VSL sodba I Cp 319/98
Sodna praksa višjih sodišč, 1998-04-08

pravice in obveznosti iz najemnega razmerja - povrnitev stroškov za popravila

Najemnik poslovnega prostora lahko od najemodajalca zahteva povrnitev samo tistih vlaganj v poslovni prostor, ki jih je vložil pod pogoji, ki jih določa ZPSPP oziroma v soglasju z najemodajalcem. Do povrnitve drugih vlaganj ni upravičen. Najemnik nima pravice do povrnitve tistih vlaganj, ki jih je vložil v poslovni prostor, za katera ni imel pravne podlage v ZPSPP oziroma v soglasju najemodajalca, na temelju odškodninske odgovornosti ali neopravičene obogatitve.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Krškem, opr.štev. Ig 638/95 z dne 15.9.1995 v točki 1. in 3. izreka, ugotovilo, da ne obstaja v pobot ugovarjana terjatev tožene stranke v višini 1.534.440,00 SIT in toženi stranki naložilo, da je tožeči stranki dolžna povrniti 63.112,50 SIT nadaljnjih pravdnih stroškov.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložila pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov navedenih v 1. odstavku 355. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), v kateri predlaga, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, da ne obstaja v pobot ugovarjana terjatev tožene stranke.

Pritožbenega razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka pritožba ne obrazlaga. Ob preizkusu izpodbijane sodbe pritožbeno sodišče ni našlo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 354. člena ZPP. Pritožbeni razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka tako ni podan.

Dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo: da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati zaostalo neplačano najemnino in da ne obstaja v pobot ugovarjana terjatev tožene stranke. Pritožbeno sodišče se v tem delu v celoti sklicuje na razloge navedene v obrazložitvi sodbe sodišča prve stopnje, ne da bi jih ponavljalo. Na ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo (19. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih Ur.l. SRS štev.

18/74), ko je vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi v 1. in 3. točki izreka, s katerim je toženi stranki naloženo, da je tožeči stranki dolžna plačati zaostalo neplačano najemnino.

Na pritožbene navedbe pa pritožbeno sodišče odgovarja: Pravico do povrnitve vlaganj, ki jih je izvršil najemnik poslovnega prostora v poslovni prostor urejajo določila od 15. do 17. člena ZPSPP. Na podlagi teh določil ima najemnik pravico do povrnitve vlaganj v poslovni prostor, ki so mu nastali zaradi ureditve poslovnega prostora ob prevzemu v najem, samo v primeru, če poslovni prostor najemniku ni bil izročen v takšnem stanju, kot bi po najemni pogodbi moral biti, ob pogoju, da je najemnik dal najemodajalcu primeren rok za vzpostavitev poslovnega prostora v takšno stanje kot je to določeno v najemni pogodbi. Najemnik pa ni upravičen do povrnitve vlaganj oziroma teh vlaganj ne more pobotati z najemnino, če najemodajalcu ni dal primernega roka in s tem možnosti, da najemodajalec sam vzpostavi poslovni prostor v takšno stanje, kot bi ta moral biti po najemni pogodbi. V danem primeru sta pravdni stranki v najemni pogodbi določili, da tožena stranka kot najemnik zagotovi funkcionalno ureditev najetih poslovnih prostorov (točka 3 najemne pogodbe) in obseg del omejili zneskovno v višini dveh mesečnih najemnin, kar je tožeča stranka toženi stranki tudi priznala in sta pravdni stranki to tudi že med sabo pobotali (med strankama nesporno). Neutemeljena je tako pritožbena navedba, da obseg investicij za ureditev poslovnega prostora med pogodbenima strankama ni bil določen. Tožena stranka je ob funkcionalni ureditvi poslovnega prostora presegla obseg dogovorjenih investicij. V pritožbi navaja, da se je za povečan obseg investicij odločila sama, kar pomeni, da za ta vlaganja ni imela soglasja tožeče stranke kot najemodajalca.

Pravna posledica tega je, da tožena stranka nima pravice do povrnitve teh izdatkov (17. člen ZPSPP). Zaključek sodišča prve stopnje, da v pobot uveljavljana terjatev tožene stranke ne obstaja, je tako pravilen. Zmotno je stališče pritožbe, da ima tožena stranka temelj za povrnitev spornih vlaganj v poslovni prostor v odškodninski odgovornosti tožeče stranke, ki je po navedbah tožene stranke zakrivila, da je tožena stranka opustila dejavnost v najetih poslovnih prostorih in na temelju neopravičene obogatitve (verzije).

Že zgoraj je bilo navedeno, da je povrnitev vlaganj v poslovni prostor ob prevzemu poslovnega prostora v najem urejeno v odločilu 15. in 17. člena ZPSPP. Iz citiranih določil izhaja, da ima najemnik pravico do povrnitve vlaganj v poslovni prostor samo v primeru, če so bila vlaganja izvršena v skladu z določili ZPSPP oziroma s soglasjem najemodajalca (kar v danem primeru ni podano), v vseh drugih primerih pa te pravice nima (...te pravice nima ..., 17. člen ZPSPP). Tožena stranka torej nima pravice uveljavljati povrnitve vlaganj, ki jih je izvršila brez soglasja tožeče stranke in v nasprotju z določili ZPSPP. Te pravice nima niti na temelju odškodninske odgovornosti ali verzije, ker je njena pravica za povrnitev vlaganj z določilom 17. člena ZPSPP izključena. Dejstvo, ali je in če je, zakaj je prišlo do prenehanja najemne pogodbe, torej ni pravno odločilno za vprašanje povrnitve vlaganj v poslovni prostor, ki jih je tožena stranka vložila v nasprotju z določilom ZPSPP in brez soglasja tožeče stranke kot najemodajalcem. Sodišče prve stopnje je tako ravnalo pravilno, ko ni izvajalo dokazov za ugotavljanje tega dejstva.

Uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, zato je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (368. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.