Sodba III Ips 59/2006
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2007-09-03

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - vknjižba v zemljiško knjigo - prodajna pogodba - večkratna prodaja nepremičnine

Prodajalec kot lastnik jamči za uspešnost prenosa lastninske pravice, saj je to bistvena obveznost, ki jo je prevzel s sklenitvijo prodajne pogodbe in mora kupcu zagotoviti uspešnost vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ta obveznost obstaja tudi takrat, ko tretja oseba povzroči neuspešnost vknjižbe; torej v tem primeru, ravnanje tretjega, ki bi nepremičnino še enkrat prodal. Ravnanje tretjega bi namreč prodajalec lahko preprečil tako, da bi poskrbel za vknjižbo svoje lastninske pravice.

1. Reviziji se delno ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se glasi:

"Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 2. točki izreka spremeni tako, da se glasi:

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti znesek 143.102,15 EUR (prej 34.293.000,00 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30.11.2001, v 15 dneh pod izvršbo. V preostalem delu se pritožba zavrne."

3. Tožena stranka je dolžna plačati tožeči stranki 13.307,50 EUR celotnih pravdnih stroškov v roku 15 dni, od tedaj dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Dosedanji potek postopka 1. Okrožno sodišče v Ljubljani je zahtevek tožeče stranke na ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe in vračilo kupnine, v višini 34.293.000,00 SIT s pripadki, zavrnilo. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Relevantno dejansko stanje 2. Pravdni stranki sta dne 29.12.1998 sklenili kupoprodajno pogodbo o nakupu poslovnih prostorov v izmeri 137 m2 s pripadajočimi kletnimi prostori v L., parc. št. 1533 (sedaj 3016), vložek št. ..., k.o. ..., vpisana v zemljiški knjigi pri Okrajnem sodišču v Ljubljani. Tožeča stranka kot kupec je kupnino v celoti poravnala in poslovne prostore pričela uporabljati. Po enem mesecu pa je bil njenim delavcem in zastopnikom vstop onemogočen, ker je družba G. d.d. zamenjala ključavnico na vhodnih vratih in ob tem zatrjevala, da je lastnica poslovnih prostorov. G. d.d. je bil prvotni lastnik poslovnih prostorov in jih je leta 1994 prodal družbi D. d.d., le-ta toženi stranki, slednja pa tožeči stranki. Navedeni prenosi lastninske pravice niso bili evidentirani v zemljiški knjigi. Zemljiškoknjižni lastnik je tako ostal G. d.d., ki je medtem, dne 08.03.1999, poslovne prostore še enkrat prodal družbi C. d.o.o., ki pa je svojo lastninsko pravico vknjižila v zemljiško knjigo.

Vprašanja, ki jih sproža revizija 3. Revizijo je vložila tožeča stranka zoper sodbo sodišča druge stopnje iz vseh revizijskih razlogov po prvem odstavku 370. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 26/99 s spremembami - ZPP). Vrhovnemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo tako spremeni, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da razveljavi sodbi sodišč druge in prve stopnje in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

4. V reviziji navaja, da naj bi tožeča stranka že ves postopek zatrjevala nemoralnost in nepoštenost ravnanja tožene stranke pri sklepanju kupoprodajne pogodbe, zaradi česar naj bi bila pogodba nična. Tovrstne trditve zato niso pritožbene novote, kot je zaključilo sodišče druge stopnje. V postopku ni bil upoštevan dokazni predlog tožeče stranke z vpogledom v pravdni spis, opr. št. VII Pg 249/99, kjer je šlo za spor iz motenja posesti. V sodbi sodišča druge stopnje pa naj bi obstajalo nasprotje med razlogi o odločilnih dejstvih.

5. Vrnitveni zahtevek tožeče stranke naj bi bil utemeljen z določbami o neupravičeni obogatitvi. Sodišče druge stopnje pa naj bi zmotno uporabilo materialno pravo tudi glede določb o odgovornosti za pravne napake in je zato dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno glede vprašanja, kdaj je začel teči rok za uveljavljanje pravne napake.

6. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu in toženi stranki, ki je odgovorila, da očitane kršitve niso podane in vrhovnemu sodišču predlagala zavrnitev revizije.

Razlogi za ugoditev reviziji 7. Iz definicije prodajne pogodbe (454. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, Uradni list SFRJ, št. 29/78 s spremembami - ZOR, ki se uporablja skladno z določbo 1060. člena Obligacijskega zakonika) izhaja, da je obveznost prodajalca, da kupcu izroči stvar tako, da ta na njej pridobi lastninsko pravico. Bistvena je torej pridobitev lastninske pravice.

8. Obveznost prodajalca je ostala neizpolnjena. Skladno z določbo 33. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur. list SFRJ, št. 6/80 s spremembami, ki se uporablja skladno z določbo 268. člena Stvarnopravnega zakonika) se lastninska pravica na nepremičnini, na podlagi pravnega posla, pridobi z vpisom v javno knjigo, torej v zemljiško knjigo. Kot izhaja iz ugotovitev nižjih sodišč, v času sklenitve prodajne pogodbe ni bilo ovir, da bi se tožeča stranka na podlagi verige pogodb vpisala v zemljiško knjigo. Čeprav etažna lastnina še ni bila vzpostavljena, je bil prvotni prodajalec G. d.d. vpisan kot solastnik na navedeni nepremičnini, kakor se je kasneje vpisala tudi družba C. d.o.o.. Tožeča stranka je s pogodbo prevzela obveznost, da bo sama poskrbela za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo (5. člen pogodbe), kljub temu pa je bila dolžnost tožene stranke kot prodajalca, da ji zagotovi uspešnost njenega vpisa. Ta obveznost obstaja tudi takrat, ko tretja oseba povzroči neuspešnost vknjižbe; torej v tem primeru, ravnanje tretjega (družbe G. d.d.), ki bi nepremičnino še enkrat prodal. Prodajalec kot lastnik namreč jamči za uspešnost prenosa lastninske pravice, saj je to bistvena obveznost, ki jo je prevzel s sklenitvijo prodajne pogodbe. Tožena stranka se prav tako ne more uspešno sklicevati na to, da naj bi imela tožeča stranka nekaj manj kakor tri mesece časa, da bi poskrbela za vknjižbo, preden jo je prehitela tretja oseba. Ravnanje tretjega bi namreč lahko preprečila tako, da bi poskrbela za vknjižbo svoje lastninske pravice. S tem bi izključila možnost, da bi brez njene vednosti lastninsko pravico pridobil nekdo tretji, tožeči stranki pa bi zagotovila uspešnost vknjižbe.

9. Po vpisu lastninske pravice tretjega, družbe C. d.o.o, se tožeča stranka ni mogla več vpisati in ne more več pridobiti lastninske pravice. Zaradi tega je ostala obveznost prodajalca neizpolnjena, njena izpolnitev pa je zaradi vpisa tretjega postala nemogoča. Izpolnitev bi bila sicer v absolutnem smislu mogoča, saj predmet obveznosti še vedno obstaja, vendar bi terjala od dolžnika nesorazmerno breme. Nezmogljivost je zato potrebno obravnavati enako kakor nemožnost, če stranka, za katero je dejanje nezmogljivo, za takšno nezmogljivost ob sklenitvi pogodbe ni vedela (S. Cigoj: Teorija obligacij, Uradni list RS, Ljubljana 2003, str. 124). Do naknadne nemožnosti izpolnitve je prišlo zaradi ravnanja tretjega - družbe G. d.d.. Torej je treba uporabiti določbo prvega odstavka 137. člena ZOR, ki ureja nemožnost izpolnitve, za katero ne odgovarja nobena stranka in določa, da ugasne tudi obveznost druge stranke, če je postala izpolnitev obveznosti ene stranke v dvostranski pogodbi nemogoča zaradi dogodka, za katerega ni odgovorna niti prva niti druga stranka; če pa je druga stranka že izpolnila del svoje obveznosti, lahko zahteva vrnitev po pravilih o vračanju tistega, kar je bilo neupravičeno pridobljeno. Skladno s četrtim odstavkom 210. člena ZOR je tožena stranka torej dolžna vrniti tožeči stranki prejeto kupnino. Zato je vrhovno sodišče reviziji delno ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo v delu, ki zadeva vrnitev kupnine (1. odstavek 380. člena ZPP).

10. Skladno z 214. členom ZOR je v primeru neupravičene obogatitve treba plačati zamudne obresti, in sicer, če je bil pridobitelj nepošten, od dneva pridobitve, drugače pa od dneva vložitve zahtevka. Tožeča stranka je zahtevala plačilo obresti od dne 11.02.1999, ko je poravnala kupnino. Vendar pa ob tem ni zatrjevala, da bi bila tožena stranka že od navedenega dne dalje nepoštena oziroma v slabi veri. Do vpisa tretjega v zemljiški knjigi in do odvzema posesti je namreč prišlo šele kasneje. Zato je tožeča stranka upravičena do zamudnih obresti od vložitve tožbe dalje, v preostanku pa zahtevek za plačilo zamudnih obresti ni utemeljen.

11. Reviziji je glede na navedeno delno ugodeno. Zahtevek na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe namreč ni utemeljen iz razlogov, ki sta jih navedli že nižji sodišči. Tožeča stranka je upravičena do vrnitve kupnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30.11.2001 dalje. Vrhovno sodišče se ni opredeljevalo do drugih zatrjevanih kršitev procesnega in materialnega prava, ki naj bi glede na navedbe revidenta pripeljale do enake odločitve.

12. Izrek o stroških temelji na tretjem odstavku 154. člena v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP. Ker tožeča stranka ni uspela le z neznatnim delom svojega zahtevka, ji mora tožena stranka povrniti potrebne stroške pravdnega postopka. Višino pravdnih stroškov tožeče stranke je sodišče določilo na podlagi priglašenih stroškov, v skladu z Odvetniško tarifo in Zakonom o sodnih taksah, in sicer: 1500 točk za tožbo, 1500 točk za prvo pripravljalno vlogo, 1500 točk za prvi narok za glavno obravnavo, 2.837,59 EUR (prej 680.000,00 SIT) takse za tožbo, 1875 točk za pritožbo, 2.862,04 EUR (prej 685.860,00 SIT) takse za pritožbo ter 2100 točk za revizijo in 2.862,04 EUR (prej 685.860,00 SIT) takse za revizijo, 2% administrativnih stroškov, upoštevaje 20% DDV. Skupni stroški tožeče stranke tako znašajo 13.307,50 EUR.

ZOR člen 137, 137/1, 214, 454. ZTLR člen 33.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.