VSK sodba Cp 816/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1993-11-03

zakupna pogodba za kmetijsko zemljišče - sklenitev pogodbe

Čeprav je zakupna pogodba glede kmetijskega zemljišča bila sklenjena ustno, ustvarja med pogodbenikoma pravne učinke, če je bila pretežno izpolnjena. Zato ima zakupnik tudi v tem primeru prednostno pravico ob prodaji kmetijskega zemljišča.

Pritožbi prve tožene stranke se ugodi, izpodbijana sodba se zato spremeni tako, da se tožbeni zahtevek tožnika v celoti kot neutemeljen zavrne.

Tožnik je dolžan prvi toženi stranki povrniti stroške postopka na prvi stopnji v znesku 22.600,00 SIT in stroške pritožbenega postopka v znesku 16.900,00 SIT, vse v petnajstih dneh.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku ter zato razveljavilo kupoprodajno pogodbo, ki sta jo sklenili toženi stranki A in B 27.10.1992 in aneks k tej pogodbi 3.11.1992 za prodajo parcel, po domače imenovanih ..., ki jih sestavljajo parcele št. 2345, 2346 in 2348 k.o. X. Drugotožencu B je naložilo, da je dolžan te parcele ponuditi v prednakup tožniku pod enakimi pogoji, kot je bilo v pogodbi z dne 27.10.1992 ponujeno prvi toženki, ker da bo sicer takšno listino nadomestila ta sodba s svojo pravnomočnostjo. Stroškovni zahtevek tožene stranke je kot neutemeljen zavrnilo. Ugotovilo je, da je sicer prva toženka imela sporne parcele 17 let pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe v zakupu, ker pa zakupna pogodba ni bila pismena, je menilo, da ni imela pravnega učinka ter bi moral drugi toženec ponuditi v predprodajo te parcele tožniku kot prednostnemu upravičencu. Sicer pa je zavzelo še stališče, da bi morala zakupna pogodba sploh trajati 25 let, ter da je tudi sicer bil namen zaradi katerega je prva toženka sklenila zakupno pogodbo za sporne nepremičnine nedopusten.

Zoper to sodbo se je pritožila prva toženka po pooblaščenki iz vseh pritožbenih razlogov po členu 353 ZPP. V pritožbi zatrjuje, da sicer ni sporno, da zakupna pogodba ni bila sklenjena v pismeni obliki. Ker pa so bili vsi drugi pogoji izpolnjeni, meni, da bi sodišče prve stopnje moralo upoštevati določbo 73. člena ZOR. Zakupno razmerje je trajalo 17 let. Iz izpovedi drugega toženca jasno izhaja, da je šlo za pravo zakupno razmerje, da je prva toženka plačevala zakupnino, zato pritožnica meni, da so bili izpolnjeni vsi pogoji za konvalidacijo ustno sklenjene pogodbe. Po mnenju pritožnice je sodišče prve stopnje napačno razumelo tudi v Zakonu o kmetijskih zemljiščih zapisano najkrajšo dobo za zakup kmetijskega zemljišča. V 40. členu ZKZ je sicer res predvidena zakupna doba 25 let. Vendar je v primeru prve toženke šlo za zakup starega vinograda že približno štiridesetih let ob začetku zakupne dobe. Trte so sedaj stare že blizu šestdeset let. Zakup torej ni bil namenjen za osnovanje novega vinograda. Prva toženka je zato morala že skoraj amortiziran vinograd gotovo dobro obdelovati in vzdrževati, da je kaj pridelala in zato je tudi logična njena potreba po nakupu, saj je vinograd potrebno temeljito obnoviti in bi v tem primeru zakup v skladu z zakonom spet moral trajati najmanj petindvajset let, da bi se ji izplačal.

Prvotoženka odločno zanika tudi trditve sodišča glede namena oziroma pogodbenega interesa za zakup. Drugi toženec ji je sam ponudil vinograd v zakup, kar je priznal. Vedel je, da se njena družina ukvarja izključno s kmetijsko dejavnostjo in tedaj je bila tudi edina v X pripravljena vzeti zemljišče v zakup. Že dejstvo, da je vinograd prodal šele po sedemnajstih letih kaže na to, da ni bil glede tega pod nikakršnimi pritiski, kot zaključuje sodišče. Kupoprodajno pogodbo s prvo toženko je sklenil povsem prostovoljno in po temeljitem prepričanju, da mu ni nihče pripravljen ponuditi več kot prvotoženka. Sicer pa prva toženka še navaja, da je to pravdo v bistvu organiziral drugi toženec, ki skuša zaradi naknadnega spora v zvezi s kupnino na vsak način razveljaviti sklenjeno kupoprodajno pogodbo, pa čeprav morda tudi v svojo škodo. Prvotoženka meni, da je dejansko stanje glede vseh bistvenih okoliščin že v dosedanjem postopku bilo dovolj raziskano in ga je sodišče prve stopnje le nepravilno interpretiralo. Meni tudi, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo. Podrejeno pa še opozarja na postopek, ki teče v zadevi pod opr.št. P ... glede veljavnosti same kupoprodajne pogodbe in o katerem še ni pravnomočno odločeno, saj meni, da neobstoječe kupoprodajne pogodbe, če bi se to izkazalo v drugi pravdi, ne bi bilo mogoče razveljavljati. Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in ponovno obravnavanje zadeve.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje vse za odločitev v tej zadevi pomembne dejanske okoliščine že pravilno in popolno ugotovilo, da pa je materialno pravo res zmotno uporabilo.

Tako je zmotno stališče v izpodbijani sodbi, da zakupna pogodba sklenjena med toženima strankama nima pravnega učinka zgolj zato, ker ni bila sklenjena v pismeni obliki. Čeprav Zakon o kmetijskih zemljiščih predvideva obvezno pismeno obliko pogodbe o zakupu, je namreč tudi ustno sklenjeni dogovor pravno učinkovit, če je v pretežnem delu izpolnjen. To jasno izhaja iz določbe 73. člena ZOR, saj se ta določba uporablja tudi za pogodbe o prometu nepremičnin, za katere je bila oblika predpisana z zakonom, če s tem zakonom ni bila izrecno izključena uporaba te določbe. Zato se tudi pogodbe o prometu nepremičnin, za katere je oblika izrecno predpisana, štejejo za veljavne, če so izpolnjene v celoti ali v pretežnem delu ne glede na to, da je oblika predpisana zaradi varstva družbenih interesov pod pogojem, da družbeni interesi niso bili prizadeti. V konkretnem primeru pa o prizadetosti širšega družbenega interesa ni mogoče govoriti. Pogodba o zakupu, ki je bila ustno sklenjena med toženima strankama in ki je bila realizirana, je zato pravnoveljavna. Da je bila pogodba o zakupu med toženima strankama izpolnjena, pa tudi ni bilo med postopkom sporno. Zato so v tem delu razlogi izpodbijane sodbe nerazumljivi. Prva toženka je namreč drugemu tožencu plačevala zakupnino. Kmetijsko zemljišče je imela v zakupu sedemnajst let in že ta doba, čeprav bi se upoštevalo stališče izpodbijane sodbe o najmanj petindvajsetletni dobi, ki je sporno, pomeni, da je že več kot polovico zahtevane zakupne dobe preteklo. Sploh pa je nevzdržno stališče izpodbijane sodbe, da zakupno razmerje ni imelo dopustne podlage, ker je namen zaradi katerega je prva toženka sklenila zakupno razmerje bil nedopusten. Za takšen zaključek sodišče prve stopnje namreč ni imelo podlage ne v trditvenem, še manj pa v dokaznem gradivu. Sicer pa je iz razlogov sodbe v tem delu razvidno, da je sodišče prve stopnje očitno napačno podlago pogodbenega razmerja enačilo z nagibom oziroma motivom prve toženke za sklenitev zakupnega razmerja, motiv pa na veljavnost pogodbe sploh niti ne vpliva (člen 53/1 ZOR). Pritožba zato utemeljeno opozarja, da bi sodišče prve stopnje moralo iz ugotovljenih dejstev zaključiti, da je prva toženka kot zakupnica spornih nepremičnin imela pred tožnikom, ki je le mejaš, prednostno pravico nakupa po 4. odstavku 26. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (Ur.l SRS št. 1/79 in Ur.l. SRS 17/86 - prečiščeno besedilo) ter, da zato s sklenjeno kupno pogodbo za ta kmetijska zemljišča med toženima strankama ni bila kršena tožnikova predkupna pravica. Njegov tožbeni zahtevek bi iz teh razlogov moralo ob pravilni uporabi materialnega prava (določb Zakona o kmetijskih zemljiščih in določb Zakona o obligacijskih razmerjih, ki so zgoraj navedene), kot neutemeljen zavrniti. Ker na odločitev o tožnikovem zahtevku ne vpliva odločitev v zadevi, ki teče med toženima strankama pod opr.št. P ..., je zato pritožbeno sodišče moralo pritožbi prve tožene stranke ugoditi ter izpodbijano sodbo po 3. in 4. točki 373. člena ZPP spremeniti tako, da je tožnikov tožbeni zahtevek v celoti kot neutemeljen zavrnilo.

Ker je pritožbeno sodišče spremenilo odločbo o glavni stvari, je po 3. odstavku 166. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP spremenilo tudi stroškovno odločbo. Tožnik, ki je v pravdi propadel, je dolžan povrniti prvi toženki stroške postopka na prvi stopnji, odmerjene po veljavni taksni in odvetniški tarifi. Prav tako pa je dolžan povrniti prvi toženki tudi stroške pritožbenega postopka, prav tako odmerjene po veljavni taksni in odvetniški tarifi.

ZOR člen 73,  73.  Zakon o kmetijskih zemljiščih člen 26,  26.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.