Sodba II Ips 501/2007
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2010-03-11

odgovornost za pravno napako - nakup nepremičnine - predmet pogodbe - opredelitev nepremičnin v pogodbi - pogodbena volja strank - podatki katastra - sankcije za pravne napake - povrnitev škode

Pravilna je ugotovitev izpodbijane sodbe, da se posledice pravice tretjega – čeprav je ta omejena na del prodane stvari – po vsebini poslovnega razmerja med strankama nanašajo na celo prodano stvar. To pa pomeni, da je sankcija za pravno napako v skladu z določbo 490. člena OZ (tožnica je izbrala pravico do povračila škode) utemeljena.

1. Sodišče prve stopnje je toženki naložilo, da mora tožeči stranki plačati  1.051.729,60 SIT (sedaj 4.388,79 EUR), v presežku glede zneska 25.000,00 SIT pa je tožbeni zahtevek zavrnilo. Ker je tožeča stranka tožbo proti drugi toženi stranki C. umaknila, je bilo odločeno, da se v tem obsegu pravdni postopek ustavi.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke (glede obsodilnega dela sodbe sodišča prve stopnje) zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

3. Toženka vlaga zoper sodbo sodišča druge stopnje revizijo z navedbo revizijskih razlogov bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava in predlaga njeno razveljavitev ter razveljavitev sodbe sodišča prve stopnje in vrnitev zadeve v novo sojenje, ali pa njeno spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka. Tožena stranka je tožeči stranki prodala le parcelo št. 588 k. o. ... Parcela s št. 584/4 iste k. o. ni bila predmet te pogodbe. Tožena stranka kot prodajalec je torej za pravne napake prodane stvari lahko jamčila le glede parcele št. 588, ne pa tudi parcele št. 584/4. Obstoji torej nasprotje med razlogi sodbe in dejanskimi ugotovitvami. Ker parcela št. 584/4 ni bila predmet kupne pogodbe z dne 21. 5. 2003, bi razlogi izpodbijane sodbe nakazovali na dejansko in ne pravno zmoto o tem, kaj je sploh predstavljala prodana stvar – čeprav tožeča stranka dejanske zmote ni uveljavljala. Predmet pogodbe je bil med strankama natančno določen, v zemljiški knjigi pa je bila pri tem predmetu (parceli št. 588) vpisana lastninska pravica na ime prodajalke, torej toženke. O pravni napaki na tej nepremičnini ni mogoče govoriti. Tožnica je parcelo št. 588 kupila od lastnika Občine ... Nakup tega zemljišča ter plačilo kupnine zanj pa ne predstavlja škode, saj se s tem premoženje tožnice ni niti zmanjšalo, niti se s tem ni preprečilo njegovo povečevanje. Če bi obveljala izpodbijana sodbena odločitev, bi toženka tožnici morala plačati nekaj, za kar ta s sklenitvijo prodajne pogodbe z njo ni bila oškodovana. Pravice tretjega (488. člen Obligacijskega zakonika – OZ) se torej ne nanašajo na stvar, ki je bila predmet kupoprodajne pogodbe med pravdnima strankama. Sporna kupoprodajna pogodba se nanaša na parcelo št. 588, ki je natančno opisana v posameznih izmerah s skupno izmero nekaj manj kot 500 m2. Iz tega sledi, da se stranki pogodbe nista dogovorili, da bo toženka prodala tožnici tudi parcelo št. 584/4 s površino 75 m2.

4. Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu RS in tožeči stranki, ki pa nanjo ni odgovorila.

6. Dejanske ugotovitve, ki se nanašajo na predmet kupoprodajne pogodbe z dne 21. 5. 2003, niso v nasprotju z izvedenimi dokazi. Čeprav je prodana nepremičnina v pogodbi označena kot parcelna št. 588 k. o. ... s podrobnimi izmerami, so dokazi omogočili sklepanje, da je poleg stanovanjske hiše tožnica kupila celotno zemljišče znotraj ograje v prepričanju, da je v celoti last toženke kot prodajalke. Celo tožena stranka ne zanika, da je zemljišče bilo ogledano v obsegu „vse znotraj ograje“ in da je cena bila dogovorjena za tako ogledano zemljišče. Šele kasneje, ko je tožnica začela pridobivati upravne listine za nadomestno gradnjo na ograjenem zemljišču, se je pokazalo, da je „znotraj ograje“ še zemljišče s parcelo št. 584/4, ki pa je last Mestne občine ...

7. Ugotovljeno je torej, kaj je toženka prodajala in kaj je tožnica kupovala. Revizija opredeljuje poslovno voljo strank ob sklepanju pogodbe v nasprotju z dejanskimi ugotovitvami o predmetu prodaje. Tožnica je kupila vse, kar je bilo ograjeno, tudi spornih 75 m2 zemljišča, ne glede na njihovo katastrsko opredelitev. Razlogi izpodbijane sodbe torej niso niti v medsebojnem nasprotju niti v nasprotju z izvedenimi dokazi. Bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP jim ni mogoče očitati.

8. Revizija tudi zmotno razlaga opredelitev pravnega razmerja med strankama. Po določbi tretjega odstavka 180. člena ZPP sodišče ob zatrjevani in ugotovljeni dejanski podlagi ni vezano na pravno podlago, ki jo ponuja tožba. Vendar pa je v tožbi ponujena (z uporabo določbe 488. člena OZ) pravna podlaga v skladu z dejanskimi ugotovitvami, zaradi česar sta jo obe sodišči sprejeli. Ne glede na katastrsko opredelitev sporne nepremičnine v kupoprodajni pogodbi je predmet prodaje bilo celotno zemljišče „znotraj ograje“, torej tudi parcela št. 584/4. Tožnica se v tem okviru (gre za dejanske ugotovitve, na katere je revizijsko sodišče po določbi tretjega odstavka 370. člena ZPP vezano), kljub zapisu v 10. členu kupoprodajne pogodbe ni odpovedala uveljavljanju pravnih napak. Toženka kot prodajalka odgovarja, ker ima na prodani stvari mestna občina kot tretji lastninsko pravico na njenem delu (parceli št. 584/4), ki v tem obsegu pravico tožnice izključuje, v celoti pa toliko zmanjšuje, da ta nepremičnine zaradi navedene obremenitve ne bi kupila (488. člen OZ). V nasprotju z revizijskimi trditvami je pravilna ugotovitev izpodbijane sodbe, da se posledice pravice tretjega – čeprav je ta omejena na parcelo št. 584/4 – po vsebini poslovnega razmerja med strankama nanašajo na celo prodano stvar. To pa pomeni, da je sankcija za pravno napako v skladu z določbo 490. člena OZ (tožnica je izbrala pravico do povračila škode) utemeljena.

9. Obseg predmeta prodaje v pogodbi z dne 21. 5. 2003 ni sporen. Ni sporno, da si na delu prodane stvari utemeljeno lasti pravico mestna občina. V navedenem obsegu – ker nobena od strank pogodbe za pravico tretjega ni vedela – skuša revizija rešitev spora pravno opredeliti z določbo OZ o dejanski (bistveni) zmoti (46. člen OZ), kar tožeča stranka tožbeno ni zatrjevala niti nista zadeve v tej smeri opredelili sodišči drug in prve stopnje. Čeprav nobena od strank ne trdi, da so podane okoliščine iz prvega odstavka 46. člena OZ, pa bi tudi v slučaju uveljavitve bistvene zmote pravne posledice ob ugotovljenem dejanskem stanju ne mogle biti drugačne od tistih, ki so predvidene v določbi 490. člena ZOR.

10. Revizija ponuja tudi pravno razlago, po kateri tožeča stranka s plačilom kupnine za parcelo št. 584/4 ni bila oškodovana, ker tega zemljišča tožena stranka tožeči niti prodati ne bi mogla. S tem se ni mogoče strinjati. Tožnica je toženki plačala za vse zemljišče znotraj ograje, saj sta se dogovorili za ceno z upoštevanjem navedene površine. Mestni občini plačani vtoževani znesek zato nedvomno predstavlja škodo, ki ji je nastala, s posledičnim upravičenjem iz določbe tretjega odstavka 490. in drugega odstavka 492. člena OZ. Revizijsko sodišče v tem obsegu sprejema razloge sodbe sodišča prve stopnje na njeni šesti strani. Tožnica je bila parcelo št. 584/4 „prisiljena“ kupiti od lastnika. Ta se je svoji pravici s tem odpovedal, toženka kot prodajalka s pravno napako obremenjene stvari pa bo prosta svoje odgovornosti s povrnitvijo tretjemu izplačane vsote.

11. Izpodbijani sodbi tako ni mogoče očitati v reviziji zatrjevanih nepravilnosti, zaradi česar je revizijsko sodišče revizijo po določbi 378. člena ZPP zavrnilo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.