Sodba II Ips 43/96
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-06-26

lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prazna družinska hiša - spremenjene razmere po vložitvi zahteve za odkup

Za odkup stanovanja po privatizacijskih predpisih so pomembne in odločilne okoliščine, kakršne so bile ob uveljavitvi stanovanjskega zakona.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, naj toženec sklene s tožnikom prodajno pogodbo za podstrešno dvosobno stanovanje 105,5 m2 v K., in izstavi ustrezno zemljiškoknjižno listino. Ugotovilo je namreč, da je toženec utemeljeno zavrnil sklenitev takšne pogodbe, ker je bil tožnik ob uveljavitvi stanovanjskega zakona sicer imetnik stanovanjske pravice obravnavanega stanovanja, vendar tudi polovični solastnik hiše v P., drugi pa njegova žena; da je leta 1988 prejel od toženca 11,000.000,00 din posojila za novogradnjo; da je tožnik poslal tožencu dopis, da bo stanovanje izpraznil in da mu je toženec izplačal valorizirano lastno udeležbo; da je bila 24.5.1994 v novi hiši že napravljena centralna kurjava, za dograditev pritličja pa je bilo potrebnih še 14 dni dela; da je 24.2.1994 (prav 1993) sklenil s tožencem najemno pogodbo za stanovanje za dobo petih let.

Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo proti tej sodbi zavrnilo, ker je med drugim ugotovilo, da so ob uveljavitvi stanovanjskega zakona obstajali pogoji, da bi toženec lahko celo odpovedal stanovanjsko razmerje, ne da bi zagotovil najpotrebnejše prostore. Pomembne so okoliščine, kakršne so veljale ob uveljavitvi stanovanjskega zakona, ker je takrat imetnik stanovanjske pravice pridobil pravico do odkupa stanovanja, lastnik pa pravico do odklonitve odkupa.

Proti tej sodbi vlaga tožnik revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, naj se spremeni in naloži tožencu povrnitev pravdnih stroškov. Zmotno je stališče pritožbenega sodišča, da v času od uveljavitve stanovanjskega zakona do poteka roka za uveljavitev pravice do odkupa stanovanja spremenjene okoliščine ne morejo več vplivati na to pravico. Res zakon ne govori o tem, vendar je edina življenjsko sprejemljiva razlaga, da se upoštevajo okoliščine ob podaji zahteve za odkup. To kaže tudi njegov primer, ko se je v tem razdobju intenzivno slabšal odnos zakoncev in zaradi česar je tožnik pristopil k razdelitvi skupnega premoženja in razvezi zakonske zveze. Odstop hiše ženi in razveza nista fingirana.

Na vročeno revizijo tožena stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo RS v Ljubljani pa se o njej ni izjavilo.

Pritrditi gre stališču pritožbenega sodišča, da so za presojo utemeljenosti zahteve za odkup stanovanja po privatizacijskih predpisih pomembne in odločilne okoliščine, kakršne so bile ob uveljavitvi stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ). Ta zakon povezuje lastninjenje in privatizacijo stanovanj in ju zato tudi ureja v enem - VIII. poglavju. Gre za, gledano z lastninskopravnega vidika, za "revolucionarne" in daljnosežne posege, ker je odpravil družbeno lastnino na stanovanjih in vzpostavil na njih lastninsko pravico (111. do 116. člen SZ), in to z dnem uveljavitve zakona, kar je v njem še posebej zapisano.

Poleg tega pa je omogočil še privatizacijo stanovanj njihovim imetnikom stanovanjske pravice, ki so bili to - spet posebej zapisano - ob uveljavitvi zakona (117. člen SZ). Ko se tako v temeljih spreminja lastninsko razmerje s potezo zakona, je seveda nujno, da se določi trenutek, ko se to zgodi, in da se za takšno spremembo pomembne okoliščine povežejo s tem trenutkom. Če bi se te raztegnile na daljše razdobje, bi to odprlo možnosti za špekulacije, položaj ne bi bil transparenten ne za lastnika stanovanja (128. člen SZ) ne za upravičenca do odkupa (129. člen SZ). S spreminjanjem dejanskih okoliščin bi se spremenili tudi pogoji, ki jih predpisuje zakon za privatizacijo stanovanj. Zakon je seveda moral dati upravičencem do odkupa čas za razmislek, ali bodo izkoristili to pravico ali ne (123. člen SZ), seveda pa to ne more in ne sme pomeniti, da se z uveljavitvijo zakona pridobljene pravice (do odkupa) oziroma z njim vzpostavljena dolžnost (prodaje) spremenijo zaradi okoliščin, ki so nastale hote ali nehote po uveljavitvi zakona. Do spoznanja, da je tako potrebno razumeti zakon, pridemo tudi po drugi poti. Zakon razbremeni lastnika dolžnosti prodaje stanovanja, če je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR) - drugi odstavek 128. člena SZ. Slednje je torej mogoče presojati po določbah ZSR, ta zakon pa je mogoče po uveljavitvi SZ uporabiti le za prehodno urejanje razmerij med lastnikom stanovanja in imetnikom stanovanjske pravice glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja, ne pa še česa drugega. Zakon o stanovanjskih razmerjih je namreč po prvem odstavku 159. člena SZ nehal veljati z dnem uveljavitve slednjega. Drugi odstavek 159. člena SZ, ki torej omogoča uporabo ZSR le še do sklenitve najemne pogodbe (141. člen SZ) za pravkar opisano urejanje razmerij, ne pa za samo vprašanje statusa imetnika stanovanjske pravice. Če torej velja ZSR po uveljavitvi SZ le v tem obsegu, so po drugem odstavku 128. člena SZ za odklonitev zahteve za odkup stanovanja pravno pomembne le tiste okoliščine, ki so obstajale ob uveljavitvi SZ, torej 19.10.1991 (160. člen SZ). Da so v obravnavani zadevi obstajale takšne okoliščine za odklonitev prodaje, tožeča stranka niti ne zanika.

Ob opisanem pomenu zakonskih določb se pokaže kot nepomembno tehtati okoliščine, ki so nastopile po uveljavitvi SZ in ki jih poudarja revizija, kot so tožnikova daritev nepremičnine svoji ženi zato, da bo po razvezi "vzela otroke", da pomeni tožnikova daritev polovice hiše sporazum o delitvi skupnega premoženja (ki je bilo le še v pohištvu) ipd.

Uveljavljani revizijski razlog torej ni podan in ker tudi ne gre za procesno kršitev, na kakršno mora paziti sodišče po uradni dolžnosti, je zavrnilo revizijo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Odločitev o revizijskih stroških je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe (prvi odstavek 154. člena in prvi odstavek 166. člena zakona o pravdnem postopku).

SZ člen 117, 123, 128, 128/2, 129, 141, 159, 159/1, 159/2, 160.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.