Sodba II Ips 602/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-02-13

najemna pogodba - stanovanjska najemnina - kdaj je predmet določljiv - bistvena zmota - ničnost

S tem, ko je drugotožena stranka kot upravljalec stanovanjskega sklada v lasti ustanovitelja oziroma prvotožene stranke (65. člen ZZ), sklenila s tožnikom, ki mu je bila s sklepom njenega organa naložena izpraznitev stanovanja, najemno pogodbo za določen čas in za neprofitno najemnino, zagotovo ni kršila njegove interese. Pogodbe se sklepajo, da bi se z njimi dosegli učinki oziroma posledice, ki jih pogodbeniki hočejo. Navedena pogodba pa dosega natanko tisti rezultat, ki ga je tožnik s svojo prošnjo za podaljšanje izselitvenega roka hotel, zato je ni upravičen izpodbijati. Enaki razlogi veljajo tudi glede revizijske navedbe, da predstavlja obravnavana najemna pogodba razpolaganje v nasprotju z interesi delavcev zavoda in da je zato v nasprotju z določilom 65. člena ZZ. Z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, so določene vse kalkulativne osnove za izračun najemnine. Tožnikovo kasnejše spoznanje, da bi prišlo po uveljavitvi SZ, v primeru, če sklepa svojega delodajalca o prenehanju stanovanjskega razmerja ne bi spoštoval in se ne bi izselil, pa tudi ne zaprosil za podaljšanje roka izselitve, do legalizacije njegovega protipravnega položaja (kar je pravzaprav v ozadju sprožitve te pravde), ne more biti pravno upoštevana napaka volje oz. zmota.

Revizija se zavrne kot neutemeljena. Drugotožena stranka sama trpi svoje stroške revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se zavrne tako primarni tožbeni zahtevek tožnika za ugotovitev, da je nična najemna pogodba z dne 15.11.1991, s katero mu je tožena stranka oddala v najem za določen čas enosobno stanovanje št. 6, v prvem nadstropju stanovanjske hiše v M., B., v izmeri 44,22 m2, kot tudi podrejeni tožbeni zahtevek za razveljavitev navedene pogodbe.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je vložila proti sodbi sodišča druge stopnje pravočasno revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga, da razveljavi izpodbijani sodbi sodišč prve in druge stopnje ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V reviziji navaja, da je drugotožena stranka kršila prisilne predpise s tem, da je tožniku oddala v najem službeno stanovanje v času, ko ta ni bil več zaposlen pri njej. Službena stanovanja je mogoče dodeljevati le strogo namensko, to je za zadovoljevanje službenih potreb, kar je bil tudi zakonodajalčev namen pri strogi opredelitvi te kategorije stanovanj. Omenjena stroga namenskost dodeljevanja službenih stanovanj v konkretnem primeru ni bila spoštovana. Če je pritožbeno sodišče dvomilo, ali gre za službeno stanovanje, bi moralo sodbo sodišča prve stopnje razveljaviti zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Najemna pogodba je tudi v nasprotju s 65. členom Zakona o zavodih, po katerem zavod uporablja premoženje stanovanjskega sklada za osebne in skupne potrebe delavcev, tožnik pa v času sklenitve sporne pogodbe ni bil več delavec drugotožene stranke. Pritožbeno sodišče kršitve navedene norme ne bi smelo obravnavati kot nepomembno. Gre namreč za kogentno normo, ki varuje interese družbe (delavcev) in ne interese posameznika. Obravnavana najemna pogodba tudi nima bistvenih sestavin, saj najemnine za stanovanje, ki ga zaseda tožnik, ni mogoče določiti. Po 50. členu ZOR je predmet obveznosti določljiv, če vsebuje vse podatke, s katerimi ga je mogoče določiti. Za veljavnost najemne pogodbe pa niti to ne zadostuje. Najemnina mora biti določena v znesku. Tožnik je bil ob podpisu najemne pogodbe v bistveni zmoti, saj se je želel izogniti takojšnji izselitvi, za katero je zmotno menil, da ga čaka v primeru nepodpisa sporne pogodbe, ne pa spremeniti stanovanjsko razmerje sklenjeno za nedoločen čas v najemno razmerje sklenjeno za določen čas. Tožba je bila vložena znotraj subjektivnega in objektivnega roka za izpodbijanje.

V skladu s 3. odstavkom 390. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) je bila revizija vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in toženima strankama. Prvotožena stranka na revizijo ni odgovorila, drugotožena stranka pa je in predlagala njeno zavrnitev.

Revizijsko sodišče preizkusi izpodbijano sodbo v tistem delu, v katerem se izpodbija z revizijo, in v mejah razlogov, ki so v reviziji navedeni (386. člen ZPP). Če stranka uveljavlja revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka, mora opredeliti, katero kršitev uveljavlja in to kršitev tudi utemeljiti. Tožeča stranka sicer ne pojasni, v čem naj bi bila bistvena kršitev določb ZPP, vendar pa iz revizijskih navedb, ki sodiščema prve in druge stopnje očitajo, da nista presojali odločilnih dejstev, izhaja uveljavljanje bistvene kršitve določb postopka po 13. točki 2. odstavka 354. člena ZPP. Katera dejstva je treba šteti za odločilna, je odvisno od pravilne uporabe materialnega prava, zato je revizijsko sodišče te revizijske navedbe presojalo v okviru presoje uveljavljenega revizijskega razloga zmotne uporabe materialnega prava.

Dejansko podlago izpodbijanih odločitev sodišč prve in druge stopnje predstavljajo naslednje ugotovitve, ki so hkrati tudi neizpodbojna podlaga revizijske presoje (3. odstavek 385. člena ZPP):

- prvotožena stranka je izključni lastnik obravnavanega stanovanja, ki ga zaseda tožnik,

- tožnik je dne 4.12.1990 postal na obravnavanem stanovanju imetnik stanovanjske pravice na podlagi odločbe drugotožene stranke, pri kateri je bil v delovnem razmerju,

- tožnik je bil zaposlen pri drugotoženi stranki do 31.10.1991,

- s sklepom komisije za delovna razmerja drugotožene stranke (z dne 11.10.1991) o prenehanju delovnega razmerja, je bilo tožniku, ki še ni imel deset let delovne dobe, hkrati naloženo, da do 31.10.1991 izprazni obravnavano stanovanje,

- dne 21.10.1991 je tožnik vložil prošnjo, da se mu rok izselitve podaljša za tri mesece,

- na podlagi navedene prošnje je drugotožena stranka dne 15.11.1991 sklenila s tožnikom za obravnavano stanovanje najemno pogodbo za določen čas in sicer do 31.1.1992 in za neprofitno najemnino.

Pravilno je stališče iz izpodbijanih sodb, da je obravnavana najemna pogodba veljavna in sklenjena v skladu z določbami Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 - v nadaljevanju SZ), Zakona o zavodih (Uradni list RS, št. 12/91 - v nadaljevanju ZZ) in Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR).

Po tožnikovem mnenju naj bi bila najemna pogodba v nasprotju s SZ in zato nična, ker mu je bilo stanovanje oddano kot službeno, kljub temu, da ni bil več zaposlen pri drugotoženi stranki. Navedena okoliščina na veljavnost najemne pogodbe ne more vplivati. SZ omogoča lastniku, da lahko odda svoje stanovanje kot službeno (2. točka 2. odstavka 4. člena SZ) za določen čas (40. člen SZ) in za prosto oblikovano oziroma profitno najemnino (62. člen SZ). S tem, ko je drugotožena stranka kot upravljalec stanovanjskega sklada v lasti ustanovitelja oziroma prvotožene stranke (65. člen ZZ), sklenila s tožnikom, ki mu je bila s sklepom njenega organa naložena izpraznitev stanovanja, najemno pogodbo za določen čas in za neprofitno najemnino, zagotovo ni kršila njegove interese. Pogodbe se sklepajo, da bi se z njimi dosegli učinki oziroma posledice, ki jih pogodbeniki hočejo. Navedena pogodba pa dosega natanko tisti rezultat, ki ga je tožnik s svojo prošnjo za podaljšanje izselitvenega roka hotel, zato je ni upravičen izpodbijati. Enaki razlogi veljajo tudi glede revizijske navedbe, da predstavlja obravnavana najemna pogodba razpolaganje v nasprotju z interesi delavcev zavoda in da je zato v nasprotju z določilom 65. člena ZZ.

Prav tako najemna pogodba ni nična zato, ker ni določena višina nejemnine. Pritrditi je treba stališčema sodišč prve in druge stopnje, da je v obravnavani najemni pogodbi obveznost plačila najemnine določljiva (50. člen ZOR) s tem, ko je v njej navedeno, da bo najemnik plačeval neprofitno najemnino oziroma najemnino oblikovano skladno z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, ki jo predpiše predstojnik republiškega upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve. Z navedeno metodologijo so namreč določene vse kalkulativne osnove za izračun najemnine.

Tudi izpodbijani odločitvi o zavrnitvi podrejenega tožbenega zahtevka za razveljavitev obravnavane najemne pogodbe sta pravilni. Tožnik ob njenem sklepanju ni bil v nikakršni zmoti. S pogodbo je dosegel natanko to, kar je hotel - odložitev preselitve. Tožnikovo kasnejše spoznanje, da bi prišlo po uveljavitvi SZ, v primeru, če sklepa svojega delodajalca o prenehanju stanovanjskega razmerja ne bi spoštoval in se ne bi izselil, pa tudi ne zaprosil za podaljšanje roka izselitve, do legalizacije njegovega protipravnega položaja (kar je pravzaprav v ozadju sprožitve te pravde), pa ne more biti pravno upoštevana napaka volje oz. zmota. Ob ugotovitvi, da zatrjevani razlog izpodbojnosti najemne pogodbe ni podan, sta se obe sodišči povsem po nepotrebnem ukvarjali z vprašanjem pravočasnosti tožbe za razveljavitev pogodbe (1. odstavek 117.člena ZOR). Zato so revizijske trditve, ki se nanašajo na te ugotovitve izpodbijane sodbe brezpredmetne.

Uveljavljeni revizijski razlogi tako niso podani in ker tudi kršitev določb postopka iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP, na katero pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti, ni podana, je bilo treba revizijo tožeče stranke zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP). Odločitev o revizijskih stroških tožeče stranke je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe, revizijskih stroškov drugotožene stranke pa revizijsko sodišče ni priznalo, ker njen odgovor na revizijo ni pripomogel k rešitvi zadeve (1. odstavek 166. člena ZPP in 1. odstavek 154. in 155. člena ZPP).

ZZ člen 65.ZOR člen 50, 61, 103.SZ člen 4, 4/2, 4/2-2, 40, 62.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.