Sodba II Ips 113/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-03-08

zakup poslovnih prostorov - odpoved zakupne pogodbe - odškodninska odgovornost zakupodajalca - krivdna odgovornost - pridobitev gradbenega dovoljenja

Presoja odškodninske odgovornosti zakupodajalca za prenehanje zakupa poslovnih prostorov.

Stranki trpita vsaka svoje stroške revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da obstoji terjatev tožnika do toženca v znesku 2,715.086,09 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 8.1.1997 dalje do plačila, da pa istočasno obstoji terjatev toženca do tožnika v znesku 204.686,40 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 8.1.1997 dalje do plačila. Po medsebojnem pobotanju je tožencu naložilo, da mora tožniku plačati znesek 2,510.399,69 SIT, v presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo, glede zneska 455.000,00 SIT pa je ugotovilo, da je bil tožbeni zahtevek umaknjen. V celoti pa je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, po katerem mora toženec tožniku plačati 3,653.164,60 SIT s pripadki proti temu, da mu tožnik izroči nekatere dele gostilniške opreme. Tožencu je tudi naložilo, da mora tožniku povrniti njegove pravdne stroške. Pritožbo toženca je sodišče druge stopnje zavrnilo ter sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje vlaga toženec revizijo. Uveljavlja revizijska razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava, predlaga pa njeno razveljavitev ter razveljavitev sodbe sodišča prve stopnje in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Krivda za razdrtje najemne pogodbe je na tožnikovi strani. Pisna pogodba je bila namreč pripravljena, pa tožnik celih 16 mesecev ni prišel do toženca, da bi jo podpisal. Ključni dogodek za toženčevo ravnanje je bila tožnikova aretacija dne 3.1.1990. Od tedaj dalje toženec ni več hitel z ureditvijo dokumentov za izdajo gradbenega dovoljenja, ker je smatral, da je najemna pogodba razdrta. Tožnikova obljuba, da ne bo povezan s kriminalom, je bila ena temeljnih sestavin njunega razmerja. Sicer pa je toženec pripravljen tožniku povrniti njegova vlaganja, ki znesejo le 531.952,00 SIT. Višja škoda, ki je podlaga za toženčevo odškodninsko odgovornost in ki jo zagovarja izpodbijana sodba, ni obrazložena. Toženec nikdar ni priznal, da je tožniku nastala kakršnakoli škoda. Toženec tudi ni kriv, da je prišlo do poškodovanja gostinske opreme. Iz dejanskih ugotovitev je razvidno, da ni imel niti ključa, ki bi te prostore odpiral.

Tožnik je na revizijo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o reviziji ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena ZPP, Zakona o pravdnem postopku - 1977).

Toženec v reviziji ponovno odpira vprašanje krivde za nesklenitev pisne pogodbe za najem spornega gostinskega lokala. Z izpostavljanjem tožnikove krivde (pogodbe ni prišel podpisat, ker naj bi mu odgovarjalo poslovanje z začasnim obrtnim dovoljenjem) poskuša odgovornost za prenehanje gostilniškega obratovanja prevaliti na tožnika samega. Pri tem pa je v taki pravni razlagi nedosleden, saj istočasno poudarja pomembnost "ključnega dogodka", ki naj bi bil v domnevnem kriminalnem delovanju tožnika, kar naj bi povzročilo, da se je - toženec - odločil za pisno odpoved najema. Toženec torej obstoj zakupa lokala priznava in ne priznava. Sodišče druge stopnje pa mu je pravno pravilno pojasnilo, da je bila za uporabo spornih poslovnih prostorov sklenjena ustna najemna pogodba, ki se je tudi izvajala. Ob tako ugotovljenem dejanskem stanju zato ni pravno pomembno, kdo je kriv, da osnutek pogodbe z dne 5.11.1988 ni bil podpisan.

Glede na tožbeno trditveno podlago in ob toženčevih stališčih o odgovornosti za prenehanje zakupa gostinskih prostorov sta sodišči druge in prve stopnje presojali sporno razmerje po pravilih o odškodninski odgovornosti. Svojo presojo sta oprli na določbe 154. člena, 158. in 185. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). Izhodišče je bilo v pravilu o obrnjenem dokaznem bremenu: tožena stranka je bila dolžna dokazati, da je škoda nastala brez njene krivde. Zaradi prenehanja obratovanja je tožniku nastala škoda v obliki neizkoriščenega investicijskega izdatka. Možne toženčeve obogatitve (četrti odstavek 210. člena ZOR) tožba ne zatrjuje.

Presoja je krenila v smeri dokazovanja obstoja škode in odškodninske odgovornosti. Pri tem je mogoče najti podlago tudi v določbi četrtega odstavka 578. člena ZOR: zakupnik ima v vsakem primeru pravico do odškodnine - tudi tedaj, če zakupodajalec (tožena stranka) ne odpravi napake (v tem primeru pridobi gradbeno dovoljenje), zaradi katere zakupljene stvari ni mogoče uporabljati. Opisano pravno izhodišče najde svojo potrditev v ugotovljenih dejstvih. Domnevna tožnikova kriminalna dejavnost ni bila pravno pomemben razlog za razdor najemnega (zakupnega) razmerja. Prav to pa toženec v reviziji posebej poudarja z novo dejansko navedbo - ta je na revizijski stopnji po določbi 387. člena ZPP nedopustna - da je bila "tožnikova obljuba, da s kriminalom nima nič, ena temeljnih sestavin razmerja". Vse ostalo pa je ocenjeno z ugotovitvijo, da ni bilo dejanskih in pravnih ovir, da bi toženec ne mogel pridobiti dokumentacije za izdajo gradbenega dovoljenja v primernem času, v katerem bi tožnik še lahko pridobil obrtno dovoljenje: po tožnikovem odhodu je toženec namreč gradbeno dovoljenje pridobil v kratkem času, nato pa tudi obrtno dovoljenje za okrepčevalnico.

O višini škode se je sodišče druge stopnje strinjalo z ugotovitvami sodišča prve stopnje. Toženec šele v reviziji podrobneje razčlenjuje vrednost in potrebnost tožnikovih investicij z navedbo zneska 531.952,00 SIT. Take razčlenitve pritožbeno ni podal, saj je višino škode grajal le pavšalno, trdil, da ni sodeloval z izvedencem in predlagal dodatne priče. Sodišče druge stopnje je take pritožbene navedbe zavrnilo s sklicevanjem na izvedenca, ki je povedal, da je bil pri obeh ogledih poslovnih prostorov toženec navzoč. Zato je zavrnilo tudi predlog na izvedbo dodatnih dokazov. Sodbi sodišča druge stopnje zato ni mogoče očitati, da nima razlogov o višini škode (13. točka drugega odstavka 354. člena ZPP), niti da ni odločila o navedbah pritožbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 375. člena ZPP). O škodi na demontirani in odpeljani gostilniški opremi pa je odločeno na podlagi ugotovljenih dejstev, ki jih revizijsko niti ni mogoče izpodbijati (tretji odstavek 385. člena ZPP). Tožnik opreme ni snemal, niti je ni odpeljal. Toženec je bil tisti, ki je omogočil, da je do tega prišlo. Za škodo zato odgovarja sam ne glede na to - kot navaja izpodbijana sodba - kako je nepooblaščeni osebi omogočil vstop: "ali s ključem, ki ga ni imel vse do oktobra 1990, ali skozi okno".

Izpodbijani sodbi tako ni mogoče očitati niti v reviziji zatrjevanih napak, niti tistih nepravilnosti, na katere je revizijsko sodišče po določbi 386. člena ZPP dolžno paziti po uradni dolžnosti. Revizijo je bilo zato treba na podlagi določbe 393. člena ZPP zavrniti, pri tem pa odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na določbah 166., 154. in 155. člena ZPP. Toženec trpi stroške revizije sam, ker z njo ni uspel, tožeča stranka pa stroške odgovora na revizijo, ker z navedbi v njem k odločitvi ni prispevala.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.