Sodba III Ips 197/2008
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2012-02-28

najem poslovne stavbe - oblika pogodbe - teorija o realizaciji

Po 73. členu ZOR je lahko realizirana samo pogodba, ki je bila sklenjena, vendar ne v predpisani obliki. Ker iz dejanskih ugotovitev sodišč nižjih stopenj izhaja, da pogodba med tožečo stranko in M. L. ni bila sklenjena (niti v ustni obliki), v konkretnem primeru ni moglo priti do njene realizacije.

Tožena stranka sama krije stroške revizije.

1. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo, s katero je sodišče prve stopnje:

obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Žalcu Ig 2003/00029 z dne 3. 6. 2003, tako da mora tožena stranka plačati tožeči stranki znesek 12.608,69 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 1. 2003 do plačila (II.1. točka izreka);

obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Žalcu Ig 2003/00025 z dne 9. 5. 2003, tako da mora tožena stranka plačati tožeči stranki znesek 8.609,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 1. 2003 do plačila (II.2. točka izreka); ter

toženi stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 1.719,07 EUR, v primeru zamude za ves čas zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III.3. točka izreka).

2. Tožena stranka je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo iz revizijskih razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Smiselno predlaga spremembo sodbe sodišč nižjih stopenj z razveljavitvijo zgoraj navedenih sklepov o izvršbi in zavrnitvijo tožbenih zahtevkov ter naložitvijo vseh pravdnih in izvršilnih stroškov tožene stranke v plačilo tožeči stranki; podrejeno pa njuno razveljavitev z vrnitvijo zadeve v ponovno odločanje prvostopenjskemu sodišču.

3. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

4. Postopek v tej zadevi se je pred sodiščem prve stopnje končal pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP-D). Zato se po drugem odstavku 130. člena ZPP-D nadaljuje po določbah Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 in naslednji; v nadaljevanju ZPP).

5. Tožbeni zahtevek temelji na najemni pogodbi za gostinsko-hotelski objekt, sklenjeni med pravdnima strankama. Ta pa se presoja po določbah Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP).

6. Pravno razmerje, ki je predmet tega spora, je nastalo pred 1. 1. 2002, zato je revizijsko sodišče v skladu z 1060. členom Obligacijskega zakonika (OZ) uporabilo določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR).

7. Sodišči druge in prve stopnje sta svojo odločitev oprli na naslednja pravno odločila dejstva:

pravdni stranki (tožeča stranka kot eden izmed najemodajalcev in tožena stranka kot najemnik) sta dne 7. 5. 1997 sklenili najemno pogodbo za gostinsko-hotelski objekt na naslovu N. (v nadaljevanju najemno pogodbo; priloga A6);

z najemno pogodbo se je najemnik poleg najemnine (IV. člen) zavezal plačevati tudi zavarovalne premije za zavarovanje nepremičnin in premičnin, ki so bile predmet pogodbe (VII. člen);

z Aneksom k najemni pogodbi z dne 14. 5. 1999 (priloga A7) se je tožena stranka za najem gostinsko-hotelskega objekta zavezala tožeči stranki plačevati mesečno najemnino v znesku 6.700 DEM v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan zapadlosti plačila (III. člen);

dne 10. 5. 2001 je tožena stranka kot najemodajalka sklenila najemniško pogodbo z najemnikom M. L., pri čemer je bil predmet pogodbe Hotel ..., katerega je takrat imela v najemu tožena stranka. Višina najemnine je ostala enaka, kot je bila določena v najemni pogodbi med tožečo in toženo stranko z dne 7. 5. 1997;

najemna pogodba med pravdnima strankama je bila sicer sklenjena za določen čas (od 15. 5. 1997 do 15. 5. 2010), vendar je prenehala s sodno odpovedjo 13. 4. 2006;

med tožečo stranko in M. L. ni prišlo do sklenitve (ne pisne ne ustne) najemne pogodbe.

8. Tožeča stranka je tožila na plačilo najemnine in zavarovalnine po zgoraj navedeni najemni pogodbi. Bistvo obrambnih trditev, ki jih tožena stranka ponavlja tudi v reviziji, je, da v vtoževanem obdobju (od meseca avgusta do meseca decembra v letu 2002) ni bila več najemnik hotela, saj naj bi že spomladi 2001 hotel prevzel v najem M. L., s katerim naj bi tožeča stranka sklenila novo najemno pogodbo.

9. Med strankama ni bilo sporno, da med tožečo stranko in M. L. ni prišlo do sklenitve pisne najemne pogodbe, kot to predpisuje drugi odstavek 12. člena ZPSPP. Revizijsko sodišče se strinja s stališčem revizije, da je bila pisnost pogodbe v obravnavanem primeru določena kot forma ad probationem, katere namen je lažje dokazovanje obstoja pogodbe. Ker je bila torej oblika predpisana zaradi varstva strank, ne pa v javnem interesu, sta sodišči nižjih stopenj ravnali pravilno, ko sta ugotavljali, ali je morebiti med tožečo stranko in M. L. prišlo do sklenitve ustne najemne pogodbe, ki bi ob pogojih iz 73. člena ZOR lahko konvalidirala(1).

10. Po izvedenem dokaznem postopku je sodišče prve stopnje ugotovilo, da med tožečo stranko in M. L. ni prišlo niti do sklenitve ustne najemne pogodbe. Dokazni oceni sodišča prve stopnje je sodišče druge stopnje v pritožbenem postopku pritrdilo. Na dejansko stanje, ki je bilo ugotovljeno pred sodiščem prve stopnje in preizkušeno pred sodiščem druge stopnje, pa je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP). Revizijsko sodišče se zato ni ukvarjalo z revizijskimi navedbami, ki odstopajo od dejanske podlage pravnomočne sodbe (da naj bi M. L. plačeval najemnino na privatni račun T. B. in F. B.). Prav tako ni upoštevalo zatrjevanih procesnih kršitev, s katerimi revident vsebinsko izpodbija na drugi stopnji sprejeto dokazno oceno o neobstoju najemne pogodbe med tožečo stranko in M. L. Tožena stranka tako ne more uspeti s ponavljanjem navedb, do katerih (vsaj tistih, ki so za odločitev v predmetni zadevi odločilnega pomena) sta se sodišči nižjih stopenj opredelili (da je M. L. plačeval najemnino toženi stranki po njuni najemni pogodbi); prav tako ne s pavšalnim sklicevanjem, da je dokazna ocena pomanjkljiva in da obstoji „nasprotje med navajanjem razlogov oziroma obrazložitve sodbe in izpovedbami prič oziroma dejanske vsebine listin in zapisnikov o glavnih obravnavah v tem postopku“. Ker dokazni oceni sodišč nižjih stopenj ni mogoče očitati, da ne bi upoštevala procesnih zahtev, ki jih določa 8. člen ZPP, je očitek revizije v smeri uveljavljanih procesnih kršitev zgolj navidezen: z njim namreč revident poskuša doseči ponovni preizkus ugotovljenega dejanskega stanja, kar pa v revizijskem postopku ni mogoče.

11. Po 73. členu ZOR je lahko realizirana samo pogodba, ki je bila sklenjena, vendar ne v predpisani obliki(2). Ker iz dejanskih ugotovitev sodišč nižjih stopenj izhaja, da pogodba med tožečo stranko in M. L. ni bila sklenjena (niti v ustni obliki), v konkretnem primeru ni moglo priti do njene realizacije. Že iz tega razloga se revident ne more uspešno sklicevati na teorijo o realizaciji pogodbe iz 73. člena ZOR.

12. S tem je revizijsko sodišče odgovorilo na revizijske navedbe odločilnega pomena. Ker so se te izkazale za neutemeljene in ker ni zasledilo zmotne uporabe materialnega prava izven okvirov revizijskih navedb, na kar je bilo revizijsko sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), je revizijo na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo (I. točka izreka).

13. Odločitev o stroških revizije temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP (II. točka izreka).

Op. št. (1):   Tako A. Polajnar-Pavčnik v „Neveljavnost pogodb, doktorska disertacija“, Ljubljana 1980, stran 90: „Pravni posel torej ne konvalidira samo v primeru, da je družbeni interes, ki za obliko stoji, tako pomemben, da ga ni mogoče prezreti.“ in v „Obligacijskem zakoniku (OZ) (splošni del) s komentarjem“, GV Založba, Ljubljana, 2003, 1. knjiga, stran 374: „Načelo o realizaciji bo absolutno izključeno le v primerih, ko je oblika absolutum in imanentna določenemu pravnemu poslu.“

Op. št. (2):    Glej tudi sodbo VS RS II Ips 77/1996.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.