VSRS sodba II Ips 143/2015
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2016-02-25

Anton Frantar (preds.), Janez Vlaj (poroč.), dr. Mateja Končina Peternel, Tomaž Pavčnik, mag. Rudi Štravs

zastavna pravica na nepremičnini - hipoteka - nevpisana lastninska pravica - načelo zaupanja v zemljiško knjigo - dobra vera - pogodbena zastavna pravica

Upravičeno je pričakovati večjo skrbnost od golega zaupanja v zemljiškoknjižno stanje od toženke, ki ji, med drugim, zavarovanje terjatev na nepremičninah predstavlja poslovno dejavnost, in ki je vedela, da gre za nepremičnine, ki so grajene za nadaljnjo prodajo in na katerih etažna lastnina še ni vzpostavljena. Zemljiškoknjižno stanje pri nepremičninah, na katerih etažna lastnina še ni vzpostavljena, ne more odsevati dejanskega lastninskega stanja na posameznih stanovanjskih enotah.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek tožeče stranke, da se ugotovi, da je izvršba na nepremičnino 9.E, vpisano v podvložni številki 1714/9 k.o. ..., na nepremičnino 31.E, vpisano v podvložni št. 1714/31 k.o. ... in na nepremičnino 36.E, vpisano v podvložni št. 1714/36 k.o. ..., nedopustna. Odločilo je še o povrnitvi pravdnih stroškov.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da se ugotovi, da je izvršba na predmetne nepremičnine nedopustna.

3. Toženka je zoper pravnomočno odločbo vložila revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da sta na spornih nepremičninah v njeno korist vpisani dve hipoteki – ena na podlagi Sporazuma o zavarovanju terjatve v obliki notarskega zapisa in ena na podlagi izvršbe. Ker je bila v konkretnem postopku vložena tožba zaradi nedopustnosti izvršbe, se v primeru obstoja pravnomočne odločbe hipoteka, vknjižena na podlagi Sporazuma o zavarovanju terjatve, v konkretnem postopku ne bo izbrisala. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka pa je podana, ker pritožbeno sodišče ni navedlo trenutka, od katerega šteje, da je bila toženka v slabi veri, poleg tega pa se dobra vera na podlagi 9. člena Stvarnopravnega zakonika domneva in tožnici ni uspelo dokazati nasprotnega. Zaključki pritožbenega sodišča o slabi veri revidentke so v direktnem nasprotju z listinami in zapisniki o izvedenih dejanjih, kar obširneje obrazloži. Sodišče bi se tudi moralo opredeliti do konkurence med  pogodbeno pridobljeno zastavno pravico v korist toženke in nevknjiženo lastninsko pravico tožnice. Navaja razloge zakaj sklicevanje pritožbenega sodišča na zadevo VS RS II Ips 33/2011 v konkretni zadevi ni povsem uporabljiva in izpostavi ugotovitve sodišča prve stopnje, da toženka ni bila v slabi veri in da je tožnica ravnala neskrbno, ker se ni vpisala v zemljiško knjigo takoj, ko je bilo to mogoče. Predlaga, da revizijsko sodišče sodbo sodišča druge stopnje spremeni, podredno pa, da sodbo sodišča druge stopnje  razveljavi in vrne zadevo temu sodišču v novo sojenje.

4. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

6. Dejansko stanje, na katerega je revizijsko sodišče na podlagi tretjega odstavka 370. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vezano, izkazuje, da je toženka 18. 5. 2005 vložila predlog za izvršbo na podlagi notarskega zapisa št. SV 1306/00 z dne 5. 9. 2000(1), sklenjenega med toženko in družbo V., d. o. o. (v nadaljevanju dolžnik), kateremu je sodišče 20. 5. 2005 ugodilo. Po določbi prvega odstavka 64. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 51/98 in nasl.) lahko vloži ugovor zoper sklep o izvršbi in v njem zahteva, naj sodišče izvršbo izreče za nedopustno, kdor verjetno izkaže, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo. Ker je bil tožničin ugovor zavrnjen, je tožnica vložila tožbo zaradi nedopustnosti izvršbe in jo utemeljevala s prodajnimi pogodbami z dne 20. 5. 2000, na podlagi katerih je od dolžnika kupila sporne nepremičnine(2), na katerih v času kupoprodajne pogodbe še ni bila ustanovljena etažna lastnina(3). Tožena stranka je na podlagi sklepa Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2513/2008 z dne 29. 10. 2008 pridobila tudi pravico vknjižbe hipoteke z zaznambo izvršljivosti na spornih nepremičninah, ter izbris zaznambe zavrnitve vpisa z dne 13. 3. 2006 (Dn. št. 462/05).

7. V konkretnem primeru gre za konkurenco pogodbeno ustanovljene zastavne pravice toženke in v zemljiško knjigo nevpisane lastninske pravice tožnice. V skladu z načelom zaupanja v zemljiško knjigo tisti, ki se je v pravnem prometu upravičeno zanesel na podatke v zemljiški knjigi, ne sme trpeti škodljivih posledic. Po drugi strani pa to, da dobi upnik poplačano svojo terjatev, ne more biti ustavno dopusten razlog za poseg v lastninsko pravico osebe, ki ni dolžnik. Pri odgovoru na vprašanje, ali ima pred poplačilom pogodbeno ustanovljene zastavne pravice prednost imetnik lastninske pravice v pričakovanju, ki je nepremičnino kupil preden je bila ista nepremičnina dana v zavarovanje, je ključna presoja dobre vere pridobitelja zastavne pravice na nepremičnini. Bistveno za odločitev v zadevi je bilo tako vprašanje, ali je toženka ob sklepanju pogodbe o zavarovanju terjatve z dne 5. 9. 2000 vedela oziroma bi ob potrebni skrbnosti morala vedeti, da so bila predmetna stanovanja prodana.

8. Sodišče prve stopnje je presodilo, da je bila toženka v trenutku vložitve predloga za izvršbo na podlagi notarskega sporazuma v dobri veri, ker:

- na podlagi podatkov iz zemljiške knjige ni bila seznanjena, da je tožnica z dolžnikom sklenila kupoprodajne pogodbe za nepremičnine, ki so bile predmet izvršbe;

- tudi navedbe, da naj bi toženka vedela, da se kupnina nakazuje na njen skrbniški račun, ne kaže, da bi toženka vedela, kdo je bil kupec konkretnih stanovanj; ob odprtju skrbniškega računa pa kupoprodajne pogodbe niso bile predložene.

Sodišče druge stopnje pa je v obrazložitvi zapisalo, „da je bilo med pravdnima strankama nesporno in kar je implicitno ugotovilo sodišče prve stopnje, da je toženka ob sklepanju Sporazuma o zavarovanju terjatve z dne 5. 9. 2000 vedela, da se poslovno stanovanjski objekt, stoječ na zastavljenih parcelah, gradi za prodajo in da se stanovanja že prodajajo. Prav tako med strankama ni bilo sporno, da je dolžnik pred sklenitvijo Sporazuma pri toženki odprl skrbniški račun, kamor so se nakazovale kupnine od prodanih stanovanj. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je tožeča stranka kupnino za sporna stanovanja nakazala na skrbniški račun pred sklenitvijo omenjenega sporazuma.“ Pritožbeno sodišče je v nadaljevanju zaključilo, da  so bile navedene okoliščine za toženo stranko indic za to, da lahko obstoji na spornih stanovanjih pravica tretjih in da bi ji navedene okoliščine morale vzbuditi dvom v resničnost lastniškega stanja stanovanj. Običajna skrbnost povprečnega gospodarstvenika bi bila, da bi preveril, ali so tudi sporna stanovanja že prodana.

9. Revizijske trditve, ki tako ugotovljenemu dejanskemu stanju nasprotujejo ali ga relativizirajo (npr. da tožnica kupnine ni nakazala na skrbniški račun toženke) so v sladu s tretjim odstavkom 370. člena ZPP neupoštevne. Revidentka v zvezi z nakazovanjem kupnine na skrbniški račun toženke uveljavlja protispisnost, pri čemer konkretno ne navede, v nasprotju s katero listino ali izvedenim dokazom naj bi bila ta dejanska ugotovitev. V podkrepitev očitane procesne kršitve se sklicuje na dokazni sklep sodišča prve stopnje, da toženka ni vedela za prodajo konkretnih stanovanj. Kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, je glavni očitek toženki v tem, da bi se v pravilnost zemljiškoknjižnega stanja lahko prepričala, pa se ni, oziroma da ni pokazala nobene aktivnosti v zvezi s preverbo pravilnosti lastniškega stanja na spornih nepremičninah, pa bi jo glede na konkretne okoliščine morala. Iz obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje na strani 8 in 9 pa izhaja, da je sodišče prve stopnje navedbe o nakazovanju kupnin za prodana stanovanja na skrbniški račun toženke štelo za dejansko ugotovitev (tudi na podlagi izpovedi priče B. B.; l. št. 98).

10. Revidentkino sklicevanje na okoliščino, da so bile nepremičnine ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe med tožnico in dolžnikom že obremenjene s pravico tretjega in da je iz tega izpeljati pravni zaključek, da je tožnica s tem pristala na večje tveganje v zvezi s pridobitvijo lastništva na spornih nepremičninah, v konkretnem primeru ni pravno relevantno, saj na spornih nepremičninah v letu 2000 etažna lastnina še ni bila vzpostavljena.

11. Sporna nepremičnina je v naravi predstavljala poslovno stanovanjski kompleks, ki se je zgradil za prodajo. Po ugotovitvah sodišč druge in prve stopnje je dolžnik pred sklenitvijo Sporazuma pri toženki odprl skrbniški račun, kamor so se nakazovale kupnine od prodanih stanovanj. Tudi po presoji Vrhovnega sodišča bi se toženki kot pravni osebi, katere poslovna dejavnost je tudi ukvarjanje z zavarovanjem terjatev, ob dejstvu, da je vedela, da se posamezna stanovanja iz zastavljenih nepremičnin prodajajo in se kupnine nakazujejo na skrbniški račun, moral poroditi dvom v pravilnost zemljiškoknjižnega stanja, ki bi ga bila dolžna preveriti. Prav tako je ugotovljeno, da je toženka ob sklepanju pogodbene zastavne pravice vedela, da na poslovno-stanovanjskem kompleksu etažna lastnina še ni vzpostavljena in da so se nekatera stanovanja že prodala. Ob takšnih dejanskih okoliščinah zaupanje v zemljiško knjigo ne zadostuje za dobro vero toženke. Ker se toženka ni prepričala v dejansko lastninsko stanje spornih nepremičnin, pa bi se glede na ugotovljene okoliščine morala, je pravilen zaključek sodišča druge stopnje, da ob sklepanju pogodbene zastavne pravice ni bila dobroverna.

12. Revidentka je že v odgovoru na tožbo navedla, da je vedela, da so se nekatera stanovanja prodala, za konkretna stanovanja pa je mislila, da se niso, saj je bila na njih vknjižena lastninska pravica dolžnika. Takšno naziranje pa ni upravičeno glede na njene nadaljnje navedbe v odgovoru na tožbo, „da je tožnica sklepala pogodbo s prodajalcem, ki še ni bil vknjižen v zemljiško knjigo, ter da je bilo zemljiškoknjižno stanje povsem neurejeno.“ Dejstvo, da se tožnica v zemljiško knjigo ni vpisala takoj, ko bi se lahko, v konkretnem primeru ni pravno odločilno, saj sta sodišči druge in prve stopnje ugotovili, da se je na nepremičninah etažna lastnina vzpostavila šele v letu 2005, kar je  leta po tem, ko je toženka že pridobila pogodbeno zastavno pravico. Tožničina opustitev tako nima takšne pravne teže kot opustitev toženke, ki bi se glede na njeno vedenje o neurejenem zemljiškoknjižnem stanju na poslovno-stanovanjskem kompleksu, katerega del so bila tudi sporna stanovanja, in glede na zavedanje, da se posamezne stanovanjske enote že prodajajo, morala in bi se lahko prepričala v lastniško stanje na spornih nepremičninah. Zgolj dejstvo, da o prodaji spornih stanovanj ni bila seznanjena, jo, glede na že navedene konkretne okoliščine, ne odveže dolžne skrbnosti glede poizvedbe o stanovanjih, ki so se prodala. Upravičeno je pričakovati večjo skrbnost od golega zaupanja v zemljiškoknjižno stanje od toženke, ki ji, med drugim, zavarovanje terjatev na nepremičninah predstavlja poslovno dejavnost, in ki je vedela, da gre za nepremičnine, ki so grajene za nadaljnjo prodajo in na katerih etažna lastnina še ni vzpostavljena. Zemljiškoknjižno stanje pri nepremičninah, na katerih etažna lastnina še ni vzpostavljena, ne more odsevati dejanskega lastninskega stanja na posameznih stanovanjskih enotah. Zato se toženkino sklicevanje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo v konkretnem primeru, glede na ugotovljene dejanske okoliščine, izkaže za nezadostno, saj so ji okoliščine konkretnega pravnega posla narekovale večjo skrbnost za razjasnitev dejanskega lastniškega stanja na spornih nepremičninah. Toženka pa razen sklicevanja na zemljiškoknjižno stanje in domnevo o dobri veri ni izkazala nobene aktivnosti v smeri poizvedb o dejanskem lastniškem stanju na spornih nepremičninah.

13. Sklicevanje revidentke na dejstvo, da je stanje zemljiške knjige ob sklenitvi Sporazuma preveril tudi notar, ne spremeni materialnopravnega naziranja v tej zadevi, saj okoliščine, ki so bile oziroma bi morale biti znane revidentki, niso bile nujno poznane notarju (da se stanovanja iz poslovno-stanovanjskega kompleksa prodajajo, kupnina pa nakazuje na skrbniški račun).

14. Ker niso podani uveljavljani revizijski razlogi, je bilo treba revizijo toženke na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrniti.

Op. št. (1): Na podlagi katerega je dolžnik v korist toženke ustanovil zastavno pravico na spornih nepremičninah.

Op. št. (2): Tožnica je kupnino plačala 1. 9. 2000 in stanovanja prevzela v neposredno posest v letu 2002.

Op. št. (3): Etažna lastnina je bila na objektu vzpostavljena 16. 2. 2005, tožnica pa je predlog za vknjižbo lastninske pravice vložila 2. 2. 2006.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.