Sodba II Ips 809/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2006-03-29

najem stanovanja - najemna pogodba za določen čas - najemna pogodba za nedoločen čas - kogentne določbe SZ - ničnost pogodbene določbe - izpraznitvena tožba - tožba za sklenitev najemne pogodbe

Neupoštevanje obveznosti skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas z občanom, ki ima stanovanjsko pravico na stanovanju, za katerega se sklepa najemna pogodba, v zakonu ni sankcionirano z nobeno sankcijo, zlasti pa ne z ničnostjo kot najstrožjo sankcijo za kršitev prisilnega predpisa.

Če prejšnji imetnik stanovanjske pravice svojega upravičenja iz drugega odstavka 147. člena SZ ne uveljavi, pač pa z lastnikom sklene najemno pogodbo za določen čas, nobeden od pogodbenikov ne krši navedene zakonske določbe. Sklenitev take pogodbe je posledica doseženega soglasja njune pogodbene volje in je v skladu z načelom o svobodnem urejanju obligacijskih razmerjih.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in toženki naložilo, da mora v 60-ih dneh izprazniti garsonjero v pritličju stavbe v Ljubljani ter jo prazno oseb in stvari izročiti tožnici, zavrnilo pa je toženkin nasprotni tožbeni zahtevek za ugotovitev, da je bila toženkina mati na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (SZ) imetnica stanovanjske pravice na tej garsonjeri, da je bila določba 5. člena najemne pogodbe z dne 19.2.1997 nična in da mora zato tožnica s toženko skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas. Sodba temelji na presoji, da sta bili tako najemna pogodba z dne 10.6.1987 kot najemna pogodba z dne 19.2.1997 sklenjeni za določen čas, saj je šlo za službeno garsonjero, da sta tako prejšnji kot sedanji zakon v takih primerih dopuščala sklenitev pogodbe za določen čas, da so toženkine trditve o napakah volje njene matere ob sklepanju druge pogodbe prepozne in da toženka po upokojitvi svoje matere oziroma po njeni smrti nima pravnega naslova za uporabo garsonjere.

Sodišče druge stopnje je toženkino pritožbo zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo. V razlogih se je osredotočilo na pogodbo z dne 19.2.1997, ki je bila sklenjena za določen čas v skladu s SZ, pa tudi v skladu s splošnim načelom o svobodi urejanja obligacijskih razmerij. Določba 5. člena te pogodbe o sklenitvi najemne pogodbe le za določen čas ni v nasprotju s kogentnimi določbami SZ, saj zakon takšno vsebino pogodbe dopušča. S sklenitvijo druge pogodbe je bila pretrgana kontinuiteta s prejšnjim pravnim razmerjem, zato morebitno dejstvo imetništva stanovanjske pravice toženkine matere na sporni garsonjeri nima nobenega vpliva na drugo pogodbo, saj je taka zatrjevana pravica s sklenitvijo druge pogodbe prenehala.

Toženka v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga tako spremembo obeh sodb, da se tožbeni zahtevek zavrne, ugodi pa naj se nasprotnemu tožbenemu zahtevku. V začetku se revizija osredotoča na prvo najemno pogodbo iz leta 1987 in vztraja pri stališču, da ni šlo za službeno stanovanje, da je bila garsonjera toženkini materi dodeljena za čas do dodelitve drugega primernega stanovanja, smiselno torej za nedoločen čas. Drugo stanovanje pa ji ni bilo nikoli dodeljeno in je zato dejansko razmerje prešlo v stanovanjsko razmerje za nedoločen čas, toženkina mati pa je postala imetnica stanovanjske pravice. V nadaljevanju revizija graja razloge pritožbenega sodišča, da je toženkina mati s podpisom druge najemne pogodbe iz leta 1997 prevzela nase tveganje nezadostne seznanitve s pomenom pogodbenih določb. Pogodbena določba 5. člena je nična, ker je v nasprotju s SZ, saj bi morala tožnica toženkini materi kot imetnici stanovanjske pravice ponuditi v podpis pogodbo za nedoločen čas. Napačno je stališče pritožbenega sodišča, da je pomembna le druga pogodba. Najemni pogodbi iz leta 1987 in 1997 sta pravno povezani, brez prve pogodbe tožnica ne bi sklenila druge pogodbe. Ob pravilni presoji obeh pogodb in dejstva, da bi morala tožnica skleniti pogodbo za nedoločen čas, je pravilen le zaključek, da je tožnica nepravilno ravnala, ko je toženkini materi ponudila v podpis pogodbo z ničnim določilom. Sama po sebi pogodbena določba 5. člena morda res ni nična, ker je sedaj tako pogodbo mogoče skleniti, vendar le v primeru, če ne bi prej obstajalo stanovanjsko razmerje toženkine matere. V povezavi s pogodbo iz leta 1987 in dejstvom, da je prva pogodba dajala toženkini materi stanovanjsko pravico, pa gre v drugi pogodbi za nično pogodbeno določbo. Revizija zato trdi, da je utemeljen nasprotni tožbeni zahtevek za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas, neutemeljen pa tožbeni zahtevek za izpraznitev stanovanja.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožnici, ki nanjo ni odgovorila (375. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

V tej zadevi je odločilen odgovor na vprašanje, ali je nična pogodbena določba 5. člena pogodbe z dne 19.2.1997, po kateri je najemna pogodba s toženkino materjo sklenjena za čas njene zaposlitve pri Ministrstvu za notranje zadeve. Toženka se je v dosedanjem postopku izrecno sklicevala, v reviziji pa se opisno sklicuje na 147. člen SZ. Ta v prvem odstavku določa, da morajo lastniki najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico, skleniti v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona, v drugem odstavku pa, da mora lastnik najemno pogodbo skleniti za nedoločen čas.

Revizijsko sodišče pritrjuje razlogom obeh sodišč, da sporna pogodbena določba ni nična. Toženkino stališče o prisilni naravi navedenih zakonskih določb je zmotno. Neupoštevanje obveznosti skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas z občanom, ki ima stanovanjsko pravico na stanovanju, za katerega se sklepa najemna pogodba, v zakonu ni sankcionirano z nobeno sankcijo, zlasti pa ne z ničnostjo kot najstrožjo sankcijo za kršitev prisilnega predpisa. Za presojo o morebitni prisilni naravi navedenih zakonskih določb je treba v skladu s 103. členom Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR - v zvezi s 1060. členom Obligacijskega zakonika) poleg ostalega oceniti tudi, ali namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo. Namen v SZ določene obveznosti lastnika, da z imetnikom stanovanjske pravice sklene najemno pogodbo za nedoločen čas, je v varstvu pravic prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. Od njega je zato odvisno, ali bo svojo pravico skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas izkoristil ali ne. Njegova pravica skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas je zrcalna dolžnosti lastnika skleniti tako pogodbo. Če prejšnji imetnik stanovanjske pravice svojega upravičenja iz drugega odstavka 147. člena SZ ne uveljavi, pač pa z lastnikom sklene najemno pogodbo za določen čas, nobeden od pogodbenikov ne krši navedene zakonske določbe. Sklenitev take pogodbe je posledica doseženega soglasja njune pogodbene volje in je v skladu z načelom o svobodnem urejanju obligacijskih razmerjih iz 10. člena ZOR kot enim od temeljnih načel obligacijskega prava (podobne razloge in stališče je revizijsko sodišče že navedlo v nekaj svojih odločbah, npr. II Ips 103/99, II Ips 378/97 itd.).

Ob takem izhodišču je pravno nepomembno vprašanje, kakšen status je imela toženkina mati ob uveljavitvi SZ. Tudi če je bila imetnica stanovanjske pravice, te svoje pravice v letu 1997 ob sklepanju druge najemne pogodbe za določen čas ni v celoti izkoristila. Po njeni upokojitvi, s katero ji je prenehalo delovno razmerje pri tožnici, oziroma po njeni smrti je toženka kot njena hči v stanovanju brez pravnega naslova. Tako stanje pa pomeni toženkino nezakonito uporabo stanovanja v smislu prvega odstavka 58. člena SZ in utemeljuje tožničino izpraznitveno tožbo iz drugega odstavka istega člena. Oseba, ki stanovanje nezakonito uporablja, ne more s tožbo uveljavljati sklenitve najemne pogodbe. Zato je materialnopravno pravilna odločitev obeh sodišč o vseh medsebojnih zahtevkih pravnih strank.

Revizijsko sodišče je na podlagi 378. člena ZPP neutemeljeno toženkino revizijo zavrnilo in z njo tudi njene priglašene revizijske stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

SZ člen 58, 147, 147/1, 147/2.ZOR člen 10, 103.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.