VSL sodba I Cpg 286/2000
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-05-16

poslovni prostor - dolžnost sklenitve najemne pogodbe - poslovni prostor - solastninska pravica - solastnina

Uporabe spornih poslovnih prostorov namreč v konkretnem primeru ni moč šteti za sprejem ponudbe, ki bi jo naslovila tožeča stranka na toženo, in po kateri naj tožena te prostore uporablja proti plačilu najemnine. Takšna kvalifikacija ne pride v poštev, ker tožena stranka navaja, da zaradi neurejenih razmerij glede razdelitve uporabe prostorov med solastniki, ni znano, kdo je "pravi najemodajalec".

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožeča stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka. Tožeča stranka mora toženi stranki plačati 40.162,50 SIT za stroške pritožbenega postopka, v roku 8 dni.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka uveljavljala, naj sodišče toženi stranki naloži sklenitev najemne pogodbe za sporne poslovne prostore v hiši na Staničevi 41. Proti sodbi sodišča prve stopnje vlaga pravočasno pritožbo tožeča stranka. V pritožbi uveljavlja "vse" pritožbene razloge. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni, ali pa naj jo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. V odgovoru na pritožbo predlaga, naj sodišče druge stopnje pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi. Pritožba ni utemeljena. V nasprotju s pritožbenimi trditvami pritožbeno sodišče ugotavlja, da je izpodbijana sodba razumljiva in nima pomanjkljivosti, zaradi katerih je ne bi bilo moč preizkusiti. Uveljavljane absolutno bistvene kršitve določb postopka iz 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP zato ni. Tožeča stranka meni, da lahko od tožene stranke zahteva, da z njo sklene najemno pogodbo. Razlog za takšno upravičenje vidi v okoliščini, da tožena stranka sporni poslovni prostor uporablja, noče pa skleniti s tožečo stranko pisne najemne pogodbe, čeprav mora biti ta sklenjena po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih v pisni obliki. Takšne tožbene trditve bi bilo moč razumeti, da je po mnenju tožeče stranke z uporabo spornih poslovnih prostorov bilo vzpostavljeno pogodbeno razmerje med pravdnima strankama. Takšno stališče pa je zmotno. Uporabe spornih poslovnih prostorov namreč v konkretnem primeru ni moč šteti za sprejem ponudbe, ki bi jo naslovila tožeča stranka na toženo, in po kateri naj tožena te prostore uporablja proti plačilu najemnine. Takšna kvalifikacija ne pride v poštev, ker tožena stranka navaja, da zaradi neurejenih razmerij glede razdelitve uporabe prostorov med solastniki, ni znano, kdo je "pravi najemodajalec". Te svoje trditve je tožena stranka podkrepila z dokazi. Tako je že sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je predlagala sklenitev najemne pogodbe za sporne poslovne prostore toženi stranki tudi V.B. p.o., ki je le ena izmed solastnic hiše na S. 41 (prim. 3. čl. Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, Ur.l. RS 44/97, in zemljiškoknjižni izpisek v prilogi A 4), čeprav je s tožečo stranko sklenila sporazum, iz katerega bi sledilo, da sporni poslovni prostori "pripadejo" tožeči stranki (priloga A 5). Že ta okoliščina izključuje sklepanje, da bi uporabo spornih prostorov šteli za konkludentni sprejem ponudbe tožeče stranke. V takšni situaciji vprašanje učinkov konkludentnega sprejema ponudbe v razmerju do določbe o obličnosti pogodb o najemu poslovnih prostorov (8. čl. ZPSPP) ne terja odgovora. Če pa morda tožeča stranka meni, da ima tožena stranka zaradi uporabe spornih poslovnih prostorov dolžnost, da s tožečo stranko sklene najemno pogodbo, je treba pojasniti, da takšne dolžnosti tožena stranka nima. Na področju pogodbenega obligacijskega prava velja načelo svobodnega urejanja obligacijskih razmerij (prim. 10. čl. ZOR). Logična posledica tega temeljnega načela ZOR je, da lahko le zakon predpiše obvezno sklenitev pogodbe (1. odst. 27. čl. ZOR). Takšne dolžnosti za situacijo iz konkretnega primera ne predpisuje ne ZPSPP ne kakšen drug predpis. Iz doslej razloženega sledi, da ni odločilno, kakšno je stališče tožeče stranke o njenem položaju glede pravice uporabe spornih poslovnih prostorov iz naslova zatrjevanega dogovora o razdelitvi uporabe solastninskih deležev v naravi. Zato pritožbeno sodišče na pritožbene trditve, ki izpodbijajo razloge sodbe sodišča prve stopnje o tem, za tožečo stranko spornem vprašanju, ne odgovarja (1. odst. 360. čl. ZPP). Tako se izkaže, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje in v zadevi pravilno odločilo. Ker pri tem ni zagrešilo kršitev postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP), je pritožbeno sodišče odločilo, kot je razvidno iz izreka sodbe (353. čl. ZPP). Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 154. čl. v zvezi s 1. odst. 165. čl. ZPP. Tožeča stranka v pritožbenem postopku ni uspela, zato mora toženi stranki plačati stroške odgovora na pritožbo. Te stroške je pritožbeno sodišče odmerilo v skladu z veljavno Odvetniško tarifo. Tako gre toženi stranki za priglašene odvetniške stroške 40.162,50 SIT ((375 tč. X 90,00 SIT) + 19 %).

ZOR člen 10,  27,  27/1,  10,  27,  27/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.