VSL sodba I Cp 303/95
Sodna praksa višjih sodišč, 1995-03-16

denacionalizacija stanovanja - veljavnost določil najemne pogodbe - sklenitev najemne pogodbe - nezakonita uporaba stanovanja - izpraznitev stanovanja

Določba 1. odst. 125. člena SZ ne izključuje uporabe določil 58 in 147. člena SZ. Bivši imetnik stanovanjske pravice, ki je sklenil najemno pogodbo po 147. členu SZ z denacionalizacijskim zavezancem, je dolžan to pogodbo uskladiti ali skleniti novo najemno pogodbo z novim lastnikom, ki je to stanovanje dobil v postopku za denacionalizacijo. Po določbi 1. odst. 125. člena SZ ne ostane v veljavi prej sklenjena najemna pogodba, ampak le določila pogodbe. To določbo je treba razlagati tako, da bistvene sestavine prej sklenjene najemne pogodbe, kot so profitna ali neprofitna najemnina, pogodba za določen ali nedoločen čas, ostanejo v veljavi.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se v izpodbijanem ugoditvenem delu (1. odstavek izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka mora sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je dolžna tožena stranka izprazniti stanovanje v pritličju stanovanjske hiše v izmeri 44,48 m2 ter ga prostega vseh oseb in stvari izročiti v last in posest tožeči stranki v 60 dneh ter ji povrniti vse njene pravdne stroške v znesku 12.219,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od poteka 15 dnevnega roka pa do plačila (1. odst. izreka). Kar je zahtevala tožeča stranka drugače, je zavrnilo (2. odstavek izreka). Zavrnjen je bil le del zahtevka na plačilo zamudnih obresti na pravdne stroške, ker je tožeča stranka zahtevala te obresti že od poteka 8 - dnevnega roka pa do plačila, sodišče pa ji je prisodilo te obresti šele od poteka 15 - dnevnega roka dalje. Zoper zavrnilni del pritožbe ni bilo in je že pravnomočen. Svojo odločitev je prvostopenjsko sodišče oprlo na določbo 58. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) in 148. člena istega zakona, v katerem je določen šestmesečni rok za uskladitev najemne pogodbe med lastnikom stanovanja in občanom, ki ima stanovanjsko pravico. Sodišče je zaključilo, da toženčevi razlogi, da ni sklenil najemne pogodbe s tožnico, niso opravičljivi.

Ponujala mu je namreč v podpis najemno pogodbo za nedoločen čas in takšno najemnino, ki jo je bil že do takrat dolžan plačevati. Toženec je tako sam kriv, da ni sklenil pogodbe, zato je v stanovanju nezakonito in je zahtevek tožeče stranke na izpraznitev stanovanja utemeljen.

Proti sodbi se pravočasno pritožuje tožena stranka zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V obrazložitvi navaja, da je sodišče popolnoma prezrlo, da je toženec že sklenil najemno pogodbo z Občino L. v skladu s stanovanjskim zakonom in da gre za pravno in dejansko stanje po 125. členu SZ. Po tej zakonski določbi določila najemne pogodbe ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije. Torej ne gre za pravno in dejansko stanje po 58. in 148. členu Stanovanjskega zakona, kot je zmotno menilo prvostopno sodišče v izpodbijani sodbi. Toženec kot nosilec stanovanjske pravice je v skladu s SZ že sklenil najemno pogodbo. Torej bi šlo kvečjemu za sklenitev dodatka k najemni pogodbi, s katerim bi stranki določili natančen naziv novega najemodajalca ter opredelili dejanske spremembe v zvezi s plačevanjem najemnine in obratovalnih stroškov. Sicer pa je najemna pogodba, ki jo je tožnica ponudila v podpis tožencu, nepopolna, ker pri opisu prostorov, ki sestavljajo stanovanje, ne vsebuje tudi kopalnice, ki jo je toženec zgradil v letu 1988 v soglasju s tedanjim stanodajalcem. Pogodba tudi ne določa pogojev in načina plačevanja najemnine ter obratovalnih stroškov. Toženec je upravičeno zahteval dopolnitev najemne pogodbe, kot tudi to, da tožnica pri obračunu najemnine upošteva vložena sredstva.

Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne in potrdi prvostopenjsko sodbo.

Po preizkusu izpodbijane sodbe je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je prvostopenjsko sodišče dejansko stanje ugotovilo pravilno in popolno, saj je dovolj raziskalo vse bistvene dejanske okoliščine, odločilne za presojo te pravdne zadeve. Tudi materialno pravo je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo. Nobeden od v pritožbi zatrjevanih pritožbenih razlogov torej ni podan. Pritožbeno sodišče je preizkusilo izpodbijano sodbo tudi v skladu z določbo 2. odst. 365. člena ZPP. Pri tem je ugotovilo, da sodišče prve stopnje ni storilo nobene bistvene procesne kršitve iz 2. odst. 354. člena ZPP, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti.

Pritožbeno sodišče soglaša s zaključkom prvostopenjskega sodišča, da je bila najemna pogodba, ki jo je tožnica ponudila v podpis tožencu, skladna z zakonom in da toženec ni imel razloga, da je ne bi podpisal, zato je sam kriv, da ni sklenil pogodbe. V opisu stanovanja res ni navedena kopalnica, kar pa je lahko tožencu kvečjemu v korist in je pri tem tožnica upoštevala, da je kopalnico sam zgradil. V 9. točki pogodbe določena najemnina v znesku 1.499,00 SIT gotovo ni previsoka in ji tudi sam toženec glede višine ne ugovarja. Glede trajanja najemnega razmerja je po 17. členu pogodbe določeno, da se sklepa za nedoločen čas. V 12. členu pogodbe pa je določeno, da bo najemnik najemnino in ostale stroške plačeval do 15. v mesecu za tekoči mesec, druge stoške pa ob nastanku stroškov. V 41. členu SZ so določene obvezne sestavine najemne pogodbe in ponujena pogodba te sestavine vsebuje. Toženec je torej neupravičeno odklonil podpis najemne pogodbe.

V 1. odst. 125. člena SZ je res določeno, kot se trdi v pritožbi, da določila najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom - prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije - lastniku. To določbo pa si po mnenju pritožbenega sodišča tožena stranka napačno razlaga v tem smislu, da izključuje uporabo 58. in 147. člena SZ, ki v 1. odst. določa, da lastniki sklenejo najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico, najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona. V skladu s to določbo je res toženec dne 5.4.1992 sklenil pogodbo o najemu spornega stanovanja s takratnim lastnikom, to je Občino L. (priloga B 2). Z odločbo Občine L. št. ..... z dne 28.12.1993 pa je v postopku za denacionalizacijo bila sedanji tožnici vrnjen v last nacionalizirani del stanovanjske hiše v s petimi najemniki zasedenimi stanovanji, med katerimi je tudi sedaj sporno stanovanje in enim praznim stanovanjem, ki je bilo tožnici vrnjeno v last in posest. S pravnomočnostjo te odločbe je tožnica postala lastnica spornega stanovanja, zato je nastopila obveznost pravdnih strank, da že sklenjeno najemno pogodbo uskladita oziroma skleneta novo najemno pogodbo. Takšno najemno pogodbo je tožnica tožencu ponudila v podpis, kot je bilo že obrazloženo, toženec pa je podpis takšne pogodbe neutemeljeno odklonil. Po določbi 1. odst. 125. člena SZ ne ostane v veljavi prej sklenjena najemna pogodba, ampak le določila pogodbe. To določbo je treba razlagati tako, da bistvene sestavine prej sklenjene najemne pogodbe, kot so profitna ali neprofitna najemnina, pogodba za določen ali nedoločen čas, ostanejo v veljavi. Tožnica pa je ponudila tožencu v sprejem prav takšno najemno pogodbo, s katero njegove pridobljene pravice niso bile v ničemer prizadete.

58. člen SZ določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito, lastnik pa lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri rednem sodišču. Pritožbeno stališče, da je toženec s sklenitvijo najemne pogodbe s prejšnjim lastnikom Občino L. enkrat za vselej uredil svoje stanovanjsko vprašanje, je zgrešeno. Določba 1. odst. 125. člena SZ ne izključuje uporabe določbe 1. odst. 147. člena in 58. člena SZ.

Ker je toženec sklenitev nove najemne pogodbe oziroma uskladitev že sklenjene najemne pogodbe s tožnico neutemeljeno odklonil, je prvostopenjsko sodišče pravilno štelo, da je v spornem stanovanju nezakonito in da zato tožeča stranka utemeljeno zahteva izpraznitev stanovanja. Odločitev sodišča prve stopnje, da mora toženec sporno stanovanje izprazniti ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki, je zato povsem pravilna in zakonita.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem ugoditvenem delu potrdilo (368. člen ZPP). Tako je odločilo, ker se je prepričalo, da v pritožbi uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, prvostopenjsko sodišče pa tudi ni storilo nobene takšne kršitve procesnega ali materialnega prava, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti.

Tožena stranka povrnitve stroškov pritožbenega postopka ni zahtevala.

Zahtevala pa je povrnitev teh stroškov tožeča stranka za odgovor na pritožbo. Po mnenju pritožbenega sodišča ti stroški niso bili potrebni za pravdo, zato jih mora po določbi 1. odst. 155. člena ZPP tožeča stranka nositi sama.

SZ člen 58,  125,  125/1,  147,  147/1,  58,  125,  125/1,  147,  147/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.