VSL sklep II Cp 1538/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-03-23

ureditev razmerij med solastniki - etažna lastnina - skupni prostori

S postopki v zvezi z nacionalizacijo najemnih zgradb in gradbenih zemljišč je bila ustanovljena lastnina na posameznih delih stanovanjskih stavb. Etažni lastniki imajo zato pravico uporabljati skupne dele hiše v skladu z njihovim namenom in skupno. Način uporabe in uživanja skupne stvari dogovorijo etažni lastniki med seboj, v nasprotnem pa odloči o tem sodišče v nepravdnem postopku za ureditev razmerij med solastniki.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Prvostopno sodišče je zavrnilo predlagateljičin predlog za ureditev razmerij med solastniki glede načina uporabe in upravljanja skupnih prostorov hiše, to je veže in hodnika pod arkadami. Sodišče je ugotovilo, da je z nacionalizacijo in z izvzetjem od nacionalizacije poslovnega prostora ter stanovanja nastala etažna lastnina na posameznih delih zgradbe, s tem pa sta tako predlagateljica kot pravna prednica nasprotnih udeležencev kot etažni lastnici pridobili trajno pravico uporabe skupnih delov stavbe in zemljišča, na katerem stavba stoji. Potem, ko je bila M.Ž. z odločbama iz leta 1968 in 1973 vrnjena v last celotna hiša, ni mogoče več govoriti o razmerjih med etažnimi lastniki, zato ima predlagateljica lastninsko pravico samo na prostorih, ki jih izrecno opredeljuje kupna pogodba. Vsa ostala stavba je v solastnini nasprotnih udeležencev, zato predlagateljica nima solastninske pravice na skupnih prostorih, vsekakor pa ji gre pravica prehoda.

Proti temu sklepu se pritožuje predlagateljica in uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da v času sklenitve prodajne pogodbe zakonodaja ni dopuščala prometa s posamičnimi deli stavbe, zato sta stranki v pogodbi tudi dogovorili, da je predmet prodaje približno 1/9 idealnega deleža celotne stavbe.

Za skupne dele in naprave hiše je tedaj veljala zakonska takoimenovana domnevana skupnost in tega vprašanja stranki s pogodbo nista posebej dogovorili. Takšno zakonsko rešitev - zakonsko domnevano skupnost - so kasneje prevzeli vsi pozitivni predpisi, ki so urejali in še urejajo vprašanje lastnine na posamičnih delih stavbe in zato ni potrebno posebej pogodbeno dogovoriti obsega in načina uporabe skupnih delov in naprav, temveč je to predmet posebne pogodbe oziroma sporazuma med solastniki. V kolikor do takšnega dogovora ne pride, tako razmerje lahko uredi sodišče na predlog enega od etažnih lastnikov.

V času sklenitve kupoprodajne pogodbe dne 27.5.1955 zakonodaja ni omogočala nastanka lastninske pravice na posameznih delih stavbe, čeprav je zakon o prometu z zemljišči in stavbami (Ur. l. FLRJ št. 24/54) dovoljeval promet posameznih fizičnih del stavb v zasebni lastnini. Vendar tedaj ni bilo mogoče dovoliti vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo. Tudi slednje pa je bilo dovoljeno z zakonom o lastnini o delih stavb (Ur. l. FLRJ št. 16/59).

V kupoprodajni pogodbi z dne 27.5.1955 in z dodatnim dogovorom z dne 20.7.1956 sta M.Ž. (pravna prednica nasprotnih udeležencev) in predlagateljica dogovorili prodajo poslovnega prostora levo od vhodnih hišnih vrat in levega zadnjega skladišča na dvorišču, vse na parc.št. 4, vl. št.53 k.o. K. V pogodbi je navedeno, da predstavlja kupljeni del približno 1/9 hiše, prodajalka pa je dovolila vknjižbo solastninske pravice predlagateljice do 1/9 oziroma vknjižbo etažne lastnine. V zemljiški knjigi so bili dejansko vknjiženi deleži M.Ž. do 8/9 in predlagateljice M.C. do 1/9. Z nacionalizacijo predmetne stanovanjske hiše na podlagi Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (Ur. l. FLRJ št. 52/58) je bila na sporni stavbi ustanovljena etažna lastnina.

Tako stališče je povsem pravilno zavzelo tudi prvostopno sodišče. Z odločbami o nacionalizaciji, ki so v spisu, je bil iz nacionalizacije izvzet predlagateljičin poslovnih prostor s skladiščem v skupni izmeri 60 m2 in stanovanje M.Ž. v I. nadstropju, oboje kot posamezna dela zgradbe. To je bilo vknjiženo tudi v zemljiški knjigi, kot je razvidno iz historičnega zemljiškoknjižnega izpiska in sicer so za vpis etažne lastnine zadoščale pravnomočne odločbe komisije za nacionalizacijo.

Leta 1968 je bila izdana nova odločba pristojnega upravnega organa občine K., ki je določila, da postane celotna zgradba na M. 1 last M.Ž., razen poslovnih prostorov v pritličju in njim pripadajočih pritiklin. Nadaljnja odločba iz leta 1973 pa je delno razveljavila odločbo komisije za nacionalizacijo ter je bil M.Ž. vrnjen v last tudi (do tedaj družbeni) poslovni lokal v pritličju desno od vhoda.

Posledica obeh odločb je bila, da je sedaj na zgradbi M. 1 pri poslovnem prostoru v pritličju, levo od glavnega vhoda, vknjižena lastninska pravica na ime predlagateljice, pri preostalem zemljiškoknjižnem telesu II. pa so vknjiženi kot lastniki nasprotni udeleženci. Prvostopno sodišče je na podlagi opisanega sklepalo, da je bila prednici nasprotnih udeležencev M.Ž. vrnjena v last celotna hiša, tako da ni mogoče več govoriti o razmerjih med etažnimi lastniki. Tako stališče glede na podani historični potek in glede na sedanje stanje po presoji pritožbenega sodišča ni pravilno. Z nacionalizacijo je nastala lastnina na več posameznih delih sporne stavbe in tudi kasnejše združitve posameznih delov v rokah enega lastnika tega dejstva niso spremenile. Še vedno obstoji predlagateljičin poslovni prostor z zadnjim levim skladiščem kot posamezni del stavbe ter preostali del stavbe, ki je v solasti nasprotnih udeležencev. Napačna je ugotovitev prvostopnega sodišča, da je bila M.Ž. vrnjena v last celotna hiša. V resnici sta ji bila izvzeta iz nacionalizacije in vrnjeno stanovanje v I. nadstropju in poslovni prostor desno od vhoda, ne pa seveda tisti del hiše, ki je last predlagateljice. Tako sta torej v sporni stavbi dva etažna lastnika, na eni strani predlagateljica in na drugi strani skupaj (z medsebojnimi idealnimi deleži) nasprotni udeleženci.

Glede na obstoj etažne lastnine je torej treba uporabiti določbe Stanovanjskega zakona (Ur. l. št. 18/91) o etažni lastnini in o skupnih prostorih, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov (čl. 12/3). Po samem zakonu so določeni deli in naprave stanovanjske hiše skupni, etažni lastniki pa imajo pravico uporabljati skupne dele v skladu z njihovim namenom in skupno, tako da je omogočena ustrezna uporaba vsakega etažnega lastnika. Za obseg uporabe in uživanja skupnih prostorov in delov hiše pa je odločilna potreba vsakokratnega lastnika posameznega dela hiše. Zato je v obravnavanem primeru vežo in hodnik pod arkadami potrebno šteti kot skupni del stavbe, ki ga imajo pravico uporabljati etažni lastniki, torej tudi predlagateljica. Da slednja vežo delno uporablja, pa je bilo tako ali tako že ugotovljeno pri ogledu na kraju samem, ko vselej vstopa v svoj poslovni prostor skozi vrata iz veže. Ker pa o uporabi in upravljanju skupnih prostorov, ki so v solastnini, ni sporazuma etažnih lastnikov, je potrebno o tem odločiti v nepravdnem postopku, kar pravzaprav zahteva predlagateljica. Zato je drugačno stališče prvostopnega sodišča napačno in pritožba utemeljena. Pritožbeno sodišče je torej, ker sta uveljavljana pritožbena razloga podana, ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo odločanje.

V novem postopku bo torej treba vsebinsko obravnavati predlog za ureditev razmerij med solastniki.

ZNP člen 112,  112.  SZ člen 8,  12,  12/3,  26,  32,  8,  12,  12/3,  26,  32.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.