Sodba II Ips 60/94
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1995-06-08

lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - sklenitev najemne pogodbe - smrt imetnika stanovanjske pravice

Če imetnik stanovanjske pravice umre pred uveljavitvijo zahteve za odkup stanovanja, stanodajalec proda stanovanje tistemu, ki v stanovanju ostane. Če ožji družinski člani v času smrti v stanovanju ne prebivajo, pomeni, da se s smrtjo imetnika stanovanje izprazni, da torej ni več zasedeno.

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se ugodi pritožbi tožene stranke in sodba sodišča prve stopnje tako spremeni, da se tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Tožena stranka Zavod ... Ljubljana, je dolžna s tožnikom M.I. skleniti kupoprodajno pogodbo za prodajo garsonjere, ki obsega 31 m2, s pripadajočimi pritiklinami, s popustom v višini 30 % vrednosti ugotovljene po vrednosti točke za ugotovitev vrednosti stanovanja na dan vložitve tožbe, pri čemer poravna tožnik 10% od pogodbene cene v 60 dneh po sklenitvi pogodbe, preostanek pa v 20 letih. Tožena stranka je dolžna skleniti pogodbo v 15 dneh. Tožena stranka je v 15 dneh dolžna povrniti tožniku stroške postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe sodišča do dneva plačila." z a v r n e . Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki njene pravdne stroške v znesku 6.615,00 SIT v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku, s katerim je tožeča stranka zahtevala sklenitev kupoprodajne pogodbe za stanovanje. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in prvostopno sodbo potrdilo. Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložil revizijo Zavod ... zaradi bistvene kršitve 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP in zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji trdi, da prvostopno sodišče nalaga prodajo stanovanja Službi za upravljanje in gospodarjenje s stanovanjskim skladom, ki ni pravna oseba in tudi ne lastnica stanovanja. Lastnik je Zavod in on je tudi v postopku na prvi stopnji predložil pooblastilo za zastopanje Zavoda in ne njegove službe. Le Zavod je tudi tisti, ki uveljavlja revizijo. Kot lastnik nasprotuje prodaji stanovanja, ker je prodaja v nasprotju s 114. členom SZ. Imetnica stanovanjske pravice je umrla pred vložitvijo zahteve za odkup stanovanja. Po 3. odstavku 147. člena SZ lahko stanovanje odkupijo le uporabniki, kar pa tožnik nesporno ni. Ne glede na to pa je v konkretni zadevi pomemben še 7. odstavek 147. člena SZ, ki se sklicuje na 3. odstavek 56. člena SZ. Po tej določbi Zavod sklene najemno pogodbo le z zakoncem ali izvenzakonskim partnerjem, ne pa z drugimi družinskimi člani. Ta določba se uporablja tudi za lastninjenje. Tožena stranka zato predlaga, da revizijsko sodišče obe sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, ali izpodbijano sodbo tako spremeni, da tožbeni zahtevek zavrne v celoti. Revizija je bila vročena tedanjemu Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku - ZPP). Revizija je utemeljena. Sodišči prve in druge stopnje predvsem nista storili kršitve iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP. Ugovor, ki ga navaja tožena stranka v reviziji, bi bil utemeljen, če bi tožnik kot stranko navedel samo Službo za upravljanje in gospodarjenje s stanovanjskim skladom, ne pa Zavoda ... V tem primeru bi sodišče moralo tožbo zavreči. Ker pa je tožnik tožil pravno osebo, v okviru katere ta služba opravlja svoje naloge in ki je tudi lastnik stanovanja, je tožil pravo stranko. Tožena stranka se nadalje zmotno sklicuje na 7. odstavek 147. člena stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94). Sklicevanje na 3. odstavek 56. člena velja le za najemna razmerja in ne za odkup. Pač pa bi za odkup lahko veljal 1. odstavek 128. člena SZ, vendar se nanj tožena stranka v reviziji ne sklicuje. V postopku na prvi stopnji (obravnavi dne 1.7.1993) se je nanj sicer sklicevala, vendar ni navedla dejanske podlage za njegovo uporabo. Vsa stanovanja, v katerih bivajo upokojenci, namreč ne izpolnjujejo pogojev iz te določbe SZ. Tožnik je na sklicevanje tožene stranke odgovoril, da se sporno stanovanje nahaja v objektu, ki ni v celoti namenjeno stanovanjskim potrebam upokojencev. Tožena stranka na to trditev ni odgovorila ne na obravnavi ne kdaj pozneje, in tudi v reviziji ne. Brez odziva je ostala tudi tožnikova trditev v odgovoru na pritožbo, v kateri je ponovno poudaril, da so v tem objektu še druga najemna oz. lastniška stanovanja. Zato sta sodišči prve in druge stopnje ta ugovor pravilno zavrnili. Pač pa revizijsko sodišče ugotavlja, da sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili 3. odstavek 147. člena SZ v povezavi s 1. odstavkom 117. člena SZ. V 1. odstavku 117. člena SZ je določeno, da je za obveznost prodaje odločilen čas uveljavitve zakona. Tožena stranka bi morala prodati stanovanje tožnikovi materi, ker je bilo nesporno ugotovljeno, da je bila v tem času imetnica stanovanjske pravice. Toda sklenitve pogodbe ona ni zahtevala, temveč njen sin. Zanj pa zakon v istem členu določa še dodaten pogoj. Sin (kot ožji družinski član po 6. členu SZ) ima pravico do odkupa, če mati v to pisno privoli. Do tega v obravnavani zadevi nesporno ni prišlo, ker je mati prej umrla. Sodišči prve in druge stopnje menita, da smrt imetnice in pomanjkanje njene privolitve nista pravno odločilni okoliščini. Revizijsko sodišče je drugačnega mnenja. Zako nodajalec je z možnostjo, da imetnik stanovanjske pravice umre pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe računal, in ta pravni položaj posebej uredil v 147. členu SZ. Po 3. odstavku tega člena se v tem primeru pravica sklenitve kupoprodajne pogodbe na zakonca, izvenzakonskega tovariša ali drugega ožjega družinskega člana. Ta določba je bila dopolnjena z novelo interpretativne narave (Ur.l. RS, št. 21/94), ki je besedilo dopolnila z jasnejšo opredelitvijo upravičenca ter prinesla nove nejasnosti v zvezi z najemno pogodbo. Po mnenju revizijskega sodišča je bilo 147. člen potrebno že doslej razlagati le v povezavi s 117. členom SZ. Določba 147. člena je v razmerju do 117. člena specialni predpis. Ureja prodajo stanovanj v primeru, ko so imetniki stanovanjske pravice umrli pred uveljavitvijo zahteve in/ali pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. V 117. členu pa so na splošno določeni upravičenci do odkupa in predmet prodaje. S tem ko je zakonodajalec določil obveznost prodaje imetniku, ki je imel takšen status po prejšnjem zakonu o stanovanjskih razmerjih (Ur.l SRS, št. 35/82 in 14/84), je določil, da se prodajajo le zasedena stanovanja, saj je imetnik po 2. odstavku 1. člena ZSR tisti, ki stanovanje trajno uporablja za zadovoljevanje svojih osebnih in družinskih stanovanjskih potreb. Zakonodajalec se je namreč zavedal, da prodaja zasedenih stanovanj na prostem trgu, in s tem tudi privatizacija, ne bi dosegli želenega učinka. Oviro za uspešno privatizacijo pa bi lahko predstavljala tudi različna premoženjska sposobnost prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice. Zato je zakonodajalec olajšal možnost odkupa tako, da je razširil krog upravičencev do odkupa tudi na ožje družinske člane prejšnjega imetnika. S tem je kljub temu omogočil privatizacijo, istočasno pa omogočil še nadaljnje bivanje imetnika v dosedanjem stanovanju. Vse navedeno pomeni, da je zakonodajalec v 1. odstavku 117. člena SZ določil, da lahko kot upravičenci odkupijo stanovanje imetnik in/ali ožji družinski člani, odkupijo pa lahko le zasedeno stanovanje. Dosledno temu je zakonodajalec uredil tudi privatizacijo v primeru, ko prejšnji imetnik stanovanjske pravice umre pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. Stanovanje mora zavezanec prodati tistemu, ki v stanovanju ostane. Manjkajočo privolitev imetnika stanovanjske pravice iz 117. člena SZ je moral v tem primeru nadomestiti zakonodajalec sam. Upravičence je določil v 3. odstavku 147. člena SZ in med njimi tudi ožje družinske člane, "če so navedeni v najemni pogodbi" (oz. bi z njimi stanodajalec moral skleniti najemno pogodbo). Če ožji družinski člani v času smrti v stanovanju ne prebivajo, pomeni, da se s smrtjo imetnika stanovanje izprazni, da torej ni več zasedeno. Razlogi za privatizacijo, ki veljajo za zasedena stanovanja, zato v takšnih primerih ne veljajo več. Zato zakonodajalec privatizacije pod ugodnimi pogoji iz 117. do 124. člena SZ v takšnih primerih ni predvidel. Nejasnost tako osnovne kot dopolnjene določbe 3. odstavka 147. člena SZ tako v povezavi s 117. členom SZ odpade. Zato ni pravilna odločitev na prvi in drugi stopnji, da tožnik sodi med upravičence po 147. členu SZ. Revizijsko sodišče je zato reviziji ugodilo in obe sodbi spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo (1. odstavek 395. člena ZPP). Zaradi spremembe izpodbijane odločitve je bilo treba odločiti tudi o stroških postopka (2. odstavek 166. člena ZPP). Revizijsko sodišče je lahko upoštevalo le stroške, ki jih je tožena stranka uveljavljala na prvi stopnji, in ki znašajo 6.615,00 SIT.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.