VSL sodba II Cp 922/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-09-08

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - odkup stanovanja - stanovanjska najemna pogodba

S tem, ko je imetnica stanovanjske pravice sklenila z občino kot lastnico stanovanja najemno pogodbo (za nedoločen čas), še ni izčrpala svoje pravice, da to stanovanje odkupi po čl. 117 SZ v roku dveh let po uveljavitvi tega zakona.

Pritožba se kot neutemeljena zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo naložilo toženi stranki, da sklene s tožnikom kupno pogodbo za stanovanje v K. v stanovanjski stavbi, ki stoji na parc.št. 1605 vl.št. 902 k.o. K. in sicer za ceno 1,271.683,00 SIT. Pri tem je tožnik dolžan plačati 10 % kupnine, to je 127.168,30 SIT v 30. dneh po pravnomočnosti sodbe, preostalo kupnino pa v 240 realno enakih obrokih s pravico vknjižbe tožnika kot solastnika ali etažnega lastnika, ko bodo za eno ali drugo izpolnjeni pogoji, obenem pa je dolžna tožniku povrniti pravdne stroške v znesku 25.434,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 10.2.1994 dalje.

Proti tej sodbi se je pritožila tožena stranka iz vseh treh pritožbenih razlogov po čl. 353 ZPP. V pritožbi navaja, da bi bila tožnikova mati kot upravičenka do nakupa stanovanja to svojo pravico lahko prenesla le na nekoga, ki tudi sam izpolnjuje pogoje za nakup.

To pa za toženca ne velja, saj je njegova žena že kupila stanovanje od podjetja, kjer je zaposlena, kot njen zakonec pa je solastnik stanovanja tudi tožnik. Sicer pa je vprašljivo, če bi tudi mati lahko kupila stanovanje, ko je že sklenila s toženo stranko najemno pogodbo dne 2.2.1992 in s tem izrazila voljo, da se odpove pravici do odkupa stanovanja. Bistvena kršitev postopka pa je v tem, da se izrek sodbe razlikuje od zahtevka. Tožeča stranka na glavni obravnavi zahtevka ni modificirala, pač pa je to storilo sodišče, zaradi česar je treba sodbo razveljaviti.

Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo. Predlaga, da se ta pritožba zavrne, obenem pa opozarja na napako, do katere je prišlo pri navajanju višine kupnine v izreku sodbe, saj je vrednost stanovanja nesporno 1,271.693,00 SIT, znižana kupnina pa 890.185,10 SIT, kar je pravilna cena. Zato predlaga, da pritožbeno sodišče potrdi izpodbijano sodbo z upoštevanjem popravkov glede kupnine in krajšega plačilnega roka do 5 let.

Sodišče prve stopnje ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (čl. 365/2 v zvezi s čl. 354/2 Zakona o pravdnem postopku - ZPP), niti ne tiste, kot mu jo očita pritožba tožene stranke. Tožeča stranka je v tožbenem predlogu navedla višino kupnine v znesku 1.271.683,00 SIT, ki da jo bo plačala v 240 obrokih, to pa naj bi se zgodilo v roku 30 dni po pravnomočnosti sodbe. Šlo je za očitno napako v tožbenem predlogu, ki pa je bila odpravljena na naroku dne 10.2.1994. Tam je tožeča stranka precizirala tožbeni zahtevek glede kupnine tako, da naj se ji ta naloži v plačilo 10 %, to je 127.168,30 SIT v 30 dneh po pravnomočnosti sodbe, preostali del kupnine pa v 240 realno enakih obrokih. Ta popravek tožbenega predloga je tudi povzet v sodbeni izrek, zato ni mogoče govoriti o nekih nasprotjih med zahtevkom in izrekom ter je v tem pogledu pritožba neutemeljena.

Dejansko stanje med pravdnima strankama niti ni sporno. V času uveljavitve Stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. št. 18/91), to je 19.10.1991, je bila imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju tožnikova mati A.Š. Le-ta je s pismeno izjavo prenesla svojo pravico do nakupa stanovanja v skladu z določilom čl. 117 SZ na tožnika, svojega sina D.Š. Le-ta je v roku dveh let iz čl. 123 SZ uveljavljal pravico do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti, vendar pa je tožena stranka prodajo stanovanja odklonila.

Ob takem dejanskem stanju je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določila materialnega prava in sicer čl. 117 SZ, ko je ugodilo tožbenemu zahtevku v celoti in naložilo toženi stranki, da kupcu to stanovanje proda. Čl. 117 namreč v 1. odst. določa, da so lastniki iz čl. 111., 112., 113. in 114 tega zakona dolžni prodati na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico na dan uveljavitve tega zakona imel, z njegovo pisno privolitvijo pa tudi njegovemu družinskemu članu, bremen prosto stanovanje, na katerem je imel stanovanjsko pravico. Pri tem pa ni nobene omejitve glede ožjega družinskega člana, ki bi se nanašala na njegove lastne stanovanjske razmere. Ni torej pomembno, ali ima tožnik, ki je nedvomno ožji družinski član (glej čl. 6/I SZ) dotedanje imetnice stanovanjske pravice, v lasti še kakšno drugo stanovanje ali morda celo stanovanjsko hišo. Dejstvo je, da imetnica stanovanjske pravice sama ni izkoristila pravice, ki ji jo daje cit. zakonsko določilo, marveč je to pravico prepustila svojemu sinu. Drugačni pritožbeni razlogi niso upoštevni.

Pritožba uveljavlja še nadaljnji ugovor tožbenemu zahtevku, namreč da je imetnica stanovanjske pravice že pred tožnikovim uveljavljanjem nakupa tega stanovanja sklenila s toženo stranko najemno pogodbo za to isto stanovanje dne 2.2.1992 in s tem izrazila voljo, da se odpove pravici do odkupa stanovanja. To pravno stališče tožene stranke je zmotno. V Stanovanjskem zakonu ni nobene podlage za stališče, da naj bi imetnica stanovanjske pravice s sklenitvijo najemne pogodbe za to stanovanje izčrpala tudi svojo pravico po čl. 117/I istega zakona, po katerem lahko v roku dveh let stanovanje odkupi pod ugodnejšimi pogoji. Samo s tem, ko je sklenila najemno pogodbo, se namreč pravici do odkupa ni odpovedala in to pravico je imela vse do poteka dveh let od uveljavitve Stanovanjskega zakona. Predlog za odkup je bil vložen še v tem roku. Zato je sodišče prve stopnje pravilno odločilo, ko je ugodilo tožbenemu zahtevku. Pritožba ni utemeljena.

Kar se tiče navedb tožeče stranke v odgovoru na pritožbo, je treba pojasniti, da pritožbeno sodišče ne more popravljati morebitnih pisnih napak v prvostopni sodbi, saj take napake lahko popravi le prvostopno sodišče samo. Vendar pa tožnikovega odgovora na pritožbo tudi ni bilo mogoče šteti kot predlog za odpravo napake. Sodišče prve stopnje je namreč v sodbeni izrek povzelo tožbeni zahtevek, kar vse je bilo že ugotovljeno na začetku te obrazložitve.

Izrek o pritožbenih pravdnih stroških je odpadel, saj tožena stranka s pritožbo ni uspela, tožeča stranka pa stroškov za odgovor ni prijavila.

SZ člen 117,  117/1,  123,  147,  117,  117/1,  123,  147.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.