Sklep II Ips 291/98
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-05-05

privatizacija stanovanj - službeno stanovanje - odkup nadomestnega stanovanja - primerno stanovanje - drugo primerno stanovanje po členu 129/2 SZ - paricijski rok - revizija - razveljavitev sodbe

Imetnik stanovanjske pravice na službenem stanovanju ima pravico, da uredi stanovanjske razmere na tak način, kot je primerno zanj in za njegovo družino, toda lastniku službenega stanovanja ni mogoče naložiti večjega bremena, kot ga je predpisal zakonodajalec: prodajo stanovanja, na kakršnem ima kupec stanovanjsko pravico. To stanovanje ima določeno tržno vrednost in tožena stranka utemeljeno zatrjuje, da je mogoče poseči v njeno premoženjsko pravico samo v tem obsegu. Ker sodišči prve in druge stopnje tega nista upoštevali, nista dovolj popolno ugotovili omejitve, do katere sega obveznost tožene stranke.

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je v zadevi tretjič razsodilo. Prvič je ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku, s katerim je tožnik zahteval sklenitev kupoprodajne pogodbe za enosobno stanovanje s pomožnimi prostori v izmeri 62,74 m2, ki se nahaja v bivši čuvajnici v L., za ceno 512.623,56 tolarjev. Toda po pritožbi tožene stranke je sodišče druge stopnje razveljavilo izpodbijano sodbo in vrnilo zadevo v novo sojenje. Po drugem sojenju je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na prodajo spornega stanovanja, ugodilo pa je sekundarnemu tožbenemu zahtevku, po katerem mora tožena stranka tožniku ponuditi v odkup drugo primerno stanovanje pod pogoji, ki so določeni v stanovanjskem zakonu. Po pritožbah obeh pravdnih strank je sodišče druge stopnje zavrnilo tožnikovo pritožbo in potrdilo zavrnitev primarnega tožbenega zahtevka, pritožbi tožene stranke pa je ugodilo in razveljavilo odločitev o sekundarnem tožbenem zahtevku, ker ni bil izvršljiv, saj ni bil dovolj opredeljen.

Tretjič je sodišče prve stopnje razsodilo, da mora tožena stranka v 60 dneh tožniku omogočiti odkup drugega primernega stanovanja pod pogoji, določenimi v Stanovanjskem zakonu, pri čemer naj stanovanje obsega dnevno sobo, kuhinjo, sanitarne prostore, predsobo, dve spalnici in en kabinet, s tem, da znaša vrednost točke za to stanovanje 111,44 tolarjev. Toženi stranki je naložilo tudi vrnitev tožnikovih pravdnih stroškov.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo izpodbijano sodbo, glede pravdnih stroškov pa je odločilo, naj vsaka stranka krije svoje.

Proti sodbi pritožbenega sodišča je v zvezi s sodbo prvostopenjskega sodišča pravočasno vložila revizijo tožena stranka. Uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da ji sodišče ugodi in spremeni izpodbijano sodbo tako, da zavrne tožbeni zahtevek, ali pa razveljavi sodbi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Bistveno kršitev postopkovnih določb vidi v tem, da je bil tožbeni zahtevek premalo določen in ni bil sposoben za sojenje ter da je sodišče tožniku prisodilo pravico in ne določenega stanovanja (species). V zvezi z uporabo materialnega prava pa navaja, da že ves čas priznava, da mora tožniku omogočiti nakup drugega stanovanja, toda pravice same ni mogoče tožiti, ker ni podan pravni interes. Šele ko je podana možnost nakupa konkretnega primernega stanovanja, dospe obveznost lastnika, da bivšemu imetniku stanovanjske pravice omogoči odkup drugega stanovanja. Zato tudi 60 dnevni paricijski rok lahko teče šele odtlej, ko je mogoče najti določeno stanovanje v lasti tožene stranke ali na trgu. Nemogočih izpolnitev tudi sodišče ne sme nalagati. Enako velja tudi za vrednost točke, ki naj bo taka, kot je predvidena v času, ko tožnik postavi zahtevo za odkup konkretnega stanovanja in ne taka, kot je določena z dnem neutemeljene zahteve za odkup službenega stanovanja. Revidentka še opozarja, da tožnik ne kaže nobene aktivnosti, temveč zahteva le odkup. Poleg tega bi bil tožnik po določilih zakona upravičen do odkupa stanovanja, na katerem je imel oče stanovanjsko pravico, če ne bi bilo službeno. To stanovanje ni bilo komfortno, imelo je en prostor in je merilo 44,85 m2, medtem ko je 17,89 m2 klet. Sedaj sodba tožniku omogoča nakup triinpolsobnega stanovanja in mu omogoča bistveno izboljšanje stanovanjskega standarda. S tem toženo stranko obvezuje v večji meri, kot bi jo doletelo, če bi prodala tožniku stanovanje, v katerem živi. Na koncu navaja, da je direktorjev kolegij sklenil, da bo spremenil status stanovanja, na katerem je imel tožnikov oče stanovanjsko pravico in mu ga bo prodal, toda tožnik tega noče sprejeti, ker na podlagi sodb lahko iztrži večjo, nesorazmerno korist.

Po določilu 390. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. list SFRJ, št. 4/77 do 27/90 in RS, št. 45/94) je bila revizija vročena tožniku, ki nanjo ni odgovoril, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

Zatrjevana bistvena kršitev določb pravdnega postopka ni podana, ker je v tožbenem zahtevku dovolj določno navedena dolžnost tožene stranke, da omogoči tožniku nakup primernega stanovanja in je za to podan tožnikov pravni interes. Procesno namreč ni izvedljivo, da bi bilo konkretno stanovanje navedeno že v tožbenem zahtevku, saj od tožene stranke ni mogoče zahtevati, da ima v lasti ustrezna stanovanja in daje upravičencem do odkupa nadomestnih stanovanj podatke o stanovanjih, ki bi prišla v poštev kot primerna. Z ugotovitvijo obveznosti tožene stranke (in natančnega obsega te obveznosti) v pravdi, pa je mogoče poiskati primerno stanovanje in bodisi toženi stranki naložiti, da ponudi konkretno stanovanje v odkup, bodisi upravičencu do nakupa omogočiti, da ga sam poišče in zahteva odkup. Sodišče prve stopnje je v izreku sodbe dovolj natančno opredelilo, da primerno stanovanje obsega dnevno sobo, kuhinjo, sanitarne prostore, predosobo, dve spalnici in en kabinet.

Utemeljena pa je revizijska trditev, da sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili materialno pravo. Potem, ko sta pravnomočno zavrnili primarni tožbeni zahtevek za nakup stanovanja, na katerem je imel tožnikov oče stanovanjsko pravico, sta morali odločiti še o sekundarnem tožbenem zahtevku, s katerim je tožnik zahteval nakup drugega, primernega stanovanja. Pri tem sta ugotovili, da tožena stranka na zahtevo imetnika stanovanjske pravice oz. ožjega družinskega člana ni dolžna prodati stanovanja, na katerem je imel stanovanjsko pravico na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (117. člen SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 do 23/96). Pravilno sta odločili, da je podana izjema po določilu drugega in tretjega odstavka 129. člena SZ, ker ima tožnik stanovanjsko pravico na stanovanju, ki je namenjeno osebam za opravljanje službene dolžnosti. V takem primeru pa zakon določa, da mora lastnik stanovanja omogočiti imetniku, ki v dveh letih po uveljavitvi SZ zahteva odkup stanovanja, nakup drugega primernega stanovanja. Zakonodajalec v 129. členu SZ uporablja izraz "nakup drugega primernega stanovanja" in ne pojma enakovrednega stanovanja, kot npr. v 125. členu SZ. Očividno je zakonodajalec, ki je v VIII. poglavju SZ predvidel lastninjenje in privatizacijo stanovanj, stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij, in je v 117. členu določil dolžnost lastnikov nepremičnin, da tistemu, ki je bil na dan uveljavitve zakona imetnik stanovanjske pravice oz. pod določenimi pogoji tudi njegovim ožjim družinskim članom, prodajo stanovanje, stremel za čim hitrejšo privatizacijo "zasedenih"

stanovanj in ni določil nobenih pogojev glede velikosti stanovanja, njegove kvalitete in lege. Drugače pa je ravnal tedaj, ko je določil izjeme, ker imetniki stanovanjske pravice ne morejo odkupiti stanovanja, ki ga zasedajo, so pa upravičeni do nakupa drugega stanovanja. Tedaj je v primeru, ko je imetnik stanovanjske pravice zasedal stanovanje, namenjeno za službene dejavnosti, predvidel dolžnost lastnika, ki je dopustil, da je na takem stanovanju kdo pridobil stanovanjsko pravico, da mora omogočiti nakup drugega primernega stanovanja. To pomeni, da je zakonodajalec pri nakupu nadomestnih stanovanj želel ustvarjati ustrezne stanovanjske razmere. Primernost stanovanja se presoja po 5. členu SZ in revizijsko sodišče je doslej že odločilo, da tožena stranka po pogojih o ugodnem odkupu stanovanj ni dolžna prodati večjega oz. boljšega stanovanja, kot je primerno za tožnika in njegove ožje družinske člane. To pa hkrati ne pomeni, da mora pod enakimi pogoji prodati stanovanje, ki je v smislu 5. člena SZ primerno za tožnika in njegovo družino tudi v primeru, ko upravičenec do odkupa zaseda slabše stanovanje, a na podlagi določila drugega odstavka 129. člena zahteva odkup drugega primernega stanovanja. Sodišči prve in druge stopnje sta na podlagi podatkov o tožniku in ožjih družinskih članih, ki prebivajo z njim, ugotovili, da je za tožnika in njegovo družino primerno tako stanovanje, ki obsega dnevno sobo, kuhinjo, sanitarne prostore, predsobo, dve spalnici in en kabinet.

Toda sodišči, ki sta tožniku priznali pravico, da uredi stanovanjske razmere na način, kot je po določilih SZ primerno zanj in za njegovo družino, sta zmotno uporabili materialno pravo, ko sta presojali dolžnost tožene stranke, da mu omogoči nakup primernega stanovanja po določilih o ugodnem odkupu iz 117. do 122. člena SZ. Stanovanjski zakon je predpisal dožnost prodaje stanovanj za nizko ceno in pod ugodnimi pogoji, zato toženi stranki kot lastnici službenega stanovanja ni mogoče naložiti večjega bremena, kot ga je predpisal zakonodajalec: prodajo stanovanja, na katerem ima tožnik stanovanjsko pravico. Tako je določeno tudi v 54. členu SZ, kjer je zakonodajalec v primeru odpovedi najemne pogodbe predvidel najemnikovo pravico do drugega primernega stanovanja in mu zagotovil le to, da se njegov položaj ne sme poslabšati. Stanovanje, ki ga zaseda tožnik, ima določeno vrednost in tožena stranka utemeljeno zatrjuje, da je mogoče poseči v njeno premoženjsko pravico samo v tem obsegu. Ker sodišči prve in druge stopnje tega nista upoštevali, nista dovolj popolno ugotovili omejitve, do katere sega obveznost tožene stranke.

Tožena stranka, ki v reviziji meni, da bi moral paricijski rok teči šele odtlej, ko je podana možnost nakupa konkretnega stanovanja, se moti. Paricijski rok za izpolnitev obveznosti teče odtlej, ko sodišče razsodi, kakšno stanovanje mora tožena stranka ponuditi tožniku, sicer ga sme poiskati tožnik sam. Zato je paricijski rok potreben in revizijska izvajanja v zvezi z njim niso utemeljena. Pravilno pa revizija poudarja, da je mogoče realizirati pravico do nakupa drugega primernega stanovanje šele tedaj, ko je znano konkretno stanovanje. Ko upravičenec zahteva odkup konkretnega stanovanja, mu mora tožena stranka omogočiti nakup, sicer pride v zamudo. Šele tedaj, ko je znano konkretno stanovanje, ima tožnik pravico zahtevati njegovo prodajo in mora tožena stranka omogočiti kupnino po določilih 117. in naslednjih členov SZ v mejah vrednosti službenega stanovanja, ki ga zaseda tožnik, in po vrednosti stanovanjske točke v času 30 dni po vložitvi zahtevka za prodajo konkretnega stanovanja.

Ker nižji sodišči nista pravilno upoštevali omejene dolžnosti tožene stranke, ki mora tožniku sicer omogočiti nakup primernega stanovanja, a mora sama prispevati k izpolnitvi tožnikovega privatizacijskega upravičenja le v okviru lastnosti službenega stanovanja, na katerem je bila stanovanjska pravica, nista dovolj popolno ugotovili dejanskega stanja: vrednosti službenega stanovanja. Zato izpodbijane sodbe ni bilo mogoče spremeniti, marveč je bilo treba po določilu 395. člena ZPP razveljaviti sodbi sodišč druge in prve stopnje. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje pri odločanju o sekundarnem tožbenem zahtevku tako omeji obveznost tožene stranke pri omogočanju nakupa primernega stanovanja, da bo za izvršitev sodbe jasno opredeljena njena dolžnost. Tožena stranka bo morala iz svojega premoženja omogočiti nakup takega stanovanja, ki bo imelo približno enake lastnosti kot stanovanje, ki ga zaseda tožnik. Te lastnosti so v 122. členu SZ izražene na podlagi sistema točkovanja, ki je bilo podlaga za izračun cene po privatizacijskih določilih SZ, zlasti s starostjo zgradbe, številom sob in z drugimi lastnostmi, ki so izražene v določenem številu točk.

Ko bo sodišče prve stopnje odločilo o tožbenem zahtevku, naj odloči tudi o vseh stroških pravdnega postopka, vključno s stroški te revizije. Zato je sodišče po določilu tretjega odstavka 166. člena ZPP pridržalo odločitev o njih.

SZ člen 5, 54, 117, 122, 129, 129/2, 129/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.