VSL sodba in sklep I Cp 716/2001
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-07-11

najemna pogodba - dolžnost sklenitve najemne pogodbe - obvezne sestavine - izrek sodbe

1. Lastniki stanovanj lahko sklenitev najemne pogodbe odklonijo le v obsegu razlogov, navedenih v 148. členu SZ. 2. Izrek sodbe po tožbi na sklenitev najemne pogodbe mora vsebovati celotno najemno pogodbo, oz. vse obvezne sestavine najemne pogodbe v smislu 41. člena SZ, tudi višino najemnine.

1. Pritožbi zoper sodbo se delno ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v 4. in 6. točki izreka razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. 2. V preostalem se pritožba zavrne in se v nerazveljavljenem, a izpodbijanem delu (1. in 2. točka izreka) sodba sodišča prve stopnje potrdi. 3. Pritožba zoper sklep se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi. 4. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Zaradi jasnosti pritožbeno sodišče v nadaljevanju za tožečo stranko in toženo stranko po nasprotni tožbi J. P. in M. P. uporablja izraz tožeča stranka (oz. tožnika), za toženo stranko in tožečo stranko po nasprotni tožbi M. M. pa izraz tožena stranka (oz. toženec). Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo: 1./ tožbeni zahtevek, po katerem naj bi bil toženec dolžan v roku 15 dni izprazniti stanovanje v drugem nadstropju stanovanjske hiše v Ulici V. P.14 v Ljubljani, v izmeri 75,40 m2 in ga prostega vseh stvari in oseb izročiti v posest tožnikoma ter 2./ podrejeni zahtevek, po katerem tožnika tožencu odpovedujeta stanovanjsko razmerje in zato zahtevata izpraznitev zgoraj opisanega stanovanja v 60 dneh. Sodišče prve stopnje je zavrglo nasprotno tožbo v delu, s katerim je toženec zahteval, 3./ da se ugotovi, da je z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona postal lastnik dvoinpolsobnega stanovanja v izmeri 57,41 m2 v podstrešnem delu stanovanjske hiše v Ulici V. P. 14 v Ljubljani in sta mu tožnika dolžna izstaviti listino, s katero priznavata solastniški delež. 4./ Tožnikoma pa je sodišče naložilo, da sta dolžna s tožencem skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas za dvoinpolsobno stanovanje v izmeri 57,41 m2 v podstrešnem delu stanovanjske hiše v Ulici V. P. 14 v Ljubljani. 5./ Drugačen nasprotni tožbeni zahtevek je sodišče prve stopnje zavrnilo; 6./ Tožnikoma je še naložilo, da sta dolžna tožencu v 15 dneh povrniti 105.100,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.9.2000 do plačila. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo, da se glavna obravnava začne znova in določilo nov datum za glavno obravnavo. Zoper 1., 2., 4., in 6. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje se pritožujeta tožnika s pritožbo, ki jo sestavljata dve vlogi - pravočasna pritožba z dne 11.10.2000 in pritožba z označbo datuma - 2.10.2000, ki jo je pritožbeno sodišče štelo za pravočasno, ker v spisu ni podatka o tem, kdaj jo je sodišče prejelo. Pritožbo vlagata iz vseh razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP; Ur. l. RS, št. 26/99). Tožnika se pritožujeta tudi zoper sklep opr. št. V P 554/93-78 z dne 5.6.2000, s katerim je sodišče ponovno odprlo glavno obravnavo. Sodišče je na naroku 14.9.2000 le ponovno vpogledalo že predložene listine in prebralo izpovedi prič in pravdnih strank. Storilo ni ničesar, s čimer bi opravičilo ponoven začetek glavne obravnave. Izpodbijani sklep je bil očitno izdan le zato, da je sodišče lahko obenem pozvalo toženca, ki je imel ves čas pooblaščenca - odvetnika, naj vsebinsko popravi tožbeni zahtevek. Takšno ravnanje pomeni zlorabo pooblastila, ki ga ima sodišče po 292. členu ZPP, zato je izpodbijani sklep nezakonit. V obrazložitvi pritožbe zoper sodbo pa pritožnika pojasnjujeta, da je sodišče prve stopnje 5.6.2000 obravnavo zaključilo. Nato je istega dne s sklepom opr. št. V P 554/93-79 pozvalo toženca, naj popravi tožbo, tako da bo podrejeni tožbeni zahtevek vseboval vse bistvene sestavine najemne pogodbe po 41. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ; Ur. l. RS, št. 18/91 - 22/2000). Sklep, s katerim je sodišče ponovno začelo glavno obravnavo, je poslalo obema strankama; sklepa, s katerim je od toženca zahtevalo popravo nasprotne tožbe, pa ne. Na naroku 28.8.2000 sodišče celo ni pojasnilo, da je ta sklep izdalo. Z opisanim ravnanjem je sodišče prve stopnje po prepričanju pritožnikov kršilo določbe 105. in 108. člena ZPP, saj nasprotna tožba ni bila formalno pomanjkljiva v smislu določbe 105. člena ZPP, zato ni terjala ravnanja po 108. členu ZPP. Sodišče je prekoračilo pooblastila, ko je toženca pozvalo, naj popravi tožbo. Pri tem je kršilo določbo 2. člena ZPP oz. načelo dispozitivnosti, ki določa, da sodišče odloča v mejah postavljenih zahtevkov. Bistvena kršitev določb postopka je bila storjena tudi s tem, ko sodišče prve stopnje sklepa opr. št. V P 554/93-79 ni vročilo tožnikoma. Sodišče je kršilo tudi določbo 150. člena ZPP, ki se nanaša na pregledovanje in prepisovanje spisov, saj na naroku za glavno obravnavo dne 28.8.2000 tožnikoma ni dopustilo vpogleda v spis. Kršeno je bilo še načelo proste presoje dokazov, vsebovano v 8. členu ZPP. Sodišče je presojalo, na čigavi strani so razlogi, da najemna pogodba ni bila sklenjena, a pri tem ni upoštevalo vseh dokazov. Upoštevalo je izjavo tožnikov, da sta tožencu izrecno povedala, da z njim ne želita skleniti najemne pogodbe, ni pa upoštevalo njune izjave, da sta v začetku imela namen skleniti najemno pogodbo, a do nje ni moglo priti, ker jima ni bil omogočen ogled stanovanja. Glede vprašanja, na čigavi strani so razlogi za nesklenitev najemne pogodbe, je sodišče dejansko stanje ugotovilo nepopolno. Ker je bil toženec v zamudi s plačilom, Občina Ljubljana Moste-Polje z njim ni sklenila najemne pogodbe. To pomeni, da je razlog za nesklenitev (oz. prepozno sklenitev) najemne pogodbe z občino na strani toženca. Tožnika pa najemne pogodbe s tožencem nista sklenila, ker le-ta ni dovolil ogleda, zato ni bilo mogoče napraviti zapisnika o stanju stanovanja v skladu z določbo četrtega odstavka 147. člena SZ. Razlog, da najemna pogodba med pravdnimi strankami ni bila sklenjena, je torej na strani toženca. Tožnika pa sta tudi ugotovila, da je bila toženčeva žena že v času uveljavitve SZ lastnica stanovanjske hiše. Iz kupoprodajne pogodbe z dne 25.2.1981 je razvidno, da ne gre za gospodarsko poslopje, kot to povzema sodišče prve stopnje, ampak za stanovanjsko hišo, ki ima več kot 200 m2 neto površine ter sadovnjak. Nepremičnina nedvomno ustreza vsem zahtevam iz 1. in 2. odstavka 7. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR, Ur. l. SRS, št. 35/82 in 14/84), saj se še vedno oddaja v najem. Ni nobenega zadržka za preselitev toženčeve družine v hišo na K.; tudi ne v smislu prikrajšanja pri osnovnem izobražovanju leta 1979 in 1983 rojenih otrok, saj je šola osnovnega izobraževanja od poslopja oddaljena manj kot 100 m. Tudi oddaljenost od delovnega mesta staršev je takšna, kot jo dnevno do delovnega mesta prevozi veliko ljudi. Kvaliteta in vzdrževanje objekta pa sta odvisna od lastnika. Toženčevo podjetje se ukvarja z gradnjami in adaptacijami objektov, torej ni ovir, da toženec hiše ne bi mogel prilagoditi svojim potrebam in željam. Po prepričanju pritožnikov je sodišče prve stopnje tudi zmotno uporabilo določbo 147. člena SZ, ki določa enako dolžnost sklenitve najemne pogodbe lastniku, kot imetniku stanovanjske pravice. Rok 6 mesecev res ni prekluziven, vendar pa je imetnik stanovanjske pravice v razumnem roku dolžan zahtevati sklenitev najemne pogodbe z lastnikom, saj to zahteva pravna varnost lastnika, ki ne more čakati v nedogled, ali bo najemna pogodba sklenjena ali ne. Toženec je sklenitev najemne pogodbe zahteval šele v postopku na izpraznitev stanovanja, kar ne sodi v okvir razumnega roka. V vlogi oz. pritožbi z dne 2.10.2000 pa tožnika (poleg zgoraj že navedenega) natančneje pojasnjujeta, kakšno je stanje v stanovanjski hiši na Ulici V. P. 14. Poudarjata, da so stanovalci v ostalih štirih stanovanjih z občino pravočasno sklenili najemne pogodbe, saj so vsi, razen toženca, pravočasno plačevali obveznosti. Toženčeva trditev, da je pogodbo z občino podpisal v dobri veri, ne drži, saj je bil z odločbo o denacionalizaciji seznanjen. Glede odločitve sodišča prve stopnje, da sta tožnika dolžna s tožencem skleniti najemno pogodbo, pa tožnika poudarjata, da sta že v pripravljalni vlogi z dne 12.9.2000, ki je sodišče ni upoštevalo, natančno navedla, da najemne pogodbe ni mogoče nadomestiti s sodbo tudi ob prepostavki, da bi toženec bil imetnik stanovanjske pravice. Problematična je zahteva, da se najemnina oblikuje v skladu s predpisi za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih in sicer z dvema konstantama - 186 točk in 57,41 m2. Sporno podstrešno stanovanje je izdelano na celotni površini objekta (cca 100 m2), zato tožnikoma ni znano, od kod podatek v zapisniku o točkovanju, da stanovanje meri le 57,41 m2. Za izračun najemnine tudi ni mogoče uporabiti točkovanja po zapisniku o točkovanju iz leta 1984, saj takrat objekt še ni bil priključen na toplotno postajo, ni bilo telefonskih priključkov, priključkov za kabelsko televizijo... Sklenitev najemne pogodbe brez izmer in novega točkovanja ali nadomestitev le-te s sklepom sodišča (pravilno: sodbo) tožnika odklanjata. V skladu z Odlokom (Ur. l. RS, št. 23/2000) tudi ni način plačevanja najemnine za nazaj. Iz opisa prostorov je razvidno, da se legalizira tudi prisvojitev shrambe, ki naj bi služila kot skupni del stavbe, kar tožnika odklanjata. S sodbo je tožencu celo dodeljena drvarnica na parceli, ki jo ima od leta 1992 v lasti in posesti J. P.. Pogodba prenaša popravila v stanovanju na uporabnika, lastnik pa naj bi odločal le o investicijskem vzdrževanju, kar je v nasprotju z drugim odstavkom 42. člena SZ. Sporno stanovanje pa tudi ne ustreza pogojem iz 42. člena SZ, saj je treba streho, ki je strop tega stanovanja, nujno odstraniti in zamenjati. Zaradi navedenega pritožnika predlagata spremembo izpodbijane sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku; podrejeno pa razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v ponovno sojenje pred drugim sodnikom. V skladu z določbo 344. člena ZPP je bila pritožba vročena tožencu, ki nanjo ni odgovoril. Pritožba zoper sklep ni utemeljena, pritožba zoper sodbo pa je delno utemeljena. V nadaljevanju obrazložitve pritožbeno sodišče v skladu z določbo prvega odstavka 360. člena ZPP odgovarja le na tiste od obsežnih pritožbenih navedb, ki so v tej fazi postopka odločilnega pomena. Glede pritožbe zoper sklep opr. št. V P 554/93-78, z dne 5.6.2000: Podlaga za izpodbijano odločitev sodišča prve stopnje je v določbi 292. člena ZPP, po kateri lahko sodnik sklene, da se končana glavna obravnava znova začne, če je to potrebno, da se dopolni postopek ali razjasnijo posamezna pomembnejša vprašanja. Odločitev o ponovnem začetku glavne obravnave je torej ena od odločitev formalnega procesnega vodstva, ki temelji le na prepričanju sodnika, da je potrebna dopolnitev postopka oz. dodatna razjasnitev vprašanj v postopku. Pritožbeno sodišče o pravilnosti ocene sodišča prve stopnje, da je v konkretnem primeru zaradi popolne ugotovitve dejanskega stanja potreben ponoven začetek glavne obravnave, ne dvomi. Sodišče prve stopnje je torej pravilno uporabilo določbo 292. člena ZPP. Pritožba zoper sklep tako ni utemeljena, zato jo je višje sodišče v skladu z določbo 2. točke 365. člena ZPP zavrnilo. Glede pritožbe zoper sodbo: Kot je bilo zgoraj pojasnjeno, je odločitev sodišča prve stopnje o ponovnem začetku glavne obravnave le vprašanje procesnega vodstva. Ko je sodišče prve stopnje uporabilo pooblastilo, ki mu ga ZPP daje v 292. členu, le-tega ni zlorabilo. Dejstvo, da je sodišče glavno obravnavo začelo ponovno, pa tudi sicer ni moglo v ničemer vplivati na zakonitost in pravilnost sodbe. Enako velja za poziv sodišča prve stopnje tožencu, naj tožbeni zahtevek na sklenitev najemne pogodbe popravi, tako da bo vseboval vse bistvene sestavine najemne pogodbe. Takšno ravananje sodišča ne pomeni kršitve določbe 108. člena ZPP in je v skladu z načelom materialnega procesnega vodstva, vsebovanim v določbi 285. člena ZPP. Na pravilnost ravnanja sodišča prve stopnje kaže tudi pritožba tožnikov, ki se pritožujeta prav glede vprašanj v zvezi z vsebino najemne pogodbe. Tudi dejstvo, da tožnikoma sklep opr. št. V P 554/93-79 z dne 5.6.2000 ni bil vročen, na pravilnost in zakonitost sodbe in postopka pred sodiščem prve stopnje ni moglo vplivati, saj sklep nalaga obveznosti le tožencu in na položaj tožnikov v ničemer ne vpliva. Pritožnika ne pojasnita, kako naj bi okoliščina, da jima sodišče na naroku dne 28.8.2000 ni dovolilo vpogleda v spis, vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe. Določbe prvega odstavka 150. člena ZPP ni mogoče razumeti tako, da bi imela stranka pravico pregledovati spis ob vsakem času. Odklonitev vpogleda v spis na naroku (ob tem, da sta tožnika, kot izhaja iz predloga na list. št. 144, 1.9.2000 pregledala spis) na pravilnost in zakonitost sodbe ne more vplivati. Poleg tega pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da iz zapisnika o glavni obravnavi z dne 28.8.2000 (list. št. 142 v spisu), ki je verodostojna listina, niti ne izhaja, da bi sodišče tožnikoma preprečilo pregled spisa. Sodišče prve stopnje tudi ni kršilo določbe 8. člena ZPP. Prav vprašanje, ki ga v obrazložitvi pritožbe izpostavljata tožnika, to je, na čigavi strani so razlogi za nesklenitev najemne pogodbe, kaže na posebno vestno in skrbno oceno dokazov, na podlagi katere je sodišče prve stopnje po svojem prepričanju zaključilo, katera dejstva šteje za dokazana. Sodišče je v tej zadevi odločilo v mejah zahtevkov, postavljenih v tožbi in nasprotni tožbi; očitek, da naj bi prekršilo določbo 2. člena ZPP, je tako neutemeljen. Očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z določbami 2., 8., 105., 108., 150. in 292. člena ZPP v postopku pred sodiščem prve stopnje torej niso bile storjene. Prav tako, kot je bilo pojasnjeno, ni bila storjena smiselno očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče pa ob preizkusu sodbe tudi ni našlo nobene od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP, na katere v skladu z določbo drugega odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti. Pravna podlaga za odločitev v obravnavani zadevi so predvsem določbe 58., 147., 148., 150., 113., in 41. člena SZ; 56., 60. in 7. člena ZSR ter določbe Odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Ur. l. RS, št. 23/2000). Glede glavne tožbe: Tožnika zahtevata, da toženec izprazni sporno stanovanje, ker menita, da v njem biva brez pravnega naslova. Pritožbeno sodišče sprejema zaključek sodišča prve stopnje, da toženec v stanovanju ne biva nezakonito. Pri tem je bistvena ugotovitev, da je bil toženec ob uveljavitvi SZ (19.10.1991) imetnik stanovanjske pravice po določbah ZSR (odločba Samoupravne stanovanjske skupnosti Ljubljana Moste Polje št. 728/83-KT z dne 17.12.1984). V skladu z določbo prvega odstavka 147. člena SZ bi morala lastnika stanovanja (tožnika) s tožencem najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi SZ skleniti najemno pogodbo. Dejstvo, da tožnika svoje obveznosti iz omenjene določbe nista izpolnila, ni moglo spremeniti toženca, ki je v obravnavani zadevi tudi sprožil postopek v smislu četrtega odstavka 148. člena SZ, v nezakonitega uporabnika stanovanja. Pritožbeno sodišče tudi v celoti sprejema prepričljivo in skrbno dokazno oceno sodišča prve stopnje, da razlogi za nesklenitev najemne pogodbe niso na strani toženca. Sodišče je utemeljeno sledilo izpovedi samih tožnikov, da sta tožencu izrecno povedala, da z njim ne želita skleniti najemne pogodbe; jasno je torej, da drugačni (in kasnejši) izpovedi pritožnikov ni sledilo. Zaradi vsega navedenega v obravnavani zadevi ni mogoče uporabiti določbe 58. člena SZ, ki določa, da oseba, ki z lastnikom stanovanja ni sklenila najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito. Pravno nepomembno je tudi zatrjevanje, da toženec sklenitve najemne pogodbe ni zahteval v razumnem roku. Šestmesečni rok iz prvega odstavka 147. člena SZ, pa tudi 15 dnevni rok iz četrtega odstavka 148. člena SZ, nista prekluzivna. Zato ni pomembno, kdaj je toženec zahteval sklenitev najemne pogodbe, oz. da je postopek sprožil po vložitvi tožbe na izpraznitev. Toženec se je izpraznitvi ves čas upiral, v upravnih in civilnih postopkih celo zatrjeval, da je postal na podlagi določbe 116. člena SZ lastnik spornega stanovanja, zato položaj tožnikov, ki niti ne zatrjujeta, da bi tožencu ponudila sklenitev najemne pogodbe, ni bil nič bolj negotov, ker je toženec šele v letu 1996 vložil nasprotno tožbo, s katero je zahteval sklenitev najemne pogodbe. Tudi glede trditev tožnikov, da v skladu z določbo prvega odstavka 148. člena SZ s tožencem nista dolžna skleniti najemne pogodbe, ker naj bi tožencu prenehalo stanovanjsko razmerje, oz. mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami ZSR, pritožbeno sodišče v celoti sledi dokazni oceni in zaključkom sodišča prve stopnje. Sodišče prve stopnje pravilno poudarja, da je za ugotovitev razlogov za odpoved stanovanjskega razmerja odločilno dejansko stanje ob uveljavitvi SZ, kar pomeni, da so morali morebitni odpovedni razlogi obstajati 19.10.1991. V zvezi z odpovednim razlogom iz druge alineje 1. odstavka 56. člena ZSR (neplačevanje stanarine in drugih obveznosti) sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da tožnika niti ne zatrjujeta, da bi ta odpovedni razlog obstajal v letu 1991. Če je odpovedni razlog nastal kasneje (tožnika zatrjujeta, da v obdobju od februarja do junija 1992), ne more predstavljati razloga za odklonitev sklenitve najemne pogodbe. Ne glede na to pa pritožbeno sodišče še dodaja, da je bilo mogoče v skladu z določbo 2. odstavka 56. člena ZSR iz razlogov po 1. odstavku istega člena stanovanjsko razmerje odpovedati le tedaj, če je bil imetniku stanovanjske pravice predhodno poslan pismen opomin in če v tridesetih dneh ni odpravil škode oz. prenehal z ravnanjem, zaradi katerega se daje odpoved. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je toženec v juliju 1992 poravnal ves dolg. Tožnika pa niti ne trdita, da bi bil toženec k temu v skladu z določbo 2. odstavka 56. člena ZSR predhodno pozvan. Zatrjevani razlog za odpoved stanovanjskega razmerja torej tudi v letu 1992 ni bil podan. V zvezi z odpovednim razlogom iz 60. člena ZSR (torej da ima toženčeva žena v lasti prazno družinsko stanovanjsko hišo) pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da hiša, ki je od sedanjega bivališča toženca oddaljena 70 km, po merilih, ki jih je sodna praksa sprejela v zvezi z razlago 7. člena ZSR, ne predstavlja, pa tudi v letu 1991 ni predstavljala primernega stanovanja. Sodišče prve stopnje pri tem pravilno pojasnjuje, da bi se bivalni pogoji toženčeve družine s preselitvijo na Jesenice občutno poslabšali, saj bi za vožnjo do delovnih mest in šol porabili približno eno uro vožnje (v eno smer). Prepričljivo je tudi stališče sodišča prve stopnje, da je pri odločanju o primernosti stanovanjske hiše treba upoštevati njeno starost (150 let) in stanje, predvsem pa tudi način, kako je toženčeva žena postala lastnica hiše (na podlagi darilne pogodbe), ki ne kaže na načrtno gradnjo ali nakup zaradi rešitve stanovanjskega problema družine. Tožnika sta iz odpovednih razlogov, ki so bili natančneje obravnavani zgoraj, podrejeno zahtevala, da se tožencu odpove stanovanjsko razmerje in se je zato dolžan izseliti iz spornega stanovanja. Ker je višje sodišče na pritožbene navedbe v zvezi s temi vprašanji zgoraj že odgovorilo, svojih ugotovitev ne bo ponavljalo. Sodišče prve stopnje je torej pravilno in popolno raziskalo dejansko stanje v zvezi s tožbenim zahtevkom na izpraznitev stanovanja in podrejenim zahtevkom na odpoved stanovanjskega razmerja in izpraznitev stanovanja ter pravilno uporabilo določbe SZ in ZSR. Kot je bilo že pojasnjeno, v postopku pred sodišče prve stopnje tudi ni bila storjena nobena od zatrjevanih, niti kakšna od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, ki jih višje sodišče upošteva po uradni dolžnosti. Pritožbeno sodišče je zato v skladu z določbo 353. člena ZPP pritožbo v tem delu zavrnilo kot neutmeljeno in v 2. ter 3. točki izreka izpodbijano sodbo potrdilo. O nasprotni tožbi: Iz smisleno enakih razlogov, zaradi katerih je bil tožbeni zahtevek zoper toženca pravilno zavrnjen, je pravilno tudi stališče sodišča prve stopnje, da ima toženec pravico do sklenitve najemne pogodbe pod pogoji iz 147. člena SZ. Pritožbeno sodišče, kot je bilo pojasnjeno že zgoraj, namreč nima nobenih pomislekov o ugotovitvah sodišča prve stopnje, da je imel toženec na dan uveljavitve SZ stanovanjsko pravico na spornem stanovanju in da razlogi za odpoved stanovanjskega razmerja niso obstajali. Dolžnost sklenitve najemne pogodbe izhaja za tožnika kot lastnika stanovanja že iz samega zakona, potem ko je bil njun zahtevek za izpraznitev stanovanja zavrnjen. Pravilen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da sta tožnika dolžna na podlagi določb 150. in 113. člena SZ s tožencem skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in z neprofitno najemnino. Vendar pa pritožnika pravilno poudarjata, da odločitev sodišča prve stopnje, vsebovana v 4. točki izreka, ne vsebuje vsega za izvršljivost izreka v smislu določbe 238. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ; Ur. l. RS, št. 51/98). Da bi lahko dolžnost tožnikov skleniti najemno pogodbo veljala za izpolnjeno tudi v primeru, če svoje obveznosti ne bi izpolnila prostovoljno, mora izrek sodbe, s katero se tožnikoma nalaga sklenitev najemne pogodbe, vsebovati vse obvezne sestavine najemne pogodbe, kot jih v 41. členu določa SZ. Tako bi moral izrek izpodbijane sodbe med drugim vsebovati tudi opis stanovanja in višino najemnine (ne glede na to, da gre za neprofitno najemnino, ki se, kot sicer pravilno pojasnjuje sodišče prve stopnje, oblikuje v skladu s predpisi za oblikovanje neprofitnih najemnin). V obravnavani zadevi je slednje pomembno še toliko bolj, ker so med pravdnima strankama očitno sporni nekateri od temeljnih elementov, ki vplivajo na izračun najemnine (uporabna površina, velikost stanovanja in število točk). Do navedb tožnikov v zvezi z zgoraj navedenimi za izračun najemnine ključnimi elementi, ki sta jih tožnika podala v pripravljalni vlogi z dne 12.9.2000, se sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijane sodbe ni opredelilo. Glede vprašanja velikosti spornega stanovanja oz. uporabne površine (in prostorov) ter števila točk tudi ni izvedlo dokaznega postopka. Dejansko stanje je tako v tem delu ostalo nepopolno ugotovljeno. Pritožbeno sodišče je zato v skladu z določbo 355. člena ZPP pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo v 4. točki izreka razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče prve stopnje bo moralo dokazni postopek v skladu z dokaznimi predlogi pravdnih strank dopolniti tako, da bo razčistilo med strankama sporne, za vsebino najemne pogodbe pa bistvene dejanske okoliščine. Po potrebi bo moralo višino neprofitne najemnine ugotoviti z izvedencem. Glede na dejstva, ki so med strankama sporna, pa bo morda treba z izvedencem ugotoviti tudi okoliščine v zvezi s stanjem stanovanja, ki bi jih morali stranki ugotavljati po določbi četrtega odstavka 147. člena SZ. Po tako dopolnjenem dokaznem postopku bo moralo sodišče o tožbenem zahtevku ponovno odločiti. Razveljavitev odločitve o stroških postopka je posledica delne razveljavitve sodbe. Odločitev o stroških pritožbenega postopka pa temelji na določbah četrtega in tretjega odstavka 165. člena ZPP. Pritožbeno sodišče ni sledilo predlogu tožnikov, da naj zadevo dodeli v novo sojenje drugemu sodniku, saj v dosedanjem postopku ni nobene podlage za odločitev iz 356. člena ZPP.

SZ člen 41,  58,  113,  147,  148,  150,  41,  58,  113,  147,  148,  150.  ZSR člen 7,  56,  60,  7,  56,  60.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.