VSC sodba Cp 1653/2000
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-04-04

najemna pogodba - poslovni prostor - denacionalizacija

Po določbah ZDen in ZPSPP velja omejitev višine najemnine, dokler najemodajalec najemniku ne povrne vlaganj, s katerimi se je povečala vrednost poslovnega prostora.

Pritožba se z a v r n e kot neutemeljena in se sodba sodišča prve stopnje p o t r d i . Tožena stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

: Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati znesek 893.334,00 SIT z ustreznimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih mesečnih zneskov, zapadlih od 1.2.1996 do 1.1.1999. Odločilo je, da mora tožena stranka tožeči stranki povrniti pravdne stroške v skupnem znesku 187.224,50 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Prisojeni zneski predstavljajo zapadlo, a neplačano najemnino za poslovni prostor. Zoper takšno sodbo se je pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala razveljavitev sodbe. Navajala je, da ne obstoji pasivna legitimacija, ker toženec M. Ž. ni sklenil najemne pogodbe s S. s., pač pa je pogodbo sklenila družba M. d.o.o., ki je pravna oseba. Sicer pa se tožena stranka v celoti sklicuje na določila Zakona o dopolnitvah ZPSPP, ki določa, da lahko najemnik zahteva od najemodajalca vrnitev vrednosti vlaganj, opravljenih pred 31.12.1993, s katerimi se je povečala vrednost poslovnega prostora. Tožena stranka je v tem postopku vložila nasprotno tožbo, ki pa je bila izločena iz spisa in obravnavana posebej. Vendar je iz dokumentacije nedvomno razvidno, da je najemnik vlagal v poslovni prostor, ki je bil pred tem skladišče oz. stanovanje, s tem pa je izpolnjen pogoj, da se mu zaračunava le najemnina ob upoštevanju prostora, kot je bil pred vlaganji, in ne sme biti višja, kot je povprečna najemnina za podoben poslovni prostor na približno isti lokaciji. Ker najemnina še ni bila določena na zakonit način, tudi ni mogla zapasti v plačilo, zato tudi zahtevek za plačilo zamudnih obresti ni utemeljen. Pravna podlaga za odločanje v tem sporu je v določbah Zakona o denacionalizaciji, ZDen, in Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ZPSPP. ZDen je bil v letu 1998 (Ur.l.RS št.65/98) noveliran z določbo, da najemnega razmerja zoper voljo najemnika ni mogoče odpovedati, dokler najemodajalec najemniku ne povrne vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost nepremičnine. V 24.členu ZDen je še določeno, da najemnina za to obdobje ne more biti višja kot je povprečna najemnina za podobno nepremičnino oz. poslovni prostor na približno isti lokaciji ob upoštevanju stanja nepremičnine pred najemojemalčevimi vlaganji. Bistvo take zakonske ureditve je v pravici do vrnitve vlaganj v povečano vrednost denacionalizirane nepremičnine, varovanje najemnega razmerja za čas, dokler vlaganja niso vrnjena, in ekonomsko sprejemljiva najemnina. Da pa bi se preprečila možnost odpovedi najemnega razmerja po določbah ZPSPP, je bila sprejeta novela ZPSPP (Ur.l.RS, št.32/00). ZPSPP v členu 35a določa, da se novela nanaša na najemna razmerja, sklenjena pred 31.12.1993 (po ustavnem zakonu rok za uskladitev predpisov z Ustavo RS). Po določbi 35b. člena ZPSPP lahko najemnik zahteva od najemodajalca povrnitev vrednosti vlaganj, opravljenih pred 31.12.1993, s katerimi se je povečala vrednost poslovnega prostora najemodajalca. Najemodajalec in najemnik urejata povrnitev vrednosti vlaganj s povračilom prek znižanja najemnine, v primerih, ko to ni mogoče, pa tudi v obliki izplačila v roku enega leta od vložitve pisnega zahtevka. Po določbi 35d. člena ZPSPP velja, da dokler najemodajalec najemniku ne povrne vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost poslovnega prostora najemodajalca, najemnina za poslovni prostor ne more biti višja kot je povprečna najemnina za podoben poslovni prostor na približno isti lokaciji ob upoštevanju stanja poslovne stavbe oz. poslovnega prostora pred najemnikovi vlaganji. Takšna omejitev je torej enaka kot po členu 24 ZDen. V členu 35e ZPSPP je nadalje določeno, da najemnina za poslovni prostor pokriva stroške za investicijsko in tekoče vzdrževanje ter upravljanje poslovne slavbe oz. prostora in pripadajočih skupnih prostorov, delov in naprav ter zemljišča in stroške amortizacije ter stroške kapitala, vloženega v poslovni prostor, pripadajoče skupne prostore, dele, naprave in zemljišča. Za poslovni prostor, za katerega je bilo najemno razmerje z istim najemnikom prvič sklenjeno pred 31.12.1993, letna najemnina ne more znašati več kot 6,68% vrednosti poslovnega prostora. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožnica vstopila v že obstoječe najemno razmerje kot najemodajalka, pri čemer z najemojemalcem nista sklenila nove najemne pogodbe. Tožeča stranka je obračunala in vtoževala najemnino na podlagi pogodbe med najemojemalcem in S. s. z dne 28.3.1991, na katero se je oprlo sodišče prve stopnje pri odločanju v sporu. Vtoževana najemnina je torej v skladu z določbo 4.člena te pogodbe, v katerem je določena kot osnova za obračun pogodbe nabavna vrednost poslovnega prostora, ki se enkrat letno revalorizira, letno pa ne sme presegati 3,48% vsakoletne revalorizirane osnove. Nabavna vrednost je vrednost pred opremljenjem lokala, zato vtoževana najemnina izpolnjuje zakonski pogoj - upoštevanje stanja pred vlaganji v poslovni prostor. Ustreza pa tudi pogoju po določbah ZPSPP, da letno ne sme znašati več kot 6,68% vrednosti poslovnega prostora. Pritožba pa ne pove, koliko je povprečna najemnina, da bi s tem utemeljila trditve, da je vtoževana najemnina višja. Dokaz z izvedencem gradbene stroke pa je tožena stranka predlagala v zvezi s trditvami o vlaganju v poslovni prostor in tožbenim zahtevkom po povrnitvi vlaganj, ki se sedaj obravnava na podlagi tožbe pritožnika v posebni pravdi, ločeno od te zadeve. Za oceno primernosti najemnine pa dokaz z izvedencem gradbene stroke ni primeren. Izpodbijana sodba tudi ne temelji na trditvah, da pritožnik ni vlagal v poslovni prostor, saj upošteva vse zakonske kavtele, ki so dane najemnikom poslovnih prostorov. Res pa je, da bo obstoj in višina vlaganj natančno obravnavana v drugem pravdnem postopku. Terjatev zaradi vlaganj lahko namreč najemnik uveljavi kot pobotni ugovor, lahko pa tudi kot samostojen tožbeni zahtevek, in pritožnik je izbral slednjo pot. Ugovor pasivne legitimacije zaradi nejasnosti glede tega, kdo je najemnik poslovnega prostora in s tem zavezanec za plačilo najemnine, pa ni utemeljen. Tožeča stranka je v tožbi in ves čas postopka trdila, da je najemno razmerje sklenjeno z M. Ž., fizično osebo. Sodišče prve stopnje je imelo v priloženi pogodbi o najemu z dne 28. 3. 1991 osnovo, da je takim trditvam sledilo. V pogodbi je namreč kot pogodbena stranka-najemnik označen M. Ž., M. d.o.o., Z., pri čemer je iz žiga M. d.o.o. razvidno, da sedež družbe ni navedeni naslov, temveč M. u.. Poleg tega toženec vse od vložitve tožbe v letu 1996 pa do razsoje pred sodiščem prve stopnje ni omenil, da ni on zavezanec iz spornega najemnega razmerja. Pravzaprav pritožnik sedaj šele v pritožbi navaja tako dejstvo kot pritožbeno novoto, sodišče druge stopnje pa takšnega dejstva niti ne sme upoštevati, če pritožnik ne izkaže, da dejstva brez svoje krivde ni mogel navesti pred sodiščem prve stopnje (1.odstavek 337.člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP). Ker pritožba ni utemeljena, jo je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo, saj v njej tudi ni nepravilnosti, na katere se pazi uradoma (353.člen ZPP). Zaradi neuspeha s pritožbo toženec nosi sam svoje pritožbene stroške (165.člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.