VSRS sodba II Ips 47/2013
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2015-02-19

Anton Frantar (preds.), Karmen Iglič Stroligo (poroč.), dr. Ana Božič Penko, dr. Mateja Končina Peternel, mag. Rudi Štravs

prodaja nepremičnine - izpolnitev pogodbene obveznosti - predmet pogodbe - izgradnja poslovnega objekta - vrnitev predmeta pogodbe - ničnost pogodbenega določila

Ker toženka po izteku dogovorjenega roka ni izpolnila pogojev iz pogodbe - na spornem zemljišču ni zgradila poslovnega objekta - je dolžna nepremičnino vrniti.

1. Sodišče prve stopnje je v drugem sojenju ugodilo tožbenemu zahtevku in odločilo, da je toženka dolžna izstaviti tožnici zemljiškoknjižno listino - vknjižbeno dovoljenje, na podlagi katere bo mogoč prenos lastninske pravice pri nepremičninah parc. št. 1071/2 in 1072/2, k. o. ..., na ime tožnice v celoti, ker bo v nasprotnem primeru listino nadomestila ta pravnomočna sodna odločba, vse v roku 15 dni. Odločilo je, da je toženka dolžna plačati tožnici odmerjene stroške pravdnega postopka. Zaključilo je, da toženka na parceli ni zgradila dogovorjenega objekta v roku treh let (glede na 3. člen sklenjene prodajne pogodbe). Tudi njene aktivnosti po poteku tega roka ne kažejo, da bi dogovorjeni poslovni objekt zgradila, nameravana postavitev kontejnerja (velikosti 6 x 5 m na zemljišču cca. 17.000 m2; vrednost 3.000,00 EUR) pa ne ustreza dogovorjeni obveznosti „zgraditi poslovni objekt“. Toženka ni izpolnila pogojev pogodbe, zato je dolžna nepremičnini vrniti (drugi odstavek 3. člena prodajne pogodbe in tretji odstavek 190. člena Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ).

2. Sodišče druge stopnje je toženkino pritožbo zavrnilo in odločilo, da toženka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

3. Toženka vlaga zoper sodbo sodišča druge stopnje revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in sodbi obeh sodišč razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču druge stopnje. Navaja, da sta sodišči napačno razlagali 3. člen prodajne pogodbe, sklenjene med strankama, saj je predmet zaveze - „poslovni objekt“ nedoločen oziroma nedoločljiv (35. člen OZ). Določba 3. člena prodajne pogodbe je zato nična. Toženka je s sklenitvijo pogodbe pridobila lastninsko pravico, omejitve lastninske pravice pa lahko določa le zakon, ki pa mora pri tem upoštevati načelo sorazmernosti (37. člen Stvarnopravnega zakonika - v nadaljevanju SPZ). Omejitev lastninske pravice v 3. členu prodajne pogodbe je zato nedopustna in v nasprotju z zakonom. Določba 3. člena pogodbe predstavlja zgolj nagib, interes, ki sta ga stranki imeli ob sklepanju pogodbe, ki pa ni mogel prerasti v causo pogodbe. Pogojna lastninska pravica ne obstaja in lastnina ne more biti vezana na pogoj niti na rok, razen če tako določa zakon. Z razveznim pogojem lahko preneha le poslovno obligacijsko razmerje. V zvezi s tem se sklicuje na zadevi Vrhovnega sodišča II Ips 533/96 in II Ips 284/95. Prodajno pogodbo je treba ohraniti v veljavi brez njenega 3. člena. Tudi sicer tožnica toženki ni omogočila, da bi slednja sploh lahko začela z gradnjo poslovnega objekta, saj tožnica ni sprejela ustreznega prostorskega lokacijskega načrta, ki bi omogočil gradnjo oziroma pridobitev pravnomočnega gradbenega dovoljenja. Tožnica je tudi nasprotovala toženkinemu projektu zgraditi bioplinarno in logističen center, zavlačevala z izdajo odločbe o komunalnem prispevku in jo ovirala pri pridobivanju gradbenega dovoljenja. S tem je preprečila toženkino izpolnitev. Sodišče prve stopnje je ugotovilo odpoved pogodbe, pritožbeno pa odstop od pogodbe. Uveljavlja kršitev iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), saj je pritožbeno sodišče navedlo, da pogodba ne velja, ker gre za odstop/odpoved, po drugi strani pa je vse gradilo na pogodbi in načelu prostega urejanja obligacijskih razmerij. Sodbe pritožbenega sodišča ni mogoče preizkusiti, njegova odločitev je arbitrarna, pritožbeno sodišče se ni opredelilo do pritožbenih navedb (opredelitev pojma poslovni objekt, onemogočanje toženke pri uresničevanju lastninske pravice, zloraba položaja močnejšega subjekta). V zvezi s tem uveljavlja tudi kršitev drugega odstavka 14. člena, 22.  člena in 25. člena Ustave RS (v nadaljevanju URS). Sodišče prve stopnje številnih dokazov ni ocenilo povezano ter jih je ocenilo izrazito pristransko, pri ocenjevanju prič pa je nasprotovalo samemu sebi, s čimer je storilo kršitev po 1. točki prvega odstavka 370. člena ZPP v zvezi s 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP, ter kršilo 8. člen ZPP in 22. člen URS.

4. Revizija je bila na podlagi 375. člena ZPP vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

6. Iz relevantnih dejanskih ugotovitev obeh sodišč, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), izhaja:

- Sporno zemljišče (parc. št. 1071/2 in 1072/2, k. o. ...) je bilo predmet javne dražbe dne 18. 5. 2007. Bilo je naprodaj po sistemu videno-kupljeno in je bilo namenjeno izgradnji poslovnih prostorov, kjer bi se zaposlilo večje število delavcev domačinov. Določen je bil triletni rok za njihovo izgradnjo. V primeru, da kupec ne izpolni pogojev, je dolžan nepremičnino vrniti po enaki ceni, kot jo je kupil.

- Pravdni stranki sta dne 27. 6. 2007 sklenili prodajno pogodbo (priloga A2), s katero je tožnica toženki prodala sporno zemljišče za kupnino             177.44,00 (pravilno: 177.440,00) EUR, brez DDV. V 3. členu te pogodbe sta stranki določili, da se kupec zaveže na zemljišču zgraditi poslovni objekt v roku treh let od podpisa prodajne pogodbe. V primeru, da kupec ne bo izpolnil pogojev iz pogodbe, je dolžan nepremičnino vrniti v last Občine ... po enaki ceni, kot jo je kupil, brez revalorizacije. V vrednost zemljišča ni zajet strošek komunalne opreme in priključitve oziroma napajanja objekta z električno energijo, kar se zaveže urediti kupec na svoje stroške. V vrednost zemljišča niso zajeti stroški izvedbe priključkov objekta na javno infrastrukturo in stroški priključnih taks.

- Iz sklepa Občinskega sveta z dne 22. 6. 2010 je razvidno, da je tožnica odpovedala pogodbeno razmerje s toženko, ker le-ta ni izpolnila pogodbenih obveznosti, in zahtevala vrnitev spornega zemljišča. Zavezala se je vrniti kupnino toženki.

- Toženka v dodatnem roku ne bi izpolnila pogodbene obveznosti. Objekt, ki ga je nameravala postaviti na spornem zemljišču, je postavila leta 2008 na Ptuju (pisarne, skladišča, mehanične delavnice).

- Toženka za izgradnjo bioplinarne (dogovori v letu 2009) ni pridobila nobene konkretne projektne dokumentacije, niti ni poskušala pridobiti potrebnih dovoljenj.

- Toženka je zatrjevala, da ima namen zgraditi logistični center, in sicer postaviti kontejnerje za pisarniške prostore, preostalo parcelo pa uporabljati kot parkirišče, vendar toženka ni izdelala nobenih projektov niti finančne konstrukcije. V spis je predložila le prospekte družbe A. Nameravana postavitev kontejnerja (velikosti 6 x 5 m na zemljišču cca. 17.000 m2; vrednost 3.000,00 EUR) predstavlja le manever toženke, da bi tik pred iztekom rokom obšla namen 3. člena pogodbe in navidezno izpolnila sprejeto pogodbeno obveznost.

7. Revizijski očitek o zmotni uporabi materialnega prava je neutemeljen. Glede na ugotovitev, da prodajna pogodba, ki sta jo sklenili pravdni stranki dne 27. 6. 2007, vsebuje posebno pogodbeno določilo (3. člen prodajne pogodbe), je pritožbeno sodišče toženki pravilno pojasnilo, da se je ob sklenitvi pogodbe kot kupka zavezala k dodatnemu izpolnitvenemu ravnanju - da bo v roku treh let na zemljišču zgradila poslovni objekt. Pravdni stranki sta se dogovorili tudi za pravno sankcijo v primeru kupkine kršitve - da je toženka dolžna vrniti nepremičnino tožnici, tožnica pa toženki nevalorizirano kupnino. Ker sta obe sodišči ugotovili, da toženka po izteku dogovorjenega roka ni izpolnila pogojev iz pogodbe, saj na spornem zemljišču ni zgradila poslovnega objekta, je dolžna tožnici vrniti nepremičnino. Tudi po presoji Vrhovnega sodišča toženka zgolj z načrtovano postavitvijo kontejnerja tik pred iztekom triletnega roka svoje dogovorjene obveznosti „zgraditi poslovni objekt“ ni izpolnila. Tožbeni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere bo mogoč vpis lastninske pravice na tožnico do celote nepremičnine, sicer bo listino nadomestila pravnomočna sodba, je zato utemeljen.

8. Neutemeljene so tudi toženkine navedbe, da je določba 3. člena pogodbe nedopustna in v nasprotju z zakonom, ker pogojna lastninska pravica ne obstaja. V obravnavani zadevi namreč ne gre za omejitev lastninske pravice, ampak za prenehanje obligacijsko pravnega razmerja (prodajne pogodbe) zaradi neizpolnitve dogovorjenih obveznosti in posledično utemeljenost vrnitvenega zahtevka.

9. Tudi ne držijo revizijske navedbe o ničnosti 3. člena prodajne pogodbe zaradi nedoločenosti oziroma nedoločljivosti predmeta zaveze („poslovni objekt“). Res je, da sodišče pazi na ničnost po uradni dolžnosti (92. člena OZ), vendar pa preizkus ničnosti po uradni dolžnosti brez trditev ene od pogodbenih strank v obravnavni zadevi ni mogoč. Toženka trditve o ničnosti 3. člena pogodbe opredeljeno postavlja šele v revizijskem postopku, zato sodišče prve stopnje po uradni dolžnosti ni raziskovalo, ali je določba 3. člena prodajne pogodbe nična. Glede na okoliščine konkretne zadeve, in sicer, da je bila nepremičnina predmet javne dražbe; da je bila namenjena izgradnji poslovnih prostorov, kjer bi se zaposlilo večje število delavcev domačinov; da sta stranki s pogodbo dogovorili triletni rok za njihovo izgradnjo, v primeru, da kupec pogojev ne izpolni, pa je dolžan nepremičnino vrniti po enaki ceni, kot jo je kupil; da je toženka objekte, ki jih je nameravala postaviti na spornem zemljišču, postavila leta 2008 na P. in je z načrtovano postavitvijo kontejnerja tik pred iztekom rokom poskusila le navidezno izpolniti sprejeto pogodbeno obveznost, je navajanje v reviziji, da toženka ni vedela, kaj je njena pogodbena zaveza, neutemeljeno.

10. Uveljavljana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP  (neobrazloženost) ni podana. Razlogi sodišča druge stopnje so jasni in razumljivi, pritožbeno sodišče se je opredelilo do bistvenega (do dokazne ocene sodišča prve stopnje in je zavrnilo toženkine ugovore neizpolnitve tožničine obveznosti v zvezi z lokacijskim načrtom, izgradnjo kanalizacije in vodovodnega omrežja; tč. 8-9 obrazložitve sodbe pritožbenega sodišča). Tudi sicer je standard obrazloženosti odločb sodišč druge stopnje nižji od standarda obrazloženosti odločb sodišč prve stopnje. Kadar drugostopenjsko sodišče sprejema dokazno oceno sodišča prve stopnje in iz nje izpeljane ugotovitve o odločilnih dejstvih, potem ni nujna ponovitev vseh dokaznih argumentov sodišča prve stopnje. Dovolj je, da iz razlogov sodbe sodišča druge stopnje izhaja, da se je pritožbeno sodišče seznanilo s pritožbenimi razlogi in jih ni enostavno prezrlo. Glede na navedeno so neutemeljene tudi v zvezi s tem uveljavljane kršitve 8. člena ZPP in 22. ter 25. člena URS.

11. Toženka s ponovnimi revizijskimi navedbami o tožničinem onemogočanju toženkine gradnje odpira vprašanja (ne)pravilne ugotovitve dejanskega stanja, kar ne more biti predmet revizijske presoje (tretji odstavek 370. člena ZPP).

12. Ker uveljavljani revizijski razlogi niso podani, je revizijsko sodišče toženkino revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (378. člena ZPP) in s tem tudi njeno zahtevo po povrnitvi revizijskih stroškov (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

OZ člen 92. ZPP člen 339, 339/2-14, 370, 370/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.