Sodba II Ips 126/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2007-02-01

prodaja nepremičnine - odgovornost za pravne napake - omejitve javnopravne narave - skrbnost prodajalca in kupca

Kadar gre na nepremičnini za omejitve javnopravne narave (514. člen ZOR), ima vsaka od pogodbenih strank enako pravno možnost ugotoviti njihov obstoj in vsebino; pri ugotavljanju teh ni mogoče od prodajalca terjati neke večje skrbnosti v primerjavi s kupcem, ki ima namen (interes) graditi na njej.

Tožeča stranka mora povrniti toženi stranki njene stroške revizijskega postopka v zvezi z odgovorom na revizijo v znesku 985,11 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od tedaj dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Sodišče prve stopnje je v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik, sklicujoč se na določbe 514. člena in tretjega (pravilno najbrže: drugega) odstavka 510. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, terjal "razveljavitev" med pravdnima strankama 24.6.1999 sklenjene prodajne pogodbe, vrnitev kupnine in plačilo odškodnine. Ugotovilo je, da je tožnik z dne 24.6.1999 sklenjeno pogodbo kupil od toženke nezazidano stavbno parcelo z namenom gradnje hiše - kar je bilo toženki ob sklenitvi pogodbe znano, vendar se je z izdajo "negativnega soglasja" Javnega podjetja Komunala Kranj z dne 20.6.2000 izkazalo, da je tožnik omejen v svojih lastninskih upravičenjih, ker zaradi vodovodne napeljave pod kupljenim zemljiščem ne more graditi stanovanjske hiše, kakršno si je zamislil po delno že izdelani projektni dokumentaciji. Tožbeni zahtevek je sodišče prve stopnje zavrnilo z obrazložitvijo, da toženka kot prodajalka za vodovodno napeljavo pod zemljiščem ob sklepanju pogodbe ni vedela in da zato glede na določbo 514. člena Zakona o obligacijskih razmerjih ne odgovarja za posebne omejitve javnopravne narave, saj zanje ni vedela, niti ni vedela, da jih je mogoče pričakovati, sicer pa je zavrnilo tožbeni zahtevek tudi iz razloga izgube tožnikove - kupčeve pravice iz pravnih napak zaradi poteka enoletnega roka iz prvega odstavka 515. člena istega zakona.

Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožnik vložil revizijo z očitki bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji navaja, da je sodišče druge stopnje oprlo odločilno ugotovitev (da prodajalka ni vedela za obstoj vodovoda) tudi na listinski dokaz (potrdilo o namembnosti zemljišča), ki sploh ni bil izveden na glavni obravnavi in ki ga je toženka priložila odgovoru na pritožbo tožnika. Višje sodišče "je tudi napačno presodilo posamezne trditve tožeče stranke kot tožbene trditve, pa temu ni tako, ker jih je tožeča stranka navedla v pritožbi zgolj kot dejstva, ki izkazujejo dvom v pravilnost zaključka prvostopenjskega sodišča. Gre zgolj za dokazno oceno izvedenih dokazov v spisu .... Tožeča stranka se v svojih navedbah ne sklicuje na potrdilo o namembnosti, ampak na veljavni prostorsko izvedbeni akt za območje, kjer leži sporno zemljišče ..., tožena stranka pa na potrdilo, priloženo notarskemu zapisu prodajne pogodbe, zato ugotovitev Višjega sodišča, da med strankama ni sporna vsebina potrdila o namembnosti nima nobene podlage v spisovnih podatkih". Tožnik navaja, da v pritožbi ni zatrjeval nič drugega kot že v tožbi in v pripravljalni vlogi - namreč da je toženka vedela za obstoj vodovoda (oz. da ga je na zemljišču mogoče pričakovati) ves čas od pridobitve zemljišča dalje, ker "je bil njen mož na K., katera je bila lastnica zemljišča vse do odtujitve le-tega materi tožene stranke. Vsa ta dejstva so bila sodišču znana iz izvedenih dokazov (zemljiškoknjižni izpisek) in nanje tožeča stranka ni dolžna posebej opozarjati". O toženkini seznanjenosti s tem tožnik v pravočasni dopolnitvi "predloga za revizijo" še dodaja, da izhaja iz dejstva, da kupcu ni predložila izreza iz veljavnega prostorskega dokumenta, ki je bil sprejet že leta 1988 in torej poznan tako toženkini materi (pravni prednici prodajalke) kot tudi še prejšnji lastnici K. Prav toženkina opustitev seznanitve tožnika z izrezom prostorskega dokumenta pa je okoliščina, ki izraža utemeljen dvom v pravilnost dokazne ocene sodišča prve in druge stopnje o tem, da prodajalka ni vedela za vodovod in omejitve z njim v zvezi. Čim pa sodba temelji na dejstvih, o katerih je izkazan dvom, je podana bistvena kršitev določb postopka na drugi stopnji, če senat dopusti obstoj in pravnomočnost take sodbe. Procesno kršitev v postopku na drugi stopnji vidi tožnik končno tudi v tem, da višje sodišče "ni upoštevalo določb ZPP o vodenju glavne obravnave, prvem naroku in dokaznih sklepih prvostopenjskega sodišča", saj ta procesna dejanja sodišča sploh niso bila opravljena, prav tako pa "niso bile izvedene navedbe tožeče stranke in navedbe tožene stranke, kar vse je očitno vplivalo tudi na sodbo Višjega sodišča". Z materialnopravnega vidika pa graja tožnik stališče sodišč prve in druge stopnje o izgubi njegovih pravic iz pravnih napak zaradi poteka enoletnega roka iz prvega odstavka 515. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, prav tako pa graja uporabo določb 514. in 510. člena istega zakona v pravnomočno končanem postopku, v katerem tudi sodišče druge stopnje sploh ni presojalo zatrjevanega neobstoja drugega zakonsko predvidenega razloga, ki mora biti za izključitev prodajalčeve odgovornosti prav tako izkazan - namreč: da prodajalec ni vedel, da je omejitve javnopravne narave mogoče pričakovati. Iz historiata geodetskih podatkov spornega zemljišča bi se po mnenju tožnika lahko ugotovila dejstva, da je prodajalka preko svojega moža (nekdanjega tajnika K.) vedela, da je mogoče pričakovati negativno soglasje, ker je na tem zemljišču glavni vodovod. Predlaga razveljavitev oziroma spremembo sodbe sodišča druge stopnje tako, da se pritožbi ugodi.

Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP; Uradni list RS, št. 26/99 do 90/2005) vročena toženi stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev, ter Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija je izredno pravno sredstvo, s katerim je mogoče izpodbijati pravnomočno sodbo, izdano na drugi stopnji, le pod pogoji iz 367. člena ZPP in v mejah z določbo 370. člena ZPP le izrecno predvidenih revizijskih razlogov - nujno upoštevaje pri tem še nadaljnjo omejitev iz 371. člena istega zakona. Slednje navedena zakonska določba izključuje sleherni formalnopravni preizkus pravnomočne sodbe po uradni dolžnosti. Tega opravi revizijsko sodišče le v mejah izrecno in obrazloženo uveljavljanih revizijskih razlogov iz 1. in 2. točke prvega odstavka 370. člena ZPP. Odraz takšne zahteve po kvalificiranem izpodbijanju pravnomočne sodbe iz formalnopravnih razlogov je tudi omejitev postulacijske sposobnosti strank v postopku z izrednimi pravnimi sredstvi, predvidena z določbo tretjega odstavka 86. člena ZPP in po kateri lahko stranke v tem postopku opravljajo pravdna dejanja samo po pooblaščencu, ki je odvetnik. Razlog za to je namreč v utemeljenosti pričakovanja, da bo na ta način strankam v postopku z izrednimi pravnimi sredstvi predvideno procesnopravno varstvo zagotovljeno kljub odsotnosti formalnopravnega preizkusa pravnomočne sodbe po uradni dolžnosti - in to s strokovno kvalificiranim zastopanjem.

Kot je vrhovno sodišče že večkrat pojasnilo, revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP). V svojih sodbah je tudi že večkrat poudarilo, da pravdne stranke ne morejo s pomočjo procesnih kršitev vsebinsko izpodbijati dejanskega stanja, ki je bilo ugotovljeno na prvi stopnji, in nato pravilno sprejeto na drugi stopnji (npr. odločbe VS RS II Ips 151/2004, II Ips 120/2001, II Ips 663/96). Očitek procesne kršitve v takih primerih je le navidezen: pravdna stranka z njim v bistvu graja sprejeto dokazno oceno.

Pravkar nanizana izvajanja na splošni ravni so namenjena odgovoru na vse tiste revizijske očitke tožnika, s katerimi se revizijsko sodišče spričo njihove neupoštevnosti v postopku s tem izrednim pravnim sredstvom iz zgoraj navedenih razlogov ni ukvarjalo - vključno z delom revizijskih očitkov, ki ne dosegajo ravni razumljivosti v tolikšni meri, da bi bil v njih nedvoumno prepoznaven revizijski razlog, v prid obstoju katerega bi utegnili biti namenjeni očitki revidenta. Iskati smisel takih (nerazumljivih) očitkov pa pomeni dajati tem očitkom smisel in s tem (morda) pomen, ki ga prej niso imeli. Če bi sodišče to storilo, bi prekoračilo svoja pooblastila, hkrati pa drugo stranko v nasprotju s prvim odstavkom 5. člena ZPP prikrajšalo za kontradiktorno obravnavanje, saj se o pomenu, ki ga nerazumljivi očitki oziroma razlogi prej niso imeli, ne bi mogla izjaviti (glej odločbo VS RS II Ips 151/2004).

Po obrazloženem se je revizijsko sodišče ukvarjalo z vprašanjem utemeljenosti očitka bistvene kršitve določb pravdnega postopka le v mejah razlogov, upoštevno navedenih s tem v zvezi v reviziji. To velja za (sicer neutemeljen) očitek, da je sodišče druge stopnje oprlo odločilno ugotovitev (da prodajalka ni vedela za obstoj vodovoda) tudi na listinski dokaz (potrdilo o namembnosti zemljišča), ki sploh ni bil izveden na glavni obravnavi in ki ga je toženka priložila odgovoru na pritožbo tožnika. Da prodajalka ni vedela za vodovodno napeljavo, je ugotovilo že sodišče prve stopnje, sodišče druge stopnje pa je to dejstvo sprejelo kot pravilno s pritrditvijo dokazni oceni sodišča prve stopnje, ne da bi ga samo ugotovilo - prvič na drugi stopnji brez obravnave na podlagi odgovoru na pritožbo priložene listine, kot mu to tožnik očita v reviziji. Obrobna omemba potrdila o namembnosti spornega zemljišča v obrazložitvi sodbe sodišča druge stopnje je namenjena le odgovoru na tožnikovo pritožbeno zavzemanje za sklep o toženkini seznanjenosti z obstojem vodovodne napeljave, ki ga je tožnik v pritožbi opiral na dejstvo, da toženka te listine ni predložila ob sklepanju pogodbe. Da dejstvo obstoja vodovodne napeljave po spornem zemljišču iz te listine ni razvidno, pa je bilo tudi samemu tožniku očitno znano že ob uvedbi tega postopka spričo njegovih trditev v tožbi, da toženkino "sklicevanje na potrdilo o namembnosti ... ne izključuje njene odgovornosti", pri čemer je prepričanje o toženkini seznanjenosti s potekom vodovodne napeljave utemeljeval s sklicevanjem (tako v tožbi kot v edini pripravljalni vlogi) le na "urbanistični dokument PUP za območje naselij P.". V zvezi z ugotavljanjem dejanskega stanja pa sodiščema prve in druge stopnje tudi sicer ni mogoče naprtiti očitka kršitve določb pravdnega postopka, ki jo tožnik vidi v omejitvah obsega dokazovanja. Sodišči sta izvedbo dokaznega postopka po obsegu pravilno in obrazloženo omejili na dokazovanje le zatrjevanih dejstev brez nepotrebnega izvajanja informativnih dokazov (in to v skladu z določbami 286. člena in 337. člena ZPP glede na stadij postopka le pravočasno zatrjevanih dejstev, saj je tožnik v tožbi in edini pripravljalni vlogi utemeljeval prepričanje o toženkini seznanjenosti s potekom vodovodne napeljave le s sklicevanjem na "urbanistični dokument PUP" in ne morda na nekdanjo zaposlitev toženkinega moža ali kaj drugo), pri čemer je odločitev o zavrnitvi na zadnji obravnavi pred njenim zaključkom predlaganih dokazov tožnika tudi plod pravilnega in obrazloženega vrednotenja tako stopnje substanciranosti teh dokaznih predlogov kot tudi njihove primernosti za dokazovanje pravno relevantnih dejstev.

V odgovor še preostalemu revizijskemu očitku procesnopravne narave, da višje sodišče "ni upoštevalo določb ZPP o vodenju glavne obravnave, prvem naroku in dokaznih sklepih prvostopenjskega sodišča", pa zadošča sledeče: morebitne kršitve določb postopka relativne narave je mogoče uveljavljati kot upošteven revizijski razlog le, če so bile storjene (ali perpetuirane) v postopku pred sodiščem druge stopnje (2. točka prvega odstavka 370. člena ZPP). To pomeni, da jih v postopku z revizijo ni več mogoče uveljavljati, če niso bile uveljavljane v pritožbi - kar velja za obravnavan primer.

V okviru materialnopravnega preizkusa izpodbijane pravnomočne sodbe revizijsko sodišče ni presojalo pravilnosti sicer grajanega stališča sodišč prve in druge stopnje o ugasli pravici tožnika iz pravnih napak zaradi poteka roka iz 515. člena ob sklenitvi pogodbe še veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), saj je bilo to stališče v dosedanjem postopku predstavljeno kot razlog za zavrnitev tožbenega zahtevka "ex abundante cautela", sodišči obeh stopenj pa sta kljub takemu stališču zahtevek tožnika vsebinsko obravnavali in vprašanje njegove utemeljenosti popolno presodili.

Revizijski očitek, da sodišči ne prve niti druge stopnje nista presojali zatrjevanega neobstoja drugega zakonsko predvidenega razloga iz 514. člena ZOR, ki mora biti za izključitev prodajalčeve (toženkine) odgovornosti prav tako izkazan - namreč: da prodajalec ni vedel, da je omejitve javnopravne narave mogoče pričakovati, je v direktnem nasprotju z razlogi v zadnjem odstavku na 5. strani sodbe sodišča prve stopnje in z razlogi v zadnjem odstavku na 4. strani sodbe sodišča druge stopnje. Sklep, da prodajalka ni vedela, da je omejitve javnopravne narave mogoče pričakovati, sta sodišči obeh stopenj logično izpeljali iz v postopku z revizijo neizpodbojne dejanske ugotovitve (tretji odstavek 370. člena ZPP), da toženka ob sklepanju prodajne pogodbe ni vedela za obstoj vodovoda pod zemljiščem, ki je bilo predmet prodaje. Pomembno je, da je bil podatek o vodovodni napeljavi, za katero se je izkazalo, da je vzrok za omejevanje tožnika (kupca) v izvedbi želene oziroma načrtovane gradnje, razviden iz prostorsko ureditvenega plana za območje v njem navedenih naselij in ob sklenitvi pogodbe enako dostopen obema pogodbenima strankama. Kadar gre za omejitve javnopravne narave, ima vsaka od pogodbenih strank enako pravno možnost ugotoviti njihov obstoj in vsebino; pri ugotavljanju teh ni mogoče od prodajalca terjati neke večje skrbnosti v primerjavi s kupcem, ki ima namen (interes) graditi. Prav za primere omejitev javnopravne narave je prodajalčeva odgovornost z določbo 514. člena ZOR drugače urejena (blažja), saj nima podlage v za običajno pravno napako značilni domnevi, da izvira iz prodajalčeve sfere. Namen uporabe zemljišča, kot je določen v prostorskih aktih, sam po sebi še nima značilnosti pravne napake, saj je običajno pravno stanje vsakega zemljišča, da ga je dovoljeno uporabljati samo za namen, določen v prostorskih aktih (glej o tem dr. N. Plavšak: Komentar OZ, 3. knjiga, str. 268, 269). Zato prodajalec ni dolžan ugotavljati, ali omejitve javnopravne narave obstajajo. Le če bi toženka kot prodajalka zanje vedela, ali vedela, da jih je mogoče pričakovati (česar po ugotovitvah v pravnomočni sodbi ni vedela), bi bila dolžna tožnika kot kupca nanje opozoriti.

Ker se po obrazloženem izkaže, da uveljavljani revizijski razlogi, ki bi bili upoštevni kot taki, niso podani, in ker velja enako tudi za po uradni dolžnosti upošteven revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava (371. člen ZPP), je bilo treba revizijo tožnika na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrniti.

Ker tožnik z revizijo ni uspel, mora toženki povrniti njene stroške revizijskega postopka v zvezi z odgovorom na revizijo (154. člen ZPP), ki so bili odmerjeni v skladu z Zakonom o sodnih taksah in Odvetniško tarifo v obsegu po posamičnih postavkah, kot je to razvidno iz odgovoru na revizijo priloženega stroškovnika na list. št. 113 spisa.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.