Sodba II Ips 371/2010
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2011-09-01

prodaja nepremičnine - razveljavitev prodajne pogodbe - predkupna pravica na stanovanju - kršitev predkupne pravice - sporazumna razveza prodajne pogodbe - odprava kršitve med pravdo - uveljavljanje predkupnih upravičenj - dopuščena revizija

Zahteva, da mora predkupni upravičenec izkazati kršitev predkupne pravice oziroma učinkovitost (veljavnost in obstoj) prodaje v času odločanja o stvari, je utemeljena. Predkupna pravica je šibka omejitev lastninske pravice, ki lastnika omejuje le v delu njegove razpolagalne pravice, in sicer v tem, komu bo stvar prodal. Predkupna pravica ne vsebuje pravice do odkupa. Namen sankcije za njeno kršitev ni v tem, da mora predkupni zavezanec v določeni situaciji prodati stvar predkupnemu upravičencu, temveč v tem, da lahko predkupni upravičenec vstopi na mesto kupca. V nasprotju z opisanim namenom sankcije bi bil položaj, v katerem razpolaganje prodajalca zaradi nastopa različnih okoliščin ni učinkovito. V konkretni zadevi so toženke sicer s sporazumno razvezo prodajne pogodbe same odpravile kršitev predkupne pravice, vendar samo na tej podlagi zadeve ni mogoče razlikovati od primerov, kjer kršitev predkupne pravice ne obstoji zaradi drugega razloga (npr. uspešno uveljavljane izpodbojnosti ali ničnosti).

Tožena stranka sama krije stroške odgovora na revizijo.

1. Prvostopenjsko sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek za (delno) razveljavitev  prodajne pogodbe z dne 23. 7. 2003, s katero so druga, tretja in četrta toženka (med drugim) prodale stanovanje prvi toženki; za sklenitev nove prodajne pogodbe pod enakimi pogoji s tožnico; za ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice prve toženke in za izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine za vknjižbo tožničine lastninske pravice. Pretehtalo je konflikt med pravicama (predkupno, ki jo je tožnica uveljavljala na podlagi 176. člena Stanovanjskega zakona – SZ-1, in lastninsko) in ob dejstvu, da je položaj po sporazumni razvezi prodajne pogodbe, ki so jo toženke sklenile med pravdo, enak kot je bil pred kršitvijo predkupne pravice, presodilo, da bi šlo za pretirano razširjajočo (protiustavno) razlago predkupne pravice na rovaš lastninske pravice, če bi v tem stanju tožnici priznali upravičenja iz predkupne pravice. Hkrati je ocenilo, da ravnanje toženk ni bilo nedopustno (nično).

2. Pritožbeno sodišče je tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča.

3. Revizijsko sodišče je s sklepom II DoR 105/2010 z dne 19. 5. 2010 odločilo o tožničinem predlogu za dopustitev revizije in tožničino revizijo dopustilo glede vprašanja: „Ali v primeru sporazumne razveze protipravne prodaje preneha pravica predkupnega upravičenca zahtevati sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji?“

4. Zoper to sodbo v zvezi s prvostopenjsko sodbo je tožnica vložila pravočasno revizijo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava s predlogom, naj ji revizijsko sodišče ugodi in sodbi nižjih sodišč spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podredno, naj sodbi razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da so toženke s sporazumno razvezo izpolnile prvo upravičenje predkupnega upravičenca iz drugega odstavka 178. člena SZ-1 (razveljavitev prodaje) in da ji je zato ostalo na voljo drugo upravičenje (sklenitev prodaje pod enakimi pogoji). Ker je bila predkupna pravica kršena, je pridobila obe upravičenji. Namen predkupne pravice je v izboljšanju obstoječega položaja predkupnega upravičenca oziroma v pridobitvi lastninske pravice. Ustavnopravno varstvo zasebne lastnine ni prepričljiv argument za drugačno razlago predkupne pravice. Stališče nižjih sodišč izniči pomen predkupne pravice in omogoča špekulacije, ki jih predkupni upravičenec pri sporazumnih razvezah praktično ne more izkazati.

5. Toženke v odgovoru na revizijo navajajo, da je bila o podrednem tožbenem zahtevku sklenjena sodna poravnava in da zato tožnica ne more uveljavljati glavnega tožbenega zahtevka. Sporna prodajna pogodba ni bila popolna in ni omogočala prenosa lastninske pravice.

7. Pravna podlaga tožbenega zahtevka je v drugem odstavku 178. člena SZ-1, ki določa upravičenja predkupnega upravičenca iz 176. člena SZ-1 v primeru kršitve predkupne pravice.

8. Po presoji revizijskega sodišča s sporazumno razvezo protipravne prodaje preneha pravica predkupnega upravičenca zahtevati sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji. K pravilnim razlogom nižjih sodišč in sprejetemu stališču, da v takšnem položaju niso podani pogoji za uresničitev upravičenj zaradi kršitve predkupne pravice, velja dodati, da v konkretni zadevi ni podan bistven pogoj, in sicer kršitev, katere obstoj mora v času odločanja o stvari izkazati predkupni upravičenec.

9. Besedilo drugega odstavka 178. člena SZ-1 jasno določa, da je kršitev predkupne pravice storjena s prodajo stanovanja tretji osebi, ne da bi bil o tem obveščen predkupni upravičenec, oziroma s prodajo po ugodnejših pogojih, kot so bili ponujeni predkupnemu upravičencu, in da lahko v primeru kršitve predkupni upravičenec s tožbo zahteva, naj se prodaja razveljavi in naj lastnik ob enakih pogojih proda stanovanje njemu. Kršitve predkupne pravice torej ni, če stanovanje  ni bilo prodano. Pri tem mora biti prodaja učinkovita, in to v času odločanja. Pravna teorija je v zahtevi po učinkovitosti, ki posredno izhaja tudi iz sodne prakse o objektivni kumulaciji tožbenih zahtevkov predkupnega upravičenca,(1) enotna. Finžgar(2) navaja, da predkupne pravice ni mogoče uveljavljati v primeru, ko ni veljavne prodaje. Prodajna pogodba, razen napake, da krši predkupno pravico, ne sme imeti drugih napak, ki bi imele za posledico njeno neveljavnost. Avtor pod pojem napak poleg primerov začetne neveljavnosti in kasnejšega prenehanja pogodb izrecno uvršča primere, ko stranke od pogodbe veljavno odstopijo. Cigoj(3) v primerih sporazumne razveze in razveljavitve pogodbe govori o ugasnitvi predkupne pravice. Sodja(4) soglaša s stališči obeh teoretikov in jih nadgradi z zaključkom, da v primeru razveze prodajne pogodbe pred vložitvijo tožbe ali med pravdnim postopkom, vse do konca glavne obravnave, ni mogoče uspeti z uveljavljanjem predkupne pravice.(5)

10. Tudi po presoji revizijskega sodišča je zahteva, da mora predkupni upravičenec izkazati kršitev predkupne pravice oziroma učinkovitost (veljavnost in obstoj) prodaje v času odločanja o stvari, utemeljena. Predkupna pravica je šibka omejitev lastninske pravice, ki lastnika omejuje le v delu njegove razpolagalne pravice, in sicer v tem, komu bo stvar prodal. Predkupna pravica ne vsebuje pravice do odkupa. Namen sankcije za njeno kršitev iz drugega odstavka 178. člena SZ-1 ni v tem, da mora predkupni zavezanec v določeni situaciji prodati stvar predkupnemu upravičencu, temveč v tem, da lahko predkupni upravičenec vstopi na mesto kupca. V nasprotju z opisanim namenom sankcije bi bil položaj, v katerem razpolaganje prodajalca zaradi nastopa različnih okoliščin ni učinkovito. V konkretni zadevi so toženke sicer s sporazumno razvezo prodajne pogodbe same odpravile kršitev predkupne pravice, vendar samo na tej podlagi zadeve ni mogoče razlikovati od primerov, kjer kršitev predkupne pravice ne obstoji zaradi drugega razloga (npr. uspešno uveljavljane izpodbojnosti ali ničnosti). Nenazadnje drugi odstavek 178. člena SZ-1 in zgoraj omenjena sodna praksa zahtevata obvezno objektivno kumulacijo tožbenih zahtevkov. Predkupni upravičenec mora zahtevati, da se prodaja razveljavi in da lastnik ob enakih pogojih proda stanovanje njemu, pri čemer je prvo upravičenje lahko utemeljeno le v primeru, ko v času odločanja obstoji veljavna pogodba. Obvezno objektivno kumulacijo tožbenih zahtevkov omenja tudi tožnica, vendar nato zmotno zaključi, da v takšnih situacijah predkupnemu upravičencu ostane na voljo drugo upravičenje. Pri tem se njena navedba, da sprejeto stališče nižjih sodišč omogoča (nedokazljive) špekulacije, nanaša na hipotetično dejansko stanje, ki v konkretni zadevi ni podano in ne more biti predmet revizijskega preizkusa.

11. Ker torej revizija toženke ni utemeljena, jo je revizijsko sodišče zavrnilo         (378. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP).

12. Odločitev o revizijskih stroških temelji na 165. členu v zvezi s prvim odstavkom 154. in prvim odstavkom 155. člena ZPP. Odgovor na revizijo presega okvir, v katerem je bila revizija dopuščena (371. člen ZPP). Povedano drugače, pomeni nepotrebno vlogo, ki ni prispevala k rešitvi zadeve.

Op. št. (1):    Glej npr. odločbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 80/2007 z dne 28. 6. 2010 in številne druge.

Op. št. (2):    Alojzij Finžgar: Predkupna pravica, Zbornik znanstvenih razprav, Pravna fakulteta, XLII. letnik, Ljubljana 1982, str. 51.

Op. št. (3):    Stojan Cigoj: Institucije obligacij, Uradni list, 1991, str. 51.

Op. št. (4):    Vesna Sodja: Predkupna pravica solastnika nepremičnine na podlagi 66. člena SPZ: namen in težave pri uveljavljanju, Podjetje in delo, št. 1/2010, str. 86. in nasl.

Op. št. (5):     Primerjalnopravno podobna stališča izraža tudi nemška pravna teorija (glej Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, komentar k § 463 do § 473 in k § 1094 do § 1104), ki dodaja, da imajo v takšnih primerih predkupni upravičenci možnost uveljavljanja morebitnih zlorab.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.