VSL sodba in sklep I Cp 895/2001
Sodna praksa višjih sodišč, 2002-04-17

dogovor o skupni gradnji - solastniški deleži na skupnih objektih in napravah

Dogovor o skupni gradnji je pravni posel, s katerim se stranke dogovorijo tudi o višini solastninskih deležev. Če izrecnega dogovora o tem ni, potem je na pogodbeno voljo družinskih članov mogoče sklepati na podlagi vseh okoliščin primera. Če pa tudi to ni mogoče, potem so stvarnopravni deleži enaki.

Pritožbi tožnikov se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v zavrnilnem delu ter glede stroškov postopka razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Pritožbi tožencev pa se zavrneta in se v nerazveljavljenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da sta tožnika solastnika stanovanjske hiše v Ljubljani 13 z deležem skupno 34,63 %, medtem ko sta toženca solastnika na tej nepremičnini z deležem 65,37 %. Toženca sta dolžna izstaviti tožnikom listino, sposobno za vknjižbo njunega solastninskega deleža v zemljiški knjigi. Višji tožbeni zahtevek je sodišče zavrnilo. V izreku o stroških pa je sodišče po eni strani naložilo toženi stranki naj nerazdelno poravnata tožnikoma 71.081,58 SIT, tožeči stranki pa, naj prvotožencu plača 136.632,39 SIT njegovih stroškov. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje drugotoženka. Sodišču predlaga, naj sodbo spremeni tako, da zahtevku tožeče stranke ugodi, sicer pa naj sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožnica navaja, da v postopku pred sodiščem prve stopnje ni imela pooblaščenca, zato tudi ni razumela pravnega pouka, da smejo stranke navajati novote le do konca glavne obravnave. Prvotožena stranka (pravilno verjetno: drugotožena) je namreč predlagala zaslišanje L.K., ki ga sodišče kot prepozno predlaganega ni upoštevalo, čeprav je bil edina priča, ki bi lahko dokazala, da si je prvotožena stranka izposojala denar, da je lahko poravnala obrtnike. Sodišče ni sledilo izpovedbam, da je bil prvotoženec velik ženskar in alkoholik ter da kupnine, ki jo je prejel od prodaje stanovanja, ni v celoti vložil v gradnjo hiše, marveč je polovico potrošil za svoje potrebe. Nelogična so tudi neskladja med ceno za prodano stanovanje v pogodbi in med dejansko prejetim zneskom, saj je iz začasne oprostitve plačila davka na promet nepremičnin (priloga A 44) natančno razvidno, da je bila prvotožena stranka kot prodajalec oproščena plačila davka zaradi vlaganj v nepremičnino. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava in napačne ugotovitve dejanskega stanja pa se zoper sodbo pritožuje prvotožena stranka. Sodišču predlaga, naj sodbo spremeni ali pa razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje. Pritožnik meni, da je priznan solastniški delež odločno previsok. Prispevek tožeče stranke zadošča le za obligacijski zahtevek. Ugotovitev sodišča v zvezi s skupno gradnjo oziroma dogovorom, ki naj bi o tem obstajal, je napačna. Dogovora ni bilo, pogodbo je podpisal B.S. le zato, da je lahko najel kredit. Sodišče je priznalo kot prvotožnikov vložek tudi znesek 1.000.000,00 DIN, čeprav tega zneska prvotoženec ni nikoli prejel. Malo verjetno je, da bi prvotoženec lahko imel prihranjen takšen znesek, saj je bil takrat slabo plačan in je večkrat menjal službo, drugotožnica pa je še študirala. Pritožnik zaključuje s svojo ugotovitvijo, da so vsi dokazi tožeče stranke tako megleni, da jih sodišče ne bi smelo upoštevati. Zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava pa se zoper sodbo pritožujeta tudi tožnika. Navajata, da je bilo v osnovi in vsaj v začetku med pravdnimi strankami zamišljeno tako, kot je potrdila T.K., da bi prišlo do delitve solastnine 1/2 : 1/2. Osnovni dogovor je bil takšen, da bodo vsi živeli skupaj v hiši in da bo vložek pravdnih strank v izgradnjo hiše približno enak. Takšen dogovor pa je bil potem porušen, saj je v nasprotju z ugotovitvami sodišča prve stopnje v izgradnjo hiše bistveno več vložila tožeča stranka. Zlasti napačno pri ocenjevanju prispevka ene in druge stranke se zdi pritožnikoma stališče prve stopnje, da na oceno vrednosti prispevka tožeče stranke k skupni gradnji ne morejo imeti nobenega vpliva dodatna dela, ki jih je v celoti financirala in izvršila tožeča stranka. Stališče sodišča prve stopnje, da naj bi šlo le za dodatna dela na že zgrajeni hiši in da so bila ta dela izven siceršnjega dogovora med pravdnima strankama, je nevzdržno. Takšno stališče temelji tudi na povsem napačnem izhodišču, da je do poslabšanja tožničinega zdravja prišlo nenadoma. Nasprotno pritožnika navajata, da je bilo že ob začetnem dogovoru med solastniki popolnoma jasno, da bo ravno zaradi zdravstvenega stanja tožnice treba hišo ustrezno popraviti. Zavest o tem in tudi jasen dogovor glede tega je bil podan že od samega začetka. Tožeča stranka je potem, ko se je v hišo vselila, seveda ves čas v soglasju in dogovoru s toženo stranko, izvršila številna dela: npr. izdelala je posebno shrambo za invalidski voziček, kar je bil znaten finačni zalogaj itd. Vsa dela so bistveno povečala vrednost nepremičnine in izboljšala bivalne pogoje. Nepravilno je stališče sodišča prve stopnje, navajata pritožnika, da bi se zaradi tega, ker je bila hiša dograjena in izročena pravdnim strankam v januarju 1983, solastninska razmerja takrat dokončno oblikovala ter da kasnejša, sicer že dogovorjena dela nimajo nikakršnega vpliva. Izrecno navajata, da je prvotoženec s temi deli ves čas soglašal, ne glede na to pa je tudi ves čas govoril, da bo svoj delež itak odstopil hčerki. Pritožnika sodišču tudi očitata, da je samovoljno ugotovilo, kolikšen del vrednosti predstavlja hiša, zgrajena do tretje gradbene faze. Ob tem pa se zastavlja še nadaljnji pomislek o upravičenosti določitve solastninskih deležev, ki oškoduje eno stranko. Pritožnika se upirata tudi temu, da jima kot prispevek ni bilo priznano dejstvo, da sta odplačala velik del kreditov, ki jih je najel prvotoženec. Stališče, da gre lahko v tem primeru le za obligacijskopravni zahtevek, je načelno sicer pravilno, vendar pa je uporaba tega načela po mnenju pritožnikov v konkretnem primeru toga, saj gre vseeno za malo drugačno situacijo. Ravno zaradi dogovora o zatrjevani solastnini sta tožnika vendar sploh odplačevala te kredite. Toženec se je tega dobro zavedal in s tem tudi soglašal. Poleg tega tožnika zatrjujeta, da je znašala kupnina za prodano stanovanje toliko, kolikor je bilo zapisano v pogodbi, kar je izpovedal tudi kupec, vendar pa sodišče tega ni upoštevalo. Nazadnje pa pritožnika še zatrjujeta, da dejavnost prvotožnika v zvezi z gradnjo ni bila kakšna posebej zahtevna, strokovna in dalj časa trajajoča dejavnost in ne opravičuje tolikšnega deleža. Na pritožbo tožnikov in drugotoženke je odgovoril prvotoženec, ki navedbe vseh treh pritožnik spodbija s svojimi dejanskimi navedbami. Pritožba tožnikov je utemeljena, pritožbi tožencev pa sta neutemeljeni. Tožnika zatrjujeta, da sta pridobila lastninsko pravico na podlagi dogovorjene skupne gradnje. Že sodišče prve stopnje je pravilno materialnopravno presodilo, da predstavlja dogovor o skupni gradnji družbeno pogodbo, za katero se uporabljajo pravna pravila Občnega državljanskega zakonika - ODZ. S stvarnopravnega vidika, za kar v obravnavani zadevi tudi gre, pa predstavlja dogovor o skupni gradnji pravni posel, ki v skladu s 33. členom Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih - ZTLR predstavlja podlago za pridobitev lastninske pravice. S tem pravnim poslom se družbeniki zavežejo skupaj graditi (obligacijska prvina dogovora), po drugi strani pa tudi določijo stvarnopravne deleže, ki jih bodo pod odložnim pogojem, da bo materialni pravni akt gradnje tudi v resnici izvršen, pridobili z ustreznim pridobitnim načinom (t.j. vpisom v zemljiško knjigo). Ob nujnem pogoju, da je ena izmed strank zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, predstavlja njegovo soglasje k takšnemu dogovoru obenem razpolagalni pravni posel ali, povedano drugače, zemljiškoknjižno dovolilo (stvarnopravna prvina posla). Tudi ta razpolagalni pravni posel pa seveda učinkuje pod istim odložnim pogojem, da bo dogovorjena gradnja izvedena. Za potrebe zemljiškoknjižnega postopka pa obstaja tudi obveznost zemljiškoknjižnega lastnika, da to svojo izjavo materializira v obliki ustrezne listine oziroma takšno listino nadomesti sodna odločba. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo in materialnopravno opredelilo prvi del dogovora med strankami v obravnavani zadevi. V ugotovitev, da je med strankami obstajal dogovor o skupni gradnji, ki naj ima tudi stvarnopravne posledice (pridobitev solastniških deležev), pritožbeno sodišče ne dvomi. Kot je med člani ožje ali širše družinske skupnosti običajno, dogovor ni bil sklenjen v pisni obliki. Kadar kot družbeniki nastopajo sorodniki, praviloma manjka ne le pisna oblika, temveč sploh ni izrecnega dogovora, ampak se dogovor s takšno vsebino domneva na podlagi sorodstvenih razmerij ter konkludentnih ravnanj. V obravnavani zadevi pa je sodišče prve stopnje celo vsaj delno ugotovilo obstoj dogovora, ki ni zgolj molčeče narave. Izrecno so se stranke namreč dogovorile, da bodo skupaj gradile ter da naj ima ta skupna gradnja tudi stvarnopravne posledice. Na tem mestu pritožbeno sodišče zavrača neobrazloženo spodbijanje te dejanske ugotovitve v pritožbi prvega toženca, saj ne uspejo omajati dokazne ocene v razlogih izpodbijane sodbe. Vsaj na ta del dogovora torej ni treba sklepati iz konkludentnih ravnanj. Drugačen pa je položaj glede dogovora o solastninskih deležih, ki naj bi jih družbeniki pridobili. Glede tega dela dogovora pa sodišče prve stopnje ugotavlja, da takšnega izrecnega dogovora (soglasne izjave volj vseh družbenikov) med strankami ni bilo. Ob takšni predpostavki nato sodišče prve stopnje razloguje, da v takšnem primeru družbeniki (graditelji) pridobijo solastninske deleže glede na razmerje prispevkov pri skupni gradnji. Takšno materialnopravno stališče je napačno. Prvič je sodba sodišča prve stopnje v tem delu napačna zato, ker je tudi na dogovor (soglasno voljo strank) o solastninskih deležih ob odsotnosti izrecnega dogovora mogoče sklepati na podlagi drugih, na zunaj zaznavnih okoliščin primera. Drugi razlog, da je sodba v tem delu materialnopravno zmotna, pa je, da takšno, s strani prve stopnje navedeno pravilo, torej, da se solastninski deleži, kadar o tem ni dogovora, določajo glede na dejanske prispevke posameznih graditeljev, nasprotuje materialnopravnim pravilom pozitivnega, postavljenega prava. Drugi odstavek 13. člena ZTLR namreč določa, da se v primeru, kadar solastniški deli niso določeni, domneva, da so ti enaki. To pa pomeni, da so v primeru, kadar ni dogovora, deleži enaki in se ne presojajo glede na to, koliko je kdo prispeval h gradnji. Na ta način pa tudi odpade pritožbeni očitek tožnikov, da je togo, formalistično in nepravično tisto stališče sodišča prve stopnje, po katerem se nekateri prispevki upoštevajo pri določitvi stvarnopravnega deleža, drugi pa ne. Kadar torej dogovora ni in na soglasje volj med strankami tudi ni mogoče sklepati glede na vse okoliščine konkretnega primera, takrat se domneva, da so solastninski deli enaki. Takšno ureditev pa glede na pravni naslov, ki je v obravnavani zadevi družbena pogodba, potrjuje tudi kodifikacija zatečene pravne prakse v določbi Obligacijskega zakonika, ki v 996. členu pravi, da imajo na premoženju družbe, ki nastane s prispevki družbenikov, ti enake solastninske deleže, če pogodba ne določi drugače. Obligacijski zakonik za obravnavano razmerje sicer ne predstavlja formalnega pravnega vira, predstavlja pa uporaben spoznavni pravni vir, da je pravna praksa v slovenskem pravnem prostoru tudi za pridobitev solastninske pravice na podlagi družbene pogodbe uporabljala pravilo drugega odstavka 13. člena ZTLR. Iz navedenih razlogov je materialnopravno stališče, na podlagi katerega je sodišče prve stopnje nato ugotavljalo višino solastninskih deležev, napačno. Zaradi napačne uporabe materialnega prava v zgoraj nakazanem obsegu, pa je ostalo dejansko stanje v obravnavani zadevi nepopolno ugotovljeno. Kot je bilo pojasnjeno že zgoraj, je mogoče na pogodbeno zavest družbenikov o višini stvarnopravnih deležev, ki jih bodo po gradnji pridobili, sklepati na podlagi vseh okoliščin primera. Te okoliščine so tudi prispevki posameznih graditeljev. Na tem mestu velja še enkrat poudariti, da prispevki h gradnji sami po sebi za obravnavano stvarnopravno zadevo niso pravno relevantno dejstvo (niso sestavina dejanskega stanu) in nanje pravo ne navezuje stvarnopravne posledice. Prispevki predstavljajo le eno izmed okoliščin, ki kaže na pogodbeno voljo strank. Kot pravno odločilno dejstvo pa pridejo lahko potem vselej do izraza v morebitnem obligacijskopravnem poračunavanju. Kar pa je s procesnega vidika te pritožbene odločbe pomembno, pa je to, da poleg že omenjenih prispevkov, na vsebino pogodbene volje glede določitve solastninskih deležev, zanesljivo kažejo tudi druge okoliščine. Le-te pa je sodišče prve stopnje zaradi napačne uporabe materialnega prava pustilo ob strani. To pomeni, da jih bodisi ni ugotavljalo glede na siceršnje trditve strank, ker se ji pač glede na materialnopravno podlago niso zdele relevatne (npr. zatrjevano dejstvo, da naj bi tožnika nameravala kupiti svoje stanovanje, pa sta si na prigovarjanje prvega toženca nato premislila in so se dogovorili za nakup stanovanjskega dvojčka) ali pa jih je sicer ugotovilo, vendar pa jih ni povzelo v ožjo dejansko podlago svoje odločitve ter jih zavoljo tega tudi ni ustrezno dokazno ocenilo (t.j. same zase in v povezavi z drugimi dejstvi in dokazi). Takšen primer je npr. pomembno dejstvo, da sta kot stranki kupoprodajne pogodbe za nedokončano hišo nastopala tako prvotoženec kot prvotožnik, kar kaže na to, da relevatno dejansko stanje celo presega tipske primere dogovorjene skupne gradnje. Takšno dejstvo namreč meri na to, da so družbeniki morda že v samem izhodišču nastopali z enakih pogodbenih položajev, kar je drugače kot v primerih, ko so stranke družbene pogodbe dotedanji zemljiškoknjižni lastnik ter potencialni graditelji, ki to za razliko od prvega še niso. Nazadnje pa velja kot morebiti pomembno okoliščino omeniti še nesporno dejstvo, da sta tožnika odplačevala tudi kredite, ki jih je najel prvotoženec. Z materialnopravnega vidika sodišča prve stopnje to dejstvo na stvarnopravnem področju res ne bi moglo imeti učinkov, v luči zgoraj povedanega pa je položaj seveda lahko drugačen. Vse povedano obenem že predstavlja napotke sodišču prve stopnje za ponovno sojenje. K temu velja v strnjeni obliki ponoviti le še to, da kolikor domnevnega dogovora (soglasja volj, ki pa ni bilo izrecno izjavljeno) o velikosti solastninskih deležev ne bi bilo mogoče ugotoviti niti ob interpretacijskih učinkih določbe drugega odstavka 13. člena ZTLR, bo pač potrebno odločiti v skladu z jasno domnevo tega pravila o enakosti deležev. Ker je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno le v delu, ki gre na rovaš solastninskega deleža solastnikov (ne glede na drugačna pritožbena prizadevenja je bilo s strani tožencev nesporno izjavljeno, da priznavata solastniski delež v višini 34,63 % - glej l.št.121), je pritožbeno sodišče sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje le v zavrnilnem delu (4. točka 358. člena Zakona o pravdnme postopku - ZPP). V preostelm delu pa je sodbo sodišča prve stopnje potrdilo, saj je pritožba iz razlogov, ki so razvidni v tej obrazložitvi, ne uspe spodbiti, podani pa niso niti razlogi, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti (353. člen ZPP). Odločitev o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje je sodišče razveljavilo in se ta pridrži za končno odločbo (četrti odstavek 163. člena ZPP), enako pa velja za stroške pritožbenega postopka (tretji odstavek 165. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.