Sklep II Ips 477/98
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-07-08

uskladitev določil stanovanjske pogodbe s SZ - tožba na izpraznitev stanovanja

Odločitev o izpraznitvenem zahtevku po 58. členu SZ zahteva istočasno presojo dejanskega stanja v skladu z določbo 156. člena SZ (uskladitvena dolžnost, kadar je stanovanjska pogodba sklenjena še po določbah ZSR).

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi, zadeva pa vrne temu sodišču v novo sojenje.

Revizijski stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Sodišče prve stopnje je ugodilo primarno uveljavljanemu tožnikovemu zahtevku in tožencu naložilo, da mora izprazniti trisobno stanovanje v Ljubljani s pripadajočo kletjo in drvarnico ter ga izpraznjenega oseb in stvari, razen vgradnja opreme, izročiti tožniku, do izpraznitve pa mora tožniku plačevati od 1.3.1993 dalje mesečno najemnino v višini tolarske protivrednosti 500 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila. Ker je ugodilo primarno postavljenemu tožbenemu zahtevku, o tožnikovih podrejeno uveljavljanih zahtevkih (odpoved najemne pogodbe glede istega stanovanja po 59. členu v zvezi s 53. členom Stanovanjskega zakona oz. sklenitev najemne pogodbe po določbah Stanovanjskega zakona) ni odločalo. Tožencu je zato naložilo v plačilo tožnikove pravdne stroške.

Pritožbi tožene stranke je sodišče druge stopnje ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje glede odločitve o glavni stvari tako spremenilo, da je primarno uveljavljani tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločitev o pravdnih stroških je pridržalo za poznejšo sodbo, zaradi česar je izrek o pravdnih stroških v izpodbijani sodbi razveljavilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje vlaga tožeča stranka revizijo iz revizijskih razlogov po določbi čl. 385 ZPP in predlaga njeno spremembo z zavrnitvijo pritožbe proti sodbi sodišča prve stopnje. Toženčev ugovor, po katerem ta soglaša s sklenitvijo najemne pogodbe, vendar s korekturo glede zneska mesečne najemnine, ne more biti identičen z nasprotno tožbo na sklenitev najemne pogodbe. Podano je nasprotje v razlogih glede odločilnih dejstev (13. točka 2. odstavka 354. člena ZPP). Toženec nikoli od tožnika ni zahteval sklenitve najemne pogodbe, zahteval pa je, da se mu stanovanje proda po določilih Stanovanjskega zakona. Ko ga je tožnik k sklenitvi najemne pogodbe pozival, je le izjavil, da bi bil pripravljen plačevati po 300 DEM, ne pa po 500 DEM mesečne najemnine. V tej smeri ni postavil nasprotnega tožbenega zahtevka, ki bi ga bilo mogoče obravnavati. Uporaba določb 58. in 156. člena Stanovanjskega zakona ne nalaga lastniku, da bi moral bivšega najemnika na kolenih prositi, naj vendarle sklene novo najemno pogodbo, ki bo usklajena z določbami Stanovanjskega zakona. Ker najemnik ni dolžan skleniti najemne pogodbe, najkasneje s trenutkom odklonitve le-te absolutno izgubi status bivšega najemnika. Zakon dopušča možnost najemniku, da zahteva znižanje najemnine, ni pa upravičen odkloniti podpisa najemne pogodbe. Če to stori, postane nezakoniti uporabnik. Obrazložitev izpodbijane sodbe je nerazumljiva v delu, ko navaja, da dejansko in pravno stanje toženčevega položaja zaenkrat še ne opravičuje uporabe določbe 58. člena Stanovanjskega zakona.

Tožena stranka na revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo (3. odstavek 390. člena ZPP, Zakona o pravdnem postopku).

Stališče izpodbijane sodbe, da je toženec med pravdo podal ugovor, "ki je po svoji vsebini identičen z nasprotno tožbo na sklenitev najemne pogodbe", odraža resnično toženčevo procesno ravnanje.

Revizija v tem obsegu izpodbijani sodbi neutemeljeno očita, da "o odločilnih dejstvih nasprotuje sama sebi". Oba zahtevka - tožnikov na izselitev in toženčev (ta se pokriva s tožnikovim podrejenim zahtevkom) na sklenitev najemne pogodbe, točneje - kot je v izpodbijani sodbi pravilno ugotovljeno - na njeno uskladitev z določili Stanovanjskega zakona (SZ - Uradni list RS, št. 18/91) sta med seboj res izključujoče povezana. Ta povezanost pa je po drugi strani tudi opravičila (ob sicer napačni pravni razlagi) zapis, da "dejansko in pravno stanje toženčevega položaja zaenkrat še ne upravičuje uporabe določbe 58. člena SZ". Revizijskega razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka izpodbijani sodbi v okviru v njej opisane pravne razlage tako ni mogoče očitati.

Revizija pa je utemeljena, kolikor izpodbijani odločitvi očita zmotno uporabo materialnega prava. Zavrnitev izpraznitvenega zahtevka po določbi 58. člena ZPP je utemeljevana z uporabo določbe 156. člena SZ, vendar ob napačni pravni presoji glede na doslej ugotovljeno dejansko stanje. Toženec razpolaga s stanovanjsko pogodbo za sporno stanovanje. Nadomestila jo je sodba sodišča prve stopnje opr.št. VI P 282/87 z dne 16.5.1990, ki je postala pravnomočna dne 31.10.1990. Tožnika je po določbi 156. člena SZ zadela dolžnost, da v šestih mesecih po uveljavitvi zakona (sodba sodišča druge stopnje pravilno ugotavlja, da ta rok nima "prekluzivne" narave) uskladi določila te pogodbe z določili SZ. Iz dejanskih ugotovitev sledi, da je ravnal v skladu s svojo dolžnostjo in tožencu ponudil v podpis najemno pogodbo, s katere vsebino se ta ni strinjal le v delu, ki se nanaša na plačilo (očitno profitne) najemnine. Namesto 500 DEM je bil pripravljen v tolarski protivrednosti plačevati le 300 DEM mesečno. Če je višina ponujene najemnine "uskladitvena", kot po vsebini svojih razlogov ugotavlja sodba sodišča prve stopnje, je toženec podpis na pogodbi neupravičeno odklonil. Izpraznitvena tožba bi v tem primeru morda ne bila preuranjena. Res je, da je zadeva v "fazi formiranja najemnega razmerja med pravdnima strankama", vendar bi ob zavrnitvi izpraznitvenega zahtevka v tem delu tožnikovo upravičenje bilo dokončno razsojeno.

Opisana zmotna uporaba materialnega prava terja razveljavitev sodbe sodišča druge stopnje in vrnitev zadeve temu sodišču v novo sojenje (2. odstavek 395. člena ZPP). Pravilna uporaba določbe 156. člena SZ terja obravnavo toženčevih pritožbenih navedb v celoti, torej v obsegu, ki je naveden, in v sferi "izključujoče" povezanosti primarnega zahtevka s toženčevimi ugovori.

Napotki za vnovično sojenje po povedanem niti niso potrebni.

Pritožbene navedbe bo potrebno izčrpati v celoti in odgovoriti na vprašanje, ali je toženec upravičeno odklonil podpis na najemni pogodbi ali ne. Predvsem pa odločitev o izpraznitvenem zahtevku - kakršnakoli že je ali bo - v tem primeru niti "zaenkrat" ne more biti utemeljena brez hkratne presoje z navedeno uporabo določbe 156. člena SZ. To pa terja istočasni razmislek o "uskladitvenosti" tožnikove ponudbe v najemni pogodbi: če je ponudba v skladu z določili SZ, pa je toženec (neupravičeno) ni sprejel, bo to morda podlaga za uporabo določbe 58. člena SZ v skladu s tožbenim zahtevkom.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi 166. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.