Sodba II Ips 282/2004
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-09-01

dogovor o skupni gradnji - sprememba solastniških deležev na nepremičnini - spojitev - prirast - gradnja na tujem zemljišču - povrnitev vlaganj - izravnalni zahtevek - neupravičena pridobitev - kdaj začne zastaranje teči

Določbe ZTLR o spojitvi, prirasti oziroma o gradnji na tujem zemljišču (23. do 26. člen) urejajo razmerja, ki so nastala brez dogovora (o spojitvi, prirasti oziroma gradnji). Ker je šlo v konkretnem primeru za dogovorjeno skupno gradnjo (oziroma nadgradnjo in prezidavo), določbe 23. člena ZTLR o originarni pridobitvi lastninske pravice ne prehajajo v poštev. Kadar (so)lastnik z gradnjo soglaša in pri njej celo sodeluje, lahko govorimo le o skupni gradnji, ki je poseben pravni temelj za pridobitev (so)lastnine graditeljev (prim. sodbo in sklep VS RS II Ips 175/2000 z dne 31.1.2001).

Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek, da sta tožnika solastnika nepremičnine (parcele št. 41/3), ki je vpisana v zemljiškoknjižnem vložku št. 269 k.o..., vsak do 33%, ter da je toženčev solastniški delež 34%. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek, da mora toženec tožnikoma izročiti zemljiškoknjižno listino, ter podrejen zahtevek, da mora tožnikoma plačati 8,000.000 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje. Tožnikoma je naložilo, da morata tožencu povrniti pravdne stroške v znesku 801.741 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.1.2003 dalje.

Pritožbeno sodišče je zavrnilo pritožbo tožnikov in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. V razlogih je pojasnilo, da ne moreta zahtevati višjih solastniških deležev, ker toženec s tem ni soglašal. Strinja se tudi s stališčem sodišča prve stopnje, da je terjatev, ki jo tožnika uveljavljata s podrejenim zahtevkom, zastarala.

Zoper to sodbo sta tožnika vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Navajata, da med strankami sicer ni bilo dogovora o spremembi solastniških deležev, da pa je bil izrecen dogovor, da skupaj gradijo. Ker je toženec prispeval bistveno manj kot tožnika, je irelevantno, kakšna so bila njegova pričakovanja. Sodna praksa je (bila) jasna: če med investitorji obstaja dogovor o skupni gradnji in je rezultat skupne gradnje nova stvar oziroma bistveno povečanje vrednosti stare stvari, ima tisti, ki je k nastanku nove stvari oziroma k povečanju vrednosti prispeval več, stvarnopravni zahtevek za spremembo solastniških deležev. Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 6/80 in nasl. - ZTLR) namreč ne določa, da je dogovor investitorjev pred začetkom gradnje pogoj za spremembo solastniških deležev. Podlago primarnega tožbenega zahtevka predstavlja 23. člen ZTLR, ki se ne uporablja samo za premičnine. Sodišči prve in druge stopnje se sklicujeta tudi na stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002 - SPZ), ki v 48. členu določa, da v primeru izboljšave pridobi graditelj lastninsko pravico na nepremičnini le, če je med njim in lastnikom dogovor, da nastane solastnina. To določbo je mogoče uporabiti tudi v primerih, ko gre za skupno gradnjo dveh solastnikov.

Sodišči sta spregledali določbo tretjega odstavka 48. člena SPZ, ki določa, da začne teči zastaranje obligacijskega zahtevka graditelja šele potem, ko graditelj izgubi posest nepremičnine. Tožnika imata poslovni prostor v posredni posesti, in ker je sodišče odločalo o ugovoru zastaranja že v času veljavnosti SPZ, bi moralo upoštevati določbo tretjega odstavka 48. člena tega zakona. To pomeni, da obligacijski zahtevek ni zastaral.

Toženec je sicer uveljavljal ugovor zastaranja še pred uveljavitvijo SPZ, vendar pravica tožnikov zahtevati izpolnitev ni prenehala s trenutkom vložitve ugovora zastaranja, pač pa z iztekom zastaralnega roka. Tega pa je v času izdaje sodbe določal SPZ. Če tožnika ne bi postavila podrejenega obligacijskega zahtevka, sodišče o njem ne bi odločalo in toženec tudi ne bi ugovarjal zastaranja. Po pravnomočni odločitvi o stvarnopravnem zahtevku pa bi tožnika vložila tožbo z obligacijskim zahtevkom, ki po tretjem odstavku 48. člena SPZ ne bi bil zastaran.

Ne glede na to je zgrešeno tudi stališče pritožbenega sodišča, da je zastaralni rok začel teči najkasneje konec leta 1994, ko je prenehala skupna obratovalnica. Glede na to, da imata tožnika preko njune družbe S. d.o.o. v posesti celoten poslovni prostor ter eno od stanovanj v zgornji etaži (torej približno 75% celotne nepremičnine), do toženčeve obogatitve sploh še ni prišlo. To se bo zgodilo šele, ko mu bosta izročila v posest polovico poslovnega prostora, ali pa mu začela plačevati uporabnino. Podrejen zahtevek je zato kvečjemu preuranjen, zaradi česar bi ga bilo treba zavreči (in ne zavrniti).

Toženec je odgovoril na revizijo, pri tem pa zavrača pravna naziranja revidentov ter poudarja, da po ustaljenem stališču sodne prakse solastniških deležev ni mogoče spreminjati brez dogovora vseh solastnikov. Ker dogovora ni bilo, bi morali biti izpolnjeni pogoji iz 24. do 26. člena ZTRL. Opozarja tudi, da so revizijske navedbe, da ima poslovni prostor v posesti družba S. d.o.o., novota (ki je v revizijskem postopku ni mogoče upoštevati) ter da je terjatev, ki jo tožnika uveljavljata s podrejenim zahtevkom, zastarala že pred uveljavitvijo SPZ.

Revizija je bila vročena tudi Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Dejstvo, da so stranke skupaj gradile oziroma nadzidale in prezidale stavbo na zemljišču, ki so ga pred tem kupile, nedvomno predpostavlja njihov dogovor o tem. Ni si mogoče predstavljati, da bi solastniki skupaj nadzidali in prezidali solastno stavbo, pri tem pa to počeli brez skupnega dogovora (nadzidave in prezidave presegajo okvir rednega upravljanja in zato je za njih potrebno soglasje vseh solastnikov - prim. četrti odstavek 15. člena ZTLR). Sodišče prve stopnje je zato tudi ugotovilo, da so se tožnika in toženec (po tem, ko so skupaj kupili sporno nepremičnino) dogovorili za skupno gradnjo in so zgradbo skupaj obnovili in adaptirali (prim. tretji odstavek na 5. strani sodbe sodišča prve stopnje).

Vendar obstoj takega dogovora ne pomeni že, da je solastnik, ki naj bi vložil več, avtomatično povečal svoj solastniški delež (drugi pa zato utrpel zmanjšanje svojega deleža). Za tak učinek se morajo solastniki vselej posebej dogovoriti. Če takega dogovora (ki bi bil obligacijskopravna podlaga za povečanje solastniškega deleža) ni, tudi ni podlage za spremembo solastniških razmerij. Tožnik bi torej lahko povečal svoj solastniški delež le na podlagi dogovora, da bodo imela skupna vlaganja v solastno nepremičnino za posledico spremembo solastniških deležev sorazmerno z večjo vrednostjo vlaganj. Ker takega dogovora ni bilo, tudi ni podlage za spremembo solastniških deležev, ki so jih stranke določile ob nakupu nepremičnine.

Določbe ZTLR o spojitvi, prirasti oziroma o gradnji na tujem zemljišču (23. do 26. člen) urejajo razmerja, ki so nastala brez dogovora (o spojitvi, prirasti oziroma gradnji). Ker je šlo v konkretnem primeru za dogovorjeno skupno gradnjo (oziroma nadgradnjo in prezidavo), določbe 23. člena ZTLR o originarni pridobitvi lastninske pravice ne prihajajo v poštev. Kadar (so)lastnik z gradnjo soglaša in pri njej celo sodeluje, lahko govorimo le o skupni gradnji, ki je poseben pravni temelj za pridobitev (so)lastnine graditeljev (prim. sodbo in sklep VS RS II Ips 175/2000 z dne 31.1.2001).

V primeru, ko eden ali več skupnih graditeljev z denarnim zahtevkom uveljavlja povrnitev tistih svojih vlaganj, ki presegajo stvarnopravni delež na nepremičnini, ki mu ga priznavajo ostali graditelji (t.i. izravnalni zahtevek), velja splošen (torej petleten) zastaralni rok. Zastaranje začne teči prvi dan po dnevu, ko ima prikrajšani graditelj na razpolago vse elemente, na podlagi katerih lahko izračuna višino zahtevka (prim. sklep VS RS II Ips 164/93 z dne 21.4.1993). Takrat nastane njegova pravica zahtevati od ostalih, ki so z gradnjo neupravičeno obogateni, nadomestilo za vrednost njegovih vlaganj, ki presega njegovemu solastniškemu deležu sorazmeren del celotne investicije. Do obogatitve (povečanja vrednosti toženčevega solastniškega deleža) je torej prišlo s koncem gradnje. Kar se tiče spodnjih prostorov (v zgornjih sta si tožnika in toženec uredili vsak svoje stanovanje), je bila ta končana že decembra 1991, saj je 3.12.1991 začela poslovati skupna poslovalnica pravdnih strank (tako pritožbeno sodišče v drugem stavku na 7. strani izpodbijane sodbe). Dejstvo, da je poslovna skupnost strank konec leta 1994 razpadla in da naj bi imela od začetka leta 1995 posest spodnjih prostorov samo tožnika, ne vpliva na tek zastaralnega roka. Prav tako ne uveljavitev SPZ dne 1.1.2003. Morebiten izravnalni zahtevek je nastal v času veljavnosti prejšnjih predpisov (ZOR), prav tako je takrat iztekel zastaralni rok. Določbe tretjega odstavka 48. člena SPZ zato tu ni mogoče uporabiti. Tako kot jih ni bilo mogoče uporabiti pred uveljavitvijo SPZ (toženec je ugovarjal zastaranje pred uveljavitvijo SPZ in tudi sodišče bi lahko o tem ugovoru odločilo pred 1.1.2003), jih tudi ni mogoče uporabiti po njegovi uveljavitvi - ne glede na to, ali bi tožnika vložila tožbo z izravnalnim zahtevkom po 1.1.2003. SPZ ne vsebuje nobenih določb, ki bi s povratnimi učinki posegale v že pridobljene pravice, ali odvzemale učinke ugovorom zastaranja. Zato ni pomembno, kdaj sodišče odloča o ugovoru zastaranja, pač pa, kdaj je zastaranje nastopilo.

Ker sta sodišči druge in prve stopnje pravilno uporabili materialno pravo, je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

ZTLR člen 15, 23, 24, 25, 26.ZOR člen 210, 219.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.