VSL sodba II Cp 1987/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-05-25

odpoved najemne pogodbe - nezakonita uporaba stanovanja - izpraznitev stanovanja

Dokler ni ugotovljeno, da je prenehalo najemno razmerje med najemnikom in lastnikom, lastnik stanovanja ne more zahtevati zaradi nezakonite uporabe izselitve tistih oseb, ki so v najemni pogodbi navedene kot uporabniki stanovanja.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Toženca sama trpita stroške odgovora na pritožbo.

Sodišče prve stopnje je s sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice, da sta se toženca dolžna izseliti iz dvosobnega stanovanja v L. in ga izpraznjenega oseb in stvari izročiti tožnici. Ob tem je odločilo, da mora tožnica povrniti tožencema pravdne stroške v znesku 14.400,00 SIT.

Proti tej sodbi se pritožuje tožnica iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 353. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

Navaja, da se je prejšnji imetnik stanovanjske pravice in kasnejši najemnik F.S. iz obravnavanega stanovanja izselil najkasneje oktobra 1992, po njenem prepričanju pa že prej, tako da ob sklenitvi najemne pogodbe dne 16.6.1992 ni več stanoval v spornem stanovanju. Najemna pogodba, sklenjena z najemnikom ne more v nedogled, in tudi po njegovi izselitvi, varovati toženca kot prejšnja uporabnika stanovanja, temveč sta toženca bila dolžna tožnico obvestiti o novo nastali situaciji in z njo skleniti ustrezno najemno pogodbo. Napačno je po mnenju tožnice tudi stališče sodišča prve stopnje, da najemna pogodba, sklenjena 16.6.1992 med F.S. in občino Ljubljana-Center ne pomeni razpolaganja s tem stanovanjem, ki je bilo po določilu 88. čl.

Zakona o denacionalizaciji (v nadaljevanju ZDEN) nedopustno. Po njenem mnenju je namreč sklenitev najemne pogodbe razpolaganje s stanovanjem, zato je ta najemna pogodba nična.

V odgovoru na pritožbo toženca navajata, da nista nezakonito v stanovanju tožnice, temveč imata pravico stanovanje uporabljati kot uporabnika, po najemni pogodbi, ki jo je sklenil s prejšnjo lastnico stanovanja občino Ljubljana-Center toženčev oče. Ta pogodba je pravno veljavna oz. ni nična, kot trdi tožnica.

Po mnenju sodišča druge stopnje je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da ni nična najemna pogodba, ki jo je oče toženca kot najemnik sklenil z občino Ljubljana-Center kot tedanjo lastnico stanovanja (listina B 3) in po kateri sta toženca uporabnika stanovanja. Res je, da je razpolaganje s stanovanjem v nasprotju z določilom 88. čl. ZDEN nično in da mora na ničnost paziti sodišče po uradni dolžnosti, vendar pa sklenitev najemne pogodbe za stanovanje tudi po mnenju sodišča druge stopnje ni šteti za razpolaganje. To jasno izhaja tudi iz drugih določb ZDEN (24. čl. in 2. odst. 89. čl.

ZDEN), ki posebej obravnavajo najem in zakup, pa tudi iz določb Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ - 1. odst. 147. čl. in 1. odst. 125. čl.), na katere se sklicuje tudi sodišče prve stopnje. Iz vseh teh določb jasno izhaja, da je najemna pogodba za stanovanje, ki je bilo predmet denacionalizacije veljavna, čeprav je bila sklenjena v času od uveljavitve zakona do izteka roka za vlaganje zahtevkov. Ne glede na to pa je tožnica kot sedanja lastnica spornega stanovanja dne 9.11.1992 sklenila aneks k najemni pogodbi, po katerem je vstopila v pravice in obveznosti prejšnjega lastnika stanovanja kot najemodajalca.

Po SZ lahko najemno razmerje med najemnikom in lastnikom preneha na način, ki ga določa zakon. Po 53. čl. SZ lahko lastnik odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov, v 54. čl. SZ pa je obravnavana odpoved lastnika iz drugih razlogov. Sodišče zato ne more v tem postopku ugotavljati, ali obstojijo morebitni razlogi za prenehanje najemnega razmerja med tožnico in očetom toženca. To se lahko obravnava le v morebitnem pravdnem postopku med njima. Dokler ni ugotovljeno, da je prenehalo najemno razmerje med najemnikom in lastnikom, lastnik stanovanja ne more zahtevati izselitve zaradi nezakonite uporabe (58. čl. SZ) oseb, ki so v najemni pogodbi navedene kot uporabniki stanovanja (2. alinea 41. čl. SZ).

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da niso izpolnjeni pogoji za izpraznitveno tožbo iz 58. čl. SZ in pravilno odločilo, ko je zahtevek tožnice zavrnilo. Pritožba tožnice je zato neutemeljena in jo je sodišče druge stopnje zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (368. čl. ZPP).

O stroških tožencev za odgovor na pritožbo je sodišče druge stopnje odločilo na podlagi 1. odst. 155. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 166. čl.

ZPP. Odgovor na pritožbo po mnenju sodišča druge stopnje ni bil potreben, ker ni ničesar bistvenega doprinesel k odločitvi.

Pri svoji odločitvi je sodišče druge stopnje uporabilo določila ZPP, ki je bil objavljen v Ur. l. SFRJ št. 4/77 - 27/90 v zvezi s 1. odst.

4. čl. Ustavnega zakona za izvedbo Temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije, ki je bil objavljen v Ur.l. RS št. 1/91-I, ZDEN, ki je bil objavljen v Ur. l.

RS št. 27/91 in 31/93 in SZ, ki je bil objavljen v Ur. l. RS št.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.