VSRS Sodba II Ips 89/2019
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2020-06-19

mag. Nina Betetto (preds.), Jan Zobec (poroč.), dr. Ana Božič Penko, mag. Matej Čujovič, Vladimir Horvat

OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO

stanovanjsko najemno razmerje - najemna pogodba - najemodajalec - vrnitev stanovanja denacionalizacijskemu upravičencu - neprofitna najemnina za stanovanje - ugasnitev pravice - smrt imetnika stanovanjske pravice - ožji družinski član imetnika stanovanjske pravice - vnuk - ničnost pogodbe - singularni pravni naslednik - pravica do zasebne lastnine - odločba Ustavnega sodišča - pravnomočnost - subjektivne meje pravnomočnosti - objektivne meje pravnomočnosti - dopuščena revizija

Za poseg v pravico do zasebne lastnine gre, če mora lastnik nepremičnine, vrnjene mu v last ob denacionalizaciji, trpeti najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas in za neprofitno najemnino z vnukinjo pokojne imetnice stanovanjske pravice. Neustaven položaj je posledica zakonske ureditve, po kateri vselej, tudi v primerih, kakršen je obravnavani, ko je denacionalizacijski zavezanec kot najemodajalec (in tedaj še lastnik) sklenil najemno razmerje za neprofitno najemnino, velja, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja ter da zato vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca (107. člen ZS-1). Zakonodajalec je torej spregledal določene vidike posebnega položaja denacionalizacijskih upravičencev, ki v last dobijo vrnjeno z najemno pogodbo obremenjeno nepremičnino. Po oceni Vrhovnega sodišča bi tožnica svojo ustavno pravico do zasebne lastnine lahko zavarovala tako, da bi zahtevala sklenitev najemne pogodbe za tržno najemnino. Ker pa ji veljavna zakonska ureditev dopušča zgolj možnost vstopa v obstoječe najemno razmerje (107. člen SZ-1 izjemne predvideva), bi bila taka protiustavnost (protiustavna pravna praznina) nato lahko predmet presoje pred Ustavnim sodiščem.

II. Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti njene stroške revizijskega postopka v višini 1.227,32 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica zahtevala ugotovitev ničnosti najemne pogodbe za stanovanje na A. v Ljubljani, sklenjene 28. 10. 1997 med Mestno občino Ljubljana (v nadaljevanju MOL) kot najemodajalko in toženko kot najemnico, izpraznitev in izročitev ter bodočo prepoved uporabe tega stanovanja. Tožnici je naložilo povračilo toženkinih stroškov pravdnega postopka.

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožnice in potrdilo izpodbijano sodbo. Tožnici je naložilo povračilo toženkinih pritožbenih stroškov.

3. Na podlagi sklepa Vrhovnega sodišča II DoR 49/2019 z dne 28. 3. 2019 je tožnica zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo, v kateri zatrjuje zmotno uporabo materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga njeno spremembo z ugoditvijo tožničini pritožbi. Priglaša revizijske stroške.

4. Revizija je bila vročena toženki, ki v odgovoru predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške revizijskega postopka.

5. V postopku ugotovljeno dejansko stanje, na katero je revizijsko sodišče vezano, je naslednje:

- toženkina babica je bila imetnica stanovanjske pravice na večsobnem stanovanju ... v Ljubljani;

- z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona

(v nadaljevanju SZ) je lastnica tega stanovanja postala Občina Ljubljana – Center, zato je toženkina babica z občino dne 18. 10. 1992 sklenila najemno pogodbo za nedoločen čas in neprofitno najemnino;

- toženka je bila v tej pogodbi navedena kot uporabnica stanovanja;

- po babičini smrti je za isto stanovanje toženka dne 28. 10. 1997 sklenila najemno pogodbo z MOL, in sicer prav tako za nedoločen čas in neprofitno najemnino;

- sklenitev take pogodbe je toženka od MOL zahtevala tudi s tožbo, o kateri je Temeljno sodišče v Ljubljani odločilo s sodbo opr. št. VI P 715/94 z dne 30. 11. 1994, ki je postala pravnomočna leta 1998;

- sporno stanovanje je bilo predmet denacionalizacije in je bilo vrnjeno v last tožnici kot pravni naslednici že pokojne denacionalizacijske upravičenke z denacionalizacijsko odločbo, ki je postala pravnomočna 19. 2. 2009.

6. Sodišči nižjih stopenj sta presodili, da dne 28. 10. 1997 sklenjena najemna pogodba med MOL in toženko ni nična, saj je bila toženkina upravičenost do sklenitve pogodbe s tako vsebino že ugotovljena s pravnomočno sodbo, ki jo je izposlovala zoper MOL. Sodba je temeljila na določbi 56. SZ, ki je lastniku stanovanja nalagala sklenitev najemne pogodbe tudi z ožjim družinskim članom pokojnega imetnika stanovanjske pravice, pri čemer je sodna praksa za ožje družinske člane štela tudi vnuke, ki so z imetniki stanovanjske pravice živeli v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti, tako kot v konkretnem primeru toženka. O veljavnosti pogodbe, sklenitev katere je bila MOL naložena s pravnomočno sodbo, se ne more več odločati v kasnejši pravdi. Pogodba pa bi bila veljavna tudi sicer, neodvisno od navedene sodbe. V času njene sklenitve namreč še ni bilo sprejeto stališče Ustavnega sodišča, da ima pravico do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino le zakonec oziroma zunajzakonski partner pokojnega imetnika stanovanjske pravice. Tako stališče je Ustavno sodišče zavzelo šele leta 2009 v odločbi U-I-128/08, Up-933/08. Zaradi naknadne spremembe sodne prakse pogodba ne more postati neveljavna; prav tako odločbe Ustavnega sodišča ne vplivajo na že pravnomočno končane postopke (z izjemo postopka vlagatelja ustavne pritožbe v konkretni zadevi). Pritožbeno sodišče je še menilo, da ničnost celotne pogodbe v nobenem primeru ne bi bila primerna sankcija, če bi kogentnim predpisom nasprotoval zgolj dogovor o neprofitni najemnini in/ali najemu za nedoločen čas.

7. Po določbi drugega odstavka 371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) revizijsko sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.

8. Revizija je bila dopuščena glede vprašanja, ali gre za poseg v pravico do zasebne lastnine, če mora lastnik nepremičnine trpeti najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas za neprofitno najemnino z vnukinjo pokojne imetnice stanovanjske pravice.

Povzetek navedb strank v revizijskem postopku

9. Revidentka meni, da izpodbijana odločitev pomeni dejansko razlastitev, kajti jemlje ji vsa lastninskopravna upravičenja na stanovanju ter s tem posega v njene ustavne in človekove pravice. Stanovanja ne more uživati in ga imeti v posesti, z oddajo v najem za neprofitno najemnino (po pogodbi, ki je sploh ni sama sklenila) pa niso kriti niti stroški upravljanja in vzdrževanja ter dajatev, h katerim je kot lastnica zavezana.

10. V času sklenitve sporne najemne pogodbe veljavni SZ naj bi nikjer ne določal, da je treba najemno pogodbo po smrti imetnika stanovanjske pravice skleniti pod enakimi pogoji kot s slednjim. Z njegovo smrtjo pravica do neprofitne najemnine ugasne, kar izhaja tudi iz sodne prakse Vrhovnega in Ustavnega sodišča (odločbi VS RS opr. št. II Ips 616/2005 in US RS opr. št. U-I-128/08, Up-933/08). Že iz sodne prakse iz časa sklepanja pogodbe pa naj bi tudi izhajalo, da vnuk pokojnega najemnika sploh ne more zahtevati sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas (sodba VSL II Cp 368/1995), razen če je imetnik stanovanjske pravice umrl pred sklenitvijo najemne pogodbe. Toženka naj bi torej nikoli ne bila upravičena do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino.

11. Vprašanje ničnosti najemne pogodbe se presoja v tej konkretni pravdi in ga ni presojalo do sedaj še nobeno sodišče, niti v zadevi opr. št. VI P 715/94, v kateri se je presojala obveznost sklenitve pogodbe, in v njej tožnica tako ali tako ni mogla sodelovati. V tej pravdi je zato treba upoštevati tudi novejše stališče Ustavnega sodišča, da je bil prvi odstavek 56. člena SZ, na podlagi katerega je bila pogodba sklenjena, v neskladju z Ustavo RS. Priznanje pravice ožjim družinskim članom, da nadaljujejo najemno razmerje v denacionaliziranih stanovanjih za neprofitno najemnino, bi pomenilo nedopusten poseg v lastninsko pravico denacionalizacijskih upravičencev in razlaščajoč poseg. Ohranjanje takega stanja naj bi zato pomenilo nesorazmeren poseg v tožničino lastninsko pravico, ki ga ne utemeljuje noben javni interes, ter kršitev načela enakosti pred zakonom, saj lastniki drugih nepremičnin lahko s svojimi nepremičninami prosto razpolagajo in niso dolžni sklepati najemnih pogodb s tako vsebino.

12. Ker je višina najemnine bistvena sestavina najemne pogodbe, brez katere najemna pogodba ne more obstati, je v primeru ničnosti določila o neprofitni najemnini nična celotna pogodba. Če pa bi bila mogoča zgolj delna ničnost, pa je imelo sodišče možnost, da tožbenemu zahtevku, ki meri na ugotovitev ničnosti celotne pogodbe, ugodi le delno.

13. Toženka meni, da odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje ne more vplivati na izid konkretne pravde. Izpodbijana najemna pogodba pomeni realizacijo pravnomočne sodbe Temeljnega sodišča v Ljubljani opr. št. VI P 715/94 z dne 30. 11. 1994. O pravilnosti in zakonitosti te pogodbe je bilo torej že pravnomočno odločeno, na odločitev pa je vezano tudi sodišče v tu obravnavani zadevi. V času sodbe in sklenitve najemne pogodbe v ustaljeni sodni praksi ni bilo sporno, da se najemna pogodba lahko nadaljuje z ožjimi družinskimi člani in z neprofitno najemnino. Tudi kasneje Ustavno sodišče ni nikoli problematiziralo samega nadaljevanja najemnega razmerja, temveč zgolj višino najemnine; pri čemer pa tudi neprofitni najem po sodni praksi Ustavnega sodišča in Evropskega sodišča za človekove pravice ne pomeni a priori nedovoljenega posega v lastninsko pravico, če višina neprofitne najemnine pokriva najmanj lastnikove stroške za vzdrževanje stanovanja. Naknadna sprememba sodne prakse, vključno s sodno prakso Ustavnega sodišča, ne more pomeniti podlage za retroaktiven poseg v pravice, pridobljene na podlagi prej izdane pravnomočne sodbe. V nasprotnem primeru bi bilo poseženo v pravno varnost in kršeno načelo pravne države. Ko je tožnica pridobila lastninsko pravico na stanovanju, je toženka že imela sklenjeno pogodbo za neprofitno najemnino; tožnica je samo vstopila v položaj najemodajalca. Ker jo na ta način zavezuje tudi sodba v zadevi opr. št. VI P 715/94, je imela možnost kot sosporniška intervenientka predlagati obnovo tega postopka. Nenazadnje pa naj bi revidentka ne izpodbijala rezervnega stališča, da bi bila ničnost celotne pogodbe pretirana sankcija.

14. Odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje samo po sebi je – glede na novejšo sodno prakso Vrhovnega in Ustavnega sodišča – jasen.

15. V zadevi U-I-128/08, Up-933/08 z dne 7. 10. 2009

je Ustavno sodišče obravnavalo položaj ustavne pritožnice, nečakinje prejšnje imetnice stanovanjske pravice, s katero je ob uveljavitvi SZ kot uporabnica živela v stanovanju, ki je bilo kasneje predmet vrnitve v postopku denacionalizacije. Po smrti prejšnje imetnice stanovanjske pravice je od lastnika stanovanja zahtevala sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Ustavno sodišče je pritrdilo stališču Vrhovnega sodišča, da pravica do neprofitne najemnine načeloma

ugasne s smrtjo prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.

16. Prvi odstavek 56. člena SZ, ki se je glasil: "Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti, oziroma z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi," je bil po presoji Ustavnega sodišča v neskladju z Ustavo RS, če se je razlagal tako, da je lastnika stanovanja zavezoval k nadaljevanju najema z ožjimi družinskimi člani pod enakimi pogoji, do katerih je bil kot najemnik upravičen prejšnji imetnik stanovanjske pravice, torej za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Po presoji Ustavnega sodišča je ustavnoskladna le ureditev, ki tako pravico daje zakoncu ali zunajzakonskemu partnerju najemnika, ki je s slednjim živel že ob uveljavitvi SZ in tudi še ob najemnikovi smrti;

ne pa tudi drugim ožjim družinskim članom, četudi so ob uveljavitvi SZ živeli skupaj z imetnikom stanovanjske pravice.

Skupnosti, ki jo najemnik gradi s svojim partnerjem, in skupnosti, ki jo sestavlja z otroki, starši in drugimi ožjimi družinskimi člani iz 6. člena SZ, ni mogoče enačiti. Ključna razlikovalna elementa med temi položaji sta kvaliteta in namen skupnosti: želja in namen skupnega trajnega bivanja praviloma obstajata le med zakonci, ne pa tudi med drugimi ožjimi družinskimi člani.

Obenem je Ustavno sodišče z vidika načela enakosti pred zakonom (14. člen Ustave RS) presojalo položaj najemnikov v denacionaliziranih in nedenacionaliziranih stanovanjih. Zakon o denacionalizaciji (v nadaljevanju ZDen) in SZ sta najemnikom denacionaliziranih stanovanj zagotavljala trajnost najemnega razmerja po vrnitvi stanovanj denacionalizacijskim upravičencem.

Vprašanje pa je, ali je v pogodbenem odnosu, v katerega so stranke prisiljene z zakonom, ustavnoskladno tudi hkratno omejevanje višine najemnine. Prvi odstavek 150. člena SZ je določal, da se najemnina za stanovanja, na katerih je bila do uveljavitve SZ dodeljena stanovanjska pravica, oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Medtem ko to lahko velja za prvotnega najemnika – nekdanjega imetnika stanovanjske pravice, pa je po presoji Ustavnega sodišča v nasprotju z Ustavo RS razlaga, po kateri bi bili tudi njegovi ožji družinski člani po njegovi smrti upravičeni nadaljevati najemno razmerje ne le za nedoločen čas, temveč tudi z neprofitno najemnino.

Medtem ko nadaljevanje najemnega razmerja po 56. členu SZ pomeni ukrep zagotavljanja socialne funkcije stanovanja, pa to ne drži več nujno, če je to nadaljevanje določeno tudi z neprofitno najemnino.

Ustavno sodišče pojasni, da je »[e]no izmed temeljnih upravičenj lastninske pravice […] tudi uživanje civilnih sadov, ki ga prinaša lastninska pravica, kar je še posebej pomembno v sistemu tržne ekonomije.«

Nadaljevanje najemnega razmerja ad infinitum za neprofitno najemnino bi »porušilo tisto ravnotežje, do katerega je lastninska pravica še omejena z njeno socialno funkcijo«

in bi pomenilo »trajno zakonsko omejevanje pomembnega lastninskega upravičenja, tj. prostega pogodbenega prenosa pravice uporabljati in uživati stvar ter s tem prostega pogodbenega določanja višine najemnine«.

17. Odgovor na dopuščeno vprašanje je zato pritrdilen: za poseg v pravico do zasebne lastnine gre, če mora lastnik nepremičnine, vrnjene mu v last ob denacionalizaciji, trpeti najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas in za neprofitno najemnino z vnukinjo pokojne imetnice stanovanjske pravice.

18. Vendar pa v obravnavani zadevi odgovor na dopuščeno vprašanje sam po sebi še ne vodi v ugoditev reviziji. Sodišči nižjih stopenj namreč zgoraj navedenih stališč Ustavnega sodišča nista spregledali, a sta odločitev o zavrnitvi zahtevka utemeljili (predvsem) z argumentom, da na podlagi kasnejše ustavnosodne presoje in spremembe sodne prakse ni več mogoče presojati veljavnosti najemne pogodbe, ki temelji na prej izdani pravnomočni sodbi, oziroma posegati v táko najemno razmerje.

O časovnem učinkovanju odločb Ustavnega sodišča

19. Odločba Ustavnega sodišča v zadevi U-I-128/08, Up-933/08 je interpretativna odločba. Gre za posebno tehniko ustavnosodne presoje zakonov, s katero Ustavno sodišče pove, katera od več mogočih razlag zakona je v skladu z Ustavo oziroma katera ni.

S tem izpodbijano določbo v ustavno skladnem obsegu obdrži v veljavi, njen ustavno neskladni pomen pa izloči iz pravnega reda.

Taka odločba je podvrsta razveljavitvene odločbe, zato morajo biti njune posledice enake.

To pomeni, da tudi interpretativna odločba učinkuje za naprej (ex nunc), torej od uveljavitve odločbe. Neustavna razlaga zakona se ne uporablja za razmerja, nastala pred dnem, ko je odločba Ustavnega sodišča začela učinkovati, če do tega dne o njih ni bilo pravnomočno odločeno. Odločba učinkuje torej le na še nepravnomočno rešena pravna razmerja, ne pa tudi na že pravnomočno končane zadeve.

20. Prvostopenjska sodba v zadevi VI P 715/94, ki je MOL nalagala sklenitev najemne pogodbe s sedanjo toženko (v tisti pravdi tožnico), je bila izdana leta 1994, pravnomočna pa je postala leta 1998, ko jo je potrdilo še pritožbeno sodišče. Izredna pravna sredstva niso bila vložena. Vrhovno sodišče je vezano na ugotovitev, da je sklenitev najemne pogodbe leta 1997 pomenila realizacijo prav te (takrat sicer še nepravnomočne) sodbe. Ustavno sodišče je svojo odločitev v zadevi U-I-128/08, Up-933/08 sprejelo leta 2009. Gotovo je, da ta odločitev Ustavnega sodišča ne more več vplivati na pravnomočno urejeno razmerje med MOL in sedanjo toženko. Vprašanje pa je, ali lahko vpliva na razmerje med toženko in sedanjo tožnico. Za odgovor na to vprašanje se je najprej treba vprašati, kakšne so subjektivne in objektivne meje pravnomočnosti sodbe v zadevi VI P 715/94.

21. Subjektivne meje pravnomočnosti opredeljujejo krog oseb, ki jih veže učinek pravnomočne sodbe.

V pravdnem postopku sodba učinkuje med pravdnima strankama. Subjektivne meje pravnomočnosti sodbe pa se raztezajo tudi na singularne pravne naslednike pravdnih strank.

22. Pravdni stranki v zadevi VI P 715/94 sta bili sedanja toženka (tam tožnica) in MOL (tam toženka). Aktivna stvarna legitimacija tamkajšnje tožnice je temeljila na dejstvu, da je bila družinska članica in uporabnica stanovanja, katerega najemnica je bila prej njena pokojna babica kot prejšnja imetnica stanovanjske pravice. Pasivna stvarna legitimacija MOL je temeljila na dejstvu, da je bila lastnica tega stanovanja. V najemni pogodbi, sklenjeni na podlagi te sodbe, je MOL nastopala kot najemodajalka, tamkajšnja tožnica pa kot najemnica. Ker pa je bilo stanovanje predmet denacionalizacije, je po končanem denacionalizacijskem postopku (denacionalizacijska odločba iz leta 1995 je postala pravnomočna 19. 2. 2009) lastnica stanovanja postala sedanja tožnica kot edina takrat še živeča pravna naslednica izvirne denacionalizacijske upravičenke. S tem je kot najemodajalka vstopila tudi v obligacijsko najemno razmerje s sedanjo toženko in je v tem razmerju postala singularna pravna naslednica MOL.

Pri stanovanjskih najemnih razmerjih namreč sprememba lastnika stanovanja načeloma ne vpliva na obstoječa najemna razmerja, vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju pa vstopi v pravni položaj najemodajalca.

23. Ker se subjektivne meje pravnomočnosti sodbe raztezajo tudi na singularne pravne naslednike pravdnih strank, pravnomočna sodba v zadevi VI P 715/94 zavezuje tudi našo tožnico. Zato je treba ugotoviti, kaj je sploh tisto, kar jo zavezuje, oziroma kakšen je po vsebini učinek te sodbe, ki se nanjo razteza.

24. Koncept objektivnih meja pravnomočnosti opredeljuje del sodbe, ki postane pravnomočen, ter predmet pravnomočnosti po vsebini.

Pravnomočna sodba namreč preprečuje ponovno odločanje o istem zahtevku med istima strankama. Pravnomočen postane izrek sodbe, ne pa, denimo, razlogi, vsebovani v njeni obrazložitvi, niti odločitev o predhodnem vprašanju, če ni bil podan vmesni ugotovitveni zahtevek.

25. Sodba v zadevi VI P 715/94 je MOL zavezovala k sklenitvi najemne pogodbe s tožnico (sedanjo toženko), in sicer z vsebino, opredeljeno v izreku sodbe. Ključna vsebinska elementa sta bila tudi trajanje pogodbenega razmerja za nedoločen čas in neprofitna najemnina. Pravdni stranki sta pogodbo tudi sklenili – sodba je bila torej (še pred njeno pravnomočnostjo) realizirana. Tožbeni zahtevek v tu obravnavani zadevi pa se je glasil na ugotovitev, da je prav ta najemna pogodba nična. Poleg tega je tožnica zahtevala še izpraznitev in izročitev stanovanja ter prepoved njegove bodoče uporabe.

26. Izrek prve sodbe in (zavrnjeni) tožbeni zahtevek v naši pravdi sta torej različna. Identiteta zahtevkov v jezikovnem smislu ni podana. Toda pravna teorija opozarja na primere, ko gre za kontradiktorne zahtevke. Pravnomočnost je ovira tudi takrat, ko je novi zahtevek v neposrednem nasprotju z zahtevkom, o katerem je že bilo pravnomočno odločeno, tako da utemeljenost prvega izključuje utemeljenost drugega.

Za tako razmerje gre lahko tudi pri dajatvenem in ugotovitvenem zahtevku. V teoriji se primeroma navaja položaj, ko sodišče s pravnomočno dajatveno sodbo tožencu naloži plačilo določene vsote denarja, zato ni več dopustna kasnejša tožba za ugotovitev, da tožnikova terjatev za plačilo te vsote denarja ne obstaja – dajatveni izrek namreč že vsebuje tudi ugotovitev obstoja pravice do dajatve.

Ne velja pa to za morebitno kasnejšo tožbo, s katero se zahteva ugotovitev neobstoja pravnega razmerja, iz katerega izvira ta dajatveni zahtevek, kajti odločitev o predhodnem vprašanju ne postane pravnomočna.

27. Kakšen je položaj v obravnavani zadevi? Prav tako imamo opravka z dajatvenim in ugotovitvenim zahtevkom. Dajatvena sodba za sklenitev najemne pogodbe je temeljila na razrešitvi vprašanja, ali ima tožnica pravico do sklenitve take pogodbe oziroma do vzpostavitve določenega pogodbenega razmerja, v konkretnem primeru najemnega razmerja. Gre za položaj, ki je bližje prej opisanemu primeru s sodbo za plačilo, katere izrek konzumira tudi ugotovitev o obstoju konkretne terjatve. Dajatvena sodba za sklenitev najemne pogodbe konzumira ugotovitev o obstoju pravice do sklenitve take pogodbe. V ozadju namreč ni drugega »predhodnega« vprašanja, kot je pri terjatvi denimo vprašanje obstoja osnovnega pravnega razmerja, iz katerega terjatev izvira in ugotovitev katerega je lahko predmet samostojne ugotovitvene tožbe ali vmesnega ugotovitvenega zahtevka. Ne more obstajati vmesni ugotovitveni zahtevek za ugotovitev, ali je nična pogodba, ki sploh še ni sklenjena, temveč katere sklenitev se v pravdi šele zahteva. Presoja, da taka pogodba, ko bo sklenjena, ne bo nična, je vsebovana že v presoji, da ima stranka pravico do sklenitve pogodbe. Ničnost je sklenitvena napaka, z njo obremenjena pogodba pa je nična že od trenutka sklenitve. Zato bi bil sklep, da ima stranka pravico skleniti nično pogodbo (in da ji sodišče to lahko naloži celo s sodbo), logični nesmisel. Dati pogodbeni stranki možnost, da po sklenitvi na pravnomočni sodbi temelječe pogodbe vloži tožbo za ugotovitev ničnosti te pogodbe, bi pomenilo izigravanje pravil procesnega prava (zlasti časovnih omejitev pri navajanju dejstev in dokazov ter pravil o uveljavljanju rednih in izrednih pravnih sredstev), saj bi stranka v tožbi dejansko uveljavljala razloge, ki bi jih morala že v prvotnem postopku. Še posebej izrazito se to pokaže ravno v obravnavanem primeru, v katerem je že v prvotni pravdi sodišče presojalo ravno to, ali ima sedanja toženka (tam tožnica) kot vnukinja pokojne najemnice – prejšnje imetnice stanovanjske pravice položaj ožjega družinskega člana v smislu 6. in 56. člena SZ, kar bi ji dalo pravico za sklenitev najemne pogodbe pod enakimi pogoji kot s prejšnjo najemnico. Pri tem je treba poudariti, da zaradi uresničevanja načela pravne varnosti postanejo pravnomočne in zavezujoče tudi nepravilne sodbe (ne glede na to, ali so nepravilne zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava, procesnih kršitev ali kombinacije navedenih razlogov). Le še z izrednimi pravnimi sredstvi jih je mogoče izpodbijati v omejenem časovnem obdobju in iz omejenih razlogov. Pojasnjeno je že bilo, da se na podlagi sprememb sodne prakse ali celo odločb Ustavnega sodišča v pravnomočno urejena razmerja ne sme več posegati.

28. S tako vsebino pravnomočna sodba v zadevi VI P 715/94 zavezuje tudi sedanjo tožnico kot singularno pravno naslednico MOL. Toda treba se je vprašati, ali je res prav ta sodba tisto, kar sedaj posega v pravni položaj tožnice oziroma v njeno ustavno in človekovo pravico do lastnine. Prvi odstavek 56. člena ZS je v primeru smrti prejšnjega najemnika nalagal lastniku stanovanja skleniti najemno pogodbo tudi z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi. Pravico sedanje toženke do sklenitve najemne pogodbe je sodišče tam presojalo v razmerju do MOL, ki je bila takrat lastnica spornega stanovanja, in sicer tako v času izdaje sodbe kot tudi v času sklenitve pogodbe. Ko je Ustavno sodišče v zadevi U-I-128/08, Up-933-08 ugotovilo neustavnost navedene zakonske določbe (kolikor je obstajala dolžnost sklenitve pogodbe za neprofitno najemnino), jo je presojalo v luči položaja, ko je bil lastnik stanovanja že denacionalizacijski upravičenec. V njegovo lastninsko pravico bi namreč posegla uzakonjena dolžnost, da vrnjeno mu nepremičnino odda v najem zgolj za neprofitno najemnino. Zato ni mogoče a priori reči, da je ureditev sporna tudi, kolikor se nanaša na položaj, ko je lastnik še vedno denacionalizacijski zavezanec. Poleg tega je pomembno še naslednje. V zadevi VI P 715/94 se je MOL resda upirala sklenitvi pogodbe s tamkajšnjo tožnico, zato jo je slednja morala izposlovati v pravdi. Toda mogoč je tudi (hipotetični) položaj, ko bi denacionalizacijski zavezanec z določeno osebo prostovoljno (ne da bi mu tako dolžnost nalagal zakon) sklenil stanovanjsko najemno pogodbo za netržno najemnino. Četudi bi šlo za stanovanje, glede katerega bi tekel postopek denacionalizacije, taka pogodba načeloma (v odsotnosti izrecne zakonske prepovedi sklepanja takih pogodb) ne bi bila nična. Izkaže se torej, da položaj postane ustavnopravno sporen, 1) če se dolžnost sklenitve pogodbe za nedoločen čas in neprofitno najemnino naloži denacionalizacijskemu upravičencu kot lastniku, ali 2) v trenutku, ko denacionalizacijski upravičenec postane lastnik in stopi v položaj prejšnjega najemodajalca (denacionalizacijskega zavezanca) v že obstoječem najemnem razmerju, ki je bilo sklenjeno za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Drugi položaj se prilega tu obravnavani zadevi, ki je predmet revizijske presoje.

29. Ni videti utemeljenega razloga za problematiziranje vsebine najemnega razmerja do trenutka, ko denacionalizacijski upravičenec postane lastnik stanovanja. Če se pred tem trenutkom to oddaja za neprofitno najemnino, denacionalizacijski upravičenec ni v ničemer oškodovan. Zaradi varstva denacionalizacijskih upravičencev je ZDen v 88. členu že začenši z dnem svoje uveljavitve prepovedal le »razpolaganje« z nepremičninami oziroma premoženjem, glede katerega je po določbah ZDen obstajala dolžnost vrnitve, in posledično ničnost pravnih poslov, ki bi bili sklenjeni v nasprotju s to prepovedjo. Sprejeto je stališče, da pojem razpolaganja z nepremičninami pomeni le odsvojitev in obremenitev z omejeno stvarno pravico, ne pa tudi obremenitve z obligacijskimi pravicami, npr. s sklenitvijo najemne pogodbe.

Mogoča bi bila sicer teza, da so denacionalizacijski upravičenci v primeru sklepanja najemnih pogodb glede stanovanj, glede katerih obstaja dolžnost vrnitve, varovani preko razlage, da se neobstoj dolžnosti sklepanja najemnih pogodb za nedoločen čas in za neprofitno najemnino z ožjimi družinskimi člani pokojnih najemnikov (prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice) ne nanaša le na denacionalizacijske upravičence, temveč že na denacionalizacijske zavezance. Taka teza po presoji Vrhovnega sodišča ne prepriča. Ustavno sodišče govori o neobstoju dolžnosti sklenitve takih pogodb in ne o prepovedi takega ravnanja. Prostovoljne sklenitve tovrstnih pogodb izrecno ne izključuje, čeprav je v položaj denacionalizacijskih upravičencev – če pogodbo sklene že denacionalizacijski zavezanec in če denacionalizacijski upravičenec nadaljevanja takega razmerja, potem ko postane lastnik stanovanja, ne želi več – poseženo tudi v tem primeru.

30. Navedeno kaže na to, da v obravnavani zadevi pravzaprav ni problematična sklenitev najemne pogodbe med MOL in sedanjo toženko na podlagi sodbe v zadevi VI P 715/94. V položaj sedanje tožnice v resnici ne posegata niti sodba niti sklenitev same pogodbe, temveč šele določba 107. člena SZ-1, v skladu s katero sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja, vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju pa vstopi v pravni položaj najemodajalca. V tožničino ustavno pravico do lastnine je bilo poseženo šele v trenutku, ko je postala lastnica stanovanja in s tem stopila v pravni položaj najemodajalke. V luči stališč Ustavnega sodišča iz zadeve U-I-128/08, Up-933-08 se zato ponuja sklep, da je 107. člen SZ-1 v neskladju z Ustavo, kolikor se nanaša tudi na položaje, ko pridobitelj lastninske pravice na denacionaliziranem stanovanju (denacionalizacijski upravičenec) vstopi v pravni položaj najemodajalca v najemni pogodbi, ki je bila po določbi prvega odstavka 56. člena SZ sklenjena z ožjim družinskim članom pokojnega najemnika (prejšnjega imetnika stanovanjske pravice) za neprofitno najemnino, oziroma kolikor ne omogoča, da je tak pridobitelj lastninske pravice upravičen zahtevati sklenitev nove pogodbe s tržno najemnino ali pogodbo odpovedati.

31. Zdi se namreč, da je položaj denacionalizacijskega upravičenca kot singularnega pravnega naslednika denacionalizacijskega zavezanca v pravnih razmerjih glede denacionaliziranega premoženja vendarle nekoliko drugačen kot položaj siceršnjih singularnih pravnih naslednikov. Če govorimo konkretno o najemnih razmerjih, je kupec nepremičnine seznanjen z dejstvom, da kupuje z najemom obremenjeno nepremičnino in z nakupom dejansko privoli v to, da bo s prevzemom lastništva stopil tudi v pravni položaj prejšnjega lastnika – najemodajalca. Če tega ne želi, kupi drugo, neobremenjeno nepremičnino. Pri denacionalizaciji pa denacionalizacijski upravičenec nepremičnine ne more izbrati – zahteva lahko le vrnitev tistega konkretnega premoženja, ki je bilo podržavljeno, in isto premoženje mu je vrnjeno, četudi obremenjeno z najemnim razmerjem. Lahko pride celo do situacije, ko je nepremičnina ob vložitvi zahteve za denacionalizacijo neobremenjena, kasneje (a še pred vrnitvijo v last) pa je sklenjena najemna pogodba. Denacionalizacijski upravičenec je torej lahko v slabšem položaju, kolikor mora v celoti stopiti v čevlje prejšnjega lastnika. Lahko pride celo do skrajne situacije, ko ga prvotni pogodbeni stranki s sklenitvijo zanj neugodne najemne pogodbe namenoma izigrata. Denacionalizacijski upravičenec bi seveda lahko uveljavljal ničnost take, z nemoralnim namenom sklenjene pogodbe. Ni dvoma, da bi bila že od začetka nična. Drugačna pa je situacija, ko je že med prvotnima strankama obstajal dvom o upravičenosti oziroma dolžnosti do sklenitve pogodbe z določeno vsebino, tako da je o tem ob upoštevanju vseh relevantnih okoliščin odločilo sodišče s pravnomočno sodbo. Po presoji Vrhovnega sodišča zgolj neugoden položaj denacionalizacijskega upravičenca ne upravičuje rahljanja splošnih pravil o subjektivnih in objektivnih mejah pravnomočnosti in razlage, po kateri bi bilo – kot v obravnavanem primeru – mogoče uveljavljati ničnost pogodbe, ki kot sankcija učinkuje že od njene sklenitve, čeprav je njen obstoj zaradi višine najemnine ustavnopravno sporen šele od trenutka, ko je v čevlje najemodajalca stopil denacionalizacijski upravičenec. To bi hkrati za najemnico pomenilo, da je že od samega začetka stanovanje uporabljala brez pravne podlage, čeprav se je pred sklenitvijo pogodbe poslužila vseh (ustavno)pravno predvidenih mehanizmov in izposlovala celo pravnomočno sodbo. Tak rezultat bi bil z vidika pravne varnosti kot enega od temeljnih načel pravne države nesprejemljiv. Pri tem je seveda nujno zavarovati tudi ustavno in človekovo pravico denacionalizacijskega upravičenca do zasebne lastnine in prostega razpolaganja z njo. Vendar pa je rešitev, po kateri bi ta lahko uveljavljal ničnost pogodbe, v nasprotju z načelom sorazmernosti, če je zasledovani cilj mogoče doseči na blažji način. To pa je – kot že navedeno – mogoče storiti z omilitvijo pravila iz 107. člena SZ-1.

32. Skleniti je torej treba, da celo dejstvo, da je tožnica zajeta s subjektivnimi in objektivnimi mejami pravnomočnosti sodbe v zadevi VI P 715/94, samo po sebi ni odločilno. Sporna najemna pogodba namreč niti v luči odločbe Ustavnega sodišča v zadevi U-I-128/08, Up-933-08, na katero se tožnica sklicuje, ni nična. Zaradi učinkov pravnomočnosti sodbe v zadevi VI P 715/94 bi moral biti ugotovitveni del tožbe podvržen celo zavrženju; v dajatvenem delu za izpraznitev in izselitev ter prepoved nadaljnje uporabe stanovanja, v katerem zahtevek strogo formalno ni zajet z objektivnimi mejami pravnomočnosti, pa zavrnitvi. Trditvena podlaga dajatvenega zahtevka se namreč opira izključno na ugotovitev ničnosti. Kljub temu pa se je tožnica s tem, ko je stopila v čevlje prejšnjega najemodajalca, znašla v položaju, ko je kršena njena ustavna pravica do zasebne lastnine (33. člen Ustave). Odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje se glasi: za poseg v pravico do zasebne lastnine gre, če mora lastnik nepremičnine, vrnjene mu v last ob denacionalizaciji, trpeti najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas in za neprofitno najemnino z vnukinjo pokojne imetnice stanovanjske pravice. Neustaven položaj je posledica zakonske ureditve, po kateri vselej, tudi v primerih, kakršen je obravnavani, ko je denacionalizacijski zavezanec kot najemodajalec (in tedaj še lastnik) sklenil najemno razmerje za neprofitno najemnino, velja, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja ter da zato vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca (107. člena SZ-1). Zakonodajalec je torej spregledal določene vidike posebnega položaja denacionalizacijskih upravičencev, ki v last dobijo vrnjeno z najemno pogodbo obremenjeno nepremičnino. Po oceni Vrhovnega sodišča bi tožnica svojo ustavno pravico do zasebne lastnine lahko zavarovala tako, da bi zahtevala sklenitev najemne pogodbe za tržno najemnino.

Ker pa ji veljavna zakonska ureditev dopušča zgolj možnost vstopa v obstoječe najemno razmerje (107. člen SZ-1 izjem ne predvideva), bi bila taka protiustavnost (protiustavna pravna praznina) nato lahko predmet presoje pred Ustavnim sodiščem.

33. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani, jo je Vrhovno sodišče na podlagi 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo (I. točka izreka).

34. V skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločilo tudi o stroških, ki so nastali v revizijskem postopku. Ker tožnica z revizijo ni uspela, mora v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP toženki povrniti njene stroške revizijskega postopka (II. točka izreka).

35. Ti so odmerjeni v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi in znašajo 1.227,32 EUR (986,00 EUR za nagrado za postopek z revizijo po tar. št. 3300;

20,00 EUR za pavšal za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev po tar. št. 6002 ter 221,32 EUR za 22 % DDV).

36. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu vrhovnih sodnic in sodnikov, ki so navedeni v uvodu te sodbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

V njej je bila (poleg ustavnosti več členov SZ) predmet presoje tudi ustavna pritožba zoper odločbo VS RS II Ips 616/2005 z dne 17. 1. 2008 (že prej pa je enako stališče VS RS zavzelo v zadevi II Ips 98/2004 z dne 21. 4. 2005).

Razen v izjemnih primerih, pod pogoji iz tretjega odstavka 147. člena SZ.

29. člena ZDen je določal, da se stanovanjske hiše oziroma stanovanja, glede katerih obstoji najemno ali temu podobno razmerje, vračajo z vzpostavitvijo lastninske pravice (ne pa tudi neposredne posesti) na teh nepremičninah. Glede pravic in obveznosti med denacionalizacijskimi upravičenci kot najemodajalci nepremičnin in njihovimi je ZDen napotoval na SZ. 125. člen SZ je določal, da ostanejo določila najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom - prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja denacionalizacijskemu upravičencu - lastniku.

S. Nerad, Učinkovanje ratione temporis razveljavitvenih odločb Ustavnega sodišča, v: Zbornik znanstvenih razprav (LXIV. Letnik, 2004), str. 324.

Glej tudi odločbo US RS št. U-I-108/91 z dne 13. 7. 1993.

Tako tudi VS RS že v zadevah III Ips 163/99 z dne 8. 12. 1999 in I Up 1125/2002 z dne 10. 10. 2002. Odločba Ustavnega sodišča mora biti upoštevana tudi v še odprtih postopkih z izrednimi pravnimi sredstvi. Ni pa odločba Ustavnega sodišča sama po sebi razlog za uveljavljanje izrednih pravnih sredstev. Glej Nerad, nav. delo, str. 319.

A. Galič v komentarju 319. člena ZPP, v: L. Ude, A. Galič (red.), Pravdni postopek: zakon s komentarjem, 3. knjiga (GV Založba, Ljubljana 2009), str. 173.

Glej, npr., stališče Ustavnega sodišča v zadevi Up-3760/07 in Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 706/2004.

Prav zato, ker gre za singularno pravno nasledstvo, v konkretni pravdi nastopajo prave stranke. Tožnica uveljavlja ničnost pogodbe, katere prvotna stranka je bila MOL. Ker pa je tožnica v spornem pogodbenem razmerju stopila v čevlje MOL, ni treba, da bi bila kot nujna sospornica s tožbo zajeta tudi MOL. V zadevi III Ips 11/2017 je Vrhovo sodišče pojasnilo, da potreba, da se z ničnostno tožbo zajame vse pogodbene stranke, ne pomeni, da mora biti tožba vložena zoper vse pravne prednike pogodbenih strank, temveč da mora biti vložena zoper vse pogodbene strani. Po odsvojitvi nepremičnine novi lastnik kot v pogodbenem razmerju v celoti nadomesti prejšnjega lastnika kot najemodajalca. Zato prejšnji lastnik oziroma prvotni najemodajalec ni nujno sospornik pri uveljavljanju zahtevka za ugotovitev ničnosti, saj ni več stranka najemne pogodbe.

Tako v 107. členu na splošno določa od leta 2003 veljavni novi Stanovanjski zakon (SZ-1). Specialna (za razmerje med najemodajalcem in prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice) je bila določba prvega odstavka 125. člena prej veljavnega SZ, po kateri so določila najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom - prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ostala v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije - lastniku. Podobno je določil tudi SZ-1 v prvem odstavku svojega 173. člena.

D. Wedam-Lukić v komentarju 319. člena ZPP, v: L. Ude, A. Galič (red.), Pravdni postopek: zakon s komentarjem, 3. knjiga (GV Založba, Ljubljana 2009), str. 156.

D. Wedam-Lukić, nav. delo, str. 156, 157.

Glej npr. M. Tratnik, Oddaja nepremičnine v denacionalizacijskem postopku (Pravna praksa, 2011, št. 13), str. 22.

Lastninska pravica lastnika denacionaliziranega stanovanja je omejena le z dolžnostjo, da sklene pogodbo za nedoločen čas, ne pa tudi s tem, da mora biti najemnina neprofitna.

Presežka do priglašenih 1.574,00 EUR sodišče ni priznalo, ker toženki glede na vrednost spornega predmeta ne pripada.

Stanovanjski zakon (1991) - SZ  - člen 6, 56

Ustava Republike Slovenije (1991) - URS  - člen 33

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 1, 107

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.