VSL sklep I Cp 791/95
Sodna praksa višjih sodišč, 1996-06-06

Upravni odbor kot organ skupnosti lastnikov po zakonu v SZ ni predviden, zato ga tudi sodišče v sklepu, ki nadomešča pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča, ne more predpisati, če o tem ni soglasja vseh udeležencev. Sodišče mora določiti vsebino omenjene pogodbe z upoštevanjem organov in njihovih pristojnosti, ki jih zakon predpisuje.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Sodišče prve stopnje je izdalo sklep, ki nadomešča pogodbo o upravljanju večstanovanjske hiše J. tako, da bi se štelo, da je bila na dan pravnomočnosti sklepa med lastniki sklenjena pogodba na podlagi 22. člena in 26. člena Stanovanjskega zakona z vsebino, ki je navedena v izreku sklepa.

Proti temu sklepu se je pritožil predlagatelj I.S. V pritožbi navaja, da se ne strinja z določbami, ki govorijo o upravnem odboru kot izvršilnem organu zbora lastnikov. Le-ta je preštevilčen in njegove pristojnosti so v 16. členu pogodbe prevelike, kar se lahko zlorablja. V prvi alinei 16. člena je napačno določeno, da sklepe zbora lastnikov izvaja upravni odbor, saj izvaja sklepe zbora lastnikov dejansko upravnik hiše, ki ga nadzira nadzorni odbor. Tako je določeno že v pogodbi z upravnikom. V drugi alinei istega člena je napačno opredeljeno, da upravni odbor določa naloge v zvezi z obratovanjem hiše in odloča o izvajalcih in financiranju, saj je to pristojnost zbora lastnikov. Tudi za odločitve o ukrepih v primeru izrednih dogodkov iz šeste alinee tega člena je pristojen zbor lastnikov ali upravnik, ne pa upravni odbor. Delo hišnika po sedmi alinei istega člena ne more koordinirati upravni odbor, ker je v pogodbi o upravljanju stavbe, sklenjeni med upravnikom in lastniki že določeno, da spada to v pristojnost upravnika. V četrti alinei točke c 18. člena je določeno obračunavanje mesečnega servisiranja in popravil dvigal po osebah, kar je v nasprotju z veljavno zakonodajo.

Pritožnik predlaga razveljavitev sklepa in da se določbe spornih dveh členov razčistijo ter pogodba popravi.

V primerih, ko se ne sklene pogodba o upravljanju iz prvega odst. 22. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS št. 18/91, 21/94 in 23/96 - v nadaljevanju SZ) mora sodišče v nepravdnem postopku na predlog lastnika, najemnika ali občinskega upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve izdati sklep, ki nadomešča pogodbo o upravljanju (32. člen SZ). Kakšna naj bo vsebina sklepa, ki nadomešča pogodbo o upravljanju, je predpisano v 26. členu SZ. Pri natančnejši opredelitvi načina upravljanja v večstanovanjski hiši, pa mora sodišče izhajati iz veljavnih predpisov, ki urejajo to področje. Več ko je po zakonu predpisano za ureditev medsebojnih razmerij med lastniki v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča, sodišče udeležencem ne more predpisati, razen če se o tem udeleženci sporazumejo. Upravni odbor kot izvršilni organ zbora lastnikov po zakonu ni predviden. Po četrtem odst. 22. člena SZ so lastniki organizirani v skupnosti lastnikov v večstanovanjski hiši, za zastopanje lastnikov in opravljanje konkretnih organizacijskih, pravnih, finančnih, administrativnih, tehničnih in drugih storitev za upravljanje večstanovanjske hiše, pa je po 27. členu SZ predviden upravnik. Ukrepi, ki jih odredi upravnik v mejah svojih pooblastil, so obvezni za vse lastnike, zoper ukrepe upravnika pa lahko lastnik ugovarja. Ker upravni odbor kot organ skupnosti lastnikov po zakonu ni predviden, ga tudi sodišče v sklepu, ki nadomešča pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča, ne more predpisati, če o tem ni soglasja vseh udeležencev. Sodišče prve stopnje bi zato moralo določiti vsebino omenjene pogodbe, ki bo nadomeščena s sklepom v skladu z določilom 22. in 26. člena SZ in z upoštevanjem organov in njihovih pristojnosti, ki jih ta predpisuje.

Sodišče druge stopnje je tudi mnenja, da je način delitve stroškov servisiranja in popravila dvigal, kot je predviden v četrti alinei c točke 18. člena, v nasprotju s četrtim odst. 12. člena SZ in prvi odst. 33. člena SZ. Dvigalo sodi med skupne dele in naprave hiše, zato stroške vzdrževanja dvigal nosijo vsi etažni lastniki oz.

solastniki sorazmerno z njihovimi solastninskimi deleži, ne pa po številu oseb in psov v stanovanjih. V tem smislu je dalo tolmačenje tudi Ministrstvo za okolje in prostor Republike Slovenije, ki je v spisu med listinami pod A 11. Sodišče druge stopnje je glede na navedeno pritožbi predlagatelja I.S. ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje (3. točka 380. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku).

V ponovnem postopku bo moralo sodišče prve stopnje odločiti o nadomestitvi pogodbe o upravljanju tako, da bo vsebina v celoti skladna z zakonom.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.