Sodba in sklep II Ips 575/2008
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2011-11-03

OBLIGACIJSKO PRAVO - DENACIONALIZACIJA - STANOVANJSKO PRAVO

izpraznitev stanovanja - sklenitev prodajne pogodbe - stanovanjska pravica - denacionalizacija stanovanja - umik zahteve za denacionalizacijo - poravnava

Kljub morebitnemu drugačnemu namenu pogodbenih strank izvenupravne poravnave, izplačilo odškodnine ne predstavlja „izvršitve denacionalizacije“, saj do le-te lahko pride le pod pogoji in na način, ki jih določa zakon.

Reviziji tožene stranke se ugodi in se pravnomočna odločitev o tožbenem zahtevku po nasprotni tožbi razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za ugotovitev, da je najemna pogodba z dne 10.3.1992 z aneksom z dne 27.8.1997, sklenjena med toženko in Občino ... za štirisobno stanovanje ... nična in da se je toženka iz njega dolžna izseliti v roku 15 dni, tožeči stranki pa povrniti pravdne stroške. Zavrnilo pa je tudi nasprotni tožbeni zahtevek, da je tožeča stranka dolžna v petnajstih dneh skleniti s toženko prodajno pogodbo za navedeno stanovanje po pogojih iz Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91, v nadaljevanju SZ) in v besedilu, navedenem v izreku sodbe. Pravdne stroške je naložilo v plačilo tožeči stranki.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožeče stranke delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo v stroškovnem delu tako, da vsaka stranka trpi svoje stroške postopka, v preostalem delu pa je pritožbo tožeče stranke in v celoti pritožbo tožene stranke zavrnilo in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu, potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožeča stranka vložila revizijo iz razloga  zmotne uporabe materialnega prava. Vztraja na stališču, da toženka ni imela stanovanjske pravice ter posledično tudi ne pravice do sklenitve najemne pogodbe po 147. členu SZ. Če pa je toženka stanovanjsko pravico imela, ni pravočasno zahtevala sklenitve najemne pogodbe in je njen zahtevek zastaral že leta 1997. Poudarja še, da pridobitev stanovanjske pravice po zakonu ni mogoča ter da je odločba pristojnega organa konstitutivnega značaja. Tožena stranka pa v času veljavnosti ZSR nikoli ni zahtevala podelitve stanovanjske pravice v skladu z zgoraj navedenimi določbami. Predlaga, da revizijsko sodišče sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, podrejeno pa, da sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavi in vrne zadevo v novo sojenje sodišču prve stopnje.

4. Zoper drugo točko izreka sodbe sodišča druge stopnje je toženka vložila revizijo iz razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Slednja je podana, ker sta sodišči presodili, da se toženka ne more sklicevati na določbo 117. člena Stanovanjskega zakona, kar revidentka natančneje utemelji. Kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP pa je podana, ker iz poravnave ne izhaja, da je tožeča stranka vstopila v pravice in obveznosti denacionalizacijskega upravičenca. Prav tako pa vsebina izvenupravne poravnave ni pogodba o odstopu pravice (zahtevka) do denacionalizacije ali odstop terjatve, kar revidentka dodatno argumentira. Navedena procesna kršitev je podana tudi zato, ker nikjer v spisovni dokumentaciji ni dokaza, da bi ob drugačnem zaključku denacionalizacijskega postopka tožeča stranka zagotovo izgubila nepremičnino. Sodišči pa sta zmotno uporabili tudi drugi odstavek 173. člena Stanovanjskega zakonika, kar podrobneje utemelji. Predlaga, da revizijsko sodišče sodbi sodišč druge in prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavi in vrne zadevo v novo sojenje sodišču prve stopnje, podredno pa, da sodbo sodišča druge stopnje v izpodbijanem delu razveljavi in jo vrne istemu sodišču v novo sojenje.

5. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, tožeča stranka je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

6. Revizija tožeče stranke ni utemeljena, revizija tožene stranke pa je utemeljena.

7. Po 111. členu Stanovanjskega zakona (Uradni list RS št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1) oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Lastnik lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti. Te določbe se v skladu s tretjim odstavkom ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika.

8. Revizija tožeče stranke izpostavlja dve sporni vprašanji: ali je bila toženka imetnica stanovanjske pravice in ali so bili razlogi za to, da do vložitve izpraznitvene tožbe ni bila sklenjena najemna pogodba, na njeni strani ali na strani tožnice (lastnika stanovanja).

9. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da je tožena stranka na podlagi pogodbe o zamenjavi stanovanja z dne 7.8.1986 in kasnejše najemne pogodbe ter dejstva, da v dveh letih po vselitvi tožeča stranka od nje ni zahtevala izpraznitve stanovanja, imela položaj imetnika stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ. SZ ne daje nobene podlage za sklepanje, ki ga ponuja revident in po katerem bi toženka zgolj zaradi tega, ker ni zahtevala ureditve stanovanjskega razmerja z upravičenim stanodajalcem, ostala brez pravic, danih s tem zakonom. Ta zakon je celovito uredil preoblikovanje stanovanjskih razmerij, ki so bila prej urejena z ZSR. Pri presoji o tem, ali je toženka imela pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe ali ne, je zato treba izhajati iz ureditve po SZ. Oseba, ki se je vselila v stanovanje v nasprotju z določbami ZSR, se je bila na zahtevo prizadetega dolžna izseliti, vendar pa je bila pravica zahtevati izselitev omejena z dveletnim prekluzivnim rokom. Po izteku tega roka je oseba ne glede na to, ali je zahtevala sklenitev stanovanjske pogodbe, v razmerju do (upravičenega) stanodajalca uživala stanovanjsko varstvo, enako tistemu, ki ga je užival imetnik stanovanjske pravice(1). Ker je torej toženkin položaj v bistvenih okoliščinah enak položaju imetnika stanovanjske pravice (in različen od položaja oseb iz 148. člena SZ), ji je ta pravica šla ne glede na to, ali je pred uveljavitvijo SZ zahtevala izdajo odločbe o dodelitvi stanovanja ali ne. Sodišči prve in druge stopnje sta revidentki tudi že pravilno pojasnili zakaj sklicevanje na judikat VS II Ips 65/99 v konkretnem primeru ni relevantno.

10. Tožeča stranka je 19.10.1991 postala lastnica predmetne nepremičnine na podlagi 112. člena SZ in je bila na podlagi 147. člena istega zakona najkasneje v šestih mesecih dolžna skleniti najemno pogodbo z občani, ki so imeli stanovanjsko pravico. S potekom roka so prejšnji imetniki stanovanjske pravice pridobili tudi pravico do pravovarstvenega zahtevka, torej do sklenitve najemne pogodbe oziroma njenega uveljavljanja v sodnem postopku. V primeru nesoglasja so torej že takrat lahko vložili tožbo (primerjaj razloge v zadevi II Ips 254/2005). Zato je takrat že začel teči splošni petletni zastaralni rok. Toženkina morebiti pridobljena pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe ni absolutne narave. Gre le za obligacijsko upravičenje, ki ga družinskim članom imetnika stanovanjske pravice (in nekaterim uporabnikom) podeljuje ustrezna zakonska ureditev iz SZ v njegovem 147. členu oziroma iz sedanjega SZ-1 v njegovem 111. členu.

11. Vendar pa je v konkretnem primeru bistveno, da je bila obravnavana nepremičnina predmet denacionalizacijskega zahtevka, v katerem je tožeča stranka nastopala kot zavezanec za vrnitev obravnavane nepremičnine v naravi. Denacionalizacijski postopek se je končal tako, da sta upravičenec in tožeča stranka kot zavezanec sklenila izvensodno poravnavo, s katero so stranke med drugim soglašale, da se denacionalizacija izvrši z izplačilom odškodnine v višini 1.100.000,00 EUR, ki jo upravičencu izplača tožeča stranka. Zaradi sklenjene poravnave je denacionalizacijski upravičenec pred upravno enoto umaknil zahtevo za denacionalizacijo, o čemer je upravna enota izdala sklepa dne 25.3.2005 in 7.4.2005, ki sta oba postala pravnomočna. Glede na to, da je toženka že 4.11.1991 na Občino ... naslovila vlogo za odkup družbenega stanovanja na podlagi 117. člena SZ in od nje 6.1.1992 prejela odgovor, da se predmetna nepremičnina nahaja v denacionalizacijskem postopku, ki se je zaključil šele z izdajo sklepa o ustavitvi postopka leta 2005, je pravilna presoja sodišč, da je toženka pravočasno hotela skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, tožnica pa je to odklonila iz neutemeljenega razloga (to izhaja iz njene ponudbe toženki 30.1.2006), zato z izpraznitvenim zahtevkom ni mogla uspeti. Glede vprašanja zastaranja je pritrditi revidentu v toliko, da do pretrganja zastaranja ni prišlo, kajti zastaranje sploh še ni začelo teči. Postopek denacionalizacije namreč predstavlja takšen vzrok, zaradi česar zastaranje ni moglo začeti teči (prvi odstavek 384. člena ZOR).

12. Vrhovno sodišče je zato revizijo tožeče stranke na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo.

13. Pravilno je naziranje revidentke, da predmetna nepremičnina ni bila nikoli denacionalizirana. Predmetna nepremičnina je bila v denacionalizacijskem postopku in iz drugega člena sklenjene poravnave v notarski obliki z dne 23.12.2004 izhaja, da so pogodbene stranke soglasne, da se denacionalizacija izvrši z izplačilom odškodnine. Zakon o denacionalizaciji (v nadaljevanju ZDen) določa načine in pogoje pod katerimi se izvrši denacionalizacija. Postopek se začne na zahtevo upravičenca in konča z denacionalizacijsko odločbo. V 69. členu ZDen je tudi predvideno, da lahko upravičenci in zavezanci med postopkom pred organom prve stopnje vsak čas sklenejo poravnavo o premoženju, ki je predmet denacionalizacije. Iz zgoraj naštetega sledi, da je denacionalizacija postopek sui generis, način in pogoje katerega ureja lex specialis. Ker pravdne stranke niso sklenile poravnave na način, kot jo predvideva ZDen (predvsem ker poravnava ni bila vključena v odločbo o denacionalizaciji), do denacionalizacije de iure ni prišlo. Denacionalizacijski postopek, ki je tekel pred Upravno enoto ..., je bil ustavljen(2), saj je denacionalizacijski upravičenec zahtevo umaknil. Če je bil denacionalizacijski postopek ustavljen, do denacionalizacije že po sami naravi stvari ni moglo priti. Kljub morebitnemu drugačnemu namenu pogodbenih strank izvenupravne poravnave, izplačilo odškodnine ne predstavlja „izvršitve denacionalizacije“, saj do le-te lahko pride le pod pogoji in na način, ki jih določa zakon. Ker predstavlja ZDen lex specialis v primerjavi z Zakonom o splošnem upravnem postopku, ki se na podlagi drugega odstavka 6. člena ZDen uporablja subsidiarno, denacionalizacije s poravnavo ni moč doseči drugače, kot to določa 69. člen ZDen. To pomeni, da sta sodišči druge in prve stopnje zmotno uporabili materialno pravo, ker sta šteli, da je za presojo tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi treba uporabiti 173. člen SZ-1. Ker nepremičnina ni bila denacionalizirana, temveč se je njena usoda razrešila s pogodbo (izvenupravno poravnavo), vsled katere je denacionalizacijski upravičenec umaknil predlog za denacionalizacijo in je bil denacionalizacijski postopek ustavljen, je treba za presojo zahtevka po nasprotni tožbi uporabiti 117. člen SZ.

14. Ker zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje ni bilo popolnoma ugotovljeno, je Vrhovno sodišče na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP odločitev v delu, ki se nanaša na presojo utemeljenosti zahtevka po nasprotni tožbi, razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Sodišče bo moralo v ponovljenem postopku upoštevati pravilno materialno pravno podlago in ponovno presoditi utemeljenost tožbenega zahtevka.

15. Odločitev o stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

Op. št. (1):     Glej sodbo VS RS II Ips 263/2008

Op. št. (2):     Upravna enota je dne 25.3.2005 in 7.4.2005 izdala sklepa, iz katerih izhaja, da se denacionalizacijski postopek ustavi.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.