Sodba II Ips 527/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-04-20

prodaja nepremičnine - predkupna pravica - tožba predkupnega upravičenca na razveljavitev pogodbe - vsebina tožbenega zahtevka - solastnina - prodaja idealnega deleža - ničnost

Tožbeni zahtevek, ki temelji na predkupni pravici, je lahko utemeljen le, če vsebuje poleg zahtevka za razveljavitev prodajne pogodbe tudi zahtevek, da mora toženec - prodajalec skleniti prodajno pogodbo pod enakimi pogoji s tožnikom - predkupnim upravičencem.

Ni nična pogodba o prodaji idealnega deleža solastnine nepremičnine, ki je fizično določen.

Tožena stranka trpi sama svoje revizijske stroške.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo 1. ugotovitveni tožbeni zahtevek, da je prodajna pogodba, sklenjena 14.9.1994 med tretjo toženo stranko kot prodajalko in prvima tožencema kot kupcema nična, oziroma podredni oblikovalni zahtevek, naj se ta pogodba razveljavi; ter dajatvene zahtevke 2. da morata prvo toženca vrniti v last skupaj s pravico souporabe tretji toženi stranki petino nepremičnine, vpisane v vl. št. 167 k.o... 3. da morata prvo toženca izstaviti tožeči stranki ustrezno zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere bo mogoč vpis lastninske pravice na tretjo toženo stranko; 4. da mora tožena stranka nerazdelno prepustiti v posest tožeči stranki obravnavano nepremičnino - stanovanje v Ljubljani, in 5. da mora tožena stranka povrniti tožeči stranki pravdne stroške. Odločilo je še, da mora tožeča stranka povrniti prvima tožencema pravdne stroške. Zavzelo je stališče, da predkupna pravica ugasne s smrtjo obdarjenca; da imajo po 14. členu Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Uradni list SFRJ št. 6/80 in 36/90 - ZTLR) solastniki predkupno pravico le, če zakon tako določa; po 531. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) pa predkupna pravica preneha v petih letih. Ni razlogov za ničnost, pa tudi tožeča stranka ni bila pogodbenica v sporni pogodbi.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo, ker je menilo, da je bistveno, da so z uveljavitvijo ZOR prenehali učinki pravnih razmerij, ki so nastala prej, če so ti učinki v nasprotju s prisilnimi določbami ZOR. Tako tožeča stranka nima več predkupne pravice.

Tožeča stranka je proti tej sodbi vložila revizijo iz razlogov po 2. in 3. točki prvega odstavka 385. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP/77) in predlagala njeno spremembo, tako da bo pritožbi ugodeno, ali pa razveljavitev obeh sodb in vrnitev zadeve prvemu sodišču v novo sojenje. Trdi, da učinki predkupne pravice ne nastopajo po ZOR šele sedaj marveč ves čas po prejšnjem predpisu. Trajno urejenih razmerij ni mogoče časovno omejiti z novimi predpisi. To kaže tudi nova zakonodaja zadnjih let. Predkupna pravica ne pomeni nobene omejitve lastnine, saj prodajalec ne dobi nič manj. Z izpodbijano odločbo je poseženo v pravico tožene stranke do zasebne lastnine. Sodišče druge stopnje ni odgovorilo na druge pritožbene trditve. Zato je podana absolutna bistvena kršitev določb postopka.

Prva toženca poudarjata v odgovoru na revizijo, da je že po pogodbi predkupna pravica prenehala s smrtjo M. B., pa tudi vsi obdarjenci razen prve tožnice so pomrli; pred ZOR dogovorjene pravice ne morejo veljati za vse večne čase.

Na vročeno revizijo tretja tožena stranka ni odgovorila, Državo tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Tožeča stranka gradi svoje tožbene zahtevke na dejstvu, da je tožena stranka kršila predkupno pravico tožnikov, ki jo imajo ti ali neposredno na podlagi darilne pogodbe ali pa so jo podedovali.

Kršitev pa je bila storjena s tem, da je tretja tožena stranka -

zavezanka glede predkupne pravice tožnikov prodala prvima tožencema nepremičnino, obremenjeno s predkupno pravico. Gre torej za primer, ki ga ureja 532. člen ZOR, ki določa: Če je kupec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil prodajalca ... lahko ta ... zahteva, da se prenos razveljavi in stvar pod enakimi pogoji odstopi njemu. Po tej zakonski določbi ima torej prizadeti predkupni upravičenec pravico zahtevati, naj se prenos, v obravnavanem primeru, kakor je bilo toženo, prodajna pogodba razveljavi, vendar mora hkrati zahtevati da se stvar pod enakimi pogoji odstopi njemu. V tem primeru bi torej morali tožniki hkrati z zahtevkom za razveljavitev prodajne pogodbe (in zemljiškoknjižne vknjižbe na prva toženca) postaviti tudi zahtevek, da mora tretja tožena stranka skleniti z njimi prodajno pogodbo pod enakimi pogoji, kot jo je sklenila s prvima tožencema. Ker takšnega zahtevka, ki mora po materialnem pravu vsebovati tako oblikovalni - razveljavitveni del kakor tudi dajatveni - za prenos nepremičnine, tožeča stranka ni postavila, ni mogoče ugoditi le prvemu, edino postavljenemu zahtevku. Če bi sodišče ravnalo drugače, bi bilo to v nasprotju z zakonodajalčevo voljo, da je mogoče izpodbijati pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice le v primerih, če je predkupni upravičenec pripravljen izkoristiti svojo pravico v celoti, se pravi tudi odkupiti stvar. Takšna zakonska določba je tudi razumljiva, ker bi se sicer predkupna pravica sprevrgla v prepoved odtujitve, se pravi, v skrajni poseg v lastninsko pravico: predkupni upravičenec bi namreč terjal razveljavitve prodajnih pogodb in predkupnemu upravičencu preprečil sleherno prodajo. Predkupni upravičenec bi tako pridobil večjo pravico od izgovorjene, v bistvu, nazajkupne pravice.

Iz povedanega razloga tako niso utemeljeni zahtevki za razveljavitev pogodbe in posledično za vrnitev nepremičnine ter za izdajo ustrezne zemljiškoknjižne listine.

Neutemeljen je tudi ugotovitveni zahtevek, da je prodajna pogodba nična, češ da je bila kršena določba 14. člena ZTLR, ker da je tretja tožena stranka razpolagala s konkretnim delom solastne nepremičnine. Drugi odstavek tega člena sicer res določa, da solastnik lahko razpolaga s svojim delom brez soglasja drugih solastnikov. Toda ta določba pomeni v primeru, ko solastna stvar ni razdeljena med solastnike (tako imenovani condominium pro indiviso), da sme solastnik razpolagati s svojim deležem, ne pa tudi s fizičnim delom solastne stvari. Toda v obravnavanem primeru so solastniki poprej uporabljali določene dele celotne nepremičnine in tako je tudi tretja tožena stranka z njim razpolagala, poprej pa ga je uporabljal njen pravni prednik ing. E. U. Tožeča stranka sama trdi, da je bila izločena iz uporabe tega stanovanja. Šlo je torej za dejansko razdeljeno uporabo solastne nepremičnine (condominium pro diviso). V takšnem primeru pa prodaja idealnega deleža solastnine nepremičnine ob fizično določenem njenem delu ni nična. Takšne prodaje se dogajajo povsod tam, kjer v večstanovanjskih hišah v idealni solastnini ni tudi v zemljiški knjigi poočitena uporaba posameznih delov. Zakon takšne prodaje izrecno ne prepoveduje in takšna prodaja tudi ni v nasprotju z moralnimi pogledi naše družbe (102. člen ZOR).

Odločitev nižjih sodišč je torej pravilna, le da sta se ukvarjali z vprašanjem neveljavnosti predkupne pravice. Torej tudi, če bi tožeča stranka takšno pravico imela, ne more biti uspešna z zahtevkom, kakršnega je postavila. Načelo ekonomičnosti postopka narekuje materialnopravno sklepanje, kot je bilo opisano.

Spričo takšnega razpleta zadeve ni potrebno odgovarjati na revizijske trditve v zvezi s predkupno pravico. Revizijsko sodišče se ni moglo ukvarjati niti z nedoločno revizijsko trditvijo, da instančno sodišče ni odgovorilo na vse pritožbene trditve. Če revizija ne pove, katere ima v mislih, jih revizijsko sodišče ne odkriva samo (386. člen ZPP/77).

Uveljavljani revizijski razlogi po povedanem niso podani oziroma jih ni bilo mogoče upoštevati, in ker tudi ne gre za proceno kršitev, na kakršno pazi sodišče po uradni dolžnosti, je neutemeljeno revizijo zavrnilo (393. člen ZPP/77).

Odločitev o revizijskih stroških tožeče stranke je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe (prvi odstavek 166. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP/77). Stroškov tožene stranke v zvezi z revizijskim odgovorom pa sodišče ni moglo šteti kot potrebnih, saj odgovor niti ni zadel bistva stvari. Le potrebne stroške prizna sodišče v breme druge stranke (prvi odstavek 153. člena ZPP/77).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.