Sodba II Ips 1/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-06-14

najem - prenehanje najema - odpoved najemne pogodbe

Po odpovedi najemne pogodbe tožnik kot prejšnji najemnik ne more uspeti z zahtevo, da mu toženec na podlagi najemne pogodbe vrne v posest nepremičnino, ki jo je imel v najemu. Z odpovedjo pogodbe so tožniku prenehale pravice, ki jih je imel kot najemnik.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem je tožnica M. P. na podlagi gradnje lastnica hiše s pripadajočim zemljiščem na parceli št. 1182/10 vl. št... k.o..., toženec pa ji mora dovoliti odmero tega zemljišča in izstaviti zemljiškoknjižno listino za vknjižbo lastninske pravice pri novi parceli na njeno ime. Zavrnilo je tudi zahtevek, po katerem bi moral toženec izprazniti stanovanjsko hišo in jo izročiti v posest tožnikoma. Ugotovilo je, da tožnica pri gradnji objekta na parceli, ki je imela tedaj številko 485/1 k.o..., ni bila v dobri veri. Iz te stavbe je bil tožničin mož A. G. sodno deložiran, nato je toženčeva mati kot tedanja lastnica te nepremičnine sklenila z drugim tožnikom najemno pogodbo. Ker je tožnik nehal plačevati najemnino, mu je toženec kot sedanji lastnik nepremičnine in pravni naslednik najemodajalke odpovedal najemno pogodbo. Tožnica ni dokazala pravne podlage za pridobitev lastninske pravice na spornem objektu in pripadajočem zemljišču.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo prve stopnje.

Proti tej sodbi vlaga tožeča stranka revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi sodbo sodišča druge stopnje in vrne zadevo temu sodišču v novo sojenje, ali pa da spremeni obe sodbi in ugodi tožbenemu zahtevku. Navaja, da je hišo zgradila skupaj z možem A. G. v dobri veri, saj je dobila parcelo v ta namen od podjetja Ingrad. Toženec je sicer zemljiškoknjižni lastnik parcele, ne pa tudi stavbe. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča je ves čas plačeval drugi tožnik. V prejšnjem sistemu zemljiška knjiga ni imela enakega pomena, kot ga ima zdaj. Sodišči sta spregledali, da drugi tožnik zahteva izpraznitev hiše tudi kot najemnik po pogodbi. Razlogov za odpoved pogodbe pa ni bilo.

Revizija je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku).

Revizijsko sodišče je na podlagi 498. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999 (Ur.l. RS št. 26/99) uporabilo Zakon o pravdnem postopku iz leta 1977 (Ur.l. SFRJ št. 4/77 do 27/90) - v nadaljevanju ZPP.

Sodišči prve in druge stopnje sta na podlagi ocene dokazov (izpiska iz zemljiške knjige, listin o sodni deložaciji A. G. in najemne pogodbe z dne 11.10.1971) ugotovili, da tožnica pri gradnji stavbe na parceli s tedanjo številko 485/1 k.o... ni bila v dobri veri. Tožnica v reviziji navaja razloge za nasprotno stališče. Ti razlogi so bili ovrženi prav z navedenimi dokazi, saj izpisek iz zemljiške knjige dokazuje, da je bila parcela v lasti tožnikove matere, ne pa Ingrada. S svojimi revizijskimi navedbami skuša tožeča stranka prikazati, da je bilo v zvezi z njeno dobrovernostjo pri gradnji zmotno ugotovljeno dejansko stanje. To pa po določbi tretjega odstavka 385. člena ZPP ni dovoljen revizijski razlog. Zato revizijsko sodišče teh revizijskih navedb ne more obravnavati.

Sodišči nista spregledali najemne pogodbe z dne 11.10.1971 in njene odpovedi z dne 2.7.1996. Najemna pogodba dokazuje, da sta pogodbeni stranki upoštevali lastninsko pravico na parc. št. 485/1 k.o...

najemodajalke M. J. in da zato drugi tožnik kot najemnik ne more uspešno uveljavljati stvarnopravnih zahtevkov na tej parceli. Tega ne more spremeniti niti okoliščina, da je tožnik plačeval nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. To namreč ni spremenilo njegovega položaja najemnika. Po odpovedi najemne pogodbe pa tožnik kot prejšnji najemnik ne more uspeti z zahtevo, da mu toženec na podlagi najemne pogodbe vrne v posest nepremičnino, ki jo je imel v najemu. Z odpovedjo pogodbe so tožniku prenehale pravice, ki jih je imel kot najemnik (597. člen Zakona o obligacijskih razmerjih). Zato tudi na tej pravni podlagi izpraznitveni zahtevek ni utemeljen.

Z najemno pogodbo z dne 11.10.1971 sta pogodbeni stranki objekt na parceli št. 485/1 k.o... opredelili kot barako, ki jo bo najemnik po preteku najemne pogodbe popolnoma porušil (tč. IV. pogodbe).

Začasnega objekta, ki je po gradbeni izvedbi baraka, ni treba vpisati v zemljiško knjigo. Zato dejstvo, da se to ni zgodilo, ne vpliva na odločanje o tožbenih zahtevkih, postavljenih v tej pravdi.

Tožeča stranka je v zmoti, ko navaja, da v času gradnje zemljiška knjiga ni imela takega pomena, kot ga ima zdaj. Tudi pravna pravila prejšnjega Zakona o zemljiških knjigah so temeljila na načelu zaupanja v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga je bila vedno javna knjiga. Njeni podatki so vsakomur dostopni in se zato ni mogoče uspešno sklicevati na nepoznavanje zemljiškoknjižnega stanja.

Glede na navedeno uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Prav tako niso podani razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. člen ZPP). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožeče stranke kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.