Sodba III Ips 7/2007
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2008-09-30

poslovni prostor - povrnitev vlaganj najemnika - plačilo najemnine - odstop od najemne pogodbe - uporabnina

Tožena stranka kot najemnica zaradi odstopa tožeče stranke od najemne pogodbe nima pravice do povračila neamortiziranega dela sredstev, vloženih v adaptacijo lokala.

Tožena stranka je dolžna plačati uporabnino kot odmeno za korist, ki jo je imela od uporabe poslovnih prostorov tudi po prekinitvi najemnega razmerja (219. člen ZOR).

I. Reviziji se d e l n o u g o d i ter se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se pritožbi tožene stranke delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v obrestnem delu delno spremeni tako, da se v tem delu glasi:

"1. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati zakonske zamudne obresti:

a) od šestih zneskov po 138,96 EUR (prej 33.300,45 SIT) od 17. 2. 1998 do 31. 12. 2001, od dveh zneskov po 302,44 EUR (prej 72.477,89 SIT) od 17. 2. 1998 do 31. 12. 2001, od desetih zneskov po 352,28 EUR (prej 84.420,15 SIT) od 17. 2. 1998 do 31. 12. 2001, od dveh zneskov po 352,28 EUR (prej 84.420,15 SIT) od 17. 10. 1997 do 31. 12. 2001, od dvanajstih zneskov po 396,99 EUR (prej 95.135,59 SIT) od 17. 10. 1997 do 31. 12. 2001, od dvanajstih zneskov po 435,93 EUR (prej 104.465,96 SIT) od 17. 10. 1997 do 31. 12. 2001 in od devetih zneskov po 475,72 EUR (prej 114.001,63 SIT) od 17. 10. 1997 do 31. 12. 2001;

b) od treh zneskov po 475,72 EUR (prej 114.001,63 SIT) - z zapadlostjo dne 15. 10. 1999, od dvanajstih zneskov po 512,59 EUR (prej 122.836,69 SIT) - z zapadlostjo dne 15. 10. 1999, od dvanajstih zneskov po 545,01 EUR (prej 130.607,16 SIT) - devetih z zapadlostjo dne 15. 10. 1999 in treh z zapadlostjo dne 5. 10. 2000 ter od desetih zneskov po 594,40 EUR (prej 142.443,19 SIT) - z zapadlostjo dne 5. 10. 2000, v znesku prisojenih glavnic;

c) od dveh zneskov po 594,40 EUR (prej 142.443,19 SIT) od 27. 11 2003 do plačila, od dvanajstih zneskov po 645,04 EUR (prej 154.578,60 SIT) od 27. 11. 2003 do plačila, od dvanajstih zneskov po 694,00 EUR (prej 166.309,53 SIT) od 27. 11. 2003 do plačila, od zneska 717,27 EUR (prej 171.885,75 SIT) od 27. 11. 2003 do plačila in od zneska 463,40 EUR (prej 111.050,47 SIT) od 27. 11. 2003 do plačila.

2. Višji tožbeni zahtevek iz naslova zakonskih zamudnih obresti se zavrne."

II. V ostalem delu se revizija z a v r n e.

III. Tožena stranka sama krije stroške revizije, tožeči stranki pa je dolžna povrniti 578,34 EUR stroškov revizijskega odgovora, v 15 dneh.

Dosedanji potek postopka (1) Okrožno sodišče v Kopru (sodišče prve stopnje) je z uvodoma navedeno sodbo v delu, ki je pomemben za odločitev o reviziji, ugotovilo terjatev tožeče stranke v višini 14,005.276,70 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti izračunanih mesečnih uporabnin (od postavitve tožbenih zahtevkov med 17. 10. 1997 in 27. 11. 2003) dalje (1. točka izreka), ki jo je naložilo v plačilo toženi stranki (3. točka izreka). Navedeni znesek predstavlja seštevek (izračunanih in priznanih) uporabnin za obdobje od maja 1993 do februarja 2003. Ugotovilo je, da je bila med strankama spora do dne 25. 10. 1993 "pravnoveljavno sklenjena najemna pogodba" (za poslovni prostor 75 m2 in funkcionalno zemljišče 100 m2). Zato je tožeča stranka za to obdobje upravičena do plačila najemnine (ne pa tudi za obdobje od maja 1993 do oktobra 1993). Za obdobje od maja 1993 do februarja 2003 pa je upravičena do plačila uporabnin za funkcionalno zemljišče (340 m2), za katero ni bila sklenjena najemna pogodba. Tožena stranka je namreč dolžna plačati "uporabnino za uporabo prostorov in površin, ki jih je imela v uporabi po prenehanju veljavnosti najemne pogodbe" (v mesečnih zneskih, ki jih je izračunal izvedenec ekonomske stroke).

(2) Sodišče prve stopnje je istočasno zavrglo pobotni ugovor tožene stranke iz naslova investicijskih vlaganj (v poslovne prostore) v znesku 150,000.000,00 SIT (2. točka izreka). O istem zahtevku, kot je predmet pobotnega ugovora, je bilo namreč pravnomočno odločeno (da ni utemeljen), v civilni pravdni zadevi, ki se je pred sodiščem prve stopnje vodila pod opr. št. P 551/2000, pred sodiščem druge stopnje pa pod opr. št. Cp 56/2004 (primarni zahtevek je bil na ugotovitev lastninske pravice tožene stranke na poslovnem prostoru in funkcionalnem zemljišču, podredni pa na povrnitev investicijskih vlaganj).

(3) Višje sodišče v Kopru (sodišče druge stopnje) je z uvodoma navedeno sodbo zavrnilo pritožbi obeh strank in potrdilo izpodbijano sodbo.

(4) Pritrdilo je sodišču prve stopnje, da določb 9. člena najemne pogodbe kljub strogi sankciji ni mogoče šteti za nemoralne in s tem za nične. Pogodbeni stranki sta namreč dogovorili točno določene pogoje (ki so bili v domeni tožene stranke), pod katerimi so investicije lahko postale last tožeče stranke še pred potekom 15-letnega obdobja. Tako so neamortizirana sredstva, ki so bila vložena v adaptacijo lokala, "z odpovedjo najemnega razmerja med pravdnima strankama dne 25. 10. 1993" postala del nepremičnine. Tožena stranka ni bila upravičena do njihovega povračila, tožeča stranka pa je lahko od takrat dalje tržila najemnino za adaptirano nepremičnino (za takšno, kot ji jo je bila tožena stranka dolžna izročiti po odpovedi najemne pogodbe).

(5) Tožena stranka je proti sodbi sodišča druge stopnje vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala je spremembo sodb sodišč nižjih stopenj z zavrnitvijo tožbenega zahtevka (v celoti), podredno pa njuno razveljavitev z vrnitvijo zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je stroške revizije.

(6) Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožeči stranki, ki je nanjo odgovorila. Predlagala je zavrnitev neutemeljene revizije. Priglasila je stroške revizijskega odgovora.

Relevantno dejansko stanje (7) Vsebina spora se nanaša na najemno pogodbo z dne 14. 4. 1983, št. 250/81-83/8 (najemno pogodbo), s katero sta se stranki spora v 4. členu dogovorili, da "se najemnik /tožena stranka/ obvezuje, da bo na svoje stroške uredil lokal" (prvi odstavek), in da "bo izvršil dela", navedena v točkah a.-g. (drugi odstavek); v 9. členu pa, da "se najemna pogodba sklene za dobo 15 let" (prvi stavek prvega odstavka), da "najemnik v primeru odstopa najemodajalca /tožeče stranke/ od pogodbe v smislu prve in druge alineje 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (UL SRS, št. 18/74) nima pravice do povračila neamortiziranega dela vloženih sredstev iz 4. člena te pogodbe" (drugi odstavek), da "najemnik v primeru odstopa od pogodbe nima nobenih pravic do povračila svojih vloženih sredstev iz 4. člena te pogodbe" (tretji odstavek) in da "se po preteku 15 let investicije iz 4. člena te pogodbe smatrajo za amortizirane" (četrti odstavek).

Razlogi, ki jih uveljavlja revizija (v povzetku)

(8) Tožena stranka naj bi vložila ogromna denarna sredstva v izgradnjo prizidka in nakupa zemljišča, na katerem je zgradila prizidek in uredila gostinski vrt. Tožena stranka naj bi namreč zgradila prizidek v površini 100 m2 novega poslovnega prostora na dodatno kupljenem zemljišču, ki naj bi ga sama plačala. Za to naj bi tudi pridobila gradbeno dovoljenje na svoje ime. Šlo naj bi torej za investicije izven 4. člena najemne pogodbe.

(9) Investicija tožene stranke naj bi nekaj desetkrat presegla vrednost stavbe pred vložitvijo sredstev, stavbe, ki naj bi bila celo namenjena rušenju zaradi dotrajanosti. Zato naj bi bila tožnica "upravičena največ do uporabnine za neurejen prostor, ki ga je oddala v najem toženi stranki, razen, če bi se opravil pošten obračun investicij in bi njih neamortizirani del tožnica plačala toženi stranki".

(10) Pogodba, s katero naj bi bila dogovorjena udeležba na dobičku za posel, v katerega naj druga stranka ne bi vložila ne dela ne sredstev, naj bi bila nična. Nasprotovala naj bi ustavnim načelom in morali.

Razlog za delno ugoditev reviziji (11) Obligacijsko razmerje je nastalo pred uveljavitvijo Obligacijskega zakonika (OZ) dne 1. 1. 2002. Tožeča stranka je poleg plačila zapadlih (mesečnih) uporabnin v zneskih 33.300,45 SIT, 72.477,89 SIT, 84.420,15 SIT, 95.135,59 SIT, 104.465,96 SIT in 114.001,63 SIT zahtevala tudi plačilo zakonskih zamudnih obresti od 17. 10. 1997 in 17. 2. 1998. Te ob dnevu izdaje sodbe sodišča prve stopnje niso bile plačane, vendar pa so že pred tem in tudi pred dnem 1. 1. 2002 v seštevku dosegle glavnico. Zato so dne 1. 1. 2002, z uzakonitvijo pravila, da obresti nehajo teči, ko vsota zapadlih, pa ne plačanih obresti doseže glavnico (376. člen OZ), zakonske zamudne obresti od navedenih zneskov prenehale teči.

(12) Posledično je Vrhovno sodišče v skladu s prvim odstavkom 380. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), reviziji delno ugodilo ter sodbi sodišč nižjih stopenj v obrestnem delu zahtevka spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek za zamudne obresti od zneskov 33.300,45 SIT, 72.477,89 SIT, 84.420,15 SIT, 95.135,59 SIT, 104.465,96 SIT in 114.001,63 SIT od 1. 1. 2002 dalje kot neutemeljen zavrnilo (I.2. točka izreka).

(13) Ustavno sodišče Republike Slovenije je z odločbo, št. U-I-300/04 z dne 2. 3. 2006, razveljavilo 1060. člen OZ, kolikor se za zamudne obresti iz obligacijskih razmerij, nastalih pred njegovo uveljavitvijo, ki tečejo po 1. 1. 2002, uporablja 277. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), čeprav so že dosegle ali presegle glavnico.

(14) Posledično je Vrhovno sodišče v skladu s prvim odstavkom 380. člena ZPP, po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), reviziji delno ugodilo ter sodbi sodišč nižjih stopenj v obrestnem delu zahtevka spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek za zamudne obresti od zneskov 114.001,63 SIT, 122.836,69 SIT, 130.607,16 SIT in 142.443,19 SIT, od katerih so bile vtoževane od 15. 10. 1999 in 5. 10. 2000 dalje, kot neutemeljen zavrnilo za presežek nad prisojenimi glavnicami (I.2. točka izreka).

Razlogi za zavrnitev revizije v ostalem delu (15) Ad 8) V reviziji ni mogoče uveljavljati razloga zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP je revizijsko sodišče vezano na dejansko podlago sodb sodišč nižjih stopenj, kar pomeni, da ne more upoštevati tistih revizijskih navedb, ki ob sklicevanju na najemno pogodbo dejansko stanje prikazujejo drugače (ga obhajajo, relativizirajo ali mu celo nasprotujejo).

(16) Ad 8) Revizijsko sodišče je tako vezano na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki jih je v okviru pritožbenih navedb preizkusilo sodišče druge stopnje. Iz teh ugotovitev pa izhaja, da je bil sporni prizidek zgrajen na funkcionalnem zemljišču (100 m2), ki je bilo predmet najema (kot to izhaja iz prvega odstavka 1. člena najemne pogodbe), medtem ko iz dokazne ocene sodišč nižjih stopenj izhaja, da tožena stranka ni izkazala pridobitve lastninske pravice na tem zemljišču niti na funkcionalnem zemljišču (340 m2), ki sicer ni bilo predmet najema.

(17) Ad 9) Revizijski postopek ni več tisti del pravdnega postopka, v katerem bi bilo mogoče ob sklicevanju na najemno pogodbo posamezne dejanske ugotovitve zatrjevati kot sporne. To velja tako za domnevna vlaganja tožene stranke kot za (s strani izvedenca ekonomske stroke) ugotovljeno višino mesečnih uporabnin.

(18) Ad 9) Revizijsko sodišče je vezano na ugotovljeno pravo, dejansko voljo pogodbenih strank, ne pa tudi na razlago pravnih posledic ter učinkov sklenjene najemne pogodbe (od katere je tožeča stranka odstopila iz krivdnih razlogov na strani tožene stranke). Vendar pa ob preizkusu izpodbijanega pogodbenega materialnega prava revizijsko sodišče ni zasledilo, da bi sodišči nižjih stopenj nepravilno uporabili določbe 9. člena najemne pogodbe. Njune dejanske ugotovitve namreč dajejo podlago za takšno materialnopravno razlago pogodbe, kot izhaja iz odgovora sodišča druge stopnje na pritožbene navedbe tožene stranke (le s to pripombo, da je šlo za odstop od najemne pogodbe in ne za njeno odpoved): da tožena stranka kot najemnica zaradi odstopa tožeče stranke od najemne pogodbe nima pravice do povračila neamortiziranega dela sredstev, vloženih v adaptacijo lokala. Pa tudi za takšno materialnopravno razlago (pravilno temelječo na 219. členu takrat veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih), da je tožena stranka dolžna plačati uporabnino kot odmeno za korist, ki jo je imela od uporabe poslovnih prostorov tudi po prekinitvi najemnega razmerja. Zaradi prenehanja najemnega razmerja na podlagi odstopa tožeče stranke od najemne pogodbe (ker tožena stranka od avgusta 1991 dalje ni več plačevala najemnine) je namreč po "odstopu od pogodbe (z dne 25. 10. 1993)", zaradi krivdnih razlogov na strani tožene stranke (druga alineja 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih), šlo za protipogodbeno rabo poslovnega prostora in funkcionalnega zemljišča s strani tožene stranke, to je za uporabo tuje stvari v njeno korist. Takšno razlago potrjuje tudi ugotovitev sodišča prve stopnje (v prvem odstavku obrazložitve na 10. strani njegove odločbe), da "iz gospodarsko-pravdne zadeve Pg 821/99 (prej 277/95) izhaja, da je bilo pravnomočno odločeno, da je morala tožena stranka izprazniti sporne poslovne prostore na podlagi odstopa od pogodbe, z dne 25. 10. 1993".

(19) Ad 10) Dejanske ugotovitve nižjih sodišč dajejo podlago tudi za materialnopravni zaključek, da dogovor iz 9. člena najemne pogodbe ni bil nemoralen in posledično ničen, saj je tožena stranka na strogo sankcijo v primeru kršitve najemne pogodbe pristala (iz izrecnega zapisa pogodbenega dogovora namreč izhaja, da se je odpovedala pravici do povračila neamortiziranega dela sredstev, vloženih v najeti poslovni prostor), predvsem pa je imela možnost to posledico predvideti in jo s svojimi ravnanji preprečiti (namesto tega je s svojim ravnanjem, neplačevanjem najemnine, sama zakrivila predčasno prenehanje najemnega razmerja).

(20) Ad 10) Navedeno velja tudi za ugovor tožene stranke, da naj bi bilo plačilo zahtevane uporabnine nemoralno in posledično nedopustno. Glej tudi (18) Ad 9) obrazložitve. Sicer pa iz ugotovitev sodišča prve stopnje (v prvem odstavku obrazložitve na 11. strani njegove odločbe) izhaja, da se (s strani izvedenca izračunana) uporabnina, ki je vtoževana, nanaša le na poslovni prostor v izmeri 75 m2 in funkcionalno zemljišče v izmeri 440 (100 + 340) m2, s tem da v uporabnini ni bil upoštevan "prihodek, ki bi ga lahko tržila za urejen prizidek (100 m2 ob starem objektu)", da pa je bil upoštevan "znesek nerealiziranega prihodka, ker ni mogla odplačno oddajati v najem urejenega 75 m2 velikega gostinskega lokala" ("neamortizirana sredstva (vložena v adaptacijo lokala) so /namreč/ zaradi odstopa od pogodbe postala del nepremičnine, ki bi jo lahko tožeča stranka tržila"). Glej tudi (4) obrazložitve.

(21) Ad 10) S tem povezane revizijske navedbe o nasprotovanju določb najemne pogodbe in plačil (izračunanih mesečnih zneskov) uporabnin ustavnim načelom pa so presplošne, da bi bilo treba revizijskemu sodišču nanje odgovoriti.

(22) S tem je Vrhovno sodišče odgovorilo na revizijske navedbe (ki so bile po njegovi materialnopravni presoji) odločilnega pomena. Ker se uveljavljani revizijski razlog ni izkazal za utemeljenega, in ker tudi sicer (razen glede teka oziroma omejitve teka zamudnih obresti) ni zasledilo, da bi bilo materialno pravo zmotno uporabljeno, na kar mora paziti po uradni dolžnosti, je revizijo v preostalem delu na podlagi 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo (2. točka izreka).

(23) Ker tožena stranka z revizijo glede glavnega zahtevka ni uspela, na podlagi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama krije stroške revizije (3. točka izreka). Istočasno pa mora tožeči stranki povrniti 481,95 EUR stroškov sestave revizijskega odgovora in 96,39 EUR 20 % davka na dodano vrednost (3. točka izreka).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.