Sklep II Ips 502/92
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1993-02-11

STANOVANJSKO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO

solastniško stanovanje - vselitev v prazno solastno stanovanje - korist zaradi souporabe solastnega stanovanja

Če se solastnika ne moreta sporazumeti, kdo se bo vselil v solastno stanovanje, odloči o tem sodišče v nepravdnem postopku. Za souporabo stanovanja lahko zahteva solastnik povračilo dejansko izpadle koristi, ki pa je lahko le ekonomska stanarina, okleščena stroškov.

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje v celoti in sodba sodišča prve stopnje v obsodilnem delu razveljavita ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in toženko obsodilo na plačilo 64.000,00 SIT s pripadki. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo.

Tožena stranka se je pritožila, vendar je sodišče druge stopnje njeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Zoper to sodbo vlaga tožena stranka revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi, obe sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Obe sodišči sta svojo odločitev napačno oprli na ZTLR in 210. člen ZOR, saj bi morali uporabiti ZSR. Toženka se je vselila v prazno solastno stanovanje. Tožnik se je s tem strinjal, saj je bil zainteresiran, da se toženka izseli iz skupnega stanovanja. Tako se potrdilo PM ne nanaša na vselitev v sporno stanovanje in tožnik ni nikoli vložil tožbe na toženkino izselitev. Sodišče bi moralo kot predhodno vprašanje rešiti vprašanje njene vselitve v solastno stanovanje in uporabiti 80. člen ZSR, saj je bil njen delež vsaj polovični. Tožnik ima v uporabi drugo (štirisobno stanovanje), toženka z otrokom pa ni imela kam iti. Ko se je vselila v stanovanje, je pridobila pravico do uporabe tudi na tožnikovem delu stanovanja, vsaj po preteku dveh let. Toženka meni, da tožnik lahko zahteva le stanarino po predpisih o stanovanjskem gospodarstvu in to le polovico, ne pa 400 DEM. Pri ugotavljanju višine sodišče ni odštelo stroškov za investicijsko in tekoče vzdrževanje, katere bi tudi moral plačati tožnik kot solastnik. Sodišče tudi ni upoštevalo toženkinega slabega premoženjskega stanja, saj ima nizko plačo in preživlja še otroka, za katerega tožnik ne plačuje preživnine. Toženka je podala pobotni ugovor glede uporabnine na tudi solastnem in večjem stanovanju, katerega uporablja tožnik, vendar sodišče o tem ugovoru ni odločilo. Tožnik je na vročeno revizijo (390. člen ZPP) odgovoril. Tožnik obširno graja toženkine navedbe o njenem premoženjskem stanju in okoliščinah vselitve ter zlasti trdi, da je sam kupil štirisobno stanovanje ter med drugim opozarja, da toženka po napotitvi v nepravdnem postopku ni vložila tožbe na ugotovitev, da tudi to stanovanje spada v skupno premoženje in na ugotovitev deleža tudi na tem stanovanju. Predlaga zavrnitev revizije.

Na vročeno revizijo (390. člen ZPP) se Javni tožilec Republike Slovenije o njej ni izjavil.

Po uradni dolžnosti upoštevne (386. člen ZPP) bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP v pravdi ni bilo. Revidentka trdi, da je sodišče spregledalo, da je glede koristi, ki jo ima tožnik, ker v celoti uporablja solastno štirisobno stanovanje, podala pobotni ugovor. Gre za navedbo, ki jo sedaj podaja prvič, kar je novota in zato na revizijski stopnji nedopustna (387. člen ZPP). Revizijsko sodišče še pripominja, da tožena stranka pobotnega ugovora ni podala (na naroku dne 7.1.1991 je le grozila tožniku z nasprotno tožbo, do katere pa ni prišlo), zato tudi ni bilo potrebno o tem odločati.

Pač pa se izkaže kot utemeljen toženkin očitek glede uporabe materialnega prava.

Tožnik je v tožbi zatrjeval, da je do 1/2 solastnik dvosobnega stanovanja. Ker je toženka sama uporabljala celo stanovanje, mu branila vstop in eno sobo oddajala, je zahteval protivrednost 300 DEM t.j. najemnino, katero naj bi mesečno plačevala podnajemnica za sobo, ki bi jo sicer tožnik uporabljal. Toženka je ugovarjala, da je njen solastninski delež večji, da imata stranki kot skupno premoženje še štirisobno stanovanje in da ji podnajemnica ne plačuje najemnine, ampak ji pomaga, ker je toženka invalidna in ima še tožnikovega otroka ter s podnajemnico skupaj krijeta stroške za stanovanje. V dokazem postopku je sodišče prve stopnje prebralo spis opr. št. N... Iz tega spisa izhaja, da je tožnik predlagal razdružitev skupnega premoženja (ne delitev solastnine) in kot skupno premoženje navedel sporno dvosobno stanovanje. Ko je v nepravdnem postopku toženka zatrjevala, da je njen delež na tem stanovanju 3/4 in da spada v skupno premoženje tudi štirisobno stanovanje, na katerem je zatrjevala 12% delež, je bila napotena na pravdo. Tožbe ni vložila, tožnik pa je predlog umaknil.

Tožnik v tožbi torej zatrjuje svojo pravico na podlagi solastninskega deleža na stanovanju, toženka pa svoje ugovore izvaja iz režima skupnega premoženja. Obe sodišči sta pri pravni presoji tožnikovega zahtevka izhajali iz solastninske podlage, ki je nastala s prodajno pogodbo za sporno stanovanje, pri čemer sta toženkine ugovore presojali s stališča, da ji ni uspelo po opravljenem dokaznem postopku dokazati večjega solastninskega deleža. Četudi se sprejme to stališče, pa za odločitev o tožbenem zahtevku niso ugotovljena odločilna dejstva.

Potrebno je namreč izhajati iz izhodišča, da je solastna stvar stanovanje. Med strankama ni spora o tem, da sta stanovanje kupili skupaj, da je bilo stanovanje prazno, in da se je toženka vanj vselila. Gre torej za solastniško stanovanje, s katerim bi morala solastnika upravljati sporazumno. Če sporazuma glede vselitve v prazno solastno stanovanje ni, odloči o sporu redno sodišče v nepravdnem postopku (glede na čas vselitve v stanovanje je odločilen 80. člen ZSR, Zakon o stanovanjskih razmerjih, Uradni list SRS št. 35/82, 14/84, v zvezi s 112. do 117. členom ZNP, Uradni list SRS št. 30/86). Že zakon o stanovanjskih razmerjih je prepovedoval ustanavljanje novih sostanovalskih razmerij in v tem pomenu je tudi potrebno razlagati 80. člen ZSR. Tako se izkaže za neutemeljen tisti del tožbene podlage, ko tožnik trdi, da bi se v sobo, katero je toženka oddala v podnajem, sam lahko vselil.

Ker je sodišče izhajalo iz zmotnega materialnopravnega izhodišča, je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno in zato je bilo potrebno odločiti kot v izreku tega sklepa (2. odstavek 395. člena ZPP).

V nadaljevanju postopka bo moralo sodišče prve stopnje pri dodatnem razčiščevanju dejanskega stanja upoštevati zlasti naslednje: če se je toženka v stanovanje vselila brez sporazuma s tožnikom, tedaj je tudi za ugotavljanje višine izpadle koristi potrebno ugotoviti, kakšna bi ta korist za tožnika bila. Tudi pri presoji te koristi, je potrebno izhajati iz dejstva, da gre za stanovanje. Cena uporabe stanovanja je najemnina oz. po besedilu ZSR stanarina. ZSR se je pri oblikovanju višine stanarine skliceval na predpise o stanovanjskem gospodarstvu, kar se je v praksi ustalilo pod pojmom ekonomske stanarine. Tudi sedaj veljavni Stanovanjski zakon razlikuje neprofitno nejemnino kot ceno uporabe neprofitnega stanovanja (kar bi tudi sporno stanovanje sedaj bilo) od profitne najemnine. To pomeni, da podlaga izračuna izpadle koristi ne more biti cena kapitala (glavnica pa tržna cena stanovanja v nemških markah, do 1/2), ampak je potrebno ugotavljati dejansko izpadlo vrednost koristi (210. člen ZOR). Drugačno izhodišče t.j. udeležba solastnika pri dohodku od (delne) oddaje stanovanja, lahko predstavlja zatrjevana tožbena podlaga, da bi šla tožniku podajemnina za oddano sobo. Seveda je pri tem izračunu potrebno upoštevati sorazmeren solastniški delež, dejanski dohodek od oddaje sobe v zasedenem stanovanju (in ne hipotetični dohodek od fiktivne oddaje celotnega stanovanja), kot tudi odšteti tiste fiksne stroške, ki bi jih tožnik kot (so)lastnik moral nositi in brez upoštevanja katerih čistega dohodka od oddaje ni mogoče ugotoviti (na to pa je toženka tudi že opozorila).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.