Sodba II Ips 428/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2007-05-16

najemna pogodba za stanovanje - lastninska pravica na stanovanju - bodoči lastnik kot najemodajalec - ničnost

Po 1. odstavku 39. člena SZ sicer res odda stanovanje v najem lastnik najemnega stanovanja. Vendar to ne pomeni, da je najemna pogodba o oddaji stanovanja, na katerem najemodajalec (še) ni pridobil lastninske pravice, že samo zaradi tega nična.

Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti 495,74 EUR stroškov revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek, da se mora toženka skupaj z možem in otrokoma izseliti iz stanovanja v Ljubljani ter to stanovanje prazno izročiti tožeči stranki. Tožečo stranko je zavezalo, da mora toženki povrniti 523.168 SIT stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Pritožbeno sodišče je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Soglaša s stališčem prvostopenjskega sodišča, da je tožeča stranka vstopila v položaj najemodajalca.

Zoper to sodbo je tožeča stranka vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava (pritožbenemu sodišču očita tudi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, vendar tega ni obrazložila). Meni, da najemna pogodba med toženko in gospodarsko družbo I. d.o.o. ni bila veljavno sklenjena. Po določbi 39. člena Stanovanjskega zakona lastnik stanovanja odda stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe. Pogoj za veljavnost najemne pogodbe je torej najemodajalčevo lastništvo predmeta najema. Ker družba I. d.o.o. nikoli ni bila lastnik spornega stanovanja, tudi ni mogla skleniti veljavne najemne pogodbe. Tožeča stranka ni imela volje za sklenitev najemne pogodbe, saj je hotela stanovanje prodati. Toženka bi morala vedeti, kdo je lastnik spornega stanovanja, ker je najemno pogodbo sklepala s pomočjo odvetnice (ta je pregledala obe pogodbi in zato vedela, da najemodajalec ni plačal kupnine ter da zato ni mogel postati lastnik). Nejasno je, zakaj je v 1. točki najemne pogodbe zapisano, da stranki ugotavljata, da je I. lastnik stanovanja. Toženka tega ni pojasnila, pa tudi sodišči o tem nista zavzeli stališča.

Toženka je odgovorila na revizijo, pri čemer soglaša s stališči sodišč prve in druge stopnje ter zavrača revizijska naziranja. Predlaga, naj revizijsko sodišče revizijo zavrne.

Za odločitev o tožbenem zahtevku je odločilnega pomena veljavnost najemne pogodbe med I. d. o. o. in toženko. Najemno razmerje je namreč tu močnejše od lastninske pravice tožeče stranke, in sicer zato, ker sta se tožeča stranka kot prodajalec stanovanja in I. d. o. o. kot kupec dogovorila, da v primeru, če je stanovanje najemnici izročeno pred plačilom drugega obroka kupnine, kupec pa te svoje obveznosti ni pravočasno plačal, in je zato prodajalec odstopil od pogodbe, vstopi prodajalec v položaj najemodajalca po najemni pogodbi. V konkretnem primeru sicer ni prišlo do povsem enakega položaja, kot ga predvideva omenjena pogodbena določba. Stanovanje namreč ni bilo izročeno šele po plačilu prvega obroka kupnine (kot je predvidevala prodajna pogodba) - kupec ni plačal niti prvega obroka kupnine. Vendar je za presojo toženkinega položaja bistveno, da je tožeča stranka kot prodajalka stanovanja vedela, da ga gospodarska družba I. kupuje samo zato, da bo to stanovanje oddala v najem toženki in da ga je tožeča stranka prostovoljno izročila v posest še pred plačilom prvega obroka kupnine (vedoč, da ga bo kupovalka dala v najem toženki), čeprav tega ni bila dolžna.

Zato revizijsko sodišče sprejema stališče pritožbenega sodišča, da "je zaradi predčasne izročitve nepremičnine kupcu in nadalje najemniku dejansko prišlo do situacije, kot jo ureja ta točka" (prej omenjeno pogodbeno določilo o vstopu prodajalca v položaj najemodajalca v primeru, ko je prodajalec odstopil od pogodbe zaradi zamude s plačilom drugega obroka kupnine), ter da je bistvenega pomena prav to (izročitev nepremičnine najemnici), ne pa, da kupec ni plačal niti prvega obroka kupnine. Kajti omenjeno pogodbeno določilo ureja položaj, ko je stanovanje izročeno najemnici, prodajna pogodba pa nato razdrta. S pogodbo je sicer predviden le primer prodajalčevega odstopa od pogodbe zaradi zamude s plačilom drugega obroka. To pa zato, ker je bila obveznost prodajalca izročiti stanovanje v posest pogodbeno predvidena šele po plačilu prvega obroka kupnine. Za primer zamude s plačilom že prvega obroka zato ni bilo treba posebej urejati posledice takega položaja - pogodba ga namreč sploh ni predvidevala. Vendar če je bilo stanovanje prostovoljno izročeno že prej (se pravi pred plačilom prvega obroka), in če je tožeča stranka vedela da bo oddano v najem toženki, potem ni razlogov, da se pravilo o spoštovanju (in ohranitvi) najemnega razmerja ne bi uporabilo tudi v takem primeru.

Revizijsko sodišče soglaša tudi s pritožbenim sodiščem, da najemna pogodba ni "neveljavna" (s tem je očitno mišljeno, da ni nična). Po prvem odstavku 39. čl. Stanovanjskega zakona (U. l. RS št. 18/91-I in nasl.) sicer res odda stanovanje v najem lastnik najemnega stanovanja. Vendar to ne pomeni, da je najemna pogodba o oddaji stanovanja, na katerem najemodajalec (še) ni pridobil lastninske pravice, že samo zaradi tega nična. To izhaja že iz določb o odgovornosti zakupodajalca za pravne napake (580. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih - U. l. SFRJ, št. 29/78 in nasl.), ki se po analogiji uporabljajo tudi za stanovanjska najemna razmerja. Razen tega je bilo s prodajno pogodbo med tožečo stranko in I. izrecno predvideno, da odda kupec (I.) stanovanje toženki v najem še pred plačilom drugega obroka kupnine, torej pred pridobitvijo lastninske pravice. Zato je brez pomena tudi dejstvo, ali je toženka vedela, kakšno je lastninsko stanje spornega stanovanja.

Ker sta sodišči prve in druge stopnje pravilno uporabili materialno pravo, je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. čl. Zakona o pravdnem postopku - U. l. RS št. 26/99 in nasl. - ZPP).

Glede na to, da tožeča stranka z revizijo ni uspela, mora toženki povrniti njene stroške odgovora na revizijo (prvi odstavek 165. čl. in prvi odstavek 154. čl. ZPP), ki predstavljajo odvetniško nagrado in davek na dodano vrednost.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.