sodba II Ips 385/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2001-01-31

privatizacija stanovanj - odpoved stanovanjskega razmerja - nedograjena stanovanjska hiša v lasti imetnika stanovanjske pravice

Po določbi tretjega odstavka 60. člena ZSR potrdi sodišče odpoved stanovanjskega razmerja in določi izpraznitveni rok, če družinska stanovanjska hiša še ni dograjena, imetnik stanovanjske pravice pa bi jo lahko dogradil. V obravnavani zadevi je bilo ugotovljeno, da prejšnja imetnica stanovanjske hiše ni mogla dograditi pred uveljavitvijo SZ, ob njegovi uveljavitvi (leta 1991), pa tudi ne do dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje v letu 1999. Te ugotovitve pa pomenijo, da tožena stranka prejšnji imetnici stanovanjske pravice ne bi mogla odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov. To pa nadalje pomeni, da pogoj iz 128. člena SZ, ki odvezuje lastnika prodati stanovanje, v obravnavanem primeru ni izpolnjen.

Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku delno ugodilo in toženi stranki naložilo, da mora skleniti s tožečo stranko prodajno pogodbo, katere predmet bo dvoinpolsobno stanovanje v četrtem nadstropju stanovanjske hiše na Vrhniki, pod pogoji in za ceno, kot je navedeno v izreku sodbe. Toženi stranki je še naložilo, da mora tožnici povrniti stroške postopka v znesku 355.064 SIT, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.9.1999 dalje do plačila.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti pravnomočni sodbi sodišča druge stopnje je vložila tožena stranka pravočasno revizijo in v njej uveljavljala revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Vse ugotovljene okoliščine omogočajo zaključek, da bi lahko tožnica in njena mati, ki je bila pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona (SZ) imetnica stanovanjske pravice, hišo dogradili. Tožnica, njen brat in tožničina mati, so pridobitno sposobni. Tožničinemu bratu je bil podarjen solastninski delež na hiši šele po uveljavitvi SZ. Očitno je, da je bila darilna pogodba sklenjena le zato, da bi se lahko odkupilo sporno stanovanje. Tožnica in njena mati bi lahko pridobili tudi posojilo za dograditev hiše, ki bi se zavarovalo z zastavno pravico, poroštvom, pri zavarovalnici itd. Ugotovitve sodišč, kolikšni stroški so potrebni za dograditev hiše, niso točne. Tožničina mati je s svojimi ravnanji dosegla, da je ostala brez premoženja. Razlog za zaustavitev začete gradnje so bili nesporazumi med zakoncema in ne finančna nezmožnost graditeljev. S tožnico bi se lahko sklenila najemna pogodba za čas, dokler hiša ne bo dograjena. Do sklenitve najemne pogodbe pa bi seveda lahko prišlo le v primeru, če bi bil tožbeni zahtevek tožnice zavrnjen, saj drugače tožnica za sklenitev najemne pogodbe ni zainteresirana. Reviziji naj se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje pa tako spremenita, da bo tožbeni zahtevek zavrnjen.

V postopku, ki je bil opravljen po 375. členu ZPP, tožeča stranka na revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Tožena stranka uveljavlja v reviziji revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava (na pravilno uporabo materialnega prava mora revizijsko sodišče paziti tudi po uradni dolžnosti - 371. člen ZPP), ki pa, ob upoštevanju v postopku pred nižjima sodiščema ugotovljenih pravno odločilnih dejstev, po presoji revizijskega sodišča ni podan.

V postopku pred sodiščema druge in prve stopnje je bilo ugotovljeno:

- da je bila mati tožnice ob uveljavitvi SZ na spornem stanovanju imetnica stanovanjske pravice;

- da je imetnica stanovanjske pravice soglašala, da po določbah SZ stanovanje odkupi njena hčerka - tožnica;

- da je bila imetnica stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ do 1/2 solastnica hiše v gradnji in da je po uveljavitvi SZ (dne 6.10.1993) svoj solastninski delež na hiši podarila sinu B. Š.;

- da je hiša, katere solastnica je bila imetnica stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ, še vedno v surovem stanju, in je, kot je v razlogih sodbe zapisalo sodišče prve stopnje, "absolutno neprimerna za takojšnje bivanje";

- da bi se nedograjena hiša lahko usposobila za kolikor toliko normalno prebivanje z investicijo, ki bi znašala na dan izdaje sodbe sodišča prve stopnje 7.953.657 tolarjev;

- da tožnica in njena mati (prejšnja imetnica stanovanjske pravice) glede na svoje dohodke take investicije ne zmoreta in da nista kreditno sposobni za najetje posojila, ki bi omogočilo nadaljevanje gradnje;

- da je bila hiša dograjena do tretje gradbene faze že v letu 1986 in da se od tega leta pa do sojenja na prvi stopnji (16.9.1999)

Tožena stranka pretežni del navedenih dejanskih ugotovitev (višino zneska, ki je po ugotovitvah sodišč potreben za nadaljevanje gradnje, ugotovljeno kreditno nesposobnost prejšnje imetnice stanovanjske pravice in tožnice), izpodbija, kar pa v revizijskem postopku ni več dovoljeno (tretji odstavek 370. člena ZPP).

Glede na navedene dejanske ugotovitve, ki so za odločitev v zadevi pravno odločilne, sta sodišči prve in druge stopnje tudi po presoji revizijskega sodišča pravilno uporabili materialno pravo. Dolžnost tožene stranke prodati stanovanje po privatizacijskih določbah SZ oziroma obstoj njene pravice, da prodajo odkloni, sta presojali ob upoštevanju okoliščin, ki so obstajale pred uveljavitvijo SZ (začetek gradnje hiše, stanje hiše ob ustavitvi gradnje), ob uveljavitvi SZ, in v času po uveljavitvi SZ, vse do trenutka izdaje sodbe na prvi stopnji. Ob upoštevanju v navedenem časovnem obdobju obstoječih okoliščin konkretnega primera, sta tožbenemu zahtevku materialnopravno pravilno ugodili, saj že v letu 1986 ustavljene gradnje (hiša je še vedno v tretji gradbeni fazi) s sredstvi, s katerimi razpolaga prejšnja imetnica stanovanjske pravice, ni mogoče dograditi, njena otroka (tožnica in njen brat, ki je solastnik nedograjene hiše), pa ji s svojimi sredstvi pri gradnji tudi ne moreta pomagati.

Po določbi tretjega odstavka 60. člena ZSR potrdi sodišče odpoved stanovanjskega razmerja in določi izpraznitveni rok, če družinska stanovanjska hiša še ni dograjena, imetnik stanovanjske pravice pa bi jo lahko dogradil. V obravnavani zadevi je bilo ugotovljeno, da prejšnja imetnica stanovanjske hiše ni mogla dograditi pred uveljavitvijo SZ, ob njegovi uveljavitvi (leta 1991), pa tudi ne do dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje v letu 1999. Te ugotovitve pa pomenijo, da tožena stranka prejšnji imetnici stanovanjske pravice ne bi mogla odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov. To pa nadalje pomeni, da pogoj iz 128. člena SZ, ki odvezuje lastnika prodati stanovanje, v obravnavanem primeru ni izpolnjen.

Po povedanem se je pokazalo, da revizija tožene stranke ni utemeljena. Zato jo je revizijsko sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.