Sklep II DoR 117/2010
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2010-04-08

STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

dopuščena revizija - odpoved najemne pogodbe - pojem primernosti najemnikovega stanovanja - neprofitni najemnik - varstvo človekovih pravic - obstoj sodne prakse

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je odpovedni razlog po petem odstavku 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) podan tudi v primeru, ko najemnikovo stanovanje še ni primerno, temveč bi tako lahko postalo šele z investicijami.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) podan tudi v primeru, ko najemnikovo stanovanje še ni primerno, temveč bi tako lahko postalo šele z investicijami?

Odločanje o toženkinih stroških predloga za dopustitev revizije se pridrži odločanju o reviziji.

1. Prvostopenjsko sodišče je razsodilo, da se najemna pogodba, sklenjena med tožnikom kot najemodajalcem ter toženko kot najemnico in katere predmet je najem stanovanja v … Ljubljani, v izmeri 117,51 m2, odpove z odpovednim rokom 90 dni. Toženki je naložilo, da po izteku odpovednega roka izprazni stanovanje ter ga oseb in stvari prostega preda tožniku. Pritožbeno sodišče je toženkino pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo. Nižji sodišči sta ugotovili, da je toženka lastnica objekta v Piranu, ki je zasnovan kot vrstna hiša. Stavba je urejena za namene počitniškega bivanja in nima sistema ogrevanja. Za preureditev v stanovanje za stalno bivanje bi morali izvesti predelne stene na vrhu stopnišča v vsaki etaži, vgraditi notranja vrata v posameznem nadstropju, izvesti toplotno izolacijo stavbe, prenovo elektroinštalacijskega omrežja ter nabaviti grelna telesa. Stanovanje je vredno 185.545 EUR, strošek preureditve pa bi znašal 16.100 EUR. Nižji sodišči sta presodili, da je to stanovanje primerno v smislu 10. člena SZ-1. Zavzeli sta stališče, da primernosti stanovanja po 10. členu SZ-1 ni mogoče presojati brez upoštevanja dejstva, da ima najemnik kot lastnik nepremičnine tudi sam možnost vplivati na njegovo (ne)primernost. Ker sta oba z možem zaposlena, od toženke ni pretirano pričakovati, da bo bodisi poskrbela za adaptacijo tega stanovanja, bodisi nepremičnino prodala ter si kupila drugo morda manjšo nepremičnino na manj elitni lokaciji. Iz enakih razlogov sta za nepomembne ocenili navedbe toženke o njenem zdravstvenem stanju in oddaljenosti objekta od kraja njene zaposlitve (Ljubljana). Lastništvo primernega stanovanja ne glede na to, kje se nahaja, pomeni, da si lahko najemnik stanovanjski problem uredi tako, da se preseli v to stanovanje ali pa ga proda in pridobi drugo stanovanje, ki bo ustrezalo njegovemu zdravstvenem stanju in se bo nahajalo v kraju zaposlitve. Splošno je znano, da so stanovanja v Ljubljani na razpolago, seveda za profitno najemnino. Nasprotnega toženka ni trdila.

2. Toženka je vložila predlog za dopustitev revizije. Trdi, da je treba pojem „primernega stanovanja“ v smislu petega odstavka 103. člena SZ-1 razlagati tako, da je kot primerno stanovanje šteti le tisto stanovanje, ki je dejansko primerno v času ugotavljanja, ne pa nepremičnino, ki bi lahko v bodočnosti postala primerno stanovanje. Primernost stanovanja je treba v vsakem konkretnem primeru ugotavljati glede na subjektivne potrebe najemnika in njegove družine. To pomeni, da je treba upoštevati tudi lokacijo stanovanja – oddaljenost od kraja zaposlitve in zdravstvene razloge na strani najemnika, ki eventualno preprečujejo uporabo stanovanja. Opozarja, da za najemnike, katerim se izboljša premoženjsko stanje, pa premoženja ne porabijo za nakup drugega stanovanja, SZ-1 v 90. členu ne predpisuje odpovedi najemne pogodbe, temveč zgolj povišanje neprofitne najemnine na tržno. V predlogu kot sporna pravna vprašanja navaja tri vprašanja:

ali je odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena SZ-1 podan tudi v primeru, ko najemnikovo stanovanje še ni primerno, temveč bi takšno lahko postalo šele z investicijami;

ali je v smislu 10. člena SZ-1 za primerno stanovanje šteti tudi stanovanje, ki je cca 140 km oddaljeno od kraja redne zaposlitve najemnika in njegovih družinskih članov, ali pa gre za situacijo iz 90. člena SZ-1, po kateri lahko lastnik zahteva le povišanje najemnine v tržno;

ali je v skladu s pravico do varstva doma, pravico do mirnega uživanja premoženja ter načelom enakosti, da se osebi naloži evikcija iz dolgoletnega domovanja in odvzame najemna pravica zgolj zato, ker gre za neprofitnega najemnika, ki se mu je po sklenitvi najemne pogodbe izboljšalo premoženjsko stanje.

Trdi, da gre za vprašanja, glede katerih sodne prakse vrhovnega sodišča še ni in ki so pomembna za zagotovitev pravne varnosti in razvoj prava preko sodne prakse, saj gre za občutljivo vprašanje varstva konvencijskih človekovih pravic. Predlaga dopustitev vložitve revizije in priglaša stroške predloga za dopustitev revizije.

4. Pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) so v obravnavanem primeru podani glede pravnega vprašanja, opredeljenega v izreku tega sklepa pod I. točko. Zato je vrhovno sodišče na podlagi drugega odstavka 367.a člena ZPP v tako začrtanem obsegu revizijo dopustilo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.