Sodba II Ips 741/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-04-25

odpoved stanovanjskega razmerja - sporazumna odpoved - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - službeno stanovanje v zavodu

Ni res, da je lahko veljavna le sodna odpoved stanovanjskega razmerja. Po ZSR je bila sodna odpoved potrebna le v primeru spora (65. člen). Ko sta se torej šola kot stanodajalec in tožnik dne 2.9.1991 sporazumela o izpraznitvi stanovanja in sicer, da bo do izpraznitve prišlo 25.6.1992, sta sklenila veljavni sporazum.

Po zakonu o zavodih je vse premoženje zavodov prešlo v last ustanoviteljev zavodov. Vendar pa so zavodi po 3. odstavku 65. člena tega zakona še naprej upravljali tudi s premoženjem stanovanjskega sklada za osebne in skupne potrebe delavcev. Tako so še vedno lahko oddajali stanovanja oz. zahtevali izpraznitev stanovanj zaradi razlogov iz ZSR ali pozneje SZ.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek, da mora tožena stranka tožniku prodati dvosobno stanovanje v pritličju stavbe G. in podrejeni tožbeni zahtevek, da mora tožena stranka tožniku pod istimi pogoji prodati drugo primerno stanovanje. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in prvostopno sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje in sicer samo zoper del, ki se nanaša na podrejeni tožbeni zahtevek, vlaga revizijo tožeča stranka. Uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji trdi, da sodba sodišča prve stopnje nima razlogov o tem, ali je bila tožena stranka dolžna tožniku ob njegovi upokojitvi priskrbeti drugo primerno stanovanje ali pa uveljaviti odpovedni razlog iz 60. člena zakona o stanovanjskih razmerjih. Sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo 60. člena tega zakona, ker ni ugotavljalo, kakšna je bila možnost vselitve tožnika v nepremičnine, katerih lastnik je na dan uveljavitve stanovanjskega zakona. Tožnik se v nepremičnini na ulici in na v L. ne more vseliti, ker sta obe stanovanji zasedeni za nedoločen čas, medtem ko vikend nima narave stanovanja. Sporazum, na katerega se opira sodišče druge stopnje, pa ne more biti samostojna podlaga za prenehanje stanovanjskega razmerja na spornem stanovanju. Tožnik je sporazum z dne 2.9.1991 sklenil z Osnovno šolo torej pravno osebo, ki v času podpisa sporazuma ni bila ne lastnik in ne upravljalec spornega stanovanja. Tožnik meni, da je omenjeni sporazum ničen in sicer zato, ker nima zakonite podlage (kauze). S tem sporazumom je bila namreč razveljavljena odločba o izpraznitvi stanovanja z dne 26.4.1991. Tako je odpadla pravna podlaga za sporazum z dne 2.9.1991. Prenehanje stanovanjske pravice je bilo mogoče le, če so bili izpolnjeni pogoji po tedanjem zakonu o stanovanjskih razmerjih. Dodaja še, da je bil 2.9.1991 še vedno v delovnem razmerju na Osnovni šoli. Tožnik zato predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijani sodbi razveljavi v delu, ki se nanaša na podrejeni tožbeni zahtevek.

Revizija je bila vročena tedanjemu Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

Tožnik v reviziji predvsem zmotno očita sodišču prve stopnje, da nima razlogov o pravno odločilnih dejstvih. V obširnih razlogih svoje sodbe sodišče prve stopnje natančno obrazloži, zakaj meni, da tožnik ni upravičen do drugega primernega stanovanja in zakaj je podan razlog iz 60. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84, v nadaljevanju ZSR). Očitana kršitev določb ZPP tako ni podana.

Sodišči prve in druge stopnje sta tudi pravilno uporabili materialno pravo.

Za odločitev je predvsem pomembna okoliščina, da je stanovanje v šoli, ki ga zaseda tožnik, službeno stanovanje. Očitno se s to ugotovitvijo strinja tudi sam tožnik, saj odločitve o zavrnitvi zahtevka za odkup tega stanovanja ne izpodbija več.

Za uporabo 2. in 3. odstavka 129. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94, v nadaljevanju SZ) pa ne zadošča zgolj ugotovitev, da je šlo za službeno stanovanje. Sodišči sta morali ugotoviti še, ali je tožnik v času ob uveljavitvi stanovanjskega zakona imel stanovanjsko pravico ali ne. Prav to sta sodišči prve in druge stopnje tudi ugotovili. Na podlagi dokazov in trditev v spisu sta ugotovili, da je tožniku stanovanjsko razmerje prenehalo s sporazumom, ki ga je sklenil s tedanjim stanodajalcem. Ni točna ugotovitev tožnika (pa tudi ne sodišča prve stopnje), da je lahko veljavna le sodna odpoved stanovanjskega razmerja. Po ZSR je bila sodna odpoved potrebna le v primeru spora (65. člen). Ko sta se torej šola kot stanodajalec in tožnik dne 2.9.1991 sporazumela o izpraznitvi stanovanja in sicer, da bo do izpraznitve prišlo 25.6.1992, sta sklenila veljavni sporazum. Preklic prejšnje odločbe z dne 26.4.1991 se je nanašal le na datum izselitve. Da je tako, kaže tudi dopis tožnika z dne 21.5.1992, v katerem prosi za podaljšanje roka za izselitev in to podaljšanje utemeljuje s pridobitvijo gradbene dokumentacije za hišico ob šoli. Tožnik v tem dopisu tudi dodaja, da se "s pravnega stališča s podaljšanjem roka ničesar ne spremeni". Sodišči prve in druge stopnje sta na podlagi takšnih ugotovitev pravilno šteli, da je stanovanjsko razmerje med tožnikom in Osnovno šolo prenehalo s sporazumom.

Če pa mu je stanovanjsko razmerje prenehalo že pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona, tožena stranka že iz tega razloga tožniku stanovanja ne bi bila dolžna prodati, pa čeprav sporno stanovanje ne bi imelo statusa službenega stanovanja. Če pa mu ne bi bila dolžna stanovanja prodati, mu seveda tudi ni dolžna dati drugega primernega stanovanja. Drugo primerno stanovanje je lastnik po navedenem določilu SZ dolžan prodati le tistemu prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, ki bi bil sicer upravičenec po 117. členu SZ, če stanovanje ne bi imelo posebnega statusa.

Ne glede na vse navedeno pa se revizijsko sodišče pridružuje tudi stališču sodišča prve stopnje, ki se ni ukvarjalo s konkretno možnostjo preselitve tožnika v eno od stanovanj, na katerih ima lastninsko pravico. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da pri tožniku ni mogoče upoštevati ugovora, da katera od nepremičnin, ki jih ima v lasti, ni prazna ali primerna za njegovo bivanje. V nasprotju z namenom stanovanjskega zakona bi namreč bilo, da lastnik več stanovanj ta oddaja tretjim osebam, medtem ko sam uveljavlja ugovor, da se v svoja stanovanja ne more vseliti. Tudi če je to res, to ne more biti razlog za odkup stanovanja po privatizacijskih določbah SZ.

Končno tudi ni res, da Osnovna šola ni bila subjekt, s katerim bi lahko tožnik sklenil sporni sporazum. Res je, da je v času sklenitve sporazuma že veljal zakon o zavodih (Uradni list RS, št. 12/91), in res je tudi, da je vse premoženje zavodov prešlo v last ustanoviteljev zavodov. Vendar pa so zavodi po 3. odstavku 65. člena tega zakona še naprej upravljali tudi s premoženjem stanovanjskega sklada za osebne in skupne potrebe delavcev. Tako so še vedno lahko oddajali stanovanja oz. zahtevali izpraznitev stanovanj zaradi razlogov iz ZSR ali pozneje SZ.

Revizija tožeče stranke tako ni utemeljena in jo je revizijsko sodišče potem, ko je ugotovilo, da tudi niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (10. točka 2. odstavka 354. člena ZPP), zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.