Sodba II Ips 38/2012
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2013-10-17

Anton Frantar (preds.), dr. Ana Božič Penko (poroč.), dr. Mateja Končina Peternel, Karmen Iglič Stroligo, Aljoša Rupel

prodajna pogodba - prodaja nepremičnine - zamuda z izročitvijo nepremičnine - stvarne napake - znižanje kupnine - oblikovalna tožba - ugotovitev manjvrednosti nepremičnine

Zahtevek za znižanje kupnine (actio quanti minoris) je oblikovalen. Usmerjen je k prilagoditvi cene zmanjšani vrednosti stvari, ki je posledica stvarnih napak. Če pogodbeni stranki ne dosežeta sporazuma o znižanju kupnine, jo sodišče zniža za razliko med vrednostjo stvari brez napake in med vrednostjo stvari z napako v času sklenitve pogodbe.

Po določbi 478. člena OZ se kupnina zniža v razmerju med vrednostjo stvari brez napake in vrednostjo stvari z napako ob sklenitvi pogodbe. Določba se uporabi  tako, da se (i) kot vrednost, ki naj bi jo imela stvar brez napake, praviloma upošteva pogodbena vrednost (cena) te stvari, da se nato (ii) ugotovi, za kolikšen delež (odstotek) je vrednost zmanjšana zaradi napake in na podlagi tega (iii) ugotovi vrednost stvari z napako ter da se (iv) za razliko zniža kupnina. Kriterij znižanja kupnine je torej sorazmerje (in ne razlika) vrednosti stvari brez napake in z napako.

Če kupec doseže znižanje kupnine, odpade podlaga za plačilo kupnine v znesku, za katerega je bila ta znižana, če doseže znižanje kupnine potem, ko jo je že plačal, pa pridobi kondikcijski zahtevek za vračilo tistega zneska, za katerega je bila kupnina znižana.

Tožena stranka je dolžna v 15 dneh tožeči stranki povrniti 335,98 EUR stroškov revizijskega postopka.

1. Tožnica je s toženo stranko 26. 3. 2004 sklenila prodajno pogodbo, s katero je kupila garsonjero s shrambo, parkirnim mestom v kleti objekta in z garažo. Stanovanje je prevzela 6. 6. 2005. V postopku je trdila, da je tožena stranka zamujala z izročitvijo stanovanja, le-to pa tudi ni dosegalo ustrezne ravni kvalitete oziroma je bilo obremenjeno s stvarnimi napakami. Na teh dveh okoliščinah je utemeljila več zahtevkov zoper prodajalca. Za revizijski postopek je relevantna le pravnomočna odločitev, da mora tožena stranka tožnici plačati 2.497,34 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kar predstavlja znižanje kupnine, ugotovljeno s seštevkom izdatkov, ki jih je tožnica utrpela z odpravo posameznih stvarnih napak, skupaj z zakonskimi  zamudnimi obrestmi od odprave napak do plačila. Ali po tožeči stranki zatrjevanih hibe predstavljajo stvarne napake ali ne, je presojalo glede na morebitno odstopanje od standardov, določenih v pravilniku o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj.

2. S sklepom II Dor 353/2011 je Vrhovno sodišče na predlog tožene stranke dopustilo revizijo glede materialnopravnih vprašanj (1) ali je glede na določbo 478. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) pravilno stališče sodišča, da se kupnina zniža za objektivni strošek odprave napake, ne pa za razliko med vrednostjo stvari ob sklenitvi pogodbe brez napak in vrednostjo, ki bi jo ob sklenitvi pogodbe imela stvar z napako ter (2) preizkusa pravilnosti uporabe določb pravilnika o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj v konkretnem primeru.

3. Tožena stranka v dopuščeni reviziji trdi, da sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili materialno pravo, ko sta najprej sicer pravilno pojasnili, da se zahtevek za znižanje kupnine uresniči tako, da se plačilo kupnine zniža za razliko med vrednostjo stvari ob sklenitvi pogodbe brez napak in med vrednostjo, ki bi jo ob sklenitvi pogodbe imela stvar z napako, kar jasno določa OZ v 478. členu, nato pa sta v nasprotju s pravkar navedenim stališčem sprejeli rešitev izvedenca, da se manjvrednost stanovanja ugotovi z upoštevanjem stroška, potrebnega za odpravo napake, kar je v nasprotju z določbo 478. člena OZ. Poleg tega gre za nasprotje med razlogi v sodbah obeh nižjih sodišč, zato sta le-ti obremenjeni z absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Poudarja, da je institut znižanja kupnine (akcijo quanti minoris) samostojen jamčevalni zahtevek, ki se vsebinsko razlikuje od jamčevalnega zahtevka za odpravo napak oziroma od morebitnega posledičnega zahtevka za povračilo stroškov za odpravo napak. Zato ni mogoče ugotavljati obsega znižanja kupnine zaradi domnevnih napak preko stroškov za njihovo odpravo. Tako stališče je zavzelo že višje sodišče v Ljubljani v zadevi I Cp 853/2009. Ker sta sodišči prve in druge stopnje kupnino znižali za seštevek objektivnih stroškov za odpravo napak na konkretnem stanovanju, je izpodbijana sodba nepravilna in nezakonita in jo je treba razveljaviti, prav tako pa tudi sodbo prvostopenjskega sodišča, ki zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča ni ugotovilo razlike med vrednostjo stanovanja brez napak in vrednostjo istega stanovanja z ugotovljenimi napakami. Materialno pravo pa je bilo po prepričanju tožene stranke zmotno uporabljeno tudi zato, ker sta se pri ugotavljanju oziroma kvalifikaciji posameznih pomanjkljivosti oprli na že naveden Pravilnik, ki pa je po prepričanju tožene stranke upošteven le pri projektiranju in predvsem pri gradnji (kar sam določa v 1. členu), ne pa pri presoji lastnosti stanovanj ob njihovi prodaji – taka uporaba pomeni kršitev pravila iz 459. člena OZ. Revizijo tožena stranka zaključi s predlogom, naj Vrhovno sodišče sodbi sodišč druge in prve stopnje spremeni tako, da naj tožbeni zahtevek v celoti zavrne.

4. Tožeča stranka je na revizijo odgovorila in Vrhovnemu sodišču predlagala, naj jo zavrne.

6. Po določbi drugega odstavka 371. člena ZPP sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena. Ker je bila v konkretnem primeru revizija dopuščena le glede zgoraj že navedenih materialnopravnih vprašanj, Vrhovno sodišče ni preizkušalo utemeljenosti revizijskega očitka absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zaradi domnevnega medsebojnega nasprotovanja razlogov v sodbah obeh nižjih sodišč glede načina ugotavljanja manjvrednosti stanovanja zaradi stvarnih napak.

7. Kupec, ki prodajalca pravočasno in pravilno obvesti o stvarni napaki kupljene stvari, lahko, po svoji izbiri, (1) zahteva od prodajalca odstranitev napake ali izročitev druge enake stvari brez napake – torej vztraja pri pravilni izpolnitvi pogodbe, (2) zahteva znižanje kupnine in (3) odstopi od pogodbe ter v vsakem od naštetih primerov še (4) zahteva povrnitev škode, ki jo je pretrpel zaradi napake, vključno z refleksno škodo (468. člen OZ). Zahtevek za znižanje kupnine (actio quanti minoris) je oblikovalen.(1) Usmerjen je k prilagoditvi cene zmanjšani vrednosti stvari, ki je posledica stvarnih napak. Če pogodbeni stranki ne dosežeta sporazuma o znižanju kupnine, jo sodišče zniža za razliko med vrednostjo stvari brez napake in med vrednostjo stvari z napako v času sklenitve pogodbe.(2)

8. Po določbi 478. člena OZ se kupnina zniža v razmerju med vrednostjo stvari brez napake in vrednostjo stvari z napako ob sklenitvi pogodbe. Določba se uporabi  tako, da se (i) kot vrednost, ki naj bi jo imela stvar brez napake, praviloma upošteva pogodbena vrednost (cena) te stvari, da se nato (ii) ugotovi, za kolikšen delež (odstotek) je vrednost zmanjšana zaradi napake in na podlagi tega (iii) ugotovi vrednost stvari z napako ter da se (iv) za razliko zniža kupnina.(3) Kriterij znižanja kupnine je torej sorazmerje (in ne razlika) vrednosti stvari brez napake in z napako.(4)

Če kupec doseže znižanje kupnine, odpade podlaga za plačilo kupnine v znesku, za katerega je bila ta znižana, če doseže znižanje kupnine potem, ko jo je že plačal, pa pridobi kondikcijski zahtevek za vračilo tistega zneska, za katerega je bila kupnina znižana.(5)

9. Tožnica je trdila, da je vrednost stanovanja zaradi v revizijskem postopku še relevantnih stvarnih napak zmanjšana za 4.590,22 EUR, navajala, da zahteva znižanje kupnine, nato pa (namesto oblikovalnega zahtevka za znižanje kupnine) uveljavljala dajatveni zahtevek za plačilo 4.590,22 EUR z zamudnimi obrestmi. Temu je bilo pravnomočno ugodeno za 2.497,34 EUR z zamudnimi obrestmi, kar predstavlja seštevek z izvedencema gradbene stroke ugotovljenih stroškov, potrebnih za odpravo napak. S tem sta sodišči prve in druge stopnje tožnici priznali pravico odpraviti napake na stroške prodajalca.(6) Čeprav sta obrazložili ravno nasprotno, o znižanju kupnine torej sploh nista odločili, ker tožnica tega z oblikovalnim zahtevkom ni uveljavljala. Šele na podlagi sodbe, s katero bi bilo odločeno o znižanju kupnine (vključno z obsegom znižanja), bi bilo mogoče prodajalcu naložiti vrnitev zneska, za katerega je bila kupnina znižana. O znižanju kupnine namreč ni mogoče odločiti kot o predhodnem vprašanju. Gre namreč za oblikovalno pravico, ki jo je mogoče uresničiti samo s tožbo, z oblikovalnim zahtevkom, in o njej odločiti z oblikovalno sodbo (drugi odstavek 480.člena OZ).(7) Z njeno pravnomočnostjo odpade podlaga za plačilo tistega pogodbeno dogovorjenega zneska kupnine, za katerega jo je sodišče znižalo.(8) S predhodnim vprašanjem se nasprotno ugotovi obstoj in vsebino (ali pa neobstoj) relevantnega pravnega razmerja ali pravice; o njem sodišče ne odloči, pač pa  le zavzame stališče, katerega narava je deklaratorna.(9)

10. Ker izpodbijana odločitev ne temelji na določbi 478. člena OZ, pravno vprašanje o materialnopravni pravilnosti stališča, da se kupnina zniža za objektivni strošek odprave napake, ne pa za razliko vrednosti stvari brez napake in z napako, v konkretnem primeru  ni pomembno in na odločitev o reviziji, čeprav sta ga sodišči prve in druge stopnje rešili napačno, ne more vplivati.

11. Tožena stranka v reviziji uveljavlja tudi, da se sodišči prve in druge stopnje pri ugotavljanju stvarnih napak ne bi smelo opreti na Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj; po presoji revizijskega sodišča neutemeljeno. Da bi odločalo o zahtevkih, ki jih kupec uveljavlja zaradi stvarnih napak, je treba najprej ugotoviti, ali je stvar res obremenjena s stvarnimi napakami. OZ je stvarne napake, za katere prodajalec odgovarja, sistemiziral v štirih položajih iz 459. člena: (1) če stvar nima lastnosti, potrebnih za običajno rabo ali za promet, (2) če stvar nima lastnosti, potrebnih za redno rabo, za katero jo kupec kupuje, ki pa je bila prodajalcu znana ali bi mu bila morala biti znana, (3) če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene oziroma predpisana in (4) če je prodajalec izročil stvar, ki se ne ujema z vzorcem ali modelom, razen, če je bil vzorec ali model pokazan le zaradi obvestila. Ali pomanjkljivost predstavlja stvarno napako sta sodišči prve in druge stopnje odločili, opiraje se na navedeni Pravilnik v zvezi z neizvedbo dovoda tople vode v kuhinjo, nenamestitvijo kukala na vhodna vrata in namestitvijo cilindrične ključavnice namesto varnostne ključavnice. Vse te pomanjkljivosti je po presoji revizijskega sodišča mogoče subsumirati pod pravni standard stvarne napake iz 459. člena OZ že same po sebi, ne glede na to, da so (torej tudi če ne bi bile) kot minimalni standard določene v spornem Pravilniku. Pritožbeno sodišče je pravilno poudarilo, da pričakovanje tožnice, da bo topla voda napeljana tudi v kuhinji, zagotovo ni izven standarda molče dogovorjenih lastnosti stanovanja; enako po presoji revizijskega sodišča velja za namestitev vhodnih vrat, opremljenih z varnostno ključavnico in kukalom.

12. Revizijska teza, da Pravilnik ureja lastnosti stanovanj, ki jih je potrebno upoštevati (le) pri projektiranju in predvsem pri gradnji, je notranje protislovna: namen določitve minimalnih standardov, ki jih je potrebno upoštevati pri projektiranju in pri gradnji je pač v zagotovitvi določenega (vsaj minimalnega) standarda kvalitete stanovanja in njegove uporabe.

13. Ker je revizija neutemeljena, jo je vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen OZ).

14. Tožena stranka je v revizijskem postopku propadla, zato mora tožeči stranki povrniti stroške, ki so ji nastali z vložitvijo odgovora na revizijo (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP) in ji je Vrhovno sodišče odmerilo skladno z Odvetniško tarifo.

Op. št. (1):   Plavšak, N., str. 169 ter Klarič P. in Vedriš, M., Građansko pravo, Narodne novine, Zagreb 2006, str. 421.

Op. št. (2):    Primerjaj Plavšak, N., navedeno delo, str. 164 in 169 ter Klarič P. in Vedriš, M, Građansko pravo, Narodne novine, Zagreb 2006, str. 421.

Op. št. (3):    Bukljaš, I. In Vizner, B., Komentar Zakona o obveznim (obligacionim) odnosima, 3. knjiga, Zagreb 1979, str. 1653, to pojasnjujeta na primeru: vrednost stvari brez napake oz. Cena iz pogodbe je 100.000 enot, stvar je zaradi napak manj vredna za 40%, zato se cena zniža za prav toliko in je kupec dolžan prodajalcu plačati le 60.000 enot.

Op. št. (4):    Tako metodo (relativno metodo) kot najpravičnejšo sprejema Cigoj, S., Komentar obligacijskih razmerij, III. Knjiga, ČZ Uradni list SRS, Ljubljana 1985, str. 1465 ter opozarja, da absolutna metoda, po kateri bi bila relevantna razlika med tržno ceno stvari z napako in stvari brez napake, daje pravičen rezultat le v primeru, če tržna cena stvari brez napake ustreza dogovorjeni (pogodbeni) ceni.

Op. št. (5):   Glej Plavšak, V., Plavšak, N.,  in soavtorji, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 169.

Op. št. (6):   OZ sicer v okviru določb, ki urejajo prodajno pogodbo, izrecno predvideva le zahtevka za odpravo napak in za zamenjavo z napako obremenjene stvari za stvar brez napake, vendar je mogoče zahtevek za povrnitev stroškov za odpravo napake, ki jo je kupec odpravil sam, priznati ob analogni uporabe določbe tretjega odstavka 639. člena OZ, ki ureja podjemno pogodbo in določa, da lahko naročnik napako odpravi sam, če tega ne stori podjemnik v primernem roku. Glej Plavšak, N., navedeno delo, str. 171.

Op. št. (7):   Plavšak, N., navedeno delo, str.197.

Op. št. (8):    Plavšak, N., navedeno delo, str. 169.

Op. št. (9):    Triva, S., in Dika, M., Građansko parnično procesno pravo, VII. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2004, str. 99.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.