Sodba II Ips 250/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-02-06

zakup - najem garaže - skupni prostori - lastninjenje in privatizacija stanovanj

Socialni element lastninske pravice, ki je bil prisoten pri privatizaciji stanovanj, ne velja tudi za garaže, razen, če so bile del stanovanj. Tudi če do privatizacije garaže še ni prišlo (list. št. 11 spisa), to dejstvo samo po sebi na najemno razmerje med pravdnima strankama ne vpliva. Prejšnji imetnik pravice uporabe na nepremičnini (tožeča stranka) je pravico do razpolaganja z nepremičnino izgubil le, če je to zakon posebej določil. Takšne prepovedi toženec ni dokazal, revizijsko sodišče pa je v okviru materialnopravne pravilnosti presoje na prvi in drugi stopnji tudi ni ugotovilo.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Razsodilo je, da tožeča stranka odpoveduje toženi stranki najemno razmerje za garažo, ki se nahaja v kleti stavbe G. v B., ter toženi stranki naročilo, da jo mora izročiti v 30 dneh od izdaje sodbe. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in prvostopno sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložil toženec revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 354. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji trdi, da sodišče ni obrazložilo, kdo je lastnik sporne garaže in s tem storilo kršitev po 13. točki 2. odstavka 354. člena ZPP. Zaradi nerazčiščenega vprašanja, kdo je lastnik, je sodišče tudi zmotno uporabilo materialno pravo. Številne spremembe v zadnjih letih so povzročile tudi drugačno gledanje na pravice. Zato si Občina B. ne bi smela še vedno prisvajati pravic, ki ji po zakonu ne gredo. Sodiščema očita napačno logično sklepanje, ki bi pripeljalo do tega, da bi bila občina prodajalec tudi vseh tistih stanovanj, za katera je pobirala najemnino. Sklicuje se še na stališče Ministrstva za okolje in prostor z dne 27.9.1994. Stališče razume tako, da so prodajalci stanovanj v hiši G. lastniki spornih garaž v razmerju, v katerem so lastniki posameznih stanovanj glede na celotno stavbo. V nadaljevanju še pojasnjuje, da je do spora s tožečo stranko prišlo zaradi tega, ker je uveljavljala visoko najemnino. Zaradi vsega navedenega predlaga, da Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti stroškovno zavrne ali pa obe sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

Revizijsko sodišče predvsem ugotavlja, da so revizijske trditve v nasprotju same s seboj. Toženec po eni strani vztraja pri najemnem razmerju s tožečo stranko, saj hoče imeti še nadalje v najemu sporno garažo, po drugi strani pa tožeči stranki odreka status najemodajalca, ko ta uveljavlja svoje pravice iz tega razmerja (določitev najemnine - list. št. 11 spisa, odpoved).

Revizijsko sodišče ugotavlja, da je odločitev na prvi in drugi stopnji procesnopravno in materialnopravno pravilna.

Sodišči se predvsem nista izognili vprašanju, ali je tožeča stranka lastnica sporne garaže ali ne, temveč sta šteli, da je to vprašanje za razmerje, ki obstaja med pravdnima strankama, nepomembno. Ali je to vprašanje v konkretni pravdni zadevi res pravno pomembno ali ne, je materialnopravno in ne procesnopravno vprašanje, kar ugotavlja tudi sam toženec v nadaljevanju revizije. Zato se je sodišče s tem vprašanjem ukvarjalo v okviru tega revizijskega razloga.

Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da je tožeča stranka dokazala, da je najemodajalka. Med strankama ni bilo sporno, da je toženec odkupil stanovanje v bloku na G. v B. od Republike Slovenije (Ministrstva za notranje zadeve), in ne od najemodajalke garaže, to je tožeče stranke. Da je najemno razmerje v času sojenja na prvi stopnji med pravdnima strankama še vedno obstajalo, prav tako izhaja iz izpovedi samega toženca, saj je ves čas postopka vztrajal le pri tem, da je najemnina previsoka.

Če toženec kljub navedenim dejstvom oporeka tožeči stranki vlogo najemodajalke, bi moral to v postopku tudi dokazati. Dokazati bi moral, da je najemno razmerje med njim in tožečo stranko prenehalo, da je sam lastnik garaže ali pa, da je garažo pridobil kdo drug. Ničesar od tega toženec niti zatrjeval ni.

Le zaradi odgovora na revizijske ugovore toženca revizijsko sodišče še dodaja: Toženec v reviziji povzema le del mnenja Ministrstva za okolje in prostor. Revizijsko sodišče ga napotuje na 2. in 3. odstavek tega mnenja. Socialni element lastninske pravice, ki je bil prisoten pri privatizaciji stanovanj, ne velja tudi za garaže, razen, če so bile del stanovanj. Da sporna garaža ni bila del stanovanja, je bilo na prvi in drugi stopnji pravilno ugotovljeno. Da tudi ni bila skupni prostor, je prav tako jasno, saj garaža ne služi stanovanjski hiši kot celoti in tega toženec nikoli tudi ni trdil. Zato sklicevanje na solastninsko pravico etažnih lastnikov, ki obstaja na skupnih prostorih večstanovanjske hiše, nima opore v Stanovanjskem zakonu (Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94). Tudi če do privatizacije garaže še ni prišlo (list. št. 11 spisa), to dejstvo samo po sebi na najemno razmerje med pravdnima strankama ne vpliva. Prejšnji imetnik pravice uporabe na nepremičnini (tožeča stranka) je pravico do razpolaganja z nepremičnino izgubil le, če je to zakon posebej določil. Takšne prepovedi toženec ni dokazal, revizijsko sodišče pa je v okviru materialnopravne pravilnosti presoje na prvi in drugi stopnji tudi ni ugotovilo.

Ker torej sodišči nista storili ne očitanih kršitev procesnega in materialnega prava ne tistih kršitev procesnega prava, na katere mora paziti revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (10. točka 2. odstavka 354. člena ZPP), je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.