Sodba II Ips 35/95
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-06-20

lastninjenje in privatizacija stanovanj - zapadlost zahteve za odkup - rok za uveljavljanje zahteve za odkup - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - odgovornost v zvezi z obveznostjo sklenitve pogodbe

V 128. členu SZ je res določeno, da odloča v primeru spora o upravičenosti zavrnitve sklenitve prodajne pogodbe v postopku za privatizacijo stanovanj sodišče v pravdnem postopku (tretji odstavek tega člena) in da postopek sproži prejšnji imetnik stanovanjske pravice v petnajstih dneh po zavrnitvi (četrti odstavek). Vendar pri slednjem ne gre za prekluzivni, marveč le za instrukcijski rok.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka skleniti s tožečo stranko prodajno pogodbo za stanovanje v prvem nadstropju objekta v skupni površini 67,72 m2 s pripadajočimi skupnimi prostori za kupnino v višini 380.672,00 SIT, ki jih mora tožnica plačati v šestdesetih dneh po podpisu pogodbe. Toženi stranki je še naložilo, naj povrne tožeči njene pravdne stroške. Ugotovilo je, da gre za stanovanje v smislu 4. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR); da je nepomembno, da se nahaja v poslovni stavbi; da je bila tožnica ob uveljavitvi stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ) imetnica stanovanja (stanovanjske pravice); da 15-dnevni rok po zavrnitvi zahteve za odkup stanovanja ni prekluziven in da velja vrednost točke na trideseti dan po zavrnitvi zahteve za odkup.

Višje sodišče je pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno, ker je zavzelo stališče, da omenjeni rok ni prekluzivne narave, ker ne določa posledic zamude; da je pravilna ugotovitev vrednosti točke na trideseti dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja; da gre pri ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je tožnica "imetnica stanovanja", za očitno pisno napako in da pritožbene trditve, češ da stanovanje nima posebnega vhoda, tožena stranka z ničemer dokazno ne podpre.

Proti tej sodbi vlaga revizijo tožena stranka. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, naj revizijsko sodišče sodbi spremeni tako, da tožbo zavrže ali tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa ju razveljavi in vrne zadevo v ponovni postopek sodišču prve stopnje. Trdi, da so roki, določeni za vložitev tožbe, prekluzivni in pomenijo izgubo pravice, ne da bi moral zakon to posebej določati. Zakaj naj bi bil sicer v četrtem odstavku 128. člena SZ sploh določen rok. Pravna varnost lastnika narekuje takšno razlago. Le vrednost točke na dan izdaje sodbe odseva "realno" vrednost stanovanja v skladu s prvim odstavkom 121. člena SZ. Pravico do odkupa imajo le imetniki stanovanjske pravice ne pa imetniki stanovanj. Iz stanovanjske pogodbe iz leta 1985 ni tako jasno razvidno, da je tožnica imetnica stanovanjske pravice, zlasti ne, ker gre za skupino prostorov v izključno stanovanjskem objektu, ki se uporabljajo za stanovanje. Ne gre za poseben vhod.

Tožeča stranka v odgovoru na revizijo opozarja, da so sicer v reviziji nedovoljene dejanske trditve neresnične, ker je stanovanjski del hiše, v katerem je obravnavano stanovanje, povsem ločeno od poslovnih prostorov v pritličju in stanovanje ima svoj vhod z dvorišča; da rok iz četrtega odstavka 128. člena SZ ni prekluziven, ker ne določa nobene sankcije; da velja vrednost točke na trideseti dan po podani zahtevi za odkup, ker bi bil sicer zaradi prodajalčevega odlašanja kupec prikrajšan; da obrazložitev sodbe ne postane pravnomočna, po drugi strani pa gre pri izrazu "imetnica stanovanja" za očitno pomoto.

Pristojni javni tožilec se o vročeni mu reviziji ni izjavil.

V 128. členu SZ je res določeno, da odloča v primeru spora o upravičenosti zavrnitve sklenitve prodajne pogodbe v postopku za privatizacijo stanovanj sodišče v pravdnem postopku (tretji odstavek tega člena) in da postopek sproži prejšnji imetnik stanovanjske pravice v petnajstih dneh po zavrnitvi (četrti odstavek). Vendar pri slednjem ne gre za prekluzivni, marveč le za instrukcijski rok. Ko se porodi vprašanje, ali gre pri kakšnem roku, ki ga določa zakon, za prekluzivni ali zastaralni ali kakšen drug rok, je potrebno uporabiti določbo 370. člena zakona o obligacijskih razmerjih, kjer je določeno, da se pravila o zastaranju ne uporabljajo v primerih, ko je v zakonu določen rok, v katerem je potrebno vložitvi tožbo (procesnopravni prekluzivni rok) ali opraviti določeno dejanje (materialnopravni prekluzivni rok), ker bi bila sicer pravica izgubljena. Prej citirana določba četrtega odstavka 128. člena SZ takšne sankcije ne vsebuje, kar pomeni, da ne gre za takšen rok. Revizija torej nima prav v trditvi, češ da tako zagrožena sankcija ni nujna. Res pa je, da zakonodajalec ni vselej zelo natančen pri opisu roka. V takšnih primerih je potrebno dognati namen celotne pravne ureditve nekega področja v zakonu. V obravnavanem primeru so to določbe SZ o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš (117. in naslednji členi). V primerih iz četrtega odstavka 128. člena SZ (pa tudi četrtega odstavka 148. člena SZ) gre za spor o utemeljenosti zavrnitvenih razlogov, ko lastnik stanovanja v nasprotju s svojo zakonsko obveznostjo ne sklene prodajne ali najemne pogodbe. Razlogi za zavrnitev sklenitve takšnih pogodb so v zakonu opredeljeno navedeni. Če takšnih razlogov ni, bi pri 15-dnevnem prekluzivnem roku prizadeti izgubil pravico za uveljavljanje zahtevka za presojo utemeljenosti zavrnitvenih razlogov, kar bi utegnilo pripeljati do tega, da bi upravičenec izgubil pravico privatizirati stanovanje ali pravico do stanovanjske zaščite. Ko je dal zakonodajalec dveletni rok za uveljavitev pravice do nakupa stanovanja (123. člen SZ), se pravi, da lahko poda upravičenec le v tem roku takšno zahtevo lastniku stanovanja, je že po naravi stvari same nelogično, da bi za rok za sodno uveljavljanje tega postavil le 15-dnevno razdobje od zavrnitve zahteve, ker bi bila sicer pravica izgubljena. Končno je potrebno upoštevati, da zakon določa prekluzivne roke le izjemno, medtem ko so zastaralni roki pravilo. Revizijski pomislek, češ da je lastnik stanovanja predolgo v negotovosti, ali bo imetnik sodno uveljavljal svojo podano zahtevo za odkup, je mogoče zavrniti s tem, da daje zakon imetniku stanovanjske pravice, ki je bil to ob uveljavitvi SZ, posebno vrsto lastninskega upravičenja (vendar še vedno na obligacijskopravnem področju), dasiravno ne same lastninske pravice, kot je bilo to urejeno za republiko, občino, skupnost pokojninskega in invalidskega zavarovanja in druge pravne osebe (111. do 114. člen SZ). Uveljavljanje lastninske pravice oziroma njeno varstvo ne zastara, če pa gre za uveljavljanje omenjenega lastninskega upravičenja s pomočjo "obveznega odkupa" stanovanja v splošnem roku, ni to po povedanem nič nenavadnega. Skratka, pravna presoja nižjih sodišč, da rok iz četrtega odstavka 128. člena SZ ni prekluziven, je pravilna.

Prav tako tudi njuno stališče, da je merodajna vrednost točke na trideseti dan po zavrnitvi zahteve za sklenitev prodajne pogodbe. Po petem odstavku 117. člena SZ mora lastnik stanovanja skleniti prodajno pogodbo najpozneje v tridesetih dneh po vloženi zahtevi. Zaradi tako določene lastnikove obveznosti imetnik stanovanjske pravice, ki uspe s tožbo za sklenitev prodajne pogodbe, ker je lastnik neutemeljeno odklonil njeno sklenitev, ne sme biti prikrajšan. To pa mu je mogoče zagotoviti le na način, da kupi stanovanje pod pogoji, ki bi jih imel, če lastnik z izpolnitvijo svoje zakonske obveznosti ne bi odlašal. Zato mora lastnik prodati stanovanje za kupnino, ki vsebuje vrednost točke na trideseti dan od vložene zahteve. Tudi če gledamo na problem, katero vrednost točke vzeti z vidika pravil civilnega prava, je na dlani, da tisti, ki zamudi hote ali nehote s svojo izpolnitvijo, v tem primeru sklenitvijo prodajne pogodbe, trpi posledice tega sam na svojem področju. Še več, praviloma tudi na sopogodbenikovem; ko gre za zakonsko obvezno sklenitev pogodbe, kot v tem primeru, pa celo odškodninsko odgovarja (183. člen ZOR).

Revizija se povsem neutemeljeno obregne ob izraz v prvostopni sodbi, da je bila tožnica ob uveljavitvi SZ "imetnica stanovanja", saj je izpodbijana sodba prepričljivo pojasnila, da se je tako pomotoma zapisalo sodišču prve stopnje (kot se je, denimo, revidentu, ko je zapisal, da gre za stanovanje v "izključno stanovanjskem objektu", bržkone pa je mislil na posloven objekt, kot je ves čas pravde trdil). Imetnik stanovanja niti ni pravni pojem oziroma izraz, ki bi ga uporabljala ZSR ali SZ. V izpodbijani sodbi materialnopravna opredelitev tožnice kot imetnice stanovanjske pravice je torej pravilna in temu pritrjuje tudi v reviziji omenjena stanovanjska pogodba iz leta 1985, v kateri tožnica nastopa kot pogodbenica s prav takšno lastnostjo (H.V. kot imetnik stanovanjske pravice). S trditvami o dejanski naravi objekta, v katerem je obravnavano stanovanje in o vhodu, ki ni poseben, tožena stranka v reviziji kot izrednem pravnem sredstvu, ne more prodreti. Na dejansko stanje, kakršnega sta ugotovili nižji sodišči, so namreč na tretji stopnji sojenja vezani tako sodišče kakor stranki (tretji odstavek 385. člena zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Po povedanem uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan in ker tudi ne gre za razloge, na katere mora paziti sodišče po uradni dolžnosti, je moralo revizijo zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

SZ člen 111, 112, 113, 114, 117, 117/5, 123, 128, 128/4, 148, 148/4.ZOR člen 183.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.