Sodba II Ips 83/2002
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2003-02-06

privatizacija stanovanj - dolžnost prodaje stanovanja - celovita prenova stanovanja - prodaja drugega primernega stanovanja - vrednost stanovanja - medsebojni dogovor strank

Pravilna razlaga medsebojnega dogovora strank in pravilna uporaba določb SZ utemeljujeta odločitev, da mora tožena stranka kot drugo primerno stanovanje prodati tožeči stranki stanovanje, ki je opredeljeno v izreku prvostopenjske sodbe.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka prodati in s tožečo stranko skleniti kupoprodajno pogodbo za trosobno stanovanje št. 3 (s površino 95,63 m2 in s shrambo št. 3 v kleti v površini 4,50 m2), ki se nahaja v mansardi poslovno-stanovanjskega objekta "S. s." na T. 105 v L. za kupnino v znesku 2,281.525 SIT, ki jo mora plačati v roku 60 dni po sklenitvi prodajne pogodbe. Tožena stranka mora izstaviti tožeči stranki za vknjižbo lastninske pravice primerno listino, na podlagi katere bo mogoč zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice na navedenem stanovanju tega poslovno -

stanovanjskega objekta, ki stoji na parceli št. 217 vl. št. 782 k.o... Toženi stranki je naložilo tudi povrnitev pravdnih stroškov tožeči stranki v znensku 620.922 SIT.

Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi druge tožene stranke Stanovanjskega sklada Občine L. in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek proti drugi toženi stranki zavrnilo, tožeči stranki pa naložilo povrnitev pravdnih stroškov druge tožene stranke v znesku 440.981 SIT. Sodišče druge stopnje je nadalje zavrnilo pritožbo prve tožene stranke Občine L. in v nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti tej sodbi v zvezi s sodbo sodišča prve stopnje je vložila revizijo prva tožena stranka Občina L. in uveljavlja vse "dopustne revizijske razloge v smislu 370. člena ZPP". V reviziji navaja, da je odločitev o prodaji stanovanja nepravilna in nezakonita. Tožnica je bila imetnica stanovanjske pravice na drugem stanovanju v isti hiši, objekt je bil namenjen temeljiti prenovi. Zakonodajalec je za takšne situacije predvidel zagotovitev nakupa drugega primernega stanovanja. Tožena stranka je med postopkom poudarjala, da tožeči stranki prav konkretnega spornega stanovanja ne more prodati in tega stanovanja ni štela za primernega. Tožena stranka je tožečo stranko res namestila v sedaj sporno stanovanje, vendar je ob selitvi poudarjala, da tega ne šteje za drugo primerno stanovanje in je šlo le za reševanje stanovanjske problematike tožeče stranke. To pa ta sedaj skuša zlorabiti, čeprav se pri tem sklicuje tudi na vsebino zapisa iz aneksa, v katerem je sicer zabeleženo, da naj bi bilo drugo primerno stanovanje "praviloma" v tem objektu. Ob izhodiščih, da bi se moralo skušati upoštevati tudi lokacijo in lego, je bistvenega pomena tudi drugi del dogovora o drugem primernem stanovanju. Še zlasti je to povezovati ob razlagi drugih določb pri vrednostnih osnovah. V konkretnem primeru je sedaj sporno stanovanje bistveno večje vrednosti in bi bilo nerealno in za toženo stranko škodljivo, da bi se upoštevala vrednost prejšnjega starega, manj vrednega stanovanja. Tožnica bi po sedanji odločitvi prejela nekaj bistveno več od tistega, kar ji po vsebini omogoča Stanovanjski zakon in bi za borno kupnino 2,281.525 SIT prejela bistveno večjo vrednost od vrednosti, izračunane po metodi Stanovanjskega zakona. Tudi glede metode izračuna je sporni aneks potrebno tolmačiti in razumeti kot celoto. V aneksu je glede vrednosti točke zapisano, da se uporabi vrednost točke ob nakupu, to pa ne more biti leto 1997, kot je uporabljeno v napadenih sodbah. Tožena stranka ne more sprejeti stališča, da je dolžna prodati stanovanje, ki si ga je kot primernega določila tožeča stranka, ki je vrednejše skoraj za 100 odstotkov. Vrednost starega stanovanja je bila le 2,281.526 SIT, vrednost sedaj spornega stanovanja pa je izračunano po določbah Stanovanjskega zakona, 4,088.448 SIT. Po splošnih določbah obligacijskih predpisov bi bilo zlahka ugotoviti, da bi bila sporna pogodba škodljiva in tožena stranka zaradi čezmernega prikrajšanja ne more vztrajati na izpolnitvi brez pristanka na spremembo. Toženi stranki bi moralo biti dovoljeno sklicevanje na spremenjene okoliščine. V pritožbi je tožena stranka opozorila, da ni bilo posebnega odgovora ali obrazložitve stališča glede drugega primernega stanovanja, ki ga je tožena stranka tožeči stranki ponudila v odkup, vendar je tožeča stranka to odklonila. Drugostopenjsko sodišče je pri utemeljitvi, da tožena stranka na more ugovarjati čezmernega prikrajšanja, prezrlo, da bi veljal prekluzivni rok enega leta, če bi bila pogodba že sklenjena, tako pa osnovni dogovor in aneks ne predstavljata kupoprodajne pogodbe, pač pa le dogovor o priznavanju neke pravice. Do čezmernega prikrajšanja bi prišlo šele ob sklepanju pogodbe po razlagi tožeče stranke, torej za konkretno sporno stanovanje. Ker tožena stranka še ni sklenila pogodbe, se pač brani pred sklenitvijo takšnega posla. Nasprotujoča je tudi razlaga Višjega sodišča, da je tožena stranka vedela, kakšna stanovanja bodo v istem objektu. Če bi bilo to res, ne bi bilo ovir, da bi ob prvotnih dogovorih stranki že točno definirali, kje in katero bo potem stanovanje za odkup. Tožena stranka tudi ne sprejema pravnih izhodišč obeh sodišč, da je brezpredmetno njeno sklicevanje na obstoj krivdnih razlogov za odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine. To dejstvo je znano in obstoji v času odločanja o zahtevku tožeče stranke na odkup. Ni si predstavljati, kako je mogoče zavezati toženo stranko, da uporabnici stanovanja, ki od selitve dalje ne plačuje najemnine, še proda to sporno stanovanje po nerealno nizki ceni. Tožena stranka je prepričana, da gre za bistvena, pomembna vp rašanja. Gre torej za zmotno uporabo materialnega prava, tako določb Stanovanjskega zakona kot Zakona o obligacijskih razmerjih, vse v povezavi z neustreznim tolmačenjem prvotnega dogovora in spornega aneksa. Zaključki in razlage so tudi v naprotju s celo nespornimi dejstvi in dejstvi, ki izhajajo iz nespornih dokazov ter listin, pri čemer gre celo za nasprotja med posameznimi navedbami in zaključki, tako v sodbi prve, kot tudi v obrazložitvi sodbe druge stopnje.

Izvod revizije je bil v skladu s 375. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99) vročen tožeči stranki, ki na revizijo ni odgovorila in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

Prva tožena stranka Občina L. (v nadaljevanju: tožena stranka) v svoji reviziji sicer uveljavlja "vse dopustne revizijske razloge", vendar v svoji vlogi konkretno uveljavlja in obrazlaga samo revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskega razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka niti izrecno ne omenja, v posebnem odstavku revizije pa postavlja trditve, ki bi lahko bile uveljavljanje tega revizijskega razloga. Trdi namreč, da so zaključki in razlage v nižjih sodbah v nasprotju z nespornimi dejstvi in dejstvi, ki izhajajo iz nespornih dokazov ter listin, nasprotja pa so tudi med posameznimi navedbami in zaključki v obeh sodbah. Tem revizijskim trditvam niso dodani konkretni primeri nasprotij, tako da gre za nekonkretne in pavšalne očitke, ki jih ni mogoče upoštevati.

Uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava pa ni podan. Presoja nižjih sodišč, da je tožena stranka Občina L.

dolžna s tožnico skleniti kupoprodajno pogodbo za stanovanje št. 3 na T. 105 v L. za ceno 2,281.525 SIT in ji izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno listino, je glede na vsa ugotovljena dejstva pravilna. Revizijsko sodišče sprejema vse materialnopravne zaključke obeh sodišč in ugotavlja, da je nasprotovanje tožene stranke neutemeljeno. Tudi tožena stranka se strinja, da je bila tožnica na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (SZ, Ur. l. RS, št. 18/91-I - 1/2000) imetnica stanovanjske pravice na stanovanju na T. 105 v L. in da ji je tožena stranka zaradi celovite prenove stavbe s tem stanovanjem po 129. členu SZ dolžna omogočiti nakup drugega primernega stanovanja po pogojih Stanovanjskega zakona. Vendar pa tožena stranka spornega stanovanja ne šteje za primernega. To stališče pa je zmotno, saj je prenovljeno stanovanje res drugo stanovanje v isti stavbi, kjer je imela tožnica prej stanovanjsko pravico, vendar predstavlja za tožnico in njeno petčlansko družino drugo primerno stanovanje po kriterijih 5. člena SZ, kot je podrobno utemeljilo prvostopenjsko sodišče, drugostopenjsko sodišče pa se je z razlogi strinjalo.

Neutemeljene so revizijske trditve, da skuša tožeča stranka zlorabiti okoliščino, da že uporablja sporno stanovanje in da je tožena stranka ves čas poudarjala, da rešuje tožničino stanovanjsko problematiko, ne gre pa za ponudbo odkupa drugega primernega stanovanja. Kot sledi iz dejanskih ugotovitev nižjih sodišč, sta pravdni stranki v preteklosti soglašali, da se je tožnica z družino preselila iz prejšnjega stanovanja zaradi prenove stavbe začasno v drugo stanovanje drugje in se po končani prenovi vselila v sporno mansardno stanovanje. Vse to je potekalo na podlagi medsebojnih dogovorov in najemne pogodbe za stanovanje N. 4, L. in aneksa k tej pogodbi z dne 30.12.1992 (A 5). Prav vsebina slednjega pa zanika revizijske trditve tožene stranke, da spornega stanovanja št. 3 nikoli ni štela za primernega za odkup zaradi lokacije, lege in vrednosti stanovanja. Nižji sodišči sta pravilno interpretirali 2. člen aneksa, da se je tožena stranka zavezala omogočiti tožeči stranki nakup primernega stanovanja za njeno družino, praviloma v obnovljeni zgradbi T. 105 za ceno, kot je opredeljena v 3. členu aneksa. Ugotovljena je bila resnična volja pogodbenic, da se tožnici omogoči nakup stanovanja v stavbi na T. 105 v L., beseda praviloma pa se je nanašala na možnost, da obnova zaradi omejenega obsega finančnih sredstev ne bi bila v celoti izpeljana, stanovanja pa ne bi bila zgrajena. Ker je bila obnova opravljena in so stanovanja na razpolago, toženo stranko veže obveznost ponuditi tožeči stranki v nakup primerno stanovanje v prenovljeni zgradbi T. 105. Navedeno je bilo že, da je sporno stanovanje primerno po kriterijih iz 5. člena SZ, če pa zaradi vrednosti predstavlja večje breme za toženo stranko, kot bi jo bila dolžna nositi po SZ, je to zaradi tega, ker je tožena stranka predhodno sama pristala na zanjo neugodnejše pogoje, kot jih sicer v korist kupcem predpisujejo določbe 117. do 121. člena SZ v zvezi s 129. členom SZ. Obe nižji sodišči ugotavljata, da je tožena stranka vedela, da v obnovljenem objektu stanovanja ne bodo več v prvem nadstropju, kjer je bilo prej tožničino stanovanje, ampak v mansardi in da bodo stanovanja po obnovi vredna bistveno več kot prej. Temu tožena stranka v reviziji prvič nasprotuje, vendar gre za dejanske ugotovitve in gre torej za nedovoljeno uveljavljanje zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP). Ker je torej ugotovljeno, da je tožena stranka poznala svoje obveznosti po SZ in kot lastnik vse okoliščine obnove sporne stavbe, vključno z vrednostjo stanovanj po obnovi, je pritrditi oceni sodišča druge stopnje, da predstavlja aneks z dne 30.12.1992 racionalno poslovno odločitev tožene stranke, ki je bila posledica časovnega okvira in historiata dogodkov pri adaptaciji stavbe, ko je bila tožena stranka dolžna poskrbeti za izpraznitev stavbe in je bila pripravljena na določeno popuščanje.

Tožena stranka tudi v reviziji zatrjuje, da ne more skleniti prodajne pogodbe in izpolniti aneksa zaradi spremenjenih okoliščin in čezmernega prikrajšanja. Drugostopenjsko sodišče je že primerno zavrnilo tovrstne ugovore, dodati je le še, da se tožena stranka ne more sklicevati na spremenjene okoliščine v smislu 133. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Ur. l. SFRJ, št. 29/78 - 57/89) in na očitno nesorazmerje vzajemnih dajatev v smislu 139. člena ZOR, saj je ugotovljeno, da je vedela za vse okoliščine prenove stavbe, vključno z večjo vrednostjo obnovljenih stanovanj. Ob sklepanju pogodbe (aneksa) bi morala tožena stranka te okoliščine upoštevati, zato sedaj uveljavljanje spremenjenih okoliščin ni mogoče (drugi odstavek 133. člena ZOR). Poznavanje prave vrednosti nadomestnega stanovanja v času sklenitve aneksa toženi stranki tudi onemogoča uveljavljati čezmerno prikrajšanje (prvi odstavek 139. člena ZOR).

Tožena stranka trdi, da ni dobila odgovora na trditev, da je tožena stranka tožeči stranki ponudila v odkup drugo primerno stanovanje, vendar je tožeča stranka to odklonila. To ne drži, saj je sodišče druge stopnje v razlogih izpodbijane sodbe pojasnilo, da se sodišče prve stopnje o tem ni bilo dolžno posebej opredeliti, ker bi bila ponudba drugega stanovanja brezpredmetna, saj se je tožena stranka zavezala ponuditi v nakup stanovanja na T. 105 v L.. Sicer pa je navedba tožene stranke v pripravljalnem spisu, da je ponudila drugo stanovanje, nekonkretna, tožena stranka pa tudi ni predložila nobene listine, iz katere bi bila razvidna pisna ponudba nakupa drugega primernega stanovanja. Ko pa tožena stranka omenja stanovanje, ki ga je tožeča stranka zasedala pred sedaj spornim stanovanjem, je treba opozoriti na ugotovitev, da je šlo za hišniško stanovanje na N. 4 v L., ki ga po določbah SZ ni mogoče odkupiti.

Tožena stranka nadalje zatrjuje, da tožeča stranka ne plačuje najemnine za sporno stanovanje in da je zato obstoj krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe ovira za kakršnokoli sklepanje nove pogodbe. To ne drži in je sodišče druge stopnje pravilno navedlo, da obstoj krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe ni pravnorelevantno dejstvo v pravdi na odkup spornega stanovanja.

Navedeni razlog bi bil lahko odločilen, če bi obstajal v času uveljavitve Stanovanjskega zakona. Ker pa ni in ker se zatrjuje neplačevanje najemnine v sedanjem času, ta okoliščina na pravico odkupa stanovanja ne vpliva. Ko gre za odkup drugega primernega stanovanja v smislu 129. člena SZ je vseeno, ali upravičenec do odkupa pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe že stanuje v tem stanovanju ali ne in je verjetnejša druga varianta. Sploh pa tožena stranka ne navaja relevantne povezave med plačevanjem najemnine in pravico do odkupa stanovanja.

Poudarjanje tožene stranke, da ni pravilno, da tožnica sama določi drugo primerno stanovanje za odkup, je neutemeljeno v delu, da je sporno stanovanje prav v obnovljeni stavbi T. 105, L., ker se je tožena stranka tako sama obvezala, kot je bilo že obrazloženo, v nadaljnjem delu glede konkretnega stanovanja št. 3 pa zato, ker v tej stavbi ni drugega stanovanja na razpolago. Pritrditi je sodišču druge stopnje, da sta se stranki pogodbeno dogovorili za eno od stanovanj v stavbi na T. 105 v L. in bi bila pravica izbire na strani tožene stranke. Ker pa je ugotovljeno, da ni na razpolago nobenega drugega stanovanja v tej stavbi, se je obveznost tožene stranke, izhajajoča iz Stanovanjskega zakona in iz aneksa z dne 30.12.1992, omejila na sporno stanovanje, ki ga je tako materialnopravno utemeljeno upravičena kupiti tožeča stranka in dolžna prodati tožena stranka.

Končno ostane še vprašanje cene, ki je po presoji revizijskega sodišča določena pravilno v skladu z dejanskimi ugotovitvami in določbami SZ ter predhodnim medsebojnim dogovorom. Temu tožena stranka pravi nerealno nizka cena in zatrjuje, da ni upoštevana pravilna vrednost točke, saj je v aneksu zapisano, da se upošteva vrednost točke ob nakupu, to pa ne more biti leto 1997, kot je uporabljeno v izpodbijanih sodbah. Stališče revizije je zmotno, saj je v celoti upoštevan dogovor iz aneksa z dne 30.12.1992. Za ceno stanovanja so dogovorjeni pogoji stanovanjskega zakona in število točk 150 ter površina 95,88 m2 ter "vrednost točke ob nakupu", ker tožeča stranka ni zahtevala povračila za svoja vlaganja v prejšnje stanovanje na T. 105. Vsi navedeni elementi so bili upoštevani, med njimi tudi vrednost točke ob nakupu. Upoštevana je vrednost točke 161,71 SIT, ki je veljala v času od 19.12.1997 do 22.1.1998. Pri privatizacijskem odkupu stanovanj po Stanovanjskem zakonu je potrebo upoštevati vrednost točke, ki je veljala na 30. dan po vloženi zahtevi za prodajo stanovanja. Če lastnik stanovanja neutemljeno odkloni sklenitev pogodbe in jo upravičenec uveljavlja v pravdi, slednji zaradi tega ne sme biti prikrajšan. To se lahko zagotovi le na tak način, da kupi stanovanje pod pogoji, ki bi veljali, če zavezanec za prodajo z izpolnitvijo obveznosti ne bi odlašal. V tožničinem primeru potek časa zaradi teka pravdnega postopka tožnici ne more biti v škodo. Lahko bi veljala vrednost točke na 30. dan po vloženi zahtevi za prodajo drugega primernega stanovanja. Zahtevo za prodajo spornega stanovanja je tožnica vložila dne 6.12.1996 (A 6), tožbo pa vložila dne 23.1.1997, tako da je upoštevanje vrednosti točke za december 1997 in januar 1998 celo v korist toženi stranki. Upoštevana vrednost točke je materialnopravno v skladu z dogovorom o vrednosti točke ob nakupu, saj bi se ta vrednost upoštevala, če bi bila takrat kupoprodajna pogodba sklenjena in če tožena stranka takrat sklenitve pogodbe ne bi neutemeljeno zavrnila.

Zaključiti je torej, da ne drži revizijski očitek neenakega upoštevanja določb Stanovanjskega zakona in dogovora ter aneksa v škodo tožene stranke. Pravilna razlaga medsebojnega dogovora strank in pravilna uporaba določb Stanovanjskega zakona utemeljujeta odločitev, ki sta jo sprejeli nižji sodišči. Materialno pravo ni bilo zmotno uporabljeno, kot trdi revizija, zato je revizijsko sodišče revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

SZ člen 5, 117, 121, 129, 129/1, 129/2.ZOR člen 133, 133/1, 133/2, 139, 139/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.