Sklep III Ips 166/2009
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2012-11-27

najemna pogodba - najem poslovnega prostora - uporaba prostora za namen, določen s pogodbo - primernost poslovnega prostora za dejavnost najemnika - kršitev najemne pogodbe s strani najemodajalca - odpoved najemne pogodbe - razlog za odpoved najemne pogodbe - povrnitev premoženjske škode najemnika - odgovornost najemodajalca

ZPSPP v 14. členu določa, da mora najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo.

Ker tožena stranka tožeči stranki ni zagotovila poslovnega prostora, v katerem bi bilo opravljanje njene dejavnosti mogoče, je kršila najemno pogodbo in                       14. člen ZPSPP ter s tem ravnala protipravno. Kljub odsotnosti izrecnega pogodbenega določila, bi morala tožeči stranki poslovni prostor izročiti v takem stanju, da ga bi bilo mogoče uporabiti za dogovorjeni namen.

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 749.336,09 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, s katerim je tožeča stranka od tožene stranke zahtevala povrnitev navadne škode in izgubljenega dobička. Sodišče druge stopnje je prvostopenjsko sodbo potrdilo.

2. Zoper sodbo sodišča druge stopnje tožeča stranka vlaga revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in sodbi sodišč prve in druge stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da obe sodbi razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Revizija je bila vročena toženi stranki, ki v odgovoru na revizijo predlaga njeno zavrnitev.

5. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP), izhajajo naslednja pravno relevantna dejstva:

Družba S. d. o. o. in tožena stranka sta sklenili najemno pogodbo, s katero se je tožena stranka pogodbeni partnerici (pravni prednici tožeče stranke) zavezala izročiti v najem poslovni prostor za opravljanje gostinske dejavnosti v N. Na podlagi sporazuma s toženo stranko je nato 28. 2. 2002 v najemno razmerje namesto prejšnje najemnice vstopila tožeča stranka.

Ob sklenitvi najemne pogodbe objekt, v katerem se nahaja poslovni prostor, še ni bil zgrajen. Tudi ob izročitvi najetega prostora tožeči stranki ta ni bil dokončan, saj je bilo z najemno pogodbo dogovorjeno, da zaključna dela in adaptacije opravi najemnica na svoje stroške.

Tožena stranka je tožeči stranki poslovni prostor izročila, ni pa zagotovila uporabnega dovoljenja zanj. Tržni inšpektorat Republike Slovenije je zato 20. 6. 2002 z odločbo tožeči stranki prepovedal opravljanje njene dejavnosti. Kljub prepovedi je tožeča stranka gostinsko dejavnost opravljala še naprej do septembra 2002.

Tožeča stranka je 14. 11. 2002 odstopila od najemne pogodbe, s čimer se je tožena stranka strinjala, saj tožeča stranka ni plačevala najemnine.

6. Tožeča stranka je od tožene stranke zahtevala povrnitev škode, ki ji je nastala zaradi odpovedi najemne pogodbe, ki naj bi bila posledica nepridobitve uporabnega dovoljenja. Sodišči prve in druge stopnje sta presodili, da med ravnanjem tožene stranke in odstopom tožeče stranke od najemne pogodbe ni vzročne zveze, zato sta tožbeni zahtevek zavrnili.

7. Tožeča stranka v reviziji navaja, da se sodišče prve stopnje ni v zadostni meri opredelilo do njenih trditev o napakah, ki naj bi jih imel poslovni prostor ob izročitvi. Očitek ni utemeljen. Sodišče prve stopnje je namreč pojasnilo, da se z odškodninsko odgovornostjo tožene stranke v zvezi s tem ni ukvarjalo, ker tožeča stranka ni zatrjevala, kakšna škoda naj bi ji zaradi pomanjkljivosti prostora nastala.

8. To stališče sodišča je tudi pravilno. Tožeča stranka je v tožbi sicer res trdila, da ji je tožena stranka poslovni prostor izročila s pomanjkljivostmi, vendar pa je nastanek škode utemeljevala s tem, da poslovnega prostora ni mogla uporabljati zaradi nepridobitve uporabnega dovoljenja. Izrecno je zatrjevala, da je prenehala opravljati svojo dejavnost zato, ker ji je bilo to z odločbo Tržnega inšpektorata Republike Slovenije prepovedano. Ni pa navedla, kakšno škodo naj bi utrpela, ker naj bi imel najeti poslovni prostor ob izročitvi napake. Zaradi pomanjkljive trditvene podlage sodišču prve stopnje ni bilo treba ugotavljati morebitnih pomanjkljivosti prostora in v zvezi s tem izvajati dokazov.

9. Utemeljen pa je revizijski očitek zmotne uporabe materialnega prava. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) v 14. členu določa, da mora (ob odsotnosti drugačnega dogovora pogodbenih strank) najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo. Če tega ne stori, ima najemnik med drugim pravico, da odstopi od pogodbe, ter pravico do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel (15. člen ZPSPP). Tožena stranka kot najemodajalka in pravna prednica tožeče stranke kot najemnica sta sklenili najemno pogodbo za poslovni prostor v N. Pravna prednica tožeče stranke je prostor najela z namenom opravljanja gostinske dejavnosti – kavarna, restavracija, mehiška restavracija (preambula in 1. člen najemne pogodbe). Ker tožena stranka ni zagotovila uporabnega dovoljenja za poslovni prostor, je Tržni inšpektorat Republike Slovenije z odločbo tožeči stranki v najetih prostorih prepovedal opravljanje gostinske dejavnosti. Sodišči prve in druge stopnje sta presodili, da vzročna zveza med neobstojem uporabnega dovoljenja in zatrjevano škodo ni podana. Vendar pa v obravnavanem primeru ne gre za vprašanje vzročne zveze, temveč za vprašanje protipravnosti ravnanja tožene stranke. Kot najemodajalka je bila dolžna tožeči stranki izročiti poslovni prostor v takem stanju, da bi ga ta lahko uporabljala za opravljanje gostinske dejavnosti. Ta namen sta pogodbeni stranki zapisali tudi v pogodbi (preambula najemne pogodbe). Najetih poslovnih prostorov za opravljanje gostinske dejavnosti ni bilo mogoče uporabljati, saj je bilo to tožeči stranki izrecno prepovedano z odločbo Tržnega inšpektorata Republike Slovenije. Ker tožena stranka tožeči stranki ni zagotovila poslovnega prostora, v katerem bi bilo opravljanje njene dejavnosti mogoče, je kršila najemno pogodbo in 14. člen ZPSPP ter s tem ravnala protipravno. Kljub odsotnosti izrecnega pogodbenega določila, bi morala tožeči stranki poslovni prostor izročiti v takem stanju, da ga bi bilo mogoče uporabiti za dogovorjeni namen. Dejstvo, da je tožeča stranka v poslovnem prostoru kljub odločbi o prepovedi opravljanja dejavnosti še nekaj mesecev poslovala, ji ni mogoče šteti v škodo, temveč je to mogoče razumeti kvečjemu kot njen trud za zmanjšanje škode, ki bi ji s protipravnim ravnanjem tožene stranke lahko nastala.

10. Tožeča stranka sodišču druge stopnje utemeljeno očita tudi, da je nepravilno njegovo stališče, da je bila tožeča stranka že ob sklenitvi najemne pogodbe seznanjena s tem, da tožena stranka z uporabnim dovoljenjem ne razpolaga. Ob sklenitvi najemne pogodbe objekta, v katerem je tožeča stranka najela prostor, sploh še ni bilo, prostor pa tudi ob prevzemu še ni bil dokončan, zato je logično, da uporabnega dovoljenja tožena stranka do takrat še ni mogla pridobiti. Ni pa mogoče zaključiti, da je tožeča stranka zgolj zato, ker takrat tožena stranka še ni imela uporabnega dovoljenja, soglašala s tem, da ga tudi v prihodnosti ne bo pridobila.

11. Škoda naj bi tožeči stranki po njenih navedbah nastala zaradi prenehanja poslovanja v lokalu, torej zaradi prenehanja najemne pogodbe. Ključno vprašanje v obravnavani zadevi je tako, ali je tožeča stranka pravno veljavno odstopila od najemne pogodbe zaradi protipravnega ravnanja tožene stranke. Pravilna odločitev je odvisna od dejstev, ki pred sodiščema prve in druge stopnje niso bila ugotovljena. Sodišči bi morali namreč ugotoviti, ali je tožeča stranka najemno pogodbo res odpovedala zaradi protipravnega ravnanja tožene stranke (ki je bilo nedvomno podano), ali pa so bili razlogi za njeno odpoved drugi. Mogoče je seveda stališče prvostopenjskega sodišča, da je tožeča stranka najemno pogodbo kljub kršitvi pogodbe s strani tožene stranke odpovedala zaradi drugih razlogov. Vendar pa je sodišče prve stopnje o morebitnih drugih razlogih le ugibalo, kar pa za presojo o utemeljenosti tožbenega zahtevka ne zadošča. Ti razlogi so namreč ključni za ugotovitev, ali je tožeča stranka odstopila od pogodbe po krivdi nasprotne stranke, ali pa je za prenehanje najemne pogodbe (in posledično za morebitno škodo) odgovorna sama.

12. Ostalih trditev glede bistvenih kršitev določb pravdnega postopka revidentka ni konkretizirala (navaja le, da se pritožbeno sodišče ni opredelilo do vseh njenih pritožbenih očitkov, da ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih je ni mogoče preizkusiti ter da obstaja nasprotje med vsebino listin in razlogi sodbe o teh listinah, pri tem pa ne pojasni, za kakšne pomanjkljivosti oziroma nasprotje naj bi šlo). Vrhovno sodišče na bistvene kršitve določb ZPP ne pazi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), zato mora revident vsak tak očitek obrazložiti. Ker revidentka te kršitve uveljavlja le pavšalno, se Vrhovno sodišče do njih ni opredeljevalo.

13. Ker je zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, je Vrhovno sodišče na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP reviziji ugodilo in razveljavilo sodbi sodišč druge in prve stopnje ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

14. Sodišče prve stopnje bo moralo v ponovljenem postopku ugotoviti, zakaj je tožeča stranka prenehala uporabljati najete poslovne prostore in od pogodbe odstopila. V primeru, da bo ugotovilo, da je to storila zaradi protipravnega ravnanja tožene stranke, pa bo moralo presoditi še ostale predpostavke odškodninske odgovornosti in višino morebitne škode, ki naj bi jo utrpela tožeča stranka.

15. Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi tretjega odstavka                       165. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.