VSL sodba I Cp 1157/2001
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-09-19

pridržek lastninske pravice - nepremičnina - predznamba

Ker pozitivno pravo lastninskega pridržka pri prodaji nepremičnine izrecno ne ureja, je odgovor na vprašanje, ali gre v konkretnem primeru za pravni posel - prodajo nepremičnine z lastninskim pridržkom (5. točka 47. člena ZN), treba izkati ob analogni in smiselni uporabi 540. člena ZOR.

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba v točki I/1 spremeni tako, da se tožbeni zahtevek tudi v tem delu zavrne, izrek v točki III pa tako, da vsaka stranka krije svoje pravdne stroške.

Pritožba tožene stranke se zavrne in se v nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Zaradi poenostavitve bo pritožbeno sodišče v nadaljevanju tožnika po tožbi in toženca po nasprotni tožbi imenovalo kot tožnika, toženca po tožbi in tožnika po nasprotni tožbi pa toženca.

Sodišče prve stopnje je v sodbo najprej povzelo sklep, s katerim je toženca oprostilo plačila stroškov postopka ter zaradi umika 4. točke zahtevka po nasprotni tožbi, postopek v tem delu ustavilo. O zahtevku po nasprotni tožbi je odločilo tako, da je ugotovilo ničnost tistega dela določbe 5. člena kupoprodajne pogodbe št. 3315/96 z dne 20.1.1997, ki določa, da bo prodajalec izročil kupcu nepremičnine v last zastavnih pravic proste po plačilu vseh pogodbenih obveznosti. V preostalem delu je zahtevek na ugotovitev, da je notarski zapis notarja B. L. z dne 20.1.1997 neobstoječ in da je v njem zapisana kupoprodajna pogodba, štev 3315/96 z istega dne, nična. Sodišče prve stopnje je prav tako zavrnilo zahtevek na ugotovitev, da je pogodba o dolgoročnem kreditu št. 3316/97 z dne 20.1.1997 nična, kakor tudi zahtevek na ugotovitev, da je med V. in M. K. kot najemnikoma ter tožečo srtanko na drugi strani kot najemodojalcem obstajalo najemno razmerje od 20.1.1997 do 1.10.1998 za prostore, ki so navedeni v točki I/2 izreka izpodbijane sodbe. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi zahtevek po tožbi, v skladu s katerim bi bila toženca dolžna tožeči stranki izročiti v neposredno posest oseb in stvari prosto hišo in garažo, stoječo na parceli št. 351/9, vpisane v z.k. telo II v vl.št. 400 k.o. ....., parc.št. 351/7 in parc.št. 351/9 vpisanih kot z.k. telo I. v vl.št. 400 k.o...... ter parc.št. 351/8, vpisano v vl.št. 433 k.o. ....... Naposled je sodišče še odločilo, da sta dolžna toženca tožeči stranki v 15-ih dneh povrniti njene pravdne stroške v znesku 10.985,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 18.4.2001 dalje.

Zoper ugodilni del sodbe se zaradi napačne uporabe materialnega prava pritožuje tožeča stranka. Sodišču predlaga, naj sodbo v tem delu spremeni in zahtevek po nasprotni tožbi v celoti zavrne. Po mnenju pritožnika določba 5. člena prodajne pogodbe ne predstavlja pridržka lastninske pravice, marveč gre za določbo, ki ima naravo dogovora o vzajemnosti izpolnitve pogodbenih strank. Glede tega pritožnik v celoti sledi komentarju Zakona o zemljiški knjigi na straneh 117 in 118. Meni namreč, da v našem pravu pridržek lastninske pravice za nepremičnine sploh ne obstaja. Izročitev stvari v posest je namreč razpolagalno dejanje, potrebno za prenos lastninske pravice le pri premičninah, iz tega razloga se tudi institut pridržka lastninske pravice uporablja samo pri prodaji premičnin. Pritožnik sodišču prve stopnje očita bistveno kršitev pravil sestave sodbe, saj naj bi si razlogi med seboj nasprotovali. Po mnenju pritožnika sta namreč 5. in 7. člen vsebinsko enaka, vendar pa gre v obeh primerih za uporabo instituta vzajemne izpolnitve.

Na pritožbo sta odgovorila toženca, ki izhajajoč iz pravnih izhodišč, ki so podani tudi v njuni pritožbi (glej spodaj), predlagata zavrnitev pritožbe tožeče stranke.

Zoper zavrnilni del sodbe v točki I izreka in zoper odločitev o stroških se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožena stranka. Sodišču predlaga, naj sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi v celoti ugodi ter tožeči stranki naloži plačilo vseh pravdnih stroškov, sicer pa naj jo v tem delu vsaj razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Po mnenju pritožnikov je obrazložitev sodbe sodišča prve stopnje napačna, in sicer v tistem delu, ko se sodišče sklicuje na teorijo, ki naj bi bila napačno in nepopolno citirana. Pritožnika najprej navajata, da je sodišče napačno pravno kvalificiralo 7. člen prodajne pogodbe. V obširni obrazložitvi pritožnika zastopata stališče, da gre tudi v tem primeru za uporabo pravne ustanove pridržka lastninske pravice. Pri tem se sklicujeta na pravno teorijo (Juhart, Trampuž, Vrenčur), jo po drugi strani kritizirata (Plavšak) in navajata, da so stranke nedvomno hotele skleniti pogodbo z lastninskim pridržkom. Navajata, da pomeni lastninski pridržek pogojno odložitev razpolagalnega posla, medtem ko je zavezovalni posel nepogojen. Razpolagalni posel predstavlja v našem pravu intabulacijska klavzula. Po naziranju pritožnikov se na tem mestu razgali nemogoč konstrukt sodišča v obrazložitvi izpodbijane sodbe, ki izhaja iz napačnega komentarja dr. Nine Plavšak, češ da naj bi imela intabulacijska klavzula, vsebovana v 7. členu sporne prodajne pogodbe, zgolj značaj dogovora o vzajemnosti izpolnitve. Po mnenju pritožnikov pa je vzajemnost mogoče doseči pri prodaji nepremičnin le z lastninskim pridržkom. Ta je zato vsebovan tako v 5. kot v 7. členu sporne pogodbe. Navajata, da obligacijski posel oziroma zaveza izhaja iz 5. člena prodajne pogodbe, prenosni posel pa se pogojno odloži v 7. členu s pogojno intabulacijsko klavzulo. Lastninski pridržek omogoča razlikovanje med obligacijskopravno in stvarnopravno izročitvijo. Pritožnika nadalje izpostavljata odnos med spornima prodajno in posojilno pogodbo. Sodišče naj bi namreč po njunem mnenju ob presojanju ničnosti posojilne pogodbe zamenjalo vzrok in posledico. Res je sicer, da stranke posojilne pogodbe niso sklenile zaradi pridržka lastninske pravice, ampak so se za lastninski pridržek dogovorile zaradi posojilne pogodbe. Oba posla se namreč prepletata. Ob realizirani posojilni pogodbi bi bila kupnina za prodano nepremičnino prodajalcu v celoti plačana že ob sklenitvi sporne prodajne pogodbe, in sicer delno z gotovino kupcev in delno s kreditom prodajalca. V resnici pa gre za popolno zmešnjavo, kjer je šele z interpretacijo mogoče izluščiti pravo vsebino. Dejstvo je namreč, da je bila zastavna pravica po sklenitvi prodajne pogodbe nezakonito vpisana v korist tretjega, ki s prodajo oziroma kupcema ni imel nikakršne povezave. Drugi sklop pritožbenih navedb pa se osredotoča na vprašanje, ali je zaradi kršitve obličnostnih pravil nična le klavzula o lastninskem pridržku ali cela pogodba. Tudi v tem delu se pritožnika sklicujeta na že navedene teoretike, ki naj bi vsi sicer trdili, da sta sankcija ničnosti oziroma zahtevana oblika prestrogi, a da v skladu s 47. členom Zakona o notariatu zadaneta celoten posel. Pritožnika navajata, da je za prodajalca, ki prodaja na kredit, lastninski pridržek bistvenega pomena. Če si namreč ne bi pridržal lastnine, bi zahteval kakšno drugo obliko zavarovanja terjatve. Pritožnika vnovič izpostavljata določbe Zakona o notariatu, ki jih mora sodišče spoštovati ne glede na njihovo upravičenost. V nasprotnem primeru je namreč prekršen 2. člen ustave. Tako restriktivna razlaga, da je nična le posamezna pogodbena klavzula, ni v skladu z načelom pravne države. Vnovič pritožnika opozarjata tudi na določbe Zakona o stavbnih zemljiščih. Po njunem mnenju bi ga moralo sodišče uporabiti, ker sporna pogdoba ob njegovi uveljavitvi še ni bila zemljiškoknjižno izvedena. Ker ta zakon zahteva sklenitev pogodbe v obliki notarskega zapisa, sporne pogodbe niti ne bi bilo mogoče vknjižiti. Nazadnje pa se pritožnika pritožujeta še zoper izrek o stroških postopka. Toženca namreč v nobenem primeru nista dala povoda za pravdo, tožeča stranka pa interesa za tožbo ni imela.

Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke pa je neutemeljena.

Osrednja vprašanja tega postopka se, potem ko je postala odločitev o zahtevku po tožbi pravnomočna, nanašajo na pravno naravo in pravno ureditev prodaje nepremičnine s pridržkom lastninske pravice. Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe, ki utemeljujejo delno ugoditev tožbenemu zahtevku na ugotovitev ničnosti pogodbe, in sicer v delu, ki se nanaša na pogodbeno določilo 5. člena sporne pogodbe, dopustilo dve mogoči razlagi, na podlagi katerih je del prodajne pogodbe, ki ureja pridržek lastninske pravice, ničen. Obe razlagi pa gradita na predpostavki, da predstavlja določba 5. člena prodajne pogodbe pridržek lastninske pravice. S to predpostavko, torej s takšnim materialnopravnim stališčem, pa se pritožbeno sodišče ne strinja.

Pridržek lastninske pravice je institut zavarovanja terjatve, ki se po svoji naravi prilega pravnemu poslovanju s premičninami. Pridobitev stvari v posest kupca namreč predstavlja pridobitni način lastninske pravice na premičninah, medtem ko pri nepremičninah pridobitev posesti takšnega učinka nima. Iz tega razloga tudi izročitev nepremičnine v posest kupca za prodajalca še ne predstavlja nevarnosti, ki bi jo moral ustrezno zavarovati. Nevarnost nastopi šele tedaj, ko je nepremičnina vknjižena na kupca. V tem primeru pa pravni red pozna drugačen način zavarovanja, in sicer s hipoteko. Tudi pozitivno pravo izrecno ureja le prodajo s pridržkom lastninske pravice glede premičnin (540. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR). Vse povedano pa kljub vsemu še ne pomeni prepovedi ustanavljanja pridržka lastninske pravice na nepremičninah. V skladu z načelom svobode urejanja obligacijskih razmerij (10.člen ZOR) je torej pogodbena klavzula o pridržku lastninske pravice dopustna. Ker pa je pravni red izrecno ne ureja, ostaja odprto vprašanje njene vsebine. Odgovor na vprašanje, kateri posel je torej šteti za prodajno pogodbo nepremičnine s pridržkom lastninske pravice (in ki mora biti sklenjen v obliki notarskega zapisa), je torej treba iskati ob analogni in smiselni uporabi pravil o lastninskem pridržku pri prodaji premičnin. 1. odstavek 540. člena ZOR pravi: "Prodajalec določene premične stvari si lahko s posebnim pogodbenim določilom pridrži pravico razpolaganja oziroma lastninsko pravico tudi potem, ko stvar izroči kupcu, vse dotlej, dokler kupec ne plača vse kupnine." Nadrobna analiza pravnih teoretikov (glej predvsem M. Juhart: Pridržek lastninske pravice, Zbornik znanstvenih razprav, Ljubljana 1997) sporoča, da lastninski pridržek omogoča razlika med obligacijskopravno in stvarnopravno izročitvijo. Kljub temu, da tako ZOR kot Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih - ZTLR uporabljata izraz izročitev, gre za dve različni ravnanji, čeprav je res, da sta v življenju pogosto združeni. Na podlagi pogodbe se namreč prodajalec kupcu zaveže izročiti predmet pogodbe in prenesti lastninsko pravico. Kadar je predmet pogodbe premičnina, sta zato z neposredno izročitvijo stvari v posest opravljeni tako obligacijskopravna kot stvarnopravna izročitev. Pri prodaji premičnine torej izročitev v posest po svoji naravi večinoma (izjema je npr. distančni kup) vsebuje tudi stvarnopravno komponento (prenos lastninske pravice). Pri pravu nepremičnin takšnega podobnega materialnega akta ni. Pri prodaji nepremičnine sta namreč izročitev stvari v posest ter prenos lastninske pravice dva življenjsko ločena dogodka. Lastninska pravica na nepremičnini se na podlagi pravnega posla pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo (33. člen ZTLR). Stvarnopravni komponenti izročitve v posest pri prodaji premičnine torej pri prodaji nepremičnine ustreza vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ker pa je pogoj, ki je vsebina pridržka lastninske pravice, vgrajen v stvarnopravni razpolagalni posel, je torej način njegove pravne uresničitve treba iskati v možnostih, ki jih daje zemljiškoknjižno pravo. Kajti tako kot dogovor o pridržku lastninske pravice na premičnini upošteva naravo pridobitnega načina (izročitve v posest), tako mora tudi dogovor o pridržku lastninske pravice na nepremičnini upoštevati isto, torej naravo ustreznega pridobitnega načina, ki je v tem primeru vpis v zemljiško knjigo. Ko prodajalec izroči kupcu premičnino v posest, se torej na podlagi poprejšnjega dogovora o lastninskem pridržku (zavezovalnega posla) ta akt pogojno šteje tudi kot stvarnopravna izročitev. Analogna uporaba pravkar povedanega pri prodaji nepremičnine tako pomeni, da prodajalec kupcu poda takšno posadno izjavo, da bo ta z ustrezno intabulacijsko klavzulo lahko dosegel vknjižbo predznambe lastninske pravice. Ravno slednje namreč predstavlja pogojno stvarnopravno izročitev, kajti predznamba je vpis, s katerim se pridobi pravica, ki učinkuje pod pogojem, da se predznamba opraviči (1. odstavek 25. člena Zakona o zemljiški knjigi - ZZK (Ur. list 33/95). Ko bo kupnina plačana, bo torej predznamba opravičena, s čimer bo kupec pridobil lastninsko pravico.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da 5. člen prodajne pogodbe takšne vknjižbe ne omogoča. Ta pogodbena določba namreč opredeljuje le to, da je prodajalec svojo stvarnopravno zavezo (omogočiti prenos lastninske pravice) dolžan izpolniti takrat, ko bo tudi kupec v celoti izpolnil svojo obveznost iz pogodbe (plačal kupnino). Takšno pogodbeno pravilo pa ne predstavlja lastninskega pridržka, marveč dogovor o sočasni izpolnitvi, ki je tudi sicer dispozitivno pravilo pogodbenega prava (122.člen ZOR). V tem obsegu ima torej pritožba tožeče stranke prav. Takšna ugotovitev pa ima za posledico sklep, da pravni red ne zahteva posebne obličnosti, saj ne gre za primer iz 5. točke 47. člena Zakona o notariatu - ZN, kar nadalje pomeni, da niso podani razlogi za ničnost pravnega posla iz 48. člena ZN. Poudarek tožnikove pritožbe, da gre tudi v primeru 5. člena pogodbe za dogovor o vzajemni izpolnitvi je torej utemeljen, vendar pa je odločitev o zahtevku po nasprotni tožbi odvisna še od odločitve o pritožbi tožene stranke.

Glede na to, da iz zgoraj navedenih razlogov določba 5. člena pogodbe ni nična, je prvenstveno vprašanje, ki ga je treba rešiti v zvezi s pritožbo tožene stranke to, ali ni morda nična določba 7. člena pogodbe. Če je odgovor negativen, je namreč osredotočanje na vprašanje, ali ima ničnost posameznega določila pogodbe za posledico ničnost celotnega posla, irelevantno. Pritožbeno sodišče soglaša z obema pritožbama v enem, in sicer v ugotovitvi, da 5. in 7. člen pogodbe obravnavata isto vprašanje. Tudi dogovor, vsebovan v slednjem, namreč služi zagotovitvi sočasne, vzajemne izpolnitve. Določba tega člena pomeni le konkretizacijo zaveze iz 5. člena. V njem je sicer že vsebovana intabulacijska klavzula, vendar pod pogojem, da bo prej plačana celotna kupnina. Nedvomno gre torej za klavzulo, ki zagotavlja vzajemnost izpolnitve, kot je pravilno ugotovilo tudi sodišče prve stopnje. Vprašanje, ki se postavlja, je le, ali ta določba izpolnjuje obenem tudi pogoje, po katerih jo je mogoče opredeliti kot dogovor o pridržku lastninske pravice. Glede na vse, kar je bilo povedano že ob obravnavi pritožbe tožeče stranke, je odgovor negativen. Ta pogodbena situacija namreč ni analogna položajem pri pridržku lastninske pravice ob prodaji premičnine, marveč je primerljiva bodisi s položajem, ko se prodajalec zgolj zaveže izročiti posest ali pa nemara še bolj s položajem, ko prodajalec blago deponira do poplačila celotne kupnine. Že iz navedenih primerov je razvidno, da skladne primerjave prodaje premičnine in nepremičnine ni in ne more biti, kar je še dodaten razlog za ugotovitev, da se institut lastninskega pridržka prodaji nepremičnin ne prilega najbolje. Kot rečeno, pa je ta vseeno mogoč, njegova izpeljava pa je takšna, kot je opisano zgoraj. Takšno razločevanje med institutom sočasne, vzajemne izolnitve in institutom pridržka lastninske pravice se zdi morda na prvi pogled dlakocepsko in formalistično, vendar pa je resnica ravno obratna. Formalistično in dlakocepsko bi bilo pogodbeni določbi o sočasni izpolnitvi, ki je zgolj udejanjenje splošnega izhodišča pogodbenega prava, vsiljevati pomen pridržka lastninske pravice in nato nanjo navezovati sankcijo ničnosti, češ da ni sklenjena v obliki notarskega zapisa. Pojem kupne pogodbe s pridržkom lastninske pravice iz 5. točke 47. člena ZN je zato treba razlagati restriktivno, ne pa njegovega pomena razširjati tudi na ostale oblike zavrovanja izpolnitve obveznosti (v konkretnem primeru na pravilo sočasne izpolnitve), za katere pravni red ne zahteva posebne obličnosti. Dodatna argumenta za to sta, da je načelno izhodišče pogodbenega prava, da se za sklenitev pogodbe ne zahteva nikakršna oblika (67.člen ZOR), v pravilu iz 47. in 48. člena ZN pa tudi ni takšnega zakonodajalskega namena (ratio legis), ki bi opravičeval razširjujočo razlago (glej tudi M. Tratnik: Pretirana obličnost pri lastninskem pridržku, Podjetje in delo 5/99). Pritožbeno sodišče torej sprejema razloge sodišča prve stopnje, ki utemeljujejo ugotovitev, da predstavlja 7. člen prodajne pogodbe uresničitev načela sočasne izpolnitve z razlogi, ki so navedeni v tej sodbi, pa tudi zavrača navedbe pritožnikov, ki menijo drugače. Razlogi za ugotovitev ničnosti določbe 7. člena prodajne pogodbe ali morda zaradi tega kar celotne pogodbe torej niso podani.

Nazadnje pa pritožbeno sodišče zavrača tudi stališče pritožnikov, da bi morala biti pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa že zato, ker 12. člen Zakona o stavbnih zemljiščih - ZSZ (Ur.l. 44/97) zahteva, da je pogodba o prodaji nezazidanega stavbnega zemljišča sklenjena v obliki notarskega zapisa. Takšno stališče namreč nasprotuje temeljnemu načelu pravne države, ki načeloma prepoveduje retroaktivno veljavo predpisov (155.člen Ustave). V konkretnem primeru to pomeni, da veljajo za sklenitev pogodbe tisti pogoji, ki jih je pravni red določal v trenutku sklenitve pogodbe. Sankcija, ki jo določa zakon, ki je bil sprejet kasneje, zato takšnega pravnega posla ne more doleteti. Ker ni podan niti ta razlog, na podlagi katerega tožena stranka uveljavlja ničnost prodajne pogodbe, je torej zahtevek na takšno ugotovitev neutemeljen. Pritožbeno sodišče se tako v celoti strinja z odločitvijo sodišča prve stopnje in z razlogi sodbe, razen v delu, ko je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je določba 5. člena prodajne pogodbe nična. Iz razlogov, ki so navedeni v tej sodbi, je zato sodišče prve topnje pritožbi tožnika ugodilo ter odločitev v tem delu spremenilo tako, da se zahtevek po nasprotni tožbi v celoti zavrne (4. točka 358. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Pritožbo tožencev pa je pritožbeno sodišče zavrnilo in sodbo v delu, ki jo pritožba izpodbija, potrdilo, saj niso podani niti razlogi, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti (353. člen ZPP).

Ker je odločitev po spremenjeni sodbi takšna, da nobena od strank ni uspela s svojim tožbenim zahtevkom, je sodišče odločitev o stroških spremenilo tako, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške (154. člen ZPP).

ZOR člen 10,  122,  540,  10,  122,  540.  ZN člen 47,  47-5,  48,  47,  47-5,  48.  ZZK člen 25,  25.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.