Sodba II Ips 43/2011
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2011-09-22

prodaja nepremičnine - izročitev nepremičnine - soglasje prodajalca k adaptaciji stanovanja - zamuda z izpolnitvijo - razlog za zamudo z izpolnitvijo - razlaga pogodbe - pogodbena kazen

Ker investitor ni stranka kupoprodajne pogodbe, mora po določilu pogodbe prodajalčevo soglasje pridobiti kupec.

Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti stroške odgovora na revizijo v višini 252,80 EUR v 15. dneh od prejema te odločbe, od tedaj dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1. Tožnika sta kupila stanovanje od tožene stranke, ki pa jima ob sklenitvi prodajne pogodbe ni bilo izročeno. V pogodbi je bil določen datum izročitve, za primer zamude toženke pri izročitvi pa je bila v korist tožnikov dogovorjena pogodbena kazen. Ker je zamuda nesporno nastopila, sta tožnika s tožbo zahtevala, da jima mora toženka plačati pogodbeno kazen. Sodišče prve stopnje je njunemu tožbenemu zahtevku delno ugodilo, delno pa ga je zavrnilo, pritožbeno sodišče pa je sodbo prvostopenjskega sodišča tako spremenilo, da je zavrnilo tudi tisti del zahtevka, kateremu je sodišče prve stopnje  ugodilo.

2. Tožnika sta vložila predlog za dopustitev revizije, kateremu je Vrhovno sodišče ugodilo in s sklepom II DoR 48/2010 revizijo dopustilo glede vprašanja razlage pogodbe o obveznosti tožeče stranke pridobiti soglasje tožene stranke za spremembe na stanovanju.

3. Dopuščeno revizijo sta tožnika vložil zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Navajata, da je pritožbeno sodišče zmotno uporabilo 82. člen Obligacijskega zakonika (OZ). Stališče sodišča, da bi tožnika pred izvedbo sprememb zanje morala pridobiti soglasje toženke, je v nasprotju z dejanskimi pogodbenimi določili - drugim odstavkom 5. člena pogodbe, ki določa le, da je kupec pred prevzemom stanovanja dolžan prodajalcu izročiti potrdilo o plačilu izvedenih sprememb. Revidenta tudi navajata pravnomočne odločitve, kjer je sodišče glede spornega vprašanja zavzelo drugačno materialnopravno stališče kot v njunem primeru. Predlagata, da Vrhovno sodišče sodbi sodišč druge in prve stopnje spremeni in njunemu tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, toženki pa naloži plačilo vseh stroškov postopka tožnikov, podrejeno pa, da sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavi ter zadevo vrne v ponovno sojenje sodišču prve stopnje.

4. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

6. Na podlagi drugega odstavka 371. člena ZPP sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.

7. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 48/2010 revizijo dopustilo glede vprašanja razlage pogodbe o obveznosti tožeče stranke pridobiti soglasje tožene stranke za spremembe na stanovanju.

8. Pravdni stranki sta v pogodbi o prodaji stanovanja z dne 24. 3. 2004 določili, da bo tožena stranka (prodajalec) nepremičnino izročila tožnikoma (kupcema) najkasneje 15. 3. 2005, za vsak dan zamude pa sta dogovorili pogodbeno kazen v višini 1‰ vrednosti stanovanja, vendar ne več kot 5% cene stanovanja. Stanovanje je bilo tožnikoma izročeno 25. 4. 2005. Tožnika sta namreč pri podjetju G. d. o. o. naročila spremembe stanovanja. Sporno vprašanje v tem primeru je, ali je do zamude pri izročitvi stanovanja prišlo zaradi ravnanj tožnikov in s tem neločljivo povezanim vprašanjem, ali bi morala tožnika za spremembe na stanovanju pridobiti soglasje tožene stranke.

9. Drugi odstavek 5. člena pogodbe določa, da v primeru, da je kupec naročil, investitor pa v soglasju s prodajalcem izvedel v pogodbeni nepremičnini določene spremembe na željo kupca, mora kupec pred prevzemom stanovanja prodajalcu izročiti potrdilo investitorja o plačilu izvedenih sprememb. Glede na 82. člen Obligacijskega zakonika (OZ) se določila pogodbe uporabljajo tako kot se glasijo. V konkretni zadevi je ključno, da investitor ni stranka predmetne pogodbe in tako le-ta zanj ne more ustvarjati materialnopravnih učinkov. Ta člen pogodbe je torej sporen. Drugi odstavek 82. člena OZ določa, da se pri razlagi spornih določil ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v tem zakonu. Glede na celotno vsebino pogodbe je razlog za vsebino sporne določbe razumeti kot konsistentno izpeljavo 3. člena pogodbe, ki določa, da je dogovorjena cena za nepremičnino fiksna. Prodajalec je glede na določbo drugega odstavka 5. člena pogodbe omogočil kupcu nepremičnine določene spremembe na stanovanju, vendar le ob pogoju, da stroške le-teh nosi kupec (kupec mora pred prevzemom stanovanja prodajalcu izročiti potrdilo investitorja o plačilu izvedenih sprememb). Gre za določilo, namenjeno varstvu prodajalca in (tudi zato) ne more privesti do zanj povečanih bremen in neugodnih posledic. Obseg željenih sprememb je v pogodbi nedefiniran in je vezan na predhodno soglasje prodajalca. Ker investitor ni stranka kupoprodajne pogodbe, iz navedene določbe sledi, da mora prodajalčevo soglasje pridobiti kupec.

10. V konkretnem primeru ni sporno, da je do zamude pri izročitvi stanovanja prišlo zaradi izvedbe sprememb na stanovanju na željo kupca. Drugi odstavek 7. člena določa, da prodajalec ne odgovarja za zamudo pri izročitvi kupljene nepremičnine, če je ta nastala iz razlogov, na katere prodajalec ni mogel vplivati (z nepotrebnim in zavajajočim dodatkom višja sila). Ni sporno, da prodajalec o obsegu izvedenih sprememb ni bil obveščen. Iz tega sledi, da prodajalec podaljšanja roka za izročitev nepremičnine ni mogel predvideti, niti se mu izogniti. Ker je razlog za podaljšanje roka za izročitev nepremičnine izvedba sprememb na stanovanju za katere kupec ni pridobil prodajalčevega soglasja, pa bi ga moral, je pravilna materialnopravna presoja sodišča druge stopnje, da tožbeni zahtevek ni utemeljen.

11. Odločitev o stroških temelji na 154. členu v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP in stroškovniku v odgovoru na revizijo na l. št. 99.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.