VSL sodba Cpg 224/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1996-06-04

odpoved najemne pogodbe - odpoved pravici - ničnost

ZPSPP v 2. odst. 29. člena določa, da sodišče na podlagi odpovedi najemodajalca izda nalog o izpraznitvi poslovnega prostora, če izhaja iz odpovedi in iz najemne pogodbe, da ima najemodajalec pravico odpovedati najem poslovnega prostora. To pomeni, da zakon dopušča možnost, da se najemodajalec odpove pravici do odpovedi najemne pogodbe iz 1. odst. 24. člena ZPSPP.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: "1. Nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Temeljnega sodišča v L. z dne 16.6.1993, opr. št. IV Plg .... se razveljavi in se zahteva za izpraznitev poslovnih prostorov kot neutemeljena zavrne.

2. Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki njene pravdne stroške v višini 27.132,00 SIT, v 8 dneh pod izvršbo."

Sodišče prve stopnje je izdani izpraznitveni nalog v celoti ohranilo v veljavi (prvi odstavek izreka izpodbijane sodbe), pri čemer je toženi stranki naložilo povrnitev 9.800,00 SIT pravdnih stroškov tožeče stranke (drugi odstavek izreka izpodbijane sodbe).

Tožena stranka se je proti navedeni sodbi pritožila (po pooblaščenki - odvetnici). Uveljavljala je pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala je spremembo izpodbijane sodbe (smiselno z razveljavitvijo izdanega izpraznitvenega naloga in zavrnitvijo neutemeljene zahteve za izpraznitev poslovnih prostorov). Pri tem je zahtevala povrnitev pritožbenih stroškov (1. odst. 164. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP)) z zakonitimi zamudnimi obrestmi "od izdaje sodbe do plačila", vendar pritožbenih stroškov ni opredeljeno navedla (2. odst. 164. čl.

Tožena stranka je pritožbo naknadno dopolnila, vendar sodišče druge stopnje dopolnitve pritožbe (z dne 23.5.1995) ni upoštevalo, saj je bila vložena po poteku pritožbenega roka 8 dni (le-ta je namreč potekel dne 15. oz. 17.1.1994). Tako sodišče druge stopnje tudi ni upoštevalo navedbe novih dejstev in predloženih novih dokazov (priloge B 4 - B 7). Sicer pa gre pri tem tudi za objektivne novote, torej za dejstva, ki so bila ugotovljena po koncu glavne obranvave na prvi stopnji (z dne 6.10.1993), medtem ko 1. odst. 496.a čl. ZPP pod določenimi pogoji dopušča le uveljavljanje subjektivnih novot. Pri tem je tožena stranka priglasila tudi stroške dopolnitve pritožbe, vendar je le-te uveljavljala prepozno, tj. po preteku pritožbenega roka (3. odst. 164. čl. ZPP).

Pritožba (z njeno dopolnitvijo) je bila vročena tožeči stranki (po pooblaščencu - odvetniku), ki pa nanjo ni odgovorila.

Pravdni stranki sta se v "pogodbi o medsebojnih pravicah in obveznostih" z dne 11.7.1991 (priloga A 1) dogovorili o najemu poslovnih prostorov, tako tudi o najemu 1142 m2 skladiščnega prostora na območju B- (1.I.B. čl. pogodbe). Ker Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR) najema poslovnih prostorov ne ureja, je bilo določbe navedene pogodbe presojati po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP (Ur. l. SRS, št. 18/74 in 34/88)) kot specialnem predpisu.

ZPSPP v 2. odst. 29. čl. določa, da "sodišče na podlagi odpovedi najemodajalca izda nalog o izpraznitvi poslovnega prostora, če izhaja iz odpovedi in (torej kumulativno) iz najemne pogodbe, da ima najemodajalec pravico odpovedati najem poslovnega prostora". Tožeča stranka je sicer dne 1.6.1993 sodno odpovedala najem omenjenih skladiščnih prostorov, vendar pa ta njena pravica ne izhaja iz najemne pogodbe. Kot najemodajalec se je namreč (v 6. čl. pogodbe) odpovedala pravici do odpovedi (ki je vedno enostranska) najemnega razmerja (prav tako pravici do enostranskega povišanja najemnine).

Izjemo si je (v skladu z 28. čl. ZPSPP) izgovorila le v primeru kršitev obveznosti iz 4. čl. pogodbe, na katere pa se tožeča stranka v obravnavanem sporu niti ni sklicevala.

(Zato v pogodbi je namreč posebej dogovorjeno, da najemodajalec "ne sme enostransko odpovedati najemnega razmerja"), je sodišče druge stopnje na podlagi 2. tč. 373. čl. ZPP (ter ob upoštevanju 3. odst.

29. čl. ZPSPP v zvezi s 4. odst. 451. čl. ZPP) pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je izdani izpraznitveni nalog razveljavilo in kot neutemeljeno zavrnilo zahtevo za izpraznitev spornih skladiščnih prostorov. Iz 7. čl. pogodbe je namreč razvidno, da lahko pogodbeni stranki najemno razmerje odpovesta le sporazumno (očitno gre za sporazumno prenehanje najemne pogodbe po 1. odst. 23. člena ZPSPP).

Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi sicer ugotovilo nasprotje med 1. odst. 24. čl. ZPSPP in 6. čl. pogodbe, vendar je zgolj pavšalno (brez navedbe razlogov) in pravno neprecizno zaključilo, da "se (zaradi ugotovoljenega nasprotja) 6. čl. pogodbe ne more upoštevati", saj je "neveljaven". Pravno neprecizno zato, ker tožeča stranka 6. čl. pogodbe ni izpodbijala iz razlogov po 111. čl. ZOR.

Torej je očitno sodišče prve stopnje samo ocenilo, da gre za razloge iz 1. odst. 103. čl. oz. (smiselno) iz 143. čl. ZOR, posledica katerih je ničnost, ne pa neveljavnost. Vendar pa iz ZPSPP niti iz cilja oz. namena 1. odst. njegovega 24. čl. ne izhaja, da se najemodajalec ne bi mogel odpovedati pravici do odpovedi najemne pogodbe. Celo nasprotno: 2. odst. 29. čl. ZPSPP to dopušča. Prav tako pa ne izhaja, da bi 6. čl. pogodbe nasprotoval npr. morali, dobrim poslovnim običajem ali samemu namenu sklenjene pogodbe.

Ker sta se stranki pogodbe z dne 11.7.1991 dogovorili za drugačen režim odpovedi, kot ga določa 1. odst. 24. čl. ZPSPP, je pač potrebno upoštevati 6. čl. pogodbe, ne pa 1. odst. 24. čl. ZPSPP.

Tožena stranka se je v pritožbi sklicevala tudi na predkupno pravico (po analogiji s 1. odst. 234. čl. ter 1. in 2. odst. 250. čl. Zakona o združenem delu (ZZD)), vendar pri tem ne gre za takšno pravno okoliščino, ki bi lahko sama po sebi vplivala na obstoj najema. V zadevi namreč ne gre za prodajo oz. nakup spornih skladiščnih prostorov, ampak za njihov najem.

Ker je sodišče druge stopnje spremenilo izpodbijano sodbo, je na podlagi 2. odst. 166. čl. ZPP odločilo o stroških vsega postopka.

Tako je tožeči stranki priznalo stroške ugovora z dne 28.6.1993, in to brezobrestno, saj je tožena stranka zakonite zamudne obresti od pravdnih stroškov uveljavljala šele v dopolnitvi pritožbe po izteku pritožbenega roka. Tako ji je za "sestavo ugovora" priznalo 26.600,00 SIT (400 točk x 66,50 SIT), za "poročilo stranki" zaokroženo 332,00 SIT (5 točk x 66,50 SIT) in za "stroške kopiranja" 200,00 SIT, skupno torej 27.132,00 SIT. Drugih stroškov pa ji ni priznalo, saj jih tožena stranka ni priglasila do konca glavne obravnave z dne 6.10.1993 (3. odst. 164. čl. ZPP).

Pri odmeri ugovornih stroškov je sodišče druge stopnje upoštevalo število točk po odvetniški tarifi, ki je veljala v času izvršenega opravila, vrednost točke pa po tarifi, ki je veljala na dan odmere (dne 4.6.1996). Pri tem je kot vrednost spornega predmeta upoštevalo enoletno najemnino spornih skladiščnih prostorov (38. čl. ZPP), in sicer po tolarski protivrednosti ob vložitvi predloga (primerjaj sklep Vrhovnega sodišča SR Slovenije z dne 21.4.1989, opr. št. III Ips 27/89).

ZPSPP člen 23,  23/1,  24,  24/1,  28,  29,  29/2,  29/3,  23,  23/1,  24,  24/1,  28,  29,  29/2,  29/3.  ZOR člen 103,  103/1,  111,  143,  103,  103/1,  111,  143.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.