VSRS Sodba in Sklep III Ips 2/2015
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2017-03-07

dr. Mile Dolenc (preds.), Vladimir Balažic (poroč.), Franc Seljak, mag. Rudi Štravs, Janez Vlaj

prodajna pogodba - ničnost - nedopusten predmet - družbena lastnina - funkcionalno zemljišče - skupno funkcionalno zemljišče

Skladno z določbo prvega odstavka 7. člena Zakona o prometu z nepremičninami (v nadaljevanju ZPN) se je s prenosom pravice uporabe na stavbi v družbeni lastnini prenesla tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno rabo, t. j. na funkcionalnem zemljišču, in to ne glede na to, ali je bilo funkcionalno zemljišče kot tako izrecno določeno ali odmerjeno. Prenos pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču ni bil pogojen z obstojem ustreznih pogodbenih določil, niti ne z določitvijo statusa funkcionalnega zemljišča v smislu 46. člena Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor, ampak je šlo za prenos ex lege.

III. Prva toženka sama krije svoje stroške revizijskega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, s katerim je zahtevala ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, ki sta jo v obliki notarskega zapisa SV 431/09 z dne 4. 3. 2009 sklenili prva toženka kot prodajalka in druga toženka kot kupka. Predmet prodaje sta bili: (a) nepremičnina parc. št. 513/3, k. o. ..., ki v naravi predstavlja parkirišče v izmeri 1.356 m2 in (b) nepremičnina parc. št. 513/6, k. o. ..., ki v naravi predstavlja zelenico v izmeri 292 m2 (I. točka izreka sodbe). Ugotovilo je neveljavnost vknjižbe lastninske pravice na ime druge toženke, ki je bila v zemljiško knjigo vpisana na podlagi zgoraj navedene pogodbe ter dovolilo vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja (II. točka izreka sodbe). Sklenilo je, da mora prva toženka tožeči stranki povrniti pravdne stroške (III. točka izreka sodbe).

2. Prva toženka je zoper sodbo sodišča prve stopnje vložila pritožbo, ki jo je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (I. točka izreka). Posledično je sklenilo, da prva in druga toženka sami nosita svoje stroške pritožbenega postopka (II. točka izreka).

3. Prva toženka je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo. Uveljavlja kršitve določb pravdnega postopka (kršitev 7. in 212. člena ZPP ter absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 11., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter zmotno uporabo materialnega prava. Vrhovnemu sodišču predlaga, da reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo stroškov pravdnega postopka. Podredno predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču druge oziroma prve stopnje.

4. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Prva toženka je po vložitvi revizije 11. 2. 2015 vložila tudi predlog za obnovo postopka. Vrhovno sodišče je v skladu s četrtim odstavkom 402. člena ZPP postopek odločanja o reviziji prekinilo do pravnomočne odločitve o predlogu za obnovo postopka (sklep III Ips 2/2015 z dne 7. 4. 2015). Po opravljenem naroku za obravnavanje predloga za obnovo postopka je sodišče prve stopnje predlog za obnovo postopka zavrglo (sklep P 648/2012-II z dne 5. 11. 2015). Zoper sklep sodišča prve stopnje je prva toženka vložila pritožbo, ki pa jo je Višje sodišče v Ljubljani s sklepom I Cp 255/2016 z dne 23. 3. 2016 zavrnilo ter je potrdilo sklep sodišče prave stopnje. Zoper pravnomočen sklep o zavrženju predloga za obnovo postopka je prva toženka vložila revizijo, ki jo je Vrhovno sodišče kot neutemeljeno zavrnilo (III Ips 84/2016 z dne 9. 12. 2016). Ker je torej odločitev o predlogu za obnovo postopka postala pravnomočna, je Vrhovno sodišče sklenilo, da se postopek odločanja o reviziji nadaljuje (I. točka izreka te odločbe).

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), izhaja:

- Med družbo A. ter med poslovnim združenjem C. je bila 4. 9. 1973 sklenjena pogodba št. 1/73 o dodelitvi zemljišča v zazidalnem bloku E-1 (v nadaljevanju Pogodba-1973), aneks št. 1/74 k tej pogodbi, 5. 9. 1979 pa še pogodba št. 3/79 o dodelitvi zemljišča v soseski E-1 (v nadaljevanju Pogodba-1979).

- Med družbo C., p. o., in med tožečo stranko je bila 4. 10. 1991 sklenjena pogodba o odplačnem prenosu nepremičnin, 9. 12. 1993 pa prodajna pogodba med družbo D., p. o., Ljubljana in tožečo stranko.

- Na podlagi v prejšnjih alinejah navedenih pogodb je tožeča stranka pridobila pravico uporabe in posledično lastninsko pravico na zemljiščih, na katerih je S. zgradil poslovna objekta „C. I“(1) in „C. II“(2) .

- Nobeden izmed objektov C. ne stoji na spornih parcelah niti ne na delu spornih parcel.

- Iz lokacijskega dovoljenja št. 351-848/75-5/2 z dne 19. 9. 1975 izhaja, da je bila zunanja ureditev območja poslovnih objektov G., F. in C. dovoljena na zemljiščih parc. št. 511. 512, 513(3), 831/1, 529/1, 529/2, 530/1, 531/1 in 535/8, vse k. o. .. Zunanja ureditev je zajemala ureditev parkirišča severno od omenjenih objektov in ureditev dela severne in južne glavne pešpoti z vmesno povezavo zahodno od objektov. Iz obrazložitve lokacijskega dovoljenja izhaja, da gre za izgradnjo objektov, ki bodo služili za normalno uporabo že zgrajenih objektov. Nepremičnina parc. št. 513/3 v naravi predstavlja prav v lokacijskem dovoljenju navedeno parkirišče severno od objektov, nepremičnina parc. št. 516/6 pa zelenico okoli tega parkirišča.

- Iz Prodajne pogodbe z dne 9. 1. 1993, kot tudi iz Dogovora o skupnem urejanju in vzdrževanju parkirnega prostora poslovnih stavb Ulica 57, Ulica 21, Ulica 65 in Ulica 63 z dne 7. 11. 1997 izhaja, da je tožeča stranka (skupaj z drugimi subjekti - uporabniki petih poslovnih stavb) na dan uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL) sporni parceli tudi dejansko uporabljala in vzdrževala.

- Prva toženka in druga toženka sta po 24. 2. 2009 izvedeni javni dražbi 4. 3. 2009 sklenili Prodajno pogodbo za stavbno zemljišče v območju urejanja E-1/1 Š., opr. št. SV 431/09 (v nadaljevanju Prodajno pogodbo-2009), po kateri je prva toženka drugi toženki prodala zemljišči parc. št. 513/3 (parkirišče v izmeri 1.356 m2) in 513/6 (zelenica v izmeri 292 m2), obe k. o. ... (v nadaljevanju sporni zemljišči).

- Še pred sklenitvijo prodajne pogodbe je prva toženka štela, da sporni zemljišči predstavljata del skupnega funkcionalnega zemljišča petih objektov, zgrajenih ob Ulici (4).

- Ob sklenitvi Prodajne pogodbe-2009 je bila pri spornih nepremičninah v zemljiški knjigi vpisana družbena lastnina v uporabi Občine Ljubljana ..., t. j. pravne prednice prve toženke, ob izdaji sodbe sodišča prve stopnje pa lastninska pravica v korist druge toženke.

7. Vrhovno sodišče najprej poudarja, da je revizija izredno pravno sredstvo proti pravnomočni drugostopenjski odločbi, zato je treba z njo izpodbijati predvsem razloge te sodbe. Ponavljanje pritožbenih navedb in graja prvostopenjske odločbe praviloma ne more pripeljati do uspeha stranke v revizijskem postopku, saj takšno ravnanje povsem prezre odgovore sodišča druge stopnje na pritožbene navedbe. Revizijsko sodišče se v nadaljevanju zato opredeljuje le do tistih očitkov, ki izpodbijajo razloge sodišča druge stopnje. Prav tako pa revidentka v revizijskem postopku ne more uspeti z razlogi, ki merijo na izpodbijanje dejanskega stanja, saj revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP).

8. Skladno z določbo prvega odstavka 7. člena Zakona o prometu z nepremičninami (v nadaljevanju ZPN) se je s prenosom pravice uporabe na stavbi v družbeni lastnini prenesla tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno rabo, t. j. na funkcionalnem zemljišču, in to ne glede na to, ali je bilo funkcionalno zemljišče kot tako izrecno določeno ali odmerjeno. Prenos pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču ni bil pogojen z obstojem ustreznih pogodbenih določil, niti ne z določitvijo statusa funkcionalnega zemljišča v smislu 46. člena Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (v nadaljevanju ZUN), ampak je šlo za prenos ex lege.(5)

9. Pojem funkcionalnega zemljišča je najprej opredelil Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (v nadaljevanju ZUN) v tretjem odstavku 46. člena kot stavbno zemljišče, potrebno za redno rabo objekta, stoječega na stavbišču, kasneje pa Stanovanjski zakon v 9. členu (to so zemljišča, kot na primer dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno). Pri funkcionalnem zemljišču gre za raztegljivo, nedorečeno, a vendar določljivo kategorijo. Vprašanje, ali ima sporno zemljišče takšen status, je pravno, ne dejansko, in je v konkretnem primeru predhodno vprašanje.

10. Stališče revidentke, da tožeča stranka z nakupom nepremičnin ni pridobila pravice uporabe (tudi) na funkcionalnem zemljišču, je napačno. Sodišči sta namreč ugotovili, da je tožeča stranka sporno zemljišče ob uveljavitvi ZLNDL dejansko uporabljala. Ugotovilo je tudi, da je sporno zemljišče predstavljalo skupno funkcionalno zemljišče petim objektom ob Ulici glede na predpise, ki so veljali v času sklenitve prodajne pogodbe. O tem je sodišče presojalo na podlagi prostorskih aktov oziroma upravnih dovoljenj, na podlagi katerih je bila stavba tožeče stranke zgrajena, ter upoštevaje merila in pogoje iz tistih prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe (primerjaj šesti odstavek 30. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL), smiselno enako pa je določal tudi tretji odstavek 190. člena SZ-1, ki je v tem delu prenehal veljati 24. 5. 2008, to je z uveljavitvijo ZVEtL).(6) Pravilno je namreč stališče izpodbijane sodbe, da je za določitev obsega pravice uporabe (funkcionalnega zemljišča) za objekte, ki se gradijo, ob pravni podlagi, s katero se prenese pravica uporabe stavbnega zemljišča za gradnjo, vselej treba upoštevati (še) prostorske izvedbene akte.(7) O tem se je večkrat izreklo tudi Vrhovno sodišče(8) , zato je glede na zgoraj povzeto ugotovljeno dejansko stanje materialnopravni zaključek izpodbijane sodbe pravilen.

11. Neutemeljeni so očitki revidentke, da je odločitev sodišča materialnopravno zmotna, saj sporni zemljišči presegata obseg funkcionalnega zemljišča. Revidentka namreč pri tem spregleda (in ne izpodbija teze), da odločitev sodišč nižjih stopenj temelji na dejstvu, da sporno zemljišče uporabljajo lastniki petih poslovnih objektov, zaradi česar sta sodišči sporno zemljišče pravilno klasificirali kot skupno funkcionalno zemljišče (glej drugi odstavek 9. člena SZ-1). To pa kaže tudi na neutemeljenost revidentkinega sklicevanja na odstop od sodne prakse v sodbi II Ips 250/2007 z dne 18. 3. 2010, saj ne gre za primerljivo zadevo. V konkretnem primeru je namreč tudi iz lokacijskega dovoljenja jasno mogoče razbrati, da sporni nepremičnini predstavljata funkcionalno zemljišče tedaj obstoječih objektov, poleg tega pa je bilo v dokaznem postopku ugotovljeno tudi, da je celo sama prva toženka še pred prodajo spornih nepremičnin drugi toženki vedela, da gre za funkcionalno zemljišče, kar jasno izhaja tudi iz njenega dopisa št. ... z dne 10. 6. 2008.

12. Glede na razloge sodb sodišča druge in prve stopnje se tako za nepomembne izkažejo revizijski očitki, ki se nanašajo na (izvirno) pridobitev lastninske pravice druge toženke v postopku javne dražbe. Kupec je nepremičnino resda kupil na javni dražbi, vendar pa to ne pomeni, da je zaradi načina prodaje in njenih učinkov mogoče preseči kogentne prepovedi (samostojnega) prometa s funkcionalnimi zemljišči. Stranki, ki izjavita voljo za sklenitev določenega pravnega posla, morata ob izpolnjenosti splošnih predpostavk za veljavnost pravnega posla upoštevati tudi, da mora biti predmet izpolnitvenega ravnanja dopusten (tako drugi odstavek 34. člena OZ). Slednji pa je nedopusten, če ga prepoveduje kogentno pravilo, določeno z ustavo ali drugim predpisom (37. člen OZ). Med te sodijo zlasti predpisi, ki (vsakomur) prepovedujejo pravni promet z določeno stvarjo oziroma določajo, da je stvar zunaj pravnega prometa. Pogodbo z nedopustnim predmetom izpolnitve zadenejo sankcije ničnosti in to ne glede na to, na kakšen način je bila sklenjena, saj ima nično določilo o bistvenem elementu pogodbe (predmetu izpolnitve) za posledico ničnost pogodbe v celoti.

13. Pravilno je tudi stališče izpodbijane sodbe v zvezi z določitvijo pripadajočega zemljiška po ZVEtL, da cilj obravnavanega pravdnega postopka ni v oblikovanju etažne lastnine, pač pa v ugotavljanju, ali je predmet prodajne pogodbe, sklenjene med prvo in drugo toženko, funkcionalno zemljišče (gre za predhodno vprašanje), ki kot tako ne more biti v pravnem prometu, zaradi česar je potrebno odločiti o (ne)veljavnosti prodajne pogodbe. Dejstvo, da tožeča stranka ni sprožila formalnih postopkov po ZVEtL, oziroma da postopku javne dražbe ni ugovarjala, pa ne more biti razlog, da tožbenemu zahtevku, glede na ugotovljeno dejansko stanje, ne bi bilo ugodeno, saj je pravica uporabe na spornem zemljišču na tožečo stranko prešla po samem zakonu.

14. Pavšalna in nekonkretizirana so revidentkina zatrjevanja kršitev 7. in 212. člena, ter iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, zato se revizijsko sodišče do njih ne more opredeliti. Revidentkin sklep, da izpodbijana sodba temelji na ugotovitvi, da ni šlo za dvojno prodajo, je napačen ter iz sodb sodišč nižjih stopenj ni razviden, saj se sodišči, kot sta pojasnili, z dvojno prodajo in dobrovernostjo druge toženke sploh nista ukvarjali, ker to ob ugotovitvi, da sporni zemljišči predstavljata skupno funkcionalno zemljišče, ni relevantno za odločitev v obravnavanem sporu.

15. Tožeča stranka v pritožbi zoper sodbo sodišča prve stopnje aktivne legitimacije za izbrisno tožbo ni problematizirala, zato teh kršitev ne more prvič uveljavljati v revizijskem postopku. Gre za nedovoljeno preskakovanje pravnih sredstev. Pa tudi sicer je očitek neutemeljen. Aktivno legitimiran za vložitev izbrisne tožbe je namreč tisti, čigar pravice na nepremičnini, pridobljene pred vpisom, so bile z vpisom prizadete (pri čemer ni omejitve samo na osebe, ki so bile pred izpodbijano vknjižbo že vpisane v zemljiški knjigi, saj enako velja tudi za originarne pridobitelje).(9)

16. Glede na zgoraj navedeno je mogoče zaključiti, da je prodajna pogodba, sklenjena med prvo in drugo toženko, nična. Ugotovljeno je, da imata sporni zemljišči status funkcionalnega zemljišča, samostojno razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem pa ni (bilo) dopustno, zato je pogodba s takšnim predmetom nična (35. člen OZ), in sicer ne glede na morebitno dobrovernost pridobitelja. Ker torej uveljavljeni revizijski razlogi niso podani, je revizijsko sodišče revizijo prve toženke kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

17. V skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločilo tudi o stroških, ki so nastali v revizijskem postopku. Ker prva toženka z revizijo ni uspela, v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama krije stroške revizijskega postopka (III. točka izreka).

(1) Zemljiška parcela št. 529/5, k. o. ... - poslovna stavba v izmeri 665 m2 na naslovu Ulica 61.

(2) Zemljiška parcela št. 513/4, prej 529/2, k. o. ... - dvorišče v izmeri 43 m2 in poslovna stavba v izmeri 667 m2 na naslovu Ulica 59.

(3) Del te parcelne številke predstavljata tudi sporni parceli.

(4) To izhaja iz dopisa prve toženke št. ... z dne 10. 6. 2008).

(5) Tako VS RS tudi v sklepu II Ips 785/2009 z dne 28.1.2010, v sklepu II Ips 259/2008 z dne 15.3.2012 in v sodbi X Ips 133/2013 z dne 13.3.2014.

(6) Sklep II Ips 724/2008 z dne 19. 1. 2012.

(7) Glej Juhart, dr. Miha (2008) Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise. Pravna praksa - 2008, št. 3, str. 22.

(8) Glej odločbe VS RS: II Ips 259/2008 z dne 15. 3. 2012, II Ips 724/2008 z dne 19. 1. 2012 in II Ips 634/2007 z dne 1. 7. 2010.

(9) Tako tudi sodbi VS RS II Ips 402/2010 z dne 8. 11. 2012 in II Ips 348/2007 z dne 11. 3. 2010.

OZ člen 35, 86, 86/1, 92. ZPP člen 349, 351. ZPN člen 7. ZUN člen 46, 46/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.