VSL sodba I Cp 936/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-04-12

Če najemnik poslovnega prostora odda le-tega v podnajem v nasprotju z najemno pogodbo ali brez soglasja najemodajalca, slednji ne more neposredno tožiti podnajemnika za izpraznitev prostora.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: Tožbeni zahtevek, po katerem je toženka dolžna tožnici izročiti prostor v pritličju hiše v K., ki se nahaja ob hodniku v izmeri približno 6 m2, v katerem obratuje trgovina S., in sicer prostega vseh stvari ali oseb v 15 dneh pod izvršbo, in da je toženka dolžna povrniti tožnici pravdne stroške, s e z a v r n e.

Tožeča stranka mora povrniti toženi stranki 12.175,00 SIT pravdnih stroškov v 15 dneh.

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo odločilo, da mora toženka izročiti tožnici 6 m2 velik prostor v pritličju hiše v K., in ji povrniti pravdne stroške - oboje v 15 dneh. Ugotovilo je namreč, da toženka zaseda prostor brez pravnega naslova, saj z njo nista sklenili najemne pogodbe ne tožnica ne njena pravna prednica.

Podnajemna pogodba med najemnikom M. K. in toženko pa ni pravno veljavni naslov, saj najemnik ni dobil soglasja za takšno pogodbo.

Tožena stranka izpodbija to sodbo iz vseh treh pritožbenih razlogov in predlaga višjemu sodišču, naj jo spremeni tako, da bo zavrnilo tožbeni zahtevek, podrejeno pa predlaga, naj jo razveljavi. Trdi, da toženka ni bila v pravnem razmerju s tožnico, pač pa z M. K., ki ji je oddal prostor v podnajem. To slednje je prvo sodišče sicer pravilno ugotovilo. Ne gre za ničnost podnajema. Tožnica bi lahko zahtevek uperila morda proti M. K., ki je oddal prostor v podnajem toženki na podlagi pogodbe.

V čem naj bi bila podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka, pritožba ne pove, pa tudi pritožbeno sodišče samo ni odkrilo po uradni dolžnosti kakšne takšne kršitve absolutne narave. Pravkar povedano velja smiselno tudi za drugi pritožbeni razlog - zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja, v zvezi s čemer pritožba spet ne pojasni, kaj naj bi bilo zmotno ali nepopolno ugotovljeno.

Pritožbenemu sodišču se tudi ni porodil dvom o resničnosti dejstev, na katera se opira sodba.

Pač pa pravilno razlaga pritožba, da je sodišče prve stopnje materialno pravo napačno uporabilo. Prvo sodišče je sicer pravilno štelo, da je potrebno v tem primeru uporabiti Zakon poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.l. SRS 18/74 in 34/88 - ZPS), vendar pa se pri svoji odločitvi ni v vsem ravnalo po njegovih določbah. M. K. je res oddal toženki v podnajem obravnavani poslovni prostor v nasprotju z najemno pogodbo, čemur tožena stranka niti ne oporeka, vendar pa to dejstvo ne daje najemodajalcu - tožnici pravice terjati od toženke - podnajemnice izpraznitev. Takšne pravice zakon najemodajalcu ne daje. Po 22. členu ZPS najemnik, če v pogodbi ni drugače določeno, nima pravice oddati poslovnih prostorov v podnajem brez dovoljenja najemodajalca, po 28. členu pa lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, med drugim, če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo (prva alineja tega člena). Gre torej za odstop od pogodbe, sklenjene med najemodajalcem in najemnikom, in za zahtevek za izpraznitev poslovnega prostora, ki se uveljavlja proti najemniku (do takšne ugotovitve bi prišli tudi z uporabo zakonskih določb o zakupu iz XI. poglavja Zakona o obligacijskih razmerjih, po katerih pri podzakupu ne pride do pravnega razmerja med zakupodajalcem in zakupnikom, zaradi česar lahko zakupodajalec odpove zakupno pogodbo, če da zakupnik v zakup vzeto stvar v podzakup brez njegovega dovoljenja, ko je to po zakonu ali pogodbi potrebno - 588. člen, in le, kar zadeva izterjavo iz zakupa nastale terjatve, ima zakupodajalec neposredno pravico po zakonski cesiji zahtevati plačilo zneska od podzakupnika - 589. člen). Tožeča stranka torej nima pravnega naslova ne po ZPS ne po ZOR za neposredno tožbo (actio directa) proti toženki. Zakon ji tudi ne daje pravnega naslova za izpodbijanje pogodbe, sklenjene med njo in M. K. - med podnajemnico in najemnikom. Naj torej strnemo povedano v ugotovitev, da, če najemnik poslovnega prostora odda le-tega v podnajem v nasprotju z najemno pogodbo ali brez soglasja najemodajalca, slednji ne more neposredno tožiti podnajemnika za izpraznitev prostora.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in po pooblastilu iz 4. točke 373. člena ZPP izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. To je seveda terjalo tudi spremembo stroškovne odločitve (drugi odstavek 166. člena ZPP), in je tako odločilo, da mora tožeča stranka povrniti toženi njene pravdne stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP), ki so odmerjeni v skladu z Zakonom o sodnih taksah ter Tarifo o odvetniških storitvah oziroma Odvetniško tarifo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.