Sodba II Ips 148/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-12-15

prodaja nepremičnine - določitev plačila (pogodbena cena) - stavbno zemljišče

Podlaga za določitev veljavne cene stavbnega zemljišča je bila določena v pisnem dogovoru in bi vsako dodatno odbijanje stroškov pomenilo uveljavljanje enostranske volje občine, kar ni dovoljeno.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da morajo tožene stranke nerazdelno plačati tožniku 1,636.850,00 SIT, ker je ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili pisni dogovor, po katerem se je pravna prednica tretjetožene stranke zavezala odkupiti tožnikovo zemljišče po veljavni ceni stavbnega zemljišča, ki je znašala več kot 557,70 SIT za m2, kolikor je za svojih 2935 m2 zahteval tožnik. Od prisojenega zneska je priznalo tudi zamudne obresti, ki so določene v zakonu in tečejo od dneva izdaje sodbe do plačila, višji obrestni zahtevek pa je zavrnilo. Zavrnilo je tudi zahtevek, v katerem je tožnik navajal, da mora izstaviti toženim strankam listino za vknjižbo družbene lastnine na parcelah, za katere je plačana kupnina. Po pritožbah tožeče stranke in tretjetožene stranke je sodišče druge stopnje ugodilo tožnikovi pritožbi in spremenilo datum, od katerega tečejo obresti, tako da tečejo že od 1.6.1994 dalje, pritožbo tretjetožene stranke pa je zavrnilo in potrdilo izpodbijani obsodilni del sodbe.

Proti sodbi pritožbenega sodišča je pravočasno vložila revizijo tretjetožena stranka. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Navaja, da sta se pravdni stranki sporazumeli, da se izvršni svet pravne prednice tretjetožene stranke zaveže "po končanih delih izvesti parcelacijo in odkupiti zemljišče po tedaj veljavni ceni stavbnega zemljišča". Iz tega izhaja dvoje: da določitev cene ni bila prepuščena volji tožene stranke in da je sprememba namembnosti bistveno vplivala na ceno. Revidentka pojasnjuje, da se je cena spreminjala in ni bila prepuščena samo eni stranki, kot zmotno navaja sodišče pri uporabi 466. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Uradni list SFRJ, št. 29/78-57/89). Cena se je določala na podlagi Odloka o stavbnih zemljiščih v Občini Tolmin (Uradno glasilo občine, št. 7/91), ki je opredelil, da se cena določi po Pravilniku o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87), ki upošteva:

- povprečno ceno stavbnega zemljišča v odstotkih od povprečne gradbene cene za 1 m2 koristne stanovanjske površine, stroške komunalnega urejanja in ceno stavbnega zemljišča v Občini Tolmin;

- uporabno vrednost stavbnega zemljišča s korekcijskimi faktorji od 0,5 do 2 (pri čemer bi za gradnjo javnih površin prišel v poštev faktor 0,5); in

- funkcionalne ugodnosti lokacije stavbnega zemljišča s korekcijskimi faktorji od 1 do 5.

To je potrdil tudi sodni izvedenec F. P., dipl. ing., ki ga je postavilo sodišče prve stopnje, in je pritrdil trditvam tožene stranke, da je treba izhodiščno ceno stavbnih zemljišč korigirati z ustreznimi faktorji glede na konkretno lokacijo, namembnost in izrabo ter druge pomembne vplive. Zato bi bila korekcija izhodiščne cene s faktorjem 0,5 korektna in zakonita. Revidentka dodaja, da je navedeni dogovor med pravdnima strankama tožniku zagotavljal ceno stavbnega zemljišča in ne morebiti cene kmetijskega zemljišča. Pri tem je treba upoštevati, da so bila tožnikova zemljišča ob sklenitvi dogovora kmetijska in so bila prekategorizirana v nezazidano stavbno zemljišče šele po odkupu. Tako je nastal strošek, ki je bistveni element pri določanju cene in je bila določitev cene za m2 stavbnega zemljišča kompromis v tožnikovo korist.

Po določilu 390. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP 1977, Uradni list SFRJ, št. 4/77-27/90 in RS, št. 55/92) je bila revizija vročena tožniku, ki nanjo ni odgovoril, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

Revizijsko sodišče pojasnjuje, da je pri odločanju o reviziji uporabilo določila ZPP 1977, čeprav je 14. julija 1999 začel veljati Zakon o pravdnem postopku (ZPP 1999, Ur.l. RS, št. 26/99), ker je v prvem odstavku 498. člena ZPP 1999 predvideno, da se postopek nadaljuje po prejšnjih predpisih, če je bila pred uveljavitvijo novega zakona na prvi stopnji izdana sodba, s katero se je končal postopek pred sodiščem prve stopnje.

Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je po tretjem odstakvu 385. člena ZPP 1977 poleg strank vezano tudi vrhovno sodišče, izhaja:

- da sta pravdni stranki pred izvedbo del v zvezi z regulacijo potoka ... sklenili dogovor (v pisni obliki), ki ga je pripravila tožena stranka in je vseboval bistvene elemente za nakup oziroma prodajo, to je sporazum o predmetu in o ceni;

- da se je tožena stranka zavezala plačati ceno stavbnega zemljišča (brez nadaljnjih določb), tožnik pa se je zavedal, da gre za ceno stavbnega zemljišča izven naselja;

- da je bila narejena regulacija struge, tudi parcelacija je bila opravljena in pravna prednica toženih strank je pripravila kupoprodajno pogodbo št... z datumom 3.6.1992, s katero naj bi tožnik prodal vse v tožbi navedene dele parcel.

Ob tako ugotovljenem dejanskem stanju sta sodišči prve in druge stopnje pravilno šteli, da je bila med pravdnima strankama v pisnem dogovoru zapisana "veljavna cena stavbnega zemljišča" določljiva, saj je tolminska občina ceno urejala z Odlokom o stavbnih zemljiščih v Občini Tolmin (Uradno glasilo Občin Ajdovščine, Nove Gorice in Tolmin, št. 9/86 stran 241), ki je bil spremenjen v letu 1991 (Uradno glasilo, št. 3/91 stran 63 in št. 7/91 stran 108), tako da se je cena m2 nezazidanega stavbnega zemljišča v družbeni lastnini, ki se odda za prodajo stanovanjskih hiš in drugih objektov zunaj kompleksnega urejanja stavbnih zemljišč, določala po Pravilniku o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (v nadaljevanju: Pravilnik, Uradni list SRS, št. 8/87 stran 637), s sklepi, ki so se sklicevali na povprečno gradbeno ceno za m2 v prejšnjem obdobju (na primer Uradno glasilo, št. 3/92 stran 31 in št. 9/92 stran 135) in s spremembo odloka (Uradno glasilo 2/94 stran 21), ki se je nanašala predvsem na postopek javnega razpisa. Cena, ki je veljala za občino, je morala veljati tudi za tožnika. Pravilnik je določal ceno v odstotku od povprečne gradbene cene, ki se je oblikovala v preteklem letu za m2. Cena za stavbno zemljišče je bila določena za vse tožnikovo zemljišče, ki naj bi ga prepustil Občini Tolmin, zato sta sodišči prve in druge stopnje pravilno ugotavljali enotno ceno za vse odstopljeno zemljišče. V zvezi s ceno tožena stranka v reviziji pravilno opozarja, da je 8. člen Pravilnika res predvideval različne faktorje glede na možnost uporabe zemljišča, ki so znašali od 0,5 do 2, toda med njimi ni določen poseben faktor za komunalno regulacijo potoka. Zato se revizijsko sodišče strinja s pravnim mnenjem nižjih sodišč, da bi morala pravna prednica tretjetožene stranke, ki je sestavila pisni dogovor, posebej navesti uporabo takega faktorja in ga določiti, če ga je želela uporabiti pri izračunu cene. Po 100. členu ZOR je treba namreč nejasna določila razlagati v korist stranke, ki ni pripravila pogodbe. Izvršni svet tedanje Občine Tolmin je bil strokovno usposobljen in bi moral navesti morebitne korekcijske faktorje v pisnem dogovoru o ceni. Ker tega ni storil, pride v poštev le izhodiščna cena, ki jo je sodišče ugotovilo s pomočjo sodnega izvedenca F. P., dipl. ing., in s primerjavo posameznih pogodb iz tistega obdobja.

Tudi odbitka za stroške za spremembno namembnosti tožnikovega kmetijskega zemljišča v gradbeno zemljišče, si Izvršni svet Občine Tolmin v pisnem dogovoru s tožnikom ni zagotovil. Možnost uveljavljanja stroškov bi moral v dogovoru posebej zapisati, še zlasti zaradi določila 3. člena noveliranega odloka (Uradno glasilo 7/91), ki predvideva, da investitor plača del stroškov za pripravo in opremljanje stavbnega zemljišča. Da mora plačati odškodnino za spremembo namembnosti tisti, ki spremeni namembnost kmetijskega zemljišča, je bilo kasneje določeno tudi v 11. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ, Uradni list RS, št. 59/96). Tako se izkaže, da je bila podlaga za določitev veljavne cene stavbnega zemljišča določena v pisnem dogovoru in bi vsako dodatno odbijanje stroškov pomenilo uveljavljanje enostranske volje občine, ki ni dovoljena.

Ker torej Izvršni svet Občine Tolmin v pisnem dogovoru s tožnikom ni navedel nobenih odbitkov od "veljavne cene stavbnega zemljišča", sta sodišči pravilno ugotavljali izhodiščno ceno za 1 m2 takega zemljišča. Po tem, ko sta ugotovili, da je cena celo rahlo presegala tožnikov zahtevek po plačilu 557,70 SIT za m2, sta priznali njegovo upravičenje, saj je tožnik na podlagi pisnega dogovora dovolil poseg v njegovo zemljišče in ker je bil ta izvršen, tako da tožnik sedaj ne more več uporabljati zemljišča, morajo tudi pravne naslednice Občine Tolmin nerazdelno izpolniti obveznost, ki jo je prevzel Izvršni svet takratne občine (295. člen ZOR).

Ker sta sodišči prve in druge stopnje pravilno uporabili materialno pravo in niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, in ne razlogi, na katere mora paziti sodišče po uradni dolžnosti, je vrhovno sodišče po določilu 393. člena ZPP 1977 zavrnilo neutemeljeno revizijo. Glede na to, da revidentka ni uspela, je sodišče zavrnilo tudi njen predlog za povrnitev revizijskih stroškov (prvi odstavek 166. člena v zvezi s prvim in drugim odstavkom 154. člena ZPP 1977).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.