VSL sodba I Cp 1158/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1995-06-28

sklenitev najemne pogodbe za stanovanje - solastnina - pravica do uporabe stanovanja - stanovanjska pogodba

Med dvema solastnikoma stanovanja v zasebni lasti sklepanje stanovanjske pogodbe v smislu člena 34 ZSR ni bilo možno. Solastnik stanovanja ni bil imetnik stanovanjske pravice ali imetnik pravice uporabe solastnega stanovanja, zato ne more zahtevati sklenitve najemne pogodbe niti na podlagi določbe člena 147 SZ niti določbe člena 156 SZ.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Prvostopno sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi morala toženka skleniti s tožnico najemno pogodbo za nedoločen čas za 3/4 stanovanja št. 43 na T. za neprofitno najemnino.

Proti tej sodbi se pritožuje tožeča stranka in uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da je tožnica pridobila pravico uporabe stanovanja, saj v njem živi že od leta 1979, solastnica pa je postala leta 1985. V tem času ni bila v skladu s 50. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih vložena izpraznitvena tožba. Tožnica se sklicuje na čl. 34 Zakona o stanovanjskih razmerjih glede obstoja stanovanjske pogodbe. Ta ni bila sklenjena v pisni pogodbi, vendar sta pravdni stranki s takim stanjem očitno soglašali.

Tako je tudi še danes. Tožnica plačuje vse stroške upravljanja, vzdrževanja in vlaganja v stanovanje. Sodišče prve stopnje napačno zaključuje, da zaradi obstoja solastništva sklenitev najemne pogodbe ni mogoča in prezre dejstvo, da bi se najemna pogodba sklenila le za del stanovanja, na katerem tožnica nima lastninske pravice.

V zvezi s pritožbenim razlogom zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja tožnica ne pojasni, na katera dejstva se ta pritožbeni razlog nanaša. Pritožbeno sodišče v zvezi s tem ugotavlja, da je prvostopno sodišče ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva ter nato tudi pravilno materialnopravno odločilo. Prav je presodilo, da niti na podlagi čl. 147 Stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS št.

18/91-1 in 21/94) niti na podlagi čl. 156 SZ, toženki ni mogoče naložiti, da s tožnico sklene najemno pogodbo za 3/4 stanovanja št.

43 na T.. Pogoj za sklenitev najemne pogodbe po čl. 147 SZ bi bil tožničin status imetnice stanovanjske pravice na spornem stanovanju na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (dne 19.10.1991), za uporabo čl. 156 SZ pa tožničin status imetnice pravice do uporabe stanovanja na spornem stanovanju na ta dan. Ne enega ne drugega statusa pa tožnica ni imela in ga ni mogla dobiti niti po določbi čl. 50 Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR, Ur.l. RS št. 35/82 in 14/84), kot trdi v pritožbi. Od leta 1985 je bila tožnica solastnica spornega stanovanja do 1/4. Do 3/4 je lastnica toženka. To pomeni, da ni šlo za družbeno stanovanje, na katerem bi sploh kdo mogel biti imetnik stanovanjske pravice v smislu določb ZSR. Ker torej na tem stanovanju ni nikoli obstajala stanovanjska pravica, je sklicevanje na čl. 147 SZ v tej pravdi brezpredmetno, kot pravilno ugotavlja prvostopno sodišče.

Tožnica pa tudi ni bila imetnica pravice do uporabe spornega stanovanja, zato je neutemeljeno njeno stališče, da je bila z njeno uporabo stanovanja in s plačevanjem vseh stroškov zanj realizirana stanovanjska pogodba s toženko v smislu čl. 34 ZSR. Takšna pogodba je mogoča samo med občanom, ki uporablja zasebno stanovanje in lastnikom tega stanovanja. Med dvema solastnikoma stanovanja pa stanovanjska pogodba ni bila mogoča. Prav ima prvostopno sodišče, da ni obstajala materialnopravna podlaga za sklepanje take pogodbe. Sporazum med dvema solastnikoma stanovanja, da eden uporablja celotno stanovanje, torej ne more temeljiti na določbi čl. 34 ZSR, ampak na splošnih predpisih, ki urejajo (so)lastninska in obligacijska razmerja.

Tožnica kot solastnica spornega stanovanja torej ob dogovorjeni uporabi solastnega stanovanja, pa tudi ob nedogovorjeni a neizpodbijani uporabi tega stanovanja (čl. 50 ZSR, na katerega se toženka tudi sklicuje v pritožbi), ni bila imetnica pravice uporabe tujega stanovanja, ki bi sedaj lahko od lastnika stanovanja zahtevala sklenitev najemne pogodbe. Ker stanovanjski predpisi niso poznali pravice uporabe stanovanja na idealnem delu stanovanja, ampak le na stanovanju kot celoti in ker solastništvo izključuje status imetnika pravice uporabe solastnega stanovanja, je torej pravno neutemeljeno stališče pritožbe, da je mogoče toženki na podlagi čl. 34 ZSR oziroma člena 156 SZ naložiti sklenitev najemne pogodbe. Z zavrnitvijo tožbenega zahtevka je prvostopno sodišče pravilno uporabilo materialno pravo, medtem ko v pritožbi uveljavljana pritožbena razloga nista podana. Ker tudi ni bilo kršitev postopka, ki se upoštevajo po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in izpodbijano sodbo potrdilo (čl. 368 ZPP).

SZ člen 147,  156,  147,  156.  ZSR člen 34,  34.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.