Sodba II Ips 882/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-07-11

predmet in nastanek najemnega razmerja - prenehanje najemnega razmerja - sporazumno prenehanje - odpoved najemne pogodbe - prenehanje pogodbe za določen čas - konkludentna ravnanja - odločbe sodišča druge stopnje o pritožbi - sprememba sodbe

Vprašanje, ali je neko ravnanje mogoče šteti kot konkludentno pravnoposlovno ravnanje, ali ne, je delno pravno, delno pa dejansko vprašanje. Dejstvo, da je tožnik brez pripomb prevzel ključe izpraznjenega poslovnega prostora, je sodišče druge stopnje v povezavi z "odpovedjo" najemnega razmerja s strani tožene stranke, ki ga je tožnik prejel 31.3.1992, z njim pa bil nesporno seznanjen po telefonu še pred prevzemom ključev, drugače ovrednotilo kot sodišče prve stopnje. To je na podlagi 3. in 4. točke 373. člena ZPP smelo storiti.

Za sporazumno prenehanje najemnega razmerja pa posebna obličnost ni predpisana (23. člen ZPSPP). Sodišče druge stopnje zato ni kršilo materialnega prava (tudi zakona o obligacijskih razmerjih ne), ko je presojalo, ali je najemno razmerje lahko prenehalo s konkludentnimi ravnanji pravdnih (pogodbenih) strank.

Če bi tožnik želel uveljaviti domnevo iz 27. člena ZPSPP, bi tudi po mnenju revizijskega sodišča moral ukrepati takoj oziroma najpozneje potem, ko je sprejel ključe od nasprotne stranke. Ukrepati tako, da bi se skliceval na 27. člen ZPSPP in od tožene stranke zahteval plačilo najemnine za vtoževano obdobje.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 4.200 DEM z zamudnimi obrestmi v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila ter ji povrniti njene pravdne stroške v znesku 57.628,00 SIT. Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi tožene stranke in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek na plačilo 4.200 DEM s pripadki zavrnilo, v izreku o stroških pa tako, da je tožeči stranki naložilo povrnitev stroškov postopka tožene stranke v znesku 83.579,00 SIT. Tožeči stranki je še naložilo, da mora toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 17.780,00 SIT.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožeča stranka zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji trdi, da je sodišče druge stopnje brez obravnave spremenilo dejansko stanje, kakršno je bilo ugotovljeno na prvi stopnji. S tem je kršilo 373. člen ZPP. Izpodbijana odločitev pa je nezakonita tudi zaradi nespoštovanja načela neposrednosti. Na prvi stopnji je bilo namreč dokazano, da tožnik ni nikoli privolil v sporazumno prenehanje najemne pogodbe. Sprejem ključev je odraz tožnikovega skrbnega, vestnega, doslednega in odgovornega ravnanja v tej zadevi (kot dipl. pravnika s pravosodnim izpitom). Zato prevzem ključev ne more vplivati na usodo najemnega razmerja. Sicer pa mu je ključe prinesla M. M., ki ni imela pooblastil za sklepanje ali prenehanje najemne pogodbe. Ključe je tožnik kot dober gospodar moral sprejeti in v enakem prepričanju tudi ni imel nič proti, da toženka odmontira neonsko luč v najetih prostorih. Odklonil pa je, da bi se montaža luči kompenzirala z najemnino. Tožnikova izpovedba v tem postopku je vedno enaka, medtem ko jo je tožena stranka večkrat spreminjala. Tožnik nadalje trdi, da je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo materialno pravo. Najemna pogodba je bila na podlagi 27. člena zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih obnovljena za nedoločen čas. Navedeni zakon je zelo strog glede obličnosti. V 12. členu izrecno določa, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki, ker sicer ni veljavna. Analogno temu velja tudi za prenehanje najemne pogodbe. Potreben je pisni sporazum ali sodna odpoved (26. člen). Konkludentna ravnanja ne zadoščajo. Da pa v konkretnem primeru razmerje ni moglo sporazumno prenehati, izhaja tudi iz dejstva, da je najemno pogodbo sklenila direktorica tožene stranke. V sporazum o prenehanju najema pa naj bi s konkludentnim ravnanjem privolila M. M.. Sodišče druge stopnje je tako nepravilno uporabilo tudi določbe ZOR. Zato tožnik predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano drugostopno sodbo spremeni tako, da pritožbo tožene stranke zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, podrejeno pa, da razveljavi sodbo sodišča druge stopnje in vrne zadevo istemu sodišču v ponovno sojenje.

Revizija je bila vročena tedanjemu Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

Sodišče druge stopnje ni kršilo 373. člena ZPP. Vprašanje, ali je neko ravnanje mogoče šteti kot konkludentno pravnoposlovno ravnanje, ali ne, je delno pravno, delno pa dejansko vprašanje. Dejstvo, da je tožnik brez pripomb prevzel ključe izpraznjenega poslovnega prostora, je sodišče druge stopnje v povezavi z "odpovedjo" najemnega razmerja s strani tožene stranke, ki ga je tožnik prejel 31.3.1992, z njim pa bil nesporno seznanjen po telefonu še pred prevzemom ključev, drugače ovrednotilo kot sodišče prve stopnje. To je na podlagi 3. in 4. točke 373. člena ZPP smelo storiti. Obe dejstvi sta med strankama nesporni in zato sodišče druge stopnje tudi ni kršilo načela neposrednosti. Sodišče druge stopnje pa tudi ni zmotno uporabilo materialnega prava. Prav ima sicer tožeča stranka, da je najemna pogodba oblična pogodba. V 2. odstavku 12. člena zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP, Ur.l. SRS, št. 18/74 in 34/88) je določeno, da mora biti sklenjena v pisni obliki. Res je tudi, da je obličnost potrebna za prenehanje najemne pogodbe z odpovedjo. Odpoved mora biti sodna (1. odstavek 26. člena ZPSPP). Za sporazumno prenehanje najemnega razmerja pa posebna obličnost ni predpisana (23. člen ZPSPP). Sodišče druge stopnje zato ni kršilo materialnega prava (tudi zakona o obligacijskih razmerjih ne), ko je presojalo, ali je najemno razmerje lahko prenehalo s konkludentnimi ravnanji pravdnih (pogodbenih) strank.

Med strankama ni bilo sporno, da sta se v začetku leta 1992 dogovarjali o najemnem razmerju za to leto. Da aneksa (ki je vsebinsko nova pogodba za določen čas) nista sklenili, ni sporno. Sporno tudi ni, da je bil najeti prostor izpraznjen in da je tožena stranka tožniku izročila ključe po tem, ko ga je pisno seznanila (po svoji direktorici K. M. in ne M. M.), da bo najemno razmerje prenehalo z 31.3.1992. Ugotovljeno je nadalje bilo, da tožnik ob sprejemu ključev od M. M. (ki je vodila poslovanje v Novi Gorici) ni reagiral z zahtevkom na plačilo najemnine za leto 1992 (kot je to veljalo za leto 1991) temveč je, kot je sam navedel že v tožbi, šele 25.11.1992 pozval toženo stranko (preko pooblaščenke), naj mu plača najemnino za obdobje do 31.3.1993.

Če bi tožnik želel uveljaviti domnevo iz 27. člena ZPSPP, bi tudi po mnenju revizijskega sodišča moral ukrepati takoj oziroma najpozneje potem, ko je sprejel ključe od nasprotne stranke. Ukrepati tako, da bi se skliceval na 27. člen ZPSPP in od tožene stranke zahteval plačilo najemnine za vtoževano obdobje. Ker tako ni ravnal, je tožena stranka utemeljeno sklepala, da je po pisni "odpovedi", izpraznitvi prostora in vrnitvi ključev, najemno razmerje prenehalo z 31.3.1992. Sodišče druge stopnje je zato pravilno presodilo, da je prišlo do sporazumnega prenehanja najemnega razmerja. Molka v takšni dejanski situaciji ni mogoče šteti v prid tožniku (še posebej, če je, kot sam trdi, strokovnjak). Ne gre prezreti tudi dejstva, da sta se stranki dogovarjali v času, ko sta se prejšnja leta dogovarjali za sklenitev aneksa (tožnik je izpovedal, da so se ti dogovori ponavadi končali v mesecu marcu - l. št. 49 spisa). Odločitev, da tožena stranka tožniku ni dolžna plačati najemnine za obdobje od 1.4.1992 do 31.3.1993, je zato materialnopravno pravilna.

Ker revizijsko sodišče tudi ni ugotovilo nobene kršitve, na katero mora paziti po uradni dolžnosti (10. točka 2. odstavka 354. člena ZPP), je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP  - člen 12, 23, 27

Zakon o pravdnem postopku (1977) - ZPP-77  - člen 373, 373/3, 373/4

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.