Sodba III Ips 158/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-12-08

zakup - najem poslovnih prostorov - odpoved najemne pogodbe - sprememba višine najemnine - plačilo najemnine - dolžnost izpolnitve obveznosti

Nobena pogodbena stranka ne more enostransko spreminjati s pogodbo določene najemnine.

Sodišče prve stopnje je razveljavilo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov opr. št. Rp 32/97 z dne 20.8.1998 in razsodilo, da se na podlagi odpovedi najemne pogodbe naloži toženi stranki, da izprazni poslovne prostore in jih izroči tožeči stranki. Toženi stranki je naložilo 250.613,00 SIT pravdnih stroškov.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Obe sodbi ugotavljata, da tožena stranka od marca 1997 dalje ne plačuje več najemnine. To je po 4. alinei 5. člena najemne pogodbe (aneks z dne 5.5.1995) in po 28. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih razlog za odpoved najemne pogodbe.

Zoper to sodbo vlaga tožena stranka revizijo. Uveljavlja revizijske razloge zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Navaja, da sta sodišči prve in druge stopnje spregledali dejstvo, da ima tožena stranka preplačano najemnino in obratovalne stroške. Tožeča stranka je toženi zaračunavala najem skladiščnih prostorov, ki jih tožena stranka ni uporabljala. Opremo restavracije je morala tožena stranka nabaviti sama, čeprav je vzela v najem opremljene prostore. Zato bi morala tožeča stranka znižati najemnino. Ker na znižanje ni pristala, je tožena stranka to zahtevala s tožbo. Tožena stranka je plačevala obratovalne stroške v večjih zneskih, kot so bili utemeljeni. Navaja zneske, ki jih je v razdobju med januarjem in majem 1997 plačala tožeči stranki na račun najemnine in obratovalnih stroškov. S tem dokazuje, da so bile poravnane obveznosti do tožene stranke tudi za marec in april 1997. Izpodbija stališče sodbe druge stopnje, da spremenjene tržne razmere niso podlaga za spremembo najemnine in se sklicuje na številne anekse k pogodbi, iz katerih je razvidno, da je tožeča stranka upoštevala spremenjene razmere pri vsakokratni spremembi najemne pogodbe.

Predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi izpodbijano sodbo in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku).

Revizijsko sodišče je v tej zadevi na podlagi 1. odstavka 498. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999 (Ur.l. RS, št. 26/99)

uporabilo Zakon o pravdnem postopku iz leta 1977 (Ur.l. SFRJ, št. 4/77 do 27/90), v nadaljnjem ZPP 1977.

Tožena stranka v reviziji navaja, da ima najemnino in obratovalne stroške preplačane, ker je na ta račun po 1.1.1997 plačala 22.327,04 DEM. To dokazuje z natačnim spiskom svojih plačil. Navaja tudi, da nekaterih prostorov ni uporabljala in da ji je tožeča stranka obratovalne stroške zaračunavala v neutemeljenih zneskih. Toda vse te navedbe se tičejo dejanskega stanja. Ugotovitev, ki se nanašajo na dejansko stanje, pa z revizijo ni mogoče izpodbijati (3. odstavek 385. člena ZPP 1977). Zato revizijsko sodišče ne more presojati teh revizijskih navedb.

Materialnopravno pravilno je stališče, da nobena pogodbena stranka ne more enostransko spreminjati s pogodbo določene najemnine. Če sta pravdni stranki večkrat sporazumno spremenili pogoje najema in o tem sklenili anekse k najemni pogodbi, to ne pomeni, da more tudi tožena stranka sama kot najemnik zmanjševati svoje obveznosti, določene s pogodbo. V zvezi s tem sodba prve stopnje utemeljeno opozarja na dolžnost izpolnitve obveznosti (17. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR) kot eno od temeljnih načel obligacijskih razmerij. Dolžnost plačevanja najemnine s sankcijo odpovedi zaradi neplačevanja določata še 583. in 584. člen ZOR ter 19. in 28. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Predvsem pa je to določeno z najemno pogodbo z dne 13.1.1993 in z dodatki k tej pogodbi.

Za odločitev v tej zadevi je bistvenega pomena ugotovitev, da tožena stranka od marca 1997 dalje ne plačuje niti najemnine, niti obratovalnih stroškov. To je izrečno ugotovljeno v obeh sodbah. Na glavni obravnavi dne 16.4.1998 sta pravdni stranki to nesporno ugotovili. To je navedeno v zapisniku, ki ga je tožena stranka brez pripomb podpisala. Revizijske navedbe so s tem v popolnem nasprotju in zato neutemeljene, ne glede na to, da na nedovoljen način obravnavajo dejansko stanje.

Glede na navedeno uveljavljani revizijski razlogi niso podani, prav tako ne razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. člen ZPP 1977). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožene stranke kot neutemeljeno (393. člen ZPP 1977).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.