VSM sklep Cp 568/95
Sodna praksa višjih sodišč, 1995-01-12

pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe - izselitev iz stanovanja - primerno stanovanje

Osebe, ki so pridobile stanovanjsko pravico na stanovanju v zasebni lasti, v času, ko je to stanovanjska zakonodaja še dopuščala, so ohranile enak obseg stanovanjske zaščite kot imetnik stanovanjske pravice tudi v času, ko je stanovanjska zakonodaja na stanovanju v zasebni lasti dopuščala le pridobitev pravice uporabe do stanovanja.

To pomeni, da je imel tudi potomec takšne osebe, ki je skupaj z njo živel v tem stanovanju, enak položaj kot uporabnik stanovanja, na katerem je imel kdo imetništvo stanovanjske pravice. Tako je tudi smel po smrti imetnika stanovanjske pravice v tem stanovanju to stanovanje še naprej uporabljati in je imel tudi sam enako stanovanjsko zaščito kot imetnik stanovanjske pravice. Zato ima tudi pravico zahtevati po uveljavitvi stanovanjskega zakona sklenitev najemne pogodbe za to stanovanje, v kolikor mu ni priskrbljeno ob izselitvi iz stanovanja zahtevo lastnika stanovanja drugo primerno stanovanje.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku iz primarne tožbe tožnika B.P., s tem, ko je tožencem iz primarne tožbe D.P., J.S. in D.K. kot solastnikom vsakega do 1/3 celote trosobnega stanovanja s kabinetom in pritiklinami štev. 6, II.

nadstropje desno od stopnic v hiši v Mariboru, Ul. talcev št. 15 v velikosti 102 m2, naložilo, da so dolžni skleniti s tožnikom B.P.

najemno pogodbo za nedoločen čas za to stanovanje. Tožence je tudi zavezalo k nerazdelnemu povračilu pravdnih stroškov tega tožnika v znesku 102.405,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 14. 2. 1995 dalje do plačila. Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe D.P., J.S. in D.K. kot tožnikov zoper B.P. kot toženca v smeri zahteve po izselitvi toženca B.P. iz navedenega stanovanja in izročitvi tega prostega oseb in stvari navedeni tožeči stranki. Prav tako pa je tudi zavrnilo tožbeni zahtevek istih tožnikov zoper Mestno občino Maribor kot toženo stranko, s katerim so navedeni tožniki zahtevali od te tožene stranke priskrbitev oz. dodelitev drugega primernega stanovanja B.P. mlajšemu. Toženi stranki Mestni občini Maribor je sodišče prve stopnje tudi priznalo povračilo pravdnih stroškov v znesku 11.970,00 SIT v breme navedenih tožnikov D.P., J.S.

Pritožniki D.P., J.S. in D.K., zastopani po svojem pooblaščencu, vlagajo pravočasno pritožbo zoper izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje v celoti, slednjo izpodbijajo tako v delu ugoditve tožbenemu zahtevku iz primarne tožbe, kot tudi zavrnitve tožbenega zahtevka iz nasprotne tožbe in omenjene pridružene pravdne zadeve. Uveljavljajo pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava in predlagajo na pritožbeni stopnji ustrezno spremembo izpodbijane sodbe v korist pritožnikov ali podrejeno razveljavitev te in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Ostale pravdne stranke pritožbenih odgovorov niso vložile.

Tako presoja utemeljenosti pritožbenih trditev in ugovorov znotraj uveljavljanih pritožbenih razlogov kot tudi uradni pritožbeni preizkus zadeve z vidika pravilne uporabe materialnega prava, vodita k zaključku, da je potrebno priznati uspeh pritožbi. Nesporne ugotovitve, zbrane na prvi stopnji sicer kažejo, da tožnik iz primarne tožbe B.P. uporablja sporno stanovanje, ki je v zasebni lasti tožencev iz primarne tožbe oz. tožnikov iz nasprotne tožbe in pridružene pravdne zadeve, da je pred njim to stanovanje uporabljal njegov oče B.P. starejši in da tudi sam živi v tem stanovanju vse od rojstva (od leta 1950) dalje. Glede na izveden dokazni postopek, tudi ne more biti nobenih pomislekov o pravilnosti dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, da je sporno stanovanje očetu tožnika iz primarne tožbe B.P. starejšemu dodelil pristojni državni organ v Mariboru v času administrativnega dodeljevanja stanovanj, torej že pred letom 1950, ko je bil rojen tožnik iz primarne tožbe B.P.

mlajši. Na prvi stopnji zbrane dejanske ugotovitve tudi kažejo, da nihče ni zahteval izselitve iz tega stanovanja niti v času, ko ga je zasedal B.P. starejši, niti po njegovi smrti, ko stanovanje uporablja sedanji tožnik iz primarne tožbe. Razlogi izpodbijane sodbe tudi kažejo, da je sodišče prve stopnje pri materialnopravni presoji obravnavanega razmerja imelo v zadostni meri v vidu določila člena 155 Stanovanjskega zakona - SZ, vendar pa je po mnenju pritožbenega sodišča bilo zaenkrat preuranjeno in zgrešeno pravno stališče, skladno obrambnemu stališču tožene stranke Mestne občine Maribor, da ta v danem primeru ni dolžna priskrbeti drugega nadomestnega stanovanja tožniku iz primarne tožbe. Takšno pravno stališče je namreč pogojevalo zavrnitev tožbenega zahtevka zoper Mestno občino Maribor, kar pa je imelo tudi za posledico zavrnitev tožbenega zahtevka iz nasprotne tožbe na izselitev B.P. iz obravnavanega stanovanja ter tudi odločitev, da pa so zato toženci iz primarne tožbe dolžni skleniti najemno pogodbo s tožnikom iz primarne tožbe, ko mu sami drugega nadomestnega stanovanja ne ponujajo, priskrbeti pa mu ga tudi ni dolžna Mestna občina Maribor.

Izhajajoč iz že navedenih dejanskih ugotovitev, zbranih na prvi stopnji, je sodišče prve stopnje očitno štelo, da je imel B.P.

starejši na obravnavanem stanovanju le pravico do uporabe tega (ker gre za stanovanje v zasebni lasti). Takšna ugotovitev bi res vodila k zaključku, da sedanji tožnik iz primarne tožbe po smrti očeta kot imetnika pravice uporabe stanovanja glede na vse okoliščine primera ne bi imel več pravice naprej uporabljati to stanovanje in bi k temu legitimirana oseba lahko dosegla njegovo izselitev v zakonsko nudenem roku. Sodišče prve stopnje pa je pri tem očitno prezrlo, da je bilo po stanovanjski zakonodaji, ki je veljala pred uveljavitvijo Zakona o stanovanjskih razmerjih iz leta 1974 in 1982, gotovo pa v času, ko naj bi bilo po ugotovitvah sodišča prve stopnje sporno stanovanje dodeljeno B.P. starejšemu, mogoče pridobiti tudi na stanovanju v zasebni lasti stanovanjsko pravico in ne le pravico uporabe do stanovanja, kot je to urejala poznejša stanovanjska normativa. To opravičeno poudarja tudi pritožba. Že pridobljenih stanovanjskih pravic poznejša sprememba stanovanjske zakonodaje ni mogla ukiniti, zato sta tudi oba poznejša Zakona o stanovanjskih razmerjih v svojih prehodnih določbah določala, da že sklenjene stanovanjske pogodbe ostanejo v veljavi, le za pravice in obveznosti, ki izvirajo iz njih se uporabljajo določila nove stanovanjske zakonodaje. Dolgo časa trajajoče dejansko stanovanjsko razmerje je v danem primeru tudi nadomestilo morebitno pismeno stanovanjsko pogodbo, v kolikor ta ne bi bila sklenjena v pismeni obliki, kot je to tudi pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, sklicujoč se na pravno pravilo člena 73 Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR. V kolikor pa je imel B.P. starejši na obravnavanem stanovanju stanovanjsko pravico (kot imetnik te), je bil tudi v času, ko stanovanjska zakonodaja takšnega statusa uporabe stanovanja več ni dovoljevala, pravico do enakega obsega stanovanjskega varstva, kot če bi bil imetnik stanovanjske pravice tudi po novi zakonodaji. Zato pa so imele tudi osebe, ki so živele skupaj z njim in bi imele status uporabnikov v smislu obstoječe stanovanjske zakonodaje, pravico zahtevati enako zaščito kot uporabniki stanovanja tudi ob smrti prejšnjega imetnika stanovanjske pravice na tem stanovanju. To pomeni, da so mogli stanovanje še naprej uporabljati in tudi sami pridobiti enako zaščito, kot bi šla imetniku stanovanjske pravice.

Tožnik iz primarne tožbe kot sin prejšnjega imetnika stanovanjske pravice je nedvomno takšno zaščito imel. Zato je po mnenju pritožbenega sodišča zgrešen pravni zaključek sodišča prve stopnje, da bi bilo možno tožnika iz primarne tožbe po očetovi smrti izseliti iz spornega stanovanja, ker ni užival več nobene stanovanjske zaščite, torej je prebival v tem stanovanju brez pravnega naslova.

Takšen zaključek bi držal le v primeru, da bi imel B.P. starejši le pravico do uporabe tega stanovanja, saj sta kroga oseb, ki so bile upravičene do uporabe stanovanja po smrti imetnika stanovanjske pravice ali pravice do uporabe stanovanja različna. Slednji je dosti ožji.

Člen 155 SZ ščiti lastnika stanovanja oz. stanovanjske hiše v zasebni lasti in mu v skladu s celotno novo koncepcijo stanovanjske zakonodaje ob večjem poudarku na varstvu lastninske pravice daje možnost razpolaganja in lastne uporabe svojega stanovanja, ki je bilo zasedeno in obremenjeno z uporabo drugih oseb po prejšnji stanovanjski zakonodaji. Obenem pa ista norma daje tudi določeno varstvo osebi, ki je stanovanje v zasebni lasti uporabljala do uveljavitve stanovanjskega zakona. To mu je zagotovljeno z nudenjem drugega primernega stanovanja. Zato se po ratiu navedenega zakonskega določila oseba, ki je to stanovanje uporabljala ne more protiviti izselitvi iz njega, v kolikor ji je to primerno stanovanje zagotovljeno. Glede na dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, da je v danem primeru dodelil stanovanje tožnikovemu očetu pravni prednik sedanje Mestne občine Maribor, bi bil na mestu zaključek, da obveza priskrbitve primernega stanovanja bremeni njo. Pri tem je potrebno opozoriti na novelo Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št.

21/94) in člen 21 te novele, ki dopolnjuje prejšnji Stanovanjski zakon v 156. členu, ko določa, da je dolžna imetniku pravice do uporabe (prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice) občina, na območju katerega je stanovanje zagotoviti drugo primerno stanovanje, kadar je bila na stanovanju v zasebni lasti po prejšnji zakonodaji dodeljena stanovanjska pravica. Glede na vse okoliščine obravnavanega primera bi bilo presojo tega tehtno aplicirati pod to novo zakonsko določilo.

Po mnenju pritožbenega sodišča pa se tožena stranka Mestna občina Maribor ne more razbrementi te obveznosti zgolj s sklicevanjem na opustitve izselitve tožnika iz primarne tožbe iz spornega stanovanja po smrti njegovega očeta s strani tožencev iz primarne tožbe kot lastnikov stanovanja, iz razlogov kot je to že zgoraj povedano.

V ponovljenem postopku bo zato potrebno izhajajoč iz navedenega pravnega stališča ponovno presojati obveznost priskrbitve primernega stanovanja s strani tožene stranke Mestne občine Maribor in se baviti tudi s samim pojmom "primerno stanovanje". V tej smeri dosedaj tudi manjkajo potrebne dejanske ugotovitve, saj je pojem primernega stanovanja po sedaj veljavnem Stanovanjskem zakonu bistveno drugačen od pojma "drugega primernega stanovanja" po prejšnji stanovanjski zakonodaji. Definiranje v členu 5 SZ in mu je vodilo upoštevanje in kritje stanovanjskih potreb oseb, ki živijo v stanovanju, ne pa več zgolj zagotovitev enakovrednosti s prejšnjim stanovanjem. Od priskrbitve primernega stanovanja je odvisna tudi nadaljnja odločitev o izselitvi B.P. iz spornega stanovanja. V kolikor bo tožeča stranka iz nasprotne tožbe vztrajala pri tem izselitvenem zahtevku, bo morala oba zahtevka, tako v smeri izselitve kot priskrbitve primernega stanovanja, uveljavljati tako, da bo zagotovljena sočasnost izselitve in priskrbitve drugega primernega stanovanja. Dolžnost sklenitve najemne pogodbe (vsaj za nedoločen čas) pa je prav tako odvisna od odločitve o izselitvi B.P. in zagotovitvi drugega primernega stanovanja, o čemer je sicer že zavzelo pravno stališče pritožbeno sodišče tudi v svojem prvem razveljavitvenem sklepu. Določeno težo pa ima nedvomno tudi pritožbeno nakazovanje možnosti sklenitve najemne pogodbe za določen čas, dokler ne bo tožniku iz primarne tožbe priskrbljeno drugo primerno stanovanje, pač v okviru delne ugoditve tožbenemu zahtevku iz primarne tožbe. V tej smeri bi bilo tudi še potrebno zbrati določena dejstva in presoditi ali so ob upoštevanju sedanje stanovanjske normative sploh podani pogoji za sklenitev pogodbe za določen čas.

Potreba po dopolnitvi dejanskega stanja v navedenih smereh narekuje razveljavitev napadene sodbe v celoti in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje (člen 370 Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku člena 166 ZPP.

Določbe ZPP in ZOR je pritožbeno sodišče uporabilo kot pravna pravila.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.