Sklep II DoR 379/2012
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2012-12-19

CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO

predlog za dopustitev revizije - neenotnost sodne prakse višjih sodišč - najemna pogodba za stanovanje - odpoved najemne pogodbe - odpovedni razlog - neplačevanje najemnine - opomin najemodajalca s pisnim opozorilom - vročitev opomina najemniku - zavrnitev predloga za dopustitev revizije

Opomin mora biti najemniku stanovanja vročen, saj je odpoved najemne pogodbe odvisna od dejanske seznanjenosti najemnika z vsebino predhodnega opomina.

1. Sodišče prve stopnje je z zavrnilno zamudno sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke zaradi odpovedi najemne pogodbe in zaradi izpraznitve neprofitnega stanovanja na J., za katerega toženka po tožbenih trditvah ne plačuje najemnine. Sodba je izdana na podlagi četrtega odstavka 318. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ker toženka na tožbo ni odgovorila, tožba pa je nesklepčna in nesklepčnosti ni mogoče odpraviti. Neplačevanje najemnine je krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe, po tretjem odstavku 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) pa najemne pogodbe s tožbo ni mogoče odpovedati, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomina z dne 15. 4. 2011 tožeča stranka toženki ni vročila, saj je v tožbi navedeno, da toženka poštne pošiljke ni dvignila, zato toženka ni bila seznanjena z možnostjo odpovedi najemne pogodbe. Ker tožeča stranka ni ravnala v skladu s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1, najemne pogodbe ni mogoče odpovedati in je zato zahtevek neutemeljen.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in prvostopenjsko sodbo potrdilo. Navedlo je, da mora biti najemnik z opominom dejansko seznanjen.

3. Tožeča stranka je vložila predlog za dopustitev revizije zaradi neenotne prakse višjega sodišča, saj je bila v drugem enakem primeru odločitev višjega sodišča drugačna kot v obravnavani zadevi. Zakon ne nalaga lastniku, da mora poskrbeti za vročitev opomina. Ugotovitev o nevročitvi opomina je v dejanskem smislu napačna, ker toženka priporočenega pisma ni hotela dvigniti. Ni mogoče od lastnika zahtevati, da se namesto pošte posluži subjektov, ki se ukvarjajo z vročanjem pošiljk. Bistveno vprašanje, na katerega tožeča stranka pričakuje odgovor, je, na kakšen način naj torej poskuša vročiti opomin najemniku neprofitnega stanovanja, da bo veljalo, da je izpolnila svoje obveznosti po tretjem odstavku 103. člena SZ-1.

5. Sodna praksa višjih sodišč o spornem vprašanju res ni enotna, zato pa je Vrhovno sodišče v primerljivi zadevi o njem že zavzelo stališče, ki ga je upoštevalo tudi pritožbeno sodišče. Zato niso podani pogoji iz 367.a člena ZPP za dopustitev revizije. Stališče Vrhovnega sodišča je razvidno iz odločbe v zadevi II Ips 575/2006, da je odpoved najemne pogodbe odvisna od dejanske seznanjenosti najemnika z relevantno vsebino predhodnega opomina. Namen določbe tretjega odstavka 103. člena SZ-1 (enako prej po drugem odstavku 53. člena SZ) je v tem, da se najemnik stanovanja pravočasno seznani z možnostjo odpovedi pogodbe in načinom odprave odpovednega razloga, da lahko z ustreznim ravnanjem (plačilom zapadle najemnine) vzdrži pogodbo v veljavi. Vrhovno sodišče je zato na podlagi drugega odstavka 367.c člena ZPP predlog za dopustitev revizije zavrnilo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.