Sklep II Ips 617/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2001-07-05

zakup poslovnih prostorov - najemna pogodba - užitek - uživalčeve pravice - najemnina - smrt uživalca - uporabnina

Smrt enega od pogodbenikov zakupnega razmerja na to razmerje običajno (torej če ni drugače dogovorjeno) ne vpliva, ker se to nadaljuje z dediči (umrlega pogodbenika). To je razumljivo, ker se lahko dedujejo pravice in obveznosti. Pri užitku je stvar drugačna. Užitkar sicer lahko da stvar, na kateri ima užitek, v zakup (najem). Na druge tako prenese svoje pravice. Vsa ta razpolaganja pa so časovno omejena, ker ugasnejo s smrtjo užitkarja. Še drugače povedano: upravičenja užitkarja se ne dedujejo, tu se z njegovo smrtjo nič ne prenaša na druge (dediče). Tožnica v našem primeru je bila lastnica polovice lokala in z materino smrtjo je odpadlo z njega le breme (užitka). Najemno (zakupno) razmerje, kadar je njegov predmet užitek, je tako drugačno od najema (zakupa) po ZOR-u oziroma po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Tudi toženec po materini smrti ni več najemojemalec celega lokala, kot je bil prej. Sedaj uporablja polovico (svojega) lokala kot lastnik. Prvotnega (z materjo)

sklenjenega pogodbenega razmerja potemtakem ne more biti več.

Reviziji se ugodi ter se zaradi ugoditve pritožbi tožnice sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita tudi v delu, s katerim je bil tožničin podrejeni zahtevek zavrnjen in v odločbi o stroških postopka prve stopnje (zavrnilni del odločitve sodišča prve stopnje iz 2. točke in iz 3. točke) in v tem obsegu vrača sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Odločba o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Pravdni stranki sta sestra in brat, ki jima je njuna mati 09.11.1972 darovala nepremičnino, med drugim tudi sporni lokal, vsakemu do ene polovice. Z nepremičninami je do svoje smrti 05.07.1991 gospodarila darovalka. Tožnica je kot solastnica do ene polovice nepremičnine zahtevala s tožbo, da ji toženec plača polovico najemnine za čas od 09.07.1992 dalje. Postavila je primarni tožbeni zahtevek, po katerem ji je dolžan toženec plačati 53.144,00 DEM v tolarski vrednosti, podrejeno pa mesečno najemnino v tolarjih, ki jo je preračunala iz zneska 400 DEM do septembra 1995, od tedaj dalje pa od višine 721 DEM mesečno. Sodišče prve stopnje je z izrekom pod točko 1. zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, pod točko 2. je le delno ugodilo podrejenemu tožbenemu zahtevku (skupaj 48.219,00 SIT), v preostalem, to je pretežnem delu, pa je podrejeni tožbeni zahtevek zavrnilo.

Tožnico je obsodilo tudi na plačilo stroškov postopka.

Sodišče druge stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožničino pritožbo (ta je izpodbijala le odločitev o zavrnitvi nadaljnjega podrejenega zahtevka), na pritožbo toženca pa je razveljavilo dajatveni del izpodbijane sodbe (s katerim je bilo tožničinemu podrejenemu zahtevku ugodeno do zneska 48.219,00 SIT). Odločitev o stroških pritožbenega postopka pa je pridržalo za končno odločbo.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožnica, ki je uveljavljala vse revizijske razloge, med njimi kršitev postopka iz 6. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ter predlagala, da naj se s spremenjeno sodbo ugodi celotnemu njenemu podrejenemu zahtevku, sicer pa naj se odločitev sodišča druge stopnje v celoti (tudi v razveljavitvenem delu) razveljavi. V reviziji povzema dejansko stanje, po katerem je mati pravdnih strank s pogodbo 09.11.1972 podarila pravdnima strankama svoje nepremičnine in med njimi tudi lokal, vsaki do ene polovice ter si pridržala dosmrtno pravico neomejenega in računa prostega gospodarjenja s podarjenim premoženjem. Osebna služnost matere je prenehala z njeno smrtjo.

Stranki sta po polnoletnosti že 06.05.1983 sklenili medsebojno pogodbo, po kateri lahko toženec po materini smrti izvršuje obrt v podarjenem lokalu, tožnica pa lahko zahteva od njega polovico najemnine. Dne 25.12.1988 je mati sklenila s tožnico najemno pogodbo za lokal za čas 15 let, dne 27.10.1989 pa najemno pogodbo še s tožencem za dobo 10 let. Meni, da je najemna pogodba z dne 27.10.1989 nična, ker je mati lahko gospodarila z lokalom le do svoje smrti. Ne sprejema ocene, da je toženec poravnal najemnino materi za 10 let v naprej. Toženec je poznal obseg materinih pravic, najemna pogodba je prenehala veljati z materino smrtjo in od tedaj dalje ima tožnica pravico terjati polovico najemnine od toženca.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in tožencu, ki nanjo ni odgovoril (tretji odstavek 375. člena Zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

Sodišči nižjih stopenj sta pravno presojo spora oprli na naslednje ugotovitve: z darilno pogodbo z dne 09.11.1972 (ki je označena kot darilna in dednoodpovedna pogodba) je M. L. darovala pravdnima strankama, ki sta njena otroka, vrsto nepremičnin in med njimi tudi hišo v Kranju, ki ima v pritličju lokal. Pravdni stranki sta bili tedaj še mladoletni. Darovalka si je z navedeno darilno pogodbo zadržala med drugim "dosmrtno pravico do neomejenega in računa prostega gospodarjenja" s podarjenimi nepremičninami, tudi lokalom. Dne 27.10.1989 sta mati pravdnih strank in toženec sklenila najemno pogodbo, s katero je M. L. dala tožencu lokal v najem za obdobje desetih let. Mati pravdnih strank je umrla 05.07.1991. Toženec še vedno uporablja lokal, katerega solastnica do ene polovice je tožnica. Ta v predmetnem sporu iztožuje od toženca najemnino (uporabnino) v višini ene polovice za čas od julija 1992 dalje. Po ugotovitvah sodišč nižjih stopenj je toženec že v letu 1989 plačal materi v naprej najemnino za deset let (v višini po 200 DEM mesečno, skupaj 24.000 DEM). Zato sta tožničin zahtevek za plačilo najemnine do vključno oktobra 1999 zavrnili. Sodišče prve stopnje je prisodilo tožnici na podlagi podrejenega tožbenega zahtevka najemnino za november in december 1999 ter januar in februar 2000, v skupnem znesku 48.219,00 SIT, višji zahtevek pa je zavrnilo. Višino najemnine je določilo na podlagi pribavljenega izvedenskega mnenja. Sodišče druge stopnje je na pritožbo toženca razveljavilo ugodilni del dajatvenega izreka, ker je ocenilo, da ni zanesljivo ugotovljena podlaga, potrebna za določitev višine najemnine. Pritožbo tožnice je zavrnilo.

Spor pravdnih strank je obligacijskopravne narave. Tožnica, ki je solastnica spornega lokala do ene polovice, iztožuje od toženca, ki je solastnik preostale polovice lokala, polovično najemnino (uporabnino) za čas od julija 1992 dalje. Ker je sodišče druge stopnje razveljavilo odločitev o plačilu najemnine za čas od novembra 1999 dalje, ta del odločitve ne more biti predmet revizijskega preizkusa (namreč z razveljavitvenim sklepom postopek ni pravnomočno končan in zato zoper tak sklep ni revizije - prvi odstavek 384. člena ZPP). Predmet revizijskega preizkusa je v skladu z revizijskim predlogom tožnice le pravnomočni del sodbe sodišča druge stopnje, s katerim je bil zavrnjen tožničin podrejeni zahtevek za plačilo najemnine (uporabnine) za lokal za obdobje julij 1992 do oktobra 1999. Rešitev tega dela spora pa je odvisna od ugotovitve pravno relevantnih dejstev in pravilne uporabe materialnega prava.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da odločitev sodišč nižjih stopenj temelji na dveh pravnih izhodiščih: (1) da še vedno velja najemna pogodba, sklenjena med pokojno materjo strank in tožencem (z dne 27.10.1989), ker smrt najemodajalke glede na določilo 599. člena ZOR (Zakona o obligacijskih razmerjih) ni vplivala na najemno razmerje in (2) da je toženec veljavno plačal materi najemnino za deset let v naprej, torej tudi za tisti čas po njeni smrti, ki pada v obdobje navedenega 10-letnega najema (za čas od 05.07.1991 do vključno oktobra 1999). Po presoji revizijskega sodišča je navedeno materialnopravno izhodišče glede na dosedanje ugotovitve zmotno.

Obligacijskopravnega razmerja pravdnih strank ni mogoče rešiti, dokler ni razrešeno predhodno vprašanje, torej razmerje med materjo pravdnih strank kot najemodajalko in tožencem. Odločilno za to razmerje pa je ugotovitev položaja oziroma pravic najemodajalke, kar je bilo očitno znano obema pogodbenikoma. Mati pravdnih strank si je na obravnavanem lokalu zadržala ob daritvi "dosmrtno pravico do neomejenega in računa prostega gospodarjenja". Ta pravica (ki kaže na užitek po pravnem pravilu 509. paragrafa ODZ) je s smrtjo najemodajalke ugasnila in je bila torej časovno in vsebinsko omejena. Če je pravica užitkarja časovno omejena, je enako omejena njegova korist iz užitka, kar prevedeno za ta primer pomeni, da najemnine kot oblike koristi iz užitka ni bilo mogoče veljavno plačati užitkarju za čas po njegovi smrti (tako plačilo ne bi imelo učinka zoper tožnico). Sodišči nižjih stopenj pri odločanju nista upoštevali teh okoliščin, ko sta o razmerju pravdnih strank odločili po določilu 599. člena ZOR, ki ureja običajno najemno razmerje, ko pogodbenika izhajata iz časovno neomejene pravice razpolaganja zakupodajalca, in še to v primeru, če ni drugače dogovorjeno. Sodišči nižjih stopenj pa tega določila tudi nista presojali v okviru zatrjevanih dogovorov strank, kot to tožnica opozarja (med drugim na podlagi dogovora pravdnih strank z dne 06.05.1983, četrtega člena najemne pogodbe z dne 27.10.1989).

V zvezi z materialnopravnimi razlogi je ob 599. členu potrebno zaradi drugačnih materialnopravnih naziranj sodišč nižjih stopenj opozoriti še na sledeče: smrt enega od pogodbenikov zakupnega razmerja na to razmerje običajno (torej če ni drugače dogovorjeno) res ne vpliva, ker se to nadaljuje z dediči (umrlega pogodbenika). To je razumljivo, ker se lahko dedujejo pravice in obveznosti. Pri užitku je stvar drugačna. Užitkar sicer lahko da stvar, na kateri ima užitek, v zakup (najem). Na druge tako prenese svoje pravice. Vsa ta razpolaganja pa so časovno omejena, ker ugasnejo s smrtjo užitkarja. Še drugače povedano: upravičenja užitkarja se ne dedujejo, tu se z njegovo smrtjo nič ne prenaša na druge (dediče). Tožnica v našem primeru je bila lastnica polovice lokala in z materino smrtjo je odpadlo z njega le breme (užitka). Najemno (zakupno) razmerje, kadar je njegov predmet užitek, je tako drugačno od najema (zakupa) po ZOR-u oziroma po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Tudi toženec po materini smrti ni več najemojemalec celega lokala, kot je bil prej. Sedaj uporablja polovico (svojega) lokala kot lastnik. Prvotnega (z materjo) sklenjenega pogodbenega razmerja potemtakem ne more biti več.

V skladu z zgoraj navedenimi razlogi, po katerih sodišči nižjih stopenj zaradi materialnopravno zmotnega pristopa nista ugotovili vseh odločilnih okoliščin, ki so bile potrebne za pravilno uporabo materialnega prava, je revizijsko sodišče moralo izpodbijani pravnomočni del sodb sodišč druge in prve stopnje razveljaviti na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP. Kot je že spredaj navedeno, bo potrebno v ponovljenem postopku ugotoviti in upoštevati naravo darovalkine z darilno pogodbo dogovorjene dosmrtne pravice ter v okviru te njene pravice kot najemodajalke v pogodbenem razmerju s tožencem (z dne 27.10.1989). Pri odločanju bo dalje potrebno upoštevati tudi 4. člen najemne pogodbe z dne 27.10.1989 ter dogovor pravdnih strank z dne 06.05.1983, ki se že po dosedanjih ugotovitvah nanašata na urejanje razmerij med strankama po materini smrti.

V zvezi z izgovorjeno pravico matere pravdnih strank, ki je zapisana v darilni in dednoodpovedni pogodbi (slednja se očitno nanaša le na darovalkinega moža, kar ni predmet tega spora), je potrebno opozoriti, da je užitek stvarna pravica rabiti in uživati tujo stvar brez vsake omejitve, seveda ob ohranitvi substance. Zato ne bodo utemeljeni pomisleki o ničnosti takega določila kot nakazuje revizija. Poleg tega pa si darovalec na darovanem delu premoženja lahko izgovori določene pravice ter je zato darilo le manjše (ne pa nična darilna pogodba).

Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.