Sodba II Ips 980/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-06-20

lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe

Določba drugega odst. 148.čl. stanovanjskega zakona daje pravico lastniku, da pod določenimi pogoji odkloni sklenitev prodajne pogodbe. To pravico ima lastnik nasproti vsakomur, ki bi bil sicer na podlagi 117.čl. upravičen zahtevati sklenitev pogodbe.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi morala tožena stranka prodati tožniku stanovanje v hiši H. pod pogoji, ki jih stanovanjski zakon določa za privatizacijo. Ugotovilo je, da tožnikova mati, ki je bila imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju, gradi hišo. Zato ima tožena stranka na podlagi 2. odst. 148.čl. stanovanjskega zakona pravico odkloniti prodajo stanovanja tožniku.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Potrdilo je prvostopno stališče, da bosta tožnikova starša, ki sta solastnika zemljišča, na katerem gradita hišo, skupaj do 22/28, lahko uredila lastninsko stanje in s tem izpolnila pogoj za pridobitev lokacijskega dovoljenja.

Proti tej sodbi vlaga tožeča stranka revizijo. Uveljavlja revizijske razloge zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi izpodbijano sodbo in vrne zadevo sodišču druge stopnje v novo sojenje, oziroma spremeni izpodbijano sodbo in odloči v korist tožeče stranke. Podrobno opisuje razloge, zaradi katerih se gradnja ne nadaljuje. Zaradi neurejenega lastninskega stanja tožnikova stariša ne moreta pridobiti lokacijskega dovoljenja. Zadevo prikazuje kot nerešljivo, ker je ena od solastnic umrla. Meni, da se ni mogoče sklicevati na določbo 2. odst. 148.čl. stanovanjskega zakona. Opozarja, da je lastnik sklenil najemno pogodbo za nedoločen čas, kar je prav tako razlog, da določbe 2. odst. 148.čl. ni mogoče uporabiti.

Tožena stranka na revizijo ni odgovorila in tedanji Javni tožilec Republike Slovenije se o njej ni izjavil ( 3. odst. 390.čl. zakona o pravdnem postopku - v nadaljnjem ZPP).

Ni mogoče sprejeti revizijske trditve, da bosta tožnikova mati in oče odstopila od nadaljnje gradnje zaradi formalnih ovir, ki so se pokazale v postopku za pridobitev lokacijskega dovoljenja. Glede na obseg solastninskih deležev tožnikovih staršev je namreč zadevo vsekakor mogoče rešiti, četudi morda ne na hiter in lahek način. Tožeča stranka ne zatrjuje, da gradnja ne bi bila dovoljena v objektivnem smislu; gre zgolj za pridobitev dokazila o lastništvu, kar pa bo pri 22/28 solastninskem deležu investitorjev mogoče doseči. Po določbi 2. odst. 148.čl. stanovanjskega zakona lahko lastnik z imetnikom stanovanjske pravice, ki gradi hišo, izjemoma sklene najemno pogodbo za določen čas in odkloni sklenitev prodajne pogodbe. Za utemeljenost odklonitve sklenitve prodajne pogodbe je pomembno, da tožnikova stariša gradita hišo. To je bilo ugotovljeno. Zdajšnji zastoj zaradi neurejenih lastninskih razmerij, ne vpliva na dejstvo, da je hiša v gradnji.

Zatrjevana okoliščina, da je lastnik s prejšnjo imetnico stanovanjske pravice sklenil najemno pogodbo za nedoločen čas, ne vpliva na pravico lastnika, da odkloni sklenitev prodajne pogodbe. Vsaka od pravic, določenih v 2. odst. 148.čl. stanovanjskega zakona je samostojna. Če se tožena stranka kot lastnik ni poslužila pravice do sklenitve najemne pogodbe za določen čas, s tem ni izgubila pravice, da odkloni sklenitev prodajne pogodbe.

Napačna pa je argumentacija v izpodbijani sodbi, da tožnikova mati, kot prejšnja imetnica stanovanjske pravice, ni mogla prenesti na tožnika pravice do odkupa stanovanja, ker je to pravico sama izgubila. Pravica do odkupa pripada namreč vsem upravičencem po 117.čl. stanovanjskega zakona. Med njimi zakon določa prednostni red. S privolitvijo po 1. odst. 117.čl. prednostni upravičenec prepusti uveljavljanje pravice do odkupa kateremu od ožjih družinskih članov, ki pa imajo to pravico po zakonu in jo lahko uresničijo s privolitvijo prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, ki se s tem odreče svoji prednosti. Vendar napačno stališče o prenosu pravic ni vplivalo na pravilnost odločitve. Določba drugega odst. 148.čl. stanovanjskega zakona namreč daje pravico lastniku, da pod določenimi pogoji odkloni sklenitev prodajne pogodbe. To pravico ima lastnik nasproti vsakomur, ki bi bil sicer na podlagi 117.čl. upravičen zahtevati sklenitev pogodbe.

Uveljavljani revizijski razlog ni podan. Prav tako niso podani drugi razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386.čl. ZPP). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožeče stranke kot neutemeljeno.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.