VSL sodba I Cp 983/96
Sodna praksa višjih sodišč, 1996-12-18

izpraznitev stanovanja - neplačevanje najemnine - odpoved najemne pogodbe

Tožba na izpraznitev stanovanja zaradi neplačevanja najemnine za stanovanje ne more biti uspešna, če tožnik tožencu najemne pogodbe ni sodno odpovedal, ker ta še vedno obstaja in toženec ne zaseda stanovanja nezakonito.

Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v tč. 1 izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek, ki se glasi "Tožena stranka B. K. je dolžan izprazniti stanovanje št. 9 v II.

nadstropju v izmeri 73,37 m2 na T. in ga prostega predmetov in oseb izročiti tožeči stranki v roku 60 dni od pravnomočnosti te sodbe," z a v r n e .

V ostalem se pritožba kot neutemeljena zavrne in se v nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženec dolžan izprazniti stanovanje št. 9 v II. nadstropju T. in ga prostega predmetov in oseb izročiti tožeči stranki v 60 dneh od pravnomočnosti te sodbe. Tožencu je bilo tudi naloženo, da mora plačati stroške najemnine za to stanovanje za 20 mesecev v skupni višini 133.025,24 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 25.4.1996 dalje do dneva plačila v roku osmih dni.

Proti sodbi se je pritožil toženec. V pritožbi navaja, da je v marcu 1995 ostal brez zaposlitve in da je s priložnostnim delom plačeval le tekoče stroške stanovanja. Po dogovoru s tožečo stranko z dne 6.2.1996 je delno poravnal zaostale stroške, za ostanek pa nima denarja. Pri Centru za socialno delo ni iskal pomoči, ker se želi preživljati sam. Navaja tudi, da je v stanovanje vložil svoja sredstva in povečal njegovo vrednost za 500.000,00 SIT, saj je obnovil kopalnico in WC. Ko bo dobil redno zaposlitev, bo svoj dolg poravnal. V primeru izselitve nima kam iti ali spraviti stvari, sicer pa bi bila taka odločitev skregana s človeško etiko. Predlaga, da se sodba glede izpraznitve razveljavi za dolgovano plačilo pa naj se mu podaljša rok za tri mesece. Če pa to ne bi bilo mogoče, predlaga, da se določi zamenjava za manjše stanovanje, oziroma naj se tožeči stranki naloži, da mu povrne 500.000,00 SIT pred izpraznitvijo stanovanja.

Odločitev sodišča glede plačila zaostale najemnine je pravilna.

Pritožnik tudi ne ugovarja njeni višini, le predlaga, da se plačilo podaljša za tri mesece. Takega predloga pritožbeno sodišče ne more upoštevati, ker je sodišče prve stopnje odločalo v mejah tožbenega zahtevka. Podaljšanje roka plačila bi lahko pritožnik dosegel le v sporazumu s tožečo stranko. Prav tako je zgolj od dogovora s tožečo stranko odvisna možnost zamenjave stanovanja T. z manjšim stanovanjem. Kar pa se tiče zatrjevanih pritožnikovih vlaganj v stanovanje, teh v pritožbenem postopku ni mogoče več upoštevati, saj je znesek 50.000,00 SIT bodisi kot ugovor v pobot ali pa kot nasprotni tožbeni zahtevek pritožnik lahko uveljavljal le do konca glavne obravnave na prvi stopnji. Ni pa ovire, da svojega zahtevka ne bi mogel uveljavljati v samostojni pravdi. Ker je odločitev o plačilu najemnine za predmetno stanovanje pravilna in pritožnik tudi v zvezi s tem ne uveljavlja pritožbenih ugovorov, ki bi bili pravno pomembni, je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v tem delu, ki je tako v formalnopravnem kot v materialnopravnem pogledu pravilna, potrdilo na podlagi 368. čl. zakona o pravdnem postopku (ZPP).

Ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti pod tč. 1 izreka pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je bilo zmotno uporabljeno materialno pravo oz. določbe stanovanjskega zakona. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženec dolžan izprazniti stanovanje ter to obrazložilo z neplačevanjem najemnine, ki naj bi bilo razlog za odpoved najemne pogodbe po 53. čl. stanovanjskega zakona (SZ). Tožeča stranka je zahtevala le izpraznitev stanovanja, razloge pa je navajala v smislu 53. čl. SZ. Glede na to določbo bi lahko tožeča stranka kot lastnik odpovedala najemno pogodbo, ob že izkazanih tudi ostalih pogojih. Tožeča stranka pa najemne pogodbe tožencu ni odpovedala, ampak je zahtevala izpraznitev in izročitev stanovanja, sodišče prve stopnje pa je temu zahtevku sledilo. Najemodajalec lahko zahteva izpraznitev stanovanja le v primerih kadar oseba, ki uporablja stanovanje, uporablja stanovanje nezakonito kot to določa 58. čl. SZ. V konkretnem primeru pa ni mogoče šteti, da bi toženec stanovanje zasedal nezakonito, saj ima sklenjeno veljavno najemno pogodbo. Ob sporu pa se najemna pogodba odpoveduje s tožbo pri rednem sodišču kot to določa 59. čl. SZ. Ker odpovedi najemne pogodbe tožeča stranka ni podala in torej najemna pogodba še vedno traja, je zato odločitev sodišča prve stopnje ko nalaga tožencu izpraznitev stanovanja, čeprav ga zaseda zakonito, v nasprotju z določbami materialnega prava, ki ga je v tem primeru sodišču prve stopnje zmotno uporabilo. Pritožbeno sodišče je zato izpodbijano sodbo na podlagi 4. točke 373. čl. ZPP spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek pod točko 1 izreka sodbe zavrnilo, glede na to, da tožnik stanovanje zaseda na podlagi najemne pogodbe, ki mu ni bila odpovedana. Zaseda ga torej zakonito in zato ni pogojev za izpodbijano odločitev.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.