VSRS Sodba II Ips 21/2025
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2025-05-21

mag. Nina Betetto (preds.), dr. Mateja Končina Peternel (poroč.), mag. Matej Čujovič, Katarina Parazajda, Tomaž Pavčnik

dopuščena revizija - upniška zamuda - depozit - položitev kupnine pri prodaji nepremičnine - neizpolnitev dvostranske pogodbe - dobra vera in poštenje - odstop od dvostransko neizpolnjene pogodbe - ugovor neizpolnjene pogodbe - načelo sočasnosti izpolnitve obveznosti - razveljavitev kupoprodajne pogodbe - zavrnitev revizije

Pravilna je presoja, da je s položitvijo kupnine pri notarki prenehala obveznost toženke. Takrat bi tožnik moral prostovoljno plačati davek in overiti podpis na prodajni pogodbi ter prevzeti kupnino pri notarki, da bi ga lahko šteli za pogodbi zvesto stranko. Zgolj tožnikovo prepričanje, da je bil prevaran glede vrednosti nepremičnine, ni utemeljen razlog za ne-nastanek upnikove zamude po prvem odstavku 300. člena OZ. Z neizpolnitvijo svojega dela obveznosti in nesodelovanjem pri prevzemu toženkine izpolnitve je tožnik je tožnik prišel v upniško zamudo in izgubil možnost, da pogodbo razdre. V nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ) in skrbnosti ravnanja v obligacijskih razmerjih (6. člen OZ) bi bilo stališče, da je s toženkinim umikom depozita popustil učinek upniške zamude in je oživela pravica do razdora pogodbe.

II. Tožeča stranka krije sama svoje stroške revizijskega postopka.

1. Tožnik in toženka sta 12. 7. 2019 sklenila prodajno pogodbo za nepremičnine parc. št. 93, 94/1 in 94/2 k. o. ... za 52.000 EUR kupnine. Tožnik kot prodajalec ni hotel overiti podpisa na pogodbi in je pod opr. št. III P 458/2019 vložil tožbo za razveljavitev pogodbe zaradi prevare. S tožbenim zahtevkom ni uspel, je pa toženka v tem sodnem postopku z nasprotno tožbo dosegla izdajo sodbe, s katero je bila tožniku naložena izpolnitev pogodbe: plačilo davka na promet nepremičnin in overitev podpisa. Na podlagi te sodbe je toženka dosegla vpis lastninske pravice na nepremičninah v zemljiško knjigo.

2. Tožnik s tožbo z dne 27. 1. 2023 od sodišča zahteva, naj ugotovi, da je prodajna pogodba z dnem 10. 1. 2023 razvezana, ker toženka do vpisa v zemljiško knjigo ni plačala preostalega dela kupnine v znesku 43.800 EUR. Zahteva tudi izbris na podlagi te pogodbe vknjižene lastninske pravice toženke in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja.

3. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. Glede na ugovore toženke je uvodoma pojasnilo, da je toženka lastninsko pravico na nepremičninah pridobila na podlagi prodajne pogodbe in ne na podlagi sodne odločbe - ta je le nadomestila tožnikovo overitev podpisa na pogodbi. Po III. odstavku prodajne pogodbe lahko v primeru, ko kupec s plačilom zamuja več kot 15 dni preko dogovorjenega roka, prodajalec pogodbo razdre. Pravdni stranki sta plačilo kupnine razdelili na dva dela: prvi del v znesku 8.200 EUR je toženec plačal ob sklenitvi pogodbe, preostanek pa bi moral plačati do 15. 11. 2019 pod pogojem, da je podpis prodajalca na pogodbi overjen. Toženka je 19. 11. 2019 pri notarki položila preostanek kupnine, da bi jo tožnik lahko prevzel po overitvi podpisa na pogodbi. Denar je bil deponiran do 15. 11. 2020. Tožnik kljub pravnomočni sodbi nepremičnin ni želel izročiti toženki v posest, niti prejeti kupnine, čeprav jo je bila toženka pripravljena plačati. Po 103. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) lahko od pogodbe odstopi le pogodbi zvesta stranka, tožnik pa pogodbi ni bil zvest.

4. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnika zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Poudarilo je, da je sočasnost izpolnitve pomembno varovalo sopogodbenic. Položitev kupnine pri notarki je imela pomen izpolnitve, ki pa je tožnik ni sprejel in je tako prišel v upniško zamudo. Prenehanje pogodbe je v rokah pogodbi zveste stranke, to pa je v obravnavanem primeru toženka in ne tožnik. Po 301. členu OZ je dolžniška zamuda prenehala takoj, ko upnik ni hotel sprejeti izpolnitve. Tožnik namreč po 300. členu OZ ni imel utemeljenega razloga za zavrnitev izpolnitve.

5. Vrhovno sodišče je zoper odločitev sodišča druge stopnje s sklepom II DoR 227/2024 z dne 3. 12. 2024 tožniku dopustilo revizijo glede vprašanja pravilnosti stališča drugostopenjskega sodišča, da umik depozita nima retroaktivnega učinka, kar nima za posledico razdrtja pogodbe.

6. Na podlagi tega sklepa tožnik zoper sodbo sodišča druge stopnje vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Meni, da sta sodišči prve in druge stopnje sprejeli napačen materialnopravni zaključek, da ima položitev kupnine pomen izpolnitve pogodbene obveznosti glede na to, da je toženka 15. 11. 2020 umaknila depozit, to je šest mesecev pred zaključkom postopka na prvi stopnji v zadevi III P 458/2019. To izhaja iz dopisa notarke z dne 7. 7. 2021, do katerega se sodišči prve in druge stopnje nista opredelili. S tem sta storili absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in relativno bistveno kršitev iz 8. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 339. člena ZPP.

7. Nepravilna dokazna ocena je vplivala na to, da sta napačno uporabili določbo prvega odstavka 306. člena OZ namesto petega odstavka 306. člena OZ. Ta določa, da če vzame dolžnik položeno stvar nazaj, se šteje kot da položitve sploh ni bilo. Po umiku depozita je obveznost toženke oživela z enako vsebino in v enakem stanju kot je bila pred položitvijo, zato bi toženka morala kupnino plačati najpozneje do 21. 12. 2022, ko je pridobila lastninsko pravico z vpisom v zemljiško knjigo. Takrat je bila izpolnjena obveznost tožnika in takrat je toženka prišla v zamudo. Zato je zmotno stališče sodišč, da je tožnik pogodbi nezvesta stranka in zato ne more uveljavljati odstopnega upravičenja. Meni, da je v nasprotju z ustaljeno sodno prakso (VSL sodba I Cpg 596/2017 z dne 6. 9. 2017) stališče sodišča prve stopnje, da bi tožnik moral toženki dati dodatni rok za izpolnitev pogodbe. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da določbe III. člena pogodbe ni mogoče uporabiti, ker se nanaša na pogodbeno določeni rok 15. 11. 2019 in ne na rok 22. 12. 2022, na katerega se je skliceval tožnik. Tožnik opozarja, da sta se s toženko v III. členu pogodbe dogovorila, da lahko prodajalec v primeru, da kupec zamuja s plačilom več kot 15 dni preko dogovorjenega roka za plačilo, sklenjeno pogodbo enostransko razdre. V tem primeru prodajalec aro obdrži, preostanek morebitne že poravnane kupnine pa brezobrestno vrne kupcu v treh dneh od razdrtja pogodbe.

8. Toženka je tožbenemu zahtevku nasprotovala s trditvami, da je lastninsko pravico na nepremičninah pridobila na podlagi pravnomočne sodne odločbe, zaradi česar določb pogodbe ni mogoče uporabiti. Ni pa zanikala uporabe III. člena pogodbe, zato bi moralo sodišče šteti tožnikove navedbe kot priznana dejstva. Ker sodišče ni uporabilo 7. in 214. člena ZPP, je zagrešilo relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Tožnik navaja, da je šele v pritožbi brez lastne krivde (ker toženka pred sodiščem prve stopnje ni zatrjevala, da se tožnik ne more sklicevati na odstopno upravičenje iz III. člena prodajne pogodbe) navajala, da je bilo plačilo kupnine pogoj za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo, zato je bil rok plačila na dan 21. 1. 2022 bistvena sestavina pogodbe. Toženka na pritožbo ni odgovorila, kar pomeni, da ni prerekala, da je bil rok 21. 12. 2022 bistvena sestavina pogodbe in je bila pogodba razvezana po samem zakonu (104. člen OZ). Najkasneje pa je bila pogodba razvezana z vložitvijo tožbe, ki jo je toženka prejela 7. 2. 2023. Toženka je namreč v dopisu 16. 1. 2023 tožniku sporočila, da bo kupnino plačala, pa tega v 15 dneh ni storila. Če je dogovorjena sočasnost izpolnitve, je v nasprotju z dobro vero in poštenjem, da stranka prejme nasprotno izpolnitev, sama pa svoje obveznosti v primernem roku ne izpolni. Toženka je preostanek kupnine plačala 3. 7. 2024, vendar ji je tožnik 15. 7. 2024 kupnino vrnil. Tožnik predlaga, naj Vrhovno sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, naj obe sodbi razveljavi ter vrne zadevo v ponovno sojenje sodišču prve oziroma druge stopnje.

9. Sodišče je revizijo vročilo toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

11. Odločilno stališče sodišč prve in druge stopnje je, da lahko razdre pogodbo zaradi neizpolnitve le pogodbi zvesta stranka, da pa tožnik te zahteve ne izpolnjuje in da naknadni umik depozita s strani toženke na to presojo ne vpliva.

12. OZ v 103. členu določa, kakšne možnosti ima stranka v primeru, ko pri dvostranskih pogodbah druga stranka ne izpolni svoje obveznosti. Ena od teh možnosti je tudi odstop od pogodbe (razdor pogodbe). Pravilno je stališče sodišč prve in druge stopnje, da ima to možnost le pogodbi zvesta stranka. Pravilo temelji na prepričanju, da bi bilo nepravično, če bi ena stranka zahtevala izpolnitev od druge, sama pa svoje obveznosti ne bi izpolnila (fidem frangenti fides frangitur - nezvestemu se zvestoba ne dolguje).

13. Razdor pogodbe zaradi neizpolnitve je objektivna posledica neizpolnitve ob zapadlosti (dolžnikove zamude) in se zanj ne zahteva dolžnikova odgovornost za neizpolnitev. Vendar pa upnik ne more doseči prenehanja pogodbe, če je razlog za dolžnikovo neizpolnitev na njegovi strani: upnikova zamuda izključi dolžnikovo zamudo, vključno z njenimi posledicami (prvi odstavek 301. člena OZ).

Po prvem odstavku 300. člena OZ pride upnik v zamudo, če brez utemeljenega razloga noče sprejeti izpolnitve ali jo s svojim ravnanjem prepreči. Osnovna predpostavka upnikove zamude je, da je dolžnik ponudil pravilno izpolnitev.

14. Za dvostranske pogodbe je značilno načelo sočasnosti izpolnitve. Stranka, ki ni pripravljena ob zapadlosti opraviti svoje dolžniške izpolnitve, tudi ni upravičena do sprejema izpolnitve nasprotne stranke. Ta pravna posledica izhaja iz ugovora neizpolnjene pogodbe iz 101. člena OZ, ki zagotavlja pravico zadržati izpolnitev toliko časa, dokler ni ponujena sočasno zapadla nasprotna izpolnitev. V tem primeru je stranka v dolžnikovi in upnikovi zamudi hkrati.

15. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (drugi odstavek 370. člena ZPP), izhaja:

− da sta tožnik in toženka 12. 7. 2019 sklenila prodajno pogodbo za nepremičnine parc. št. 93, 94/1 in 94/2 k. o. ... za 52.000 EUR;

− da tožnik kot prodajalec ni hotel overiti podpisa na pogodbi, ker je menil, da je kupnina prenizka, in je 8. 10. 2019 pod opr. št. III P 458/2019 vložil tožbo za razveljavitev pogodbe zaradi prevare;

− da je toženka 19. 11. 2019 pri notarki položila preostanek kupnine, da bi jo tožnik lahko prevzel ob overitvi podpisa na pogodbi, denar je bil deponiran do 15. 11. 2020, ko je bil, ker tožnik svoje obveznosti ni izpolnil, vrnjen deponentu;

− toženka je z nasprotno tožbo v zadevi III P 458/2019 zahtevala tudi, naj ji sodišče naloži sočasno plačilo kupnine: sodišče je ta del tožbe zaradi pomanjkanja pravnega interesa zavrglo, tožnik pa v tej pravdi ugovora sočasne izpolnitve ni uveljavljal;

− sodba III P 458/2019, s katero je bil tožnikov zahtevek za razveljavitev zavrnjen, po nasprotni tožbi pa mu je bilo naloženo plačilo davka in overitev podpisa na pogodbi, je bila izdana 21. 5. 2021: tožnik tudi po izdaji sodbe po dodatnem pozivu s strani toženkine pooblaščenke ni bil pripravljen prostovoljno izpolniti svoje obveznosti;

− toženka je na podlagi sodbe 21. 12. 2022 vložila predlog za vpis njene lastninske pravice na kupljenih nepremičninah;

− ker ob vložitvi predloga za vpis v zemljiško knjiga kupnina ni bila plačana ali deponirana je tožnik 5. 1. 2023 podal odstopno izjavo, ki je bila toženki vročena 10. 1. 2023;

− toženka je pozvala pooblaščenko tožnika na posredovanje tožnikovega računa in tudi med postopkom na prvi stopnji izražala pripravljenost plačati kupnino.

16. Pravilna je presoja sodišč prve in druge stopnje, da je s položitvijo kupnine pri notarki prenehala obveznost toženke (prvi odstavek 306. člena OZ). Takrat bi tožnik moral prostovoljno plačati davek in overiti podpis na prodajni pogodbi ter prevzeti kupnino pri notarki, da bi ga lahko šteli za pogodbi zvesto stranko. Zgolj tožnikovo prepričanje, da je bil prevaran glede vrednosti nepremičnine (ki se je z zavrnitvijo njegovega tožbenega zahtevka s sodbo III P 458/2019 izkazalo za neutemeljeno), ni utemeljen razlog za ne-nastanek upnikove zamude po prvem odstavku 300. člena OZ. Z neizpolnitvijo svojega dela obveznosti in nesodelovanjem pri prevzemu toženkine izpolnitve je tožnik prišel v upniško zamudo in izgubil možnost, da pogodbo razdre.

17. V nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ) in skrbnosti ravnanja v obligacijskih razmerjih (6. člen OZ) bi bilo stališče, da je s toženkinim umikom depozita popustil učinek upniške zamude in je oživela pravica do razdora pogodbe. Načelo vestnosti in poštenja od pogodbene stranke zahteva, da pri prizadevanju za dosego svojega interesa s pravo mero in na ustrezen način upošteva tudi interes druge pogodbene stranke. To velja tudi pri izpolnjevanju svoje obveznosti: po prvem odstavku 239. člena OZ mora dolžnik svojo obveznost izpolniti pošteno v vsem, kot se glasi. Poštenost in skrbnost pogodbene stranke sta pogoj, da pridobi pravico zahtevati razvezo pogodbe. Pravilna je presoja sodišč prve in druge stopnje, da tožnik te pravice ni pridobil. To pa ne pomeni, da nima drugih pravovarstvenih zahtevkov. Z umikom depozita obveznost dolžnika oživi z enako vsebino in v enakem stanju, kot je bila pred položitvijo, skupaj z obveznostjo dolžnika pa oživijo tudi stranske pravice.

18. Odgovor na dopuščeno vprašanje se tako glasi, da je pravilno stališče drugostopenjskega sodišča, da umik depozita nima retroaktivnega učinka in nima za posledico razdrtja pogodbe, saj glede na okoliščine konkretnega primera učinek upniške zamude iz prvega odstavka 300. člena OZ še ni popustil. To pa pomeni, da uveljavljani revizijski razlogi niso podani, zato je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

19. Odločitev, da tožnica sama krije svoje stroške revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154. člena ZPP.

20. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenim v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

Primerjaj D. Možina, Razdor, odpoved in odstop od pogodbe, Pravni letopis, GV Založba, Ljubljana 2011, str. 60.

Komentar Obligacijskega zakonika (OZ), (ur. D. Možina), 1. knjiga, Uradni list RS, Ljubljana 2024, str. 630.

Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, (red. M. Juhart, N. Plavšak), GV Založba, Ljubljana 2003, str. 367.

Obligacijski zakonik s komentarjem, nav. delo, str. 383. Tožnik v reviziji navaja, da je toženka preostanek kupnine ponovno plačala 3. 7. 2024, vendar ji je 15. 7. 2024 kupnino vrnil.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 5, 101, 103, 239, 239/1, 300, 300/1

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 378

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.