Sklep II DoR 387/2012
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2013-02-21

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

dopuščena revizija - prodajna pogodba - prodaja nepremičnine - jamčevanje za napake - stvarne napake - običajne lastnosti stanovanja - zahtevek za znižanje kupnine - zahtevek za odpravo napak - prevzem nepremičnine - rok za izguba pravic kupca - rok za vložitev tožbe

Revizija se dopusti glede pravilnosti stališča, da se za določitev običajnih lastnosti, ki jih mora imeti prodano stanovanje, uporablja tudi gradbena dokumentacija in gradbeni predpisi v času gradnje, če v prodajni pogodbi ni drugače določeno, v povezavi s stvarnimi napakami; da lahko tožnik v primeru, ko je napaka odpravljiva, zahtevek za znižanje kupnine uveljavlja tudi tako, da kupnino zniža za stroške, ki so potrebni za odpravo napak in da je enoletni rok za vložitev tožbe po 480. členu OZ začel teči 29. 7. 2005, ko sta tožnika ob prevzemu grajala napake oziroma da jamčevalni rok, ki ga določa 480. člen OZ, pred prevzemom stanovanja ne more teči.

Revizija se dopusti glede pravilnosti stališča sodišča druge stopnje:

- da se za določitev običajnih lastnosti, ki jih mora imeti prodano stanovanje, uporablja tudi gradbena dokumentacija in gradbeni predpisi v času gradnje, če v prodajni pogodbi ni drugače določeno, v povezavi s stvarnimi napakami;

- da lahko tožnik v primeru, ko je napaka odpravljiva, zahtevek za znižanje kupnine uveljavlja tudi tako, da kupnino zniža za stroške, ki so potrebni za odpravo napak in

- da je enoletni rok za vložitev tožbe po 480. členu OZ začel teči 29. 7. 2005, ko sta tožnika ob prevzemu grajala napake oziroma da jamčevalni rok, ki ga določa 480. člen OZ, pred prevzemom stanovanja ne more teči.

1. Sodišče druge stopnje je v delu, na katerega se nanaša predlog, zavrnilo toženčevo pritožbo in potrdilo prvostopenjsko sodbo. Presodilo je, da lahko tožnik v primeru, ko je napaka odpravljiva, zahtevek za znižanje kupnine uveljavlja tudi tako, da kupnino zniža za stroške, ki so potrebni za odpravo napak. Nadalje je v razlogih sodbe navedlo, da ima prodajalčeva izpolnitev stvarne napake, če stvar, ki jo je prodajalec izročil kupcu, nima pogodbenih (pogodbeno dogovorjenih) oziroma običajnih lastnosti. Med običajne lastnosti pa spadajo tudi lastnosti, ki so določene (predpisane) s tehničnimi in drugimi predpisi oziroma ki jih opredeljujejo druga pravila stroke. Kadar je predmet prodaje nova stvar, so za določitev njenih običajnih lastnosti odločilne lastnosti, ki so predpisane s tehničnimi in drugimi predpisi, ki veljajo ob sklenitvi pogodbe. V primeru prodaje bodoče stvari, torej stvari, ki ob sklenitvi pogodbe še ne obstaja (na primer stanovanja, ki se bo nahajalo v objektu, ki ob sklenitvi pogodbe še ni zgrajen), so odločilni tehnični in drugi predpisi, ki veljajo v času gradnje.  Kot napačno je označilo stališče pritožnika, da se pri presoji predpisanih lastnosti stvari ne upoštevajo materialnopravna določila Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, ki so veljali v času gradnje. Ker pa morajo biti tudi v projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja izpolnjene zahteve, ki jih določa Pravilnik (26. člen Pravilnika), po mnenju Višjega sodišča ne držijo obširne pritožbene navedbe, da določila projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) in projekta za izvedbo del (PZI) ne veljajo. Nadalje je Višje sodišče pritrdilo naziranju prvostopenjskega sodišča, da je enoletni rok za vložitev tožbe po 480. členu OZ začel teči 29. 7. 2005, ko sta tožnika ob prevzemu grajala napake. Pred prevzemom stanovanja jamčevalni rok ne more teči. Ker se je toženec zavezal napake odpraviti, se na pretek enoletnega roka ne more sklicevati.

2. Zoper to sodbo je tožena stranka vložila predlog za dopustitev revizije.

4. Ker so pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 45/08, v nadaljevanju ZPP) podani glede pravnih vprašanj, opredeljenih v izreku tega sklepa, je Vrhovno sodišče revizijo v tem obsegu dopustilo (tretji odstavek 367.c člena ZPP).

Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev                 stanovanjskih stavb in stanovanj člen 26. OZ člen 83, 385, 435, 458, 459, 468, 478, 480, 639, 639/3. SPZ člen 66, 67, 105. ZVPot člen 1, 1/4, 22, 22/5, 33, 41, 41/1. ZPP člen 189, 189/3, 254, 367a, 367a/1, 367c, 367c/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.