Sodba II Ips 224/96
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-06-05

ara in odstopnina - vračanje in vštevanje are - neizpolnitev pogodbe - zmanjšanje pretirano velike are

Sodišče sme po četrtem odstavku 80. člena zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) zmanjšati pretirano veliko aro na zahtevo zainteresirane stranke. Glede na tako vsebino navedenega predpisa je zaključiti, da je pojem "pretiranosti are" dejansko vprašanje, ki zadeva predvsem razmerje med aro in vrednostjo predmeta obveznosti (kot objektivnega merila) pa tudi druge okoliščine vsakega konkretnega primera (v tej zadevi velikost kupljenega stanovanja, s katerim se je reševalo stanovanjsko vprašanje šestčlanske družine, finančne zagate kupca kot razlog za odstop od pogodbe ter druge razmere na strani prizadetih strank, kar so okoliščine predvsem subjektivne narave). Revizijsko sodišče v zvezi s tem še ugotavlja, da so na področju kupoprodajnih razmerij, katerih predmet so bila stanovanja, sodišča večkrat zavzela stališče, da je primerna ara od 5 do 10 % kupnine.

Glede na spredaj pojasnjene razloge ugotavlja revizijsko sodišče, da je sodišče druge stopnje, ko je ocenilo v tem primeru znesek 3.000 DEM kot primerno aro in zato naložilo tožencu kot prejemniku are, da razliko do 5.000 DEM, to je tolarsko protivrednost 2.000 DEM vrne tožnici, pravilno razrešilo spor pravdnih strank in torej pravilno uporabilo materialno pravo.

Sodišče prve stopnje je tožničin tožbeni zahtevek, da ji mora toženec od 5.000 DEM dane are vrniti pretirani del are v višini 2.000 DEM v tolarski protivrednosti, zavrnilo kot neutemeljen. Na pritožbo tožnice pa je sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku tožnice ugodilo in naložilo tožencu, da mora vrniti tožnici tolarsko protivrednost 2.000 DEM, ker je ocenilo, da je bila njena ara za to razliko res nesorazmerna.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložil revizijo toženec, ki je predlagal spremembo sodbe sodišča druge stopnje. Po revizijskih izvajanjih je izrek drugostopne sodbe v nasprotju z njenimi razlogi. Sodišče druge stopnje je upoštevalo tožničino socialno stanje, toda že v postopku na prvi stopnji je bilo ugotovljeno, da je kupila hišo in to pomeni, da ni revna. Tožnica se je sploh ukvarjala s kupovanjem nepremičnin na aro kot skesnino. Z odločitvijo sodišča druge stopnje je toženec oškodovan. Namreč pri tem ni upoštevano, koliko škode je imel toženec kot prodajalec zaradi tožničinega ravnanja. Ker je tožencu šla le skesnina, ni mogel uveljavljati dejansko utrpele škode. Z upoštevanjem socialnega momenta na strani tožnice posega pobijana sodba v ustavno pravico enakosti strank pred zakonom.

Na vročeno revizijo tožeča stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

Po ugotovitvah sodišč nižjih stopenj je tožnica dala 22.11.1992 ob sklenitvi pogodbe za nakup enoinpolsobnega stanovanja, za katerega je bila dogovorjena kupnina 40.000 DEM, 5.000 DEM are. Do izpolnitve pogodbe ni prišlo iz razloga na strani tožnice (ki do dogovorjenega roka 3.12.1992 ni plačala celotne kupnine). Toženec je prejeto aro zadržal in ni bil pripravljen vrniti zahtevanih 2.000 DEM, kar je tožnica uveljavljala kot pretiranost are. Sodišče prve stopnje je ocenilo, da je dana ara sorazmerna s kupnino 40.000 DEM in je zato tožničin tožbeni zahtevek zavrnilo, sodišče druge stopnje pa je ocenilo, da je sporna ara res pretirana za znesek 2.000 DEM, upoštevajoč pri tem vse okoliščine primera, pa tudi premoženjske in družinske razmere (štirje mladoletni otroci) tožnice in je zato tožničinemu tožbenemu zahtevku ugodilo.

Sodišče sme po četrtem odstavku 80. člena zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) zmanjšati pretirano veliko aro na zahtevo zainteresirane stranke. Glede na tako vsebino navedenega predpisa je zaključiti, da je pojem "pretiranosti are" dejansko vprašanje, ki zadeva predvsem razmerje med aro in vrednostjo predmeta obveznosti (kot objektivnega merila) pa tudi druge okoliščine vsakega konkretnega primera (v tej zadevi velikost kupljenega stanovanja, s katerim se je reševalo stanovanjsko vprašanje šestčlanske družine, finančne zagate kupca kot razlog za odstop od pogodbe ter druge razmere na strani prizadetih strank, kar so okoliščine predvsem subjektivne narave). Revizijsko sodišče v zvezi s tem še ugotavlja, da so na področju kupoprodajnih razmerij, katerih predmet so bila stanovanja, sodišča večkrat zavzela stališče, da je primerna ara od 5 do 10 % kupnine.

Glede na spredaj pojasnjene razloge ugotavlja revizijsko sodišče, da je sodišče druge stopnje, ko je ocenilo v tem primeru znesek 3.000 DEM kot primerno aro in zato naložilo tožencu kot prejemniku are, da razliko do 5.000 DEM, to je tolarsko protivrednost 2.000 DEM vrne tožnici, pravilno razrešilo spor pravdnih strank in torej pravilno uporabilo materialno pravo. Pravna presoja sodišča druge stopnje je v skladu z določilom četrtega odstavka 80. člena ZOR, pa tudi z institutom are, kot je opredeljen v 79. členu ZOR. V obrazložitvi sodbe sodišča druge stopnje navedeni razlogi so v skladu s spredaj pojasnjeno pravno podlago ter jim revident neutemeljeno očita socialno noto.

Revizijska navedba, da je izrek drugostopne sodbe v nasprotju z razlogi sodbe, meri na bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 13. točke drugega odstavka 354. člena ZPP. Taka kršitev v postopku na drugi stopnji po presoji revizijskega sodišča ni bila zagrešena, ker so razlogi sodbe izčrpni in dovolj jasni ter utemeljujejo tako odločitev, kot je bila sprejeta v izreku sodbe. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena, na katero mora revizijsko sodišče paziti po uradni dolžnosti (386. člen ZPP), pa v postopkih na nižjih stopnjah ni bila zagrešena. Ker je glede na povedano revizijsko sodišče ugotovilo, da toženčeva revizija ni utemeljena, jo je moralo zavrniti (393. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.