VSK sodba Cp 1025/99
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-10-26

Če besedilo ni dovolj jasno in ga zato zgolj z gramatikalno in logično razlago ni mogoče pravilno uporabiti, je potrebno uporabiti vse razpoložljive pripomočke, da se ugotovi skupen pomen pogodbenikov.

Pritožba tožene stranke se kot neutemeljena zavrne in se p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje naložilo toženi stranki, da je dolžna plačati tožnicama znesek ... SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od ... dalje do plačila in jima povrniti pravdne stroške v znesku ... SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila, vse v 15 dneh. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge iz člena 353 Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Najprej navaja, da je sodišče napačno tolmačilo najemno pogodbo. 5. člen te pogodbe je po mnenju tožene stranke jasen. Razumeti ga je mogoče le tako, da obstaja zaveza vrnitve stroškov le v primeru odpovedi najemne pogodbe pred dogovorjeno dobo 30 let. Sodišče ugotavlja ravno obratno in razlogi sodbe so v tem delu protislovni. Nepremičnina ni bila oddana zaradi reševanja stanovanjskega problema in sodišče je neustrezno razlagalo dopis z dne .... Protispisno navaja, da dopis ni bil zgolj rutinski, saj sta to potrdili priči B.M. in A.K.. B.M. je povedal, da so se takšni dopisi pošiljali vsem, ki jim je zakupna pogodba prenehala. A.K. pa je povedal, da so takšen dopis poslali tudi drugim posestnikom, ne glede na to ali so vlagali ali ne v nepremičnino. Protispisna je ugotovitev, da je bil v ta namen celo oblikovan poseben sklad. Iz izpovedi M. izhaja povsem drugače. Te protispisnosti predstavljajo po mnenju tožene stranke bistveno kršitev postopka iz 13. točke 2. odst. 354. člena ZPP. Tudi dejansko stanje glede pomembnih okoliščin o vsebini spornega določila pogodbe je bilo nepravilno ugotovljeno. Še hujša pa je v zvezi s tem ugotovitev ekonomske najemnine. Ta je odvisna od vrednosti nepremičnine, to pa je sodišče nekritično povzelo iz izvedeniškega mnenja izvedenca P. Izvedenec je namreč nepremičnino ocenil na 984.131,95 SIT in letno ekonomsko najemnino določil na 29.523,95 SIT.

Vrednost nepremičnine naj bi bila torej le 40% vrednosti neamortiziranih sredstev, ki jih je tožeča stranka v tej pravdi zahtevala. Če je ekonomska najemnina 3% vrednosti nepremičnine, se v 30-ih letih pokrije 90% vrednosti nepremičnine. Zato je bilo nujno pokritih tudi več kot 90% vlaganj tožeče stranke, saj je vrednost celotne nepremičnine nujno večja od vrednosti vlaganj. Več kot očitno je, da so bili pri cenitvi vlaganj in cenitvi cele nepremičnine uporabljeni različni kriteriji, zato po mnenju tožene stranke odločitev sodišča glede višine ne vzdrži. Pritožbeno sodišče je že v prejšnji odločbi opozorilo, da je potrebno medsebojne obveznosti pogodbenih strank obračunati po enakih vrednostnih kriterijih. Ker v konkretnem primeru ni šlo za reševanje stanovanjskega problema, bi sodišče moralo višino najemnine določiti po tržni najemnini, ki pa je po mnenju izvedenca P. znašala od 200 do 250 DEM mesečno. Če se upošteva ta vrednost, znaša najemnina za 30 let 72.000 DEM in zato daleč presega vrednost neamortiziranih vlaganj. Sodišče bi iz teh razlogov po mnenju tožene stranke moralo tožbeni zahtevek zavrniti in tožena stranka predlaga spremembo sodbe v tem smislu, podrejeno pa razveljavitev in ponovno obravnavanje.

Da določba 5. člena najemne pogodbe ni tako jasna kot skuša prikazati tožena stranka, je bilo natančno obrazloženo že v revizijski odločbi, saj je prav zaradi tega, ker je pritožbeno sodišče prvič izhajalo zgolj iz besedila 5.člena pogodbe, bila prejšnja drugostopna odločba razveljavljena. Sodišče prve stopnje se je v dopolnjenem dokaznem postopku ukvarjalo z razlago sporne določbe najemne pogodbe. Po oceni pritožbenega sodišča je zanesljivo ugotovilo skupen namen pogodbenikov v času sklepanja pogodbe. Izhajalo je iz razmer v letu 1959. P... je bil takrat prazno mesto, ki so ga nove oblasti želele napolniti tudi z ljudmi iz kulturnega življenja, ki bi v P....

prihajali vsaj za vikende in počitnice. Stanovanjski fond občine je bil skromen, hiše pa dotrajane in potrebne popravil in takšne razmere so pogojevale sklepanje najemnih pogodb ob istočasnem soglasju najemodajalcev, da najemniki hišo ne le vzdržujejo, ampak tudi adaptirajo. Takšen primer je bil tudi v konkretni zadevi, ko je najemodajalec oziroma skrbnik sporne nepremičnine sklenil najemno pogodbo s tožniki. Če se upoštevajo vse te okoliščine in celotna vsebina pogodbe, je zato prepričljiv zaključek, da je z zapisom 5. člena pogodbe bilo dogovorjeno, da se bo po odpovedi najemne pogodbe, pa naj bi bil ta rok pred potekom 30-ih let ali po poteku te dobe, najemniku plačalo neamortizirano vrednost vlaganj, v kolikor ne bi bila vlaganja kompenzirana z najemnino. Tako je tudi pravna prednica sedanje tožene stranke leta 1989 razumela tekst sporne najemne pogodbe, saj je v dopisu 29.6.1989, s katerim je tožnico pozvala na izpraznitev, izrecno pozvala stranke, da dostavijo zapisnik o eventuelnih vloženih sredstvih, ki jih bo tožena stranka vrnila.

Sodišče prve stopnje je ta dopis uporabilo kot pripomoček pri razlagi najemne pogodbe. Če se upošteva poleg besedila pogodbe, ki ni povsem konsistentno, še dejanske razmere v času sklepanja pogodbe in dopis toženke z dne 29.6.2989, takšna razlaga povsem prepriča.

Pritožbeno sodišče tudi zatrjevane protispisnosti pri utemeljevanju odločitve prvostopnega sodišča z izpovedbama prič A.K. in B.M. ni našlo. Protispisnost je lahko ne navidezna, če se iz konteksta izpovedi teh dveh prič izločijo določeni odgovori. Sodišče prve stopnje pa je obe izpovedi upoštevalo celovito. A.K. se konkretnega primera ni spominjal, saj je kot vodja delovne skupnosti samoupravne stanovanjske skupnosti občine P. v letu ... le podpisoval dopise, ki jih je pripravljal pravnik. Zato je izpovedal le na splošno, kar mu je bilo znano o podobnih primerih. Res je povedal, da so se podobni dopisi pošiljali tudi drugim najemnikom, da je šlo za tipske dopise.

Povedal je tudi, da so imeli posebna sredstva za takšna vračanja.

Konkretnejši pa je bil v izpovedi B.M., ki je napisal tudi sporen dopis. Prav slednji je povedal, da je bila pogodba, ki jo je v tem primeru sklenil z najemnikom skrbnik, bolj natančna, saj je bilo dogovorjeno plačilo 10% najemnine, pa tudi točko 5 pogodbe je M.

razumel tako, da se je s to določbo najemnik zavaroval očitno zato, ker je bilo sporno stanovanje v izredno slabem stanju in je bilo vanj potrebno vložiti tudi sredstva za adaptacijo in ne le za vzdrževanje.

Res tudi ta priča govori o tipskem pisanju dopisov, kar pa po oceni pritožbenega sodišča ni odločilno. Sodišče prve stopnje je namreč z dopisom le dodatno utemeljilo, zakaj je prišlo do takšne razlage pogodbe. Če je tožena stranka pripravila v letu 1989 takšen tipski dopis, kot ga je poslala tožeči stranki, pa to govori le v prid gornji razlagi, ker je očitno tudi tožena stranka sama takrat najemno pogodbe tako razumela, saj sicer v dopisu ne bi pozivala tožeče stranke, da predloži cenitve. Tožena stranka oz. njena pravna prednica je razpolagala z vsemi podatki. Vedela je, da je potekla že 30-letna doba in če bi štela, da ji v takem primeru neamortizirane vrednosti vlaganj ni treba plačati, tožeči stranki takšnega, pa čeprav tipskega dopisa, ne bi pošiljala. Pritožba zato s sklicevanjem na tipski dopis v ničemer ne omaja sprejete odločitve glede razlage sporne pogodbe.

Tudi v delu, kjer pritožba izpodbija izračun ekonomske najemnine, ne prepriča. Sodišče prve stopnje je s pomočjo izvedenca prepričljivo ugotovilo višino ekonomske najemnine za nepremičnino, ki jo je tožeča strankaa vzela v najem. Pritožnica očitno pozablja, da je tožeča stranka imela v najemu nepremičnino, ki je bila praktično v derutnem stanju, saj je vrednost stanovanjske hiše v času prevzema predstavljala le 6% vrednosti novogradnje, v bivalne prostore je to nepremičnino usposobila šele s svojimi vlaganji. Najemnino za nazaj je dolžna plačati od vrednosti nepremičnine, ki ji je bila dana v najem, ne pa tudi od svojih vlaganj. Trditve, da bi za takšno nepremičnino lahko tožena stranka iztržila po 200 do 250 DEM mesečno, so zato povsem neprepričljive. Izvedenec S.P. je v izvedeniškem mnenju res zapisal tudi, da so v letu 1992 znašale najemnine na trgu za stanovanje v velikosti 68 m2 in manjšo opremo v njem po 200 do 250 DEM na mesec. Vendar v konkretnem primeru ni šlo za takšno stanovanje, saj le površina ustreza prostorom, ki jih je dobila tožeča stranka v najem. Najemnina, ki jo je za sporno nepremičnino ugotovilo sodišče prve stopnje s pomočjo izvedenca, zato prepriča.

Obveznosti pogodbenih strank je sodišče prve stopnje obračunalo po enakih kriterijih. Tožeči stranki je priznalo neamortizirano vrednost investicij po cenah v septembru 1992 in po cenah v istem časovnem obdobju je obračunalo ekonomsko najemnino.

V pritožbi uveljavljeni razlogi tako niso podani in ker pritožbeno sodišče ob uradnem preiskusu ni ugotovilo kakšne bistvene kršitve postopka, niti zmotne uporabe materialnega prava, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 368 ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.