VSC sklep Cp 644/99
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-10-07

prodaja nepremičnine - razveza pogodbe zaradi neizpolnitve - pridobitev lastninske pravice - pridobitni način

Če prodajalec ni prenesel na kupca lastninske pravice je šteti, da svoje pogodbene obveznosti (454. člen ZOR) ni izpolnil, čeprav je kupcu prepustil posest prodane nepremičnine. Kupec ni pridobil pravice razpolaganja s stvarjo, ki je ena bistvenih lastnosti lastninske pravice. Te vrste neizpolnitev pogodbenih obveznosti je šteti za razlog za razvezo pogodbe. S tem, ko je toženka upnikom omogočila pridobitev zastavne pravice na zemljišču, ki naj bi bilo po kupni pogodbi last tožnice, jo je pri pridobitvi pravice razpolaganja še dodatno onemogočila, tožnica pa upoštevaje 33. člen ZTLR na kupljeni nepremičnini ni pridobila lastninske pravice.

Pritožbi tožnice se u g o d i in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje r a z v e l j a v i ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških tožnice se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče v celoti zavrnilo zahtevek tožnice na ugotovitev, da je toženka dolžna priznati, da je kupna pogodba, katero sta sklenili tožnica in toženka, o prodaji in nakupu nepremičnine parc. št. 814/10 vpisane v vl. št. 84 k.o. Š., razvezana, prav tako pa je zavrnilo tudi dajatveni zahtevek tožnice, po katerem bi toženka bila dolžna povrniti tožnici kupnino za predmetno nepremičnino v znesku 14.569,00 DEM v tolarski protivrednosti ter znesek 620.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila, v posledici navedenega pa je zavrnilo tudi zahtevek za povrnitev pravdnih stroškov. Pri tem prvostopno sodišče zaključuje, da želita pravdni stranki sicer obdržati pogodbo o prodaji nepremičnine v veljavi, kljub temu da tožnica, zaradi hipoteke na celotni nepremičnini toženke, ne more opraviti prepisa v zemljiški knjigi, zaradi česar tudi je vložila zahtevo za razvezo. Pri tem prvostopno sodišče ocenjuje, da v konkretnem primeru še niso podani pogoji za razvezo pogodbe in da bi morala tožnica postaviti proti toženki obligacijski zahtevek na izročitev zemljiškoknjižne listine ter na izročitev nepremičnine v posest in šele v kolikor toženka tega zahtevka ne bi izpolnila bi tožnica, po oceni prvstopnega sodišča, imela pravico do zahtevka na razvezo pogodbe in posledično na vse ostale pravice, ki ji v zvezi s tem pripadajo.

Zoper takšno odločitev prvostopnega sodišča se je pravočasno pritožila tožnica iz vseh pritožbenih razlogov po 353. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP/77) in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da izda delno sodbo, s katero ugodi tožbenemu zahtevku v točki 1 (ugotovitev razveze) ter v točki 2 v delu, ki se nanaša na plačilo tolarske protivrednosti zneska 14.569,00 DEM (kupnine), glede plačila 620.000,00 SIT z obrestmi pa da zadevo vrne prvostopnemu sodišču v nadaljnjo sojenje. Po oceni tožnice odločitev prvostopnega sodišča ni pravilna. Tožnica je svojo obveznost po kupni pogodbi v celoti izpolnila, saj je v celoti poravnala kupnino, kar je toženka s podpisom potrdila. Tožnica še ni postala zemljiškoknjižna lastnica, vendar to ni njena obveznost napram toženki, ampak njena pravica, katero ji mora omogočiti toženka. Res je, da tožnica takoj po overitvi pogodbe ni vložila predloga za vpis lastninske pravice, vendar pa to ne odvezuje toženke, da ji omogoči, kot sta zapisali v pogodbi, bremen prost odpis kupljene parcele. Ko je toženka dovolila obremenitev nepremičnin, bi po oceni tožnice morala preveriti ali je tožnica že zemljiškoknjižno izvedla odpis predmetne parcele. Po oceni tožnice bi bila kakršnakoli tožba, na katero napotuje prvostopno sodišče brezpredmetna,saj izpolnitev ni več odvisna od pripravljenosti toženke ampak od dobre volje upnikov, ki pa za navedeno očitno nimajo nobenega posluha. V nadaljevanju tožnica prosi še za taksno oprostitev.

Po oceni pritožbenega soidšča, je prvostopno sodišče preuranjeno zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice.

Ugotovitve prvostopnega sodišča: - nesporno je, da sta stranki sklenili veljavno kupno pogodbo, - stranki želita obdržati pogodbo v veljavi, - prepis nepremičnine na ime tožnice do zaključka obravnave na prvi stopnji ni bil izvršen, - tožnica razpolaga z veljavnim pravnim naslovom - kupno pogodbo, - zaradi nevpisa v zemljiško knjigo še ni postala lastnica.

Po oceni prvostopnega sodišča, bi morala tožnica zoper toženko najprej postaviti zahtevek na izročitev zemljiškoknjižne listine in na izročitev nepremičnine v posest.

Pri tem je prvostopno sodišče očitno spregledalo, da tožnica zgoraj navedeno že poseduje.Ima tako zemljiškoknjižno sposobno listino, kot tudi posest nepremičnine,ki je predmet tega tožbenega zahtevka.

Po oceni pritožbenega sodišča je odločitev prvostopnega sodišča v predmetni zadevi materialnopravno zmotna.

Tožnica in toženka sta sklenili pravno veljavno kupno pogodbo za nepremičnino. Po sklenitvi pogodbe je tožnica prejela v posest nepremičnino, ki je bila predmet kupne pogodbe, toženka pa je prejela s pogodbo dogovorjeno kupnino (navedeno do sedaj ni bilo sporno).

Težava je nastala, ko se je tožnica, po 3 letih, odločila, da bo pogodbo tudi zemljiškoknjižno izvedla s čimer bi pridobila lastninsko pravico na predmetni nepremičnini. Ob tem je ugotovila, da je na celotni nepremičnini, to je vl. št. 84 k.o. Š., vpisana zastavna pravica. Predmetna vl. št. je namreč sestavljena iz več parc. št. in ena izmed teh je bila predmet sporne kupne pogodbe. Ker pa je v korist zastavnih upnikov vpisana prepoved odtujitve in obremenitve, ji vpis lastninske pravice oziroma zemljiškoknjižna izvedba kupne pogodbe ni uspela, zaradi česar je toženko pozvala k ureditvi zemljiškoknjižnega stanja tako, da ji bo to omogočeno. Ker toženka kljub pozivu tega ni storila, je tožnica vložila predmetno tožbo.

Res je sicer, da tožnica vpisa ni predlagala takoj po sklenitvi pogodbe kljub temu, da je vse potrebno za vpis že posedovala. Vendar pa ne glede na navedeno ni mogoče zaključiti, da ji zaradi navedenega pravno varstvo še ne gre.

Upoštevaje določbo 33. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) tožnica lastninske pravice ni pridobila, prvotno zato ker ni predlagala vpisa, kasneje pa zato, ker ji je toženka vpis onemogočila. Zaradi navedenega pa tožnica tudi ni pridobila vseh upravičenj, ki iz lastninske pravice izhajajo. Tožnica je imela posest nepremičnine, ni pa imela razpolagalne pravice s kupljeno nepremičnino, kar je bistvena vsebina lastninske pravice.

Nepremičnine ni mogla prodati, ni je mogla sama obremeniti, dati v zakup in urejati drugih poslov, ki se tičejo upravljanja in rabe in so vezani na predložitev dokaza o obstoju lastninske pravice, zato s stališča tožnice pogodba ni bila realizirana v njenem najbolj bistvenem delu.

454. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) določa vsebino kupne pogodbe. Za njo je bistveno, da se prodajalec zavezuje, da bo stvar, katero prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil pravico razpolaganja oziroma lastninsko pravico.

Na strani prodajalca je torej, da izroči kupcu stvar na način, ki bo kupcu omogočil razpolaganje s stvarjo.

Razlogi za razdrtje oziroma razvezo pogodbe so različni. Gre lahko za neizpolnitev,nepravilno izpolnitev,delno izpolnitev pogodbene obveznosti itd. Nanašajo se torej na samo spolnitveno fazo, do njih pa lahko pride po sami sklenitvi pogodbe. Ob izpolnjenih zakonskih pogojih ti razlogi povzročijo razdrtje oziroma razvezo sicer veljavne pogodbe. Za takšno posledico, pa je potrebno še ustrezno ravnanje prizadete pogodbene stranke (v našem primeru tožnice), na podlagi katerega se pogodba razveže. Kljub veljavno sklenjeni pogodbi lahko pride, zaradi kasneje nastalega razloga, do njene razveze. To pa pomeni, da lahko pride do razveze tudi tiste pogodbe, glede katere je bila napaka, zaradi pretežne realizacije pogodbenih obveznosti, sanirana.

Materialnopravna nepravilna je tako, po oceni pritožbenega sodišča, odločitev prvostopnega sodišča, da pogoji za razvezo sporne pogodbe še niso podani. Vprašanje obsega izpolnitve pogodbenih obveznosti med pravdnima strankama pred prvostopnim sodiščem ni bilo sporno.Zato bi bila po oceni pritožbenega sodišča pravilna ugotovitev, da toženka ni v celoti izpolnila vseh svojih pogodbenih obveznosti - upoštevaje določbo 454. člena ZOR - toženka tožnici ni omogočila razpolaganja z stvarjo - po zakonski dikciji (454. člen ZOR) pogodbenih obveznosti strank je to dolžnost prodajalca - da poskrbi, da kupec pridobi na stvari lastninsko pravico, kar je po naravi sami eden temeljnih elementov kupne pogodbe. S tem pa, ko je toženka omogočila upnikom, da so pridobili zastavno pravico tudi na nepremičnini, ki bi upoštevaje sklenjeno pogodbo morala biti tožničina, pa je tožnico tudi onemogočila pri pridobitvi pravice razpolaganja, zaradi česar tožnica glede na določbo 33. člena ZTLR na kupljeni nepremičnini ni pridobila lastninske pravice. Imela je le pogodbo kot pravni naslov, manjkal pa ji je pridobitni način, torej vknjižba v zemljiški knjigi,kar pa bi ji omogočilo le ustrezno vestno ravnanje toženke ob zastavi nepremičnin.

Pogodba brez prenosa lastninske pravice ne bi bila več kupna, ampak bi lahko šlo za drugo vrsto pogodbe.Če prodajalka - toženka ni prenesla lastninske pravice, je šteti, da svoje pogodbene obveznosti ni izpolnila, čeprav je kupovalki - tožnici prepustila posest prodane nepremičnine. Kupovalki namreč ni omogočila, da v polni meri izpolnjuje vsebino lastninskih upravičenj. Omogočila ji je le posest, v določenih primerih tudi rabo, ni pa ji omogočila razpolaganja s kupljeno nepremičnino, kar pa je eden temeljnih upravičenj lastninske pravice. Zaradi navedenega bi, po oceni pritožbenega sodišča, bilo potrebno šteti, da toženka svoje obveznosti iz kupne pogodbe ni v celoti izpolnila in zato predmetno zadevo presojati v smislu določbe 124. člena ZOR in nadaljnjih.

Po oceni pritožbenega sodišča, bi se v obravnavanem primeru moralo prvostopno sodišče ukvarjati zgolj z obstojem pogojev iz 2. in 3. odstavka 126. člena ZOR - za razvezo pogodbe,ali je torej tožnica dokazala,da je toženki dala primeren dodatni rok za izpolnitev pogodbe, ki je brezuspešno potekel in da je zato pogodba razvezana.

Te okoliščine, pa so se,spričo materialnopravnega stališča prvostopnega sodišča, le temu zdele nepomembne, zaradi česar tudi je odločitev prvostopnega sodišča,po oceni pritožbenega sodišča, materialnopravno zmotna in o tem dejanskega stanja izpodbijana sodba ne vsebuje.

Pritožnica v nadaljevanju pritožbeno predlaga, da pritožbeno sodišče izda delno sodbo. Temu predlogu pritožbeno sodišče ni moglo slediti.

V točki 1 tožbenega zahtevka, je namreč postavljen ugotovitveni zahtevek na razvezo kupne pogodbe. Upoštevaje določbo 187. člena ZPP/77, pa je ugotoviti, da se pravni interes pri dajatvenih in oblikovalnih tožbah praviloma predpostavlja medtem, ko ga je potrebno pri ugotovitveni tožbi posebej dokazati. Spričo dejstva, da ima tožnica zoper toženko iz iste dejanske in pravne podlage primarno dajatveni zahtevek, pa posebnega pravnega interesa za ugotovitveni zahtevek ni izkazala. Če je namreč mogoča dajatvena tožba, kot je to v obravnavanem primeru, potem se predpostavlja, da stranka nima pravnega interesa za ugotovitveno tožbo. Prav tako pa pritožbeno sodišče ni moglo šteti zahtevka pod točko 1 kot dela dajatvenega zahetvka - kot njegovo predpostavko, saj se prvostopno sodišče v dosedaj izvedenem dokaznem postopku na prvi stopnji z vprašanjem kupnine ni ukvarjalo in tako izpodbijana sodba tudi o tem dejanskih ugotovitev ne vsebuje, zaradi česar pritožbeno sodišče tudi v tem delu o tožbenem zahtevku tožeče stranke ni moglo odločati.

Še enkrat valja poudariti, da je obravnavani primer potrebno presojati skladno določbi 135. člena ZOR, po katerem se je potrebno pri odločanju o razvezi pogodbe ravnati po načelih poštenega prometa, pri čemer pa je zlasti potrebno paziti na pomen pogodbe in na normalno tveganje, splošni interes in pa interese obeh strank. Pri tem ne gre pozabiti, da sta upoštevaje 12. člen ZOR dolžni obe stranki pri sklepanju obligacijskih razmerij in pri uveljavljanju pravic in izpolnjevanju obveznosti iz teh razmerij ravnati vestno in pošteno. In v navedeni smeri, je potrebno presojati tudi ravnanje toženke pri sklepanju pogodbe o zastavi.

Če pa ob navedenem upoštevamo še sam namen pogodbe in pa interese strank, je nedvomno potrebno zaključiiti, da zahtevek tožnice, na podlagi dosedaj ugotovljenega, ni mogoče preprosto zavrniti kot še neutemeljen.

Pri ponovnem odločanju bo torej moralo prvostopno sodišče zavzeti stališče do 126. člena ZOR in v tej smeri tudi dopolniti dejansko stanje, pri čemer bo nedvomno potrebno upoštevati trditev tožnice, da je toženko pozvala k ureditvi zemljiškoknjižnega stanja in da je v ta namen tožnici dala tudi dodaten rok in šele po tako dopolnjenem dokaznem postopku, bo lahko prvostopno sodišče, na podlagi vseh zgoraj citiranih materialnopravnih določb o utemeljnenosti zahtevka tožnice ponovno odločalo, pri čemer bo moralo paziti tudi na morebitne učinke razdrte pogodbe, določene v 132. členu ZOR, v katerem so določene tako pravice kot tudi obveznosti oziroma zahtevki obeh pogodbenih strank (tako tožnice kot tudi toženke).

Upoštevaje zgoraj nevedeno je pritožbeno sodišče pritožbi tožnice ugodilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo prvostopnemu sodišču v dopolnitev dokaznega postopka (1. odst. 370. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP/77, Ur. l. SFRJ, št. 4/77 do 27/90 in RS, št. 55/92, ki se uporablja na podlagi določbe I. odst. 498. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP/99, Ur.

l. RS, št. 26/99)), v katerem bo moralo prvostopno sodišče obravnavati doslej še neizčrpano pritožbeno podlago o kateri izpodbijana sodba dosedaj dejanskih ugotovitev še ne vsebuje.

Glede taksne oprostitve je ugotoviti, da je upoštevaje določbo 173. člena ZPP/77 odločitev o oprostitvi plačila sodnih taks v pristojnosti prvostopnega sodišča, zaradi česar pritožbeno sodišče o tem predlogu tožnice ni odločalo.

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi III. odst. 166. člena ZPP/77.

ZTLR člen 33,  33.  ZOR člen 12,  124,  126,  135,  454,  12,  124,  126,  135,  454.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.