VSRS sodba II Ips 67/2012
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2014-10-30

Anton Frantar (preds.), mag. Nina Betetto (poroč.), Vladimir Horvat, Karmen Iglič Stroligo, dr. Mateja Končina Peternel

lastninska pravica na nepremičnini - pridobitev lastninske pravice - originarna pridobitev - pravnoposlovna pridobitev - priposestvovanje - prodajna pogodba - dobra vera - neposredna posest - raziskovalna dolžnost - dobroverni kupec

Potencialni pridobitelj se mora pozanimati, kakšna je pravica neposrednega posestnika na nepremičnini. Toženki sta vedeli za posest tožnic oziroma njihovih prednikov in zadostili svoji raziskovalni dolžnosti s tem, da sta se pri prenosnici (prodajalki) pozanimali in od nje izvedeli, da posestniki od leta 2001 vedo, da niso zemljiškoknjižni lastniki, da jim je bilo istega leta zemljišče ponujeno v odkup, a do tega ni prišlo. Iz zemljiškoknjižnega stanja je bilo razvidno tudi, da v petih letih od trenutka, ko so posestniki izvedeli, da niso zemljiškoknjižni lastniki, niso storili ničesar, da bi stanje uredili tudi zemljiškoknjižno. Na podlagi tega sta pridobiteljici lahko upravičeno sklepali, da za (lastniško) posest nepremičnine nimajo podlage.

Ob tehtanju interesov zatrjevanega lastnika nepremičnine, ki naj bi nepremičnino priposestvoval, na eni strani in varnosti pravnega prometa, ki ga „poosebljata“ pridobiteljici, na drugi, je v konkretnem primeru treba dati prednost pridobiteljicama. Tožnice in njihovi pravni predniki kljub zavedanju, da se zemljiškoknjižno in dejansko stanje ne ujemata, niso pravočasno poskrbeli za vpis svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo, ki naj bi jo originarno pridobili. S tem so prevzeli tveganje, da se dobroverni kupki, kljub njihovi predhodno originarno pridobljeni lastninski pravici, vpišeta v zemljiško knjigo in s tem pridobita lastninsko pravico na sporni nepremičnini.

Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki njene revizijske stroške v znesku 965,16 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku, s katerim so tožnice (toženke po nasprotni tožbi - v nadaljevanju tožnice) zahtevale ugotovitev, da so (so)lastnice nepremičnine parc. št. 6157 k.o. ..., in zavrnilo tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, s katerim sta toženki (tožnici po nasprotni tožbi - v nadaljevanju toženki) zahtevali izročitev predmetne nepremičnine v njuno posest. Ugovor toženk po drugem odstavku 44. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) je zavrnilo. Ocenilo je, da toženki ob nakupu nepremičnine oziroma ob vknjižbi lastninske pravice v zemljiško knjigo nista bili dobroverni, saj upoštevaje ugotovljene okoliščine nista ravnali v skladu z raziskovalno dolžnostjo, ki jima jo nalaga navedena določba SPZ. Poznali sta namreč posestno stanje na nepremičnini, znano pa jima je bilo tudi to, da je prodajalka (zemljiškoknjižna lastnica) nepremičnino predhodno že neuspešno ponudila v odkup pravnemu predniku prvih dveh tožnic.

2. Pritožbeno sodišče je pritožbi toženk ugodilo in sodbo prvostopenjskega sodišča spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo in ugodilo tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi. Presodilo je, da je pridobitelju, ki je ob sklenitvi prodajne pogodbe oziroma vknjižbi lastninske pravice opazil, da nepremičnino obdeluje tretji (nevknjiženi priposestvovalec), sicer mogoče očitati kršitev raziskovalne dolžnosti, vendar pa tega ni mogoče storiti v primeru, ko je bil seznanjen, da je bila nepremičnina tretjemu neuspešno ponujena v odkup. Ker se tretji ni odločil za nakup in ker ni uredil zemljiškoknjižnega stanja, novemu pridobitelju ni mogoče odreči dobre vere ob sklepanju pogodbe oziroma ob vknjižbi lastninske pravice.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje so tožnice na podlagi sklepa Vrhovnega sodišča RS II DoR 418/2011 z dne 19. 1. 2012 vložile revizijo s predlogom, da ji revizijsko sodišče ugodi, sodbo sodišča druge stopnje razveljavi in potrdi prvostopenjsko sodbo. Omejitev (zunajknjižnega) priposestvovanja je sodišče druge stopnje razlagalo preširoko, saj je pritrdilo stališču o dobri veri toženk. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo ni absolutno in se nanj lahko sklicuje le tisti, ki je bil v času vknjižbe lastninske pravice pošten in dobroveren. Sodna praksa je glede tega enotna.(1) Določba drugega odstavka 44. člena SPZ daje zemljiškoknjižnemu lastniku, ki ni dejanski lastnik, možnost za zlorabo, če dejanski lastnik ne poskrbi za vpis svoje pravice v zemljiško knjigo. Vendar pa ima pridobitelj prednost le v primeru, če opravi svojo raziskovalno dolžnost. Če je nepremičnina v posesti nekoga tretjega, ga to zavezuje, da se pozanima, kakšna je pravica neposrednega posestnika. Toženki nista bili dobroverni, ker sta vedeli, da so tožnice oziroma njihovi pravni predniki lastninsko pravico pridobili zunajknjižno.(2) Zgolj nedokazana navedba, da sta vedeli za to, da je prodajalka nepremičnino v odkup najprej ponudila neposrednim posestnikom, še ne utemeljuje zaključka, da so podane okoliščine, ki bi toženki razbremenjevali raziskovalne dolžnosti. Že na prvi pogled bi jima moralo biti jasno, da sporno zemljišče ni samostojno, saj pripada domačiji tožnic, prav tako je do sporne parcele mogoče dostopati le preko dvorišča tožnic. Toženki bi morali glede na očitno posest tožnic postopati bolj skrbno, a svoje raziskovalne dolžnosti nista izpolnili.

4. Revizija je bila vročena toženkama, ki sta nanjo obrazloženo odgovorili in  predlagata njeno zavrnitev.

6. Revizija je bila dopuščena(3) glede vprašanja pravilnosti presoje po drugem odstavku 44. člena SPZ. Revizijsko sodišče je na podlagi drugega odstavka       371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) izpodbijano sodbo preizkusilo samo v delu in glede konkretnega pravnega vprašanja, glede katerega je bila revizija dopuščena.

7. Drugi odstavek 44. člena SPZ določa, da pravica, ki je pridobljena s priposestvovanjem, ne sme biti v škodo tistemu, ki je v dobri veri in zaupanju v javne knjige pridobil pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v javno knjigo. Ker se dobra vera domneva (9. člen SPZ), je bilo trditveno in dokazno breme o slabovernosti toženk na tožnicah.

8. Okoliščine, ki lahko izpodbijejo domnevo dobre vere, je treba presojati glede na okoliščine posameznega primera. Bistvene ugotovitve nižjih sodišč, na katerih je sodišče druge stopnje napravilo drugačen zaključek kot prvostopenjsko sodišče, ne dajejo podlage za zaključek, da je bila izpodbita domnevna dobra vera pridobiteljic spornega zemljišča. Ugotovljeno je namreč bilo (in na dejansko stanje je revizijsko sodišče vezano), da je pravni prednik tožnic uporabljal zemljišče od leta 1938 do leta 1995. V sklepu o dedovanju po njem parcela ni bila zajeta, saj nanj nikoli ni bila vknjižena, ker je bila leta 1968 kot lastnica zemljišča vknjižena I. M. (poznejša prodajalka). Po letu 1995 sta ob soglasju drugih dedičev sporni vrt uporabljala M. M. (pravni prednik prvih dveh tožnic) in tretja tožnica. V letu 2001 je M. M. ugotovil, kakšno je zemljiškoknjižno stanje. Zemljiškoknjižna lastnica (prodajalka) mu je ponudila, naj parcelo odkupi, a nista našla skupnega jezika. Leta 2006 je prodajalka nepremičnino prodala toženkama.

9. Tako teorija(4) kot sodna praksa(5) zahtevata raziskovalno dolžnost potencialnih pridobiteljev, če je nepremičnina v neposredni posesti nekoga drugega kot prenosnika in je to jasno vidno. Potencialni pridobitelj se mora pozanimati, kakšna je pravica neposrednega posestnika na nepremičnini. Toženki sta vedeli za posest tožnic oziroma njihovih prednikov in zadostili svoji raziskovalni dolžnosti s tem, da sta se pri prenosnici (prodajalki) pozanimali in od nje izvedeli, da posestniki od leta 2001 vedo, da niso zemljiškoknjižni lastniki, da jim je bilo istega leta zemljišče ponujeno v odkup, a do tega ni prišlo. Iz zemljiškoknjižnega stanja je bilo razvidno tudi, da v petih letih od trenutka, ko so posestniki izvedeli, da niso zemljiškoknjižni lastniki, niso storili ničesar, da bi stanje uredili tudi zemljiškoknjižno. Na podlagi tega sta pridobiteljici lahko upravičeno sklepali, da za (lastniško) posest nepremičnine nimajo podlage.

10. Ugotovljene okoliščine (predvsem zaradi ugotovljene ponudbe odkupa parcele posestnikom) se v bistvenem razlikujejo od okoliščin v podobnih primerih sodne prakse(6), na katere se sklicujejo tožnice. Ob tehtanju interesov zatrjevanega lastnika nepremičnine, ki naj bi nepremičnino priposestvoval, na eni strani in varnosti pravnega prometa, ki ga „poosebljata“ pridobiteljici, na drugi, je v konkretnem primeru treba dati prednost pridobiteljicama. Tožnice in njihovi pravni predniki kljub zavedanju, da se zemljiškoknjižno in dejansko stanje ne ujemata, niso pravočasno poskrbeli za vpis svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo, ki naj bi jo originarno pridobili. S tem so prevzeli tveganje, da se dobroverni kupki, kljub njihovi predhodno originarno pridobljeni lastninski pravici, vpišeta v zemljiško knjigo in s tem pridobita lastninsko pravico na sporni nepremičnini.

11. Revizijsko sodišče je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno, saj je ugotovilo, da  niso podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena (378. člen ZPP).

12. V skladu  z  določbo  prvega  odstavka  154.   člena v  zvezi s  prvim   odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločilo, da morajo tožnice povrniti toženkama stroške odgovora na revizijo. Ti obsegajo seštevek nagrade odvetniku za sestavo odgovora na revizijo, določeno po veljavni Odvetniški tarifi po vrednosti spornega predmeta v revizijskem postopku(7), pavšalni znesek 20 EUR za poštne in telekomunikacijske storitve in DDV, kar skupaj znaša 965,16 EUR.

Sklicujejo se na odločbi Vrhovnega sodišča RS III Ips 57/2002 in III Ips 87/2002 z dne 27. 11. 2002.

Sklicujejo se na odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 556/98 z dne 5. 8. 1999.

Op. št. (3):   Sklep Vrhovnega sodišča RS II DoR 418/2011 z dne 19. 1. 2012.

Op. št. (4):    M. Tratnik, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 270.

Op. št. (5):     Prim. odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 556/1998 z dne 25. 8. 1999, II Ips 504/1994 z dne 16. 5. 1996, III Ips 57/2002 z dne 27. 11. 2002 in II Ips 53/2001 z dne 27.2. 2014.

Op. št. (6):    Odločbi Vrhovnega sodišča RS III Ips 57/2002 z dne 27. 11. 2002 in II Ips 556/1998 z dne 25. 8. 1999.

Op. št. (7):    Vrednost spornega predmeta iz tožbe in vrednost spornega predmeta iz nasprotne tožbe je sodišče seštelo v skupno vrednost spornega predmeta, saj odgovor na revizijo pomeni enotno procesno dejanje (enotna vloga) za tožbo in nasprotno tožbo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.