Sklep II Ips 764/93
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1995-02-09

STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO

oddaja lastnega stanovanja v zameno za pridobitev stanovanjske pravice na drugem stanovanju - pogodba v korist tretjega - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice - neprofitna najemnina

Tožencu gre podobna stanovanjska zaščita kot imetniku stanovanjske pravice. To pa pomeni, da je potrebno toženčev položaj glede pravice do nadaljnje uporabe spornega stanovanja po uveljavitvi SZ primerjati s položajem imetnika stanovanjske pravice. Toženec bi imel zato pravico do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino, tožnik pa dolžnost skleniti z njim takšno najemno pogodbo (anal. s 1. in 2. odst. 147. čl. in 150. čl. SZ). Le odklonitev ponudbe za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino bi imela v konkretnem primeru zato za posledico utemeljenost izpraznitvenega zahtevka po 58. čl. SZ.

Reviziji se ugodi in se sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita ter se zadeva vrne v ponovno odločanje prvostopenjskemu sodišču. Revizijski stroški so nadaljanji stroški postopka.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in toženi stranki naložilo izpraznitev stanovanja. Sodišče druge stopnje je sodbo sodišča prve stopnje potrdilo, potem ko je zavrnilo pritožbo tožene stranke.

Proti sodbi sodišča druge stopnje vlaga tožena stranka pravočasno revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču smiselno predlaga, da reviziji ugodi tako, da tožbeni zahtevek zavrne. V reviziji poudarja, da je bilo s pogodbo z dne 4.6.1974, sklenjeno med tožečo stranko in pravnim prednikom stranskega intervenienta dogovorjeno, da bo tožeča stranka na stanovanju x pridobila stanovanjsko pravico, na izpraznjenem stanovanju y pa pravni prednik stranskega intervenienta razpolagalno pravico, tožena stranka pa stanovanjsko pravico. S to pogodbo sta stranki ohranili lastništvo vsaka na svojem stanovanju in si hkrati vsaka drugi priznali polno pravico uporabe. S to pogodbo si je tožeča stranka zagotovila pravico do vselitve v večje stanovanje, ker je stranskemu intervenientu prepustila v uporabo manjše stranovanje. Zato ni pravilno stališče, da je s prenehanjem stanovanjske pravice, prenehala tudi razpolagalna pravica stranskega intervenienta, kajti, če bi prenehala slednja in bi zato prenehala tudi stanovanjska pravica, tožnik ne bi mogel odkupiti večjega stanovanja. Tožena stranka je odklonila sklenitev najemne pogodbe zato, ker je bila določena najemnina profitna, položnice, ki jih je pošiljala tožeča stranka pa so se glasile na ime tožnikovega sina. Pojasnjuje še, da tožena stranka ves čas plačuje stroške vzdrževanja, ki bi jih sicer moral plačevati etažni lastnik.

Revizija je bila vročena Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in tožeči stranki, ki je nanjo odgovorila (3.odst.390.čl.ZPP). Revizijskemu sodišču predlaga, da revizijo zavrne kot neutemeljeno.

Tožnik trdi, da je lastnik stanovanja y, ki ga zaseda toženec. Slednjemu je to stanovanje dal v uporabo pravni prednik stranskega intervenienta z odločbo 25.12.1975, potem ko ga je tožnik oddal pravnemu predniku stranskega intervenienta s "pogodbo o razpolagalni pravici", sklenjeni dne 4.6.1974. Tožnik vidi pravno podlago izpraznitvenega tožbenega zahtevka v 155. čl. Stanovanjskega zakona (SZ). Poleg tega zatrjuje še, da je toženec odklonil ponudbo za sklenitev najemne pogodbe.

Uveljavljanega tožbenega zahtevka po 155. čl. SZ ni moč presojati. Konkretni primer je namreč le navidez podoben situaciji, ki jo ureja to določilo. Tožnik namreč prezre, da je s "pogodbo o razpolagalni pravici", sklenjeno med njim in pravnim prednikom stranskega intervenienta, v zameno za pridobitev stanovanjske pravice na drugem stanovanju (to stanovanje je tožnik po določbah SZ odkupil), sopogodbeniku oddal svoje stanovanje tako, da ga bo ta lahko dodelil svojemu delavcu. Tožnik sam se je tedaj z omenjeno pogodbo zavezal oddati tretjemu v uporabo svoje stanovanje. On sam je zato tisti, ki je svoje stanovanje oddal v uporabo. Njegov sopogodbenik, t.j.pravni prednik stranskega intervenienta, pa je le izbral upravičenca do uporabe tega stanovanja. Položaj med tožnikom (promitentom) in tožencem (beneficiarjem) je podoben položaju po realizaciji pogodbe v korist tretjega.

Takšna razlaga položaja tožnika kot lastnika spornega stanovanja po sklenitvi omenjene pogodbe pa seveda izključuje uporabo 155. čl. SZ. To določilo se nanaša na situacijo, ko lastnik stanovanja ni hkrati tudi stanodajalec. Že zato tožnik na tej podlagi ne more zahtevati od toženca, da ta njegovo stanovanje izprazni.

Z uveljavitvijo SZ je potrebno obstoječa stanovanjska razmerja, vključno s spornim, prilagoditi novi ureditvi. Zato bi toženec moral s tožnikom skleniti ustrezno najemno pogodbo.

Uvodoma je bilo poudarjeno, da tožnik zatrjuje, da toženec z njim noče skleniti najemne pogodbe. Toda tožnik, ko tožencu očita zavrnitev njegove ponudbe za sklenitev najemne pogodbe, ne pojasni, kakšna je bila ta ponudba. Tudi sodišči se s tem vprašanjem nista ukvarjali, čeprav iz obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje izhaja, da gre tožencu podobna stanovanjska zaščita kot imetniku stanovanjske pravice (prim. tudi odločbo Sodišča združenega dela v Ljubljani z dne 25.11.1988, na katero se sodba sodišča prve stopnje sklicuje - priloge B2). S takšno presojo se revizijsko sodišče v celoti strinja. To pa pomeni, da je potrebno toženčev položaj glede pravice do nadaljnje uporabe spornega stanovanja po uveljavitvi SZ primerjati s položajem imetnika stanovanjske pravice. Zato se tudi toženčev položaj ne more poslabšati, ker je tožnik kot imetnik stanovanjske pravice na drugem stanovanju (stanovanjsko pravico na njem si je zagotovil z uvodoma omenjeno "pogodbo o razpolagalni pravici") le-to odkupil po določbah SZ in zaradi česar mu je prenehala stanovanjska pravica. Ali drugače, tožnikova korist, ki mu jo je prinesel SZ (nakup stanovanja pod ugodnimi pogoji), ne more biti v škodo toženčevih interesov, ki so ob prehodu na novo stanovanjsko ureditev zavarovani z istim zakonom. Toženec bi imel zato pravico do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino, tožnik pa dolžnost skleniti z njim takšno najemno pogodbo (anal. s 1. in 2. odst. 147. čl. in 150. čl. SZ). Le odklonitev ponudbe za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino bi imela v konkretnem primeru zato za posledico utemeljenost izpraznitvenega zahtevka po 58. čl. SZ.

Opisana zmotna uporaba materialnega prava (sodišči nista uporabili določb 1. in 2. odst. 147. čl., 150. čl. in 58. čl. SZ pravilno - 356. čl. ZPP v zvezi s 399. čl. ZPP) je imela za posledico nepopolno ugotovitev dejanskega stanja. Za presojo, ali je toženec neupravičeno odklonil ponudbo za sklenitev najemne pogodbe in zato zaseda sporno stanovanje nezakonito (58. čl. SZ), je potrebno ugotoviti, kot je bilo že razloženo, kakšna je bila tožnikova ponudba. S tem pa je podan razveljavitveni razlog iz 2. odst. 395. čl. ZPP. Revizijsko sodišče je zato odločilo, kot je razvidno iz izreka sklepa.

Iz povedanega pa sledi tudi odgovor na tiste revizijske trditve, ki grajajo presojo o prenehanju razpolagalne pravice stranskega intervenienta na spornem stanovanju s prenehanjem stanovanjske pravice tožnika ob nakupu stanovanja na Hudovernikovi 2 po SZ.

Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na 3. odst. 166. čl. ZPP.

SZ člen 155, 155/1, 147, 147/1, 147/2, 150, 58.ZOR člen 149.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.