Sodba II Ips 279/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-11-09

privatizacija stanovanj - kršitev kontrahirne dolžnosti po 117 členu SZ

Pri kršitvi kontrahirne dolžnosti po 117. členu in naslednjih je treba kupce zavarovati s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje za kupnino, ki je oblikovana po privatizacijskih določbah SZ po vrednosti točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja (peti odstavek 117. člena SZ). S tem so kupčeve koristi ustrezno zavarovane. Nadaljnje sankcije glede na navedeno ne bi bile utemeljene.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo zneska 249.420,23 SIT z zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov. Ugotovilo je, da tožena stranka ni sklenila prodajne pogodbe po 117. členu Stanovanjskega zakona v 30 dneh po vložitvi zahteve, temveč šele kasneje, ko je bila to dolžna storiti na podlagi sodbe. V vmesnem času je tožnik plačeval neprofitno najemnino, katere seštevek v tej pravdi uveljavlja kot odškodnino. Tožeča stranka je kupnino za stanovanje plačala po vrednosti točke, ki je veljala v času njene zahteve za prodajo. Znesek, ki ga je plačala, bi bil v času, ko bi morala tožena stranka skleniti pogodbo, realno vreden več. Zato tožeča stranka nima škode. Izračun je opravilo na podlagi tečaja za nemške marke v času zahteve za odkup in v času dejanskega plačila.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo prve stopnje.

Proti tej sodbi vlaga tožeča stranka revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče spremeni izpodbijano sodbo in ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da obe sodbi razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je tožena stranka neutemeljeno odklanjala sklenitev prodajne pogodbe. Tedaj je že bila znana praksa sodišč, da mora lastnik stanovanja prodati stanovanje družinskemu članu imetnika stanovanjske pravice na podlagi pismene privolitve imetnika. Najemnina, ki jo je morala plačevati tožeča stranka v času do odkupa stanovanja, predstavlja zanjo škodo. Sporna bi bila lahko višina zneska, ne more pa biti sporno, da je tožeča stranka plačevala nekaj, česar ne bi, če bi tožena stranka ravnala po zakonu. Meni, da plačana najemnina ni v nobeni zvezi z določitvijo kupnine po vrednosti točke, kakršna je bila v času zahteve za odkup.

Revizija je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (390. člen Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977).

Ker je bila sodba prve stopnje izdana pred uveljavitvijo Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999 (Ur.l. RS št. 26/99), je revizijsko sodišče na podlagi 498. člena tega zakona uporabilo Zakon o pravdnem postopku iz leta 1977 (Ur.l. SFRJ št. 4/77 do 27/90).

Obveznost sklenitve pogodbe (kontrahirna dolžnost) po 117. členu Stanovanjskega zakona je urejena posebej. Iz obrazložitve osnutka Stanovanjskega zakona izhaja, da je hotela država z določbami o lastninjenju in privatizaciji družbeno lastnino preoblikovati v lastnino z znanimi titularji, hkrati pa doseči celovito reformo stanovanjskega področja tako, da se zagotovi tržno delovanje s socialnimi korektivi (Poročevalec državnega zbora št. 16/91, str. 50). Določbe Stanovanjskega zakona, ki urejajo privatizacijo, ne temeljijo na načelih obligacijskega prava: načelu svobode urejanja obligacijskih razmerij, enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih in enake vrednosti dajatev. Pri privatizaciji stanovanj ne gre za pogodbena razmerja, ki bi temeljila na načelih obligacijskega prava, temveč gre za posebno ureditev sklepanja pogodb o prodaji stanovanj. Prodajalec ni svoboden pri odločitvi, ali bo sklenil pogodbo o prodaji stanovanja in pri določanju pogodbene cene.

Stanovanje mora prodati, če upravičenec to zahteva, in to za kupnino, oblikovano po določbah Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ).

V običajnem pravnem prometu je povračilo škode tisto pravno sredstvo, ki pri kršitvi kontrahirne obveznosti najbolje zavaruje korist zainteresirane osebe. V običajnem pravnem prometu blaga in storitev namreč prisilna sklenitev pogodbe na podlagi sodne odločbe za zainteresirano osebo dostikrat nima nobenega smisla več. V teh primerih je nadomestitev škode edino učinkovito sredstvo. To zagotavlja 183. člen Zakona o obligacijskih razmerjih. Pri kršitvi kontrahirne dolžnosti po 117. in naslednjih členih SZ pa je za upravičence do odkupa zaradi posebnih okoliščin privatizacije sklenitev prodajne pogodbe še vedno aktualna. Zato je sodna praksa sprejela stališče, da je treba v primerih kršitve kontrahirne dolžnosti kupce zavarovati s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje za kupnino, ki je oblikovana po privatizacijskih določbah SZ po vrednosti točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja (peti odstavek 117. člena SZ). S tem so kupčeve koristi ustrezno zavarovane. Nadaljnje sankcije glede na navedeno ne bi bile utemeljene. Tožeča stranka je stanovanje ves čas uporabljala in plačevala neprofitno najemnino. Glede na dejstvo, da je bila pri odkupu stanovanja deležna ugodnosti izračuna cene po vrednosti točke, kakršna je bila na 30. dan po vložitvi zahteve za odkup, nadaljnje varstvo v obliki odškodnine po 183. členu ZOR ne bi bilo ustrezno.

Navedeni razlogi so v obravnavani zadevi potrjeni s primerjavo realne vrednosti kupnine v času na 30. dan po vložitvi zahteve za odkup glede na vrednost v času plačila. Ugotovitev, da bi tožeča stranka s plačilom kupnine v znesku 1.130.755,00 SIT v marcu 1993 realno plačala 445.590,00 SIT več, kot je plačala decembra 1995, potrjuje, da tožeči stranki s plačilom najemnine v tem času v znesku 249.420,00 SIT ni nastala škoda, ker je imela z odlogom plačila kupnine večjo korist, stanovanje pa je ves čas nemoteno uporabljala. Dejstvo, da je tožeča stranka plačevala neprofitno najemnino v času, ko bi že morala pridobiti lastništvo na stanovanju, v ugotovljenih okoliščinah ne pomeni, da je s tem utrpela kakšno pravno upoštevno škodo. Zato vztrajanje pri enostranskem prikazovanju okoliščin brez upoštevanja skupnih učinkov privatizacijskega odkupa ne utemeljuje uveljavljanega zahtevka.

Ker uveljavljani revizijski razlogi niso podani, prav tako ne razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. člen ZPP), je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožeče stranke kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.