VSRS Sklep II DoR 120/2021
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2021-06-16

Civilno-gospodarski oddelek, civilni senat

mag. Rudi Štravs (preds.), mag. Nina Betetto (poroč.), dr. Ana Božič Penko

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO

predlog za dopustitev revizije - posredniška pogodba - nepremičninsko posredovanje - posredovanje pri nakupu nepremičnine - provizija za nepremičninsko posredovanje - plačilo provizije - posredniško plačilo - delitev provizije med strankama prodajne pogodbe - posredovanje za obe stranki - obveznosti posrednika - ničnost pogodbe - enakovrednost dajatev - zahteva za znižanje provizije - zavrnitev predloga za dopustitev revizije

Pogoji iz prvega odstavka 367.a člena ZPP niso izpolnjeni.

1. Tožnica je od toženca kot kupca nepremičnine, s katerim je imela sklenjeno pogodbo o nepremičninskem posredovanju, zahtevala plačilo 2 % provizije. Toženec je menil, da je sklenjena pogodba nična zaradi neekvivalentnosti dajatev in da bi tožnica vse storitve, ki jih je zanj opravila, morala opraviti že na podlagi sklenjene pogodbe o nepremičninskem posredovanju s prodajalcem. Z nasprotno tožbo je zahteval znižanje provizije na 0,1 %.

2. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo zahtevku po nasprotni tožbi in plačilo za posredovanje pri nakupu nepremičnine (provizijo) znižalo iz 2 % (z DDV) od dogovorjene prodajne cene, kar znaša 4.950,00 EUR, na 1,5 % (z DDV) od dogovorjene prodajne cene, kar znaša 3.712,50 EUR. Posledično je tožbenemu zahtevku delno ugodilo in tožencu naložilo, da mora tožnici plačati 3.712,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 10. 2017 dalje ter v tem delu sklep o izvršbi ohranilo v veljavi. Višja zahtevka po tožbi in nasprotni tožbi je zavrnilo. Odločilo je še o izvršilnih stroških in stroških pravdnega postopka.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbo toženca zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločilo je, da pravdni stranki trpita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

4. Zoper sodbo pritožbenega sodišča vlaga toženec predlog za dopustitev revizije. V njem predlaga dopustitev revizije glede vprašanj:

1) Ali je zapis o delitvi provizije na obe stranki (na primer med kupca in prodajalca), zapisan v pogodbi o nepremičninskem posredovanju, veljaven in zakonit?

2) Ali je pogodba o posredovanju, ki določa delitev provizije med kupca in prodajalca, nična?

3) Ali mora biti porazdelitev posredniške provizije sklenjena med strankama, med katerima se provizija porazdeljuje?

4) Ali lahko porazdelitev posredniške provizije določi sam nepremičninski posrednik/družba v pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičnino?

5) Ali je zakonita določba splošnih pogojev nepremičninskega posrednika/družbe, ki določa porazdelitev provizije med dvema naročnikoma?

6) Ali mora biti v skladu s 5. členom Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) porazdelitev provizije določena v prodajni/najemni, zakupni ali drugi pogodbi, sklenjeni med pogodbenima strankama?

7) Ali je v primeru neekvivalentne izpolnitve kavza takšne pogodbe nedopustna, pogodba o posredovanju pa nična?

8) Ali gre v primeru, ko nepremičninski posrednik/družba zaračuna iste storitve, ki jih je opravil zgolj v korist ene stranke (prodajalca), hkrati tudi drugi stranki (kupcu), za neekvivalentnost izpolnitve pogodbe o nepremičninskem posredovanju?

9) Ali lahko nepremičninski posrednik/družba v primeru, da je sklenil pogodbo o nepremičninskem posredovanju z obema strankama prodajne pogodbe (torej tako s prodajalcem kot tudi kupcem), iste storitve zaračuna obema pogodbenima strankama?

10) Ali je naročnik zavezan k plačilu provizije, določene v pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičnino, ne glede na dejanski obseg opravljenih storitev?

6. Vrhovno sodišče dopusti revizijo, če je od njegove odločitve mogoče pričakovati odločitev o pravnem vprašanju, pomembnem za zagotovitev pravne varnosti, enotne uporabe prava ali za razvoj prava preko sodne prakse (prvi odstavek 367. a člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP).

7. Vrhovno sodišče je ocenilo, da pogoji iz 367. a člena ZPP za dopustitev revizije niso izpolnjeni, zato je predlog za dopustitev revizije skupaj z v njem vsebovano stroškovno zahtevo zavrnilo (drugi odstavek 367. c člena ZPP).

8. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, ki je naveden v uvodu tega sklepa. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 367a, 367a/1, 367c, 367c/2

Zakon o nepremičninskem posredovanju (2003) - ZNPosr  - člen 5, 5/1, 5/3

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 837, 846, 846/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.