Sodba II Ips 396/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2001-02-28

privatizacija stanovanj - zahteva za prodajo stanovanja - soglasje imetnika stanovanjske pravice - neveljavnost pogodbe - ničnost - izpodbojnost - prenehanje pravice - pravno mnenje

Pogodba, ki so jo sklenile tožene stranke je izpodbojna. Tožnica, ki je bila imetnica stanovanjske pravice, bi imela pravico zahtevati razveljavitev sporne prodajne pogodbe, toda le tedaj, če bi obenem utemeljeno zahtevala tudi sklenitev pogodbe z njo (glej podrobneje o tem pravno mnenje Občne seje VS RS z dne 22. in 23.6.1993, Poročilo o sodni praksi VS RS, št. 1/93, stran 28). V konkretnem primeru je tožnica zahtevala prodajo stanovanja šele po 18.10.1994, torej po izteku dveletnega roka iz 123. člena SZ, zato ni več upravičena do odkupa stanovanja.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na razveljavitev kupoprodajne pogodbe št. 21/91, ki so jo dne 31.10.1991 sklenile tožene stranke. Zavrnilo je tudi zahtevek, da mora prva tožena stranka skleniti s tožečo stranko kupoprodajno pogodbo pod enakimi pogoji, kot jih ima zgoraj navedena pogodba. Ker se tožeča stranka s tako sodbo ni strinjala, je vložila pritožbo, toda sodišče druge stopnje jo je zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

Proti sodbi pritožbenega sodišča, s katero je postala pravnomočna sodba sodišča prve stopnje, je tožeča stranka pravočasno vložila revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, naj revizijsko sodišče spremeni izpodbijani sodbi in ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa predlaga razveljavitev sodb in vrnitev zadeve v novo sojenje. Navaja, da je vložila tožbo potem, ko je izvedela, da je prva tožena stranka brez tožničinega soglasja (čeprav je bila imetnica stanovanjske pravice) drugi in tretji toženi stranki, to je tožničini hčerki in zetu, prodala stanovanje. Trdi, da je pogodba o prodaji stanovanja tožničinemu zetu nična, ker ni ožji družinski član v smislu 6. člena Stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 do 1/2000), za sklenitev pogodbe z njeno hčerko pa ni dala soglasja, torej ni bil izpolnjen pogoj iz prvega odstavka 117. člena SZ. Sodišču prve stopnje očita, da ni pazilo na ničnost pogodbe, čeprav bi moralo na to paziti po uradni dolžnosti; višje sodišče pa je zmotno interpretiralo določilo 103. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Ur.l. SFRJ, št. 29/78 do 57/89) in sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, opr. št. II Ips 159/99, po kateri ima pravico izpodbijati pogodbo le privatizacijski upravičenec, ki tudi sam terja prodajo stanovanja. Toda sodba temelji na povsem drugačnem dejanskem stanju, še več, sodba v resnici pritrjuje utemeljenosti tožbenega zahtevka. Tožeča stranka je bila imetnica stanovanjske pravice in je imela pravico terjati prodajo stanovanja. To sedaj terja s tožbo in ker SZ predpisuje dolžnost prodaje, ji mora tožena stranka omogočiti nakup stanovanja. Dolžnost prodaje je časovno omejena, toda v konkretni zadevi je prva tožena stranka prodala stanovanje pod ugodnimi pogoji iz SZ, le da ga je prodala napačnemu kupcu. Tožeča stranka ima močan pravni interes za uveljavljanje ničnosti pogodbe in pravice do odkupa stanovanja, ker je sicer prepuščena na milost in nemilost novima lastnikoma. Pojasnjuje, da je bila izigrana. Zaradi velikih osebnih tragedij, ki so se v tistem času zgodile, je zadevo prepustila drugim in ostala brez stanovanja.

Po 390. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP (1977), Ur. l. SFRJ, št. 4/77 do 27/90 in RS, št. 55/92) je bila revizija vročena toženim strankam, ki nanjo niso odgovorile, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

Revizijsko sodišče je odločalo po pravilih ZPP iz leta 1977, čeprav je 14. julija 1999 začel veljati nov procesni zakon. Razlog za to je v določilu prvega odstavka 498. člena novega ZPP, po katerem je treba nadaljevati postopek po prejšnjih pravilih, če je bila pred uveljavitvijo ZPP na prvi stopnji izdana sodba, s katero se je končal postopek pred sodiščem prve stopnje.

Revizijskega razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka tožeča stranka ne uveljavlja in ker tudi sodišče, ki mora po 386. členu ZPP (1977) po uradni dolžnosti paziti na kršitev iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP (1977) le-te ni našlo, je šteti, da ta revizijski razlog ni podan.

Tudi revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Tožeča stranka, ki zahteva razveljavitev pogodbe, sicer pravilno navaja 109. člen ZOR, po katerem mora sodišče po uradni dolžnosti paziti na ničnost pogodbe, toda izpodbijana pogodba ni nična. Po 103. členu ZOR je nična tista pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom, prisilnim predpisom ali družbeni morali; toda določila o lastninjenju in privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij, ki so uzakonjena v 111. do 133. členu SZ, niso v neskladju z Ustavo. Ravno nasprotno: gospodarska in socialna razmerja temeljijo na lastnini, ki je opredeljena v 67. členu Ustave Republike Slovenije (URS, Uradni list, št. 33/91-I in Ustavna zakona, št. 42/97 ter 66/2000), določila SZ o privatizaciji stanovanj pa zagotavljajo človekovo pravico do zasebne lastnine po 33. členu URS.

Pogodba, ki so jo sklenile pravdne stranke, torej ne more biti nična, je pa lahko izpodbojna. Po 117. členu SZ je namreč zavezanec (to je prvotožena stranka) dolžan prodati stanovanje pod ugodnimi pogoji samo tistemu, ki je po tej določbi upravičenec, in sicer v roku dveh let po uveljavitvi zakona (123. člen SZ). V tem roku stanovanja ne sme prodati nikomur drugemu, saj upravičenec lahko vsak čas zahteva sklenitev pogodbe, zavezanec pa jo mora skleniti v 30 dneh po vloženi zahtevi (peti odstavek 117. člena SZ).

Glede na povedano bi imela tožnica, ki je bila imetnica stanovanjske pravice na stanovanju, sicer pravico zahtevati razveljavitev sporne prodajne pogodbe, toda le tedaj, če bi obenem utemeljeno zahtevala tudi sklenitev pogodbe z njo (glej podrobneje o tem pravno mnenje Občne seje VS RS z dne 22. in 23.6.1993, Poročilo o sodni praksi VS RS, št. 1/93, stran 28). V konkretnem primeru je tožnica zahtevala prodajo stanovanja šele po 18.10.1994, torej po izteku dveletnega roka iz 123. člena SZ, zato ni več upravičena do odkupa stanovanja; sodišči prve in druge stopnje pa sta ugotovili, da je zamudila tudi roke za izpodbijanje pogodbe po 117. členu ZOR. Ker je torej tožeča stranka zamudila tako rok, v katerem bi lahko izpodbijala sporno pogodbo, kot rok za vložitev zahtevka za odkup stanovanja, sta sodišči utemeljeno zavrnili njen tožbeni zahtevek.

Revizijsko pojasnjevanje, češ da je tožnica sedaj na milost in nemilost prepuščena novima lastnikoma, ni pravno relevantno, pa tudi resnično ni, saj se njen položaj ne bi smel poslabšati. Po 591. členu ZOR bosta morala nova lastnika z njo skleniti tako najemno pogodbo, kot bi jo sicer sklenila prvotožena stranka, torej v skladu s 150. členom SZ.

Tako se izkaže, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, niti razlogi, na katere mora sodišče paziti po uradni dolžnosti. Zato je po 393. členu ZPP (1977) zavrnilo revizijo. Ker revizija ni bila utemeljena, je zavrnilo tudi predlog tožeče stranke za povrnitev revizijskih stroškov (prvi odstavek 166. člena v zvezi s prvim in drugim odstavkom 154. člena ZPP (1977)).

SZ člen 117, 117/1, 117/5, 123.ZOR člen 103, 109, 117.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.