VSL sodba I Cpg 640/2002
Sodna praksa višjih sodišč, 2004-01-15

odpoved najemne pogodbe - pridobitev lastninske pravice na nepremičnini

Materialnopravno izhodišče prvostopnega sodišča, ko utemeljuje vstop tožeče stranke v pravice najemodajalca iz najemnega razmerja med P d.o.o. in toženo stranko, je napačno. 31. člen ZPSPP daje takšno vstopno pravico tistemu, ki pridobi od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma poslovnem prostoru. Na poslovnem prostoru kot nepremičnini pa je lastninsko pravico mogoče pridobiti samo z vpisom v zemljiško knjigo (33. člen Zakona o temeljnjih lastninskopravnih razmerjih, sedaj 1. odst. 49. člena Stvarnopravnega zakonika). Tožeča stranka se je v trditvenih navedbah zgolj sklicevala na sklenjeno prodajno pogodbo št. 8/98 (A5) in anekse k tej pogodbi (priloge A4, A3 in A6), ki pa po svoji naravi predstavljajo zgolj pravni naslov za pridobitev lastninske pravice, sama lastninska pravica pa na pridobitelja preide šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se tožbeni zahtevek na izpraznitev poslovnega prostora - lokala na naslovu D..., Ljubljana in na izročitev praznega oseb in stvari in zahteva tožeče stranke za povrnitev pravdnih stroškov, zavrne.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v 15 dneh povrniti 66.000,00 SIT pritožbenih stroškov.

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke na izpraznitev poslovnega prostora lokala na D..., Ljubljana in toženi stranki naložilo, da ga v 15 dneh praznega oseb in oseb izroči tožeči stranki. Hkrati je toženi stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 415.620,00 SIT.

Zoper sodbo je pravočasno vložila pritožbo tožena stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo pritožbenih stroškov, podrejeno temu pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo sojenje.

Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi.

Pritožbeno sodišče v okviru uradnega preizkusa sodbe (2. odst. 350. člena ZPP) ni ugotovilo bistvenih kršitev pravdnega postopka po 2. odst. 339. člena ZPP, na katere mora paziti po uradni dolžnosti. V okviru materialnega preizkusa prvostopne sodbe pa se pritožbeno sodišče ne strinja z razlogi, na podlagi katerih je prvostopno sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku. Prvostopno sodišče je podlago tožbenemu zahtevku utemeljilo na 1. in 2. alineji 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 - v nadaljevanju ZPSPP), ki ureja pravico najemodajalca do odstopa od najemne pogodbe in njegovo upravičenje na izpraznitev poslovnega prostora. V tem smislu pa je materialnopravno napačno izhodišče prvostopnega sodišča, ko utemeljuje vstop tožeče stranke v pravice najemodajalca iz najemnega razmerja med P d.o.o. in toženo stranko. 31. člen ZPSPP daje takšno vstopno pravico tistemu, ki pridobi od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma poslovnem prostoru. Na poslovnem prostoru kot nepremičnini pa je lastninsko pravico mogoče pridobiti samo z vpisom v zemljiško knjigo (33. člen Zakona o temeljnjih lastninskopravnih razmerjih, sedaj 1. odst. 49. člena Stvarnopravnega zakonika). Tožeča stranka se je v trditvenih navedbah zgolj sklicevala na sklenjeno prodajno pogodbo št. 8/98 (A5) in anekse k tej pogodbi (priloge A4, A3 in A6), ki pa po svoji naravi predstavljajo zgolj pravni naslov za pridobitev lastninske pravice, sama lastninska pravica pa na pridobitelja preide šele z vpisom v zemljiško knjigo. V zvezi z vpisom v zemljiško knjigo je tožeča stranka v postopku zgolj zatrjevala, da je vložila ustrezen predlog za vpis v zemljiško knjigo. Glede na konstitutiven učinek vpisa lastninske pravice v zemljiški knjigi je prvostopno sodišče tako neupravičeno sklepalo na vstop tožeče stranke v najemno razmerje do tožene stranke zgolj na podlagi sklenjene prodajne pogodbe. Za odločitev o utemeljenosti tožbenega zahtevka sodišče sicer ugotavlja relevantna dejstva v času zaključka glavne obravnave. Prvostopno sodišče se sicer v izpodbijani sodbi ni opredelilo do relevantnega dejstva stanja postopka vpisa lastninske pravice na sporni nepremičnini na ime tožnika. Vendar tožnik v trditvenih navedbah do zaključka postopka pred prvostopnim sodiščem ni postavil trditev, iz katerih bi izhajalo, da je lastninsko pravico pridobil z vpisom v zemljiško knjigo. Iz trditev tožeče stranke v odgovoru na pritožbo tožene stranke pa izhaja, da je postopek vpisa lastninske pravice tožeče stranke še vedno v teku, kar nedvoumno izkazuje, da v času odločanja prvostopnega sodišča tožeča stranka še ni pridobila lastninske pravice na spornem poslovnem prostoru. Ker s tem tožeča stranka ni izkazala vstopa v najemno razmerje s toženo stranko, njen tožbeni zahtevek nima podlage v 28. členu ZPSPP, druge podlage za morebiten odstop pogodbenih upravičenj na tožečo stranko (145. člen ZOR) pa tožeča stranka ni niti zatrjevala.

Glede na to, da se je prvostopno sodišče izven okvira odpovedi najemne pogodbe po 28. členu ZPSPP kot samostojno podlago ukvarjalo tudi z nesorazmernostjo obveznosti tožene stranke o najemni pogodbi, čeprav ni podalo pravne kvalifikacije tega dejstva, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da ni najti podlage za izpraznitev poslovnega prostora zaradi navedenega nesorazmernosti oziroma kot posledico nesklenjene nove najemne pogodbe. Določene dejanske ugotovitve prvostopnega sodišča s tem v zvezi bi sicer kazale na institut čezmernega prikrajšanja (139. člen ZOR), ki pa predstavljajo osnovo za drugo vrsto zahtevkov, ki pa jih tožeča stranka ni niti zatrjevala, zato zgolj na teh ugotovitvah ni mogoče utemeljevati zahtevka na izpraznitev poslovnega prostora, ki ga uveljavlja tožeča stranka.

Iz navedenega izhaja, da bi prvostopno sodišče moralo na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja ter trditvenih navedb same tožeče stranke tožbeni zahtevek zavrniti, zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in odločilo, kot je razvidno iz izreka te sodbe (4. točka 358. člena ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na 1. odst. 165. člena v zvezi s 1. odst. 154. členom ZPP). Tožeča stranka je dolžna toženi stranki poravnati nastale pritožbene stroške v skladu z Odvetniško tarifo in sicer za sestavo pritožbe - 500 točk, povečano za 20 % DDV.

ZTLR člen 33,  33.  ZPSPP člen 8,  31,  8,  31.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.