Sodba U 162/96
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1998-10-22

denacionalizacija poslovnega prostora - vrednost poslovnega prostora - vlaganja denacionalizacijskega zavezanca - povečanje vrednosti nepremičnine zaradi vlaganj

Vrednost poslovnega prostora in poslovne stavbe se ugotavlja po točkovni metodi Pravilnika o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Ur.l. SRS, št. 25/81) in z uporabo enačbe iz 93. člena ZDen in ne po računih za opravljeno delo oz. vlaganja (1. in 2. odstavek 44. člena ZDen).

Pomembno je, ali so vlaganja zavezanca bistveno povečala vrednost nepremičnine; ni pa pomembno, če je zavezanec vlaganja v poslovne prostore opravil zaradi zahtev pristojnih služb za zagotovitev predpisanih pogojev za poslovanje oz. iz kakšnih razlogov je to storil. Za ugotovitev, ali se je vrednost nepremičnine po podržavljenju bistveno povečala ali ne, se kot podlaga upošteva razlika med vrednostjo nepremičnine v času podržavljenja in njeno vrednostjo v času vračanja, izražena v odstotku glede na vrednost v času podržavljenja. Za bistveno (znatno) bi bilo mogoče šteti le povečanje vrednosti, ki bi preseglo 30% vrednosti podržavljenega premoženja (1. odstavek 72. člena in 2. odstavek 90. člena ZDen).

Upravna enota Ljubljana je z odločbo z dne 14.4.1995 med drugim odločila:

"1. Upravičencu J.M., ... državljanu Republike Slovenije od 28.8.1945 dalje, se vrne z vzpostavitvijo lastninske pravice nacionalizirani del hiše ..., stoječe na parc. št. 231 vl. št. 395 k.o..., kar v naravi predstavlja poslovni prostor v pritličju v izmeri 175,36 m2 (v zemljiški knjigi vknjiženi pod zap. št. 9 v izmeri 158,70 m2), z imetnikom pravice uporabe M., TOZD G., in poslovnemu prostoru pripadajoči del skupnih prostorov v tej hiši in stavbnega zemljišča parc. št. 231.

2. Zavezanec za vrnitev nepremičnine je M. d.d. kot pravni naslednik zemljiškoknjižnega imetnika pravice uporabe M., TOZD G., ki je dolžan izročiti navedeni poslovni prostor v upravljanje lastniku J.M., v roku 15 dni po pravnomočnosti te odločbe;

3. Zavezanec M. d.d. ima še nadalje pravico uporabljati poslovni prostor iz 1. točke izreka te odločbe za svojo dejavnost do 7.12.1998, če se upravičenec in zavezanec ne sporazumeta drugače.

4. Zahteva zavezanca M. d.d. za povrnitev vloženih sredstev zaradi povečane vrednosti poslovnega prostora se zavrne."

Na pritožbo zavezanca je tožena stranka z izpodbijano odločbo odpravila 2. točko izreka navedene odločbe organa prve stopnje in odločila, da v ostalih točkah odločba ostane nespremenjena (1. točka izreka) in da se pritožba zavrne (2. točka izreka). V obrazložitvi odločbe tožena stranka navaja, da je izrek prvostopne odločbe nejasen in v nasprotju sam s seboj ter z obrazložitvijo odločbe. Ker prvostopna odločba v 1. točki izreka vzpostavlja lastninsko pravico na podržavljenem poslovnem prostoru v korist upravičenca s tem, da ima zavezanec po 3. točki izreka pravico uporabljati poslovni prostor za svojo dejavnost še do 7.12.1998 (1. in 2. odstavek 22. člena ZDen) in v 2. točki izreka določa, da je zavezanec dolžan poslovni prostor v roku 15 dni po pravnomočnosti odločbe izročiti v upravljanje upravičencu, je odločitev iz 2. točke izreka v nasprotju s 3. točko izreka in z obrazložitvijo odločbe. Zato je tožena stranka 2. točko izreka prvostopne odločbe odpravila v skladu s 1. odstavkom 242.

člena Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP). Nadalje tožena stranka zavrača pritožbene ugovore glede razlike med vrednostjo nepremičnine ob podržavljenju in ob vračanju (1. odstavek 44. člena ZDen) ter da gre za bistveno povečanje vrednosti kot posledico vlaganj tožeče stranke. Ker v 25. členu ZDen ni določeno, kdaj se vrednost nepremičnine bistveno poveča, je to potrebno ugotoviti v postopku. Vrednost poslovnih stavb, poslovnih prostorov, stanovanjskih hiš in stanovanj se ugotavlja po točkovni metodi v skladu s pravilnikom iz 44. člena ZDen in ne po računih za opravljeno delo. Ugotavlja, da je bila predmetna nepremičnina ocenjena v skladu s predpisi iz 44. člena ZDen. Iz podatkov cenitve sodnega izvedenca Ignjata Kovačeva z dne 14.1.1995 in njene dopolnitve z dne 7.3.1995 izhaja, da je bila vrednost nepremičnine ob podržavljenju 211.554 DEM in ob vračanju 237.695 DEM, torej je v primerjavi z vrednostjo ob podržavljenju vrednost večja za 26.141 DEM oziroma za 12 %. Tožena stranka na podlagi ugotovljenega razmerja med obema vrednostima (1. odstavek 44. člena ZDen) ugotavlja, da se vrednost nepremičnine po podržavljenju ni bistveno povečala, saj povečanje ne dosega 30 %

vrednosti podržavljene nepremičnine, zato se upravičencu vrača brez poračunavanja razlik v vrednosti. Pritožbena trditev, da se je vrednost nepremičnine po podržavljenju bistveno povečala, je glede na obrazloženo neutemeljena. Pritožbene navedbe tožeče stranke, da bi moral izrek izpodbijane odločbe vsebovati odločitev glede revalorizirane odškodnine po 73. členu ZDen, tožena stranka zavrača z utemeljitvijo, da ta določba odkazuje na uporabo Zakona o razlastitvi in o prisilnem prenosu nepremičnin v družbeni lastnini (ZR), ki v 49. in v naslednjih členih določa postopek za določitev odškodnine in pristojen organ za odločitev. To pomeni, da odločanje o odškodnini ni stvar, o kateri bi bil pristojen odločati organ prve stopnje.

V tožbi tožeča stranka ponovno uveljavlja pritožbene ugovore. Navaja, da je prvostopna odločba protispisna ter da ta odločba in odločba tožene stranke nista jasni in razumljivi, da bistvena vprašanja v njih niso obrazložena in popolno ugotovljena vsa dejstva ter da v izreku odločbe tožene stranke manjkajo bistveni elementi, zaradi česar se odločba ne da preizkusiti. Nadalje navaja, da v izreku odločbe ni odločeno o pravici zavezanca do revalorizirane vrednosti plačane odškodnine za prenos pravice uporabe poslovnega prostora. Sklicuje se tudi na dane pisne pripombe z dne 9.2.1995 na cenitveno poročilo izvedenca I.K. med postopkom na prvi stopnji in navaja, da uporabljena metodologija ne izkazuje dejanskega stanja izvršenih celovitih prenovitvenih del ter vloženih finančnih sredstev v prenovljeni objekt. Meni, da izpodbijani odločbi ne dajeta zadostne obrazložitve. Iz pripomb k cenitvenemu poročilu naj bi bilo razvidno, da ni šlo za vzdrževalna dela, temveč za generalna gradbena in obrtniška instalacijska dela v poslovnem lokalu v skladu z zahtevami pristojnih služb za zagotovitev predpisanih pogojev za poslovanje tako gostinskega lokala kot samopostrežne trgovine. Tožeča stranka je morala zaradi neustreznih obstoječih instalacij izvesti popolnoma nove z ustreznimi razvodi za elektriko, vodovod, kanalizacijo, ogrevanje in prezračevanje ter izenačitev različnih nivojev tlaka. Nadalje navaja, da v odločbah ni upoštevana zazidava in ureditev prostora pod pokrito teraso v skladišče in kasneje v pisarno. Za tožečo stranko so popolnoma nesprejemljive ugotovitve v odločbah, da se je vrednost nepremičnine v času vračanja v primerjavi z vrednostjo v času podržavljenja povečala le za 12 %, saj je v tem obdobju zgrajeni, za upravičenca sporni pomožni objekt, predstavljal 21,71 % povečanje površin poslovnega prostora glede na površino ob nacionalizaciji. Po cenitvi investicij cenilca J. v aprilu 1995 znašajo vlaganja v objekt med obema obdobjema 11.050.882 SIT. Na podlagi navedenega tožeča stranka predlaga, da sodišče odpravi izpodbijano odločbo.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe iz razlogov v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo zavrne kot neutemeljeno.

Upravičenec kot prizadeta stranka v tem upravnem sporu predlaga, da sodišče tožbo zahtevek zavrne ter naloži tožeči stranki plačilo njegovih stroškov.

S tem da je tožena stranka odpravila 2. točko izreka prvostopne odločbe, v ostalem pa pritožbo zavrnila, je po presoji sodišča izrek prvostopne odločbe postal jasen in določen, da ga je mogoče preizkusiti (2. odstavek 208. in 1. odstavek 242. člena ZUP). Taka je tudi izpodbijana odločba tožene stranke. Tožena stranka v obrazložitvi izpodbijane odločbe pravilno pojasnjuje, zakaj je 2. točko prvostopne odločbe odpravila (zaradi nasprotja s 3. točko izreka, ki je ostal v veljavi in je zato jasno, da ima tožeča stranka pravico uporabljati v last vrnjeno nepremičnino za svojo dejavnost do 7. 12.1998, če se z upravičencem ne sporazume drugače). Tožeča stranka tudi neutemeljeno uveljavlja, da bi moralo biti odločeno o njeni pravici do revalorizirane vrednosti plačane odškodnine za odplačno pridobljeno pravico uporabe poslovnega prostora, ki se vrača. Tožena stranka je pravilno odgovorila na enak pritožbeni ugovor, da gre po 1. odstavku 73. člena ZDen zavezancem, iz katerih sredstev se vrne po določbah tega zakona nepremičnina, ki so jo pridobili odplačno, odškodnina po predpisih o razlastitvi, kar pomeni, da je to stvar drugega postopka.

Tudi pritožbene ugovore glede ugotovljene razlike med vrednostjo poslovnega prostora ob podržavljenju in ob vračanju ter glede ugotovljenega nebistvenega povečanja vrednosti zaradi vlaganj tožeče stranke (zavezanca), je tožena stranka pravilno presodila. Po določbi 1. odstavka 25. člena Zakona o denacionalizaciji (ZDen, Uradni list RS, št. 27/91-I, 56-2582/92 - odločba US, 13-603/93 - odločba US, 31/93 in 24-1157/95 - odločba US) se nepremičnina, katere vrednost se po podržavljenju ni bistveno povečala, pod pogoji določenimi v tem poglavju, vrne brez poračunvanja razlike v vrednosti. Vrednost premoženja se določi po stanju premoženja v času podržavljenja in ob upoštevanju njegove sedanje vrednosti (1. odstavek 44. člena ZDen). Po 2. odstavku 44. člena ZDen se vrednost poslovnega prostora in poslovne stavbe ugotovi na način, ki je predpisan s Pravilnikom o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Uradni list SRS, št.25/81), v 93. členu ZDen pa je predpisana enačba, ki se pri tem uporabi.

Tožena stranka je tudi pravilno presodila ugovore tožeče stranke proti cenitvi izvedenca in pravilno utemeljila, da se vrednost ugotavlja po točkovni metodi navedenega pravilnika in ne po računih za opravljeno delo ter da tako ugotovljeno povečanje vrednosti znaša 12 odstotkov. Pomembno je namreč, ali so vlaganja zavezanca bistveno povečala vrednost nepremičnine; ni pa pomembno, če je zavezanec vlaganja v poslovne prostore opravil zaradi zahtev pristojnih služb za zagotovitev predpisanih pogojev za poslovanje, oziroma iz kakšnih razlogov je to storil. Tožeča stranka zato ne more uspeti s tožbenim ugovorom, da bi bilo treba upoštevati cenitev investicij v znesku 11.050.882 SIT, ki jo je izdelal cenilec J. na podlagi vloženih finančnih sredstev po računih. Tožena stranka je za ugotovitev, ali se je vrednost nepremičnine po podržavljenju bistveno povečala ali ne, kot podlago pravilno upoštevala razliko med vrednostjo nepremičnine v času podržavljenja in njeno vrednostjo v času vračanja, izraženo v odstotku glede na vrednost v času podržavljenja. Pravilno je tudi stališče tožene stranke, da v obravnavanem primeru 12 % povečanja vrednosti ni mogoče šteti za bistveno. Za bistveno (znatno) bi bilo mogoče šteti le povečanje vrednosti, ki bi presegalo 30 % vrednosti podržavljenega premoženja, torej povečanje vrednosti v takem obsegu, ki se upošteva v primerih iz 1. odstavka 72. člena in 2. odstavku 90. člena ZDen.

Ker tožba iz navedenih razlogov ni utemeljena, jo je sodišče na podlagi določbe 2. odstavka 42. člena Zakona o upravnih sporih (ZUS/77) zavrnilo.

Ker po 61. členu ZUS/77 v upravnih sporih trpi vsaka stranka svoje stroške, sodišče o predlogu prizadete stranke za povrnitev njenih stroškov upravnega spora ni odločalo; taks pa stranke v postopku denacionalizacije po 71. členu ZDen ne plačujejo.

ZUP in ZUS/77 je sodišče smiselno uporabilo kot predpisa Republike Slovenije na podlagi 1. odstavka 4. člena Ustavnega zakona za izvedbo Temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I in 45/I/94) in 1. odstavka 94. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS, Uradni list RS, št. 50/97).

ZDen člen 22, 22/2, 22/2, 25, 25/1, 44, 44/1, 44/2, 72, 72/1, 90, 90/2, 93.ZUP člen 208, 208/2, 242, 242/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.