Sodba II Ips 285/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-01-16

privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - nedograjena hiša - čas za njeno dograditev

Iz zakonskih določb, da lastnik stanovanja lahko odkloni sklenitev prodajne pogodbe (drugi odstavek 128. člena SZ) po predpisih o privatizaciji stanovanj (117. in naslednji členi SZ), če ima imetnik stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ v lasti nedograjeno družinsko stanovanjsko hišo (tretji odstavek 60. člena ZSR), če je ta primerna (prvi odstavek 7. člena ZSR), ko bo dograjena, in če bi jo glede na njeno dograjenost in svoje zmožnosti lahko dogradil, pri čemer so slednje pomembne le glede časa, za katerega naj bi bila sklenjena najemna pogodba, če jo želi imetnik skleniti (drugi odstavek 148. člena SZ).

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi morala tožena stranka skleniti s tožečo prodajno pogodbo za stanovanje št. 22 v D. - ker je ugotovilo, da je tožniku mogoče po 60. členu zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR) odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov, saj ima v lasti zdaj že do 95 % dokončano stanovanjsko hišo, s katero si bo izboljšal svoje stanovanjske razmere. Zato tožena stranka utemeljeno odklanja prodajo stanovanja po 128. členu stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ).

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in pri tem poudarilo, da je v tem primeru zlasti pomembno določilo drugega odstavka 148. člena SZ, po katerem lastnik stanovanja lahko odkloni prodajo tega, če imetnik stanovanjske pravice gradi stanovanjsko hišo, kar pa je v tožnikovem primeru nesporno. Sicer pa so bile že v času vložitve zahteve za odkup možnosti za odpoved stanovanjskega razmerja. Čas potreben za dograditev stanovanjske hiše in gmotne možnosti graditelja so po ZSR pomembne le glede določitve izpraznitvenega roka, po SZ pa glede časa trajanja najemne pogodbe.

Tožeča stranka uveljavlja v reviziji proti tej sodbi razlog zmotne uporabe materialnega prava, zaradi česar je bilo po njenem mnenju dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Očita ji, da ne ugotavlja, kakšna je bila stopnja nedograjenosti ob vložitvi zahteve za odkup, to je ob koncu leta 1991, in kakšne so bile takratne tožnikove investicijske zmožnosti. Tožnik sredstev za odkup stanovanja še nima pripravljenih. Ne strinja se s stališčem, da je dovolj opreti se na določilo drugega odstavka 148. člena SZ tako, da je odklonitev prodaje možna v vseh primerih gradnje. Ob vložitvi zahteve za odkup je bilo potrebnih še 30.000 do 35.000 DEM za dograditev, kar pomeni, da bi bila ta ob takratnih tožnikovih zmožnostih možna v 12 do 14 letih. Takrat niso obstajali razlogi za odpoved stanovanjskega razmerja, saj bi se tožnikove stanovanjske razmere bistveno poslabšale, če bi se moral preseliti v nedograjeno hišo. Z odkupom stanovanja bi tožnik lahko v miru le nekaj dlje dokončal hišo. Kupnina bi pomenila komaj četrtino sredstev potrebnih za dograditev hiše.

Na vročeno revizijo tožena stranka ni odgovorila, pristojni javni tožilec pa se o njej ni izjavil.

V tej pravdni zadevi, v kateri je sporno, ali tožena stranka (ne)utemeljeno odklanja prodajo stanovanja tožniku kot imetniku stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ zato, ker mu je bilo mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov iz razloga, ker je imel v lasti nedograjeno družinsko stanovanjsko hišo, je pravna podlaga za rešitev spora v določbi drugega odstavka 128. člena SZ. Ta je umeščen v VIII. poglavje zakona - lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij, in to v podpoglavje - privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš, za kar v tej zadevi gre. Tožeča stranka namreč ni postavila podrednega zahtevka za sklenitev najemne pogodbe za določen čas (tožena stranka ji to prostovoljno ponuja), ko bi prišle v poštev določbe drugega odstavka 148. člena SZ. Ta člen, uvrščen med prehodne in končne določbe zakona, ureja primere, ko lastnik stanovanja lahko odkloni sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas, ki je sicer praviloma obveznost tako za lastnika kot za najemnika po novi ureditvi stanovanjskega področja. Toliko o tem, ker sta stališči nižjih sodišč o pravni podlagi, ki naj se uporabi v tej zadevi, do neke mere različni. Vendar sta pripeljali do iste pravilne rešitve. Iz zakonskih določb, ki jih je po povedanem potrebno uporabiti, torej izhaja, da lastnik stanovanja lahko odkloni sklenitev prodajne pogodbe (drugi odstavek 128. člena SZ) po predpisih o privatizaciji stanovanj (117. in naslednji členi SZ), če ima imetnik stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ v lasti nedograjeno družinsko stanovanjsko hišo (tretji odstavek 60. člena ZSR), če je ta primerna (prvi odstavek 7. člena ZSR), ko bo dograjena, in če bi jo glede na njeno dograjenost in svoje zmožnosti lahko dogradil, pri čemer so slednje pomembne le glede časa, za katerega naj bi bila sklenjena najemna pogodba, če jo želi imetnik skleniti (drugi odstavek 148. člena SZ). Dejanske ugotovitve do katerih sta prišli nižji sodišči in ki so podlaga za preizkus na revizijski stopnji, zadoščajo za pravilno uporabo materialnega prava. Za izhodišče sta sicer jemali, očitno ob soglasju strank, kot relevantne okoliščine ob podaji zahteve za odkup stanovanja (december 1991) in ne ob uveljavitvi zakona (oktober 1991), vendar ta razlika spričo narave stvari - gradnje hiše in dejstva, da se ni o tem trdilo kako drugače, ne more biti pomembna. Neupravičen je očitek, da sodba ne ugotavlja, kolikšna je bila stopnja nedograjenosti hiše ob koncu leta 1991, saj je v obrazložitvi prve sodbe pojasnjeno, da se je med pravdo odstotek dograjenosti v primerjavi s stanjem ob podani zahtevi povečal še za 5 in da znaša sedaj 95 %, kar vsebuje tudi ugotovitev, da je v času, pomembnem za rešitev zadeve, znašal ta odstotek 90. Da je hiša, ki jo gradi tožnik in ko bo zgrajena, primerna obravnavanemu stanovanju, med strankama ni bilo sporno (pri hiši gre za 2,5-krat večjo stanovanjsko površino). Nesprejemljivo pa je revizijsko razglabljanje o tem, da bi se tožniku bistveno poslabšale stanovanjske razmere, če bi se moral vseliti v nedograjeno hišo. Primernost stanovanj (prvi odstavek 60. člena in prvi odstavek 7. člena ZSR) se seveda meri oziroma upošteva, ko so dograjena, nedograjenost pa je pomembna za opredelitev izpraznitvenega roka po ZSR (tretji odstavek 60. člena) oziroma roka, za katerega se sklene najemna pogodba po SZ (drugi odstavek 148. člena). Pravkar povedano velja tudi za revizijski pomislek o tem, da v sodbah ni ugotovitve o takratnih tožnikovih investicijskih zmožnostih. Da bo tožnik dogradil hišo, je zatrjeval sam ves čas postopka, če pa so investicijske zmožnosti večje ali manjše ob takratni 90-odstotni dograjenosti hiše, spričo prej opisanih zakonskih določb ni relevantno za odločitev, ali lahko tožena stranka odkloni sklenitev pogodbe ali ne. Kot pravno nepomembne v tem sporu se zato pokažejo tudi revizijske trditve, da tožnik še nima pripravljenih sredstev za odkup, nadalje o tem, koliko bi pomenila kupnina v razmerju do stroškov, potrebnih za dograditev hiše, kako v miru bi jo lahko gradil, če bi odkupil stanovanje, ipd. Ko sta torej sodišči ugotovili, da je hiša domala dograjena, da jo tožnik namerava dograditi in da ima možnosti za to, se je spričo omenjenih zakonskih določb razkrilo kot nepomembno vprašanje, koliko časa bo tožnik še potreboval za dograditev.

Ni torej podan uveljavljeni revizijski razlog in tudi sicer zunaj grajanega ni bilo nepravilno uporabljeno materialno pravo, ne gre pa niti za procesno kršitev, na katero pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti. Zato je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Odločitev o revizijskih stroških je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 166. člena ZPP).

SZ člen 117, 128, 128/2, 148, 148/2. ZSR člen 7, 7/1, 60, 60/1, 60/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.