Sodba II Ips 303/2003
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2004-05-13

kontrahirna dolžnost - najem stanovanja - imetništvo stanovanjske pravice - pojem stanovanja - prostori za začasno bivanje

Da bi se skupina prostorov štela za stanovanje, mora biti po 1. odstavku 4. člena ZSR (pozitivna definicija) tudi namenjena za stanovanje, po 2. odstavku istega člena pa ne sme biti namenjena za začasno prebivanje - začasna delavska stanovanja na stavbiščih, prostorih v provizoričnih objektih in podobno (negativna definicija). Ker pa je bil objekt, v katerega se je tožnica vselila, namenjen poslovni dejavnosti (shranjevanju orodja) oziroma začasnemu bivanju, je že iz tega razloga brez posebnega razčlenjevanja jasno, da se prostora (hodnik in soba), ki ju je leta 1987 zasedla tožnica, ne moreta šteti za stanovanje. Da bi se skupina prostorov štela za stanovanje, tudi ni dovolj zgolj to, da so gradbena celota ter da imajo poseben vhod. Omogočati morajo tudi tako bivanje, ki dosega vsaj minimum v slovenskem okolju običajnega stanovanjskega standarda (med drugim morajo dajati vsaj možnost uporabe stranišča in kopalnice). Ni torej dovolj, da varujejo stanovalce pred vremenskimi nevšečnostmi, njihovo pohištvo pa pred znatno škodo. To so kriteriji, s katerimi je zakonodajalec v 2. odstavku 7. člena ZSR opredelil pojem najpotrebnejših prostorov. Kriteriji stanovanja pa te nujno presegajo.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da je dolžna toženka s tožnico skleniti najemno pogodbo, s katero toženka kot najemodajalka odda za nedoločen čas, tožnica pa kot najemnica sprejme v najem stanovanje v približni izmeri 60 m2, ki ga ima v posesti in obsega hodnik, spalnico, kopalnico, dnevno sobo, kuhinjo in otroško sobo v stanovanjski hiši v Ljubljani in v katerem imajo pravico bivati kot uporabniki tudi njen zakonec in drugi ožji družinski člani, za najemnino, določeno z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih po 11. členu Stanovanjskega zakona. Tožnico je zavezalo, da mora toženki povrnitvi 213.171 SIT pravdnih stroškov.

Zoper to sodbo je tožnica vložila pritožbo, ki pa jo je pritožbeno sodišče zavrnilo. Stališče obeh sodišč je, da prostori, v katere se je tožnica leta 1987 vselila, ne ustrezajo pojmu stanovanja iz 4. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR).

Tožnica vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Navaja, da je v tej zadevi ključno vprašanje, ali predstavljajo sporni prostori stanovanje. Pri presoji tega vprašanja sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili materialno pravo. Vprašanje, ali bivalni prostori ustrezajo pojmu stanovanja, je predvsem pravno in ne dejansko vprašanje, saj gre za pravni standard. Sodišči prve in druge stopnje sta se oprli na drugi odstavek 4. člena ZSR, ki daje negativno definicijo stanovanja. Vendar to pravilo ne more veljati za vse primere, saj obstajajo številne situacije, ko niso odločilni kriteriji iz 4. člena, marveč stopa v ospredje predvsem uporaba prostorov, zlasti če je trajala dalj časa. Tako je odločilno, da tožnica na P... neprekinjeno prebiva že od leta 1987, kot stanovanje pa so se ti prostori uporabljali že od leta 1981. Ni torej pomembno, ali je bila namembnost prostorov kdaj pravno formalno spremenjena. Odločilna je zgolj dejanska sprememba namembnosti.

V konkretni zadevi bi bilo zato treba uporabiti 1. odstavek 4. člena ZSR, ki daje pozitivno definicijo stanovanja. Uporaba negativne definicije pride v poštev tedaj, ko prostori ne ustrezajo pozitivni definiciji stanovanja, torej kot dodatni kriterij.

Sodbe sodišča prve stopnje ni mogoče preizkusiti, saj so njeni razlogi med seboj v nasprotju. Sodišče prve stopnje ni navedlo razlogov, zakaj prostori, v katerih tožnica neprekinjeno živi zadnjih 16 let, ne ustrezajo pojmu stanovanja. Iz izvedenskega mnenja, na podlagi katerega je sodišče prve stopnje sklenilo, da prostori ne ustrezajo pojmu stanovanja v smislu ZSR, se ne da ugotoviti, kaj naj bi ti prostori sploh bili. Poslovnih prostorov, v katerih prebiva tožnica, že pojmovno ni mogoče uvrstiti med primere, ki jih ZSR navaja v 2. odstavku 4. člena. Ne gre za začasno prebivanje, pa tudi ne za skupinsko nastanitveno stavbo. Sodišči prve in druge stopnje sta spregledali 3. odstavek 50. člena ZSR, da odločbe o izpraznitvi stanovanja ni mogoče izdati, če sta pretekli dve leti od vselitve v stanovanje.

Pritožbeno sodišče je navedlo, da bi bila situacija drugačna, če bi tožnici uspelo dokazati, da je toženkina pravna prednica tožnici izdala odločbo o dodelitvi stanovanja. Priča S. Z. je povedal, da mu je M. V. pokazala odločbo, vendar po mnenju višjega sodišča to ne more vplivati na pravilnost odločitve, saj priča S. Z. ni izpovedal, da mu je V. pokazala odločbo o dodelitvi stanovanja, marveč le, da mu je V. pokazala odločbo. Sodišče prve stopnje se sploh ni spuščalo v presojo, kakšno odločbo je imela M. V., pritožbeno sodišče pa je napravilo sklep, da to ni bila odločba o dodelitvi spornega stanovanja. Prvostopno sodišče se ni spuščalo v presojo, kdo je izdal omenjeno odločbo, pritožbeno sodišče pa ugotavlja, da bi bila situacija povsem drugačna, če bi odločbo izdala toženkina pravna prednica ter nato napravi sklep, da dejstvo, da se prvostopno sodišče ni spuščalo v presojo, za kakšno odločbo gre, in kdo jo je izdal, ni moglo vplivati na pravilnost odločitve. Pritožbeno sodišče je tako bistveno kršilo določbe pravdnega postopka, saj so razlogi o odločilnih dejstvih v izpodbijani sodbi nejasni in sami s seboj v nasprotju.

Revizija je bila vročena toženki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija ima prav, ko poudarja, da je ključno vprašanje v tem sporu, ali prostori, ki jih je tožnica zasedla leta 1987, ustrezajo kriterijem, s katerimi 4. člen ZSR opredeljuje pojem stanovanja. To vprašanje je tako pravne kot dejanske narave. Dejanske narave je ugotovitev konkretnega dejanskega stanu, ki ga tvorijo naslednje prvine:

1. Ko se je tožnica leta 1987 vselila v sporne bivalne prostore, so ti predstavljali zgolj sobo in hodnik.

2. Objekt, v katerega se je tožnica vselila, je bil namenjen poslovni dejavnosti toženkinega pravnega prednika (shranjevanje orodja)

oziroma se je uporabljal kot prostor za začasno bivanje.

3. Tožnica se je v te prostore vselila brez odločbe o dodelitvi stanovanja.

4. Tožnica ni dokazala, da bi prejšnja stanovalka M. V. razpolagala z domnevno toženkino odločbo o dodelitvi stanovanja v spornem objektu.

5. Po vselitvi je tožnica prvotna prostora (hodnik in sobo) obnovila in preuredila, zgradila pa je tudi prizidek k objektu ter ga s tem povečala, tako da ima tožnica sedaj naslednje prostore: hodnik, tri sobe, kuhinjo in kopalnico s straniščem.

6. Za to preureditev in dozidavo tožnica ni imela toženkinega soglasja niti predpisanih upravnih dovoljenj.

7. Objekt se nahaja v območju varstvenega pasu železnice (zaradi česar črne gradnje ni mogoče legalizirati).

Tako ugotovljeno dejansko stanje (na katerega je revizijsko sodišče vezano - prim. 3. odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku - Uradni list RS, št. 26/99 - 2/2004 - ZPP) je treba razdeliti v dva sklopa. Pravna pomembnost dejstev, ki so navedena pod točkami 5 - 7 je v naslednjem: Že v času veljavnosti ZSR je veljalo pravilo, da pregraditve, preureditve, dozidave ipd., za katere ni bilo soglasja vseh prizadetih (vsekakor tudi lastnika oziroma tedaj nosilca pravice uporabe), pravno ni bilo mogoče upoštevati in niso imele nobenih pravnih posledic - ne v smislu oblikovanja dveh ali več stanovanj iz enega samega, niti v smislu "ustvaritve" stanovanja iz prostorov, ki ne izpolnjujejo kriterijev stanovanja iz 4. člena ZSR (prim. L. Ude, Zakon o stanovanjskih razmerjih s komentarjem in sodno prakso, Ljubljana, 1984, str.22). S samovoljnimi preureditvami si praviloma (izjema bi veljala v primeru naknadne odobritve) nihče ni mogel izboljšati svojega pravnega položaja v škodo drugega (prim.

Problematika stanovanjske zakonodaje, posvetovanje rednih sodišč v SR Sloveniji, ki ga je organiziralo Vrhovno sodišče RS Slovenije dne 18. in 19.2.1987 v Ljubljani, Pravosodni bilten št. 2, letnik VIII, str. 1). Pridobitev stanovanjske pravice pa je vsekakor izboljšanje pravnega položaja enega (tistega, ki naj bi pridobil stanovanjsko pravico) na škodo drugega (tistega, čigar upravičenja, ki mu jih daje pravica uporabe, so zaradi tega utesnjena). Če je tako, pa stanje tožničinih bivalnih prostorov po preureditvi in dozidavi, pravno ni pomembno. Odgovor na vprašanje, ali ti prostori ustrezajo pravnemu standardu stanovanja, je zato odvisen zgolj od pravne presoje dejstev, ki so navedena pod točkami 1 - 4.

Revizijsko sodišče soglaša s pravnim naziranjem sodišč prve in druge stopnje, ki dajeta na to vprašanje negativen odgovor. Da bi se skupina prostorov štela za stanovanje, mora biti po 1. odstavku 4. člena ZSR (pozitivna definicija) tudi namenjena za stanovanje, po 2. odstavku istega člena pa ne sme biti namenjena za začasno prebivanje - začasna delavska stanovanja na stavbiščih, prostorih v provizoričnih objektih in podobno (negativna definicija). Ker pa je bil objekt, v katerega se je tožnica vselila, namenjen poslovni dejavnosti (shranjevanju orodja) oziroma začasnemu bivanju, je že iz tega razloga brez posebnega razčlenjevanja jasno, da se prostora (hodnik in soba), ki ju je leta 1987 zasedla tožnica, ne moreta šteti za stanovanje. Da bi se skupina prostorov štela za stanovanje, tudi ni dovolj zgolj to, da so gradbena celota ter da imajo poseben vhod. Omogočati morajo tudi tako bivanje, ki dosega vsaj minimum v slovenskem okolju običajnega stanovanjskega standarda (med drugim morajo dajati vsaj možnost uporabe stranišča in kopalnice). Ni torej dovolj, da varujejo stanovalce pred vremenskimi nevšečnostmi, njihovo pohištvo pa pred znatno škodo. To so kriteriji, s katerimi je zakonodajalec v 2. odstavku 7. člena ZSR opredelil pojem najpotrebnejših prostorov. Kriteriji stanovanja pa te nujno presegajo.

Ker je tako pravilen pravni zaključek, da sporni prostori niso stanovanje, je pravilen tudi iz tega izpeljan pravni zaključek, da tožnica kljub več kot dveletnem nezakonitem zasedanju teh prostorov na njih (ker pač niso stanovanje) ni pridobila stanovanjske pravice (stanovanjska pravica je lahko obstajala le na stanovanju - prim. 1. odstavek 1. člena in 10. člen ZSR) in zato tudi ne pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe po 1. odstavku 47. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 - I - 22/00).

Neutemeljen je tudi revizijski očitek, da sodb sodišča prve in druge stopnje ni mogoče preizkusiti. Demantira ga že v točkah 1-7 navedeno dejansko stanje, ki je povzeto iz sodbe sodišča prve stopnje.

Razumljiva in jasna je tudi pravna utemeljitev stališča, da sporni prostori niso stanovanje. Revizijska trditev, da "iz izvedeniškega mnenja, na podlagi katerega je prvostopno sodišče sklenilo, da predmetni prostori ne ustrezajo pojmu stanovanja v smislu Zakona o stanovanjskih razmerjih, se sploh ne da ugotoviti, kaj naj bi predmetni prostori sploh bili: poslovni prostori, objekt za začasno bivanje, objekt za shranjevanje orodja", pa predstavlja kritiko dokazne ocene, česar z revizijo ni mogoče uveljavljati (3. odstavek 370. člena ZPP).

Revizija sicer navaja, da je priča S. Z. povedal, da mu je M. V.

pokazala odločbo (česar sodišče prve stopnje ni posebej ocenjevalo), pritožbeno sodišče pa je pojasnilo, da to ne more vplivati na pravilnost odločitve prvostopenjskega sodišča, saj da priča S. Z. ni izpovedal, da mu je M. V. pokazala odločbo o dodelitvi stanovanja, temveč le, da mu je pokazala odločbo. Višje sodišče je torej napravilo sklep, da ni šlo za odločbo o dodelitvi spornega stanovanja, čeprav se sodišče prve stopnje s tem vprašanjem sploh ni ukvarjalo. Revizija meni, da so zato v sodbi pritožbenega sodišča razlogi o odločilnih dejstvih nejasni in sami s seboj v nasprotju.

Ta očitek ni utemeljen. Pritožbeno sodišče je sicer ocenilo izpovedbo priče S. Z., ki je glede vprašanja, ali je prejšnja stanovalka M. V. razpolagala z toženkino odločbo o dodelitvi stanovanja v spornem objektu, ni ocenilo tudi sodišče prve stopnje. Vendar je pritožbeno sodišče svoje stališče o dokaznem pomenu izpovedbe te priče razumljivo in vsebinsko polno pojasnilo. Razlogom, zakaj izpovedba te priče ne dokazuje, da bi prejšnja stanovalka razpolagala z domnevno toženkino odločbo o dodelitvi stanovanja v spornem objektu, ni mogoče očitati nejasnosti in protislovnosti. Kake druge postopkovne kršitve pa v tej zvezi revizija ne vidi (zato je ne sme niti revizijsko sodišče - prim. 371. člen ZPP).

Ker je tako materialno pravo pravilno uporabljeno in ker tudi niso podane očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka, je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

ZSR člen 4, 4/1, 4/2, 7, 7/2.SZ člen 47, 47/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.