Sodba II Ips 155/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-11-25

promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami - predkupna pravica najemnika - najemna pogodba za nedoločen čas - cena stanovanja - tožba predkupnega upravičenca na razveljavitev pogodbe

V zvezi z načinom ponudbe stanovanja v odkup in njenega sprejema so v 19. členu SZ formalno in natančno določeni pogoji, vendar ne brez razloga, saj gre za pomembna pravna dejanja in je namen predpisane oblike v tem, da se preprečijo kasnejši spori.

Prva toženka, ki v reviziji navaja, da je drugi toženki prodala stanovanje za enako ceno, bi se nesporazumom lahko izognila, če bi bila v ponudbi zapisala ceno, tako kot predvideva prvi odstavek 19. člena SZ. Tudi dokazovanje o tem, kdaj je tožnica zvedela za kupoprodajno pogodbo med toženima strankama, bi bilo enostavnejše, če bi bila prva toženka ravnala po četrtem odstavku 19. člena SZ takoj ob prodaji stanovanja in ne bi tega storila šele na zahtevo tožnice.

Sodišče prve stopnje je razveljavilo kupoprodajno pogodbo, ki sta jo 3.8.1995 sklenili toženi stranki, s katero je druga tožena stranka kupila stanovanje, ki meri 58,96 m2 in leži v pritličju hiše v Celju na parceli št... k.o..., vpisani pri vložku št.... Poleg tega je razsodilo, da mora prva tožena stranka skleniti enako pogodbo s tožnico in ji omogočiti prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi. Sodišče prve stopnje je tako razsodilo zato, ker je ugotovilo, da gre tožnici kot najemnici stanovanja za nedoločen čas predkupna pravica po 18. členu Stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 do 23/96), toda prva tožena stranka ji ga pred prodajo drugi toženki ni pravilno ponudila v odkup, poleg tega pa ga je prodala po znatno nižji ceni od ponujene.

Po pritožbi druge tožene stranke, se pravi kupca stanovanja, je sodišče druge stopnje, ki ni našlo bistvene kršitve določb pravdnega postopka, sprejelo ugotovljeno dejansko stanje in se strinjalo z uporabo materialnega prava. Zato je zavrnilo neutemeljeno pritožbo in potrdilo izpodbijano sodbo.

Proti pravnomočni sodbi je pravočasno vložila revizijo prva tožena stranka. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da vrhovno sodišče ugodi reviziji ter spremeni sodbi, tako da tožbeni zahtevek zavrne, ali razveljavi sodbi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da sta sodišči preveč ozko in formalistično razlagali 19. člen SZ, ki predpisuje način za ponudbo stanovanja predkupnemu upravičencu. Po njenem ni izključeno dokazovanje, da je bilo stanovanje ponujeno v odkup in za konkretni primer navaja, da je tožnica vedela za prodajo stanovanja in za pogoje, zaradi česar je treba njeno vedenje presojati kot molk po tretjem odstavku 19. člena SZ, saj se tožnica v 60 dneh ni izjavila o nakupu stanovanja. Dodaja, da je prvotoženka nato prodala stanovanje drugotoženki pod popolnoma enakimi pogoji. Opozarja še na to, da je bila tožba vložena dne 12.10.1995, torej po izteku prekluzivnega roka iz 20. člena SZ, saj je tožnica zvedela za prodajo v avgustu 1995, ko je bilo na položnici zapisano ime nove lastnice, ali vsaj naslednji dan, ko ji je J. K. izročil kopijo prodajne pogodbe.

Po določilu 390. člena Zakona o pravdnem (ZPP 1977, Ur.l. SFRJ, št. 4/77 do 27/90 in RS, št. 55/92) je bila revizija vročena tožnici, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

V zvezi z uporabo določil procesnega prava je treba pojasniti, da je tudi revizijsko sodišče v danem primeru odločalo po pravilih ZPP 1977, ker je treba po prvem odstavku 498. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP 1999, Ur.l. RS, št. 26/99), ki je medtem začel veljati, nadaljevati postopek po dotedanjih predpisih, če je bila pred uveljavitvijo novega procesnega zakona na prvi stopnji izdana sodba, s katero se je končal postopek pred sodiščem prve stopnje.

Revizijsko sodišče, ki mora po določilu 389. člena ZPP 1977 paziti na dovoljenost revizije, ugotavlja, da se prva tožena stranka, ki sedaj vlaga revizijo, ni pritožila proti prvi sodbi, zaradi česar načeloma ne bi imela več pravice do revizije. Toda ker sta toženi stranki nujni in enotni sospornici po 201. členu ZPP 1977, saj zaradi narave njunega razmerja ni mogoče odločiti o razveljavitvi pogodbe tako, da bi bila odločitev za obe pogodbeni stranki različna in ker se je pritožila druga tožena stranka, je revizija dovoljena in jo je sodišče vsebinsko presojalo.

Tretji odstavek 385. člena ZPP 1977 prepoveduje revizijo v zvezi z ugotovljenim dejanskim stanjem, zato revizijske navedbe o drugačnem dejanskem stanju, niso dovoljene. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je poleg pravdnih strank, vezano tudi vrhovno sodišče, izhaja:

- da med pravdnima strankama ni spora o tem, da je bila tožnica imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju in da ji gre predkupna pravica,

- da je prva tožena stranka z dopisom s 23.8.1994 obvestila tožnico o možnosti nakupa stanovanja, da je tožnica ta dopis prejela in da se je v danem roku zglasila pri referentu prve tožene stranke J. K., - da v dopisu ni bila navedena prodajna cena, a jo je tožnici izračunal J.K. in da je znašala 4.500 nemških mark, ter

- da je bilo stanovanje kasneje prodano drugi toženi stranki in je tožnica zvedela za prodajo 21.9.1995.

Na tako ugotovljeno dejansko stanje sta nižji sodišči pravilno uporabili materialno pravo, zlasti določila SZ o predkupni pravici, do katere je tožnica upravičena po določilu 18. členu tega zakona. V zvezi z načinom ponudbe stanovanja v odkup in njenega sprejema revidentka pravilno ugotavlja, da so v 19. členu SZ formalno in natančno določeni pogoji, vendar ne brez razloga, saj gre za pomembna pravna dejanja in je namen predpisane oblike v tem, da se preprečijo kasnejši spori. V konkretnem primeru je sodišče kljub temu, da prva tožena stranka ni izkazala, da bi tožnici ponudila v odkup stanovanje "po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču" (prvi odstavek 19. člena SZ), na podlagi drugih izvedenih dokazov ugotovilo, da je tožnica prejela ponudbo. Toda glede vsebine ponudbe se z izvedenimi dokazi ni moglo prepričati, da je bila tožnici ponujena enaka cena, kot je navedena v prodajni pogodbi dne 3.8.1995, s katero je prva tožena stranka prodala stanovanje drugi toženki. Nasprotno, iz izpovedi tožnice in priče J. K. sta sodišči ugotovili drugačno dejansko stanje in prva toženka, ki v reviziji navaja, da je drugi toženki prodala stanovanje za enako ceno, bi se nesporazumom lahko izognila, če bi bila v ponudbi zapisala ceno, tako kot predvideva prvi odstavek 19. člena SZ. Tudi dokazovanje o tem, kdaj je tožnica zvedela za kopoprodajno pogodbo med toženima strankama, bi bilo enostavnejše, če bi bila prva toženka ravnala po četrtem odstavku 19. člena SZ takoj ob prodaji stanovanja in ne bi tega storila šele na zahtevo tožnice, ki je s prejemom položnice v avgustu 1995, na kateri je bilo zapisano ime nove lastnice, začela šele raziskovati razloge za tak zapis ter je za prodajo izvedela šele 21.9.1995. Ker je vložila tožbo na razveljavitev sklenjene prodajne pogodbe in zahtevo, da se pod enakimi pogoji stanovanje proda njej, dne 12.10.1995, je bila ta vložena v predpisanem 30-dnevnem roku iz drugega odstavka 20. člena SZ, torej ni bila prepozna, kot navaja revidentka. Poleg tega je tožnica izpolnila tudi druge predpisane pogoje.

Tako se izkaže, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija. Ker tudi niso podani razlogi, na katere mora sodišče po 386. členu ZPP 1977 paziti po uradni dolžnosti, je po določilu 393. člena ZPP 1993 zavrnilo neutemeljeno revizijo. Zavrnilo je tudi predlog za povrnitev revizijskih stroškov, ker revizija ni utemeljena (prvi in drugi odstavek 154. člena, v zvezi s prvim odstavkom 166. člena ZPP 1977).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.