Sodba II Ips 348/2004
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-04-21

sklenitev pogodbe - prodaja nepremičnine - napake volje - bistvena zmota - razveljavitev pogodbe

Pri prodajalki je prišlo do napake v volji, ker je bila v bistveni zmoti. Po prvem odstavku 61. člena ZOR je zmota bistvena, če se nanaša na bistvene lastnosti predmeta pogodbe, osebe ali okoliščine, ki se po običajih v prometu štejejo za odločilne, ker sicer stranka, ki je v zmoti, take pogodbe ne bi sklenila. Ker sta sodišči ugotovili, da je bila prodajalka v zmoti glede na vrsto rabe parcel, ki ju je prodajala, in da je to v tolikšni meri vplivalo na običajno ceno v prometu, da za tako ceno ne bi sklenila pogodbe, sta pravilno ugotvili bistveno zmoto na strani prodajalke in nato uporabili drugi odstavek 61. člena ZOR, ki omogoča razveljavitev pogodbe. Pred tem sta se prepričali, da je bila prodajalka dovolj skrbna pri sklepanju pogodbe, saj se je na občini pozanimala za prodajno ceno kvadratnega metra travnika.

Sodišče prve stopnje je o zadevi razsodilo drugič. Tudi tokrat je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica zahtevala ugotovitev, da je lastnica parcel št. 458 - travnik v izmeri 4294 m2 in 459 -

travnik v izmeri 388 m2, ki sta vpisani pri zemljiškoknjižnem vložku št. 35 k.o...; in da ji mora toženka oziroma njeni pravni naslednici izstaviti za vknjižbo lastninske pravice primerno listino, na podlagi katere bo možen zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice na kupljenih parcelah, ker bo sicer takšno listino nadomestila pravnomočna sodba. Ugodilo pa je nasprotnemu zahtevku za razveljavitev pogodbe z dne 27.7.1994 o prodaji parcel št. 458 v izmeri 4294 m2 in št. 459 v izmeri 388 m2, vpisanih v vl. št. 35 k.o..., sklenjene med pravdnima strankama. Proti tej sodbi se je tožnica pritožila, toda sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo in potrdilo izpodbijano sodbo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje, s katero je postala pravnomočna sodba sodišča prve stopnje, je tožnica pravočasno vložila revizijo. Uveljavlja revizijske razloge bistvenih kršitev iz drugega odstavka 339. člena ZPP in prvega odstavka 339. člena ZPP v postopku pred sodiščem druge stopnje ter zmotne uporabe materialnega prava.

Predlaga razveljavitev sodb in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Opisuje postopek v zvezi s sklepanjem pogodbe in poudarja, da se je E. L. odločila za prodajo parcel, ker je rabila denar, da je opravila poizvedbe o vrednosti kvadratnega metra zemlje in da ju je ponudila toženki v odkup. Toženki se je zdela cena sprejemljiva in je ponudbo sprejela. Kasneje si je prodajalka premislila in je prišlo do pravde, toda sodišče se s tem ni ukvarjalo in sodba o tem nima razlogov, zato revizija očita kršitev iz 14.

točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pri tem navaja, da sta sodišči brez potrebe ugotavljali, da je bilo zemljišče za 80% več vredno, z navajanjem ocene vrednosti pri davčni službi, ki je od te osnove obračunala davek, pa se vnaša zmeda. Različne cene za kmetijska in stavbna zemljišča niso pomembne, bistven je znesek iz pogodbe z dne 27.7.1994, za katerega si je L. zamislila prodati parceli. Zato sodišči (zlasti pritožbeno sodišče) brez potrebe precenjuje dejstvo, da je davek na promet nepremičnin plačala kupovalka, čeprav je v pogodbi predvideno plačilo prodajalke. Sodiščema prve in druge stopnje revizija očita, da sta tudi napačno uporabili materialno pravo in sicer določbo 61. člena Zakona o obligacijskih razmerjih. Obšli sta dejstvo, da je prodajalka pred podpisom pogodbe opravila poizvedbe in preverila, koliko denarja lahko pričakuje od prodaje. Pri tem je Višje sodišče v Mariboru štelo, da čezmernega prikrajšanja niti ni bilo treba obravnavati in o tem ni oblikovalo razlage. Zato sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti.

Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 36/04 - uradno prečiščeno besedilo) je bila revizija vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženkama, ki nanjo nista odgovorili.

Revizijsko sodišče uvodoma ugotavlja, da je revizija izredno pravno sredstvo, ki ga je mogoče vložiti po tem, ko je bila že izčrpana pravica do pravnega sredstva iz 25. člena Ustave Republike Slovenije (URS, Ur. l. RS, št. 33/91-I z ustavnimi zakoni, objavljenimi v Uradnem listu RS, št. 42/97 do 69/04). Ker je torej izredno pravno sredstvo, jo je mogoče vložiti le iz omejenih in v zakonu taksativno predpisanih razlogov. Tretji odstavek 370. člena ZPP izrecno prepoveduje vložitev revizije zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Ker revizija uveljavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka in svoj očitek utemeljuje z navajanjem svojih pogledov na dejansko stanje in na to, kako bi bilo treba uporabiti procesno in materialno pravo, gre za grajo ocenjenega dejanskega stanja, ki v reviziji ni več dovoljena. Zato se bo revizijsko sodišče omejilo le na očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka in uporabo materialnega prava.

Očitek sodiščema prve in druge stopnje, češ da nista v celoti utemeljili svojih sodb in da sta kršili 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP, ni utemeljen. Očitek, češ da se nista ukvarjali z dejstvom, da je prodajalka sama ponudila sporni parceli v odkup in si je kasneje premislila, ni utemeljen, saj je prišlo do spora prav zato, ker prodajalka potem, ko je izvedela za pravo ceno parcel, zanjo ni bila več pripravljena prodati zemljišč (ker si je torej premislila). Sodbi prvostopenjskega in drugostopenjskega sodišča izhajata iz tega dejstva, ko pojasnjujeta razloge za ravnanje prodajalke po sklenitvi pogodbe z dne 27.7.1994. Za pojasnitev vprašanja, ali je bila prodajalka v bistveni zmoti, pa je pomembna ne le ugotovitev, da se ni zavedala, da prodaja gradbeni parceli in ne travnikov, temveč tudi vpliv te okoliščine na ceno. Pri tem ni pomembna točna ugotovitev tržne cene ob prodaji, temveč zadošča ugotovitev razmerja med ceno v pogodbi in prometno vrednostjo, ki je tolikšna, da prodajalka ne bi sklenila prodajne pogodbe za tako ceno, če ne bi bila v zmoti.

S čim naj bi sodišče druge stopnje storilo bistveno kršitev iz prvega odstavka 339. člena ZPP revizija ne pove. Če meri na to razlaga, da je sodišče druge stopnje precenilo dejstvo, da je davek na promet nepremičnin plačala kupovalka in ne prodajalka, je treba pojasniti, da gre za dokazno oceno, ki bi bila lahko pomembna le, če bi prodajalka (oziroma njeni pravni naslednici) uveljavljala prevaro, toda v obravnavanem primeru gre za zmoto.

Tudi materialno pravo sta sodišči pravilno uporabili. Za nastanek pogodbe morajo biti uresničene vse štiri predpostavke in sicer: 1.) poslovna sposobnost pogodbenih strank, 2.) dopusten predmet pogodbe in pravna podlaga, 3.) prava volja pogodbenih strank in soglasje za sklenitev pogodbe in 4.) ustrezna oblika pogodbe. Če pustimo ob strani problem obličnosti, s katerim se sodišči nista ukvarjali, in se lotimo ugotavljanja prave volje pogodbenih strank, potem sta sodišči prve in druge stopnje pravilno ugotovili, da je pri prodajalki prišlo do napake v volji, ker je bila v bistveni zmoti. Po prvem odstavku 61. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Ur. l. RS, št. 29/78 do 57/89) je zmota bistvena, če se nanaša na bistvene lastnosti predmeta pogodbe, osebe ali okoliščine, ki se po običajih v prometu štejejo za odločilne, ker sicer stranka, ki je v zmoti, take pogodbe ne bi sklenila. Ker sta sodišči ugotovili, da je bila prodajalka v zmoti glede na vrsto rabe parcel, ki ju je prodajala, in da je to v tolikšni meri vplivalo na običajno ceno v prometu, da za tako ceno ne bi sklenila pogodbe, sta pravilno ugotovili bistveno zmoto na strani prodajalke in nato uporabili drugi odstavek 61. člena ZOR, ki omogoča razveljavitev pogodbe. Pred tem sta se prepričali, da je bila prodajalka dovolj skrbna pri sklepanju pogodbe, saj se je na občini pozanimala za prodajno ceno kvadratnega metra travnika. Na tej pravni podlagi sta sodišči pravilno razsodili, ko sta zavrnili tožničin zahtevek, ki želi z vztrajanjem pri pogodbi za prodajno ceno pridobiti lastninsko pravico na spornih parcelah, in ugodili tožbenemu zahtevku iz nasprotne tožbe za razveljavitev pogodbe.

Sodišče prve stopnje je svojo sodbo utemeljilo tudi z očitnim nesorazmerjem vzajemnih dajatev po 139. členu ZOR, vendar sodišče druge stopnje tega razloga za razveljavitev pogodbe ni bilo dolžno preizkusiti, ker je bilo treba razveljaviti pogodbo že zaradi napake v volji prodajalke.

Ker se tako izkaže, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, in ne razlogi, na katere mora sodišče paziti po uradni dolžnosti, je bilo treba po 378. členu ZPP zavrniti neutemeljeno revizijo. S tem je zavrnjen tudi zahtevek za povrnitev stroškov revizije (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.