VSK sodba in sklep Cp 167/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1993-04-07

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - prodaja stanovanja - pomožni prostori

Klet kot pomožni prostor stanovanja, je lahko predmet sporazuma strank, po katerem ISP kupi stanovanje brez kleti, ki ostane lastniku zaradi preureditve v poslovni prostor. Tak sporazum strank o kleti ni ničen.

Pritožbi tožene stranke se ugodi ter se pobijana sodba in sklep s p r e m e n i t a tako, da se tožbeni zahtevek (po katerem bi morala toženka skleniti aneks k kupoprodajni pogodbi z dne 31.12.1991 in z njim prodati še pripadajočo klet za kupnino 28.980,00) in predlog za izdajo začasne odredbe zavrneta.

Tožeča stranka je dolžna plačati toženi stranki stroške postopka prve stopnje 8.700,00 SIT in stroške pritožbenega postopka 6.l00.00 SIT, vse v l5. dneh.

Sodišče prve stopnje je s pobijano sodbo ugodilo tožničinemu zahtevku in naložilo toženki, da mora skleniti s tožnico še aneks h kupoprodajni pogodbi z dne 31.12.1991, ki je bila sklenjena za stanovanje v prvem nadstropju stanovanjske hiše v Izoli, Ljubljanska 22, in ji prodati še pripadajočo klet za kupnino 28.980,00 SIT.

Hkrati je ugotovilo, da je nično pogodbeno določilo v 1. točki pogodbe v zvezi s 4. odstavkom 7. točke, po kateri je predmet kupoprodajne pogodbe le stanovanje brez pritličja. S sodbo je naložilo toženi stranki, da mora plačati tožnici stroške postopka, hkrati pa je izdalo tudi začasno odredbo, po kateri je bilo toženki prepovedano, da bi na kakršenkoli način posegala v kletne prostore hiše v ....

Zoper sodbo in sklep se pritožuje tožena stranka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, da naj se odločba sodišča prve stopnje razveljavi. V pritožbi navaja, da sta se pravdni stranki sporazumeli, da bo predmet prodaje le stanovanje brez kleti. Tako sta se odločili po prosti volji, takšna je bila tudi njuna pogodbena volja ter da zato ne gre za napake kot jih zatrjuje tožnica v tožbi.

Sodba ne vsebuje razlogov, katerim prisilnim predpisom in kateri morali nasprotuje pogodba in zakaj naj bi bila ta nična v spornem delu. Za izdajo začasne odredbe pa tudi sicer niso bile podane potrebne predpostavke.

Pritožbeno sodišče sprejema na prvi stopnji ugotovljeno dejansko stanje, da je bilo predmet kupne pogodbe po 117. členu Stanovanjskega zakona le stanovanje v prvem nadstropju hiše v .... brez kleti, ki je v pritličju te hiše, pri čemer sta se pravdni stranki še dogovorili, da tožnica soglaša s tem in s planirano prenovo pritličja ter s spremembo vhoda v objekt. Z drugimi besedami povedano se je tožnica odpovedala nakupu sporne kleti. Tako je glede na pritožbo ostalo odprto pravno vprašanje ali je citirana pogodba v delu, ki se nanaša na klet, res nična. Po oceni pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pravno zmotno presodilo spor in je neutemeljeno ugodilo toženemu zahtevku.

Po razlogovanju pobijane sodbe namerava tožena stranka urediti v pritličju hiše, v kateri je sporna klet, poslovne prostore in je že pred prodajo stanovanja prosila tožnico, da bi pristala na preureditev kleti v poslovni prostor. V takih okolnostih je nato prišlo po uveljavitvi Stanovanjskega zakona tudi do sklenitve kupoprodajne pogodbe dne 31.12.1991, katere predmet je bilo le stanovanje v prvem nadstropju brez kleti in s katero je tožnica pristala, da se klet preuredi ter da ni predmet nakupa oziroma prodaje. Ob takem stanju, ko ni sporno, da je tožnica imela po 117. členu Stanovanjskega zakona pravico tudi do odkupa kleti kot pomožnega prostora svojega stanovanja, je presoditi, ali je zadevna odpoved pravici do odkupa kleti res nična. Ugotovljeno dejansko stanje po oceni pritožbenega sodišča ne govori za ničnost navedenega pogodbenega določila. Namreč klet je pomožni prostor, kar pomeni, da ni bistvena sestavina funkcionalne celote prostorov, ki pomenijo stanovanje po 1. odstavku 2. člena Stanovanjskega zakona. Zato je o takem prostoru možen sporazum med dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice in lastnikom, ko se prodaja stanovanje, po katerem pomožni prostor zaradi drugačne funkcionalne ureditve celotnega pritličja, v katerem se nahaja, v poslovne prostore, ni predmet prodajne pogodbe.

Že zaradi narave kleti kot pomožnega prostora, po oceni pritožbenega sodišča ni mogoče govoriti, da bi bil na klet nanašajoč se sporazum nasproten prisilnim predpisom ali čemu drugemu, zaradi česar bi bila pogodba v takem delu nična po 103. členu ZOR. K vsemu temu pa je le v pojasnilne namene opozoriti na v tukajšnjih razmerah sicer splošno znano dejstvo, da se je v starih obalnih mestih pretežno število prostorov, ki so služili v pritličnih delih stavb za kleti, preurejalo v lokale in da se to še vedno počenja ter da ni nobenih ekonomskih, socialnih, pravnih ali drugih razlogov, da bi se to ne moglo storiti tudi ob priliki, ko se sklepajo prodajne pogodbe po 117. členu Stanovanjskega zakona. Torej na prvi stopnji ugotovljeno dejansko stanje po presoji pritožbenega sodišča ne daje pravne podlage po 103. členu ZOR za zaključek, da bi bil pobijani del prodajne pogodbe ničen in v posledici česar naj bi bila toženka dolžna prodati tožnici sporni kletni prostor.

Pravilna uporaba materialnega prava je torej terjala tako spremembo sodbe sodišča prve stopnje, da se tožničin tožbeni zahtevek zavrne.

Taka odločitev pa je terjala spremembo tudi sklepa o začasni odredbi, ki je zaradi odločitve o glavni stvari izgubila svojo dejansko in pravno podlago, predvsem pa ni bila podana že preje predpostavka, ki bi govorila o verjetnosti nevarnosti, da bo sicer uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena.

Odločitev o spremembi sodbe temelji na 4. točki 373. člena ZPP, o spremembi sklepa pa na 3. točki 380. člena ZPP v zvezi s 14. členom ZIP.

Ker je zaradi spremenjene odločbe uspela tožena stranka v pravdi, ji mora tožeča stranka povrniti stroške postopka. Stroški postopka prve stopnje na strani toženke znašajo 90 točk odgovor na tožbo, dvakrat za obravnavo po 45 točk, dvakrat potni stroški... in obratno po 65O,OO SIT in materialni stroški 200,00 SIT, skupaj 8.700,00 SIT.

Pritožbeni stroški pa znašajo 6.100,00 SIT (pritožba 6.000,00 SIT in materialni stroški 100,00 SIT). Stroškovna odločba temelji na 1. odstavku 154. in na 2. odstavku 166. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.