VSL sklep II Cp 1388/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-02-15

najemno razmerje - izpolnitev pogodbe - pisna oblika

Oblika, ki je z zakonom predpisana za neko pogodbo ali kakšen drug pravni posel, velja po določbi 90. člena ZOR tudi za pooblastilo za sklenitev te pogodbe oziroma za ta posel. Po določbi drugega odstavka 12. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih pa mora biti pogodba o najemu poslovnih prostorov sklenjena v pismeni obliki, pogodba, ki ni sklenjena v pismeni obliki, pa ni veljavna. Iz tega izhaja, da bi lahko tožeča stranka terjala izpolnitev obveznosti iz najemne pogodbe od toženca, ki se jo je zavezal izpolniti (plačevati najemnino) le nasproti najemodajalcem - lastnikom, samo na podlagi ustreznega pismenega pooblastila slednjih.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi istega sodišča z dne 11.2.1992, opr. št. Ip 28/92-2 (izdan na podlagi verodostojne listine po 21. členu Zakona o izvršilnem postopku) v delu, v katerem je bilo tožencu naloženo v plačilo 20.810,70 SIT s pripadki ter 4.286,00 SIT izvršilnih stroškov, hkrati pa mu je naložilo v plačilo še 10.400,00 SIT nadaljnjih pravdnih stroškov tožeče stranke.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje je toženec vložil pritožbo. Sklicuje se na vse zakonsko predvidene pritožbene razloge kot uveljavljane, pri čemer pretežno ponavlja svoje, že v postopku na prvi stopnji ponudene ugovore, vključno z ugovorom pomanjkanja aktivne legitimacije tožeče stanke v tej pravdi, saj je toženec sklenil pogodbo o najemu poslovnih prostorov v samskem domu (za katere se je pozneje izkazalo da to sploh niso in da namen pogodbe sploh ni bil dosežen) s solastniki in ne s tožečo stranko, ki zatrjevane izročitve samskega doma njej v upravljanje in pooblastila, da v svojem imenu in za svoj račun izterjuje najemnino, ni izkazala. Toženec predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožbeno sodišče ne bi imelo nikakršnega razloga za dvom v dejansko in materialnopravno pravilnost izpodbijane odločitve sodišča prve stopnje, če bi bilo vprašanje aktivne legitimacije tožeče stranke v tej pravdi pravilno rešeno. Med pravdnima strankama ni spora o okoliščini, da je toženec sklenil pogodbo o najemu poslovnih prostorov s solastniki le-teh in ne s tožečo stranko. Da bi lahko ob takem stanju od toženca uspešno terjala neplačano najemnino tožeča stranka, bi morala resničnost trditve, da so ji lastniki izročili v upravljanje poslovne prostore (samski dom) ter jo pooblastili, da v svojem imenu in za svoj račun izterja dolgovano najemnino, izkazati z ustreznim in predvsem pismenim pooblastilom. Oblika, ki je z zakonom predpisana za neko pogodbo ali kakšen drug pravni posel, velja po določbi 90. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) tudi za pooblastilo za sklenitev te pogodbe oziroma za ta posel. Po določbi drugega odstavka 12. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS št. 18/74 in 34/88) pa mora biti pogodba o najemu poslovnih prostorov sklenjena v pismeni obliki, pogodba, ki ni sklenjena v pismeni obliki, pa ni veljavna. Iz tega izhaja, da bi lahko tožeča stranka terjala izpolnitv obveznosti iz najemne pogodbe od toženca, ki se jo je zavezal izpolniti (plačevati najemnino) le nasproti najemodajalcem - lastnikom, samo na podlagi ustreznega pismenega pooblastila slednjih. Razen tega je predložitev pismenega pooblastila potrebna tudi zaradi nujnosti preizkusa njegovega obsega oziroma vsebine, saj so pooblaščencu dovoljeni po določbi 1. odstavka 91. člena ZOR samo tisti pravni posli, za katere je pooblaščen.

Tožeča stranka se v svoji pripravljalni vlogi z dne 8.6.1992 sicer sklicuje na neko pooblastilo (z dne 3.6.1991), vendar ga v spis ni predložila oziroma ga v spisu ni. Zato tudi ne zadošča prvostopno razlogovanje v zvezi z ugovorom pomanjkanja aktivne legitimacija češ da je dejstvo, da so solastniki spornih prostorov sporni samski dom izročili v upravljanje tožeči stranki in jo tudi pooblastili, da v svojem imenu in za svoj račun izterja dolgovano najemnino. S tako golo trditvijo, brez opore v listinskih dokazilih, sodišče prve stopnje ugovora pomanjkanja aktivne legitimacije še ni odpravilo, na kar toženec v svoji pritožbi utemeljeno opozarja. To pa pomeni, da izpodbijane odločitve sodišča prve stopnje v tem delu ni mogoče preizkusiti, kar ima za posledico bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 13. točke drugega odstavka 354. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), hkrati pa pomeni, da je zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno. Zato je bilo treba na podlagi določb prvega odstavka 369. člena in prvega odstavka 370. člena ZPP izpodbijano sodbo razveljaviti in vrniti zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek, da bo mogoče dokazovanje dopolniti v že zgoraj nakazani smeri in od tožeče stranke predvsem terjati, da predloži pooblastilo, na katerega se sklicuje; le tako bo mogoče o ugovoru pomanjkanja aktivne legitimacije v ponovljenem postopku materialnopravno pravilno odločiti.

Izrek o stroških pritožbenega postopka je odpadel, ker jih toženec v pritožbi ni zaznamoval.

Določbe ZPP in ZOR, na katere se pritožbeno sodišče sklicuje, so bile uporabljene na podlagi prvega odstavka 4. člena Ustavnega zakona za izvedbo Temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Ur. l. RS št. 1/91-I).

ZPSPP člen 12,  12/2,  12,  12/2.  ZOR člen 90,  90.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.