Sodba II Ips 617/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-05-24

sklenitev najemne pogodbe z imetnikom stanovanjske pravice - ponudba za sklenitev najemne pogodbe - obvezne sestavine najemne pogodbe - dolžnosti najemodajalca - stanovanjska pravica

Najemodajalec mora ponuditi imetniku stanovanjske pravice v podpis najemno pogodbo za stanovanje na način, da jo lahko najemnik pred podpisom prouči in se posvetuje. Zahteva najemnika v tem smislu se ne šteje za odklonitev sklenitve pogodbe.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi morala toženka izprazniti štirisobno stanovanje v Ljubljani in ga izročiti stranki. Ugotovilo je, da je bila toženka ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (Uradni list RS št. 18/91-I, 21/94, 23/96 in 1/2000 - SZ) imetnica stanovanjske pravice, in to že od leta 1946; da toženka ni odklonila podpisa najemne pogodbe, ampak jo je le želela poprej pregledati in se o njej posvetovati; da je bila toženka takrat stara devetinsedemdeset let; da po 11.6.1992 druga tožnica ni nič storila, da bi bila sklenjena najemna pogodba; prva tožeča ni predložila toženki v podpis najemne pogodbe. Toženka ima še vedno stanovanjsko pravico.

Sodišče druge stopnje je pritožbi obeh tožnic zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo. Kot bistveno je štelo vprašnje, ali je toženka utemeljeno odklonila podpis najemne pogodbe ali ne. Tako je pravočasno zahtevala odkup stanovanja, ko pa ji je bilo sporočeno, da to ni mogoče, ker je hiša nacionalizirana, je zahtevala dodelitev primernega stanovanja. Toženka si je tako želela urediti zakonito bivanje. Tudi sicer ni bila dolžna podpisati ponujene pogodbe, ker podatki glede uporabnikov niso bili pravilni in niso ustrezali dejanskemu stanju. Če se ne bi odločila za nakup, bi morala poskrbeti za podpis pravilno sestavljene pogodbe.

Druga tožeča stranka je vložila revizijo proti tej sodbi iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in predlagala, naj vrhovno sodišče sodbo spremeni, tako da bo ugodilo pritožbi, ali pa naj razveljavi sodbi nižjih sodišč. Trdi, da je odločeno v nasprotju z 58. členom SZ, saj toženka nesporno uporablja obravnavano stanovanje, ni pa zanj sklenila najemne pogodbe. Tožeča stranka ne očita toženki, da ni storila dovolj, da bi uredila svoj status, ampak le to, da ni podpisala najemne pogodbe. Pozvana je bila k podpisu takšne pogodbe, vendar je podpis brez utemeljenega razloga odklonila.

Na vročeno revizijo tožena stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Samovoljna je revizijska trditev, da je toženka odklonila podpis ponujene najemne pogodbe, da pa je to storila neutemeljeno, je zmotna materialnopravna presoja revidentke. Povsem jasno je bilo že prvo sodišče (na šesti strani sodbe zgoraj) z dejansko ugotovitvijo, da toženka ni odklonila podpisa pogodbe, ampak jo je želela poprej pregledati in se posvetovati z odvetnikom. Pritožbeno sodišče pa še v zvezi s tem ugotavlja (materialnopravna presoja - na četrti strani zgoraj), da toženka ni bila dolžna podpisati ponujene pogodbe, ker njena vsebina glede oseb, ki jih je zajemala, ni ustrezala dejanskemu stanju.

Skratka ni šlo za odklonitev podpisa najemne pogodbe iz nekakšnega načelnega razloga, nepripravljenosti ali odklonilnega stališča nasploh. Zakon nalaga lastniku stanovanja, da uskladi po uveljavitvi SZ pogodbo, sklenjeno po predpisih Zakona o stanovanjskih razmerjih (prvi odstavek 156. člena SZ). To pomeni, da mora stanodajalec ponuditi imetniku stanovanjske pravice v podpis pogodbo, ki je sestavljena po predpisih Stanovanjskega zakona, ponuditi pa jo mora korektno. Ponudba mora biti takšna, da vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da se lahko s sprejemom takšne ponudbe pogodba tudi sklene (prvi odstavek 32. člena Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR). Med obveznimi sestavinami najemne pogodbe za stanovanje so tudi imena in priimki oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje (2. alinea prvega odstavka 41. člena SZ). Opozorilo toženke, naj se navedba oseb v pogodbi uskladi z dejanskim stanjem, je bilo potemtakem utemeljeno. Ni tudi videti razloga, zakaj druga tožnica temu opozorilu ne bi sledila, saj ni bilo njej v škodo.

Nadalje, toženkine prošnje za premislek in posvet pred podpisom pogodbe ni mogoče razlagati kot odklonitve ponudbe. Udeleženci v obligacijskih razmerjih morajo imeti enakopraven položaj (11. člen ZOR), in to že v fazi sklepanja pogodbe. Nobena izmed strank, pa naj bo to pravna oseba ali posameznik (2. člen ZOR), naj nima močnejšega pravnega položaja, ki bi ji dovoljeval odločitev o tem, kakšno naj bo njeno obligacijsko razmerje. Ker je šlo za uskladitev poprej sklenjene stanovanjske pogodbe z določbami novega Stanovanjskega zakona, sta morali stranki ravnati, in sicer tožeča s skrbnostjo dobrega strokovnjaka (drugi odstavek 18. člena ZOR) in toženka s skrbnostjo dobrega gospodarja (prvi odstavek 18. člena ZOR). To pomeni, da bi morala revidentka, ker je to del njene poslovne dejavnosti, korektno (12. člen ZOR) ponuditi v podpis pogodbo, tako da jo izroči (en izvod ali kopijo ali osnutek) najemniku in mu pusti določen čas za razmislek. Toženka pa je po drugi strani slednje upravičeno terjala, saj gre za pogodbo, ki je v življenju tistega, ki živi v najemnem stanovanju, takorekoč usodno pomembna. Nasprotno, če bi jo podpisala takoj, brez razmisleka, bi ravnala naskrbno in bi morala morebitne posledice takšnega prenagljenega ravnanja trpeti sama. Ravnanje revidentke oziroma njenih delavcev, ki niso dali prejšnjim najemnikom ne roka za razmislek ne pogodbe v roke in ko je revidentka zaradi nesklenjene pogodbe vložila izpraznitveno tožbo, nasprotuje tudi dobrim običajem, zlasti še ob dejstvu, da je šlo ob usklajevanju starih stanovanjskih pogodb z novimi predpisi za praviloma starejše osebe.

Toženki potemtakem ni mogoče očitati odklonitve podpisa pogodbe, kaj šele neutemeljenosti odklonitve.

Res določa prvi odstavek 58. člena SZ, da nezakonito uporablja stanovanje tista oseba, ki z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, in drugi odstavek tega člena, da je to razlog za izpraznitveno tožbo. Vendar se uveljavljanje pravic oziroma sojenje o tem ne odvija po preprostih matematičnih enačbah, kot si to predstavlja revizija, ko poudarja, da je bistveno samo to, da toženka nima najemne pogodbe. Slejkoprej je treba upoštevati okoliščine, zaradi katerih ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe, in na čigavi strani so krivdni razlogi za to. Po povedanem vsekakor ne na toženkini, ki se je, kot pravilno poudarja pritožbeno sodišče, trudila tudi drugače (odkup stanovanja, preselitev v manjše stanovanje), da bi uredila svoj stanovanjski status. Odločitev nižjih sodišč, da se ne ugodi izpraznitvenemu zahtevku tožeče stranke, se je tako tudi ob preizkusu na podlagi izrednega pravnega sredstva izkazala kot pravilna. Neutemeljeno revizijo je bilo zato treba zavrniti (393. člen ZPP/77).

Odločitev o revizijskih stroških je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe in temelji na prvem odstavku 166. člena in prvem odstavku 154. člena ZPP/77.

SZ člen 41, 41/1-2, 58, 58/1, 156, 156/1.ZOR člen 2, 11, 18, 18/1, 18/2, 32, 32/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.