VSK sklep Cp 1105/97
Sodna praksa višjih sodišč, 1998-02-04

najpotrebnejši prostori - ustrezno najemno stanovanje - višina najemnine

Kadar je upnik po izvršilnem naslovu dolžan dolžniku priskrbeti najpotrebnejše prostore, se šteje, da je pogoj izpolnjen, če priskrbi ustrezno najemno stanovanje (158. čl. SZ), pri čemer ni potrebno, da gre za stanovanje z neprofitno najemnino.

Pritožba dolžnice se kot neutemeljena zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor dolžnice zoper sklep o dovolitvi izvršbe z izpraznitvijo in izročitvijo nepremičnine kot neutemeljen.

Zoper ta sklep se je dolžnica pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po členu 353 Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s členom 14 Zakona o izvršilnem postopku (ZIP). V pritožbi sodišču prve stopnje najprej očita bistveno kršitev postopka, in sicer iz 7. točke 1. odstavka (očitno ima v mislih 2. odstavek) 354. člena ZPP, saj meni, da je sodišče to kršitev storilo zato, ker dolžnici, niti njenemu pooblaščencu, ni pred odločitvijo z izpodbijanim sklepom bil vročen odgovor upnika na dolžnični ugovor. Razen tega meni, da je izpodbijani sklep kontradiktoren in da je sodišče zagrešilo tudi bistveno kršitev postopka iz 13. točke (ponovno napačno navaja 1. odstavek, namesto 2. odstavek 354. člena ZPP). Sicer pa je predvsem po mnenju pritožbe podan pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Dolžnica meni, da prostori, ki jih ponuja upnik z najemno pogodbo, ne predstavljajo zagotovitve najpotrebnejših prostorov, saj dolžnico ne predstavljajo trajnega varstva. Upnik ji ponuja te prostore le za določen čas in sicer za dobo enega leta oziroma najdalj do 31.8.1998. V primeru neplačila dvomesečne najemnine pa ji grozi tudi z odpovedjo. Za prostore zahteva najemnino v tolarski protivrednosti 200 DEM, kar je absolutno previsoka najemnina za ponujeno stanovanje. Dolžnica bi morala zapustiti celotno hišo in se preseliti v prostore v P., ki predstavljajo glede na velikost, v primerjavi s tistimi, ki jih sedaj zaseda, le velikost hodnika ali kuhinje v sedanji hiši, ki jo zaseda. Razen tega gre za preselitev v drugi kraj, in to iz K. v P., kar zanjo predstavlja večjo oviro in bi ogrožalo njeno eksistenco. Neutemeljena je razlaga sodišča glede višine najemnine, saj ima dolžnica mesečno komaj 18.290,00 SIT zaslužka in je bila zato celo oproščena plačila sodnih taks. Najemnine v višini tolarske protivrednosti 200 DEM, kot zahteva upnik po najemni pogodbi, ne more plačevati. Sodišče zmotno ugotavlja še status njenega sina. Njen sin je bolan, to bi moralo sodišče upoštevati. Tudi ni res, da bi bil nezakonito vseljen. Dolžnica prilaga pritožbi mnenje Centra za socialno delo v Kopru in meni, da je sodišče pri odločanju dolžno upoštevati tudi to mnenje. Glede zaključka, da naj bi bil njen sin nezakonito vseljen, pa pritožbi prilaga kot dokaz potrdilo o tem, da je sin prijavljen na tem naslovu od 4.4.1988 in da ima tudi veljavno sklenjeno podstanovalsko pogodbo z dne 15.5.1998 (očitno gre za pomoto, saj je pogodba iz leta 1988).

Ta pogodba je sklenjena za nedoločen čas in je torej še vedno veljavna. Zato meni, da tudi sina dolžnice ne more upnik na podlagi izvršilnega naslova, ki ga ima, izseliti. Zatrjuje, da obstaja trajna ekonomska skupnost med njo in njenim sinom, ki je duševni bolnik.

Preselitev iz K. v P. bi predstavljala predvsem zaradi sinove bolezni posebno oviro. Glede svoje bolezni pa res ne razpolaga sedaj s kakšnim konkretnim dokazom, lahko pa bi to, če bi bilo nujno, tudi dokazala. Nazadnje ponovno izpodbija izrek sodbe, ki predstavlja izvršilni naslov v tej zadevi. Meni, da je izrek te sodbe v nasprotju z obrazložitvijo. Upnik ne more zahtevati izpraznitev celotne nepremičnine, ampak le 1/2-ico, saj je dolžnica dobila podarjeno le 1/2-ico te nepremičnine, ostalo pa je bilo že od prej upnikovo. Ker 1/2-ica nepremičnine, ki jo je dobila kot darilo, ni bila nikoli razveljavljena, meni, da tudi izvršilni naslov ni pravilen. Iz vseh teh razlogov predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in ponovno obravnavanje zadeve.

Upnik je na pritožbo dolžnice odgovoril, nasprotoval vsem pritožbenim navedbam in predlagal zavrnitev te pritožbe ter potrditev izpodbijanega sklepa.

Zatrjevanih bistvenih kršitev postopka pritožbeno sodišče ni ugotovilo. Pritožbeni očitek bistvene kršitve postopka iz 13. točke 2. odst. 354. člena ZPP je le navržen, ob preizkusu odločbe pa je sodišče druge stopnje ugotovilo, da so razlogi izpodbijanega sklepa konsistentni, obrazložitev pa je tudi napisana tako, da jo lahko razume vsak povprečni bralec. Prav tako ni zatrjevane bistvene kršitve postopka iz 7. točke 2. odst. 354. člena ZPP. Čeprav je ugovor po 52. členu ZIP dvostransko pravno sredstvo, se da iz določbe 53. člena ZIP jasno razbrati, da je smisel upnikovega odgovora na ugovor le v tem, da izvršilno sodišče iz obeh pismenih vlog ugotovi vse, kar je pomembno za odločanje o ugovoru. Če okoliščine, na katere opozarja ugovor in se tičejo same terjatve med strankama, niso sporne, lahko sodišče brez naroka odloči že na podlagi odgovora upnika o samem ugovoru. Če pa o njih ni soglasja med upnikom in dolžnikom, meni pa, da bi se lahko na naroku nesoglasje odpravilo, lahko po prejemu obeh vlog razpiše narok, razen v primeru iz 54. člena ZIP, ko mora narok obvezno razpisati. Določba, da upnik lahko odgovori na ugovor, je torej v zakonu predvidena le iz razlogov ekonomičnosti in zaradi tega, ker v izvršilnem postopku prevladuje načelo pismenosti. Če zato sodišče prve stopnje odgovora na ugovor dolžnici oziroma njenemu pooblaščencu pred odločanjem o ugovoru ni poslalo, s tem zatrjevane bistvene kršitve postopka iz 7. točke 2. odst. 354. člena ZPP ni zagrešilo.

Vse odločilne dejanske okoliščine v izpodbijanem sklepu so po oceni pritožbenega sodišča tudi pravilno in popolno ugotovljene, tako da ne drži niti ta pritožbeni razlog. Po izvršilnem naslovu je upnik dolžan priskrbeti dolžnici pred prisilno izselitvijo najpotrebnejše prostore. Po določbi 158. člena sedaj veljavnega Stanovanjskega zakona (SZ) je to ustrezno najemno stanovanje. Kaj je ustrezno najemno stanovanje tedaj, ko po izvršilnem naslovu dolžniku pripadajo najpotrebnejši prostori, se presoja po kriterijih iz II. in III. odstavka 7. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR). Ali je odločbo mogoče izvršiti, pa se presoja še po določbi 66. člena ZSR. V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje ugotovilo, da ponujena garsonjera ustreza gornjim kriterijem in s tem zaključkom se tudi pritožbeno sodišče v celoti strinja. Za najpotrebnejše prostore so se namreč po prejšnji zakonodaji šteli tisti prostori, ki so zagotavljali uporabniku minimalne stanovanjske pogoje, saj je zadoščalo, da so se stanovalcu ponudili prostori, ki so ga varovali pred vremenskimi neprilikami, njegovo pohištvo pa pred znatnejšo škodo. Zato primerjava s prostori, ki jih protipravno zaseda dolžnica, ni upoštevna in so pritožbene navedbe o tem, da bi morala dolžnica zapustiti celotno hišo in se preseliti v garsonjero, za odločanje v tem izvršilnem postopku brez vsakega pomena. Protispisne pa so pritožbene navedbe, da ponuja upnik dolžnici prostore le za določen čas, saj je v predlogu jasno zapisal, da ponuja prostore, ki so njegova last, v najem za nedoločen čas. Dolžnica se v celoti neutemeljeno v tem postopku sklicuje še na dejstvo, da živi sedaj z njo sin, ki je bolan, saj pritožbeno sodišče tudi razloge, s katerimi je že sodišče prve stopnje te njene navedbe v ugovoru zavrnilo, v celoti sprejema. Dejstvo, da je dolžničin sin na tem naslovu začasno prijavljen, na dolžnično obveznost izseliti se po izvršilnem naslovu iz tega stanovanja v ničemer ne vpliva, kakor tudi ne podstanovalska pogodba, ki jo je v fotokopiji dolžnica priložila k svoji pritožbi in je z dne 15.5.1988, saj je izvršilni naslov, na podlagi katerega se je dolžnica dolžna iz te stanovanjske hiše izseliti z dne 14.1.1991. Sploh pa so v celoti neupoštevne v tem postopku pritožbene navedbe, v katerih dolžnica ponovno izpodbija izvršilni naslov, saj je tudi o tem, da izvršilno sodišče ni pristojno preiskušati izvršilnega naslova, bila obsežno poučena že v izpodbijanem sklepu.

V konkretni zadevi bi zato bila lahko sporna le višina najemnine, ki jo zahteva upnik za ponujene prostore in jo pritožba izrecno izpodbija. Upnik namreč zahteva za garsonjero mesečno najemnino v tolarski protivrednosti 200 DEM. Po oceni pritožbenega sodišča bi glede na splošno znane razmere na tržišču takšna višina najemnine ustrezala profitni najemnini, ne strinja pa se z zaključkom prvostopnega sodišča, da predstavlja ta višina najemnine neprofitno najemnino. Ker pa pritožbeno sodišče meni, da upnik niti ni dolžan zagotoviti dolžnici najemno stanovanje z neprofitno najemnino, tudi v tem delu pritožbenih navedb, da namreč zaradi višine najemnine ponujeno najemno stanovanje ni ustrezno, ne sprejema. V členu 7 ZSR, ki prihaja v poštev za presojo, kakšno mora biti ustrezno najemno stanovanje po 158. členu ZSR, je namreč govora le o stanovanjskih pogojih, ki jih mora takšno stanovanje zagotoviti. Plačevanje stanarin pa je prejšnja zakonodaja urejala v Zakonu o stanovanjskem gospodarstvu (ZSG). Tudi ta zakon je z uveljavitvijo SZ prenehal veljati. Z uveljavitvijo SZ so bila sprejeta drugačna merila za presojo cene za uporabo stanovanj, kot so veljala po prejšnjem ZSR.

Neprofitno najemnino je SZ v prehodnih določbah uzakonil le za prejšnja stanovanja v družbeni lastnini, na katerih je bila stanovanjska pravica ter za tista stanovanja v zasebni lasti, na katerih je bila pravica do uporabe dodeljena z odločbo pristojnega organa (150. člen SZ). Omejitev prostega oblikovanja najemnin oziroma neprofitna najemnina pa je po SZ sicer določena le v členih 4, 63 in 93. Zato pritožbeno sodišče zaključuje, da ni nobene zakonske podlage, ki bi nalagala upniku, da mora dolžnici ponuditi ustrezno najemno stanovanje po neprofitni najemnini. Iz teh razlogov je v celoti neutemeljeno pritožbo dolžnice zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. odst. 380. člena ZPP v zvezi s členom 14 ZIP).

SZ člen 158,  158.  ZSR člen 7,  7/2,  7/3,  66,  7,  7/2,  7/3,  66.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.