VSL sodba I Cp 967/2004
Sodna praksa višjih sodišč, 2004-06-09

V primeru spora se najemna pogodba za stanovanje odpoveduje sodno. Dokler obstaja najemna pogodba, od najemnika ni možno zahtevati izselitve iz stanovanja.

Pritožba se zavrne in se potrdi zamudna sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka krije svoje pritožbene stroške.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano zamudno sodbo zahtevek tožeče stranke za izpraznitev stanovanja zavrnilo.

Zoper sodbo je tožeča stranka vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in navajala, da bi v skladu s 318. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP) moralo sodišče prve stopnje z zamudno sodbo tožbenemu zahtevku ugoditi, saj tožeča stranka ni odgovorila na tožbo. Sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni obrazložilo, zakaj je štelo, da je v zvezi z odpovedjo najemnega razmerja bil med pravdnima strankama spor in bi zato bilo potrebno najemno pogodbo odpovedati s tožbo pri rednem sodišču. Tudi sicer je napačna ugotovitev o obstoju spora, saj tožena stranka ni nikoli nasprotovala odpovedi najemnega razmerja. Ker je bilo stanovanjsko razmerje veljavno odpovedano, uporablja tožena stranka stanovanje brez pravnega naslova in zato tožeča stranka s tožbo upravičeno zahteva izpraznitev stanovanja. Najemne pogodbe tožeča stranka tudi ni mogla sodno odpovedati, saj je z nikomer ni sklenila. Tožeča stranka je zato predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in tožbenemu zahtevku ugodi.

Na pritožbo je tožena stranka podala odgovor in v njem prerekala vse pritožbene navedbe ter predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje ter tožeči stranki naloži povrnitev pritožbenih stroškov tožene stranke, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Neutemeljena je pritožbena navedba, da bi moralo sodišče prve stopnje izdati zamudno sodbo, s katero bi ugodilo tožbenemu zahtevku, zgolj na podlagi dejstva, da tožena stranka v predpisanem roku ni odgovorila na tožbo. Po 3. odstavku 318. člena ZPP izda sodišče sodbo, s katero tožbeni zahtevek zavrne, če iz dejstev, ki so navedena v tožbi, ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je tožena stranka v času izdaje izpodbijane sodbe imela pravni naslov za bivanje v spornem stanovanju, zato zahtevek tožeče stranke za izpraznitev stanovanja ni bil utemeljen in je tako sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je tožbeni zahtevek zavrnilo.

V izpodbijani sodbi je sodišče prve stopnje povzelo tožbene navedbe tožeče stranke, da je že pravni prednik tožeče stranke z dopisom z dne 31.12.1999 toženi stranki najemno pogodbo za stanovanje odpovedal in ji ponudil več nadomestnih stanovanj, dne 3.10.2002 pa je tožeča stranka ponovno zahtevala izpraznitev stanovanja, vendar je na to opozorilo in odpoved tožena stranka reagirala neprimerno in odklanjala pogovor. Na podlagi takšnih navedb tožeče stranke je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta bili pravdni stranki v sporu glede odpovedi najemne pogodbe. Upoštevaje te navedbe je nepravilna pritožbena navedba tožeče stranke, da tožena stranka ni nikoli nasprotovala odpovedi najemnega razmerja. S tem, ko je tožena stranka kljub zahtevi tožeče stranke, naj izprazni stanovanje, še naprej bivala v njem, je s svojim ravnanjem nedvomno nasprotovala odpovedi najemnega razmerja.

Po določbi Stanovanjskega zakona (SZ, Ur. l. RS št. 18/1991 s spremembami), ki je veljal v času, ko je po navedbi tožeče stranke njen pravni prednik z dopisom toženi stranki odpovedal najemno pogodbo (dopis z dne 31.12.1999), in je veljal tudi v času, ko je izpraznitev stanovanja zahtevala tožeča stranka (dopis z dne 3.10.2002), sta se najemna in podnajemna pogodba ob sporu odpovedovali s tožbo pri sodišču (1. odstavek 59. člena SZ). Enako določbo vsebuje tudi sedaj veljavni Stanovanjski zakon (SZ-1, Ur. l. RS št. 69/2003). Ker je med strankama glede odpovedi obstajal spor, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da bi tožeča stranka ali njen pravni prednik moral odpovedati najemno pogodbo s tožbo pri sodišču, takšne odpovedi pa tožeča stranka v tožbenem zahtevku ni zatrjevala. Tožeča stranka je navajala, da je tožena stranka imela veljavno sklenjeno najemno pogodbo, ki je z odpovedjo prenehala. Ker najemna pogodba ni bila pravnoveljavno odpovedana, je tožena stranka imela ob izdaji izpodbijane sodbe sklenjeno veljavno najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje je zato ravnalo pravilno, ko je tožbeni zahtevek tožeče stranke na izpraznitev stanovanja zavrnilo, saj je tožena stranka imela veljaven pravni naslov za bivanje v stanovanju.

Neutemeljena je tudi pritožbena navedba, da tožeča stranka najemne pogodbe ni mogla odpovedati, ker je z nikomer ni sklenila. Po določbi 1. odstavka 610. člena Obligacijskega zakonika (OZ), ki je veljal v času sklenitve prodajne pogodbe z dne 14.3.2002, s katero je tožeča stranka kupila sporno stanovanje, stopi pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup (najem), pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca (najemodajalca); potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa (najema) med njim in zakupnikom (najemnikom). S sklenitvijo prodajne pogodbe je tožeča stranka glede najemnega razmerja vstopila na mesto prejšnjega lastnika stanovanja in s tem prevzela vse pravice in obveznosti najemodajalca iz najemnega razmerja, zato je v okviru zakonskih določb tudi imela pravico odpovedati najemno razmerje.

Pritožba je v celoti neutemeljena, saj niso podani razlogi, iz katerih se sodba lahko izpodbija, in ne razlogi, na katere je potrebno paziti po uradni dolžnosti, zato je naslovno sodišče pritožbi zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Stroški, ki so toženi stranki nastali z odgovorom na pritožbo, niso bili potrebni, saj navedbe v njem niso prispevale k odločitvi pritožbenega sodišča, zato krije tožena stranka sama svoje stroške odgovora na pritožbo, svoje pritožbene stroške pa krije sama tudi tožeča stranka, ker s pritožbo ni uspela.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.