Sodba III Ips 34/2009
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2012-04-17

najem poslovnih prostorov - odpoved najema poslovnih prostorov - sodna odpoved najema - odpoved najema v stečaju

Najemno pogodbo za poslovne prostore je treba odpovedati sodno, zato neposredno tožeči stranki poslan dopis o odpovedi nima pravnega učinka. Določba prvega odstavka 122. člena ZPPSL za primer odpovedi najemne pogodbe določa le drugačne odpovedne roke, ne posega pa v način odpovedi, kot izhaja iz preostalih predpisov.

Tožena stranka trpi sama svoje stroške revizijskega postopka.

1. Tožeča stranka je vtoževala plačilo za najem oziroma uporabo poslovnih prostorov in dodatnega prostora - odprtega skladišča. Sodišče prve stopnje je toženi stranki naložilo plačilo 19.167,70 EUR (prej 4,593.346,95 SIT) z zamudnimi obrestmi   (1. točka izreka), v preostalem delu pa je tožbeni zahtevek za znesek 93.607,98 EUR (prej 22,432.217,19 SIT) z zamudnimi obrestmi zavrnilo (2. točka izreka). Presodilo je, da je tožena stranka po prenehanju najemnega razmerja dne 30. 12. 2003 dolžna plačati uporabnino v višini dogovorjene najemnine za poslovne prostore za mesec januar in februar 2004, kot tudi uporabnino za dodaten prostor, ki sicer ni bil nikoli predmet najemne pogodbe.

2. Sodišče druge stopnje je presodilo, da je tožbeni zahtevek utemeljen tudi v delu, ki se nanaša na uporabo poslovnih prostorov v času od marca do decembra 2004. Pritožbi tožeče stranke zoper 2. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje je zato ugodilo ter sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo v celoti.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožena stranka vložila revizijo, v kateri uveljavlja revizijske razloge iz prvega odstavka 370. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

4. Sodišče je revizijo vročilo tožeči stranki,  ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

5. Postopek v tej zadevi se je pred sodiščem prve stopnje končal pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku – ZPP-D (Ur. l. RS, št. 45/2008), zato se po drugem odstavku njegovega 130. člena nadaljuje po dotedanjih določbah ZPP.

6. Sodišči prve in druge stopnje sta svojo odločitev oprli na naslednja pravno odločilna dejstva:

tožeča stranka kot najemodajalec in tožena stranka kot najemnik sta dne       13. 5. 2002 sklenili najemno pogodbo za poslovne prostore v Prodajnem centru ...;

tožena stranka je nato zaradi uvedbe stečajnega postopka z dopisom z dne    24. 11. 2003 odpovedala najemno pogodbo s 1. 12. 2003 in odpovednim rokom 30 dni;

primopredaja poslovnih prostorov dne 30. 12. 2003 ni uspela iz razlogov na strani tožene stranke; pravdni stranki sta se dogovorili, da bo primopredaja  opravljena, ko bodo pomanjkljivosti odpravljene, ter da do dne primopredaje še naprej teče najemna pogodba;

tožena stranka do 15. 1. 2004 niti kasneje tožeči stranki poslovnih prostorov oziroma ključev ni predala.

7. Tožeča stranka je v tožbi zatrjevala, da med pravdnima strankama ni sporno, da je bila najemna pogodba, sklenjena za obdobje enega leta, obnovljena za nedoločen čas.

8. Tožena stranka sodišču druge stopnje očita zmotno uporabo materialnega prava, ki se nanaša na prenehanje najemnega razmerja in na način izročitve posesti na najetih prostorih. Opozarja, da Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) ne določa, da se posest najetih prostorov vrne z vrnitvijo ključev najemodajalcu. Tožena stranka nadalje zatrjuje, da je bila primopredaja poslovnih prostorov dne 30. 12. 2003 izvršena. Glede ključev poslovnih prostorov pa navaja, da jih ni imela in jih zato tudi ni mogla vrniti. Sodišču druge stopnje očita bistveno kršitev določb postopka, ker naj bi bili dokazi in listine v nasprotju z izrekom izpodbijane sodbe.

10. Revizija je izredno pravno sredstvo, ki je omejeno glede revizijskih razlogov. Po izrecni določbi tretjega odstavka 370. člena ZPP revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Revizijske navedbe glede primopredaje poslovnih prostorov in vrnitve ključev, s katerimi se tožena stranka spušča v dokazno oceno oziroma ugotovljeno dejansko stanje, so zato pravno neupoštevne. Vrhovno sodišče prav tako ne odgovarja na nekonkretiziran očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka.

11. V okviru preizkusa, ali je bilo materialno pravo pravilno uporabljeno, Vrhovno sodišče zaključuje, da je bila materialnopravna odločitev sodišča druge stopnje o ugoditvi zahtevku na plačilo 93.607,98 EUR z zamudnimi obrestmi pravilna, vendar iz drugih razlogov, kot jih navaja sodišče druge stopnje.

12. Najemna (zakupna) pogodba je urejena v Obligacijskem zakoniku (OZ), v primeru najema poslovnih prostorov pa se kot lex specialis uporabljajo določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Po določbi 24. člena ZPSPP najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo (prvi odstavek 24. člena ZPSPP), in sicer s potekom odpovednega roka, ki ne sme biti krajši od enega leta (drugi odstavek 24. člena ZPSPP). Izrecno je določeno, da se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno (prvi odstavek 26. člena ZPSPP). Za primer stečaja Zakon o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji (v nadaljevanju ZPPSL) določa krajši odpovedni rok. Stečajni upravitelj sme pogodbe o zakupu odpovedati ne glede na zakonske ali pogodbene roke, in sicer vsakega prvega v mesecu z odpovednim rokom 30 dni (prvi odstavek 122. člena ZPPSL).

13. Ob dejanski ugotovitvi sodišč prve in druge stopnje, da je tožena stranka v stečaju  tožeči stranki odpovedala najemno pogodbo za poslovne prostore z dopisom z dne 24. 11. 2003, je napačen zaključek sodišča druge stopnje, da je ob upoštevanju odpovednih rokov iz 122. člena ZPPSL najemna pogodba med pravdnima strankama prenehala. Najemno pogodbo za poslovne prostore je namreč treba odpovedati sodno (prvi odstavek 26. člena ZPSPP), zato neposredno tožeči stranki poslan dopis o odpovedi nima pravnega učinka. Določba prvega odstavka        122. člena ZPPSL za primer odpovedi najemne pogodbe določa le drugačne odpovedne roke, ne posega pa v način odpovedi, kot izhaja iz preostalih predpisov. V primeru najema poslovnih prostorov je zato še vedno treba ravnati v skladu z zahtevo ZPSPP, da se pogodba o najemu odpoveduje sodno.

14. Ker tožena stranka najemne pogodbe za poslovne prostore v Prodajnem centru Kranj ni sodno odpovedala, kot to zahteva prvi odstavek 26. člena ZPSPP, je bila najemna pogodba med pravdnima strankama še naprej veljavna tudi v letu 2004. Pravdni stranki sta se tudi sicer dogovorili, da do dne primopredaje poslovnih prostorov najemna pogodba teče še naprej, ta pa glede na ugotovitve sodišča prve in druge stopnje ni bila opravljena. Veljavna najemna pogodba ima za posledico dolžnost najemnika, da plačuje najemnino. Sodišče druge stopnje je zato ravnalo pravilno, ko je tožbenemu zahtevku v izpodbijanem delu ugodilo ter toženi stranki naložilo plačilo zneska 93.607,98 EUR z zamudnimi obrestmi, kar ustreza pogodbeno dogovorjeni višini najemnine za čas od marca do decembra 2004.

15. Glede na navedeno je Vrhovno sodišče ugotovilo, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, in ne razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, zato je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

16. Ker tožena stranka v postopku z revizijo ni uspela, trpi sama svoje stroške revizijskega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.