VSL sodba II Cp 347/99
Sodna praksa višjih sodišč, 2000-03-01

najem poslovnih prostorov - prenehanje najemnega razmerja - odstop od najemne pogodbe

Ena od dolžnosti najemodajalca poslovnega prostora je, da izroči najemniku poslovni prostor v stanju, kot je določen v pogodbi. Glede na to, da je bila najemnica seznanjena z dejstvom, da še ni bilo izdano dovoljenje za uporabo objekta in je soglašala, da takšen poslovni prostor najame, je najemodajalka svojo dolžnost izpolnila in prostore izročila v stanju, kot sta se dogovorili (14. čl. ZPSPP). Torej odstop najemnika iz tega razloga ni mogoč (15. čl. ZPSPP).

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da ostane v veljavi izdani plačilni nalog, s katerim je bilo toženi stranki naloženo, da tožeči stranki plača 268.374,20 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 22.6.1994 dalje do plačila in ji povrne 4.800,00 SIT stroškov. Toženi stranki je naložilo še, da tožeči povrne nadaljnje pravdne stroške v znesku 44.280,00 SIT. Zoper sodbo se je tožena stranka pravočasno pritožila zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Namen tožene stranke ob najemu je bil, da bo nemoteno in normalno opravljala svojo dejavnost, namen tožnice pa, da prejema ustrezno najemnino. Tožena stranka je bila šele ob podpisu pogodbe seznanjena, da prostor nima obratovalnega dovoljenja, kar pa ni bilo vpisano v najemno pogodbo. Tožeča stranka ji je zatrjevala, da bo to urejeno v kratkem času in da to sploh ni problem. Tožena stranka je lokal v celoti opremila, nabavila zalogo artiklov in je torej veliko investirala v opremo lokala in artikle. Ni mogoče pričakovati, da bo vsak mesec na drugi lokaciji opravila takšne investicije. Ob tem pa ji je tožeča stranka ves čas zagotavljala, da bo obratovalno dovoljenje pridobljeno. Predvsem je tožeči stranki mogoče očitati, da ni ravnala kot dober gospodar, ker najemnici, ki ji je redno plačevala najemnino, ni omogočila rednega poslovanja. Težave pri poslovanju zaradi začasnega obrtnega dovoljenja niso nastale takoj, začasnost dovoljenja pa je seveda pri poslovnih partnerjih vzbujala dvom tako, da je toženka morala artikle plačevati takoj, ne pa, kot je običaj, z zamikom nekaj mesecev. Dobavitelji so ji sprva verjeli, da bo dobila stalno obrtno dovoljenje, potem pa nič več. Prav tako je tudi toženka zgubila upanje, da bo tožnica izpolnila obljubo. Toženka je bila v odpoved prisiljena, zaradi selitve pa je utrpela veliko materialno škodo. Dejstva, da je toženka tožnici zaupala in ni od pogodbe odstopila že 28.6.1993, ni mogoče šteti toženki v škodo. Tožnica svoje obveznosti ni izpolnila, razlogi za to pa niso na strani toženke. Prav tako je tožeča stranka s kršitvijo dogovora toženki onemogočila normalno opravljanje dejavnosti, zato ni upravičena zahtevati najemnine za čas, ko toženka po njeni krivdi dejavnosti ni več opravljala in je izpraznila poslovni prostor. Predlaga, da pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da razveljavi izdani plačilni nalog in tožbeni zahtevek zavrne, tožeči stranki pa naloži, da toženi povrne vse njene stroške postopka. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila. Pritožba ni utemeljena. S strani sodišča prve stopnje ugotovljenega dejanskega stanja pritožnica ne izpodbija, sicer pa med pravdnima strankama o njem niti ni spora in določena odločilna dejstva toženka ponavlja še tudi v pritožbi. Odločilna dejstva za odločitev v tem sporu pa so: - da sta pravdni stranki dne 15.5.1993 sklenili pogodbo o najemu poslovnih prostorov, - da je tožnica kot najemodajalka seznanila toženko s stanjem prostorov, t.j. da nimajo uporabnega dovoljenja (njena drugačna zgolj navržena pritožbena trditev, da je bila s tem seznanjena po podpisu pogodbe, pa glede na njeno izpovedbo, da je za to vedela, ne more vzbujati dvoma v ugotovljeno dejansko stanje), - da je toženka zato, ker še ni bilo pridobljeno uporabno dovoljenje, dne 28.6.1993 pridobila le začasno obrtno dovoljenje, - da je toženka dne 1.1.1994 odpovedala najemno pogodbo in v februarju 1994 poslovni prostor tudi izpraznila, - da se vtoževani znesek nanaša na plačilo najemnine za mesece od februarja (delno) do junija 1994. Ena od dolžnosti najemodajalca poslovnega prostora je, da izroči najemniku poslovni prostor v stanju, kot je določen v pogodbi. Glede na to, da je bila toženka seznanjena z dejstvom, da še ni bilo izdano dovoljenje za uporabo objekta in je soglašala, da takšen poslovni prostor najame, je torej tožnica svojo dolžnost izpolnila in prostore izročila v stanju, kot sta se dogovorili (14. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, v nadaljevanju ZPSPP). Določbe ZPSPP so (kot sicer obligacijski predpisi nasploh) dispozitivne narave (nekaj omejitev kot npr. določitev najkrajšega odpovednega roka je v interesu varstva najemnika, ki v prostoru opravlja poslovno dejavnost) in torej stranke svobodno urejajo svoje pogodbeno razmerje. Pravdni stranki sta tako v 18. čl. pogodbe določili trajanje pogodbe, odpovedni rok in tudi odpoved brez odpovednega roka (odstop). Podobno kot ZPSPP sta tudi pogodbeni stranki odstop opredelili kot pravico pogodbene stranke ob kršitvi pogodbe s strani drugega pogodbenika, mogoč pa je ob vsakem času in ne glede na pogodbene (ali zakonske) določbe o trajanju najema. Kot je bilo že omenjeno, je bilo dogovorjeno, da za objekt še ni bilo izdano uporabno dovoljenje in torej odstop najemnika zato, ker naj bi mu najemodajalec ne izročil poslovnega prostora v stanju po pogodbi, ni mogoč (15. čl. ZPSPP). Ravno to pa toženka s svojimi trditvami zatrjuje, medtem ko njeno sklicevanje na neugodno poslovanje zaradi (zgolj) začasnega obrtnega dovoljenja ne more biti upoštevno, saj je ta poslovni riziko sprejela že v času sklepanja pogodbe ob seznanitvi s stanjem prostorov. Tudi toženkino sklicevanje na velika vložena denarna sredstva niso upoštevna. Tega toženka tekom postopka pred sodiščem prve stopnje ni uveljavljala v procesno upoštevni obliki, sicer pa sta pravdni stranki v pogodbi uredili tudi situacijo za primer predčasnega prenehanja najema in neamortizacije stroškov najemnika. Povedano pa kaže, da tožnica ni kršila določil najemne pogodbe in toženka ni imela pravice odstopiti od pogodbe (3. odst. 18. čl. pogodbe). Tožnica torej utemeljeno zahteva plačilo najemnine še tudi za nadaljnje mesece po njeni izselitvi iz prostorov. Uveljavljani pritožbeni razlog torej ni podan in ker tudi niso podani razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 365. čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP), je pritožbeno sodišče toženkino pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo prve stopnje (368. čl. ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.