Sodba II Ips 661/2004
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-02-17

prenehanje najemnega razmerja - povrnitev vlaganj v najeto nepremičnino - neupravičena pridobitev

Vrednost najemnikovega vložka v najemodajalčevo nepremičnino po sporazumnem razdrtju najemnega razmerja, lahko predstavlja neupravičeno pridobitev najemodajalca.

Nasprotna tožena stranka H. d.o.o. je dolžna povrniti nasprotnemu tožniku A. M. njegove stroške revizijskega postopka v znesku 132.000 SIT, v petnajstih dneh.

Sodišče prve stopnje je (med drugim) odločilo, da je tožena stranka po nasprotni tožbi (v nadaljevanju toženka) dolžna nasprotni tožeči stranki (v nadaljevanju tožniku) plačati znesek 5.721.090 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.5.1992 do plačila, pod pogojem da tožnik ne bo uspešen glede navedenega zneska v sodni izvršbi proti S. G. Toženka se je pritožila proti navedeni sodbi, pritožbeno sodišče pa je ugodilo pritožbi le v obrestnem delu tako, da tečejo zakonske zamudne obresti od prisojene glavnice od 25.5.1997 dalje, v preostalem delu pa je pritožbo zavrnilo.

Toženka je vložila revizijo proti sodbi pritožbenega sodišča, kolikor je bilo ugodeno nasprotni tožbi, zaradi razloga zmotne uporabe materialnega prava. Revidentka nasprotuje stališču pritožbenega sodišča, da je toženka soglašala s sporazumnim prenehanjem najemnega razmerja. Toženka ni "sopodpisala" pogodbe, sklenjene med tožnikom in G., kar pomeni, da je tožnik s toženko ves čas v najemnem razmerju. Najemna pogodba z dne 7.6.1991 zato zavezuje tako tožnika kot G. Tožnik namreč ni dal ne ustne ne pisne odpovedi najemne pogodbe z dne 7.6.1991 in njenih dodatkov. V pogodbi z dne 6.5.1992 je v 7.

členu tudi določeno, da se tožnik obvezuje podpisati odstopno izjavo in s tem prenehajo vse njegove obveznosti in pravice iz najemne pogodbe do toženke. Takšne izjave tožnik nikoli ni podpisal, niti ni obvestil toženke, da je G. svoje obveznosti izpolnil. Tožnik je bil prisiljen vložiti tožbo, s katero je zahteval plačilo od G., to pa pomeni, da tožnik odstopne izjave sploh še ni mogel podpisati.

Pogodba z dne 6.5.1992 tožene stranke v nobenem primeru ne veže, prav tako pa je ne veže sodba II P 613/93, saj ni sodelovala v sodnem postopku. Tožnik tudi ni dokazal, da je poskusil izterjati dolg od G. Kolikor bi toženka prejela pisno odstopno izjavo tožnika, bi to vsekakor upoštevala in izdelala novo najemno pogodbo z G. Najemna pogodba je oblična in mora biti zato tudi vsaka sprememba sklenjena v pisni obliki. Glede na določbe najemne pogodbe tožnik ni upravičen prav do ničesar, saj je iz 8. člena jasno razvidno, da bo najemnik izročil najemodajalcu v trajno last in posest vse objekte, ki jih bo na novo zgradil in zato ne bo zahteval nobene odškodnine. Iz dodatkov k najemni pogodbi je razvidno, da je bila najemnina znižana na račun vlaganj. Revidentka tudi nasprotuje stališču pritožbenega sodišča, da je imela korist od tožnikovih vlaganj v nepremičnino. Edina korist, ki jo je imela toženka, je bila v plačevanju najemnine, ki pa je tožnik in G. nista plačevala. Korist v zvezi z investicijami je prešla na toženko šele z izročitvijo stvari v posest (14.8.2001).

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu RS in tožniku, ki je nanjo odgovoril.

Revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP) in zato tudi ni mogoče upoštevati revizijskih trditev o tem, da se pravdni stranki v letu 1992 nista sporazumeli glede prenehanja njunega najemnega razmerja. Oblične pogodbe je načeloma mogoče razvezati tudi z neobličnim sporazumom (68. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR).

Glede na revizijski očitek zmotne uporabe materialnega prava je tako potrebno pri odločanju o utemeljenosti revizije upoštevati, da sta nižji sodišči pri odločanju upoštevali naslednja relevantna dejstva:

- tožnik je v nepremičnine toženke investiral najmanj 116.000 DEM in je zato najemodajalka imela korist zaradi navedene investicije;

- najemno razmerje pravdnih strank je prenehalo že leta 1992;

- tožnikovo prikrajšanje predstavlja vrednost njegove investicije, zmanjšana za znesek, ki ga je tožnik prejel od G.

Odločitev nižjih sodišč je v zvezi z navedenimi relevantnimi dejstvi povsem v skladu z določbami 210. člena ZOR. Najemna pogodba med pravdnima strankama je bila namreč sklenjena za dobo desetih let.

Trajno obligacijsko razmerje je zaradi sporazuma strank prenehalo že leta 1992 in je bil tožnik že zaradi tega prikrajšan za vrednost navedenih investicij, saj od najetih objektov nedvomno ni imel nikakršnih koristi. Denarna vlaganja v nepremičnino načeloma predstavljajo korist lastnika nepremičnine, na obseg koristi pa ne vpliva pogodba med tožnikom in G., saj ima ta pogodba le relativne učinke med pogodbenima strankama. V zvezi z navedeno pogodbo je za razmerje pravdnih strank relevantno le dejstvo, da je G. tožniku delno plačal investicijo in tako zmanjšal njegovo prikrajšanje. Nižji sodišči sta zmanjšanje tožnikovega prikrajšanja tudi upoštevali pri odločanju o tožbenem zahtevku. Revizijsko sodišče zato ugotavlja, da je pritožbeno sodišče pri odločanju pravilno uporabilo materialno pravo. Zato je zavrnilo revizijo v skladu z določbami 378. člena ZPP.

Tožnik je argumentirano odgovoril na revizijo. Stroški v zvezi z odgovorom na revizijo zato predstavljajo stroške, ki so bili potrebni za pravdo (prvi odstavek 155. člena ZPP). Revizijsko sodišče je o teh stroških odločalo na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP in jih odmerilo v skladu z veljavno odvetniško tarifo in v okviru stroškovnega zahtevka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.