VSC sodba Cp 26/96
Sodna praksa višjih sodišč, 1996-04-04

sklenitev kupne pogodbe - zavrnitev zahteve za nakup stanovanja - gradnja stanovanjske hiše

Čeprav je tožnik, v času vložitve zahteve za nakup stanovanja in v času uveljavitve SZ, že gradil hišo, samo to golo dejstvo ne upravičuje zavrnitve tožene stranke za sklenitev kupne pogodbe in je zato prvo sodišče utemeljeno preverjalo, ali je bilo tožniku mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov po 3. odst. 60. člena ZSR v zvezi z 2. odstavkom 128. člena SZ.

Pritožba se z a v r n e kot neutemeljena in se p o t r d i sodba prve stopnje.

Tožena stranka sama trpi svoje pritožbene stroške.

Sodišče prve stopnje je v novem sojenju ponovno ugodilo tožbenemu zahtevku in toženi stranki naložilo, da sklene s tožnikom kupno pogodbo za trosobno stanovanje v Velenju, xxx za kupnino in ob pogodbenih pogojih, ki so natančneje opredeljeni v izreku prve sodbe.

Presežni tožbeni zahtevek je zavrnilo, toženi stranki pa je naložilo, da povrne tožniku 77.740,00 SIT pravdnih stroškov.

Tožena stranka v pravočasni pritožbi zoper zavrnilni del sodbe uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava, pritožbenemu sodišču pa predlaga spremembo izpodbijane sodbe z zavrnitvijo tožbenega zahtevka ali razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvemu sodišču v novo sojenje. Prvemu sodišču pritožba očita, da je zanemarilo ugotavljanje okoliščin o nagibu, zaradi katerega je tožnik v času, ko je že zvedel za stališče tožene stranke, podaril svoj solastninski delež na hiši v gradnji svoji ženi, ta pa je potem prodala hišo svoji materi. Odločilen tožnikov nagib pri takem ravnanju je bil izogniti se določbam Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ; Ur. l. RS, št. 18/91 in 21/94). Sodišče prve stopnje se je nepravilno oprlo na določbo 148. člena SZ in ugotavljalo pogoje za možnost odpovedi stanovanjskega razmerja po določbah 60. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR; Ur. l. SRS, št.

5/82 in 14/84). Tožena stranka ni zavrnila sklenitve kupne pogodbe s tožnikom iz razlogov iz 1. odst. 148. člena SZ, pač pa iz razlogov 2. odst. istega člena, ta pa brez povezave s 1. odst. določa, da lahko lastnik z imetnikom stanovanjske pravice, ki gradi stanovanjsko hišo ali kupuje stanovanje, izjemoma sklene najemno pogodbo za določen čas in odkloni sklenitev kupne pogodbe. Ker je tožnik v času uveljavitve SZ nesporno gradil stanovanjsko hišo v solasti s svojo ženo, je imela tožena stranka vso pravico odkloniti tožniku sklenitev kupne pogodbe, dolžna pa je bila z njim skleniti najemno pogodbo za določen čas.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvo sodišče v novem sojenju pravilno ugotovilo vse za razsojo v tej pravdni zadevi odločilne okoliščine in glede na ugotovljeno dejansko stanje tudi pravilno uporabilo materialno pravo, ko je v pretežni meri ugodilo tožbenemu zahtevku za sklenitev kupne pogodbe za sporno stanovanje. Tožena stranka zmotno meni, da so za razsojo v tej pravdni zadevi pomembne tudi okoliščine o nagibu sklenitve darilne pogodbe z dne 15. 4. 1993, saj je sodišče pravilno upoštevalo razmere v času vložitve zahteve za odkup stanovanja z dne 28. 2. 1993 oz. v času uveljavitve SZ v oktobru 1991 in zato kasnejši posli v zvezi s to hišo v gradnji na odločitev niso vplivali.

Tudi materialnopravno stališče tožene stranke v pritožbi je napačno.

Za zavrnitev zahteve za nakup stanovanja po določbi 2. odst. 148. člena SZ ne zadostuje golo dejstvo, da imetnik stanovanjske pravice gradi hišo. Prav tako te določbe ni mogoče iztrgati iz njene umestitve v sistematiko zakona, še manj pa iz celotnega člena 148 SZ.

Če bi držalo pravno stališče tožene stranke, bi tak imetnik stanovanjske pravice bil na slabšem od tistega, kateremu se odkloni sklenitev kupne pogodbe po določbi 2. odst. 128. člena SZ, saj so v slednji razlogi za odklonitev prodaje zaradi povezave s 60. členom ZSR ožji od tistih, ki na prvi pogled izhajajo iz 2. odst. 148. člena SZ. Ob pravilni razlagi cit. zakonskih določb se pokaže, da je neskladje med določbami 2. odst. 128. člena SZ in 2. odst. 148. člena SZ le navidezno. Določba 2. odst. 148. člena SZ je namenjena tistemu imetniku stanovanjske pravice, ki z gradnjo sam rešuje svoj stanovanjski problem in lastniku stanovanja, da takemu imetniku stanovanjske pravice ponudi sklenitev najemne pogodbe za določen čas, da pa ni dolžan skleniti kupne pogodbe. Prav iz tega razloga je cit.

določba uvrščena med prehodne in končne določbe v 10. poglavje SZ, saj ureja čas prehoda od uveljavitve SZ do dograditve hiše. Določba 2. odst. 128. člena SZ pa je uvrščena v 8. poglavlje zakona, ki ureja lastninjenje in privatizacijo stanovanj in zajema dejansko in pravno stanje ob uveljavitvi zakona. V prehodnih določbah 10. poglavja zakon med drugim ureja v 147. členu, v kolikem času morajo biti sklenjene najemne pogodbe po novi zakonski ureditvi, v 1. odst. 148. člena možnost zavrnitve sklentive najemne pogodbe, v 2. odst. 148. člena izjemno možnost sklenitve najemne pogodbe le za določen čas, če imetnik stanovanjske pravice gradi hišo in v 3. odst. pristojnost sodišča za odločanje v primeru spora o upravičenosti zavrnitve sklenitve najemne pogodbe. Taka uvrščenost določbe 2. odst 148. člena SZ kaže na to, da te zakonske določbe ni mogoče iztrgano obravnavati izven 10. poglavja ali celo iztrgano iz samega 148. člena. Gre namreč za situacijo, ko pride do spora ob sklepanju najemne pogodbe (za nedoločen ali določen čas), ne pa za situacijo iz 8. poglavja SZ o lastninjenju in privatizaciji stanovanj glede na razmere v času uveljavitve zakona, v katerega sta uvrščeni določbi 2. in 3. odst.

128. člena, ko pride do spora o upravičenosti zavrnitve sklenitve kupne pogodbe za stanovanje.

V tej pravdni zadevi gre za spor o upravičenosti zavrnitve sklenitve kupne pogodbe za stanovanje. Čeprav je tožnik v času vložitve zahteve in v času uveljavitve SZ že gradil hišo, samo to golo dejstvo ne upravičuje zavrnitve tožene stranke za sklenitev kupne pogodbe, saj ne gre za spor o najemni pogodbi. Kdaj je lastnik stanovanja odvezan dolžnosti prodaje stanovanja, je določeno v poglavju o privatizaciji v 2. odst. 128. člena zakona. Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno preverjalo, ali je tožniku bilo mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov po 60. členu prej veljavnega ZSR, oziroma točneje po 3. odst. cit. člena. Po tej določbi je sodišče potrdilo odpoved stanovanjskega razmerja in določilo izpraznitveni rok, če družinska stanovanjska hiša še ni bila dograjena, imetnik stanovanjske pravice pa bi jo lahko dogradil in je pri tem upoštevalo vse okoliščine primera, zlasti čas, v katerem bo mogoče stavbo dograditi, premoženjske razmere imetnika stanovanjske pravice itd. Te okoliščine je prvo sodišče v zadostni meri in pravilno ugotovilo, pritožba pa jih niti ne izpodbija. Iz ugotovitev prvega sodišča tako izhaja podrobnejši opis gradbenega stanja hiše v februarju 1993 oz. septembru 1993 po tožnikovem opisu oz. opisu cenilca. Po opisu in izračunu slednjega je znašala gradbena vrednost hiše v septembru 1993 zaradi nedokončanosti le 30 %, po tožnikovi laični oceni pa je bilo potrebno opraviti še 50 % vseh potrebnih del.

Tožnik je izpovedal, da je z gradnjo pričel že leta 1983 in je do faze v septembru 1993 zgradil hišo v tako počasnem tempu zaradi finančnih težav. Že situacija po stanju v septembru 1993 kaže na izredno počasnost gradnje, v času uveljavljavitve SZ v oktobru 1991 pa je bila hiša po logičnih in življenjskih izkušnjah še manj zgrajena. Zato je prvo sodišče utemeljeno zaključilo, da je bila hiša v takem stanju, da se tožnik s svojo družino ne bi mogel preseliti vanjo, ker je v doglednem času brez večjih finačnih sredstev ne bi bilo možno usposobiti za bivanje in zato tudi tožena stranka ne bi mogla uspeti s tožbenim zahtevkom za prenehanje stanovanjskega razmerja. Zavrnitev tožene stranke sklenitve kupne pogodbe za stanovanje je bila torej neupravičena, zato je tožbeni zahtevek za sklenitev take pogodbe utemeljen.

Ker uveljavljana pritožbena razloga nista podana in ker tudi ni tistih razlogov, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo tožene stranke na podlagi določbe 368. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo prve stopnje.

Odločitev o pritožbenih stroških tožene stranke temelji na določbah 1. odst. 166. člena ZPP v zvezi s 1. odst. 154. člena ZPP.

SZ člen 128,  128/2,  147,  148,  148/2,  128,  128/2,  147,  148,  148/2.  ZSR člen 60,  60/3,  60,  60/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.