Sodba II Ips 356/93
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1994-02-24

zakup - obveznosti zakupnika - odpoved zaradi pogodbi nasprotne rabe

Razlaga zakupne pogodbe ne more zaobiti prisilnih predpisov (določbe 582. člena ZOR). Ker gre za zakupno pogodbo in za vprašanje odstopa od pogodbe zaradi protipogodbene rabe, ni mogoče sprejeti teze o realizaciji pogodbenega odstopnega upravičenja z razdrtjem pogodbe z navadno izjavo. Odstop od pogodbe je namreč dopusten šele, če zakupnik kljub zakupodajalčevemu opominu ne izpolnjuje svojih obveznosti o pravilni uporabi stvari.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi moral toženec prepustiti v izključno rabo in posest tožniku južni del parcele št. 903. Pritožbo tožeče stranke je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti tej sodbi vlaga tožeča stranka revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava s predlogom, naj jo revizijsko sodišče spremeni in tožbenemu zahtevku ugodi. Sklicuje se na svoja pravna stališča, ki jih je obrazložila že v pritožbi proti sodbi sodišča prve stopnje. Določba člena 582 ZOR ne pomeni konkretizacije določbe 68. člena navednega zakona. V obravnavanem primeru gre za udejanjanje pravice do enostranskega akta, torej razdrtja pogodbe. Dejstvo, da je prvotni najemnik J. B. zemljišče uporabljal v nasprotju s pogodbo (oddal ga je tožencu), mora imeti določene pravne učinke. Prvotni najemnik je pokazal, da odpoved sprejema, sicer bi posest nepremičnine sam prevzel. S tem je bila odpravljena napaka pri pomanjkljivi obličnosti odpovedi. Tako pa je varovan toženec, ki za posest nima pravnega naslova in se nanj ne sklicuje, zavrnjen pa je tožnik, ki se sklicuje na pravni naslov, ki mu ga zakupodajalec tudi prizna.

Tožena stranka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev, Javni tožilec Republike Slovenije pa se o njej ni izjavil (3. odstavek 390. člena ZPP).

Čeprav s sklicevanjem na "vse revizijske razloge" tožeča stranka uveljavlja tudi revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 1. in 2. točki prvega odstavka 385. člena ZPP, revizijska trditvena podlaga ne vsebuje navedb, ki bi mogle omogočiti ustrezen revizijski preizkus. Zato se je revizijsko sodišče omejilo v tej smeri le na uradni preizkus (386. člen ZPP) in ugotovilo, da bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP v pravdi ni bilo.

Vsebina revizijskih navedb se nanaša le na zatrjevano zmotno uporabo materialnega prava. Ugotovljena dejanska podlaga naj bi po stališču revizije omogočala sklepanje, da je tožnik dokazal pravno podlago za upravičenje do spornega zemljišča (zakupna pogodba z dne 28.5.1990), toženec pa ne. Pravna razlaga, sprejeta na nižjih stopnjah, je obratna. Zakupno razmerje med prvim zakupnikom in kmetijsko zadrugo ni bilo veljavno razdrto, posledica tega pa je, da še traja. Ker pa je tako, pa zakupna pogodba, sklenjena dne 28.5.1990 med kmetijsko zadrugo in tožnikom ni veljavna. Toženec glede na dogovor s prvim zakupnikom zato lahko poseduje sporno zemljišče.

Pravno sklepanje, na katerem sloni osporavana odločitev, črpa svojo utemeljitev v dejstvih, ki so rezultat dokazne ocene. Prvemu zakupniku je bil zakup odpovedan (sam celo to zanika). Kmetijska zadruga zakupnika ni opominjala na protipogodbeno rabo v zakup dane stvari. Narava izvrševanja pogodbenega razmerja med navedenima strankama pa resnično predpostavlja ustrezno formalno ravnanje zakupodajalca. Uporaba določbe 582. člena ZOR (odpoved zakupa zaradi pogodbi nasprotne rabe) je glede na ugotovljena dejstva utemeljena. Urejanje pogodbenih razmerij po domače (izpoved J. S.) ima lahko negativne posledice v primeru spora. Razlaga zakupne pogodbe ne more zaobiti prisilnih predpisov (določbe 582. člena ZOR). Ker gre za zakupno pogodbo in za vprašanje odstopa od pogodbe zaradi protipogodbene rabe, ni mogoče sprejeti teze o realizaciji pogodbenega odstopnega upravičenja z razdrtjem pogodbe z navadno izjavo. Odstop od pogodbe je namreč dopusten šele, če zakupnik kljub zakupodajalčevemu opominu ne izpolnjuje svojih obveznosti o pravilni uporabi stvari. Obstoj takšnega opomina pa v ugotovljeni dejanski podlagi ni izkazan. Pravna posledica je v neobstoju odpovedi zakupnega razmerja prvemu zakupniku in neveljavnosti zakupne pogodbe s tožečo stranko z dne 28.5.1990 (ne glede na to, da je bila dne 5.5.1992 ta pogodba itak odpovedana zaradi vloženega zahtevka za denacionalizacijo spornega zemljišča). Dilema o tem, kdo ima močnejši pravni naslov do spornega zemljišča, odpade ob ugotovitvi, da zakupno razmerje med kmetijsko zadrugo in tožnikom ni moglo biti veljavno sklenjeno, ker prejšnje zakupno razmerje še ni prenehalo.

Ker niso bili podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena in ne razlogi, na katere mora revizijsko sodišče paziti po uradni dolžnosti, jo je bilo treba zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Izrek o stroških revizijskega postopka je odpadel, ker jih tožena stranka v odgovoru na revizijo ni zaznamovala.

Določbe ZPP in ZOR, na katerih temelji odločitev revizijskega sodišča, se uporabljajo na podlagi 1. odstavka 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, 1/91-I).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.