VSL sklep II Cp 250/98
Sodna praksa višjih sodišč, 1999-12-15

izpraznitev stanovanja - stanovanjska pravica - najemno razmerje - neuporaba stanovanja

Ker je tožena stranka predložila potrdilo, da je bila imetnica stanovanjske pravice, je sodišče prve stopnje premalo ugotovilo dejansko stanje, ker je štelo, da je toženka v stanovanju brez pravnega naslova, ker ni predložila stanovanjske pogodbe.

Pritožbama se ugodi, sodba se v izpodbijanem delu (1. in 3. točka izreka) in dopolnilna sodba razveljavita in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in naložilo prvo toženi stranki izpraznitev iz spornega stanovanja. Ker je tožeča stranka proti drugo toženi stranki tožbo umaknila, je v točki 2 izreka postopek ustavilo smiselno zaradi umika. Odločilo je tudi o pravdnih stroških.

Proti obsodilnemu delu sodbe se pritožuje prvo tožena stranka zaradi vseh pritožbenih razlogov iz 353. člena ZPP. Predlaga ugoditev pritožbi, razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Toženka je z lastnikom stanovanja sklenila najemno razmerje, ker je dobila v času uveljavitve stanovanjskega zakona od Občine Ljubljana Center potrdilo z dne 3.6.1992. Bila je na občini, kjer naj bi podpisala pogodbo, ki naj bi nadomeščala najemno pogodbo.

Sodišče bi moralo opraviti poizvedbe pri pravnih naslednikih Občine Ljubljana Center o tem, ali je bila pogodba sklenjena, saj je o tem priča potrdila. V času uveljavitve Stanovanjskega zakona je bilo nesmiselno izdajati drugačna potrdila kot to, da ima urejeno stanovanjsko razmerje z lastnikom. Pogodba je obstajala, bila je izpričana volja lastnika stanovanja, da sklene pogodbo, vendar se je pogodba izgubila. To pomeni, da je bilo najemno razmerje sklenjeno.

Že iz samih navedb tožeče stranke v tožbi in na glavni obravnavi izhaja, da je imela tožena stranka sklenjeno najemno razmerje, saj tožeča stranka trdi, da ni dolžna skleniti najemne pogodbe s toženko.

Potrjuje, da je ponudila tožeči stranki sklenitev pogodbe za profitno najemnino,katere pa toženka ni hotela skleniti, saj je vztrajala pri tem, da gre za neprofitno najemnino. Izrek sodbe pod točko 1 je v nasprotju s Stanovanjskim zakonom.

Na vročeno pritožbo je tožeča stranka odgovorila. Potrdilo ima le deklaratorni značaj, kajti ugotavlja obstoj neke pravice. Nima pa konstitutivnega značaja. Sodna praksa ne priznava teorije realizacije pri najemnih pogodbah. Za pogodbo realizacije manjka oblika. Tožena stranka sama priznava, da pogodba ni bila podpisana.

Sodišče prve stopnje je po izdaji sodbe izdalo dopolnilno sodbo z dne 19.11.1997, ponovno naložilo toženki izpraznitev stanovanja, vendar v roku 15 dni.

Tožena stranka se pritožuje tudi proti tej sodbi. Sodbo je izdala sodnica posameznica, glavno sodbo z dne 7.10.1997 pa je opravilo sodišče v senatni sestavi.

Tožeča stranka v tej pravdi uveljavlja dve tožbeni podlagi. V tožbi in v pravdi zatrjuje, da tožena stranka nima sklenjene najemne pogodbe za sporno stanovanje, katero je tožeča stranka dobila vrnjeno v postopku denacionalizacije. Stanovanje je pred tožečo stranko upravljala Občina Ljubljana Center, ki s toženo stranko ni imela sklenjene stanovanjske pogodbe. Druga podlaga pa je, da tožena stranka že več let stanovanja ne uporablja za zadovoljevanje svojih stanovanjskih potreb, pač pa ga oddaja v najem. Nazadnje naj bi stanovanje oddala drugotožencu, ki je po trditvah tožeče stranke prebival.

Tožena stranka se v pravdi brani, da je imela na stanovanju stanovanjsko pravico. Kot dokaz je ponudila potrdilo z dne 3.6.1992 (priloga B 4) in trdila, da v stanovanju biva.

Sodišče prve stopnje je kot odločilno dejstvo štelo ugotovitev, da tožeča stranka za bivanje v tem stanovanju nima veljavnega pravnega naslova in da se je po 58. členu Stanovanjskega zakona, (Ur.l. RS štev. 18/91 in naslednji) dolžna izseliti. Sodišče je štelo, da niso pomembne trditve in ugotovitve o neuporabi stanovanja, saj tožeča stranka ni predložila veljavnega pravnega naslova. Za potrdilo Občine Ljubljana Center je sodišče štelo, da ne zadostuje. Ocenilo je, da bi tožena stranka morala vložiti tožbe na sklenitev pogodbe, če je Občina Ljubljana Center to zavrnila.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da pravna narava potrdila z dne 30.6.1992 ni zadosti raziskana, oziroma, da za pravilno uporabo materialnega prava o tej zadevi niso zadosti ugotovljena odločilna dejstva.

Položaj prvotožene stranke v trenutku uveljavitve Stanovanjskega zakona je treba presojati po določbah prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS štev. 35/82). Tožena stranka je trdila (ta dejstva v sodbi sprejema tudi sodišče prve stopnje), da so v stanovanju bivali njeni družinski člani na podlagi imetništva stanovanjske pravice toženkine stare mame. Če je tožena stranka ostala v stanovanju po smrti imetnika stanovanjske pravice, je bilo moč v stanovanju ostati na podlagi tedaj veljavnega 18. člena ZSR.

Tudi če je tožena stranka ostala v stanovanju brez stanovanjske pogodbe, stanarino pa je plačevala in je zato vedela tudi Občina Ljubljana Center bi si lahko pridobila določeno zaščito po ZSR. Tako bo treba pritrditi pritožbenim navedbam in dokaznim predlogom o tem, da je treba za pravilno uporabo določbe 58. člena SZ ugotoviti, kako je prišlo do izdaje potrdila z dne 30.6.1992, po katerem naj bi toženka na podlagi 5. in 19.člena ZSR že pred SZ postala imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju.

Če je bila tožena stranka deležna zaščite po določbah ZSR in je v stanovanju dejansko bivala, bo treba presojati nadaljnje ravnanje pogodbenih strank, ki obe zatrjujeta, da je prišlo med njima do določenih pogajanj za sklenitev najemne pogodbe. Za uporabo določila 147. člena SZ v tem trenutku še ni zadosti ugotovljeno dejansko stanje. Enako velja za določbo 148.člena SZ.

Ker je sodišče prve stopnje premalo ugotovilo dejansko stanje, da bi bilo možno pravilno uporabiti materialno pravo, je to narekovalo razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje (370. člen ZPP).

V nadaljevanju postopka naj sodišče prve stopnje izvede predlagane dokaze in nato ugotovi odločilna dejstva. Odločilno dejstvo je, kakšen položaj je imela tožena stranka ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona, ali je v stanovanju dejansko bivala in kako so potekali dogodki ob zatrjevanem ponujenju sklenitve najemne pogodbe. V primeru, da bi tožena stranka dokazala svoje trditve, pa bi bilo treba obdelati tudi drugo tožbeno podlago.

Treba je tudi dodati, da je sodišče prve stopnje glede dopolnilne sodbe zagrešilo absolutno bistveno kršitev odločb ZPP in 1. točke 2. odstavka 354. člena ZPP, saj je sodišče izdalo dopolnilno sodbo v nepravilni sestavi. Poleg tega je v dopolnilni sodbi ostalo neobrazloženo, zakaj je sodišče prve stopnje odločilo kot v izreku.

Čas izselitve iz stanovanja je del materialnega prava. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi le zapisalo, da je predlog utemeljen, ker gre za rok izvršitve zahtevka.

Izrek o pravdnih stroških temelji na določbi 166. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.