Sodba II Ips 905/2007
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2010-11-11

najem nepremičnine - prenehanje najemne pogodbe - povrnitev vlaganj v nepremičnino - neupravičena pridobitev

Podrobnejša medsebojna razmerja v zvezi z najemom 175 m2 kletnih prostorov sta pogodbeni stranki določili s pogodbo, v kateri sta uredili tudi dovoljenje za vlaganja v prostor, za morebitno povračilo teh vlaganj pa sta nato dogovorili zelo natančne pogoje, po katerih je najemnik upravičen do povrnitve vlaganj samo, če pride do sporazumne prekinitve najemnega razmerja v roku petih let po podpisu pogodbe, če pride do prekinitve po krivdi najemnika pa ne.

Pri presoji obravnavanega razmerja je bilo sodišče vezano na že pravnomočno sodno odločbo in na določila pogodbe.

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ne obstaja pobotni ugovor tožene stranke (v nadaljevanju toženka) v višini 23.485.709,21 tolarjev, da je tožeča stranka (v nadaljevanju tožnik) umaknila tožbo za 14.026.474 tolarjev in razsodilo, da mora toženka plačati tožniku znesek 14.672.655 tolarjev (sedaj 61.227,90 euro) z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 21. 9. 1998 do plačila. Poleg tega je odločilo o stroških postopka.

2. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku, ker je na podlagi zaslišanih prič in predloženih listin ugotovilo, da sta tožnikova pravna prednica in toženka sklenili najemno pogodbo za poslovne prostore v kleti v sredini leta 1994 z začetkom uporabe 1. 1. 1995 za dobo 15 let. Najemnica je z dovoljenjem toženke opravila adaptacijska dela (5. točka pogodbe), toda najem je prenehal pred iztekom pogodbenega roka in to pred iztekom roka petih let (10. točka pogodbe). Ker je bilo med strankama sporno, ali je prišlo do prenehanja najemnega razmerja sporazumno, ali ne (8. člen pogodbe), je sodišče menilo, da je prišlo do sporazumne odpovedi najemne pogodbe z dopisom toženke 23. 12. 1998, ko je sprejela ponudbo v zvezi z vlaganji in novo lokacijo. Do spora je prišlo pozneje, ko je toženka odklonila vrnitev vloženih sredstev, postopek za izdajo izpraznitvenega naloga pa je začela po tem, ko je sklenila kupoprodajne pogodbe s kupcem - J. d. o. o. Cena je bila določena po cenitvi, katere predmet je bila nepremičnina s fiksno instalacijo. Zato je sodišče prve stopnje ugotovilo vrednost vlaganj z izvedencem M. in toženki naložilo plačilo. Kot pravno podlago za plačilo je navedlo, da mora toženka plačati vlaganja iz dveh razlogov: prvič zato, ker sta se stranki najemnega razmerja tako dogovorili v pogodbi in zaradi načela vestnosti in poštenja (11. in 12. člen ZOR)(1), drugič pa zato, ker je bila zaradi vlaganj najemnice pri prodaji nepremičnine neupravičeno obogatena (210. - 214. člen ZOR).

3. Proti tej sodbi se je pritožila toženka in sodišče druge stopnje je njeni pritožbi ugodilo in prvo sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. Strinjalo se je z oceno dejanskega stanja, ki jo je opravilo sodišče prve stopnje v zvezi s sklenitvijo najemne pogodbo in dogovarjanjem pogodbenih strank, ni pa se strinjalo z oceno, da je šlo za sporazumno prekinitev pogodbe. Od najemne pogodbe je namreč odstopila toženka kot najemodajalka, ki je s pravnomočno odločitvijo Okrožnega sodišča v Mariboru II Pg 140/2000 z dne 6. 3. 2001 dosegla izpraznitev poslovnih prostorov, ki jih je zasedala najemnica. Ker je toženka dosegla izpraznitev poslovnih prostorov iz krivdnih razlogov najemnice in ne zaradi sporazumne prekinitve najemnega razmerja, kar je po pogodbi pogoj za vračilo vlaganj, najemnica oziroma njen pravni naslednik ni upravičen do vračila vlaganj. Poleg tega je pritožbeno sodišče razložilo, da ni pravne podlage za uporabo 210. člena ZOR, ki pomeni nastanek koristi ene stranke na podlagi nekega dejstva, ki je povzročilo prikrajšanje pri drugi stranki. Ker ne gre za premik koristi iz pravne sfere ene v pravno sfero druge stranke brez pravne podlage, okoriščenje nima opravičila v obliki določenega pravnega temelja, ker ta ne obstaja. V tej zadevi je tožena stranka postala lastnica vloženih sredstev, ki jih je prodala kupcu nepremičnine.

4. Proti pravnomočni sodbi, s katero je bil torej v celoti zavrnjen tožbeni zahtevek, je tožnik vložil revizijo. Uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 1. točki prvega odstavka 370. člena v zvezi s 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP in po 2. točki prvega odstavka 370. člena ZPP ter zmotne uporabe materialnega prava po 3. točki prvega odstavka 370. člena ZPP. Sodišču druge stopnje očita, da ni dovolj skrbno pregledalo izvedenih dokazov in da je spregledalo časovno dimenzijo oziroma kronološko zaporedje dogodkov. Upoštevalo je le sodbo Okrožnega sodišča v Mariboru II Pg 140/2000 z dne 6. 3. 2001, ki je vzdržala v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov zaradi neplačevanja najemnine, zanemarilo pa je listine in njihove pravne posledice, zlasti najemno pogodbo, zahtevo za vrnitev sredstev tožnika z dne 21. 9. 1998 in obvestilo o prenehanju najemnega razmerja z dne 23. 12. 1998, dopisa z dne 1. 5. 2000 itd. Pri tem tožnik še opozarja, da v izreku pravnomočne sodbe ni ugotovitve o prenehanju najemnega razmerja zaradi neplačila najemnine. Pojasnjuje, da je bil tožnik oziroma njegov pravni prednik seznanjen, da zaradi gradnje E. nadaljnji najem poslovnih prostorov ne bo več mogoč. Tožnik je toženki 21. 9. 1998 posredoval zahtevo za vrnitev vloženih sredstev, ta pa mu je 23. 12. 1998 posredovala obvestilo o prenehanju najemnega razmerja, pri čemer je izpraznitev odložena predvidoma do sredine leta 1999, hkrati pa ga je pozvala, naj predloži zahtevek za izplačilo odškodnine. Ker je prišlo do odpovedi najemnega razmerja decembra 1998, ne more biti razlog za odpoved neplačilo najemnine. Potem ko je toženka prišla v zamudo z vračilom investicij, tožnik ni bil več dolžan izpolnjevati svojih pogodbenih obveznosti. Toženka je sicer izkoristila neplačilo najemnin zato, da je 3. 7. 2000 na tej podlagi zahtevala izpraznitev prostorov, toda to ni bil razlog za prenehanje najemnega razmerja, ki je bilo odpovedano že 23. 12. 1998. Zato pravnomočna sodba II Pg 140/2000 nima nobenega vpliva na vračilo investicij. Tožnik napada tudi stališče sodišča druge stopnje, da ne gre za neupravičeno obogatitev. Najemno razmerje, ki je bilo podlaga za tožnikove investicije, je prenehalo, še preden so bila vložena sredstva amortizirana. Toženka vloženih sredstev ni vrnila in se je obogatila na njegov račun. S prodajo poslovnih prostorov leta 2000 je dosegla korist na račun tožnikovih investicij, saj je prodala prostore, ki so bili več vredni, za investirana sredstva in je temu sorazmerno prejela tudi večjo kupnino. Zato predlaga, naj revizijsko sodišče ugodi reviziji in sodbo višjega sodišča spremeni tako, da potrdi prvo sodbo.

5. Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP)(2), ki se uporablja po 130. členu zadnje novele Zakona o pravdnem postopku(3), je bila revizija vročena toženki, ki nanjo ni odgovorila in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

7. Za presojo obligacijskih razmerij med strankama najemne pogodbe je treba od 1. 1. 2002 uporabiti določila OZ (1062. člen), kolikor gre za razmerja, ki so nastala pred uveljavitvijo tega zakonika, pa ZOR (1060. člen). Že med temelji obligacijskih razmerjih je določeno, da udeleženci svobodno urejajo obligacijska razmerja in so pri sklepanju pogodb omejeni le s tem, da pogodbe ne smejo nasprotovati ustavi in prisilnim predpisom (10. člen ZOR) ter da morajo sklenjene pogodbe spoštovati in jih izpolniti (17. člen ZOR). Sicer obveznost ugasne samo s soglasno voljo obeh udeležencev v obligacijskem razmerju ali na podlagi zakona.

8. Najem oziroma zakup je urejen v 567. členu ZOR kot pogodba, s katero se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da bo za to plačeval določeno najemnino. Podrobnejša medsebojna razmerja v zvezi z najemom 175 m2 kletnih prostorov sta pogodbeni stranki določili s pogodbo, v kateri sta v V. in VI. točki uredili tudi dovoljenje za vlaganja v prostor, za morebitno povračilo teh vlaganj pa sta nato dogovorili zelo natančne pogoje v X. točki pogodbe, po katerih je najemnik upravičen do povrnitve vlaganj samo, če pride do sporazumne prekinitve najemnega razmerja v roku petih let po podpisu pogodbe, če pride do prekinitve po krivdi najemnika (VIII. točka pogodbe) pa ne.

9. Ko je sodišče presojalo, ali je med pogodbenima strankama prišlo do sporazumnega prenehanja pogodbe, je višje sodišče povsem pravilno upoštevalo pravnomočno odločitev Okrožnega sodišča v Mariboru II Pg 140/2000 z dne 6. 3. 2001. Po 319. členu ZPP so stranke in sodišče vezani na vsebino pravnomočne sodne odločbe (pozitivna stran materialne pravnomočnosti) in na prepoved ponovnega sojenja v isti zadevi (negativna stran materialne pravnomočnosti). V zadevi II Pg140/2000 je sodišče odločalo o razmerju med istima strankama (oziroma tožnikovo pravno prednico Š.). V tej pravdi se je tožena najemnica sklicevala na enako dejansko stanje kot v sedanji, in sicer: da je sklenila najemno pogodbo z veljavnostjo 1. 1. 1995 za dobo 15 let, ki pa se ni mogla izvajati zaradi izgradnje E. itd. S svojimi navedbami ni uspela in ni dokazala, da bi šlo za sporazumno prenehanje najemne pogodbe, temveč ji je sodišče naložilo, da mora po 28. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih izprazniti sporne prostore, ker v letu 2000 ni redno plačevala najemnine. Zato ponovno presojanje razlogov, zakaj je sporno najemno razmerje prenehalo, ni več dovoljeno.

10. Pravila o neupravičeni pridobitvi, ki jih vsebuje 210. člen ZOR sicer določajo, da je vsakdo, ki je brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Toda pogoji za neupravičeno pridobitev so: obogatitev, prikrajšanje (na škodo drugega), vzročna zveza in odsotnost pravnega temelja. V skladu z načelom Volenti non fit iniuria zahtevek ni utemeljen, kadar se prikrajšanec s prikrajšanjem strinja. Zato je pravila o neupravičeni pridobitvi mogoče uporabiti le, če v pogodbi ni določeno drugače. Pogodbeni stranki pa sta v X. točka pogodbe izrecno določili, da najemnik ne more zahtevati vrnitve vlaganj, če ne pride do sporazumnega prenehanja najemnega razmerja; v primeru prenehanja najema po njegovi krivdi, pa ni upravičen do povrnitve njihove vrednosti. Zato tožnik, katerega najemno razmerje je prenehalo po njegovi krivdi, ni upravičen do povrnitve vlaganj.

11. Tako se izkaže, da je sodišče druge stopnje, kljub nejasni razlagi, pravilno uporabili določila ZOR o razlagi pogodbe in o neupravičeni pridobitvi. Ker torej niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, jo je Vrhovno sodišče po 378. členu ZPP zavrnilo. S tem je zavrnilo tudi predlog za povrnitev stroškov revizije.

Op. št. (1): Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR), Uradni list RS, št. 29/78 – 57/89, ki se uporablja na podlagi 1060. člena Obligacijskega zakonika (OZ), Uradni list RS, št. 83/2001 – 40/2007.

Op. št. (2): Uradni list RS, št. 26/1999-73/2007.

Op. št. (3): Uradni list RS, št. 45/2008.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 1060

Zakon o obligacijskih razmerjih (1978) - ZOR  - člen 10, 17, 210

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.