VSL sodba I Cpg 115/99
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-12-16

najem poslovnih prostorov - pisna oblika - sprememba pogodbe

Sprememba pogodbe o najemu poslovnih prostorov glede trajanja najema (iz nedoločenega na določen čas) je sprememba o bistveni sestavini pogodbe, zato mora biti dogovorjena v pisni obliki, sicer je tak dogovor ničen.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Pritožnik nosi sam svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da ostane nalog istega sodišča, s katerim je bilo toženi stranki naloženo, da se mora v danem roku izseliti iz poslovnih prostorov in jih izročiti tožeči stranki, v celoti v veljavi.

Zoper sodbo se je tožena stranka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 353. člena ZPP. Predlagala je, naj jo pritožbeno sodišče razveljavi in vrne zadevo prvostopenjskemu sodišču v nadaljnje postopanje.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Po določbi 2. odst. 12. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) mora biti pogodba o najemu poslovnega prostora sklenjena v pismeni obliki, sicer ni veljavna (je torej nična).

Sodišče prve stopnje se je ob taki zakonski določbi postavilo na pravno pravilno stališče, da je tudi za veljavnost spremembe pogodbe glede bistvenih sestavin potrebna pisna oblika (2. odst. 67. člena ZOR). Na podlagi presoje pogodbenih določb je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je bila sporna najemna pogodba nedvomno sklenjena za nedoločen čas. Ni sporno, da se pravdni stranki o spremembi trajanja najema kot eni od bistvenih sestavin najemne pogodbe iz trajanja za nedoločen čas v trajanje za določen čas, nista dogovorili v pisni obliki. Zato je odločilo popolnoma pravilno, da je tak ustni dogovor, tudi če bi bil dokazan, ničen. Dokazovanje takega dogovora (ki pa ga je tožena stranka poleg tega zatrjevala zelo nedoločno) bi bilo torej odveč.

Trditev, da je šlo v tem primeru za celovit odnos med strankama (vlaganja tožene stranke v poslovni prostor in vrnitev teh vlaganj z dolgotrajno časovno rabo prostora) in torej za dogovor, ki zmanjšuje ali olajšuje obveznosti ene ali druge stranke, zaradi česar je po določbi 4. odst. 67. člena ZOR veljaven, po oceni pritožbenega sodišča ni utemeljena. To že zato ne, ker iz pisne pogodbe sploh ne izhajajo nobeni dogovori o vlaganjih v poslovne prostore in torej dogovor o vlaganjih in način njihove vrnitve predstavlja kvečjemu povečanje, ne pa zmanjšanja ali olajšave obveznosti pogodbenikov.

Pritožbeno sodišče je tako ugotovilo, da s pritožbo obrazložena pritožbena razloga nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava nista podana. Ker v postopku na prvi stopnji tudi ni bila storjena kakšna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 2. odst. 354. člena ZPP, je po določbi 368. člena ZPP neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo napadeno sodbo.

V skladu z določbo 1. odst. 154. člena v zvezi s 1. odst. 166. člena ZPP je sodišče druge stopnje odločilo, da tožena stranka sama nosi svoje stroške postopka s pritožbo, ker z njo ni uspela.

ZPSPP člen 12,  12/2,  12,  12/2.  ZOR člen 67,  67/2,  67,  67/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.