Sodba II Ips 868/2008
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2012-02-09

prodaja nepremičnine - pogodba o posredovanju - posredovanje pri prodaji nepremičnine - preklic naročila

Po določbi 816. člena ZOR namreč naročitelj lahko prekliče naročilo za posredovanje kadarkoli hoče, če se temu ni odpovedal in če preklic ni v nasprotju s poštenjem. V času, ko je toženka hišo prodala s posredovanjem drugega nepremičninskega posrednika, je torej s tožnico sklenjena pogodba ni več zavezovala in ji ni mogoče očitati, da ji je bila nezvesta oziroma da jo je kršila.

1. Toženka je z namenom prodaje stanovanjske hiše v L. s pravnim prednikom tožnice, družbo U. d. o. o., ki je bil v letu 2006 izbrisan iz sodnega registra, 20. 5. 2000 sklenila pogodbo o ekskluzivnem posredovanju in zastopanju, v kateri je bila dogovorjena njena veljavnost do prodaje. Ne glede na to je toženka hišo decembra 2001, po 17 mesecih od sklenitve pogodbe s tožečo stranko, hišo prodala s posredovanjem drugega nepremičninskega posrednika. Tožnica je zato zahtevala plačilo „posredovalnine“ v višini 5 % od „opredeljene“ cene(1) v znesku 1.995.000 SIT, kolikor ji pripada po pogodbi, oziroma, zaradi delnega popusta, v znesku 1.800.000 SIT oziroma sedaj 7.511,27 EUR.

2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo iz dveh razlogov: (i) ker v času, ko je toženka s posredovanjem drugega nepremičninskega posrednika prodala svojo hišo, pogodbeno razmerje med pravdnima strankama ni več obstajalo in (ii) ker je določba 10. člena Pogodbe prestroga, nasprotna načelu vestnosti in poštenja ter enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih in je v razmerju do tožene stranke nepravična in pretirano stroga, zaradi česar je ni mogoče upoštevati. Sodišče druge stopnje je zavrnilno sodbo potrdilo.

3. Tožeča stranka sodbo pritožbenega sodišča izpodbija z revizijo iz revizijskih razlogov zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP, v besedilu, veljavnem ob zaključku glavne obravnave). V zvezi s pogodbeno kaznijo zatrjuje zmotno oceno pravne narave določbe 10. člena Pogodbe: zaveza plačati 5 % od v pogodbi zapisane cene nepremičnine ne predstavlja dogovora o plačilu za delo, temveč o kazni zaradi kršitve pogodbe s strani tožene stranke. Pogodbena kazen pa mora biti stroga, saj sicer za stranko ne predstavlja dovolj resne grožnje za potencialnega kršitelja pogodbe. Da je pretirana, je mogoče govoriti le v primeru, ko bi bila nesorazmerna stopnji kršitve. V konkretnem primeru, ko je bila sklenjena ekskluzivna pogodba za zastopanje, dogovorjena pogodbena kazen nedvomno ni pretirano stroga. Kršitev dogovora o ekskluzivnosti je namreč najhujša oblika kršitve pogodbenih obveznosti in predstavlja poseg v temeljno vsebino razmerja, ki ga po kršitvi ni več mogoče sanirati. Po stališču pravne teorije in sodne prakse je pogodbena kazen previsoka, če je nesorazmerno višja od odškodnine; kriterij za presojo njene višine ne more biti primerjava z izpolnitvijo kršitelja (v konkretnem primeru 2 % provizija ob sklenitvi prodajne pogodbe), ki sta ga zmotno uporabili nižji sodišči, temveč primerjava s škodo, ki jo utrpi pogodbi zvesta stranka (v konkretnem primeru izpad provizije v višini 2 % od prodajalca in nadaljnjih 2 % od kupca oziroma skupaj 4 % od prodajne cene, dodaten 1 % pa gotovo dosežejo stroški opravljanja storitev za prodajalko). Ob pravilnem izhodišču bi moralo biti presojeno, da pogodbena kazen v višini 5 % ni nesorazmerno višja od odškodnine, pač pa kvečjemu nižja. Končno pa tožena stranka ni nikoli postavila zahtevka za znižanje pogodbene kazni ali v tej smeri podala ugovora, sodišče pa lahko pogodbeno kazen skladno z določbo 274. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) zmanjša le na zahtevo dolžnika. Tudi stališče o nepravičnosti pogodbe iz razloga, ker je bila sklenjena za nedoločen čas, ne drži: sklenjena je bila skladno s predpisi, veljavnimi v času sklenitve posla.

V zvezi z razlogovanjem sodišč prve in druge stopnje, da v času prodaje toženkine nepremičnine pogodbenega razmerja med pravdnima strankama ni bilo več, tožnica uveljavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Poudarja, da toženka ni nikoli trdila, da bi pogodbo odpovedala oziroma naročilo tožnici preklicala. Zaslišana kot stranka je izpovedala le, da naj bi nekemu gospodu, po njenem prepričanju tožničinemu sinu, v telefonskem razgovoru dejala, da se ji mudi in da ne more več čakati, ni pa izpovedala, da pogodbo odpoveduje ali da preklicuje naročilo in tudi ne, da bo sklenila pogodbo z drugo agencijo. Ne glede na to pa je sodišče prve stopnje zapisalo, da toženki verjame, da je tožnico ustno obvestila o tem, da bo prodajo hiše zaupala drugi agenciji. Ta zapis v sodbi je v nasprotju z izpovedjo toženke. O tem odločilnem dejstvu je torej podano nasprotje med tem, kar sodba navaja o zapisniku o toženkini izpovedi in med samim zapisnikom, zaradi česar je sodišče prve stopnje zagrešilo očitano mu procesno kršitev, na katero je tožnica opozorila v pritožbi, pa se sodišče druge stopnje do njene pritožbene trditve ni opredelilo. Sicer pa tudi morebitne toženkine izjave, da se ji mudi in da ne more več čakati, ni mogoče interpretirati kot preklic naročila. Res je, da za preklic naročila ni predpisana obličnost, vendar ga tudi domnevati ni mogoče: biti mora zatrjevan in dokazan. Tožnica je za prodajo hiše preko druge agencije izvedela šele, ko je sama našla kupca in o tem obvestila toženko. O tem sta izpovedali obe pravdni stranki. Nižji sodišči sta zmotno uporabili materialno pravo, ker nista uporabili določbe 10. člena Pogodbe in določbe 17. člena ZOR o dolžnosti izpolnitve obveznosti.

4. Revizija je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen ZPP).

6. Ker tožeča stranka toženkino dolžnost plačila spornega zneska (katerega narava je sicer sporna) utemeljuje s kršitvijo pogodbe o posredovanju, je odločilno vprašanje, ali je v času, ko je toženka stanovanje prodala s posredovanjem drugega nepremičninskega posrednika, ta pogodba stranki, ki sta jo sklenili, sploh še zavezovala. Nižji sodišči sta na to vprašanje odgovorili nikalno, kar sta utemeljili z ugotovitvijo, da je toženka naročilo, dano tožeči stranki, pred tem, ko se je obrnila na drugega nepremičninskega posrednika, preklicala. V zvezi s tem je na revizijski stopnji sojenja sporno dvoje: ali so bila v postopku sklepanja o obstoju dejstva preklica naročila, na katerega je sodišče prve stopnje sklepalo iz toženkinega telefonskega sporočila tožeči stranki oziroma njeni agenciji, da se ji mudi in da bo hišo prodala preko druge agencije, kršena procesna pravila in ali je morebitno tako sporočilo (katerega prejem je tožeča stranka sicer zanikala) sploh mogoče šteti za preklic naročila.

7. Kot je bilo iz tožničine revizije že povzeto, naj bi prvostopenjsko sodišče zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ko je toženki verjelo, da je tožnico ustno obvestila o tem, da bo prodajo hiše zaupala drugi agenciji, pri tem pa je tak zapis v sodbi v nasprotju z dejansko izpovedjo toženke – tega namreč nikoli ni izpovedala, pritožbeno sodišče pa s tem, ki na enak očitek tožnice v pritožbi ni odgovorilo in je tudi samo nepravilno povzelo toženkino izpoved.

Očitek je neutemeljen. Sodišče prve stopnje ni zapisalo, da je o dejstvu, da je toženka tožnico obvestila o nameravanem angažiranju drugega nepremičninskega posrednika, ugotovilo na podlagi toženkine izpovedi in se ni sklicevalo na zapisnik o tem dokazu. Ne drži niti, da sodišče druge stopnje na tožničine pritožbene trditve v zvezi s to kršitvijo ni odgovorilo. Izrecno je pojasnilo, da je prvostopenjsko sodišče sledilo toženkinim ugovornim trditvam o vsebini zgoraj že omenjenega telefonskega sporočila toženke tožeči stranki o nameravanem angažiranju druge nepremičninske agencije, kot tudi, da tožnica teh trditev ni prerekala in ni ponudila drugačne verzije poteka spornega dogodka, čeprav je tožnica trditve o tem ponovila še v pripravljalni vlogi. Tudi zaslišana kot pravdna stranka, tožnica teh trditev ni zanikala, nasprotno pa jih je v svoji izpovedi potrdila toženkina hči. Pritožbeno sodišče je torej tožnici pojasnilo, da resničnosti obravnavane trditve toženke, ki je tožnica sploh ni prerekala, ni ugotavljalo z zaslišanjem toženke kot pravdne stranke, pač pa z drugimi dokazi.

8. Če bi že obstajal dvom o tem, ali je bilo mogoče toženkino izjavo tožnici, da se ji mudi in da ne more več čakati, razlagati kot preklic naročila, pa tega dvoma ob nadaljevanju izjave, ki ga revizija zamolči, to je, da bo prodajo hiše naročila drugemu nepremičninskemu posredniku, ne more biti več. Zato je neutemeljena graja tožeče stranke, da sodišči preklica ne bi smeli enostavno domnevati. Tega nista storili, pač pa sta vsebino toženkine izjave, kot sta jo ugotovili, razlagali kot izjavo o preklicu naročila.

9. S preklicem naročila je pravno razmerje, ki je bilo med strankama vzpostavljeno s pogodbo o posredovanju in zastopanju, prenehalo. Po določbi 816. člena ZOR namreč naročitelj lahko prekliče naročilo za posredovanje kadarkoli hoče, če se temu ni odpovedal in če preklic ni v nasprotju s poštenjem. V času, ko je toženka hišo prodala s posredovanjem drugega nepremičninskega posrednika, je torej s tožnico sklenjena pogodba ni več zavezovala in ji ni mogoče očitati, da ji je bila nezvesta oziroma da jo je kršila. Ko je tako, je sankcije kršitve pogodbe ne morejo zadeti in je nepomembno, ali je bilo na prvi in drugi stopnji sojenja zmotno uporabljeno materialno pravo v zvezi z izključitvijo določbe 10. člena Pogodbe, ki pogodbi nezvestemu naročniku nalaga posredniku plačati 5 % pogodbeno kazen, ter določbe o trajanju pogodbenega razmerja vse do sklenitve prodajne pogodbe.

10. Procesni predpisi torej niso bili kršeni in materialno pravo ni bilo zmotno uporabljeno. Revizija tožeče stranke je zato neutemeljena in jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

Op. št. (1):     To je cena 39.900.000 SIT, za kolikor naj bi po naročilu toženke tožeča stranka hišo prodala.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.