sodba III Ips 25/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2001-05-09

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

prodaja nepremičnine - predkupna pravica - izpodbojna tožba predkupnega upravičenca - oblika pogodbe

Pogodbo, s katero je prodajalec prodal stvar, obremenjeno s predkupno pravico, lahko izpodbija predkupni upravičenec samo, če je kupec v času sklenitve prodajne pogodbe vedel oziroma mogel vedeti, da je predmet prodajne pogodbe obremenjen s predkupno pravico.

ZSZ zahteva notarski zapis samo za prodajo v smislu 14. člena ZSZ nezazidanega stavbnega zemljišča.

Zahtevek tožene stranke na vrnitev njenih stroškov revizijskega postopka, se zavrne.

Glede na prvi odstavek 498. člena ZPP je sodišče izvedlo revizijski postopek po določbah ZPP (1977).

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala:

- razveljavitev prodajne pogodbe z dne 23.12.1997 in aneksa k njej z dne 23.4.1998, s katero je prva tožena stranka prodala drugi toženi stranki nepremičnine vložna številka 961 k.o...,

- pri vložni številki 961 k.o... vzpostavitev zemljiškoknjižnega stanja, kakršno je bilo pred vpisom lastninske pravice na drugo toženo stranko M. d.d., K.,

- od prve tožene stranke na podlagi pogodbene predkupne pravice sklenitev prodajne pogodbe za nepremičnine vložna številka 961 k.o... pod pogoji, pod katerimi jih je prodala z izpodbijano pogodbo drugi toženi stranki.

Pritožbo tožeče stranke je pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Sodbo pritožbenega sodišča izpodbija tožeča stranka z revizijo. V njej navaja, da uveljavlja vse revizijske razloge. Revizijskemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa naj sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Sodišče je revizijo vročilo Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in toženima strankama. Odgovor na revizijo je vložila druga tožena stranka in v njem predlagala zavrnitev revizije.

Najprej opozarja revizijsko sodišče na tretji odstavek 385. člena ZPP, po katerem zmotna oziroma nepopolna ugotovitev dejanskega stanja ni revizijski razlog. To pomeni, da je revizijsko sodišče pri odločanju vezano na dejansko stanje, ki je bilo podlaga odločanju pritožbenega sodišča. Pomeni pa tudi, da vlagatelj revizije ne more uspeti z izpodbijanjem dokazne ocene, s katero ni zadovoljen, niti s predlaganjem, kaj vse bi moralo storiti sodišče, da bi prišlo do drugačnih dejanskih zaključkov od tistih, ki za vlagatelja revizije niso ugodni.

Odločilni dejstvi za odločitev v sporu sta: predmet predkupnega upravičenja tožeče stranke in ugotovitev, ali je druga tožena stranka vedela oziroma morala vedeti, da ima tožeča stranka na predmetu prodajne pogodbe, katere razveljavitev zahteva, predkupno pravico.

Iz dejanskih ugotovitev, ki so bile podlaga sojenju na drugi stopnji, izhaja, da je prva tožena stranka dala tožeči stranki z najemno pogodbo z dne 1.8.1996 v najem poslovni prostor v prizidku poslovne stavbe, stoječe na parceli št. 279/2 vl. št. 961 k.o... - garažo v izmeri 74 m2. V drugem odstavku IX. točke najemne pogodbe sta pogodbeni stranki določili, da bo imela tožeča stranka v primeru prodaje predkupno pravico. Ker se vse določbe najemne pogodbe nanašajo samo na predmet najema, sta sodišči prve in druge stopnje pogodbeno določbo o predkupni pravici pravilno razlagali tako, da se nanaša samo na predmet najema. V njej ni namreč ničesar, kar bi lahko povzročilo dvom v tem smislu, da morda predmet predkupne pravice ni identičen s predmetom najema. Dogovor o predkupni pravici se torej nanaša samo na poslovni prostor, ki ga je tožeča stranka dobila v najem od prve tožene stranke. Iz naslova predkupne pravice, na kateri temelji tožbeni zahtevek, tožeča stranka torej ne more zahtevati drugega kot poslovni prostor.

Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov ugotovilo, da dogovorjena predkupna pravica za poslovni prostor ni bila vpisana v zemljiško knjigo. Ugotovilo pa je tudi, da druga tožena stranka tudi sicer ob sklepanju prodajne pogodbe kot času, ki je merodajen za ugotovitev, ali so podani razlogi za izpodbijanje prodaje iz naslova predkupne pravice, ni vedela niti ni mogla vedeti za to, da je bila med tožečo stranko in prvo toženo stranko za predmet najema dogovorjena predkupna pravica. To so dejanske ugotovitve, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 385. člena ZPP).

Predpostavke iz prvega odstavka 532. člena ZOR za izpodbijanje prodajne pogodbe iz naslova predkupne pravice torej niso izpolnjene. Zato tožeča stranka že iz do sedaj navedenih razlogov z revizijo ne more uspeti. Glede na revizijske navedbe pa revizijsko sodišče še dodaja:

Po prvem odstavku 12. člena Zakona o stavbnih zemljiščih (Ur. list RS št. 44/97; v nadaljevanju ZSZ) mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa samo pogodba o prodaji nezazidanega stavbnega zemljišča. Po ugotovitvi sodišča prve stopnje zemljišče, ki je bilo tudi predmet izpodbijane pogodbe, ni nezazidano stavbno zemljišče iz 14. člena ZSZ. Ne glede na to, kakšno zemljišče je prva tožena stranka prodala drugi toženi stranki z izpodbijano pogodbo pa tožeča stranka morebitne ničnosti pogodbe ne more uveljavljati, ker za to ne izpolnjuje predpostavke iz prvega odstavka 109. člena ZOR -

zainteresiranosti. Ker je imela predkupno pravico samo na poslovnem prostoru v izmeri 74 m2, bi namreč lahko, ob izpolnitvi vseh predpostavk iz prvega odstavka 532. člena ZOR, zahtevala za sebe na podlagi omenjene zakonske določbe samo poslovni prostor in nič drugega. Za prodajo poslovnega prostora pa ZSZ niti kakšen drug predpis ne zahtevata notarskega zapisa.

Sodišči sta pravilno ocenili listino z dne 23.12.1997 kot prodajno pogodbo. Pomanjkljivosti ki so morda ovirale vknjižbo lastninske pravice na predmetu prodaje na drugo toženo stranko, ji narave veljavne prodajne pogodbe ne jemljejo. Nepravilnosti v postopku, v katerem je sodišče pri predmetu prodaje vpisalo lastninsko pravico na drugo toženo stranko, ni mogoče uveljavljati v tem postopku. To bi bilo mogoče samo v postopku, v katerem je prišlo do vpisa lastninske pravice nanjo. Za odločitev tudi ni pomembno, ali je prva tožena stranka vedela za dogovor o predkupni pravici. Pomembno je samo, ali je zanj vedel oziroma mogel vedeti kupec - druga tožena stranka.

Pravic in obveznosti tožeče stranke kot najemnika toženi stranki v prodajni pogodbi nista mogli urejati, ker tožeča stranka ni bila pogodbena stranka prodajne pogodbe. Tega pa jima, glede na 591. do 594. člen ZOR, tudi ni bilo treba.

Tožeča stranka je v reviziji navedla tudi, da uveljavlja revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Kot takšno kršitev je navedla, da pritožbeno sodišče ni odgovorilo na pritožbeno opozorilo, da prodajna pogodba ni sestavljena v obliki notarskega zapisa. Omenjena okoliščina pa ni kršitev določb pravdnega postopka iz 13. točke drugega odstavka 354. člena ZPP. To bi bila, če sodišče ne bi navedlo kakšnega razloga o odločilnih dejstvih, zaradi česar ne bi bil mogoč preizkus sodbe. Vprašanje potrebne obličnosti pogodbe pa je stvar materialnega prava. Morebiti sporna materialnopravna vprašanja pa preizkusa sodbe ne onemogočajo.

Revizijsko sodišče je ugotovilo, da revizija ni utemeljena.

Uveljavljani revizijski razlogi namreč niso podani, ni pa tudi revizijskih razlogov iz 386. člena ZPP. Zato je revizijsko sodišče revizijo tožeče stranke zavrnilo (393. člen ZPP). Pri tem je zavrnilo tudi zahtevek druge tožene stranke za povrnitev njenih stroškov odgovora na revizijo, ker niso bili potrebni (prvi odstavek 155.

ZOR člen 109, 109/1, 532, 532/1.ZSZ člen 12, 12/1, 14.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.