Sodba II Ips 184/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2006-12-21

najem poslovnih prostorov - odpoved najemne pogodbe - plačevanje najemnine - zahteva za varstvo zakonitosti - temeljna načela obligacijskega prava

Odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor ima sicer svojo podlago v 28. členu ZPSPP (neplačevanje najemnine), vendar pa to ne pomeni, da stranki pogodbe ne bi mogli skleniti dogovora, po katerem bi bila kot razlog za prenehanje najema navedena neizpolnitev kakšne druge dogovorjene obveznosti. Odstop od najemne pogodbe z izpraznitvijo poslovnih prostorov namreč ni mogoč izključno le ob izpolnitvi odpovednih pogojev, določenih v 28. členu ZPSPP.

Zahtevi za varstvo zakonitosti se ugodi, izpodbijana sodba pa se tako spremeni, da se ugodi pritožbi tožeče stranke proti sodbi sodišča prve stopnje in vzdrži v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, ki ga je izdalo Okrajno sodišče v Slovenj Gradcu dne 30.5.2001 pod opr. št. N 22/2001.

Sodišče prve stopnje je razveljavilo svoj nalog za izpraznitev poslovnih prostorov opr. št. N 22/2001 z dne 30.5.2001 in tožbeni zahtevek tožeče stranke v tem delu zavrnilo. Istočasno pa je tožencu naložilo, da mora tožnici plačati znesek 284.002 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov dalje do plačila. V presežku do 755.820 SIT je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Sodišče druge stopnje je v celoti ugodilo pritožbi tožene stranke, deloma pa pritožbi tožeče stranke in sodbo sodišča prve stopnje v obsodilnem in zavrnilnem delu izreka glede plačila zneska 755.820 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov dalje razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbo tožeče stranke pa je v preostalem delu, torej tudi glede odločitve o razveljavitvi naloga za izpraznitev poslovnih prostorov, zavrnilo in v tem zavrnilnem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Vrhovno državno tožilstvo Republike Slovenije je vložilo zahtevo za varstvo zakonitosti proti odločitvi o potrditvi razveljavitve naloga za izpraznitev poslovnih prostorov in v tem delu zavrnitvi tožbenega zahtevka. Uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava in sicer nepravilno uporabo druge alineje 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS št. 18/74 ter Uradni list RS, št. 32/2000-ZPSPP) ter neuporabo 7. in 124. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), v skladu s 1060. členom Obligacijskega zakonika. Predlagana je ugoditev zahtevi s spremembo izpodbijane sodbe, s katero bi bilo treba ob ugoditvi pritožbi tožeče stranke vzdržati nalog za izpraznitev poslovnih prostorov sodišča prve stopnje z dne 30.5.2001 opr. št. N 22/2001 vzdržati v veljavi.

Po stališču zahteve za varstvo zakonitosti so sicer razlogi za odstop od najemne pogodbe ter zahteva za izpraznitev poslovnega prostora glede na določbo 28. člena ZPSPP zakonski razlogi, na katerih podlagi sta odpoved najemne pogodbe in zahtevek za izpraznitev poslovnega prostora upravičena ne glede na to, če ti razlogi v pogodbi o najemu niso določeni. Vendar pa ne gre za taksativno naštete odpovedne razloge. Ker je najemna pogodba dvostranski obveznosten, odplačen in trajen posel - to pa velja tudi za najemno pogodbo, sklenjeno po določbah ZPSPP - veljajo za njeno odpoved temeljna načela obligacijskega prava. Pri tem se zahteva sklicuje na določbi 17. in 124. člena ZOR. Toženec je sprejel od Darje Kodrun poslovne prostore pod enakimi pogoji, kot jih je imela Darja Kodrun do tožnice. Tako je moral toženec, kolikor po 1.3.1999 tožnica ne bi bila več zaposlena pri njem, tej plačevati mesečno najemnino v znesku 300 DEM v tolarski vrednosti. Določeno je bilo, da se najemna pogodba prekine, če se toženec ne bi držal v pogodbi navedenih pogojev. Zato je tožnica, ker toženec navedenega zneska ne plačuje, upravičena do odstopa pogodbe in utemeljeno zahteva izpraznitev poslovnega prostora.

Zahteva za varstvo zakonitosti je utemeljena.

Predmet spora je izpolnitev najemne pogodbe, s katero je tožnica v letu 1995 oddala D. K. za potrebe gostinske dejavnosti prostore v svoji stanovanjski hiši, pa je slednja v letu 1997 te prostore oddala (v podnajem) tožencu M. P. Ugotovljeno dejansko stanje, nanašajoče se na 3. točko najemne pogodbe, je omogočilo sklepanje, da je D. K. tožencu poslovne prostore oddala pod enakimi pravicami in dolžnostmi, kot jih je sama imela do tožnice. Dogovorjeno je bilo, da bo tožnica opravljala delo v gostinskem lokalu, če pa po 1.3.1999 ne bo več zaposlena pri tožencu, se je ta zavezal plačevati ji mesečno najemnino v višini 300 DEM v tolarski vrednosti. V 5. točki najemne pogodbe pa je izrecno določeno, da se pogodba prekine, če se toženec ne bi držal pogojev, navedenih v pogodbi - torej tudi pogoja o plačevanju zneska 300 DEM, kolikor tožnica ne bi bila več pri njem zaposlena.

Opisano dejansko stanje sicer ne utemeljuje sklepanja, da je bila med pravdnima strankama dogovorjena najemnina za uporabo poslovnega lokala v pravem pomenu te besede. Zahteva za varstvo zakonitosti se v tem obsegu v razlago izpodbijane sodbe, po kateri naj bi bila med pravdnima strankama dogovorjena odškodnina za slučaj prenehanja zaposlitve, ne pa najemnina za poslovni lokal, ne spušča. Vendar pa v vsakem primeru obvelja ugotovitev, da je bilo dogovorjeno, da je tožnica upravičena do odstopa od pogodbe in do zahtevka za izpraznitev poslovnega prostora, če najemnik (toženec) ne plačuje mesečnega zneska 300 DEM.

Pravdni stranki sta torej sklenili pogodbo za najem poslovnih prostorov po določbah ZPSPP, vendar pa glede na ugotovljeno dejansko stanje to še ne pomeni, da bi bilo mogoče odstopiti od pogodbe z zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora samo v okviru razlogov, naštetih v določbi 28. člena ZPSPP. Stranki sta namreč v pogodbi določili drugačen razlog za njeno prenehanje, to pa ne nasprotuje pravni razlagi, po kateri je tudi pogodba o najemu poslovnega prostora dvostranski, obveznosten, odplačen in trajen posel, sklenjen tudi v skladu s temeljnimi načeli obligacijskega prava. Gre za načelo vestnosti in poštenja (12. člen ZOR), načelo prepovedi zlorabe pravic (13. člen ZOR) in dolžnost izpolnitve obveznosti (17. člen ZOR). Temeljna načela obligacijskega prava so namreč po svoji naravi splošnega pomena, ki veljajo za vsa obligacijska razmerja, tudi za tista, ki so urejena s posebnimi predpisi, v tem primeru predpisi, uzakonjenimi v ZPSPP. Zato se je mogoče v celoti strinjati s stališčem, izraženim v zahtevi za varstvo zakonitosti, po katerem v tem primeru prihaja v poštev tudi uporaba 124. člena ZOR: pri dvostranskih pogodbah namreč stranka lahko odstopi oziroma razdre pogodbo v primeru, ko druga stranka ne izpolni svoje obveznosti.

Pokaže se torej, da je pravno povsem nepomembno, ali je toženec, ko je tožnici prenehal plačevati znesek 300 DEM mesečno, prenehal plačevati najemnino, ali pa morda le odškodnino, ker ji ni omogočil zaposlitve v lokalu, (kakor je bilo dogovorjeno). Odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor ima sicer svojo podlago v 28. členu ZPSPP (neplačevanje najemnine), vendar pa to ne pomeni, da stranki pogodbe ne bi mogli skleniti dogovora, po katerem bi bila kot razlog za prenehanje najema navedena neizpolnitev kakšne druge dogovorjene obveznosti. Odstop od najemne pogodbe z izpraznitvijo poslovnih prostorov namreč ni mogoč izključno le ob izpolnitvi odpovednih pogojev, določenih v 28. členu ZPSPP.

Po povedanem je bilo treba utemeljeni zahtevi za varstvo zakonitosti ugoditi s spremembo sodbe sodišča druge stopnje tako, da se pritožbi tožeče stranke ugodi in vzdrži v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov sodišča prve stopnje z dne 30.5.2001 opr. št. N 22/2001. Taka odločitev temelji na določbi 391. člena v zvezi z določbo prvega odstavka 380. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.