Sodba II Ips 402/2001
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2002-02-27

privatizacija stanovanj - izpraznitev stanovanja - vrnitev stanovanjske stavbe v postopku denacionalizacije - vrnitev nepremičnine v last - najem stanovanja za neprofitno najemnino - ničnost najemne pogodbe

Denacionalizacijska upravičenka, ki ji je bila zaradi izpolnjenih pogojev iz drugega odstavka 29. člena ZDen, stanovanjska hiša vrnjena v last, ima glede stanovanj v vrnjeni nepremičnini, obremenjenimi z najemnimi razmerji, le tiste pravice oziroma upravičenja, ki izhajajo iz določb 125. člena Stanovanjskega zakona. Ta določba je ne upravičuje k izpraznitvenim zahtevkom ali k zahtevku, po katerem mora prvotoženka, ki je kot najemodajalka sklepala najemne pogodbe, ostalim tožencem priskrbeti druga primerna stanovanja.

Sodišče prve stopnje je s sodbo v celoti zavrnilo tožničin tožbeni zahtevek, da se ugotovi ničnost med prvotoženko kot najemodajalko in ostalimi toženci kot najemniki sklenjenih najemnih pogodb z dne 10.04.1992, da so drugi do sedmi toženec dolžni izprazniti stanovanja v stanovanjski hiši v Ljubljani in jih izročiti tožnici v devetdesetih dneh, osmotoženka pa je dolžna izprazniti v isti stavbi nahajajoči se poslovni prostor in končno, da je prvotoženka kot najemodajalec dolžna priskrbeti drugemu do sedmemu tožencu primerno stanovanje in jim omogočiti preselitev. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi tožničin predlog, da se jo oprosti plačila sodnih taks. Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Revizijo zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožnica vložila iz razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava ter predlagala, da se sodba razveljavi. V reviziji poudarja, da so se stanovanjske pogodbe po določbah Zakona o stanovanjskih razmerjih lahko sklepale le, če je imel upravičenec stanovanjsko odločbo. Toženci se s takimi odločbami niso izkazali. Kdor pa ni imel odločbe o dodelitvi stanovanja, je lahko pridobil le pravico uporabe na stanovanju. Navedene okolnosti so odločilne za status tožencev in ker to ni bilo pojasnjeno, je zagrešena bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V zvezi s statusom tožencev obstaja nasprotje med razlogi sodbe in vsebino listin. V posledici bistvene kršitve določb pravdnega postopka pa je bilo tudi zmotno uporabljeno materialno pravo v tem smislu, da se nista uporabili določbi 155. in 156. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ). Lastnica je uporabljala hišo za dekliški dom, razlaščena je bila za potrebe Doma učenk v gospodarstvu, pozneje pa namembnost objekta ni bila spremenjena, a je prednica prvotoženke v nasprotju z navedeno namembnostjo začela uporabljati prostore za stanovanje posameznikov. Ob takem stanju gre za očitno oškodovanje tožnice, ki ji je bila nepremičnina vrnjena le v last. Kršeno je tudi določilo 88. člena ZDen, ker sporne pogodbe predstavljajo obremenitev tožnice kot nove lastnice tega denacionaliziranega premoženja. V takih primerih so se sklepale le pogodbe o pravici do uporabe stanovanja. Končno tožnica ne soglaša z zavrnitvijo predloga za oprostitev plačila taks, saj gre v tožničnim primeru za kongregacijo in ne za družbo v javnem prometu.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in tožencem, ki nanjo niso odgovorili (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977, naprej ZPP, katerega določbe so bile uporabljene na podlagi 498. člena sedaj veljavnega Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99).

Na nižjih stopnjah sojenja ugotovljeno dejansko stanje ne more biti predmet revizijskega postopka (tretji odstavek 385. člena ZPP).

Kolikor pa bi zaradi materialnopravno zmotnega prepričanja sodišč nižjih stopenj ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, pa bi šlo za dovoljen revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava (v smislu 3. točke prvega odstavka 385. člena in drugega odstavka 395. člena ZPP). V tej smeri revizijsko sodišče ni ugotovilo kršitev in prav tako ne v reviziji uveljavljenih ali uradoma upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega ali drugega odstavka 354. člena ZPP.

Ugotovljene okolnosti spora so po prepričanju revizijskega sodišča omogočale pravilno pravno presojo obravnavane zadeve. Ugotovljeno je bilo naslednje: tožbeni zahtevek se nanaša na prostore v objektu, ki je bil podržavljen leta 1949 in tožnici vrnjen po opravljenem denacionalizacijskem postopku leta 1993 v last, ter so ga toženci od dva do sedem uporabljali kot najemniki v stanovanjske namene, osmotoženka pa en lokal v poslovne namene. Stanovanja zasedajo toženci od leta 1979, ko so sklenili stanovanjske pogodbe s prednikom prvotoženke. Na dan uveljavitve SZ (19.10.1991) so imeli toženci status imetnikov stanovanjske pravice. Glede na tak njihov status je prvotoženka 10.04.1992 sklenila s toženci od dva do sedem najemne pogodbe za neprofitno najemnino. Na podlagi takih ugotovitev sta sodišči nižjih stopenj presodili, da je prvotoženka po uveljavitvi SZ morala kot lastnica iz 113. člena SZ skleniti s toženci od dva do sedem kot dotedanjimi imetniki stanovanjske pravice stanovanjske pogodbe v skladu z določilom 147. člena SZ. Sklenitev takih pogodb ne pomeni razpolaganja s pozneje denacionaliziranim premoženjem v smislu 88. člena ZDen. Zato pogodbe s toženci niso nične, sklenjene najemne pogodbe pa vežejo tudi tožnico. Sodišči nižjih stopenj sta zato zavrnili vse tožničine zahtevke.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da sta sodišči nižjih stopenj pojasnili v svojih sodbah sprejete dejanske ugotovitve z navedbo izvedenih dokazov, sprejeto pravno presojo spora pa sta utemeljili z navedbo uporabljenih predpisov materialnega prava. Sodišči nižjih stopenj sta pojasnili status tožencev, ki so ga imeli ob uveljavitvi SZ ter v zvezi s tem niso bile zagrešene kakšne nejasnosti ali pomanjkljivosti (v smeri revizijskih očitkov, da gre za nasprotje o odločilnih dejstvih, kar se navaja v razlogih sodbe in o vsebini listin). Revizijsko sodišče ni ugotovilo niti kakšnih drugih pomanjkljivosti sodb, ki bi mogle pomeniti bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 354. člena ZPP.

ZSR je res poznal imetnike stanovanjske pravice in imetnike pravice do (začasne) uporabe stanovanj v družbeni lastnini (prvi odstavek 2. člena ZSR). Na podlagi takega določila je mogla biti pravica uporabe stanovanj v družbeni lastnini praviloma le začasna. Glede na taka določila in vsebino stanovanjskih pogodb (ki se sklicujejo na odločbe stanodajalca Samoupravne stanovanjske skupnosti ...), sklenjenih med Samoupravno stanovanjsko skupnostjo občine ... kot pravnim prednikom prvotoženke in ostalimi toženci kot stanovalci, sta sodišči nižjih stopenj utemeljeno presodili, da so imeli toženci položaj imetnikov stanovanjske pravice. Drugačni tožničini pomisleki o tej pravno pomembni okoliščini, nimajo podlage v ugotovljenih dejstvih. Glede na tako stanje so toženci ob uveljavitvi SZ imeli status imetnikov stanovanjske pravice. V zvezi z drugačnimi revizijskimi izvajanji je opozoriti revidentko, da mora upoštevati celotno vsebino predloženih stanovanjskih pogodb (iz katerih še izhaja, da so bile vrednosti stanovanj ugotovljene že 14.05.1973, da so jih toženci uporabljali že 01.08.1978, da se stanovalci navajajo kot imetniki stanovanjske pravice, da so pogodbe sklenjene za nedoločen čas in podobno). Vse povedano lahko le potrjuje sklep, da so imeli toženci ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona položaj imetnika stanovanjske pravice.

Po določilu prvega odstavka 147. člena SZ so morali lastniki stanovanj skleniti najemne pogodbe z občani, ki so imeli stanovanjsko pravico, najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi SZ. Čas sklepanja spornih najemnih pogodb spada v ta rok, prvotoženka pa je tedaj imela položaj lastnice obravnavanih stanovanj na podlagi drugega odstavka 113. člena SZ. Zaradi sklenitve teh pogodb, ki bi jih morala po vrniti nepremičnine skleniti tožnica sama, če jih ne bi pred tem že prvotoženka, se stanje nepremičnine ni spremenilo (na slabše). Z najemnim razmerjem obremenjeno stanovanje oziroma stanovanjske hiše pa so se po določilu drugega odstavka 29. člena ZDen vračale denacionalizacijskim upravičencem le v last. Po določilu prvega odstavka 125. člena SZ so določila najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom, ostala v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencem do denacionalizacije - lastniku. Tožnici kot denacionalizacijski upravičenki, so zaradi povedanega ostale glede stanovanj na vrnjeni nepremičnini le pravice oziroma upravičenja, ki izhajajo iz ostalih določb 125. člena SZ (med katerimi pa tožnice nobena ne upravičuje k izpraznitvenim zahtevkom ali k zahtevku, da mora prvotoženka priskrbeti ostalim tožencem drugo primerno stanovanje). Materialnopravno zgrešena pa so tudi tožničina izvajanja o tem, da pomeni sklepanje najemnih pogodb s strani prvetoženke nedovoljeno razpolaganje v smislu 88. člena ZDen in da so zato najemne pogodbe s toženci nične. Glede na to, da so bili toženci imetniki stanovanjske pravice, da so smeli zato trajno uporabljati stanovanja, aprila 1992 sklenjene najemne pogodbe med prvotoženko in ostalimi toženci kot stanovalci, ne morejo predstavljati nedovoljenega razpolaganja v smislu 88. člena ZDen. Prvotoženka je namreč morala skleniti najemne pogodbe s toženci, kot je bilo že navedeno (na podlagi prvega odstavka 147. člena SZ), hkrati pa se zaradi sklenjenih pogodb stanje denacionalizirane nepremičnine v razmerju do tožnice ni spremenilo (poslabšalo). Iz povedanega tako izhaja, da sta sodišči nižjih stopenj razreševali spor pravdnih strank v skladu s predpisi in utemeljeno zavrnili tožničine zahtevke. Na pravilnost takih zaključkov ne more vplivati v reviziji izražena prizadetost tožnice, ki ji nepremičnina ni bila vrnjena v obsegu, kot ji je bila odvzeta ob podržavljenju. O obsegu vrnitve je bilo pravnomočno odločeno z denacionalizacijsko odločbo, sodišče pa je moglo o tožničinih zahtevkih odločati le v okviru pravic, ki jih je lahko uveljavljala na podlagi obsega pravic na denacionaliziranem premoženju.

O pravilnosti sklepa o zavrnitvi predloga za oprostitev sodnih taks revizijsko sodišče ni moglo odločati, ker tak sklep ne predstavlja odločitve sodišča druge stopnje, s katerim je bil postopek pravnomočno končan (v smislu prvega odstavka 400. člena ZPP).

V skladu z razlogi, ki niso potrdili v reviziji uveljavljenih ali uradoma upoštevnih kršitev, je moralo revizijsko sodišče zavrniti tožničino revizijo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

SZ člen 113, 125, 125/1, 147, 147/1.ZDen člen 29, 29/2, 88.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.