VSL sodba I Cp 2429/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-06-22

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - kupnina

Na kakšen način se opravlja valorizacija mesečnih obrokov kupnine, da so ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja, zakon ne predpisuje, zato ni nedopusten in ničen dogovor pogodbenih strank v kupoprodajni pogodbi, da se mesečni obroki usklajujejo z rastjo drobnoprodajnih cen.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni v izpodbijanem delu, pod točkami 1, 2 in 3 izreka tako, da se tudi ta del tožbenega zahtevka kot neutemeljen zavrne.

Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki pravdne stroške postopka na prvi stopnji v znesku 33.000,00 SIT in pritožbene stroške v znesku 27.900,00 SIT, vse v roku 15 dni, da ne bo izvršbe.

Sodišče prve stopnje je s sodbo ugotovilo, da je nično določilo v kupoprodajni pogodbi, sklenjeni med pravdnima strankama za stanovanje štev. 14 v K. z dne 4.2.1991, ki v točki f 3. člena pogodbe določa, da se mesečni obrok kupnine spreminja na podlagi indeksa rasti maloprodajnih cen in določilo, ki v drugem odstavku 5. člena pogodbe določa, da ima prodajalec v primeru zamude s plačilom kupnine pravico odstopa od pogodbe. Kar je tožnik zahteval več je zavrnilo. O pravdnih stroških pa je odločilo, da mora tožnik povrniti toženi stranki njene pravdne stroške v znesku 36.000,00 SIT, z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 13.10.1993 dalje do plačila.

Proti ugoditvenemu delu te sodbe (v izreku pod tč. 1, 2 in 3) se pritožuje tožena stranka, zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je z določbo v točki f 3. člena pogodbe realizirana obveza iz 3. odstavka 117. člena Stanovanjskega zakona, da so mesečni obroki ves čas odplačevanja kupnine v vrednosti enakega deleža stanovanja. Z uporabo indeksa rasti cen na drobno se valorizira glavnica in s tem ohranja mesečni obrok v vrednosti enakega deleža stanovanja. Predpis, na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje (Pravilnik o merilih in načinu ugotovljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja) velja le za čas privatizacije stanovanj, ne pa tudi za čas po izteku roka za odkup stanovanj. V 2. odstavku 121. člena Stanovanjskega zakona je namreč določeno, da bo republiški upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, določal vrednost točke do konca leta 1993. Sodišče v svoji odločitvi ne pove, kako se bo določala vrednost obroka po letu 1993, ko se ne bo več objavljala vrednost točke. Napačna in nepravilna je tudi odločitev sodišča, da je nično določilo o pravici tožene stranke do odstopa od pogodbe v primeru zamude s plačilom kupnine. Tu se sodišče sklicuje na določilo 546. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, ki za ta primer ni uporabno, saj se nanaša na prodajo premičnih stvari. Poleg tega tako določilo v pogodbi samo po sebi ne more biti nično, pač pa bi lahko postalo problematično tedaj, ko bi tožena stranka pravico do odstopa realizirala.

Sodišče druge stopnje je mnenja, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje, da pa je nato zmotno uporabilo materialno pravo, ko je ugotovilo ničnost posameznih določb prodajne pogodbe.

Po določilu 103. člena Zakona o obligacijskih razmerjih - v nadaljevanju ZOR je nična pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom družbene ureditve, prisilnim predpisom ali morali, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. Po določilu 105. člena ZOR je mogoče ugotoviti tudi ničnost posameznih določb pogodbe (delna ničnost). V obravnavnem primeru po mnenju sodišča druge stopnje ne gre za nedopustnost spornih določb pogodbe, ki bi imela za sankcijo ničnost teh določb. Pri prodaji stanovanja po Stanovanjskem zakonu - v nadaljevanju SZ, je za prodajo na obroke v 3. odstavku 117. člena predpisano, da morajo biti mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja. Na kakšen način se opravlja valorizacija mesečnih obrokov tako, da so ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja, zakon ne predpisuje. Dejansko je možnih več načinov valorizacije mesečnih obrokov, na primer preko indeksa rasti cen na drobno in preko vrednosti razmerja domače s tujo valuto. Zakon, kot že prej navedeno, nobenega od teh načinov izrecno ni predpisal. Da tudi republiški upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, v celotnem obdobju od uveljavitve SZ dalje do sedaj ni uporabljal enakega načina valorizacije pa dokazujejo tudi Odredbe o določitvi vrednosti točke za ugotovitev vrednosti stanovanja. Z odredbo, objavljeno v Uradnem listu RS št. 18/91-I, po kateri je bila določena vrednost točke, ki je bila uporabljena za izračun vrednosti stanovanja v kupoprodajni pogodbi, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 4.2.1992, je bila predpisana valorizacija preko mesečne rasti cen na drobno. Z odredbo, objavljeno v Uradnem listu RS št. 25/91 je bila objavljena vrednost točke določena na podlagi rasti menjalniškega tečaja DEM. Z odredbo, objavljeno v Uradnem listu RS št. 27/94 pa je bila vrednost točke določena skladno z rastjo vrednosti DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije. Sodišče druge stopnje meni, da je usklajevanje vrednosti mesečnih obrokov v smislu 3. odstavka 117. člena na podlagi vrednosti točke, ki jo objavlja republiški organ, pristojen za stanovanjske zadeve, upoštevno tedaj, ko pogodbene stranke v kupoprodajni pogodbi niso določile načina valorizacije mesečnih obrokov. Mnenja pa je tudi, da pogodbenima stranka prisilni predpis ni prepovedoval sklenitve dogovora o usklajevanju mesečnih obrokov na vrednost enakega deleža stanovanja z uporabo indeksa maloprodajnih cen (po tem načinu je celo bila v konkretnem primeru določena vrednost točke, ki je bila upoštevana za izračun vrednosti stanovanja v pogodbi z dne 4.2.1992) zato ta del dogovora pogodbenih strank ni nedopusten in ničen, kot je zmotno zaključilo sodišče prve stopnje.

Sodišče druge stopnje je mnenja, da tudi ni nično določilo v 2. odstavku 5. člena pogodbe o pravici tožene stranke kot prodajalca, da odstopi od pogodbe v primeru zamude s plačilom kupnine. Člen 546 ZOR, s katerim naj bi bilo po mnenju tožnika in tudi sodišča prve stopnje v nasprotju to pogodbeno določilo, se namreč ne nanaša na prodajo nepremičnin. Pravila o prodaji na obroke iz šestega odseka sedmega oddelka sedmega poglavja zakona se namreč nanašajo samo na prodajo premičnin, kot je to razvidno iz določila 542. člena ZOR. Ta določila se zato ne morejo uporabljati pri prodaji nepremičnin in še zlasti ne pri prodaji stanovanj, ki je urejena s posebnim zakonom (SZ). V 124. členu SZ je sicer določena pravica kupca, da odstopi od kupoprodajne pogodbe, če ne zmore odplačevati obrokov za stanovanje. Po mnenju sodišča druge stopnje pa ta z zakonom urejena pravica kupca sama po sebi še ne izključuje pravice prodajalca do odstopa od pogodbe, če je tako s pogodbo dogovorjeno. Vprašanje realizacije te pravice prodajalca in vprašanja, ki se tedaj lahko pojavijo, pa ne sodijo v okvir obravnavanja te pravdne zadeve.

Sodišče druge stopnje je ob preizkusu izpodbijanega dela sodbe ugotovilo, da je sodišče prve stopnje mimo tožbenega zahtevka tožnika ugotovilo ničnost (v tožbenem zahtevku neveljavnost) posameznih določb prodajne pogodbe, vendar pa tega tožena stranka v pritožbi izrecno ni izpodbijala, zato po mnenju sodišča druge stopnje ne gre za bistveno kršitev določb postopka iz 1. odstavka 354. člena v zvezi s 3. odstavkom 365. člena in 2. člena ZPP.

Glede na vse navedeno je sodišče druge stopnje po ugotovitvi, da je podan pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava, utemeljeni pritožbi tožene stranke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožnika zavrnilo tudi v tistem delu, v katerem mu je sodišče prve stopnje ugodilo.

Ob spremembi izpodbijanega dela sodbe je sodišče druge stopnje moralo spremeniti tudi izrek o pravdnih stroških postopka na prvi stopnji in odločiti o pritožbenih stroških (2. odstavek 166. člena ZPP). Tožnik v postopku na prvi stopnji ni uspel, zato je po 1. odstavku 154. člena ZPP dolžan sam trpeti svoje stroške in povrniti toženi stranki njene pravdne stroške postopka na prvi stopnji. Pravdne stroške tožene stranke je sodišče druge stopnje odmerilo na podlagi tarife Zakona o sodnih taksah in Tarife o odvetniških storitvah z upoštevanjem vrednosti točke v času odločanja in skupaj odmerjene pravdne stroške tožene stranke v znesku 33.000,00 SIT naložilo v plačilo tožniku. Tožnik je dolžan toženi stranki povrniti tudi njene pritožbene stroške, ker je s pritožbo uspela, ki znašajo po odmeri sodišča druge stopnje skupaj 27.900,00 SIT.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.