Sodba II Ips 513/96
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1998-03-19

privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - upoštevanje okoliščin v času uveljavitve SZ

Za presojo utemeljenosti zahteve za odkup stanovanja po predpisih o privatizaciji so odločilne okoliščine, kakršne so bile v času, ko je Stanovanjski zakon (v nadaljnjem SZ Ur.l. RS št. 18/91 s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami Ur.l. RS 21/94 in 23/96) začel veljati.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da morata toženi stranki R. S. kot lastnica in U. L. kot pooblaščenec skleniti s tožnikom prodajno pogodbo za stanovanje G., L. pod pogoji, ki jih Stanovanjski zakon določa za privatizacijo. Zavrnilo pa je nasprotni tožbeni zahtevek na izpraznitev tega stanovanja. Ugotovilo je, da je tožnik imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju in je zato na podlagi 117. čl. Stanovanjskega zakona upravičen do odkupa. Zavrnilo je ugovore tožene stranke o tem, da je tožnik stanovanje v celoti oddajal podnajemnikom in da sam ni živel tam. Bil je solastnik hiše v D., vendar je imel tam le delavnico. Zato niso podani razlogi za odklonitev prodaje.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo druge tožene stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Sprejelo je stališče, da so za sojenje v tej zadevi odločilne okoliščine, ki so obstajale v času, ko je Stanovanjski zakon začel veljati. Tedaj pa je bilo dejansko stanje tako, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje.

Proti tej sodbi vlaga revizijo druga tožena stranka. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Nasprotuje stališču, da so odločilne razmere, kakršne so bile v času uveljavitve Stanovanjskega zakona, in se pri tem sklicuje na določbo 2. odst. 128. čl. tega zakona. Navaja, da je med tem postopkom umrla tožnikova mati, ki je bila solastnica hiše v D. in je odtlej tožnik edini lastnik te hiše. Glede na to bi mu bilo mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje in zahtevati njegovo izselitev brez zagotovitve drugih prostorov.

Revizija je bila vročena tožeči in prvi toženi stranki, ki nanjo nista odgovorili, ter Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (3. odst.390.čl. ZPP).

Za presojo utemeljenosti zahteve za odkup stanovanja po predpisih o privatizaciji so odločilne okoliščine, kakršne so bile v času, ko je Stanovanjski zakon (v nadaljnjem SZ Ur.l. RS št. 18/91 s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami Ur.l. RS 21/94 in 23/96) začel veljati. Ta zakon povezuje lastninjenje in privatizacijo stanovanj in ju zato ureja v enem - VIII. poglavju. Gre za odpravo družbene lastnine na stanovanjih in vzpostavitev lastninske pravice z dnem uveljavitve tega zakona (111. do 116. čl. SZ), kar je v zakonu posebej določeno. Zakon poleg tega omogoča privatizacijo stanovanj v korist imetnikom stanovanjske pravice, ki so imeli ta položaj ob uveljavitvi zakona (117. čl. SZ). Ko se tako v temeljih spreminja lastninsko razmerje na stanovanjih, je nujno, da se določi trenutek, ko se to zgodi, in da se pomembne okoliščine kot predpostavke, na katere je vezana sprememba lastninskega razmerja, povežejo s tem trenutkom. Če bi bilo za obstoj predpostavk pomembno daljše razdobje, bi to odprlo možnosti za špekulacije in položaj ne bi bil jasen ne za lastnika stanovanja, ne za upravičenca do odkupa. S spreminjanjem dejanskih okoliščin bi se spremenili tudi pogoji, ki jih predpisuje zakon za privatizacijo stanovanj. Zakon je seveda moral dati upravičencem do odkupa čas za odločitev (123. čl. SZ), kar pa ne pomeni, da se z uveljavitvijo zakona pridobljena pravica do odkupa oziroma določena dolžnost prodaje spremenijo zaradi okoliščin, ki so nastale hote ali nehote po uveljavitvi zakona.

Stanovanjski zakon v drugem odst. 128. čl. določa oprostitev obveznosti prodaje, če je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje, oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov, skladno z določbami Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS št. 35/82 in 14/84). Zakon o stanovanjskih razmerjih pa je mogoče po uveljavitvi SZ uporabiti le za prehodno urejanje razmerij med lastnikom stanovanja in imetnikom stanovanjske pravice glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja, ne pa še česa drugega. Zakon o stanovanjskih razmerjih je po prvem odst. 159. čl. SZ nehal veljati z dnem uveljavitve SZ; drugi odst. 159. čl. SZ pa omogoča uporabo Zakona o stanovanjskih razmerjih le še do sklenitve najemne pogodbe (141. čl. SZ) za urejanje razmerij iz uporabe stanovanja, ne pa za vprašanje statusa imetnika stanovanjske pravice. Ker velja Zakon o stanovanjskih razmerjih po uveljavitvi SZ le v tem obsegu, so po drugem odst. 128. čl. SZ za odklonitev zahteve za odkup stanovanja upoštevne samo tiste okoliščine, ki so obstajale ob uveljavitvi SZ, to je 19.10.1991 (160. čl. SZ). V obravnavani zadevi pa tedaj niso obstajale okoliščine, na podlagi katerih bi mogla tožena stranka utemeljeno odkloniti prodajo stanovanja tožniku.

Uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan, prav tako niso podani drugi razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. čl. ZPP). Zato je revizijasko sodišče zavrnilo revizijo druge tožene stranke kot neutemeljeno (393.čl. ZPP).

SZ člen 117, 128, 128/2, 159, 159/1, 159/2, 160.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.