VSL sklep I Cp 2014/99
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-01-12

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe

Za odpoved najemne pogodbe zadošča kakršenkoli pisen opomin, ne glede na način, kako je bil naslovniku (najemniku) poslan. Zato se seveda najemnik ne more sklicevati na določbe ZPP o vročanju sodnih pisanj.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odočitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo sodišče prve stopnje sprejelo odpoved najemne pogodbe med tožečo stranko in prvo toženko ter tožencem naložilo, da se morajo izseliti iz enosobnega stanovanja v stanovanjski hiši na naslovu X., Ljubljana. Zavezalo jih je, da morajo tožeči stranki povrniti 22.287,00 SIT stroškov postopka.

Zoper to sodbo se zaradni zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja pritožujejo toženci in navajajo, da sodišče ni ugotavljalo, ali je bila najemnica D. K. pred vložitvijo tožbe pisno opozorjena na zamudo s plačilom najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine.

Zadovoljilo se je le s kopijo povratnice z dne 19.3.1998. To povratnico je podpisal tretji toženec, ki je komaj dosegel polnoletnost, čeprav bi moral biti opomin vročen osebno najemnici.

Vročevalec opomina dejansko sploh ni izročil tretjemu tožencu, marveč ga je pomotoma odnesel s seboj. Zato tretji toženec niti ni vedel, kaj je podpisal. Sodišče prve stopnje bi ga zato moralo zaslišati Prva toženka je tako šele z vročitvijo tožbe izvedela za odpovedni razlog. Takoj nato je poravnala zaostalo najemnino.

Za razliko od bivšega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS št. 35/82 in 14/84) veljavni Stanovanjski zakon (Ur. l. RS/I 19-2/91-23/96) ne zahteva več, da je opomin poslan priporočeno po pošti. V 2. odst. 53. čl. namreč določa, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo, pri čemer mora opomin vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga. To pomeni, da zadošča kakršenkoli pisen opomin, ne glede na način, kako je bil naslovniku (najemniku) poslan. Zato se seveda najemnik ne more sklicevati na določbe Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) o vročanju sodnih pisanj.

Njihova smiselna (analogna) uporaba tu ne prihaja v poštev. Opomin ima torej pravne učinke ne glede na metodo oziroma način, kako je bil poslan.

V konkretnem primeru je tožeča stranka poslala opomin priporočeno s povratnico. Povratnice sicer ni podpisala naslovnica t.j. najemnica (prva toženka), marveč njen polnoletni sin (tretji toženec), ki skupaj z njo uporablja sporno stanovanje. Vse te okoliščine, torej dejstvo, da gre za polnoletnega najemničinega sina, ki skupaj z njo uporablja stanovanje (in ki je seveda zato skupaj z njo tudi tožen na izselitev) so dovolj za zaključek, da ima njegov podpis na povratnici enak pomen kot najemničin. Tožeča stranka, ki je pisni opomin poslala ne le priporočeno, ampak celo s povratnico, zaradi te (večje) skrbnosti ne more biti v slabšem položaju, kot če bi poslala opomin s priporočeno pošiljko brez povratnice. Ob drugačnem tolmačenju lastnik tudi nikoli ne bi vedel, ali je bil najemniku opomin "pravilno" vročen, ali ne. Kajti tudi če bi mu ga poslal priporočeno s povratnico (kot je to storila tožeča stranka), bi vselej obstajala možnost, da ga je poštar izročil kateremu od naslovnikovih odraslih družinskih članov (saj ta v primeru, če naslovnika ni v stanovanju, mora sprejeti pisanje - 1. odst. 25. čl. Zakona o poštnih storitvah).

Drugo pa je seveda vprašanje dokazanosti vročitve. Povratnica oz. vročilnica je sicer javna listina (potrdilo o vročitvi), ki dokazuje, da je bila pošiljka naslovniku vročena (26. čl. Zakona o poštnih storitvah). Vendar gre tu za izpodbojno (relativno) pravno domnevo.

Toženci namreč lahko dokazujejo, da tretjemu tožencu poštna pošiljka (opomin) kljub vsemu ni bila izročena, da je, kot to zatrjuje v pritožbi, ostala pri poštarju. Res je, da v ta namen predlagajo zaslišanje tretjega toženca kot stranke. Vendar je to dovolj za zaključek, da je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno (2. odst. 355. čl. ZPP). Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 370. čl. ZPP).

Napotki za nadaljne delo so dani že v prejšnjem odstavku. Sodišče prve stopnje naj dopolni postopek z zaslišanjem tretjega toženca kot stranke (in po potrebi tudi prve toženke), oceni njegovo izpovedbo ter ugotovi, ali je s tem izpodbita domneva, ki jo potrjuje javna listina (povratnica oz. potrdilo o vročitvi).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.