Sodba in sklep II Ips 596/2001
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2002-06-19

imetništvo stanovanjske pravice - predkupna pravica po SZ - kršitev predkupne pravice - tožba na razveljavitev prodajne pogodbe - rok za vložitev tožbe predkupnega upravičenca

Tudi v primeru, ko prodajalec ne predloži predkupnemu upravičencu pogodbe na vpogled, teče 30 dnevni rok za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice od dneva, ko je zvedel za pogodbo.

Tožnica (ki je že več let oskrbovanka Doma Tabor) je bila imetnica stanovanjske pravice na stanovanju, ki leži v prvem nadstropju stanovanjske stavbe v Ljubljani. To stanovanje je bilo predmet denacionalizacijskega postopka ter je postala njegova lastnica B. R. (prva toženka). V stanovanju živi tudi tožničin sin L. Z., ki je od leta 1992 tožničin pooblaščenec (za urejanje vseh zadev v zvezi s stanovanjsko pravico, od konca leta 1999 pa tudi tožničin skrbnik za posebne primere). Navedeno stanovanje je prva toženka 17.8.1995 prodala drugemu tožencu (potem ko ni prišlo do odkupa s strani tožnice). Tožnica je v predmetni pravdi postavila več zahtevkov: s primarnim zahtevkom je zahtevala v točki 1, da se ugotovi, da je imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju; v točki 2, da je imela predkupno pravico na stanovanju 17.08.1995; v točki 3 je zahtevala, da se med tožencema sklenjena kupoprodajna pogodba razveljavi in v točki 4, da mora prva toženka z njo skleniti kupoprodajno pogodbo za sporno stanovanje. S podrejenim zahtevkom (točka II) je tožnica zahtevala od drugega toženca, da mora z njo skleniti najemno pogodbo za sporno stanovanje za neprofitno najemnino, v točki 13 najemne pogodbe pa je še zahtevala, da mora lastnik skleniti najemno pogodbo po njeni smrti s sinom (L. Z.).

Postavila je še nadaljnji podrejeni zahtevek, s katerim je zahtevala od tožencev plačilo odškodnine 23,168.451 SIT. Tožena stranka pa je med postopkom vložila nasprotno tožbo, s katero je zaradi protipogodbene rabe stanovanja postavila zahtevek, da se tožnici odpoveduje stanovanjska pogodba in da mora stanovanje izprazniti.

Sodišče prve stopnje je s sklepom zavrglo tožbo iz točke I, ugodilo pa je podrejenemu zahtevku iz točke II (na sklenitev najemne pogodbe) z izjemo točke 13 pogodbe (s katero je tožnica zahtevala, da lastnik po njeni smrti sklene najemno pogodbo z njenim sinom). Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi tožničin odškodninski zahtevek ter nasprotni zahtevek tožencev.

Sodišče druge stopnje je v celoti zavrnilo tožničino pritožbo zoper sodbo in sklep sodišča prve stopnje.

Z revizijo je tožnica izpodbijala pravnomočni del odločitve sodišča druge stopnje, ki je bil zanjo neugoden, iz revizijskih razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka (iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP) in zmotne uporabe materialnega prava ter predlagala, da se ugodi njenemu primarnemu zahtevku ali pa izpodbijana odločba razveljavi. Po revizijskih izvajanjih je napačno izhodišče sodišč, da je bil L. Z. pooblaščen tudi za uveljavljanje predkupne pravice na podlagi pooblastila, s katerim ga je tožnica pooblastila za urejanje vseh zadev v zvezi z njeno stanovanjsko pravico. Rok za uveljavljanje predkupne pravice je lahko začel teči šele, ko bi tožnica zvedela za vse bistvene elemente izpodbijane kupoprodajne pogodbe. Drugačno stališče sodišč nižjih stopenj ni pravilno. Sodišče druge stopnje je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker se je strinjalo s tožnico, da priča F. Š. ni nikakršen dokaz, pa kljub temu opre svojo odločitev na njegovo izpoved. Rok za vložitev tožbe je začel teči šele od datuma predložitve pogodbe, saj sicer ni bilo mogoče vložiti popolne tožbe (kar je tožnica pojasnjevala še z dopolnitvijo revizije). Neutemeljeno je zavržen del zahtevka, s katerim se ugotavlja imetništvo stanovanjske pravice. Dalje je neutemeljeno zavrnjen zahtevek iz 13. točke najemne pogodbe (saj ne gre za kogentno določbo in sporno določilo tudi ni neskladno s SZ). Končno je neutemeljno zavrnjen tudi odškodninski zahtevek. Tožnica meni, da ni nikjer določeno, da bi morala zahtevati le razveljavitev kupne pogodbe ampak ima na razpolago tudi odškodninski zahtevek, ker so podani vsi elementi za tak zahtevek.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo in tožencema, ki na revizijo nista odgovorila (tretji odstavek 375. člena Zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

Po presoji revizijskega sodišča v postopkih pred sodiščema nižjih stopenj ni bila zagrešena bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, niti ni bilo materialno pravo zmotno uporabljeno. Navedena bistvena kršitev določb pravdnega postopka v postopku na drugi stopnji naj bi bila podana zato, ker da se pritožbeno sodišče strinja s pritožbo, da pričanje F. Š. ni nikakršen dokaz, pa sodišče kljub temu opre sodbo na izpoved navedene priče. Revizijsko sodišče ugotavlja, da revizija očitno napačno povzema obravnavani del razlogov sodbe sodišča druge stopnje (čeprav brez vsake podlage), svoje zaključke pa gradi na svojem napačnem povzetku. Namreč sodišče druge stopnje je na začetku drugega odstavka na sedmi strani sodbe navedlo "Pritožbeno sodišče se ne strinja s pritožbo, da pričanje F. Š. ni nikakršen dokaz.....". Ker revizijske navedbe o navedenih razlogih sodbe sodišča druge stopnje ne odgovarjajo dejstvom, so brez podlage revizijska izvajanja o domnevnih kršitvah postopka.

Od dejanskih ugotovitev sodišč nižjih stopenj, ki so pomembne za pravilno odločitev o postavljenih zahtevkih, poudarja revizijsko sodišče le naslednje:

- tožnica je bila ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju - tožničin sin - L. Z. je bil tožničin pooblaščenec že od leta 1992 dalje (za urejanje vseh zadev v zvezi s stanovanjsko pravico po pooblastilu z dne 11.03.1992 oziroma "za ureditev prepisa stanovanjske pravice ... zaradi odkupa stanovanja" po pooblastilu z dne 18.11.1992), od konca leta 1999 pa tudi tožničin skrbnik za poseben primer

- 23.10.1993 je takratni pooblaščenec prve toženke F. Š. obvestil tožnico, da je v denacionalizacijskem postopku sporno stanovanje vrnjeno lastnici

- da je 21.07.1994 L. Z. zahteval od prve toženke odkup stanovanja - da je F. Š. prepričeval L. Z., naj odkupi stanovanje za ceno 100.000 DEM, da je v začetku leta 1995 že prišlo do dogovora za odkup, da pa kjub dogovoru L. Z. pogodbe ni pripravil ter da ga je pozneje Š. obvestil, da je stanovanje pod enakimi pogoji prodala prva toženka drugemu kupcu (petnajsta stran sodbe sodišča prve stopnje) - da je bila 17.08.1995 sklenjena sporna kupoprodajna pogodba med tožencema

- da je 05.06.1996 L. Z. predlagal drugemu tožencu odkup stanovanja za 100.000 DEM

- da je bil L. Z. seznanjen s sporno prodajo že leta 1995 (od priče Š., najpozneje pa septembra 1996 (od priče D. I.).

Na podlagi navedenih in drugih ugotovitev sta sodišči nižjih stopenj zaključili, da se je tožničin sin L. Z. dogovarjal v zvezi s stanovanjem kot tožničin pooblaščenec, da je bil pooblaščen za urejanje vseh zadev v zvezi s stanovanjem, da je najpozneje septembra 1996 zvedel za sporno prodajo in ker je tožbo za izpodbijanje sporne kupoprodajne pogodbe vložil 17.07.1997, jo je vložil po preteku trideset dnevnega roka. Tožbo zaradi kršitve predkupne pravice in na ugotovitev, da je bila tožnica imetnica stanovanjske pravice in da je zato imela predkupno pravico, sta sodišči nižjih stopenj zavrgli.

Navedena odločitev je po presoji revizijskega sodišča pravilna. Po določilu 18. člena SZ ima predkupno pravico tisti najemnik, ki je bil ob uveljavitvi SZ imetnik stanovanjske pravice na stanovanju v družbeni lastnini. Takim najemnikom je moral lastnik ponuditi prodajo stanovanja s povratnico ali vlogo po sodišču, ki je vsebovala tudi ceno in druge prodajne pogoje (19. člen SZ). Tožba zaradi kršitve predkupne pravice se lahko vloži v tridesetih dneh od dneva, ko je predkupni upravičenec dobil pogodbo na vpogled (drugi odstavek 20. člena SZ). Če prodajalec ne predloži predkupnemu upravičencu pogodbe na vpogled, lahko ta izpodbija pogodbo v tridesetih dneh od dneva, ko je izvedel za pogodbo, vendar ne pozneje kot eno leto od vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo (tretji odstavek 20. člena SZ). Po razlagi sodišč v številnih sodnih sporih v zvezi s kršitvijo predkupne pravice, navedene določbe ne zahtevajo, da bi predkupnemu upravičencu morale biti znane vse bistvene sestavine pogodbe že v trenutku vložitve tožbe. Rok za vložitev tožbe zato teče tudi, če mu ni znana kupnina (ali kakšna druga sestavina pogodbe). Vendar nepoznavanje teh okoliščin mu ne more biti v škodo, kar pomeni, da lahko pozneje (med postopkom) tožbo prilagodi podatkom, ki jih brez svoje krivde ni mogel uporabiti že ob vložitvi tožbe. Ob takem tolmačenju določb SZ o predkupni pravici, mora torej najemnik izpodbijati pogodbo v tridesetih dneh od dneva, ko je izvedel za pogodbo tudi v primerih, ko mu prodajalec pogodbe ne predloži. Ker je v tem primeru predkupni upravičenec zvedel za pogodbo najpozneje septembra 1996, tožbo zaradi kršitve predkupne pravice pa je vložil šele 17.07.1997, jo je tako vložil po preteku trideset dnevnega prekluzivnega roka iz drugega odstavka 20. člena SZ. Ugotovitev vsebine pooblastila oziroma razmerja med pooblastiteljem in pooblaščencem, predstavlja dejanske ugotovitve. Na te je revizijsko sodišče vezano. Razmerje med tožnico in njenim sinom L. Z. kot sta ga ugotovili sodišči nižjih stopenj, daje tudi po presoji revizijskega sodišča podlago za sprejeto njuno presojo, da je bil L. Z. pooblaščen za urejanje vseh zadev v zvezi s tožničinim stanovanjem, torej tudi za uveljavljanje predkupne pravice. L. Z. je bil tako upravičen zastopati tožnico v smislu 89. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). Iz ugotovitev sodišč nižjih stopenj izhaja, da je imelo pooblastilo tudi potrebno obliko. V zvezi z drugačnimi revizijskimi izvajanji opozarja revizijsko sodišče na pritožbena izvajanja tožnice - listovna številka 184 - po katerih je L. Z. "šele v letu 1997 dobil pooblastilo matere glede zastopanja na sodišču in je imel preje le pooblastilo za urejanje odkupa stanovanja....". Taka njena navedba še dodatno potrjuje zaključke sodišč o pooblastilnem razmerju.

Tudi po presoji revizijskega sodišča je pravilen sklep sodišč nižjih stopenj, da tožnica ob dajatvenem zahtevku (zaradi razveljavitve pogodbe v posledici kršitve predkupne pravice) ni imela pravnega interesa na ugotovitvah, da je bila imetnica stanovanjske pravice in da je imela predkupno pravico na spornem stanovanju. Za tak samostojen ugotovitveni zahtevek ob dajatveni tožbi ni imela pravnega interesa na podlagi drugega odstavka 181. člena ZPP.

Revizija nima prav niti v delu, s katerim izpodbija odločitev o zavrnitvi zahtevka, da mora drugi toženec po tožničini smrti skleniti najemno pogodbo z določenim uporabnikom stanovanja (13. točka najemne pogodbe). Kdo so lahko upravičenci za sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika, določa SZ v 56. členu. Najemodajalec ni dolžan po smrti najemnika skleniti najemno pogodbo s komerkoli (npr. po želji prejšnjega najemnika), temveč le z uporabnikom, ki izpolnjuje predpostavke iz prvega odstavka 56. člena SZ (kolikor ožji družinski člani ne sklenejo sporazuma o tem). Drugače povedano, najemnik v navedenem smislu ne more razpolagati s stanovanjem po svoji smrti. Sodišči nižjih stopenj sta v skladu z določbami SZ (členoma 56. in 41.) zaključili, da tožnica kot najemnica spornega stanovanja nima na zakonu temelječe pravice, da zahteva za življenja, s kom bom moral najemodajalec skleniti nejemno pogodbo po njeni smrti. Tožničin zadevni zahtevek tako ni utemeljen.

Po revizijskih izvajanjih je sporna tudi zavrnitev odškodninskega zahtevka (zaradi kršitve predkupne pravice). Sankcija za primer, ko prodajalec ne ponudi stanovanja najemniku, je po določbah SZ le izpodbojnost posla, ki ga je lastnik sklenil s tretjim (kupcem). Tako sankcijo poznajo tudi drugi predpisi, ki dajejo kupcu zakonito predkupno pravico (npr. tretji odstavek 533. člena ZOR, Zakon o kmetijskih zemljiščih idr.). Pravica prizadetega, čigar predkupna pravica je bila kršena, je omejena z vrsto sankcij (lahko zahteva razveljavitev pogodbe in sklenitev le te pod enakimi pogoji z njim), pa tudi časovno (zakonito sankcijo lahko praviloma uveljavlja v kratkem - tridesetdnevnem prekluzivnem roku). Odškodninske sankcije SZ ne daje, tožnica kakšne druge odškodninske podlage pa v tožbi ni uveljavljala. Sodišči nižjih stopenj sta zato utemeljeno zavrnili tožničin odškodninski zahtevek.

Revizijsko sodišče je na podlagi navedenih razlogov ugotovilo, da z revizijo uveljavljane kršitve niso bile zagrešene. Zato je neutemeljeno tožničino revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

SZ člen 18, 19, 20, 20/1, 20/3, 56, 56/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.