Sodba II Ips 698/96
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1998-05-21

uporaba določb Zakona o stanovanjskih razmerjih po uveljavitvi Stanovanjskega zakona - prenehanje stanovanjske pravice - najemna pogodba - odpovedni razlogi - neuporaba stanovanja ali oddaja v podnajem po uveljavitvi SZ brez soglasja lastnika - tožba na izpraznitev stanovanja

Stališče tožeče stranke, da je za odločitev v tej zadevi potrebno uporabiti določila Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR), po oceni revizijskega sodišča ni pravilno. Tožeča stranka pri tem očitno misli na določilo 2. odstavka 159. člena SZ, ki določa, da se ZSR uporablja do sklenitve najemne pogodbe. To določbo pa je potrebno razlagati v povezavi s 141. členom SZ. ZSR je mogoče uporabiti le za prehodno urejanje razmerij med lastnikom stanovanja in imetnikom stanovanjske pravice glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja. Ne more pa se ta prehodna določba razlagati tako, da se do sklenitve najemne pogodbe podaljšuje pravni režim prejšnjega ZSR za stanovanje, ki je bilo prej v družbeni lastnini, z uveljavitvijo SZ pa je bilo olastninjeno (členi 111-116 SZ). Imetništvo stanovanjske pravice po ZSR ima posledice pri vzpostavitvi najemnih razmerij po SZ za tiste imetnike, ki so to pravico imeli na dan uveljavitve SZ. Slednji zakon pa na novo ureja razmerja med lastniki in najemniki. Sklenitev najemne pogodbe pa je dolžnost, ki jo je SZ naložil lastnikom stanovanj. Ti lahko odklonijo sklenitev najemne pogodbe le v obsegu razlogov, ki so navedeni v 148. členu SZ; kar pomeni, le tistim neupravičenim osebam, ki na dan uveljavitve SZ niso bile imetnice stanovanjske pravice ali pa so bile to neupravičeno po določbah ZSR.

Sodišče prve stopnje je v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek, da mora tožena stranka izprazniti dvoinpolsobno stanovanje v B., U. in ga izpraznjenega oseb in stvari izročiti tožeči stranki ter ji povrniti pravdne stroške. Sodišče druge stopnje je pritožbo zoper takšno sodbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Sodišči sta ugotovili, da tožena stranka v spornem stanovanju ne biva nezakonito.

Proti taki pravnomočni odločitvi je tožeča stranka vložila pravočasno revizijo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in predlagala, da revizijsko sodišče izpodbijani odločitvi nižjih sodišč spremeni tako, da bo njenemu tožbenemu zahtevku ugodeno. V reviziji trdi, da sta nižji sodišči kot nesporno ugotovili, da je toženka v času od 1.12.1991 do junija 1993 dala v uporabo sporno stanovanje zakoncema B. in da sama v tem obdobju v stanovanju ni prebivala. Za pravilno uporabo materialnega prava je pomembno samo, ali je toženka uporabljala sporno stanovanje, ne pa tudi, kje je toženka v tem času bivala. Pravdni stranki nista sklenili najemne pogodbe, zato je po mnenju tožeče stranke potrebno še vedno uporabiti določbe Zakona o stanovanjskih razmerjih in to določbe 58. člena navedenega zakona. Tako je potrebno razumeti prehodne določbe Stanovanjskega zakona in ne gre za njegovo preširoko razlago. Opozarja na sodno prakso v primerih, ko so imetniki stanovanjske pravice prenehali uporabljati stanovanje prej kot v šestih mesecih po uveljavitvi Stanovanjskega zakona. Ker je bilo ugotovljeno, da toženka predmetnega stanovanja ne uporablja več kot šest mesecev, je to vsekakor razlog za prenehanje stanovanjskega razmerja po 58. členu Zakona o stanovanjskih razmerjih. Toženka je stanovanje odstopila v uporabo zakoncema B., ki nista bila uporabnika stanovanja, niti nista imela dovoljenja lastnika stanovanja. Zato je tudi takšna uporaba stanovanja razlog za uporabo 58. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih. Če pa revizijsko sodišče prav tako meni, da Zakona o stanovanjskih razmerjih v konkretni zadevi ni mogoče več uporabiti, ker se je odsotnost toženke iz stanovanja pričela decembra 1991, pa tožeča stranka meni, da je tožbeni zahtevek utemeljen tudi ob uporabi določb Stanovanjskega zakona, saj tožena stranka zaseda stanovanje nezakonito po določbah 58. člena Stanovanjskega zakona. Dejstvo je, da tožeča in tožena stranka nista sklenili najemne pogodbe, zato toženka uporablja stanovanje nezakonito. Tožeča stranka bi namreč sklenitev najemne pogodbe odklonila iz razlogov po 1. odstavku 148. člena Stanovanjskega zakona, ker je imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje po določbah 58. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih.

Tožena stranka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Državno tožilstvo Republike Slovenije se o prejeti reviziji ni izjavilo (390. člen Zakona o pravdnem postopku, ZPP).

Po uradni dolžnosti upoštevne (386.člen ZPP) bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odst. 354. člena ZPP v pravdi ni bilo. Druge bistvene kršitve določb pravdnega postopka se upoštevajo samo, če jih in ko jih revident izrečno in določno uveljavlja.

Revizija niti formalno opredeljeno niti vsebinsko ne zatrjuje nobene procesne kršitve.

Odločilne okoliščine za presojo v tej zadevi so tiste, ki so obstajale ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št.18/91-I, 21/94 in 23/96, SZ). Stališče tožeče stranke, da je za odločitev v tej zadevi potrebno uporabiti določila Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR), po oceni revizijskega sodišča ni pravilno. Tožeča stranka pri tem očitno misli na določilo 2. odstavka 159. člena SZ, ki določa, da se ZSR uporablja do sklenitve najemne pogodbe. To določbo pa je potrebno razlagati v povezavi s 141. členom SZ. ZSR je mogoče uporabiti le za prehodno urejanje razmerij med lastnikom stanovanja in imetnikom stanovanjske pravice glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja. Ne more pa se ta prehodna določba razlagati tako, da se do sklenitve najemne pogodbe podaljšuje pravni režim prejšnjega ZSR za stanovanje, ki je bilo prej v družbeni lastnini, z uveljavitvijo SZ pa je bilo olastninjeno (členi 111-116 SZ). Imetništvo stanovanjske pravice po ZSR ima posledice pri vzpostavitvi najemnih razmerij po SZ za tiste imetnike, ki so to pravico imeli na dan uveljavitve SZ. Slednji zakon pa na novo ureja razmerja med lastniki in najemniki. Sklenitev najemne pogodbe pa je dolžnost, ki jo je SZ naložil lastnikom stanovanj. Ti lahko odklonijo sklenitev najemne pogodbe le v obsegu razlogov, ki so navedeni v 148. členu SZ; kar pomeni, le tistim neupravičenim osebam, ki na dan uveljavitve SZ niso bile imetnice stanovanjske pravice ali pa so bile to neupravičeno po določbah ZSR.

Iz navedenega sledi, da bi bil utemeljen očitek tožeče stranke o zmotni uporabi materialnega prava v tej zadevi, če bi sodišči za presojo uporabili določila ZSR in ne SZ, kot sta to pravilno storili. Potrebno je še dodati, da tožeča stranka ni uspela dokazati toženkine neuporabe spornega stanovanja nepretrgoma več kot šest mesecev.

Oddaja celega stanovanja v podnajem bi bila po določbah ZSR (lahko) razlog za odpoved stanovanjskega razmerja, vendar tožeča stranka sama trdi, da je do oddaje v uporabo prišlo v času po uveljavitvi SZ, ko določbe ZSR niso več veljale. Oddaja stanovanja v podnajem brez soglasja lastnika je sicer tudi krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe po 8 alinei 1. odstavka 53. člena SZ, vendar mora lastnik predhodno pisno opozoriti najemnika, ki krši najemno pogodbo, o nameravani odpovedi najemne pogodbe (2.odstavek 53. člena SZ). Tako se pokaže, da uveljavljana oddaja v podnajem ni upravičen razlog za zahtevek za izpraznitev stanovanja v tej pravdni zadevi. Neuporaba stanovanja pa ni odpovedni razlog po določilih SZ. Tožeča stranka bi tako bila dolžna skleniti najemno pogodbo s toženo stranko, saj je ta bila imetnica stanovanjske pravice na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona. Neutemeljeno revizijo je sodišče zato v celoti zavrnilo (393. člen ZPP) ob ugotovitvi, da uveljavljani revizijski razlogi niso podani.

Izrek o zavrnitvi zahteve za povrnitev revizijskih stroškov je zajet v izreku o zavrnitvi revizije. O stroških tožene stranke ni bilo potrebno odločati, ker stroškov tožena stranka ni priglasila.

SZ člen 53, 53/1, 58, 141, 148, 159, 159/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.