Sodba II Ips 46/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-06-29

denacionalizacija - najem poslovnih prostorov - prenehanje najema - povečanje vrednosti nepremičnine - povrnitev vlaganj najemnika v poslovni prostor

Sedmi odstavek 25. člena noveliranega ZDen daje pravico do povrnitve vlaganj le v primeru, če se stranki nista dogovorili drugače. Zakonodajalec je s to določbo želel ublažiti negativne učinke denacionalizacije na najemnikov položaj, ne pa najemnika denacionalizirane stvari privilegirati.

Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da morata toženki (nasprotni tožnici - v nadaljevanju toženki) tožniku (nasprotnemu tožencu - v nadaljevanju tožniku) plačati 1,881.442,00 SIT s pripadajočimi zamudnimi obrestmi in pravdnimi stroški. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo. V celoti je zavrnilo zahtevek iz nasprotne tožbe za plačilo tolarske protivrednosti 40.000,00 DEM. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo toženk in prvostopenjsko sodbo potrdilo. Zavrnitev pritožbe zoper odločitev o nasprotnem tožbenem zahtevku je utemeljilo z določilom 8. člena najemne pogodbe z dne 30.3.1989, v katero je na podlagi prvega odstavka 24. člena Zakona o denacionalizaciji (Ur.l. RS, št. 27/91 do 76/98, v nadaljevanju ZDen) vstopil tožnik (oziroma njegovi pravni predniki).

Zoper sodbo sodišča druge stopnje sta po novem pooblaščencu toženki vložili revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava s predlagom, da vrhovno sodišče "v celoti" razveljavi sodbo sodišča prve in druge stopnje ter zadevo vrne v novo sojenje. Revidentki bistvenih kršitev določb pravdnega postopka nista opredelili. Zmotno uporabo materialnega prava pa uveljavljata glede odločitve o nasprotnem tožbenem zahtevku, in sicer kršitev četrtega odstavka 24. člena in sedmega odstavka 25. člena noveliranega ZDen. Menita, da sodišči ne bi smeli izdati delne sodbe za izpraznitev poslovnih prostorov, ne da bi istočasno odločili o obveznosti vračila vlaganj ("odpoved najemnega razmerja ni mogoča brez vrnitve vlaganj"), ker gre za dvostransko obveznostno razmerje. Zakonodajalec je s takšno ureditvijo hotel preprečiti "take odstope". Poleg tega zakonodajalec loči med primerom, ko gre za "bistveno povečanje vrednosti nepremičnine" in primerom, ko gre za "vlaganja fizičnih oseb". Nasprotni tožbeni zahtevek je bil zmotno obravnavan po Zakonu o poslovnih stavbah in prostorih ((Ur.l. SRS, št. 18/74 in 34/88).

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila (390. člen Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977, v nadaljevanju ZPP, ki se na podlagi prvega odstavka 498. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur.l. RS, št. 26/99, v tem sporu še nadalje uporablja). Nasprotna stranka v odgovoru predlaga zavrnitev revizije.

Revizijsko sodišče uvodoma ugotavlja, da je večji del revizijskih razlogov za odločitev v tem sporu pravno nepomembnih. O izprazniti poslovnih prostorov je bilo namreč pravnomočno odločeno z delno sodbo dne 19.9.1994, opr. št. II P 636/93. Ta sodba je postala pravnomočna 11.11.1994 po poteku pritožbenega roka, ker zoper njo ni bila vložena pritožba. Razlogi, ki se nanašajo na vzajemnost obveznosti pravdnih strank, tako ne morejo biti več predmet razsoje na revizijski stopnji, saj revizijsko sodišče ne preizkuša te, temveč v uvodu navedeni sodbi. Izpodbijani sodbi prve in druge stopnje ne rešujeta vprašanja izpraznitve poslovnih prostorov, temveč denarne zahtevke po tožbi in nasprotni tožbi. Če pa je tako, revizijsko sodišče ne bo odgovarjalo na ugovore, ki se nanašajo na pravnomočno delno sodbo.

Revizijsko sodišče nadalje ugotavlja, da revident v obrazložitvi revizije navaja le razloge zoper odločitev o nasprotnem tožbenem zahtevku. Zato je revizijsko sodišče preizkusilo pravilnost odločitve o tožbenem zahtevku samo v okviru pooblastil, ki jih ima po uradni dolžnosti (386. člen ZPP). Pri tem preizkusu ni ugotovilo nobenih bistvenih kršitev ZPP iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP, pa tudi ne kršitve materialnega prava.

Enako velja tudi za odločitev o nasprotnem tožbenem zahtevku.

Navedeno je že bilo, da revident ni obrazložil bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Ker te iz obrazložitve tudi smiselno ne izhajajo, je revizijsko sodišče tudi v tem delu opravilo le preizkus po uradni dolžnosti. Ugotovilo je, da kršitev iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP med postopkom z nasprotno tožbo ni bilo.

Pravilno je bilo uporabljeno tudi materialno pravo. Prav ima sicer revident, da je med postopkom že veljal novelirani 24. in 25. člen ZDen (Ur.l. RS, št. 65/98). Novela je začela veljati 3.10.1998, prvostopenjska sodba pa je bila izdana 5.10.1998. Vendar v obravnavanem primeru ni podana dejanska podlaga, ki jo ta novela ureja.

Revizijsko sodišče v celoti soglaša z razlogi v drugostopenjski sodbi, ki odgovarja prav na ta očitek v pritožbi. Revizijsko sodišče le ponavlja, da sta se stranki najemne pogodbe dne 30.3.1989 v 8. členu dogovorili, da ima najemnik v primeru predčasnega prenehanja najemnega razmerja brez njegove krivde, pravico do povrnitve neamortiziranega dela sredstev, vloženih v izboljšanje kakovosti poslovnega prostora (prvi odstavek), vendar le, če je najemodajalec soglašal z vlaganji (drugi odstavek). Glede na to, da je na podlagi prvega odstavka 24. člena ZDen v vlogo najemodajalca vstopil tožnik, velja to tudi zanj. Sodišče druge stopnje pravilno poudarja, da daje sedmi odstavek 25. člena noveliranega ZDen pravico do povrnitve vlaganj le v primeru, če se stranki nista dogovorili drugače.

Revizijsko sodišče soglaša s sodiščem druge stopnje, da je zakonodajalec s to določbo želel ublažiti negativne učinke denacionalizacije na najemnikov položaj, ne pa najemnika denacionalizirane stvari privilegirati. Razlaga, ki jo ponujata toženki, pomeni prav to.

Ker sta torej toženki izvedli dela in vlaganja brez ustreznega dovoljenja, in ker je najemno razmerje prenehalo po njuni krivdi, njun nasprotni tožbeni zahtevek ni utemeljen.

Le v odgovor na revizijske trditve, vrhovno sodišče revidentu še pojasnjuje: Trditev, da je zakonodajalec želel preprečiti "take odstope" nima pravne podlage. V navedeni delni sodbi o izpraznitvi poslovnega prostora, ki je postala pravnomočna 11.11.1994 (torej pred uveljavitvijo novele, ki je začela veljati 3.10.1998!), je bilo ugotovljeno, da toženki nista plačevali najemnine za določeno časovno obdobje, kar je bil tudi razlog za ugoditev temu delu tožbenega zahtevka.

Revizija tako ni utemeljena in jo je revizijsko sodišče na podlagi 393. člena ZPP zavrnilo.

Izrek o stroških temelji na prvem odstavku 166. člena ZPP v povezavi s 154. in 155. členom ZPP. Tožena stranka je z revizijo propadla, odgovor nasprotne stranke pa, glede na stanje stvari, ni bil potreben.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.