Sodba II Ips 278/2002
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2003-02-27

prodaja kmetijskih zemljišč - prednostna pravica nakupa - objava ponudbe - zakupna pogodba - obličnost - predkupna pravica zakupnika

Med toženima strankama ni bila sklenjena zakupna pogodba v skladu z določbami ZKZ 1979. Ne le, da ni bila spoštovana zahtevana obličnost (37. člen) in da ni bil izveden postopek, ki zagotavlja prednostnim upravičencem, da prednostno pravico do zakupa uveljavijo (38. člen v zvezi s 24. do 28. členom ZKZ 1979), ampak pogodba tudi po vsebini ni izpolnjevala zahtev iz 36. člena ZKZ 1979, zlasti ni bila določena višina zakupnine. Pravno razmerje med toženima strankama glede spornih parcel torej ni zakupna pogodba, kakršno določa ZKZ 1979. Samo taka pogodba pa daje zakupniku prednostno pravico do nakupa.

Tožena stranka mora povrniti tožniku 41.000 SIT stroškov odgovora na revizijo, v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se razveljavi prodajna pogodba, ki sta jo sklenili toženi stranki F. Č. in I. V. dne 27.10.1992 in aneks k tej pogodbi z dne 3.11.1992 za parcele št. 2345, 2346 in 2348 k.o..., imenovane D. m.. Drugemu tožencu I. V. je naložilo, da navedene parcele ponudi v prednostni nakup tožniku pod enakimi pogoji, kot so navedeni v pogodbi z dne 27.10.1992. Ugotovilo je, da je predmet izpodbijane pogodbe kmetijsko zemljišče, da je tožnik kmet in da njegovo zemljišče meji na sporne parcele. Zato ima prednostno pravico nakupa spornih parcel. Prva toženka se je sklicevala na zakupno pogodbo, ki jo je sklenila z drugim tožencem za sporne parcele. Sodba ugotavlja, da zakupna pogodba ni bila sklenjena v pisni obliki in da tudi vsebinsko ne ustreza zahtevam, ki jih določa Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), ker ni določena zakupnina in čas trajanja pogodbe. Zato toženki ne daje pravice do prednostnega nakupa na podlagi ZKZ.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo prve tožene stranke in potrdilo sodbo prve stopnje.

Prva tožena stranka vlaga revizijo proti tej sodbi. Uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi obe sodbi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, oziroma, da obe sodbi spremeni in tožbeni zahtevek zavrne. Navaja, da je toženec ves čas vedel za zakupno pogodbo in ker je ni izpodbijal, je dejansko pristal nanjo. Navaja, da je glede na 73. člen Zakona o obligacijskih razmerjih zakupna pogodba veljavna.

Izpodbija ugotovitev, da zakupnina ni bila določena. Na podlagi zakupne pogodbe uveljavlja svojo prednostno pravico nakupa.

Tožeča stranka v odgovoru na revizijo zavrača navedbe revizije in predlaga njeno zavrnitev.

Prva tožena stranka odgovarja na revizijski odgovor in v svoji vlogi navaja nova dejstva.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (390. člen Zakona o pravdnem postopku).

Ker je bila sodba prve stopnje izdana pred začetkom veljavnosti Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999 (Ur. l. RS št. 26/99), je revizijsko sodišče na podlagi 498. člena tega zakona uporabilo Zakon o pravdnem postopku iz leta 1977 (Ur. l. SFRJ št. 4/77 do 27/90 - v nadaljevanju ZPP).

V času, ko sta toženi stranki sklenili sporno prodajno pogodbo za parcele št. 2345, 2346 in 2348 k.o..., imenovane D. m., je pravni promet s kmetijskimi zemljišči urejal Zakon o kmetijskih zemljiščih (Ur. l. SRS št. 1/79, 11/81, 1/86 in Ur. l. RS št. 9/90, 5/91 in 46/92 - ZKZ 1979). Določena je bila prednostna pravica do nakupa kmetijskih zemljišč. Za ta spor pomembni 24. člen ZKZ 1979 je določal prednost zakupnika zemljišča pred kmetom, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki se prodaja. Za tožnika je ugotovljeno, da je kmet in da je lastnik zemljišča, ki meji na parcele, ki jih je drugi toženec prodal prvi toženki. Prva toženka pa uveljavlja svojo prednostno pravico do nakupa pred tožnikom s trditvijo, da je bila zakupnica spornih parcel. Ugotovljeno je, da je parcele v sporazumu z drugim tožencem kot lastnikom prevzela v uporabo, da pa med njima ni bila sklenjena zakupna pogodba v skladu z določbami ZKZ 1979. Ne le, da ni bila spoštovana zahtevana obličnost (37. člen) in da ni bil izveden postopek, ki zagotavlja prednostnim upravičencem, da prednostno pravico do zakupa uveljavijo (38. člen v zvezi s 24. do 28. členom ZKZ 1979), ampak pogodba tudi po vsebini ni izpolnjevala zahtev iz 36. člena ZKZ 1979, zlasti ni bila določena višina zakupnine. Pravno razmerje med toženima strankama glede spornih parcel torej ni zakupna pogodba, kakršno določa ZKZ 1979. Samo taka pogodba pa daje zakupniku prednostno pravico do nakupa. Toženi stranki tudi pri prodaji parcel nista spoštovali določb o postopku, s katerim zakon v 25. členu zagotavlja uveljavljanje prednostne pravice do nakupa upravičencem iz 24. člena zakona. V zvezi s tem revizija neutemeljeno navaja, da se je tožnik molče strinjal z zakupom. Pogodba, kot je bilo obrazloženo, po vsebini ni zakupna pogodba po ZKZ 1979 in tožnik o pravnem poslu, ki sta ga toženi stranki sklenili med seboj, ni bil obveščen v skladu z določbami ZKZ 1979. Tožnikova prednostna pravica do nakupa je bila na tak način izigrana, zato je upravičen do uveljavljanja zahtevka za razveljavitev prodaje. Uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan.

Revizijske navedbe, s katerimi tožena stranka izpodbija dokazno oceno glede dogovora o zakupnini, se nanašajo na dejanske ugotovitve in zato niso upoštevne (tretji odstavek 385. člena ZPP).

Kasnejša usoda Zakona o kmetijskih zemljiščih ne vpliva na pravno presojo v obravnavanem sporu. Ustavno sodišče je z odločbo U-I-184/94-9 (Ur. l. RS št. 58/95) ZKZ 1979 razveljavilo s tem, da začne razveljavitev učinkovati po poteku enega leta od objave v Uradnem listu RS. Novi zakon (Ur. l. RS št. 59/96) je ohranil ureditev s prednostno pravico do nakupa, pri čemer je krog upravičencev spremenjen, toda zakupnik in kmet mejaš sta navedena med upravičenci (21. člen). Spremenjen je tudi postopek za uveljavljanje prednostne pravice, vendar je pomembno, da promet s kmetijskimi zemljišči ni prost (19. in 20. člen). Nova ureditev ne spreminja pravne presoje o veljavnosti sporne prodaje med toženima strankama. Novi ZKZ namreč v 113. členu določa, da se pogodbe o pravnem prometu in o zakupu kmetijskih zemljišč, sklenjene in podpisi overjeni pred uveljavitvijo tega zakona, vpišejo v zemljiško knjigo po prejšnjem zakonu. To pomeni, da novi zakon priznava samo pravilno, v skladu s prejšnjimi predpisi sklenjene pogodbe, sicer pa ne. Ker sporna pogodba ni bila sklenjena v skladu s tedaj veljavnim zakonom, tudi z novo ureditvijo ni pridobila veljavnosti.

Ustavno sodišče je z odločbo št. U-I-266/98-72 (Ur. l. RS št.

27/2002) razveljavilo III. poglavje novega ZKZ, ki ureja promet s kmetijskimi zemljišči. Razveljavitev začne učinkovati po preteku enega leta od dneva objave te odločbe v Uradnem listu RS, to je bo 28.3.2003. Dotlej tudi navedeno poglavje ZKZ še velja.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 166. člena in prvem odstavku 154. člena ZPP. Priznani stroški obsegajo odvetniško nagrado za sestavo odgovora na revizijo, davek na dodano vrenost in takso.

ZKZ (1979) člen 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 36, 38.ZOR člen 73.ZKZ člen 113.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.