Sodba III Ips 48/2007
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2008-12-16

soposest - prenehanje najemne pogodbe za poslovni prostor v solasti - soglasje najemodajalcev - ugovor pravice do posesti - izročitev poslovnih prostorov - nedeljiva obveznost

Določba 28. člena ZPSPP ne daje odgovora na vprašanja, ki se porajajo v zvezi z upravičenjem za razpolaganja iz tega člena, če je najemodajalcev več, ker ne ureja razmerij med njimi. Odgovor na vprašanje razmerij med najemodajalci je v obravnavanem gospodarskem sporu pomemben zato, ker ena izmed najemodajalk uveljavljenemu prenehanju najemne pogodbe izrecno nasprotuje.

Usoda obligacijske pravice do posesti tožene stranke je v konkretnem primeru odvisna (med drugim) od možnosti, da tožeča stranka sama in v nasprotju z voljo najemodajalke (in solastnice) S. B. uveljavi prenehanje te obligacijske pravice. Odgovor na vprašanje usode pravice do posesti tožene stranke je zato treba iskati na področju obligacijskega in ne stvarnega prava.

Izpraznitev in izročitev poslovnega prostora sta obveznosti najemnika, ki nista deljivi (arg. prvi odstavek 412. ZOR). Za nedeljive obveznosti pa velja, da sme, če je upnikov take obveznosti več, posamezni upnik zahtevati, da dolžnik izpolni njemu tedaj, če so ga drugi upniki pooblastili, da sprejme izpolnitev; sicer lahko vsak upnik zahteva od dolžnika, da izpolni obveznost vsem skupaj ali da jo položi pri sodišču (drugi odstavek 435. člena ZOR).

Zahteva za varstvo zakonitosti se zavrne.

1. Sodišče prve stopnje je toženi stranki naložilo, naj izprazni poslovni prostor in ga prostega oseb in stvari izroči tožeči stranki. Svojo odločitev je utemeljilo z 28. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.l. SRS 18/74 s spremembami, v nadaljevanju ZPSPP), ker je presodilo, da sta bila izpolnjena pogoja iz druge alinee 28. člena ZPSPP.

2. Sodišče druge stopnje je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. Presodilo je, da je podan pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. Drugače kot sodišče prve stopnje je presodilo, da najemna pogodba ni prenehala po 28. členu ZPSPP. V razlogih izpodbijane sodbe se ni strinjalo s presojo sodišča prve stopnje, (1) da sta bila izpolnjena pogoja iz druge alinee 28. člena ZPSPP. Dopisa tožeče stranke toženi z dne 23. 5. 2005 namreč ni štelo za opomin. Poleg tega je sodišče druge stopnje presodilo, da bi morala tožeča stranka vložiti tožbo "na odpoved najemne pogodbe z zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora," česar pa ni storila. Sodišče druge stopnje je svojo odločitev utemeljilo (2) še z vsebino najemne pogodbe. S tem v zvezi je ugotovilo, da najemna pogodba določa, da morajo odstopno izjavo, ki mora biti podana v pisni obliki, podpisati vsi najemodajalci, najemodajalka S. B. (stranska intervenientka) pa se z odpovedjo najemne pogodbe in izpraznitvijo poslovnih prostorov ne strinja.

3. Proti sodbi sodišča druge stopnje je Vrhovno državno tožilstvo vložilo zahtevo za varstvo zakonitosti, v kateri uveljavlja razlog zmotne uporabe materialnega prava. Vrhovno državno tožilstvo očita, da sodišče druge stopnje ni (pravilno) uporabilo 28. člena ZPSPP in 100. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Poleg tega sporna najemna pogodba naj ne bi urejala posledic za primer opustitve plačevanja najemnine. Vrhovno državno tožilstvo predlaga, naj Vrhovno sodišče RS zahtevi za varstvo zakonitosti ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da zavrne pritožbo tožene stranke in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

4. Zahteva za varstvo zakonitosti je bila vročena tožeči in toženi stranki ter stranskemu intervenientu. Tožeča stranka je podala izjavo, da se z zahtevo za varstvo zakonitosti strinja.

5. Zahteva za varstvo zakonitosti ni utemeljena.

6. V obravnavanem gospodarskem sporu je sporno prenehanje najemne pogodbe, ki jo je, upoštevaje dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, dne 14. 4. 2000 sklenila tožena stranka (kot najemnica) s S. B. (to je stransko intervenientko in solastnico nepremičnine, v kateri je sporni poslovni prostor), M. B. in V. Z. (kot najemodajalci). Iz razlogov sodb sodišč prve in druge stopnje sledi, da je tožeča stranka na podlagi 31. člena ZPSPP vstopila v sporno najemno pogodbo na mesto M. B., iz razlogov sodbe sodišča druge stopnje pa poleg tega še, da se S. B. ne strinja niti z "odpovedjo najemnega razmerja" niti z zahtevano izpraznitvijo poslovnih prostorov.

7. Določba 28. člena ZPSPP ureja razloge za najemodajalčev odstop od najemne pogodbe (ki je eden izmed načinov prenehanja najemne pogodbe), postopek in posledice najemodajalčevega odstopa. Določba tega člena ZPSPP se tako nanaša na razmerje med najemodajalcem in najemnikom. Določba 28. člena ZPSPP pa ne daje odgovora na vprašanja, ki se porajajo v zvezi z upravičenjem za razpolaganja iz tega člena, če je najemodajalcev več, ker ne ureja razmerij med njimi. Odgovor na vprašanje razmerij med najemodajalci je v obravnavanem gospodarskem sporu pomemben zato, ker ena izmed najemodajalk (to je stranska intervenientka) uveljavljenemu prenehanju najemne pogodbe izrecno nasprotuje. Vrhovno sodišče RS tako ne more sprejeti argumenta zahteve za varstvo zakonitosti, da je podan razlog zmotne uporabe materialnega prava že zato, ker bi sodišče druge stopnje moralo pritrditi sodbi sodišča prve stopnje in (zgolj) z 28. členom ZPSPP utemeljiti zavrnitev pritožbe tožene stranke.

8. Na drugačno presojo v obravnavanem primeru ne more vplivati 100. člen SPZ. To določilo namreč v danem primeru ne daje odgovora niti na vprašanje, ali je tožeča stranka podala odstopno izjavo na pravno učinkovit način, niti na vprašanje utemeljitve zahtevka, da tožena stranka izprazni in izroči sporne poslovne prostore izključno v korist tožeče stranke. 9. Položaj posestnika, ki se sklicuje na pravico do posesti, v razmerju do lastnika, ki uveljavlja vrnitveni zahtevek, ureja 93. člen SPZ, pri čemer gre za nesamostojni izključevalni materialni ugovor posestnika. Presoja o obstoju upravičenj lastnika v razmerju do posestnika je zato neločljivo povezana z usodo pravice posestnika do posesti, ki utemeljuje ugovor izročitve stvari v posest lastniku. Sklepanje od večjega na manjše govori v prid stališču, da ima posestnik ugovor iz 93. člena SPZ tudi proti solastniku, ki uveljavlja varstvo lastninske pravice na celi stvari po 100. členu SPZ.

10. Usoda obligacijske pravice do posesti tožene stranke je v konkretnem primeru odvisna (med drugim) od možnosti, da tožeča stranka sama in v nasprotju z voljo najemodajalke (in solastnice) S. B. uveljavi prenehanje te obligacijske pravice. Če bi bil za presojo o upravičenju tožeče stranke, da sama uveljavi prenehanje obligacijske pravice do posesti tožene stranke, odločilen 100. člen SPZ, bi s tem (posredno) zanikali ugovor pravice do posesti (93. člen SPZ), ki jo tožena stranka izvaja tudi iz solastninske pravice stranske intervenientke. To ne bi bilo pravilno. Ugovor iz 93. člena SPZ gre tudi posestniku proti zahtevku za varstvo lastninske pravice na celi stvari, ki ga uveljavlja solastnik (prim. 9. točko te obrazložitve). Odgovor na vprašanje usode pravice do posesti tožene stranke je zato treba iskati na področju obligacijskega in ne stvarnega prava.

11. Po 22. členu ZPSPP mora najemnik po prenehanju najemnega razmerja poslovni prostor izročiti najemodajalcu. Ker ga mora izročiti v stanju, v kakršnem ga je prevzel (22. člen ZPSPP), mora najemnik pred izročitvijo poskrbeti, da se iz poslovnega prostora odstranijo njegove stvari. Izpraznitev in izročitev poslovnega prostora sta obveznosti najemnika, ki nista deljivi (arg. prvi odstavek 412. člena Zakona o obligacijskih razmerjih; ZOR). Za nedeljive obveznosti pa velja, da sme, če je upnikov take obveznosti več, posamezni upnik zahtevati, da dolžnik izpolni njemu tedaj, če so ga drugi upniki pooblastili, da sprejme izpolnitev; sicer lahko vsak upnik zahteva od dolžnika, da izpolni obveznost vsem skupaj ali da jo položi pri sodišču (drugi odstavek 435. člena ZOR).

12. Sporna najemna pogodba ureja razmerja med enim najemnikom in več najemodajalci. Upoštevaje, da ena najemodajalka, to je stranska intervenientka (in solastnica) S. B., nasprotuje tako uveljavljenemu odstopu od najemne pogodbe kot tudi izpraznitvi spornih poslovnih prostorov in izročitvi le-teh tožeči stranki, v obravnavanem gospodarskem sporu niso izpolnjeni pogoji za zahtevek, naj tožena stranka za tožečo stranko izprazni poslovni prostor in ga slednji izroči v posest. Tožeča stranka je namreč lahko le ena izmed upnic tožene stranke. To pomeni, da bi svojo aktivno legitimacijo za uveljavljeni zahtevek morala utemeljiti z obstojem pooblastila ostalih upnikov zanj (prim. 11. odstavek te obrazložitve). Tožeča stranka takšnega pooblastila ne le, da ni izkazala, temveč iz sodbe sodišča druge stopnje izhaja, da tožeča stranka tovrstnega pooblastila nima.

13. Obligacijskih upravičenj tožeče stranke v obravnavani situaciji ne rešuje niti 100. člen SPZ. Drugačno stališče bi namreč v obravnavanem primeru pomenilo, da bi tožeča stranka kot solastnica lahko uveljavila v nasprotju z voljo stranske intervenientke in solastnice S. B. izključno posest na določenem delu nepremičnine. To bi bilo v nasprotju z upravičenjem solastnika iz prvega odstavka 66. člena SPZ, da skupaj z drugimi solastniki in sorazmerno svojemu idealnemu deležu poseduje nepremičnino, v kateri so sporni poslovni prostori, medtem ko solastnik zgolj iz naslova solastninske pravice v razmerju do drugih solastnikov nima zahtevka na izročitev in izpraznitev določenih prostorov, ki so sestavni del nepremičnine (prim. sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 751/2007 z dne 10. 9. 2008). Obligacijskega zahtevka tožeče stranke, naj tožena stranka njej izroči sporne poslovne prostore, zato v obravnavanem primeru ne utemeljuje 100. člen SPZ.

14. Ker se je po povedanem izkazalo, da razlogi, ki jih uveljavlja zahteva za varstvo zakonitosti, niso podani, jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen v zvezi z 291. členom ZPP).

ZPSPP člen 22, 28.SPZ člen 66, 93, 100.ZOR člen 412, 435.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.