VSL sodba I Cp 1214/98
Sodna praksa višjih sodišč, 2000-01-27

najemna pogodba - dolžnost sklenitve najemne pogodbe - izpraznitev stanovanja

Ker je skrbnik za poseben primer odpovedal najemno pogodbo v imenu najemnika, se vnukinja ne more uspešno braniti v pravdi na izselitev iz stanovanja.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je zavrglo tožbo v delu, ki se nanaša na ugotovitev, da je najemna pogodba z dne 4.4.1992 razdrta po izjavi o odpovedi najemne pogodbe. Ugodilo pa je tožbenemu zahtevku tožeče stranke, ki je zahtevala od tožene stranke izselitev iz stanovanja št. 4, ki se nahaja na ulici x v Ljubljani in izročitev praznega stvari in oseb. Tožena stranka je obsodilo na plačilo pravdnih stroškov.

Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožena stranka smiselno zaradi zmotne uporabe materialnega prava in zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Glede postopka pa meni, da je bil postopek nelegitimno nadaljevan po 19.1.1998. Če je bila tožba dana po 19.1.1998, ni v skladu z zakonom in jo je treba razveljviti. V stanovanju je na podlagi dovoljenja svojega dedka in sicer že od rojstva. Dedek je sedaj v domu. V stanovanju je bila sedaj pokojna mati. Občasno pa je še toženkina hči in 13-mesečna hčerka K.. Stric Z. M. je izkoristil dedkovo stanje kot skrbnik in je brez dedkove vrednosti odločil, da se odpoveduje najemni pogodbi. Od dedka za kaj takega nima privoljenja. Bil je le pooblaščen, da plačuje položnice.

Pač pa je dedek dal toženki pooblastilo, overjeno pri notarju z dne 26.8.1996, da je v stanovanju toženka na podlagi prenosa stanovanjske pravice. Sodišče naj od centra za socialno delo dobi obvestilo, za kaj je bli Z. M. pooblaščen.

Na vročeno pritožbo tožeča stranka in odgovorila.

Sodišče prve stopnje je v dokaznem postopku ugotovilo, da je tožena stranka prišla v stanovanje kot uporabnica stanovanja, najemnik stanovanja pa je bil njen dedek, R. M.. Ta je dne 4.4.1992 sklenil s takratno Občino Šiška najemno pogodbo. Kot uporabnica stanovanja je bila navedena tudi toženka, vnukinja najemojemalca. Sodišče prve stopnje je tudi ugotovilo, da je najemna pogodba prenehala. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je bil najemniku z odločbo Centra za socialno delo Ljubljana Šiška z dne 24.9.1996 (priloga A10) postavljen skrbnik za poseben primer, to je Z. M., ki je mejah pooblastila iz odločbe 2.10.1996 (priloga A11) odpovedal najemno pogodbo.

Sodišče prve stopnje za sklep o prenehanju pogodbenega razmerja ponuja dve pravni podlagi. Sprejema pravno podlago sporazumne odpovedi oz. razveze pogodbe kot tudi odpoved po 52. členu Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 18/91 in naslednji). Ker je po ugotovitvah sodišča prve stopnje R. M. v domu za ostarele (tem ugotovitvam tudi pritožba ne nasprotuje), je treba presojati uradni zaznamek oz. izjavo skrbnika za poseben primer Z. M.. Pritožbeno sodišče šteje, da je najemnik z izjavo skrbnika za poseben primer odpovedal najemno pogodbo, kar je lastnik stanovanja sprejel, zato je namena pogodba po 90-dnevnem roku prenehala tudi za uporabnike stanovanja.

Pritožba graja sodbo glede odpovedi in trdi, da je stric, Z. M., skrbnik za poseben primer, imel pooblastilo od strica le za plačevanje najemnine za sporno stanovanje. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je Z. M. postavljen za skrbnika za poseben primer po odločbi (priloga A10) ravno za primer razpolaganja s pravicami v zvezi s stanovanjem. Z. M. je bil postavljen za skrbnika po določbi 221. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (Ur.l. SRS 14/89), ki takšno možnost dopušča. Ker je odločba javna listina, dokazuje resničnost tistega, kar se v njej potrjuje ali določa (1. odstavek 230. člena ZPP). Tožena stranka sicer predlaga, naj sodišče pri organu, ki je listino izdal, to je Center za socialno delo Ljubljana Šiška, poizve, zakaj resnično je bil Z. M. pooblaščen.

Obseg pooblastila jasno izhaja iz javne listine in sicer, da gre za skrbnika za poseben primer za urejanje zadeve v zvezi z njegovim stanovanjem ter za odpoved stanovanjski pravici v njegovem imenu.

Dovoljeno je le dokazovati, da so v javni listini dejstva neresnično ugotovljena, ali da je sama listina nepravilno sestavljena (3. odstavek 230. člena ZPP). V pritožbi prvič podana trditev, da je bil Z. M. pooblaščen le za plačevanje stroškov, pa ne more vzbuditi pri pritožbenem sodišču dvoma o vsebini listine, ki je bila podlaga za odločanje o utemeljenem razpolaganju z odpovedjo stanovanja.

Nenazdanje je R. M. v domu za ostarele prejel sodna pisanja in izjavo tožeče stranke, da zoper njega tožbo umika, pa se temu ni protivil (povratnica, pripeta k list. š. 23).

Tožena stranka se nadalje brani, da je R. M., najemnik in dedek, z enostransko izjavo prenesel "stanovanjsko pravico" na toženko.

Sodišče je pravilno ugotovilo, da takšen prenos ne more biti veljaven. Najemnik namreč ne more enostransko prenesti svojih pravic iz najemne pogodbe na tretjega, tudi ne na uporabnika, ne da bi lastnik soglašal. Najemnik tudi po določbi Stanovanjskega zakona in tudi po najemni pogodbi (primerjaj določbo 6. člena pogodbe, priloga A1) ni imel pravice dajati stanovanje npr. v podnajem oz. prenašati svojih pravic na tretjega, brez sodelovanja lastnika. Medsebojni dogovori najemnika in tožene stranke, brez sodelovanja lastnika, tako ne morejo zagotoviti toženi stranki uspešne obrambe pred zahtevki lastnika na izselitev. Tožena stranka bi lahko ostala v stanovanju le, če bi dokazala, da ni prišlo do prenehanja najemnega razmerja med lastnikom in R. M.. Ker pa je sodišče ugotovilo, da je prišlo do odpovedi najemne pogodbe s strani najemnika, kar je lastnik sprejel, je predhodno vprašanje sodišče prve stopnje rešilo pravilno. Zato je tožena stranka po prenehanju najemne pogodbe v stanoavnju nezakonito in si mora po določbi 58. člena Stanovanjskega zakona iz stanovanja izseliti.

Tožena stranka še uveljavlja napake v postopku. Sodišče prve stopnje je izdalo sklep, s katerim je ugotovilo, da postopek miruje od 17.9.1997 dalje (list. št. 32). Nato je tožeča stranka predlagala pred potekom štirih mesecev in po preteku treh mesecev nadaljevanju, kar je sodišče prve stopnje potrdilo s sklepom z dne 23.12.1997 (list. št. 37). Oba sklepa sta ugotovitvena. Res je, da je sodišče skušalo sklep o nadaljevanju postopka vročiti toženi stranki in da sklep ni bil korektno vročen. Vendar ta nepravilnost, ko gre za ugotovitveni sklep, ki je pravilen po določbah ZPP, ne more pomeniti takšne kršitve postopka, da bi vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe. Sodišče prve stopnje je pravilno nadaljevalo postopek, postopka se je tožena stranka udeleževala in bila pravilno vabljena.

Zato je imela možnost sodelovanja v postopku in zatrjevana relativna bistvena kršitev določb ZPP ni bila podana.

Ker je sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo in ker pri tem ni zagrešilo nobene kršitve postopka, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (358. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.