Sodba II Ips 69/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-05-11

najemna pogodba - trajanje najemnih razmerij - vlaganja v nepremičnino - povrnitev neamortiziranih vlaganj - ekonomska najemnina

Pravna prednica tožene stranke bi lahko med trajanjem najema najemnino za nepremičnino (zaradi vlaganj vanjo) zviševala, vendar bi istočasno morala vrniti (ali kako drugače obračunati) vlaganja najemnikov. Ker ni tako ravnala, je prišlo do poračuna šele po njeni izročitvi.

Sodišči sta pri ugotovitvi vrednosti nepremičnine materialnopravno pravilno upoštevali stanje nepremičnine v času najema in ne stanja, kakršno je bilo v letu 1992, ko je bila stanovanjska enota v celoti adaptirana, pri samem obračunu pa (s pomočjo izvedenca ugotovljeno) profitno (ekonomsko) in ne neprofitne najemnine.

Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in toženi stranki naložilo, da mora plačati tožečima strankama 1,923.766,00 SIT s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in pravdnimi stroški. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo izpodbijano sodbo. Sodišči sta ugotovili, da se je pravna prednica tožene stranke z najemno pogodbo dne 8.7.1959 zavezala, da bo povrnila najemnikom (sedaj tožečima strankama) neamortizirana vlaganja, in sicer ne glede na to, ali bo prišlo do odpovedi pogodbe pred potekom 30 let ali po poteku te dobe.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožena stranka zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji vztraja pri svojem stališču, da sta sodišči zmotno razlagali V. člen sporne najemne pogodbe. Tožena stranka je že v pritožbi poudarila, da je sodišče pri razlagi pogodbe dalo neustrezen pomen dopisu z dne 29.6.1989. Protispisna je ugotovitev, da dopis ni bil zgolj rutinski oziroma tipski.

Protispisna je tudi ocena izpovedih prič v zvezi z izjavo o obstoju posebnega sklada za povrnitev neamortiziranih vlaganj. Podana je zato kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (revizijsko sodišče je glede na dejstvo, da se na podlagi prvega odstavka 498. člena sedaj veljavnega Zakona o pravdnem postopku, Ur.l. RS, št.

26/99, v obravnavanem sporu še vedno uporablja ZPP iz leta 1977, navedeno kršitev obravnavalo po 13. točki drugega odstavka 354. člena tedanjega ZPP). Tožena stranka nadalje ugovarja zmotno uporabo materialnega prava pri izračunu ekonomske najemnine. Napačno je stališče, da je bil tožnik dolžan plačevati najemnino glede na staro stanje objekta. Tudi sam izračun je napačen, saj so bili pri cenitvi vlaganj in pri cenitvi cele nepremičnine uporabljeni različni kriteriji. Tožena stranka zato predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi, izpodbijano sodbo druge stopnje razveljavi in zadevo vrne pritožbenemu sodišču v novo sojenje.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila (390. člen ZPP).

Očitana kršitev iz 13. točke drugega odstavka 354. člena ZPP ni podana. Revizijsko sodišče najprej ugotavlja, da se očitka protispisnosti nanašata na dejstvi, ki za odločitev nista pravno odločilni. Ni pomembno, ali je bil dopis z dne 29.6.1989 rutinski ali tipski, bistveno je, da je bil ta dopis poslan tožnicama in da se je nanašal na objekt, ki je predmet obravnave v tej pravdi. V tem dopisu je navedeno, da bodo sredstva, ki so bila vložena v najeto stanovanje, povrnjena ob njegovi izročitvi. Prav tako ni pravno odločilna okoliščina, ali je za povrnitev teh vlaganj obstajal kakšen poseben sklad pri pravni prednici sedanje tožene stranke. Obveznost povrnitve stroškov je bila določena tako v V. členu najemne pogodbe z dne 8.7.1959, kakor tudi v dopisu z dne 29.6.1989. Že zato navedene kršitve ni moglo biti. Sicer pa so navedene ugotovitve plod dokazne ocene izvedenih dokazov. Dokazna ocena kot del dejanske podlage spora, ni predmet preizkusa na revizijski stopnji, ker zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja ni revizijski razlog (izrecna prepoved po tretjem odstavku 385. člena ZPP). Drugih procesnih kršitev tožena stranka ni opredeljeno navedla, revizijsko sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (10. točka drugega odstavka 354. člena ZPP). Revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka tako ni podan.

Enako velja tudi za revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava.

V odgovor na revizijske navedbe revizijsko sodišče najprej ponavlja stališče, ki ga je že izrazilo v razveljavitvenem sklepu z dne 30.6.1994, opr. št. II Ips 510/93. Sporni V. člen pogodbe sam zase ni dovolj jasen in ga zato zgolj z gramatikalno in logično razlago njegovega besedila ni mogoče pravilno uporabiti. Besedili prvega in drugega odstavka tega člena pogodbe sta si med seboj v nasprotju. Določitev najemne dobe 30 let v prvem odstavku kaže na to, da gre za najemno pogodbo za določen čas. Toda od pogodbe za določen čas je predčasno praviloma mogoče le odstopiti in še to le zaradi posebnih razlogov. Če je izraz odpoved po prvem odstavku V. člena pravilno uporabljen, to lahko pomeni, da je doba 30 let v tem odstavku določena le orientacijsko (ne manj kot 30 let), da pa je bila pogodba v resnici sklenjena za nedoločen čas (dokler ne bodo vložena sredstva amortizirana oziroma poračunana s preostankom najemnine). Pri takšni razlagi dobi tudi izraz "najemna doba" v drugem odstavku drugačen pomen. Pomeni lahko dogovor, da bo tožena stranka povrnila še neizkoriščeno vrednost ("vse stroške, ki ne bi bili kriti z najemnino"), če bo odpovedala pogodbo, preden bodo vlaganja izkoriščena (torej tudi po 30 letih). Revizijsko sodišče je zaradi navedenih nejasnosti z navedenim sklepom razveljavilo tedaj izpodbijano odločbo in zadevo vrnilo v novo sojenje.

Na podlagi v ponovljenem postopku ugotovljenih pravno odločilnih dejstev, ki so podrobno opisana tako v prvostopenjski kot drugostopenjski sodbi (razmere v letu 1959 v Piranu, iskanje najemnikov iz notranjosti Slovenije, ki so pripadali sloju ljudi iz kulturnega in političnega življenja, dovoljenje, da ti najemniki adaptirajo v najem dodeljene stanovanjske enote), sta sodišči pravilno odločili, ko sta tožbenemu zahtevku ugodili. Pri tem sta pravilno uporabili materialno pravo (tudi pravna pravila italijanskega Codice civile o razlagi pogodb, paragrafi 1362 do 1371).

Revizijsko sodišče nadalje ugotavlja, da je bilo materialno pravo pravilno uporabljeno tudi pri izračunu višine ekonomske najemnine ter končnem obračunu še neamortiziranih vlaganj s še dolgovano najemnino. Ni res, da izvedenec oziroma na podlagi izvedenskega mnenja sodišči, niso uporabili enakih kriterijev oziroma skupni časovni imenovalec za razsojo vrednosti nepremičnine in ekonomske najemnine, ki bi jo morali tožnici plačevati. Tako vrednost nepremičnine kot ekonomska najemnina sta bili izračunani po cenah v septembru 1992. Razlika, ki je nastala med izračunom, ki ga ponuja tožena stranka, in ugotovitvami med postopkom, je le v tem, da je sodišče materialnopravno pravilno upoštevalo stanje nepremičnine v času najema in ne stanja, kakršno je bilo v letu 1992, ko je bila stanovanjska enota v celoti adaptirana. Neupravičen je očitek tožene stranke, da bi tožnici glede na sedanje stanje objekta morali plačevati višjo najemnino. Tožena stranka (njena pravna prednica) bi lahko med trajanjem najema najemnino za nepremičnino (zaradi vlaganj vanjo) zviševala, vendar bi istočasno morala vrniti (ali kako drugače obračunati) vlaganja najemnikov. Ker ni tako ravnala, je prišlo do poračuna šele po njeni izročitvi. Pri obračunu sta sodišči upoštevali (s pomočjo izvedenca ugotovljeno) profitno (ekonomsko) in ne neprofitne najemnine. Takšen pristop je materialnopravno pravilen, točnost samega izračuna pa je stvar dejanskega stanja.

Ker revizijsko sodišče ni ugotovilo nobene procesne ne materialnopravne kršitve, je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (393. člen ZPP).

Codice civile paragraf 1362, 1363, 1364, 1365, 1366, 1367, 1368, 1369, 1370, 1371.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.