VSL sodba II Cp 1254/2000
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-05-16

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ne daje podlage za obračunavanje stroškov vratarske službe in varovanja v okviru najemnine ali obratovalnih stroškov, ki jih najemnik plačuje poleg najemnine. Tudi iz najemne pogodbe, ki sta jo sklenili pravdni stranki, ni razvidno, da bi omenjeni stroški sodili v obratovalne stroške, ki jih mora plačevati najemnik.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (2. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje: 1./ obdržalo v veljavi sklep o izvršbi opr.št. Ig 99/00989-2, z dne 12.2.1999 v 1. točki izreka za glavnico v višini 40.622,66 SIT in zakonske zamudne obresti od zapadlosti posameznih, v izreku natančneje navedenih zneskov in v 3. točki izreka; 2./ v preostalem delu (to je glede stroškov receptorske in varnostne službe) sklep o izvršbi v 1. točki izreka razveljavilo in v tem delu tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo; 3./ tožeči stranki naložilo, da je dolžna v osmih dneh toženi stranki povrniti 68.604,00 SIT pravdnih stroškov. Zoper zavrnilni del sodbe sodišča prve stopnje se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP; Ur. l. RS, št. 26/99) pravočasno pritožuje tožeča stranka. V pritožbi navaja, da je v najemni pogodbi res le na splošno opredelila, da je tožena stranka dolžna plačevati obratovalne stroške, pri čemer jih ni specificirala, prav zato, ker se vseh stroškov za vrsto let vnaprej ne da predvideti. Sodišče prve stopnje je štelo, da receptorska in varnostna služba, kamor sodi tudi požarno varovanje, ni nujna za funkcioniranje objekta. Takšno stališče pa je popolnoma nesprejemljivo. V današnjem času je organizirana varnostna in receptorska služba znotraj poslovnih stavb običajna, je prej pravilo kot izjema in ne pomeni nadstandarda, temveč nujo, saj je varnost vse bolj pomembna in iskana dobrina. Gre torej za storitev, ki je pomembna za funkcioniranje objekta. Tožeča stranka zato meni, da je sodišče prve stopnje dejansko stanje ugotovilo zmotno ter zmotno uporabilo materialno pravo. Zato predlaga, da višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. V skladu z določbo 344. člena ZPP je bila pritožba vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila. Pritožba ni utemeljena. Tožeča stranka v pritožbi navaja, da se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP, vendar v obrazložitvi pritožbe ne pojasni, katera od bistvenih kršitev določb postopka naj bi bila storjena v postopku pred sodiščem prve stopnje. Pritožbeno sodišče je zato glede tega pritožbenega razloga opravilo le preizkus v obsegu, ki ga določa drugi odstavek 350. člena ZPP in ugotavlja, da sodišče prve stopnje ni storilo nobene od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti. Pritožbena trditev, da med stroške receptorske in varnostne službe pri tožeči stranki sodi tudi požarno varovanje, predstavlja novo dejstvo, ki ga tožeča stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje ni navedla. Ker tožeča stranka v pritožbi niti ne zatrjuje, da omenjenega dejstva ni mogla navesti do prvega naroka za glavno obravnavo oz. do konca glavne obravnave brez svoje krivde, se pritožbeno sodišče v skladu z določbo prvega odstavka 337. člena ZPP s takšno trditvijo ni ukvarjalo. Pravna podlaga za odločitev v obravnavani zadevi so določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP; Ur. l. SRS, št. 18/74 - Ur. l. RS, št. 32/2000), ki jih je sodišče prve stopnje uporabilo pravilno. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da v omenjenem zakonu ni podlage za zaračunavanje stroškov varnostne in receptorske službe najemniku prostorov v poslovni stavbi, je pravilna. Po določbi 35e. člena ZPSPP takšni stroški ne sodijo v okvir najemnine za poslovno stavbo oz. poslovni prostor. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, namreč sporni stroški ne predstavljajo stroškov za investicijsko in tekoče vzdrževanje ter upravljanje poslovne stavbe oz. prostora in pripadajočih skupnih prostorov, delov in naprav ter zemljišča, niti stroškov amortizacije. ZPSPP tudi ne daje podlage za uvrstitev stroškov varnostne in receptorske službe med obratovalne stroške, ki jih mora najemnik plačevati poleg najemnine. Obratovalni stroški so namreč stroški za obratovanje skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stavbe (npr. čiščenje, stroški za hišnika in podobni skupni stroški, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje). Varnostna in receptorska služba pa k obratovanju stavbe ne sodita. Podlaga za dolžnost tožene stranke poravnati sporne stroške bi torej lahko bila le najemna pogodba, v kateri bi se zavezala plačevati te stroške. Glede najemne pogodbe pa tudi tožeča stranka v pritožbi priznava, da obveznosti tožene stranke poravnati ustrezen del stroškov varnostne in receptorske službe, ne predvideva. Teh stroškov, kot je bilo pojasnjeno že zgoraj, tudi ni mogoče enostavno šteti med v najemni pogodbi splošno dogovorjene obratovalne stroške, kot zmotno meni pritožnica. Sodišče prve stopnje je torej pravilno ugotovilo dejansko stanje, saj je pravilno ocenilo najemno pogodbo št. 12737 (priloga B3 v spisu) in aneksa k le-tej (prilogi B4 in B5 v spisu) ter pravilno uporabilo materialno pravo. Ker, kot je bilo zgoraj pojasnjeno, tudi ni storilo nobene od bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče v skladu z določbo 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločitev o pritožbenih stroških tožeče stranke je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi njene pritožbe.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.