Sodba II Ips 209/2003
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2004-03-18

blagovni promet - prodaja stanovanja - pogojevanje prodaje z vnaprejšnjim plačilom kupnine - fiksna pogodbena cena - obresti od vnaprej plačane kupnine - zainteresiranost kupcev

Če prodajalec stanovanja, zgrajenega za trg, ne dokaže, da je ponudil tudi možnost plačila kupnine ob izročitvi stanovanja, mora obračunati in plačati predpisane obresti od vnaprej plačanega zneska.

Tožena stranka mora plačati tožeči stranki 99.000 SIT revizijskih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 18.3.2004 dalje do plačila - vse v 15 dneh.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka plačati tožeči stranki 1.972.591 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4.7.1996 dalje do plačila, medtem ko je v presežku do 2,198.677,47 SIT tožbeni zahtevek zavrnilo.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke, ker je sprejelo kot pravilno na prvi stopnji sojenja ugotovljeno dejansko stanje, da je tožeča stranka proti koncu leta 1993 sklenila s toženo stranko kupno pogodbo za stanovanje v večstanovanjski nadstandardni hiši. Tožena stranka je ponudila prodajo tako, da je bilo nujno plačati vsaj 60% kupnine vnaprej. Ni dokazala, da bi bili pogajalski okviri širši in da bi se bilo možno dogovoriti tudi za nižje predplačilo. Za izsiljeno vnaprejšnje plačilo mora tožena stranka po takrat veljavnem 26. členu Zakona o blagovnem prometu (Ur. l. SRS, št. 21/97 in 29/86 - ZBP v zvezi z 31. členom Zakona o trgovini, Ur. l. RS, št. 18/93) plačati obresti.

Proti tej sodbi je tožena stranka vložila revizijo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in predlagala razveljavitev te sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka v celoti. Trdi, da ni ne izrecno ne molče izsiljevala vnaprejšnjega plačila kupnine in da sta bili samo dve možnosti nakupa; da je sodišče zanemarilo interes tožeče stranke, da kupi prav takšno stanovanje; da tožeča stranka ni imela pripomb k plačilnim pogojem; da sodišče ne pove, zakaj je tožnik bolj verodostojen kot toženec; da se sodišče ni opredelilo glede besedila prodajne pogodbe, zlasti glede 2. in 3. člena, kjer ni govora o kakšnem delnem plačilu. Opozarja na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 266/1999 v identični zadevi. Niso podani vsi elementi 26. člena ZBP, saj je bila pogodba rezultat svobodne volje in avtonomne odločitve dveh enakovrednih strank.

Tožena stranka v odgovoru na revizijo predlaga, naj jo sodišče zavrne. Opozarja, da revizija uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava, vendar pa v bistvu zmotno ugotovitev dejanskega stanja kot posledico zmotne dokazne ocene. Tožena stranka ni dokazala, da bi bila enakovreden partner in da bi ponujala prodajo stanovanja s plačilom kupnine ob prevzemu stanovanja, obe ponujeni možnosti pa sta terjali vnaprejšnje plačilo. V primerjalni zadevi je šlo tudi za možnost plačila kupnine ob prevzemu stanovanja.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu Državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija je izredno pravno sredstvo zoper pravnomočno sodbo, izdano na drugi stopnji. Zato je po naravi stvari obseg izpodbijanja takšnih sodb omejen. Tako je določeno, da revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Dobršen del revizije pa skuša uveljaviti prav ta nedovoljeni razlog. Povedano velja za trditev, da so bile na voljo poleg ponujenih dveh možnosti za plačilo še druge; da ni pojasnjeno (procesne kršitve v zvezi s tem revizija ne uveljavlja) in ni razlogov, zakaj je sodišče verjelo tožniku in ne tožencu; da je težko dokazovanje o pogajanjih med prodajalcem in kupcem ter podobne trditve. Zato nanje ne bo odgovora.

Materialno pravo je bilo pravilno uporabljeno. Pravno pomembna dejanska podlaga, ki sta jo ugotovili nižji sodišči in na katero je zaradi navedene zakonske omejitve vezano tudi revizijsko sodišče, je naslednja: tožeča stranka, ki se ukvarja s prodajo stanovanj za trg, je ob prodaji stanovanja tožeči stranki ponudila le dve možnosti plačila kupnine, vendar je pri vsaki izmed njiju terjala plačilo najmanj 60% kupnine vnaprej, pred izročitvijo stanovanja. S tem je izpolnjen dejanski stan zakonske določbe prvega odstavka 26. člena ZBP, po katerem mora organizacija, ki izrecno postavi kupcu kot pogoj za prodajo blaga, da vnaprej plača določen del kupnine, pri končnem obračunu priznati oziroma obračunati od plačanega zneska najmanj takšne obresti, kot jih dajejo banke varčevalcem za hranilne vloge na vpogled.

Revizijska trditev, da s strani tožene stranke ponujeni dve možnosti za plačilo kupnine ne pomenita pogojevanja, je nesprejemljivo, saj sta ponujeni možnosti vsebovali pogoj najmanj 60-odstotnega vnaprejšnjega plačila. Seveda je bila tožeča stranka zainteresirana za nakup, kar omenja revizija kot pomembno okoliščino sebi v prid. Toda logično je, da se tožena stranka ne bi mogla zatekati k pogojevanju ali izsiljevanju vnaprejšnjega plačila, če ne bi bilo interesa na strani kupcev in tako tudi tožnikov. Seveda ta nista imela pripomb k pogodbenim pogojem, saj sta morala celo podpisati izjavo, da se odpovedujeta obrestim od vnaprej plačane kupnine. Ob takšni zahtevi tožene stranke ne gre pričakovati, da bi lahko kupec kaj "pripominjal" k postavljenim pogojem.

Res ne vsebuje 2. člen prodajne pogodbe določbe o delnem plačilu. Jo pa vsebuje prvi odstavek 3. člena, ki ureja posledice, če kupnina ni plačana ob pravem času oziroma če je plačanih manj kot 60% kupnine - s sankcijo, da sme tožena stranka kot prodajalec odstopiti od pogodbe. Ta pogodbeni zapis se ujema z ugotovitvijo sodišča o zahtevanih najmanj 60% vnaprejšnjega plačila.

Ob vsem povedanem nikakor ni mogoče slediti sklepni revizijski trditvi, da je obravnavana prodajna pogodba rezultat svobodne volje in avtonomne odločitve dveh enakovrednih strank. Svobodna odločitev tožeče stranke je bila le glede nakupa stanovanja, nikakor pa ne glede vnaprejšnjega plačila 60% kupnine in tu pogodbeni strani nista bili prav nič enakovredni. Tožena stranka je izsilila, da jo je tožeča stranka kreditirala od sklenitve pogodbe do izročitve stanovanja (dobrih 16 mesecev). Desetodstotni popust, kot trdi tožena stranka sama, je ostajal v veljavi ves čas, do konca gradnje. Torej to ni bila nobena ugodnost za kupce, ki so sklenili pogodbe veliko pred zgraditvijo stanovanj, v primerjavi s tistimi, ki so kupovali izgotovljena stanovanja. Tožena stranka sama priznava, da so bili ob upoštevanju povečanja cene stanovanja (dvig po ceniku) pogoji, pod katerimi so se sklepale kasnejše pogodbe, realno izenačene s pogoji, ki so jih imeli prvi kupci. Le da so morali ti kreditirati toženo stranko, poznejši pa ne.

Neprimerno je revizijsko sklicevanje na odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 266/99, saj je šlo v tej zadevi za to, da so imeli kupci možnost plačila ob sočasni izročitvi stanovanja, za kar pa, kot rečeno, v tu obravnavani zadevi ni šlo.

V vsem neutemeljeno revizijo je bilo treba zavrniti (378. člen ZPP).

Odločitev o revizijskih stroških tožene stranke je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe (prvi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP), odločitev o teh stroških tožeče stranke pa temelji na tretjem odstavku 375. člena in prvem odstavku 154. člena ZPP. Tako ji gre nagrada za sestavo odgovora na revizijo in za 20-odstotni DDV, ne pa tudi za takse zanj, saj plačila teh ni izkazala.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.