Sodba II Ips 50/93
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1993-03-11

privatizacija stanovanj - obveznost prodaje stanovanja - vrednost točke

Tožena stranka mora prodati stanovanje imetnici stanovanjske pravice, čeprav se je družbeno podjetje preoblikovalo v delniško družbo pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona.

Kadar je toženi stranki s sodbo naložena sklenitev prodajne pogodbe za stanovanje, se pri določanju kupnine upošteva vrednost točke, ki je veljala na 30. dan po vloženi zahtevi za prodajo stanovanja.

1./Revizija tožene stranke se zavrne kot neutemeljena. 2./Reviziji tožeče stranke se ugodi in se sodbi sodišč prve in druge stopnje tako spremenita, da se sodba sodišča prve stopnje glasi:

Tožena stranka je dolžna skleniti s tožečo stranko prodajno pogodbo z naslednjo vsebino:

POGODBA O PRODAJI STANOVANJA ki sta jo na osnovi določb Stanovanjskega zakona (Ur.l.RS, št.18/91) dogovorili in sklenili:

Pogodbeni stranki ugotavljata, da je prodajalec lastnik enosobnega stanovanja.

Stanovanje obsega skupno 43,07 m2 in to: jedilnico 11,92 m2, sobo 18,57 m2, kuhinjo 4,37 m2, kopalnico 3,62 m2, predsobo 3,19 m2, balkon o,62 m2, klet 0,78 m2.

Pogodbeni stranki sta sporazumni, da ima kupec kot imetnik stanovanjske pravice pravico odkupiti stanovanje pod pogoji, ki jih določa zakon.

Pogodbeni stranki sta sporazumni, da se vrednost stanovanja določi z množenjem števila 299 točk, velikosti stanovanja 43,07 m2, korekcijskega faktorja in vrednosti točke, ki je na dan 29.11.1991 znašala 72,16 SIT.

Vrednost stanovanja znaša tako 929.271,40 SIT.

Vrednost stanovanja se zmanjša za nevrnjeno realno lastno udeležbo v višini 112.443,40 SIT.

Pogodbena vrednost stanovanja znaša 816.828,00 SIT.

Kupec bo pogodbeno vrednost plačal v enkratnem znesku v 60-tih dneh po podpisu pogodbe in s 60% popustom v znesku 490.096,80 SIT, tako da znaša kupnina 326.731,20 SIT.

Kupec bo kupnino plačal na žiro račun lastnika in lastniku predložil dokaz o plačilu.

Lastnik prodaja kupcu stanovanje, ki je bremen prosto. Kupec v stanovanju stanuje in ga kupuje v stanju, kakršno je.

Prodajalec dovoljuje, da se bo vknjižila na stanovanju lastninska pravica v etažni lastnini na ime kupca:

Kupec ne sme odtujiti stanovanja, navedenega v točki I. te pogodbe pred dokončnim plačilom kupnine.

V skladu z določbami Zakona o davku na promet nepremičnin je prodajalec zavezan k plačilu prometnega davka.

Vsaka od pogodbenih strank lahko predlaga vpis v zemljiško knjigo. Stroške zemljiškoknjižnega vpisa bo plačal kupec.

Pogodba je napisana v petih izvodih in stopi v veljavo takoj ob podpisu.

V primeru, da tožena stranka take pogodbe ne bo sklenila, jo nadomesti sodba v 15 dneh pod izvršbo.

Tožena stranka mora povrniti tožeči stranki stroške postopka na prvi stopnji v znesku 60.526,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje dalje do plačila v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

3./ Tožena stranka mora povrniti tožeči stranki pritožbene in revizijske stroške v znesku 45.200,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje te sodbe dalje do plačila v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

Sodišče prve stopnje je naložilo toženi stranki, da sklene s tožečo stranko pogodbo o prodaji enosobnega stanovanja v izmeri 43,07 m2 za kupnino v znesku 413.644,90 SIT. Proti tej sodbi sta se pritožili obe pravdni stranki. Sodišče druge stopnje je obe pritožbi zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Sodbo sodišča druge stopnje sta z revizijo izpodbijali obe pravdni stranki in pri tem uveljavljali revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava.

Tožeča stranka predlaga, da revizijsko sodišče sodbi sodišč prve in druge stopnje delno tako spremeni, da določi kupnino za prodano stanovanje ob upoštevanju vrednosti točke 72,16 SIT in prizna tožeči stranki pravdne stroške v celoti. V obrazložitvi revizije navaja, da sodišče druge stopnje v sodbi ni pojasnilo, zakaj je upoštevalo vrednost točke na dan izdaje sodbe. Ker mora po 117.čl. Stanovanjskega zakona lastnik stanovanja skleniti prodajno pogodbo v 30 dneh po vloženi zahtevi, bi bilo treba upoštevati vrednost točke na zadnji dan tega roka.

Tožena stranka pa predlaga, da revizijsko sodišče sodbo sodišča druge stopnje tako spremeni, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje. V obrazložitvi revizije navaja, da sta sodišči oprli odločitev na Zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš, ki s predmetno zadevo nima zveze. Nakup družbenega podjetja je bil izveden na podlagi pozitivne zakonodaje. Družbeno podjetje je prešlo v zasebno lastnino kupcev delničarjev. V prodanem družbenem kapitalu so bila vključena tudi stanovanja, vendar glede njih ni bilo prometa. Ker je bila pravna oseba v zasebni lastnini že od 5.9.1991 dalje, se nanjo ne nanašajo določbe kasneje uveljavljenega Stanovanjskega zakona, ki vsebujejo lastninjenje.

Reviziji sta bili vročeni nasprotnima strankama, ki nista vložili odgovora, in Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o revizijah ni izjavil.

Revizija tožene stranke ni utemeljena, revizija tožeče stranke pa je utemeljena.

Revizijsko sodišče je izpodbijano sodbo po uradni dolžnosti preizkusilo glede bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 10. tč. 2. odst. 354. čl. ZPP, vendar take kršitve ni ugotovilo.

Tožena stranka nima prav, ko meni, da sta sodišči prve in druge stopnje s svojo odločitvijo zmotno uporabili materialno pravo. Med strankama ni spora o tem, da je bila tožnica imetnica stanovanjske pravice na stanovanju katerega ji je dodelil v letu 1981 pravni prednik tožene stranke. Dne 11.2.1982 je tožnica za to stanovanje plačala lastno udeležbo v višini 20% vrednosti dodeljenega stanovanja. Tožnica je pridobila stanovanjsko pravico v času, ko je bil v veljavi Zakon o stanovanjskih razmerjih (Ur.l.SRS št. 10/74 in 10/76). Po 3. odst. in 4. odst. 1. čl. tega zakona je stanovanjska pravica na stanovanju v družbeni lastnini (kakršno je bilo konkretno) zagotavljala imetniku, da trajno uporablja stanovanje za zadovoljevanje osebnih in družinskih potreb in da mu ta pravica lahko preneha samo v primerih in na način, kot to določa zakon. Enake določbe je vseboval tudi Zakon o stanovanjskih razmerjih iz leta 1982 (Ur.l. SRS št. 35/82 in 14/84). Zaščito imetnika stanovanjske pravice je vseboval tudi Zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini (Ur.l. SRS št. 38/86 in 46/88), ki je urejal pogoje za prodajo stanovanj občanom in civilnim pravnim osebam. Glede zasedenih stanovanj je zakon v 6. čl. določal, da se lahko prodajo le imetniku stanovanjske pravice, s soglasjem imetnika pa tudi uporabniku stanovanja. Pogodbe, ki so bile sklenjene v nasprotju s to določbo, so bile nične. Stanovanjska pravica ni bila navadna premoženjska pravica, ampak je bila specifična pravica, ki je bila vezana na osebo in z zakonom posebej varovana. Imetnik stanovanjske pravice je imel zagotovljeno trajno uporabo stanovanja v družbeni lastnini in njegova pravica se z eventuelno spremembo stanodajalca ni mogla spremeniti.

Nov Stanovanjski zakon (Ur.l.RS št.18/91), ki je stopil v veljavo dne 19.10.1991, je način urejanja stanovanjske problematike nujno prilagodil obstoječim stanovanjskim razmerjem in pri tem upošteval pridobljene pravice subjektov teh razmerij. Imetniku stanovanjske pravice je omogočil nakup stanovanja pod ugodnimi pogoji in šele v primeru, če imetnik v roku dveh let stanovanja ne bi kupil, bi ostal v stanovanju kot najemnik, vendar za nedoločen čas in z neprofitno najemnino. Za najemnika pa je nov zakon določil v 18. čl. tudi predkupno pravico. Stanovanjski zakon vsebuje primere, ko imetnik stanovanjske pravice ni upravičen do nakupa stanovanja. Med izjemami ni naštet primer, kakršen je konkreten. Zaradi navedene prejšnje in sedanje zakonodajne ureditve stanovanjskih razmerij na pridobljene pravice tožnice kot imetnice stanovanjske pravice ni mogla vplivati pogodba o prodaji in nakupu podjetja, ki so jo dne 19.8.1991 sklenili Sklad Republike Slovenije za razvoj in zaposleni delavci. Ne glede na to, kdaj je družbeno podjetje prešlo v zasebno lastnino kupcev delničarjev, mora tožničine pridobljene pravice upoštevati tudi sedanja tožena stranka kot pravna naslednica prejšnjega družbenega podjetja. Tožena stranka je priznavala tožnici položaj imetnice stanovanjske pravice tudi še v teku tega postopka. Kot imetnici pa mora biti tožnici zagotovljena tudi pravica do nakupa stanovanja pod pogoji Stanovanjskega zakona. Zato sta sodišči prve in druge stopnje pravilno naložili toženi stranki obveznost, da sklene prodajno pogodbo. Ker se v tej zadevi odloča le o tožničini pravici do nakupa stanovanja, presega okvir te pravde presoja veljavnosti pogodbe med Skladom Republike Slovenije za razvoj in kupci glede stanovanjskega sklada. Zato se revizijsko sodišče s tem vprašanjem ni ukvarjalo.

Iz vseh navedenih razlogov je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožene stranke kot neutemeljeno (393. čl. ZPP).

Pritrditi pa je treba reviziji tožeče stranke, da sta sodišči prve in druge stopnje s tem, da sta pri višini kupnine upoštevali vrednost točke ob izdaji sodbe sodišča prve stopnje, zmotno uporabili materialno pravo. Po 5. odst. 117.čl. Stanovanjskega zakona mora lastnik stanovanja skleniti kupoprodajno pogodbo najpozneje v 30 dneh po vloženi zahtevi. Zaradi tako določene lastnikove obveznosti imetnik stanovanjske pravice, ki uspe s tožbo na sklenitev prodajne pogodbe, ker je lastnik neutemeljeno odklonil sklenitev pogodbe, ne sme biti prikrajšan. To pa mu je mogoče zagotoviti le na način, da kupi stanovanje pod pogoji, ki bi jih imel, če lastnik z izpolnitvijo svoje zakonske obveznosti ne bi odlašal. Zato mora lastnik prodati stanovanje za kupnino, ki vsebuje vrednost točke na 30. dan od vložene zahteve. Za upoštevanje vrednosti točke na dan izdaje sodbe sodišča prve stopnje ni zakonske podlage. Po nespornih ugotovitvah sodišča prve stopnje je tožnica zahtevala odkup stanovanja dne 30.10.1991. Zato je revizijsko sodišče sodbi sodišč prve in druge stopnje po 1.odst.395.čl. ZPP spremenilo tako, da mora tožena stranka prodati tožnici stanovanje za kupnino 326.731,20 SIT. Pri izračunu kupnine po načinu iz sodbe sodišča prve stopnje, kateremu stranki nista ugovarjali, je bila upoštevana vrednost točke po Odredbi o določitvi vrednosti točke za ugotovitev vrednosti stanovanja (Ur.l.RS, št.25/91) v znesku 72,16 SIT, tožničina lastna udeležba pa je bila valorizirana po Pravilniku o načinu valorizacije vrednosti lastne udeležbe za pridobitev stanovanjske pravice (Ur.l.RS, št.25/91).

Odločitve o stroških postopka temeljijo na določbah 1.odst.154.čl., 155.čl. in 2.odst.166.čl. ZPP.

SZ člen 117, 117/1, 117/5, 121. ZSR člen 1. Zakon o pogojih za prodajo stanovanj občanom in civilnopravnim osebam člen 6.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.