VSL sodba I Cp 485/2002
Sodna praksa višjih sodišč, 2003-01-08

stanovanjsko pravo - civilno procesno pravo

sklenitev najemne pogodbe - zastaranje - zastaralni rok

Lastnik stanovanja je moral skleniti najemno pogodbo s prejšnjim imetnikom stanovanja v roku šest mesecev (1. odst. 147. čl. SZ), ki je za vojaška stanovanja začel teči po uveljavitvi Uredbe o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organov in organizacij bivše SFRJ in JLA (3. odst. 2. čl.), torej 8.1.1993. Najemnik je svojo pravico do sklenitve pogodbe lahko uveljavljal s tožbo. Ker za zastaranje terjatve na sklenitev pogodbe zakon ne predpisuje posebnega zastaralnega roka, ta terjatev najemnika zastara v splošnem zastaralnem roku petih let (371. čl. ZOR). Tako od uveljavitve Uredbe kot tudi od izteka roka, v katerem bi moral lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo iz 1. odst. 147. čl. SZ, je zastaralni rok že potekel, saj je bila tožba za sklenitev pogodbe vložena šele 18.5.2001. Tedaj je torej pravica zahtevati izpolnitev obveznosti že prenehala (1. odst. 360. čl. ZOR).

Pritožbi se delno ugodi in se sodba prve stopnje spremeni v točkah I. in III. tako, da: - se zavrne tožbeni zahtevek, kot je vsebovan v točki I.1. sodbe prve stopnje; - se ugodi tožbenemu zahtevku, kot je vsebovan v točki III. in je dolžan P.K. izprazniti stanovanje št. 4 na naslovu P. in ga izpraznjenega oseb in stvari izročiti Republiki Sloveniji v 15 dneh; - se izrek o stroških, vsebovan v točki I.2. glasi tako, da je P.K. dolžan Republiki Sloveniji povrniti njene pravdne stroške v znesku 125.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22.11.2001 do plačila, Republika Slovenija pa S.K. njegove pravdne stroške v znesku 32.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22.11.2001, vse v 15 dneh.

V preostalem delu se pritožba zavrne in se potrdi sodba prve stopnje v točki II.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbena zahtevka Republike Slovenije zoper P.K. in S.K., s katerima je zahtevala od njiju izpraznitev in izročitev stanovanja št. 4 na P., ugodilo pa je tožbenemu zahtevku P.K., s katerim je ta zahteval od Republike Slovenije sklenitev najemne pogodbe za to stanovanje za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Republiki Sloveniji je še naložilo, da P.K. povrne njegove pravdne stroške v znesku 240.380,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila.

Zoper sodbo se je pravočasno pritožila Republika Slovenija zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Napačno je pravno razlogovanje sodišča prve stopnje, da lastnik zahtevka za izpraznitev stanovanja ne more temeljiti na neplačevanju najemnine oziroma uporabnine. Če P.K. uporablja stanovanje, ki ni njegova last, je dolžan za uporabo tuje stvari plačevati uporabnino ter druge stroške v zvezi z uporabo stanovanja. Te obveznosti ni izpolnjeval, zato ga je Republika Slovenija z opominom pozvala na plačilo in mu določila rok za izpolnitev obveznosti. Višina neplačane najemnine, obračunane na dan 15.3.2001, znaša 1.069.851,02 SIT zamudne obresti pa 1.388.057,40 SIT. Dejstva, da P.K. do leta 1998 Republike Slovenije ni nikoli obvestil o tem, da ostaja v stanovanju kot uporabnik oziroma nov imetnik stanovanjske pravice, da najemnine oziroma uporabnine za stanovanje ni plačeval nihče, da pošte ni sprejemal, da so se vse sodne pošiljke vračale z oznako "odselil" ter da je kasneje plačevanje uporabnine pogojeval s sklenitvijo najemne pogodbe, kažejo, da je zlorabljal svoj (začasno) priviligirani položaj. Zlorabi pravice pa sodišče ne bi smelo nuditi sodnega varstva. Tudi Vrhovno sodišče RS je zavzelo stališče, da v tovrstnih specifičnih primerih ne gre za neplačevanje najemnine, ker ta predpostavlja obstoj najemne pogodbe, vendar pa to ne pomeni, da tisti, ki v stanovanju prebiva, lahko v njem živi brezplačno. Obveznost plačila ustrezne uporabnine velja tudi zanj, čeprav njegov stanovanjski status še ni dokončno urejen in je to tudi eden od razlogov, da najemna pogodba ni bila sklenjena. Neplačevanje uporabnine in stroškov je tako lahko podlaga za izpraznitveni zahtevek. S.K. sam ni nikoli obvestil Republike Slovenije, da se je iz stanovanja izselil, niti ni stanovanja izpraznil in ji ga izročil. Zato ima Republika Slovenija pravni interes za tožbo zoper njega, saj pravnoformalno še vedno izkazuje imetništvo stanovanjske pravice na podlagi sklepa z dne 1.12.1974. Republika Slovenija vztraja pri ugovoru zastaranja tožbenega zahtevka P.K. in s tem zmotni materialnopravni presoji sodišča prve stopnje, da P.K. ne zaseda stanovanja nezakonito. Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ) v 147. čl. lastnikom stanovanja nalaga obveznost, da sklenejo najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi zakona. Po 2. čl. Uredbe o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organov in organizacij bivše SFRJ in JLA, pa prične rok iz 147. čl. SZ teči z dnem uveljavitve te uredbe. Uredba je stopila v veljavo 8.1.1993. Republika Slovenija najemne pogodbe ni sklenila in iz izpovedbe P.K. izhaja, da mu je bilo že leta 1992 jasno, da tega ne bo storila. Predlog za sklenitev pogodbe je na Republiko Slovenijo naslovil šele 23.7.1998. SZ ne določa roka, v katerem lahko občani zatrjujejo upravičenje po 147. čl. SZ, lahko pa to uveljavljajo s tožbo, če lastnik pogodbe v roku 6 mesecev ne sklene. Zato velja splošen zastaralni rok petih let. Vsak je namreč dolžan tudi sam skrbeti za svoje pravice in jih uveljaviti na predpisan način in v predpisanem roku. Rok za sklenitev najemne pogodbe stanovanje je tako začel teči 9.7.1993, ko je bilo P.K., kot sam zatrjuje, že zdavnaj popolnoma jasno, da sklenitev najemnega razmerja Republika Slovenija zavrača, zato je tožba prepozna. Tudi zaradi zastaranja je torej njegov zahtevek neutemeljen in ga je treba zavrniti, kar zopet utemeljuje tožbeni zahtevek Republike Slovenije na izpraznitev stanovanja. Ne glede na to pa je tožbeni zahtevek P.K. na sklenitev najemne pogodbe v delu, ki določa, da je Republika Slovenija dolžna skleniti z njim najemno pogodbo v 15-ih dneh, "sicer sledeča sodba nadomesti takšno pogodbo, kakor sledi...," neutemeljen zaradi nesklepčnosti. Pogodba je dvostranski pravni posel. Zahtevek P.K. je dajatveni. Tega nenadomestnega dejanja, četudi bi bil zahtevek utemeljen, ne more nadomestiti sodba. Sodba je odločba sodne veje oblasti in ne more nadomestiti pogodbe, ki je dvostranski pravni posel, ki nastane s sporazumom strank. Tak zahtevek je nesklepčen in v nasprotju z Zakonom o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) in je zato enostranska določitev vsebine najemne pogodbe v tožbenem zahtevku brezpredmetna. Predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da zavrne tožbeni zahtevek P.K. za sklenitev najemne pogodbe, ugodi pa obema njenima zahtevkoma za izpraznitev stanovanja.

Pritožba je bila vročena pooblaščencu P.K. in S.K., ki je odgovoril, da pritožba ni utemeljena in predlagal, naj jo pritožbeno sodišče zavrne in potrdi izpodbijano sodbo.

Pritožbeno sodišče se strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da v konkretnem primeru zahtevek Republike Slovenije na izpraznitev stanovanja ne more biti utemeljen zaradi neplačevanja uporabnine. V obrazložitvi sodbe Vrhovnega sodišča RS, na katero se sklicuje Republika Slovenija, je res navedeno, da je tak zahtevek utemeljen, vendar gre za izjemen primer, ki ga je narekovala drugačna dejanska podlaga, kot v obravnavanem primeru. Pritožbeno sodišče se v tem delu pridružuje razlogom sodišča prve stopnje in sodi, da v obravnavanem primeru ni šlo za tako zlorabo pravice, ki bi narekovala ugoditev zahtevku Republike Slovenije in zavrnitev zahtevka P.K. Prav tako po presoji pritožbenega sodišča besedilo tožbenega zahtevka P.K. na sklenitev najemne pogodbe "sicer sledeča sodba nadomesti pogodbo" ne narekuje zavrnitve tožbenega zahtevka. S tožbenim zahtevkom P.K. zahteva od Republike Slovenije sklenitev najemne pogodbe, torej zahteva od nje izjavo volje za sklenitev pogodbe z določeno vsebino. Dolžnost podati izjavo volje, ki je navedena v odločbi, ki je izvršilni naslov, velja za izpolnjeno s pravnomočnostjo te odločbe (1. odst. 238. čl. ZIZ).

ZOR člen 360,  360/1,  371,  360,  360/1,  371.  SZ člen 147,  147/1,  147,  147/1.  Uredba o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organov in organizacij bivše SFRJ in JLA člen 2,  2/3,  2,  2/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.