Sodba II Ips 393/98
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-05-26

privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - stanovanje v stavbi, ki je kulturni spomenik - drugo primerno stanovanje - prodaja s predkupno pravico

Vsebina predkupne pravice je, da stvar, na katero se predkupna pravica nanaša, ne more preiti v last drugega proti volji upravičenca (527. člen ZOR). To pa pomeni, da tudi upravičenca, ki tako stvar že ima v svoji lasti, ni mogoče prisiliti v prodajo drugemu.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe za stanovanje v S., pod pogoji, ki jih določa Stanovanjski zakon za privatizacijo stanovanj, ugodilo pa je podrejenemu zahtevku, po katerem mora tožena stranka prodati tožnici drugo primerno stanovanje. Ugotovilo je, da je imela tožnica ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona stanovanjsko pravico na stanovanju, ki ga želi odkupiti. Ker pa je stanovanje v stavbi, ki je razglašena za umetnostni in kulturni spomenik in ker ni izkazano soglasje pristojne strokovne organizacije, ni pogojev za sklenitev prodajne pogodbe. Tožena stranka pa mora na podlagi 2. odstavka 129. člena Stanovanjskega zakona prodati tožnici drugo primerno stanovanje.

Proti tej sodbi sta se pritožili obe pravdni stranki. Sodišče druge stopnje je obe pritožbi zavrnilo in potrdilo sodbo prve stopnje.

Svojo odločitev je utemeljilo s stališčem, da je treba uporabiti Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o naravni in kulturni dediščini (Ur.l. RS št. 26/92), ki je glede na Stanovanjski zakon kasnejši in specialen predpis, s katerim je omejen promet s stanovanji v stavbah, ki so zaščitene kot spomenik ali znamenitost.

Proti tej sodbi vlaga revizijo tožeča stranka. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da niso podane okoliščine iz 1. odstavka 129. člena Stanovanjskega zakona, saj občina na lastnem stanovanju nima predkupne pravice. Sklicuje se na Zakon o lastninjenju spomenikov in znamenitosti v družbeni lastnini. Nasprotuje stališču, da je Zakon o kulturni in naravni dediščini specialen predpis glede na Stanovanjski zakon. V zvezi s tem opozarja na protislovje v obrazložitvi izpodbijane sodbe. Navaja, da je stanovanje že prešlo v last občine. Ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona ni bilo ovir za prodajo stanovanja. Meni, da je Stanovanjski zakon specialen predpis glede na Zakon o naravni in kulturni dediščini. Sklicuje se še na Zakon o lastninjenju spomenikov in znamenitosti v družbeni lastnini, po katerem je s. stari grad postal last občine. Predlaga, da revizijsko sodišče spremeni izpodbijano sodbo in ugodi primarnemu tožbenemu zahtevku.

Revizija je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Stanovanjski zakon je bil sprejet dne 11. oktobra 1991 (Ur.l. RS št. 19/91), Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o naravni in kulturni dediščini pa je bil sprejet dne 29.5.1992 (Ur.l. RS št. 26/92). Zapis v izpodbijani sodbi, da je Stanovanjski zakon kasnejši, je torej očitna pisna napaka, kar je razvidno tudi iz nadaljnje obrazložitve izpodbijane sodbe. Stanovanjski zakon na splošno ureja privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš. Novela Zakona o naravni in kulturni dediščini pa posebej ureja prodajo spomenikov in znamenitosti, uzakonja predkupno pravico občine in pod določenimi pogoji dovoljuje prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj. Ta zakon je glede na Stanovanjski zakon poseben predpis, saj določa pogoje za prodajo samo tistih stanovanj, ki so spomenik ali znamenitost. Zato je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da gre za lex specialis.

Kasnejši in poseben zakon pa je močnejši od prejšnjega in splošnega zakona. Zato je treba v tem primeru uporabiti novelo Zakona o naravni in kulturni dediščini (Ur.l. 26/92).

Sodišče sodi glede na dejansko in pravno stanje ob času zadnje glavne obravnave (326. člen ZPP). Ker v obravnavanem primeru sodba nadomesti prodajno pogodbo, mora biti predmet prodaje dopusten glede na predpise, ki veljajo ob času sojenja (47. in 49. člen Zakona o obligacijskih razmerjih). Tudi iz tega razloga je treba v obravnavanem primeru upoštevati navedeno novelo Zakona o naravni in kulturni dediščini. Ta zakon pa določa predkupno pravico občine za primer, ko se prodaja spomenik ali znamenitost (3. člen) in možnost prodaje stanovanja, kadar ob izkazanih posebnih pogojih izda soglasje za to pristojna strokovna organizacija. Določba o predkupni pravici je v zvezi z določbo 1. odstavka 129. člena Stanovanjskega zakona, po kateri lastnik ni dolžan prodati stanovanja, na katerem ima kdo zakonito predkupno pravico. Tožeča stranka meni, da ta določba ne pride v poštev, ker občina na svojem stanovanju ne more imeti predkupne pravice. Vsebina predkupne pravice je, da stvar, na katero se predkupna pravica nanaša, ne more preiti v last drugega proti volji upravičenca (527. člen ZOR). To pa pomeni, da tudi upravičenca, ki tako stvar že ima v svoji lasti, ni mogoče prisiliti v prodajo drugemu. Drugačno razumevanje pravnega položaja, kakršen je v obravnavani zadevi, je brez podlage. Določba 4. člena novele pa posebej ureja prodajo stanovanj, ki so spomeniki ali znamenitosti. Prodajo sicer dovoljuje, vendar pod določenimi pogoji, katerih izpolnitev ugotavlja pristojna strokovna organizacija. Njenega soglasja v obravnavani zadevi ni. Spor o tem, kdo je dolžan soglasje priskrbeti, je odveč. Zakon tega ne določa, po logiki stvari pa mora v sporu, kakršen je obravnavani, za to poskrbeti tista stranka, ki ji to koristi. Vsekakor v času sojenja soglasja ni bilo, zato primarnemu zahtevku ni bilo mogoče ugoditi.

Tožeča stranka v tožbi in tudi v reviziji navaja, da je sporno stanovanje v lasti tožene stranke. Tako izrečno navaja tudi tožena stranka v odgovoru na tožbo. Ta okoliščina med strankama ni bila sporna in je zato ni bilo treba ugotavljati z dokazovanjem (221. člen ZPP). Ugotovitev, da je tožena stranka lastnica spornega stanovanja, navaja tudi sodba prve stopnje. Zato sklicevanje na Zakon o lastninjenju spomenikov in znamenitosti v družbeni lastnini (Ur.l. Rs št. 22/96) v tem primeru ne pride v poštev. Ta zakon ureja lastninjenje spomenikov in znamenitosti v družbeni lastnini (1. člen zakona) ter se zato ne nanaša na spomenike in znamenitosti, ki so bili že v lasti pravnih ali fizičnih oseb.

Tožnica bo pravico do privatizacije lahko uresničila na podlagi 2. odstavka 129. člena Stanovanjskega zakona, ker je pravilno ugodeno njenemu podrejenemu tožbenemu zahtevku. Primarni zahtevek pa je bil glede na navedeno zavrnjen na podlagi pravilne uporabe materialnega prava. Uveljavljani revizijski razlog ni podan, prav tako niso podani drugi razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. člen ZPP). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožeče stranke kot neutemeljeno (393. čl. ZPP).

ZOR člen 47, 49, 527.SZ člen 129, 129/1, 129/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.