VSK sklep Cp 190/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1993-04-13

poslovni prostor - zakup - prenehanje pogodbe o najemu

Prostor v stavbi telovadnice v šoli ni poslovni prostor, zato za vprašanje molče obnovljenega zakupa takega prostora ni uporabno določilo 2. odstavka 27. člena ZPSPP, ampak določilo 1. odstavka 596. člena ZOR.

Pritožbi tožeče stranke se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Stroški pritožbenega postopka so del nadaljnjih pravdnih stroškov.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi z dne 14.9.1992 opr. št. I 115/92 v prvi in tretji točki izreka razveljavilo in tožbeni zahtevek na plačilo 22.050,00 SIT s pripadki zavrnilo. Glede nadaljnjih pravdnih stroškov je odločilo, da jih je tožeča stranka dolžna povrniti toženi v znesku 11.750,00 SIT v 15 dneh pod izvršbo.

Zoper to sodbo se pritožuje tožeča stranka po javnem pravobranilcu zaradi nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni, tako da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno obravnavanje sodišču prve stopnje. V pritožbi navaja, da je netočna ugotovitev sodišča prve stopnje o tem, da med strankama ni prišlo do soglasja glede plačevanja najemnine. Nasprotno izhaja že iz izpovedi ..., zaslišane kot priče, o tem pa bosta sicer več vedeli povedati priči ... in ..., delavki tožeče stranke, ki sta bili prisotni ob večkratnih telefonskih pozivih toženi stranki, naj se zglasi na šoli zaradi dogovora glede najemnine. Netočna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da naj bi se najemna pogodba po 30.6.1991 nadaljevala pod istimi pogoji kot je bila sklenjena. Najemnik namreč namesto plačila praktično ni nudil najemodajalcu nobenih uslug, ki bi lahko pomenile odplačilo. Najemodajalec ima zato pravico zahtevati plačilo uporabnine za uporabo prostora iz naslova verzije in to je v mesecu novembru 1991 tožeča stranka tudi storila.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, zaradi tega pa tudi ni ugotovilo za pravilno odločitev v zadevi bistvenih dejanskih okoliščin. Čeprav sodišče prve stopnje svojega stališča ni oprlo na določene pravne predpise, pa je iz obrazložitve mogoče sklepati, da je sodišče prve stopnje pri presoji spora uporabilo določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, saj govori o tem, da se po preteku časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, ta pogodba nadaljuje, ker je tožeča stranka ni odpovedala. V konkretnem primeru pa po podatkih iz spisa ne gre za poslovni prostor, saj gre za prostor v stavbi telovadnice pri tožeči stranki, ki očitno ni namenjen za poslovno dejavnost. Zato za presojo predmetnega primera ni mogoče uporabiti določil Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ampak določila 11. poglavja ZOR o zakupu. Po 1. odstavku 596. člena ZOR pa se v primeru, če zakupnik po preteku časa, za katerega je bila sklenjena zakupna pogodba, še naprej uporablja stvar, zakupodajalec pa temu ne nasprotuje, šteje, da je sklenjena nova zakupna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja.

Prav v tem pa je predmet spora med pravdnima strankama, saj tožeča stranka zatrjuje, da se je uprla nadaljnji uporabi prostora po toženi stranki pod istimi pogoji, kot so izhajali iz sklenjene zakupne pogodbe za določen čas. Prav zato za čas po prenehanju zakupne pogodbe, ko je tožena stranka prostor še naprej uporabljala, zahteva uporabnino iz naslova verzije. Ker pa v tej smeri sodišče prve stopnje zaradi napačnega pravnega stališča dejanskega stanja ni raziskovalo, je pritožbeno sodišče ob ugoditvi pritožbi tožeče stranke izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Pri ponovnem odločanju v zadevi naj sodišče prve stopnje, upoštevajoč, da pri prostoru, ki ga je uporabljala tožena stranka, ne bo šlo za poslovni prostor v smislu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ugotovi, ali je tožeča stranka s svojim ravnanjem nasprotovala temu, da bi tožena stranka tudi po preteku najemne pogodbe sporni prostor uporabljala pod istimi pogoji, kot je bilo to dogovorjeno v najemni pogodbi, in oceni celotno dejansko stanje še v nakazani smeri. Pri tem naj po potrebi zasliši tudi priče, ki jih je predlagala tožeča stranka.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 3. odstavka 166. člena ZPP.

ZPSPP člen 2,  2/2,  2,  2/2.  ZOR člen 596,  596/1,  596,  596/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.