Sodba II Ips 118/2011
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2012-11-26

prodaja kmetijskega zemljišča - izstavitev zemljiškoknjižne listine - neveljavnost pogodbe - odstop od pogodbe - plačilo kupnine - sodelovalna dolžnost - upnikova zamuda - plačilo kupnine pred ureditvijo zemljiškoknjižnega stanja - položitev kupnine pri sodišču

Odklonitev sporočitve številke bančnega računa prodajalcev pomeni neizpolnitev sodelovalne dolžnosti in s tem upnikovo zamudo. Ne upnikova in ne dolžnikova zamuda pa sama po sebi ne pomeni prenehanja pogodbene obveznosti. Ko gre za pogodbeni dogovor o plačilu kupnine pred prenosom lastninske pravice na nepremičnini, nastane za dolžnika neugodno stanje, saj zaradi upnikovega nesodelovanja ne more opraviti izpolnitve, še vedno pa obstoji njegova obveznost plačila pred izpolnitvijo nasprotne stranke. Zato pravni red zagotavlja dolžniku možnost, da izpolnitev namesto upniku opravi tako, da predmet izpolnitve (kupnino) položi pri sodišču. S tem bi prenehala obveznost kupca do prodajalcev in bi dospela obveznost prodajalcev za izstavitev zemljiškoknjižne listine.

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se spremenita tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi:

„Prvotožena stranka O. A., ..., in drugotožena stranka I. A., ..., sta dolžna v roku 15 dni izstaviti tožeči stranki L. d. o. o., ..., za vknjižbo lastninske pravice primerno listino, na podlagi katere bo mogoč zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice za nepremičnine parc. št. 268/1, sadovnjak v izmeri 3303 m2, k. o. ..., vl. št. 127, parc. št. 270/1, pašnik v izmeri 1737 m2, parc. št. 270/4, pašnik v izmeri 729 m2, parc. št. 270/5, pašnik v izmer 732 m2, parc. št. 270/6, pašnik v izmeri 769 m2, parc. št. 270/7, pašnik v izmeri 749 m2, parc. št. 270/2, dvorišče v izmeri 370 m2 in stanovanjska zgradba v izmeri 140 m2, vse vpisano v zemljiškoknjižni vložek št. 56 k. o. ..., v korist tožeče stranke L. d. o. o., ..., do celote, da ne bo izvršbe, v nasprotnem ta sodba nadomesti ta listina in omogoči zemljiškoknjižno izvedbo.

Toženi stranki sta nerazdelno dolžni tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v 15. dneh od izdaje sodbe sodišča prve stopnje, do izteka paricijskega roka brez obresti, nato pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi dalje do plačila, pod izvršbo.“

Odločitev o stroških postopka se pridrži za končno odločbo.

1. Tožeča stranka je ob sklicevanju na prodajno pogodbo med strankami o prodaji nepremičnin z dne 12. 2. 2007 vložila tožbo zaradi izstavitve zemljiškoknjižne listine. Prvotnemu tožbenemu zahtevku je naknadno dodala podrejeni tožbeni zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe. Med postopkom je primarnost in podrejenost obeh zahtevkov zamenjala in v prvem sojenju je prvostopenjsko sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku za sklenitev prodajne pogodbe, pritožbeno sodišče pa je to sodbo razveljavilo. V ponovljenem postopku je tožeča stranka spet zamenjala tožbena zahtevka in kot primarnega spet postavila tožbeni zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine, kot podrejenega pa za sklenitev prodajne pogodbe.

2. Sodišče prve stopnje je s sodbo in dopolnilno sodbo ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku, da sta toženca dolžna izstaviti tožeči stranki za vknjižbo lastninske pravice primerno listino, na podlagi katere bo mogoč prenos lastninske pravice na sedmih parcelah v k. o. ... v korist tožeče stranke. Sodišče je presodilo, da je bila med strankama sklenjena prodajna pogodba za sporno kmetijsko posestvo na podlagi ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča pri upravni enoti in izjave tožeče stranke o sprejemu ponudbe ter sklenjene pisne pogodbe z dne 12. 2. 2007. Upravna enota je z odločbo z dne 27. 2. 2007 pravni posel odobrila. Neutemeljen je bil enostranski odstop od pogodbe, ki ga je zatrjevala tožena stranka zaradi neplačila kupnine in zaradi (prepozno in neutemeljeno zatrjevanega) spornega obsega nepremičnine. Tožeča stranka je imela resne namene s plačilom kupnine, saj je izkazana odobritev kredita ter dokazan poziv tožencu, naj sporoči številko transakcijskega računa za nakazilo kupnine, ker je v pogodbi dogovorjeno plačilo na bančni račun, vendar tožena stranka številke transakcijskega računa ni sporočila. Ker je pogodba ostala v veljavi, sta toženca dolžna izpolniti obveznost in izstaviti listino, na podlagi katere se bo tožeča stranka vknjižila kot lastnik.

3. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbi tožene stranke zoper sodbo, dopolnilno sodbo in popravni sklep ter sodbi potrdilo. Zavrnilo je trditve o kršitvah postopka in o zmotni uporabi materialnega prava. Tožnica kupnine res ni plačala v roku iz pogodbe, a sta to preprečila toženca, ker na poziv tožnice nista hotela posredovati številke transakcijskega računa, na katerega bi bilo mogoče nakazati kupnino. Takega zaključka ne more spremeniti pritožbeno sklicevanje na 6. člen pogodbe, iz katerega izhaja, da mora tožnica najprej plačati kupnino, šele nato naj bi bila toženca dolžna izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo. Bistvenega pomena je dejstvo, da je bil tožnici odobren kredit in bi lahko plačala kupnino, kar sta toženca onemogočila. Iz pravdne zadeve ne izhaja, da tožnica ne želi plačati kupnine ali da se temu izmika in tega toženca ne zatrjujeta. Zato se ne moreta uspešno sklicevati na opustitev tožnice in uveljavljati ugovora neizpolnjene pogodbe.

4. Tožena stranka v reviziji uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Trdi, da so pomešane določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o sklenitvi pravnega posla in izpolnitvi obveznosti. Bistvo revizijskih trditev je, da sodišči nista upoštevali, da je s pogodbo dogovorjena zemljiškoknjižna ureditev šele po plačilu kupnine.

5. Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) je bila revizija vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

7. Revizijsko sodišče ugotavlja, da so trditve o bistvenih kršitvah določb pravdnega postopka neutemeljene. Z navedbami o nasprotjih in o pomanjkanju razlogov se revizija večinoma spušča v dejanske ugotovitve, kar je na revizijski stopnji neupoštevno (tretji odstavek 370. člena ZPP). Na dejanske ugotovitve in dokazne ocene se nanašajo tudi revizijske trditve o vsebini elektronskega sporočila in o odobrenem hipotekarnem kreditu, nadaljnji procesni očitki pa v resnici pomenijo izpodbijanje materialnega prava. Na očitke v zvezi s pravilnostjo zahtevka in v zvezi z zakonitostjo dopolnilne sodbe pa je pravilno odgovorilo že pritožbeno sodišče in se revizijsko sodišče z razlogi tega sodišča strinja.

8. Vsa materialnopravna stališča, ki jih navaja tožena stranka v reviziji, niso pravilna. Revizijski očitek, da izpodbijana sodba meša med predpisi, ki urejajo sklenitev pravnega posla in predpisi, ki urejajo izpolnitev, ni utemeljen. Med postopkom je bilo sporno, ali je bila prodajna pogodba za sporna zemljišča sklenjena, zaradi česar sta sodišči prve in druge stopnje ugotovili, da sta pravdni stranki sklenili prodajno pogodbo za kmetijska zemljišča po določbah ZKZ že s sprejemom ponudbe in tudi v pisni obliki (12. 2. 2007), upravna enota pa je pogodbo odobrila. Pravilno je bilo presojeno, da je prodajna pogodba sklenjena. Tožena stranka pa je zatrjevala, da je pogodba zaradi neplačila kupnine razdrta, ker sta toženca od pogodbe odstopila. Sodišči prve in druge stopnje sta ocenili, da je šlo za enostranski neupoštevni odstop od pogodbe, kar sta utemeljili s tožničino pripravljenostjo plačila kupnine in z nesodelovanjem tožencev, ki na poziv nista sporočila bančnega računa za nakazilo kupnine. Revizijsko sodišče ugotavlja, da je presoja o neupoštevnem odstopu tožencev od pogodbe pravilna in da prodajna pogodba velja. Tožena stranka ni nikoli trdila, da bi bila pravočasna izpolnitev, to je plačilo kupnine, bistvena sestavina pogodbe (104. člen OZ), niti, da bi odstopila od pogodbe po tem, ko je neuspešno pustila tožeči stranki dodatni rok za plačilo (105. člen OZ). Ni ugotovljeno, da bi tožeča stranka izrecno odklonila plačilo, ampak nasprotno, da je imela tožeča stranka resen namen plačati kupnino. Prodajna pogodba je torej še v veljavi in veže pogodbene stranke.

9. Bistveni ugovor tožencev v reviziji je, da po prodajni pogodbi ni obveznosti tožencev za izstavitev zemljiškoknjižne listine pred tožničinim plačilom celotne kupnine. Pogodba med strankama z dne 12. 2. 2007 v 6. členu res določa, da je kupec upravičen urediti zemljiškoknjižno stanje po predhodnem plačilu kupnine na bančni račun prodajalca. Izpodbijana sodba to tudi ugotavlja, vendar se postavi na stališče, da se toženca ne moreta sklicevati na neplačilo kupnine, ker sta sama to plačilo preprečila. Ugotovljeno je namreč, da sta toženca onemogočila plačilo, ker na poziv, to je elektronsko sporočilo z dne 10. 3. 2007, naj sporočita številko bančnega računa za nakazilo kupnine, nista odgovorila. Res ima to elektronsko sporočilo, kot trdi revizija še dodatno vsebino, to je zahtevo za overovitev podpisov pri notarki zaradi vpisa v zemljiški knjigi, vendar ta del dopisa in nesodelovanje tožencev v zvezi s tem delom poziva ni relevantno glede te pravde. Pomembno pa je, da sta v kupoprodajnem pogodbenem razmerju glede plačila kupnine toženca upnika, in kot taka sta imela sodelovalno dolžnost, to je dolžniku omogočiti izvedbo izpolnitve plačila. S pogodbo je bilo dogovorjeno plačilo kupnine na bančni račun, zato je pomenila odklonitev sporočitve številke bančnega računa neizpolnitev sodelovalne dolžnosti, saj je bila izpolnitev tožnice s tem ravnanjem preprečena.(1) Zaradi tega sta prišla toženca v upnikovo zamudo (300. člen OZ).

10. Po 301. členu OZ so učinki upnikove zamude, da preneha dolžnikova zamuda, da preide na upnika nevarnost naključnega uničenja ali poškodovanja stvari, da nehajo teči obresti in da je upnik v zamudi dolžan povrniti dolžniku škodo in stroške. Vendar nobena zamuda, ne upnikova in ne dolžnikova, sama po sebi ne pomeni prenehanja obveznosti. Čeprav sta toženca v upniški zamudi glede prejema plačila, s tem obveznost tožeče stranke plačati kupnino ni ugasnila. Prišlo je do stanja, ko upnika nista sprejela izpolnitve, dolžnik, to je tožeča stranka, pa je bil dolžan prvi plačati kupnino, to je pred ureditvijo zemljiškoknjižnega stanja, kot izhaja iz 6. člena veljavne prodajne pogodbe in kot utemeljeno ves čas postopka opozarja tožena stranka. Gre za pogodbeni dogovor o plačilu kupnine pred prenosom lastninske pravice, ki je dovoljen v okviru svobodnega urejanja obligacijskih razmerij.(2) Tako stanje, ko mora dolžnik plačilno obveznost izpolniti prvi, upnik pa svojo obveznost šele nato, a ne izpolni sodelovalne (sprejemne) obveznosti, je za dolžnika neugodno, saj ne more opraviti izpolnitve, od upnika pa ne more sodno zahtevati, da mu omogoči opraviti izpolnitev. Zato pravni red zagotavlja dolžniku možnost, da izpolnitev namesto upniku izpolni tako, da predmet izpolnitve položi pri sodišču.(3) Namen položitve pri sodišču je nadomestiti izpolnitev. S položitvijo kupnine pri sodišču (302. člen OZ) bi prenehala plačilna obveznost tožene stranke do tožencev (prvi odstavek 306. člena OZ) in bi dospela tudi obveznost tožencev za izstavitev zemljiškoknjižne listine. Ker tožeča stranka kupnine ni položila pri sodišču, ob veljavni pogodbi še vedno obstoji njena obveznost plačila pred izpolnitvijo nasprotne stranke. Zato v tej pravdi neutemeljeno zahteva izpolnitev obveznosti tožencev, to je izstavitev zemljiškoknjižne listine. Ker upnikova zamuda ne vpliva na obstoj obveznosti strank po pogodbi, se pokaže kot materialnopravno napačno stališče nižjih sodišč, da je nerelevantno sklicevanje na 6. člen pogodbe med strankama in da je bistveno, da je bila tožeča stranka pripravljena plačati, toženca pa sta ji to onemogočila. Dokler s pogodbo dogovorjena prva obveznost ni izpolnjena ali nadomeščena s položitvijo pri sodišču, kasneje dospele obveznosti nasprotne stranke tej ni mogoče prisilno naložiti v izpolnitev. Ob ugotovitvi, da tožeča stranka ni plačala ničesar niti ni kupnine položila pri sodišču, resni nameni plačila kupnine ne pomenijo izpolnitve obveznosti niti ne predstavljajo razloga prenehanja obveznosti. Zato je pravilen materialnopravni zaključek, da je neutemeljen tožbeni zahtevek tožeče stranke, da mora tožena stranka izstaviti zemljiškoknjižno listino. Glede na to je revizijsko sodišče po prvem odstavku 380. člena ZPP reviziji ugodilo in sodbi sodišč druge ter prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke za izstavitev zemljiškoknjižne listine zavrnilo.

11. V dosedanjem postopku je bilo odločeno o primarnem tožbenem zahtevku tožeče stranke. Ker je ta vložila tudi podrejeni zahtevek, bo o njem treba odločati v nadaljnjem postopku. Ker bo šele na koncu tega postopka mogoče odločati o stroških vsega postopka, je Vrhovno sodišče odločitev o stroških postopka pridržalo za končno odločbo.

Op. št. (1):   Primerjaj M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem, II. knjiga, str. 367.

Op. št. (2):   Primerjaj sodbe Vrhovnega sodišča II Ips 677/2001, III Ips 100/2004, III Ips 2/2005.

Op. št. (3):    Primerjaj M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem, II. knjiga, str. 371.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.