Sodba II Ips 50/2004
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-03-30

privatizacija stanovanj - kršitev kontrahirne dolžnosti - oprostitev plačila najemnine - odškodninska odgovornost

Plačilo najemnine v času, ko prodajalec krši svojo kontrahirno dolžnost po 117. členu SZ, za upravičenca do odkupa ne predstavlja prikrajšanja.

Zahtevek prve tožeče stranke za povrnitev stroškov odgovora na revizijo se zavrne.

Sodišče prve stopnje je toženko zavezalo, da mora tožečima strankama solidarno plačati 1,594.764 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.7.2001 dalje. Višji tožbeni zahtevek v obrestnem delu je zavrnilo in hkrati naložilo toženki, da tožečima strankama povrne 253.000 SIT stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obresti od dneva izdaje sodbe. Pritožbeno sodišče je pritožbi prve tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje glede zavrnjenega obrestnega dela zahtevka razveljavilo ter v tem delu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje. Pritožbo toženke pa je zavrnilo in v obsodilnem delu (da mora tožečima strankama solidarno plačati 1,594.764 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.7.2001 dalje) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. V razlogih je pojasnilo, da mora toženka izpolniti svojo pogodbeno obveznost in plačati najemnino. Čeprav je prodajalec (prva tožeča stranka) kršil svojo kontrahirno dolžnost, je bil toženkin interes zavarovan s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe za kupnino, ki se je oblikovala po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I- Uradni list RS, št. 69/2003 - SZ) po vrednosti točke, ki je veljala trideseti dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja. Ob takšni ugodnosti bi pomenila oprostitev plačila neprofitne najemnine za čas do sklenitve prodajne pogodbe še dodatno ugodnost oziroma dvojno pravno varstvo, do katere pa toženka ni upravičena.

Zoper to sodbo je toženka vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da v primeru, če prva tožeča stranka ne bi neupravičeno odklonila sklenitev kupoprodajne pogodbe, bi postala toženka lastnica stanovanja takoj po uveljavitvi SZ in potem sploh ne bi prišlo do sklenitve najemne pogodbe. Najemna pogodba je bila sklenjena zgolj zato, da se toženki zagotovi nek status, torej zgolj formalno. Druga dva stanovalca v isti stavbi, ki sta imela enak položaj kot toženka, sta formalno prav tako podpisala najemno pogodbo, vendar od njiju nihče ni zahteval plačila najemnine. Takoj po tem, ko je toženka iztožila sklenitev prodajne pogodbe za stanovanje, je bila taka pogodba sklenjena tudi z njima. Toženko se tako postavlja v slabši položaj kot druge bivše imetnike stanovanjske pravice v isti stavbi.

Sodišči sta izhajali zgolj iz določb formalno sklenjene najemne pogodbe, prezrli pa pomembne druge okoliščine. V konkretnem primeru je bilo kršeno načelo vestnosti in poštenja, načelo prepovedi zlorabe pravic in načelo prepovedi povzročanja škode. Toženka ne more biti v slabšem položaju samo zato, ker je morala svojo pravico do odkupa stanovanja uveljaviti s tožbo.

Prva tožeča stranka je odgovorila na revizijo, pri čemer zavrača toženkina pravna naziranja in predlaga zavrnitev revizije. Revizija je bila vročena tudi Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizijsko sodišče soglaša s stališčem pritožbenega sodišča, da mora toženka izpolniti svojo obveznost iz najemne pogodbe (17. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - Uradni list SFRJ, št. 29/78 - 57/89). Pri tem ničesar ne spremeni dejstvo, da je morala svojo pravico do privatizacije stanovanja iztožiti ter da je po obdobju, za katerega se zahteva plačilo najemnine, postala lastnica stanovanja. Kot je pravilno pojasnilo pritožbeno sodišče, plačilo najemnine v času, ko prodajalec krši svojo kontrahirno dolžnost po 117. členu SZ, za upravičenca do odkupa ne predstavlja prikrajšanja. Toženka namreč ni upravičena do dvojnega pravnega varstva: do prisilne sklenitve prodajne pogodbe po kupnini glede na vrednost točke, ki je veljala trideseti dan po vložitvi zahteve za odkup, in še do oprostitve plačila najemnine za čas kršitve kontrahirne dolžnosti. Njene koristi so (bile) ustrezno zavarovane že s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe. Stališče, da toženki kljub sklenjeni najemni pogodbi ni treba plačati najemnine, bi bilo zato v nasprotju z utrjenim stališčem sodne prakse, da kršitev kontrahirne dolžnosti po 117. členu in nasl. ZS nima za posledico odškodninskega zahtevka za povrnitev plačane (neprofitne) najemnine (gl. sodbe VS RS, ki so navedene v drugem odstavku na tretji strani sodbe pritožbenega sodišča). Ker sta sodišči prve in druge stopnje pravilno uporabili materialno pravo, je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. člen Zakona o pravdnem postopku - Uradni list RS, št. 26/99 - 2/2004 - ZPP).

Ker je bil odgovor na revizijo nepotreben, je revizijsko sodišče zavrnilo zahtevek prve tožeče stranke za povrnitev teh stroškov (prvi odstavek 165. člena in prvi odstavek 155. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.