Sodba II Ips 515/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-03-14

lastninjenje in privatizacija stanovanj - pravica do popusta pri nakupu stanovanja

Pravico do popusta po 119. členu SZ pridobi kupec, če plača pogodbeno ceno v enkratnem znesku v okviru 60 dni po sklenitvi pogodbe, torej katerega koli dne v navedenem roku. Zakon ne omejuje prodajalca in mu ne jemlje pravice, da lahko zahteva plačilo istočasno ali v kratkem roku po sklenitvi pogodbe.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenim zahtevkom tožnikov in odločilo, da mora tožena stranka povrniti M. C. 163.678,90 SIT, A. in A. F. 178.345,40 SIT, B. S. 136.350,17 SIT, F.K. 124.324,20 SIT, H. D. 174.533,70 SIT, B. J. 1464.921,70 SIT, I. K. 172.128,50 SIT, A.B. 69.705,00 SIT, R. in S. P. 185.391,50 SIT, F.Z. 170.919,60 SIT, V. K.124.018,60 in V. ter E. C. 136.264,90 SIT, vsakemu z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 25.3.1992 dalje do plačila. Umik tožbe V. P. je vzelo na znanje. Pritožbi tožene stranke proti taki sodbi pa je sodišče druge stopnje ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje tako spremenilo, da je tožbene zahtevke vseh 12 tožnikov zavrnilo.

Proti tej sodbi tožniki vlagajo revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlagajo njeno spremembo tako, ta bo tožbenemu zahtevku ugodeno, ali pa razveljavitev sodbe sodišča druge stopnje in vrnitev zadeve temu sodišču v novo sojenje. Tožena stranka, ki je tožnikom oddala stanovanja, je nanje izvajala pritisk k plačilu kupnine pred 60. dnem in k plačilu prometnega davka. Pristali so zato, ker so bili v stiski. Zvišanja vrednosti kupnine glede na povišano vrednost točke kot podlage za določitev kupnine se tožniki niso bali, saj stanovanjski zakon to vprašanje ureja tako, da je vrednost točke odvisna od trenutka vložitve zahteve za prodajo stanovanja. Finančna stiska tožene stranke ne more biti opravičilo za izvajanje pritiska na tožnike. Ti so svojo obveznost izpolnili neprostovoljno in pred dospelostjo obveznosti plačila kupnine.

Tožena stranka na revizijo ni odgovorila, Javni tožilec Republike Slovenije pa se o njej ni izjavil (3. odstavek 390. člena ZPP).

Bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP, na katero mora revizijsko sodišče paziti po uradni dolžnosti (386. člen ZPP), v pravdi ni bilo.

Sodišče druge stopnje pa je ob ugotovljenem dejanskem stanju tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Toženo stranko, ki je po določbi 112. člena stanovanjskega zakona (SZ - uradni list RS, št. 18/91) postala z dnem uveljavitve zakona lastnica spornih stanovanj, je po določbi 117. člena SZ zadela dolžnost prodaje stanovanj imetnikom stanovanjske pravice, ki so podali zahtevo za njihov odkup. Glede načina in pogojev prodaje so kogentne (zavezujoče in prisilne) določbe opisane predvsem v omenjeni zakonski določbi. Pravice kupcev so urejene tudi v določbi 119. člena SZ. Kupec, ki v 60 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe pogodbeno ceno odplača v enkratnem znesku, ima pravico do popusta v višini 60 % od vrednosti stanovanja. Vendar pa je vsebina te zakonske določbe jasna. Pravico do popusta pridobi kupec, če plača pogodbeno ceno v enkratnem znesku v okviru 60 dni po sklenitvi pogodbe, torej katerega koli dne v navedenem roku. Zakon ne omejuje prodajalca in mu ne jemlje pravice, da lahko zahteva plačilo istočasno ali v kratkem roku po sklenitvi pogodbe. Plačilo kupnine v okviru 60 dnevnega roka v smislu 119. člena SZ je torej stvar poslovne odločitve strank, torej tudi prodajalca, nikakor pa ne gre v tem slučaju za kršitev prisilne pravne norme, ki naj bi za posledico imela odškodninsko odgovornost prodajalca za svoje delavce po določbi 172. člena zakona o obligacijskih razmerjih. Prav na tej podlagi je namreč tožeča stranka utemeljevala svoj zahtevek. Tožena stranka naj bi tožnika oškodovala za obresti od zneskov nezakonito, pred potekom 60 dni po sklenitvi pogodb, plačane kupnine. Ni treba posebej razlagati, da velja isto sklepanje glede zatrjevane odgovornosti tožene stranke v zvezi s plačilom prometnega davka. Zakon o davku na promet nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/90) sicer šteje za zavezanca za plačilo prometnega davka prodajalca, vendar pa ima položaj zavezanca za plačilo tega davka tudi kupec, če pogodbeno prevzame obveznost njegovega plačila.

Na nižjih stopnjah ugotovljeno dejansko stanje je osvetlilo poslovni interes strank ob sklepanju kupoprodajnih pogodb: na eni strani finančna stiska tožene stranke, na drugi strani strah kupcev pred povišanjem prodajne cene. V tem okviru je sodišče druge stopnje sprejelo dejansko in pravno sklepanje, da so pogodbe bile sklenjene prostovoljno in da temeljni elementi odškodninske odgovornosti tožene stranke niso podani. Pri tem pa je bila odločilna tudi pravna razlaga o zavrnitvi prisilne narave določbe 119. člena SZ in prisilne narave določb zakona o davku na promet nepremičnin o tem, kdo je zavezanec za plačilo prometnega davka. Revizija tako pravno razlago izpodbija le vsebinsko. Njeni razlogi temelje predvsem na izhodišču, da so kupci stanovanj kot šibkejša stran ob sklenitvi kupoprodajnih pogodb bili izpostavljeni sili. Vendar pa je tudi tako gledanje mogoče zavrniti iz dveh izhodišč. Po eni strani gre v tem obsegu za grajo že ugotovljenega dejanskega stanja, kar na revizijski stopnji ni dopustno (3. odstavek 385. člena ZPP), po drugi strani pa je na nesmiselnost takega gledanja opozorilo že sodišče druge stopnje z razlogi, da trditve o izpodbojnosti pogodb (če bi tožbeno trditveno podlago bilo mogoče tako razumeti) niso niti v skladu z interesi kupcev, ki razveljavitve sklenjenih kupoprodajnih pogodb ne uveljavljajo. K temu naj se še doda, da tožniki ne trdijo, da bi morda ob plačilu ravnali v skladu z določbo 211. člena zakona o obligacijskih razmerjih.

Ker niso bili podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena in ne razlogi, na katere mora revizijsko sodišče paziti po uradni dolžnosti, jo je bilo treba zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Določbe ZPP (zakona o pravdnem postopku - Uradni list SFRJ, št. 4/77 - 27/90 in zakona o obligacijskih razmerjih (Uradni list 29/78 - 57/89), na katerih temelji odločitev revizijskega sodišča, se uporabljajo na podlagi 1. odstavka 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.