Sodba II Ips 285/2002
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2003-03-13

izpraznitev poslovnih prostorov - denacionalizirana nepremičnina, vrnjena v last in posest - nepremičnina, ki služi za opravljanje javne službe - uporaba nepremičnine brez pravnega naslova - izročitev stvari

V denacionalizacijskem postopku v last in posest vrnjene poslovne prostore uporablja tožena stranka brez najemne pogodbe ali drugega pravnega naslova. Tožeča stranka kot lastnik tako utemeljeno zahteva izročitev stvari, to je praznih poslovnih prostorov.

Tožeča stranka sama trpi svoje stroške revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se je tožena stranka S. šola dolžna v roku 15 dni izseliti iz poslovnih prostorov v zgradbah v Ljubljani v izmeri 1397,81 m2 in jih prazne izročiti v posest tožeči stranki KD. Toženi stranki in stranskima intervenientkama R. S. in M. L. je sodišče naložilo nerazdelno povrnitev pravdnih stroškov tožeči stranki v višini 1.504.995 SIT.

Pritožbe tožene stranke in stranskih intervenientk je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljene in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo prva stranska intervenientka R. S., ki uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji navaja, da so še vedno nejasni in nasprotujoči si razlogi v sodbi prve stopnje, ko sodišče zaključuje, da v obravnavanem primeru ne gre za pravno situacijo iz 22. člena ZDen, po drugi strani pa na 7-letni rok iz 22. člena ZDen opre zaključek o brezpredmetnosti izjave tožeče stranke o odpovedi pravici do odpovedi najemne pogodbe. Prav tako ostaja nejasno, zakaj pritožbene navedbe o tem, da tožena stranka plačuje vse stroške iz naslova lastnine, v zadevi niso pomembne, hkrati pa zaključuje, da je eno izmed odločilnih dejstev prav to, da tožena stranka za uporabo poslovnih prostorov ne plačuje nikakršne odmene. Protispisna je ugotovitev sodišča druge stopnje, da je stranska intervenientka v pritožbi zatrjevala, da notarsko overjena izjava tožeče stranke predstavlja pisno najemno pogodbo. Stranska intervenientka namreč v pritožbi zatrjuje, da omenjena izjava predpostavlja soglasje volj o obstoju najemnega razmerja in da je zato dejansko najemno razmerje obstajalo od vrnitve spornih nepremičnin denacionalizacijskemu upravičencu, sama izjava pa predpostavlja zavezo sklenitve pisne najemne pogodbe. Protispisna je trditev, da bi se tožena stranka krivdi izognila s pripoznanjem tožbenega zahtevka v postopku za plačilo uporabnine za nesporni znesek (opr. št. P 658/2000-II), saj stranska intervenientka v navedeni pravdi kot tožena stranka plačila uporabnine do 851 SIT m2 ne prereka, ampak jo dejansko priznava. Poglavitni materialnopravni očitek sodišču druge stopnje gre njegovi napačni pravni presoji izjave tožeče stranke o odpovedi pravice do odpovedi najemne pogodbe z dne 2.3.1998. Navedena izjava nikakor ne more predstavljati zgolj ponudbe k sklepanju najemne pogodbe. Stranska intervenientka meni, da sporna izjava (če jo glede na učinke, ki jih je v denacionalizacijski zadevi dosegla, razlagamo v dobri veri) pomeni enostransko prostovoljno zavezujočo samoomejitev izvrševanja lastninske pravice pod pogojem, da bodo poslovni prostori, katerih izpraznitev tožeča stranka sedaj zahteva, tožeči stranki (tedaj denacionalizacijskemu upravičencu) vrnjeni v naravi. Izjava je stopila v veljavo s trenutkom izpolnitve odložnega pogoja, pod katerim je bila dana (pravnomočna vrnitev spornih nepremičnin v naravi). Stranska intervenientka se zato ne strinja z oceno, da bi navedena izjava stopila v veljavo šele, ko bi bila najemna pogodba med pravdnima strankama sklenjena. Taka razlaga namreč omaja vsako zaupanje v pravno varnost. Ta izjava najmanj varuje položaj dejanskega uporabnika, vse dokler pogodba ni sklenjena, potem pa je odpoved možna le iz krivdnih razlogov. Gre za specifično pravno situacijo, ki je ni moč presojati zgolj v okviru 37. člena ZTLR. Odločitev o izpraznitvi spornih poslovnih prostorov je zato materialnopravno napačna.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila revizijo tudi druga stranska intervenientka M. L., ki uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji navaja, da je prvostopenjsko sodišče sodbo utemeljilo z oceno, da ni točna trditev tožeče stranke, da tožena stranka uporablja sporne poslovne prostore brez pravnega naslova. V nasprotju z navedenim je drugostopenjsko sodišče svojo sodbo utemeljilo na ugotovitvi, da tožena stranka uporablja prostore brez pravnega naslova. Prvostopenjsko sodišče je tudi v nasprotju z izvedenim dokaznim postopkom zaključilo, da je odgovornost za nesklenitev najemne pogodbe in neplačevanje odmene poslovnih prostorov na strani tožene stranke, čeprav je ugotovilo, da nobena od pravdnih strank ni zahtevala določitve najemnine v nepravdnem postopku. Najemnina kot bistveni element najemne pogodbe ni bila določena. V nasprotju s tem je prvostopenjsko sodišče zaključilo, da je izpolnjen pogoj iz druge alineje drugega odstavka 28. člena ZPSPP, ki določa kot razlog za odstop od najemne pogodbe in za izpraznitev poslovne stavbe, da je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Obe sodišči sta tako podprli napačno uporabo materialnega prava. Tožena stranka ni bila v zamudi, saj ni prejela računa za plačilo najemnine. Ker njena obveznost (višina, rok) ni bila določena, tožena stranka ni mogla priti v zamudo. Druga stranska intervenientka vztraja v prepričanju, da je tudi v sporni pravdi potrebno uporabiti določbe o nadaljevanju pravnih razmerij ne glede na spremembo lastnika, zato odpoved tožeče stranke pravici do odpovedi najemne pogodbe ne more biti brezpredmetna. Stranska intervenientka se tudi ne strinja s stališčem sodb, da trditve tožene stranke in stranskih intervenientk o previsoki najemnini niso utemeljene. Veljajo omejitve najemnin za neprofitne dejavnosti sicer pa ZPSPP določa, da letna najemnina ne more znašati več kot 6,68 odstotka vrednosti poslovnega prostora.

V odgovoru na revizijo tožeča stranka navaja, da niti tožena stranka niti njena ustanovitelja niso bili nikoli najemniki predmetnih prostorov in da nihče od teh tožeči stranki ne plačuje nikakršne uporabnine ali najemnine niti nespornega dela ne. Tožeča stranka poudarja, da je v denacionalizacijskem postopku dobila nepremičnine v last in posest in je zato izjava tožeče stranke z dne 2.3.1998 brezpredmetna, revizijske trditve obeh stranskih intervenientk pa neutemeljene, zato predlaga zavrnitev njunih revizij.

Reviziji sta bili vročeni Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njiju ni izjavilo (375. člen Zakona o pravdnem postopku; ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99).

Uvodoma je treba opozoriti na ugotovitev obeh nižjih sodišč, da so bili sporni poslovni prostori vrnjeni tožeči stranki po opravljenem denacionalizacijskem postopku v last in posest. Tožeča stranka je postala lastnica teh prostorov na podlagi sklepa Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. "D"N 252/97 z dne 3.3.1998 v zvezi s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. II Cp 900/98 z dne 2.12.1998 in s sklepom Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 365/99 z dne 18.11.1999. V denacionalizacijskem postopku in v tem postopku na nižjih stopnjah je bilo ugotovljeno, da je tožena stranka opravljala in opravlja šolsko dejavnost, to je dejavnost vzgoje in izobraževanja kot javno službo. Ko se je v denacionalizacijskem postopku obravnavala vrnitev poslovnih prostorov (nepremičnin) v smislu 2., 16. in 18. člena Zakona o denacionalizaciji (ZDen, Ur. l. RS, št. 27/91, 31/93, 65/98 in 66/2000), je bilo eno od odločilnih vprašanj, ali obstajajo ovire za vrnitev spornih nepremičnin iz 19. člena ZDen. Ugotoviti je bilo treba, ali gre za dejavnost vzgoje in izobraževanja v okviru javne službe in ali bo z vrnitvijo bistveno okrnjena možnost za opravljanje navedene dejavnosti. Ugotovljeno je bilo, da res gre za dejavnost vzgoje in izobraževanja v okviru javne službe, vendar pa druga predpostavka, ki bi morala biti kumulativno podana, ni bila ugotovljena, torej ovire iz 19. člena ZDen ni bilo in je bila nepremičnina vrnjena v last in posest.

Gornje je bilo potrebno poudariti zaradi nadaljnje utemeljitve, da določbe 20., 21., 22. in 23. člena ZDen v obravnavanem primeru ne pridejo v poštev, kot je sicer pravilno pojasnilo drugostopenjsko sodišče. Določba 20. člena ZDen se nanaša na nepremičnine, ki so služile namenom gospodarstva in drugih dejavnosti, ne pa državnim organom in javnim službam, za katere velja 19. člen ZDen. Samo na 20. člen ZDen se nanašajo določbe 21., 22. in 23. člena ZDen, skupna značilnost teh določb pa je, da se nepremičnine vračajo v last, ne pa še takoj v posest. Nasprotno so v obravnavanem primeru bili poslovni prostori vrnjeni v last in posest, ugotovljeno pa je bilo, da služijo opravljanju dejavnosti vzgoje in izobraževanja kot javne službe. To pomeni, da se zanje določbe 20. do 23. člena ZDen ne uporabljajo, iz česar nadalje sledi, da tožena stranka nima še nadalje pravice uporabljati spornih nepremičnin za svojo dejavnost (drugi odstavek 22. člena ZDen) in se ne šteje, da je najemno razmerje med pravdnima strankama nastalo po samem zakonu (četrti odstavek 22. člena ZDen) ter tudi ni možnosti, da bi o spornih vprašanjih (najemnini) lahko odločilo sodišče v nepravdnem postopku (četrti odstavek 22. člena ZDen). Pravkar pojasnjenemu nasprotne trditve stranskih intervenientk so neutemeljene, bodisi da se nanašajo na zatrjevane bistvene kršitve določb pravdnega postopka, bodisi na uporabo materialnega prava.

Prva stranska intervenientka zatrjuje nasprotujoče si razloge v sodbi prve stopnje, ko sodišče na eni strani zaključuje, da ne gre za pravno situacijo iz 22. člena ZDen, po drugi strani pa na 7-letni rok iz 22. člena ZDen opre zaključek o brezpredmetnosti izjave tožeče stranke o odpovedi pravici do odpovedi najemne pogodbe. Nasprotja v sodbi ni, saj prvostopenjska sodba pojasnjuje, da v tej pravdi ni podlage za uporabo 22. člena ZDen, nato pa navede "rezervno"

varianto, da tudi če bi najemno razmerje med pravdnima strankama nastalo po samem zakonu, bi smela tožena stranka uporabljati poslovne prostore največ 7 let od uveljavitve ZDen (drugi odstavek 22. člena ZDen), kar pa je že poteklo. V obeh primerih je prvostopenjsko sodišče prišlo do enakega končnega rezultata, drugostopenjsko sodišče pa je ob istih dejanskih ugotovitvah zavzelo pravilno materialnopravno stališče, da 22. člen ZDen ne pride v poštev in da najemno razmerje med strankama ni nastalo po samem zakonu. Tudi očitek druge stranske intervenientke o nasprotju v razlogih sodb prve in druge stopnje ni utemeljen. Prvostopenjsko sodišče naj bi bilo na stališču, da tožena stranka uporablja sporne prostore na podlagi pravnega naslova, drugostopenjsko sodišče pa naj bi trdilo nasprotno. Podrobnejša proučitev prvostopenjske sodbe pa pokaže, da pojasnjuje prvo sodišče uporabo spornih prostorov s pravnim naslovom do pravnomočnosti sklepa o denacionalizaciji, za kasneje pa ugotavlja odsotnost najemnega razmerja po samem zakonu in odsotnost pogodbenega razmerja med strankama. Res se v nadaljevanju prvostopenjsko sodišče zmotno opre na 28. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur. l. RS, št. 18/74, 34/88 in 32/2000), ki predvideva odstop od najemne pogodbe in izpraznitev poslovnih prostorov zaradi krivdnih razlogov, kar pa je sanirano s pravilnimi razlogi drugostopenjske sodbe glede uporabe materialnega prava, po kateri je ob istih dejanskih ugotovitvah pravilna končna materialnopravna odločitev, da mora tožena stranka izprazniti sporne poslovne prostore in jih izročiti tožeči stranki.

Prva stranska intervenientka v reviziji tudi trdi, da je nejasno, zakaj drugostopenjsko sodišče navaja, da niso pomembne navedbe o tem, da tožena stranka plačuje vse stroške, ki iz naslova lastnine sicer bremenijo lastnika. Tu gre za sprenevedanje, saj bi bilo lahko relevantno samo plačevanje najemnine ali uporabnine tožene stranke tožeči stranki, kakršnokoli plačevanje javnih dajatev, ki bremenijo lastnika in jih morda plačuje tožena stranka, pa je od pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji dalje za vprašanje pravnih razmerij med strankama povsem neodločilno. Končno je neutemeljena tudi nadaljnja revizijska trditev, opisana kot bistvena kršitev določb pravdnega postopka, da v pravdni zadevi zaradi plačila uporabnine za poslovne prostore (zadeva opr. št. P 658/2000-II) prva tožena stranka, ki je tukaj prva stranska intervenientka, plačila uporabnine do zneska 851 SIT na m2 ne prereka ampak dejansko priznava. Tu gre za nedovoljeno izpodbijanje dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP), saj nižji sodbi ugotavljata, da tožena stranka ni plačala nobene najemnine ali uporabnine tožeči stranki niti ni tožbenega zahtevka za plačilo navedenega vsaj delno pripoznala.

Glede uporabe materialnega prava je treba izhajati, kot je bilo že uvodoma navedeno, iz denacionalizacijskih odločb in neizpodbijane dejanske ugotovitve, da med pravdnima strankama ni bila sklenjena najemna pogodba. Upoštevaje 16. in 18. ter 19. člen ZDen so bili poslovni prostori vrnjeni v last in posest, kar pomeni, da najemno razmerje tožene stranke s tožečo ni nastalo po samem zakonu (četrti odstavek 22. člena ZDen). Samo uporaba spornih poslovnih prostorov po pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji pa ni imela nobenih pravnih posledic, saj je za najem poslovnih prostorov potrebna pisna pogodba (12. člen ZPSPP), zmotno pa je tudi pravno naziranje druge stranske intervenientke, ki tudi v reviziji vztraja pri uporabi določbe o nadaljevanju pravnih razmerij ne glede na spremembo lastnika. To možnost iz 24. člena ZDen sta nižji sodišči utemeljeno zavrnili, saj tožena stranka pred denacionalizacijo spornih poslovnih prostorov ni uporabljala na podlagi odplačnega najemnega, zakupnega ali podobnega razmerja, zaradi česar so se nepremičnine z denacionalizacijo tudi vrnile v last in posest.

Revizijsko sodišče torej zaključuje, da je pravilna pravna presoja, da tožena stranka uporablja sporne nepremičnine brez pravnega naslova in da izjava o odpovedi pravice do odpovedi najemne pogodbe z dne 2.3.1998, ki jo je podala tožeča stranka med denacionalizacijskim postopkom, nima takega pomena, kot ji ga pripisuje prva stranska intervenientka tako med postopkom kot v reviziji. Ni mogoče pritrditi naziranju, da izjava tožeče stranke pomeni enostransko prostovoljno zavezujočo samoomejitev izvrševanja lastninske pravice pod pogojem, da bodo poslovni prostori tožeči stranki vrnjeni v naravi. V resnici pa izjava v denacionalizacijskem postopku ni imela nobenega odločilnega pomena, kot je jasno razvidno iz sodnih odločb izdanih v denacionalizacijskem postopku. Sodišče druge stopnje je izjavo z dne 2.3.1998 razumelo kot nezavezujočo pogajalsko opcijo v smislu 30. člena Zakona o obligacijskih razmerjih oziroma kot ponudbo k sklepanju najemne pogodbe, ki izraža pripravljenost sodelovanja denacionalizacijske upravičenke v bodočem pogodbenem odnosu z nasprotnimi strankami (sklep opr. št. II Cp 900/98). V revizijskem postopku (sodba, opr. št. II Ips 265/99) vprašanje pomena izjave z dne 2.3.1998 ni bilo več postavljeno. Nobenih razlogov ni, da bi se v tem pravdnem postopku izjava z dne 2.3.1998 tolmačila drugače, zato je pritrditi stališču v izpodbijani sodbi, da je mogoče izjavo z dne 2.3.1998 razumeti kvečjemu kot ponudbo k sklepanju najemne pogodbe v smislu določil Zakona o obligacijskih razmerjih. Ob upoštevanju sedanjega statusa tožene stranke, ko uporablja poslovne prostore brez najemne pogodbe oziroma brez vsake pravne podlage, je dejansko brezpredmetno, da se je tožeča stranka odpovedala pravici do odpovedi najemne pogodbe. Ob takem izrecnem zapisu ni sprejemljivo stališče prve stranske intervenientke, da izjava varuje položaj dejanskega uporabnika poslovnih prostorov, dokler pogodba ni sklenjena. Sploh pa taka razlaga nasprotuje bistvu najemnega razmerja, ki nastane na podlagi najemne pogodbe kot konsezualnega kontrakta. Uporabnik mora skleniti najemno pogodbo, sicer ni pravno varovan. V obravnavanem primeru pa nadaljnja vsebina izjave z dne 2.3.1998 in ravnanje tožene stranke ter stranskih intervenientk še dodatno odvzemajo slednjim kakršnekoli možnosti nasprotovanja izročitvi spornih poslovnih prostorov tožeči stranki. Tudi če bi po izjavi z dne 2.3.1998 obstajala veljavna zaveza tožeče stranke, jo izključujejo "krivdni razlogi na strani denacionalizacijskega zavezanca oziroma uporabnika predmetnih nepremičnin". Po ZPSPP je krivdni razlog neplačilo najemnine in odsotnost kakršnegakoli plačila najemnine ali uporabnine tožeči stranki s strani tožene stranke ali stranskih intervenientk kot njenih ustanoviteljic, ugotavljata sodišči prve in druge stopnje. Sodbi izrecno ugotavljata obstoj opominov in neplačilo v sicer neuspešnih pogajanjih nespornega dela najemnine oziroma uporabnine, česar ne morejo ovreči revizijske trditve o dejanskem priznavanju uporabnine do določenega zneska.

Po odločbi o denacionalizaciji gre tožeči stranki lastninska pravica in posest spornih poslovnih prostorov, ki jih uporablja tožena stranka. Uporablja jih brez pravnega naslova. Po 37. členu Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR, Ur. l. SFRJ, št. 6/80 in 36/90), lahko lastnik stvari, na kateri ima lastninsko pravico, zahteva izročitev stvari, ki jo ima v dejanski oblasti kdo drug.

Tožena stranka in stranski intervenientki niso dokazali obstoja kakšne pravice, ki bi preprečevala uveljavitev lastninske pravice tožeče stranke, ugotavlja pritožbeno sodišče in revizijsko sodišče se s tako presojo strinja. Z ugoditvijo tožbenemu zahtevku je bilo materialno pravo pravilno uporabljeno. Ker tudi ni bilo uveljavljanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, je zaključiti, da reviziji stranskih intervenientk nista utemeljeni, zato ju je revizijsko sodišče na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeni.

Revedentki s svojima revizijama nista uspeli, zato sami krijeta svoje stroške revizijskega postopka. Odločitev o tem je zajeta v zavrnilnem delu glede glavne stvari. Glede stroškov tožeče stranke za odgovor na revizijo pa je odločeno, da jih trpi sama, ker s to vlogo ni prispevala k odločitvi revizijskega sodišča, tako da teh stroškov ni mogoče šteti kot potrebnih stroškov (155. člen ZPP), ki bi jih bilo mogoče naložiti v povrnitev nasprotni stranki.

ZTLR člen 37.ZPSPP člen 12, 28.ZDen člen 16, 18, 19, 19/1, 19/1-1, 20, 21, 22, 24, 24/1.ZOR člen 30.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.