Sodba II Ips 244/2003
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2004-05-06

ara - prodaja nezazidanega stavbnega zemljišča - sklenitev pogodbe - obličnost pogodbe - podpis pogodbe - sankcija, če pogodba nima predpisane oblike - veljavnost akcesornega pravnega posla - vrnitev are

Tožnik kupoprodajne pogodbe za prodajo nezazidanega stavbnega zemljišča ni podpisal, zato glavna pogodba ni bila veljavno sklenjena. Kadar ni obveznosti iz glavne pogodbe, tudi ara kot sredstvo učvrstitve glavne obveznosti ni veljavna.

Toženka je dolžna povrniti tožniku 110.150 SIT stroškov odgovora na revizijo.

Sodišče prve stopnje je toženki naložilo plačilo zneska 2.300.000 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11.6.1999 dalje in plačilo pravdnih stroškov v znesku 131.680 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.9.2001. Tako je odločilo, ker je ugotovilo, da kupoprodajna pogodba za nepremičnino ni bila sklenjena. Zato plačani znesek nima narave are in ga je toženka dolžna vrniti tožniku skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko je zahteval njegovo vrnitev.

Sodišče druge stopnje je pritožbo toženke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Stranki nista sklenili prodajne pogodbe, saj med njima ni bilo soglasja glede dinamike plačila kupnine. Tožnikovo plačilo predstavlja delno izpolnitev pričakovane pogodbene obveznosti, do sklenitve katere pa ni prišlo.

Proti pravnomočni sodbi sodišča druge stopnje vlaga revizijo toženka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugodi njeni pritožbi zoper sodbo sodišča prve stopnje. Navaja, da pomeni stališče sodišča, da pogodba ni bila sklenjena, zmotno uporabo materialnega prava, ter da je podano nasprotje med razlogi sodbe in izpovedbami strank in prič. Pri pogodbi o prodaji nepremičnin se pogodba sklepa v več fazah. Prva faza je sklenitev pogodbe v obliki konsenza o bistvenih sestavinah, naslednja faza je pridobivanje dokumentacije, nato pa pride do zapisa, podpisa in zemljiškoknjižne izvedbe pogodbe. Pravdni stranki sta dosegli soglasje o predmetu pogodbe in ceni, torej glede bistvenih elementov pogodbe. To potrjuje tudi okoliščina, da je tožnik plačal prav 10 % od dogovorjene cene kot aro. Ker se o kraju in času plačila ob sklenitvi pogodbe stranki nista ničesar posebej dogovorili, velja, da se plača kupnina ob izročitvi stvari (516. člen ZOR). Pri nepremičninah šteje za izročitev stvari podpis kupoprodajne pogodbe in izročitev originala kupcu. Do naslednjih faz izvedbe posla in do podpisa pogodbe ni prišlo zato, ker je tožnik po sklenitvi ustne pogodbe in plačilu are pričel zahtevati, da ga toženka kreditira. Toženka na spremembo dogovorjenega ni bila niti pripravljena niti dolžna pristati. Tožnik je od pogodbe odstopil zato, ker ni imel denarja, da bi parcelo plačal. Toženko je namenoma zavajal, potem pa začel izsiljevati kreditni način plačila. Smisel are je prav v tem, da se preprečijo ravnanja, kot se ga je poslužil tožnik. Priglaša stroške.

V odgovoru na revizijo je tožnik navedel, da ni sprejel ponudbe o ari. Tudi iz potrdila o nakazilu z dne 26.5.1997 je razvidno, da je šlo za nakazilo avansa, ne pa za plačilo are. Pogodba ni bila sklenjena, ker ni prišlo do pisne pogodbe v obliki notarskega zapisa. Revizijske navedbe, da je tožnik od pogodbe odstopil, so tudi v nasprotju z navedbami tožbe in pritožbe, da pogodba ni bila sklenjena. Priglaša stroške.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen ZPP).

Revizijsko sodišče izpodbijano sodbo preizkusi samo v tistem delu, v katerem se z revizijo izpodbija, in v mejah razlogov, ki so v njej navedeni, po uradni dolžnosti pa pazi na pravilno uporabo materialnega prava (371. člen ZPP). Glede morebitnih procesnih kršitev torej velja, da jih mora stranka opredeljeno uveljavljati. Pavšalna revizijska navedba, da obstaja nasprotje med razlogi sodbe in izpovedbami strank oziroma prič, za preizkus morebitnih procesnih kršitev ne zadošča. Pač pa je revizijsko sodišče izpodbijano sodbo preizkusilo glede pravilne uporabe materialnega prava.

Izhodišče za materialnopravni preizkus izpodbijanih sodb so določbe Zakona o obligacijskih razmerjih o ari (79. do 81. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, Uradni list SFRJ, št. 29/78 - 57/98, ZOR). Ara je premoženjska korist, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena stranka izroči drugi stranki zaradi utrditve svoje obveznosti (prvi odstavek 79. člena). Pogodba o ari je torej akcesorni pravni posel. Če temeljna obveznost ni veljavna, to velja tudi za aro. Ara sama zase nima pravne veljave, temveč le skupaj z veljavno glavno, v tem primeru prodajno pogodbo.

Glede dejanskih okoliščin je bilo v konkretnem primeru v postopku pred nižjimi sodišči ugotovljeno, da sta se pravdni stranki od maja 1999 pogajali glede prodaje nezazidanega stavbnega zemljišča, ki je bilo last toženke. Toženka je pripravila nekaj osnutkov listin, ki so bile naslovljene kot dogovor o ari. Tožnikovim predlogom za spremembo posameznih določil iz tega dogovora se je sicer neprestano prilagajala, kljub temu pa tožnik dogovora o ari ni podpisal. Pač pa je tožnik dne 26.5.1999 toženki s položnico nakazal znesek 2,300.000 SIT. Iz fotokopije položnice je razvidno, da je tožnik nanjo pripisal "avans za dve parceli v K.". Ker pisna kupoprodajna pogodba ni bila sklenjena, je tožnik zahteval vračilo plačanega zneska.

Za pogodbo o prodaji nezazidanega stavbnega zemljišča Zakon o stavbnih zemljiščih (Uradni list SRS, št. 44/97, ZSZ) določa, da mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa (prvi odstavek 12. člena ZSZ). ZOR določa sankcijo za primer, če pogodba nima potrebne oblike. Pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, praviloma nima pravnega učinka (prvi odstavek 70. člena ZOR). Čeprav je ara realen kontrakt, kar pomeni, da velja tedaj, ko je dana, pa kot akcesorni posel ne more nadomestiti napake v obličnosti glavnega posla. V tem primeru tožnik kupoprodajne pogodbe za prodajo nezazidanega stavbnega zemljišča ni podpisal, zato glavna pogodba ni bila veljavno sklenjena. Kadar ni obveznosti iz glavne pogodbe, tudi ara kot sredstvo učvrstitve glavne obveznosti ni veljavna. Že zato toženka z revizijskimi navedbami ne more uspeti. Tako se izkaže, da toženka plačani znesek zadržuje brez pravne podlage (210. člen ZOR). Zato je odločitev nižjih sodišč, da ga mora tožniku vrniti skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, materialnopravno pravilna.

Revizijsko sodišče je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP), skupaj z njo pa tudi priglašene revizijske stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Stroški odgovora na revizijo so priznani po odvetniški tarifi za sestavo odgovora na revizijo, 20 % DDV-ja ter po taksni tarifi za takso za odgovor na revizijo. Revizijsko sodišče je zato priznalo tožniku 82.500 SIT za sestavo odgovora na revizijo, 20 % DDV v znesku 16.500 SIT in 11.150 SIT za takso za odgovor na revizijo. Odločitev o stroških odgovora na revizijo temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP.

ZOR člen 70, 70/1, 79, 79/1, 80, 81, 210.ZSZ člen 12, 12/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.