VSL sodba II Cp 197/99
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-02-18

Toženci, ki so vseskozi živeli v Nemčiji (bili tam na začasnem delu oz. se tam šolali, pri čemer se je drugi toženec po končanem šolanju tam tudi zaposlil), stanovanja niso uporabljali za zadovoljevanje stanovanjskih potreb. Prihajanje v stanovanje le občasno ob praznikih ter ob počitnicah in letnih dopustih (kolikor jih niso preživeli na morju) ne predstavlja uporabe stanovanja za zadovoljevanje stanovanjskih potreb.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi izpodbijani del sodbe prve stopnje. Toženci V. S., D. S. in mld. S. S., morajo v 15 dneh tožnicama B. R.-M. in A. S. povrniti 21.530,00 SIT stroškov pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tožene stranke V. S., D. S., mld. S. S., M. N. in M. S. zavezalo, da se morajo v 60 dneh izseliti iz trosobnega stanovanja v II. nadstropju na P...ovi 15 v Ljubljani in stanovanje izprazniti ter ga izročiti tožnicama B. R.-M. in A. S.. Zavrnilo je zahtevek iz nasprotne tožbe, da morata B. R.-M. in A. S. z D. S. skleniti pogodbo o najemu stanovanja za neprofitno najemnino. Zoper to sodbo se pritožujejo V. S., D. S. in mld. S. S. in to zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Navajajo, da zakon ne ureja situacije, ko ožji družinski član, s katerim bi v primeru smrti najemnika lastnik moral skleniti najemno pogodbo, umre pred najemnikom (prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice). To pravno praznino bi bilo treba zapolniti z določbami, ki urejajo obvezno sklenitev najemne pogodbe. Ena takih določb je prvi odstavek 56. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), ki določa, da je lastnik v primeru smrti najemnika dolžan skleniti najemno pogodbo z enim od družinskih članov, ki so navedeni v najemni pogodbi. Pri tem zakon ne zahteva stalnega bivanja v stanovanju. Tega pogoja tudi ni več glede sklenitve najemnega razmerja. To sklepanje potrjuje tudi določba 53. člena SZ, ki med odpovednimi razlogi ne navaja več neuporabe stanovanja. To pomeni, da je bistveno, da se stanovanje šteje za dom, t.j., da ga najemnik in uporabniki uporabljajo za svoj dom in nimajo drugega stalnega prebivališča. Prvi trije toženci prebivajo v Nemčiji le začasno, sporno stanovanje pa štejejo za svoj dom. Drugače bi že pridobili nemško državljanstvo in stalno prebivališče v Nemčiji. Otroka sta se šolala v Nemčiji, vendar sta hodila v slovenske šole. Prva toženka je z družino skupno kar nekaj mesecev preživela v Ljubljani, ko je zbolela, pa je sama na priporočilo zdravnika živela v stanovanju kar mesecev. Prva toženka se po nemških predpisih lahko invalidsko upokoj le ob stalni zdravniški kontroli, prevozi pa ji škodijo, kar vse so razlogi, da se z družino še ni za stalno naselila v Sloveniji. Upoštevati je treba vse okoliščine, predvsem pa namen tožencev, da stanovanje uporabljajo. Če tega namena ne bi imeli, ne bi plačevali najemnine. Treba je upoštevati, da je šlo za ekonomsko skupnost, saj je več kot 10 let vse stroške stanovanja, adaptacijo dela stanovanja in opremo plačeval R. S., v letu 1965 pa je stanovanje adaptiral pokojni M. S.. Pri tem je treba opozoriti tudi na spremenjen in dopolnjen Zakon o denacionalizaciji, ki v 5. členu sprememb določa, d najemnega razmerja ni mogoče odpovedati, dokler najemodajalec najemojemalcu ne povrne vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost nepremičnine. Po 23. členu omenjenega zakona je možno zahtevati obnov postopka o denacionalizaciji, če v odločbi o denacionalizaciji v nasprotju s tem zakonom ni bila upoštevana za podržavljeno premoženje izplačana odškodnina. Za nacionalizirano zgradbo v Ljubljani, P...ova 15, pa je bila izplačana odškodnina v takratnem znesku 877.380,00 SIT. Omenjeno dejstvo sicer nima neposrednega vpliva na to pravdo, vendar bi ga sodišče moralo upoštevati zaradi načela pravičnosti. Možno je, da bo z obnovo postopka spremenjeno dejansko stanje glede lastništva. Opozoriti velja tudi na določbo 39. člena Stanovanjskega zakona, ko lastnik ne sme skleniti najemne pogodbe oz. aneksa k najemni pogodbi, če bi število oseb v stanovanju za več kot trikrat presegalo število oseb, za katere se šteje, da je stanovanje še primerno. To pomeni, da mora lastnik v vseh drugih primerih v najemni pogodbi upoštevati vse osebe, ki jih kot uporabnike navaja najemnik, t.j. ali pri sklenitvi najemne pogodbe, ali pa pri kasnejši spremembah. Nasprotna tožba je bila vložena zaradi pravne praznine po analogiji spremenjene določbe 6. člena SZ. Po smrti R. S. je bila kot ožji družinski član upravičena do sklenitve najemne pogodbe prva toženka. Zato je kot podrejen zahtevek predlagana tudi ta rešitev. Tožnici B. R.-M. in A. S. sta odgovorili na pritožbo, pri čemer oporekata pravnim naziranjem pritožnikov in predlagata, naj jo pritožbeno sodišče zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijani del sodbe prve stopnje. Določba 56. člena SZ - tako kot se glasi - ne daje v najemni pogodbi navedenemu ožjemu družinskemu članu najemnika stanovanja (6. člen SZ) apriornega upravičenja, da z lastnikom po najemnikovi smrti sklene najemno pogodbo. To sledi iz sočasne razlage ostalih določb SZ, posebej določbe 41. člena. Skupno življenje z najemnikom v stanovanju je pogoj, ki mora biti izpolnjen, da lahko ožji družinski član po najemnikovi smrti od lastnika stanovanja utemeljeno zahteva, da z njim sklene najemno pogodbo. Brez dokazane poprejšnje uporabe stanovanja ožji družinski član ni upravičen do sklenitve take najemne pogodbe. Če bi temu ne bilo tako, bi SZ v 41. členu pri navajanju ožjih družinskih članov najemnika ne navajal uporabe stanovanja. Kadar so namreč v najemni pogodbi navedeni tudi ožji družinski člani, se mora besedilo najemne pogodbe glasiti tako, da bodo ti ožji družinski člani skupaj z najemnikom stanovanje uporabljali. Uporaba stanovanja pa pomeni bivanje v njem za zadovoljevanje stanovanjskih potreb. Zato ima sodišče prve stopnje prav, da morata biti za sklenitev najemne pogodbe po 56. členu SZ izpolnjena dva pogoja: oseba, ki zahteva sklenitev najemne pogodbe, mora biti ožji družinski član najemnika in ob njegovi smrti je morala stanovanje dejansko uporabljati. Pravilno pa je tudi materialnopravno naziranje sodišča prve stopnje, da pomeni uporaba stanovanja bivanje v njem za zadovoljevanje stanovanjskih potreb ter da prva toženka, drugi toženec in tretja toženka, ki so vseskozi živeli v Nemčiji (bili tam na začasnem delu oz. se tam šolali, pri čemer se je drugi toženec po končanem šolanju tam tudi zaposlil), stanovanja niso uporabljali v skladu z opisanim standardom. Prihajanje v stanovanje le občasno - ob praznikih ter ob počitnicah in letnih dopustih (kolikor jih niso preživeli na morju) ne predstavlja zadovoljevanja stanovanjskih potreb v tem stanovanju. Pri tem tudi ničesar ne spremeni dejstvo, da je R. S. umrl. Ali so izpolnjene predpostavke pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe po 56. členu SZ, se presoja za vsakega pretendenta posebej (ta pravica, ki je vezana na osebo upravičenca, s ne podeduje), kar pomeni, da je relevantno le, ali so toženci oziroma ali je drugi toženec (ki zahteva sklenitev najemne pogodbe) uporabljal(i) sporno stanovanje za zadovoljevanje stanovanjskih potreb. Jalove so tudi pritožbene trditve, da toženci prebivajo v Nemčiji le začasno, da sporno stanovanje štejejo za svoj dom ter da s ves čas plačevali najemnino. Kot že rečeno, je za pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe po 56. členu SZ (poleg ostalega - da gre za ožjega družinskega člana, ki je naveden v najemni pogodbi) pomembno le, ali je pretendent skupaj z najemnikom uporabljal stanovanje. Iz istega razloga so irelevantne tudi trditve, "da je šlo za ekonomsko skupnost, saj je več kot 10 let vse stroške stanovanja, adaptacijo dela stanovanja (sobe, ki je last drugo tožeče stranke) in opremo plačeval R. S., v letu 1965 pa je stanovanje adaptiral pokojni M. S.." Zgrešeno pa je tudi sklicevanje na tretji odstavek 39. člena SZ, po katerem lastnik stanovanja ne sme skleniti najemne pogodbe oz. aneksa k najemni pogodbi, če bi število oseb v stanovanju za več kot trikrat presegalo število oseb, za katere se šteje, da je stanovanje še primerno. Omenjena določba namreč nima zveze s tem primerom. Kljub temu pa velja v tem kontekstu ponoviti, da določba 56. člena SZ ne daje v najemni pogodbi navedenemu ožjemu družinskemu članu najemnika stanovanja apriornega upravičenja, da z lastnikom po najemnikovi smrt sklene najemno pogodbo. Do tega je upravičen samo, če je skupaj z najemnikom uporabljal stanovanje. Končno je brez pomena še pritožbeno sklicevanje na (zgolj) možnost obnove denacionalizacijskega postopka ter na četrti odstavek 25. člena Zakona o denacionalizaciji. Ta določba namreč nima zveze s tem primerom. Ne nanaša se na problematiko pravice v najemni pogodbi navedenega ožjega družinskega člana najemnika stanovanja do sklenitve najemne pogodbe (marveč na odpoved najemnega razmerja). Sodišče prve stopnje je torej na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje povsem pravilno uporabilo materialno pravo. Ker tudi ni zagrešilo nobene take kršitve v postopku, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče zavrnilo neutemeljeno pritožbo in potrdilo izpodbijani del sodbe prve stopnje (368. člen ZPP). Ker je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno, je pritožnikom naložilo, da morajo tožnicama povrniti stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 166. člena in prvi odstavek 154. člena Zakona o pravdnem postopku). Le-ti predstavljajo nagrado za delo odvetnika (17.480,00 SIT) in sodno takso (4.050,00 SIT). Odmerjeni so v skladu z odvetniško in taksno tarifo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.