Sodba II Ips 596/97
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-01-21

etažna lastnina - solastninska pravica na nerazdeljeni stvari (idealni del) - sprememba idealnih delov stavbe v etažno lastnino - soglasje solastnikov

Etažna lastnina posameznega dela stavbe (tožnika in toženca) in solastnina na tej isti stavbi preostalih dveh solastnikov ne moreta obstajati hkrati, ker se ti dve "lastnini" izključujeta. Solastninski delež je po 1. odstavku 13. člena ZTLR vselej določen v sorazmerju s celoto (idealni del), etažna lastnina pa obstaja na posameznem delu stavbe.

Takojšen vpis je bil leta 1981 zgolj na podlagi pogodbe bil mogoč le v obsegu, ki ga je dopuščalo stanje v zemljiški knjigi, to je vpis solastninskega deleža četrtega solastnika, to je tožnika. Če vpis etažne lastnine z ostalimi solastniki v stavbi po tedaj veljavnem Zakonu o pravicah na delih stavb (Ur. l. SRS, št. 19/76, v nadaljevanju ZPDS) ni bil dogovorjen (2. odstavek 8. člena ZPDS) ali sprožen ustrezen postopek (3. odstavek 8. člena ZPDS), kupec nasproti prodajalcu druge možnosti ni imel.

Reviziji se ugodi. Sodba sodišča druge stopnje se spremeni tako, da se pritožba tožene stranke zavrne kot neutemeljena.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki njene stroške revizijskega postopka v znesku 105.550,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21.1.1999 dalje do plačila v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Tožencu je naložilo, da mora izstaviti tožniku za zemljiškoknjižni vpis sposobno listino, na podlagi katere se bo vknjižil kot solastnik do 3/10 zemljiškoknjižnega telesa II, hiša, v L., na parc. št..., vl. št... k.o..., sam toženec pa bo še nadalje ostal solastnik do 3/10. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženca ugodilo in tožbeni zahtevek zavrnilo, v skladu s tem pa tožniku naložilo v plačilo toženčeve stroške prvostopnega in drugostopnega postopka.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložil revizijo tožnik zaradi zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji trdi, da je stališče sodišča druge stopnje materialnopravno zmotno. Svoje stališče utemeljuje z dvema hipotetičnima primeroma. Solastnica do 3/5 bi lahko prodala vse prostore, ki jih v naravi uporablja kot svoj solastninski delež, pa čeprav v pogodbi ne bi bilo to izrecno navedeno. Čeprav bi bil s tem njen solastninski delež prodan, se kupec ne bi mogel vknjižiti na tem solastninskem deležu (do 3/5). Še bolj absurden je primer, v katerem bi tožnik kupil vsa stanovanja v hiši, v pogodbi pa zopet ne bi pisalo, da gre za 10/10 (5/5). Po navedeni logiki bi lahko dosegel vpis lastninske pravice na posameznih stanovanjih, ne bi pa mogel doseči vpisa lastninske pravice na stavbi kot celoti, saj bi to bili še naprej dosedanji solastniki. Sodišče druge stopnje je s takšno odločitvijo zmotno uporabilo 13. in 19. člen ZTLR, saj po mnenju revidenta institut lastninske pravice na stanovanju kot posameznem delu stavbe ne izključuje solastninske pravice na celotni stavbi ampak ravno obratno. To je razvidno tudi iz Stanovanjskega zakona. Še posebej pa je takšno stališče neprimerno zato, ker je toženec tožbeni zahtevek praktično pripoznal, tako v odgovoru na tožbo kot na obravnavi dne 24.2.1997. Povedal je, da je pripravljen pristati na vknjižbo, vendar pa bi bilo pred tem s tožnikom "treba urediti veliko stvari". Toda te stvari nimajo zveze s tožbenim zahtevkom. Končno izpodbija še stroškovni izrek in predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in drugostopno sodbo spremeni tako, da bo pritožba tožencev zavrnjena in potrjena sodba sodišča prve stopnje. Pri tem naj revizijsko sodišče tožencu naloži še plačilo stroškov revizije z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe do plačila. Podrejeno predlaga razveljavitev obeh sodb in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

Revizijsko sodišče uvodoma ugotavlja, da je za odločitev v tem revizijskem postopku pomembno, da je bilo dejansko stanje na prvi stopnji po mnenju sodišča druge stopnje pravilno in popolno ugotovljeno. To pa pomeni, da dejanskega stanja tudi revizijsko sodišče ne sme ponovno preizkušati (izrečna prepoved po 3. odstavku 385. člena ZPP).

Sodišče druge stopnje je namreč prvostopno sodbo spremenilo zgolj zato, ker je bilo mnenja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in sicer tiste določbe Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), ki urejajo vrste lastninske pravice. Posebej je opozorilo na 13. in 19. člen in zavzelo stališče, da je tožnik kupil posamezni del stavbe oziroma, da je kupil individualno določeno trisobno stanovanje skupaj z malo sobico v I. nadstropju hiše v izmeri 86,32 m2. Svojo presojo je oprlo na razlago kupne pogodbe med R. L. in tožnikom iz leta 1981, ki ne omenja solastninskega deleža in tudi ne vsebuje ustrezne zemljiškoknjižne klavzule.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da je sodišče druge stopnje razmerje med pravdnima strankama materialnopravno zmotno presodilo. Zmotno zato, ker so lastninskopravni upravičenci do sporne hiše trije solastniki. V zemljiški knjigi so vpisani kot solastniki toženec do 3/5, ostala dva pa vsak do 1/5. Pri tem je treba poudariti, da v obravnavanem sporu nastopa samo en solastnik (sicer z večinskim deležem), medtem ko druga dva solastnika (ki imata skupno 2/5) nista bila pritegnjena v pravdo in tudi sicer ne tožnik ne toženec ne trdita, da so solastniki poskušali doseči sporazum o pretvorbi solastnine v etažno lastnino. Če pa je tako, bi izid spora, kakršnega narekuje drugostopna sodba, lahko pripeljal do tega, da bi na stavbi (v njej so tri stanovanja) prišlo deloma (glede enega stanovanja) do vpisa etažne lastnine, na preostalih dveh stanovanjih, skupaj s skupnimi deli in napravami, pa bi še vedno obstajala solastnina.

Takšen rezultat bi bil materialnopravno napačen in v zemljiški knjigi neizvedljiv. Etažna lastnina posameznega dela stavbe (tožnika in toženca) in solastnina na tej isti stavbi preostalih dveh solastnikov ne moreta obstajati hkrati, ker se ti dve "lastnini" izključujeta. Solastninski delež je po 1. odstavku 13. člena ZTLR vselej določen v sorazmerju s celoto (idealni del), etažna lastnina pa obstaja na posameznem delu stavbe. Ker pravdni stranki nista zatrjevali in sodišče tudi ni ugotovilo, da bi vsi solastniki sklenili ustrezen sporazum o pretvorbi solastnine v etažno lastnino, je sodišče prve stopnje ob obstoječem zemljiškoknjižnem stanju pravilno materialnopravno presodilo tako prodajno pogodbo med pravno prednico toženca in tožnikom, kakor tudi siceršnje ravnanje obeh pogodbenih in pravdnih strank po sklenitvi navedene pogodbe.

V 1. stavku 6. člena prodajne pogodbe (ki pomeni materialno pravo med strankama) iz januarja 1981 je določeno, da prodajalec dovoljuje, da se v zemljiški knjigi takoj po sklenitvi pogodbe vknjiži lastninska pravica. Šele v zadnjem stavku tega člena je navedeno, da je zemljiškoknjižni vpis pravice etažne lastnine upravičena predlagati katerakoli od pogodbenih strank. To določbo je treba tolmačiti tako, da je takojšen vpis leta 1981 zgolj na podlagi pogodbe bil mogoč le v obsegu, ki ga je dopuščalo stanje v zemljiški knjigi, to je vpis solastninskega deleža četrtega solastnika, to je tožnika. Če vpis etažne lastnine z ostalimi solastniki v stavbi po tedaj veljavnem Zakonu o pravicah na delih stavb (Ur. l. SRS, št. 19/76, v nadaljevanju ZPDS) ni bil dogovorjen (2. odstavek 8. člena ZPDS) ali sprožen ustrezen postopek (3. odstavek 8. člena ZPDS), kupec nasproti prodajalcu druge možnosti ni imel. Kolikšen je tožnikov solastninski delež, pa je sodišče ugotovilo in te ugotovitve sodijo v del dejanskega stanja, za katerega prav tako velja prepoved preizkusa na revizijski stopnji (že navedeni 3. odstavek 385. člena ZPP).

Revizijsko sodišče v zvezi z lastninskim režimom na posameznih stanovanjih v stanovanjski stavbi, ki je v solastnini, še ugotavlja, da Stanovanjski zakon (Ur.l. RS, št. 18/91 in 23/96) v obstoječa solastninska razmerja na stavbi kot celoti ni posegel. Uredil je le lastninska razmerja v večstanovanjski hiši, ki je že v etažni lastnini in s tem zvezana razmerja, ki nastajajo na skupnih delih in napravah ter funkcionalnem zemljišču (12. člen). Zato se za lastninskopravna razmerja med solastniki v večstanovanjski stavbi še vedno uporablja ZTLR.

Tožnik je tako upravičeno zahteval zemljiškoknjižni vpis solastninskega deleža. S tem bo omogočeno tudi njegovo sodelovanje v (poznejšem) postopku za vpis etažne lastnine, pri čemer je posamezni del, ki ga ta solastninski delež predstavlja v naravi, v pogodbi natančno določen in bo kot tak tudi podlaga za vpis. Glede vsebine 1. člena pogodbe sta pravdni stranki soglašali (list. št. 53 spisa, dopis toženca z dne 20.11.1996 - priloga B2 spisa). Ta del pogodbe ima zato zaenkrat naravo sporazuma po 9. členu ZPDS.

Revizijsko sodišče končno ugotavlja, da "aneks" k navedeni pogodbi ne omogoča drugačne razlage. V "aneksu", ki vsebinsko to ni, saj je napisan pred podpisoma pogodbenih strank, je urejen le način porabe kupnine za adaptacijo mansardnega stanovanja. Z "aneksom" se ne spreminjata čas izpolnitve in veljavnost pogodbe, ki sta določena v prejšnjih členih. Obveznost adaptacijskih del v mansardnem stanovanju nima vpliva na dolžnost izpolnitve pogodbe s strani prodajalke oziroma njenega pravnega naslednika - toženca. Če je bila kupnina kakorkoli drugače uporabljena, spor o tem ni predmet tega postopka. Revizijsko sodišče soglaša z razlogi prvostopnega sodišča, ki se nanašajo na uporabo 15. člena ZTLR in XII. poglavje Zakona o nepravdnem postopku. Med strankama gre res za razmerja, ki jih je treba reševati po postopkovnih in materialnopravnih določbah, ki veljajo za razmerja med solastniki.

Ker je sodišče druge stopnje spremenilo prvostopno sodbo zgolj zaradi drugačnega materialnopravnega pogleda na spor, je revizijsko sodišče na podlagi 1. odstavka 395. člena ZPP smelo drugostopno sodbo spremeniti in vzpostaviti sodbo sodišča prve stopnje.

Drugačna odločitev o glavni stvari ima tudi stroškovne posledice. Ker toženec s pritožbo ni uspel, nima pravice do povrnitve pritožbenih stroškov. Zavrnitev je vsebovana v zavrnitvi pritožbe na drugi stopnji. Pač pa ima pravico do povrnitve stroškov tožnik, in sicer do pravdnih stroškov na prvi stopnji, ki je vsebovana v izreku o potrditvi prvostopne sodbe, kakor tudi do stroškov revizijskega postopka. Na drugi stopnji tožniku stroški niso nastali. Revizijsko sodišče je revizijske stroške odmerilo v skladu s taksno in odvetniško tarifo (166. in 154. člen ZPP).

ZPDS člen 8, 8/2, 8/3, 9. ZTLR člen 13, 19.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.