VSL sodba Cpg 1476/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-06-22

javna dražba - prodaja nepremičnine - čas sklenitve pogodbe

Razpis javne dražbe predstavlja poziv naslovljen na nedoločen krog oseb - (potencialnih udeležencev na dražbi), da stavijo ponudbe za nakup nepremičnine pod dražbenimi pogoji. Prodajalčeva objava najboljšega ponudnika po končani dražbi predstavlja sprejem ponudbe najboljšega zdražitelja za prodajo nepremičnine. S tem nastane med prodajalcem in najboljšim zdražiteljem pravno razmerje prodajne pogodbe. S podpisom dražbenega zapisnika je zadoščeno tudi pisnosti pogodbe. Naknadna sestava pisne prodajne pogodbe je deklaratornega značaja.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki stroške odgovora na pritožbo v znesku 60.000,00 SIT v 8 dneh pod izvršbo.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek, ki je glasil: "Tožena stranka je v roku 8 dneh od pravnomočnosti sodbe dolžna skleniti pogodbo naslednje vsebine: - L. proda, D. pa kupi prostore, ki se nahajajo v III. nadstropju poslovne stavbe na K. Poslovni prostori merijo 249,64 m2. - Kupnina znaša 8,090.500,00 SIT in jo je kupec dolžan plačati v roku treh dni po sklenitvi pogodbe.

- Prodajalec je dolžan na dan plačila kupnine izročiti kupcu poslovne prostore oseb in stvari prazne.

- Prometni davek ter druge dajatve plača kupec.

- Pogodba je sestavljena v dveh izvodih. Vsaka stranka prejme en izvod.

V primeru, da tožena stranka ne sklene pogodbo, bo pogodbo nadomestila ta sodba.

Tožena stranka je dolžna plačati tožeči stranki od 1.10.1991 dalje mesečni obrok tolarske protivrednosti 9.985 DEM po uradnem tečaju na dan plačila z zapadlostjo 20. v mesecu za tekoči mesec vključno z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 20. v mesecu za tekoči mesec do plačila. Mesečni obroki se plačujejo vse do prenosa lastninske pravice na poslovnih prostorih, ki se nahajajo v III. nadstropju poslovne stavbe na K. v korist tožeče stranke." Tožeči stranki je naložilo, da mora povrniti toženi stranki 609.660,00 SIT pravdnih stroškov.

Tožeča stranka je proti sodbi pravočasno vložila pritožbo, v kateri uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz 1. odst. 353. čl. ZPP.

Zatrjuje, da bi sodišče glede na to, kako je postavljen tožbeni zahtevek, moralo pri odločanju o tem, ali je pogodba nična uporabiti predpise veljavne na dan izdaje sodne odločbe. Takrat sporna nepremičnina ni bila več zaščitena kot kulturni spomenik. Odločitev sodišča pa je napačna, četudi se uporabljajo predpisi veljavni v času obeh dražb, ker so s sprejetjem Zakona o podjetjih bile vse oblike lastnine izenačene in zato ni mogoča več ozka gramatikalna razlaga 51. čl. Zakona o naravni in kulturni dediščini, pač pa bo treba to določbo razlagati v kontekstu z drugimi predpisi v normalni družbi.

Nasprotuje zaključku sodišča prve stopnje, da je 51. čl. ZNKD prisilen predpis. Ta določba ne more biti prisilne narave, ker dva slovenska subjekta postavlja v neenakopraven položaj. Uporaba predpisa, na katerega je sodišče oprlo odločbo je nemoralno. Sodišče je imelo pravno podlago za prekinitev postopka v 1. čl. Ustavnega zakona, ki daje možnost uvedbe postopka, če so kršene temeljne pravice. Enakovrednost lastnin je temeljna norma vsake družbe.

Sodišče pa bi lahko postopek prekinilo do 31.12.1993 in potem vložilo zahtevek za oceno ustavnosti. Zaključek sodišča, da je bil promet s kulturno dediščino še bolj zaostren, je v nasprotju s 4. čl. istega zakona. Upoštevati pa je treba tudi dejstvo, da L. ni bil nikoli vpisan v zemljiško knjigo kot kulturni spomenik kot to zahteva 24. čl. ZNKD in torej tudi v času dražbe ni bil kulturni spomenik.

Zaključek sodišča, da ni nujno, da bi tožeča stranka na dražbi uspela je v nasprotju s sicer pravilnim zaključkom sodišča prve stopnje, da je za ničnost dražbe kriva tožena stranka. S tem je storjena bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 13. točke 2. odst. 354. čl. ZPP.

Sploh pa so pomisleki o uspehu tožeče stranke na dražbi 20.9.1991 neutemeljeni. Tožeča stranka je na dražbi uspela. Kot prva je ponudbo po izklicni ceni postavila tožeča stranka in pri javni dražbi je treba upoštevati načelo vrstnega reda in je zato pomislek o tem, da ne bi uspela na dražbi, neupravičen. Po mnenju pritožnice je bil pogoj za plačilo najemnine uspeh na dražbi, na tej pa je uspel in ta pogoj ni bil nedopusten in zato ne more biti razlog za ničnost predpogodbe.

Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki je odgovorila na pritožbo in predlagala zavrnitev pritožbe.

Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v mejah določenih v 2. odst. 365. čl. ZPP in pri tem ugotovilo, da pritožbeni razlogi niso podani. Sodišče druge stopnje se strinja z vsemi dejanskimi ugotovitvami sodišča prve stopnje in materialnopravnimi zaključki tega sodišča. Glede na posamezne pritožbene trditve pa dodaja: Razpis javne dražbe predstavlja poziv naslovljen na nedoločen krog oseb (potencialnih udeležencev na dražbi) da stavijo ponudbe za nakup nepremičnine pod dražbenimi pogoji. Prodajalčeva objava najboljšega ponudnika po končani dražbi predstavlja sprejem ponudbe najboljšega zdražitelja za prodajo nepremičnine (1. odst. 31. čl. ZOR). S tem med prodajalcem in najboljšim zdražiteljem nastane pravno razmerje prodajne pogodbe. S podpisom dražbenega zapisnika pa je zadoščeno tudi pismenosti (1. odst. 5. čl. Zakona o prometu z nepremičninami, Ur.l. SRS št. 19/76 in 42/86). Naknadna sestavitev pisne prodajne pogodbe je tako le deklaratornega značaja. Zato je za presojo veljavnosti ali neveljavnosti oziroma dopustnosti predmeta prodaje treba uporabiti predpise veljavne v času javne dražbe in pri tem ni odločilno, kako je tožeča stranka tožbeni zahtevek v tej pravdi oblikovala. Te predpise pa je sodišče prve stopnje pri odločanju tudi uporabilo in to pravilno. Sodišče druge stopnje se z materialnopravnim zaključkom sodišča prve stopnje strinja. Sodišče druge stopnje se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je 51. čl. Zakona o naravni in kulturni dediščini (Ur.l. SRS 1/81 - Ur.l. RS 26/92)- v nadaljevanju ZNKD), prisilen predpis. Predpis, ki prepoveduje neko ravnanje je prav gotovo prisilne narave. Vprašanje pa je, kakšne so civilnopravne sankcije kršitve takega predpisa.

Prepoved odtujitve spomenika ali znamenitosti iz družbene lastnine po 51. čl. ZNKD je bila sprejeta v interesu družbe zaradi varstva in skrbi družbe za naravno in kulturno dediščino, zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da ima kršitev te določbe za posledico ničnost pogodbe po 1. odst. 103. čl. ZOR. Sodišče druge stopnje ne vidi razlogov za to, da določbe 51. čl. ZNKD ne bi bilo mogoče uporabiti tako, kot jo je uporabilo sodišče prve stopnje. Sodišče druge stopnje se strinja s stališčem prve stopnje, da že iz razloga, ker je Republika Slovenija v letu 1992, ko je že bila samostojna in ko so bile družbene razmere že drugačne, sprejela spremembo in dopolnitev ZNKD, s katerim pa je sploh prepovedalo odtujitev spomenikov iz družbene lastnine. Zato prekinitev postopka v tem primeru ni prišla v poštev. Zmotna pa je tudi pritožbena trditev, da bi bila prodaja spornih prostorov dopustna, če bi v času javnih dražb veljal spremenjen 51. čl. ZNKD, saj ni šlo za prodajo stanovanjske hiše, stanovanja oziroma stanovanjskih prostorov. Vpis razglasitve nepremičnine za spomenik ali znamenitost v zemljiško knjigo ni konstitutivne narave, ker ZNKD take določbe nima. Za uporabo določb ZTLR pa v tem primeru ni podlage. Neutemeljeno se pritožnica sklicuje tudi na določbe Zakona o podjetjih (Ur.l. SFRJ 77/88 - 61/90 - v nadaljevanju ZP). 5. odst. 2. čl. ZP, ki je v času opravljanja javnih dražb veljal, je res določal, da imajo podjetja v zadružni, mešani in zasebni lastnini na trgu enak položaj. Omenjena zakonska določba pa uporabe 51. čl. ZNKD ne omejuje oziroma je ne spreminja oziroma uporaba 51. čl. ZNKD ne posega v načelo izraženo v 5. odst. 2. čl.

ZP. Po 5. odst. 2. čl. ZP v zvezi s 1. in 2. odst. 1. čl. ZP imajo vsa podjetja na trgu enak položaj pri opravljanju prometa iz 2. odst.

1. čl. ZP. Pri prodaji sporne nepremičnine pa ni šlo za promet proizvodov, zato je uporaba 51. čl. ZNKD povsem utemeljena, dokler družbena lastnina v Republiki Sloveniji še obstoji.

Sodišče druge stopnje je tudi o drugem delu zahtevka odločilo pravilno. Tožeča stranka je temeljila odškodninski zahtevek na predpogodbi z dne 16.9.1991, v kateri se je zavezala za primer njenega uspeha na dražbi dne 20.9.1991 oddati sporne prostore v najem. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da bi tožeči stranki dajala pravico do najemnine šele najemna pogodba in da je bila v tem primeru obveznost tožeče stranke skleniti najemno pogodbo vezana na pogoj izražen v predpogodbi. Pravilno je tudi zaključilo, da se pogoj ni izpolnil. Za odškodninski zahtevek tako kot je bil v tej pravdi postavljen - izgubljeni dohodek po najemni pogodbi pa niti ni odločilen razlog zaradi katerega ni prišlo do izpolnitve pogoja iz predpogodbe. Ne glede na to pa se sodišče druge stopnje strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je bil v predpogodbi izražen pogoj nedopusten, ker je bil vezan na uspešen nakup stvari, katere nakup pa ni bil dopusten, o čemer je bilo obrazloženo že prej.

V izpodbijani sodbi tudi ni nasprotja med razlogi sodbe. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi napisalo, da v celoti držijo razlogi sodbe sodišča prve stopnje z dne 13.12.1991, v kateri, da je utemeljilo nepravilnosti tožene stranke pri obeh izvedenih dražbah in da je sodišče druge stopnje tem razlogom pritrdilo. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da sodišče prve stopnje v sodbi z dne 13.12.1991 ni ugotavljalo nepravilnosti pri javni dražbi opravljeni dne 20.9.1991 (v izpodbijani sodbi je celo izrecno napisalo, da se z razlogi v zvezi z drugo dražbo ni ukvarjalo). Tudi sodišče druge stopnje se je strinjalo s sodiščem prve stopnje, kolikor so bila le-ta izražena glede prve dražbe. Iz tega je razvidno, da je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi po očitni pomoti zapisalo, da so bile nepravilnosti tudi pri izvedbi druge dražbe. Zato tudi nadaljnji zaključek sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi, da ni nujno, da bi tožeča stranka na drugi dražbi uspela ni v nasprotju z zaključkom sodišča prve stopnje o nepravilnosti na drugi dražbi, saj razen tega, da tudi za drugo dražbo velja, da je oziroma bi tožena stranka morala vedeti za prepoved iz 51. čl. ZNKD drugih nepravilnosti sodišče prve stopnje ni ugotovilo. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 13. točke 2. odst. 354. čl. ZPP ni bila storjena. Pritožnica zmotno trdi, da je na dražbi dne 20.9.1991 uspela. Iz dražbenega zapisnika (A 8) je razvidno, da je dražbena komisija na dražbi sami objavila, da se za postopek dražbe uporabljajo določbe 7. do 11. čl. Pravilnika o postopku za prodajo stanovanjskih hiš, stanovanj in garaž v družbeni lastnini (Ur.l. SRS 24/87). Iz zapisnika je razvidno, da je dražba potekala skladno z 9. čl. prej citiranega pravilnika, po kateri pa se v primeru, če nepremičnino draži več dražiteljev, lahko dražba nadaljuje oziroma uspešno konča le, če kdo od dražiteljev ponudi višjo ceno kot je izklicna cena. Do take situacije pa na drugi dražbi dne 20.9.1991 ni prišlo.

Iz navedenih razlogov je sodišče druge stopnje pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in po 368. čl. ZPP potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka in povrniti toženi stranki stroške odgovora na pritožbo (1. odst. 166. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 154. čl. ZPP). Stroški odgovora na pritožbo predstavljajo nagrado za sestavo odgovora, odmerjeno v skladu z veljavno odvetniško tarifo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.