VSL sodba Cpg 708/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-01-20

povrnitev škode - adaptacija poslovnega prostora - soglasje najemodajalca

V primeru, da se je najemnik z najemno pogodbo zavezal, da brez predhodnega soglasja najemodajalca ne bo izvrševal preureditvenih del, nima pravice do povračila stroškov za adaptacijo v primeru, da poprej najemodajalcu ni dal primernega roka (15. in 17. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih). Izjema bi bila podana le v primeru, da bi šlo za taka popravila, ki jih je potrebno izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovnem prostoru.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se v izpodbijanem delu, v drugem in tretjem odstavku izreka potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče ugotovilo, da ne obstoji terjatev tožene stranke proti tožeči stranki v višini 71.810,90 SIT s pripadki, prav tako pa je tudi zavrnilo nasprotni tožbeni zahtevek tožene stranke na plačilo 601.813,00 SIT s pripadki.

Zoper takšno odločitev se pritožuje tožena stranka zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava. Tožena stranka meni, da je takšna odločitev izpodbijane sodbe v nasprotju z vsebino najemne pogodbe in z medsebojnimi dogovori pravdnih strank. Priznava, da pismeno soglasje tožeče stranke za preureditev najetih poslovnih prostorov ne obstaja. Pač pa sta se tako stranki dogovorili ustno. Iz popisa del, ki so navedeni v cenitvenem poročilu je razvidno, da je bilo potrebno najeti prostor predhodno usposobiti in adaptirati. Prav gotovo tožena stranka ne bi izvršila vseh teh in drugih preureditvenih del, če ne bi imela soglasja tožeče stranke. Drugačno sklepanje ni logično. Tožena stranka je predlagala zaslišanje strank in arhitekta S. D., ki je za toženo stranko izvajal preureditvena dela. Prvostopno sodišče je nepravilno ta dokazni predlog zavrnilo, v posledici tega pa je ostalo dejansko stanje nepopolno in zmotno ugotovljeno. Tudi iz same vsebine najemne pogodbe izhaja, da je bilo potrebno prostore predhodno preurediti oz. adaptirati in da se bodo ti stroški poračunali z daljšim najemom. V 7. členu medsebojne pogodbe je celo izrecno navedeno, da se bo z aneksom po opravljeni adaptaciji prostorov, ovrednotilo vloženo delo in material. Tako sama vsebina pogodbe potrjuje navedbe tožene stranke in so nasprotni zaključki prvostopne sodbe v tej smeri zgrešeni. Tožena stranka ni pristala na povišanje najemnine, ki je bilo brez pravne podlage, zaradi česar aneks tudi glede preureditvenih del ni bil sklenjen.

Obrazložitev izpodbijane sodbe glede same vsebine medsebojne najemne pogodbe je prepričljiva, logična in skladna z zapisanimi členi pogodbe. Prvi odstavek 3. člena medsebojne pogodbe nedvoumno zavezuje toženo stranko, da ne sme izvrševati preureditvena dela brez predhodnega pismenega soglasja tožeče stranke kot najemodajalca.

Drugačna razlaga ni možna. Dogovori, na katere se sklicuje tožena stranka v pritožbi, bi bili izrecno v nasprotju z navedenim zapisom.

Pritožbeno sodišče se tudi strinja z obrazložitvijo izpodbijane sodbe, da je nelogično, da pravdni stranki v pogodbi nista omenili slabega stanja poslovnih prostorov in dovoljenja tožnika kot najemodajalca za ureditev, če je takšno slabo stanje ob sklenitvi pogodbe, kot ga navaja tožena stranka v pritožbi, dejansko obstojalo.

Ne glede na navedeno vsebino pogodbe pa je imela tožena stranka v primeru slabega stanja poslovnega prostora možnost, da bi v smislu 15. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l.

SRS št. 18/74, 34/88) dala tožeči stranki kot najemodajalcu primeren rok, da prostore ustrezno preuredi. Tega tožena stranka, kot je sama priznala, ni storila. Zato po 17. čl. istega zakona tudi nima pravice do povračila stroškov za adaptacijo, saj tudi ni zatrjevala, da bi šlo za takšna popravila, ki bi jih bilo potrebno izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovnem prostoru. Zaključek izpodbijane sodbe, da tožena stranka ni upravičena do povrnitve stroškov, je pravilen in v skladu tako z vsebino medsebojne najemne pogodbe kot tudi z določili Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Prvostopno sodišče je tudi pravilno zavrnilo predlog za zaslišanje strank in arhitekta S. D., saj je njihovo zaslišanje glede na gornjo obrazložitvijo dejansko nepotrebno. Trditev pritožbe, da že iz same pogodbe izhaja, da je potrebno prostore preurediti oz.

adaptirati ni točno. 7. člen, na katerega se sklicuje tožena stranka v pritožbi, se nanaša zgolj na eventualno sklenjeni aneks, s katerim bi se po opravljeni adaptaciji prostorov odločilo kaj ostaja neodplačno tožniku in kaj ne ter na eventualno podaljšanje najema.

Vendar navedeni aneks ni bil nikoli sklenjen.

Prvostopno sodišče je tako popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje in uporabilo pravilno materialno pravo. Ob reševanju pritožbe pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo kršitev postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti. Zato je po 368. čl. ZPP pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 166. čl.

ZPP v zvezi s 1. odst. 154. čl. ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.