VSL sodba I Cp 1058/99
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-12-09

najemna pogodba - prenehanje pogodbe - poslovni prostor

Neizpolnjevanje obveznosti najemojemalca je razlog, da najemna pogodba sklenjena za določen čas preneha s potekom časa, pa čeprav sta stranki k taki pogodbi dodali aneks, ki najemojemalcu avtomatično podaljšuje prvotno določen čas najema.

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se drugi odstavek izreka izpodbijane sodbe spremeni tako, da se glasi: "Tožena stranka mora tožeči stranki povrniti nadaljnje stroške pravdnega postopka v znesku 4.050,00 SIT v 15 dneh." Pritožba tožene stranke se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo vzdržalo v veljavi sklep, ki ga je pod opr. št. R 76/97 sprejelo dne 15.9.1997. O stroških postopka je odločilo, da je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki nadaljnje pravdne stroške v znesku 4.050,00 SIT v 15 dneh pod izvršbo.

Zoper to sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki.

Tožeča stranka predlaga, da naj sodišče šteje njen predlog za popravo očitne pisne napake, kot pritožbo zoper sodbo in sicer zoper stroškovno odločitev. Navaja, da iz izreka in obrazložitve sodbe izhaja, da je tožeča stranka v sporu v celoti uspela in zato tožeča stranka meni, da je prišlo do očitne pisne napake, ko je sodišče v izreku zapisalo, da je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki njene nadaljnje stroške pravdnega postopka. Sodišče prve stopnje na predlog za popravo sodbe ni reagiralo, zaradi česar je pritožbeno sodišče odločilo o predlogu kot o pritožbi.

Tožena stranka vlaga pritožbo iz vseh treh pritožbenih razlogov in predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje oziroma spremembo v pretežnem delu in zavrnitev tožbenega zahtevka.

Navaja, da določba 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih v danem primeru ne more biti podlaga za odločanje o stvari.

Stranki postopka sta namreč sklenili aneks k pogodbi in kot je iz njega razvidno, se najemno razmerje pravzaprav podaljšuje. V 1. členu aneksa je dana toženi stranki absolutna pravica za nadaljnjo dobo petih let, v kolikor izpolnjuje pogoje iz osnovne pogodbe. Tožena stranka šteje, da se je s pogodbo z dne 8.7.1992 in aneksom k pogodbi dogovorilo razmerje za dobo deset let in ne le za dobo pet let.

Stranki te pogodbe nista izrecno dogovorili kaj se šteje za izpolnjevanje pogojev, vendar tožena stranka meni, da je v popolnosti izpolnjevala vsa v pogodbi oz. aneksu dogovorjena določila. Plačevala je najemnino kot je bila dogovorjena vse do izdaje sodbe in ima zato tudi ustrzene dokaze. Kot izhaja iz aneksa k pogodbi veljajo vsa določila pogodbe, kar med drugim pomeni, da je pogodbeno razmerje sklenjeno za dobo deset let, če po petih letih izpolnjuje pogoje. Da pa tožeča stranka šteje, da tožena izpolnjuje dogvorjene pogoje, pa je razvidno iz dejstva, da ji je ponudila v podpis novo najemno pogodbo, s katero pa povsem spreminja najemno razmerje in ni v skladu z aneksom. Ta nova pogodba je povsem odveč, saj je pravna podlaga najema že obstajala. Sodišče prve stopnje je torej zmotno ugotovilo dejansko stanje, ko je menilo, da je najemno razmerje prenehalo s potekom petih let, kajti sicer bi bil aneks brezpredmeten. Podana pa je tudi absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka, ker ni razlogov o odločilnih dejstvih oziroma so le-ti v nasprotju sami s seboj. Sodišče prve stopnje namreč meni, da aneks daje pravico do najema, v kolikor so spoštovani pogoji, kljub temu pa zahtevku ugodi, pri čemer pa pravzaprav poda razlog, da niso izpolnjeni pogoji za nadaljnji najem, kar pa ne drži, kot je tožena stranka že navedla.

Sodišče torej ne poda razlogov o odločilnih dejstvih.

Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke pa ne.

Prav je dati pritožbi tožeče stranke, da je sodišče prve stopnje napačno odločilo, ko je naložilo tožeči stranki, da mora toženi stranki povrniti nadaljnje pravdne stroške v znesku 4.050,00 SIT.

Tožeča stranka je v pravdi uspela, kar pomeni, da ji mora v skladu s 1. odst. 154. člena Zakona o pravdnem postopku tožena stranka povrniti njene pravdne stroške. Tako je sodišče prve stopnje svojo odločitev tudi obrazložilo, iz česar se da nedvoumno zaključiti, da je prišlo do očitne pisne napake. Ker jo sodišče prve stopnje na predlog tožeče stranke ni samo popravilo, je pritožbeno sodišče sodbo v tem delu spremenilo tako, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki pravdne stroške.

Pri preizkusu izpodbijane sodbe glede odločitve o glavni stvari zoper katero se pritožuje tožena stranka, pa je prišlo pritožbeno sodišče do zaključka, da uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani. Tožena stranka očita sodišču prve stopnje absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka češ da v sodbi niso podani razlogi o odločilnih dejstvih oziroma so le-ti v nasprotju sami s seboj. Pri tem pritožba pravi, da sodišče prve stopnje meni, da aneks daje pravico do najema, v kolikor so spoštovani pogoji, kljub temu pa ugodi zahtevku tožeče stranke, pri čemer pravzaprav poda razlog, da niso izpolnjeni pogoji za nadaljnji najem. Ta očitek sodišču prve stopnje ni na mestu, saj je sodišče prve stopnje natančno navedlo, da bi bilo navedbam tožene stranke o tem, da je pogodba sklenjena za deset let, mogoče slediti vendar le v primeru, če bi bili izpolnjeni vsi pogoji, ki so navedeni v 1. členu aneksa. Absolutna pravica za nadaljnji najem prostora za dobo pet let je namreč dana najemojemalcu, če ta izpolnjuje pogoje iz osnovne najemne pogodbe. Kot pa je ugotovilo sodišče prve stopnje in kot je tudi zapisalo v obrazložitvi sodbe, pa tožena stranka svojih obveznosti iz najemne pogodbe ni izpolnjevala. Pogoj iz najemne pogodbe, določen v 3. členu, je namreč tudi ta, da mora prodajni prostor obratovati v času do 15.4. do 15.9. v vsakem letu, vendar ni obratoval. Razlogi so torej podani in ne drži, da sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih.

Tudi ostala dva pritožbena razloga, torej zmotna ugotovitev dejanskega stanja in napačna uporaba materialnega prava, nista podana. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo prav to, kar zatrjuje pritožba, da je toženi stranki dana absolutna pravica najema za dobo nadaljnjih pet let, vendar pa samo pod pogojem, da bo tožena strankaj izpolnjevala pogoje iz osnovne pogodbe, kar pa kot je bilo že rečeno, ni storila, ker lokal ni obratoval v pogodbi določenem času. Če torej tožena stranka ni izpolnjevala pogojev, ki so določeni v aneksu pomeni, da je osnovna pogodba prenehala, kar pa vodi do nadaljnjega zaključka, da je v lokalu tožena stranka brez pravnega naslova, ker ni podpisala nove najemne pogodbe. Odločitev sodišča je torej pravilna.

V skladu z določbo 368. člena ZPP je zato pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.