VSL sodba in sklep II Cp 1717/2001
Sodna praksa višjih sodišč, 2002-08-21

jamčevanje za napake - izključitev odgovornosti - skrita napaka - napake - nepremičnina

Če stranka pristane na določilo "videno-kupljeno", potem je jamčevanje za stvarne napake zoženo na dejanski stan, ko je napaka skrita, prodajalec pa je zanjo vedel, a jo je kupcu zamolčal.

Pritožbi tožnikov se ugodi in se izpodbijana odločba v izreku o stroških postopka (4. točka izreka) spremeni tako, da je dolžna tožena stranka tožeči v 15-ih dneh povrniti pravdne stroške v višini 226.622,27 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.5.2001 dalje.

Pritožba tožencev oz. nasportnih tožnikov se zavrne in se sodba v izpodbijanem delu potrdi.

Pritožba priče J. L. se zavrne in se sklep o odmeri pričnine potrdi.

Tožena stranka je dolžna tožeči v 15-ih dneh povrniti 35.275,00 SIT stroškov pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožbeni zahtevek T. M., da sta ji toženca dolžna plačati 882.246,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi, zavrnilo. Tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi je sodišče le delno ugodilo in sicer tako, da se kupnina za hišo na T. 38 v L., zniža za znesek 1.830,17 DEM in znaša tako znižana sedaj 238.169,83 DEM. V preostalem delu (t.j. glede znižanja kupnine še za 18.169,83 DEM) je sodišče prve stopnje zahtevek po nasprotni tožbi zavrnilo. S tretjo točko izreka je sodišče delno ugodilo zahtevku M. M., da sta mu toženca dolžna plačati 801.513,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5.2.1992 do plačila, v preostalem delu (glede plačila 90.733,00 SIT) pa je zahtevek zavrnilo. V izreku o stroških postopka pa je sodišče tožnikoma naložilo, naj tožencema povrneta 11.577,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje.

Istega dne pa je sodišče prve stopnje izdalo tudi sklep, da se priči J. L. prizna pričnina oz. potni stroški v višini 2.500,00 SIT, kar mu je dolžna povrniti tožeča stranka v osmih dneh, višji zahtevek priče pa je sodišče zavrnilo.

Zoper izrek o stroških se pritožujeta tožnika. Sodišču predlagata, naj sklep spremeni tako, da plačilo stroškov v celoti naloži tožencema, sicer pa naj 4. točko izreka sodbe razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Pritožnika navajata, da je iz obrazložitve razvidno, da zaradi zahtevka T. M. tožencema niso nastali nobeni posebni stroški ter da zato do povračila nista upravičena. Upoštevajoč takšno argumentacijo, ki je po mnenju pritožnikov pravilna, pa je odločitev o stroških nesklepčna. Glede na to, da je prvi tožnik s svojim zahtevkom uspel 90 odstotno, toženca pa sta z zahtevkom iz nasprotne tožbe uspela le 10 odstotno, je odločitev, da morata tožnika tožencema povrniti pravdne stroške, nepravilna.

Zoper sodbo pa se v laični vlogi pritožujeta toženca oziroma nasprotna tožnika. Uvodoma povzemata potek pravdnega postopka, pri čemer izpostavljata njegovo dolgotrajnost. Menita, da sodišče njunih dokazov in izjav prič ni temeljito obravnavalo. Že od samega začetka, predno so hišo renovirali, sta po nasvetu odvetnika in sodnega izvedenca gradbene stroke pri prodajalcu g. M. grajala porazno stanje kupljene hiše. Naivno sta mislila, da kupujeta hišo od poštenih ljudi s človeškim odnosom. Poudarjata, da če bi hišo kupila v intaktnem stanju, kot sta jima M. ves čas zatrjevala, beseda intaktna naj bi bila namreč večkrat izrečena, se danes ne bi srečevali na sodišču. Že na podlagi albuma fotografij bi vsak normalen člvek priznal, da je bilo stanje daleč od intaktnosti. Ni jima tudi jasno, kako je sodišče obravnavalo te dokaze in da ni hotelo kot dokazni material pregledati amatersko posnete videokasete, na kateri so stvari videti še hujše kot na fotografijah. Sodišče bi lahko, če jim ti posnetki ne bi zadostovali, odredilo ogled neodvisnega strokovnjaka. Sodišče pa je ogled zavrnilo. V zvezi s tem pridajata, da imata verjetno napačen priimek, da bi se zadeva korektno obravnavala. Iz same sodbe naj bi bilo tudi razvidno, navajata pritožnika, da se ni nihče natančno poglobil v papirje z vsemi podatki, saj je npr. na petih straneh osemkrat omenjeno, da je bila v kupni pogodbi določena kupnina 220.000 DEM v takratni dinarski protivrednosti 1.524.440,00, kar pa sploh ne drži, kajti ta vsota je takrat znšala natanko 217.777,14 DEM. Iz tega naj bi bilo razvidno, da sodišče ves čas ni sledilo pravim podatkom. Če bi nameravala plačati M. le pred sodiščem overjeno vrednost, jima gotovo ne bi plačala 222.033 DEM , pač pa samo dejansko pogodbeno vrednost 217.777,14 DEM, ki je bila navedena v pogodbi. Poudarjata, da nista imela nikakršnih izkušenj s sklepanjem pogodb ter jima je bilo šele kasneje jasno, da sta dobila takšno pogodbo v podpis zato, da ne bi bila vsota prikazana kot kupnina, za katero bi sicer morali plačati državi davek. Primopredaja hiše naj bi bila 2.4.1991 in ne 3.4.1991, kot piše v obrazložitvi. Vnovič ponavljata, da je bil v hiši mrak, da je gorela samo ena žarnica itd. Dalje navajata, da nista vedela, da je hiša stara 31 let. Zanikata tudi to, da bi jima tožnika kdaj predlagala, naj pošljeta predračun za obnovo tal v vrtni sobi. Dalje izpostavljata okoliščine vselitve in navajata, da sta se bila primorana vseliti 26.5.1991, ker sta bila dolžna izprazniti svoje prejšnje stanovanje. Od kod sodnici podatek, da sta imela do izpraznitve slednjega še en mesec časa? V nadaljevanju pritožbe pa pritožnika napadata ugotovitev sodišča prve stopnje, da je večina napak očitnih napak. Tako se sprašujeta, kako naj bi na pogled vedela, da je dimnik dotrajan (1), dalje kako naj bi vedela, da streha zamaka (2), če pa tiste dni ni deževalo, kako lahko na pogled vidiš, da v spodnjo sobo zamaka skozi balkon, če je bil strop pod Mustrovo pretvezo, da gre za izolacijo, zakamufliran z leseno oblogo, dalje kako bi lahko na pogled videla ali otipala, da je dotrajana elektroinštalacija (3), če so pa dotrajane žice skrite v svinčenih ceveh ali pa v steni pod ometom, dalje se sprašujeta, kako lahko po sodničino na pogled ali otip vidiš, da so v okenskih okvirih ali krilih črvi (4), če pa je vse prebarvano in zakamuflirano, in kako lahko na pogled vidiš, da je ostrešje črvivo, ko pa se lahko tja splazi le zelo spreten in suh človek, podstrešje pa je bilo natrpano s staro M. kramo. Enako se sprašujeta še glede izolacije na balkonu (5), kjer je bilo treba najprej razbiti in odstraniti ploščice in beton, podobno se sprašujeta glede rjavih in nepobarvanih radiatorjev na zadnjih stranicah (6), sprašujeta se , kako naj bi vedela da voda v sistemu centralne kurjave zginja iz zvarjenega dela cevi (7), kjer je bilo vse zarjavelo, če pa so bili okrog povoji in mavec, kako naj bi vedeli za stanje kuhinjskega poda (8), če pa je bil čez položen podolit in kako naj bi vedeli, da je v peči centralne kurjave razpadla šamotna opeka, če pa niso strokovnjaki za centralno kurjavo. Takih vprašanj bi lahko, navajata pritožnika, zastavila še precej.

Zoper sklep o odmeri pričnine pa se pritožuje J. L. Navaja, da ga je sodnica kot samostojnega podjetnika pustila čakati pred vrati nekaj ur. To, da mu sodišče ne prizna izgube časa kot ga je predočil na glavni obravnavi je zanj sramota. V obrazložitvi sklepa se po njegovem mnenju sodnica laže, češ da ni izkazal izgube zaslužka. Od kod pa potem ve, da v Šmartnem pri Litiji izdeluje načrt za k.o. Medvode. Ne zdi se mu pomembno, ali je specificiral izgubo ali ne, s tem v zvezi je namreč zgolj odgovarjal na vprašanja sodnice, kar je šlo v zapisnik.

Pritožba tožeče stranke zoper odločitev o stroških postopka je utemeljena, pritožbi tožene stranke in priče J. L. pa sta neutemeljeni.

Pritožbeno sodišče soglaša z odločitvijo sodišča prve stopnje in sprejema razloge izpodbijane sodbe. Že obrazložitev sodišča prve stopnje v marsičem odgovori na pritožbene navedbe tožene stranke. Glede odločitve o dajatvenem zahtevku po tožbi tudi pritožbeno sodišče vidi nosilni argument v dejstvu, da sta se stranki naknadno dogovorili za nov rok plačila tolarske protivrednosti 20.000 DEM. Na ta način je tožeča stranka za določen čas odložila dolžnost plačila preostanka kupnine, stranki pa sta na ta način tudi nedvoumno opredelili, koliko znaša neplačan del kupnine. Ob takšnem razlogovanju se pokažejo v pritožbi ponovljene navedbe o tem, da je bilo plačano sprva več kot 220.000 DEM kupnine ter da je zato preostanek kupnine nižji kot 20.000 DEM, za neutemeljene. Ne glede na tak ali drugačen menjalni tečaj, sta bili stranki ob podpisu posojilne pogodbe namreč soglasni, da znaša preostanek neplačane kupnine 20.000 DEM. Nesporno pa je, da od tega zneska toženca nista plačala ničesar.

Tudi v pritožbenem postopku je zato težišče sporne zadeve v vprašanju utemeljenosti zahtevka na znižanje kupnine (actio quanti minoris). Pritožbeno zatrjevanje, da bi sodišče odločilo drugače, če bi opravilo ogled ali pa si vsaj ogledalo videokaseto, ki naj bi kazala stanje stvari še hujše kot se odraža iz albuma fotografij, je zmotno. V postopku namreč sploh ni spora o tem, kakšno je stanje nepremičnine. Glede na pogodbeno klavzulo videno - kupljeno (člen 486/1 Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR) ter upoštevaje dejstvo, da sta si prodajalec in kupec hišo skupaj ogledala (člen 481/2 ZOR), je jamčevanje za stvarne napake v obravnavani zadevi zelo zoženo. Nanaša se samo na dejanski stan, ko gre za skrito napako, za katero je prodajalec vedel, pa jo je kupcu zamolčal. Okrog teh točk se zato tudi sučejo pravno relevantna dejanska vprašanja. Že če ni izpolnjena le ena od komponent dejanskega stanu (t.j.: 1. da je napaka stvarna - 479. člen ZOR, 2. da je napaka skrita - 482. člen ZOR, 3. da jo je prodajalec zavestno zamolčal - člen 486/2 ZOR), kupca nista upravičena do jamčevalnega zahtevka.

Sodišče prve stopnje je zadovoljivo odgovorilo, zakaj ni priznalo jamčevalnih zahtevkov za posamezne zatrjevane stvarne napake sporne nepremičnine. Pojma stvarne in skrite napake sta najprej pravni ter šele potem dejanski vprašanji. Da bi v obravnavani zadevi sploh šlo za stvarno napako, bi morala zatrjevana negativna lastnost odstopati od povprečne izrabljenosti in dotrajanosti 31 let stare hiše. Takšna relativizacija izhaja iz prve točke 479. člena ZOR. Določilo, da mora imeti namreč stvar lastnosti, potrebne za njeno normalno rabo in promet, je treba razumeti tako, da mora imeti v obravnavanem primeru hiša lastnosti, kot so običajne za 31 let staro hišo. Pritožnika sicer trdita, da nista vedela, koliko je hiša stara. Ne glede na pavšalno pritožbeno navedbo, pa je ta neutemeljena že zato, ker ni pomembno, ali sta povsem natančno poznala starost hiše: odločilno je, da sta se mogla in morala (upoštevaje standard zahtevane skrbnosti ravnanja v pravnem prometu - 18. člen ZOR) zavedati, da hiša ni nova ter da sta mogla oceniti tudi njeno približno starost.

Dolžnost skrbnega ravnanja v obligacijskih razmerjih pa je pomembna tudi pri opredelitvi, ali je neka napaka skrita ali ne. Skrita napaka je po določilu prvega odstavka 482. člena ZOR namreč tista, ki je ni mogoče opaziti z običajnim pregledom. Kakšen je običajen pregled pa opredeljujeta na eni strani skrbnost, s katero se je treba lotiti pregleda ter vrsta stvari, ki je predmet prodaje. Natančnost in skrbnost pregleda morata biti seveda sorazmerna vrednosti in pomembnosti stvari. V obravnavani zadevi pa je lastnost stvari, ki terja še dodatno pozornost, starost hiše. Vsak povprečno skrben kupec se mora zavedati, da je nakup stanovanjske hiše življensko in ekonomsko pomemben, ne ravno vsakdanji pravni posel, obenem pa se mora zavedati tudi tega, da imajo tudi stavbe svojo življensko dobo, ki se odraža tudi v njeni dotrajanosti. Še posebej upoštevaje dogovorjeno klavzulo videno - kupljeno se zato od njega pričakuje, da si bo hišo ogledal natančno in preveril tudi morebitne naprave in sisteme (npr. delovanje električne napeljave, vodovoda, plina, centralne kurjave in podobno). Očitne napake pri ogledu hiše zato niso le tiste, ki se jih pri ogledu zlahka in na prvi pogled vidi. Tudi iz navedenih razlogov zato pritožbeno sodiče soglaša s sodiščem prve stopnje, ki je večidel zatrjevanih hib opredelilo kot očitne napake, katerih jamčevanje je bilo s klavzulo videno - kupljeno izključeno.

Glede na posamezne pritožbene navedbe pa pritožbeno sodišče (po točkah kot so označene v povzetku pritožbe) dodaja naslednje:

1.) Pritožnikoma je sicer mogoče pritrditi, da nista mogla vedeti za dotrajanost dimnika, vendar pa tudi sodišče prve stopnje te hibe ni opredelilo kot očitno napako. Iz obrazložitve sledi (str. 14 sodbe), da gre sicer za skrito napako, za katro pa tožena stranka po nasprotni tožbi ni mogla vedeti oziroma tožnika po nasprotni tožbi tega niti nista dokazovala. Iz tega razloga je jamčevanje v tem delu izključeno s pogodbeno klavzulo videno - kupljeno, ki ni obremenjena z ničnostjo (2. odstavek 481. člena ZOR).

2.) Glede zamakanja sta bila kupca ob jamčevalni zahtevek zaradi neustreznega grajanja. Dejanska ugotovitev, na katero se opira sodba (stran 13) in ki je pritožnika ne izpodbijata, je, da sta M. na skupnem ogledu dne 2.4.1991 o tem obvestila kupca. V skladu z 2. odstavkom 481. člena pa bi morala kupca takšno napako grajati takoj. V nobenem primeru pa ob takšni ugotovitvi ne more iti za skrito napako.

3.) Glede dotrajane elektronapeljave velja isti argument kot za dimnik (glej točko 1 zgoraj). Pritožbeno sodišče se s stališčem sodišča prve stopnje (stran 14) strinja.

4.) Glede črvivega lesa v hiši, sta toženca že sama v pripravljalni vlogi z dne 2.2.2000 navedla, da sta ju o tem obvestila prodajalca ob skupnem ogledu. Takšna ugotovitev (glej str. 13 izpodbijane sodbe) pomeni, da napaka ni bila skrita ter je v skladu s klavzulo videno - kupljeno jamčevanje izključeno (člen 481/2 ZOR).

5.) Nedoločene trditve o dotrajanosti izolacije na balkonih ne omogočajo zaključka, da bi za stanje izolacije prodajalca natančno vedela, pa to dejstvo nato kupcema zamolčala. Poleg tega pa je seveda jasno, da je bila hiša že na prvi pogled dotrajana. Splošen vtis o stanju hiše, kot jo je videti, (sodišče prve stopnje je vpogledalo v zajeten blok fotografij, ki izkazujejo tudi stanje pročelja, ometa in balkona) pa povprečno skrbnemu kupcu pove marsikaj tudi o stanju posameznih delov, ki sicer vsi niso vidni s prostim očesom. Ob povedanem pa se šteje, da kupec nato s pristankom na določilo videno - kupljeno pristane tudi na določeno mero tveganja glede stanja takšnih posameznih delov, kolikor seveda ti bistevno ne odstopajo od stanja hiše, kot jo je mogoče videti ob običajno skrbnem ogledu.

6.) Rjave in nepobarvane zadnje stranice radiatorjev ne onemogočajo njihove normalne rabe, kaj šele normalne rabe hiše. V tem primeru torej sploh ne gre za stvarno napako (1. točka 479. člena ZOR).

7.) Glede centralne kurjave in prežrtih ter zarjavelih zvarov na ceveh njene napeljave, je pritožbeno sodišče že v splošnem, uvodnem delu pojasnilo, da ne gre za takšno hibo, ki bi je s skrbnim ogledom in preizkusom naprave, ne bilo mogoče odkriti. Iz tega razloga se pritožbeno sodišče pridružuje stališču sodišča prve stopnje, da v tem primeru ne gre za skrito napako. K temu pa je treba dodati, da kolikor pa pri puščanju vode iz dotrajanih cevi ne gre za na prvi pogled moteno delovanje centralne kurjave, marveč za odtekanje vode, ki je hiba sama po sebi, pa napaka sicer res ni očitna. Vendar pa je pod starinsko izolacijo iz mavca in tkanine ta napaka skrita tako kupcema, kot je bila prej prodajalcema. Drugačne dejanske ugotovitve, ki bi izkazovala prevaro prodajalcev v tem delu, tožena stranka ni dokazala.

8.) Pritožbene navedbe o dotrajanosti lesenega poda, ki se je skrival pod podolitom , pa so irelevantne zato, ker je bilo v tem delu toženi stranki oziroma tožeči po nasprotni tožbi ugodeno.

Iz navedenih razlogov je pritožba tožene stranke neutemeljena. Ker ob tem niso podani niti tisti razlogi, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

O pritožbi tožeče stranke zoper odločitev o stroških postopka:

Pritožba utemeljeno opozarja na napačno odločitev v stroškovnem delu. Sodišče je stroške sicer pravilno odmerilo, o njihovi povrnitvi pa nato s pobotanjem, ne upoštevaje pri tem merilo uspeha ali kakšno drugo pravno odločilno okoliščino, napačno materialnopravno odločilo. Strinjati se je z razlogom, da posebni stroški s tem, da je na tožeči strani neutemeljeno nastopala T. M., niso nastali ter da tožeča stranka tudi ni uveljavljala 10 % povečanja zaradi zastopanja dveh strank. 154. člen ZPP pa glede končne povrnitve stroškov kot odločilno merilo izpostavlja merilo uspeha v pravdi. Porazdelitev uspeha v obravnavani zadevi je takšna, da je tožeča stranka uspela s 90,85 odstotki, tožena pa z 9,15 %. Ob priznanih stroških tožeče stranke v višini 278.680,00 SIT je zato upravičena do povrnitve ustreznega deleža, ki znese 253.180,00 SIT. Tožena stranka pa je ob priznanih 290.257,00 SIT za pravdo potrebnih stroškov, upravičena do povrnitve 26.558,00 SIT. Po medsebojnem pobotanju se pokaže, da je tožena stranka dolžna tožeči povrniti 226.622,27 SIT njenih pravdnih stroškov. Iz navedenih razlogov je pritožbeno sodišče izrek o stroških ustrezno spremenilo.

Ker je tožeča stranka s svojo pritožbo zoper stroškovni del uspela, je upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov. Le-ti pa se ne odmerjajo od vrednosti spornega predmeta glavne stvari, marveč od vrednosti v pritožbi spornega predmeta. To pa so zahtevani stroški. Pritožbeno sodišče je zato tožeči priznalo stroške za sestavo pritožbe v višini 125 točk ter za plačano takso in pripadajoč DDV.

O pritožbi priče J. L. zoper sklep o odmeri pričnine:

Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna, saj je v skladu s Pravilnikom o povrnitvi stroškov v kazenskem in pravdnem postopku pred rednimi sodišči v R Sloveniji (Ur.l. SRS 18/81). Ta ne predvideva povrnitve stroškov za čas, ki ga priča izgubi oziroma porabi. Takšno merilo ustrezno normira npr. Odvetniška tarifa, ki pa je v tem primeru ni mogoče uporabiti, saj postopkovnega udejstvovanja priče in odvetnika ni mogoče primerjati. Merila za odmero pričnine so drugačna. Priči se povrnejo potni stroški, kar je priča tudi dobila, poleg tega pa predvideva 12. člen Pravilnika tudi povrnitev nadomestila osebnega dohodka oziroma izgubljenega dobička. Tega pa sodišče prve stopnje priči ni priznalo zato, ker ga ni specificiral. Pritožnik zmotno meni, da to ni pomebno. Gre namreč za dejstvo, na katero sodišče potem opre svojo odločitev. Zgolj porabljen čas pa takšnega dejanskega zaključka ne omogoča. Na ostale pritožbene navedbe, ki bolj kot kaj drugega predstavljajo izlitje pritožnikovega besa, pa pritožbeno sodišče pravnega odgovora zato niti ne more dati. Ob neutemeljeni pritožbi je bilo treba zato pravilno odločitev sodišča prve stopnje potrditi (2. točka 365. člena ZPP).

ZOR člen 478,  479,  480,  481,  482,  483,  484,  485,  486,  487,  478,  479,  480,  481,  482,  483,  484,  485,  486,  487.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.