Sodba II Ips 179/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1995-09-27

sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice - nezakonita uporaba stanovanja

Z osebo, ki ni imetnik stanovanjske pravice, lastniku ni treba skleniti najemne pogodbe. 147. čl. SZ velja za osebe, ki so ob uveljavitvi stanovanjskega zakona imele stanovanjsko pravico.

Stanovanjski zakon na novo ureja razmerja med lastniki in najemniki stanovanj. Stanovanjska pravica po zakonu o stanovanjskih razmerjih kot pridobljena pravica ima posledice pri vzpostavitvi najemnih razmerij po stanovanjskem zakonu. Vendar gre pri tem samo za stanovanjsko pravico, ki je obstajala na dan uveljavitve stanovanjskega zakona.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora toženka izprazniti enosobno stanovanje in ga izročiti tožeči stranki, v presežku pa je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo. V celoti je zavrnilo nasprotni tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je imela tožnica ob vložitvi tožbe in ob uveljavitvi uredbe o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od bivše SFRJ in JLA, položaj imetnice stanovanjske pravice oziroma uporabnice spornega stanovanja. Ugotovilo je, da se je toženka nezakonito vselila v sporno stanovanje ob koncu poletja 1990. Do uveljavitve stanovanjskega zakona 19.10.1991 v stanovanju še ni bila dve leti. Stanovanjske pravice do tedaj ni pridobila.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo toženkino pritožbo in potrdilo sodbo prve stopnje. Razlogom prve sodbe je dodalo še, da lastnik stanovanja z njo ni bil dolžan skleniti najemne pogodbe, ker ob uveljavitvi stanovanjskega zakona ni imela stanovanjske pravice. Zato se mora na podlagi 58.čl. stanovanjskega zakona izseliti.

Proti tej sodbi vlaga toženka revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče obe sodbi spremeni in zavrne tožbeni zahtevek tožeče stranke ter ugodi nasprotnemu zahtevku tožene stranke. Sklicuje se na navedbe v svoji pritožbi. Meni, da zanjo velja zakon o stanovanjskih razmerjih, ki se uporablja do sklenitve najemne pogodbe. Po določbi 2. odstavka 159.čl. stanovanjskega zakona je ostal v veljavi zakon o stanovanjskih razmerjih, torej tudi 50. člen, po katerem izselitve ni mogoče zahtevati, če sta od vselitve potekli dve leti. Ta rok pa je do vložitve tožbe že potekel.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in tedanjemu Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil ( 3. odst. 390.čl. zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Toženka se je vselila v sporno stanovanje po lastni navedbi v jeseni 1990. Njeno stališče je, da je do vložitve tožbe pridobila stanovanjsko pravico in se pri tem sklicuje na 50. člen zakona o stanovanjskih razmerjih, po katerem je mogoče izdati odločbo o izselitvi oziroma vložiti izpraznitveno tožbo le, če še nista pretekli dve leti od vselitve. Pri tem meni, da je treba glede na določbo 2.odst.159.čl. SZ uporabiti zakon o stanovanjskih razmerjih. Vendar to stališče ni pravilno. Stanovanjski zakon (Ur.l. Rs št. 18/91) je začel veljati dne 19.10.1991 in s tem dnem je po določbi prvega odst. 159. čl. stanovanjskega zakona (v nadaljnjem SZ) prenehal veljati zakon o stanovanjskih razmerjih (v nadaljnjem ZSR). Drugi odstavek 159.čl. SZ, na katerega se sklicuje toženka, določa, da se ZSR uporablja do sklenitve najemne pogodbe. Stanovanjski zakon nalaga lastnikom, da sklenejo najemno pogodbo z imetniki stanovanjske pravice (1. odst. 147.čl. SZ). Z osebo, ki ni imetnik stanovanjske pravice torej lastniku ni treba skleniti najemne pogodbe. 147.čl. SZ velja za osebe, ki so ob uveljavitvi stanovanjskega zakona imele stanovanjsko pravico in določa rok 6 mesecev, v katerem morajo lastniki skleniti z njimi najemne pogodbe. Zato nikakor ni mogoče pritrditi toženkinemu stališču, da določba 2. odst. 159.čl. SZ podaljšuje veljavnost zakona o stanovanjskih razmerjih tudi na čas po uveljavitvi stanovanjskega zakona. Določba 2. odst. 159.čl. je prehodna določba, ki ureja pravna razmerja med lastniki stanovanj in imetniki stanovanjske pravice za čas do sklenitve najemnih pogodb po stanovanjskem zakonu, nikakor pa ne podaljšuje veljavnosti zakona o stanovanjskih razmerjih za osebe, ki ob začetku veljavnosti stanovanjskega zakona niso imele stanovanjske pravice. Stanovanjski zakon na novo ureja razmerja med lastniki in najemniki stanovanj. Stanovanjska pravica po zakonu o stanovanjskih razmerjih kot pridobljena pravica ima posledice pri vzpostavitvi najemnih razmerij po stanovanjskem zakonu. Vendar gre pri tem samo za stanovanjsko pravico, ki je obstajala na dan uveljavitve stanovanjskega zakona. Toženka pa tedaj ni imela stanovanjske pravice, niti kakšne drugačne stanovanjske zaščite. Sama navaja, da se je vselila nezakonito in se sklicuje samo na potek dveletnega roka po 50. členu ZSR. Ker ta rok do uveljavitve stanovanjskega zakona ni potekel, toženka s svojo nezakonito vselitvijo ni pridobila nobenih pravic. Izpraznitveni zahtevek proti njej je utemeljen po 58.čl. SZ.

Sodbi prve in druge stopnje temeljita na pravilni uporabi materialnega prava. Uveljavljani revizijski razlog zato ni podan. Odločitev revizijskega sodišča temelji na 393.čl. ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.