VSL sodba in sklep I Cp 1986/99
Sodna praksa višjih sodišč, 2000-01-26

prodajna pogodba - pisna oblika - realizacija pogodbe

Kupoprodajna pogodba za nepremičnino mora biti sklenjena v pisni obliki, sicer je neveljavna in tožnik ne more zahtevati prenosa lastninske pravice, razen v primeru, če je ustna pogodba realizirana.

Pritožbi se zavrneta in se potrdi izpodbijana odločba.

Z izpodbijano odločbo je sodišče prve stopnje zavrgo tožbo v delu, ki se glasi: "Ugotovi se, da so prvi trije toženci F. M., K. M. in S. M. kot prodajalci prodali tožnici Z. K. kot kupcu nepremičnine, vpisane v vložek št. 1166 k.o. ... in sicer parc.št. 999/3, 1003/3, 1004/3, 1004/8, 1004/14, 1016/3 ter vložek št. 1167 iste k.o., parc.št.

1004/2, za dogovorjeno kupnino 70.000,00 DEM v SIT protivrednosti.

Prvi trije toženci F. M., K. M., S. M. so na račun kupnine od tožnice že prejeli aro v višini 35.000,00 DEM per 23.9.1993, tako da jim tožnica dolguje še del kupnine v znesku 35.000,00 DEM v SIT protivrednosti. Ker prvi trije toženci M. F., M. K., M. S., kot prodajalci nočejo s tožnico K. Z., kot kupecem, napraviti pisne pogodbe na podlagi 26. člena ZOR že sklenjenega pravnega posla, ta sodba v celoti nadomešča predmetno kupprodajno pogodbo.

Prometni davek in druge stroške v zvezi s to pogodbo, kot tudi stroške zemljiškoknjižnega prenosa predmetnih nepremičnin nosijo prodajalci, lahko pa jih zanje založi kupec in jih odšteje od preostale kupnine. Zemljiškoknjižni prenos nepremičnin iz te pogodbe lahko predlaga vsaka od strank. Ugotovi se, da je kupoprodajna pogodba, sklenjena med prvimi tremi toženci F. M., K. M., S. M. in tožencema A. S. in A. M., glede nakupa nepremičnine, vl.št. 1166 k.o.

D., sklenjena dne.... v Ljubljani nična oz. se razveljavi, saj so navedene nepremičnine prvi trije toženci M. F., M. K., M. S. že prodali dne 20.9.1993 tožnici K. Z.. Ugotovi se, da so prvi trije toženci M. F., M. K. in M. S. že prejeli od tožnice K. Z. 35.000,00 DEM, niso pa tožnici izročili kupljenih nepremičnin iz 1. točke izreka te sodbe. Ugotovi se, da garaža, stoječa na parc.št. 1004/2, vl.št. 1167 k.o. D., katero so prvi trije toženci M. F., M. K., M. S. prodali in izročili tožnici K. Z., ni last prvih treh tožencev in tako ne more biti predmet kupoprodajne pogodbe. Ugotovi se, da je vrednost garaže s pripadajočim zemljiščem cca 9.000,00 DEM v SIT protivrednosti.

Ugotovi se,da so prvi trije toženci M. F., M. K., M. S., povrzočili s svojim ravnanjem tožnici K. Z. konkretno materialno škodo s tem, ko ji nepremičnine vl.št. 1166 k.o. ... niso izročili in so jih dejansko ponovno prodali drugim osebam, s čemer so tožnici onemogočili uporabo in razpolago z nepremičninami vl. št. 1166 k.o. ...." ter zavrnilo tožbene zahtevke, ki se glasijo: "Prvi trije toženci M. F., M. K., M. S., so dolžni tožnici K. Z.

izročiti kupljene nepremičnine v 15 dneh po izdaji sodbe in ji v istem roku omogočiti zemljiškoknjižni vpis lastninske pravice na kupljenih nepremičninah.

Tožnica K. Z. je dolžna plačati prvim trem tožencem M. F., M. K., M. S., preostali znesek kupnine v 15 dneh po izročitvi vseh nepremičnin iz te pogodbe s strani prvih treh tožencev, M. F., M. K., M. S., v njeno izključno last in posest.

Ker prvi trije toženci M. F., M. K., M. S., kot prodajalci nočejo s tožnico K. Z., kot kupcem, napraviti pisne pogodbe na podlagi 26. člena ZOR že sklenjenega pravnega posla, ta sodba v celoti nadomešča predmetno kupoprodajno pogodbo.

Prvi trije toženci M. F., M. K. in M. S., so dolžni izročiti tožnici K. Z. vse kupljene nepremičnine v izključno last in posest, v 15 dneh po izdaji sodbe, sicer so dolžni plačati tožnici za vsak dan zamude pogodbeno kazen v višini 10.000,00 SIT, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od vsakega posameznega dnevnega zneska dalje do plačila.

Prvi trije toženci M. F., M. K., M. S. so svoje obveze dolžni izpolniti v 15. dneh pod izvršbo.

Ugotovi se, da je kupoprodajna pogodba, sklenjena med prvimi tremi toženci M. F., M. K., M. S. in tožencema K. K. in K. Z., glede nakupa nepremičnine vl.št. 1166 k.o. ..., sklenjena dne 22.2.1995 v Ljubljani nična oziroma se razveljavi, saj so navedene nepremičnine prvi trije toženci M. F., M. K., M. S. že prodali dne 20.9.1993 tožnici K. Z..

Prvi trije toženci M. F., M. K., M. S., so dolžni plačati tožnici iz naslova neupravičene pridobitve od zneska 35.000,00 DEM v SIT protivrednosti po prodajnem tečaju Nove LB na dan plačila za čas od 20.9.1993 pa do dejanske izročitve kupljenih nepremičnin zakonite zamudne obresti, lahko pa tožnica zamudne obresti obračuna sama in jih odšteje od preostalega zneska kupnine, vse v 15 dneh pod izvršbo.

Prvi trije toženci M. F., M. K. in M. S. so dolžni vrniti tožnici znesek 9.000,00 DEM v SIT protivrednosti po prodajnem tečaju Nove LB na dan plačila, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 20.9.1993 dalje do plačila oziroma lahko tožnica za tako obračunani znesek zniža dogovorjeno kupnino iz prve točke izreka te sodbe, kupoprodajna pogodba pa sicer ostane v veljavi s tako znižano kupnino, vse v 15 dneh pod izvršbo.

Prvi trije toženci M. F., M. K., M. S. so dolžni nerazdelno plačati tožnici K. Z. odškodnino za onemogočeno uporabo in razpolago z že kupljenimi in plačanimi nepremičninami v višini 100.000,00 SIT mesečno, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od prvega dne v mesecu dalje, za vsak meesec od 1.10.1993 dalje, do dejanske izročitve tožnici v last in posest nepremičnin vl.št. 1166 k.o.

Prvi trije toženci M. F., M. K., M. S. so nerazdelno dolžni tožnici K. Z. povrniti pravdne stroške po sodni odmeri, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva odločitve sodišča dalje, vse v 15 dneh pod izvršbo." V posledici take odločitve je tožnici naložilo povrnitev pravdnih stroškov v znesku 516.860,00 SIT.

Zoper tako sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožnica, ki v pritožbi predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi njeni pritožbi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da stroškovno ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi tožnica navaja, da je pogodba sklenjena, ko je doseženo med strankama soglasje o glavnih sestavinah pogodbe. Stranki sta že na začetku dosegli soglasje, da tožnica kupi sporno nepremičnino za 70.000,00 DEM, da plača ob dogovoru aro 5.000,00 DEM, preostalo kupnino plača obročno ter da bo nepremičnino prevzela v last, ko bo sklenjena pisna pogodba in ko bo kupnina plačana v celoti. Tožnica se je držala vsega dogovorjenega in plačala že več kot polovico kupnine. Dogovora, da je potrebno plačati kupnino v 6 mesecih, ni bilo. Lastnica spornih nepremičnin je od 22.7.1993 tožnica, ko je bila sklenjena ustna pogodba in plačana ara. Toženci so nezakonito razdrli pogodbo in 22.2.1995 ponovno prodali sporno nepremičnino zakoncema K.. Tudi tožnica je vložila samostojno pritožbo, v kateri podrobno opisuje okoliščine v zvezi s prodajo sporne nepremičnine. Čas plačila kupnine o izročitvi are ni bil določen. Razveljavitev pogodbe z K. je tožnica zahtevala s tožbo dne 9.6.1997. Garaža ni last tožencev. Zasedenost hiše ne more biti razlog za tako sodbo.

Iz trditev tožnice (l.št. 30) in ugotovitev sodišča prve stopnje (stran 15 sodbe) izhaja, da je bila med pravdnima strankam sklenjena ustna kupoprodajna pogodba za sporne nepremičnine. Pogodba, s katero se prenese lastninska pravica na nepremičnini, mora biti pismena.

Pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, je nična (prvi in drugi odstavek čl. 5. Zakona prometu z nepremičninami - Ur. list SRS št.

19/76). Pogodba, za katero se zahteva pismena oblika, je veljavna, čeprav ni bila sklenjean v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale (čl. 73. ZOR). Ker iz trditev tožnice in ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da ustna pogodba ni bila realizirana, saj je tožnica plačala le polovico kupnine, niti ji sporne nepremičnine niso bile izročene. Zaradi neveljavnosti oziroma ničnosti ustne pogodbe tožnica ne more uveljavljati takih zahtevkov kot jih uveljavlja napram tožencem in je iz teh razlogov pravilna odločitev sodišča prve stopnje glede zavrnitve zahtevka, ne pa iz razlogov, da je prišlo do razveze pogodbe zaradi neizpolnitve pogodbe, na kar je oprlo svojo odločitev prvo sodišče. Če je pogodba neveljavna zaradi zgoraj navedenih razlogov, se tudi ne more razvezati kot materialnopravno zmotno meni sodišče prve stopnje. Vendar to napačno materialnoparvno stališče, glede na prej navedeno ne vpliva na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje, saj je ta pravilna iz drugih razlogov. Tudi odločitev o delnem zavrženju tožbe je materialnopravno pravilna iz razlogov, ki jih navaja že sodišče prve stopnje, saj tožnica ne more s tožbo zahtevati ugotovitev dejstev, saj niso izpolnjeni pogoji za ugotovitveno tožbo (čl. 187 ZPP) oziroma za nekatere tudi nima pravnega interesa glede na to, da kupoprodajna pogodba ni veljavna.

Glede na to, da je ustna pogodba neveljavna, so neutemeljene trditve v pritožbi o sklenjeni pogodbi in naknadnem roku o izpolnitvi pogodbe in kršenju pogodbe s strani tožene stranke in da je njen zahtevek v celoti utemeljen.

Ker ni podan nobeden od zatrjevanih pritožbenih razlogov, je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, pri čemer sodišče prve stopnje tudi ni zagrešilo nobenih bistvenih kršitev postopka iz čl.

354/2 ZPP, na kar pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (čl.

365/2 ZPP) in je bilo pritožbi tožeče stranke treba zavrniti in potrditi izpodbijano odločbo (čl. 368 in 380 tč. 2 ZPP).

Določbe ZPP (Zakon o pravdnem pstopku Ur. list SFRJ 4/77-27/90) so uporabljene na podlagi drugega odstavka čl. 498 Zakona o pravdnem postopku (Ur. list RS št. 26/99).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.