Sodba III Ips 69/2003
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-02-22

prodaja pogodba - menjalna pogodba - mešana pogodba - predkupna pravica na nepremičnini

Predkupno upravičenje lahko upravičenec uveljavlja le, če lastnik odsvoji stvar s prodajno pogodbo.

Posledica temeljnih značilnosti menjalne pogodbe je, da pri njej predkupna pravica ne more obstajati. S predkupno pravico se namreč lastnik stvari zavezuje, da bo stvar prodal po enaki ceni predkupnemu upravičencu (527. člen ZOR), pri menjalni pogodbi pa cena ni določena in je zato predkupnemu upravičencu nemogoče prodati nepremičnino po isti ceni. Enako je tudi pri sklenitvi mešane menjalno-prodajne pogodbe, saj je pri njej cena le deloma določena v denarju.

Tožeča stranka mora povrniti drugi toženki stroške revizijskega postopka v višini 253.575,00 SIT v roku osmih dni.

Tožeča stranka je kot najemnica 21. 9. 1994 s prvo toženko sklenila najemno pogodbo za del poslovnih prostorov.V najemni pogodbi je bila dogovorjena tudi predkupna pravica v korist tožeče stranke. Prva toženka je z drugo toženko 21. 6. 1995 sklenila "Pogodbo št... o zamenjavi nepremičnin", s katero sta se obe pogodbenici zavezali zamenjati nepremičnine. Ker zamenjane nepremičnine niso imele enake vrednosti, je pogodba z dne 21. 6. 1995 predvidela plačilo razlike v vrednosti v denarju. Tožeča stranka je s tožbo zahtevala razveljavitev pogodbe z dne 21. 6. 1995 in sklenitev prodajne pogodbe za poslovne prostore, na katerih je imela predkupno pravico.

Prvostopenjsko sodišče je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Drugostopenjsko sodišče je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

Sodbo izpodbija tožeča stranka z revizijo in z njo uveljavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotno uporabo materialnega prava (prvi odstavek 370. člena ZPP). Revizijskemu sodišču predlaga, naj izpodbijani sodbi razveljavi in vrne zadevo prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

Revizija je bila vročena prvi in drugi toženki in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije. Druga toženka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Člen 527 in naslednji ZOR urejajo predkupno pravico le za primer, v katerem se je kupec stvari zavezal, da bo prodajalca obvestil o nameravani prodaji stvari. Dogovor tožeče stranke in prve toženke o predkupni pravici iz 9. člena najemne pogodbe ni ustrezal predpostavkam iz 527. člena ZOR, saj prva toženka ni kupila stvari od tožeče stranke. Ne glede na takšno zakonsko določbo so se pravila ZOR o predkupni pravici vseeno lahko smiselno uporabila tudi za pogodbeno dogovorjeno predkupno pravico najemnika, saj vsebina dogovora sicer v vsem ustreza vsebini predkupne pravice iz 527. člena in naslednjih ZOR.

Prva in druga toženka sta 21. 6. 1995 sklenili pogodbo, ki sta jo sami označili kot "Pogodbo št.. o zamenjavi nepremičnin", torej kot menjalno pogodbo. Z menjalno pogodbo se vsak pogodbenik zavezuje, da bo sopogodbeniku izročil zamenjano stvar, tako da bo pridobil lastninsko pravico (prvi odstavek 552. člena ZOR); plačila v denarju menjalna pogodba ne pozna. Pogodba z dne 21. 6. 1995 je predvidevala plačilo razlike v vrednosti nepremičnin v denarju, in je zaradi tega imela tudi značilnosti prodajne pogodbe (prim. prvi odstavek 454.

člena ZOR). Navedena pogodba je bila torej mešana pogodba, ki je vsebovala pogodbene obveznosti, značilne za menjalno in prodajno pogodbo.

Ocenjena vrednost nepremičnine prve toženke (803 milijone SIT) je bila bistveno večja kot ocenjena vrednost nepremičnin druge toženke (290 milijonov SIT). Vendar tisti del pogodbe z dne 21. 6. 1995, ki je po svoji vsebini menjalna pogodba, nikakor ni bil postranskega pomena. Ta del je bil s stališča prve in druge toženke celo tako pomemben, da bi pogodbe z dne 21. 6. 1995 sploh ne bili sklenili, če ne bi mogli zamenjati nepremičnin. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo dve okoliščini, ki kažeta na to, in sicer, da je prva toženka z razpisom iskala možnost zamenjave predmetne nepremičnine in ne možnosti prodaje, in da sta obe stranki zatrjevali, da je bila prav menjava nepremičnin v njunem interesu.

Predkupno upravičenje lahko upravičenec uveljavlja le, če lastnik odsvoji stvar s prodajno pogodbo. To izhaja ne le iz 9. člena najemne pogodbe, ki izrecno govori o predkupni pravici v primeru prodaje, temveč tudi iz 527. člena ZOR. Če namerava lastnik odsvojiti stvar na kakšen drug način, in ne s prodajno pogodbo, upravičenec torej ne more uveljavljati predkupne pravice, saj mu predkupna pravica za to ne daje pravnega temelja. To torej izhaja že iz splošnih določb ZOR o predkupni pravici. Da to še posebej velja v primeru sklenitve menjalne ali mešane menjalno-prodajne pogodbe, bo natančneje obrazloženo v nadaljevanju.

Revident je pravilno povzel pravno stališče iz sklepa II Ips 342/98, po katerem naj bi bila menjalna pogodba vsebinsko pogodba, ki naj bi bila sestavljena iz dveh prodajnih pogodb. Takšno stališče se lahko razlaga na več načinov, vendar se nikakor ne more uporabiti v zvezi s predkupno pravico. Z menjalno pogodbo se namreč menjata dve stvari ali pravici druga za drugo (552. člen ZOR); smisel menjalne pogodbe je prav v tem, da nobena od strank ne plača kupnine (454. člen ZOR). Vsak od menjalcev ima obveznosti in pravice prodajalca, kot to določa 553. člen ZOR, in torej nobeden obveznosti in pravic kupca, v čemer se menjalna pogodba odločilno razlikuje od prodajne. 553. člen ZOR je le nujna in tudi logična posledica drugačnih temeljnih lastnosti menjalne pogodbe kot so tiste, ki jih ima prodajna pogodba. Vendar po določbi 553. člena ZOR nobeden od menjalcev nima zahtevka na plačilo kupnine (ker pri menjalni pogodbi ne nastane obveznost plačati kupnino, ki jo ima kupec iz prodajne pogodbe) in glede tega ni v enakem položaju kot prodajalec. Zahtevek za plačilo kupnine bi bil naravnost v nasprotju s temeljnimi značilnostmi menjalne pogodbe iz prvega odstavka 552. člena ZOR.

Posledica temeljnih značilnosti menjalne pogodbe je, da pri njej predkupna pravica ne more obstajati. S predkupno pravico se namreč lastnik stvari zavezuje, da bo stvar prodal po enaki ceni predkupnemu upravičencu (527. člen ZOR), pri menjalni pogodbi pa cena ni določena in je zato predkupnemu upravičencu nemogoče prodati nepremičnino po isti ceni. Enako je tudi pri sklenitvi mešane menjalno-prodajne pogodbe, saj je pri njej cena le deloma določena v denarju. Tako je bilo tudi v tem primeru, saj je prva tožnica kot odmeno prejela natančno določeno nepremičnino in doplačilo le za preostanek vrednosti svoje nepremičnine. S stališča predkupne pravice torej menjalna pogodba po svoji vsebini ne ustreza dvema prodajnima pogodbama; isto velja tudi za mešano menjalno-prodajno pogodbo. Še zlasti to velja v tem primeru, v katerem je iz okoliščin mogoče sklepati na to, da je bil menjalni del pogodbe z dne 21. 6. 1995 po volji obeh strank odločilen za sklenitev (cele) pogodbe, in bi brez menjave nepremičnine mešana menjalno-prodajna "Pogodba št... o zamenjavi nepremičnin" nikoli ne bila sklenjena.

Glede na zavzeto pravno stališče, da tožeča stranka kot predkupni upravičenec pri mešani menjalno-prodajni pogodbi predkupne pravice ne more uveljavljati, revizijsko sodišče ni odgovarjalo na tiste revizijske razloge, ki se ne nanašajo na zavzeto pravno stališče. To so zlasti razlogi, ki se nanašajo na to, ali je druga toženka vedela za obstoj predkupne pravice in na kateri del zgradbe se je predkupna pravica nanašala.

Revizijsko sodišče je o odločilnem razlogu za zavrnitev tožbenega zahtevka zavzelo drugačno pravno stališče kot pritožbeno sodišče. Pri tem se je oprlo na dejstva, ki jih je ugotovilo že prvostopenjsko sodišče. Ne glede na to, da se stališči Višjega in Vrhovnega sodišča glede odločilnega razloga razlikujeta, je Vrhovno sodišče ugotovilo, da je odločitev pritožbenega sodišča pravilna, in je na temelju 378. člena ZPP zavrnilo revizijo kot neutemeljeno.

Pooblaščenec druge toženke je prijavil 1.650 odvetniških točk za odgovor na revizijo in 20 % DDV. Glede na vrednost spornega predmeta se drugi toženki po 3. točki tarifne številke 21 v povezavi s tarifno številko 18 in glede na vrednost spornega predmeta prizna 1.500 odvetniških točk nagrade za odgovor na revizijo. Druga toženka je torej upravičena do povrnitve 165.000,00 SIT vključno z 20% DDV od tega zneska, kar znese v denarju skupaj 181.500,00 SIT.

Druga toženka je zahtevala tudi povrnitev sodne takse v višini 55.575,00 SIT. Njen zahtevek je glede na drugi in prvi odstavek tarifne številke 1 Zakona o sodnih taksah utemeljen.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.