VSL sodba I Cp 1503/99
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-09-15

Določba v najemni pogodbi, da najemnik nima pravice do povrnitve vlaganj, če je prišlo do prenehanja najema po njegovi krivdi, zavezuje najemnika tudi v razmerju z denacionalizacijskim upravičencem, ki mu je bila stvar vrnjena in ki je zato vstopil na mesto najemodajalca.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi izpodbijani del sodbe prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženkama oziroma tožnicama po nasprotni tožbi (v nadaljevanju toženkama) naložilo, da morata tožniku oziroma tožencu po nasprotni tožbi JR (v nadaljevanju tožniku) plačati 1,881.442,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi, in sicer od zneska 49.005,50 SIT za čas od 14.7.1993 do plačila, od zneska 1,832.436,50 SIT pa za čas od 5.10.1998 do plačila, a ne več, kot znašajo zamudne obresti od zneska 32.300,00 DEM po obrestni meri X banke d.d. na vpogled od 5.10.1998 do plačila, v tolarski protivrednsoti po prodajnem tečaju X banke d.d. na dan plačila.

Toženki je zavezalo, da morata tožniku povrniti 342.028,00 SIT stroškov postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 5.10.1998 dalje, višji tožnikov zahtevek pa je zavrnilo. V celoti je zavrnilo zahtevek iz nasprotne tožbe za plačilo tolarske protivrednosti 40.000,00 DEM.

Zoper to sodbo se zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava pritožujeta toženki in navajata, da je sodna izvedenka nepravilno ocenila višino investicijskih vlaganj, ker ni upoštevala investicijskih vlaganj v letu 1967. Upoštevala je le vlaganja v letu 1989, ki jih je lahko ocenila le na podlagi predloženih računov, kot izvedenec ekonomske stroke pa ni mogla strokovno oceniti gradbenih del. Že v postopku denacionalizacije je bilo ob strokovnem ogledu ugotovljeno, da je bil poslovni prostor večkrat adaptiran. Zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da se upoštevajo samo vlaganja, ki so bila opravljena z najemodajalčevim soglasjem. Ne gre namreč za najemno razmerje, marveč za neupravičeno pridobitev po določbah Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), pri čemer je treba odločati le o neupravičeni koristi, ki jo ima novi oziroma vsakokratni lastnik zaradi povečanja vrednosti nepremičnine. Splošno znano je, da je bilo treba poslovne prostore , ki jih je dajala v najem takratna Občina L., najprej adaptirati. Le redki najemniki so upseli pridobiti poslovni prostor v stanju, ki je bil sposoben za takojšnje poslovanje. Praviloma je bilo treba v osnovno adaptacijo vložiti približno 50.000 do 80.000 DEM. Toženki nista mogli predvideti, da bosta morali dokumentacijo hraniti kar 30 let. Prva toženka je dobila najem poslovnega prostora na podalgi razpisa iz leta 1967, kjer je bilo natančno določeno, da mora najemnik na svoje stroške urediti lokal za uporabo ter tako 1.4.1967 sklenila najemno pogodbo s Stanovanjskim podjetjem D. Kasneje (30.3.1989) je bila za isti poslovni prostor sklenjena najemna pogodba z Občino L. Navedbe o obsegu obnovitvenih del, ki jih kot podlago za cenitev navaja sodna izvedenka, so nepopolne in nepravilne. Investicijska vlaganja brez konkretne dokumentacije lahko namreč ugotavlja le izvedenec gradbene stroke. V cenitvi ni upoštevano, da so bile tri stene zaradi nevarnosti rušenja injektirane, da je bil zamenjan električni priključek z dvotarifnim števcem ter ustreznimi napravami, da je bilo instalirano elektroakomulacijsko ogrevanje, da sta bili na novo ometani steni, obzidana dvoriščna stena itd. Po izračunih toženk je bilo v prenovo in izboljšavo poslovnega prostora vloženih približno 40.000 DEM. Stanje pred investicijskimi vlaganji je bilo tako, da je bilo na stenah le nekaj preperelih nepovezanih žarnic na nadometni električni instalaciji, da so bile nekatere žice izolirane z bombažem, da ni bilo nobenih luči, vtičnic ali varovalk, da je bil na steni trofazni električni števec brez priključka na električno omrežje (ki ga je nadomestil prejšnji najemnik podjetja M.), da v drugem prostoru ni bila napeljana vodovodna inštalacija, da je bila po steni nameščena le odvodna cev z odpadno vodo iz gornjega stanovanja, da je bilo treba to cev popraviti in kasneje zamenjati ter vzidati v steno ter da so bila zato tla v tem prostoru popolnoma trhla. Prostora sta bila tudi brez ogrevanja. Vlaganja, ki sta jih opravili toženi stranki, predstavljajo že za nestrokovnjaka nesprejemljivo nizek znesek. Sodišče bi moralo upoštevati 25. čl.

Zakona o denacionalizaciji (v nadaljevanju ZDen), ki omogoča fizičnim osebam, da lahko zahtevajo povrnitev vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost nepremičnine. Fizične osebe so torej upravičene do vseh investicijskih vlaganj, ne glede na to, ali so bile nepremičnine prenovljene s soglasjem najemodajalca. Pri izračunu najemnine je sodišče na podlagi ugotovitev sodne izvedenke napačno upoštevalo izmero poslovnega prostora. Ni upoštevalo, da je nastala razlika ravno zaradi prenovitvenih del. Pri določanju višine najemnine je v celoti sledilo sodni izvedenki, ki je za primerjavo navajala izključno trgovske lokale, čeprav sta se toženki ukvarjali s krojaštvom. Določba 24. čl. ZDen zagotavlja limitirano višino najemnine in sicer za obdobje, dokler ne bodo povrnjena vlaganja.

Sodišče je upoštevalo oceno sodne izvedenke, čeprav se njeno mnenje in mnenje sodnega izvedenca BB bistveno razlikujeta. Noben od izvedencev ni pojasnil, zakaj po razpredelnici, ki je tudi osnova za cenitev, ni upotševana vrednost za proizvodne prostore v višini 7 do 12 DEM za m2. Sodišče tako ni obrazložilo, zakaj se je odločilo za najvišjo ceno (50 DEM za m2). Napačno je tudi opredelilo obdobje, ko toženki nista bili več varovani z najemno pogodbo. Upoštevati bi moralo namreč svojo sodbo, ki je postala pravnomočna 26.10.1994, ki toženkama nalaga, da v 15 dneh izpraznita poslovni prostor. Znesek 488,53 DEM ni pravilen, saj je izračunan tako, da je znesek amortiziranih vlaganj v višini 9.282 DEM deljen z 19 meseci, kar ni strokovno izračunana najemnina ob upoštevanju vrednosti nepremičnine pred vlaganji. Izvedenka je upoštevala investicijska vlaganja, za izračun pravilne najemnine pa ni bistvenega podatka o vrednosti nepremičnine v času nacionalizacije oziroma pred prvo prenovo poslovnega prostora. Brez investicijskih vlaganj prostor ne bi bil sposoben za uporabo oziroma za oddajanje v najem. To pomeni, da tožnik za ta čas ne bi mogel imeti dobička. Pri izreku o zamudnih obrestih je prišlo do napake, saj bi moral biti namesto zneska 32.300 DEM naveden znesek 19.218 DEM. Sodišče tudi ni obrazložilo, kako je prišlo do izračuna stroškov postopka.

Denacionalizacija z vrnitvijo stvari predstavlja originaren način pridobitve lastninske pravice. Lastninska pravica denacionalizacijskega upravičenca namreč ni izvedena (derivirana) iz lastninske pravice koga drugega, ki bi jo imel na denacionalizirani stvari. To pomeni, da denacionalizacijski upravičenec ne bi mogel biti v obligacijskopravnem razmerju s tistim, ki je imel denacionalizirano stvar v najemu in ki bi v času najema v to stvar vlagal in s tem povečal njeno vrednost (določbe 591. in nasl. čl. ZOR veljajo le za derivativne pridobitve lastninske pravice na najeti stvari).

Da bi bila denacionalizacija za najemnike denacionaliziranih stvari čim manj boleča, je moral zato zakonodajalec v 1. odst. 24. čl. ZDen določiti, da denacionalizacija z vrnitvijo stvari v last in posest ne vpliva na najemna, zakupna in podobna razmerja, ki so bila ustanovljena z odplačnimi pravnimi posli, če pravni posel ali zakon ne določata drugače, ter v 4. odst. tega (noveliranega) člena, da najemnega razmerja zoper voljo najemojemalca ni mogoče odpovedati, dokler najemodajalec najemojemalcu ne povrne vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost nepremičnine, pri čemer najemnina za to obdobje ne more biti višja, kot je povprečna najemnina za podobno nepremičnino - poslovni prostor na približno isti lokaciji, ob upoštevanju stanja nepremičnine pred najemojemalčevimi vlaganji.

Motiviran z istim ciljem je v 7. odst. (noveliranega) 25. čl. ZDen določil, da če je do povečanja vrednosti nepremičnine prišlo zaradi vlaganja fizičnih oseb, lahko te, ne glede na omejitve iz prejšnjih odstavkov, zahtevajo povrnitev vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost nepremičnine, v celoti.

Denacionalizacija torej v konkretnem primeru ni vplivala na najemno razmerje, kar pomeni, da je denacionalizacijski upravičenec stopil na mesto najemodajalca, torej v pogodbeno razmerje, ki je nastalo s sklenitvijo najemne pogodbe z dne 30.3.1989 med bivšo Občino L. kot najemodajalko in toženkama kot najemnicama. Razmerje med strankami je treba zato presojati po tej pogodbi in po določbah II.

poglavja Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih.

Toženki, ki za mesece maj, junij in julij 1993 nista plačali najemnine (kot je bila določena z že omenjeno najemno pogodbo) sta dali najemodajalcu (tožniku oz. njemu in njegovim pravnim prednikom) možnost za odstop od pogodbe. To so storili z vložitvijo tožbe 14.7.1993, kar pomeni, da sta toženki od tedaj dalje (ko so bili tudi izpolnjeni pogoji za odstop) nezakonito zasedali tožnikov poslovni prostor. Zato jima je sodišče prve stopnje povsem pravilno naložilo plačilo s pogodbo dogovorjene najemnine le za mesece maj, junij in julij 1993, za čas od vključno avgusta 1993 do februarja 1995 (ko sta poslovni prostor izpraznili) pa povračilo za uporabo. Tožnika sta namreč za ta čas neupravičeno prikrajšali za najemnino, ki bi jo iztržil z oddajo tega prostora v najem. Pritožnici se tu sicer sklicujeta na že citiran 4. odst. 24. čl. ZDen. Vendar se ta določba nanaša le na pogodbeno razmerje in na odpoved (ne pa na odstop, zlasti še, če ima podlago v najemnikovem krivdnem ravnanju). Toženki pa zaradi odstopa od pogodbe od vključno avgusta 1993 dalje s tožnikom (oziroma njim in njegovimi pravnimi predniki) nista bili več v pogodbenem (najemnem) razmerju, marveč v obligacijskem razmerju, nastalem zaradi neupravičene pridobitve oziroma povzročitve škode.

Zato zanju tudi ne more veljati ugodnost, ki jo določa omenjena določba ZDen.

Sodišče prve stopnje je pri oceni višine koristi od uporabe poslovnega prostora za čas od avgusta 1993 do februarja 1995 izhajalo iz takratnih cenovnih razmer na trgu nepremičnin ter pri tem upoštevalo najemnino, ki bi jo bilo v danih razmerah (t.j. v spornem obdobju) realno mogoče iztržiti. Pritožbeno sodišče sprejema to izhodišče kot materialnopravno pravilno, zlasti ker zajema vse relevantne parametre (stanje poslovnega prostora, namen njegove uporabe, infrastrukturno opremljenost stavbe, razpoložljivost parkirnih prostorov, lokacijo poslovnega prostora ter ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin). Pritožbeni očitek, da je izvedenka (katere mnenje je sodišče prve stopnje v celoti sprejelo) pri primerjavi upoštevalo le trgovske lokale, čeprav sta se toženki ukvarjali s krojaštvom, zato ni utemeljen. Za oceno tožnikovega prikrajšanja namreč ni bistveno, zakaj sta oz. bi toženki uporabljali poslovni prostor, marveč za kolikšno najemnino bi ga (glede na vse že omenjene parametre) bilo mogoče oddati. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je sodišče "napačno upoštevalo izmero poslovnega prostora, ki je bila z 35,29 m2 spremenjena na 40 m2", ker da je "razlika nastala ravno zaradi prenovitvenih del toženih strank". Ne le, da za te trditve (da je treba 4,71 m2 pripisati vlaganjem toženk) ne predlagata nobenega dokaza, je ta okoliščina za oceno tožnikovega prikrajšanja zaradi neuporabe poslovnega prostora za čas od avgusta 1993 do februarja 1995 pravno irelevantna.

Sicer pa pritožbeno sodišče sprejema ugotovitve sodišča prve stopnje, saj temeljijo na mnenju izvedenke VH (ki ni le izvedenka ekonomske stroke, pač pa tudi zaprisežena cenilka nepremičnin in zato pritožbeni pomisleki v njeno strokovno kompetentnost niso utemeljeni), ki je natančno in izčrpno obrazloženo ter strokovno utemeljeno tudi s podatki o najemninah za primerljive poslovne prostore.

Pravilen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da toženki nista upravičeni do povrnitve vlaganj. Tista, ki so bila opravljena leta 1967 (kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, so bila takrat opravljena določena vzdrževalna dela in obnovljena elektro instalacija) so namreč že amortizirana. Ker to pomeni, da zaradi njih ni prišlo do povečanja vrednosti poslovnega prostora ob vrnitvi, jima jih tožnik ni dolžan povrniti. Pritožnici sicer smiselno oporekata tej ugotovitvi sodišča prve stopnje (t.j., da so vlaganja iz leta 1967 že amortizirana). Navajata namreč, da je bila ob prevzemu poslovnega prostora le nadometna električna instalacija, da ni bilo luči in vtičnic, da je bil na steni trifazni električni števec brez priključka na električno omrežje, da v drugem prostoru ni bilo vodovodne napeljave itd. Vendar ker za te navedbe ne predlagata dokazov, z njimi v pritožbi ne moreta uspeti. Enako velja glede trditev, kaj vse sta investirali v poslovni prostor, pri čemer pa niti ne povesta, na katero obodbje se katero od naštetih vlaganj sploh nanaša - ali na leto 1967, ali pa na leto 1989. To razlikovanje je bistveno zato, ker je v 8. čl. najemne pogodbe, v katero je na podlagi 1. odst. 24. čl. ZDen kot najemodajalec vstopil tožnik (oziroma on in njegovi pravni predniki) določeno, da ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega deleža vlaganj v poslovni prostor le v primeru, ko je najemodajalec soglašal z vlaganji in kadar pride do prenehanja najemnega razmerja brez krivde najemnika. Ker pa toženki za opravljena dela nista imeli dovoljenja najemodajalke Občine L, prav tako ne soglasja Skupnosti stanovalcev in soglasja Komiteja za urejanje prostora Občine L, in ker je za nameček najemno razmerje prenehalo po njuni krivdi, nista upravičeni do povrnitve vlaganj. Res je, da daje 7. odst. 25. čl. ZDen pravico do povrnitve vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednsot nepremičnine. Vendar to velja le, če se stranki (najemnik in najemodajalec) nista drugače dogovorili. Tolmačenje, da ima najemnik denacionalizirane stvari pravico do povrnitve vlaganj, ne glede na to, kaj se je o tem dogovoril z najemodajalcem, bi namreč pomenilo, da ima boljši položaj, kot bi ga imel, če do denacionalizacije sploh ne bi prišlo. Takega namena pa zakonodajalcu ni mogoče pripisati.

Namen določbe 7. odst. 25. čl. ZDen je namreč le v ublažitvi negativnih učinkov denacionalizacije na najemnikov položaj, ne pa najemnika denacionalizirane stvari privilegirati.

Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je prišlo v izreku o zamudnih obrestih do napake, saj da bi moral biti namesto zneska 32.300 DEM naveden znesek 19.218 DEM. Pritožbenemu sodišču tu ne preostane drugo, kot da ponovi to, kar je že dovolj jasno zapisalo sodišče prve stopnje: Tožnik je zahteval le obresti, kot se obrestujejo vpogledne (devizne) vloge. Ker pa ni gotovo, kdaj bo prišel tožnik do plačila, in ob dejstvu, da tečaji tujih valut dolgoročno naraščajo, je moralo sodišče zaradi vezanosti na tožbeni zahtevek v skladu s 1. odst. 2. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) prisojeno plačilo po višini omejiti s tožnikovim zahtevkom.

Končno je neutemeljen še očitek, da sodišče "ni obrazložilo, kako je prišlo do obračuna za plačilo pravdnih stroškov". Odločba o stroških postopka je namreč dovolj obrazložena, da jo je mogoče preizkusiti.

Očitana kršitev postopka iz 13. tč. 2. odst. 354. čl. ZPP zato ni podana.

Ker je torej sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje povsem pravilno uporabilo materialno pravo, in ker ni zagrešilo nobene take postopkovne kršitve, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijani del sodbe prve stopnje (368. čl.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.