VSL sklep I Cpg 1168/2001
Sodna praksa višjih sodišč, 2002-02-13

javna prodaja nepremičnin - odgovornost za pravne napake

Zatrjevano napako prodane nepremičnine - montažne hale kot črne gradnje je treba obravnavati kot pravno napako. Gre za omejitev javno pravne narave, kajti prejemnik nepremičnine jo lahko uživa le omejeno. Za nelegalizirano gradnjo namreč ne more dobiti uporabnega dovoljenja. Za take omejitve pa po 514. členu ZOR prodajalec odgovarja, če kupcu niso bile znane in če je prodajalec vedel zanje ali vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Informacijska dolžnost prodajalca je v citiranem določilu jasno izražena.

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se mu zadeva vrne v novo sojenje. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem naj bi toženi stranki tožeči plačali 10.023,00 SIT (pravilno 10.023.000,00 SIT) odškodnine z zakonitimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila. Tožeči stranki je naložilo še povračilo pravdnih stroškov toženih strank. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh zakonitih razlogov in predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo "ustrezno spremeni, ali v celoti razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje". V odgovoru na pritožbo je prvotožena stranka predlagala, naj jo pritožbeno sodišče kot neutemeljeno zavrne in priglasila stroške odgovora. Drugotožena stranka na pritožbo ni odgovorila. Pritožba je utemeljena. Tožeča stranka je s tožbo, uperjeno zoper toženi stranki uveljavljala odškodninski zahtevek v znesku 10.023.000,00 SIT kot strošek, potreben za legalizacijo od toženih strank kupljene montažne hale, za katero je tožeča stranka kasneje ugotovila, da je črna gradnja. Iz tožbene naracije izhaja, da je kasneje ugotovila tudi, da skupna montažna hala ne stoji v celoti na parcelni št. xxx, vpisani pri vl. št. yyy k.o. V., zaradi česar so vzniknili spori z lastniki parcel, na katerih montažna hala stoji. Tožeča stranka torej uveljavlja odškodnino zaradi stroškov, potrebnih za legalizacijo črne gradnje montažne hale in ne zaradi stroškov v zvezi z ureditvijo zemljiškoknjižnega stanja, kot je sklepati iz razlogov izpodbijane sodbe. Toženi stranki tekom postopka na prvi stopnji nista oporekali trditvi tožeče stranke, da je montažna hala črna gradnja. Navedene napake prodane nepremičnine pa ni mogoče opredeliti kot stvarno napako, za katero bi bila uporabljiva določba 487. člena ZOR in po kateri imetnik stvari ne odgovarja za njene napake, če je bila stvar prodana na prisilni javni dražbi. Navedeno določilo je v ZOR umeščeno v sklop določb, ki govorijo o odgovornosti za stvarne napake. Sistemska razlaga 487. člena torej napotuje na zaključek, da imetnik stvari v primeru prisilne prodaje ne odgovarja za stvarne napake. Zatrjevano napako prodane nepremičnine - montažne hale kot črne gradnje je treba obravnavati kot pravno napako. Gre za omejitev javno pravne narave, kajti prejemnik nepremičnine jo lahko uživa le omejeno. Za nelegalizirano gradnjo namreč ne more dobiti uporabnega dovoljenja. Za take omejitve pa po 514. členu ZOR prodajalec odgovarja, če kupcu niso bile znane in če je prodajalec vedel zanje ali vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Informacijska dolžnost prodajalca je v citiranem določilu jasno izražena. Neprepričljiv je zato zaključek prvostopenjskega sodišča, da bi moral biti sporen status objekta tožeči stranki kot kupcu poznan, ker objekt v zemljiški knjigi ni bil vpisan, lastnika zemljišča in objekta pa sta dve različni pravni osebi. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno. Na podlagi 355. člena ZPP je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Sodišče bo moralo ugotoviti, ali je bila črna gradnja montažne hale tožeči stranki kot kupcu znana (ne zadostuje sklepanje, da bi mu morala biti znana) in ali je prodajalec tožečo stranko seznanil s tem, da granja montažne hale ni legalizirana. V zvezi s slednjim je prvotožena stranka izrecno zatrjevala, da je bila tožeča stranka o dejanskem in pravnem stanju nepremičnine informirana in za to ponudila dokaz z zaslišanjem prič (list. št. 34), ki pa ga sodišče zaradi zmotne uporabe materialnega prava doslej ni izvedlo, čeprav bi lahko odločilno pripomoglo k razjasnitvi dejanskega stanja. Odločitev o pritožbenih stroških prvotožene stranke temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.