VSL sodba II Cp 53/95
Sodna praksa višjih sodišč, 1995-01-25

sklenitev najemne pogodbe - rok - nezakonita uporaba stanovanja - izpraznitev stanovanja

SZ v nobeni določbi ne zavezuje imetnika stanovanjske pravice (po ZSR), da mora v roku 6 mesecev ali drugem roku zahtevati od lastnika stanovanja sklenitev najemne pogodbe. Kljub temu je imetnik stanovanjske pravice v nekem razumnem roku ali vsaj med pravdo za izpraznitev stanovanja dolžan zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če se hoče izogniti pravnim posledicam 58. čl. SZ. To zahteva pravna varnost lastnika stanovanja, ki ne more v nedogled čakati, ali bo sklenitev najemne pogodbe zahtevana ali ne.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se v izpodbijanem - ugoditvenem delu (prvi odstavek izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je v pretežnem delu ugodilo tožbenemu zahtevku in razsodilo, da se je toženka dolžna izseliti iz stanovanja v prvem nadstropju hiše v L. in ga praznega izročiti tožeči stranki v 60 dneh (prvi odstavek izreka). Kar je tožeča stranka zahtevala drugače, je zavrnilo (drugi odstavek izreka). Tožeča stranka je namreč zahtevala izselitev v roku 15 dni. Prvostopno sodišče je svojo odločitev oprlo na ugotovitev, da toženka za sporno stanovanje nima sklenjene najemne pogodbe in tudi nobene odločbe za stanovanje, ki bi ji priznalo imetništvo stanovanjske pravice. Svojo odločitev je prvostopno sodišče oprlo na 58. čl. Stanovanjskega zakona in na zaključek, da tisti, ki meni, da mu gredo pravice do sklenitve najemne pogodbe, ne more pasivno čakati, ali bo lastnik izpolnil svojo kontrahirno dolžnost. V času šestih mesecev od uveljavitve SZ je bodoči najemnik lastnika dolžan vsaj pozvati na sklenitev najemne pogodbe. Tega pa toženka ni storila, zato je v stanovanju nezakonito in se je dolžna iz njega izseliti.

Proti ugoditvenemu delu navedene sodbe se pritožuje tožena stranka, ki formalno uveljavlja vse možne pritožbene razloge iz prvega odst.

353. čl. ZPP ter predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in pošlje zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Po mnenju toženke je sodišče nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ker ni pregledalo njenih osebnih dokumentov, iz katerih izhaja, da je toženka živela v spornem stanovanju že od spomladi leta 1989, da ima tam prijavljeno stalno prebivališče in da je zato še pred uveljavitvijo novega stanovanjskega zakona po prej veljavnem Zakonu o stanovanjskih razmerjih pridobila imetništvo stanovanjske pravice na spornem stanovanju, ker pač tožeča stranka ni ničesar ukrenila, da bi se toženka iz stanovanja izselila. Po mnenju pritožbe zato 58. čl. SZ ne more priti v poštev, saj po 50. čl. ZSR zaradi opustitve tožeče stranke uporaba stanovanja s strani toženke ni več nezakonita. Zaradi tega je prvostopno sodišče tudi napačno uporabilo materialno pravo.

Prvostopno sodišče je napačno tolmačilo tudi določbo 147. čl. SZ, ko je menilo, da je bila tožena stranka dolžna pozvati tožečo stranko k sklenitvi najemne pogodbe. Zakon namreč kaj takega ne predpisuje.

Sama tožeča stranka oziroma imetnik stanovanjske pravice brez sodelovanja lastnika stanovanja ni imel nikakršne možnosti skleniti najemno pogodbo. Po četrtem odst. 147. čl. SZ morata lastnik in imetnik stanovanjske pravice sestaviti zapisnik o stanju stanovanja, za katero se sklepa najemna pogodba. Nedvomno pa brez sodelovanja tožeče stranke tožena stranka do takega zapisnika ni mogla priti.

Pritožba ne pove, katere bistvene procesne kršitve naj bi storilo sodišče prve stopnje. Pritožbeno sodišče je zato preizkusilo izpodbijani del prvostopne sodbe v skladu z določbo drugega odst.

365. čl. ZPP. Pri tem preizkusu je ugotovilo, da sodišče prve stopnje ni storilo nobene bistvene procesne kršitve iz drugega odst. 354. čl.

ZPP, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti.

Ob nadaljnjem preizkusu izpodbijanega dela prvostopne sodbe je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je sodišče prve stopnje dejansko stanje ugotovilo popolno in pravilno, saj je dovolj raziskalo vse bistvene dejanske okoliščine, potrebne za odločitev v tej pravdni zadevi. Tudi materialno pravo je prvostopno sodišče povsem pravilno uporabilo.

Tožena stranka v pritožbi ne izpodbija zaključka prvostopnega sodišča, da se je v stanovanje vselila nezakonito brez kakršnegakoli pravnega naslova oziroma ustrezne odločbe o dodelitvi stanovanja in da za to stanovanje tudi ni sklenila najemne pogodbe in sklenitve najemne pogodbe od lastnice stanovanja tudi ni zahtevala. Prvostopno sodišče je pravilno uporabilo materialno pravo, ko je po ugotovitvi, da je bila tožba vložena 15.2.1994, torej po uveljavitvi stanovanjskega zakona (Ur.l. RS št. 18/91-I in 21/94 - v nadaljevanju: SZ), ki je bil uveljavljen 19. oktobra 1991, uporabilo prav ta zakon.

V prvem odst. 147. čl. SZ je določeno, da lastniki sklenejo najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico, najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona. Ta določba torej nalaga lastniku stanovanja, da mora skleniti najemno pogodbo, kadar so za to izpolnjeni pogoji, vendar seveda le v primeru, kadar tisti, ki meni, da ima stanovanjsko pravico, sklenitev najemne pogodbe zahteva. Res je sicer, da SZ imetnikom stanovanjske pravice v nobeni določbi izrecno ne nalaga, da morajo oni zahtevati sklenitev najemne pogodbe, vendar se pritožbeno sodišče strinja s prvostopnim sodiščem, da mora imetnik stanovanjske pravice vendarle pokazati določeno aktivnost in izraziti željo oziroma zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če seveda želi na ta način zavarovati svoje pravice do stanovanja. 141. čl. SZ sicer res določa, da stanovanjska pravica preneha z dnem sklenitve najemne pogodbe. To določbo je treba uporabljati v povezavi z določbo prej citiranega prvega odst. 147. čl. SZ in določbo 58. čl. SZ, po kateri oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito. Lastnik pa lahko zoper tako osebo kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri rednem sodišču.

Tožeča stranka je pozvala toženo stranko z dopisom z dne 25. maja 1993, da mora zato, ker se je v sporno stanovanje nezakonito vselila, to stanovanje v roku 15 dni po prejemu dopisa izprazniti in ključe stanovanja izročiti tožeči stranki. Na ta poziv toženka sploh ni reagirala. Tožeča stranka je tožbo, kot je bilo že navedeno, vložila 15.2.1994. Postopek pred sodiščem prve stopnje se je končal z izdajo sodbe dne 7.11.1994. Zoper to sodbo pa je vložila pritožbo z dne 9.12.1994. Tožena stranka sedaj v pritožbi zatrjuje, da je izpolnila pogoj iz 50. čl. prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih, da je namreč dve leti nezakonito bivala v spornem stanovanju, že spomladi leta 1991, torej pred uveljavitvijo SZ. Takoj po uveljavitvi SZ bi lahko toženka, če bi bilo res, kar zatrjuje, zahtevala od tožeče stranke sklenitev najemne pogodbe. Nesporno pa je, da tega vsaj vse do vložitve svoje pritožbe ni storila in tudi ni napovedala, da to sploh misli kdaj storiti. Tožena stranka se je pač postavila na stališče, da ima pravico bivati v spornem stanovanju, da pa ni dolžna ničesar storiti, da bi se uredil pravni status njenega bivanja v tem stanovanju. Takšno stališče tožene stranke pa je pravno nevzdržno.

Tožena stranka bi morala vsaj po sprejemu poziva tožeče stranke na izselitev iz stanovanja ali pa vsaj tekom pravdnega postopka na prvi stopnji zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če res misli, da ima do tega pravico. Ker pa tega ni storila, je prvostopno sodišče pravilno ugotovilo, da v spornem stanovanju živi nezakonito in da je zato po določbi 58. čl. SZ tožeča stranka upravičeno s tožbo v tej pravdi zahtevala, da se mora toženka iz stanovanja izseliti ter ga praznega izročiti tožeči stranki.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem ugoditvenem delu potrdilo (368. čl. ZPP).

SZ člen 58,  141,  147,  147/1,  58,  141,  147,  147/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.