Sklep II Ips 492/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2001-05-31

obvezne sestavine najemne pogodbe - najem stanovanja - načelo svobode urejanja obligacijskih razmerij - vzdrževanje stanovanja

Lastnik stanovanja in najemnik se lahko prosto dogovorita o posameznih pogojih najema, kolikor zakon izrecno ne določa kot obvezne vsebine posameznih določb pogodbe (na primer: neprofitna najemnina ipd.).

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje razveljavi ter vrne zadeva temu sodišču v novo odločanje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožničin zahtevek za odpoved najemne pogodbe tožencu za stanovanje v Ljubljani in za toženčevo izselitev iz tega stanovanja. Zavrnilo je tudi toženčev zahtevek za povrnitev stroškov, ki jih je imel s popravilom stanovanja. V zvezi s tožničinim zahtevkom je ugotovilo, da ne gre za odpovedni razlog po prvi in drugi alineji prvega odstavka 53. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I s spremembami in dopolnitvami do št. 1/2000 - SZ). Tožnica kot lastnica stanovanja je tako po zakonu (prvi odstavek 36. člena in druga alineja 42. člena SZ ter Pravilnik o minimalnih tehničnih in drugih normativih ter standardih za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš ter poslovnih prostorov v stanovanjskih hišah v družbeni lastnini - Uradni list SRS, št. 39/83 in 3/84 - Pravilnik) kakor tudi po najemni pogodbi (druga alineja prvega odstavka 7. člena) dolžna vzdrževati stanovanje sama in opraviti dela, ki jih je zahtevala, naj jih opravi toženec.

Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnilo. Ni ugotovilo zatrjevanih nasprotij v izpodbijani sodbi in je sprejelo kot pravilno materialnopravno izhodišče prvega sodišča, da tožnica kot lastnica ne pogodbeno ne kako drugače ne more prevaliti na toženca kot najemnika sicer lastniku naloženega bremena vzdrževanja najemnega stanovanja. Tožnica ni dokazala, da toženca bremenijo kakšna dela, katerih stroške ne bi bila dolžna kriti sama. Ob takšnem stališču ni odgovorila na pritožbene trditve o ustreznosti tožničinih opozoril tožencu in o njenem ravnanju pred vložitvijo tožbe.

Zoper to sodbo je tožnica vložila revizijo po 1. in 3. točki prvega odstavka 385. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP 1977) in predlagala, naj vrhovno sodišče spremeni sodbi nižjih sodišč, tako da bo tožbenemu zahtevku v celoti ugodeno, ali pa ju razveljavi in vrne zadevo prvostopnemu sodišču v novo odločanje. Vztraja pri tem, da so si razlogi prvostopne sodbe v nasprotju, kar je v pritožbi grajala, vendar na to grajo ni dobila odgovora. Nepravilno je materialnopravno izhodišče, da ni mogoče pogodbeno prenesti na najemnika z zakonom lastniku naloženega bremena popravil v zvezi z vzdrževanjem najemnega stanovanja. Določba iz 7. člena najemne pogodbe o obveznostih najemnika ni v ničemer v nasprotju s kogentnimi določbami SZ. Zato je zmotno tudi sklepanje pritožbenega sodišča, da ni podan nobeden izmed smiselno uveljavljanih razlogov za odpoved najemne pogodbe. Ponovi pretežen del pritožbenih navedb o opominjanju toženca, o njegovem neupoštevanju roka za popravilo ipd.

Na revizijo toženec ni odgovoril, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Res je zmotno materialnopravno izhodišče pritožbenega (tudi prvostopnega) sodišča, da ni mogoče prevaliti na najemnika z zakonom lastniku naloženega bremena zagotovitve popravil v zvezi z vzdrževanjem najemnega stanovanja na svoje stroške (prvi odstavek 36. člena SZ). Čeprav nižji sodišči nista ugotovili, ali gre pri stanovanju, ki ga zaseda toženec, za stanovanje v družinski stanovanjski hiši (tretji odstavek 7. člena SZ), je mogoče iz gradiva spisa razbrati, da gre za takšno hišo (tožnica je edina lastnica hiše, v kateri so tri stanovanja). Po določbi prvega odstavka 38. člena SZ se določbe poglavja tega zakona III. upravljanje v večstanovanjskih hišah in tako tudi tista iz 36. člena ne uporabljajo, če gre za družinsko stanovanjsko hišo. Sicer pa je treba upoštevati, da je zasnova SZ drugačna kot v prej veljavnem Zakonu o stanovanjskih razmerjih, katerega izhodišče sta bila družbena lastnina in stanovanjska pravica. Sedanji zakon temelji, kar zadeva razmerja med lastnikom stanovanja in najemnikom, na najemnem razmerju - najemni pogodbi kot obligacijskopravnem razmerju. Takšna razmerja pa se praviloma prosto urejajo (načelo iz 10. člena Zakona o obligacijskih razmerjih). Tako se lahko lastnik stanovanja in najemnik prosto dogovorita o posameznih pogojih najema, kolikor zakon izrecno ne določa kot obvezne vsebine posameznih določb pogodbe (na primer: neprofitna najemnina ipd.). Končno tudi zakon sam v določbah o obvezni sestavini najemne pogodbe predpisuje le, da mora ta vsebovati določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja (peta alineja prvega odstavka 41. člena SZ). Torej ne predpisuje nič obveznega o tem, na čigave stroške se opravljajo popravila. Tako v tej luči gledano določbe druge alineje 7. člena pogodbe o najemu stanovanja z dne 9.7.1992 ni mogoče razlagati kot drugače, kot so zapisane - da mora najemnik skrbeti za tekoča popravila stanovanja, kot so med drugim vzdrževanje rolet in žaluzij, notranjih okenskih polic, polic notranjih vrat, obdelava zidov in stropov, vzdrževanje podov, notranji oplesk oken, sten in stropov, vzdrževanje sanitarne in druge vodovodne opreme.

Tako se je kot materialno nepravilno pokazalo sklepanje sodišča, da je tožnica zahtevala od toženca odpravo pomanjkljivosti v stanovanju (prepleskanje oken in polken, obnovitev opleska na stenah, ureditev podov), ki naj bi šla na njen, ne pa toženčev račun. Za opisano sklepanje sodišče ne nudi podlage niti druga alineja 16. člena pogodbe in ne druga alineja 42. člena SZ, po katerih mora lastnik stanovanja le-tega vzdrževati. Očitno gre tu za drugo vzdrževanje stanovanja (vzdrževanje zunanjega stavbnega pohištva, kanalizacije, vodovoda in sanitarnih naprav v zgradbi itd.) in ne tisto, ki je naloženo tožencu s 7. členom pogodbe.

Zaradi tega nepravilnega izhodišča se pritožbeno sodišče seveda ni ukvarjalo z nadaljnjimi vprašanji korektnosti tožničinega opominjanja toženca in njegove reakcije na to, kar se seveda pokaže kot pravno pomembno za presojo, ali je podan in kateri odpovedni razlog izmed uveljavljanih po 53. členu SZ.

Povedano je narekovalo ugoditev reviziji in razveljavitev sodbe sodišča druge stopnje (drugi odstavek 395. člena ZPP) ter ponovno odločanje na tej stopnji, ob katerem bo treba ob pravilni uporabi pogodbenih določb znova preizkusiti, ali so in katera zahtevana popravila stanovanja tista, ki bremenijo toženca, ter se opredeliti do pritožbenih navedb v zvezi s tožničinim opominjanjem in toženčevim reagiranjem ter znova odločiti o pravilnosti sodbe sodišča prve stopnje oziroma o utemeljenosti tožbenega zahtevka.

Odločitev o revizijskih stroških temelji na tretjem odstavku 166. člena ZPP.

SZ člen 7, 7/3, 36, 38, 38/1, 41, 41/1-5, 42, 42-2.ZOR člen 10.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.