VSK sklep II Cp 608/2005
Sodna praksa višjih sodišč, 2005-08-24

Vrednosti nepremičnine v skladu z 2. odst. 178. člena ZIZ ugotovi sodišče na podlagi tržne cene na dan cenitve.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sklep sodišča prve stopnje.

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da znaša vrednost nepremičnine parc.št. 1253, ZK vl.št. 1070, k.o. K., v naravi stanovanjske stavbe v izmeri 139 m2 in dvorišča v izmeri 62 m2, 41.074.498,00 SIT.

Zoper ta sklep se pritožujeta dolžnika po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju - v nadaljevanju ZIZ. V pritožbi navajata, da se v skladu z 2. odst. 178. člena ZIZ vrednost nepremičnine ugotovi na podlagi cenitve izvedencev po tržni ceni na dan cenitve. V skladu z uveljavljeno sodno prakso mora cenitev vsebovati vse merodajne postavke (lokacija nepremičnine, stanovanja v kompleksu, oddaljenost od večjih krajev), iz katerih izhaja izračun tržne vrednosti nepremičnine. Izvedenec bi moral narediti primerjavo vrednosti s tržnimi cenami podobnih objektov v okolici. Izvedenec je pod točko F. cenitvenega poročila sicer ocenjeval tržno ugodnost same lokacije, vendar je cenitev v tem delu nejasna, tako da ni mogoče zaključiti, da je izračunana vrednost tudi tržna vrednost objekta. V cenitvi ni obrazloženo na kakšni osnovi je narejen izračun v konkretnem primeru in kaj obsegajo posamezne postavke, ki jih je izvedenec navedel v izračunu ugodnosti lokacije v višini 9.345.233,00 SIT. Sama cenitev ni dovolj popolna in jasna, da bi omogočala natančno preverjanje in presojanje njene pravilnosti. Sodišče prve stopnje je cenitev premalo kritično ocenilo, saj morajo biti vsi elementi izračunane vrednosti objekta natančno opredeljeni in obrazloženi, da se lahko ocenjuje ustreznost izračuna. Pritožnika opozarjata tudi, da je od cenitve minilo leto dni, tako da ocenjena vrednost tudi iz tega vidika ne more predstavljati realne vrednosti nepremičnine. Pritožbenemu sodišču predlagata, da njuni pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Sodišče prve stopnje je izdalo izpodbijani sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine potem, ko je tržno vrednost te nepremičnine predhodno ocenil od sodišča postavljeni sodni cenilec za gradbeno stroko I. Z. (2. odst. 178. člena ZIZ). Dolžnika vse do izdaje izpodbijanega sklepa dne 12.4.2005, na podano cenitev, ki jima je bila vročena dne 28.12.2004, nista podal nobenih pripomb.

Tudi sicer dolžnika v pritožbi trdita le, da je cenitev v delu, v katerem je ocenjena tržna ugodnost same lokacije, nejasna, da ni mogoče zaključiti, da je izračunana vrednost tudi tržna vrednost objekta ter da v cenitvi ni obrazloženo na kakšni osnovi je narejen izračun.

Take trditve po prepričanju pritožbenega sodišča ne morejo omajati ugotovitve o ocenjeni vrednosti nepremičnine, ki temelji na ugotovitvah sodnega cenilca. Cenilec je namreč v cenitvenem poročilu ugotavljal vpliv lokacije na ceno nepremičnine in zaključil, da je lokacija nepremičnine glede na to, da se nahaja v starem mestnem jedru Kopra dokaj zanimiva, saj je možen neposreden dostop z vozili do objekta ter da se nepremičnina nahaja neposredno ob vrtu, ki je bil v času ogleda ozelenel, na mirni lokaciji. Ker je cenilec v F. poglavju cenitvenega poročila, v katerem je ugotavljal tržno ugodnost lokacije, navedel, kako se slednja vrednoti, se izkažejo pritožbene navedbe, ki cenitvi očitajo, da ni obrazloženo na kakšni osnovi je narejen izračun, za neutemeljene.

Utemeljeno pa pritožba opozarja na to, da je sodišče prve stopnje nedopustno dolgo odlašalo z izdajo sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine, vendar pa je potrebno poudariti, da se vrednost v skladu z 2. odst. 178. člena ZIZ ugotovi na podlagi tržne cene na dan cenitve. Tudi sicer je pritožba v tem delu zelo pavšalna, saj opozarja le, da ocenjena vrednost tudi iz tega vidika ne more predstavljati realne vrednosti nepremičnine, ne pove pa niti ali je ocenjena vrednost previsoka ali prenizka oziroma na podlagi katerih kazalcev sta dolžnika prišla do takih zaključkov. Sicer pa bosta imela dolžnika na podlagi določbe 4. odst. 178. člena ZIZ možnost predlagati najpozneje 8 dni pred prodajnim narokom, da sodišče z odredbo ponovno ugotovi na samem prodajnem naroku vrednost nepremičnine, če bosta s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkazala, da se je ta vrednost od prejšnje ugotovitve do dneva prodaje precej spremenila.

Glede na to, da je iz podane cenitve nepremičnine (na list.št. 75-85) tudi razvidno, da je sodni cenilec upošteval specifičnost obravnavane nepremičnine, ter da dolžnika v pritožbi ne trdita, da je ocenjena vrednost prenizka, ne ponujata pa niti dokaza o tem, da bi bila ugotovljena vrednost nepravilna, je bilo potrebno pritožbo dolžnikov zavrniti kot neutemeljeno in potrditi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (2. tč. 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.