Sklep II Ips 797/93
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1995-02-23

privatizacija stanovanj - neveljavnost pogodbe, sklenjene v nasprotju s 117 členom SZ (kršitev predkupne pravice) - pravica imetnika, da izpodbija pogodbo s tretjim - aktivna legitimacija upravičenca do odkupa

V primeru izigravanja določb o privatizaciji je omogočeno upravičencu po 117. čl. SZ, da izpodbija pogodbo, ki jo je zavezanec sklenil s tretjo osebo.

Reviziji se ugodi. Sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se vrne zadeva temu sodišču v novo odločanje. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je izreklo za nično prodajno pogodbo z dne 5.12.1991, s katero je prva tožena stranka prodala drugi toženki dvosobno stanovanje številka 31 v tretjem nadstropju stanovanjske hiše v Ljubljani. Prvi toženi stranki je naložilo, da to stanovanje proda tožnici. Ugotovilo je, da je tožnica kot podstanovalka zasedala celo stanovanje. Njenega umika iz stanovanja ni mogoče šteti za izselitev. Tožnici gredo na podlagi 149.čl. Stanovanjskega zakona pravice imetnika stanovanjske pravice, torej tudi pravica do odkupa stanovanja po 117.čl. SZ. Pogodba, ki sta jo med seboj sklenili toženi stranki, nasprotuje prisilnim predpisom in je zato nična.

Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi druge toženke in spremenilo sodbo prve stopnje tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek. Zavzelo je stališče, da izpodbijana pogodba ni nična. Izpodbojno pogodbo pa lahko izpodbija samo pogodbena stranka, kar tožnica ni.

Proti tej sodbi vlaga tožnica revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi. Navaja, da ima pravni interes za izpodbijanje pogodbe. Sklicuje se na smiselno uporabo 20.čl. SZ, ki daje prekupnemu upravičencu legitimacijo, da izpodbija pogodbo, ki jo sklenejo druge osebe.

Druga toženka v odgovoru na revizijo zavrača revizijske navedbe in podaja izčrpen prikaz dogodkov, ki so pomembni za razumevanje tega spora.

Prva tožena stranka na revizijo ni odgovorila in Javni tožilec Republike Slovenije se o njej ni izjavil (3. odst. 390.čl. ZPP).

Stališče sodbe druge stopnje, s katerim je tožnici odrekla aktivno legitimacijo v tem sporu na podlagi določba 112.čl. ZOR, je pravno zmotno.

Stanovanjski zakon (Ur.l. RS št. 18/91 in 21/94) je v razmerju do ZOR specialni predpis. Ureja pravni promet s stanovanji in sicer prodajo dveh kategorij stanovanj: stanovanj, ki so v prostem prometu (16. do 21.čl.) in stanovanj, ki so predmet privatizacije družbene lastnine (117. do 133.čl).

Privatizacija stanovanj je urejena s kogentnimi predpisi, ki natačno določajo, kdo je lahko stranka pogodbe in kakšni so pogoji prodaje. Krog oseb, ki so upravičenci in zavezanci, je določen v 117.čl. Zavezanec je dolžan prodati stanovanje samo tistemu, ki je po tej določbi upravičenec, in sicer v roku dveh let po uveljavitvi zakona (123.čl.) V tem roku ne sme prodati stanovanja nikomur drugemu. Upravičenec lahko vsak čas v tem roku zahteva sklenitev pogodbe, zavezanec pa je pogodbo dolžan skleniti v 30 dneh po vloženi zahtevi ( 5. odst. 117.čl. SZ). Če zavezanec sklenitev pogodbe odkloni, jo lahko zavezanec iztoži (128.čl. SZ).

Zavezanec vsebinsko odkloni zahtevo za sklenitev pogodbe tudi tedaj, če sklene pogodbo z osebo, ki ni upravičenec po 117.čl. SZ. Zastavlja se vprašanje, na kakšen način lahko upravičenec v takem primeru zavaruje svoje interese. Sodišče druge stopnje je tožnici zavrnilo pravno varstvo, ker je pogodbo med toženima strankama štelo za izpodbojno, ne pa za nično; izpodbojno pogodbo pa lahko po 112.čl. ZOR izpodbija le pogodbena stranka, kar tožnica ni.

Tak pristop k reševanju te zadeve ni pravilen. Če bi bilo tako, določbe 117.člena in naslednjih stanovanjskega zakona, ne bi bile uresničljive in zato ne bi imele smisla. Mogoče bi se jim bilo izogniti s prodajo stanovanja katerikoli osebi po kakršnihkoli pogojih. Upravičenci po 117.čl. SZ pa v takih primerih ne bi mogli uveljaviti pravic, ki jim jih daje zakon. Protizakonito ravnanje zavezanca zato mora biti ustrezno sankcionirano. Če sankcija ni izrečno določena, to ne pomeni, da je ni. Stanovanjski zakon predvideva posebno varstvo najemnika tako, da mu daje predkupno pravico, v primeru njene kršitve pa legitimacijo za izpodbijanje pogodbe, ki je sklenjena s tretjo osebo (18. do 21.čl. SZ). Podobno varuje zakonito predkupno pravico ZOR v 3. odst. 533.čl.

Pravica imetnika stanovanjske pravice po določbah o privatizaciji je vsekakor močnejša in obsežnejša, kot je pravica najemnika kot prekupnega upravičenca, saj mu daje priviligiran položaj glede pogojev nakupa. Primerjava obeh institutov potrjuje, da je tudi v primeru izigravanja določb o privatizaciji omogočeno upravičencu po 117.čl. SZ, da izpodbija pogodbo, ki jo je zavezanec sklenil s tretjo osebo. Upravičenec ima po 128.čl. pravico izsiliti sklenitev pogodbe, zato mora imeti tudi pravico, da v zvezi s tem izpodbije pogodbo, ki jo je zavezanec že sklenil s tretjo osebo.

Glede na navedeno ima tožnica aktivno legitimacijo v tej pravdi. Sodišče druge stopnje ji jo je odreklo na podlagi zmotne uporabe materialnega prava. Zato ni rešilo ostalih spornih vprašanj, ki jih načenja druga toženka v svoji pritožbi.

Odločitev revizijskega sodišča temelji na določbi 2. odst. 395.čl. ZPP.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na 3. odst. 166.čl. ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.