Sodba II Ips 614/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-05-25

najem poslovnih prostorov - adaptacija poslovnih prostorov - povrnitev stroškov vlaganj v nepremičnino predpogodba - svoboda urejanja obligacijskih razmerij

Tožnica pri sklicevanju na načelo enake vrednosti dajatev prezre drugo temeljno načelo obligacijskega prava, to je načelo svobode urejanja obligacijskih razmerij iz 10. člena ZOR. Dogovor, da gredo investicije v lokal v tožničino breme, ni v nasprotju z nobenim prisilnim predpisom ali moralnim načelom. Tožnica si je ob sklepanju najemne pogodbe lahko izgovorila manj pravic ali težje pogoje, kot bi se dogovoril kdo drug.

Sodišče prve stopnje je v drugem sojenju zavrnilo podredni tožbeni zahtevek za plačilo 195.517,00 SIT s pp., ker se je tožnica ob sklenitvi najemne pogodbe zavezala na svoje stroške urediti poslovni prostor, zatrjevanega hkratnega ali naknadnega ustnega dogovora o povrnitvi vloženih investicijskih vlaganj pa ni dokazala. Do predčasnega prenehanja najemnega razmerja je prišlo zaradi krivdnih razlogov na njeni strani. Toženca njegov dopis z dne 5.8.1991 ne zavezuje k povrnitvi vlaganj. Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Tožnica v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavlja revizijske razloge bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. V 6. odstavku na drugi strani sodbe sodišča druge stopnje je nasprotje med razlogi sodbe in zatrjevano izpovedjo tožnice na naroku 16.6.1992. Tožnici, ki je plačevala 400 DEM mesečne najemnine, se nikoli ni zdelo normalno, da gredo stroški ureditve v njeno breme kljub tako visoki najemnini. Želela je najemnino v višini 100 DEM in takšna najemnina se ji je zdela normalna, res pa je potem pristala na 400 DEM. Ko sodišče govori o "takšni višini najemnine", ne pojasni, katero višino je imelo v mislih in so zato razlogi nerazumljivi. Predvsem pa tožnica na naroku 16.6.1992 ni bila zaslišana in ni dala izjave, na katero se sklicuje sodišče druge stopnje. Materialno pravo je napačno uporabljeno, ker sta pravdni stranki zapisali, da bosta glede vlaganj sklenili dogovor. Zato ne gre le za pogajanja, temveč za neke vrste predpogodbo, za soglasje, da uredita razmerje, kar stranke zavezuje k dosegi končnega cilja. Zato ne more biti govora o tem, da se je tožnica v 4. členu najemne pogodbe odpovedala po končanju najemnega razmerja zahtevati nazaj investicijske stroške. Zavezala se je le za začetek opravljanja svoje dejavnosti opremiti prostor. Ker je ves čas plačevala ekonomsko najemnino, bi bilo povsem nesmiselno pričakovati, da bo tožencu prepustila vse investicije. Če bi sodišče od vsega začetka izhajalo iz temeljnega načela o enaki vrednosti dajatev, bi temu primerno to načelo lahko nadgradilo z uporabo materialnega prava tako, da bi odločilo, da je toženec dolžan povrniti tožnici njene investicije v lokal. Tožnica se še sklicuje na svoje pritožbene trditve.

Revizija je bila vročena tožencu, ki nanjo ni odgovoril, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju:

Glede na prehodno določbo prvega odstavka 498. člena novega Zakona o pravdnem postopku (Ul. RS št. 26/99) je revizijsko sodišče v tej pravdni zadevi uporabilo določbe ZPP/77.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da v postopku pred sodiščema druge in prve stopnje ni prišlo niti do revizijsko uveljavljanih, niti do uradno upoštevnih procesnih kršitev. V nasprotju z revizijskimi trditvami je tožnica dejansko bila zaslišana na naroku 16.6.1992. Njeno izpoved na tretji strani zapisnika je sodišče druge stopnje korektno povzelo v razlogih v 6. odstavku na drugi strani svoje sodbe. Tožnica je povedala, da je bila najemnina visoka, pa tudi, da se ji je zdelo normalno, da gredo stroški iz 4. člena najemne pogodbe v breme najemnika. Sodišče druge stopnje je povzelo tožničino izpoved zato, da je dodatno potrdilo dokazno oceno sodišča prve stopnje, da se pravdni stranki ob sklenitvi najemne pogodbe nista dodatno ustno dogovorili, da bodo tožničina vlaganja v toženčev poslovni prostor povrnjena. Razlogi sodišča druge stopnje o "takšni višini najemnine" niso nejasni, ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je znašala najemnina 400 DEM, to pa je povzelo tudi sodišče druge stopnje v razlogih v 7. odstavku na drugi strani sodbe.

Iz odločilnih dejanskih ugotovitev obeh sodišč izhaja, da sta se pravdni stranki v 4. členu najemne pogodbe jasno dogovorili, da je ureditev prostora v breme tožnice kot najemnice; da hkratnega ali naknadnega ustnega dogovora o (sorazmerni) povrnitvi vloženih investicij v primeru predčasnega prenehanja pogodbenega razmerja (do česar je čez eno leto in pol res prišlo zaradi protipogodbenega tožničinega ravnanja) nista sklenili; in da tudi toženčevega dopisa z dne 5.8.1991 ni razumeti kot njegove zaveze, povrniti tožnici njena investicijska vlaganja. Sodišče druge stopnje je k razlogom sodišča prve stopnje dodalo, da tudi Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ul. SRS št. 18/74, 34/88) v 14. členu dopušča možnost, da se pogodbenika v najemni pogodbi glede izročitve urejenih prostorov dogovorita tako, kot sta se dogovorili pravdni stranki. Toženčev dopis, da se bosta glede preostanka vrednosti dogovorila s posebnim pismenim dogovorom skupaj s pisno primopredajo prostora (do česar ni prišlo), ne predstavlja njegove zaveze, ker je šlo le za pogajanja, ki po 30. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (Ul. SFRJ št. 29/78, 39/85, 57/89; v nadaljevanju ZOR) še ne zavezujejo.

Revizijsko sodišče glede na take trditve pravdnih strank in take dejanske ugotovitve obeh sodišč pritrjuje tudi materialnopravnim razlogom obeh sodišč, da toženca k povrnitvi v njegov lokal vloženih investicijskih vlaganj tožnice ne zavezuje niti pogodba niti zakon. Tožničinemu revizijskemu stališču, da je toženčev dopis z dne 5.8.1991 šteti za neke vrste predpogodbo, ni mogoče pritrditi, saj ta ne ustreza niti formalnim niti vsebinskim zahtevam iz 45. člena ZOR. Iz dopisa izhaja le toženčeva pripravljenost za pogajanja, kar ga res ne zavezuje. Iz navedb pravdnih strank in njunih tožbenih in nasprotnih tožbenih zahtevkov pa še izhaja, da sta imeli v tistem času več medsebojnih terjatev.

Tožnica pri revizijskem sklicevanju na načelo enake vrednosti dajatev prezre drugo temeljno načelo obligacijskega prava, to je načelo svobode urejanja obligacijskih razmerij iz 10. člena ZOR. Dogovor, da gredo investicije v lokal v tožničino breme, ni v nasprotju z nobenim prisilnim predpisom ali moralnim načelom. Tožnica si je ob sklepanju najemne pogodbe lahko izgovorila manj pravic ali težje pogoje, kot bi se dogovoril kdo drug. Zato so materialnopravno pravilni razlogi obeh sodišč, da toženca k povrnitvi tožničinih investicijskih vlaganj v njegov lokal po prenehanju najemnega razmerja ne zavezuje niti zakon niti pogodba.

Revizijsko sodišče ni upoštevalo tožničinega sklicevanja na njene pritožbene trditve, ker ni bilo konkretizirano in ker je revizija izredno pravno sredstvo z omejenim obsegom in razlogi izpodbijanja v primerjavi s pritožbo kot rednim pravnim sredstvom. Glede na povzete revizijske trditve pa revizija tudi sicer ne terja drugačnega ali dodatnega odgovora.

Zato je revizijsko sodišče na podlagi 393. člena ZPP/77 tožničino neutemeljeno revizijo zavrnilo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.