Sodba II Ips 33/2011
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2012-11-22

ZEMLJIŠKA KNJIGA - OBLIGACIJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO

prodajna pogodba - prodaja nepremičnine - pridržek lastninske pravice - sporazum o zavarovanju denarne terjatve - zastavna pravica na nepremičnini - načelo zaupanja v zemljiško knjigo - pridobitev zastavne pravice na nevpisani nepremičnini - obstoj zastavne pravice - dobra vera pridobitelja

Podobno kot velja za načelo zaupanja v zemljiško knjigo zgolj pošteno ravnanje pridobitelja za dobroverno pridobitev zastavne pravice na nevpisani nepremičnini ne zadošča. Na drugi strani mora obstajati tudi neskrbno ravnanje pravega lastnika te nepremičnine, ki ni poskrbel za ustrezno publiciteto resničnega lastninskega stanja. V konkretnem primeru ni dvoma, da je utemeljen očitek zoper tožničinega pravnega prednika, da bi moral poskrbeti, da bi bilo iz prodajne in prodajne pogodbe s pridržkom, sklenjene s tožencem, razvidno, da gre za povezan pravni posel, ki slednjega omejuje pri razpolaganju s stanovanjem.

Okoliščine, s katerimi je bila toženka seznanjena, da je O. stanovanje pridobil na podlagi prodajne pogodbe, ki sporazumu o zavarovanju denarne terjatve ni bila priložena, da se je toženec poslovno ukvarjal s posojanjem denarja fizičnim in pravnim osebam, da je lastninsko pravico na zastavljenih nepremičninah pridobil na podlagi sklenjenih prodajnih pogodba s svojimi posojilojemalci, da je toženec zavarovanja obveznosti z naslova posojil izvajal s sklepanjem prodajnih pogodb s pridržkom lastninske pravice, bi pri toženki morale vzbuditi dvom v resničnost izkazanega lastniškega stanja stanovanja. Tako bi morala preveriti, ali je bila tudi v tem primeru sklenjena prodajna pogodba s pridržkom lastninske pravice in kakšne bi lahko bile njene pravne posledice za konkretno zavarovanje, ter kaj izkazuje posest stanovanja. Dvom v resničnost lastninskega stanja bi se ji moral poroditi tudi ob odsotnosti verige originalnih prodajnih pogodb glede stanovanja, še posebej ob upoštevanju drugega odstavka 254. člena ZIZ.

Reviziji se delno ugodi in se sodba pritožbenega sodišča spremeni tako, da se glasi:

Pritožbi se ugodi in se sodba prvostopenjskega sodišča spremeni tako, da se izrek sedaj glasi: „Ugotovi se, da ne obstaja zastavna pravica na trisobnem stanovanju v skupni izmeri 60,08 m2, ki se nahaja v stanovanjski hiši ... ter da na navedeni nepremičnini ne obstaja ločitvena pravica v korist toženke.“

Toženka mora tožnici povrniti 8.546,71 EUR pravdnih stroškov v 15 dneh od vročitve te sodbe z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da ne obstaja zastavna pravica na trisobnem stanovanju, velikosti 60,08 m2, ki se nahaja na … (v nadaljevanju stanovanje), ter da na navedeni nepremičnini ne obstaja ločitvena pravica v korist toženke. Tožnici je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožencev.

2. Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Zoper sodbo pritožbenega sodišča je tožnica, zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava, vložila revizijo. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi. Navaja, da je vprašanje dobre vere lahko pomembno le pri originarni pridobitvi stvarne pravice. Sodišče se neutemeljeno sklicuje na odločbi Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2313/2009 in Ustavnega sodišča Up 128/03. Skupno navedenima odločbama je obravnava načela zaupanja v zemljiško knjigo oz. dobre vere pridobitelja v primerih uveljavljanja nedopustnosti izvršbe na podlagi zakonske domneve o obstoju skupnega premoženja. Vprašanja originarne pridobitve stvarne pravice zaradi obstoja zakonske domneve o obstoju skupnega premoženja, pa ni mogoče enačiti z vprašanjem originarne pridobitve stvarne pravice na podlagi 10. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Nesporno se na dobro vero lahko sklicuje le tisti, ki je na nepremičnini pridobil pogodbeno zastavno pravico, vendar le pod pogojem, da je ta zemljiškoknjižno izvedena. V konkretnem primeru pa ne gre za takšno nepremičnino. Sodna praksa in praksa ustavnega sodišča se nanašata na v zemljiško knjigo vpisane nepremičnine. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo varuje tretjega le v primeru zemljiškoknjižno izvedene nepremičnine. Revidentka graja zaključke sodišč glede presoje veljavnosti sporazuma o zavarovanju. Meni, da je razlogovanje sodišč, ki se nanaša na 35. člen Zakona o notariatu (v nadaljevanju ZN) napačno. Ker sporazumu veriga prodajnih pogodb ni bila priložena, je ta ničen. Poudarja okoliščine, ki naj bi izpodbijale ugotovitve iz zadnjega odstavka 3. člena zadevnega sporazuma. Revidentka vztraja pri stališču, da ugotovljena dejstva izkazujejo obstoj slabe vere toženke. Ta je namreč vedela s kakšno dejavnostjo se ukvarja toženec, kar po mnenju revidentke pomeni tudi vedenje o ničnih poslih, ki jih je izvajal toženec. Toženca tekom postopka nista zatrjevala, da bi predmetno pogodbeno razmerje kakorkoli odstopalo od ustaljenega načina poslovanja toženca. Pritožbeno sodišče ne pojasni, zakaj ugotovitev slabe vere ne more biti utemeljeno s sklepanjem a maiore ad minus. Enako velja glede odklonilnega stališča pritožbenega sodišča glede napačne ocene izpovedb zaslišanih prič. Navaja okoliščine, zakaj se vodilni delavci toženca lahko štejejo za verodostojne priče. Upoštevati bi bilo treba tudi načelo vestnosti in poštenja in zahtevne skrbnosti. Izvleček iz polletnega poročila za leto 2003 je bil pravočasno podan dokaz.

4. Revizija je bila v skladu s 375. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP) vročena tožencema, ki nanjo nista odgovorila.

6. V tej zadevi so bila ugotovljena naslednja pravno pomembna dejstva, na katera je revizijsko sodišče, zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP, vezano: Toženec kot kupec in tožničin pravni prednik Š. O. kot prodajalec sta dne 16. 9. 1999 sklenila prodajno pogodbo za stanovanje, ki v zemljiško knjigo ni bilo vpisano. Toženec in Š. O. sta nato v obliki notarskega zapisa notarke ... SV 1105/99 z dne 23. 9. 1999 sklenila prodajno pogodbo s pridržkom lastninske pravice. Kupec O. se je zavezal plačati kupnino v obrokih, toženec pa je bil zavezan, da bo po plačilu celotne kupnine dovolil, da se po vpisu stanovanja v zemljiško knjigo pri njem vknjiži lastninska pravica na ime pokojnega Š. O. Toženka kot kreditodajalka in toženec kot kreditojemalec sta dne 11. 6. 2003 sklenila pogodbo o dolgoročnem kreditu. V zavarovanje vračila kredita, obresti in stroškov je toženec z navedeno pogodbo dovolil vknjižbo zastavne pravice v korist toženke na njegovih nepremičninah, tudi na stanovanju, ki ga je, kot je navedeno v pogodbi o dolgoročnem kreditu, pridobil na podlagi prodajne pogodbe z dne 16. 9. 1999. Med tožencema je bilo dogovorjeno, da se hipoteka na vseh nepremičninah, ki služijo zavarovanju, izvede na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Toženec in toženka sta nato v obliki notarskega zapisa notarja ... SV 1290/03 z dne 10. 7. 2003 sklenila sporazum o zavarovanju denarne terjatve upnika – toženke z zastavo nepremičnin. V sporazumu je dolžnik izjavil, da je lastnik stanovanja, ki pa ni vpisano v zemljiški knjigi. Zato je bilo dogovorjeno, da se zastavna pravica zaznamuje na izvirniku prodajne pogodbe, sklenjene dne 16. 9. 1999 med zastaviteljem in prodajalcem Š. O. S sklepom Okrožnega sodišča v Ljubljani St 24/2005 se je nad tožencem začel stečajni postopek. Toženka je v stečaju prijavila svojo terjatev v višini 98.453.381,54 SIT in navedla, da je zavarovana tudi z zastavno pravico na stanovanju. Pokojni Š. O. je prerekal obstoj toženkine zastavne pravice na stanovanju, zato ga je sodišče napotilo na pravdo. V teku obravnavane pravde sta tožnica in toženec sklenila sodno poravnavo v zadevi Okrožnega sodišča v Ljubljani XI P 128/06 z dne 25. 10. 2007, s katero je bilo ugotovljeno, da sta glede na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 427/2003 nični prodajna pogodba in prodajna pogodba s pridržkom lastninske pravice, soglašala sta, da so v celoti poravnane vse medsebojne obveznosti, ki so nastale v posledici ničnosti navedenih pogodb, tako da na tej podlagi nobena stranka drugi ne dolguje ničesar, kakor tudi ne iz kateregakoli drugega medsebojnega pogodbenega razmerja; ugotovili sta še obstoj izločitvene pravice tožnice na stanovanju, obremenjenim z zastavno pravico v korist toženke ter dovolili vknjižbo lastninske pravice na ime tožnice. Stečajna upraviteljica toženca je prerekala ločitveno pravico toženke.

7. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo je eno temeljnih načel našega nepremičninskega prava. S stališča osebe, ki se zanese na zemljiškoknjižne podatke o pravicah, je pravna posledica določena z osnovnim pravilom, ki določa, da naj ta ne trpi škodljivih posledic pod pogojem, da je v dobri veri (10. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ). S stališča osebe, ki izpolnjuje pogoje za vpis v zemljiško knjigo, pa tega ne stori, pa učinek načela zaupanja jasno določa drugi odstavek 8. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). Šteje se, da je zemljiškoknjižni prednik poštenega pridobitelja pravni upravičenec zemljiškoknjižne pravice, in to s tisto vsebino, obsegom in vrstnim redom, kot je to vpisano v zemljiški knjigi, pa čeprav je pravni položaj prednika pomanjkljiv in neveljaven.(1) Načelo zaupanja tako na eni strani terja neskrbnost imetnika nevpisane ali nepopolno vpisane pravice, ki ga zadeva očitek, da ni poskrbel za (pravilen) vpis svoje pravice in na drugi strani pošteno ravnanje dobrovernega pridobitelja. Vsebinska omejitev načela zaupanja v zemljiško knjigo jasno izhaja že iz zakonskega besedila 10. člena SPZ, ki njegov domet omejuje samo na podatke o pravicah, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo. To pomeni, da je predpostavka za učinkovanje načela zaupanja v zemljiško knjigo, da je nepremičnina zemljiško knjižno izvedena. Ker to za predmetno stanovanje ne velja, je pritrditi revidentki, da to načelo ne more predstavljati pravne podlage za varstvo toženkinih upravičenj glede pridobitve zastavne pravice na njem. Postavlja se vprašanje, ali varstvo dobre vere pridobitelja obstaja pri nevpisanih nepremičninah. Odgovor na to vprašanje je pritrdilen.(2) Dejstvo je namreč, da je v Sloveniji v določenem časovnem obdobju (tudi še okoli leta 2000) obstajalo veliko število zemljiškoknjižno nevpisanih nepremičnin.(3) Temeljni razlog za takšno neurejenost je (bil) predvsem v tem, da se zemljiški knjigi pri nas dolgo časa ni pripisovalo pomena, kot ga ima danes, saj pravni sistem desetletja, zlasti pri vpisovanju upravičenj na nepremičninah v družbeni lastnini in posledično tudi pri vpisovanju lastninsko pravnih in drugih stvarnopravnih upravičenj na nepremičninah v zasebni lasti, ni zahteval tako „discipliniranega“ vpisovanja v zemljiško knjigo, kot velja danes.(4) Kljub dejstvu, da nepremičnine niso bile zemljiško knjižno izvedene, pa se je pravni promet z njimi odvijal in se, v določenem, sicer manjšem obsegu, še danes.

8. Z načelom zaupanja v zemljiško knjigo se skuša doseči varovanje zaupanja v pravni promet. Zakonodajalec je namreč pri tehtanju dveh pomembnih interesov – lastninske in drugih stvarnih pravic na eni strani in dobroverno pravnoposlovno pridobitvijo na drugi strani, presodil, da je v javnem interesu, da je odvijanje pravnega prometa zanesljivo in da so pravna razmerja v zvezi s pridobivanjem stvarnih pravic na nepremičninah trdna, zato dobrovernemu pridobitelju, ki „pooseblja“ pravni promet(5), varstva ni mogoče odreči. To mora v prehodnem obdobju do popolne ureditve (pravnih) evidenc glede nepremičnin veljati tudi za pravni promet z nevpisanimi nepremičninami. Poudariti velja, da se s tem ne zmanjšuje pomen zemljiške knjige kot visoko kvalificiranega in najvišjega zaupanja vrednega vira informacij o pravnem stanju nepremičnin, temveč se zagotavlja enaka obravnava pravnih položajev lastnikov nevknjiženih in vknjiženih nepremičnin napram dobrovernemu pridobitelju (saj dejstvo, da gre za nevpisano nepremičnino ne more biti (ustavno) sprejemljiv razlog za razlikovanje) ter daje ustrezna teža realnemu stanju na trgu nepremičnin. Ni namreč mogoče spregledati, da so za mnoge posameznike nevpisane nepremičnine predstavljale oz. predstavljajo edini možen predmet zavarovanja. Sprejetje stališča revizije pa bi nasprotno pomenilo popolno onemogočanje pravnega prometa z nevpisanimi nepremičninami. To bi lahko imelo za posledico glede na opisano dejansko stanje na nepremičninskem področju veliko pravno nevarnost na nepremičninskem trgu in v družbenem življenju nasploh, povzročilo pa bi lahko tudi številne socialne stiske in krivice. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo kot izraz pravičnosti namreč lahko popolnoma zaživi le v sistemu popolnoma urejene zemljiške knjige ter v sistemu, v katerem ljudje poznajo zemljiškoknjižna pravila in s tem tudi načelo zaupanja.

9. Podobno kot velja za načelo zaupanja v zemljiško knjigo zgolj pošteno ravnanje pridobitelja za dobroverno pridobitev zastavne pravice na nevpisani nepremičnini ne zadošča. Na drugi strani mora obstajati tudi neskrbno ravnanje pravega lastnika te nepremičnine, ki ni poskrbel za ustrezno publiciteto resničnega lastninskega stanja. Ne more biti dvoma, da je zoper tožničinega pravnega prednika utemeljen očitek, da bi moral poskrbeti, da bi bilo iz prodajne in prodajne pogodbe s pridržkom, sklenjene s tožencem, razvidno, da gre za povezan pravni posel, ki slednjega omejuje pri razpolaganju s stanovanjem. Nadalje pa ni mogoče sprejeti zaključka nižjih sodišč, da je bila toženka ob sklepanju sporazuma o zastavni pravici na stanovanju v dobri veri, saj je razpolagala le s prodajno pogodbo z dne 16. 9. 1999. Dobrovernost upnika pri pridobitvi zastavne pravice na nevpisanih nepremičninah je treba ravno zaradi navedenega dejstva in s tem povezanih možnih zlorab in tveganj (npr. zastavitelj lahko zastavi tujo nepremičnino ali pa že zastavljeno nepremičnino poskusi zastaviti še enkrat), presojati strožje kot pri vpisanih nepremičninah. Toženka – banka pa bi morala še posebej skrbno ravnati tudi zato, ker je sklepanje zadevnih pravnih poslov sodilo v njeno poslovno dejavnost (primerjaj 6. člen Obligacijskega zakonika). Pritrditi je revidentki, da toženka zahtevani skrbnosti pri ugotavljanju lastniškega stanja stanovanja ni zadostila. Prodajna pogodba med tožencem in Š. O. glede na konkretne okoliščine ne more predstavljati odločilen izkaz lastništva. Okoliščine, s katerimi je bila toženka seznanjena, da je O. stanovanje pridobil na podlagi prodajne pogodbe z dne 22. 8. 1979, ki sporazumu ni bila priložena, da se je toženec poslovno ukvarjal s posojanjem denarja fizičnim in pravnim osebam, da je lastninsko pravico na zastavljenih nepremičninah pridobil na podlagi sklenjenih prodajnih pogodba s svojimi posojilojemalci, da je toženec zavarovanja obveznosti z naslova posojil izvajal s sklepanjem prodajnih pogodb s pridržkom lastninske pravice, bi pri toženki morale vzbuditi dvom v resničnost izkazanega lastniškega stanja stanovanja. Tako bi morala preveriti, ali je bila tudi v tem primeru sklenjena prodajna pogodba s pridržkom lastninske pravice in kakšne bi lahko bile njene pravne posledice za konkretno zavarovanje, ter kaj izkazuje posest stanovanja. Dvom v resničnost lastninskega stanja bi se ji moral poroditi tudi ob odsotnosti verige originalnih prodajnih pogodb glede stanovanja, še posebej ob upoštevanju drugega odstavka 254. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

10. Ker je odločitev nižjih sodišč, v delu, ki se nanaša na toženko, materialnopravno zmotna, je revizijsko sodišče na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP reviziji v tem obsegu ugodilo in odločilo, kot izhaja iz izreka te sodbe. Revizijo zoper toženca pa je kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP), saj ob dejstvu, da ni imetnik zastavne pravice na stanovanju, njegova pasivna stvarna legitimacija ni podana.

11. V skladu z drugim odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče ponovno odločilo o stroških vsega postopka, in sicer glede na uspeh strank (prvi odstavek 154. člena ZPP). Ker je tožnica s tožbenim zahtevkom proti toženki v celoti uspela, slednja sama krije svoje stroške pravdnega postopka, tožnici pa je dolžna povrniti njene stroške prvostopenjskega, pritožbenega in revizijskega postopka, ki so odmerjeni v skladu z odvetniško in taksno tarifo po predloženih stroškovnikih, in skupno znašajo 8.546,71 EUR.

Op. št. (1): Primerjaj Juhart, M., v Juhart, M., Tratnik, M., Vrenčur, R. (rd.), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV, Ljubljana 2004, str. 89.

Op. št. (2): Primerjaj sodbi Vrhovnega sodišča II Ips 183/2010 z dne 14. 4. 2011 in II Ips 43/2009 z dne 24. 5. 2012.

Op. št. (3): Primerjaj Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), Poročevalec DZ, št. 20/2008, str. 3, 4.

Op. št. (4): Primerjaj Ude, L., Dobra vera pri pravnem prometu z nepremičninami v obdobju lastninjenja nepremičnin v družbeni lastnini, Izbrane teme civilnega prava II, Inštitut za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani 2007, str. 145. Primerjaj tudi sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 634/2007 z dne 1. 7. 2010.

Op. št. (5): Primerjaj Tratnik, M., Zastavna pravica, GV, Ljubljana 2006, str. 59.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.