Sodba II Ips 37/2002
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2002-10-16

razdrtje najemne pogodbe - vzpostavitev prejšnjega stanja - prenehanje vznemirjanja solastnika - redno upravljanje nepremičnine - oddaja celotne skupne terase v najem ni posel rednega upravljanja

Toženka ni izpolnila zahtev iz dodatka k pogodbi, kar je bila njena glavna obveznost. Obveznosti ni izpolnila niti po pozivu tožnice. Zaradi neizpolnitve glavne obveznosti po dodatku k najemni pogodbi, je tožnica razdrla pogodbo s toženko v skladu z določbama 124. in 125. člena ZOR. Posledica razdrtja pogodbe je, da je toženkina sporna postavitev panojev brez pravne podlage.

Sodišče prve stopnje je odločilo, da je toženka dolžna odstraniti z ravne strehe na objektu v ..., poslovna stavba na parc. št. 1191, vl.št. 691 k.o..., ki je v tožničini solasti do 1004/10000, dva oglaševalna roto panoja z vso nosilno konstrukcijo in vzpostaviti prejšnje stanje, tako da se na vseh prizadetih delih ravne strehe vzpostavi brezhibna hidroizolacija. Sodišče druge stopnje je toženkino pritožbo zoper navedeno sodbo zavrnilo in prvostopenjsko sodbo potrdilo.

Revizijo zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila toženka iz vseh revizijskih razlogov ter predlagala, da se razveljavita obe sodbi sodišč nižjih stopenj. V reviziji poudarja, da je dodatek k najemni pogodbi določal v 5. členu, da predstavlja nastanek škode v poslovnih prostorih tožnice razlog za odpoved najemnega razmerja. V obravnavanem sporu pa ni bila izkazana škoda ter ni pojasnjeno, zakaj je utemeljena negatorna tožba. Postavitev panojev je opravljena v skladu s pogodbo in tožničinimi navodili. Ker tožnica ob sklenitvi dodatka k najemni pogodbi še ni bila zemljiškoknjižna solastnica sporne nepremičnine, ni imela statusa najemodajalca. Sankcija za nespoštovanje določb najemne pogodbe je zgolj odpoved najemnega razmerja in ne zahtevek za odstranitev panojev.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo in tožnici, ki nanjo ni odgovorila (tretji odstavek 375. člena Zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

V postopkih na nižjih stopnjah sojenja je bilo ugotovljeno:

- da je tožnica solastnica stavbe, na kateri je toženka postavila oglaševalni pano,

- z dodatkom k najemni pogodbi, sklenjenim 21.10.1998 med toženko na eni strani ter tožnico in še dvema solastnikoma kot najemodajalci, je bilo dogovorjeno, da se sme nova konstrukcija opreti izključno v ograjo terase, priključki pa da se izvedejo po stenah,

- nosilni stebrički nove konstrukcije za panoje so postavljeni v ploščo nad nosilnimi zidovi ter se konstrukcija ne opira zgolj na ograjo terase, kot je bilo dogovorjeno,

- tožnica je pozvala toženko, da v roku osmih dni postavi konstrukcijo v skladu z dogovorom, po izteku roka pa je sporočila, da pogodbo razdira.

Sodišči nižjih stopenj sta šteli za odločilni ugotovitvi, da panoji niso bili postavljeni v skladu z dodatkom k najemni pogodbi in da je bila glavna obveznost toženke iz te pogodbe prav postavitev panojev v skladu z zahtevami dodatka to je, da konstrukcija ni usidrana na teraso. Glede na take ugotovitve in na podlagi ocene, da oddaja terase v najem ni posel rednega upravljanja, pač pa posel, ki okvir rednega upravljanja presega in je zato zanj potrebno soglasje vseh solastnikov, sta zaključili, da je tožnica v skladu z določbama 124. in 125. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) razdrla pogodbo in na podlagi 42. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) zahtevala odstranitev panojev ter vzpostavitev prejšnjega stanja.

Po presoji revizijskega sodišča sta sodišči nižjih stopenj na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja spor pravdnih strank pravno pravilno presodili in utemeljeno ugodili tožbenemu zahtevku. Ker je bilo ugotovljeno, da toženka ni postavila panojev v skladu s pogoji dodatka k najemni pogodbi, ni izpolnila s pogodbo prevzete obveznosti. Predmet dodatka k najemni pogodbi je bil prav način postavitve konstrukcije panojev. Kot sta ugotovili sodišči nižjih stopenj, toženka ni izpolnila zahtev iz dodatka k pogodbi, kar je bila njena glavna obveznost. Obveznosti ni izpolnila niti po pozivu tožnice. Zaradi neizpolnitve glavne obveznosti po dodatku k najemni pogodbi, je tožnica razdrla pogodbo s toženko v skladu z določbama 124. in 125. člena ZOR, kot sta zaključili že sodišči nižjih stopenj. Posledica razdora pogodbe je, da je toženkina sporna postavitev panojev brez pravne podlage. Revizijsko sodišče sprejema presojo sodišč nižjih stopenj, da oddaja skupne terase v najem predstavlja posel, ki presega okvir rednega upravljanja (četrti odstavek 15.

člena ZTLR). Za sklenitev take pogodbe mora biti tako podano soglasje vseh solastnikov in če tega ni (več), lahko uveljavlja pravno varstvo pred vznemirjenem tretjega vsak solastnik (43. člen ZTLR). Predmet varstva po 42. členu ZTLR pa je tako prepoved vznemirjenja kot odstranitev z vznemirjenjem nastalega stanja. Tako tožbo ima ne le lastnik (kakršen status toženka oporeka tožnici, češ da ob sklenitvi najemne pogodbe še ni bila vpisana v zemljiški knjigi kot solastnica), pač pa tudi domnevni lastnik (kakršen status bi tožnici šel v primeru, če bi držale toženkine revizijske trditve o vpisu tožničine solastnine v zemljiški knjigi po sklenitvi najemne pogodbe).

Toženkina revizijska izvajanja o tem, da daje dodatek k najemni pogodbi podlago za odpoved najemnega razmerja, če bi prišlo do škode v tožničinem lokalu zaradi postavitve spornega panoja, so pravno nepomembna. Namreč tožnica te pravne podlage v tem sporu ni uveljavljala, pač pa razdrtje pogodbe. V čem naj bi bila v postopkih na nižjih stopnjah sojenja zagrešena bistvena kršitev določb pravdnega postopka in katera izmed njih, revizija ni pojasnila. Zato v smeri postopkovnih kršitev revizijsko sodišče ni moglo preizkusiti izpodbijane sodbe. Revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava pa ni podan, kot je pojasnjeno v razlogih te odločbe.

Revizijsko sodišče je zato neutemeljeno toženkino revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

ZOR člen 124, 125. ZTLR člen 15, 15/4, 42, 43.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.