VSK sodba Cp 191/97
Sodna praksa višjih sodišč, 1997-03-26

upravljanje večstanovanjskih hiš - pogodba o upravljanju - upravljalec do sklenitve pogodbe

Organizacija, ki se ukvarja z upravljanjem v večstanovanjskih hišah, je na podlagi 2. odst. 145. čl. Stanovanjskega zakona (SZ) pooblaščena, da opravlja naloge iz tega zakona do sklenitve pogodbe iz 22. čl. SZ, le v primeru, če je pred uveljavitvijo SZ s hišnim svetom ali skupnostjo stanovalcev sklenila pogodbo o upravljanju (2. odst. 46. čl. Zakona o stanovanjskem gospodarstvu).

Pritožba tožeče stranke se kot neutemeljena zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje v celoti razveljavilo sklepa o izvršbi opr. št. I 388/94 z dne 29.4.1994 in opr. št. I 397/94 z dne 29.4.1994 v točki ena in tri izreka ter tožbena zahtevka zoper oba toženca zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna povrniti tožencu M. T. stroške postopka v znesku 1.130,00 SIT v roku 8 dni pod izvršbo, tožencu V. G. pa prav tako stroške v višini 1.130,00 SIT v 8 dneh pod izvršbo.

Zoper to sodbo se je tožeča stranka pritožila iz pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da so etažni lastniki sklenili pogodbo o upravljanju in si določili upravnika šele 11.3.1993, do takrat pa je tožnica izvajala upravljanje oziroma najnujnejše stanovanjske storitvi v hiši G. v N. in to od dneva, ko je bila stanovanjska hiša zgrajena in vseljena, to je od julija 1991. Poleg požarne varnosti (gasilskih aparatov), deratizacije, premoženjskega zavarovanja, je po svojih izvajalcih opravljala kontrolo in servisiranje dvigal. Dvigala so bila takrat v garanciji, vendar je kontrolo in redno servisiranje bilo izven garancije. Ne držijo zato trditve obeh tožencev, da so si tudi glede navedenih storitev zadeve urejali sami. V tem času je bila tožeča stranka edini izvajalec stanovanjskih storitev v občini in samo ona je imela sklenjeno pogodbo s pooblaščenim serviserjem dvigal ter s pooblaščenim zavodom za izvajanja dezinfekcije in deratizacije in občinsko gasilsko organizacijo za kontrolo in zamenjavo gasilskih aparatov. Nenazadnje je tudi z Zavarovalnico Triglav uredila zavarovanje hiše. Toženca, ki sta se kot pridobitelja stanovanj vselila v to hišo in kasneje kupila svoja stanovanja, teh problemov nista niti zaznala, kaj šele, da bi se vprašala, kdo skrbi in plačuje navedene stanovanjske storitve. Tožeča stranka zato vztraja na obligatornih določilih 22. člena Stanovanjskega zakona, da so etažni lastniki dolžni urediti upravljanje stanovanjske hiše in v tej zvezi skleniti pisno pogodbo o medsebojnih razmerjih ter si določiti upravnika. Dokler te pogodbe nimajo, pa ex lege opravlja stanovanjske storitve pooblaščena organizacija, kot izhaja iz 2. odstavka 145. člena Stanovanjskega zakona. Zato tožeča stranka vztraja, da je do 11.3.1993 opravljala najnujnejše stanovanjske storitve tudi za stanovanjsko hišo G. v N., kot jih je navedla, ter predlaga razveljavitev izpodbijanega sodbe.

Ker gre v konkretni zadevi za spor majhne vrednosti, se sme sodbo izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 354. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (1. odstavek 467. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je glede dejanskega stanja vezano na ugotovitve v prvostopni sodbi. Iz razlogov izpodbijane sodbe pa izhaja odločilna okoliščina za pravno presojo, da namreč tožeča stranka za stanovanjsko hišo, v kateri prebivata toženca, ni sklenila s skupnostjo stanovalcev, niti s hišnim svetom pogodbe o upravljanju. Na določbo 2.odst. 145.čl. SZ bi se tožnica lahko uspešno sklicevala le, če bi pred uveljavitvijo SZ sklenila takšno pogodbo. Drugi odstavek 46. člena Zakona o stanovanjskem gospodarstvu je namreč določal, da v primeru, ko posamezna dela v zvezi z gospodarjenjem s stanovanji in stanovanjskimi hišami opravlja organizacija, ki samostojno opravlja takšne dejavnosti, opravlja taka dela in opravila na podlagi pogodbe sklenjene med hišnim svetom, skupnostjo stanovalcev oziroma njeno enoto. Pooblaščena organizacija torej ni opravljala teh del na podlagi zakona, kot zmotno meni tožnica, ampak na podlagi pogodbe.

Tožeča stranka bi zato morala v konkretni pravdi dokazati, da je upravljanje stanovanjske hiše izvajala po prevzemu stanovanj julija 1991 na podlagi pogodbe sklenjene s hišnim svetom ali skupnostjo stanovalcev, saj bi le v takem primeru po določbi 2. odstavka 145. člena Stanovanjskega zakona bila pooblaščena opravljati naloge iz tega zakona do sklenitve pogodb iz 22. člena Stanovanjskega zakona. V zvezi s pritožbenimi navedbami, kaj je dejansko vse storila tožeča stranka za tožence, pa je pritožnici treba pojasniti, da za konkretno pravdo to ni pravno relevantno. Tožeča stranka je svoj zahtevek utemeljevala na poslovni podlagi. Če je dejansko izvajala določena dela v korist stavbe tožencev, pa bi ob pomanjkanju pogodbene podlage lahko to iztožila le na podlagi pravil o pravicah poslovodje brez naročila, kar pa ni bila tožbena podlaga v tej pravdi. Ker je torej na ugotovljeno dejansko stanje sodišče prve stopnje materialno pravo pravilno uporabilo in ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kakšne bistvene kršitve postopka iz 2. odstavka 354. člena ZPP, je neutemeljeno pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 368 ZPP).

SZ člen 22,  145,  145/2,  22,  145,  145/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.