VSL sodba II Cp 1896/99
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-02-14

pogodba o posredovanju - provizija - pogodbena kazen - pogodba - zloraba

Neutemeljen je zahtevek za plačilo provizije in pogodbe kazni, saj s posredovanjem tožeče stranke prodajna pogodba ni bila sklenjena, tožena stranka pa ni kršila pogodbe oziroma za samostojno prodajo nepremičnine ni zlorabila podatkov, ki bi jih posredovala tožeča stranka.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki njene pritožbene stroške, odmerjene na 163.124,50 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.2.2001, v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

Prvostopno sodišče je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 19706/98 z dne 26.8.1998 glede plačila 7.356.440,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi in 73.564,00 SIT izvršilnih stroškov z zakonitimi zamudnimi obrestmi ter je tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo. Nadalje je zavrnilo tožbeni zahtevek tudi v preostalem delu in sicer glede plačila zakonitih zamudnih obresti od zneska 2.550.150,00 SIT od 17.1.1998 do 17.8.1998 ter končno odločilo, da mora tožeča stranka povrniti toženi stranki 356.607,00 SIT njenih pravdnih stroškov, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 29.3.1999 dalje do plačila. Prvostopno sodišče je zaključilo, da po pogodbi o posredovanju z dne 6.6.1997, sklenjeni med strankama, ni podlage za plačilo 2% provizije in 10% pogodbene kazni, upoštevaje znesek, za katerega se je prodajala oziroma prodala toženkina hiša na S. 12 v Ljubljani. Proti sodbi se pritožuje tožeča stranka. Uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. V pritožbi navaja, da sta pravdni stranki dne 6.6.1997 podpisali pogodbo o posredovanju in pooblastilo. Slednje je vsekakor samostojen pravni akt, ki toženki nalaga, da ga ne bo zlorabila oziroma da nepremičnine ne bo prodajala preko drugega posrednika mimo pooblaščene agencije. Toženka je pooblastilo zlorabila, saj je kmalu ugotovila, da je bilo kupcev predmetne nepremičnine na pretek. Tožeča stranka je namreč začela z intenzivnim oglaševanjem predmetne nepremičnine, v zavarovanje svojih interesov pa se je s toženo stranko dogovorila, da bo tožena stranka o samostojni prodaji nepremičnine takoj obvestila tožečo stranko. O tej obveznosti je bilo izrecno dogovorjeno v 9. točki pogodbe o posredovanju. Navedene obveznosti sodišče sploh ni vzelo v poštev in obravnavanje. Tožeča stranka izrecno opozarja na določbe 6. čl. pogodbe o posredovanju, po kateri se je toženka zavezala, da podatkov, pomembnih za sklenitev pogodbe, ki mu jih je posredovala tožeča stranka, ne bo zlorabila in sama sklenila ustrezne pogodbe ali predpogodbe, brez sodelovanja tožeče stranke. Jasno je, da je vse relevantne podatke trgu posredovala tožeča stranka, saj je toženka priznala, da je nepremičnino javno oglaševala le tožeča stranka. Tako ni pravilna ugotovitev sodišča, da je toženka kupoprodajno pogodbo z dne 27.2.1998 sklenila brez posredovanja tožeče stranke. Tožeča je namreč potencialnim kupcem posredovala prav vse relevantne podatke in toženki v končni posledici priskrbela kupca. Nepravilen je zaključek prvostopnega sodišča, da toženka ni zlorabila tožničinih podatkov. D. R. in S. N. sta jasno izpovedala aktivnosti tožeče stranke na tržišču nepremičnin, toženka pa na trgu nakupa in prodaje nepremičnin sploh ni nastopala. Toženka se je okoristila s podatki, ki jih je tržišču nudila tožeča stranka, zaradi česar je imela kar naenkrat dovolj potencialnih kupcev. Tudi če je družba D. d.o.o. sama izvedela za prodajo sporne nepremičnine na tržišču, kar je sicer nemogoče, ne more iti le za odnos med tožečo stranko in D. d.o.o., kot zmotno ugotavlja prvostopno sodišče, saj je bila toženka na podlagi 6. in 9. čl. pogodbe zavezana k sodelovanju s tožečo stranko, ki ga ni izvršila. Sodišče bi utemeljeno uporabilo določbe Zakona o varstvu potrošnikov v primeru, da bi pogodbeno kazen v presežku nad 4%, kolikor je običajna pogodbena kazen, izreklo za nično, ne pa da je celotno dogovorjeno pogodbeno kazen izreklo za nično. Toženka je namreč zlorabila pooblastilo in določbe pogodbe s tem, ko ni obvestila tožeče stranke o samostojni prodaji nepremičnine. Pogodbena kazen zato ni nepoštena in ne povzroča znatnega neravnotežja v pogodbenih pravicah in obveznostih strank. Sodišče je napačno ocenilo, da bi toženka imela možnost prodati predmetno nepremičnino sama. Izrecno se je zavezala, da bo o samostojni prodaji nepremičnine obvestila tožečo stranko ter ji s tem dala možnost, da bo v poslu sodelovala ter si s tem pridobila pravico do posredniške provizije. V odgovoru na pritožbo tožena stranka poudarja, da tožeča stranka v pritožbi skuša ustvariti vtis, kakšne nečloveške napore je vložila v izpolnitev svoje pogodbene obveznosti po sporni pogodbi, vendar ni za zatrjevano delovanje ponudila nobenih dokazov. Tožeča stranke je v časopisju zasledila samo dva oglasa tožeče stranke, ki sta oglaševala prodajo "treh hiš v Rožni doloni", pri čemer naslovi hiš niti niso bili navedeni. Izmišljena je trditev tožeče stranke, da je vse pomembne podatke o nepremičnini možnim kupcem posredovala samo ona, saj je delavec tožeče stranke S. N. izpovedal, da je za prodajo nepremičnine na S. 12 izvedel "na neki malici". Trditev o zlorabi podatkov je nedokazana pavšalna trditev, pri čemer tožeča stranka zavaja sodišče, saj se je tožena stranka s pogodbo zavezala, da ne bo zlorabila tistih podatkov, ki jih bo njemu, torej toženi stranki, ne pa trgu, posredovala tožeča stranka. V spornem primeru kupca toženi stranki ni posredovala tožeča stranka. Iz 1. točke sporne pogodbe je razvidna pogodbena obveznost tožeče stranke, da posreduje toženi stranki nakup manjše stanovanjske hiše. V zvezi s to obveznostjo tožeča stranka ne navaja ničesar, saj za izpolnitev tega dela svoje obveznosti ni storila ničesar. Tožeča stranka ni izpolnila nobene od obveznosti, za katere se je zavezala v 2. in 3. točki pogodbe. Tožena stranka meni, da je prvostopno sodišče popolno ugotovilo dejansko stanje in materialno pravo uporabilo pravilno, zato predlaga zavrnitev pritožbe. Pritožba ni utemeljena. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da ni mogoče pritrditi pritožbenim trditvam, da je prvostopno sodišče zmotno oziroma nepopolno ugotovilo dejansko stanje in da je zmotno uporabilo materialno pravo. Po presoji pritožbenega sodišča so dejanske ugotovitve prvostopnega sodišča pravilne in materialnopravno pravilna je tudi zavrnitev tožbenega zahtevka. Pritožbeno sodišče sprejema ugotovitve prvostopnega sodišča in razloge prvostopne sodbe ter se jim pridružuje. V zvezi s pritožbenimi trditvami ugotavlja, da se ponavljajo enake navedbe, kot jih je med postopkom ves čas navajala tožeča stranka in je prvostopno sodišče nanje ustrezno odgovorilo. Kot podlago za odločitev je prvostopno sodišče uporabilo pogodbo po posredovanju z dne 6.6.1997 in pooblastilo z dne 6.6.1997, ki ju je pravilno obravnavalo enotno, ker se medsebojno vsebinsko dopolnjujeta. Zakonski okvir za obravnavanje zadeve dajejo določbe 813. do 826. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) ter splošna načela tega zakona, ki se uporabljajo za vsa obligacijska razmerja. Prvostopno sodišče je pravilno presodilo vsebino pogodbe (in pooblastila) med strankama ter ustrezno ocenilo, kakšne obveznosti je vsaka od strank prevzela. Mogoče je povzeti, da vnaprej natisnjena pogodba in pooblastilo vsebujeta naročnikovo obveznost plačila 2% provizije v 5. in 9. čl. pogodbe ter poleg tega 10% pogodbeno kazen v 6. čl. (1. in 2. odst.) pogodbe in v pooblastilu. Osnova je dogovorjena cena nepremičnine (pogodba) oziroma vrednost nepremičnine (pooblastilo). Bistvo pogodbe o posredovanju je, da si posrednik prizadeva najti in spraviti v stik z naročiteljem osebo, ki bo z njim sklenila določeno pogodbo, naročitelj pa se zaveže, da bo posredniku za to dal določeno plačilo, če bo pogodba sklenjena (813. čl. ZOR). Posrednik je torej upravičen do plačila (provizije) le v primeru, če je na podlagi posrednikovega posredovanja pogodba tudi sklenjena. Tako določa tudi pogodba med pravdnima strankama v 5. členu. Na tej podlagi tožeča stranka provizije ne uveljavlja. Na tem mestu je treba ugotoviti, da pritožbeno sodišče nima pomislekov zoper ugotovitve prvostopnega sodišča, ki so natančne in prepričljive, da je tožena stranka hišo na Satnerjevi 12 v Ljubljani prodala s prodajno pogodbo dne 27.2.1998 brez posredovanja tožeče stranke, brez kakršnihkoli podatkov tožeče stranke in ne da bi sklenila kakšno drugo pogodbo o posredovanju. Proti tem ugotovitvam tožeča stranka ni ponudila in ne ponuja nikakršnega dokaza in so drugačne pritožbene trditve o aktivnostih tožeče stranke na tržišču nepremičnin v zvezi s prodajo toženkine hiše, nedokazane. Za pritožbeno trditev, da je D. d.o.o. izvedela za prodajo sporne nepremičnine iz oglasa in iz vetrine tožeče stranke, tožeča stranka ni ponudila dokazov. Tožeča stranka se je pri zahtevku plačila 2% provizije vsebinsko sklicevala na 9. čl. pogodbe, kar ponavlja v pritožbi, ko trdi, da je tožena stranka kršila pogodbo, ker bi morala o samostojni prodaji nepremičnine obvestiti tožečo stranko in plačati provizijo iz 5. čl. (2% prodajne cene). Navedena trditev temelji na tožničini zmotni razlagi pogodbe, češ da je samostojna prodaja nepremičnine prepovedana oziroma dovoljena le s plačilom provizije. Za tako razlago v pogodbi ni podlage, kar je povsem pravilno obrazložilo prvostopno sodišče v izpodbijani sodbi in se pritožbeno sodišče tem razlogom pridružuje. Samostojna prodaja nepremičnine brez posredniškega sodelovanja tožeče stranke ali uporabe njenih podatkov, do kakršne je prišlo v primeru toženkine prodaje hiše na S. 12 v Ljubljani, v nobeni določbi pogodbe ali pooblastila ni prepovedana. V 6. čl. pogodbe je prepovedana zloraba podatkov, pomembnih za sklenitev ustrezne pogodbe, ki jih je naročniku posredoval posrednik na način, da bi naročnik sam sklenil ustrezne pogodbe. Tožeča stranka toženi stranki ni posredovala nobenih podatkov in tega niti ne zatrjuje, tako da do zlorabe teh podatkov niti ni moglo priti. Tožeča stranka sicer med postopkom in v pritožbi zlorabo ves čas zatrjuje, ne da bi jo konkretizirala in ne da bi jo dokazala. Iz pritožbe pa je razvidno, da tožeča stranka ne razume lastne tipske pogodbe, ko zatrjuje toženkino zlorabo podatkov, ki jih je tožeča stranka posredovala trgu. Relevantna bi bila samo zloraba podatkov, ki bi jih tožeča stranka posredovala toženi stranki. V tej smeri dokazov ni. Samostojna prodaja nepremičnine torej ni bila prepovedana in sklenitev prodajne pogodbe s F. in M. T. z dne 27.2.1998 ni pomenila kršitve pogodbe o posredovanju. Ko torej samostojna prodaja nepremičnine ni bila prepovedana in ko je bilo v 5. čl. pogodbe predvideno plačilo 2% provizije le v primeru sklenitve prodajne pogodbe ob posredovanju tožeče stranke, je prvostopno sodišče določilo 9. čl. pogodbe o obveznosti plačila provizije v primeru samostojne prodaje nepremičnine pravilno štelo za nično. V danem primeru, ko ni bilo nikakršnega posredovanja tožeče stranke in nobene kršitve pogodbe, je mogoče razumeti določilo 9. čl. pogodbe kot plačilo provizije za nikakršno delo tožeče stranke, kot plačilo zgolj zato, ker je bila sklenjena pogodba o posredovanju. Tako določilo (tipske pogodbe) pa povzroča znatno neravnotežje v pogodbenih pravicah in obveznostih strank oziroma nasprotuje načelu vestnosti in poštenja iz 12. čl. ZOR in načelu enake vrednosti dajatev iz 15. čl. ZOR v zvezi s 103. čl. ZOR, saj je nemoralno plačilo velikega zneska za nič dela. Določbo 9. čl. pogodbe v smislu obveznosti plačila provizije pri samostojni prodaji nepremičnine brez posredniškega sodelovanja tožeče stranke in brez kakršnekoli zlorabe s strani tožene stranke, je torej šteti kot nično, kot je pravilno odločilo prvostopno sodišče in na tej podlagi ni mogoče nuditi pravnega varstva tožeči stranki pri uveljavljanju njenega zahtevka do plačila 2% provizije. Ko pa tožeča stranka zatrjuje, da je tožena stranka ni obvestila o samostojni prodaji nepremičnine, da bi lahko sodelovala ter si s tem pridobila pravico do posredniške provizije, gre res za sprevrženo logiko. Bistvo pogodbe o posredovanju je, da posrednik naročitelja spravi v stik s tretjimi osebami. Naročitelj, ki je brez posredovanja posrednika prišel v stik s tretjo osebo in z njo sklepal prodajno pogodbo, naj bi obvestil posrednika, da bi ta vskočil in z nadalnjim "sodelovanjem" pridobil pravico do posredniške provizije. Nepoštenost take pogodbene določbe je očitna in nanjo tožeča stranka ne more uspešno opreti svojega zahtevka. Ker je tako ugotovilo že prvostopno sodišče, mu ni bilo potrebno še dodatno pojasnjevati nerelevantne okoliščine, da tožena stranka o samostojni prodaji nepremičnine ni obvestila tožečo stranko. Podlaga za plačilo 10% provizije kot pogodbene kazni je bila po trditvah tožeče stranke v 1. in 2. odst. 6. čl. ter v pooblastilu. Prvostopno sodišče je pravilno prišlo do zaključka, da tožbeni zahtevek tudi v tem delu ni utemeljen. Da ni šlo za primer iz 1. odst. 6. čl. pogodbe, je bilo že pojasnjeno. Tožena stranka je sama sklenila pogodbo za prodajo svoje nepremičnine, vendar ne z zlorabo podatkov, ki jih ji je posredovala tožeča stranka. Ta ni dokazala, da bi toženi stranki posredovala kakršnekoli podatke, koristne za sklenitev prodajne pogodbe z dne 27.2.1998. Nikakršna zloraba podatkov ni dokazana. Po 2. odst. 6. čl. pogodbe pa bi šla tožeči stranki 10% provizija v primeru toženkine sklenitve neke druge pogodbe o posredovanju. Po navedeni določbi pogodbe je za pogodbeno kazen potrebno še več, namreč tudi posrednikovo posredovanje podatkov naročniku o nepremičnini. Ugotovljeno je, da tožeča stranka nikakršnih podatkov v zvezi z nepremičnino, ki jo je tožena stranka prodajala, tej ni sporočila, torej ni sporočila imena kupca ali podobno. Tožena stranka pa razen s tožečo stranko ni sklenila nobene pogodbe o posredovanju, kot pravilno razloguje prvostopno sodišče. D. d.o.o. je sklenila posredniško pogodbo samo s kupcema F. in M. T. in ne s toženko, kar bi bilo v nasprotju s pogodbo. V zvezi s prodajo svoje nepremičnine je ugotovljeno, da toženka ni bila aktivna in zato niti ni mogla zlorabiti kakšnih podatkov, ki bi jih ji posredovala tožeča stranka, pri tem pa tožeča stranka posredovanja kakršnihkoli podatkov toženi stranki niti ni zatrjevala. Pri prodaji oziroma nakupu toženkine nepremičnine sta bila aktivna kupca F. in M. T. preko svojega posrednika D. d.o.o., ki je svoji stranki tudi spravila v stik s tožnico kot prodajalko. Kakšne svoje relevantne vloge tožeča stranka v zvezi s to pogodbo ni izkazala. Po 2. odst. 6. čl. pogodbe torej zahtevek za pogodbeno kazen ni utemeljen. Isto velja glede obveznosti po pooblastilu z dne 6.6.1997, ki jih je prevzela tožena stranka. Tudi v pooblastilu se toženka ni odpovedala samostojni prodaji svoje nepremičnine, zavezala se je le, da pooblastila ne bo zlorabila in da nepremičnine ne bo prodala preko drugega posrednika. Ne enega ne drugega ni storila, kot je pravilno ugotovilo prvostopno sodišče. Zato so brezpredmetne obširne pritožbene trditve, brez priloženih dokazov, o lastnih aktivnostih na trgu nepremičnin, zaradi česar naj bi imela toženka kar naenkrat dovolj potencialnih kupcev. Pri tem ni prezreti toženkine izpovedi, da je bilo vedno dovolj kupcev za nakup njene nepremičnine. Problem pa je bil njena želja po nakupu druge manjše nepremičnine, zaradi česar je predvsem sklenila pogodbo o posredovanju (kar je v pogodbi o posredovanju tudi zapisano). Ni razvidno, da bi v tej smeri tožeča stranka kot posrednik karkoli naredila za toženo stranko. Pritožbeno sodišče torej zaključuje, da so vse pritožbene trditve neutemeljene in da ni podan nobeden izmed uveljavljenih pritožbenih razlogov. Ker tudi ni bilo kršitev postopka iz 2. odst. 354. čl. ZPP, ki jih je treba upoštevati po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in v dejanskem ter materialnopravnem pogledu pravilno sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (368. čl. ZPP). Tožeča stranka je s pritožbo propadla, zato mora sama trpeti svoje pritožbene stroške, kar je zajeto v izreku o zavrnitvi pritožbe. Tožena stranka pa je podala odgovor na pritožbo, ki je v dejanskem in materialnopravnem pogledu tehten in ki vsebuje odgovore na pritožbene trditve tožeče stranke. Pritožbeno sodišče sodi, da je treba stroške odgovora na pritožbo šteti kot potrebne stroške, zato mora tožeča stranka toženi stranki povrniti te stroške, ki jih je pritožbeno sodišče odmerilo na podlagi stroškovnika v skladu z Zakonom o sodni taksi in z Odvetniško tarifo na 163.124,50 SIT.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.