Sodba II Ips 283/2004
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-09-01

prodaja nepremičnine - odgovornost za pravne napake - obremenjenost nepremičnine z zastavno pravico (hipoteko) - znižanje kupnine

Določba prvega odstavka 508. člena ZOR se nanaša na pogodbeno dogovorjeno stanje stvari, torej na izrecen (če gre za pisno pogodbo, zapisan) pogodbeni dogovor strank o tem, da bo uresničevanje lastninske pravice na stvari, ki jo bo prodajalec z ustreznim razpolagalnim pravnim poslom prenesel na kupca, omejeno z določeno (drugo) pravico oziroma pravnim dejstvom. Hipoteka zato ne bi imela značilnosti pravne napake le, če bi se stranki prodajne pogodbe izrecno dogovorili, da je stanovanje, ki je predmet prodaje, obremenjeno s hipoteko. Ker pa takega (izrecnega) dogovora (oziroma tožničine privolitve) ni bilo, je pravilen zaključek sodišč prve in druge stopnje, da je šlo za pravno napako. Kupovalka namreč stanovanja ni prevzela v ustreznem (običajnem) pravnem stanju.

Sodišče prve stopnje je zaradi pravne napake znižalo kupnino za znesek 31.000 DEM ter tožencema naložilo, da morata tožnici solidarno vrniti presežek prejete kupnine, ki po prodajnem menjalniškem tečaju na dan 26.1.1998 znaša 2.935.700 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od tega zneska od 27.1.1998 dalje. Tožencema je tudi naložilo, da morata tožnici povrniti 483.222 SIT stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.10.2002 dalje.

Pritožbeno sodišče je zavrnilo pritožbo tožencev in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. V razlogih je navedlo, da je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da toženca nista dokazala, da bi tožnica privolila v hipoteko na prodani nepremičnini.

Zoper to sodbo sta toženca vložila revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava.

Pritožbenemu sodišču očitata, da "dejansko ni zavzelo skladne in kritične ocene izpovedb prič, predlaganih po toženima strankama", ter da "ni konkretno in korektno ravnalo pri vrednotenju dokazov ene oziroma druge stranke". Zato menita, da je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 in nasl. - ZPP).

Sodišči prve in druge stopnje sta zmotno uporabili določbo 508. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. l. SFRJ, št. 29/78 in nasl. - ZOR) v povezavi s 121. členom ZOR. Tožnica je bila seznanjena z vsemi okoliščinami, tudi s stanjem v zemljiški knjigi. Soglašala je tudi z besedilom prodajne pogodbe, v kateri ni določbe "brez bremena". To je tudi logično, saj ob navedbi, da je vpisano breme, ne bi dobila posojila za plačilo kupnine.

Upoštevati je treba tudi dejstvo, da je tožnica umaknila zahtevek za razveljavitev pogodbe, to pa zato, ker je nepremičnino veliko dražje prodala, kar pomeni, da se je celo okoristila ter da ji ni nastala nikakršna škoda. Tožničino varstvo pred pravnimi napakami je zastarano, zato je tudi umaknila zahtevek za razveljavitev prodajne pogodbe.

Revizijsko stališče, "da višje sodišče dejansko ni zavzelo skladne in kritične ocene izpovedb prič, predlaganih po toženima strankama", ter "da se pritožbeno sodišče ni konkretno in korektno ravnalo pri vrednotenju dokazov ene oziroma druge stranke", zaradi česar da je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 in nasl. - ZPP), ni utemeljeno. Iz razlogov izpodbijane sodbe namreč jasno in nedvoumno izhaja, da je pritožbeno sodišče obravnavalo pritožbeno kritiko dokazne ocene in se opredelilo do njenih nosilnih argumentov. Ker pa revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP), velja za sodbe pritožbenih sodišč v tem pogledu nižji standard obrazloženosti kot za sodbe za prve stopnje.

Pritožbenemu sodišču, ki se strinja z dokazno oceno sodišča prve stopnje, ni treba ponavljati dokaznih argumentov sodišča prve stopnje. Dovolj je, da iz sodbe izhaja, da se je z razlogi, s katerimi je pritožnik utemeljeval kritiko dokazne ocene, seznanilo ter da jih je obravnavalo.

Sodišči prve in druge stopnje sicer res nista posebej navedli 121. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. l. SFRJ, št. 29/78 in nasl. - ZOR). Vendar to niti ni bilo potrebno. V tem členu je namreč postavljeno le splošno pravilo o odgovornosti za stvarne in pravne napake izpolnitve, ki kot načelo velja za vse dvostranske pogodbe (zato je tudi umeščeno v splošni del obligacij). Dolžnikove obveznosti, ki izvirajo iz te odgovornosti, pa urejajo posebne določbe o odgovornosti, za napake pri posamezni vrsti pogodbe. Pri prodajni pogodbi so to določbe 508. do 515. člena ZOR.

V prvem odstavku 508. člena ZOR je določeno, da prodajalec odgovarja, če ima na prodani stvari kdo tretji kakšno pravico, ki izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico, pa o njej kupec ni bil obveščen in tudi ni privolil, da bi vzel stvar, ki je z njo obremenjena. Ob upoštevanju pozitivnih publicitetnih učinkov vpisov v zemljiško knjigo bi pogoj, da kupec o napaki ni bil obveščen, lahko pomenil, da prodajalec ne odgovarja za pravno napako (v tem primeru hipoteko), če je bila taka pravica ob sklenitvi pogodbe vpisana v zemljiški knjigi (oziroma, če je bil vložen zemljiškoknjižni predlog za njen vpis). Vendar je treba pri razlagi te določbe upoštevati običajno pravno stanje stvari in posebej dogovorjeno pravno stanje stvari.

Vsebina prodajalčevih obveznosti je namreč (tudi) zagotoviti pogoje, da bo kupec nepremičnino prejel v ustreznem pravnem stanju. Ustrezno pravno stanje je (praviloma) običajno pravno stanje, torej stanje, ki je v poslovnem prometu najpogostejše in ki se za pogodbeni stranki razume "samo po sebi" ter se zato o takem pravnem stanju posebej ne dogovarjata. Tako stanje pomeni, da stvar, ki je predmet prodaje, ni predmet drugih pravic, ki omejujejo uresničevanje lastninske pravice.

Stranki pa se lahko dogovorita (s konkretnimi posamičnimi pogodbenimi pravili določita), da bo pravno stanje stvari, ki je predmet prodajalčeve obveznosti, drugačno od običajnega. V tem primeru kupec privoli, da je pogodbeno stanje stvari drugačno od običajnega in da bo uresničevanje lastninske pravice na stvari, ki je predmet prodajalčevega izpolnitvenega ravnanja, omejeno z (v pogodbi)

določeno pravico oziroma pravnim dejstvom.

Določba prvega odstavka 508. člena ZOR se tako nanaša na pogodbeno dogovorjeno stanje stvari, torej na izrecen (v tem primeru, ko gre za pisno pogodbo, zapisan) pogodbeni dogovor strank o tem, da bo uresničevanje lastninske pravice na stvari, ki jo bo prodajalec z ustreznim razpolagalnim pravnim poslom prenesel na kupca, omejeno z določeno (drugo) pravico oziroma pravnim dejstvom. Hipoteka zato ne bi imela značilnosti pravne napake le, če bi se tožnica in toženca s prodajno pogodbo izrecno dogovorili, da je stanovanje, ki je predmet prodaje, obremenjeno s hipoteko. Ker pa takega (izrecnega) dogovora (oziroma tožničine privolitve) ni bilo (te dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki je prestala pritožbeni preizkus, revidenta ne moreta izpodbijati - prim. tretji odstavek 370. člena ZPP), revizijsko sodišče soglaša s pravnim zaključkom sodišč prve in druge stopnje, da je šlo za pravno napako (kupovalka stanovanja ni prevzela v ustreznem /običajnem/ pravnem stanju).

Revidenta se sklicujeta tudi, da je tožnica "umaknila svoj zahtevek na razveljavitev pogodbe in je to razložiti s tem, da je nepremičnino veliko dražje, torej z višjo kupnino prodala in se je na ta način celo okoristila in ji ni nastala nobena škoda". Vendar te navedbe za tožničin jamčevalni zahtevek niso pomembne. Neutemeljeno je tudi revizijsko stališče, "da je tožničino varstvo pred pravnimi napakami bilo zastarano". Tožnica je namreč jamčevalni zahtevek uveljavljala v okviru enoletnega prekluzivnega roka iz prvega odstavka 515. člena ZOR.

Revizijsko sodišče ni upoštevalo posplošenega sklicevanja na razloge, ki sta jih revidenta navedla v pritožbi zoper sodbo sodišča prve stopnje. Revizija je namreč posebno pravno sredstvo s posebnim obsegom izpodbijanja in presoje. Zato je treba v reviziji argumente, ki naj bi jo utemeljili, izrecno navesti. Zgolj sklicevanje na trditve, ki sta jih revidenta uveljavljala v pritožbi zoper sodbo sodišča prve stopnje, ne predstavlja utemeljitve revizije.

Ker niso podane očitane kršitve postopka, in ker je materialno pravo pravilno uporabljeno, je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.