VSL sodba I Cp 300/2002
Sodna praksa višjih sodišč, 2003-04-02

Po določbi 22. člena SZ in 26. člena SZ lastniki stanovanj med drugim določijo tudi način plačevanja stroškov, ki gredo v breme lastnikov. Zato se podjetje za upravljanje, ki trdi, da je z enim izmed lastnikov sklenilo posebno pogodbo o upravljanju (ki določa 10 kraj nižje stroške upravljanja) ne more sklicevati, da je treba pri seštevanju deležev za dosego kvalificirane večine podpisov, upoštevati posebno pogodbo med upravnikom in enim izmed lastnikov stanovanj. Ta lastnik bi lahko pristopil k pogodbi, katero so podpisovali tudi drugi solastniki in na ta način izkazal svoje soglasje oziroma pristop k pogodbi o upravljanju. Ker pa tega tožeča stranka ni dokazala, nima aktivne legitimacije za vložitev tožbe.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je razveljavilo sklep o izvršbi I 857/2000 z dne 15.11.2000 in tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke.

Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Zmotna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana za vložitev tožbe. Tožeča stranka je poleg pogodbe o upravljanju z dne 1.10.1995 sklenila že 31.12.1992 sklenila z Občino Logatec generalno pogodbo o upravljanju njenih stanovanj, pri čemer stanovanje in lokacija niso bile posebej opredeljene. Tako je občina Logatec s sklenitvijo te pogodbe podelila tožeči stranki upravljanje stanovanj tako tedanjih kot bodočih, ki so v njeni lasti. Ta pogodba še zmeraj velja. Tako je tožeča stranka opravičeno upoštevala kvadraturo 162,98 m2 stanovanjskih površin in 14,62 m2 kletnih površin občinskih stanovanj. Tako pa presega površina 50 % vseh lastnikov v Možinovi hiši. Sicer pa tožeča stranka ni ugovarjala temu, dokler ni bila vložena tožba. Tako je toženčeva žena, ki je bila pred tožečo stranko upravnik Možinove hiše, poslala 10.11.1995 tožeči stranki dopis, v katerem tožečo stranko kot veljavnega upravnika poziva na sklenitev določenih obveznosti, zaradi okvare na kanalizacijski napravi. Tudi predloženi dopisi iz leta 1995 in 1999 in poročilo o sestanku kažejo, da je tožena stranka priznavala tožeči stranki položaj upravnika. Del računov, katere je izstavila tožeča stranka, je celo tožena stranka poravnala. Če ne bi priznavala tega, bi zavračala vse račune. Tudi ostali lastniki so plačevali tožeči stranki. Tožeča stranka je z občino Logatec sklenila pogodbo iz leta 1992 za stroške, ki jih je obračunala v skladu z metodologijo za oblikovanje najemnin neprofitnih stanovanj (Ur. list RS št. 32/92). Po metodologiji stroški upravljanja s stanovanji v lasti pravnih oseb ne smejo presegati 0.3 % od vrednosti stanovanj in ne morejo presegati relativnega razmerja med priznanimi stroški upravljalca in maksimalno najemnino za neprofitna stanovanja. Za stanovanja v lasti fizičnih oseb pa je stvar dogovora v pogodbi o upravljanju v kakšni višini bo upravnik zaračunaval stroške. Zato so lastniki stanovanj kot pravne osebe drugače tretirani kot lastniki stanovanj, ki so fizične osebe. Stroški obratovanja v višini 4 % vseh stroškov razen stroškov ogrevanja in najemnin pa plačajo vsi lastniki enako. Tako tožeča stranka ni postopala mimo zakona.

Na vročeno pritožbo je odgovorila tožena stranka in predlaga njeno zavrnitev. Ne drži trditev tožeče stranke, da bi z občino podpisala pogodbo o upravljanju v letu 1992, za vsa bodoča stanovanja, saj so bila bodoča dejstva nejasna. To bi pomenilo, da bi občina lahko pridobila stanovanje v Mariboru, pa bi tožeča stranka upravljala stanovanjsko hišo v Mariboru. Razen tega večina lastnikov prosto odloča o izbiri upravnika. Občina želi priviligiran položaj, kar ji ne gre. Tožnica ni specificirala vrste stroškov.

Po uradni dolžnosti upoštevne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena ZPP (Zakona o pravdnem postopku) v pravdi ni bilo. Tožena stranka sicer uveljavlja ta pritožbeni razlog, vendar ga ne obrazloži, zato nanj ni mogoče dodatno odgovarjati.

Pač pa tožena stranka zatrjuje in obrazloži pritožbeni razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in nato tudi trdi, da je bilo materialno pravo zmotno uporabljeno.

Med pravdnima strankama je zlasti spor o aktivni legitimaciji tožeče stranke oziroma ali je tožeča stranka dokazala, da je bila sklenjena z lastniki stanovanj, katerih večinski delež presega polovico (gre za stavbo, ki jo vsi imenujejo Možinova hiša) pogodba o upravljanju (22. člen do 31. člen SZ, Stanovanjski zakon, Ur. list. RS št. 18/91 in naslednji). Sodišče prve stopnje je v dokaznem postopku ugotovilo, da so lastniki stanovanj iz hiše predložili v registracijo pogodbo o upravljanju z dne 1.10.1995, vendar da je primerjava površin pokazala, da je le 42 % lastnikov stanovanj in poslovnih prostorov v hiši oziroma lastnikov, ki imajo toliko površin, pogodbo podpisalo. V takem primeru je treba pritrditi sodišču prve stopnje, da tožeča stranka ni imela status upravnika in ne more iz naslova pogodbe izterjevati v svojem imenu in na svoj račun stroškov v zvezi s stanovanjem. Sodišče prve stopnje je tudi ugotovilo, da tožeča stranka ni dokazovala, da bi zalagala za toženca stroške in bi zato imela zahtevke iz naslova neupravičene obogatitve. Pritožnik v tem delu ne graja sodbe sodišča prve stopnje, ampak vztraja, da ima do tožene stranke utemeljeno podlago za svoj zahtevek in sicer pogodbo o upravljanju.

V pritožbi tožeča stranka trdi, da je podpisala pogodbo o upravljanju in sicer pogodbo iz oktobra 1995, saj je že v pogodbi z dne 31.12.1992 sklenila z občino Logatec generalno pogodbo o upravljanju njenih stanovanj in sicer vseh stanovanj, ne glede na to, kje se nahajajo.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno presojalo pogodbo o upravljanju z dne 1.10.1995. Občina Logatec kot lastnik dodatnih stanovanj, katerih površina bi za tožečo stranko pomenila zadostno večino, da bi imela status upravnika, ni podpisala pogodbe z dne 1.10.1995. Take pritožbene navedbe so protispisne (priloga A 4). Tudi izjava župana občine, katero je predložila tožeča stranka (A 58), ne potrjuje pritožbenih navedb in sicer da je občina podpisala oziroma soglaša z vsebino pogodbe z dne 1.10.1995. Sodišče prve stopnje namreč pravilno ugotavlja, da je bila pogodba med tožečo stranko in občino sklenjena leta 1992, predno je občina Logatec sploh kupila stanovanje v Možinovi hiši. Res je, da stranka lahko podpiše pogodbo o upravljanju naknadno in s tem bi tožeča stranka pridobila aktivno legitimacijo oziroma status upravnika od trenutka pridobitve podpisov večine solastnikov stanovanj. Vendar bi se morala občina Logatec strinjati z vsemi bistvenimi sestavinami pogodbe o upravljanju z dne 1.10.1995 in se ne izjaviti le o tem, da je za njo upravnik tožeča stranka.

Pogodba je sklenjena, ko se pogodbeni stranki zedinita o njenih bistvenih sestavinah (26. člen ZOR, ki je veljal v času spornih razmerij oziroma pogodb). Bistvene sestavine pogodbe o upravljanju so določene v SZ (prim. člen 36. Stanovanjskega zakona). S pogodbo o upravljanju med drugim lastniki opredelijo delež stroškov upravljanja skupnih prostorov, delo, objekt in naprav v stanovanjski hiši in na način plačevanja stroškov, ki gredo v breme lastnikov. Po določbi 3. odstavka 22. člena SZ pa so pri upravljanju lastniki stanovanj v pravice in obveznosti izenačeni, ne glede na to, ali v stanovanju prebivajo ali ne. To hkrati pomeni, da ni dopustno ločevati lastnikov na fizične in pravne osebe. Zato se zmotno sklicuje pritožba na merila za oblikovanje najemnin na neprofitnih stanovanjih. Sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da se pogodba med tožečo stranko in občino, ki sta jo sklenila 31.12.1992 in na katero se sklicuje tožeča stranka še v pritožbi, bistveno razlikuje od pogodbe iz leta 1995. Med drugim je razlika tudi v tem, da je strošek upravljanja med občino in tožečo stranko 7,00 tolarjev na m2, medtem ko po pogodbi iz leta 1995 znaša strošek 1.000,00 SIT po m2 na mesec. Občina Logatec bi lahko sanirala manjkajoči podpis, če bi pristopila k pogodbi o upravljanju iz leta 1995 pod enakimi pogoji, kot drugi solastniki stanovanj v Možinovi hiši. Zato ni mogoče sklepati, da bi z naknadnim soglasjem občine prišlo do soglasja volj zahtevane večine solastnikov, da bi lahko šteli, da je pogodba o upravljanju med tožečo stranko in solastniki stanovanj v Možinovi hiši sklenjena.

Nadalje v pritožbi tožeča stranka navaja, da tožena stranka ni ugovarjala računom, dopisom in poročilu tožeče stranke. S tem smiselno ponuja rešitev, da bi sklepali, da je s konkludetnimi dejanji tožena stranka pristopila k pogodbi. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da pridobi aktivno legitimacijo tožeča stranka tedaj, ko se izkaže s sklenjeno pogodbo. Pogodba pa je sklenjena, ko pristopi večina oziroma kvalificirana večina solastnikov stavbe. Pri tem ni pomembno, če je v določenem času tožena stranka sprejemala račune oziroma celo pisala tožeči stranki in menila, da je tožeča stranka upravnik. Za aktivno legitimacijo v tej tožbi mora tožeča stranka izkazati status upravnika ali pa da je zalagala stroške za toženo stranko. Tožeča stranka pa ni dokazala ne pogodbe ne obogatitvene podlage. Na odločitev o tem, ali ima tožeča stranka aktivno legitimacijo ali ne, ne more vplivati tudi v pritožbi podana metodologija za izračun stroškov med občino Logatec in tožečo stranko. Gre za razmerji med njima in to ni predmet pravde. Za to pravdo mora tožeča stranka izkazati aktivno legitimacijo proti toženi stranki oziroma vsem ostalim solastnikom stanovanj v Možinovi hiši. Če bi tožeča stranka dokazala, da je bila pogodba sklenjena na način, kot to zahteva Stanovanjski zakon, ne bi bilo pomembno, ali je toženec podpisal pogodbo in tudi ne bi bilo pomembno, kaj določa medsebojna pogodba med očino Logatec in tožečo stranko. Ko podpiše dovolj solastnikov stavbe, da je moč ugotoviti, da je površina, ki jo imajo ti solastniki, presegla polovico, velja pogodba za sklenjeno. Tega pa tožeča stranka ni dokazala.

Ker je sodišče prve stopnje se pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo in ker pri tem ni zagrešilo nobene kršitve postopka, na katero pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 165. člena ZPP v zvezi s 154. členom ZPP. Pritožnik s pritožbo ni uspel, tožena stranka pa z navedbami iz odgovora ni pripomogla k rešitvi te zadeve.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.