VSL sklep II Cp 479/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-09-07

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - tuj državljan - ožji družinski član

Ker imetnik stanovanjske pravice, ki ni državljan R Slovenije, nima pravice do nakupa stanovanja, te pravice ne more prenesti na drugo osebo - niti na ožjega družinskega člana.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženka dolžna skleniti s tožnico pogodbo o prodaji 3-sobnega stanovanja št. 16 v III.

nadstropju zgradbe N. za kupnino v znesku 823.582,00 SIT. V primeru, da toženka take pogodbe ne bo sklenila, bo pogodbo nadomestila sodba.

Toženka je dolžna povrniti tožnici 54.270,00 SIT stroškov postopka.

Zoper sodbo vlaga pritožbo toženka, uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava. Predlaga zanjo ugodno spremembo izpodbijane sodbe oz. njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. M.Č. je kot imetnik stanovanjske pravice vtoževano stanovanje prenehal uporabljati šele v februarju 1992. Tožnica je navedbe v tožbi prilagodila sebi v korist. Na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona je bil imetnik stanovanjske pravice izključno M.Č. in ne tožnica. Slednja bi stanovanje lahko odkupila le na podlagi privolitve imetnika stanovanjske pravice. Prvi pogoj za to pa je, da je imetnik stanovanjske pravice slovenski državljan.

Privolitev imetnika za nakup stanovanja mora biti sodno overjena.

Sodišče ni ugotavljalo pogojev, ki jih mora izpolnjevati tisti, ki odkupuje stanovanje.

V odgovoru na pritožbo tožnica predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene in potrditev sodbe prve stopnje.

Pravica do nakupa stanovanja po čl. 117 Stanovanjskega zakona (Ur.l.

RS št. 18/91, 19/91 in 21/94 - v nadaljnjem besedilu SZ) gre imetniku stanovanjske pravice, ki je to pravico imel na dan uveljavitve SZ, torej dne 19.10.1991 (čl. 160 SZ). Sodišče prve stopnje ugotovi, da je bil na vtoževanem stanovanju imetnik stanovanjske pravice takrat tožničin mož M.Č. Tožnica uveljavlja pravico do nakupa stanovanja kot ožji družinski član imetnika stanovanjske pravice in z njegovo pisno privolitvijo. Zgrešeno je pritožbeno stališče, da bi pisna privolitev morala biti overjena. Za takšno zahtevo v zakonu ni opore. Pač pa sodba prve stopnje zmotno uporabi materialno pravo, ker ne upošteva, da mož tožnice ni državljan R Slovenije.

Po čl. 68 Ustave R Slovenije (Ur.l. RS št. 33/91-I) lahko tujci pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon. Ker zakona o lastninski pravici tujcev Državni zbor še ni sprejel, gre uporabiti čl. 9/I Ustavnega zakona za izvedbo Ustave RS (Ur.l. RS št. 33/91), ki določa, da do sprejema takšnega zakona tujci ne morejo pridobiti lastninske pravice do nepremičnin. Enaka ustavna ureditev omejitve pridobivanja lastninske pravice tujih oseb je veljala tudi v času uveljavitve Stanovanjskega zakona (čl. 16/II Ustavnega zakona za izvedbo Temeljne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije - Ur.l. RS št. 1/91-I).

Privatizacija stanovanj po čl. 117 SZ gre torej le tistemu imetniku stanovanjske pravice, ki je slovenski državljan. Imetnik stanovanjske pravice po čl. 117/I SZ, ki je tujec, torej nima pravice do nakupa stanovanja, ker ne more pridobiti lastninske pravice na nepremičnini.

Predmet pogodbe po čl. 117 SZ je pridobitev lastninske pravice na stanovanju. Ker tuje osebe lastninske pravice na nepremičninah ne morejo pridobiti, je takšen predmet obveznosti v nasprotju s prisilnimi predpisi in torej nedopusten (čl.49 Zakona o obligacijskih razmerjih - Ur. l. SFRJ št. 29/78, 39/85 in 57/89 - v nadaljnjem besedilu ZOR). Sankcija v primeru nedopustnega predmeta obveznosti pa je ničnost pogodbe (čl. 47 ZOR).

Po tujcu sklenjena pogodba po čl. 117 SZ o nakupu stanovanja je torej nična. Imetnik stanovanjske pravice po čl. 117/I SZ, ki ni državljan R Slovenije, nima pravice do nakupa stanovanja. Ker takšne pravice nima, je tudi ne more prenesti na drugo osebo; niti na svojega ožjega družinskega člana. Nihče namreč ne more prenesti na drugega več pravic, kot jih ima sam. Pri tem ni pomembna pravna narava stanovanjske pravice. V primeru iz čl. 117/I SZ imetnik stanovanjske pravice s pisno privolitvijo ožjemu družinskemu članu namreč ne prenese stanovanjske pravice, temveč (svojo) pravico do nakupa stanovanja. Pravica do nakupa stanovanja pa je čista premoženjska in torej civilna pravica, za katero nedvomno velja zgoraj navedeno načelo, koliko pravic lahko kdo prenese na drugega.

Ker tožničin mož ni imel pravice do nakupa vtoževanega stanovanja, te pravice ni mogel veljavno prenesti na tožnico. Na tej podlagi tožnica ni upravičenka iz vtoževanega materialnopravnega razmerja. Ugoditvena prvostopna odločitev je pravno zmotna.

Sodba prve stopnje torej temelji na zmotni uporabi materialnega prava (čl. 356 ZPP). Zaradi napačne materialnopravne presoje pa sodišče prve stopnje ni ugotavljalo ostalih, s strani tožnice zatrjevanih dejstev. Tožnica namreč zatrjuje, da je njen mož že v septembru 1991 trajno nehal uporabljati vtoževano stanovanje. Če je to res, je tožnica že takrat po samem zakonu pridobila stanovanjsko pravico na stanovanju temeljem čl. 16 takrat veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS št. 35/82 in 14/84). Takšno dejansko stanje bi lahko pomenilo, da je bila ob uveljavitvi SZ tožnica imetnica stanovanjske pravice na vtoževanem stanovanju. V tem primeru pa bi imela tožnica lastno pravico do nakupa stanovanja po čl. 117 SZ. Ker je tožnica državljanka R Slovenije, zanjo ne velja navedena ustavna prepoved pridobivanja lastninske pravice.

Zmotna uporaba materialnega prava terja ugoditev pritožbi, nepopolno ugotovljeno dejansko stanje pa zahteva razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje (čl.

V novem postopku naj sodišče prve stopnje na podlagi proste presoje, izvedenih dokazov (čl. 8 ZPP) ugotovi še vsa ostala pravotvorna dejstva, ki so zatrjevana dejanska podlaga tožbi. Ob pravilni uporabi materialnega prava naj nato znova in pravilno odloči.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na čl. 166/3 ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.