Sodba II Ips 103/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-11-11

najem stanovanja - najemna pogodba za določen čas - dolžnost sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas - ničnost - soglasje volj - načelo svobode urejanja obligacijskih razmerij - tožba na izselitev

Če prejšnji imetnik stanovanjske pravice svoje pravice iz drugega odstavka 147. člena SZ ne uveljavi, pač pa z lastnikom sklene najemno pogodbo za določen čas, nobeden od pogodbenikov ne krši navedene zakonske določbe. Sklenitev take pogodbe je posledica doseženega soglasja njune pogodbene volje in je v skladu z načelom o svobodnem urejanju obligacijskih razmerij.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku za izpraznitev stanovanja, ker je ugotovilo, da sta pravdni stranki dne 2.2.1994 sklenili veljavno najemno pogodbo za določen čas. Stanovanje je bilo službeno. Najemna pogodba ni nična, toženec je ni sklenil v zmoti ali zaradi sile, grožnje ali prevare tožeče stranke. Ker je s pogodbo in aneksom določeni čas pretekel, je toženec v stanovanju nezakonito in se mora izseliti. Iz enakih razlogov je neutemeljen njegov primarni nasprotni tožbeni zahtevek za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in tudi podrejeni nasprotni tožbeni zahtevek za sklenitev najemne pogodbe za določen čas do dograditve hiše na H. Zato je oba toženčeva nasprotna zahtevka zavrnilo.

Sodišče druge stopnje je toženčevo pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Med razlogi svoje odločitve je poudarilo odločilne dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, pritrdilo razlogom tega sodišča, zakaj ne obstojijo izpodbojnostni in ničnostni razlogi za neveljavnost najemne pogodbe in tudi ocenilo, da status spornega stanovanja za rešitev v tej pravdni zadevi niti ni več pomemben. Ker sta pravdni stranki 2.2.1994 sklenili najemno pogodbo za določen čas, je tožencu s sklenitvijo pogodbe pravica, ki jo je imel na stanovanju, na podlagi 141. člena Stanovanjskega zakona (Ul. RS št. 18/91-I, 21/94, 23/96; v nadaljevanju: SZ) prenehala. Zakon v drugem odstavku 147. člena res določa, da mora lastnik skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas, vendar določa samo to in nič več. Zato se pogodbenika lahko sporazumeta za sklenitev pogodbe za določen čas, saj taka sklenitev ne nasprotuje nobenemu prisilnemu predpisu.

Toženec v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga tako spremembo izpodbijane sodbe, da se njegovi pritožbi ugodi in sodba sodišča prve stopnje spremeni, podrejeno pa razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Revizija ocenjuje, da je sodišče druge stopnje iskalo le razloge za zavrnitev toženčeve pritožbe in pri tem šlo tako daleč, da je z napačno razlago določbe drugega odstavka 147. člena SZ napotilo na nedopustno arbitriranje od primera do primera. Sodišče je zavezano k temeljnim dosežkom civilizacije, med katere spadata tudi načeli materialne resnice in proste presoje dokazov iz 7. in 8. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP 1977). Z interpretacijo odločbe o dodelitvi stanovanja iz leta 1980, da gre za službeno stanovanje, čeprav o tem ni bilo nobenega materialnega dokaza, je kršilo obe načeli, zaradi česar je prišlo do relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Sodišče druge stopnje je zmotno uporabilo materialno pravo iz drugega odstavka 147. člena SZ, ko je s svojo razlago te zakonske določbe napotilo na arbitriranje, ni pa se opredelilo do vprašanja, kaj pomeni opustitev obveznosti lastnika, skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas, v odnosu do splošnih načel obligacijskega prava o prepovedi zlorabe pravic, o vestnosti in poštenju pri izpolnjevanju obveznosti, o prepovedi povzročanja škode in o dolžnosti izpolnitve pogodbene obveznosti. Zaradi vsega tega izpodbijani sodbi manjka potrebna in pričakovana uravnoteženost.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (določba tretjega odstavka 390. člena ZPP 1977).

Glede na prehodno določbo prvega odstavka 498. člena novega Zakona o pravdnem postopku (Ul. RS št. 26/99) je revizijsko sodišče v obravnavani zadevi uporabilo določbe ZPP 1977.

Revizija neutemeljeno očita sodišču druge stopnje, da je sprejelo razloge sodišča prve stopnje, da je sporno stanovanje službene narave. Nasprotno, sodišče druge stopnje je v razlogih izpodbijane sodbe izrečno poudarilo, da ta okoliščina za odločitev o sporu ni pomembna, ker je toženec po uveljavitvi SZ sklenil najemno pogodbo za določen čas. Revizijsko sodišče ugotavlja, da se pretežna večina revizijskih navedb nanaša prav na oceno odločbe o dodelitvi stanovanja iz leta 1980. Z izpodbijanjem ocene o namembnosti spornega stanovanja revizija neutemeljeno očita sodišču druge stopnje relativni bistveni kršitvi določb pravdnega postopka iz 7. in 8.

Zmotna je revizijska graja pravilne uporabe materialnega prava iz določbe drugega odstavka 147. člena SZ. S tako grajo revizija vsaj smiselno vztraja pri svoji, v dosedanjem postopku bolj opredeljeni trditvi, da je bila sklenitev pogodbe v nasprotju s to zakonsko določbo nična. Sodišče druge stopnje je tudi po presoji revizijskega sodišča pravilno odgovorilo, da je tako stališče materialnopravno zmotno. Predpis iz drugega odstavka 147. člena SZ ni prisilne narave, saj določa le, da mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas. Neupoštevanje te obveznosti v zakonu ni sankcionirana z nobeno sankcijo, zlasti pa ne z ničnostjo kot najstrožjo sankcijo kršitve prisilnih predpisov. Namen v zakonu določene obveznosti lastnika, da sklene najemno pogodbo za nedoločen čas, je v varstvu pravic prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. Od njega je zato odvisno, ali bo svojo pravico izkoristil ali ne. Njegova pravica, skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas, je zrcalna dolžnosti lastnika, skleniti tako pogodbo. Če prejšnji imetnik stanovanjske pravice svoje pravice iz drugega odstavka 147. člena SZ ne uveljavi, pač pa z lastnikom sklene najemno pogodbo za določen čas, nobeden od pogodbenikov ne krši navedene zakonske določbe. Sklenitev take pogodbe je posledica doseženega soglasja njune pogodbene volje in je v skladu z načelom o svobodnem urejanju obligacijskih razmerij iz 10. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (Ul. SFRJ št. 29/78, 39/85, 57/89), ki je eno od temeljnih načel obligacijskega prava. Prav tega načela revizija pri utemeljevanju napačne uporabe materialnega prava ne omenja, sklicevanje na ostala, sicer poimenovana temeljna načela pa je povsem neopredeljeno in nekonkretizirano.

Obe sodišči sta v razlogih svojih sodb ugotovili, da toženec ni uspel z izpodbojnostnimi ugovori glede veljavnosti za določen čas sklenjene najemne pogodbe, ker pri njeni sklenitvi ni bilo zmote, grožnje ali prevare. Toženec v reviziji ne vztraja več pri teh ugovorih, temveč le pri ugovoru ničnosti. Ker sta sodišči ugotovili, da je pri sklenitvi obravnavane pogodbe šlo za soglasno voljo obeh pogodbenikov, ne gre za revizijsko uveljavljano nespoštovanje obveznosti tožeče stranke iz prvega odstavka 147. člena SZ. Pogodbeno določeni rok v veljavno sklenjeni najemni pogodbi in tudi kasneje z aneksom podaljšani rok sta potekla. Ker pravdni stranki najemne pogodbe nista podaljšali, toženec glede na določbo prvega odstavka 58. člena SZ nezakonito uporablja stanovanje. Zato sta sodbi sodišč prve in druge stopnje o ugoditvi izpraznitvenemu zahtevku in zavrnitvi nasprotnih tožbenih zahtevkov za sklenitev najemne pogodbe ter o zavrnitvi toženčeve pritožbe materialnopravno pravilni.

Po vsem obrazloženem uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni utemeljen. Revizijsko sodišče ugotavlja, da v postopku pred obema sodiščema tudi ni prišlo do procesnih kršitev iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP 1977, na katere mora paziti po uradni dolžnosti. Zato je na podlagi 393. člena ZPP 1977 neutemeljeno toženčevo revizijo zavrnilo. Izrek o zavrnitvi zajema tudi zavrnitev priglašenih toženčevih revizijskih stroškov.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.