VSRS Sodba II Ips 8/2021
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2021-04-21

Civilno-gospodarski oddelek, civilni senat

mag. Rudi Štravs (preds.), Jan Zobec (poroč.), dr. Ana Božič Penko, mag. Matej Čujovič, Karmen Iglič Stroligo

prodajna pogodba za nepremičnino - predkupni upravičenec - zakonita predkupna pravica - predkupna ponudba - vsebina ponudbe - vsebina pogodbe - pogodbeni pogoji - dopuščena revizija

Pri odločitvi, da so v obravnavanem primeru pogoji iz prodajne pogodbe bistveno enaki pogojem iz ponudbe, ki je bila dana tožniku kot predkupnemu upravičencu, sta sodišči nižjih stopenj pravilno uporabili materialno pravo.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka.

III. Tožeča stranka mora prvi toženki povrniti njene stroške revizijskega postopka v višini 1.101,60 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

1. Tožnik je bil solastnik več nepremičnin in s tem predkupni upravičenec za nakup solastniških deležev preostalih solastnikov teh nepremičnin (druge, četrte in pete toženke ter tretjega toženca).

Slednji so svoje solastniške deleže prodali prvi toženki.

2. Tožnik je v pravdi s prvenstvenim tožbenim zahtevkom zahteval ugotovitev neveljavnosti prodajne pogodbe ter posledične vknjižbe prve toženke v zemljiško knjigo, vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in ugotovitev, da je bila prodajna pogodba dejansko sklenjena z njim, ter izdajo zemljiškoknjižnih dovolil s strani ostalih solastnikov, s katerimi mu dovoljujejo vpis v zemljiško knjigo. S podrednim tožbenim zahtevkom je zahteval razveljavitev sporne prodajne pogodbe, ugotovitev neveljavnosti vknjižbe prve toženke v zemljiško knjigo, vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja ter da se ostalim solastnikom naloži, naj s tožnikom v roku 15 dni sklenejo prodajno pogodbo z vsebino, opredeljeno v tožbenem zahtevku.

3. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tako prvenstveni kot podredni zahtevek. Tožniku je naložilo povračilo pravdnih stroškov tožencem.

4. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožnika in potrdilo izpodbijano sodbo. Odločilo je še, da pravdne stranke same krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

5. Na podlagi sklepa Vrhovnega sodišča II DoR 326/2020 z dne 16. 9. 2020 je tožnik zoper sodbo sodišča druge stopnje vložil revizijo, v kateri zatrjuje zmotno uporabo materialnega prava. Revizijskemu sodišču prvenstveno predlaga, da sodbi sodišč nižjih stopenj spremeni tako, da ugodi podrednemu tožbenemu zahtevku; podrejeno pa predlaga razveljavitev sodb sodišč nižjih stopenj in vrnitev zadeve sodišču prve ali druge stopnje v novo sojenje. Priglaša revizijske stroške.

6. Revizija je bila vročena tožencem. Nanjo je odgovorila prva toženka, ki predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške revizijskega postopka.

7. Za presojo revizije bistveno dejansko stanje je mogoče strniti v naslednje točke:

- Tožnik, A. A. (pravna prednica druge toženke in tretjega toženca), B. B. (četrta toženka), C. C. (peta toženka) in D. D. so bili leta 2017 solastniki parcel št. 118/4 k. o. ... ter parcel št. 321, 332 in 323, vse k. o. ...

- Omenjene solastnice so nameravale prodati svoje solastniške deleže in so zato tožniku dne 15. 2. 2017 poslale ponudbo za odkup deležev za skupno ceno 72.500 EUR, pri čemer bi kupec plačal davek na promet nepremičnin in ostale stroške v zvezi s prodajo v znesku 5.000 EUR; v ponudbi je bil tudi pogoj, da D. D. kot solastnica, ki prebiva v stanovanjski hiši, v njej ostane še eno leto.

- Tožnik je še istega dne podpisal izjavo, da ponudbe ne sprejema in da ponujenih solastniških deležev ne bo kupil.

- Dne 29. 2. 2017 je tožnik z dopisom preklical svojo izjavo z dne 15. 2. 2017 in navedel, da sprejema ponudbo z dne 15. 2. 2017 ter prodajalkam nakazal celotno kupnino. Pooblaščenec prodajalk mu je sporočil, da izjave ne more preklicati in da mu bo nakazani znesek vrnjen.

- Solastnice A. A., B. B. in C. C. so nato s prvo toženko dne 22. 3. 2017 sklenile kupoprodajno pogodbo, s katero so vsaka svoj delež prodale prvi toženi stranki za skupno ceno 70.440 EUR, s tem da prva toženka plača stroške prodaje v višini 5.000 EUR, prometni davek in stroške vknjižbe.

- Ponudba tožniku in pogodba, sklenjena s prvo toženko, se razlikujeta v tem, da med prodajalkami ni več D. D. (ta je od nameravane prodaje odstopila) in zato tudi ne na njo vezanega pogoja, da ostane določen čas še v hiši, ter da je pogodbena cena po ponudbi tožniku znašala 72.500 EUR (kar pomeni 15 EUR za m2), po prodajni pogodbi pa 70.440 EUR (kar pomeni 20 EUR za m2).

8. Sodišči nižjih stopenj nista sprejeli teze, s katero je tožnik utemeljeval prvenstveni tožbeni zahtevek, tj. da je bil pri podpisu izjave z dne 15. 2. 2017 o nesprejemu ponudbe v opravičljivi zmoti (češ da naj bi mislil, da gre za neko drugo ponudbo) ali pa da je bil celo prevaran. Tožnik namreč ni ravnal s skrbnostjo, ki se zahteva v pravnem prometu, zvijačnega ravnanja prodajalk pa ni izkazal. Njegova naknadna izjava o sprejemu ponudbe zato ni bila učinkovita in s tem ni bila sklenjena pogodba med njim in prodajalkami. Podredni zahtevek je tožnik utemeljeval z navedbami o kršitvi njegove predkupne pravice, ker naj bi se njemu dana ponudba z dne 15. 2. 2017 in kasneje sklenjena pogodba med prodajalkami in prvo toženko razlikovali, torej naj bi ne šlo za prodajo pod enakimi pogoji. Sodišči sta pojem „enakih pogojev“ iz 507. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) razlagali v smislu „bistveno enakih pogojev“, kar ne pomeni identitete ponudbe in pogodbe, temveč enakovredna pogodbena bremena. Ta po njuni presoji v prodajni pogodbi niso bila ugodnejša kot v ponudbi. Kljub temu, da je odpadel pogoj, da D. D. še določen čas biva v hiši, saj je ta od prodaje odstopila, je bila v pogodbi cena na m2 celo višja, ostali pogoji pa so bili enaki. Tožnik tudi ni zatrjeval, da bi ga od sprejema ponudbe odvrnila prav predvidena obremenjenost nepremičnine z bivanjem D. D., ampak se je odločal izključno na podlagi cene. Tožniku so bili tako ponujeni celo ugodnejši pogoji kot prvi toženki, zato njegova predkupna pravica ni bila kršena, saj je mogoče sklepati, da ne bo sprejel višje cene, če ni sprejel niti nižje.

9. Po določbi drugega odstavka 371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) revizijsko sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.

10. Revizija je bila dopuščena glede pravnega vprašanja, ali sta sodišči nižjih stopenj glede na okoliščine primera pravilno uporabili materialno pravo pri odločitvi, da so v obravnavanem primeru pogoji iz prodajne pogodbe bistveno enaki pogojem iz ponudbe, ki je bila dana predkupnemu upravičencu.

Povzetek navedb strank v revizijskem postopku

11. Revident trdi, da morajo biti bistvene sestavine pogodbe enake tistim iz ponudbe. Sporna pogodba pa se od ponudbe razlikuje v praktično vseh bistvenih sestavinah: druga je prodajalka (brez D. D.), drugačen je predmet prodaje (manjši solastniški delež nepremičnin, saj se ne prodaja več delež D. D.), kupnina, izpuščen je dodatni pogoj o bivanju D. D.. Sodišči nižjih stopenj naj bi se neutemeljeno osredotočili zgolj na kupnino. Kupnina je bila drugačna, ker se je prodajal drugačen solastniški delež, zato ni mogoče napraviti zgolj primerjave na m2 - cena je bila nižja tudi na račun dejstva, da nepremičnine niso več obremenjene z dodatnim pogojem o bivanju D. D.. Tožniku je bila dana enotna ponudba in ni mogel sprejeti ponudbe le od posamezne solastnice; tudi breme bivanja D. D. se je nanašalo na vse deleže skupaj. Sklicuje se na zadevi VS RS II Ips 328/2017 in II Ips 104/2016. Pri slednji je sodišče presodilo, da so bili pogoji enaki, ker je bila edina razlika nekaj dni daljši plačilni rok; v tu obravnavani zadevi pa ne gre zgolj za malenkostne spremembe.

12. Prva toženka v odgovoru na revizijo navaja, da 507. člen OZ govori o pogojih, ne pa o bistvenih sestavinah ponudbe in pogodbe. Tudi sicer naj bi predmet ponudbe ostal enak, spremenila se je le kvadratura. Odpadlo breme enoletnega brezplačnega bivanja D. D. pomeni, da je bila kupnina iz prodajne pogodbe višja in s tem manj ugodna.

14. Za odgovor na vprašanje, ali sta nižji sodišči pravilno uporabili materialno pravo pri odločitvi, da so v obravnavanem primeru pogoji iz prodajne pogodbe bistveno enaki pogojem iz ponudbe, ki je bila dana predkupnemu upravičencu, mora revizijsko sodišče opraviti primerjavo med ponudbo, ki je bila dana tožniku, in prodajno pogodbo, ki so jo sklenile toženke, ter se nato ob uporabi standarda »pod enakimi pogoji« izreči o skladnosti med ponudbo in kasneje sklenjeno prodajno pogodbo. Za razrešitev te dileme pa se je treba najprej opredeliti do pravne narave predkupne pravice, ugotoviti, kaj je njena vsebina in kakšna je povezava z njenim predmetom, v tem primeru solastniškim deležem, ter zatem presoditi, kakšen je v tem kontekstu položaj zavezanca iz predkupnega razmerja.

Izhodiščno o pravni naravi (zakonite) predkupne pravice, njeni vsebini in predmetu

15. Zakonita predkupna pravica pomeni blago omejitev razpolagalne upravičenosti solastnika nepremičnine. Blago zato, ker omejuje samo tisti vidik ustavnega jamstva lastnine kot svobode na premoženjskem področju, ki se izraža v lastnikovi svobodni izbiri, komu bo solastniški delež prodal, ne pa tudi, ali ga bo sploh prodal in pod kakšnimi pogoji. Zato bolj kot omejuje ta pravica le usmerja pravni promet na osebo, ki se glede na javni interes šteje za najprimernejšega lastnika nepremičnine oziroma imetnika solastniškega deleža na njej.

Čeprav je predkupna pravica po svoji pravni naravi terjatev predkupnega upravičenca,

pa je ta obligacijska pravica vezana na svoj predmet, v tem primeru na solastninsko pravico, natančneje na solastniški delež. Obremenjuje namreč samo solastnika in istočasno upravičuje samo (drugega) solastnika. Prav zaradi te vezanosti ustvarja razmerje zgolj med solastnikom, ki želi svoj delež prodati, in drugimi solastniki, ki so upravičenci do prednostnega nakupa. To pomeni, da je med solastnikom, ki je predkupni upravičenec, in solastniki, ki prodajajo svoje deleže, toliko iz njegove predkupne pravice izvirajočih razmerij, kolikor je solastnikov, ki prodajajo svoje deleže. Glede na pravno naravo je predkupna pravica tipično pravno razmerje med dvema točno določenima osebama (inter partes).

16. Tako je že v izhodišču napačna premisa, na kateri gradi revizija, ko prodajalke obravnava kot eno pravno entiteto. Revizijsko sodišče lahko zato le soglaša s pritožbenim sodiščem, »da je kljub ponudbi o prodaji štirih solastninskih deležev vsaka od solastnic ponudila le svoj solastninski delež«.

Več kot le svojega deleža nobena od njih tudi ni mogla ponuditi. Tudi če je bila ponudba le ena, cena enotna, določena za vse deleže v enem samem znesku, in tudi če je bila nato med toženimi strankami sklenjena samo ena pogodba o prodaji deležev treh solastnic (A. A., B. B. in C. C.), je obstajalo toliko razmerij iz predkupne pravice, kolikor je bilo prodajalk, in toliko predmetov, kolikor je bilo prodajalk.

17. Posledično je zato napačno revizijsko stališče, po katerem naj bi se ponudba tožniku z 15. 2. 2017 in sporna prodaja razlikovali glede prodajalk in glede pogoja, ki je bil vezan na D. D., ki se kasneje ni odločila za prodajo svojega deleža. Predkupna pravica pač logično ne more biti kršena, če predkupni zavezanec, v tem primeru ena od solastnic, predmeta predkupne pravice (svojega deleža) sploh ne proda. Predkupna pravica je lahko prekršena le s prodajo pod ugodnejšimi pogoji od tistih, pod katerimi je prodajalec predmet prodaje ponudil predkupnemu upravičencu. V tem primeru pa D. D. svojega deleža ni prodala prvi toženki.

18. V obravnavanem primeru je zato ključno, ali je bila prodajna pogodba, sklenjena med toženimi strankami, za kupca (prvo toženko) ugodnejša od ponudbe, dane tožniku. Da je treba določilo 507. člena OZ o »enakih pogojih« razlagati kot »bistveno enake pogoje«, se je Vrhovno sodišče že izreklo v sodbi in sklepu št. II Ips 104/2016.

Tokrat pa se izreka o tem, da je določilo o »bistveno enakih pogojih«, pod katerimi lahko predkupni upravičenec odkupi stvar, treba razumeti tako, da zajema tudi za upravičenca ugodnejše pogoje. Drugače povedano: pogoji iz ponudbe predkupnemu upravičencu so lahko enaki ali ugodnejši od pogojev iz prodajne pogodbe. Če je namreč s predkupno pravico varovan njegov premoženjski interes, potem njegova pravica ni kršena takrat, ko je podana enakovrednost pogodbenih bremen, in še toliko manj, kadar je nepremičnina (ali solastninski delež) nato tretjemu prodana pod pogoji, ki so za predkupnega upravičenca manj ugodni. To je zlasti, kadar je prodajna cena višja od cene, ki je bila ponujena predkupnemu upravičencu.

19. Tak je položaj v konkretnem primeru. Pogoji v sporni prodajni pogodbi, sklenjeni med toženimi strankami, niso bili ugodnejši od pogojev, ki so bili ponujeni tožniku. Nasprotno, cena, ki jo je morala plačati prva toženka kot kupka, preračunana na m2, je bila za tretjino višja. Da bi obstajale kakšne druge posebne okoliščine, zaradi katerih bi bila ponudba, dana tožniku, kljub temu ugodnejša, tožnik ni zatrjeval. Možno je sicer, da je bila skupna cena, ki je bila ponujena tožniku, nižja tudi zaradi tega, ker bi D. D. še leto dni ostala v stanovanju. Vendar tožnik ni zatrjeval, in tega ne navaja niti v reviziji, da bi to breme ekonomsko pretehtalo razliko v ceni ter naredilo ponudbo zanj manj ugodno od pogojev, pod katerimi je bila nato sklenjena izpodbijana pogodba. Nasprotno, toženik tudi v reviziji govori le, da »[n]ikakor […] ni moč prodaje neobremenjenega solastniškega deleža po nekoliko višji ceni oceniti za ugodnejšo od prodaje obremenjenega deleža po nekoliko nižji ceni«, medtem ko je pritožbeno sodišče ugotovilo, da »[t]ožnik ni zatrjeval, da ga je od sprejema ponudbe odvrnila obremenjenost nepremičnine«.

Drugostopenjsko sodišče je zatem celo navedlo, da »[e]dino, kar je bilo po njegovih trditvah pomembno pri njegovi odločitvi o sprejemu ponudbe, je bila cena za m2«.

Da bi tožnik uspel, bi moral zatrjevati (in to potem tudi dokazati), da je bila sporna pogodba sklenjena pod pogoji, ki bi bili zanj ugodnejši od tistih, ki so mu bili ponujeni. Revizijsko sodišče lahko zato le pritrdi pritožbenemu sodišču, »da predkupna pravica ni bila kršena, ker pogoji v prodajni pogodbi, sklenjeni med toženci, niso bili ugodnejši od pogojev, ponujenih tožniku«.

20. Odgovor na revizijsko vprašanje je zato pritrdilen. Pri odločitvi, da so v obravnavanem primeru pogoji iz prodajne pogodbe bistveno enaki pogojem iz ponudbe, ki je bila dana tožniku kot predkupnemu upravičencu, sta sodišči nižjih stopenj pravilno uporabili materialno pravo.

21. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani, jo je Vrhovno sodišče na podlagi 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo (I. točka izreka).

22. V skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločilo tudi o stroških, ki so nastali v revizijskem postopku. Ker tožnik z revizijo ni uspel, v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP sam krije svoje revizijske stroške (II. točka izreka), medtem ko je prvi toženki dolžan povrniti njene stroške revizijskega postopka (III. točka izreka).

23. Ti so odmerjeni v skladu z Odvetniško tarifo

(v nadaljevanju OT) in upoštevaje vrednost točke 0,60 EUR skupaj znašajo 1.101,60 EUR (1.500 točk za odgovor na izredno pravno sredstvo po tar. št. 21/3, materialni stroški v višini 2 % skupne vrednosti storitev po tretjem odstavku 11. člena OT - 30 točk, 22 % DDV).

24. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu vrhovnih sodnic in sodnikov, ki so navedeni v uvodu te sodbe. Odločbo je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

V pravdi je kot druga toženka prvotno nastopala sedaj že pokojna A. A., ki je bila stranka prodajne pogodbe. V njen procesni položaj sta po njeni smrti stopila sedanja druga toženka in tretji toženec kot njena dediča.

M. Tratnik v: Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 213.

M. Juhart v: Plavšak et al., Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 304.

Revizija se v prizadevanju dokazati neskladje med ponudbo in kasnejšo prodajno pogodbo sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča št. II Ips 328/2017 z dne 11. 1. 2018, vendar jo napačno razlaga. V tej zadevi se je Vrhovno sodišče ukvarjalo z vprašanjem, ali mora prodajalec predkupnemu upravičencu sporočiti tudi podatke o osebi, s katero namerava skleniti prodajno pogodbo. Tako kot v zadevi št. II Ips 63/2011 (sklep z dne 15. 5. 2014) je izreklo, da je podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina predkupne ponudbe, ki je dana solastniku nepremičnine (jedro). V obravnavani zadevi pa revident neskladnosti med ponudbo in pogodbo ne gradi na očitku, da bi bili solastniški deleži prodani kupcu, ki ni bil naveden v ponudbi.

Sodba in sklep VS RS št. II Ips 104/2016 z dne 25. 8. 2016, jedro.

Ur. l. RS, št. 2/2015 s spremembami in dopolnitvami.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 507

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.