sodba III Ips 111/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2001-02-13

najem poslovnih prostorov - retroaktivnost pravnih aktov - povrnitev vrednosti vlaganj v poslovni prostor

Zakon o dopolnitvi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorov (Ur.l. RS št. 32/2000) velja le za še obstoječa najemna razmerja.

Glede na določilo prvega odstavka 498. člena ZPP je vrhovno sodišče nadaljevalo revizijski postopek po določilih ZPP iz leta 1977.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, ki je vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi tako, da je tožena stranka dolžna plačati tožnici 3.624.032,30 SIT z zakonitimi obrestmi, medtem ko je za presežek tožbeni zahtevek zavrnilo; po nasprotni tožbi je tožečo stranko obsodilo, da mora plačati toženi stranki zneska 265.359,30 SIT in 1.171.955,00 SIT z zamudnimi obrestmi, medtem ko pa je ugotovilo, da terjatev tožene stranke do tožeče stranke iz pobotnega ugovora ne obstoji.

Proti sodbi sodišča druge stopnje v zvezi s sodbo sodišča prve stopnje v delu, da ne obstoji v pobot uveljavljana terjatev tožene stranke do tožeče stranke (v višini tožbenega zahtevka tožeče stranke), vlaga tožena stranka revizijo zaradi bistvene kršitve določil postopka in zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Državno tožilstvo Republike Slovenije se o reviziji ni izjavilo, tožeča stranka pa nanjo ni odgovorila.

Tožena stranka uveljavlja kot revizijski razlog bistveno kršitev določil postopka, vendar ne pove, v čem bi naj sodišče druge stopnje zakon formalno kršilo. Ta revizijski razlog tako ni podan, ko tudi po uradni dolžnosti ni bila ugotovljena formalna kršitev iz 386. člena ZPP.

Zmotno uporabo materialnega prava vidi revizija v tem, da sodišče druge stopnje pri odločanju o pobotnem ugovoru tožene stranke - ki se nanaša na uveljavljanje tožničine obveznosti plačila vrednosti toženkinih vlaganj v najeti poslovni prostor - ni upoštevalo Zakon o dopolnitvi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. RS, št. 32/2000), ki v 35 b členu prisilno ureja obveznost najemodajalca, da najemniku povrne vrednost njegovih vlaganj, s katerimi se je povečala vrednost najetega poslovnega prostora.

Novela naj bi se po določilu 2. člena uporabila v sodnih postopkih, ki ob uveljavitvi novele, se pravi 21.04.2000, še niso bili pravnomočno končani. To naj bi veljalo tudi za obravnavani postopek, saj je sodišče druge stopnje razsodilo o zadevi za tem 20.06.2000.

Stališče tožene stranke o obvezni uporabi novele v obravnavanem sporu ne pride v poštev. Iz več določil novele izhaja, da se novela s prisilnimi določbami nanaša le na najemna razmerja, ki še trajajo. To sledi iz določila drugega odstavka 35 b člena, da se načelno povrnitev vrednosti vlaganj ureja preko zniževanja najemnine; nadalje iz določil 35 c in 35 č člena, da lahko najemodajalec odpove najemno razmerje le pod določenimi pogoji (na primer le, če povrne vlaganja); in iz določbe 35 d člena, da najemnina v določenih primerih ne more biti višja od povprečne najemnine.

Takšen pravni zaključek, da novela velja le za obstoječa najemna razmerja, je tudi v skladu z ustavnim načelom iz 155. člena Ustave Republike Slovenije o prepovedi retroaktivne veljavnosti zakonov. Usklajevanje najemnih razmerij, ki so že prenehala, z novelo za nazaj bi bilo ravno v nasprotju z navedenim ustavnim načelom.

Ker novela nima retroaktivne veljavnosti, sodišči prve in druge stopnje pa sta ugotovili, da je najemno razmerje med sedanjima pravdnima strankama prenehalo s 1.10.1993, ko je tožena stranka najete prostore izpraznila in jih s primopredajnim zapisnikom izročila tožeči stranki, je bilo treba revizijo kot neutemeljeno zavrniti.

ZPSPP-B člen 1, 2.ZPSPP člen 35b, 35c, 35d.URS člen 155.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.