VSL sodba II Cp 1635/2004
Sodna praksa višjih sodišč, 2004-11-24

stanovanjsko pravo - civilno procesno pravo

sklenitev najemne pogodbe - zastaranje - zastaralni rok

Pravilna je ugotovitev prvostopnega sodišča, da je potekel splošni

petletni zastaralni rok iz 371. člena ZOR, v katerem bi morala

toženka vložiti tožbo za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno

najemno stanovanje, ki ga je uporabljala. Zastaralni rok začne v

takšnih primerih teči od dneva poteka šestmesečnega roka za

prostovoljno sklenitev najemne pogodbe, določenega v 1. odstavku 147.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu

zahtevku za izpraznitev enosobnega stanovanja na T. 37 v L. in

naložilo toženi stranki, da ga prostega oseb in stvari izroči

tožečima strankama v roku 60 dni, da ne bo izvršbe. Zavrnilo pa je

tožbeni zahtevek tožene stranke po nasprotni tožbi na sklenitev

najemne pogodbe za navedeno stanovanje. Toženi stranki je tudi

naložilo, da plača prvo tožeči stranki pravdne stroške v znesku

557.224,00 SIT in drugotožeči stranki pa pravdne stroške v znesku

Proti navedeni sodbi vlaga pravočasno pritožbo tožena

stranka. Uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe

materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega

postopka. Predlaga, da se pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo

pa spremeni tako, da se tožbeni zahtevek na izselitev zavrne

oz. podrejeno, da se pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo pa

razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov

postopek s stroškovnimi posledicami. Poudarja, da ni

pravilno stališče, da naj bi bil zahtevek na sklenitev

najemne pogodbe zastaran. Toženi stranki gre na podlagi 147.

člena SZ/91 nesporna pravica do sklenitve najemne pogodbe za

nedoločen čas za neprofitno najemnino. Tožeča stranka je dne

4.5.1999, tedaj še v imenu tedanje lastnice s pisnim

zahtevkom pozvala toženo stranko, da se iz spornega

stanovanja izseli v roku 6 mesecev. Tožena stranka je v

okviru tega šestmesečnega roka dne 8.10.1999 od tožeče

stranke zahtevala sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas

za neprofitno najemnino. Toženi stranki torej ni mogoče

očitati pasivnosti glede njenega zahtevka. Zato bi sodišče

moralo glede na izoblikovano stališče sodne prakse, da

lastnik od bivšega imetnika stanovanjske pravice ne more

zahtevati izselitve, če mu pred tem ne ponudi sklenitve

najemne pogodbe. Tožena stranka je poskušala svoj status

urediti s prejšnjim imetnikom, ki pa ni imel interesa to

urediti. Takoj ko je bilo stanovanje vrnjeno pravni prednici

tožnikov oziroma ko je izvedela, kdo je lastnik stanovanja,

pa je od tožeče stranke zahtevala sklenitev pogodbe. Ker je

tožeča stranka z obvestilom z dne 4.5.1999 toženo stranko

obvestila, kdo je lastnik stanovanja, lahko zastaralni rok

za sklenitev najemne pogodbe teče naprej od obvestila dalje.

Pritožbeno sodišče je že v prvi odločbi zavzelo stališče, da

toženi stranki ni mogoče očitati, da ni poskušala poskrbeti

za ureditev svojega stanovanjskega stanovanja v spornem

stanovanju ter je zadevo vrnilo v ponovno odločanje, da bi

se ugotovilo ali je imela tožena stranka na spornem

stanovanju status imetnika stanovanjske pravice. Prvostopno

sodišče je v ponovljenem postopku v izpodbijani sodbi sicer

ugotovilo, da tak status toženi stranki gre, je pa zahtevek

za sklenitev najemne pogodbe zavrnilo v nasprotju s stališči

pritožbenega sodišča iz sodbe II Cp 245/2002 in v nasprotju

z materialnim pravom. Zavrnitev zahtevka po nasprotni tožbi

in posledično ugoditev zahtevku tožnikov zaradi zastaranja

je pravno vprašanje, ki bi ga sodišče lahko rešilo brez

obširnega izvajanja dokazov, povezanega s stroški. Zato je

sporna tudi odločitev o stroških, ki toženi stranki nalagajo

povrnitev kar 985.144,00 SIT, pri čemer je tožena stranka na

meji tega, da se ji odobri brezplačna pravna pomoč, saj gre

za osebo nezavidljivega socialnega statusa in bi že plačilo

takšnih stroškov, če zanemarimo izgubo stanovanja, lahko

ogrozila njeno eksistenco. Nepotrebno je bilo ugotavljati

ali je tožena stranka imela na dan uveljavitve SZ/91 status

imetnika stanovanjske pravice, ker se je sodišče postavilo

Drugotožena stranka je odgovorila na pritožbo. Predlaga

njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe.

Pritožnica tudi v pritožbi trdi, da je poskušala s prejšnjim

lastnikom - M. skleniti najemno pogodbo, vendar ta za to "ni bil

zainteresiran." Da bi si pridobila ustrezno najemno varstvo, bi

morala zato sklenitev najemnega razmerja doseči v sodnem postopku.

Ker tega ni storila, se tožnika v tej pravdi utemeljeno sklicujeta na

to, da sporno stanovanje uporablja neupravičeno - brez ustreznega

pravnega naslova. Sklenitev najemnega razmerja je pritožnica sicer

poskušala uveljaviti v tem pravdnem postopku na podlagi nasprotne

tožbe, s katero je terjala sklenitev ustrezne najemne pogodbe, vendar

pa sta tožnika utemeljeno ugovarjala zastaranje. Sodišče prve stopnje

je namreč ugotovilo, da je tožena stranka vložila nasprotno tožbo

zoper toženi stranki na sklenitev najemne pogodbe šele dne 28.11.2002

(in torej ne že prej kot je med postopkom zatrjevala) ter, da je

upoštevajoč datum poteka šestmesečnega roka za sklenitev najemne

pogodbe v smislu določbe 1. odstavka 147. člena SZ, v katerem je bilo

potrebno skleniti najemno pogodbo, potekel petletni splošni

zastaralni rok za sodno uveljavitev takšnega zahtevka. Takšno

stališče prvostopnega sodišča je materialno pravno pravilno. Ker ni

posebnega zastaralnega roka, velja splošni petletni zastaralni rok iz

371. člena ZOR, ki je začel teči po preteku navedenega zakonskega

roka, ki je bil določen za prostovoljno sklenitev najemne pogodbe z

bivšimi imetniki stanovanjske pravice, v katerem bi torej tedanji

lastnik stanovanja - M. s toženko moral skleniti najemno pogodbo. Ta

rok je upoštevaje datum uveljavitve SZ - 19.10.1991 potekel dne

19.4.1992. Zastaralni rok se je torej iztekel 19.4.1997, torej precej

pred vložitvijo navedene nasprotne tožbe.

Pritožnica meni, da je začel teči zastaralni rok v spornem

primeru šele od obvestila tožnika z dne 9.5.1999 dalje, ko

je bila pozvana, da se iz spornega stanovanja izseli, vendar

pa je takšno njeno pravno stališče nepravilno. Zastaranje

namreč začne teči tedaj, ko nastane pravice terjati

izpolnitev obveznosti, torej tudi sodno uveljavljati

določeno terjatev oziroma pravico (člen 361/1 ZOR). V

konkretnem primeru je pravica po pravnem varstvu, torej tudi

po vložitvi pravovarstvenega zahtevka, nedvomno nastala

takoj po izteku navedenega šestmesečnega roka, v katerem sta

imela tako lastnik kot tudi imetnik stanovanjske pravice

oziroma z imetnikom stanovanjske pravice izenačena oseba po

stanovanjskem varstvu, možnost prostovoljno oziroma

sporazumno izpolniti z zakonom določeno kontrahirno

obveznost. Povedano pa seveda nujno pomeni, da če eden od

potencialnih skleniteljev najemne pogodbe ni bil pripravljen

skleniti pogodbe, je drugi potencialni pogodbeni stranki po

preteku omenjenega roka za prostovoljno izpolnitev

obveznosti, preostalo le še sodno varstvo. Kot že omenjeno,

je pritožnica poskušala formalizirati najemno razmerje,

vendar pa tedanji lastnik za to ni bil zainteresiran. Zato

pa bi lahko že tedaj svojo voljo za sklenitev najemne

pogodbe uveljavila s pravovarstvenim zahtevkom v sodnem

postopku. Takšno možnost je imela še pet let, saj iz

ugotovljenih dejstev tudi ne izhaja noben zakonsko predviden

razlog za pretrganje oziroma zadržanje zastaranja v smislu

tedaj veljavnih določb ZOR. Tudi sprememba lastnika

stanovanja na tek zastaralnega roka nima nobenega vpliva

(primerjaj določbo 363. člena ZOR, po kateri se v zastaranje

všteje tudi čas, ki je pretekel v prid dolžnikovim prednikom

- accessio temporis). Zato so pravno nepomembne tudi

pritožbene trditve, da je tožena stranka šele na podlagi

tožnikovega dopisa z dne 9.5.1999 izvedela za novega

lastnika in za njegov zahtevek na izselitev iz stanovanja.

Zavrnitev tožbenega zahtevka na sklenitev najemne pogodbe je

zaradi utemeljenosti ugovora zastaranja torej

materialnopravno pravilno. Posledično pa je materialnopravno

pravilna tudi odločitev o ugoditvi izpraznitvenemu tožbenemu

zahtevku tožnikov. Toženka ne razpolaga z najemno pogodbo,

niti takšne pogodbe ne more od tožnikov iztožiti. Zato je

tudi ta del izpodbijane odločitve, ki temelji na uporabi

Toženka s pritožbenimi trditvami tudi ne more izpodbiti

odločitve o stroških postopka. Vsi stroški, ki jih je

sodišče tožnikoma priznalo, so bili potrebni, saj so nastali

v zvezi z udeležbo tožnikov oziroma njunih pooblaščencev v

postopku in so odmerjeni v skladu z Odvetniško tarifo in

Zakonom o sodnih taksah (člen 155 ZPP). Tudi če je del teh

nastal zaradi ugotavljanja od kdaj je tožena stranka bivala

v stanovanju, to ne more biti v škodo tožnikov, ki sta v

pravdi v celoti uspela (člen 154/1 ZPP). Ob povedanem

citirani materialnopravni določbi ZPP v izpodbijani sodbi

nista bili kršeni. Pri tem pa pritožbeno sodišče glede na

pritožbene očitke pripominja, da je toženka šele v ponovnem

postopku vložila nasprotno tožbo, ki je posebej povzročila

odziv tožnikov tudi z uveljavljanjem ugovora zastaranja

zoper postavljeni nasprotni tožbeni zahtevek, torej šele

tedaj tudi potrebo po ugotavljanju ali je ta zahtevek

Izpodbijana sodba je torej materialnopravno pravilna.

Pritožnica sicer uveljavlja tudi pritožbeni razlog bistvenih

kršitev določb pravdnega postopka, pri čemer pa sicer ne

pojasni, zakaj naj bi obstajale takšne kršitve. Pritožbeno

sodišče tudi ni našlo nobenih kršitev, na katere mora paziti

po uradni dolžnosti. Zato je zavrnilo pritožbo ter potrdilo

sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 1.

odstavka 165. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni

uspela, zato mora nositi stroške neuspešne pritožbe. Odgovor

na pritožbo, ki ga je vložila drugotožena stranka, pa po

oceni pritožbenega sodišča k odločitvi pritožbenega sodišča

ni pripomogel in zato teh stroškov ni mogoče šteti za

potrebne in mora torej tudi drugotožena stranka sama nositi

svoje stroške pritožbenega postopka (člen 155 ZPP).

ZOR člen 360,  360/1,  371,  360,  360/1,  371.  SZ člen 147,  147/1,  147,  147/1,  147,  147/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.