VSK sklep I Cp 379/2005
Sodna praksa višjih sodišč, 2006-09-05

najemna pogodba - stroški upravljanja - najemnina - zastaranje terjatve in pravice same

Najemnina je odmena za rabo stvari in le ob izrecnem drugačnem sklenjenem dogovoru med strankami je mogoče šteti, da so s plačevanjem najemnine kriti tudi stroški upravljalca objekta.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati znesek 459.000,00 SIT ter zakonite zamudne obresti in sicer od zneska 153.000,00 SIT od dne 21.7.2001 dalje, od zneska 153.000,00 SIT od dne 20.8.2001 dalje ter od zneska 153.000,00 SIT od dne 24.9.2001 dalje do plačila, vse pa v roku 15 dni. Odločilo je tudi, da je tožena stranka dolžna tožeči povrniti pravdne stroške v višini 226.745,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zneska 13.600,00 SIT od 8.11.2002 dalje in od zneska 213.145,00 SIT od izdaje sodbe dalje, prav tako v roku 15 dni. Ugotovilo je, da je tožbeni zahtevek, s katerim tožeča stranka zahteva od tožene plačilo stroškov, vezanih na najete poslovne prostore, utemeljen.

Proti taki sodbi se je pritožila tožena stranka s pomočjo pooblaščenke, ki je navedla, da sodbo izpodbija v celoti ter iz vseh pritožbenih razlogov. Najprej meni, da je bilo materialno pravo napačno uporabljeno, saj ne sprejema stališča sodišča prve stopnje, da v konkretnem primeru ne pride v poštev uporaba zastaralnega roka, ki ga Zakon o obligacijskih razmerjih - ZOR navaja pri občasnih terjatvah in roka za zastaranje pravice, iz katere izvirajo posamezne občasne terjatve, pač pa splošni zastaralni rok, ki teče od sklenitve poravnave, zato tožena stranka vztraja na zastaranju terjatve in na zastaranju same pravice. Tek in trajanje zastaralnega roka po presoji pritožnice namreč v danem primeru ne moreta biti vezana na čas sklenitve poravnave med tožnico in S., ampak ju je vezati na račune S. za opravljanje storitev oziroma zapadlost vsakega posameznega izstavljenega računa, gre pa za občasne terjatve iz naslova upravljanja objekta, ki zapadejo v plačilo mesečno. Glede na to, da je bila tožena stranka najemnik v lokalu tožeče stranke vse od leta 1994, ter da tožena stranka ni nikoli plačala nobenega računa S. za upravljanje, tožba pa je bila vložena v novembru 2001, je očitno, da je nastopilo tudi zastaranje same pravice, saj je preteklo več kot pet let, odkar je zapadla najstarejša neizpolnjena terjatev in tožena stranka ni izvršila nobene dajatve. Pritožnica je prepričana, da poravnava ne veže tožene stranke in iz njenega naslova za toženo ne morejo nastati nobene posledice, tožena stranka namreč s S. ni bila v nikakršnem pravnem razmerju. Zato z obveznostjo oziroma plačilom po tej poravnavi tožeča stranka tudi ni izpolnila obveznosti tožene stranke in ni upravičena do regresnega zahtevka. Nadalje pritožnica sodbo izpodbija tudi zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Ta kršitev je podana zato, ker je sodišče na podlagi izvedenih dokazov sprejelo napačno dokazno oceno pri tem, ko je štelo, da je dokazan obstoj dogovora med pravdnima strankama o tem, da je tožena stranka dolžna plačevati račune, ki jih je izstavljal S.. S takim stališčem se tožena stranka ne more strinjati, zlasti, ker tožeča stranka v postopku ni uspela dokazati dogovora med pravdnima strankama o tem, da gredo stroški računov, ki jih je izstavljal S., v breme tožene stranke. S tem v zvezi opozarja na razhajanja v izpovedbah tožeče stranke in njenega moža ter priče L.G., pri čemer sta po njenem mnenju izjavi tožeče stranke in njenega moža celo v medsebojnem nasprotju, zakoniti zastopnik tožene stranke in priča L. pa sta soglasno izpovedala, da je tožena stranka že v letu 1996 zavrnila plačevanje računov stroškov S., ter da je bilo med pravdnimi strankami dogovorjeno, da bodo šli ti stroški v breme tožeče stranke. Glede na to in ker je dokazno breme na strani tožeče stranke, takega dogovora ni mogoče šteti za dokazanega. Nepomembno pri tej presoji je tudi dejstvo, da je tožeča stranka sama dvigovala pošto iz nabiralnika, računi S. pa so glasili na njeno ime. Po oceni pritožbe ne vzdrži utemeljitev sodišča, da plačevanje računov za telefon tožene stranke dokazuje dogovor o tem, da je tožena stranka dolžna plačevati račune tudi upravitelju stavbe. Tožena stranka je namreč za račune telefona s tožečo stranko sklenila drug, od najemne pogodbe ločen dogovor in so računi za telefon tudi glasili na ime tožene stranke; takšen ali podoben poseben dogovor pa za stroške S. ni bil sklenjen. Poleg tega so stroški telefona vezani in neposredno odvisni od vsakokratne količine uporabe teh storitev oziroma pogovorov, kar pa za stroške upravljanja, ki se obračunavajo po kvadraturi lokala, ne velja, zato tovrstnih stroškov telefona in upravljanja ni možno enačiti. Pritožnica vztraja, da plačevanje računov S. z najemno pogodbo ni bilo dogovorjeno, saj to izhaja že iz same dikcije pogodbe, nadalje dejstva, da je S. nastopil kot upravljalec šele po sklenitvi najemne pogodbe, izhaja pa tudi iz samega dogovarjanja med pravdnimi strankami o plačevanju računov. Dogovarjanje namreč sploh ne bi bilo potrebno in ga tudi ne bi bilo, če bi tožeča stranka štela, da je ta obveznost dogovorjena z najemno pogodbo. Stališče sodišča, da stroškov upravljanja ni moč šteti kot del najemnine, ocenjuje pritožba kot nepravilno, saj je priča L. izpovedala, da je bila najemnina za lokal zelo visoka, veliko višja od najemnin primerljivih lokalov na tržnici, kar je bil tudi eden od razlogov, zaradi katerega tožena stranka ni prevzela plačevanja še dodatnih stroškov, saj je štela, da so s tako visoko najemnino kriti tudi ti stroški oziroma že všteti v najemnino. Tem navedbam tožena stranka ni oporekala. Sodišče svoj zaključek gradi tudi na izpovedi priče L., vendar ga po eni strani iztrga iz konteksta izpovedi, po drugi strani pa združi z drugimi izjavami, s čimer njeni izpovedi pripiše nasproten pomen od dejanskega. Priča je sicer res izpovedala, da naj bi bil S. upravljalec tržnice enkrat konec leta 1995 ali 1996, ter da so takrat tudi začeli prihajati računi S., da pa ne ve kakšni ter nadaljuje, da za tožečo stranko je prihajalo nekaj malega pošte, ki so jim jo toženci dajali; povsem jasno pa je izpovedala, da so prihajali računi od S. na ime K.D., ki pa jih je tožena stranka ali pustila v poštnem nabiralniku ali jih vzela v lokal in jih je tožeča stranka občasno prišla iskat. Torej je tožena stranka vse račune, četudi jih je pobrala iz poštnega nabiralnika, ki si ga je pač delila s tožečo stranko, izročila tožeči stranki, ko je le-ta prihajala v lokal, tožeča stranka pa toženi stranki ni nikoli pustila nobenega računa od S.. Sodišče se je pri sprejemanju dokazne ocene oprlo le na tisti del pričinega opisa pogovora med pravdnima strankama o plačevanju stroškov S., ki se je nanašal na ogrevanje, ni pa upoštevalo drugega dela, ko je priča govorila o vseh stroških S., visoki najemnini in dogovoru, da bo vse te stroške prevzela tožeča stranka. Tudi v sodbi zajet povzetek izpovedi te priče v delu, ki se nanaša na plačila v času, ko je tožena stranka zapustila lokal, ni pravilen, saj je priča izpovedala, da je tožena stranka poravnala vse obveznosti (torej vse, kar se je zavezala poravnati oziroma kar je bila dolžna poravnati) in ne vse stroške, kot navaja sodba. Tudi dejstvo, da je tožena stranka plačevala stroške upravljanja drugemu upravljalcu ne dokazuje, da je bila zaradi tega tožena stranka iz naslova najemne pogodbe dolžna plačati stroške upravljanja tudi S.; stroške upravljanja D. je tožena stranka plačevala zato, ker je imela interes, saj je med toženo stranko in D. obstajal resen dogovor za nakup poslovnega prostora, o tem sta izpovedali tako priča L. kot zakoniti zastopnik tožene stranke. Nazadnje pa pritožba opozarja še na okoliščino, ki je po njenem tudi bistvena za razsojo, namreč da je tožeča stranka sama izpovedala, da je v času trajanja najema vedela, da tožena stranka ne plačuje računov S. in da so se računi glasili na ime tožeče stranke, teh računov pa tožena stranka ni nikoli prijela ne s strani S. ne od tožeče stranke. Pritožnica ocenjuje, da se je sodišče prve stopnje pri svoji odločitvi skoraj izključno oprlo na povsem neprepričljive in nelogične izpovedi tožeče stranke in njenega moža, popolnoma pa je zanemarilo izpoved zakonitega zastopnika tožene stranke in priče L., ki sta izpovedala nasprotno. Dejstvo pa je, da je dokazno breme na tožeči stranki, vendar sodba tega ne upošteva. Po oceni pritožbe so v okviru pritožbenega razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja zatrjevane pomanjkljivosti sodbe takšne, da je ni mogoče preizkusiti. Izrek sodbe pa po prepričanju tožene stranke nasprotuje njenim razlogom in v sodbi niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih oziroma so ti razlogi nejasni in med seboj v nasprotju. Podana je zato tudi bistvena kršitev določb pravdnega postopka, ki terja razveljavitev sodbe. Uveljavlja pa tudi povračilo pritožbenih stroškov.

Višje sodišče sicer nima pomislekov v presojo sodišča prve stopnje, da med stroške, ki so vezani na najete poslovne prostore in za katere se je tožena stranka zavezala, da jih bo poravnavala neposredno dobaviteljem, spadajo tudi stroški podjetja S. iz naslova upravljanja objekta in poslovnih prostorov, ki so predmet najemne pogodbe. Presoja sodišča prve stopnje, ki je v tem pritrdilo stališču tožeče stranke, je tudi po mnenju pritožbenega sodišča pravilna in tožena stranka tudi z okoliščinami, ki jih poudarja v pritožbi, ne more prepričati, da stroškov upravljalca objekta ni bila dolžna nositi. Nobenega dvoma ni, da terjatev S. izvira iz upravljanja objekta, v te stroške pa spadajo upravljanje objekta, čiščenje skupnih prostorov, varovanje, razsvetljava, tekoče vzdrževanje in ogrevanje (vloga na lit.št. 19 spisa, oba priložena izvršilna spisa), prav tako ni nobenega dvoma, da sta se stranki z najemno pogodbo dogovorili, da je najemnik dolžan plačevati stroške vezane na najete prostore oziroma, da bo poleg najemnine najemnik poravnal tudi vse stroške, vezane na najete prostore neposredno dobaviteljem. Zaključka sodišča prve stopnje, da med te stroške spadajo tudi stroški upravljalca objekta, pritožbene navedbe ne morejo omajati, saj okoliščina, da tožena stranka ni bila naslovnik teh računov, medtem ko je bila naslovnik računa za telefon, nadalje okoliščina, da so vsi računi S. glasili na ime tožeče stranke, da so ti računi prihajali v poštni nabiralnik na ime tožeče stranke, ki jih je prevzela, niso okoliščine, ki bi lahko prepričale, da z navedenima pogodbenima določiloma ni bilo dogovorjeno, da tožena stranka ne bo poravnavala računov upravljalca objekta. Tudi višje sodišče ocenjuje pogodbena določila za tako prepričljiva, ki ob ostalih okoliščinah primera, omogočajo zaključek, da je tudi te stroške dolžna poravnavati tožena stranka. Tudi za slednjo ni sporno, da se je zavezala poleg najemnine plačati vse stroške, vezane na najete prostore in sicer neposredno dobaviteljem. Ob takem pogodbenem določilu in potem, ko je tudi v odstopu od najemne pogodbe tožena stranka ponovno potrdila, da bo plačala vse stroške, vezane na poslovni prostor, je ob izostanku izrecnega dogovora, s katerim bi bili stroški upravljalca objekta izključeni iz te obveze, pravilna pravna presoja sodišča prve stopnje, da je tudi stroške upravljalca objekta dolžna nositi tožena stranka, saj so ti stroški vezani na poslovni prostor. Tudi okoliščino, da je tožena stranka sama plačevala telefon, je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo pri presoji tega pravnega razmerja, saj je na podlagi te okoliščine zaključevalo le o tem, da so bili v najemni pogodbi ti stroški našteti le primeroma, ni pa iz tega dejstva zaključevalo o tem, da je zaradi tega, ker tožena stranka plačuje telefon, dolžna plačevati tudi ostale stroške upravljalca objekta, kot to skuša prikazati v pritožbi tožena stranka. Pritožba pa ne more izpodbiti niti dokazne presoje izpovedi zaslišanih strank in prič, ki jo je naredilo sodišče prve stopnje, saj tudi na podlagi izjave tožene stranke in priče L.G. ni mogoče zaključiti, da je bilo z najemno pogodbo izrecno dogovorjeno, da so v najemnino že všteti stroški upravljalca objekta. Takega izrecnega dogovora ob sklepanju najemne pogodbe niti L.G., zaposlena pri toženi stranki kot računovodkinja niti I.P., direktor tožene stranke nista zatrjevala. Okoliščine o katerih sta izpovedala, to je, da je tožena stranka plačevala račune vsem upravljalcem, razen S., da jih je tožeča stranka po prejemu izvršilnih predlogov S. terjala, da poravnajo navedene stroške, pred tem pa že leta 1995 ali 1996, in da je tožeča stranka stroške ogrevanja, ki so tudi spadali med stroške upravljalca objekta, poravnala S. sama, ker je tožena stranka plačilu teh stroškov ugovarjala, saj je imela za ogrevanje druge stroške, pa je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo. Kot je razvidno iz priloženih izvršilnih spisov se terjatve S. nanašajo na obdobje od septembra 1995 do julija 1996 ter od avgusta 1996 do decembra 1998, pri čemer ena položnica glasi na ogrevanje, druga pa za čiščenje skupnih prostorov, razsvetljavo, zunanjo razsvetljavo, tekoče vzdrževanje in storitve upravljanja. Tudi višje sodišče ocenjuje, da je glede na vrsto stroškov upravljalca objekta, zlasti pa na obstoječ dogovor v najemni pogodbi in v odstopu od najemne pogodbe, da bo poleg najemnine najemnik, to je tožena stranka, plačeval vse stroške, vezane na poslovni prostor, da ni mogoče zaključiti, da tožena stranka teh stroškov ni dolžna poravnavati in da so že všteti v najemnino. Ob izostanku izrecnega takega dogovora, da ti stroški spadajo v najemnino, je pritrditi stališču sodišča prve stopnje, da za tak zaključek ni materialnopravne podlage, saj je po določbi 567. člena ZOR (ki ga je v skladu z določbo 1060. člena Obligacijskega zakonika potrebno uporabiti za sporno razmerje), ki splošno določa najemno pogodbo in smisel le-te, izrecno določeno, da se z najemno pogodbo najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino. Najemnina je tako odmena za rabo stvari in le ob izrecnem drugačnem sklenjenem dogovoru med strankami je mogoče šteti, da so s plačevanjem najemnine kriti tudi stroški upravljalca objekta. Glede na sklenjene dogovore med strankama in ker nobeden od zaslišanih strank in prič ni potrdil drugačnega sklenjenega dogovora o načinu plačevanja stroškov poleg najemnine, obstoja takega dogovora okoliščine, ki jih ponovno izpostavlja tožena stranka v pritožbi, ne morejo prepričati.

Pritožba pa utemeljeno opozarja, da je sodišče prve stopnje izhajalo iz zmotnih materialnopravnih izhodišč pri tem, ko je zavrnilo ugovor tožene stranke o zastaranju terjatev upravljalca objekta in zastaranju pravice same. Za ugotovitev teka zastaralnega roka tožene stranke in s tem zaradi ugotavljanja, ali so terjatve in pravica terjati plačilo za opravljene storitve zastarale, namreč poravnava, ki jo je tožeča stranka sklenila s S., sploh ni pomembna, saj te poravnave ni sklenila tožena stranka, temveč je pomemben čas izdaje računov ter vrsta opravljenih storitev, kot utemeljeno opozarja pritožnica. Za presojo ugovora zastaranja terjatve S. in pravice same, ki ga je v postopku pred sodiščem prve stopnje izrazila tožena stranka, je zato relevantno, na katere storitve se terjatve nanašajo, kdaj so bili izstavljeni računi za posamezne terjatve, kakšen zastaralni rok je zanje določen, ter ali je prišlo do prekinitve teka zastaralnega roka. Ker je sodišče prve stopnje izhajalo iz zmotnega stališča, da teče zastaralni rok za toženo stranko od sklenitve poravnave, vrste terjatev upravljalca objekta in s tem rokov zastaranja sploh ni ugotavljalo in tudi ni presojalo listin, sklenjenih med pravdnima strankama v zvezi z morebitnim pretrganjem zastaranja, zaradi česar so v sodbi izostali vsakršni razlogi o dolžini zastaralnih rokov in o poteku ali nepoteku le-teh. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je tako ostalo dejansko stanje v bistvenih okoliščinah spora nepopolno ugotovljeno, ta pritožbeni razlog pa terja razveljavitev sodbe. Višje sodišče je zato v skladu z določbo 355. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje, da bo ugotovljeno kršitev odpravilo v nakazani smeri.

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi 165. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.