VSRS Sodba II Ips 32/2021
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2021-04-07

Civilno-gospodarski oddelek, civilni senat

mag. Rudi Štravs (preds.), Tomaž Pavčnik (poroč.), mag. Matej Čujovič, Vladimir Horvat, dr. Mateja Končina Peternel

dogovor o skupni gradnji - obličnost - ustna pogodba - pomanjkanje obličnosti - uporaba OZ - povečanje vrednosti nepremičnine - teorija realizacije - veljavnost dogovora - izstavitev zemljiškoknjižne listine - dopuščena revizija

Med strankama je bil sklenjen usten dogovor o stvarnopravnih posledicah vlaganj tožeče stranke v nepremičnino tožene stranke (ureditev mansardnega stanovanja). Ker sta bili bistveni izpolnitveni ravnanji (dovolitev posegov in materialni akt gradnje) izvršeni ter manjka le še sklepno dejanje, ki naj postavi stvari na svoje (končno in dogovorjeno) mesto, je treba šteti, da sta stranki v pretežnem delu izpolnili svoje obveznosti in je zato izpolnjen pogoj za veljavnost pogodbe, ki ji manjka oblika.

I. Reviziji se ugodi ter se izpodbijana sodba spremeni tako, da se glasi:

"Pritožba se zavrne ter se sodba sodišča prve stopnje potrdi. Tožena stranka je dolžna na račun Okrožnega sodišča v Celju št. ... povrniti stroške za odgovor tožnikov na pritožbo v znesku 937,87 EUR, v petnajstih dneh od prejema sodbe revizijskega sodišča, od tedaj dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi."

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške revizijskega postopka v znesku 557,00 EUR, ostale stroške tožnikov pa v znesku 1.010,05 EUR nakazati na račun Okrožnega sodišča v Celju št. ..., oboje v petnajstih dneh po prejemu te sodbe, od tedaj dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1. V obravnavani zadevi gre za vprašanje, ali je dolžan toženec na podlagi ustnega dogovora o skupni gradnji tožnikoma izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo.

2. Pred sodiščem prve stopnje je bilo ugotovljeno, na pritožbeni stopnji pa ni bilo izpodbito, da sta toženec in njegova soproga s tožnikoma (prvi tožnik je njun sin, druga tožnica pa snaha) sklenila štiripartitni ustni dogovor o skupni gradnji. Jeseni 2012 so se tako dogovorili, da bosta tožnika vlagala v nepremičnino staršev. V skladu z dogovorom sta uredila mansardno stanovanje. Starša sta se ob tem zavezala, da bosta nanju prenesla solastninski delež do 1/2. Mati je zahtevek tožnikov pripoznala, toženec pa mu je oporekal.

3. Sodišče prve stopnje je zahtevku zoper njega ugodilo. Presodilo je, da je bil sklenjen ustni dogovor o skupni gradnji z dogovorjenimi stvarnopravnimi posledicami oziroma z obveznostjo staršev, da izstavita zemljiškoknjižno listino. Oblično pomanjkljiv posel je po presoji sodišča prve stopnje z realizacijo konvalidiral.

4. Pritožbeno sodišče je toženčevi pritožbi ugodilo ter sodbo spremenilo tako, da je zahtevek zavrnilo. Obrazložilo je, da konvalidacija ne pride v poštev takrat, ko je treba izpolnitev ene od strani v dvostranski pogodbi šele uveljaviti. Presodilo je, da posel ni bil realiziran, saj toženec lastninske pravice v dogovorjenem deležu ni prenesel na tožnika z ustrezno listino. Po presoji pritožbenega sodišča je stališče sodišča prve stopnje, da je pogodba pretežno izpolnjena, napačno.

5. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je s sklepom II DoR 338/2020 z dne 16. 9. 2020 dopustilo revizijo tožeče stranke glede vprašanja, ali je sodišče druge stopnje pravilno uporabilo določbe drugega odstavka 48. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) ter 52. in 58. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

6. Primarna teza, ki jo zastopata tožnika v reviziji, je, da je 48. člen SPZ specialna določba, ki izključuje obličnostne zahteve, predpisane v OZ. Tako trdita, da 48. člen SPZ govori o dogovoru, ki naj bi bil že pojmovno usten. Takšna naj bi bila tudi sodna praksa. Sklicujeta se na odločbe II Ips 109/2014 in II Ips 318/2017 ter na dve odločbi Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 293/2017 in I Cp 3127/2015. Podredno trdita, da je bil ustni dogovor dokazan in s strani tožnikov tudi v celoti realiziran. Upoštevaje pravilo iz 58. člena OZ je tako treba šteti, da je posel realiziran in veljaven.

7. Toženec zastopa nasprotno stališče. Nasprotuje tezi, da 48. člen SPZ izključuje pravila iz OZ. Še več, pisna oblika je določena kot pogoj za veljavnost pravnega posla (forma ad valorem). Meni, da odločbe, na katere se sklicuje tožeča stranka, niso uporabljive. Ne dajejo namreč odgovora na vprašanje, kakšne oblike mora biti dogovor po 48. členu SPZ. Predlaga zavrnitev revizije.

O neutemeljeni tezi tožnikov, da 48. člen SPZ izključuje uporabo pravila o pisni obliki po 52. členu OZ

9. Dogovor o skupni gradnji z obljubljenimi stvarnopravnimi posledicami je plod žive pravne kulture in avtonomnega razvoja. Sodniško pravo se je dejanskosti skušalo približati že pred uveljavitvijo Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) in nato tudi v času njegove veljavnosti. Iskanje najbolj ustrezne normativne podlage ni bilo monolitno: v sodni praksi najdemo navezovanje na pestro pahljačo pozitivnopravnih sidrišč. Sodna praksa se je oprla celo na 20. člen ZTLR, ki predstavlja le uvodno določbo poglavja o pridobitvi lastninske pravice

. Del prakse je dajal prednost materialnemu aktu gradnje, kar je pomenilo, da je nanj navezoval originarno pridobitev lastninske pravice. Bodisi prek pravila o ustvaritvi nove stvari (22. člen ZTLR)

bodisi prek pravila o pomešanju in spojitvi (23. člen ZTLR)

, najbolj pogosto pa so kot pravna podlaga prepoznana pravila o gradnji na tujem svetu (24. - 26. člena ZTLR)

. Tretja podskupina sodne prakse je v dogovorjeni skupni gradnji prepoznavala pravnoposlovno podlago (33. člena ZTLR)

. Dogovorna (pravnoposlovna) prvina se pojavlja tudi v starejši sodni praksi

. Ta, torej pravnoposlovna smer je evolucijsko v sodni praksi preživela vse do uveljavitve SPZ, kjer je nazadnje našla tudi svoje pozitivnopravno mesto v drugem odstavku 48. členu. Izrazita značilnost sodniškega prava na tem področju je čut za dejanskost, življenjskost. Razmerja med graditelji in lastniki so največkrat sorodstvena, zato so sodišča priznavala lastnost dogovora tudi zelo neformalnim oblikam izjavnovoljnega ravnanja, ne le ustnim, marveč celo konkludentnim.

10. Uzakonitev 48. člena SPZ je po eni strani odsev tistega dela sodniškega prava, ki je v dogovorjeni skupni gradnji z obljubljenimi stvarnopravnimi posledicami prepoznal pravni posel svoje vrste, po drugi strani pa razvoj živega prava usklajuje z načelom

. Bistvena sprememba je, da gola gradnja (četudi z dovoljenjem lastnika) od SPZ dalje izključuje ne le pripisovanje (originarnih) stvarnopravnih posledic, marveč ne utemeljuje niti zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine. Ta je lahko utemeljen le na dogovoru med lastnikom in graditeljem, da bo (ob pogojih, izhajajočih iz konkretnega primera) nastala solastnina v dogovorjenih deležih. Pogodba je svojevrstna: lahko se odmika od načela enake vrednosti dajatev, največkrat je pogojena s tem, da bo gradnja dejansko opravljena, vprašanje je tudi, ali graditelja vselej sploh zavezuje h gradnji.

11. Gre za pogodbo, ki združuje pogodbo o dovolitvi gradnje in pogodbo o priznanju solastninskega deleža

. Ker SPZ glede oblike te pogodbe ne ureja ničesar posebnega, je jasno, da se glede vprašanja oblike pogodbe uporabljajo določbe OZ. Tako je že najmanj zaradi drugega odstavka 1. člena OZ: „Za obligacijska razmerja, ki jih urejajo drugi zakoni, se uporabljajo določbe tega zakonika glede vprašanj, ki niso urejena v takem zakonu.“

12. Tako je na dlani tudi odgovor na primarno tezo revidentk. Ker se na podlagi dogovora po drugem odstavku 48. členu SPZ spremenijo lastninska razmerja v prid graditelju in na rovaš dotedanjega lastnika, gre za posel, na podlagi katerega se prenaša lastninska pravica. Prenaša se z zemljiškoknjižnim dovolilom in ne morebiti s posadno izjavo. Zato velja, da mora biti v skladu z obličnostno zahtevo iz 52. člena OZ takšna pogodba sklenjena v pisni obliki. Komentator SPZ zastopa stališče, da oblika ni predpisana ad valorem

. To stališče sprejema tudi Vrhovno sodišče.

Dogovor o skupni gradnji in teorija o realizaciji

13. Navezujoč se na gornji sklep komentator nadaljuje, da zato pogodba z realizacijo lahko konvalidira. V prid temu stališču govori tudi narava same pogodbe. Ta ima namreč precej lastnosti, značilnih za realen kontrakt. Pogodbeno razmerje bo v večini primerov zares zaživelo in vzpostavljalo splet pravic in obveznosti šele z izpolnitvenimi ravnanji vlagatelja, se pravi z vlaganji, gradnjo, preurejanjem in ne že s samim konsenzom – kot npr. pri prodajni pogodbi. Ker obsežnejših vlaganj v lastnikovo nepremičnino, njenega preurejanja, dograjevanja ali celo gradnje na dotlej nezazidanem stavbnem zemljišču razen v redkih, izjemnih primerih ni mogoče izvrševati brez lastnikovega védenja, bo tudi lastnikovo soglasje oziroma dovoljenja realizirano (udejanjeno) v življenju in ne le v izrečenih besedah.

14. Neizpolnjena tako nazadnje ostane le še stvarnopravna pika na i – izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Ob predpostavki, da je bila zaveza prenesti solastninski delež dokazana, je treba besedilo 58. člen OZ

15. Sestavni del načela vestnosti in poštenja (5. člen OZ) je po ustaljeni razlagi tudi podnačelo venire contra factum proprium. Lastnikovemu dovoljenju za vlaganja v njegovo nepremičnino ob hkratni obljubi, da bo vlagatelju zato priznal solastninski delež, bi nasprotovalo njegovo kasnejše ravnanje, ko zemljiškoknjižnega dovolila ne bi želel izdati, sklicujoč se na to, da dogovor o tem bil zapisan. Ker takšno ravnanje posega v zaupanje nasprotne stranke, ki je prav na tej podlagi v nepremičnino (z delom in denarjem) investirala, je v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Rešitev iz položaja, ki temu načelu nasprotuje oziroma ga krši, nudi ravno uzakonitev teorije realizacije v 58. členu OZ. Ker sta bili bistveni izpolnitveni ravnanji (dovolitev posegov in materialni akt gradnje) izvršeni ter manjka le še sklepno dejanje, ki naj postavi stvari na svoje (končno in dogovorjeno) mesto, je treba šteti, da sta stranki v pretežnem delu izpolnili svoje obveznosti in je zato izpolnjen pogoj za veljavnost pogodbe, ki ji manjka oblika.

16. Ob tem ni odveč spomniti na genezo pravila iz 58. člena OZ. Enako besedilo je bilo uzakonjeno s 73. členom ZOR ter je bilo plod teorije realizacije, ki so jo razvila sodišča. Ta je bila podprta prav z načelom vestnosti in poštenja

ter se je razvijala tudi v zvezi z gradnjo na tujem zemljišču

17. Odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje

18. Odgovor na dopuščeno vprašanje se torej glasi: pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni pravilno uporabilo določbe drugega odstavka 48. člena SPZ v povezavi z 52. in 58. člena OZ. Moralo bi namreč priznati veljavnost ustno sklenjenemu dogovoru o stvarnopravnih posledicah dogovora o vlaganjih tožnikov v nepremičnino tožene stranke. S tem, ko so bila vlaganja opravljena na podlagi lastnikovega dovoljenja ter njegove zaveze, da bo na tožečo stranko prenesel polovični lastninski delež, je bila pogodba v pretežnem delu realizirana.

19. Ob takšen odgovoru, upoštevaje siceršnjo (neizpodbijano) odločbo sodišča druge stopnje, ki je ostale pritožbene razloge obrazloženo zavrnilo, so izpolnjeni pogoji, da je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo tako, da je odločitev pritožbenega sodišča spremenilo, toženčevo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Procesno pooblastilo za takšno odločitev je podano v prvem odstavku 380. člena ZPP.

20. Zaradi drugačne odločitve je tožeča stranka upravičena do povračila stroškov za odgovor na pritožbo. Podlaga je merilo uspeha, uzakonjeno v 154. členu ZPP. Na podlagi istega merila ji pripadajo tudi stroški revizijskega postopka. Vrhovno sodišče je stroške odmerilo na podlagi Odvetniške tarife in pravila iz petega odstavka 17. člena Zakona o odvetništvu ter tožencu upoštevaje določbo tretjega odstavka 46. člena Zakona o brezplačni pravni pomoči naložilo, naj jih plača v korist Okrožnega sodišča v Celju, od koder so bili založeni. Izjema je strošek sodne takse za predlog za dopustitev revizije, ki sta ga plačala tožnika sama.

21. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, ki je naveden v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

Sodba II Ips 313/93 z dne 14. 10. 1993; iz povzetka revizijskih navedb je razvidno, da je revident napadel pravno podlago iz 23. člena ZLTR, iz nadaljevanja pa izhaja stališče Vrhovnega sodišča, da je takšna teza neutemeljena.

Načelno pravno mnenje zvezne skupne seje 23. - 25. 10. 1990 (poročilo VSS 2/90, str. 1).

Sodba II Ips 328/94 z dne 30. 30 1995; v tej zadevi je bila gradnja izvršena, a dogovor ni bil dokazan in s tem tudi ne pravni naslov za pridobitev lastninske pravice, zato je bil zahtevek zavrnjen.

Glej pregled v: T. Frantar, Stvarno pravo, GV, Ljubljana 1993, str. 388 – 393.

Prim. M. Tratnik v: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list, PF Univerze v Ljubljani in PF Univerze v Mariboru, Ljubljana 2016, str. 336.

Besedilo se glasi: „Pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, je veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega.“

Glej: A. Polajnar Pavčnik v: M. Juhart, N. Plavšak (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, 1. knjiga, GV založba, Ljubljana 2003, str. 374.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 1, 1/2, 52, 58

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 48

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.