Sodba II Ips 477/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-03-23

privatizacija stanovanj - hišniško stanovanje

V Stanovanjskem zakonu za hišniška stanovanja ni predvidena privatizacija in sicer iz dveh razlogov. Prvi je v tem, da je hišniško stanovanje v več stanovanjski hiši del skupnih prostorov in je v solastnini solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš (8. člen SZ). Zaradi tega je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da tožene stranke ne morejo prodati stanovanja, ki ni njihovo in je zaradi tega, ker ni podana pasivna legitimacija, zavrnilo tožbeni zahtevek. Drugi razlog, ki onemogoča prodajo hišniškega stanovanja tudi v primeru, da ne bi prišlo do privatizacije stanovanj in bi tožene stranke ostale lastnice vseh stanovanj v hiši in s tem tudi solastnice hišniškega stanovanja pa je v tem, da SZ v 129. členu predvideva izjeme od dolžnosti prodaje stanovanj. Tako v tretjem odstavku določa, da lastniki niso dolžni prodati stanovanja, ki je namenjeno osebam za opravljanje službene dolžnosti in je bila stanovalcu v zvezi s tem dodeljena stanovanjska pravica. Med taka stanovanja spada tudi hišniško stanovanje.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica zahtevala, da ji morajo tožene stranke prodati enosobno stanovanje v pritličju stanovanjskega bloka v Ljubljani, ki obsega 31,91 m2 za 833.541,10 SIT kupnine, od katere mora tožnica plačati 10% pogodbene cene v 60 dneh, preostali znesek pa v enakih mesečnih obrokih v razdobju desetih let. Zavrnilo je tudi zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine za vknjiženje tožničine (so)lastninske pravice. Po tožničini pritožbi je sodišče druge stopnje le-to zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo.

Proti sodbi, ki je postala pravnomočna s sodbo pritožbenega sodišča, je tožeča stranka pravočasno vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo sodb in ugoditev tožbenemu zahtevku ali njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v novo odločanje. Navaja, da ni nobenih dokazov o tem, da je tožničino stanovanje hišniško in da so v praksi številni primeri, ko hišniki več kot dvajset let niso opravljali hišniških del in nihče ni zahteval izselitve. Zato je Ministrstvo za okolje in prostor izdalo tolmačenje, da bi bilo treba taka stanovanja prodati ali z najemniki skleniti pogodbe za nedoločen čas z neprofitno najemnino, toda sodišči tega mnenja nista upoštevali. Stanovanjski zakon (SZ, Uradni list RS št. 18/91 do 23/96) je uveljavil institut upravnika, zaradi česar so hišniška stanovanja izgubila svoj pomen in status in vrhovno sodišče bi se moralo zavzemati za to, da se spremenijo neživljenjske pravne ureditve ter vplivati na sodno prakso in na zakonodajalca, da jih drugače reši.

Iz predložitvenega poročila izhaja, da je bila po 390. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP 1977, Uradni list SFRJ št. 4/77 do 27/20 in RS št. 55/92) revizija vročena toženim strankam, ki nanjo niso odgovorile, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

Revizijsko sodišče je odločalo po pravilih ZPP 1977, čeprav je 15. julija 1999 začel veljati nov procesni zakon. Razlog za to je v določilu prvega odstavka 498. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Uradni list RS št. 26/99), po katerem je treba nadaljevati postopek po prejšnjih pravilih, če je bila pred uveljavitvijo ZPP na prvi stopnji izdana sodba, s katero se je končal postopek pred sodiščem prve stopnje.

Stanovanjski zakon, ki vsebuje določila o lastninjenju in privatizaciji stanovanj, v 111. do 114. členu določa kdo postane lastnik družbenih stanovanj, hkrati pa temu lastniku v 117. členu nalaga dolžnost prodaje stanovanja na zahtevo imetnika stanovanjske pravice. Toda v primeru hišniških stanovanj ni predvidena privatizacija in sicer iz dveh razlogov. Prvi je v tem, da je hišniško stanovanje v več stanovanjski hiši del skupnih prostorov in je v solastnini solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš (8. člen SZ). Zaradi tega je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da tožene stranke ne morejo prodati stanovanja, ki ni njihovo in je zaradi tega, ker ni podana pasivna legitimacija, zavrnilo tožbeni zahtevek. Drugi razlog, ki onemogoča prodajo hišniškega stanovanja tudi v primeru, da ne bi prišlo do privatizacije stanovanj in bi tožene stranke ostale lastnice vseh stanovanj v hiši in s tem tudi solastnice hišniškega stanovanja pa je v tem, da SZ v 129. členu predvideva izjeme od dolžnosti prodaje stanovanj. Tako v tretjem odstavku določa, da lastniki niso dolžni prodati stanovanja, ki je namenjeno osebam za opravljanje službene dolžnosti in je bila stanovalcu v zvezi s tem dodeljena stanovanjska pravica. Med taka stanovanja spada tudi hišniško stanovanje.

Glede na revizijske trditve je treba pojasniti, da sta se sodišči prve in druge stopnje prepričali, da je tožnica zasedala hišniško stanovanje iz sodbe Temeljnega sodišča v Ljubljani, enote v Ljubljani, opr. št. II P 487/93 z dne 11.11.1993, ki je postala pravnomočna s sodbo I Cp 81/94 z dne 25.5.1994, saj je sodišče prav zaradi tega, ker gre za hišniško stanovanje, tožnici naložilo, da se mora izseliti. V spisu so tudi listine, ki dokazujejo, da je bilo tožnici dodeljeno stanovanje potem, ko se je obvezala, da bo čistila skupne dele zgradbe in dvorišče, iz česar nedvomno izhaja pravna kvalifikacija, da je bilo tožnici dodeljeno hišniško stanovanje. Zato revizijsko sodišče ugotavlja, da revizijske trditve niso resnične, saj tožnica prav dobro ve, da je dela opravljala vse do začetka leta 1993, ko je odpovedala čiščenje zaradi prenizkega honorarja. V njenem primeru torej ne gre za dvajsetletno neizvrševanje hišniških del. Tudi revizijsko tolmačenje, da so hišniška stanovanja po SZ zaradi uvedbe pravnega instituta upravnikov izgubila svoj pomen, so zmotna, ker je drugače, če čisti in opravlja drobna dela v solastniških prostorih nekdo, ki v hiši tudi stanuje in je ves čas prisoten, ali kaka oddaljena oseba. Poleg tega je Stanovanjski zakon ohranil institut hišnika in hišniškega stanovanja in je poleg njega uvedel pravni institut upravitelja zgradbe.

V zvezi z revizijskim očitkom, češ da sodišče ni upoštevalo tolmačenja Ministrstva za okolje in prostor, pa je treba pojasniti, da so sodišča samostojna veja oblasti in da so sodniki pri izvajanju svoje funkcije po 125. členu Ustave Republike Slovenije (URS, Uradni list RS, št. 33/91-I) vezani na ustavo in zakon. Tako je določeno tudi v 3. členu Zakona o sodiščih (ZS, Uradni list RS št. 19/94 do 38/99), kjer je natančneje pojasnjeno, da so sodniki pri opravljanju sodniške funkcije vezani tudi na splošna načela mednarodnega prava in na ratificirane in objavljene mednarodne pogodbe. Če se civilnopravna zadeva ne da rešiti na temelju veljavnih predpisov, upoštevajo tudi predpise, ki urejajo podobne primere. Če je rešitev kljub temu pravno dvomljiva, pa odločijo v skladu s splošnimi načeli pravnega reda v državi. Pri tem ravnajo v skladu s pravnim izročilom in z utrjenimi spoznanji pravne vede. Sodišča torej nikdar ne sodijo na podlagi mnenj in okrožnic posameznih ministrstev, ki spadajo v upravno vejo oblasti.

Tako se izkaže, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, in ne razlogi, na katere mora sodišče paziti po uradni dolžnosti (386. člen ZPP 1977). Zato je sodišče po 393. členu ZPP 1977 zavrnilo neutemeljeno revizijo. Ker revizija ni bila uspešna, je zavrnilo tudi predlog za povrnitev pravdnih stroškov (prvi odstavek 166. člena v zvezi s prvim in drugim odstavkom 154. člena ZPP 1977).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.