Sodba II Ips 180/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-11-04

promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami - predkupna pravica - tožba predkupnega upravičenca na razveljavitev pogodbe - sklenitev prodajne pogodbe - kumulativni pogoji

Zakon nudi pravno varstvo predkupnemu upravičencu z možnostjo, da zahteva razveljavitev prodaje, le če predkupni upravičenec zahteva hkrati sklenitev prodajne pogodbe zase. Sicer takšnega varstva ni.

Revizija se zavrne kot neutemeljena. Tožena stranka trpi sama svoje revizijske stroške.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, naj se ugotovi, da je prodajna pogodba z dne 7.4.1994, ki so jo sklenili toženci in po kateri so postale šesta, sedma in osma tožena stranka solastnice vsaka tretjine nepremičnine, vpisane v vl. št... k.o..., neveljavna in se kot taka razveljavi, ter naj se zemljiški knjigi naloži, da po pravnomočnosti sodbe izbriše lastninsko pravico in pravico uporabe omenjenih tožencev.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožnikov. Ugotovilo je sicer, da so toženci kot solastniki prodali hišo drugim osebam, ne da bi stanovanjski objekt ponudili na zakonsko določen način predkupnim upravičencem (mišljeni so tožniki), predvsem pa niso upoštevali rokov iz prvega in tretjega odstavka 19. člena Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ). Toda tožniki niso ob vložitvi tožbe oziroma v roku zanjo položili na sodni depozit zneska, ki bi ustrezal že plačani kupnini. V letu 1997 predlagana garancija je prepozna in ni podana v pravno pravilni obliki. Sodno varstvo predkupne pravice je pogojeno tudi z vsebino tožbenega zahtevka po prvem odstavku 20. člena SZ z zahtevo, naj mu lastnik proda ob enakih pogojih stanovanje ali stanovanjsko hišo. Tožbeni zahtevek pa se nanaša le na razveljavitev prodajne pogodbe.

Proti tej sodbi je tožeča stranka vložila revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava in predlagala, naj vrhovno sodišče razveljavi sodbi nižjih sodišč in vrne zadevo prvemu sodišču v dopolnjeno obravnavo in novo razsojo. Navaja, da se je "v celotnem postopku kot rdeča nit postavljalo vprašanje kršitve obveznosti tožene stranke, ki je po vsem prezrla predkupne upravičence, njeni poizkusi o nasprotnem niso vzdržali dokazne konkurence". "V prvem odstavku 20. člena je izkazana zahteva o razveljavitvi kupoprodajne pogodbe, vendar tožeča stranka ob izkazani nejasnosti in togosti določbe, da bi naj lastnik ob enakih pogojih njemu prodal stanovanje ali stanovanjsko hišo upravičeno moral postaviti vprašanje smiselnosti trdote te določbe". Tožniki so zainteresirani le za vsak svoj del stanovanjske enote in svoj dajatveni interes so navedli v pravdi.

Tožena stranka v odgovoru na revizijo poudarja, da so bili tožniki obveščeni o nameravani prodaji hiše kot celote skupaj s poslovnim prostorom; da tožniki 1.7.1994 niso predložili nobene garancije niti položili zneskov na račun kupnine; da gre za prekluzivni rok; da je bila predmet prodaje le celotna hiša; da revizija ne pove, v čem je podana kršitev postopka.

Državno tožilstvo RS se o vročeni mu reviziji ni izjavilo.

Iz deloma težko razumljive revizije ni mogoče razbrati, za kakšne procesne kršitve naj bi šlo. Revizija je izredno pravno sredstvo zoper pravnomočno odločbo, v zvezi s katero preizkusi vrhovno sodišče izpodbijano sodbo le v mejah razlogov, ki so v njej navedeni (386. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP/77). Zato revidenti ne morejo uspeti s splošnim, neobrazloženim uveljavljanjem kršitev postopka, ko le zapišejo, da bo "revizijsko sodišče zlahka ugotovilo kršitev določb postopka na prvi stopnji..." ali "tožeča stranka nadalje ugotavlja nasprotja v sodbi z obrazložitvijo, ko se izreka v obeh sodbah ponavljata v enem in istem". Izreka se ne ponavljata v ničemer, pa tudi če bi se v čem ponovila, ni videti, kaj bi bilo pri tem narobe. Revizijsko omenjanje depozita pa je odveč, saj sodišče ni zavrglo tožbe zaradi pomanjkanja procesne predpostavke, marveč je o stvari meritorno odločilo. Ob takšni vsebini revizije je lahko revizijsko sodišče sodbo oziroma vso zadevo preizkusilo s procesnega vidika le v obsegu, ki ga zakon nalaga za uradni preizkus - ali je podana kršitev iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP/77 (386. člen ZPP/77). Takšne kršitve ni ugotovilo.

Materialno pravo je bilo pravilno uporabljeno. Zakon je jasen. V prvem odstavku 20. člena SZ je zapisano: "Če lastnik proda stanovanje ali stanovanjsko hišo, pa ga ne ponudi predkupnemu upravičencu, ali ga proda po ugodnejših pogojih, kot jih je ponudil predkupnemu upravičencu, lahko ta s tožbo zahteva, naj se prodaja razveljavi in naj lastnik ob enakih pogojih njemu proda stanovanje ali stanovanjsko hišo". Iz citirane določbe sledi, da zakon nudi pravno varstvo predkupnemu upravičencu z možnostjo, da zahteva razveljavitev prodaje, le če predkupni upravičenec zahteva hkrati sklenitev prodajne pogodbe zase. Sicer takšnega varstva ni. Gre za izpodbijanje pogodbe, ki ni samemu sebi namen. Zahtevati razveljavitev brez zahtevka za sklenitev nove pogodbe med prodajalci in predkupnim upravičencem bi pomenilo kršiti načelo prepovedi zlorabe pravic (13. člen Zakona o obligacijskih razmerjih). Kupec bi bil namreč ob kupljeno stvar, prodajalec pa ob možnost stvar prodati oziroma ob ponovni prodaji bi moral znova ponuditi stvar predkupnemu upravičencu, ki bi svojo predkupno pravico izkoristil ali pa (nekaznovano) ne. Torej že iz opisanega razloga, ki sta ga upoštevali nižji sodišči, ni utemeljen zahtevek, kot je bil postavljen. Še več, tožniki niso v svojih številnih vlogah izjavili, da želijo kupiti hišo (le-ta kot celota je bila naprodaj) oziroma stanovanja, saj so v zvezi s tem le v navedbah pod VIII. zatrdili, da "so bili po svojih ugotovitvah kandidati za odkup...". Ob takšnem njihovem stališču, da terjajo le razveljavitev prodaje, ne pa tudi sklenitve pogodbe, v kateri bi bili kupci, se pokaže njihov razveljavitveni zahtevek brez pravne podlage.

Niso torej podani revizijski razlogi, ki jih uveljavlja revizija, in ne tista, ki ju je sodišče preizkusilo po uradni dolžnosti (omenjeno procesno kršitev in uporabo materialnega prava mimo revizijskih trditev). Zato je moralo sodišče neutemeljeno revizijo zavrniti (393. člen ZPP/77).

Odločitev o revizijskih stroških tožeče stranke je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe (prvi odstavek 166. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP/77). Glede na razplet te zadeve in vsebino revizije ni bilo potrebno odgovarjati nanjo, zato toženi stranki njenih stroškov za odgovor na revizijo ni mogoče priznati, ker niso bili potrebni (prvi odstavek 155. člena ZPP/77).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.