Sodba II Ips 384/98
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-06-30

stanovanjska najemna razmerja - sklenitev najemne pogodbe - obvezne sestavine najemne pogodbe - plačilo najemnine - konvalidacija - odpoved najemne pogodbe

Po določbah SZ obstaja dolžnost sklenitve najemne pogodbe, zakon pa predpisuje tudi obvezne sestavine te pogodbe (41. člen SZ). Določitev višine, načina in rokov plačevanja najemnine, je le ena od številnih obveznih sestavin najemne pogodbe. Zato s plačevanjem najemnine (tedaj z določitvijo le ene od obveznih sestavin najemne pogodbe) še ne more priti do konvalidacije najemne pogodbe.

V ponujeni najemni pogodbi tožeča stranka ni spoštovala določb SZ, saj je toženim strankam, ki imajo pravico do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas, ponujala sklenitev najemne pogodbe le za določen čas in sicer le za obdobje enega leta. Na tako zoženje pravic, ki jih imajo po SZ, in na omejitev pravice do uporabe stanovanja le na leto dni, pa tožene stranke niso bile dolžne pristati. Do nesklenitve najemne pogodbe je tedaj prišlo zaradi okoliščin na strani tožeče stranke.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da naj se toženim strankam odpovejo stanovanjske pogodbe za stanovanja, ki jih zasedajo v stanovanjski hiši v S. in da morajo po poteku 60 dnevnega odpovednega roka stanovanja izprazniti in jih prosta oseb in stvari izročiti tožeči stranki. Glede stroškov postopka je odločilo, da jih mora tožeča stranka povrniti toženi stranki v znesku 96.455 SIT.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti pravnomočni sodbi sodišča druge stopnje je vložila tožeča stranka pravočasno revizijo in v njej uveljavljala revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Tožena stranka je res plačevala najemnino, vendar pa je njeno višino določila sama. S plačevanjem tako določene najemnine ni moglo priti do sklenitve najemne pogodbe. Tožena stranka je sklenitev najemne pogodbe odklonila. Stanovanje tedaj zaseda nezakonito. Sodišče bi zato moralo tožbenemu zahtevku ugoditi.

Tožbenemu zahtevku pa bi moralo biti ugodeno tudi zato, ker je tožena stranka lastnikom stanovanja odrekla pravico do ogleda stanovanj. Končno ima zgradba, v kateri so stanovanja, tudi status kulturnega spomenika. Kljub temu, da je tožeča stranka to trditev postavila, sodišče v tej smeri ni izvedlo nobenega dokaza. S tem je nepravilno uporabilo določbi 7. in 298. člena ZPP. Reviziji naj se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita, zadeva pa vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

V postopku, ki je bil opravljen po 390. členu Zakona o pravdnem postopku - ZPP, tožena stranka na vročeno revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Po uradni dolžnosti upoštevane bistvene kršitve iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP v pravdi ni bilo. Druge bistvene kršitve se upoštevajo samo, če jih revident izrečno in določno uveljavlja.

Revizija zatrjuje, da je sodišče kršilo določbi 7. in 298. člena ZPP. Po presoji revizijskega sodišča te revizijske trditve niso utemeljene.

Trditev, da je tožeča stranka lahko ponudila toženi stranki sklenitev najemne pogodbe za določen čas zato, ker so stanovanja, ki jih zasedajo tožene stranke, predvidena za prenovo (tretja alinea prvega odstavka 40. člena Stanovanjskega zakona - SZ), je bila postavljena šele v pritožbenem postopku. Nekorekten je zato revizijski očitek, da sodišče prve stopnje ni ravnalo v skladu z določbama 7. in 298. člena ZPP.

Revizija je izredno pravno sredstvo, ki ga je mogoče vložiti proti pravnomočni sodbi, izdani na drugi stopnji (prvi odstavek 382. člena ZPP). V kolikor je mogoče revizijsko trditev, da naj bi bili v postopku zmotno uporabljeni določbi 7. in 298. člena ZPP razumeti tudi tako, da naj bi navedeni določbi ZPP kršilo pritožbeno sodišče, je tudi v tem primeru odgovor lahko le negativen. Tožeča stranka je namreč šele v pritožbenem postopku zatrjevala obstoj nove dejanske podlage, ki naj bi dokazovala utemeljenost tožbenega zahtevka.

Zatrjevanje nove dejanske podlage v pritožbenem postopku pa pomeni spremembo tožbe, ki v pritožbenem postopku ni več dovoljena (190. in 191. člen ZPP). Res pa je tudi, kot je v razlogih svoje odločitve zapisalo pritožbeno sodišče, da tožeča stranka za svoje nove dejanske trditve v pritožbi tudi ni ponudila prav nobenega dokaza. Dolžnost tožeče stranke je, da navede dejstva, na katera opira zahtevek in ponudi dokaze, s katerimi naj se zatrjevana dejstva ugotavljajo (prvi odstavek 186. člena in 219. člen ZPP). Glede na šele v pritožbenem postopku zatrjevane prenove stanovanj, ki jih zasedajo tožene stranke, pa ima SZ še posebno določbo. Prenova se namreč dokazuje s sprejetim prostorskim aktom (drugi odstavek 40. člena SZ). Tak akt pritožbi ne le da ni bil priložen, ampak se v pritožbi ni niti zatrjevalo, da sploh obstaja. Iz pritožbenih trditev, "da je zaradi slabega stanja zgradbe mogoče pričakovati prenovo" pa je mogoče narediti le sklep, da prostorski akt, ki naj bi urejal prenovo, tudi ob vložitvi pritožbe sploh še ni bil sprejet.

Ob upoštevanju v postopku pred sodiščema druge in prve stopnje ugotovljenih pravnoodločilnih dejstev, pa sta sodišči druge in prve stopnje pravilno uporabili tudi materialno pravo.

Reviziji je sicer mogoče pritrditi v delu, v katerem zatrjuje, da pravno ni pravilno stališče obeh sodišč, da je s plačevanjem najemnine (ki naj bi jo določile same tožene stranke), prišlo do sklenitve najemnih pogodb, vendar pa je zavrnitev tožbenega zahtevka kljub temu pravno pravilna. Po določbah SZ obstaja dolžnost sklenitve najemne pogodbe, zakon pa predpisuje tudi obvezne sestavine te pogodbe (41. člen SZ). Določitev višine, načina in rokov plačevanja najemnine, je le ena od številnih obveznih sestavin najemne pogodbe. Zato s plačevanjem najemnine (tedaj z določitvijo le ene od obveznih sestavin najemne pogodbe) še ne more priti do konvalidacije najemne pogodbe. Po ugotovitvah obeh sodišč je tožeča stranka toženim strankam sicer ponudila sklenitev najemnih pogodb, vendar pa so tožene stranke sklenitev ponujene pogodbe odklonile. Za odločitev o tožbenem zahtevku je zato odločilno vprašanje, ali so tožene stranke zato izgubile stanovanjsko zaščito, kakršno jim nudi SZ. Ob upoštevanju dejanskih ugotovitev sodišč druge in prve stopnje odgovor na zastavljeno vprašanje ne more biti pritrdilen. V ponujeni najemni pogodbi namreč tožeča stranka ni spoštovala določb SZ, saj je toženim strankam, ki imajo pravico do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas, ponujala sklenitev najemne pogodbe le za določen čas in sicer le za obdobje enega leta. Na tako zoženje pravic, ki jih imajo po SZ, in na omejitev pravice do uporabe stanovanja le na leto dni, pa tožene stranke niso bile dolžne pristati. Do nesklenitve najemne pogodbe je tedaj prišlo zaradi okoliščin na strani tožeče stranke. Zato ni mogoče pritrditi njenim stališčem, da so tožene stranke izgubile vsakršno stanovanjsko zaščito in da stanovanja zasedajo nezakonito.

Določbo tretjega odstavka 44. člena SZ, ki nalaga najemniku stanovanja, da mora lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu dopustiti vstop v stanovanje zaradi preveritev pravilne uporabe stanovanja, revizija citira povsem korektno in v skladu z določbo osme alinee 53. člena SZ tudi pravilno trdi, da je nedopustitev vstopa v stanovanje krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe. Ob sicer korektnem sklicevanju na navedena določila SZ pa revizija prezre, da je bilo v postopku pred sodiščema druge in prve stopnje ugotovljeno, da toženim strankam s strani lastnika stanovanja oziroma njegovega pooblaščenca zahteva za dopustitev vstopa v stanovanje sploh ni bila dana. Toženim strankam, ki zahteve lastnika (ali njegovega pooblaščenca) za dopustitev vstopa v stanovanje niso prejele, zato ni mogoče očitati, da so ravnale v nasprotju z določbami SZ. Ob upoštevanju ugotovljenih pravnoodločilnih dejstev zato tožeča stranka svojega tožbenega zahtevka ne more uspešno utemeljevati z določbo osme alinee prvega odstavka 53. člena SZ.

Po povedanem se je pokazalo, da revizija ni utemeljena. Zato jo je revizijsko sodišče zavrnilo (393. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.