VSRS sodba II Ips 158/2014
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2016-02-18

Anton Frantar (preds.), mag. Nina Betetto (poroč.), dr. Ana Božič Penko, Karmen Iglič Stroligo, Janez Vlaj

najemna pogodba - najem poslovnih prostorov - ničnost pogodbe - razlaga pogodbe - obličnost - teorija realizacije - povrnitev vlaganj - poslovodstvo brez naročila - neupravičena pridobitev - materialno procesno vodstvo - zamudna sodba

Najemna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna (12. člen ZPSPP). Vendar je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega (58. člen OZ). Ker je bila  najemna pogodba realizirana in so izpolnjeni pogoji iz 58. člena OZ, je veljavna tudi glede nepremičnine, za katero sta se pogodbeni stranki sicer dogovorili, a v pogodbi (pomotoma) ni bila izrecno navedena.

Tožnik mora v 15 dneh, od vročitve te sodbe, povrniti toženkama stroške odgovora na revizijo v znesku 1.702,34 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za (nerazdelno) plačilo 663.662,16 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 159.040,00 SIT od 15. 11. 2006 (od vložitve tožbe) do 31. 1. 2006 in od 663.662,16 EUR od 1. 7. 2007 do plačila. Tožnik je del vtoževane terjatve (623.169,49 EUR) zahteval iz naslova povrnitve vlaganj, izvršenih v nepremičnino (v najemu), ki je v solasti toženk, preostanek pa kot vračilo zneska, za katerega je trdil, da ga je namesto toženk plačal družbi C., d.o.o.

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo tožnikovo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Tožnik je zoper drugostopenjsko sodbo vložil revizijo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter predlagal, da ji revizijsko sodišče ugodi in sodbo pritožbenega sodišča spremeni tako, da pritožbi ugodi, sodbo prvostopenjskega sodišča razveljavi in zadevo vrne temu sodišču v novo sojenje.

4. Sodišče prve stopnje kljub napotilu pritožbenega sodišča iz sklepa I Cp 3532/2011 z dne 23. 5. 2012 ni opravilo materialnega procesnega vodstva (285. člena ZPP). Prav tako ni odločilo o tožnikovem predlogu za izdajo zamudne sodbe. Toženki se v odgovoru na tožbo nista opredelili do zahtevanega plačila iz naslova opravljenih del po sklenjeni najemni pogodbi in predračunu. Ker nista prerekali trditev tožnika v tej smeri, so izpolnjeni pogoji za izdajo zamudne sodbe. Sodišče glede tega ni zavzelo stališča, zato sodbe ni mogoče preizkusiti.

5. Pritožbeno sodišče v dejanskih ugotovitvah ni imelo podlage za zaključek, da se je tožnik z najemno pogodbo zavezal kot porok in plačnik in je zato njegova obveznost iz najemne pogodbe enaka kot obveznost najemnika. Porok ne more zahtevati svojih vlaganj, saj obveznosti ni prevzel, zato je nasproten zaključek nižjih sodišč zmoten. Napačna je tudi ugotovitev pritožbenega sodišča glede vrednosti del (23.219,84 EUR), saj je bila dejanska vrednost adaptacije 234.220,00 EUR.

6. Sodišče je neutemeljeno sledilo določbam najemne pogodbe, ob tem pa spregledalo trditve tožnika, ki jih je oprl na 3., 5. in 7. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Tožnik je v najem prejel nepremičnino, ki ni bila sposobna za uporabo, zaradi česar je bilo dogovorjeno, da se izvedejo določena dela v skladu z najemno pogodbo. Brez dodatnih del ne bi mogel izvesti del po predračunu, brez slednjih pa nepremičnina zanj ni imela nobene koristi, zato so bila vsa dela nujna za dosego pogodbenega namena. Nasprotno stališče bi pomenilo, da je pogodba nična, saj bi bile obveznosti obeh pogodbenih strank povsem nesorazmerne, kar bi nasprotovalo morali (3. člen OZ). Tožnik je v pritožbi opozoril na ničnost tudi iz razlogov iz 86. člena OZ, na kar bi morali sodišči paziti po uradni dolžnosti. Namen toženk je bil drugačen od zapisanega v pogodbi, saj sta zasledovali le lastno korist, in sicer pridobiti urejeno, bistveno več vredno in adaptirano nepremičnino. Na to kaže njun odstop od pogodbe, ko je bilo poslopje dograjeno in sposobno za uporabo. Sodišči se do ničnosti nista opredelili.

7. Pritožbeno sodišče je svojo odločitev oprlo na določbo 14. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), ki določa, da je najemodajalec dolžan najemniku izročiti nepremičnino v takšnem stanju, da jo lahko uporabi za namen, določen s pogodbo, vendar se stranki lahko drugače dogovorita. Pritožbeno sodišče je zato zmotno zaključilo, da najemodajalki nista imeli dolžnosti izročitve poslovnega prostora v stanju, primernem za uporabo.

8. Ker je bila najemna pogodba sklenjena v skladu z določbami ZPSPP, ki zahteva pisno obliko (12. člen ZPSPP), pogodba za nepremičnine, ki niso navedene v pogodbi, ni veljavna. Teh določb ni mogoče zaobiti z obrazložitvijo, da po pomoti ni bila navedena prava parcelna številka. Pritožbeno sodišče je zavzelo zmotno materialnopravno stališče, da je najemna pogodba veljavna kljub neizpolnjenemu pogoju obličnosti (pisne oblike), ker je bila realizirana.

9. Pritožbeno sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo tudi zato, ker glede nejasnosti v pogodbi ni upoštevalo določbe 83. člena OZ. Toženki sta pripravili besedilo pogodbe, posredovali podatke glede predmeta najema in izbrali notarja, ki je pripravil notarski zapis. Pooblaščenec toženk in notar sta bila dolžna preveriti zemljiškoknjižno stanje. V najemni pogodbi sta zapisani nepremičnini parc. št. 1253/2 (njiva v izmeri 986 m2) in parc. št. 1253/5 (njiva v izmeri 274 m2), obe vl. št. 660 k.o. ... Na nobeni od njiju ni stanovanjske stavbe ali gospodarskega poslopja. Pogodbo in njene nejasne določbe bi moralo zato sodišče razlagati v korist tožnika.

10. V nasprotju z izvedenimi dokazi in listinami je zaključek pritožbenega sodišča, da tožnik ni imel soglasja za dodatna dela in da sta toženki delom celo nasprotovali, zaradi česar niso izpolnjeni pogoji iz 48. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Tožnik je namreč priložil pooblastilo, ki sta ga toženki podpisali 31. 7. 2001, in tožniku dovolili neomejeno razpolaganje z nepremičnino. Pooblastila nikoli nista preklicali. Tožnik je bil dolžan adaptirati nepremičnino do 31. 12. 2001, toženki pa sta tožniku prepovedali dela šele, ko je bilo poslopje dokončano (16. 7. 2003).

11. Dodatna dela na nepremičnini so bila nujna. Tožnik jih je v pripravljalni vlogi z dne 10. 7. 2012 natančno opredelil ter pojasnil, zakaj so bila nujna in zakaj so bistveno povečala vrednost nepremičnine. Za dokazovanje svojih trditev je predlagal ogled, postavitev izvedenca in predračun A., d.o.o. Sodišče je sámo brez potrebnega znanja ugotovilo, da dela, ki so bila dodatno opravljena, niso bila nujna.

12. Sodišče neutemeljeno ni uporabilo 111. člen OZ. Toženkama bi moralo naložiti, da vrneta, kar sta prejeli glede na odpoved pogodbe. Prostore imata v posesti in na podlagi tožnikovih priglašenih del zaključujeta delo na objektu.

13. Revizija je bila vročena toženkama, ki sta nanjo obrazloženo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

15. Nižji sodišči sta ugotovili, da so toženki kot najemodajalki in družba B. d.o.o., kot najemnik, 9. 5. 2001 sklenili najemno pogodbo. Tožnik je bil direktor navedene družbe, z najemno pogodbo pa se je kot porok in plačnik zavezal tudi kot fizična oseba. B., d.o.o. je bila po sklenitvi pogodbe izbrisana iz sodnega registra, tožnik pa je kot njen direktor in kot aktivni družbenik njen pravni naslednik.(1) V pogodbi sta bili kot predmet najema navedeni nepremičnini parc. št. 1253/2 in 1253/5, obe vl. št. 660, k.o. ... Navedeno je bilo še, da sta parceli v naravi stanovanjska hiša v izmeri 105 m2 in gospodarsko poslopje v izmeri 300 m2, s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem, vse na naslovu ... Pomotoma je iz pogodbe izpadla parc. št. 1252/2 vl. št. 588 k.o. ..., ki je v naravi pomenila gospodarski objekt in stanovanjsko hišo, ki sta bili predmet adaptacije. Oba objekta sta bila tožniku izročena v posest, pogodba je bila tako tudi glede izpadle parcele realizirana. Tožnik se je kot najemnik zavezal, da bo do 31. 12. 2001 po predračunu A., d.o.o., opravil adaptacijska dela na nepremičninah, ki so predmet najemnega razmerja. Po ogledu je ob sodelovanju družbe A., d.o.o., napravil predračun, vrednost del v predračunu je bila 23.219,84 EUR. Zavezal se je plačevati 1.000,00 DEM mesečne najemnine in pridobiti vsa za adaptacijo potrebna upravna dovoljenja in dovoljenja za opravljanje dejavnosti na nepremičnini ter nositi stroške v zvezi s tem. Izrecno je bilo določeno, da najemnik ob koncu najemnega razmerja nima stvarnopravnih in obligacijskih zahtevkov do najemodajalk in da bo plačal zahtevke tretjih, ki bodo nastali zaradi izvajanja adaptacije, ter da brez predhodnega pisnega soglasja najemodajalk in pridobitve dovoljenj pristojnih organov, izven obsega po predračunu dogovorjene adaptacije, ne sme adaptirati, prizidati ali kako drugače spreminjati izgleda oziroma namembnosti nepremičnine. Prav tako ni upravičen do povračila stroškov adaptacije niti do povračila stroškov z morebitnimi drugimi vlaganji v najeto nepremičnino. Po koncu najemnega razmerja lahko najemnik vzame premične stvari, vsa ostala vlaganja pa ostanejo najemodajalkama. Tožnik ni imel soglasja najemodajalk za dodatna dela. Pooblastilo, za katerega trdi, da je bilo soglasje, nima takšne vsebine. Najemno razmerje je bilo sicer sklenjeno za določen čas, in sicer do 1. 9. 2008, vendar sta toženki zaradi tožnikove kršitve najemne pogodbe od nje odstopili pred njenim iztekom. Pogodba je bila razvezana in s pravnomočno odločbo Okrajnega sodišča v Ljubljani I P 1580/2008 z dne 21. 10. 2010 je bilo tožniku naloženo, da izprazni vse nepremičnine, ki so bile predmet najema, ter jih izroči toženkama.

16. Revizijsko sodišče je vezano na dejansko stanje, na kakršno se opira odločitev sodišča druge stopnje (dejanska podlaga izpodbijane sodbe). To izhaja iz prepovedi uveljavljanja razloga zmotne in (ali) nepopolne ugotovitve dejanskega stanja na revizijski stopnji sojenja (tretji odstavek 370. člena ZPP). Neupoštevne so zato vse tiste revizijske navedbe, ki tako ugotovljeno dejansko stanje, tudi v obliki procesnih kršitev, kakorkoli obhajajo, ga relativizirajo ali dejanskim zaključkom celo izrecno nasprotujejo. Tožnik namreč v reviziji izhaja iz dejstev, ki jih je v postopku zatrjeval (na primer dejanska vrednost adaptacije; nesporno dejstvo, da je tožnik aktivni družbenik izbrisane družbe in zato njen pravni naslednik; vsebina pooblastila, za katerega trdi, da je vsebovalo soglasje za izvršitev dodatnih del), ne pa iz dejanskega stanja, ki sta ga ugotovili nižji sodišči, kar pomeni nedovoljeno izpodbijanje dejanskega stanja.

17. Pritožbeno sodišče je s sklepom I Cp 3532/2011 z dne 23. 5. 2012 prvo sodbo sodišča prve stopnje z dne 29. 6. 2011 razveljavilo in vrnilo v novo sojenje. V  obrazložitvi je med drugim navedlo, da tožnikove navedbe zajemajo različne pravne podlage tožbenega zahtevka, ki se nanašajo na povrnitev vlaganj. Ker so te med seboj včasih nasprotujoče, pomešane in nedorečene, bi moralo sodišče izvesti materialno procesno vodstvo in tožnika pozvati, naj podrobneje in bolj konsistentno navede dejstva za posamezno pravno podlago. Glede zahtevka, ki se nanaša na plačilo 80.000,00 DEM, bi moralo tožnika pozvati, naj navede, na podlagi katerih dejstev šteje, da sta mu toženki dolžni plačati naveden znesek. Ker je tožnik po prejemu sklepa pritožbenega sodišča (brez dodatnega poziva prvostopenjskega sodišča) vložil pripravljalno vlogo, v kateri je skladno z napotki pritožbenega sodišča navedel dejstva, za katera je menil, da utemeljujejo njegov tožbeni zahtevek, ga prvostopenjsko sodišče ni bilo dolžno ponovno pozivati k temu. Tožnik v reviziji uveljavlja kršitev določbe pravdnega postopka iz 285. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 339. člena ZPP, ki ni podana, saj je tožnik ne glede na z 285. členom ZPP (ne)skladno ravnanje prvostopenjskega sodišča svoje trditve dopolnil, zato materialno procesno vodstvo sodišča prve stopnje ni bilo potrebno.

18. Toženki sta pravočasno odgovorili na tožbo in v odgovoru navedli odločilna dejstva, predvsem dejstvo, da se je najemnik izrecno odpovedal uveljavljanju  stvarnopravnih in obligacijskih zahtevkov iz naslova povračila stroškov v zvezi z vlaganji ob koncu najemnega razmerja, in v zvezi s tem predlagali dokaze, na podlagi katerih sta predlagali zavrnitev tožbenega zahtevka. Pogoji za izdajo zamudne sodbe zato niso bili podani (318. člen ZPP).

19. Neutemeljen je tudi revizijski očitek kršitve določb pravdnega postopka zaradi neupravičene zavrnitve dokaznega predloga s postavitvijo izvedenca gradbene stroke glede izvedenih dodatnih del in njihove nujnosti. Nižji sodišči sta se temeljito opredelili do vsake postavke, ki jo je tožnik zatrjeval v zvezi z dodatnimi deli, in pojasnili, zakaj ta niso bila nujna. Zlasti pa je pritožbeno sodišče pojasnilo (8. stran sodbe), da tožnik ni substanciral trditvene podlage tako, da bi bilo mogoče ugotoviti, kakšna je vrednost posameznih opravljenih del mimo predračuna. Izvedensko mnenje ne more nadomestiti odsotne trditvene podlage, zato je sodišče dokazni predlog utemeljeno zavrnilo.

20. Za odločitev o (ne)utemeljenosti tožbenega zahtevka je bistven dogovor pravdnih strank, da najemnik ob koncu najemnega razmerja nima nikakršnih stvarnopravnih in obligacijskih zahtevkov do najemodajalk. Sodišči sta pogodbena določila razlagali skladno z 82. členom OZ, saj so bila ta jasna in v pogodbi ni bilo spornih določb, ki bi zahtevale posebno razlago. Očitek zmotne uporabe materialnega prava zaradi neuporabe 83. člena OZ glede nejasnosti v pogodbi zato ni utemeljen.

21. Neutemeljeni so tudi očitki, da sodišči neupravičeno nista uporabili določb 3., 5. in 7. člena OZ, ker naj bi bile obveznosti pogodbenih strank povsem nesorazmerne, kar nasprotuje morali in je zato najemna pogodba nična. Tožnikovo stališče, da pogodba zanj brez oprave adaptacijskih del ne bi imela pomena, ker ne bi dosegel pogodbenega namena, pri čemer ni pomembno, da so dela zaradi svoje nujnosti presegala prvotni dogovor, nima podlage v dejanskih ugotovitvah. Nižji sodišči sta namreč ugotovili, da je povečan obseg del posledica tožnikovih interesov, da bi adaptirane objekte bolje tržil in si na ta način povrnil vrednost vlaganj. Iz istega razloga revizijsko sodišče zavrača tudi revizijske navedbe, da je bil namen toženk ob sklepanju pogodbe drugačen od tistega, kar sta zapisali v pogodbo, saj naj bi zasledovali le lastno korist.

22. Neutemeljena je revizijska navedba, da je najemna pogodba glede parc. št. 1252/2 vl. št. 588 k.o. ... neveljavna zaradi pomanjkanja obličnosti. Najem poslovne stavbe ali poslovnih prostorov nastane s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, ki mora biti sklenjena v pisni obliki (12. člen ZPSPP). Pogodba, ki ni sklenjena v takšni obliki, ni veljavna. Vendar je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega (58. člen OZ). Sodišči sta ugotovili, da je navedena parcela izpadla pomotoma, saj sta pravdni stranki ves čas vedeli, kaj je predmet najemne pogodbe in na katerih nepremičninah se bodo opravljala adaptacijska dela. Na v pogodbi zapisanih nepremičninah parc. št. 1253/2 (njiva v izmeri 986 m2) in parc. št. 1253/5 (njiva v izmeri 274 m2), obe vl. št. 660 k.o. ..., adaptacija ni bila možna, saj na nobeni od njiju ni stanovanjske stavbe ali gospodarskega poslopja. Ker je bila predmetna najemna pogodba realizirana in so izpolnjeni pogoji iz 58. člena OZ,(2) je veljavna tudi glede nepremičnine, za katero sta se pogodbeni stranki sicer dogovorili, a v pogodbi (pomotoma) ni bila izrecno navedena.

23. Tožnik vztraja, da je s pooblastilom z dne 31. 7. 2001 pridobil soglasje toženk za dodatna dela in je s tem upravičen do povrnitve vlaganj na podlagi prvega odstavka 48. člena SPZ. Kot že pojasnjeno, gre za nedovoljeno izpodbijanje dejanskega stanja, saj sta nižji sodišči ugotovili, da je bilo pooblastilo dano za namene urejanja dokumentacije v zvezi z deli na nepremičnini. Poleg tega je bilo zapisano pred sklenitvijo pogodbe (tožnik je kasnejši datum nanj zapisal brez vednosti toženk), kar glede na vsebino pozneje sklenjene najemne pogodbe, ki izrecno zahteva pisno soglasje najemodajalk za takšna dela (5. člen pogodbe) in izključuje povrnitev kakršnihkoli vlaganj, ne pomeni soglasja toženk in posledično ne utemeljenosti tožbenega zahtevka na tej podlagi.

24. Nenazadnje je neutemeljen tudi revizijski očitek, da nižji sodišči neupravičeno nista uporabili 111. člena OZ. Določbo sta uporabili, vendar sta zaključili, da tožbeni zahtevek na njeni podlagi ni utemeljen. Prvostopenjsko sodišče je v zvezi s tem poudarilo, da pogodba izrecno določa, da lahko najemnik ob prenehanju najema iz nepremičnine odstrani vse premičnine, ki so njegova last, vsa ostala vlaganja, izvršena v najeto nepremičnino, pa ostanejo najemodajalkama, zato do vračila vlaganj ni upravičen. Pritožbeno sodišče je tem razlogom dodalo še, da je tožbeni zahtevek na tej podlagi neutemeljen tudi zaradi ugovora toženk o vzajemnem vračanju iz tretjega odstavka 111. člena OZ,(3) saj sta sodišči ugotovili, da ima tožnik še vedno posest na spornih nepremičninah.

25. Revizijsko sodišče je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno, saj je ugotovilo, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena (378. člen ZPP).

26. Odločitev o stroških temelji na določbah prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Tožnik z revizijo ni uspel, zato je dolžan toženkama povrniti zahtevane potrebne stroške odgovora na revizijo. Sodišče jih je v skladu s stroškovnikom in Odvetniško tarifo odmerilo na 1.702,34 EUR (3.000 točk za sestavo odgovora na revizijo, 2% materialnih stroškov do 1000 točk in 1% nad 1000 točk, to je 40 točk, in DDV), ki jih mora tožnik plačati v petnajstdnevnem paricijskem roku (prvi in drugi odstavek 313. člena ZPP).

Op. št. (1): Poimenovanje „tožnik“ se v nadaljevanju uporablja tako za družbo B., d.o.o., kot za tožnika.

Op. št. (2): Tudi iz namena, zaradi katerega je pisna oblika pogodbe predpisana (12. člen ZPSPP), očitno ne izhaja kaj drugega.

Op. št. (3): Če imata obe stranki pravico zahtevati vrnitev danega, veljajo za vzajemno vračanje pravila, ki veljajo za izpolnitev dvostranskih pogodb (tretji odstavek 111. člena OZ).

V dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla (prvi odstavek  101. člena OZ).

ZPP člen 285, 318, 370, 370/3. ZPSPP člen 12, 14. OZ člen 3, 5, 7, 58, 82, 83, 101, 101/1, 111, 111/3. SPZ člen 48, 48/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.