Sodba III Ips 46/2004
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-06-21

najemna pogodba - povračilo vlaganj v najeto nepremičnino - - pravni učinki sklepa občinskega sveta

Izjavljena volja občinskega organa ne more ustvariti pravnih učinkov med strankama najemne pogodbe, ker bi se priznanje vlaganj v povečano investicijsko vrednost objekta najema moralo urediti s posebno pogodbo, ki pa ni bila sklenjena.

2.) Tožeča stranka sama krije revizijske stroške.

Okrožno sodišče v Ljubljani (sodišče prve stopnje) je z uvodoma navedeno sodbo zavrnilo zahtevek tožeče stranke, da ji tožena stranka plača 19,502.435,20 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30.11.1995 dalje (1. točka izreka). Posledično ji je naložilo, da toženi stranki povrne 186.615,00 SIT pravdnih stroškov (2. točka izreka). Višje sodišče v Ljubljani (sodišče druge stopnje) je z uvodoma navedeno sodbo zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (prvi odstavek izreka). Posledično je sklenilo, da tožeča stranka sama krije pritožbene stroške (drugi odstavek izreka).

Ustanoviteljica in edina družbenica prvotne tožeče stranke je proti sodbi sodišča druge stopnje vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala je razveljavitev izpodbijane sodbe. Pri tem je priglasila revizijske stroške.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženi stranki, ki pa nanjo ni odgovorila.

Pred obravnavo vložene revizije je bil spis vrnjen sodišču prve stopnje, da nadaljuje postopek, ki je bil prekinjen zaradi izbrisa prvotne tožeče stranke na podlagi določb Zakona o finančnem poslovanju podjetij (ZFPPod).

Stranki tega spora sta dne 25.11.1993 sklenili najemno pogodbo (priloga A2) za neopremljeni poslovni prostor v M. Tožeča stranka (najemnica) si je najete poslovne prostore ogledala, vendar glede njihove kvalitete ni imela pripomb. Ker ni izkazala posebnega dogovora iz prvega odstavka 5. člena najemne pogodbe, je morala vsa dodatna vlaganja v stavbo in zemljišče po končanem najemu, na račun nespremenjene najemnine, brez povračila prepustiti najemodajalki (toženi stranki).

Tožeča stranka se je v revizijskem postopku (tako kot že v postopku pred nižjima sodiščema) sklicevala na sklepe Občinskega sveta Občine M., št. ... z dne 20.12.1995 (priloga A21 oziroma A27), št. ... z dne 1.12.1999 (priloga A23 oziroma A28), in št. ... z dne 5.7.2000 (priloga A22 oziroma A29). V zvezi z njimi pa je nasprotovala stališču drugostopenjskega sodišča, da so ti sklepi akti poslovanja, ne pa izjava volje tožene stranke oziroma priznanje spornih vlaganj.

(3) Utemeljitev odločitve revizijskega sodišča

(3.1) Stranki tega spora sta najemno razmerje uredili s pogodbo z dne 25.11.1993, in sicer v skladu z 10. členom takrat veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). Tako sta se v prvem odstavku njenega 5. člena dogovorili, da "vsa dodatna vlaganja v stavbe in zemljišče najemnik po končanem najemu, na račun nespremenjene najemnine, prepusti najemodajalcu brez povračila, razen če se pogodbeni stranki o tem posebej ne dogovorita". Vendar pa iz ugotovitve prvostopenjskega sodišča (v zadnjem odstavku na -drugi strani njegove sodbe - list. št. 17), na katero je revizijsko sodišče vezano, izhaja, da tožeča stranka niti ni zatrjevala, da bi med njo in toženo stranko prišlo do dogovora o povračilu spornih vlaganj.

(3.2) Iz sklepov Občinskega sveta Občine M., ki so bili sprejeti na podlagi določb Zakona o lokalni samoupravi (ZLS) in Statuta Občine M. ter na katere se je sklicevala tožeča stranka, izhaja, da je tožena stranka priznala vlaganja v povečano investicijsko vrednost najetih objektov. Vendar pa izjavljena volja občinskega organa glede na določbo prvega odstavka 5. člena najemne pogodbe ne more ustvariti pravnih učinkov med pogodbenima strankama, saj tudi iz sklepa št. ... z dne 5.7.2000 izhaja, da naj bi se priznanje vlaganj v povečano investicijsko vrednost uredilo s posebno pogodbo, ki pa po ugotovitvi prvostopenjskega sodišča (v prvem odstavku na tretji strani njegove sodbe - list. št. 18), na katero je revizijsko sodišče vezano, ni bila sklenjena.

(3.3) Zato tožeča stranka z zahtevkom na plačilo povračila za sporna vlaganja v tem sporu ne more uspeti.

(4.1) Ker ni podan razlog, zaradi katerega je bila vložena, je revizijsko sodišče skladno s 378. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP) revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (1. točka izreka).

(4.2) Posledično, v skladu s prvim odstavkom 165. člena in v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP, je revizijsko sodišče sklenilo, da tožeča stranka sama krije revizijske stroške (2. točka izreka).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.