VSRS Sodba II Ips 192/2018
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2018-10-25

Jan Zobec (preds.), mag. Rudi Štravs (poroč.), mag. Nina Betetto, dr. Mateja Končina Peternel, Tomaž Pavčnik

služnostna pravica - priposestvovanje služnostne pravice - načelo zaupanja v podatke zemljiške knjige - dobra vera pridobitelja - raziskovalna dolžnost kupca

Tožnika sta se bila ob nakupu nepremičnine dolžna pozanimati, kakšen je namen sporne asfaltirane poti, ki poteka po SV delu nepremičnine, ki sta jo nameravala kupiti in ki povezuje javno cesto in občinsko pot. Od prodajalca sta izvedela, da pot uporablja sam, uporabe tretjim osebam pa ne dovoljuje. Tožnika sta v konkretnih okoliščinah primera, v katerih sporna pot v celoti poteka po nepremičnini, ki sta jo kupila, povezuje pa dve drugi (javni) poti, upravičeno lahko sklepala, da tretje osebe nimajo pravne podlage za zporabo te poti, saj tudi iz zemljiške knjige ni bilo razvidno, da bi sporno pot smel uporabljati kdo tretji ali da bi v zvezi s tem vprašanjem tekel kakšen spor.

V pravnem prometu se od vseh udeležencev Terja, da ustrezno zavarujejo svoje pravice.

Tožene stranke morajo v 15 dneh, od vročitve te sodbe, povrniti tožečima strankama njune revizijske stroške v znesku 306,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

1. Ker sta bili v tej pravdni zadevi vloženi tožba in nasprotna tožba, bo v nadaljevanju revizijsko sodišče zaradi jasnosti tožeči stranki in nasprotni toženi stranki A. A. in B. A. poimenovalo tožnika, tožene stranke in nasprotne tožeče stranke C. C., D. C. in E. C. pa toženci.

2. Za lažje razumevanje obravnavane zadeve Vrhovno sodišče uvodoma izpostavlja med strankama nesporna dejstva:

- tožnika sta lastnika nepremičnine s parc. št. 317/0 k.o. ..., ki sta jo od prodajalca, D. D, kupila leta 2009. Po severovzhodnem delu nepremičnine v naravi poteka asfaltirana pot, glede katere v zemljiški knjigi ni bila vpisana stvarna služnost;

- nepremičnine s parc. št. 288, 289 in 1352 k.o. ... ter nepremičnine s parc. št. od 238/0 do 244/0 in 250/0, 251/0, 252/0, 254/0, 257/0, 264/1 in 269, vse k.o. ... so del kmetijskega posestva tožencev in so v solasti prvega toženca in druge toženke oziroma delno vseh vseh treh tožencev;

- nepremičnine s parc. št. od 311/0 do 316/0, vse k.o ... pa so bile del K.-jeve domačije. Prvi toženec jih je kupil leta 2003 in na njih začel opravljati gospodarsko dejavnost;

- med nepremičnino parc. št. 317 k.o ... (last tožnikov) in nepremičninama 288 in 289 k.o. ... (last tožencev) poteka občinska pot, ki se priključi na glavno cesto. Asfaltirana pot, ki poteka po nepremičnini tožnikov, povezuje glavno cesto in občinsko pot. Med asfaltno potjo, javno cesto in občinsko potjo obstaja zelen otok oziroma trikotno zemljišče, ki v celoti stoji na parc. št. 317 k.o ...;

- toženci za dostop do obeh sklopov svojih nepremičnin uporabljajo asfaltirano pot, ki poteka po nepremičnini tožnikov;

- tožnika sta zoper toženca vložila tožbo zaradi prenehanja vznemirjanja, toženci pa nasprotno tožbo zaradi priposestvovanja služnostne pravice.

3. Zadeva je pred Vrhovnim sodiščem obravnavana drugič. V prvem odločanju je Vrhovno sodišče s sklepom II Ips 185/2014 z dne 5. 9. 2016 razveljavilo pravnomočno sodbo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Poudarilo je, da se v priposestvovalno dobo pri priposestovanju stvarne služnosti všteje tudi čas, ko so stvarno služnost izvrševali pravni predniki priposestvovalca in da se stvarna služnost priposestvuje s tisto vsebino, ki ustreza njenemu dejanskemu izvrševanju.

4. V ponovljenem sojenju je prvostopenjsko sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek tožnikov zoper drugo toženko za prenehanje vznemirjenja, delno pa je ugodilo toženemu zahtevku tožencev za ugotovitev služnostne pravice hoje in vožnje po služeči nepremičnini tožnikov v korist gospodujočih nepremičnin tožencev (natančnejši obseg in vsebina služnostne poti je razvidna iz izreka prvostopenjske sodbe, katere del je tudi skica izmere sodnega izvedenca geodetske stroke Iztoka Ilca). Zahtevku za priposestovanje služnosti je prvostopenjsko sodišče delno ugodilo, ker je ugotovilo, da sporna pot, ki poteka po nepremičnini tožnikov, že najmanj 50 let uporabljali toženčevi pravni predniki in vaščani vasi ..., pri čemer pot sprva ni bila asfaltirana, po njej pa se je vozilo s konjsko in volovsko vprego, nato pa s traktorji in prikolicami. Nadalje je sodišče zaključilo, da so toženci pot uporabljali pošteno, saj pravni prednik tožnikov, D. D., ni nasprotoval njeni uporabi. Glede tožnikove dobre vere in raziskovalne dolžnosti pred nakupom nepremičnine je sodišče izhajalo iz ugotovitve, da je tožnik v vasi G. živel do odhoda v Ljubljano in da se je tudi kasneje občasno vračal domov, zato bi moral vedeti, da asfaltirana pot dejansko pripada k parceli 317 k.o. ..., ki jo je kupil. Ker svoje raziskovalne dolžnosti pred nakupom nepremičnine ni opravil, se po presoji prvostopenjskega sodišča, ni mogel zanesti le na podatke zemljiške knjige.

5. Višje sodišče je pritožbo tožencev zavrnilo in potrdilo sodbo v zavrnilnem delu. Ugodilo pa je pritožbi tožnikov in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je toženi zahtevek po nasprotni tožbi za ugotovitev služnostne pravice hoje in vožnje zavrnilo še v preostalem delu in posledično ugodilo tožbenemu zahtevku tožnikov za prenehanje vznemirjanja. Višje sodišče je torej v celoti zavrnilo tožbene zahtevek tožencev za ugotovitev služnostne pravice hoje in vožnje. Strinjalo se je sicer z ugotovitvijo prvostopenjskega sodišča, da bi prvemu tožniku obstoj sporne poti moral biti znan, vendar slednje po mnenju višjega sodišča še ne nudi zaključka, da mu je bil znan tudi obstoj služnosti tožencev oziroma njihovih pravnih prednikov. Na podlagi drugega odstavka 347. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) je višje sodišče razpisalo glavno obravnavo, na kateri je ponovno zaslišalo tožnika, prvega in drugo toženca ter pričo D. D. Ugotovilo je, da je bil tožnikoma obstoj sporne poti znan in da ju je njun pravni prednik, D. D., seznanil s toženčevimi vožnjami, obenem pa mu je zagotovil, da takšnih voženj ne dopušča. Tožnik zato ni mogel vedeti, da vožnje po sporni parceli, poleg prodajalca, izvaja še kdo drug. Po mnenju višjega sodišča sta tožnika svoji raziskovalni dolžnosti zadostila s tem, da sta po zagotovilih prodajalca, da po sporni poti drugim ni dovoljeno voziti, v zemljiški knjigi preverila, ali to drži. Iz zemljiškoknjižnega stanja je bilo razvidno, da na nepremičnini ni bilo bremen. Ker toženci niso storili ničesar, da bi zatrjevano stanje uredili tudi zemljiškoknjižno, sta tožnika lahko upravičeno sklepala, da za hojo in vožnjo po sporni poti nimajo podlage. Ob tehtanju interesov zatrjevanih služnostnih upravičencev, ki naj bi pravico do hoje in voženj po sporni poti priposestvovali, na eni strani in varnosti pravnega prometa, ki ga "poosebljata" tožnika, na drugi, je višje sodišče dalo prednost slednjima. Toženci in njihovi pravni predniki kljub zavedanju, da se zemljiškoknjižno in dejansko stanje ne ujemata, niso pravočasno poskrbeli za vpis svoje pravice v zemljiško knjigo. S tem so prevzeli tveganje, da se dobroverna kupca vpišeta v zemljiško knjigo in s tem onemogočita priposestvovanje stvarne služnosti.

6. Vrhovno sodišče je zoper pravnomočno sodbo s sklepom II DoR 77/2018 z dne 18. 4. 2018 dopustilo revizijo glede vprašanja pravilnosti materialnopravne presoje sodišča druge stopnje, da sta kupca nepremičnine, po kateri poteka asfaltirana pot, zadostila raziskovalni dolžnosti s tem, ko sta glede morebitne služnosti vpogledala v podatke zemljiške knjige in opravila poizvedbe pri prodajalcu.

7. Toženci so vložili revizijo s predlogom, naj ji Vrhovno sodišče ugodi. Uvodoma navajajo dejanske ugotovitve obravnavane zadeve in pritožbenemu sodišču očitajo, da je na njihovi podlagi sprejelo napačen zaključek o dobrovernosti tožnikov v času nakupa nepremičnine. Stališče pritožbenega sodišča, da se raziskovalni dolžnosti zadosti že z vpogledom v zemljiško knjigo in poizvedbami pri prodajalcu, je materialnopravno zmotno in odstopa od ustaljene sodne prakse. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo je eno temeljnih načel zemljiškoknjižnega prava, ki pa ni absolutno in se lahko nanj sklicuje le pošteni pridobitelj, ki je bil v dobri veri. V dobri veri pa je tisti, ki ne ve oziroma mu ni treba vedeti, da stanje vpisa v zemljiško knjigo ni točno (tako odločbe VS RS: II Ips 300/95, II Ips 198/93, II Ips 556/98, II Ips 441/96, II Ips 504/94, II Ips 510/98, II Ips 99/2001). Enako stališče je zastopano tudi v odločbah višjih sodišč. V primerljivi zadevi I Cp 3974/2012 je višje sodišče izrecno navedlo, da je že sama asfaltirana pot, ki vodi preko nepremičnine, zunanje dejstvo, ki kupcu nalaga, da se pozanima o morebitnem obstoju služnosti. V zadevi I Cp 373/2014 je zavzeto stališče, da zgolj zatrjevanje prejšnjega lastnika ne zadostuje za ohranitev dobrovernosti, da nepremičnina ni obremenjena (enako tudi v zadevi I Cp 909/2016). V obravnavani zadevi sta bila tožnika seznanjena, da po delu nepremičnine, ki jo kupujeta, poteka asfaltirana cesta, ki jo uporabljajo toženci in druge osebe, zato bi morala podvomiti v pravilnost zemljiškoknjižnega stanja. Tožnika bi se, kot povprečno skrbna človeka, morala pozanimati pri tožencih, drugih sosedih in vaščanih, kakšne so morebitne pravice tretjih oseb na tej cesti, prodajalca bi povprašal o tem, ali je zoper tiste, ki se vozijo po njegovem zemljišču, sprožil kakršnekoli postopke oziroma na kakšen način je tem vožnjam nasprotoval. Povprečno skrben človek tudi ne bi šel v nakup bremen proste nepremičnine le na podlagi ustnega zagotovila prodajalca, ki je zainteresiran za prodajo, in vpogleda v zemljiško knjigo, ko je splošno znano, da podatki v zemljiški knjigi ne odražajo pravega stanja. Višje sodišče je celo v istem senatu v zadevi I Cp 3246/2015 odločilo drugače kot v obravnavani zadevi, kar kaže na arbitrarno in nepošteno sojenje. V preostalem delu revizije pa toženec opozarja, da se višje sodišče, zaradi napačnega materialnopravnega zaključka, ni ukvarjalo s toženčevimi pritožbenimi navedbami, s katerim je utemeljeval, da je sodišče prve stopnje povsem neutemeljeno in neupravičeno omejilo služnost na hojo in vožnjo z osebnimi vozili in manjšimi traktorji s prikolicami.

8. Revizija je bila vročena tožnikom, ki v odgovoru opozarjajo, da je Vrhovno sodišče vezano izključno na dejanske ugotovitve iz drugostopenjske sodbe, ki jih toženci ne več mestih nedovoljeno izpodbijajo. Glede na dejanske ugotovitve v drugostopenjski sodbi, se tožnika v letih pred nakupom sporne nepremičnine nista zanimala za vsakodnevno dogajanje v G., prav tako nista videla tožencev voziti po sporni poti. Prodajalec je tožnika seznanil z obstojem sporne poti, vendar mu je zagotovil, da lahko po njej vozi le on, voženj drugih pa ne dopušča. Okoliščine, ki vzbujajo dvom v pravilnost zemljiškoknjižnega stanja, so bile resda podane, vendar sta tožnika zadostila svoji raziskovalni dolžnosti s tem, ko sta se o poti pozanimala pri prodajalcu, ta pa jima je zagotovil, da po njej sme voziti samo on. Nadalje tožniki menijo, da se toženci neutemeljeno sklicujejo na sodno prakso, ker ne gre za v bistvenem primerljive zadeve. V zadevi I Cp 3974/2010 je Višje sodišče v Ljubljani res zapisalo, da se od zadosti skrbnega pridobitelja pričakuje, da se ob nakupu nepremičnine pozanima, čemu je namenjena asfaltirana pot, ki poteka po njegovi nepremičnini. Opisani raziskovalni dolžnosti sta tožnika v obravnavani zadevi zadostila, saj jima je prodajalec zagotovil, da je sporna pot namenjena le njegovi uporabi. Zadeva I Cp 373/2014 se v bistvenem od obravnavane razlikuje v tem, da sta pridobitelja svojo raziskovalno dolžnost opravila šele po prejemu tožbe, služnost pa je bila v celoti vidna navzven in ji lastniki služeče nepremičnine niso nasprotovali. V zadevi I Cp 3426/2015 je bilo kot bistveno ugotovljeno, da je bil pridobitelj z redno uporabo poti seznanjen še pred nakupom nepremičnine in so mu bile okoliščine ob nakupu nepremičnine znane. Prav tako sta bila tožnika maksimalno skrbna, saj sta poskrbela za vpis služnosti v zemljiško knjigo, ki pa je bila pomotoma izbrisana. V obravnavanem primeru pa je bilo ugotovljeno ravno nasprotno, in sicer, da tožnikoma ob nakupu nepremičnine ni bilo znano, da se po sporni poti vozijo toženci, ti pa se tudi niso potrudili, da bi služnost zemljiškoknjižno uredili. Glede na pojasnjeno, je višje sodišče po prepričanju tožnikov pravilno dalo prednost načelu zaupanja v zemljiško knjigo. Hkrati z ugotovitvijo, da sta bila tožnika ob nakupu nepremičnine dobroverna, je podano tudi neskrbno ravnanje tožencev oziroma njihovih pravnih prednikov, ki niso poskrbeli za vknjižbo zatrjevane služnosti v zemljiško knjigo. Nerazumno je, da toženci oziroma njihovi pravni predniki v vseh 100 letih, odkar naj bi po njihovem zatrjevanju obstajala služnost, niso predlagali vknjižbe na podlagi priposestvovanja. Še posebej ob upoštevanju njihovih navedb, da je sporna pot zanje nujna. Ker tega niso storili, je upravičeno pretehtal interes dobrovernih tožnikov, da pridobijo neobremenjeno nepremičnino.

10. Prvostopenjsko sodišče je kot bistveno ugotovilo, da:

- pravni prednik tožnikov, D. D., ni prepovedal voženj po sporni poti, zato je sodišče štelo, da so jo toženci uporabljali pošteno;

- tožnik je vedeli oziroma bi moral vedeti, da asfaltirana pot dejansko pripada k parceli, ki jo je kupil, pa kljub temu ni opravil svoje raziskovalne dolžnosti pred nakupom nepremičnine, zato je sodišče dalo prednost tožnikom, ki so služnostno pravico na nepremičnini pridobili s priposestvovanjem.

11. Drugostopenjsko sodišče se je strinjalo s prvostopenjskim, da bi prvemu tožniku obstoj sporne poti moral biti znan, vendar slednje samo po sebi še ne nudi zaključka, da mu je bil znan tudi obstoj služnosti tožencev oziroma njihovih pravnih prednikov. Ker se sodišče s tem vprašanjem ni ukvarjalo, pri presoji dobre vere pa je v celoti prezrlo tudi drugo toženko, je sodišče druge stopnje ocenilo, da je bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, zato je na podlagi drugega odstavka 347. člena ZPP razpisalo glavno obravnavo. Drugostopenjsko sodišče je kot bistveno ugotovilo:

- da nepremičnina, ki sta jo kupila tožnika in po kateri poteka sporna pot, leži ob nepremičnini, na kateri je stala hiša staršev prvega tožnika, vendar se tožnika v letih pred nakupom za vsakodnevno dogajanje v ... nista zanimala, zato se je višje sodišče v okviru presoje raziskovalne dolžnosti tožnikov omejilo na ugotavljanje dobre vere tožnikov v času prodaje sporne nepremičnine (konec leta 2009);

- tožnik je bil seznanjen z dejanskim obstojem sporne poti,

- prodajalec, D. D., je tožnika seznanil tudi s spornimi vožnjami tožencev, vendar mu je zagotovil, da takšnih voženj ne dopušča.

Po presoji pritožbenega sodišča, sta tožnika svoji raziskovalni dolžnosti zadostila s tem, da sta po zagotovilih prodajalca, da po sporni poti drugim ni dovoljeno voziti, v zemljiški knjigi preverila, ali to drži. Iz zemljiškoknjižnega stanja je bilo razvidno, da na nepremičnini ni bilo bremen. Ker toženci niso storili ničesar, da bi zatrjevano stanje uredili tudi zemljiškoknjižno, sta tožnika lahko upravičeno sklepala, da za hojo in vožnjo po sporni poti nimajo podlage. Toženci in njihovi pravni predniki, kljub zavedanju, da se zemljiškoknjižno in dejansko stanje ne ujemata, niso pravočasno poskrbeli za vpis svoj pravice v zemljiško knjigo. S tem so prevzeli tveganje, da se dobroverna kupca vpišeta v zemljiško knjigo in s tem izničita učinke priposestvovanja stvarne služnosti.

12. V obravnavani zadevi sta nižji sodišči soglašali, da so bili izpolnjeni pogoji iz drugega odstavka 217. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) oziroma prej veljavnega 54. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) za priposestvovanje sporne služnosti, saj je bilo ugotovljeno, da so toženci in njihovi pravni predniki, kot lastniki gospodujočih zemljišč, služnost poti dejansko izvrševali 20 let. Priposestvovana služnost pa lahko zaradi uporabe načela zaupanja v zemljiško knjigo preneha. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo učinkuje, če pride do spremembe lastništva služeče nepremičnine. Drugi odstavek 44. člena SPZ namreč določa, da pravica, pridobljena s priposestvovanjem, ne sme biti v škodo tistemu, ki v dobri veri in zaupanju v javne knjige pridobi pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v zemljiško knjigo. Gre za izpeljavo načela zaupanja v zemljiško knjigo, na podlagi katerega tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic (8. člen Zakona o zemljiški knjigi; v nadaljevanju ZZK-1 in 10. člen SPZ). V skladu z 9. členom SPZ se dobra vera domneva, na strani nasprotne stranke pa je, da dokaže drugače. V obravnavani zadevi se odločitvi nižjih sodišč razlikujeta v vprašanju, ali s priposestovanjem pridobljena, a še nevknjižena služnostna pravica tožencev, učinkuje tudi nasproti tožnikoma, ki sta služeče zemljišče kupila leta 2009. Prvostopenjsko sodišče je zavzelo stališče, da tožnika ob nakupu nepremičnine nista bila dobroverna, ker nista opravila svoje raziskovalne dolžnosti. Pritožbeno sodišče pa nasprotno, da sta tožnika svoji raziskovalni dolžnosti zadostila s tem, da sta po zagotovilih prodajalca, da po sporni poti drugim ni dovoljeno voziti, v zemljiški knjigi preverila, ali to drži.

13. Na podlagi zaupanja v zemljiško knjigo lahko služnosti prosto nepremičnino dobi samo pridobitelj, ki je v pravnem prometu ravnal pošteno. Standard poštenega ravnanja iz 10. člena SPZ in 8. člena ZZK-1 pravna teorija in sodna praksa vsebinsko izenačujeta s standardom dobre vere. Z drugimi besedami lahko torej rečemo, da se na zaupanje v zemljiško knjigo lahko uspešno sklicuje samo tisti pridobitelj nepremičnine, ki je bil v času prenosa lastninske pravice v dobri veri, da je zemljiškoknjižno stanje pravic točno. To pomeni, da ni vedel za obstoj izvenknjižno priposestvovane služnosti oziroma za dejstvo, da se taka služnost izvršuje, in je bila njegova zmota opravičljiva. Če pa je bilo pridobitelju nepremičnine izvrševanje nevknjižene služnosti znano ali mu ni moglo ostati neznano, mora v svoje breme vzeti tudi izvenknjižno pridobljeno služnost oziroma tudi priposestvovalni čas, ki je tekel proti njegovemu pravnemu predniku.

Slednje pomeni, da ima novi pridobitelj nepremičnine t.i. poizvedovalno (raziskovalno) dolžnost, ki se izkazuje skozi potrebno skrbnost, da razišče zunanje okoliščine, ki lahko kažejo na že obstoječo ali vsaj pričakovano pravico, s katero je nepremičnina, ki jo pridobiva, obremenjena. Obseg pričakovane raziskovalne dolžnosti pridobitelja nepremičnine se je v našem pravnem redu spreminjal. V prejšnjem sistemu družbene lastnina, zemljiška knjiga, kot javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z njo, ni imela enake veljave, kot jo ima danes. Razvrednoten pomen zemljiške knjige se je odrazil tudi v stališču jugoslovanskega vrhovnega sodišča iz leta 1973, da samo na podlagi v zemljiški knjigi vpisane lastninske pravice kupec nima večjih pravic v primerjavi s prejšnjim pridobiteljem, ki mu je bila nepremičnina na podlagi pravno veljavnega pravnega posla izročena v posest, toda lastninske pravice ni vknjižil v zemljiško knjigo.

Z uveljavitvijo SPZ in ZZK-1 je bil v našem pravnem redu znova poudarjen pomen zemljiške knjige. Slovenska pravna teorija in sodna praksa sta začela uveljavljati drugačno izhodišče, in sicer da pridobitelj pravice na nepremičnini načeloma ni dolžan raziskovati tudi izvenknjižnega stanja nepremičnine, ampak je njegova poizvedovalna dolžnost omejena na podatke v glavni knjigi. Takšno stališče je sodna praksa sčasoma presegla, ko je začela upoštevati, da zemljiška knjiga v času prevlade družbenolastninskih razmerij ni imela enakega dejanskega pomena, kot ga ima oziroma bi ga morala imeti v urejenem in stabilnem sistemu stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, kar se večkrat odraža v neusklajenem zemljiškoknjižnem stanju z dejanskim, zato je pričakovan obseg raziskovalne dolžnosti znova nekoliko razširila.

Danes je pravna teorija glede tega vprašanja razdeljena. V situaciji, ko je treba tehtati med interesi pravega imetnika stvarne pravice na eni strani ter varnost pravnega prometa, ki ga pooseblja dobroverni tretji pridobitelj na drugi strani, nekateri pravni teoretiki dajejo prednost slednjemu in poudarjajo pomen načela zaupanja v zemljiško knjigo. Dr. Nina Plavšak tako meni, da se lahko vsak zanese na podatke o stvarnopravnem položaju nepremičnine (stvarnih pravicah glede nepremičnine), ki so vpisani v zemljiški knjigi, in da mu ni treba (ni dolžan) raziskovati ali drugače preverjati, ali je stvarnopravni položaj nepremičnine v resnici tak, kot izhaja iz podatkov zemljiške knjige. Ker mu tega ni treba (ni dolžan) preverjati, ni mogoče sklepati, da je pridobitelj ravnal neskrbno (nepošteno), ker ni poskušal še na drug način (in ne samo s preveritvijo stanja zemljiške knjige) preveriti, ali morda glede nepremičnine obstaja (resnična) stvarna pravica.

Drug del pravne teorije pa stoji na stališču, da pravnoposlovni pridobitelj v primeru obstoja okoliščin, ki zbujajo dvom v pravilnost zemljiškoknjižnega stanja, ima določeno raziskovalno dolžnost, ki presega preveritev zemljiškoknjižnega stanja. Stališče dr. Matjaža Tratnika je, da dobrovernost pridobitelja pomeni, da ima določeno raziskovalno dolžnost. Če je nepremičnina v neposredni posesti nekoga drugega kot prenosnika in je to jasno vidno, ta raziskovalna dolžnost navadno zahteva, da se tretji pozanima, kakšna je pravica neposrednega posestnika na nepremičnini. Če posest ni jasno vidna, raziskovalna dolžnost ne obstaja in se tretji lahko zanaša zgolj na zemljiško knjigo.

Čeprav se dobra vera domneva, ne zadostuje, da pridobitelj preveri le zemljiškoknjižno stanje nepremičnine, temveč si mora praviloma ogledati tudi posestno stanje nepremičnine v naravi.

Podobno menita tudi dr. Matija Damjan in dr. Vesna Bergant Rakočević, in sicer da pridobitelj ostane dobroveren le, če nima razloga o tem, da bi dvomil o pravilnosti podatkov v zemljiški knjigi. Če pa obstajajo jasni zunanji prepoznavni znaki, da dejanska posestna razmerja ne ustrezajo zemljiškoknjižnemu stanju, potem mora skrbni pridobitelj dodatno preveriti možnost obstoja izvenknjižno pridobljenih stvarnih pravic na nepremičnini.

14. Vrhovo sodišče ne sme opraviti presojo materialnopravne pravilnosti obravnavane zadeva na tistih dejanskih zaključkih prvostopenjske sodbe, ki jih je pritožbeno sodišče ugotovilo drugače. Tako ne sme upoštevati ugotovitve prvostopenjskega sodišča, da prvi tožnik izvira iz vasi G. in je že iz tega razloga vedel oziroma bi moral vedeti za sporno pot. Pri presoji materialnopravnega vprašanja se mora Vrhovno sodišče omejiti na ugotovitve pritožbenega sodišča, da se tožnika v letih pred nakupom nepremičnine za vsakodnevno dogajanje v vasi ... nista zanimala, da sta sicer vedela za obstoj sporne poti, ne pa tudi za vožnje po njej in spore v zvezi s tem. Iz dosedanje sodne prakse je mogoče izluščiti stališče, da raziskovalni dolžnosti pridobitelja, kadar je posest tretjega na nepremičnini jasno vidna, ne more biti zadoščeno le s preveritvijo podatkov v zemljiški knjigi. Če bi se pridobitelj nepremičnine lahko zanesel le na podatke zemljiške knjige, bi to pomenilo, da je načelo zaupanja v zemljiško knjigo v popolnosti zaživelo, izvenknjižna pridobitev pravice na nepremičnini pa bi bila dejansko onemogočena. Po presoji Vrhovnega sodišča bi bilo takšno stališče v trenutnih razmerah, ko še obstaja razkorak med resničnimi in v zemljiško knjigo vpisanimi pravicami, ki je posledica preteklega mačehovskega odnosa do zemljiške knjige, prestrogo do resničnih imetnikov stvarnih pravic, ki zaradi različnih razlogov niso vpisane v zemljiško knjigo. Obravnavana zadeva pa je vendarle nekoliko drugačna, drugačna pa je tudi od zadeve višjega sodišča I Cp 3974/2010 z dne 19. 11. 2011, v kateri je višje sodišče zapisalo, da je asfaltirana pot, ki vodi preko služeče nepremičnine, zunanje dejstvo, ki kupcu nalaga, da se o morebitnem obstoju služnosti pozanima. V nasprotju z obravnavano zadevo, je tam kupec nepremičnine pred nakupom le-te v celoti opustil svojo raziskovalno dolžnost in še določen čas po nakupu nepremičnine dopuščal vožnje po njej. V obravnavani zadevi pa je potrebno odgovoriti na vprašanje, ali sta tožnika zadostila svoji raziskovalni dolžnosti s tem, da sta se o namenu sporne poti pozanimali pri prodajalcu nepremičnine in v zemljiški knjigi preverili, ali njegove navedbe držijo. V zadevi II Ips 67/2012 z dne 30. 10. 2014 je glede podobnega vprašanja Vrhovno sodišče zavzelo stališče, da sta pridobiteljici nepremičnine, ki sta vedeli za posest tretje osebe oziroma njihovih prednikov, v konkretnih okoliščinah primera zadostili svoji raziskovalni dolžnosti že tem, da sta se pri prodajalki pozanimali o posestnem stanju na nepremični. Po presoji Vrhovnega sodišča gre tudi v obravnavanem primeru za primerljivo situacijo. Tožnika sta se bila ob nakupu nepremičnine dolžna pozanimati, kakšen je namen sporne asfaltirane poti, ki poteka po SV delu nepremičnine, ki sta jo nameravala kupiti in ki povezuje javno cesto in občinsko pot. Od prodajalca sta izvedela, da pot uporablja sam, uporabe tretjim osebam pa ne dovoljuje. Tudi po presoji Vrhovnega sodišča sta tožnika v konkretnih okoliščinah primera, v katerih sporna pot v celoti poteka po nepremičnini, ki sta jo kupila tožnika, povezuje pa dve drugi (javni) poti, upravičeno lahko sklepala, da tretje osebe nimajo pravne podlage za uporabo te poti, saj tudi iz zemljiške knjige ni bilo razvidno, da bi sporno pot smel uporabljati kdo tretji ali da bi v zvezi s tem vprašanjem tekel kakšen spor. V pravnem prometu se namreč od vseh udeležencev terja, da ustrezno zavarujejo svoje pravice. Toženci so bili v slabih odnosih že s pravnim prednikov tožnikov, D. D., saj kot izhaja iz ugotovitev prvostopenjske sodbe, se je slednji začel upirati uporabi sporne poti, vsaj kolikor jo je prvi toženec uporabljal v zvezi z opravljanjem njegove gospodarske dejavnosti, pa toženci kljub temu niso storili ničesar, da bi na originaren način pridobljeno stvarno služnost pravočasno vpisali v zemljiško knjigo. Toženci torej kljub zavedanju, da se zemljiškoknjižno in dejansko stanje ne ujemata, niso pravočasno poskrbeli za vpis svoje služnostne pravice v zemljiško knjigo, ki so jo dobili s priposestovanjem. S tem so prevzeli tveganje, ki se je tudi uresničilo, da dobroverna kupca, kljub njihovi originarno pridobljeni služnostni pravici, pridobita bremen prosto lastninsko pravico na kupljeni nepremičnini.

15. Ker uveljavljeni revizijski razlogi niso podani, je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

16. Če sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim (prvi odstavek 165. člena ZPP). V konkretnem primeru toženci do povrnitve revizijskih stroškov niso upravičeni, ker z revizijo niso uspeli (prvi odstavek 154. člena ZPP), dolžni pa so tožnikoma (na isti pravni podlagi), ki sta argumentirano odgovorila na revizijo, povrniti stroške revizijskega postopka, ki jih je Vrhovno sodišče odmerilo v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi, ki je veljal v času vložitve tožbe in nasprotne tožbe, in sicer nagrado za odgovor na revizijo (tar. št. 3300) v višini 246 EUR in materialne stroške (tar. št. 6002) v višini 4,92 EUR, povečano za 22% DDV, kar skupaj znaša 306,12 EUR skupaj s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Toženci so dolžni plačati odmerjene stroške v petnajstdnevnem paricijskem roku, ki prične teči naslednji dan po vročitvi te sodbe (prvi, drugi in tretji odstavek 313. člena ZPP).

Povzeto po M. Damjan in V. Bergant Rakočević, Dobra vera pri priposestvovanju služnosti: vidik pridobitelja služeče nepremičnine, Pravnik, Ljubljana 2015, št. 5-6, st. 313.

M. Damjan in V. Bergant Rakočević, Dobra vera pri priposestvovanju služnosti: vidik pridobitelja služeče nepremičnine, Pravnik, Ljubljana 2015, št. 5-6, st. 316.

Glej npr. odločbo VS RS II Ips 796/2008 in VSL I Cp 808/2011.

Glej Plavšak N. et al., Sodobno stvarno pravo: izbrana poglavja, Planet GV d.o.o., Pravna fakulteta Univerze v Ljubljani, Tax-Fin-Lex d.o.o., 2016, str. 67.

Glej M. Tratnik v Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 270.

Glej M. Tratnik v Stvarnopravni zakonik s komentarjem (SPZ); Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana, 2016, str. 317.

M. Damjan in V. Bergant Rakočević, Dobra vera pri priposestvovanju služnosti: vidik pridobitelja služeče nepremičnine, Pravnik, Ljubljana 2015, št. 5-6, st. 316.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 9, 10, 44, 44/2, 217

Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1  - člen 8

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.