VSL sklep I Cp 39/00
Sodna praksa višjih sodišč, 2000-01-19

pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - realizacija pogodbe

Če je pogodba veljavna zato, ker je ob siceršnjem pomanjkanju pisne forme v celoti realizirana (73. člen ZOR), lahko stranka, ki je s to pogodbo nepremičnino pridobila v last, zahteva izstavitev zemljiškoknjižne listine.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana delna sodba v izpodbijanem delu (točki I. in II. izreka) razveljavi in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojeje.

Z uvodoma navedeno delno sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki zavezalo tožnici izročiti v posest severni del parcele št. 1634 k.o. ... do linije C - D skice izvedenca geodetske stroke, ki je sestavni del izreka sodbe ter zavrnilo njun nasprotni tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je prej navedeno zemljišče njuna last.

Toženca takšno sodbo izpodbijata iz vseh pritožbenih razlogov in predlagata njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Njun pooblaščenec v svoji pritožbi trdi, da je priča F. K. izpovedal, da je ob delitvi solastnega premoženja med A. Ž. st. in A. Ž. ml. prav slednji prejel vse tiste parcele, na katerih so stali objekti, torej tudi parcelo št. 1634 k.o. ..., saj je na njem stal kozolec. Ker je on ostal na domačiji in je kozolec potreboval, je takšen dogovor tudi edini logičen. Če v pogodbi ta parcela ni bila zapisana, to ne pomeni, da ni mogoče dokazovati nasprotnega. Sodišče prve stopnje je o tem napačno interpretiralo določbo 71. čl. ZOR. Toženca kot pravna naslednika A. Ž. ml. sta z izpovedbo priče F. K. dokazala, da je severni del parcele, vključno z na njem stoječim kozolcem, A. Ž. st.prepustil v last in posest svojemu sinu - njunemu pravnemu predniku, izpoved imenovane priče pa je potrdila tudi priča B.. Južni del parcele je A. Ž. st. nato izročil v last J. Z., čeprav je zapis te parcelne številke iz pogodbe pomotoma izpadel. Z. je takoj za tem z A. Ž. ml. sklenil dogovor o izravnavi skupne meje. Slednji je do sklenitve tega dogovra imel v lasti le tisti del parcele št. 1634, na katerem je stal kozolec, na podlagi dogovora o izravnavi meje pa je pridobil še pas širine približno 3 m, to je do linije C - D skice.

Priča K. je dogovoru na terenu prisostvoval. Nato je A. Z. ml. svoj kompleks zemljišč zamenjal s tožencema. Njima je bila meja z Z. pokazana v naravi in se je vseskozi spoštovala. Vsi ti dogovori, o katerih je izpovedal F. K., pa so veljavni pravni naslovi, ki so bili v celoti realizirani in so zato veljavni. A. Ž. ml. je bil tako zakoniti in dednoverni posestnik zemljišča, na katerem je stal kozolec, od septembra 1978, zemljišče južno od kozolca do linije C - D pa je imel v zakoniti in dobroverni posesti do decembra 1978 J.

Z., od takrat dalje (zaradi izravnave meje) pa A. Ž. ml.. Od sklenitve menjalne pogodbe z imenovanim januarja 1980 sta dobroverna in zakonita posestnika celotnega zemljišča, ki je predmet te pravde, toženca. V dobri veri sta bila do leta 1993, ko ju je obiskala tožnica. Trdila namreč je, da je kozolec njen in ker je z brati in sestrami sklenila pogodbo o delitvi nepremičnin, ki so jih podedovali po očetu, to ni moglo biti pred dnem sklenitve pogodbe 20.6.1990. Nelogično tudi je, da bi nad 6 let čakala na urejanje zadeve.

Dobroverena in zakonita posest tožencev na spornem zemljišču je, vštevši posest pravnih prednikov, trajala od 27.9.1978 do 27.10.1993, zato ga tožnica nima pravice zahtevati nazaj, njun nasprotni tožbeni zahtevek pa je utemeljen.

Zoper delno sodbo se laično pritožujeta tudi toženca sama, Ponovita kronologijo prometa z nepremičninami A. Ž. st. s poudarkom na promet parcele št. 1634 k.o. ..., ki jo sama uživata le manjši del, večji del pa A. K.. Opozorita, da ju je tožnica obiskala šele leta 1992, a sta ji bila dolžna plačati le toliko parcele št. 1634 k.o.... kot je uživata, ona pa je zahtevala plačilo za celo, zato do dogovora ni prišlo. Menita, da ju je tožnica zamenjala za s K -jevimi, saj je njen brat V. izpovedal, da sta šla na obisk zato, ker sta na parceli toženca pričela postavljati nekakšne barake, kar pa ni res: čebelnjak je postavil A. K..

Po ugotovitvi sodišča prve stopnje je med pravdnima strankama nesporno, da je tožnica M. J. zemljiškoknjižna lastnica parcele št. 1534 k.o. ... ter da imata severni del parcele do linije C - D skice v posesti toženca. Edina pravna podlaga, ki jo toženca zatrjujeta kot podlago za posest spornega dela parcele št. 1634 k.o...., je lastninska pravica, ki jo izvajata iz menjalne pogodbe, sklenjene januarja 1980 z A. Ž. ml.; dejstvo, ali je bil slednji v času sklepanja citirane pogodbe lastnik zemljišča, ki je predmet te pravde, je zato odločilno. Po trditvah tožene stranke naj bi A.Ž. ml. del tega zemljišča prejel že ob sklepanju pogodbe o delitvi solastnine z očetom A. Ž. st., severno do linije C - D pa ob sklenitvi pogodbe o izravnavi meje z J. Z.. Smiselno nasprotne ugotovitve: - da je z delilno pogodbo z dne 27.9.1978, s katero sta si solastno premoženje delila A. Ž. st. in A. Ž. ml., parcelo št. 1634 k.o. ... pridobil v izključno last A. Ž. st., - da A. Ž. st. s pogodbo z dne 4.12.1978, sklenjeno z J. Z., slednjemu parcele št. 1634 k.o. ... ni prodal, in - da A. Ž. ml. zato glede te parcele z J. Z. ni mogel veljavno sklepati nobenih pogodb, pritožba izpodbija (kar je razumljivo, saj bi lahko bila uspešna le, če bi se dokazovalo, da je A. Ž. imel pravico skleniti menjalno pogodbo s H., ker je bil lastnik zemljišča, ki ga je dal v zamenajvo), ne izpodbija pa ugotovitve, da A. Ž. ml. nikoli ni bil zemljiškoknjižni lastnik parcele št. 1634 k.o. ....

Tožena stranka bi dokazala, da je bil lastnik spornega zemljišča A. Ž. ml., če bi dokazovala: - da je A. Ž. st. ob sklepanju pogodbe o razdružitvi z dne 27.9.1978 prepustil v izključno last skrajni severni del parcele št. 1634 k.o...., tj. del na katerem je stal kozolec, sinu A. Ž. ml. in - da je A. Ž. st. preostali del parcele (južno od kozolca) prodal J. Z. ter, končno, - da je J. Z. severni del tistega dela parcele 1634, ki ga je kupil od Ž. st. do linije C - D prepustil v last A. Ž. ml..

Po določbi 26. čl. ZOR je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki zedinita o njenih bistvenih sestavinah. Zato je glede pogodbe, ki sta jo 4.12.1978 sklenila Ž. st. in Z., odločilno, kaj sta se dejansko dogovorila o tem, kaj je predmet prodaje Z.. Sodišče prve stopnje ima prav, ko pravi, da po 71. čl. ZOR velja v primerih, ko je pogodba sklenjena v posebni obliki, samo tisto, kar je v tej obliki izraženo. Vendar pa si to določbo razlaga napačno: ne nanaša se namreč na situacije, ko naj bi eden od večih predmetov pogodbe (tj. ena od več parcel) iz pisne pogodbe (pomotoma) izpadel (ampak na situacije, ko gre za vprašanje glavnih in stranskih pogodbenih obveznosti); kar je bistvo trditev tožene stranke v konkretni pravdi.

Tožena stranka je trdila in dokazovala tako, da je A. Ž. st. manjši severni del parcele št. 1634 k.o. ... prepustil v last sinu A. Ž.ml., preostali večji del pa nato prodal J. Z. (nesporno je, da o nobenem od teh dveh poslov ni bilo pisne pogodbe) in se sklicevala na teorijo realizacije po 73. čl. ZOR. Uporaba le-te po mnenju pritožbenega sodišča ni izključena, kot je menilo sodišče prve stopnje, ki je zaradi tega opustilo ugotovitev dejstev, ki jih je zatrjevala in dokazovala tožena stranka in ki so ob pravilnem materialnopravnem izhodišču odločilna (kar je narekovalo v izreku navedeno odločitev po določbah 355. čl. ZPP), to je, - ali se je A. Ž. ml. z očetom A. Ž. st. dogovoril, da prejme od njega v izključno last del parcele št. 1634 k.o. ..., na katerem je stal kozolec na podlagi tega dogovora in ga prevzel v last in posest in - ali se je A. Ž. st. z J. Z. dogovoril o prodaji preostalega dela te parcele in mu ga na podlagi tega dogovora prepustil v last in posest.

Pritrdilna odgovora na navedeni dilemi bi pomenila, da je bila pogodba glede obeh delov parcele veljavno sklenjena in pod enakimi pogoji tudi nadaljnji dve - med Ž. ml. in Z. o izravnavi meja in med Ž. ml. in H. o menjavi zemljišč.

Če je pogodba veljavna zato, ker je ob siceršnjem pomanjkanju pisne forme v celoti realizirana (73. čl. ZOR), lahko stranka, ki je s to pogodbo nepremičnino pridobila, zahteva izstavitev zemljiškoknjižne listine. In če lahko to zahteva, nasprotna stranka ne more zahtevati vrnitve prodane nepremičnine.

Sodišče prve stopnje bo torej moralo poleg že razjasnjenih ugotoviti še tiste okoliščine, na katere je opozorjeno zgoraj, da bo lahko odločilo, ali sta toženca upravičena zahtevati izstavitev zemljiškoknjižne listine, ali je, nasprotno, tožnica upravičena zahtevati izročitev spornega zemljišča v posest.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.