VSC sodba in sklep Cp 1067/99
Sodna praksa višjih sodišč, 2000-03-08

najemno razmerje - hišniško stanovanje - tožba na izpraznitev stanovanja - privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš

Če hišnik po uveljavitvi SZ odpove opravljanje hišniških del, se zahtevek za njegovo izselitev presoja po pravilih kot veljajo za prenehanje najemnega razmerja.

1. Pritožbi se u g o d i , izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i:

- v točki 1 razdelka I izreka sodbe (o ugotovitvi, da je stanovanje na G. hišniško in kot tako v solasti vseh etažnih lastnikov večstanovanjske hiše), v delu, ki se nanaša na tožnika G. K.;

- v celoti pa v točki 2 razdelka I izreka sodbe (o dolžnosti toženih strank izprazniti hišniško stanovanje) ter odločba o pravdnih stroških (točka 3 razdelka I izreka sodbe), ter se v tem obsegu zadeva v r n e sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

2. Glede preostalega, nerazveljavljenega dela izpodbijane sodbe, se pritožba z a v r n e kot neutemeljena in se sodba sodišča prve stopnje v tem obsegu p o t r d i .

3. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške za odgovor na pritožbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je stanovanje v 1.nadstropju stanovanjske hiše G. v izmeri 35,50 m2, hišniško stanovanje in kot tako v solasti vseh etažnih lastnikov stanovanjske zgradbe G. in G. v C. (točka 1 razdelka I izreka), toženima strankama pa naložilo, da morata to stanovanje izprazniti in ga izročiti tožečim strankam v posest prosto stvari in oseb z izročitvijo ključev (točka 2 razdelka I izreka). Toženima strankama je naložilo še plačilo pravdnih stroškov v znesku 216.605,00 SIT z ustreznimi zamudnimi obrestmi.

Toženi stranki sta se zoper takšno sodbo pritožili zaradi bistvenih kršitev določb postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava. Podana je bistvena kršitev določb postopka, ker je izrek sodbe nerazumljiv. Ni določno opredeljena ulica s hišno številko, kjer naj bi bilo stanovanje, ker so na G. ulici hišne številke ..., ... in ..., vse to pa so ločeni deli zgradbe, vsak s svojim vhodom in v vsakem so stanovanja v prvem nadstropju. Ni razvidna narava zaveze, torej ali se dolžnik razbremeni že, če izroči stanovanje enemu ali ga mora izročiti vsem tožnikom naenkrat. Tako nedoločen zahtevek sploh ni bil sposoben za obravnavanje in moralo sodišče tožbo zavreči. Razlogi sodbe so nerazumljivi. Sodišče najprej navaja, da je toženka sklenila pogodbo in postala lastnica stanovanja, nato pa zaključi, da ni lastnica. Poleg tega je iz listin v spisu razvidno, da je lastnik velika dela stavbe še vedno Stanovanjski sklad občine, sodišče pa navaja, da prodajalec stanovanja ni bil njegov lastnik. Glede pogodbe sodišče pravi, da ni neveljavna, nato pa, da je njen predmet nedopusten in da je pogodba nična. To pa je tudi v nasprotju z načelom pravnomočnosti, ker je že bilo pravnomočno razsojeno, da je predmetna pogodba veljavna. Dejansko stanje je zmotno in nepopolno ugotovljeno. Sporno stanovanje ni hišniško, ker njegov status ni določen s funkcijo osebe, ki v njem biva. Hišniško bi bilo le, če bi bila njegova izgradnja financirana tako, kot vsi ostali skupni prostori in deli zgradbe, in le, če bi bila vrednost tega stanovanja vračunana v ceno, ki so jo etažni lastniki drugih posameznih stanovanj plačali za ta stanovanja. Načina financiranja pa sodišče ni ugotavljalo. Med pravdnimi strankami je nesporno, da sta se toženca v sporno stanovanje vselila brez pravnega naslova že leta 1980. Zakon o stanovanjskih razmerjih (ZSR) je stopil v veljavo šele leta 1982 in je predvideval pridobitev stanovanjske pravice v primeru dveletne uporabe družbenega stanovanja, zato sta toženi stranki na izviren način pridobili stanovanjsko pravico in nato upravičenje do odkupa stanovanja. Tega ne more omajati dejstvo, da je toženec šele leta 1991 podpisal pogodbo o tem, da bo opravljal hišniška dela. Prvotoženka pa teh del ni opravljala ter je lahko kupila stanovanje. Sodišče tudi ni ugotavljalo, ali so tožniki res etažni lastniki, to pa je bistveno za njihovo aktivno legitimacijo. Materialno pravo je bilo napačno uporabljeno, ker velja za stanovanja glede na neurejenost zemljiških knjig drugačen režim za pridobitev stvarnih pravic. Uporablja se določilo 118.člena Stanovanjskega zakona (SZ) kot lex specialis do 33.člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih. Poleg tega je prodajalec na toženko lahko veljavno prenesel na tožnico vsaj svoj solastninski delež. Toženka je bila ob sklepanju pogodbe tudi dobroverna. Navedbe o dvakratni privatizaciji stanovanja so neutemeljene. Tožba pa je tudi moralno sporna. Tožeče stranke so v odgovoru predlagale, da se pritožba zavrne kot neutemeljena.

Po oceni sodišča druge stopnje je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da ima sporno stanovanje status hišniškega stanovanja. Izvedenih dokazov v nobenem primeru ni mogoče drugače oceniti. Izpoved priče in enega od tožnikov je potrjena s celo verigo listin, iz katerih izhaja, da je bilo sporno stanovanje vse od leta 1969 dodeljevano različnim osebam, ki so za zgradbo opravljala hišniška dela. Ena od teh listin je pogodba med tožencem in hišnim svetom z dne 12.10.1991, iz katere pa izhaja, da je toženec prevzel hišniška opravila za to zgradbo že leta 1981. Pred tem se je, kot je med strankami nesporno, v stanovanje tudi vselil. Torej je bilo stanovanje ves čas namenjeno za hišniško stanovanje in je svojemu namenu tudi dejansko služilo, dokler ni toženec kot zadnji hišnik v letu 1994 odpovedal opravljanje hišniških del. Hišniška stanovanja niso bila predmet privatizacije po določbah SZ, ker gre za stanovanja, ki so namenjena osebam zaradi opravljanja službene dolžnosti (3.odstavek 129.člena SZ). Takšna stanovanja so po zakonu namenjena za bolj ali manj začasno uporabo tistim osebam, ki opravljajo službo oz. delo hišnika. Tako je bilo pred in po uveljavitvi SZ, ker je tudi SZ sprejel ureditev funkcionalnih oz. službenih stanovanj, v katerih je možno bivati na podlagi najemne pogodbe in ob pogoju opravljanja ustrezne funkcije. Po določbah ZSR iz leta 1982 na hišniškem stanovanju ni bilo mogoče pridobiti stanovanjske pravice. Po določbah ZSR iz leta 1974 je bilo na hišniškem stanovanju sicer mogoče pridobiti stanovanjsko pravico, ki pa je bila vsebinsko močno omejena (v primerjavi z vsebino stanovanjske pravice na nefunkcionalnem stanovanju): te pravice ni bilo mogoče prenesti na druge uporabnike stanovanja, poleg tega pa zaradi tega, ker je hišnik morebiti prenehal opravljati hišniška dela, stanovanje ni izgubilo svoje namembnosti oz. lastnosti hišniškega stanovanja. V konkretnem primeru se je toženec v hišniško stanovanje vselil še v času, ko je veljal ZSR iz leta 1974, torej je imel možnost, da bi na stanovanju pridobil tudi zgoraj opisano stanovanjsko pravico. Toda po določbi 129.člena SZ tudi v takem primeru hišniško stanovanje ni bilo predmet privatizacije, pač pa je bil lastnik stanovanja zavezan, da je prosilcu za odkup takega stanovanja zagotovil nakup drugega, nefunkcionalnega stanovanja, ne pa hišniškega. Zato sodišče druge stopnje sprejema presojo sodišča prve stopnje, da je pogodba o nakupu spornega stanovanja s strani toženke (hišnikove žene) od občinskega S. sklada nična, ker se je nanašala na predmet, ki je bil izvzet iz pravnega prometa oz. privatizacije. S pravnomočno sodbo je bil res zavrnjen zahtevek po razveljavitvi te pogodbe, vendar iz razloga, ker je sodišče prve stopnje presodilo, da je pogodba nična, nične pogodbe pa ni mogoče razveljaviti, ker sploh ni stopila v veljavo. Torej je neutemeljeno izvajanje tožene stranke, da je pravnomočno razsojeno o veljavnosti kupne pogodbe za stanovanje. Sporno stanovanje je tako še vedno v solasti solastnikov večstanovanjske hiše, ki se nahaja na ulici G. in G. v C.. Takšna presoja sodišča prve stopnje je pravilna in temelji na določbi 4.odstavka 8.člena SZ. Le lastniki lahko spremenijo namembnost hišniškega stanovanja oz. mu to lastnost odvzamejo, in s takšnim stanovanjem v pravnem prometu razpolagajo. Tožniki so lastniki posameznih stanovanj oz. poslovnega prostora v tej hiši, kar je sodišče prve stopnje lahko povzelo iz priložene pogodbe o upravljanju večstanovanjske hiše, saj morajo takšno pogodbo sklepati lastniki stanovanj oz. prostorov v hiši. Tožena stranka pa nikomur od tožnikov ni izrecno oporekala lastništva. Zato je sodišče druge stopnje pretežno zavrnilo pritožbo v delu, kjer je bila izpodbijana ugotovitev, da je sporno stanovanje hišniško in kot tako v solasti tožnikov - etažnih lastnikov večstanovanjske hiše, in v tem delu sodbo potrdilo. Pretežno in ne v celoti pa zato, ker je ugotovilo, da je v uvodu sodbe kot tožnik naveden tudi G. K., čeprav zanj v spisu ni izkazano pooblastilo pooblaščencu za pravdanje, oz. je celo priložena njegova izjava, da tožbe zoper toženca ne želi vložiti. Ker je sodišče kljub temu upoštevalo K. kot tožnika, je zagrešilo bistveno kršitev določb postopka po 10.točki 2.odstavka 354.člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP/77, v zv. s členom 498 ZPP/99). Zato je sodišče druge stopnje ravnalo v skladu z določbo 3.odstavka 369.člena ZPP/77 v zv. s členom 498 ZPP/99, razsodbo o ugotovitvi lastništva na hišniškem stanovanju razveljavilo, v kolikor se nanaša na G. K. in v tem obsegu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje. Sodišče bo namreč moralo G. K. pozvati, da se izjasni, ali želi biti na strani tožeče stranke v tem pravdnem postopku ali ne, saj ni izključeno, da oseba, v katere imenu se neupravičeno vodi pravda, opravljena pravdna dejanja kasneje odobri. V vsakem primeru pa gre tu zgolj za vprašanje postopka, saj deklaratorna sodba ne posega v pravice (in obveznosti), ki jih ima neka oseba že po zakonu. Sodbo pa je potrebno v celoti razveljaviti v delu, kjer tožencema nalaga izpraznitev spornega stanovanja (točka 2 razdelka I izreka). V obrazložitvi razsodbe je namreč izostala utemeljitev takšne odločitve. Sodišče prve stopnje je sicer med razlogi sodbe citiralo tudi določbo 157.člena SZ, zato bi se smiselno lahko razbralo, da šteje to določbo kot temelj odločitvi. Toda v takem primeru bi bila presoja napačna, saj se določba nanaša na uporabnike hišniških stanovanj, ki pa ob uveljavitvi SZ ne opravljajo hišniških funkcij in so zato dolžni hišniško stanovanje izprazniti. SZ je stopil v veljavo dne 19.10.1991, toženca pa sta očitno odpovedala opravljanje hišniških del šele v letu 1994. Sodišče prve stopnje se je med drugim v obrazložitvi naslonilo na pogodbo o opravljanju hišniških del, ki je bila s tožencem sklenjena v letu 1992, torej po uveljavitvi SZ, poleg tega pa ni mogoče spregledati, da so stranke te pogodbe med drugim določile, da se s to pogodbo nadomešča pogodba o opravljanju hišniških del iz leta 1981. Ker iz zaključkov sodišča prve stopnje in vsebine listin, ki jih je prvo sodišče upoštevalo pri dokazni oceni, izhaja, da naj bi toženec opravljal dogovorjena hišniška dela tako v času pred kot v času po uveljavitvi SZ, določba 157.člena SZ očitno ni pravni temelj, na podlagi katerega bi bili toženi stranki dolžni izprazniti sporno stanovanje. Sodišče prve stopnje bo moralo o zahtevku še enkrat odločati in presoditi, ali toženi stranki bivata v stanovanju nezakonito (58.člen SZ) oz. ali toženi stranki imata pravni naslov (pogodbo) za bivanje v stanovanju, pa so podani razlogi za odpoved pogodbe s strani tožečih strank (po pravilih kot veljajo za najemna razmerja, ker se hišniško stanovanje obravnava kakor službeno stanovanje).

Dejanskega stanja v tej smeri sodišče prve stopnje doslej še ni ugotavljalo, zato obstoji razlog za razveljavitev razsodbe v točki 2 razdelka I izreka odločbe (1.točka 370.člena ZPP/77 v zv. s členom 498 ZPP/99) in vrnitev zadeve v tem obsegu v ponovno sojenje.

Zaradi negotovega izida pravde je bilo potrebno razveljaviti tudi odločitev o stroških pravdnega postopka pred sodiščem prve stopnje, sodišče prve stopnje pa bo o teh stroških odločalo ponovno s končno odločbo v skladu z določbo 4. odstavka 164.člena ZPP/77. Za priglašene stroške za odgovor na pritožbo pa je sodišče druge stopnje odločilo, da jih nosi tožeča stranka sama, ker vloga in strošek za njo ni bil potreben za odločanje v postopku pred sodiščem druge stopnje (155.člen in 166.člen ZPP v zv. s členom 498 ZPP/99).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.