Sodba II Ips 372/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-01-25

sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice - nezakonita uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja

Odklonitev sklenitve najemne pogodbe po 147. členu SZ ima za posledico izselitev iz stanovanja - 58. člen SZ.

Revizija se zavrne kot neutemeljena. Stranki nosita vsaka svoje stroške revizijskega postopka.

Sodišče prve stopnje je sprejelo tožbeni zahtevek na odpoved najemnega razmerja med pravdnima strankama za stanovanje v L. v izmeri 68,60 m2 ter toženi stranki naložilo, da mora to stanovanje izprazniti in ga izročiti tožeči stranki. Pritožbo tožene stranke je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Proti tej sodbi vlaga tožena stranka revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava in predlaga njeno spremembo tako, da bo tožbeni zahtevek zavrnjen, ali pa razveljavitev sodb nižjih sodišč ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Uporaba določbe 58. člena stanovanjskega zakona ne prihaja v poštev. Tožnika sta lastnika spornega stanovanja od 5.12.1989 dalje, zaradi česar tožena stranka od tedaj dalje do 30.10.1992, ko je bila vložena tožba, v spornem stanovanju biva na podlagi ustno sklenjene najemne pogodbe. Po določbah stanovanjskega zakona torej toženi stranki ne bi bilo treba skleniti nove najemne pogodbe, temveč le uskladiti prejšnjo z določili stanovanjskega zakona. S spremembo lastništva se položaj najemnikov ne sme poslabšati. Tudi spremenjena stanovanjska zakonodaja tega položaja ni poslabšala. Sodišči sta spregledali tudi določbo 155. člena stanovanjskega zakona, ki govori o drugem primernem stanovanju. V podpis ponujena najemna pogodba nasprotuje določbam stanovanjskega zakona tudi glede načina odpovedi.

Tožeča stranka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev, Javni tožilec Republike Slovenije pa se o njej ni izjavil (3. odstavek 390. člena ZPP).

Bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (1. in 2. točka 1. odstavka 385. člena ZPP) revizija, ki jih le pavšalno uveljavlja, ni obrazložila. Zato je revizijsko sodišče preizkusilo izpodbijano sodbo glede bistvenih kršitev določb pravdnega postopka po uradni dolžnosti (386. člen ZPP), pa pri tem ugotovilo, da bistvene kršitve iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP v pravdi ni bilo.

Obe sodišči pa sta tudi pravilno uporabili materialno pravo. Ob uveljavitvi stanovanjskega zakona (SZ - Uradni list RS, št. 18/91) dne 19.10.1991 je toženka bila imetnica pravice uporabe na spornem stanovanju, ki jo je pridobila na podlagi 34. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR - Uradni list SRS, št. 35/82). To pravico je toženka po dejanskih ugotovitvah nižjih sodišč (prek svoje pravne prednice) pridobila s stanovanjsko pogodbo z lastnikom stanovanja, pravnim prednikom tožeče stranke. Ko je tožeča stranka dne 5.12.1989 (še v času veljavnosti ZSR) kot novi lastnik stanovanja postala toženkin stanodajalec, ji nove stanovanjske pogodbe s toženko ni bilo treba sklepati. Zato je neutemeljena revizijska trditev, da sta pravdni stranki ob zamenjavi stanodajalca sklenili najemno pogodbo za sporno stanovanje. Dolžnost sklenitve najemne pogodbe je nastopila šele po uveljavitvi SZ (19.10.1991). Lastnik stanovanja, ki je skladno s 34. členom ZSR sklenil z občanom stanovanjsko pogodbo, je namreč v šestih mesecih po uveljavitvi SZ bil dolžan uskladiti določila sklenjene pogodbe z določili tega zakona (156. člen SZ), kar pomeni sklenitev najemne pogodbe (1. in 2. odstavek 147. člena SZ). V tem obsegu obvelja pravilna pravna razlaga nižjih sodišč, da sta tožnika kot lastnika stanovanja upravičena zahtevati profitno najemnino (2. odstavek 150. člena SZ), pri čemer pa zahtevana najemnina, glede na dejanske ugotovitve (dopis občine na listu št. 15 spisa), nikakor ni oderuška. Slednja ugotovitev sicer posega v uporabo določb SZ o stanovanjski najemnini, vendar izraža tudi pravno stališče, po katerem je toženka imela možnost doseči, da se višina najemnine po sklenitvi pogodbe v skladu z določbo 66. člena SZ preveri.

Tožena stranka je torej sklenitev najemne pogodbe odklonila. Pravne posledice odklonitve so jasne in predvidene v določbi 58. člena SZ. V tem obsegu je zato odveč razprava o vsebini same najemne pogodbe, utemeljeno pa tudi ni (sicer nejasno) revizijsko stališče, da bi v obravnavanem primeru bilo treba uporabiti določbo 155. člena SZ, po kateri mora lastnik stanovanja ob izselitvi imetniku pravice uporabe preskrbeti drugo primerno stanovanje. Pravna podlaga za toženkino izselitev je namreč v nezakonitem bivanju kot posledici nesklenitve najemne pogodbe.

Revizijsko sodišče je po povedanem, ker niso podani niti razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, pa tudi ne razlogi, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP). Pri tem je odločilo, da stranki nosita vsaka svoje stroške revizijskega postopka (1. odstavek 154. člena, 1. odstavek 155. člena in 1. odstavek 166. člena ZPP). Tožena stranka nosi stroške revizije, ker z njo ni uspela, tožeča stranka pa stroške odgovora na revizijo, ker z navedbami v njej ni prispevala k odločitvi o reviziji.

Določbe zakona o pravdnem postopku (ZPP - Uradni list SFRJ, št. 4/77 - 27/90), na katerih temelji odločitev revizijskega sodišča, se uporabljajo na podlagi 1. odstavka 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.