Sodba II Ips 563/2004
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2005-07-14

prodaja nepremičnine - pravne napake - stvarne napake - odgovornost za napake - omejitve javnopravne narave - napake, za katere prodajalec ne odgovarja - nedokončan objekt - kupcu znane napake - možnost pridobitve uporabnega dovoljenja

V poslovni praksi niso redki primeri, ko je predmet prodaje nedokončan objekt in zato  brez uporabnega dovoljenja.Pomanjkanje uporabnega dovoljenja ima zato značilnost pravne napake iz 514. člena ZOR samo, če uporabnega dovoljenja sploh ne bi bilo mogoče pridobiti (niti z odpravo pomanjkljivosti, ki so bile ugotovljene ob tehničnem pregledu).

Sodišče prve stopnje je toženko (oziroma tožnico po nasprotni tožbi - v nadaljevanju toženka) zavezalo, da mora tožnikoma (oziroma toženca po nasprotni tožbi - v nadaljevanju tožnika) plačati vsakemu do 1/2 glavnice v višini 3,757.500 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2.4.1994. Zavrnilo je zahtevek iz nasprotne tožbe, da se prodajna pogodba, s katero sta tožnika toženki prodala nepremičnino, ki je vpisana pod vl. št. 1802 k.o..., razdre, ter da morata tožnika toženki plačati tolarsko protivrednost 185.000 DEM ter znesek 13,291.349 SIT, oboje z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.9.1993. Toženko je zavezalo, da mora tožnikoma povrniti 1,620.315 SIT stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe.

Pritožbeno sodišče je zavrnilo toženkino pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Iz razlogov te sodbe izhaja, da sprejema stališče sodišča prve stopnje, po katerem je odločilno, da je toženka ob nakupu nepremičnine vedela, v kakšnem stanju se (na njej stoječi objekt) nahaja.

Zoper to sodbo je toženka vložila revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava, vendar je obrazložila le zmotno uporabo materialnega prava. Meni, da bi morali sodišči uporabiti določbo 99. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 29/78 in nasl. - ZOR), po kateri je treba pri razlagi spornih določil iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava. Med strankami je bilo vseskozi nesporno, da je toženka kupovala objekt izključno zaradi opravljanja dejavnosti invalidskega podjetja.

Pričakovala je, da ji bosta tožnika izročila objekt v takšnem stanju, da bo to dejavnost lahko opravljala. V pogodbi so zato stranke opredelile le bistvene sestavine, ni pa se jim zdelo potrebno posebej zapisati, da morata tožnika izročiti objekt v stanju, ki omogoča opravljanje dejavnosti podjetja (torej z vsemi potrebnimi dovoljenji). Stranke se sploh niso pogovarjale o tem, ali obstaja uporabno dovoljenje. To se je namreč zdelo nesporno. Da je bilo tudi tožnikoma jasno, da morata urediti stanje objekta, izhaja že iz dejstva, da sta sama zahtevala spremembo namembnosti v zemljiški knjigi in tehnični pregled objekta.

Iz tega izhaja, da je bilo med strankami tihoma dogovorjeno, da morata tožnika pridobiti vsa potrebna dovoljenja in izpeljati potrebne upravne postopke. Sodišči prve in druge stopnje pa skupnega namena strank in tihega dogovora ni ugotavljalo in ni uporabilo 99. člena ZOR. Držalo se je zgolj formalno zapisane pogodbe. Tožnikovo ravnanje, ko je od toženke zahteval, naj pred izdajo uporabnega dovoljenja plača preostali del kupnine, nasprotuje vestnosti in poštenju (12. člen ZOR), po drugi strani pa toženki ni mogoče očitati nezadostne skrbnosti (18. člen ZOR), saj je pred sklenitvijo pogodbe angažirala izvedenca gradbene stroke, ki si je objekt ogledal, vendar pomanjkljivosti očitno ni zaznal.

Pomembno je tudi, da naj bi tožnika ostala lastnika nepremičnine vse do plačila celotne kupnine. To pomeni, da sta bila po Zakonu o graditvi objektov dolžna zahtevati in pridobiti vsa nadaljnja upravna dovoljenja. Ni jasno, zakaj pritožbeno sodišče meni, da to ni dolžnost bivših lastnikov. V tem delu je izpodbijana sodba nelogična, pomanjkljiva in protislovna.

Dejstvo, da prodani objekt nima uporabnega dovoljenja, pomeni, da predmet prodaje nima dogovorjenih lastnosti, kar predstavlja stvarno napako (479. člen ZOR). Ker tožnika te napake nista odpravila, je toženka upravičena zahtevati razdrtje pogodbe oziroma znižanje kupnine (488. in 490. člen ZOR). Do zadnjega se sodišče sploh ni opredelilo.

Revizija je bila vročena tožnikoma, ki nanjo nista odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Bistveni elementi konkretnega dejanskega stanu, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje (in ki je prestalo pritožbeni preizkus) so naslednji:

1.Tožnika sta tožničini pravni prednici dne 15.9.1993 prodala nepremičnino, ki je vpisana pod vl. št. 1802 k.o... in predstavlja parc. št. 1112/3, na kateri stoji delavnica.

2.Predmet prodaje je predhodno ocenil sodni izvedenec gradbene stroke, iz njegovega mnenja pa je izhajalo, da objekt ni dokončno zgrajen.

3.Toženka (ki je bila takrat direktorica gospodarske družbe G.

d.o.o., L., njene pravne prednice) je bila zato pred sklenitvijo prodajne pogodbe seznanjena s stanjem objekta, oziroma ji stanje nedograjenosti ni bilo neznano; vedela je tudi, da vsak objekt potrebuje uporabno dovoljenje.

4.Predmet prodaje je bil izročen v stanju, kot je bilo dogovorjeno in kot izhaja iz cenitvenega poročila sodnega izvedenca.

5.Pred in ob sklenitvi pogodbe se stranke niso pogovarjale o uporabnem dovoljenju.

6.O kakih obveznostih tožnikov glede objekta (delavnice) se v prodajni pogodbi niso dogovorili; tudi ne, da bi morala tožnika pridobiti uporabno dovoljenje ter doseči spremembo vrste rabe v zemljiški knjigi (iz gospodarskega poslopja v poslovni prostor oziroma delavnico).

7.Kljub temu sta tožnika dosegla spremembo namembnosti v zemljiški knjigi; na željo toženke, izražene po sklenitvi pogodbe, sta tudi začela postopek za pridobitev uporabnega dovoljenja.

8.Ob tehničnem pregledu so bile ugotovljene nekatere pomanjkljivosti, zaradi nesoglasij s toženko, ker ni plačala preostalega dela kupnine, pa tožnika postopka nista izpeljala do konca; upravna enota je zato izdala odločbo, s katero je zavrnila toženkin zahtevek za začetek opravljanja dejavnosti.

Za presojo utemeljenosti toženkine teze, da je imela prodana nepremičnina napako, so bistvene zlasti ugotovitve pod 2, 3 in 4. To, da je toženka vedela za stanje objekta, oziroma za to, da ni bil dokončan, izključuje odgovornost za napake (prvi odstavek 480. člena ZOR). Predmet prodaje ji je bil izročen v posest v stanju, kot izhaja iz cenitvenega poročila sodnega izvedenca, in kot je bilo dogovorjeno. Pri tem ničesar ne spremeni dejstvo, da sta tožnika vedela za namen njenega nakupa. Nedograjenost stavbe namreč še ne pomeni, da je ni mogoče dograditi (op1) in pridobiti uporabno dovoljenje ter s tem uresničiti tožničin ekonomski cilj nakupa.

Vendar je bilo vse to v njeni sferi. Tisto, kar je v tem pogledu mogoče zahtevati od prodajalcev, je zgolj izpolnjevanje njunih sodelovalnih dolžnosti (kot izraz načela vestnosti in poštenja - 12. člen ZOR), da ji kot (takrat še) lastnika omogočita pridobitev uporabnega dovoljenja. Vse to sta tudi storila (predlagala in dosegla sta spremembo namembnosti v zemljiški knjigi, vložila sta zahtevo za tehnični pregled objekta v skladu s takrat veljavnim Zakonom o graditvi objektov - Uradni list SRS, št. 42/73 in nasl.).

Dejstvo, da zaradi nedokončanosti stropov v nadstropju objekt ni imel uporabnega dovoljenja, zato ne predstavlja javnopravne omejitve (514. člen ZOR). Javnopravne omejitve so pravice in pravna dejstva, ki omejujejo uresničevanje lastninske pravice oziroma posameznih upravičenj, ki so vsebina lastninske pravice in ki so določene zaradi zaščite (uresničitve) javnega interesa (op2). Pravica uporabe stavbe, ki je vsebovana v lastninski pravici, sicer obsega tudi pravico to stavbo uporabljati za namen, za katerega jo je toženka kupila. Vendar je za oceno javnopravne omejitve pomembno, ali je glede na stanje stavbe ob prodaji ta namen uresničljiv. Če stavba (še) ni dokončana, potem je brez posebnega razčlenjevanja jasno, da pomanjkanje uporabnega dovoljenja nima značilnosti pravne napake iz 514. člena ZOR, saj je normalno upravnopravno stanje vsakega nedokončanega objekta, da nima uporabnega dovoljenja. Tisto, kar je tu pomembno, zato ni odgovor na vprašanje, ali obstaja uporabno dovoljenje, pač pa, ali je tako dovoljenje (bilo) mogoče pridobiti. Tega, da to ni bilo mogoče, pa toženka ni zatrjevala. Še več. Sodišče prve stopnje je celo ugotovilo: "Glede na to, da so bile na tehničnem pregledu dne 27.6.1994 ugotovljene določene pomanjkljivosti nadstropnega dela, saj je bil predmet ogleda le ta del, bi morala tožnika poskrbeti za odpravo teh pomanjkljivosti". O javnopravni omejitvi bi lahko zato v tej zvezi govorili le, če bi šlo za situacijo, ko bi po opravljenem tehničnem pregledu upravni organ odredil, da je treba objekt podreti oziroma odstraniti (61. člen Zakona o graditvi objektov).

V konkretnem primeru tako ni šlo za javnopravno omejitev (ki bi imela za posledico odgovornost prodajalcev za pravne napake), zaradi toženkinega poznavanja stanja nepremičnine (nedograjenosti objekta) pa je izključena tudi odgovornost za stvarne napake (prvi in drugi odstavek 480. člena ZOR). Razen sodelovalnih dolžnosti pri pridobivanju uporabnega dovoljenja pa tožnika nista imela obveznosti pridobiti to dovoljenje oziroma izpolniti vse pogoje za njegovo izdajo (zlasti ne na svoje stroške odpraviti na tehničnem pregledu ugotovljene pomanjkljivosti). Sodišči prve in druge stopnje sta namreč ugotovili, da se pred in ob sklenitvi pogodbe stranke niso pogovarjale o uporabnem dovoljenju, to, da je bilo "tihoma dogovorjeno, da sta bila tožnika zavezana pridobiti vsa potrebna dovoljenja in izpeljati potrebne postopke", pa toženka zatrjuje šele v reviziji (zaradi česar so te njene trditve neupoštevne - prim.

tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku - Uradni list RS, št. 26/99 in nasl. - ZPP). Brez pomena je tudi revizijski očitek, da bi moralo sodišče uporabiti določbe 99. člena ZOR o razlagi spornih določil. Ta določba se namreč nanaša le na sporna pogodbena določila, ne pa na spornost obstoja pogodbenih določil. Če je ugotovljeno, da določenega pogodbenega določila ni, potem je jasno, da tudi ne more biti razlage takega (neobstoječega) določila.

Ker je torej materialno pravo pravilno uporabljeno, očitka bistvenih kršitev določb pravdnega postopka pa revidentka ni obrazložila, je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

Opomba 1: V vsakdanji pogodbeni praksi so pogosti primeri prodaje nedokončanih stavb, stanovanj in drugih objektov.

Opomba 2: Prim. N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 268.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.