VSRS Sklep III Ips 22/2022
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2023-07-11

Franc Seljak (preds.), dr. Dunja Jadek Pensa (poroč.), dr. Ana Božič Penko, Vladimir Horvat, dr. Damjan Orož

rok - razvezni pogoj - najemna pogodba za določen čas

Pri najemni pogodbi, sklenjeni za določen čas, mora biti trajanje opredeljeno in s tem omejeno, saj sicer ne gre za ta tip najemnega razmerja.

Zaključek najemnega razmerja tega tipa se lahko navezuje na nastop določenega dejstva. Vendar mora iti za dejstvo, katerega nastop je za (obe) pogodbeni stranki gotov, nedvomen; zanju je negotovo le, kdaj bo to dejstvo nastopilo.

Kadar pogodbeni stranki ne izhajata iz gotovosti, da bo po njuni volji določeno dejstvo nastopilo, in torej zanju ni negotovo le, kdaj bo to dejstvo nastopilo, temveč je negotovo tudi, ali bo sploh nastopilo, gre za najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas.

Če je ostal nedokazan dogovor o končnem roku, je treba predpostaviti, da je bila sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas.

I. Reviziji se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi ter se zadeva vrne v novo sojenje sodišču druge stopnje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločitev.

Odločitvi in razlogi sodišč prve in druge stopnje

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku za sodno odpoved najemne pogodbe in odločilo, da najemno razmerje preneha v enem letu od vročitve sodne odpovedi (1. točka izreka), hkrati je ugodilo izpraznitvenemu zahtevku (2. točka izreka) in odločilo o stroških (3. točka izreka). Svojo odločitev je utemeljilo s stališčem, „da sta pogodbeni stranki v točki II Aneksa št. 1 opredelili trajanje najemnega razmerja na bodočem negotovem dejstvu, torej na časovnem trenutku, za katerega ni mogoče zanesljivo predvideti, kdaj in ali sploh bo nastopil.“ Presodilo je zato, da gre za najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, ki lahko v skladu s 24. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS št. 18/74 s spremembami; v nadaljevanju ZPSPP) preneha s sodno odpovedjo.

2. Sodišče druge stopnje je po pritožbi tožene stranke odločitev spremenilo in tožbeni zahtevek zavrnilo. Iz razlogov sodišča prve stopnje je izpeljalo stališče, da je za opredelitev pogodbe, sklenjene za določen čas, potrebna opredelitev trajanja „s točno določeno časovno točko.“ To stališče je ocenilo kot zmotno. Presodilo je, da je trajanje sporne najemne pogodbe za poslovne prostore opredeljeno določljivo „z določenimi okoliščinami,“ kar izključuje možnost njene (sodne) odpovedi pred iztekom tako opredeljenega časovnega obdobja. Pri tem se je oprlo na prvi odstavek 616. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Zavzelo je stališče, da je ta določba upoštevna, ker določbe ZPSPP ne urejajo meril, ki bi omogočala razmejitev med pogodbami, sklenjenimi za določen čas, od tistih, ki so sklenjene za nedoločen čas. Izhajajoč iz presoje, da je „časovni interval trajanja sporne pogodbe določljiv oziroma razvezni pogoj za prenehanje njene veljavnosti opredeljen,“ po nadaljnjem stališču pritožbenega sodišča, niso upoštevne določbe ZPSPP, ki urejajo sodno odpoved najemne pogodbe za poslovne prostore, sklenjene za nedoločen čas.

3. Trditve tožeče stranke o razlogih za opustitev izvedbe javnega razpisa (potreba po obnovi stavbe zaradi njene dotrajanosti in nevarnosti ter sprememba namembnosti po obnovi v muzejsko stavbo) je pritožbeno sodišče zavrnilo. Zavzelo je stališče, da so ti razlogi podlaga za sodno uveljavljanje razveze ali spremembe pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin in ne za enostransko spremembo pogodbe iz pogodbe, sklenjene za določen čas, v pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas.

4. Tožnica je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila predlog za dopustitev revizije. S sklepom Vrhovnega sodišča III DoR 87/2022 z dne 14. 9. 2022 je bila dopuščena revizija glede vprašanja:

Ali je z aneksom, s katerim sta se stranki dogovorili, da najemno razmerje po tej pogodbi preneha, hkrati pa, da lahko tožena stranka uporablja poslovne prostore še naprej do oddaje teh prostorov na podlagi javnega razpisa pod pogoji iz te najemne pogodbe, dogovorjeno pogodbeno razmerje za določen ali nedoločen čas?

5. Tožeča stranka je proti sodbi sodišča druge stopnje vložila pravočasno revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb ZPP. Sodišču druge stopnje očita, da izpodbijana sodba ne ustreza standardu obrazloženosti, ki nalaga v primeru spremembe sodbe sodišča prve stopnje izčrpnejšo utemeljitev. Poudarja: da se ni zavezala, da bo izvedla javni razpis; da je predvidevala, da bo javni razpis izvedla takoj po sklenitvi Aneksa št. 1; da gre za bodočo negotovo okolnost; in da glede na okoliščine ne more biti na slabšem, kot bi bila, če bi bilo pogodbeno razmerje podaljšano za nedoločen čas. V zvezi z določbo Aneksa št. 1 k najemni pogodbi z dne 22. 6. 2000 (s katero sta pogodbeni stranki dogovorili, da najemno razmerje preneha z dnem 7. 7. 2000, hkrati pa, da lahko tožena stranka uporablja poslovne prostore še naprej do oddaje teh prostorov na podlagi javnega razpisa pod pogoji iz najemne pogodbe) graja stališče drugostopenjskega sodišča, da je časovni interval veljavnosti pogodbe določljiv oziroma razvezni pogoj za prenehanje njene veljavnosti opredeljen ter da gre zato za pogodbo, sklenjeno za določen čas. Meni, da uporaba prostora do njegove oddaje na podlagi javnega razpisa ne opredeljuje časovno določljivega intervala in da ne gre za časovno določljivo trajanje, ker ga ne moremo določiti z določenimi okoliščinami. Revidentka se zato ne strinja s stališčem sodišča druge stopnje, da razvezni pogoj v aneksu opredeljuje to pogodbo kot pogodbo sklenjeno za določen čas. Pojasnjuje še: da tožeča stranka javnega razpisa ne bo izvedla, saj bo stavbo na Metelkovi 6, Ljubljana, zaradi dotrajanosti in nevarnosti obnovila; da to stavbo potrebuje zase; da namen sklenitve aneksa št. 1 k najemni pogodbi ni bil onemogočiti lastnika (tožeče stranke), da po 22 letih s svojo nepremičnino razpolaga, temveč le začasno omogočiti uporabniku uporabo nepremičnine. Opozarja nadalje, da stališče sodišča druge stopnje nesorazmerno posega v ustavno pravico iz 33. člena Ustave.

6. Tožena stranka v odgovoru na revizijo izpostavlja: da bi tožeča stranka kadarkoli lahko objavila javni razpis za prostore na Metelkovi 6, česar do danes ni storila; da je izpolnitev razveznega pogoja v celoti v domeni tožeče stranke in da najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama, ni prešla v običajno pogodbo za nedoločen čas, niti je ni mogoče obravnavati kot najemne pogodbe za nedoločen čas zato, ker naj bi se sama tožeča stranka odločila, da javnega razpisa za oddajo poslovnih prostorov ne bo izvedla. Tožena stranka poudarja, da se je tožeča stranka v II. točki aneksa št. 1 toženi stranki zavezala, da bo izvedla javni razpis (na katerem bi seveda za prostore lahko konkurirala tudi tožena stranka), zavezala se je torej k izpolnitvi točno določene obveznosti, ki je sedaj ne more preklicati, saj s tem krši več temeljnih načel Obligacijskega zakonika, in sicer dolžnost izpolnitve obveznosti (9. člen OZ) ter načelo vestnosti in poštenja (5. člen OZ). Prvostopenjsko sodišče se do slednjih navedb tožene stranke ni opredelilo.

7. V primeru dopuščene revizije Vrhovno sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (drugi odstavek 371. člena ZPP). Revizijske navedbe tožeče stranke, ki se nanašajo na bistveno kršitev določb postopka, presegajo okvir dopuščene revizije. Zato jih Vrhovno sodišče ni upoštevalo.

8. Dopuščeno vprašanje naslavlja časovno razsežnost pogodbenega razmerja, zasnovanega z Aneksom št. 1 (v nadaljevanju Aneks) k najemni pogodbi št. 3511-97-100109; datuma ob podpisih na njem sta 15. in 22. 6. 2000. Sodišči sta pogodbo umestili med najemne pogodbe s področja urejanja ZPSPP.

Gre torej za najemno, tj. trajajoče pogodbeno razmerje, ki se izvršuje od srede leta 2000. Nekatere izmed povzetih trditev tožeče in tožene stranke (tožeča stranka se je odločila, da javnega razpisa ne o izvedla; zaradi dotrajanosti in nevarnosti bo stavbo obnovila; stavbo potrebuje zase) izpostavljajo dejstva, ki so v življenju nastopila v času izvrševanja Aneksa, torej v njegovi izpolnitveni fazi. Ta dejstva za odgovor na dopuščeno vprašanje niso upoštevna. Dopuščeno vprašanje se namreč obrača nazaj, v sklenitveno fazo navedene najemne pogodbe, ko je bil dosežen sporazum, zapisan v Aneksu.

9. Točka II Aneksa se glasi: »Ker bo najemodajalec oddal prostore, ki jih ima v najemu najemnik z javnim razpisom, se najemodajalec in najemnik dogovorita, da lahko najemnik uporablja poslovne prostore, ki so predmet najemne pogodbe št. 3511-97-100109 do oddaje teh prostorov na podlagi omenjenega javnega razpisa in to pod pogoji, kot jih določa pogodba št. 3511-97-100109 in do sedaj sklenjen(i) ankes(i) k njej.«

10. Ta določba je inkorporirana v Aneks št. 1 (v nadaljevanju Aneks) k najemni pogodbi št. 3511-97-100109 (v nadaljevanju Najemna pogodba), ki sta jo pravdni stranki podpisali leta 1997 za dobo treh let. V točki I. Aneksa je zapisano, da pogodbeni stranki ugotavljata, da ta najemna pogodba preneha 7. 7. 2000.

11. Čas trajanja spada med bistvene prvine vsakega najemnega razmerja. V časovnem pogledu soopredeljuje pravice in obveznosti pogodbenih strank tega trajajočega pogodbenega razmerja. Zakonska ureditev prav zato, ker je obligacijskemu pravu tuje prevzemanje obveznosti za neskončno dolgo dobo,

ureja možnost prenehanja najemne pogodbe z enostranskim upravičenjem, tj. z odpovedjo, kadar čas trajanja ni opredeljen z dogovorom v najemni pogodbi.

12. ZPSPP v prvem odstavku 24. člena tako določa, da najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, pri čemer odpovedni rok ne sme biti krajši kot eno leto (2. stavek drugega odstavka 24. člena ZPSPP). Prvi odstavek 27. člena ZPSPP ureja prenehanje najemne pogodbe, sklenjene za določen čas: »Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena.« V prvem primeru so interesi pogodbenika, na katerega se naslavlja izjava o odpovedi najemnega razmerja, zavarovani z odpovednim rokom. V drugem primeru to ni potrebno, ker je trajanje pogodbe vnaprej in predvidljivo opredeljeno.

13. Pogodbeni stranki opredelitev časovne razsežnosti njunega najemnega razmerja oblikujeta skladno njunim interesom. Pri najemni pogodbi, sklenjeni za določen čas, mora biti trajanje opredeljeno in s tem omejeno, saj sicer ne gre za ta tip najemnega razmerja. Trajanje tega tipa pogodbenega razmerja je lahko opredeljeno (in s tem omejeno) na različne načine. Dovolj je, da je časovni interval opredeljen določljivo.

Pred očmi je treba imeti še, da interesom pogodbenih strank morda ne ustreza, da zaključek njunega razmerja opredelita natančno z datumom, ali na primer v dnevih, mesecih ali letih. Trajanje tu obravnavanega tipa najemnega razmerja je kljub temu lahko opredeljeno, na način, ki ne dopušča dvoma o tem, do kdaj naj ob normalnem teku stvari traja; na primer – najem sosednjega zemljišča za čas obnovitvenih del na sosednji hiši, katerih obseg in začetek je sopogodbenikoma ob sklepanju najemne pogodbe poznan. Iz navedenega lahko izpeljemo, da za ta tip najemne pogodbe ni treba, da je zaključek pogodbenega razmerja opredeljen z datumom, ali da je trajanje izraženo na primer v dnevih, mesecih ali letih. Zadostuje, da se zaključek pogodbenega razmerja navezuje na nastop določenega dejstva. Vendar mora iti za dejstvo, katerega nastop je za (obe) pogodbeni stranki gotov, nedvomen; zanju je negotovo le, kdaj bo to dejstvo nastopilo (

). Prav zato, ker to dejstvo nedvoumno omejuje trajanje najemnega razmerja, sta stranki z nastopom tega dejstva želeli opredeliti čas trajanja njunega najemnega razmerja. Kadar stranki izhajata le iz verjetnosti nastopa določenega dejstva v prihodnosti, čas trajanja najemne pogodbe ni določen niti ni določljiv, ker obstaja v dogovoru v časovnem pogledu negotovost o izteku trajajočega pogodbenega razmerja.

14. Po volji pogodbenih strank je prenehanje njunega trajajočega pogodbenega razmerja po splošnih pravilih obligacijskega prava lahko odvisno tudi od uresničitve razveznega pogoja (prim. prvi odstavek 59. člena OZ).

Kljub temu, da sta si instituta roka in pogoja blizu, so med njima razlike. Razlika je v tem, da pogoj določa odvisnost od negotovega dejstva (prim. prvi odstavek 59. člena OZ), rok pa se nanaša na časovne točke, ali obdobja, ki bodo gotovo nastopila.

15. Razlikovanje med navedenima institutoma ima pri najemni pogodbi poseben pomen. Pred očmi je treba imeti, da čas trajanja najemne pogodbe ni določno (niti določljivo) opredeljen, kadar pogodbeni stranki ne izhajata iz gotovosti, da bo po njuni volji določeno dejstvo, ki ima pomen razveznega pogoja, nastopilo; in torej ni negotovo le, kdaj bo to dejstvo nastopilo, temveč je negotovo tudi, ali bo sploh nastopilo. V takem primeru gre za najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas. Zato je pomembno, ali je morda dogovorjen razvezni pogoj, pri katerem ni negotovo le, kdaj bo določeno dejstvo nastopilo, temveč je negotovo tudi, ali bo to dejstvo sploh nastopilo. Soočamo se tako lahko z dogovorom o prenehanju najemne pogodbe z opredelitvijo razveznega pogoja, ki jo je treba obravnavati kot najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas.

16. Vendar se dopuščeno revizijsko vprašanje ne osredotoča na to dilemo, temveč naslavlja dilemo vsebine spornega dogovora iz II. točke Aneksa. Osredotoča se na odgovor, ali je bila sklenjena najemna pogodba za določen ali nedoločen čas. Dopuščeno vprašanje naslavlja, kot je že bilo obrazloženo, časovno razsežnost dogovora v II. tč Aneksa, »[...] da lahko najemnik uporablja poslovne prostore, ki so predmet najemne pogodbe […] do oddaje teh prostorov na podlagi omenjenega javnega razpisa […].« Toda odgovora na dopuščeno vprašanje glede na obrazloženo ni mogoče podati, ne da bi prej odgovorili na naslednje. Prvič, ali je navedeno pogodbeno določbo treba razumeti kot dogovor o končnem roku, pri katerem je bilo po ocenah pogodbenih strank negotovo le, kdaj bo nastopilo dejstvo oddaje prostorov na javnem razpisu. Drugič, ali je to pogodbeno določbo treba razumeti kot dogovor o razveznem pogoju, pri katerem je bil za pogodbeni stranki negotov sam nastop bodočega dejstva (tj. oddaje prostorov na javnem razpisu). In tretjič, ali se je z razlago, upoštevaje vse okoliščine primera, sploh mogoče dokopati do odgovora na prej navedeni vprašanji. Če je odgovor na to, tretje vprašanje negativen, je ostal nedokazan dogovor o končnem roku. Ko je tako, čas trajanja v najemni pogodbi ni bil določen na način, ki bi izključeval dvom o tem, do kdaj naj najemna pogodba traja. V takem primeru je treba predpostaviti, da je bila sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas.

17. Ker, kot je razvidno iz nadaljevanja te obrazložitve, ni mogoče odgovoriti na navedena (pod)vprašanja, je odgovor na dopuščeno vprašanje lahko le opisen: če je bilo za pogodbeni stranki ob sklepanju pogodbe negotovo, ali bo nastopilo dejstvo oddaje poslovnih prostorov na podlagi javnega razpisa, je bila sklenjena pogodba za nedoločen čas; če je bilo ob sklepanju pogodbe zanju gotovo, da bo to dejstvo nastopilo, negotovo je bilo le, kdaj bo to dejstvo nastopilo, je bila sklenjena pogodba za določen čas; če je ostal dogovor o sklenitvi pogodbe za določen čas nedokazan, je treba predpostaviti, da je bila sklenjena pogodba za nedoločen čas.

18. Sodišče prve stopnje je v sporni pogodbeni določbi prepoznalo omejitev trajanja pogodbe z nastopom bodočega negotovega dejstva (tj. z oddajo prostorov v najem na javnem razpisu), za katerega ni mogoče zanesljivo predvideti niti, kdaj bo nastopilo niti, ali bo sploh nastopilo. Sodišče druge stopnje je zavzelo drugačno stališče. Po tem stališču omejitev pogodbenega razmerja z nastopom dejstva oddaje najetih prostorov na podlagi javnega razpisa pomeni, da je časovni interval določljiv oziroma razvezni pogoj opredeljen. Vendar to stališče ne odgovori na bistveno – namreč, ali je bilo za pogodbeni stranki, upoštevaje vse pravno upoštevne okoliščine, povezane s sklenitvijo pogodbe, ob sklenitvi pogodbe gotovo, da bo do oddaje spornih prostorov na javnem razpisu prišlo in da sta zato na tak način opredelili zaključek trajanja njunega najemnega razmerja.

19. Odgovora na to (dopuščenemu revizijskemu vprašanju predhodno) vprašanje revizijsko sodišče ne more podati. V izpodbijani sodbi niso očrtane pravno upoštevne okoliščine, pomembne v zvezi s sklenitvijo pogodbe. Za odločitev pomembne vsebine dogovora brez teh okoliščin, ki so lahko pravne in/ali dejanske narave, ni mogoče razjasniti.

20. Glede na navedeno je podan razveljavitveni razlog iz drugega odstavka 380. člena ZPP, ker je zaradi zmotne uporabe materialnega prava ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Revizijsko sodišče je zato reviziji ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo v nov postopek sodišču druge stopnje.

21. Napotki za nadaljevanje postopka so razvidni iz dosedanje obrazložitve.

22. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

23. Senat je sklep sprejel soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona – SZ-1E (Ur.l. RS, Št 90/21) v 52. členu določa, da z dnem uveljavitve tega zakona ZPSPP preneha veljati, da pa se še uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo tega zakona.

„[...] obligacijsko razmerje že po svoji naravi ni neskončno […]. Iz sodbe Vrhovnega sodišča III Ips 1/2011 z dne 20. 3. 2013.

„Tudi trajna pogodbena razmerja niso neskončna […]. M. Juhart v Obligacijski zakonik s komentarjem, ur. N. Plavšak, M. Juhart, GV, 2003, str. 439.

„Nobena pogodbena stranka, ki je sklenila pogodbo z neopredeljenim rokom trajanja, ne more biti ujetnica te svoje […] odločitve.“ F. Seljak, Odstop od pogodbe, razveza pogodbe pri dalj časa trajajočih pogodbenih razmerjih, Pravosodni bilten, št. 4/2014.

V času sklenitve spornega Aneksa je bila zakupna pogodba predmet urejanja v Zakonu o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Iz besedila prvega odstavka 597. člena ZOR, ki je urejal odpoved zakupnega razmerja, sklenjenega za nedoločen čas, je mogoče s sklepanjem po nasprotnem razlogovanju izpeljati pravilo, da določljivost trajanja konkretnega zakupnega razmerja na podlagi okoliščin ali krajevnih običajev zadostuje za oceno, da gre za zakupno pogodbo, sklenjeno za določen čas. Po vsebini enaka je sedaj določba prvega odstavka 616. člena Obligacijskega razmerja (v nadaljevanju OZ), na katero se je v izpodbijani sodbi sklicevalo pritožbeno sodišče.

Docela enako je bilo besedilo prvega odstavka 74. člena ZOR.

S. Cigoj, Veliki komentar obligacijskih razmerij, I. knjiga, stran 301.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 59, 59/1, 616, 616/1

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP  - člen 24, 24/1, 27, 27/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.