VSK sodba Cp 1423/98
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-10-19

ugotovitev vrednosti stanovanja - točkovanje

Po sklenitvi kupoprodajne pogodbe po 117. členu SZ, s katero sta se stranki dogovorili o bistvenih sestavinah pogodbe (predmetu in ceni), ni mogoče zahtevati od prodajalca vrnitve dela kupnine s sklicevanjem na napake v točkovalnem zapisniku, ki ga je sestavil upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve. Kupca varuje 121. člen SZ.

Pritožba tožeče stranke se zavrne kot neutemeljena in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Z uvodoma navedeno sodbo je prvostopno sodišče zavrnilo oba tožbena zahtevka, po katerih naj bi bila tožena stranka dolžna plačati prvemu tožniku S.B. glavnico .... SIT s pripadajočimi zakonitimi zamudnimi obrestmi od 15.4.1992 dalje, drugemu tožniku M.S. pa glavnico v višini ........ SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 11.12.1992 dalje. Glede na izid pravde je tožnikoma naložilo, da sta dolžna povrniti vsak ...... SIT stroškov postopka toženi stranki. Tožnika sta vtoževala razliko preveč plačane kupnine za stanovanji, ki sta ju kupila od tožene stranke. Toženka naj bi jima namreč zaračunala nekaj, kar stanovanji dejansko nista imeli in določene instalacije obračunala dvakrat. Navedeno je vplivalo na število točk in posledično na višino kupnine, saj sta bili stanovanji ocenjeni s 336 točkami, čeprav bi jih morali imeti 19 manj. Prvostopno sodišče je ugotovilo, da tožnika nista upravičena do plačila teh zneskov na nobeni pravni podlagi.

Zoper sodbo se po svojem pooblaščencu pritožujeta tožnika iz vseh pritožbenih razlogov in predlagata, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni oziroma razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje prvostopnemu sodišču. V pritožbi najprej navajata, da dvoletni rok iz 2. odst. 615. čl. ZOR (grajanje skritih napak pri delovršni pogodbi) še ni potekel in da je ugotovitev prvostopnega sodišča v zvezi s tem napačna. Kupoprodajna pogodba je bila namreč sklenjena 2.7.1992, tožba pa vložena 9.5.1994. Tožnika sta postavila zahtevek za znižanje kupnine takoj, ko sta bila o napaki obveščena. V nadaljevanju pritožba še navaja, da tožnika nista strokovnjaka gradbene stroke in navkljub dejstvu, da sta v svojih stanovanjih kot najemnika pred nakupom res že prebivala, nikakor nista mogla ugotoviti pomanjkljivosti stanovanja. Tudi sicer je po mnenju pritožbe odgovornost tožene stranke nesporna, saj je bila osnova za izračun kupnine za stanovanje ravno zapisnik o ugotovitvi vrednosti stanovanja, katerega sestavni del je tudi točkovni list. Za napačno točkovanje je bodisi subjektivno, bodisi objektivno odgovorna tožena stranka, ker je izbrala nestrokovnega izvajalca. Tožnika kot nestrokovnjaka, ne da bi ustrezna služba naknadno zapisnik in točkovni list ustrezno korigirala, sama tega ne bi mogla ugotoviti, saj gre za skrite (vgrajene) pritikline stanovanja.

V odgovoru na pritožbo tožena stranka predlaga zavrnitev pritožbe.

Navaja, da prvenstveno v zadevi ne gre za skrite napake v smislu 3. odst. 479. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), saj zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja ni mogoče šteti kot dogovor o lastnostih stanovanja. Pri uveljavljanju stvarnih napak pa je potrebno upoštevati roke, v katerih se jih lahko uveljavlja. Tožena stranka sodišču očita, da se je sklicevalo na dvoletni rok iz 615. čl. ZOR, ki se uporablja za delovršno pogodbo ter za gradbeno pogodbo, v obravnavanem primeru pa gre za kupno pogodbo in zato dvoletni rok ne pride v poštev. Tožena stranka ni vedela, da sta stanovanji bili napačno točkovani, poleg tega pa sta tožnika imela na podlagi 121. čl. Stanovanjskega zakona (SZ) ob nakupu stanovanja vse možnosti preveriti ustreznost točkovanja oziroma zahtevati novo cenitev. Poglavitni vzrok, da tožnika nista izkoristila pravic, je v njuni neaktivnosti.

Navedba v pritožbi tožeče stranke in v odgovoru na pritožbo, ki ga je podala tožena stranka, češ da se je prvostopno sodišče pri odločitvi napačno sklicevalo na 615. čl. ZOR glede teka rokov za grajanje napak, je povsem protispisna, saj se sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi nikjer ni sklicevalo na omenjeno določbo ZOR in dvoletni rok za uveljavljanje napak. Tudi nadaljnja pritožbena trditev, da naj bi bila obravnavana kupna pogodba sklenjena dne 2.7.1992, zaradi česar dvoletni rok do vložitve tožbe naj ne bi še potekel, kaže, da je tožeča stranka vložila pritožbo, v osnovi napisano za drugo podobno zadevo. Prvi tožnik S. B. je namreč kupoprodajno pogodbo sklenil 15.4.1992, drugi tožnik M. S. pa 11.12.1992. Sicer pa se drugostopno sodišče tudi v celoti strinja z vsemi razlogi prvostopnega sodišča, s katerimi je utemeljilo svojo odločitev.

Predmet kupoprodajne pogodbe, torej stanovanje, je bilo kot tako opredeljeno v kupni pogodbi, in je zato njena bistvena sestavina.

Zapisnik o vrednosti stanovanja (točkovalni zapisnik) pa je predstavljal le način za izračun vrednosti stanovanja, na podlagi katerega sta stranki določili kupnino. Stališče prvostopnega sodišča, da v obravnavanem primeru zato ne prihajajo v poštev določila ZOR o stvarnih napakah, je zato povsem pravilno. 121. čl. SZ je izrecno predvidel situacijo, ko se imetnik stanovanjske pravice, ki se je odločil za nakup stanovanja po privatizacijskih določilih Stanovanjskega zakona, ni strinjal s točkovanjem, ki je bilo podlaga za določitev kupnine. V takem primeru je namreč lahko imetnik stanovanjske pravice zahteval, naj se preveri ustreznost točkovanja in se ga po potrebi korigira oziroma da se cenitev gradbene vrednosti stanovanja opravi na podlagi Pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš in drugih nepremičnin (2. in 3. odst. 121. čl. SZ). Toženi stranki zato ni mogoče v zvezi z določitvijo kupnine očitati nobene "subjektivne ali objektivne" odgovornosti. Očitno tožnika možnosti, ki jima jo je nudil Stanovanjski zakon, nista izkoristila, saj sta se z vrednostjo stanovanja, določeno v pogodbi, strinjala in pogodbo tudi podpisala.

Njuno sklicevanje na nepoznavanje gradbene stroke je neutemeljeno, saj je bil položaj imetnika stanovanjske pravice pri določitvi vrednosti odkupljenega stanovanja varovan z določbo 121. čl. SZ.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (368. čl. ZPP).

SZ člen 117,  121,  117,  121,  117,  121.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.