VSL sodba I Cp 1405/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-01-12

stanovanjska najemna razmerja - najemnina

Po uveljavitvi Stanovanjskega zakona ima pravico do izterjave stanarine (najemnine) lastnik stanovanja. Občina, ki je prevzela opravljanje nalog samoupravne stanovanjske skupnosti, lahko po določbah Zakona o stanovanjskem gospodarstvu izterjuje stanarino le v imenu in za račun skupnosti stanovalcev.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se tožbeni zahtevek, ki se glasi: Tožena stranka je dolžna plačati tožeči stranki znesek 1.813,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1.11.1991 dalje do plačila, znesek 2.122,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1.12.1991 dalje do plačila, znesek 2.122,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1.1.1992 dalje do plačila in znesek 2.122,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1.2.1992 dalje do plačila, zmanjšan za že plačani del zahtevka v višini 2.122,00 SIT in stroške tega postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe dalje do plačila, vse pod izvršbo, z a v r n e .

Prvostopno sodišče je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki v izreku sodbe navedene zneske z zakonitimi zamudnimi obrestmi od v izreku sodbe navedenih datumov ter ji povrniti stroške postopka v znesku 10.800,00 SIT.

Proti sodbi se pritožuje toženec, uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Navaja, da Stanovanjski zakon v svojem 145. členu določa, da opravlja naloge iz tega zakona skupnost stanovalcev oz. pooblaščena organizacija. V tem zakonu je tudi določeno, da je pravica lastnika, kar pa tožeča stranka ni, pobiranje najemnine.

Tožeča stranka utemeljuje svojo aktivno legitimacijo v predmetni pravdi s tem, da je na podlagi Ustavnega zakona za izvedbo ustavnih amandmajev iz leta 1989 prevzela strokovno- tehnična, finančna in pravna opravila za skupnost stanovalcev, ki jih je prej opravljala Samoupravna stanovanjska skupnost občine T. Iz dejanskih navedb v tožbi tako ne izhaja, da bi tožeča stranka uveljavljala plačilo zapadle najemnine kot lastnik stanovanja, temveč v imenu in za račun skupnosti stanovalcev. Enako stališče kot tožeča stranka je zavzelo tudi prvostopno sodišče, kot to izhaja iz razlogov prvostopne sodbe.

Tožba je bila v danem primeru vložena po uveljavitvi Stanovanjskega zakona, nanaša pa se na plačilo najemnine za obdobje veljavnosti Stanovanjskega zakona. V danem primeru je torej po presoji pritožbenega sodišča treba uporabiti določbe Stanovanjskega zakona, na podlagi teh določb pa ima pravico do pobiranja najemnine lastnik stanovanja (prva alinea 43. člena Stanovanjskega zakona). Tega ne spreminja določba II. odst. 145. člena Stanovnjskega zakona, ki določa, da do sklenitve pogodbe iz 22. člena tega zakona opravlja naloge skupnost stanovalcev oz. pooblaščena organizacija. Naloge, ki jih po določbah Stanovanjskega zakona, upoštevajoč že omenjeno določbo še vedno opravlja skupnost stanovalcev oz. pooblaščena organizacija, je treba povezovati z vsebino pogodbe iz 22. člena Stanovanjskega zakona, ki pa je opredeljena v 26. členu zakona. Po teh določbah pa lastniki večstanovanjskih hiš sklenejo zaradi urejanja medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča pismeno pogodbo o upravljanju. V okvir tega upravljanja ne spada pobiranje najemnin za stanovanja. Po presoji pritožbenega sodišča je tako aktivno legitimiran za vložitev tožbe zaradi plačila najemnine le lastnik stanovanja, ki ga ima v najemu toženec, to pa upoštevajoč dejansko podlago tožbe ni tožeča stranka.

Tudi neupoštevaje spredaj navedeno po presoji pritožbenega sodišča tožeča stranka ni aktivno legitimirana za vložitev predmetne tožbe.

Tožeča stranka je na podlagi že omenjenega Ustavnega zakona za izvedbo ustavnih amandmajev prevzela le tista upravičenja, ki jih je pred tem imela samoupravna stanovanjska skupnost. Ta pa je imela upravičenja po določbah Zakona o stanovanjskem gospodarstvu (Ur. l.

SRS št. 3/81 - 11/88). Na podlagi III. odst. 63. člena Zakona o stanovanjskem gospodarstvu se je stanarina plačevala skupnosti stanovalcev. Ta je sicer lahko pooblastila delovno skupnost stanovanjske skupnosti ali organizacijo združenega dela, da v njenem imenu in na njen račun opravlja naloge v zvezi s pobiranjem in izterjavo stanarin. Tudi v tem primeru, namreč v primeru pooblastila, pa stanovanjska skupnost ni bila aktivno legitimirana v pravdi, temveč je nastopala le kot pooblaščenec. V danem primeru pa tožeča stranka ni uveljavljala svoje terjatve v imenu in za račun skupnosti stanovalcev, temveč v svojem lastnem imenu, za kaj takega pa po materialnem pravu nima aktivne legitimacije. Upoštevajoč navedeno torej po presoji pritožbenega sodišča tožeča stranka ni aktivno legitimirana v predmetni pravdi in je zato njen tožbeni zahtevek neutemeljen, iz tega razloga pa je pritožbeno sodišče na podlagi 4. tč. 373. člena ZPP izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

SZ člen 43.  ZSG člen 63,  63/3,  63,  63/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.