Sodba II Ips 491/98
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-06-02

tožba na izpraznitev stanovanja - odklonitev sklenitve najemne pogodbe - imetništvo stanovanjske pravice

Zahtevek na izpraznitev stanovanja ni utemeljen, čeprav toženec nima najemne pogodbe. Tožnik kot lastnik stanovanja namreč pri zavrnitvi toženčeve zahteve za sklenitev najemne pogodbe ni navajal razlogov iz 148. člena SZ.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku na izpraznitev stanovanja v hiši v Ljubljani, zavrnilo pa je nasprotni tožbeni zahtevek na sklenitev najemne pogodbe za to stanovanje. Ugotovilo je, da je toženec po smrti prejšnjega imetnika stanovanjske pravice ostal v stanovanju brez pravnega naslova, vendar je po preteku dveh let, ko bi stanodajalec lahko zahteval njegovo izselitev, pridobil položaj, kakršnega ima imetnik stanovanjske pravice. Ker pa nima najemne pogodbe, se mora na podlagi 58. člena Stanovanjskega zakona iz stanovanja izseliti. Nasprotni tožbeni zahtevek na sklenitev najemne pogodbe je sodišče zavrnilo, ker nasprotna tožba ni bila vložena proti vsem solastnikom kot nujnim sospornikom.

Proti tej sodbi se je pritožil toženec. Sodišče druge stopnje je njegovi pritožbi delno ugodilo in sodbo prve stopnje spremenilo tako, da je zavrnilo tudi zahtevek na izpraznitev stanovanja. Ugotovilo je, da tožnik pri zavračanju sklenitve najemne pogodbe s tožencem ne navaja razlogov po prvem odstavku 148. člena Stanovanjskega zakona. Toženec kot prejšnji imetnik stanovanjske pravice ima pravico do najemne pogodbe, kar je tudi uveljavljal, a ni uspel samo zaradi pomanjkanja pasivne legitimacije nasprotne tožene stranke.

Proti tej sodbi vlaga tožeča stranka revizijo iz razloga zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zavrne pritožbo tožene stranke ter potrdi sodbo prve stopnje. Navaja, da toženec ni izpolnil upravičenja po 3. in 4. odstavku 148. člena Stanovanjskega zakona in ni izposloval sklenitve najemne pogodbe. Takšno stanje je bilo ob koncu glavne obravnave. Zato je treba šteti, da zaseda toženec stanovanje nezakonito in ga mora izprazniti. Meni, da je napačno tudi stališče izpodbijane sodbe, da toženec lahko ponovno toži na sklenitev najemne pogodbe in se pri tem sklicuje na načelo "ne bis in idem".

Revizija je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Po določbi 3. odstavka 385. člena ZPP revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Revizijski razlog, na katerega se sklicuje tožeča stranka, torej ni dovoljen in ga zato revizijsko sodišče ne more obravnavati. Vendar, ker je revizija pravočasna in glede na vrednost spornega predmeta dovoljena, mora revizijsko sodišče na podlagi določbe 386. člena ZPP po uradni dolžnosti paziti na bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 10. točki drugega odstavka 354. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. Navedene bistvene kršitve določb pravdnega postopka ni. Glede na razloge, navedene v nadaljnjem, pa je tudi materialno pravo uporabljeno pravilno.

Toženec ima položaj imetnika stanovanjske pravice. Ta položaj je pridobil na podlagi določbe 50. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih potem, ko v roku dveh let od vselitve stanodajalec od njega ni zahteval, da izprazni stanovanje. Glede na to bi lastniki stanovanja na podlagi prvega odstavka 147. člena Stanovanjskega zakona morali skleniti z njim najemno pogodbo. To se ni zgodilo in tožnik kot eden od solastnikov spornega stanovanja je do zdaj sklenitev najemne pogodbe odklanjal. Toženec z zahtevkom na sklenitev najemne pogodbe, ki ga je postavil kot nasprotni tožbeni zahtevek, ni uspel, ker tožbe ni vložil proti vsem solastnikom. Toda pomembno je, da tožnik ni navajal razlogov, zaradi katerih lahko po prvem odstavku 148. člena Stanovanjskega zakona odkloni sklenitev najemne pogodbe. Toženec ima možnost zahtevati sklenitev najemne pogodbe od vseh solastnikov, česar v obravnavani zadevi z nasprotno tožbo ni mogel, ker je kot tožnik nastopil samo en od solastnikov, nasprotna tožba pa ne more zajeti oseb, ki niso stranke v istem postopku (189.čl. ZPP). Napačno je stališče tožeče stranke, da toženec ne more več vložiti tožbe na sklenitev najemne pogodbe proti vsem solastnikom. Učinek pravnomočnosti velja samo med strankami v postopku, v katerem je bilo odločeno. Zato sodba v tem postopku ni ovira, da toženec ne bo mogel tožiti vseh solastnikov stanovanja. Četudi je med njimi tožnik, gre vendar za drugo stranko, saj kot najemodajalci lahko nastopijo le vsi solastniki skupaj in so zato le skupaj legitimirani kot pravdna stranka, kadar je tožbeni zahtevek naperjen zoper njih.

Tudi tožnik lahko izpraznitveni zahtevek ponovi na podlagi drugega dejanskega stanja. Tožnik ima namreč skupaj z ostalimi solastniki možnost od toženca zahtevati sklenitev pogodbe. Če bi toženec to odklonil, nastopi položaj po 58. členu Stanovanjskega zakona. Po drugi strani pa ima toženec možnost urediti svoj pravni položaj tako, da zahteva sklenitev najemne pogodbe od vseh solastnikov (3. in 4. odstavek 148. člena Stanovanjskega zakona).

Ker tožeča stranka ne navaja razlogov, zaradi katerih bi bila upravičena zavrniti sklenitev najemne pogodbe in ker je toženec z vložitvijo tožbe določno izkazal svojo voljo, da najemno pogodbo sklene, je pravilna odločitev sodišča druge stopnje, ki je zavrnilo zahtevek na izpraznitev stanovanja. Vprašanje sklenitve najemne pogodbe še ni urejeno tudi zaradi ravnanja tožnika. S tem niso izpolnjeni pogoji po 58. členu Stanovanjskega zakona. Sedanje stanje zadeve torej tožniku ne daje podlage za izpraznitveni zahtevek.

Glede na navedeno niso podani razlogi po 386. členu ZPP. Zato je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožeče stranke kot neutemeljeno (393.čl. ZPP).

SZ člen 58, 147, 147/1, 148, 148/1, 148/3, 148/4. ZSR člen 50.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.