Sodba II Ips 604/2009
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2013-01-31

prodaja nepremičnine - zastopanje - pogodba, ki jo sklene neupravičena oseba - prodaja tuje stvari - kondikcija - zastaranje

Tožnik je verjel, da je bila pogodba s solastnicama veljavno sklenjena. Obrokov kupnine zato ni poravnaval brez pravne podlage oziroma ali na podlagi pogodbe z nelastnikom, pač pa na podlagi lastne izjave volje, s katero se je bil v dobri veri zavezal neupravičeno zastopanima lastnicama sporne nepremičnine. Ker pravni posel, sklenjen z zastopnikom brez pooblastitve, ni neveljaven sam po sebi, je takšna izjava volje tožnika zavezovala, vse dokler ni na konkludenten način postalo jasno, da neupravičeno zastopani solastnici zavračata odobritev pogodbe oziroma, povedano drugače, da dotedaj pendenčna pogodba ne bo odobrena.

1. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožnikovemu tožbenemu zahtevku in toženko zavezalo k plačilu 1.668,33 EUR (prej 399.800 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 2. 1999 do dne, ko bi njihova višina dosegla višino glavnice. Prisojeni znesek predstavlja vrednost zadnjega od obrokov kupnine, plačanih toženki na podlagi ustnega dogovora o prodaji nepremičnine, vikenda v naselju Š. (v nadaljevanju nepremičnina), ki jih je tožnik, ker dogovor o prodaji z nasprotne strani ni bil realiziran, zahteval nazaj. V preostalem (tožnik je poleg kondikcije kupnine zahteval tudi povrnitev vrednosti vlaganj, ki jih je opravil na sporni nepremičnini) je tožbeni zahtevek zavrnilo.

2. Sodišče druge stopnje je tožnikovi pritožbi delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje tako spremenilo, da je zahtevku v delu, ki se nanaša na vrnitev plačanih zneskov kupnine, ugodilo v celoti in tožniku prisodilo dodatnih 6.256,25 EUR s pripadki. Sicer je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

zoper to sodbo toženka uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in zmotne uporabe materialnega prava. Meni, da izpodbijani sodbi manjkajo razlogi o odločilnih dejstvih. Pritožbeno sodišče namreč ni pojasnilo, na podlagi česa je štelo za dokazano, da tožnik ni vedel ali moral vedeti, da je šlo za prodajo tuje stvari. Zlasti ker je iz ugotovitev prvostopenjskega sodišča videti, da naj bi tožnik vedel, da

toženka ni lastnica sporne nepremičnine. Toliko bolj, ker se nihče ne more

sklicevati, da mu niso znana dejstva, glede katerih se vodi javna knjiga,

toženka pa v zemljiški knjigi ni bila vpisana kot lastnica sporne nepremičnine. Pravno pravilo o prodaji tuje stvari iz 460. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) zato ne bi smelo biti uporabljeno. Tožniku je bil obseg prekoračitve pooblastila dobro znan, kar pomeni, da je imel možnost zahtevati vračilo kupnine že naslednji dan po plačilu vsakega posameznega obroka.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženki, ki nanjo ni odgovorila.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja pravno pomembna dejstva, ki zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP zavezujejo tudi revizijsko sodišče:

toženka se je predstavljala tožniku kot prodajalka nepremičnine v imenu in za račun svoje matere in mladoletne sestre, sicer zemljiškoknjižnih (so)lastnic, vendar prodajnega pooblastila omenjenih ni imela,

tožnik tega ni vedel, niti ni imel razloga dvomiti v obstoj pooblastitve, saj je toženka prodajala nepremičnino prek časopisnega oglasa s pomočjo nepremičninske agencije,

(ustno) je bila dogovorjena kupnina v višini 45.000 DEM, tožnik pa jo je moral plačati v več obrokih,

tožnik je s plačili redno zamujal, a je kljub temu do januarja 1999 plačal toženki že 15.000 DEM kupnine,

zaradi zamude obroka, ki je zapadel konec leta 1998, mu je toženka v mesecu januarju 1999 dala dodaten 30-dnevni rok za izpolnitev,

v mesecu februarju 1999 je tožnik izročil toženki nadaljnjih 4.000 DEM,

v mesecu marcu oziroma aprilu istega leta je tožnik ugotovil, da je bila na vratih počitniške hiše zamenjana ključavnica, in tudi, da je temu tako zaradi prodaje nepremičnine tretjemu.

7. Na tej podlagi je zaključilo, da je toženec resda kondikcijski upravičenec, vendar je njegov zahtevek v skladu s splošnim petletnim zastaralnim rokom iz 371. člena ZOR v dobršnem delu, tj. glede obrokov, plačanih pred februarjem leta 1999, zastaran. In sicer zato, ker zaradi neobstoja prodajne pooblastitve ni bila oziroma ni mogla biti sklenjena nobena pogodba in je imel tako tožnik pravico zahtevati vračilo plačanih zneskov že naslednji trenutek po vsakem izvršenem plačilu. Kondikcijskemu zahtevku je posledično ugodilo le glede zadnjega obroka v višini 4.000 DEM oziroma, preračunano v Evre, glede 1.668,33 EUR

8. Pritožbena instanca je upravičeno posegla v takšno odločitev in jo spremenila v tožnikovo korist, dasiravno je res, da je pri

zgornjo premiso. Vendar ta spodrsljaj izpodbijani sodbi ne jemlje kvalitete materialnopravne pravilnosti.

9. V situaciji, kot jo izkazuje v tč. 6. predstavljeni dejstveni kompleks, določba 460. člena ZOR (gre za t.i. prodajo tuje stvari)(1) ne more priti v poštev, ker se konkreten dejanski stan zadeve in abstraktni, zakonski dejanski stan pravne norme razlikujeta v enem od ključnih detajlov. Tožnik je vseskozi zatrjeval (in tudi dokaz(ov)al), da je vedel, čigavo stvar kupuje. Ko je tako, ne gre za prodajo tuje stvari, kot pravilno opozarja revizija (toženka tuje stvari nikoli ni prodajala kot svoje), temveč za sklenitev pogodbe po

neupravičeni osebi (88. člen ZOR oziroma 73. člen OZ).

10. Odločilni rezultat dokazovanja v tej pravdi je ugotovitev, da toženka za sklenitev pravnega posla v imenu in za račun (so)lastnic ni bila pooblaščena. Ravnala je povsem na lastno pest, tožnik – in to je bistveno – pa o tem ni imel pojma, celo več, prepričan je bil v nasprotno. Verjel je, da je bila pogodba s solastnicama veljavno sklenjena. Obrokov kupnine potemtakem ni poravnaval brez pravne podlage, kot je menilo prvo sodišče, ali na podlagi pogodbe z nelastnikom, kot je menilo sodišče druge stopnje, pač pa na podlagi lastne izjave volje, s katero se je bil v dobri veri zavezal neupravičeno zastopanima lastnicama sporne nepremičnine. Ker pravni posel, sklenjen z zastopnikom brez pooblastitve, ni neveljaven sam po sebi(2), je takšna izjava volje tožnika zavezovala, vse dokler ni na konkludenten način postalo jasno, da neupravičeno zastopani solastnici zavračata odobritev pogodbe oziroma, povedano drugače, da dotedaj pendenčna pogodba ne bo odobrena.

11. Ta trenutek je nastopil s tožnikovo seznanitvijo s prodajo nepremičnine tretjemu, ki se je vpisal v zemljiško knjigo kot njen lastnik. Do tedaj je bil tožnik torej zavezan poravnavati kupnino v skladu bodisi z izvorno dogovorjenimi plačilnimi modalitetami bodisi s kasnejšimi dogovori (kot je bil tisti o dodatnem 30-dnevnem plačilnem roku v mesecu januarju 1999), ne pa upravičen terjati njeno vrnitev. To pravico je, ugotovljeno, pridobil šele po izročitvi zadnjega od plačanih obrokov v mesecu februarju 1999. Petletni zastaralni rok iz 371. člena ZOR do vložitve tožbe v januarju 2004 tako ni mogel preteči.

12. Po povedanem uveljavljana revizijska razloga nista podana, zato je sodišče neutemeljeno revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

naka ji je določba 440. člena Obligacijskega zakonika – (v nadaljevanju OZ).

Komentar obligacijskih razmerij, veliki komentar zakona o obligacijskih razmerjih, I. Knjiga

, ČZ Uradni list SR Slovenije, Ljubljana, 1984, str. 327–328.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.