Sklep II Ips 886/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-05-29

privatizacija stanovanj - upravičenec za odkup - ožji družinski član - garaža kot pritiklina stanovanja

Izjava o privolitvi, da stanovanje odkupi ožji družinski član, ne pomeni prenosa pravice, ampak pomeni le to, da imetnik stanovanjske pravice, ki ima prednostno pravico, svoje prednosti ne bo izkoristil. Zato lahko izkoristi pravico do nakupa njegov ožji družinski član, ki pa mu to pravico daje zakon, le da jo lahko uresniči šele, če je ne uresniči imetnik stanovanjske pravice. Privolitev po 117.čl. stanovanjskega zakona torej ne pomeni prenosa pravice in zato ni treba, da tisti, ki se odreče svoji prednosti, sam izpolnjuje pogoje za pridobitev lastninske pravice.

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka skleniti s tožnico prodajno pogodbo po določbah stanovanjskega zakona za stanovanje v M. z garažo na dvorišču za kupnino 929.968,00 Sit. Ugotovilo je, da je tožničin mož Z. K. kot prejšnji imetnik stanovanjske pravice s pisno izjavo privolil, da stanovanje odkupi tožnica.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Soglašalo je s prvostopnim stališčem, da je tožničin mož, ki ni državljan Republike Slovenije, veljavno privolil, da stanovanje odkupi tožnica. Tožnica pa je slovenska državljanka in zanjo ni zadržkov za pridobitev lastninske pravice.

Proti tej sodbi vlaga revizijo tožena stranka. Uveljavlja revizijske razloge zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlaga, da revizijsko sodišče spremeni izpodbijano sodbo tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Navaja, da tožničin mož kot tuj državljan stanovanja ne more odkupiti. Ker sam te pravice nima, je ne more prenesti na drugega. Pravica do odkupa po določbah stanovanjskega zakona pripada imetniku stanovanjske pravice. Če ta te pravice ne more realizirati, velja to tudi za družinske člane. Posebej nasprotuje tudi prodaji garaže. Navaja, da v tem primeru garaža ni pritiklina stanovanja, saj je bila dodeljena posebej in je samostojen, od stanovanja neodvisen prostor. Zato bi bila prodaja pod pogoji, ki jih določa stanovanjski zakon, nezakonita.

Tožeča stranka v odgovoru na revizijo zavrača revizijske navedbe in predlaga, da sodišče zavrne revizijo kot neutemeljeno.

Revizija je bila vročena tedanjemu Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki pa se o njej ni izjavil (3. odst.390.čl. zakona o pravdnem postopku - v nadaljnjem ZPP).

Ustavni zakon za izvedbo temeljne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Ur.l. RS št. 1/91) v drugem odst. 16. člena določa, da osebe s tujim državljanstvom ne morejo pridobiti lastninske pravice na nepremičninah na območju Republike Slovenije. Ker je ugotovljeno, da tožničin mož Z. K. ni pridobil državljanstva Republike Slovenije, sam ne bi mogel odkupiti spornega stanovanja. To pa ni razlog za neveljavnost njegove privolitve, da stanovanje odkupi tožnica. S privolitvijo po 117. členu stanovanjskega zakona namreč imetnik stanovanjske pravice ne prenaša pravice do odkupa na nekoga, ki te pravice nima. Stanovanjski zakon v 117.čl. določa vrstni red upravičencev. Izjava o privolitvi, da stanovanje odkupi ožji družinski član, ne pomeni prenosa pravice, ampak pomeni le to, da imetnik stanovanjske pravice, ki ima prednostno pravico, svoje prednosti ne bo izkoristil. Zato lahko izkoristi pravico do nakupa njegov ožji družinski član, ki pa mu to pravico daje zakon, le da jo lahko uresniči šele, če je ne uresniči imetnik stanovanjske pravice. Privolitev po 117.čl. stanovanjskega zakona torej ne pomeni prenosa pravice in zato ni treba, da tisti, ki se odreče svoji prednosti, sam izpolnjuje pogoje za pridobitev lastninske pravice. Revizija napačno šteje privolitev po 117.čl. stanovanjskega zakona za izjavo o prenosu pravic. Zato vsa argumentacija, ki se nanaša na nedovoljenost prenosa pravic, za izjavo po tej zakonski določbi ne pride v poštev. S te strani ni ovir, da bi tožnica odkupila sporno stanovanje. Glede tega vprašanja sta sodbi prve in druge stopnje pravilno uporabili materialno pravo.

Revizija pa utemeljeno opozarja na vprašanje, ali je v tem primeru garažo mogoče šteti za pritiklino stanovanja. Sodba prve stopnje se glede tega sklicuje na točkovanje, sodba druge stopnje pa še na določbo 2. odst. 2. člena stanovanjskega zakona. Vendar ta utemeljitev ni zadostna. Sodišče prve stopnje je izvedlo dokaz tudi z vpogledom pogodbe o uporabi stanovanja z dne 18.10.1989 in pogodbe o uporabi garaže z dne 28.9.1989. Iz teh dveh pogodb, ki pomenita pravni temelj za ureditev razmerij med tedanjim najemodajalcem Vojaškim zavodom za upravljanje in vzdrževanje stanovanjskega sklada JLA in K.Z., izhaja, da je dogovorjeni pravni režim za najem garaže drugačen od pravnega režima za stanovanje. Pogodbi nista sklenjeni istočasno in po navedbah v tožbi ter po izreku sodbe prve stopnje garaža ni v isti stavbi kot stanovanje. Ta dejstva, ki izhajajo iz spisa, narekujejo oceno, ali je sporna garaža res pritiklina stanovanja v smislu določb zakona o stanovanjskih razmerjih. Pravica do odkupa po privatizacijskih pogojih namreč pripada imetniku stanovanjske pravice za stanovanje, na katero se stanovanjska pravica nanaša. Stanovanjsko pravico pa je urejal zakon o stanovanjskih razmerjih, medtem ko stanovanjski zakon ureja najemna razmerja. Definicija stanovanja in pritiklin po stanovanjskem zakonu ni uporabna za presojo, na katere prostore se je po zakonu o stanovanjskih razmerjih raztezala stanovanjska pravica. Pravni pristop izpodbijane sodbe, ki se sklicuje na določbo 2. člena stanovanjskega zakona, zato ni pravilen, prav tako je pomanjkljivo sklicevanje sodbe prve stopnje na točkovalni zapisnik, ne da bi bili hkrati upoštevani tudi pogodbi o uporabi garaže in o uporabi stanovanja. Zaradi napačnega pravnega stališča, da je treba pravni režim za sporno garažo presojati na podlagi določb stanovanjskega zakona, niso bila ugotovljena odločilna dejstva o tem, ali je bila sporna garaža pritiklina stanovanja tudi po določbah zakona o stanovanjskih razmerjih in ali pogodba o uporabi garaže z dne 28.9.1989 določa stanovanjsko pravico tudi za garažo. Ker te okoliščine niso ugotovljene, je podan razlog za razveljavitev obeh sodb po 2. odst. 395.čl. ZPP. V nadaljevanju postopka bo treba ugotoviti, ali predstavlja garaža pritiklino stanovanja po pravnem režimu zakona o stanovanjskih razmerjih in glede na to odločiti, ali velja obveznost prodaje po 117.členu stanovanjskega zakona tudi za garažo.

Razlogi za razveljavitev se nanašajo samo na odločitev o garaži. Vendar pa delna razveljavitev ni mogoča, ker cena stanovanja brez garaže ni ugotovljena. To je del dejanske podlage, ki je revizijsko sodišče samo ne more ugotavljati. O tem bo moralo odločiti sodišče prve stopnje, če bi se izkazalo, da v tem primeru garaža ni pritiklina stanovanja.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na 3. odst. 166.čl. ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.