Sodba III Ips 102/2004
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-10-18

svoboda urejanja obligacijskih razmerij - najem poslovnih prostorov - odpoved pravici do povračila stroškov popravil

Ker iz zakonske sistematike izhaja, da lahko obligacijska razmerja nastanejo na temelju pravnega posla ali zakona, lahko torej stranki prosto urejata (10. člen ZOR) oboja obligacijska razmerja, torej tudi na zakonu temelječa. To velja tudi, če je na zakonu temelječi zahtevek še bodoč in negotov.

Tožeča stranka sama nosi svoje revizijske stroške.

Tožeča stranka in pravni prednik tožene stranke sta v letih 1992 in 1993 sklenila dve najemni pogodbi glede poslovnih prostorov v zgradbi v L. V obeh najemnih pogodbah je bilo v 7. členu določeno naslednje:

"Najemna pogodbe je sklenjena za določen čas do pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji. Najemnik se je pisno odpovedal pravici uveljavljati povračilo vloženih sredstev v adaptacijo poslovnega prostora." Ob prenehanju najemnega razmerja je najemnik dolžan izročiti najemodajalcu poslovni prostor v stanju kot ob prejemu."

Tožeča stranka je začela z izboljšavami na poslovnih prostorih še pred koncem leta 1993. Ko je najemno razmerje prenehalo, je tožeča stranka zahtevala povrnitev stroškov, ki jih je imela z izboljšavami. Svoj zahtevek je utemeljevala s tem, da je potem, ko je bilo jasno, da prostori ne bodo vrnjeni denacionalizacijskemu upravičencu, odpadel prvotni namen tretjega odstavka 7. člena obeh najemnih pogodb. Ta naj bi bil v tem, da naj bi se z njim tožena stranka izognila uveljavljanju povrnitve stroškov od denacionalizacijskega upravičenca. Ker poslovni prostori niso bili vrnjeni denacionalizacijskemu upravičencu, naj bi ta namen odpadel. Tožeča stranka je zato zahtevala povrnitev stroškov od tožene stranke. V pravnem pogledu je tožeča stranka oprla svoj zahtevek tako na 35.b člen Zakona o dopolnitvah Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. RS, št. 32/2000), kot tudi na 4. in 5. odstavek 38. člena ZTLR.

Okrožno sodišče je z vmesno sodbo razsodilo, da je podlaga tožbenega zahtevka utemeljena. Višje sodišče je ugodilo pritožbi tožene stranke in zahtevek tožeče stranke zavrnilo. Z revizijo zasleduje tožeča stranka svoj zahtevek še naprej.

I. Sodba pritožbenega sodišča sloni na naslednjih razlogih: zahtevek na temelju 35.b člena Zakona o dopolnitvah Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih naj ne bi bil utemeljen, saj je bil celotni navedeni zakon razveljavljen z odločbo Ustavnega sodišča RS z opr. št. U-I-108/01.

Razlaga prvostopenjskega sodišča o namenu dogovora o odpovedi povrnitve stroškov naj bi bila zmotna. Tožeča in tožena stranka naj bi v času sklenitve spornih pogodb ne mogli izhajati iz možnosti uveljavljanja vrednosti vlaganj najemnika zoper denacionalizacijskega upravičenca. V času sklenitve najemne pogodbe naj bi namreč Zakon o denacionalizaciji še ne vseboval pravnega temelja za uveljavljanje zahtevka zoper denacionalizacijskega upravičenca. Pravni temelj naj bi bil (v prvotno besedilo) dodan šele z Zakonom o spremembah in dopolnitvah Zakona o denacionalizaciji (Ur. l. RS, št. 65/98). Povrnitev stroškov (ki so nastali zaradi izboljšav) naj bi bila tudi v nasprotju s prvim odstavkom 88. člena ZDen.

Tožeča stranka naj bi se odpovedala povrnitvi stroškov brezpogojno. Razvezni pogoj naj bi bil namreč dogovorjen le glede trajanja najemne pogodbe (prvi odstavek 7. člena), ne pa tudi glede odpovedi povrnitve stroškov z izboljšavami (drugi odstavek 7. člena). Tožeča stranka naj bi zato tudi na temelju neupravičene pridobitve ne mogla zahtevati povrnitve stroškov.

Svojega zahtevka naj bi tudi ne mogla opreti na 38. člen ZTLR in ne na 3. odstavek 7. člena najemnih pogodb. Na 38. člen ZTLR zato ne, ker naj bi bila tožeča stranka slaboverni posestnik; na 3. odstavek 7. člena najemnih pogodb pa zato, ker naj bi bil namen teh določb varstvo lastnika, ne najemnika.

II. Razlogi pritožbenega sodišča vzdržijo revizijske napade. Revizija se zato zavrne. (378. člen ZPP).

1. Tožeča stranka v reviziji ponovno poskuša uveljaviti zanjo ugodno razlago drugega odstavka 7. člena najemnih pogodb. Po tej razlagi naj bi veljala odpoved zahtevku za povrnitev stroškov le v primeru denacionalizacije. Takšni razlagi je pritožbeno sodišče nasprotovalo, ker je menilo, da odpoved zahtevku ni bila vezana na denacionalizacijo kot pogoj. Razlaga pritožbenega sodišča je pravilna.

Iz dejanskih ugotovitev ne izhaja, da bi razlaga tožeče stranke ustrezala skupnemu namenu (obeh) strank.

Denacionalizacija je postavljena kot pogoj v prvem odstavku, zato velja ta pogoj brez dvoma za dogovor o trajanju najemne pogodbe. Drugače je pri razlagi drugega odstavka 7. člena obeh pogodb. Ker denacionalizacije drugi odstavek 7. člena najemnih pogodb izrecno ne omenja, denacionalizacija ni bila izrecno postavljena kot pogoj za odpoved zahtevkom; to bi lahko kvečjemu ustrezalo skupnemu namenu obeh strank. Tožena stranka se je zavedala, da obstaja verjetnost vračila razlaščencem, vendar v to ni bila prepričana. Z vračilom razlaščencem se je torej računalo kot z eno od možnosti, ki pa ni v celoti opredelila volje strank. Zapis o odpovedi povračila stroškov se zato ni mogel nanašati izključno na situacijo, ko bi bila denacionalizacija izvedena. Ker ni mogoče ugotoviti, da bi imeli obe stranki skupen (in torej enak) namen, da se izključi povrnitveni zahtevek zgolj zaradi mogoče denacionalizacije, je potrebno razložiti drugi odstavek 7. člena po njegovem objektivnem pomenu (prvi odstavek 99. člena ZOR). Ta pa je takšen, da se tožeča stranka zahtevku ni odpovedala le za primer, da bo denacionalizacija opravljena.

2. Iz sistematike ZOR izhaja, da lahko obligacijska razmerja nastanejo na temelju pravnega posla ali zakona. To je razvidno iz II. poglavja ZOR "Nastanek obveznosti". To poglavje kot temelj za nastanek obveznosti vključuje tako sklenitev pogodbe (1. oddelek), kot tudi povzročitev škode, neupravičeno pridobitev in poslovodstvo brez naročila (2., 3., in 4 oddelek), ter v 5. oddelku enostransko izjavo volje. 2., 3. in 4. oddelek so značilni primeri nastanka obveznosti na temelju zakona.

Ker iz zakonske sistematike izhaja, da lahko obligacijska razmerja nastanejo na temelju pravnega posla ali zakona, lahko torej stranki prosto urejata (10. člen ZOR) oboja obligacijska razmerja, torej tudi zakonska. Zahtevek tožeče stranke je bil v času sklenitve obeh najemnih pogodb še negotov in bodoč. Ker 10. člen ZOR ne pozna nobenih omejitev glede vnaprejšnje ureditve bodočih in negotovih zahtevkov, zoper pravno ureditev iz drugega odstavka najemne pogodbe tudi po tej plati ni nobenih pomislekov.

3. Odpoved iz drugega odstavka 7. člena obeh najemnih pogodb je veljala za zahtevke, ki bi jih tožeča stranka lahko imela na temelju v času sklenitve obeh pogodb veljavnih zakonov, saj jih je lahko poznala in se je na te zahtevke nanašala njena pravnoposlovna volja. Ker sta v času sklenitve najemne pogodbe veljala tako ZOR kot ZTLR, se je tožena stranka z drugim odstavkom 7. člena najemnih pogodb torej zlasti odpovedala zahtevkom iz 210. člena ZOR (in naslednjih), 223. člena ZOR in 38. člena ZTLR.

Ker se je tožeča stranka sama odpovedala pravici, ki bi jo nemara lahko imela, tudi v nobenem primeru ni mogla biti kršena njena pravica do zasebne lastnine (33. člen Ustave Republike Slovenije). Ali odpoved velja tudi v primeru, če zakonodajalec naknadno ustvari novo pravno podlago za zahtevek, revizijskemu sodišču ni bilo potrebno odločati. Zakon o dopolnitvah Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. RS, št. 32/2000) je bil namreč razveljavljen z ustavno odločbo z opr. št. U-I-108/01 z- dne 7.11.2002 (Ur. l. RS, št. 102/2002) in zato ne more nuditi pravnega temelja za morebitni zahtevek tožeče zoper toženo stranko.

Tudi nerazveljavljene določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ne dajejo pravnega temelja za zahtevek tožeče stranke. Zaradi drugega odstavka 7. člena obeh najemnih pogodb se je tožeča stranka odpovedala tudi zahtevkom, ki bi jih nemara lahko imela na temelju 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/74 do Ur. l. RS, št. 66/1993; v nadaljevanju ZPSPP). Vendar pa to ni edini razlog, zaradi katerega ne more opreti svojega zahtevka na navedeno pravno podlago. Člen 17 ZPSPP daje najemniku pravno podlago za povrnitev stroškov s popravili, vendar le, če je najemnik poprej sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno, in če je dal najemodajalcu primeren rok za popravilo. Izjema velja za popravila, ki jih je potrebno izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru. Pri teh (nujnih) popravilih ni potrebno niti sporočilo niti primeren rok. Iz dejanskega stanja v tem konkretnem primeru ne izhaja niti, da bi najemnik sporočil, da obstajajo potrebna popravila, in tudi ne, da bi obstajala kakšna nujna popravila; torej svojih zahtevkov v nobenem primeru ne more opreti niti na 17. člen ZPSPP.

4. Ker noben zakon za zadevni primer ni določil pravnih posledic zaradi (zatrjevane) neenakosti dajatev (drugi odstavek 15. člena ZOR), je neutemeljena vsaka na prvi odstavek 15. člena ZOR oprta revizijska graja. Glede kršitve neenakopravnosti udeležencev obligacijskega razmerja (11. člen), niti revizija sama ne zavzame kakšnega mnenja. Revizijsko sodišče meni, da enakopravnost ni bila kršena.

Tožeča stranka v reviziji tudi meni, da je tožena stranka kršila prepoved povzročanja škode (16. člen ZOR). 16. člen ZOR glede na ugotovljeno dejansko stanje ne more biti pravni temelj za odškodninsko odgovornost tožene stranke. Ker je med tožečo in toženo stranko obstajalo pogodbeno razmerje, bi lahko tožeča stranka uveljavljala svoj odškodninski zahtevek predvsem zaradi kršitve pogodbenih obveznosti. Iz ugotovljenega dejanskega stanja pa ne izhaja, da jih je kakorkoli kršila. Tudi na takšnem pravnem temelju torej tožeča stranka ne more zahtevati ničesar.

III. Odločitev o stroških temelji na prvem odstavku 165. in prvem odstavku 154. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.