Sodba U 319/94-9
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-08-29

denacionalizacija stanovanjskih in poslovnih prostorov - najemnik poslovnega prostora

V denacionalizacijskem postopku najemnik poslovnega prostora ne more uveljaviti položaja stranke v postopku iz naslova vlaganj v poslovni prostor, ker lahko tak ugovor uspešno uveljavlja le denacionalizacijski zavezanec, ne pa tudi najemnik, kateremu gredo le pravice in obveznosti iz najemnega razmerja. Ker vrnitev podržavljenih nepremičnin ne vpliva na obstoječa najemna razmerja (24. člen ZDen) in se nepremičnine, glede katerih obstoji najemno razmerje, po določbi 2. odstavka 29. člena ZDen vračajo z vzpostavitvijo lastninske pravice na nepremičninah, ne pa tudi v posest, se ne posega v obstoječe najemno razmerje, zato najemnik ni stranka v denacionalizacijskem postopku po 60. členu ZDen.

Z izpodbijano odločbo je tožena stranka zavrgla tožnikovo pritožbo zoper delno odločbo Sekretariata za urejanje prostora občine z dne 18.06.1993, s katero je ta med drugim za nepremičnino s parc.št. 33 pod vl.št. 45, ki je vpisana kot družbena lastnina v upravljanju občine in predstavlja 68/100 celotne nepremičnine, odločil, da se vzpostavi lastninska pravica v korist J.G. kot upravičenca do nacionalizacije. V obrazložitvi izpodbijane odločbe tožena stranka ugotavlja, da ta del nepremičnine v naravi predstavlja poslovni prostor v zgradbi, ki ga ima tožnik v najemu, zato pritožba ni vložena po upravičeni osebi. Tožnik je sporni poslovni prostor dobil v najem od občine na podlagi najemne pogodbe z dne 24.04.1987. Na podlagi 60. člena zakona o denacionalizaciji (ZDen) in 49. člena zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP) tožnika ni možno šteti za stranko v postopku, ker je to lahko le upravičenec, njegov pravni naslednik in zavezanec oziroma druga pravna ali fizična oseba, ki ima za varstvo svojih pravic ali pravnih koristi pravico udeleževati se postopka. Tožnik ne more izkazati določenega razmerja do stvari, o kateri se je odločalo v postopku denacionalizacije, ker gre pri najemu za civilnopravno razmerje ter pravice in obveznosti iz najemnega razmerja, ki se smiselno po 29. členu v zvezi s 30. členom ZDen urejajo v skladu z zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/84) in z zakonom o obligacijskih razmerjih, zato bo tožnik lahko pravice iz naslova vlaganj v poslovni prostor urejal pri pristojnem sodišču, če se ne bo sporazumel z najemodajalcem. Morebitni tožnikovi zahtevki ne morejo biti ovira za vrnitev poslovnega prostora upravičencu, ker najemna in njim podobna razmerja niso varovana (24. člen ZDen), kar je prvostopni organ pri svoji odločitvi tudi upošteval, ko je v korist upravičenca vzpostavil lastninsko pravico, ni pa mu poslovnega prostora vrnil tudi v neposredno posest (29. v zvezi s 30. členom ZDen). Tožnik v skladu s 137. členom ZUP ni predložil dokazov za svoje navedbe, da se je vrednost nepremičnine po podržavljenju bistveno povečala, ker predložena cenitev ni izdelana v skladu s kriteriji 44. člena ZDen. Povečanje vrednosti ni bistveno in dejansko stanje v naravi potrjujejo tudi priložene fotografije na listi št. 45 in 46; da je stanje tako kot ga izkazujejo fotografije pa je tožena stranka ugotovila z ogledom na kraju samem. Ker tožnikove pritožbe ni zavrgel že organ prve stopnje in je tožena stranka ugotovila, da jo je vložila neupravičena oseba, jo je zavrgla na podlagi 1. odstavka 239. člena ZUP.

V tožbi se tožnik sklicuje na pritožbo, v kateri je uveljavljal, da ima na spornem objektu pravico skoraj podobno lastninski pravici, in navaja, da je pritožbo vložil kot zainteresirani najemnik poslovnega prostora, saj je z občino sklenil najemno pogodbo za obdobje do rušenja objektov, zato je urejal nepremičnino tako kot da bo do konca v njegovih rokah in bistveno povečal njeno vrednost. Za adaptacijo in izvedbo del je kot upravičenec prejel celo določena dovoljenja, saj se ga je smatralo kot uporabnika nepremičnin, dokler bodo stale. Tožena stranka pa je njegovo pritožbo zavrgla iz formalnih razlogov, zato je vsebina te tožbe ta formalna napaka, šele po dopustnosti pritožbe pa se bo mogoče pogovarjati o vsebini odločitve, do katere zaradi zavrženja ni prišlo in je tudi hudo sporna. Tožnik določila ZDen razume tako, da so stranke v postopku tiste, ki so vključene že po logiki zahtevkov, torej zavezanec in upravičenec, zakon pa daje status strank tudi "drugim pravnim ali fizičnim osebam, ki imajo za varstvo svojih pravic ali pravnih koristi pravico udeleževati se postopka". Izpodbijana odločba ne pove, kdo bi lahko bile fizične ali pravne osebe, ki se omenjajo in bi imele pravico udeležbe v postopku, če že ne priznava te pravice prav tožniku, ki je od odločitve tudi življenjsko odvisen, saj v prostorih opravlja svojo dejavnost. Delno pa je z izvedbo del pridobil originarno pravico za čas do rušenja celotnega kompleksa. Tožena stranka ne bi smela zavreči pritožbe in bi morala dopustiti tožniku aktivno udeležbo v postopku kot prizadeti stranki, ki je izkazala svoj interes. Ker je bil tožnik nezakonito izločen, je posledično nezakonita tudi odločitev v upravnem postopku tako na prvi kot na drugi stopnji. Tožena stranka bi bila morala pritožbi ugoditi ter odpraviti odločbo prve stopnje in zadevo vrniti v ponovni postopek in odločanje z dopustitvijo korektne udeležbe tožnika kot prizadete stranke v postopku z možnostjo, da pove svoje stališče in predlaga svoje dokaze. Zato predlaga, da sodišče odpravi izpodbijano odločbo.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka tožbene trditve in se sklicuje na obrazložitev izpodbijane odločbe, pri kateri vztraja ter predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Denacionalizacijski upravičenec kot prizadeta stranka v tem upravnem sporu zavrača tožnikov zahtevek in navaja, da zaradi neplačevanja najemnine občini že tečejo sodni postopki proti tožniku, ki tudi njemu ne plačuje najemnine in uveljavlja pravice na nepremičnini, ki mu ne gredo. Tožniku kot najemniku oporeka pravico do vložitve tožbe in predlaga sodišču, da jo zavrže.

V navedeni zadevi je sporno, ali ima tožnik kot najemnik predmetnega poslovnega prostora po najemni pogodbi z občino položaj stranke v denacionalizacijskem postopku, v katerem je bil poslovni prostor kot družbena lastnina v upravljanju občine vrnjen upravičencu v last. Obstoja najemne pogodbe tožnik ne izpodbija. Res je sicer, da ZDen v 60. členu določa, da ima v denacionalizacijskem postopku položaj stranke tudi pravna ali fizična oseba, ki ima za varstvo svojih pravic ali pravnih koristi pravico udeleževati se postopka. Tožnik svojo korist utemeljuje z vlaganji v predmetni poslovni prostor v dvoriščnem traktu dela hiše v izmeri 129,70 m2 po najemni pogodbi (sklenjeni do rušenja objekta), toda tak ugovor lahko uspešno uveljavlja le denacionalizacijski zavezanec, ne pa tudi najemnik, kateremu gredo le pravice in obveznosti iz najemnega razmerja. Vrnitev podržavljenih nepremičnin namreč ne vpliva na obstoječa najemna razmerja (24. člen ZDen). Nepremičnine, glede katerih obstoji najemno razmerje, se po določbi 2. odstavka 29. člena ZDen vračajo z vzpostavitvijo lastninske pravice na nepremičninah in se ne vračajo tudi v posest. Z vrnitvijo nacionalizirane nepremičnine samo v last se ne posega v obstoječe najemno razmerje, zato najemnik ni stranka v denacionalizacijskem postopku. Ker je bil tudi v obravnavani zadevi predmetni del nepremičnine vrnjen samo v last in se tako v denacionalizacijskem postopku ni odločalo o nobeni pravici ali pravni koristi tožnika, tožniku ne gre položaj stranke v postopku. Tožena stranka je sicer v dopolnitvi postopka, iz katerega ni razvidna udeležba tožnika, ugotavljala, ali je pritožbo vložila upravičena oseba in nato pritožbo zavrgla, vendar to ni vplivalo na pravilnost njene odločitve. Zato tožbeni ugovori niso utemeljeni.

Iz navedenih razlogov je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi 2. odstavka 42. člena zakona o upravnih sporih (ZUS). Določbe ZUP in ZUS je sodišče smiselno uporabilo kot določbe predpisov Republike Slovenije v skladu z določbo 1. odstavka 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I in 45/I/94).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.