VSRS sklep II Ips 1/2012
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2014-10-09

Anton Frantar (preds.), Karmen Iglič Stroligo (poroč.), dr. Ana Božič Penko, mag. Rudi Štravs, Janez Vlaj

STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA - OBLIGACIJSKO PRAVO

zakupna pogodba - zakup nepremičnin - kmetijska zemljišča - stavbe - predmet zakupa - odstop od pogodbe - pravne napake - lastninska pravica - superficies solo cedit

Ko oziroma ker je prejšnja zakupna pogodba z zakupnikom, ki je na zemljiščih postavil objekte in trajne nasade, prenehala, je prišlo do situacije iz 38. člena ZKZ.  Ob (novem) sklepanju pogodbe je bilo zato v skladu s četrtim odstavkom 26. člena ZKZ mogoče oddati samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi in napravami, ki so ob prenehanju prejšnje zakupne pogodbe pripadle toženi stranki. Določba 26. člena ZKZ je kogentni predpis, ki ga s pogodbo ni mogoče obiti.

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Tožnik je  zahteval plačilo 120.588,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 11. 2007 dalje do plačila. Sodišče prve stopnje je zaradi delnega umika tožbe postopek ustavilo za znesek 1.000,00 EUR, glede preostalega zahtevka pa z vmesno sodbo razsodilo, da je po podlagi utemeljen.

2. Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi tožene stranke in sodbo prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v preostalem delu (119.588,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi) zavrnilo ter odločilo stroških postopka.

3. Zoper sodbo, izdano na drugi stopnji, je tožnik pravočasno vložil revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka pred sodiščem druge stopnje iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Meni, da ni razumljivo, kaj sodišče zaključuje glede lastništva objektov in trajnih nasadov, ali je tožnik njihov lastnik ali ne oziroma kako je lahko drugače lastnik kot „strogo stvarnopravno gledano“. Ker ni razvidno, kakšni so pravni zaključki sodišča, je sodba nerazumljiva. Sicer pa je sodišče druge stopnje tudi zmotno uporabilo materialno pravo, ko je sploh dopustilo možnost, da bi bil tožnik lastnik objektov, naprav in trajnih nasadov na nepremičninah. Po 8. členu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) so trajni nasadi nedvomno sestavina nepremičnine in ostajajo na njej ne glede na to, kdo je trenutni zakupnik nepremičnine. Izjeme od načela superficies solo cedit lahko določa le zakon. Tožnik sluti, da je sodišče zaključilo, da naj bi Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) v 26. in 38. členu določal izjemo od tega načela, čeprav iz obrazložitve sodbe tega ni mogoče nedvoumno razbrati, zaradi česar je sodba glede tega vprašanja nerazumljiva in pomanjkljiva. Tožnik 26. člen ZKZ razume ravno nasprotno kot sodišče, in sicer da je možno skleniti zakupno pogodbo samo tako, da so predmet zakupa tudi trajni nasadi in naprave na zemljiščih. Drugačen zaključek sodišča je v nasprotju s kogentno določbo ZKZ, da trajni nasad deli usodo zemljišča. ZKZ ne določa izjeme od načela superficies solo cedit, saj ne določa, da bi bili trajni nasadi in naprave v lasti zakupnika niti nima določb o nastanku in prenehanju takšne pravice. Tudi iz 38. člena ZKZ izhaja, da zakupnik ne more biti lastnik objektov, naprav in trajnih nasadov na zemljišču, saj zoper zakupodajalca po prenehanju pogodbe nima zahtevka iz naslova lastninske pravice, temveč zgolj zahtevek za vračilo vrednosti vlaganj. Tudi iz tega člena torej izhaja, da je mogoče skleniti zakupno pogodbo samo tako, da so predmet zakupa tudi objekti, trajni nasadi in naprave na zemljiščih. Zapis v prvem členu pogodbe ne dokazuje lastništva, pogodba pa tudi ne more določiti izjeme od načela superficies solo cedit. Zaključek sodišča, da naj bi bil tožnik lastnik objektov, naprav in trajnih nasadov je v nasprotju z izvedenimi dokazi, saj potrjujejo ravno nasprotno. Gre za bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Tožnik povzema posamezne dokaze, iz katerih po njegovem mnenju izhaja, da od F. E. ni odkupil objektov, naprav in trajnih nasadov, temveč je po navodilu tožene stranke plačal dolg tožene stranke do njega po 38. členu ZKZ. Pri sklenitvi zakupne pogodbe so bili objekti bistvenega pomena, s čimer je bila tožena stranka seznanjena. Odgovornost tožene stranke temelji na tretjem odstavku 599. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Upravičenje RS, da preko okoljske inšpekcije prepove in odredi rušitev objektov na zemljiščih, ki so predmet zakupa, je namreč treba šteti kot pravico tretjega v smislu tega zakonskega določila. Tožnik vse do prejema inšpekcijske odločbe ni vedel, da je objekt črna gradnja, tožena stranka pa bi to morala vedeti, saj je bila dolžna na podlagi 4. in 13. člena Zakona o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (v nadaljevanju ZSKZ) spremljati pravno stanje svojih zemljišč. Tako pa je s svojim ravnanjem zavedla tožnika k prepričanju, da bo lahko uporabljal zemljišča skupaj z vsemi objekti na njih. Če bi ga seznanila, da sta objekta črna gradnja, zakupne pogodbe ne bi sklenil. Do sklenitve pogodbe je torej prišlo zaradi opustitve dolžnostnega ravnanja tožene stranke. Ker je bila pogodbeno dogovorjena raba zemljišč ovirana zaradi odločitve inšpekcije o prepovedi uporabe in odstranitvi objektov, je bil tožnik upravičen odstopiti od zakupne pogodbe in zahtevati odškodnino zaradi prenehanja zakupne pogodbe. Sodišče druge stopnje bi torej s pravilno uporabo materialnega prava lahko prišlo do zaključka, da je tožena stranka odgovorna za škodo, ne da bi se sploh spuščalo v lastništvo objektov, naprav in trajnih nasadov na nepremičninah. Predlaga, da Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi, zavrne pritožbo zoper vmesno sodbo in vmesno sodbo potrdi.

4. Revizija je bila po 375. členu ZPP vročena toženi stranki, ki je nanjo odgovorila po preteku roka iz drugega odstavka 375. člena ZPP (383. člen v zvezi z drugim odstavkom 344. člena ZPP).

6. Vrhovno sodišče sicer ne pritrjuje reviziji, da je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP (in s tem revizijski razlog iz 1. točke prvega dostavka 370. člena ZPP), saj je sodbo sodišča druge stopnje (kljub njeni materialnopravni nepravilnosti) mogoče preizkusiti. Sodišče druge stopnje je namreč (drugače kot sodišče prve stopnje) presodilo, kaj je bil predmet zakupne pogodbe in to tudi dovolj jasno obrazložilo. Zato uveljavljana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana, te kršitve oziroma kršitve po 15. točki istega zakonskega določila pa zatrjevano nasprotje med izvedenimi dokazi in (dejanskimi) zaključki niti ne more predstavljati. Utemeljeno pa revizija uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava.

7. Zaradi lažjega odgovora na revizijske trditve Vrhovno sodišče v kratkem povzema dejansko stanje, kot sta ga ugotovili sodišči prve in druge stopnje: Tožena stranka je preko Upravne enote A. ponujala zakup zemljišč v lasti RS, med drugim tudi parc. 1486, 1488, 1489 in 1491 k.o. ... Iz ponudbe izhaja, da je na parcelah trajni nasad (vinograd, sadovnjak) „lastništvo“ F. E. v neamortizirani vrednosti 3.347.500 SIT. Objekte na zemljiščih je zgradil F. E., za gradnjo vinske kleti je dobil soglasje Kmetijske zemljiške skupnosti A., objekti pa so bili za tožnika bistvenega pomena za sklenitev pogodbe. Tožnik se je priglasil na ponudbo tožene stranke. Sedaj že pokojnemu F. E. je plačal 11.000.000 SIT, ta pa mu je dal potrdilo, da s tem ne do tožnika ne do tožene stranke nima več nobenih terjatev (pogojev). Tožena stranka posluje tako, da prepušča urejanje obligacijskih razmerij med starim in novim zakupnikom njima, sama zahteva le potrdilo, da je staremu zakupniku poplačana vrednost njegovih vlaganj. Brez tega potrdila tožena stranka s tožnikom ne bi sklenila zakupne pogodbe. Tako pa sta pravdni stranki 22. 3. 2004 sklenili zakupno pogodbo za dobo 10 let. V njej je v 1. in 2. členu zapisano, da so zemljišča last RS, z njimi pa upravlja in razpolaga tožena stranka, medtem ko objekti, trajni nasadi in naprave na zemljiščih niso last RS, temveč zakupnika, njihovo neamortizirano vrednost pa v primeru potrebe po tem podatku določi sodni izvedenec. Naknadno je Inšpektorat za okolje in prostor ugotovil, da vinska klet ni bila zgrajena v skladu z danim soglasjem, in sicer je zgrajena na parceli št. 1488 namesto št. 1489, tloris pa znaša 8,80 x 4,80 m ali 42,24 m², namesto 6,60 x 4,10 m ali 27,06 m², poleg tega pa stoji na meji med parcelama št. 1491 in 1537 še gospodarski objekt, ki ga ni mogoče legalizirati. Zato je odločil, da je treba objekta odstraniti.

8. Tožnik s tožbenim zahtevkom zahteva odškodnino zaradi odstopa od zakupne pogodbe zaradi pravnih napak. Izhodišče izpodbijane sodbe je, da za zakup kot obligacijskopravno razmerje ne veljajo pravila stvarnega prava in stroga pravila o specialnosti pravic, zato so bila predmet zakupa lahko samo kmetijska zemljišča brez objektov in trajnih nasadov na njem, tožnik pa je s plačilom neamortizirane vrednosti vlaganj prejšnjemu zakupniku, ki je objekte postavil, vstopil v njegov položaj; ker objekti niso bili predmet zakupne pogodbe, ni podana odgovornost tožene stranke za pravne napake glede njih. Vrhovno sodišče to izhodišče tako glede tega, da je tožnik vstopil v položaj prejšnjega zakupnika, kot glede tega, kaj je bil predmet zakupne pogodbe, ocenjuje za materialnopravno napačno.

9. Ko oziroma ker je prejšnja zakupna pogodba z E., ki je na zemljiščih postavil objekte in trajne nasade, prenehala, je (ker ni bilo ugotovljeno, da bi iz zakupne pogodbe z E. izhajalo kaj drugega,) prišlo do situacije iz 38. člena ZKZ: vsi objekti, naprave in trajni nasadi so pripadli zakupodajalcu, ki je moral zakupniku plačati še njihovo neamortizirano vrednost, če so bili objekti in nasadi zgrajeni z njegovim soglasjem oziroma trajni nasadi, objekti in naprave so pripadli zakupodajalcu brez odškodnine, če so bili napravljeni brez njegovega soglasja, zakupnik pa je imel pravico, da odstrani naprave, pri katerih je to mogoče brez škode.(1) V ponudbi tožene stranke, ki jo je poslala Upravna enota A., je razvidno, da naj bi bili na parceli vinograd in sadovnjak(2) in da neamortizirana vrednost nasada znaša 3.347.500 SIT. Poravnava obveznosti do prejšnjega zakupnika je bila pogoj za sklenitev pogodbe z novim zakupnikom. V tem razmerju tožena stranka ni sodelovala, od novega zakupnika je zahtevala le potrdilo prejšnjega, da je poplačana vrednost njegovih vlaganj. Zgolj s tem plačilom pa tožnik ni „vstopil v položaj prejšnjega zakupnika, ki je bil lastnik objektov v smislu ZKZ, saj ju je on postavil“, kot je to zapisalo sodišče druge stopnje. Tožnik je namreč s toženo stranko sam samostojno sklenil zakupno pogodbo in se nanj ni prenesla E. zakupna pogodba. Zato tožnik ni postal imetnik pravic in obveznosti iz zakupne pogodbe, ki jo je E. sklenil s toženo stranko, in ni vstopil v njegov položaj. Kot pravilno razlaga revizija, je tožnik izpolnil obveznost tožene stranke iz 38. člena ZKZ(3), nato pa s toženo stranko sam sklenil zakupno pogodbo. Ob (tudi za toženo stranko novem) sklepanju pogodbe je bilo zato v skladu s četrtim odstavkom 26. člena ZKZ mogoče oddati samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi in napravami, ki so ob prenehanju prejšnje zakupne pogodbe pripadle njej. Čeprav določilo četrtega odstavka 26. člena ZKZ posebej objektov ne omenja, velja za njih enako. Tudi objekti so namreč po prenehanju zakupne pogodbe z E. pripadli zakupodajalcu (z ali brez obveznosti plačila njihove neamortizirane vrednosti), glede na načelo superficies solo cedit pa tožnik lastninske pravice (ne glede na plačilo njihove neamortizirane vrednosti E.) ni mogel pridobiti.

10. Vrhovno sodišče se tudi strinja s stališčem revizije, da se je lastninski pravici v postopku posvečalo preveč pozornosti. Bistvo obveznosti zakupodajalca pri zakupni pogodbi je, da omogoča zakupniku rabo predmeta zakupa ves čas trajanja zakupnega razmerja. Zato je pomembno, kaj je bil predmet zakupa. Obrazložitev sodbe druge stopnje, da za zakup kot obligacijskopravno razmerje ne veljajo stroga pravila stvarnega prava o specialnosti stvarnih pravic in da je predmet zakupa lahko tudi nesamostojna stvar oziroma del samostojne glavne stvari (npr. del zemljiške parcele, en prostor v hiši ipd.), je sicer pravilno in v skladu s pravno teorijo(4). Kljub temu pa mora biti predmet zakupa stvar, ki jo je mogoče prevzeti v posest in rabiti (uživati). Že zato zakup kmetijskega zemljišča brez trajnih nasadov na njem ne bi bil mogoč. Določba 26. člena ZKZ ureja izključno obligacijsko (zakupno) razmerje, in v tem - obligacijskopravnem smislu - je treba razumeti tudi zapis v četrtem odstavku te določbe, da „trajni nasad deli usodo zemljišča“. To pomeni, da ju je mogoče oddati v zakup le skupaj. Pravilno je stališče revizije, da gre za kogentni predpis, ki ga s pogodbo ni mogoče obiti. Zapis v zakupni pogodbi v prvem in drugem členu glede predmeta zakupa torej nasprotuje prisilnemu predpisu četrtega odstavka 26. člena ZKZ, zapis o lastninski pravici zakupnika pa 8. členu SPZ. Povedano drugače in za konkretni primer: tožena stranka kmetijskih zemljišč brez trajnih nasadov (ki so ji pripadli po prenehanju pogodbe z E.) ni mogla oddati. Poleg trajnih nasadov pa je tožnik z zakupno pogodbo v zakup vzel tudi objekte, saj so bili zanj po ugotovitvah sodišč druge in prve stopnje zanj bistvenega pomena. Po prenehanju zakupne pogodbe z E. je imel namreč zakupodajalec (tožena stranka) pravico do zasajenih trajnih in zgrajenih objektov ter naprav (z obligacijsko obveznostjo plačila neamortizirane vrednosti tistih nasadov, objektov in naprav, ki so bili napravljeni z njegovim soglasjem), torej je z njimi edino on lahko razpolagal. To je storil z novo zakupno pogodbo in tožnik jih je na podlagi sklenjene pogodbe tudi uporabljal. Svojo obveznost poplačila prejšnjega zakupnika je zakupodajalec sicer prevalil na novega zakupnika, vendar zgolj to obveznost in nič več. Novi zakupnik zaradi tega ni niti vstopil v prejšnje zakupno razmerje niti ni pridobil lastninske pravice na objektih.

11. Vrhovno sodišče je tako ugotovilo, da revizija utemeljeno graja materialnopravno stališče sodišča druge stopnje glede predmeta zakupa. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava (26. in 38. člena ZKZ) sodišče druge stopnje ni v celoti preizkusilo vmesne sodbe sodišča prve stopnje, ki jo je s pritožbo izpodbijala tožena stranka, zato je Vrhovno sodišče na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje.

12. Odločitev o revizijskih stroških temelji na določilu tretjega odstavka 165. člena ZPP.

Šele kasneje, po sklenitvi zakupne pogodbe s tožnikom, je bilo ugotovljeno, da objekti niso bili zgrajeni s soglasjem oziroma vsaj ne v skladu

z danim soglasjem in je zato vprašljivo, ali bi bil E. do odškodnine sploh upravičen.

Op. št. (2):    Objekti niso omenjeni, čeprav so takrat že stali in se še ni vedelo, da gre za ti. črne gradnje.

Op. št. (3):    V tej fazi pravnega postopka, ko se presoja zgolj temelj zahtevka, je prav tako relevanten le temelj za tožnikovo plačilo E.

Op. št. (4):    Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2004, stran 636.

OZ člen 587, 599. ZKZ člen 26, 26/4, 38. SPZ člen 8.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.