VSL sodba I Cp 567/2003
Sodna praksa višjih sodišč, 2003-04-02

Določbe 157. člena SZ se po analogiji uporabljajo tudi za imetnika pravice do začasne uporabe stanovanja po 1. odstavku 40. člena ZSR.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek za izpraznitev stanovanja v hiši N. 5 v N. ter tudi podrejen zahtevek za ugotovitev, da je tožencu prenehalo stanovanjsko razmerje iz pogodbe o začasni uporabi službenega stanovanja v hiši N. 5 v N., ki zajema sobo, kuhinjo, kopalnico in pomožne prostore v skupni površini 33.10 m2, ki sta jo pravdni stranki sklenili 1989, ter da mora toženec to stanovanje izprazniti ter ga izročiti tožeči stranki. Tožeči stranki je naložilo, da mora tožencu povrniti 220.440,00 SIT stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.11.2002 dalje.

Zoper to sodbo se pritožuje tožeča stranka in navaja, da bi priče, katerih zaslišanje je predlagala, potrdile, da tožencu ob dodelitvi stanovanja leta 1989 ni bilo rečeno, da je to stanovanje dobil do smrti. Te priče bi tudi pojasnile, da tožeča stranka po letu 1991 ni bila dolžna skleniti nobenega zakonitega najemnega razmerja, ker toženec ni bil imetnik stanovanjske pravice. Sodišče se ni poglobilo v vprašanje, ali med strankama sploh še obstaja stanovanjsko razmerje. Sodba sicer pravilno navaja, da Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ) ne določa možnosti oziroma pravice do začasne uporabe stanovanja, a se napačno sklicuje na 1. odstavek 40. člena in 157. člen Zakona o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR). Izpodbijana sodba tako ne pove, na kateri pravni podlagi toženec uporablja stanovanje. Z uveljavitvijo SZ toženec ni mogel postati najemnik stanovanja, saj ni imel stanovanjske pravice, pa tudi najemna pogodba ni bila sklenjena. Uporaba stanovanja je zato nezakonita. Uporaba prehodnih določb oziroma 141. člena SZ ne more trajati v nedogled ter je ni mogoče razlagati tako, da se do sklenitve ustrezne najemne pogodbe po SZ podaljšuje pravni režim prejšnjega ZSR. Toženec v stanovanju živi brez najemne pogodbe, take pogodbe pa tožeča stranka z njim tudi ni dolžna skleniti. To pomeni, da se pogodba o začasni uporabi stanovanja iz leta 1989 ni spremenila v trajno stanovanjsko razmerje.

Sodišče prve stopnje je tudi zmotno uporabilo 1. odstavek 54. člena SZ. Ta določba ne govori o krivdnih razlogih za odpoved, marveč določa, da če lastnik odpove najemno pogodbo iz razlogov, ki niso našteti v prejšnjem (53.) členu mora najemniku preskrbeti drugo primerno stanovanje. Zadnji odstavek 53. člena SZ pa konkretno našteva, da lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemniku, ki stanuje v službenem stanovanju, preneha delovno razmerje. Delovno razmerje pa je tožencu prenehalo že leta 1995, nato pa se je ponovno zaposlil v podjetju Trata d.o.o. Res je, da na prenehanje delovnega razmerja ni imel vpliva, vendar na to ni mogla vplivati niti tožeča stranka. Vsebino dogovora o začasni uporabi stanovanja iz leta 1989 je torej mogoče primerjati le s situacijo uporabe službenega stanovanja. Tako razmerje pa je po 6. odstavku 53. člena SZ mogoče odpovedati, če najemniku preneha delovno razmerje. To pomeni, da ne obstaja dolžnost tožeče stranke, da tožencu preskrbi drugo stanovanje.

Ob uveljavitvi SZ (19.10.1991) toženec res ni bil imetnik stanovanjske pravice, marveč le imetnik pravice do začasne uporabe po 1. odstavku 40. člena ZSR. Položaja teh imetnikov pravice do začasne uporabe pa SZ ne ureja. V 57. členu govori namreč le o uporabnikih hišniških stanovanj, torej o imetnikih pravice do začasne uporabe po 2. odstavku 40. člena ZSR. Pravno praznino (pravno neurejenost položaja imetnika pravice do začasne uporabe po 1. odstavku 40. člena ZSR) je zato treba reševati z zakonsko analogijo (2. odstavek 3. člena Zakona o sodiščih). Ta se tu ponuja kar sama. Položaj uporabnikov hišniških stanovanj je namreč tako tesno podoben položaju ostalih imetnikov pravice do začasne uporabe, da se z njimi ujema v vseh bistvenih lastnostih. Pri obeh kategorijah gre namreč za pravico do začasne uporabe stanovanja, za katero je bilo značilno, 1) da jo je lahko pridobila le oseba, ki je opravljala službeno dolžnost, zvezano s stavbo, v kateri je stanovanje, 2) tako hišnik, kot oseba iz 1. odstavka 40. člena ZSR, sta pridobila to pravico s sklenitvijo pogodbe o začasni uporabi stanovanja in, (kar je tu najpomembnejše), 3) osebi, ki je pridobila pravico do začasne uporabe po 40. členu ZSR (to je tako tistemu iz 1. odstavka tega člena kot hišniku) preneha ta pravica, kadar neha opravljati službeno dolžnost oziroma dela v hiši, pri čemer ji je treba v primeru, ko je prenehala opravljati službeno dolžnost iz razlogov, ki jih ni povzročila, priskrbeti primerno stanovanje (2. odstavek 63. člena ZSR).

Skupne bistvene lastnosti v SZ urejenega primera (uporabnik hišniškega stanovanja) in pravno neurejenega primera (imetnik pravice do začasne uporabe po 1. odstavku 40. člena ZSR) so podobne v tolikšnem obsegu in tako intenzivno, da tudi za analogni primer (položaj imetnika pravice do začasne uporabe po 1. odstavku 40. člena ZSR) velja načelo pravne enakosti. To pa pomeni, da je treba za toženca, ki je imetnik pravice do začasne uporabe po 1. odstavku 40. člena ZSR uporabiti določbe 157. člena SZ. Tako kot za hišnika velja tudi zanj, da mu mora biti ob izselitvi zagotovljen najem drugega primernega stanovanja, saj razlogi za izselitev niso nastali po njegovi krivdi.

To pa pomeni, da se tožeča stranka ne more sklicevati niti na določbe 6. odstavka 53. člena SZ, da lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemniku, ki stanuje v službenem stanovanju, preneha delovno razmerje pri lastniku službenega stanovanja. Ob uveljavitvi SZ je bil namreč toženec imetnik pravice do začasne uporabe, zaradi česar je treba za njegov stanovanjskopravni položaj uporabiti že omenjeno določbo 2. odstavka 157. člena SZ, ki mu v primeru, če razlogi za izselitev (v konkretnem primeru je to prenehanje delovnega razmerja pri tožeči stranki) niso nastali po njegovi krivdi, za razliko od omenjene določbe 6. odstavka 53. člena SZ garantira najem drugega primernega stanovanja.

Ker je tako sodišče prve stopnje na popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo in ker tudi ni zagrešilo nobene take postopkovne kršitve, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

SZ člen 157,  157/2,  157,  157/2,  157,  157/2.  ZSR člen 40,  63,  40,  63.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.