Sklep II Ips 1272/2008
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2012-03-15

prodaja kmetijskega zemljišča - ničnost pogodbe - kršitev prisilnih določb ZKZ

Pogodba o odsvojitvi kmetijskega zemljišča, ki ni sklenjena v skladu s prisilnimi določbami ZKZ, je nična (103. člen ZOR). Zato je za odločitev o utemeljenosti tožnikovega zahtevka pomembno ali so določbe ZKZ ob sklenitvi aneksa veljale in ali je ob sklenitvi aneksa prodano zemljišče imelo status kmetijskega zemljišča.

Poglavje ZKZ  je bilo razveljavljeno od 28. 3. 2003 do uveljavitve ZKZ-B dne 17. 4. 2003, ko so spet začele veljati prisilne določbe glede prodaje kmetijskih zemljišč. Aneks je bil sklenjen 18. 12. 2002, torej v obdobju, ko so veljale določbe o obvezni prodaji kmetijskih zemljišč po ZKZ. Tako je nepravilno materialnopravno izhodišče sodišča druge stopnje, da sankcija ničnosti aneksa ne more zadeti.

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Tožnik je v tožbi z dne 29. 4. 2004 navedel, da je prva toženka svojo nepremičnino  parc. št. 450/3 k.o. ..., ki je varovan gozd, poleti 2002 prodajala po predpisih Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) z objavo javne ponudbe pri pristojni upravni enoti in da je on julija 2002 ponudbo sprejel. Navedel je, da sta druga toženka in tretji toženec že pred tem od prve toženke kupila zemljišče parc. št. 432 k.o. ... Opozarja, da je bila kljub že začeti prodaji po določbah ZKZ nato dne 14. 11. 2002 na predlog prve toženke opravljena geodetska združitev parcel 450/3 in 432 v parc. št. 432 k.o. ... in da je ob združitvi parc. št. 450/3 k.o. ... še vedno v naravi predstavljala gozd, torej kmetijsko zemljišče. Tožnik je navedel, da so toženci nato za odkup tega dodatnega zemljišča  dne 18. 12. 2002 sklenili aneks k prvotni pogodbi in to z namenom, da bi se izognili uporabi prisilnih določb ZKZ. Zato je od sodišča zahteval, naj ugotovi, da je aneks z dne 18. 12. 2002 ničen in naj vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje.

2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. V obrazložitvi je navedlo, da iz lokacijskih informacij z dne 20. 2. 2000 in 23. 5. 2003 izhaja, da se obe parceli št. 432 in št. 450/3 k.o. ... nahajata v območju prostorskih ureditvenih pogojev in da zato zanju ne velja prisilni režim kmetijskih zemljišč. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnika zavrnilo in je odločitev sodišča prve stopnje potrdilo. Na pritožbeni ugovor, da iz urbanistične informacije z dne 22. 1. 2002 izhaja, da je parc. št. 450/3 še vedno varovani gozd in da je bila že v teku prodaja te parcele z javno ponudbo, je sodišče druge stopnje odgovorilo, da je Ustavno sodišče RS z odločbo U-I-266/98 z dne 28. 2. 2002 razveljavilo poglavje, ki je urejalo prodajo kmetijskih zemljišč, in da v zakonu o spremembah in dopolnitvah ZKZ-B (Ur. l. RS, št. 36/2003)  ni več ničnostnih razlogov, ki jih uveljavlja tožnik. Sodišče druge stopnje je še navedlo, da tožnik ni dokazal, da je lokacijska informacija, na podlagi katere je bila opravljena združitev, ponarejena.

3. Zoper takšno odločitev tožnik vlaga revizijo z dopolnitvijo. Opozarja, da je razveljavitev po odločbi Ustavnega sodišča začela učinkovati šele 28. 3. 2003, da pa je bil aneks sklenjen že prej, torej 18. 12. 2002, ko so še veljale prisilne določbe ZKZ. Navaja, da iz lokacijske informacije z dne 22. 1. 2002 izhaja, da je parc. št. 450/3 varovani gozd in je očitno, da je prišlo do izigranja prisilnih določb ZKZ. Navaja, da GURS ne bi smela dopustiti združitve parcel in da bi sodišče to moralo upoštevati pri odločitvi. Predlaga, naj revizijsko sodišče reviziji ugodi in izpodbijani odločbi spremeni tako, da zahtevku ugodi, podrejeno pa, naj izpodbijani sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženi stranki, ki je nanjo odgovorila. V odgovoru navaja, da je bila združitev parcel opravljena z odločbo GURS, da pa pravilnosti te odločitve ni mogoče izpodbijati v tem pravdnem postopku.

6. Prodaja kmetijskih zemljišč je zaradi njihovega posebnega varstva urejena s prisilnimi določbami ZKZ. ZKZ določa poseben postopek prodaje, ki poteka z objavo ponudbo na oglasni deski pristojne upravne enote, v tem postopku pa lahko predkupni upravičenci tudi uveljavljajo svojo pravico do prednostnega nakupa kmetijskega zemljišča. Ta institut predkupne pravice je namenjen usmerjanju prometa s kmetijskih zemljišči tako, da ostanejo v primarni predelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije. Pogodba o odsvojitvi kmetijskega zemljišča, ki ni sklenjena v skladu s prisilnimi določbami ZKZ, je nična (103. člen ZOR)(1). Zato je za odločitev o utemeljenosti tožnikovega zahtevka pomembno ali so določbe ZKZ ob sklenitvi aneksa veljale in ali je ob sklenitvi aneksa prodano zemljišče imelo status kmetijskega zemljišča.

7. Ustavno sodišče je res z odločbo U-I-266/98 z dne 28. 2. 2002 (Ur. l. RS, št. 27/2002, objava 28. 3. 2002) razveljavilo poglavje Zakona o kmetijskih zemljiščih (Ur. l. RS, št. 59/96, 1/99 in 54/2000) z naslovom „III. Promet s kmetijskimi zemljišči“ (členi 17 do 25). Odločilo je, da razveljavitev začne učinkovati po preteku enega leta od dneva objave te odločbe v Uradnem listu Republike Slovenije. Tako je bilo to poglavje ZKZ  razveljavljeno od 28. 3. 2003 do uveljavitve ZKZ-B dne 17. 4. 2003, ko so spet začele veljati prisilne določbe glede prodaje kmetijskih zemljišč. Aneks je bil sklenjen 18. 12. 2002, torej v obdobju, ko so veljale določbe o obvezni prodaji kmetijskih zemljišč po ZKZ. Tako je nepravilno materialnopravno izhodišče sodišča druge stopnje, da sankcija ničnosti aneksa ne more zadeti.

8. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da se obe sedaj združeni zemljišči nahajata v območju prostorskih ureditvenih pogojev in da zanjo ne velja prisilni režim, ki velja za prodajo kmetijskih zemljišč. Tožnik je v pritožbi to ugotovitev izpodbijal in opozoril, da iz urbanistične informacije z dne 22. 1. 2002 izhaja, da je parc. št. 450/3 ob združitvi predstavljala varovani gozd, sodišče druge stopnje pa na ta pritožbeni ugovor zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča ni odgovorilo. Vrhovno sodišče opozarja, da tudi če del prodajnega zemljišča predstavlja kmetijsko zemljišče, za njegovo prodajo veljajo prisilni predpisi ZKZ. Višje sodišče ni pojasnilo, zakaj meni, da je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da za novo (združeno) parcelo, ki kot izhaja iz lokacijske informacije, na katero se sklicuje sodišče druge stopnje, vsaj v pridruženem delu še vedno predstavlja gozd, ne veljajo prisilne določbe ZKZ. Vrhovno sodišče je zato na podlagi drugega odstavka 380. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) reviziji ugodilo in je sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo ter vrnilo zadevo v novo sojenje temu sodišču.

9. Zakon o pravdnem postopku v tretjem odstavku 165. člena določa, da če sodišče razveljavi odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, in zadevo vrne v novo sojenje, pridrži odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom za končno odločbo.

Op. št. (1):    Tako je Vrhovno sodišče že odločilo v zadevah II Ips 369/2010 in II Ips 1044/2008.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.