VSL sklep II Cp 1407/98
Sodna praksa višjih sodišč, 1998-12-02

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - zamenjava stanovanj - pravica do odkupa stanovanja - prenos pravic privatizacijskega upravičenca

Napačno je materialnopravno izhodišče sodišča prve stopnje, ki ne dopušča (z lastnikom sporazumnega) prenosa upravičenj, ki prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice pripadajo na točno določenem stanovanju (tistem, na katerem je imetnik na dan uveljavitve SZ imel stanovanjsko pravico), na drugo stanovanje.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Sodišče prve stopnje je s sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da ji tožena proda podstrešno stanovanje v stanovanjski hiši Š. ulica 37 v L. ter tožeči stranki naložilo, da mora toženi povrniti njene pravdne stroške.

Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila zaradi zmotne uporabe materialnega prava, saj dejansko stanje v zadevi ni sporno.

Res pojem imetništva stanovanjske pravice z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) ne obstaja več, vendar v konkretnem primeru ne gre za imetništvo stanovanjske pravice, ki bi ga tožnik pridobil na podstrešnem stanovanju na podlagi sklepa o zamenjavi stanovanj. Gre za iz tega izvedeno pravico odkupa stanovanja, ki je bilo dano v zamenjavo. Ob upoštevanju enakopravnosti in enakovrednosti strank je bistvenega pomena tudi okoliščina, da je razvezana žena tožnika kupila zamenjano stanovanje po SZ. Tudi pri njej je šlo za izvedeno pravico do odkupa stanovanja, na katerem ni imela stanovanjske pravice, pač pa je bila to le pravica, ki je izhajala iz zamenjanega stanovanja. Sodišče prve stopnje je preozko tolmačilo sklep o zamenjavi stanovanja. Pri menjalnih pogodbah velja načelo vzajemnih dajatev in je zato tožnik dobil enako nepremičnino z enakimi pravicami, kot jih je imel na prejšnjem zamenjanem stanovanju skupaj s pravico do odkupa po določilih SZ, kar dokazuje tudi dejstvo, da je tožnikova žena odkupila stanovanje, čeprav na dan uveljavitve SZ na njem ni imela stanovanjske pravice. Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje sodišču prve stopnje.

Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Sodišče prve stopnje sicer pravilno ugotavlja, da je SZ v določbah o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš, poleg zavezancev za prodajo in upravičencev za odkup stanovanj tudi točno določil predmet prodaje - to pa je lahko le stanovanje, ki ga je prejšnji imetnik stanovanjske pravice na dan uveljavitve SZ uporabljal za zadovoljevanje svojih in družinskih stanovanjskih potreb (2. odst. 1. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih) in je torej imetništvo stanovanjske pravice temeljni pogoj za realizacijo pravice do odkupa stanovanja po določbah SZ o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš. Prav tako ima prav, da po uveljavitvi SZ ni bilo več mogoče pridobiti stanovanjske pravice in da torej s sklepom o zamenjavi stanovanja z dne 29.9.1992 tožnik ni mogel na zamenjanem stanovanju pridobiti stanovanjske pravice. Vendar pa po presoji pritožbenega sodišča v konkretnem primeru ne gre za pridobitev ali prenos stanovanjske pravice, temveč, kot pravilno opozarja pritožnik, za prenos pravice privatizacijskega upravičenca do odkupa stanovanja po določilih o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš kot iz stanovanjske pravice izvirajoče (premoženjske) pravice prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.

Tožena stranka v dosedanjem postopku tožniku ni oporekala, da je bil imetnik stanovanjske pravice na 3-sobnem stanovanju št. 18 na naslovu Š. ulica 37 v Ljubljani , prav tako pa tudi ne, da je zanj dne 5.12.1991 podal zahtevo za odkup. Določbe SZ o privatizaciji so prisilnega značaja in lastnik - tožena stranka do izteka roka za privatizacijo nima proste izbire, ali, komu in za kakšno ceno bo prodal stanovanje, ki je bilo lastninjeno in glede katerega ne veljajo izjeme od obveznosti privatizacije. Tožena stranka očitno svoje obveznosti prodaje ni izpolnila v roku iz 5. odst. 117. čl. SZ, saj se na svojo pravico odkupa tožnik sklicuje še v svoji kasnejši vlogi, ki jo je tožena stranka prejela dne 23.4.1992. Vkolikor bi še tudi po razvezi zakonske zveze tožnik vztrajal pri odkupu stanovanja, na katerem je imel stanovanjkso pravico na dan uveljavitve SZ, bi bilo treba predhodno rešiti vprašanje, kdo od razvezanih zakoncev izpolnjuje pogoje za najemnika stanovanja po 57. čl. SZ in s tem tudi pogoje za priznanje statusa privatizacijskega upravičenca (prim. 3. odst. 147. čl. SZ). Vendar pa je tožnik v svoji omenjeni vlogi zaradi rešitve stanovanjske situacije, nastale po razvezi zakonske zveze, predlagal drugače: zamenjavo večjega 3-sobnega stanovanja za manjše in za prostore, za katere je tožena stranka (očitno vse v skladu s to tožnikovo vlogo) naknadno dosegla spremembo namembnosti v stanovanjske prostore, tožnik pa jih je preuredil v garsonjero. Vse to je razvidno iz tožnikove vloge, v kateri piše, da bi bilo treba skupne prostore (torej podstrešne prostore) "preimenovati glede namembnosti in dodeliti na njih stanovanjsko pravico oziroma možnost odkupa". Takšna tožnikova "vloga" pa v bistvu pomeni ponudbo za zamenjavo večjega stanovanja za dve stanovanjski enoti pod predpostavko enakovrednosti stanovanjske zaščite in drugih pravic privatizacijskega upravičenca t.j. možnosti odkupa novo pridobljenih stanovanjskih prostorov pod enakimi pogoji, kot bi mu šli na prejšnjem stanovanju, torej ob upoštevanju že pridobljenih pravic oziroma upoštevanju statusa, ki ga tožnik kot privatizacijski upravičenec ima. Res, da med strankama ni bila sklenjena menjalna pogodba v smislu, kot to ugotavlja sodišče prve stopnje, vendar pa je sklep o soglasju o zamenjavi z dne 29.9.1992, katerega je sprejela tožena stranka kot tedanji lastnik stanovanja očitno v skladu s svojimi splošnimi akti (pravilnikom), v bistvu sprejem tožnikove ponudbe pod danimi pogoji. Da je temu tako, je mogoče sklepati tudi iz prodajne pogodbe, sklenjene med toženo stranko in tožnikovo razvezano ženo, v kateri tožena stranka kot pogodbena stranka ugotavlja, da drugi pogodbenici pripada stanovanjska pravica na podlagi sklepa o zamenjavi stanovanja z dne 29.9.1992 (đ) - četudi ta pogodba ne more biti zgolj zaradi "dosledne uporabe enakopravnosti in enakovrednosti strank" (navedbe pritožbe) odločilnega pomena za odločitev v tem sporu, pa vendarle kaže na to, da (vsaj v primeru sklenitve pogodbe s tožnikovo razvezano ženo) tožena stranka sama šteje, da na zamenjanem stanovanju njegovim "upravičencem" pripadajo enake pravice, kot na prejšnjem.

Vse doslej navedeno pa kaže na napačno materialnopravno izhodišče sodišča prve stopnje, ki ne dopušča (z lastnikom sporazumnega) prenosa upravičenj, ki prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice pripadajo na točno določenem stanovanju (tistem, na katerem je imetnik na dan uveljavitve SZ imel stanovanjsko pravico), na drugo stanovanje. To izhodišče pa je imelo za posledico, da je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, kar je narekovalo razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 370. čl. Zakona o pravdnem postopku).

Že iz gornje obrazložitve je moč razbrati, v čem so pomanjkljivosti pri ugotovitvi dejanskega stanja: sodišče prve stopnje bo moralo v novem postopku ugotoviti zlasti naravo "vloge" tožnika in sklepa o zamenjavi stanovanja, ki ga je sprejela tožena stranka oziroma pogoje, pod katerimi je do zamenjave sploh prišlo, upoštevajoč zlasti kakšne pravice je tožnik imel na prejšnjem stanovanju, katerega zamenjavo je ponudil, in kakšne je na novem zamenjanem (lahko) pridobil, pri čemer bo moralo upoštevati ne le nominatne pogodbe obligacijskega prava iz posebnega dela Zakona o obligacijskih razmerjih, temveč tudi splošno pravilo iz 20. čl. tega zakona. Šele nato bo lahko odločilo o utemeljenosti tožnikove zahteve za odkup zahtevanega zamenjanega stanovanja, pri čemer bo moralo, če bo ocenilo, da tožniku pripada pravica do odkupa tega stanovanja, ugotoviti in presoditi tudi obstoj vseh ostalih pogojev za odkup tega konkretnega stanovanja.

ZOR člen 20,  20.  SZ člen 57,  117,  57,  117.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.