Sodba II Ips 446/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-01-10

privatizacija in lastninjenje stanovanj - pojem in obseg stanovanja

Vprašanje, okoli katerega se suče pretežen del revizije - ali so obravnavani prostori sploh stanovanje ali ne, je v izpodbijani odločbi pravilno rešeno. Za odločitev o tem je pritožbeno sodišče pravilno poseglo po ustreznih določbah ZSR in ne SZ (dasiravno ni posebej pojasnilo, zakaj). V tem sporu gre za privatizacijo stanovanja po 117. in naslednjih členih SZ, ki dajejo to pravico imetnikom stanovanjske pravice, ki so bili to na dan uveljavitve tega zakona (prvi odstavek 117. člena SZ). Stanovanjska pravica, ki jo ureja ZSR, SZ pa je ne pozna več, je lahko obstajala le na stanovanju, kot ga je opredeljeval ZSR (drugi odstavek 1. člena, 4. člen, 10. - 20. člen ZSR). Torej ne glede na določilo drugega odstavka 159. člena SZ, ki podaljšuje uporabo ZSR do sklenitve najemne pogodbe, je že po naravi problema samega potrebno uporabiti določbe ZSR za opredelitev narave stanovanjskih prostorov, kar je naloga sodišča, ne pa upravnega organa, kot je to po novi zakonodaji (SZ).

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka prodati tožeči stranki stanovanje v Portorožu, in dovoliti, da se v zemljiški knjigi vpišeta lastninska pravica in pravica trajne uporabe skupnih delov stavbe in zemljišča na tožnikovo ime, tožeča stranka pa mora v 60 dneh plačati toženi stranki 549.304,00 SIT kupnine, medtem ko je podrejeni tožbeni zahtevek zavrnilo. Ugotovilo je namreč, da je tožnik z več kot 2-letnim bivanjem v spornem stanovanju pridobil položaj imetnika stanovanjske pravice; da je tožena stranka lastnik objekta, v katerem je stanovanje; da gre za skupino prostorov, ki tvorijo stanovanje, pri čemer je irelevantno, v kakšni stavbi se nahaja; da se ta nahaja na območju, ki se ureja s prostorskimi ureditvenimi pogoji, ki pa še niso sprejeti. Zato mora tožena stranka po 117. členu stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I in 21/94 - SZ), skleniti prodajno pogodbo.

Višje sodišče je pritožbo tožene stranke zavrnilo, ker je zavzelo stališče, da je pomemben namen prostorov, ki so po prvem odstavku 4. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR) pomenili stanovanje; da ni podlage za sklepanje, da bi šlo za hišniško ali funkcijsko stanovanje po 40. členu ZSR; da je treba tožnikov status razlagati po vsebini izpolnjevanja razmerja; da je o tem lahko odločilo sodišče samo kot o predhodnem vprašanju.

Proti tej sodbi vlaga revizijo tožena stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, naj jo vrhovno sodišče spremeni tako, da bo tožbeni zahtevek v celoti zavrnjen, ali pa naj razveljavi sodbo sodišča prve stopnje in vrne zadevo v novo sojenje. Vztraja pri stališču, da sporni prostori niso stanovanje, o naravi teh prostorov pa lahko odloča občinski upravni organ in ne sodišče (drugi odstavek 3. člena SZ), o čemer se pritožbeno sodišče ni izreklo. Stanovanje je v poslovni stavbi, v njej so nastanjeni samo delavci tožene stranke za čas sklenitve delovnega razmerja in ta stavba, podobno kot druge stavbe tožene stranke, lahko vsak čas zaživi v svojo prvotno funkcijo. Tožena stranka je hišo, v kateri je stanovanje, kupila in je imela le zaradi takratnih predpisov samo pravico uporabe, sicer bi bila lastnica z diskrecijsko pravico. O tem, da gre za strukturo prostorov, ki kažejo na stanovanje, sodišče ne more odločati brez strokovne pomoči. Tožnik ni bil nikoli nosilec stanovanjske pravice, saj ni nikoli dobil stanovanjske odločbe. Ni nezakonito bival v prostorih, da bi lahko iz tega naslova pridobil stanovanjsko pravico. V obravnavani stavbi živi več delavcev v več prostorih, vendar gre le za personalna ležišča in razen ene stranke ni nihče uveljavljal odkupa prostorov, v katerih živi.

Na vročeno revizijo tožeča stranka ni odgovorila, javni tožilec pa se o njej ni izjavil.

Vprašanje, okoli katerega se suče pretežen del revizije - ali so obravnavani prostori sploh stanovanje ali ne, je v izpodbijani odločbi pravilno rešeno. Za odločitev o tem je pritožbeno sodišče pravilno poseglo po ustreznih določbah ZSR in ne SZ (dasiravno ni posebej pojasnilo, zakaj). V tem sporu gre za privatizacijo stanovanja po 117. in naslednjih členih SZ, ki dajejo to pravico imetnikom stanovanjske pravice, ki so bili to na dan uveljavitve tega zakona (prvi odstavek 117. člena SZ). Stanovanjska pravica, ki jo ureja ZSR, SZ pa je ne pozna več, je lahko obstajala le na stanovanju, kot ga je opredeljeval ZSR (drugi odstavek 1. člena, 4. člen, 10. - 20. člen ZSR). Torej ne glede na določilo drugega odstavka 159. člena SZ, ki podaljšuje uporabo ZSR do sklenitve najemne pogodbe, je že po naravi problema samega potrebno uporabiti določbe ZSR za opredelitev narave stanovanjskih prostorov, kar je naloga sodišča, ne pa upravnega organa, kot je to po novi zakonodaji (SZ). Na podlagi dejanskih ugotovitev, na katere je vezano revizijsko sodišče (tretji odstavek 385. člena zakona o pravdnem postopku - ZPP), pa je mogoče pritrditi stališču nižjih sodišč, da gre za stanovanje. Zaradi omenjene vezanosti ni mogoče sprejeti trditve, da bi lahko o tem, ali gre za strukturo prostorov, ki kažejo na stanovanje, odločalo sodišče le s pomočjo izvedenca, ker gre tu za dejansko vprašanje. Nadalje, nepomembno je, ali je šlo poprej za poslovno stavbo, v kateri je sporno stanovanje, ker je relevantno le, kot kaj se uporablja, to pa se kot stanovanjski prostor. Ali so (bila) stanovanja v obravnavani stavbi v upravljanju stanovanjske skupnosti, spet ne more biti odločilno, ker zakon te okoliščine ni opredeljeval kot odločilne. Da bi šlo za začasna prebivališča ali samski dom (1. in 2. točka drugega odstavka 4. člena ZSR), tožeča stranka ni niti neposredno trdila in tudi ne dokazala. Samo dejstvo, da stavbo zasedajo samo delavci tožene stranke, spet ni takšno, da bi vplivalo na pravno naravo obravnavanih prostorov. Če pa revidentka s tem meri na to, da bi šlo za funkcijsko stanovanje, pa je vnovič potrebno ugotoviti, da tega ni določno zatrjevala in ne izkazala (prvi odstavek 40. člena ZSR), tudi ne z ustrezno pogodbo (tretji odstavek tega člena). Opredelitev, da gre za stanovanje, je torej pravilna.

Tudi proti ugotovitvi, da je bil tožnik ob uveljavitvi SZ imetnik stanovanjske pravice, revizijsko sodišče nima pomislekov. Ker tožena stranka tožniku ni izdala odločbe za stanovanje, dejansko pa mu ga je dodelila, niti ni z njim sklenila pogodbe o začasni uporabi, mu zdaj ne more iz tega razloga odrekati stanovanjske pravice na stanovanju, v katerem biva že toliko let. Zaradi sklepanja z večjega na manjše seveda ne more biti tožnik v slabšem položaju kakor tisti, ki se je vselil v stanovanje protizakonito, pa v dveh letih ni bila zahtevana njegova izselitev (50. člen ZSR). Skratka, pravne neurejenosti statusa tožnika, to pa je skrb tožene stranke kot stanodajalca, ta ne more zdaj izkoristiti v tožnikovo škodo.

Odveč je sklicevanje na to, da je tožena stranka v bistvu lastnica stavbe, ker jo je kupila, in ne le uporabnica, saj ji lastnosti lastnice sodišče ne oporeka. To je ta postala z uveljavitvijo SZ (112. člen). In prav lastnikom nalaga ta zakon, da morajo interesentom prodati stanovanje (117. člen SZ). Seveda je nepomembna tudi okoliščina, ali so drugi stanovalci obravnavanega poslopja zahtevali odkup stanovanj ali ne.

Reviziji torej ni mogoče pritrditi v nobenem stališču in tako se pokaže materialnopravna odločitev sodišča, da mora tožena stranka prodati tožniku stanovanje, ki ga zaseda in katerega imetnik stanovanjske pravice je bil ob uveljavitvi SZ, kot pravilna. Ker ta pravdna zadeva tudi ni obremenjena s procesno kršitvijo, na katero mora paziti revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. člen ZPP), je bilo potrebno revizijo zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

SZ člen 117, 159, 159/2, 112. ZSR člen 1, 1/2, 4, 4/2-1, 4/2-2, 40/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.