VSL sklep Cpg 489/93
Sodna praksa višjih sodišč, 1993-11-18

pasivna legitimacija - zakupna pogodba - poslovni prostor

Pri odtujitvi nepremičnine, ki so bile pred tem izročene nekomu v najem, stopi pridobitelj nepremičnine na mesto prvotnega najemodajalca in nastajajo potem pravice in obveznosti iz najema med njim in njemnikom. Zato lahko zahteva najemnik na osnovi navedene najemne pogodbe povrnitev odškodnine ne le od prvotnega najemodajalca, ampak tudi od novega pridobitelja na podlagi 1. odstavka 591. člena ZOR-a.

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu razveljavi in vrne v tem obsegu sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče naložilo toženi stranki plačilo zneska 2.904.254,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi ter povrnitev pravdnih stroškov v višini 449.774,00 SIT.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zaradi zmotne uporabe materialnega prava po 1. in 3. točki 1. odstavka 353. člena ZPP. Tožena stranka vztraja, da ni pasivno legitimirana, ker ni pravni naslednik TOZD-a G., ki je s tožnikom sklenil najemno pogodbo. Navedeni TOZD se je pripojil k tovarni zdravil K., na katero je bila prenesena tudi vsa dokumentacija. Sporni gostinski lokal, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba je ostal v upravljanju tožene stranke izključno iz razloga, ker K. zanj ni bila zainteresirana. Poudarja tudi, da tožena stranka za sklenjeno najemno pogodbo s tožnikom ni vedela, zaradi česar tudi ni zadeve primerno uredila.

Nadalje opozarja, da prvostopno sodišče ni upoštevalo 4. in 6. člena medsebojne najemne pogodbe. Po navedenih določilih, bi moral tožnik kot najemojemalec izročiti najemodajalcu specifikacijo obsega in vrste del v zvezi z adaptacijo. Da bi to storil iz spisa zaenkrat ni razvidno. Tožnik potem, ko mu je inšpekcija ustno prepovedala nadaljevanje del ni storil prav ničesar, da bi pridobil ustrezno dokumentacijo in dovoljenja za dogovorjena adaptacijska dela. Po prejemu tega obvestila ni pokazal v 18 mesecih prav nobenega interesa za najeti prostor. Reagiral je šele, ko je tožeča stranka v letu 1991 sklenila najemno pogodbo z novim najemnikom. Prvostopno sodišče tudi ni imelo nobene trdne opore, glede določitve višine izgubljenega zaslužka. Ni tudi upoštevalo dejstva, da tožeča stranka v času pridobitve ustreznih soglasij upravnega organa in oprave adaptacijskih del, ne bi mogla zaslužiti ničesar. Vztrajal je tudi, da je tožeča stranka ves čas opravljala poslovno dejavnost pod tujim imenom v B., čeprav ustreznih dokazil ni predložil.

Pravilna je sicer trditev v pritožbi, da je sklenil s tožečo stranko najemno pogodbo TOZD G., ne pa tožena stranka, ki tudi ni njen pravni naslednik. Kot je razvidno iz izpiska registrskega sodišča se je namreč s sklepom z dne 27.2.1990 TOZD G. pripojil h K.. Vendar pa je prvostopno sodišče pravilno upoštevalo, da v medsebojni pogodbi tožene stranke in K., parcela, ki v naravi predstavlja poslovno stavbo in dvorišče, kjer se nahaja tudi sporni najemni prostor - ni zajeta. Tako ni sporno, da je po statusni spremembi TOZD-a G. prešlo v uporabo tožene stranke. Zato je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da je tožena stranka pasivno legitimirana na podlagi 1. odst.

591. člena ZOR-a, saj je kot pridobitelj pravice uporabe vstopila na mesto prejšnjega zakupodajalca. Zato prvostopna sodba tudi pravilno obrazlaga, da je irelevantno ali je tožena stranka za najemno pogodbo vedela, zaradi česar tudi ni ničesar ukrepala in zadeve primerno uredila. Vse te ugovore bo lahko tožena stranka uveljavljala z eventualnim regresnim zahtevkom proti pravnemu nasledniku prvotnega najemodajalca TOZD-a G.. V navedeni zadevi pa je kot pravilno ugotavlja izpodbijana sodba, v odnosu do tožnika solidarno odgovorna, ker s sporno nepremičnino upravlja, na podlagi 591. člena ZOR.

Pač pa po oceni pritožbenega sodišča zaenkrat ni dokazana ugotovitev izpodbijane sodbe, da je tožena stranka izključno kriva za nerealizacijo in kršitev najemne pogodbe, zaradi česar jo tudi zadene odškodninska odgovornost po 158. členu ZOR-a. V medsebojni pogodbi o najemu poslovnega prostora z dne 12.6.1989 iz 1. člena izhaja, da oddaja najemodajalec tožniku kot najemojemalcu v najem prostor, v skupni izmeri 300 m2 v obstoječem stanju, ki naj bi ga tožnik, kot najemojemalec po opravljeni adaptaciji uporabljal za svojo poslovno dejavnost - biljard klub in video igre. V zvezi z adaptacijo del se je tožnik po 4. členu medsebojne pogodbe obvezal, da bo najemodajalca seznanil z obsegom in vrstami vseh del in opravil potrebnih za adaptacijo prostorov takoj, ko bodo znane vse podrobnosti v zvezi z adaptacijo. Po 6. členu je prevzel tožnik tudi obveznost, da bo adaptacijo prostora opravil strokovno, ob sodelovanju ustreznih strokovnjakov, oziroma po njihovih navodilih in nasvetih. Pravilna je trditev pritožbe, da iz do sedaj predloženih listin in izvedenega dokaznega postopka ni razvidno, da bi tožnik kot najemojemalec ravnal v skladu z zgoraj omenjenima določiloma. Ta okoliščina pa je bistvena, ker so bila že takoj po sklenitvi pogodbe dne 29.6.1989, vsa adaptacijska dela na kegljišču ustavljena ravno iz razloga, ker dela niso bila prijavljena občinskemu upravnemu organu in za opravljanje del niso bila pridobljena ustrezna dovoljenja. Stališče izpodbijane sodbe, da je za takšno stanje izključno kriva tožena stranka kot lastnik, je v nasprotju z omenjenima določiloma pogodbe.

Prvostopno sodišče bi moralo raziskati, kakšno je bilo dejansko delovanje tožnika v smislu 4. in 6. člena medsebojne pogodbe, posebno, ker gre za precej dolgo razdobje, od 29.6.1989 do začetka leta 1991. Trditev pritožbe, da tožnik v tem razdobju enega leta in pol ni pokazal prav nobenega interesa v zvezi s pridobitvijo dovoljenj za dogovorjena adaptacijska dela, zaenkrat ni z ničemer izpodbita. Ravno zaradi navedene okoliščine, torej neopravljene adaptacije na najetem prostoru, pa kot pravilno ugotavlja sodba prvostopnega sodišča,. najemna pogodba razen plačila najemnine za čas od 16.6.1989 do 3.9.1989 in razen začetne demontaže kegljišča ni bila nikdar realizirana, čeprav pravdni stranki od pogodbe nista nikdar odstopili, niti zahtevali njene razvezo. Vsekakor iz sedanjih podatkov ni razvidno, da bi tudi tožnik izpolnjeval sklenjeno najemno pogodbo, saj najemnine od 1.10.1989 dalje ni plačeval, niti stroškov za najem spornega prostora (2. točka 11. člena in 12. člen medsebojne pogodbe). V zvezi s tem pa bi moralo prvostopno sodišče upoštevati tudi okoliščino, da je imel tožnik v tistem razdobju v najemu še en poslovni prostor, prav tako na podlagi najemne pogodbe s TOZD-om G., istočasno pa dveh lokalov, kot je ugotovilo že prvostopno sodišče za edino dejavnost ni nameraval imeti v najemu. Vse navedene okoliščine bo moralo prvostopno sodišče upoštevati pri ponovnem odločanju, predvsem pa ugotoviti bistveno, vzrok, zakaj adaptacija v skladu s pogodbo ni bila opravljena in ali je ravnal tožnik v skladu s 4. in 6. členom medsebojne pogodbe. Šele po navedeni dopolnitvi dejanskega stanja bo lahko prvostopno sodišče z gotovostjo zaključilo ali je tožena stranka dejansko izključno odgovorna za realizacijo najemne pogodbe, s tem pa tudi za povrnitev škode tožniku, ki kot najemnik svoje poslovne dejavnosti ni mogel opravljati.

Pritožbeni razlogi so tako podani. Ker prvostopno sodišče ni upoštevalo vseh določil medsebojne pogodbe, je ostalo nepopolno ugotovljeno tudi dejansko stanje. Zato je prvostopno sodišče v skladu s 1. odstavkom 370. člena ZPP v izpodbijanem delu prvostopno sodbo v celoti razveljavilo in zadevo vrnilo v tem obsegu prvostopnemu sodišču v ponovno odločanje.

Glede na razveljavitev se odločitev o stroških pritožbenega postopka v skladu z 3. odstavkom 166. člena ZPP pridrži za končno odločbo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.