Sodba U 235/94-14
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-09-19

vračanje nepremičnine - poračun vrednosti

Nepremičnina se vrne upravičencu brez poračunavanja vrednosti, če vrednost nepremičnine ob vrnitvi ni bistveno povečana (nad 30%) od vrednosti nepremičnine v času podržavljenja. Metoda za ugotavljanje vrednosti je določena v 44. členu ZDen.

Z izpodbijano odločbo je tožena stranka zavrnila pritožbo tožeče stranke zoper odločbo Občinskega sekretariata za občo upravo in razvoj krajevnih skupnosti občin z dne 25.5.1993, s katero je odločeno, da mora tožnik izročiti upravičenki P.A. v last poslovne prostore v velikosti 96,40 m2 v pritličju poslovno stanovanjske hiše, ki stoji na zemljišču prac. št. 738/3, vpisani pri vložni št. 660. Tožena stranka, enako kot organ prve stopnje, svojo odločitev opira na cenitev sodnega cenilca, ki je ugotovil, da vrednost poslovnih prostorov po prvotnem stanju (v času podržavljenja) znaša 2,622.373,00 SIT, po stanju v času vrnitve pa 3,399.372,00 SIT. Razlika vrednosti je torej 776.999,00 SIT, kar pomeni, da se vrednost nepremičnine po podržavljenju ni bistveno povečala, to je nad 30 %, zaradi česar so bili poslovni prostori vrnjeni upravičencu brez poračunavanja.

Izvedenec je cenitev opravil po predpisani metodologiji v 44. členu zakona o denacionalizaciji (Uradni list RS, št. 27/91, 91/93 v nadaljevanju ZDen), ki med drugim določa, da se oceni vrednost nepremičnine v času podržavljenja in vrednost v času vrnitve nepremičnine. Po naročilu tožnika je opravil cenitev tudi drugi izvedenec, ki je izračunal razliko vrednosti v znesku 1,747.007,00 SIT. Te cenitve pa tožena stranka ni upoštevala, ker temelji na današnji vrednosti izvršenih vlaganj s tem, da odšteva amortiziranost posameznih elementov, kar pomeni, da ta izvedenec ni izvršil cenitve po predpisani metodologiji v 44. členu ZDen.

Tožnik v tožbenih ugovorih nasprotuje sprejeti odločitvi in navaja, da sta oba organa sprejela in upoštevala le izračun in mnenje prvega sodnega izvedenca in cenilca, ne pa drugega sodnega izvedenca in cenilca, čeprav sta oba sodna izvedenca. Ob velikih razlikah v izračunih o povečani vrednosti nepremičnine na dan 31.3.1993 (po izračunu prvega znaša razlika 776.999,00 SIT, po cenitvi drugega pa 1.747.007,00 SIT, torej za 970.008,00 SIT višja od prve) je nelogično in nerazumljivo, da je upoštevano le mnenje prvega izvedenca. Takšno ravnanje tožene stranke ni sprejemljivo in bi bilo potrebno odrediti tretjega izvedenca, ki bi pregledal in preizkusil cenitvi navedenih izvedencev in podal svoje mnenje, v katerem bi posamezne postavke obrazložil ter podal oceno, katero mnenje je pravilno in zakaj. Tožnik v tožbi tudi poudarja, da iz izpodbijane odločbe ne izhaja, kolikšno povečanje vrednosti nepremičnine bi bilo potrebno, da bi bilo ocenjeno kot bistveno povečanje. Tožena stranka sicer omenja 30 %, vendar v napačni povezavi, ker zakon to povezanost omenja v drugi določbi. Tožena stranka bi morala to določbo obrazložiti, da bi bilo možno odločitev preizkusiti. V takih primerih bi bilo potrebno upoštevati tudi absolutno vrednost nepremičnine, ker je za upravičenca in za zavezanca sprememba vrednosti bistvena že ob nižjem odstotku, če gre za nepremičnino zelo velike vrednosti, kar pa tožena stranka ni opredelila. Ob navedenih ugovorih, po navedbah v tožbi, stranki nista bili enakopravno obravnavani, saj bi morala tožniku pripisati pravično valorizirano odškodnino za vložene investicije in povečanje vrednosti objekta. Ker pravo dejansko stanje ni bilo ugotovljeno, materialno pravo pa je bilo napačno uporabljeno, tožnik predlaga odpravo izpodbijane odločbe.

V odgovoru na tožbo tožena stranka vztraja pri razlogih izpodbijane odločbe in predlaga zavrnitev tožbe.

Po 1. odstavku 25. člena zakona o denacionalizaciji (Uradni list RS, št. 27/91-I in 31/93 - v nadaljevanju ZDen) se nepremičnina, katere vrednost se po podržavljenju ni bistveno povečala, vrne brez poračunavanja razlike v vrednosti. V tej upravni stvari je sporno ali je pravilno ugotovljena uveljavljana povečana vrednost nepremičnine, ki se vrača upravičenki P.A. brez poračunavanja vrednosti oziroma, če izkazana vlaganja pomenijo bistveno povečano vrednost po 1. odstavku 25. člena ZDen. Po 44. členu ZDen se vrednost podržavljenega premoženja določi po stanju premoženja v času podržavljenja in ob upoštevanju njegove sedanje vrednosti. Po 2. odstavku navedenega določila se vrednost poslovnega prostora ugotovi na način, ki je predpisan s pravilnikom o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81). Za ugotovitev zvišane vrednosti nepremičnine, katera se vrača upravičenki, je upravni organ v tem denacionalizacijskem postopku postavil sodnega izvedenca cenilca, ki je ugotovil povečano vrednost nepremičnine v višini 776.999,00 SIT. Tožnik pa je angažiral drugega sodnega izvedenca cenilca, ki je ugotovil povečanje vrednosti v znesku 1.747.007,00 SIT. Kljub veliki razliki v izračunih povečane vrednosti izvedencev, je po mnenju sodišča pravilno razlogovanje v izpodbijani odločbi, da je sprejemljiva le cenitev prvega izvedenca, ki je ugotovil zvišano vrednost nepremičnine po metodologiji in na način predpisan v 1. in 2. odstavku 44. člena ZDen, dočim je tožnikov cenilec ugotovil zvišano vrednost na način, ki v ZDen ni predviden. Zato ni sprejemljiv tožbeni ugovor, da bi bil potreben še tretji izvedenec, ki naj bi po postavkah ugotavljal pravilno uporabo metode vrednosti nepremičnine in napake v izračunih izvedenskih cenitev. Sicer pa tožnik niti v upravnem postopku niti v tožbi ni podal konkretnih ugovorov o nepravilnostih in napakah v cenitvi prvega sodnega izvedenca.

Prav tako ni utemeljen tožbeni ugovor, da v izpodbijani odločbi ni obrazložen pojem bistvenega povečanja vrednosti. ZDen ne vsebuje določb, ki bi pojem bistvenega povečanja oziroma zmanjšanja vrednosti nepremičnine (25., 26. člen) oziroma podjetja (36. člen) podrobneje opredeljevale. Iz posameznih določb ZDen (2. odstavek 35. člena, 1. odstavek 72. člena, 2. odstavek 90. člena) izhaja, da zakon navezuje določene pravne posledice na spremembe vrednosti, ki se dajo izraziti v razmerju do vrednosti nepremičnine oziroma premoženja v času podržavljenja. Iz navedenega izhaja, da je bistveno povečanje oziroma zmanjšanje vrednosti treba presojati le glede na razmerja med velikostjo povečanja oziroma zmanjšanja vrednosti in vrednosti nepremičnine v času podržavljanja in da ga ni mogoče presojati glede na absolutno velikost povečanja oziroma zmanjšanja vrednosti. Tožena stranka je prav ravnala, ko je za podlago za presojo, da gre v spornem primeru za nebistveno povečanje vrednosti nepremičnine, vzela razmerje med razliko v vrednosti nepremičnine v času podržavljenja in vrednosti nepremičnine v času vračanja izraženo v odstotku glede na vrednost nepremičnine v času podržavljenja. Iz pomena besede "bistveno" in iz dejstva, da zakon v zvezi z bistvenim povečanjem vrednosti daje upravičencu možnost izbire med različnimi oblikami vrnitve (2. odstavek 25. člena) izhaja, da je zakonodajalec s pojmom bistveno povečanje oziroma zmanjšanje vrednosti imel v mislih le znatno povečanje oziroma zmanjšanje vrednosti. ZDen ne daje podlage za sklepanje, da je hotel zakonodajalec upravičenca iz 25. člena postaviti v slabši položaj kot upravičenca iz 1. odstavka 72. člena zakona. To pomeni, da je kot bistveno povečanje vrednosti šteti povečanje, ki dosega ali presega 30 % vrednosti podržavljene nepremičnine v času podržavljenja. V izpodbijani odločbi je torej po presoji sodišča pojem "bistveno" povečane vrednosti dovolj razumljivo obrazložen s tem, ko v razlogih utemeljuje odločitev prvostopnega upravnega organa, da se upravičenki poslovni prostori vrnejo brez odškodnine, ker je večja vrednost nižja od 30 % vrednosti nepremičnine ob podržavljenju.

Po navedenem, tožbeni ugovor napačno ugotovljenega dejanskega stanja in nepravilne uporabe zakona ni utemeljen, zaradi česar je sodišče tožbo zavrnilo po 2. odstavku 42. člena zakona o upravnih sporih (ZUS).

Določbe tega zakona je v skladu s 1. odstavkom 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I) smiselno uporabilo kot republiški predpis.

ZDen člen 25, 25/1, 26, 35, 35/2, 36, 44, 44/1, 44/2, 72, 72/1, 90, 90/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.