Sodba II Ips 141/2001
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2001-11-22

prodaja stavbnega zemljišča - javna dražba - ničnost pogodbe

Postopek brez javne dražbe je omogočal Zakon o stavbnih zemljiščih (Ur. l. SRS, št. 18/84 in 33/89), ki je v 51. členu predvideval oddajo stavbnega zemljišča na podlagi javnega razpisa ali brez javnega razpisa. Ker je šlo v konkretnem primeru za smotrno izkoriščanje in za zaokrožitev stavbnega zemljišča, je bilo mogoče po drugem odstavku 51. člena zakona oddati sporno zemljišče brez javnega razpisa. Zato sta sodišči prve in druge stopnje pravilno ugotovili, da sporni pogodbi ne nasprotujeta ustavnim načelom in prisilnim predpisom in sta zavrnili tožbeni zahtevek, da sta pogodbi nični.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbene zahtevke, s katerimi je tožeča stranka zahtevala ugotovitev, da sta nični pogodbi o prenosu pravice uporabe, ki ju je sklenilo Komunalno podjetje ... z A. H. in M. H., št... z dne 28.9.1994 in z Z. D., št... z dne 19.8.1994; da se navedeni pogodbi razveljavita; in da se vzpostavi prejšnje stanje z geodetsko odmero in vknjižbo v zemljiški knjigi, kot je natančneje navedeno v izreku sodbe. Proti tej sodbi se je pritožila tožeča stranka, toda sodišče druge stopnje je njeno pritožno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti sodbi pritožbenega sodišča, s katero je postala pravnomočna sodba prvega sodišča, je tožeča stranka pravočasno vložila revizijo. Uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb procesnega zakona in zmotne uporabe materialnega prava. Vztraja pri trditvi o bistveni kršitvi določb pravdnega postopka, ker sodišče ni vpogledalo v spis N 4/97 Okrajnega sodišča v Ormožu, v katerem je vsa listinska dokumentacija o potrebi tožnikov do uporabe spornih parcel št. 400/30 in 400/31 k.o..., saj imata zaradi lokacijskih in gradbenih dovoljenj možnost opravljanja gostinske dejavnosti le v primeru dostopa do gostinskega lokala po spornih parcelah. To je v naravi asfaltirana cesta, na katero so vezana požarna, tržna in sanitarna soglasja.

Tožeča stranka uveljavlja tudi zmotno uporabo materialnega prava in sicer zato, ker je sodišče zmotno presojalo določila Zakona o obligacijskih razmerjih, Zakona o stavbnih zemljiščih in Zakona o prometu z nepremičninami. Po njenem je bil pred sklenitvijo spornih pogodb obvezen javni razpis, ki ga je zakonodajalec predvidel zaradi varstva vseh zainteresiranih ljudi na konkretni lokaciji. Na sporne parcele so dejansko mejili A. in M. ter Z. D., toda interes za pridobitev parcel sta imela zgolj tožnika, ker sta ju tudi onadva uporabljala kot pot za dostop do stanovanjsko poslovne stavbe. Da bi bili upoštevani vsi interesi, je v 51. členu Zakona o stavbnih zemljiščih predviden javni razpis. Res je mogoče izjemoma oddati v uporabo stavbno zemljišče tudi brez razpisa, toda samo če gre za zaokrožitev stavbenega zemljišča ali za smotrno izkoriščanje in gre za neznatne površine. V danem primeru je dodelitev spornega zemljišča smotrna le za tožečo stranko, ker je del komunalne opremljenosti spornega zemljišča, pri tožencih pa je šlo samo za povečanje obstoječih stanovanjskih parcel, kar ni bilo potrebno. Tožeča stranka se sklicuje na sodno prakso v primerih II Ips 275/93 in II Ips 605/96, ki je v podobnih primerih v zvezi z ničnostjo pogodb zavzela tako stališče, kot ga uveljavljata tožnika in sicer, da je potreben javni razpis in da je treba dati prednost tisti stranki, ki ima močnejši ekonomski interes. Poleg tega trdi, da so sklenjene pogodbe v nasprotju z 10., 11., 12. in 13. členom Zakona o obligacijskih razmerjih in da bi sodišče moralo izreči pogodbi za nični po 103. členu tega zakona. Tožnika sta z njima eksistenčno ogrožena, zato ni bilo mogoče uporabiti določila o oddaji zemljišča brez javnega razpisa. Dodajata, da je sporno zemljišče v naravi še vedno asfaltirana pot, zato ga je treba tretirati kot stavbno zemljišče in je treba uporabiti 8. člen Zakona o prometu z nepremičninami, ki mogoča prodajo samo na javni dražbi. Tožnikoma se zdi tudi zgrešeno stališče sodišč, da je bilo sporno zemljišče parcel št. 400/30 in 400/31 ukinjeno kot javno dobro. Z odlokom občine je bil spremenjen le zazidalni načrt in kategorizacija zemljišča, torej da se dovozni priključek ukine. Ni pa iz spremembe izhajajo, da se navedeno zemljišče izvzame iz javnega dobrega, za kar je predpisan poseben postopek.

Po 390. členu Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. SFRJ, št. 4/77 do 27/90 in RS, št. 55/92, v nadaljevanju ZPP (1977)) je bila revizija vročena toženim strankam, ki nanjo niso odgovorile. Vročena je bila tudi Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

Uvodoma je treba pojasniti, da je revizijsko sodišče uporabljalo določila ZPP (1977). Razlog za to je v prvem odstavka 498. člena novega Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99), po katerem je treba nadaljevati postopek po prejšnjih pravilih, če je bila pred uveljavitvijo ZPP na prvi stopnji izdana sodba, s katero se je končal postopek pred sodiščem prve stopnje.

Po tretjem odstavku 382. člena ZPP (1977) je revizija dovoljena, ni pa utemeljena.

Sodišči prve in druge stopnje nista storili očitane bistvene kršitve določb procesnih pravil. Sodišče prve stopnje, ki mora popolnoma in po resnici ugotoviti sporna dejstva, od katerih je odvisna utemeljenost tožbenega zahtevka, samostojno odloča, katere dokaze bo izvedlo (300. člen ZPP (1977)). Iz zapisnika z glavne obravnave dne 9.4.1999 izhaja, da je sodišče prve stopnje pregledalo tudi spis N 4/97 Okrajnega sodišča v Ormožu s prilogami, čeprav tega v pisnem odpravku sodbe ni izrecno navedlo. S tem ni kršilo postopka, saj mora sodišče po četrtem odstavku 338. člena ZPP (1977) v utemeljitvi sodbe navesti le tiste dokaze, na katere je oprlo sodbo. Sodišče druge stopnje je v zvezi s pritožbo tožeče stranke nato pravilno pojasnilo, da gre v nepravdnem postopku zaradi dovolitve nujne poti za zahtevek tožnikov v zvezi s stanjem, ki je nastalo potem, ko je bila pot ukinjena z odlokom Skupščine občine ..., v pravdi pa gre za drugo vprašanje, saj se nanaša na zakonitost pogodb o prenosu pravice uporabe. Ker revizijsko sodišče tudi ni našlo kršitve iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP (1977), na katero mora paziti po uradni dolžnosti, uveljavljani razlog bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ni utemeljen.

Sodišči prve in druge stopnje sta tudi pravilno uporabili materialno pravo. Po ugotovitvi, da sta bili sporni pogodbi o prenosu pravice uporabe med toženimi strankami sklenjeni v letu 1984, torej potem, ko je Občina ... dne 29.4.1992 sprejela Odlok o spremembi zazidalnega načrta cone družinske stanovanjske gradnje H., sta pravilno sodili, da je bil ukinjen dovozni priključek do parcele št. 400/26, torej del parcele št. 400/23 k.o... ni bil več javno dobro. Ustavnost tega odloka je že presojalo Ustavno sodišče Republike Slovenije, ki pobude ni sprejelo, ker je ugotovilo, da je bil postopek za spremembo zazidalnega načrta in ukinitev dovozne poti pravilno izpeljan ter da so odločali organi, ki so bili za to pristojni. Ker je bilo v izreku odloka navedeno, da se dovozni priključek ukine, ni utemeljeno revizijsko izvajanje, da bi bil potreben še en postopek, v katerem bi se zemljišče izvzelo iz javnega dobra. Iz obrazložitve odloka se je tudi mogoče prepričati, da dovozni priključek ni bil več potreben in predviden je bil tudi postopek za prodajo zemljišča in priključitev k parcelama št. 400/25 in 400/24 k.o... Navedeni postopek brez javne dražbe je omogočal tedaj veljavni Zakon o stavbnih zemljiščih (Ur. l. SRS, št. 18/84 in 33/89), ki je v 51. členu predvideval oddajo stavbnega zemljišča na podlagi javnega razpisa ali brez javnega razpisa. Ker je šlo v konkretnem primeru za smotrno izkoriščanje in za zaokrožitev stavbnega zemljišča, je bilo mogoče po drugem odstavku 51. člena zakona oddati sporno zemljišče brez javnega razpisa. Zato sta sodišči prve in druge stopnje pravilno ugotovili, da sporni pogodbi ne nasprotujeta ustavnim načelom in prisilnim predpisom in sta zavrnili tožbeni zahtevek, da sta pogodbi nični. Ker tožeča stranka, ki je zahtevala tudi razveljavitev pogodb, ni navedla nobene druge podlage za izpodbojnost, sta sodišči utemeljeno zavrnili tudi ta zahtevek, s tem pa tudi ni bilo pravne podlage za vzpostavitev prvotnega stanja.

Revizijske trditve, češ da sta imela zgolj tožnika interes za odkup pravic na sporni parceli, ker bi jo uporabljala za dostop do stanovanjsko poslovne stavbe, niso utemeljene, ker je bil v izreku Odloka občine ... ukinjena dovozni priključek. Tega imata tožnika po drugi poti, zato navedb o eksistenčni ogroženosti ni mogoče upoštevati. Tudi njunega sklicevanja na zadevi II Ips 275/93 in II Ips 556/2000 ni mogoče upoštevati, ker je šlo v omenjenih zadevah za povsem drugo dejansko stanje. V prvi zadevi je šlo za nakup gospodarskega objekta, v drugi pa za prodajo mlina. Analogija pa je dopustna samo pri tistih primerih, ko gre za identični dejanski stan.

Ker torej revizijski razlogi niso podani in ker niso podani razlogi, na katere mora sodišče paziti po uradni dolžnosti, je Vrhovno sodišče po 393. členu ZPP (1977) zavrnilo revizijo kot neutemeljeno. Glede na to, da revizija ni uspešna, je po prvem odstavku 166. člena je v zvezi s prvim in drugim odstavkom 154. člena ZPP (1977) zavrnilo tudi predlog za povrnitev stroškov revizije.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.