Sodba II Ips 836/2008
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2011-04-07

prodajna pogodba z navideznim kupcem - slamnati kupec - skupna gradnja - vlaganja v nepremičnino v solastnini

Eno izmed pravno odločilnih dejstev za utemeljenost zahtevka na podlagi prodajne pogodbe s slamnatim kupcem je tudi obstoj obligacijskopravne zaveze navideznega kupca, da bo vse koristi iz prodajne pogodbe prenesel na resničnega kupca.

Z vlaganji v nepremičnino v solastnini, na kateri so deleži določeni, se razmerja med solastniki ne morejo spremeniti, razen če o tem med njimi obstaja (izrecen) dogovor.

1. Tožnica od sodišča zahteva, naj razsodi, da je lastnica stavbišča s stanovanjsko stavbo v izmeri 95 m² in stavbišča z garažo v izmeri 29 m², oboje stoječe na parc. št. 385/19, s tem pa tudi celotne nepremičnine, vpisane v vl. št. 736 k. o. ..., ter da ji je toženka dolžna izstaviti listino, na podlagi katere bo mogoč zemljiškoknjižni prenos oziroma vknjižba lastninske pravice pri navedeni nepremičnini na njeno ime.

2. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, sodišče druge stopnje pa pritožbo tožnice in potrdilo izpodbijano sodbo.

3. Zoper to sodbo je tožnica vložila revizijo, v kateri uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava in predlaga, da Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo tako spremeni, da ugodi njeni pritožbi, podrejeno pa, da to sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje. Meni, da je sodišče napačno presodilo pravno naravo kupoprodajne pogodbe za zemljišče ter obseg in naravo dogovora o skupnih vlaganjih. Prispevek toženkinega očeta je po vsebini dejansko predstavljal povračilo neplačane preživnine tožnici. Prav zaradi bližnjega sorodstvenega razmerja je neživljenjsko pričakovati, da bi stranki dogovor o tem, da bo toženka kasneje (po končani gradnji) prenesla na tožnico pripadajoče ji koristi, zapisali. Dogovor o skupni gradnji bi bil veljaven le v primeru, ko bi bil pisen, do česar pa ni prišlo. Tožnica je bila ves čas gradnje prepričana, da bo svoje pravice lahko uveljavila na podlagi prvega odstavka 23. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR).

4. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženki, ki  nanjo ni odgovorila.

6. V primeru prodajne pogodbe z navideznim kupcem (tako imenovani slamnati kupec) gre za tri udeležence pogodbenega razmerja, to je prodajalca, resničnega kupca in navideznega kupca. Predstavlja dva povezana pravna posla, ki ju je sodna praksa in pravna teorija združila v enoten pojem, in sicer prodajno pogodbo prodajalca z navideznim kupcem – ki to sklene v svojem imenu, a v poslovnem interesu resničnega kupca, ki ne more ali ne želi nastopati kot kupec – ter dogovor med navideznim in resničnim kupcem, da bo prvi varoval interese drugega in nanj po preteku določenega časa ali ob izpolnitvi določenih pogojev prenesel koristi iz prodajne pogodbe. Iz navedenega izhaja (kot sta že pravilno pojasnili sodišči nižjih stopenj), da je eno izmed pravno odločilnih dejstev za utemeljenost tožničinega zahtevka na tej pravni podlagi tudi obstoj obligacijskopravne zaveze navideznega kupca, da bo vse koristi iz prodajne pogodbe prenesel na resničnega kupca.(1) V obravnavani zadevi dogovora, iz katerega bi izhajala takšna zaveza toženke, tožnica ni dokazala, revizijsko sodišče pa je na to ugotovitev sodišč nižjih stopenj vezano (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

7. Prav tako je pravilno materialnopravno stališče sodišč nižjih stopenj, da se z vlaganji v nepremičnino v solastnini, na kateri so deleži določeni, razmerja med solastniki ne morejo spremeniti, razen če o tem med njimi obstaja (izrecen) dogovor (ki pomeni obligacijskopravno podlago za povečanje solastniškega deleža). Sodišči prve in druge stopnje sta neizpodbojno ugotovili, da takšnega posebnega dogovora med pravdnima strankama ni bilo,(2) zato tudi ni podlage za spremembo njunih (obstoječih) solastniških deležev na sporni nepremičnini.(3) Določbe ZTLR o spojitvi, pomešanju oziroma gradnji na tujem svetu (23. do 26. člen) urejajo razmerja, ki so nastala na podlagi zakona (ex lege), to je brez dogovora (o spojitvi, pomešanju oziroma gradnji). Ker je šlo v konkretnem primeru po ugotovitvah sodišč nižjih stopenj za dogovor o skupni gradnji (torej pravni posel v smislu 33. člena ZTLR), določba 23. člena ZTLR, na katerega se sklicuje tožnica in ki pomeni podlago za originarno pridobitev lastninske pravice, ne pride v poštev. Glede na revizijske navedbe velja dodati, da v primeru, ko (so)lastnik z gradnjo soglaša in pri njej celo sodeluje, lahko (logično) govorimo le o (dogovoru o) skupni gradnji (ki je poseben pravni temelj za pridobitev (so)lastnine graditeljev), pri čemer mu je v družinski (ali tej podobni) skupnosti treba priznati veljavo tudi tedaj, ko ni sklenjen v strogi obliki (ki se sicer zahteva za pogodbe, ki predstavljajo podlago za prenos lastninske pravice).

8. Uveljavljani revizijski razlogi niso podani, zato je Vrhovno sodišče na podlagi 378. člena ZPP  revizijo in z njo priglašene stroške zavrnilo.

Op. št. (1):    Poleg odločbe, navedene v izpodbijani sodbi, primerjaj še sodbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 595/2008 z dne 11. 12. 2008 in II Ips 963/2007 z dne 6. 12. 2007.

Op. št. (2):    Tožnica dogovora o spremembi solastniških deležev niti ni zatrjevala.

orebitni večji ali manjši prispevek k sami

gradnji lahko le predmet obligacijskopravnega zahtevka (tako imenovani izravnalni zahtevek), nima pa stvarnopravnih učinkov. Poleg odločb, navedenih v izpodbijani sodbi, primerjaj še sodbo Vrhovnega sodišča RS

II Ips 631/2005 z dne 6. 4. 2006 ter sodbo in sklep istega sodišča II Ips 246/2005 z dne 17. 9. 2007.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.