VSL sodba I Cpg 393/2002
Sodna praksa višjih sodišč, 2004-01-07

Za veljavnost najemne pogodbe je po drugem odstavku 12. člena ZPSPP predpisana obličnost pogodbe. Pogodbeni stranki morata v pogodbi opredeliti predmet najema in višino najemnine kot bistvene sestavine najemne pogodbe (primerjaj 567. člen ZOR). Oddaja poslovnih prostorov v najem nujno predpostavlja možnost najemodajalca, da te prostore uporablja. Če bi bila ureditev dodatnega trgovskega lokala pogoj za možnost uporabe v najem danih poslovnih prostorov, bi morali pogodbeni stranki to v najemni pogodbi kot njeno bistveno sestavino o lastnostih v najem oddanega poslovnega prostora tudi zapisati. Le tako bi natančno opredelili, kakšne lastnosti mora imeti predmet najema za njegovo uporabo.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z uvodoma citirano sodbo je prvostopenjsko sodišče obdržalo v veljavi izvršilni sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Ig 2000/07589 z dne 12.9.2000 v delu, v katerem je bilo toženi stranki naloženo plačilo zneska 966.973,87 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega zneska v plačilo do plačila in plačilo izvršilnih stroškov v znesku 45.900,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.9.2000 dalje do plačila (1. točka izreka). Toženi stranki je naložilo še povračilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 42.400,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.12.2001 do plačila (2. točka izreka).

Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka. Uveljavljala je pritožbeni razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in predlagala razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je bil predmet sklenjene najemne pogodbe (priloga A6) poslovni prostor v skupni izmeri 56,14 m2 in en parkirni prostor. Za najem teh prostorov je tožeča stranka tudi izstavila račune, katerih plačilo v tem postopku vtožuje.

Pritožnica teh ugotovitev prvostopenjskega sodišča ne izpodbija. Meni pa, da ima skladno s 571. členom ZOR pravico do znižanja najemnine, ker po krivdi tožeče stranke ni mogla uporabljati predmeta najema, saj sta se pravdni stranki ustno dogovorili, da bo tožeča stranka uredila tudi dodatni prostor za trgovski lokal. Ker tega dogovora sodišče ni ugotavljalo s predlaganim zaslišanjem strank, odločilnega dejstva za presojo možnosti uporabe poslovnega prostora ni ugotavljalo.

Navedeno pritožbeno stališče po presoji pritožbenega sodišča ni sprejemljivo. Za veljavnost najemne pogodbe je po drugem odstavku 12. člena ZPSPP predpisana obličnost pogodbe. To pomeni, da morata pogodbeni stranki v pogodbi opredeliti predmet najema in višino najemnine kot bistvene sestavine najemne pogodbe (primerjaj 567. člen ZOR). Oddaja poslovnih prostorov v najem nujno predpostavlja možnost najemodajalca, da te prostore uporablja. Če bi bila ureditev dodatnega trgovskega lokala pogoj za možnost uporabe v najem danih poslovnih prostorov, bi morali pogodbeni stranki to v najemni pogodbi kot njeno bistveno sestavino o lastnostih v najem oddanega poslovnega prostora tudi zapisati. Le tako bi natančno opredelili, kakšne lastnosti mora imeti predmet najema za njegovo uporabo.

Pojmovno izključena je zato uporaba drugega ali tretjega odstavka 71. člena ZOR o veljavnosti ustnega dogovora, ker navedeni določili govorita o stranskih točkah, o katerih v oblični pogodbi ni nič rečeno (drugi odstavek 71. člena ZOR) oziroma o dogovorih, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali obeh strank (tretji odstavek 71. člena ZOR). Ustni dogovor o ureditvi dodatnega trgovskega lokala za možnost uporabe v najem vzetih poslovnih prostorov zato ne more biti niti dogovor o stranskih točkah najemne pogodbe, niti dogovor o zmanjšanju ali o olajšanju obveznosti tožeče stranke. Glede na obrazloženo je prvostopenjsko sodišče utemeljeno ocenilo, da zatrjevani ustni dogovor ni odločilen za presojo obveznosti tožene stranke iz najemne pogodbe, vsebino najemne pogodbe pa je pravilno ugotavljalo z uporabo prvega odstavka 71. člena ZOR.

Ker pa iz najemne pogodbe ne izhaja obveznost tožeče stranke kot najemodajalca, da uredi dodatni trgovski prostor kot pogoj za normalno uporabo v najem vzetega poslovnega prostora, ni mogoče pritrditi toženi stranki, da tožeča stranka ni izpolnila svoje pogodbene obveznosti. Čim pa je tako, je izključena uporaba 571. člena ZOR. Tudi sicer se določbe ZOR o zakupu po 568. členu ZOR ne uporabljajo za zakupe, ki so urejeni s posebnimi predpisi. Zakup poslovnih prostorov pa ureja zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. RS 18/74 in 34/88), ki v 15. členu opredeljuje možnosti, ki jih ima najemnik v primeru, če najemodajalec ne izroči najemniku poslovnega prostora v času in takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti. Najemnik ima v takem primeru pravico do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel, pravico, da odstopi od pogodbe, ali pa sam tako uredi poslovni prostor, da bo v takem stanju, v kakršnem bi mu ga moral najemodajalec izročiti. V slednjem primeru pa ima pravico do povračila stroškov za popravila ter sme tudi pobotati te stroške z najemnino (primerjaj 17. člen ZPSPP). Tako se izkaže, da po ZPSPP najemnik nima pravice do znižanja najemnine, kar sicer uveljavlja tožena stranka.

Ker je na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje prvostopenjsko sodišče pravilno uporabilo materialno pravo, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo bistvenih postopkovnih kršitev, na katere je po drugem odstavku 350. člena ZPP dolžno paziti po uradni dolžnosti, je bilo potrebno neutemeljeno pritožbo zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

ZPSPP člen 12,  12/2,  15,  17,  12,  12/2,  15,  17.  ZOR člen 71,  71/2,  71/3,  568,  571,  71,  71/2,  71/3,  568,  571.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.