Sodba II Ips 254/2005
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2006-05-24

najemna pogodba za stanovanje - dolžnost sklenitve najemne pogodbe - rok

Pravica do pravovarstvenega zahtevka, torej zahtevka na sklenitev najemne pogodbe, nastane po izteku šestmesečnega roka iz določbe 147. člena SZ. Od tedaj dalje sta obe strani - tako bivši lastnik kot bivša imetnica stanovanjske pravice - imeli možnost prostovoljne izpolnitve z zakonom določene obveznosti, bivši imetnici pa je, ker do sporazumne izpolnitve ni prišlo, preostalo sodno varstvo.

Pravdni stranki trpita vsaka svoje stroške revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je toženki naložilo, da mora v 60 dneh izprazniti enosobno stanovanje v izmeri 34,65 m2, ki se nahaja v prvem nadstropju stavbe v Ljubljani, ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožnikoma. Istočasno je zavrnilo zahtevek tožene stranke po nasprotni tožbi, po katerem naj bi tožnika bila dolžna s toženko skleniti najemno pogodbo za isto stanovanje za neprofitno najemnino in za nedoločen čas.

Tožena stranka se je pritožila, vendar je sodišče druge stopnje njeno pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje vlaga tožena stranka revizijo z navedbo revizijskih razlogov po določbi 370. člena ZPP in predlaga spremembo odločitve z zavrnitvijo tožbenega zahtevka tožeče stranke ter ugoditvijo zahtevku po nasprotni tožbi, ali pa razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (SZ) dne 19.10.1991 je tožena stranka na spornem stanovanju bila imetnica stanovanjske pravice. Zato ji po določbi 147. člena SZ pripada nesporna pravica do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas in neprofitno najemnino. Niti tožeča stranka, niti njeni pravni predniki, toženi stranki nikoli niso ponudili sklenitve takšne najemne pogodbe. Zato je zahtevek na izpraznitev stanovanja neutemeljen. Tožeča stranka je bila dolžna skleniti najemno pogodbo, vendar je bila pri tem pasivna, tožena stranka pa je svojo pravico uveljavljala z nasprotno tožbo. Ta okoliščina ne sme biti toženi stranki v škodo: če namreč nasprotne tožbe ne bi vložila, sodišče ne bi moglo odločiti o postavljenem ugovoru zastaranja. Res je, da je tožena stranka želela urediti svoj status s prejšnjim lastnikom stanovanja (Mestno občino Ljubljana), vendar pa ta očitno ni imel interesa za sklenitev takšne pogodbe, ker je sporno stanovanje bilo v postopku vračanja po Zakonu o denacionalizaciji.

Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu RS in tožečima strankama, pri čemer je tožnica T. T. na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Sodišči druge in prve stopnje sta ugotovili, da je toženka glede na določbo 50. člena prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih z uveljavitvijo SZ dne 19.10.1991 veljala za imetnico stanovanjske pravice na spornem stanovanju v prvem nadstropju hiše na ... Določba 147. člena SZ ji je dala upravičenje, da sklene z lastnikom stanovanja najemno pogodbo za nedoločen čas. Iz dejanskih ugotovitev sledi, da je toženka tedanjemu lastniku stanovanja sicer predlagala sklenitev najemne pogodbe, da pa ta zanjo ni bil zainteresiran. Obrnjeno to pomeni, da tedanji lastnik v skladu z določbo 147. člena SZ toženki ni ponudil sklenitve najemne pogodbe. Toženka je bila torej na potezi, da sama kot bivša imetnica stanovanjske pravice od tedanjega lastnika zahteva sklenitev najemne pogodbe s tožbo. Vendar pa je toženka takšno tožbo vložila šele proti pravnim naslednikom bivšega lastnika, tožeči stranki, dne 28.11.2002 z nasprotno tožbo v tej pravdi.

Ob ugovoru zastaranja tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi, ki ga je postavila tožeča stranka, se je postavilo vprašanje, od kdaj je v tem primeru začel teči petletni zastaralni rok po določbi 371. člena ZOR. Pravna presoja tega spora se odvija glede na dejstva, ki so veljala ob uveljavitvi SZ, torej 19.10.1991. Tedaj je bila toženka (bivša) imetnica stanovanjske pravice, tedanji lastnik stanovanja pa je bila pravna prednica Mestne občine Ljubljana. Le ta je bila dolžna skleniti s toženko najemno pogodbo v skladu z določbo 147. člena SZ. Ker je bivši lastnik bil dolžan skleniti s toženko najemno pogodbo v šestih mesecih, torej do 19.4.1992, je začel tedaj teči splošni petletni zastaralni rok, ki se je iztekel dne 19.4.1997, kar pa je pred vložitvijo nasprotne tožbe z dne 28.11.2002.

Revizijsko sodišče se strinja s pravno razlago, ki jo sprejema izpodbijana sodba, da je toženki pravica do pravovarstvenega zahtevka, torej zahtevka na sklenitev najemne pogodbe, nastala po izteku šestmesečnega roka iz določbe 147. člena SZ. Od tedaj dalje sta obe strani - tako bivši lastnik kot bivša imetnica stanovanjske pravice - imeli možnost prostovoljne izpolnitve z zakonom določene obveznosti, toženki pa je, ker do sporazumne izpolnitve ni prišlo, preostalo sodno varstvo.

Revizija prej opisano situacijo le bežno omeni, saj gradi svoje pravno izhodišče na vstopu novih lastnikov v pravno razmerje s toženko. Če bi to veljalo, bi v letu 2002 vložena nasprotna tožba mogla biti pravočasna. Vendar pa je stališče, ki ga toženka zagovarja v reviziji, pravno napačno. Rok za sklenitev najemne pogodbe po 147. členu SZ je začel teči s prejšnjim lastnikom stanovanja in se je s prejšnjim lastnikom v letu 1997 tudi iztekel. Za vmesno obdobje dejanske ugotovitve ne omogočajo razmišljanja o pretrganju zastaranja. Nasprotno, po določbi 363. člena se namreč v zastaranje všteje tudi čas, ki je pretekel v prid dolžnikovim prednikom. Na razpolago torej ni dejanskih ugotovitev, ki bi omogočale umestitev začetka teka zastaralnega roka z obdobjem vstopa novega pravnega subjekta na strani lastnika stanovanja. Tožeča stranka je torej utemeljeno zahtevala izpraznitev stanovanja, saj tožena stranka ni razpolagala z najemno pogodbo kot zakonito podlago za njegovo uporabo (58. člen SZ). Ob zavrnitvi tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi je potemtakem na dlani utemeljenost tožbenega zahtevka, s katerim tožeča stranka od tožene zahteva, da stanovanje izprazni in ji ga izroči prostega oseb in stvari.

Revizija posveča veliko pozornost predhodnemu postopku v tej zadevi, ko je bila sodba sodišča prve stopnje, s katero je bilo ugodeno tožbenemu zahtevku tožeče stranke, razveljavljena in zadeva vrnjena v novo sojenje z napotkom, naj se ugotovi, ali je toženka ob uveljavitvi SZ morda bila imetnica stanovanjske pravice. Glede na prej opisane razloge pa navedena vprašanja ne terjajo posebnega odgovora.

Neutemeljeno revizijo je bilo treba zavrniti po določbi 378. člena ZPP. Pri tem pa je revizijsko sodišče odločilo, da tožena stranka in tožnica T. T. nosita vsaka svoje stroške revizijskega postopka. Toženka namreč z revizijo ni uspela (154. člen ZPP), tožnica pa s svojimi navedbami odgovoru k odločitvi ni prispevala (155. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.