VSL sodba I Cp 339/96
Sodna praksa višjih sodišč, 1996-04-03

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - odkup stanovanja - zloraba pravice

Ker je tožnica potem, ko ji je bilo sredi leta 1992 dodeljeno drugo stanovanje v najem, iz spornega stanovanja izselila, predstavlja njen vztrajanje pri pravici do odkupa stanovanja zlorabo pravice.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani del sodbe spremeni tako, da se zavrneta tožbena zahtevka, ki se glasita: "1. Zavrnitev tožene stranke, da s tožečo stranko ne sklene kupoprodajne pogodbe za 1-sobno stanovanje v izmeri 48,39 m2 v stanovanjski stavbi Spodnji trg 29, Š., je neupravičena.

2. Tožena stranka Kmetijska gozdarska zadruga z.o.o. Š. L. kot prodajalka, je s tožečo stranko R. J. iz Š. L., kot kupovalko, dolžna v 15 dneh, pod izvršbo, skleniti kupoprodajno pogodbo, s katero bo tožena stranka prodala, tožeča pa kupila 1-sobno stanovanje, ki obseg spalnico v izmeri 25,30 m2 in kuhinjo v izmeri 12,41 m2, v I.

nadstropju, kopalnico s straniščem v pritličju, ki je v souporabi, v izmeri 2,85 m2, klet v izmeri 7,84 m2, v skupni izmeri 48,39 m2, s souporabo stopnišča in hodnika v stavbi Spodnji trg 29, Š., parc.

štev. 189/1, stavbišče 379 m2, vl. štev. 90 k.o. Š. L., vseh bremen prosto, proti plačilu kupnine v višini 265.891,60 SIT, z rokom plačil 60 dni po sklenitvi pogodbe ter z dovoljenjem, da se dovoljuje vknjižba lastninske pravice na prej opisanem 1-sobnem stanovanju pri parc. štev. 189/1, stavbišče 379, vl. št. 90 k.o. Š. L. V primeru, da tožena stranka kupoprodajne pogodbe v danem roku ne bo sklenila, bo tako pogodbo nadomestila ta pravnomočna sodba.

3. Tožena stranka je dolžna tožnici povrniti stroške postopka." Tožnica mora toženi stranki v 15 dneh povrniti 73.815,00 SIT stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje ter 9.900,00 SIT stroškov pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je neupravičena zavrnitev tožene stranke, da s tožnico ne sklene kupoprodajne pogodbe za enosobno stanovanje v izmeri 48,39 m2 v stanovanjski stavbi Spodnji trg 29, Š.. Toženo stranko je zavezalo, d mora s tožnico skleniti prodajno pogodbo za omenjeno stanovanje po določbah Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš.

Zoper ta del sodbe se iz vseh razlogov pritožuje tožena stranka in predlaga spremembo, podrejeno pa razveljavitev. Zatrjuje, da bi moral sodišče ocenjevati, ali predstavljajo sporni prostori stanovanje po določbah veljavnega SZ, ne pa po določbah Zakona o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR). Pomembno je, da sporni prostori ne predstavljajo stanovanja. Niso namreč funkcionalna celota, razporejen so v dveh etažah, sanitarije pa so v souporabi. V takih prostorih ni mogoče trajno bivanje. To je dokazala tudi tožnica sama, saj je ves čas prosila in čakala na drugo primerno stanovanje. Sredi leta 1992 g je tudi dobila in se vanj vselila. Tožbeni zahtevek je neutemeljen tudi zato, ker je tožnica stanovanje prenehala uporabljati že sredi leta 1992. Temeljni namen nakupa stanovanj po določbah SZ o privatizaciji je v tem, da se stanovalcem omogoči nakup stanovanja, v katerem bodo potem živeli. Tožnica pa tega namena očitno nima, saj je dobila drugo stanovanje in v spornih prostorih že 4 leta ne živi.

Razen tega je stavba, v kateri so sporni prostori, razglašena za arhitekturni spomenik in zato ne more biti predmet proste prodaje. Na njej imata občina oziroma Republika Slovenija zakonito predkupno pravico. Sodišče je z ogledom ugotovilo, da so se sporni prostori od leta 1992 povečali kar za 26,39 m2. Tožničin prvotni zahtevek je obsegal le enosobno stanovanje v izmeri 22 m2. Tožnica je bila ob prihodu v Slovenijo brez vsega in v veliki stiski. Zato ji je tožena stranka dovolila bivati v spornih prostorih. Obe stranki sta vedeli, da je ta rešitev začasna in da stanovanjska pogodba z dne 21.5.1991 n odločba o dodelitvi stanovanja. Ne vsebuje bistvenih sestavin, ki jih je zahteval takratni zakon. Tožena stranka postopka za dodelitv stanovanja ni speljala zaradi nevednosti, marveč zato, ker tožnici prostori niso bili dodeljeni, marveč je bilo le dovoljeno, da v njih stanuje. Tudi znesek, ki ga je plačevala za bivanje, je bil zgolj približen. Pogoji za sklenitev stanovanjske pogodbe niso bili izpolnjeni. Nekaj se je med strankama pač moralo napisati in napisalo se je na obrazcu, ki se je takrat uporabljal za dodeljevanje stanovanj. Zmotna je končno tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni dokazala, da so sporni prostori zadružna lastnina.

Iz izpiska iz zemljiške knjige namreč izhaja, da so ti prostori lastnina tožene stranke, prav tako pa tudi, da je kmetijsko gozdarska zadruga pravna naslednica kmetijske zadruge.

Pritožba utemeljeno opozarja na pomen dejstva, da se je tožnica iz spornega stanovanja izselila, ker ji je sredi leta 1992 občina dodelila v najem drugo stanovanje. Ne sicer zato, ker bi ji zaradi tega po določbah ZSR prenehalo stanovanjsko razmerje (ZSR je namreč p 1. odst. 159. člena SZ prenehal veljati z dnem uveljavitve slednjega, t.j. 19.10.1991, kar pomeni, da so kot razlog za odklonitev pravice d nakupa stanovanja po 2. odst. 128. člena SZ lahko relevantne samo tiste okoliščine, ki so obstajale ob uveljavitvi SZ), ampak zato, ker se je tožnica s tem dejanjem (t.j. s sklenitvijo najemne pogodbe za drugo stanovanje in z vselitvijo v to - drugo - stanovanje) odpovedal pravici do odkupa spornega stanovanja po določbah SZ o privatizaciji stanovanj. Vztrajanje pri tej pravici bi v taki situaciji predstavljalo tudi zlorabo pravice - tožnica bi jo uresničila v nasprotju z namenom, zaradi katerega je bila ustanovljena. Ta namreč ni v tem, da se bivšemu imetniku stanovanjske pravice (samo zato, ker mu je uspelo postati imetnik stanovanjske pravice na stanovanju v družbeni lastnini) omogoči povečanje premoženja (povečanje premoženja je najmanj tolikšno, kot znaša popust), marveč v transformaciji stanovanjske pravice (ki ima tudi bistvene stvarnopravne karakteristike - absolutno in neposredno oblast nad stvarjo) v lastninsko pravico (ki daje integralno zasebno oblast nad stvarjo). I če bivši imetnik stanovanjske pravice ne uporablja stanovanja za zadovoljevanje osebnih in družinskih stanovanjskih potreb (ker se je kot npr. tožnica po dodelitvi drugega stanovanja v najem iz njega izselil), če torej ne izvršuje bistvene vsebine stanovanjske pravice (2. odst. 1. člena ZSR), tudi ni razlogov za transformacijo te pravic v lastninsko pravico. Privatizacijo stanovanj si je namreč mogoče zamisliti le kot kontinuiran prehod iz ene vrste (semistvarnopravne) pravice (t.j. stanovanjske pravice) v drugo (višjo oz. najvišjo) pravico stvarnopravne narave.

Ker se je torej tožnica z izselitvijo v drugo stanovanje, ki ga je dobila v najem, odpovedala pravici do odkupa spornega stanovanja, in ker bi realizacija te pravice v taki situaciji predstavljala njeno zlorabo, tožničin zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe ni utemeljen Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenlo tako, da je tožbena zahtevka zavrnilo (4. točka 373. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

Ker je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremenilo, je moralo odločiti o stroških vsega postopka (2. odst. 166. člena ZPP). Tožnica ki je v pravdi popolnoma propadla, mora toženi stranki povrniti njene stroške postopka pred sodiščem prve stopnje, ki znašajo 73.815,00 SIT in predstavljajo nagrado za delo odvetnika (zastopanje na narokih) te stroške pritožbenega postopka, ki znašajo 9.900,00 SIT in predstavljajo sodno takso (1. odst. 154. člena ZPP). Nagrada za delo odvetnika je odmerjena v skladu s Tarifo o odvetniških storitvah, sodna taksa pa v skladu s taksno tarifo (2. odst. 155. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.