Sodba II Ips 309/98
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-05-05

določitev najemnika stanovanja po razvezi zakonske zveze - pravni učinek sodne odločbe o določitvi najemnika - nastanek najemnega razmerja

Nepravdno sodišče odloči v postopku na podlagi drugega odstavka 57. člena SZ, kdo izmed razvezanih zakoncev naj postane najemnik stanovanja - le o pravici slednjega, da sklene z lastnikom stanovanja najemno pogodbo. Najemno razmerje pa nastane šele s sklenitvijo najemne pogodbe.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe z dne 22.8.1997 za trisobno stanovanje na G. v V. in za izpraznitev tega stanovanja - ker tožeča stranka ni lastnica tega stanovanja saj ga je odkupil že leta 1992 toženkin bivši mož. Tako tožeča stranka ni aktivno legitimirana.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno, pri čemer je zavzelo stališče, da je toženka kot najemnica dolžna na podlagi najemne pogodbe in zakona plačevati najemnino od sklenitve pogodbe naprej in ne za nazaj, saj se tožniku za kaj takšnega ni zavezala.

Proti tej sodbi v zvezi s prvostopno sodbo je tožeča stranka vložila revizijo. Uveljavlja revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 13. točki drugega odstavka 354. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga razveljavitev obeh sodb in ponovno odločanje na prvi stopnji. Zmotno uporabo materialnega prava vidi v tem, da pravno razmerje med upnikom in dolžnikom ni nastalo z najemno pogodbo, marveč z odločbo Okrajnega sodišča v Velenju N 108/93 z dne 2.9.1996, s katero je toženka postala najemnica stanovanja. Bistvo zahtevka za izpraznitev je neplačilo najemnine v roku, ki ga je postavila tožeča stranka v opominu z dne 27.5.1997, na podlagi 53. člena Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ). Tožnica je plačala del dolga šele dva meseca kasneje. Vprašljivo je, ali je bilo sploh potrebno sklepati najemno pogodbo.

Na vročeno revizijo tožena stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo RS pa se o njej ni izjavilo.

Revizija ne pojasni, katera okoliščina naj bi pomenila bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 13. točki drugega odstavka 354. člena ZPP. Ker revizijsko sodišče na takšno kršitev ne pazi po uradni dolžnosti (386. člen ZPP), je splošna omemba takšne kršitve brez učinka.

Tožeča stranka je uveljavljala zahtevka za odpoved najemne pogodbe za stanovanje in za njegovo izpraznitev zaradi neplačila najemnine od septembra 1992 do maja 1997. Stanovanjski zakon določa, da lahko tožnik odpove najemno pogodbo me drugim tudi iz krivdnega razloga, če najemnik ne plača najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih 12 mesecih (tretja alinea prvega odstavka 53. člena). Ob dejanskih ugotovitvah, da se je toženka zavezala z najemno pogodbo z dne 22.8.1997 plačevati najemnino do 20. v tekočem mesecu in da je najemnino začela redno plačevati še v istem mesecu, kot je bila sklenjena pogodba, je očitno, da ne gre za neplačevanje pogodbeno dogovorjene najemnine in se tako tudi pokažejo kot neutemeljeni odpovedna tožba oziroma njena zahtevka (že citirani predpis in 59. člen SZ).

Revizijsko stališče, da je pravno razmerje med strankama (bržkone je mišljeno najemno razmerje med njima) nastalo že z odločbo Okrajnega sodišča v Velenju N 108/93 z dne 2.9.1996, je zmotno. V omenjenem nepravdnem postopku, ki se je začel na toženkin predlog po drugem odstavku 57. člena SZ, je sodišče sklenilo, da "predlagateljica postane najemnica stanovanja" in da se mora nasprotni udeleženec - toženkin razvezani zakonec (kot prejšnji imetnik stanovanjske pravice) izseliti. Ker gre za stanovanjsko področje, ki ga zakon posebej ureja, in to glede številnih vprašanj s prisilnimi določbami, je potrebno citirani izrek razumeti tako, da je z njim dana toženki kot najemnici, ki bi to s posredovanjem sodišča rada postala, pravico, da sklene s tožnikom kot lastnikom najemno pogodbo oziroma pomeni za slednjega obveznost, da sklene najemno pogodbo z osebo, ki jo je sodišče določilo, da postane najemnica. Najemno razmerje pa nastane šele s sklenitvijo najemne pogodbe (prvi odstavek 39. člena SZ) ne pa že z odločitvijo sodišča o tem, kdo postane najemnik (pravno korektno bi moralo sodišče priznati osebi, ki postane najemnica, le pravico, da sklene oziroma zahteva sklenitev najemne pogodbe z lastnikom stanovanja). Namreč, šele najemna pogodba, katere obvezne sestavine predpisuje zakon (41. člen SZ), opredeli razmerje med lastnikom in najemnikom - tudi glede (ne)plačevanja najemnine in njegovih posledic - in tako šele ta pogodba vzpostavi med strankama obveznostnopravno najemno razmerje. Skratka gre za pogodbeno razmerje, kar sicer skuša revizija zanikati.

Obravnavana najemna pogodba ne vsebuje nobene določbe o plačilu najemnine za nazaj ne v tem smislu, da bi šlo pri tem plačilu za odložni pogoj za začetek veljavnosti pogodbe, niti v smislu sankcije - njene odpovedi. Tako se pokažejo kot nerelevantni revizijski pomisleki oziroma vprašanja, kdaj je začela učinkovati odločba, izdana v nepravdnem postopku, ter stališče, da je postala tožnica "najemnica od dneva vložitve predloga v omenjenem postopku.

Po povedanem torej tudi nista utemeljena zahtevka zaradi neplačila najemnine za čas pred sklenitvijo najemne pogodbe, ker pač zakon ne daje podlage za zahtevano sankcijo.

Revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava potemtakem ni podan in ker tudi ne gre za procesno kršitev, na kakršno pazi sodišče po uradni dolžnosti, je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

SZ člen 39, 39/1, 41, 53, 53/1-3, 57, 57/2, 59.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.