VSL sodba I Cp 83/2001
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-01-31

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - prodaja stanovanja

Pri določbi 122. člena SZ gre za zaščito le prodajalčevih koristi. Iz razloga, ker je bilo stanovanje odtujeno pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, bi lahko pogodbo izpodbijal le prodajalec.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da se ugotovi, da darilna pogodba z dne 8.12.1991, sklenjena med pokojnim J. K., ...., Ljubljana, kot darovalcem in N. D., ...., Ljubljana, sedaj ...., kot obdarjenko, ni pravno veljavna in da glede na to spada v zapuščino po pokojnem J. K. tudi enosobno stanovanje številka 16, v izmeri 30 m2, v 3. nadstropju stanovanjske zgradbe X. v Ljubljani. Odločilo je, da je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki stroške pravdnega postopka v višini 112.500,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila. Zoper to sodbo se je pritožila tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge, ki jih predvideva Zakon o pravdnem postopku (ZPP) v prvem odstavku 338. člena. Navaja, da izrek sodbe nasprotuje samemu sebi in razlogom sodbe. Tožbeni zahtevek se glasi na ugotovitev, da darilna pogodba z dne 8.12.1991 ni pravno veljavna. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da navedena pogodba nima učinka med pogodbenima strankama skladno s prvim odstavkom 66. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ker gre za navidezno pogodbo, vendar je kljub temu tožbeni zahtevek zavrnilo iz razloga, ker je ocenilo, da velja druga, kupoprodajna pogodba, ki prikriva darilno pogodbo. Tožbeni zahtevek tožeče stranke se glasi le na ugotovitev pravne veljavnosti darilne pogodbe in ne na ugotovitev veljavnosti kupoprodajne pogodbe, ki naj bi prikrivala darilno pogodbo. Zato je sodišče prve stopnje kršilo načelo dispozitivnosti in odločalo izven postavljenega tožbenega zahtevka tožeče stranke. Sporna darilna pogodba z dne 8.12.1991 (prodajna pogodba) je bila realizirana, razpolagalno pravni posel je bil opravljen z dnem podpisa pogodbe, to je dne 8.12.1991. Iz darilne pogodbe namreč izhaja, da je toženka prevzela stanovanje v posest z dnem podpisa pogodbe in prevzela tudi plačevanje vseh prispevkov in drugih javnih dajatev. Lastninska pravica na stanovanju je prešla na toženko dne 8.12.1991, to je pred plačilom kupnine po prodajni pogodbi, sklenjeni med Skupnostjo pokojninskega in invalidskega zavarovanja Slovenije (v nadaljevanju: SPIZ) in J. K. dne 4.12.1991. Glede na to ne drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila pogodba, kot zavezovalni posel, sklenjena dne 8.12.1991 ter realizirana dne 30.1.1992 (razpolagalni pravni posel), ko je toženka plačala kupnino. Zato je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka, saj je o odločilnih dejstvih podano nasprotje o tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med samimi temi listinami. Kupnina iz prodajne pogodbe, sklenjene med pokojnikom in SPIZ torej ni bila plačana dne 30.1.1992 s strani darovalca, temveč s strani toženke, kot lastnice stanovanja od 8.12.1991 dalje. Navedeno ravnanje toženke nasprotuje prisilnim predpisom in morali. Ne gre za prepoved, ki je manjšega pomena, katero bi lahko realizacija pogodbe konvalidirala. S tem, ko je toženka pridobila lastninsko pravico na stanovanju pred plačilom celotne kupnine za to stanovanje, se je skladno s 7. členom pogodbe med darovalcem in SPIZ-om ta pogodba razveljavila, saj kupec do roka ni plačal kupnine, temveč jo je plačala toženka, kot lastnica stanovanja. Ker je plačala kupnino v imenu in za račun darovalca, je prodajalca zavedla, da je bil ta prepričan, da je kupnino plačal darovalec, ki je bil po Stanovanjskem zakonu (Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami in dopolnitvami; SZ) upravičen do nakupa stanovanja po ugodnimi pogoji. V obravnavanem primeru ni šlo za nadaljnje razpolaganje s stanovanjem, temveč za prikriti vstop v pogodbo o prodaji stanovanja z dne 4.12.1991 toženke na mesto kupca, upravičenca po SZ. Toženka ugodnosti pri nakupu ni imela ter ni mogla nastopati kot kupec stanovanja po določilih SZ. Navedene transakcije glede na čas pridobitve lastninske pravice s strani darovalca in čas pridobitve lastninske pravice s strani toženke, za toženko niso izvedljive z vpisom v zemljiško knjigo. Darovalec je toženki dne 8.12.1991 podaril stanovanje, ki ni bila njegova last ter zato ni moglo biti predmet darilne pogodbe, ki je že zaradi tega dejstva nična. Sodišče verjame pričam, ki so izpovedale, da naj bi šlo v razmerju med toženko in pokojnim za darilno pogodbo, ne glede na to, da je poklonilo vero tem pričam, pa ugotavlja, da v obravnavanem primeru ne gre za darilno pogodbo, temveč prodajno. Po mnenju tožeče stranke tudi izpovedi prič dokazujejo, da je šlo v obravnavanem primeru za špekulativno ravnanje toženke. Toženka je bila seznanjena s pritožbo tožeče stranke zoper sklep o dedovanju. Pošteno in vestno bi ravnala le v primeru, da bi s prodajo stanovanja počakala do razrešitve tega spora. Sodišče je namreč sklep o prekinitvi nepravdnega postopka in napotitvi na pravdo izdalo šele na podlagi odločitve Višjega sodišča v Ljubljani. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje oziroma jo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Pritožba ni utemeljena. Sodišče prve stopnje ni storilo zatrjevanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Izrek sodbe je razumljiv in ne nasprotuje samemu sebi, prav tako ne razlogom sodbe. Tožbeni zahtevek tožeče stranke se glasi na ugotovitev, da darilna pogodba z dne 8.12.1991, sklenjena med pokojnim J. K. in toženko, ni veljavna. Pogodba naj bi bila sklenjena v nasprotju z določbo 122. člena SZ in naj bi bila zato nična. Ko je sodišče prve stopnje v razlogih sodbe ugotovilo, da sta pogodbeni stranki sklenili prodajno pogodbo, darilna pogodba pa je bila le navidezna, v izreku sodbe pa zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da darilna pogodba z dne 8.12.1991 ni veljavna, s tem ni prekoračilo tožbenega zahtevka in ni kršilo načela dispozitivnosti (2. člen Zakona o pravdnem postopku; ZPP). Ni mogoče pritrditi razmišljanju pritožbe, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke glasi le na ugotovitev pravne veljavnosti darilne pogodbe in ne na ugotovitev veljavnosti kupoprodajne pogodbe in da je zato sodišče prve stopnje kršilo načelo dispozitivnosti. V tem delu so pritožbene navedbe tožeče stranke neutemeljene. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in nato tudi pravilno uporabilo materialno pravo, ko je zaključilo, da pogodba, sklenjena med pokojnim J. K. in toženko (njegovo vnukinjo) dne 8.12.1991, ni nična. Prvi odstavek 103. člena ZOR določa, da je pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom družbene ureditve, prisilnim predpisom ali morali nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. 122. člen SZ pa določa, da kupec, ki je pridobil stanovanje na način iz prejšnjih členov tega zakona, stanovanja ne sme odprodati ali s kakšnim drugim pravnim poslom med živimi odtujiti pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja (prvi odstavek 122. člena SZ). Prepoved odtujitve nepremičnine se v korist prodajalca vknjiži v zemljiško knjigo (2. odstavek 122. člena SZ). Pri odločanju o tem, kakšna sankcija je utemeljena v primeru kršitve prepovedi iz 122. člena SZ, se je treba vprašati, kakšna je teža te kršitve in v čigavem interesu je določena prepoved. Stanovanjski zakon na splošno ne prepoveduje nadaljnje prodaje stanovanj, odkupljenih po določbah 117. člena SZ in naslednjih. Iz namena določbe 122. člena SZ izhaja, da je prepoved prodaje pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja določena le zaradi zaščite koristi prodajalca stanovanja. Kadar pa je prepoved določena le v interesu ene od strank, se pravica izpodbijati pogodbo priznava le tisti stranki. Le prodajalec je torej tisti, ki lahko izpodbija naknadno sklenjeno pogodbo v primeru, ko kupec stanovanje odtuji pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja. V obravnavanem primeru pa tudi prodajalec ne bi mogel uspešno izpodbijati pogodbe, saj je bila kupnina plačana pravočasno (v 60 dnevnem roku), kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje. Iz namena določbe 122. člena SZ ne izhaja, da bi zakonodajalec želel zaščititi širši, javni interes in da bi zato bila utemeljena sankcija ničnosti. Namen kršenega pravila v obravnavanem primeru odkazuje na milejšo sankcijo, to je izpodbojnost. Zato tožeča stranka pogodbe, ki je bila sklenjena pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja (pogodba med pokojnikom in toženo stranko z dne 8.12.1991), zaradi kršitve prepovedi iz 122. člena SZ ne more izpodbijati. Sodišče prve stopnje je tako prišlo do pravilnega zaključka, da se sankcija ničnosti v obravnavanem primeru ne more uveljavljati. Do tega rezultata je sicer prišlo po drugačni poti kot pritožbeno sodišče, a to ni vplivalo na pravilnost odločitve. Ugotovilo je, da je prepoved iz 122. člena SZ manjšega pomena, pogodba pa je bila izvršena, ko je bila dne 30.1.1992 s strani toženke plačana kupnina (drugi odstavek 107. člena ZOR), zato je zaključilo, da je pravni posel konvalidiral in se ničnost ne more uveljavljati. Pri tem ni storilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki jo zatrjuje pritožba. O odločilnih dejstvih ni podano nasprotje o tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med samimi temi listinami. Ni mogoče pritrditi navedbam pritožbe, da gre v ravnanju toženke za špekulativno ravnanje. Na te trditve je pravilno odgovorilo že sodišče prve stopnje, zato se pritožbeno sodišče v celoti sklicuje na razloge sodišča prve stopnje. Prav tako v ravnanju toženke ne gre za ravnanje, ki bi bilo v nasprotju s prisilnimi predpisi ali z moralo. Kljub temu, da je bila toženka tista, ki je po ugotovitvah sodišča prve stopnje dne 30.1.1992 plačala kupnino po prvi pogodbi, je še vedno pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da gre v tem primeru za nadaljnje razpolaganje s stanovanjem. Ni se mogoče strinjati s pritožbo, da gre v obravnavanem primeru le za prikrit vstop toženke v pogodbo z dne 4.12.1991 in za en sam pravni posel. Gre za dva pravna posla, čeprav je bila toženka tista, ki je plačala kupnino po prvi pogodbi z dne 4.12.1991. Pogodbena stranka v pogodbi z dne 4.12.1991 je stari oče toženke, ki je imel pravico do odkupa stanovanja in tudi pravico, da nadalje razpolaga s stanovanjem. Neutemeljene so nadalje tudi navedbe pritožbe, da je pokojni J. K. toženki dne 8.12.1991 podaril stanovanje, ki ni bilo njegova last in da zato ni moglo biti predmet darilne pogodbe, ta pa naj bi bila zaradi tega nična. Pritožniku je v zvezi s to navedbo treba pojasniti, da je mogoče veljavno razpolagati tudi s tujo stvarjo, čeprav v obravnavnem primeru ne gre za tak primer. Glede na navedeno in ker ni našlo kršitev, na katere je v skladu z določbo drugega odstavka 350. člena ZPP dolžno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Če pritožbeno sodišče na katero od pritožbenih navedb ni odgovorilo, je ravnalo tako, ker ni bila odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.