Sodba II Ips 423/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-03-20

privatizacija stanovanj - upravičenci za odkup - gradnja hiše

Vsebina in smisel 2. odstavka 148. člena SZ je v izpostavitvi primera, ko lastnik stanovanja lahko odkloni sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas, kar je sicer praviloma njegova obveznost (2. odstavek 147. člena SZ), ne pa v določitvi dodatnega razloga, zaradi katerega privatizacija ne bi prišla v poštev.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožena stranka dolžna prodati tožniku trisobno stanovanje št. 17 v prvem nadstropju stanovanjskega bloka na G. v A. po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Tožena stranka je vložila proti sodbi sodišča druge stopnje pravočasno revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga spremembo izpodbijane sodbe. V reviziji navaja, da predstavlja 2. odstavek 148. člena SZ samostojno pravno podlago, ki omogoča lastniku, da odkloni sklenitev kupoprodajne pogodbe. To določilo je bilo podlaga njene odklonitve zahtevane prodaje stanovanja, ne pa določili 2. odstavka 128. člena SZ in 60. člena ZSR. V potrditev svojega stališča, da sta sodišči prve in druge stopnje napačno razlagali določbo 2. odstavka 148. člena SZ, ponuja več razlag:

- jezikovno, po kateri tekst "in odkloni sklenitev kupoprodajne pogodbe" ni v nikakršnem kontekstu s prejšnjim odstavkom, ki govori o tem, kdaj lastnik ni dolžan skleniti najemne pogodbe,

- zgodovinsko, iz katere izhaja, da je bil v prvih zakonodajnih fazah edini razlog, zaradi katerega je lahko lastnik odklonil prodajo stanovanja ta, da je bivšemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje. Na podlagi amandmaja je bila v zakon vključena še situacija, kjer gre zgolj za dejstvo, da bivši imetnik stanovanjske pravice gradi hišo. Glede na to vključitev, ki v resnici ni izvedena sistematično, 60. člen ZSR dejansko ni več uporaben.

Iz 126. člena SZ izhaja, da lahko lastnik imetniku stanovanjske pravice, ki gradi stanovanjsko hišo, odkloni zahtevano prodajo, ne pa tudi plačila odpravnine. Določila 126., 128., in 148. člena SZ so vsebinsko enotna in povezana. Na koncu še navaja, da je sodišče precenilo pomen sistematične razlage obravnavane pravne norme. Pri umestitvi navedene norme gre očitno za spodrsljaj. Materija o privatizaciji bi bolj sodila v prehodne določbe.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Revizija ni utemeljena.

Izpodbijani sodbi sodišč prve in druge stopnje temeljita na dejanskih ugotovitvah, da glede na stopnjo izgradnje tožnikove hiše, ki jo gradi skoraj deset let, njegovo slabo fizično zdravje, dejstvo, da sta tožnik in njegova žena invalidska upokojenca, da skupaj prejmeta nekaj nad 100.000,00 SIT mesečnih prejemkov, nikakor ni mogoče ugotoviti, kdaj bo gradnja dokončana in usposobljena za bivanje. To pa so okoliščine, zaradi katerih tožena stranka kot bivša stanodajalka po določilih Zakona o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR) tožniku ne bi mogla odpovedati stanovanjskega razmerja na obravnavanem stanovanju (60. člen ZSR). Ker je bila zavrnitev zahteve za prodajo stanovanja v nasprotju z določilom 2. odstavka 128. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 - v nadaljevanju SZ), sta sodišči ugodili tožbenemu zahtevku na sklenitev prodajne pogodbe.

Mnenje tožene stranke je, da iz 2. odstavka 148. člena SZ izhaja, da je že samo dejstvo gradnje hiše, torej ne glede na okoliščine iz 3. odstavka 60. člena ZSR, razlog, zaradi katerega je lastnik odvezan dolžnosti prodaje stanovanja, ki mu jo nalaga 117. člen SZ. Navedenemu stališču, za katerega ponuja tožena stranka v reviziji več razlagalnih metod, ni mogoče pritrditi, saj ni materialnopravno pravilno.

Sodišče prve stopnje je podalo izčrpno razlago zavrnitve stališča tožene stranke, ki jo povzema tudi izpodbijana sodba. Naj se le še poudari, da je 128. člen SZ, ki je bil pravna podlaga za rešitev tega spora, uvrščen v VIII. poglavje zakona - lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij, in to v podpoglavje - privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš, za kar v tej zadevi tudi gre. 148. člen SZ pa je uvrščen med prehodne in končne določbe zakona, ki urejajo prehod iz nekdanjih stanovanjskih razmerij v najemna razmerja. Vsebina in smisel 2. odstavka 148. člena SZ je v izpostavitvi primera, ko lastnik stanovanja lahko odkloni sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas, kar je sicer praviloma njegova obveznost (2. odstavek 147. člena SZ), ne pa v določitvi dodatnega razloga, zaradi katerega privatizacija ne bi prišla v poštev.

Da je tako, navsezadnje potrjuje tudi proces sprejemanja Stanovanjskega zakona, na katerega se sklicuje tožena stranka v reviziji. Res je bila na podlagi amandmaja na Predlog za izdajo stanovanjskega zakona vključena tudi določba z vsebino, kakršno ima 2. odstavek 148. člena SZ, in sicer v 2. odstavek 131. člena Osnutka stanovanjskega zakona (Poročevalec skupščine RS, št. 16/91 - v nadaljevanju Osnutek). 1. odstavek navedenega člena pa se je glasil:

"Ne glede na določbe tega zakona, ki se nanašajo na privatizacijo, pa lastnik ni dolžan skleniti najemne oziroma kupoprodajne pogodbe, če je imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami ZSR." Po navedenem osnutku je bila določba 131. člena uvrščena med prehodne določbe in je tam v naslednjih zakonodajnih fazah tudi ostala in sicer kot 148. člen SZ, vendar pa je bil iz določil 131. člena Osnutka, ki so se nanašala na privatizacijo oziroma razloge za njeno odklonitev, formiran nov člen in iz prehodnih določb prenešen kot 128. člen med določbe, ki urejajo privatizacijo brez določbe, ki jo vsebuje sedanji 2. odstavek 148. člena SZ. To pa izkazuje ravno nasprotno razlago tisti, ki jo ponuja revizija in sicer, da je zakonodajalec hotel med razloge za presojo upravičenosti zavrnitve prodaje stanovanj vključiti tudi okoliščine iz 60. člena ZSR (ne pa jih izključiti), samo golo dejstvo gradnje hiše pa omejiti na vprašanje sklenitve najemne pogodbe za določen ali nedoločen čas.

Glede na navedeno uveljavljani revizijski razlog ni podan, zato je revizijsko sodišče potem, ko je ugotovilo, da tudi kršitev določb postopka iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP, na katero pazi po uradni dolžnosti, ni podana, revizijo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.