VSL sklep I Cp 2029/2002
Sodna praksa višjih sodišč, 2003-03-19

odpoved najemne pogodbe - neplačevanje najemnine - opomin

Opomin izpolnjuje pogoje iz 2. odst. 53. čl. SZ, čeprav zajema tudi kršitev iz časa, ko še ni bila sklenjena najemna pogodba, katere odpoved tožeča stranka zahteva s tožbo. Tožeča stranka je pravilno opomnila toženo na kršitev pogodbe, ki predstavlja opovedni razlog, vsebuje pa tudi način odprave odpovednega razloga (plačilo zneskov najemnin) in rok za to. Neutemeljeno tožeča stranka meni, da odločbe centra za socialno delo, ki jih je predložil najemnik, niso potrdilo v skladu s 3. odst. 53. čl. SZ. Odločbe centra za socialno delo nedvomno izkazujejo socialno stisko toženca in njegove družine v ustrezni obliki, dodeljena pa mu je bila tudi pomoč na račun najemnine za stanovanje, ki je bila, kot je razvidno iz odločb, nakazana neposredno na račun SPL. O nastanku socialne stiske sta bila obveščena tako lastnik stanovanja (preko pooblaščenca) kot občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, lastniku pa je bilo tudi zagotovljeno plačevanje najemnine, ki je toženec zaradi socialne stiske ni zmogel.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da se toženi stranki odpoveduje najemna pogodba z dne 4.3.1998 in se je dolžna z vsemi stanovalci in stvarmi izseliti iz stanovanja št. 1 na P... 16 v ... ter ga praznega izročiti tožeči stranki. Tožeči stranki je naložilo, da toženi povrne stroške pravdnega postopka v znesku 61.280,00 SIT z zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila.

Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Sodišče prve stopnje je nepravilno uporabilo materialno pravo v zvezi z vprašanjem, ali opomin izpolnjuje pogoje po 2. odst. 53. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ). Opomin mora vsebovati kršitev, ki se očita najemniku. V konkretnem primeru gre za neplačevanje najemnine in predlagan je tudi način odprave razloga tako, da je najemnik pozvan, naj plača najemnino in druge stanovanjske stroške. Rok je določen in povsem v skladu z zakonom. Toženec je priznal, da ni plačeval najemnine in da je dobil opomin. Sodišče prve stopnje meni, da v opominu očitana kršitev ni utemeljena v celoti, saj bi tožeča stranka lahko opominjala le za znesek 20.250,00 SIT, ker pa je opominjala za preveč, naj bi bil opomin v celoti nezakonit. To sklepanje je zgrešeno. Če je opomin deloma pretiran, to ne pomeni, da ne gre za opomin. Tudi če bi bil vsebinsko povsem neutemeljen, ker bi npr. toženec imel vse obveznosti poravnane, bi bil popoln, najemodajalec pa bi izgubil pravdo, če bi najemnik dokazal, da je najemnino plačal. Vendar pa v tem primeru ni tako - najemnik najemnine ni plačeval in je tudi po opominu ni plačal. Sporno obdobje je po stališču sodišča junij-avgust 1998, saj je pogodba pričela veljati šele junija 1998. V spisu ni potrdila centra za socialno delo v smislu 4. odst. 53. čl. SZ, ki bi bilo predloženo tožeči stranki. Res pa je v spisu odločba centra za socialno delo o plačevanju denarnega dodatka. Odločba je bila izdana 23.4.1998 in določa, da se izplačuje denarni dodatek le do 30.6.1998, ne pa za julij in avgust. Za to obdobje tudi ne obstaja odločba centra za socialno delo. Odločbe centra za socialno delo ne gre enačiti s potrdilom, kot to napačno stori sodišče prve stopnje. Najemnik mora takoj, ko ugotovi, da ne bo mogel plačati obveznosti, pridobiti potrdilo centra za socialno delo, ki ga mora predložiti lastniku. Niti najemnik niti center za socialno delo nista predložila potrdila, da so za julij in avgust 1998 podane takšne okoliščine. Glede na to pri tožencu niso podane okoliščine, ki zaradi socialne stiske preprečujejo odpoved najemne pogodbe, saj potrdilo ni predloženo oziroma se ne nanaša na sporno obdobje. Sodišče je zato zmotno uporabilo materialno pravo in zmotno ugotovilo dejansko stanje. Tožeča stranka tožencu tudi ne bi odpovedala pogodbe, če ne bi bil kronični neplačnik. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni ali razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Tožeča stranka je pritožbo kasneje še dopolnila, ker pa je to storila po izteku pritožbenega roka, pritožbeno sodišče te dopolnitve ni upoštevalo.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov najemnika, med drugim, če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih (3. alinea 1. odst. 53. čl. SZ). Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni (2. odst. 53. čl. SZ). Pritožbeno sodišče se strinja z razlogi pritožbe, da opomin izpolnjuje pogoje iz citiranega določila SZ, čeprav zajema tudi kršitev iz časa, ko še ni bila sklenjena najemna pogodba, katere odpoved tožeča stranka zahteva s tožbo. Opomin je sicer v tem delu neupravičen in neutemeljen (neplačilo najemnine po prejšnjih pogodbah ne more biti razlog za odpoved kasneje sklenjene pogodbe) in zaradi te kršitve tožeča stranka ne more uspešno uveljaviti sankcije odpovedi najemne pogdbe. Pač pa, kot ugotavlja tudi sodišče prve stopnje, je opomin upravičen za obdobje po sklenitvi najemne pogodbe, torej za tri mesece, t.j. junij, julij in avgust 1998. Za to obdobje je torej tožeča stranka pravilno opomnila toženo na kršitev pogodbe, ki predstavlja odpovedni razlog, vsebuje pa tudi način odprave odpovednega razloga (plačilo zneskov najemnin) in rok za to.

Najemniku stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe zato, ker ni plačal najemnine in drugih obveznosti po SZ, če zaradi socialne stiske, v kateri se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, ni zmogel poravnati najemnine in drugih obveznosti po zakonu v celoti (3. odst. 53. čl. SZ). Vendar pa se na socialno stisko lahko najemnik uspešno sklicuje le, če so izpolnjeni tudi pogoji iz 4. odst. 53. čl. SZ. Ta določa, da mora najemnik predložiti lastniku in občinskemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, potrdilo centra za socialno delo v 15 dneh po nastanku okoliščin iz 3. odst. 53. čl. SZ. Neutemeljeno tožeča stranka meni, da odločbe centra za socialno delo, ki jih je predložil najemnik niso potrdilo v skladu z omenjenim določilom SZ in da kot lastnica stanovanja sploh ni bila obveščena o nastopu okoliščin iz 3. odst. 53. čl. SZ. Odločbe centra za socialno delo nedvomno izkazujejo socialno stisko toženca in njegove družine v ustrezni obliki, dodeljena pa mu je bila tudi pomoč na račun najemnine za stanovanje, ki je bila, kot je razvidno iz odločb, nakazana neposredno na račun ... podjetja, kateremu je bila odločba centra za socialno delo tudi vročena. Sodišče prve stopnje je nadalje ugotovilo, da je bilo ... podjetje pooblaščenec lastnika, na kar nenazanje kaže že sam opomin, ki ga je toženi stranki dalo omenjeno podjetje po pooblastilu lastnika. Pritožbeno sodišče navedene ugotovitve v celoti sprejema in torej tožeča stranka v pritožbi neutemeljeno poudarja, da je ravno najemnik nikoli ni ustrezno obvestil o nastanku socialne stiske. Kot je bilo obrazloženo, sta bila o njej obveščena tako lastnik stanovanja (preko pooblaščenca) kot občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, lastniku pa je bilo tudi zagotovljeno plačevanje najemnine, ki je toženec zaradi socialne stiske ni zmogel.

Pač pa ima pritožba prav, da je tožena stranka predložila dokazila, iz katerih je razvidna socialna stiska do vključno 30.6.1998 (odločba Centra za socialno delo z dne 23.4.1998). Za dva zaporedna meseca, za katera je tožeča stranka toženca ustrezno opomnila, in kar po določilu 3. alinee 1. odst. 53. čl. SZ predstavlja odpovedni razlog, pa toženec socialne stiske na ustrezen način ni izkazal, je pa v postopku pred sodiščem prve stopnje v dokaz tega predlagal tudi zaslišanje delavke centra za socialno delo A.A.. Pritožbeno sodišče tako ugotavlja, da je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, zato je pritožbi tožeče stranke ugodilo, sodbo prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. čl. ZPP).

V ponovljenem postopku bo moralo torej sodišče prve stopnje dopolniti dokazni postopek v nakazani smeri, ugotoviti, ali je podan odpovedni razlog, in nato o zahtevku ponovno odločiti.

O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo na podlagi določila 3. odst. 165. čl. ZPP.

SZ člen 53,  53/1,  53/2,  53/3,  53/4,  53,  53/1,  53/2,  53/3,  53/4.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.