Sodba II Ips 132/2004
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-07-07

prodaja nepremičnine - stvarne napake - izoliranost in protipotresna varnost stanovanjske hiše

Slabo izolirana hiša, ki zahteva neekonomično ogrevanje, in je zgrajena po potresnih standardih izpred 20 let (tretji odstavek 480. člena in prvi odstavek 479. člena ZOR) nima stvarnih napak.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da morata toženca nerazdelno plačati tožnici 2.730.000 tolarjev z zamudnimi obrestmi, kot so določene v zakonu in tečejo od 5.12.1996 do plačila. Zahtevek iz nasprotne tožbe, ki sta ga oblikovala toženca tako, da sta zahtevala znižanje kupnine z 200.000 nemških mark na 170.000 nemških mark, je zavrnilo. Po pritožbi tožencev je sodišče druge stopnje zavrnilo pritožbo in potrdilo izpodbijano sodbo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje, s katero je postala pravnomočna sodba prvostopenjskega sodišča, sta toženca pravočasno vložila revizijo. Uveljavljata revizijske razloge bistvenih kršitev določb Zakona o pravdnem postopku in zmotne uporabe materialnega prava.

Predlagata spremembo sodb tako, da se zavrne tožbeni zahtevek tožnice in ugodi njunemu zahtevku iz nasprotne tožbe, ali razveljavitev sodb in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Po njunem so razlogi o odločilnih dejstvih nejasni in deloma tudi v nasprotju z vsebino listin in sodbo. Izvedenca mag. M. Š. in M. F. sta ugotovila identične napake in pomanjkljivosti na objektu: toplotno izolacijo, ki ne ustreza sedanjim standardom, dejstvo, da ni zgrajen potresno varno, in še nekaj pomanjkljivosti. Menita, da zato raba objekta ni normalna, saj so potrebni večji stroški za kurjavo in objekt potresno ni varen. Iz tega izvajata, da so njuni jamčevalni zahtevki po Zakonu o obligacijskih razmerjih utemeljeni. Tudi z ugotovitvijo sodišč, da bi toženca pred sklenitvijo posla lahko ugotovila te napake, se ne strinjata. Sta povprečno izobražena kupca, zato nista mogla ugotoviti, če je gradnja protipotresna in ali je toplotna izolacija pravilno izvedena. K ogledu nista bila dolžna povabiti strokovnjaka in ker tožnica ni povedala, kakšna je starost hiše, nista mogla predvideti, za kakšno gradnjo je šlo. Sodišču druge stopnje še očitata, da v utemeljitvi sodbe ni razlogov o cenitvi J. B., ki je ocenil vrednost hiše na 160.000 nemških mark in ne na znesek 200.000 nemških mark na katerega sta toženca pristala v predpogodbi. Zato menita, da sta pravilno utemeljila tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe, ki temelji na 485. členu ZOR, in da tedaj nista zamudila zakonsko določenih rokov za grajanje napak. Na koncu povzemata, da so bile napake na zgradbi bistvene in da bi sodišči morali znižati kupnino.

Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Uradni list RS, št. 36/04 - uradno prečiščeno besedilo) je bila revizija vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožnici, ki nanjo ni odgovorila.

Toženca sodiščema očitata bistvene kršitve določb ZPP, ki jih opisujeta kot kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Toda sodišči sta vse dokaze ocenili in pojasnili komu in kaj verjameta ter kaj štejeta za dokazano. Razlik v mnenjih izvedencev in cenilcev nista prezrli in sodišče prve stopnje je na 5. strani utemeljitve sodbe navedlo pomanjkljivosti, ki jih je ugotovil sodni izvedenec mag. M. Š., ki se ujemajo s tistimi, ki jih navaja revizija tudi kot ugotovitve M. F., inž. gr., ki je izdelala cenitev po naročilu tožencev. Sodišče je tudi pojasnilo, da bi se morala toženca, ki sta kupovala 20 let staro hišo, zavedati, da ni grajena po današnjih, temveč po tedanjih standardih. Ob tako izčrpnem pojasnilu ni zatrjevane bistvene kršitve določb ZPP pred sodiščem prve stopnje. Prav tako ni utemeljen očitek sodišču druge stopnje, češ da v sodbi ni razlogov o cenitvi J. B., inž. gr., ki je ocenil sporno nepremičnino eno leto pred prodajo tožencema in bi se torej prodajalka morala zavedati, da je tedaj znašala vrednost nepremičnin 160.407 nemških mark. Pritožbeno sodišče je navedlo, da sprejema vse pomembne okoliščine, ki jih je dovolj natančno ugotovilo prvostopenjsko sodišče in to se je predvsem na podlagi mnenja izvedenca in cenilca, ki ga je postavilo v pravdi, ukvarjalo z ugotovljenimi pomanjkljivostmi. Te je presodilo tudi sodišče druge stopnje v drugem odstavku na 3. strani utemeljitve sodbe, in ni bistveno, če pri tem ni posebej navedlo cenitvenega poročila J. B., inž. gr. Kot navajata toženca, je bila njegova cenitev izdelana za potrebe razdružitvenega postopka med prodajalko in njenim možem, zato ni odločilnega pomena. Tudi če je tožnica pri prodaji nepremičnin vedela, da so bile te pred letom dni ocenjene na 160.907 nemških mark, ni bila dolžna prodati hiše in pripadajočega zemljišča za to ceno, saj se je lahko spremenila, zlasti pa je cena odvisna od ponudbe in povpraševanja na trgu v določenem trenutku.

Tudi materialno pravo je bilo pravilno uporabljeno. V predpogodbi so prodajalka in kupca zapisali sestavine, ki jih predvideva 45. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Uradni list SFRJ, št. 29/78 - 57/89), pa tudi bistvene sestavine prodajne pogodbe iz 458. člena ZOR. Cena je bila dogovorjena v vrednosti 200.000 nemških mark, ki je bila dokončna in sprejemljiva. Tako je zapisano v prvem odstavku 3. člena predpogodbe in sodišče prve stopnje je v prvem odstavku na 7. strani dodatno pojasnilo, da toženca niti nista razmišljala o dejanski vrednosti hiše, ker sta po ogledu 15 hiš cenila zlasti lokacijo te hiše (toženka ni imela vozniškega izpita) in sta se ukvarjala predvsem z mislijo, kako bosta dogovorjeni znesek plačala. Kupljene nepremičnine sta si ogledala, jih spoznala in kupila v stanju, v kakršnem so. Sodišči prepričljivo pojasnjujeta, kako bi morala ravnati skrbna kupca, kaj je bilo mogoče opaziti pri sklepanju predpogodbe in kdaj sta kupca prevzela posest. Ob logičnem pojasnilu sodišč, da slabo izolirana hiša, ki zahteva neekonomično ogrevanje, in je zgrajena po potresnih standardih izpred 20 let (tretji odstavek 480. člena in prvi odstavek 479. člena ZOR) nima stvarnih napak, zato tudi sklicevanje tožencev na 485. člen ZOR ni utemeljeno.

Tako se izkaže, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, in ne razlogi, na katere mora sodišče paziti po uradni dolžnosti. Zato revizija ni utemeljena in jo je sodišče zavrnilo po 378. členu ZPP. S tem je zavrnilo tudi zahtevek za povrnitev stroškov revizije (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

ZOR člen 45, 458, 479, 479/1, 480, 480/3, 485.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.