VSL sodba in sklep II Cp 71/99
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-01-27

sostanovalčeva pravica do sklenitve najemne pogodbe

Za realizacijo sostanovalčeve pravice do sklenitve najemne pogodbe po 147. členu SZ je treba najprej likvidirati sostanovalsko razmerje.

Pritožbi zoper sodbo se ugodi in se sodba spremeni tako, da mora toženec s tožnikom skleniti naslednjo POGODBO O NAJEMU STANOVANJA ki jo skleneta: 1. L. S., X ulica 6, L., kot najemodajalec in 2. R. Š., X ulica 6, L., kot najemnik.

1. člen I. SPLOŠNE DOLOČBE Pogodbeni stranki ugotavljata: - da je predmet pogodbe stanovanje št. 2 v pritličju stavbe na X ulici 6, L., v izmeri 150 m2; - da je najemodajalec lastnik predmetnega stanovanja, kateremu je bilo vrnjeno na podlagi Zakona o denacionalizaciji; - da ima najemnik na istem stanovanju status prejšnjega imetnika stanovanjske pravice; - da je lastnik stanovanja, ki je predmet te pogodbe, dolžan na podlagi določb Stanovanjskega zakona s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice skleniti najemno pogodbo.

2. člen Najemna pogodba se sklene za nedoločen čas.

3. člen Stanovanje se šteje za neprofitno.

4. člen II. PREDMET POGODBE Najemodajalec daje najemniku v najem stanovanje iz prve alinee 1. člena te pogodbe, ki obsega: sobo 23 m2, sobo 19 m2, sobo 30 m2, sobo 24 m2, sobo 13 m2, kuhinjo 11 m2, shrambo 2 m2, hodnik 10 m2, kopalnico 6,4 m2, stranišče 1,7 m2. 5. člen Osebe, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje, so: 1. E. Š., roj. 20.3.1960, žena 2. A. Š., roj. 24.10.1984, sin 3. P. Š., roj. 25.3.1987, sin 4. A. T., roj. 9.4.1983, hči 6. člen III. PRAVICE IN OBVEZNOSTI NAJEMNIKA Najemnik stanovanja mora: - uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo; - odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni uporabi stanovanja; - dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja največ dvakrat v letu in sicer po obvestilu lastnika vsaj 8 dni pred prihodom; - poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodbe; - obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi; - plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo.

Najemnik ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez pisnega soglasja lastnika.

7. člen Najemnik mora dopustiti vstop v stanovanje, da se v stanovanju opravijo dela v zvezi s popravili in izboljšavami v stanovanjski hiši, ki jih drugače ni mogoče opraviti ali pa le z nesorazmernimi stroški.

Popravila oziroma izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo najemnika.

Lastnik mora o nameravanih posegih najemnika obvestiti najmanj 30 dni pred pričetkom del ter zagotoviti normalno uporabo stanovanja po opravljenem posegu.

8. člen Najemnik je dolžan plačati najemnino v višini, ki je določena s Pravilnikom o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 47/95) oziroma v skladu z vsakokrat veljavnim predpisom, ki določa višino najemnin v neprofitnih stanovanjih.

Najemnina se plačuje do vsakega 15. v mesecu za tekoči mesec po poštni nakaznici na žiro račun najemodajalca št. ...

9. člen Najemnik je poleg najemnine dolžan plačati tudi individualne stroške (elektrika, voda, plin, ogrevanje) ter obratovalne stroške (skupni prostori, deli, objekti in naprave stanovanjske hiše) v skladu s Pogodbo o upravljanju, do sklenitve Pogodbe o upravljanju pa po utečenem poslovanju hiše.

10. člen Najemnik ima pravico: - opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, da se zavaruje življenje ali zdravje stanovalcev ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil; - zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika iz druge alinee 11. člena te pogodbe tako, da lahko zahteva povrnitev stroškov v enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine; - zahtevati vračilo preveč zaračunane najemnine; - ob izpraznitvi stanovanja zahtevati od lastnika denarno povračilo lastnih materialnih vlaganj v prenovo in izboljšave stanovanja po vrednosti na dan izselitve.

11. člen IV. PRAVICE IN OBVEZNOSTI NAJEMODAJALCA Najemodajalec mora: - izročiti stanovanje v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča njegovo uporabo v skladu z veljavnimi normativi in standardi; - vzdrževati stanovanje, skupne prostore, dele, objekte in naprave v stanovanjski hiši v stanju, ki zagotavlja najemniku njihovo normalno uporabo ves čas trajanja najema; - odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju; - skleniti aneks k najemni pogodbi, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, razen če bi število oseb v stanovanju več kot dvakrat presegalo število oseb, za katero se šteje, da ja stanovanje še primerno.

12. člen Najemodajalec ima pravico pobirati najemnino v skladu s to Pogodbo in Stanovanjskim zakonom.

13. člen Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo: - če najemnik ali osebe, ki z njim stanujejo, uporabljajo stanovanju v nasprotju z zakonom in najemno pogodbo; - če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih prostorih, delih, objektih in napravah v večstanovanjski hiši; - če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih; - če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika; - če stanovanje več kot 30 dni zaporedoma uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, glede katerih lahko najemodajalec odkloni sklenitev aneksa k najemni pogodbi; * če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih tretje alinee 6. člena in 7. člena te pogodbe; * če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja najemodajalca oziroma zaračunava višjo podnajemnino kot to določa zakon; * če najemnik ali oseba, ki poleg najemnika uporablja stanovanje, opravlja v stanovanju nedovoljeno dejavnost ali dovoljeno dejavnost v nasprotju z zakonom.

Najemodajalec mora pred odpovedjo najemnika predhodno pisno opozoriti o kršitvi najemne pogodbe ter mu omogočiti, da v roku najmanj 15 dni odpravi odpovedni razlog.

Toženec mora tožniku v 15 dneh povrniti 152.138,00 SIT stroškov dosedanjega postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 27.1.1999 ter 33.680,00 SIT stroškov pritožbenega postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 27.1.1999. Pritožba zoper sklep o zavrnitvi predloga za začasno odredbo se zavrne kot neutemeljena in se v tem delu potrdi sklep prve stopnje.

Z izpodbijano odločbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino in to za stanovanje v pritličju stavbe X ulica 6 v L.. Zavrnilo je tudi predlog za začasno odredbo, da se tožencu prepove odtujitev, obremenitev ali kakršnokoli drugo razpolaganje, ravnanje ali poseg v del stanovanja v L., X ulica 6, ki ga je uporabljala pokojna B. K..

Zoper to sodbo in sklep se zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožnik in navaja, da bi morala občina L. odpraviti sostanovalsko razmerje. Če ne bi začel veljati nov Stanovanjski zakon, bi morala občina L. tožniku izdati odločbo, s katero bi mu dodelila stanovanjsko pravico tudi na spornem delu stanovanja. To pa pomeni, da bi moral vsak lastnik skleniti najemno pogodbo za celotno stanovanje za neprofitno najemnino. Sodišče prve stopnje je očitno spregledalo, da Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ) v 4. členu najemna stanovanja deli samo na profitna, službena, neprofitna in socialna stanovanja. To pa pomeni, da isto stanovanje ne more biti delno profitno in delno neprofitno. Primernost stanovanja ne more imeti nobenega vpliva, saj je primernost stanovanja relevantna le za primere iz 39. in 54. člena SZ. Sodišče pri tem omenja tudi tožnikovo hčerko, ki naj bi svoje stanovanjske potrebe zadovoljevala drugje.

Vendar ne pove, da ta ne bi smela biti navedena v najemni pogodbi. Tu velja opozoriti na 39. člen SZ, ko lastnik ne sme skleniti najemne pogodbe oziroma aneksa k najemni pogodbi, če bi število oseb v stanovanju za več kot trikrat preseglo število oseb, katero se šteje, da je stanovanje še primerno. Omenjeno spremembo je zakon uvedel prav zaradi težav, ki so jih imeli najemniki pri odklonitvah vpisa v najemno pogodbo. Zakon nikjer ne opredeljuje, na kakšen način uporabnik uporablja stanovanje. Dejstvo je, da v konkretnem primeru tožnikova hčerka potrebuje svojo sobo, iz ravno tako že zgoraj navedenih razlogov novelirane 6. alineje 53. člena SZ, pa lastnik ne more odkloniti zahteve najemnika, da se kdorkoli, če število ne presega določenega limita iz 39. člena, navede kot uporabnik stanovanja. Zmotna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da stanovanje ne bi bilo smotrno izkoriščeno, saj vsak otrok potrebuje svojo sobo.

Ker je pritožbeno sodišče ugotovilo, da sostanovalsko razmerje ne obstaja več, je možno ugotoviti le to, da se obstoj stanovanjske pravice predpostavlja, ker je ni več mogoče dodeliti, ker po SZ več ne obstaja. Po prej veljavnem Zakonu o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR) se je sostanovalsko razmerje odpravilo tako, da je stanodajalec dodelil stanovanjsko pravico oziroma dal izpraznjene stanovanjske prostore sostanovalcu, ki je ostal v stanovanju, po SZ pa je mogoče skleniti le najemno pogodbo. Najemna pogodba, katere sklenitev zahteva tožnik, je torej popolnoma v skladu z določbami SZ.

Res je, da začasna odredba sedaj morda nima več pravega smisla.

Vendar gre za načelno vprašanje pravilnosti odločitve, saj so v času postavitve predloga obstajali vsi zakoniti razlogi za njeno izdajo, o začasni odredbi pa bi moralo sodišče odločiti že pred odločitvijo o glavni stvari. Zato velja ponovno poudariti, da obstaja nevarnost, da bo toženec v del stanovanja na silo vselil novega najemnika in s tem tožniku povzročil nenadomestljivo škodo.

Toženec je odgovoril na pritožbo, pri čemer zanika pritožbene trditve ter oporeka ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je šlo v konkretnem primeru za sostanovalsko razmerje. Stanovanji sta se od fizične ločitve dalje vseskozi vodili kot dve ločeni stanovanji, za kateri so se izdajale tudi ločene odločbe in sklepale ločene stanovanjske pogodbe. Predlaga, naj pritožbeno sodišče zavrne neutemeljeno pritožbo in potrdi sodbo prve stopnje.

K pritožbi zoper sodbo: Pri sostanovalskem razmerju gre za več subjektov stanovanjske pravice na istem objektu. ZSR je tako določal, da je sostanovalec imetnik stanovanjske pravice glede tistih prostorov, ki jih uporablja kot sostanovalec (86. člen). Njegov pravni položaj je bil torej načelno izenačen s položajem imetnika stanovanjske pravice (izjeme je določal ZSR pod VIII).

Specifičnost pravnega položaja sostanovalca pa je prišla najbolj do izraza ob uveljavitvi SZ. Ta zakon namreč ne pozna več sostanovalskih razmerij, oziroma jih skuša s 154. členom dokončno ukiniti. Zato ob uveljavitvi SZ sostanovalci (čeprav sicer imetniki stanovanjske pravice) niso mogli uresničiti ne pravice do privatizacije stanovanja, ne pravice do sklenitve najemne pogodbe po določbah 147. člena SZ. Za realizacijo teh njihovih pravic je (bilo) treba najprej likvidirati sostanovalsko razmerje.

Nastali položaj rešuje (oziroma poskuša rešiti) 154. člen SZ, ki v I. odst. določa, da sostanovalska razmerja, ki so obstajala na dan uveljavitve tega zakona, veljajo še največ dve leti, v II. odst. pa, da je najpozneje v roku iz prejšnjega odstavka dolžan tisti, ki je ustanovil sostanovalsko razmerje, to odpraviti. Zakonodajalec je torej očitno podaljšal sostanovalska razmerja še za določen čas po uveljavitvi SZ, to pa pomeni, da jih je treba presojati po določbah ZSR (ki je obenem edini predpis, ki taka razmerja ureja, oziroma jih je urejal). Na to med drugim napotuje tudi II. odst. 159. člena SZ, po katerem se (za prehodno urejanje razmerij med lastnikom in imetnikom stanovanjske pravice glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja) uporablja ZSR do sklenitve najemne pogodbe (ki seveda ne more biti sklenjena pred likvidacijo sostanovalskega razmerja). SZ ne določa, kako mora tisti, ki je ustanovil sostanovalsko razmerje, le-to odpraviti (kot tudi ne določa sankcije, če se to ne zgodi v dveh letih) in s tem sostanovalcem (imetnikom stanovanjske pravice) omogočiti uresničitev pravice do sklenitve najemne pogodbe. To bo (oziroma je) verjetno storil tako, da bo (oziroma je) z enim od sostanovalcev sklenil najemno razmerje za novo oziroma drugo stanovanje, ali pa da bo (oziroma je) stanovanje prezidal (ne da bi seveda s tem poslabšal stanovanjske razmere sostanovalcev - prim. 87. člen ZSR). Šele po tem, torej po likvidaciji sostanovalskega razmerja, lahko sostanovalci uresničijo pravico do sklenitve najemne pogodbe iz 147. člena SZ (in seveda tudi pravico do privatizacije stanovanja).

Mogoča pa je tudi situacija, da se sostanovalsko razmerje samo odpravi. Prav to se je zgodilo v konkretnem primeru. S smrtjo sostanovalke B. K. dne 14.9.1993 so v stanovanju ostali le tožnik in njegovi družinski člani. V skladu z 88. členom ZSR je tako tožnik pridobil pravico do razširitve. Toženec bi se ji sicer zaradi nesmotrne izkoriščenosti lahko uprl; a le, če bi mu preskrbel drugo stanovanje, primerno tistemu, ki ga je uporabljal kot sostanovalec (II. odst. 88. člena ZSR). Ker pa tega ni storil (tudi med postopkom tožniku ni ponudil drugega primernega stanovanja), je edini logičen zaključek, da ima tožnik pravico do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino za celotno stanovanje (predmet najemne pogodbe namreč ne morejo biti samo tisti prostori, ki jih je uporabljal tožnik do smrti B. K.). S smrtjo B. K. se je torej likvidiralo sostanovalsko razmerje, tožnik pa je (z likvidacijo sostanovalskega razmerja) pridobil pravico do sklenitve najemne pogodbe za celotno (neprezidano) stanovanje (147. člen SZ). Pri tem velja še zavrniti toženčeve trditve v odgovoru na pritožbo, da v konkretnem primeru ni šlo za sostanovalsko razmerje. Da je prehod v prostore, ki jih uporablja tožnik, po sredini prostorov, ki jih je uporabljala B. K., se je sodišče prve stopnje prepričalo na najboljši možen način - z ogledom. To ugotovitev pa je tudi pravilno materialnopravno ocenilo, ko je zaključilo, da je bilo med tožnikom in pokojno B. K. sostanovalsko razmerje.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo (4. tč. 373. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

Ker je pritožbeno sodišče spremenilo sodbo prve stopnje, je bilo treba odločiti o stroških vsega postopka (II. odst. 166. člena ZPP).

Toženec, ki je v pravdi propadel, mora tožniku povrniti njegove stroške postopka (I. odst. 154. člena ZPP). Ti predstavljajo nagrado za odvetnika (za sestavo tožbe, pripravljalne vloge in pritožbo ter za zastopanje na petih narokih za glavno obravnavo in na naroku za ogled stanovanja) in sodno takso (za tožbo, sodbo in pritožbo). Poleg teh mu mora povrniti tudi stroške pritožbenega postopka, ki predstavljajo nagrado za sestavo pritožbe ter sodno takso. Odmerjeni so v skladu z odvetniško in taksno tarifo.

K pritožbi zoper sklep: Začasno odredbo je mogoče izdati pred uvedbo sodnega ali upravnega postopka, med postopkom, kot tudi po koncu postopka, vse dokler ni opravljena izvršba (267. Zakona o izvršbi in zavarovanju - v nadaljevanju ZIZ). V konkretnem primeru gre za zahtevek za sklenitev pogodbe, torej za zahtevek za izjavo volje. S tem, ko je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo, velja toženčeva dolžnost za izpolnjeno z dnem izdaje sodbe pritožbenega sodišča (I. odst. 238. člen ZIZ). To pa pomeni, da izdaja začasne odredbe v zavarovanje te terjatve (t.j. terjatve za izjavo volje) v tej fazi postopka ne le, da nima smisla, ampak niti ni več mogoča. Kot rečeno, velja namreč toženčeva dolžnost podati izjavo volje za izpolnjeno z izdajo sodbe druge stopnje, s katero je pritožbeno sodišče sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo. Pritožbeno sodišče je zato zavrnilo pritožbo zoper sklep o zavrnitvi predloga za začasno odredbo in potrdilo ta sklep prve stopnje (2. točka 380. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.