VSL sklep I Cp 1188/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1993-12-09

izpraznitev nezakonito zasedenega stanovanja

Določilo čl. 159/2 Stanovanjskega zakona se ne more uporabiti za primer, ko je prišlo do vselitve v stanovanje po uveljavitvi Stanovanjskega zakona.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku in naložilo tožencema, da izpraznita stanovanje v Ljubljani in da povrneta tožeči stranki na 9.000,00 SIT odmerjene pravdne stroške. Sodišče ugotavlja, da sta se toženca vselila v sporno stanovanje brez veljavnega pravnega naslova, saj za zamenjavo stanovanja tožeča stranka ni dala soglasja, v času vselitve pa je bila tožeča stranka že opravičena v celoti razpolagati s spornim stanovanjem. Vselitev sta toženca izvršila že po veljavnosti stanovanjskega zakona, ki pa več ne pozna menjave stanovanja v smislu prejšnjih zakonitih določil. Možna bi bila sicer menjalna pogodba po določilih Zakona o obligacijskih razmerjih, vendar za veljavnost takšne menjalne pogodbe manjkajo zakonite predpostavke. Sicer pa bi bila menjava stanovanj možna le na območju Republike Slovenije. Ker toženca zasedata stanovanje brez pravnega naslova, morata to stanovanje izprazniti.

Zoper sodbo vlaga tožena stranka pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov 353. čl. ZPP in predlaga, naj se sodba razveljavi ter vrne prvemu sodišču v novo odločanje. V obširni pritožbi obrazlaga vse dogajanje v zvezi z zamenjavo stanovanj in predvsem poudarja, da se je tožena stranka pred vselitvijo zglasila pri Ministrstvu za obrambo Republike Slovenije, kjer je od pristojnih uradnikov dobila zagotovilo, da ne bo ovir pri pridobitvi soglasja za veljavnost zamenjave stanovanja. To soglasje je bilo kasneje odklonjeno le zaradi formalne pomanjkljivosti, ker tožena stranka še ni uspela v upravnem postopku pridobiti državljanstva Republike Slovenije. Je pa postopek za pridobitev državljanstva v teku in bi prvo sodišče moralo postopek prekiniti do zaključka upravnega postopka. Sodišče je neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog z zaslišanjem prič, ki bi potrdile omenjene okoliščine, so pa bistvene za pravilno razsojo te zadeve. Če je bila tožena stranka z ravnanjem delavcev tožeče stranke zavedena v zmoto, da bo pridobila soglasje, potem tožeča stranka nima pravice zahtevati od tožene stranke izpraznitev stanovanja, zlasti še, ker je bilo dosti sličnih primerov, kjer je bilo takšno soglasje dano. Sicer pa je sodišče napačno uporabilo določilo čl. 159/2 Stanovanjskega zakona. Po tem določilu namreč veljajo vse do sklenitve najemne pogodbe določila prejšnjega zakona o stanovanjskih razmerjih. Po prejšnjih določilih pa je bila zamenjava stanovanja izrecno dovoljena. Zato bi moralo sodišče prve stopnje uporabiti določilo Zakona o stanovanjskih razmerjih in ugotoviti, da je bila menjava stanovanja opravljena v skladu z določili tega zakona glede menjave stanovanj. Oba imetnika zamenjanega stanovanja sta stanovanjsko pravico pridobila že prej, torej gre za pravno razmerje, ki je nastalo pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona. Zamenjave stanovanj tudi novi Stanovanjski zakon ne prepoveduje. Izpodbijana sodba napačno tolmači zakonite predpise, zlasti pa ni odgovora, zakaj naj bi bila pogodba o zamenjavi stanovanja nična. Glede na trditev odgovornih delavcev Ministrstva za obrambo Republike Slovenije, da je ovira za pridobitev soglasja za zamenjavo le pridobitev državljanstva, nujno terja prekinitev postopka do tedaj, ko bo tožena stranka pridobila državljanstvo Republike Slovenije. V skrajnem primeru pa bi bila tožena stranka dolžna izprazniti stanovanje le tako, da se ji omogoči vselitev v njeno prejšnje stanovanje.

Iz rezultatov dokaznega postopka je nedvomno ugotoviti, da se je tožena stranka v sporno stanovanje vselila dne 26.12.1991, torej v času, ko že zdavnaj vojaški organi niso več imeli pravice razpolagati s stanovanjskim skladom v Republiki Sloveniji in v času, ko je na območju Republike Slovenije že veljal novi Stanovanjski zakon.

Sodišče prve stopnje pravilno interpretira določilo Stanovanjskega zakona glede zamenjave stanovanj in v sodbi nikjer ni rečeno, da Stanovanjski zakon prepoveduje zamenjavo stanovanj, kakor to trdi pritožba. Nasprotno, menjava stanovanj je dovoljena, vendar prvo sodišče pravilno poudarja, da le ob pogojih določil Zakona o obligacijskih razmerjih, kajti status stanovanj in status imetnikov stanovanjske pravice je s sprejemom Stanovanjskega zakona bistveno drugačen, kot pa je bil po prejšnjih predpisih. Vendar je že takoj treba pripomniti, da v danem primeru ne glede na gornje ugotovitve ni šlo za zamenjavo dveh stanovanj v bivši družbeni lastnini na območju Republike Slovenije, ampak naj bi šlo za zamenjavo stanovanja v Banji Luki, torej na območju Bosne in Hercegovine, za stanovanje v Ljubljani, torej za stanovanje v drugi državi. Jasno je, da vojaški organ v Sarajevu, ki je dal soglasje k pogodbi o zamenjavi stanovanj dne 1.4.1992, ni imel tedaj prav nobene pristojnosti kakorkoli razpolagati s stanovanjem v Ljubljani, najmanj pa dajati soglasje za zamenjavo stanovanja v Ljubljani s stanovanjem v Banji Luki. Tako je prvo sodišče pravilno ugotovilo, da tožena stranka ni imela veljavnega pravnega naslova, ko se je vselila v sporno stanovanje.

Pritožba se neutemeljeno sklicuje na določilo 2. odst. 159. čl.

Stanovanjskega zakona. To zakonito določilo res pravi, da se bivši Zakon o stanovanjskih razmerjih še naprej uporablja do sklenitve najemne pogodbe. Vendar je izven vsakega dvoma, da se to določilo nanaša na razmerja, ki so nastala pred uveljavitvijo tega zakona, nikakor pa se to določilo ne more nanašati na razmerja, ki nastanejo že po uveljavitvi Stanovanjskega zakona, kakor je primer v obravnavani zadevi. Navsezadnje se je tožena stranka v stanovanje vselila že po uveljavitvi Stanovanjskega zakona, pa zato ni nobene logične osnove, da se pri razrešitvi njenega pravnega razmerja upoštevajo določila nekega zakona, ki v času njene vselitve sploh ni več veljal, razen v posebej določenih primerih, to je za razmerja, ki so nastala pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona. Tako je treba pravzaprav pritrditi v glavnem razlogom izpodbijane sodbe.

Vendar je sodišče druge stopnje vseeno pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo. Razlogi za razveljavitev pa so predvsem zaradi neugotovljenih dejstev, ki jih je sicer tožena stranka ves čas postopka zatrjevala, pa jih prvo sodišče ni z dokazi preverjalo. Tudi v pritožbi tožena stranka tako kot v svojih dosedanjih vlogah zatrjuje, da se je pred vselitvijo pozanimala pri odgovornih delavcih na Ministrstvu za obrambo Republike Slovenije in ji je bilo obljubljeno, da bo soglasje za vselitev dobila. Edina formalna ovira za pridobitev soglasja je bilo neurejeno državljansko stanje toženke, toženka pa zatrjuje, da je v postopku njena prošnja za pridobitev državljanstva. V kolikor je Ministrstvo za obrambo res odklonilo izdajo soglasja za vselitev v sporno stanovanje, ali pravilneje rečeno, odklonilo je sklenitev najemne pogodbe za sporno stanovanje, zgolj zaradi tega, ker tožena stranka še nima državljanstva, se res izkaže za potrebno, da se te sporne okoliščine razjasnijo in po potrebi ta postopek prekine do konca upravnega postopka za pridobitev državljanstva. V to smer bi sodišče prve stopnje le moralo zaslišati predlagane priče in zlasti od tožeče stranke zahtevati pojasnilo k trditvam tožene stranke. Tudi od tožeče stranke se zahteva v pravdi določena aktivnost in poglobitev v vsak primer ne glede na številčnost takšnih tožb. Če se bo izkazalo, da je zgolj pridobitev državljanstva ovira za sklenitev najemne pogodbe, bi bilo primerno, da se z odločitvijo v tej zadevi počaka do zaključka upravnega postopka. Te okoliščine pa prvo sodišče ni raziskalo in je zaradi tega vprašljiva pravilna uporaba materialnega prava. Zgolj zaradi tega je sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo razveljavilo in vrača zadevo prvemu sodišču v ponovno sojenje z napotki, kakršni so razvidni iz zgornjih navedb.

Nujno je še pripomniti, da je iluzorno pričakovati, da bi tudi v primeru neizdanega soglasja morala tožeča stranka zagotoviti takšno stanje, kot je bilo pred sklenitvijo menjalne pogodbe. Povedano je že, da je nepristojna vojaška komanda v Sarajevu izdajala nekakšna soglasja k zamenjavi stanovanja, stanovanja, ki naj bi bila zamenjana, se nahajajo na območju dveh različnih držav in sploh ne more biti govora niti o veljavnosti menjalne pogodbe niti o kakršnikoli obveznosti, da tožeča stranka zagotovi toženi stranki njeno prejšnje stanovanje v Banji Luki. Takšen predlog pritožbe, čeprav je podan le podrejeno, seveda ni utemeljen.

Skladno z določilom 166. čl. ZPP je sodišče druge stopnje odločilo, da bo o vseh stroških, vključno s stroški pritožbenega postopka odločalo prvo sodišče s svojo končno odločbo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.