VSL sodba II Cp 555/98
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-10-20

obligacijsko pravo - civilno procesno pravo

stanovanje - spor med strankama - tržna cena - izračun

Ker sta se stranki v sodni poravnavi dogovorili, da je tožena dolžna plačati tožnici uporabnino za solastno hišo, je sodišče pravilno prisodilo uporabnino po trži ceni, kot jo je izračunal izvedenec.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Vsaka stranka trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in obsodilo toženca solidarno na plačilo 2.080.282,80 SIT s pripadki. Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožena stranka zaradi vseh pritožbenih razlogov iz določbe 353. člena ZPP (Zakona o pravdnem postopku). Predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Stranki sta sklenili sodno poravnavo, po kateri tožnici res pripada določen delež uporabnine za neuporaba solastne nepremičnine. Delež pa ni pravilno izračunan. V času sklenitve sodne poravnave so veljali drugačni predpisi in se zato postavlja vprašanje, ali pripada tožnici profitna ali neprofitna uporabnina. Iz volje strank ob poravnavi bi izhajalo, da sta stranki mislili neprofitno uporabnino. Sodišče se s tem ni ukvarjalo. Sodišče je določilo najemnino na podlagi napačnih cenitev vrednosti nepremičnine. Najpomembnejša napaka izražena pri ocenitvi vrednosti nepremičnine, ki je črna gradnja. Hiša je zgrajena drugače, kot je bilo predvideno v dokumentih in nima ustreznih gradbenih dokumentov. Izvedenec je malenkostno upošteval manjvrednost iz tega naslova. Tožena stranka se je posvetovala s strokovnjaki, ki so ji povedali, da je manjvrednost najmanj 50.000 DEM. Najprej bi bilo treba izdelati ustrezne načrte, nato pridobiti vsa dovoljenja. Uporabno dovoljenje pa bi se lahko pridobilo šele z dokončanjem hiše. Izvedenec tudi ocenjuje garažo kot poslovni prostor, kar je napačno. Brez uporabnega dovoljenja ni mogoče pridobiti dovoljenja za uporabo poslovnega prostora. Izvedenec ni upošteval manjvrednosti objekta zaradi izredne bližine daljnovoda visoke napetosti. Zaradi negativnih vplivov na človeka je prepovedana vsaka gradnja, ki je bližja kot 105 m od osi daljnovoda. Odstop od nominalizma je podan tudi v pogledu izračunane najemnine za nazaj. Tak izračun ni pravilen, saj so bili pred 1991 letom drugačni pogoji in najemnina ne more biti izračunana za vse mesece enako. Tožnici pripada samo nominalna najemnina z obrestmi od tistega meseca skupaj. Sodba je sama s seboj v nasprotju in ne govori o ugovorih, ki jih je na obravnavi podala tožena stranka. Sodbe zato ni mogoče preikusiti. Materialno pravo pa ni pravilno uporabljeno glede vprašanja profitne ali neprofitne uporabnine. Na vročeno pritožbo je odgovorila tožeča stranka, ki predlaga njeno zavrnitev. Do 1.6.1989 je tožena stranka svoje obveznosti poravnala in se je z načinom obračunavanja strinjala ob poravnavi. Zavezala se je to plačati, da ne bi tožeča stranka zahtevala fizične ali civilne delitve te nepremičnine. Gre za dogovor med dvema solastnikoma, ko eden uporablja solastnino drugega. Zato ni pomembno, ali gre za profitno ali neprofitno najemnino. Ne gre za stanovanjsko zaščito. Pritožba ni utemeljena. Pritožnika v pritožbi priznavata, da je podlaga rešitve tega spora sodna poravnava. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da gre za sodno poravnavo, ki so jo stranke sklenile v pravdni zadevi P 347/79 dne 12.12.1985. V pravdi sta sodelovala tožnica in toženec, ki sta razvezana zakonca. Šlo je za ugotovitev skupnega premoženja in priznanje deleža na skupnem premoženju. Toženka je toženčeva nova partnerka. Na podlagi te sodne poravnave je bilo ugotovljeno, da je L.Z. lastnik do 6/10, tožnica pa do 4/10 spornih nepremičnin. Med drugim je bilo tudi ugotovljeno, da tožnica ne bo zahtevala fizične ali civilne delitve, da pa se toženec zaveže, da ji bo plačeval najemnino, s tem, da se D.J. odpoveduje najemnini do 31.12.1995, za naprej pa sta se sporazumela, da bo najemnino izračunal izvedenec ali jo določilo sodišče. V tej pravdi tožeča stranka uveljavlja najemnino za čas od 1.1.1996 dalje. Ker med pravdnima strankama ni bilo spora o sami obveznosti, to je temelju zahtevka, se je sodišče prve stopnje pravilno ukvarjalo le z višino. Pri tem se je pravilno oprlo na določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, člen 1089) in na določbe sodne poravnave. V tej pravdi je tožeča stranka priložila tožbi izvedeniško mnenje izvedenca, za katerega sta se pravdni stranki dogovorili v sodni poravnavi, to je ing. P.O.. Ker je tožena stranka ugovarjala temu mnenju, ker ga je tožeča stranka naročila pred pravdo, je sodišče ugodilo predlogu tožene stranke in postavilo izvedenca ing. J.K., s katerim mnenjem se nato ni strinjala tožeča stranka. Nato je sodišče prve stopnje stopnje postavilo drugega izvedenca v tej pravdi oziroma pridobilo tretje strokovno mnenje, tokrat izvedenca ing. M.R.. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sta se pravdni stranki s sodno poravnavo sicer dogovorili tudi za način določitve višine sporne uporabnine in sicer v naprej dogovorjenega izvedenca ali tistega, ki ga določi sodišče. Svojo obveznost iz sodne poravnave bi tožena stranka lahko takoj izpolnila, to je že v začetku 1996 leta, s tem, da bi sama angažirala dogovorjenega izvedenca in po vnaprej dogovorjeni izbiri in podanem mnenju svojo obveznost izpolnila. Tako pa je prišlo do več let trajajoče pravde o višini obveznosti, katere ugotovitev je bila v naprej dogovorjena. Tekom pravde je tožena stranka uveljavljala tudi poračun vseh koristnih stroškov in vlaganj v nepremičnino. Nato je v pravdi nastal dvom o pravilnosti izračunov vseh strokovnjakov in nazadnje je sodišče razsodilo in sprejelo izvedeniško mnenje izvedenca M.R.. Izračunalo je, da gre za neporavnano uporabnino za čas 88 mesecev, ter da je izvedenec opravil poračun z vzdrževalnimi deli, ki jih je opravila tožena stranka. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da ker sta obe pravdni stranki sprejeli drugi možni način ugotavljanja višine uporabnine, ki je bil dogovorjen v sodni poravnavi, to je, da ga določi sodišče, je treba preizkusiti to ugotovitev. Če bi tožeča stranka vztrajala, da je pridobila izvedeniško mnenje v sodni poravnavi dogovorjenega cenilca, bi že s tem lahko onemogočila toženi stranki morebitne ugovore. Tako pa je bilo med strankama sprejeto stališče, da gre za izpolnitev na drug način dogovorjene določitve višine uporabnine. Pri odločitvi o višini uporabnine za tožničin solastni del nepremičnine se je sodišče oprlo na izvedeniško mnenje izvedenca ing. M.R.. Izvedenec je izračunal uporabnino za 88 mesecev za tožničin delež in od tega zneska odšel vzdrževalna dela in 15% rednega vzdrževanja malih popravil. S tem načinom izračuna se strinja tudi pritožbeno sodišče, saj gre za zahtevek za uporabo tožničinega dela solastne stvari, kar je neupravičena pridobitev za toženo stranko (primerjaj tudi določbo 219. člena ZOR). Terjatev iz neupravičene pridobitve ni čista denarna terjatev, zato je sodišče prve stopnje pravilno oprlo svojo odločitev na izračun izvedenca, ki je ugotovil uporabnino v primerjavi s profitno najemnino. Sodišče prve stopnje tako ni uporabilo načela denarnega nominalizma iz 394. člena ZOR, saj vtoževani znesek ni čista denarna terjatev. Zato je tudi nerelevantna primerjava pritožbenih navedb v zvezi s profitno ali neprofitno najemnino. Gre za rabo solastne stvari, za katero sta se stranki dogovorili, da bo višino določilo sodišče. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno razlagalo voljo pogodbenih strank, ki sta sklenili sodno poravnavo. Neutemeljena je tudi navedba iz pritožbe, da izvedenec ni upošteval, da gre za gradnjo brez ustreznih gradbenih dokumentov. Izvedenec je upošteval manjvrednost iz tega naslova in na ugovore tožene stranke odgovoril z dopolnitvijo z dne 19.12.1995. O stanju objekta, kateri del je legaliziran, kateri del ima uporabna dovoljenja, je izvedenec odgovoril na list. št. 97 in to tudi ustrezno ovrednotil v izvedeniškem mnenju. Tožena stranka sicer trdi, da se je naknadno posvetovala s strokovnjaki, ki so ji manjvrednost ocenili na 50.000 DEM. Pri tem dokazov v tej smeri ne ponuja, pritožbeno sodišče pa ocenjuje, da je sodišče prve stopnje zadosti raziskalo dejansko stanje, ko je upoštevalo dodatna pojasnila izvedenca ing. M.R.. Pritožba pa nadalje graja dokazno oceno sodišča prve stopnje s tem, da pravi, da se poslovnega prostora brez uporabnega dovoljenja ne more pridobiti. Izvedenec je ocenil objekt po dejanskem stanju in tržnih razmerah. Vsaka taka cenitev je ocena tržnih razmer oziroma ocena potencialnega kupca. Tožena stranka bi za izpodbijanje izvedeniškega mnenja morala predložiti ustrezni dokaz oziroma od izvedenca zahtevati dodatna pojasnila. Zgolj pavšalna navedba, da za ta poslovni prostor ni mogoče dobiti takšne cene, ni dovolj. Navedbe tožene stranke v zvezi z daljnovodom je izvedenec pojasnil v dodatku izvedeniškega mnenja. To je sprejelo tudi sodišče prve stopnje. Tožena stranka v pritožbi ponavlja svoje navedbe o negativnih vplivih daljnovoda, vendar o tem ne ponudi dodatnih dokazov, ki bi se nanašali na konkretni objekt. Sodba sodišča prve stopnje zato nima nasprotji v zvezi z odločilnimi dejstvi, tako da ne drži navedba pritožbe, da sodbe ni mogoče preizkusiti. Ker je sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, in ker pri tem in zagrešilo nobene kršitve postopka, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (368. člen ZPP). Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 166. in 154. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.