VSRS Sodba II Ips 48/2017
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2018-09-13

Anton Frantar (preds.), Tomaž Pavčnik (poroč.), mag. Nina Betetto, dr. Mateja Končina Peternel, Janez Vlaj

reivindikacijska tožba - izročitev in izpraznitev nepremičnine - kurilnica - dejanska etažna lastnina - navidezna solastnina - dogovor o souporabi - pravna narava dela stavbe v etažni lastnini - skupni deli stavbe - posebni skupni deli v etažni lastnini - ustanovitev posebnega skupnega dela stavbe v etažni lastnini - dopuščena revizija

V primerih dejanske etažne lastnine je za urejanje razmerij med solastniki, kot tudi med njimi in tretjimi osebami, ključno dejansko (in ne zemljiškoknjižno) stanje. Posameznega solastnika se šteje za lastnika določenega posameznega dela, čeprav je v zemljiški knjigi vpisan le njegov (v naravi nedoločen) solastniški delež na parceli. Čeprav ne stavba ne njeni posamezni deli v zemljiško knjigo niso vpisani, se torej šteje, da ti obstajajo (in so lahko predmet pravnega prometa).

Jasen in realiziran (na v zven razviden) pisen dogovor o ustanovitvi skupnega dela v takšnem primeru, v razmerju med "etažnimi lastniki", ki ga sklenejo, lahko zadošča za "dejansko" ustanovitev (posebnega) skupnega dela stavbe.

pravna narava pogodbenega določila posamezni skupni del - bistvena kršitev določb pravdnega postopka - razlogi o odločilnih dejstvih - pomanjkljivosti sodbe - nejasnost razlogov - prekinitev postopka - predhodno vprašanje - postopek vzpostavitve etažne lastnine - odtujitev stvari o kateri teče pravda - aktivna legitimacija - pasivna legitimacija

I. Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni:

− v I. točki izreka tako, da se zavrne tudi pritožba tožeče stranki in se sodba sodišča prve stopnje v celoti potrdi;

− v II. točki izreka pa tako, da vsaka stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 458,00 EUR njenih revizijskih stroškov, v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1. Pravdni stranki sta bili v trenutku vložitve tožbe dve od solastnic stavbe, ki se nahaja na naslovu ... in na kateri je vzpostavljena dejanska etažna lastnina (z navidezno solastnino).

Tožeča stranka je bila lastnica poslovnega prostora v pritličju stavbe, tožena stranka pa lastnica stanovanja v njenem prvem nadstropju.

Predmet spora je del stavbe (imenovan „pisarna in kurilnica“), ki se nahaja v njenem pritličju, v okviru večjega poslovnega prostora, ki je v dejanski lasti tožeče stranke. Navedeni del uporablja tožena stranka - v njem se nahajajo kurilnica in strojne inštalacije za stanovanje v prvem nadstropju. Tožeča stranka trdi, da za to nima pravne podlage in zahteva njegovo izročitev v (izključno) posest. Tožena stranka temu nasprotuje z (revizijsko še odprtim) argumentom, da je podlaga za takšno uporabo dogovor o trajni souprabi, vključen v pogodbo, s katero je tožeča stranka njeni pravni prednici prodala stanovanje v prvem nadstropju.

2. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku delno ugodilo in toženi stranki naložilo, da družbi A., d. o. o. izroči v soposest in nemoteno souporabo del poslovnega prostora površine 6,24 m2 z označbo „pisarna in kurilnica“, ki se nahaja kot nesamostojni del znotraj večjega prostora, imenovanega Salon v pritličju stavbe ... (v nadaljevanju sporni prostor). Tožbeni zahtevek je v delu, s katerim je bila zahtevana izročitev v izključno posest in rabo, zavrnilo. Odločilo je tudi, da vsaka stranka sama krije svoje pravdne stroške.

3. Višje sodišče je zavrnilo pritožbo tožene stranke, pritožbi tožeče stranke pa je ugodilo tako, da je ugodilo zahtevku za izročitev spornega prostora v (izključno) posest in nemoteno rabo. Spremenilo je tudi odločitev o pravdnih stroških ter toženi stranki naložilo plačilo tožnikovih pritožbenih stroškov.

4. Tožena stranka je zoper takšno odločitev vložila predlog za dopustitev revizije. Vrhovno sodišče mu je s sklepom II DoR 130/2016 ugodilo tako, da je dopustilo revizijo v zvezi z vprašanjem pravilne uporabe materialnega prava v sodbi sodišča druge stopnje pri presoji pravne narave pogodbenega določila o „trajni souporabi“ spornega prostora, ki je predmet tožbenega zahtevka in pravnih posledic tega dogovora ter glede nejasnosti razlogov v sodbi sodišča druge stopnje v delu, kjer sodišče govori o nedopustni spremembi lastninskega režima stavbe.

5. Skladno z navedenim sklepom je tožena stranka pravočasno vložila dopuščeno revizijo. V njej uveljavlja revizijska razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Vrhovnemu sodišču predlaga, da ji ugodi in sodbo višjega sodišča spremeni, ali pa jo razveljavi in mu zadevo vrne v novo sojenje.

Navaja, da naj višje sodišče ne bi upoštevalo ne besedila člena pogodbe v katerem je souporaba določena, ne pogodbene volje oziroma namena strank ob sklepanju pogodbe. Opisuje okoliščine, ki naj bi kazale na to, da je bila volja strank vzpostaviti trajno razmerje, ki bo veljalo vse dokler bo stavba stala. Namen naj bi torej bil vzpostaviti stvarnopravno in ne (zgolj) obligacijsko razmerje. Poudarja, da sta ob tem napačna zaključka, da sporni prostor ni samostojen prostor in da zato na njem stvarne pravice (do souporabe in soposesti) niso mogle nastati. Kot napačnega vrednoti tudi zaključek, da ni podala zadostne trditvene podlage o tem zakaj naj bi dogovor imel stvarnopravno naravo. Obrazložitvi višjega sodišča očita pomanjkljivosti, nejasnosti in notranja nasprotja, predvsem v zvezi s pomenom postopka etažiranja in v njem izdelanim etažnim načrtom (tega naj bi enkrat označilo kot irelevantnega, drugič naj bi se nanj sklicevalo, spet tretjič pa zapisalo, da je odločitev sodišča prve stopnje načrtu nasprotna, čeprav je dejansko z njim povsem skladna).

V zvezi z drugim delom dopuščenega vprašanja (o nejasnosti razlogov o nedopustnosti spremembe lastninskega režima) pa tožena stranka trdi, da ni jasno, kaj višje sodišče misli z navedbo, da razlaga sodišča prve stopnje pomeni spremembo lastninskega režima stavbe, ki bi bila v nasprotju z načrtom etažne lastnine. Ta naj bi namreč potrjeval prav to, kar zaključuje sodišče prve stopnje - da je sporni prostor poseben skupni del stavbe.

6. Tožeča stranka je v odgovoru na revizijo predlagala njeno zavrnitev.

8. Ključno vprašanje v obravnavani zadevi je, kakšna je pravna narava dogovora strank prodajne pogodbe, s katero je pravni prednik tožene stranke od tožeče stranke kupil stanovanje v prvem nadstropju sporne stavbe, in ki se glasi: „...prodajalec skupaj s stanovanjem dovoli trajno souporabo prostora predvidenega za kurilnico v pritličnem prostoru (tj. spornega prostora)...“.

9. Višje sodišče je takšen dogovor opredelilo kot izključno obligacijskopravni dogovor, ki je veljal le med pogodbenima strankama. Odločitev o tem, da zahtevku ugodi v celoti (in toženki naloži izročitev spornega prostora tožnici v izključno posest), je poleg tega utemeljilo z argumenti:

− da sporni prostor ni samostojna stvar, ki bi lahko bila predmet stvarnih pravic,

− da dogovor o souporabi ne more biti podlaga za pridobitev soposesti oziroma souporabe (kar šteje kot stvarnopravni pravici) na delu etažne lastnine brez soglasja lastnika in

− da dogovor ni mogel spremeniti lastninskega režima v objektu, saj bi bila za to potrebna sprememba etažnega načrta, do katere pa zgolj z „golo uporabo“ določenega dela prostora ne more priti.

10. Na drugi strani je sodišče prve stopnje zapisalo, da sklenjeni dogovor presega obligacijsko zavezo. Iz njegove obrazložitve izhaja, da je pogodbeno določilo o „trajni souporabi“ spornega prostora štelo kot dogovor o ustanovitvi (in načinu uporabe) posebnega skupnega dela stavbe v okviru dejansko (ne pa tudi formalno) obstoječe etažne lastnine.

11. Obe sodišči sta ob tem izhajali iz ugotovitve, da na stavbi, v kateri se nahaja sporni prostor, etažna lastnina formalno (še) ni urejena, je pa na njej vzpostavljeno stanje dejanske etažne lastnine in navidezne solastnine. Gre za položaj, ko je stavba v naravi razdeljena na posamezne dele, v zemljiški knjigi pa so vpisani le solastniški idealni deleži posameznih „etažnih lastnikov“ na parceli, na kateri stavba stoji. V takšnih primerih je sodna praksa že večkrat poudarila, da je za urejanje razmerij med solastniki, kot tudi med njimi in tretjimi osebami, ključno dejansko (in ne zemljiškoknjižno) stanje.

Posameznega solastnika se šteje za lastnika določenega posameznega dela, čeprav je v zemljiški knjigi vpisan le njegov (v naravi nedoločen) solastniški delež na parceli. Čeprav ne stavba ne njeni posamezni deli v zemljiško knjigo niso vpisani, se torej šteje, da ti obstajajo (in so lahko predmet pravnega prometa). Takšno razlago terjajo naslednji (kumulativno podani) razlogi: (a) normativna moč dejanskosti, v kateri so ljudje sprejemali dejansko etažno lastnino kot pravno; (b) upoštevanje dejstva, da so etažno neurejena razmerja posledica stvarnopravne in zemljiškoknjižne neurejenosti v preteklem pravnem redu in (c) ustavno varstvo prvin lastninske pravice – uporabljati in posedovati konkretni predmet lastninske pravice (ne pa zgolj nek namišljen, idealni del, ki z resničnim stanjem nima stvarne zveze) ter z njim tudi učinkovito razpolagati.

12. Izhodišča o upoštevanju dejanskega stanja, je tako treba uporabiti tudi pri presoji vprašanja, ali bi v konkretnem primeru, na podlagi povzetega dogovora pogodbenih strank, sporni prostor lahko postal poseben skupni del stavbe.

13. Skupne dele stavb v etažni lastnini urejata Stvarnopravni zakonik (SPZ) in Stanovanjski zakon (SZ‑1).

SPZ v 113. členu določa, da lahko etažni lastniki sklenejo pisni sporazum, da skupni deli postanejo del posameznega dela ali nov posamezni del stavbe. Nobenega razloga ni, da bi ne veljalo tudi obratno - da se posamezni del stavbe, ali njegov del, preoblikuje v njen skupni del.

S takšnim preoblikovanjem se morajo strinjati vsi etažni lastniki. Sprememba posameznega dela v skupni del namreč pripelje do spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za kar je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (drugi odstavek 29. člena SZ-1). Kadar preoblikovanje posameznega dela v poseben skupni del ne spreminja položaja vseh etažnih lastnikov

, ampak le tistih, ki jim bo poseben skupni del služil (in ki bodo zato postali njegovi solastniki - 21. člen SZ‑1), pa je za takšen poseg potrebno le soglasje teh etažnih lastnikov.

14. Ob tem tem velja dodati, da za nastanek novega (posebnega) skupnega dela samo soglasje relevantnih etažnih lastnikov (podano v pisnem sporazumu) praviloma ne zadošča. Potrebna je še sprememba etažnega načrta in vpis novega stanja v zemljiško knjigo. V primeru zgolj dejanske etažne lastnine, ki v zemljiško knjigo še ni vpisana, (vsaj) zadnji korak ni mogoč (praviloma pa ni mogoča niti sprememba etažnega načrta, saj ta (še) ne obstaja). Jasen in realiziran pisen dogovor o ustanovitvi skupnega dela (sklenjen še pred izdelavo etažnega načrta in sklenitvijo pogodbe o medsebojnih odnosih etažnih lastnikov) zato, v razmerju med „etažnimi lastniki“, ki ga sklenejo, v takšnih okoliščinah zadošča za „dejansko“ ustanovitev (posebnega) skupnega dela stavbe. V obravnavanem primeru je tako treba ugotoviti, ali so ti pogoji izpolnjeni.

15. SPZ v tretjem odstavku 105. člena skupne dele večstanovanjske stavbe definira kot dele, namenjene skupni rabi etažnih lastnikov (in zemljišče, na katerem stoji zgradba).

Pisni dogovor o trajni souporabi spornega prostora, zajet v prodajni pogodbi, sklenjeni med obema relevantnima „etažnima lastnikoma“, natančno ustreza povzeti definiciji - pojma souporaba in skupna (upo)raba sta namreč sinonima. Dejstvo, da ob tem pogodbeni stranki nista izrecno omenjali nastanka solastnine, ob nespornem dejstvu, da je na stavbi obstajala „le“ dejanska etažna lastnina, ne more biti ključnega pomena. Kot rečeno, se v takšnih okoliščinah upošteva predvsem dejansko stanje in dejanske odnose med solastniki. Prvina trajnosti pa jasno kaže na neločljivo povezanost med lastninsko pravico posameznega dela in solastnino skupnih delov zgradbe v etažni lastnini (četrti odstavek 105. člena SPZ).

16. V zvezi s tem, ali je na podlagi spornega dogovora v naravi res nastal poseben skupni del stavbe, je zato pomembno še, kako se je prostor uporabljal - ali je torej dogovor bil realiziran oziroma ali je tožena stranka sporni prostor res (so)uporabljala. Dejansko stanje, ki sta ga v zvezi s tem ugotovili nižji sodišči, v konkretnem primeru niti ni bilo sporno: prostor je od poslovnega prostora v pritličju ločen s stenami, vhod vanj iz poslovnega prostora ni mogoč, tožena stranka pa je (na svoje stroške) v njem uredila ogrevalni sistem (postavila je peč in toplovodne instalacije), namenjen ogrevanju stanovanja. Ugotovljeno (in hkrati nesporno) dejstvo torej je, da je tožena stranka sporni prostor ves čas uporabljala.

17. Stanje v naravi, ki se odraža navzven, je pravno relevantno zaradi pravne varnosti, ob katero bi lahko trčilo nekritično pripoznavanje normativne moči dejanskosti v stvarnem pravu. V nasprotju z načelom zaupanja v pravo bi namreč bilo, če bi tretjega (npr. novega kupca posameznega dela stavbe) doletele posledice golega obligacijskega dogovora. Po drugi strani pa bi bilo nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen Obligacijskega zakonika), če bi se tretji (npr. novi kupec) sprenevedal pred očitnim stanjem v naravi, ki odraža položaj dejanske etažne lastnine z dejansko vzpostavljenimi posameznimi, skupnimi in posebnimi skupnimi deli zgradbe.

18. Iz doslej povedanega izhaja, da sta v konkretnem primeru izpolnjena oba pogoja za dejanski nastanek posebnega skupnega dela stavbe (jasen, pisen dogovor med strankama prodajne pogodbe in dejanska, navzven razvidna uporaba spornega prostora s strani kupca). Ob upoštevanju prej navedenih izhodišč o načinu nastanka (posebnih) skupnih delov v položajih dejanske etažne lastnine, se tako zaključek sodišča druge stopnje, da dogovor o souporabi ne more predstavljati podlage za spremembo lastninsko pravnega režima na stavbi in zato ne more biti podlaga za (dejanski) nastanek posebnega skupnega dela stavbe, izkaže kot nepravilen. Prav tako ne zdrži njegov argument, da takšen dogovor ni mogel biti podlaga za pridobitev (so)posesti in (so)uporabe dela etažne lastnine brez soglasja njenega lastnika. Soglasje je bilo namreč v obravnavanem dogovoru dovolj jasno izraženo.

19. Argumenti, s katerimi je višje sodišče zahtevku tožeče stranke v celoti ugodilo, tako niso utemeljeni. Pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da je bil že večkrat omenjeni dogovor po svoji vsebini in namenu dejansko dogovor o ustanovitvi posebnega skupnega dela stavbe, ki bo v trajni souporabi vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavb, torej lastnikov stanovanja in poslovnega prostora. To pomeni, da noben od teh lastnikov nima pravice do izključne uporabe spornega prostora. Možnost njegove uporabe morata imeti oba (kar je prav tako pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje).

20. Ker je višje sodišče, na sicer pravilno ugotovljeno dejansko stanje, zmotno uporabilo materialno pravo, je Vrhovno sodišče njegovo odločitev spremenilo tako, da je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje, vključno z odločitvijo o pravdnih stroških, potrdilo (prvi odstavek 380. člena ZPP). Ob tem Vrhovno sodišče poudarja, da je odločalo v sporu iz relativnega razmerja med pravdnima strankama. Zato in zaradi načela res iudicata facit ius inter partes stvarnopravna stališča te sodbe nimajo in ne morejo imeti prejudicialnega učinka na postopke, v katerih so procesno udeležene tretje osebe.

Zaradi spremembe odločitve o glavni stvari, je spremenilo tudi odločitev o pritožbenih stroških. Glede na to, da po spremembi sodbe s pritožbo ni uspela nobena od pravdnih strank, je vsaki od njiju naložilo, da svoje pritožbene stroške krije sama (drugi odstavek 165. člena v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP).

21. Ker je tožena stranka z revizijo uspela, pa ji mora tožeča stranka povrniti njene revizijske stroške. Vrhovno sodišče jih je odmerilo skladno s priglašenim stroškovnikom, ob upoštevanju Zakona o odvetniški tarifi. Toženi stranki je priznalo 438,00 EUR nagrade za sestavo revizije in 20,00 EUR materialnih stroškov, kar skupaj znese 458,00 EUR.

22. Povračila plačila sodne takse za revizijo toženi stranki ni priznalo, saj je bila slednja plačila te takse oproščena. Ker je z revizijo uspela, bo tožeča stranka odmerjeno sodno takso sicer morala plačati (tretji odstavek 168. člena ZPP), a bo o tem po uradni dolžnosti odločilo sodišče prve stopnje (četrti odstavek istega člena).

Tekom pravde sta obe stranki svoj solastniški delež odtujili, kar pa (kot je obrazložilo že višje sodišče), skladno s 190. členom ZPP na njuno legitimacijo v tem sporu ni vplivalo.

Glej npr. odločbe VSRS II Ips 202/2012, II Ips 151/2014, II Ips 390/2009.

Navedeni zakon sicer ureja razmerja v večstanovanjskih stavbah, a je uporaba določb o posebnih skupnih delih smiselna in mogoča tudi v primeru, ko se spor nanaša na poslovne ali stanovanjsko-poslovne stavbe, za kakršno gre v obravnavanem primeru.

Ker se lahko v (poseben) skupni del preoblikuje tudi del posameznega dela, ki pred tem ni bil samostojna stvar, argument višjega sodišča, da sporni prostor ni samostojna stvar zaradi česar ne more biti predmet stvarnih pravic, za odločitev ne more biti ključen.

Ne spreminja razmerja med posameznimi in skupnimi deli v celotni stavbi.

Podobna je definicija skupnih prostorov v prvem odstavku 5. člena SZ-1, ki ob naštevanju skupnih prostorov dodaja, da so to tudi drugi prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 105, 105/4, 113

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 21, 29, 29/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.