Sodba II Ips 29/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-09-16

sklenitev najemne pogodbe z imetnikom stanovanjske pravice - odklonitev sklenitve najemne pogodbe - stanovanje v zasebni lasti

Sklenitev najemne pogodbe je dolžnost, ki jo je SZ naložil lastnikom stanovanj. Ti lahko odklonijo sklenitev najemne pogodbe le v obsegu razlogov, ki so navedeni v 148. členu SZ; kar pomeni, le tistim neupravičenim osebam, ki na dan uveljavitve SZ niso bile imetnice stanovanjske pravice ali pa so bile to neupravičeno po določbah ZSR.

Sodišče prve stopnje je v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki je zahtevala izselitev tožene stranke iz svojega stanovanja, ker pravdni stranki nista sklenili najemne pogodbe v skladu z določili Stanovanjskega zakona. Prav tako je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo najemnine, obračunane za nazaj, v skupnem znesku 10.800 DEM v tolarski protivrednosti in z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Višje sodišče je zavrnilo pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno in potrdilo dejanske ugotovitve in pravno presojo prvostopenjskega sodišča.

Zoper tako pravnomočno sodbo je tožeča stranka vložila pravočasno revizijo, v kateri uveljavlja kršitev določb pravdnega postopka in zmotno uporabo materialnega prava. V reviziji trdi, da se pritožbeno sodišče ni izreklo o pritožbenem očitku o zmotni uporabi materialnega prava in je s tem kršilo določbe pravdnega postopka. Nesprejemljivo je, da je sodišče presojalo spor po določilih Zakona o obligacijskih razmerjih in ne po določilih Stanovanjskega zakona, saj je slednji "lex specialis" in ga je zato potrebno uporabiti za odločitev v vseh stanovanjskih sporih. Bivša razmerja, vzpostavljena na podlagi imetništva stanovanjske pravice, je potrebno po zakonu spremeniti v najemna razmerja. Ker med strankama ni sklenjene najemne pogodbe, je tožena stranka v stanovanju nezakonito. Zahtevek za izselitev je utemeljen že s tega stališča. Ne glede na navedeno pa so podani tudi razlogi za odpoved najemne pogodbe po 2. in 3. točki 1. odstavka 53. člena SZ. Stališče sodišča, da bi tožeča stranka morala postaviti ustrezen zahtevek za razveljavitev pogodbe, je nepravilno. Zahtevek za razveljavitev pogodbe kot predpogoj zahtevku za izselitev ni potreben, saj zakon sam predpisuje odpovedne razloge. Kot temelj razmerja je sodišče vzelo stanovanjsko pogodbo, potem pa jo je napačno presojalo po obligacijskem in ne po stanovanjskem zakonu. Sodišče je dolžno zahtevek preveriti po vseh pravnih podlagah, ki bi v konkretnem primeru prišle v upoštev, in ne samo po zatrjevani pravni podlagi. Če je sodišče oprlo svojo odločitev na drugo pravno podlago, bi moralo v skladu z načelom materialnega procesnega vodstva tožečo stranko pozvati, naj navajanje dejstev prilagodi tej pravni podlagi. Zahtevek za plačilo najemnine oziroma uporabnine je povsem neupravičeno zavrnjen, saj tako SZ kot ZOR predpisujeta, da mora uporabnik lastniku plačevati najemnino oz. uporabnino za uporabo lastnikove stvari. Končno revizija opozarja še na določbe Ustave Republike Slovenije o varstvu lastninske pravice in zagotovljeno pravico do zasebne lastnine.

Postopek na prvi stopnji je bil končan pred uveljavitvijo Zakona o pravdnem postopku (Ur.l. RS št. 26/99), zato je potrebno pri odločitvi upoštevati določila Zakona o pravdnem postopku, ki je veljal pred tem (iz leta 1977, ki se je uporabljal na podlagi 4.

člena Ustavnega zakona za izvedbo Temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije, Ur.l. RS/I, št. 1-6/91, UZITUL).

V postopku, ki je bil opravljen po 390. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP), tožena stranka na vročeno revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Dejstvo, da sta pravdni stranki 23.11.1972 sklenili stanovanjsko pogodbo s pravico imetnika stanovanjske pravice, v kateri sta dogovorili predmet najema (stanovanje, ki predstavlja 1/3 solastniški delež tožeče stranke na hiši), pravice najemnikov (tožene stranke; pravico dosmrtnega bivanja v stanovanju), obveznost plačevanja stroškov uporabe stanovanja (komunala, elektrika, vodarina), tekočega vzdrževanja stanovanja (električne napeljave, vzdrževanje strehe) in plačilo enkratnega zneska ob sklenitvi pogodbe, niso sporni. Citirani elementi iz sklenjene pogodbe so tiste bistvene sestavine pogodbe, po katerih je potrebno presojati naravo pogodbe. Res ima pogodba vse elemente, ki jih Zakon o obligacijskih razmerjih (v nadaljnjem besedilu ZOR) terja za veljavno sklenitev zakupne pogodbe (567. do 599. členi ZOR), vendar je potrebno upoštevati določilo 568. člena ZOR, da se te določbe ne uporabljajo za zakupe, ki so urejeni s posebnimi predpisi. Tak primer so stanovanjska razmerja. Pri presoji vsebine pogodbe je torej treba upoštevati določila Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR iz leta 1966, p.b.), ki je veljal v času sklenitve pogodbe med pravdnima strankama, nadomestil pa ga je Stanovanjski zakon (Ur.l.RS, št. 19/91 do 23/96, SZ).

Splošno znano je, da je ZSR imetnikom stanovanjske pravice nudil zelo močno pravno varstvo. Razlogi za odpoved stanovanjske pravice (in s tem stanovanjske pogodbe) so bili v ZSR našteti in predvideni le za najhujše kršitve mirne uporabe stanovanj: neplačevanje tekočih stroškov, namerno povzročanje škode, oviranje drugih stanovalcev pri uporabi njihovih stanovanj. V teh primerih je obstajala možnost odpovedi stanovanjske pogodbe, dolžnost pa le, če je tako ravnanje zahtevala skupnost stanovalcev. Našteti razlogi pa niso imetniku stanovanjske pravice odrekali legitimnosti pravnega naslova za bivanje v stanovanju. Takemu imetniku stanovanjske pravice je stanodajalec moral celo zagotoviti najnujnejše prostore. V luči takih določb je potrebno presojati pogodbo med pravdnima strankama.

Upoštevajoč zgoraj opisano vsebino pogodbe ne more biti nobenega dvoma, da gre za tako stanovanjsko pogodbo, ki je toženi stranki dajala enako kvalitetno pravno varstvo pred možnostjo izselitve iz stanovanja oziroma odpovedjo stanovanjskega razmerja, kot ga je imetnikom stanovanjske pravice zagotavljal ZSR. Nenazadnje je ZSR predpisoval enak pravni režim za stanovanja v zasebni lasti, ki so jih lastniki oddali uporabnikom stanovanja (v najem). Tega sta se očitno zavedali tudi pravdni stranki, ki sta v stanovanjski pogodbi izrecno zapisali, da najemnika s sklenitvijo pogodbe pridobita imetništvo stanovanjske pravice.

Imetništvo stanovanjske pravice po ZSR ima posledice pri vzpostavitvi najemnih razmerij po SZ za tiste imetnike, ki so to pravico imeli na dan uveljavitve SZ. Slednji zakon pa na novo ureja razmerja med lastniki in najemniki. Sklenitev najemne pogodbe je dolžnost, ki jo je SZ naložil lastnikom stanovanj. Ti lahko odklonijo sklenitev najemne pogodbe le v obsegu razlogov, ki so navedeni v 148. členu SZ; kar pomeni, le tistim neupravičenim osebam, ki na dan uveljavitve SZ niso bile imetnice stanovanjske pravice ali pa so bile to neupravičeno po določbah ZSR. V obravnavanem primeru taki razlogi niso bili zatrjevani. Tožeča stranka je bila dolžna na podlagi 156. člena SZ s toženo stranko skleniti oziroma prenoviti najemno (stanovanjsko) pogodbo in šele v primeru, ko tožena stranka nove pogodbe ne bi hotela skleniti, bi se lahko postavilo vprašanje utemeljenosti zahtevka za izpraznitev stanovanja. Tudi obstoj krivdnih razlogov za odpoved najemne pogodbe bi smelo sodišče preverjati šele potem, ko bi pravdni stranki že sklenili novo najemno pogodbo, ki bi bila skladna z določili SZ.

Pokaže se, da je utemeljeno opozarjanje sodišča na dejstvo, da tožeča stranka ni postavila ustreznega tožbenega zahtevka, še manj ustrezna pa je njena trditvena podlaga, ki jo je sodišče v celoti preverilo in ustrezno obrazložilo. Revizija ima sicer prav, da je potrebno razmerje med pravdnima strankama presojati po določilih SZ in ne po določilih ZOR, vendar zaradi tega ni prišlo do napačne odločitve o tožbenem zahtevku. Temeljna načela obligacijskih razmerij, na katera se posebej sklicujeta sodišči druge in prve stopnje, so splošna pravna načela, ki jih v svojih določbah zajema tudi SZ in jih je tudi ZSR. Nenazadnje je iz določil ZSR o varstvu imetnikov stanovanjske pravice razvidno, kako pomembno je načelo izpolnjevanja medsebojnih obveznosti, na katerem v dobršni meri gradi obrazložitev izpodbijane sodbe. Torej: odločitev o takem zahtevku in s tako trditveno podlago, kot je bila v tem sporu zatrjevana s strani tožeče stranke, v vsakem primeru lahko privede le do take odločitve, kot je v pravnomočni izpodbijani odločbi: zavrnitev tožbenega zahtevka. Drži trditev tožeče stranke, da je sodišče dolžno preveriti celotno trditveno podlago tožbenega zahtevka, vendar je ob tem dolžno soditi v okviru in mejah tožbenega zahtevka. Res ni zahtevek za razveljavitev sklenjene pogodbe pogoj za presojo utemeljenosti zahteve za izselitev iz stanovanja. Tako preuranjeno odločanje preprečujejo določbe 156. in 148. člena SZ. Po istih določbah pa je sklenitev najemne pogodbe s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice pogoj za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov 53. člena SZ.

Revizija opozarja na določbe Ustave RS o varstvu lastninske pravice, vendar jih nekorektno razlaga. Očitno prezre dejstvo, da je Ustava RS predvidela poleg pravice do zasebne lastnine in dedovanja (33. člen) tudi to, da zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija (67. člen). Ustavne določbe torej dajejo pravice in jih istočasno omejujejo s pravicami drugih v takem obsegu, kot je to predpisano v zakonu.

Neutemeljen je očitek revizije, da je pritožbeno sodišče prezrlo očitek pritožbe glede uporabe materialnega prava in nanj ni odgovorilo. Pritožbeno sodišče je o tem očitku zavzelo svoje stališče na 3. strani obrazložitve sodbe. Ne glede na to, da ni citirana zakonska določba, iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja presoja pritožbenega sodišča, da gre v obravnavanem primeru za imetništvo stanovanjske pravice s pravico trajne, dosmrtne uporabe stanovanja in torej pravni naslov za uporabo stanovanja. Temu revizijsko sodišče dodaja še opozorilo, da je to razmerje potrebno urediti skladno določbam SZ, kot je to že bilo obrazloženo. Revizijsko sodišče je po uradni dolžnosti preverilo (386. člen ZPP) še, ali je bila v postopku zagrešena bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odst. 354. člena ZPP, vendar takšne kršitve ni ugotovilo.

Revizija trdi, da je bil neutemeljeno zavrnjen zahtevek za plačilo uporabnine. Odgovor na to trditev je razviden iz dosedaj obrazloženega: po uskladitvi najemne pogodbe na način, kot ga določajo 156. (dolžnost sklenitve), 147. (dolžnost sklenitve za nedoločen čas) in 150. (višina najemnine) člen SZ, bo mogoče presojati utemeljenost zahtevka za plačilo višje najemnine, kot je plačilo ene tretjine vseh stroškov solastnika za vzdrževanje stanovanja oziroma stanovanjske hiše.

Revizijski očitki o zatrjevanih kršitvah postopka in zmotni uporabi prava niso utemeljeni, zato je moralo revizijsko sodišče neutemeljeno revizijo zavrniti.

Zavrnitev zahteve za povrnitev revizijskih stroškov je zajeta v izreku o zavrnitvi revizije (166. člen ZPP).

SZ člen 53, 148, 150, 156.ZOR člen 567, 568.URS člen 33, 67.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.