Sodba II Ips 311/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-03-02

denacionalizacija - vrnitev nepremičnine - najem stanovanja - dolžnost sklenitve najemne pogodbe - stanovanjska hiša v lasti imetnika stanovanjske pravice - obvezne sestavine najemne pogodbe - izrek sodne odločbe

Izrek sodbe prve stopnje, ki vsebuje celotno najemno pogodbo, je v skladu z 41. členom SZ. To velja tudi za navedbo oseb, ki skupaj z najemnikom uporabljajo stanovanje (2. alinea 1. odstavka 41. člena SZ).

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora D. Z. (v nadaljnjem toženec) skleniti z N. Z. (v nadaljnjem tožnica) najemno pogodbo za stanovanje v Kranju po določilih Stanovanjskega zakona z neprofitno najemnino in za nedoločen čas. Zavrnilo je toženčev nasprotni tožbeni zahtevek, po katerem bi se morala tožnica izseliti iz tega stanovanja in mu ga izročiti. Ugotovilo je, da je toženec na podlagi denacionalizacije in na podlagi darilne pogodbe lastnik stavbe v Kranju, tožnica pa je bila imetnica stanovanjske pravice na stanovanju v tej stavbi. Toženec je ponudil tožnici v podpis najemno pogodbo za določen čas in s profitno najemnino, tožnica pa take pogodbe ni hotela skleniti. Ugotovilo je, da toženec ni imel pravne podlage za uveljavljanje zahteve, da bi bila najemna pogodba sklenjena za določen čas in za profitno najemnino. V zvezi s toženčevim izpraznitvenim zahtevkom je ugotovilo, da tudi če bi bila resnična toženčeva navedba, da ima tožnica hišo v Srbiji, ta zaradi oddaljenosti ne predstavlja primernega stanovanja. Neutemeljen je tudi očitek, da tožnica uporablja skupne prostore na škodljiv način in da ne plačuje najemnine.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in z enakimi razlogi potrdilo sodbo prve stopnje.

Proti tej sodbi vlaga tožena stranka revizijo. Uveljavlja revizijske razloge zmotne uporabe materialnega prava in sicer določb Stanovanjskega zakona, Zakona o stanovanjskih razmerjih in Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih. Predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo razveljavi. Navaja, da je tožnica tožila na sklenitev najemne pogodbe potem, ko je tožena stranka že vložila izpraznitveno tožbo. Podani so pogoji po 40. členu Stanovanjskega zakona za sklenitev najemne pogodbe za določen čas, saj je toženec predlagal spremembo namembnosti stavbe. Sodba ne pove, kdaj so se stekli pogoji za sklenitev najemne pogodbe. Za toženca je ta obveznost nastala šele po pravnomočnosti denacionalizacije. Določba 1. odstavka 125. člena Stanovanjskega zakona se uporablja le za tiste najemnike, ki so imeli ob vrnitvi stavbe denacionalizacijskemu upravičencu že sklenjeno najemno pogodbo. Tožnica pa je še ni imela, imela je le stanovanjsko pogodbo. S sodbo je na novo oblikovano najemno razmerje brez osnove v prejšnji stanovanjski pogodbi.

Zahtevku za sklenitev najemne pogodbe je bilo ugodeno, čeprav ni bil napravljen zapisnik o stanju stanovanja. Neutemeljeno so v pogodbi našteti uporabniki. Napačno je bil uporabljen tudi 60. člen Zakona o stanovanjskih razmerjih. V hiši v Srbiji živi tožničina hči, ki je njen družinski član. Zato je treba šteti, da je hiša prazna. O primernosti te hiše pa ni bil izveden noben dokaz. Napačno je tudi ugotovljeno, da tožnica plačuje najemnino. Pritožbeno sodišče ni odločilo o vseh pritožbenih navedbah in sicer o odpovednem razlogu, nesklenitvi najemne pogodbe in neplačevanju najemnine.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku).

Revizijsko sodišče je na podlagi 1. odstavka 498. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999 (Ur.l. RS št. 26/99) uporabilo Zakon o pravdnem postopku iz leta 1977 (Ur.l. SFRJ št. 4/77 do 27/90) - v nadaljnjem ZPP.

Tožnica je vložila tožbo za sklenitev najemne pogodbe dne 28.11.1994, toženec pa je vložil izpraznitveno tožbo dne 16.10.1995. Zato revizijska trditev, da je bila najprej vložena izpraznitvena tožba, ni točna. Nadalje toženec navaja, da je upravičen skleniti najemno pogodbo za določen čas zaradi vložene zahteve, da se spremeni namembnost stavbe. Tudi to stališče ni utemeljeno. Zahtevo za spremembo namembnosti je vložil dne 23.6.1997, tožnica pa je zahtevala sklenitev najemne pogodbe s tožbo z dne 28.11.1994. Pravne posledice po 40. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljnjem SZ) niso mogle nastati pred tem, ko je toženec zahteval spremembo namembnosti stavbe. Ko je tožnica zahtevala sklenitev najemne pogodbe, je bil toženec že lastnik spornega stanovanja, saj je v tožbi za izpraznitev stanovanja navedel kot datum denacionalizacije 6.5.1993 in datum darilne pogodbe 21.10.1994. Po 147. členu SZ je bil kot lastnik stanovanja dolžan s tožnico skleniti najemno pogodbo. Ta obveznost je glede na potek šestmesečnega roka iz 1. odstavka 147. člena SZ nastala najpozneje tedaj, ko je tožnica kot prejšnja imetnica stanovanjske pravice zahtevala sklenitev pogodbe. Zato je pomemben tudi datum tožbe za sklenitev najemne pogodbe, saj niti tedaj toženec še ni zahteval spremembe namembnosti in se torej na ta razlog ne more uspešno sklicevati.

Tožena stranka v reviziji navaja, da 1. odstavek 125. člena SZ velja samo za primere, ko je bila pred denacionalizacijo že sklenjena najemna pogodba. Toda glede na 2. odstavek 159. člena SZ se Zakon o stanovanjskih razmerjih uporablja do sklenitve najemne pogodbe. Ni ugotovljeno, da bi tožnica od prejšnjega upravljalca stavbe, denacionalizacijskega zavezanca, zahtevala sklenitev najemne pogodbe. Toda s tem ni izgubila pravice, da to zahteva od toženca kot sedanjega lastnika. Zato je stanovanjska pogodba podlaga za sklenitev najemne pogodbe tudi po 1. odstavku 125. člena SZ. Vsebino najemne pogodbe pa določa 41. člen SZ. Izrek sodbe prve stopnje, ki vsebuje celotno najemno pogodbo, je v skladu z navedeno določbo. To velja tudi za navedbo oseb, ki skupaj z najemnikom uporabljajo stanovanje (2. alinea 1. odstavka 41. člena SZ). Tudi ta del izreka sodbe je v skladu s Stanovanjskim zakonom in ne pomeni nedovoljenega omejevanja toženčeve lastninske pravice ter s tem kršitve Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih.

Toženec v postopku na prvi stopnji ni zahteval zapisnika o stanju stanovanja v smislu 3. odstavka 147. člena SZ. Sklenitvi najemne pogodbe se je upiral iz drugih razlogov. Zato dejstvo, da zapisnika ni, samo po sebi ni razlog za neveljavnost najemne pogodbe. Toženec kot lastnik ima v skladu z 2. alineo 44. člena SZ pravico pregledati stanovanje in tedaj uveljaviti morebitne zahtevke v zvezi s stanjem stanovanja ali načinom njegove uporabe.

Morebitno lastništvo stanovanjske hiše v Srbiji ni razlog za odklonitev sklenitve najemne pogodbe po 2. odstavku 148. člena v zvezi z 2. odstavkom 128. člena SZ in 60. členom Zakona o stanovanjskih razmerjih. Hiša v drugi državi, oddaljena nekaj sto kilometrov, namreč po merilih, ki jih je sprejela sodna praksa v zvezi z razlago 7. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih, ni primerno stanovanje. Oddaljenost tega stanovanja od sedanjega kraja tožničinega prebivališča je sama po sebi razlog, da stanovanja ni mogoče šteti kot primernega po 60. členu Zakona o stanovanjskih razmerjih, ne glede na to, da ima selitev v drugo državo lahko tudi materialne in statusne posledice, o katerih ni mogoče odločati v stanovanjskem sporu.

Ugotovitev, da tožnica plačuje najemnino, se nanaša na dejstva, ki jih je sodišče prve stopnje ugotovilo na podlagi izvedenih dokazov. Tega z revizijo ni mogoče izpodbijati, ker uveljavljanje zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ni dovoljen revizijski razlog (3. odstavek 385. člena ZPP).

Glede na navedeno uveljavljani revizijski razlogi niso podani, prav tako ne razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. člen ZPP). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožene stranke kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

SZ člen 40, 41, 41/1-2, 44, 44-2, 125, 125/1, 128, 128/2, 147, 147/1, 147/3, 148, 148/2, 159, 159/2. ZSR člen 7, 60.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.