VSL sklep I Cp 378/95
Sodna praksa višjih sodišč, 1996-07-03

stanovanjsko najemno razmerje - najemnina - privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš

Imetnik stanovanjske pravice mora tudi v primeru privatizacije stanovanja plačevati lastniku stanovanja najemnino in sicer vse do sklenitve kupoprodajne pogodbe, čeprav je lastnik ni sklenil v roku iz petega odst. 117. člena Stanovanjskega zakona.

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem zavrnilnem delu in v izreku o stroških razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in razsodilo, da ostane sklep o izvršbi Temeljnega sodišča v N., opr. št. I ..... z dne 6.6.1994 v veljavi v 1. točki izreka za glavnico 2.053,00 SIT z zamudnimi obrestmi po Zakonu o obrestni meri zamudnih obresti za čas od 27.5.1994 do plačila in v 3. točki izreka za izvršilne stroške v višini 1.969,00 SIT. V preostalem delu je navedeni sklep razveljavilo in tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo. Obenem je odločilo, da mora tožeča stranka povrniti toženi stranki stroške v znesku 1.304,50 SIT.

Sodišče je med drugim ugotovilo, da bi morala tožeča stranka skleniti prodajno pogodbo glede spornega stanovanja najpozneje 13.9.1993, to je 30 dni po vložitvi zahteve za odkup, a je sklenitev pogodbe neupravičeno odklonila, zaradi česar ni upravičena do plačila najemnine po tem roku.

Proti navedeni sodbi se je pritožila tožeča stranka ter jo izpodbija v zavrnilnem delu in v izreku o stroških zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, naj sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku tožeče stranke ter naloži toženi stranki tudi plačilo vseh stroškov tožeče stranke. V obrazložitvi pritožbe navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo določbe materialnega prava ter nepravilno odločilo, ko ni sklepa o izvršbi v celoti vzdržalo v veljavi. Poudarja, da je obveznost plačila najemnine s strani tožene stranke obstajala do sklenitve pogodbe o prodaji stanovanja v M. Pred sklenitvijo te pogodbe prosilec za odkup oziroma v konkretnem primeru toženec, ni mogel postati lastnik navedenega stanovanja, zato je bil toženec dolžan plačevati najemnino za stanovanje. Stanovanjski zakon tudi ne predvideva, da bi bil z oddajo zahtevka za odkup stanovanja in pretekom roka za sklenitev pogodbe najemnik oproščen plačila najemnine. Zakon o obligacijskih razmerjih pa zahteva za veljavnost pogodbe, ki se nanaša na prenos nepremičnin, poleg soglasja volje, tudi pismeno obliko pogodbe. Zato je bila tožeča stranka upravičena zaračunati toženi stranki najemnino za čas od septembra 1993 do vključno februarja 1994, saj je sodba opr. št. P ...., s katero je sodišče naložilo tožeči stranki sklenitev kupoprodajne pogodbe z M.M. in mladoletnim M.M. postala pravnomočna konec februarja 1994. Pritožba je utemeljena.

Sodišče druge stopnje je ob preizkusu sodbe sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi ugotovilo, da so podani pritožbeni razlogi, ki jih uveljavlja tožeča stranka v pritožbi. Sodišče prve stopnje je z odločitvijo v izpodbijani sodbi tožbenemu zahtevku tožeče stranke le delno ugodilo ter naložilo toženi stranki le plačilo neplačane najemnine za 13 dni v mesecu septembru 1993 v znesku 2.053,00 SIT, v preostalem delu pa je tožbeni zahtevek glede glavnice zavrnilo ter ob odločanju o stroških tudi upoštevalo, da je tožeča stranka uspela le v višini 7 % zahtevka. Pri tem je sodišče prve stopnje upoštevalo, da bi morala tožeča stranka skleniti prodajno pogodbo v skladu z določilom petega odst. 117. člena Stanovanjskega zakona (Ur. list RS št. 18/91, 21/94 in 23/96) najpozneje 13.9.1993, a je prodajno pogodbo z mladoletnim M.M. in M.M. sklenila šele 8.3.1994. Tako zmotno materialnopravno izhodišče pa tožeča stranka utemeljeno graja v pritožbi. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi sicer pravilno poudarilo, da je po petem odst. 117. člena SZ dolžan lastnik iz prvega odst. tega člena skleniti kupoprodajno pogodbo na zahtevo imetnika stanovanjske pravice najpozneje v 30 dneh po vloženi zahtevi. Stanovanjski zakon pa nikjer ne predvideva, da bi bil imetnik stanovanjske pravice z oddajo zahtevka za odkup stanovanja ter pretekom roka iz petega odst. 117. člena SZ oproščen obveznosti plačevanja najemnine ter stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo (44. člen SZ). Iz izpodbijane sodbe tudi ne izhaja, da bi toženec, razen sklicevanja na prekoračitev roka za sklenitev kupoprodajne pogodbe, uveljavljal proti tožeči stranki kake druge zahtevke. Ob takem stanju pa bi moralo sodišče prve stopnje ob odločanju o zahtevku upoštevati, da sta se pogodbeni stranki v prodajni pogodbi z dne 8.3.1994 v točki 13 dogovorili, da z dnem sklenitve te pogodbe prevzameta kupca (M. M. in M. M.) vse pravice in obveznosti, ki jih ima lastnik stanovanja.

Ker zaradi navedenega zmotnega materialnopravnega izhodišča sodišča prve stopnje niso bile ugotovljene vse odločilne okolnosti o višini tožbenega zahtevka tožeče stranke, je moralo sodišče prve stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem zavrnilnem delu razveljaviti (prvi odst. 370. člena ZPP), v posledici delne razveljavitve odločbe o glavni stvari, pa je bilo treba razveljaviti tudi izrek o stroških, o katerih bo moralo sodišče prve stopnje odločiti ponovno, upoštevaje uspeh, ki ga bosta dosegli stranki v postopku.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu člena 166/3 ZPP.

Določbe Zakona o pravdnem postopku, na katerih temelji odločitev pritožbenega sodišča, so uporabljene na podlagi prvega odst. 4. člena Ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Ur. list RS št. 1/91-1).

SZ člen 44,  44/1,  117,  117/1,  44,  44/1,  117,  117/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.