VSK sodba  I Cp 734/2001
Sodna praksa višjih sodišč, 2002-03-12

imetnik stanovanjske pravice - drugo primerno stanovanje - najemna pogodba - subsidiarna uporaba ZOR

Ker tožnica po določbah SZ nima pravice terjati drugega primernega stanovanja, saj ne zatrjuje okoliščin iz 54. člena SZ, bi lahko imela ob subsidiarni uporabi določb ZOR pravico do razdrtja pogodbe oz. znižanja zahtevka.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je ta od tožene stranke zahtevala, da ji v 30 dneh po pravnomočnosti sodbe zagotovi nadomestno stanovanje, zanj v roku 15 dni sklene najemno pogodbo ter povrne že plačane najemnine za stanovanje na naslovu ... v Kopru ter da se toženi stranki določi denarna kazen v primeru zamude izpolnitve obveznosti zagotovitve nadomestnega stanovanja in povrnitev pravdnih stroškov. Podrejeni tožbeni zahtevek (pravilno tožbo) je sodišče prve stopnje zavrglo v prvi točki, v kateri tožeča stranka zahteva ugotovitev, da je tožena stranka kot lastnica in najemodajalka stanovanja  ... v Kopru odgovorna, ker v nasprotju z najemno pogodbo ni omogočila normalne uporabe oddanega stanovanja. V preostalem delu podrejenega tožbenega zahtevka je tožeča stranka zahtevala, da ji tožena stranka zaradi odgovornosti za pravne in stvarne napake zagotovi in izroči primerno nadomestno stanovanje do ustanovitve pravice stvarne služnosti nujne poti do stanovanjske hiše ..., povrne že plačane najemnine za stanovanje na naslovu ..., da se toženi stranki določi denarna kazen v primeru zamude obveznosti zagotovitve nadomestnega stanovanja ter povračilo pravdnih stroškov, sodišče prve stopnje pa je ta tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka. Navaja, da ima sodba pomanjkljivosti. V njej niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih, zmotno in nepopolno je ugotovljeno dejansko stanje, saj sodišče ni ugotavljalo, čeprav bi za pravilno odločanje moralo, da je tožeča stranka sklenila najemno pogodbo kot prejšnja imetnica stanovanjske pravice po Zakonu o stanovanjskih razmerjih (ZSR). Položaj tožnice, kot imetnice stanovanjske pravice je drugačen od položaja najemnika po Zakonu o obligacijskih razmerjih (ZOR), zaradi česar je sodba dejansko in materialnopravno zmotna. Najemno pogodbo je tožeča stranka, kot prejšnja imetnica stanovanjske pravice, sklenila na podlagi 147. člena Stanovanjskega zakona (SZ) in je zato njen položaj glede pravic po uveljavitvi SZ potrebno primerjati s položajem imetnika stanovanjske pravice. Sodišče se zato po mnenju pritožnice zmotno sklicuje na določbe členov 567 do 599 ZOR, ne da bi uporabilo določila splošnega dela ZOR, zlasti 262. in 185. člena ZOR ter analogno določbe členov 478 do 500 ZOR. Zmotno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da zakon tožeči stranki ne daje upravičenja do nadomestnega stanovanja. Določbe SZ ter pravice tožeče stranke, ki jih ima na podlagi ZSR, zavezujejo toženo stranko, da ji je dolžna priznati pravice na podlagi 262. člena ZOR. Tožeča stranka ima pravico vztrajati na najemni pogodbi in zahtevati izpolnitev obveznosti od tožene stranke, ali pa zahtevati nadomestno korist oziroma zahtevati nadomestno stanovanje, upoštevajoč pravno in dejansko stanje v konkretnem primeru. Upoštevajoč dejstvo, da v zadevi ne gre za klasično zakupno razmerje, je sklicevanje sodišča na določbo 2. odst. 579. in 578. člena ZOR po mnenju pritožnice nepravilno. Z uporabo teh določb se posega v že pridobljene pravice, ki jih je tožeča stranka pridobila kot imetnica stanovanjske pravice. Že pridobljenih stanovanjskih pravic poznejša sprememba stanovanjske zakonodaje ne ukinja, zato je položaj prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice močnejši od položaja najemnikov. Sodišče je pravice tožeče stranke zreduciralo na pravico do razdrtja pogodbe ali pravico do znižanja kupnine, ne priznava pa ji pravice do povračila škode po 4. odst. 578. člena ZOR, ki je zaradi izpolnitvenega zahtevka tožeče stranke lahko tudi odškodnina s surogatom oziroma nadomestnim stanovanjem.

Po oceni pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in nanj pravilno uporabilo materialno pravo. Dejstvo, da je bila tožnica imetnica stanovanjske pravice po ZSR za odločanje glede njenih zahtevkov ni relevantno. V zvezi z najemnimi razmerji prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice SZ določa, da so lastniki stanovanj z njimi dolžni skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas (147. člen SZ) ter da se najemnina oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (150. člen SZ). Varstvo tistih imetnikov stanovanjske pravice, ki se ob uveljavitvi SZ niso odločili za ugoden odkup stanovanj po privatizacijskih določbah tega zakona je bilo zagotovljeno torej z določili 147. člena do 150.člena SZ, sicer SZ tem najemnikom, prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ni priznaval še kakšnih drugih posebnih pravic oz. posebnega statusa. ZSR je z dnem uveljavitve SZ prenehal veljati (159. člen SZ) in torej pravic, ki jih je ta zakon dajal imetnikom stanovanjske pravice, ni mogoče več uveljavljati.

Pravilno je po mnenju pritožbenega sodišča sodišče prve stopnje za odločanje o zahtevku po nadomestnem stanovanju uporabilo tudi določila ZOR, ki urejajo zakupna oziroma najemna razmerja (členi 567 do 599 ZOR). SZ je glede najemnih razmerij v razmerju do ZOR specialni zakon in se zato glede vprašanj, ki jih SZ sploh ne ureja, subsidiarno uporabljajo določila ZOR. Po določbah SZ tožnica nima pravice terjati drugega primernega ("nadomestnega") stanovanja, saj ne zatrjuje okoliščin iz člena 54 SZ. Sodišče prve stopnje je zato pravilno ugotovilo, da zakon tožnici ne daje pravice do nadomestnega stanovanja, da bi ob zatrjevanih okoliščinah imela le pravico do razdrtja pogodbe oziroma znižanja kupnine, kar pa tožnica v svojem zahtevku ne uveljavlja. Tudi zatrjevana odškodninska podlaga ne vzdrži, saj tožnica glede te podlage niti trditev ni postavila, pa tudi odškodninskega zahtevka ne.

Ob upoštevanju navedenega so v sodbi sodišča prve stopnje navedeni razlogi o odločilnih dejstvih in sodba iz tega razloga ni pomanjkljiva. Ker je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje ter uporabilo materialno pravo in tudi ni zagrešilo bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, je sodišče druge stopnje pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

SZ člen 54, 147, 150, 159. ZOR člen 567 - 599.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.