Sodba II Ips 62/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-08-17

prodaja stanovanja - skrite stvarne napake - jamčevanje za napake gradbe - stabilnost zgradbe - znižanje kupnine

Ugotovljeno je, da ima stavba take gradbene napake, da ni varna in je zato predvidena njena sanacija. Takšno stanje ne ustreza pričakovanjem tožnice kot kupovalke. Zato kupljeno stanovanje nima molče dogovorjenih lastnosti (tretja točka 479. člena ZOR) in je torej obremenjeno s stvarno napako.

Tožeča stranka sama trpi svoje stroške revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora toženec plačati tožnici 18.900 DEM v tolarjih in ji povrniti pravdne stroške v znesku 267.054,00 SIT. Višji zahtevek je zavrnilo. Ugotovilo je, da je tožnica s pogodbo z dne 27.9.1996 kupila od toženca stanovanje v Ljubljani. To stanovanje je imelo skrito stvarno napako, ki jo je toženec tožnici zamolčal. Stavba ni potresno varna in jo je treba sanirati. Stroški v zvezi s tem bi znesli 46.000 DEM na stanovanje. Toženec ni seznanil tožnice s temi dejstvi. Tožnica ni opustila pričakovane skrbnosti, tožencu pa je bila napaka znana. Na podlagi mnenja izvedenca je sodišče ugotovilo, da je zaradi skrite napake stanovanje vredno 14 odstotkov manj od dogovorjene kupnine.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo prve stopnje.

Proti tej sodbi vlaga tožena stranka revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče spremeni izpodbijano sodbo tako, da zavrne tožbeni zahtevek. Navaja, da je problematična uporaba tretje točke 479. člena Zakona o obligacijskih razmerjih. V Ljubljani večina stavb ni potresno varnih. To še posebej velja za objekte, ki so bili zgrajeni pred letom 1963. Gre za splošno znana dejstva, glede katerih se nihče ne more sklicevati na nevednost. Vnaprej ni mogoče vedeti, ali bo v Ljubljani prišlo do potresa in katere zgradbe bodo tedaj poškodovane. Objektov, ki niso potresno varni, ni mogoče izločiti iz pravnega prometa. Ti objekti imajo tržno vrednost. Poudarja vpliv lokacije na tržno vrednost stavbe. Izpodbijana sodba ruši načela, ki jih pri določanju tržnih vrednosti nepremičnin določa trg. Tožeča stranka sama izrablja ugodno lokacijo stavbe pri zaračunavanju podnajemnine za sporno stanovanje, ki ga oddaja. Postavlja še vprašanje, ali bi tudi poplavna ogroženost vplivala na manjvrednost stavbe.

Tožeča stranka v odgovoru na revizijo zavrača revizijske navedbe in predlaga, da se revizija zavrne.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku).

Ker je bila sodba prve stopnje izdana pred uveljavitvijo Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999, je revizijsko sodišče na podlagi 498. člena tega zakona uporabilo Zakon o pravdnem postopku iz leta 1977 (v nadaljevanju ZPP).

Tožena stranka meni, da je vprašljiva uporaba tretje točke 479. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), kajti večina stavb v Ljubljani ni potresno varnih, pa to kupcem teh stanovanj nikakor ne daje možnosti, da bi iz tega razloga uveljavljali znižanje kupnine. Vendar ta primerjava ni utemeljena. V tej zadevi je namreč ugotovljeno, da ima stavba take gradbene napake, da ni varna in je zato predvidena njena sanacija. Takšno stanje ne ustreza pričakovanjem tožnice kot kupovalke. Zato je pravilno stališče sodb prve in druge stopnje, da kupljeno stanovanje nima molče dogovorjenih lastnosti (tretja točka 479. člena ZOR) in je torej obremenjeno s stvarno napako. Ne gre namreč samo za to, da gradnja ni bila pravilno dimenzionirana glede na možne horizontalne obtežbe in da votlaki niso armirani. Bistveno je, da takšno stanje ogroža stabilnost stavbe in da je zato predvidena sanacija, ki pa pomeni za lastnike znatne stroške - po predvidevanjih 46.000 DEM na stanovanje. Ta okoliščina vsekakor vpliva na vrednost stanovanja in s tem na pravico kupca, da zahteva znižanje cene (druga točka 488. člena ZOR). Tega ne morejo ovreči revizijske navedbe o tem, da večina stavb v Ljubljani ni potresno varnih, kar pa kupcem ne daje pravice, da bi zahtevali znižanje cene. O tem ni mogoče govoriti na splošno. V vsakem primeru se posebej ugotavlja obstoj okoliščin, ki dajejo kupcu pravico uveljavljati sankcije iz naslova jamčevanja za napake. V obravnavani zadevi to ni samo gradnja, ki ni potresno varna, ampak celotno stanje stavbe, ki terja sanacijo. Po ugotovitvah obeh sodb je toženec za to vedel, a je tožnici zamolčal, med tem ko tožnica za te okoliščine ni vedela. Gre torej za skrite stvarne napake (482. člen ZOR), kar tožnico upravičuje do znižanja kupnine kot ene od sankcij po 488. členu ZOR.

Toženec v reviziji izrečno poudarja pomen prvovrstne lokacije na dogovorjeno ceno. Sodišče je ta element vrednosti stanovanja upoštevalo, saj je izvedenec v svojem mnenju potrdil, da lokacija pomembno vpliva na ceno stanovanja. Znižanje kupnine gre na račun drugih elementov cene in pri tem vpliv lokacije stavbe ni bil podcenjen. Gre za dejanske ugotovitve, ki temeljijo na mnenju izvedenca. Pravilnosti takih ugotovitev revizijsko sodišče ne more presojati (3. odstavek 385. člena ZPP).

Revizija se neutemeljeno sklicuje na podnajemnino, ki jo prejema tožnica, in ki naj bi bila glede na odlično lokacijo stanovanja, visoka. Ta navedba ni konkretizirana, pa tudi sicer ni stvar revizijskega sojenja, da se ugotovi, ali na dogovorjeno podstanarino vpliva lokacija v takšnem obsegu, da bi bilo mogoče iz tega sklepati, da je kupnina za stanovanje ne glede na ugotovljene napake primerna. Revizijske navedbe se namreč nanašajo na dejansko stanje v zvezi z utemeljenostjo znižanja cene. Dejanskega stanja pa revizijsko sodišče ne ugotavlja, niti ne presoja, ali je bilo pravilno ugotovljeno na prvi in drugi stopnji sojenja (3. odstavek 385. člena ZPP). Prav tako ni mogoče hipotetično presojati razmerij med kupcem in prodajalcem v zvezi s poplavno ogroženostjo stavb. O tem lahko odloča sodišče samo na podlagi navedb in dokazov v pravdi, v kateri bi odločalo o teh vprašanjih.

Glede na navedeno uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Prav tako niso podani razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. člen ZPP). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožene stranke kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 166. in prvem odstavku 155. člena ZPP. Revizijski odgovor ni prispeval k rešitvi zadeve. Zato stroški zanj niso bili potrebni in jih mora trpeti tožeča stranka sama.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.