VSL sodba II Cp 1380/99
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-02-28

lastninjenje in privatizacija stanovanj - pridobitev lastninske pravice

Tožena stranka, ki je kupila družbeno pravno osebo kot stečajnega dolžnika, s tem še ni pridobila lastninske pravice na stanovanju, na katerem je imela družbeno pravna oseba pravico uporabe. Za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla je namreč potrebna še pridobitni način (vknjižba). Ker ta ni bila izvedena, je tožena stranka pridobila le pravico uporabe ter so izpolnjeni pogoji iz 112. člena SZ.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženo stranko zavezalo, naj tožnici proda solastniški delež do 57,73 % na stanovanjski hiši v M. za kupnino 418.744,20 SIT, ki jo je tožeča stranka dolžna plačati v 60 dneh. Toženi stranki pa je naložilo še plačilo pravdnih stroškov v višini 107.907,80 SIT . Primarni tožbeni zahtevek (ki se od ugodenega podrednega zahtevka razlikuje v tem, da bi bil toženec v tem primeru zavezan prodati celotno nepremičnino) pa je sodišče zavrnilo. Proti tej sodbi se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožena stranka. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni tako, da bo tožbeni zahtevek zavrnjen, podredno pa predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožnik sodišču očita, da je svojo odločitev oprlo le na določbe, ki urejajo stanovanjska razmerja, v celoti pa je prezrlo predpise, ki so določali vodenje stečajnega postopka. Poudarja, da je bilo sporno stanovanje prodano toženi stranki na podlagi določb stečajnega zakona kot del lastnine pravne osebe in na podlagi zakonitih sklepov takratnega Temeljnega sodišča v Mariboru. Pritožnik, ki se sicer ne strinja, da bi bila pogodba med L. p.o. in T.F. d.o.o. nična ter opozarja, da tega izrecno ne ugotavlja niti sodišče, navaja, da bi bilo v primeru ničnosti treba zahtevek zavrniti, ker bi stranki doletele posledice 104. člena ZOR. Pritožnik vztraja, da je pridobil na spornem stanovanju lastninsko pravico že pred uveljavitvijo SZ. L. p.o. je imela namreč vknjiženo pravico uporabe, ki naj bi skupaj s pravico razpolage, uporabe in upravljanja na podlagi predpisov, ki so urejali družbeno lastnino, vsebinsko pomenila enako pravico kot lastninska pravica zasebnih lastnikov. S prenosom nepremičnine iz družbene v zasebno lastnino, je na nepremičninah nastala lastninska pravica z vsebino, kot jo določa ZTLR. V skladu s tem pritožnikovim stališčem pa sporno stanovanje ni predmet lastninjenja in privatizacije po določbah VII. poglavja SZ. Dalje pritožnik opozarja še na to, da je bila pogodba odplačna in potemtakem ni šlo za odtujevanje družbenih sredstev v nasprotju z Zakonom o združenem delu. Pritožba ni utemeljena. Osrednje vprašanje te pravde je, ali je tožena stranka zavezanec za prodajo stanovanja po 117. členu Stanovanjskega zakona - SZ. Odgovor na to vprašanje je mogoče podati ob celovitem upoštevanju vseh pravnorelevantnih dejstev, nasprotujočih si interesov in upoštevaje umeščenost tranzicijske zakonodaje v na novo vzpostavljajoča se pravna razmerja. Slednja pa po eni strani obsega Zakon o podjetjih ter v povezavi z njim tudi Zakon o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji iz leta 1989, s katerima je bil delno presežen prej veljavni Zakon o združenem delu, po drugi strani pa Stanovanjski zakon, predvsem njegove privatizacijske določbe, ki v največji meri rešujejo zatečeno stanje po Zakonu o stanovanjskih razmerjih v novih družbenih razmerah. Pritožbeno sodišče to izpostavlja predvsem zato, ker je zakonodajalec ob sprejemanju Stanovanjskega zakona predvidel različne pravne položaje, kljub vsemu pa ni mogel zajeti prav vseh možnih situacij, predvsem tistih ne, ki so posledica nesistemskosti prehoda iz enega v drug družbeni pravni red v obdobju med letoma 1989 in 1991. Takrat so bili sestavni del pravnega reda nasprotujoči si instituti konceptov družbene lastnine na eni in zasebne lastnine na drugi strani, oziroma gospodarskega statusnega prava, ki je bil prilagojen samoupravnemu gospodarstvu z družbenimi sredstvi na eni strani in statusnega prava, v katerem se že kažejo močni elementi zasebne podjetniške pobude in mehanizmi tržnega gospodarstva na drugi strani. Prav v obravnavani zadevi gre za položaj, ki ga Stanovanjski zakon izrecno ne ureja. Zakonodajalec je namreč po eni strani predvidel možnost, da je bilo stanovanje vse do uveljavitve SZ družbena lastnina (111. - 114. člen) in ima bivši imetnik stanovanjske pravice od titularja družbene lastnine pravico zahtevati odkup stanovanja po ugodnih pogojih SZ, nadalje je zakon uredil vprašanja med denacionalizacijskim upravičencem do stanovanja in bivšim imetnikom stanovanjske pravice (125.člen SZ) in naposled še razmerje med zasebnim lastnikom stanovanja in imetnikom pravice uporabe (155. člen SZ; gre za primere, ko je bilo stanovanje vselej v zasebni lasti in je bil z zaslombo bivše države, a v nasprotju z lastnikovo voljo, vanj vseljen uporabnik.) V obravnavani zadevi pa gre za položaj, ko je stanovanje prešlo iz družbene v zasebno lastnino, v njem pa je ves čas živel imetnik stanovanjske pravice. Ker je družbena pravna oseba, ki je imela na stanovanju pravico uporabe (Lilet p.o.) zašla v stečaj, je celotno pravno osebo kot stečajnega dolžnika po pravilih takratnega stečajnega zakona kupila zasebna pravna oseba (toženec). Na tem mestu pa so se že pred dokončno spremembo družbenega reda in pred uveljavitvijo tranzicijskih določb Stanovanjskega zakona med seboj pomešali instituti različnih družbenopravnih in ekonomskih redov. Po eni strani je bil takrat še vedno v veljavi Zakon o stanovanjskih razmerjih - ZSR, po katerem je bil S.L. imetnik stanovanjske pravice, po drugi strani pa so gospodarskopravna pravila že dovoljevala podjetja v zasebni lasti, kar so upoštevala tudi pravila stečajnega postopka. Pogodba med L. in toženo stranko, s katero je bil prvi kot stečjni dolžnik prodan drugemu, je bila statusnopravno realizirana kot pripojitev k podjetju T.F. d.o.o. (Sklep Temeljnega sodišča v Mariboru, Enota v Mariboru - priloga B1). Glede na posebnost instituta prodaje stečajnega dolžnika kot pravne osebe v stečajnem postopku, kjer gre za celovito reševanje stečajne mase in interesov upnikov, tudi ni mogoče šteti, da gre za pravni posel, ki ga prepoveduje 1. odstavek 6. člena Zakona o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini. Pritožbeno spraševanje, ali ni ta pravni akt nemara ničen, je torej neutemeljeno. Iz dejanskega stanja, ki ga je ugotovilo prvo sodišče, nadalje sledi, da je sporno stanovanje s tem prešlo iz sfere družbene lastnine v sfero zasebne lastnine. To pa pomeni tudi to, da je pravica uporabe prenehala in so zaživela klasična lastninskopravna upravičenja, a vendar s tem pristavkom, da je bil S.L.v skladu z veljavnim ZSR še vedno imetnik stanovanjske pravice, saj statusnopravna sprememba na strani stanodajalca nanjo ni mogla vplivati. Z vidika lastninske pravice je takšna stanovanjska pravica predstavljala njeno znatno omejitev. Stanje je bilo nato nespremenjeno vse do uveljavitve novega Stanovanjskega zakona - SZ. Ta je, kot že rečeno, stanovanjsko pravico ukinil, vendar pa je za bivše imetnike določil posebna upravičenja, ki naj bi vseeno, resda v novi obliki, varovala njihov stanovanjski položaj. V tem smislu je potrebno razumeti tudi razlogovanje sodišča prve stopnje o varstvu pridobljenih pravic bivših imetnikov stanovanjske pravice. Kot rečeno pa je zakonodajalec predvidel več tipov različnih položajev, a prav nobeden ne ustreza obravnavani zadevi. V tem smislu gre torej za pravno praznino, ki jo je potrebno ustrezno zapolniti v skladu z vodili 3. člena Zakona o sodiščih - ZS. Ta sodišču nalaga, naj v takšnih primerih upošteva predpise, ki urejajo podobne primere; če pa je rešitev zadeve kljub temu pravno dvomljiva, naj odloči v skladu s splošnimi načeli pravnega reda v državi, pri čemer mora ravnati v skladu s pravnim izročilom in z utrjenimi spoznanji pravne vede. Ob tem je potrebno izpostaviti še temeljno zavezo, da je sodnik vezan na ustavo in zakon (1.odstavek 3. člena ZS). V skladu z zgoraj navedenim pritožbeno sodišče izpostavlja naslednje bistvene dejavnike za odločitev v obravnavani zadevi: Osnovno načelo slehernega demokratičnega pravnega reda in tako tudi našega je enakost pred zakonom (14. člen Ustave). S.L. je bil imetnik stanovanjske pravice in te ni izgubil niti takrat, ko je tožena stranka kupila družbeno podjetje kot pravno osebo v stečaju. Tožena stranka je pridobila lastninsko pravico, ki je bila obremenjena s stanovanjsko pravico S.L.. Ob navedenih dejstvih se zastavi vprašanje, zakaj bi bil tožnik ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona v slabšem položaju kot drugi imetniki stanovanjske pravice. Najmanj, kar je Stanovanjski zakon omogočil slehernemu bivšemu imetniku stanovanjske pravice, je možnost odkupa nadomestnega stanovanja. To možnost je zakonodajalec predvidel v primerih, ko je pretehtal, da bi pravica do odkupa istega stanovanja pomenila prehudo obremenitev pravic zavezanca. Takšni sta situaciji, ko je bil stanovalec vseljen v zasebno stanovanje mimo lastnikove volje ali pa ko gre za stanovanje, ki je bilo predmet denacionalizacije - vnovič gre torej za primer, ko je stanovalec v stanovanju mimo volje denacionalizacijskega upravičenca oziroma je bila slednjemu vzeta vsaka pravica odločanja. V obravnavani zadevi pa ne gre za takšen primer, ampak gre nasprotno za položaj, ko se je sedanji lastnik ves čas zavedal (torej že pred nakupom stečajnega dolžnika), da je na stanovanju ustanovljena stanovanjska pravica, imetnik pa na drugi strani ni imel nikakršne možnosti vplivati na spremembo lastništva stanodajalca, ki je obenem pomenila tudi prehod premoženja iz sfere družbene v sfero zasebne lastnine. Ob takšnem stanju pa bi po eni strani nasprotovalo načelom enakosti, če bi bil bivši imetnik v slabšem položaju kot ostali imetniki po 117. členu SZ, po drugi strani pa je obravnavani primer tudi najbolj podoben zakonodajnim tipom, na katere določba tega člena tudi navezuje pravno posledico. Ta pa je v tem, da ima takšen imetnik oziroma tisti, kateremu je imetnik dal soglasje za odkup stanovanja, možnost odkupiti to stanovanje pod ugodnimi pogoji SZ. Iz navedenih razlogov pritožbeno sodišče soglaša z odločitvijo sodišča prve stopnje, ki je pravilno izhajalo iz položaja bivšega imetnika stanovanjske pravice. Ker je pritožba neutemeljena in niso podani niti razlogi, na katere je potrebno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo potrdilo (368. člen zakona o pravdnem postopku - ZPP iz leta 1977, ki ga je sodišče uporabilo v pritožbenem postopku v skladu s 498. členom sedaj veljavnega ZPP).

ZTLR člen 33,  33.  SZ člen 112,  117,  112,  117.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.