Sodba II Ips 269/93
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1994-01-12

privatizacija stanovanj - dolžnost prodaje stanovanja - upravičenec do odkupa - odkup stanovanj družbenega podjetja, ki je postalo delniška družba pred uveljavitvijo SZ - pridobljene pravice

Prehod družbenega podjetja v zasebno lastnino ni razlog za izgubo stanovanjske pravice. Zasebno podjetje (d.d.) je zato dolžno prodati stanovanje prejšnjemu imetniku po 117. členu SZ.

Sodišče prve stopnje je naložilo toženi stranki, da sklene s tožečo stranko pogodbo o prodaji stanovanja. Proti tej sodbi sta se pritožili obe pravdni stranki. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožeče stranke ugodilo in kupnino določilo po vrednosti točke, ki je veljala 30. dan od uveljavljene zahteve za odkup stanovanja. Tako je določilo kupnino v znesku 608.734,80 SIT. Zavrnilo pa je pritožbo tožene stranke in v izpodbijanem a nespremenjenem delu potrdilo prvostopno sodbo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožena stranka. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče sodbo sodišča druge stopnje tako spremeni, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje. V obrazložitvi revizije navaja, da sta sodišči oprli odločitev na zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš, ki s predmetno zadevo nima zveze. Nakup družbenega podjetja je bil izveden na podlagi pozitivne zakonodaje. Družbeno podjetje je prešlo v zasebno lastnino kupcev delničarjev. V prodanem družbenem kapitalu so bila vključena tudi stanovanja. Ker je tožena stranka pravna oseba v zasebni lastnini že od 5.9.1991, se nanjo privatizacijske določbe kasneje uveljavljenega stanovanjskega zakona ne nanašajo. Dejstvo, da je bilo preoblikovanje vpisano v register po uveljavitvi stanovanjskega zakona, ni pravno odločilno, ker vpis v register ni bil konstitutivnega pomena. Sicer pa je tožena stranka stanovanja imetnikom stanovanjske pravice pred prenosom kapitala na Sklad RS za razvoj ponudila v odkup po tedanjem osnutku stanovanjskega zakona, pa za odkup ni bilo interesa.

Revizija je bila vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil (3. odstavek 390. člena ZPP).

Revizijsko sodišče ugotavlja, da sta sodišči prve in druge stopnje s svojo odločitvijo pravilno uporabili materialno pravo. Med strankama ni spora o tem, da je bila tožnikova mati imetnica stanovanjske pravice na stanovanju, katerega ji je dodelil v letu 1975 pravni prednik tožene stranke. Med strankama je prav tako nesporno, da je tožnik na podlagi pisne privolitve imetnice stanovanjske pravice vstopil v njene pravice do odkupa stanovanja. Tožnikova mati je pridobila stanovanjsko pravico v času, ko je bil v veljavi zakon o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 10/74). Po 3. in 4. odst. 1. člena tega zakona je stanovanjska pravica na stanovanju v družbeni lastnini zagotavljala imetniku, da trajno uporablja stanovanje za zadovoljevanje osebnih in družinskih potreb in da mu ta pravica lahko preneha samo v primerih in na način, kot to določa zakon. Kasnejše spremembe zakona o stanovanjskih razmerjih vse do uveljavitve stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 18/91) v ta načela niso posegale.

Varstvo imetnika stanovanjske pravice je vseboval tudi zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini (Ur.l. SRS, št. 38/86 in 46/88), ki je urejal pogoje za prodajo stanovanj občanom in civilnim pravnim osebam. Glede zasedenih stanovanj je zakon v 6. čl. določal, da se lahko prodajo le imetniku stanovanjske pravice, s soglasjem imetnika pa tudi uporabniku stanovanja. Pogodbe, ki so bile sklenjene v nasprotju s to določbo, so bile nične. Stanovanjska pravica ni bila navadna premoženjska pravica, ampak je bila specifična pravica, ki je bila vezana na osebo in z zakonom posebej varovana. Imetnik stanovanjske pravice je imel zagotovljeno trajno uporabo stanovanja v družbeni lastnini in njegova pravica se z morebitno spremembo stanodajalca ni mogla spremeniti. Stanovanjski zakon, na podlagi katerega tožeča stranka zahteva sklenitev prodajne pogodbe, je stopil v veljavo dne 19.10.1991. Izhajal je iz obstoječih stanovanjskih razmerij in pri tem upošteval pridobljene pravice subjektov teh razmerij. Imetniku stanovanjske pravice (pod določenimi pogoji pa tudi njegovim ožjim družinskim članom) je omogočil nakup stanovanja pod ugodnimi pogoji in šele v primeru, če imetnik v roku dveh let stanovanja ne bi kupil, bi ostal v stanovanju kot najemnik, vendar za nedoločen čas in z neprofitno najemnino. Za najemnika pa je nov zakon določil v 18. čl. tudi predkupno pravico. Stanovanjski zakon vsebuje primere, ko imetnik stanovanjske pravice ni upravičen do nakupa stanovanja. Med izjemami ni naštet primer, ki ga uveljavlja tožena stranka. Zaradi navedene prejšnje in sedanje zakonodajne ureditve stanovanjskih razmerij na pridobljene pravice imetnika stanovanjske pravice ni mogla vplivati pogodba o prodaji in nakupu podjetja, ki so jo dne 19.8.1991 sklenili Sklad RS za razvoj in zaposleni delavci. Ne glede na to, kdaj je družbeno podjetje prešlo v zasebno lastnino kupcev delničarjev, mora pridobljene pravice imetnikov stanovanjske pravice upoštevati tudi sedanja tožena stranka kot pravna naslednica prejšnjega družbenega podjetja. Tožena stranka je v postopku priznavala tožnikovi materi položaj imetnice stanovanjske pravice, tožniku pa status ožjega družinskega člana, ki vstopa v njene pravice. Pogoji iz 117. člena stanovanjskega zakona so tako izpolnjeni. Zato sta sodišči prve in druge stopnje pravilno naložili toženi stranki obveznost, da s tožnikom sklene prodajno pogodbo.

Ker se v tej zadevi odloča le o tožnikovi pravici do nakupa stanovanja, presoja veljavnosti pogodbe med Skladom RS za razvoj in kupci glede stanovanjskega sklada, presega okvir te pravde. Zato se revizijsko sodišče s tem vprašanjem ni ukvarjalo.

Revizijsko sodišče je izpodbijano sodbo po uradni dolžnosti še preizkusilo glede bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 10. tč. 2. odst. 354. čl. ZPP, vendar take kršitve ni ugotovilo.

Iz vseh navedenih razlogov je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožene stranke kot neutemeljeno (393. čl. ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.