Sklep III Ips 58/2006
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2007-10-09

najem poslovnih prostorov - obveznosti najemnika - popravila, ki jih je treba opraviti takoj - sanacija objekta zaradi potresa - povrnitev stroškov popravila

Zapis dela 17. člena ZPSPP, da ima najemnik pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, če gre za taka popravila, ki jih je treba izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru, izraža intervencijsko dolžnost najemnika. Tožena najemnica bi svojo v pobot uveljavljano terjatev zadostno utemeljila z navajanjem, da ta odraža stroške interventnega popravila, potrebnega za odvrnitev grozeče večje škode na najetih prostorih, ne da bi ji bilo treba posebej zatrjevati takšno nujnost ukrepanja, ki ji ne omogoča ne obvestitve najemodajalca ne dajanja dodatnega roka.

Reviziji se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizije se pridrži za končno odločbo.

(1) S sklepom o izvršbi je bilo toženi stranki naloženo, da tožeči stranki plača 10,274.558,68 SIT s pripadajočimi obrestmi in ji poravna izvršilne stroške. Po ugovoru je bil sklep razveljavljen glede dovolitve predlagane izvršbe, postopek pa se je nadaljeval v pravdi. Okrožno sodišče v Novi Gorici (sodišče prve stopnje) je z uvodoma navedeno sodbo razsodilo, da obstaja terjatev, ki jo je tožena stranka uveljavljala v pobot nasproti terjatvi tožeče stranke v znesku 10,274.558,68 SIT s pripadajočimi obrestmi. Izreklo je pobotanje vzajemnih terjatev, razveljavilo navedeni sklep o izvršbi še v dajatvenem in stroškovnem delu ter zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo 10,274.558,68 SIT s pripadajočimi obrestmi. Višje sodišče v Kopru (sodišče druge stopnje) je na pritožbo tožeče stranke z uvodoma navedeno sodbo izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je ugotovilo, da v pobot uveljavljena terjatev ne obstaja, in razsodilo, da navedeni sklep o izvršbi obvelja tudi v dajatvenem in stroškovnem delu ter da mora tožena stranka tožeči stranki v celoti povrniti potrebne stroške postopka na prvi in drugi stopnji sojenja.

(2) Tožena stranka proti sodbi sodišča druge stopnje vlaga revizijo. V njej uveljavlja revizijska razloga "bistvene kršitve postopka" in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo tako spremeni, da pobotnemu ugovoru ugodi, sicer pa naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje. Pri tem priglaša stroške.

(3) Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

(4) Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki dne 26. 6. 1996 sklenili najemno pogodbo glede prostorov za proizvodnjo in predelavo mleka. Po oceni sodišča prve stopnje naj bi bila tožena stranka na podlagi pravnega pravila iz 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/1974 - Uradni list RS, št. 102/2002; ZPSPP) o popravilih v nujnih primerih upravičena do povračila stroškov, ki se navezujejo na določena sanacijska dela, za katera je ugotovilo, da naj bi jih bila toženka morala takoj izvesti zaradi odprave posledic potresa aprila 1998. S sanacijo naj ne bi bilo mogoče odlašati "na račun najemodajalčevega obveščanja ter z dajanjem roka", ker naj bi bila nevarnost rušenja (ogrožena statika v najem vzetih prostorov, poškodbe stebrov in poškodbe stolpa za sušenje mleka) ogrožala (odpadajoči deli "kopilit" stekla) ljudi in stvari.

(5) Sodišče druge stopnje je sicer sprejelo dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje (svoje odločitve v nasprotnem primeru ne bi utemeljilo na 4. točki 358. člena ZPP), a je po tolmačenju relevantnega zakonskega dejanskega stanu 17. člena ZPSPP, ki po njegovem zajema situacije, v katerih je zaradi preprečitve škode potrebno takojšnje ukrepanje, takšno, ki najemniku ne omogoča ne obvestitve najemodajalca ne dajanja dodatnega roka (grožnja povečanja škode naj bi morala biti hipna in neposredna), ugotovilo, da tožena stranka tako opredeljene nujnosti ni niti zatrjevala.

(6) Tolmačenje relevantnega dela 17. člena ZPSPP, ki ga je podalo sodišče druge stopnje, je pravno zmotno. Zapis tega dela 17. člena ZPSPP, da ima najemnik pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, če gre za taka popravila, ki jih je treba izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru, v bistvu izraža intervencijsko dolžnost najemnika. Določba 17. člena ZPSPP namreč v tem delu varuje najemodajalčev interes, da se v najem dana stvar bistveno ne poslabša, ko zaradi okoliščin, ki pomenijo določeno časovno stisko, ne more ukrepati sam, najemnikova dolžnost ukrepanja v takih okoliščinah pa je poseben primer njegove (splošne) dolžnosti (izrecno izražene v drugem odstavku 20. člena ZPSPP), da pri uporabljanju najete stvari ravna z vso potrebno skrbnostjo. Kontrastirana z dolžnostjo, da v nujnih primerih zagotovi potrebna popravila, je v zvezi s popravili, ki jih ni treba izvršiti takoj in ki so predmet ostalega dela 17. člena ZPSPP, najemnikova dolžnost le v tem, da nastalo potrebo po popravilih sporoči najemodajalcu. Po prepričanju revizijskega sodišča bi zato tožena stranka svojo v pobot uveljavljano terjatev zadostno utemeljila z navajanjem, da ta odraža stroške interventnega popravila, potrebnega za odvrnitev grozeče večje škode na najetih prostorih, ne da bi ji bilo treba posebej zatrjevati nujnost popravila "v povezavi z opustitvijo obvestila tožeče stranke in dodelitve primernega ji roka", kot to od nje terja sodišče druge stopnje.

(7) Po presoji revizijskega sodišča se zgoraj povzete dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje prilegajo nujnosti, kakršno bi ob pravilni razlagi 17. člena ZPSPP morala tožena stranka glede na njeno breme po prvem odstavku 7. člena in 212. členu ZPP zatrjevati, da bi bil njen pobotni zahtevek utemeljen. Vendar zaradi zmotne uporabe materialnega prava sodišče druge stopnje ni preizkušalo pritožbe tožeče stranke v tistem njenem delu, ki je bil naperjen prav zoper pravilnost navedenih prvostopenjskih dejanskih ugotovitev. Ker je v tem pogledu pritožba ostala neizčrpana, je revizijsko sodišče na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP razveljavilo izpodbijano sodbo sodišča druge stopnje in temu sodišču vrnilo zadevo v novo sojenje. Z ostalimi revizijskimi razlogi se posledično ni ukvarjalo.

(8) Izrek o stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.