Sodba II Ips 2/2000
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 2000-06-15

prodaja nepremičnine - oblika pogodbe - ustna pogodba - posredovanje - sklenitev prodajne pogodbe - pogodba o ari - odstop od glavne pogodbe - pravica posrednika do provizije - posredovanje za obe stranki

Posrednik ima po posredniški pogodbi, ki je lahko ustna, pravico do provizije, tudi če sta stranki prodajne pogodbe kasneje od nje odstopili. Posrednik ima pravico do plačila posredniške provizije od obeh strank, če je bilo tako določeno v posredniških pogodbah.

Tožeča stranka trpi sama svoje revizijske stroške.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da ostane v veljavi njegov sklep o izvršbi, po katerem mora toženec plačati tožniku 245.850,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27.7.1995 do plačila in povrniti 15.890,00 SIT izvršilnih stroškov. Odločilo je še, da mora plačati še 66.260,00 SIT pravdnih stroškov z obrestmi. Ugotovilo je, da je bila med tožnikom kot posrednikom in tožencem kot prodajalcem nepremičnine ustno sklenjena pogodba o posredovanju za ceno uspešnega posredovanja v višini 2% od prodajne cene ter da je prišlo do sklenitve pogodbe o ari v zvezi s prodajo nepremičnine. Navzlic temu, da pozneje do sklenitve pogodbe ni prišlo, gre tožniku provizija.

Toženčevo pritožbo proti tej sodbi je sodišče druge stopnje zavrnilo, ker je sprejelo dejansko stanje, kakršnega je ugotovilo prvo sodišče, kot pravilno in popolno. Toženec mora izpolniti dogovorjeno - plačati provizijo v dogovorjeni višini.

Proti tej sodbi je toženec vložil revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter zaradi kršitve Ustave Republike Slovenije (URS). Predlaga spremembo sodb nižjih sodišč, tako da bo tožbeni zahtevek zavrnjen, ali pa njuno razveljavitev in ponovno sojenje na prvi stopnji pred drugim sodnikom. Sodišču očita kršitev 12. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), saj je nemoralno plačilo za nekaj, kar ni posledica prizadevanja za uspeh, pri čemer gre za plačilo provizije od obeh pogodbenih strank. Kršen je 14. člen URS, ker sodišče šteje kot zakonito ravnanje tožnika, ki s tožencem ni sklenil pogodbe. Sprašuje se, na podlagi česa je sodišče ugotovilo obstoj pogodbenega razmerja med strankama in kaj je tožnik sploh naredil. Ni pojasnjeno, kdaj naj bi bila pogodba sklenjena niti ne njena vsebina. Ker so bile posredniške pogodbe vselej sklenjene pisno, kako naj bi toženec kar vedel, da tožnik ne bo sestavljal pogodbe o ari, ne da bi toženec to plačal. Toženec ni bil edini lastnik stanovanja. Z drugim solastnikom tožnik ni imel sklenjene nobene pogodbe. Kupoprodajna pogodba ni bila nikoli sklenjena. Trdi še, da gre za kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker sodišče ugotavlja, da izvira toženčeva obveznost iz sklenitve nekakšne "glavne pogodbe", o kateri ne govori ne materialna zakonodaja niti se ni pojavila kot listina.

Tožeča stranka v odgovoru na revizijo poudarja, da je bil posel s pogodbo o ari sklenjen in ko je bil kasneje razdrt, to ne vpliva na uspeh, ki ga je dosegel tožnik kot posrednik - vzpostavitev kontakta med kupcem in prodajalcem in sklenitev pogodbe. Med pravdnima strankama je šlo za čisto civilnopravno razmerje in revizijsko sklicevanje na človekove pravice in načelo enakosti ni na mestu.

Sodišče je izvedlo vse potrebne dokaze ter popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje.

Državno tožilstvo Republike Slovenije se o vročeni mu reviziji ni izjavilo.

Zatrjevane bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 13. točki drugega odstavka 354. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977 (revizija pomotno navaja vsebinsko identično določbo 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999, saj je treba v tej zadevi uporabiti še ZPP/77 - prvi odstavek 498. člena ZPP) ni. Spotikanje ob izraz "glavna pogodba" ni niti primerno kaj šele da bi ta pomenil očitano kršitev. Res gre za izraz, ki ga zakon ne uporablja v določbah o ari in odstopnini (79. do 83. člen ZOR), kot ga sicer, denimo, pri predpogodbi (45. člen ZOR). Vendar pa ga uporablja pravna teorija, ko ločuje glavno obveznost, glavno pogodbo od akcesornega dogovora o ari, pri katerem gre sicer za vzporedno, odvisno, vendarle pogodbo o ari (pactum arrhale). In v tem smislu je bil uporabljen navedeni izraz v obrazložitvi instančne odločbe. Ne drži nadalje niti to, da bi pritožbeno sodišče štelo sklenjeno prodajno pogodbo kot podlago toženčeve obveznosti plačati provizijo, marveč le kot pogoj za to, da je oživila tožnikova terjatev iz sklenjene pogodbe o posredovanju s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe ("ko je bila glavna pogodba sklenjena, je nastala obveznost plačati provizijo"). Če do sklenitve pogodbe ne bi prišlo, pač ne bi bil izpolnjen pogoj iz pogodbe o posredovanju.

Med revizijsko očitano procesno kršitev, čeprav ne tako opredeljeno, spada tudi spraševanje, na podlagi česa je sodišče ugotovilo obstoj pogodbenega razmerja med pravdnima strankama. V obeh sodbah nižjih sodišč je bilo razloženo, na podlagi katerih dokazov se je sodišče prepričalo, da je bila ustno sklenjena pogodba o posredovanju in kaj je storil tožnik, da lahko zahteva plačilo (povezava toženca s kupovalko in sodelovanje pri sklenitvi prodajne pogodbe in pogodbe o ari). Okoliščina, da ni bilo ugotovljeno, kateri trenutek je bila sklenjena pogodba o posredovanju, ni takšne narave, da bi pomenila pomanjkljivost, zaradi katere sodbe ne bi bilo mogoče preizkusiti. Bistveno za pravilnost odločitve v tem sporu je, da je bila ustno sklenjena pogodba o posredovanju, da je bil toženec seznanjen z obveznostjo plačila provizije, da je tožnik povezal toženca in kupovalko nepremičnine in da je bila sklenjena prodajna pogodba.

Kakšne morebitne druge pogodbene določbe pa po naravi stvari niso pomembne. Če pa revizija meri na to, da opisanega dogovora sploh ni bilo, pomeni spodbijanje dejanskega stanja, ki pa v revizijskem postopku ni dovoljeno (tretji odstavek 385. člena ZPP/77). Pravkar povedano velja tudi za trditve o tem, kakšna naj bi bila dokazna ocena oziroma kaj vse naj bi se še dokazovalo v tej pravdi. V sodbah prvega in drugega sodišča je bilo tudi sicer pojasnjeno, zakaj ni bilo potrebno izvesti dokazov z mešetarskim dnevnikom.

Niso utemeljeni niti materialnopravni očitki. Za veljavnost pogodbe o posredovanju zakon ne predpisuje pisnosti (prvi odstavek 67. člena in 813. člen ZOR). Ko ima tožnik sicer navado s svojimi strankami sklepati pisne pogodbe o posredovanju, s tožencem je pa ni, pri čemer je pojasnil, da je tožencu kot znani osebi zaupal, sodišče pa je vse to ugotovilo in sprejelo kot veljavno sklenjeno pogodbo, nikakor ni mogoče govoriti o kršitvi ustavnega načela iz 14. člena URS o enakosti pred zakonom. Menda ne spada med človekove pravice in temeljne svoboščine pravica državljana, skleniti neko pogodbo, bodisi pisno bodisi ustno, kar dopušča zakon.

Neumesten je očitek o kršitvi načela vestnosti in poštenja (12. člen ZOR), saj je bilo ugotovljeno, da je tožnik toženca (kot je slednji izpovedal med dokazom z zaslišanjem strank) povezal s kupovalko T. K., da je šlo za skupen ogled stanovanja, za skupno pot v banko, kjer je kupovalka dvignila denar in izročila aro, nadalje da je bila sklenjena in napisana pogodba o ari ob tožnikovem posredovanju in končno, kar niti ni pomembno za odločitev o tožbenem zahtevku, tožnikova odvetnica je sestavila tudi prodajno pogodbo. Tožnik se s pogodbo o posredovanju ni zavezal za kaj več, kot da poveže toženca s kupcem in da sestavi pogodbo. Zakon ne prepoveduje posredniškega plačila od obeh strank (prvi odstavek 825. člena ZOR). To pa je opravil. Nekoliko nespreten je res zapis v instančni odločbi, da tožeča stranka med postopkom ni dokazovala dela, ki ga je opravila kot posrednik, kar da tudi ni relevantno. Na podlagi navedb pod II z dne 4.8.1998 in na naroku za glavno obravnavo 8.9.1998 in tam predlaganih dokazov je sodišče raziskalo in tudi ugotovilo prav te okoliščine (glej zlasti 6. in 10. odstavek obrazložitve prvostopne sodbe!).

Pravilna je pravna presoja, sprejeta na podlagi ugotovljenih dejstev, da je bila ustno sklenjena pogodba o posredovanju. Čim je bil dogovor o tem, da bo tožnik posredoval pri sklenitvi prodajne pogodbe za stanovanje in da bo imel pravico do provizije v določeni višini, ko bo pogodba sklenjena, pomeni, da so bile dogovorjene bistvene sestavine pogodbe o posredovanju in s tem tudi ta sama pogodba sklenjena (26. člen ZOR). Da je bilo soglasje volj o teh bistvenih sestavinah, je tožeča stranka dokazala. V zvezi s slednjim gre predvsem za dejansko vprašanje, nedotakljivo v revizijskem postopku (tretji odstavek 385. člena ZPP/77). Dokazan je bil tudi dogovor o višini provizije (glej 6. odstavek obrazložitve prvostopne in 4.

Že spet se odveč sprašuje revizija, od kod tožniku pooblastilo za posredovanje solastnice stanovanja M. B.. Tožnik pozablja na svojo izpoved, da je stanovanje prodajal "z njenim soglasjem", pri čemer jo je opisal kot svojo partnerko. Izročil je dokumentacijo v zvezi s stanovanjem in prevzel oboje nazaj, aro pa vrnil v celoti, ko sta stranki prodajne pogodbe sklenili pogodbo razdreti. Ugotovitev sodišča, da je toženec opravljal posle prodaje stanovanja tudi po pooblastilu solastnice in da je bil le on v stiku s tožnikom in da je zato le on zavezanec za plačilo provizije, je zaradi povedanega pravilna.

Končno tudi ni mogoče pritrditi reviziji, da prodajna pogodba ni bila nikoli sklenjena. Pravilno je pravno sklepanje nižjih sodišč, da je bila prodajna pogodba sklenjena, ko je bila sklenjena pogodba o ari, saj se slednja sklepa ob sklenitvi "glavne" pogodbe (prvi odstavek 79. člena ZOR) in to je bistvena značilnost are. Tudi v tem primeru je bilo tako, saj sta se pogodbenika sporazumela o predmetu prodaje in o ceni (454. člen ZOR) in to v pogodbo o ari tudi zapisala in to pogodbo podpisala. Od te pogodbe sta pogodbenika odstopila, kot se je izrazil toženec, in zato ni prišlo do sklenitve posebne prodajne pogodbe. Toda toženčeva obveznost plačati provizijo je nastopila s sklenitvijo pogodbe o ari in s tem tudi o prodaji (prvi odstavek 823. člena ZOR). Če sta pogodbenika prodajne pogodbe le-to razdrla, in to ne po krivdi tožnika kot posrednika, to ne vpliva na toženčevo obveznost plačati provizijo. Tožnik je svoje delo opravil. Tožena stranka pa niti ni trdila, da je bil dogovor s tožečo stranko, da ji provizija ne pripada, če bi se prodaja izjalovila.

Po povedanem ni podan noben izmed uveljavljenih revizijskih razlogov in ker tudi ne gre za procesno kršitev, na kakršno pazi sodišče po uradni dolžnosti, je moralo neutemeljeno revizijo zavrniti (393. člen ZPP/77).

Odločitev o revizijskih stroških tožene stranke je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe (prvi odstavek 166. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP/77). Stroškov za odgovor na revizijo pa ni bilo mogoče priznati kot potrebnih, ker ta ni pripomogel k lažji rešitvi zadeve (prvi odstavek 155. člena ZPP/77).

ZOR člen 12, 26, 67, 67/1, 79, 79/1, 454, 813, 823, 823/1, 825, 825/1.URS člen 14.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.