Sodba II Ips 155/2009
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2013-01-17

prodaja nepremičnine - prenehanje pogodbe zaradi neizpolnitve - izpolnitveni zahtevek - predpogodba

103. člen OZ ureja situacijo, kadar pri dvostranskih pogodbah ena stranka ne izpolni svoje obveznosti. Če ni določeno kaj drugega, lahko druga (pogodbi zvesta) stranka zahteva ali izpolnitev obveznosti ali pa pod pogoji iz nadaljnjih zakonskih določb odstopi od pogodbe, v vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine. Odločilno je torej, ali sploh, in če je odgovor pritrdilen, katera od strank obdrži pravico do izpolnitvenega zahtevka oz. do izbire drugih sankcij, ki jih zakon daje pogodbi zvesti stranki na razpolago.

Tožena stranka mora v 15 dneh  od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene revizijske stroške v znesku 673,08 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku in ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili predkupno pogodbo ter toženki naložilo, da je dolžna s tožnikom skleniti prodajno pogodbo za nepremičnino parc. št. 83/3 k.o. ... za kupnino 41.729,26 EUR. Odločilo je še o pravdnih stroških in jih naložilo v plačilo toženi stranki.

2. Pritožbeno sodišče je pritožbo toženke glede glavnega zahtevka zavrnilo, delno pa ji je ugodilo v stroškovnem delu. Zoper odločitev sodišča druge stopnje je toženka vložila pravočasno revizijo, ki jo je treba glede na to, da je bila sodba sodišča prve stopnje izdana pred uveljavitvijo novele Zakona o pravdnem postopku  ZPP - D (Uradni list RS, št. 45/2008), obravnavati po določbah ZPP, kakršne so veljale pred 1. 10. 2008.

3. Revizija je bila vročena v odgovor tožniku, ki je nanjo odgovoril, in Vrhovnemu  državnemu tožilstvu RS.

4. V reviziji toženka uveljavlja razloga absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotno uporabo materialnega prava. Predlaga tako spremembo obeh sodb nižjih sodišč, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne s stroškovno posledico, podredno pa predlaga razveljavitev sodbe sodišča druge stopnje in ponovno sojenje pred sodiščem prve stopnje.

5. Toženka graja nepravilno materialnopravno presojo dogovora z dne 1. 12. 2003, s katerim sta se stranki sporazumeli, da predhodni dogovor o prodaji nepremičnine preneha veljati 9. 12. 2003, kasneje pa je bil ta datum sporazumno  podaljšan do 19. 12. 2003. Pravilni pravni zaključek nižjih sodišč bi se moral glasiti, da sta bili pogodbeni stranki dogovorjeni, da se v primeru nesklenitve pogodbe do najkasneje 19. 12. 2003 šteje, kot da predpogodba ni bila nikoli sklenjena. V nadaljevanju se revidentka sklicuje na zapisnik o zaslišanju pooblaščenca toženke (da je toženec nujno potreboval denar, zato je želel nepremičnino čim hitreje prodati, do česar pa ni prišlo, ker tožnik ni imel denarja za plačilo kupnine). Prav to dejstvo pa naj bi bilo razlog, da do sklenitve pogodbe ni prišlo. Sodišče prve stopnje je napačno uporabilo določbo šestega odstavka 33. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), saj bi moralo presoditi, da predpogodba v primeru spremenjenih okoliščin ne veže. Z zvišanjem ponujene kupnine s strani tožnika na 10.000.000 SIT se tožena stranka ni nikoli strinjala in take cene ni sprejela, saj ni ustrezala spremenjenim okoliščinam. Obe sodišči naj bi kršili določilo 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj so razlogi sodb v nasprotju z vsebino listin in zapisnikov. Pritožbenemu sodišču revidentka očita, da ni odgovorilo na pravno pomembne pritožbene trditve. Prav tako revidentka v razlogih sodb pogreša pravno kvalifikacijo listine z dne 23. 5. 2003, ki je hkrati predkupna pogodba in pogodba o ari.

6. Tožnik je na revizijo odgovoril in jo ocenjuje kot pavšalno in nekonkretizirano glede očitanih procesnih kršitev, opozarja pa tudi, da revizija v precejšnjem delu  izpodbija ugotovljeno dejansko stanje, s čimer v postopku z izrednimi pravnimi sredstvi ne more uspeti. Zato predlaga zavrnitev revizije ter priglaša stroške sestave odgovora.

8. Revizijsko sodišče preizkusi izpodbijano sodbo v delu, v katerem se z revizijo izpodbija, in v mejah razlogov, ki so z revizijo uveljavljani, pri čemer pazi po uradni dolžnosti na pravilno uporabo materialnega prava (371. člen ZPP).

9. Relevantno dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje in je prestalo pritožbeni preizkus, nanj pa je zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP revizijsko sodišče vezano, je sledeče:

toženka je po svojem sinu (pooblaščencu) 23. 5. 2003 s tožnikom sklenila predkupno pogodbo za parcelo 83/3 k.o. ... in pogodbo o ari, s katero sta se stranki dogovorili, da se glavna pogodba sklene v 10 dneh po prejemu odločbe o legalizaciji objekta, ki stoji na parceli;

enotno dovoljenje za gradnjo je bilo izdano 11. 10. 2003;

prodajna cena v predpogodbi je bila določena na 8.000.000 SIT, plačana je bila ara 500.000 SIT, ki bi se vštela v kupnino;

rok za sklenitev pogodbe je bil dvakrat podaljšan, prvič do 1. 12. 2003 in drugič do 19. 12. 2003;

19. 12. 2003 se je pri tožnikovem pooblaščencu z namenom podpisa pogodbe oglasil toženkin pooblaščenec, ki je zahteval plačilo kupnine v gotovini, hkrati z overitvijo podpisa pri notarki;

tožnik je imel ta dan zagotovljena sredstva za plačilo kupnine tako s hipotekarnim kreditom kot tudi v gotovini (preko posojila I. V.), pogodbe pa ni želel skleniti in denarja izročiti, ker v pooblastilu toženke sinu ni bilo dano izrecno pooblastilo za izdajo zemljiškoknjižnega dovolila in zato po zagotovilih notarja, h kateremu se je tožnik zatekel po nasvet, prodajne pogodbe v zemljiški knjigi ne bi bilo mogoče izvesti.

10. Sodišče prve stopnje je presodilo, da je do nesklenitve prodajne pogodbe do dogovorjenega roka prišlo iz razloga na strani tožene stranke, ki ni ponudila pravilne izpolnitve, tako presojo pa je potrdilo tudi pritožbeno sodišče.

11. Očitki o procesnih kršitvah, ki bi naj jih zagrešili sodišči prve in druge stopnje, niso utemeljeni. Očitki kršitve 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP so pavšalni in nekonkretizirani, zato Vrhovno sodišče na njih ne odgovarja. Prav tako je pavšalen in nekonkretiziran očitek, da pritožbeno sodišče ni odgovorilo na pravno pomembne pritožbene trditve. Nekateri revizijski očitki gredo v smer izpodbijanja ugotovljenega dejanskega stanja (glede razloga, zakaj do sklenitve pogodbe ni prišlo – češ da tožnik ni imel denarja za plačilo kupnine). Odločanje oziroma upoštevanje s strani toženke zgolj splošno omenjenih spremenjenih okoliščin brez ustreznih konkretiziranih pravno relevantnih trditev (kako so se okoliščine glede višine kupnine spremenile v obdobju od sklenitve prodajne predpogodbe v maju 2003 pa do decembra istega leta, ko bi morala biti sklenjena glavna pogodba) ni bila dolžnost nižjih sodišč.

12. Relevantno materialno pravo predstavljajo zakonska določila, ki urejajo prenehanje pogodbe zaradi neizpolnitve. 103. člen OZ ureja situacijo, kadar pri dvostranskih pogodbah ena stranka ne izpolni svoje obveznosti. Če ni določeno kaj drugega, lahko druga (pogodbi zvesta) stranka zahteva ali izpolnitev obveznosti ali pa pod pogoji iz nadaljnjih zakonskih določb odstopi od pogodbe, v vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine. Odločilno je torej, ali sploh, in če je odgovor pritrdilen, katera od strank obdrži pravico do izpolnitvenega zahtevka oz. do izbire drugih sankcij, ki jih zakon daje pogodbi zvesti stranki na razpolago(1). V konkretni pravdi je na to pravno vprašanje po izvedenem dokaznem postopku sodišče prve stopnje odgovorilo, da je bila toženka tista, ki na dan 19. 12. 2003 ni ponudila pravilne izpolnitve svoje obveznosti iz predpogodbe.

13. Predpogodba je po 33. členu OZ takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba. Predpogodba veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe. Sklenitev glavne pogodbe se lahko zahteva v šestih mesecih od izteka roka, določenega za njeno sklenitev, če ta rok ni določen, pa od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena. Zakonske določbe o ari, vsebovane v devetem poglavju OZ, povedo, da je ara tisti predmet, ki ga je ob sklenitvi pogodbe ena stranka dala drugi (gre za nek znesek denarja ali neko količino drugih nadomestnih stvari) v znamenje, da je pogodba sklenjena. Določba drugega odstavka 65. člena OZ za primer neizpolnitve pogodbe (med katere glede na zgoraj povzeto spada tudi predpogodba), za katero  odgovarja stranka, ki je aro prejela, drugi stranki daje pravico do trojne izbire: zahtevati ali izpolnitev pogodbe ali povrnitev škode in vrnitev are ali vrnitev dvojne are.

14. S prodajno predpogodbo, ki sta jo pravdni stranki sklenili 23. 5. 2003, in vsemi nadaljnjimi dopolnili tega pravnega posla, ki sta jih pravdni stranki sklepali v obdobju do 19. 12. 2003, se je prodajalka po svojem pooblaščencu zavezala, da bo na tožnika kot kupca prenesla lastninsko pravico na sporni nepremičnini. Ko je nastopil trenutek, ko bi tako prodajalka kot kupec morala izpolniti vsak svojo glavno obveznost glede na sklenjeno predpogodbo, je tožnik upravičeno zavrnil sprejem nepravilne izpolnitve, ki mu jo je ponujal toženkin pooblaščenec. Tožnik je pokazal zadostno stopnjo skrbnosti v pravnem prometu, da je izročitev kupnine zavrnil, ker mu toženka ni zagotovila, da bo na podlagi predloženih listin (pooblastila) lahko izpeljan tudi prepis lastninske pravice na sporni nepremičnini v zemljiški knjigi (glede na zahteve 34. člena Zakona o zemljiški knjigi). Informacijo o pomanjkljivosti toženkinega pooblastila je bodoči kupec pridobil pri notarju, ki je strokovnjak za izvedbo pravnih poslov v zemljiški knjigi, zato se je nanjo smel zanesti in skladno z njo ravnati. Tako je po določbi 103. člena OZ tožnik pridobil pravico, da od prodajalke zahteva pravilno izpolnitev (ob sočasni lastni izpolnitvi plačila kupnine, ob vštetju že plačanega zneska are), kakor sta odločili nižji sodišči.

15. Nepravilna je taka razlaga roka (ki sta ga stranki postavili kot končni rok za sklenitev prodajne pogodbe), kot ga ponuja revidentka. Nesklenitev prodajne pogodbe v dogovorjenem roku je namreč zakrivila ona sama, zato je tožbeni zahtevek tožnika, ki je izpolnitev predpogodbene obveznosti zahteval v roku, ki ga predvideva 33. člen OZ, utemeljen, kar sta nižji sodišči pravilno presodili. Ne gre namreč za nemožnosti izpolnitve, za katero ne odgovarja nobena od strank in za katero 116. člen OZ določa kot posledico ugasnitev obveznosti obeh pogodbenih strank z morebitnim povračilnim zahtevkom. Prav tako med strankama ni prišlo do sporazumnega prenehanja obveznosti iz predpogodbe, potem ko je ta že zapadla. Le če bi bila revidentkina izpolnitev ponujena pravilno, pa je tožnik do končnega roka ne bi sprejel ali ne bi bil sposoben hkrati izpolniti svoje obveznosti plačila kupnine, bi nastopilo tako pravno stanje, kot si ga želi tožena stranka, torej da bi tožnik izgubil izpolnitveni zahtevek.

16. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani, pravilno pa je bilo uporabljeno tudi materialno pravo, je Vrhovno sodišče revizijo po določbi 378. člena ZPP zavrnilo.

17. V odločitvi o zavrnitvi revizije je zajeta tudi zavrnitev revidentkinega stroškovnega zahtevka.

18. Tožena stranka pa je dolžna dolžna tožniku, ki je podal odgovor na revizijo, povrniti stroške njegove sestave. Te je sodišče odmerilo v višini 673,08 EUR (1200 točk za sestavo odgovora, 22 točk za materialne stroške in 112,18 EUR za DDV, vse po Odvetniški tarifi (Uradni list RS, št. 67/03 in 70/03), ki se v tej zadevi uporablja glede na prehodno določbo 1. odst. 41. člena Zakona o odvetniški tarifi, Uradni list RS, št. 67/2008). Odmerjene stroške je tožena stranka dolžna tožniku poravnati v 15 dneh od prejema prepisa te odločbe, v primeru zamude pa bo dolgovala tudi zakonske zamudne obresti od zamude (torej od 16. dne po vročitvi prepisa te odločbe).

Op. št. (1):   Plavšak et al., Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, s. 563, 565

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.