Sodba II Ips 74/2011
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2014-06-19

Anton Frantar (preds.), Vladimir Balažic (poroč.), mag. Nina Betetto, dr. Mile Dolenc, dr. Mateja Končina Peternel

najemna pogodba - poslovni prostor - odstop od najemne pogodbe - povrnitev vlaganj - spremenjene razmere - neupravičena pridobitev

Pogodbeni stranki sta izključili uporabo določb o neupravičeni obogatitvi zaradi povrnitve vlaganj pravne prednice tožnika za primer, ko pogodba predčasno preneha po njegovi volji.

Izpodbojnega zahtevka, ki je pogoj za uveljavljanje razveze pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (112. člen OZ), tožnik ni postavil. Drugačno uveljavljanje razveze pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (na primer z ugovorom) ne pride v poštev.

Tožeča stranka krije sama svoje stroške revizijskega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je v delu, relevantnem za presojo utemeljenosti revizije, zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 102.178,85 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Sodišče druge stopnje je prvostopenjsko sodbo potrdilo.

2. Zoper sodbo sodišča druge stopnje tožnik vlaga revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da obe sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Revizija je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP), izhajajo naslednja pravno relevantna dejstva:

- Družba I., d. o. o. kot najemnik in tožena stranka kot najemodajalec sta  30. 6. 1998 sklenila najemno pogodbo za poslovni prostor. Družba I. d. o. o. je najete prostore adaptirala.

- V postopku prisilne poravnave nad družbo družbo I. d. o. o. ji je na njen predlog poravnalni senat Okrožnega sodišča v Ljubljani 18. 7. 2002 dovolil odstopiti od najemne pogodbe.

- Terjatev iz naslova povrnitve vlaganj v najete prostore je družba I. d. o. o. s pogodbo o odstopu denarne terjatve odstopila tožniku.

6. Sodišči prve in druge stopnje sta zahtevek za povrnitev vlaganj zavrnili na podlagi presoje, da se je pravna prednica tožnika z najemno pogodbo odrekla pravici do povračila vlaganj v najete prostore za primer, ko najemna pogodba preneha zaradi želje oziroma zahteve najemnika. Zavzeli sta stališče, da je odstop od pogodbe posledica zahteve tožnikove pravne prednice.

7. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da iz petega odstavka 3. točke          VII. člena najemne pogodbe izhaja, da sta se pravna prednica tožnika in tožena stranka dogovorili, da v primeru prenehanja najemne pogodbe na željo najemnika ali v primeru odstopa od pogodbe s strani najemodajalca zaradi krivde najemnika oziroma razlogov na njegovi strani najemnik nima nikakršne pravice zahtevati povrnitev vloženih sredstev v adaptacijska dela in vgrajeno opremo v najetih poslovnih prostorih. Pravilna je presoja, da sta pogodbeni stranki s tem izključili uporabo določb o neupravičeni obogatitvi zaradi povrnitve vlaganj pravne prednice tožnika za primer, ko pogodba predčasno preneha po njegovi volji.

8. Tožnik se v reviziji neutemeljeno sklicuje na spremenjene razmere, zaradi katerih naj ne bi bila izključena njegova pravica do povrnitve vlaganj v najeti prostor. Izpodbojnega zahtevka, ki je pogoj za uveljavljanje razveze pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (112. člen Obligacijskega zakonika), tožnik ni postavil. Drugačno uveljavljanje razveze pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (na primer z ugovorom) ne pride v poštev.(1) Dejstvo, da je v postopku prisilne poravnave poravnalni senat družbi I. d. o. o. dovolil odstop od najemne pogodbe, na odločitev ne vpliva. Ne drži, da najemna pogodba navedene situacije ne ureja. Iz ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da je bila družba I. d. o. o. tista, ki je poravnalnemu senatu predlagala odstop od najemne pogodbe. Kot sta pravilno pojasnili že sodišči prve in druge stopnje, ta situacija sodi pod (že povzeti) peti odstavek 3. točke VII. člena najemne pogodbe, in sicer gre za prenehanje pogodbe na željo oziroma zahtevo najemnika.

9. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani (371. člen ZPP), je Vrhovno sodišče revizijo na podlagi 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo.

10. Na podlagi prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP je Vrhovno sodišče odločilo, da tožeča stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka.

Op. št. (1):    Tako tudi sodbi Vrhovnega sodišča II Ips 153/2011 z dne 15. 9. 2011 in III Ips 17/2012 z dne 12. 9. 2012.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.