VSL sodba I Cp 135/99
Sodna praksa višjih sodišč, 2000-01-05

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - odkup stanovanja - prekluzivni rok

Četudi je iz tožnikove vloge za odkup možno sklepati, da je tožnik izrazil voljo za odkup dela stanovanja, je takšen odkup nemogoč, saj bi z ugoditvijo takšni njegovi vlogi za odkup, tožena stranka ponovno ustanovila prepovedano sostanovalsko razmerje. Na tožnikovo vlogo za odkup bi morala tožena stranka v skladu z določbo 5. odstavka 117. člena SZ v 30 dneh reagirati, vsaj zavrniti njegovo zahtevo za odkup stanovanja in mu pojasniti, da lahko odkupi le celotno stanovanje. Tožena stranka pa formalnega odgovora na tožnikovo vlogo še do danes ni podala. Poleg tega je bistvena sestavina vloge za odkup stanovanja ime vlagatelja ter naslov in nadstropje stanovanja. Vsi ostali podatki, ki so navedeni v nadaljevanju vloge (obrazca) za odkup, imajo le značaj podatkov, ki stanovanje natančneje identificirajo in ne predstavljajo bistvene sestavine vloge za odkup brez katerih bi bilo vlogo nemogoče obravnavati. Iz navedenega pa je mogoče sklepati, da je tožnik pravočasno vložil vlogo za odkup družbenega stanovanja. Ker gre pri obravnavanem stanovanju le za eno stanovanje, dela stanovanja pa, kot je bilo obrazloženo, ni mogoče odkupiti, je njegovo vlogo mogoče šteti samo kot pravočasno vlogo za odkup celotnega stanovanja.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene pritožbene stroške v znesku 34.960,00 SIT, v roku 15 dni pod izvršbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo naložilo toženi stranki, da je dolžna s tožečo stranko skleniti pogodbo z naslednjo vsebino: a/ tožena stranka kot prodajalec proda tožeči stranki kot kupcu v last in posest stanovanje št. 9, ki se nahaja v III. nadstropju stanovanjske hiše na naslovu ..., v izmeri 134,77 m2 za sporazumno dogovorjeno kupnino, ki se izračuna tako, da se površina stanovanja - 134,77 m2 pomnoži s številom točk - 164, dobljeni znesek pa se pomnoži z vrednostjo toč-ke, ki znaša na dan vložitve tožbe 156,31 SIT, pri čemer prodajalec kupcu prizna 60% popust zaradi enkratnega plačila kupnine (tako izračunani znesek kupnine torej znaša 1,381.923 SIT); b/ tožeča stranka kot kupec sprejme v last in posest zgoraj navedeno stanovanje in se zavezuje plačati kupnino v enkratnem znesku v roku 60 dni od podpisa te pogodbe; c/ tožena stranka dovoljuje, da se pri nepremičnini, ki je predmet te pogodbe, vknjiži lastninska pravica na ime tožnika; d/ zemljiškoknjižne vpise je upravi-čena predlagati vsaka pogodbena stranka; e/ tožena stranka oz. prodajalec je zavezana plačati prometni davek na promet nepremičnin; v roku 15 dni, sicer bo pogodbo nadomestila sodba. Sodišče prve stopnje je toženi stranki tudi naložilo, da je dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške odmerjene na 280.165,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe sodišča prve stopnje do plačila, v roku 15 dni. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi navedlo, da je bil tožnik sostanovalec pokojne M. K. ter je po njeni smrti po samem zakonu postal imetnik stanovanjske pravice na celotnem spornem stanovanju ter je zato upravičen do odkupa stanovanja v skladu z določbo 117. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ).

Zoper sodbo sodišča prve stopnje se pravočasno pritožuje tožena stranka iz pritožbenih razlogov zmotne ugotovitve dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava ter predlaga, da sodišče druge stopnje spremeni izpodbijano sodbo tako, da tožbeni zahtevek zavrne oz. podrejeno, da razveljavi sodbo sodišča prve stopnje ter zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo sojenje. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje napačno presodilo, da je imel tožnik ob uveljavitvi SZ status imetnika stanovanjske pravice. Zaključki sodišča prve stopnje glede tega so sami s seboj v nasprotju. Tožena stranka vztraja, da ni materialnopravne podlage za ugotovitev, da je tožnik ob uveljavitvi SZ imel stanovanjsko pravico na celotnem stanovanju. Da se je tega zavedal tudi sam tožnik, dokazuje tudi dejstvo, da nikoli ni formalno vložil zahteve za odkup celotnega stanovanja v roku, ki ga določa zakon. Ta rok je prekluziven, zato ni pravilno stališče sodišča prve stopnje, ki je priznalo tožniku, da je pravočasno vložil vl-ogo za odkup, ker je glede dela stanovanja tekel spor. Tožnik bi moral po mnenju tožene stranke vložiti vlogo za odkup stanovanja, če je bil na dan uveljavitve zakona imetnik stanovanjske pravice. To, da je glede dela stanovanja obstajal spor, po mnenju pritožnika, na prekluzivne roke ne more vplivati. Ne glede na to, da je za del stanovanja potekal spor, bi tožnik svojo pravico moral uveljavljati takoj. Tožena stranka tudi meni, da tožnik pravzaprav ni imel namena odkupiti celega stanovanja, niti ni v zač-etku zatrjeval imetništva stanovanjske pravice na celoti, temveč je vložil vlogo za del stanovanja, ko pa je ugotovil, da je sostanovalski del stanovanja bremen prost, se je odločil, da bo poizkušal pridobiti celotno stanovanje. Tožena stranka se tudi ne strinja z odmero stroškov za zastopanje odvetnika tožeče stranke, saj je bila med strankama sporna le prodaja dela stanovanja v izmeri 51,03 m2, zato bi moralo sodišče prve stopnje odmeriti le stroške od spornega dela kupnine za stanovanje, ki predstavlja 37,86 % kupnine.

V skladu z določbo 359. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP - 1977) je bila pritožba vročena nasprotni stranki, ki predlaga zavrnitev pritožbe. V odgovoru na pritožbo pojasnjuje, da je pooblaščenka tožene stranke tožnika 4. 10. 1992 pisno obvestila, da je na podlagi zavrnitve zahtevka K. P. pridobil pravico do celotnega stanovanja ter da se lahko razširi na celotno stanovanje in ga tudi odkupi. Med drugim še poudarja, da sporno stanovanje že vrsto let v celoti zaseda tožnik, da predstavlja stanovanje eno zaključeno gradbeno celoto, saj ima le en vhod in ene sanitarije, da je s sostanovalskim razmerjem, ki ga je takratna država ustvarila, umetno razdelila eno stanovanje v dve enoti ter da je tožnik ves čas nameraval odkupiti celotno stanovanje.

Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi pravilno ugotovilo, da je bil tožnik od leta 1960 dalje sostanovalec pokojne M. K. v spornem stanovanju na naslovu ... (stanovanjski pogodbi iz leta 1960 - priloga A/20 in leta 1976 - priloga A/16). Pravilno je sodišče prve stopnje tudi ugotovilo, da je tožnik po smrti sostanovalke leta 1987 v skladu z določbo 1. odstavka 88. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR) postal imetnik stanovanjske pravice na celotnem sporne-m stanovanju. Citirani člen namreč določa, da je stanodajalec v primeru, ko se sostanovalec izseli, dolžan oddati izpraznjene stanovanjske prostore sostanovalcu, ki je ostal v stanovanju. Odločitev stanodajalca v takšnih primerih je (bila) le deklaratorne narave, ker daje sostanovalcu pravico do razširitve že ZSR sam. V letu 1987 je bilo torej po samem zakonu sostanovalsko razmerje odpravljeno in sicer tako, da je postal tožnik imetnik stanovanjske pravice na celotnem stanovanju. Na to okoliščino ni moglo vplivati niti dejstvo, da so po smrti sostanovalke izpraznjeni del stanovanja nezakonito zasedle osebe, ki niso imele statusa uporabnika, niti dejstvo, da je bila v teku pravda zaradi izpraznitve teh stanovanjskih prostorov. Pritožbene trditve, da tožnik nikoli ni bil imetnik stanovanjske pravice na celotnem stanovanju, so torej neutemeljene.

Ker je bilo, kot je bilo zgoraj obrazloženo, v letu 1987 sostanovalsko razmerje dokončno odpravljeno, so tudi neupoštevne kasnejše odločitve tožene stranke v zvezi z odpravljanjem sostanovalskega razmerja. Tako nima nobenega pravnega pomena sklep 102. seje Upravnega odbora z dne 12.7.1996 (priloga B4), kjer je bilo sklenjeno, da se sostanovalsko razmerje na stanovanju št. 9. v III.

nadstropju stanovanjske hiše ... odpravi tako, da se preuredi v dve stanovanjski enoti..., saj je bilo s-ostanovalsko razmerje odpravljen že leta 1987. Poleg tega je sodišče prve stopnje na podlagi opravljenega ogleda zaključilo, da gre pri obravnavanem stanovanju za eno gradbeno celoto. Stanovanje ima en vhod, en WC, eno kopalnico in eno kuhinjo. Višje sodišče v takšne dejanske zaključke ne dvomi.

Tožnik je torej ob vložitvi zahteve za odkup stanovanja izpolnjeval pogoje za odkup stanovanja iz 117. člena SZ.

Pritožbeno sodišče je moralo torej le še presojati pomen okoliščine, da je tožnik v svoji vlogi za odkup stanovanja z dne 30.12.1991 navedel, da stanovanje, ki ga želi odkupiti, meri 83,74 m2. Pritožbeno sodišče sprejema dokazno oceno sodišča prve stopnje, da je tožnik takšno vlogo podal, ker drugi del stanovanja ni bil bremen prost ter da je bilo tožniku s strani tožene stranke ves čas ustno obljubljano, da bo lahko odkupil celotno stanovanje, ko bodo rešeni spori (sporočilo ministrstva za okolje in pr-ostor z dne 31.5.1994, d bo tožnik po uspešni deložaciji sostanovalke lahko odkupil celotno stanovanje po določbah SZ - priloga A/12). Pritožbeno sodišče pa še dodaja, da je sporno stanovanje, kot je bilo pojasnjeno zgoraj, ena gradbena celota. V skladu z določbami SZ je mogoče kupiti le stanovanje, ne pa dela stanovanja. Četudi je iz tožnikove vloge za odkup možno sklepati, da je tožnik izrazil voljo za odkup dela stanovanja, je takšen odkup nemogoč, saj bi z ugo-ditvijo takšni njegovi vlogi za odkup, -tožena stranka ponovno ustanovila prepovedan sostanovalsko razmerje. Na tožnikovo vlogo za odkup bi morala tožena stranka v skladu z določbo 5. odstavka 117. člena SZ v 30 dneh reagirati, vsaj zavrniti njegovo zahtevo za odkup stanovanja in mu pojasniti, da lahko odkupi le celotno stanovanje. Tožena stranka pa formalnega odgovora na tožnikovo vlogo še do danes ni podala. Poleg tega pritožbeno sodišče še pripominja, da je bistvena sestavina vloge za odkup stanovanja ime vlagatelja ter naslov in nadstropje stanovanja. Vsi ostali podatki, ki so navedeni v nadaljevanju vloge (obrazca) za odkup, imajo le značaj podatkov, ki stanovanje natančnjeje identificirajo in ne predstavljajo bistvene sestavine vloge za odkup. Iz navedenega pa je mogoče sklepati, da je tožnik 30.12.1991, torej pravočasno, vložil vlogo za odkup družbenega stanovanja v Ljubljani, na naslovu ..., III nadstropje. Ker gre pri obravnavanem stanovanju le za eno stanovanje, dela stanovanja pa kot je bilo obrazloženo, ni mogoče odkupiti, je njegovo vlogo mogoče šteti samo kot pravočasno vlogo za odkup celotnega stanovanja.

Pravilna pa je tudi odločitev sodišča prve stopnje o stroških postopka. V obravnavanem primeru gre za spor glede pravice do odkupa stanovanja, ki je celota. Zaradi priznavanja tožene stranke tožniku, da ima pravico do odkupa dela stanovanja, ki v skladu z določbami SZ sploh ni mogoč, niso v postopku pred sodiščem prve stopnje nastali nič manjši stroški. Zato odmera stroškov od dela kupnine za sporno stanovanje, kot jo predlaga tožena stranka, ni mogoča.

Ker pritožbeni razlogi niso podani, sodišče prve stopnje je namreč pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa tudi pravilno uporabilo materialno pravo in ker v postopku na prvi stopnji tudi ni bila storjena nobena od absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 354. člena ZPP (1977), na katere mora sodišče v skladu z drugim odstavkom 365. člena ZPP (1977) paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče na podlagi 368. člena ZPP (19-77) pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Višje sodišče je tožniku priznalo stroške za odgovor na pritožbo v višini 400 odvetniških točk, kar upoštevaje vrednost točke na dan odmere (87,40 SIT) znaša 34.960,00 SIT; ni pa priznalo stroškov za obvestilo stranki (priglašenih 20 točk), ker ti v tej fazi postopka ne predstavljajo potrebnih stroškov.

V skladu z določbo prvega odstavka 498. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur.l. RS 26/1999, z dne 15. 4. 1999) je bilo postopek na drugi stopnji potrebno nadaljevati po dosedanjih predpisih, to je po zveznem Zakonu o pravdnem postopku (Ur.l. SFRJ 4/1977).

SZ člen 117,  117,  117.  ZSR člen 88,  88/1,  88,  88/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.