VSL sodba I Cp 677/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-08-24

najemna pogodba - sklenitev najemne pogodbe - izselitev iz stanovanja

Tudi če šteje toženka, da je najemnina za stanovanje v pogodbi določena previsoko, mora tako pogodbo skleniti. Lahko pa zahteva, da se višina najemnine preveri ali uporabi možnost iz čl. 53/5 SZ.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi izpodbijana sodba.

Tožena stranka D. L. je dolžna povrniti tožeči stranki B. D. J.

18.700,00 SIT pritožbenih stroškov v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se je tožena stranka dolžna izseliti iz trisobnega stanovanja v 1. nadstropju levo stanovanjske hiše v L. in ga izročiti tožeči stranki prosto oseb in stvari v 15 dneh in povrniti pravdne stroške.

Ugotovilo je, da stranki nista sklenili najemne pogodbe glede stanovanja, in da toženka stanovanje uporablja nezakonito, zato se je dolžna izseliti.

Proti sodbi se pritožuje tožena stranka zaradi zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, bistvene kršitve določb postopka in napačne uporabe materialnega prava, predlaga razveljavitev sodbe in navaja: 147. čl. Stanovanjskega zakona nalaga lastniku dolžnost, da sklene najemno pogodbo. Toženka ni prejela od tožnice podpisanega izvoda najemne pogodbe. Tožnica ni izpolnila svoje dolžnosti. Toženka je dvakrat prejela nepodpisano besedilo najemne pogodbe. Če pogodbe ni, dolžnost skleniti pogodbo pa zadeva lastnika, tedaj ima toženka stanovanjsko zaščito kot imetnica stanovnjske pravice. Sicer pa toženka meni, da je bila pogodba sklenjena, saj je toženka predlagano najemnino v višini 200 DEM načeloma sprejela. Tožnica ni izkazala, da ima pravico do razpolaganja s stanovanjem. Pravica do profitne najemnine je sporna. Toženki stanovanja ni mogoče odpovedati brez nadomestila. Ne gre, da bi toženka ostala brez osnovnega stanovanjskega standarda zato, ker si ne upa skleniti pogodbe, za katero ve, da je ne bo mogla izpolnjevati. Sicer pa je dolžnost lastnika, da sklene najemno pogodbo.

Na pritožbo je tožnica odgovorila. Predložila je izpisek iz zemljiške knjige o tem, da je lastnica. Navaja, da je storila vse, da bi do sklenitve najemne pogodbe prišlo. Nikjer ni rečeno, da bi ona morala prva podpisati pogodbo. Ker pogodbe toženka ni podpisala, višina najemnine niti ni pomembna. Pritožbeno sodišče naj pritožbo zavrne.

Prvo sodišče ni napravilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, popolno je ugotovilo dejansko stanje in tudi materialno pravo je pravilno uporabljeno. Pritožbeno sodišče sprejema razloge izpodbijane sodbe in k tem razlogom glede na pritožbena izvajanja še dodaja: Res je, da 147 čl. Stanovanjskega zakona določa, da lastniki sklenejo najemno pogodbo z imetniki stanovanjske pravice v šestih mesecih; jasno pa je, da mora tudi dotedanji imetnik stanovanjske pravce sodelovati, saj je najemna pogodba dvostranska pogodba. V obravnavanem primeru kažejo dokazi, ki jih je izvedlo sodišče prve stopnje, da je tožnica kot lastnica najemno pogodbo hotela skleniti, toženka kot prejšnja imetnica stanovanjske pravice pa je bila tista, ki je sklenitev pogodbe odklonila. Pri tem je pravno nepomembno, da je tožnica poslala toženki v podpis pogodbo, ki je sama še ni podpisala. Da je hotela ravnati v skladu z zakonom, (ki poprejšnjega podpisa ne predvideva), je tako zunaj dvoma. Zato se seveda tudi ni mogoče sklicevati na to, da ima do sklenitve najemne pogodbe toženka stanovanjsko zaščito, ker naj bi bila tožnica tista, ki je dolžna pogodbo skleniti. Če je toženka štela, da je najemnina previsoka, to ni razlog, zaradi katerega bi lahko odklonila podpis pogodbe. Lahko bi zahtevala, da se višina najemnine preveri (čl. 66 Stanovanjskega zakona). Če bi najemnine ne mogla plačevati iz socialnih razlogov, pa bi še vedno imela možnost uporabiti določilo 5. odst. 53 čl.

citiranega zakona, po katerem zagotovi razliko občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve oziroma dodeli drugo primerno socialno stanovanje. Ni pa razlogov za odklonitev sklenitve najemne pogodbe. Sicer pa je pritožba delno protislovna. Najprej govori, da pogodbe še ni prejela in da ji ostaja stanovanjska zaščita, nato pa govori, da je bila pogodba za 200 DEM pravzaprav sklenjena (vendar ne trdi, da tako pogodbo toženka tudi izpolnjuje). Tako tudi ne morejo držati trditve v zvezi s previsoko najemnino glede na zgoraj povedano. Kar zadeva vprašanje, ali je tožnica lastnica stanovanja, to vprašanje na prvi stopnji ni bilo sporno, zato tudi ni bilo treba, da tožnica to posebej izkazuje. V pritožbi pa je glede tega izražen le pomislek, ne da bi bil predlagan kak dokaz. Ta pomislek je zato neupošteven.

Tako je bilo torej treba zavrniti pritožbo in potrditi pravilno odločitev sodišča prve stopnje (čl.368. ZPP).

Odločitev o stroških je utemeljena na določilu čl. 154/1, 155/1 in 166/1 ZPP. Stroški predstavljajo stroške odgovora na pritožbo.

SZ člen 53,  53/5,  58,  58/1,  66,  66/1,  147,  147/1,  53,  53/5,  58,  58/1,  66,  66/1,  147,  147/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.