Sodba II Ips 682/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-06-12

pravice in obveznosti najemnika in lastnika po prenehanju najemnega razmerja - pravica do povrnitve neamortiziranega dela koristnih vlaganj

Ob izselitvi iz stanovanja ima najemnik le pravico do povrnitve vrednosti vlaganj, ne pa lastninskega zahtevka.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice, s katerim je ta od toženca zahtevala sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino za stanovanje v M., P. ter zahtevek za vpis solastninske pravice na tem stanovanju na ime tožnice. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek toženca po nasprotni tožbi na izselitev in izpraznitev spornega stanovanja ter na plačilo zapadle mesečne najemnine. Sodišče druge stopnje je obravnavalo pritožbi obeh pravdnih strank, zavrnilo pritožbo tožnice proti odločitvi o zahtevku na ugotovitev solastninske pravice, v ostalem pa je pritožbama ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo v novo sojenje.

Proti sodbi sodišča prve stopnje, s katero je bila zavrnjena pritožba tožeče stranke glede odločitve na vpis lastninske pravice na spornem stanovanju, tožnica vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga takšno spremembo izpodbijane sodbe, da bo tožbenemu zahtevku na ugotovitev lastninske pravice in izstavitev zemljiškoknjižne listine ugodeno. Pravna podlaga za tožničin zahtevek je v prvem odstavku 23. člena zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih. Tožnica je dokazala, da je v stanovanje investirala z dovoljenjem lastnika in je tako postala lastnica tistega, kar je v stanovanje vložila. Pomemben je čas investicij, zaradi česar je pri sojenju potrebno uporabiti predpise in pravna pravila iz tistega časa. Pri tem se tožeča stranka sklicuje tudi na pravna pravila ODZ. Stanovanjski zakon v času vlaganj ni veljal, zaradi česar določbe 61. člena tega zakona ni mogoče uporabiti.

Tožena stranka na revizijo ni odgovorila, tedanji Javni tožilec Republike Slovenije pa se o njej ni izjavil (tretji odstavek 390. člena ZPP).

Tožnica kot imetnica pravice do uporabe stanovanja uveljavlja pridobitev lastninske pravice do 2/5 na stanovanju v M., P., pri čemer jemlje za izhodišče vlaganje v stanovanje zaradi obnove in vgraditve inštalacij ter keramičnih oblog. Dejanske ugotovitve glede omenjenih adaptacij ne potrjujejo pristanka toženca kot lastnika stanovanja, kot pomembno dejstvo pa sodišči nižje stopnje štejeta tudi izjavo tožeče stranke, dano dne 19.10.1984 tedanjemu podjetju za stanovanjsko gospodarstvo, da ne bo zahtevala povrnitve stroškov za adaptacijo. Ne glede na take dejanske ugotovitve tudi obvelja, da v času veljavnosti predpisov o stanovanjskih razmerjih in stanovanjskem gospodarstvu pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona z adaptacijo stanovanja, na katerem je nekdo imel stanovanjsko pravico (ali pravico do uporabe), ta na njem ni pridobil lastninskega deleža. Tudi zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur. list SFRJ, št. 6/80) takega načina pridobitve lastninske pravice ne pozna. Določbe 24. do 26. člena tega zakona se nanašajo na primere gradnje stavbe ali druge zgradbe na tujem zemljišču in za navedeni primer niso uporabljive. Ob ugotovljenem dejanskem stanju tudi ni mogoče uporabiti v reviziji ponujene razlage določbe 23. člena omenjenega zakona. Gre namreč za uporabo in vzdrževanje stanovanja; to področje pa je bilo - kot rečeno - v času zatrjevanih investicij urejano z zakonom o stanovanjskem gospodarstvu (Ur. list SRS, št. 3/81) in zakonom o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82), ki nista predvidevala pridobitve lastninske pravice na način, ki ga zatrjuje tožeča stranka. V stanovanjskem zakonu (Ur. list RS, 18/91) pa je predvideno, da ima najemnik šele po izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom (61. člen).

Materialno pravo je torej v izpodbijani sodbi pravilno uporabljeno. Ker revizijsko sodišče v postopku na nižjih stopnjah tudi ni našlo kršitev, na katere mora paziti po določbi 386. člena ZPP po uradni dolžnosti, je bilo treba revizijo zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.