Sodba II Ips 205/2007
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2009-06-11

učinek ponudbe - oblika ponudbe - sklenitev pogodbe - prodaja nepremičnine - sestavitev listine

Ker je toženko poslana ponudba vezala, tožnica pa je ponudbo sprejela, se šteje, da je bila pogodba sklenjena. Zahtevi za obliko (pisnost) pogodb pri prometu z nepremičninami je zadoščeno s tem, da sta pisni tako ponudba, kot njen sprejem.

1. Sodišče prve stopnje je celoti ugodilo tožbenemu zahtevku in ugotovilo, da sta pravdni stranki 10. 9. 2002 sklenili kupoprodajno pogodbo z vsebino, ki je v celoti povzeta v izreku pod točko 1 sodbe. Zato je toženki v izreku pod točko 2 naložilo plačilo celotne kupnine in v izreku pod točko 3 odločilo o pravdnih stroških.

2. Sodišče druge stopnje je toženkini pritožbi le delno ugodilo in naloženi znesek znižalo na 82,471.254 SIT (344.146,40 EUR), za razliko 9,163.471,70 SIT (38.238,49 EUR) pa je tožbeni zahtevek zaradi nedospelosti tega dela kupnine zavrnilo. V ostalem je toženkino pritožbo zavrnilo in potrdilo nespremenjeni del prvostopenjske sodbe.

3. Toženka v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi uveljavlja revizijska razloga bistvenih kršitev pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga razveljavitev izpodbijanega zavrnilnega dela drugostopenjske sodbe in ugodilnega dela prvostopenjske sodbe ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Vztraja pri ugovoru o pomanjkanju aktivne legitimacije, ker bi moral na strani tožeče stranke nastopati tudi tožničin mož, saj je kljub drugačnemu zemljiškoknjižnemu stanju sporna nepremičnina že po zakonu skupno premoženje zakoncev. Tožničino razpolaganje s to nepremičnino je bilo nedovoljeno. Ker le oba zakonca skupaj lahko razpolagata s skupno nepremičnino, sta s procesnega vidika nujna sospornika. Toženka se ne strinja s presojo, da naj bi bila med pravdnima strankama 10. 9. 2002 sklenjena kupna pogodba. Sporno je stališče pritožbenega sodišča, da naj bi toženka kot novoto začela v pritožbi zatrjevati, da podjetje I. d.o.o. (v nadaljevanju podjetje) ni bilo pooblaščeno za sklenitev pogodbe. Sporno pogodbo je 10. 9. 2002 podpisala le tožnica. Pravna podlaga je poleg prvega odstavka 435. člena Obligacijskega zakonika (OZ) tudi določba 57. člena OZ, po kateri je pogodba sklenjena, ko listino podpišejo vsi, ki se z njo zavezujejo. Res je toženka preko pooblaščenega podjetja tožnici predložila izvod kupne pogodbe, vendar na njej manjka podpis pristojne osebe toženke, torej županje. Njenega podpisa ni mogel nadomestiti podpis direktorja podjetja, saj podjetje ni imelo takih pooblastil in jih glede na določbe 29. in 51. člena Zakona o lokalni samoupravni (ZLS) tudi ni moglo imeti. Toženka vztraja tudi pri ugovoru, da tožnica v postopku pogajanj ni ravnala vestno in pošteno. Toženka je zato utemeljeno ustavila postopek, o čemer je podjetje tožnico obvestilo. Da podjetje ni imelo pooblastila za sklenitev pogodbe, bi potrdil direktor podjetja. Njegovo zaslišanje je toženka predlagala že v odgovoru na tožbo, vendar ta dokaz ni bil izveden. Zato ne more biti govora o pritožbeni novoti. Tudi materialno pravo pove, da podjetje ni moglo imeti takega pooblastila. Zaradi neuporabe četrtega odstavka 57. člena OZ in nepovezave te določbe z ZLS in statutom toženke je prišlo do materialnopravno zmotne odločitve. Podjetje oziroma njegov direktor je lahko tožnici posredoval le nevezano ponudbo v smislu osnutka pisne kupoprodajne pogodbe. Ta bi bila pravno zavezujoča in veljavno sklenjena, če bi jo podpisala tudi županja. Na te pritožbene trditve pritožbeno sodišče ni odgovorilo, zaradi česar je zagrešilo tudi procesno kršitev. Toženka na koncu vztraja še pri ugovoru, da v pogodbi ni določen čas in način izročitve. Čeprav res ne gre za bistveni element pogodbe, pa pravilo o sočasni izpolnitvi narekuje pogodbenim strankam istočasno izpolnitev obveznosti.

4. Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in vročena tožnici, ki nanjo ni odgovorila.

6. Iz dejanskih ugotovitev obeh sodišč izhaja, da sta bili pravdni stranki v pogajanjih za odkup tožničine hiše, ki je bila zaradi nameravane izgradnje oziroma rekonstrukcije ... ceste predvidena za rušenje. Pogodba naj bi bila torej sklenjena namesto razlastitve (11. člen pogodbe), zato je v njej tudi uporabljen izraz odškodnina in ne kupnina. S prvo ponudbo tožnica zaradi prenizke cene ni soglašala. Na podlagi cenitve je bila sestavljena druga pogodba, ki jo je tožnici pooblaščeno podjetje poslalo v podpis. Tožnica se je s ponudbo strinjala, pogodbo podpisala in jo poslala toženki, ki pa s svoje strani pogodbe ni nikoli podpisala.

7. Na tej dejanski podlagi sta sodišči presodili, da toženko poslana ponudba glede na prvi odstavek 25. člena in tudi prvi odstavek 27. člena OZ veže in da se zato šteje, da je bila pogodba sklenjena. S tako materialnopravno presojo se strinja tudi revizijsko sodišče. Sodišče prve stopnje je posebej poudarilo, da toženka ne zatrjuje nobenih okoliščin v smislu prvega odstavka 25. člena OZ (da je izključila svojo obveznost, da ostane pri ponudbi, ali da ta izključitev izhaja iz okoliščin posla), ki bi določale drugačen učinek ponudbe. Trditev, da je pooblaščeno podjetje ustavilo prodajo, ne more predstavljati take okoliščine in tudi ne umika ponudbe v smislu drugega odstavka istega člena, saj se nanaša na kasnejše obdobje, ko je učinek sprejema ponudbe (sklenitev pogodbe) že nastopil, obvestitev tožnice o tem pa tudi ni dokazana.

8. Pritožbeno sodišče je pravilno ocenilo toženkino pritožbeno trditev, da podjetje ni bilo pooblaščeno za sklenitev pogodbe, kot nedovoljeno pritožbeno novoto. Toženka v postopku na prvi stopnji tega ni ugovarjala. V odgovoru na tožbo je res predlagala zaslišanje direktorja podjetja, vendar tudi v odgovoru na tožbo ni trditve o morebitni omejitvi pooblastila. Da je šlo za pooblaščeno podjetje, pa je toženka navajala ves čas postopka na prvi stopnji (in to besedno zvezo na enem mestu uporabi tudi v sami reviziji). Zato je neutemeljen revizijski očitek o napačni presoji, da je šlo za prepozno pritožbeno novoto. Pritožbenemu sodišču se glede na to ni bilo treba ukvarjati s tistimi pritožbenimi trditvami, s katerimi je toženka z navajanjem posameznih določb ZLS utemeljevala svoje stališče, da naj bi podjetje tožnici posredovalo le nezavezujočo ponudbo. Izostanek odgovora nanje ne pomeni procesne kršitve.

9. Zaradi toženkinega vztrajanja revizijsko sodišče pojasnjuje, da so revizijske trditve o pristojnostih občinskega sveta in županje pri razpolaganju z nepremičnim premoženjem enake tudi njenim pritožbenim trditvam. Obojne pa so presplošne, da bi lahko utemeljevale drugačno odločitev. Prepis zakonskih določb sam zase ne zadošča, konkretne vsebine statuta pa toženka sploh ne omenja. Glede na toženkina izvajanja je sicer mogoče zaključiti, da se strinja, da je županja upravičena podpisati tako pogodbo, nič pa ne pojasni o možnostih prenosa pooblastila županje na druge osebe, pa čeprav je v sami pogodbi (priloga A3), ki jo je pooblaščeno podjetje podpisalo, pri oznaki toženke kot kupca in županje označena še oseba „po pooblastilu“, konkretizirana s funkcijo načelnika Oddelka za gospodarjenje z zemljišči toženke in njegovim imenom. Poleg tega je šlo za poseben primer razpolaganja, za pogodbo namesto razlastitve. Zaradi splošnosti toženkinih trditev podrobnejši odgovor revizijskega sodišča ni mogoč in tudi ni potreben.

10. Sodišči sta pravilno zavrnili toženkin ugovor pomanjkanja aktivne legitimacije. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno opozorilo, da toženka ni zatrjevala potrebnih okoliščin za opredelitev, da je sporna nepremičnina skupno premoženje tožnice in njenega moža. Samo obstoj zakonske zveze za tako opredelitev ne zadošča. Tožnica je edina zemljiškoknjižna lastnica nepremičnine, le ona se je pogajala in sklenila pogodbo. Tudi če bi šlo za skupno premoženje, je tako ravnanje ob ustreznem dogovoru zakoncev veljavno. Toženka je za obstoj zakonske zveze vedela, pa se s tožničinem možem ni pogajala. Pravilni so razlogi pritožbenega sodišča, da ob teh okoliščinah tožničin mož, ki ni bil pogodbenik, s takim zahtevkom, kot je bil uveljavljan v tej pravdi, ne bi uspel. Tudi ta okoliščina govori, da ne gre za nujno sosporništvo.

11. Trditev, da pogodba ni bila sklenjena, toženka v reviziji na novo utemeljuje tudi s sklicevanjem na četrti odstavek 57. člena OZ, po katerem je za sklenitev dvostranske pogodbe dovolj, da obe stranki podpišeta eno listino ali da vsaka stranka podpiše tisti izvod, ki je namenjen drugi stranki. Navedeni člen podrobneje ureja sestavitev listine, kadar je ta potrebna za sklenitev pogodbe. Njegovo razmerje do določb, ki urejajo sklenitev pogodbe na podlagi sprejema pisne ponudbe, je revizijsko sodišče že obravnavalo (na primer III Ips 31/2004, III Ips 17/2003). Zavzelo je stališče, da je zahtevi za obliko (pisnost) pogodb pri prometu z nepremičninami zadoščeno s tem, da sta pisni tako ponudba, kot njen sprejem (takrat 38. člen in 72. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, sedaj 27. in 57. člen OZ), kar je izpolnjeno tudi v obravnavani zadevi.

12. Toženka neutemeljeno vztraja pri ugovoru, da se je tožnica pogajala v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. K pravilnim razlogom obeh sodišč, da je za prvega hipotekarnega upnika toženka vedela in se z njim tudi dogovarjala, drugi pa se je zavaroval na drugi nepremičnini, ni kaj dodati.

13. Toženka je dobila pravilen odgovor pritožbenega sodišča tudi glede zatrjevanja o izostalem dogovoru o načinu in času izročitve nepremičnine. Sedaj se strinja, da res ne gre za bistveno sestavino pogodbe, opozarja pa na pravilo o sočasnosti izpolnitve medsebojnih obveznosti pogodbenikov. Pri tem prezre, da je bil dogovor drugačen, saj se je toženka v 5. členu pogodbe zavezala 90% odškodnine (kupnine) plačati najkasneje do 30. 9. 2002, 10% pa ob prevzemu objekta. Sočasnost torej ni bila dogovorjena, navedena določba pa je bila tudi razlog, da je pritožbeno sodišče del tožbenega zahtevka zaradi nedospelosti zavrnilo. Poleg tega je način prevzema dogovorjen v 7. členu pogodbe. Čas res ni izrecno določen, je pa določljiv glede na uvodne določbe o rekonstrukciji ceste.

Revizijsko sodišče je zato na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo toženkino neutemeljeno revizijo skupaj s priglašenimi revizijskimi stroški.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 25, 25/1, 27, 27/1, 57

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.