VSL sodba I Cp 311/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-10-05

poslovni prostor - prenehanje najemnega razmerja - najemno razmerje - aktivna legitimacija

Najemodajalec je tisti, ki lahko odpove najemno pogodbo. Ugovor najemnika, da najemodajalec ni lastnik, ne more biti uspešen, če zatrjevani lastnik prostorov ne zahteva zase.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da nalog za izpraznitev poslovnih prostorov opr. št. IV Plg ..... (ta del sodbe je bil popravljen s popravnim sklepom z dne 10.1.1994) z dne 16.6.1993 ostane v veljavi v delu, s katerim je naloženo toženi stranki izprazniti poslovne prostore, ki jih uporablja v L., v izmeri 149 m2 do 21.5.1994 in ji povrniti stroške naloga v višini 6.400,00 SIT. Odločilo je tudi, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki pravdne stroške v znesku 5.900,00 SIT v 15 dneh. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena veljavna najemna pogodba, da je na strani tožeče stranke prišlo le do spremembe imena in da je najemodajalec dejansko isti subjekt kot tožeča stranka. Ugotovilo je tudi, da sta se pravdni stranki v pogodbi dogovorili za 6 mesečni odpovedni rok, kar je v nasprotju z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, zaradi česar je izrek naloga spremenilo tako, da je upoštevalo zakoniti enoletni odpovedni rok.

Proti sodbi sodišča prve stopnje se pritožuje tožena stranka zaradi nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da najprej ni jasno, kateri nalog je sodišče z napadeno sodbo hotelo ohraniti v veljavi, saj to iz sodbe ni razvidno. Sodišče prve stopnje je samo ugotovilo, da je prišlo v času trajanja najemne pogodbe do spremembe imena na strani tožeče stranke. Sodišče prve stopnje se ni spuščalo v ugovor tožene stranke, da tožeča stranka ni lastnik prostorov. Tožena stranka se ne strinja s stališčem, da je najemna pogodba obligacijsko razmerje, ki veže le stranke razmerja in da ni pomembno, ali je tožeča stranka dejanski lastnik spornih poslovnih prostorov. Če bi vsakdo lahko vložil nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, bi prišlo do popolne pravne zmede. Sodišče prve stopnje bi moralo raziskati ugovor tožene stranke o aktivni legitimaciji tožeče stranke. Ugotoviti bi moralo, ali je Š.

pravni naslednik T. ne samo po imenu, ampak tudi glede stvarnih pravic oziroma pravic uporabe spornih poslovnih prostorov. Sodišče prve stopnje se tudi ni opredelilo do navedb tožene stranke, da je vložila znatna sredstva v adaptacijo poslovnih prostorov.

Tožena stranka je dne 25.1.1994 vložila dopolnitev pritožbe. Ker je bila ta dopolnitev vložena po izteku pritožbenega roka dne 25.1.1994 - tožena stranka je sodbo prejela 27.12.1993 -, pritožbeno sodišče ni upoštevalo dopolnitve pritožbe.

Sodišče prve stopnje je popolno ugotovilo dejansko stanje in tudi materialno pravo je pravilno uporabilo. Odločitev prvega sodišča je tako pravilna. Pritožbeno sodišče sprejema razloge izpodbijane sodbe in k tem razlogom še dodaja: Kot je že bilo povedano, je sodišče prve stopnje izrek izpodbijane sodbe popravilo tako, da je v njem navedlo, kateri nalog ostaja v veljavi. V zvezi z ugovorom aktivne legitimacije tožeča stranka v pritožbi dvomi, ali je Š. pravni naslednik T. ne samo po imenu, ampak tudi glede stvarnih pravic. Kaj je pravni naslednik, naj bi bilo v pravu jasno: je naslednik vseh pravic in obveznosti pravnega prednika. Tako o pravnem nasledniku zgolj po imenu ni mogoče govoriti. Tožena stranka ne trdi, da Š. ni pravni naslednik najemodajalca, ampak trdi, da tožeča stranka ni pravni naslednik lastnika prostorov, oziroma da ni lastnik in da zato ne more vložiti naloga za odpoved poslovnih prostorov. Da pa je šlo le za spremembo imena, predpostavlja sama tožena stranka v ugovoru proti nalogu za izpraznitev, čeprav dvomi v legalnost postopka. Sodišče druge stopnje soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da je v tem primeru in glede na dejansko stanje, ugotovljeno v tem postopku, pomembna le najemna pogodba med strankama in da je najemodajalec tisti, ki pogodbo lahko odpove. Iz podatkov v spisu izhaja, da je najemno razmerje trajalo približno 10 let. Ne trdi se, da bi bilo v vsem tem obdobju sporno, kdo je najemodajalec. Očitno se je pogodba tudi izpolnjevala, kar pomeni, da je tudi tožena stranka ves čas sprejemala tožečo stranko oziroma njenega pravnega prednika kot najemodajalca. Zlorabo pravic bi pomenilo, če bi bil upoštevan ugovor, da tožeča stranka nima pravice odpovedati najemne pogodbe (ker ni lastnik); pri tem pa ni izkazano, da bi kdo tretji - tisti, ki naj bi bil po zatrjevanju tožene stranke zemljiškoknjižni lastnik - te prostore zahteval zase. Zato tudi ne drži, da vsakdo lahko vloži nalog za izpraznitev - vloži ga lahko najemodajalec, ta pravica pa izhaja iz obligacijskega razmerja, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Ugovor, da najemodajalec ni lastnik, v situaciji kot je zgoraj ugotovljena, tako ne more biti uspešen.

Prav tako v tem postopku ni potrebno odločati o morebitni povrnitvi sredstev za adaptacijo, kajti to je stvar posebnega postopka.

Zaradi vsega povedanega je bilo torej treba pritožbo zavrniti in potrditi pravilno odločitev sodišča prve stopnje (čl. 368. ZPP).

ZPSPP člen 24,  24/1,  26,  26/1,  29,  29/1,  29/2,  24,  24/1,  26,  26/1,  29,  29/1,  29/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.