Sodba II Ips 439/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2007-08-30

prodaja nezazidanega stavbnega zemljišča sorodnikom - uveljavljanje ničnosti pogodbe - vpliv spremembe ekonomskega in političnega sistema na veljavnost prodaje - prepoved manjšega pomena

V času veljavnosti Zakona o stavbnih zemljiščih (Ur. l. SRS, št. 18/84) je bil sklenjen pravni posel o nezazidanem stavbnem zemljišču med sorodniki, navedenimi v določbi 21. člena, poleg tega pa nepremičnina ob sklepanju prodajne pogodbe še ni bila zgrajena najmanj do III. gradbene faze. Omenjena prepoved kot vzrok ničnosti pogodbe z dne 18.8.1992 pa je pozneje z uveljavitvijo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini prenehala. Sprememba političnega in ekonomskega sistema je vzrok ničnosti pravnega posla (zaradi določb Zakona o stavbnih zemljiščih) relativizirala v tolikšni meri, da je mogoče, ob dejstvu, da je pogodba bila izvršena, govoriti o prepovedi manjšega pomena, zaradi česar se ničnost ne more uveljavljati (prvi in drugi odstavek 107. člena ZOR).

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in ugotovilo, da je izvršba tožene stranke, ki nastopa kot upnica F. K. v izvršilnem postopku opr. št. I 39/98 Okrajnega sodišča v Slovenj Gradcu z rubežem, cenitvijo in prodajo nepremičnine vl. št. 999 k.o. .., nedopustna. Ugotovilo je tudi, da je tožena stranka M. Č. do celote lastnica stanovanjske hiše, stoječe na parc. št. 75/1, pripisane pri vl. št. 999 k.o. ...

Sodišče druge stopnje je nato na pritožbo tožene stranke sodbo sodišča prve stopnje tako spremenilo, da je tožbeni zahtevek v delu, ki se glasi na ugotovitev lastninske pravice stanovanjske hiše, zavrglo, v delu pa, ko je odločeno o nedopustnosti izvršbe, pa je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Tožena stranka vlaga revizijo, v kateri izpodbijani odločitvi o nedopustnosti izvršbe očita zmoto uporabo materialnega prava. Meni, da prodajna pogodba za nepremičnino med tožnico in F. K. ni sklenjena v skladu z določili 21. člena tedaj veljavnega Zakona o stavbnih zemljiščih. Pravni posel namreč ni bil sklenjen med bližnjimi sorodniki, niti ni bila nepremičnina ob sklepanju pogodbe zgrajena najmanj do III. gradbene faze. Zato je prodajna pogodba z dne 18.8.1992 nična. Tožnica je torej vlagala v nepremičnino na podlagi ničnega pravnega posla in ima zaradi teh vlaganj do lastnika nepremičnine le ustrezen verzijski zahtevek. Tožena stranka je dodatno sredstvo izvršbe (na nepremičnino) predlagala dne 23.3.1998, sodbi sodišč druge in prve stopnje pa ne vsebujeta razlogov, nanašajočih se na ugotovitev, kdaj naj bi tožnica na originarni način pridobila lastninsko pravico. Ker tožnica vknjižbe lastninske pravice na svoje ime ni predlagala, se postavlja vprašanje njene aktivne legitimacije. Samo zemljiškoknjižni lastnik, ki za dolgove svojega pravnega prednika ne odgovarja, lahko doseže ugotovitev nedopustnosti izvršbe na njemu lastni nepremičnini. Ne glede na povedano pa bi bilo treba ob tehtanju nasprotujočih si interesov pogodbenih strank in ob načelu pravičnosti ugotoviti, da je izvršba nedopustna le na tistem deleže nepremičnine, ki ga je zgradila tožnica sama, v preostalih 8,91% solastnine na nepremičnini, torej v obsegu 891/10000, pa bi bilo treba tožbeni zahtevek zavrniti. Lastnik nepremičnine je tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Kdor je v dobri veri in zaupanju v javne knjige pridobil pravico, ne more nositi škodljivih posledic opustitve tistega, ki je morda poprej izpolnil pogoje za vpis pravice v svojo korist, pa ni podal ustreznega zemljiškoknjižnega predloga. V tem obsegu se revizija sklicuje na nekatere sodbe Vrhovnega sodišča RS.

Revizija je bila dostavljena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Tožnica je dne 18.8.1992 od F. K. kupila zemljišče s parc. št. 75/1 vl. št. 999 k.o. ..., na katerem je prodajalec že zgradil temelje. Zemljišče je bilo v družbeni lastnini, na njem pa je prodajalec imel le pravico uporabe za gradnjo stanovanjske hiše na podlagi pravil, nanašajočih se na gradnjo v okviru stanovanjske zadruge. Po tedaj veljavnih predpisih (Zakon o stavbnih zemljiščih, Ur. l. SRS, št. 18/84 - 21. člen) tožnica na zemljišču ni mogla vpisati svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo. Vse do vložitve obravnavane tožbe zadeve ni pravno urejala, čeprav je tedanji prodajalec na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Ur. l. RS, št. 44/97) postal lastnik zemljišča.

Tožena stranka je zaradi poplačila svoje denarne terjatve proti prodajalcu F. K. predlagala izvršbo s prodajo njemu (po podatkih zemljiške knjige) lastne nepremičnine, ki pa je zaradi izgradnje stanovanjske hiše in vselitve tožeče stranke povsem spremenila svojo identiteto. Vendar pa v reviziji razvija pravno stališče, po katerem tožnica ni mogla postati lastnica nepremičnine (tudi v njenem celotnem obsegu po gradnji), ker naj bi vanjo vlagala na podlagi ničnega pravnega posla. Pogodba, sklenjena s F. K. dne 18.8.1992, je nasprotovala prisilnim predpisom določb Zakona o stavbnih zemljiščih (21. člen). Res je, da pravni posel z dne 18.8.1992 ni bil sklenjen med sorodniki, navedenimi v omenjeni zakonski določbi, poleg tega pa nepremičnina ob sklepanju prodajne pogodbe še ni bila zgrajena najmanj do III. gradbene faze. Omenjena prepoved kot vzrok ničnosti pogodbe z dne 18.8.1992 pa je pozneje z uveljavitvijo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini prenehala. Sprememba političnega in ekonomskega sistema je vzrok ničnosti pravnega posla (zaradi določb Zakona o stavbnih zemljiščih) relativizirala v tolikšni meri, da je mogoče, ob dejstvu, da je pogodba bila izvršena, govoriti o prepovedi manjšega pomena, zaradi česar se ničnost ne more uveljavljati (prvi in drugi odstavek 107. člena ZOR).

Izpodbijana sodba ne glede na povedano pravilno ugotavlja, da tožnica ni postala lastnica sporne nepremičnine na podlagi pravnega posla, temveč originarno v smislu določb ZTLR. Na zemljišču, na katerem so bili zgrajeni temelji, je namreč zgradila stanovanjsko hišo, kar pomeni, da je zemljišče spremenilo svojo identiteto, se spojilo z zgrajeno hišo, to pa je imelo za posledico nastanek nove stvari s povsem drugačno identiteto od tiste, ki je bila predmet pogodbe z dne 18.8.1992. Iz dejanskih ugotovitev izhaja, da ima zemljišče z zgrajenimi temelji bistveno manjšo vrednost v primerjavi z vrednostjo zgradbe. Vlaganja tožnice v nepremičnino znašajo na dan 23.3.1998 11.673.650 SIT, vrednost v prodajni pogodbi zajetega zemljišča na ta dan 1.559.410 SIT z vrednostjo temeljev za gradnjo v znesku 1.143.200 SIT. Ob takih dejanskih ugotovitvah se je mogoče strinjati s pravno razlago, sprejeto v izpodbijani sodbi, po kateri je tožnica pridobila lastninsko pravico na novi stvari zaradi bistveno manjše vrednosti zemljišča s temelji, kar pomeni, da je lastninsko pravico pridobila na originaren način (tretji odstavek 23. člena ZTLR).

Ker je v zemljiški knjigi vpisano le zemljišče, se tožena stranka tudi ne more uspešno sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Z izvršbo je posegla na drugo nepremičnino, kakor pa bi lahko bila predmet izvršbe. Revizijsko sodišče se zato strinja z razlago, sprejeto v izpodbijani sodbi, da v tem obsegu "ne gre le za vprašanje dobre vere o imetniku lastninske pravice v smislu zaupanja v zemljiško knjigo, temveč za vprašanje predmeta oziroma identitete nepremičnine, kar bi pomenilo dopustitev izvršbe na drugo nepremičnino, kakor pa je bila predmet izvršbe".

Revizija skuša doseči tudi pravno razlago, po kateri naj bi izvršba bila "eventualno nedopustna zgolj na tisti delež nepremičnine, ki ga je zgradila sama tožnica, v preostalih 8,91% solastne nepremičnine pa bi bilo treba tožbeni zahtevek zavrniti". Takšno pravno gledanje poskuša ustvariti podlago za ugotavljanje solastninske pravice na sporni nepremičnini, kar pa v okviru te pravde ni mogoče.

Sodna praksa, ki jo v utemeljitev svojih stališč ponuja revizija, v obravnavanem primeru ni uporabljiva. V zadevah II Ips 673/2001 in II Ips 159/2002 je izpostavljen problem nedopustnosti izvršbe v primeru poseganja upnika v nepremičnino, ki predstavlja skupno premoženje zakoncev. Dejanske in pravne okoliščine, ki se nanašajo na skupno premoženje zakoncev in na izvršbo na takšno premoženje, niso primerljive z okoliščinami, obravnavanimi v tej zadevi.

Revizijo je bilo treba po povedanem zavrniti kot neutemeljeno (378. člen ZPP).

ZOR člen 107, 107/1, 107/2.ZSZ(1984) člen 12.   ZTLR člen 23, 23/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.