VSL sklep II Cp 94/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-08-18

privatizacija - prodaja stanovanja - kulturni spomenik - ničnost

Pogodba o prodaji stanovanja, ki je kulturni spomenik, je v nasprotju z 51. členom Zakona o naravni in kulturni dediščini (1981) in nična, zato tudi s sodbo ni mogoče naložiti lastniku takega stanovanja, da je dolžan skleniti s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice kupoprodajno pogodbo v smislu določil osmega poglavja Stanovanjskega zakona

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne istemu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je odločalo o tožbenem zahtevku tožnika, da je tožena stranka dolžna z njim skleniti kupoprodajno pogodbo na podlagi 117. člena Stanovanjskega zakona, za trosobno stanovanje s kletjo v izmeri 123,81 m2, na M. in o eventualnem (podrednem) zahtevku na podlagi drugega odstavka 129. člena istega zakona, da je dolžna skleniti tako pogodbo s tožnikom za drugo primerno stanovanje v izmeri 123,81 m2. Z izpodbijano sodbo je ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku ter je toženi stranki naložilo, da mora skleniti s tožnikom kupoprodajno pogodbo za stanovanje na M. Presodilo je namreč, da enosobno stanovanje v Š., ki ga tožena stranka ponuja tožniku, ni primerno v smislu določil stanovanjskega zakona, za tožnikovo tričlansko družino. Po načelu fakultativne obveznosti se tožena stranka (dolžnik) oprosti obveznosti glede prodaje stanovanja na M. le v primeru ponudbe primernega stanovanja, tožnik pa je upravičen le zahtevati, da mu tožena stranka proda stanovanje na M. Toženi stranki je še naložilo, da je dolžna povrniti tožniku 98.209,00 SIT pravdnih stroškov z obrestmi.

Proti tej sodbi se pritožuje tožena stranka, ki uveljavlja pritožbene razloge kršitve določb pravdnega postopka, zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Višjemu sodišču predlaga, da naj samo spremeni sodbo tako, da bo tožbeni zahtevek zavrnilo ali pa naj sodbo razveljavi ter vrne zadevo prvemu sodišču v novo sojenje. Stanovanja, ki je kulturni spomenik, tožena stranka ni dolžna prodati tožniku. V nakup pa mu je ponudila konkretno dvosobno stanovanje. O primernosti tega stanovanja sodišče ni izvajalo dokazov, niti ni zaslišalo tožnika o številu oseb, ki so uporabniki stanovanja. Tožena stranka ni imela v postopku možnosti ponuditi drugo bolj primerno stanovanje, niti ni zakonitega roka za tako ponudbo. Zahtevek tožnika je tudi nepopoln, ker ne vsebuje višine kupnine in ne vseh elementov za njen izračun.

V odgovoru na pritožbo navaja tožnik, da je imela tožena stranka pred pravdo dovolj časa za prodajo drugega primernega stanovanja ter je zato rok za nadomestno izpolnitev potekel, ko je bila vložena tožba.

Tožena stranka niti ne trdi, niti ni dokazala, da je izkoristila predkupno pravico do nakupa stanovanja v zakonitem roku, zato ga je dolžna prodati tožniku. Iz sodnega spisa je razvidno, da so nesporni vsi bistveni elementi kupne pogodbe ter tožena stranka niti ni predlagala novih dokazov, niti ni do danes ponudila primerno nadomestno stanovanje.

Tožena stranka določneje ne navaja v pritožbi, katerih določb pravdnega postopka prvo sodišče ni uporabilo ali jih je uporabilo nepravilno tako, da je to vplivalo ali moglo vplivati na zakonitost in pravilnost sodbe. Sodišče druge stopnje tudi ni ugotovilo kršitev te vrste, na katere mora paziti po uradni dolžnosti. Sodba sodišča prve stopnje nima pomanjkljivosti, zaradi katerih je ne bi bilo mogoče preizkusiti. S pritožbo uveljavljani razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka zato ni podan. Pritožbeno sodišče je mnenja, da prvo sodišče v tem primeru le ni prav uporabilo materialnega prava, zaradi česar tudi ni razjasnilo vseh odločilnih dejstev. Stvar materialno procesnega vodstva je namreč odločitev, katera dejstva so pomembna za odločbo in kateri dokazi naj se izvedejo za njihovo ugotovitev. Nejasna je v smislu takega dokaznega sklepa ugotovitev prvega sodišča, da je od vseh odločilnih dejstev sporno samo vprašanje, ali je tožena stranka dolžna prodati tožeči stranki predmetno stanovanje. Nesporna so le dejstva, ki jih stranke priznajo pred sodiščem med pravdo in jih zato tako kot zakonito domnevnih in splošno znanih dejstev, praviloma ni treba dokazovati (221. čl. ZPP). V obravnavanem primeru so nesporna predvsem dejstva stanovanjske pravice tožnika in lastninske pravice tožene stranke na predmetnem stanovanju na M., ki je kulturni spomenik prve vrste, zap. št. ..... v prilogi Odloka o razglasitvi starega mestnega jedra Škofje Loke za kulturni spomenik (Ur. vestnik Gorenjske št. 21/88).

Natančneje obravnava razvojne usmeritve "zazidalni načrt prenove starega mestnega jedra Škofje Loke (15. člen Odloka).

Tožena stranka se v nasprotju z dejstvom, da je lastnica, sklicuje na zakonito predkupno pravico, ki jo ima glede predmetnega stanovanja.

Zaradi omejitev prometa z nepremičninami, ki so kulturni spomeniki, je kot kažejo navedbe tožeče stranke, to vprašanje sporno, pomembno pa je za odločitev, ali je tožena stranka dolžna prodati stanovanje tožniku s predvidenimi popusti kakor to zahteva tožnik na podlagi določila 117. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ, Ur. l. RS št. 18/91 in 21/94). Zakon o naravni in kulturni dediščini (Ur.l. SRS št. 1/81 do 8/90 in RS št. 26/92) je v razmerju do SZ, kar zadeva privatizacijo stanovanj, ki so kulturni spomenik, specialnejši predpis, ki ga je iz teh razlogov treba predvsem upoštevati. Namen lastninjenja stanovanj ne more biti privatizacija kulturne dediščine, zato je v smislu določila preje omenjenega zakona potrebno ugotoviti, ali gre za kulturni spomenik in v tem primeru tudi, ali obstoji soglasje pristojne strokovne službe, ki zadeva konkretno stanovanje, za odtujitev stanovanja, ker raba stanovanja ni v nasprotju s spomeniškimi vrednotami zgradbe (2. in 3. odst. 4. člena Zakona o spremembah zakona o naravni in kulturni dediščini). Omenjene omejitve prometa s stanovanji nedvomno veljajo tudi v primeru, ko je občina že lastnik stanovanja v zaščitenem objektu in je v tem primeru nepomembno vprašanje njene predkupne pravice, s katerim se ni treba ukvarjati. Predvsem v nakazanih smereh bo moralo zato prvo sodišče ugotoviti odločilna dejstva in o tem zavzeti določno stališče.

Spremenjeni 51. člen Zakona o naravni in kulturni dediščini določa, da spomenika ali znamenitosti, ki je v javni ali družbeni lastnini, ni dopustno odtujiti. Ne glede na to določbo je možno odtujiti stanovanje oziroma hišo, ki je razglašena za kulturni spomenik, vendar le na podlagi soglasja pristojne strokovne organizacije, razen v primerih, ko gre za hišo oziroma stanovanje, katerega namembnost v aktu o razglasitvi oziroma v republiškem ali občinskih planskih aktih ni opredeljena kot stanovanjska in v primerih stanovanj v zgradbah, ki so kulturni spomeniki in je njihova raba v nasprotju s spomeniškimi vrednotami zgradbe. Z upoštevanjem omenjenih kriterijev bo zato potrebno ugotoviti, ali je konkretno stanovanje možno odtujiti. Kupna pogodba, sklenjena v nasprotju z omenjenimi določbami Zakona o naravni in kulturni dediščini, je nična ter zato tudi s sodbo ni mogoče naložiti take obveznosti sklenitve pogodbe toženi stranki, ne glede na pravico, ki jo ima tožnik do nakupa stanovanja s popusti, na podlagi določil osmega poglavja stanovanjskega zakona.

Materialnopravna utemeljenost tožbenega zahtevka na tej podlagi, ki ne obsega vseh elementov pogodbe, kakor ga je opredelil s tožbo tožnik, je tudi sicer vprašljiva, na kar bi ga moralo prvo sodišče opozoriti (298. člen Zakona o pravdnem postopku, Ur.l. SFRJ št. 4/77 do 27/90, v nadaljevanju ZPP). Tožbeni predlog namreč mora, po mnenju pritožbenega sodišča, obsegati vse elemente pogodbe, ki jo je tožena stranka dolžna skleniti s tožnikom, ker bo sicer nesklepčni tožbeni zahtevek, moralo zavrniti sodišče, že iz teh razlogov.

Na podlagi osmega poglavja SZ pridobljena pravica tožnika do nakupa stanovanja pod tam opredeljenimi pogoji ne bo okrnjena niti v primeru nedopustnosti odtujitve stanovanja na M., ker je tožena stranka dolžna v tem primeru omogočiti tožniku nakup drugega primernega stanovanja. O tem bo moralo prvo sodišče odločati šele v primeru zavrnitve primarnega tožbenega zahtevka na sklenitev kupoprodajne pogodbe za stanovanje na M. Prvo sodišče se je zato, iz preje navedenih razlogov, neutemeljeno ukvarjalo z vprašanjem, ali je stanovanje v Š. primerno stanovanje v smislu določil 5. člena SZ.

Pravnega standarda primernega stanovanja sicer ni mogoče razlagati v smislu podrednega tožbenega zahtevka tako, da mora tožena stranka omogočiti tožniku nakup primernega stanovanja enake površine kot je površina stanovanja na M., vendar je potrebno tudi pojasniti, da se ustreznost drugega ponujenega stanovanja v takem primeru ugotavlja šele v izvršilnem postopku, na podlagi pravnomočne sodbe, ki se glasi, da je tožena stranka dolžna omogočiti tožniku kot imetniku stanovanjske pravice na konkretnem stanovanju, pod pogoji iz osmega poglavja SZ, nakup drugega primernega stanovanja. Nobene zakonite podlage namreč ni, po mnenju drugostopnega sodišča, za stališče, da mora tožena stranka v konkretnem primeru, če sklenitev kupoprodajne pogodbe za stanovanje na M. ni dopustna in je iz teh vzrokov odklonila prodajo stanovanja, hkrati ponuditi tožniku v nakup drugo primerno stanovanje. Pravica tožeče stranke je kvečjemu, da kupi drugo primerno stanovanje s popusti v smislu osmega poglavja Stanovanjskega zakona, kar mu je dolžna omogočiti tožena stranka (drugi odstavek 129. člena SZ).

Sodišče druge stopnje misli, da je potrebno za pravilno ugotovitev dejanskega stanja opraviti novo glavno obravnavo pred sodiščem prve stopnje ter je razveljavilo s sklepom izpodbijano sodbo in je vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 370. člena ZPP). O stroških pritožbenega postopka bo zato potrebno odločati s končno odločbo (tretji odstavek 166. člena ZPP).

ZNKD člen 51, 51/1, 51/2, 51/3. SZ člen 117, 129, 129/1, 129/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.