Sklep II Ips 281/2009
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2012-11-15

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO

razpravno načelo - prekoračitev tožbenega zahtevka - ničnost pogodbe - načelo vestnosti in poštenja - prodaja nepremičnine na javni dražbi - načelo sočasnosti izpolnitve - prodaja državnega premoženja - prodaja občinskega premoženja - postopek prodaje - razpolaganje s stvarnim premoženjem občine - metoda prodaje - spreminjanje bistvenih elementov razpisnih pogojev - prepoved zlorabe pravice

Nepoštena stranka se ne more sklicevati na ničnost pogodbe tudi v tistih primerih, ko to predstavlja sredstvo za oškodovanje poštene nasprotne stranke. Nasprotno stališče bi bilo namreč v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, prav tako pa bi pomenilo podporo zlorabi pravic.

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se v prvi in drugi točki 1. točke razveljavi in se glede prve točke 1. točke vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Tožena stranka je nepremičnine parc. št. 276/2 in 277/2, vl. št. 144, k.o. ... (v naravi stanovanjski objekt, v nadaljevanju sporne nepremičnine) prodajala na podlagi razpisane javne dražbe. Tožnik je pred izvedbo dražbe dne 2. 8. 2006 vplačal kavcijo (10 % izklicne cene oziroma 16.274,41 EUR). Po izvedeni dražbi je bil kot najuspešnejši dražitelj pozvan na sklenitev prodajne pogodbe. Tako je dne 21. 8. 2006 s toženko sklenil kupoprodajno pogodbo št. ... (v nadaljevanju prodajna pogodba) za sporne nepremičnine. V prodajni pogodbi je bilo med drugim dogovorjeno, da mora tožnik plačati kupnino v 8 dneh po podpisu pogodbe. Po podpisu pogodbe tožnik ni mogel prevzeti nepremičnine, ker je bilo ugotovljeno, da v objektu biva tretja oseba. Zato sta pravdni stranki kasneje sklenili aneks št. 1, s katerim sta določili nov rok za plačilo kupnine, in sicer 8 dni po podpisu aneksa. Ker tožnik v dogovorjenem roku ni plačal preostanka kupnine, je tožena stranka obvestila tožnika, da je pogodba prenehala, saj naj bi bilo pravočasno plačilo kupnine bistvena sestavina prodajne pogodbe.

2. Tožnik meni, da sta prodajna pogodba in aneks št. 1 še vedno veljavna. Trdi, da se je s toženko ob sklenitvi aneksa št. 1 ustno dogovoril, da bo toženka overjeno zemljiškoknjižno dovolilo deponirala pri notarju, ki naj bi dovolilo izročil tožniku, ko mu bo predložil potrdilo o plačani kupnini. Ker toženka pri notarju ni deponirala zemljiškoknjižnega dovolila, tožnik ocenjuje, da je nepravočasno plačilo kupnine posledica ravnanja tožene stranke. Meni še, da je toženka, ki se je kasneje sklicevala, da deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila ni obvezno, ravnala zvijačno in ga je dejansko poskušala prevarati ter preprečiti pravočasno plačilo kupnine, z namenom obdržati že plačano kavcijo. Zaradi negotovosti izpolnitve obveznosti tožene stranke je tožnik skladno s prvim odstavkom 102. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) uveljavljal tudi odlog izpolnitve svoje obveznosti. Na podlagi takšnih trditev tožnik zahteva ugotovitev veljavnosti prodajne pogodbe in aneksa št. 1 in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, pri čemer ni dolžan plačati kupnine do izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila, podrejeno, če bo sodišče presodilo, da je pogodba razdrta, pa zahteva vrnitev kavcije (16.274,41 EUR) z zamudnimi obrestmi.

3. Sodišče prve stopnje je vse zahtevke zavrnilo. Presodilo je, da bi bil naknadni ustni dogovor med pravdnima strankama o deponiranju zemljiškoknjižnega dovolila ničen, saj naj bi bil v nasprotju z vsebino objavljenega razpisa, kjer je bilo določeno, da se zemljiškoknjižno dovolilo izstavi po plačilu kupnine. Po oceni sodišča prve stopnje mora toženka stranka kot občina pri prodaji stvarnega premoženja upoštevati Uredbo o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem občine in države (v nadaljevanju Uredbo), ki kot eno izmed metod prodaje predvideva javno dražbo. Značilnost prodaje nepremičnine na javni dražbi je, da je vsebina bistvenih elementov pogodbe v skladu z vsebino javnega razpisa in da se po javni dražbi v pogodbo vstavi le še cena, ki je bila dosežena na prodaji. Dražitelj, ki na dražbi uspe, se namreč zaveže skleniti pogodbo z vsebino, določeno v javnem razpisu. Naknadno spreminjanje vsebine pogodbe bi namreč pomenilo neenakopravno obravnavo dražiteljev. Morebiten ustni dogovor bi bil po oceni sodišča prve stopnje ničen tudi zaradi neupoštevanja obličnostnih zahtev. Ker se dogovor nanaša na bistvene sestavine pogodbe, bi moral biti sklenjen v pisni obliki. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov še ocenilo, da ustnega dogovora pravdni stranki nista sklenili. Zavrnilo je tudi podredni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval vračilo kavcije. V tem delu je uporabilo določbe OZ o ari. Presodilo je, da lahko tožena stranka zadrži kavcijo, ker je tožnik odgovoren za neizpolnitev pogodbe.

4. Sodišče druge stopnjeje pritožbi tožnika delno ugodilo in ugotovilo, da je pogodba veljavna ter toženki naložilo, da izstavi zemljiškoknjižno dovolilo ter ga deponira pri notarju, tožeča stranka pa ni dolžna plačati kupnine do deponiranja takšnega zemljiškoknjižnega dovolila. V presežku, da mora toženka izročiti zemljiškoknjižno dovolilo tožniku, pa je pritožbo zavrnilo. Drugače kot sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je med pravdnima strankama obstajal ustni dogovor, da mora toženka pri notarju deponirati zemljiškoknjižno dovolilo. Presodilo je, da ta dogovor ni ničen, saj pomeni le realizacijo razpisnih pogojev, ne pa njihove spremembe. Ocenilo je tudi, da se ustni dogovor nanaša na stranke točke, za katere ne velja obličnostna zahteva. Tako je zaključilo, da je zamuda pri plačilu kupnine posledica ravnanj toženke, ki pri notarju ni deponirala zemljiškoknjižnega dovolila. Zavrnilo je podredni ugovor toženke, da je veljavno izpolnila ustno dogovorjeno obveznost, s tem ko je notarju poslala zemljiškoknjižno dovolilo po faksu. Sodišče druge stopnje je pojasnilo, da župan po takrat veljavni zakonodaji ni mogel deponirati podpisa pri notarju, zato notar ni mogel overiti podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu, ki ga je toženka poslala po faksu. Nadaljnji ugovor toženke, da tožnik ni plačal prometnega davka, kar je toženki onemogočalo, da bi lahko overila zemljiškoknjižno dovolilo, je sodišče druge stopnje zaradi prekluzije zavrnilo.

5. Revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka vlaga tožena stranka. Predlaga, da se reviziji ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

6. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila, ter Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

8. Tožena stranka meni, da je sodišče druge stopnje s tem, ko je odločilo, da mora izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo in ga deponirati pri notarju, prekoračilo tožbeni zahtevek. Tožnik je namreč zahteval le izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, ne pa tudi, da mora tožena stranka zemljiškoknjižno dovolilo deponirati pri notarju. Po mnenju tožene stranke je zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila neutemeljen tudi iz razloga, ker tožnik ni plačal kupnine.

9. Navedeni revizijski očitek je utemeljen. Čeprav je tožnik zahteval izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila kot izjavo volje toženke, ki jo nadomesti pravnomočna sodba, je sodišče druge stopnje ob ugotovitvi, da bi morala tožena stranka deponirati zemljiškoknjižno dovolilo pri notarju, toženi stranki naložilo, da izstavi zemljiškoknjižno dovolilo in ga deponira pri notarju. Po presoji revizijskega sodišča je sodišče druge stopnje s takšno odločitvijo tožniku dejansko prisodilo nekaj drugega, kot je zahteval. Tožnik je od tožene stranke zahteval izjavo volje, sodišče pa je toženi stranki naložilo opravo storitve - deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju.(1) S tem je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka (drugi odstavek 370. člena ZPP).(2)

Revizijsko sodišče je zato reviziji ugodilo in odločitev sodišča druge stopnje v tem delu razveljavilo (druga točka 1. točke sodbe sodišča druge stopnje), zadeve pa ni vrnilo v novo sojenje, saj je sodišče druge stopnje hkrati odločilo tudi o zahtevku, ki ga je tožnik dejansko zahteval (381. člen ZPP). Pritožbo je v tem delu zavrnilo (gl. 2. točko sodbe sodišča druge stopnje).

Glede neobrazloženosti zaključka sodišča o obstoju ustnega dogovora

10. Neutemeljen je očitek tožene stranke, da je zaključek sodišča druge stopnje o obstoju ustnega dogovora neobrazložen in pavšalen. Sodišče druge stopnje se je pri ugotavljanju obstoja ustnega dogovora oprlo na listino, iz katere izhaja obstoj dogovora med toženko in tožnikom, in na zaslišanje priče M. O. V kolikor pa se tožena stranka ne strinja z dokazno oceno sodišča druge stopnje nedovoljeno izpodbija ugotovljeno dejansko stanje (tretji odstavek 370. člena ZPP). Očitek, da se sodišče druge stopnje ni opredelilo še do ostalih dokazov glede obstoja ustnega dogovora, pa je neutemeljen že iz razloga, ker drugih dokazov v zvezi z obstojem ustnega dogovora ni bilo.

11. Tožena stranka nadalje meni, da je zmotno stališče sodišča druge stopnje, da ustni dogovor pomeni zgolj realizacije pogodbe. Pojasnjuje, da ustni dogovor spreminja razpisne pogoje in je zato ničen.

12. Revizijsko sodišče se je najprej ukvarjalo z vprašanjem, ali je dopustno naknadno pogodbeno spreminjanje bistvenih elementov razpisnih pogojev ali pa taka pogodba nasprotuje prisilnim predpisom in je zato nična. Izhodišče za presojo tega vprašanja je, da mora tožena stranka kot občina (pravna oseba javnega prava) pri prodaji nepremičnin upoštevati Zakon o javnih financah (v nadaljevanju ZJF) in na podlagi zakona sprejeto Uredbo. Stvarno premoženje občine obsega tudi nepremičnine, ki so v lasti občine. Ko je edini cilj prodaje doseganje čim višje kupnine, ZJF kot eno izmed metod prodaje stvarnega premoženja predvideva javno dražbo (drugi odstavek 80.f člena ZJF). Značilnost tovrstnega načina prodaje je, da je vsebina pogodbe v vseh bistvenih elementih že določena z vsebino javnega razpisa in se tako naknadno v pogodbo vstavi samo še cena, ki se doseže na javni dražbi (druga alineja drugega odstavka 39. člena Uredbe). Posameznik, ki na dražbi ponudi najvišjo ceno, mora torej skleniti pogodbo z vsebino, ki je bila že vnaprej določena in se tako ne more več pogajati o bistvenih elementih pogodbe. Naknadno spreminjanje bistvenih elementov pogodbe bi namreč pomenilo neenakopravno obravnavanje dejanskih in potencialnih ponudnikov, kar bi bilo v nasprotju s prvim odstavkom 80.f člena ZJF, ki med drugim določa, da mora biti prodaja izvedena na način, ki zagotavlja enakopravno obravnavanje ponudnikov. Naknadno pogodbeno spreminjanje bistvenih elementov javnega razpisa bi bilo tako tudi po presoji revizijskega sodišča v nasprotju s prisilnimi predpisi in zato neveljavno (nično).

13. Revizijsko sodišče je tako v nadaljevanju presojalo, ali sta pravdni stranki z naknadnim ustnim dogovorom, da bo tožena stranka deponirala pri notarju zemljiškoknjižno dovolilo, ki bo tožniku izročeno ob plačilu kupnine, v bistvenem spremenili razpisne pogoje, ki so določali, da bo tožena stranka izročila zemljiškoknjižno dovolilo tožniku, ko bo ta plačal kupnino (deveti odstavek 8. točke javne dražbe za prodajo nepremičnine, Ur. l. RS št. 73–74/2006), ali pa je šlo zgolj za realizacijo razpisnih pogojev, kot je presodilo sodišče druge stopnje. Po presoji sodišča druge stopnje naknadni ustni dogovor, da bo notar tožniku izročil zemljiškoknjižno dovolilo ob plačilu kupnine, ne pomeni sočasne izpolnitve, saj mora tožnik še vedno prvi plačati kupnino.

14. Po oceni revizijskega sodišča ustni dogovor "tehnično gledano" sicer res ne pomeni dogovora o sočasni izpolnitvi, saj bo tožnik še vedno tisti, ki bo moral prvi izpolniti svojo pogodbeno obveznost (plačati kupnino). Tveganje, da tožnik po plačilu kupnine ne bo pridobil zemljiškoknjižnega dovolila, torej še vedno ostaja. Vendar pa je to tveganje minimalno, saj mora tožniku zemljiškoknjižno dovolilo izročiti notar, ki je zaupanja vredna oseba. Z vidika zmanjšanja tveganja neizpolnitve obveznosti tožene stranke je mogoče zastopati tudi stališče, da pomeni tak dogovor dejansko dogovor o sočasni izpolnitvi. Zaradi ustnega dogovora tožnik torej ni nosil nikakršnega tveganja neizpolnitve tožene stranke, prav tako pa je tožniku ta dogovor omogočal financiranje kupnine s posojilom, kar potrjujejo tudi navedbe tožnika. Tožnik je namreč trdil, da je banka odobritev kredita za nakup nepremičnine pogojevala ravno s tem, da tožena stranka deponira zemljiškoknjižno dovolilo notarju, ki bi to dovolilo po plačilu kupnine izročil banki.(3)

15. Glede na obrazloženo tako ni mogoče pritrditi stališču sodišča druge stopnje, da pomeni ustni dogovor zgolj realizacijo določb javnega razpisa. Četudi bi morda še lahko zastopali stališče, da ustni dogovor ne pomeni dogovora o sočasni izpolnitvi, ker za tožnika še vedno obstaja (sicer minimalno) tveganje neizpolnitve in torej v tem smislu ne spreminja določb javnega razpisa, ni mogoče spregledati, da se je tožnikov položaj zaradi ustnega dogovora bistveno izboljšal. Pravdni stranki sta tako z naknadno sklenjenim ustnim dogovorom bistveno spremenili določbe javnega razpisa, s čimer sta kršili temeljno načelo enakopravne obravnave ponudnikov - ostali (potencialni in dejanski) ponudniki za nakup nepremičnine so bili namreč v primerjavi s tožnikom glede pogojev za nakup nepremičnine v neenakopravnem položaju.

16. Kljub presoji, da ustni dogovor bistveno spreminja razpisne pogoje in je zato ničen, pa revizijsko sodišče o zadevi ne more vsebinsko odločiti. Tožnik je namreč trdil, da je tožena stranka ravnala zvijačno, saj naj bi s sklenitvijo ustnega dogovora skušala preprečiti tožniku pravočasno plačilo kupnine in tako obdržati plačano kavcijo. Revizijsko sodišče trditve tožnika o zvijačnosti tožene stranke razume kot očitek nepoštenega ravnanja tožene stranke, in sicer da je tožena stranka vedela, da je ustni sporazum ničen in da torej še vedno velja aneks št. 1, s katerim sta se pravdni stranki dogovorili za nov rok plačila kupnine, vendar je ustni sporazum sklenila ravno iz razloga, da bi tožnika zavedla glede pravočasnosti plačila kupnine in na ta način obdržala kavcijo. Kot bo prikazano v nadaljevanju so ravno tožnikove trditve o nepoštenem ravnanju tožene stranke lahko ključnega pomena za odločitev v obravnavani zadevi.

17. Načelo vestnosti in poštenja je temeljno načelo obligacijskega prava (5. člen OZ), ki določa vrednostno usmeritev ravnanja strank pri vseh vidikih poslovnega obligacijskega razmerja, in sicer: (1) pri sklepanju pogodbe, (2) pri uveljavljanju pravic, ki jih stranka pridobi s sklenitvijo pogodbe, in (3) pri izpolnjevanju obveznosti, ki jih stranka prevzame s sklenitvijo pogodbe.(4) Načelo vestnosti in poštenja zakon izpeljuje tudi pri uveljavljanju pravic zaradi ničnosti pogodbe. Tako je ena izmed posledic načela vestnosti in poštenja oziroma iz nje izhajajoče zahteve po varovanju poštenja in dobrovernosti,(5) določba, da je nepoštena stranka

odškodninsko odgovorna za škodo, ki zaradi neveljavnosti pogodbe nastane pošteni stranki (91. člen OZ). To načelo pa se pri pravilih o ničnosti pogodbe ne odraža le na odškodninskem področju. Tako OZ v drugem odstavku 87. člena določa, da lahko sodišče nepošteni stranki deloma ali v celoti zavrne zahtevek za vračilo tistega, kar je nepoštena stranka dala drugi stranki na podlagi nične pogodbe, ki po svoji vsebini ali namenu nasprotuje temeljnim moralnim načelom.

Ob upoštevanju, da lahko v primeru ničnosti pogodbe vsaka pogodbena stranka zahteva od druge tisto, kar je na podlagi nične pogodbe dala (prvi odstavek 87. člena OZ), zakon s to določbo nepošteni stranki dejansko preprečuje, da se sklicuje na posledice ničnosti pogodbe.

Po prepričanju revizijskega sodišča je treba nepošteni stranki onemogočiti sklicevanje na ničnost pogodbe tudi v tistih primerih, ko to predstavlja sredstvo za oškodovanje poštene nasprotne stranke. Nasprotno stališče bi bilo namreč v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, prav tako pa bi pomenilo podporo zlorabi pravic (7. člen OZ).

18. Ob materialnopravnem izhodišču, da je treba nepošteni stranki onemogočiti sklicevanje na ničnost pogodbe tudi v tistih primerih, ko predstavlja sklicevanje na ničnost pogodbe sredstvo za oškodovanje poštene nasprotne stranke, se lahko tožnikove trditve o nepoštenem ravnanju tožene stranke izkažejo za relevantne tudi za odločitev v tej zadevi. Po presoji revizijskega sodišča je tožena stranka v obravnavani zadevi ravno z uveljavljanjem ničnosti ustnega dogovora dosegla oškodovanje tožnika. Zaradi ničnosti ustnega dogovora se je namreč vprašanje tožnikove zamude s plačilom kupnine presojalo glede na aneks št. 1 k prodajni pogodbi, kar je bilo za tožnikov položaj bistveno manj ugodno oziroma celo usodnega pomena. Ob upoštevanju aneksa št. 1 je bilo namreč jasno, da tožnik ni pravočasno plačal kupnine, kar je toženi stranki omogočilo, da je zadržala kavcijo.

Glede veljavne izpolnitve ustnega dogovora in glede pravočasnosti trditev o tožnikovem neplačilu davka

19. Revizijsko sodišče se je v nadaljevanju moralo opredeliti še do podrednih očitkov tožene stranke. Če je namreč eden od teh očitkov utemeljen, so tožnikove trditve o nepoštenem ravnanju tožene stranke za odločitev nepomembne, saj bi bil tožnik s plačilom kupnine v zamudi tudi v primeru, če bi sodišče ugotovilo nepošteni namen tožene stranke. Tožena stranka je podrejeno (za primer, če bi sodišče ugotovilo obstoj ustnega dogovora in presodilo, da je veljaven) ugovarjala, da je veljavno izpolnila svojo obveznost (deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju) tudi glede na naknadno sklenjen ustni dogovor ter da je zaključek sodišča druge stopnje o prekluziji toženkinih trditev o tožnikovem neplačilu davka na promet z nepremičnino napačen.

20. Tožena stranka pojasnjuje, da je takrat veljavni Zakon o notariatu (v nadaljevanju ZN) predvideval možnost, da lahko župan toženke deponira svoj podpis pri notarju. Meni, da je s tem, ko je zemljiškoknjižno dovolilo poslala notarju po faksu, izpolnila svojo obveznost tudi na podlagi naknadno sklenjenega ustnega dogovora. Glede na to, da mora biti v primeru, ko je podlaga za vknjižbo zasebna listina, ta predložena v izvirniku (drugi odstavek 142. člena Zakona o zemljiški knjigi), tožena stranka pa je notarju poslala zemljiškoknjižno dovolilo po faksu, se tožnik na podlagi tega zemljiškoknjižnega dovolila ne bi mogel vpisati v zemljiško knjigo, saj zemljiškoknjižno dovolilo, poslano po faksu, ni izvirnik. Za odločitev je tako nepomembno, ali je takrat veljavni ZN omogočal deponiranje podpisa župana toženke.

21. Neutemeljen je tudi očitek, da bi moralo sodišče upoštevati toženkine trditve glede tožnikovega neplačila davka na promet z nepremičninami.(6) Da tožnik v zvezi s spornimi nepremičninami ni plačal davka, je med zaslišanjem prvič povedala šele priča M. O., izpovedba priče pa ne more nadomestiti trditev stranke. Tako je neutemeljena revizijska navedba, da je navedena priča dejansko le konkretizirala trditve iz odgovora na tožbo in prve pripravljalne vloge. Dejstvo je, da je tožena stranka podredno ugovarjala le, da je ta dogovor že veljavno izpolnila, s tem ko je zemljiškoknjižno dovolilo poslala notarju po faksu. Trditve, da tožnik za sporne nepremičnine ni plačal davka, pa je tožena stranka prvič postavila šele v drugi pripravljalni vlogi po zaslišanju priče M. O. Tudi trditveno breme v zvezi s tem dejstvom je bilo na strani tožene stranke, saj je to dejstvo v njeno korist - s tem dejstvom bi lahko utemeljila zamudo tožnika.

22. Glede na obrazloženo se tako za odločitev v tej zadevi kot ključne izkažejo tožnikove navedbe, da je tožena stranka sklenila ustni dogovor z namenom, da bi tožniku preprečila pravočasno plačilo kupnine in obdržala kavcijo. Če bi se namreč ugotovilo, da je tožena stranka sklenila ustni sporazum z namenom, da bi zavedla tožnika glede pravočasnega plačila kupnine, se tožena stranka na ničnost ustnega dogovora ne bi mogla sklicevati. Slednje je za presojo vprašanja tožnikove zamude s plačilom kupnine in posledično za obstoj prodajne pogodbe bistvenega pomena. Teh dejanskih okoliščin sodišče druge stopnje zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča ni ugotavljalo. V zvezi s tem revizijsko sodišče še dodaja, da tožena stranka ne zatrjuje, da je tožnik vedel za ničnost ustnega dogovora. Nepoštenosti tožnika pa prav tako ni mogoče utemeljiti s pravnim pravilom, da nepoznavanje prava škoduje (ignorantia iuris nocet), saj ob nasprotni razlagi nobena pogodbena stranka dejansko ne bi mogla biti poštena in bi bila tako brez pomena določba 91. člena OZ, ki pošteni stranki omogoča uveljavljanje odškodnine v primeru ničnosti od nepoštene pogodbene stranke.

23. Zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča je sodišče druge stopnje nepopolno ugotovilo dejansko stanje in je zato potrebno sodbo sodišča druge stopnje tudi glede odločitve, da med pravdnima strankama obstoji pravno razmerje na podlagi prodajne pogodbe in aneksa št. 1 razveljaviti (prva točka 1. točke sodbe sodišča druge stopnje) in v tem obsegu vrniti zadevo sodišču druge stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP se odločitev o revizijskih stroških pridrži za končno odločbo.

Op. št. (1): Odločitev, ki toženi stranki nalaga izstavitev in deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju, se samo navidezno delno prekriva z odločitvijo, ki bi toženi stranki nalagala, da mora tožniku izstaviti in izročiti zemljiškoknjižno dovolilo. Razlika bi prišla do izraza v izvršilnem postopku, saj bi moral tožnik na podlagi sodbe sodišča druge stopnje predlagati izvršbo na podlagi določb Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) za opravo dejanja, ki ga lahko opravi le dolžnik (226. člen ZIZ). Izvršba torej ne bi potekala tako, da bi pravnomočna sodba nadomestila zemljiškoknjižno listino (prvi odstavek 238. člena ZIZ). Ob stališču, da tudi v primeru, ko sodba, ki nalaga izstavitev in deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila notarju, izvršba poteka tako, da pravnomočna sodba nadomesti izjavo volje, med zahtevkom za izstavitev in deponiranje zemljiškoknjižnega dovolila notarju in med zahtevkom za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila tožniku ne bi bilo razlike, saj bi tožnik v obeh primerih po izteku paricijskega roka že razpolagal z listino, ki bi mu omogočala vknjižbo njegove lastninske pravice.

Op. št. (2): Čeprav pritožbeno sodišče na prekoračitev zahtevka pazi le na zahtevo stranke, prekoračitev zahtevka predstavlja absolutno bistveno kršitev postopka. Tako A. Galič v L. Ude in ostali, Pravdni postopek: zakon s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba in Uradni list RS, Ljubljana 2005, str. 37.

Op. št. (3): Banka se na ta način izogne tveganju, da kredita, ki bi ga odobrila kupcu za nakup nepremičnine, ne bi mogla kasneje zavarovati s hipoteko, ker bi lahko kupec že pred vpisom hipoteke v zemljiško knjigo razpolagal z nepremičnino. Zato notar izroči deponirano zemljiškoknjižno dovolilo banki, ki nato predlaga vknjižbo kupca nepremičnine v zemljiško knjigo, hkrati pa tudi vknjižbo hipoteke, s katero zavaruje kredit, ki ga je odobrila kupcu za nakup te nepremičnine.

Op. št. (4): Povzeto po N. Plavšak v N. Plavšak, M. Juhart in R. Vrenčur, Obligacijsko pravo – splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 135.

Op. št. (5): Prim. N. Plavšak v N. Plavšak, M. Juhart in R. Vrenčur, nav. delo, str. 152-153.

Op. št. (6): Vprašanje pravočasnega plačila davka bi bilo sicer za odločitev v tej zadevi ključnega pomena, saj je bilo dogovorjeno, da bo ta davek plačal tožnik. Tožena stranka bi lahko deponirala zemljiškoknjižno dovolilo pri notarju šele, ko bi tožnik plačal davek, saj je potrdilo o plačanem davku pogoj za overitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Uredba o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem občine in države člen 33, 34, 34/2, 34/3, 39, 39/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.