Sodba II Ips 377/2004
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-10-12

prodaja nepremičnine - pridobitev lastninske pravice - razlaga spornih pogodbenih določil - predmet prodaje - vpis v zemljiško knjigo

Sicer jasna določila pogodb o predmetu prodaje je tožena stranka naredila sporna (s tem, ko je zatrjevala, da je bila predmet prodaje celotna nepremičnina), ugotovitev namena strank (ki je dejansko vprašanje) pa je to spornost odpravila (drugi odstavek 99. člena ZOR).

Tožeča stranka mora toženi stranki v 15 dneh povrniti 96.760 SIT stroškov revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za ugotovitev, da je tožeča stranka solastnica parcele št. 844/8 z deležem 14/15, parcele št. 840/3 (obe k.o...) pa z deležem 3/10, ter da ji mora tožena stranka izstaviti listino, na podlagi katere se bo vknjižila kot solastnica. Tožečo stranko je zavezalo, da mora toženi stranki povrniti 12.500 SIT pravdnih stroškov.

Pritožbeno sodišče je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da sporne parcele niso bile predmet prodaje ter da jih tožeča stranka tudi ni mogla priposestvovati, saj so bile do uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Uradni list RS, št.

44/97 - ZLNDL) v družbeni lastnini. Dodatno je še navedlo, da je zahtevek na podlagi prodajne pogodbe neutemeljen tudi zaradi zastaranja.

Zoper to sodbo je tožeča stranka vložila revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava. Oporeka stališču pritožbenega sodišča, da je terjatev zastarala, saj bi bilo treba upoštevati takratni Zakon o temeljnih lastninsko-pravnih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 6/80 in nasl. - ZTLR), ki je v 33. členu določal, da se na podlagi pravnega posla pridobi lastninska pravica na nepremičnini z vpisom v javno knjigo ali na drug ustrezen, z zakonom določen način. Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002 - SPZ) je glede tega ožji, saj ne dopušča, da bi bila lastninska pravica na nepremičnini na podlagi pravnega posla pridobljena kako drugače kot z vpisom v zemljiško knjigo (49. člen). Ker je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, je zagrešilo tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP (Uradni list RS, št. 26/99 in nasl. - ZPP).

Iz pogodbe z dne 27.8.1987 jasno izhaja, da je pravni prednik tožeče stranke kupil plinsko postajo ... Pogodba je bila realizirana (kupnina plačana, nepremičnina izročena v posest), listine, ki to dokazujejo, pa sta sodišči očitno spregledali. Prvotna pogodba s kasnejšo ni bila razdrta in tudi ne prenovljena. Stališče pritožbenega sodišča o namenu pogodbenikov je zato v nasprotju z listinami. Zgolj na podlagi dveh dopisov tožeče stranke (z dne 22.12.1989 in z dne 21.1.1997) ni mogoče sklepati na spremembo prvotne pogodbe. Pritožbeno sodišče bi moralo zato sodbo sodišča prve stopnje razveljaviti. Ker tega ni storilo, je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 1. odstavka 354. člena ZPP.

Zmotno je stališče pritožbenega sodišča, da tožeča stranka ni uveljavljala priposestvovanja. Na ta institut se je izrecno sklicevala v pripravljalnem spisu z dne 3.11.2003 pod točko IX.

Tožeča stranka je bila dobroverna posestnica, in ugotovitve, da ne gre za dobroverno posest, ni mogoče preizkusiti. Na objektih tudi nikoli ni obstajala družbena lastnina, saj do sklenitve prodajne pogodbe s toženo stranko sicer sploh ne bi moglo priti.

Tožena stranka je odgovorila na revizijo, pri čemer oporeka pravnim stališčem tožeče stranke o pridobitvi lastninske pravice s pravnim poslom tudi brez vpisa v zemljiško knjigo ter poudarja, da ji ni uspelo dokazati, da bi bili predmet prodaje tudi sporni parceli.

Čeprav je tožeča stranka pridobitev lastninske pravice utemeljevala tudi s priposestvovanjem, se na ta institut ne more uspešno sklicevati, saj se na stvareh, ki so bile družbena lastnina, lastninska pravica ni mogla priposestvovati (29. člen ZTLR).

Revizija je bila vročena tudi Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

O pridobitvi lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom:

Prodajna pogodba je vselej zavezovalni pravni posel, na podlagi katerega pridobi kupec obligacijsko pravico zahtevati od prodajalca, da mu priskrbi, oziroma nanj prenese lastninsko pravico (v bivšem sistemu družbene lastnine pravico razpolaganja - prim. prvi odstavek 454. člena Zakona o obligacijskih razmerjih - Uradni list SFRJ, št. 29/78 - ZOR). Tako po 49. členu SPZ kot po 33. členu ZTLR (ki ga je treba uporabiti v tem primeru - prim. prvi odstavek 274. člena SPZ) je v Sloveniji mogoče pridobiti lastninsko pravico na nepremičnini le z vpisom v zemljiško knjigo (op1). Do tedaj ima kupec samo obligacijski zahtevek na zemljiškoknjižno dovolilo. Zahtevek za ugotovitev lastninske pravice, ki ga tožeča stranka utemeljuje s prodajno pogodbo, je torej v nasprotju z vpisnim načelom, po katerem ima vpis v zemljiško knjigo konstitutiven učinek (s tem, da prične veljati od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis oziroma, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti). Glede pridobitve stvarnih pravic na podlagi pravnega posla vpisno načelo velja absolutno (op2).

O obligacijskem zahtevku iz prodajne pogodbe:

Ker revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP), so brez pomena revizijske trditve, s katerimi tožeča stranka izpodbija ugotovitve sodišč prve in druge stopnje glede tega, kaj sta pogodbeni stranki nameravali prodati oziroma kupiti. Revizijsko sodišče se zato ni ukvarjalo s trditvami, da je "v prevzemnem zapisniku z dne 21.10.1987 (...) jasno navedeno, da je bil prevzet tudi vodni rezervoar z vodnimi črpalkami kot sestavnem delu skladišča", da "vodni rezervoar z drugimi instalacijami za potrebe plinske postaje (...) stoji na sporni parceli 844/8, kar sta obe sodišči očitno spregledali", da "(...) na tej parceli poteka pot do plinskih rezervoarjev", da je "na tej parceli (...) tudi objekt, v katerem je vratarnica in se v njem nahajajo strojne instalacije za obratovanje plinske postaje", da "je razlaga sodišča druge stopnje o tem, kaj je bil namen pogodbenikov (...) v nasprotju z listinami spisa", da je "po sklenitvi prodajne pogodbe leta 1987 (...) tožeča stranka plinsko postajo nemoteno uporabljala tudi glede spornih parcel in se obseg posesti s pogodbo z dne 22.9.1989 ni v ničemer zmanjšal", ter da "zgolj na podlagi dveh dopisov tožeče stranke z dne 22.12.1989 in z dne 21.1.1997 ni mogoče sklepati, kot je to napravilo sodišče prve in druge stopnje, da je šlo za spremembo prvotne pogodbe".

Revizijsko sodišče je tako vezano na dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, katerih bistvo je mogoče strniti v naslednje točke:

1. Pravna prednika pravnih strank sta 27.8.1987 sklenila pogodbo o odkupu plinske postaje ..., ki se je nahajala na parceli št. 844/1 k.o...

2. V tej pogodbi je zapisano, da so predmet prodaje rezervoarji za tekoči plin prostornine 3 x 150 m2, zgrajeni leta 1975, in tudi vknjižbeno dovoljenje se nanaša le na del parcele, na katerem so bili rezervoarji, ne pa na celotno parcelo št. 844/1.

3. Po geodetski odmeri (leta 1988) je bila leta 1989 sklenjena nova pogodba, katere namen je bil ureditev zemljiškoknjižnega stanja po opravljeni parcelaciji parcele št. 844/1; v tej pogodbi je jasno navedeno, da je predmet nakupa plinska postaja ..., ter tudi na katerih parcelah stoji; sporazumno je bilo ugotovljeno, da znaša prodana površina 6.193 m2 (in ne 9.622 m2).

4. Namen pogodbenih strank je bil, da je predmet prodaje le plinska postaja v ožjem smislu (tako kot je jasno navedeno v prvi pogodbi in z zemljiškoknjižnim dovolilom opredeljeno v drugi).

Sicer jasna določila pogodb o predmetu prodaje je tožena stranka naredila sporna (s tem, ko je zatrjevala, da je bila predmet prodaje celotna parcela št. 844/1), ugotovitev namena strank (ki je dejansko vprašanje (op3)) pa je to spornost odpravila (drugi odstavek 99.

člena ZOR). Ko je tako, tožeča stranka od tožene stranke ne more zahtevati več od tistega, kar je bilo predmet prodaje. Njen zahtevek iz naslova prodajne pogodbe je zato neutemeljen (zaradi česar se tudi ni treba opredeljevati do zastaranja - če ni terjatve, tudi ni zastaranja).

Tožeča stranka ima sicer prav, ko opozarja, da se je na priposestvovanje sklicevala že v pripravljalni vlogi z dne 3.11.2003. Vendar je pritožbeno sodišče presojalo utemeljenost tožbenega zahtevka tudi s tega vidika. V zadnjem odstavku na šesti strani izpodbijane sodbe je namreč navedlo, da tožeča stranka spornih nepremičnin ni mogla priposestvovati ter pojasnilo zakaj: Sporni parceli namreč nista bili predmet prodaje, zaradi česar tožeča stranka ni mogla biti zakonita posestnica in tudi ne dobroverna posestnica.

S prvim zaključkom vsekakor soglaša tudi revizijsko sodišče. Po ZTLR je bila namreč zakonita posest le tista, ki je temeljila na veljavnem pravnem naslovu, ki je potreben za pridobitev lastninske pravice (prvi odstavek 72. člena). Takega pravnega naslova pa glede spornih parcel (ker pač niso bile predmet prodaje) ni. Ko je tako, bi tožeča stranka (ki ni mogla biti zakonita posestnica) sporni nepremični lahko priposestvovala (če bi ju seveda imela v dobroverni posesti) le po preteku 20 let (četrti odstavek 28. člena ZTLR). Do vložitve tožbe pa ta priposestvovala doba ni mogla poteči.

Ker je torej materialno pravo pravilno uporabljeno in ker tudi niso podane zatrjevane postopkovne kršitve, je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

Tožeča stranka, ki z revizijo ni uspela, mora toženi stranki povrniti stroške odgovora na revizijo (prvi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP), ki znašajo 96.760 SIT, predstavljajo pa sodno takso in odvetniško nagrado.

Opomba 1: Prim. Finžgar, Temeljna lastninskopravna razmerja, ČZ Uradni list, Ljubljana, 1980, str. 203, tako tudi sodba VS RS II Ips 182/97 z dne 1.7.1998 in številne druge. ZTLR je sicer določal, da se na podlagi pravnega posla lastninska pravica na nepremičnini lahko pridobi tudi na drug ustrezen z zakonom določen način. "Drug ustrezen z zakonom določen način" se je nanašal na tiste predele nekdanje Jugoslavije, kjer niso poznali sistema zemljiške knjige (prim.

Finžgar, ibidem, Vizner, ibidem, str. 228).

Opomba 2: Prim. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, PP, Ljubljana, 2004, str. 20.

Opomba 3: Prim. Testen, Razlaga pogodbe - uporaba prava ali ugotavljanje dejanskega stanja, Pravosodni bilten, 2003, št. 3, str. 23 - 27 (ter tam navedeno judikaturo VS RS).

ZOR člen 99, 99/2. ZTLR člen 33, 72, 72/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.