VSL sklep II Cp 1181/96
Sodna praksa višjih sodišč, 1996-12-18

ničnost pogodbe - pridobitev lastninske pravice - pravni naslov - vknjižba

Pravni učinki vknjižbe (pridobitev stvarne pravice) so najprej odvisni od tega, ali je pravni naslov pridobitve veljaven ali ni.

Pravni učinki vknjižbe se zato ne morejo presojati ločeno, abstraktno in neodvisno od pravnega naslova pridobitve.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani del sodbe se razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženca zavezalo, da mora izprazniti hišo v K. in stanovanje v tej hiši, ki zajema tri sobe, kopalnico, stranišče, hodnik in vežo ter pomožni prostor v izmeri 77,18 m2, ter tožnikoma plačati 185.977,00 SIT najemnine za čas od 1.3.1992 dalje z zakonitimi zamudnimi obrestmi tekočimi od zapadlih zneskov 3.381,40 SIT od vsakega preteklega meseca dalje do plačila.

Višji zahtevek je zavrnilo, toženca pa zavezalo, da mora tožnikoma povrniti 126.364,60 SIT stroškov postopka.

Zoper dajatveni del sodbe se iz vseh razlogov pritožuje toženec in predlaga razveljavitev. Sodišču očita, da je z enim samim stavkom obrazložilo ugovor ničnosti prodajne pogodbe. Navedlo je zgolj to, da nima nobenih pomislekov v pravilnosti sklenjene pogodbe. Prav veljavnost pogodbe pa je bistvena za oceno aktivne legitimacije.

Sicer pa je pomembno, da je tožnik sam izpovedal, da gre za poslovno in ne za stanovanjsko stavbo. Drugače izhaja iz zemljiške knjige in iz toženčeve izpovedbe. Na podlagi odločbe GU J. z dne 31.1.1996 je bilo v zemljiški knjigi poočiteno, da se je spremenila kultura in izmera parc. št. 17/2 v stanovanjsko stavbo. Tožnika sta očitno v zemljiški knjigi spremenila kulturo - namembnost stavbe v stanovanjsko zato, da bi se lahko vpisala v zemljiško knjigo, kar je bilo prvotno zavrnjeno. Sodišče pa je vknjižbo enostavno štelo kot dokaz, da je pogodba, za katero toženec zatrjuje, da je nična, povsem veljavna. Ker je bila poslovna stavba bržkone v družbeni lastnini, bi bila za prodajo potrebna javna dražba. Sicer pa sploh ni razjasnjeno, kdaj je bila sporna prodajna pogodba sklenjena, kar je pomembno za oceno, ali so bili ob sklepanju upoštevani vsi takrat veljavni predpisi. Razlogi sodbe so protislovni tudi glede plačevanja najemnine. Sodišče ugotavlja, da toženec ni sklenil nobene najemne pogodbe ter da biva v sporni stavbi brez pravnega naslova, hkrati pa ga je zavezalo, da mora plačati najemnino. Ob tem je sodišče tožnikoma prisodilo še zamudne obresti na prisojene zneske najemnine, čeprav je tožnik izpovedal, da s tožnico od toženca nikoli nista zahtevala plačevanje najemnine. Tudi če bi bila tožnika upravičena do najemnine, da bi zamudne obresti tekle od dneva opomina. In če bi bil toženec tožnikoma sploh kaj dolžan, bi moral biti ta dolg v sorazmerju s tem, kar je dobil. Elektrike in vode pa od odklopa dalje ne prejema. Zato je nesprejemljiva tudi cenitev izvedenca G.

Tožnika sta odgovorila na pritožbo, pri čemer zatrjujeta, da sta aktivno legitimirana (vpisana sta namreč v zemljiški knjigi) ter da sta toženca opomnila na plačevanje uporabnine za stanovanje.

Predlagata, naj pritožbeno sodišče zavrne pritožbo in potrdi izpodbijani del sodbe prve stopnje.

Pritožba utemeljeno opozarja na pomanjkljivost ter protislovnost razlogov izpodbijane sodbe. Toženec je namreč ugovarjal predvsem to, da tožnika nimata aktivne stvarne legitimacije za izpraznitveni in verzijski zahtevek, ker da sploh nista lastnika sporne hiše. Svojo tezo je gradil na ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene med M.S. in U., pri čemer je ničnost pogodbe utemeljeval s trditvami, da pogodba nasprotuje Resoluciji Združenih narodov št. 757/92, da je simulirana ter da je bila sklenjena brez predhodno izvedene javne dražbe. Čeprav je tožnica M.S. (ne pa tudi tožnik P.R.) vpisana v zemljiški knjigi kot lastnica sporne nepremičnine, to še ne predstavlja neizpodbitne domneve o njeni lastninski pravici. Kajti vknjižba predstavlja le način derivativne pridobitve lastninske pravice. Pravni učinki vknjižbe so pri derivativnem pridobivanju stvarnih pravic odvisni tudi od tega, ali obstaja veljavni pravni naslov pridobitve stvarne pravice (33. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih) in se zato ne morejo presojati ločeno, abstraktno in neodvisno od te druge (oz. po svojem pomenu in po kronološkem vrstnem redu pravzaprav prve) predpostavke derivativnega pridobivanja stvarnih pravic. Zato bodo pravni učinki vknjižbe, t.j. pridobitev stvarne pravice, najprej odvisni od tega, ali je pravni naslov pridobitve veljaven, ali ni. V tem konteksu lahko zato govorimo tudi o kavzalnosti vknjižbe: vknjižba sama po sebi nima konstitutivnega učinka, če je opravljena na podlagi neveljavnega pravnega posla.

Za odločanje o tožbenih zahtevkih je zato ključnega pomena zlasti vprašanje, ali je pogodba na podlagi katere naj bi postala tožnika lastnika sporne nepremičnine, sploh veljavna. O tem odločilnem vprašanju pa izpodbijana sodba nima razlogov. Pritožba namreč utemeljeno opozarja, da je glede tega sodišče prve stopnje navedlo zgolj,".... da nima nobenih pomislekov o pravilnosti sklenjene prodajne pogodbe". To pa je vsekakor premalo, da bi bilo mogoče preizkusiti, kako je prišlo sodišče prve stopnje do tega pomembnega zaključka.

Razen tega so razlogi sodbe tudi protislovni. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo, da stranki nista sklenili nikakršne najemne pogodbe, hkrati pa je tožencu naložilo, da mora tožnikoma plačati najemnino. Končno je sodba pomanjkljiva tudi zato, ker nima razlogov o utemeljenosti tožbenih zahtevkov tožnika P.R. in razlogov o zamudnih obrestih. Ker tako sodbe zaradi pomanjkljivih in protislovnih razlogov ni mogoče preizkusiti, je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 13. točke 2. odst. 354. čl.

Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijani del sodbe razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 369. čl. ZPP).

Sodišče prve stopnje bo moralo ponovno oceniti veljavnost pogodbe med tožnico in U. (predvsem pa tudi ugotoviti, kdaj je bila sklenjena), navesti argumente za takšno ali drugačno stališče o njeni veljavnosti (pri čemer ni odveč omeniti 7. čl. Zakona o izvajanju Resolucije Varnostnega sveta OZN št. 757/92), navesti razloge tudi o (ne)utemeljenosti zahtevkov tožnika P.R. in obrestnega zahtevka ter paziti na konzistentnost razlogov. Če bo prišlo do zaključka, da sta tožnika aktivno legitimirana, velja v zvezi z odločanjem o verzijskem zahtevku (t.j. o zahtevku za plačilo nadomestila za uporabo) opozoriti na določbe 1. odst. 38. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, ki so v razmerju do določb Zakona o obligacijskih razmerjih o neupravičeni pridobitvi (210. do 219. čl.) specialni predpis.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. in 4. odst. 166. čl. Zakona o pravdnem postopku.

ZTLR člen 33,  33.  ZOR člen 103,  104,  103,  104.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.