Sodba III Ips 101/97
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-10-16

Sodišče izda nalog o izpraznitvi poslovnih prostorov tudi na podlagi zahteve za izpraznitev poslovnega prostora in ne samo na podlagi odpovedi najemodajalca.

V primeru ugovora šele v odločbi o glavni stvari izreče, ali ostane nalog o izpraznitvi poslovnega prostora v veljavi ali pa se razveljavi.

Zakon ne določa oblike opomina niti obveznosti najemodajalca, da opozori najemnika na pravne posledice nadaljnje protipogodbene uporabe poslovnega prostora.

Zahteva za varstvo zakonitosti se zavrne kot neutemeljena.

Pritožbo zoper sodbo, s katero je sodišče prve stopnje vzdržalo v veljavi svoj sklep z dne 14.5.1995 o odpovedi najemne pogodbe in zahtevi za izpraznitev poslovnega prostora, je pritožbeno sodišče zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Sodbi sodišč druge in prve stopnje izpodbija Državno tožilstvo Republike Slovenije z zahtevo za varstvo zakonitosti zaradi zmotne uporabe materialnega prava - 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in 608. člena Zakona o obligacijskih razmerjih. Temu sodišču predlaga, naj sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Zahteva za varstvo zakonitosti je bila vročena obema strankama spora, ki nanjo nista odgovorili.

Zahteva za varstvo zakonitosti ni utemeljena.

Najemna pogodba, ki sta jo sklenili stranki spora dne 1.9.1993, nima elementov pogodbe o delu. Vlagatelj zahteve za varstvo zakonitosti jih najbrže vidi v določbi 4. člena najemne pogodbe, ki (med drugim) določa, da bo najemnik strokovno in kvalitetno pripravljal malice za učence in zaposlene na obeh šolah (tudi gimnaziji) ter udeležence seminarjev.

Šeststoosmi člen Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. list SFRJ štev. 29/78...57/89; v nadaljevanju: ZOR) je umeščen v poglavje, ki ureja pogodbo o delu in ureja njeno razvezo zaradi odstopa od dogovorjenih pogojev. Po 600. členu ZOR je pogodba o delu pogodba, s katero se prevzemnik posla zavezuje opraviti določen posel..., naročnik pa da mu bo za to plačal. Iz najemne pogodbe ni razvidno, da bi se tožeča stranka zavezala plačati toženi stranki pripravo hrane. Tožena stranka se je torej zavezala pripravljati hrano za dijake in osebje tožeče stranke (ter še gimnazije), plačniki pa naj bi bili uporabniki hrane, ne pa tožeča stranka. Zato je (bila) pogodbena obveznost pripravljanja hrane samo pogoj za najem poslovnega prostora, ne pa element pogodbe o delu. Zato v zvezi z odstopom od najemne pogodbe ni mogoče uporabiti 608. člena ZOR.

Zahteva za varstvo zakonitosti zmotno meni, da zakon ne predvideva izdaje naloga o izpraznitvi poslovnih prostorov pri odstopu od najemne pogodbe. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list SRS štev. 18/74 in 34/88; v nadaljevanju: ZPSPP) določa v 2. odst. 29. člena, da izda sodišče nalog o izpraznitvi poslovnih prostorov tudi na podlagi zahteve za izpraznitev poslovnega prostora in ne samo na podlagi odpovedi najemodajalca. Pri tem pa se smiselno uporabljajo določbe Zakona o pravdnem postopku, ki se nanašajo na plačilni nalog (4. odst. 29. člena ZPSPP). To pa pomeni, da sodišče šele v odločbi o glavni stvari izreče, ali ostane nalog o izpraznitvi poslovnega prostora v veljavi ali pa se razveljavi (primerjaj: 4. odst. 451. člena ZPP). Sodišče je torej v tem sporu pravilno izdalo nalog o izpraznitvi, pravilno pa je tudi ravnalo, ker ga po vložitvi ugovora ni razveljavilo.

Tožena stranka v postopku ni trdila, da je tožeča stranka ni opomnila na protipogodbeno uporabo poslovnega prostora. Ne glede na to je sodišče prve stopnje ugotovilo, da jo je tožeča stranka opozarjala (ne samo: opozorila) na spoštovanje pogodbenih določil (dejanska ugotovitev), pritožbeno sodišče pa, da je toženec tudi po opominu najemodajalca kršil najemno pogodbo. Drugačna ugotovitev zahteve za varstvo zakonitosti zato v spisu nima podlage. Pri tem to sodišče še opozarja, da zakon ne določa oblike opomina niti obveznosti najemodajalca, da opozori najemnika na pravne posledice nadaljnje protipogodbene uporabe poslovnega prostora. Tožena stranka tudi ni ugovarjala, da ni vedela, na kakšno protipogodbeno uporabo poslovnega prostora jo tožeča stranka opozarja. Da je vedela, kaj ima tožeča stranka v mislih, pa izhaja tudi iz pisma pravnega zastopnika tožene stranke tožeči stranki z dne 1.3.1995.

Končno tudi ni možno upoštevati navedbe zahteve za varstvo zakonitosti, da toženec v času, ki ga določa hišni red, ni mogel razdeliti toliko malic, kolikor jih je potrebovala tožeča stranka (prav: učenci tožeče stranke). To pa zato, ker je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je toženec, ne samo nekoliko prekoračil čas, predviden s hišnim redom za malice, ampak s celodnevnim delovnim časom v tolikšni meri prekoračil dovoljenje iz 4. člena pogodbe, da je postalo neznosno. Ostale navedbe zahteve za varstvo zakonitosti pri presojanju utemeljenosti razlogov za odstop od najemne pogodbe niso relevantne.

Pri preizkusu izpodbijanih sodb v okviru 1. odst. 408. člena ZPP je sodišče ugotovilo, da zahteva za varstvo zakonitosti ni utemeljena. Zato je odločilo tako, kot to izhaja iz izreka sklepa (2. odst. 408. člena ZPP v zvezi s 393. členom ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.