VSRS sodba II Ips 319/2016
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2017-03-16

Anton Frantar (preds.), Karmen Iglič Stroligo (poroč.), mag. Nina Betetto, Vladimir Horvat, Tomaž Pavčnik

POGODBENO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

najemna pogodba - sklenitev pogodbe - nagib - kavza - odpadla podlaga - neupravičena pridobitev - izpraznitev nepremičnine

Z najemno pogodbo si je želela najemodajalka zagotoviti oskrbo kot starejša oseba, zaradi česar je bila namesto plačevanja najemnine v denarju dogovorjena oskrba najemodajalke in plačevanje tekočih stroškov. Tak nagib najemodajalke je postal del pogodbene podlage, ki je z njeno smrtjo in s tem povezanim prenehanjem oskrbe odpadla. Zaradi odpadle podlage najemne pogodbe ni treba odpovedati niti ta pogodba ne more biti (več) podlaga za zasedanje stanovanjske hiše.

Odpadla pravna podlaga utemeljuje zahtevek iz neupravičene pridobitve. Upoštevajoč obogatitveno načelo toženec do povrnitve stroškov vzdrževanja, ki ne pomenijo povečanja vrednosti nepremičnine oziroma obogatitve za tožnika, ni upravičen.

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da obstoji nerazdelna terjatev tožnikov do toženca v višini 60.386,30 EUR, toženca do tožnikov pa 1.930,25 EUR. Terjatvi je medsebojno pobotalo in tožencu naložilo, da tožnikoma nerazdelno plača 58.456,05 EUR od zapadlosti do prenehanja z zakonskimi zamudnimi obrestmi, v presežku pa je tožbeni zahtevek in pobotni ugovor zavrnilo. Tožencu je še naložilo, da se v 30 dneh izseli iz hiše na naslovu ..., in prazno nepremičnino izroči tožnikoma.

2. Sodišče druge stopnje je toženčevi pritožbi ugodilo le delno glede pravdnih stroškov in v tem delu spremenilo sodbo prve stopnje, sicer pa je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo prve stopnje.

3. Zoper sodbo, izdano na drugi stopnji, je toženec pravočasno vložil revizijo iz vseh revizijskih razlogov po prvem odstavku 370. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Navaja, da je sodišče druge stopnje že z nepravilno označbo vrednosti spornega predmeta v višini le 12.780,00 EUR, ki je v nasprotju z izrekom, postopalo nezakonito. Toženec v primeru takšne vrednosti spornega predmeta ne bi imel pravice do revizije. S tem je bistveno kršilo določbe pravdnega postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP. Z najemno pogodbo je namesto plačila prevzel poleg nudenja oskrbe pokojni še številne druge obveznosti, in sicer obveznost tekočega vzdrževanja stanovanjske hiše in druga opravila, ki jih je treba opraviti zaradi ohranitve njene funkcionalnosti. Ker najemne pogodbe v skladu z 8. členom ni možno razdreti brez soglasja pogodbenih strank, tožnika pa tožencu nista dala odpovedi najemne pogodbe, ki je bila sklenjena za nedoločen čas (čeprav sta skušala skleniti novo, s katero pa se toženec ni strinjal in se je skliceval na veljavnost stare najemne pogodbe), je še vedno v veljavi najemna pogodba, sklenjena s pok. A.A., in toženec prebiva v hiši na podlagi veljavnega pravnega naslova. Sodišče prve stopnje je brez obrazložitve zavrnilo dokazni predlog toženca za postavitev novega izvedenca, sodišče druge stopnje pa je tako odločitev potrdilo, s čimer sta obe sta bistveno kršili določbe pravdnega postopka. Niso pravilne navedbe sodišča druge stopnje, da je sodišče prve stopnje v 10. točki obrazložilo, zakaj postavitev novega izvedenca ni potrebna, saj je zgolj pavšalno navedlo, da izvedensko mnenje ni nejasno in nepopolno, ampak argumentirano, natančno in nepristransko. Toženec je na mnenje izvedenke podal številne in obrazložene pripombe, izvedenka pa v dopolnjenem mnenju na njegova vprašanja ni odgovorila. Glede na to sodb sodišč prve in druge stopnje ni mogoče preizkusiti, dejansko stanje pa je zato glede višine uporabnine nepravilno in nepopolno ugotovljeno. Tako je toženec izvedenko pozval, da odgovori, na kakšni podlagi je ugotovila uporabnino in da naj posebej oceni uporabnino za uporabno površino in posebej ostalo površino stavbe. Opozoril je, da je v najemni pogodbi površina določena na 151,80 m², v izvedenskem mnenju pa je upoštevano 244 m². Izvedenko je pozval, da pove, kako je upoštevala, da je bila hiša zgrajena 1940, da je stanovanje v pritličju povsem neobnovljeno, da je spodnji del hiše vlažen, fasada poka in odpada, okna so stara, neobnovljena in ne tesnijo, v nasprotju s tem pa naj bi bila hiša nadstandardna. Prav tako je dal pripombo, odkod izvedenki podatek, da naj bi stanovanje v pritličju oddajal tretji osebi, in da bi morala pri uporabnini za zemljišče izvedenka upoštevati tudi vzdrževanje zemljišča, kar zanj predstavlja breme. Ker izvedenka v dopolnitvi mnenja na pripombe ni odgovorila, je toženec utemeljeno predlagal postavitev drugega izvedenca. To je sodišče prve stopnje zavrnilo brez konkretne obrazložitve, sodišče druge stopnje pa pomanjkljivo in nerazumno, da toženec ni navedel, koliko bi bil pripravljen plačati, in da ni zatrjeval, da bi najem na takšni lokaciji dobil po nižji ceni. Ker izvedenka sploh ni ugotovila tržne vrednosti nepremičnine, je obrazložitev sodišča druge stopnje tudi v nasprotju z izvedenskim mnenjem. Tudi obrazložitev sodišča druge stopnje, da ni pomembno, če je v najemni pogodbi navedena površina 151 m², saj je najemna pogodba prenehala veljati, toženec pa naj bi uporabljal celo nepremičnino, je nerazumljiva in v nasprotju z izvedenskim mnenjem, saj je izvedenka navedla 144 m² uporabne površine in torej ni mogoče tožencu zaračunati najemnine kar za 244 m². Sodišče ni upoštevalo niti v izvedenskem mnenju ovrednotenih del za vzdrževanje in ohranitev vrednosti nepremičnine v višini 41.413,22 EUR. Ker so dela prispevek toženca k ohranitvi vrednosti nepremičnine, je nepravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da toženec ni izpolnil dokaznega bremena, zaradi česar je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka, sodišče druge stopnje pa je nerazumljivo zaključilo, da je toženec le deloma dokazal neupravičeno obogatitev in da ni zatrjeval povečane vrednosti nepremičnine. Predlaga, da Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da pritožbi toženca ugodi in sodbo sodišča prve stopnje razveljavi.

4. Revizija je bila po 375. členu ZPP vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

6. Nepravilna navedba vrednosti spornega predmeta v uvodu izpodbijane sodbe ni vplivala na njeno pravilnost in zakonitost. Tudi ob navedbi drugačne (pravilne) vrednosti spornega predmeta namreč odločitev ne bi bila v ničemer drugačna. Res vrednost spornega predmeta vpliva na dovoljenost revizije, pravico do revizije pa Vrhovno sodišče glede na izpodbijani del pravnomočne sodbe, ki presega 40.000,00 EUR, tožencu priznava (drugi odstavek 367. člena ZPP).

7. Toženec zmotno meni, da v hiši prebiva na podlagi pravnega naslova, to je najemne pogodbe, ki jo je sklenil z A.A. 8. 3. 1996. Sodišči prve in druge stopnje sta tožencu pojasnili, da si je z najemno pogodbo želela najemodajalka zagotoviti oskrbo kot starejša oseba, zaradi česar je bila namesto plačevanja najemnine v denarju dogovorjena oskrba najemodajalke in plačevanje tekočih stroškov. Zato je postal tak nagib najemodajalke del pogodbene podlage, ki je z njeno smrtjo in s tem povezanim prenehanjem oskrbe odpadla. Brez podlage pogodba ne more obstajati (četrti odstavek 39. člena Obligacijskega zakonika). Navedenih zaključkov toženec z revizijo niti ne napada. Zmotno pa meni, da bi morala biti pogodba še odpovedana. Zaradi odpadle podlage namreč najemne pogodbe ni treba odpovedati niti ta pogodba ne more biti (več) podlaga za njegovo zasedanje stanovanjske hiše.

8. Odpadla pravna podlaga utemeljuje zahtevek iz neupravičene pridobitve. Višino koristi je sodišče prve stopnje ugotavljalo s pomočjo izvedenke, ki je mnenje na pripombe toženca še dopolnila. Izpodbijana sodba, enako kot pred tem sodba sodišča prve stopnje, pove, da v mnenju izvedenke ni nasprotij in pomanjkljivosti in da sodišče ne dvomi o pravilnosti podanega mnenja, kar bi terjalo mnenje drugih izvedencev (tretji odstavek 254. člena ZPP), zato ni utemeljen očitek, da je ni mogoče preizkusiti. Nadalje pa sodba odgovori na vse pomisleke, ki jih toženec znova ponavlja v reviziji. Sodišče druge stopnje mu je namreč pojasnilo, da je uporabnina določena ob upoštevanju tržne najemnine (s primerjavo tržnih najemnin na podobni lokaciji); da je upoštevana površina stavbe in zemljišča kot celote, saj toženec uporablja celotno nepremičnino, zaradi česar v pogodbi navedena površina ni relevantna (iz istih razlogov pa ne more biti pomembno ločeno prikazovanje uporabnine za uporabno površino stavbe, celotno površino in zemljišče); da je hiša nadstandardna zato, ker ima dve ločeni stanovanji v posebnih etažah, ne pa zaradi (kvalitete) vzdrževanja; da ni relevantno, kdo živi v eni od etaž, ali njegova izvenzakonska partnerka z otrokom (kot je pojasnil sam) ali najemnik, pač pa le, da hiša kot celota služi njemu. Toženec tako neutemeljeno trdi, da odgovora na svoje pripombe ni dobil in da je zato podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 254. členom ZPP oziroma celo po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Nadaljnji razlogi sodišča druge stopnje, ki jih v reviziji omenja kot nerazumne razloge (da ni navedel, koliko bi sam plačeval in da bi dobil na tej lokaciji nepremičnino v najem po nižji ceni), pa za odločitev niso bistveni, ampak so le odgovor njegovemu sicer nekonkretiziranemu ugovoru uporabnine po višini.

9. Neutemeljena in neuspešna so tudi prizadevanja toženca, da se mu v pobot priznajo v izvedenskem mnenju ovrednotena dela za vzdrževanje in ohranitev vrednosti nepremičnine v višini 41.413,22 EUR. Upoštevajoč obogatitveno načelo bi toženec bi od tožnikov kot lastnikov nepremičnine lahko zahteval le nadomestitev vrednosti dosežene koristi, ki se, kot je pravilno pojasnilo sodišče druge stopnje, odraža v povečani vrednosti nepremičnine. Izvedenka je resda ugotovila znesek, ki ga navaja toženec, a zato, ker je (na njegov predlog) ovrednotila tudi vsa vzdrževalna dela (tudi npr. košnjo trave, kidanje snega, pleskanje, sanacijo določenih poškodb ipd.), kar pa ne predstavlja povečane vrednosti nepremičnine. Do povrnitve stroškov vzdrževanja, ki ne pomenijo povečanja vrednosti nepremičnine oziroma obogatitve za tožnika, pa toženec ni upravičen. Tudi zapis sodišča druge stopnje, da je toženec deloma dokazal neupravičeno obogatitev, ni nerazumljiv (11. točka obrazložitve), saj je sodišče pojasnilo, da je pobotni ugovor utemeljen le v tistem delu, ki sta ga tožnika priznala.

10. Vrhovno sodišče je tako ugotovilo, da revizija ni utemeljena, saj niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena. Na podlagi 378. člena ZPP jo je zato zavrnilo.

OZ člen 39, 39/4. ZPP člen 254, 254/3, 367, 367/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.