Sklep II Ips 490/98
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-06-03

predkupna pravica najemnika - tožba predkupnega upravičenca na razveljavitev prodaje - rok za vložitev tožbe - položitev zneskov ali garancij zneskov kupnine - zavrženje tožbe

Neupoštevanje določbe 4. odstavka v zvezi z 2. odstavkom 20. člena SZ (30 dnevni rok za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice) o položitvi zneskov ali garancij za zneske kupnine ima za posledico zavrženje tožbe.

Stranki trpita vsaka svoje stroške revizijskega postopka.

Tožnik je s tožbo zahteval ugotovitev, da je kupoprodajna pogodba z dne 16.6.1995, ki sta jo sklenili toženi stranki in po kateri je druga toženka pridobila v last stanovanje v Mariboru, nična. Zato naj bi druga tožena stranka bila dolžna prvi toženi stranki omenjeno stanovanje vrniti v njeno last in posest, prva tožena stranka pa naj bi bila dolžna to stanovanje prodati tožniku. Tako tožbo je sodišče prve stopnje zavrglo, sodišče druge stopnje pa je zavrnilo pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno in sklep sodišča prve stopnje potrdilo.

Proti odločitvi sodišča druge stopnje vlaga tožeča stranka revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga njeno razveljavitev ter razveljavitev sklepa sodišča prve stopnje in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Zavrženje tožbe se nanaša le na tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe med tožečo stranko in prvo toženo stranko. O zahtevku na ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe ter izročitev stanovanja v last in posest prvi toženi stranki pa ni odločeno. Primarno bi bilo treba ugotoviti utemeljenost tožbenega zahtevka, ki se nanaša na ničnost pogodbe oziroma na določitev lastništva stanovanja. Predkupna pravica tožnika je bila kršena. Toženi stranki sta ravnali z namenom preslepitve tožnika, da bi ta zamudil rok za vložitev tožbe. Zato ni res, da je druga toženka dobroverni kupec.

Tožena stranka M. G. je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev, prva tožena stranka na revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena ZPP).

Pogodba, ki nasprotuje prisilnim predpisom, je nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega (prvi odstavek 103.

člena ZOR). V tožbi zatrjevana ničnost naj bi imela podlago v kršitvi predkupne pravice iz 18. člena Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91) in načina njene izvedbe (19. člen). Predkupna pravica tožnika kot najemnika spornega stanovanja je res bila s prodajo stanovanja drugi toženki kršena. Sodbi nižjih sodišč to ugotavljata. Vendar pa razlaga določb 18. do 21. člena SZ ne omogoča sklepanja, da je v nasprotju z določbo 18. člena sklenjena pogodba nična. Predkupni upravičenec lahko po določbi 20. člena in v tam določenem roku vloži tožbo na razveljavitev pogodbe, s katero je predkupna pravica bila kršena. V tem primeru del tožbenega zahtevka sicer uveljavlja ugotovitev ničnosti sporne kupoprodajne pogodbe, vendar pa glede na tožbeno trditveno podlago ne gre za to: pravna podlaga zahtevka je zatrjevana kršitev predkupne pravice s posledično sankcijo razveljavitve pogodbe in zahtevkom na prodajo stanovanja tožniku. Tožbeni zahtevek torej ni sestavljen iz treh različnih delov, ki naj bi imeli različno pravno podlago. Predstavlja celoto, v kateri je pravno poimenovanje ničnosti sporne kupoprodajne pogodbe neprimerno tudi po vsebinski, logični plati. Zato sodišče druge stopnje ni ravnalo napak, ko je sprejelo razlago sodbe sodišča prve stopnje, ki je zavrglo tožbo zaradi neupoštevanja določbe četrtega odstavka v zvezi z drugim odstavkom 20. člena SZ: tožnik namreč v 30 dneh (rok za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice) pri sodišču ni položil zneskov ali garancij za zneske, ki so na račun kupnine za stanovanje po sklenjeni pogodbi zapadli v plačilo do dneva vložitve tožbe. V reviziji predlagano posebno (meritorno) odločanje o prvem in drugem delu tožbenega zahtevka tako nima podlage. Zaradi prekoračitve materialnopravnega prekluzivnega roka za vložitev tožbe je ta bila utemeljeno zavržena.

V okviru povedanega pa je odveč odgovarjanje na revizijske trditve, da sta toženi stranki tožnika hoteli preslepiti, da bi zamudil rok za vložitev tožbe. Sodišči druge in prve stopnje sta namreč sprejeli tožnikovo tezo, da je tožbo vložil pravočasno, zaradi česar že pojmovno navedeni ugovor nima utemeljitve. Kolikor pa tožnik z revizijo skuša prikazati, da se je "preslepitveni manever" nanašal na zamudo (neupoštevanje) roka iz četrtega odstavka 20. člena SZ (sodna položitev zneska kupnine) pa gre za revizijsko novoto, ki ni dovoljena (387. člen ZPP). Ne glede na to pa tožeča stranka neizpolnitev pogoja iz tretjega odstavka 20. člena SZ posredno priznava z revizijsko izjavo o "neizpolnitvi procesne predpostavke položitve zneska ali garancije", čeprav v kontekstu trditve, da ni vseeno, kdo je lastnik stanovanja, katerega najemnik je. Pravno gledano (21. člen SZ) pa je to nepomembno. Če stanovanja ne kupi predkupni upravičenec, se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati.

Neutemeljeno revizijo je bilo po povedanem treba zavrniti (393. člen ZPP). Pri tem pravdni stranki trpita vsaka svoje revizijske stroške (154., 155. in 166. člen ZPP). Tožeča stranka jih trpi zato, ker z revizijo ni uspela, tožena stranka pa zato, ker z navedbami v odgovoru na revizijo k odločitvi ni prispevala.

SZ člen 18, 19, 20, 20/2, 20/3, 20/4, 21.ZOR člen 103, 103/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.