Sodba III Ips 5/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-03-07

prenehanje najemnega razmerja - odstop - neplačevanje najemnine

Po drugi alinei 28. člena ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opozoril (izpolnjen mora biti samo ta pogoj, zakon ne zahteva še posebne odstopne izjave).

Sodišče prve stopnje je s sodbo obdržalo v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov zaradi neplačevanja najemnine. Z njim je toženi stranki naložilo, naj izprazni poslovne prostore, ki jih je imela v najemu od tožeče stranke najprej za določen čas, po preteku roka pa se je štelo, da je pogodba obnovljena za nedoločen čas.

Pritožbo tožene stranke, da ne gre za odstop od pogodbe ampak za odpoved, pri kateri bi moral biti odpovedni rok najmanj eno leto, in da je bil denacionalizacijski postopek za to nepremičnino končan ter tožeča stranka ni aktivno legitimirana, je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Ugotovilo je, da je dejansko šlo za odstop od pogodbe zaradi neplačevanja najemnine (po 28. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih), saj je bila tožena stranka več kot dva meseca v zamudi s plačilom najemnine in torej ni potrebno upoštevati enoletnega odpovednega roka. Aktivna legitimacija tožeče stranke pa je podana, saj gre za razmerje med pogodbenima strankama, ne glede na to, kdo je denacionalizacijski upravičenec.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je tožena stranka vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga, naj reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevek zoper njo zavrne, podrejeno pa da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v ponovno odločanje. Navaja, da ni šlo za odstop od pogodbe ampak za odpoved, kjer je odpovedni rok najmanj eno leto. Zamuda pri plačilu najemnine zato ni pomembna. Poleg tega je denacionalizacijski postopek za to stavbo končan in tožeča stranka ni več aktivno legitimirana.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil in tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odst. 390. člena Zakona o pravdnem postopku).

Sodišče je vezano na dejansko stanje, ki je bilo ugotovljeno v postopku pred sodiščema prve in druge stopnje. Tako je bilo ugotovljeno, da je tožena stranka - revident marca 1991 prenehala plačevati najemnino za poslovni prostor. Tožeča stranka ji je zato poslala opomin, ki ga je tožena stranka prejela 25.7.1991. Tožena stranka je najemnino za nazaj skupaj z zamudnimi obrestmi plačala 4.10.1991. Denacionalizacijski postopek glede spornega poslovnega prostora do zaključka spora še ni bil končan.

Po drugi alinei 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS št. 18/74, 34/88 v nadaljevanju ZPSPP) lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Ugotovljeno je bilo, da po opominu, ki ga je prejel 25.7.1991, revident do 4.10.1991, torej več kot dva meseca, ni plačal najemnine. S tem je bil izpolnjen pogoj iz druge alinee 28. člena ZPSPP.

Tožeča stranka pri uporabi izrazov sicer res ni bila precizna. Vendar pa je za odločitev bistveno, da je zahtevala izpraznitev poslovnih prostorov zaradi neplačevanja najemnine.

Ker mora biti za izpraznitev poslovnega prostora zaradi odstopa od pogodbe zaradi neplačevanja najemnine izpolnjen sam pogoj iz druge alinee 28. člena ZPPSP (zakon ne zahteva še posebne odstopne izjave), omenjeni pogoj pa je bil izpolnjen, mora toženec sporni poslovni prostor izprazniti.

Na samo najemno razmerje potek denacionalizacijskega postopka nima vpliva. O tem je razloge navedlo že pritožbeno sodišče. Ne glede na to pa revizijsko sodišče opozarja na ugotovitev sodišča prve stopnje, da denacionalizacijski postopek še ni končan. Drugačna revizijska trditev je novota, ki v revizijskem postopku ni upoštevna (3. odst. 385. člena ZPP).

Glede na navedeno in ker tudi ni tistih revizijskih razlogov, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. člen Zakona o pravdnem postopku), je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (386. člen Zakona o pravdnem postopku).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.