VSL sodba I Cp 1007/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1993-12-01

prodajna pogodba - pisna pogodba - sočasni ustni dogovori

Glede na pisno pogodbo o prodaji nepremičnine ne more biti veljaven sočasni ustni dogovor, ki bi bil v nasprotju z bistveno vsebino pogodbe.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki njene pritožbene stroške, odmerjene na 12.026,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi, v 15 dneh pod izvršbo.

Prvostopno sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim naj bi se ugotovilo, da tožnik ni prodal tožencu dela nepremičnine parc. št. 822 k.o..., v izmeri 385 m2. Zato naj bi toženec dopustil odmero tega zemljišča in za novo odmerjeno parcelo izstavil za vknjižbo lastninske pravice na ime tožnika primerno listino. Prvostopno sodišče je ugotovilo, da je bila predmet prodaje in nakupa celotna parcela št. 822 k.o... t.j. travnik v izmeri 2446 m2. Z ničemer ni dokazano, da bi tožnik prodal za 385 m2 manj zemljišča. Toženec je pridobil lastninsko pravico, zato zahtevku ni bilo mogoče ugoditi.

Proti sodbi se pritožuje tožeča stranka in uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz čl. 353/1 ZPP. V pritožbi navaja, da je tožnik prodal dejansko več zemljišča, kot je bil predmet dogovora med pravdnima strankama. Po dopisu odvetnika sta se pravdni stranki dogovorili o vračilu preveč prodanega zemljišča in o odmeri po geometru, po tej odmeri pa naj bi tožena stranka vrnila tožeči stranki del parcele št. 822 k.o..., ki je neposredno mejil na gospodarsko poslopje tožeče stranke. S prodajo tega dela zemljišča je tožeči stranki onemogočeno normalno uporabljanje gospodarskega poslopja. Zakaj se je tožena stranka pozneje premislila, tožeči ni znano, dejansko pa sta se o vrnitvi dela zemljišča stranki dogovorili. Dejansko stanje bi sodišče lahko popolneje ugotovilo, če bi opravilo ogled, saj bi na podlagi dejanskih razmer v naravi lahko ugotovilo, da so navedbe tožeče stranke utemeljene.

V odgovoru na pritožbo tožena stranka meni, da je pritožba neosnovana. Tožnik ni nikoli povedal, da prodaja zgolj del parcele št. 822, vedno je bilo govora zgolj o prodaji in nakupu cele parc.št. v izmeri 2446 m2. Do nejasnosti je prišlo po sklenitvi pogodbe, ko je tožena stranka naročila vzpostavitev mapne meje. Takrat je razumela, da naj bi na kupljenem zemljišču stalo tožnikovo gospodarsko poslopje, zato je bila pripravljena del parcele vrniti tožniku, tožnik pa bi odstopil enako površino zemljišča na drugi strani. Šele po zaslišanju geometra T. je ugotovljeno, da gospodarsko poslopje ne stoji na parc. št. 822, ampak na sosednji; tako ni razloga, da bi toženec tožniku vrnil del parcele.

Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z dejanskimi in materialnopravnimi zaključki prvostopnega sodišča in ugotavlja, da prvostopno sodišče tudi ni storilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Tožnik je tožencu prodal vso parcelo št. 822, tedanja vl. št. 30 k.o..., saj je to povsem jasno razvidno iz kupoprodajne pogodbe z dne 11.2.1985, kjer je navedena površina parcele 2446 m2. Ta podatek ustreza zemljiškoknjižnemu podatku o parc. št. 822 sedaj vl. št. 409 k.o..., ki je na podlagi kupoprodajne pogode med strankama z dne 11.2.1985 sedaj v izključni lasti toženca. Pritožbena trditev, da je tožnik prodal tožencu več zemljišča, kot je bilo predmet dogovora, je neutemeljena, kajti prodal je tisto zemljišče in v takem obsegu, kot je navedeno v kupoprodajni pogodbi. Ta obstaja, ker gre za prodajo nepremičnine, v pisni obliki, po določbi čl. 71 Zakona o obligacijskih razmerjih pa velja samo tisto, kar je v pogodbi v pisni obliki izraženo. Možni so le sočasni ustni dogovori o stranskih točkah, če niso v nasprotju z vsebino pisne pogodbe. Morebitni dodatni ustni dogovor med pravdnima strankama, ki pa ga tožeči stranki ni uspelo dokazati, ne bi mogel veljati. Zato velja le tisto, kar je navedeno v pogodbi, da je šlo torej za nakup celotne parcele št. 822 v izmeri 2446 m2 in ni bilo podlage za ugotovitev, da tožnik dela parc. št. 822 v izmeri 385 m2 tožencu ni prodal.

Toženec je med postopkom tudi pojasnil, kako je bilo z gospodarskim poslopjem in da se je že po nakupu pogovarjal s tožnikom o vrnitvi dela parc. št. 822, vendar do dogovora ni prišlo. Tožeča stranka v pritožbi navaja, da je bilo dogovorjeno, da bo toženec vrnil del zemljišča, vendar tudi tak dogovor, če bi obstajal, ne vpliva na lastninsko pravico, kajti ni sporno, da med pravdnima strankama ni bil sklenjen noben veljavni pravni posel v ustrezni obliki, ki bi bil pravni naslov za ponovni prenos dela parc. št. 822 v tožnikovo last.

Sicer pa tožeča stranka v tej smeri tudi ni postavila ustreznega tožbenega zahtevka. Glede na navedeno je torej pritožba neutemeljena, v kolikor pa tožeča stranka predlaga ogled, je ta popolnoma nepotreben, ker so vsa pravno relevantna dejstva ugotovljena. Zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in izpodbijano sodbo potrdilo (člen 368 ZPP).

Tožeča stranka je s pritožbo propadla, zato mora toženi stranki povrniti njene pritožbene stroške, odmerjene na 12.026,00 SIT, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi. Te stroške je pritožbeno sodišče odmerilo na podlagi stroškovnika v skladu s Tarifo o odvetniških storitvah in z Zakonom o sodnih taksah.

ZOR člen 71,  71/1,  71/2,  71,  71/1,  71/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.