VSL sodba I Cp 2062/99
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-12-15

poslovni prostor - odstop od pogodbe o najemu poslovnih prostorov

Dogovora o poračunavanju najemnine z vlaganji v poslovni prostor tožena stranka ni dokazala.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane v celoti v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, opr. št. P 141/98, z dne 14.7.1998, s katerim je toženi stranki naložilo izprazniti pritlične in kletne prostore v objektu na naslovu Ulica X.

, Trbovlje, v skupni izmeri cca 80 m2, s pravico prostega dostopa do najetih prostorov ter souporabo parkirišča pred objektom in pravico namestitve reklamnih tabel na fasadi objekta, v roku 15 dni, da ne bo izvršbe. Toženi stranki je naložilo, da povrne tožeči stranki pravdne stroške v znesku 17.100,00 SIT s pripadajočimi zakonitimi zamudnimi obrestmi.

Proti tej sodbi se pritožuje tožena stranka. Zatrjuje pritožbeni razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zatrjuje dogovor med pravdnima strankama, da se vsa vlaganja v poslovni prostor poračunajo z najemnino. Ker je tožena stranka vložila v poslovni prostor znatno več sredstev, kot je bilo sprva predvideno in tudi dogovorjeno, je med pravdnima strankama obstajal dogovor, da se najemnina poračunava in ne doplačuje, zato tožena stranka tudi ni plačevala najemnine. Vlaganja v poslovni prostor so znesla preko 60.000 DEM, čeprav sta bili pogodbeni stranki v dogovoru, naj bi se najemnina poračunavala le za znesek 20.000 DEM, ki je bil sprva predviden za obnovo poslovnih prostorov. Ker so sredstva za obnovo presegala dogovor in je zaradi tega tudi prišlo do spremembe dogovora in do spremembe plačilnih pogojev, tožena stranka ni dolžna izprazniti poslovnih prostorov.

V odgovoru na pritožbo tožeča stranka navaja, da je sama svoje navedbe utemeljevala tudi s pisnimi dokazili, ki jih tožena stranka tekom postopka ni mogla ovreči, ker ves čas ni predložila niti enega pisnega dokaza, ki bi potrjeval njene trditve, niti ni izkoristila možnosti, da bi na glavni obravnavi svoje navedbe potrdila tudi ustno. Tožena stranka spreminja lastne navedbe in ne razpolaga z nikakršnimi dokazi, s katerimi bi te spreminjajoče trditve lahko potrdila. Pravdni stranki takšnega dogovora, kot ga v pritožbi opisuje tožeča stranka, nista sklenili. Obveznost za plačilo najemnine je tožena stranka priznala s tem, ko je tožeči stranki na poslani odstop od pogodbe odgovorila z dopisom, v katerem se je zavezala, da bo vso neplačano najemnino poravnala. Ker tožeča stranka izpolnjuje vse pogoje za odstop od najemne pogodbe po določilih Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in po določilih najemne pogodbe, predlaga, da višje sodišče potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Prvostopno sodišče je pravilno ugotovilo dejansko stanje in sicer, da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo dne 20.2.1996 za najem pritličnih in kletnih prostorov v objektu na naslovu Ulica X., Trbovlje, da tožena stranka ni redno oziroma v skladu z določili najemne pogodbe plačevala dogovorjene najemnine ter, da je bila tožena stranka tudi po opominu pred odpovedjo najemne pogodbe v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva opomina. Odločilno je v tej zadevi le, ali je podan na strani tožene stranke krivdni razlog za odstop od najemne pogodbe, sklenjene med strankama za določen čas, ki ga zatrjuje tožeča stranka, namreč neplačevanje najemnine.

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št.

18/74 in 34/88, v nadaljevanju ZPSPP) v 28. čl. določa, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, med ostalim tudi, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine za dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Tožeča stranka je z listinami v spisu dokazala, da je tožena stranka kršila najemno pogodbo (točka IV. pogodbe) s tem, ko ni redno plačevala najemnine v obdobju od 1.4.1996 naprej, prav tako ni plačala najemnine dva meseca po prejemu opomina, ki ji je bil vročen dne 16.1.1998. Tožena stranka se sklicuje na drugačen dogovor med pravdnima strankama, namreč dogovor o poračunavanju najemnine z vlaganji v poslovni prostor, takšnega dogovora oziroma spremembe določil najemne pogodbe pa tožena stranka ni dokazala oz. dokazovala niti v postopku na prvi stopnji, kot pravilno izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe, niti v pritožbi. Zato je pravilna odločitev prvostopnega sodišča o tem, da ostane nalog za izpraznitev poslovnih prostorov v vsebini, kot izhaja iz 2. odst. izreka sodbe v celoti v veljavi. Pojasniti je, da ZPSPP v 2. odst. 29. čl. predvideva izdajo naloga tudi pri odstopu od najemne pogodbe, v kolikor je izpolnjen nadaljnji pogoj, namreč da izhaja iz zahteve in iz najemne pogodbe oziroma dokazil po 28. čl. istega zakona, da ima najemodajalec pravico zahtevati izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. To pa izrecno izhaja iz določil najemne pogodbe (4. odst. točke V.) in listinskih dokazov.

Glede na navedeno uveljavljani pritožbeni razlogi ne obstojijo, prav tako ne tisti razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (365. čl. Zakona o pravdnem postopku), zato je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (368. čl. navedenega zakona).

ZPSPP člen 28,  29,  29/2,  28,  29,  29/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.