Sodba U 1454/94-6
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-12-05

denacionalizacija stanovanjskih in poslovnih stavb - položaj najemnika v postopku denacionalizacije

Z določitvijo najemnine za poslovni prostor, ki se bivšemu lastniku vrača v last, je bilo odločeno o premoženjski pravici najemnika, zato v tem obsegu ima položaj stranke.

Tožbi se ugodi in se odločba Ministrstva za okolje in prostor z dne 8.9.1994 odpravi.

Z odločbo Sekretariata za okolje in prostor Občine z dne 22.12.1993 je med drugim odločeno, da je Občina dolžna vrniti v last upravičenke pok. F.G. objekt s pripadajočim zemljiščem parc. št. 201/2, vl. št. 1598 (1. točka izreka). I.K. (tožnik) in D.B. pa imata pravico v tem objektu opravljati dejavnost v skladu s sklenjeno najemno pogodbo z dne 14.9.1987 in aneksom k pogodbi z dne 15.1.1988 do 1.2.1998 proti plačilu mesečne najemnine v višini 750 DM (2. točka izreka). Z izpodbijano odločbo je tožena stranka zavrgla pritožbo tožnika. V obrazložitvi odločbe navaja, da se v denacionalizacijskem postopku ne odloča o pravicah iz najemnega razmerja, zato tožeči strank kot najemniku obravnavane nepremičnine v tem postopku ne gre položaj stranke (2. odstavek 29., v zvezi s 30. členom zakona o denacionalizaciji - ZDen, Uradni list RS, št. 27/91 in 31/93). Ugovor bistvenega povečanja vrednosti nepremičnine lahko uveljavlja le denacionalizacijski zavezanec in ne najemnik (25. člen cit. zakona). V primeru spora o investicijskih vlaganjih ima tožnik možnost uveljavljati svoje pravice s tožbo pri pristojnem sodišču.

Tožeča stranka v tožbi navaja, da v načelu tožena stranka pravilno ugotavlja, da ugovor bistvenega povečanja vrednosti nepremičnine lahko uveljavlja denacionalizacijski zavezanec in ne najemnik, ki ni stranka v tem postopku. Vendar je tožena stranka spregledala, da je organ prve stopnje v 2. točki izreka odločal o tožnikovi premoženjski zadevi, s tem ko je določil najemnino. Tako je tožniku priznal položaj stranke, zato ima v tem obsegu pravico do pritožbe. Organ prve stopnje je tožniku določil najemnino na podlagi cenitve sodne cenilke, ki je ocenila vrednost nacionaliziranega premoženja v času podržavljenja na 67.183 DEM, sedanjo vrednost pa na 111.394 DEM. To je obrazložil z naslednjim: "tako bosta najemnika do izteka pogodbenega roka z nižjo najemnino, kot bi jo sicer morala plačevati, pridobila nazaj del vloženih sredstev." Vrednost poslovnega objekta je še bistveno večja in gre dejansko za razliko za okrog 210.000 DEM in je tako bivšemu lastniku podarjeno premoženje na račun tožnika. Zahtevek iz naslova investicijskih vlaganj tožnik res lahko uveljavlja s tožbo, vendar se glede na sporno odločitev boji, da bi le-ta imela prejudicialni značaj. Predlaga, da sodišče tožbi ugodi in odpravi izpodbijano odločbo.

V odgovoru na tožbo se tožena stranka sklicuje na razloge izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče neutemeljeno tožbo zavrne.

Prizadeta stranka M.G. v odgovoru na tožbo poudarja, da se poslovni prostor vrača samo v last in ne tudi v posest, zato se ne posega v obstoječe najemno razmerje. Sporna odločba ne more vplivati na odločitev v morebitni pravdi zaradi investicijskih vlaganj, saj gre za dva ločena postopka. Predlaga, da sodišče neutemeljeno tožbo zavrne.

V obravnavani zadevi gre za denacionalizacijo poslovnega prostora nepremičnine, nacionalizirane pok. F.G., ki je bila oddana v najem tožniku in D.B. Navedene dejanske okoliščine niso sporne, sporno je le ali ima tožnik kot najemnik položaj stranke v tem postopku. Tožena stranka sicer pravilno ugotavlja, da vrnitev nacionaliziranih nepremičnin samo v last ne vpliva na najemno razmerje, ter da o eventuelnem sporu glede investicijskih vlaganj najemnika z najemodajalcem odloča sodišče, zato praviloma najemnikom v denacionalizacijskem postopku ne gre položaj stranke (24. in 2. odstavek 29. člena ZDen). Toda vse to velja le, če z odločbo o denacionalizaciji ni poseženo v pravice najemnika, kar pomeni, da organ pri odločanju upošteva določbe 24. in 29. člena zakona. V obravnavani zadevi pa je tudi po mnenju sodišča z odločbo prve stopnje v 2. točki izreka z določitvijo najemnine odločeno o tožnikovi premoženjski pravici oziroma obveznosti in to o pravici, katero stranki uredita s pisno pogodbo. Zato tožniku zaradi odločitve v 2. točki izreka odločbe 1. stopnje gre položaj stranke v tem obsegu. Zato tožena stranka ni imela podlage za zavrženje tožnikove pritožbe iz razloga pomanjkanja aktivne legitimacije glede 2. točke izreka odločbe prve stopnje. Tožena stranka je vezana na navedeno pravno mnenje sodišča (62. člen zakona o upravnih sporih - ZUS).

Iz navedenih razlogov je izpodbijana odločba nezakonita, zato je sodišče tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo odpravilo na podlagi 2. odstavka 42. člena ZUS, katerega je skladno s 1. odstavkom 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvinosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I) smiselno uporabilo kot predpis Republike Slovenije.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.