Sodba in sklep II Ips 304/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2007-07-12

etažna lastnina - sprememba skupnih prostorov v etažno lastnino - pisna pogodba - solastnina - gradnja na tujem zemljišču - originarna pridobitev lastninske pravice - identiteta hiše

Tožnika sta kot etažna lastnika v soglasju z drugim etažnim lastnikom gradila na podstrešju, ki je skupni prostor v solastnini etažnih lastnikov. Glede na nedobrovernost tožnikov kot graditeljev je treba pravne učinke presojati kot gradnjo na tujem zemljišču po 25. členu ZTLR. Drugi etažni lastnik, ki je dovolil gradnjo, ne more zahtevati zase lastninske pravice niti porušitve zgrajenega, temveč le izplačilo prometne cene njegovega solastniškega deleža skupnega premoženja. Graditeljema pa pripada lastninska pravica na spornem delu stavbe.

1. Reviziji se delno ugodi in se sodbi sodišč druge stopnje in prve stopnje o podrejenem zahtevku (I/2) in o pravdnih stroških razveljavita ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek tožnikov, da se ugotovi, da jima pripada na stanovanjski v D., ki stoji na parc. št. 2745 vl. št. 1035 k.o....., vsakemu delež do 60/200, prvi toženki pa 80/200 in da je tožena stranka dolžna izstaviti tožeči stranki ustrezno zemljiškoknjižno listino za vknjižbo lastninske pravice na tej nepremičnini po navedenih deležih. Sodišče je zavrnilo tudi podrejeni tožbeni zahtevek, da sta tožnika vsak do 1/2 solastnika prostorov v mansardi stanovanjske hiše v D. Končno je še zavrnilo nasprotni tožbeni zahtevek tožencev na ugotovitev, da pripada prvi toženki na stanovanjski hiši v D. delež do 51,23 %, tožnikoma pa delež v višini 48,77 %, za kar sta slednja dolžna izstaviti zemljiškoknjižno listino ter končno zahtevek po nasprotni tožbi za plačilo zneska 360.000 SIT.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbi obeh strank in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti drugostopenjski sodbi je tožeča stranka vložila revizijo. Uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji povzema vsebino sodb sodišč prve in druge stopnje ter trdi, da sta sodišči zmotno uporabili materialno pravo. Navaja, da sta tožnika nesporno vlagala v nepremičnino in to s soglasjem bivše solastnice stanovanjske hiše A. K., ki je soglašala z gradnjo stanovanjskih prostorov v mansardi. Podpisala je soglasje za obnovo in tožnikoma izrecno priznavala lastništvo na mansardi. Sodišči bi morali šteti, da sta tožnika svoje stanovanjsko vprašanje razrešila s preureditvijo in nadzidavo skupnih prostorov v stanovanjski hiši in sta tako na podlagi zakona postala lastnika na ta način pridobljenega stanovanja, ki je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota z enim vhodom. Sodišči bi morali presojati gradnjo mansarde kot skupno gradnjo ob ustreznem prejšnjem dogovoru, ki ima stvarnopravne učinke. Zato gre za pridobitev lastninske pravice po določbah 20. do 36. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih. Za velikost stvarnopravnega deleža pa je ključnega pomena velikost prispevka tožnikov. Dogovor o skupni gradnji tožnikov in bivše solastnice gre obravnavati tudi kot pravni posel v okviru določbe 33. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih. Tožnika sta zato pridobila lastninsko pravico na enega izmed načinov iz 21. člena navedenega zakona, zato je upravičen zahtevek za ugotovitev lastninske pravice in za izstavitev listine, saj je v dogovoru podana pravna podlaga za pridobitev stvarnopravnega deleža najmanj v višini 1/4 celotne zgradbe. Nenazadnje pa bi bilo treba zadevo presojati tudi kot ustvaritev nove stvari, saj gre za institut, ki ga 22. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih izrecno omenja.

Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Uradni list RS št. 26/99 do 52/2007) je bila revizija vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Po 371. členu ZPP preizkusi revizijsko sodišče izpodbijano sodbo samo v tistem delu, v katerem se izpodbija z revizijo, in v mejah razlogov, ki so v njej navedeni. Tožeča stranka sicer uveljavlja revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki pa ga ne opredeli in ne obrazloži. Revizijsko sodišče ni dolžno po uradni dolžnosti upoštevati bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Ko torej v reviziji navedeni revizijski razlog ni konkretiziran, lahko revizijsko sodišče zaključi samo, da neopredeljeno uveljavljani revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka ni podan.

Dejanske ugotovitve prvostopenjskega sodišča so, da je druga toženka po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona (SZ, Uradni list RS št. 18/91-I do 29/2000) prodala dve stanovanji v dvostanovanjski hiši v D. Stanovanje št. 2 v prvem nadstropju je prodala pravni prednici tožnikov, stanovanje št. 1 v pritličju pa A. in A. K., pravnima prednikoma prve toženke. V zemljiški knjigi je kot lastnik še vedno vpisana druga toženka T. d.d. S soglasjem prvotoženkinih pravnih prednikov sta tožnika z lastnimi sredstvi preuredila dotedanje podstrešje v stanovanjske prostore.

Revizijsko sodišče pritrjuje presoji nižjih sodišč, da je glede na vsebino prodajnih pogodb druga toženka prodala stanovanji v pritličju in v prvem nadstropju kot posamezna dela stanovanjske hiše in ne v obliki določenih solastninskih deležev na nepremičnini kot celoti. Na ta način je nastala etažna lastnina (12. člen SZ). Tak način nastanka etažne lastnine priznavata tako teorija (primerjaj Alojzij Finžgar: Lastnina na fizičnih delih stavb, 1994, stran 63), kot tudi sodna praksa (primerjaj sklep VS RS opr. št. II Ips 334/93). Ker sta obe stanovanji v stanovanjski hiši v etažni lastnini, saj je druga toženka kot prodajalka zgradbo razdelila na dva etažna dela in obe stanovanji prodala kot samostojni enoti, pred tem pa nikakršni solastninski deleži na stavbi kot celoti niso bili določeni, stranki ne moreta zahtevati druga od druge oziroma od prodajalca kakršnihkoli (večjih) deležev na stavbi kot celoti. Upravičeni sta do zemljiškoknjižnega vpisa etažne lastnine na svoji stanovanji na podlagi v pogodbah obstoječih zemljiškoknjižnih dovolil, kot ugotavlja prvostopenjsko sodišče, ne pa priznanja in vpisa (večjih) deležev na nepremičnini kot celoti, saj na njej solastnina ne obstaja. Zavrnitev primarnega tožbenega zahtevka (I/1 prvostopenjske sodbe) je torej materialnopravno pravilna, ne glede na vlaganja tožeče stranke. Revizija je v tem delu neutemeljena, zato jo je revizijsko sodišče na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo.

Podrejeni tožbeni zahtevek upošteva etažno lastnino. Temelji na predpostavki, da sta tožnika podstrešje hiše kot skupni prostor (prvi odstavek 8. člena SZ) z lastnimi vlaganji in z dovoljenjem drugega etažnega lastnika, to je pravnega prednika prve toženke, preuredila v podstrešne stanovanjske prostore in sta zato vsak do 1/2 solastnika teh prostorov. Tožeča stranka je na stališču, da gre za originarno pridobitev lastninske pravice, zato je njen tožbeni zahtevek le ugotovitveni.

Nižji sodišči sta podrejeni tožbeni zahtevek zavrnili z utemeljitvijo, da je bilo po določbah prejšnjega Stanovanjskega zakona (SZ, Uradni list RS št. 18/91-I do 1/2000) mogoče skupne prostore stanovanjske hiše (podstrešje) ob soglasju vseh etažnih lastnikov preurediti v etažno lastnino, vendar je bila po določbah 13. in 14. člena SZ potrebna pisna pogodba o soglasju, ki je v obravnavanem primeru ni. Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo obstoj pisnega soglasja pravnih prednikov prve toženke tožnikoma za preureditev podstrešnih prostorov ter nadalje tudi ustno soglasje pravnih prednikov prve toženke tožnikoma za pridobitev lastninske pravice na preurejenem podstrešju. Sodišči prve in druge stopnje pa sta presodili, da odsotnost pisne pogodbe o spremembi solastninskih deležev na skupnih prostorih v etažno lastnino onemogoča ugoditev podrejenemu tožbenemu zahtevku. Temu je mogoče pritrditi le delno. Upoštevaje teorijo realizacije (73. člen Zakona o obligacijskih razmerjih; ZOR, Uradni list SFRJ št. 29/78 do 57/89) odsotnost pisne oblike ni povsem odločilna. Pravna podlaga je lahko dogovor o spremembi skupnih prostorov v etažno lastnino v korist tožnikov, kar pa je samo zavezovalni pravni posel, ki ne zadošča za pridobitev lastninske pravice. Ta se pridobi z vpisom v zemljiško knjigo, za kar pa v obravnavanem primeru manjka pisno vknjižbeno dovoljenje. Za pridobitev lastninske pravice na pogodbeni podlagi torej manjka ustrezna intabulacijska klavzula v pisni obliki ali sodna odločba o izstavitvi zemljiškoknjižne listine, kakršne pa tožnika v zvezi s podrejenim tožbenim zahtevkom nista zahtevala. Zato glede na uveljavljani (podrejeni) tožbeni zahtevek ni utemeljeno sklicevanje revizije na dogovorno podlago za pridobitev lastninske pravice na preurejenem skupnem prostoru stanovanjske hiše.

Drugače pa velja glede pridobitve lastninske pravice po samem zakonu v smislu 21. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR, Uradni list SFRJ št. 6/80 do 36/90). Originarno je bilo v času veljavnosti tega zakona mogoče lastninsko pravico pridobiti tudi z gradnjo stavbe oziroma gradbenega objekta na tujem zemljišču (24. do 26. člen ZTLR). V tem delu se revizijsko sodišče ne strinja s presojo nižjih sodišč, da se identiteta zgradbe z gradbenimi posegi tožnikov ni spremenila, zardi česar ni moglo priti do nobene spremembe v lastninskih razmerjih v stanovanjski hiši v D.

Izhajati je treba iz trditev, da sta tožnika kot etažna lastnika stanovanja v prvem nadstropju stanovanjske hiše z dovoljenjem tedanjih etažnih lastnikov stanovanja v pritličju iste stanovanjske hiše, obnovila strešno konstrukcijo, zamenjala strešno kritino in na podstrešju izdelala mansardne stanovanjske prostore: dve sobi, shrambo in stopnišče v skupni izmeri 56,41 m2. Šlo je za gradnjo na hišnih skupnih prostorih v solastnini obojih etažnih lastnikov. Tožnika sta vedela, da gradita na delno tujem objektu, torej nista bila v dobri veri. Tedanja etažna lastnika, pravna prednika tožencev, sta gradnjo dovolila. Glede na nedobrovernost tožnikov kot graditeljev je treba pravne učinke gradnje na tujem zemljišču presojati po določbah 25. člena ZTLR. Ta določa troje upravičenj (so)lastnika nepremičnine, proti nedobrovernemu graditelju. Ker sta pravna prednika prve toženke vedela za gradnjo tožnikov in jo v naprej dovolila, ne more njuna pravna naslednica prva toženka zahtevati lastninske pravice na zgrajenem objektu niti ne more zahtevati, da graditelja objekt porušita. Ostane le tretje upravičenje, to je zahteva za plačilo prometne cene njenega solastniškega deleža nepremičnine (podstrešja), na katerem sta tožnika gradila. Vendar v takem primeru lastninska razmerja na spornem delu stavbe ne morejo ostati neurejena. Treba je smiselno izhajati iz tretje možnosti, ki jo daje 25. člen ZTLR, da prizadeti (so)lastnik uveljavlja izplačilo prometne cene njegovega solastninskega deleža na nepremičnini, graditeljema pa pripada lastninska pravica na spornem delu stavbe. Pri tem pa, kot je že navedeno, ni sprejemljiva presoja, da ni spremenjena identiteta hiše. Zatrjuje se pridobitev stanovanjskih prostorov v površini 56,41 m2, kar je po navedbah tožeče stranke približno toliko, kot meri vsako izmed obeh stanovanj kot posameznih delov sporne stanovanjske hiše. Na podstrešju pridobljeni stanovanjski prostori glede na zatrjevano površino utegnejo pomeniti samostojni stanovanjski objekt, še posebej pa se kaže možnost, da so dodatno zgrajeni podstrešni prostori zgrajeni kot sestavni del stanovanja v prvem nadstropju. Zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča o uporabi 25. člena ZTLR je zato revizijsko sodišče glede na pomanjkljive dejanske ugotovitve nižjih sodišč v zvezi z nakazanimi vprašanji sodbi sodišč druge in prve stopnje v zvezi s podrejenim zahtevkom (I/2) in glede pravnih stroškov razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP).

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na tretjem in četrtem odstavku 165. člena ZPP.

SZ člen 8, 12, 13, 14. ZTLR člen 20, 21, 24, 25, 26, 33.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.