VSL sklep I Cp 1688/2000
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-02-14

sklenitev najemne pogodbe - denacionalizacija - nedovoljeno razpolaganje strank

Ali sklenitev sporne najemne pogodbe predstavlja nedovoljeno razpolaganje po 88. členu Zden, bo mogoče zaključiti šele, ko bo sodišče prve stopnje ugotovilo, ali je bil lastnik stanovanja s prvo toženko dolžan skleniti najemno pogodbo v skladu z določbo 147. člena SZ.

Pritožbama se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je najemna pogodba, ki sta jo dne 19.5.1993 sklenili B. in Občina Ljubljana-Šiška, nezakonita in neveljavna. Nadalje je odločilo, da mora prva tožena stranka (B.) izprazniti stanovanje št. 2 v pritličju stanovanjske hiše v Ljubljani, in ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 90 dni po pravnomočnosti sodbe ter da je tožena stranka dolžna nerazdelno povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške v znesku 61.943,14 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila.

Zoper to sodbo sta se pritožili prva tožena stranka B. in osma tožena stranka Mestna občina Ljubljana. Prva tožena stranka v pritožbi uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je sodišče prve stopnje preozko tolmačilo 88. člen Zakona o denacionalizaciji (Ur. l. RS, št. 27/91 s spremembami in dopolnitvami; Zden). Potrebno je upoštevati, da je šestmesečni rok za sklenitev najemne pogodbe začel teči takoj po uveljavitvi Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami in dopolnitvami; SZ) , to je preden je stopil v veljavo Zden. Pogoji za sklenitev najemne pogodbe med toženimi strankami so obstajali že bistveno prej, kot pa je stopil v veljavo Zden in se je vedelo, da obstaja za sporno nepremičnino zahteva za vrnitev v naravi. Upoštevati bi bilo treba stanje ob uveljavitvi SZ, ko je prva tožena stranka imela pravico ter pravna prednica toženih strank dolžnost z njo skleniti najemno pogodbo. Dejstvo, da je bila najemna pogodba sklenjena 19.5.1993, lahko pa bi bila sklenjena tudi že sedem dni po uveljavitvi SZ, ne more poslabšati položaja prve tožene stranke glede njene pravice do sklenitve najemne pogodbe. Nastop veljavnosti Zden ne more izničiti pravice prve tožene stranke, ki izhaja iz 147. člena SZ in je obstajala takoj ob uveljavitvi SZ. V tem primeru bi občane, ki so bili najemniki stanovanj v družbeni lastnini delili na tiste, ki jih je občina pravočasno pozvala na podpis najemne pogodbe in na tiste, ki jih je pozvala nepravočasno, ali jih je prezrla pozvati za podpis najemne pogodbe, preden je stopil v veljavo Zden. S tem bi bilo kršeno načelo enakosti državljanov pred zakonom. V prvostopnem postopku je prva tožena stranka predložila dokaze, iz katerih izhaja, da je vse življenje živela v spornem stanovanju in je tako nedvomno izpolnjevala pogoje za sklenitev najemne pogodbe po 147. členu SZ. Sodišče teh dokazov ni upoštevalo. Položaj upravičenca do denacionalizacije se v ničemer ni poslabšal s sklenitvijo najemne pogodbe, saj so pogoji za sklenitev najemne pogodbe obstajali že pred tem, ko je tožeča stranka sploh imela položaj upravičenca v denacionalizacijskem postopku in je prva tožena stranka najemno pogodbo v času uveljavitve Zden že izvrševala. Osma tožena stranka uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da v zadevi ni bil kršen 88. člen Zden, saj sprememba statusa prejšnjega imetnika stanovanjske pravice v najemnika stanovanja v skladu z določili SZ ni moč šteti za nedovoljeno razpolaganje po navedeni zakonski določbi, saj se položaj denacionalizacijskega upravičenca v primerjavi s prejšnjim statusom najemnikov ni poslabšal. Tožečima strankama, dedinjama denacionalizacijskega upravičenca, je bila hiša, v kateri se nahaja sporno stanovanje, vrnjena z odločbo in sicer z vzpostavitvijo lastninske pravice. Zoper to odločbo se tožeči stranki nista pritožili. S tem, ko jima je bilo stanovanje vrnjeno le v last in ne tudi v posest, sta tudi izgubili možnost, katero je predvidel v primerih vračanja stanovanj, SZ po 155. členu. Tožena stranka v pritožbi še poudarja, da je bila dolžna skleniti najemno pogodbo s prvo toženo stranko, saj jo je k temu zavezovalo določilo 147. člena SZ v povezavi s 56. členom SZ. Da ne gre za nezakonito razpolaganje, dokazuje tudi določilo 125. člena SZ, ki določa, da najemne pogodbe ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije. Tožeča stranka je na pritožbi prve in osme tožene stranke odgovorila in predlagala, da pritožbeno sodišče obe pritožbi zavrne kot neutemeljeni in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in je zato dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno (355. člen Zakona o pravdnem postopku; ZPP). 88. člen Zden res določa, da z dnem uveljavitve tega zakona ni dopustno nobeno razpolaganje z nepremičninami oziroma premoženjem, glede katerega po določbah tega zakona obstaja dolžnost vrnitve, in za pravne posle in enostranske izjave volje, ki so v nasprotju s tem določilom, določa sankcijo ničnosti. Za zaključek, da gre za nedovoljeno razpolaganje, pa ne zadošča le ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila najemna pogodba med Občino Ljubljana-Šiška in prvo toženo stranko sklenjena v času, ko je že veljal Zden (po 7.12.1991). Ali je šlo za nedovoljeno razpolaganje, bo moč zaključiti šele, ko bo sodišče prve stopnje ugotovilo, ali je bila Občina Ljubljana-Šiška s prvo toženo stranko dolžna skleniti najemno pogodbo v skladu z določbo 147. člena SZ oziroma povedano drugače, ali je imela prva tožena stranka pravico, da Občina Ljubljana-Šiška z njo sklene najemno pogodbo za sporno stanovanje. V primeru, ko je bil lastnik stanovanja po določbi 147. člena SZ dolžan skleniti najemno pogodbo z občani, ki so na dan uveljavitve SZ imeli stanovanjsko pravico, ne gre za razpolaganje, ki bi bilo nedovoljeno in ne za situacijo, v kateri bi se poslabšal položaj denacionalizacijskega upravičenca, saj Zden ni razveljavil določbe 147. člena SZ, ki je tako v razmerju do 88. člena Zden specialne narave. Za najemne pogodbe, sklenjene v skladu s 147. členom SZ, je SZ v prvem odstavku 125. člena določil, da določila te pogodbe ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije - lastniku. Glede na navedeno bo sodišče prve stopnje moralo dopolniti dokazni postopek v zgoraj nakazani smeri in šele nato odločiti, ali gre pri sklenitvi najemne pogodbe med Občino Ljubljana-Šiška in prvo toženo stranko za nedovoljeno razpolaganje oziroma za ničnost te pogodbe, sklenjene dne 19.5.1993. Ker sta obe pritožbi utemeljeni, jima je pritožbeno sodišče ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

SZ člen 125,  125/1,  147,  125,  125/1,  147.  ZDEN člen 88,  88.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.