VSK sodba I Cp 376/2004
Sodna praksa višjih sodišč, 2005-02-15

pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - ponudba

Predlog za sklenitev pogodbe je ponudba samo, če izraža voljo predlagatelja, da je v primeru sprejetja zavezan oziroma izražati mora predlagateljevo voljo, da želi zgolj na podlagi tega predloga skleniti pogodbo. V primeru, ko zakon nalaga obveznost skleniti pogodbo, ta nadomesti voljo strank, zato tudi po oceni pritožbenega sodišča osnutek pogodbe z vsemi sestavinami, ki ga je na zahtevo tožnice za odkup stanovanja pripravila tožena stranka, nima značaja ponudbe.

Pritožba se zavrne in p o t r d i izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožeča stranka lastnica stanovanja v drugem nadstropju stanovanjskega bloka P. u.3, I., ki je vpisano v vl. št. E 14/B- XXXII - trisobno stanovanje v izmeri 78,84 m2 v drugem nadstropju v načrtu označeno s številko 10 in črko A in se pri njem na podlagi te sodbe dovoljuje vpis lastninske pravice na ime S.Z. v zemljiško knjigo Okrajnega sodišča v P. in da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške. Tožečo stranko je sodišče obvezalo, da mora povrniti toženi stranki stroške postopka v znesku 146.380,00 SIT z zamudnimi obrestmi po obrestni meri, določeni z zakonom, od 14.01.2004 do plačila.

Proti tej sodbi se je pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Meni, da odločitev sodišča ni pravilna. V danem primeru je tožnica na podlagi določil Stanovanjskega zakona (SZ) lastniku stanovanja posredovala zahtevo za sklenitev kupoprodajne pogodbe, katero je lastnik sprejel in tožnici posredoval nepodpisan izvod prodajne pogodbe. Tožena stranka ni zavrnila sklenitve kupoprodajne pogodbe v smislu določil Stanovanjskega zakona, temveč je tožnici poslala v podpis sestavljeno kupoprodajno pogodbo. Nobenega razloga ni zato, da se ob tem ne bi uporabila določila Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) ki določajo, kdaj je pogodba sklenjena oziroma kaj predstavlja ponudbo v smislu 32.čl. ZOR. V kolikor pri uporabi določila 117.čl SZ je mogoče govoriti o obvezni kontrakcijski dolžnosti, pa je pri uporabi 2.odst. 128.čl. SZ mogoče ugotoviti, da gre za izbirno kontrakcijsko dolžnost oziroma vendarle za pogodbeno avtonomijo strank. Lastnik stanovanja je lahko zavrnil sklenitev kupoprodajne pogodbe, lahko pa jo je sklenil in takšna pogodba ni nasprotna določbam Stanovanjskega zakona in ni nična. Kot je že navedeno, v danem primeru lastnik stanovanja ni zavrnil sklenitve kupoprodajne pogodbe, temveč je tožnici posredoval ponudbo, nepodpisano kupoprodajno pogodbo, nato pa tožnici ni posredoval podpisanega overjenega izvoda pogodbe, temveč je v nadaljevanju vložil tožbo na izselitev tožnice iz stanovanja. Tega dejstva ne spremeni niti ugotovitev prvostopnega sodišča, da je tožnica zaprosila za sklenitev najemne pogodbe. Prvostopno sodišče nima prav ko navaja, da bi tožnica morala po poteku roka, ki ga je imela tožena stranka za sklenitev pogodbe, vložiti tožbo za njeno sklenitev. Tožnica meni, da je bila pogodba v smislu citiranega določila ZOR in SZ sklenjena, zato ne prideta v poštev tožbi za sklenitev prodajne pogodbe ali za ugotavljanje upravičenosti zavrnitve sklenitve kupoprodajne pogodbe. Tožnica še vedno zatrjuje, da je postala lastnica stanovanja s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe št. 02300/004/93-2 z dne 24.03.1993 oziroma, da je s sprejemom ponudbe bila pogodba veljavno sklenjena na način, kot to določa 39.čl. ZOR. Prav nobenega razloga ni, da osnutek pogodbe v predmetni zadevi ne bi imel značaja ponudbe po ZOR, saj uporaba splošnih pravil o obligacijskih razmerjih ni prav z nobenim določilom SZ kot lex specialis izključena. Prvostopno sodišče nima prav, ko navaja, da osnutek pogodbe v predmetni zadevi nima značaja ponudbe po ZOR, saj je bila tožena stranka v skladu s pogoji Stanovanjskega zakona dolžna skleniti pogodbo na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, kot pa je navedeno, tožena stranka ni zavrnila zahteve za sklenitev prodajne pogodbe po 2.odst. 128.čl. SZ, temveč je tožnici posredovala pisno ponudbo oziroma osnutek prodajne pogodbe, katero je tožnica tudi sprejela in podpisala. Tožnica meni, da je imel osnutek pogodbe, ki jo je z vsemi sestavinami na zahtevo tožnice za odkup stanovanja pripravila tožena stranka, značaj ponudbe po 32.čl. ZOR, česar ne spremeni niti zakonsko določena obveznost tožene stranke v smislu SZ, da sklene kupoprodajno pogodbo ali pa možnost, ki jo je imela tožena stranka po SZ, da zahtevo za sklenitev kupoprodajne pogodbe zavrne.

Še vedno tožeča stranka v pritožbi zatrjuje, da je na podlagi kupoprodajne pogodbe postala lastnica spornega stanovanja. Tako je tudi postavila tožbeni zahtevek ter zahtevala, da se na podlagi sodbe dovoli vpis lastninske pravice na ime tožnice. Četudi bi bila kupoprodajna pogodba veljavno sklenjena (o tem bo sicer govora kasneje), tožeča stranka na podlagi pravnega posla ni postala lastnica stanovanja, kajti lastninska pravica na nepremičnini na podlagi pravnega posla se pridobi z vpisom v zemljiško knjigo (33.čl. Zakona o temeljnih lastninskih razmerjih - ZTLR, ki se v tem postopku uporablja na podlagi 268. Stvarnopravnega zakonika - SPZ). Tožeča stranka bi lahko na podlagi pogodbe, če bi bila ta veljavno sklenjena, uveljavljala le zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine, sposobne za vpis lastninske pravice na njeno ime, nikakor pa ne more uveljavljati, da je na podlagi kupoprodajne pogodbe postala lastnica stanovanja in zahtevati, da se na podlagi sodbe vpiše njena lastninska pravica. Tožbeni zahtevek ni postavljen tako, da bi bilo mogoče izdati oblikovalno sodbo (o pridobitvi, spremembi ali prenehanju stvarne pravice) na nepremičnini, pri čemer bi se vpis lastninske pravice izvršil po uradni dolžnosti. Ker je tožbeni zahtevek nesklepčen, bi ga moralo sodišče prve stopnje že iz tega razloga zavrniti. Kljub temu se je sodišče prve stopnje ukvarjalo s trditvijo v tožbi, ali je/ni kupoprodajna pogodba za sporno stanovanje veljavno sklenjena. Razlogi o tem, da kupoprodajna pogodba ni bila sklenjena, tudi pritožbeno sodišče prepričajo, kajti Stanovanjski zakon - SZ (Ur.l. RS št. 18/91 s spremembami) je v 117.čl. vsem lastnikom stanovanj (razen izjem, opredeljenih v 128. in 129.čl. SZ) nalagal dolžnost prodaje stanovanja ob pogojih, ki jih zahteva SZ vsem imetnikom stanovanjske pravice, ki to želijo. To pa jasno pomeni, da osnutek pogodbe, ki jo je pripravila tožena stranka in poslala tožeči stranki, ne more imeti značaja ponudbe, kot je ta opredeljena v 32.čl. ZOR, kateri se v tem postopku uporablja na podlagi 1060.čl. Obligacijskega zakonika - OZ. Predlog za sklenitev pogodbe je ponudba samo, če izraža voljo predlagatelja, da je v primeru sprejetja zavezan oziroma izražati mora predlagateljevo voljo, da želi zgolj na podlagi tega predloga skleniti pogodbo. V primeru, ko zakon nalaga obveznost skleniti pogodbo, ta nadomesti voljo strank, zato je tudi po oceni pritožbenega sodišča osnutek pogodbe z vsemi sestavinami, ki ga je na zahtevo tožnice za odkup stanovanja pripravila tožena stranka, nima značaja ponudbe. Čim osnutek kupoprodajne pogodbe, ki je bil poslan toženi stranki nima značaja ponudbe, potem so vse pritožbene trditve o tem, da je bila kupoprodajna pogodba sklenjena, brez podlage. Ali je (ni) tožena stranka pravilno zavrnila sklenitev pogodbe pa za predmetni postopek ni pomembno, pomembno je le, da kupoprodajne pogodbe ni podpisala. Neutemeljeno pritožbo tožene stranke je iz navedenih razlogov pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353.čl. ZPP).

ZTLR člen 33,  33.  ZOR člen 32,  32.  SZ člen 117,  117,  117.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.