VSL sodba I Cp 667/2001
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-05-31

najem poslovnih prostorov - odpoved najema poslovnih prostorov - poslovni prostor - aktivna legitimacija

Na podlagi najemne pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama, je tožena stranka v obligacijskem razmerju samo s tožečo stranko, ki lahko po določbah 24., 26. in 27. člena ZPSPP najemno pogodbo odpove oziroma zahteva izpraznitev poslovnega prostora.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Prvostopno sodišče je z izpodbijano sodbo razsodilo, da ostane nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrajnega sodišča v Radovljici, opr. št. Z 121/2000 z dne 3.11.2000 v celoti v veljavi. To pomeni, da mora toženka izprazniti gostinski lokal na balinišču v L..., V... 3 in ga skupaj z inventarjem v osmih dneh izročiti B... klubu L.... Tožeči stranki mora povrniti 14.352,00 SIT stroškov izpraznitvenega naloga z zamudnimi obrestmi in 22.065,00 SIT nadaljnjih pravdnih stroškov. Proti tej sodbi se pritožuje tožena stranka in uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da tožeča stranka v tej pravdi ni aktivno legitimirana, saj je lastnik nepremičnine V... d.o.o. v stečaju in bi moral za odpoved najemne pogodbe dati soglasje stečajni upravitelj, tega pa ni dal. Iz izpiska zemljiške knjige Okrajnega sodišča v Radovljici se vidi, kdo je lastnik parcele 496/2 in 496/6. Zato predlaga razveljavitev sodbe. Pritožba ni utemeljena. Tožena stranka je že med postopkom na prvi stopnji navajala, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana v tej pravdi, ker ni lastnik predmetnega poslovnega prostora, temveč je to Veriga d.o.o. v stečaju. Prvostopno sodišče je tak ugovor tožene stranke zavrnilo kot neutemeljen in poudarilo, da gre za pisno najemno pogodbo med pravdnima strankama, da obstoj najemnega razmerja med njima potrjuje vse ravnanje obeh strank in da je zato tožeča stranka po določbah Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur. l. RS št. 18/74, 34/88 in 32/2000) upravičena zahtevati izpraznitev poslovnega prostora. Pritožbeno sodišče vse razloge izpodbijane sodbe sprejema kot pravilne, se jim v celoti pridružuje in poudarja, da je odločilna za razmerje med pravdnima strankama in za aktivno legitimacijo v tem sporu pogodba o najemu gostinskega lokala na balinišču v L... z dne 23.9.1997, sklenjena za dobo treh let med tožečo stranko in toženo stranko. Najemna pogodba je pogodba obligacijskega prava, ki je za najem poslovnih prostorov posebej urejena z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Tožena stranka je glede na najemno pogodbo v obligacijskem razmerju samo s tožečo stranko, to je najemodajalcem (12. člen ZPSPP), ki lahko po določbah 24., 26. in 27. člena ZPSPP najemno pogodbo odpove oziroma zahteva izpraznitev poslovnega prostora. Med obveznosti najemodajalca spada izročitev poslovnega prostora najemniku, med obveznosti najemnika pa vrnitev poslovnega prostora najemodajalcu, ko najemno razmerje preneha. V obravnavanem primeru pa ni sporno, da je bila med pravdnima strankama sklenjena najemna pogodba za določen čas, ki je s pretekom treh let prenehala (1. odstavek 27. člena ZPSPP). Med upravičenji iz obligacijskega razmerja med strankama je torej tudi najemodajalčeva pravica zahtevati izpraznitev poslovnega prostora in njegovo vrnitev, ki je po 2. odstavku 27. člena ZPSPP izražena s pravico najemodajalca do vložitve zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora. Aktivna legitimacija tožeče stranke je torej podana in je brezpredmetno sklicevanje tožene stranke na nekega drugega lastnika nepremičnine, ki bi po mnenju tožene stranke moral dati soglasje za odpoved najemne pogodbe. Najemno pogodbo odpoveduje samo najemodajalec, tožena stranka pa ne zatrjuje, da bi od sklenitve najemne pogodbe med strankama prišlo do kakšne take spremembe, ki bi imela za posledico, da bi namesto tožeče stranke postal najemodajalec kdo drug (31. člen ZPSPP). Zato je odločitev prvostopnega sodišča, ki je nalog za izpraznitev poslovnih prostorov vzdržalo v veljavi, materialnopravno pravilna, pritožba pa neutemeljena. Ker tudi ni bilo kršitev postopka, ki se upoštevajo po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

ZPSPP člen 12,  12/1,  24,  26,  27,  27/1,  27/2,  12,  12/1,  24,  26,  27,  27/1,  27/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.