Sodba III Ips 117/2003
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2004-03-16

zakup - odstop od zakupne pogodbe - opomin zakupodajalca - odškodninska odgovornost zakupodajalca

Opomin pri odstopu od zakupne pogodbe mora vsebovati opis pogodbene kršitve z opozorilom, da bo pogodba odpovedana.

Sodišče prve stopnje je z vmesno sodbo razsodilo, da je tožena stranka odškodninsko odgovorna tožeči stranki za utrpelo škodo zaradi razdrtja najemne pogodbe z dne 12.5.1995.

Pritožbo tožene stranke je pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

Sodbo pritožbenega sodišča izpodbija z revizijo tožena stranka zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in zmotne uporabe materialnega prava.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Revidentu ni mogoče pritrditi, ko uveljavlja, da je pritožbeno sodišče zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Revident vidi uveljavljano kršitev v tem, ker naj bi pritožbeno sodišče protispisno ugotovilo, "da v pogodbi določeni razlogi za razdrtje pogodbe niso podani", ker komisija ni podala negativnega mnenja. Obe nižji sodišče naj bi pri tem prezrli, da je komisija pisno ugotovila pogodbene kršitve.

Nižji sodišči nista prezrli nobene pisne ugotovitve navedene komisije. Še zlasti prvostopenjsko sodišče se je zelo temeljito ukvarjalo tako s celotnim delom komisije kot tudi z vsemi njenimi pisnimi ugotovitvami. Med drugim je ugotovilo, da je nadzorni svet tožene stranke odločal o odstopu od pogodbe na podlagi poročila, ki ga je podal delavec tožene stranke M.K. in ne na podlagi poročila komisije. Ugotovilo je tudi, da je bil nadzornemu svetu predložen kvečjemu prvi (od treh) zapisnikov komisije, na podlagi njegove vsebine pa je sklepalo, da je služil "bolj kot usmeritev tožnika k boljšemu opravljanju dejavnosti."

V pogodbi, ki sta jo sklenili pravdni stranki, sta določeni dve podlagi za prenehanje najemnega razmerja:

a) prenehanje pogodbe na podlagi ugotovitve petčlanske komisije, da najemnik (tožeča stranka) ne izpolnjuje sanitarnih in varnostnih pogojev, kar je določeno v 10. členu pogodbe in b) odstop najemodajalca od pogodbe, če navedena komisija pisno ugotovi, da se najemnik ne drži določil pogodbe, če ne plača najemnine v pogodbeno določenem roku, če preda opravljanje dejavnosti drugemu ali če ne vzdržuje objektov in naprav, pri čemer pa je potrebno predhodno opozorilo najemodajalca, kar vse je določeno v 15. členu pogodbe.

Dejanske ugotovitve nižjih sodišč, na katere je revizijsko sodišče vezano pri svojem odločanju, ne dajejo podlage za sklepanje, da je bil kakšen od zgoraj navedenih pogojev za razdrtje (odstop) od pogodbe izpolnjen. Odločitev nižjih sodišč je zato tudi materialno pravno pravilna.

Revident še uveljavlja, da bi imel pravico do razveze pogodbe tudi, če komisije sploh ne bi bilo ali če stranki sploh ne bi pogodbeno uredili odstopa od pogodbe. To načeloma drži. Vendar pa sta pogodbeni stranki s pogodbo uredili pogoje in način odstopa od pogodbe.

Avtonomna pogodbena ureditev je zato nadomestila zakonsko. V zvezi s tem pa je treba dodati, da (je) ureja(l) ZOR obveznosti zakupnika (najemnika) v določbah 581. do 585. člena. V predmetni zadevi bi prišla v poštev določba 582. člena, ki glasi:

"Če zakupnik tudi po zakupodajalčevem opominu uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za zakupodajalca precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka."

Tudi po zakonski določbi bi torej moral zakupodajalec (tožena stranka) zakupnika (tožečo stranko) najprej opomniti. Opomin bi moral vsebovati opis pogodbenih kršitev z opozorilom, da bo pogodba odpovedana, če kršitve ne bodo odpravljene. Takega opomina po ugotovitvah nižjih sodišč ni bilo.

Ker se je po povedanem izkazalo, da uveljavljani revizijski razlogi niso podani, prav tako ne tisti, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (386. člen ZPP), je revizijsko sodišče revizijo tožene stranke zavrnilo (378. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.