VSL sodba II Cp 398/95
Sodna praksa višjih sodišč, 1995-10-04

stanovanjska najemna razmerja - smrt najemnika - ožji družinski član

V primeru smrti najemnika stanovanja lahko ožji družinski član zahteva sklenitev najemne pogodbe z lastnikom stanovanja, če je naveden v najemni pogodbi in dejansko uporablja stanovanje z dotedanjim najemnikom.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške odgovora na pritožbo v znesku 23.550,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 4.10.1995 dalje do plačila v 15 dneh, da ne bo potrebna izvršba.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da sta toženki dolžni izprazniti dvosobno stanovanje v izmeri 72,23 m2 v stanovanjski hiši Z. in ga praznega oseb in stvari izročiti tožečima strankama ter jima povrniti pravdne stroške v znesku 139.895,00 SIT z ustreznimi zakonitimi obrestmi. Istočasno je zavrnilo tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe za sklenitev najemne pogodbe za zgoraj navedeno stanovanje ter zavrnilo ugovor zoper izdano začasno odredbo.

Istočasno je vzelo na znanje umik tožbe Občine L.

Zoper tako sodbo se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov tožena stranka, ki v pritožbi predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi njeni pritožbi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da stroškovno zavrne tožbeni zahtevek, ugodi pa zahtevku iz nasprotne tožbe; podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v odločanje drugemu senatu. V pritožbi tožena stranka navaja, da je ob ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je bila ob sklenitvi najemne pogodbe 12.3.1992 občina L. lastnik spornega stanovanja in je zato skladno z določili SZ s pokojno materjo prvotožnice sklenila najemno pogodbo, v kateri sta kot uporabnici navedeni tudi toženki in zaradi tega ni bilo potrebno izpolnjevati nadaljnjega pogoja, da bi toženki skupaj z imetnico stanovanjske pravice uporabljali stanovanje, saj čl. 56 SZ tega ne zahteva. V primeru smrti najemnika je lastnik stanovanja dolžan skleniti najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi. V konkretnem primeru je zakonec umrle najemnice umrl že pred njo in tako je po črki zakona potrebno upoštevati tiste njene ožje družinske člane, ki so bili navedeni v najemni pogodbi. In ker med toženkama o tem ni spora, bi morala tožeča stranka skleniti najemno pogodbo s prvotoženko, kar le-ta utemeljeno zahteva z nasprotno tožbo. Tudi v primeru, da bi morala tožena stranka izpolniti nadaljnji pogoj, ki ga prvo sodišče postavlja toženi stranki za pravice nadaljevati najemno razmerje po materini najemni pogodbi z dne 12.3.1992, sodišče dejanskega stanja glede bivanja toženk ni pravilno ugotovilo. Sodišče je svojo odločitev, češ, da toženki nista uporabljali spornega stanovanja še za časa življenja imetnice stanovanjske pravice, sprejelo tako, da je smatralo za edino verodostojne izjave obeh tožnikov in njihovih prič. Iz celotnega pričevanja po toženi stranki predlaganih prič pa sodišče izdvaja le segmente in tako ugotavlja neskladje v izpovedbah. Pričevanje treh stanovalcev hiše na Z. ni objektivno, saj so bili sovražno razpoloženi napram toženki in njenim staršem. Prav tako ne morejo biti verodostojni podatki o porabi električne energije. Med pričami tožene stranke niso samo sorodniki, marveč cela vrsta povsem tretjih oseb, ki jim sodišče neutemeljeno ne verjame. Tožena stranka predlaga zaslišanje sosede prvotoženke K.O.

in sošolke O.A., drugotoženka pa zaslišanje T.D. ter dveh sorodnikov M.M. in B.P. Tožena stranka očita sodišču prve stopnje, da je napačno presodilo listine o prijavi stalnega bivališča, obvestilo Zavoda RS za transfuzijo krvi in obvestilo o šolanju drugotoženke ter plačevanje vodarine na G.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila ter predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Najemnica spornega stanovanja L.Č. je umrla 18.7.1992, v najemni pogodbi z dne 12.3.1992 pa sta kot uporabnici navedeni toženki. Po določbah 56. čl. Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS št. 18/91-I in 21/94 - v nadaljnjem besedilu SZ) mora lastnik v primeru smrti najemnika skleniti najemno pogodbo, med drugim z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi. V konkretnem primeru bi ta pravica prešla na prvotoženko, ki je hčerka pokojne najemnice (prvi odst. čl. 6. SZ), ob nadaljnjem pogoju, kot pravilno zaključuje sodišče prve stopnje, če bi slednja uporabljala stanovanje. Res, da čl. 56. SZ tega izrecno ne določa, je pa to razvidno iz ostalih določb SZ zlasti iz čl. 41., ki ureja obvezne sestavine najemne pogodbe in določa, da morajo biti v najemni pogodbi navedena imena in priimki oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljali stanovanje.

Uporaba stanovanja pa pomeni bivanje v njem za zadovoljevanje stanovanjskih potreb. Tako je potrebno določbo čl. 56. razlagati v povezavi s čl. 41. SZ. Zaradi tega je neutemeljena pritožbena trditev, da SZ pogoja uporabe (bivanja) ne pozna in ne predpisuje in da bi prvotoženka kot ožji družinski član zahtevala sklenitev najemne pogodbe zgolj na podlagi tega, ker je navedena v najemni pogodbi, ne glede na to ali je uporabljala sporno stanovanje.

V obširnem dokaznem postopku je sodišče prve stopnje izvedlo vrsto dokazov, zlasti z zaslišanjem prič in poizvedbo o porabi električne energije in vode, bivanju toženk in po skrbni in vestni presoji vseh dokazov ugotovilo, da toženki nista bivali v spornem stanovanju pred smrtjo najemnice. Za take zaključke je imelo oporo predvsem v izpovedi stanovalcev stanovanjske hiše, v kateri se nahajajo sporna stanovanja dr. F.T., J.K. in B.V., ki so kot nezainteresirane in nepristranske priče in ki so jim tudi razmere najbolj znane skladno izpovedale, da je pok. L.Č. živela sama in da z njo do njene smrti v stanovanju ni živel nihče. Vse ostale številne priče, ki so izpovedovale drugače, so bili sorodniki ali znanci tožene stranke in kot taki zainteresirani za izid pravde in jim je sodišče prve stopnje pravilno odreklo vero, poleg tega pa jim razmere niso tako poznane kot stanovalcem stanovanjske hiše, kjer se nahaja sporno stanovanje.

Sodišče prve stopnje je tudi pravilno ocenilo listinske dokaze in se v izogib ponavljanja pritožbeno sodišče v celoti sklicuje na razloge izpodbijane sodbe. Tožena stranka z nasprotnimi pritožbenimi trditvami, da je bivala v spornem stanovanju in trditvami o neverodostojnosti prič, na izpoved katerih je sodišče prve stopnje oprlo svojo odločitev, izpodbija dokazno oceno sodišča prve stopnje, v katero pritožbeno sodišče ne dvomi. Dejansko stanje je v zadostni meri razčiščeno tako, da dokaznega postopka ni potrebno dopolnjevati z zaslišanjem predlaganih prič v pritožbi K.O., O.A., M.M. in B.B.

Ker prvotoženka ne izpolnjuje pogojev za bivanje v spornem stanovanju, je tudi pravilna odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi zahtevka iz nasprotne tožbe. Ta odločitev je pravilna tudi zaradi tega, ker prvotoženka nima pravice skleniti najemne pogodbe za neprofitno najemnino, kot zahteva v tožbi, temveč za profitno najemnino, saj prvotoženka ni bivša imetnica stanovanjske pravice, samo slednji imajo to pravico (prvi odst. čl. 150. SZ) in je tako zahtevek iz nasprotne tožbe nesklepčen in vsled tega neutemeljen.

Ker je odločitev sodišča prve stopnje materialnopravno pravilna, podana pa tudi ni absolutna bistvena kršitev določb postopka iz čl.

354/2 ZPP, na kar pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (čl.

365/2 ZPP), je bilo pritožbo tožene stranke zavrniti kot neutemeljeno in potrditi pravilno sodbo sodišča prve stopnje (čl. 368. ZPP).

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi čl. 166. v zvezi s čl. 154. ZPP. Tožena stranka, ki s pravnim sredstvom ni uspela, mora sama trpeti stroške, ki so ji zaradi vloženega pravnega sredstva nastali, obenem pa mora povrniti stroške, ki so zaradi vloženega odgovora na pritožbo nastali toženi stranki. Ti stroški so odmerjeni v skladu z veljavno odvetniško tarifo in Zakonom o sodnih taksah.

SZ člen 41,  41/1,  56,  56/1,  41,  41/1,  56,  56/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.