Sodba II Ips 344/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-02-07

promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami - lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš

Lastnike iz 111., 112., 1. odstavka 113. in 114. člena SZ je zadela dolžnost prodaje stanovanj imetnikom stanovanjske pravice, ki so imeli na dan uveljavitve SZ na tem stanovanju stanovanjsko pravico, sicer pa je promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami postal prost (16. člen). Z dnem uveljavitve SZ (16.10.1991) je prenehal veljati zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini (Uradni list SRS, št. 38/86 in 46/88), ki je do tedaj bil specialni predpis, ki je urejal pogoje in način prodaje stanovanj in stanovanjskih hiš v družbeni lastnini (3. točka 1. odstavka 159. člena SZ). Zato je v nasprotju z omenjeno določbo SZ na nižjih stopnjah sprejeto stališče, da za promet z nezasedeno stanovanjsko hišo veljajo določbe ZPN, torej princip prodaje na javni dražbi.

Revizijama se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje tako spremeni, da se ugodi pritožbama toženih strank in spremeni sodba sodišča prve stopnje tako, da se tožbeni zahtevek, ki se glasi:

Ugotovi se, da je kupoprodajna pogodba št. 466-235/92 z dne 29.9.1992 sklenjena med Občino P. in I. M. za nepremičnine, vpisane pri zemljiškoknjižnem vložku 830 k. o. P. mesto za ceno tolarske protivrednosti 900.000 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije, plačljivo v tridesetih dneh po obojestranskem podpisu te pogodbe, nična.

Drugi toženec I. M.je dolžan izstaviti za zemljiško knjigo sposobno listino, na katere podlagi se bo pravica uporabe na nepremičninah, vpisanih v vl. št. 830 k. o. P. mesto prenesla nazaj na Občino P., vse v petnajstih dneh, da ne bo izvršbe, z a v r n e .

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki Občini P. povrniti njene pravdne stroške v znesku 224.650,00 SIT, tožencu I. M. pa v znesku 215.670,00 SIT, v petnajstih dneh pod izvršbo.

Tožeča stranka mora toženima strankama povrniti njune pritožbene stroške in sicer toženi stranki Občini P. v znesku 63.500,00 SIT, tožencu I. M. pa v znesku 415.250,00 SIT, poleg tega pa tudi njune revizijske stroške in sicer toženi stranki Občini P. v znesku 63.500,00 SIT, tožencu I. M. pa v znesku 450.170,00 SIT, vse v petnajstih dneh pod izvršbo.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke na ugotovitev, da je kupoprodajna pogodba, sklenjena 29.9.1992 med Občino P. in I. M. za nepremičnine pri vl. št. 830 k. o. P. mesto nična, zaradi česar je tožencu I. M. naložilo, da mora izstaviti ustrezno listino, na katere podlagi bo možno vzpostaviti prejšnje zemljiškoknjižno stanje. Istočasno pa je razveljavilo sklep z dne 31.8.1993, s katerim je bila izdana začasna odredba o prepovedi odtujitve in obremenitve spornih nepremičnin. Pritožbi toženih strank proti navedeni sodbi je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeni in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Proti tej sodbi vlagata toženi stranki revizijo. Občina P.uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da bo tožbeni zahtevek zavrnjen. Stanovanjski zakon iz leta 1991 je privatizacijski zakon, zaradi česar stanovanja in stanovanjske hiše niso več v družbeni lastnini, kar velja tudi za družbenopolitične skupnosti (111. člen stanovanjskega zakona). Zato ni mogoče več uporabiti določb zakona o prometu z nepremičninami, ki je splošni predpis, predvsem pa ne tistih določb tega zakona, ki govore o obvezni dražbi pri prodaji nepremičnin, ki so v družbeni lastnini. Pri tem se tožena stranka sklicuje na določbo 16. člena stanovanjskega zakona ter na navodilo Ministrstva za pravosodje in upravo z dne 11.11.1993. Poudarja tudi, da je sporna nepremičnina tožencu I. M. bila prodana po ceni, ki je bila višja od tiste, ki jo je določil gradbeni cenilec.

Revizija toženca I. M. uveljavlja enak revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga revizijskemu sodišču enako odločitev kot prva tožena stranka. Sklicuje se na določbo 16. člena stanovanjskega zakona, po kateri je promet s stanovanji in s stanovanjskimi hišami prost, če zakon ne določa drugače. S pogojnikom pa je mišljen stanovanjski zakon in ne zakon o prometu z nepremičninami, ki je v tem primeru neuporabljiv.

Tožeča stranka na reviziji ni odgovorila, Javni tožilec Republike Slovenije pa se o njiju ni izjavil (3. odstavek 390. člena ZPP).

Tožbena trditvena podlaga dejansko in pravno izhaja iz dejstva, da ob prodaji sporne nepremičnine ni bila opravljena javna dražba v skladu z določbo 8. člena zakona o prometu z nepremičninami (ZPN - Uradni list SRS, št. 19/76). Zato naj bi kupoprodajna pogodba med toženima strankama bila nična. Sodišči nižje stopnje sta ponujeni pravni utemeljitvi sledili z dodatnimi razlogi, da je stanovanjska hiša (nesporno je, da ne gre za posloven ali drugačen objekt), ker ni zasedena s stanovalci (eventualnimi imetniki stanovanjske pravice) kljub določbam stanovanjskega zakona (SZ - Uradni list RS, št. 18/91) o lastninjenju in privatizaciji tudi po uveljavitvi SZ še vedno ostala v družbeni lastnini z določenim titularjem - prvo toženo stranko. To pa naj bi narekovalo uporabo določb ZPN o obvezni dražbi ob prodaji. Z vprašanjem morebitnega oškodovanja družbene lastnine pa se nista ukvarjali - očitno zaradi izostanka ustrezne tožbene trdivene podlage in v zakonu o obligacijskih razmerjih (ZOR - Uradni list SFRJ 29/78 - 57/89) predpisane aktivne legitimacije tožeče stranke (2. odstavek 109. člena). Pogodba, ki naj bi bila nična, naj bi to bila že (samo) zato, ker je stanovanjska hiša bila prodana brez javne dražbe.

Stališče, da (nezasedene) stanovanjske hiše, ki so v prostem prometu, niso bile lastninjene že s SZ, ker so po določbi 111 do 114 SZ bili določeni le titularji družbene lastnine, pa ni pravilno. Določba 111. člena SZ je nedvoumna in jasna: tudi občine so z dnem uveljavitve SZ postale lastnice družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš. Promet s temi nepremičninami je prost pod pogoji, ki jih določa zakon. To pomeni, da je stanovanjski zakon v celoti reguliral lastninjenje in promet s stanovanjskimi hišami in stanovanji. Lastnike iz 111., 112., 1. odstavka 113. in 114. člena SZ je zadela dolžnost prodaje stanovanj imetnikom stanovanjske pravice, ki so imeli na dan uveljavitve SZ na tem stanovnaju stanovanjsko pravico, sicer pa je promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami postal prost (16. člen). Z dnem uveljavitve SZ (16.10.1991) je prenehal veljati zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini (Uradni list SRS, št. 38/86 in 46/88), ki je do tedaj bil specialni predpis, ki je urejal pogoje in način prodaje stanovanj in stanovanjskih hiš v družbeni lastnini (3. točka 1. odstavka 159. člena SZ). Zato je v nasprotju z omenjeno določbo SZ na nižjih stopnjah sprejeto stališče, da za promet z nezasedeno stanovanjsko hišo veljajo določbe ZPN, torej princip prodaje na javni dražbi.

Po povedanem sporni kupoprodajni pogodbi ni mogoče očitati ničnosti samo zato, ker prodaja ni bila izvedena na javni dražbi. Tožbena trditvena podlaga pa ne zajema drugih dejstev, ki bi glede na določbo 103. člena ZOR morda utemeljevala ničnostno tožbo. Gre vendarle za lastninjenje v širšem smislu, katerega postopek bi mogel (eventualna prodaja pod ceno ali fiktiven pravni posel) povzročiti preliv prejšnje družbene lastnine v zasebne roke brez realne odmene ali z njenim očitnim oškodovanjem. Takšen pravni posel bi ne bil moralen, kar bi imelo za posledico njegovo ničnost. Vendar tožeča stranka nič takega ne zatrjuje. Nasprotno, iz dejanskih ugotovitev sledi, da naj bi toženec za nakup hiše plačal celo več, kot je bila ocenjena.

Revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava je torej podan. Ob sicer popolno ugotovljenem dejanskem stanju je zato revizijsko sodišče uporabilo določbo 1. odstavka 395. člena ZPP in izpodbijano sodbo tako spremenilo, da je ugodilo pritožbi toženih strank proti sodbi sodišča prve stopnje in tožbeni zahevek zavrnilo. V posledici takšne odločitve je tožeča stranka v skladu z določbo 2. odstavka 166. člena in 1. odstavka 154. člena ZPP dolžna toženima strankama povrniti njune pravdne stroške, ki sta jih imeli med postopkom na prvi in drugi stopnji. Z isto utemeljitvijo obvelja tudi odločitev, da je tožeča stranka toženima strankama dolžna povrnitni njune revizijske stroške. Višina teh stroškov je odmerjena v skladu z odvetniško in taksno tarifo glede na predložene stroškovnike.

Določbe ZPP (zakona o pravdnem postopku - Uradni list SFRJ, 4/77 DO 27/90) in ZOR, na katerih temelji odločitev revizijskega sodišča se uporabljajo na podlagi 1. odstavka 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I).

SZ člen 16, 111, 112, 113, 114, 159, 159/3, 159/1-3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.