VSRS Sklep II Ips 69/2024
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2025-05-07

dr. Mateja Končina Peternel (preds.), Katarina Parazajda (poroč.), mag. Matej Čujovič, Vladimir Horvat, Tomaž Pavčnik

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

dopuščena revizija - izbrisna tožba - povezane pogodbe - enovit pravni posel - materialnopravna neveljavnost vknjižbe - vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja - pogodbeni prenos lastninske pravice - pogojno zemljiškoknjižno dovolilo - nedopusten pogoj - ničnost pogodbe - načelo kavzalnosti - načelo dobre vere in zaupanja v zemljiško knjigo - domneva dobre vere - raziskovalna dolžnost - nedopustna pravna podlaga - enotni sosporniki

V primeru zahtevka za izbris neveljavne vknjižbe neposredni pridobitelj (oseba iz prvega odstavka 244. člena ZZK-1) in nadaljnji singularni pridobitelj (oseba iz drugega in tretjega odstavka 244. čelna ZZK-1), ki je v razmerju do tožnika - izbrisnega upravičenca, tretji, nista enotna sospornika.

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Tožnik in toženka, tedaj v partnerski zvezi, sta 25. 8. 2009 sklenila kupoprodajno pogodbo za nepremičnino parc. št. 1673/1 (ID ...), vl. št. 1975, k. o. ... (v nadaljevanju kupoprodajna pogodba), v kateri je bilo dogovorjeno, da bo način plačila kupnine predmet posebne pogodbe. Istega dne sta sklenila še pogodbo o plačilu kupnine - prodaji nepremičnine (v nadaljevanju pogodba o plačilu kupnine), v kateri sta se dogovorila, da bo toženka v roku enega leta prodala nepremičnino in tožniku plačala prejeto kupnino. Če v roku enega leta nepremičnine ne proda, ali ne plača iztržene kupnine, ob smrti ali opravilni nesposobnosti, pa dovoli, da se na podlagi te pogodbe v zemljiški knjigi vknjiži njegova (torej tožnikova) lastninska pravica.

2. Toženka je s kupoprodajno pogodbo z 11. 8. 2010 nepremičnino za 60.000 EUR prodala tožencu. Tožnik v predhodnih postopkih ni uspel s tožbenimi zahtevki za ugotovitev ničnosti pogodbe z 11. 8. 2010, za ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na toženca in za plačilo 260.000 EUR, pa tudi ne z zahtevkom zoper toženko, da je pogodba o plačilu kupnine razdrta in da je toženka dolžna izstaviti tožniku zemljiškoknjižno dovolilo.

3. Tožnik v tem postopku z izbrisno tožbo zahteva ugotovitev neveljavnosti vknjižb lastninske pravice v korist toženca in toženke pri zgoraj navedeni nepremičnini ter vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja vpisov tako, da se dovoli izbris lastninske pravice v korist toženca in toženke ter se dovoli ponovna vknjižba lastninske pravice v korist tožnika. Sklicuje se na ničnost kupoprodajne pogodbe s pogodbo o plačilu kupnine, sklenjenih med njim in toženko 25. 8. 2009, ter na slabo vero toženca pri nakupu nepremičnine na podlagi kupoprodajne pogodbe z 11. 8. 2010.

4. Sodišče prve stopnje je z delno zamudno sodbo (ker toženka na vročeno tožbo ni odgovorila) ter sodbo tožbenemu zahtevku ugodilo.

5. Zoper takšno sodbo se je pritožil toženec.

6. Sodišče druge stopnje je pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožnikov primarni tožbeni zahtevek zavrnilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek o podrednem zahtevku.

7. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 183/2024 s 14. 8. 2024 dopustilo revizijo glede vprašanj:

1. Ali sta v primeru zahtevka za izbris neveljavne vknjižbe neposredni pridobitelj (oseba iz prvega odstavka 244. člena Zakona o zemljiški knjigi; ZZK-1) in nadaljnji singularni pridobitelj (oseba iz drugega in tretjega odstavka 244. člena ZZK-1), ki je v razmerju do tožnika - izbrisnega upravičenca, tretji, enotna sospornika?

2. Ali je materialnopravno pravilna presoja sodišča druge stopnje, da je v konkretnem primeru podana toženčeva dobra vera?

3. Ali je (bil) tožnikov prenos lastninske pravice na toženko veljaven?

8. Revident meni, da sodišče druge stopnje ni z ničimer konkretiziralo nujnosti, da bi morala biti odločitev o primarnem tožbenem zahtevku zoper toženko in primarnem zahtevku zoper toženca res enaka. Utemeljenost izbrisnega zahtevka zoper toženko kot neposredno pridobiteljico je odvisna zgolj od ničnosti pogodbe, sklenjene med njo in tožnikom. Utemeljenost izbrisnega zahtevka zoper toženca pa je poleg navedenega odvisna tudi od njegove slabe oziroma dobre vere. Odločitev o materialnopravni veljavnosti zemljiškoknjižnega vpisa toženke in toženca je torej lahko različna. Pri takšnem razmerju ne gre za položaj nujnih sospornikov, o katerih govori nomotehnično prekonkretna določba četrtega odstavka 243. člena ZZK-1. Toženec je celo sam poudarjal, da za primarni zahtevek ni pasivno legitimiran. Napačno in neobrazloženo je stališče višjega sodišča, da naj bi učinki delne zamudne sodbe zoper toženko posegali v pravni položaj toženca.

Revident ponavlja, da se načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne nanaša samo na poznavanje zemljiškoknjižnega stanja, ampak tudi na (ne)poznavanje zunajknjižnega stanja. Citira odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 73/2019 z 29. 5. 2020, da takrat, ko je očitno, da nepremičnina ni v neposredni posesti prenosnika, kupec ne ravna pošteno, če si pred tem zatiska oči in se slepo zanaša na zunanji videz zemljiške knjige. Toženec je imel po ugotovitvah sodišč zelo močne in tehtne razloge za dvom v pravilnost v zemljiški knjigi publiciranega pravnega stanja sporne nepremičnine. Napačno je stališče sodišča druge stopnje, da bi bil v slabi veri samo, če bi mogel in moral vedeti, da sta kupoprodajna pogodba in pogodba o plačilu kupnine - prodaji nepremičnine, nični. Bistveno je vprašanje pridobiteljeve dobre vere v razpolagalno sposobnost odsvojitelja.

Naslednje dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje po prepričanju revidenta narekujejo sklep o toženčevi nepoštenosti, saj je imel velik, tehten in močno upravičen dvom v razpolagalno sposobnost toženke: toženka prodaje sporne nepremičnine ni nikoli nikjer oglaševala, pogledati je ni prišel noben kupec, toženka je ni imela v posesti, toženec je nepremičnino kupil brez njenega (notranjega) ogleda, toženka mu je ni mogla predati v posest, kupoprodajna pogodba z 11. 8. 2010 je bila podpisana v "kafiču", toženec je ob sklenitvi razpolagalnega pravnega posla 23. 8. 2010 neizpodbitno poznal pravni položaj tožnika, vsebino pogodbe, ki jo je sklenil s toženko, in tudi vedel za njegovo posest nepremičnine, toženca sta s pravnim poslom nerazumno hitela, toženec je imel namen kupnino plačati neposredno tožniku, cena je bila bistveno nižja od tržne.

Sodišče druge stopnje je sicer zavzelo stališče, da kupoprodajna pogodba s 25. 8. 2009 in pogodba o plačilu kupnine z istega dne nista nični, a se pri tem do revidentovih stališč o nedopustnosti pogojnega in časovno omejenega prenosa lastninske pravice na nepremičnini ni opredelilo oziroma je zavzelo le materialno pravno napačno in ekstenzivno stališče, da bi bila takšna prepoved manjšega pomena. V skladu s pravno naravo lastninske pravice kot najobsežnejše stvarne pravice je v drugem odstavku 37. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) določena prepoved njene vezanosti na rok ali pogoj. Iz sklenjenih pogodb in ugotovitev sodišča prve stopnje po prepričanju revidenta ne izhaja nič drugega kot to, da tožnik in toženka sploh nista imela namena prenesti lastninske pravice na sporni nepremičnini nanjo nepogojno ali trajno.

Revident še izpostavlja, da sta kupoprodajna pogodba s 25. 8. 2009 in (posebna) pogodba o plačilu kupnine - prodaji nepremičnine z istega dne povezani pogodbi, med seboj odvisna pravna posla, elementa iste pravne operacije, zato ju ni mogoče poljubno ločevati.

9. Revizija je bila vročena tožencu, ki v odgovoru predlaga njeno zavrnitev. Meni, da je odgovor na prvo dopuščeno vprašanje nedvomno, da gre za enotno sosporništvo. Zahtevek zoper dva pridobitelja v vrsti se lahko uveljavlja samo zoper enotna sospornika. Na to kaže že jezikovna razlaga četrtega odstavka 243. člena ZZK-1. Bistvo tega pravnega varstva je, da se dopustijo vknjižbe izbrisov lastninske pravice vseh nadaljnjih pridobiteljev lastninske pravice. Tožnik mora dokazati, da sta oba toženca - odsvojitelj in pridobitelj nepremičnine sodelovala pri prenosu nepremičnine z nedovoljenim namenom preprečiti, da bi upravičenec do izbrisa lahko uresničil svojo pravico do lastništva. V tem primeru ni bilo tako. Če bi držalo, da sta navadna sospornika, bi lahko prišlo zgolj do izbrisa lastninske pravice zadnjega pridobitelja, v zemljiški knjigi pa bi še vedno ostal vpisan kot lastnik prvi pridobitelj, in ne bi prišlo do vpisa lastninske pravice na tožnika, kar je bistvo pravnega varstva po četrtem odstavku 243. člena ZZK-1. Tožnik torej ne bi imel pravnega interesa za vložitev tožbe.

Toženec vztraja, da je bil ob pridobitvi lastninske pravice v dobri veri, opravil je vse razumne in običajne poizvedbe, ki jih je mogoče pričakovati od povprečno skrbnega kupca. Dobra vera se v skladu z 9. členom SPZ domneva, tožnik ni uspel dokazati drugače.

Meni tudi, da je bil tožnikov prenos lastninske pravice na toženko veljaven. Kupoprodajna pogodba ne krši nobenega prisilnega predpisa. Obligacijski zakonik (OZ) ne določa, da se pogodba ne sme sklepati pod pogojem, SPZ pa vsebine pogodbe oziroma zavezovalnega posla ne ureja, ampak ureja zgolj vsebino razpolagalnega pravnega posla. Brezpogojen mora biti razpolagalni pravni posel, zavezovalni je lahko pogojen. Namen določbe 23. člena SPZ, ki terja nepogojnost zemljiškoknjižnega dovolila, je v tem, da so stvarnopravni učinki razpolagalnega pravnega posla, ki so absolutni, in delujejo tudi zoper tretje, nepogojni. Zavezovalni pravni posel pa ima učinke zgolj med strankama. Noben kogentni predpis ne onemogoča sklenitve kupoprodajne pogodbe z vsebino, kot sta jo določili stranki. Tožnik je s popolnim zavedanjem izstavil zemljiškoknjižno dovolilo z vsebino, ki je odstopala od tiste, ki jo je po svojem zatrjevanju dogovoril z drugo toženko. Izjava je bila izrecna in nepogojna. Vsi pogoji za prenos lastninske pravice so bili izpolnjeni. Zato je prenos veljaven, kar je že ugotovilo sodišče v zadevi I Cp 1942/2014, na katero je sodišče v tej zadevi vezano.

Presoja Vrhovnega sodišča Republike Slovenije

11. V skladu s prvim odstavkom 191. člena ZPP več oseb lahko toži oziroma je lahko toženih z isto tožbo (sosporniki): 1. če so glede na sporni predmet v pravni skupnosti ali če se opirajo njihove pravice oziroma obveznosti na isto dejansko in pravno podlago ter če gre za solidarne terjatve ali solidarne obveznosti; 2. če so predmet spora zahtevki oziroma obveznosti iste vrste, ki se opirajo na bistveno istovrstno dejansko in pravno podlago, in velja stvarna in krajevna pristojnost istega sodišča za vsak zahtevek in za vsakega toženca ali 3. če drug zakon tako določa. V skladu z določbo 196. člena ZPP pa se sosporniki, kadar je spor mogoče rešiti samo na enak način za vse, štejejo za enotno stranko, tako da se, če posamezni sosporniki zamudijo kakšno pravdno dejanje, tudi nanje razteza učinek pravdnih dejanj, ki so jih opravili drugi sosporniki.

12. Na podlagi prvega odstavka 244. člena ZZK-1 se zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe lahko uveljavlja proti tistemu, v čigar korist je bila z izpodbijano vknjižbo vknjižena pridobitev ali izbris pravice; na podlagi drugega odstavka istega člena pa tudi proti osebam, v korist katerih je bila glede na izpodbijano vknjižbo vknjižena oziroma predznamovana pridobitev ali izbris pravice.

13. V skladu s četrtim odstavkom 243. člena ZZK-1 lahko izbrisni upravičenec z izbrisno tožbo poleg zahtevka iz druge alineje 1. točke prvega odstavka tega člena uveljavlja proti odsvojitelju zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ali za priznanje podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu zaradi izpolnitve odsvojiteljeve obveznosti iz kršenega zavezovalnega pravnega posla, če proti odsvojitelju in pridobitelju kot nujnima sospornikoma uveljavlja zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe iz 1. točke prvega odstavka tega člena na podlagi trditve, da je zemljiškoknjižno dovolilo, ki je bilo podlaga za izpodbijano vknjižbo, neveljavno po 1. točki drugega odstavka tega člena, ker sta odsvojitelj in pridobitelj sklenila zavezovalni pravni posel, na podlagi katerega je bilo izstavljeno to zemljiškoknjižno dovolilo, z nedovoljenim namenom onemogočiti izbrisnemu upravičencu uresničitev zahtevka za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi zavezovalnega pravnega posla, sklenjenega med izbrisnim upravičencem in odsvojiteljem.

14. Izbrisna tožba je stvarnopravna tožba zemljiškoknjižnega prava, zato mora biti skladna z notranjimi zakonitostmi (in formalnostmi) zemljiškoknjižnega prava. Del teh so pravila o pasivni legitimaciji (244. člen ZZK-1). Zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe se lahko uveljavlja proti tistemu, v čigar korist je bila z izpodbijano vknjižbo vknjižena pridobitev pravice - torej zahtevek za izbris vknjižbe toženčeve lastninske pravice zoper njega, zahtevek za izbris toženkine lastninske pravice pa zoper njo. Razlog za takšno ureditev pasivne legitimacije utemeljuje zahteva, da naj ima tisti, ki je pasivni subjekt materialnopravnih posledic izbrisne tožbe, tudi temu ustrezen procesni položaj.

15. Tožnik je vložil tožbo zoper obe osebi, katerih zemljiškoknjižna vpisa pomenita prepreko za njegov vpis lastninske pravice. Kakšna je narava njunega sosporništva, tako ni pomembno zaradi odgovora na vprašanje, ali je tožena prava stranka (nedvomno je), ampak zato, ker toženka na tožbo ni odgovorila in je sodišče prve stopnje zoper njo izdalo zamudno sodbo, zoper katero se ni pritožila, pritožil pa se je toženec. Sodišče druge stopnje je njegovo pritožbo zoper zamudno sodbo na podlagi 196. člena ZPP (ker se je postavilo na stališče, da sta toženca enotna sosopornika) obravnavalo in ji ugodilo.

16. Odgovor na vprašanje, ali sta toženca navadna ali enotna sospornika, daje narava uveljavljanih zahtevkov. Ker ni dvoma, da se sme toženec pritožiti zoper tisti del odločitve sodišča prve stopnje, s katerim je sodišče prve stopnje ugodilo zahtevku za izbris njegove lastninske pravice, je odločilna narava tožbenega zahtevka za izbris lastninske pravice toženke zaradi ničnosti kupoprodajne pogodbe s pogodbo o plačilu kupnine s 25. 8. 2009.

17. Najprej je treba zavrniti stališče sodišča druge stopnje, da nujno sosporništvo v takšni situaciji terja četrti odstavek 243. člena ZZK-1. Vrhovno sodišče je

že zavzelo stališče, da se nomotehnično prekonkretna določba četrtega odstavka 243. člena ZZK-1, ki pozitivistično zapoveduje položaj nujnega sosporništva, lahko nanaša le na dvojno prodajo

, kjer odsvojitelj in pridobitelj nastopata kot nujna sospornika. Ni pa mogoča razlaga, da sta zaradi tega nujna sospornika tudi neposredni pridobitelj (torej oseba iz prvega odstavka 244. člena ZZK-1) in nadaljnji pridobitelj (oseba iz drugega in tretjega odstavka 244. člena ZZK-1). Temu stališču je sledila tudi praksa višjih sodišč.

Pretehtanega razloga za odstop od predstavljenega stališča sodišče druge stopnje v izpodbijani sodbi ne ponudi, Vrhovno sodišče pa ga ne najde.

18. Poleg sklicevanja na četrti odstavek 243. člena ZZK-1 je sodišče druge stopnje stališče, da sta toženca nujna sospornika, utemeljilo še z naslednjimi razlogi: 1. da je tožnik s tožbo zajel oba, 2. da učinki delne zamudne sodbe posegajo v položaj toženca, 3. da je zahtevek zoper toženko lahko utemeljen le ob predhodni predpostavki, da je utemeljen zahtevek zoper toženca, 4. da je spor glede na določbe ZZK-1 in naravo razmerja mogoče rešiti le na enak način, ker presoja ničnosti pogodb ne predstavlja ločenega zahtevka, temveč je zgolj predhodno vprašanje, 5. da je ugotovitev ničnosti pogodbe, neveljavnosti vknjižbe pridobitve lastninske pravice v korist toženca in izbris te pravice, predpostavka za dopustnost izbrisnega zahtevka zoper toženko.

19. To, da je tožnik vložil tožbo zoper oba toženca (in ju s tem naredil za sospornika), še ne pove ničesar o naravi njunega sosporništva. Dolžnost sodišča je, da preizkusi, ali obstajajo procesne predpostavke glede vsakega posameznega sospornika.

Kdaj lahko tožnik z isto tožbo toži več oseb, določa ZPP. Ne gre le za situacije enotnega sosporništva (196. člen ZPP), ampak tudi navadnega materialnega (1. točka prvega odstavka 191. člena ZPP) in celo formalnega sosporništva (2. točka prvega odstavka 191. člen ZPP).

20. Kako naj bi učinki delne zamudne sodbe glede zahtevka zoper toženko posegali v položaj toženca, višje sodišče ne obrazloži. Vrhovno sodišče takšnega učinka delne zamudne sodbe ne najde. Tožbeni zahtevek zoper toženca je lahko utemeljen le v primeru, če tožnik dokaže njegovo slabo vero in (glede na svoje trditve) ničnost pogodbe s tožnico. Vprašanje ničnosti kupoprodajne pogodbe je (glede na tožbena zahtevka in trditve tožnika) res predhodno vprašanje tako za odločitev o tožbenem zahtevku zoper toženko kot za odločitev o tožbenem zahtevku zoper toženca, a to še ne pomeni, da odločitev o tem vprašanju v odnosu do enega od tožencev kakorkoli posega v položaj drugega. Nična pogodba ne ustvarja pravnih posledic in se na ničnost lahko sklicuje vsaka zainteresirana oseba, obravnavanje ničnosti kot predhodnega vprašanja pa ni omejeno le na pravdne stranke in se lahko tiče tudi tretjih oseb.

Zato ima odločitev o predhodnem vprašanju pravne učinke le v pravdi, v kateri je bila sprejeta.

Pravdne stranke celo v primeru enotnega sosporništva ohranijo vsaka svojo procesno subjektiviteto, procesna razmerja pa kljub skupnemu razpravljanju in odločanju ohranijo vsako svojo identiteto: imamo jih toliko, kolikor je oseb na eni pravdni strani.

Odločitev o ničnosti kupoprodajne pogodbe in pogodbe o plačilu kupnine kot o predhodnem vprašanju je glede na to (najmanj iz procesnih razlogov) lahko različna.

21. Napačno je tudi stališče, da je neveljavnost vknjižbe pridobitve lastninske pravice v korist toženca in izbris te pravice predpostavka za dopustnost izbrisnega zahtevka zoper toženko. Ugoditev zahtevku zoper toženca je le predpogoj za uspeh z izbrisnim zahtevkom zoper toženko, a to o naravi sosporništva glede tožbenega zahtevka zoper toženko ne pove ničesar in tudi ne povzroči, da je spor o izbrisu lastninske pravice toženke zaradi ničnosti kupoprodajne pogodbe mogoče rešiti samo na enak način za oba toženca.

22. Odgovor na prvo dopuščeno vprašanje je torej negativen - v primeru zahtevka za izbris neveljavne vknjižbe neposredni pridobitelj (oseba iz prvega odstavka 244. člena ZZK-1) in nadaljnji singularni pridobitelj (oseba iz drugega in tretjega odstavka 244. člena ZZK-1), ki je v razmerju do tožnika - izbrisnega upravičenca, tretji, nista enotna sospornika.

23. Zaradi zakonitosti zemljiškoknjižnega prava mora tožnik za izbris toženke in ponoven vpis svoje lastninske pravice pri sporni nepremičnini najprej uspeti z zahtevkom za izbris zadnje vknjižbe - z zahtevkom zoper toženca. Za uspeh z zahtevkom zoper toženca pa mora glede na svoje trditve dokazati: 1. razpolagalno nesposobnost toženke zaradi ničnosti pogodbe med njo in tožnikom ter 2. slabo vero toženca. Ugotovitev ničnosti pogodb med tožnikom in toženko bi povzročila uspeh z izbrisnim zahtevkom zoper njo. Glede na to se Vrhovno sodišče najprej ukvarja s predhodnim vprašanjem razpolagalne nesposobnosti toženke zaradi ničnosti kupoprodajne pogodbe in pogodbe o plačilu kupnine oziroma tretjim dopuščenim vprašanjem - ali je (bil) tožnikov prenos lastninske pravice na toženko veljaven.

24. V zvezi s prenosom lastninske pravice tožnika na toženko je sodišče druge stopnje ugotovilo naslednja pravno odločilna dejstva:

- da iz kupoprodajne pogodbe s 25. 8. 2009 izhaja, da tožnik prenaša lastninsko pravico na nepremičnini na toženko za v pogodbi dogovorjeno ceno;

- da vsebuje pogodba vse bistvene sestavine prodajne pogodbe in zemljiškoknjižno dovolilo;

- da iz pogodbe o plačilu kupnine, sklenjene istega dne, izhaja, da bo toženka v roku enega leta prodala nepremičnino za kupnino, določeno v prodajni pogodbi, iztržek plačala tožniku; če je ne proda, pa se v zemljiško knjigo vpiše kot izključni lastnik tožnik;

- da je zemljiškoknjižno dovolilo v pogodbi o plačilu kupnine pogojno, podpis pa tudi ni overjen;

- da je tožnik pred vložitvijo te tožbe terjal, da se mu na podlagi spornih pogodb plača tržna vrednost nepremičnine, predhodno pa od toženke, da proda nepremičnino, in šele v letu 2020 prišel do spoznanja

- da z izjemo istega datuma sklenitve pogodb ni nobene okoliščine, ki bi lahko kazala, da prava volja tožnika in toženke ni bila, da toženka proda nepremičnino;

- da iz dopisa tožnikovega pooblaščenca z 19. 8. 2010 izhaja, da je tožnik s toženko sklenil veljavno kupoprodajno pogodbo in dodatno pogodbo, na kakšen način bo toženka tožniku plačala prejeto kupnino.

25. V skladu z drugim odstavkom 37. člena SPZ lastninska pravica ne more biti vezana na rok ali pogoj, razen če zakon določa drugače. Pogoj ali rok sta pri prenosu lastninske pravice na nepremičnini torej, kot utemeljeno izpostavlja revident, izrecno prepovedana.

, vsakršna vezanost na rok ali pogoj pa nezdružljiva z njeno absolutno naravo in njenim bistvom. Teorija izpostavlja, da bi možnost takšne vezanosti porušila sistem stvarnega prava, temelječ na absolutni lastninski pravici, oteženo bi bilo razpolaganje in zaščita pridobitelja.

Edini pogoj, ki je dopusten pri razpolaganju z nepremičninami, je veljavnost razpolagalnega pravnega posla. Nedopustno je pogojevanje razpolagalnih učinkov z uspehom zavezovalnega posla.

26. Na podlagi ugotovitev, povzetih v 24. točki obrazložitve, je pritožbeno sodišče zaključilo, da je tožnikova teza, da gre pri prodajni pogodbi in pogodbi o plačilu kupnine za povezana posla, napačna. To je obrazložilo z argumentom, da kupoprodajna pogodba vsebuje vse bistvene sestavine. A ta argument o vprašanju povezanosti obeh pogodb ne pove ničesar. Prav tako vsebinsko prazno je stališče, da višje sodišče ni vezano na stališče Okrožnega sodišča v Kopru v sodbi P 186/2013.

27. Res sta tožnik in toženka sklenila dve pogodbi. Pravilno je tudi stališče višjega sodišča, da kupoprodajna pogodba vsebuje vse bistvene sestavine iz 435. člena OZ, a vendarle je bila med istima strankama sklenjena še druga pogodba (ali drugi del iste pogodbe). Pravno pomembno je, da sta bili obe pogodbi sklenjeni istega dne, da se pogodba o plačilu kupnine nanaša prav na kupnino, dogovorjeno s kupoprodajno pogodbo in se tudi sklicuje nanjo ter jo dopolnjuje (z dogovorom, da bo toženka v roku enega leta prodala nepremičnino za kupnino, določeno v prodajni pogodbi, in iztržek plačala tožniku; če je ne proda, pa se v zemljiško knjigo vpiše kot izključni lastnik tožnik). Iz obeh pogodb skupaj torej nedvomno izhaja namen pogodbenikov, da tožnik na toženko prenaša lastninsko pravico, le če (ali pod pogojem, da) bo ta nepremičnino v roku enega leta prodala in tožniku izročila kupnino. Da bi bila njuna volja drugačna, sodišče druge stopnje ni ugotovilo. Če bi bil zapis, ki ga vsebuje pogodba o plačilu kupnine, v sami kupoprodajni pogodbi oziroma v isti listini, bi moral biti odgovor na prvo dopuščeno vprašanje na dlani - šlo bi za s SPZ izrecno prepovedan časovno omejen oziroma pogojen prenos lastninske pravice.

28. Zakaj bi to, da je dogovor v dveh listinah, povzročilo, da je odgovor na zastavljeno vprašanje drugačen, sodišče druge stopnje ne pojasni. S tem pogodbi o plačilu kupnine, za katero ne ugotovi, da bi bila nična ali izpodbita

, ne da bi kateri od pogodbenikov (ali toženec) podal tožbeni zahtevek ali vsaj trditve, ki bi kaj takšnega utemeljeval(e). Kaj sta želela pogodbenika z njima doseči, je jasno šele ob upoštevanju obeh pogodb skupaj. Pogodbi torej nedvomno, kot tehtno izpostavlja revident, tvorita celoto. Ravnanje pritožbenega sodišča, ki je ugotavljalo namen pogodbenikov z izoliranim razumevanjem kupoprodajne pogodbe, je napačno. Napačno je tudi materialnopravno stališče sodišča druge stopnje, da pogodbi, katerih namen je očitno bil pogojni oziroma/in časovno omejen prenos lastninske pravice, ne nasprotujeta prisilnim predpisom. Določba drugega odstavka 37. člena SPZ je prisilni predpis in pogodbi, katerih namen je bil pogojni oziroma/in časovno omejen prenos lastninske pravice, ji nasprotujeta.

29. Materialnopravno napačno je tudi nadaljnje stališče sodišča druge stopnje, da gre pri prepovedi iz drugega odstavka 37. člena SPZ za prepoved manjšega pomena v smislu drugega odstavka 90. člena OZ, ki ga je utemeljilo s tem, da je bila pogodba izpolnjena, nepremičnina prodana tretjemu; sklicevalo pa se je tudi na pogodbeni namen in vrednotenje ravnanja tožnika in toženke od sklenitve pogodb dalje. Prvič, prepoved iz drugega odstavka 37. člena SPZ je povezana z bistvom lastninske pravice in njeno absolutno naravo. Zakaj to ne bi bilo bistveno, iz razlogov izpodbijane sodbe ni mogoče razbrati. Drugič, ni videti razloga, ki bi pri razlagi pogodbe in presoji njene veljavnosti terjal upoštevanje interesov tretjega - če je ta v dobri veri, ga dovolj dobro varuje v SPZ in ZZK-1 uveljavljeno načelo zaščite dobrovernega pridobitelja; če ni, razlogov za varstvo njegovih interesov ni. Tretjič, res je Vrhovno sodišče že zavzelo stališče, da se pravni standard prepovedi manjšega pomena ne nanaša samo na vsebino prepovedi, pač pa tudi na ravnanje tistega, ki prepoved krši

, a kaj bi bilo v ravnanju tožnika (in kaj v ravnanju toženke) takšnega, da bi sodišče odreklo pravico uveljavljanja ničnosti, Vrhovno sodišče iz razlogov sodbe sodišča druge stopnje

ne more razbrati. Če ima sodišče druge stopnje s tem v mislih svoje razloge iz 33. točke obrazložitve, o tem, kaj vse je tožnik poskusil pred vložitvijo te tožbe, je treba opozoriti, da je njegovo ravnanje (vlaganje tožbe za tožbo) mogoče razumeti tudi kot vztrajno nestrinjanje z rezultatom poslovanja pravdnih strank.

30. Odgovor na tretje dopuščeno vprašanje je torej, da tožnikov prenos lastninske pravice na toženko ni (bil) veljaven.

31. V zvezi s prenosom lastninske pravice toženke na toženca sta sodišči ugotovili naslednja pravno pomembna dejstva:

- toženka ob prodaji ni imela posesti nepremičnine niti ključev hiše, posest je imel ves čas tožnik;

- toženca sta pogodbo podpisala v "kafiču" in imela istega odvetnika;

- v prodajni pogodbi je bila navedena bistveno nižja kupnina od tržne cene, toženec je nepremičnino po nakupu zavaroval za bistveno višjo zavarovalno vsoto;

- toženec je želel kupnino plačati neposredno tožniku.

32. Tudi ob odgovoru na drugo dopuščeno vprašanje pravno podlago predstavlja določba 243. člena ZZK-1. Odločilen je še njen tretji odstavek, ki določa: Ne glede na prejšnji odstavek, zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe ni dovoljen proti dobrovernim osebam, v katerih korist je bila pridobitev oziroma izbris pravice vknjižena oziroma predznamovana z učinkom pred trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba izbrisne tožbe.

33. Z ureditvijo v SPZ je uveljavljeno načelo zaščite dobrovernega pridobitelja, čeprav to načelo v poglavju SPZ o temeljnih načelih ni izrecno zapisano.

Gre za izjemo od splošnega načela, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam. Izraz oziroma izvedba načela zaščite dobrovernega pridobitelja je glede nepremičnin načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Izvorno gre za načelo zemljiškoknjižnega prava, ki zahteva, da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic (prvi odstavek 8. člena ZZK-1). Z enako vsebino ga določa tudi SPZ v 10. členu in ga s tem postavlja kot načelo, ki velja za celotno materialnopravno področje.

V skladu s prvim odstavkom 11. člena SPZ velja domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiški knjigi. Dobroverne osebe, ki so pridobile pravice v zaupanju v zemljiško knjigo, so varovane tudi zoper pravice tretjih oseb, ki so nastopile (nastale) na podlagi pravnih dejstev, ki niso bila vpisana v zemljiško knjigo.

To pomeni, da dobroverni pridobitelj, ki je dosegel vknjižbo na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki ga je izstavil (prejšnji) vknjiženi lastnik, (izvirno) pridobi lastninsko pravico, čeprav je bila vknjižba lastninske pravice v korist vknjiženega lastnika materialnopravno neveljavna, ko je bila dovoljena, ali je pozneje postala materialnopravno neveljavna.

34. Vrhovno sodišče je v sodbi II Ips 73/2019 z 29. 5. 2020 pojasnilo, da načelo zaupanja v zemljiško knjigo tvorita dejanska in pravna prvina (seznanjenost s podatki zemljiške knjige na eni ter standard poštenega ravnanja oziroma dobre vere na drugi strani), zato zaupanje ni absolutno oziroma ne sme biti slepo. Pridobitev lastninske pravice na njegovi podlagi je originarna - torej takšna, ki nujno poseže (odvzame) lastninsko pravico protiknjižnemu (resničnemu) lastniku. Gre torej za poseg v lastninsko pravico, celo za njeno izgubo. To lahko opravičuje samo uresničevanje neke druge ustavne vrednote. Ta vrednota je zaupanje v pravo, ki ga je na tej točki treba razumeti kot ustavno upravičenje pravnoposlovnega subjekta. Na načelo zaupanja v zemljiško knjigo se zato lahko sklicuje le pridobitelj, ki je pošten (dobroveren). Če je pravico dobil nepošteno (v slabi veri), ga to ne varuje. V primeru, ko je očitno (jasno vidno), da nepremičnina ni v neposredni posesti prenosnika, kupec ne ravna pošteno, če si pred tem dejstvom zatiska oči ter se slepo zanaša na zunanji videz zemljiške knjige. Standardu poštenega ravnanja bo v takšnih okoliščinah zadoščeno šele, če bo pravnoposlovni pridobitelj skušal v razumni meri poizvedeti, zakaj stanje v naravi vzbuja dvom v resničnost zemljiškoknjižnih podatkov. Takšno aktivnost v zvezi z ugotavljanjem resničnega (dejanskega) lastninskega stanja pravna teorija in sodna praksa opredeljujeta kot kupčevo "raziskovalno dolžnost". Od dejanskih okoliščin posameznega primera pa je odvisno, kakšna ta raziskovalna dolžnost je (in kaj mora kupec storiti, da jo izpolni).

35. V obravnavani zadevi ni dvoma o tem, da nepremičnina ob sklenitvi pogodbe s tožencem ni bila v neposredni posesti prenosnice in da je bilo to jasno vidno, saj prenosnica ni imela niti ključa nepremičnine. Ta in druge okoliščine, nanizane v 31. točki obrazložitve zgoraj, so takšne, da so (v skladu z v sodni praksi vzpostavljenimi standardi) od poštenega pravnoposlovnega pridobitelja nedvomno terjale, da skuša v razumni meri poizvedeti, zakaj je stanje v naravi drugačno od zemljiškoknjižnega stanja. Sodišče druge stopnje tega, ali je toženec o tem poizvedel ali to vsaj poskušal narediti in kako, ni ugotovilo. S čim je torej toženec izkazal potrebno skrbnost ob nakupu nepremičnine, ki si je ni ogledal in ki jo je prodajala zemljiškoknjižna lastnica, ki ni imela posesti niti vstopa v nepremičnino, ni jasno. Ugotovilo pa je

, da se je toženec pred overitvijo podpisa toženke na pogodbi z 11. 8. 2010 seznanil s kupoprodajno pogodbo in pogodbo o plačilu kupnine, ki sta ju/jo 25. 8. 2009 sklenila tožnik in toženka. Kot kaže, je sodišče druge stopnje toženčevo dobro vero našlo prav v njegovi vednosti za pogodbi s 25. 8. 2009, kar je podkrepilo še s stališčem, da toženec za ničnost ni mogel vedeti. A s čim poznavanje pogodb(e), torej prava med tožnikom in toženko, ki je temelj zemljiškoknjižnega vpisa, na katerega se je zanašal toženec, odgovarja na dilemo, ki jo pred poštenega pravnoposlovnega pridobitelja postavlja neskladje med dejanskim in zemljiškoknjižnim stanjem, iz obrazložitve sodbe sodišča druge stopnje ni mogoče ugotoviti. Toženčevo poznavanje pogodb za presojo njegove dobre vere ob sklenitvi pogodbe po prepričanju Vrhovnega sodišča glede na navedbe, s katerimi je tožnik utemeljeval, da toženec ni bil v dobro veri, ni odločilno. Po drugi strani so za presojo dobre vere toženca nedvomno pravno pomembne okoliščine, ki se sodišču druge stopnje niso zdele odločilne, torej okoliščine, da toženka ni imela posesti niti ključa hiše, da prodaje ni oglaševala, da si toženec nepremičnine ni ogledal, da je oba toženca zastopal isti odvetnik, pogodba pa je bila podpisana v "kafiču" ter okoliščina, da je bila cena nepremičnine bistveno nižja od tržne in ocenjene vrednosti, za kakršno je kmalu po nakupu toženec zavaroval nepremičnino. Pravno pomembno je lahko tudi v reviziji izpostavljeno hitenje tožencev s sklenitvijo pogodbe in zatrjevani nagib za njeno sklenitev.

36. Odgovor na drugo vprašanje je torej, da je sodišče druge stopnje preuranjeno in zato materialno pravno napačno presodilo, da je v konkretnem primeru podana toženčeva dobra vera. Zaradi napačnega meterialnopravnega izhodišča namreč ni ugotavljalo, ali in kako je toženec v razumni meri poizvedel, zakaj je stanje v naravi drugačno od zemljiškoknjižnega stanja.

37. Zaradi opisanega je Vrhovno sodišče na podlagi prvega odstavka 379. člena ZPP reviziji ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje. V ponovljenem postopku naj višje sodišče o pritožbi toženca odloči ob upoštevanju zgoraj predstavljenih procesnih in materialno pravnih stališč.

38. Ker je Vrhovno sodišče razveljavilo odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo in je zadevo vrnilo v novo sojenje, je odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

39. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

VSRS sodba in sklep II Ips 309/2015 s 13. 7. 2017.

V sodbi in sklepu II Ips 309/2015 s 13. 7. 2017, 3. opomba.

Da ima v mislih prav ta položaj, izhaja iz besedila četrtega odstavka, ki govori o situaciji, ko sta odsvojitelj in pridobitelj sklenila zavezovalni pravni posel, na podlagi katerega je bilo izstavljeno to zemljiškoknjižno dovolilo, z nedovoljenim namenom onemogočiti izbrisnemu upravičencu uresničitev zahtevka za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi zavezovalnega pravnega posla, sklenjenega med izbrisnim upravičencem in odsvojiteljem.

Sodbi VSL II Cp 1756/2016 z 19. 10. 2016 in I Cp 2277/2018 z 8. 5. 2019.

Betetto, N. v: Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, Založba Uradni list RS in GV Založba, Ljubljana, 2006, stran 237.

Sodba in sklep VSRS II Ips 380/2004 z 10. 11. 2005.

Betetto, N., nav. delo, stran 237 in 238.

Tak izraz je uporabilo sodišče druge stopnje.

Juhart, M. v: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, red. Juhart M., Tratnik, M., Vrenčur, R., GV Založba, Ljubljana, 2004, stran 142.

Tratnik, M. v: Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 207.

Zaključi le, da je neveljavno zemljiškoknjižno dovolilo v njej, ker je pogojno.

Še več, enemu delu te pogodbe (dogovoru o načinu plačila) prizna veljavo, drugemu delu (da je tožnica pridobila lastninsko pravico le, če bo nepremičnino v roku enega leta prodala in tožniku izročila kupnino) pa jo odreče.

Sodbi VS RS II Ips 727/1994 s 3. 4. 1996 in III Ips 124/2011 s 17. 6. 2014 ter pravno mnenje občne seje VSS z 18. in 19. 6. 1996.

Razlogi o prepovedi manjšega pomena so v 37. točki obrazložitve sodbe sodišča druge stopnje.

Zahteva za varovanje poštenega in dobrovernega pridobitelja izhaja tudi iz temeljnih načel obligacijskega prava, zlasti iz načela vestnosti in poštenja in načela spoštovanja pogodbenih obveznosti.

Juhart, M.: Stvarnopravni zakonik, uvodna pojasnila, GV Založba, Ljubljana 2002, stran 27.

Berden, A.: Novo stvarno pravo, Studio linea, Maribor 2002, stran 23.

Plavšak, N. in Vrenčur, R., v: E-komentar ZZK-1, TFL.

In to v nasprotju z njegovimi lastnimi trditvami.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 90, 90/2

Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1  - člen 243, 243/4, 244, 244/1, 244/2, 244/3

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 37, 37/2

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 191, 191/1, 196

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.