Sodba II Ips 621/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-03-28

odpoved najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - samska ležišča

Zaveza M., da je bilo najemno razmerje vezano na delovno razmerje pri njem, je prešla na novega lastnika stanovanja. Tožeča stranka bi bila upravičena zahtevati izselitev tožencev zaradi nepodpisane najemne pogodbe le v primeru, če bi jima ponudena pogodba zagotavljala enak položaj, kot sta ga imela pred prodajo stanovanja.

Zahtevi za varstvo zakonitosti se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se spremeni tako, da se pritožba tožeče stranke zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da mora tožena stranka v 15 dneh izprazniti stanovanje v N. G., v VI. nadstropju s pripadajočo kletjo in ga izročiti tožeči stranki. Pritožbi tožeče stranke proti tej sodbi je sodišče druge stopnje ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo in naložilo toženi stranki povračilo pravdnih stroškov v znesku 12.800,00 SIT.

Državno tožilstvo Republike Slovenije je vložilo proti sodbi sodišča druge stopnje zahtevo za varstvo zakonitosti zaradi zmotne uporabe materialnega prava in sicer 58. člen Stanovanjskega zakona ter neuporabe 1. točke 1. odstavka 40. člena v povezavi z 2. odstavkom 39. člena ter 7. odstavkom 53. člena, vse v povezavi z 21. členom Stanovanjskega zakona. V obrazložitvi zahteve za varstvo zakonitosti se navaja, da bi prejšnji lastnik stanovanja M. N. G., kolikor stanovanja ne bi prodalo tožeči stranki, moralo skleniti s tožencema najemno pogodbo za določen čas in sicer za obdobje trajanja delovnega razmerja pri njem, oziroma najemno pogodbo za nedoločen čas, ki bi jo lahko odpovedalo v primeru prenehanja delovnega razmerja. Ta zaveza je prešla tudi na novega lastnika - tožečo stranko. Izraz "za določen čas" je nujno vezan na čas, ko sta toženca v delovnem razmerju pri M. N.G. Državni tožilec Republike Slovenije predlaga, da vrhovno sodišče zahtevi za varstvo zakonitosti ugodi in sodbo sodišča druge stopnje tako spremeni, da pritožbo tožeče stranke zavrne kot neutemeljeno ter potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Zahteva za varstvo zakonitosti je bila vročena obema strankama, ki nanjo nista odgovorili.

Zahteva za varstvo zakonitosti je utemeljena.

Po dejanskih ugotovitvah sodišča prve stopnje, s katerimi se strinja tudi sodišče druge stopnje, je M. N. G. s kupoprodajno pogodbo z dne 11.2.1992 prodalo tožeči stranki 141 stanovanj, med katerimi je tudi sporno stanovanje v N. G., 11. V specifikaciji stanovanj je omenjeno stanovanje zasedeno z delavci M. M. je dodelilo tožencema kot svojima delavcema s sklepoma svojih organov v letu 1978 in 1979 ležišči v spornem stanovanju. Toženca na tej podlagi nista mogla postati imetnika stanovanjske pravice. Tedaj veljavni Zakon o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 10/76) ter poznejši Zakon o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84) sta urejala pravna razmerja, ki so se nanašala na stanovanja. Oba zakona sta pojem stanovanja opredelila in imela tudi posebno določbo, da prostori v samskih domovih niso stanovanja. Položaj tožencev, katerima je delodajalec dodelil ležišče v istem stanovanju, je primerljiv s položajem delavcev, katerim so dodeljene samske sobe. Uporaba sobe oziroma ležišča proti plačilu, ki jo je nudil delodajalec delavcu v času obstoja delovnega razmerja, je imela elemente pogodbenega razmerja o zakupu, ki je urejeno v Zakonu o obligacijskih razmerjih (ZOR). Odtujitev stvari, ki je bila pred tem izročena drugemu v zakup, ima po 591. členu tega zakona za posledico, da stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca. Zato ne more zahtevati od zakupnika izročitve stvari pred potekom časa, za katerega je bil zakup dogovorjen. Omenjena določba je prišla do izraza tudi pri urejanju stanovanjskih najemnih razmerij v 21. členu Stanovanjskega zakona, ki ga omenja zahteva za varstvo zakonitosti. Tožeča stranka je zahtevala od tožencev izpraznitev stanovanja iz razloga, ker zaradi nepodpisane najemne pogodbe za določen čas zasedata stanovanje nezakonito. Sodišče prve stopnje je štelo, da za izpraznitveni zahtevek ni pravne podlage, ker bi lahko tožeča stranka predlagala le sklenitev najemne pogodbe za čas, dokler sta toženca zaposlena pri lastninskem predniku tožeče stranke. Sodišče druge stopnje je zahtevku ugodilo po 58. členu Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91), ker je menilo, da razmerje tožencev do lastninskega prednika tožeče stranke nima vpliva na pravno razmerje med tožečo in toženo stranko. Pritrditi je treba zahtevi za varstvo zakonitosti, da je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo materialno pravo. Zaveza M., da je bilo najemno razmerje vezano na delovno razmerje pri njem, je prešla na novega lastnika stanovanja. Tožeča stranka bi bila upravičena zahtevati izselitev tožencev zaradi nepodpisane najemne pogodbe le v primeru, če bi jima ponudena pogodba zagotavljala enak položaj, kot sta ga imela pred prodajo stanovanja. Take pogodbe pa tožeča stranka ni ponudila v podpis, saj je čas najemnega razmerja omejila na določen datum 30.9.1993. Pri takem položaju pa ni mogoče šteti, da so pri tožencih pogoji za izpraznitveni zahtevek po 58. členu Stanovanjskega zakona. Ker je sodišče druge stopnje pri odločanju o pritožbi tožeče stranke zmotno uporabilo to zakonsko določbo, je vrhovno sodišče izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Sodišče prve stopnje je glede utemeljenosti izpraznitvenega zahtevka zavzelo pravilno stališče, čeprav ni citiralo vseh predpisov.

V zahtevi za varstvo zakonitosti citirane nadaljnje kršitve materialnega prava, ki se nanašajo na neuporabo določb Stanovanjskega zakona o službenih stanovanjih (1. točka 1. odstavka 40. člena in 7. odstavka 53. člena) niso podane, ker nobenemu od tožencev ni bilo dodeljeno službeno stanovanje.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.