VSL sodba II Cp 1366/98
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-01-13

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - pravica do odkupa stanovanja - zavezanec za plačilo lastne udeležbe

S tem, ko SZ ureja položaj in upravičenja prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, ureja tudi položaj tistega imetnika, ki je pridobil stanovanjsko pravico na stanovanju z zamenjavo - njegov položaj ne more biti v ničemer drugačen, saj je z zamenjavo pridobil na stanovanju, ki ga je pridobil v zamenjavo, stanovanjsko pravico (2. odst. 23. čl. ZSR), ki je torej po svoji vsebini povsem enakovredna stanovanjski pravici na prejšnjem stanovanju. Čim pa je tako, je tudi položaj takšnega prejšnjega imetnika stanovanjske pravice enak položaju vsem drugim prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice: svojo pravico do odkupa in do vseh ugodnosti pri oblikovanju pogodbene cene stanovanja (vključno z zmanjšanjem za še ne realno vrnjeno lastno udeležbo) lahko uveljavi (le) do lastnika stanovanja, ki je to postal na podlagi privatizacijskih določb SZ.

Sodišče prve stopnje je napačno uporabilo materialno pravo, konkretno 1. odst. 153. čl. SZ in 117. čl SZ s tem, da je štelo, da prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, katero je pridobil na podlagi pogodbe o zamenjavi stanovanj po 23. čl. ZSR, pripada pravica do povrnitve revalorizirane lastne udeležbe poleg pravice do odkupa stanovanja, na katerem je na dan uveljavitve SZ imel stanovanjsko pravico, namesto, da bi položaj prejšnjega imetnika stanovanjske pravice presojalo po 117. čl. SZ in v povezavi s tem razlagalo določilo 1. odst. 153. čl.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Tožene stranke so dolžne plačati tožeči stranki in sicer Splošna bolnica N. znesek 125.443,20 Sit, Zdravstveni dom Č. 14.950,40 Sit, Zdravstveni dom T. znesek 14.016,00 Sit, Zdravstveni dom M. 7.475,20 Sit in Lekarne N. znesek 3.971,20 Sit, vse z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 11.5.1994 dalje do plačila, v 15 dneh pod izvršbo." Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 58.995,00 Sit, v 15 dneh pod izvršbo.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožena stranka dolžna na podlagi 1. odst. 153. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) povrniti tožeči stranki revalorizirano lastno udeležbo v zneskih, kot so razvidni iz izreka sodbe, obenem pa je toženi stranki (prav tako posamezno po zneskih) naložilo, da tožeči povrne pravdne stroške.

Zoper sodbo se je tožena stranka pravočasno pritožila zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Po 117 čl. SZ je bil lastnik dolžan imetniku stanovanjske pravice prodati stanovanje in pri tem kupnino zmanjšati za še nerealno vrnjeno lastno udeležbo. Pasivno legitimiran bi tako lahko bil le lastnik odkupljenega stanovanjna ne glede na to, da lastne udeležbe od tožnice ni prejel, zagotovo pa jo je od B.M. za isto stanovanje. Edino tkšna razlaga 117. čl. SZ tudi v primeru zamnjave zagotavlja upravičencu uveljavitev pravice do vštevanja plačane in nevrnjene lastne udeležbe pri določanju kupnine. Vprašanje morebitnih razlik v višini plačane lastne udeležbe za obe stanovanji je vprašanje, ki zadeva lastnike stanovanj in bi se moralo reševati med njimi. Sodišče prve stopnje se neustrezno sklicuje na 153.čl. SZ, saj ta velja za primere, ko imetnik stanovanjske pravice ne odkupi stanovanja in uveljavi pravico do vrnitve lastne udeležbe na način, kot to določa ta člen zakona. Sodišče je torej nepravilno uporabilo materialno pravo kjub temu, da je relevantna dejstva ugotovilo kot nesporna. Podrejeno pa pritožba še poudarja, da bi bil za odločitev sodišča po temelju nasledstva bistven podatek o tem, katera od toženk je dejansko prejela kupnino od stanovanja, saj toženke ves čas postopka trdijo, da je bil to Zdravstveni dom N. in je edini od pravnih naslednikov imel korist od prodaje stanovanja. Sodišče bi moralo torej breme vračila lastne udeležbe naložiti izključno le Zdravstvenemu domu N.. V to smer pa je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne oziroma razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki je odgovorila, da pritožba ni utemeljena in predlagala, naj jo pritožbeno sodišče zavrne in potrdi izpodbijano sodbo.

Dejansko stanje med pravdnima strankama v postopku pred sodiščem prve stopnje niti ni bilo sporno in ga je sodišče prve stopnje tudi pravilno ugotovilo. Iz teh dejanskih ugotovitev izhaja: - da je bilo tožnici z odločbo Delovne skupnosti skupnih služb Zdravstvenega centra X (v nadaljevanju DSSS ZCD) dne 2.6.1982 dodeljeno dvosobno stanovanje št. 22/IV na Cesti H v N. pod pogojem plačila lastne udeležbe v višini tedanjih 151.681,20 din, - da je tožnica na račun DSSS ZCD plačala znesek lastne udeležbe v treh delnih zneskih (delno po posojilni pogodbi preko Banke X), - da je tožnica dne 15.6.1982 sklenila s Samoupravno stanovanjsko skupnostjo občine N. stanovanjsko pogodbo za navedeno stanovanje, - da je tako pridobljeno stanovanje kot imetnica stanovanjske pravice dne 20.1.1987 zamenjala za dvosobno stanovanje na naslovu Ulica S. 56, na katerem je imel stanovanjsko pravico B.M., stanodajalec (v sodbi je sicer navedeno, da lastnik, a to je bil lahko na podlagi določil 111. do 114. čl. SZ šele po uveljavitvi tega zakona) pa je bila Tovarna K.; z zamenjavo sta soglašala tudi oba stanodajalca, - da je tožnica s pogodbo dne 30.10.1991 odkupila zamenjano stanovanje na naslovu Ulica S. od lastnika, Tovarne K. , - da je tožnica zahtevek za vrnitev sredstev lastne udeležbe dne 6.12.1991 naslovila na Splošno bolnico N. (kot enega od naslednikov DSSS ZCD).

Ob teh, za odločitev tem sporu relevantnih dejstev, ostaja (po ugotovitvi, da niso podane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odst. 365. čl. Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, kar je pritožbeno sodišče preizkusilo v okviru pooblastil iz 2. odst. 365. čl. ZPP) vprašljiva le še pravilna uporaba materialnega prava sodišča prve stopnje. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev oprlo na določilo 1. odst. 153. čl. SZ. Ta določa: Če prejšnji imetnik stanovanjske pravice v roku iz 123. čl. tega zakona ne odkupi stanovanja, ima pravico do povrnitve lastne udeležbe, revalorizirane skladno s količniki, ki jih objavi republiški upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve. Omenjeno določilo 123. čl. SZ določa le rok, v katerem lahko prejšnji imetnik stanovanjske pravice (oziroma njegov ožji družinski član, kar pa v obravnavani zadevi ni primer) uveljavlja pravico do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti, medtem ko samo pravico prejšnjega imetnika stanovanjske pravice do odkupa stanovanja opredeljuje 117.čl. SZ. Ta določa tudi način oblikovanja pogodbene cene za stanovanje (določene posebnosti pa vsebujejo še nadaljni členi, kot npr. 119. čl. SZ v primeru odplačila pogodbene cene v enkratnem znesku, dodatni popust v primeru predčasnega plačila iz 120. čl. SZ ipd.): ta predstavlja vrednost stanovanja zmanjšano za 30% in za še nerealno vrnjeno lastno udeležbo in za lastna vlaganja, ki se odražajo v povečani vrednosti stanovanja (in za ugodnosti iz nadaljnjih, že primeroma naštetih določil zakona, ki pa za odločitev v konkretnem primeru niso relevantna).

Tudi sicer določilo 117. čl SZ opredeljuje položaj (in vsa iz njega izvirajoča upravičenja) prejšnjega imetnika stanovanjske pravice pri odkupu in to v razmerju do lastnika stanovanja iz 111., 112., 113. in 114. čl. SZ. Tako ima torej prav pritožba tožene stranke, ki se sklicuje na določilo 117. čl. SZ kot temeljno določilo v zvezi z odkupom stanovanj in z njim povezanimi upravičenji prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, ki jih ta (lahko) uveljavlja v razmerju do lastnika kot zavezanca za prodajo. Določilo 1.odst. 153. čl. SZ (v povezavi s tem) ni mogoče interpretirati tako, da pravica do povrnitve revalorizirane lastne udeležbe pripada tudi tistemu prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, ki je svojo pravico do odkupa iz 117. čl. SZ sicer uveljavil, vendar pa je odkupil stanovanje, na katerem je imel stanovanjsko pravico na dan uveljavitve SZ, ki pa ni isto, za katerega je plačal lastno udeležbo.

Določilo 1. odst. 153. čl. SZ je treba vendarle tolmačiti v povezavi s 117. čl. SZ, saj ta ureja položaj prejšnjega imetnika stanovanjske pravice z vsemi upravičenji, ki mu iz tega položaja pripadajo do lastnika stanovanja, ki je to postal na podlagi določb o lastninjenju stanovanj in stanovanjskih hiš. To pa še ne pomeni (kar zatrjuje tožeča stranka v odgovoru na pritožbo), da SZ ne ureja vprašanja, kako in komu se vrača in vračunava lastna udeležba v primeru zamenjave stanovanj. Nasprotno, s tem, ko ureja položaj in upravičenja prejšnjega imetnika stanovanske pravice, ureja tudi položaj tistega imetnika, ki je pridobil stanovanjsko pravico na stanovanju z zamenjavo - njegov položaj ne more biti v ničemer drugačen, saj je z zamenjavo pridobil na stanovanju, ki ga je pridobil v zamenjavo, stanovanjsko pravico (2. odst. 23. čl. v času zamenjave veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih, v nadaljevanju ZSR), ki je torej po svoji vsebini povsem enakovredna stanovanjski pravici na prejšnjem stanovanju. Čim pa je tako, je tudi položaj takšnega prejšnjega imetnika stanovanjske pravice enak položaju vsem drugim prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice: svojo pravico do odkupa in do vseh ugodnosti pri oblikovanju pogodbene cene stanovanja (vključno z zmanjšanjem za še ne realno vrnjeno lastno udeležbo) lahko uveljavi (le) do lastnika stanovanja, ki je to postal na podlagi privatizacijskih določb SZ.

Po povedanem bi torej morala tožnica svojo pravico do popusta pri odkupu stanovanja v skladu z določilom 2. odst. 117. čl. SZ uveljaviti ob odkupu stanovanja z lastnikom stanovanja, torej Krko, Tovarno zdravil. Da zaradi plačila lastne udeležbe ob zamenjavi stanovanja niti tožnica niti (tedaj) stanodajalec (katerega soglasje pred sklenitvijo pogodbe o zamenjavi stanovanj je bilo po 1. odst. 25. čl. ZSR sploh eden od bistvenih pogojev za zamenjavo stanovanj) nista prišla v ugodnejši položaj, pa kaže tudi določilo tedaj veljavnega 33. čl. Zakona o stanovanjskem gospodar- stvu, po katerem je moral tisti, ki se je preselil, plačati lastno udeležbo glede na razliko v revalorizirani vrednosti prejšnjega in novo pridobljenega stanovanja (5. odst.) oziroma se mu je vrnila lastna udeležba v sorazmerju med revalorizirano vrednostjo prejšnjega in novopridobljenega stanovanja (6. odst.). Do takšnih doplačil oziroma vrnitve sredstev v konkretnem primeru očitno ni prišlo (tega vsaj nihče ne trdi), morda tudi zato, ker je šlo za zamenjavo dveh dvosobnih stanovanj (prim. I. tč. pogodbe o zamenjavi stanovanj).

Na drugačno presojo ne more vplivati okoliščina, da naj bi (po trditvah tožeče stranke) Tovarna K. B.M.-ju (kateremu je dodelila stanovanje, ki je bilo nato zamenjano) povrnila sredstva lastne udležbe - gre za razmerje med povsem drugimi strankami, kot pa sta pravdni stranki. Tudi trditev iz odgovora na tožbo, češ da naj bi bila tožena stranka (nasledniki stanodajalca, ki je tožnici dodelil prvotno stanovanje na naslovu Cesta H.) obogatena na račun tožeče stranke, ne more biti upoštevna: tožeča stranka doslej (v skladu z določilom 1.odst. 190. čl. ZPP do konca glavne obravnave) tega kot dejanske podlage tožbenega zahtevka (na to pa je sodišče pri odločanju vezano po določilu 1. odst. 2. čl. ZPP in 3. odst. 186. čl. ZPP) ni uveljavljala. Sicer pa pogoji za neupravičeno pridobitev iz 210. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih niti niso izpolnjeni: tožnica je vplačala sredstva lastne udeležbe na podlagi tedaj veljavnih predpisov in spremenjeni predpisi (SZ) so predvideli tudi način vračanja in vračunavanja teh sredstev, kot je bilo že doslej navedeno. Za vrnitev teh sredstev pa situacija iz teh predpisov (1. odst. 153. čl. SZ) ni izpolnjena.

Potemtakem je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo, konkretno 1. odst. 153. čl. SZ in 117. čl. SZ s tem, da je štelo, da prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, katero je pridobil na podlagi pogodbe o zamenjavi stanovanj po 23. čl. ZSR, pripada pravica do povrnitve revalorizirane lastne udeležbe poleg pravice do odkupa stanovanja, na katerem je na dan uveljavitve SZ imel stanovanjsko pravico, namesto, da bi položaj prejšnjega imetnika stanovanjske pravice z vsemi upravičenji presojalo ob odkupu na podlagi 117. čl. SZ in v povezavi s tem razlagalo določilo 1. odst. 153. čl. SZ. Tožena stranka torej ne more biti zavezanec za vrnitev sredstev lastne udeležbe, zato je pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodilo in v skladu z določilom 4. tč. 373. čl. ZPP izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek za vrnitev revalorizirane lastne udeležbe zavrnilo.

Sprememba izpodbijane sodbe je po določilu 2. odst. 166. čl. ZPP narekovala tudi odločitev o stroških vsega postopka. V skladu s priglašenimi stroški (stroškovniki tožene stranke so v spisu na str. 23, 28 in ob koncu glavne bravnave) je pritožbeno sodišče toženi stranki priznalo njene pravdne stroške v višini 58.995 Sit pred sodiščem prve stopnje, kar predstavlja stroške zastopanja in stroške pritožbe zoper odločbo sodišča združenega dela, medtem ko stroškov tega pritožbenega postopka tožena stranka ni priglasila.

SZ člen 117,  117/2,  153,  153/1.  ZSR člen 23,  23.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.