Sodba II Ips 766/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-01-18

odpoved najemne pogodbe - krivdni razlogi - neplačevanje najemnine in stroškov

Že tožeča stranka, kot sodišče samo, sta tudi na podlagi toženčeve izjave, pojasnila, da gre v najemni pogodbi za napako v označbi etaže hiše, v kateri je obravnavano stanovanje. Za takšno napako ob dejstvu, da je med strankama nesporno, za katero stanovanje gre, ni potrebno izpeljati nobenega posebnega postopka za uskladitev navedb iz pogodbe z dejanskim stanjem. Ko gre za sodno odpovedovanje pogodbe iz krivdnih razlogov, ne gre le za uveljavljanje lastnikove pravice iz nje, marveč zlasti iz zakona, ki med krivdnimi razlogi za odpoved najemne pogodbe navaja tudi primer, če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine (3. alinea prvega odstavka 53. člena SZ). Spričo povedanega tako tudi ne gre za to, da bi bil zahtevek postavljen v nasprotju z listinskimi dokazi niti da bi bila takšna kršitev podana v ugoditveni sodni odločbi.

Revizija se zavrne kot neutemeljena. Tožeča stranka trpi sama svoje revizijske stroške.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se toženi stranki odpoveduje najemna pogodba številka 05001/08175, sklenjena 23.12.1992 z Občino L., in da mora v 60 dneh izprazniti dvosobno stanovanje s kabinetom v izmeri 78,89 m2 v pritličju in klet in oboje izročiti tožeči stranki ter ji povrniti pravdne stroške. Tako je razsodilo, ker je ugotovilo, da toženec od septembra 1993 dalje ni plačeval najemnine, tudi ne po opominu, ki ga je prejel januarja 1994, in ne po prejemu tožbe vse doslej. Tako je utemeljena odpoved najemne pogodbe (drugi odstavek 53. člena stanovanjskega zakona, Uradni list RS, št. 18/91-I in 21/94 - SZ) in zahtevana izselitev v 60 dneh (drugi odstavek 59. člena SZ). Med strankama je bilo nesporno ugotovljeno, da toženec stanuje na podlagi najemne pogodbe, ki govori o stanovanju v prvem nadstropju, v stanovanju, za katerega se odpoveduje stanovanje v tej pravdi.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno, ker je dognalo, da nista podana uveljavljana pritožbena razloga kršitve določb pravdnega postopka, pri čemer ta razlog ni bil obrazložen, in ne nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, ker za to ni šlo.

Proti tej sodbi vlaga revizijo tožena stranka iz razloga po 13. točki drugega odstavka 354. člena zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 1. točko prvega odstavka 385. člena tega zakona, ne podaja pa revizijskega predloga. Trdi, da sodba odpoveduje najemno pogodbo za stanovanje v pritličju, toženec pa uporablja stanovanje skladno s pogodbo, torej v prvem nadstropju stanovanjske hiše. Najemna pogodba je konstitutivnega značaja, zato je potrebno za uveljavljanje pravic iz nje le to v posebnem postopku uskladiti z dejanskim stanjem. Dokler najemna pogodba določa uporabo stanovanja v prvem nadstropju je tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe in izpraznitev pritličnega stanovanja v nasprotju z listinskimi dokazi. Za stanovanje v pritličju ni sklenjene najemne pogodbe, kar ima za posledico nesklepčnost tožbenega zahtevka.

Tožeča stranka opozarja v odgovoru na revizijo na nesporno ugotovitev, da gre za stanovanje v pritličju, nadalje, da ves čas postopka to vprašanje tudi sicer ni bilo sporno; da tožena stranka tega vprašanja ni načela niti v pritožbi; da gre le za napako v najemni pogodbi.

O vročeni reviziji se Vrhovno državno tožilstvo ni izjavilo.

Revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 385. člena ZPP), kar hkrati pomeni, da v njej ni mogoče uspešno navajati novih dejstev (352. člen ZPP). Tako revizijsko sodišče ni smelo upoštevati nove trditve tožene stranke (ki je sicer v nasprotju z njeno izjavo, protokolirano kot nesporna ugotovitev v zapisniku z naroka 13.9.1994), da uporablja stanovanje v prvem nadstropju v... L..

Že tožeča stranka, kot sodišče samo sta, tudi na podlagi toženčeve izjave, pojasnila, da gre v najemni pogodbi za napako v označbi etaže hiše, v kateri je obravnavano stanovanje. Za takšno napako ob dejstvu, da je med strankama nesporno, za katero stanovanje gre, ni potrebno izpeljati nobenega posebnega postopka za uskladitev navedb iz pogodbe z dejanskim stanjem. Ko gre za sodno odpovedovanje pogodbe iz krivdnih razlogov, ne gre le za uveljavljanje lastnikove pravice iz nje, marveč zlasti iz zakona, ki med krivdnimi razlogi za odpoved najemne pogodbe navaja tudi primer, če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine (3. alinea prvega odstavka 53. člena SZ). Spričo povedanega tako tudi ne gre za to, da bi bil zahtevek postavljen v nasprotju z listinskimi dokazi niti da bi bila takšna kršitev podana v ugoditveni sodni odločbi.

Če je tožena stranka prepričana, da za stanovanje v pritličju, ki ga, kot je bilo ugotovljeno, zaseda, ni sklenjena najemna pogodba in če bi to držalo, bi se pač morala sprijazniti s tem, da zaseda stanovanje brez pravnega naslova in bi se morala potemtakem izseliti iz tega razloga (58. člen SZ).

Očitane procesne kršitve torej ni, ni pa tudi kršitve postopka, na kakršno mora paziti revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (10. točka drugega odstavka 354. člena ZPP). Ob uradnem preizkusu (386. člen ZPP) je sodišče tudi ugotovilo, da je v izpodbijani sodbi materialno pravo pravilno uporabljeno. Revizijo je zato zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Tožena stranka revizijskih stroškov ni priglasila, odgovor tožeče stranke na revizijo pa ni v ničemer prispeval k odločitvi o njej, zato stroškov v zvezi s njim ni mogoče šteti kot potrebnih pravdnih stroškov v smislu prvega odstavka 155. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.