VSL sodba I Cp 1260/95
Sodna praksa višjih sodišč, 1996-05-15

upravnik večstanovanjskih objektov - zakoniti zastopnik - najemnina - aktivna legitimacija

Upravnik je samo zakoniti zastopnik lastnika stanovanja, zato ni aktivno legitimiran, da v svojem imenu sodno izterjuje uporabnino (najemnino) od uporabnika stanovanja.

1. Pritožba proti sklepu se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

2. Pritožbi proti sodbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se glasi: "a) Razveljavi se sklep Temeljnega sodišča v K. opr. št. II I 67/93-1 z dne 9.3.1993, s katerim se tožencu M.Č. nalaga, da je dolžan plačati v osmih dneh tožeči stranki S. z.o.o. 55.693,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 10.2.1993 dalje in sodne stroške v znesku 7.150,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 9.3.1993 dalje do plačila in se tožbeni zahtevek zavrne.

b) Razveljavi se sklep Temeljnega sodišča v K. opr. št. II I 957/93-1 z dne 12.11.1993, s katerim se tožencu M.Č. nalaga, da je dolžan plačati v osmih dneh tožeči stranki S. z.o.o. znesek 77.243,50 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 25.10.1993 dalje do plačila in sodne stroške v znesku 8.850,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 12.1.1993 dalje do plačila in se tožbeni zahtevek zavrne.

c) Zavrne se tožbeni zahtevek, da je toženec M.Č. dolžan plačati tožeči stranki S. z.o.o. znesek 345.184,50 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 8.9.1995 dalje do plačila in ji povrniti nadaljnje pravdne stroške z zakonitimi zamudnimi obrestmi."

Prvostopno sodišče je s sklepom združilo pravdni zadevi opr. št. P ..... in opr. št. P ..... ter dovolilo razširitev tožbenega zahtevka še za znesek 345.191,50 SIT. S sodbo pa je vzdržalo v veljavi oba sklepa o izvršbi Temeljnega sodišča v K. in naložilo tožencu plačilo v znesku 55.639,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi in stroški ter zneska 77.243,50 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi in stroški.

Nadalje je naložilo tožencu tudi plačilo zneska 345.184,50 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi ter nadaljnjih pravdnih stroškov.

Navedeni zneski predstavljajo uporabnino (najemnino) za stanovanje v K. za čas od 30.6.1992 do avgusta 1995. Proti sklepu in sodbi se pritožuje toženec in smiselno uveljavlja pritožbena razloga zmotne oz. nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da sodišče ni upoštevalo zahtev tožene stranke, da bi se preložilo reševanje stanarine na čas, ko bo odpravljen vzrok spora, to je sklenitev prodajne pogodbe za sporno stanovanje. Toženec se ne strinja, da je sodišče vso zadevo oprlo zgolj na finančno kartico in je zanemarilo kršenje temeljnih pravic tožene stranke. Toženec s tožečo stranko nima podpisane najemne pogodbe. Tožeča stranka od takrat, ko je prevzela "vzdrževanje" stanovanja, ni ničesar naredila, hoče le pobirati denar in obresti, vprašanje je, s kakšno pravico. Toženec torej zahteva najprej odkup stanovanja, da mora plačevati obveznosti pa se zaveda sam.

Utemeljena je pritožba proti sodbi, ne pa tudi proti sklepu.

Toženec izrecno izpodbija prvostopni sklep, vendar ta del pritožbe ni ne konkretiziran in ne obrazložen. Pritožbeno sodišče je zato opravilo preizkus po uradni dolžnosti in ugotovilo, da s sklepom o združitvi dveh pravdnih zadev med istima strankama in z dovolitvijo razširitve tožbenega zahtevka prvostopno sodišče ni storilo nobene kršitve določb pravdnega postopka in da je bilo smotrno skupno obravnavanje vseh zahtevkov za plačilo uporabnine (najemnine) za stanovanje. Del pritožbe proti sklepu je bilo zato treba zavrniti in sklep potrditi.

Z ugoditvijo tožbenemu zahtevku oz. s tem, da je prvostopno sodišče vzdržalo v veljavi oba sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine, pa je prvostopno sodišče zmotno uporabilo materialno pravo.

Na zahtevo tožeče stranke, to je upravnika stanovanja v K., je tožencu kot uporabniku tega stanovanja naložilo plačilo uporabnine (najemnine) za uporabo tega stanovanja za čas od 30.6.1992 do avgusta 1995. Že med postopkom je toženec ugovarjal aktivni legitimaciji tožeče stranke, češ, da z njo nima nič, lastnik stanovanja pa je P., s katero je tudi v sporu. Ta ugovor je prvostopno sodišče v izpodbijani sodbi zavrnilo, češ, da je tožeča stranka na podlagi pogodbe o opravljanju storitev upravljanja med njo in P. pooblaščena za izterjevanje najemnin in zato aktivno legitimirana v tej pravdi.

Tako razlago toženec v pritožbi smiselno izpodbija in sicer po presoji pritožbenega sodišča utemeljeno.

Ni sporno, da toženec uporablja stanovanje, potem ko mu je bilo s pravnomočno sodbo odpovedano stanovanjsko razmerje in naložena izpraznitev stanovanja, najemnine oz. uporabnine pa ne plačuje.

Lastnik stanovanja je P., tožeča stranka S. z.o.o. pa je po pogodbi z dne 15.1.1992, sklenjeni s P., upravnik Stanovanjskega sklada P. Po navedeni pogodbi je tožeča stranka kot upravnik res pooblaščena za izterjavo in prevzem najemnin, kot navaja prvostopno sodišče, vendar ne v svojem imenu, ampak v imenu lastnika P. V členu 3 pogodbe je namreč navedeno, da S. kot upravnik zastopa lastnika P. pri opravljanju vseh storitev v pravnem prometu s tretjimi ter ga zastopa v postopkih pred sodišči. Navedeno je skladno z določbami členov 28 in 29 Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), kjer so navedena opravila, ki jih za lastnike stanovanj opravlja upravnik in kjer je izrecno določeno, da upravnik v mejah svojih pooblastil zastopa lastnike pred sodišči in upravnimi organi v sporih o njihovih pravicah in koristih po Stanovanjskem zakonu. V členu 29 SZ je torej določeno, da je upravnik zakoniti zastopnik lastnika stanovanja, točno tako pa je določeno tudi v pogodbi med tožečo stranko in lastnikom spornega stanovanja P. Bistvo zastopanja je nastopanje v imenu zastopanega in za njegov račun (člen 85/I ZOR). Zakoniti zastopnik zato ni upravičen v svojem imenu tožiti tretjo osebo na izpolnitev obveznosti, ki jo ta ima do zastopanega. Ker je torej upravnik samo zakoniti zastopnik lastnika stanovanja, ni aktivno legitimiran, da v svojem imenu sodno izterjuje uporabnino (najemnino) od uporabnika stanovanja. Zato je prvostopno sodišče z ugoditvijo tožbenemu zahtevku zmotno uporabilo materialno pravo. Pritožbeno sodišče je glede na to pritožbi zoper sodbo ugodilo in jo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke proti toženi stranki v celoti zavrnilo in oba sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine razveljavilo.

Izrek o stroških je odpadel, ker jih tožena stranka, ki je v pravdi uspela, ni priglasila.

ZOR člen 85,  85.  SZ člen 28,  28/2,  29,  28,  28/2,  29.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.