VSL sodba I Cpg 1232/2000
Sodna praksa višjih sodišč, 2002-12-12

poslovna stavba - najem poslovnih prostorov - izročitev - nepremičnina - uporabno dovoljenje

Dolžnost najemodajalca iz 14. člena ZPSPP, da zagotovi vse pogoje za uporabo v najem danih prostorov, obsega dolžnost najemodajalca, zagotoviti dejansko, fizično in ne pravno možnost uporabe prostorov. Dovoljenje za opravljanje dejavnosti je morala po takrat veljavnem 6. odst. 4. člena ZGD pridobiti gospodarska družba, ki bo dejavnost opravljala, torej najemnik sam in ne morda najemodajalec.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Ig ... z dne ... za znesek 481.733,00 SIT s pripadki (prva točka izreka), isti sklep razveljavilo glede zneska 0,50 SIT s pripadki (druga točka izreka) in obsodilo toženo stranko na povrnitev pravdnih stroškov tožeči stranki (tretja točka izreka).

Zoper obsodilni del sodbe se je tožena stranka pravočasno pritožila in med drugim navedla, da je sodišče prekoračilo tožbeni zahtevek, ker je spremenilo firmo tožeče stranke.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Ne drži pritožbeni očitek, da naj bi sodišče prve stopnje "spremenilo izrek" sklepa o izvršbi, ko je popravilo firmo tožeče stranke. Šlo je le za popravo nepopolnega zapisa firme tožeče stranke in ne za spremembo istovetnosti zahtevka, za kar soglasje nasprotne stranke ni potrebno.

Pritožbene navedbe, da naj med strankama ne bi bilo poslovnega razmerja, oziroma naj bi ugasnilo s plačilom najemnine, pomenijo pritožbeni razlog zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, ki ga v pritožbi v sporih majhne vrednosti ni mogoče uveljavljati (1. odst. 458. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Izpodbijana sodba razloge o obstoju poslovnega razmerja ima in glede na dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožena stranka s prostori razpolagala, je pravilna tudi materialnopravna odločitev, da je tožena dolžna plačati najemnino za sporno obdobje. Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje tudi niso v nasprotju z izvedenimi dokazi.

Dolžnost najemodajalca iz 14. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), da zagotovi vse pogoje za uporabo v najem danih prostorov, obsega dolžnost najemodajalca, zagotoviti dejansko, fizično in ne pravno možnost uporabe prostorov. Dovoljenje za opravljanje dejavnosti, na katerega se v pritožbi sklicuje tožena stranka, je morala po takrat veljavnem 6. odst. 4. člena Zakona o gospodarskih družbah (ZGD) pridobiti gospodarska družba, ki bo dejavnost opravljala, torej najemnik sam in ne morda najemodajalec. Tožena stranka nikoli ni konkretizirano trdila, da bi imeli v najem oziroma podnajem vzeti prostori takšne pomanjkljivosti, da jih ne bi bilo mogoče uporabljati v namen, za katerega jih je tožena stranka najela. Pritožbene trditve o investiciji so tako pavšalne in nerazumljive, da jih niti ni mogoče preizkusiti, poleg tega pa pomenijo tudi pritožbeni razlog zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, ki ga v sporih majhne vrednosti ni mogoče uveljavljati, kot je bilo že pojasnjeno. Prav tako pavšalne in nejasne so tudi pritožbene trditve o ugovoru pobota, ki ga tožena stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje nikoli ni podala, pa tudi v pritožbi ga ni konkretizirala. Tožena stranka tudi ni uveljavljala nobenega ugovora ali nasprotnega zahtevka iz naslova odškodnine, zato iz pritožbe niti ni moč ugotoviti, kateri del odločitve sodišča prve stopnje pritožnik izpodbija s citiranjem 15. člena ZPSPP. Pred sodiščem prve stopnje v tem postopku ni bila zaslišana nobena priča (sodišče je izvedlo le dokaz z zaslišanjem strank), zato so brezpredmetne pritožbene navedbe, kaj naj bi neka (neimenovana) priča izpovedala.

Nadaljnje pritožbene navedbe o (nekonkretizirani) investiciji, o tem, da sta dolžnik in upnik "ex lege ista oseba", o najemodajalčevem regresu "do lastnika" (druga polovica prvega odstavka na drugi strani pritožbe, list. št. 38), o causi posla in veljavi "pogodbe, kolikor izhaja iz zakona" (zadnji odstavek na drugi strani pritožbe) so tako nerazumljive in nekonkretne, da jih niti ni mogoče preizkusiti. Tožena stranka zatrjevanega dogovora, po katerem naj ne bi bila dolžna plačati najemnin za zadnja dva meseca, po ugotovitvah sodišča prve stopnje ni uspela dokazati. Glede na to dejansko ugotovitev, ki ni v nasprotju z nobenim izvedenim dokazom niti z drugimi razlogi sodbe, pa je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Pritožbenih navedb o dogovoru o "avansiranju zadnjih najemnin" ni mogoče upoštevati, ker gre zopet za izpodbijanje pred sodiščem prve stopnje ugotovljenega dejanskega stanja (1. odst. 458. čl. ZPP).

V zvezi s pritožbenimi navedbami, da vse investicije bremene lastnika, sodišče druge stopnje poudarja, da tožena stranka med postopkom pred sodiščem prve stopnje (pa tudi ne v pritožbi) ni postavila nobenega konkretnega in pravno upoštevnega zahtevka za povrnitev vlaganj (naprimer po členih 15 do 17 ZPSPP ali po splošnih obligacijskopravnih pravilih). Člen 35e. ZPSPP, ki ga citira tožena stranka, je bil z odločbo Ustavnega sodišča Republike Slovenije, opr. št. U-I-108/01-17 z dne 7.11.2002 (Uradni list RS, št. 102/2002 z dne 28.11.2002) razveljavljen, zato so njegove določbe za odločitev v tem postopku brezpredmetne.

Ker je pritožbeno sodišče ugotovilo, da niso podani uveljavljani pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

ZPSPP člen 14,  15,  16,  17,  22,  35e,  14,  15,  16,  17,  22,  35e.  ZGD člen 4,  4/6,  4,  4/6.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.