VSL sklep II Cp 803/95
Sodna praksa višjih sodišč, 1996-09-04

skupni prostori - solastnina - delitev solastnine

Gre za skupni prostor večstanovanjske hiše v pomenu 8. člena SZ. Ti prostori so v solastnini vseh etažnih lastnikov, pri čemer je solastninski delež vsakega etažnega lastnika sorazmeren vrednosti njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši (3. odstavek 12. člena SZ). Za te skupne prostore oz. za to solastnino ne velja avtomatično možnost delitve solastnine, kot to določa ZNP v členih 119 in naprej, saj skupni prostori služijo hiši kot celoti. Zakonodajalec je v 1. odstavku 13. člena SZ izjemoma dopustil možnost, da vsak solastnik lahko zahteva, da se njegov solastninski delež, ki ga ima na skupnih prostorih stanovanjske hiše, spremeni v etažno lastnino, če je to glede na njegov solastninski delež, razporeditev, funkcionalno zasnovo, tehnično izvedljivost in dostopnost mogoče. Le v takem primeru lahko predlagatelj namesto pogodbe izsili od solastnikov spremembo solastninskih deležev na skupnih prostorih v etažno lastnino.

Če drži pritožbena trditev, da je ta delež le 3 %, tedaj je jasno, da tak delež ne zadošča, da bi imel pravico zahtevati prostor kot etažno lastnino. Citirano zakonsko določbo je namreč treba razlagati tako, da je predpogoj, da ima predlagatelj tako velik solastninski delež na skupnih prostorih, da zadošča za celotni etažni prostor in da svoje pravice na preostalem delu teh skupnih prostorov (na primer, ko je na voljo več kleti ali kolesarnic) izgubi. Ostali solastniki pa imajo zato pravico do odškodnine in se takim skupnim prostorom ali odpovedo ali če jih je na voljo več, zadovoljijo s preostalimi.

Pritožbama se ugodi, sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Sodišče prve stopnje je ugodilo predlogu in spremenilo v etažno lastnino in izključno last predlagatelja kletni prostor - kolesarnico v bloku na V., v izmeri 16,90 m2, ki predstavlja skupni prostor vseh strank, s pravico, da se ta pravica vpiše v zemljiški knjigi.

Določilo je vrednost tega prostora in predlagatelju naložilo, da drugim udeležencem plača denarno vrednost njihovega solastninskega deleža na tem prostoru. Udeleženci pa so dolžni izprazniti klet in ga izročiti predlagatelju. Stroške je razdelilo med stranke postopka.

Zoper ta sklep se pritožujejo štirje nasprotni udeleženci glede same stvari in Občina V. glede sklepa o stroških. Prvi uveljavlajo vse razloge iz 353. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP). Predlagajo, da pritožbeno sodišče sklep spremeni in predlog zavrne ali sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek. Sodišče je zmotno uporabilo 13. člen Stanovanjskega zakona. Če do soglasja solastnikov ne pride, mora sodišče upoštevati vse okoliščine primera in pogoje, ki jih določa zakon. Predlagateljev solastninski delež je 3% vrednosti celote.

Zakonodajelec gotovo ni imel v mislih, da omogoči prisilno prodajo solastninskih deležev. Gre za skupni prostor, ki še vedno služi namenu. Na ogledu je bilo ugotovljeno, da gre za kolesarnico, in da so tam kolesa. Predlagatelj biva drugje, v tem prostoru pa ima sedež podjetja.

Občina V. je vložila pritožbo zoper sklep o stroških. Trdi, da zadeve ni predlagala in ji tudi ni nasprotovala, zato ni dolžna trpeti stroškov.

Predlagatelj je na vloženo pritožbo odgovoril in predlaga zavrnitev.

Med strankami ni spora o tem, da je sporni prostor kletni prostor - kolesarnica, v izmeri 16,90 m2, in da je zato skupni prostor. Gre torej za skupni prostor večstanovanske hiše v pomenu 8. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ, Uradni list RS št. 18/91 in 21/94). Ti prostori so v solastnini vseh etažnih lastnikov, pri čemer je solastninski delež vsakega etažnega lastnika sorazmeren vrednosti njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši (3. odstavek 12. člena SZ). Za te skupne prostore oz. za to solastnino ne velja avtomatično možnost delitve solastnine kot to določa ZNP v členih 119 in naprej, saj skupni prostori služijo hiši kot celoti. Zakonodajalec je v 1. odstavku 13. člena SZ izjemoma dopustil možnost, da vsak solastnik lahko zahteva, da se njegov solastninski delež, ki ga ima na skupnih prostorih stanovanjske hiše, spremeni v etažno lastnino, če je to glede na njegov solastninski delež, razporeditev, funkcionalno zasnovo, tehnično izvedljivost in dostopnost mogoče. Le v takem primeru lahko predlagatelj namesto pogodbe izsili od solastnikov spremembo solastninskih deležev na skupnih prostorih v etažno lastnino.

Sodišče prve stopnje pa v odločbi ni izhajalo iz teh predpostavk, ampak je menilo, da je odločilna dejanska uporaba skupnih prostorov in predlagateljeve stanovanjske potrebe. Zato v dosedanjem dokaznem postopku ni bilo ugotovljeno, kakšen solastninski delež ima predlagatelj. Če drži pritožbena trditev, da je ta delež le 3%, tedaj je jasno, da tak delež ne zadošča, da bi imel pravico zahtevati prostor kot etažno lastnino. Citirano zakonsko določbo je namreč treba razlagati tako, da je predpogoj, da ima predlagatelj tako velik solastninski delež na skupnih prostorih, da zadošča za celotni etažni prostor in da svoje pravice na preostalem delu teh skupnih prostorov (na primer, ko je na voljo več kleti ali kolesarnicđ), izgubi. Ostali solastniki pa imajo zato pravico do odškodnine in se takim skupnim prostorom ali odpovedo ali če jih je na voljo več, zadovoljijo s preostalimi. Do enake rešitve pridemo, če upoštevano določbe 16. člena ZTLR. Zaradi napačnih materialnopravnih izhodišč je sodišče prve stopnje nepopolno ugotovilo dejansko stanje, kar je narekovalo razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nadaljnje odločanje (370. člen ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

V nadaljevanju postopka naj sodišče prve stopnje ugotovi, kakšen solastninski delež na skupnih prostorih stanovanjske hiše ima predlagatelj. Če je delež tako velik, da je možno, da zahteva izključno zase sporni prostor, je treba ugotoviti, ali so še drugi taki prostori, ki lahko služijo temu namenu. Ker gre za skupne prostore, ki so v solastnini in se rešitev razteza na vse solastnike, je bilo treba zadevo razveljaviti glede vseh udeležencev. Pri ponovni obravnavi naj sodišče prve stopnje še ugotovi, ali so v postopek vključeni vsi solastniki. Iz priloženega seznama (priloga pripeta l. št. 12) izhaja, da je teh solastnikov več kot je strank v tem postopku (v postopku je 13 strank, solastnikov na seznamu pa je 17).

Pri preverjanju dejstev, ki se nanašajo na stranke naj sodišče prve stopnje tudi preveri, ali ima namestnik JP RS ustrezno pooblastilo za Občino V.

Ker je razveljavljena odločitev o glavni stavri, je bilo treba razveljaviti tudi odločitev o stroških (166. člen ZPP). Občina Vrhnika se je pritožila glede stroškov. Zato ji je treba pojasniti, da če se bo izkazalo, da je predlog utemeljen, sodišče deli stroške po določbi 116. člena ZNP.

SZ člen 8,  12,  12/3,  13,  13/1,  8,  12,  12/3,  13,  13/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.