VSK sodba Cp 202/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1993-04-14

najemna pogodba - prenehanje pogodbe o najemu - potek časa

Ker se je s sklenjeno najemno pogodbo za določen čas 30 let najemnik zavezal, da bo najeti objekt obnovil in v zameno zato zadrževal po 90 % najemnine skozi vso dobo najema, nima pravice do povračila event. še neamortiziranega dela investicij, preostalih po preteku 30-letnega najema.

Pritožbi tožene stranke se ugodi ter se pobijana sodba spremeni tako, da se zavrne tudi nadaljnji tožbeni zahtevek tožnic, da je tožena stranka dolžna plačati 2,002,490,00 SIT z obrestmi in stroški postopka.

S pobijano sodbo je sodišče prve stopnje delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožnic in naložilo toženi stranki, da mora tožnicama plačati 2,002.490,00 SIT z obrestmi od 8.9.1992 dalje in stroške postopka.

Svojo odločitev je oprlo na najemno pogodbo, ki so jo sklenili obe tožnici in pravni prednik toženke leta 1959, višino terjatve pa je ugotovilo na podlagi cenitve izvedenca.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka, ki uveljavlja zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava ter predlaga, naj se sodba razveljavi ali spremeni. V pritožbi zatrjuje, da iz pogodbe izhaja, da je bila sklenjena za dobo 30 let in zato je sodišče prve stopnje napačno zaključevalo, da je toženka najemno pogodbo odpovedala in v posledici tega, da je dolžna povrniti tožnicama investicije. Namreč neamortizirani stroški adaptacije bi šli tožečima strankama le v primeru, če bi bila pogodba odpovedana pred potekom najemne dobe 30 let. Tožnica si je 30 let zadrževala 90% najemnine na račun stroškov adaptacije in si je s tem stroške povsem pokrila, zaradi česar toženka ni dolžna plačati ničesar.

Sicer pa višina vrednosti investicij ni pravilno ugotovljena. Tožeča stranka ni podala obračunov opravljenih del, ker so bile individualne komunalne naprave že napravljene in ker je izvedenec ocenjeval na podlagi Pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti. Nepravilno so odmerjeni tudi stroški postopka, saj tožeča stranka ni uspela s celotnim zahtevkom.

Tožeča stranka opira povrnitveni zahtevek na določila najemne pogodbe iz leta 1959 in na toženkino zavezo, sporočeno z dopisom z dne 29.6.1989. Sodišče prve stopnje je odločalo o sporu očitno na podlagi določb citirane najemne pogodbe, to je na obligacijsko pravni podlagi, ker je neizrabljeno vloženo vrednost investicij izračunalo tako, kot je razumelo citirano najemno pogodbo. Zadevni 5. člen najemne pogodbe z dne 8.7.1959 se glasi "ta pogodba se sklene za dobo 30 let, vendar se najemodajalec obvezuje, da te pogodbe toliko časa ne bo odpovedal, dokler ne bodo kriti vsi stroški adaptacije s preostalim delom najemnine.

Ako pa najemodajalec to pogodbo odpove še pred potekom najemne dobe, se obvezuje povrniti najemojemalcu vse stroške, ki ne bi bili kriti z najemnino".

Tako pogodbeno določilo je po mnenju pritožbenega sodišča mogoče tolmačiti tako po gramatikalni kot logični razlagi le tako, da se je tožena stranka zavezala povrniti najemniku eventualno neizkoriščeno vrednost stroškov adaptacije le v primeru, če bi pogodbo odpovedala pred potekom dogovorjenega 30 letnega roka. V navedeni dobi bi bile z dogovorjenim načinom obračuna poplačane investicije z najemnino. Le za primer, da bi toženka odpovedala najemno razmerje pred potekom 30 letnega roka, se je zavezala povrniti še neizkoriščeni del investicij (2. odstavek citiranega 5. člena pogodbe), sicer pa nič (1. odstavek 5. člena pogodbe je onemogočal le odpoved najemnega razmerja pred potekom 30 letnega roka, če do tedaj investicije še ne bi bile izčrpane na dogovorjen način). Iz take razlage določb najemne pogodbe, ki pa je sama zase dovolj jasna in nespornega dejstva, da je tožeča stranka objekt izkoriščala 30 let (za vikend in ne stanovanje), da je torej najemno razmerje prenehalo zaradi poteka dogovorjenega roka trajanja, sledi zaključek, da tožbeni zahtevek tožeče stranke na povrnitev kakšnih vloženih sredstev ni utemeljen.

Podlage za drugačne zaključke, ne more dajati niti dopis toženkinega pravnega prednika z dne 29.6.1989, ker govori le o pogojnih vlaganjih in ne pomeni pripoznave dolga. Ker temelji tožba na obligacijskopravni podlagi, obe pravdni stranki pa sta pogodbeno najemno razmerje v celoti izpolnili, kar pomeni, da toženka na podlagi pogodbe ničesar ne dolguje tožečima strankama, je pritožbeno sodišče v skladu z 2. in 4. točko 373. člena ZPP pobijano sodbo spremenilo tako, da je zavrnilo tudi preostali tožbeni zahtevek.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.