VSL sodba I Cp 1277/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-10-12

odpoved najemne pogodbe - plačilo najemnine

Najemnik se ob odpovedi najemne pogodbe ne more uspešno sklicevati na socialno stisko, če ni ravnal v skladu z določilom 4. odst. 53. člena SZ.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v pretežnem delu ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke ter razsodilo, da se toženi stranki odpoveduje najemna pogodba z dne 24.6.1992 z aneksom z dne 21. 10. 1992, št. 2061 za stanovanje v K., ki obsega dve sobi, kopalnico, predsobo in klet, v skupni izmeri 51,1 m2 ter ga je tožena stranka dolžna izprazniti in ga izročiti prostega oseb in stvari tožeči stranki v 90 dneh, da ne bo izvršbe ter ji v 15 dneh povrniti njene pravdne stroške v znesku 15.945,00 SIT. Kar je zahtevala tožeča stranka drugače, je sodišče njen zahtevek zavrnilo.

Zoper sodbo se je pritožila tožena stranka zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, naj sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo spremeni tako, da zavrne tožbeni zahtevek, ali pa jo naj podrejeno razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V obrazložitvi pritožbe navaja, da so pri toženki nastopili razlogi iz 3. odst. 53. člena Stanovanjskega zakona in sicer se je znašla v socialni stiski, prav tako osebe, ki z njo bivajo v spornem stanovanju. Kot prava neuka stranka se toženka ni znašla in ni pridobila potrdila Centra za socialno delo. Kljub neizkazanemu potrdilu pa je obstajalo dejstvo socialne stiske, kar bi zlahka potrdilo zaslišanje predstavnika Centra za socialno delo, ki stisko toženke pozna že izpred marca 1993. Formalna nepredložitev ustreznega potrdila zaradi pravne neukosti toženke ne more zanikati dejstva socialne stiske. Nenazadnje je bilo takšno potrdilo brez pomišljanja izdano s strani Centra za socialno delo v času trajanja te pravdne zadeve. Končno toženka še poudarja, da je s skrajnimi napori plačala dne 29.8.1994 vso dolgovano najemnino, vključno z zamudnimi obrestmi in celo tudi pravdnimi stroški, kar je razvidno iz potrdila S. z dne 31.8.1994. Toženka tudi prosi za oprostitev plačila taks za pritožbo iz razloga socialne stiske, ki pri toženki traja še sedaj.

Sodišče druge stopnje je ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi ugotovilo, da uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje dovolj popolno ugotovilo ter tudi pravilno uporabilo materialno pravo. V izpodbijani sodbi je navedlo vse razloge, iz katerih je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Sodišče druge stopnje tudi ni ugotovilo kakih kršitev iz razlogov, na katere mora paziti v skladu z določilom 2. odst. 365. člena ZPP po uradni dolžnosti. Prav tako nima pomislekov o dejanskih in pravnih ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki jih pritožbena izvajanja ne morejo omajati. Glede na trditve v pritožbi pa sodišče druge stopnje še dodaja: Po določilu tretje alinee, 1. odst. 53. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih, (Ur. l. RS št. 18/91 in 21/94) lahko lastnik odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov, če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih 12 mesecih. Iz podatkov v spisu izhaja, da je tožena stranka sama navajala v odgovoru na tožbo (list. št. 2), da se zaveda, da dolguje stanarino v znesku 39.734,00 SIT, kar predstavlja neplačano najemnino od meseca marca do decembra 1993, pri čemer se je toženka sklicevala na težke denarne in družinske razmere. Zaslišana na glavni obravnavi je toženka tudi priznala, da je prejela od S. opomin zaradi neplačevanja najemnine in kjer je bila opozorjena, naj v roku 15 dni poravna neplačano najemnino, ker bodo sicer v nasprotnem primeru zahtevali s tožbo izpraznitev stanovanja. Sodišče prve stopnje je tudi ugotovilo, da toženka ni ravnala v skladu z določilom 4. odst.

53. člena SZ, po katerem mora najemnik predložiti lastniku in občinskemu upravnemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve potrdilo centra za socialno delo v 15 dneh po nastanku okoliščin iz 3. odst. 53. člena SZ. Po navedenem zakonitem določilu najemniku stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe zato, ker ni plačal najemnine in drugih obveznosti po tem zakonu, če zaradi socialne stiske, v kateri se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, ni zmogel poravnati najemnine in drugih obveznosti po tem zakonu v celoti. Ob dejanskem stanju, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, je pravilno odločilo, ko je z izpodbijano sodbo v pretežnem delu ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Najemnik se namreč ob odpovedi najemne pogodbe ne more uspešno sklicevati na socialno stisko, če ni ravnal v skladu z določilom 4. odsta. 53. člena SZ, kot je bilo tudi v toženkinem primeru. Zato sodišče druge stopnje tudi ni moglo upoštevati pritožbenih izvajanj niti toženkinega sklicevanja, da je neuka stranka, ter da je vso dolgovano najemnino plačala dne 29.8.1994. Ob dejanskem stanju, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, je po mnenju pritožbenega sodišča tudi odveč kakršnokoli dopolnjevanje postopka.

Iz navedenih razlogov je sodišče druge stopnje pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo ter v skladu z določilom člena 368 ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Izrek o stroških pritožbenega postopka je odpadel, ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, tožeča stranka pa na pritožbo ni odgovorila.

O toženkinem predlogu za oprostitev plačila sodnih taks pa bo odločilo sodišče prve stopnje (1. odst. 173. člena ZPP).

Določbe Zakona o pravdnem postopku, na katerih temelji odločitev pritožbenega sodišča, so uporabljene na podlagi 1. odst. 4. člena Ustavnega zakona za izvedbo Temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije Ur. l. RS št. 1/91-I).

SZ člen 53,  53/2,  53/3,  53/4,  53,  53/2,  53/3,  53/4.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.