VSRS Sklep II DoR 233/2025
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2025-08-20

mag. Nina Betetto (preds.), Vladimir Horvat (poroč.), dr. Mateja Končina Peternel

prodajna pogodba - jamčevalni zahtevek - znižanje kupnine - skrita napaka - stvarna napaka - klavzula videno - kupljeno - zavrnitev predloga za dopustitev revizije

1. Tožnik od toženke zahteva znižanje kupnine za kupljeno nepremičnino, ker ima slednja skrito napako (napako pri gradnji, zaradi katere se pojavlja vlaga na fasadi).

2. Sodišče prve stopnje je (med drugim) kupnino, določeno v kupoprodajni pogodbi SV 909/2018 za nepremičnino ID znak parcela ... 130/9 k. o. ... (ID...) s pripadajočimi deli, znižalo za znesek 6.000 EUR oziroma kupnino glede na dejansko plačano 160.000 EUR znižalo na 154.000 EUR (točka II izreka) in odločilo, da mora toženka tožniku v roku 15 dni povrniti znesek 6.000 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 5. 2019 do plačila (točka III izreka). Sicer je tožbeni zahtevek zavrnilo (točka IV izreka). Odločilo je še o stroških postopka (točka V izreka).

3. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnika zavrnilo, pritožbi toženke pa ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožnikov tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Posledično je spremenilo tudi odločitev o stroških postopka. Odločilo je še o stroških pritožbenega postopka.

4. Tožnik predlaga dopustitev revizije glede vprašanj, (1) ali je materialnopravno pravilna odločitev sodišča druge stopnje v izpodbijani odločbi, ko je, kljub vsem izvedenim in predlaganim dokazom tožnika v rednem postopku, naložilo tožniku nesorazmerno dokazovanje dejstev na način, da je zahtevalo, da bi tožnik moral dokazati, da je toženka za skrito napako (vlago na objektu) vedela, čeprav je pred tem sodišče prve stopnje že dvakrat ugotovilo (na podlagi več izvedenskih mnenj), da je seznanjenost prodajalca o skritih napakah nedvomno obstajala; (2) ali je materialnopravno pravilna odločitev sodišča druge stopnje, ki je v nasprotju z določili 465. člena Obligacijskega zakonika odločilo, da mora kupec, ki je pravilno in pravočasno grajal napake (ter jih dokazal), še dodatno dokazati zgolj in izključno vedenje prodajalca o skritih napakah, ob tem pa prezrlo materialno določilo zakona o tem, da "prodajalcu napaka ni mogla ostati neznana" (glede na mnenja več izvedencev); (3) ali je materialnopravno in procesno pravilna odločitev oz. stališče sodišča druge stopnje v izpodbijani sodbi, ko je navkljub nasprotnemu stališču sodišča prve stopnje, napačno prepisalo zaključke iz sodbe sodišča prve stopnje ter posledično napačno zavzelo nasprotno razlago, glede zatrjevanega vedenja prodajalca o skritih napakah (o obstoju stvarne napake - vlage); (4) ali je materialnopravno pravilna odločitev oz. stališče sodišča druge stopnje v izpodbijani sodbi, ko je navkljub nasprotnemu stališču sodišča prve stopnje, napačno prepisalo zaključke iz izvedenskih mnenj (mnenj in dopolnitev) ter posledično napačno zavzelo nasprotno razlago, glede zatrjevane vednosti prodajalca o skritih napakah (o obstoju stvarne napake - vlage); (5) ali je procesno pravilna odločitev sodišča druge stopnje, da v nasprotju z dokazi in v nasprotju z razlago sodišča prve stopnje (po dveh že predhodno izdanih sodbah) sprejme odločitev in zapiše, da noben izvedenec ni potrdil, da je bila vlaga prisotna že pred letom 2018, čeprav je izvedenec Milanez zapisal (kar potrjuje tudi sodišče prve stopnje v sodbi P 82/2023 z dne 21. 5. 2024 v točki 25) "da je bila vlaga na sporni nepremičnini prisotna že pred prodajo oktobra 2018" in posledično ni mogla ostati neznana, slednje pa je potrdil še izvedenec Bunderla ter pred tem izvedenec Krajnc (Tehnotim, d. o. o.); in (6) ali je sodišče pravilno uporabilo materialno pravo za primer, da mora kupec nepremičnine ob klavzuli "videno kupljeno", dokazovati samo vedenje prodajalca o skritih napakah (in da mu niso mogle ostati neznane), da bi lahko uspešno uveljavljal jamčevalne zahtevke iz naslova stvarnih napak.

6. Pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) niso podani, zato je Vrhovno sodišče tožnikov predlog zavrnilo (drugi odstavek 367.c člena ZPP).

7. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu sklepa. Odločbo je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 367a, 367a/1, 367c, 367c/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.