VSRS Sklep II Ips 239/2016
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2018-05-31

Anton Frantar (preds.), Karmen Iglič Stroligo (poroč.), Vladimir Horvat, dr. Mateja Končina Peternel, Janez Vlaj

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

prodaja nepremičnine - solastnina - prodaja solastnega dela nepremičnine - zakonita predkupna pravica - ponudba predkupnemu upravičencu - ponudba za sklenitev prodajne pogodbe - obvestilo o nameravani prodaji - bistvene sestavine pogodbe - odpoved predkupni pravici - tožba za razveljavitev pogodbe - oblika ponudbe - ustna oblika

Podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, je bistvena sestavina predkupne ponudbe, ki je dana solastniku nepremičnine.

Materialnopravno zmoten je zaključek nižjih sodišč, da ustno obvestilo (ponudba predkupni upravičenki) samo po sebi ne zadošča. Če iz ugotovljenih dejstev izhaja, da je bila predkupna upravičenka s prodajo, njenimi pogoji in tudi o potencialnem kupcu dejansko ustno seznanjena ter se je nato svoji predkupni pravici odpovedala, je to po presoji Vrhovnega sodišča dovolj za zaključek, da njena predkupna pravica zaradi sklenjena sporne prodajne pogodbe med tožencema ni bila kršena.

I. Reviziji se ugodi, sodbi sodišč prve in druge stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je razveljavilo kupno in prodajno pogodbo za solastni delež na nepremičninah z ID znakom ..., obe k. o. ... (v nadaljevanju sporne nepremičnine), ki sta jo sklenila prvi in drugi toženec dne 7. 10. 2013 (v nadaljevanju prodajna pogodba) in odločilo, da je vknjižba solastninske pravice na ime prvega toženca neveljavna ter odredilo izbris te vknjižbe in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja z vknjižbo solastninske pravice na ime drugega toženca. Odločilo je tudi, da je drugi toženec kot prodajalec dolžan v roku 15 dni skleniti s tožnico kot kupko kupno in prodajno pogodbo za solastniški delež na spornih nepremičninah z vsebino, ki je navedena v točki 2/IV izreka sodbe sodišča prve stopnje, sicer bo takšno pogodbo nadomestila ta sodba ter odločilo, da sta toženca dolžna tožnici nerazdelno povrniti 2.736,92 EUR pravdnih stroškov s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi prvega in drugega toženca zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili (v skladu s tretjim odstavkom 370. člena Zakona o pravdnem postopku, (v nadaljevanju ZPP,

je Vrhovno sodišče na te ugotovitve vezano):

– Tožnica je solastnica do 3/4 spornih nepremičnin, ki v naravi predstavljajo stanovanjsko hišo na naslovu Ulica 2, L. z dvoriščem. Pred sklenitvijo sporne prodajne pogodbe je bil solastnik do 1/4 spornih nepremičnin drugi toženec. Solastninske pravice so bile vpisane v zemljiški knjigi. Toženca sta vedela, da je tožnica predkupna upravičenka.

– Toženca sta sporno prodajno pogodbo, s katero je drugi toženec na prvega toženca prenesel svoj solastniški delež do 1/4 na spornih nepremičninah, sklenila 7. 10. 2013, prodajalčev podpis na pogodbi je bil overjen 22. 10. 2013, istega dne je bil vložen tudi zemljiškoknjižni predlog za vpis prenosa lastninske pravice.

– Drugi toženec je tožnici na naslov..., poslal ponudbo za uveljavljanje predkupne pravice (predkupna ponudba z dne 24. 7. 2013 - priloga B4), v kateri je bilo med drugim navedeno, da znaša kupnina za solastniški delež 40.000,00 EUR in mora biti v celoti plačana (prodajalcu osebno na roke ali na njegov bančni račun) ob notarski overitvi podpisa na pogodbi, da se nepremičnini prodajata obremenjeni (dve vknjiženi hipoteki za zneske v višini 2.041,06 EUR in 86,57 EUR; v teku je tudi postopek vpisa hipoteke za zavarovanje terjatve v višini 69,43 EUR). V tej ponudbi pa ni bilo navedeno, komu ima sicer, če predkupni upravičenec predkupne ponudbe ne bi sprejel, prodajalec (drugi solastnik) svoj solastniški delež namen prodati. Tožnica je zatrjevala, da predkupne ponudbe ni prejela. Toženca pa sta zatrjevala, da je drugi toženec tožnico ustno obvestil o nameravani prodaji spornih nepremičnin prvemu tožencu in o pogojih prodaje.

4. Sodišči sta presodili, da mora biti ponudba za sklenitev pogodbe, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, po prvem odstavku 27. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) v zvezi z 52. členom OZ dana v pisni obliki. Že zato navedbe strank o ustnem obvestilu tožnice o nameravani prodaji niso bistvene za presojo pravilnosti obvestila in ponudbe predkupni upravičenki. Glede predkupne ponudbe z dne 24. 7. 2013 pa sta nižji sodišči zavzeli stališče, da ta po vsebini ni ustrezna že zato, ker potencialni kupec v njej ni bil naveden. Toženec kot prodajalec tako ni pravilno obvestil tožnice kot predkupne upravičenke o nameravani prodaji in je njen zahtevek za razveljavitev prodajne pogodbe (sklenjene med tožencema) utemeljen.

5. Zoper pravnomočno sodbo sodišča druge stopnje vlaga prvi toženec revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in sodbi nižjih sodišč razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje ter tožnici naloži plačilo stroškov revizijskega postopka prvega toženca s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Uveljavlja zmotno uporabo prvega odstavka 512. člena OZ, ker je sodišče prve stopnje v tožničino korist izpolnilo obveznost drugega toženca s tem, ko je v njegovem imenu izdalo zemljiškoknjižno dovolilo in ji na ta način izročilo v last sporna solastniška deleža. Zemljiškoknjižno dovolilo namreč ne predstavlja pogoja prodaje v smislu 512. člena OZ, ampak že izpolnitev obveznosti iz pogodbe. S tem sta nižji sodišči tožnici omogočili, da se je izognila plačilu kupnine in javnopravnim obveznostim, ki so sicer pogoj za realizacijo prometa z nepremičninami po 37. in 38. členu Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1), saj lahko tožnica predlaga vpis v zemljiško knjigo brez njunega plačila. Ker pritožbeno sodišče na pritožbeni očitek v zvezi s tem ni odgovorilo, uveljavlja kršitev po prvem odstavku 360. člena in po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Nižji sodišči sta zmotno uporabili prvi odstavek 55. člena OZ, ker nista ugotavljali, ali je bila tožnica o nameravani prodaji ustno obveščena in vsebine tega obvestila, čeprav sta toženca to trdila v odgovoru na tožbo, ampak sta njune navedbe kot nerelevantne zavrnili, ker tožnica ni bila pisno obveščena. V zvezi s tem uveljavlja odstop od sodne prakse Vrhovnega sodišča in se sklicuje na sklep Vrhovnega sodišča II Ips 63/2011 z dne 15. 5. 2014. Sodišči bi morali opraviti presojo zatrjevanih dejstev glede skrbnega pošiljanja pisne ponudbe tožnici in glede njenega ustnega obveščanja. Iz sporne prodajne pogodbe izhaja, da je bila med tožencema dogovorjena sočasna izpolnitev vzajemnih obveznosti (obveznost prvega toženca do plačila kupnine in drugega toženca do izročitve zemljiškoknjižnega dovolila in prepustitve posesti), zato sta toženca podala ugovor sočasne izpolnitve po 101. členu OZ, saj sodišče prve stopnje ne bi smelo tožnici izročiti zemljiškoknjižnega dovolila, pritožbeno sodišče pa se do pritožbenih navedb v zvezi s tem ni opredelilo in se sodbe v tem delu ne da preizkusiti.

6. Revizija je bila na podlagi 375. člena ZPP vročena tožnici in drugemu tožencu, ki nanjo nista odgovorila.

7. Bistveno vprašanje v obravnavani zadevi je, ali je bila tožnica obveščena o nameravani prodaji spornih nepremičnin v skladu z 507. členom OZ v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena OZ. Tožnica je zatrjevala, da predkupne ponudbe, poslane po pošti, ni prejela, tudi sicer pa njena vsebina ni ustrezna, ker ne vsebuje obvestila o imenu drugega potencialnega kupca. Toženca sta nasprotno navajala, da sta tožnici predkupno ponudbo poslala priporočeno na naslov Ulica 2, L., torej na ustrezen način in naslov, ter da je drugi toženec tožnico o nameravani prodaji spornih nepremičnin prvemu tožencu in o pogojih prodaje tudi ustno obvestil. Slednje je tožnica zanikala.

9. Po tretjem odstavku 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) imajo, če je predmet solastnine nepremičnina, pri njeni prodaji drugi solastniki predkupno pravico. Po 507. členu OZ v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena OZ je solastnik stvari (prodajalec) dolžan predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponuditi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji. Po prvem odstavku 512. člena OZ lahko predkupni upravičenec (v obravnavani zadevi je to tožnica), če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem predkupnega upravičenca obvestil, in če je bila tretjemu znana predkupna pravica upravičenca, v šestih mesecih, šteto od dne, ko je izvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.

10. Po 52. členu OZ mora biti pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, sklenjena v pisni obliki. Po prvem odstavku 27. člena OZ ponudba za sklenitev pogodbe, za katero zahteva zakon posebno obliko, veže ponudnika samo, če je dana v taki obliki.

11. Vrhovno sodišče se strinja s stališčem nižjih sodišč, da je podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina predkupne ponudbe (takšno stališče je Vrhovno sodišče že zavzelo - primerjaj v sklep II Ips 63/2011 in sodbo II Ips 328/2017). To pomeni, da bi se v konkretnem primeru tožnica kot predkupna upravičenka predkupni pravici lahko odpovedala šele potem, ko bi bila seznanjena z vsemi njenimi bistvenimi sestavinami (torej tudi s tem, kdo je potencialni kupec).

12. Po presoji Vrhovnega sodišča pa nižji sodišči nimata prav, da ustno obvestilo tožnici o vseh bistvenih sestavinah samo po sebi ne zadošča. Res je sicer, da bi morala biti ponudba predkupni upravičenki pisna. To izhaja iz prvega odstavka 27. člena OZ, ki določa, da, če je obličnost predpisana za veljavno sklenitev pogodbe, velja ta oblika tudi za veljavno dajanje ponudbe, v povezavi z 52. členom OZ, ki vsebuje zahtevo po pisnosti za sklepanje zavezovalnih poslov pri prenosu lastninske pravice ali ustanavljanju drugih stvarnih pravic na nepremičninah. Vendar pa je treba glede vprašanja, kakšne so civilne sankcije, če je izjava volje dana v ustni obliki, tudi v zvezi s ponudbo upoštevati teleološko interpretacijo določbe prvega odstavka 55. člena OZ

. Namen predpisane oblike ponudbe za sklenitev prodajne pogodbe za prenos lastninske pravice na solastninskem deležu na nepremičnini je dvojen, in sicer: 1) zagotoviti, da bo predkupni upravičenec na zanesljiv način seznanjen s prodajo, in 2) varstvo v pravnem prometu z nepremičninami s ciljem preprečiti morebitno uveljavljanje upravičenj predkupnega upravičenca v primeru kršitve predkupne pravice tudi v razmerju do tretjega, na katerega je bila prenesena lastninska pravica. Torej, kadar iz ugotovljenih dejstev izhaja, da je bila predkupna upravičenka s prodajo in njenimi pogoji (tudi o potencialnem kupcu) dejansko ustno seznanjena (ne pa pisno) ter se je nato svoji predkupni pravici odpovedala, njen interes (samo zaradi tega, ker ponudba ni bila dana v pisni obliki) ni bil prekršen. Zato bi bil zaključek o nezadostnosti ustne ponudbe v nasprotju z namenom predpisa, s katerim je določena oblika ponudbe. Materialnopravno stališče nižjih sodišč, da ustno obvestilo (ponudba) samo po sebi ne zadošča, je zmoten (primerjaj tudi sklep Vrhovnega sodišča II Ips 63/2011).

13. Nižji sodišči dejstev v zvezi s tem zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča nista ugotavljali. V obravnavani zadevi sta toženca namreč pravočasno zatrjevala, da je drugi toženec tožnico (še pred poslano predkupno pogodbo po pošti) ustno obvestil tako o nameravani prodaji spornih nepremičnin prvemu tožencu kot tudi o pogojih prodaje ter jo vprašal, ali bo ona odkupila njegov solastniški delež, kar je tožnica zavrnila. Tožnica pa je te navedbe prerekala in zanikala, da bi bila ustno obveščena o nameravani prodaji. Sodišče prve stopnje bo zato moralo v ponovljenem postopku ugotoviti, ali je bila tožnica s prodajo in njenimi pogoji (tudi o potencialnem kupcu) ustno seznanjena. Prav tako pa bo moralo (če o tem ni bila seznanjena) presoditi utemeljenost toženčevega ugovora sočasne izpolnitve po 101. členu OZ.

14. Ker sta nižji sodišči zaradi zmotne uporabe materialnega prava nepopolno ugotovili dejansko stanje, je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo in sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Sodišče bo moralo v ponovljenem sojenju ravnati v skladu z zgoraj opisanim stališčem Vrhovnega sodišča.

15. Izrek o stroških postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

O procesnih vprašanjih je Vrhovno sodišče odločilo na podlagi besedila zakona, ki je veljalo pred uveljavitvijo novele ZPP-E. Postopek, ki se je začel pred začetkom uporabe te novele, se pred sodiščem druge stopnje in pred Vrhovnim sodiščem nadaljuje po določbah noveliranega zakona le, če je odločba, s katero se postopek pred sodiščem prve stopnje konča, izdana po začetku uporabe tega zakona (tretji odstavek 125. člena ZPP-E). Novela je bila uveljavljena 14. 9. 2017, sodišče prve stopnje pa je v konkretnem primeru sodbo izdalo pred tem.

Po prvem odstavku 55. člena OZ je pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nična, če iz namena predpisa, s katerim je določena oblika, ne izhaja kaj drugega.

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 380, 380/2

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 27, 27/1, 52, 55, 55/1, 507, 512, 512/1, 513, 513/3

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 66, 66/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.