VSC sodba Cp 451/98
Sodna praksa višjih sodišč, 1998-07-03

upravljanje večstanovanjskih hiš - plačevanje upravnikovih storitev na osnovi pogodbe - nevknjiženo kupljeno stanovanje

Vsak solastnik skupne stanovanjske hiše mora plačevati upravniku storitve po pogodbi. Ta obveznost ni odvisna od vknjižbe etažne lastnine. Vsak kupec nevknjiženega stanovanja je dobroverni in zakoniti posestnik, saj posest opira na veljavno kupno pogodbo. Gre torej za domnevnega lastnika - priposestvovalca, ki bo v 10 letih postal pravni lastnik, tudi če stanovanje še ne bo vknjiženo v tem času. Sicer pa lahko upravnik zahteva plačilo koristnih del tudi na osnovi splošnih obligacijskih predpisov.

Pritožba tožene stranke se z a v r n e kot neutemeljena in se p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama trpi svoje pritožbene stroške.

Z izpodbijano sodbo je sodišče obvezalo toženca k plačilu glavnice v višini 40.475,22 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od različnih datumov zapadlosti od leta 1995 do 1996. Proti takšni sodbi se je pritožila tožena stranka smiselno zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Najprej v pritožbi opisuje potek obravnave in trdi, da je pristopila na obravnavo z manjšo opravičeno zamudo. V pritožbi ne zatrjuje kakšne absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Na sestanku lastnikov dne 1. 2. 1994 ni bilo prisotnih 51,1074 % lastništva, saj bi bilo treba odšteti delež tožene stranke v višini 2,0131 %. Tudi v zapisniku zbora lastnikov za istega dne je navedena napačna udeležba 52 %. Bistvo zadeve pa je v tem, da naj račune plačuje lastnik. Sprenevedanje tožeče stranke je privedlo do dolgo trajajočega spora v odboru solastnikov. Odbor se je res odločil za zamenjavo pogonskega stroja v dvigalu, vendar brez pristanka toženca. Več pa namerava obrazložiti na višjem sodišču. Smiselno predlaga razveljavitev oziroma spremembo sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka. Pritožba ni utemeljena. Pritožbeni senat je sklenil,da v konkretni zadevi ni potrebno opraviti obravnave na pritožbenem sodišču, saj ni treba ponavljati dokazov, ki jih je izvedlo prvostopno sodišče. Res je, da so le redka stanovanja, ki so bila kupljena v procesu privatizacije že vpisana v zemljiško knjigo na imena novih lastnikov. Res je tudi, da se lastninska pravica na nepremičninah po Zakonu o temeljnih lastninskopravnih razmerjih pridobi šele z vpisom v zmeljiško knjigo in ne že s sklenitvijo kupne pogodbe. Toda isti zakon pozna tudi kategorijo takoimenovanih domnevnih lastnikov, to je lastnikov, ki imajo sklenjeno veljavno kupno pogodbo, ki jim je bila nepremičnina izročena v posest in ki torej izvršujejo vsa lastninska upravičenja, le formalno še niso postali lastniki v zemljiški knjigi. Tudi sam toženec priznava, da ima status domnevnega lastnika, saj trdi, da je kupil 2,0131 % stanovanjske površine. Toženec je torej dolžan kot domnevni lastnik plačevati vse stroške v sorazmerju z deležem iz kupne pogodbe. Toženec ni predložil nasprotnih dokazov, s katerimi bi izpodbil zaključek prvostopnega sodišča, da so solastniki z zadostnim kvorumom sprejeli sklep o investicijskem in tekočem vzdrževanju. Pa tudi če bi se izkazalo, da kvoruma ni bilo, se toženec ne bi mogel izogniti plačilu sorazmernega deleža za popravilo in vzdrževanje dvigala. V tem primeru pač pravna osnova ne bi bil stanovanjski zakon, ampak Zakon o obligacijskih razmerjih, kajti šlo bi za koristno investicijo, katere delež bi moral v vsakem primeru kriti tudi toženec v sorazmerju s kupljenim deležem stanovanja. Sicer pa delež za dvigalo predstavlja le del sporne terjatve, vsi drugi stroški pa so neodvisni od tega, ali toženec uporablja stanovanje kot kupec stanovanja, ali pa bi ga uporabljal kot najemnik. Toženec višine posameznih terjatev ni izpodbijal, ravno tako pa ni izpodbijal ugotovitve sodišča, da posameznih terjatev ni plačal v roku in da je po čl. 324 Zakona o obligacijskih razmerjih prišel v zamudo, zaradi česar mora plačati od zamude dalje zamudne obresti. Sodišče prve stopnje je torej dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo in je tudi pravilno uporabilo določbe Stanovanjskega zakona, ki govorijo o skupnem upravljanju solastnih stanovanjskih hiš. Glede na neuspeh pritožbe toženec sam trpi svoje pritožbene stroške.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.