Sodba II Ips 272/96
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1998-02-04

najem poslovnih prostorov - prenehanje najemnega razmerja - odstop od najemne pogodbe - uporaba poslovnega prostora v nasprotju s kogentnimi predpisi

Če stranki nista navedli v pogodbi, da mora najemnik uporabljati prostor tako, da ne krši predpisov o javnem redu in miru, to pa je tudi, da ne krši predpisov, ki urejajo obratovalni čas, in ki urejajo način uporabe oziroma izvrševanja določene dejavnosti v določenem kraju, to še ne pomeni, da najemnik vseh teh določb ni dolžan upoštevati. Poleg tega to ne pomeni, da najemodajalec v primeru kršitev, ki neposredno ne zadevajo pogodbena določila, ne more ukrepati in zahtevati odstop od pogodbe.

Pravdni stranki trpita vsaka svoje stroške revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je razvezalo najemno pogodbo, ki so jo sklenile pravdne stranke dne 3.4.1989 za poslovni prostor v izmeri 78 m2 in sicer v poslovno stanovanjski hiši H. v M. Tožencu je zato naložilo, da mora poslovne prostore izprazniti in jih proste oseb ter stvari prepustiti tožnicama v roku 15 dni pod izvršbo. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in prvostopno sodbo potrdilo glede glavnega zahtevka, spremenilo pa jo je v odločitvi o pravdnih stroških.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložil revizijo toženec iz vseh revizijskih razlogov po 385. členu ZPP. V reviziji trdi, da je bila med postopkom storjena bistvena kršitev določb pravdnega postopka, ker sodišči nista izvedli dokaznega predloga z zaslišanjem po tožencu predlaganih prič glede zatrjevanega neobstoja pogostih kršitev obratovalnega časa. S tem tožencu sodišče ni dalo možnosti dokazovanja v smeri zavrnitve teh tožbenih trditev. Kršitev iz 13. točke 2.

odstavka 354. člena pa je podana zato, ker preizkus sodbe ni mogoč, saj nima razlogov o odločilnih dejstvih oziroma so si razlogi v nasprotju z vsebino listin. Revident trdi, da policijske prijave, na katere se opira sodba, niso verodostojen dokaz, saj so prijavitelji podajali prijave oziroma ovadbe v okviru gonje proti tožencu. Odločbe sodnika za prekrške pa niso pravnomočne oziroma gre, kolikor je tožencu znano, pretežno za ustavitvene odločbe. Zmotna uporaba materialnega prava pa je podana zato, ker sta sodišči zmotno uporabili 28. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Toženec ni uporabljal poslovnih prostorov v nasprotju s pogodbo, tožnici pa tudi ne živita v bližini spornih poslovnih prostorov. Sklicevanje na kršitev obratovalnega časa je zato le krinka, s katero prikrivata dejanske razloge za odstop od najemne pogodbe. Sicer pa tudi morebitna kršitev določb o obratovalnem času ni zakonska podlaga za izpraznitveni zahtevek (kakor tudi storitev cestno prometnega prekrška ne more biti podlaga za odstop od leasing pogodbe za najeto vozilo). Zato revident predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijani sodbi spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške revizijskega postopka, podrejeno pa sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavi in zadevo vrne v novo odločanje sodišču prve stopnje, pri čemer naj bo odločitev o stroških revizijskega postopka pridržana za končno odločbo.

Revizija je bila v skladu s 3. odstavkom 390. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena nasprotni stranki in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije. Državno tožilstvo Republike Slovenije se o reviziji ni izjavilo, nasprotna stranka pa je na revizijo odgovorila. Pravdni stranki sta nato dopolnjevali vsaka svojo revizijsko vlogo.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da sodišči druge in prve stopnje nista storili očitanih kršitev določb pravdnega postopka. S tem, ko toženec zahteva, da naj sodišče dopolni dokazni postopek z zaslišanjem prič, ki jih je sam predlagal, pravzaprav zahteva dopolnitev dokaznega postopka in s tem dopolnitev ugotovljenega dejanskega stanja. S tem pa, ko trdi, da obstaja nasprotje med razlogi in vsebino listin v spisu, pa izpodbija dokazno oceno sodišč druge in prve stopnje in s tem pravilnost ugotovljenega dejanskega stanja. Med listinami, na katere se sodišče sklicuje, in razlogi v sodbah o njih namreč ni nobenega nasprotja. Sodišči druge in prve stopnje pa tudi imata obširne razloge, zakaj štejeta, da je toženec kršil najemno pogodbo, ki jo je sklenil s tožnicama. Ker izpodbijanje dejanskega stanja oziroma ugovor nepopolne ugotovitve dejanskega stanja na revizijski stopnji nista dovoljena (3. odstavek 385. člena ZPP), mora revizijsko sodišče šteti, da so točne ugotovitve o premočnem hrupu, prekoračitvi delovnega časa, ovadbah oziroma prijavah ter pravnomočnih odločbah o prekrških zoper javni red in mir.

Sodišči druge in prve stopnje pa sta na ugotovljeno dejansko stanje tudi pravilno uporabili materialno pravo. Najemna pogodba z dne 3.4.1989 je bila sklenjena v skladu z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/74 in 34/88, v nadaljevanju ZPSP). Na ta zakon se pogodba celo večkrat posebej sklicuje (IV., V. in IX. člen pogodbe). V V. členu sta stranki skoraj dobesedno povzeli tudi njegov 28. člen. Kaj pomeni uporabljati poslovne prostore na način, ki povzroča občutnejšo škodo oziroma kaj pomeni uporaba poslovnega prostora v nasprotju z namenom, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, pa je stvar vsakega konkretnega primera posebej. Sodišči druge in prve stopnje sta morali ugotavljati, kako sta stranki medsebojna razmerja uredili, in kaj vse je moral upoštevati toženec, da je lahko uporabljal najeti poslovni prostor v skladu z njegovim namenom in v skladu s pogodbo. Pri tem sta morali upoštevati tudi vse kogentne predpise, ki se nanašajo na izvrševanje gostinske dejavnosti. Teh ni treba vnašati v pogodbo, ker veljajo na podlagi zakona samega. Mednje sodijo tudi predpisi o javnem redu in miru.

Če torej stranki nista navedli v pogodbi, da mora najemnik uporabljati prostor tako, da ne krši predpisov o javnem redu in miru, to pa je tudi, da ne krši predpisov, ki urejajo obratovalni čas, in ki urejajo način uporabe oziroma izvrševanja določene dejavnosti v določenem kraju, to še ne pomeni, da najemnik vseh teh določb ni dolžan upoštevati. Poleg tega to ne pomeni, da najemodajalec v primeru kršitev, ki neposredno ne zadevajo pogodbena določila, ne more ukrepati in zahtevati odstop od pogodbe. Zato je neutemeljena trditev revidenta, da je treba ločiti kršitve, ki zadevajo prisilne predpise, od kršitev pogodbe same. Tudi, če bi stranki sklenili drugačno pogodbo, to je, če bi v pogodbi posebej predvideli, da lahko najemnik uporablja poslovni prostor ne glede na predpisan obratovalni čas, ali da lahko najemnik v poslovnem prostoru izvaja kakršenkoli hrup, tega najemnik ne bi smel storiti. Pogodba bi bila v tem delu celo nična, ker bi bila v nasprotju s prisilnimi predpisi (103. člen Zakona o obligacijskih razmerjih). Ničnost te pogodbe pa bi lahko uveljavljala vsaka zainteresirana oseba, torej tudi tisti, ki jih prekoračitev obratovalnega časa ali pa povzročanje prevelikega hrupa moti. V tem kontekstu torej je potrebno razlagati najemno pogodbo, in prav to sta sodišči druge in prve stopnje tudi storili.

Revizijsko sodišče zato ugotavlja, da je revizija neutemeljena in jo je zato potem, ko je ugotovilo, da tudi ni bila storjena kršitev iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP, na katero mora paziti po uradni dolžnosti, zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Izrek o stroških temelji na 1. odstavku 166. člena v povezavi s 1. odstavkom 154. in 155. členom ZPP. Tožena stranka z revizijo ni uspela, odgovori in replike nasprotne stranke pa za odločitev niso bili potrebni.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.