Sodba III Ips 90/2002
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2003-02-06

napake volje - bistvena zmota - prevara - najem - obremenjenost nepremičnine s hipoteko - skrbnost dobrega gospodarja

Vprašanje, ali je bil namen stranke ob sklepanju najemne pogodbe takšen, da se obstoj hipoteke šteje za odločilno okoliščino v smislu 61. člena ZOR, je vprašanje dejanskega stanja. Tudi navedbe, da se obstoj hipoteke na nepremičnini, ki je predmet najema, po običajih v prometu šteje za odločilno okoliščino v smislu 61. člena ZOR, predstavljajo dejanske navedbe. Potem, ko se je izkazalo, da tožničino morebitno nepoznavanje dejstva, da je nepremičnina obremenjena s hipoteko, ne more predstavljati bistvene zmote, tudi ne more biti odločilno, ali je bila za takšno nevednost tožnica sama kriva. Ne glede na to mora tožnica morebitno nevednost glede obstoja hipoteke, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi, pripisati lastni neskrbnosti.

Z izpodbijano sodbo je Višje sodišče v Celju zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo prvostopenjsko sodbo, s katero je Okrožno sodišče v Celju zavrnilo zahtevek, naj razveljavi "prodajno pogodbo s sodelovanjem udeleženca", ki so jo pravdne stranke sklenile dne 13.7.1994, in naj naloži prvi toženki plačilo 36.000.696,00 SIT z obrestmi.

Zoper takšno sodbo vlaga tožeča stranka revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, naj Vrhovno sodišče izpodbijani sodbi spremeni tako, da bo ugodilo tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, naj izpodbijani sodbi razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Prva tožnica je dne 4.7.2002 revizijo umaknila, kar je prvostopenjsko sodišče vzelo na znanje s sklepom dne 8.7.2002.

Izvod revizije je bil poslan toženi stranki in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen Zakona o pravdnem postopku - Uradni list RS, št. 26/99 in 96/2002 - ZPP). Tožena stranka na revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo pa se ni izjavilo o njej.

Revident samo posplošeno navaja revizijski razlog kršitve določb pravdnega postopka. Ne navaja izrecno, katere določbe ZPP naj bi bili prekršili sodišče prve in sodišče druge stopnje. Tudi sicer v navedbah revizije ni omenjeno nobeno ravnanje sodišč, ki bi se lahko kvalificiralo kot takšna kršitev. Upoštevaje določbo 371. člena ZPP, ki določa meje revizijskega preizkusa izpodbijane sodbe, revizijsko sodišče ugotavlja, da bistvenih kršitev določb pravdnega postopka v tej zadevi ni.

Revidentka navaja, da sta obe sodišči zmotno uporabili določbe 61. člena in 65. ter 18. člena ZOR.

Iz revizijskih navedb smiselno izhaja, naj bi bili sodišči določbo 61. člena ZOR narobe uporabili zato, ker sta napačno šteli, da glede na namen tožeče stranke obstoj hipoteke ni bila takšna odločilna okoliščina, da tožeča stranka sporne pogodbe ne bi sklenila, če bi to okoliščino poznala. Kako je (ne)vednost o obstoju hipoteke vplivala na namen tožeče stranke, je ugotovilo sodišče prve stopnje. Navedlo je, da sklicevanje tožeče stranke na izjave hipotekarnega upnika ... za sodišče ne more imeti take teže, da bi pritrdilo tožečim strankam, da jim je verjeti, da ne bi sklenile izpodbijane pogodbe ... (str. 14 obrazložitve prvostopenjske sodbe). Pri tem prvostopenjsko sodišče prepričljivo opozarja na pripravljenost tožeče stranke, da (kljub hipoteki) vztraja pri pogodbi, če se čas brezplačnega najema podaljša na 20 let. Vprašanje, ali je bil namen stranke ob sklepanju pogodbe takšen, da se obstoj hipoteke šteje za odločilno okoliščino ali ne, je vprašanje dejanskega stanja in vanj revizijsko sodišče ne more posegati (tretji odstavek 370. člena ZPP).

Tudi kolikor je revidentkine navedbe v zvezi z napačno uporabo 61. člena ZOR mogoče razumeti tako, da se obstoj hipoteke na nepremičnini, ki je predmet najema, po običajih v prometu šteje za odločilno okoliščino, gre za vprašanje dejanskega stanja in ne za pravno vprašanje. Z navedbo, da običaji v pravnem prometu narekujejo, naj se ta okoliščina šteje za odločilno, ponuja tožeča stranka drugačno ugotovitev dejanskega stanja, čemur pa revizijsko sodišče v zakonsko dopustnih mejah preizkusa izpodbijane odločbe ne more slediti. Četudi bi ugotavljanje običajev v prometu šteli za pravno vprašanje, kar bi glede na določbo 371. člena ZPP zahtevalo, da revizijsko sodišče po uradni dolžnosti preizkusi (pravno) pravilnost izpodbijane sodbe še s tega stališča, je treba ugotoviti, da ni videti, zakaj bi običaji v prometu vodili k sklepu, da je ta okoliščina pri sklepanju najemne pogodbe za najemojemalca odločilna. V zvezi s tem sta obe sodišči pravilno utemeljili, da okoliščina, če tožniki niso vedeli, da je nepremičnina pod hipoteko, sploh ne more imeti take teže, da bi se tožniki nanjo lahko sklicevali kot na bistveno zmoto (prvostopenjska sodba, str. 13 spodaj) in da obstoj hipoteke ni mogel vplivati na najem niti pred sklenitvijo izpodbijane pogodbe niti po njeni sklenitvi (prvi odstavek na 14. strani obrazložitve - pri čemer se sodišče pravilno sklicuje na 31. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih). Pri tej zadevi revizijsko sodišče ni prezrlo, da glede na brezplačno oddajo v desetletni najem takšno ravnanje prve toženke lahko vsebuje tudi elemente dejanskega stanu iz 67. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 6/88 - ZTLR). Tako si je mogoče razlagati tudi domnevno izjavo hipotekarnega upnika, da kot novi lastnik najemnega razmerja ne bo spoštoval. Ne da bi se spuščalo v pravno presojo razmerja med hipotekarnim upnikom in prvo toženko, revizijsko sodišče ugotavlja, da gre za razmerje, ki neposredno na položaj tožeče stranke kot najemnika ne vpliva.

Sankcije, ki jih ima na razpolago hipotekarni upnik v morebitni devastacijski pravdi, ne morejo prizadeti poštenega najemnika. Tako tudi z upoštevanjem tega dejstva ni mogoče govoriti o tem, da bi zmota glede tega, da je nepremičnina obremenjena s hipoteko, predstavljala zmoto o okoliščini, ki je za najemnika glede na običaje v prometu bistvena.

Potem, ko se je izkazalo, da tožničino morebitno nepoznavanje dejstva, da je nepremičnina obremenjena s hipoteko, ne more predstavljati bistvene zmote, pa tudi ne more biti odločilno, ali je bila za takšno nevednost tožnica sama kriva. Vprašanje pravilne uporabe drugega odstavka 61. člena in 18. člena ZOR se torej pri presoji utemeljenosti zahtevka za razveljavitev pogodbe zaradi nebistvene zmote sploh ne zastavlja: pogodbe ni mogoče izpodbiti, ker zmota ni bila bistvena, ne glede na to, ali je bila tožeča stranka v takšni zmoti po svoji krivdi ali brez nje. Ne glede na to pa se - ob ugotovitvi, da prva toženka tudi ni zapeljala tožeče stranke v zmoto (o tem glej v nadaljevanju) - izkaže za pravno pravilno stališče prvostopenjskega sodišča, da mora tožeča stranka morebitno nevednost glede obstoja hipoteke, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi, pripisati lastni neskrbnosti.

Pač pa postane relevantna navedba o napačni uporabi 65. člena ZOR: če je tožena stranka pri tožeči stranki povzročila zmoto glede obstoja hipoteke z namenom, da bi jo tako napeljala k sklenitvi pogodbe, je pravno relevantna tudi zmota o okoliščini, ki ni bistvena. Vendar sodišči tudi te določbe nista uporabili napačno. Tožeča stranka je navajala, da je prva toženka zmoto povzročila z navedbo v pogodbi, da je nepremičnina bremen prosta. V zvezi s tem ugovorom sta obe sodišči utemeljili, da navedba o bremen prostem prenosu nepremičnine na kupca ni bila namenjena tožeči stranki kot najemojemalcu, ampak drugemu tožencu kot kupcu. Prvostopenjsko sodišče je tudi ugotovilo, da prva toženka tožeči stranki ni prikrivala hipoteke in da tožeča stranka svoje nevednosti ne more pripisati prevari prve tožnice. Revizijske navedbe, da pogodbena določba o tem, da je nepremičnina bremen prosta, očitno pomeni pisno zavajanje tožeče stranke, predstavljajo nasprotovanje drugačnim dejanskim ugotovitvam prvostopenjskega sodišča. V te ugotovitve dejanske narave revizijsko sodišče ne more posegati. Tudi, če bi sprejeli stališče, da razlaga, ali navedena pogodbena določba predstavlja zavajanje tožeče stranke glede (nebistvene) okoliščine, predstavlja pravno vprašanje, revizijsko sodišče v celoti pritrjuje razlogom prvostopenjskega sodišča, da pogodbena navedba, da prodajalec dovoljuje, da se po plačilu vseh obveznosti nepremičnina bremen prosto vpiše v korist kupca, v mešani prodajno-najemni pogodbi ne pomeni zavajanja tožeče stranke kot najemnika (ki je bil najemnik tudi po že prej obstoječi najemni pogodbi), z namenom, da bi ga tako napeljal k sklenitvi takšne pogodbe.

Glede na navedeno je revizijsko sodišče na podlagi 378. člena ZPP revizijo zavrnilo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.