Sodba II Ips 438/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2001-03-01

razdrta kupna pogodba - plačilo kupnine - odklonitev sklenitve najemne pogodbe - izpraznitev stanovanja

Pogoji za uporabo določbe 58. člena Stanovanjskega zakona, potem ko je bila prodajna pogodba zaradi neplačila kupnine razdrta, bi bili podani le, če bi tožena stranka sklenitev najemne pogodbe odklonila.

Tožeča stranka je od tožencev s tožbo zahtevala, naj se izselita iz dvosobnega stanovanja št. 1 v pritličju stanovanjske hiše v Ilirski Bistrici ter ji ga izročita praznega oseb in stvari. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. Pritožbo tožeče stranke je sodišče druge stopnje zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje vlaga tožeča stranka revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava in predlaga njeno spremembo z ugoditvijo tožbenemu zahtevku, ali pa razveljavitev sodb nižjih sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. V nasprotju z ugotovitvami sodišč druge in prve stopnje je tožeča stranka ohranila kupoprodajno pogodbo v veljavi v skladu z določbo 125. člena ZOR (Zakona o obligacijskih razmerjih). Pogodba ni bila razdrta po samem zakonu. Drugačno sklepanje je v nasprotju s 3. in 11. členom kupoprodajne pogodbe. Do razveze pogodbe je prišlo po določbi 11. člena pogodbe, zaradi česar tožeča stranka ni bila več dolžna skleniti najemne pogodbe. Po razvezi pogodbe na podlagi določila njenega 11. člena je tožena stranka v stanovanju ostala brez pravnega naslova, zaradi česar je treba uporabiti določbo 58. člena Stanovanjskega zakona o dolžnosti izpraznitve stanovanja. Sicer pa izpodbijana sodba nima stališča do odločilnega dejstva, ki sledi iz navedene razlage 11. člena pogodbe, to pa pomeni bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 13. točki drugega odstavka 354. člena ZPP.

Tožena stranka na revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena ZPP, Zakona o pravdnem postopku - 1977).

Zatrjevane kršitve načela proste presoje dokazov (8. člen ZPP), ki naj bi imela za posledico pomanjkanje razlogov o odločilnih dejstvih v izpodbijani sodbi (očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 13. točke drugega odstavka 354. člena ZPP), revizija ni posebej obrazložila. Vsa odločilna dejstva pa slede iz zapisa kupoprodajne pogodbe in nesporno ugotovljene okoliščine, koliko in kdaj je tožena stranka plačala tožeči stranki iz naslova kupnine. Ostalo pa je stvar pravne presoje, predvsem razlage posameznih pogodbenih določil (3., 11. in 12. člen kupoprodajne pogodbe) v skladu z določbo 125. člena ZOR. Zato revizijsko sodišče v izpodbijani sodbi ne najde niti zatrjevane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 13. točke drugega odstavka 354. člena ZPP, niti posredno uveljavljene kršitve pravdnega postopka iz 2. točke prvega odstavka 385. člena ZPP - ker naj bi sodišče druge stopnje ne odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 375. člena ZPP).

Obe sodišči pa sta tudi pravilno uporabili materialno pravo.

Ugotovitev, da je plačilo dela kupnine v določenem roku bistvena sestavina pogodbe (3. člen pogodbe), je pravilna. Ker navedeni pogoj ni bil izpolnjen, je nastopil položaj, kot da bi bila pogodba razdrta. Določba 11. člena pogodbe v nasprotju z revizijskimi stališči ne vnaša dvomov: v tretjem odstavku 12. člena je obveznost sklenitve najemne pogodbe - ker plačilo delne kupnine ni bilo izvršeno - posebej predpisana. Ob ugotovitvi, da tožena stranka sklenitve najemne pogodbe ne odklanja, je nastopila dolžnost lastnika stanovanja (tožeče stranke), da toženi stranki ponudi sklenitev najemne pogodbe. Prav takšna je tudi pravna razlaga, sprejeta v izpodbijani sodbi - s poudarkom na posebnem položaju, v katerem je kupec po razdrtju pogodbe in na pomenu nemotene rabe stanovanja.

Pogoji za uporabo določbe 58. člena Stanovanjskega zakona pa bi bili podani le, če bi tožena stranka sklenitev najemne pogodbe odklonila.

Zavrnitev revizije temelji na določbi 393. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.