VSL sodba in sklep I Cp 1998/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-04-13

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš

Imetnik stanovanjske pravice, ki je bil to ob uveljavitvi SZ in ki je sklenil prodajno pogodbo po pogojih iz VIII. poglavja SZ, pogodba pa je bila zaradi neplačila kupnine razdrta, lahko znotraj dveletnega roka iz 123. čl. SZ zahteva sklenitev nove prodajne pogodbe za to stanovanje.

Pritožbi se delno ugodi, sodba se v zavrnilnem delu (v izreku pod II.) in v stroškovnem delu (2. odstavek izreka pod I.) razveljavi in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ostalem se pritožba zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v nerazveljavljenem delu (v 1. odstavku pod I. izreka).

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo razveljavilo prodajno pogodbo št.

2902/1-06/91, sklenjeno med strankama 18.11.1991, in zavrnilo toženkin tožbeni zahtevek, naj tožeča stranka sklene z njo prodajno pogodbo. V obeh primerih gre za stanovanje v L. Ugotovilo je namreč, da toženka ni plačala kupnine ne v dogovorjenem, ne v naknadnem roku, zaradi česar je utemeljen zahtevek za razveljavitev pogodbe po njeni 9. točki in po Zakonu o obligacijskih razmerjih (ZOR). Nasprotni zahtevek pa je zavrnilo, ker toženka zaradi sklenjene pogodbe ni več imetnica stanovanjske pravice, toženka pa, če ni zmogla plačevanja, bi lahko zahtevala razvezo pogodbe.

Toženka izpodbija sodbo zaradi neupoštevanja spremenjenih okoliščin in zmotne razlage 117. člena Stanovanjskega zakona (SZ). Predlaga vrnitev zadeve sodišču prve stopnje in v skladu s citiranim predpisom naj se dovoli sklenitev prodajne pogodbe. Trdi, da je v tožbi in izpovedi navedla, zakaj ni mogla realizirati pogodbe, pa sodišče tega ni upoštevalo. Pojasnjuje svoje gmotno stanje. Nadalje trdi zase, da je bila na dan uveljavitve SZ imetnik stanovanjske pravice in takšnemu mora lastnik prodati stanovanje. Sodišče tudi ni odločalo o njenem predlogu za oprostitev plačila sodnih taks.

Zakon o obligacijskih razmerjih določa v 124. členu, da lahko, če pri dvostranskih pogodbah ena stranka ne izpolni svoje obveznosti in ni določeno kaj drugega, druga stranka zahteva izpolnitev obveznosti ali pa pod določenimi pogoji razdre pogodbo z navadno izjavo, kolikor ni razdrta že po samem zakonu. V 126. členu pa določa, da če izpolnitev obveznosti v določenem roku ni bistvena sestavina pogodbe, obdrži dolžnik pravico, da tudi po izteku roka izpolni svojo obveznost, upnik pa da zahteva njeno izpolnitev (prvi odstavek), vendar pa, če hoče upnik razdreti pogodbo, mora pustiti tožniku primeren dodatni rok za izpolnitev (drugi odstavek), in če dolžnik ne izpolni obveznosti niti v dodatnem roku, nastanejo enake posledice kot takrat, ko je rok bistvena sestavina pogodbe (tretji odstavek citiranega člena). V prvem odstavku 125. člena pa je predpisano, da če je izpolnitev obveznosti v določenem roku bistvena sestavina pogodbe, dolžnik pa je v tem roku ne izpolni, je pogodba razdrta po samem zakonu. V obravnavani pravdni zadevi je sodišče ugotovilo, da sta stranki sklenili prodajno pogodbo za stanovanje, da je bil določen za toženko kot kupovalko izpolnitveni rok za plačilo kupnine in da je toženka le-to poravnala le v neznatnem delu (od dogovorjenih 505.462,00 le 10.000,00 SIT). Ugotovilo je tudi, da je tožeča stranka dala toženi stranki še dodatni rok za izpolnitev, ki ga je vsekakor mogoče šteti kot primernega v smislu prej citiranega drugega odstavka 126. člena ZOR, saj je bil prvotni plačilni rok določen na dan 17.1.1992, naknadni rok pa je bil določen za drugo polovico aprila 1992, se pravi, še eninpolkrat daljši, kot je bil dogovorjeni zakonski 60-dnevni rok iz 119. člena SZ. Tožeča stranka je torej imela pravico razdreti pogodbo po zakonu in tudi po 9. točki prodajne pogodbe same, ki določa sankcijo za razveljavitev pogodbe že ob enomesečni zamudi plačila kupnine. Ob tem velja omeniti, da tu ne gre za razveljavitev pogodbe, kot zmotno navaja omenjena pogodba, tožba in končno sodbeni izrek, saj je bila pogodba sama veljavno sklenjena oziroma nobena izmed strank vsebinsko ne izpodbija njene veljavnosti, marveč gre za razvezo pogodbe v smislu prej citiranih zakonskih določb. Ker pa ni pomembnejših razlik med učinki razveljavljene in učinki razdrte pogodbe (113. in 132. člen ZOR), je mogoče to nepreciznost v izražanju spregledati.

Sodišče prve stopnje je ravnalo tudi prav, ko se ni oziralo na toženkino zatrjevanje okoliščin, zaradi katerih ni mogla izpolniti svoje obveznosti. Če izbere upnik med prej opisanima možnostima - vztrajati pri izpolnitvi pogodbe ali pogodbo razdreti - slednjo, je razdrtje pogodbe objektivna posledica dolžnikove zamude. Zato tudi ni mogoče upoštevati pritožbenih razlag v zvezi s tem, zakaj toženka ni mogla plačati kupnine. V zvezi s tem je SZ jasen, ko določa v prvem odstavku 124. člena, da če kupec ne more odplačevati obrokov za stanovanje, ki ga je kupil na podlagi določb poglavja o lastninjenju in privatizaciji stanovanj, lahko zahteva razvezo prodajne pogodbe.

Na voljo torej nima drugih možnosti kot razvezo.

Po povedanem se torej pokaže kot pravilna odločitev sodišča prve stopnje, ki je ugodilo zahtevku za razveljavitev (prav za razvezo pogodbe oziroma ugotovitev, da je ta razdrta). Glede tega dela odločitve prvostopnega sodišča je zato pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo.

Nepravilno pa je sodišče zavrnilo toženkin tožbeni zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe, in to iz razloga, ker toženka naj ne bi bila več zaradi sklenitve (zdaj že razdrte) pogodbe imetnica stanovanjske pravice. Po 117. členu SZ morajo lastniki stanovanj prodati na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico imel na dan uveljavitve tega zakona, stanovanje, na katerem je imel stanovanjsko pravico. Po tem zakonu je torej imetništvo stanovanjske pravice tempirano na čas uveljavitve tega zakona - 19.10.1991 (160. člena SZ). Pravica uveljaviti nakup stanovanja na podlagi ugodnosti iz poglavja SZ o lastninjenju in privatizaciji stanovanj pa je trajala dve leti od njegove uveljavitve, se pravi do 19.10.1993. Kot je bilo poprej opisano, je med strankama sklenjena prodajna pogodba razdrta in to že z dnem, ko je prejela toženka kot dolžnica tožničino - upničino izjavo, da razdira pogodbo, to pa je bilo že v letu 1992, medtem ko je toženka postavila zahtevo za sklenitev nove prodajne pogodbe z nasprotno tožbo, ki jo je tožeča stranka prejela 6.7.1993, torej že v času, ko je bila prejšnja pogodba razdrta, toda še znotraj prej omenjenega dveletnega roka iz 123. člena SZ. Ta zakon pa nikjer ne določa, da imetnik stanovanjske pravice ne bi mogel večkrat postaviti zahteve za sklenitev prodajne pogodbe in če denimo, kot v obravnavanem primeru kot kupec ni izpolnil pogodbenih obveznosti iz že sklenjene pogodbe, pa je bila ta zato razdrta, ni izčrpal svoje zakonske pravice do nakupa stanovanja, niti ni mogoče šteti, da se je odpovedal tej pravici. Po povedanem je torej toženka kot imetnica stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ po prvi razdrti pogodbi pravno upoštevno pravočasno postavila zahtevo za sklenitev nove pogodbe.

Toženka ima tako možnost skleniti prodajno pogodbo ob drugačnih pogojih, kot si jih je naložila z razdrto pogodbo (točka 4.a) pogodbe, oziroma po 119. členu SZ in si izbrati obročno odplačevanje (točka 4.b) oziroma po določbah 117. člena SZ). Kot rečeno si z neizpolnitvijo prve pogodbe, ki je bila razdrta, ni zapravila pravice skleniti novo pogodbo.

Iz opisanih razlogov - nepravilne uporabe materialnega prava sodišče prve stopnje tudi ni v celoti raziskalo dejanskega stanja, zaradi česar je bilo potrebno sodbo v zavrnilnem in v posledici tega stroškovnem delu razveljaviti in v tem obsegu vrniti sodišču prve stopnje v novo odločanje. Ob tem bo moralo najprej pozvati toženo stranko da dopolni svoj tožbeni zahtevek skladno z določbami 8. poglavja SZ, izvede potem ustrezni dokazni postopek in o stvari na novo odloči. Seveda bo moralo odločiti tudi o predlogu za oprostitev določila sodnih taks.

SZ člen 117,  119,  123,  124,  117,  119,  123,  124.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.