VSL sodba II Cp 1396/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-01-27

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš

Če kraj, v katerem tožnica gradi stanovanjsko hišo nima ustreznih prometnih zvez, to ni primerno stanovanje in tožena stranka neupravičeno odklanja sklenitev kupoprodajne pogodbe s predvidenimi popusti za stanovanje, na katerem je imela tožnica stanovanjsko pravico.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Prvostopenjsko sodišče je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da je tožena stranka Občina M. neupravičeno zavrnila sklenitev kupoprodajne pogodbe za stanovanje št. 33 v šesti etaži stanovanjskega bloka na U. 6, M. s stanovanjsko površino 54,86 m2. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna z drugotožnikom R.P. skleniti kupoprodajno pogodbo in tožnikoma povrniti stroške pravdnega postopka.

Zoper sodbo se iz razloga zmotne uporabe materialnega prava, podrejeno pa zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja pritožuje tožena stranka. Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne ali podrejeno jo razveljavi. Sodišče prve stopnje si zmotno razlaga določila stanovanjskega zakona. Tožbo bi moralo kot prepozno zavreči.

Tožnica se ne bi podala v gradnjo hiše v kolikor ne bi imela namena tam tudi živeti. Irelevantno je zato ugotavljati ali bi se ji življenjske razmere bistveno poslabšale, če se je odločila za preselitev, saj je tožena stranka za čas do izgraditve pripravljena s tožečo stranko skleniti najemno pogodbo. Avtobusna povezava ne more biti odločujoč kriterij, večina delavcev se vozi z lastnimi prevoznimi sredstvi iz V. v Č., lahko pa bi se tudi v M. Tožnica bi imela do železniške postaje v S. le nekaj minut, od tam naprej pa zanesljivo povezavo za pravočasen prihod v službo.

Nevzdržen je ugovor tožene stranke o nedopustnosti tožbe v tem primeru, ker naj bi bila vložena prepozno, potem ko je že potekel zakoniti rok, v katerem je mogoče uveljavljati pravico do odkupa stanovanja, na podlagi določb Stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS št. 18/91-I) o privatizaciji stanovanj (člen 117 in sledeči SZ). Prejšnji imetnik stanovanjske pravice oziroma njegov ožji družinski član lahko uveljavlja pravico do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti v dveh letih po uveljavitvi Stanovanjskega zakona (123. člen SZ), ki je pričel veljati osmi dan po objavi z dne 11.10.1991 (160. čl. SZ).

Tožeča stranka pa je vložila, ne le zahtevek pri toženi stranki, da naj ji proda stanovanje, temveč tudi tožbo s katero uveljavlja pravico do odkupa stanovanja pred sodiščem (z dne 3.1.1992) v omenjenem dveletnem zakonitem roku. Za stališče tožene stranke, da je tožba vložena prepozno sicer niso navedeni razlogi, vendar v stanovanjskem ali drugem zakonu ni drugega razen že omenjeno določilo o materialnem prekluzivnem roku za uveljavljanje pravice do odkupa stanovanja, ki ga mora sodišče upoštevati tako, da prepozno vloženo tožbo zavrže.

V nadaljevanju te pravde je moralo prvo sodišče predvsem razjasniti sporno vprašanje ali tožena stranka upravičeno odklanja prodajo stanovanja, ker prejšnja imetnica stanovanjske pravice gradi stanovanjsko hišo. Dejstvo, da tožnica B.P. gradi v kraju V.stanovanjsko hišo, ni sporno in kot kaže tudi ne dejstvo, da bo ta objekt, potem ko bo dograjen, glede na stanovanjsko površino primeren za bivanje vseh uporabnikov spornega stanovanja v M., ki je po površini manjše, kakor to podrobneje obrazlaga prvo sodišče. Sporno je le vprašanje, ali ni stanovanjska hiša tožeče stranke neprimerna za stanovanjske potrebe sedanjih uporabnikov predmetnega stanovanja v M., ker bi se s preselitvijo iz M. v V. pri S., bistveno poslabšale njihove razmere. Sodišče druge stopnje misli, da je prvo sodišče dovolj popolno in prepričljivo razjasnilo tudi odločilna dejstva, ki se tičejo teh vprašanj in je na tej podlagi materialnopravno pravilno odločilo. Odločilna je lokacija obeh stanovanj glede na oddaljenost od delovnih mest uporabnikov stanovanja in dejstvo, da so prometne povezave med V. in tudi S.ter M., kjer uporabniki delajo neprimerne, kakor je to splošno znano in prvo sodišče podrobneje obrazlaga, na podlagi objektivnih podatkov. Pravilnih zaključkov prvostopnega sodišča tožena stranka ne more izpodbiti s tem kar navaja v pritožbi.

Tožena stranka zlasti nič določnejšega ne pove o praktičnih možnostih, da bi se uporabniki spornega stanovanja brez večjih težav dnevno prevažali na delo in z dela v M. do S. po železnici, česar prvo sodišče nedvomno ni obravnavalo zaradi splošno znanih dejstev o neprimernosti takih prevozov v konkretnem primeru. Dejstva kako potekajo železniške povezave v Sloveniji in kakšni so vozni redi so namreč splošno znana in jih ni potrebno dokazovati. Potrebno je upoštevati tudi oddaljenost 5 km, kraja V. od S., kjer je železniška postaja, kot okoliščino zaradi katere bi se bistveno poslabšale razmere vseh uporabnikov spornega stanovanja v primerjavi z možnostmi, ki jih imajo v M. Okoliščina, da tožnica gradi hišo v Vrčici za svoje stanovanjske potrebe, kakor to obrazlaga tožena stranka, iz navedenih vzrokov ni pomembna, saj ni podlage za sklepanje, da jo bosta z možem zaradi bližnje upokojitve kmalu uporabljala, kakor tudi ni mogoče zanikati, da se ne bodo spremenile tudi razmere njunih otrok, kar zadeva prevoze na delo in z dela oziroma k pouku. Iz teh vzrokov ni materialnopravne podlage za sklepanje, da tožena stranka upravičeno odklanja sklenitev kupoprodajne pogodbe, ker obstoji možnost sklenitve najemne pogodbe za določen čas (drugi odst. 148. čl. SZ), namreč do takrat ko bosta tožnica in njen zakonec dogradila stanovanjsko hišo v V. in se bosta upokojila tako, da bo odpadel njun prevoz na delo.

Sodišče druge stopnje je spoznalo, da niso podani razlogi iz katerih se sodba lahko izpodbija in ne razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odst. 354. čl. ZPP in pravilne uporabe materialnega prava), zato je pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in je potrdilo izpodbijano sodbo (368. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.