VSL sodba I Cp 750/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-11-16

najemno razmerje - najemna pogodba - nezakonita uporaba stanovanja - izpraznitev stanovanja

Uporabnik, ki tuje stanovanje uporablja brez pisne najemne pogodbe, ga uporablja nezakonito. Če želi to stanovanje uporabljati zakonito, mora skleniti najemno pogodbo. Interes za sklenitev najemne pogodbe ima torej uporabnik, zato je on dolžan zahtevati sklenitev najemne pogodbe. V kolikor od lastnika stanovanja ni zahteval sklenitve najemne pogodbe, je zaradi nezakonite uporabe stanovanja utemeljena lastnikova tožba na izpraznitev stanovanja.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Prvostopno sodišče je tožencu naložilo izselitev iz 4-sobnega stanovanja na P. in izročitev tega stanovanja tožnici. Ugotovilo je, da toženec stanovanje uporablja brez najemne pogodbe, torej nezakonito.

Proti tej sodbi se pritožuje tožena stranka in uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da sta pravdni stranki razvezana zakonca, po razvezi pa sta še vedno živela v skupnem stanovanju, ki ga je oče tožnice sicer daroval njej, večji del za ureditev pa je prispeval toženec, tako v materialu, kakor tudi v delu. Res toženec s tožnico ni sklenil najemne pogodbe, vendar nesklenitev najemne pogodbe ni razlog za odpoved oziroma izpraznitev stanovanja. Tožnica ni izkazala, da je s tožencem sploh nameravala skleniti najemno pogodbo, oziroma, da bi toženec zavrnil sklenitev najemne pogodbe. Nedvomno je toženec pridobil stanovanjsko pravico še po prejšnjem zakonu in je imel status imetnika stanovanjske pravice oz. uporabnika na stanovanju, tako da bi morala tožnica tožencu ponuditi v podpis najemno pogodbo, kar pa ni izkazano.

Pritožbeno sodišče nima pomislekov proti dejanskim ugotovitvam in materialno pravni odločitvi prvostopnega sodišča. Tožnica je lastnica spornega stanovanja na P., ki jih je bilo darovano, toženec pa ni ne lastnik in ne solastnik. Z morebitnim prispevkom (v materialu in z delom) k ureditvi stanovanja toženec ni pridobil solastnine na tem stanovanju, kot pravilno ugotavlja prvostopno sodišče, sicer pa toženec ne v postopku na prvi stopnji in ne v pritožbi svoje lastnine ali solastnine na spornem stanovanju ni zatrjeval.

Toženčevo pritožbeno sklicevanje na status imetnika stanovanjske pravice oziroma uporabnika na stanovanju na P., ni utemeljeno. Obe pravdni stranki res že daljšo dobo živita v spornem stanovanju, ki je ves čas lastniško, po razvezi zakonske zveze leta 1986 pa se pravdni stranki nista sporazumeli, katera od njiju bo postala imetnik pravice uporabe stanovanja, niti nobena stranka ni predlagala, da o tem odloči sodišče v smislu člena 17 nekdanjega Zakona o stanovanjskih razmerjih. Toženec torej nikoli ni pridobil stanovanjske pravice, niti ni imel statusa imetnika pravice uporabe na spornem stanovanju, morda je bil le uporabnik stanovanja v smislu bivševa zakona. Po uveljavitvi stanovanjskega zakona (Ur. l. RS št. 18/91) morebitna nekdanja toženčeva lastnost uporabnika stanovanja za tožnikove pravice v zvezi s spornim stanovanjem ni bila relevantna, saj bi le status imetnika stanovanjske pravice tožniku zagotavljal obveznost sklenitev najemne pogodbe s tožnico kot lastnico stanovanja (člen 147 SZ). Ker toženec tega statusa ni imel, torej nima nikakršnih posebnih pravic, izvirajočih iz nekdanje zakonske zveze ali daljše uporabe spornega stanovanja. Glede na določbe stanovanjskega zakona in tožničino lastništvo stanovanja, je toženec v njem lahko samo kot najemnik, po določbah o najemnih razmerjih (členi 39 do 66 SZ in 147 do 150 SZ) pa mora biti med lastnikom in najemnikom sklenjena pisna pogodba, sicer gre za nezakonito uporabo stanovanja. Zmotno meni pritožba, da bi bila tožnica kot lastnica dolžna tožencu ponuditi v podpis najemno pogodbo. Lastnik sme po lastni volji ustvariti najemno razmerje s sklenitvijo najemne pogodbe, najemnik pa mora skleniti najemno pogodbo, če želi zakonito uporabljati tuje stanovanje.

Interes za sklenitev najemne pogodbe ima torej najemnik, zato je on dolžan dati iniciativo oziroma zahtevati sklenitev najemne pogodbe z lastnikom. V kolikor od lastnika ne zahteva sklenitve najemne pogodbe, pa dejansko uporablja tuje stanovanje, ga uporablja nezakonito (člen 58 SZ). V obravnavanem primeru toženec ni zahteval sklenitve najemne pogodbe, zato je pravilna ugotovitev prvostopnega sodišča o nezakoniti uporabi stanovanja, ki ima za posledico toženčevo obveznost izselitve (člen 58 in 59 SZ). Tako se pokaže, da uveljavljana pritožbena razloga nista podana, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in izpodbijano sodbo potrdilo (člen 368 ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.