VSK sodba I Cpg 194/2003
Sodna praksa višjih sodišč, 2004-02-26

zastavna pravica na nepremičnini (hipoteka)

Po določilu 2. odst. 61. čl. v času spornega razmerja veljavnega Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih nastane zastavna pravica (med drugim) na nepremičninah (hipoteka) na podlagi pravnega posla, sodne odločbe ali zakona, hipoteka na nepremičnini pa se na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe pridobi z vpisom v javno knjigo ali na drug ustrezen, v zakonu določen način (1. odst. 64. čl. ZTLR). V obravnavanem primeru je sodišče prve stopnje ugotovilo, da nepremičnine v času nastanka sporne zastavne pravice na njih, niso bili vpisani v zemljiški knjigi. Glede na to je moralo ugotavljati, ali je bila zastavna pravica tožene stranke na njih pridobljena na "drug ustrezen, z zakonom določen način".

Pritožba tožeče stranke se zavrne in se p o t r d i izpodbijana sodba sodišča prve stopnje. Tožena stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da naj se ugotovi, da je nedopustna izvršba, ki jo vodi Bank B. d.d. kot upnik zoper E.B.C. d.o.o. pred Okrajnim sodiščem zaradi izterjave denarne terjatve v znesku 55.771.627,00 SIT s p.p., na nepremičninah, poslovnih prostorih v II. nadstropju poslovne stavbe poslovno trgovskega centra v K., ki se nahaja na parcelah št. 1398/4 - v naravi poslovna stavba v izmeri 867 m2 in parceli št. 1607/1 - v naravi poslovna stavba v izmeri 1795 m2 in dvorišče v izmeri 205 m2, osnovni vložek 1217 k.o. K., in sicer: poslovni prostor v II. nadstropju v skupni izmeri 135,13 m2, ki je v etažnem načrtu označen z mrežo v turkizno modri barvi in oznako E 61 ter je vpisan v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v podvložku št. 1217/63 k.o. K.; poslovni prostor v II. nadstropju v skupni izmeri 158,87 m2, ki je v etažnem načrtu označen s poševnimi polnimi in nepretrganimi črtami v zeleni barvi in oznako E 62 ter je vpisan v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v K. v podvložku št. 1217 k.o. K.; poslovni prostor v II. nadstropju v skupni izmeri 247,55 m2, ki je v etažnem načrtu označen s kvadrati v rdeči barvi in oznako E 63 ter je vpisan v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v K. v podvložku št. 1217/65 k.o. K.. Tožeči stranki je naložilo, da mora toženi stranki v 15 dneh povrniti 408.722,40 SIT stroškov pravdnega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11.3.2003 do plačila. S sklepom je določilo vrednost spornega predmeta na znesek 3.000.000,00 SIT. Proti navedeni sodbi je tožeča stranka po svojem zakonitem zastopniku vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala njeno spremembo, torej ugoditev tožbenemu zahtevku, ali pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi navaja, da je pravna prednica tožeče stranke kot lastnik in prodajalec poslovnih prostorov - restavracije s teraso v II. nadstropju objekta Poslovno - trgovski center v K., zgrajeno do 4. gradbene faze, s kupno pogodbo z dne 11.7.1994, prodala družbi E.B.C. d.o.o. Sopodpisnik omenjene pogodbe na strani prodajalca je bilo tudi podjetje G. p.o. iz naslova ureditve medsebojnih odnosov v zvezi z investitorstvom na celotnem objektu. Roki za plačilo so bili po kupni pogodbi določeni kot fiksni, in sicer 50 % kupnine ob podpisu pogodbe in 50 % do 15.9.1994. Družba E.B.C. d.o.o. kot kupec ni plačala kupnine, zato ji tožeča stranka skladno z določbo 5. čl. pogodbe kupljeni poslovni prostor nikoli ni izročila v last in posest. Kljub medsebojnim naknadnim dogovorom in pozivom tožeče stranke na plačilo ter podaljševanjem plačilnih rokov, družba E.B.C. d.o.o. tega ni storila. Zato je tožeča stranka kupno pogodbo dne 23.6.1996 razdrla s posebno izjavo, ki jo je neposredno prejel direktor družbe E.B.C. d.o.o. in jo očitno tudi akceptiral, saj ni ne pisno in ne kako drugače ugovarjal. Kupnina je bistvena sestavina kupne pogodbe in dejstvo njenega neplačila vpliva na obstoj pogodbenega razmerja med tožečo stranko in družbo E.B.C. d.o.o. Sodišče se v konkretnem primeru ni v celoti opredelilo do važnega dejstva neplačila kupnine, saj gredo njegova izvajanja celo v hipotetični smeri plačane kupnine, ker da običajno prodajalci originalne pogodbe ne izročijo kupcu, če jim kupnina ni plačana v celoti. Nakup nepremičnine je glavni pravni posel, iz katerega izvirajo vse izvedene oziroma akcesorne pravice, med katere sodi tudi zastavna pravica. Ker pravni posel nakupa ne obstaja, ne more obstajati niti zastavna pravica. Formalno pravno zavezujočo zastavno pravico v konkretnem primeru bi lahko ustanovil samo lastnik. Ker družba E.B.C. d.o.o. lastninskih upravičenj ni pridobila oz. jih je izgubila, je neveljavna tudi ustanovitev konkretne zastavne pravice. Tožena stranka ni dovolj preverila, ali je njen dolžnik izpolnil svoje obveznosti po kupni pogodbi. Kot banka bi morala ravnati s potrebno skrbnostjo, ki jo je v konkretnem primeru opustila. Od svojega dolžnika ni zahtevala nikakršne knjigovodske evidence. Tega ne more omajati niti pričanje M. L., ki posplošeno govori o plačani kupnini. Direktor družbe E.B.C. d.o.o. je vedel, da nepremičnina ni bila plačana, navedeno dejstvo jasno izhaja tudi iz 10. čl. kupne pogodbe, saj prodajalec izrecno dovoljuje vknjižbo lastninske pravice šele z dnem plačila celotne kupnine. Tožeča stranka je predlagala izvedbo dokaza z grafološkim izvedencem, kar je sodišče neutemeljeno zavrnilo. Ta izvedenec bi potrdil dejstvo, da izjavo z dne 11.11.1994 o plačani kupnini ni podpisal direktor tožeče stranke. Tožena stranka je odgovorila na pritožbo in predlagala njeno zavrnitev ter potrditev izpodbijane sodbe. Sklicujoč se na izpovedbo priče M. L. zatrjuje, da je kupljeni poslovni prostor tožeča stranka izročila v posest družbi E.B.C., ter opozarja, da je do zatrjevanega razdrtja kupne pogodbe prišlo že po ustanovitvi hipoteke v korist tožene stranke. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena. Po določilu 2. odst. 61. čl. v času spornega razmerja veljavnega Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR, Ur.l.SFRJ št. 6/80 s sprem.), nastane zastavna pravica (med drugim) na nepremičninah (hipoteka) na podlagi pravnega posla, sodne odločbe ali zakona, hipoteka na nepremičnini pa se na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe pridobi z vpisom v javno knjigo ali na drug ustrezen, v zakonu določen način (1. odst. 64. čl. ZTLR). V obravnavanem primeru je sodišče prve stopnje ugotovilo, da nepremičnine, v tožbi navedeni poslovni prostori, v času nastanka sporne zastavne pravice na njih, niso bili vpisani v zemljiški knjigi. Glede na to je moralo ugotavljati, ali je bila zastavna pravica tožene stranke na njih pridobljena na "drug ustrezen, z zakonom določen način", o katerem je govora v že citiranem 1. odst. 64. čl. ZTLR. Upoštevaje navedeno, je pravilno navedlo, da je utemeljenost oz. neutemeljenost tožbenega zahtevka tožeče stranke odvisna od ugotovitve, ali je bila sporna zastavna pravica pravnoveljavno ustanovljena oz. pridobljena, pri čemer je pogoje za to bilo treba presojati glede na čas, v katerem se je ta pravica ustanovila. Pri tem je ugotovilo, da sta družba E.B.C. d.o.o. (dolžnik) in tožena stranka to pravico ustanovili 7.12.1994 s sklenitvijo sporazuma pri sodišču (priloga A 7), v katerem sta ugotovili obstoj terjatve tožene stranke do dolžnika ter o času njene dospelosti in sta soglašali s tem, da se v zavarovanje terjatve tožene stranke odredi in opravi popis dolžnikovih poslovnih prostorov, ti pa so v navedenem sporazumu tudi natančneje identificirani glede lokacije in njihov površine; hkrati sta soglašali, da se ustanovitev zastavne pravice zaznamuje na originalu kupne pogodbe z dne 11.7.1994. Na podlagi tega sporazuma je bilo s sklepom pristojnega sodišča istega dne odrejeno zavarovanje denarne terjatve tožene stranke do dolžnika, s popisom spornih nepremičnin (priloga A 8). Zastavna pravica je torej bila ustanovljena v skladu z 251. c in 251. d čl. tedaj veljavnega Zakona o izvršilnem postopku (ZIP). Po mnenju pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pravilno tudi ugotovilo, da se je 7.12.1994, ko sta tožena stranka kot zastavni upnik in E.B.C. d.o.o. kot zastavni dolžnik, imeli pri pristojnem sodišču narok za zavarovanje denarne terjatve z zastavno pravico na nepremičninah, zastavni dolžnik svojemu upniku in sodišču izkazal z vsemi listinami, ki so omogočale pravni promet z nepremičninami (katere so bile predmet zastave), in ki bi tudi omogočale ustrezen vpis v zemljiško knjigo. Zastavni dolžnik je razpolagal z originalom kupne pogodbe z dne 11.7.1994, s katero sta mu pravna prednica tožeče stranke in G. p.o. prodala sporne nepremičnine. Na tej pogodbi sta overjena podpisa direktorjev obeh prodajalcev, na njej se nahaja žig davčnega organa, da je istega dne bil odmerjen davek na promet nepremičnin. Glede na to je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da gre za listino, ki omogoča pravni promet z nepremičnino, ustanovitev zastavne pravice na njej, pa tudi vknjižbo v zemljiški knjigi, če bi bile nepremičnine v njej sicer vpisane. Kar se tiče pritožbene trditve, češ da je v kupoprodajni pogodbi z dne 11.7.1994 bil za plačilo kupnine za poslovne prostore določen fiksni rok (50 % kupnine ob podpisu pogodbe, 50 % pa do 15.9.1994), da družba E.B.C. d.o.o. kot kupec kupnine ni plačala in da je zato tožeča stranka to pogodbo razdrla z izjavo z dne 23.6.1996, pritožbeno sodišče opozarja, da gre za razmerje med strankami kupoprodajne pogodbe (zato je sodišče prve stopnje tudi utemeljeno zavrnilo predlog tožeče stranke za izvedbo dokaza z izvedencem grafološke stroke, ki naj bi ugotavljal, čigav podpis je na izjavi z dne 11.11.1994 o plačilu kupnine po sporni kupoprodajni pogodbi), poleg tega pa te okoliščine (predvsem kasnejše zatrjevano razdrtje kupoprodajne pogodbe) na pridobljene pravice tožene stranke ne morejo vplivati. Že sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožeča stranka toženi stranki v zvezi z ustanovitvijo zastavne pravice na spornih nepremičninah niti ni očitala nedobrovernosti, ob tem pa je tudi ugotovilo, da je tožena stranka glede na konkretne okoliščine (nepremičnine niso bile vpisane v zemljiški knjigi), storila dovolj, da se je prepričala o lastništvu zastavnega dolžnika na teh nepremičninah. Pri tem je ugotovilo, da kupoprodajna pogodba z dne 11.7.1994 res vsebuje zapis, da mora preostalo polovico kupnine kupec plačati do 15.9.1994, vendar pa tožena stranka ni imela razloga za to, da bi postavljala pod vprašaj, ali je to tudi bilo izvršeno, saj sta skoraj tri mesece po navedenem datumu oba prodajalca overila svoja podpisa na tej pogodbi (in istega dne je bil tudi odmerjen davek na promet nepremičnin). Tožeča stranka pa tudi šele sedaj v pritožbi neutemeljeno očita toženi stranki pomanjkanje potrebne skrbnosti, ker da se ni prepričala, če je družba E.B.C. d.o.o. izpolnila svojo obveznost plačila kupnine po sporni pogodbi; v zvezi s tem še zatrjuje, da bi morala od svojega dolžnika zahtevati neko knjigovodsko evidenco, pri tem pa niti ni jasno, za kakšno listino naj bi šlo. Upoštevaje gornjo obrazložitev je pritožbeno sodišče, na podlagi 353. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Hkrati je odločilo, da nosi tožena stranka svoje stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo, glede na to, da ni v njem nič takšnega, kar bi prispevalo k odločitvi v obravnavani zadevi (1. odst. 155. čl. ZPP).

ZTLR člen 61,  61/1,  64,  64/1,  61,  61/1,  64,  64/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.