Sodba II Ips 461/2001
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2002-05-08

privatizacija stanovanj - kontrahirna dolžnost - odgovornost v zvezi z obveznostjo sklenitve pogodbe - povrnitev škode - povrnitev najemnine

Določbe o prodaji stanovanj po SZ ne temeljijo na načelih obligacijskega prava: načelu svobode urejanja obligacijskih razmerij, enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih in enake vrednost dajatev. Pri privatizaciji stanovanj je zakonodajalec drugače uredil sklepanje pogodb o prodaji stanovanj. Tu prodajalec ni svoboden pri odločitvi, ali bo sklenil pogodbo o prodaji stanovanja in pri določanju pogodbene cene. Stanovanje mora prodati, če upravičenec to zahteva, in to za kupnino, oblikovano po določbah SZ. Zato je sodna praksa sprejela stališče, da je treba v primerih kršitve kontrahirne dolžnosti kupce zavarovati s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje za kupnino, ki je oblikovana po privatizacijskih določbah SZ po vrednosti točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja. Ker torej SZ posebej ureja privatizacijo stanovanj in vsebuje ustrezne sankcije, ni mogoče upoštevati sankcij iz ZOR.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval plačilo 1.020.926 tolarjev z zakonitimi zamudnimi obrestmi od plačila posameznih zneskov najemnin, kot so navedene v izreku sodbe. S tem se tožnik ni mogel strinjati, zato je vložil pritožbo, toda sodišče druge stopnje je njegovo pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

Proti sodbi pritožbenega sodišča, s katero je postala pravnomočna prva sodba, je tožeča stranka pravočasno vložila revizijo. Uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga ugoditev reviziji in spremembo sodb, tako da se ugodi celotnemu tožbenemu zahtevku, podrejeno pa razveljavitev sodb. Navaja, da je sodišče prve stopnje kršilo tožnikovo ustavno pravico do enakega obravnavanja pred zakonom. Meni, da je v bistveno neugodnejšem položaju v primerjavi s tistimi imetniki stanovanjske pravice, ki so po določbah stanovanjskega zakona kupili stanovanje brez pravdanja. Oni so postali lastniki v 30 dneh, revident pa je moral do odločitve sodišča plačevati najemnino in je zato oškodovan za 1.020.926 tolarjev in za zamudne obresti od posameznih plačil neprofitne najemnine. Sodišču očita tudi napačno uporabo materialnega prava, ker je dovolilo, da sta toženi stranki neupravičeno obogateni z najemnino, ki jo je moral plačevati tožnik. Pri takšnem stanju ni mogoče trditi, da so pravice tožnika kot kupca ustrezno zavarovane s tem, da je odkupil stanovanje po vrednosti točke na 30. dan po vložitvi zahteve, ker se je z nespoštovanjem zakona tožena stranka sama spravila v tak položaj.

Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Uradni list RS, št. 26/99) je bila revizija vročena toženima strankama, ki nanjo nista odgovorili. Vročena je bila tudi Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

Revizijsko sodišče poudarja, da je načelo enakosti pred zakonom ustavno varovana človekova pravica, ki je zapisana v 14. členu Ustave Republike Slovenije (URS, Uradni list RS, št. 33/91-I in Ustavna zakona, ki sta objavljena v Uradnem listu RS št. 42/97 in 66/2000), ki vsakomur zagotavlja enake človekove pravice in temeljne svoboščine, ter zlasti v 22. členu URS, ki vsakomur zagotavlja enako varstvo pravic v postopku pred sodiščem, ki odloča o njegovih pravicah, dolžnostih in pravnih interesih. Vendar to ne pomeni splošne enakosti vseh subjektov, temveč enako obravnavanje tistih pravdnih strank, ki so v enakih okoliščinah. Tožnik se najbrž ne želi primerjati s tistimi stanovalci, ki jim 117. člen Stanovanjskega zakona (SZ, Uradni list RS, št. 18/91-1/2000) ni omogočil odkupa stanovanja pod ugodnimi pogoji, zato naj se tudi med tistimi, ki so lahko kupili stanovanje po 117. členu SZ, pošteno primerja s kupci, ki so morali vložiti tožbo za odkup stanovanja.

Med slednjimi so imetniki stanovanjske pravice tožbe vlagali v različnih časovnih obdobjih in tudi pravde so trajale različno dolgo. Bistveno pa je, da so vsi tisti, pri katerih so prodajalci kršili kontrahirno dolžnost po 117. in naslednjih členih SZ, po uspešnem pravdanju lahko odkupili stanovanje po ugodnih privatizacijskih določbah za kupnino, izračunano po vrednosti točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja (peti odstavek 117. člena SZ). S tem so bile njihove koristi ustrezno zavarovane po določbah SZ, ki so specialne glede na sklepanje kupoprodajnih pogodb v obligacijskem pravu. Določbe o prodaji stanovanj po SZ namreč ne temeljijo na načelih obligacijskega prava: načelu svobode urejanja obligacijskih razmerij, enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih in enake vrednost dajatev. Pri privatizaciji stanovanj je zakonodajalec drugače uredil sklepanje pogodb o prodaji stanovanj. Tu prodajalec ni svoboden pri odločitvi, ali bo sklenil pogodbo o prodaji stanovanja in pri določanju pogodbene cene. Stanovanje mora prodati, če upravičenec to zahteva, in to za kupnino, oblikovano po določbah SZ. Zato je sodna praksa sprejela stališče, da je treba v primerih kršitve kontrahirne dolžnosti kupce zavarovati s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje za kupnino, ki je oblikovana po privatizacijskih določbah SZ po vrednosti točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja. Ker torej SZ posebej ureja privatizacijo stanovanj in vsebuje ustrezne sankcije, ni mogoče upoštevati sankcij iz Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Uradni list SFRJ, št. 29/78-57/89).

Ker je sodna praksa v takih primerih, kot je tožnikov, enotna (primerjaj odločbi Vrhovnega sodišča Republike Slovenije opr. št. II Ips 308/99 in II Ips 279/2000), revizijska trditev o neenakopravnem obravnavanju ni utemeljena. Prav tako ni utemeljena revizijska trditev, da sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili materialno pravo, saj sta interpretirali določbe SZ tako, kot so zapisane in v skladu z enotno sodno prakso. Tako se izkaže, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, in ne razlogi, na katere mora sodišče paziti po uradni dolžnosti. Zato je sodišče po 378. členu ZPP zavrnilo neutemeljeno revizijo.

S tem je zavrnilo tudi predlog za povrnitev stroškov revizije.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.