Sodba II Ips 57/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-10-13

tožba na izselitev - izpraznitev stanovanja - sklenitev najemne pogodbe - plačilo najemnine

Tako lastnika stanovanja kot njegovega uporabnika zadeva enaka dolžnost sklenitve najemne pogodbe po določilu 147. člena SZ.

Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo, da se mora izseliti iz enosobnega stanovanja v hiši v S. ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki. Toženčevo pritožbo proti tej sodbi je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo sodišča prve stopnje potrilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje vlaga toženec revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga njeno spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka, ali pa njeno razveljavitev ter razveljavitev sodbe sodišča prve stropnje in vrnitev zadeve temu sodišču v novo sojenje. V času, ko je tekla pravda med tožečo stranko in tožencem, v kateri je bil obravnavan toženčev tožbeni zahtevek na sklenitev kupoprodajne pogodbe za sporno stanovanje, toženec res ni plačeval najemnine, bil pa je v dobri veri, da bo s svojim tožbenim zahtevkom uspel in da mu zato najemnine ne bo treba plačevati. Ko je bil toženčev tožbeni zahtevek dokončno zavrnjen, je bil pripravljen skleniti s tožečo stranko najemno pogodbo, žal pa je ta vložila proti njemu v januarju 1994 tožbo na izselitev. Najemna pogodba torej ni bila sklenjena zaradi posebnih okoliščin, ne pa iz razlogov, ki bi utemeljevali tožbeni zahtevek. Po končanju postopka v pravdi na sklenitev kupoprodajne pogodbe bi tožeča stranka tožencu lahko ponudila sklenitev najemne pogodbe. Po določbi 147. člena Stanovanjskega zakona sta tako lastnik kot najemnik zavezana k sklenitvi pogodbe.

Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena ZPP, Zakona o pravdnem postopku - 1977).

Toženec v reviziji trdi, da je odklanjal plačevanje najemnine za sporno stanovanje zato, ker je računal, da bo uspel s tožbenim zahtevkom na realizacijo pravice do njegovega odkupa po določbah 117. člena SZ (Stanovanjskega zakona). Taka revizijska trditvena podlaga vsebinsko ne odstopa od toženčevih stališč, ki jih je podal že v odgovoru na tožbo: da je namreč odklonil podpis na najemni pogodbi, ki mu jo je ponudila tožeča stranka. Pravno to pomeni, da ne drži nadaljnja trditev revizije, da "tožeča stranka žal za sklenitev pogodbe ni storila ničesar, temveč je vložila tožbo". Revident je torej v svojih navedbah notranje protisloven. Določbo 147. člena SZ sicer pravilno razlaga s stališča, da sta oba, tako lastnik kot uporabnik zavezana k sklenitvi najemne pogodbe, vendar pa je potiskanje tožeče stranke v vlogo krivca za nesklenitev te pogodbe v očitnem nasprotju z dejanskimi ugotovitvami, pa tudi lastnimi navedbami toženca o razlogih, zaradi katerih je podpis na (ponujeni) najemni pogodbi odklonil.

V sodbi sodišča druge stopnje je v prid pravilnih stališč tožeče stranke uporaba določbe 147. člena SZ v povezavi z določbo 58. člena SZ obrazložena z izpeljavo, da ob ugotovljenem dejanskem stanju ni pravno odločilno, na kakšen način je tožena stranka pridobila pravico bivanja v spornem stanovanju in kako je mogoče to njeno pravico vsebinsko opredeliti po prejšnji stanovanjski zakonodaji. Revizija je tudi v tej smeri neuspešna, saj toženec v postopku na nižjih stopnjah ni zahteval sklenitve najemne pogodbe. Ne glede na to pa je treba toženca (ponovno) opozoriti na razloge za zavrnitev njegovega zahtevka na nakup spornega stanovanja, ki njegov status v stanovanju ne opredeljujejo s stališča, da je na njem pridobil stanovanjsko pravico.

Določba 58. člena SZ v tem primeru utemeljeno prihaja v poštev kot podlaga za odločitev, po kateri mora tožena stranka sporno stanovanje izprazniti. Materialno pravo je v izpodbijani sodbi prav uporabljeno. Ker je tudi preizkus po uradni dolžnosti po določbi 386. člena ZPP pokazal, da v postopku na nižjih stopnjah ni bilo kršitev, na katere je na revizijski stopnji treba paziti po uradni dolžnosti, je bilo treba revizijo zavrniti kot neutemeljno (393. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.