Sodba II Ips 280/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2007-02-22

garaža - pomožni stanovanjski prostori - zakonita predkupna pravica - pogodbena predkupna pravica

Tožnik, ki nosi dokazno breme za predpostavke zakonite predkupne pravice, ni niti zatrjeval kakega dejstva, ki bi substanciralo njegovo (pravno) stališče, da je garaža "pomožen stanovanjski prostor, ki sodi k stanovanju oziroma je njegov sestavni del" - npr., da je bila že od vsega začetka predvidena kot pomožni prostor njegovega stanovanja, da ima v večstanovanjski hiši, v kateri je njegovo stanovanje, vsako stanovanje svojo garažo, da je najemnik stanovanja in garaže na podlagi iste najemne pogodbe itd.

Pogodbena predkupna pravica se ne ustanovi z nekakšno splošno izjavo lastnika stvari, ampak s pogodbo (ki je lahko samostojna pogodba, lahko pa se sklene skupaj z drugo pogodbo - npr. s prodajno ali najemno pogodbo). Tudi, če je prva tožena stranka po neuspešni drugi javni dražbi tožnika večkrat obvestila, da lahko pod enakimi pogoji, kot so bili objavljeni za drugo javno dražbo, odkupi sporno garažo, s tem še ni bila ustanovljena pogodbena predkupna pravica.

Sodišče prve stopnje je razveljavilo prodajno pogodbo, katere predmet je bila garaža v Krškem, ki sta jo dne 11.9.2003 sklenili toženi stranki - prva tožena stranka kot prodajalka, drugi toženec pa kot kupec. Prvo toženo stranko je zavezalo, da mora garažo pod enakimi pogoji prodati tožniku, ter da mora pogodba vsebovati tudi zemljiškoknjižno dovolilo. Toženi stranki je zavezalo, da morata tožniku povrniti 301.354 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe.

Pritožbeno sodišče je pritožbama toženih strank ugodilo in sodbo prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. Po mnenju pritožbenega sodišča tožnik ni imel predkupne pravice po Stanovanjskem zakonu (Ur. l. RS, št. 181/91 in nasl. - SZ), niti ni bila dogovorjena pogodbena predkupna pravica.

Zoper to sodbo je tožnik vložil revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvenih kršitev določb postopka. Pritožbenemu sodišču očita, da se je nepravilno oprlo na sodbe vrhovnega sodišča (II Ips 855/94 in II Ips 465/96), v katerih se je sodišče izreklo le o tem, da imetniki stanovanjske pravice niso upravičeni do ugodnejšega odkupa garaž, ni pa izključilo uporabe ostalih določb SZ. V obravnavanem primeru tožnik ni zahteval odkupa garaže po privatizacijskih določbah SZ, pač pa uveljavlja predkupno pravico kot najemnik.

To, da je pritožbeno sodišče soglašalo s stališčem prvostopenjskega sodišča, da sporna garaža ni poslovni prostor, je le dodatni argument, da predstavlja garaža pomožni stanovanjski prostor. Kot najemnik pomožnega stanovanjskega prostora pa ima tožnik v skladu s SZ predkupno pravico. To mu priznava tudi prva tožena stranka, ki je v objavi druge javne dražbe navedla, da garaže zasedajo najemniki, ki imajo v skladu s predpisi predkupno pravico. Pritožbeno sodišče je to navedbo napačno interpretiralo, kot da se nanaša le na tiste najemnike, ki imajo predkupno pravico po kateremkoli predpisu. Tak razlagalni pristop je povsem v nasprotju s poslovno voljo prve tožene stranke, ko je ob objavi druge javne dražbe jasno navedla, da tožniku priznava predkupno pravico. Tožnik je zato predkupni upravičenec, tudi če sporne garaže ne bi opredelili kot pomožnega stanovanjskega prostora (se pravi, če ne bi šlo za zakonito predkupno pravico po SZ). Tudi drugemu tožencu je prva tožena stranka ponudila prodajo pod enakimi pogoji kot tožniku, kar pomeni, da je tudi on vedel, da je tožnik predkupni upravičenec.

Revident vidi bistveni kršitvi določb pravdnega postopka v zmotni uporabi četrtega odstavka 358. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 in nasl. - ZPP) ter v 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, kar utemeljuje s tem, da je v izpodbijani sodbi o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin ali zapisnikov o izpovedbah v postopku in med samimi temi listinami oziroma zapisniki. Po njegovem naj bi pritožbeno sodišče listinsko dokumentacijo in navedbe strank napačno in netočno interpretiralo.

Prva tožena stranka je odgovorila na revizijo, pri tem pa poudarja, da garaža v obravnavanem primeru ni pomožen stanovanjski prostor, saj ni bila točkovana v zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja (zato se tudi ni prodajala po določbah SZ). Tožnik pa nima niti pogodbene predkupne pravice. Navedba v objavi javne dražbe pove le, da je prva tožena stranka z enostransko izjavo volje najemnikom priznala predkupno pravico zgolj za postopek prodaje na javni dražbi. Ker pa je bila ta neuspešna, je s tem ugasila tudi za javno dražbo priznana predkupna pravica. Prva tožena stranka zato predlaga, naj revizijsko sodišče revizijo zavrne.

Tožnik, ki zahteva sodno varstvo predkupne pravice, nosi dokazno breme za njen obstoj. Dokazati bi moral bodisi predpostavke zakonite predkupne pravice, bodisi pogodbeno predkupno pravico. Kar se tiče prvega, revizijsko sodišče sprejema stališče sodišč prve in druge stopnje, da tožnik ni imel zakonite predkupne pravice. Sporna garaža namreč ne predstavlja pomožnega stanovanjskega prostora. Da ne sodi k (tožnikovemu) stanovanju in da ni njegov sestavni del, izhaja že iz ugotovitve pritožbenega sodišča, da "je bila usoda stanovanja tožnika povsem drugačna od predmetne garaže", ter da to nedvoumno izhaja "že iz dejstva, da je tožnik stanovanje kupil pred leti, garažo pa je še vedno uporabljal na podlagi posebne najemne pogodbe" (prvi odstavek na četrti strani izpodbijane sodbe). Predvsem pa tožnik, ki nosi dokazno breme za predpostavke zakonite predkupne pravice, ni niti zatrjeval kakega dejstva, ki bi substanciralo njegovo (pravno) stališče, da je garaža "pomožen stanovanjski prostor, ki sodi k stanovanju oziroma je njegov sestavni del" (na primer, da je bila že od vsega začetka predvidena kot pomožni prostor njegovega stanovanja, da ima v večstanovanjski hiši, v kateri je njegovo stanovanje, vsako stanovanje svojo garažo, da je najemnik stanovanja in garaže na podlagi iste najemne pogodbe itd.1). Tožnik torej nima zakonite predkupne pravice.

Nima pa niti pogodbene, dogovorjene predkupne pravice. Revizijsko sodišče namreč soglaša s stališčem pritožbenega sodišča, da zapis v objavi javne dražbe, "da ima pri enaki ponujeni ceni prednost dražitelj, ki je najemnik posamične garaže", ne predstavlja predkupne pravice, ampak le izjavo o prednosti določenemu dražitelju. Pogodbena predkupna pravica se namreč ne ustanovi z nekakšno splošno izjavo lastnika stvari, ampak s pogodbo (ki je lahko samostojna pogodba, lahko pa se sklene skupaj z drugo pogodbo - na primer s prodajno ali najemno pogodbo) med lastnikom in predkupnim upravičencem, s katero se lastnik stvari zavezuje, da bo v določenem času predkupnemu upravičencu kot prvemu ponudil sklenitev prodajne pogodbe, če se bo odločil, da bo med trajanjem predkupne pravice prodal stvar (prim. 507. člen Obligacijskega zakonika - Ur. l. RS, št. 83/2001). Tudi če je prva tožena stranka po neuspešni drugi javni dražbi tožnika večkrat obvestila, da lahko pod enakimi pogoji, kot so bili objavljeni za drugo javno dražbo, odkupi sporno garažo, s tem še ni bila ustanovljena pogodbena predkupna pravica. Zato je pravilna tudi ugotovitev pritožbenega sodišča, da tožnik ni imel niti pogodbene predkupne pravice. Ker je tako materialno pravo pravilno uporabljeno in ker niso podane očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka (pritožbeno sodišče je pravilno uporabilo četrti odstavek 358. člena ZPP, očitek o napačni razlagi in dokazni oceni listin pa je neupošteven - pritožbeno sodišče je namreč pooblaščeno, da na seji dokazno oceni listine ali posredno izvedene dokaze /2. točka 358. člena ZPP/, dokazne ocene pa z revizijo ni mogoče izpodbijati /tretji odstavek 370. člena ZPP/), je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

Op. št. 1: O tem se je judikatura Vrhovnega sodišča RS (ki pa jo revident očitno napačno razume) že večkrat jasno opredelila. Ne le v zadevah, na kateri se sklicuje pritožbeno sodišče, tudi v sodbah II Ips 308/99 z dne 14.2.2000, II Ips 373/96 z dne 4.2.1998, II Ips 250/95 z dne 6.2.1997, II Ips 928/93 z dne 23.2.1995 itd. Vrhovno sodišče sicer res ni nikoli še izrecno navedlo, da se v takih primerih najem garaže ne presoja po SZ. To pa preprosto zato, ker se ni zdelo potrebno. Iz ugotovitve, da garaža ni pomožen stanovanjski prostor, namreč z logično nujnostjo izhaja, da taka garaža ni stanovanje in da za njen najem zato ne veljajo določbe SZ - sapienti sat.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.