VSL sklep I Cp 726/2002
Sodna praksa višjih sodišč, 2002-09-04

Za montiranje etažne centralne napeljave je potrebno soglasje lastnika, če se morajo pri tem opraviti večje spremembe v stanovanju, če pa se etažna centralna napeljava lahko montira že z manjšimi posegi, za takšno spremembo najemnik ne potrebuje soglasja lastnika.

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje prvotoženi stranki A. K. odpovedalo najemno pogodbo za trisobno stanovanje s kabinetom št. 6 v III. nadstropju stanovanjske stavbe M36, Ljubljana in vsem tožencem naložilo, da so dolžni izprazniti to stanovanje in ga praznega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 90-ih dni pod izvršbo. Toženim strankam je tudi naložilo, da so dolžne tožeči stranki povrniti 156.050,00 SIT pravdnih stroškov.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje so vložile pritožbo vse tožene stranke iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v prvem odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), v kateri predlagajo, da se izpodbijana sodba spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Bistvo pritožbenih navedb je: -najemnica je prvotoženka. Sporno inštalacijo je napeljal drugotoženec brez soglasja prvotoženke. Odpovedni razlog iz pete alineje prvega odst. 53. člena SZ zato ni podan, saj očitanega ravnanja ni storila prvotoženka, ki je najemnica stanovanja; -rok za restitucijo mora biti primeren. 15 dni za odstranitev centralne kurjave v jesensko-zimskem času ni bil primeren; -napeljava centralne napeljave je bil neodložljiv posel v smislu vzpostavitve učinkovitega sistema ogrevanja; -nakup stanovanja s strani tožeče stranke je sporen, ker je pri sklenitvi kupoprodajne pogodbe prišlo do kršitve predkupne pravice prvotoženke. Sodišče bi zato moralo odločiti o predlogu za prekinitev postopka; -pri spremembah, izvršenih brez soglasja lastnika, je pomembno, ali se je s spremembo poseglo v lastnikov interes.

Tožeča stranka v odgovor na pritožbo navaja, da je prvotožena stranka najemnik stanovanja in je zato dolžna preprečiti izvrševanje sprememb v stanovanju vsem uporabnikom stanovanja. Če ne bi bilo tako, bi vsak najemnik lahko izigral določila Stanovanjskega zakona (SZ). Rok za odstranitev centralne napeljave je bil primeren, ker bi tožena stranka lahko zelo hitro namestila nazaj prej uporabljene termoakumulacijske peči. Tožeča stranka predlaga, da se pritožbi zavrneta in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Najemnik stanovanja ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja lastnika (46. čl. SZ). Lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika (peta alineja prvega odst. 53. čl. SZ). Citirani odpovedni razlog se veže na izvršene spremembe v stanovanju ali vgrajeni opremi. Pojem spremembe v stanovanju je pravni standard, ki ga je v vsakem konkretnem primeru napolniti tako, da ustreza namenu zakonskega določila, ki je v tem, da mora lastnik privoliti v tiste spremembe, ki ostanejo tudi potem, ko najemno razmerje preneha. Ob tem se zastavlja vprašanje, ali najemnik potrebuje soglasje lastnika tudi za spremembe, ki so začasnega značaja oz. za spremembe, ki jih najemnik lahko ob izselitvi brez škode za lastnosti stanovanja vzpostavi nazaj. V danem primeru je tožena stranka kot najemnik (pritožba neutemeljeno uveljavlja, da toženka ne odgovarja za ravnanje uporabnika stanovanja), nadomestila ogrevanje s termoakumulacijskimi pečmi z montiranjem etažne centralne napeljave in to brez soglasja lastnika, to je tožeče stranke. Vprašanje je, ali je tožena stranka s tem izvršila takšno spremembo na stanovanju, ki predstavlja odpovedni razlog iz pete alineje prvega odst. 53. čl. SZ. Odgovor na to vprašanje je odvisen od tega, kakšna dela v in na stanovanju so bila pri montaži etažne centralne kurjave izvršena. Če se je z izvršenimi deli bistveno poseglo v fizionomijo stanovanjskega prostora, potem bi tožena stranka za opravo teh del potrebovala soglasje lastnika. Če pa so bile pri tem opravljene le manjše spremembe in posegi (zgolj napeljane cevi in prevrtane stene za napeljavo teh cevi ter montiranje radiatorjev) in če se da napravljeno brez večjih posledic vzpostaviti nazaj, je oceniti, da soglasja za opravljeno spremembo tožnica ni potrebovala in da zato odpovedni razlog iz pete alineje prvega odst. 53. čl. SZ ne obstaja. Pri tem ni odveč opozoriti, da bi bila situacija lahko drugačna, če bi najemnik pri takšnih delih odstranil kakšno vgrajeno opremo, kar pa ni ugotovljeno. Materialnopravno stališče pritožbenega sodišča je, da je za montiranje etažne centralne napeljave potrebno soglasje lastnika, če se morajo pri tem opraviti večje spremembe v stanovanju, če pa se lahko etažna centralna kurjava montira zgolj z manjšimi posegi, pa za takšno spremembo najemnik ne potrebuje soglasja lastnika oz. takšna sprememba brez soglasja lastnika ne predstavlja krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe. Tudi pri tem krivdnem odpovednem razlogu je namreč tehtati interes lastnika, da ostane stanovanje nespremenjeno in interes najemnika po cenejšem in boljšem ogrevanju najetega stanovanja. Prednost je dati interesu najemnika, če se s tem ne poseže v fizionomijo stanovanja in če se opravljene spremembe lahko kadarkoli brez večjih posegov vzpostavijo v prejšnje stanje (odmontirajo naprave centralne napeljave in zakrijejo narejene vdolbine).

Zaradi drugačne materialnopravne presoje je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Pritožbeno sodišče je zato pritožbama ugodilo, sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V novem postopku naj sodišče ugotovi, kakšna dela so bila pri montaži etažne centralne napeljave v stanovanju izvršena. Če so opravljena dela relevantno spremenila podobo stanovanja, bi za opravljena dela tožena stranka rabila soglasje lastnika, v nasprotnem primeru pa ne.

Glede ostalih pritožbenih navedb je oceniti, da so neutemeljene. Prvotoženka se ne more sklicevati, da je etažno centralno napeljavo napeljal uporabnik, ker je ona najemnik in s tem odgovorna za uporabo stanovanja v skladu z najemno pogodbo. Pravilno je sodišče prve stopnje zaključilo, da napeljava centralne napeljave ni bila neodložljivo ravnanje, ker ni dokazano, da je morala način ogrevanja s termoakumulacijskimi pečmi nadomestiti z drugim načinom ogrevanja zaradi dotrajanosti električne napeljave. Tožeča stranka je lastnik stanovanja, saj razpolaga z veljavno kupoprodajno pogodbo. Dokler pogodba velja, je tožeča stranka lastnik stanovanja. Sodišče prve stopnje je zato ravnalo pravilno, ko ni sledilo predlogu tožene stranke za prekinitev postopka.

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določilu 165. čl. Zakona o pravdnem postopku.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.