Sodba II Ips 109/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-09-22

učinki razdrte pogodbe - povračilo koristi - najem nepremičnine - namen najema - prenehanje najema - posest nepremičnine - povrnitev vlaganj - razmejitev dejanskih in pravnih vprašanj

Poslovni namen pogodbenih strank ob sklenitvi najemne pogodbe je bil opravljanje (oživitev in nadaljevanje) gostinske dejavnosti v hotelu, ki se je v sicer dogovorjenem dvajsetletnem obdobju udejanjal le prvih osem let. Zato je vprašanje posesti ključev objekta po zaključku opravljanja dejavnosti, kateri je bil hotel namenjen, brez slehernega pomena za presojo vprašanja obstoja najemnega razmerja. Tožnika se namreč nista upirala izročitvi (vrnitvi) ključev objekta s sklicevanjem na obstoj najemnega razmerja (morda tudi še po zaključku sezone v letu 1990), temveč s sklicevanjem na pridržno pravico do poplačila njune terjatve iz naslova vlaganj v objekt. To pa le še potrjuje tudi materialnopravno pravilnost sklepanja sodišč prve in druge stopnje o trenutku prenehanja najemnega razmerja. Če je tožena stranka menila, da je bila posest tožnikov po prenehanju najemnega razmerja neupravičena, je imela za uveljavitev zatrjevanih pravic na razpolago za tak primer pravno predvideno pot.

Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške revizijskega postopka.

Po dolgotrajnem in večkrat ponovljenem postopku, v katerem je bil tedaj še kot primarno uveljavljan stvarnopravni zahtevek tožnikov za ugotovitev z vlaganji v tujo nepremičnino pridobljene solastninske pravice po enakih deležih na idealni polovici nepremičnine vl. št. 67 k.o... že pravnomočno zavrnjen, je ostal odprt za odločanje le še denarni zahtevek tožnikov (tokrat kot glavni in edini) za plačilo 10,000.000 SIT s pripadki.

Sodišče prve stopnje je zahtevku tožnikov ugodilo do zneska 5,497.311 SIT s pripadki, medtem ko je v presežku tožbeni zahtevek zavrnilo. Ugotovilo je, da sta se tožnika ustno dogovorila s pravno prednico sedanje tožene stranke - tedanjo Občino ... (pogodba v pisni obliki ni bila sklenjena), da slednja da tožnikoma v najem za 20 let Hotela A. v ... in da se vlaganja najemnikov v ta hotel v celoti kompenzirajo z najemnino, ki bi jo sicer najemnika v navedenem obdobju plačevala. Tožnika sta prevzeto obveznost izpolnila in z vlaganji povečala vrednost hotela po oceni izvedenca (ki na koncu ni bila več sporna) za 9,162.185 SIT, vendar se gostinska dejavnost tožnikov ni izvrševala za celotno dogovorjeno dobo najema 20 let, temveč le 8 let - in sicer od leta 1983 do vključno leta 1990, ko je najemno razmerje po ugotovitvah sodišča med strankama sporazumno prenehalo. Zato sta tožnika po razlogovanju sodišča prve stopnje upravičena do povračila dela njunih vlaganj, pri čemer je tožnikoma prisojen znesek rezultat računske operacije: ocenjena vrednost vlaganj po stanju v letu 1990 znaša 9,162.185 SIT; če se ta znesek deli z 20 (predvidena doba najema v letih), se ugotovi višina letne najemnine v znesku 458.109,25 SIT; upoštevaje, da sta tožnika konzumirala osem letnih najemnin, sta tako konzumirala 3,664.874 SIT, razliko v znesku 5,497.311 SIT pa sta upravičena terjati od tožene stranke.

Sodišče druge stopnje je pritožbi obeh pravdnih strank zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožena stranka vložila revizijo, s katero izpodbija celotni obsodilni del pravnomočne sodbe iz revizijskih razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Prvonavedeni revizijski razlog je po njenem mnenju podan, ker so v sodbi sodišča druge stopnje razlogi o odločilnih dejstvih v nasprotju z vsebino dokazov, izvedenih v dosedanjem postopku. Na bistvene pomanjkljivosti sodbe sodišča prve stopnje je tožena stranka opozorila že v pritožbi, vendar se sodišče druge stopnje "do njih ni zadovoljivo opredelilo" in ni postopalo v skladu z 8. členom Zakona o pravdnem postopku, saj je pretežno le povzelo zmotne zaključke sodišča prve stopnje. V nadaljevanju revizijskih navedb graja ugotovitev sodišč prve in druge stopnje o sporazumnem prenehanju najemnega razmerja že v oktobru 1990, saj je ta ugotovitev v nasprotju s številnimi listinami, ki kažejo na posest ključev in s tem celotnega objekta (hotela) tožnikov vse do 3.12.1999, ko je bil z zapisnikom o prevzemu objekta hotel A. vrnjen v posest toženi stranki. Po mnenju tožene stranke ni mogoče enačiti prenehanja gostinske dejavnosti tožnikov s prenehanjem tudi samega najemnega razmerja; zato bi bilo treba šteti, da je slednje prenehalo šele z izročitvijo ključev objekta (in s tem objekta samega) v posest toženi stranki, kar se je zapisniško ugotovljeno zgodilo 3.12.1999. Za predčasno prenehanje najemnega razmerja pa tudi ni bil podan nobeden izmed razlogov po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, niti po tedaj veljavnem Zakonu o obligacijskih razmerjih - česar sodišči prve in druge stopnje nista upoštevali in sta tudi zaradi tega zmotno uporabili materialno pravo. Enako velja še glede sklicevanja na določbo 286. člena Zakona o obligacijskih razmerjih v razlogih izpodbijane sodbe, v kateri je sodišče druge stopnje našlo oporo za sklep o pridržni pravici tožnikov na ključih objekta do poplačila njune terjatve iz naslova vlaganj v objekt, ter glede neupoštevanja ugovora zastaranja terjatve tožnikov. V zvezi s slednjim tožena stranka meni, da izjava pooblaščenca njenega pravnega prednika na obravnavi 17.6.1993 ter njene navedbe v pritožbi z dne 4.2.1994 ne pomenijo pripoznave zahtevka tožnikov, ki bi pretrgala zastaranje, saj denarni zahtevek tožnikov tedaj še ni bil postavljen in ga tožena stranka torej ni mogla pripoznati. Predlaga spremembo izpodbijanega dela pravnomočne sodbe v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka, podredno pa razveljavitev izpodbijanega dela sodbe sodišča druge stopnje in vrnitev zadeve temu sodišču v novo sojenje v tem obsegu.

Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP; Ur.l. RS, št. 36/2004 - uradno prečiščeno besedilo) vročena tožnikoma, ki sta nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev, ter Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Stališče tožene stranke, da so v sodbi sodišča druge stopnje razlogi o odločilnih dejstvih v nasprotju z vsebino dokazov, izvedenih v dosedanjem postopku, da je tožena stranka na bistvene pomanjkljivosti sodbe sodišča prve stopnje opozorila že v pritožbi, vendar se sodišče druge stopnje ni do njih zadovoljivo opredelilo ter da sodišče druge stopnje ni postopalo v skladu z 8. členom ZPP, saj je pretežno le povzelo zmotne zaključke sodišča prve stopnje - zaradi česar naj bi bila podana (revizijsko sicer neopredeljena) bistvena kršitev določb pravdnega postopka, ni utemeljeno. Iz razlogov izpodbijane sodbe namreč jasno in nedvoumno izhaja, da je sodišče druge stopnje obravnavalo pritožbeno kritiko dokazne ocene in se opredelilo do njenih nosilnih argumentov. Ker pa revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP), velja za sodbe pritožbenih sodišč v tem pogledu nižji standard obrazloženosti kot za sodbe sodišč prve stopnje. Pritožbenemu sodišču, ki se strinja z dokazno oceno sodišča prve stopnje, ni treba ponavljati dokaznih argumentov sodišča prve stopnje. Dovolj je, da iz sodbe izhaja, da se je z razlogi, s katerimi je pritožnik utemeljeval kritiko dokazne ocene, seznanilo ter da jih je obravnavalo. Temu je bilo v obravnavanem primeru v celoti zadoščeno.

Na sporazumno prenehanje najemnega razmerja v letu 1990 sta sodišči prve in druge stopnje sklepali iz konkludentnih pravnoposlovnih ravnanj obeh strank tega pogodbenega razmerja. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, o katerih niti ni bilo spora med pravdnima strankama, izhaja, da je bila gostinska dejavnost v hotelu A. v ... z zaključkom sezone 15.10.1990 opuščena in da so bile ovire za njeno nadaljevanje zunaj sfere tožnikov, saj slednja s poslovanjem v hotelu niti nista mogla nadaljevati; za opravljanje obrtne dejavnosti sta namreč potrebovala pisno najemno pogodbo, vendar najemne pogodbe v osnutku iz leta 1982 tožena stranka ni hotela podpisati, nove pa ni mogla pripraviti zaradi denacionalizacijskih zahtev po vrnitvi hotela v naravi. V tem obsegu je ugotovitev o sporazumnem prenehanju najemnega razmerja in o časovni opredelitvi prenehanja dejanska ugotovitev, ki je v postopku z revizijo ni več mogoče izpodbijati (tretji odstavek 370. člena ZPP).

Pravkar povzeta ugotovitev sodišč prve in druge stopnje je neoporečna tudi z vidika pravilne uporabe materialnega prava. Poslovni namen pogodbenih strank ob sklenitvi najemne pogodbe je bil opravljanje (oživitev in nadaljevanje) gostinske dejavnosti v hotelu A. v .., ki se je v sicer dogovorjenem dvajsetletnem obdobju udejanjal le prvih osem let. Zato je vprašanje posesti ključev objekta po zaključku opravljanja dejavnosti, kateri je bil hotel namenjen, brez slehernega pomena za presojo vprašanja obstoja najemnega razmerja. To potrjuje tudi obsežna listinska dokumentacija, na katero se tožena stranka v reviziji ponovno sklicuje pod tč. 1./1.-7. revizijskih navedb in ki je bila predmet dokazne presoje že v postopku na prvi in drugi stopnji. Iz nje izhajajo namreč kvečjemu prizadevanja same tožene stranke v smeri pridobitve (vrnitve) ključev hotela, ki so časovno omejena prav na obdobje od zaključka gostinske dejavnosti po koncu sezone v letu 1990 do 13.12.1999, ter razlogi tožnikov za pridržanje njune posesti ključev. Tožnika se namreč nista upirala izročitvi (vrnitvi) ključev objekta s sklicevanjem na obstoj najemnega razmerja (morda tudi še po zaključku sezone v letu 1990), temveč s sklicevanjem na pridržno pravico do poplačila njune terjatve iz naslova vlaganj v objekt. To pa le še potrjuje tudi materialnopravno pravilnost sklepanja sodišč prve in druge stopnje o trenutku prenehanja najemnega razmerja. Če je tožena stranka menila, da je bila posest tožnikov po prenehanju najemnega razmerja neupravičena, je imela za uveljavitev zatrjevanih pravic na razpolago za tak primer pravno predvideno pot; vendar je to v okviru preizkusa materialnopravne pravilnosti izpodbijane odločitve brez slehernega pomena.

Materialnopravno pravilna je tudi odločitev o ugovoru zastaranja terjatve tožnikov. Tožena stranka res ni "pripoznala tožbenega zahtevka", vendar se to za pretrganje zastaranja niti ne terja. Po določbah 387. člena tedaj veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) zadošča za pretrganje zastaranja pripoznava dolga - in to ne le z upniku dano izjavo, temveč tudi posredno. Glede na izjave tožene stranke prvič v odgovoru na tožbo 8.10.1992, da "ima tožeča stranka ... obligacijski zahtevek zoper toženo stranko", na naroku za glavno obravnavo dne 16.12.1993, da "... tožeči stranki priznava vlaganja v taki višini, kot jih je ugotovil izvedenec", in nazadnje še v njeni pritožbi z dne 3.2.1994, da je "višino vlaganj v navedene nepremičnine zakoniti zastopnik tožene stranke na glavni obravnavi priznal ..." ter da "za toženo stranko torej ni bilo nikoli sporno vlaganje samo v objekt in je zato bila vedno pripravljena priznati ta vlaganja ...", pa ne more biti o pripoznavi dolga v pomenu določb 387. člena ZOR nobenega dvoma, s tem pa tudi ne o pretrganju zastaranja.

Ker se po obrazloženem izkaže, da razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, niso podani - vključno s tudi po uradni dolžnosti upoštevnim revizijskim razlogom zmotne uporabe materialnega prava, je bilo treba revizijo na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrniti.

Odločitev o stroških revizijskega postopka tožene stranke, ki z revizijo ni uspela, temelji na določbah 154. člena ZPP, o stroških tožnikov v zvezi z odgovorom na revizijo pa na določbi prvega odstavka 155. člena ZPP, saj jih glede na vsebino revizije in odgovora ni bilo mogoče šteti za potrebne pravdne stroške.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.