Sodba in sklep II Ips 244/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2007-01-18

STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

najem po SZ - najem po ZOR - najemnina - podnajemnina - višina najemnine - oderuška najemnina - dovoljenost revizije - vrednost spornega predmeta - objektivna kumulacija tožbenih zahtevkov - zavrženje revizije

Ker je tožena stranka tožnici oddala v podnajem celotno stanovanjsko hišo (in ne le del stanovanja), določbo drugega odstavka 49. člena SZ ni mogoče uporabiti.

Revizija se zavrže v delu, s katerim F. M. izpodbija del sodbe, ki se nanaša na zavrnitev dela njenega zahtevka za vrnitev premičnin ter na odločitev o zahtevkih F. R. in V. R.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek F. M., da ji mora I. d.o.o. plačati 1.067.149 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28.2.1998. Ugodilo je (pretežnemu) delu zahtevka iste tožnice za vrnitev premičnin, v manjšem delu pa je ta zahtevek zavrnilo. Zahtevku tožeče stranke I. d.o.o. zoper F. M. za plačilo 1.005.834 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo različno od posameznih delov te terjatve, je v celoti ugodilo, prav tako zahtevku F. R. zoper F. M. za plačilo 420.257 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo različno od posameznih delov te terjatve. Zavrnilo pa je zahtevek V. R., da mu mora F. M. plačati 26.903 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.9.1996.

Pritožbeno sodišče je zavrnilo pritožbo F. M. in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo prve stopnje. Soglaša s stališčem prvostopenjskega sodišča, da v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določbe drugega odstavka 49. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 in nasl. - SZ), saj se ne nanaša na primere, ko je oddano v podnajem celotno stanovanje.

Zoper to sodbo je F. M. vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Vztraja pri svojem dosedanjem stališču, da bi bilo treba uporabiti drugi odstavek 49. člena SZ, po katerem podnajemnina in ostali stroški za v podnajem oddan del stanovanja ne smejo biti višji od najemnine in ostalih stroškov za ta del stanovanja. Zakonodajalec je s to določbo želel preprečiti oddajanje v podnajem iz koristoljubnosti, najemniku, ki začasno ali trajno zaide v položaj, ko sam ne zmore poravnati vseh obveznosti v zvezi z najemom, in se iz kakršnihkoli razlogov ne želi preseliti v skromnejše stanovanje, pa je omogočil, da si z oddajanjem v podnajem omogoči nadaljnjo uporabo najetega stanovanja. Čeprav SZ ne prepoveduje oddajanja celotnega stanovanja v podnajem, ni najti sprejemljive razlage, zakaj bi postavljal omejitve za oddajanje le dela stanovanja, ne pa tudi celotnega predmeta najema. To pomeni, da je v podnajem mogoče oddati le del stanovanja. Sodišče bi moralo upoštevati, da je SZ v razmerju do Zakona o obligacijskih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 29/78 in nasl. - ZOR) lex specialis, kar izhaja tudi iz 568. člena ZOR, po katerem se določbe o zakupu ne uporabljajo za zakupe, ki so urejeni s posebnimi zakoni. Pomembna je tudi določba 51. člena SZ, da se določbe o pravicah in obveznostih najemnika stanovanja smiselno uporabljajo tudi za urejanje podnajemnih razmerij. Podnajemna pogodba med F. M. in I. d.o.o. je tako nična, posebej, ker je bila dogovorjena podnajemnina v višini 1.600 DEM mesečno, najemnina pa je znašala le 100 DEM. Tolikšno nesorazmerje med najemnino in podnajemnino je v nasprotju z moralo, saj kaže na najemnikovo koristoljubnost. Sicer pa je sodišče prezrlo določbo 54. člena ZOR, po kateri pravna oseba sklepa pogodbe v pravnem prometu v mejah svoje pravne sposobnosti. I. d.o.o. je bila registrirana le za oddajanje v najem lastnih (ne pa tujih) nepremičnin. Končno bi bilo treba upoštevati še tretji odstavek 66. člena SZ, ki oškodovanemu najemniku omogoča vrnitev preveč plačane najemnine. Sporno podnajemno pogodbo bi bilo zato kljub ničnosti smotrno ohraniti v veljavi, vendar s tem, da se F. M. vrne najemnina, ki presega 100 DEM.

Revidentka vidi bistveno kršitev določb pravdnega postopka v pomanjkljivi obrazložitvi tistega dela sodbe, ki se nanaša na odločitev o zahtevku F. R. za povrnitev stroškov telefonskega priključka.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije ter I. d.o.o., F. R. in V. R., ki pa nanjo niso odgovorili.

Revizija je delno nedovoljena, v preostalem pa neutemeljena.

F. M., ki je uveljavljala dva zahtevka - zahtevek za vrnitev preveč plačane podnajemnine v znesku 1.067.149 SIT in zahtevek za vrnitev določenih premičnih stvari, je navedla vrednost spornega predmeta le v enem, skupnem znesku - 2.000.000 SIT. Ker pa imata njena zahtevka različno dejansko in pravno podlago (prvi je obogatitveni, drugi lastninski), se ugotavlja pravica do revizije po vrednosti vsakega posameznega zahtevka (41. člen Zakona o pravdnem postopku - Uradni list RS, št. 26/99 in nasl.-ZPP). To pomeni, da je revizija dovoljena le zoper tisti del sodbe, s katerim je odločeno o njenem denarnem zahtevku, ne pa tudi zoper del sodbe, ki se nanaša na odločbo o zahtevku za vrnitev stvari. Njegova vrednost (ki predstavlja razliko med zneskom, ki je naveden kot skupna vrednost spornega predmeta in zneskom denarnega zahtevka), namreč ne presega 1.000.000 SIT (drugi odstavek 367. člena ZPP). Iz istega razloga tudi ni dovoljena revizija zoper sodbo, ki se nanaša na odločitev o zahtevkih F. R. in V. R. (noben od teh zahtevkov namreč ne presega 1.000.000 SIT). V teh delih je zato revizijsko sodišče revizijo zavrglo (377. člen ZPP).

SZ, ki ureja tudi stanovanjska najemna razmerja, je v razmerju do ZOR sicer res specialen predpis. Zato je izključena uporaba tistih splošnih določb o zakupu (najemu), ki so v nasprotju z določbami SZ, ki (zaradi posebnega pomena stanovanja kot osnovne eksistenčne dobrine) ožijo meje avtonomije strank. Tako kogentno določbo predstavlja tudi drugi odstavek 49. člena SZ, po katerem podnajemnina in ostali stroški za v podnajem oddani del stanovanja ne smejo biti višji od najemnine in ostalih stroškov za ta del stanovanja. Vendar v konkretnem primeru te določbe ni mogoče uporabiti. Kot sta pravilno navedli sodišči prve in druge stopnje, je I. d.o.o. F. M. oddala v podnajem celotno stanovanjsko hišo (in ne le del stanovanja). Razen tega je I. d.o.o. gospodarska družba, kar pomeni, da med njo in lastnikom ni bilo stanovanjskega najemnega razmerja, pač pa navadno najemno razmerje, ki se presoja po splošnih pravilih. Po naravi stvari I. d.o.o. stanovanjske hiše, ki je bila predmet najema, ni najela (in tudi ne uporabljala) za stanovanje (se pravi za zadovoljevanje svojih stanovanjskih potreb), ampak za doseganje komercialnih, profitnih ciljev. Stanovanjsko najemno razmerje je zato obstajalo le med F. M. in I. d.o.o., ne pa tudi med I. d.o.o. in lastnikom. Med njima ni veljala strožja zakonska ureditev, ki je posledica spoznanja, da zaradi javnega interesa urejanja medsebojnih stanovanjsko najemnih razmerij ni mogoče v celoti prepustiti volji pogodbenih strank.

Presoja, ali je (pod)najemnina oderuška ter ali ima zato F. M. pravico zahtevati vračilo, je zato odvisna (le) od okoliščin, ki so navedene v 65. členu SZ. Ker pa F. M. nobene od teh ni zatrjevala, njen zahtevek za vrnitev najemnine ne more biti utemeljen. Zgolj to, da je (pod)najemnina, ki jo je morala plačevati I. d.o.o., kar 16x presegala najemnino, ki je bila dogovorjena med I. d.o.o. in lastnikom, samo po sebi še ne zadošča za zaključek, da je šlo za oderuško najemnino. Oderuška najemnina je namreč samo tista, ki jo definira 65. člen SZ, to pa je najemnina, ki za več kot 50 % presega povprečno prosto oblikovalno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer je treba upoštevati tudi lokacijo in opremo stanovanja. F. M., ki zahtevka ni utemeljila s trditvami, da bi (pod)najemnina, ki je bila določena v pogodbi med njo in I. d.o.o., za več kot 50 % presegla povprečno prosto oblikovano najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, z zahtevkom na vračilo preveč plačane najemnine in z ugovorom previsoke najemnine ne more uspeti. In ker so brez (pravnega) pomena tudi zakasnele trditve, da I. d.o.o. ni imela sposobnosti za sklepanje podnajemnih pogodb, je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

SZ člen 49, 49/2, 65.ZPP člen 41, 367, 367/2, 377.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.

Sklep III Ips 11/2008, enako tudi III Ips 134/2007