VSL sodba I Cp 1476/98
Sodna praksa višjih sodišč, 1998-11-11

promet z nepremičninami - oblika pogodbe - realizacija pogodbe - odstop od pogodbe - stvarna napaka - ponudba - oglas

Oblika za pogodbe o prometu z nepremičninami je predpisana v 1. odst.

5. čl. Zakona o prometu z nepremičninami s sankcijo ničnosti (2. odst.), kar je skladno tudi z določilom 1. odst. 70. čl. ZOR. Glede na uveljavljena načela vestnosti in poštenja (12. čl. ZOR), prepovedi zlorabe pravic (13. čl. ZOR) in upoštevanja in izpolnjevanja pogodb (prim. 17. čl. ZOR), pa ni mogoče odreči konvalidacije neoblične pogodbe samo zaradi varstva družbenih interesov, temveč šele ob nadaljnjem pogoju, da so ti družbeni interesi tudi prizadeti.

Tožena stranka je oglašala prodajo večje parcele, kot pa je bila dejansko prodana. Vendar pa si tožeča stranka, ki uveljavlja odstop od pogodbe, napačno razlaga pomen oglasa v časopisu: ne gre namreč za ponudbo (33. čl. ZOR), saj ne vsebuje vseh bistvenih sestavin pogodbe, temveč za vabilo k ponudbi (prim. 35. čl. ZOR). V oglasu označena površina parcele zato še ne pomeni njene dokončne in točne opredelitve po obsegu.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da mora tožena stranka zaradi odstopa od pogodbe plačati tožeči stranki znesek kupnine ter sredstva, vložena v gradnjo, vse v skupni višini 52.000,00 Dem v tolarski protivrednosti.

Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 353. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Razlogi o odločilnih dejstvih so v sodbi med seboj v nasprotju, podano pa je tudi nasprotje med tem, kar se v razlogih napadene sodbe navaja o vsebini listin in med samimi listinami. Tožeči stranki je bilo pravzaprav onemogočeno sodelovati v postopku, saj sta ji bili pogodbi, ki jih je tožena stranka sklenila z J.-ji in H.-ji, predloženi šele po končani glavni obravnavi in se tako o njih sploh ni mogla izjaviti. Sedaj pa ugotavlja, da je tožena stranka že pred vložitvijo te tožbe drugim prodala naprej nekaj, kar je bilo na podlagi oglasa v časopisu predmet prodaje tožeči stranki.

Po 70. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nima pravnega učinka, kar je sodišče prve stopnje popolnoma zanemarilo. Po 454. čl. ZOR pa se prodajalec zaveže, da bo stvar, ki jo prodaja, kupcu izročil tako, da bo ta pridobil pravico razpolaganja oziroma lastninsko pravico.

Lastninsko pravico pa je na nepremičnini mogoče pridobiti le z vpisom v javno knjigo. Sicer pa je iz izpovedbe tožene stranke razvidno, da skuša izsiljevati višjo kupnino, saj je po pridobitvi celotne kupnine pogojevala podpis kupne pogodbe oziroma listine, sposobne za vpis v zemljiško knjigo, s plačilom višje kupnine, zaradi česar tudi ni prišlo do podpisa pogodbe. Tožena stranka je izkoristila okoliščino, da je tožeča stranka kupovala nepremičnino z namenom nujnega razreševanja stanovanjske krize in ji prodala znatno manj in nekaj drugega, kot je oglašala v oglasu. Tako je zamolčala, da se gradbena dokumentacija ne glasi na njeno ime in ji dokumentacije ni izročila še tudi potem, ko je v celoti prejela kupnino. Tožena stranka torej ni izpolnila nobene svoje obveznosti. Sklicevanje prvostopnega sodišča na zaslišane priče pa je nesprejemljivo, ker so tako J.-ji kot H.-ji obremenjene priče. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da njenemu tožbenemu zahtevku ugodi ali jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Zatrjevana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 13. tč. 2. odst. 354. čl. ZPP po presoji pritožbenega sodišča ni podana, pritožnica pa tudi ne pojasnjuje, v čem naj bi bila, temveč le povzema zakonski tekst omenjenega določila. Prav tako pa tudi ni podana zatrjevana kršitev iz 7. tč. 2. odst. 354. čl. ZPP, ker naj bi bila pritožnica onemogočena, da se izjavi o vsebini kupoprodajnih pogodb z dne 1.3.1996, sklenjenih med toženo stranko in J.-ji ter toženo stranko in H.-ji. Pooblaščenec pritožnice je namreč prvo prejel že 17.4.1998 (povratnica pripeta k str. 30 spisa) in jo nato na naroku dne 7.5.1998 vrnil sodišču, obe pa sta bili, kot je razvidno iz dokaznega sklepa, pregledani na tem naroku, pooblaščenec pa ju je nato prejel še 11.5.1998 (na povratnici, pripeti k str. 43 spisa je očitno zapisan napačen datum 11.3.1998). Sodišče izvaja dokaze na glavni obravnavi pred senatom (1. odst. 224. čl. ZPP), dokaze z listinami tako, da jih pregleda in prebere, kar je, kot je razvidno iz zapisnika, sodišče na naroku dne 7.5.1998, na katerem je bila glavna obravnava zaključena, tudi storilo. Tožeča stranka je tedaj imela možnost, da se o vsebini pogodb izjavi. Zatrjevani bistveni kršitvi določb pravdnega postopka torej nista podani, prav tako pa tudi ne druge kršitve iz 2. odst. 354. čl. ZPP, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 365. čl.

V čem naj bi bila zmotna in nepopolna ugotovitev dejanskega stanja, pritožnica posebej ne pojasni, v svojih pritožbenih trditvah poudarja določena dejstva (da nepremičnina ni bila izročena v obsegu, kot je razviden iz oglasa; da tožena stranka ni izročila za zemljiško knjigo primerne listine, kot tudi ne druge dokumentacije; da je tožena stranka nepremičnino prodala drugim; da je tožena stranka izsiljevala tožečo, da ji plača še 9.000 Dem na račun kupnine), katera pa je sodišče prve stopnje v svoji sodbi ugotovilo. Tudi izpodbijanje dokazne ocene sodišča prve stopnje ni utemeljeno, saj jo je sodišče prve stopnje opravilo v skladu z 8. čl. ZPP, torej na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka. Pri tem se ni oprlo le na izpovedbo prič - zakoncev J.-jev in zakoncev H.-jev, katerim pritožnica v pritožbi skuša zmanjšati verodostojnost. Ocenjujoč njihovo izpovedbo v skladu z že omenjenim 8. čl. ZPP pa je treba ugotoviti, da so dejanski zaključki sodišča prve stopnje (ki bodo v nadaljevanju obrazložitve pojasnjeni skupaj z materialnopravnimi vprašanji) povsem logični in pravilni.

Sodišče prve stopnje materialnopravno pravilno zaključuje, da je prodajna pogodba, ki sta jo sklenili pravdni stranki veljavna.

Pisnost pogodb o prometu nepremičnin res ni predpisana samo zaradi varstva pogodbenih strank, temveč tudi zaradi varstva družbenih interesov, vendar pa je treba pri presoji veljavnosti obličnostno pomanjkljive pogodbe upoštevati načelo realizacije pogodbe, uveljavljeno v 73. čl. ZOR, ki je omejeno z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana in iz katerega mora očitno izhajati kaj drugega.

Kot je navedlo sodišče prve stopnje, je oblika za pogodbe o prometu z nepremičninami predpisana v 1. odst. 5. čl. Zakona o prometu z nepremičninami s sankcijo ničnosti (2. odst.), kar je skladno tudi z določilom 1. odst. 70. čl. ZOR, na katerega se sklicuje pritožnica in ki določa, da pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nima pravnega učinka. Glede na uveljavljena načela vestnosti in poštenja (12. čl. ZOR), prepovedi zlorabe pravic (13. čl. ZOR) in upoštevanja in izpolnjevanja pogodb (prim. 17. čl. ZOR), pa ni mogoče odreči konvalidacije neoblične pogodbe samo zaradi varstva družbenih interesov, temveč šele ob nadaljnjem pogoju, da so ti družbeni interesi tudi prizadeti. V čem naj bi bila ta prizadetost, pa pritožnica še tudi v pritožbi, v kateri se ponovno sklicuje na neveljavnost pogodbe zaradi njene neobličnosti, ne pove.

Po povedanem se je torej sodišče prve stopnje utemeljeno ukvarjalo z realizacijo pogodbe. Tožeča stranka sama trdi, da so njene obveznosti kot kupca iz prodajne pogodbe (plačilo kupnine) v celoti izpolnjene, kar nenazadnje izhaja tudi iz potrdila o plačilu celotne kupnine z dne 30.5.1994. Prav tako pa je svojo obveznost (vsaj v pretežnem delu) izpolnila tudi tožena stranka, saj je tožeči stranki izročila nepremičnino kot tudi gradbeno dokumentacijo. Do takšnih dejanskih zaključkov je sodišče prve stopnje prišlo po izvedenih dokazih (od vseh namreč izstopata le izpovedba tožnice in njenega moža), kakšnih drugih dokazov za potrditev zatrjevanih dejstev pa tožeča stranka niti ne ponuja. Tožena stranka ni izpolnila le manjši del svoje obveznosti - namreč ni izstavila zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere bi se tožeča stranka lahko vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica kupljenih nepremičnin. To dejstvo pa na samo veljavnost in realizacijo prodajne pogodbe nima nobenega vpliva (temveč se nanaša le na pridobitev lastninske pravice, za kar je po določilu 33. čl.

ZTLR poleg pravnega naslova potreben tudi pridobitni način), prav tako kot tudi ne morebitno pogojevanje tožene stranke po plačilu dodatnih 9.000 Dem kupnine, pa tudi nadaljnja prodaja nepremičnine drugim osebam, kar zatrjuje tožeča stranka. To na (predhoden) veljaven nastanek pogodbe med pravdnima strankama ne more imeti vpliva (prim. 460. čl. ZOR).

Glede na ugotovitev, da sta pravdni stranki veljavno sklenili prodajno pogodbo, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da tožeča stranka ni upravičena razdreti pogodbe v skladu z določili 124. čl - 132. čl. ZOR, saj ta določila urejajo razvezo pogodbe zaradi neizpolnitve. Ne glede na drugačna pritožbena stališča v zvezi z realizacijo, je bilo to vprašanje že obravnavano v zvezi z vprašanjem veljavnosti oblično pomanjkljive pogodbe, za veljavnost katere je realizacija bistvenega pomena (73. čl. ZOR).

Sodišče je vezano na dejstveno podlago tožbe (1. odst. 2. čl. ZPP), ne pa tudi na pravno kvalifikacijo spora (3. odst. 186. čl. ZPP).

Tožeča stranka takšne kvalifikacije v postopku pred sodiščem prve stopnje niti ni ponudila, njene dejanske trditve (prodaja nepremičnine v manjšem obsegu od oglašanega, neizročitev obljubljene dokumentacije) pa v bistvu kažejo, da naj bi pogodbo razdrla zaradi napak (3. tč. 1. odst. 488. čl. ZOR). Sodišče prve stopnje sicer te presoje ni napravilo, vendar pa v sodbi ugotovljena dejstva zadoščajo tudi zanjo. Tožnikove trditve o relevantnih dejstvih kažejo na zatrjevanje stvarne napake iz 3. tč. 479. čl. ZOR, ker naj bi nepremičnina in gradbena dokumentacija ne imela lastnosti in odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene. Kar se tiče obsega (površine) prodane parcele, je iz listinskih podatkov, ki jih je pregledalo in ocenilo sodišče prve stopnje, razvidno, da je tožena stranka oglašala prodajo večje parcele, kot pa je bila dejansko prodana (kot ugotavlja sodišče prve stopnje zaradi prodaje dela parcele zakoncema H.). Vendar pa si tožeča stranka napačno razlaga pomen oglasa v časopisu: ne gre namreč za ponudbo (33. čl. ZOR), saj ne vsebuje vseh bistvenih sestavin pogodbe, temveč za vabilo k ponudbi (prim. 35. čl. ZOR). V oglasu označena površina parcele zato še ne pomeni njene dokončne in točne opredelitve po obsegu, sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da so bili tožena stranka in tudi zakonca J. seznanjeni, da bo del parcele 1707/21 prodan zakoncema H..

Glede na to (ob tem, da si je nepremičnino tožeča stranka tudi ogledala in jo prevzela v posest) o kakšni stvarni napaki glede obsega nepremičnine ni mogoče govoriti.

Kar pa se tiče neizročitve in (ne)ustreznosti gadbene dokumentacije, je prvostopno sodišče po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je tožena stranka tožeči izročila vso dokumentacijo v zvezi z nepremičnino še pred plačilom celotnega zneska kupnine in da je bilo tako tožnici kot zakoncema J. znano, da lahko na parceli zidajo (le) vikend, tožnica pa se je za drugačno (večjo) gradnjo, kljub temu da je bila seznanjena z vsebino dokumentacije, odločila sama. Trditev o morebitnih drugačnih zagotovilih tožene stranke pa pritožnica ni podala, temveč trdi le, da je za pogoje gradnje zaradi neizročitve dokumentacije zvedela prepozno. Že je bilo omenjeno, da v zvezi s tem pritožnica v pritožbi izpodbija verodostojnost prič J. in H., vendar pa sama v dokaz zatrjevanih dejstev ne ponuja ničesar. Zgolj njena graja pa dokazne ocene sodišča prve stopnje ne more omajati.

Pritožbeno sodišče je torej pri preizkusu izpodbijane sodbe ugotovilo, da uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa tudi ne razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 365. čl. ZPP). Tudi za delno drugačno materialnopravno presojo spora je sodišče prve stopnje ugotovilo relevantna dejstva in tudi na podlagi teh materialnih predpisov se uveljavljani tožbeni zahtevek izkaže za neutemeljenega. Pritožbo tožeče stranke je zato pritožbeno sodišče na podlagi določila 368. čl. ZPP zavrnilo kot neutemeljeno.

ZPN člen 5,  5.  ZOR člen 33,  35,  70,  70/1,  73,  479,  479-3,  488,  488/1-3,  33,  35,  70,  70/1,  73,  479,  479-3,  488,  488/1-3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.