Sodba II Ips 665/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-06-24

lastninjenje in privatizacija stanovanj - obveznost prodaje - načelo svobodnega urejanja pogodbenih razmerij - vložitev zahteve za odkup - celovita prenova - določitev vrednosti stanovanja

Določbe SZ o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš (členi 117 do 133) pomenijo posebno pravno ureditev sklepanja pogodb o prodaji stanovanj, kadar gre za stanovanja, ki so bila lastninjena po določbah 111. do 114. člena SZ. Posebnost te pravne ureditve, za katero ne velja načelo svobodnega urejanja pogodbenih razmerij (10. člen ZOR), je tudi v tem, da se pogodbeno razmerje privatizacijskega odkupa olastninjenega (prej družbenega) stanovanja začne oblikovati z zahtevo za prodajo stanovanja. Lastnik stanovanja se mora v roku 30 dni po vloženi zahtevi odzvati s ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe. S trenutkom, ko privatizacijski upravičenec tako ponudbo sprejme, je prodajna pogodba sklenjena in nastopijo v določbah 118., 120. in drugih členov SZ določene posledice privatizacijske prodaje stanovanja.

Sodišče prve stopnje je z obravnavano sodbo delno ugodilo tožničinemu tožbenemu zahtevku in ugotovilo, da je bila dne 28.11.1991 sklenjena kupoprodajna pogodba med tožnico in prvo toženo stranko za nakup stanovanja št. 2 v pritličju stanovanjske stavbe V., na V. v izmeri 66,11 m2 in to za ceno, določeno na način, ki ga določa Stanovanjski zakon, upoštevaje vrednost točke na dan 28.11.1991 in 60% popust za gotovinsko plačilo. Obenem pa je sodišče prve stopnje zavrnilo ves preostali del tožničinega toženega zahtevka, s katerim je terjala še:

1) da ji prva tožena stranka z ustrezno listino omogoči vknjižbo lastninske pravice za navedeno stanovanje; 2) da se razveljavi kupoprodajna pogodba, ki sta jo toženi stranki 8.4.1992 sklenili za navedeno stanovanje; 3) da se druga toženka v 60 dneh izseli in navedeno stanovanje prazno izroči tožnici.

Sodišče druge stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožničino pritožbo kot neutemeljeno in v zavrnilnem delu potrdilo sodbo prve stopnje, hkrati pa je ugodilo pritožbi tožene stranke, tako da je spremenilo sodbo prve stopnje v ugoditvenem delu in zavrnilo tožničin tožbeni zahtevek tudi v preostalem, to je v prej citiranem ugotovitvenem delu.

Zoper to pravnomočno sodbo sodišča druge stopnje je tožeča stranka vložila pravočasno revizijo, s katero uveljavlja revizijska razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo sodbe, tako da bo njenemu tožbenemu zahtevku v celoti ugodeno, podrejeno pa razveljavitev sodb druge in prve stopnje ter novo sojenje na prvi stopnji. Revizijski razlogi bodo povzeti v nadaljevanju, ko bo nanje sproti odgovorjeno.

V postopku, ki je bil opravljen po 390. členu ZPP (Zakona o pravdnem postopku) tožena stranka na vročeno revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Po uradni dolžnosti upoštevnih (386. člen ZPP) bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP v pravdi ni bilo. Druge bistvene kršitve določb pravdnega postopka se upoštevajo, samo če so z revizijo izrečno uveljavljane. Revizija kot bistveno kršitev določb pravdnega postopka prikazuje to, da sodišče prve stopnje ni izdalo predlagane sodbe zaradi izostanka zoper drugo toženko in o tem (torej o zavrnitvi predloga za izdajo take sodbe) tudi ni izdalo pismenega sklepa. S tem tožnica seveda ne izpodbija nobene pravnomočne odločbe sodišča druge stopnje, s katero bi bil pravdni postopek (v določenem delu) pravnomočno končan - samo take odločbe pa je po določbah 1. odstavka 382. člena in 1. odstavka 400. člena ZPP mogoče izpodbijati z revizijo.

Revizijska graja uporabe materialnega prava v izpodbijani sodbi ni utemeljena. To presojo opira revizijsko sodišče na dejansko podlago izpodbijane sodbe, ki ni predmet revizijskega preskusa (3. odstavek 385. člena ZPP).

Odločilen je preskus tistega dela izpodbijane sodbe, s katerim je sodišče druge stopnje ugodilo pritožbi tožene stranke in spremenilo sodbo prve stopnje v ugoditvenem delu, tako da je zavrnilo zahtevek za ugotovitev, da sta tožnica in prva tožena stranka 28.11.1991 sklenili prodajno pogodbo za sporno stanovanje na V. in to po privatizacijskih določbah SZ (Stanovanjskega zakona, tedanje besedilo, Ur. l. RS 18/91-I). Ključna dejanska podlaga te odločitve so naslednje ugotovitve:

- da je bila tožnica v času uveljavitve SZ imetnica stanovanjske pravice za stanovanje na D.;

- da tožnica za to stanovanje ni nikoli vložila zahtevka za odkup po privatizacijskih določbah SZ;

- da v hiši na D. ne teče celovita prenova niti ni z ustreznimi sklepi in načrti predvidena;

- da dopis prve tožene stranke tožnici z dne 14.11.1991 predstavlja le pojasnilo o tem, kako bo ta tožena stranka izpolnila svojo obvezo iz 2. odstavka 129. člena SZ, če bo tekla celovita prenova stavbe (D. št. 4) - in ne ponudbe tožnici za nakup drugega primernega stanovanja v smislu 2. odstavka 129. člena SZ.

Poudariti velja, da je tudi nazadnje citirana ugotovitev sodišča druge stopnje dejanska ugotovitev - čeprav je umestno hkrati dodati, da s stališča pravilne uporabe materialnega prava ni mogoče imeti nobenega pomisleka proti taki dokazni presoji dopisa prve tožene stranke tožnici z dne 14.11.1991, na katerega se ta dejanska ugotovitev nanaša.

Poudariti je treba, da določbe SZ o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš (členi 117 do 133 SZ) pomenijo posebno pravno ureditev sklepanja pogodb o prodaji stanovanj, kadar gre za stanovanja, ki so bila lastninjena po določbah 111. do 114. člena SZ. Najbolj značilne posebnosti te pravne ureditve so:

- da gre za prodajo stanovanja, ki se ji lastnik stanovanja ne more izogniti, če jo zahteva prejšnji imetnik stanovanjske pravice ali z njegovim soglasjem kateri izmed njegovih družinskih članov (1.

- da gre za prodajo stanovanja, pri kateri lastnik kot prodajalec ne more (na enak način, kakor to velja na splošno) oblikovati ponudbe cene, za katero proda stanovanje, ampak mora pristati na kupnino, oblikovano po določbah SZ (2. do 4. odstavka 117. člena v zvezi s 119. členom, 1. odstavkom 120. člena in 121. členom), če kupec -

privatizacijski upravičenec tako zahteva.

Posebnost te pravne ureditve, za katero torej ne velja načelo svobodnega urejanja pogodbenih razmerij (10. člen ZOR, Zakona o obligacijskih razmerjih), pa je tudi v tem, da se pogodbeno razmerje privatizacijskega odkupa olastninjenega (prej družbenega) stanovanja začne oblikovati z zahtevo za prodajo stanovanja, ki jo privatizacijski upravičenec (1. odstavek 117. člena) naslovi na lastnika stanovanja v roku dveh let po uveljavitvi SZ (1. odstavek 123. člena SZ) in ki se lahko nanaša le na stanovanje, za katero je imel privatizacijski upravičenec (oz. njegov družinski član -

prejšnji imetnik stanovanjske pravice) stanovanjsko pravico (1.

odstavek 117. člena SZ). Ta zahteva mora biti določna, kar zadeva izbiro pogojev odplačila kupnine (po 3. odstavku 117. člena ali po 119. členu ali po 1. odstavku 120. člena v zvezi s 3. odstavkom 117. člena SZ). Lastnik stanovanja mora v roku 30 dni po vloženi zahtevi (5. odstavek 117. člena SZ) skleniti prodajno pogodbo za stanovanje, kar pomeni, da se mora na zahtevo ob izteku tega roka odzvati s ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe, v kateri upošteva pri določitvi vrednosti stanovanja (2. odstavek 117. člena), ki je podlaga za oblikovanje pogodbene cene, med drugim vrednost točke (2. v zvezi s 1. odstavkom 121. člena SZ), ki velja ob izteku tridesetdnevnega roka. S trenutkom, ko privatizacijski upravičenec tako ponudbo sprejme, je prodajna pogodba sklenjena in nastopijo v določbah 118., 120. in drugih členov SZ določene posledice privatizacijske prodaje stanovanja, ki je bilo ob uveljavitvi SZ v skladu družbenih stanovanj in je bilo z uveljavitvijo SZ lastninjeno po določbah 111. do 114. člena SZ.

Pravkar obrazloženo razumevanje posebnosti pravne ureditve sklepanja prodajnih pogodb za stanovanja, kakor je določena v privatizacijskih določbah SZ, seveda v celoti potrjuje pravilnost materialnopravne presoje, ki jo je sodišče druge stopnje opravilo na podlagi ugotovljenih dejstev. Pravilno je pripisalo odločilen pomen dejstvu, da tožnica nikoli ni podala zahteve za prodajo stanovanja (na podlagi določb 117. člena in naslednjih SZ), za katero je imela ob uveljavitvi SZ stanovanjsko pravico. Prav tako je pravilno ocenilo okoliščino, da stanovanje (na D.), na katerem je imela ob uveljavitvi SZ stanovanjsko pravico, ni bilo v stanovanjski hiši, v kateri bi tekla celovita prenova (v smislu 1. odstavka 129. člena SZ). Ob (že prej v razlogih te sodbe) ocenjeni ugotovitvi, da prva tožena stranka z dopisom z dne 14.11.1991 ni ponudila sklenitve pogodbe za prodajo spornega stanovanja (na V., V.), je tako sodišče druge stopnje pravilno ocenilo, da zaradi tožničine reakcije na ta dopis, namreč njenega odgovora prvi toženi stranki (zahteve za odkup spornega stanovanja z dne 27.11.1991) ni prišlo dne 28.11.1991 do sklenitve prodajne pogodbe za sporno stanovanje - in to po pogojih privatizacijskih določb SZ.

Z doslej povedanim je bilo v celoti odgovorjeno na revizijska stališča tožeče stranke, ki zadevajo uporabo materialnega prava v izpodbijani sodbi in po katerih naj bi bilo potrebno dopis prve tožene stranke z dne 14.11.1991 šteti za ponudbo v smislu 32. člena ZOR, tožničino zahtevo za odkup spornega stanovanja z dne 27.11.1991 (kot odgovor na ta dopis - ponudbo) pa kot sprejem ponudbe v smislu 39. člena ZOR - s čimer naj bi prišlo do sklenitve prodajne pogodbe in to po posebnem režimu SZ, namreč po pogojih privatizacijskih določb SZ. Ta stališča so delno brez podlage v dejanskih ugotovitvah (dopis prve tožene stranke ni bil ponudba za sklenitev prodajne pogodbe), v celoti pa so brez podlage v obrazloženih posebnih določbah o sklepanju prodajnih pogodb po privatizacijskih določbah SZ, ki imajo v primerjavi s splošno ureditvijo sklepanja pogodb po ZOR pač določene posebnosti. Na tiste revizijske navedbe, ki so čisto dejanske narave, glede na določbo 3. odstavka 385. člena ZPP ni potrebno odgovarjati. Prav tako ne na ponovljeno sklicevanje na sklep II Cp 1496/92 z dne 24.11.1992 sodišča druge stopnje, ki je bil izdan v drugi pravdi med tožnico in prvo toženo stranko.

Po obrazloženem se je izkazalo, da je ugoditev pritožbi tožene stranke s spremembo sodbe prve stopnje - zavrnitvijo ugotovitvenega zahtevka tožeče stranke, to je prvega izmed vseh postavljenih tožbenih zahtevkov, pomenila pavilno uporabo materialnega prava. Ta presoja pa seveda nujno narekuje nadaljnjo presojo, da je pomenila pravilno uporabo materialnega prava tudi zavrnitev tožničine pritožbe in potrditev zavrnilnega dela sodbe prve stopnje. Vsi preostali zahtevki so imeli nujno podlago v utemeljenosti prvega zahtevka - in to bodisi neposredno (tako zahtevek za izstavitev listine za vknjižbo lastninske pravice) bodisi posredno (tako zahtevka za razveljavitev prodajne pogodbe med toženima strankama in za izpraznitev in izročitev spornega stanovanja, za katera je tožnica svojo aktivno legitimacijo opirala na utemeljenost prvega izmed tožbenih zahtevkov).

Po vsem povedanem pa se je tako končno izkazalo, da revizija ni utemeljena in da jo je na podlagi določbe 393. člena ZPP zato treba zavrniti.

SZ člen 117, 118, 120, 121, 123, 129, 129/2.ZOR člen 10, 32, 39.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.