VSC sodba Cp 905/97
Sodna praksa višjih sodišč, 1998-01-08

veljavnost prejšnjih najemnih pogodb - neprofitna najemnina - pravni naslov

Najemna pogodba, ki jo je sklenil najemnik z denacionalizacijskim zavezancem, v celoti velja tudi nasproti denacionalizacijskemu upravičencu kot novemu lastniku stanovanja. Zato ima najemnik veljaven pravni naslov, čeprav ne podpiše nove pogodbe.

Najemnik je dolžan plačevati enako najemnino kot prejšnjemu lastniku.

Neprofitna najemnina izjemoma velja tudi za tista zasebna stanovanja, ki so bila pred denacionalizacijo v lasti subjektov iz čl. 113 SZ.

Pritožba tožeče stranke se z a v r n e kot neutemeljena in se p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča in tožena stranka sami trpita vsaka svoje pritožbene stroške.

Prvostopno sodišče je zavrnilo oba izselitvena zahtevka, ker je ugotovilo, da toženi stranki ne uporabljata stanovanj brez pravnega naslova, saj sta sklenili najemni pogodbi z lastnikom stanovanja in tudi nista dolžni prispevati k investicijskemu vzdrževanju stanovanj.

Proti takšni sodbi se je pritožila tožeča stranka zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi zatrjuje, da je bila prva pogodba, ki jo toženi stranki nista hoteli podpisati, je bila praktično identična kot pred denacionalizacijo in je šlo le za spremembo imena zavezanca oziroma najemnika. Sodišče pa te nespremenjene pogodbe v obrazložitvi ni zajelo, kar predstavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka.

Toženki za nekaj 1.000,00 tolarjev uporabljata cca 100 m2 stanovanjske površine, lastnik pa naj bi stanovanje vzdrževal v uporabnem stanju. Prejšnji lastnik pa je stanovanje popolnoma zanemaril. Zakon res daje toženi stranki pravice, vendar predpisuje tudi dolžnosti, med drugim tudi skleniti pogodbo z novim lastnikom.

Nesklenitev pogodbe pa pomeni uporabo stanovanja brez pravnega naslova. Pritožbeno sodišče naj precizno primerja vsebino pogodb in naj s spremembo sodbe ugodi izselitvenemu zahtevku.

Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga potrditev sodbe.

Ko je prvostopno sodišče zavrnilo oba izselitvena zahtevka, je pravilno uporabilo določbe členov 33, 58, 125 in 150 Stanovanjskega zakona.

Ključna vprašanja v tej pravdi so bila, ali toženi stranki uporabljata stanovanje brez pravnega naslova, ali sta dolžni plačevati profitno najemnino, in ali sta dolžni plačevati poleg najemnine še prispevek za investicijsko vzdrževanje.

Pravilna je ugotovitev, da toženi stranki razpolagata s pravnim naslovom, saj sta sklenili najemni pogodbi z lastnikom stanovanja, to je z Občino Celje, slednja pa je postala lastnica stanovanj po čl.

113 Stanovanjskega zakona ob privatizaciji. Pravilna je tudi ugotovitev, da vrnitev stanovanj denacionalizacijskim upravičencem ne vpliva na obstoj najemnega razmerja, saj je v čl. 125 Stanovanjskega zakona (prvotnem in noveliranem) predpisana popolna sukcesija najemne pogodbe s prejšnjim lastnikom stanovanja. Toženki sta z Občino Celje, ki je prejšnji lastnik stanovanja, podpisali najemno pogodbo, kar ne izpodbija niti tožeča stranka. Citirana določba 125. člena Stanovanjskega zakona torej pomeni, da sta toženi stranki dolžni plačevati samo takšno najemnino tudi novim lastnikom (tožnikom), ki bi jo plačevali prejšnjim lastnikom. Zato toženi stranki nista dolžni podpisati novih pogodb o višji (profitni) najemnini in tudi ne pogodb o investicijskih vlaganjih, ki gredo po čl. 33 Stanovanjskega zakona v breme lastnika stanovanja, torej v breme tožeče stranke.

V prvotnem drugem odstavku 150. člena Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91) je bila res za zasebna stanovanja in stanovanjske hiše predpisana profitna najemnina. Toda ta določba za pravdne stranke ne velja, ker njihovo pravno razmerje spada že v obdobje spremenjenega stanovanjskega zakona. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo, da sta bili sporni stanovanji tožeči stranki vrnjeni z denacionalizacij- sko odločbo z dne 23. 4. 1994, ki pa je postala pravnomočna najprej šele 15 dni po vročitvi odločbe. Spremenjen 2. odstavek 150. člena Stanovanjskega zakona pa je začel veljati 7. 5. 1994, saj je bil objavljen v Uradnem listu št. 21 z dne 22. 4. 1994. Spremenjen 2. odstavek 150. člena Stanovanjskega zakona pa za stanovanja v lasti občin (čl. 113 Stanovanjskega zakona) predpisuje neprofitne najemnine. Ker pa je v čl. 125 Stanovanjskega zakona predpisana popolna sukcesija najemnih pogodb, veljajo neprofitne najemnine tudi v razmerju do denacionalizacijskih upravičencev kot novih lastnikov.

Sicer pa je treba poudariti, da je tožeča stranka v tožbi in v teku pravde le indirektno zatrjevala, da toženi stranki ne plačujeta ustrezne najemnine, kar naj bi bil tudi krivdni izselitveni razlog.

Ne glede na to, da tožeča stranka nima pravice do profitne najemnine, pa omenjenega izselitvenega razloga tudi ni dokazovala s konkretnimi trditvami in dokazi. Seveda pa bi bilo pravdanje v tej smeri itak neuspešno glede na predpisano neprofitno najemnino v konkretnem primeru. Prvostopno sodišče pa je ugotovilo, da toženi stranki redno plačujeta neprofitno najemnino, kar ne izpodbija niti tožeča stranka.

Glede na neuspeh pritožbe tožeča stranka sama trpi svoje pritožbene stroške, enako pa velja za toženo stranko, ker z odgovorom na pritožbo ni prispevala k boljši razjasnitvi zadeve in zato ne gre za potrebne pravdne stroške.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.