Sodba II Ips 210/2008
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2010-10-07

najemna pogodba - najem poslovnega prostora - pravna napaka - prepoved opravljanja gospodarske dejavnosti - naknadna nemožnost izpolnitve - povrnitev škode - kršitev pogodbene obveznosti - razveza pogodbe na podlagi zakona - odškodnina

Zmotno je revizijsko naziranje, da je bila tožnica najemnino dolžna plačati po sklenjeni najemni pogodbi, saj je pogodba na podlagi zakona prenehala, in je plačana najemnina in varščina zaradi nastale situacije (upravne prepovedi) za tožnico predstavljala premoženjsko škodo kot posledico kršitve toženkine poslovne obveznosti.

1. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku razsodilo, da obstoji terjatev tožnice proti toženki v višini 5.667.419,70 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zneskov, kot to izhaja iz točke I izreka, ne obstoji pa terjatev toženke proti tožnici v višini 5.323.367,37 SIT in v višini 344.052,33 SIT, zato je toženka dolžna tožnici plačati ugotovljeni znesek terjatve. V II. točki izreka je sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo glavnice v znesku 2.976.490,30 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi, kot tudi zakonite zamudne obresti od zneska 337.223,10 SIT ter zneska 2.288.296,60 SIT. V III. točki izreka je sodišče odločilo, da mora tožnica plačati toženki 130.900 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi za čas od 26.11.2001 do plačila. Tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi za plačilo glavnice v znesku 3.112.697,64 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi za čas od 27.11.2001 do plačila pa je zavrnilo. V IV. točki izreka je sodišče odločilo še o pravdnih stroških.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo v 1., 2. in 3., odstavku I. točke izreka tako, da se ugotovi obstoj terjatve tožnice proti toženki v višini 12.284,80 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, kot to izhaja iz izreka drugostopenjske odločbe; da se ugotovi, da terjatev toženke do tožnice v navedeni višini ne obstaja, ter da je toženka dolžna tožnici plačati glavnico v višini 12.284,80 EUR in v nadaljevanju izreka navedene zakonske zamudne obresti od posamičnih zneskov; višji tožbeni zahtevek v obrestnem delu pa je zavrnilo. Sodbo sodišča prve stopnje je razveljavilo v točki I. izreka glede ugotovitve, da obstoji terjatev tožnice proti toženki v višini 11.364,96 EUR, glede pobotnega ugovora toženke do navedene višine terjatve tožnice in glede ugotovitve, da je toženka dolžna plačati tožnici glavnico v znesku 11.364,96 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter v točki IV. glede povrnitve stroškov postopka. V ostalem nespremenjenem in nerazveljavljenem delu je pritožbo toženke in v celoti pritožbo tožnice zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je pridržalo za končno odločbo.

3. Zoper del, pravnomočne sodbe, s katerim je sodišče druge stopnje zavrnilo njeno pritožbo, je tožena stranka vložila revizijo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in absolutne bistvene kršitve procesnega prava. Navaja, da sodba sodišča prve stopnje nima nobenih razlogov za obstoj odškodninske odgovornosti tožene stranke glede odločitve o vračilu najemnine in varščine, ki po mnenju pritožbenega sodišča predstavlja pravilno pravno podlago za ugoditev tožbenemu zahtevku v tem delu. Zato je zmotno stališče pritožbenega sodišča, da je sodišče prve stopnje predpostavke odškodninske odgovornosti toženke glede vračila varščine in najemnine ugotovilo pri odločanju o povrnitvi škode za opremo in odškodnini za izpad dohodka. Meni tudi, da tožnica kot škode ne more terjati plačane najemnine, katero je bila dolžna plačati po sklenjeni najemni pogodbi, ob tem da je v najem vzeti poslovni prostor nemoteno uporabljala do vključno aprila 1995. Od pravnega temelja pa je odvisen tudi začetek teka zamudnih obresti. Nadalje izpodbija sodbo v delu, ki se nanaša na zavrnitev pobotnega ugovora in zahtevka iz nasprotne tožbe zaradi neplačane najemnine. Pritožbeno sodišče je pobotni ugovor neobrazloženo zavrnilo. Razlogov pa ni navedlo niti zakaj ni glede na podano pravno naziranje, da najemna pogodba ni bila razdrta po samem zakonu, ugodilo zahtevku iz nasprotne tožbe. Navede razloge v podkrepitev utemeljenosti svojega tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi in poudari, da ji je tožnica ključe od poslovnega prostora izročila šele 26.11.2001. Zmotno je pravno naziranje pritožbenega sodišča, da bi morala izkazovati odškodninski temelj svoje terjatve, saj ima z njene strani postavljen tožbeni zahtevek na plačilo najemnin pogodbeno osnovo. Predlaga, da revizijsko sodišče sodbi sodišča druge in prve stopnje razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

4. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

6. Pravdni stranki sta 18.11.1994 sklenili najemno pogodbo, s katero je toženka kot najemodajalka oddala tožnici (takrat samostojni podjetnici M. s.p.) poslovni prostor za opravljanje poslovne dejavnosti – trgovina z neživilskimi proizvodi. Tožnica je plačala varščino in mesečno najemnino 1200 DEM za dva meseca, plačala je stroške in lokal opremila. Vendar pa v poslovnem prostoru zaradi izdane inšpekcijske odločbe in na njeni podlagi v zemljiški knjigi zaznamovane prepovedi opravljanja gospodarske dejavnosti v prostoru zaradi izvajanja nedovoljenih adaptacijskih del toženke v kleti in pritličju stavbe, tožnica ni mogla opravljati nobene gospodarske dejavnosti. Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, je potekla 18.11.1998. Pristojni inšpektorat RS za okolje in prostor pa je šele 12.1.1998 predlagal izbris zaznambe prepovedi.

7. Iz ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da je toženka tožnici 18.11.1994 izročila ključe najetega poslovnega prostora, 21.11.1994 pa je bila izdana inšpekcija odločba in na njeni podlagi 28.2.1995 v zemljiški knjigi zaznamovana prepoved opravljanja gospodarske dejavnosti v prostoru. Inšpekcijsko odločbo je toženka prejela 10.12.1994. Tožnica je v tem času na občini zaprosila za obratovalno dovoljenje in prejela zavrnilno odločbo 8.5.1995.

8. Po naziranju Vrhovnega sodišča je v konkretni zadevi prišlo do naknadne nemožnosti izpolnitve, za katero odgovarja stranka, kot to v splošnih določbah ureja Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR) v 138. členu. Glede na izdano inšpekcijsko odločbo tri dni po sklenitvi najemne pogodbe ni dvoma, da je tožena stranka po svoji krivdi (kot je ugotovilo pritožbeno sodišče v prvem odstavku na strani 6 obrazložitve in prvostopenjsko na strani 16 obrazložitve sodbe) povzročila nemožnost izpolnitve (da bi v najem oddan poslovni prostor lahko služil svojemu namenu) in je zato glede na določbo drugega odstavka 138. člena ZOR tožničina pogodbena obveznost ugasnila. Ker pa je najemna pogodba z upravno prepovedjo izgubila svoj namen, ni bilo nobenega smisla več, da ostane v veljavi. Do enakega pravnega zaključka pripelje tudi uporaba drugega odstavka 580. člena ZOR. Iz tega razloga je materialnopravno pravilna tudi pravnomočna zavrnitev revidentkinega pobotnega ugovora.

9. Tožnica je s tožbo zahtevala vrnitev plačane najemnine, varščine, plačanih računov, povrnitev stroškov adaptacije in opreme ter povrnitev izgubljenega dobička. Pravna podlaga tožbenega zahtevka je odškodninske narave. Zaradi kršitve pogodbene obveznosti je tožnica zahtevala povračilo škode. Pravilen je materialnopravni zaključek sodišča druge stopnje, da je tudi tožničin zahtevek za vračilo plačane najemnine in varščine odškodninske narave in da so odškodninske predpostavke izkazane. Razlogi, ki takšno odločitev potrjujejo, so navedeni na strani 19 prvostopenjske sodbe in jih je pritožbeno sodišče  pravno pravilno štelo za podlago odškodninskemu zahtevku tudi pri zahtevku vrnitve plačane najemnine in varščine in zato ne drži revizijski očitek, da sodba v tem delu nima razlogov, ter, da se je ne da preizkusiti. Zmotno je zato revizijsko naziranje, da je bila tožnica najemnino dolžna plačati po sklenjeni najemni pogodbi, saj je glede na obrazložitev iz prejšnje točke pogodba na podlagi zakona prenehala, in je plačana najemnina in varščina zaradi nastale situacije (upravne prepovedi) za tožnico predstavljala premoženjsko škodo kot posledico kršitve toženkine poslovne obveznosti. Takšna odločitev tudi nima posledic za začetek teka zamudnih obresti, saj je škoda tožnici nastala z izdajo upravne odločbe oz. je tožnica zamudne obresti od varščine uveljavljala šele od vložitve tožbe dalje.

10. Ker je materialno pravo pravilno uporabljeno in ker uveljavljani revizijski razlogi niso podani, je bilo treba toženkino revizijo na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrniti.

Zakon o obligacijskih razmerjih (1978) - ZOR  - člen 138, 580, 580/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.