Sklep II Ips 716/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-04-03

lastninjenje in privatizacija stanovanj - določitev najemnika stanovanja po razvezi zakonske zveze - sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice

Zakonska zveza med tožnico in prvim tožencem je bila razvezana po uveljavitvi SZ. Zato je vprašanje, kateri od razvezanih zakoncev izpolnjuje pogoje za najemnika stanovanja (po 57.čl. SZ) in s tem tudi pogoje za priznanje statusa privatizacijskega upravičenca, v tem sporu predhodno vprašanje.

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na razveljavitev prodajne pogodbe z dne 31.8.1992, s katero je druga tožena stranka prodala prvemu tožencu stanovanje v V.in nadaljnji zahtevek, po katerem mora druga tožena stranka skleniti s tožnico prodajno pogodbo za isto stanovanje. Ugotovilo je, da je bila zakonska zveza med tožnico in prvim tožencem razvezana dne 21.2.1992, da sta toženi stranki sklenili prodajno pogodbo za sporno stanovanje dne 31.8.1992 in da je tožnica šele 18.10.1993 vložila predlog za določitev najemnice na spornem stanovanju. Štelo je, da sta bili zato toženi stranki upravičeni skleniti sporno pogodbo, saj 117. člen stanovanjskega zakona ( v nadaljnjem SZ) ne določa, da je treba upoštevati določbo 57.čl. istega zakona.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Glede na dejstvo, da tožnica ni začela postopka po 57.čl. SZ pred sklenitvijo sporne pogodbe, sta lahko toženi stranki neovirano sklenili med seboj sporno prodajno pogodbo. Tožnica ni imela stanovanjske pravice, zato ji ni pripadala pravica do odkupa stanovanja.

Proti tej sodbi vlaga tožeča stranka revizijo. Uveljavlja revizijske razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 13. tč. drugega odst. 354.čl. ZPP in zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je bilo stanovanje dodeljeno tožencu za potrebe družine in je zato imela enake pravice kot on. Po razvezi sta se tožnica in prvi toženec dogovarjala o tem, kdo bo postal najemnik stanovanja, nato pa je prišlo do sklenitve pogodbe brez vednosti tožnice. Sklicuje se na določbo 57.čl. SZ, ki omejuje avtonomijo strank pri sklepanju pogodb po 117.čl. SZ. Opisuje težak socialni položaj in navaja, da je bil ob razvezi mladoletni sin njej dodeljen v vzgojo in oskrbo, z njo pa živita tudi polnoletni hčeri. Predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi izpodbijani sodbi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Toženi stranki na revizijo nista odgovorili in tedanji Javni tožilec Republike Slovenije se o njej ni izjavil ( 390.čl. zakona o pravdnem postopku - v nadaljnjem ZPP).

Določbe SZ o privatizaciji stanovanj (117.čl. SZ in naslednji) so prisilne narave. Lastnik stanovanja do izteka roka za privatizacijo nima proste izbire, ali bo, komu bo in za kakšno ceno bo prodal stanovanje, ki je bilo lastninjeno in glede katerega ne veljajo izjeme od obveznosti privatizacije. Privatizacijski upravičenec je, kar zadeva možnost odkupa stanovanja, do izteka roka nasproti lastniku v močnejšem položaju, kakor pa je sicer. Če ne gre za privatizacijo, ima najemnik stanovanja predkupno pravico na stanovanju, ki mu je dano v najem (18.čl. SZ) in pravico izpodbijanja pogodbe, s katero mu je predkupna pravica prekršena (20.čl. SZ). Pravica do odkupa stanovanja po določbah o privatizaciji je sorodna predkupni pravici najemnika, a je od nje močnejša. Ker ima predkupni upravičenec pravico do izpodbojne tožbe, s katero obenem zahteva sklenitev pogodbe z njim (1. odst. 20.čl. SZ), in ker ima privatizacijski upravičenec pravico do tožbe na sklenitev pogodbe po določbah o privatizaciji (3. odst. 128.čl. SZ), je treba privatizacijskemu upravičencu ob kombinaciji sankcij iz 128. in 20.čl. SZ priznati aktivno legitimacijo za izpodbijanje privatizacijske prodajne pogodbe, sklenjene med lastnikom stanovanja in drugim kupcem. Iz tega izhaja tožničina aktivna legitimacija v tej pravdi.

Zakonska zveza med tožnico in prvim tožencem je bila razvezana po uveljavitvi SZ. Zato je vprašanje, kateri od razvezanih zakoncev izpolnjuje pogoje za najemnika stanovanja (po 57.čl. SZ) in s tem tudi pogoje za priznanje statusa privatizacijskega upravičenca, v tem sporu predhodno vprašanje. Tako pravno stališče je naknadno potrjeno z novelo SZ (Ur.l. RS št. 21/94) z določbo dopolnjenega 3. odst. 147.čl., ki ima v tem delu naravo pojasnilne novele, torej dopolnitve, ki zakonske ureditve ni spremenila, pač pa je napravila docela jasno določbo, katere vsebino je bilo prej treba razlagati po zakonodajnem namenu in drugih pravilih za razlago zakonov. Že pri prvotnem, za to pravdo odločilnem besedilu SZ je bilo namreč treba privatizacijske določbe razlagati tako, da je v primeru razveze zakonske zveze pravica do nakupa stanovanja pripadala tistemu zakoncu, ki je ostal oziroma postal najemnik stanovanja.

Sodbi prve in druge stopnje izhajata iz napačne pravne predpostavke, da bi se mogla tožnica sklicevati na svoje upravičenje do odkupa stanovanja samo, če bi že pred sklenitvijo sporne privatizacijske prodajne pogodbe med toženima strankama dosegla odločitev po 57.čl. SZ. Zaradi takega napačnega pravnega izhodišča v postopku ni bilo rešeno predhodno vprašanje, kdo od razvezanih zakoncev ima po razvezi pravico do sklenitve najemne pogodbe - to vprašanje pa je bistvenega pomena za odločitev v tej zadevi. O tem predhodnem vprašanju bi moglo odločiti sodišče na podlagi določbe prvega odst. 12.čl. ZPP samo. Vsekakor pa o tožbenem zahtevku ni mogoče pravilno odločiti, ne da bi se prej rešilo vprašanje pravice do najema v skladu z določbo 57.čl. SZ.

Glede na navedeno je podan uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Odločitev revizijskega sodišča temelji na določbi drugega odst. 395.čl. ZPP.

O stroških revizijskega postopka revizijsko sodišče ni odločalo, ker jih tožeča stranka v reviziji ni uveljavljala.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.