VSL sodba I Cp 696/2000
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-02-28

Posrednik, ki se ukvarja s posredovanjem pri prodaji nepremičnine, ne ravna s potrebno profesionalno skrbnostjo, če ne preveri obstoja izkazane verige prodajnih pogodb za stanovanje, ki v zemljiški knjigi ni bilo vpisano, in ne preveri, ali je predložena prodajna pogodba takšna, da bi bilo na podlagi nje mogoče doseči vpis v zemljiško knjigo (izvirnik prodajne pogodbe z overjenim podpisom prodajalca).

Pritožba se zavrne in se v razmerju do tretje toženke, potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo odločilo, da sta prvi toženec in tretja toženka nerazdelno dolžna plačati tožniku znesek 7.320.800,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.3.1997 dalje do plačila ter povrniti tožniku njegove pravdne stroške v znesku 365.629,80 SIT s pripadki. Prvi toženec zato, ker je tožniku prodal tuje stanovanje, tedaj stanovanje s pravno napako, in je zato pogodbo tožnik razdrl, tretja toženka pa je za tožniku nastalo škodo - plačano aro in prvi obrok kupnine odškodninsko odgovorna kot posrednik. Proti sodbi se pritožuje tretja toženka. Navaja, da je podjetje že nekaj časa v mirovanju. V prostorih podjetja se je nahajal le aktivist politične stranke, ki mu je podjetje oddalo prostore. Sodni kurir torej ni mogel imeti stika s komerkoli iz podjetja. Tožnik je sklenil pogodbo o iskanju nepremičnine, vendar prodajalca ni našla pritožnica, marveč posredniška hiša M. Agenciji M je tožnik za posredniške usluge plačal provizijo. Podjetje je agenciji M posredovalo svoj formular pogodbe o nakupu in pomagalo M pri določenih njihovih vprašanjih. S kupoprodajno pogodbo je razpolagala agencija M. Podjetje TT tožnika ni moglo spraviti v zmoto. Tožnik je dal predložene dokumente s strani prodajalca na vpogled svojemu odvetniku. Ni se oziral ne na eno in ne na drugo agencijo. Tudi notarka ni imela pripomb. Podjetje TT je sodelovalo le pri ogledu stanovanja in prisostvovalo dogodkom izključno v prostorih M. Meni, da bi sodišče moralo zaslišati prodajalca - prvega toženca in "nas, saj je tožnik prikazal zadevo tako, da je njemu v prid". Pritožba ni utemeljena. V kolikor je mogoče pritožbeno navedbo o mirovanju podjetja in o tem, da v prostorih podjetja ni delavcev, le-tega razumeti kot očitek, da je prvo sodišče vročitev opravilo nepravilno, je potrebno ugotoviti, da so bile vročitve po podatkih v spisu opravljene v skladu z določbami prvega odst. 133. čl., tretjega odst. 139. čl. in 144. čl. ZPP. Sicer pa pritožnik v svoji pritožbi le trdi, da vročitev ni bila opravljena delavcu podjetja, ne da bi to svojo trditev podprl z dokazom. Iz dejanskih ugotovitev prvega sodišča izhaja: -da sta tožnik in pritožnica dne 12.3.1997 sklenila pogodbo o posredovanju (priloga A2), -da se je tožnik posredniku zavezal (priloga A4) plačati provizijo v dogovorjeni višini, -pritožnik pa opraviti strokovno in odgovorno posredovanje, zavezal pa se je pripraviti tudi vse ustrezne pogodbe med kupcem in prodajalcem, -da je ravno pritožnik razpolagal s kupoprodajno pogodbo z dne 7.4.1996 (priloga A6), ki jo je tožnik prvič videl na skupnem sestanku, na katerem so sodelovali poleg tožnika in prvega toženca še oseba, zaposlena pri četrtem tožencu in dva predstavnika tretje toženke, -da je tretja toženka našla prodajalca - prvega toženca in ga preko četrte toženke spravila v stik s tožnikom, -da se je prvi toženec B B izkazal kot lastnik stanovanja s kupoprodajno pogodbo z dne 7.4.1996 (priloga A6) prav pri tretji toženki, -da je tožnik plačal prvemu tožencu aro v znesku 10.000,00 DEM in prvi obrok kupnine po predpogodbi v znesku 70.000,00 DEM, da je bila pogodba zaradi pravne napake, ker prvi toženec ni bil lastnik stanovanja, razdrta, -da je bil na pogodbi z dne 7.4.1996 podpis overjen pred Okrajnim sodiščem v Domžalah dne 7.4.1996, ko že leto dni sodišča podpisov glede na določbe Zakona o notariatu niso overjala. Zato je sodišče z isto delno sodbo obsodilo prvega toženca, da vrne dano aro in prvi obrok kupnine, preračunano v tolarsko protivrednost v znesku 7.320.800,00 SIT s pripadki. Pritožnica poskuša sicer v pritožbi oporekati dejanski ugotovitvi prvega sodišča, da se je prvi toženec pri tretji toženki izkazal kot lastnik s kupoprodajno pogodbo z dne 7.4.1996. Gre za trditev, ki jo je v postopku pred prvim sodiščem tožeča stranka tudi dokazala. Pritožnica v postopku pred prvim sodiščem tej trditvi ni oporekala. Nasprotno, postopka pred prvim sodiščem se ni udeleževala, ni predlagala lastnega zaslišanja, tako da je glede na določbo 337. čl. ZPP z navajanjem novih dejstev in dokazov prekludirana. Iz podatkov v spisu sicer izhaja, da je predlagala zaslišanje svojega bivšega delavca A A, vendar je bil ta predlog nepopoln, ker sodišču pritožnica ni posredovala podatkov priče, ki bi omogočili izvedbo predlaganega dokaza. Sicer pa se v pritožbi na ta dokaz pritožnica ne sklicuje. Kot nov, a v pritožbenem postopku neupošteven dokaz, predlaga zaslišanje prvega toženca in "nas", ne glede na to, da iz podatkov v spisu izhaja, da sta bila oba toženca vabljena z vabilom za zaslišanje strank, a se glavne obravnave nista udeležila. Pritožnik mora torej posledice lastne neaktivnosti v postopku trpeti sam. Ta njegova neaktivnost pa ima za posledico, da se tretja toženka svoje odškodninske odgovornosti ni razbremenila, ni dokazala, da za tožniku nastalo škodo ni kriva, čeprav je dokazno breme njeno. Pritožnica torej ni dokazala, da je pri posredovanju (čl. 820 Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR) ravnala s potrebno profesionalno skrbnostjo (18. čl. ZOR), ki je tretji toženki narekovala ne samo, da preveri obstoj izkazane verige prodajnih pogodb za sporno stanovanje, ki v zemljiški knjigi ni bilo vknjiženo, marveč tudi dolžnost, da preveri, če so predložene prodajne pogodbe takšne, da bi bilo na podlagi njih mogoče doseči vpis v zemljiško knjigo (izvirnik prodajnih pogodb z overjenim podpisom prodajalca). Predložena prodajna pogodba z dne 7.4.1996 je bila ne samo ena v verigi več stanovanjskih prodajnih pogodb za stanovanje, marveč na njej podpis sploh ni bil overjen (na njej je le žig Občinskega sodišča v Domžalah brez overovitvene klavzule), ta žig pa je bil odtisnjen celo v času, ko, kot pravilno ugotavlja prvo sodišče, sodišča podpisov na pogodbah niso več overjala. Potrebna profesionalna skrbnost oseb, ki se poklicno ukvarjajo s posredovanjem pri sklepanju poslov v zvezi z nepremičninami, terja, da stranke, za katere posreduje, na to tudi opozori. Ker tretja toženka tako ni ravnala, tožniku pa je s plačilom are in prvega obroka kupnine nastala škoda, je ob podani vzročni zvezi z neprofesionalnim ravnanjem pritožnice in škodo podana odškodninska obveznost tretje toženke. Odločitev prvega sodišča, da je zato solidarno dolžna plačati s prvim tožencem tožniku vtoževani znesek na pravni podlagi svoje odškodninske odgovornosti v smislu 820. čl. ZOR, je materialnopravno pravilna (tolarska vrednost dane are in prvega obroka kupnine, kar je obrazloženo v izpodbijani sodbi prvega sodišča). Tako se pokaže, da je odločitev prvega sodišča v razmerju do pritožnice - tretje toženke v dejanskem, procesnem in materialnopravnem pogledu pravilna. Sodišče druge stopnje je zato njeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v razmerju do nje po določbi 353. čl. ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.