Sodba II Ips 64/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1995-06-15

sklenitev najemne pogodbe - nezakonita uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja - višina najemnine

Ni utemeljeno stališče tožene stranke, da bi ji dajala varstvo pred izpraznitvenim zahtevkom stanovanjska pogodba iz leta 1982. Stanovanjski zakon res ni razveljavil prejšnjih stanovanjskih pogodb, vendar je stanovanjska najemna razmerja uredil povsem na novo, drugače kot so bila urejena razmerja po zakonu o stanovanjskih razmerjih. Zato je določil šestmesečni rok za uskladitev stanovanjske pogodbe z določbami zakona (156. čl. stanovanjskega zakona). Ta določba zavezuje lastnika in najemnika, da v šestmesečnem roku prenovita stanovanjsko pogodbo v najemno. S tem preneha pravni režim po prejšnjem zakonu. Pravice in obveznosti lastnikov in najemnikov, oziroma prejšnjih imetnikov pravice uporabe, se morajo prilagoditi določbam novega zakona. Če torej po preteku roka 156. čl. stanovanjskega zakona uporabnik nima najemne pogodbe iz razlogov, ki so na njegovi strani, ga zadenejo posledice po 58. čl. tega zakona, kar pomeni, da uporablja stanovanje nezakonito in lahko lastnik od njega zahteva izpraznitev stanovanja.

Revizija se zavrne kot neutemeljena. Vsaka stranka trpi svoje stroške revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku in razsodilo, da se morajo toženci Ž., B. in M.K. skupaj z mld. M. in J.K. ter ostalimi stanovalci izseliti iz štirisobnega stanovanja v drugem nadstropju hiše in ga izročiti tožnici. Ugotovilo je, da je tožnica lastnica tega stanovanja, prva toženka pa imetnica pravice uporabe. Med predniki obeh strank je bila že leta 1939 sklenjena pogodba o najemu stanovanja. Stanovanje toženi stranki ni bilo administrativno dodeljeno. Ugotovilo je, da je toženka odklonila sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas za profitno najemnino. Toženka je izrečno izjavila, da je pripravljena skleniti samo najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Tožnica ima pravico zaračunavati profitno najemnino. Toženka neutemeljeno odklanja sklenitev najemne pogodbe. Zato je izpraznitveni zahtevek utemeljen.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo prvih treh toženih strank in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Potrdilo je vse prvostopne dejanske ugotovitve in pravna stališča, le glede višine stanarine v protivrednosti 700 DEM mesečno, ki jo vsebuje od tožnice predložena najemna pogodba, je ugotovilo, da o ugovoru glede oderuške najemnine odloča upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, vendar šele potem, ko je najemna pogodba že sklenjena.

Proti tej sodbi vlagajo prve tri tožene stranke revizijo. Uveljavljajo revizijske razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlagajo, da revizijsko sodišče razveljavi obe sodbi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, oziroma, da spremeni izpodbijano sodbo in zavrne tožbeni zahtevek. Navaja, da je sodišče druge stopnje prekršilo 1. odst. 7. čl. zakona o pravdnem postopku, ko je prezrlo, da je bila leta 1982 sklenjena stanovanjska pogodba med prvo toženko in tožnico. Ta pogodba velja in je ni bilo treba podaljševati. Stanovanjski zakon ne razveljavlja stanovanjskih pogodb, sklenjenih po zakonu o stanovanjskih razmerjih, temveč nalaga le njihovo uskladitev. Ker prejšnja pogodba obstaja, ni mogoče trditi, da tožena stranka zaseda stanovanje nezakonito. Sodišče bi moralo odločati o tem, da je tožena stranka dolžna skleniti najemno pogodbo, pri tem pa bi se izkazalo, da mora odločiti tudi o višini najemnine. Oderuška pogodba je nična. Navaja še, da je bila J. K. imetnica stanovanjske pravice in šele po njeni smrti leta 1982 je prišlo do tega, da je bila prva toženka le še najemnik stanovanja. Pred tema pa je bilo toženi stranki že od prvih povojnih dni stanovanje administrativno dodeljeno. Navaja listine, iz katerih izhaja, da je bila imetnica stanovanjske pravice vse do leta 1982. Sklicuje se na predvideno spremembo stanovanjskega zakona, po kateri bi bili imetniki pravice uporabe izenačeni z imetniki stanovanjske pravice.

Tožeča stranka v odgovoru na revizijo zavrača revizijske navedbe in predlaga, da revizijsko sodišče revizijo tožene stranke zavrne kot neutemeljeno.

Javni tožilec Republike Slovenije se o reviziji ni izjavil (3. odst. 390. čl. zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Bistveno vprašanje v tem sporu je, ali je tožeča stranka upravičena določiti v najemni pogodbi profitno najemnino ali ne. Če tožeča stranka do tega ne bi bila upravičena, bo tožena stranka utemeljeno odklonila sklenitev predlagane najemne pogodbe in v tem primeru ne bi bilo mogoče trditi, da je ona povzročila okoliščine, ki so podlaga za izpraznitveni zahtevek po 58. členu stanovanjskega zakona (Ur.l. RS št. 18/91 - novele Ur. l. RS št. 21/94 z dne 22.4.1994 glede na datum odločanja na prvi in drugi stopnji ni mogoče uporabiti).

Stanovanjski zakon določa v 150. členu, da se neprofitna najemnina določi za stanovanja, na katerih je bila do uveljavitve tega zakona dodeljena stanovanjska pravica. Zakon o stanovanjskih razmerjih je ločil stanovanjsko pravico od pravice do uporabe stanovanja. 34. člen tega zakona je namreč določal, da pridobi občan pravico do uporabe na stanovanju kot posameznem delu stavbe v lasti občana na podlagi stanovanjske pogodbe, ki jo sklene z lastnikom stanovanja. Prav za tak primer gre v tej zadevi. Obe sodbi ugotavljata, da sta tožnica in prva toženka sklenili dne 1.12.1982 stanovanjsko pogodbo za sporno stanovanje, ki je bilo v lasti tožnice. Glede na določbo 34. čl. tedaj veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih je prva toženka s to pogodbo pridobila pravico do uporabe stanovanja. 150.člen stanovanjskega zakona povsem določno omejuje pravico do neprofitne najemnine na imetnike stanovanjske pravice. Spremembe in dopolnitve tega zakona so začele veljati 7. maja 1994. Tudi če bi spremenile položaj tožene stranke, to za ta spor ne bi imelo pomena, ker zakon ne učinkuje za nazaj. Potemtakem tožena stranka ni imela statusa imetnika stanovanjske pravice in se zato ne more sklicevati na neprofitno najemnino. Zato je neutemeljeno zavrnila sklenitev predlagane najemne pogodbe in je zakrivila položaj, ki daje tožeči stranki na podlagi 58. čl. stanovanjskega zakona pravico do izpraznitvenega zahtevka.

Ker je tožena stranka nasploh odklonila sklenitev pogodbe, v kateri je določena profitna najemnina, se ne more uspešno sklicevati na neprimernost predlagane profitne najemnine. Glede na tako odklonilno stališče obravnavanje višine profitne najemnine ne more biti predmet odločanja v tem sporu.

Ni utemeljeno stališče tožene stranke, da bi ji dajala varstvo pred izpraznitvenim zahtevkom stanovanjska pogodba iz leta 1982. Stanovanjski zakon res ni razveljavil prejšnjih stanovanjskih pogodb, vendar je stanovanjska najemna razmerja uredil povsem na novo, drugače kot so bila urejena razmerja po zakonu o stanovanjskih razmerjih. Zato je določil šestmesečni rok za uskladitev stanovanjske pogodbe z določbami zakona (156. čl. stanovanjskega zakona). Ta določba zavezuje lastnika in najemnika, da v šestmesečnem roku prenovita stanovanjsko pogodbo v najemno. S tem preneha pravni režim po prejšnjem zakonu. Pravice in obveznosti lastnikov in najemnikov, oziroma prejšnjih imetnikov pravice uporabe, se morajo prilagoditi določbam novega zakona. Če torej po preteku roka 156. čl. stanovanjskega zakona uporabnik nima najemne pogodbe iz razlogov, ki so na njegovi strani, ga zadenejo posledice po 58. čl. tega zakona, kar pomeni, da uporablja stanovanje nezakonito in lahko lastnik od njega zahteva izpraznitev stanovanja.

Revizijska trditev, da je bilo sporno stanovanje toženi stranki administrativno dodeljeno, je v nasprotju z ugotovitvami obeh sodb. Gre za dejanske ugotovitve, na katere je vezano tudi revizijsko sodišče (3. odst. 385. čl. ZPP). Kolikor pa meri tožena stranka s to navedbo na materialno pravno presojo ugotovljenih dejstev, pa tudi po presoji revizijskega sodišča okoliščina, da tožena stranka oziroma njeni predniki uporabljajo stanovanje od leta 1939 dalje na podlagi tedaj sklenjene pogodbe, ki pa se je kasneje prilagajala vsakokrat veljavnim predpisom, ne dopušča razlage, da to pomeni administrativno dodelitev stanovanja.

Glede na navedeno uveljavljani revizijski razlogi niso podani. Zato je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožene stranke kot neutemeljeno /393. čl. ZPP).

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na 1. odst. 155. čl. in 1. odst. 166. čl. ZPP. Tožeča stranka z odgovorom na revizijo ni doprinesla k rešitvi zadeve. Zato stroški zanj niso bili potrebni in jih mora trpeti tožeča stranka sama.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.