VSC sklep Cp 988/2004
Sodna praksa višjih sodišč, 2004-07-01

prodaja nepremičnine - položitev kupnine - domik

Sodišče domakne nepremičnino kupcu po končani dražbi na prodajnem naroku, razen če je za sklenitev prodajne pogodbe potrebna odobritev po zakonu. V takem primeru je kasneje izdani sklep o domiku konstitutiven in domik objektivno nastopi šele z izdajo sklepa.

Pritožba se z a v r n e in se sklep sodišča prve stopnje p o t r d i .

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se nepremičnine parc.št. ... - travnik, ... - njiva, ... - travnik, vpisane pri vl.št. ... k.o. N. in nepremičnina parc. št. ...- pašnik, vpisana pri vl.št. ... k.o. C, domaknejo kupcu H. S. za kupnino v višini 824.279,00 SIT za nepremičnine, vpisane pri vl.št. ... k.o. Negonje in za kupnino 137.592,00 SIT za nepremičnino, vpisano pri vl.št. ... k.o. C. (točka 1 izreka); odločilo, da je H. S. dolžan položiti kupnino v skupnem znesku 961.871,00 SIT na račun sodišča v roku 15-ih dni po prejemu pisnega odpravka tega sklepa, ker bo sicer sodišče prodajo razveljavilo (točka 2 izreka); ter odredilo zemljiškoknjižne vpise izbrisa zaznambe sklepov o izvršbi in zastavne pravice pri navedenih nepremičninah (točka 3 izreka).

Dolžniki so zoper navedeni sklep vložili pritožbo in navajali, da je odločitev sodišča v nasprotju z določili Zakona o izvršbi in zavarovanju, ZIZ. Po določbi 1. odstavka 191. člena ZIZ mora kupec položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji. V odredbi o prodaji je določeno, da je kupec dolžan položiti kupnino v roku 15 dni, računajoč od domika nepremičnine. V 2. odstavku izpodbijanega sklepa je zapisano, da je dolžan položiti kupnino v 15-ih dneh po prejemu pismenega odpravka sklepa. Prejem pisnega odpravka sklepa pa ne predstavlja trenutka domika, še manj primerno pa je, da kupec plača kupnino, preden je sklep o domiku pravnomočen. Po mnenju pritožnikov v odredbi o prodaji določeni rok 15 dni od domika predstavlja 15 dni od pravnomočnosti sklepa o domiku. Predlagali so razveljavitev sklepa.

1. odstavek 191. člena ZIZ določa, da mora kupec položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji.

Sodišče prve stopnje je dne 3.3.2004 izdalo odredbo o tretji javni dražbi nepremičnin, določeni za dne 14.4.2004 in v 4. točki odredbe odločilo, da je kupec dolžan položiti kupnino v roku 15 dni, računajoč od domika nepremičnine.

Z izpodbijanim sklepom o domiku je sodišče kupcu naložilo plačilo kupnine v roku 15-ih dni po prejemu pisnega odpravka tega sklepa.

Odločitev sodišča prve stopnje o roku za plačilo kupnine je pravilna, v skladu z odredbo o prodaji in v ničemer ne krši pravic pritožnikov. Sodišče v odredbi o prodaji samo določi primeren rok za plačilo kupnine po lastnem preudarku. V konkretnem primeru je odločilo, da rok za plačilo kupnine teče od domika.

Ker so bile predmet dražbe kmetijska zemljišča in je po Zakonu o kmetijskih zemljiščih, ZKZ, potrebna za sklenitev prodajne pogodbe odobritev pristojnega upravnega organa, sodišče nepremičnin ni domaknilo kupcu po končani dražbi (3. odstavek 189. člena ZIZ), temveč je izdalo sklep o domiku šele po prejemu odobritve prodaje, v skladu z določbo 5. odstavka 189. člena ZIZ.

V takem primeru je sklep o domiku konstitutiven in domik objektivno nastopi šele z izdajo sklepa. Sodišče pa ne more vezati nastop pravnih učinkov sklepa o domiku nasproti kupcu na trenutek, preden je kupec s sklepom seznanjen oziroma preden mu je sklep vročen. Rok za plačilo zato ne more teči pred prejemom sklepa. Odločitev sodišča je tudi primernejša od možnosti, ki jo navajajo dolžniki, to je od pravnomočnosti sklepa o domiku, ker je v slednjem primeru začetek teka roka za kupca težko določljiv, saj se težje seznani z nastopom pravnomočnosti oziroma s tem, kdaj je sodišče vročilo sklep o domiku vsem upravičenim osebam in o morebitnih vloženih pravnih sredstvih.

Sicer pa vprašanje, od kdaj teče za kupca rok za plačilo kupnine, v ničemer ne vpliva na pravni položaj dolžnikov. Sklep o domiku bi lahko dolžniki uspešno izpodbijati le zaradi morebitnih kršitev predpisov o dražbi, vendar dolžniki le-teh v pritožbi ne zatrjujejo.

Ker niso podani ne uveljavljani pritožbeni razlogi in ne razlogi, na katere mora sodišče druge stopnje paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo dolžnikov zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP, v zvezi 15. členom ZIZ).

ZIZ člen 189, 189/5, 191, 191/1, 189, 189/5, 191, 191/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.