Sodba II Ips 612/2008
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2011-10-27

odgovornost nepremičninskega posrednika - skrbnost dobrega strokovnjaka - poklicna dejavnost - stvarna napaka nepremičnine

Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti. Letnica izgradnje hiše je (lahko) za odločitev naročitelja pomemben podatek. Izpoved toženkine zavarovanke, da je v zemljiški knjigi sama celo opazila leto 1939 kot leto, ko je objekt že stal, da pa žal temu ni posvečala pomena, že sama po sebi kaže, da ni ravnala z zahtevano stopnjo skrbnosti dobrega strokovnjaka.

Toženka mora v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti tožniku 974,36 EUR stroškov revizijskega odgovora, od 16. dne dalje tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in toženki naložilo, da mora tožniku plačati 53.756,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od plačila posameznih obrokov kupnine za hišo. Prisojeni znesek je odškodnina za škodo, nastalo v zvezi z nakupom hiše zaradi neskrbnega ravnanja nepremičninske posrednice, ki je imela svojo odgovornost zavarovano pri toženki. Sodišče druge stopnje je zavrnilo toženkino pritožbo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

2. Toženka v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga tako spremembo sodb obeh sodišč, da se tožbeni zahtevek zavrne. Obema sodiščema očita, da sta napačno uporabili 23. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), ki točno določa nivo skrbnosti nepremičninskega posrednika, v kakšnem obsegu je dolžan preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine. Podatki iz lista A zemljiškoknjižnega izpiska odražajo le pravno stanje, zato podatek o letnici 1939 v času nakupa nepremičnine ni relevanten za takratno dejansko stanje. Pomemben je postal šele z uporabo nepremičnine, ko se je ugotovila skrita napaka. Toženka pritožbenemu sodišču očita, da ni uporabilo 16. člena ZNPosr, ki ga razlaga tako, da v primeru obnove hiše podatek o času izgradnje ni potreben. Ker je bila sporna hiša prenovljena leta 2000, je ta podatek zadostoval. Zato je napačna presoja o odgovornosti toženkine zavarovanke, ker ni uporabljala podatka o letnici izgradnje. Stvarna napaka nepremičnine se je izkazala šele ob njeni uporabi, za take napake pa nepremičninski posrednik ne odgovarja, saj mu zakon ob skrbnem pregledu nepremičnine zaradi preverbe dejanskega stanja nepremičnine ne nalaga, da bi moral ta ogled opraviti z gradbenim strokovnjakom. Za skrito napako je lahko odškodninsko odgovoren le prodajalec, ki je tudi dejansko obogaten. Toženka vztraja še pri trditvi, da je tožnik kot pravni strokovnjak, ki je tudi sam bil seznanjen z letnico 1939, bolj usposobljen za branje zemljiškoknjižnega izpiska od toženkine zavarovanke.

3. Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožniku, ki v odgovoru obrazloženo predlaga njeno zavrnitev.

5. Obe sodišči sta toženki na njene ugovore pravilno odgovorili, da v tej zadevi ne gre za odgovornost za skrite napake v smislu jamčevanja zanje, pač pa za odškodninsko odgovornost nepremičninskega posrednika zaradi njegove premajhne skrbnosti pri opravljanju svojega poklica. Poleg tega je v konkretni zadevi govoriti o skritih napakah povsem neumestno, saj je nepremičninska posrednica za letnico 1939 po lastni izpovedi vedela, pa ji tudi po lastni izpovedi žal ni posvečala pomena (razlogi prvostopenjskega sodišča na peti strani sodbe). Znano dejstvo ne more predstavljati skrite napake. Okoliščina, da je bilo leta 1939 v zemljiško knjigo vpisano, da na parceli stoji hiša, pomeni, da je bila ta hiša zgrajena v tridesetih letih prejšnjega stoletja. Toženkina zavarovanka je kljub temu tožniku večkrat zagotovila, da je bila hiša zgrajena leta 1963 (ali leta 1965), da je torej stara približno 40 let (tožnik je hišo kupil s pogodbo s 24. 3. 2005), dejansko pa je bila starejša za približno 30 let. Kaj pomeni gradnja pred II. svetovno vojno glede samega načina gradnje, uporabljenih materialov, protipotresnosti in s tem povezane manjvrednosti, je razložila izvedenka gradbene stroke. Nedvomno gre za okoliščino, ki pomembno vpliva ne samo na ceno, ampak tudi na samo odločitev za nakup.

6. Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti. To izhaja že iz temeljnih načel obligacijskega prava (drugi odstavek 6. člena Obligacijskega zakonika), posebej pa je tako določeno prav za opravljanje poslov nepremičninskega posrednika tudi v prvem odstavku 14. člena ZNPosr. Toženkino sklicevanje le na 23. člen istega zakona je pomanjkljivo, saj ta določba pomeni nadaljnjo izpeljavo zahtevane skrbnosti dobrega strokovnjaka. Poleg tega gre za situacijo iz prvega in ne tretjega odstavka 23. člena ZNPosr (ki res obravnava pravne oziroma stvarne napake), kot skuša prikazati toženka. Po prvem odstavku navedenega člena je nepremičninski posrednik dolžan preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine, glede na prvi odstavek 14. člena istega zakona pa mora to storiti s skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Toženka se neutemeljeno sklicuje na 16. člen ZNPosr, ki opredeljuje podatke, ki jih mora nepremičninski posrednik navesti pri oglaševanju in med katerimi sta tudi „leto izgradnje stavbe oziroma zadnje prenove“. V obravnavani zadevi ne gre za situacijo oglaševanja oziroma druge javne objave v sredstvih javnega obveščanja oziroma na spletnih straneh, ki je urejena v navedenem členu. Gre za nadaljnjo fazo, ko je že prišlo do stika z naročiteljem, ki ga je zakon želel posebej zaščititi. Zato je v prvem odstavku 17. člena določil, da mora nepremičninski posrednik naročitelja seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za odločitev naročitelja za sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami. V nadaljevanju zapisane okoliščine so navedene le primeroma. Da je bilo leto izgradnje hiše v konkretnem primeru pomembna okoliščina, je revizijsko sodišče v prejšnji točki že pojasnilo.

7. Izpoved toženkine zavarovanke, da je v zemljiški knjigi sama celo opazila leto 1939 kot leto, ko je objekt že stal, da pa žal temu ni posvečala pomena, že sama po sebi kaže, da ni ravnala z zahtevano stopnjo skrbnosti dobrega strokovnjaka. V razlogih sodb obeh sodišč ni osnove za revizijsko trditev, da naj bi tudi tožnik vedel za letnico 1939. Revizijsko sodišče pritrjuje tudi razlogom pritožbenega sodišča, da okoliščina, da je tožnik pravni strokovnjak, odgovornosti nepremičninske posrednice, ki je odgovornost poklicnega profesionalca, ne zmanjšuje. Tožnik se sam z nakupom hiše ni želel podrobneje ubadati, temveč je to proti plačilu prepustil za to usposobljeni in registrirani osebi.

8. Revizijsko sodišče je na podlagi 378. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) zavrnilo toženkino neutemeljeno revizijo skupaj z njenimi priglašenimi revizijskimi stroških. O stroških revizijskega odgovora tožnika je odločilo na podlagi določb prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in določb Odvetniške tarife. Tako kot sodišče prve stopnje tudi revizijsko sodišče v skladu z drugim odstavkom 5. člena Odvetniške tarife ni upoštevalo zahtevanega zvišanja nagrade za 100 odstotkov glede na specialistično znanje tožnikovega pooblaščenca. Iz vsebine revizijskega odgovora izhaja, da tega specialističnega znanja ni bilo treba uporabiti.

ZNPosr člen 14, 14/1, 16, 16/1, 17, 17/1, 23, 23/1, 23/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.