VSL sklep I Cp 1295/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1995-01-05

izpraznitev stanovanja - izselitev iz hišniškega stanovanja - opravljanje hišniških funkcij - sklenitev najemne pogodbe

Čl. 157 Stanovanjskega zakona velja le za primer, ko hišnik na dan uveljavitve stanovanjskega zakona (dne 19.10.1991) ni več opravljal hišniških del, ne pa tudi za primere, ko je do prenehanja opravljanja hišniških funkcij prišlo kasneje.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Prvostopno sodišče je toženki J. G. naložilo izselitev iz stanovanja v L. in izročitev praznega stanovanja tožečim strankam v roku 60 dni.

Toženi stranki je nadalje naložilo povrnitev pravdnih stroškov v znesku 49.745,00 SIT. Sodišče je ugotovilo, da je bilo leta 1975 toženki dodeljeno hišniško stanovanje v zvezi z njenim opravljanjem hišniških del. Od 20.2.1992 pa toženka hišniških del ne opravlja več, zato mora v skladu z določbo čl. 157/I SZ hišniško stanovanje izprazniti, pri čemer ji ne pripadajo nikakršni prostori.

Proti tej sodbi se pritožuje tožena stranka in uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz čl. 353/I ZPP. V pritožbi navaja, da ni podana aktivna legitimacija tožeče stranke, saj tožeča stranka ni dokazala lastništva spornega stanovanja, ki je ostalo lastnina občine, kar bi sodišče lahko ugotovilo s poizvedbami. Tožnica je imela pogodbo sklenjeno z občinsko stanovanjsko skupnostjo. Sodišče je storilo kršitev postopka, ker je bila zaslišana samo ena stranka in ne obe, sodišče pa je odločilo tudi v nasprotju z že sprejetim dokaznim sklepom, da bo z izvedencem medicinske stroke ugotovilo, če je toženka res prenehala opravljati hišniška dela zaradi bolezni. Sicer pa je napačno sklicevanje sodišča na čl. 68 ZSR, saj toženka ni bila nikoli v službi pri tožeči stranki, temveč je opravljala dela le honorarno. Zato bi ji po čl. 63 ZSR prenehala pravica uporabe stanovanja le tedaj, kadar bi prenehala opravljati službeno dolžnost oz. dela v hiši iz razlogov, ki bi jih sama povzročila. Sicer pa je prvostopno sodišče zmotno tolmačilo določbo čl. 157 SZ, ki določa, da preneha pravica do uporabe hišniških stanovanj vsem osebam, ki v času sprejema stanovanjskega zakona niso opravljali hišniških del. Toženka pa je takrat ta dela še opravljala in je s temi deli prenehala kasneje. Po drugi strani pa bi bilo potrebno določbo čl. 157 tolmačiti širše v tem smislu, da se ni dolžan izseliti le tisti, ki je prenehal opravljati hišniška dela zaradi upokojitve, temveč tudi oseba, ki je zbolela ali ostarela, da ne more več opravljati hišniških del.

V odgovoru na pritožbo tožeča stranka navaja, da opravljanje službene dolžnosti hišnika ni nujno povezano z redno zaposlitvijo. Tudi okoliščina, da je toženka hišniška dela prenehala opravljati po uveljavitvi SZ, ni bistvena. Merodajno je dejstvo, da je tožena stranka hišniška dela prenehala opravljati. Razlogi prenehanja niso relevantni, svojo upravičenost do nadomestnega stanovanja bo morala toženka uveljavljati v morebitnem postopku proti pristojni občini.

Dejstvo je, da je bila toženki ponujena najemna pogodba, kjer je bila dopuščena možnost, da hišniška dela opravlja, pa je to odklonila.

Glede na to, da bi morala biti po določbah SZ sklenjena nova najemna pogodba, pa je toženka sklenitev najemne pogodbe odklonila, zaseda stanovanje nazakonito.

Stališče tožene stranke, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana, ni pravilno. Pritožbeno sodišče se strinja z razlogi v prvostopni sodbi, ki temeljijo na ustreznih listinah. Iz teh izhaja, da je stanovanje v L. ves čas hišniško stanovanje, po izrecni določbi čl.

8/4 Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ, Ur.l. RS št. 18/91-I in 21/94) pa je hišniško stanovanje v solastnini solastnikov stanovanjske hiše. Tudi pritožbeno sklicevanje na pogodbo tožnice z nekdanjo občinsko stanovanjsko skupnostjo ne more biti uspešno, saj je vse stanovanjske pogodbe po določbi čl. 44/I ZSR/1974 sklepala stanovanjska skupnost, vendar na podlagi odločbe stanodajalca. Po čl.

41/2 ZSR je imel pravico oddajati hišniška stanovanja zbor stanovalcev (preko hišnega sveta), kar se je zgodilo tudi v zvezi z obravnavanim stanovanjem in toženko, kot izhaja iz odločbe z dne 12.5.1975. Za izselitev iz hišniškega stanovanja so torej upravičena stranka etažni lastniki kot solastniki stanovanjske hiše.

Tožena stranka neutemeljeno uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker ni bila zaslišana tudi druga tožena stranka A. G., saj je bila zoper njega tožba že pred izdajo izpodbijane sodbe umaknjena. Prav tako ne gre za kršitev postopka, ker prvostopno sodišče ni izvedlo že sprejetega dokaznega sklepa o izvedenstvu. V resnici je svoj prvotni sklep o izvedbi tega dokaza spremenilo, kar ne predstavlja kršitve postopka, saj sodišče v nadaljnjem teku pravde ni vezano na svoje prejšnje dokazne sklepe (čl. 300/4 ZPP).

Utemeljena pa je pritožba glede zmotne uporabe materialnega prava.

Prvostopno sodišče je pravilno ugotovilo, da gre za hišniško stanovanje, ki je bilo toženki dodeljeno v zvezi z opravljanjem hišniških del v stavbi na Š., in da je toženka hišniška dela prenehala opravljati dne 20.2.1992. V skladu s temi ugotovitvami je prvostopno sodišče zaključilo, da se je toženka glede na določbe čl.

157 SZ zaradi neopravljanja hišniških funkcij, dolžna iz stanovanja izseliti. Po mnenju pritožbenega sodišča pa v obravnavanem primeru ni podlage za uporabo čl. 157 SZ. Ta člen velja le za primer, ko hišnik na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (dne 19.10.1991) ni več opravljal hišniških del. Za tako stališče govori jezikovna razlaga navedene določbe, saj ta določa, da so dolžni izprazniti hišniško stanovanje uporabniki stanovanj, ki ob uveljavitvi SZ ne opravljajo hišniških funkcij. Tudi enoletni rok izpraznitve hišniškega stanovanja teče od uveljavitve SZ. Sicer pa za tako tolmačenje govori tudi okoliščina, da je čl. 157 SZ umeščen med prehodne in končne določbe zakona, torej ureja samo specifično, v tem členu posebej opisano prehodno situacijo. Končno je tudi iz celotne ureditve stanovanjskega zakona razvidno, da se čl. 157 SZ na kakšen kasnejši čas po uveljavitvi SZ ne nanaša. Problematike hišniških oz. službenih stanovanj SZ posebej ne ureja več (razen v čl. 4/2, ko navaja, da je službeno najemno stanovanje tisto, ki ga delodajalec namenja za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb, in v čl. 40, kjer je določeno, da se najemna pogodba za službeno stanovanje lahko sklene za določen čas). Tudi navedena stanovanja je torej treba obravnavati v okviru zakonskih določb o stanovanjskih najemnih razmerjih in veljajo zanje vse določbe zakona o pogodbenem urejanju teh razmerij.

Ker je toženka ob uveljavitvi stanovanjskega zakona še opravljala hišniške funkcije, čl. 157 SZ v njenem primeru ni mogoče uporabiti in ne nanj opreti obsodilna sodba. Toženkino prenehanje opravljanja hišniških del dne 20.2.1992 in vpliv te okoliščine na uporabo hišniškega stanovanja je treba presoditi glede na druge ustrezne določbe SZ. Tožeča stranka se je že v tožbi sklicevala na toženkino odklonitev sklenitve najemne pogodbe in na uporabo čl. 58 SZ in na to ponovno opozarja v odgovoru na pritožbo. Prvostopno sodišče, ki se je napačno oprlo na čl. 157 SZ, navedene podlage ni obravnavalo in ni o zatrjevani nezakoniti uporabi hišniškega stanovanja zavzelo nobenega stališča. Tako manjkajo razlogi o odločilnih dejstvih, zaradi česar se izpodbijane sodbe v navedeni smeri ne more preizkusiti. Ob zmoti uporabi materialnega prava gre torej tudi za bistveno kršitev določb pravdnega postopka po čl. 354/2 tč. 13 ZPP, zaradi česar je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (čl. 369/1 ZPP).

V nadaljnjem postopku naj torej prvostopno sodišče ugotavlja okoliščine v zvezi s sklenitvijo najemne pogodbe in nato o zahtevku za izselitev ponovno odloči.

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi čl. 166/3 ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.