VSL sodba I Cp 320/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-10-12

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - odkup stanovanja - neveljavnost pogodbe - ničnost - delna ničnost pogodbe - valutna klavzula

Določbe o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš v SZ niso prisilni predpisi, zato pogodbeno določilo, ki z valutno klavzulo zagotavlja ohranjanje vrednosti kupnine ni v nasprotju z določbo 119. čl. SZ.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje tako spremeni, da se glasi: "Tožena stranka je dolžna plačati tožeči stranki v tolarski protivrednosti po veljavnem srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila znesek 2.518,25 DEM, obrestovan po 7 % letni obrestni meri za čas od vključno 12.1.1992 do dneva plačila in ji povrniti pravdne stroške v znesku 7.200,00 SIT, vse v 15 dneh pod izvršbo".

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki tudi njene stroške pritožbenega postopka v znesku 3.600,00 SIT v 15 dneh pod izvršbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, opisan v izreku te sodbe. Tožeči stranki pa je naložilo, da mora toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 6.600,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe, to je od 22.11.1993 dalje do plačila. Prvostopno sodišče je ugotovilo, da med pravdnima strankama ni spora o tem, da gre za prodajo stanovanja toženki kot imetnici stanovanjske pravice na osnovi določil 117. in 119. člena Stanovanjskega zakona. Med strankama tudi ni sporno, da je toženka plačala kupnino v znesku 564.414,00 SIT dne 6.1.1992, torej pred potekom 60 dnevnega roka iz 119. člena Stanovanjskega zakona.

Spor med strankama pa je le o upravičenosti uporabe valutne klavzule, določene v 5. členu kupoprodajne pogodbe z dne 12.11.1991. Prvostopno sodišče meni, da Stanovanjski zakon natančno določa, pod kakšnimi pogoji se sklepajo kupoprodajne pogodbe. Toženka se je odločila za odkup v enkratnem znesku. Po določbi 119. člena Stanovanjskega zakona ima kupec, ki v 60 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe, pogodbeno ceno plača v enkratnem znesku, pravico do popusta v višini 60 % od vrednosti stanovanja. Stanovanjski zakon ne predvideva uporabe devizne klavzule, ki je sicer dovoljena po 5. členu Zakona o deviznem poslovanju. Prvostopno sodišče ocenjuje, da so določbe v zvezi s prodajo stanovanj imenikom stanovanjske pravice prisilni predpis. Res je sicer, da je toženka sporno pogodbo za valutno klavzulo podpisala, vendar pa gre v danem primeru za pogodbo, na že v naprej natisnjeni vsebini, katero je bila toženka prisiljena podpisati, v kolikor je hotela stanovanje odkupiti. Prvostopno sodišče zato zaključuje, da je določba 2. in 3. odstavka 5. člena prodajne pogodbe z dne 12.11.1991 v nasprotju z določbami iz stanovanjskega zakona, zato sta ti dve določili nični po 105 členu ZOR. Prvostopno sodišče je ocenilo, da je tožena stranka po prodajni pogodbi v skladu z določbami Stanovanjskega zakona izpolnila svoje obveznosti in tako iz naslova kupnine tožeči stranki ne dolguje ničesar več.

Proti sodbi se pritožuje tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodi. Podrejeno pa predlaga, da izpodbijano sodbo pritožbeno sodišče razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Svojo pritožbo tožeča stranka obrazlaga s tem, da zakon o stanovanjskih razmerjih res določa sestavine pogodbenega razmerja pri prodaji stanovanja in jih s tem zapoveduje, vendar to velja le za bistvene sestvine.

Klavzula o ohranitvi vrednosti kupnine pa ni bistvena sestavina kupoprodajne pogodbe. Po 5. členu Zakona o devizjnem poslovanju je devizna klavzula dopustno merilo vrednosti, eden od dopustnih načinov za zagotovitv ohranitve vrednosti predmeta pogodbe. Po mnenju tožeča stranke ni razloga, da bi se takšno klavzulo moralo šteti za nezapisano ali celo za nično. Iz določbo 121. člena SZ je jasno razvidno, kako se določa vrednost stanovanja, oziroma kupnine, ni pa izrecno razvidno, kaj je zakonodjalec menil o klavzuli o ohranjanju njene realne vrednosti kot slučajni sestavini. Če bi jo hotel izključiti, bi to storil, vendar ni. Če torej o tem ni ničesar določil, je mogoče zanesljivo sklepati, da je želel, da glede tega veljajo neizključena veljavna pravna pravila. S 121. členom SZ pa se ne zavaruje vrednost stanovanja, ampak se le določi vrednost stanovanja, kar ni isto. Tudi ni pravilna niti dokazana trditev, da je bila tožena stranka prisiljena podpisati pogodbo. Resnica je drugačna, saj SZ zavezuje le tožečo stranko kot lastnika stanovanja, ne pa tožene. Lastninjenje družbenih stanovanj po Stanovanjskem zakonu je za prodajalca neugodno. Zaradi tega je jasno, zakaj zakonodajalec ni zapovedal prepovedi uporabe devizne klavzule za primere, kadar trenutek podpisa in trenutek plačila nista ista. Ni razumljivo, da je sodišče ocenilo, da v naprej napisana vsebina predstavlja takšno prisilo, ki šibkejšo stranko sili v podpis.

Pritožba dopušča možnost, da je tožena stranka pogodbo podpisala v zmoti, v tem primeru pa bi moralo sodišče ugotoviti, kakšna je bila ta zmota. Če je menilo, da že obrazec predstavlja takšno silo, ki drugo stranko prisiljuje v podpis, bi moralo to tudi dokazati, ne pa le predpostavljati. Sila, grožnja ali zvijača so bodisi dokazana dejstva, ali pa jih ni. Predpostavljati jih ni mogoče.

Pritožbeno sodišče je najprej opravilo preizkus izpodbijane sodbe v skladu z določbo 2. odstavka 365. člena ZPP. Pri tem je ugotovilo, da sodišče prve stopnje ni storilo nobene bistvene procesne kršitve iz 2. odstavka 354. člena ZPP, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti.

Dejansko stanje, ki je sodišču prve stopnje služilo kot podlaga za njegovo odločitev, v tej pravdi sploh ni sporno. Kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, je med pravdnima strankama sporna le pogodbeno določena valutna klavzula, vsebovana v 2. in 3. odstavku 5. člena prodajne pogodbe, ki sta jo sklenili pravdni stranki za stanovanje dne 12.11.1991. Vsebina te določbe pa je taka: stranki se sporazumeta, da v primeru plačila v sedmih dneh po sklenitvi te pogodbe plača kupec fiksen tolarski znesek kupnine iz 1. odstavka tega člena (to je znesek 564.414,00 SIT). V primeru, da bo kupec kupnino poravnal v roku, daljšem od 7 dni, vendar v roku do 60 dni po podpisu te pogodbe, se pogodbeni stranki sporazumeta, da bo kupec plačal kupnino v tolarski protivrednosti zneska DEM iz 1. odstavka tega člena (to je 17.637,93 DEM) po veljavnem tečaju Banke Slovenije na dan plačila. Sedem dnevni rok od sklenitve pogodbe je iztekel 19.11.1991, kupnina je bila plačana 6.1.1992, 60 dnevni rok od podpisa pogodbe pa je iztekel 11.1.1992. To pomeni, da je toženka plačala kupnino v znesku 564.414,00 SIT po izteku 7 dnevnega roka, vendar pred iztekom 60 dnevnega roka od podpisa pogodbe. Zato bi po prej navedenih določbah 2. in 3. odstavka 5. člena prodajne pogodbe morala plačati ne samo navedeni znesek, temveč tolarsko protivrednost zneska 17.637,93 DEM.

Pritožbeno sodišče je moralo presoditi, ali je del prodajne pogodbe, vsebovan v 2. in 3. odstavku 5. člena, res treba šteti za nične določbe pogodbe, kot je to menilo prvostopno sodišče. Odgovor na to vprašanje je odvisen od tega, ali so določbe Stanovnajskega zakona (Ur. list RS št. 18/91-I, v nadaljevanju: SZ) o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš prisilni predpis in ali so navedene določbe 5. člena prodajne pogodbe v nasprotju s temi določbami SZ.

Namen predpisa je lahko samo varovanje interesa pogodbenih strank, lahko pa ima predpis namen tudi varovanje interesov družbe. Zakon v nekaterih primerih ničnost izrecno določa (na primer Zakon o zakonski zvezi in družinskih razmerjih v 128. členu določa, da nima pravnega učinka odpoved pravici do preživnine), ne pa vedno. V takih primerih mora sodišče presojati vprašanje, ali je družbeni interes tako velik, da je v primeru kršitve nekega predpisa mogoče šteti, da je šlo za kršitev prisilnega predpisa s posledico popolne ničnosti pogodbe (103. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, Ur. list SFRJ št. 29/78, 39/85 in 57/89, v nadaljevanju: ZOR) ali delne ničnosti (105. člen ZOR), kot jo je v obravnavanem primeru presodilo prvostopno sodišče glede pogodbene določbe o valutni klavzuli.

Interes družbe, ki ga je zasledovala z novim SZ, je nedvomno privatizacija stanovanj, ki so bila v družbeni lastnini in to v čim večjem obsegu. Prav zato je zakonodajalec v SZ določil sorazmerno ugodne pogoje za odkup stanovanj v družbeni lasti. V obravnavani zadevi je bil s sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje med pravdnima strankama ta družbeni interes ne glede na v pogodbo vnešeno devizno klavzulo nedvomno dosežen. To pa velja tudi za vse druge primere, ko je imetnik stanovanjske pravice odkupil stanovanje v družbeni lastnini pod nekoliko drugačnimi pogoji, kot jih določa SZ.

SZ v poglavju o privatizaciji določa dolžnost lastnikov stanovanj, prodati ta stanovanja imetnikom stanovanjske pravice, če ti to zahtevajo. Zakon tudi določa, pod kakšnimi pogoji je lastnik dolžan prodati. Zakon torej določa dolžnost lastnika prodati stanovanje, ne pa hkrati tudi dolžnosti imetnika stanovanjske pravice kupiti stanovanje. Njegova je le pravica, ki stoji nasproti dolžnosti lastnika stanovanja. Zato imetnik stanovanjske pravice ni dolžan stanovanja kupiti. Če pa ga ni dolžan kupiti, tudi ni dolžan kupiti stanovanja zgolj pod pogoji, ki jih določa SZ. Lahko se z lastnikom sporazume za drugačne, zanj manj ugodne pogoje nakupa, ne more pa se sporazumeti za bolj ugodne pogoje. Zakon namreč določa le najugodnejše pogoje nakupa in s tem zavezuje prodajalca, da pod bolj ugodnimi pogoji stanovanja ne sme prodati. V obravnavani zadevi sta se pravdni kot pogodbeni stranki dogovorili za devizni klavzulo. Ne more biti govora o tem, da bi bila toženka v podpis pogodbe s takšno klavzulo tako ali drugače prisiljena. Če pa bi bila, bi lahko takšno pogodbeno določilo izpodbijala, česar pa ni storila. Določila 5. člena prodajne pogodbe o valutni klavzuli zato niso v nasprotju z določbami SZ in torej ne morejo predstavljati kršitve SZ. Po mnenju pritoženega sodišča pa določb SZ o privatizaciji stanovanj tudi ni mogoče šteti za prisilni predpis. Iz navedenih razlogov v pogodbo vnešeno devizno klavzulo, ki ima namen, da ohranja vrednost določene kupnine, sploh ni mogoče šteti za takšno kršitev SZ, ki bi lahko imela za posledico ničnost te valutne klavzule. V letu 1991 je bila inflacija v naši državi še precejšnja, v roku 60 dni, ki jih sicer določa za plačilo 119. člen SZ, pa je seveda znesek kupnine dejansko izgubil precej svoje vrednosti. SZ je že tako priviligiral imetnike stanovanjske pravice kot potencialne kupce stanovanj v škodo lastnikov stanovanj, zato ni razloga, da ne bi prodajalec na tak način, kot sta to storili pogodbeni stranki v obravnavani zadevi, skušal zavarovati vsaj vrednost tiste kupnine, ki jo določa SZ.

Za materialnopravno presojo te zadeve je po prepričanju pritožbenega sodišča zato treba uporabiti določbo 10. člena ZOR, po kateri udeleženeci v pravnem prometu svobodno urejajo obligacijska razmerja in določbo 117. člena ZOR, po kateri so udeleženci v obligacijskem razmerju dolžni izpolniti svojo pogodbeno obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev. Ker pogodbeno določilo iz 2. in 3. odstavka 5. člena prej navedene prodajne pogodbe ni v nasprotju z nobenim prisilnim predpisom, ni nično in je zato toženka dolžna zaradi plačila kupnine po izteku 7 dnevnega roka od sklenitve pogodbe, tožeči stranki plačati še v tožbi zahtevani znesek s pripadajočimi obrestmi.

Glede na navedeno in v skladu z določbo 4. točke 373. člena ZPP je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodilo. Tako je odločilo, ker se je prepričalo, da je sodišče prve stopnje dejansko stanje pravilno ugotovilo, ni pa pravilno uporabilo materialnega prava.

Po določbi 3. odstavka 166. člena ZPP pritožbeno sodišče v primeru, da spremeni odločitev sodišča prve stopnje, odloči o stroških vsega postopka. Po načelu uspeha v pravdi (1. odstavek 154. člena ZPP) mora tožena stranka povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške na prvi in drugi stopnji. Tožeča stranka je kot te stroške prijavila le plačilo sodne takse in sicer na prvi stopnji za tožbo in sodbo v skupnem znesku 7.200 SIT, ter sodno takso za pritožbo v znesku 3.600 SIT. Te zneske je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti, svoje stroške pa glede na to, da je v pravdi popolnoma propadla, seveda nositi sama.

ZOR člen 103,  103/1,  105,  103,  103/1,  105.  SZ člen 117,  119,  117,  119.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.