VSL sodba II Cp 1413/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1995-04-05

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - izpraznitev stanovanja - lastnik - zavod

Zavod za zdravstveno dejavnost ni dolžan skleniti kupoprodajne pogodbe za stanovanje, ker po Zakonu o zavodih (člen 62/1) ni lastnik stanovanja, le lastnika stanovanja pa veže dolžnost skleniti pogodbo o prodaji stanovanja (člen 117 SZ). Zavod za zdravstveno dejavnost ni upravičen vložiti tožbe na izpraznitev stanovanja, saj zavod po 65/III člena zakona o zavodih s premoženjem stanovanjskega sklada le upravlja, po členu 58/2 SZ pa je le lastnik tisti, ki lahko (kadarkoli) vloži tožbo na izpraznitev stanovanja.

1. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v zahtevku iz nasprotne tožbe (pod II. izreka) tako spremeni, da se: - tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe, ki se glasi: "Tožnik (toženec po nasprotni tožbi) D. M. je dolžan izprazniti stanovanje z garažnim boksom v istem objektu, v upravljanju K. in ju prosta oseb in stvari izročiti toženi stranki (tožeči stranki po nasprotni tožbi) K. ter ji povrniti pravdne stroške v znesku 10.005,00 SIT" zavrne; - izrek o povrnitvi pravdnih stroškov glasi: "Vsaka stranka trpi svoje pravdne stroške." 2. Sicer se pritožba zavrne kot neutemeljena in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu (pod I. izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

3. Vsaka stranka trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožena stranka K. v tem sporu ni pasivno legitimirana, ker ni zavezana za sklenitev prodajne pogodbe po stanovanjskem zakonu. Zato je pod I.

zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka kot prodajalec dolžna skleniti kupoprodajno pogodbo s tožnikom kot kupcem in mu prodati dvosobno stanovanje za ceno 627.966 tolarjev, izračunano po določilih stanovanjskega zakona ter mu izstaviti potrebno listino - pogodbo, sposobno za vknjižbo lastninske pravice na prodanem stanovanju, sicer bo takšno pogodbo nadomestila sodba. Zavrnilo je tudi tožnikov zahtevek za povrnitev pravdnih stroškov. Pod točko II. izreka pa je ugodilo zahtevku iz nasprotne tožbe tako, da je tožencu D. M.

naložilo, da mora izprazniti stanovanje v L. z garažnim boksom v istem objektu in ju prosta oseb in stvari izročiti toženi stranki K.

ter ji povrniti pravdne stroške v znesku 10.000,05 tolarjev.

Proti tej sodbi se je pritožil tožnik D.M. (hkrati toženec po nasprotni tožbi; v nadaljevanju: tožnik) iz vseh pritožbenih razlogov iz 353. čl. Zakona o pravdnem postopku ter predlaga spremembo sodbe in ugoditev njegovemu tožbenemu zahtevku, oz. razveljavitev sodbe.

Tožnik se ne strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni pasivno legitimirana za prodajo stanovanja. Po njegovem je bila tožena stranka pooblaščena za sklepanje kupoprodajnih pogodb in tožbeni zahtevek vsebuje le njeno obveznost, da sklene tako pogodbo v imenu lastnika. Tožbeni zahtevek tudi ne vsebuje tistih elementov pogodbe, ki bi bili potrebni za pridobitev lastninske pravice, marveč se glasi samo na obveznost, da mora tožena stranka nekaj storiti: skleniti prodajno pogodbo in če tožena stranka tega ne bo storila, bo v izvršilnem postopku to storil nekdo drug, ki bo v pogodbi navedel kot prodajalca Republiko Slovenijo, ki je lastnica. Tudi sicer se v pravdnem postopku po določilu tretjega odst. 128. čl. Stanovanjskega zakona odloča le o upravičenosti zavrnitve sklenitve kupoprodajne pogodbe in ne o samem sklepanju, nikjer pa ni navedeno, da mora biti tožba vložena zoper lastnika stanovanja. Glede zahtevka po nasprotni tožbi pa tožnik meni, da niso bile izpolnjene predpostavke iz 189. čl. zakona o pravnem postopku za vložitev nasprotne tožbe, le ta pa tudi ne vsebuje predpisanih elementov iz 186. čl. Zakona o pravdnem postopku. Prvostopenjsko sodišče se glede vprašanja aktivne legitimacije tožene stranke za vložitev nasprotne tožbe ne bi smelo sklicevati na določila Zakona o zavodih, saj materijo v zvezi s stanovanjskimi razmerji ureja Stanovanjski zakon. Tožnik tudi meni, da lahko le lastnik lahko vloži tožbo na izpraznitev stanovanja in ker v tem primeru nasprotne tožbe ni vložil lastnik, pač pa tožena stranka, pomeni stališče sodišča prve stopnje kršitev določil drugega odst. 58. čl. Stanovanjskega zakona. Ta zakon povsem določno opredeljuje, da le lastnik sklepa in odpoveduje najemno pogodbo ali zahteva izselitev, kar lahko seveda opravi tudi pooblaščenec, vendar ne v svojem imenu, temveč v imenu lastnika. Ker v danem primeru lastnik ni vložil nasprotne tožbe, ni podana aktivna legitimacija tožene stranke. Pomen besede upravljanje s stanovanji je namreč opredeljen v določilih 22. do 38. čl. stanovanjskega zakona, iz katerih izhaja, da pooblaščenec lahko nastopa le v imenu lastnika in ne v svojem imenu, nastopanje tožene stranke pa je tudi v nasprotju s kogentno zakonsko normo, da pred sodišči zastopa Republiko Slovenijo le javni pravobranilec (2. čl. Zakona o javnem pravobranilstvu). V zvezi s prenehanjem stanovanjskega razmerja pritožnik navaja, da stanovanjsko razmerje preneha s sklenitvijo najemne pogodbe (141. čl.

Stanovanjskega zakona), to pa so dolžni skleniti lastniki v roku šestih mesecev. Tožniku nikoli ni bila ponujena sklenitev najemne pogodbe, čeprav je v času, ko je bila odklonjena sklenitev prodajne pogodbe, redno hodil v službo in je torej uporabljal stanovanje. Kar pa zadeva garažni boks št. ki naj bi ga tožnik prav tako izročil toženi stranki, v obrazložitvi sodbe ni pojasnjeno zakaj in na podlagi katerih predpisov je sodišče tako odločilo, zato tega dela sodbe ni mogoče preizkusiti.

Tožena stranka je odgovorila na pritožbo. Poudarja, da je že v njenem pooblastilu za sklepanje prodajne pogodbe v 2. točki določeno, da pogodbe sklepa v imenu Republike Slovenije, sicer pa pritožbena izvajanja v zvezi s tožnikovim zahtevkom niso povsem razumljiva. V zvezi z aktivno legitimacijo za vložitev nasprotne tožbe pa navaja, da je podana, ker tožena stranka s stanovanjem razpolaga in ga upravlja kot dober gospodar. Najemne pogodbe tožniku nikdar ni ponudila, ker ni izpolnjeval pogojev, sam je pa tudi ni zahteval. V zvezi s tožnikovim delom v K. priznava, da je delal do 6.12.1991, vendar že tedaj ni uporabljal stanovanja zase in za družinske člane, ker so se ti izselili 25.6.1991, potem pa se je tožnik samo formalno zadrževal v spornem stanovanju. Svoj namen za preselitev v Beograd je izkazal že s prošnjo za soglasje k zamenjavi stanovanja 25.2.1991. Tožnik je bil v spornem stanovanju sicer formalno prijavljen še po izselitvi, vendar je bil zaradi dejanske odsotnosti z odločbo z dne 11.1.1994 črtan iz registra stalnega prebivalstva.

Kolikor pritožba graja odločitev sodišča prve stopnje, po kateri tožena stranka v sporu ni pasivno legitimirana, ker ni zavezanec za sklenitev prodajne pogodbe po določilih Stanovanjskega zakona, pritožba ni utemeljena in sodišče druge stopnje v tem delu v celoti sprejema dejanske in pravne zaključke prvostopenjskega sodišča ter se sklicuje nanje. Dejstvo je, da je dne 1.4.1991 postala lastnica spornega stanovanja Republika Slovenija. Že po samem Zakonu o zavodih je namreč premoženje delovnih organizacij, ki poslujejo kot zavodi, postalo tedaj lastnina njihovih ustanoviteljev. Po določilu 117. čl.

Stanovanjskega zakona pa le lastnika veže dolžnost skleniti pogodbo o prodaji stanovanja. Zato bi bila le Republika Slovenija pasivno legitimirana v tem sporu oz. bi bilo mogoče le njo tožiti na sklenitev prodajne pogodbe. Sodišče je vezano na tožbeni zahtevek, po katerem je tožena stranka dolžna skleniti s tožnikom kupoprodajno pogodbo in ne vsebuje obveznosti (kot navaja tožnik v pritožbi), naj tožena stranka, ki je pooblaščena za sklepanje pogodb, sklene pogodbo v imenu lastnika; zato je pritožbeno izvajanje zmotno. V danem primeru tudi ni utemeljeno sklicevanje pritožbe, da v tretjem odst.

128. čl. Stanovanjskega zakona ni navedeno, da mora biti tožba vložena proti lastniku stanovanja, saj se ta odstavek navezuje na drugi odst. istega člena, ki pa točno določa, kdaj lastnik ni dolžan prodati stanovanja.

Prav pa ima pritožba, v kolikor graja odločitev prvostopenjskega sodišča o upravičenju tožene stranke, da zahteva tožnikovo izselitev iz stanovanja. Stanovanjski zakon v 58. čl. daje pravico do vložitve tožbe lastniku stanovanja, to je Republiki Sloveniji (UKC ima sicer po določilih Zakona o zavodih pravico upravljanja s premoženjem sklada in tudi pravico do uporabe tega premoženja, vendar izpraznitvena tožba presega upravljanje). Da je temu tako, izhaja iz analogije s 15. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, kjer je v tretjem odst. izrecno določeno, kateri posli presegajo okvir rednega upravljanja stvari in med njimi je naveden tudi zakup oz. najem vse stvari. Tudi sam Stanovanjski zakon določa, da zdaj lastnik sklepa in odpoveduje najemno pogodbo ali zahteva izselitev.

Zlasti v 24. čl. Zakona, kjer je določeno, kaj obsega upravljanje, ni vključeno upravičenje do izpraznitvene tožbe. Zato tožena stranka ni upravičena zahtevati izselitve iz stanovanja v svojem imenu. Njena upravičenja in obveznosti po določilih Zakona o zavodih je mogoče primerjati z upravičenji upravljalca iz 22. in naslednjih členov Stanovanjskega zakona, po katerih je pooblaščena le za upravljanje določenih dejanj v imenu lastnika. Zato tožena stranka ni legitimirana za vložitev tožbe v svojem imenu, če meni, da je katero od stanovanj, s katerimi razpolaga, nezakonito zasedeno.

Pritožba tudi utemeljeno opozarja, da tožniku ni bila ponujena sklenitev najemne pogodbe, ki spada med lastnikove obveznosti. Zato sklicevanje na to, da tožnik zaseda stanovanje brez pravne podlage, ni sprejemljivo. Tožnik je bil v času od 25.6.1991 do 31.12.1991 redno zaposlen pri toženi stranki in je do 7.12.1991 tudi redno hodil v službo, kar kaže na to, da je uporabljal stanovanje za zadovoljevanje osebnih potreb. Glede na to niso izpolnjeni pogoji iz 58. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih, ki je določal, kdaj stanovanjsko razmerje preneha. Pritožba ima tudi prav, ko navaja, da se izpodbijana sodba ne da preizkusiti glede garažnega boksa, ker v obrazložitvi izpodbijane sodbe ni navedeno, zakaj in na podlagi katerih zakonskih določil je sodišče prve stopnje tako odločilo. Ker iz zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja ne izhaja, da je garažni boks sestavni del stanovanja, bi moralo sodišče navesti razloge, zakaj je tožnik dolžan izprazniti tudi tega. Ker dejanskega stanja ni dovolj ugotovilo in navedlo razlogov, ima sodba take pomanjkljivosti, da je ni mogoče preizkusiti. Ker pa je sodišče druge stopnje razsodilo, da se sodba v zahtevku iz nasprotne tožbe zaradi pomanjkanja legitimacije tako spremeni, da se tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe zavrne, tega dela sodbe ni razveljavilo in vrnilo prvostopenjskemu sodišču.

Zaradi spremenjene odločitve in s tem drugačnega uspeha pravdnih strank, je sodišče druge stopnje spremenilo oz. na novo odločilo tudi o stroških postopka na prvi stopnji. Ker sta pravdni stranki s svojima zahtevkoma propadli, morata po določilu drugega odst. 154. čl. Zakona o pravdnem postopku trpeti vsaka svoje pravdne stroške v postopku pred sodiščem prve stopnje. Glede pritožbenih stroškov je odločitev enaka, saj sta pritožnik in tožena stranka samo deloma uspela s pritožbo oz. z odgovorom nanjo (drugi odst. 154. čl. in 166. čl. Zakona o pravdnem postopku).

Sodišče je pri svojem odločanju uporabilo določila Zakona o pravdnem postopku (Ur.l. SFRJ št. 4/77-27/90 in RS št. 55/92), Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur.l. SFRJ št. 6/80-36/90), Zakona o zavodih (Ur.l. RS št. 12/91) in Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS št. 35/82-14/84) na podlagi prvega odst. 4. čl.

Ustavnega zakona za izvedbo Temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Ur.l. RS št. 1/91-I do 45/I/94).

Stanovanjski zakon je objavljen v Uradnem listu Republike Slovenije št. 18/91 in 21/94, Odlok o ustanovitvi javnega zdravstvenega zavoda K. pa v Uradnem listu RS št. 34/92.

ZZ člen 62,  65,  62,  65.  SZ člen 58,  117,  58,  117.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.