VSL sklep II Cp 262/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-02-03

ureditev razmerij med solastniki - upravljanje večstanovanjskih hiš

Terasa nad poslovnim prostorom in vhodom v hišo predstavlja del strehe te hiše in torej skupni del večstanovanjske hiše. Enako kot drugi skupni prostori, deli, objekti in naprave v večstanovanjski hiši je v solastnini vseh lastnikov. Ti dajejo kot upravljalci skupnih prostorov, delov, objektov in naprav soglasje za adaptacijo.

Solastniki, ki niso dali soglasja za adaptacijo, imajo v nepravdnem postopku za izdajo sklepa, ki nadomešča soglasje solastnikov, status enotnih sospornikov in morajo biti vsi obseženi v predlogu.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Prvostopno sodišče je zavrglo predlagateljev predlog, s katerim naj bi se naložilo nasprotnemu udeležencu, da je dolžan takoj dopustiti predlagatelju opraviti izolacijo terase oz. balkona nad poslovnim prostorom (prizidkom) v Ljubljani, K. 10. Ugotovilo je, da sporni balkon ni sestavni del stanovanja nasprotnega udeleženca, temveč skupni del hiše K. 10, ki je v lasti večih solastnikov, ne pa samo strank. Ker predlagatelj ni navedel v predlogu vseh solastnikov, ampak le enega, ni navedel pravih nasprotnih udeležencev.

Proti temu sklepu se pritožuje predlagatelj in uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. V pritožbi navaja, da se sporni primer tiče samo dveh solastnikov, čeprav je teh res več. Sporni balkon predstavlja izključno streho predlagateljevemu lokalu in ne tudi drugim solastnikom. Ti tudi ne morejo imeti v solasti ali souporabi balkona, do katerega se pride izključno preko stanovanja, ki je v lasti nasprotnega udeleženca.

V odgovoru na pritožbo nasprotni udeleženec navaja, da je vhodna veranda streha za spodaj ležeči predlagateljev poslovni prostor in tudi za spodaj ležeči vhod ter del veže celotne stanovanjske stavbe.

Stropi in strehe spadajo po 8. členu Stanovanskega zakona med skupne dele, zato ne more vsak lastnik sam posegati po skupnih delih in napravah.

Pravilno je stališče prvostopnega sodišča, da bi moral predlagatelj kot nasprotne udeležence navesti vse solastnike hiše K. 10 v Ljubljani. Sporni balkon oz. terasa je streha za spodaj ležeči poslovni prostor, pa tudi za vhod oz. vežo v stanovanjsko hišo.

Streha hiše, pa čeprav v obliki terase, je skupni del večstanovanjske hiše (člen 8/2 SZ), skupni deli hiše pa so v solastnini vseh solastnikov (člen 12/3 in 4 SZ). Za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih delov hiše je potreben sporazum solastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše (člen 31/I SZ oz. 15/II ZTLR), za odločitve, ki presegajo redno upravljanje, pa je potrebno soglasje vseh solastnikov (člen 31/3 SZ oz. 15/4 ZTLR). Nepravilno je torej stališče pritožbe, da se sporni primer tiče samo dveh solastnikov. Sporna terasa ni samo streha predlagateljevemu lokalu, temveč tudi vhodu v hišo, sicer pa velja za vsake skupne dele sistem odločanja, kot je bil naveden. O upravljanju skupnih delov stavbe odločajo vsi solastniki in ne le za posamezni skupni del neposredno prizadeti, zato je treba predlog za ureditev razmerij med solastniki naperiti zoper vse, ki niso dali soglasja za adaptacijo. Solastniki, ki z adaptacijo ne soglašajo, imajo v nepravdnem postopku za izdajo sklepa, ki nadomešča soglasje solastniku, status enotnih sospornikov in morajo biti vsi obseženi v predlogu. Predlagateljev predlog navedenemu ni ustrezal, zato je prvostopno sodišče odločilo pravilno. Pritožbeno sodišče torej ugotavlja, da pritožbena razloga nista podana, zaradi česar je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in izpodbijani sklep potrditi (člen 380 točka 2 ZPP v zvezi s členom 37 ZNP).

ZTLR člen 15,  15/2,  15/3,  15/4,  15,  15/2,  15/3,  15/4.  ZPP (1977) člen 201,  201.  ZNP člen 112,  117,  112,  117.  SZ člen 8,  8/2,  12,  12/3,  51,  8,  8/2,  12,  12/3,  51.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.