VSC sklep Cp 781/99
Sodna praksa višjih sodišč, 2000-01-05

upravljanje večstanovanjskih hiš - pogodba o upravljanju

Za razsojo ali je bila obveznost upravljalca, da namesti ustrezne snegolove na stanovanjski blok, katerega upravitelj je bila tožena stranka v času škodnega dogodka, je potrebno ugotoviti ali je bila ta dolžnost podana že v okviru zakonskih določb oziroma na podlagi ustreznih podzakonskih predpisov (pravilnik o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, v prilogi katerega so opredeljene storitve upravitelja) ali pa je vendarle takšna obveznost lahko določena le na podlagi posebne pogodbe sklenjene med lastniki stanovanj in upraviteljem.

Pritožbama tožnika zoper sodbo in sklep se u g o d i in se izpodbijana sodba in sklep r a z v e l j a v i t a ter zadeva v r n e sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Odločitev o pritožbenih stroških tožnik se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika po katerem bi bila dolžna tožena stranka plačati tožniku 355.777,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter mu povrniti pravdne stroške. Tožnik je utrpel škodo, ko mu je 26. 12. 1994 na osebno vozilo, parkirano na asfaltni površini za stanovanjskim blokom, v katerem je stanoval, s strehe bloka padla kepa snega in avtomobil poškodovala. Sodišče je v postopku postavilo izvedenca, ki je ugotovil, da je streha formalno ustrezala normativom gradnje ter zaščiti pred polzenjem in padcem snega, ker je imela na položnejših delih strehe, kjer je obstajala nevarnost zadrževanje snega, vgrajene snegolove. Sicer pa sama postavitev snegolovov ne sodi v redno vzdrževanje objekta, ampak je to posebna investicija in po oceni sodišča tožena stranka resnično ni bila za omenjena opravila oziroma storitve pristojna na podlagi sklenjene pogodbe, ampak bi morali lastniki skleniti poseben dogovor z upraviteljem za vzdrževanje objekta v času snežnih razmer, ker naj bi šlo v tem primeru za posebna oziroma izredna opravila. Tožnik je toženi stranki očital kršitev 28. čl. Stanovanjskega zakona, ki določa, kaj so redne naloge upravnika. Upravnik mora povrniti škodo, ki je nastala zaradi njegovega malomarnega ravnanja oziroma opustitve nalog, vendar pa, po oceni sodišča, takšni očitki niso utemeljeni, saj stanovalci upravitelju obravnavanega problema niso omenili, kaj šele, da bi z njim sklenili pogodbo za izredna opravila. Postavitev oziroma ureditev snegolovov in zaščita pred snežnimi nevarnostmi in čiščenjem snega ne spada v redna vzdrževanja upravljalca,ampak v investicijsko, zato je sodišče zaključilo, da pasivna legitimacija v obravnavanem primeru ni podana oziroma, da tožena stranka ni odgovorna za nastalo škodo.

Zoper takšno odločitev se je pritožil tožnik iz razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču primarno predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugotovi izključno odgovornost tožene stranke oziroma podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Meni, da če bi na sklicanem zboru etažni lastniki, kljub strokovnim utemeljitvam potrebnih investicij oziroma izdatkov zaradi odprave pomanjkljivosti odklonili planirana opravila, bi se upravljalec ekskulpiral svoje odgovornosti. Tako pa so bili etažni lastniki prepuščeni samim sebi kot da bi upravljalca ne imeli, je pa bil ta zagotovo dolžan na sklicanem zboru predlagati, kako je treba rešiti problem neustreznih snegobranov. Sodišče je spregledalo, da je izvdenec hkrati izrecno navedel dve nepravilnosti postavljenih snegobranov, zaradi katerih ne služijo namenu in prihaja do zdrsa snega na parkirišče, Prav tako je ironično in smešno stališče tožene stranke, da jo parkirni prostor ne zanima, ker ta predstavlja javno površino in pri tem zanemarja dejstvo, da je ta površina ogrožena zaradi nefunkcionalnih snegobranov stanovanjskega bloka, katerega upravljalec je bila tožena stranka. Če se tožena stranka sklicuje na posebno pogodbo za zimsko čiščenje, ta nikakor ne velja za konkreten primer, saj ne gre za odstranjevanje snega in sveč temveč za preprečevanje padanja snega s strehe, za katerega je tožena stranka vedela ali bi vsaj morala vedeti, saj ni mogoče izhajati iz predpostavke, da upravljalec uraduje le v pisarniških prostorih.

Z izpodbijanim sklepom pa je prvostopno sodišče odločilo o stroških postopka in sicer, da je dolžan tožnik povrniti toženi stranki nastale pravdne stroške v višini 223.478,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper takšno odločitev se je pritožil tožnik iz vseh pritožbenih razlogov. Opozarja na pomanjkljivosti, ki jih ima sklep ker v njem sploh niso navedeni razlogi za priznanje zelo visokih stroškov tožene stranke, saj gre v večini pripravljalnih vlog le za izključno za vsebinsko ponavljanje navedb v odgovoru na tožbo. Te vloge pa so bile tudi sicer nepotrebne, ker se je pooblaščenec udeleževal obravnav, sodišče pa je preprosto sledilo prepogosti praksi, da se naloži pravdnim strankam vse, kar zahteva nasprotna stranka.

Pritožbi tožnika zoper sodbo in sklep sta utemeljeni.

Materialnopravno izhodišče za odločanje v predmetni zadevi je podano v določbah Stanovanjskega zakona (SZ) in na tem zakonu temelječih predpisih ter pogodbi o upravljanju. V 24. členu SZ je določeno, kaj spada med posle upravljanja upravitelja. V čl. 28 citiranega zakona pa, kdaj upravitelj odgovarja za svoje malomarno opravljene dolžnosti.

Kot nesporno prvostopno sodišče ugotavlja, da je do škodnega dogodka prišlo in zaključuje, da tožena stranka na podlagi sklenjene pogodbe ni bila pristojna za opravljanje storitev v zvezi s postavitvijo snegobranov in da bi morali lastniki skleniti poseben dogovor z upraviteljem za vzdrževanje objekta v času snežnih razmer, ker da gre v tem primeru za posebna oziroma izredna opravila. Stanovalci niso svojemu upravitelju niti omenili obravnavanega problema, kaj šele da bi z njim za ta izredna opravila sklenili posebno pogodbo , zato je sodišče zaključilo, da ureditev snegobranov, zaščita pred snežnimi nevarnostmi in čiščenje snega ne spadajo v redno vzdrževanje upravljalca.

V postopku na prvi stopnji je prvostopno sodišče postavilo izvedenca gradbene stroke, ki naj bi s tehničnega vidika opredelil snegobrane, ki so obstajali oziroma način njihove postavitve in pa ali le-ta ustreza tehničnim zahtevam pri postavljanju snegobranov.

Na podlagi tega izvedeniškega mnenja je prvostopno sodišče zaključilo, da gre le za manjše postavitvene napake snegobranov zaradi katerih je lahko prišlo do zdrsa snega po strmejšem delu strehe sicer pa, da streha formalno ustreza normativom gradnje ter zaščiti pred polzenjem in padcem snega.

Na podlagi navedb pravdnih strank pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da pravzaprav ni jasno, ali so snegobrani v času škodnega dogodka bili postavljeni in če, na katerem delu so bili postavljeni in kakšna je bila takrat njihova funkcija. Prav tako pa iz spisovnega gradiva niti iz izvedenega dokaznega postopka ne izhaja, kdo je naročil njihovo postavitev oziroma kdo je bil pobudnik za njihovo postavitev (v kolikor so ti v času škodnega dogodka bili postavljeni) in kdo jih je vzdrževal.

Na podlagi do sedaj ugotovljenega namreč ni mogoče natačno opredeliti čas njihove postavitve, ravno tako pa tudi ne po čigavem nalogu so bili postavljeni, kar pa je razlog za to, da še ni mogoče povsem izključiti odgovornosti upravljalca, zgolj iz razloga, ker, kot to ugotavlja prvostopno sodišče, lastniki stanovanj tega problema upravitelju niso omenili.

Iz Odloka o ureditvi cestnega prometa v Občini Celje veljavnega v času škodnega dogodka izhaja, da je primarno postavitev snegobranov naloga lastnikov stanovanj. Ta se lahko s pogodbo ali kako drugače prenese na upravitelja, kar je nedvomno predmet pogodbenih dogovorov, vendar pa je za rešitev tega vprašanja nujno potrebno ugotoviti kdo je bil dejanski pobudnik za njihovo postavitev (v kolikor so bili postavljeni v času škodnega dogodka).

Tožnik je namreč tožbeno zatrjeval, da snegobranov sploh ni bilo. Na podlagi njegovih trditev in pa ugotovitev izvedenca pa, kot že rečeno, ni mogoče zaključiti ali so bili oziroma ali so bili le na delu strehe.

Prvostopno sodišče se je pri obravnavi predmetne zadeve oprlo tudi na Pravilnik o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 47/95). Iz Priloge k temu Pravilniku so razvidne storitve, katere naj bi opravljal upravnik in naj bi med drugim obsegale tudi tehnično strokovna opravila med katera spada tudi: - pregled stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi; - izdelava programov vzdrževalnih del (letnega in srednjeročnega) stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča, organiziranje obravnave programa ter njegove verifikacije po lastnikih... Do navedenega se prvostopno sodišče v izpodbijani sodbi ni opredelilo v smislu morebitne odgovornosti upravitelja do lastnikov stanovanj glede postavitve snegobranov (ali je navedeno, kot zbiranje podatkov o prenovi in nato predlaganje le-teh brez posebne pobude, šteti za delo upravitelja) v smislu zatrjevanj tožnika.

V kolikor bi prvostopno sodišče po tako dopolnjenem dokaznem postopku vendarle ugotovilo, da obstoji odgovornost tožene stranke, pa bo nedvomno potrebno, glede na navedbe tako tožnika kot tudi ostalih zaslišanih prič, ponovno oceniti njegovo ravnanje v smislu morebitnega soprispevka glede na to, kje je konkretnega dne postavil svoje vozilo. Tožnik in zaslišane priče so namreč kot nesporno zatrjevale, da so se medsebojno opozarjali na možnost padca snega, zaradi česar so umikali vozila.

Upoštevaje zgoraj navedeno je bilo tako potrebno izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v dopolnitev dokaznega postopka (3. odst. 370. člena ZPP/77). Ker pa je bilo potrebno razveljaviti odločitev sodišča po temelju, je bilo potrebno razveljaviti tudi odločitev sodišča glede pravdnih stroškov in zadevo tudi v tem delu vrniti sodišču prve stopnje v nadaljnje odločanje (3. odst. 165. čl. ZPP/77).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.