VSL sodba in sklep I Cp 871/2002
Sodna praksa višjih sodišč, 2003-02-13

najemna pogodba - smrt najemnika - izselitev iz stanovanja

Tako kot v primeru odpovedi najemne pogodbe, se tudi v primeru, kot je obravnavani, njeno učinkovanje podaljša do poteka izselitvenega roka. To pomeni na eni strani lastnikovo dolžnost omogočanja uporabe stanovanja do poteka izselitvenega roka in na drugi strani obveznost plačevanja najemnine do poteka izselitvenega roka. Pritrditi je zato treba tožniku, da je bil toženec dolžan plačati najemnino do izselitve, torej do 12.3.1997, vendar ne v vtoževanem znesku, ampak najemnino, kot je bila določena z najemno pogodbo, katere učinkovanje se je podaljšalo do poteka izselitvenega roka. To pa je (6. člen najemne pogodbe) neprofitna najemnina oz. najemnina, določena z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Ur. l. RS, št. 47/95). Ker je bila ta plačana le za mesec februar, ne pa tudi za čas od 1.3.1997 do 12.3.1997 in ker obseg neprofitne najemnine za navedeno obdobje ni bil ugotavljan, je bilo treba izpodbijano sodbo razveljaviti v obsegu določenem v izreku te odločbe (355. člen ZPP), v preostalem delu pa tožnikovo pritožbo zavrniti in v nerazveljavljenem delu potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).

s k l e n i l o: Pritožbi se delno ugodi in izpodbijana sodba razveljavi glede plačila najemnine za čas od 1.3.1997 do 12.3.1997 (glede zneska 12.960,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.3.1997 dalje) in v odločitvi o stroških (tretji odstavek izreka) in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem delu se pritožba zavrne in v nerazveljavljenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločitvijo zavrnilo tožnikov tožbeni zahtevek, s katerim je zahteval od toženca plačilo zneska 42.333,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.3.1997 dalje do plačila. Hkrati je tožeči stranki naložilo še povrnitev pravdnih stroškov toženca v znesku 41.400,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8.3.2002 dalje.

Tožeča stranka je proti takšni odločitvi vložila pravočasno pritožbo, s katero uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Navaja, da bi za toženo stranko vstop v razmerje med njeno pokojno materjo in tožečo stranko lahko predstavljalo le zakup. Stanovanje bi lahko uporabljala le kot zakupljen prostor, ne bi ga pa mogla uporabljati kot najemnik. Za zakup pa je potrebno lastniku od stvari plačevati odmeno, ki jo je tožeča stranka zahtevala s tožbo. Navedla je še, da Stanovanjski zakon ne določa roka za izpraznitev stanovanja, v katerem nihče ne prebiva. Po njenem prepričanju ima razmerje s toženko elemente zakupa, za prenehanje zakupa pa splošni predpisi civilnega prava določajo odpovedni rok osmih dni. Tožena stranka je uporabljala stanovanje od 11.2.1997 do 11.3.1997. V zameno je plačala le neprofitno najemnino za čas od 1.2.1997 do 28.2.1997. Za čas od 1.3.1997 do 12.3.1997 ni plačala nič. Tožeča stranka pa v tem času ni mogla razpolagati s svojo lastnino.

Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 18/91, v nadaljevanju SZ) predvideva učinkovanje najemne pogodbe na najemnikove univerzalne pravne naslednike le v zelo omejenem obsegu, s tem ko določa, ne da se najem avtomatično nadaljuje z njimi, tako kot je to v primeru zakupa po zakonu o obligacijskih razmerjih (599. čl. ZOR), ampak, da po najemnikovi smrti pridobijo pravico skleniti najemno pogodbo za isto stanovanje, če so bodisi najemnikov zakonski ali zunajzakonski partner, bodisi ožji družinski član in če so skupaj z najemnikom uporabljali stanovanje in bili navedeni v najemni pogodbi (56. čl. SZ). Ker v obravnavanem primeru takšnih oseb ni bilo, je pogodba prenehala učinkovati. Po drugi strani je toženec z materino (najemničino) smrtjo po zakonu pridobil lastninsko pravico nad materinimi stvarmi v stanovanju. Torej je od njene smrti stanovanje zasedal s svojimi premičninami, brez pravne podlage. Tožnik je zato upravičeno zahteval izpraznitev stanovanja. V celoti pa je treba pritrditi sodišču prve stopnje, da je moral za to dati tožencu primeren rok. Prav tako je treba pritrditi razlogom sodišča prve stopnje, da je primeren rok za izpraznitev stanovanja in ob upoštevanju okoliščin konkretnega primera rok 30 dni.

Tako kot v primeru odpovedi najemne pogodbe, se tudi v primeru, kot je obravnavani, njeno učinkovanje podaljša do poteka izselitvenega roka. To pomeni na eni strani lastnikovo dolžnost omogočanja uporabe stanovanja do poteka izselitvenega roka in na drugi strani obveznost plačevanja najemnine do poteka izselitvenega roka. Pritrditi je zato treba tožniku, da je bil toženec dolžan plačati najemnino do izselitve, torej do 12.3.1997, vendar ne v vtoževanem znesku, ampak najemnino, kot je bila določena z najemno pogodbo, katere učinkovanje se je podaljšalo do poteka izselitvenega roka. To pa je (6. člen najemne pogodbe) neprofitna najemnina oz. najemnina, določena z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Ur. l. RS, št. 47/95). Ker je bila ta plačana le za mesec februar, ne pa tudi za čas od 1.3.1997 do 12.3.1997 in ker obseg neprofitne najemnine za navedeno obdobje ni bil ugotavljan, je bilo treba izpodbijano sodbo razveljaviti v obsegu določenem v izreku te odločbe (355. člen ZPP), v preostalem delu pa tožnikovo pritožbo zavrniti in v nerazveljavljenem delu potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.