Sklep II Ips 276/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-01-09

STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO

odpoved najemne pogodbe - krivdni razlogi - neplačevanje najemnine in stroškov - pobot - splošni pogoji - vračunavanje s pobotom - predpravdno pobotanje

Ni se mogoče strinjati s kategoričnim stališčem, zlasti sodišča druge stopnje, da v tem postopku, v katerem se tožbeni zahtevek ne tiče plačila, toženka ne more postavljati zahtevkov za pobotanje najemnine. To, kar skuša doseči, je tako imenovano predpravdno pobotanje (drugače kot procesno pobotanje, ki ga ureja tudi ZPP - členi 333/2, 328/3, 352/2 in 363/5), za katerega je pomembno ugotoviti, ali gre zanj, ker je od tega odvisna rešitev prej omenjenega predhodnega vprašanja.

Reviziji se ugodi. Sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se toženki odpoveduje najemna pogodba za stanovanje št. 11 v K., da se mora izseliti iz njega in ga v 60 dneh izročiti tožnici ter ji povrniti pravdne stroške. Ugotovilo je sicer, da je tožnica oddala toženki v najem celotno stanovanje, da je toženka odnesla tožničine stvari v klet po dogovoru z njo, da je toženka minimalno spremenila opremo v stanovanju in s tem ni kršila določbe 46. člena stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ), in nadalje, da ni onemogočala kontrole stanovanja, da pa ni plačevala dogovorjene najemnine. Zneski, ki jih je poravnala za tožnico po dogovoru, zadoščajo za komaj poldrugi mesec najemnine, sicer pa ni pogojev, da bi se upoštevali pobotni ugovori v tej pravdi. Tako je podan krivdni razlog za odpoved pogodbe po tretji alinei prvega odstavka 53. člena SZ.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke proti tej sodbi zavrnilo kot neutemeljeno in ob tem poudarilo, da predmet tega spora ni plačilo najemnine temveč odpoved najemne pogodbe zaradi njene kršitve. Tako lahko uveljavlja tožena stranka le tiste izdatke, glede katerih je obstajal dogovor, da se upoštevajo pri obračunu najemnine. V tem postopku toženka tudi ne more uveljavljati zmanjšanja le-te. Proti tej sodbi vlaga tožena stranka revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga razveljavitev sodb nižjih sodišč in ponovno sojenje na prvi stopnji. Trdi, da je mogoče terjatve pobotati tudi izven pravde z golo izjavo (337. člen zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR), ki jo je podala z dopisom z dne 19.7.1993. Nelogično je stališče, da lahko toženka uveljavlja v pobot le tisto, kar je bilo dogovorjeno s pogodbo, saj drugi pobotni ugovori z njo niso bili izključeni. Tožnica je toženko pooblastila, da zanjo ureja vse potrebno za odkup stanovanja, izrecni dogovor o pobotu teh stroškov pa je razviden iz pooblastila, ki ga prilaga reviziji. Nesprejemljivo je stališče, da toženka ne more zahtevati znižanja najemnine, ker garaže ni mogla uporabljati ves čas, sobe pa od zapečatenja naprej ne. Tožnica lahko počne, kar hoče, toženka pa ne sme pobotati z najemnino prisojenih ji pravdnih stroškov, stroškov za ponovno vzpostavitev telefonske zveze, za stvari, ki jih je ukradla tožnica, ampak bi morala to posebej tožiti in pri tem tožnico iskati nekje po Združenem kraljestvu.

Na vročeno revizijo tožeča stranka ni odgovorila, pristojni javni tožilec pa se o njej ni izjavil.

Ključno vprašanje, ki se je porodilo v tem postopku na prvi in drugi stopnji sojenja in na katerega opozarja revizija, je, ali je podan razlog za odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine (tretja alinea prvega odstavka 53. člena SZ) in, v povezavi s tem, ali so pobotani stroški, ki jih je tožnica poravnala ali imela v zvezi z obravnavanim stanovanjem. Slednje se pojavlja v tej pravdi kot predhodno vprašanje (prvi odstavek 12. člena zakona o pravdnem postopku - ZPP) - ali gre za neplačano najemnino. Ker o tem vprašanju še ni bilo odločeno, ga seveda lahko reši v tem postopku sodišče samo.

Povedano sicer ne velja za toženkino zahtevo, naj se v tem postopku odloči o znižanju najemnine, ker da stanovanja in pritiklin ni mogla uporabljati v obsegu, kakršen je bil dogovorjen. To je namreč mogoče, če naj bi šlo za oderuško najemnino, izpeljati po določbah 66. člena SZ, kjer je predpisan delno upravni in delno sodni postopek, oziroma, če naj bi šlo za spremembe na stvari, ki je bila dana v najem, s tožbo za zmanjšanje najemnine po 572. členu zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). Morebitni za toženko uspešni rezultat takšnih postopkov, pa v tej pravdi ne bi pobotno učinkoval za nazaj, saj ne gre za zapadlo terjatev, marveč za terjatev, ki naj bi se šele ugotovila. Zapadlost terjatve pa je eden izmed pogojev za pobot, kot ga uveljavlja toženka (336. člen ZOR). Nižji sodišči sta torej pravilno ravnali, ko nista upoštevali toženkinih trditev o zmanjšanju najemnine.

Ni pa se mogoče strinjati s kategoričnim stališčem, zlasti sodišča druge stopnje, da v tem postopku, v katerem se tožbeni zahtevek ne tiče plačila, toženka ne more postavljati zahtevkov za pobotanje najemnine. To, kar skuša doseči, je tako imenovano predpravdno pobotanje (drugače kot procesno pobotanje, ki ga ureja tudi ZPP - členi 333/2, 328/3, 352/2 in 363/5), za katerega je pomembno ugotoviti, ali gre zanj, ker je od tega odvisna rešitev prej omenjenega predhodnega vprašanja.

Pobotovanje kot način prenehanja obveznosti ureja ZOR v odseku o pobotu (kompenzaciji) v 336. do 343. in drugih členih. Te zakonske določbe niso prisilne narave v tem smislu, da stranki glede tega vprašanja svojega medsebojnega obligacijskega razmerja ne bi mogli urediti drugače ali celo izključiti institut pobota (20. člen ZOR). Izhodišče sodišča prve stopnje, k čemur so v marsičem pripomogle začetne trditve tožene stranke, da je mogoče pobotavati le tisto, za kar sta se stranki pogodbeno dogovorili, ni pravilno. Le, če bi bilo dokazano in ugotovljeno, da sta izključili pobot, ki ga omogoča zakon, bi bilo takšno stališče pravilno. Tega pa ni dognalo, ker se je omejilo na ugotavljanje, ali sodijo stroški, ki jih uveljavlja toženka, češ da jih je plačala oziroma da so ji nastali, med stroške, za katere sta se dogovorili, naj se vračunajo v najemnino. Takšno nedognano izhodišče je povzročilo, da dejansko stanje ni bilo dovolj popolno ugotovljeno, da bi bilo mogoče na njegovi podlagi pravilno uporabiti materialno pravo. To je narekovalo vrhovnemu sodišču, da je reviziji ugodilo, sodbi obeh sodišč razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 395. člena ZPP). Sodišče prve stopnje bo moralo dopolniti dokazni postopek tako, da bo mogoče zanesljivo ugotoviti vsebino dogovora med strankami, o vračunavanju in pobotavanju stroškov in pri tem zlasti vsebino V. točke najemne pogodbe z dne 15.7.1992 in pooblastila z istega dne (sicer prvič omenjenega v revizijskih navedbah tožene stranke, vendar obravnavanega ob izvedbi dokazov na naroku za glavno obravnavo dne 5.5.1994). Če se bo izkazalo, da sta stranki izključili pobotanje nasploh, bo potrebno vnovič pretehtati, ali res razen za 23.946,00 SIT, kar je sodišče kot upravičeno vračunalo v najemnino, ne sodi noben drug plačan strošek v okvir dogovora (denimo, težko je sprejeti sklepanje, da ni bilo dogovora, da toženka poravna prometni davek in preostanek kupnine za stanovanje, ko tožnica trdi, da je toženki celo izročila denar, da to stori). Če pa se bo razkrilo, da pobotanje ni bilo izključeno, se bo lahko sodišče omejilo na ugotavljanje zakonskih pogojev za pobotanje postavk, ki naj bi se upoštevale po toženkinih navedbah. Po tako dopolnjenem dokaznem postopku in zadevnih ugotovitvah, bo mogoče odločiti o tem, ali je šlo pri toženki za takšno neplačevanje stanarine, ki opravičuje uveljavljeni razlog za odpoved najemne pogodbe.

SZ člen 53, 53/1-3, 66.ZOR člen 20, 336, 572. ZPP (1977) člen 12, 12/1, 333, 333/2, 328, 328/3, 352, 352/2, 363, 363/5.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.