Sodba II Ips 570/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-05-10

neupravičena uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja - uskladitev določil najemne pogodbe s SZ - odklonitev sklenitve najemne pogodbe - neprofitna najemnina

Ker je toženka odklonila sklenitev s SZ usklajene najemne pogodbe brez upravičenega razloga, do sklenitve le-te ni prišlo iz razlogov na njeni strani. V posledici takega stanja uporablja toženka sedaj stanovanje brez veljavne najemne pogodbe. V takem primeru pa lahko lastnik po določilu 58. člena SZ zahteva od stanovalca, da izprazni stanovanje.

Člen 150 SZ omejuje pravico do neprofitne najemnine le na imetnike stanovanjske pravice. Takega statusa toženka ni imela. Sporno stanovanje pa tudi ne predstavlja stanovanja iz drugega odstavka 113. člena, prvega odstavka 155. člena ali drugega odstavka 156. člena SZ. Zato omejitev iz prvega odstavka 150. člena SZ (ko se lahko določi le neprofitna najemnina) za ta primer ne velja.

Tožničina zahteva za povrnitev stroškov revizijskega odgovora se zavrne.

Sodišče prve stopnje je pod točko I. zavrnilo tožničin zahtevek, da se mora toženka izseliti iz spornega stanovanja in ji plačati 1,938.228,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ugodilo pa je tožničinemu podrejenemu zahtevku, da je toženka dolžna skleniti z njo najemno pogodbo za sporno stanovanje (ki v izreku zajema vse sestavine najemne pogodbe in višino profitne najemnine 54.780,00 SIT). Pod točko III. je sodišče prve stopnje zavrnilo tudi toženkin nasprotni zahtevek (na sklenitev najemne pogodbe).

Sodišče druge stopnje je toženkino pritožbo zoper sodbo sodišča prve stopnje zavrnilo kot neutemeljeno, ugodilo pa je pritožbi tožnice ter poseglo v odločitvi pod točkama I. in II. tako, da je razveljavilo odločitev o plačilu uporabnine ter odločitev o primarnem tožbenem zahtevku spremenilo tako, da je ugodilo izpraznitvenemu zahtevku tožnice (po katerem se mora toženka z vsemi stanovalci in strankami izseliti iz dvoinpolsobnega stanovanja številka 2, ki se nahaja v visokem pritličju stanovanjske stavbe v Ljubljani v 60 dneh).

Iz razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka pred sodiščem druge stopnje in zmotne uporabe materialnega prava je vložila revizijo toženka, ki je predlagala, da naj se sodba višjega sodišča v izpodbijanem delu razveljavi in vrne zadeva v postopek sodišču prve stopnje. Zaključek, da je toženka neupravičeno odklonila ponujeno najemno pogodbo in da se mora v posledici tega sedaj izseliti, je v nasprotju z mnenjem istega sodišča, ki ga je zavzelo v predhodnem razveljavitvenem sklepu. Sedanje določilo 5. člena pogodbe o lastničinih obveznostih vzdrževanja stanovanja, po katerem bo opravljala vsa investicijska vzdrževalna dela, a pri tem vseh ne navede, je nepopolno. Tožnici je bilo število uporabnikov stanovanja ves čas znano, v predlagani pogodbi pa je kot uporabnico navedla le toženko. Najemnina za sporno stanovanje bi morala biti neprofitna in ne profitna. To izhaja tudi iz drugega odstavka 150. člena SZ. V primeru, da bi šlo za profitno najemnino, pa bi morala biti pritegnjena v postopek tudi Mestna občina Ljubljana, zaradi česar bi tožnica morala "razširiti svoj zahtevek" tudi nanjo.

V skladu z določilom tretjega odstavka 390. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977, naprej ZPP, katerega določbe so morale biti uporabljene v tem postopku na podlagi 498. člena sedaj veljavnega Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS št. 26/99), je bila revizija vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, in tožnici. Državno tožilstvo Republike Slovenije se o reviziji ni izjavilo, tožnica pa je predlagala njeno zavrnitev, ker da zatrjevane kršitve niso bile zagrešene v postopkih na nižjih stopnjah.

Predmet revizijskega preizkusa je bila pravilnost odločitve sodišča druge stopnje, da mora toženka izprazniti sporno - tožničino stanovanje, ker je v njem brez naslova glede na to, da je neupravičeno odklonila sklenitev s Stanovanjskim zakonom usklajene najemne pogodbe, ki jo je predlagala tožnica. Tako odločitev je sodišče druge stopnje sprejelo, ker je ugotovilo, da je tožnica lastnica spornega stanovanja, da je bila dolžna v šestih mesecih po uveljavitvi Stanovanjskega zakona (dalje SZ) uskladiti določila sklenjene najemne pogodbe z določili SZ, da je bila upravičena zahtevati profitno najemnino, ker je imela toženka položaj imetnice pravice uporabe, da je toženka neupravičeno odklonila sklenitev s Stanovanjskim zakonom usklajene najemne pogodbe, in da je sklenitev take pogodbe toženka odklanjala tudi še med pravdo. Sodišče druge stopnje je dalje še ugotovilo, da število uporabnikov stanovanja prvotno sploh ni bilo sporno (toženka uporabnikov prvotno ni navedla niti v svojem predlogu najemne pogodbe, povzete v njenem nasprotnem zahtevku) in da ta okolnost ni bila razlog za zavrnitev sklenitve pogodbe, pač pa profitna najemnina in določilo 5. člena pogodbe o stroških vzdrževanja, ki pa je bilo zadosti natančno opredeljeno.

Po presoji revizijskega sodišča je izpodbijana odločitev sodišča druge stopnje materialnopravno pravilna. Ker je bilo sporno stanovanje že ob sklenitvi prve najemne pogodbe (leta 1954) v zasebni lasti in je to tudi ostalo, je morala tožnica kot lastnica stanovanja po določilu prvega odstavka 156. člena SZ uskladiti določila prejšnje najemne pogodbe z določili novega zakona. Glede na ugotovljeno dejansko stanje, je tožnica uskladila predlog najemne pogodbe z določili SZ. Ker je toženka odklonila sklenitev take, s Stanovanjskim zakonom usklajene najemne pogodbe brez upravičenega razloga, do sklenitve le-te ni prišlo iz razlogov na njeni strani. V posledici takega stanja uporablja toženka sedaj stanovanje brez veljavne najemne pogodbe. V takem primeru pa lahko lastnik po določilu 58. člena SZ zahteva od stanovalca, da izprazni stanovanje. Revizijsko stališče, da je toženka upravičena do neprofitne najemnine, ni pravilno. Tako njeno stališče je utemeljeno zavrnilo s pravno pravilnimi razlogi že sodišče druge stopnje. Člen 150 SZ omejuje pravico do neprofitne najemnine le na imetnike stanovanjske pravice. Takega statusa toženka ni imela. Sporno stanovanje pa tudi ne predstavlja stanovanja iz drugega odstavka 113. člena, prvega odstavka 155. člena ali drugega odstavka 156. člena SZ. Zato omejitev iz prvega odstavka 150. člena SZ (ko se lahko določi le neprofitna najemnina) za ta primer ne velja ter je drugačno toženkino pravno naziranje pravno zmotno. Pravno zmotno pa je tudi revizijsko stališče, da bi moral teči spor tudi zoper Mestno občino Ljubljana, ker tako stališče nima podlage v stanovanjskem ali kakšnem drugem materialnopravnem predpisu. Kolikor pa je v zvezi s tem toženka mislila tudi na procesne kršitve, je opozoriti, da je Mestna občina Ljubljana izrecno odklonila udeležbo v postopku s položajem intervenienta, zaradi česar sodišči nižjih stopenj v zvezi s tem nista mogli zagrešiti kakšnih kršitev postopka (v smislu 206. in naslednjih členov ZPP). Revizijsko sodišče v okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe ni ugotovilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP, niti ne kakšne kršitve iz 2. točke prvega odstavka 385. člena ZPP, ki naj bi bila domnevno zagrešena pred sodiščem druge stopnje. Glede na obrazloženo materialnopravno in procesnopravno stanje zadeve, ki ni potrdilo uveljavljenih ali uradoma upoštevnih kršitev, je moralo revizijsko sodišče zavrniti toženkino revizijo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Tožničino zahtevo za povrnitev stroškov revizijskega odgovora pa je revizijsko sodišče zavrnilo, ker odgovor glede na svojo vsebino ni prispeval k procesnim ciljem revizijskega postopka. Zato z njim nastali stroški niso bili potrebni stroški postopka (prvi odstavek 166. in 155. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.