Sodba in sklep II Ips 207/2003
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2004-03-18

prodaja stanovanja - jamčevanje za stvarne napake - napake, za katere prodajalec ne odgovarja - - pristanek kupca - manjvrednost nepremičnine

Če je tožeča stranka vedela, da bodo v sobi stopnice in poševni stropi, ne moreta uveljavljati manjvrednosti kupljenega stanovanja. Če je dovolila montažo električnih omaric drugih odjemalcev na fasado svoje hiše, ne more zahtevati odškodnine za to.

Reviziji se delno ugodi in se sodba sodišča druge stopnje razveljavi v delu, s katerim je bila zavrnjena pritožba in potrjena prvostopenjska sodba za vtoževani znesek 10.107,32 DEM z obrestmi v tolarski vrednosti, in v odločbi o pravdnih stroških in se v tem obsegu vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji mora tožena stranka plačati 34.759,32 DEM z obrestmi od 12.3.1999 dalje po obrestni meri za nenamenske hranilne vloge v DEM, vezane nad tri mesece, vse v tolarski vrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila. Tako je zavrnilo zahtevek v zvezi s pogodbeno kaznijo v višini 10.107,32 DEM. Tožeči stranki tudi ne gre zahtevek iz naslova jamčevanja za napake (izvedba spalnice v dveh nivojih s poševnim stropom ter montaža električnih omaric na steni njunega objekta) v višini 24.652,00 DEM.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo. Sprejelo je kot pravilne dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, procesnih kršitev ni ugotovilo, pravilno pa je bilo tudi uporabljeno materialno pravo. Glede stopnice v spalnici bi lahko tožnik ob ogledu enakega objekta uvidel, da stopnice v spalnici s kasnejšimi posegi ni mogoče odpraviti, pa je kljub temu podpisal pogodbo o nakupu stanovanja. Lahko bi tudi zahteval predložitev celotnega projekta stanovanjske enote. Povedano velja tudi glede poševnega stropa. Z montažo elektro omaric s števci za ves niz stanovanjskih enot tožeča stranka ni v ničemer oškodovana. Zaradi dostopa do teh omaric se je sicer atrij zmanjšal, vendar je njegova površina še vedno za 2 m2 večja, kot je bila dogovorjena v pogodbi.

Proti tej sodbi je tožeča stranka vložila revizijo iz razlogov po 370. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlagala, naj jo vrhovno sodišče razveljavi in vrne zadevo v nov postopek, ali pa jo spremeni tako, da v celoti ugodi zahtevkom. Trdi, da gre za kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker sodba nima razlogov glede zahtevka v zvezi s pogodbeno kaznijo. Sodišče je imelo vso možnost, da bi prvostopenjsko sodbo v tem delu spremenilo. V zvezi z zahtevkom zaradi manjvrednosti stanovanja ni pravilno stališče sodišč, da je tožeča stranka vedela za napake oziroma v določeni meri pristala nanje. Pomembno je, da je tožena stranka prikazovala drugačno stanje, kar zadeva sobo oziroma stopnico. Zaradi električnih omaric se je zmanjšala celotna funkcionalnost atrija, kar vpliva na zasebnost tožeče stranke, ki se s tem stanjem ni sprijaznila.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Tožbeni zahtevek tožeče stranke sestavljata zahtevka za plačilo pogodbene kazni (tolarska vrednost 10.107,32 DEM z obrestmi) in za plačilo odškodnine iz naslova jamčevanja za napake. Pritožbene trditve v zvezi s prvim delom zahtevka so sicer v izpodbijani sodbi obširno povzete, vendar pa nanje ni prav nobenih odgovorov. Sodbe v tem delu dejansko ni mogoče preizkusiti. S tem je podana v reviziji očitana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Zato je bilo treba reviziji ugoditi ter v tem obsegu sodbo razveljaviti in vrniti zadevo sodišču druge stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 379. člena ZPP). To je seveda narekovalo takšno odločitev tudi glede pravdnih stroškov na prvi in drugi stopnji sojenja.

V ostalem reviziji ni mogoče pritrditi. Ta sama ugotavlja, da je sodišče pravilno ugotovilo dejansko stanje. Revizijska trditev o "izrazitem namenskem zavajanju tožeče stranke tako, da ji je bila situacija prikazana drugače, kot je bila", je v nasprotju z dejansko ugotovitvijo, da so si zainteresirani kupci in tako tudi tožnik na gradbišču ogledali, kako so videti stanovanja v naravi in to na vzorčnih stanovanjih, kjer sta bila opazna stopnica in nagnjenost stropov. Ni razumljivo, kam meri revizija s trditvijo, da je bil vzorčni objekt zgrajen le do tretje gradbene faze. Drži, da izdelovalci pohištva izdelujejo pohištvo po načrtih, vendar prav gotovo ne po skici tipov šestih različnih stanovanjskih enot, izrisanih na listu A 4 formata brez slehernih dimenzij. Dejanske ugotovitve, čeprav temelječe na življenjskih izkušnjah o tem, da bi tožeča stranka morala vedeti in pričakovati, da bo stopnica v spalnici, revizijsko ni mogoče izpodbijati (tretji odstavek 370.

Zavrnitev tega dela zahtevka je utemeljena. V zvezi s stopnico in poševnimi stropi sploh ni bilo ugotovljeno, da bi šlo za napako, pa tudi če jih tožeča stranka šteje kot takšno, tožena stranka ne odgovarja, ker je bilo ugotovljeno, da sta tožnika ob sklenitvi pogodbe vedela za to okoliščino (prvi odstavek 480. člena v zvezi s 1. in 3. točko 479. člena ZOR).

V zvezi z električnimi omaricami revizija spet skuša uveljaviti nedovoljeni razlog zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja s trditvijo, da bi moralo sodišče izvesti dokaz z izvedencem ter da je bila tožeča stranka prisiljena privoliti v montažo omaric (ugotovljeno je bilo, da je bila to zahteva Elektro Ljubljana in ne tožene stranke); da je atrij v celoti izgubil svojo funkcionalnost (ugotovljeno je bilo, da ta ni bila prizadeta) ipd. Bistveno pri tej stvari je vendarle to, da je tožeča stranka na zahtevo javnega podjetja pristala na vgraditev električnih omaric, pri čemer ne zatrjuje, da si je izgovorila kakšno odmeno za to (163. člen ZOR). Zato ne more uveljavljati odškodnine za manjvrednost objekta iz tega naslova.

Revizija je tako glede odločitve o zahtevku za manjvrednost neutemeljena in zato jo je sodišče v tem delu zavrnilo (378. člen ZPP).

Odločitev o revizijskih stroških temelji na četrtem odstavku 165. člena ZPP.

ZOR člen 163, 479, 479-1, 479-3, 480, 480/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.