VSL sodba I Cp 319/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-03-23

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - dolžnost kontrahitranja - izpodbojnost pogodbe

Določbe Stanovanjskega zakona so glede na določbo 112. člena ZOR specialni predpis. Zato lahko prodajno pogodbo, sklenjeno po določbah Stanovanjskega zakona, izpodbija tudi tisti, ki sicer lahko sklenitev prodajne pogodbe z njim iztoži, pa čeprav ni pogodbena stranka.

Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo razveljavilo kupno pogodbo št. z dne 6.4.1992, sklenjeno med prvim tožencem in drugo toženko za stanovanje št. 10/1 na naslovu v L. in naložilo drugi toženki, da sklene pogodbo o prodaji tega stanovanja s tožnico za kupnino 733.842,00 SIT in pod pogoji Stanovanjskega zakona. Obenem je odločilo, da sta toženca dolžna plačati tožnici njene pravdne stroške v znesku 64.752,00 SIT z zakoniti obrestmi od 7.12.1993 dalje. Tako je odločilo, ker je ugotovilo, da je prvi toženec že pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona izgubil stanovanjsko pravico, zato ni bil upravičen do odkupa stanovanja on, marveč tožnica, ki je kot uporabnica stanovanja postala dejanska imetnica stanovanjske pravice.

Proti sodbi se pritožujeta toženec, stroškovno odločitev v sodbi pa izpodbija s pritožbo tudi toženka.

Toženec uveljavlja vse tri pritožbene razloge in sodišču druge stopnje predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa predlaga razveljavitev sodbe. V pritožbi navaja, da je prvo sodišče zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker se sodbe zaradi pomanjkljive obrazložitve ne da preizkusiti, nasprotje pa je tudi med tem, kar je o odločilnih dejstvih zapisano v zapisniku in v razlogih sodbe, kar pojasnjuje z opustitvijo zapisa letnice (1991) zamenjave ključavnice v toženčevi izpovedbi. Trdi, da je tožnica ključavnico zamenjala v mesecu aprilu 1991, lahko pa jo je ponovno zamenjala tudi kasneje.

Nazadnje je toženec prespal v stanovanju za tožničin rojstni dan 10.5.1991. Iz stanovanja je sam odšel, nato pa se vanj ni mogel več vrniti zaradi zamenjane ključavnice, kar dokazujejo tudi njegova prizadevanja za zamenjavo stanovanja za dve stanovanjski enoti. Ni jasno, zakaj sodišče verjame tožnici, da se je vse v zvezi stanovanji, dogajalo koncem leta 1991, avgusta 1991 je bilo namreč gotovo, da bo sprejet Stanovanjski zakon, takrat pa imetniki niso imeli več interesa za zamenjavo stanovanj. Analizira izpovedbo tožnice in meni, da ji je prvo sodišče neutemeljeno poklonilo vero, dokaz za to pa je tudi dejstvo, da od pomladi 1991 ni ubrala zakonite poti, da bi postala imetnica stanovanjske pravice. Sodišče je preseglo svoja poblastila, ker je z eno sodbo razveljavilo kupno pogodbo med prvo in drugo toženo stranko, pa čeprav nobena izmed pogodbenih stank ni uveljavljala razlogov izpodbojnosti pogodbe.

Toženec je v stanovanju živel do konca aprila 1991, kar dokazuje dejstvo, da ga je pri hišnem svetu takrat toženka odjavila, nato pa navaja, da je v stanovanju stanoval do aprila 1991. Končno ob podrejeno predlagani razveljavitvi zaradi napačno ugotovljenega dejanskega stanja predlaga sodišču druge stopnje, da napoti prvo sodišče, da na ustrezen način preveri trditve tožnice in prvega toženca o okoliščinah, ki jih v pritožbi zatrjuje.

Druga tožena stranka v svoji pritožbi meni, da je prvo sodišče s svojo stroškovno odločitvijo zmotno uporabilo materialno pravo. Po Stanovanjskem zakonu je bila dolžna skleniti prodajno pogodbo z imetnikom stanovanjske pravice, takšen svoj status pa je izkazal prvi toženec in se je šele v postopku pokazalo nasprotno. Stroški so nastali zaradi ravnanja prvotožene stranke.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

Pritožbeno oceno, da je prvo sodišče zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 13. točki drugega odstavka 354. člena ZPP, je potrebno zavrniti. To pa ne samo iz razloga, ker pritožba svoje trditve o pomanjkanju razlogov o odločilnih dejstvih ne konkretizira, marveč tudi zato, ker ob preizkusu izpodbijane sodbe v okviru, ki ga določa 2. odstavek 365. člena ZPP, zatrjevane, pa tudi kakšne druge bistvene kršitve določb pravdnega postopka ni ugotovilo, pri čemer opustitev zapisa letnice 1991 v zapisniku o glavni obravnavi takšne kršitve ne predstavlja, ne glede na to, da je iz konteksta jasno, da se na to leto toženčeva izpovedba tudi nanaša.

Ni sicer povsem jasno, kaj meni pritožba s trditvijo, da je prvo sodišče s svojo odločitvijo prekoračilo pooblastila, če pa s tem podaja materialnopravni ugovor, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana za razveljavitev sporne prodajne pogodbe, to neutemeljeno graja. Zakon o obligacijskih razmerjih res v prvem odstavku 112. člena določa, da lahko zahteva pogodbena stranka, v katere interesu je bila ugotovljena izpodbojnost, da se pogodba razveljavi. Toda določbe Stanovanjskega zakona so v razmerju do Zakona o obligacijskih razmerjih o teh vprašanjih specialni predpis, ki ga je tudi v obravnavanem primeru potrebno uporabiti. Pravico izpodbijati pogodbo, ki je bila sklenjena z osebo, ki ni upravičenec do nakupa po 117. členu Stanovanjskega zakona, ima tudi tisti, ki lahko sklenitev prodajne pogodbe iztoži (128. člen Stanovanjskega zakona), torej v obravnavanem primeru tožnica (primerjaj sprejeto pravno mnenje na obči seji Vrhovnega sodišča Republike Slovenije dne 22. in 23.6.1992). Ker je bila tožba vložena 9.9.1992, je bila vložena tudi znotraj dvoletnega roka, v katerem ima upravičenec pravico zahtevati odkup stnaovanja (123. člen Stanovanjskega zakona).

Tudi sicer je v dejanskem in pravnem pogledu izpodbijana odločitev pravilna. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema dejanske ugotovitve prvega sodišča, ki so rezultat skrbne in prepričljive dokazne ocene prvega sodišča. Pritožbena graja dokazne ocene namreč ni sprejemljiva. To pa tako iz razloga, ker je prvo sodišče podrobno navedlo razloge, zakaj tožnici verjame, kakor tudi iz razloga, ker si prihaja pritožba sama v nasprotje (trdi, da je toženec živel v stanovanju do konca aprila 1991, nato da je stanoval v stanovanju do aprila 1991), pa tudi v nasprotje z navedbami odgovora na tožbo in lastno izpovedbo, ki jo sicer očitno poskuša prilagajati svojim interesom v pravdi, kar sicer neutemeljeno očita tožnici. Sicer pa bi moral toženec, ki zatrjuje, da je prvo sodišče napačno ugotovilo dejansko stanje, za to svojo trditev ponuditi nove dokaze, česar pa pritožbeni predlog za ustrezno preverjanje trditev pravdnih strank, ne more pomeniti (primerjaj prvi odstavek 352. člena ZPP). Sodišče druge stopnje zato v celoti sprejema dokazno oceno prvega sodišča, ki je tožnici verjelo in na podlagi njene izpovedbe ugotovilo, da se je toženec v mesecu februarju iz spornega stanovanja odselil prostovoljno, kar je imelo za posledico, da je izgubil stanovanjsko pravico in na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (19.10.1991), tudi zaradi poteka šestmesečnega roka, te pravice ni več imel (19. člen Zakona o stanovanjskih razmerjih). To dejstvo pa zadostuje za ugotovitev, da je prodajna pogodba, ki je druga tožena stranka ni sklenila z upravičencem do odkupa stanovanja po določbah Stanovanjskega zakona, neveljavna. S takšno ugotovitvijo druga tožena stranka, ki se proti takšni odločitvi prvega sodišča ni pritožila soglaša, priznava pa tudi tožnici pravico do odkupa stanovanja in svojo obveznost, da z njo sklene prodajno pogodbo za sporno stanovanje. Prizna tedaj tožnici, da je bila na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona dejanska imetnica stanovanjske pravice, kar je kot predhodno vprašanje pravilno ugotovilo tudi prvo sodišče, pri čemer je potrebno zavrniti pritožbeno trditev prvega toženca, da tožnica po Zakonu o stanovanjskih razmerjih ni mogla pridobiti stanovanjske pravice, ker je ni uveljavljala na predpisan način (primerjaj 20. člen Zakona o stanovanjskih razmerjih, 3. odstavek 19. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih, 16. člen Zakona o stanovanjskih razmerjih).

Tudi pritožba druge tožene stranke ni utemeljena. V pravdi je propadla, zato mora glede na določbo 1. odstavka 154. člena ZPP, ki je tudi materialnopravne narave, povrniti tožeči stranki pravdne stroške. Ker se pritožnica sklicuje, da so bili stroški nepotrebni, kar razlaga s trditvijo, da je morala skleniti prodajno pogodbo z bivšim imetnikom stanovanjske pravice, je potrebno povedati, da je bila že z dopisom tožnice dne 18.11.1991 (priloga A 3) opozorjena, da prvi toženec ni upravičenec do odkupa stanovanja pod pogoji Stanovanjskega zakona, kar je še dodatno terjalo od nje, da ta dejstva točno preveri.

Zaradi povedanega je sodišče druge stopnje obe pritožbi tožencev zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje po določbi 368. člena ZPP.

Odgovor na pritožbo tožeče stranke ni z ničemer pripomogel k hitrejši in smotrnejši rešitvi te zadeve, zato njeni pritožbeni stroški niso bili potrebni in jih mora tožnica trpeti sama (1. odstavek 155. člena ZPP).

ZOR člen 112,  112.  SZ člen 123,  128,  128/3,  123,  128,  128/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.