Sodba II Ips 394/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-03-01

najem poslovnih prostorov - pravice in obveznosti iz najemnega razmerja - ureditev poslovnih prostorov - popravila poslovnih prostorov - soglasje najemodajalca - neupravičena obogatitev

Najemojemalec se loti popravil najetega lokala samo v primeru, če je dal poprej najemodajalcu primeren rok (15. člen ZPSPP). Enak pogoj predpisuje za popravila tudi 16. člen ZPSPP. Ker najemojemalec ni tako ravnal ter se je spornih popravil lotil sam, ne more v času trajanja najemnega razmerja zahtevati od najemodajalca povračilo stroškov za popravilo.

Sodišče prve stopnje je v celoti ugodilo tožničinemu skrčenemu zahtevku, da ji mora toženka plačati 612.354,00 SIT, kolikor znaša vrednost investicij, ki jih je opravil njen pokojni mož v najetem toženkinem lokalu. Sodišče druge stopnje pa je na pritožbo toženke delno spremenilo sodbo sodišča prve stopnje tako, da je zavrnilo zahtevek v višini 277.338,00 SIT, glede zahtevka 271.920,00 SIT je sodbo razveljavilo (zaradi uveljavljenih novot), zavrnilo pa je pritožbo glede zneska 63.096,00 SIT in v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Tožnica je iz razlogov zmotne uporabe materialnega prava vložila revizijo zoper sodbo sodišča druge stopnje v delu, s katerim je bil zavrnjen zahtevek v višini 277.338,00 SIT in predlagala, da naj se ta del odločitve razveljavi. Po revizijskih izvajanjih sodišče druge stopnje pravilno ugotovljenega dejanskega stanja ni pravilno presodilo po določbah Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Zakon ne zahteva pismenega soglasja najemodajalca, kadar je potrebno opraviti popravilo v lokalu. Zadostuje, da je bil s takimi potrebami seznanjen. Sicer pa je zahtevek utemeljen tudi na obogatitveni podlagi. V tem pogledu je pomembno zgolj to, da je nepremičnina pridobila na vrednosti ter ni pomembno, da investitorjev sin nadaljuje z najemom spornega lokala.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in toženki, ki nanjo ni odgovorila (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977, naprej ZPP, katerega določbe je revizijsko sodišče moralo pri tej zadevi uporabiti na podlagi 498. člena sedaj veljavnega Zakona o pravdnem postopku, Uradni list RS št. 26/99).

Sodišči nižjih stopenj sta odločili o sporu na podlagi naslednjih ugotovitev:

Dne 19.9.1990 sta tožničin pokojni mož (F. G.) in sin Fr. G. sklenila s toženkinim pravnim prednikom najemno pogodbo za gostinski lokal, ta lokal pa ima na podlagi iste najemne pogodbe še naprej v najemu eden od sopogodbenikov - Fr. G. S pogodbo so se stranke sporazumele, da bo najemojemalec na svoje stroške uredil gostišče, da bo sposobno za obratovanje, in nosil vse stroške v zvezi z dovoljenjem za opravljanje gostinske dejavnosti (8. točka); da prevzema z dnem veljavnosti pogodbe vsa tekoča vzdrževanja na svoje stroške (prvi odstavek 4. točke); da lahko vsa adaptacijska dela in preusmeritve v gostišču oziroma okolici izvaja ob pismenem soglasju najemodajalca (drugi odstavek 4. točke) in da pogodba ostaja v veljavi, četudi eden od najemojemalcev prekine z gostinsko dejavnostjo ali se upokoji. Po odločbi Komiteja za družbeni razvoj Občine Šmarje pri Jelšah z dne 19.9.1990 sta morala najemojemalca urediti okolico in parkirni prostor ter shrambo za odpadke, sama pa sta uredila še škarpo, vrt pred hišo in podobno. Najemnika za opravo teh del nista iskala in ne dobila najemodajalčevega soglasja. Vrednost vseh opravljenih del, ugotovljenih s pomočjo izvedenca, znaša 612.354,00 SIT in sicer:

odvodnjavanje 63.096,00 SIT, ureditev parkirnega prostora 271.920,00 SIT, ureditev škarpe 191.994,00 SIT, ureditev vhoda v lokal 63.168,00 SIT in ureditev prostora za odpadke 22.776,00 SIT. Toženka je naknadno izdala soglasje za dela v zvezi z odvodnjavanjem in za ureditev parkirnega prostora.

Na podlagi zgoraj navedenih ugotovitev je sodišče prve stopnje v celoti ugodilo tožničinemu tožbenemu zahtevku, pri čemer je oprlo odločitev na določbe od 14. do 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (naprej ZPSPP), in pri tem izhajalo iz ugotovitve, da pogodbeniki s pogodbo niso predvideli obravnavanih del in da je zato mogoče uporabiti spredaj navedene določbe ZPSPP.

Sodišče druge stopnje pa je ocenilo, da zahtevek za plačilo (v reviziji še spornih) treh postavk: ureditev škarpe, vhoda v lokal in prostora za odpadke, ni utemeljen, ker najemojemalca pred začetkom del nista ravnala v skladu z določbama 16. in 17. člena ZPSPP. Zato je z delno spremenjeno sodbo ta del tožničinega zahtevka zavrnilno.

Po presoji revizijskega sodišča je izpodbijana odločitev sodišča druge stopnje pravilna. Ker najemno razmerje še vedno traja, sporne investicije uživa najemojemalec in se sploh ne zatrjuje, da bi bila zaradi navedenih investicij najemnina povečana, tožnica zahtevka na določbe o neupravičeni pridobitvi (210. in naslednji členi Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR), ne more opreti, kot je to ocenilo že sodišče druge stopnje. Namreč koristi se z izvršitvijo spredaj omenjenih treh vrst del, ki jih nesporno uživa najemojemalec, še niso prešle na najemodajalca, to je toženko. Prehod koristi pa je po določilu tretjega odstavka 210. člena ZOR predpostavka za zahtevek iz naslova neupravičene pridobitve. Tak zahtevek bo lahko tožnica postavila po pravilnem razlogovanju sodišča druge stopnje šele po prenehanju najemnega razmerja. Drugačna materialnopravna izvajanja revizije zato niso utemeljena.

Po presoji sodišč nižjih stopenj z najemno pogodbo niso bila zajeta sporna dela oziroma popravila ter zato odločitve nista oprli na pogodbo. Pri odločanju sta izhajali iz ugotovitve, da so sporna dela oziroma popravila take vrste, ki jih urejajo določila 14. do 17. člena ZPSPP. Taka opredelitev je deloma dejanske in deloma materialnopravne narave. Na ugotovitve, ki so dejanske narave, je revizijsko sodišče vezano. Iz dejanskih ugotovitev pa izhaja, da najemojemalec ni v nobenem od spornih primerov sporočil najemodajalcu, da je treba kaj popraviti in mu tudi ni dal primernega roka za izvedbo popravil. V postopku pa najemojemalec sploh ni zatrjeval, da bi bilo potrebno kakšno od spornih popravil izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode. Take ugotovitve pa tudi po presoji revizijskega sodišča ne dajejo podlage za utemeljenost spornih zahtevkov v določbah od 14. do 17. člena ZPSPP. Namreč po določbi 15. člena citiranega zakona se lahko sam najemojemalec loti popravil najetega lokala samo v primeru, če je dal poprej najemodajalcu primeren rok. Enak pogoj predpisuje za popravila tudi 16. člen istega zakona. Ker najemojemalec ni tako ravnal ter se je spornih popravil lotil sam, ne more v času trajanja najemnega razmerja zahtevati od najemodajalca povračilo stroškov za popravilo. Namreč 17. člen ZPSPP določa, da najemnik nima pravice do povračila stroškov za popravila, če je izvršil popravilo, ne da bi poprej sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno in ne da bi mu dal za to primeren rok, pa pri tem ne gre za primer, ko je potrebno izvršiti popravilo takoj, da bi se preprečila večja škoda (za kakršen primer tu ni šlo, kot je ugotovljeno že spredaj). Glede na navedeno tožničin povračilni zahtevek za sporna tri popravila tako ni utemeljen niti v določbah od 14. do 17. člena ZPSPP. To pomeni, da je sodišče druge stopnje pravilno uporabilo navedena določila, ko je zadevni tožničin tožbeni zahtevek zavrnilo.

V skladu z zgoraj navedenimi razlogi ugotavlja revizijsko sodišče, da ni podan revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Samo pa tudi ni ugotovilo uradoma ugotovljene bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP.

Neutemeljeno revizijo tožnice je zato moralo zavrniti (393. člen ZPP).

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP  - člen 14, 15, 16, 17

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.