VSL sodba II Cp 121/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-06-09

službeno stanovanje - prenehanje stanovanjskega razmerja

Za odločanje o tem, ali gre za službeno stanovanje, ni pomembno, ali je stanovanje formalno opredeljeno kot funkcionalno in ali je bilo imetniku dodeljeno le v začasno uporabo, marveč ali je po svoji lokaciji in namenu funkcionalno.

Sporazum med stanodajalcem in imetnikom stanovanjske pravice predstavlja samostojno podlago za prenehanje stanovanjskega razmerja.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek, da mora tožena stranka tožniku prodati dvosobno stanovanje v pritličju stavbe G., po ceni določeni z vrednostjo točke 66,60 SIT odplačljivi v 60 dneh od sklenitve pogodbe, s pravico do popusta v višini 60 %.

Zavrnilo je tudi podrejeni zahtevek, da mora tožena stranka tožniku pod istimi pogoji prodati drugo primerno stanovanje.

Zoper to sodbo se iz vseh razlogov pritožuje tožnik in predlaga razveljavitev. Zatrjuje, da sporno stanovanje ni službeno, saj kot tako nikoli ni bilo opredeljeno v aktih šole, niti v stanovanjski pogodbi. Osnovna šola S. je sporno stanovanje prvič opredelila kot službeno leta 1991, ko si je postavilo vprašanje odkupa tega stanovanja. Po skoraj 40 letih pa statusa stanovanja ni mogoče spreminjati. Pred sklenitvijo stanovanjske pogodbe z dne 21.10.1982 je tožnik 27 let bival v spornem stanovanju. Zato bi bilo treba uporabiti predpise, ki so veljali leta 1955, ko se je tožnik vselil v stanovanje. Sicer pa je bila stanovanjska pogodba sklenjena za nedoločen čas in brez kakršnekoli omejitve. VII. točka pogodbe je tudi določala, da lahko stanodajalec stanovanjsko pogodbo odpove ob pogojih in na način, kot določa Zakon o stanovanjskih razmerjih, torej po splošnih pogojih, ki veljajo za vse imetnike stanovanjske pravice. Stanovanjska pogodba nikjer ne omenaj določbe 68. člena tedanjega Zakona o stanovanjskih razmerjih. Izpodbijana sodba je tudi sama s seboj v nasprotju, saj se ukvarja z vprašanjem odpovedi stanovanjske pravice. Kot izhaja iz listine "prekinitev stanovanjske pogodbe" omenjene listine je Osnovna šola S. tožniku odpovedala stanovanjsko pravico, ne pa pravice uporabe kot to navaja izpodbijana sodba. Razen tega je bila odpoved preklicana, kar pomeni, da je sporazum, ki ga je tožnik podpisal 2.9.1991 brez podlage. Osnovna šola S. je namreč odpoved, ki bi morala biti sodna, preklicala, s tem pa tudi ni bilo več razloga za tožnikovo izselitev. Zato je tožnik zatrjeval, da je sporazum z dne 2.9.1991 ničen. Tožniku ni mogoče očitati špekulativnega ravnanja, saj je bila Osnovna šola S.

obveščena o vlogi za odkup stanovanja že 3.12.1991. Razlogi izpodbijane sodbe so tudi protislovni, saj se sodišče sklicuje na 60. člen Zakona o stanovanjskih razmerjih, hkrati pa ugotavlja, da tožnik sploh ni bil imetnik stanovanjske pravice. Sodišče tudi ni ugotovilo, ali je imel tožnik sploh možnost preseliti se v svoja stanovanja, ter zlasti, ali so ta primerna.

Četudi sporno stanovanje formalno ni bilo opredeljeno kot funkcionalno in četudi tožniku ni bilo dodeljeno le v začasno uporabo v smislu 40. člena prejšnejga Stanovanjskega zakona (ZSR Ur. l. SRS št. 35/82 in 14/84) ter je zato tožnik na njem pridobil stanovansko pravico, tožena stranka tega stanovanja ni dolžna prodati. Obveznost lastnika stanovanja, da proda stanovanje, je namreč treba presojati le po določbah novega stanovanjskega zakona. Ta pa v III. odst. 129. člena določa, da lastnk ni dolžan prodati stanovanja, ki je objektivno, po svoji lokaciji in namenu funkcionalno (npr. v šolskih poslopjih, zdravstvenih zavodih ipd, kot je primeroma našteto v 40. členu ZSR), čeprav je imel nekdo na takšnem stanovanju stanovanjsko pravico. V konkretni zadevi gre prav za tak primer. Tožniku je bila sicer dodeljena stanovanjska pravica na stanovanju, ki se nahaja v šolskem poslopju. Toda ker je bilo to stanovanje nedvomno zgrajeno zato, da ga bo uporabljal nekdo, ki na tej šoli dela (zato je bilo dodeljeno tudi tožniku), ga tožena stranka na podlagi že navedenega predpisa ni dolžna prodati. Če bi ne bilo tako, bi se lahko prej ali slej zgodilo, da bi tožnik kot lastnik stanovanje prodal naprej tretji osebi, ki s šolstvom na tamkajšnjem območju nima nobene povezave. Tožena stranka pa ljudem, ki bi delali na šoli in bi potrebovali stanovanje za nemoteno opravljanje svojega dela, stanovanje ne bi mogla zagotoviti.

Neutemeljen pa je tudi podrejen tožbeni zahtevek. Tožnik je namreč dne 2.9.1991 z Osnovno šolo S. sklenil sporazum, s katerim sta se dogovorila za sporazumno izpraznitev spornega stanovanja najkasneje do 25.6.1992. Četudi je bila odločba z dne 26.4.1991 s tem preklicana, to ne vpliva na veljavnost omenjenega sporazuma.

Predstavlja namreč samostojno podlago za prenehanje stanovanjskega razmerja. Res da zakon sporazuma izrecno posebej ne predvideva kot načina prenehanja stanovanjskega razmerja, vendar je že po sklepanju z močnejšim argumentom logično, da odpoved stanovanjskega razmerja imetnika stanovanjske pravice (55. člen ZSR), zajema tudi tak način prenehanja stanovanjskega razmerja (sporazum med imetnikom in stanodajalcem oz. upravljalcem stanovanja). Ker je torej tožniku prenehalo stanovanjsko razmerje, mu tožena stranka stanovanja ni dolžna prodati (II. odst. 128. člena Stanovanjskega zakona).

Glede na to, da je sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje povsem pravilno uporabilo materialno pravo in ker ni zagrešilo nobene take kršitve v postopku, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče zavrnilo neutemeljeno pritožbo in potrdilo sodbo prve stopnje (368. člen ZPP).

SZ člen 129,  129/3.  ZSR člen 40,  55,  40,  55.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.