Sodba II Ips 51/98
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1998-09-03

stanovanjska najemna razmerja - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - neplačevanje najemnine - socialna stiska najemnika - tožba na izpraznitev stanovanja

Toženka v tem primeru ni dokazala obstoja socialne stiske, niti ni ravnala v skladu s četrtim odstavkom 53. člena SZ. Zato se na obstoj razlogov socialne stiske v smislu tretjega odstavka 53. člena SZ v pravdi ne more sklicevati. Zmotno pa je tudi revidentkino stališče, da bi moralo sodišče upoštevati pri odločanju tudi določilo 137.

člena zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki ureja posledice nastopa nemožnosti izpolnitve pogodbe. Po tem določilu pripelje nemožnost izpolnitve pogodbe praviloma do njenega prenehanja. Toda v tem primeru ne bi bile podane potrebne predpostavke, niti ne bi bilo mogoče govoriti o nemožnosti, ko je imela toženka na razpolago učinkovit postopek za preprečitev posledic po četrtem odstavku 53. člena SZ.

Sodišče prve stopnje je s sodbo odločilo, da je utemeljena odpoved najemne pogodbe in da mora toženka izprazniti sporno stanovanje ter tožnici plačati na račun med samim pravdnim postopkom še neporavnane obveznosti iz naslova najemnine 4.489,20 SIT z obrestmi in stroške postopka.

Toženkino pritožbo zoper sodbo sodišča prve stopnje je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in navedeno sodbo potrdilo.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila revizijo toženka iz revizijskega razloga zmotne uporabe materialnega prava ter predlagala, da naj se pobijana sodba spremeni ali razveljavi. V reviziji poudarja, da najemnine ni mogla plačati zaradi okoliščin, za katere ne odgovarja. Svojo socialno stisko zaradi bolezni je dokazala in sodišče bi moralo zato upoštevati, da gre za nemožnost izpolnitve po 137. členu ZOR.

Tožnica na revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o reviziji ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

Ker sta sodišči prve in druge stopnje ugotovili, da je toženka do vložitve tožbe dolgovala najemnino za stanovanje za 10 mesecev, čeprav je od tožnice prejela opomine z opozorili na posledice neplačila in da je šele po vloženi tožbi poravnala pretežni del dolga, sta zaključili, da je tožnica utemeljeno odpovedala toženki najemno pogodbo na podlagi tretje alinee prvega odstavka 53. člena stanovanjskega zakona (SZ). Pri tem sta ocenili, da se toženka ne more sklicevati na določilo tretjega odstavka citiranega člena, ker se na center za socialno delo sploh ni obrnila in ni pridobila potrdila navedenega centra (četrti odstavek 53. člena SZ).

Po presoji revizijskega sodišča so bile pravno odločilne dejanske okoliščine v postopkih na prvi in drugi stopnji pravilno presojene ter sta sodišči prve in druge stopnje pravilno odločili, ko sta ugodili postavljenim zahtevkom. Po določilu tretjega odstavka 53. člena stanovanjskega zakona (SZ) najemniku stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe zaradi neplačila najemnine in drugih obveznosti po tem zakonu, če zaradi socialne stiske, v kateri se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, ni zmogel poravnati najemnine in svojih obveznosti po tem zakonu v celoti, kolikor je v skladu s četrtim odstavkom istega člena v 15 dneh po nastanku teh okoliščin predložil potrdilo centra za socialno delo lastniku stanovanja in občinskemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve. Po ugotovitvah sodišč nižjih stopenj toženka v tem primeru ni dokazala obstoja socialne stiske, niti ni ravnala v skladu s četrtim odstavkom 53. člena SZ. Zato se na obstoj razlogov socialne stiske v smislu tretjega odstavka 53. člena SZ v pravdi ne more sklicevati. Zmotno pa je tudi revidentkino stališče, da bi moralo sodišče upoštevati pri odločanju tudi določilo 137. člena zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki ureja posledice nastopa nemožnosti izpolnitve pogodbe. Po tem določilu pripelje nemožnost izpolnitve pogodbe praviloma do njenega prenehanja. Toda v tem primeru ne bi bile podane potrebne predpostavke, niti ne bi bilo mogoče govoriti o nemožnosti, ko je imela toženka na razpolago učinkovit postopek za preprečitev posledic po četrtem odstavku 53. člena SZ.

Ker sodišči prve in druge stopnje pri odločanju nista nepravilno uporabili materialnega prava, revizijsko sodišče pa ni ugotovilo uradoma upoštevne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP, je moralo toženkino revizijo zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

SZ člen 53, 53/1, 53/4, 54/3.ZOR člen 137.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.