Sodba II Ips 172/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-11-25

odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - neplačevanje najemnine - pasivna legitimacija - pravno nasledstvo občin

Spremenjeni predpisi, to je nov Stanovanjski zakon namesto prejšnjega Zakona o stanovanjskih razmerjih, niso opravičilo za prenehanje plačevanja najemnine, oziroma prejšnje stanarine. Ta izgovor toženki ne more koristiti. Odpovedi bi se obvarovala, če bi plačevala za uporabo stanovanja enako kot prej vse do sklenitve najemne pogodbe.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku, s katerim je tožeča stranka toženki odpovedala stanovanjsko razmerje za stanovanje na V.. Toženki je naložilo, da stanovanje izprazni ter ga izroči tožeči stranki. Ugotovilo je, da toženka 28 mesecev ni plačevala najemnine in da je ni plačala niti po opominu. S tem je zakrivila odpovedni razlog tako po prejšnjem Zakonu o stanovanjskih razmerjih, kot po zdaj veljavnem Stanovanjskem zakonu. Najemnino je nehala plačevati že pred vložitvijo tožbe na odkup stanovanja. S to tožbo pa ni uspela.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Izčrpno je obrazložilo stališče, da je tožeča stranka aktivno legitimirana v tem sporu. Prvostopnim razlogom je dodalo, da je treba uporabiti določbe Stanovanjskega zakona.

Ugotovilo je, da toženka ni hotela skleniti najemne pogodbe po tem zakonu. S tožbo za odkup stanovanja ni uspela, ker je bilo ugotovljeno, da je s svojim možem skupna lastnica stanovanjske hiše, ki je primerna za bivanje cele družine.

Proti tej sodbi vlaga tožena stranka revizijo. Uveljavlja revizijske razloge po 385. členu Zakona o pravdnem postopku in predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo v novo sojenje, oziroma da sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne.

Vztraja pri ugovoru pomanjkanja aktivne legitimacije na strani tožečih strank. Navaja, da ji je stanovanje dodelila R. v L., kjer je še zdaj zaposlena. Tudi dejstvo, da je vstopila v pravdo Občina B., ni rešilo aktivne legitimacije tožečih strank, ker med njima še ni opravljena delitvena bilanca. Meni, da neplačevanje najemnine ni odpovedni razlog. Po prenehanju veljavnosti Zakona o stanovanjskih razmerjih namreč toženka ni imela več veljavne stanovanjske pogodbe. Zato ni imela komu plačevati najemnine. Navaja, da je samohranilka in zato zanjo veljajo posebna določila za odpoved najemnega razmerja. Navaja, da je v nasprotju z vsebino zapisnika ugotovitev, da je odklonila ponujeno sklenitev najemne pogodbe. V zvezi z ugotovitvijo, da je skupna lastnica hiše, pa navaja, da gre za nedograjeno hišo, ki jo je njen mož zaradi prezadolženosti moral prodati.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku).

Revizijsko sodišče je v tej zadevi na podlagi 1. odstavka 498. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999 (Ur.l. RS št. 26/99)

uporabilo določbe Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977 (Ur.l. SFRJ št. 4/77 do 27/90) - v nadaljnjem ZPP.

Vprašanje aktivne legitimacije je bilo rešeno v pravdi opr. št. P 79/92 pri tedanjem Temeljnem sodišču v Ljubljani, enoti na Vrhniki, ko je sedanja toženka tožila Občino V. na sklenitev prodajne pogodbe za stanovanje na V. po predpisih o privatizaciji. V navedeni pravdi je bilo ugotovljeno, da je Občina V. lastnica spornega stanovanja. Zaradi tega je bila v pravdi za odkup stanovanja pasivno legitimirana. Kot lastnica pa je v tej pravdi aktivno legitimirana za uveljavljanje zahtevka na izpraznitev in izročitev stanovanja. Ker sta bili z Zakonom o ustanovitvi občin ter o določitvi njihovih območij (Ur.l. RS št. 60/94) na območju prejšnje Občine V.

ustanovljeni dve občini, in sicer sedanji tožeči stranki, sta obe skupaj aktivno legitimirani v tej pravdi. Okoliščina, da nista še sklenili delitvene bilance, je razlog, da v pravdi nastopata skupaj. Če bi bila delitev premoženja že opravljena in bi sporno stanovanje pripadlo le eni od tožnic, bi bila samo ta aktivno legitimirana.

Sklicevanje na to, da je tožnici sporno stanovanje dodelila R. L., ni utemeljeno. Z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS št. 18/91 in 21/94 v nadaljnjem SZ) je opravljeno lastninjenje stanovanj. Ker je bilo ugotovljeno, da je postala lastnica stanovanja Občina V., in ker je po SZ najemodajalec lastnik stanovanja (147. člen SZ), je odločba o dodelitvi stanovanja za vprašanje aktivne legitimacije v tem sporu brez pomena.

Ta pravda se je začela po uveljavitvi SZ. Zato se glede na določbi 160. in 158. člena SZ uporabljajo določbe tega zakona, ne pa Zakona o stanovanjskih razmerjih. Po 3. alinei 1. odstavka 53. člena SZ je neplačevanje najemnine (dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih) razlog za odpoved najemne pogodbe in za izselitev iz stanovanja (59. člen SZ). Toženka bi se mogla uspešno sklicevati na socialno stisko kot opravičilo za neplačevanje najemnine samo na podlagi potrdila centra za socialno delo (3. in 4. odstavek 53. člena SZ). Toženka se na takšno potrdilo ne skicuje, zato njeni ugovori v zvezi s tem niso utemeljeni.

Spremenjeni predpisi, to je nov Stanovanjski zakon namesto prejšnjega Zakona o stanovanjskih razmerjih, niso opravičilo za prenehanje plačevanja najemnine, oziroma prejšnje stanarine. Ta izgovor toženki ne more koristiti. Odpovedi bi se obvarovala, če bi plačevala za uporabo stanovanja enako kot prej vse do sklenitve najemne pogodbe.

Toženka neutemeljeno očita sodbi druge stopnje bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 13. točke 2. odstavka 354. člena ZPP. Vsebina zapisnika o glavni obravnavi dne 5.11.1992 v pravdi opr. št. P 79/92 je namreč povzeta točno. Obravnavani del zapisnika se glasi dobesedno: "..tožena stranka ponudi ponudbo za sklenitev najemne pogodbe, s čimer pa se tožeča stranka ne strinja, zaradi česar poravnava ni možna." Pravda je tekla za odkup toženkinega stanovanja. Poravnalna ponudba ne omenja nobenega drugega stanovanja, zaradi česar je ni mogoče razumeti drugače, kakor da se nanaša na sporno stanovanje. Na obravnavi sta bila navzoča toženka in njen odvetnik, ki sta zapisnik podpisala brez pripomb. Zato ni mogoče zdaj sodišču očitati netočnega povzetka vsebine razpravnega zapisnika, če ga je razumelo tako, da je toženka odklonila sklenitev najemnega razmerja za sporno stanovanje.

Kar navaja tožena stranka v reviziji o hiši, ki jo je zgradil njen mož, je za odločitev v tej zadevi brez pomena. Toženki je namreč stanovanje odpovedano zaradi neplačevanja najemnine, ne pa zato, ker bi imela na razpolago drugo stanovanje. To je bilo omenjeno v zvezi s prejšnjo pravdo, ki ima pomen za obravnavano zadevo le glede ugotavljanja aktivne legitimacije.

Glede na navedeno uveljavljani revizijski razlogi niso podani, prav tako ne razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. člen ZPP). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožene stranke kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

SZ člen 53, 53/1-3, 53/3, 53/4, 59, 147, 158, 160.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.