Sodba II Ips 723/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-05-22

pravice in obveznosti najemnika stanovanja - spreminjanje stanovanjskih prostorov - pisno soglasje - opravljanje tujih poslov kljub prepovedi

Za adaptacijska dela v stanovanju, ki jih je opravil poprej imetnik stanovanjske pravice (oziroma zdaj najemnik stanovanja) in za povrnitev stroškov v zvezi z njimi je potrebno uporabiti ustrezne določbe zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR) oziroma zdaj stanovanjski zakon, (Ur. list RS, št.

18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ), ker so te posebne v razmerju do splošnih določb ZOR.

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se glasi:

"Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem obsodilnem delu (prvi in tretji odstavek izreka) spremeni tako, da se tožbeni zahtevek za plačilo 190.219,70 SIT z zamudnimi obrestmi ter pravdnih stroškov zavrne.

Tožeča stranka mora povrniti toženi stranki 73.440,00 SIT pravdnih stroškov v 15 dneh."

Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku in toženki naložilo, naj plača tožniku 190.219,70 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 23.5.1994 dalje in mu povrne 51.364,16 SIT pravdnih stroškov, medtem ko je v presežku tožbeni zahtevek zavrnilo. Pravno podlago za ugoditev tožbenemu zahtevku je videlo v določbi 210. člena zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). Gre za vračanje koristi, ki jo je pridobila toženka z adaptacijo stanovanja, ki ga mora tožnik zapustiti.

Sodišče druge stopnje je toženkino pritožbo zavrnilo. Sprejelo je pravno utemeljitev prvega sodišča in menilo, da je nepomembno, ali je tožnik vedel, da mora dobiti soglasje za adaptacijo ali ne, sklicevanje na stanovanjsko pogodbo pa je neutemeljeno, ker je bila ta nezakonita.

Toženka z revizijo izpodbija sodbo sodišča druge stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga vrhovnemu sodišču, naj jo spremeni tako, da bo tožbeni zahtevek zavrnjen, ali pa razveljavi obe sodbi. Trdi, da gre v tej zadevi za opravljanje tujih poslov kljub prepovedi po 226. členu ZOR. Tožniku, zaposlenemu v stanovanjskem organu bivše JLA, je bilo znano, da so pogodbe o uporabi stanovanj prepovedovale rekonstrukcije v stanovanjih in zato gre za prepovedano poslovodstvo. Za dovoljenje bi lahko zaprosil, ker je stanovanjski organ še deloval.

Na vročeno revizijo tožeča stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Tožnik uveljavlja s tožbo povrnitev stroškov za adaptacijska dela v stanovanju, ki mu je bilo dodeljeno in za katerega je sklenil najemno pogodbo. Da je šlo za dela takšne narave, je ugotovila tudi izvedenka in na tej podlagi tudi sodišče, vsaj za tista dela, katerih stroške je prisodilo tožencu. Za adaptacijska dela v stanovanju, ki jih je opravil poprej imetnik stanovanjske pravice (oziroma zdaj najemnik stanovanja) in za povrnitev stroškov v zvezi z njimi je potrebno uporabiti ustrezne določbe zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR) oziroma zdaj stanovanjski zakon, (Ur. list RS, št. 18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ), ker so te posebne v razmerju do splošnih določb ZOR. Po stanovanjskih predpisih pa imetnik stanovanjske pravice ne sme izvrševati sprememb na stanovanjskih prostorih in opremi ter napravah na stanovanju, ki so sestavni del stanovanja, brez poprejšnjega soglasja stanodajalca in skupnosti stanovalcev (prvi odstavek 29. člena ZSR oziroma 46. člen SZ). Po prenehanju stanovanjskega razmerja se sicer upoštevajo izboljšave in spremembe v stanovanju, ki jih je imetnik stanovanjske pravice izvršil na svoje stroške, (toda) v soglasju s skupnostjo stanovalcev (prvi odstavek 33. člena ZSR oziroma 61. člen SZ).

Stanovanjski predpisi torej terjajo pridobitev soglasja za adaptacijska dela v stanovanju kot pogoj za to, da more investitor uspešno zahtevati povračilo stroškov zanje. Da soglasja tožnik ni pridobil, je bilo med strankama ugotovljeno kot nesporno. Torej ga ni pridobil ne od vojaškega organa, ki mu je (nezakonito) dodelil stanovanje, ne od organa, ki je bil upravičen razpolagati s stanovanjem in ga upravljati v času, ko so bila opravljena adaptacijska dela - proti koncu leta 1991. Ker adaptacijska dela niso bila opravljena s potrebnim soglasjem, tožena stranka upravičeno odklanja plačilo stroškov, ki jih zahteva tožnik, ki se mora izseliti iz stanovanja.

Reviziji je tako potrebno pritrditi, da nižji sodišči nista pravilno uporabili materialnega prava, le da v drugačni smeri, kot jo zastopa revizija, ko sta namesto posebnega predpisa (ZSR oziroma SZ)

uporabili splošni predpis (ZOR), posebni predpis pa narekuje drugačno odločitev - zavrnitev tožbenega zahtevka. Revizijsko sodišče je zato izpodbijano sodbo spremenilo (prvi odstavek 395. člena zakona o pravdnem postopku - ZPP) tako, da je pritožbi ugodilo in prvostopno sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo v še nezavrnjenem delu, tožniku pa naložilo, naj poravna pravdne stroške tožene stranke (prvi odstavek 154. člena in drugi odstavek 166. člena ZPP), ki jih je ta priglasila v postopku na prvi stopnji in ki so odmerjeni po odvetniški tarifi.

ZSR člen 29, 29/1, 33, 33/1.SZ člen 46, 61.ZOR člen 210, 226.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.