VSRS sodba II Ips 23/2013
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2015-02-19

Anton Frantar (preds.), dr. Ana Božič Penko (poroč.), dr. Mateja Končina Peternel, Karmen Iglič Stroligo, mag. Rudi Štravs

dopuščena revizija - nepremičninsko posredovanje - odškodninska odgovornost posrednika - davčno svetovanje - povrnitev premoženjske škode - odsvojitev stanovanjske hiše - davek - skrbnost dobrega strokovnjaka

V konkretnem primeru je svetovanje v zvezi z davčnimi obveznostmi spadalo v okvir dejavnosti nepremičninskega posrednika.

1. B. B. je leta 2003 kupil ruševino v ... in jo obnovil oziroma nadomestil z novogradnjo, se z družino vanjo vselil, nato pa jo za ceno, višjo od nabavne cene, že leta 2006 prodal. Pri prodaji je posredoval C. C., nepremičninski posrednik in direktor družbe S., d.o.o., ki je imela svojo odgovornost zavarovano pri toženi zavarovalnici. Davčna uprava je ugotovila dobiček iz kapitala od odsvojitve nepremičnine in tožniku odmerila dohodnino. Dobiček je bil ugotovljen, ker tožnik razlike v vrednosti nepremičnine po stanju ob nakupu in ob prodaji v večjem delu ni dokumentiral z računi, saj je dela opravil sam in z brezplačno pomočjo sorodnikov in znancev, dohodnino od tega dobička pa je bil dolžan plačati, ker je nepremičnino prodal prej, preden je poteklo tri leta od prijave bivališča v njej.(1)

2. Tožnik je trdil, da je prodajno pogodbo sklenil pred potekom treh let od vselitve v hišo zaradi zagotovila nepremičninskega posrednika, da dohodnina od dobička iz kapitala od prodaje nepremičnine ne bo odmerjena, ker bo razlika v ceni (namesto z računi) opravičena s cenitvijo, da pa davčna uprava takega načina ni akceptirala, zato je bil z izvršljivo odločbo zavezan k plačilu dohodnine. Za ta znesek je oškodovan, za njegovo škodo pa je odgovoren nepremičninski posrednik.

3. Sodišče prve stopnje je odločilo, da mora tožena stranka tožniku plačati 6.630,75 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 7. 2010 (ko je davek plačal) do plačila. Višji tožbeni zahtevek (za plačilo zamudnih obresti, ki jih je moral tožnik plačati poleg davka, ker je s plačilom zamujal) je zavrnilo. Drugostopenjsko sodišče je pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

4. Vrhovno sodišče je na predlog tožene stranke s sklepom II DoR 273/2012 dopustilo revizijo glede pravnih vprašanj (1) pravilnosti odločitve, da svetovanje v zvezi z davčnimi obveznostmi sodi v okvir dejavnosti nepremičninskega posrednika in (2) pravilnosti odločitve, da je bilo ravnanje nepremičninskega posrednika v konkretnem primeru nevestno in je zato podana njegova odškodninska odgovornost.

5. V dopuščeni reviziji tožena stranka v zvezi s prvim dopuščenim vprašanjem poudarja, da je cena posredovanja zajemala le seznanitev stranke z višino davčnih obveznosti, seznanitev pa pomeni zgolj podajo osnovne informacije, ki jo je posrednik tudi podal: stranko je opozoril na dolžnost izpolniti obrazec za odmero dohodnine, ker bi sicer stranka, ki mu je zaupala, storila davčno utajo. Nudenje informacij je posredovanje objektivnih podatkov stranki, ki nato sama ali s pomočjo tretje osebe sprejme odločitev. Davčno svetovanje pa je strokovna dejavnost preizkušenih davčnikov. Vpliva na odločitev tistega, ki mu je nudeno. Opozarja na sodbo II Ips 47/2009 in v njej zavzeto stališče, da informiranje kupca vozila o možnosti plačila preostanka kupnine s finančnim leasingom in podpora kupcu pri zbiranju dokumentacije ne predstavlja nedopustnega ravnanja, ki bi utemeljevalo odškodninsko odgovornost prodajalca vozil. Podobno je tudi z informiranjem o višini davščin pri posredovanju pri prometu nepremičnin. Stališče pritožbenega sodišča, da svetovanje v zvezi z davčnimi obveznostmi sodi v okvir dejavnosti nepremičninskega posrednika, je materialnopravno zmotno.

6. V zvezi z drugim dopuščenim vprašanjem tožena stranka zanika presojo o nevestnosti ravnanja nepremičninskega posrednika; ta je nasvete tožniku nudil na podlagi svojega znanja in izkušenj, del katerih je bila praksa Davčnega urada Ajdovščina, ki je v zvezi z ugotavljanjem stroškov lastnikov nepremičnin akceptiral cenitve in ni zahteval računov, prakso pa je spremenil prav v obravnavanem primeru. V pritožbenem postopku mu je pritrdilo tudi Ministrstvo za finance. Primer je nedvomno mejen in bi bilo relevantne določbe Zakona o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-2) mogoče razlagati tudi drugače. Zato nepremičninskemu posredniku ni mogoče očitati nevestnosti. Pogodbe o posredovanju pač ni kršil in le, če bi jo, bi bil odškodninsko odgovoren. Tako določa 6. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr) in Vrhovno sodišče se v zvezi z odškodninsko odgovornostjo nepremičninskih posrednikov vedno (na primer v odločbah II Ips 776/2008, II Ips 612/2008) sklicuje na navedeno pravno podlago. V konkretnem primeru se je v davčnem postopku izpostavilo vprašanje, koliko znaša davčna osnova pri odsvojitvi nepremičnin; reševala so se zapletena dejanska in pravna vprašanja, ki jih nepremičninski posrednik ni mogel pričakovati in na njihovo rešitev ni mogel vplivati. Bistveno je, da je tožnik to vedel, in da je vedel, da o odmeri davka odloča državni organ in ne posrednik.

7. Tožeča stranka na vročeno ji revizijo ni odgovorila.

9. Iz sodb sodišč prve in druge stopnje izhaja ugotovitev, da je tožnik na podlagi nasveta nepremičninskega posrednika prodajno pogodbo sklenil v pričakovanju, da mu davka od dobička iz kapitala od prodaje nepremičnine ne bo treba plačati.

10. Glede na predpise, veljavne v času sporne prodaje nepremičnine, tožnik ne bi bil zavezanec za plačilo davka od dobička iz kapitala od prodaje nepremičnine, če bi od nakupa do prodaje imel nepremično v lasti in bi v njej prebival najmanj tri leta (2. točka prvega odstavka 89. člena ZDoh-1), in sicer ne glede na razliko med nakupno in prodajno ceno. Tudi v konkretnem primeru, ko je bila prodajna cena višja od nakupne, bi bil plačila davka oproščen, če bi dokazal lastna vlaganja in stroške v višini razlike med obema vrednostima, če bi v tem uspel le delno, pa bi bila tudi oprostitev temu sorazmerna.

11. Ugotovljeno je, da se je tožnik za prodajo nepremičnine le dva meseca pred potekom treh let od nakupa in vselitve vanjo, navkljub poznavanju davčnopravnega pomena poteka tega roka, odločil v »bistveni meri zaradi zagotovil direktorja posrednika, da bo s pomočjo cenilcev uredil, da davka ne bo potrebno plačati.«(2) Da v tem ni uspel, je nesporno. Sporno pa je, ali je svetovanje v zvezi z davčnimi obveznostmi spadalo v okvir dejavnosti nepremičninskega posrednika oziroma ali za pritrdilen odgovor obstoji pravna podlaga. Po presoji revizijskega sodišča obstoji: predstavljata jo tako ZNPosr kot Pogodba o posredovanju s Splošnimi pogoji poslovanja podjetja S. d.o.o. kot njenim sestavnim delom. ZNPosr namreč v 3. točki prvega odstavka 17. člena določa, da morata nepremičninska družba in nepremičninski posrednik pri opravljanju posredovanja v prometu z nepremičninami naročitelja na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za odločitev naročitelja za sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami; pri tem mu morata zlasti razumljivo pojasniti (med drugim) višino in vrsto davčnih obveznosti stranke. V drugem odstavku 7. člena Pogodbe in v točki 2.2. Splošnih pogojev je med storitvami, ki jih je dolžan opraviti nepremičninski posrednik za dogovorjeno provizijo, navedeno tudi seznanjanje naročitelja in tretje osebe z višino davčnih obveznosti stranke.

12. Pomenska razlika med svetovanjem in informiranjem (v nasprotju s prepričanjem revidentke) v konkretnem primeru ni bistvena: bistveno je, da je odločitev za prodajo prej kot tri leta po nakupu nepremičnine in vselitvi vanjo tožnik sprejel na podlagi informacij in zagotovil, ki mu jih je v zvezi z davčnimi obveznostmi posredoval nepremičninski posrednik, in na katerih pravilnost se je na podlagi zaupanja v posrednika kot strokovnjaka zanesel.

13. Primerjava položaja nepremičninskega posrednika s položajem prodajalca vozila, ki kupca informira z možnostjo plačila dela kupnine s finančnim leasingom in mu pomaga pri zbiranju dokumentacije, kar po presoji Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 47/2009 ne pomeni nedopustnega ravnanja, ki bi utemeljevalo prodajalčevo odškodninsko odgovornost, ni ustrezna.

14. Na pravnomočno odločitev upravnega organa o odmeri davka je sodišče skladno z načelom prirejenosti postopkov vezano, zato ne more znova presojati pravilnosti  stališča, da bi tožnik lahko stroške, za katere bi se zmanjšala vrednost nepremičnine oziroma davčne osnove (ali, kot je smiselno trdil tožnik, ugotovil neobstoj davčne osnove), dokazoval s cenitvijo in ne le z računi. Za presojo nevestnosti ravnanja in s tem odškodninske odgovornosti nepremičninskega posrednika je ključno, ali je kot strokovnjak na področju, na katerem je deloval, lahko pričakoval, da bo davčni organ upošteval le stroške, izkazane z računi. V zakonu za to ni imel podlage. Po 1. točki prvega odstavka ZDoh-1, ki ga je treba uporabiti, ker je veljal v času prodaje, se za kapital šteje nepremičnina ne glede na to, ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju; po določbi 87. člena istega zakona je odtujitev kapitala obdavčljiva, davčna osnova od dobička iz kapitala pa je po prvem odstavku 90. člena ZDoh-1 razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Za vrednost kapitala ob odsvojitvi se šteje vrednost kapitala, navedena v pogodbi, če pogodbe ni, pa tržna cena ob odtujitvi (prvi odstavek 92. člena); od nje se odšteje vrednost kapitala ob pridobitvi, ki se valorizira s koeficientom rasti življenjskih stroškov, in stroške investicij in vzdrževanja, ki povečujejo vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec (prvi odstavek in 1. točka šestega odstavka 91. člena ZDoh-1). Načina ugotavljanja stroškov zakon torej ne določa, določbe o valorizaciji vrednosti kapitala ob pridobitvi s koeficientom rasti življenjskih stroškov pa, če naj se vrednost ugotavlja po istih kriterijih, vzbuja vsaj dvom v ustreznost metode, za katero se zavzema tožena stranka (cenitev).(3) Tak dvom bi moral nepremičninski posrednik, če bi ravnal s profesionalno skrbnostjo, odpraviti (na primer s poizvedbo pri davčnem organu), pa tega ni storil; zanesel naj bi se na dotedanjo prakso davčnega organa, pri čemer ugotovitve, da je bila ta res taka, kot trdi tožena in da se je spremenila prav v obravnavanem primeru, v sodbah sodišč prve in druge stopnje ni. Odgovor na drugo dopuščeno vprašanje je tako pritrdilen.

15. Revizija je neutemeljena in jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen Zakona o pravdnem postopku).

Op. št. (1): Dohodnine se ne plača od dobička iz kapitala, doseženega pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše - ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem - v katerem je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo; če je zavezanec stanovanje ali stanovanjsko hišo uporabljal v zvezi z opravljanjem dejavnosti ali ga je oddajal v najem, se za odsvojitev kapitala po tej točki ne šteje odsvojitev tistega dela stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ga je zavezanec uporabljal v zvezi z opravljanjem dejavnosti (pod pogojem, da je stanovanje ali stanovanjska hiša oziroma njun del v poslovnih knjigah prikazano kot sredstvo za potrebe dejavnosti) ali ga je oddajal v najem.

Op. št. (2): Glej zaključek 11. točke obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje in zaključek 6. točke obrazložitve sodbe pritožbenega sodišča.

Op. št. (3): Ena od razlag bi lahko bila, da bi se s cenitvijo ugotavljala vrednost po stanju ob pridobitvi in po cenah ob cenitvi; valorizacija ne bi bila potrebna. Po drugi možni razlagi bi se s cenitvijo ugotavljala vrednost po stanju in po cenah ob pridobitvi, ta vrednost pa bi se valorizirala s koeficientom rasti življenjskih stroškov na čas odtujitve. Po tretji razlagi se vse vrednosti ugotavljajo samo z računi, vrednosti ob pridobitvi pa se valorizirajo na čas odtujitve. Poudarek je na možnosti različne interpretacije zakona, kar je narekovalo ustrezno skrbnost posrednika pri razjasnitvi opisanega pravnega vprašanja.

ZDoh-1 člen 89, 89/1, 90, 90/1-6, 92, 92/1. ZNPosr člen 17.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.