Sodba III Ips 56/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2006-10-17

najem poslovnega prostora - prenehanje najema - neupravičena pridobitev - povrnitev investicijskih vlaganj -

Stranki sta se z najemno pogodbo dogovorili, da stroški investicijskega vzdrževanja bremenijo toženo stranko (najemodajalca), ki je z vlaganji tožeče stranke soglašala. Zato ji je po prenehanju najemne pogodbe dolžna vrniti vlaganja (tretji odstavek 210. člena ZOR).

2. Tožena stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka.

1. Tožeča stranka kot najemnica in tožena stranka kot najemodajalka sta dne 26. 6. 1997 sklenili pogodbo o najemu poslovnega prostora - Hotela G.(v nadaljevanju najemna pogodba), istega dne pa še predpogodbo, s katero sta se stranki zavezali, da bosta sklenili prodajno pogodbo za isti objekt. V 4. členu najemne pogodbe je tožena stranka zagotovila izpolnjevanje pogojev za dovoljenje za opravljanje gostinske dejavnosti v obratu za čas trajanja najema. Stranki sta se s pogodbo tudi dogovorili, da stroški investicijskega vzdrževanja bremenijo toženo, tekočega vzdrževanja pa tožečo stranko. Tožeča stranka je bila dolžna za vsak gradbeni poseg v objekt dobiti pisno soglasje tožene stranke. Zaradi pridobitve obratovalnega dovoljenja je morala tožeča stranka izvršiti preureditev in sanacijo objekta. V obnovo restavracije in kuhinje je vložila 4.553.380,00 SIT, v prenovo recepcije in sanitarij 1.499.183,00 SIT, za oplesk sob, stopnišč in cvetličnih korit ter obnovo tapet pa je porabila 1.872.469,00 SIT. Za vsa izvršena dela je imela soglasje tožene stranke. Do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo, najemna pogodba pa je bila sporazumno razvezana. Tožeča stranka je toženi objekt vrnila, ta pa ga je nato prodala drugemu kupcu. Pri tem je dosegla nižjo ceno od tiste, za katero se je s tožečo stranko dogovorila v predpogodbi.

2. Tožeča stranka je s tožbo zahtevala vrnitev vlaganj. Sodišče prve stopnje ji je prisodilo vrnitev zneskov za prenovo restavracije, kuhinje, recepcije in sanitarij. Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek za povrnitev izdatkov za pleskanje sob, stopnišč in cvetličnih korit ter obnovo tapet, ker je ocenilo, da so to dela, ki pomenijo tekoče vzdrževanje. Pritožbeno sodišče je pritožbo tožene stranke zavrnilo in v obsodilnem delu potrdilo prvostopenjsko sodbo. Pritožbi tožeče stranke pa je ugodilo in prvostopenjsko sodbo spremenilo tako, da ji je prisodilo še tisti zahtevek, ki ga je sodišče prve stopnje zavrnilo. Pravnomočno je zavrnjen tudi pobotni ugovor, s katerim je tožena stranka uveljavljala v pobot svojo terjatev v znesku 9.000.000,00 SIT iz naslova škode zaradi tega, ker naj bi zaradi posegov tožeče stranke v objekt pri njegovi prodaji dosegla nižjo ceno. Tožeča stranka je tako s tožbenim zahtevkom v celoti uspela.

3. Sodbo sodišča druge stopnje izpodbija tožena stranka z revizijo, s katero uveljavlja absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in zmotno uporabo materialnega prava. Predlagala je, naj revizijsko sodišče razveljavi drugostopenjsko sodbo, vrne zadevo pritožbenemu sodišču, ki naj razveljavi prvostopenjsko sodbo in vrne zadevo v ponovno odločanje sodišču prve stopnje.

4. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

6. Vrhovno sodišče je pri odločanju o reviziji vezano na dejansko stanje, ugotovljeno pred sodišči prve in druge stopnje. Po določbi tretjega odstavka 370. člena ZPP revizija zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (prav to pa v veliki meri uveljavlja tožena stranka) ni dovoljena. Ob bistvenih dejanskih ugotovitvah, do katerih sta prišli sodišči prve in druge stopnje, opisanih v točki 1 obrazložitve te sodbe, je jasno, da mora tožena stranka tožeči povrniti izdatke za vlaganja v sanacijo in prenovo Hotela G. Izdatki so bili opravljeni z namenom usposobiti hotel za opravljanje dotedanje dejavnosti, s katero je tožeča stranka nameravala nadaljevati (tudi po predvidenem nakupu hotela). Ker tožena stranka ni zagotovila dovoljenja za njeno opravljanje, za kar je izrecno jamčila z najemno pogodbo, je tožeča stranka upravičeno (in s soglasjem tožene stranke) sama pristopila k sanaciji. Pravilna je ocena pritožbenega sodišča, da bi bila tožena stranka po sporazumni razvezi najemne pogodbe in vrnitvi hotela toženi stranki neupravičeno obogatena, če ne bi povrnila tožeči stranki izdatkov za vlaganja v njegovo sanacijo. Zato je pravilna tudi materialnopravna ocena, da je podlaga tožbenega zahtevka v 210. členu ZOR; konkretno v njegovem tretjem odstavku, ki govori o povrnitvi koristi, nastale z izvršitvijo nekega dejanja. Za odločitev o tako postavljenem tožbenem zahtevku ni pomembno, zakaj je prišlo do razveze najemne pogodbe in zakaj po sklenitvi predpogodbe ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe. Če je tožena stranka menila, da je tožeča stranka kršila najemno pogodbo in predpogodbo, bi lahko proti njej uveljavljala ustrezne (tudi odškodninske) zahtevke. S tistim, ki ga je uveljavljala s pobotnim ugovorom v tej zadevi, ni mogla uspeti že zato, ker ni navedla dovolj dejstev, iz katerih bi izhajala njegova utemeljenost, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje.

7. S tem je revizijsko sodišče odgovorilo na vse pravno pomembne trditve iz revizije in utemeljilo, zakaj ni podan nobeden od revizijskih razlogov. Na podlagi določbe 378. člena ZPP je neutemeljeno revizijo zavrnilo.

8. Tožena stranka z revizijo ni uspela, zato mora sama kriti svoje stroške revizijskega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.