VSRS Sodba II Ips 328/2017
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2018-01-11

Anton Frantar (preds.), mag. Nina Betetto (poroč.), Tomaž Pavčnik, mag. Rudi Štravs, Janez Vlaj

solastnina - prodaja solastnega dela nepremičnine - zakonita predkupna pravica - ponudba predkupnemu upravičencu - ponudba za sklenitev prodajne pogodbe - bistvene sestavine pogodbe - odpoved predkupni pravici - tožba na razveljavitev prodajne pogodbe - načelo enakosti pred zakonom - bistvena kršitev določb pravdnega postopka - dopuščena revizija

Podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini je bistvena sestavina predkupne ponudbe, ki je dana solastniku nepremičnine.

Dosedanji potek postopka in odločitve nižjih sodišč

1. Sodišče prve stopnje je v prvem postopku zavrnilo tožbeni zahtevek za razveljavitev kupoprodajne pogodbe, ki sta jo 12. 1. 2006 sklenili toženki in s katero je prva toženka drugi toženki prodala 43/100 solastninskega deleža parc. št. 1073 k. o. ..., in zahtevek, da je prva toženka dolžna tožnikoma prodati navedeni solastninski delež sporne nepremičnine za pogodbeno ceno 22,500.000 SIT tako, da z njima sklene kupoprodajno pogodbo z vsebino, kot izhaja iz tožbenega zahtevka, ker jo bo sicer nadomestila sodba, in jima izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice na nepremičnini v korist tožnikov. Kot nosilni argument je navedlo, da je bila pravna prednica tožnikov na zanesljiv način seznanjena s prodajo, vendar predkupnega upravičenja ni izkoristila. Dodalo je, da je tožbeni zahtevek nesklepčen, saj bi tožnika morala zahtevati tudi razveljavitev zemljiškoknjižnega vpisa v korist druge toženke. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnikov zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. K razlogom sodišča prve stopnje je dodalo, da se je pravna prednica tožnikov z izjavo, da nima denarja za nakup stanovanja, odpovedala uveljavljanju predkupne pravice. Vrhovno sodišče je s sklepom II Ips 63/2011 z dne 15. 5. 2014 reviziji zoper drugostopenjsko sodbo ugodilo, obe sodbi nižjih sodišč razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V svoji odločbi je zavzelo stališče, da je podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina obvestila o nameravani prodaji (507. člen Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ). Ker toženka predkupne upravičenke (prvotne tožnice) o tem, komu se prodaja solastniški delež, ni obvestila, je bila njena predkupna pravica kršena.

2. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku sledilo napotkom in razlogom Vrhovnega sodišča in zaradi kršitve predkupne pravice razveljavilo sporno kupoprodajno pogodbo. Toženki je naložilo, da je svoj solastninski delež na nepremičnini dolžna prodati tožnikoma tako, da z njima sklene kupoprodajno pogodbo

3. Sodišče druge stopnje je pritožbama tožencev ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek za razveljavitev sporne kupoprodajne pogodbe in za sklenitev kupoprodajne pogodbe s tožnikoma. Svojo odločitev je utemeljilo s tem, da se je predkupna upravičenka z izjavo, da za nakup stanovanja nima denarja, svoji predkupni pravici odpovedala. Če za nakup nepremičnine ni imela denarja, se njena pripravljenost za nakup nepremičnine ne more spremeniti, četudi bi jo predkupna zavezanka pravilno obvestila o nameravani prodaji (z natančno navedbo potencialnega kupca nepremičnine).

4. Vrhovno sodišče je s sklepom II Ips 289/2016 z dne 23. 3. 2017 ugodilo reviziji in razveljavilo odločitev drugostopenjskega sodišča in vrnilo zadevo v novo sojenje temu sodišču, ki je v novem sojenju sledilo napotkom Vrhovnega sodišča, obe pritožbi zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

5. Druga toženka je zoper (ponovno) sodbo pritožbenega sodišča vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in predlagala, da Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, tožnikoma se naloži v plačilo stroške postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Tožnika v roku 15 dni po izvršljivosti sodbe Okrožnega sodišča I P 1876/2014-I z dne 23. 9. 2015 kupnine nista plačala. Toženka jima je skladno z drugim odstavkom 105. člena OZ dala dodaten rok za plačilo. Po izteku tega roka se po tretjem odstavku 105. člena OZ in prvim odstavkom 104. člena OZ šteje, da je prodajna pogodba, ki jo nadomešča pravnomočna in izvršljiva sodna odločba, razvezana po samem zakonu. Druga toženka ima pravni interes za vložitev revizije, saj je prodajna pogodba med toženima strankama na podlagi sodbe razveljavljena. Poleg tega je v primeru uspeha z revizijo upravičena do povrnitve pravdnih stroškov in vrnitve stroškov, ki jih je plačala tožnikoma.

6. Revidentka vztraja pri stališču, da je zmotno materialnopravno stališče nižjih sodišč, ki sta sledili stališču Vrhovnega sodišča v sklepih II Ips 289/2016 z dne 23. 3. 2017 in II Ips 63/2011 z dne 15. 5. 2014, da je bistvena sestavina ponudbe predkupnemu upravičencu tudi podatek o tem, komu se stvar prodaja. Namen ponudbe predkupnemu upravičencu je samo seznanitev s pogoji prodaje (predmet in cena), kar izhaja iz 507., 508. in še zlasti 512. člena OZ. Predkupna upravičenka se je odpovedala solastninskemu deležu sporne nepremičnine za določeno ceno in obrazložitev, da ni vedela, kakšni pravici se odpoveduje, ni oprta na razumne pravne argumente, zato pomeni kršitev pravice toženke do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave RS (v nadaljevanju URS), ki prepoveduje sodniško samovoljo oziroma arbitrarnost.

7. Bistvo stališč navedenih razveljavitvenih sklepov Vrhovnega sodišča je v tem, da mora predkupni upravičenec vedeti, kdo bo vstopil v solastninsko razmerje, saj se šele na tej podlagi lahko odloči o tem, da bo izkoristil svojo pravico. Ni pa jasno, s katerimi podatki mora biti predkupni upravičenec seznanjen, da bi preveril, ali je potencialni kupec primeren član solastninske skupnosti. Nižji sodišči se pri tem sklicujeta na stališče Vrhovnega sodišča iz sklepa II Ips 63/2011, da se položaj predkupnega upravičenca z odsvojitvijo solastninskega deleža tretjemu lahko poslabša. Kaj pomeni poslabšanje položaja, ni obrazloženo. Poslabšanje položaja je lahko vezano le na osebne okoliščine kupca, tako stališče pa omogoča neustavno razlikovanje glede na narodnost, raso, spol ali katero drugo osebno okoliščino. S tem sta nižji sodišči posegli v ustavno pravico druge toženke do enakosti pred zakonom iz 14. člena URS. Stališče je tudi v nasprotju z Zakonom o varstvu pred diskriminacijo, ki v 5. členu določa, da enako obravnavanje pomeni odsotnost neposredne in posredne diskriminacije zaradi katerekoli osebne okoliščine kakor tudi odsotnost katerega koli drugega ravnanja, ki v skladu z zakonom pomeni diskriminacijo.

8. Izpodbijano stališče nižjih sodišč je v nasprotju z odločbo Ustavnega sodišča RS U-I-119/94, ki je zavzelo stališče, da že uzakonitev predkupne pravice same pomeni poseg v pravico do zasebne lastnine (33. člen URS). Tak poseg je dopusten le, če ga upravičuje zagotavljanje gospodarske, socialne in ekološke funkcije lastnine (67. člen URS) ali kolikor je to neizogibno zaradi varstva drugih pravic v skladu z načelom sorazmernosti. Višje sodišče ni presojalo posega predkupne pravice v zasebno lastnino, ampak le, ali podatek o tem, komu namerava prodajalec prodati nepremičnino, ne pomeni nesorazmernega posega v lastninsko pravico. Sklicevalo se je na presojo Vrhovnega sodišča iz II Ips 63/2011, da je podatek o potencialnem kupcu potreben, upoštevajoč načelo sorazmernosti. Revidentka se ne strinja, da se položaj predkupnega upravičenca v tem primeru le nebistveno razlikuje od položaja predkupnega upravičenca, ki tega podatka ne navede. Sodišče je spregledalo bistvo navedene odločbe Ustavnega sodišča RS, da je že samo dejstvo, da je solastnik pri prodaji obremenjen s pravico ostalih solastnikov, omejuje lastninsko pravico na način, ki je komaj sprejemljiv, zato ni dopustno dodatno postavljanje pogojev, ki jih zakon ne vsebuje in ki v nasprotju z uveljavljeno prakso otežujejo položaj kupcev in prodajalcev.

9. Revizija je bila vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

11. Izpolnitev prodajne pogodbe, ki jo nadomešča pravnomočna in izvršljiva sodna odločba, ni predmet tega postopka, ki je omejen na odločitev o tožbenih zahtevkih za razveljavitev kupoprodajne pogodbe, ki sta jo 12. 1. 2006 sklenili toženki in s katero je prva toženka drugi toženki prodala 43/100 solastninskega deleža predmetne nepremičnine, in za sklenitev kupoprodajne pogodbe med prvo toženko in tožnikoma z vsebino, kot izhaja iz tožbenih zahtevkov, ki sta ju v tej pravdi postavila tožnika. Sama (ne)izpolnitev pogodbe je lahko predmet drugih postopkov oziroma podlaga za odškodninske zahtevke, na odločitev o predmetni zadevi pa ne more imeti vpliva.

12. V skladu s tretjim odstavkom 66. člena Stvarnopravnega zakonika ima solastnik nepremičnine pri prodaji solastnikovega deleža zakonito predkupno pravico. Pravila o predkupni pravici se smiselno uporabljajo tudi za zakonito predkupno pravico (513. člen OZ). Sodišče prve stopnje je v skladu z napotitvenim sklepom Vrhovnega sodišča ugotovilo, da prva toženka ni izpolnila zahtev iz 507. člena OZ, saj obvestilo o nameravani prodaji ni vsebovalo natančne navedbe potencialnega kupca nepremičnine. Pritožbeno sodišče je v ponovljenem sojenju temu pritrdilo. Revizijski očitek o tem, da ni jasno, s katerimi podatki mora solastnik v primeru prodaje nepremičnine seznaniti predkupnega upravičenca o potencialnem kupcu, ni utemeljen. Iz razveljavitvenih sklepov Vrhovnega sodišča, na katere se sklicujeta nižji sodišči, izhaja, da je to ime kupca (gl. 12. točko obrazložitve sklepa II Ips 63/2011) torej je treba predkupnemu upravičencu sporočiti, kdo je kupec. Vrhovno sodišče vztraja pri materialnopravnem stališču, da bi se predkupna upravičenka predkupni pravici v konkretnem primeru lahko odpovedala šele potem, ko je bila seznanjena z vsemi njenimi bistvenimi sestavinami (tudi s tem, kdo je potencialni kupec).

V izogib ponavljanju se v tem delu sklicuje na obrazložitev svojih razveljavitvenih sklepov (II Ips 63/2011 in II Ips 289/2016).

13. Revidentkino nestrinjanje z materialnopravnim stališčem, da je podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina predkupne ponudbe, še ne utemeljuje kršitve 22. člena URS. Nižji sodišči, ki sta glede tega sledili razveljavitvenima sklepoma Vrhovnega sodišča, sta navedli razumne in obširne pravne argumente, zato očitki, da sta izpodbijani odločbi arbitrarni, niso utemeljeni.

14. Prav tako ni utemeljen očitek kršitve načela enakosti pred zakonom iz 14. člena URS. Potencialni kupci niso v ničemer diskriminirani, saj predkupna pravica v svojem bistvu pomeni le to, da se predkupnemu upravičencu ponudi prodajo pod enakimi pogoji, ki jih je ponudil kupec, ki je dal najugodnejšo ponudbo. Bistvo uzakonitve (zakonite) predkupne pravice solastnikov je v tem, da v primeru sprejema predkupne ponudbe preneha solastninska skupnost oziroma se število solastnikov zmanjša. Prenehanje solastninskih skupnosti po naravni poti in preprečevanje sporov je v splošnem interesu. Ker solastninski odnos vzpostavlja razmerje nujne skupnosti, iz katerega se lahko razvijajo spori, je uzakonjena možnost (prednost) predkupnega upravičenca, da se glede na potencialnega člana te skupnosti odloči, ali bo svojo pravico izkoristil in sam postal lastnik prodajanega solastninskega deleža ali pa bo v solastninski skupnosti z novim solastnikom (s kupcem, ki je dal najugodnejšo ponudbo). Predkupni upravičenec ne izbira kupca, ampak se ima glede na potencialnega kupca (z najugodnejšo ponudbo) pravico svobodno odločiti, ali bo svojo predkupno pravico uveljavil ali ne. S tem ni poseženo v enakost pred zakonom oziroma v prepoved diskriminacije, saj so potencialni kupci pred zakonom vsi enaki in za njih veljajo enaka pravila ne glede na njihove osebne okoliščine.

15. Neutemeljen je tudi očitek, da stališče nižjih sodišč nasprotuje odločbi Ustavnega sodišča RS U-I-119/94, ki je zavzelo stališče, da že uzakonitev predkupne pravice same pomeni poseg v pravico do zasebne lastnine (33. člen URS) in da je nedopustno postavljanje dodatnih pogojev, kot je informacija o tem, komu se nepremičnina prodaja. Pritožbeno sodišče ni zavzelo stališča, da predkupna pravica ne posega v pravico do zasebne lastnine, ampak je presojalo le, ali položaj, ko mora prodajalec predkupnemu upravičencu sporočiti tudi podatke o osebi, s katero namerava skleniti prodajno pogodbo, v primerjavi s položajem, ko mora predkupnega upravičenca obvestiti le o prodaji stvari nedoločenemu krogu oseb in o pogojih prodaje, nesorazmerno posega v to pravico, in zaključilo, da ne gre za nesorazmeren poseg.

Omejitev pravice lastnika nepremičnine (prodajalca) je potrebna zaradi varstva pravic drugih - predkupnega upravičenca kot solastnika (tretji odstavek 15. člena URS).

16. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani, jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

17. Odločitev o stroških revizijskega postopka druge toženke je vsebovana v odločitvi o glavni stvari in je posledica njenega neuspeha z izrednim pravnim sredstvom (154. člen ZPP)

Z vsebino, ki je razvidna iz izreka prvostopenjske sodbe.

To stališče je Vrhovno sodišče sprejelo na podlagi dejanskih ugotovitev nižjih sodišč v prvem sojenju, da se je predkupna upravičenka (ponovno) oglasila pri nepremičninskem posredniku, ki ji je pojasnil, da nepremičnina še ni prodana in (da) ima še vedno možnost uveljavljati predkupno pravico ter ji pri tem pojasnil tudi pogoje prodaje, tožnica pa je izjavila, da nepremičnine ne bo kupila, čeprav izjave o tem ni želela podpisati. Kot razlog je navedla, "da ne more zbrat sredstev za to nepremičnino".

Enako presojo je opravilo že Vrhovno sodišče v 12. točki razveljavitvenega sklepa II Ips 63/2011.

V teoriji je navedena ustavna odločba kritizirana z argumentom, da predkupna pravica sploh ne pomeni pomembnega posega v lastninsko pravico, saj gre po vsebini za najšibkejšo obliko omejitve lastninske pravice, ki bistveno ne posega v pravico do razpolaganja, ampak le usmerja pravni promet na osebo, ki se ob upoštevanju javnega interesa šteje za najprimernejšega lastnika nepremičnine. (Juhart, M., Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 324.).

Ustava Republike Slovenije (1991) - URS  - člen 14, 22, 33

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 507, 513

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 66, 66/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.