VSL sodba II Cp 1271/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1995-03-15

sklenitev najemne pogodbe - izpraznitev stanovanja - pravica do uporabe stanovanja

Lastnik stanovanja, ki noče skleniti najemne pogodbe za nedoločen čas po določilu 147. člena Stanovanjskega zakona, ne more zahtevati izpraznitve stanovanja po določilu 2. odstavka 58. člena tega zakona, če imetnik stanovanjske pravice (oziroma imetnik pravice do uporabe lastniškega stanovanja) za to ni kriv.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek tožnic, da je toženec dolžan izprazniti stanovanje v podstrešju hiše, ki obsega sobo, kuhinjo, vežo in stranišče v izmeri 27 m2 ter drvarnico v kleti v izmeri 11 m2, ter ga izpraznjenega oseb in stvari izročiti tožnicama. Poleg tega je odločilo, da mora tožeča stranka povrniti tožencu njegove pravdne stroškev znesku 17.189,00 SIT. Tako je odločilo zato, ker je ugotovilo, da je bil toženec ob uveljavitvi stanovanjskega zakona uporabnik stanovanja in je bil kot tak po določilu 8. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih izenačen z imetniki stanovanjske pravice. Zato morata tožnici z njim skleniti stanovanjsko pogodbo za nedoločen čas, če pa želita odpovedati stanovanje, morata priskrbeti drugo primerno stanovanje.

Proti tej sodbi se je pritožila tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku. Navaja, da je ugotovitev sodišča prve stopnje o pravni praznini zmotna. Po določilu 147. člena Stanovanjskega zakona bi morali tožnici skleniti najemno pogodbo, v 148. členu Zakona pa je predviden mehanizem za primere, da lastnik zavrne sklenitev pogodbe: pravdni postopek o upravičenosti zavrnitve. Poleg tega daje 155. člen Stanovanjskega zakona lastniku hiše pravico do prostega razpolaganja s stanovanjem. Ker je toženec po zavrnitvi predloga za sklenitev najemne pogodbe opustil zakonito pot za ureditev konflikta in ni začel postopka o upravičenosti odločitve obeh tožnic, se ne more sklicevati na pridobljeno pravico. Po pritožbenem mnenju zaseda stanovanje brez pravnega naslova, zato je zahteva tožnic za izpraznitev stanovanja po določilu 58. člena Stanovanjskega zakona utemeljena.

Sodišče prve stopnje, ki mora po določilu 2. člena Zakona o pravdnem postopku odločati v mejah postavljenih zahtevkov, je pravilno uporabilo materialno pravo. V obrazložitvi izpodbijane sodbe je pravilno pojasnilo, da je imel toženec ob uveljavitvi stanovanjskega zakona pravico uporabljati stanovanje za nedoločen čas, zato bi morali lastnici stanovanja po določilu 147. člena Stanovanjskega zakona v določenem roku preoblikovati razmerje iz pogodbe z dne 14.2.1989 v najemno razmerje za nedoločen čas (drugi odstavek 147. člena Stanovanjskega zakona). Če lastnici takega toženčevega predloga nista hoteli sprejeti, sedaj ne moreta prevaliti krivde za neurejeno medsebojno razmerje na toženca in zahtevati njegovo izselitev po določilu 58. člena Stanovanjskega zakona. Stanovanjski zakon v 147. členu nalaga dolžnost sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas lastnikom stanovanja in tožnici ne uveljavljata in ne dokazujeta upravičenja, da smeta s tožencem skleniti najemno pogodbo le za določen čas (148. člen zakona). Zato je povsem zmoten pritožbeni očitek, češ da toženec nezakonito zaseda stanovanje, ker ni vložil tožbe na sklenitev najemne pogodbe.

Tudi pritožbeni očitek proti ugotovitvi prvostopenjskega sodišča o pravni praznini je zmoten. Sodišče prve stopnje je na drugi strani obrazložitve izpodbijane sodbe samo ugotovilo, da Stanovanjski zakon posebej ne omenja imetnikov pravice uporabe stanovanja v privatni lastnini zato, ker jih zakon o stanovanjskih razmerjih v 8. členu izenačuje z imetniki stanovanjske pravice (razen tedaj, ko je to v zakonu drugače določeno).

Sodišče druge stopnje tudi ni moglo upoštevati pritožbenih navedb v zvezi s 155. členom Stanovanjskega zakona, ker tožnici v tožbi nista zahtevali in ne navajata, da bi oni ali toženec zahtevali zagotovitev drugega primernega stanovanja in da zahtevata odpoved najemnega razmerja po določilu 54. člena Stanovanjskega zakona.

Ker torej pritožba ni utemeljena in ker sodišče druge stopnje tudi ni našlo nobenega od razlogov, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, je zavrnilo pritožbo in po določilu 368. člena Zakona o pravdnem postopku potrdilo izpodbijano sodbo. Hkrati z zavrnitvijo pritožbe je zavrnilo tudi zahtevek za povrnitev pritožbenih stroškov, ker pritožba ni bila uspešna (prvi odstavek 154. in 166. člena Zakona o pravdnem postopku).

Določila Zakona o pravdnem postopku (Ur. list SFRJ št. 4/77 - 27/90 in RS št. 55/92) in Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS št. 35/82 in 14/84) so uporabljena na podlagi prvega odstavka 4. člena Ustavnega zakona za izvedbo Temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnoti Republike Slovenije (Ur. list RS št.

1/91-I), v povezavi s 1. členom Ustavnega zakona za izvedbo Ustave Republike Slovenije (Ur. list RS št. 33/91-I do 45/I/94).

Stanovanjski zakon je objavljen v Uradnem listu RS št. 18/91 in 21/94.

SZ člen 58,  147,  58,  147.  ZSR člen 8,  34,  8,  34.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.