Sodba II Ips 373/96
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1998-02-04

garaže kot pomožni stanovanjski prostor - prodaja garaže, ki je funkcionalna celota

Garaže so po določbi 2. odst. 2. čl. Stanovanjskega zakona pomožni stanovanjski prostori. To samo po sebi ne pomeni, da lastnik ne more ločeno razpolagati z garažo in s stanovanjem. V okoliščinah, kot so ugotovljene v obravnavani zadevi, ko po ugotovitvi sodišča druge stopnje sporna garažna prostora ne predstavljata bistvene sestavine funkcionalnih prostorov stanovanja, je mogoče garažni prostor odsvojiti ločeno od stanovanja v hiši.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da morata toženca izprazniti ograjena garažna prostora desno od vhoda v kletni etaži stanovanjske zgradbe L., I. in ju izročiti tožeči stranki v neposredno posest. Ugotovilo je, da je sporni garaži pridobila v last tožeča stranka na podlagi menjalne pogodbe z J. d.d. B. z dne 5.2.1992. Toženca sta kupila vsak svoje stanovanje prav tako od J., vendar garaži nista bili predmet prodaje.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbi tožencev in potrdilo sodbo prve stopnje. Delno je sicer pritrdilo pritožbi drugega toženca in sicer, da tožeča stranka ni pridobila lastninske pravice na spornih garažah, ker lastninska pravica ni vknjižena v zemljiški knjigi.

Kljub temu ima tožeča stranka stvarnopravno varstvo, ker je garažna prostora pridobila z menjalno pogodbo in ju prevzela v posest, kar predstavlja zakonit način pridobitve. Na to ne vpliva kasnejši samovoljni odvzem posesti, ko sta toženca garažna prostora začela uporabljati zase. Potrdilo je prvostopno ugotovitev, da toženca spornih garažnih prostorov nista kupila. Pri tem je podrobno analiziralo vse listine, posebno obe prodajni pogodbi in cenitvi in ugotovilo, da sporna prostora v pogodbah nista zajeta. Sprejelo je stališče, da je garažni prostor sicer pomožni prostor, ki sodi k stanovanju, da pa ni bistvena sestavina funkcionalne celote in zato ni ovire za ločeno prodajo. Glede zahtevka je ugotovilo, da je dovolj določen in zato izvršljiv.

Proti tej sodbi vlagata obe toženi stranki vsaka svojo revizijo. Prvi toženec uveljavlja revizijske razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, da revizijsko sodišče spremeni izpodbijani sodbi tako, da zavrne tožbeni zahtevek, podrejeno pa, da obe sodbi razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Izrek sodbe prve stopnje šteje za nedoločen in neizvršljiv. Prodajno pogodbo razlaga tako, da ta obsega tudi garažni prostor, ko govori o "jednom boksu - podrumski ostavi". Sklicuje je na določbo 2. čl. Stanovanjskega zakona, ki določa garažo za pomožni prostor stanovanja. Zato je garaža sestavni del stanovanja in v pravnem prometu le skupaj z njim.

Druga tožena stranka vlaga revizijo iz vseh revizijskih razlogov in predlaga enako, kot prva tožena stranka. Navaja, da je izrek sodbe nedoločen in neizvršljiv. Ni jasno, kaj je obveznost vsakega od tožencev. Osporava ugotovitev, da je tožeča stranka prevzela sporna prostora v posest. Zatrjuje, da iz prodajne pogodbe z dne 3.3.1992 v zvezi s pogodbo z dne 14.4.1984 izhaja, da je predmet pogodbe tudi parkirno mesto. Enako kot prva tožena stranka se sklicuje na 2. čl. Stanovanjskega zakona. Razpolaganje s parkirnim mestom v menjalni pogodbi je zato nično.

Tožeča stranka na reviziji ni odgovorila in Državni tožilec Republike Slovenije se o njima ni izjavil (390.čl. Zakona o pravdnem postopku - v nadaljnjem ZPP).

S sodbama prve in druge stopnje so ugotovljena vsa dejstva, ki opredeljujejo pravna razmerja med pravdnimi strankami v tej zadevi. Ugotovljena je pogodbena volja J. d.d. kot stranke v menjalni pogodbi s tožečo stranko z dne 5.2.1992 in v prodajnih pogodbah z dne 11.6.1991 s prvim tožencem ter z dne 3.3.1992 z drugim tožencem, in sicer, da sta sporna garažna prostora predmet menjalne pogodbe s tožečo stranko, ne pa obeh prodajnih pogodb s tožencema. Te ugotovitve izhajajo iz ocene listinskih dokazov in so izčrpno obrazložene. Ker gre za ugotovitve o dejanskih vprašanjih, ki so rezultat dokazovanja, to ni predmet revizijske presoje (3. odst.

385.čl. ZPP). Revizijsko sodišče zato ne more preizkušati pravilnosti ugotovitev o tem, ali sta bila sporna parkirna prostora prodana tožencema ali ne. Enako velja za ugotovitev o tem, da je tožeča stranka na podlagi menjalne pogodbe prevzela oba parkirna prostora v svojo posest. Vse te ugotovitve so za pravdne stranke in tudi za revizijsko sodišče obvezne in so podlaga za revizijsko odločanje.

Na podlagi ugotovitev, da ima tožeča stranka z menjalno pogodbo z J. d.d. z dne 5.2.1992 pravni naslov za pridobitev spornih garažnih mest in ju je dne 3.3.1992 tudi prevzela v posest, da pa prvi toženec s svojo prodajno pogodbo z J. d.d. z dne 11.6.1991 in drugi toženec s pogodbo z dne 3.3.1992 nista kupila garažnih prostorov in ju zato zdaj nimata v zakoniti posesti, je bilo s sodbama prve in druge stopnje pravilno odločeno. Razlogi obeh sodb za ugoditev tožbenemu zahtevku se sicer delno razlikujejo: sodba prve stopnje šteje, da je tožeča stranka na podlagi menjalne pogodbe kot pravnega naslova in izročitve v posest pridobila na spornih garažnih prostorih lastninsko pravico; sodba druge stopnje pa šteje navedena dejstva za podlago za močnejšo pravico tožeče stranke, ki jo nasproti toženima, ki nimata pravnega naslova in zato tudi ne zakonite posesti, opravičuje do stvarnopravnega varstva. Rezultat je v obeh primerih enak, vendar tožeča stranka lastninske pravice še ni pridobila, ker določba 33. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, ki se na podlagi 4. čl. Ustavnega zakona še uporablja v Republiki Sloveniji, zahteva kot pridobitni način za nepremičnine vpis v zemljiško knjigo.

Menjalna pogodba kot odplačni posel in izročitev v posest pa ji dajeta močnejšo pravico od tožencev, ki nimata pravnega naslova in njuna posest ni zakonita. Tak pravni položaj upravičuje tožečo stranko do zahtevka za izročitev parkirnih prostorov v njeno posest (41. čl. ZTLR).

Garaže so po določbi 2. odst. 2.čl. Stanovanjskega zakona pomožni stanovanjski prostori. To samo po sebi ne pomeni, da lastnik ne more ločeno razpolagati z garažo in s stanovanjem. V okoliščinah, kot so ugotovljene v obravnavani zadevi, ko po ugotovitvi sodišča druge stopnje sporna garažna prostora ne predstavljata bistvene sestavine funkcionalnih prostorov stanovanja, je mogoče garažni prostor odsvojiti ločeno od stanovanja v hiši. Kupec, ki ne želi garažnega prostora, lahko kupi stanovanje brez njega, drug kupec pa na primer dva ali več garažnih prostorov. Ker je tako, tudi nadaljnji promet s parkirnimi prostori ne more biti vezan na stanovanje. Ker ne gre za funkcionalni sestavni del stanovanja in ker predstavlja parkirni prostor samostojno funkcionalno enoto, je mogoče veljavno razpolagati z njim tako, kot je to storil J. d.d. z menjalno pogodbo s tožečo stranko.

Tudi glede določnosti in izvršljivosti prvostopnega izreka so razlogi sodbe druge stopnje pravilni. Vsak od tožencev zaseda eno garažno mesto. Izvršba, če bo proti kateremu od tožencev potrebna, bo pač obsegala tisti prostor, ki ga ima ta toženec v posesti. To pa v okviru garažne etaže stanovanjske stavbe L., I. ne more predstavljati vprašanja, ki ga ne bi bilo mogoče rešiti v izvršilnem postopku.

Drugače bi bilo, če bi kateri od tožencev zasedal v isti garažni etaži več parkirnih mest, od katerih bi bila tožeča stranka upravičena samo do enega. Tedaj bi zaradi določenosti izreka morala biti lega spornega prostora opredeljena bolj natančno. Vendar tako stanje ni bilo ugotovljeno in ga nobena od strank ne zatrjuje. Izrek sodbe obsega dva garažna prostora. Ker sta to edina prostora, ki ju toženca zasedata v garažni etaži, je izrek dovolj določen tako v razmerju med tožečo stranko in vsakim od tožencev, kot tudi med tožencema kot formalnima sospornikoma.

Uveljavljani revizijski razlogi niso podani, prav tako ne razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386.čl. ZPP). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo reviziji obeh toženih strank kot neutemeljeni (393.čl. ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.