Sodba II Ips 36/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-09-30

časovna veljavnost ZSR in SZ - prenehanje stanovanjskega razmerja - neuporaba stanovanja - prenehanje najemnega razmerja - izročitev stanovanja - tožba na izpraznitev

Utemeljen je izpraznitveni zahtevek za stanovanje, če ga najemnik neha uporabljati, ne izroči ga pa lastniku.

Sodišče prve stopnje je ob tretjem sojenju, drugače kot poprej, odločilo, da morata toženca izprazniti trisobno stanovanje v R. in ga izročiti tožeči stranki ter ji povrniti pravdne stroške. Že po prvem sojenju je bilo pravnomočno ugotovljeno, da je prvemu tožencu prenehalo stanovanjsko razmerje. Ker prvi toženec nesporno stanovanja ne uporablja več od januarja 1993, je po prvem odstavku 19. člena ZSR izgubil stanovanjsko pravico in s tem pravni naslov za to, da bi še bival v stanovanju. Preselil se je v novo hišo, ki jo je zgradil, delno tudi s kreditom vojaškega servisa Narodne banke Jugoslavije, in ki je po takratnih družinskih razmerah pomenila bistveno izboljšanje stanovanjskih razmer zanj in njegovo družino. To je pomenilo, da drugi toženec ni imel pogojev potegovati se za imetnika stanovanjske pravice. Tudi sicer predčasna vrnitev stanovanjskega posojila, zaradi česar naj bi bil prvi toženec prost obveznosti vrniti stanovanje, ni bistvena okoliščina ob dejstvu, da se je preselil v bistveno večje stanovanjske prostore. Sodišče je uporabilo določbe Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR), ker za stanovanje še ni bila sklenjena najemna pogodba (drugi odstavek 159. člena Stanovanjskega zakona, Ur. list RS, št. 18/91-I, 91/94 in 23/96 - SZ).

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožencev zavrnilo kot neutemeljeno.

Proti tej sodbi sta toženca vložila revizijo iz vseh dovoljenih razlogov, zlasti pa zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlagala, naj se sodbi spremenita tako, da bo tožbeni zahtevek zavrnjen. V reviziji povzemata dosedanje odločbe sodišč prve in druge stopnje, ki so različne, kar je že zadosten razlog, da se revizija dopusti in opravi.

Na vročeno revizijo tožeča stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo RS pa se o njej ni izjavilo.

Revizija ne navaja nobenih vsebinskih razlogov. Zato je moralo revizijsko sodišče preizkusiti izpodbijano sodbo po uradni dolžnosti glede morebitne kršitve določb Zakona o pravdnem postopku (ZPP/77) iz 10. točke drugega odstavka 354. člena in glede pravilne uporabe materialnega prava.

Ob takšnem preizkusu je ugotovilo, da omenjena procesna kršitev ni podana, materialnopravno pa je bilo pravilno odločeno, dasiravno se nižji sodišči sklicujeta na zakon, ki ne velja več.

Tožba je bila vložena 21.3.1995. Stanovanjski zakon določa, da z dnem njegove uveljavitve (19.10.1991 - 160. člen) neha veljati ZSR (2. točka prvega odstavka 159. člena SZ). Res določa drugi odstavek pravkar navedenega člena, da se ZSR uporablja do sklenitve najemne pogodbe. Drži tudi, da za obravnavano stanovanje najemna pogodba ni bila sklenjena. Toda določba prvega odstavka 159. člena SZ o prenehanju veljavnosti ZSR je pravilo, določba drugega odstavka tega člena pa izjema, ki jo je treba zato ozko razlagati. Ta ureja pravna razmerja med lastniki stanovanj in imetniki stanovanjske pravice za čas do sklenitve najemnih pogodb po SZ, nikakor pa ne podaljšuje veljavnosti ZSR v nedogled. Stanovanjski zakon določa, da morajo lastniki skleniti najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico, najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona (prvi odstavek 147. člena), niso pa dolžni tega storiti s tistimi, ki jim je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov (prvi odstavek 148. člena SZ), ali pa lahko sklenejo najemno pogodbo za določen čas s tistimi, ki gradijo stanovanjsko hišo (drugi odstavek 148. člena SZ). V tej pravdi je bilo celo pravnomočno ugotovljeno, da je prvemu tožencu prenehalo stanovanjsko razmerje, ker si je zgradil drugo stanovanjsko hišo in se vanjo tudi preselil, z izpodbijano sodbo pa tudi, da je hiša pomenila bistveno izboljšanje stanovanjskih razmer zanj in njegovo družino po takratnih družinskih razmerah. Na te ugotovitve je revizijsko sodišče vezano. Tožeča stranka torej ni bila dolžna skleniti najemne pogodbe s prvim tožencem niti ne najemne pogodbe za določen čas. Tako ni mogoče v tem sporu uporabiti določb ZSR, marveč SZ.

Ker se je prvi toženec izselil iz stanovanja, pomeni, da je prenehalo "najemno" razmerje, v takšnem primeru pa mora najemnik izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel (prvi odstavek 60. člena SZ). Prvi toženec ga ni izročil na opisani način, zaradi česar je utemeljen izpraznitveni zahtevek.

Pravna podlaga za odločitev zoper drugega toženca pa je v prvem odstavku 58. člena SZ, saj zaseda stanovanje nezakonito - brez najemne pogodbe, ki je tožeča stranka, kot je bilo povedano že poprej v zvezi s prvim tožencem, ni sklenila niti ni bila dolžna skleniti z drugim tožencem iz razlogov po 148. členu SZ. Izkazala se je torej kot pravilna tožbena trditev, da zaseda stanovanje brez kakršnekoli pravne podlage. Pri tem so se tako tožeča stranka kakor tudi nižji sodišči nepravilno sklicevali na določbe ZSR namesto SZ, kar pa na pravilnost odločitve ni vplivalo.

V mejah preizkusa po uradni dolžnosti se je tako izkazalo, da ni podana ne procesna ne materialnopravna kršitev. Zato je sodišče neutemeljeno revizijo zavrnilo.

SZ člen 58, 58/1, 60, 60/1, 147, 147/1, 148, 148/1, 148/2, 159, 159/1-2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.