VSL sklep I Cp 1570/99
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-01-24

obresti - prodaja stanovanja - varstvo - nakup stanovanja

Pri presoji, ali je tožena stranka prodajo stanovanja pogojevala z vnaprejšnjim plačilom, kar je pogoj za prisojo obresti za vnaprejšnje plačilo, je potrebno ugotavljati, ali je imel tožnik kot kupec razen nakupa z vnaprejšnjim plačilom še drugo možnost sklenitve pogodbe, in sicer možnost nakupa stanovanja s plačilom kupnine ob prevzemu stanovanja.

Pritožbi se ugodi, sodba se v izpodbijanem zavrnilnem delu (glede zneska 2,399.107,80 SIT z obrestmi) in glede pravdnih stroškov razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Prvostopno sodišče je delno ugodilo tožbenemu zahtevku in naložilo toženi stranki plačati tožniku 238.118,00 SIT z obrestmi kot pogodbene kazni ter zakonite zamudne obresti od zneska 28.523,20 SIT, to je obresti že vrnjenega preplačila. Pod točko 2. sodbe je sodišče zavrnilo višji tožbeni zahtevek, to je zahtevek za plačilo zneska 2,399.107,80 SIT z obrestmi, to je obračunanega zneska obresti za vnaprej plačano kupnino za stanovanje. Končno je prvostopno sodišče naložilo tožeči stranki povrnitev 57.995,00 SIT pravdnih stroškov toženi stranki. Proti zavrnilnemu delu sodbe se pritožuje tožeča stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge. V pritožbi navaja, da je sodišče svojo odločitev oprlo na pričevanje prič Mira Z. in Žarka S., ki sta oba delavca tožene stranke in zato nista mogla izpovedati drugače, kot v korist tožene stranke. Sodišče je bilo na podlagi njunih pričevanj prepričano, da je bilo v času prodaje spornega stanovanja na tržišču dovolj stanovanj in da bi lahko tožnik stanovaje kupil pri drugem podjetju. O tem dejstvu se sodišče ni dovolj prepričalo, saj je sicer splošno znano dejstvo, da stanovanj v Ljubljani primanjkuje, zlasti pa manjših, kakršnega je glede na finančne možnosti kupil tožnik. Pri drugih prodajalcih so bila res na razpolago večja stanovanja, takšnega stanovanja pa tožnik ni kupoval. Pri nakupu predmetnega stanovanja sta bili bistveni okoliščini velikost stanovanja in rok izročitve stanovanja. Ker se je tožnik moral iz dotedanjega stanovanja zaradi rušitve hiše izseliti, je ilozorno pričakovati, da bi se glede pogojev nakupa drugega stanovanja sploh lahko pogajal, saj je stanovanje nujno in v kratkem času potreboval. Sicer so njegovi sosedje ravno tako stanovanja kupovali pod enakimi pogoji, zlasti je tožena stranka vsem pogojevala vnaprejšnje plačilo kupnine. Ker je tožena stranka z izročitivjo stanovanj nesorazmerno zamujala, je celo svojim kupcem pogojevala izročitev ključev s podpisom izjave, da se odpovedujejo kakršnimkoli zahtevkom glede zamude. Sodišče bi glede očitka izkoriščanja monopolnega položaja tožene stranke moralo izvesti dokaze glede pogojev nakupa stanovanj drugih kupcev pri toženi stranki, ne pa brez pomislekov verjeti zaslišanim pričam, ki sta celo pooblaščena delavca tožene stranke. Pritožba je utemeljena. Tožeča stranka uveljavlja med ostalim pritožbeni razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki pa ga ne obrazloži, pritožbeno sodišče pa pri uradnem preizkusu izpodbijane sodbe bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odst. 354. čl. ZPP ni ugotovilo. Prvostopno sodišče je ugotovilo, da je tožnik sklenil kupoprodajno pogodbo s toženo stranko za nakup dvosobnega stanovanja dne 17.9.1996 in se zavezal plačati 70 % pogodbenega zneska do 3.10.1996, 30 % pa do 1.12.1996, kar je izpolnil. Tožena stranka je stanovanje tožniku izročila dne 8.10.1997. Prvostopno sodišče je ocenilo, da tožnik ni upravičen do prisoje obresti za vnaprejšnje plačilo po 26. členu tedaj veljavnega Zakona o blagovnem promet (Ur. l. RS št. 21/77 in 29/86) v zvezi z 31. čl. Zakona o trgovini (Ur. list št. 18/93), ker tožena stranka kot prodajalec ni pogojevala prodaje stanovanja z vnaprejšnjim plačilom. Po mnenju prvega sodišča je bilo tedaj na tržišču dovolj stanovanj za prodajo, na različnih lokacijah in po različnih cenah in tožena stranka ni izrabila monopolnega položaj, poleg tega pa se je glede pogojev plačila kupnine s tožnikom dogovorila in pri tem garantirala fiksno ceno. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopno sodišče materialno pravo zmotno uporabilo in posledično nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Pravilno je sicer citiralo 26. člen Zakona o blagovnem prometu, vendar ga je zmotno interpretiralo, ko je ugotavljalo odločilne elemente dejanskega stanja. Uvodoma je potrebno ugotoviti, da je nekdanji 26. čl. ZBP, ki je bil z 31. čl. Zakona o trgovini prevzet v sedanji pravni red (in ki ga je sedaj nadomestil skoraj identični 41. čl. Zakona o varstvu potrošnikov - Ur. list RS št. 20/98) po vsebini norma, ki varuje potrošnika kot ekonomsko šibkejšega pogodbenega partnerja. Določba preprečuje, da bi kupec z izsiljenim vnaprejšnjim plačilom brezplačno kreditiral prodajalca oziroma mu omogoča odmeno za prodajalčevo uporabo njegovega denarja v času, ko čaka na izročitev kupljenega blaga. Ne gre niti za sankcijo za zamudo niti za morebitno špekulativno ravnanje prodajalca, temveč za odmeno za uporabo kupčevega denarja, kadar pride do tega v okoliščinah, ki jih predvideva določba 26. čl. ZBP. Zato je potrebno pri presoji, ali je tožeča stranka prodajo stanovanja pogojevala z vnaprejšnjim plačilom, ugotavljati, ali je imel tožnik kot kupec razen nakupa z vnaprejšnjim plačilom še drugo možnost sklenitve pogodbe in sicer možnost nakupa stanovanja s plačilom kupnine ob prevzemu stanovanja (morda tudi za drugačno kupnino). Bistvena je torej možnost izbire. Če je tožnik lahko izbiral med različnimi načini nakupa stanovanja in je izbral vnaprejšnje plačilo kot ugodnejšo možnost o pogojevanju vnaprejšnjega plačila v smislu 26. čl. ZBP, ne bi bilo mogoče govoriti. Vendar pa prvostopno sodišče zadeve ni presojalo v opisanem smislu in ni ugotavljalo, ali je imel tožnik možnost izbire, zaradi česar sta podana zgoraj navedena pritožbena razloga, ki sta narekovala razveljavitev izpodbijanega zavrnilnega dela sodbe. Prvostopno sodišče je ugotovilo, da je bilo v času sklepanja sporne kupoprodajne pogodbe stanovanj na tržišču dovolj. Navedena splošna ugotovitev ni relevantna, kajti 26. čl. ZBP se nanaša na konkretno pravno razmerje med kupcem in prodajalcem, zaradi česar mora imeti kupec stanovanja možnost izbire pri konkretnem prodajalcu in ne pri kateremkoli drugem, kot zmotno po toženi stranki povzema prvostopno sodišče. Zato je odločilno, ali je prav tožena stranka kot prodajalec v času prodaje spornega stanovanja ponujala tožniku tudi drugo možnost, torej plačilo kupnine ob izročitvi stanovaja. Ker prvostopna sodba nima ugotovitev, ali je imel tožnik kakšno možnost izbire, okoliščina, da sta se pravdni stranki dogovorili za način plačila, sama po sebi ni odločilna. Ali je tožnik kot šibkejši partner pristal na konkretno pogodbo zaradi pogojevanja z vnaprejšnjim plačilom, lahko pojasni le ugotovitev o možnosti izbire. Končno tudi zagotovljena fiksna cena stanovanja, ki jo ugotavlja prvostopna sodba, ne pomeni odsotnosti pogojevanja vnaprejšnjega plačila. Gre le za navidezno ugodnost, ko kupec nima ne denarja in ne predmeta nakupa, prodajalec pa razpolaga z njegovim denarjem. Praviloma bi predmet prodaje moral prejeti takoj. Fiksna cena je lahko le eden od elementov, ki jih ocenjuje kupec, ko ima na razpolago vsaj dva načina prodaje oziroma nakupa dobrin. Zaključiti je torej, da bodo potrebne dodatne ugotovitve o možnih načinih nakupa stanovanja pri toženi stranki v času sklenitve sporne kupoprodajne pogodbe za pravilno presojo, ali je tožena stranka prodajo stanovanja tožniku pogojevala z vnaprejšnim plačilom. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in sodbo v zavrnilnem delu glede zneska 2,399.107,80 SIT z obrestmi razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zaradi razveljavitve dela sodbe je bilo treba razveljaviti tudi odločitev o pravdnih stroških, da bo mogoče o njih ponovno odločiti v končni odločbi glede na uspeh vsake od strank.

ZBP člen 26,  26.  ZT člen 31,  31.  ZVPot člen 41,  41,  41.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.