Sodba II Ips 107/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1995-08-24

prodaja kmetijskega zemljišča - veljavnost ponudbe - obveznost sklenitve prodajne pogodbe - soglasje volj - učinek ponudbe

Veljavnost ponudbe po 25. členu zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list SRS, št. 1/79, 11/81, nadalje ZKZ) ni odvisna od tega ali vsebuje mimo obveznih sestavin kot sta označba zemljišča in njegova cena, še morebitne druge prodajne pogoje, ki sta jih lahko, a ne morali, podati le onidve in ki niso bistvena sestavina prodajne pogodbe (saj nastopajo le izjemoma oziroma po volji ponudnika). Na tako oblikovano pisno ponudbo, ki ni imela kakih pomanjkljivosti, sta bili toženi stranki vezani. Namreč ponudba iz 25. člena ZKZ je enostranski pravni posel, ki ponudnika veže ves čas teka roka iz 3. odstavka 25. člena ZKZ, zaradi česar ponudnik ne more svoje vezanosti izključiti na način iz 1. odstavka 36. člena zakona o obligacijskih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 29/78, 39/85, 27/89, v nadaljevanju ZOR).

Revizija se zavrne kot neutemeljena. Vsaka stranka nosi svoje stroške revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, s katerim je zahtevala, da ji morata prodati in sicer prva tožena stranka parc. št. 834, proti plačilu kupnine 250.000,00 SIT, druga tožena stranka pa parc. št. 833 iste k.o. proti plačilu kupnine 170.000,00 SIT, s hkratno obveznostjo toženih strank, da izstavita za prenos lastninske pravice ustrezno zemljiškoknjižno listino. Glede stroškov postopka pa je odločilo, da morata toženi stranki plačati tožeči stranki 59.080,00 SIT.

Sodišče druge stopnje je pritožbo toženih strank zoper odločbo o glavni stvari zavrnilo kot neutemeljeno, odločbo o stroških postopka prve stopnje pa spremenilo tako, da je te stroške znižalo na znesek 44.800,00 SIT.

Proti pravnomočni sodbi sodišča druge stopnje sta toženi stranki pravočasno vložili revizijo in v njej uveljavljali bistveno kršitev postopka iz 13. točke 2. odstavka 354. člena ZPP in zmotno uporabo materialnega prava. Bistvena kršitev postopka naj bi bila podana zato, ker sodba sodišča prve stopnje nima razlogov o odločilnih dejstvih, sodba sodišča druge stopnje pa teh pomanjkljivosti ni uspela odpraviti. Zakonodaja o prodaji kmetijskih zemljišč je tako zapletena, da ni jasna niti strokovnjakom, zato je neresno zahtevati od tožencev, ki sta še tuja državljana, da bi to zakonodajo poznala. Tožena stranka je bila s strani mejašev in tožničinih staršev zapeljana v zmoto, češ, da predstavlja ponudba pri upravnem organu golo formalnost. Če bi tožena stranka vedela za smisel in pravne posledice ponudbe, ne bi podala ponudbe. Ponudba tožene stranke ne predstavlja prave volje za prodaje kmetijskega zemljišča in zato ni pripravljena na njeni podlagi skleniti kupne pogodbe.

Sodišče druge stopnje pa je tudi materialno pravo zmotno uporabilo. Ponudba mora namreč vsebovati poleg označbe in cene zemljišča tudi druge prodajne pogoje. V danem primeru pa je bila ponudba pomanjkljiva, ker ni vsebovala tudi drugih prodajnih pogojev.

Odveč je poudarjati, da cena in kupnina že v začetku sodnega postopka ni bila več ustrezna in ta je danes še toliko manj ustrezna. Če bi bil predkupni upravičenec dolžan za sporno nepremičnino plačati enak nominalni znesek kot ga vsebuje ponudba, bi v še vedno ne dovolj stabilnih gospodarskih razmerah dobil sporno zemljišče dejansko zastonj. Kupnino bi bilo zaradi tega potrebno ustrezno valorizirati. Vsakršno drugačno stališče bi pomenilo evidentno krivico. Končno je pritožbeno sodišče tudi napačno uporabilo 2. odstavek 32. člena ZOR, po katerem se šteje pogodba za sklenjeno, če sta se stranki sporazumeli le o bistvenih sestavinah pogodbe, kakšne stranke točke pa pustili za kasneje. V tem primeru so stranske točke zelo pomembne, saj je odprto, kaj bo in kaj je, če kupnina ne bi bila plačana, kakšne bodo obresti, od kdaj bodo tekle, kdo bo nosil stroške sestave pogodbe in davek in podobno. Glede na vse navedeno je takšna ponudba, kot je bila dana v tem primeru v celoti neveljavna. Reviziji naj se zato ugodi tako, da se sodbi nižjih sodišč spremenita in tožbeni zahtevek stroškovno zavrne ali pa naj se sodbi razveljavita.

Revizija je bila vročena tako Državnemu tožilstvu Republike Slovenije kot tožeči stranki, ki je na revizijo odgovorila in predlagala, da naj se ta zavrne kot neutemeljena. Sodbi sodišč prve in druge stopnje sta obrazloženi, vsebujeta razloge o vseh odločilnih okoliščinah, materialno pravo pa je bilo pravilno uporabljeno.

V repliki tožena stranka zavrača razloge tožničinega odgovora na revizijo in vztraja, da se njeni reviziji ugodi.

Z revizijo uveljavljena bistvena kršitev postopka ni podana. Namreč sodba sodišča druge stopnje vsebuje o vseh pravno odločilnih okoliščinah zadostne razloge, ki so vsebinsko skladni z izvedenimi dokazi ter je zato sodba razumljiva v vsem obsegu. Tovrstnih procesnih pomanjkljivosti nima niti sodba sodišča prve stopnje. Kršitve postopka iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP, ki se upošteva po uradni dolžnosti (člen 386 ZPP), pa ni bilo. Revizijsko sodišče zato zaključuje, da revizija v smeri bistvene kršitve določb pravdnega postopka ni utemeljena.

Utemeljen pa ni niti revizijski očitek zmotne uporabe materialnega prava. Materialnopravna presoja zadeva glede na okoliščine spora - tako veljavnost ponudbe tožencev kot njuno obveznost, da skleneta s tožnico prodajno pogodbo. Ker sta sodišči prve in druge stopnje ugotovili, da sta toženca sestavila ponudbo za prodajo svojih zemljišč parc. št. 834 in 833 na občini K. na podlagi informacij tam zaposlenega upravnega delavca in da sta toženi stranki parceli poskušali prodati že kar nekaj časa, sta pravilno zaključili, da nista ravnali v zmoti in da je bila ponudba veljavna. Veljavnost ponudbe po 25. členu zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list SRS, št. 1/79, 11/81, nadalje ZKZ) ni odvisna od tega ali vsebuje mimo obveznih sestavin kot sta označba zemljišča in njegova cena, še morebitne druge prodajne pogoje, ki sta jih lahko a ne morali podati le onidve in ki niso bistvena sestavina prodajne pogodbe (saj nastopajo le izjemoma oziroma po volji ponudnika). Na tako oblikovano pisno ponudbo, ki ni imela kakih pomanjkljivosti, sta bili toženi stranki vezani. Namreč ponudba iz 25. člena ZKZ je enostranski pravni posel, ki ponudnika veže ves čas teka roka iz 3. odstavka 25. člena ZKZ, zaradi česar ponudnik ne more svoje vezanosti izključiti na način iz 1. odstavka 36. člena zakona o obligacijskih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 29/78, 39/85, 27/89, v nadaljevanju ZOR). S tem ko ponudnik prejme izjavo predkupnega upravičenca prodajna pogodba še ni sklenjena (delno drugačno stališče sodišča druge stopnje, ki pa na odločitev ni vplivalo, je res zmotno kot pravilno opozarja revizija), pač pa to dejstvo prodajalca obvezuje, da sklene prodajno pogodbo s predkupnim upravičencem, slednji pa ima pravico zahtevati prodajo zemljišča, oziroma sklenitev prodajne pogodbe po pogojih ponudbe. Prodajna pogodba se mora skleniti po pogojih ponudbe ter so drugačna revizijska izvajanja brez pravne podlage. Enak zaključek velja za v reviziji predlagano revalorizacijo kupnine (ki nasprotuje tudi načelu monetarnega nominalizma po 394. členu ZOR). Ureditev stranskih točk sporazuma (iz 2. odstavka 32. člena ZOR o obrestih, plačilnih pogojih in podobno), je sicer med postopkom možna, vendar toženi stranki v tem primeru takih predlogov med postopkom na prvi stopnji nista postavili, tega pa v revizijskem postopku ni več dopustno (1. odstavek 190. člena ZPP).

Ker glede na obrazloženo revizija toženih strank ni utemeljena, jo je revizijsko sodišče zavrnilo kot neutemeljeno (člen 393. ZPP). Prav tako je zavrnilo stroškovna predloga pravdnih strank, ker nista bila utemeljena. Tožena stranka mora nositi svoje stroške revizijskega postopka, ker z revizijo ni uspela, tožeča stranka pa mora svoje stroške revizijskega postopka nositi zato, ker njen odgovor na revizijo ni prispeval ničesar še neiznešenega in zato z njim nastali stroški niso bili potrebni stroški postopka (1. odstavek 166. člena in 1. odstavek 154. ter 155. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.