Sodba II Ips 110/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-08-31

javna dražba - predkupna pravica najemnika - stečaj lastnika stanovanja - prodaja najemniškega stanovanja v stečajnem postopku - pogoji prodaje

Uveda stečajnega postopka zoper lastnika stanovanja ne vpliva na najemnikovo predkupno pravico po SZ.

Če se stanovanje prodaja na javni dražbi, lahko najemnik uveljavi predkupno pravico tako, da svojo ponudbo izenači ponudbo najboljšega ponudnika.

Pravice predkupnih upravičencev ne morejo biti v nasprotju z namenom dražbe oziroma pravico najboljšega ponudnika, da v primeru, ko predkupni upravičenec izenači ponudbo, poda še višjo (boljšo)

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožnikovima zahtevkoma, s katerima je zahteval pod 1. točko, da se razveljavi dne 19.2.1999 med toženima strankama sklenjena kupoprodajna pogodba za stanovanje štev. 9, v hiši na Ravnah na Koroškem, da mora prva tožena stranka skleniti s tožnikom prodajno pogodbo za zgoraj navedeno stanovanje za kupnino 2,294.712,00 SIT. Sodišče prve stopnje je tako odločilo, ker je ugotovilo, da je bila kršena tožnikova predkupna pravica kot najemnika spornega stanovanja, ki ga je prva toženka prodala na javni dražbi v stečajnem postopku zoper njo, ne da bi na navedeno dražbo povabila tudi tožnika.

Sodišče druge stopnje je na pritožbo tožencev spremenilo sodbo sodišča prve stopnje v odločitvi pod 2. točko in ta del tožbenega zahtevka zavrnilo, ker da tožnik nima pravice zahtevati nakup stanovanja po določilu 20. člena Stanovanjskega zakona ampak -

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložil revizijo tožnik zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter predlagal, da naj se izpodbijana sodba spremeni ali razveljavi. Revizijska izvajanja uveljavljajo kršitev določb 149. člena ZPPSL, 19. in 20. člena SZ in 533. člena ZOR. Ker revident ni bil povabljen na javno dražbo, na kateri je bilo sporno stanovanje prodano, ni mogel uveljavljati predkupne pravice. Sodišče druge stopnje bi moralo zato upoštevati določilo 20. člena SZ, po katerem ima predkupni upravičenec pravico zahtevati razveljavitev prodaje in sklenitev kupoprodajne pogodbe pod enakimi pogoji. Pravno zmotno je zato stališče, da se zaradi opustitve prodajalca zgolj razveljavi prodaja, ker se s tem drugemu tožencu kot kupcu da možnost zvišanja ponudbe. Zaradi kršitev pravic predkupnega upravičenca je drugotnega pomena smisel prodaje premoženja na javni dražbi, katerega cilj je čim ugodnejše vnovčenje premoženja stečajnega dolžnika.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977, naprej ZPP, katerega določbe je revizijsko sodišče uporabilo na podlagi 498. člena sedaj veljavnega Zakona o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/99).

V stečajnem postopku, ki je tekel zoper prvo toženo stranko, je bilo drugemu tožencu dne 19.2.1999 prodano na javni dražbi stanovanje v hiši na Ravnah na Koroškem, katerega najemnik je tožnik. Ker je imel tožnik kot najemnik prodanega stanovanja predkupno pravico na njem, na javno dražbo, na kateri je bilo stanovanje prodano edinemu kupcu drugemu tožencu, pa ni bil povabljen, sta sodišči prve in druge stopnje ugotovili, da je bila z opravljeno prodajo kršena tožnikova predkupna pravica ter sta zato razveljavili med toženima strankama sklenjeno kupoprodajno pogodbo. Ta del odločitve v reviziji ni izpodbijan. Predmet revizije je le (spremenjena) odločitev sodišča druge stopnje, ki je zavrnilo tožnikov nadaljnji zahtevek (ki mu je sodišče prve stopnje prav tako ugodilo), da mu mora prva tožena stranka prodati obravnavano stanovanje za kupnino 2,294.712,00 SIT, za kakršno je drugi toženec kupil stanovanje na javni dražbi.

Tožnikovo stališče je, da ima na podlagi 20. člena Stanovanjskega zakona (SZ) pravico kupiti stanovanje pod pogoji, kot ga je kupil drugi toženec na javni dražbi, torej za tam oblikovano kupnino 2,294.712,00 SIT, pri čemer da je brez pomena dejstvo, da je bilo stanovanje prodano na javni dražbi.

Po presoji revizijskega sodišča tožnikovo v reviziji zastopano materialnopravno naziranje ni utemeljeno. Ker je tožnik najemnik spornega stanovanja, ima na njem zakonito predkupno pravico (18.

člen SZ). Stanovanjski zakon določa postopek in pogoje za prodajo najemnih stanovanj le v primerih, ko se lastnik odloči za prodajo stanovanj iz razlogov na svoji strani in ko lahko avtonomno določi prodajne pogoje (če se odmisli možnosti izpodbijanja dolžnikovih pravnih dejanj po 280. in naslednjih členih Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR). Stanovanjski zakon pa ne vsebuje posebnih določb o tem, kako najemnik uveljavlja predkupno pravico na stanovanju iz 18. člena SZ, kadar je to predmet stečajne mase oziroma prodaje v stečajnem postopku, ki teče zoper lastnika stanovanja. Uvedba stečaja zoper lastnika stanovanja na samo zakonito predkupno pravico najemnika stanovanja, ne more vplivati. Tako sklepanje ima oporo med drugim v tretjem odstavku 149. člena Zakona o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji (Uradni list RS, št. 67/93 - ZPPSL), po katerem se o (nameravani) prodaji dolžnikovega premoženja obvestijo predkupni upravičenci (podobno ureditev pozna tudi Zakon o izvršbi in zavarovanju - ZIZ - 182. člen). Vpliva pa na način uveljavljanja predkupne pravice, ki je odvisen od vrste prodaje, to je, ali se prodaja izvrši na javni dražbi ali z zbiranjem ponudb in z neposredno pogodbo (drugi odstavek 149. člena ZPPSL). Če se prodaja opravi na javni dražbi (zgolj ta način je pomemben za predmetno zadevo), ima predkupni upravičenec pravico odkupiti stanovanje z izenačenjem prodajnih (kupnih) pogojev, ki jih je dal najboljši ponudnik. Taka pravica predkupnega upravičenca pa ne more preprečiti najugodnejšemu ponudniku, da po predkupčevi izenačitvi ponudbe ne bi dal še ugodnejše svoje ponudbe (ki pa jo predkupni upravičenec spet lahko izenači). Namreč dražba pomeni način prodaje, pri katerem naj se doseže čim višja prodajna cena za poplačilo stečajnih upnikov (in ki je - namreč najvišje cene - ne oblikuje prodajalec). Pravice predkupnih upravičencev pa ne morejo biti v nasprotju z namenom dražbe oziroma pravico najboljšega ponudnika, da v primeru izenačenja ponudbe predkupnega upravičenca ne bi sam dal še višje (boljše)

Zunaj dvoma je gotovo dejstvo, da pride do višjih ponudb kot pa je stvar ocenjena, praviloma le v primerih, ko se dražbe udeleži več ponudnikov. Na višanje ponudbe pa lahko prav tako vpliva udeležba predkupnega upravičenca oziroma izenačenje njegove ponudbe z najboljšo ponudbo. Glede na opisani namen javne dražbe in položaj oziroma pravice najugodnejšega ponudnika in predkupnega upravičenca, je utemeljeno zaključiti, da se dražbeni postopek ne more končati zgolj na podlagi izenačenja ponudbe predkupnega upravičenca, ne da bi imel najboljši ponudnik pravico zvišati svojo ponudbo. Tožnikov zahtevek (s katerim je zahteval od prve toženke, da mu proda sporno stanovanje za ceno, ki jo je ponudil drugi toženec in ki je bil na drugi stopnji zavrnjen), je tako v nasprotju z zgornjimi zaključki, to je s pravili stečajnega zakona (ZPPSL) in zato tudi po presoji revizijskega sodišča neutemeljen, kot je to ocenilo že sodišče druge stopnje. To pomeni, da tožnik nima pravice zahtevati nepogojno sklenitev prodajne pogodbe za sporno stanovanje po ceni, ki jo je ponudil drugi toženec na javni dražbi 12.2.1999, ker bi bilo to v nasprotju s pridobljeno pravico drugega toženca (ki se je te javne dražbe edini udeležil), da poviša svojo ponudbo in kupi stanovanje za višjo ceno (od sedaj oblikovane). Na podlagi povedanega zaključuje revizijsko sodišče, da sodišče druge stopnje s svojo odločitvijo ni zagrešilo v reviziji uveljavljenih ali uradoma upoštevnih kršitev. Zato je tožnikovo revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

SZ člen 18, 20. ZPPSL člen 149, 149/2, 149/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.