Sodba II Ips 318/2003
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2004-09-16

najem poslovnega prostora - odstop od najemne pogodbe - izpraznitev poslovnega prostora - plačevanje najemnine - prenehanje obveznosti zaradi predpravdnega pobota - kompenzacija najemnine in posojila - vzajemnost terjatev

Pogodba o pobotu je lahko veljavna, vendar nima učinka prenehanja obveznosti s pobotom, če ni vzajemnosti, če torej obe stranki te pogodbe nista hkrati upnik in dolžnik medsebojnih istovrstnih terjatev.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da preneha pogodba o najemu poslovnega prostora na C., ki sta jo dne 1.2.1995 sklenila tožnica I.H. in toženec, samostojni podjetnik B.M. Slednji je bil po 1.9.1996 v zamudi s plačilom najemnine, s čimer je kršil najemno pogodbo. Zato mu je naložena izpraznitev poslovnih prostorov.

Toženčevo pritožbo je sodišče druge stopnje zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je toženec vložil revizijo.

Uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji navaja, da sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih oziroma so ti nejasni in v nasprotju s podatki spisa. V nasprotju z določbami ZPP so bili dopuščeni dokazi, ki jih je tožena stranka predložila po prvi obravnavi. Sodišče je dovolilo spremembo tožbe, čeprav je tožena stranka temu nasprotovala. Opomin in notifikacija nista bila upravičena, saj je toženec vse najemnine poravnal. Sodišči nista upoštevali dokazanih dogovorov med strankama o poračunavanju vlaganj. Delno je toženec v pobot za poračun najemnine uveljavljal tudi znesek, ki mu ga je tožnica dolgovala iz naslova požara. Toženec je tožnici izročil predujem v znesku 8.000 DEM in je bila najemnina za 14 mesecev plačana. Najemnina je bila dogovorjena v znesku 1.000 DEM, od tega 500 DEM za poslovni prostor, ostalih 500 DEM pa za opremo, ki naj bi bila v lokalu. V lokalu pa uporabne opreme ni bilo, zato je toženec ni bil dolžan plačevati. Do te okoliščine sodišči nista zavzeli stališča. Tožnica in toženec sta kot pogodbeni stranki sklenili še dva aneksa. Zaradi gradbenih vlaganj in poračuna je bil toženec do nadaljnjega dolžan plačevati zgolj 500 DEM. Tako je dejansko, glede na dogovor med strankama, za plačilo ostalo le še 500 DEM mesečno za opremo, ki pa je v lokalu ni bilo. Ob pravilni uporabi določil najemne pogodbe in aneksa št. 1 bi sodišče samo, upoštevajoč ocenjeno vrednost vlaganj na 31.000 DEM, moralo ugotoviti poplačilo najemnine vsaj do 31.12.2001. K osnovni pogodbi pa je bil sklenjen še aneks št. 2, iz katerega je razvidno, da si je tožnica z več pogodbami izposodila denar v skupnem znesku 665.000 SIT od družbe M. d.o.o. M., katere edini lastnik in družbenik je toženec. Sodišči sta napačno ocenili, da ta posojila z najemnim razmerjem nimajo nobene zveze. Dogovor med tožnico in tožencem kot najemnikom in lastnikom družbe M. d.o.o. je bil tak, kot je razviden iz zapisanega, zato je bilo sodišče dolžno upoštevati zapisano voljo strank, ne pa samo ocenjevati pravilnost in veljavnost takega dogovora, ki ga stranki nista izpodbijali. Z aneksom št. 2 sta se stranki dogovorili, da se bodo obresti od zneskov, ki si jih je tožnica izposodila, kompenzirale z najemnino 500 DEM. Glede na stanje, ki izhaja iz tega aneksa, bi denar, ki ga je toženec izplačal tožnici, skupaj z obrestmi zadoščal za pokritje najemnine do 1.8.2005. Tako ni krivdnih razlogov neplačevanja najemnine na strani toženca, ampak je bila najemnina celo preplačana. Toženec zato predlaga razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje.

Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99 in 96/2002) je bila revizija vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Tožnica je v tej pravdi uveljavljala odstop od najemne pogodbe za poslovni prostor, sklenjene dne 1.2.1995 med pravdnima strankama. Uveljavljala je krivdni razlog neplačevanja najemnine ter tožbo formulirala kot odpoved pogodbe o najemu poslovnega prostora ter izpraznitev ter izročitev poslovnega prostora tožnici. V nadaljevanju je tožnica delno spremenila formulacijo tožbenega zahtevka, tako da se je njegov začetek glasil, da preneha pogodba o najemu poslovnega prostora, v ostalem pa je ostal zahtevek nespremenjen. 28. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur. l. SRS, št. 18/74, 34/88 in 32/2000) predvideva odstop od najemne pogodbe in izpraznitev poslovnega prostora v primeru kršitve najemne pogodbe zaradi zamude s plačilom najemnine. Tudi formulacija, da preneha pogodba, je skladna z 28. členom ZPSPP; gre pa za neodločilno spremembo tožbe, ki jo je prvostopenjsko sodišče v skladu s 184.

členom ZPP utemeljeno dovolilo. Za kršitev določb pravdnega postopka v tem primeru ni šlo, kar velja tudi za nadaljnji očitek revizije, da je sodišče dopustilo dokaze, ki jih je tožnica predložila po prvem naroku. Tožnica je namreč tedaj predložila samo dokaze A16 (dopis tožnice svojemu odvetniku) in A17 (tožba v zadevi opr. št. II P 1432/2000 in odgovor na tožbo v tej zadevi), to pa so nerelevantni dokazi, na katere se nižji sodišči nista oprli in zato ni šlo za kršitev 286. člena ZPP.

Revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP), zato so revizijske trditve, ki obravnavajo dejansko stanje, neupoštevne.

Revizijsko sodišče je vezano na dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, to pa so, da je bila med pravdnima strankama dne 1.2.1995 sklenjena najemna pogodba za poslovni prostor v stavbi C. 12 za čas desetih let z najemnino in obrabnino v skupnem znesku 1.000 DEM mesečno. Ugotovljeno je toženčevo plačilo za osem mesecev v znesku 8.000 DEM, tožničino dovoljenje tožencu za gradbene posege in odlog plačevanja najemnine ter obrabnine za čas obnove, največ za šest mesecev. Tožnik je imel plačano najemnino in obrabnino do 1.9.1996, nadaljnjih plačil ni bilo, kljub ustreznemu opominu. O toženčevih trditvah, da je njegova obveznost plačevanja najemnine izpolnjena, ker je prišlo do pobota oziroma kompenzacije med tožničino terjatvijo ter njegovimi terjatvami iz naslova povrnitve stroškov za gradbena dela in adaptacijo ter iz naslova vrnitve posojil, danih tožnici, sta sodišči ugotovili le delno utemeljenost oziroma pretežno neutemeljenost tega ugovora. Na podlagi najemne pogodbe z dne 1.2.1995 in aneksa št. 1 z dne 1.10.1995 sta sodišči ugotovili, da sta se pravdni stranki dogovorili za vsakomesečni pobot polovice dogovorjene najemnine s toženčevimi stroški gradbenih del in adaptacije poslovnega prostora. Dejanska ugotovitev nižjih sodišč je, da je bil toženec dolžan plačevati preostalih 500 DEM najemnine in obrabnine mesečno in da tega zneska ni plačeval. Revizijska trditev, da toženec obrabnine ni bil dolžan plačevati, češ da uporabne opreme sploh ni bilo, je v nasprotju z dejansko ugotovitvijo izpodbijane sodbe in zato neupoštevna. Revizijski očitek, češ da se pritožbeno sodišče do obrabnine ni opredelilo, ne vzdrži, saj je v izpodbijani sodbi jasno poudarjeno, da je prišlo do materialnopravnega pobota ene polovice najemnine in obrabnine od dogovorjenega skupnega zneska 1.000 DEM, preostalo polovico pa je bil toženec dolžan mesečno plačevati. Z materialnopravnega stališča revizijsko sodišče pritrjuje presoji obeh sodišč, da je bil toženec dolžan plačevati od 1.9.1996 dalje 500 DEM oziroma polovico skupnega zneska, saj to povsem jasno izhaja iz načelne določbe zadnjega odstavka 3. člena pogodbe o poračunu stroškov ter iz aneksa št. 1 z dne 1.10.1995, ko sta se stranki konkretno dogovorili, da se stroški gradbenega vložka odračunajo od dogovorjene najemnine, tako da do nadaljnjega najemnina in obrabnina znašata 500 DEM mesečno. Nesporna je nadaljnja ugotovitev, da toženec tega zneska ni plačeval.

Toženčevo stališče je tudi, da je njegova obveznost plačevanja najemnine prenehala po kompenzaciji s toženkinimi obveznostmi iz petih posojilnih pogodb. Podlaga za ta predpravdni pobot naj bi bil aneks št. 2 z dne 12.2.1996. Nižji sodišči sta presodili, da se posojila niso poračunala z najemnino, ker je bila posojilodajalec po posojilnih pogodbah družba M. d.o.o., ne pa toženec B.M. s.p.. V spisu tudi ni nobene listine, ki bi izkazovala morebiten odstop terjatev iz citiranih posojilnih pogodb na toženca. Toženec v reviziji vztraja, da je prišlo do pobota, ker je v aneksu št. 2 zapisana volja strank, ki tega dogovora nista izpodbijali in je zato veljaven. Revizijsko sodišče ocenjuje, da je revidentovo stališče zmotno. Ugotovljeno je, da sta aneks št. 2 k najemni pogodbi podpisali obe stranki najemne pogodbe in da določa kompenzacijo posojil po petih posojilnih pogodbah z najemnino poslovnega prostora 500 DEM. Pritrditi je reviziji, da aneks št. 2 predstavlja pobotno izjavo obeh pravdnih strank kot pravnoposlovno ravnanje, ki ni bilo izpodbito in zato velja. Vendar gre samo za dogovor, kako bo prišlo do pobota (kompenzacije), vendar do pobota (kompenzacije) ni prišlo. V aneksu št. 2 je toženec naveden kot najemojemalec (najemnik) in hkrati kot posojilodajalec po petih pogodbah, tožnica pa je navedena kot najemodajalka in posojilojemalka. Šlo naj bi za kompenzacijo vračila posojil z najemnino. Sodišči pa sta ugotovili, da je posojilodajalec po pogodbah, navedenih v aneksu in predloženih v spisu (A6 do A10) pravna oseba M. d.o.o., M. Terjatev iz posojilnih pogodb do tožnice torej nima toženec, ampak tretja (pravna) oseba. Bistvo pobota oziroma kompenzacije po 336. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Ur. l. SFRJ, št. 29/78 do 57/89), in nadaljnjih, je vzajemnost. Dve osebi hkrati morata biti upnik in dolžnik istovrstnih terjatev. Obveznosti obeh si stojijo nasproti in do medsebojnega pobotanja pride na podlagi pobotne izjave ene stranke ali medsebojnega dogovora. V primeru tožničinih posojil pa je ugotovljeno, da ne gre za toženčevo terjatev do tožnice, da torej ni vzajemnosti. Niso podane niti izjeme, ko vzajemnost terjatev ni potrebna. Ne gre za zavarovanje obveznosti s poroštvom ali zastavno pravico, ne gre za solidarnost dolžnikov in ne gre za odstop terjatve, kot je izrecno ugotovljeno in ki je toženec niti ni zatrjeval. Kljub neizpodbitemu in torej veljavnemu aneksu št. 2 zaradi odsotnosti vzajemnosti kot bistvenega pogoja pobotanja do tega ni prišlo v razmerju tožnice do toženca v zvezi z njeno terjatvijo plačila najemnine do toženca. Aneks št. 2 torej ni imel učinka na pravice in obveznosti pravdnih strank iz najemnega razmerja in zato ni mogel povzročiti prenehanja toženčeve obveznosti rednega plačevanja najemnine za poslovni prostor. Materialnopravna presoja nižjih sodišč je bila tudi v tem delu pravilna.

Končno se toženec neutemeljeno sklicuje tudi na v pobot uveljavljano toženčevo terjatev do tožnice v zvezi s škodo, ki jo je utrpel v požaru, ki ga je povzročila tožnica. V kolikor toženec šteje, da je to svojo terjatev uveljavljal v tej pravdi v obliki procesnega pobota, ni mogel biti uspešen, ker ne gre za istovrstni terjatvi. Tožničin zahtevek za odstop od pogodbe in izpraznitev poslovnega prostora se ne more pobotati z nasprotno denarno terjatvijo. V kolikor pa toženec meni, da uveljavlja že predhodno izvenpravdno pobotanje, prezre, da izjave o takem pobotu ni uveljavljal. Toženčeve navedbe so se omejile na trditve, da je toženec tožnici izstavil račun za škodo, ki jo je utrpel v požaru, ki ga je povzročila tožnica. Ta tega računa nikoli ni plačala. Gre zgolj za trditve, da ima toženec terjatev do tožnice, manjkajo pa navedbe, da bi toženec pred pravdo podal pobotno izjavo, ki je po 337. členu ZOR pogoj, da sploh pride do pobotanja. V pogledu obstoja tožničine terjatve do toženca iz naslova najemnine je zato revizijsko navajanje toženčeve terjatve iz škode zaradi požara povsem brezpredmetno.

Revizijsko sodišče torej povzema, da niso podane bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki jih uveljavlja revizija. Neutemeljen je tudi revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava, saj sta sodišči na podlagi dejanskih ugotovitev, da toženec tudi po opominu ni plačeval dogovorjenega dela najemnine in obrabnine za poslovni prostor, pravilno zaključili, da je zaradi takšne kršitve pogodbe na podlagi 28. člena ZPSPP utemeljena odločitev o prenehanju pogodbe o najemu poslovnega prostora in o toženčevi dolžnosti njegove izpraznitve in izročitve tožnici. Zato je bilo treba revizijo po 378. členu ZPP zavrniti.

ZPSPP člen 28.ZOR člen 336, 337, 337/1, 337/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.