VSL sodba I Cp 207/2004
Sodna praksa višjih sodišč, 2004-02-25

Da je nek prostor v zgradbi skupni prostor večstanovanjske hiše in

kot tak v solasti etažnih lastnikov hiše, še ne zadostuje zgolj

dejstvo, da tak prostor funkcionalno služi večstanovanjski hiši,

ampak morajo etažni lastniki na njem pridobiti tudi lastninsko oz.

solastninsko pravico na enega od z zakonom predviden način.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek

tožeče stranke, da se ugotovi, da je nična oz. da je neobstoječa

prodajna pogodba, ki sta jo sklenili toženi stranki dne 11.1.1999 in

dopolnili z enaksom z dne 10.6.1999 in katere predmet je bil skupni

del - prostor v kleti V. stopnišča v izmeri 69,33 m2 stanovanjske

zgradbe R. 26 v Ljubljani, da je prva toženka dolžna ta prostor

izprazniti in ga praznega oseb in stvari izročiti tožeči stranki in

ostalim etažnim lastnikom stanovanjske zgradbe R. 26 v Ljubljani,

toženi stranki pa sta dolžni solidarno povrniti tožeči stranki njene

pravdne stroške. Tožeči stranki je naložilo v povrnitev toženi

stranki njene pravdne stroške v znesku 549.950,00 SIT, z zakonskimi

zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila.

Zoper sodbo se je v roku pritožila tožeča stranka iz vseh

pritožbenih razlogov, ki predlaga, da pritožbeno sodišče

sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo

sojenje. Navaja, da trditev sodišča, da tožeča stranka

uveljavlja ničnost pogodbe na podlagi 103. člena Zakona o

obligacjskih razmerjih (ZOR) in da naj bi v postopku trdila,

da je drugotožena stranka prodala tujo stvar, kar po določbi

460. člena ZOR ni dovoljeno, ni točna, je nekorektna in tudi

v nasprotju s tožbenimi trditvami, torej je ta trditev

protispisna, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev

določb pravdnega postopka. V II. točki tožbe je namreč

tožeča stranka podala povsem jasne in določne trditve, na

katere sodba sicer ni podala odgovorov, da je pravna podlaga

tožbenega zahtevka 47. člen ZOR (nedopustnost predmeta

pogodbe, ker če je predmet pogodbe nedopusten, je pogodba

nična). V tožbi se je tožeča stranka sklicevala tudi na

določbe zakonov (Stanovanjski zakon - SZ, Zakon o poslovnih

stavbah in poslovnih prostorih - SPSPP in Zakon o zemljiški

knjigi - ZZK), kot tudi na pravno teorijo, ki je zavzela

povsem jasno stališče, da skupni deli stavb niso v

samostojnem pravnem prometu in na njih tudi ne more

obstajati izključna lastninska pravica. Ni sporno, da sporni

prostor ne more predstavljati stanovanja. Da ne more

predstavljati samostojne poslovne enote, pa ob upoštevanju

določb SPSPP tudi ne bi smelo biti sporno. Prostor, ki nima

nobene opreme, priključka, ki uporablja električno, toplotno

in druge energije na prav tak način kot vsi drugi skupni

prostori (hodnik, garaže, stopnišče), res ne more

predstavljati poslovnega prostora. Da je oprema spornega

prostora taka, kot je prej navedeno, izhaja iz izpovedb prav

vseh prič, vendar pa sodišče teh izpovedb v teh delih sploh

ni ocenilo. Ni materialnopravno pravilna odločitev sodišča,

da si je druga toženka zadržala v lasti le sporni skladiščni

prostor. Drugotoženka je namreč bila le izvajalec gradnje,

ki so jo v celoti odkupili tedanja JLA in kupci posameznih

poslovnih prostorov. Pravo lastninsko stanje se je pokazalo

šele potem, ko je prišlo na podlagi določb SZ do

lastninjenja družbenih stanovanj. Šele takrat se je

ugotovilo, da si je drugotožena stranka kot graditelj brez

vsake pravne podlage prilastila skladiščni prostor, ki ni ne

stanovanje ne poslovni prostor. To pa pomeni, da je lahko le

skupni del zgradbe in kot tak le v solasti lastnikov

stanovanj in poslovnih prostorov. Če bi bil tak skladiščni

prostor res samostojna stvar, bi morala biti mogoča tudi

njegova vknjižba v zemljiški E knjigi, kar pa ni in ne bo

mogoče. Pravna nepomembna je ugotovitev prvega sodišča, da v

prodajnih pogodbah ni navedeno, kateri prostori so skupni

prostori. Taki prostori se ne določajo v pogodbi, ampak so

določeni že po naravi stvari. S pogodbami se lahko urejajo

le razmerja glede stvari, ki so v pravnem prometu in s

katerimi stranke lahko prosto razpolagajo. Točno je, da je

imela druga tožena stranka v tem prostoru svoj arhiv od

vsega začetka izgradnje in ni izključeno, da je bil sklenjen

o začasni uporabi prostora tudi dogovor s tedanjo JLA, česar

danes ni več možno z gotovostjo ugotoviti. Vendar to tudi ni

potrebno, ker začasna raba posameznega skupnega dela zgradbe

za arhiv ali podobno svrho ne more spremeniti prostora v

samostojni poslovni prostor. Pravno zmotno je enačenje

skladiščnega prostora s poslovnim prostorom, ker je to lahko

le pritiklina poslovnega prostora. Poslovni prostor mora

biti gradbena celota, namenjen mora biti poslovni dejavnosti

in imeti mora vsaj poseben vhod, verjetno pa mora imeti tudi

svojo električno napeljavo, vodovod, sanitarije in še kaj,

česar vsega sporni prostor nesporno nima. Vse to bi bilo

lahko ugotoviti s predlaganim ogledom na kraju samem, ki pa

ga je sodišče neutemeljeno zavrnilo. Ker lastninska tožba ne

zastara, ni utemeljen očitek sodišča tožeči stranki, da je

tožbo vložila šele leta 2000, saj je tožeča stranka skušala

predhodno problem rešiti po mirni poti, vendar brez uspeha.

Nekorekten je tudi zaključek, da je tožeča stranka v bistvu

priznala, da si je drugotožena stranka že od začetka

zgradila lasten poslovni prostor z namenom, da ga bo

uporabljala za arhiv, ker tak zaključek nima podlage v

izvedenih dokazih in je protispisen. Tožeča stranka je le

trdila, da si je drugotožena stranka protipravno prisvojila

del skupnih prostorov, kar pa je povsem nekaj drugega. Iz

predloženih listin, ki pa niso bile ocenjene, izhaja, da je

postal sporni prostor skladišče na podlagi nekakšnega

uradnega zaznamka uslužbenca drugotožene stranke, ni pa bil

ta prostor kot tak predviden že od vsega začetka gradnje.

Neutemeljeno je sodišče zavrnilo dokazni predlog za opravo

poizvedb pri zgodovinskem arhivu, ker bi morala te dokumente

pridobiti tožeča stranka sama. Drugotožena stranka je namreč

menila, da je sporni prostor njen in bi zato morala

dokumente o lastništvu pribaviti ona, ne pa tožeča stranka.

Iz listinske dokumentacije ne izhaja, kar zaključi sodišče,

da je bil sporni prostor od vsega začetka izgradnje last

drugotožene stranke (razlogi v zadnjem odstavku na šesti

strani sodbe). Sodiče bi moralo jasno povedati, iz katerih

listin naj bi bilo to razvidno. Splošnemu zaključku, brez

navedbe konkretnih dokazov, se tožeča stranka ne more upreti

in ji je v bistvu odvzeta možnost do pritožbe proti tej

ugotovitvi sodišča, medtem ko pa je pravica do pritožbe

vsaki stranki sodnega postopka zagotovljena z določbami

Ustave RS. Neutemeljeno je tudi sklicevanje sodišča na

stečajni postopek, ker ni bilo nikomur jasno, kaj so delavci

drugotožene stranke popisali v stečajnem postopku kot njeno

premoženje. Zlasti pa stečajni senat ni preveril nobenega

lastništva popisanih stvari. V sodbi ni pojasnjeno, kdaj je

Vrhovno sodišče na svoji občni seji sprejelo mnenje, da bi

imelo premoženje, uvrščeno med stečajno maso, za posledico

izgubo lastninske pravice. Ni potrebno dokazovati, da je

določena stvar v solasti, če to določa že zakon. Dokazno

breme je na tistem, ki trdi, da temu ni tako. Zato so tudi

zaključki prvega sodišča o dokaznem bremenu napačni.

Pritožba citira še več izsekov izpovedb posameznih prič,

katere so po njenem mnenju za odločitev o sporu pomembne, a

Edino sporno dejstvo v tem postopku, ugotovitev katerega je

potrebna za materialnopravno pravilno odločitev o tožbenem

zahtevku, je, ali sporni kletni prostor predstavlja skupni

prostor v smislu 1. odstavka 8. člena SZ k stanovanjski

zgradbi R. 26 v Ljublani in je kot tak v solasti vseh etažnih

lastnkov te zgradbe (2. odstavek 12. člena SZ). Tožeča stranka namreč

trdi, da je skupni prostor, medtem ko tožena stranka temu oporeka,

češ da druga toženka prostora kot investitor gradnje nikdar ni

prodala lastnikom posameznih stanovanj in lokalov, ampak ga je

zadržala za sebe in ga ves čas tudi sama uporablja. Da lahko

govorimo, da je nek določen prostor v zgradbi skupni prostor zgradbe

v smislu 1. odstavka 8. člena SZ, ne zadostuje le njegova

funkcionalna opredelitev, kar bi se lahko sklepalo zgolj na besedilo

1. odstavka 8. člena SZ, ampak tudi dejstvo, ali so lastniki etažnih

delov objekta dejansko tudi postali lastniki takega prostora na eni

od z zakonom določeni podlagi za pridobitev lastninske pravice. To

pomeni, da četudi nek prostor v zgradbi, gledano zgolj funkcionalno,

dejansko služi večstanovanjski hiši kot zgradbi, to še ni skupni

prostor večstanovanjske hiše v smislu 1. odstavka 8. člena SZ, če

lastniki posameznih etažnih delov hiše niso pridobili lastninske

pravice na takem prostoru na enega od v zakonu predvidenih načinov

(po zakonu, na podlagi pravnega posla ali z dedovanjem). V

obravnavani pravdi je bilo dokazno breme, da je sporni prostor v

solasti lastnikov posameznih delov hiše, na strani tožeče stranke, ki

to dejstvo v tožbi zatrjuje in na njem gradi svoj tožbeni zahtevek.

To izhaja iz 1. odstavka 212. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP),

ki določa, da mora vsaka stranka navesti dejstva in predlagati

dokaze, na katere opira svoj zahtevek ali s katerimi izpodbija

navedbe in dokaze nasprotnika. Če tožena stranka oporeka zatrjevanim

dejstvom tožeče stranke, to še ne pomeni prehoda dokaznega bremena,

ampak le, da je to dejstvo sporno in da ga mora tisti, ki ga

Zgoraj navedeno glede pravnopomembnega spornega dejstva

pravilno smiselno enako ugotovi sodišče prve stopnje v

razlogih izpodbijane sodbe (glej zadnja dva stavka v 1.

odstavku na 3. strani sodbe). Nadalje je pravilen zaključek

prvega sodišča v 1. odstavku na četrti strani sodbe, kar v

razlogih podpre z izrecno navedenimi dokazi in kar med

pravdnimi strankami glede na njihove navedbe niti ni sporno,

da je zgradbo, v kateri je sporni prostor, zgradila druga

toženka, katera je tudi kot prodajalec posamezne dele

zgradbe potem prodala posameznim kupcem (pretežno takratni

JLA, delno pa tudi drugim posameznim kupcem), pri čemer pa v

prodajnih pogodbah ni opredeljeno, kaj spada med skupne

prostore zgradbe, torej tudi ne, ali se kot tak tretira

obravnavani sporni kletni prostor. Iz tega sledi, da je bila

lastnik hiše R. 26 v Ljubljani kot investitor gradnje druga toženka,

vsi poznejši lastniki posameznih delov zgradbe pa kupci, in to v

toliko, kolikor dela zgradbe so kupili. Končno je pravilen tudi

zaključek prvega sodišča (glej 1. odstavek na 7. strani sodbe), da

tožeča stranka ni uspela dokazati, da je pridobila solastninsko

pravico na spornem kletnem prostoru kot skupnem prostoru zgradbe, v

posledici česar je materialnopravno pravilno odločilo o tožbenem

zahtevku, ko ga je zavrnilo. Pripomniti je potrebno, da tožeča

stranka v svojih navedbah med postopkom niti ne zatrjuje katerega od

zakonskih načinov pridobitve lastnine oz. solastnine na spornem delu

zgradbe, ampak to pridobitev zatrjuje zgolj na dejstvu, da je etažni

lastnik enega izmed stanovanj v tej zgradbi in je z nakupom

stanovanja avtomatično postala tudi solastnik spornega prostora, ker

ta funkcionalno predstavlja skupni prostor zgradbe. Takega načina

pridobitve lastninske pravice pa zakon ne pozna.

Iz zgoraj navedenega sledi, da so vse pritožbene navedbe

izven že navedenega edinega spornega dejstva brezpredmetne

(funkcionalna opredelitev spornega prostora in izvedeni oz.

neizvedeni dokazi glede tega), kakor so bile takšne navedbe

brezpredmetne tudi med samim postopkom pred sodiščem prve

stopnje in se je prvo sodišče o teh vprašanjih nepotrebno

ubadalo. Zato se pritožbeno sodišče o njih ne opredeljuje,

v kolikor ni nanje odgovorilo že predhodno.

Sodišče prve stopnje niti ni zagrešilo v pritožbi smiselno

zatrjevane bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke 2.

odstavka 339. člena ZPP, ko v sodbi navaja pravno podlago

tožbenega zahtevka in ko v zadnjem odstavku na šesti strani

sodbe izrecno ne navede listin, na katere opre svojo

odločitev o lastništvu spornega prostora. Navajanje pravne

podlage je namreč le povzemanje tožbenih navedb in če jih je

sodišče povzelo netočno, to na samo pravilnost

materialnopravne odločitve o tožbenem zahtevku ne more

vplivati. V zadnjem odstavku 6. strani sodbe res ni izrecno

navedeno, na katere listine je sodišče oprlo svojo

odločitev, vendar pa je to izrecno navedeno že v predhodnih

razlogih sodbe (glej 1. odstavek na 4. strani sodbe).

Ko se izpodbijana sodba sklicuje na stečajni postopek zoper

drugotoženko, predstavlja le eno izmed okoliščin, ki

potrjujejo pravilnost določenih ugotovitev prvega sodišča,

kar je vsekakor dovoljeno in skladno z določbami ZPP.

Pritožbeno sodišče je zato, ker ni ugotovilo niti kršitev,

na katere pazi v skladu z 2. odstavkom 350. člena ZPP po

uradni dolžnosti, pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno

zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje

SZ člen 8,  8/1,  12,  12/2,  8,  8/1,  12,  12/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.