Sodba II Ips 643/2009
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2013-02-21

STVARNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - KMETIJSKA ZEMLJIŠČA

prodaja kmetijskih zemljišč - predkupna pravica - kršitev predkupne pravice - odobritev pravnega posla - rok - kršitev prisilnih predpisov - ničnost pogodbe - pravno mnenje

Tožnik je tožbo vložil še pred sprejemom pravnega mnenja Vrhovnega sodišča z dne 6. 4. 2012 in v skladu s prevladujočo sodno prakso v 60-dnevnem roku ni vložil zahteve za odobritev pravnega posla ampak je s tožbo zahteval ugotovitev ničnosti pogodbe sklenjene z drugim ponudnikom, vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in sklenitev pogodbe z njim. V primeru zavrnitve zahtevka, tožnik zaradi poteka 60 dnevnega roka ne bi mogel več zahtevati odobritve pravnega posla. Vrhovno sodišče je zato že v zadevi II Ips 369/2010 odločilo, da je zaradi zagotovitve pravne varnosti v takšnih primerih tožnikom treba omogočiti, da pravdo s tako postavljenimi zahtevki dokončajo, s tem, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi izdane sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota.

Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene stroške odgovora na revizijo v znesku 391,2 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

1. Tožnik je navedel, da je sprejel ponudbo toženke za prodajo več kmetijskih zemljišč in je uveljavljal predkupno pravico kot kmet mejaš, toženka pa je z drugim tožencem, ki je prav tako sprejel ponudbo vendar ni uveljavljal predkupne pravice, nato sklenila darilno pogodbo. Tako je primarno zahteval ugotovitev ničnosti darilne izjave toženke in izjave toženca o sprejemu darila, vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in sklenitev prodajne pogodbe z njim. Podrejeno je zahteval razveljavitev darilne pogodbe.

2. Sodišče prve stopnje je primarnemu zahtevku ugodilo, podrejeni tožbeni zahtevek pa je zavrnilo. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožnika ugodilo in je odločitev o zavrnitvi podrejenega zahtevka razveljavilo. Delno je ugodilo tudi pritožbi tožencev in je sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo v delu, v katerem je bila prvi toženki že naložena tudi izstavitev zemljiškoknjižne listine za prepis lastninske pravice na spornih zemljiščih  na tožnika. Pojasnilo je, da mora biti za vpis v zemljiško knjigo podana še odobritev pristojne upravne enote in je zato odločitev o izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila preuranjena.

3. Zoper odločitev o zavrnitvi njune pritožbe toženca vlagata revizijo. Navajata, da je napačno stališče sodišča prve stopnje, da je izjava o sprejemu ponudbe, ki jo je  toženec dal še pred objavo ponudbe na upravni enoti, brez pravnega učinka in opozarjata, da odločitev o tem sploh ni v pristojnosti sodišča, ampak v pristojnosti upravne enote, ki je izjavo toženca o sprejemu ponudbe obravnavala kot pravočasno. Menita, da je sodišče zagrešilo relativno bistveno kršitev postopka v zvezi s prvim odstavkom 13. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Opozarjata, da je tožnik uveljavljal predkupno pravico pri nakupu vseh nepremičnin, da pa iz listin izhaja, da ima predkupno pravico kot kmet mejaš le glede treh nepremičnin, ki so navedene v ponudbi. Navajata, da je napačno stališče, da ni pomembno, da tožnik v 60 dneh ni zahteval odobritve pravnega posla. Poudarjata, da bi tožnik imel interes za uveljavljanje zahtevka za sklenitev pogodbe le pod pogojem, če bi pred tem v skladu z 22. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) v 60 dneh zahteval odobritev sklenjenega pravnega posla pred pristojno upravno enoto. Opozarjata, da je po  ZKZ za vodenje postopka s ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča pristojen upravni organ in sodišče prve stopnje ne bi smelo odločati o odobritvi pravnega posla.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožniku, ki je nanjo odgovoril. Opozarja, da je revizija prepozna, da ni bila nikdar diferencirana vrednost spornega predmeta, predvsem pa navaja, da je ravnal v skladu z določbami ZKZ in da zato ima pravni interes za uveljavljanje zahtevka za sklenitev pogodbe. Predlaga, naj Vrhovno sodišče revizijo zavrže oziroma kot neutemeljeno zavrne.

5. Revizija je pravočasna in dovoljena, ni pa utemeljena.

6. Revizijsko sodišče glede na ugovore v odgovoru na revizijo uvodoma pojasnjuje, da je revizija tožencev pravočasna, saj je bila oddana priporočeno na pošto zadnji dan zakonskega roka. Tožeča stranka je primarno uveljavljala več zahtevkov, ki so bili po (ob vložitvi tožbe) uveljavljeni sodni praksi nujni za uveljavitev predkupne pravice in je zato za ta sklop zahtevkov navedla skupno vrednost spornega predmeta. Toženca z revizijo izpodbijata odločitev v tem delu, zato podrobnejša opredelitev izpodbijanega dela pravnomočne sodbe ni bila potrebna.

7. Prodaja kmetijskih zemljišč je urejena v ZKZ. Po 20. členu ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo, torej predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, izročiti pristojni upravni enoti. Upravna enota mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano zemljišče, mora v 30 dneh od objave ponudbe na oglasni deski, prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe. V 60 dneh od poteka roka za sprejem ponudbe pa mora pri upravni enoti vložiti zahtevo za odobritev sklenjenega pravnega posla. O odobritvi po 22. členu ZKZ odloča upravna enota v postopku odobritve, upoštevajoč zakonske predpostavke, v okviru katerih zakon določa tudi predkupne upravičence in njihov vrstni red, če predkupno pravico uveljavlja več oseb (23. člen ZKZ).

8. Po prvem odstavku 22. člena ZKZ mora oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, vlogi za odobritev pravnega posla priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu. Ob vložitvi tožbe in tudi še ob izdaji obeh sodb je bila prevladujoča praksa sodišč in upravnih organov, da mora predkupni upravičenec, kadar ponudnik pogodbo sklene z drugo osebo, pred vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla najprej iztožiti sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila v pravdnem postopku, pristojna upravna enota pa je v tem primeru štela, da rok za vložitev zahteve za odobritev začne teči šele od pravnomočnosti sodbe.

9. Vrhovno sodišče je 6. 4. 2012 sprejelo pravno mnenje, s katero je to sodno prakso spremenilo. Sprejelo je stališče, da ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Če izjavo o sprejemu ponudbe poda več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Odločilo je, da je zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Vrhovno sodišče je zavzelo stališče, da pristojna upravna enota za vse, ki so pravočasno zahtevali odobritev pravnega posla, vodi en postopek in z odločbo odobri le enega od pogojno sklenjenih pravnih poslov. Predkupni upravičenec, čigar pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, pa nato lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila (glej Pravna mnenja Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, št. I/2012, str. 17).

10. V obrazložitvi pravnega mnenja je Vrhovno sodišče posebej opozorilo, da pristojna upravna enota po sedanji pravni ureditvi v ZKZ ne izdaja le potrdila o tem, da je bil postopek objave ponudbe pravilno izpeljan, ampak je soglasje pristojne upravne enote dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla, ki ga sodišče ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju. Toženca imata tako prav, ko opozarjata, da sodišče v pravdnem postopku ne sme odločati o odobritvi prodajne pogodbe, saj je ta pristojnost pridržana upravni enoti. Kljub temu pa je odločitev sodišča druge stopnje pravilna.

11. Kot rečeno je tožnik tožbo vložil še pred sprejemom zgoraj navedenega pravnega mnenja in v skladu s prevladujočo sodno prakso v 60-dnevnem roku ni vložil zahteve za odobritev pravnega posla ampak je s tožbo zahteval ugotovitev ničnosti pogodbe sklenjene z drugim ponudnikom, vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in sklenitev pogodbe z njim. V primeru zavrnitve zahtevka, tožnik zaradi poteka 60 dnevnega roka ne bi mogel več zahtevati odobritve pravnega posla. Vrhovno sodišče je zato že v zadevi II Ips 369/2010 odločilo, da je zaradi zagotovitve pravne varnosti v takšnih primerih tožnikom treba omogočiti, da pravdo s tako postavljenimi zahtevki dokončajo, s tem, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi izdane sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota. Sodišče druge stopnje je to upoštevalo, saj je zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila prav iz tega razloga zavrnilo. Z ugoditvijo zahtevku za sklenitev pogodbe je tožniku omogočeno, da v 60 dneh od pravnomočnosti odločbe pred upravno enoto zahteva odobritev pravnega posla, o vseh vprašanjih, ki jih toženca izpostavljata v reviziji, pa bo v postopku odobritve odločal pristojni upravni organ.

12. Revizijsko sodišče je tako ugotovilo, da uveljavljana revizijska razloga nista podana, zato je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

13. Odločitev, da toženca sama krijeta svoje stroške revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154.člena ZPP in je zajeta z izrekom o zavrnitvi revizije. Na podlagi navedenih določb pa morata tudi tožniku povrniti njegove stroške odgovora na revizijo v znesku 391,2 EUR (600 točk po 0,46 EUR, 20% DDV in 60,00 EUR takse za odgovor na revizijo).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.