Sodba II Ips 846/93
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1995-02-23

privatizacija stanovanj - dolžnost prodaje stanovanja

Nezakonita uporaba stanovanja po 58. členu SZ ne nastane z odklonitvijo sklenitve najemne pogodbe, če je imetnik zahteval takojšen odkup stanovanja.

Nezakonito bi toženec stanovanje začel uporabljati šele tedaj, ko bi bil njegov zahtevek na sklenitev kupoprodajne pogodbe pravnomočno zavrnjen, pa nato, kljub pozivu tožeče stranke, najemne pogodbe ne bi hotel skleniti.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke F.Č. in toženi stranki K. naložilo, da mora tožniku prodati stanovanje v visokem pritličju hiše v skupni površini 52,95 m2 proti plačilu kupnine v znesku 297.915,00 SIT. Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek K., s katerim je ta stranka zahtevala od F.Č., da izprazni navedeno stanovanje. Sodišče druge stopnje je delno ugodilo pritožbi tožene stranke in prisojeno kupnino zvišalo na znesek 463.196,00 SIT. V preostalem delu pa je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in v izpodbijanem a nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožena (tožeča) stranka zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 13. točke 2. odstavka 354. člena ZPP in zmotne uporabe materialnega prava. Sodišče je po njenem mnenju zmotno uporabilo materialno pravo, ko ni upoštevalo dogovora med pravdnima strankama o zamenjavi stanovanj. Dogovor je bil sklenjen, zato bi ga sodišče moralo presojati po splošnih določbah ZOR. Zmotno je bil nadalje uporabljen 129. člen SZ. Tožena stranka je že pred uveljavitvijo SZ sprožila postopek za spremembo namembnosti spornega stanovanja. Ob pravilni uporabi te določbe SZ bi sodišče moralo zahtevo za odkup zavrniti, saj je sprememba namembnosti le ena od faz celovite prenove stavbe. Napadena sodba o postopku celovite prenove sploh nima razlogov, razlogi v zvezi s spremembo namembnosti pa so materialnopravno zmotni. Sodba nadalje nima razlogov o nesorazmerni škodi, ki bo toženi stranki s prodajo nastala. Končno sodišče napačno ugotavlja, da je F.Č. upravičeno odklonil sklenitev najemne pogodbe. Najemno pogodbo bi moral skleniti vse dokler ne bi bilo o zadevi razsojeno. Ker je ni sklenil, stanovanje uporablja nezakonito in je izpraznitveni zahtevek utemeljen. Revident predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo tako spremeni, da zahtevek na sklenitev pogodbe zavrne, ugodi pa tožbenemu zahtevku na izpraznitev stanovanja ter toženi (tožeči) stranki povrne vse pravdne stroške.

Revizija je bila vročena tedanjemu Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena ZPP).

Revizijsko sodišče ugotavlja, da sodišči prve in druge stopnje nista storili očitane kršitve določb pravdnega postopka in tudi nista zmotno uporabili materialnega prava.

Tožena stranka v reviziji protispisno trdi, da je s tožečo stranko sklenila menjalno pogodbo. Ta trditev je nova in kot takšna na revizijski stopnji nedopustna. V postopku je bilo ugotovljeno, da sta se stranki pogovarjali o zamenjavi, ne pa, da sta pogodbo že sklenili. Da je tako, izhaja iz lastnih ravnanj in trditev tožene stranke, saj je v odgovoru na tožbo tožniku priznavala status imetnika stanovanjske pravice na spornem stanovanju, poleg tega pa ga je tudi pozvala (dopis z dne 25.11.1991) na sklenitev najemne pogodbe za to in ne za kakšno drugo stanovanje. Ugotovitev sodišča druge stopnje (str. 4), da pogovori o zamenjavi niso pomembni, je zato materialnopravno pravilna. Revizijsko sodišče le pripominja, da je tožena stranka kot dokaz predložila menjalno pogodbo z dne 12.3.1991, vendar sta to pogodbo sklenili ona in Občina, ne pa tožnik.

Protispisna in nova je nadalje revizijska trditev, da je tožena stranka že pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94) sprožila postopek celovite prenove in preureditve stavbe v poslovne prostore. Po lastnih trditvah v odgovoru na tožbo in dokazu, ki ga je predložila, je tožena stranka z dopisom dne 15.11.1991 (po uveljavitvi SZĐ) zahtevala le spremembo spornega stanovanja v poslovni prostor. Ko je sodišče ugotovilo, da ne teče postopek celovite prenove, ki ga predvideva 129. člen SZ, ni imelo nobene podlage v SZ, da bi prodajo odklonilo. Razlaga tožene stranke o poteku postopkov v zvezi s celovito prenovo za odločitev ni pomembna, ker je v konkretnem primeru ni bilo. Sodišče pa mora v sodbi navesti le tiste razloge, ki so za odločitev pravno odločilni (1. odstavek 375. člena ZPP). S tem ko je navedlo, da zaradi sproženega postopka za spremembo namembnosti stanovanja ni mogoče odkloniti prodaje po SZ, je odločitev ustrezno obrazložilo. Tako je odločitev materialnopravno in procesnopravno pravilna.

Napadena sodba ima nadalje dovolj razlogov tudi v delu, v katerem odgovarja na ugovor tožene stranke o škodi, ki naj bi ji s prodajo stanovanja nastala. Tožena stranka s tem posega na zakonodajno področje. Zakonodajalec se je odločil za prodajo stanovanj v družbeni lastnini pod pogoji, ki so navedeni v SZ v poglavju o privatizaciji. Ti pogoji obstojijo tudi v konkretnem primeru in zato tudi obveznost tožene stranke, da tožniku stanovanje proda.

Končno tožena stranka, tokrat v vlogi tožeče stranke, zmotno trdi, da je F.Č. v stanovanju nezakonito, ker z njo ni sklenil najemne pogodbe. Tožeča stranka ga je namreč dne 25.11.1991 pozvala k sklenitvi najemne pogodbe, toženec pa ji je 2.12.1991 (v roku, ki ga je sama postavilaĐ) odgovoril, da se je odločil za nakup stanovanja. Toženec ni bil dolžan skleniti najemne pogodbe "na zalogo", saj bi tožeča stranka z njim morala skleniti kupoprodajno pogodbo najpozneje v roku 30 dni. Ne gre prezreti tudi dejstva, da je bila tožba vložena pred potekom 6 mesecev iz 147. člena SZ. Kršitev SZ s strani tožeče stranke, ko je odklonila sklenitev prodajne pogodbe s tožencem, ne more imeti za posledico izgubo pravice, ki jo je toženec pridobil na podlagi 117. člena SZ. Nezakonito bi toženec stanovanje začel uporabljati šele tedaj, ko bi bil njegov zahtevek na sklenitev kupoprodajne pogodbe pravnomočno zavrnjen, pa nato, kljub pozivu tožeče stranke, najemne pogodbe ne bi hotel skleniti.

Glede na navedeno reviziji ni bilo mogoče ugoditi in jo je revizijsko sodišče, potem ko je ugotovilo, da tudi niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.