Sodba II Ips 523/99
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-04-13

privatizacija stanovanj - predmet prodajne pogodbe

Obseg (obvezne) prodaje stanovanja po določilu 117. člena SZ sledi le zahtevi imetnika stanovanjske pravice posredovani lastniku, o predmetu nakupa. Če v zahtevi ni omenjena klet kot domnevna pritiklina stanovanja, se po sklenitvi pogodbe na domnevno pravico do kleti ni mogoče utemeljeno sklicevati.

Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo, da mora opustiti rabo kleti v tožnikovi stanovanjski hiši v Izoli ter mu jo prosto izročiti.

Toženčevo pritožbo je sodišče druge stopnje zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Toženec vlaga proti sodbi sodišča druge stopnje revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga njeno spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodb nižjih sodišč ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ugotovitev, da toženec sporno klet zaseda brez pravnega naslova, ni točna. V posest jo je pridobil z najemno pogodbo, od tedaj dalje pa mu te posesti nihče ni zakonito vzel. Klet je pritiklina in deli usodo stanovanja. Tožnik je bil sicer imetnik stanovanjske pravice v isti stavbi, vendar je uporabljal drugo stanovanje, zaradi česar ni upravičen do odkupa kleti po določbah Stanovanjskega zakona. Klet kot pritiklina bi mogla biti predmet prodaje tožencu, ne pa tožniku.

Prodajna pogodba, s katero je tožnik kupil svoje stanovanje s sporno kletjo, torej ni le izpodbojna, temveč tudi nična.

Tožnik na revizijo ni odgovoril, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena ZPP, Zakona o pravdnem postopku - 1977).

Sodišče druge stopnje se ni opredeljevalo do problema rabe sporne kleti v času pred nakupom stanovanjskih enot pravdnih strank in s tem tudi ne do vsebine stanovanjskih pogodb, s katerima sta stranki po določbah Zakona o stanovanjskih razmerjih na teh enotah pridobili stanovanjsko pravico. Ravnalo je pravilno. Revizija pa išče utemeljenost svojih stališč ponovno v isti okoliščini: sporna klet naj bi bila pritiklina toženčeve stanovanjske enote, zaradi česar naj bi bila njena prodaja tožeči stranki nična. Tožbeni zahtevek pa je lastninske narave. Tožeča stranka zahteva od tožene stranke izročitev stvari, ki jo je kupila, pri čemer obseg kupoprodaje vključuje tudi sporno klet. Iz vsebine kupoprodajnih pogodb je razvidno, da je klet, ki je predmet pravde, kupil tožnik in ne tožena stranka. Iz dejanskih ugotovitev tudi sledi - čeprav je tožena stranka prvotno trdila drugače - da glede kleti ni prišlo do pomotnega zapisa ob morda drugače oblikovani poslovni volji pogodbenih strank.

Trditev, da je kupoprodajna pogodba med tožnikom in Občino Izola glede kleti nična, kar naj bi toženi stranki dajalo legitimacijo na zahtevek za njeno razveljavitev, se opira na razlago določb Stanovanjskega zakona o privatizaciji, po katerih so lastniki stanovanj te dolžni prodati imetnikom stanovanjske pravice. Vendar pa (obvezna) prodaja sledi le zahtevi imetnika stanovanjske pravice lastniku (117. člen Stanovanjskega zakona), kaj hoče kupiti. Toženec ne trdi, da je občini, ki je bila lastnik stanovanja, istočasno z zahtevo za odkup stanovanja postavil tudi zahtevo za odkup kleti. Kupoval in kupil je torej le stanovanjske prostore, ki so razvidni iz kupoprodajne pogodbe in ki sporne kleti ne zajemajo. Iz trditvene podlage tožbenega odgovora ne sledi, da bi med toženo stranko in občino ob sklepanju kupoprodajne pogodbe morda prišlo do nesoglasja o predmetu prodaje glede na postavljeno zahtevo. Le v tem obsegu bi toženec - če mu prodajalec (občina) ne bi v celoti ugodil - lahko razpolagal s pravno podlago, s katero bi mogel uveljavljati svoje domnevno upravičenje do kleti. Razlago o možni "izpodbojnosti"

kupoprodajne pogodbe, sklenjene med tožnikom in občino, je v tej smeri sprejelo tudi sodišče druge stopnje z navedbo, da bi toženec lahko s tožbo uveljavil svojo pravico le tedaj, če bi zavezanec (občina) sklenitev pogodbe (v tem primeru za kletni prostor) odklonil - z vso dodatno razlago o rokih, v katerih je takšen zahtevek mogoče uveljavljati. Tako pa je stvar pravno jasna: tožeča in tožena stranka sta po določbah Stanovanjskega zakona kupili prav to, kar sta od lastnika zahtevali.

Izpodbijani sodbi tako ni mogoče očitati, da bi zmotno uporabila materialno pravo. Ker v postopku na nižjih stopnjah tudi ni bilo kršitev, na katere mora po določbi 386. člena ZPP revizijsko sodišče paziti po uradni dolžnosti, je bilo treba revizijo zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.