VSRS Sklep X DoR 81/2023-6
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2024-02-21

Brigita Domjan Pavlin (preds.), Peter Golob (poroč.), Andrej Kmecl

INŠPEKCIJSKO NADZORSTVO - STANOVANJSKO PRAVO

predlog za dopustitev revizije - prodaja stanovanj po ZVKSES - nedovoljeno oglaševanje - gradbeno dovoljenje - dokončna odločba - dopuščena revizija

Ali je sodišče v konkretnem primeru pri uporabi prvega odstavka 5. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb materialnopravno pravilno napolnilo termin "oglaševanje prodaje"?

Ali je sodišče v konkretnem primeru pri uporabi prvega odstavka 5. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb materialnopravno pravilno napolnilo termin "oglaševanje prodaje"?

1. Upravno sodišče Republike Slovenije (v nadaljevanju Upravno sodišče) je na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) s sodbo zavrnilo tožbo zoper odločbo Gradbene, geodetske in stanovanjske inšpekcije, št. 06172-41/2020-15 z dne 4. 9. 2020. S to odločbo je navedeni organ tožnici prepovedal sklepanje prodajnih pogodb in oglaševanje prodaje novih stanovanj v večstanovanjski stavbi s komercialnim imenom "A." do izpolnitve vseh pogojev za prodajo novih stanovanj, kot so opredeljeni v 5. členu Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), saj naj bi prišlo do oglaševanja prodaje zadevnih stanovanj še pred dokončnostjo gradbenega dovoljenja za njihovo gradnjo. Ministrstvo za okolje in prostor (sedaj Ministrstvo za solidarno prihodnost) je z odločbo št. 0614-13/2020-2 z dne 6. 10. 2020 zavrnilo pritožbo zoper prvostopenjsko upravno odločbo.

2. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja, da ker je prišlo do izpolnitve pogojev iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES, tožnica nima več pravnega interesa za izpodbojno tožbo, ima pa ga za ugotovitveno tožbo. Upravno sodišče je odločilo, da je v obravnavanem primeru, ob upoštevanju nespornega dejstva nedokončnosti gradbenega dovoljenja za A., šlo za nedovoljeno oglaševanje prodaje, saj je tožnica na svoji spletni strani objavila natančen opis prostih in rezerviranih stanovanj, ob zapisu "Veselimo se vašega povpraševanja!". Po presoji Upravnega sodišča povprečni potrošnik, na podlagi navedenega in ob odsotnosti izrecne navedbe, da se prodaja še ni začela, ni mogel napraviti zaključka, da prodaja še ni stekla. Zavrnilo je tožbene ugovore o tem, da naj bi šlo za splošno prepoved oglaševanja tožnice in kršitev svobodne gospodarske pobude.

3. Tožeča stranka je na Vrhovno sodišče vložila predlog za dopustitev revizije po 367. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlagala, da Vrhovno sodišče dopusti revizijo zoper izpodbijano sodbo zaradi dveh pomembnih pravnih vprašanj.

4. Predlog za dopustitev revizije je delno utemeljen.

5. Vrhovno sodišče je ugotovilo, da so pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena ZPP glede vprašanja, navedenega v izreku tega sklepa, izpolnjeni, zato je v tem obsegu predlogu tožeče stranke za dopustitev revizije ugodilo (tretji odstavek 367.c člena ZPP). Gre za pomembno pravno vprašanje, ki se nanaša na razlago pojma "oglaševanje prodaje", ki je po 5. členu ZVSKSES do izpolnitve pogojev iz prvega odstavka istega člena ZVKSES, prepovedano.

Vrhovno sodišče o navedenem še ni odločalo, rešitev tega pravnega vprašanja pa bo prispevala k zagotovitvi pravne varnosti. Glede drugega vprašanja revizije ni dopustilo, saj za dopustitev niso bili izpolnjeni zakonski pogoji.

ZVKSES v prvem odstavku 5. člena namreč določa: Prodajalec ne sme skleniti prodajne pogodbe niti začeti z oglaševanjem prodaje dokler niso izpolnjeni naslednji pogoji: 1. da je prodajalec: - bodisi lastnik zemljiške parcele, na kateri bo gradil oziroma gradi enostanovanjsko stavbo oziroma stavbo z več posameznimi deli, ki je predmet prodajne pogodbe, - bodisi imetnik stavbne pravice na zemljiški parceli, na podlagi katere je upravičen zgraditi enostanovanjsko stavbo oziroma stavbo z več posameznimi deli, ki je predmet prodajne pogodbe, 2. da je za gradnjo iz prejšnje točke izdano dokončno gradbeno dovoljenje in 3. če je predmet prodaje posamezen del stavbe z več posameznimi deli: da je prodajalec v obliki notarskega zapisa določil splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe z vsebino, določeno v tem zakonu.

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (2004) - ZVKSES  - člen 5, 5/1

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 367c, 367c/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.