VSL sklep I Cpg 1124/99
Sodna praksa višjih sodišč, 2000-04-13

gradnja stanovanjske hiše - aktivna legitimacija - skupnost stanovalcev

Skupnost stanovalcev je kot pridobitelj gradbe aktivno legitimirana za uveljavljanje napak gradbe kot celote, kot tudi napak na posameznih stanovanjih.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, ker je zaključilo, da tožeči stranki ne gre pravica uveljavljati napake gradbe.

Proti taki odločitvi sodišča prve stopnje se je tožeča stranka pravočasno pritožila in trdi, da uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz 353. člena ZPP. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni, ali pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba je bila vročena toženi stranki v odgovor, ki ga ni vložila.

Sodišče prve stopnje je sicer pravilno ugotovilo, da je sedanjim tožnikom (lastnikom stanovanj) v večstanovanjski hiši na naslovu xxx v tej pravdi treba priznati položaj pravnih naslednikov stranke, ki je v tej zadevi vložila tožbo, to je Skupnosti stanovalcev. Tako so tožniki vstopili v položaj in pravice prvotne tožeče stranke, to je Skupnosti stanovalcev, ki je vložila tožbo. Zato je v tej pravdi odločilno, ali je Skupnost stanovalcev, ki je vložila tožbo, imela upravičenja za vložitev take tožbe. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi sicer pravilno ugotovilo, da uveljavitev Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS 18/91, v nadaljevanju SZ), čeprav je z njegovo uveljavitvijo prenehal veljati Zakon o stanovanjskem gospodarstvu (Ur.l. SRS 3/81, v nadaljevanju ZSG), ni imela avtomatično za posledico prenehanja skupnosti stanovalcev. Skupnost stanovalcev je bila po določbah ZSG pravna oseba (73. člen) v katero so se povezovali stanovalci, lastniki posameznih delov stanovanjske hiše (etažni lastniki) in imetniki pravice uporabe posameznih delov stanovanjske hiše (1. odstavek 5. člena). Skupnost stanovalcev je v celoti gospodarila s stanovanji in stanovanjskimi hišami (12. člen, 40. člen, 42. člen). Že iz teh določb ZSG pa tudi vseh nadaljnjih določb tega zakona izhaja, da so skupnosti stanovalcev v celoti gospodarila s stanovanjskimi hišami in stanovanji. Takratnim etažnim lastnikom in imetnikom pravice uporabe posameznih delov stanovanjske hiše sta ostali le pravici razpolaganja (prometa) in oddajanja stanovanj. Glede na pristojnosti in naloge, ki so bile z ZSG naložene skupnostim stanovalcev, je v času veljavnosti tega zakona imela skupnost stanovalcev posamezne večstanovanjske hiše položaj pridobitelja gradbe v smislu 642. člena ZOR in s tem pravico do direktne tožbe zaradi napak gradbe. Na tej podlagi je tožeča stranka v tej zadevi tudi vložila tožbo. Skupnost stanovalcev je imela pravico tako do uveljavljanja napak na skupnih prostorih kot tudi posameznih stanovanjih. 643. člen ZOR namreč le dopušča, da tudi posamezen imetnik stanovanjske pravice uveljavlja napake na svojem stanovanju. Ta določba pa ni izključila pravice skupnosti stanovalcev, da je uveljavljala napake gradbe na celotni stavbi kot tudi na posameznem stanovanju. Tako se zastavlja le še vprašanje, ali so z uveljavitvijo SZ skupnosti stanovalcev obdržale pristojnosti, ki so jih imele do njegove uveljavitve. Že sodišče prve stopnje je ugotovilo, da s samo uveljavitvijo SZ skupnosti stanovalcev niso prenehale obstojati. Na podlagi 2. odstavka 145. člena SZ so bile pristojnosti skupnostim stanovalcev začasno podaljšane do sklenitve pogodbe o upravljanju večstanovanjske hiše po 22. členu SZ. Te določbe SZ (2. odstavek 145. člena) ni mogoče razlagati tako kot je to storilo sodišče prve stopnje in sicer, da je skupnostim stanovalcem v tem prehodnem obdobju ostala le pravica upravljanja. Z uveljavitvijo SZ so res prejšnji imetniki pravice uporabe postali po zakonu samem lastniki stanovanj in stanovanjske hiše (111. do 114. člen SZ), vendar pa so bili po zakonu samem dolžni ta stanovanja takoj prodati imetnikom stanovanjske pravice (117. člen SZ). To pa pomeni, da je z uveljavitvijo SZ prišlo le do formalnega lastninjenja stanovanj, do dejanskega lastninjenja pa je prišlo šele s privatizacijo stanovanj. Za to prehodno obdobje (do sklenitve pogodbe o upravljanju po 22. členu SZ) pa je zato nujno, da je vse pravice bodočih lastnikov stanovanj oziroma stanovanjske hiše na podlagi 2. odstavka 145. člena SZ opravljala prejšnja skupnost stanovalcev.

Torej je tudi v tem prehodnem obdobju imela še naprej upravičenja iz 642. člena ZOR s tem pa tudi aktivno legitimacijo za uveljavljanje napak gradbe. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ob vložitvi tožbe pogodba o upravljanju med lastniki stanovanj še ni bila sklenjena in da je skupnost stanovalcev še obstojala, oziroma da je bila pogodba o upravljanju sklenjena šele med pravdo, zato je nepravilno uporabilo materialno pravo, ko je zaključilo, da aktivna legitimacija tožeče stranke ni podana. Ker pa sodišče prve stopnje zaradi nepravilnega materialnopravnega zaključka o aktivni legitimaciji tožeče stranke ni ugotavljalo dejstev v zvezi z utemeljenostjo zahtevka, je bilo treba izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odstavek 370. člena ZPP), v katerem bo moralo razpravljati o utemeljenosti zahtevka.

Odločitev o pritožbenih stroških je po zakonu samem pridržana za končno odločbo (3. odstavek 166. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.