Sodba in sklep II Ips 776/2008
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2012-01-19

ODŠKODNINSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

povrnitev provizije - plačilo odškodnine - odgovornost nepremičninskega posrednika - skrbnost dobrega strokovnjaka - poklicna dejavnost - stvarna napaka nepremičnine - trditvena podlaga tožbe - razpravno načelo - dokazovanje - dokaz - priloge tožbe - dovoljenost revizije - glavni in podredni zahtevek - vrednost spornega predmeta - zavrženje revizije

S priloženimi listinami ni mogoče utemeljevati nove dejanske podlage, ki je sama tožbe ne vsebuje.

Revizija se glede tožbenega zahtevka za plačilo 1.585 EUR zavrže.

1. Tožnica je s tožbo uveljavljala glavni in podredni zahtevek. Z glavnim je zahtevala plačilo 20.380 EUR (odškodnina kot preveč plačana kupnina) in plačilo 1.585 EUR (provizija, ki jo je plačala v zvezi s prodajo stanovanja). S podrednim je zahtevala plačilo 10.015 EUR (odškodnina za škodo v višini vrednosti primerljive nepremičnine v letu 2005, zmanjšane za povrnjeno kupnino) in plačilo 1.585 EUR. Sodišče prve stopnje je vse zahtevke zavrnilo. Presodilo je, da je toženkin delavec (nepremičninski posrednik) ravnal tako, kot se je od njega zahtevalo.

2. Sodišče druge stopnje je  (v delu pomembnem za revizijo) zavrnilo tožničino pritožbo in potrdilo izpodbijano sodbo.

3. Tožnica je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo. V njej opisuje svojo izpovedbo. Prodajalec ji je pokazal nepremičnino kot stanovanjsko hišo. Ni vedela za nelegalnost gradnje. Za stvarne napake je izvedela komaj pozimi, ko je bilo vlažno in hladno. Ni  ni res, da je vedela, kakšno nepremičnino kupuje. Sodišče je nekritično presojalo izpovedbi prič R. in G. Nepremičninski agent bi moral preveriti, ali je nepremičnina stanovanjska hiša. Prijava stalnega bivališča ni bila možna. Pogodbe ni sestavil pravnik. Tožnica je kot pravnica zaposlena na Z. in obvlada svoje delovno področje, ravno zato je angažirala nepremičninskega posrednika. Trditve glede predčasnega plačila kupnine niso novote. Že v tožbi je navedla, da je posrednik 18. 8. 2003 kupnino izročil prodajalcu, iz potrdila pod A/5 in A/4 pa izhaja, da bi bilo treba zadnji del plačati šele do 1. 11. 2003.

4. Sodišče je revizijo vročilo toženki, ki nanjo ni odgovorila in jo dostavilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu.

5. Revizija delno ni dovoljena, v ostalem pa ni utemeljena.

6. Revizija je dovoljena zoper pravnomočno sodbo, če vrednost izpodbijanega predmeta presega 1.000.000,00 SIT oziroma sedaj 4.172,93 EUR (drugi odstavek 367. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS št. 73/2007 - ZPP). Z revizijo izpodbijani del zahtevka, ki se nanaša na plačilo 380.000 SIT oziroma 1.585 EUR, kolikor naj bi znašala provizija od prodaje stanovanja v Ljubljani, ne presega revizijskega praga. Dejanska in pravna podlaga tožbenega zahtevka v tem delu je samostojna in drugačna kot dejanske in pravne podlage tožbenega zahtevka, ki se nanašajo na druga zahtevana plačila, zato se tudi vrednost spornega predmeta upošteva ločeno (drugi odstavek 41. člena ZPP). Dopustnost revizije se presoja za vsako terjatev, ki izhaja iz različne podlage, posebej. Revizija proti temu delu sodbe ni dovoljena, zato jo je revizijsko sodišče zavrglo (377. člen ZPP).

7. Revizija je izredno pravno sredstvo proti pravnomočni drugostopenjski sodbi z omejenim obsegom in tudi omejenimi razlogi izpodbijanja v primerjavi s pritožbo kot rednim pravnim sredstvom proti prvostopenjski sodbi. Ena od omejitev je določena v tretjem odstavku 370. člena ZPP, po katerem revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Zato so v revizijski fazi postopka sodišče in stranke vezani na tiste odločilne dejanske ugotovitve, ki jih je ugotovilo prvostopenjsko sodišče in ki so prestale preizkus tudi na pritožbeni stopnji. Neupoštevne so vse tiste trditve, ki tako ugotovljeno dejansko stanje skušajo obiti, predrugačiti ali dopolniti (trditve, da ji je prodajalec pokazal nepremičnino kot stanovanjsko hišo, da ni vedela za nelegalnost gradnje, da ni vedela, kakšno nepremičnino kupuje), pa čeprav v preobleki procesnih kršitev, ki pa to dejansko niso.

8. Tožnica uveljavlja bistveno kršitev določb postopka, ker naj ne bi šlo za novote pri trditvah glede predčasnega plačila kupnine. Sklicuje se na potrdila A/5 in  pod A/4, ki so priloga pravdnega spisa. Revizijsko sodišče ugotavlja, da je s trditveno podlago tožbe in pravočasnimi navedbami kasneje v postopku opredeljena dejanska podlaga, ki jo sme upoštevati sodišče pri odločanju. Od navedb tožeče stranke je treba ločiti priloge tožbe, ki so praviloma listinski dokazi, namenjeni ugotavljanju resničnosti njenih navedb. S priloženimi listinami ni mogoče utemeljevati nove dejanske podlage, ki je sama tožba ne vsebuje; sklicevanje na priloge se lahko nanaša le na dokaz teh navedb ali na njihovo natančnejše substanciranje.(1) V konkretnem primeru potrdil pod  A/5 in  pod A/4 ni mogoče obravnavati kot kot del tožničine trditvene podlage, pač pa kot listinske dokaze. Pomanjkljive trditvene podlage ne more nadomestiti sklicevanje na listine v spisu kot dokazna sredstva.

9. Dejanske ugotovitve, na katere je revizijsko sodišče vezano, so naslednje:

14. 7. 2003 je tožnica s toženkinim delavcem sklenila posredniško pogodbo za prodajo tožničinega stanovanja;

tožnica in  toženkin delavec sta se ustno sporazumela o nudenju storitev pri iskanju nove nepremičnine, ki sta jo v celoti realizirala; dne 12. 9. 2003 je tožnica po posredovanju toženkinega delavca kupila novo nepremičnino;

nova nepremičnina se je nahajala v vinorodnem območju, kjer so samo vinogradi z zidanicami;

tožnica je vedela, da je kupila vinsko klet v vinorodnem območju in ne stanovanjske hiše;

prodajalec ji je predočil vso dokumentacijo, iz katere je bilo razvidno njeno pravno stanje; tožnica jo je skrbno pregledala, dokumente je obema pravno tolmačila in razlagala nadaljnji upravni postopek;

pregledala je gradbeno dovoljenje in enotno dovoljenje za gradnjo, kjer je objekt predstavljen kot vinska klet in ne stanovanjska hiša;

pridobljeno je bilo le gradbeno dovoljenje za legalizacijo vinske kleti (vinska klet je bila črna gradnja zaradi prizidka in širitve prvotnega objekta;);

tožnica je vedela, da objekta ne bo mogla legalizirati kot stanovanjskega objekta;

tožnica je naročila le dodatno preverjanje prodajalčevih zagotovil v zvezi z dovoljenostjo bivanja oziroma stalne naselitve, kar je opravil toženkin delavec;

tožnica ni potrebovala dodatnih opozoril; pravno in dejansko stanje ji je bilo znano; tožnica je zavestno privolila v vse morebitne pomanjkljivosti nepremičnine;

toženkin delavec je preveril pravno in dejansko stanje nove nepremičnine ter tržne razmere v zvezi z njo; bil je prizadeven pri pogajanjih v zvezi s ceno in je ravnal v tožničino korist; prodajalec pod določeno mejo cene ni želel spustiti; cena je bila primerljiva stanju nepremičnine in cenam drugih primerljivih nepremičnin;

13. 6. 2005 je s prodajalcem sklenila sodno poravnavo, s katero je bila prodajna pogodba z dne 12. 9. 2003 razveljavljena in dogovorjeno vračilo kupnine (zmanjšano za 600.000 SIT zaradi zmanjšanja sedanje vrednosti).

10. Po presoji revizijskega sodišča je odločitev sodišča materialnopravno pravilna. Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti.(2) To izhaja že iz temeljnih načel obligacijskega prava (drugi odstavek 6. člena Obligacijskega zakonika, Uradni list RS, št. 83/2001), posebej pa je tako določeno prav za opravljanje poslov nepremičninskega posrednika tudi v prvem odstavku 14. člena Zakona  o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 42/2003 - ZNPosr). Nepremičninska družba odgovarja naročitelju za škodo, ki nastane naročitelju zaradi pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, na katero je nepremičninska družba ni opozorila, če je nepremičninska družba za napako vedela oziroma če bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine(3). Ob ugotovitvah sodišča, da je bilo tožnici znano pravno in dejansko stanje nepremičnine ter da je zavestno privolila v vse morebitne pomanjkljivosti, je pravilen sklep, da ravnanje   nepremičninskega posrednika ne utemeljuje tožničinega odškodninskega zahtevka.

11. Ker uveljavljeni revizijski razlogi niso podani, je revizijsko sodišče neutemeljeno revizijo zavrnilo (378. člen ZPP), v delu, v katerem ni dovoljena, pa zavrglo (377. člen ZPP).

Op. št. (1):    Na prilogo tožbe se torej tožeča stranka izjemoma lahko sklicuje takrat, ko priloga ne pomeni dokaza in ko ne gre za primer, ko se s tem sodišču naloži breme, da samo iz obsežnih prilog tožbe poišče pravno relevantne navedbe tožnika. Primerjaj II Ips 126/2009 z dne 3. 11. 2011.

Op. št. (2):    Primerjaj II Ips 612/2008 z dne 27. 10. 2011.

Op. št. (3):    Primerjaj tretji odstavek 23. člena ZNPosr.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.

Sklep II Ips 198/2008, enako tudi II Ips 183/2007