Sodba II Ips 648/2007
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2010-09-30

gradbeno dovoljenje - odgovornost za stvarne napake nepremičnine - standard profesionalne osebe - odškodninska odgovornost prodajalca za zaradi napak stvari - poslovna dejavnost kupca - posredovanje nepremičnin

Obravnavana pogodba sodi na področje tožničine, saj se ukvarja z leasingom in s prodajo ter posredovanjem nepremičnin. Pri presoji o tem, ali gre za tako pomanjkljivost stvari, za katero se šteje, da ji je bila ob sklepanju pogodbe znana, je zato treba uporabiti standard profesionalne osebe, ki je strožji kot pri presoji ravnanj laičnih oseb.

Ker tožnica ni dokazala, da prvotoženka odgovarja za zatrjevano pomanjkljivost stvari, je zahtevek za povrnitev škode, ki ga je tožnica opredelila kot razliko v vrednosti stvari s pomanjkljivostjo in brez nje, neutemeljen.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za nerazdelno plačilo 1.419.498 SIT z zahtevanimi zamudnimi obrestmi. Tožnici je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožencev.

2. Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločilo je, da toženca sama krijeta stroške odgovora na pritožbo. Pritrdilo je stališču sodišča prve stopnje v zvezi z neutemeljenostjo zahtevka iz naslova jamčevanja za napake, (1) da se kupec, ki so mu bile lastnosti stvari znane, kasneje ne more sklicevati na nepravilno izpolnitev, ker se šteje, da je ob sklenitvi pogodbe privolil v nakup stvari s takšnimi lastnostmi, (2) da se vednost kupca presoja glede na povprečna znanja in izkušnje ljudi, ki opravljajo enak poklic oziroma ki pripadajo enaki stroki kot kupec, in zato ni pomembno, kako je tožnica običajno ravnala pri sklepanju podobnih poslov, in (3) da je bila po predpisih, veljavnih ob sklenitvi pogodbe, projektna dokumentacija sestavni del gradbenega dovoljenja, in bi jo zato tožnica, ki se ukvarja z leasingom in je specializirana za prodajo in posredovanje nepremičnin, morala ob sklepanju pogodbe zahtevati. Strinjalo se je tudi s stališčem sodišča prve stopnje, da zahtevek ni utemeljen niti na odškodninski podlagi. Ker je jamčevanje za stvarne napake posebna oblika odškodninske odgovornosti, je povrnitev neposredne škode, tj. zmanjšanje vrednosti stvari, mogoče zahtevati le ob predpostavkah za uveljavitev stvarnih napak, te pa niso podane. Drugotoženec ne more biti pasivno legitimiran za povrnitev škode, nastale zaradi kršitve pogodbe, že zato, ker ni pogodbena stranka. Poleg tega tožnica ni izkazala nastanka škode, tj. zmanjšanja premoženja. V kupni pogodbi je namreč naveden znesek 14.227.510 SIT (tj. 59.370,35 EUR), v pogodbi o leasingu pa je kot vrednost predmeta leasinga naveden znesek 64.615,55 EUR, kot skupna vrednost leasinga pa 90.768,75 EUR).

3. Tožnica v reviziji uveljavlja razlog zmotne uporabe materialnega prava. Stališče sodišč, da bi morala skrbneje preveriti dejstva in okoliščine, ki se nanašajo na sklenitev kupoprodajne pogodbe, je napačno in ne ustreza materialni resnici. Navedla je, da je v prvi vrsti finančna institucija, katere osnovna dejavnost je vodenje finančnih poslov in ne posredovanje in promet z nepremičninami. V njeni sferi je presoja okoliščin, ki se nanašajo na odločitev o financiranju nakupa nepremičnine. Zato se ne strinja s stališčem sodb, da bi morala kot subjekt, ki se ukvarja s prodajo in leasingom nepremičnin, zahtevati predložitev projektne dokumentacije. Za vpogled v projektno dokumentacijo ni usposobljena, iz gradbenega dovoljenja, za katerega se predpostavlja, da ustreza projektni dokumentaciji, pa je razvidno, da se nanaša na stanovanjsko hišo (in ne na enodružinsko hišo). Poleg tega nima nobenega razloga, da bi dvomila v poštenost stranke, s katero vstopa v pogodbeni odnos, in da bi vstopala v ta odnos pripravljena na to, da gre za goljufiv ali nepošten namen druge strani, v danem primeru pa se je zgodilo prav to. Neutemeljeno je tudi stališče sodišča druge stopnje, da ni izkazala obstoja škode. Toženca nista zanikala, da je bil objekt zgrajen brez gradbenega dovoljenja, in nista izkazala nobene pripravljenosti, da napako popravita. Tožbenim navedbam, da je zato objekt manj vreden in da bo s pridobitvijo ustreznih projektov in novega gradbenega dovoljenja povezan visok strošek, nista oporekala. Škoda je torej zagotovo nastala. Razlika med prodajno ceno in vrednostjo leasinga oziorma vrednostjo po leasing pogodbi, ki jo je navedlo sodišče druge stopnje, je za presojo o obstoju škode nepomembna.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožencema, ki nanjo nista odgovorila.

6. Sodišči sta pri odločanju o utemeljenosti zahtevka iz naslova jamčevanja in iz naslova odškodninske odgovornosti prodajalca izhajali iz naslednjih dejanskih ugotovitev:

- tožnica je s prvotoženko dne 7. 11. 2001 sklenila kupoprodajno pogodbo glede stanovanja v stanovanjski hiši ...,

- prvotoženka je ob sklepanju pogodbe predložila gradbeno dovoljenje iz leta 1991, iz katerega izhaja, da je bilo izdano za gradnjo stanovanjske hiše po določenem projektu,

- iz projektne dokumentacije, ki je sestavni del gradbenega dovoljenja, je razvidno, ali se dovoljenje nanaša na enostanovanjsko ali na večstanovanjsko hišo,

- tožnica se ukvarja z leasingom in je specializirana za prodajo in posredovanje nepremičnin,

- tožnica je glede nepremičnine, ki je bila predmet kupoprodajne pogodbe, sklenila leasing pogodbo s tretjo osebo,

- tretja oseba je ugotovila, da gradbeno dovoljenje, ki je bilo predloženo ob sklepanju kupoprodajne pogodbe, ne ustreza zgradbi po tedanjem stanju,

- drugotoženec je nekdanji mož prvotoženke, ki ni bil stranka kupoprodajne pogodbe.

7. V skladu s prvim odstavkom 480. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), ki se v skladu s 1060. členom Obligacijskega zakonika uporablja v obravnavani zadevi, prodajalec ne odgovarja za napake iz 1. in 3. točke prejšnjega člena,(1) če so bile ob sklenitvi pogodbe kupcu znane ali mu niso mogle ostati neznane. Sledeč neizpodbojni domnevi, določeni v drugem odstavku istega člena, se šteje, da kupcu niso mogle ostati neznane tiste napake, ki bi jih skrben človek s poprečnim znanjem in izkušenostjo človeka enakega poklica in stroke kot kupec lahko opazil pri običajnem pregledu stvari.

8. Revidentka ne trdi, da sodišče ni uporabilo pravih pravil za presojo o utemeljenosti zahtevka iz naslova prodajalčevega jamčevanja za stvarne napake. Napačno je po njenem stališču razrešeno vprašanje, ali je neustreznost gradbenega dovoljenja, ki ji ga je ob sklepanju kupoprodajne pogodbe predložila prvotoženka, taka pomanjkljivost, katere obstoj bi ob upoštevanju dolžne skrbnosti morala preveriti.

9. Ker je že v sodbi sodišča druge stopnje pravilo iz 480. člena ZOR pravilno umeščeno v okvir odgovornosti prodajalca za pravilno izpolnitev pogodbe, revidentka pa temu ne oporeka, teh stališč ni treba ponavljati. Revizijsko sodišče pa se strinja tudi s stališčem nižjih sodišč o za revidentko spornem vprašanju.

10. Z navedbami o njeni vlogi kot leasingodajalke skuša revidentka relativizirati ugotovitev, na kateri temelji sporno stališče, in sicer, da se ukvarja z leasingom in je specializirana za prodajo in posredovanje nepremičnin. Tožnica ne zatrjuje, da bi bila v zvezi s to ugotovitvijo storjena bistvena kršitev določb postopka. Ker revizije ni dovoljeno vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, je revizijsko sodišče nanjo vezano (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP). Revizijske navedbe o tem, da navedena ugotovitev sodišč ne ustreza materialni resnici, ker da je v prvi vrsti finančna institucija in je zato v njeni sferi le presoja okoliščin, pomembnih za odločitev, ali bo financirala nakup nepremičnine ali ne, so zato neupoštevne.

11. Na podlagi ugotovitve, da obravnavana pogodba sodi na področje revidentkine dejavnosti kot osebe, ki se ukvarja z leasingom ter s prodajo in s posredovanjem nepremičnin, sprejeto stališče, da je pri presoji o tem, ali gre za tako pomanjkljivost stvari, za katero se šteje, da ji je bila ob sklepanju pogodbe znana, treba uporabiti standard profesionalne osebe, ki je strožji kot pri presoji ravnanj laičnih oseb, je pravilno. Ker ni bilo ugotovljeno, da tožnica ne bi mogla preveriti obstoja sporne pomanjkljivosti, je stališče sodišč, da tveganje, povezano z morebitno neustreznostjo gradbenega dovoljenja, sodi v njeno sfero, pravilno. Ker tudi ni ugotovitev, da bi prvotoženka izrecno trdila, da predloženo gradbeno dovoljenje ustreza stanju zgradbe ob sklepanju pogodbe, pa ne pride v poštev niti tretji odstavek 480. člena ZOR, ki določa izjemo od uporabljenega pravila iz drugega odstavka.(2)

12. Glede na revizijske navedbe o tem, kako tožnica (ki je v obravnavanem pogodbenem razmerju nastopala kot kupovalka, v zvezi z isto nepremičnino pa je kasneje sklenila pogodbo o leasingu s tretjo osebo) vidi svojo vlogo v celotnem "poslu", revizijsko sodišče dodaja, da je v obravnavani pogodbi nastopala kot kupovalka, ki se ukvarja s sklepanjem takih poslov, kot je bil obravnavani (se pravi kot profesionalna kupovalka). V njeni sferi je bila zato tudi presoja okoliščin, ki so relevantne za kupca nepremičnine, in ne le tistih, ki so pomembne za leasingodajalca. Strožja presoja skrbnosti profesionalne osebe v primerjavi z laično pogodbeno stranko namreč vpliva tudi na presojo o tem, kakšna porazdelitev tveganj ustvarja ustrezno ravnotesžje položaja strank pri pogodbi o leasingu. Rizika, ki ga je bila dolžna obvladati tožnica kot profesionalna kupovalka, vsaj na prvi pogled ne more pravno upoštevno prenesti na leasingojemalca kot laično stranko.

13. Materialnopravno pravilna je tudi odločitev pritožbenega sodišča o neutemeljenosti zahtevka na podlagi odškodninske odgovornosti vsakega od tožencev. Ker tožnica ni dokazala, da je prvotoženka kršila pogodbo, se pravi, da odgovarja za zatrjevano pomanjkljivost nepremičnine, je zahtevek za povrnitev škode, ki jo je tožnica opredelila kot razliko v vrednosti nepremičnine s pomanjkljivostjo in brez nje, že iz tega razloga neutemeljen. Pravilno je tudi stališče pritožbene sodbe, da drugotoženec za uveljavljano kršitev pogodbe ne more odgovarjati iz razloga, ker ni bil stranka pogodbe. Glede na to niti ni pomembno, ali je tožnica izkazala obstoj škode ali ne. Odgovor na revizijske očitke o nepravilnosti stališča pritožbenega sodišča, da ta ni bil izkazan, zato ni potreben.

14. Ker uveljavljani razlogi niso podani, je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP). Odločitev o reviziji vključuje odločitev o zavrnitvi tožničinega predloga za povrnitev stroškov revizijskega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Gre za primer, ko stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno normalno rabo ali za promet (1. točka 479. člena ZOR), oziroma lastnosti in odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene oziroma predpisane (3. točka 479. člena ZOR).

Op. št. (2): Določba se glasi: "Vendar odgovarja prodajalec tudi za napake, ki bi jih bil kupec z lahkoto opazil, če je izjavil, da stvar nima nobenih napak ali da ima določene lastnosti ali odlike."

Zakon o obligacijskih razmerjih (1978) - ZOR  - člen 480, 480/1, 480/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.