VSK sklep I Cp 423/2004
Sodna praksa višjih sodišč, 2005-03-01

funkcionalno zemljišče - etažna lastnina - pravica uporabe

Sodišče prve stopnje je pri odločitvi v tej zadevi izhajalo iz napačne materialnopravne predpostavke, da mora tožeča stranka dokazati obseg gradbene parcele skladno z določbo 216.čl. Zakona o graditvi objektov (ZGO-1) oziroma funkcionalega zemljišča za stavbo, ki stoji na parceli št. 724/2 k.o.K.

Sodišče prve stopnje bi torej moralo v tem postopku uporabiti določilo 217.čl. citiranega zakona, ki izrecno določa, da se v primeru stavbe v etažni lastnini z dnem uveljavitve tega zakona šteje, da med skupne dele takšne stavbe spadajo zemljiške parcele ali njihovi deli, na katerih so imeli na dan uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLDNDL) pravico uporabe etažni lastniki ne glede na to, ali so bile te parcele odmerjene kot funkcionalno zemljišče ali ne. Takšne parcele ali njihovi deli se štejejo kot gradbena parcela takšne stavbe v etažni lastnini in je v solastnini vseh etažnih lastnikov.

Pritožbi se ugodi, zato se izpodbijana sodba r a z v e l j a v i in zadeva vrača sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da se ugotovi in je tožena stranka dolžna priznati, da so tožniki A.Ž., N.T., J.V., O.I. in V.V., vsi iz Č., solastniki nepremičnine funkcionalnega zemljišča parc. št. 724/1 in 724/3 vl.št. 108 k.o. K. in je solastniški delež prvotožeče stranke A.Ž. na navedenih nepremičninah 7,664 %, solastniški delež drugotožeče stranke N.T. na navedenih nepremičninah 12,252%, solastniški delež tretjetožeče stranke J.V. in O.I. na navedenih nepremičninah 12,235%, solastniški delež četrtotožeče stranke V.V. na navedenih nepremičninah 3,485%, kar je tožena stranka M. o. K. dolžna priznati in dovoliti, da se navedeni solastniški deleži tožečih strank na podlagi te pravnomočne sodbe in po uradni dolžnosti vpišejo v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v K. na parc.št. 724/1 in 724/3 vl.št. 108 k.o. K.. V delu, ki se nanaša na tožečo stranko M.Ž. iz K., je sodišče prve stopnje s sklepom tožbo zavrglo. Po oceni sodišča prve stopnje tožeča stranka ni dokazala, da parceli 724/1 in 724/3 obsegata gradbeno parcelo, ki se določa skladno z 216.čl. Zakona o graditvi objektov - ZGO-1. Edino izvedenec geodetske stroke bi lahko določil obseg gradbene parcele, tega pa tožeča stranka ni predlagala.

Zoper to sodbo se je pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbi ponovno tožeča stranka zatrjuje, da je prej enotna parcela št. 724 k.o. K. predstavljala funkcionalno zemljišče k stanovanjski stavbi Č., v kateri so tožeče stranke kupile stanovanja po Stanovanjskem zakonu in so postale solastnice funkcionalnega zemljišča, ki ga je ta stavba imela in ki ga sedaj predstavljata sporni parceli št. 724/1 in 724/3 k.o. K.. Sodišče prve stopnje je napačno zaključilo, da si tožeče stranke prizadevajo pridobitev gradbene parcele v stanovanjski hiši Č., kajti Zakon o graditvi objektov v času nakupa stanovanj tožečih strank sploh še ni veljal. Pojem funkcionalnega zemljišča določa Stanovanjski zakon veljaven v času prodaje stanovanj (9.čl. SZ). Nesporno dejstvo je, da je bil ob prodaji stanovanj tožnikom celotna površina parcele 724 k.o. K. funkcionalno zemljišče k stanovanjski stavbi Č.. Tožeča stranka pred prodajo stanovanj tožnikom ni predlagala določitev funkcionalnega zemljišča, kar pomeni, da je celotna parcela št. 724 funkcionalno zemljišče k stavbi Č.. Tožena stranka je ravnala nezakonito, kajti ta je po prodaji stanovanj opravila geodetsko delitev parcele št. 724 na tri novo nastale parcele v nasprotju z določbami kupoprodajne pogodbe ter s pridobljenimi stvarnimi pravicami tožečih strank in ravnanje tožene stranke nima podlage v veljavni zakonodaji. To pa kaže na nezakonitost ravnanja tožene stranke. Presoja velikosti funkcionalnega zemljišča je možna le z upoštevanjem kriterijev iz 9.čl. Zakona o stavbnih zemljiščih, rezultatov ogleda in zaslišanja strank ter dejstva, da so stanovalci sporni parceli prej enovitega zemljišča uporabljali kot funkcionalno zemljišče pred nakupom in po nakupu stanovanj. Ocena ali je za razjasnitev kakšnega dejstva potrebno strokovno znanje, s katerim sodišče ne razpolaga, je v osnovi pridržana sodišču, saj je sodišče tisto, ki ocenjuje, katera dejstva so pomembna za odločitev in kateri dokazi naj se izvedejo za ugotovitve odločilnih dejstev. Zato mora sodišče tudi iz načela poštenega in korektnega sojenja povedati strankam, da nima potrebnega strokovnega znanja za razjasnitev v pravdi pomembnega dejstva. Zmotno je tudi sodbeno zaključevanje, saj se ne opredeli do jasnega zapisa kupoprodajnih pogodb iz katerih nedvomno sledi, da je tožena stranka tožnikom prodala tudi ustrezen delež na funkcionalnem zemljišču parcele št. 724 k.o. K., ne da bi se opredelila do stališča tožeče stranke, da so točkovani in cenilni zapisniki o ugotavljanju vrednosti stanovanj zgolj in samo zakonita metoda za določitev višine kupnine v pogodbah o lastninjenju in ne služijo za ugotovitev predmeta prodaje, o katerem govorijo sklenjene in sodišču predložene kupoprodajne pogodbe. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, napadeno sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, oziroma napadeno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Tudi po oceni pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pri odločitvi v tej zadevi izhajalo iz napačne materialnopravne predpostavke, da mora tožeča stranka dokazati obseg gradbene parcele skladno z določbo 216.čl. Zakona o graditvi objektov - ZGO-1 oziroma funkcionalnega zemljišča za stavbo, ki stoji na parceli št. 724/2 k.o. K.. Tožeča stranka je namreč v tem postopku zatrjevala, da je kupila stanovanja v stanovanjski hiši Č., ki je stala na parceli št. 724 vl.št. 108 k.o. K. in z nakupom stanovanj so tožniki postali tudi solastniki funkcionalnega zemljišča, ki predstavlja parcelo 724 k.o. K.. V letu 1999 pa je tožena stranka izvedla parcelacijo in namesto parcele št. 724 so nastale tri parcele: 724/1, 724/2 in 724/3. Tožniki trdijo, da so postali solastniki parcele št. 724/1 in 724/3, kajti ti dve parceli predstavljata funkcionalno zemljišče k stavbi, Č., ki sedaj stoji na parceli št. 724/2. Pojem funkcionalnega zemljišča, ki ga je opredeljeval 9.čl. Stanovanjskega zakona je res ukinil Zakon o graditvi objektov (ZGO-1), ki je začel veljati 01.01.2003, to je pred vložitvijo tožbe, kar je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo. Namesto pojma funkcionalnega zemljišča je citirani zakon uvedel pojem gradbene parcele, kar pa ni pomembno za ta postopek, saj ni potrebno določati obseg gradbene parcele po 216.čl. ZGO-1. V 217.čl. ZGO-1 je namreč rešena situacija preoblikovanja funkcionalnega zemljišča večstanovanjskih stavb oziroma stavb v etažni lastnini v eno ali več gradbenih parcel. Sodišče prve stopnje bi torej moralo v tem postopku uporabiti določilo 217.čl. citiranega zakona, ki izrecno določa, da se v primeru stavbe v etažni lastnini z dnem uveljavitve tega zakona šteje, da med skupne dele takšne stavbe spadajo zemljiške parcele ali njihovi deli, na katerih so imeli na dan uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) pravico uporabe etažni lastniki ne glede na to, ali so bile te parcele odmerjene kot funkcionalno zemljišče ali ne. Takšne parcele ali njihovi deli se štejejo kot gradbena parcela takšne stavbe v etažni lastnini in je v solastnini vseh etažnih lastnikov. To pa jasno pomeni, da če so tožniki v času uveljavitve ZLNDL imeli pravico uporabe na parceli št. 724 k.o. K., potem se kot gradbena parcela stavbe štejejo tudi parcele št. 724/1, 724/2 in 724/3 k.o. K., ki so nastale po parcelaciji, katero je izpeljala tožena stranka. Ker pa sodišče prve stopnje teh pravno pomembnih dejanskih okoliščin ni ugotavljalo, je ostalo dejansko stanje v tej smeri neraziskano in je pritožbeno sodišče moralo pritožbi ugoditi ter izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno odločanje to je, da dopolni dokazni postopek v obravnavni smeri in o zadevi ponovno odloči.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (3.odst. 165.čl. Zakona o pravdnem postopku -ZPP).

SZ člen 9,  9,  9.  ZGO-1 člen 216,  217,  216,  217.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.