VSK sodba I Cp 327/2003
Sodna praksa višjih sodišč, 2004-03-23

odpoved najemne pogodbe - izpraznitev stanovanja

Zapisnik izkazuje, da so se v stanovanju nahajale še omare, ki jih je potrebno odstraniti. Druga tožena za svojo trditev, da naj bi bile te stvari last prve toženke, ni ponudila nobenega dokaza in se glavne obravnave ni udeležila, kljub temu, da je bila vabljena z vabilom zaradi zaslišanja. Ker iz spisovnih podatkov izhaja, da gre za razmerje med materjo in hčerjo in da je druga toženka stanovanje uporabljala z dovoljenjem in soglasjem prve toženke, pa je po oceni pritožbenega sodišča tudi pravilna odločitev, da sta dolžni stanovanje izprazniti obe (njuna obveznost je solidarna), in ni bila dolžnost tožeče stranke, da specificira, katere stvari mora odstraniti prva in katere druga toženka.

Podatkov o lastništvu stvari namreč nima tožeča stranka, temveč gre za razmerje med toženkama.

Pritožbi se zavrneta in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku na odpoved najemne pogodbe, ki je bila 19.4.1992 sklenjena med Občino P. in A.M. za stanovanje štev. 13 v IV. nadstropju objekta na naslovu K. 9 v P., s površino 30,25 m2, ki obsega sobo, kuhinjo, kopalnico z WC, predsobo, balkon in klet ter toženicama naložilo, da sta dolžni stanovanje izprazniti in ga v 60-tih dneh izročiti tožeči stranki. Odločilo je tudi, da sta dolžni povrniti tožeči stranki 112.560,00 SIT pravdnih stroškov.

Zoper sodbo se pritožujeta obe toženki. Prva toženka A.M. v pritožbi, vloženi po pooblaščencu uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. čl. ZPP. V pritožbi navaja, da ji je sodišče poslalo tožbo s pozivom naj odgovori nanjo, dne 11.12.2002. Takoj po prejemu tožbe je pritožnica po telefonu poklicala tožečo stranko in ji povedala, da v stanovanju ne stanuje več. Na to ji je tožeča stranka odgovorila, naj o tem obvesti njenega odvetnika, kar je toženka tudi storila. Prepričana je bila, da je na tak način pravilno podala odgovor na tožbo. Ker v pozivu sodišča za podajo odgovora na tožbo ni bilo navedeno, da mora odgovor poslati sodišču, je podala odgovor na tožbo na nepravilen način, s tem pa je bila kršena njena pravica do sodelovanja v pravdnem postopku. Tudi dejansko stanje je sodišče v zadevi nepravilno ugotovilo. Nobena izmed toženk namreč v času izdaje sodbe v spornem stanovanju ni več stanovala. Ko tožeča stranka navaja, da ima druga toženka še vedno ključe od nabiralnika, posredno priznava, da je ključ od stanovanja že prejela in da se je druga tožena stranka že izselila. Tožeča stranka je sodelovala pri izselitvi druge tožene stranke, saj je le-ta takoj po prejemu tožbe dne 17.11.2002 poklicala njeno uslužbenko gospo K., jo obiskala in se z njo dogovorila, da bo stanovanje izpraznila do 30.11.2002. Dne 27.11.2002 je tožeča stranka prejela ključ od stanovanja. Sodišče je zato napačno ugotovilo, da druga tožena stranka stanovanje še uporablja. Od 27.11.2002 tako tožeča stranka nima več pravnega interesa za vodenje pravde, saj ima od takrat dalje stanovanje v posesti, v njem pa ni več stvari toženk. Neutemeljeni so tudi očitki drugi toženki na račun njenih psov, ki naj bi s svojim laježem motila stanovalce. Trditve tožeče stranke o tem, da naj bi večkrat posredovala policija pa so neresnične. V zadevi tudi ni bilo pravilno upoštevano določilo 53. čl. Stanovanjskega zakona, ki nalaga lastniku stanovanja, da mora predhodno pisno opozoriti najemnika na kršitev in mu hkrati določiti način odprave kršitve ter rok za odpravo. Tožeča stranka se je sklicevala na dopis z dne 20.8.2002, iz katerega pa izhaja, da ne vsebuje nobenega roka za odpravo kršitev, temveč le opozorilo. Že ob vložitvi tožbe niso bili izpolnjeni pogoji za sodno odpoved najemnega razmerja, prav tako pa tudi ne kasneje. Po vložitvi tožbe pa je prišlo še do sporazumnega prenehanja tega najemnega razmerja. Druga toženka v pritožbi, vloženi po pooblaščencu prav tako navaja, da je sama stanovanje izpraznila in da je nazadnje v njem bivala 26.10.2002. Pred tem se je 27.9.2002 s toženo stranko dogovorila o izpraznitvi stanovanja v 60-tih dneh, kar je dejansko storila pred potekom tega časa. V spisu obstaja zapisnik o prevzemu ključa, kar manifestira izročitev stanovanja. Zato ne obstaja nikakršna podlaga za izrek v drugem odstavku sodbe, s katerim se nalaga drugi toženki izpraznitev stanovanja. Tudi ugotovitev sodišča, da se druga toženka vrača na naslov na K. 9 in da izvaja določena dejanja, ki kažejo na uporabo stanovanja z njene strani, niso točne in ne morejo biti relevanten dokaz. Toženka je namreč vso svojo pošto preusmerila na drug naslov in če tudi kakšna pošta zaide na naslov na K. in jo tožena stranka tam pobere, to dejstvo ne pomeni, da stanovanje uporablja. Nikakršnega dokaza ni, da so stvari, ki so ostale v stanovanju, last druge toženke. Že dejstvo, da je tožeča stranka enak tožbeni zahtevek uperila na obe toženki, kaže, da tožeča stranka sploh ni specificirala, kaj mora ena ali druga tožena stranka storiti, zaradi česar tožbeni zahtevek tak kot je, sploh ni izvršljiv. V stanovanju se ne nahaja nobena oseba. Izrek o stroških, ki določa solidarno obveznost toženih strank je napačen, saj se postopek glede odpovedi najemne pogodbe druge toženke ne tiče.

Ta pritožba prvostopenjskemu sodišču neutemeljeno očita absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP, ki naj bi jo sodišče zagrešilo s tem ko naj ne bi toženi stranki dalo možnosti obravnavanja pred sodiščem. Pritožnica tudi sama priznava, da ji je bil s strani sodišča poslan poziv, naj v 30-tih dneh vloži odgovor na tožbo. Iz kopije tega poziva na list.št. 4 spisa izhaja, da je bila toženka v njem med drugim poučena, kakšne posledice za stranko lahko sledijo, če v določenem roku na tožbo ne odgovori. Če se je prva toženka A.M. z odgovorom na tožbo obrnila na tožečo stranko, ki naj bi ji odgovorila, naj o tem obvesti njenega odvetnika, to še ne pomeni, da ji prvostopenjsko sodišče zaradi opustitve izrecnega opozorila, kam naj bo odgovor poslan, ni pravilno omogočilo sodelovanja v postopku. Čeprav v pozivu k vložitvi odgovora na tožbo ni eksplicitno navedeno, da ga je potrebno poslati sodišču,se da namreč iz njegove vsebine dovolj jasno razbrati, da mora biti ta podan na sodišče. Ne glede na to bi se prva toženka lahko udeležila glavne obravnave, na katero je bila pravilno vabljena in s tem izkoristila pravico sodelovati v postopku, svoje navedbe pa je imela možnost podati tudi v pisni vlogi. To je pritožnica deloma storila dne 12.2.2003 (list.št. 23 spisa). Iz pritožbi priloženega odgovora na tožbo, ki naj bi bil poslan odvetniku tožeče stranke dne 9.11.2002, pa tudi ne izhajajo morebitne dodatne pravnorelevantne toženkine trditve, ki bi lahko vplivale na drugačno odločitev v zadevi.

Tudi če tožeča stranka v času izdaje sodbe v stanovanju ni več živela (v njem pa je imela svoje stvari), to na utemeljenost tožbenega zahtevka ne vpliva. Ugoditev tožbenemu zahtevku na odpoved najemne pogodbe je namreč posledica tožbene podlage, ki jo je tožeča stranka uveljavljala v tej pravdi, saj je zatrjevala krivdne razloge za odpoved najemne pogodbe in prvostopenjsko sodišče je po izvedenem dokaznem postopku njihov obstoj tudi dejansko ugotovilo. Iz zapisnika z dne 3.12.2002, ob sestavi katerega naj bi sodelovala druga in ne prva tožena stranka, izhaja, da je potrebno iz stanovanja odstraniti še omare ter da mora najemnica do 15.1.2003 izprazniti stanovanje. Zato ne drži pritožbena trditev, da tožeča stranka nima več pravnega interesa za vodenje pravde, češ da ima od 27.11.2002, ko je prejela ključe stanovanja, to stanovanje v posesti.

Pritožba tudi povsem pavšalno oporeka zaključku prvostopenjskega sodišča o obstoju krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe. Ugotovitev prvostopenjskega sodišča o obstoju teh razlogov izhaja iz listinskih dokazov, prebranih v dokaznem postopku. V zvezi s pritožbeno trditvijo, da tožeča stranka pred vložitvijo tožbe ni postopala po 2. odst. 53. čl. ZPP, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je bila tožena stranka s strani tožeče stranke opozorjena zaradi kršitve hišnega reda in miru, kar predstavlja tudi kršitev najemne pogodbe. Že po naravi stvari zato ni smiselno, da bi toženi stranki bil postavljen tudi rok, v katerem mora kršitev odpraviti. Tožeča stranka je toženo opozorila, da bo v primeru ponovne podobne pritožbe s strani stanovalcev predlagala postopek za odpoved najemne pogodbe. Da je prišlo do ponovne kršitve pogodbe pa izhaja iz dopisa z dne 12.9.2002.

Druga tožena stranka je kot dokaz, da se je iz stanovanja izselila, predlagala med drugim tudi zapisnik o prevzemu prostora ob izselitvi. Glede stvari, ki so v stanovanju ostale pa je navajala, da naj bi bile v lasti prve toženke A.M. Glede na to, da je bila prav druga toženka tista, ki je po lastnih trditvah ključ stanovanja izročila tožeči stranki, bi morala tudi poskrbeti za to, da bi se v zapisniku ugotovilo, da sama v stanovanju ne biva več ter da v stanovanju tudi ni več njenih stvari. Zapisnik pa izkazuje, da so se v stanovanju nahajale še omare, ki jih je potrebno odstraniti. Druga tožena za svojo trditev, da naj bi bile te stvari last prve toženke, ni ponudila nobenega dokaza in se glavne obravnave ni udeležila, kljub temu, da je bila vabljena z vabilom zaradi zaslišanja. Ker iz spisovnih podatkov izhaja, da gre za razmerje med materjo in hčerjo in da je druga toženka stanovanje uporabljala z dovoljenjem in soglasjem prve toženke, pa je po oceni pritožbenega sodišča tudi pravilna odločitev, da sta dolžni stanovanje izprazniti obe (njuna obveznost je solidarna), in ni bila dolžnost tožeče stranke, da specificira, katere stvari mora odstraniti prva in katere druga toženka. Podatkov o lastništvu stvari namreč nima tožeča stranka, temveč gre za razmerje med toženkama.

Tudi pritožba zoper odločitev o stroških postopka ni utemeljena. Res se sicer postopek odpovedi najemne pogodbe druge toženke, ki ni bila najemnica, ne tiče, vendar pa bi stroški postopka v enaki višini nastali tudi v primeru, če bi bila predmet obravnavanja samo tožba zaradi izpraznitve stanovanja.

Pritožbeno sodišče je zato obe pritožbi zavrnilo in ker tudi pri uradnem preizkusu izpodbijane sodbe v okviru razlogov, na katere mora po 2. odst. 350. čl. ZPP paziti po uradni dolžnosti, pomanjkljivosti ni našlo, je potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.