Sodba III Ips 9/96
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1997-02-05

STVARNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO

pridržek lastninske pravice pri nepremičninah - prodaja tuje stvari

Način pridobitve lastninske pravice na nepremičninah s pravnim poslom je vpis v zemljiško knjigo (33. člen ZTLR). Pogodbena določba, da se vpis v zemljiško knjigo ne izvrši do izpolnitve določenega pogoja, zato ni pridržek lastninske pravice v smislu 540. člena ZOR. Dejanju vpisa v zemljiško knjigo se z omenjeno določbo ni odvzel pravni učinek načina pridobitve lastninske pravice, ker do vpisa še ni prišlo.

Okoliščina, da je tožena stranka prodala tožeči stranki nepremičnino, na kateri nima razpolagalne oziroma lastninske pravice, na podlagi v postopku ugotovljenega dejanskega stanja ni podlaga za razdrtje pogodbe po 128. členu ZOR.

Pritožbo zoper sodbo, s katero je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da mora tožena stranka izročiti tožeči stranki akceptne naloge štev. 7387337, 7387338 in 7387339 ter dve bianco menici, ki jih je podpisala tožeča stranka, je pritožbeno sodišče zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Sodbo pritožbenega sodišča izpodbija tožeča stranka z revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa naj sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Zaradi ugotovitve pravnega razmerja med strankama spora so bile v tem gospodarskem sporu predložene štiri pogodbe:

1./ kupoprodajna pogodba, ki sta jo sklenili tožena stranka kot prodajalec in tožeča stranka kot kupec dne 9.11.1994, 2./ pogodba (brez opredelitve vrste), ki sta jo sklenili družba A ter tožena stranka dne 15.11.1994, 3./ pogodba o prodaji nepremičnin, ki sta jo sklenila B kot prodajalec in A kot kupec dne 18.11.1994 in 4./ kupoprodajna pogodba, ki sta jo sklenili tožena stranka kot prodajalec in tožeča stranka kot kupec dne 29.11.1994.

V 2. odst. 1. člena pogodbe z dne 29.11.1994 je določeno, da pogodbeni stranki z njo dopolnjujeta in nadomeščata pogodbo, ki sta jo sklenili dne 9.11.1994, v 12. členu pa, da z njeno sklenitvijo nepreklicno preneha veljati pogodba z dne 9.11.1994. Določb pogodbe z dne 9.11.1994 za odločitev v sporu zato ni mogoče upoštevati.

V pogodbi z dne 15.11.1994 sta se družba A ter tožena stranka dogovorili, da bo slednja v svojem imenu in za račun družbe A prodala interesentom poslovne prostore v objektu. Očitno sta stranki sklenili pogodbo o posrednem zastopanju. Takšna pogodba ni v nasprotju s pozitivnimi predpisi. Zato sta jo lahko sklenili. Na njeni podlagi pa je tožena stranka lahko prodajala nepremičnine, s katerimi je razpolagala družba A in za katere jo je ta pooblastila, da jih proda v svojem imenu in za njen račun.

Upravičenja, ki jih je tožena stranka prejela s sklenitvijo pogodbe z dne 15.11.1994, je lahko začela izvajati potem, ko sta B in družba A sklenila pogodbo z dne 18.11.1994. Z njo je namreč B prenesel na družbo A nepremičnine, katere naj bi za slednjo naprej prodajala tožena stranka. Nepremičnine je B prenesel na kupca s pravico vknjižbe pravice uporabe oziroma lastninske pravice potem, ko bo ta izpolnil pogodbene pogoje.

Na podlagi pooblastitve iz pogodbe z dne 15.11.1994 je nato tožena stranka s pogodbo z dne 29.11.1994 prodala tožeči stranki del nepremičnin, ki jih je družba A kupila od B.

Utemeljenost tožbenega zahtevka temelji tožeča stranka na stališču, da je pogodba z dne 29.11.1994 nična zaradi njenega 10. člena. Ta določa, da ostane prodajalec lastnik prodane nepremičnine do plačila zadnjega obroka kupnine, zaradi česar se do takrat odloži vpis lastninske pravice na kupca. To določbo opredeli tožeča stranka kot pridržek lastninske pravice.

Na premični stvari se pridobi lastninska pravica na podlagi pravnega posla z izročitvijo stvari v posest pridobitelju (1. odst. 34. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih - Ur. list SFRJ štev. 6/80 in 36/ 90 ter RS štev. 4-190/91 čl. 8b; v nadaljevanju: ZTLR). Način pridobitve lastninske pravice na podlagi pravnega posla je torej (praviloma) izročitev v posest. Kako se dejanju izročitve premične stvari kupcu odvzame pravni učinek načina pridobitve lastninske pravice, določa 540. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. list SFRJ štev. 29/78...57/89; v nadaljevanju: ZOR).

Prav ima pritožbeno sodišče, da 540. člena ZOR v obravnavanem primeru ni mogoče uporabiti. Ta namreč ureja pridržek lastninske pravice samo pri prodajah premičnih stvari, ne pa tudi pri prodajah nepremičnin. Sploh ni predpisa, ki bi kakorkoli urejal pridržek lastninske pravice pri prodajah nepremičnin.

Za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah na podlagi pravnega posla izročitev v posest ne zadostuje. Način pridobitve lastninske pravice na nepremičninah s pravnim poslom je vpis v zemljiško knjigo (33. člen ZTLR). Pogodbena določba, da se vpis v zemljiško knjigo ne izvrši do izpolnitve določenega pogoja, zato ni pridržek lastninske pravice v smislu 540. člena ZOR. Dejanju vpisa v zemljiško knjigo se z omenjeno določbo ni odvzel pravni učinek načina pridobitve lastninske pravice, ker do vpisa še ni prišlo. Res pa je, da ima 10. člen pogodbe z dne 29.11.1994 učinek, podoben učinku iz 540. člena ZOR. Kupec naj ne postane lastnik kupljene stvari dokler tudi sam ne izpolni svoje pogodbene obveznosti. Po 1. odst. 454. člena ZOR mora prodajalec prodano stvar izročiti kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa mora plačati. Prvi odstavek 122. člena ZOR pa je uveljavil pravilo sočasne izpolnitve. Zato je v skladu z zakonom pogodbena določba, po kateri pogodbeni stranki svoje pogodbene obveznosti izpolnita istočasno.

Ne glede na zgoraj navedeno, tudi če bi bilo mogoče določbo 10. člena pogodbe opredeliti kot nično (to je pa ni, kot izhaja iz gornje obrazložitve), samo zaradi nje ne bi bila nična vsa pogodba. Ustreznih trditev iz 1. odst. 105. člena ZOR tožeča stranka sploh ni navedla.

Zatrjevane ničnosti pogodbe ni. Zato tudi ni obveznosti vrnitve prejetega po 1. odst. 104. člena ZOR.

Tožeča stranka zmotno trdi, da rok za izpolnitev tožene stranke (prodajalca) ni določen. Vezan je na izpolnitev plačilne obveznosti kupca. Z izpolnitvijo te mora po 10. členu pogodbe tudi prodajalec izpolniti svojo obveznost - omogočiti vpis lastninske pravice na predmetu pogodbe na kupca. Šele takrat bo mogoče ugotavljati, ali je podan kateri od dejanskih stanov iz 126. oziroma 127. člena ZOR, ki omogočajo razdrtje pogodbe.

Okoliščina, da je tožena stranka prodala tožeči stranki nepremičnino, na kateri nima razpolagalne oziroma lastninske pravice, na podlagi v postopku ugotovljenega dejanskega stanja ni podlaga za razdrtje pogodbe po 128. členu ZOR. Tožeča stranka sploh ni zatrjevala, da ne more doseči pogodbenega namena samo zaradi tega, ker je tožena stranka prodala stvar, ki ni njena in da ni vedela niti ni mogla vedeti, da prodaja tožena stranka tujo stvar. Vprašanje obstoja pravne napake pa se bo lahko pokazalo šele takrat, ko bo tožeča stranka lahko zahtevala vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, če ji ga tožena stranka ne bo mogla omogočiti. Do dejanske izročitve v posest pa, po ugotovitvah sodišča prve stopnje, ni prišlo iz razlogov na strani tožeče stranke in ne tožene. Zato okoliščina, da (morda) do dejanske izročitve v posest še ni prišlo, ni indic, ki bi nakazoval na obstoj dejanskega stanu iz 128. člena ZOR.

Tožeča stranka izraža v reviziji bojazen, da bi tožena stranka lahko drugemu prodala nepremičnino, ki je bila predmet pogodbe. Tej nevarnosti bi se tožeča stranka lahko izognila z ustreznimi pogodbeno dogovorjenimi varovalnimi instrumenti. Če teh ni izposlovala, to ni razlog za odstop od pogodbe.

Po pogodbi z dne 15.11.1994 je tožena stranka prodala tožeči stranki poslovne prostore v svojem imenu in za račun družbe A. To je lahko storila. V pogodbi z dne 29.11.1994 pa ni navedla, da prodaja svoje nepremičnine, ampak da je dobila pravico do prodaje nepremičnine na podlagi dne 15.11.1994 izvedene dražbe, na kateri so bile te odkupljene od B. Upoštevajoč pogodbo, ki jo je sklenila istega dne z družbo A, je to tudi res dobila. Sicer pa nobena določba pogodbe z dne 29.11.1994 ne določa kot pravno relevantne okoliščine, ki lahko vpliva na veljavnost pogodbe, okoliščine, kdo sme biti lastnik poslovnih prostorov, ki so predmet pogodbe.

Razlogi, s katerimi utemeljuje tožeča stranka utemeljenost revizije, niso podani. Revizijsko sodišče je preizkusilo izpodbijano sodbo tudi po uradni dolžnosti v okviru 386. člena ZPP. Ugotovilo je, da je bilo materialno pravo tudi sicer pravilno uporabljeno in da tekom postopka ni prišlo do kršitev, navedenih v 10. točki 2. odst. 354. člena ZPP. Zato je revizijo tožeče stranke na podlagi 393. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeno.

ZTLR člen 33.ZOR člen 122, 128, 454, 454/1, 540.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.