Sodba II Ips 564/98
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1999-08-25

tožba na razveljavitev pogodbe - prodaja stanovanja - predkupna pravica najemnika - aktivna legitimacija

Po določilu 16. člena SZ je promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami prost pod pogoji, ki jih določa zakon. Vendar pa ima po določilu 18. člena SZ v zvezi z odločbo Ustavnega sodišča RS z dne 21.3.1994, opr. št. U-I-119/94 (Ur. list RS, št. 24/96) predkupno pravico tisti najemnik, ki je bil ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona imetnik stanovanjske pravice na stanovanjih v družbeni lastnini. V to kategorijo sodijo tudi tisti uporabniki stanovanj, s katerimi so morali lastniki olastninjenih stanovanj skleniti najemne pogodbe po določbah 147. člena SZ, če je imetnik stanovanjske pravice (kot je bilo to v tem primeru) umrl pred sklenitvijo najemne pogodbe. Ta zaključek ima podlago v tretjem odstavku 147. člena SZ, po katerem se tudi pravica sklenitve kupoprodajne pogodbe po 117. členu SZ prenese na zakonca umrlega prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožničinemu tožbenemu zahtevku v delu, s katerim je zahtevala razveljavitev kupoprodajne pogodbe, sklenjene med toženkama glede stanovanja, ki ga ima v najemu in sklenitev kupoprodajne pogodbe z njo pod enakimi pogoji, ker je ugotovilo, da je bila s sporno pogodbo kršena tožničina predkupna pravica po 18. členu Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91 in 23/96, v nadaljevanju SZ). Zavrnilo pa je tisti del zahtevka, s katerim je tožnica uveljavljala delni poračun kupnine z že plačano najemnino po sporni prodaji stanovanja. Sodišče druge stopnje je pritožbo prve toženke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo obsodilni del sodbe sodišča prve stopnje.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila revizijo prva toženka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlagala, da naj se sodbi sodišč nižjih stopenj razveljavita. V reviziji navaja, da je v najemni pogodbi naveden tudi tožničin sin D. P. in da bi moral biti zato tudi on tožnik. Tako bi morala v tožbi nastopati kot tožnika tožnica in njen sin. Ker tako ni bilo postopano, je bila zagrešena bistvena kršitev določb pravdnega postopka, na katero bi morali po uradni dolžnosti paziti obe nižji sodišči. Svojo namero o prodaji stanovanja je prva toženka dvakrat objavila v časopisju ter je obvestilo o prodaji posredovala tudi tožnici, čeprav je res, da ga ni posredovala s povratnico in ne z vlogo po sodišču. Vendar slednje ni bistveno ter je drugačno stališče nižjih sodišč preveč ozko in togo, saj je namen predpisane vročitve spora le v zagotovitvi dokazila.

V skladu z določilom tretjega odstavka 390. člena Zakona o pravdnem postopku (naprej ZPP), je bila revizija vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo in tožnici ter drugi toženki, ki nanjo nista odgovorili.

Predmet spora je bila veljavnost kupoprodajne pogodbe z dne 11.3.1996, s katero je prva toženka prodala drugi toženki stanovanje, ki ga ima tožnica v najemu in katere predkupna pravica naj bi bila s sporno pogodbo kršena. Po ugotovitvah sodišč nižjih stopenj je tožnica nasledila leta 1994 umrlega moža, ki je bil prejšnji imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju. Tega je leta 1994 obvestila prva toženka o nameravani prodaji stanovanja, pri čemer pa mu ni sporočila tudi točnih pogojev prodaje. Ker se tožničin mož leta 1994 ni odločil za nakup stanovanja in je v istem letu tudi umrl, je prva toženka sklenila s tožnico (3.4.1995 oziroma 20.10.1995) najemno pogodbo za nedoločen čas, s katero je bila v 15. členu določena predkupna pravica do stanovanja. Sodišči nižjih stopenj sta dalje ugotovili, da prva toženka ni ponudila tožnici kot predkupni upravičenki sporno stanovanje v odkup po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču in tudi ne sporočila cene in druge prodajne pogoje (tretji odstavek na 5. strani sodbe sodišča prve stopnje in 4. stran sodbe sodišča druge stopnje). Na podlagi teh ugotovitev in nadaljnjih, da je tožnica zvedela za sporno prodajo stanovanja 9.4.1996 in vložila tožbo v tem sporu znotraj 30 dnevnega roka ter hkrati na račun Okrajnega sodišča v Celju nakazala tudi celotno kupnino (tolarsko protivrednost 3.600 DEM po tečaju kot je bil dogovorjen med toženkama), sta sodišči nižjih stopenj razveljavili med toženkama sklenjeno kupoprodajno pogodbo in naložili prvi toženki, da pod enakimi prodajnimi pogoji kot jih je vsebovala pobijana pogodba, proda stanovanje tožnici.

Materialnopravno izhodišče za rešitev predmetnega spora so bila določila Stanovanjskega zakona o prometu s stanovanji in stanovanjskimi hišami ter o predkupni pravici. Po določilu 16. člena SZ je promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami prost pod pogoji, ki jih določa zakon. Vendar pa ima po določilu 18. člena SZ v zvezi z odločbo Ustavnega sodišča RS z dne 21.3.1994, opr. št. U-I-119/94 (Ur. list RS, št. 24/96) predkupno pravico tisti najemnik, ki je bil ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona imetnik stanovanjske pravice na stanovanjih v družbeni lastnini. V to kategorijo sodijo tudi tisti uporabniki stanovanj, s katerimi so morali lastniki olastninjenih stanovanj skleniti najemne pogodbe po določbah 147. člena SZ, če je imetnik stanovanjske pravice (kot je bilo to v tem primeru) umrl pred sklenitvijo najemne pogodbe. Ta zaključek ima podlago v tretjem odstavku 147. člena SZ, po katerem se tudi pravica sklenitve kupoprodajne pogodbe po 117. členu SZ prenese na zakonca umrlega prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.

Pravne možnosti, ki jih ima najemnik stanovanja, katerega predkupna pravica je bila s prodajo stanovanja kršena, določa 19. člen SZ. Po določilu prvega odstavka tega člena mora lastnik, ki namerava prodati stanovanje ali stanovanjsko hišo, ponuditi po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču naprodaj to nepremičnino predkupnemu upravičencu in mu sporočiti ceno ter druge prodajne pogoje. Če lastnik tako ne postopa, lahko predkupni upravičenec zahteva s tožbo, naj se prodaja razveljavi in da mora lastnik ob enakih pogojih prodati stanovanje njemu (prvi odstavek 20. člena SZ). Predkupni upravičenec mora tožbo zaradi izpodbijanja sklenjene kupoprodajne pogodbe vložiti v 30 dneh od dneva, ko je za pogodbo zvedel, če je ni dobil pred tem na vpogled (drugi in tretji odstavek 20. člena SZ). V roku za vložitev tožbe pa mora predkupni upravičenec položiti pri sodišču, na katerega območju je stanovanje, tudi zneske oziroma kupnino, ki je zapadla do vložitve tožbe po določbah pobijane pogodbe (četrti odstavek 20. člena SZ).

Glede na dejansko podlago, ki je bila v tem sporu ugotovljena, zaključuje revizijsko sodišče, da sta sodišči nižjih stopenj spor pravdnih strank razrešili v skladu z zgoraj navedenimi materialnimi predpisi. Tožnica je imela predkupno pravico na spornem stanovanju po določilu 18. člena SZ. Njena predkupna pravica je bila z izpodbijano kupoprodajno pogodbo, ki sta jo toženi stranki sklenili 11.3.1996, kršena, ker ji prva toženka ni ponudila stanovanje v nakup v skladu z določili prvega odstavka 19. člena SZ (saj je toženka med postopkom priznavala, da tožnice ni seznanila niti z vsemi pogoji prodaje - listovna št. 37). Za ponudbo po prvem odstavku 19. člena SZ gre lahko vsebinsko le, če ta vsebuje vse bistvene elemente kupoprodaje (to je poleg predmeta prodaje tudi ceno ter plačilne pogoje kupnine). Taka ponudba kot jo je prva toženka po ugotovitvah sodišč nižjih stopenj podala najemniku (dokazano le tožničinemu pokojnemu možu leta 1994) zaradi vsebinskih pomanjkljivosti ni mogla predstavljati ponudbe iz 19. člena SZ (pri čemer pa so bile dodatno ugotovljene še formalne pomanjkljivosti ponudbe v zvezi z dostavo). Tožnica pa je tudi v roku za vložitev tožbe položila pri sodišču prve stopnje med toženima strankama dogovorjeno kupnino. Zato je utemeljeno zahtevala, da se sporna kupoprodajna pogodba razveljavi in da mora lastnik to je prva toženka njej prodati stanovanje pod enakimi prodajnimi pogoji.

Revidentka je v reviziji uveljavljala tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ki da je podana zato, ker kot tožnik ni nastopal v pravdi tudi tožničin sin, ki da je prav tako najemnik spornega stanovanja. Taka izvajanja predstavljajo navajanje nadaljnjih trditev, ki naj bi kazale na zmotno materialnopravno presojo spora (pomanjkljivo aktivno legitimacijo tožeče stranke), ne predstavljajo pa posplošeno zatrjevanih postopkovnih pomanjkljivosti. Toda v revizijskem postopku ni mogoče izpodbijati ugotovljenega dejanskega stanja (tretji odstavek 385. člena ZPP), in iz katerega v tem primeru izhaja, da je najemnica spornega stanovanja le tožnica (in ne njen sin, ki je v pogodbi naveden očitno le kot oseba, ki stanuje z najemnico). Očitek domnevno zmotne pravne presoje spora je zato neutemeljen. V okviru uradnega preizkusa (386. člena ZPP) revizijsko sodišče ni ugotovilo bistvene kršitve postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP. Ob takem stanju zadeve, ko niso bile ugotovljene v reviziji očitane ali uradoma upoštevne kršitve, je moralo revizijsko sodišče zavrniti revizijo prve toženke kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

SZ člen 16, 18, 19, 19/1, 20, 20/2, 20/3, 20/4, 147, 147/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.