Sodba II Ips 64/2008
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2009-11-12

ničnost - prodaja nepremičnine - oblika pogodbe - prodajna pogodba - pisna oblika

Pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, po 70. členu ZOR nima pravnega učinka, torej je ni, oziroma je nična.

Tožeča stranka mora povrniti toženi stranki 662,40 euro pravdnih stroškov za odgovor na revizijo, v 15 dneh, da ne bo potrebna prisilna izvršitev.

1. Sodišče prve stopnje je z delno sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, po katerem bi morala tožena J. M. oziroma pravni nasledniki, in M. K. s tožnikom skleniti kupoprodajno pogodbo za nepremičnine na parcelnih številkah 461/2, 461/3, 461/4, 461/5 in 461/6, ki so vpisane pri vložku št. 434 k.o. ..., za kupnino 100.000 nemških mark v protivrednosti ter dovoliti, da se pri solastninskih deležih toženih strank vknjiži lastninska pravica na tožnika F. J. Prav tako je zavrnilo tožbeni zahtevek za sklenitev kupoprodajne pogodbe med istimi strankami za parcele številka 455, 456/1, 456/2, 458, 461/1, 461/3, 462/4, 462/3, 462/4, 462/5 in 462/6, ki so vpisane v vložku št. 207 k.o. ..., za kupnino v protivrednosti 300.000 nemških mark, ter dovolitev, da se pri solastninskih deležih toženih strank vknjiži lastninska pravica na tožnika. Odločilo je tudi o pravdnih stroških.

2. Tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnik) se je proti tej sodbi pritožil, toda sodišče druge stopnje je njegovo pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano delno sodbo.

3. Proti tej pravnomočni sodbi je tožnik pravočasno vložil še revizijo. Uveljavlja bistveno kršitev določil Zakona o pravdnem postopku in navaja, da sodišče ni pravilno, vestno in skrbno presodilo izvedenih dokazov, kar je bistvena kršitev določb procesnega zakona po 2. točki prvega odstavka 370. člena. Pri tem trdi, da je sodišče druge stopnje površno prebralo pritožbo in da tožniku očita nedoslednost v trditvi, češ da ni prišlo do podpisa pogodbe, in v hkratnem zatrjevanju, da je bilo doseženo soglasje pisno pripravljene pogodbe, ki je zato postala perfektna. Upira se tudi presoji sodišča, češ da okoliščine, ki jih navaja tožnik v pritožbi, niso pravno relevantne in da ni potrebna dopolnitev postopka z zaslišanjem predlaganih prič in pisma odvetnice M., ki jih je sodišče prve stopnje zavrnilo. Pri tem poudarja, da so bili pogoji za sklenitev pogodbe v celoti dogovorjeni ter da je bila pogodba napisana in pripravljena za podpis. To je privedlo tudi do zmotne uporabe določil Zakona o obligacijskih razmerij in Zakona o prometu z nepremičninami. Ker pogodbene stranke niso podpisale pogodbe, tožnik zahteva sklenitev pogodbe in vpis v zemljiško knjigo. Predlaga razveljavitev sodb sodišča druge in prve stopnje in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

4. Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP)(1), ki se uporablja po 130. členu zadnje novele Zakona o pravdnem postopku(2), je bila revizija vročena toženki, ki je nanjo odgovorila. Ker po njenem reviziski razlogi niso utemeljeni, predlaga zavrnitev revizije. Ne strinja se z očitkom, češ da je pritožbeno sodišče površno bralo pritožbo in navaja, da je vestno in skrbno presodilo izvedene dokaze in ocenilo, katera dejstva se štejejo za dokazana. Če se je sodišče lotilo natančnejšega povzemanja pritožnikovih navedb, je to storilo zato, da je prikazalo njihovo nasprotje, ki je v zatrjevanju, da je pogodba perfektna, a ni podpisana. Sodišče druge stopnje je tudi natančno pojasnilo materialnopravne razloge, zaradi katerih je potrdilo sodbo prvega sodišča: ničnost pogodbe o prodaji nepremičnin, ki ni sklenjena v predpisani obliki. V podpis ponujeno pogodbo pa je okvalificitalo kot enostransko ponudbo, ki je tožena stranka ni sprejela. Pri tem pritrjuje sodišču, da dodatno izvajanje predlaganih dokazov ni potrebno, ker je dejansko stanje dovolj razjasnjeno. Toženka dodaja, da sta sodišči pravilno ugotovili dejansko stanje, vendar iz njega izhajajo drugačne pravne posledice, kot si predstavlja tožnik. Tudi materialno pravo sta sodišči pravilno uporabili in ne gre za noben paradoks. Tožnik, ki ne razume pravnega pomena predpisane obličnosti, ne ponuja razloga oziroma temelja, na podlagi katerega bi morala toženka skleniti zahtevano kupoprodajno pogodbo.

5. Revizija je bila poslana tudi intervenientki, ki nanjo ni odgovorila in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Uvodoma je treba pojasniti, da je revizija izredno pravno sredstvo, ki ga je mogoče vložiti proti pravnomočni sodbi, torej potem, ko je bila uporabljena ustavno zajamčena pravica do pravnega sredstva. Zato je dovoljena le v tistih primerih, ki jih določa ZPP, ta pa v tretjem odstavku 370. člena ZPP ne dovoljuje revizije zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Tožnik sicer trdi, da vlaga revizijo zaradi relativne bistvene kršitve določb procesnega prava pred sodiščem druge stopnje, a se moti. Sodišče druge stopnje, ki je presodilo pravilnost ugotovitve dejanskega stanja pred sodiščem prve stopnje, je odgovorilo na pritožbeni očitek, da sta si toženca tekom dogodkov premislila in nista podpisala že vnaprej pripravljene pisne pogodbe, in je navedlo, da ta ni v skladu s trditvijo pritožbe, da je pogodba zaradi ustno doseženega soglasja postala perfektna. Odgovorilo je tudi, da vse navedbe pritožbe niso pravno relevantne in je na zadnji strani sodbe pojasnilo katere so te okoliščine. Pojasnilo je tudi, da zaradi pomanjkanja pisne pogodbe sodišču prve stopnje ni bilo treba dopolnjevati dokaznega postopka z zaslišanjem predlaganih prič in s pismom odvetnice.

7. Ker sta torej sodišči prve in druge stopnje ugotovili dejansko stanje v skladu z načelom, zapisanem v 8. členu ZPP, je Vrhovno sodišče pri presoji materialnega prava izhajalo iz naslednjih ugotovitev:

da je bil tožnik resni kupec kompleksa nepremičnin, imenovanih J. , vpisanih pri zemljiškoknjižnih vložkih št. 434 in 207 k.o. ...;

da sta bila prvotna toženca J. M. in M. K. do 2/3 solastnika teh parcel;

da se je za tožnika pogajala zastopnica podjetja T. d.o.o., za toženca pa M., odvetnica v Zagrebu, ki je tožniku pokazala pooblastilo za razgovore, a je povedala, da ni pooblaščena za samo sklenitev pogodbe,

da v času sklepanja pogodbe še ni bil končan denacionalizacijski oziroma zapuščinski postopek, tako da še ni bil mogoč prepis lastninske pravice v zemljiški knjigi in da so se pogajalci glede na to dogovorili, da pripravijo pisno pogodbo, pri čemer so se še pogajali o ceni;

da je bila na koncu pripravljena pisna pogodba, toda dogovorjenega dne 8. 5. 1995 ni prišlo do podpisa pogodbe, ker sta si prvotna toženca premislila.

Na tako ugotovljeno dejansko stanje sta sodišči prve ni druge stopnje pravilno uporabili materialno pravo, ko sta na podlagi 1060. člena Obligacijskega zakonika (OZ)(3) uporabili določila Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR)(4) in Zakona o prometu z nepremičninami.(5) ZOR v poglavju II za nastanek obveznosti določa, da mora biti dopusten in mogoč predmet obveznosti ter njegova podlaga (46. - 53. člen), da morata biti stranki sposobni skleniti pogodbo (54. - 59. člen), da morata imeti pogodbeni stranki pravo voljo (61. - 66. člen) in da mora biti posel sklenjen v ustrezni obliki (67. – 73. člen). Kadar ena od predpisanih predpostavk ni izpolnjena ali ima napako, posel ni veljaven. Sodišče prve stopnje je pravilno razložilo, da ZOR načeloma ne zahteva nobene posebne oblike, razen če drug zakon tako določa. To, da je treba pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah skleniti posel v strožji, pisni obliki, določa 5. člen Zakon o prometu z nepremičninami, posredno pa zahtevata pisno obliko tudi tedaj veljavna Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR)(6) in Zakon o zemljiški knjigi.(7) Pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, po 70. členu ZOR nima pravnega učinka, torej je ni, oziroma je nična.

Ker tožnik sam navaja, da do podpisa pisne kupoprodajne pogodbe ni prišlo, ker sta si toženca premislila, njegovih izvajanj o perfektni pogodbi torej ni mogoče upoštevati in sta sodišči prve in druge stopnje pravilno zavrnili tožbeni zahtevek za sklenitev pogodbe. Ker gre za delno sodbo in sodišče še ni odločilo o podrejenem, odškodninskem zahtevku, bodo tožnikove navedbe morda pomembne pri odločitvi o podrejenem zahtevku, o katerem bo odločeno s končno sodbo.

Ker se tako izkaže, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, niti razlogi, na katere mora sodišče paziti po uradni dolžnosti, je po 378. členu ZPP zavrnilo neutemeljeno revizijo. Na podlagi 165. člena in prvega in drugega odstavka 154. člena ZPP je odločilo tudi o pravdnih stroških. Tožnik, ki z revizijo ni uspel, mora stroške za revizijo trpeti sam, tožena stranka, ki je uspešno odgovorila na revizijo, pa je upravičena do povrnitve stroškov in sicer: za sestavo odgovora na revizijo 549,00 €, za materialne stroške 12 € in 20 % za DDV odvetniških storitev 110,40 €, skupaj torej 662,40 €.

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 26/1999-73/2007

Op. št. (3): Uradni list RS, št. 83/2001- 40/2007

Op. št. (4): Uradni list RS, št. 29/1978-57/1989

Op. št. (5): Uradni list SRS, št. 19/1976 – 57/1999

Op. št. (6): Uradni list SFRJ, št. 6/1980 – 36/1990

Zakon o prometu z nepremičninami (1976) - ZPN  - člen 5

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.