Sodba II Ips 615/96
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1998-03-25

neupravičena pridobitev - najem poslovnih prostorov - oblika pogodbe - oblika sprememb in dopolnitev pogodbe - uporaba poslovnih prostorov po prenehanju najemne pogodbe - uporabnina

Za čas uporabe poslovnih prostorov po prenehanju najemne pogodbe je tožena stranka dolžna tožnikom plačati uporabnino (2. odst. 210. člena ZOR).

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka plačati tožnikom znesek 5.246.187,50 SIT z zakonito določenimi zamudnimi obrestmi od 10.3.1995 dalje do plačila ter jim povrniti 199.832,50 SIT pravdnih stroškov. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo. Ugotovilo je, da dolguje tožena stranka tožnikom po najemni pogodbi za poslovne prostore z dne 1.8.1990 najemnino za čas od 1.6.1992 do 23.3.1993 v znesku 1.636.000,00 SIT. Od tedaj dalje uporablja tožena stranka poslovne prostore brez pravnega naslova in zato dolguje za čas od 1.4.1993 do 23.3.1995 uporabnino v znesku 3.613.187,50 SIT. Zavrnilo je trditve tožene stranke, da je sporne prostore pridobila v last na podlagi prodajne pogodbe in da zaradi zatrjevane solastnine na podlagi vlaganj, ki jih uveljavlja v drugi pravdi, ne bi bila dolžna plačevati najemnine.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Potrdilo je ugotovitev, da zatrjevani dogovor o neplačevanju najemnine ni dokazan. Ustni dogovor o tem tudi ne bi bil veljaven. Ocenilo je kot pravilne tudi ostale prvostopne dejanske ugotovitve. Kot pravno podlago za odločitev o plačilu uporabnine pa je vzelo določbo 2. odst. 210.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih namesto 219.čl., na katerega se je oprla sodba prve stopnje.

Proti tej sodbi vlaga tožena stranka revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in smiselno predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi obe sodbi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da sodišči nista ugotavljali dejanskega stanja. Ponavlja svoje trditve, da je prišlo do sporazumevanja o odkupu poslovnih prostorov. Sodišče o tem ni izvajalo dokazov. Sodišče višine uporabnine ni ugotavljalo z izvedencem.

Navaja, da je direktor tožene stranke vlagal znatna sredstva v sporne prostore, kar je predmet posebne pravde. V zvezi s tem je prišlo do sporazuma o neplačevanju najemnine.

Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila in Državni tožilec se o njej ni izjavil (3. odst. 390. čl. zakona o pravdnem postopku - v nadaljnjem ZPP).

Tožena stranka z revizijo izpodbija ugotovitve o dejanskih okoliščinah, ki sta jih sodišči sprejeli na podlagi ocene izvedenih dokazov. Tožena stranka sama opredeljuje vsebino revizije z navedbo, da sodišči nista ugotavljali dejanskega stanja. To pa po izrečni določbi 3. odst. 385.čl. ZPP ne more biti predmet revizijskega preizkusa. Revizijsko sodišče odloča na podlagi dejstev, ki so bila ugotovljena v postopku na prvi in drugi stopnji. Dokazne ocene, sprejete v izpodbijanih sodbah, ne preizkuša. Zato ne more presojati utemeljenosti tistih revizijskih navedb, s katerimi se tožena stranka zavzema za drugačne ugotovitve v zvezi s sporazumevanjem in dogovorom glede odkupa poslovnih prostorov, naložbami direktorja tožene stranke v prostore, dogovorom glede neplačevanja najemnine in višino uporabnine.

V okviru preizkusa, ali je bilo pravilno uporabljeno materialno pravo, pa revizijsko sodišče ugotavlja, da je na podlagi najemne pogodbe z dne 1.8.1990 pravilno odločeno o plačilu najemnine za čas trajanja najemne pogodbe. Za čas nadaljnje uporabe poslovnih prostorov pa je tožena stranka dolžna povrniti tožnikom korist, ki jo ima od tega. Pravna podlaga za povračilni zahtevek je v določbi 2. odst. 210.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih. Pravilno je tudi stališče, da ustne spremembe najemne pogodbe niso veljavne. Tako določa 12. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.l. SRS št. 18/74 in 34/88) v zvezi z 2. odst. 67. čl. ZOR in tč. XII. najemne pogodbe z dne 1.8.1990.

Glede na navedeno uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Prav tako niso podani drugi razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386.čl. ZPP). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožene stranke kot neutemeljeno (393.čl. ZPP).

ZOR člen 67, 67/2, 210, 210/2.ZPSPP člen 12.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.