Sodba II Ips 342/2011
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2014-06-19

Anton Frantar (preds.), mag. Rudi Štravs (poroč.), mag. Nina Betetto, Karmen Iglič Stroligo, dr. Mateja Končina Peternel

privatizacija stanovanj - dolžnost sklenitve prodajne pogodbe - kršitev kontrahirne dolžnosti - najemnina - oprostitev plačila najemnine - povrnitev premoženjske škode - neupravičena pridobitev

Plačilo najemnine v času, ko prodajalec krši svojo kontrahirno dolžnost po 117. členu SZ, za upravičenca do odkupa ne predstavlja prikrajšanja.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 41.086,91 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov. Ugotovilo je, da toženka ni sklenila prodajne pogodbe po 117. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) v 30 dneh po vložitvi zahteve, temveč šele kasneje, ko je bila to dolžna storiti na podlagi sodbe. V vmesnem času je tožnica plačevala najemnino, katere seštevek v tej pravdi uveljavlja kot odškodnino. Tožnica je kupnino za stanovanje plačala po vrednosti točke, ki je veljala v času podane zahteve za prodajo.

2. Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Tožnica je zoper pravnomočno sodbo zaradi zmotne uporabe materialnega prava vložila revizijo. Opozarja na določilo petega odstavka 117. člena SZ in dolžnost lastnika, da najpozneje v 30 dneh po vložitvi zahteve za odkup stanovanja z upravičencem sklene prodajno pogodbo v skladu s pogoji SZ. Ker toženka kljub zakonski dolžnosti ni hotela skleniti prodajane pogodbe za predmetno stanovanje v letu 1994, je tožnica neupravičeno plačevala najemnino za stanovanje v obdobju od 1. 1. 2005 do druge polovice 2008. Zmoten je zaključek sodišč, da toženki ni treba nositi posledic neizpolnjevanja zakonskih obveznosti. Izpostavlja določilo 183. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Tožničina zahteva za odkup je bila določna, popolna in v mejah zakonskih upravičenj. Sodelovalno dolžnost je torej popolnoma in korektno izpolnila. Ker toženka kljub temu ni hotela podati ponudbe za prodajo in je zahtevo tožnice odklonila, je ravnala v nasprotju z določili SZ in zato protipravno. Tožnici je bilo 14 let protipravno onemogočeno prosto razpolaganje s spornim stanovanjem. Glede na navedeno je zmoten zaključek sodišč, da ni mogoče uporabiti sankcij iz določb 183. in 210. člena ZOR.

6. Revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Toženka ni sklenila prodajne pogodbe v 30-dnevnem roku, ki ga določa peti odstavek 117. člena Stanovanjskega zakona. Zamudo je skušala opravičiti z razlogom, ki glede na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 226/2007 z dne 15. 1. 2009 ni bil utemeljen. Zato je pritrditi revidentki, da njena zamuda ni opravičljiva. Vendar pa zgolj toženkino krivdno ravnanje za utemeljenost tožbenega zahtevka ne zadostuje. Kot je pravilno pojasnilo sodišče druge stopnje, plačilo najemnine v času, ko prodajalec krši svojo kontrahirno dolžnost po 117. členu SZ, za upravičenca do odkupa ne predstavlja prikrajšanja.(1) Pravna ureditev sklepanja prodajnih pogodb za stanovanja po privatizacijskih določbah SZ predstavlja specialno ureditev, ki jo je treba upoštevati v primeru kršitve kontrahirne dolžnosti lastnika stanovanja. Prodajalec namreč ni svoboden pri odločitvi o prodaji, o ceni in o drugih pogojih prodaje. Zato se je v sodni praksi uveljavilo stališče, da utemeljenosti spornega tožbenega zahtevka za povrnitev plačane najemnine ni mogoče obravnavati po določbah ZOR (ne po 183. ne po 210. členu ZOR). Tožnica namreč ni upravičena do dvojnega pravnega varstva: do prisilne sklenitve prodajne pogodbe po kupnini glede na vrednost točke, ki je veljala trideseti dan po vložitvi zahteve za odkup, in še do oprostitve plačila najemnine za čas kršitve kontrahirne dolžnosti. Njene koristi so (bile) ustrezno zavarovane že s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe. Zato s strani tožnice zatrjevana materialna škoda ob upoštevanju skupnih učinkov privatizacijskega odkupa (pri odkupu stanovanja je bila deležna ugodnosti izračuna cene po vrednosti točke, kakršna je bila 30. dan po vložitvi zahteve za odkup) ni pravno priznana škoda, niti ni podano prikrajšanje v skladu z 210. členom ZOR. Revizijske trditve o 14 letni nemožnosti prostega razpolaganja s stanovanjem ter kršitvi ustavnih jamstev do zasebne lastnine, presegajo tožničino trditveno podlago.

er niso podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, jo je revizijsko sodišče kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP) in z njo tudi zahtevek za povrnitev stroškov revizijskega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1):    Prim. odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 308/99, II Ips 279/2000, II Ips 69/2001, II Ips 461/2001, II Ips 50/2004 itd.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.