Sodba II Ips 211/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-10-26

odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - neplačevanje najemnine - socialna stiska najemnika

Na obstoj socialne stiske iz tretjega odstavka 53. člena SZ se najemnik uspešno sklicuje takrat, kadar izpolnjuje tudi pogoje iz četrtega odstavka istega člena, kadar torej lastniku stanovanja in občinskemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, predloži ustrezno potrdilo centra za socialno delo.

Sodišče prve stopnje je v izreku pod točko 1. sodbe razsodilo, da se tožencu odpove najemna pogodba za trisobno stanovanje v drugem nadstropju stavbe v Ribnici, zaradi česar se mora v 60 dneh z vsemi osebami in stvarmi izseliti in to stanovanje izročiti tožeči stranki. V izreku pod točko 2. sodbe je tožencu še naložilo, da mora plačati toženi stranki za čas od januarja 1996 do avgusta 1998 dolžno najemnino v skupnem znesku 564.052,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov od različnih datumov zapadlosti do plačila.

Sodišče druge stopnje je toženčevo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Toženec v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavlja revizijske razloge bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje ter zavrnitev tožbenega zahtevka. Postopek je bil nepravilno zaključen v njegovi odsotnosti, saj se je toženec opravičil, da ne more priti zaradi smrti v družini. Gre za opravičljiv razlog, ne pa za toženčevo prosto voljo, ali bo sodeloval na obravnavi, kot meni sodišče druge stopnje. Toženec najemnine ni mogel plačevati, saj je že dve leti nezaposlen, nezaposlena je tudi njegova žena. Zato mu stanovanjskega razmerja ne bi smeli odpovedati in tudi ne naložiti plačila zaostale najemnine. Tožeča stranka toženca ni opozorila, da lahko uveljavlja svoje pravice, na plačilo najemnine pa ga je opozorilo šele SPL d.o.o..

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila,in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

Glede na prehodno določbo prvega odstavka 498. člena novega Zakona o pravdnem postopku (Ul. RS, št. 26/99) je revizijsko sodišče v tej pravdni zadevi uporabilo določbe ZPP/77.

Sodišče prve stopnje je v izreku pod točko 1. tožencu odpovedalo najemno razmerje za sporno stanovanje. Ker tožeča stranka vrednosti tega dela tožbenega zahtevka ni ocenila, je revizijsko sodišče ob preizkusu vprašanja dovoljenosti tega dela revizije v skladu z 38. členom ZPP/77 vzelo kot vrednost spornega predmeta enoletno najemnino. Glede na podatke o dolžni najemnini iz izreka pod točko 2. sodbe sodišča prve stopnje je ugotovilo, da ta vrednost presega mejni znesek 80.000,00 SIT iz 382. člena ZPP/77 in da je zato revizija tudi proti temu delu izpodbijanih sodb dovoljena.

Iz odločilnih dejanskih ugotovitev sodišč druge in prve stopnje v tej pravdni zadevi izhaja, da toženec v obdobju od januarja 1996 do avgusta 1998 ni plačeval najemnine, da je prejel opomin pred tožbo, da je bil v njem opozorjen tudi na posledice neplačila in da ni predložil potrdila centra za socialno delo o nezmožnosti plačila najemnine. Revizijske trditve, da ni bil opozorjen na svoje pravice, so neupoštevne, saj sta sodišči ugotovili, da je tožeča stranka tožencu poslala ustrezen in pravilen opomin pred tožbo, ki je vseboval tudi pouk, kakšno potrdilo lahko zahteva pri centru za socialno delo in ga nato predloži tožeči stranki. Kljub temu toženec takega potrdila ni pridobil, na centru za socialno delo pa je v drugem postopku (za pridobitev denarnega nadomestila) med drugim trdil, da za to stanovanje niti nima sklenjene najemne pogodbe.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da nezaposlenost najemnika sama po sebi ne zadostuje za uspešno upiranje odpovedi najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine. Določbi tretjega in četrtega odstavka 53. člena Stanovanjskega zakona (Ul. RS, št. 18/91-I do 22/2000; v nadaljevanju SZ) je treba presojati skupaj in ne ločeno drugo od druge. Zato se na obstoj socialne stiske iz tretjega odstavka 53. člena SZ najemnik uspešno sklicuje takrat, kadar izpolnjuje tudi pogoje iz četrtega odstavka istega člena, kadar torej lastniku stanovanja in občinskemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, predloži potrdilo centra za socialno delo, da zaradi socialne stiske, v kateri se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, ni zmogel poravnati najemnine in drugih obveznosti po tem zakonu v celoti. Po dejanski ugotovitvi obeh sodišč toženec ni tako ravnal. Že ta ugotovitev je zadostovala za odločitev v tej pravdni zadevi. Zato revizijsko sodišče le dodaja, da je toženec po lastnih navedbah v odgovoru na tožbo nezaposlen od maja 1997 dalje, najemnino pa je nehal plačevati že v januarju 1996.

Odločitvi sodišča prve stopnje o odpovedi najemne pogodbe in izpraznitvi stanovanja ter sodišča druge stopnje o zavrniti toženčeve pritožbe sta skladni z materialnopravnimi določbami 53. člena SZ, njuni odločitvi o dolžnem plačilu zaostale najemnine pa z materialnopravnimi določbami 44. člena SZ in same najemne pogodbe.

Zmotno je toženčevo revizijsko stališče, da je sodišče prve stopnje bistveno kršilo določbe pravdnega postopka, ker je obravnavo kljub njegovemu opravičilu opravilo v njegovi odsotnosti. Prisotnost stranke na obravnavi je njena pravica, ne pa hkrati tudi njena dolžnost. Zato so pravilni razlogi sodišča druge stopnje, da je udeležba stranke odvisna od njene lastne volje. Sodišče prve stopnje je torej pravilno ravnalo, ko je obravnavo opravilo v toženčevi odsotnosti, pa čeprav je toženec svoj izostanek (z enakim razlogom že za drugo obravnavo) opravičil, saj toženec ni istočasno predlagal preložitve obravnave, pa tudi nobena od pravdnih strank ni predlagala izvedbe dokaza s toženčevim zaslišanjem. Pred tem je toženec vložil pismen odgovor na tožbo, priložil mu je listine, na katere se je skliceval, naknadno še dodatno listino in dva dopisa ter s temi dejanji tudi izvajal svojo pravico obravnavanja pred sodiščem. Ker je bil na narok pravilno vabljen, njegove preložitve pa ni predlagal, so bili izpolnjeni pogoji iz 295. člena ZPP/77 za opravo naroka v njegovi odsotnosti.

Revizijsko sodišče je po ugotovitvi, da uveljavljani revizijski razlogi niso utemeljeni in da v postopku pred sodiščema druge in prve stopnje ni prišlo do uradno upoštevnih procesnih kršitev, na podlagi 393. člena ZPP/77 zavrnilo toženčevo neutemeljeno revizijo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.