Sodba II Ips 604/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1996-01-31

zakup - uporaba posebnih predpisov - tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - vojaško stanovanje

Toženka je prenehala uporabljati garsonjero zaradi preselitve v dodeljeno sporno stanovanje (kakršen primer je predvidevala 3. točka 7. člena zakupne pogodbe). Ker so bili pogodbeno dogovorjeni pogoji za prenehanje zakupnega razmerja, bi lahko to razmerje prenehalo le, če bi bila toženkina preselitev v sporno stanovanje pravno veljavna (ali če bi nastopil kakšen drug pogodbeno dogovorjen razlog za prenehanje zakupnega razmerja). Glede na to, da je toženka prenehala uporabljati garsonjero zaradi preselitve v sporno stanovanje, ta preselitev pa ni bila opravljena na podlagi veljavne pravne podlage, prenehanja uporabe garsonjere ni mogoče šteti za prenehanje zakupnega razmerja. Neveljavni pravni naslov je bil res razlog, tako za vselitev v novo stanovanje, kot tudi za izselitev iz garsonjere. Ob takem pravnem stanju je zato tožnica dolžna izročiti toženki garsonjero, ki jo je pred tem zasedala oziroma drugo enakovredno stanovanje (katerega uporaba bo temeljila na zakupni pogodbi z dne 14.3.1989).

Sodišče prve stopnje je s sodbo naložilo toženki, da mora izprazniti enosobno stanovanje v L., četrto nadstropje in ga praznega izročiti tožnici, tej pa je naložilo, da mora istočasno izročiti v uporabo toženki garsonjero v L., drugo nadstropje, št. 9 ali drugo enakovredno stanovanje. Sodišče druge stopnje pa je s spodbijano sodbo potrdilo tako sodbo sodišča prve stopnje in zavrnilo pritožbi obeh pravdnih strank.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožnica, ki uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava ter predlaga, da naj se spodbijana sodba spremeni tako, da se ugodi le njenemu zahtevku ali pa naj se sodba razveljavi. Po revizijskih izvajanjih je bilo sicer pravilno odločeno o tožničinem tožbenem zahtevku, meni pa, da nasprotni zahtevek toženke ni bil utemeljen. Zmotno je namreč stališče, da je toženka pridobila na prejšnjem stanovanju stanovanjsko pravico v smislu določb zakona o stanovanjskih razmerjih, ker je bila na tistem stanovanju le zakupnica na podlagi pogodbe o zakupu. Čeprav je bivša JLA uporabljala enake obrazce tako za dodeljevanje stanovanj v zakup ali v stanovanjsko razmerje, je vendar oba instituta razlikovala. To dokazujejo tudi primerjalni podatki, ki jih prilaga reviziji. Iz teh jasno izhaja, da zakupnik ni pridobil stanovanjske pravice. Toženka je tako sporno stanovanje in pred tem garsonjero zasedala na podlagi različnih pravnih naslovov in je bilo tudi pravno varstvo v teh dveh stanovanjskih enotah različno. Zato je napačen zaključek, da je potrebno toženki nuditi enako pravno varstvo.

Iz ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da je bila toženka v civilnem delovnem razmerju v vojni bolnici bivše JLA, da ji je bila zato z odločbo Komande garnizona v Ljubljani dodeljena garsonjera v L. dne 1.12.1989, da je na podlagi te odločbe sklenila s stanovanjskim organom bivše JLA zakupno pogodbo za navedeno garsonjero in da je to garsonjero izpraznila septembra 1991, ker ji je Komanda garnizona Ljubljana dne 6.9.1991 dodelila enosobno stanovanje v L. Ker sta sodišči prve in druge stopnje ocenili, da je odločba Komande garnizona z dne 6.9.1991 neveljavna in da je v posledici tega toženkino bivanje v spornem stanovanju nezakonito, sta odločili, da mora toženka to stanovanje izprazniti, tožnica pa da ji mora istočasno izročiti v uporabo garsonjero v O. ali drugo enakovredno stanovanje v L.. Tožničino obveznost na izročitev garsonjere sta oprli na zaključek, da je toženka tudi garsonjero zasedala na podlagi stanovanjske pogodbe, čeprav ima ta naslov zakupna, ker je pomembna vsebina konkretnega razmerja in ker takrat veljavni zakon o stanovanjskih razmerjih (naprej ZSR), ni omogočal drugačne ureditve stanovanjskih razmerij. Pri tem sta poudarjali, da ima neveljavnost odločbe o dodelitvi enosobnega stanovanja na v L. za posledico vzpostavitev stanja, kakršno je bilo pred izdajo te odločbe, zaradi česar je tožnica dolžna izročiti toženki prejšnjo garsonjero.

Po presoji revizijskega sodišča je odločitev sodišč prve in druge stopnje pravilna tudi v spodbijanem delu, čeprav sta navedeni sodišči delno zmotno ocenili pravni pomen zakupne pogodbe, na podlagi katere je toženka uporabljala garsonjero. Točno je sicer, da sta pogodbeni stranki sklenili zakupno pogodbo na podlagi odločbe o dodelitvi stanovanja Komande garnizije Ljubljana, št. 74-4, da se je toženka zavezala plačevati stanarino za stanovanje, ki je bilo predmet pogodbe, da so odpovedni razlogi iz 7. člena pogodbe podobni tistim, ki jih je poznal ZSR. Vendar te ugotovitve potrjujejo zgolj sklep, da je lahko navedeno zakupno razmerje prenehalo samo pod določenimi pogoji. Ta ugotovitev pa ne jemlje pogodbi značaja zakupnega razmerja. Upoštevati je treba, da je zakon o stanovanjskih razmerjih kot poseben predpis urejal le stanovanjska razmerja (člen 568 ZOR), da pa so glede nepremičnin v JLA tedaj veljale določbe zakona o sredstvih in financiranju JLA (Ur. l. SFRJ, št. 53/84 in 57/89). Po določbah 36. člena navedenega zakona je bilo mogoče nepremičnino JLA dati v zakup civilnopravnim osebam, stanovanja iz stanovanjskega sklada pa v začasno uporabo (48. člen). Pravilnik o dodeljevanju stanovanj iz stanovanjskega sklada JLA (Vojaški Uradni list, št. 5/86 in 18/87) je kot izvedbeni akt opredelil merila za dodeljevanje tudi tistih stanovanj, ki so bila dana v zakup civilnim osebam (5. in 8. člen pravilnika) ter postopek za dodeljevanje (29. člen pravilnika). Na podlagi navedenega je utemeljeno zaključiti, da je bila možna uporaba takoimenovanih vojaških stanovanj na podlagi zakupnih pogodb in drugič, da v takih primerih ni moglo iti za stanovanjsko razmerje. Zato je pravno zgrešeno zaključevanje sodišč prve in druge stopnje, da je toženka uživala garsonjero na podlagi stanovanjske pogodbe in da je šlo za stanovanjsko razmerje. Ne glede na to pa je bila odločitev sodišč prve in druge stopnje tudi v pobijanem delu pravilna. Sprejeta odločitev je pravilna zato, ker je lahko toženkino zakupno razmerje za garsonjero prenehalo le v primerih, ki so bili pogodbeno dogovorjeni. Toženka je prenehala uporabljati garsonjero zaradi preselitve v dodeljeno sporno stanovanje (kakršen primer je predvidevala 3. točka 7. člena zakupne pogodbe). Ker so bili pogodbeno dogovorjeni pogoji za prenehanje zakupnega razmerja, bi lahko to razmerje prenehalo le, če bi bila toženkina preselitev v sporno stanovanje pravno veljavna (ali če bi nastopil kakšen drug pogodbeno dogovorjen razlog za prenehanje zakupnega razmerja). Glede na to, da je toženka prenehala uporabljati garsonjero zaradi preselitve v sporno stanovanje, ta preselitev pa ni bila opravljena na podlagi veljavne pravne podlage, prenehanja uporabe garsonjere ni mogoče šteti za prenehanje zakupnega razmerja. Neveljavni pravni naslov je bil res razlog, tako za vselitev v novo stanvoanje, kot tudi za izselitev iz garsonjere. Ob takem pravnem stanju je zato tožnica dolžna izročiti toženki garsonjero, ki jo je pred tem zasedala oziroma drugo enakovredno stanovanje (katerega uporaba bo temeljila na zakupni pogodbi z dne 14.3.1989). Ker je glede na povedano odločitev sodišč prve in druge stopnje materialnopravno pravilna tudi v pobijanem delu, revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Revizijsko sodišče pa tudi ni odkrilo kakšnih uradoma upoštevnih kršitev na nižjih stopnjah (člen 386 ZPP). Zato je revizijo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno (člen 393 ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.