Sklep II Ips 224/2001
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2002-02-21

povrnitev vlaganj v tujo nepremičnino - najemna pogodba - zakup nepremičnine - sprememba in vrnitev v zakup dane stvari - neupravičena pridobitev

Če je bilo ugotovljeno, da so bila vlaganja v toženčevo nepremičnino izvršena na podlagi vsaj dveh dogovorov, bi sodišči morali najprej ugotoviti njuno vsebino, in ugotoviti, kakšne pravice in obveznosti, predvsem pa za katero od strank, iz njiju izhajajo. Šele potem bi bilo mogoče oceniti in presoditi pomen ostalih okoliščin v zvezi z vlaganji v nepremičnino.

Določba 210. člena ZOR prihaja v poštev le tedaj, če je ena stranka na račun druge obogatena.

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora toženec tožniku plačati 8.763,08 DEM v tolarski vrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenija za nemško marko na dan 01.10.1991, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od tega dne dalje. V preostalem delu je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo toženca in prvostopenjsko sodbo potrdilo. Sodišči sta kvalificirali sporno gradnjo (prizidek in priročno skladišče) kot prirast. Ker tožnik poslovnih prostorov, katerih del sta omenjena prizidka, ne uporablja, vrednost toženčeve nepremičnine pa se je z gradnjo povečala, ima tožnik po stališču obeh sodišč pravico do povračila vrednosti vlaganj na podlagi 210. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR).

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložil revizijo toženec zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 13. točki drugega odstavka 354. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977 (v nadaljevanju ZPP, ki se na podlagi prvega odstavka 498. člena sedaj veljavnega Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99, v tem sporu še vedno uporablja), in zmotne uporabe materialnega prava.

Procesna kršitev je po njegovem mnenju podana, ker v sodbah ni razlogov o dogovoru strank, da bosta tožnik in toženčev sin gradila v lastnem interesu in na lasten riziko. Takšen dogovor izhaja iz 3. člena obeh najemnih pogodb. Toženec nima nobene koristi od "prirasti". Vsaka adaptacija delavnice bo zahtevala porušitev "prizidkov in plošč". Toženec tudi ni zahteval najemnine ne od sina ne od tožnika in ni bil udeležen na nobenem dobičku podjetja. Toženec zato ni v nobenem razmerju s tožnikom, z njim v razmerju je le njegov sin. Tožnik bi imel morebitni zahtevek le do družbe. S tem ko je toženec želel pomagati sinu, da začne s poslovanjem, se ni zavezal še kaj plačati za to. Najemni pogodbi je sklenil prav zaradi 3. člena, da se ve, kdo nosi stroške in riziko. Pravni temelj za gradnjo je navedeni dogovor, ki izključuje uporabo 210. člena ZOR. Z uporabo te določbe sta sodišči zmotno uporabili materialno pravo. Zato toženec predlaga spremembo izpodbijanih sodb z zavrnitvijo tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev obeh sodb in vrnitev zadev sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila (390. člen ZPP).

Revizijsko sodišče najprej ugotavlja, da uveljavljena procesna kršitev ni podana. Sodbi imata razloge o tistih dejstvih, ki so odločilna za materialnopravno izhodišče, na katerem sta gradili svojo odločitev. Tudi uradni preizkus po 386. členu ZPP, če ni morda podana katera od kršitev iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP, je pokazal, da teh kršitev ni bilo.

Pač pa revizijsko sodišče ugotavlja, da je materialnopravno izhodišče odločitve na prvi in drugi stopnji zmotno. Iz ugotovitev na prvi in drugi stopnji izhaja, da je toženec kot lastnik nepremičnine dovolil svojemu sinu in tožniku, da adaptirata staro delavnico na njegovem zemljišču oz. napravita prizidek (vetrolov in priročno skladišče), kjer bosta opravljala poslovno dejavnost. H gradnji so prispevali tako tožnik kot toženčeva družina, in sicer tedaj kot posamezniki. Tožnik in toženčev sin sta nato ustanovila družbo C., d.o.o., katere družbenika sta bila sama. Gradnja (adaptacija) je bila izvršena poleti 1990. Dne 29.5.1990 je bila sklenjena prva najemna pogodba med družbo C. d.o.o. in tožencem glede vrtne ute v izmeri 9,5 m2 in prostora v izmeri 33 m2. Tožnik ni bil stranka te pogodbe. Druga najemna pogodba je bila sklenjena dne 20.8.1990, in sicer za prostor - delavnico v izmeri 9x5 m in pomožni prostor 3x6 m. Najemodajalec v tej pogodbi je toženec, najemnika pa tožnik in toženčev sin. V 3. členu te pogodbe je določeno naslednje: "Najemodajalec bo na lastne stroške obnovil notranjost prostorov ter izvedel potrebna adaptacijska dela, kar mu bo najemodajalec priznal v najemnino" (enak člen vsebuje tudi prva najemna pogodba). Sodišče prve stopnje je navedeni pogodbi sicer v razlogih povzelo, vendar ju dokazno ni ocenilo in se nanju tudi ni oprlo. Enako velja tudi za sodišče druge stopnje.

Iz razlogov prvostopenjske sodbe sicer izhaja, da je sodišče prve stopnje sprejelo izpoved tožnika in toženčevega sina, da sta dejavnost najprej opravljala v vrtni uti in enem prostoru, nato pa v gospodarskem poslopju, ki mu je bilo treba prizidati še vetrolov in priročno skladišče, da bi bili zagotovljeni pogoji za uradna dovoljenja za poslovanje. Tudi najemna pogodba je bila pogoj za takšno dovoljenje. Pogodbi sta bili sklenjeni za pet let. Med strankama ni bilo sporno, da sta tožnik in toženčev sin poslovne prostore uporabljala le kratek čas, potem pa sta dejavnost preselila v drug kraj. Sodišče prve stopnje je nadalje povzelo izpoved toženčevega sina, da je oče dovolil urediti poslovne prostore tožniku in njemu, seveda z lastnimi sredstvi. Ugotovilo je še, da je bila tudi najemnina le formalno določena in da je toženec ni ne zahteval ne prejemal.

Navedenih ugotovitev pa sodišči nista šteli za pravno odločilna dejstva. Svojo odločitev sta oprli na popis stroškov z naslovom Gradnja prizidkov za trgovino (med plačniki sta tudi toženec in njegova žena!) in dejstvo, da je toženec zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine (pri čemer v popisu vlaganj ni zajeta vrednost vložene nepremičnine). Sodišči sta šteli za pomembno, da ni bilo posebnega dogovora o tem, kdo naj bi tako ugotovljene stroške povrnil (tega tudi priča M. K., ki je pisala popis stroškov, ni vedela povedati). Sodišči tudi nista dokazno ocenili pomena izpovedi priče F. K. ml., da naj bi se stroški za gradnjo in ureditev poslovnih prostorov pozneje obračunali in vrnili iz sredstev družbe, do česar pa ni prišlo. Ker nista našli druge pravne podlage za vrnitev tožnikovih vlaganj, sta šteli, da je bil toženec (kot lastnik nepremičnine)

neopravičeno obogaten, in mora na podlagi 210. člena ZOR vlaganja povrniti.

Revizijsko sodišče ne soglaša s takšno pravno kvalifikacijo spornega razmerja med strankama. Če je bilo ugotovljeno, da so bila vlaganja v toženčevo nepremičnino izvršena na podlagi vsaj dveh dogovorov, bi sodišči morali najprej ugotoviti njuno vsebino, in ugotoviti, kakšne pravice in obveznosti, predvsem pa za katero od strank, iz njiju izhajajo. Šele potem bi bilo mogoče oceniti in presoditi pomen ostalih okoliščin v zvezi z vlaganji v nepremičnino.

Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je tako ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno in zato ni pogojev za spremembo izpodbijane sodbe. Revizijsko sodišče je po drugem odstavku 395.

člena ZPP moralo obe sodbi razveljaviti in zadevo vrača prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

V ponovnem postopku bo sodišče prve stopnje moralo v skladu z gornjo razlago materialnega prava najprej ugotoviti voljo strank in vsebino navedenih dogovorov. Vlaganja v adaptacijo (gradnjo prizidkov) sama po sebi še ne ustvarjajo pravice do vrnitvenega zahtevka. Določba 210. člena ZOR prihaja v poštev le tedaj, če je ena stranka na račun druge obogatena brez pravne podlage, ta pa je zaradi tega prikrajšana. Trditveno in dokazno gradivo v spisu ne daje podlage za materialnopravno presojo po tem določilu ZOR. Dovoljenje za poseg v nepremičnino z namenom pomagati svojemu sinu in pozneje sklenjena najemna pogodba, prej omogočata sklep, da je stvar tistih, v katerih korist je bilo to dovoljenje dano, da nosita tudi riziko morebitne izgube vloženih sredstev (tudi riziko, da ne bosta mogla odnesti dodatkov, ker jih ni mogoče ločiti od v najem dane stvari - primerjaj tretji in četrti odstavek 585. člena ZOR). Na to izrecno napotuje tretji člen obeh najemnih pogodb (ker je tožnik stranka druge najemne pogodbe, bo neposredna podlaga za odločanje lahko le slednja). V tej luči bo treba presoditi trditve toženca, ki jih ponavlja ves čas postopka, da je dal svojemu sinu in njegovemu družabniku (tožniku) na razpolago prostor oz. dovolil gradnjo, da pa od tega ni nič imel. Zanj nepremičnina nima večje vrednosti. Prizidek je odveč in ga bo moral podreti. Če ne bi šlo za sina, ne bi dovolil nikakršnega gradbenega posega, še posebej, če bi slutil, da bo moral vračati vložena sredstva.

Dodatni napotki glede na vse navedeno niso potrebni. Od procesnih razpolaganj strank in presoje prvostopenjskega sodišča bo odvisen konkretni obseg dodatnega dokaznega postopka. Šele nato bo mogoče o tožbenem zahtevku pravilno odločiti.

Izrek o revizijskih stroških temelji na tretjem odstavku 166. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.