VSL sklep II Cp 1577/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1993-12-02

odkup stanovanja - odklonitev sklenitve kupoprodajne pogodbe

Če imetnica stanovanjske pravice, ki uveljavlja pravico do odkupa stanovanja, kupuje stanovanje v času, ki ga ima lastnik stanovanja na voljo za odklonitev sklenitve pogodbe, lastnik lahko odkloni sklenitev pogodbe, zato je potrebno razjasniti predvsem ta vprašanja v smislu določil 60. člena ZSR.

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne prvemu sodišču v novo sojenje.

O stroških pritožbe bo odločeno s končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je odločalo o zahtevku tožnice kot imetnice stanovanjske pravice na dvosobnem stanovanju v Ljubljani, da naj ji tožena stranka kot lastnica stanovanja to stanovanje proda za kupnino 1,207.563,00 SIT s sklenitvijo v tožbenem zahtevku natančneje opredeljene pogodbe. Odločilo je, da mora tožena stranka prodati stanovanje tožnici za kupnino v znesku 1,214.666,00 SIT s sklenitvijo v izreku sodbe natančneje opredeljene pogodbe ter je delno zavrnilo tožbeni zahtevek na prodajo stanovanja za nižjo v tožbi predlagano kupnino. Mnenja je bilo, da tožena stranka neutemeljeno odklanja sklenitev predmetne pogodbe. Zaradi dejstva, da je mož tožnice kupil stanovanjsko hišo v Hrastniku, se okoliščine na strani tožnice niso spremenile ter niso podani pogoji iz 60. člena ZSR.

Tožena stranka se pritožuje zoper to sodbo iz razlogov zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava. Razdor med tožnico in njenim možem je le navidezen, ker sta še vedno zakonca in sta skupaj kupila hišo v Hrastniku ter se tja tudi preselila. Tožnica je sporno stanovanje prodajala L.K.P. ter je že prejela aro ter del kupnine od tega kupca.

Sodišče teh dejstev ni raziskalo in ni zaslišalo prič, razen moža tožnice. Sodišče druge stopnje naj zato izpodbijano sodbo razveljavi ter vrne zadevo prvemu sodišču v novo sojenje.

V odgovoru na pritožbo trdi tožnica, da njeno stanovanjsko razmerje na spornem stanovanju ni prenehalo ter izpolnjuje vse pogoje za odkup stanovanja. Do realizacije pogodbe z L.K.P. ni prišlo. Tožnica ni solastnica hiše v Hrastniku in za njen nakup ni nič prispevala. Ta hiša je majhna in je v slabem stanju tako, da ni primerno bivališče za vse stanovalce spornega komfortnega stanovanja. Ni dokazano šestmesečno nebivanje tožnice v spornem stanovanju.

Ne glede na določbe Stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS št. 18/91-I), ki se nanašajo na privatizacijo, lastnik stanovanja ni dolžan prodati stanovanja, če je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR, Ur.l. SRS št. 35/82 in 14/84). Za pravilno uporabo omenjenega določila SZ (drugi odstavek 128. člena SZ) in tudi drugih določil istega zakona (n.pr. drugi odst., 148 čl. SZ) so zato pomembne, poleg razjasnitve vprašanja lastništva tožene stranke in stanovanjske pravice tožnice v času uveljavitve SZ okoliščine do poteka roka za sklenitev kupne pogodbe, zlasti sporno vprašanje nakupa stanovanja v Hrastniku in morebiti tudi prenehanje stanovanjskega razmerja zaradi neuporabe spornega stanovanja v času, ko je mogla tožena stranka iz teh razlogov odkloniti prodajo stanovanja. Predvsem na toženi stranki je, da navede dejstva, zaradi katerih odklanja sklenitev kupoprodajne pogodbe ter predloži za svoje trditve dokaze. V zvezi s trditvijo tožene stranke, da je tožničin zakonec kupil stanovanjsko hišo v Hrastniku, dejstvo tega nakupa niti ni sporno, kakor tudi ne obstoj njegove zakonske zveze s tožnico. Iz listin, ki jih je s pritožbo predložila tožena stranka je le razvidno, da naj bi najpreje tožnica prejela od L.K.P. za sporno stanovanje 6.000 DEM are in del kupnine 4.000 DEM, že ob podpisu predpogodbe z 30.8.1992 (B 1), ali morebiti šele 30.10.1992 (priloga B 3) in da naj bi dal dne 30.9.1992 tožničin zakonec kot kupec, prodajalcem D. in S.P. ter B. B. 7.000 DEM za njihovo hišo aro v višini 7.000 DEM. Tožnica iz razlogov procesne ekonomije upravičeno opozarja, da bi morala tožena stranka ta dokazila predložiti že preje, vendar lahko ta okoliščina vpliva le na odločitev o stroških postopka ter bo moralo prvo sodišče ob nadaljnjem izvajanju dokazov upoštevati tudi te listine (nove dokaze) ter na njihovi podlagi natančneje zaslišati predvsem pričo tožničinega moža in tožnico kot stranko in morebiti izvesti še druge dokaze, če jih bosta stranki predlagali. Tožena stranka se namreč neutemeljeno pritožuje, ker je prvo sodišče zaslišalo le tožničinega moža, ko vendar niti v pritožbi ne predlaga nobenih prič skladno s svojim bremenom dokazovanja (7. in 219. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, Ur.l. SFRJ št. 4/77 do 35/91). Ob taki pasivnosti tožene stranke bi moralo prvo sodišče presoditi, ali naj izvede tudi dokaze, ki jih stranke niso predlagale (n.pr. zaslišanje v listinah omenjenih oseb), če je to pomembno za odločitev (tretji odstavek, 7. člena ZPP), ali če gre za dopustno uporabo pravila o dokaznem bremenu (221.a člen ZPP).

Zaključek prvega sodišča, da tožnica ni kupovala oziroma ni kupila skupaj s svojim možem stanovanjsko hišo v Hrastniku v času, ko je uveljavljala proti toženi stranki pravico do odkupa spornega stanovanja in zato ni prenehalo njeno stanovanjsko razmerje, je iz navedenih vzrokov prenagljen (razlogi nepopolno razjasnjenega dejanskega stanja). Okoliščina prodaje spornega stanovanja in nakupa stanovanjske hiše so res časovno (in morebiti tudi denarno) tako povezane, da iz stališča logike in življenjskih izkušenj v izpodbijani sodbi niso prepričljivo pojasnjene in je morebiti res prvo sodišče neutemeljeno verjelo to, kar sta povedala tožnica in njen zakonec o teh kupoprodajah. Dejstva, da je nakup hiše v Hrastniku kril tožničin mož iz svojega posebnega premoženja in je zato tudi ta hiša njegovo posebno premoženje in ne skupno premoženje zakoncev, sicer ni mogoče izključiti, zlasti če je razvidno iz listin (n.pr. iz zemljiškoknjižnih podatkov), vendar je treba prepričljivo pojasniti (zaradi dejstva obstoja zakonske zveze) izvor sredstev za nakup hiše. Niso tudi prepričljivo pojasnjeni razlogi tožnice za prodajo spornega stanovanja L.K.P. če se je iz tega stanovanja nameraval izseliti (oziroma se je preselil) samo tožničin mož, medtem ko naj bi tožnica in drugi stanovalci še nadalje uporabljali sporno stanovanje. Tožnica sicer ni podpisala uradnega zaznamka D.D. z dne 13.1.1993 v spisu tožene stranke, vendar je treba v zvezi z omenjenimi spornimi vprašanji pojasniti tudi vsebino te listine (priloga B 4). Ni jasno niti zakaj je tožnica sploh sklenila s toženo stranko dne 5.6.1992 najemno pogodbo za predmetno stanovanje za nedoločen čas, če je nameravala odkupiti to stanovanje. Manj pomembna pa je po mnenju pritožbenega sodišča okoliščina kasnejšega razdrtja pogodbe z L.K.P. oziroma dejstvo, da ta pogodba ni bila realizirana.

Stanovanjsko razmerje sicer preneha šele po poteku šestih mesecev, če so imetnik stanovanjske pravice in uporabniki ta čas nehali uporabljati stanovanje (58. člen ZSR), vendar utegnejo biti pomembne okoliščine uporabe spornega stanovanja tudi v primeru, ko je sicer mogoče izključiti ta razlog prenehanja stanovanjskega razmerja zaradi vprašanj, ki zadevajo trditve tožene stranke o nakupu stanovanjske hiše v Hrastniku. Vprašanje torej je tudi, kdo je dejansko uporabljal sporno stanovanje in kdo hišo v Hrastniku in ne le vprašanje primernosti obeh stanovanj v smislu določila 60. člena ZSR.

Sodišče druge stopnje misli, da je treba za pravilno ugotovitev dejanskega stanja opraviti novo glavno obravnavo pred sodiščem prve stopnje zato je razveljavilo prvo sodbo ter vrnilo zadevo istemu sodišču v novo sojenje (370. člen ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določilu 3. odst. 166. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.