Sodba II Ips 105/2001
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2001-12-06

privatizacija stanovanj - predčasno odplačilo kupnine - izračun popusta

Napotilo iz drugega odstavka 120. člena SZ o smiselni uporabi določb prvega odstavka istega člena ne pomeni, da lahko naslovniki zakona določbo prvega odstavka 120. člena uporabljajo tako, da jo po lastni presoji prilagajajo, temveč tako, da je treba pri uporabi določbe prvega odstavka 120. člena SZ upoštevati namen in cilje zakonodajalca, ki so izraženi v določbah SZ, ki urejajo privatizacijo stanovanj. Iz določb 117., 119., prvega odstavka 120. člena SZ pa je jasno razvidno, da je želel zakonodajalec stimulirati čimprejšnje plačilo celotne kupnine, v primerih, ko je bilo dogovorjeno obročno odplačevanje, pa zagotoviti, da bodo mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja. Zakonodajalčeva zahteva iz tretjega odstavka 117. člena SZ, da morajo biti obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja, pa je lahko uresničena le v primeru, če se pri predčasnem plačilu, do katerega pride po že sklenjeni kupni pogodbi, pri izračunu dodatnega popusta upošteva še ne plačani del s pogodbo dogovorjene kupnine in ne v pogodbi določena cena, kot pravno zmotno trdi tožnica.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožničinemu ugotovitvenemu zahtevku, da je s plačilom zneska 477.499,00 SIT v celoti poravnala kupnino, ki jo je bila dolžna po kupoprodajni pogodbi za stanovanje v stanovanjski hiši v Mariboru. Glede stroškov postopka je odločilo, da sta jih toženi stranki dolžni nerazdelno povrniti tožnici.

Sodišče druge stopnje je pritožbi drugotožene stranke ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje pa tako spremenilo, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožnici je naložilo, da mora toženima strankama povrniti stroške postopka v zneskih in z obrestmi, kot je navedeno v predzadnjem in zadnjem odstavku izreka sodbe.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila tožnica pravočasno revizijo in v njej uveljavljala revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Pravno zmotno je stališče sodišča druge stopnje, da je treba pri izračunu dodatnega popusta po drugem odstavku 120. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) upoštevati znesek še neplačane kupnine in ne v pogodbi dogovorjene cene. Drugi odstavek 120. člena SZ določa, da je treba v primerih iz tega odstavka, tedaj v primerih, ko se kupci stanovanj odločijo za predčasno odplačilo stanovanja po že sklenjeni kupni pogodbi, smiselno uporabiti določbo prvega odstavka istega člena SZ. V tem pa je določeno, da se pri izračunu dodatnega popusta zmanjša pogodbena cena. Le ob upoštevanju pogodbene cene je vsem kupcem stanovanj zagotovljen enak položaj. Če bi se pri izračunu dodatnega popusta upošteval znesek še neplačane kupnine, bi kupci stanovanj, ki bi se odločili za predčasno odplačilo po že sklenjeni kupni pogodbi, plačali več kot tisti kupci, ki bi se odločili za predčasno odplačilo ob sklenitvi pogodbe. To dokazujejo izračuni, ki so navedeni v reviziji. Volja zakonodajalca pa prav gotovo ni bila, da bi bili kupci stanovanj v različnih položajih. Z zneskom 477.498,15 SIT, ki je izračunan na podlagi v pogodbi določene cene, je zato tožnica izpolnila toženki celotno obveznost. Zato bi moralo biti njenemu tožbenemu zahtevku ugodeno. Reviziji naj se ugodi, izpodbijana sodba pa tako spremeni, da bo pritožba tožene stranke zavrnjena.

Revizija je bila vročena nasprotni stranki, ki na revizijo ni odgovorila in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (390. člen Zakona o pravdnem postopku).

Revizijsko sodišče je glede na določbo prvega odstavka 498. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999 pri odločanju v tej zadevi uporabilo določbe Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977 (v nadaljevanju ZPP 1977).

Po uradni dolžnosti upoštevne (386. člen ZPP) bistvene kršitve iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP v pravdi ni bilo. Druge bistvene kršitve se upoštevajo samo, če jih revident izrečno in določno uveljavlja. Revizija niti formalno opredeljeno niti vsebinsko ne zatrjuje nobene procesne kršitve.

V tej pravdni zadevi je med pravdnima strankama sporno le vprašanje, kako je treba razumeti in razlagati določbo drugega odstavka 120. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami), ki določa, da se prvi odstavek istega člena SZ, v katerem je določeno, da ima pravico do dodatnega popusta tudi tisti kupec, ki želi predčasno odplačati stanovanje, in to izjavi ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe, pri čemer se popust izračuna tako, da se pogodbena cena zmanjša za 1,5 odstotka za vsako leto hitrejšega odplačila stanovanja, vendar največ za 28,5 odstotka pogodbene cene stanovanja, smiselno uporablja za izračun dodatnega popusta tudi za tiste kupce, ki se odločijo za predčasno odplačilo po že sklenjeni kupni pogodbi. Tožnica trdi, da je treba določbo drugega odstavka 120. člena SZ razumeti in razlagati tako, da se zmanjša v kupoprodajni pogodbi dogovorjena cena stanovanja, toženka pa, da se zmanjša znesek kupnine, ki bi ga moral kupec stanovanja še odplačati takrat, ko pride po že sklenjeni kupni pogodbi med pogodbenima strankama do sporazuma o predčasnem plačilu.

Iz ugotovitev sodišča in trditev obeh pravdnih strank izhaja, da se je tožnica odločila za predčasno odplačilo stanovanja po sklenjeni kupni pogodbi. Po njenem izračunu, ki je upošteval v prodajni pogodbi dogovorjeno ceno stanovanja, je ponudila tožeči stranki plačilo zneska 477.499,00 SIT in ji ga dne 17.7.1997 tudi nakazala. Tožena stranka je bila mnenja, da z nakazanim zneskom ni plačana celotna kupnina. Zato je tožnica vložila tožbo in z njo zahtevala, naj sodišče ugotovi, da je z nakazilom zneska 477.499,00 SIT v celoti poravnala kupnino, ki je bila dogovorjena v prodajni pogodbi z dne 1.6.1993.

Tudi prodajna pogodba, s katero so bili lastniki dolžni prodati imetnikom stanovanjske pravice stanovanja po določbah SZ, je dvostranska pogodba, ki se lahko spreminja in dopolnjuje le v soglasju obeh pogodbenih strank. Zato tudi določba drugega odstavka 120. člena SZ prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, ki se po že sklenjeni pogodbi odloči za predčasno odplačilo kupnine, ne daje pravice do enostranskega spreminjanja pogodbenega razmerja, ampak v primeru, da med pogodbenima strankama ne pride do sporazuma (in sklenitve dodatka k pogodbi), le tožbeno pravico, s katero lahko uveljavi v drugem odstavku 120. člena SZ priznano pravico do spremembe že sklenjene pogodbe. V obravnavanem primeru toženka spremembi pogodbe ni nasprotovala. Menila pa je, da predlog tožnice za spremembo sklenjene pogodbe ni v skladu z določbami SZ zato, ker naj bi ji tožnica ponujala manj, kot pa znaša njen dolg. Zato se revizijsko sodišče ni ukvarjalo z vprašanjem, ali bi morala tožnica morda svoj tožbeni zahtevek oblikovati drugače, kot ga je. Svojo presojo je omejilo le na zahtevek, kakršnega je tožnica uveljavila (ugotovitev, da je s plačilom v tožbenem zahtevku navedenega zneska plačala celotno kupnino) in pri tem ugotovilo, da ta zahtevek ni utemeljen in da je torej izpodbijana pravnomočna sodba sodišča druge stopnje v skladu z določbami SZ in tedaj materialnopravno pravilna. Tako odločitev utemeljuje revizijsko sodišče z naslednjimi razlogi:

SZ je uredil lastninjenje in privatizacijo stanovanj v VIII. poglavju (11. do 133. člen SZ). Pri privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš pa so imeli vsi prejšnjni imetniki stanovanjske pravice (tedaj tudi tožnica) več možnosti. Te možnosti že po določbah SZ niso bile enake. Vsi prejšnji imetniki stanovanjske pravice so imeli ob nakupu pravico do popusta v višini 30 odstotkov od vrednosti stanovanja (drugi odstavek 117. člena SZ). V vseh primerih se je pogodbena cena oblikovala na enak način (popust v višini 30 odstotkov od vrednosti stanovanja in zmanjšanje za še ne realno vrnjeno lastno udeležbo in za lastna vlaganja, ki se odražajo v povečani vrednosti stanovanja - tudi drugi odstavek 117. člena SZ). Pogodbeno ceno pa je bil kupec dolžan poravnati tako, da je plačal 10 odstotkov v 60 dneh po sklenitvi pogodbe, preostanek pogodbene cene pa v 20 letih, pri čemer so morali biti mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja (tretji odstavek 117. člena SZ). Z določbo, da "morajo biti mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja", je zakonodajalec zagotovil, da sta v pogodbi dogovorjena cena in znesek kupnine, ki ga je bilo treba plačati v obrokih, ostala vrednostno usklajena. Očitno pa je bila želja zakonodajalca, da prejšnji imetniki stanovanjske pravice kupljena stanovanja odplačajo čim prej. Zato je tistim kupcem, ki so se odločili za plačilo dogovorjene pogodbene cene (kupnine) v enkratnem znesku v 60 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe, priznal še dodaten popust v višini 30 odstotkov, tedaj skupaj kar 60 odstotkov (119. člen SZ). Do dodatnega, vendar pa manjšega popusta, so bili upravičeni tudi tisti kupci stanovanj, ki so že ob sklenitvi pogodbe izjavili, da bodo plačali preostanek pogodbene cene v krajšem roku in ne v 20. letih. Tem kupcem se je pogodbena cena zmanjšala za 1,5 odstotka za vsako leto hitrejšega odplačila stanovanja, vendar največ za 28,5 odstotkov pogodbene cene stanovanja (prvi odstavek 120. člena SZ). Pravico do dodatnega popusta pa je zakonodajalec priznal celo tudi tistim kupcem stanovanj, ki so se odločili za predčasno odplačilo šele po sklenjeni kupni pogodbi (drugi odstavek 120. člena SZ).

Za primere, ko se je kupec šele po sklenitvi prodajne pogodbe premislil in odločil, da bo pogodbeno ceno plačal v krajšem času, kot pa se je zavezal s pogodbo (za tak primer gre tudi pri tožnici), je zakonodajalec določil smiselno, prilagojeno (in ne neposredno)

Napotilo iz drugega odstavka 120. člena SZ o smiselni uporabi določb prvega odstavka istega člena ne pomeni, da lahko naslovniki zakona določbo prvega odstavka 120. člena uporabljajo tako, da jo po lastni presoji prilagajajo, temveč tako, da je treba pri uporabi določbe prvega odstavka 120. člena SZ upoštevati namen in cilje zakonodajalca, ki so izraženi v določbah SZ, ki urejajo privatizacijo stanovanj. Iz že omenjenih določb SZ (117., 119., prvi odstavek 120. člena) pa je jasno razvidno, da je želel zakonodajalec stimulirati čimprejšnje plačilo celotne kupnine, v primerih, ko je bilo dogovorjeno obročno odplačevanje, pa zagotoviti, da bodo mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja. Zakonodajalčeva zahteva iz tretjega odstavka 117. člena SZ, da morajo biti obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja, pa je lahko uresničena le v primeru, če se pri predčasnem plačilu, do katerega pride po že sklenjeni kupni pogodbi, pri izračunu dodatnega popusta upošteva še ne plačani del s pogodbo dogovorjene kupnine in ne v pogodbi določena cena, kot pravno zmotno trdi tožnica.

Po povedanem se je pokazalo, da revizija tožnice ni utemeljena. Zato jo je revizijsko sodišče zavrnilo (393. člen ZPP).

SZ člen 117, 117/2, 117/3, 119, 120, 120/1, 120/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.