VSK sodba I Cpg 197/2003
Sodna praksa višjih sodišč, 2004-06-10

najemna pogodba za poslovni prostor - prenehanje najemnega razmerja

Najemna pogodba za poslovni prostor ne preneha avtomatično, če najemnik ne plača določenega števila zapadlih zneskov najemnine, saj takšen razlog prenehanja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ne predvideva.

Pritožba tožene stranke se zavrne in se p o t r d i izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v P., opr.št. Ig 742/99 z dne 15.11.1999, v 1. in 3. tč. vzdržalo v celoti v veljavi, tako da mora tožena stranka v roku 15 dni plačati tožeči stranki v izreku specificirane zneske z zakonskimi zamudnimi obrestmi od tam navedenih datumov dalje, ter izvršilne stroške v znesku 27.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.11.1999 do plačila. Proti navedeni sodbi je toženka vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala njeno spremembo ali razveljavitev ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. V pritožbi priznava, da je z nasprotno stranko sklenila najemno pogodbo o najemu poslovnega prostora v P., vendar pa je večkrat ugovarjala postavitvi tako visoke najemnine za poslovni prostor, ki služi le kot skladišče, in je pričakovala, da bo Občina P. znižala najemnino. Toda temu ni bilo tako in izkazalo se je, da "sposobnost zadovoljevati potrebe in interese svojih prebivalcev" predstavlja le utopično dikcijo 1. odst. 13. čl. Zakona o lokalni samoupravi. Po gluhih občinskih ušesih je bila prisiljena sama iskati rešitev za svoje težave in je že v letu 1999 našla nadomestni prostor na podobni lokaciji, malo manjšega, a za kar tri četrtine nižjo najemnino od tiste, ki bi jo morala plačevati Občini P.. Tako je, ne da bi kakorkoli obvestila Občino P., prenehala plačevati najemnino in uporabljati občinski prostor. Zato ne more sprejeti dela sodbe, ki navaja, da občina ni delovala kot slab gospodar. Dejstvo je, da je Občina P. tu nastopala kot gospodarski subjekt, pa tudi kot javni subjekt, ki zastopa interese skupnosti in ščiti interese občanov, kar pomeni, da jih ne sme ekonomsko obubožati. Glede na to se pritožnica čuti ogoljufana in ekonomsko izkoriščana. V prid njeni tezi, da se je najemno razmerje že zdavnaj končalo, govori dejstvo, da je bil 20.3.2001 v prilogi Primorskih novic objavljen odlok o oddajanju poslovnih prostorov v lasti Občine P. v najem, ta pa v 31. čl. jasno določa, da morajo biti vse sklenjene najemne pogodbe o oddajanju poslovnih prostorov, usklajene z določili odloka in da se z najemniki sklene nove najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa. Najemniku, ki ne pristane na uskladitev pogodbe z odlokom, se najemno razmerje odpove. Nekaj dni po tem odloku je z občine prejela vabilo za podpis usklajene pogodbe. Na to se ni odzvala, ker je bila ves čas prepričana, da je najemno razmerje prekinjeno z neplačilom dveh mesečnih najemnin, kot izhaja iz najemne pogodbe. Če ne prej, je najemno razmerje prenehalo na podlagi citiranega določila odloka. Prepričana je, da je s svojo neodzivnostjo na uskladitev pogodbe odločno izkazala svojo voljo, da od najema odstopa, oziroma je to že prej storila. Pritožba tožene stranke ni utemeljena. Stranka, v korist katere so v pogodbi določeni razlogi, zaradi katerih lahko od pogodbe odstopi, se sama prosto odloča, ali bo takšne razloge za odstop uporabila ali ne; takšna odločitev je torej v njeni prosti presoji in je v povezavi z vprašanjem izpolnitve pogodbenih obveznosti nasprotne stranke vseeno, ali je zato, ker se za odstop od pogodbe ni odločila, kljub temu, da so za to bili podani utemeljeni razlogi, ravnala kot dober gospodar ali ne. Zato je odveč pritožbena trditev, češ da toženka ne more sprejeti stališča sodišča prve stopnje, da občina ni delovala kot slab gospodar (ker da ni odpovedala sporne najemne pogodbe zaradi neplačila najemnine s strani tožene stranke). Poleg tega pa je sodišče prve stopnje toženki pravilno povedalo, da bi lahko sama kot najemnica prostora, odpovedala sporno pogodbo, ter poslovni prostor izpraznila in ga izročila tožeči stranki. Nima pa prav pritožba niti v delu, v katerem izraža mnenje, da je občina kot tožeča stranka v zvezi s sporno pogodbo nastopala tudi kot javni subjekt, ki zastopa interese občanov; to ne drži, v zvezi z najemno pogodbo, ki je predmet obravnavanega spora, je Občina P. nastopala kot vsak drug subjekt na trgu oz. enako kot gospodarski subjekt. Pravilno pa je tudi stališče sodišča prve stopnje, da najemna pogodba za poslovni prostor ne preneha avtomatično, če najemnik ne plača določenega števila zapadlih zneskov najemnine, saj takšen razlog prenehanja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.l. SRS št. 18/74 s sprem.), ne predvideva. Tudi Odlok o spremembah in dopolnitvah odloka o oddajanju poslovnih prostorov v lasti Občine P. v najem (Uradne objave št. 12/2001), nima neposrednega vpliva na sporno najemno pogodbo in je sodišče prve stopnje pravilno navedlo, da glede na to, da ta pogodba z njim ni bila usklajena, velja še vedno v prvotnem besedilu in z obveznostmi za obe pogodbeni stranki, ki so tam določene, vključno s plačevanjem najemnine v tam navedeni višini. Upoštevaje gornjo je pritožbeno sodišče, na podlagi 353. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.