Sklep II Ips 178/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2006-05-24

uporabnik stanovanja - zavezanec za plačilo - profitna najemnina

Besedilo drugega odstavka 150. člena SZ dopušča dve razlagi glede vprašanja, kdo je v razmerju do lastnika stanovanja pasivno legitimiran za plačilo celotne najemnine. Pravilna je tista, v skladu, s katero je lastnik upravičen zahtevati celotno najemnino neposredno od najemnika, le tako namreč lastnikov položaj ne bo brez utemeljenega razloga otežen bolj, kot je nujno potrebno za zaščito nekdanjega uporabnika stanovanja.

Reviziji se ugodi in se sodbi sodišč prve in druge stopnje v izpodbijanem (zavrnilnem) delu razveljavita ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Tožena stranka je bivša imetnica pravice uporabe stanovanja v zasebni lasti ter je stanovanje uporabljala tudi po uveljavitvi Stanovanjskega zakona (Uradni list RS/I, št.18/1991 do Uradni list RS, št. 69/2003; SZ). Tožeča stranka zato zahteva za čas od februarja 1993 do 14. decembra 1999 plačilo razlike med najemnino, ki jo je tožena stranka plačevala in profitno najemnino.   Sodišče prve stopnje je v ponovnem sojenju sprejelo pravno stališče pritožbenega sodišča ter zahtevku le delno ugodilo in toženo stranko obsodilo na plačilo posameznih mesečnih zneskov, ki predstavljajo razliko med plačano najemnino in zneski neprofitne najemnine, izračunanimi za posamezna obdobja. Zahtevek za plačilo višjih zneskov (do višine profitne najemnine) je zavrnilo.   Pritožbeno sodišče je pritožbo tožnika zavrnilo ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.   Proti tej sodbi vlaga revizijo tožeča stranka. V njej uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijani sodbi spremeni tako, da bo tožbenemu zahtevku v celoti ugodeno. Podrejeno pa predlaga, naj sodišče obe sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Revident utemeljuje svoje pravno stališče, da ima pravico do profitne najemnine in da je za plačilo takšnega zahtevka pasivno legitimirana tožena stranka in ne stranski intervenient. Navaja, da je z zanikanjem pasivne legitimacije tožene stranke zanikana tožnikova aktivna pravica v tej pravdni zadevi, s čimer naj bi bil prekršen 33. člen Ustave Republike Slovenije (URS), ki zagotavlja lastninsko pravico. Tožnik namreč pod pogoji izpodbijane odločitve ne more uveljavljati polne lastninske pravice proti najemniku. Svoje stališče revident opira na sodbo vrhovnega sodišča pod opr. št. II Ips 526/95, ki jo nato v znatnem delu tudi prepiše, vendar ne na vseh mestih korektno.   Pravno stališče, da je novela SZ vzpostavila pravno razmerje med lastnikom (t.j. tožnikom) in zavezancem iz drugega odstavka 155. člena SZ (t.j. stranskim intervenientom), bi nasprotovalo prepovedi povratne veljave predpisov. Zakonodajalec je v prvem odstavku 155. člena SZ določil eno leto kot skrajni rok, v katerem ima lastnik pravico do uveljavitve polne lastninske pravice. Ta rok je sicer lahko tudi krajši, če se uporabnik izseli prej, nikakor pa ne sme biti daljši. Če bi lahko uporabnik tudi po preteku enega leta od lastnika zahteval sklenitev pogodbe za neprofitno najemnino, bi ta rok postal praktično neomejen, pa tudi zakonska navedba "po preteku enega leta" bi bila brez pomena. Ker tožnik ni imel možnosti uresničitve svoje pravice z vselitvijo oziroma s prostim razpolaganjem stanovanja, bi bil lahko svojo pravico udejanil vsaj z ustrezno najemnino. V nasprotnem primeru bi bil postavljen v neenak položaj v primerjavi z drugimi lastniki, ki lahko prosto razpolagajo s stanovanji.   Če bi obveljali razlogi sodišč prve in druge stopnje, da je glede kritja razlike do profitne najemnine zavezanec iz drugega odstavka 155. člena SZ v pravnem razmerju do lastnika in ne do najemnika, bi to pomenilo, da mora lastnik najemniku regresirati najemnino, potem pa to poizkusiti izterjati od zavezanca. S tem bi bil lastnik postavljen v vlogo subjekta, ki bi zagotavljal socialno varnost. Za to nalogo pa je zadolžena država.   Sicer pa revident svoj zahtevek utemeljuje tudi na pravilih o verziji. Ob nespornem dejstvu, da je toženka v tožbenem obdobju zasedala njegovo stanovanje, se je zaradi neplačevanja profitne najemnine na njegov račun okoristila. Morebitna pravica toženke do kritja najemnine s strani zavezanca iz drugega odstavka 155. člena SZ tega dejstva ne zmanjšuje. Tožnik meni, da uporabo pravila o verziji podpira tudi dejstvo, da je toženka zavračala tako sklenitev pogodbe po določilih SZ kot tudi kakršnokoli možnost preselitve v drugo stanovanje.   Revizija je bila vročena toženi stranki, stranskemu intervenientu in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije. Nanjo je odgovorila toženka ter primarno predlagala njeno zavrženje, sicer pa zavrnitev. Revizijsko sodišče naj najprej preveri dopustnost revizije glede na višino v reviziji spornega predmeta. Revizijska razlaga določb 150. in 155. člena SZ je po mnenju toženke povsem napačna. Poleg tega je pritožbeno sodišče prav na te navedbe že odgovorilo. Povsem jasno naj bi bilo, da toženka ni pasivno legitimirana. Pasivno legitimiran je lahko le tisti, ki je toženi stranki pravico uporabe dodelil.   Revizija je utemeljena.   Tožena stranka je v odgovoru na revizijo sodišču predlagala, naj preizkusi dovoljenost revizije glede na vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe. Tožeča stranka v tej pravdi uveljavlja plačilo 1.132.800 SIT. Sodišči nižjih stopenj sta njenemu zahtevku le delno ugodili. Seštevek vseh priznanih zneskov znaša 61.600 SIT. Tožeča stranka v reviziji napada zavrnilni del pravnomočne sodbe. Ta pa upoštevaje zgoraj navedeno znaša 1.071.200 SIT in torej presega revizijsko vrednost, ki je določena v drugem odstavku 367. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 26/99 - Uradni list RS, št. 43/2006; ZPP). Revizija je dovoljena.   Problem v obravnavani zadevi se osredotoča okrog dveh pravnih vprašanj. Prvo je, ali je tožnik kot lastnik stanovanja, na katerem je bila v času, ko je veljal Zakon o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84), dodeljena pravica uporabe, upravičen do plačila profitne najemnine. Ob pritrdilnem odgovoru pa se zastavlja še vprašanje, ali je znesek celotne najemnine upravičen zahtevati od toženca ali pa je od njega upravičen zahtevati le znesek neprofitne najemnine, za presežek pa se mora obrniti še na zavezanca iz drugega odstavka 155. člena SZ (v konkretnem primeru je to Republika Slovenija - v nadaljevanju: zavezanec).   Glede na besedilo drugega odstavka 150. člena SZ ne more biti nobenega dvoma, da tožniku pripada profitna najemnina. Če bi mu ne pripadala, potem bi bilo pravilo o tem, da razliko med neprofitno in profitno najemnino nosi zavezanec iz drugega odstavka 155. člena SZ, brez vsakega pomena. O tem se je že večkrat izjavilo tudi vrhovno sodišče, najbolj jasno morda prav v odločbi, ki jo (glede vprašanja pasivne legitimacije sicer nekorektno) povzema tudi revizija. Gre za odločbo II Ips 526/95 z dne 21.3.1997(1).   Glede vprašanja pasivne legitimacije pa določba drugega odstavka 150. člena SZ ne daje tako enoznačnega odgovora, marveč dopušča dve možni razlagi, ki se v celoti gibljeta znotraj meja jezikovne razlage. Po eni razlagi je tudi razliko med neprofitno in profitno najemnino mogoče izterjati neposredno od najemnika, to razliko pa nato najemniku povrne zavezanec. Po drugi razlagi pa lahko lastnik to razliko uveljavlja le neposredno od zavezanca, ne pa tudi od najemnika.   Namen te določbe je po eni strani, da lastnik stanovanja ni tudi po uveljavitvi SZ prikrajšan v svoji lastninski pravici v tolikšni meri, kot je bil v času veljavnosti ZSR. Po drugi strani pa določba drugega odstavka 150. člena SZ ščiti tudi nekdanjega uporabnika stanovanja pred tem, da bi ne bil v pretirano neenakem položaju v razmerju do nekdanjega imetnika stanovanjske pravice. Predmet zaščite je dvojen. Zakon najprej ščiti njegov dotlej varovan položaj - možnost bivanja v primerljivih stanovanjskih razmerah. Poleg tega pa je vsebina zaščite še ekonomska, materialna. Navzlic prehodu v tržni model gospodarstva je uporabnik stanovanja varovan na ta način, da razliko do neprofitne najemnine krije zavezanec. Pomen takšne ureditve je seveda v tem, da mu to razliko krije ekonomsko, materialno. Namen prehodne določbe drugega odstavka 150. člena SZ je na ta način izčrpan ter zato še dodaten odklon od sicer civilnopravne narave razmerja med lastnikom in najemnikom stanovanja za dosego tega namena ni potreben. Navedena določba ne more biti podlaga za to, da bi bil zavezanec tudi neke vrste mandatar, ki bi razliko do profitne najemnine nakazoval lastniku.   Poleg navedenega bi takšna razlaga še dodatno posegala v lastnikov pravni položaj. Razmerje med lastnikom stanovanja in najemnikom je prvenstveno civilnopravno. Sestavni in bistveni del tega razmerja je tudi lastnikova terjatev najemnine. Z njegovega vidika je ta terjatev čista civilnopravna terjatev. Z njegovega zornega kota je nepomembno, da ekonomsko ta terjatev bremeni zavezanca. Z zavezancem lastnik tudi ni v nikakršnem civilnopravnem razmerju. Takšna razlaga bi nadalje pomenila, da bi bila lastnikova po naravi stvari enovita terjatev razcepljena med dva dolžnika, kar bi oteževalo njegov pravni položaj iz razlogov, ki niso na njegovi strani. Taka ureditev bi nadalje postavila pod vprašaj njegova najemodajalska upravičenja do odpovedi pogodbe v primeru, da bi zavezanec razlike ne plačeval pravočasno ali pa je sploh ne bi plačeval.   Revizijsko sodišče zato ugotavlja, da mora biti razlaga določbe drugega odstavka 150. člena SZ takšna, da lastnikovega položaja brez utemeljenega in razumnega razloga ne otežuje bolj, kot je to nujno potrebno za zaščito nekdanjega uporabnika stanovanja po ZSR v prehodnem obdobju. To pa pomeni, da je v razmerju do lastnika uporabnik pasivno legitimiran za plačilo celotne najemnine, ne le neprofitne; popust v višini razlike med neprofitno in profitno najemnino, ki mu jo daje zakonska določba, pa mora uveljavljati sam v razmerju do zavezanca.   Ker sta sodišči prve in druge stopnje navedeno določbo uporabili napačno, je ostalo (v ponovljenem postopku) dejansko stanje glede višine profitne najemnine nepopolno ugotovljeno. V skladu z drugim odstavkom 380. člena ZPP je zato revizijsko sodišče sodbi nižjih sodišč v izpodbijanem, zavrnilnem delu razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek.   Odločitev o stroških revizijskega postopka je oprta na določbo tretjega odstavka 166. člena ZPP.   ---   (1) Prvi del jedra v tej zadevi se glasi: "Za stanovanja, ki jih zasedajo imetniki pravice do uporabe, velja profitna najemnina od uskladitve stanovanjske pogodbe z določili SZ oziroma od poteka šestmesečnega roka za takšno uskladitev (1. odstavek 156. člena SZ), oziroma od poteka enoletnega roka, v katerem je treba realizirati pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem ali pravico do dodelitve drugega primernega stanovanja (2. odstavek 155. člena SZ). Pri tem pa je zakonodajalec položaj imetnikov pravice do uporabe olajšal tako, da je zavezanca iz 2. odstavka 155. člena SZ obvezal, da krije razliko med v najemni pogodbi določeno profitno najemnino in najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih."

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.