VSL sodba I Cp 567/94
Sodna praksa višjih sodišč, 1994-09-14

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - imetništvo stanovanjske pravice - pravica do odkupa stanovanja - tuj državljan

Imetnik stanovanjske pravice, ki nima pravice do nakupa stanovanja, ne more te pravice prenesti na ožjega družinskega člana.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (2. točka izreka) tako spremeni, da se v tem delu razsodi:

"Tožbeni zahtevek, ki se glasi: "2. Tožena stranka je dolžna v naslednjih 15 dneh prodati tožniku V. B. 2,5-sobno stanovanje štev. 13 v III. nadstropju stanovanjske stavbe na T., v skupni izmeri 69,96 m2 za predpisano ceno, ob upoštevanju 60 % popusta in vrednosti točke, ki je veljala na dan 11.7.1993, na podlagi prodajne pogodbe, ki se glasi: PRODAJNA POGODBA ki sta jo na podlagi določil Stanovanjskega zakona (Ur. list RS št. 18/91) dogovorila in sklenila: R., (v nadaljevanju besedila: prodajalec) in V. B., (v nadaljevanju besedila kupec) 1. Pogodbeni stranki ugotavljata:

- da je prodajalec lastnik 2,5-sobnega stanovanja štev. 13 v III.

- da ima prodajalec solastniški delež na vseh skupnih prostorih, delih, objektih in napravah hiše na T.;

- da se stanovanje sestoji iz treh sob, kuhinje, kopalnice, WC-ja, prdsobe, shrambe kleti in lože v skupni površini 69,96 m2;

- da je kupec na podlagi Odločbe štev. 40 z dne 01.07.19.1975 imetnik stanovanjske pravice na tem stanovanju;

- da se vrednost stanovanja določi z množenjem števila točk 244 in vrednost točke 120,74 SIT, velikosti stanovanja 69,96 m2 korekcijskega faktorja 0.981;

- da je vrednost stanovanja 2.021,900 SIT (z besedo: dvamilijonaenaindvajsettisočdevestotolarjev 00/100).

2. Prodajalec proda, kupec pa kupi stanovanje navedeno v 1. točki te pogodbe.

3. Kupec bo vrednost stanovanja plačal v enkratnem znesku, v roku 60 dni po podpisu te pogodbe, za kar se mu prizna 60 % popust, tako, da znaša pogodbena cena stanovanja: 808.760 SIT (z besedo: osemstoosemtisočsedemstošestdesettolarjev 00/100).

Kupec bo kupnino plačal na žiro račun štev. ..... na naslov O. in prodajalcu predložil dokaz o plačilu.

4. Prodajalec prodaja kupcu stanovanje, ki je prosto bremen. Kupec kupuje stanovanje v stanju, kakršno je. Kupec ne more uveljaviti večjih pravic, kot jih je imel lastnik.

5. Prodajalec dovoljuje, da se na stanovanju iz prve točke te pogodbe vknjiži etažna lastnina na ime: V. B.

ter da se vknjiži solastninski delež na ime kupca na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah, ki služijo hiši kot celoti ter pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču stanovanjske hiše.

Vpis v zemljiško knjigo oz. v knjigo "E" predlaga kupec.

6. Kupec stanovanja ne sme prodati ali s kakšnim drugim pravnim poslom med živimi odtujiti pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja.

7. Če kupec v roku 60 dni ne plača kupnine, je pogodba razdrta po zakonu.

8. Prometni davek plača prodajalec. Stroške overitve podpisov, stroške vknjižbe v zemljiško knjigo in morebitne druge stroške plača kupec.

9. Z dnem sklenitve te pogodbe kupec prevzame vse pravice in obveznosti, ki jih ima lastnik stanovanja.

10. V primeru spora je pristojno Temeljno sodišče.

11. Ta pogodba je napisana v štirih enakih izvodih, od katerih prejme vsaka pogodbena stranka po dva izvoda.

Ta pogodba začne veljati, ko jo podpišeta obe pogodbeni stranki.

sicer bo ta sodba nadomestila takšno pogodbo ter mu povrniti povzročene stroške, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od sprejetja prvostopenjske sodbe, vse v roku 15 dni, da ne bo izvršbe"

Tožnik je dolžan povrniti toženki stroške postopka, odmerjene na 35.164,00 SIT, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi za čas od 14.9.1994 dalje do plačila, vse v 15 dneh, da ne bo izvršbe".

Tožnik trpi sam svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je toženka lastnica stanovanja št. 13 v III. nadstropju zgradbe T. Razsodilo je, da je toženka dolžna skleniti s tožnikom pogodbo o prodaji tega stanovanja za kupnino 808.760,00 SIT. V primeru, da take pogodbe ne bo sklenila, bo pogodbo nadomestila sodba. Toženka je dolžna povrniti tožniku 48.576,00 SIT stroškov postopka.  Zoper sodbo prve stopnje, v odločitvi, da je toženka dolžna skleniti s tožnikom pogodbo o prodaji stanovanja (člen 365/1 Zakona o pravdnem postopku - Ur. l. SFRJ št. 4/77 - 29/90 - v nadaljnjem besedilu ZPP) vlaga pritožbo toženka. Uveljavlja pritožbeni razlog napačne uporabe materialnega prava ter predlaga zanjo ugodno spremembo izpodbijane sodbe oz. njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Osebe, ki niso državljani R Slovenije, ne morejo pridobiti lastninske pravice. Stanovanjski zakon (Ur. l. RS št. 18/91-I, 19/91-I in 21/94 - v nadaljnjem besedilu SZ) je pravico do odkupa in dolžnost prodaje stanovanja vezal na imetnika stanovanjske pravice. Ker imetnik stanovanjske pravice ni slovenski državljan, ne more postati lastnik nepremičnine. Pravice do odkupa tako ni pridobil. Če te pravice sam nima, je ne more prenesti na drugega. Pogoje za odkup stanovanja po čl. 117 SZ mora najprej v celoti izpolnjevati sam imetnik stanovanjske pravice. Stanovanjska pravica je strogo individualna pravica, vezana le na eno osebo. Prvostopna odločitev je brez pravne podlage. V odgovoru na pritožbo tožnik predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.  Pritožba je utemeljena.  Pravica do nakupa stanovanja po členu 117 SZ gre imetniku stanovanjske pravice, ki je to pravico imel na dan uveljavitve SZ, torej dne 19.10.1991 (člen 160 SZ). Imetnik stanovanjske pravice na istem stanovanju je lahko bila le ena oseba (člen 15 preje veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih - Ur. l. SRS št. 35/82 in 14/84 - v nadaljnjem besedilu ZSR) in sicer tisti občan, ki je stanovanjsko pravico na stanovanju v družbeni lastnini pridobil na podlagi pravnomočne odločbe o dodelitvi stanovanja (člen 10 v zvezi s členom 5/I ZSR). Stanovanjska zaščita je sicer po določilih ZSR šla ne samo imetniku stanovanjske pravice, pač pa tudi uporabnikom stanovanja (člen 6 v zvezi s členom 1/II ZSR), kar pa ne spreminja dejstva, da je bil imetnik stanovanjske pravice le tisti občan, ki je izpolnjeval pogoje iz člena 10 ZSR. Imetnik stanovanjske pravice je imel po določilih prej veljavnega ZSR tudi posebne pravice in obveznosti tako v razmerju do uporabnikov kot tudi v razmerju do stanodajalca (členi 21 - 33 ZSR). Zakonec ali drugi uporabniki so lahko pridobili stanovanjsko pravico na istem stanovanju le v primeru smrti imetnika stanovanjske pravice oz., če je slednji to pravico (zaradi neuporabe stanovanja) izgubil (členi 16 - 19 ZSR). Ob takšnem stanju, ko je bila stanovanjska pravica vezana le na eno osebo, pa tudi člena 117 sedaj veljavnega SZ ni mogoče tolmačiti tako, da bi pravica do nakupa stanovanja šla poleg imetniku stanovanjske pravice, tudi njegovim ožjim družinskim članom kot bivšim uporabnikom stanovanja. Določilo člena 117/I SZ kot upravičenca določa zgolj imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico imel na dan uveljavitve SZ. Če bi šla pravica do nakupa stanovanja po členu 117/I SZ na podlagi samega zakona tudi njegovim ožjim družinskim članom, potem bi ta člen ne določal, da gre slednjim pravica do nakupa stanovanja (le) s pisno privolitvijo imetnika stanovanjske pravice. Pravica do nakupa stanovanja po določilih SZ o privatizaciji stanovanj je torej vezana na osebo imetnika stanovanjske pravice. Brez njegovega soglasja ta pravica njegovim ožjim družinskim članom ne gre (razen v primeru iz člena 147/II SZ). Ožjim družinskim članom gre pravica do nakupa stanovanja le, če na katerega izmed njih to (svojo) pravico prenese imetnik stanovanjske pravice. Po členu 68 Ustave R Slovenije (Ur. l. RS št. 33/91-I) lahko tujci pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon. Ker Zakona o lastninski pravici tujcev Državni zbor še ni sprejel, gre uporabiti člen 9/I Ustavnega zakona za izvedbo Ustave R Slovenije (Ur. l. RS št. 33/91), ki določa, da do sprejema takšnega zakona tujci ne morejo pridobiti lastninske pravice do nepremičnin. Enaka ustavna ureditev omejitve pridobivanja lastninske pravice tujih oseb je veljala tudi v času uveljavitve Stanovanjskega zakona (člen 16/II Ustavnega zakona za izvedbo Temeljne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije - Ur. l. RS št. 1/91-I). Privatizacija stanovanj po členu 117 SZ gre torej le tistemu imetniku stanovanjske pravice, ki je slovenski državljan. Imetnik stanovanjske pravice po členu 117/I SZ, ki je tujec, nima pravice do nakupa stanovanja, ker ne more pridobiti lastninske pravice na nepremičnini. Predmet pogodbe po členu 117 SZ je pridobitev lastninske pravice na stanovanju. Ker tuje osebe lastninske pravice na nepremičninah ne morejo pridobiti, je takšen predmet obveznosti v nasprotju s prisilnimi predpisi in torej nedopusten (člen 49 Zakona o obligacijskih razmerjih - Ur. l. SFRJ št. 29/78, 39/85 in 57/89 - v nadaljenjem besedilu ZOR). Sankcija v primeru nedopustnega predmeta obveznosti pa je ničnost pogodbe (člen 47 ZOR). Po tujcu sklenjena pogodba po členu 117 SZ o nakupu stanovanja je torej nična. Imetnik stanovnajske pravice po členu 117/I SZ, ki ni državljan R Slovenije, nima pravice do nakupa stanovanja. Ker takšne pravice nima, je tudi ne more prenesti na drugo osebo; niti na svojega ožjega družinskega člana. Nihče namreč ne more prenesti na drugega več pravic, kot jih ima sam. Pri tem ni pomembna pravna narava stanovanjske pravice. V primeru iz člena 117/I SZ imetnik stanovanjske pravice s pisno privolitvijo ožjemu družinskemu članu namreč ne prenese stanovanjske pravice, temveč (svojo) pravico do nakupa stanovanja. Ta pravica pa je čista premoženjska in torej civilna pravica, za katero nedvomno velja zgoraj navedeno načelo, koliko pravic lahko kdo prenese na drugega. Zgolj v ilustracijo: v primerih, določenih v členu 128/II SZ lastnik ni dolžan prodati stanovanja imetniku stanovanjske pravice. V teh primerih slednji nima pravice do nakupa stanovanja in te pravice zato tudi prav tako ne more prenesti na ožjega družinskega člana. Ker tožnikov oče ni imel pravice do nakupa vtoževanega stanovanja, te pravice ni mogel veljavno prenesti na tožnika. Na tej podlagi tožnik ni upravičenec iz vtoževanega materialnopravnega razmerja. Ugoditvena prvostopna odločitev zato temelji na zmotni uporabi materialnega prava (člen 356 ZPP). V posledici je sodišče druge stopnje na podlagi člena 373/IV ZPP sodbo prve stopnje v izpodbijanem delu tako spremenilo, da je tožbeni zahtevek za sklenitev pogodbe o prodaji vtoževanega stanovanja zavrnilo kot neutemeljen. Sprememba uspeha na prvi stopnji ima tudi stroškovno posledico. Tožnik je v pravdi namreč skoraj v celoti propadel, zaradi delnega uspeha v postopku, pa posebni stroški niso nastali. Zato odločitev, da je tožnik dolžan povrniti toženki vse stroške postopka na prvi stopnji (člen 154/III ZPP). Ti stroški toženke so odmerjeni po njenem predlogu v skladu z Tarifo o odvetniških storitvah (Ur. l. RS št. 10/91-I-4/94). Toženki gre 540 točk po odvetniški tarifi, kar znaša 35.100,00 SIT (1 točka je 65,00 SIT). Toženki gre še 64,00 SIT poštnih stroškov, kar skupaj znaša 35.164,00 SIT. Toliko znaša povračilna stroškovna obveznost tožnika. Stroškov pritožbenega postopka toženka ni zaznamovala. Tožniku pa stroški za odgovor na pritožbo ne gredo, glede na uspeh v pritožbenem postopku. Zato odločitev, da tožnik trpi sam svoje stroške pritožbenega postopka (člen 166/II ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.