Sodba III Ips 26/2003
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2004-06-22

predkupna pravica najemojemalca - prodaja nepremičnine tretjemu - razveljavitev in sklenitev prodajne pogodbe - vsebina tožnega zahtevka - vknjižba pravice predkupnega upravičenca - razveljavitev prenosa lastninske pravice v zemljiški knjigi

V primeru, da bi najemnik dosegel razveljavitev med najemodajalcem in tretjim (drugo toženko) sklenjene prodajne pogodbe in pa sklenitev prodajne pogodbe, katere predkupna pravica pa ni bila vpisana v zemljiško knjigo, bi najemnik niti po sklenitvi prodajne pogodbe ne mogel doseči vknjižbe lastninske pravice v svojo korist. Če se namreč vknjižba lastninske pravice v korist tretjega ne razveljavi, potem ostane kot lastnik vpisan v zemljiško knjigo tretji. Tudi če bi najemnik predlog za vknjižbo lastninske pravice oprl na prodajno pogodbo z najemodajalcem (ali pa na sodbo, ki bi nadomestila prodajno pogodbo), bi bila vknjižba zoper kot lastnika vknjiženega tretjega nedopustna. Vpisi so namreč dovoljeni le zoper osebo, na katero je ob času začetka zemljiškoknjižnega postopka že vpisana pravica, glede katere se bo izvršil nov vpis (prvi odstavek 17. člena ZZK; enako sedaj 9. člen in prvi odstavek 150. člena ZZK-1); ki pa je v tem primeru tretji, ne pa najemodajalec.

Tožeča stranka in pravni prednik prve toženke sta 1. 12. 1992 sklenila najemno pogodbo; tožeča stranka je bila najemnik, prva toženka pa najemodajalec. V najemni pogodbi sta se dogovorila tudi za predkupno pravico v korist najemnika. V naravi sta tako predmet najema kot tudi predkupne pravice predstavljali nepremičnina s parc. št. 477/37 (vl. št. 4615) in polovični solastniški delež na nepremičnini s parc. 477/39 (vl. št. 4616). Obe zemljišči se nahajata v k. o... Okrajnega sodišča v Ljubljani.

Prva toženka je 6. 11. 1994 prodala obe nepremičnini drugi toženki. Kljub temu da predkupna pravica ni bila vpisana v zemljiško knjigo, je druga toženka (kot kupec) vedela, da na obeh nepremičninah obstaja predkupna pravica. Druga toženka je kasneje vknjižila svojo lastninsko pravico v zemljiško knjigo.

Tožeča stranka je vložila tožbo 22. 3. 1995. Zahtevala je:

1. razveljavitev med prvo in drugo toženko sklenjene prodajne pogodbe (z dne 6. 11. 1994) in 2. sklenitev prodajne pogodbe med njo in prvo toženko pod smiselno istimi pogoji, kot jih je imela pogodba med prvo in drugo toženko.

Nad prvo toženko se je 2. 12. 1996 začel stečaj.

Prvostopenjsko sodišče je oba tožbena zahtevka zavrnilo iz dveh razlogov. Prvi je bil, da je bila druga toženka po mnenju prvostopenjskega sodišča dobroverna, kljub temu da je ob sklenitvi prodajne pogodbe z dne 6. 11. 1994 vedela za predkupno pravico. Drugi je bil, da tožeča stranka ni zahtevala izbrisa druge toženke in vzpostavitve prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. Zahtevek tožeče stranke naj bi bil zato nesklepčen.

Drugače kot prvostopenjsko sodišče je drugostopenjsko sodišče sicer menilo, da je bila druga toženka slaboverna. Prvostopenjsko sodbo pa je vseeno potrdilo, in sicer zato, ker tožeča stranka poleg razveljavitve prodajne pogodbe ni zahtevala še razveljavitve vknjižbe lastninske pravice na drugo toženko v zemljiški knjigi. Zato naj bi tudi v primeru ugodilne sodbe ne mogla doseči prenosa nepremičnine. Tudi sodišče bi na temelju drugega odstavka 68. člena ZZK, po mnenju pritožbenega sodišča, ne moglo izvesti vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo v korist tožeče stranke.

Sodbo drugostopenjskega sodišča izpodbija tožeča stranka z revizijo. Uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Revizijskemu sodišču predlaga, naj sodbi drugo in prvostopenjskega sodišča spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku. S podrejenim predlogom zasleduje razveljavitev obeh izpodbijanih sodb in vrnitev zadeve v novo sojenje.

Revizija je bila vročena prvi in drugi toženki ter Državnemu tožilstvu Republike Slovenije. Niti prva niti druga toženka nista odgovorili na revizijo.

Tožeča stranka in prva toženka sta se dogovorili za predkupno pravico v najemni pogodbi. Kljub temu da ni bila dogovorjena v zvezi z prodajo iste stvari, kot to predpostavlja 527. člen ZOR, pa to ni ovira za njen nastanek. V primeru, da je predkupna pravica dogovorjena s kakšnim drugim pravnim poslom kot z prodajno pogodbo, se vseeno smiselno uporabljajo določbe ZOR o predkupni pravici (prim. razloge sodbe Vrhovnega sodišča Republike Slovenije pod opr. št. II Ips 527/99).

Ker je bila predkupna pravica dogovorjena z najemno pogodbo, bo v nadaljnji obrazložitvi tožeča stranka (predkupni upravičenec)

označevana kot najemnik, prva toženka (hkrati prodajalec iz prodajne pogodbe z dne 6. 11. 1994) kot najemodajalec in druga toženka (kupec) kot tretji.

Glede na določbo prvega odstavka 532. člena ZOR, ki se smiselno uporablja v tem primeru, lahko najemnik, katerega predkupno pravico je najemodajalec kršil tako, da je prodal stvar in prenesel lastnino tretjemu, zahteva naslednje: razveljavitev prenosa (lastnine) na tretjega in pa odstop stvari pod enakimi pogoji sebi. V okviru razveljavitve prenosa na tretjega mora predkupni upravičenec zahtevati tako razveljavitev prodajne pogodbe kot tudi razveljavitev vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo (tak-o že sodba Vrhovnega sodišča Republike Slovenije pod opr. št. II Ips 527/99). S tem pa je zakon tudi predvidel obvezno objektivno kumulacijo zahtevkov prikrajšanega najemnika.

Za takšno ureditev obstajajo tehtni razlogi. V primeru, da bi najemnik dosegel razveljavitev med najemodajalcem in tretjim (drugo toženko) sklenjene prodajne pogodbe in pa sklenitev prodajne pogodbe, katere stranki bi bila on sam (kot predkupni upravičenec) in najemodajalec, bi namreč najemnik niti po sklenitvi prodajne pogodbe ne mogel doseči vknjižbe lastninske pravice v svojo korist. Če se namreč vknjižba lastninske pravice v korist tretjega ne razveljavi, potem ostane kot lastnik vpisan v zemljiško knjigo tretji. Tudi če bi najemnik predlog za vknjižbo lastninske pravice oprl na prodajno pogodbo z najemodajalcem (ali pa na sodbo, ki bi nadomestila prodajno pogodbo), bi bila vknjižba zoper kot lastnika vknjiženega tretjega nedopustna. Vpisi so namreč dovoljeni le zoper osebo, na katero je ob času začetka zemljiškoknjižnega postopka že vpisana pravica, glede katere se bo izvršil nov vpis (prvi odstavek 17. člena ZZK; enako sedaj 9. člen in prvi odstavek 150. člena ZZK-1); ki pa je v tem primeru tretji, ne pa najemodajalec. Tudi drugi in tretji odstavek 17. člena ZZK (sedaj drugi in tretji odstavek 150. člena ZZK-1) kot izjemi od splošnega pravila v takšnem primeru ne prideta v poštev. Predlog, uperjen zoper tretjega, bi zato moral biti zavrnjen. Da ne bi prišlo do opisanega položaja, je prvi odstavek 532. člena ZOR predvidel, da mora najemnik zahtevati tudi razveljavitev prenosa lastninske pravice v zemljiški knjigi. S kumulacijo zahtevkov, zlasti še s tem, da mora najemnik (predkupni upravičenec) zahtevati razveljavitev prenosa v zemljiški knjigi, je prvi odstavek 532. člena ZOR poskrbel, da se izogne uveljavljanju zahtevkov zoper v zemljiško knjigo vpisanega tretjega in s tem nepotrebnim dodatnim sporom. Z mnenjem tožeče stranke, da bi lahko najemnik z dajatveno tožbo zahteval izstavitev listine od tretjega, se glede na prvi odstavek 532. člena ZOR Vrhovno sodišče torej ne strinja. Z njim se ni strinjalo že pritožbeno sodišče, ki se je postavilo na stališče, da tožeča stranka ne more doseči prenosa nepremičnine nanjo, ne da bi istočasno z zahtevkoma na razveljavitev prodajne pogodbe in sklenitev nove prodajne pogodbe predlagala tudi razveljavitev zemljiškoknjižnega prenosa na drugo toženo stranko (str. 3 zgoraj v obrazložitvi). O dajatvenem zahtevku do tretjega torej drugostopenjska sodba ima razloge, zato očitana kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP pred sodiščem druge stopnje ni bila storjena.

Prvi odstavek 532. člena ZOR, ki daje najemniku zahtevek na razveljavitev prenosa lastninske pravice (in v tem okviru tudi na razveljavitev prodajne pogodbe kot pravnega temelja za prenos), ter sklenitev prodajne pogodbe z najemodajalcem, torej ni brez razloga takšen, kot je. Najemniku omogoča, da doseže tisto, za kar ga je najemodajalec z protipravno prodajo tretjemu prikrajšal: pridobitev lastninske pravice na nepremičnini. Tožeča stranka pa ni zahtevala razveljavitve prenosa lastninske pravice na tretjega (drugo toženko) v zemljiški knjigi, zato je drugostopenjsko sodišče z razlogi, z katerimi se Vrhovno sodišče Republike Slovenije strinja, pravilno potrdilo prvostopenjsko sodbo.

Revizijsko sodišče se ne strinja z revidentovim mnenjem, da bi bila mogoča vknjižba lastninske pravice v revidentovo korist, če bi bila izdana ugodilna (in ne zavrnilna) sodba. Drugi odstavek 68. člena ZZK, na katerega se v svoji reviziji sklicuje revident, namreč za to ni primeren pravni temelj. Navedena norma sicer zemljiškoknjižnemu sodišču dovoljuje vpis v zemljiško knjigo po uradni dolžnosti, če je kakšno drugo (in ne zemljiškoknjižno) sodišče odločilo o pravicah na nepremičninah. Glede na v prvem odstavku 17. člena ZZK opredeljeno načelo pravnega prednika pa drugi odstavek 68. člena ZZK (ali sedaj drugačno pravilo prvega odstavka 128. člena ZZK-1) ne ureja nobene nadaljnje izjeme. Tudi sklep Višjega sodišče v Ljubljani pod opr. št. I Cp 254/2000, na katerega se sklicuje revident, se ne odmika od zakonske ureditve. Poleg tega se nanaša na pravno povsem drugačen položaj, namreč na vpis geodetskih in drugih podatkov glede nepremičnin, prevzetih iz drugih uradnih evidenc, ne pa na vknjižbo lastninske pravice, glede katere se vodi spor zasebnopravne narave.

Z drugo točko tožbenega zahtevka je tožeča stranka zahtevala od prve toženke, da sklene prodajno pogodbo z njo. Ta zahtevek je dajatveni zahtevek, in s tem revidentovim mnenjem se strinja tudi revizijsko sodišče. Pravilna pravna kvalifikacija tega zahtevka pa vendarle ni bistvena za pravilno odločitev v stvari. Pritožbeno sodišče je pritožbo zavrnilo zato, ker tožeča stranka svojega tožbenega zahtevka ni postavila tako, kot bi ga po prvem odstavku 532. člena ZOR morala, da bi bila lahko uspešna v tem sporu. Pravna narava dajatvenega dela tožbenega predloga torej za odločitev pritožbenega sodišča ni bila niti odločilna in celo niti ne pomembna, zato tudi ni bilo treba, da bi se pritožbena sodba do nje še posebej opredelila. Glede na povedano vsebuje pritožbena sodba vse odločilne razloge in jo je mogoče preizkusiti. Očitana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP torej ni podana.

Glede na zavzeto pravno stališče se pritožbenemu sodišču ni treba opredeljevati do uporabe ZZK iz leta 1995, saj svoje odločbe ni oprlo na ta zakon, temveč na določbe ZOR o predkupni pravici. Čeprav se pritožbeno sodišče ni izrecno opredelilo, ali pride v poštev uporaba ZZK iz leta 1995, ni bila storjena kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj so bili vsi bistveni razlogi, tudi glede uporabe prava, navedeni, in je bilo sodbo pritožbenega sodišča mogoče preizkusiti tudi v tem oziru.

Revident je v reviziji zastopal stališče, da bi lahko zahteval izstavitev ustrezne listine za vknjižbo lastninske pravice od tretjega, če bi bilo ugodeno zahtevku. Glede tega se je skliceval na sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije pod opr. št. II Ips 498/98. Vendar pa se navedeni sklep ne nanaša na predkupno pravico, temveč na zahtevek dolgoletnega posestnika - kupca, do prodajalčevega posamičnega prednika. Pravni temelj za morebitne zahtevke je v citiranem sklepu videlo revizijsko sodišče v 33., 41. in 42. členu ZTLR in ne v predkupni pravici. Drugače je v tem primeru: pravni temelj za morebitne zahtevke tožeče stranke do tretjega je predkupna pravica (prvi odstavek 532. člena ZOR). Poleg tega obstajajo še druge vsebinske razlike: v sklepu, na katerega se sklicuje revident, je tožeča stranka uveljavljala zahtevke zoper pravnega prednika svojega prodajalca, pri čemer prodajalec ni bil vpisan v zemljiško knjigo, temveč le njegov pravni prednik. V tem primeru pa je najemodajalec (prodajalec) bil vpisan v zemljiško knjigo in je sedaj vanjo vpisan tretji (kupec). Praksa na katero se revident sklicuje, torej ni obravnavala enakega primera in zato tudi ni razloga za skrb, da bi bil revident prikrajšan v svoji ustavni pravici, ki jo ima na temelju 22. člena Ustave.

Revident je v svoji pritožbi (takrat še kot pritožnik) zastopal stališče, da lahko izbris tretjega predlaga sodišče v stečajnem postopku po uradni dolžnosti. V reviziji je menil, da je pritožbeno sodišče storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker o tem ni podalo svojega pravnega stališča. Revizijsko sodišče očitane kršitve določb pravdnega postopka v ravnanju pritožbenega sodišča ne vidi.

Pritožbeno sodišče se je namreč postavilo na povsem drugo pravno stališče kot revident (takrat kot pritožnik), po katerem stečajni senat že zato ne bi mogel predlagati izbrisa lastninske pravice tretjega, ker tožeča stranka ni postavila zahtevka za razveljavitev vknjižbe lastninske pravice v zemljiški knjigi. Poleg tega je tožeča stranka v dopolnitvi pritožbe z dne 13. 5. 2002 svoje pravno mnenje podala v enem samem kratkem stavku, ki ga ni niti poskušala obrazložiti ali opreti na kakšno pravno normo. Zato pritožnik niti ni mogel pričakovati, da se bo pritožbeno sodišče ukvarjalo z njegovim stališčem, ki je ostalo na ravni neobrazloženega mnenja o pravilni uporabi prava.

Pač pa je revident svoje stališče pojasnil v reviziji. Po njegovem mnenju bi lahko stečajni senat potem, ko bi s sklepom ugotovil, da je kupnina za nepremičnini v celoti plačana, odredil vknjižbo lastninske pravice na najemnika (tožečo stranko). Vendar pa revident pri svojem stališču ni upošteval, da v svoji tožbi ni zahteval razveljavitve vpisa tretjega v zemljiški knjigi. Lastnik nepremičnin bi torej, celo če bi bilo tožbenemu zahtevku ugodeno, ostal tretji (to je druga toženka). Najemodajalec bi torej tudi v stečajnem postopku ne mogel poskusiti unovčiti nepremičnine, saj bi kot lastnik ostal vknjižen tretji. Tudi če bi stečajni senat glede takšne nepremičnine izdal kakršenkoli sklep, bi se ta (glede na 152. člen ZPPSL), lahko nanašal le na prodajno pogodbo med najemnikom kot predkupnim upravičencem (to je tožečo stranko) in najemodajalcem (to je prvo toženko). V položaj tretjega (to je druge toženke) ne bi mogel poseči in ga zemljiškoknjižno sodišče glede na prvi odstavek 17. člena ZZK (ali sedaj 9. člen in prvi odstavek 150. člena ZZK-1) ne bi moglo vpisati v zemljiško knjigo. Ker tožeča stranka nepremičnine od najemodajalca v stečaju ne more pridobiti, je tudi vseeno, ali bi bila pridobitev, če bi bila dovoljena, originarna ali ne.

Ker pritožbeno sodišče ni storilo očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka niti ni zmotno uporabilo materialnega prava, je revizija neutemeljena. Zato jo je sodišče na temelju 378. člena ZPP zavrnilo.

ZOR člen 532, 532/1.ZZK člen 17, 17/1.ZZK-1 člen 9, 150, 150/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.