VSL sodba II Cp 139/2001
Sodna praksa višjih sodišč, 2001-02-28

najemna pogodba - smrt lastnika - najemno razmerje

Najemna pogodba s smrtjo lastnika ne preneha veljati, temveč se nadaljuje z njegovimi dediči, če ni bilo drugače dogovorjeno. Zato najemnik od smrti lastnika dalje, s katerim je sklenil najemno pogodbo, ne uporablja stanovanja brez pravnega naslova.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba tako spremeni, da se tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Toženima strankama D.S. in M.S., oba cesta 21, se nalaga, da v 15 dneh izpraznita stanovanjsko hišo tožnice na naslovu cesta 21, ki stoji na parceli št. 385 k.o. vseh svojih stvari in opustita vsak nadaljnji vstop in rabo te stanovanjske hiše, pod izvršbo. Toženi stranki sta dolžni nerazdelno povrniti tožeči stranki pravdne stroške z zakonitimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dneva izdaje sodbe do plačila v 15 dneh pod izvršbo". z a v r n e . Tožeča stranka je dolžna povrniti toženima strankama 30.725,00 SIT pravdnih stroškov v 15. dneh in pod izvršbo.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje naložilo toženima strankama, da sta dolžna v roku 15 dni izprazniti stanovanjsko hišo tožnice na naslovu cesta 21. Po stališču sodišča prve stopnje je najemna pogodba, ki sta jo toženca sklenila dne 22.1.1997 s F.O. z njeno smrtjo prenehala veljati in ker toženca s tožnico kot novo lastnico stanovanjske hiše nista sklenila najemne pogodbe, bivata v hiši brez pravnega naslova. Zato je sodišče tožbenemu zahtevku na izpraznitev stanovanjske hiše ugodilo. Toženca sta se zoper sodbo brez izrecne navedbe pritožbenih razlogov pravočasno pritožila. V njej poudarjata, da imata s pokojno lastnico F.O. sklenjeno najemno pogodbo, zaradi česar menita, da v hiši ne živita nezakonito. Toženca imata s pokojno lastnico sklenjeno pogodbo za nedoločen čas, oz. do izselitve v novo hišo. Tožnica sama stanovanja ne potrebuje. Toženca smiselno predlagata spremembo sodbe tako, da bo zahtevek tožnice zavrnjen, podrejeno pa podaljšanje roka za izselitev. Pritožba je utemeljena. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta toženca s prejšnjo lastnico F.O. dne 22.1.1997 sklenila najemno pogodbo, vendar pa je menilo, da je ta najemna pogodba s smrtjo F.O. prenehala veljati in ker toženca s tožnico kot novo lastnico stanovanjske hiše nista sklenila nove najemne pogodbe, bivata v hiši brez pravnega naslova, zato sta se glede na določbo 58. člena Stanovanjskega zakona (SZ) dolžna iz stanovanjske hiše izseliti. Vendar je takšno stališče sodišča prve stopnje materialnopravno zmotno. SZ ne določa pravnih posledic za primer smrti najemodajalca. Zato je treba uporabiti določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). Slednji pa v 599. členu izrecno določa, da če zakupodajalec umre in ni drugače dogovorjeno, se zakup nadaljuje z njegovimi dediči. Tožeča stranka ne zatrjuje, da bi bilo dogovorjeno drugače. Zato je treba pritrditi stališču tožencev, da v stanovanjski hiši, katere lastnica je postala tožnica, toženca ne prebivata brez pravnega naslova v smislu določbe 58. člena SZ. Pritožbeno sodišče je zato, ker je sodišče prve stopnje na pravilno ugotovljeno dejansko stanje zmotno uporabilo materialno pravo, izpodbijano sodbo glede na določbo 4. točke 358. člena ZPP spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo. V posledici spremembe odločitve o glavni stvari, je bilo treba spremeniti tudi stroškovni izrek in odločiti, da je tožnica dolžna povrniti tožencema njune pravdne stroške (2. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP). Stroški so bili odmerjeni v skladu z Zakonom o sodnih taksah in odvetniško tarifo. O pritožbenih stroških tožencev pa ni bilo treba odločati, ker toženca pritožbenih stroškov nista priglasila.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.