VSL sodba I Cpg 1007/2000
Sodna praksa višjih sodišč, 2002-10-24

upravljanje večstanovanjskih hiš - stroški - delitev - najemojemalec

Dogovor o pavšalnem odstotku porabe vode v večstanovanjski hiši je dopusten. Tak dogovor o deležu stroškov sprejme lastnik in ne najemnik, dogovor pa je zavezujoč tudi za najemnika.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Pritožnik nosi sam svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom vzelo na znanje delni umik tožbe za znesek 138.841,00 SIT in v tem delu postopek ustavilo (prva točka izreka), ugodilo tožbenemu zahtevku za znesek 844.922,59 SIT s pripadki (druga točka izreka), tožbeni zahtevek za znesek 47.485,41 SIT s pripadki zavrnilo (tretja točka izreka) in obsodilo toženo stranko na povrnitev stroškov tožeči (četrta točka izreka).

Zoper drugo in četrto točko izreka sodbe se je tožena stranka pravočasno pritožila in med drugim navedla, da ne uporablja "v enaki meri" uslug vzdrževalca, niti ne uporablja skupnih dvigal, ker ima svoja, ki jih tudi sama vzdržuje.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožbene trditve, da tožena ne uporablja "v enaki meri" uslug vzdrževalca, da sploh ne uporablja skupnih dvigal, ker ima svoja, ki jih tudi sama vzdržuje, in da ne uporablja vzdrževalca centralne kurjave, ker ima lastno centralno ogrevanje na plin, pomenijo navajanje novih dejstev v pritožbi, saj tožena stranka teh dejanskih trditev tekom postopka pred sodiščem prve stopnje ni postavila. Glede dvigal je tožena stranka v nedatiranih vlogah na list. št. 21 in 23 zgolj zatrdila (pa ne dokazala), da naj bi sama skrbela za "dve dvigali od treh," pri čemer ni trdila, da so stroški za vzdrževanje tretjega dvigala (ki naj bi ga tožena glede na trditve v citiranih vlogah uporabljala) zaračunani previsoko. Ker tožena stranka niti ne zatrjuje okoliščin iz 1. odst. 337. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), sodišče druge stopnje teh nedovoljenih pritožbenih novot ni upoštevalo.

Prav tako je nedovoljena pritožbena novota trditev, da je postavka za odvoz smeti v računih v prilogah A3 že zajeta v stroških obratovanja pod postavko "čiščenje". Tožena stranka je med postopkom na prvi stopnji glede stroškov odvoza smeti ugovarjala samo, da te stroške plačuje neposredno komunalnemu podjetju (prim. ugovor z dne 29.4.1996 na list. št. 7), zato sodišče druge stopnje ugovora glede podvajanja stroškov, ki je bil prvič postavljen šele v pritožbi, ni upoštevalo. Trditev, da tožena stranka račun za odvoz smeti plačuje neposredno komunalnemu podjetju, ni z ničemer dokazana (ne v postopku na prvi stopnji ne v pritožbenem postopku), pa tudi sicer je sodišče prve stopnje glede postavke "odvoz smeti" ugotovilo, da ne gre za stroške, ki bi jih tožeča stranka morebiti plačala komunalnemu podjetju, temveč ti stroški zajemajo delo hišnika pri pripravi smeti za odvoz ter čiščenju okoli kontejnerjev, čemur tožena stranka med postopkom na prvi stopnji ni ugovarjala.

V zvezi s pritožbenimi navedbami, da sodišče ne bi smelo v celoti ugoditi zahtevku za plačilo tople in hladne vode, ker naj bi tožena stranka po svojih vodomerih porabila le okoli 14 % skupne količine porabljene vode, sodišče druge stopnje ugotavlja, da med strankama niti ni sporno, da je med najemodajalcem in tožečo stranko obstajal dogovor, da je uporabnik prostorov, ki jih je imela v najemu tožena stranka, dolžan plačevati 37,2 % celotne porabljene vode v stavbi. Obstoj takega dogovora posredno priznava tožena stranka tudi v pritožbi, ko navaja, da "si je ves čas prizadevala doseči nov dogovor," zato so neutemeljene pritožbene trditve, da naj bi tožeča stranka "sama in brez podlage" (torej samovoljno, arbitrarno) določala višino odstotka, ki ga mora tožena stranka plačevati za porabljeno vodo. Podlaga za določitev deleža porabe je bil torej nesporno obstoječ dogovor med najemodajalcem kot lastnikom spornih nepremičnin in tožečo stranko kot upravnikom. Tak dogovor lastnika pa je zavezujoč tudi za najemnika, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. V 26. členu Stanovanjskega zakona (SZ) je določeno, da s pogodbo o upravljanju lastniki med drugim opredelijo tudi delež stroškov obratovanja stanovanjske hiše in način plačevanja teh stroškov, ki gredo v breme najemnikov (6. alinea 26. čl. SZ). Iz te zakonske določbe izhaja dvoje: prvič, da je dogovor o pavšalnem odstotku porabe dopusten, zato so neutemeljeni ugovori tožene stranke, da zaračunana količina vode ne ustreza dejanski porabi; in drugič, da dogovor o deležu stroškov sprejme lastnik, tak dogovor pa je zavezujoč tudi za najemnika. To smiselno izhaja tudi iz V. člena najemne pogodbe (priloga B8), ki določa, da najemnik stroške svojega poslovanja in poslovanja zgradbe kot celote plačuje v sorazmernem delu v imenu najemodajalca in na svoj račun. Iz vsega povedanega torej izhaja, da bi spremembo dogovora o odstotku porabe vode lahko zahteval samo najemodajalec - lastnik (pod pogoji, ki jih določata SZ ter pogodba o upravljanju), medtem ko z najemnikom tožeča stranka ni bila dolžna sklepati nobenih novih dogovorov. Dogovor o ključu delitve, sklenjen med najemodajalcem kot lastnikom prostorov in tožečo stranko kot upravnikom, velja tudi za toženo stranko. Ker SZ dopušča dogovor o pavšalni delitvi stroškov, dejanska poraba ni merodajna, ampak ima prednost dogovor strank, to pa so po 26. členu SZ lastniki in ne morda najemniki. Zato sodišče druge stopnje ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje glede zahtevka iz naslova porabe vode pravilna, pritožbene trditve o drugačni dejanski porabi vode pa neutemeljene.

Trditev, da je tožena stranka leta 1995 plačala akontacijo stroškov v znesku 601.786,50 SIT, je pritožbena novota, saj tožena stranka zneska domnevno plačane akontacije med postopkom pred sodiščem prve stopnje ni navedla (v ugovoru je samo pavšalno trdila, da je plačala akontacijo), zato sodišče druge stopnje teh trditev ni upoštevalo, pri čemer velja pripomniti, da so te trditve tudi v pritožbi ostale povsem nedokazane.

Ker je torej pritožbeno sodišče ugotovilo, da niso podani uveljavljani pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (353. člen ZPP).

Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi svoje pritožbene stroške (1. odst. 154. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 165. čl. ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.