Sodba II Ips 499/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-04-06

pridobitev lastninske pravice - močnejša pravica - pridobitni način - nacionalizacija - pravica uporabe - večkratna prodaja nepremičnine

Močnejša je pozneje pošteno in zemljiškoknjižno pridobljena lastninska pravica kakor lastninska pravica tistega, ki je nepremičnino sicer prej kupil, pa se ni vknjižil.

Pravica uporabe, ki je bila (nepravilno) vpisana v zemljiški knjigi po nacionalizaciji zemljišča v korist občine in je bila pozneje priznana z izjavo le-te bivšemu lastniku, pomeni, da je trajala ves čas.

Sodišče prve stopnje je 1. zavrglo tožbo tožnikov zoper tretjo toženo stranko, ki mora izstaviti tožnikoma zemljiškoknjižno listino, s katero se dovoljuje, da se pri par. št. 6190, 6191/1 in 6191/3 vse vl. št. 3131 k.o... vknjiži na podlagi prodajne pogodbe z dne 3.12.1954 in 16.1.1958 pravica uporabe za tožnika - vsakega pol; 2. zavrnilo tožbeni zahtevek zoper tretjo toženo stranko, po katerem bi morala ta izročiti tožnikoma navedene parcele; 3. zavrnilo tožbeni zahtevek, naj se ugotovi, da je prodajna pogodba sklenjena med D. in I. R. kot prodajalcema ter tretjo toženo stranko kot kupcem za navedene parcele, neveljavna; 4. zavrnilo tožbeni zahtevek, da morajo toženci izstaviti tožnikom zemljiškoknjižno listino, da se na podlagi navedenih pogodb odpišejo naštete parcele od vložka 3131 k.o... in vpišejo v nov vložek in tam vknjiži pravica uporabe na tožnika - vsakega pol; 5. naložilo tožnikoma, naj povrneta tožencem pravdne stroške. Ugotovilo je namreč, da je obravnavane parcele leta 1954 njihova dejanska in zemljiškoknjižna lastnica K. G. prodala K. S., ki se ni vknjižila kot lastnica. Ta jih je 16.1.1958 prodala tožnikoma, ki se prav tako nista vknjižila kot lastnika. Tretji toženec pa je te parcele 7.6.1994 oziroma 13.6.1994 kupil v dobri veri od pravnih naslednikov K. G. z vknjiženo pravico uporabe prvega toženca in I. R., pravnega prednika toženke, prevzel posest in se vknjižil kot imetnik pravice uporabe. Zahtevek proti prvi in drugi toženi stranki je neutemeljen, ker ti nista zemljiškoknjižni lastnici, zahtevka za ugotovitev relativne neveljavnosti pogodbe z dne 13.6.1994 tožnika ne moreta uveljavljati, ker nista pogodbeni stranki, prodaja tuje stvari pa ne pomeni absolutne neveljavnosti.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in prvostopno sodbo potrdilo. Zavzelo je stališče, da tu pravzaprav ne gre za dvojno prodajo, ker je med prvo in drugo prodajo prišlo do prekinitve lastništva na strani prodajalcev zaradi nacionalizacije. Zato sploh ni potrebna primerjava pogodb iz let 1958 in 1994.

Zoper to sodbo je tožeča stranka vložila revizijo iz razlogov bistvene kršitve določb Zakona o pravdnem postopku (ZPP/77) in zmotne uporabe materialnega prava in predlagala, naj se sodbi nižjih sodišč razveljavita in vrne zadeva sodišču v novo odločanje. "Zaključek" pritožbenega sodišča, da ni šlo za dvojno prodajo, je v očitnem nasprotju z dokazi, kar pomeni kršitev po 13. točki drugega odstavka 354. člena pa tudi po prvem odstavku tega člena ZPP/77. Poseženo je tudi v pravice tožnikov do nepristranskega sojenja po 23. členu Ustave Republike Slovenije (URS) in po prvem odstavku 6. člena Evropske konvencije o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (EKČP). Sodišče ni upoštevalo, da je nacionalizacijski zakon onemogočil, da bi tožnika vpisala lastninsko pravico na nepremičnini, ki sta jo ves čas nemoteno uživala. Neutemeljeno se opira na 33. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR). S tem je zanikana možnost pravnega varstva, kar je v nasprotju z določbami in takratnim načelom zakona in 13. člena EKČP. Obe sodbi ne upoštevata pravičnosti.

Na vročeno revizijo tožena stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

S tem, ko pritožbeno sodišče ni sprejelo pravnega sklepanja prvostopnega sodišča, da je šlo za dvojno prodajo, ni kršilo procesnih predpisov. Le materialnopravno je razmerja, ki so se razpletala v zvezi z obravnavanimi nepremičninami, presojalo drugače, in sicer, da je bila z nacionalizacijo po samem zakonu prekinjena lastninska vez na strani prodajalcev glede spornih nepremičnin. To vprašanje je izključno pravne narave. Med strankama namreč ni sporno, da je nacionalizacija zajela te nepremičnine. Tako ta razlaga sodbe ni v nasprotju z dokazi in ne gre ne za absolutno kršitev postopka po 13. točki drugega odstavka 354. člena in ne za relativno bistveno kršitev po prvem odstavku tega člena ZPP/77. Tudi ni razumljivo, zakaj naj bi neki pogled na pravno razmerje pomenil kršitev pravice do nepristranskega sojenja (iz prvega odstavka 23. člena URS), zlasti še, ker je v tej zadevi končni učinek vselej isti, pa naj gre za institut, sprejet v teoriji in praksi, dvojne prodaje ali za prodajo nepremičnine, katere lastninskopravna usoda je bila pretrgana z zakonom. Povedano velja tudi za očitano kršitev po 6. členu EKČP.

Pravilna je ugotovitev pritožbenega sodišča, da tožnika nista pridobila lastninske pravice, ker ni bil izpolnjen pridobitni način. S tem povezan očitek, češ da sodišče sploh ne upošteva zakonske prepovedi vpisa v nacionalizacijskem zakonu, ki je onemogočila izpolnitev pridobitvenega načina, je zopet zgrešen. V 70. členu, uvrščenem med prehodne določbe Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (Uradni list FLRJ št. 52/58 - ZN), so bili urejeni prav takšni primeri, kot je obravnavani. Zakon je namreč dovoljeval zemljiškoknjižni prenos lastnine na podlagi pogodb o odtujitvi med drugimi tudi nezazidanega gradbenega zemljišča, če so bile pogodbe sklenjene pred 25. novembrom 1958 in če je podpis prodajalca na njih overil organ, pristojen za overitev podpisov.

Zakon je torej omogočal vpis v lastninske pravice. Na pogodbi G. - S. z dne 3.12.1954 je bil overjen prodajalkin podpis, pogodba z dne 16.1.1958 S. - tožnika pa je bila sklenjena celo pred sodnikom. Zakonske ovire za njuno zemljiškoknjižno izvedbo torej ni bilo. Le tožnika nista izkoristila tistega, kar jima je zakon omogočal. Prvo sodišče je o tem zmotno sklepalo. Ne gre (sibi quisque peccat) da zdaj tožnika to svojo opustitev označujeta kot sodno zanikanje njunih možnosti pravnega varstva lastninske pravice in s tem kot kršitev 13. člena EKČP.

O končni revizijski graji - neupoštevanju pravičnosti bo beseda pozneje.

Pogled senata revizijskega sodišča, ki je obravnaval ta spor, se sklada s pravnim razmišljanjem prvostopne sodnice. Na obeh stopnjah sojenja so bila ugotovljena, časovno razporejena, naslednja dejstva, povezana z obravnavano nepremičnino par. št. 6190, 6191/1 in 6191/3 k.o... (vse poprej par. št. 5689/1 k.o...):

- od leta 1941 naprej je bila dejanska in zemljiškoknjižna lastnica K. G., sestra prvega toženca in I. R.

- 3.12.1954 - prodajna pogodba, s katero K. G. proda nepremičnino K. S.; slednja ni vknjižila svoje lastninske pravice

- 16.1.1958 - prodajna pogodba, s katero K. S. proda nepremičnino tožnikoma

- 3.12.1959 - z odločbo ugotovljeno, da je nepremičnina nacionalizirana

- 1960 - nacionalizacijska odločba zemljiškoknjižno izvedena - vknjižena družbena lastnina v uporabi občine

- 12.6.1990 - vknjižena pravica uporabe na K. G. na podlagi izjave občine

- 1991 - K. G. umre, po njej dedujeta prvi toženec in I. R. vsak do 1/2

- 7.6.1994 - prodajna pogodba (overjena 13.6.1994), s katero prodasta prvi toženec in I. R. pravico uporabe tretjemu tožencu; ta se vknjiži (Dn. št. 1082/95) kot imetnik pravice uporabe

- 2.12.1994 - umre I. R. in po njem deduje (D 26/95) toženka

- 29.11.1995 - vložena tožba v tej zadevi.

Pomembno za razumevanje zadeve in razsojo je tudi dejstvo, da sta prvotna lastnica in K. S. prodali hkrati z obravnavano nepremičnino še stavbno parc. št. 2919 s hišo št. 977 k.o..., ki se je drži. To hišo s parcelo sta tožnika prodala leta 1985 M. P., ta pa jo je leta 1991 prodal tretjemu tožencu, ki je takrat začel izvajati tudi posest obravnavane nepremičnine, z njenim nakupom leta 1994 pa je to posest nadaljeval v dobri veri. Revizijske omembe, da sta tožnika nepremičnino "ves čas nemoteno uživala" (do kdaj?), ni mogoče upoštevati, ker s tem revizija nedovoljeno posega v ugotovljeno dejansko stanje (tretji odstavek 385. člena ZPP/77).

Res je videti na prvi pogled, kot da je nacionalizacija pretrgala sleherno stvarnopravno vez prvotne lastnice do nepremičnine, ker je bila ta nacionalizirana in vknjižena kot družbena lastnina v uporabi Občine P., pravica uporabe pa je z izjavo te občine št. 465-27/90 z dne 1.6.1990 spet priznana prvotni lastnici K. G., dokler pristojni občinski upravni organ ne izda odločbe o izročitvi nepremičnine občini. Vendar do takšnega pretrganja le ni prišlo. Odločbe, izdane na podlagi ZN, so bile deklaratorne in ne konstitutivne narave. Ta zakon je z dnevom njegove uveljavitve nacionaliziral v mestih in naseljih mestne narave gradbena zemljišča, ki so s tem postala družbena lastnina (drugi odstavek 1. člena ZN). Ta zemljišča pa je s hkratnim učinkom pustil v posesti prejšnjega lastnika vse dotlej, dokler jih po odločbi občinskega ljudskega odbora ne izroči v posest občini ali komu drugemu, da sezida zgradbo ali kakšen drug objekt ali izvede kakšna druga dela (prvi odstavek 38. člena ZN). Prejšnji lastnik je to zemljišče lahko brezplačno užival in ga oddajal v najem (prvi odstavek 39. člena ZN). Omenjena pravica je bila pod določenimi pogoji prenosljiva in podedljiva, zajemala pa je tudi prednostno pravico uporabe za gradnjo stanovanjske hiše ali poslovne stavbe. Skratka, deklaratorna odločba o nacionalizaciji glede uživanja ali uporabe zemljišča ni mogla odvzeti prejšnjemu lastniku omenjene pravice. S citirano izjavo Občine P. je bila odpravljena ta napaka in zemljiškoknjižno vzpostavljeno stanje, kakršno bi moralo biti na podlagi določb ZN ves čas. In to pravico, ki je prešla na podlagi dedovanja na prvega toženca in I. R., sta le-ta prodala s sporno pogodbo tretjemu tožencu. Iz povedanega sledi, da pravna kontinuiteta glede pravice uporabe (ki jo zajema lastninska pravica) ni bila pretrgana z nacionalizacijo.

Ta ugotovitev pa pomeni nadalje, da je šlo za omenjeno dvakratno prodajo nepremičnine istega lastnika oziroma njegovih pravnih prednikov: 1. prek K. S. tožnikoma in 2. tretjemu tožencu. Na eni strani sta tožnika, ki sta leta 1958 prva kupila in dobila posest, vendar se nista vknjižila zaradi svoje nedejavnosti in ne zaradi ZN, na drugi strani pa je tretji toženec, ki je kot kupec sosednje hiše uporabljal obravnavano nepremičnino od leta 1991, jo kupil v dobri veri leta 1994 in jo še naprej uporabljal ter tudi vknjižil pravico uporabe. Pri tehtanju utemeljenosti pravnih interesov obeh strank je treba poseči po določbi 33. člena ZTLR, po kateri se pridobi lastninska pravica na nepremičnini z vpisom v javno knjigo. Slednje je dosegel tretji toženec. Zato je njegova pravica močnejša v primerjavi s pravico tožnikov, ki imata prednost le v tem, da sta prva sklenila pogodbo, sklenitev pogodbe pa sama ob sebi še ne prinese stvarne pravice. V dobri veri oziroma pošteno nista ravnala samo tožnika, marveč tudi tretji toženec, ki ni vedel za prejšnjo prodajo. Res ob prvi prodaji še ni veljal ZTLR, vendar pa so veljala takrat pravna pravila Občnega državljanskega zakonika (ODZ), ki so to vprašanje urejala enako (paragraf 431 ODZ). Še več, že takrat je veljalo pravilo, da pripade pri večkratni prodaji nepremičnina tistemu, ki je prej zaprosil za vknjižbo (paragraf 440 ODZ). Končno tudi čut za pravičnost, na katero se sklicuje revizija, ne narekuje drugačne odločitve, saj tožnika več kot 30 let nista ukrenila nič, da bi vknjižila svojo pravico v zemljiško knjigo, čeprav bi to lahko storila (primerjaj pravilo paragrafa 1500 ODZ, ki daje prednost tistemu, ki je v zaupanju v javne knjige pridobil stvar in pravico, še preden je bila s priposestvovanjem ali zastaranjem pridobljena pravica vpisana). Pretehta torej pozneje pošteno zemljiškoknjižno pridobljena lastnina v primerjavi s pravnim položajem tistega, ki je nepremičnino sicer prej kupil, pa se ni vknjižil.

Odločitev nižjih sodišč je potemtakem v materialnopravnem pogledu pravilna, le razlogi zanjo so do neke mere drugačni. Pravilni so torej takšni, kot so bili tu razgrnjeni. Neutemeljeno revizijo je zato moralo sodišče zavrniti (393. člen ZPP/77).

Odločitev o revizijskih stroških je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe (prvi odstavek 166. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP/77).

Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (1980) - ZTLR  -  33

Občni državljanski zakonik (1811) - ODZ  - paragraf 432, 440, 1500

Zakon o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (1958) - člen 1, 1/2, 38, 38/1, 39, 39/1, 70

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.