VSL sodba II Cp 157/97
Sodna praksa višjih sodišč, 1997-02-11

neuporaba stanovanja - uveljavitev stanovanjskega zakona

ZSR se uporablja tudi po uveljavitvi SZ in sicer za prehodno urejanje razmerij med lastnikom in imetnikom stanovanjske pravice glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja. Če je prišlo o uveljavitvi SZ do prenehanja uporabe stanovanja, je stanovanjsko razmerje prenehalo.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožencu prenehalo stanovanjsko razmerje na stanovanju v B. ter mu naložilo, da mora to stanovanje izprazniti ter ga izročiti tožeči stranki.

Naložilo mu je tudi, da mora tožeči stranki povrniti 95.625,00 SIT stroškov postopka.

Zoper to sodbo se zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava pritožuje toženec in predlaga spremembo, podrejeno pa razveljavitev. Zatrjuje, da ima pravico zadovoljevati stanovanjske potrebe na način, ki mu ustreza.

Zato nihče nima pravice presojati, ali je takšen način ustrezen, oziroma ali predstavlja trajno uporabo stanovanja. Nihče ga tudi ne more prisiliti, da v stanovanju stanuje. Toženec je vojaška oseba in večino časa prebije na terenu. Domov se zato vrača pozno ali ob koncu tedna. Vse priče so jasno povedale, da toženec uporablja stanovanje in da ga ni prenehal uporabljati, sam način uporabe pa je pridržan le njemu in njegovi družini. Sodišče tudi ni razčistilo, kdaj je toženec prenehal uporabljati stanovanje. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da se je to zgodilo vsaj jeseni leta 1992, ne zadošča. Sicer pa je z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), torej 19.10.1991 prenehala ustanova imetnika stanovanjske pravice. S tem dnem je postal toženec imetnik pravice do odkupa stanovanja, stanovanjska pravica pa mu je prenehala. Obdobje, na katerega se nanaša neuporaba stanovanja, se je začelo šele po uveljavitvi SZ, torej v času, ko stanovanjskega razmerja ni bilo več mogoče odpovedati. Iz izpodbijane sodbe tudi ne izhaja, da toženec in njegova družina spornega stanovanja niso uporabljali nepretrgoma šest mesecev ali več, kar je en od bistvenih pogojev za odpoved stanovanjskega razmerja po 58. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR). Med tem postopkom je tekel tudi postopek za odkup spornega stanovanja. Tožeča stranka je 9.11.1995 naložila pripravo prodajne pogodbe, ki pa ni bila sklenjena. Vse to kaže, da tožeča stranka v trenutku, ko je tekel postopek za odkup stanovanja, ni imela v mislih odpovedi stanovanja. Če bi bilo tožencu že tedaj mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje, se zastavlja vprašanje, zakaj tožeča stranka tega ni storila takoj. Sicer pa sodišče vidi glavni razlog za odpoved stanovanjskega razmerja v neplačevanju najemnine in ne v neuporabi stanovanja. Toda ker neplačevanje najemnine ni bil razlog za odpoved stanovanjskega razmerja, je sodišče prekoračilo tožbeni zahtevek (tožeča stranka ni zahtevala izpraznitve stanovanja zaradi neplačevanja najemnine).

ZSR je sicer res prenehal veljati z dnem uveljavitve SZ, torej 19.10.1991 (1. odst. 159. čl. SZ). Vendar 2. odst. 159. čl. SZ določa, da se ZSR uporablja do sklenitve najemne pogodbe, 141. čl. pa, da stanovanjska pravica preneha z dnem sklenitve najemne pogodbe.

ZSR se zato uporablja tudi še po uveljavitvi SZ in sicer (le) za prehodno urejanje razmerij med lastnikom in imetnikom stanovanjske pravice glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja. Tako je zmotno pritožbeno naziranje, da po 19.10.1991 stanovanjsko razmerje ni moglo več prenehati - ter utemeljevanje tega s pravico do odkupa. Okoliščina, da je po uveljavitvi SZ pretekel šestmesečni rok neuporabe stanovanja iz 1. odst. 58. čl. ZSR zato res ne vpliva na pravico do odkupa (za odklonitev pravice do nakupa stanovanja po določbah SZ so lahko relevantne samo tiste okoliščine, ki so obstajale ob uveljavitvi SZ t.j. 19.10.1991). Ker pa se nanaša na pravice in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja, je seveda razlog za prenehanje stanovanjskega razmerja (ki glede na 141. čl. in 2. odst. 159. čl. SZ ni prenehalo že s samo uveljavitvijo SZ) v skladu s 1. odst. 58. čl. ZSR.

Pritožbeno sodišče sprejema tudi dejanske in pravne zaključke sodišča prve stopnje glede neuporabe stanovanja. Sodišče prve stopnje je namreč zanesljivo ugotovilo, da tožnik (skupaj z družino) spornega stanovanja ne uporablja za zadovoljevanje osebnih in družinskih stanovanjskih potreb (kar je bila v skladu z 2. odst. 1. čl. ZSR ne le pravica, marveč tudi dolžnost) vsaj od jeseni 1992. To pomeni, da je do vložitve tožbe, t.j. do 16.8.1994 vsekakor pretekel šestmesečni rok, po katerem stanodajalcu ni treba več dokazovati namena trajnega prenehanja uporabe stanovanja. O tem se je sodišče prve stopnje prepričalo na podlagi dejstev (ki jim niti toženec ne oporeka), da sta tako toženec kot njegova žena zaposlena v Zagrebu, da od jeseni 1992 dalje oba otroka obiskujeta šolo v Zagrebu, in da ima družina tam tudi (sicer podnajemniško) stanovanje. Sporno stanovanje uporablja tako toženec le občasno (v glavnem ob vikendih) sam ali z ženo in otroki. Ker torej toženec osebne in družinske stanovanjske potrebe redno zadovoljuje v Zagrebu, sporno stanovanje pa uporablja pretežno le ob koncih tedna, je pravilen pravni zaključek sodišča prve stopnje, da gre v konkretnem primeru za prenehanje uporabe stanovanja, kar ima za posledico prenehanje stanovanjskega razmerja (1. odst. 58. čl. ZSR). Ob tem velja še dodati, da je sodišče prve stopnje neplačevanje stanarine uporabilo le kot okoliščino, ki skupaj z ostalimi (med drugim tudi s težavami pri vročanju sodnih pisanj na naslov spornega stanovanja) utemeljujejo zaključek, da tožnik sporno stanovanje ne uporablja za redno zadovoljevanje svojih in družinskih stanovanjskih potreb. Očitek, da je prekoračilo tožbeni zahtevek, zato ni utemeljen.

Sodišče prve stopnje je tako na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje povsem pravilno uporabilo materialno pravo. Ker tudi ni zagrešilo nobene take kršitve v postopku, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče zavrnilo neutemeljeno pritožbo in potrdilo sodbo prve stopnje (368. čl. Zakona o pravdnem postopku).

SZ člen 141,  159,  159/2,  141,  159,  159/2.  ZSR člen 58,  58/1,  58,  58/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.