Sodba II Ips 291/2001
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2002-02-28

prodaja stanovanja po privatizacijskih določbah - razveza pogodbe zaradi neizpolnitve - plačilo kupnine - zamuda pri plačilu obrokov kupnine

Če kupec ne zmore odplačevati obrokov za stanovanje, ki ga je kupil na podlagi določb VIII. poglavja SZ, lahko zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe. V tem primeru mu je prodajalec dolžan povrniti že plačane obroke v realni vrednosti, zmanjšane za neprofitno najemnino, in s kupcem skleniti najemno pogodbo, če ta to želi (prvi odstavek 124. člena SZ). Toženka pa pred začetkom pravde in v pravdi ni zatrjevala, da ne zmore odplačevati obrokov, pa tudi razveze kupoprodajne pogodbe ni zahtevala. Zato je pravno zmotno njeno stališče, da je postala solastnik kupljenega stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom stanovanja. Po določbi drugega odstavka 124. člena SZ lahko kupec, ki mu prodajalec ne želi vrniti že plačanih obrokov, res postane solastnik stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom vrednosti stanovanja, vendar samo takrat, kadar iz razlogov, ki so navedeni v prvem odstavku istega člena SZ, sam zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe.

Sodišče prve stopnje je odločilo, da se razveže prodajna pogodba, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 28. 4. 1997 in katere predmet je bilo dvosobno stanovanje. Toženki je še naložilo, da mora tožnici povrniti 76.475,00 stroškov postopka.

Sodišče druge stopnje je pritožbo toženke zavrnilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila toženka pravočasno revizijo in v njej uveljavljala revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava.

Sodišči druge in prve stopnje nista pravilno uporabili določbe 124. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), ki v drugem odstavku določa, da postane kupec solastnik stanovanja v primeru, če mu prodajalec noče vrniti plačanega dela kupnine. Tožnica toženki vse do vložitve revizije ni vrnila plačanega dela kupnine. Določb Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) pa sodišči ne bi smeli uporabiti, saj je v pogodbi, ki je bila sklenjena med pravdnima strankama, povsem jasno določeno, da je razdrtje pogodbe lahko le posledica neplačanih 10 odstotkov kupnine. Tolikšen del kupnine pa je toženka v dogovorjenem roku plačala. Tožnica bi lahko zahtevala od toženke le plačilo še neplačanih obrokov. Določba 129. člena ZOR pa se nanaša le na bodoče obveznosti. Za razdrtje pogodbe glede že izpolnjenih obveznosti bi morala tožnica, ob upoštevanju drugega odstavka 129. člena ZOR, dokazati, da zanjo izpolnitev brez manjkajočih izpolnitev nima pomena. Tega pa tožnica ni dokazala.

Tožba bi morala biti vložena tudi proti toženkinemu zakonskemu partnerju. Reviziji naj se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje pa razveljavita. Podrejeno naj se reviziji tako ugodi, da bo tožničin tožbeni zahtevek zavrnjen.

Revizija je bila vročena nasprotni stranki, ki na revizijo ni odgovorila, ter Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

Sodišče prve stopnje je v zadevi odločilo pred uveljavitvijo Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999. Zato je revizijsko sodišče uporabilo določbe Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977 (prvi odstavek 498. člena novega ZPP).

Po uradni dolžnosti upoštevne (386. člen ZPP 1977) bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP 1977 v pravdi ni bilo. Druge bistvene kršitve določb pravdnega postopka se upoštevajo le, če jih revident izrečno in določno uveljavlja. Revizija le s trditvijo, da uveljavlja "bistveno kršitev določb postopka", niti formalno opredeljeno niti vsebinsko ni zatrjevala nobene procesne kršitve.

V izpodbijani pravnomočni odločbi pa je pravilno uporabljeno tudi materialno pravo.

Če kupec ne zmore odplačevati obrokov za stanovanje, ki ga je kupil na podlagi določb VIII. poglavja SZ, lahko zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe. V tem primeru mu je prodajalec dolžan povrniti že plačane obroke v realni vrednosti, zmanjšane za neprofitno najemnino, in s kupcem skleniti najemno pogodbo, če ta to želi (prvi odstavek 124. člena SZ). Iz ugotovitev sodišč druge in prve stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano, toženka pa jih z revizijo ne more izpodbiti (tretji odstavek 385. člena ZPP 1977), izhaja, da toženka pred začetkom pravde in v pravdi ni zatrjevala, da ne zmore odplačevati obrokov, pa tudi razveze kupoprodajne pogodbe ni zahtevala. Zato je pravno zmotno njeno stališče, da je postala solastnik kupljenega stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom stanovanja. Po določbi drugega odstavka 124. člena SZ lahko kupec, ki mu prodajalec ne želi vrniti že plačanih obrokov, res postane solastnik stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom vrednosti stanovanja, vendar samo takrat, kadar iz razlogov, ki so navedeni v prvem odstavku istega člena SZ, sam zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe. Kot je bilo že povedano, pa toženka razveze pogodbe ni zahtevala.

Zmotno je tudi revizijsko stališče, da so v konkretni zadevi lahko odločilni le tisti razvezni razlogi, ki so navedeni v kupoprodajni pogodbi in da določb ZOR za razrešitev spora ni mogoče uporabiti. Pogodba, ki sta jo sklenili pravdni stranki, je dvostranska pogodba. Na podlagi te pogodbe so nastale pravice in obveznosti za obe pravdni stranki, tedaj tudi za toženko. Dolžnost tožnice je bila, da toženki stanovanje izroči, toženkina pa, da dogovorjeno kupnino plača na način in v rokih, kot se je s pogodbo dogovorila. Toženka svoje pogodbene obveznosti ni izpolnila, saj obrokov dogovorjene kupnine ni plačevala (celo v reviziji ne trdi, da bi jih plačala). Na podlagi določbe 124. člena ZOR je imela zato tožnica možnost zahtevati izpolnitev obveznosti (plačilo neplačanih zapadlih obrokov kupnine) ali pa pod pogoji iz 125. člena in naslednjih ZOR razdreti pogodbo. Iz ugotovitev sodišč druge in prve stopnje izhaja, da je tožnica pisno pozvala toženko, naj izpolni pogodbo in jo obenem opozorila, da bo zahtevala razvezo pogodbe, če zapadli obroki kupnine kljub opominu ne bodo plačani. Toženka kljub opominu in kljub opozorilu, da bo zahtevana razveza pogodbe, zapadlih obrokov ni poravnala. Dodatni rok za izpolnitev zapadle obveznosti je bil primeren (30 dni od prejema opomina), toženka pa tudi v tem roku obveznosti ni izpolnila. Zato je tožnica utemeljeno zahtevala razdrtje pogodbe (tretji odstavek 126. in prvi odstavek 125. člena ZOR).

Sodišči druge in prve stopnje sta se v svojih odločitvah res sklicevali tudi na določbo 129. člena ZOR, kar revizija izrecno graja, vendar pa sklicevanje obeh sodišč tudi na to določbo ZOR ni pravno odločilno, saj je do razveze sklenjene kupoprodajne pogodbe prišlo že na podlagi v prejšnjem odstavku te obrazložitve navedenih določb ZOR.

Kupoprodajna pogodba je bila sklenjena le s toženko. Zato niso utemeljene revizijske trditve, da bi morala tožnica tožbeni zahtevek na razvezo sklenjene kupoprodajne pogodbe naperiti tudi proti toženkinemu možu.

Iz navedenih razlogov toženkina revizija ni utemeljena. Zato jo je revizijsko sodišče zavrnilo (393. člen ZPP 1977).

SZ člen 124, 124/1, 124/2.ZOR člen 124, 125, 125/1, 126, 126/3, 129.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.