VSRS Sodba II Ips 160/2016
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2017-01-26

Anton Frantar (preds.), Janez Vlaj (poroč.), Vladimir Horvat, dr. Mateja Končina Peternel, Tomaž Pavčnik

dopuščena revizija - kmetijska zemljišča - prodaja kmetijskih zemljišč - predkupna pravica - konkurenca predkupnih pravic - ponudba - skupna ponudba - paketna prodaja - stavbna in kmetijska zemljišča - načelo vestnosti in poštenja - kogentne zakonske določbe

Kljub siceršnjemu izpolnjevanju pogojev, ki bi narekovali v predpisani strogi obliki doseženo soglasje volj za prodajo kmetijskega zemljišča, je revidentu treba odreči sodno varstvo, ki temelji na sklenjeni pogodbi, če je bilo njegovo ravnanje ob sklepanju pogodbe takšne narave, da je nasprotovalo kogentnim zakonskim določbam (507. in 513. členu OZ).

1. Sodišče prve stopnje je razveljavilo kupoprodajno pogodbo z dne 27. 10. 2009, sklenjeno med prvim tožencem kot prodajalcem in drugim tožencem kot kupcem glede nepremičnine parc. št. 98. S in 99. S, obe vl. št. 1 k. o. ..., v deležu do 1/8 (I. točka izreka). Prvi toženki je naložilo, da je dolžna s tožnicama skleniti prodajno pogodbo za omenjeni nepremičnini (sedaj nepremičnini ID znak ...) do 1/8, za ceno 3.340,00 EUR, pod pogoji kupoprodajne pogodbe, sklenjene dne 27. 10. 2009 in jima izstaviti zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere bo pri navedenih nepremičninah mogoča vknjižba lastninske pravice tožnic, vsake do 1/16. kot tudi, da prva toženka pri navedenih nepremičninah dovoljuje vknjižbo lastninske pravice tožnic, z navedenimi osebnimi podatki, vsake do 1/16, sicer bo sklenitev pogodbe in izstavitev listine nadomestila ta sodba (II. točka izreka). Nadalje je ugotovilo, da je vknjižba lastninske pravice Dn ... na nepremičnini parc. št. 98.S in 99. S v korist drugega toženca, pri obeh nepremičninah v deležu do 1/8, neveljavna (III. točka izreka) in odredilo izbris lastninske pravice drugega toženca obeh navedenih nepremičnin do 1/8 ter vzpostavitev prejšnjega stanja zemljiške knjige (IV. točka izreka). V presežku je zavrnilo tožbeni zahtevek - to je glede razveljavitve kupoprodajne pogodbe, sklenitve prodajne pogodbe s tožnicama, ugotovitve neveljavnosti vknjižbe in izbrisa vknjižbe lastninske pravice ter vzpostavitve prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja glede nepremičnin parc. št. 983, 985/2, 988, 997, 999, 1000, pripisanih vl. št. 1 k. o. ..., ter nepremičnin parc. št. 1017/4, vl. št. 2 k. o. ... (VI. točka izreka). Odločilo je še o povrnitvi pravdnih stroškov (VI. točka izreka).

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo drugega toženca zavrnilo in v obsodilnem in stroškovnem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje

3. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 409/2015 z dne 24. 3. 2016 dopustilo revizijo drugega toženca glede vprašanja, ali je v primeru ponudbe prodaje kmetijskih zemljišč, v katero so zajeta stavbna zemljišča, dopustno postopek prodaje obravnavati po različnih pravnih režimih.

4. Navaja, da je z vidika pravne varnosti nujno, da se pravice in obveznosti prodajalca in kupca pri prodaji, kadar je v prodajo zajetih več nepremičnin, ki so različne vrste in zato zanje velja več pravnih režimov, presojajo le po  enem pravnem režimu in sicer tistem, ki je najstrožji. V konkretnem primeru je zato treba v primeru paketne prodaje zemljišč, v katero so vključena kmetijska zemljišča, prodajo vseh zemljišč, tudi stavbnih, podvreči pravilom ZKZ, ki so od pravil OZ strožja. Poudari, da so v prodajo vključena stavbna zemljišča iz življenjskega vidika neločljivo povezana s kmetijskimi /gozdnimi zemljišči, saj gre v naravi  za različna kmetijska gospodarstva (hlevi, drvarnice) in se s paketno prodajo zasleduje namen, da bodo stavbna zemljišča še naprej služila uporabi kmetijskih/gozdnih zemljišč; zato morajo imeti vsa zemljišča istega lastnika. Predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in tožbeni zahtevek zavrne v celoti.

5. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

7. Na podlagi drugega odstavka 371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena, zato sodišče ni odgovarjalo na revizijska zatrjevanja v zvezi s procesnimi kršitvami.

8. V postopku pred sodiščem prve stopnje je bilo ugotovljeno naslednje dejansko stanje:

- da je prva toženka 19. 8. 2009 na UE podala ponudbo za prodajo svojega do 1/8 solastnega deleža več nepremičnin, v naravi pa je šlo za kmetijska in gozdna zemljišča ter dve stavbni zemljišči (parc. št. 98. S in 99. S, obe vl. št. 1 k. o. ...);

- da je prva toženka nepremičnine prodajala kot celoto, saj je za vse nepremičnine določila skupno ceno 3.849,48 EUR, zato znotraj enotne kupnine ni bilo mogoče ugotoviti deleža, ki odpade na vsako posamezno nepremičnino;

- da je druga toženka ponudbo prve toženke sprejela, v nadaljevanju pa sta sklenili Kupoprodajno pogodbo z dne 27. 10. 2009, UE pa je ta pravni posel tudi odobrila ter se je drugi toženec na njegovi pravni podlagi vpisal kot lastnik v zemljiško knjigo;

- da sta tožeči stranki solastnici nepremičnin parc. št. 98. S in 99. S, obe vl. št. 1 k. o. ..., ki so bile predmet prodaje, vsaka do 1/16 od celote, pri čemer pa ponudbe prve toženke, objavljena na UE, v zakonskem roku nista sprejeli;

- da prva toženka tožnic, kot solastnic stavbnih zemljišč in s tem zakonitih predkupnih upravičenk, o prodaji ni obvestila s priporočenim pismom.

9. Sodišči druge in prve stopnje sta kršitev predkupne pravice tožnic pravilno presojali v skladu z določbo 507. v zvezi s 513. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in 66. člena Stvarnopravnega zakonika.

10. V obravnavani zadevi je odločilno, da je bilo v dokaznem postopku ugotovljeno, da stavbni zemljišči ni mogoče obravnavati kot zaključeno celoto z ostalimi kmetijskimi zemljišči (stran 10 obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje in stran 5 obrazložitve sodbe sodišča druge stopnje), da sta tožnici predkupni upravičenki le glede stavbnih zemljišč, da vlaga revizijo le drugi toženec (kupec zemljišč v paketni prodaji), za katerega je bilo ugotovljeno, da pri nakupu zemljišč ni ravnal v dobri veri (stran 13 obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje). Navedenih ugotovljenih dejstev z revizijo ni dovoljeno izpodbijati (tretji odstavek 370. člena ZPP).

11. Kljub siceršnjemu izpolnjevanju pogojev, ki bi narekovali v predpisani strogi obliki doseženo soglasje volj za prodajo kmetijskega zemljišča, je revidentu treba odreči sodno varstvo, ki temelji na sklenjeni pogodbi, če je bilo njegovo ravnanje ob sklepanju pogodbe takšne narave, da je nasprotovalo kogentnim zakonskim določbam (507. in 513. členu OZ). Z oblično doseženim soglasjem volj po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih še ni izključena uporaba ostalih določb obligacijskega prava(1) .

12. Ustavno sodišče je v odločbi Up-824/14 z dne 7. 4. 2016 izpostavilo, da vestnost in poštenje terjata od udeležencev, da si pri izvrševanju pravic in izpolnjevanju svojih obveznosti ne prizadevajo zgolj za uresničitev svojih interesov, ampak tudi za interese nasprotne (ali prizadete tretje) stranke. To načelo udeležencem ne brani uveljavljanja lastnih interesov, pač pa opozarja, da pravna pravila določajo meje pri uveljavljanju zgolj svojih interesov.

13. Odgovor na dopuščeno vprašanje je, upoštevaje okoliščine konkretnega primera, pritrdilen.

14. Ker niso podani zatrjevani revizijski razlogi, je bilo treba revizijo drugega toženca na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrniti.

(1) Glej tudi odločitev VS RS II Ips 103/2016 z dne 15. 9. 2016 in II Ips 210/2015.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.