Sklep II DoR 143/2011
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2011-06-16

dopuščena revizija - skupni prostori - pridobitev lastninske pravice - vknjižba v zemljiško knjigo - nevknjiženi lastniki - močnejši pravni naslov - dobra vera - pomembno pravno vprašanje

Revizija se dopusti v smeri preizkusa pravilnosti uporabe 41. člena ZTLR.

Revizija se dopusti v smeri preizkusa pravilnosti uporabe 41. člena ZTLR.

1. Tožniki zahtevajo odstranitev gradbenega objekta, zgrajenega v skupnih prostorih pod ploščadjo med objekti … v Ljubljani, stoječih na parc. št. 480/1, 481/2 in 482/2 k. o. ..., vzpostavitev prejšnjega stanja, omogočenje uporabe stopnišča in izročitev ključev upravniku objektov. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo, sodišče druge stopnje pa je delno ugodilo pritožbi tožnikov in izpodbijano sodbo tako spremenilo, da je ugodilo tožbenemu zahtevku zoper tretjega toženca, in sicer glede parc. št. 480/1 in 482/2 k. o. ...

2. Zoper to sodbo je tretji toženec na podlagi 367. b člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vložil predlog za dopustitev revizije, v katerem uvodoma opozarja na odločitev o stroških, ki naj bi bili odmerjeni in priznani nepravilno in v nasprotju z zakonom. Nadalje poudarja, da je nosilno vprašanje obravnavane zadeve obseg prostorov (nepremičnin), ki naj bi predstavljali skupne prostore posamezne stavbe ali skupine stavb ali celo celotnega naselja. Pri tem ne gre za vprašanje dejanskega stanja, ampak uporabe in razlage 190. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) oziroma 7. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL). Ob dejanskem stanju, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje – da se sporni prostori ne nahajajo v posamezni stavbi, ampak gre za kletne prostore pod ploščadjo za pešce –, je sodišče druge stopnje zavzelo stališče, da gre za skupne prostore k vsem objektom soseske BS3, kar je sporno z več vidikov. Pojem „vsi objekti soseske BS3“ je popolnoma nejasen, kar je pravno nevzdržno. Poleg tega naj bi se solastninska pravica ne teh skupnih delih pridobivala kar skupaj z nakupom posameznega stanovanja, čeprav ti prostori takrat sploh še niso bili zgrajeni, prav tako v zvezi z njimi nikoli ni bil opravljen noben razpolagalni posel, lastniki stanovanj na njih tudi nikoli niso prevzeli posesti. Po stališču sodišča druge stopnje naj bi lastniki stanovanj pridobili solastninsko pravico na njih v sorazmerju z deležem, ki ga predstavlja njihova etažna enota v soseski BS3. S tem je skonstruiran povsem nov pojem skupnih delov, ki naj bi pripadali več objektom celotne soseske, pri čemer opisanega deleža ni mogoče določiti. Pritožbeno sodišče je pri tem povsem zanemarilo pravilo 190. člena SZ-1 (in določila ZVEtL), po katerem se pravica uporabe na dan uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) ugotavlja na podlagi dokumentov in pravnih aktov, na podlagi katerih je potekala gradnja, ter se je postavilo na stališče, da je pomembno le, kdo je bil investitor. Pri tem se zastavljajo pomembna pravna vprašanja, ali in kako naj se navedeno pravilo uporablja v primerih, kot je obravnavani, kateri zakon sploh pride v poštev in ali je vprašanje, kdo je bil investitor, res relevantno. Iz dejanskih ugotovitev sodišč nižjih stopenj izhaja, da je celotni sporni objekt vključeval tudi skladišča za trgovine in lokale, torej da so skupni prostori stanovanjskih objektov kvečjemu del spornega objekta in da se v njem nahajajo različne vrste prostorov. Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da tožniki niso uspeli dokazati, v katerem delu prostorov pod pohodno ploščadjo so bili predvideni prostori, namenjeni stanovalcem. Ugotovitev, da so v objektu prostori, ki niso namenjeni stanovalcem oziroma da jim ne pripadajo, je v popolnem nasprotju z zaključkom, da ta objekt pripada ravno stanovalcem, s čimer je podana absolutna bistvena procesna kršitev. Takšen zaključek ob takšnem dejanskem stanju pa predstavlja tudi zmotno uporabo materialnega prava. Iz tega razloga je odločitev sodišča, ki nalaga odstranitev objekta v skupnih prostorih, ne pa tudi v tistih delih objekta, ki ne predstavljajo skupnih prostorov, popolnoma nejasna. Ni namreč določeno, kateri del objekta naj se odstrani, kateri pa je tisti, ki se nahaja v tistem delu objekta, ki ne pripada stanovalcem. Odločitev pritožbenega sodišča je do te mere nejasna in neustrezno utemeljena, da predstavlja poseg v ustavno pravico do pravnega sredstva. Predlagatelj poudarja, da pogodbe o nakupu stanovanj ne govorijo o nakupu (specifičnih) skupnih prostorov, kaj šele, da bi bili ti točno opredeljeni, pri čemer opozarja na odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 312/2006. S temi pogodbami se je prenašala samo lastninska pravica na stanovanjih. Pojma nevknjiženih lastnikov ni dopustno širiti na takšne primere, kot je konkretni. Razumljivo je, da (je) pravni red nudi(l) varstvo nevknjiženim lastnikom glede stanovanj in skupnih prostorov v stavbi. Nobenega razloga pa ni, da bi to pravno varstvo širili na območja izven (gabaritov) stavbe; takšne sodne prakse ni. Stališče Vrhovnega sodišča RS v odločbi II Ips 135/95 se povsem jasno nanaša le na stanovanja. Odločitev pritožbenega sodišča neposredno ruši načelo zaupanja v zemljiško knjigo. To sodišče zmotno pripisuje pomen dejstvu, da naj podhodni prostori ne bi bili vpisani v zemljiško knjigo. Gre za objekt v eni etaži, pri katerem je streha pohodna ter na nivoju siceršnjega terena. Tožniki niso navajali, da nameravajo glede spornega objekta vzpostaviti etažno lastnino (vknjižiti podhodne prostore), in je v tem delu presežena njihova trditvena podlaga. Tako povsem zadošča podatek o parcelni številki; prvi toženec je bil vpisan v zemljiški knjigi in tretji toženec je od njega pridobil lastninsko pravico, pri čemer mu ni moč odrekati dobre vere. O tem sodišče ni izvajalo nobenih dokazov, zaradi česar je povsem nesprejemljiv zaključek pritožbenega sodišča, da tretji toženec ni mogel biti dobroveren, ker je bilo v enotnem dovoljenju za gradnjo navedeno, da gre za skupne prostore. Zaključki upravnega organa ne morejo imeti odločilnega pomena. Predlagatelj se tudi ne strinja s stališčem, da naj bi lastniki stanovanj postali lastniki spornega prostora na podlagi prispevka iz cene stanovanj. Zavezovalni posel (če je to sploh bil, saj pogodbe takšne določbe ne vsebujejo) še ne zadošča za pridobitev lastninske pravice. S tem v zvezi je prvi toženec komuniciral s pravnim prednikom Mestne občine Ljubljana, zato ne more držati, da naj bi bil vsak kupec stanovanja tudi pogodbena stranka za izgradnjo spornega objekta oziroma investitor. V prejšnjem sistemu so bili (samo)prispevki nekaj običajnega, niso pa dajali njihovim dajalcem nobenih stvarnopravnih upravičenj. Materialnopravno zmoten je zaključek, da imajo lastniki stanovanj močnejši pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na spornih prostorih. Sklenili niso nobenega razpolagalnega pravnega posla, pravzaprav tudi zavezovalnega ne, medtem ko je tretji toženec v dobri veri sklenil pogodbo z ustreznim zemljiškoknjižnim dovolilom in je podal tudi predlog za vpis v zemljiško knjigo.

3. Predlog je v delu, razvidnem iz izreka sklepa, utemeljen.

4. Pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena ZPP so v obravnavanem primeru izpolnjeni glede pravnega vprašanja, opredeljenega v izreku sklepa. Vrhovno sodišče je zato revizijo v tako začrtanem obsegu dopustilo (tretji odstavek 367. c člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.