Sklep II Ips 549/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1995-02-23

privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - upoštevanje okoliščin v času uveljavitve SZ - prazno stanovanje v lasti imetnika stanovanjske pravice

Drugi odstavek 148. člena SZ, na katerega se sklicuje sodišče druge stopnje, je namenjen tistim imetnikom stanovanjske pravice, ki z nakupom ali gradnjo sami rešujejo svoj stanovanjski problem in lastnikom stanovanj, da tem imetnikom ponudijo sklenitev najemne pogodbe za določen čas. Gre torej za čas prehoda od uveljavitve SZ do dograditve oz. nakupa stanovanja. Zato je ta določba uvrščena med prehodne in končne določbe SZ. Poglavje, v katerem je določilo 128. člena SZ, pa ureja lastninjenje in privatizacijo stanovanj, kar pomeni, da je zajeto dejansko in pravno stanje ob uveljavitvi zakona.

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki je od tožene stranke zahtevala sklenitev prodajne pogodbe po pogojih 117. člena SZ za dvosobno stanovanje, ki se nahaja v Škofji Loki.

Tožeča stranka se je pritožila, vendar je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje vlaga tožeča stranka revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in napadeno sodbo spremeni tako, da pritožbi v celoti ugodi, oziroma podrejeno obe sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Na podlagi tožničine izpovedbe je nesporno, da njej podarjeni prostori nimajo lastnosti stanovanja v pomenu 2.člena Stanovanjskega zakona, saj niso funkcionalna celota. Poleg tega niso podane okoliščine za odpoved iz 60.člena Zakona o stanovanjskih razmerjih. Nesporno je, da je tožničina lastnina le za silo izdelana garsonjera, ki je neprimerna za petčlansko družino. Sodišče je tudi prezrlo, da je tožnica pred vložitvijo tožbe solastninski delež prodala I.K. Ker tožnica ni imela denarja za plačilo davka, pogodba ni bila zemljiškoknjižno izvedena. Sedaj je zadeva urejena in tožnica tudi formalno ni več lastnica nepremičnine V. 37. Dejansko pa lastnica tudi nikoli ni bila, saj nepremičnine ni vzela v posest.

Na vročeno revizijo (390.člen ZPP) tožena stranka ni odgovorila, Javni tožilec Republike Slovenije se o vročeni reviziji ni izjavil. Revizija je utemeljena.

Bistvenih kršitev določb ZPP, ki se upoštevajo po uradni dolžnosti (386.člen ZPP), v pravdi ni bilo. Druge se upoštevajo le, če jih revident izrecno uveljavlja. Tožeča stranka v reviziji ni obrazložila uveljavljanega revizijskega razloga, zato nanj ni mogoče odgovarjati. Podan pa je revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava.

Iz ugotovitev sodišča prve in druge stopnje, kar je podlaga za preizkus na revizijski stopnji (3. odstavek 385. člena ZPP) izhaja, da je bila tožnica ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ, Uradni list RS št. 18/91, 21/94) imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju, ter da je pridobila 1/3 nepremičnine na naslovu V. 37 pred vložitvijo zahteve za odkup stanovanja po določbah 117. člena SZ. Ugotovljeno je tudi bilo, da so pridobljeni prostori v prizidku nepremičnine stanovanje, ki je primerno za njeno družino.

Sodišči prve in druge stopnje sta sicer pravilno ugotovili, da je za odločitev v tej pravdi treba uporabiti določbe 2. odstavka 128. člena SZ, oziroma ko gre za sklepanje najemne pogodbe za določen čas v zvezi z dograditvijo ali nakupom stanovanja tudi določbo 2. odstavka 148. člena SZ. Pri tem pa sta zmotno izhajali iz stališča, da je za presojo pogojev, od katerih je odvisna lastnikova pravica, da odkloni odkup, pravnoodločilen čas ob sklepanju pogodbe. Zato sta sodišči prve in druge stopnje upoštevali tudi dejstva, ki so nastopila po uveljavitvi SZ. Revizijsko sodišča ugotavlja, da takšno stališče v določbah SZ nima podlage. Drugi odstavek 148. člena SZ, na katerega se sklicuje sodišče druge stopnje, je namenjen tistim imetnikom stanovanjske pravice, ki z nakupom ali gradnjo sami rešujejo svoj stanovanjski problem in lastnikom stanovanj, da tem imetnikom ponudijo sklenitev najemne pogodbe za določen čas. Gre torej za čas prehoda od uveljavitve SZ do dograditve oz. nakupa stanovanja. Zato je ta določba uvrščena med prehodne in končne določbe SZ. Poglavje, v katerem je določilo 128. člena SZ, pa ureja lastninjenje in privatizacijo stanovanj, kar pomeni, da je zajeto dejansko in pravno stanje ob uveljavitvi zakona.

Ker je zaradi zmotne uporabe materialnega prava ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, je bilo treba odločiti kot v izreku tega sklepa (2. odstavek 395. člena ZPP).

V ponovljenem postopku bo sodišče prve stopnje moralo ugotoviti, ali je bil na strani tožeče stranke v času, ko je SZ začel veljati, podan zadržek iz 2. odstavka 128. člena SZ. Pri tem je treba upoštevati, da se SZ v tem določilu sklicuje na možnost odpovedi stanovanjskega razmerja brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov v skladu z Zakonom o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS št. 35/82 in 14/84). Določilo 60. člena ZSR pa med drugim govori o lastnini drugega praznega stanovanja ali hiše, če je to stanovanje primerno, kar napotuje glede pravnih naslovov na uporabo predpisov o pridobitvi lastninske pravice na nepremičninah po predpisih stvarnega prava. Kot je bilo že obrazloženo je odločilno stanje ob uveljavitvi SZ. Zato ne more biti pomembno dejstvo, ki ga zatruje tožeča stranka, to je, da je sporni del hiše odtujila. Tožbenemu zahtevku bo treba ugoditi v primeru, da je tožeča stranka ob uveljavitvi SZ izpoljevala pogoje za odkup po 117. členu SZ, in če tedaj niso bili podani razlogi za odklonitev zahteve za odkup iz določila 2. odstavka 128. člena SZ.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.