VSRS sodba in sklep II Ips 72/2014
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2016-04-07

Anton Frantar (preds.), dr. Ana Božič Penko (poroč.), Vladimir Horvat, dr. Mateja Končina Peternel, mag. Rudi Štravs

prodaja nepremičnine - razveljavitev pogodbe - napake volje - prevara - zmota - načelo afirmacije pogodb - konvalidacija - prenehanje pogodbe zaradi neizpolnitve

Revidentka s sklicevanjem na načelo afirmacije pogodb opozarja, da so pogodbene stranke morebitne pomanjkljivosti, torej zmoto tožencev glede dogovora o dejanski uporabi skupnih delov, odpravile, saj so njihovo odpravo v zapisniku o primopredaji opredelile kot pogoj za plačilo preostanka kupnine.

Z omenjeno trditvijo je revidentka dovolj obrazloženo opozorila na določbo četrtega odstavka 46. člena OZ, ki stranki preprečuje sklicevanje na zmoto, če je druga stranka ponudila izpolnitev pogodbe tako, kot da zmote ni bilo. V takšnem primeru pogodba, tudi če je obremenjena z naklepno povzročeno zmoto, konvalidira.

Ker je tožnica ponudila izpolnitev pogodbe, kot sta si jo ob sklenitvi zamišljala toženca, se na zmoto (in na zatrjevano prevaro) ne moreta več uspešno sklicevati. Presoja spora ob takšnih dejanskih ugotovitvah zato ne more temeljiti na vprašanju veljavnosti pogodbe zaradi napak volje, ampak, upoštevajoč postavljene trditve tožencev, kvečjemu na podlagi pravil o prenehanju pogodbe zaradi neizpolnitve z uporabo določb od 103. do 111. člena OZ.

Reviziji se delno ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita v delu, ki se nanaša na pravnomočno odločitev o zahtevkih po nasprotni tožbi in o pravdnih stroških, ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Tožnica je s tožbo od tožencev zahtevala plačilo preostanka kupnine po prodajni pogodbi z dne 31. 8. 2009, toženca pa z nasprotno tožbo razveljavitev navedene pogodbe in vračilo že plačane kupnine. V trditveni podlagi sta se toženca sklicevala na prevaro, podredno na odstop pogodbe zaradi neizpolnitve in na obstoj pravnih napak. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek po tožbi na plačilo kupnine, ugodilo zahtevku po nasprotni tožbi na razveljavitev prodajne pogodbe in vračilo kupnine ter tožnici naložilo plačilo pravdnih stroškov. Sodišče druge stopnje je delno ugodilo tožničini pritožbi in odločitev o vrnitvi kupnine po nasprotni tožbi spremenilo tako, da jo je zaradi ugovora sočasne izpolnitve vezalo na istočasno vračilo nepremičnine, ki je bila predmet prodajne pogodbe, sicer pa je njeno pritožbo zavrnilo.

2. Tožnica je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo. V njej navaja, da bi morali sodišči pri presoji, ali je šlo za prevaro, ločiti dve kategoriji. Prva od njih zajema vprašanje, ali je bila predmet prodajne pogodbe solastnina, izključna lastnina ali kaj drugega, druga pa vprašanje dejanske uporabe vrta, in sicer v smeri, ali lahko toženca vrt dejansko neovirano uporabljata. Sodišče druge stopnje v nasprotju s tem te ločitve ni opravilo, pač pa ostalo v okviru nejasne kategorije „lastniške pripadnosti“, s čimer je podana procesna kršitev iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Tožnica je tožencema ves čas zagotavljala le to, kar je navedeno v pogodbi; da gostinski vrt spada v njen solastninski delež, torej da ne spada v njeno izključno lastnino. Sodišče ne pove niti, kaj lažnega naj bi tožnica prikazovala glede druge kategorije, saj je tožnica vrt predstavila kot zemljišče, na katerem ona ali njeni najemniki že vrsto let opravljajo gostinsko dejavnost. Če sta toženca menila, da je vrt v izključni lasti tožnice, je to posledica njune neskrbnosti in takšna zmota ni opravičljiva. Enako velja glede druge kategorije (dejanske uporabe); če jima dejanski obseg uporabe gostinskega vrta ni bil znan, sta za to kriva sama, saj bi lahko vrt večkrat pregledala in izmere preverila. Tudi glede opravičljivosti zmote je sodba pritožbenega sodišča obremenjena s kršitvijo iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišči sta napačno uporabili pravila o dokaznem bremenu, saj sta navedli le, da sprejemata trditev tožencev o izmeri 49 kvadratnih metrov, ker tožnica ni dokazala nasprotnega, s čimer sta nanjo nepravilno prevalili dokazno breme. Če sta sodišči že šteli, da dokazno breme leži na tožnici, bi morali opraviti materialno procesno vodstvo. Niti o teh pritožbenih navedbah v sodbi pritožbenega sodišča ni nobenih razlogov. Tožnica je kot pravni laik stanje nepremičnine opisala, kot je glede na stanje najbolje mogla, zato ne gre za zavestno prikazovanje neresničnih okoliščin. Tudi če je zaključek o prevari pravilen, to lahko zadeva le zadnji del neplačane kupnine, saj sta ureditev vseh domnevnih pomanjkljivosti v primopredajnem zapisniku toženca štela kot pogoj za dokončno plačilo kupnine.

3. Revizija je bila po 375. členu ZPP vročena tožencema, ki sta nanjo obrazloženo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

5. Ugotovljeno dejansko stanje, na katerega je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), je naslednje:

- Tožnica kot prodajalka in toženca kot kupca so dne 4. 9. 2008 sklenili kupoprodajno pogodbo v obliki notarskega zapisa o prodaji gostinskega lokala v izmeri 58,58 kvadratnih metrov s pripadajočim parkirnim mestom in gostinskim vrtom v približni izmeri približno 250 kvadratnih metrov. V kupoprodajni pogodbi so stranke ugotovile, da je tožnica izključna lastnica lokala in solastnica deleža do 0,07 % na skupnih delih stavbe, ki v naravi predstavlja gostinski vrt v izmeri približno 250 kvadratnih metrov. Stavba, v kateri je lokal, še ni zemljiškoknjižno urejena oziroma etažirana.

- V pogodbi o neuveljavljanju napak z dne 8. 9. 2008 so stranke ugotovile, da gostinski vrt meri približno 120 kvadratnih metrov in ne 250 kvadratnih metrov, toženca pa sta se odpovedala vsem jamčevalnim in drugim zahtevkom iz naslova tako ugotovljene izmere vrta.

- Toženca sta sklenila kupoprodajno pogodbo predvsem zaradi gostinskega vrta. Tožnica je vedela, da je za toženca omenjena okoliščina bistvena. Ves čas jima je zagotavljala, da njen solastniški delež na skupnih delih v naravi ustreza gostinskemu vrtu v izmeri najprej 250 kvadratnih metrov, po sklenitvi pogodbe z dne 8. 9. 2008 pa v izmeri 120 kvadratnih metrov, čeprav je vedela, da gostinski vrt lastninskopravno ne pripada lokalu.

- Primopredaja lokala je bila opravljena dne 29. 12. 2008. V tretji točki zapisnika o primopredaji so se stranke dogovorile, da bosta toženca preostanek kupnine plačala takoj, ko bo sklenjen pisni dogovor o uporabi in solastništvu skupnih deležev in naprav na objektu F. Bistven namen dogovora je bil, da tožnica uredi solastninska razmerja tako, da bodo skladna z navedbo v kupoprodajni pogodbi, po katerem njen solastniški delež v naravi predstavlja vrt v izmeri 120 kvadratnih metrov. Takšen dogovor nato nikoli ni bil sklenjen.

6. Revidentka izpodbija tako pravnomočno odločitev po tožbi, s katero sta sodišči nižjih stopenj zavrnili njen izpolnitveni zahtevek zaradi plačila kupnine po sklenjeni prodajni pogodbi, kot tudi pravnomočno odločitev po nasprotni tožbi, s katero sta ugodili oblikovalnemu zahtevku zaradi razveljavitve prodajne pogodbe in dajatvenemu (kondikcijskemu) zahtevku zaradi vrnitve že plačane kupnine. Vrhovno sodišče že na tem mestu pojasnjuje, da pravnomočna zavrnitev zahtevka po tožbi sloni na dveh samostojnih razlogih, in sicer 1.) na zaključku, da tožničina terjatev zaradi plačila preostanka kupnine ni zapadla v plačilo, ker tožnica z ostalimi solastniki stavbe še ni sklenila dogovora o uporabi solastninskih deležev, kot se je zavezala v primopredajnem zapisniku, 2.) ter na ugoditvi zahtevku zaradi razveljavitve prodajne pogodbe, s čimer je tožnica posledično izgubila izpolnitveni zahtevek. Revizijski razlogi so omejeni izključno na grajo odločitve o zahtevkih po nasprotni tožbi, kar je glede na določbo prvega odstavka 371. člena ZPP izrisalo meje revizijskega preizkusa. Vrhovno sodišče bo ta del odločitve v nadaljevanju najprej preizkusilo z vidika pravilne uporabe materialnega prava, ki ob zgoraj nanizanih dejstvih temelji na zaključku, da je tožnica s svojim ravnanjem izpolnila znake prevare iz 49. člena OZ,(1) kar tožencema daje zahtevek na razveljavitev sklenjene prodajne pogodbe.

7. Abstraktni dejanski stan prevare je izpolnjen, če ugotovljena dejstva omogočajo zaključek, da je ena pogodbena stranka pri drugi povzročila zmoto ali jo v njej držala z namenom, da jo napelje k sklenitvi pogodbe. Gre torej za naklepno povzročeno zmoto oziroma napako volje, ki lahko vpliva na sámo veljavnost sklenitve pogodbe.(2) Glede na dejansko podlago spora je tožnica toženca spravila v zmoto glede lastnosti predmeta pogodbe, in sicer s tem, ko jima je neresnično zagotavljala, da njen solastninski delež na skupnih delih v višini 0,07 % v naravi predstavlja gostinski vrt pred lokalom v izmeri 120 kvadratnih metrov. S tem je tožnica toženca zapeljala v zmotno prepričanje, da je bil med solastniki sklenjen dogovor o deljeni uporabi skupnih delov nepremičnine s takšno vsebino. Revidentka s sklicevanjem na načelo afirmacije pogodb opozarja, da so pogodbene stranke morebitne pomanjkljivosti, torej zmoto tožencev glede dogovora o dejanski uporabi skupnih delov, odpravile, saj so njihovo odpravo v zapisniku o primopredaji opredelile kot pogoj za plačilo preostanka kupnine.

8. Z omenjeno trditvijo je revidentka dovolj obrazloženo opozorila na določbo četrtega odstavka 46. člena OZ,(3) ki stranki preprečuje sklicevanje na zmoto, če je druga stranka ponudila izpolnitev pogodbe tako, kot da zmote ni bilo. V takšnem primeru pogodba, tudi če je obremenjena z naklepno povzročeno zmoto, konvalidira.(4)

9. Po dejanskih ugotovitvah je bil namen dogovora v primopredajnem zapisniku ravno v tem, da bo tožnica z drugimi solastniki sklenila dogovor o deljeni uporabi nepremičnine tako, da bo ta skladen z navedbo v kupoprodajni pogodbi in predstavo tožencev o lastnostih predmeta prodaje, po katerih tožničin solastniški delež na skupnih delih v naravi zagotavlja uporabo vrta v izmeri 120 kvadratnih metrov. Ker je tožnica s tem ponudila izpolnitev pogodbe, kot sta si jo ob sklenitvi zamišljala toženca, se na zmoto (in na zatrjevano prevaro) ne moreta več uspešno sklicevati. Presoja spora ob takšnih dejanskih ugotovitvah zato ne more temeljiti na vprašanju veljavnosti pogodbe zaradi napak volje, ampak, upoštevajoč postavljene trditve tožencev, kvečjemu na podlagi pravil o prenehanju pogodbe zaradi neizpolnitve z uporabo določb od 103. do 111. člena OZ.

10. Toženca sta trditve v smeri razveze pogodbe zaradi neizpolnitve postavila. Revidentka pravilno opozarja, da materialno dokazno breme glede neizpolnitve pogodbe, vključno s premajhno kvadraturo izročenega gostinskega vrta, leži na strani tožencev. Sodišči nižjih stopenj se zaradi zmotne uporabe materialnega prava (določba četrtega odstavka 46. člena OZ) s temi trditvami nista ukvarjali, kar je Vrhovnemu sodišču na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP narekovalo razveljavitev pravnomočne odločitve o zahtevkih po nasprotni tožbi in vrnitev zadeve v tem obsegu sodišču prve stopnje v novo sojenje. Opredelitev do drugih revizijskih navedb iz nanizanih razlogov ni bila več potrebna.

11. Kot je bilo že opozorjeno, pravnomočna zavrnitev izpolnitvenega zahtevka po tožbi sloni tudi na zaključku, da tožničina terjatev na plačilo preostanka kupnine ni zapadla v plačilo, ker še ni izpolnila obveznosti, prevzete v primopredajnem zapisniku. Tega zaključka revidentka obrazloženo ne izpodbija, zato je v tem delu Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo (378. člen OZ).

12. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Če ena stranka povzroči zmoto pri drugi stranki ali jo drži v zmoti z namenom, da bi jo tako napeljala k sklenitvi pogodbe, lahko druga stranka zahteva razveljavitev pogodbe tudi takrat, kadar zmota ni bistvena (prvi odstavek 49. člena OZ).

Op. št. (2): Dolenc, M.: Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, 1. knjiga, stran 357. Enako tudi odločbi Vrhovnega sodišča III Ips 57/2013, II Ips 922/2007.

Op. št. (3): Stranka, ki je v zmoti, se ne more nanjo sklicevati, če je druga stranka pripravljena izpolniti pogodbo tako, kot da zmote ni bilo (četrti odstavek 46. člena OZ).

Op. št. (4): Dolenc, M: navedeno delo, stran 352; Cigoj, S.: Komentar obligacijskih razmerij, Časopisni zavod Uradni list SRS, Ljubljana 1984, 1. knjiga, stran 258.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.