VSK sklep I Cp 774/2001
Sodna praksa višjih sodišč, 2002-04-24

postopek za ureditev razmerij med solastniki - delitev zgradbe v solastnini

Sklep o fizični delitvi stavbe v solastnini je pravni temelj za nastanek etažne lastnine. Zemljišče, brez katerega stavba ne more funkcionirati, mora ostati v solastnini bodočih etažnih lastnikov. Solastniki morajo sami poskrbeti, da se na podlagi sklepa o delitvi izdela etažni načrt in za samo izvršitev delitve.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se r a z v e l j a v i ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se opravi delitev solastnega nepremičnega premoženja udeleženk postopka, parcele št. 380/59, v naravi stanovanjske hiše s prizidkom in leseno lopo, parcele št. 303/1 - pašnik v izmeri 1458 mý in parcele št. 380/73 - pašnik v izmeri 571 mý, vse vložek št. 324 k.o. H., tako, da dobi predlagateljica v izključno last in posest mansardo v prvem nadstropju stanovanjske hiše kot samostojno stanovanjsko enoto v izmeri 77,64 mý z ločenim vhodom in souporabo dvorišča, preostale nepremičnine pa v izključno last in posest prva nasprotna udeleženka, obe s pravico zemljiškoknjižnega prepisa in vknjižbe etažne lastnine. Odločilo je še, da je dolžna prva nasprotna udeleženka D.K. drugi nasprotni udeleženki izplačati vrednost njenega solastnega deleža (1/4-tine) na navedenih nepremičninah v znesku 5.817.481,00 SIT v 30 dneh po izdaji sklepa, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dne izdaje sklepa do plačila. Glede skupnih stroškov postopka v znesku 168.975,00 SIT pa je odločilo, da je prva nasprotna udeleženka dolžna predlagateljici povrniti 84.487,50 SIT, druga nasprotna udeleženka pa 42.243,75 SIT skupnih stroškov, vse v 15 dneh po pravnomočnosti sklepa in v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti do plačila, pod izvršbo. Sicer pa vsaka stranka nosi svoje stroške postopka. Predlagateljica se je zoper tak sklep pravočasno pritožila. Uveljavlja vse pritožbene razloge. Meni, da je sodišče zagrešilo obsolutno bistveno kršitev postopka, ko je predlagateljici dodelilo v last in posest stvar oziroma del hiše, ki ne obstoji in je podano tudi nasprotje med izrekom in obrazložitvijo sodbe. Sodišče namreč meni, da je potrebno hišo razdeliti tako, da se v nadstropju napravi samostojna enota z ločenim vhodom, torej ta še ne obstoji. Po izreku pa bi predlagateljica prejela mansardo kot samostojno enoto z ločenim vhodom. Ob taki odločitvi v izreku bi sodišče moralo najprej odločiti, da se delitev opravi tako, da se ustanovi etažna lastnina, odločiti, kaj je potrebno predelati, kdo krije stroške, da je druga solastnica dolžna dopustiti adaptacijo in podobno, sklep bi torej moral vsebovati vse potrebno za vknjižbo etažne lastnine, tega ne vsebuje in je predlagateljica pridobila nekaj, česar ni in česar pravno ni moč izvesti. Predlagateljici je naloženo plačilo 5.817.481,00 SIT, kar je v nasprotju z razlogi sklepa, ko sodišče razloguje, da je ta znesek dolžna drugi nasprotni udeleženki plačati prva nasprotna udeleženka. Že iz teh razlogov je potrebno sklep razveljaviti. Tudi zaključek sodišča, da ureditev dveh samostojnih enot ne bi predstavljala znatnih sprememb objekta in strošek ne bi bil nesorazmerno visok, je dejansko in materialnopravno zmoten. Izvedenec B. je predstavil dve varianti predelave, ta bi po eni varianti stala 1.510.000,00 SIT, po drugi pa 1.790.000,00 SIT. Ker vrednost predlagateljičinega deleža znaša 5.817.481,00 SIT, znašajo stroški predelave hiše 25 do 30 % vrednosti predlagateljičinega deleža na stvari, kar je nesorazmerno visoko. Opozarja še, da tudi izvedenec P. meni, da bi bili stroški predelave znatni. Tudi popisana potrebna dela po izvedencu B. so taka, da posegajo v konstrukcijo in zunanjost objekta, zato bo potreben projekt in pridobitev gradbenega dovoljenja, kar pomeni dodatne stroške. Sodišče tudi s sklepom ne more solastnikom naložiti predelave stvari, saj se nepremičnina deli po stanju, v katerem je in to stanje določa objektivni okvir možnosti delitve. Če delitev ni mogoča, je stvar potrebno prodati in razdeliti izkupiček. Določba 122. čl. Zakona o nepravdnem postopku (ZNP) ni pravilno uporabljena, predvsem glede ugotavljanja možnosti za fizično delitev. Predlagateljica nima denarja, da bi tako adaptacijo izvedla. Tudi če bi na vse to pristala, bi prišla živeti v hišo, ki jo je zapustila zaradi nevzdržnih razmer. Prav zato si je prizadevala, da pridobi denarno vrednost svojega deleža, gre za upravičeni interes, saj je zaradi neurejenih odnosov med solastniki že intervernirala policija in je zaradi obračunov med stanovalci že tekel kazenski postopek. Tako okolje bi škodilo njenemu zdravju. Predelava hiše z nastankom dveh etažnih enot, priprava projekta, gradbenega dovoljenja, ureditev posebnega vhoda v etaži in predelava vseh instalacij ter izdelava načrta etažne lastnine in izvedba vknjižbe gotovo predstavlja znatno spremembo same stvari, kar narekuje uporabo 123. čl. ZNP. Sicer pa interes prve nasprotne udeleženke, ki v hiši živi, ne bo v ničemer prizadet, v denarju bi prejela toliko, da si lahko zagotovi primerno stanovanje in preselitev. Zato predlaga, da sodišče druge stopnje sklep spremeni tako, da odloči, da se delitev opravi s prodajo stvari, ki je predmet delitve. Ker je sporen le način delitve meni, da je takso za pritožbo potrebno odmeriti le kot pravni interes, da se odloči o načinu delitve. Prva nasprotna udeleženka je na pritožbo odgovorila. Absolutnih bistvenih kršitev pravdnega postopka, ki jih pritožnica očita sodišču, sodišče ni zagrešilo. Dejstvo je, da mansarda, ki je bila dodeljena v izključno last predlagateljici, fizično obstoji in se nahaja v solastni hiši, katere delitev je predlagala sama predlagateljica. Glede odločitve, da je predlagateljica dolžna drugi nasprotni udeleženki plačati določen denarni znesek, pa gre za očitno pisno napako. Nemogoče je pričakovati od sodišča, da bi udeležencem v nepravdnem postopku naložilo predelavo stvari, pridobitev gradbenega dovoljenja, kar je celo predmet upravnega postopka, pač pa se mora sodišče za fizično ali civilno delitev odločiti na podlagi stanja stvari. To pravzaprav pritožnica ugotavlja tudi sama v pritožbi. Tudi sicer je za vpis etažne lastnine v zemljiški knjigi potrebno izdelati še etažni načrt, pridobiti identifikacijsko številko in potrdilo geodetske uprave, česar sodna odločba ne more nadomestiti. Opozarja še, da vrednost predlagateljici dodeljenega deleža znaša kar 6.375.856,00 SIT, čeprav je vrednost njenega solastninskega deleža le 5.817.481,00 SIT. Pritožničine navedbe o pomanjkanju denarja in nevzdržnih razmerah v hiši so za ta postopek irelevantne, po drugi strani pa jasno kažejo, da pritožnica pravih argumentov, ki bi govorili v prid civilni delitvi, nima. Predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške sestave odgovora na pritožbo. Pritožba je utemeljena. Pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. tč. 2. odst. 339. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki se v tem nepravdnem postopku glede na določbo 37. čl. ZNP smiselno uporablja. Med izrekom in razlogi nasprotij ni. Povsem jasno je, tako iz izreka kot iz razlogov, da po odločitvi sodišča predlagateljica prejme v izključno last zgornjo etažo stanovanjske hiše, ki je predmet delitvenega postopka, zgolj zato, ker je sodišče v izreku pri opisu stvari navedlo, da gre za etažo z ločenim vhodom, ko je ob tem vsem jasno, da le tega ni, še ne gre za nasprotje med izrekom in razlogi. Ko pa pritožnica meni, da je nasprotje med razlogi in izrekom podano, ker se izplačilo solastnega deleža druge nasprotne udeleženke nalaga predlagateljici, čeprav iz razlogov izhaja, da gre za dolžnost prve nasprotne udeleženke, gre zgolj za očitno pisno pomoto, ki jo je sodišče že odpravilo s popravnim sklepom. Sodišče je v postopku za delitev stvari v solastnini vezano na predlog udeležencev postopka, kot tudi na materialnopravne določbe ZNP, ki urejajo postopek za delitev stvari v solastnini (XIII. poglavje). Sodišče si mora prizadevati, da se praviloma opravi fizična delitev stvari in da solastniki dobijo tisti del stvari, za katerega izkažejo opravičen interes (1. odst. 122. čl. ZNP). Tak način delitve je primaren. Le če stvari ni mogoče razdeliti tako, da prejme vsak solastnik v naravi vrednost svojega solastninskega deleža, se razlika poračuna v denarju (2. odst. 122. čl. ZNP) in le, če kateri od solastnikov izkaže upravičen interes za pridobitev celotne stvari, mu sodišče proti izplačilu vrednosti deležev drugih solastnikov dodeli celotno stvar, če je taka odločitev utemeljena glede na velikost deleža tega solastnika ali druge okoliščine (3. odst. 122. čl. ZNP). V tem postopku nihče od udeležencev ni izrazil interesa, da bi postal izključni lastnik stvari, ki se deli. Predlagateljica in druga nasprotna udeleženka sta solastnici vsaka do 1/4-tine, prva nasprotna udeleženka pa 1/2-vice. Tekom tega nepravdnega postopka se je izpostavilo predvsem vprašanje, ali je stvar, ki naj se deli (stanovanjska hiša, ki predstavlja glavnino solastnega premoženja) deljiva, saj se je predlagateljica zavzemala za civilno, nasprotna udeleženka pa za fizično delitev. Zato je sodišče tudi ugotavljalo dejanske okoliščine, na podlagi katerih lahko sploh ugotovi, ali je materialnopravno pravilna uporaba določbe 122. čl. ZNP ali morebiti 123. čl. ZNP. Slednji namreč ureja civilno delitev. Le-ta pa pride v poštev, če fizična delitev ni mogoča. Po 1. odst. 123. čl. ZNP ta ni mogoča, če bi z njo prišlo do znatnih sprememb stvari ali ob znatnem zmanjšanju njene vrednosti. Zakonska določba je jasna, zahteva se obstoj objektivnih okoliščin, ki so povezane s samim predmetom delitve in ki onemogočajo fizično delitev. Te določbe je prvostopenjsko sodišče pravilno upoštevalo. Vrednost nepremičnin, hiše z zemljiščem, ki je predmet delitve, znaša prek 23.000.000,00 SIT, vrednost mansarde 6.375.856,00 SIT, ter je zaključek, da ob ugotovljenih stroških predelave, ki po cenejši varianti znašajo 1.510.000,00 SIT, po dražji pa 1.790.000,00 SIT, s čemer bo mogoče razdeliti stanovanjsko hišo na dve samostojni enoti - mansardo in spodnji del, tak finančni vložek v preureditev obstoječe hiše ne pomeni znatne spremembe objekta oziroma zmanjšanja njegove vrednosti tudi po oceni pritožbenega sodišča pravilen. Izpostavljene subjektivne okoliščine, da predlagateljica denarja za preureditev nima, neurejeni odnosi med strankami in podobno, na odločitev nimajo vpliva. Zato uporaba 123. čl. ZNP v konkretnem primeru ne pride v poštev, saj je mogoča fizična delitev kot primarni način delitve. Ob tem pa ni nepomembno tudi to, da je predlagateljica tista, ki je podala pri sodišču predlog, da nepremičnino v solasti udeležencev postopka razdeli in je ob tem morala vzeti v obzir, da bo glede na stanje v naravi prišlo do odločitve o fizični delitvi, kot tudi, da je vrednost stvari (mansarde stanovanja), ki ga pridobi po sklepu sodišča prve stopnje, celo večja od vrednosti njenega solastnega deleža (razlika med 6.375.856,00 SIT in 5.817.481,00 SIT). Sodišče druge stopnje nima razloga, da ne bi verjelo predlagateljici, da sredstev preureditve trenutno ne zmore. Vendar pa ji sodišče v delitvenem postopku ni naložilo obveznosti, da plačuje stroške preureditve stanovanja in to tudi ni naloga sodišča, ki odloča o delitvi po stanju stvari ob odločanju. Povsem v njeni dispoziciji je, ali bo v primeru, da pridobi posamezen del stavbe v izključno last, pristopila k predelavi ali ne oziroma se bo odločila za prodajo svoje lastnine. Pritrditi je tudi predlagateljici, da sklep sodišča prve stopnje ni tak, da bi bil podlaga za takojšnjo vknjižbo v zemljiški knjigi. Sklep o delitvi nadomešča le voljo solastnikov, da pravno razmerje na stvari preoblikujejo iz solastninskega v razmerje etažne lastnine, zato mora sodišče nadomestiti le voljo solastnikov, da se ustanovi etažna lastnina na določenem delu stavbe, ki mora biti zato v sklepu določno opredeljen, kot tudi soglasje solastnikov glede skupnih prostorov, delov in naprav zgradbe in zemljišča, ki pripada stavbi in je nujno oziroma neposredno namenjeno redni rabi hiše in brez katerega ta ne more funkcionirati (dostop, dovoz, parkirni prostor ... - 8., 9. in 12. čl. Stanovanjskega zakona - SZ). Tak sklep je pravni temelj za nastanek etažne lastnine, solastniki, ki na njegovi podlagi predlagajo vpis v zemljiško knjigo, pa morajo sami poskrbeti, da se na njegovi podlagi izdela etažni načrt, ki ga je tudi potrebno priložiti predlogu za vpis (49. čl. Pravilnika o vodenju zemljiške knjige). Vendar pa sodišče druge stopnje, ki na pravilno uporabo materialnega prava pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP), ugotavlja, da je materialno pravo delno zmotno uporabljeno. Pri fizični delitvi zgradbe v solastnini bi namreč sodišče moralo določiti tudi obseg funkcionalnega zemljišča oziroma ugotoviti, katero je zemljišče, ki pripada stavbi in je nujno oziroma neposredno namenjeno redni rabi hiše in brez katerega ta ne more funkcionirati. To funkcionalno zemljišče bi moralo ostati v solastnini predlagateljice in prve nasprotne udeleženke, glede na odločitev, da se ustanovi etažna lastnina. Vsak etažni lastnik ima namreč nujno tudi lastninska upravičenja na zemljišču in skupnih prostorih, delih in napravah stavbe (8. čl. SZ) in je etažna lastnina že pojmovno vezana na zemljišče (vsaj stavbišče), po izpodbijanem sklepu pa predlagateljica pridobi le mansardo, vse ostale nepremičnine (tudi zemljišče) pa prva nasprotna udeleženka in je v tem obsegu odločitev materialnopravno zmotna in v škodo predlagateljice, ki bi stvarnopravna upravičenja na zemljišču kot bodoča etažna lastnica morala imeti. Odločilna dejstva glede funkcionalnega zamljišča niso ugotovljena in je dejansko stanje odločilno za odločitev v tej zadevi ostalo delno neraziskano. Zato je sodišče druge stopnje moralo pritožbi ugoditi in sklep razveljaviti in to v celoti, saj so udeleženci nujni enotni sosporniki ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek (3. tč. 365. čl. ZPP). V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje, tudi s pomočjo izvedenca, ugotoviti obseg zemljišča, nujno potrebnega za uporabo stavbe - funkcionalnega zemljišča, ugotoviti pa bo moralo tudi, kolikšni so solastninski deleži, ki pripadajo vsakemu od bodočih etažnih lastnikov kot solastnikov na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah predmetne stanovanjske hiše, če bo ponovno odločilo, da se stavba fizično deli, pri tem pa upoštevati, da je predlog za fizično delitev podala le nasprotna udeleženka, ki bo v nadaljevanju postopka morala prevzeti aktivno vlogo in zalagati stroške za izvedbo dokazov za ugotovitev dejanskih okoliščin, ki še niso raziskane. Ker je prvostopenjski sklep razveljavljen, je tudi odločitev o stroških odgovora na pritožbo pridržana za končno odločbo (165. čl. ZPP).

ZNP člen 122,  122.  SZ člen 8,  9,  12,  13,  8,  9,  12,  13.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.