VSL sklep II Cp 1716/2001
Sodna praksa višjih sodišč, 2002-01-23

družbena lastnina - promet z nepremičninami - ničnost

Upoštevajoč takratne družbene razmere in zaostren režim pri prometu z nepremičninami, kot ga nakazujejo določila 70. - 72. člena Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč, je treba citirani 73. člen zakona razlagati v smislu zahteve po odobritvi pogodbe po njeni sklenitvi. Zaradi varstva takratnih širših družbenih interesov je pravni red poleg same izjave volje pogodbenih strank predpisal soglasje tretjega, ki je bilo potrebno, da je pogodbena volja strank dobila svojo pravno relevantnost.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba in sklep se razveljavita in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je kupoprodajna pogodba z dne 17.12.1959 nična. Tožbo, ki se nanaša na podrejeni tožbeni zahtevek na razveljavitev kupoprodajne pogodbe z dne 17.12.1959, je zavrglo. Odločilo je še, da mora tožeča stranka Mestni občini Ljubljana povrniti 49.572,00 SIT pravdnih stroškov, Občinam Dol pri Ljubljani in Velike Lašče 16.200,00 SIT, Občinam Vodice, Brezovica, Ig, Medvode in Škofljica pa 30.000,00 SIT.

Proti odločbi se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugodi primarnemu tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, naj izpodbijano odločbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Navaja, da je stavba, ki je bila dejansko nacionalizirana, ležala na parcelnih številkah 136/2 in 136/3. Kupoprodajna pogodba, ki jo je želel skleniti pravni prednik tožečih strank, se je nanašala na ta poslovni objekt. Pogodba ni bila nikoli potrjena pri okrajnem javnem pravobranilstvu Ljubljana po takrat veljavnem 38. členu Zakona o prometu z zemljišči in stavbami. Pravni prednik tožeče stranke jo je sklenil v prepričanju, da se bo uspel izogniti nacionalizaciji. Še pred izplačilom po kupoprodajni pogodbi pa je prejel odločbo o nacionalizaciji, s katero mu je bila poslovna stavba nacionalizirana. Iz tega razloga ni prišlo do odobritve kupoprodajne pogodbe in naknadnega izplačila odškodnine. Iz odločbe z dne 28.1.1960 jasno izhaja, da se ta nanaša na tiste poslovne prostore, ki so predmet kupoprodajne pogodbe, kljub napačni zabeležbi parcelnih številk. Iz odločbe z dne 19.12.1960 je razvidno, da so I.R. nacionalizirali vse poslovne prostore. Ostal mu ni prav nikakršen poslovni prostor. Kupoprodajna pogodba ni skladna s takratno zakonodajo, saj ni bila potrjena s strani ustreznih organov, na kar je prodajalca opozarjal tudi njegov tedanji pravni zastopnik. To, da je prišlo do napak pri označbah parcel, potrjuje tudi z.k. izpisek, iz katerega izhaja, naj bi se pri poslovnem prostoru na parcelni št. 136/2 vknjižila družbena lastnina na podlagi odločbe o nacionalizaciji in kupne pogodbe z dne 17.12.1959, ki pa se očitno nanaša na parcelo 136/3. Povsem nelogično je, da bi bila kupoprodajna pogodba potrjena s strani Okrajnega javnega pravobranilstva v Ljubljani, ko pa je lahko Občina Ljubljana-Šiška pridobila gospodarsko poslopje brezplačno na podlagi odločbe o nacionalizaciji. Ne vzdrži stališče sodišča prve stopnje, da je bila kupoprodajna pogodba realizirana. Res je bila sklenjena, ne pa tudi odobrena s strani pristojnega organa, zato ni bila pravnoveljavno sklenjena, še manj pa realizirana. V postopku nacionalizacije so bili pravni posli nični, zato je tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen.

Bistvo dejanske podlage tožbenega zahtevka je, da je kupna in prodajna pogodba z dne 17.12.1959 (v nadaljevanju pogodba) nična, ker je bil poslovni prostor, ki je bil predmet pogodbe, nacionaliziran, še preden je bila pogodba realizirana. Realizacijo pogodbe je po trditvah tožeče stranke preprečevalo pomanjkanje odobritve pogodbe s strani pristojnih organov. Za pravilno rešitev spornega razmerja se je treba opreti na materialnopravne predpise, ki so urejali promet z nepremičninami v letu 1959. Res je sicer, da je Zakon o prometu z zemljišč in stavbami (Ur. l. FLRJ, št. 26/54, 19/55, 48/58) v 30. členu določal, da mora državni organ, preden sklene pogodbo o nakupu ali prodaji zemljišča ali stavbe z občanom, društvom, družbenopolitično organizacijo ali civilnopravno osebo, dobiti mnenje od pristojnega javnega pravobranilca o pravni veljavnosti pogodbe. Vendar pa je bila pogodba brez poprejšnje potrditve v skladu z 39. členom le izpodbojna, ne pa tudi nična.

Pač pa je bila za zemljiškoknjižni prenos lastnine na podlagi pogodbe o odtujitvi posameznih delov zgradbe, idealnih delov zgradbe, vse zgradbe ali nezazidanega gradbenega zemljišča, v kateri je vsaj ena pogodbena stranka državljan, civilnopravna oseba, družbena organizacija ali kakšno društvo državljanov, po uveljavitvi Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (Ur. l. FLRJ št. 52/58), to je od 31.12.1958, potrebna odločba Komisije za nacionalizacijo pri občinskem ljudskem odboru, da nepremičnina, za katero gre v pogodbi, ni nacionalizirana. Upoštevajoč takratne družbene razmere in zaostren režim pri prometu z nepremičninami, kot ga nakazujejo določila 70. - 72. člena Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč, je treba citirani 73. člen zakona razlagati v smislu zahteve po odobritvi pogodbe po njeni sklenitvi. Zaradi varstva takratnih širših družbenih interesov je pravni red poleg same izjave volje pogodbenih strank predpisal soglasje tretjega, ki je bilo potrebno, da je pogodbena volja strank dobila svojo pravno relevantnost. Takšna določba je bila učinkovito sredstvo proti poskusom tistih, ki bi želeli izigrati proces nacionalizacije stanovanjskih hiš in poslovnih prostorov. Pogodba je nastala šele, ko so bili izpolnjeni vsi pogoji za nastanek, vključno z izjavo volje tretjega, ki daje soglasje. Če takšnega soglasja ni, ne pride v poštev nikakršna konvalidacija pogodbe zaradi njene realizacije, saj se teorija o realizaciji nanaša le na primere, ko pogodba ni bila sklenjena v predpisani obliki, ne pa na predpisani način izjave volje. Ker sodišče prve stopnje s strani tožeče stranke zatrjevanih dejstev ni preizkusilo v smeri nakazane pravne kvalifikacije, je zmotno uporabilo materialno pravo, dejansko stanje pa je ostalo nepopolno ugotovljeno. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, izpodbijano odločbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (355. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP). V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje torej raziskati, ali je pogodba z dne 17.12.1959 med strankami sploh nastala.

Dokazno breme za dokazovanje obstoja soglasja v smislu 73. člena Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč nosi tožena stranka. Doslej izvedeni dokazi česa takega ne potrjujejo, ampak nakazujejo prav nasprotno. Zgradbe, dele zgradb in gradbena zemljišča, ki so bili nacionalizirani, so postali družbena lastnina z dnem, ko je začel veljati Zakon o nacionalizaciji, najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (1. odst. 8. člena zakona), odločba pristojnega organa pa je bila zgolj deklaratorne narave (2. odst. 8. člena zakona). Predmet nacionalizacije so bile med drugim vse poslovne zgradbe, razen točno določenih izjem (28. člen zakona). Predmet pogodbe z dne 17.12.1959 je bilo gospodarsko poslopje na parc. št. 136/3 k.o., ki je opisano v popisu in cenitvi z dne 8.12.1957 (priloga A15). Podatki v spisu ne dopuščajo sklepa, da bi bila poslovna zgradba lahko izvzeta iz nacionalizacije na podlagi 30. ali 31. člena zakona, zato preostaja edinole logičen zaključek, da je bila nepremičnina nacionalizirana. Povedano kaže na morebitno preuranjenost dokazne ocene sodišča prve stopnje o tem, da odločba št. 03/12-RO-1872-60 z dne 19.12.1960 ne predstavlja ugotovitvene odločbe v postopku nacionalizacije gospodarskega poslopja, ki je bil predmet pogodbe z dne 17.12.1959. Pomislek vzbuja zlasti določeno neskladje med izrekom citirane odločbe, v katerem je navedeno, da gospodarska zgradba s poslovnimi prostori stoji na parceli št. 136/1 k.o., in sicer nasproti pritlične stanovanjske hiše ob Ulici 14, in cenitvijo z dne 8.12.1957, v kateri je izvedenec med drugim popisal nepremičnine, in ugotovil, da na parc. št. 136/1 na naslovu Ulica 14 stoji stanovanjska hiša s prizidanim gospodarskim poslopjem, nasproti hiše na parc. št. 136/2 in 3 pa se nahaja gospodarsko poslopje. Cenitev izvedenca torej kaže na to, da na parc. št. 136/1 k.o. ni bilo nobenega prosto stoječega gospodarskega poslopja, ampak je to obstajalo le na sosednjih parcelah 136/2 in 3, in sicer nasproti stanovanjske hiše. Ko bo sodišče prve stopnje presojalo dejansko vprašanje identitete med predmetom pogodbe z dne 17.12.1959 in odločbo o nacionalizaciji z dne 19.12.1960, bo moralo nenazadnje zavzeti še kritično stališče o tem, zakaj odločba o nacionalizaciji z dne 19.12.1960 (ki naj bi se nanašala na gospodarsko poslopje na parcelni št. 136/1 k.o. ni zemljiškoknjižno izvedena pri parc. št. 136/1, vpisani v vl. št. 1481 k.o., ampak pri parc. št. 136/2, sedaj vpisani pri vl. št. 1479 k.o.. Že v sklepu z dne 16.6.1999 pa je pritožbeno sodišče opozorilo, da je bil po delilnem načrtu in naznanilnem listu z dne 21.11.1962 v zvezi s kupoprodajno pogodbo poočiten izbris parcelne št. 136/3, ki je bila združena s parc. št. 136/2.

V pravilnost odločitve v delu, s katerim je sodišče prve stopnje zavrglo tožbo, kolikor se nanaša na razveljavitev sporne pogodbe (podrejeni tožbeni zahtevek), pritožbeno sodišče sicer nima pomislekov, razveljavitev sklepa pa je posledica razveljavitve sodbe, s katero je bilo odločeno o primarnem tožbenem zahtevku. Na koncu pritožbeno sodišče še opozarja, da bo moralo sodišče prve stopnje sanirati postopkovno kršitev v zvezi s procesno sposobnostjo drugotožeče stranke (81. čl. ZPP), saj mrtva oseba ne more biti pravdna stranka (gl. l. št. 49).

Stroškovni izrek temelji na določilu 3. odst. 165. čl. ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.