Sodba II Ips 456/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-02-13

lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prazna družinska hiša - porušena hiša - hiša v tuji državi

Ob dejanskih ugotovitvah, da je tožničina novogradnja zaradi vojnih dogodkov povsem uničena, vrhu tega pa še začeta na območju, ki je s tožničinega vidika pod oblastjo tuje države, takšno stanje pa je bilo v času, ko je tožnica podala zahtevo za odkup stanovanja po privatizacijskih predpisih, nikakor ni mogoče šteti, da bi šlo za nedograjeno stanovanjsko hišo niti ne, da je hiša sploh v gradnji. Čim ni tega pogoja, seveda ne gre za to, da bi bilo mogoče tožnici odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov po določbah ZSR.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka skleniti s tožečo prodajno pogodbo za stanovanje, ki ga zaseda v III. nadstropju hiše C. (mišljeno je v S.) za 690.881,00 SIT. Ugotovilo je, da tožena stranka neupravičeno odklanja sklenitev te pogodbe, ker ne gre za primer iz drugega odstavka 148. člena stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ), ker je tožničin objekt v izgradnji uničen in leži na območju, ki je pod okupacijo tuje države. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo. Zavzelo je stališče, da je potrebno uporabiti določbo drugega odstavka 128. člena SZ, ki se nanaša na privatizacijo stanovanj, vendar pa nepravilna uporaba materialnega predpisa ni šla na škodo tožene stranke. Na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja ni mogoče šteti, da tožnica gradi stanovanjsko hišo in da si bo tako rešila svoj stanovanjski problem.

Tožena stranka vlaga revizijo proti tej sodbi. Uveljavlja razloga nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava in predlaga, naj vrhovno sodišče razveljavi sodbi obeh sodišč in vrne zadevo v novo sojenje sodišču prve stopnje. Po njenem mnenju res ureja odklonitev prodaje 128. člen SZ, vendar drugi odstavek 148. člena tega zakona ureja vse tiste primere, ko lastnik stanovanja ne želi skleniti prodajne pogodbe, ampak le najemno razmerje. Takšno razmerje je tožena stranka pripravljena vzpostaviti s tožnico. Zato ne razume, da ji je bilo naloženo skleniti prodajno pogodbo, ko pa je pred tem ugotovila obstoj razlogov, ki jih navaja 148. člen SZ.

Na vročeno revizijo tožeča stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo RS pa se o njej ni izjavilo.

Zakon o pravdnem postopku (ZPP) izključuje možnost z revizijo izpodbijati pravnomočno sodbo, izdano na drugi stopnji, iz razloga zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 385. člena ZPP). Zato je revizija tožene stranke, ki uveljavlja tudi ta razlog, v tem delu nedopustna. Ne le stranki marveč tudi sodišče so namreč vezani na dejansko stanje, kakršnega sta ugotovili sodišči prve in druge stopnje. Tako mora vrhovno sodišče, ko preizkuša z revizijo izpodbijano sodbo, ali je bilo materialno pravo pravilno uporabljeno, izhajati iz dejanskega stanja, ugotovljenega na nižjih stopnjah. Če je tožena stranka sama ugotovila drugačne dejanske okoliščine, kakor trdi, to na revizijski postopek ne vpliva.

V tej pravdni zadevi, v kateri je sporno ali tožena stranka (ne)utemeljeno odklanja prodajo stanovanja tožnici kot imetnici stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ zato, ker bi ji bilo mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov iz razloga, ker gradi stanovanjsko hišo, je pravna podlaga za rešitev spora v določbi drugega odstavka 128. člena SZ. Ta je umeščen v VIII. poglavje zakona - lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij, in to v podpoglavje - privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš, za kar gre v tej zadevi. Tožeča stranka namreč ni postavila podrednega zahtevka za sklenitev najemne pogodbe za določen čas (kar ji tožena stranka sicer ponuja), ko bi prišle v poštev določbe drugega odstavka 148. člena SZ. Ta člen, uvrščen med prehodne in končne določbe zakona, ureja primere, ko lastnik stanovanja lahko odkloni sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas, ki je sicer praviloma obveznost tako za lastnika kot za najemnika po novi ureditvi stanovanjskega področja. Toliko o tem, ker sta stališči nižjih sodišč o pravni podlagi, ki naj se uporabi v tej zadevi, različni, tožena stranka pa načenja to vprašanje tudi v reviziji. Pritožbeno sodišče je torej pravilno izbralo predpis, ki ga je potrebno uporabiti. Tako ali tako pa sta prišli nižji sodišči do iste pravilne rešitve.

Iz zakonskih določb, ki jih je po povedanem potrebno uporabiti, torej izhaja, da lastnik stanovanja lahko odkloni sklenitev prodajne pogodbe (drugi odstavek 128. člena SZ) po predpisih o privatizaciji stanovanj (117. in naslednji členi SZ), če ima imetnik stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ v lasti nedograjeno družinsko stanovanjsko hišo (tretji odstavek 60. člena ZSR), če je ta primerna (prvi odstavek 7. člena ZSR), ko bo dograjena, in če bi jo glede na njeno dograjenost in svoje zmožnosti lahko dogradil, pri čemer so slednje pomembne le glede časa, za katerega naj bi bila sklenjena najemna pogodba, če jo pač želi imetnik sploh skleniti (drugi odstavek 148. člena SZ). Ob dejanskih ugotovitvah, da je tožničina novogradnja zaradi vojnih dogodkov povsem uničena, vrhu tega pa še začeta na območju, ki je s tožničinega vidika pod oblastjo tuje države, takšno stanje pa je bilo v času, ko je tožnica podala zahtevo za odkup stanovanja po privatizacijskih predpisih, nikakor ni mogoče šteti, da bi šlo za nedograjeno stanovanjsko hišo niti ne, da je hiša sploh v gradnji. Čim ni tega pogoja, seveda ne gre za to, da bi bilo mogoče tožnici odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov po določbah ZSR. Zato ni zadržka za prodajo stanovanja, ki ga skuša uveljaviti tožena stranka. Materialno pravo potemtakem ni bilo kršeno.

Za uveljavljeni revizijski razlog potemtakem ne gre in ker ne gre niti za procesno kršitev, na katero pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti, je moralo sodišče revizijo zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

SZ člen 117, 128, 128/2, 148, 148/2. ZSR člen 7, 7/1, 60, 60/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.