Sodba III Ips 61/2007
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2008-06-04

najemna pogodba - vlaganja v najeto nepremičnino - vzdrževalna dela - soglasje najemodajalca - vmesna sodba

Stališče da tožeča stranka ni imela pravice sama urejati prostorov, ker pred tem ni pozvala tožene stranke kot najemodajalca in ji dala primernega roka, da bi sama opravila potrebna popravila, v obravnavani zadevi ni ustrezno, ker so bila potrebna vzdrževalna dela predvidena že v najemni pogodbi. V njej je vsebovano vnaprejšnje soglasje najemodajalca za potrebna vzdrževalna dela. Kakršnokoli dodatno pozivanje najemodajalca in postavljanje rokov za izvedbo tako predvidenih del, bi bilo glede na predhodno soglasje v najemni pogodbi nepotrebno.

Dosedanji potek postopka 1. Okrožno sodišče v Mariboru je z vmesno sodbo odločilo, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke za povrnitev vlaganj v najete nepremičnine v višini 9.215.119,00 SIT glede na podlago utemeljen „za od dne 01.01.1993 vložena sredstva za potrebna vzdrževalna dela z namenom varovanja konstrukcijskih delov zgradbe in doseganja funkcionalnosti lastnih poslovnih potreb, vse v smislu dobrega gospodarja, na objektih iz najemne pogodbe z dne 02.02.1993, zmanjšana za stroške amortizacije za obdobje najema in uporabe.“ Ostali del tožbenega zahtevka „glede na podlago ni utemeljen“.

2. Višje sodišče v Mariboru je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Relevantno dejansko stanje 3. Pravdni stranki sta dne 02.02.1993 sklenili najemno pogodbo, na podlagi katere je tožeča stranka dobila v najem gospodarska poslopja ter druge funkcionalne, skladiščne površine in zemljišča tožene stranke. Predvideno trajanje najemnega razmerja je bilo deset let, vendar je najete nepremičnine tožeča stranka odkupila v letu 1999. V času trajanja najemnega razmerja je tožeča stranka objekte obnovila in usposobila za svoje potrebe, kar je bilo predvideno v najemni pogodbi. V kolikor najemna pogodba ne bi bila prekinjena pred potekom desetih let, pa sta se pravdni stranki v 5. členu najemne pogodbe dogovorili, da najemnik nima pravice do „odškodnine za vložena sredstva ter opravljena dela.“ Ker je prišlo do predčasnega prenehanja najemne pogodbe, zahteva tožeča stranka povrnitev vlaganj v višini 9.215.119,00 SIT.

Razlogi, ki jih uveljavlja revizija 4. Tožena stranka izpodbija odločitev sodišč nižjih stopenj v delu, v katerem je ugotovljeno, da je tožbeni zahtevek glede na podlago utemeljen. Uveljavlja razlog zmotne uporabe materialnega prava in Vrhovnemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno, da sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavi in vrne zadevo v novo sojenje sodišču prve stopnje.

5. V reviziji navaja, da tožbeni zahtevek po temelju ni utemeljen, ker ima najemnik skladno z ureditvijo v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/1974 s spremembami – ZPSPP) pravico, da sam uredi poslovno stavbo ali poslovni prostor samo, če je pred tem dal najemodajalcu primeren rok za izvedbo popravil. Takšne pravice pa najemnik nima, če ni sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno in mu dal za to primernega roka. Tudi skladno z 2. členom najemne pogodbe naj bi tožeča stranka za preureditev zemljišč potrebovala soglasje najemodajalca, ki pa ga ni pridobila. Tožeča stranka naj prav tako ne bi predložila ustrezne tehnične dokumentacije o svojih vlaganjih, k čemur jo zavezuje 7. člen najemne pogodbe. V vsakem primeru pa ne morejo biti utemeljena številna (vedno nova in nova) vlaganja tožeče stranke brez soglasja tožene. Glede na čas trajanja najemnega razmerja naj bi bilo treba upoštevati amortizacijo vloženih sredstev.

6. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Razlogi za zavrnitev revizije 7. V 14. členu ZPSPP je določeno, da mora najemodajalec, če se stranki nista drugače dogovorili, izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati, pri čemer naj čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. Kot ugotavlja tožena stranka v reviziji, ima najemnik v primeru, če mu najemodajalec ne izroči poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora v času in v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti, poleg pravice do odškodnine še pravico, da odstopi od pogodbe, ali pa da sam tako uredi poslovno stavbo oziroma poslovni prostor, da bo ta v takem stanju, v kakršnem bi mu ga moral najemodajalec izročiti. To pravico ureditve poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ima najemnik samo, če je dal poprej najemodajalcu primeren rok (15. člen ZPSPP).

8. Po mnenju tožene stranke tožeča stranka ni imela pravice sama urejati prostorov, ker pred tem ni pozvala tožene stranke kot najemodajalca in ji dala primernega roka, da bi sama opravila potrebna popravila. Takšno stališče pa v obravnavani zadevi ni ustrezno, ker so bila potrebna vzdrževalna dela predvidena že v najemni pogodbi (3. člen). Že v času sklepanja najemne pogodbe sta namreč obe stranki vedeli, da objekti, ki se oddajajo v najem, niso primerni za uporabo in sta zato z dogovorom prenesli obveznost najemodajalca na najemnika. V njem je vsebovano vnaprejšnje soglasje najemodajalca za potrebna vzdrževalna dela z namenom varovanja konstrukcijskih delov zgradbe in doseganja funkcionalnosti lastnih poslovnih potreb, vse v smislu dobrega gospodarja. Kakršnokoli dodatno pozivanje najemodajalca in postavljanje rokov za izvedbo tako predvidenih del, bi bilo glede na predhodno soglasje v najemni pogodbi in nepotrebno.

9. Navedbe, da tožeča stranka ni izpolnila svoje obveznosti po 7. členu najemne pogodbe, ker ni predložila vse finančno tehnične dokumentacije svojih vlaganj, so prvič uveljavljane v revizijskem postopku, kjer velja prepoved navajanja novih dejstev in dokazov (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku; Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami – ZPP). Ne glede na to pa bi bilo zaradi take kršitve tožeči stranki mogoče naložiti le večje breme pri dokazovanju višine vlaganj, nikakor pa ne bi zaradi tega izgubila same pravice do povrnitve vlaganj. Podlaga za povračilo stroškov za popravila izhaja iz 17. člena ZPSPP in je stranki tudi v najemni pogodbi nista izključili oziroma se dogovorili kako drugače, razen če bi najemno razmerje trajalo najmanj deset let.

10. Vmesna sodba ne vsebuje odločitve o višini tožbenega zahtevka, kar bo predmet obravnavanja v nadaljnjem postopku. Zato so revizijske navedbe, da je tožeča stranka vlagala vedno več in več, ter da je treba upoštevati tudi amortizacijo, preuranjene. Poleg tega izhaja iz prve točke izreka vmesne sodbe, da je tožbeni zahtevek po podlagi utemeljen za potrebna vzdrževalna dela z namenom varovanja konstrukcijskih delov zgradbe in doseganja funkcionalnosti lastnih poslovnih potreb, ... zmanjšana za stroške amortizacije za obdobje najema in uporabe.

11. Uveljavljani revizijski razlogi glede na navedeno niso podani, kar velja tudi za razloge, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (371. člen ZPP). Zato je Vrhovno sodišče revizijo na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo. Zavrnitev pravnega sredstva vsebuje tudi zavrnitev priglašenih stroškov v zvezi s pravnim sredstvom.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.