastniki so R.A. do 1/4-ine, R.M. do 1/4-ine, M.K. do 4/10-in in V.Đ. do 1/10-ine in parcela št. 79/12 vpisana v vložku št. 272 k.o. P., ki je v naravi gospodarsko poslopje v izmeri 86 m2 in ki je v solasti R.A. do 1/4-ine, R.M. do 1/4-ine in M.K. do 1/2-ice, se razdelita tako

a) vsakemu od predlagateljev R.A. in R.M. pripade v solast in posest:

- delež do 1/2-ice na nepremičnini s parc. št. 79/12 k.o. P. (na gospodarskem poslopju in na zemljišču te parcele); ter da se na stavbi s parc. št. 79/11 k.o. P. vzpostavi etažna lastnina, pri čemer:

b) vsakemu od predlagateljev R.A. in R.M. pripade v solast in posest:

- delež do 1/2-ice na stanovanju v pritličju levo, h kateremu spada tudi prostor na koncu hodnika levo v stavbi na parc. št. 79/11 k.o. P.;

c) nasprotnemu udeležencu M.K. pripade v last in posest:

d) nasprotni udeleženki V. Đ. pripade v last in posest:

- klet v izmeri 25,28 m2 v stavbi na parceli št. 79/11 k.o. P.;

e) se vzpostavi solastnina udeležencev tega postopka z naslednjimi solastniškimi deleži: A.R. do 1/4-ine, M.R. do 1/4-ine, M.K. do 4/10-in in V.Đ. do 1/10-ine, na naslednjih skupnih delih:

- konstrukciji - temeljnih in nosilnih zidovih in medetažni konstrukciji;

f) se vzpostavi solastnina udeležencev z naslednjimi deleži: A.R. do 1/4-ine, M.R. do 1/4-ine in M.K. do 1/2-ice, na naslednjih skupnih delih:

- na priključku elektroinstalacije od priključnega mesta na javno omrežje do zunanje elektro omarice za pritličje;

- na vodovodnem priključku do vodomernega števca v pritličju.

2. Udeleženci tega postopka so dolžni v skladu s 1. točko izreka tega sklepa izročiti nepremičnine oziroma dele nepremičnin v posest udeležencem, ki so po 1. točki izreka tega sklepa do njih upravičeni, v roku 15 dni, pod izvršbo.

3. Nasprotni udeleženec M.K. je dolžan plačati predlagateljema A.R. in M.R. vsakemu 127.763,00 SIT, v roku treh mesecev po pravnomočnosti tega sklepa, skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina (v P.) obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti tega sklepa do dneva plačila.

Nasprotna udeleženka V.Đ. je dolžna plačati predlagateljema A.R. in M.R. vsakemu 449.513,00 SIT, v roku treh mesecev po pravnomočnosti tega sklepa, skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina (v P.) obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti tega sklepa do dneva plačila.

Do celotnega poplačila zgoraj navedenih terjatev imata predlagatelja A.R. in M.R. na nepremičninah, vpisanih v točka 1/c) in 1/d) izreka tega sklepa, zakonito zastavno pravico.

4. Vsak udeleženec nosi svoje stroške postopka.

Nasprotni udeleženec M.K. je dolžan plačati predlagateljema A.R. in M.R. vsakemu 46.305,00 SIT skupnih stroškov v roku 15 dni, pod izvršbo.

Nasprotna udeleženka V.Đ. je dolžna plačati predlagateljema A.R. in M.R. vsakemu 8.820,00 SIT skupnih stroškov, v roku 15 dni, pod izvršbo.

5. Izvedenski elaborat izvedenca M.B. z dne 6.4.2004 je sestavni del tega sklepa."

Proti takšnemu sklepu se pritožujeta predlagatelja po svojem pooblaščencu iz vseh razlogov in v celoti. Navajata, da se sklepa ne da preizkusiti, saj je v 5. točki zapisano, da je "izvedenski elaborat izvedenca M.B. z dne 6.4.2004 sestavni del tega sklepa", elaborat pa ni priložen k spisu. Na tistega, ki je bil vročen predlagateljema, sta imela veliko pripomb, na katere pa izvedenec ni odgovoril. Pripombe sta podala v vlogi dne 5.5.2004, po mnenju sodišča pa so nepomembne in je ostalo dejansko stanje, pomembno za način delitve skupnega premoženja po 4. odstavku 70. člena SPZ nerazčiščeno, zaradi tega pa zmotno uporabljeno tudi materialno pravo. Iz mnenja namreč ni razvidno, zakaj izvedenec prenove na desni strani stanovanjske hiše, ki so z izpodbijanim sklepom dodeljene prvemu nasprotnemu udeležencu in na kletnih prostorih, ki so z istim sklepom dodeljeni drugi nasprotni udeleženki, veže na leto 2000, saj v spisu ni dokazov o vlaganjih prvega nasprotnega udeleženca. Izvedenec o teh vlaganjih ni mogel izvedeti iz spisa, nasprotni udeleženec te izboljšave želi prikazati kot svoja vlaganja v ta del stanovanjske hiše, katerega ves čas šteje za svojega, šteje pa ga v mnenju za njegovega tudi sam izvedenec. Izvedenec tega v mnenju ne pojasni, sodišče pa ga, kljub pripombam v citirani vlogi predlagateljev, k temu ni pozvalo. Izvedenec v mnenju tudi za levo polovico stanovanjske hiše navaja na podlagi neznanih razlogov, da je "že nekaj let nenaseljena in je zelo zanemarjena" čeprav je tudi za ta del hiše od leta 2000, kot izvedenec omenja v mnenju, preteklo "nekaj let", tako kot je poteklo za desni del hiše. Zato je tudi ta podatek nejasen, čeprav ga izpodbijani sklep dopušča in ga ne komentira. Pod 2.0. mnenja izvedenec govori o lastnikih posameznih delov stanovanja in pri tem izrecno omenja kot lastnika desnega stanovanja prvega nasprotnega udeleženca in trdi, da naj bi ta lastnik adaptiral to stanovanje, kar je v nasprotju s spisovnim gradivom in to iz spisa ni razvidno, glede tega pa je sledila pripomba v omenjeni vlogi predlagateljev, o njej pa v izpodbijanem sklepu ni nobene besede. Šele po pravnomočno končanem postopku o razdelitvi skupnega premoženja se bo to vedelo in so zaenkrat vse stranke v tem postopku nerazdeljeni "solastniki celotnega premoženja". Izvedenec za takšne trditve ni imel razloga, to pa niti ni bila njegova naloga, saj je o zadevi v celoti razsodil in se s tem opredelil v korist prvega nasprotnega udeleženca. Ni posebnih razlogov, da se prvemu nasprotnemu udeležencu dodeli desni del, saj živi drugje in ima v tem delu podnajemnike. Predlagatelja sta rojena v tem delu stavbe in sta zato nanj veliko bolj navezana kot prvi nasprotni udeleženec. Že s tem sta izkazala upravičen interes do tega dela stavbe v naravi, nasprotni udeleženec pa takšnega interesa sploh ni poskušal izkazati, čeprav mu ga je izpodbijani sklep dodelil ravno iz tega razloga. Če je izvedenec v nasprotju s svojo nalogo glede letnice 2000 in "lastništva stanovanja" povzel podatke od nasprotnega udeleženca, ker je na ogledu bil predlagatelj, ki je tuj državljan in ne obvlada slovenskega jezika, izvedenec pa ne zna italijansko in se zato nista mogla sporazumeti, je ta del izvedenskega mnenja nekorektno opravljen, saj bi izvedenec moral povzeti podatke iz spisa in iz navedb vseh nepravdnih strank v razpravnem zapisniku in sploh ni pomembno ali so bili udeleženci na ogledu navzoči ali ne. Izvedenec se je očitno namesto tega opredelil glede lastništva posameznih delov stavbe in glede tega, kdo ter kdaj je kaj adaptiral iz navedb prvega nasprotnega udeleženca. Tudi pri izračunu tržne vrednosti posameznih delov nepremičnine ni tako velike razlike med njeno desno vzdrževano in levo zapuščeno stranjo stavbe, čeprav so velike razlike, saj je v desnem delu stanoval pravni prednik prvega nasprotnega udeleženca, v tem delu sta se rodila tudi predlagatelja in je tako ves čas bil uporabljan in tudi vzdrževan, levi del pa ni bil uporabljan nekaj časa. Tudi ta podatek (o skoraj enaki vrednosti teh dveh delov stavbe kljub dejanskim velikim razlikam) kaže na vpliv nasprotnega udeleženca na izvedenca in izvedenčevo opredelitev v korist prvega nasprotnega udeleženca, kar bi izpodbijani sklep moral kritično oceniti, saj sta na to opozarjala predlagatelja v citirani vlogi in prvemu nasprotnemu udeležencu predlagala izplačilo njegovega nerazdeljenega deleža v gotovini, vendar po cenah iz izvedenskega mnenja, kar je ena od možnosti delitve po 5. odstavku 70. člena citiranega zakona. Če bi bile te cene realne, bi ta predlog prvi nasprotni udeleženec gotovo sprejel in ne bi takoj po vročitvi izpodbijanega sklepa predlagal predlagateljema, da mu sporočita svojo številko računa, da jima izplača deleža iz izpodbijanega sklepa (prilagata dopis prvega nasprotnega udeleženca), saj je ta sklep zanj izredno ugoden ker mu omogoča, da za 700.000,00 SIT plačanih svojemu pravnemu predniku za ta idealni delež, sedaj dobi kar 15-krat višji znesek, saj je svoj deleže ponujal predlagateljema za 12.000.000,00 SIT, ni pa sprejel njune ponudbe iz njunega odgovora na njegovo ponudbo, da bi on odkupil njun idealni delež za enak znesek. Ni pomagalo niti dejstvo, da je prvi nasprotni udeleženec ponudil predlagateljema svoj celotni delež z dopisom z dne 1.7.2003, čeprav je velik del že 10.12.2001 s kupno pogodbo, ki je v spisu, prodal drugi nasprotni udeleženki. Kljub očitnemu manipuliranju prvega nasprotnega udeleženca je izpodbijani sklep sledil njegovim trditvam o vlaganjih v nepremičnino, o tem pa je navajala tudi druga nasprotna udeleženka, ko je trdila, da tudi ona sedaj vlaga, ker je njen del potreben vlaganj. Kupila ga je leta 2001 in je že potreben vlaganj, kar gotovo ne bi bil, če bi prvi nasprotni udeleženec res vložil, kar je navrgel, ni pa z ničimer dokazal. Med nepravdnima strankama ni sporno, da je stanovanje v desnem delu hiše na parc. št. 79/11 k.o. P. v posesti prvega nasprotnega udeleženca, kletni prostori v posesti druge nasprotne udeleženke in da gospodarsko poslopje na parc. št. 79/12 k.o. P. ni v posesti nobenega udeleženca, prav tako ni sporno, da predlagatelja teh nepremičnin nimata v posesti in da živita v tujini. Dejstvo pa je, da pri nastopu posesti posameznih delov nepremičnine predlagatelja nista sodelovala in je prvi nasprotni udeleženec sam zasedel stanovanje v desnem delu hiše na parc. št. 79/11, nato pa sam izročil drugi nasprotni udeleženki kletne prostore, ne da bi o tem seznanil predlagatelja. Na podlagi kupne pogodbe z dne 24.6.1998 je namreč druga nasprotna udeleženka od prodajalca kupila le solastniški delež do 1/2-ice omenjene nepremičnine, saj nepremičnina v naravi ni nikoli bila razdeljena. Tudi v kupni pogodbi se namreč omenjata parc. št. 187 in 350, torej celotna nepremičnina na kateri je pravni prednik sedanjega prvega nasprotnega udeleženca imel nerazdeljen solastniški delež do 1/2-ice in ta solastniški delež tudi prodal naprej. Zato je prvi nasprotni udeleženec sedaj solastnik obeh nepremičnin do 1/2-ice. Ko pa je del celotne nepremičnine prodal drugi nasprotni udeleženki, je svoj delež za eno desetino zmanjšan, glede na celotno nepremično, torej tudi tisti del, ki je z izpodbijanim sklepom v nerazdeljeni solastnini predlagateljev. Vsak solastnik namreč lahko s svojim solastniškim deležem na nepremičnini razpolaga brez soglasja drugih solastnikov, vendar imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico (3. odstavek 66. člena SPZ), nasprotni udeleženec pa nepremičnine pred prodajo drugi nasprotni udeleženki ni ponudil predlagateljema, saj jima je priporočeno pismo s ponudbo posredoval šele 1.7.2003, del nepremičnine drugi nasprotni udeleženki Đ. pa je prodal že 10.12.2001 in takrat tudi overil pogodbo in je torej ta ponudba bila fiktivna. Predlagata, da se izpodbijani sklep razveljavi in zadeva vrne v novo odločanje, s tem, da se v novem postopku odpravijo napake v postopku, ki sta jih predlagatelja navajala v vlogi, s katero sta se opredelila do izvedenskega mnenja in nato ponovno odloči, stroške pritožbe pa upošteva kot nadaljnje stroške tega postopka. Predlagatelja prosita, da se ju oprosti plačila sodnih taks iz enakih razlogov, kot sta že navajala, podrejeno pa, da se jima zaračuna taksa po pravnomočnosti postopka.

Na pritožbo predlagateljev je podal odgovor prvi nasprotni udeleženec. Navaja, da so vse pripombe predlagateljev neresnične in izmišljene. Moti ju prenova in vlaganja v desni del hiše. Prav zaradi tega sta pridobila veliko več kot jima pripada. Namreč dobila sta tisto, za kar nista dala ničesar. Pravita, da si je prilastil desni del hiše, kar ni res, kupil ga je. Navajata, da jima ni ponudil v odkup kleti in prostorov. Po zakonu jima tega leta 2001 ni bil dolžan ponuditi. Navajata, kako zelo sta navezana na svoj rojstni kraj, vendar če bi to držalo, bi znala materin jezik in od časa do časa obiskala sorodnika. Ob nakupu njegovega deleža je bilo narejeno poročilo cenilca, torej je bila ocenjena vrednost. Ob razdružitvi pa so naredili še drugo poročilo. Predlagatelja naj ju primerjata in ugotovila bosta, da je razlika vidna zaradi njegovega vlaganja. Če menita, da to ne drži, naj dokažeta nasprotno. Predlaga, da sodišče njunih pritožbenih navedb ne upošteva.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo in pravilno ocenilo vsa pomembna dejstva za odločitev v navedeni nepravdni zadevi. V izpodbijanem sklepu je odgovorilo tudi na navedbe predlagateljev v vlogi z dne 5.5.2004. Predlagatelja v pritožbi ponavljata razloge za nestrinjanje z izvedenskim elaboratom izvedenca M.B., vendar s svojimi navedbami ne moreta biti uspešna. Prav tako ne moreta uspeti s pritožbeno navedbo, da se izpodbijanega sklepa ne da preizkusiti, ker 5. točka izpodbijanega sklepa navaja, da je izvedenski elaborat izvedenca M.B. z dne 6.4.2004 sestavni del izpodbijanega sklepa, sklep pa izpodbijanemu sklepu ni priložen. Predlagatelja sta izvedensko mnenje M.B. prejela že pred izdajo izpodbijanega sklepa, zato ne drži, da sklepa iz tega razloga ni mogoče preizkusiti. Predlagatelja sta sicer na izvedensko mnenje imela pripombe, vendar je sodišče prve stopnje, po oceni pritožbenega sodišča prepričljivo obrazložilo, zakaj njunih pripomb ni upoštevalo. Kdo in kdaj je vlagal v hišo na parc. št. 79/11, k.o. P., za odločitev sodišča v obravnavani zadevi ni pomembno, saj med udeleženci ni sporno, da so njihovi solastniški deleži takšni kot izhajajo iz zemljiške knjige. Če se solastniki ne morejo sporazumeti, odloči o načinu delitve sodišče v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes (2. odstavek 70. člena SPZ). Izvedenec je v izvedenskem mnenju pojasnil, da je pri predlogu fizične delitve upošteval sedanjo rabo posameznih stanovanjskih prostorov, glede na prodajne pogodbe v spisu. Njegovemu predlogu je sodišče prve stopnje sledilo, vendar ne v celoti (glede solastninskih deležev na gospodarskem poslopju). Tudi pritožbeno sodišče se strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da ni jasno, zakaj naj bi bila ugotovitev tržne vrednosti nepremičnin nepravilna in predlagateljema v škodo, saj so v ocenjeni vrednosti nepremičnin vsebovana vsa vlaganja, torej tudi morebitna vlaganja nasprotnih udeležencev, pri čemer se je v skladu z 8. členom SPZ ugotavljalo vrednost celotne nepremičnine po stanju na dan cenitve. Celotne nepremičnine, vključno z vlaganji, so tudi predmet delitve v tem postopku. To pomeni, da tudi, če je kdo od udeležencev vlagal v predmetne nepremičnine, brez soglasja ostalih solastnikov ni mogel spremeniti solastninskih deležev. Zato so vsa pritožbena ugibanja, od kod izvedencu podatki o času vlaganj v posamezni del stavbe in čigava vlaganja so to bila, za obravnavano zadevo nepomembna. Prav zaradi večje vrednost nepremičnin, za kateri je sodišče prve stopnje sklenilo (1. točka c in d izpodbijanega sklepa), da preideta v last in posest nasprotnima udeležencema M.K. (stanovanje v stanovanjski stavbi na parc. št. 79/11, k.o. P., v pritličju desno) in V.Đ. (klet v isti stavbi, v izmeri 25,28 m2), morata nasprotna udeleženca razliko v vrednosti deležev plačati predlagateljema (točka 3 izpodbijanega sklepa), sklenilo pa je tudi, da pripade nepremičnina s parc. št. 79/12 k.o. P. (gospodarsko poslopje na zemljišču te parcele) v solast in posest le predlagateljema (točka 1.a izpodbijanega sklepa).

Iz pritožbenih navedb predlagateljev je razumeti, da se ne strinjata z ocenjeno vrednostjo levega oziroma desnega dela hiše na parceli št. 79/11 k.o. P., češ da je prvi nasprotni udeleženec vplival na izvedenca, da pri izračunu tržne vrednosti posameznih delov nepremičnine ni tako velike razlike med njeno desno, vzdrževano in levo, zapuščeno, stranjo stavbe, vendar so njune trditve zgolj pavšalne, v smislu, da je bil desni del ves čas uporabljan in vzdrževan, levi del pa nekaj časa ni bil uporabljan, zato jih ni mogoče upoštevati. Da njune trditve niso utemeljene, je razvidno tudi iz izvedenskega mnenja, saj vrednost stanovanja v pritličju desno več kot štirikrat presega vrednost stanovanja v pritličju levo. Na podlagi katerega od pravnih temeljev, je prvi nasprotni udeleženec (ali druga nasprotna udeleženka) pridobil solastniški delež na nepremičnini, ki je predmet razdružitve, ni pomembno. Prav tako ni pomembno za kakšno ceno je solastniški delež kupil in za kolikšen znesek ga je predlagateljema ponudil v odkup. Dejstvo je, da med solastniki ni prišlo do sporazuma, zato je moralo sodišče odločiti, kako naj se solastne nepremičnine razdelijo. Predlagatelja ne moreta uspeti z zatrjevanjem, da je njun interes, da jima pripade stanovanje v pritličju desno, večji od interesa prvega nasprotnega udeleženca, češ da slednji živi drugje in ima v tem delu podnajemnike, predlagatelja pa sta v tem delu stavbe rojena in zato nanj veliko bolj navezana kot prvi nasprotni udeleženec. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo, da je stanovanje v desnem delu hiše na parc. št. 79/11 k.o. P. v posesti prvega nasprotnega udeleženca. To dejstvo med udeleženci tekom postopka pred prvostopnim sodiščem ni bilo sporno, takšen zaključek pa je sodišče prve stopnje oprlo na navedbe predlagateljev za razdružitev solastnega premoženja, na navedbe prvega nasprotnega udeleženca na naroku dne 8.1.2004 in kupoprodajno pogodbo, sklenjeno med prvim nasprotnim udeležencem in prejšnjim solastnikom navedene nepremičnine z dne 24.6.1998. Navedbe v pritožbi, da prvi nasprotni udeleženec ne živi v stanovanju v desnem delu hiše, ker da ima v tem delu podnajemnike, so nove in zato neupoštevne, vendar tudi takšne zgolj potrjujejo zaključek sodišča prve stopnje, da je prvi nasprotni udeleženec za navedeni del nepremičnine izkazal upravičen interes, medtem ko predlagatelja šele v pritožbi zatrjujeta upravičen interes, ki naj bi bil v tem, da sta bila v tem delu stavbe rojena. Glede na to, da je bilo z že omenjeno kupoprodajno pogodbo dogovorjeno, da kupec, to je prvi nasprotni udeleženec, prevzame v posest prav desni del nepremičnine, kar je očitno tudi storil, ne da bi temu takrat ali kasneje kdo od solastnikov nasprotoval, je izpodbijani sklep sodišča prve stopnje, pravilen. Tudi glede odločitve, da drugi nasprotni udeleženki pripade v last in posest klet v izmeri 25,28 m2 v stavbi na parceli št. 79/11 k.o. P., pritožba ni utemeljena. V Zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v P. je namreč vknjižena pri vložku št. 2890, k.o. P. pri nepremičnini s parc. št. 79/11 do 1/10 lastninska pravica v korist druge nasprotne udeleženke na podlagi prodajne pogodbe, sklenjene s prvim nasprotnim udeležencem dne 10.12.2001. Z omenjeno pogodbo je bilo dogovorjeno, da navedeni delež v naravi predstavlja kletne prostore, med udeleženci pa ni sporno, da ima druga nasprotna udeleženka navedeno klet v posesti. Prodajo solastniškega dela je glede na datum sklenitve pogodbe urejal Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), ki je v 3. odstavku 14. člena določal, da imajo pri prodaji solastniškega dela drugi solastniki predkupno pravico samo, če tako določa zakon. Zato pritožbene navedbe o kršeni predkupni pravici po določbah 3. odst. 66. člena SPZ, ki je začel veljati 1.1.2003, niso utemeljene. Glede na to, da predlagatelja, po pritožbenih navedbah živita v tujini in predmetnih nepremičnin nimata v posesti, je izpodbijani sklep zato pravilen tudi kolikor se nanaša na drugo nasprotno udeleženko.

Predlagatelja s pritožbo nista uspela, zato nosita sama svoje stroške pritožbenega postopka, prav tako nosi prvi nasprotni udeleženec sam svoje stroške odgovora na pritožbo, saj odgovor na pritožbo ni pripomogel k razrešitvi zadeve (35. člen ZNP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.