VSM sodba Cpg 300/96
Sodna praksa višjih sodišč, 1997-01-16

prenehanje najemnega razmerja - krivdni razlog - podnajemna pogodba - neplačevanje najemnine - opomin - zamuda

Odstop od najemne pogodbe na podlagi 2. alinee 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.list SRS, št. 18/94 in 34/88, ZPSPP) je mogoč samo, če najemodajalec najemnika opomni na zamudo s plačilom najemnine in je najemnik v dveh mesecih po prejemu opomina ne poravna.

Če najemna pogodba preneha po samem zakonu, in sicer II. odstavku 32. člena ZPSPP, preneha tudi podnajemna pogodba.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je po ugovoru druge tožene stranke s sodbo v celoti obdržalo v veljavi sklep opr. št. Rp 109/93 z dne 22.6.1994, s katerim je na podlagi odpovedi tožeče stranke naložilo toženima strankama izpraznitev poslovnih prostorov in povrnitev stroškov v znesku 20.800,00 tolarjev, naložilo pa jima je še povrnitev nadaljnih pravdnih stroškov v višini 36.555,00 tolarjev z zamudnimi obrestmi.

Citirano sodbo je druga tožena stranka izpodbijala s pravočasno pritožbo, v kateri je navedla, da je izrek sodbe nejasen in pomanjkljiv, in da razloga, zaradi katerega je bila naložena izpraznitev poslovnih prostorov, neplačevanje najemnine, tožeča stranka pri odpovedi najemnega razmerja sploh ni uveljavljala.

Sodišče prve stopnje naj bi v zadevi napačno razsodilo, ko je odpoved najemne pogodbe obrazložilo z odpovednim razlogom, ki ga tožeča stranka ni navajala in se zaradi tega druga tožena stranka o tem tudi ni mogla relevantno izjasniti. Predlagala je razveljavitev napadene sodbe in vrnitev sodišču prve stopnje v ponovno odočanje.

Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

Očitek, da je izrek izpodbijane sodbe pomanjkljiv, je bil ob vložitvi pritožbe utemeljen, vendar ga je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 12.6.1996 popravilo tako, da je v izrek dodalo pomotoma izpadle besede "ostane v veljavi". Zoper sklep o popravi ni bilo pritožbe, postal je pravnomočen in je sestavni del izpodbijane sodbe, ki ima sedaj popolni izrek.

Ne drži pa pritožbena trditev, da tožeča stranka ni navajala odpovednega razloga neplačevanja najemnine in da se le-ta ni obravnaval. Iz vloge tožeče stranke z dne 28.2.1996 in zapisnika naroka z dne 20.5.1996 je razvidno, da je tožeča stranka - najemodajalec trdila tudi, da prva tožena stranka - najemojemalec najemnine ne plačuje, čeprav je res, da tega razloga za odstop od najemne pogodbe izrecno ni uveljavljala. Za odstop od najemne pogodbe po 1. alineji 12. člena najemne pogodbe oz. na podlagi 2. alinee 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.list SRS, št. 18/94 in 34/88, ZPSPP) namreč tudi ob ugotovljenem neplačevanju najemnine ni bilo pogojev. V tem primeru je odstop mogoč samo, če najemodajalec najemnika opomni na zamudo s plačilom najemnine in je najemnik v dveh mesecih po prejemu opomina ne poravna. O nobenem opominu za neplačevanje najemnine ni bilo govora v postopku, zato sodišče prve stopnje na omenjeno določilo ZPSPP ne bi smelo opreti svoje odločbe in je s tem nepravilno uporabilo materialno pravo.

Sicer pa je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, kar je mogoče ugotoviti na osnovi sklepa (naloga) o izpraznitvi poslovnih prostorov opr. št. Rp 109/93 z dne 22.6.1994, ki je ostal v veljavi, in na osnovi v sodbi ugotovljenega dejanskega stanja. Prva tožena stranka je imela najemno razmerje s tožnikom - najemodajalcem in je oddala poslovne prostore v podnajem brez njegovega soglasja, ki bi ga morala imeti po 11. členu pogodbe o najemanju poslovnega prostora št. 04/EM z dne 19.10.1990, in kar naj bi bil razlog za odstop od najemne pogodbe. Tožeča stranka v svojih vlogah in mestoma tudi sodišče prve stopnje sicer uporabljata termin odpoved najemne pogodbe, vendar gre za odstop od najemne pogodbe, za katerega mora obstajati krivdni razlog, da se lahko zahteva izpraznitev poslovnih prostorov (28. člen ZPSPP). Obstoj zatrjevanega krivdnega razloga za odstop od najemne pogodbe je sodišče prve stopnje utemeljilo v že v cit. nalogu o izpraznitvi poslovnih prostorov. Tožnik in prvi toženec sta se v 11. členu najemne pogodbe dogovorila, da sme najemnik oddati poslovne prostore v podnajem le z dovoljenjem najemodajalca in v 4. alineji 12. člena še, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, če najemnik brez dovoljenja najemodajalca odda poslovni prostor v podnajem ali odda drugemu koristniku. Druga tožena stranka - podnajemnik ni niti trdila še manj pa dokazala, da je tožeča stranka dovoljenje k podnajemu dala, to pa je bilo za pravilno odločitev bistveno.

Po odstopu od najemne pogodbe zaradi krivdnega razloga (kršitve njenega 11. člena), je torej na podlagi odpovedi in naloga sodišča prve stopnje o izpraznitvi poslovnih prostorov najemna pogodba prenehala. Po samem zakonu, in sicer II. odstavku 32. člena ZPSPP, je s tem prenehala tudi podnajemna pogodba, zaradi česar morata tako najemnik kot podnajemnik poslovne prostore izprazniti in jih predati tožeči stranki. Gre za pravilno uporabo materialnega prava, in ker sodišče prve stopnje svoje sicer pravilne odločitve ni oprlo na pravilna materialno pravna določila, je to storilo sodišče druge stopnje. Dodati pa je treba, da prva tožena stranka - najemnik - sploh ni vložila ugovora zoper sklep o izpraznitvi poslovnih prostorov, ki je zoper njo postal pravnomočen v 8 dneh od prejema.

Ker preizkus po uradni dolžnosti tudi ni pokazal katere izmed absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz II.

odstavka 354. člena ZPP, je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo prve stopnje po 368. členu ZPP potrdilo.

ZPSPP člen 28,  28/1-2,  32,  32/2,  28,  28/1-2,  32,  32/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.