VSRS Sodba II Ips 76/2017
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2018-10-11

mag. Rudi Štravs (preds.), mag. Nina Betetto (poroč.), dr. Mateja Končina Peternel, Tomaž Pavčnik, Jan Zobec

prepoved vznemirjanja lastnika nepremičnine - negatorna tožba - etažna lastnina - posamezni del - skupni deli - vzdrževanje etažne lastnine - odprava zamakanja - pohodna terasa - streha - lastninska pravica

Le običajno oziroma nepohodno streho je apriori mogoče umestiti v pravni standard skupnih delov, medtem ko je pri lastniških terasah treba izhajati iz vsebine in namena določb tretjega odstavka 105. člena SPZ ter drugega in četrtega odstavka 5. člena SZ-1.

Vzdrževanje pohodne terase, ki istočasno služi kot streha objekta, samo po sebi in neodvisno od okoliščin primera ni vselej dolžnost lastnice posameznega dela (terase). Gradbeni element, ki hkrati pomeni streho objekta in pohodno teraso, namreč sestavljajo tudi skupni deli, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov (hidro in toplotna izolacija).

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženka dolžna odpraviti vznemirjanje, ki nastaja z zamakanjem vode na posameznem delu stavbe št. 844 k. o.... z ID znakom ... v lasti prve tožnice, ter ID znakom ..., v lasti druge tožnice tako, da sanira posamezni del št. 42 v stavbi št. 844 k. o. ... z ID znakom ... v pritličju v izmeri 1.525 m2 na način, da ne bo več prihajalo do zamakanja vode (I. točka izreka). Toženki je naložilo tudi plačilo odškodnine v višini 7.738,20 EUR (II. točka izreka). Sklenilo je, da mora toženka tožnicama povrniti stroške pravdnega postopka.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke zoper sodbo in sklep zavrnilo ter potrdilo odločbi sodišča prve stopnje (I. In II. točka izreka). Sklenilo je, da pravdni stranki sami krijeta stroške pritožbenega postopka (III. točka izreka).

3. Toženka zoper sodbo sodišča druge stopnje vlaga revizijo, v kateri uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Vrhovnemu sodišču predlaga, da reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da pritožbi ugodi, sodbo sodišča prve stopnje pa spremeni tako, da tožbeni zahtevek kot neutemeljen zavrne. Podrejeno predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje. Priglaša stroške revizijskega postopka.

4. Revizija je bila vročena tožnicama, ki nanjo nista odgovorili.

Glede uporabe Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP)

5. Sodba sodišča prve stopnje je bila izdana pred 14. 9. 2017, to je pred začetkom uporabe Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 10/2017; v nadaljevanju ZPP-E). Zato se je postopek pred Vrhovnim sodiščem na podlagi prvega odstavka 125. člena ZPP-E nadaljeval po določbah ZPP, ki se uporabljajo do začetka uporabe ZPP-E.

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišč druge in prve stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), izhaja:

- prva tožnica je lastnica posameznih delov stavbe T., št. 844 k. o. ... z ID znakom ..., druga tožnica pa lastnica posameznih delov stavbe z ID znakom ...; posamezni deli stavbe so v naravi poslovni prostori v spodnjem pritličju T., kjer tožnici opravljata dejavnost iz naslova turizma;

- toženka je lastnica posameznega dela stavbe z ID znakom ..., ki je v zemljiški knjigi označen kot tržnica v izmeri 1.525 m2; v naravi se nahaja neposredno nad prej navedenimi poslovnimi prostori;

- poslovni objekt T. je na JZ delu izveden v pritlični etaži; na konstrukciji stropa je izveden plato s površino 1.525 m2;

- v pritličnih lokalih poslovnega objekta T. in v skupnih prostorih so vidne posledice izredno velikega zamakanja skozi stropno konstrukcijo, ki (zaradi preprečitve nastanka nadaljnje škode) zahtevajo takojšnjo odpravo vzrokov;

- izvedenec je pojasnil, da s stališča gradbene stroke posamezni del stavbe, katerega lastnica je toženka, pomeni teraso na izvedenem skupnem gradbenem elementu in služi istočasno kot streha pritličnega dela objekta; skupni gradbeni element je sestavljen iz litega asfalta (2-3 cm), AB estriha (7-8 cm), drsne folije, bitumenske hidroizolacije (1-1,2 cm), mineralne volne (12 cm), bitumenske parne zapore z A1 folijo (0,4 cm), bitumenskega premaza in AB plošče (16 cm); do zamakanja prihaja zaradi nevzdrževanja skupnega gradbenega elementa;

- toženka je sporno nepremičnino kupila od A., d. d. (sedaj A., d. d. - v stečaju), s Prodajno pogodbo, št. 1 z dne 20. 9. 1994 (v nadaljevanju Prodajna pogodba); nepremičnina, ki je bila predmet nakupa, je bila predvidena za tržnico in ob prodaji (pa tudi kasneje) s strani investitorja - prodajalca ni bila dokončana; iz 15. člena Prodajne pogodbe izhaja, da mora toženka za dokončanje poslovnega prostora pridobiti gradbeno dovoljenje s posebnim projektom za dokončanje in nosi stroške, ki bi nastali na objektu ali v okolici ali lastnikom drugih poslovnih prostorov zaradi nedokončanih del oziroma z zamujanjem pri dokončanju del;

- iz etažnega načrta, sestavljenega aprila 1997, ki je bil podlaga za vpis lastninske pravice toženke v zemljiško knjigo, izhaja, da je nepremičnina toženke predvidena kot posamezni del stavbe.

7. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da ne glede na to, da je toženkina nepremičnina v naravi terasa oziroma streha poslovnega objekta, ki se s stališča gradbene stroke šteje za skupni gradbeni element, vznemirjanje izhaja iz njene nepremičnine in ga je dolžna preprečiti. Če bi namreč želela, da bi terasa oziroma streha tudi pravno gledano pomenila skupni prostor v solasti etažnih lastnikov, bi morala z drugimi etažnimi lastniki posameznih delov skleniti ustrezen dogovor, na podlagi katerega bi stanje tudi ustrezno zemljiškoknjižno uredila. Z nepremičnino je toženka v celoti upravljala kot lastnica, na njej organizirala sejme in jo večkrat skušala prodati na javni dražbi. Odločilo je še, da je toženka tožnicama za nastalo škodo odškodninsko odgovorna, zato jima mora plačati odškodnino v višini 7.738,20 EUR.

8. Sodišče druge stopnje je zaključke sodišča prve stopnje ocenilo kot jasne, prepričljive in pravilne. Zavrnilo je očitek protispisnosti, do katere naj bi prišlo pri povzemanju izvedenskega mnenja v sodbo. Pritrdilo je ugotovitvi, da je nepremičnina, ki je v lasti toženke, streha poslovnih prostorov tožnic, istočasno pa tudi terasa toženke, ki jo je kupila, ter jo v celoti upravlja in prodaja. Da ne gre za skupne prostore, ampak za lastniški prostor toženke, izhaja tudi iz Prodajne pogodbe, iz katere je jasno mogoče razbrati, da je primarni namen toženkine nepremičnine poslovni prostor, ki pomeni samostojno funkcionalno enoto v smislu drugega odstavka 105. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Problem je tudi v nedokončanosti objekta, saj če bi bila nepremičnina toženke dokončana, bi izgubila funkcijo strehe. V celoti pritrdi tudi materialnopravnemu zaključku o odškodninski odgovornosti toženke.

9. Revidentka izpodbijani sodbi očita nezakonitost in nepravilnost. Dovoljenost revizije utemeljuje s seštevkom vrednosti posameznih zahtevkov, katerih skupna vrednost znaša 58.738,20 EUR. Ponovno poudarja, da je sodišče napačno povzelo mnenje izvedenca, v katerem je jasno navedel, da je posamezni del stavbe v lasti toženke terasa na skupno izvedenem gradbenem elementu, ki istočasno služi tudi kot streha celotnega pritličnega objekta. Do zamakanja torej prihaja zaradi nevzdrževanja skupnega gradbenega elementa, kar izvedenec v svojem mnenju tudi jasno zapiše. Sodišči spregledata ugotovitev izvedenca, da skupni gradbeni element sestavljajo vsi sloji pod pohodno površino, vključno s pohodno površino. Skupni gradbeni element, s katerim se zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote, morajo sanirati vsi etažni lastniki, ne le toženka. Sodišče se v dokaznem postopku ni opredelilo do strokovnih mnenj glede ocene sanacije, pridobljenih pred pravdo, zato je izostala opredelitev sodišča do dela trditvene podlage toženke z navedbami, ki so bistvenega pomena za odločitev v sporu. Revidentka sodišču očita tudi zmotno uporabo materialnega prava, ker je spregledalo določbe Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Te določajo, da obstaja solastnina etažnih lastnikov tudi na gradbenih elementih (kot je streha) in da se v primeru, kadar določen gradbeni element služi tako posameznemu delu kot skupnim delom, ta del šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote (četrti odstavek 5. člena SZ-1). Takšno stališče potrjuje tudi sodba Upravnega sodišča IU 1848/2011 z dne 9. 1. 2013.

10. Če kdo tretji protipravno vznemirja lastnika ali domnevnega lastnika, in sicer kako drugače, ne pa z odvzemom stvari, lahko lastnik oziroma domnevni lastnik s tožbo zahteva, da vznemirjanje preneha in se prepove nadaljnje vznemirjanje (99. člen SPZ).

12. Predmet obravnavnega spora je negatorna tožba, s katero tožnici od toženke zahtevata, da odpravi vzroke zamakanja vode v njunih poslovnih prostorih, do katerega po njunih navedbah prihaja zaradi nevzdrževanja toženkine terase in posledično poškodb hidroizolacije, ki je omogočala odliv padavin in preprečevala zamakanje. Sodišči nižjih stopenj sta se pri presoji utemeljenosti tožbenega zahtevka ukvarjali z vprašanjem pravne narave pohodne terase, ki je, glede na ugotovitve izvedenca, tudi v funkciji strehe poslovnih prostorov tožnic. Glede na stanje zemljiškoknjižnega vpisa, katerega podlaga je bil tudi etažni načrt, sta zaključili, da terasa pomeni posamezni del stavbe v lasti toženke, zato je dolžna odpraviti vznemirjanje, ki izvira iz njene nepremičnine, in poskrbeti za preprečitev nadaljnjih vznemirjanj.

13. Etažna lastnina vzpostavlja dvojno pravno razmerje: (1) lastninsko pravico na posameznem delu stavbe, ki je opredeljen kot samostojna stvar, in za katerega velja pravni režim nepremičnin, in (2) solastninsko razmerje na skupnih delih. Tehnične lastnosti zgradbe so osnovni pogoj za oblikovanje etažne lastnine, njen nastanek pa je vselej izraz lastninske svobode. Nastanek etažne lastnine je običajno posledica volje lastnika zemljišča z zgradbo oziroma dogovora solastnikov zemljišča z zgradbo (torej pravnega posla), ki želi(jo) klasičen (so)lastninski odnos spremeniti v posebno lastninsko obliko.

14. Institut etažne lastnine in pravna razmerja, ki so povezana s tem institutom, so od leta 2003 dalje sistemsko urejeni v SPZ, njegove določbe pa dopolnjujejo specialni predpisi. Za večstanovanjske stavbe v etažni lastnini se kot specialni predpis uporablja SZ-1,

za poslovne stavbe, kot je obravnavana, pa specialnega predpisa ni.

Določba tretjega odstavka 105. člena SPZ skupne dele določa kot pravni standard, katerega vsebina ni natančno določena, je pa kategorija skupnih delov natančneje razdelana v 5. členu SZ-1, ki ločuje med (a) skupnimi prostori, (b) skupnimi gradbenimi elementi in (c) skupnimi inštalacijami, napravami in opremo, kar vse primeroma tudi našteva. Tako na podlagi splošne določbe SPZ kot tudi na podlagi primerov, ki jih našteva SZ-1, je mogoče skleniti, da je bistvena značilnost skupnih delov njihova funkcionalnost. Dilemo, ali element spada v posamezni ali skupni del, je zato mogoče rešiti z njihovo namembnostjo.

Kljub temu, da se določbe SZ-1 uporabljajo le za večstanovanjske stavbe, Vrhovno sodišče pritrjuje stališču teorije, da je njegove določbe o razmejitvi med posameznimi in skupnimi deli na podlagi analogije mogoče uporabiti tudi za poslovne stavbe oziroma pri drugih razmerjih etažne lastnine.

Te so namreč sklade z namensko razlago SPZ, ki določa, da so skupni deli zgradbe deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba (tretji odstavek 105. člena SPZ).

15. Glede na povzete zakonske določbe SPZ in SZ-1 je le običajno oziroma nepohodno streho apriori mogoče umestiti v pravni standard skupnih delov, medtem ko je pri lastniških terasah, kot je toženkina, treba izhajati iz vsebine in namena določb tretjega odstavka 105. člena SPZ ter drugega in četrtega odstavka 5. člena SZ-1. Revidentka celotno pohodno teraso umešča med skupne dele s sklicevanjem na določbo četrtega odstavka 5. člena SZ-1, ki določa, da kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote. Ta materialnopravni zaključek je zmoten. Citirana zakonska določba namreč ne izraža namena zakonodajalca, da se vsaka pohodna terasa, ki je opredeljena kot posamezni del stavbe, in hkrati predstavlja streho objektu, v celoti šteje za skupen del stavbe. To je mogoče razbrati tudi iz primerov skupnih gradbenih elementov pohodne terase, ki jih izpostavi zakonodajalec, to sta toplotna in hidro izolacija. Razlaga četrtega odstavka 5. člena SZ-1, kot jo ponuja revidentka, je zato preveč pozitivistična in tudi v očitnem v nasprotju z načelom pravičnosti. V dejanskem svetu bi lastniku pohodne terase dajala privilegiran položaj, na podlagi katerega bi iz svoje lastninske pravice črpal koristi na račun drugih etažnih lastnikov. Primarna funkcija pohodnih (lastniških) teras, kot je sporna, namreč ni, da služi kot streha spodnjim poslovnim prostorom, temveč da je terasa, in glede na dejanske ugotovitve jo toženka kot tako tudi uporablja (organizacija sejmov). V skladu s to namembnostjo je bila pohodna terasa kupljena, vknjižena v nepremičninske evidence in pomeni samostojno stvar, s katero se lahko razpolaga v pravnem prometu. V nasprotju z načelom pravičnosti bi bilo, da bi bila pri prodaji terasa obravnavana kot zasebna lastnina toženke, pri vzdrževanju pa bi ista terasa pomenila skupni del in s tem strošek vseh etažnih lastnikov. Ugovori toženke, da ni lastnica ploščadi, ker ta pomeni skupno streho objekta in s tem skupni gradbeni element, zato jo morajo vzdrževati vsi etažni lastniki, po obrazloženem niso utemeljeni. V obravnavani zadevi je namreč očitno, da namembnost pohodništva terase preglasi namembnost strehe.

16. Navedeno pa vendarle ne pomeni, da je vzdrževanje pohodne terase, ki istočasno služi kot streha objekta, samo po sebi in neodvisno od okoliščin primera dolžnost lastnice posameznega dela (terase). Kot je bilo obrazloženo zgoraj, gradbeni element, ki hkrati pomeni streho objekta in pohodno teraso, sestavljajo tudi skupni deli, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov (hidro in toplotna izolacija). Kljub delno zmotnemu materialnopravnemu izhodišču nižjih sodišč pa je odločitev v obravnavani zadevi pravilna. Najprej zato, ker dejanske ugotovitve, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), potrjujejo, da teraso sestavlja več plasti, ki tvorijo celoto, in da do zamakanja prihaja iz tega dela nepremičnine. In drugič, izpodbijano sodbo revizijsko sodišče v skladu z določbo 371. člena ZPP preizkusi samo v tistem delu, v katerem se izpodbija z revizijo, in v mejah razlogov, ki so v njej navedeni (371. člen ZPP). Toženka ugovorov, s katerimi bi izpodbijala vzročno zvezo med nastalim zamakanjem in nevzdrževanjem njene nepremičnine oziroma s katerimi bi zatrjevala, da vzrok za zamakanje izvira iz poškodovanja skupnih delov, v revizijskem postopku ni podala. Prav tako v reviziji ne navaja, da bi takšne ugovore uveljavljala v postopku pred sodišči nižjih stopenj in da ti niso bili upoštevani oziroma so bili spregledani.

17. Upoštevaje revizijske razloge in na revizijski stopnji neizpodbojno dejansko stanje je za nastalo vznemirjanje odgovorna toženka kot lastnica posameznega dela, iz katerega izvira vznemirjanje, zato ga mora tudi preprečiti. Za izvrševanje lastninske pravice na nepremičnini, ki je v etažni lastnini, je značilna nujnost spoštovanja zaščitenih interesov drugih lastnikov. To etažnemu lastniku nalaga dolžnostno vezanost, ki pomeni iz gospodarske, socialne in ekološke funkcije lastnine izhajajočo omejitev lastninske pravice. Kot lastnica posameznega dela mora toženka preprečiti tako poškodovanje posameznih delov drugih etažnih lastnikov kot tudi poškodovanje skupnih delov. Posamezni del stavbe je del zgradbe kot celote, zato mora lastnik, da bi bila mogoča normalna raba drugih delov, lasten del vzdrževati v primernem stanju.

18. Končno so neutemeljeni tudi očitki revidentke glede zatrjevanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Pavšalnega očitka, da se sodišči nižjih stopenj nista opredelili do strokovnih mnenj glede ocene sanacije, pridobljenih pred pravdo, in da se sodišče ni specificirano opredelilo do dela navedb, ki so bistvenega pomena za razjasnitev zadeve, revizijsko sodišče ne more preizkusiti. Neutemeljen je tudi revizijski očitek, da je sodišče spregledalo ugotovitve izvedenca, da stropna konstrukcija poslovnega objekta pomeni teraso na izvedenem gradbenem elementu, ki služi istočasno kot streha celotnega pritličnega dela, ter da do zamakanja prihaja zaradi nevzdrževanja skupnega gradbenega elementa. Sodišči nižjih stopenj sta namreč ugotovitve izvedenca sprejeli in v skladu z metodo iz 8. člena ZPP dokazno ocenili, pri čemer pa pravilno nista upoštevali pravnega zaključka izvedenca, da je (celoten) stropni konstrukcijski element treba šteti za skupni gradbeni element v smislu SZ-1 in s tem za skupni del nepremičnine. Vloga izvedenca kot strokovnega pomočnika sodišča je namreč v tem, da sodišču posreduje opažanja o pomembnih dejstvih glede katerih ima strokovno znanje, s katerim sodišče ne razpolaga, in da ugotovljena dejstva oceni s stališča svoje stroke. Vprašanji, ali terasa, ki istočasno služi kot streha spodnjih poslovnih prostorov, pomeni posamezni ali skupni del nepremičnine v etažni lastnini, in kdo jo mora glede na njeno pravno naravo vzdrževati, sta pravni vprašanji, na kateri ne more odgovoriti izvedenec, ker je reševanje pravnih vprašanj v pristojnosti sodišča in ne izvedenca.

19. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija toženke vložena, niso podani, jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

20. Če sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim (prvi odstavek 165. člena ZPP). Odločitev o stroških toženke za vložitev revizije je vsebovana v odločitvi o glavni stvari in je posledica njenega neuspeha z izrednim pravnim sredstvom (154. člen ZPP).

Izjema je le nastanek etažne lastnine s sodno odločbo.

Pred sprejemom SPZ je etažno lastnino za večstanovanjske stavbe in poslovne stavbe enotno urejal Zakon o pravicah na delih stavb (v nadaljevanju ZPDS). Vendar je njegova ureditev v delu, ki se nanaša na etažno lastnino (1. do 25. člena ZPDS), z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I, 19/91 – popr., v nadaljevanju SZ), prenehala veljati (159. člen SZ). Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki še vedno velja glede poslovnih stavb, etažne lastnine ne ureja; ureja namreč le civilnopravno razmerje, ki nastane s sklenitvijo najemne pogodbe za poslovni prostor.

V. Rijavec v M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur et al, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 524.

Takšno je tudi mnenje teorije. Glej: M. Juhart v. M. Juhart, M. Tratnik in R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, Uradni list RS, Ljubljana 2016, str. 642.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 99, 105, 105/2, 105/3

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 5, 5/2, 5/4

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.