Sodba U 770/94-11
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1994-11-09

lokacijsko dovoljenje - soglasje vseh solastnikov skupnih prostorov kot dokaz o razpolaganju s temi prostori za njihovo prenovo

V postopku pridobitve lokacijskega dovoljenja, ko se z njim v večstanovanjski hiši posega tudi v skupne prostore (prenova, preureditev in podobno), mora investitor predložiti tudi dokaz, da s tem soglašajo vsi solastniki teh prostorov.

Tožbi se ugodi in se odpravi odločba Ministrstva za okolje in prostor Republike Slovenije z dne 19.4.1994.

Tožena stranka je z izpodbijano odločbo zavrnila pritožbo tožnikov zoper odločbo Sekretariata za urejanje prostora občine z dne 26.1.1994, s katero je ta Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije izdal lokacijsko dovoljenje za ureditev slaščičarne v delu pritlične etaže objekta na parc. št. 200 in 202. V obrazložitvi navaja, da območje predlagane spremembe namembnosti ureja odlok o prostorskih ureditvenih pogojih za območje urejanja v občini Ljubljana Center (Uradni list SRS, št. 13/88). Lokacija se nahaja v območju urejanja CO 7/3 Bavarka steza, v morfološki enoti 3. Tu so v skladu s pogoji iz citiranega odloka dovoljene adaptacije (10. člen). Gre za obstoječi poslovno-stanovanjski objekt. Iz razlogov, ki so v prvostopni odločbi pravilno navedeni in s katerimi se tožena stranka v celoti strinja in jih prevzema, je predlagana sprememba namembnosti možna in dopustna, saj gre za dejavnost javnega značaja. V postopku so bila pridobljena predpisana soglasja pristojnih organov in organizacij, investitor pa je izkazal, da je upravičen razpolagati z delom objekta, ki je predmet posega. Za izdajo lokacijskega dovoljenja so izpolnjeni vsi, z zakonom predpisani pogoji. Zato je organ prve stopnje ravnal pravilno in zakonito, ker je izdal zahtevano lokacijsko dovoljenje. Pritožbeni ugovori po svoji vsebini ne morejo ovreči zakonitosti izdane odločbe. Deloma se pritožbeni ugovori nanašajo na tehnične pogoje izvedbe posega, kar pa ni stvar postopka za izdajo lokacijskega dovoljenja. Med drugim je v spisu dogovor med stanovalci in investitorjem, s katerim se investitor zavezuje, da so za vsa iztočna mesta predvideni bojlerji za toplo vodo, Sklad bo imel odštevalni števec za toplo vodo. Soglasje etažnih lastnikov k spremembi namembnosti ni pogoj za izdajo odločbe, saj ne gre za poseg v skupne prostore. Slaščičarna je del gostinske dejavnosti, ki pa je v tem območju dopustna. Ni stvar tega postopka okoliščina, kako da je Stanovanjski sklad investitor. Le-ta se je namreč izkazal z dokazilom o razpolaganju. Neutemeljeni so ugovori glede pooblastila sanitarne inšpektorice, ki je sicer podpisala dopis z dne 24.8.1993, vendar ta na odločitev o zadevi ni vplival, saj je v tem dopisu navedeno le, da bodo zadevo obravnavali, ko bodo od občinskega upravnega organa prejeli zahtevek v skladu z 204. ZUP. V postopku so etažni lastniki imeli možnost zavarovati svoje pravice in pravne koristi, in so imeli vpogled v lokacijsko dokumentacijo pred izdajo izpodbijane odločbe, zato je neupoštevana navedba, da vse do 14.1.1994 niso imeli vpogleda v lokacijsko dokumentacijo.

Zoper odločbo so tožniki sprožili upravni spor in v tožbi navajajo, da vlagajo tožbo iz razlogov po 3. točki 1. odstavka 10. člena zakona o upravnih sporih. Navajajo, da skoraj ni mogoč maksimalen odmik od stanovanjskega dela objekta, saj ima objekt le ene temelje. V pritličju objekta se nahajajo poslovni prostori, zgoraj pa je stanovanjski del. Gre tudi za poseg v skupne prostore, zato navajajo, da imajo etažni lastniki v postopku poseben interes, da se zahteva za izdajo lokacijskega dovoljenja zavrne. Investitor je odzračevanje slaščičarne oziroma njenih sanitarij (motorji) speljal v skupne prostore celotne stavbe. V teh prostorih se nahajajo kanalizacijske cevi, cevi za centralno kurjavo, električna napeljava, ventilatorji na strehi in razsvetljava v medetaži prezračevalni kanal za celoten objekt (stanovanjski in poslovni del) plinska napeljava, prostori so povezani tudi s kotlovnico. Poslovni prostori v objektu nimajo posebnih skupnih prostorov, ločenih od skupnih prostorov stanovanjskega dela objekta. Iz zapisnika o ogledu v zvezi s priglasitvijo del in zunanje ureditve okolice objekta z dne 19.4.1994 tudi izhaja, da se v medetaži kanali namestijo tako, da je možen dostop do skupnih instalacij. Te pa se nahajajo v skupnih prostorih. Vpogled v lokacijsko dokumentacijo je bil tožnikom omogočen šele, ko je bil upravni organ na ogledu dne 14.1.1994 in prej sploh niso bili seznanjeni da obstaja. Predlagajo, da sodišče tožbi ugodi in izpodbijano odločbo odpravi.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo navaja, da vztraja pri izpodbijani odločbi iz razlogov navedenih v obrazložitvi odločbe, in predlaga, da se tožba zavrne kot neutemeljena.

Na tožbo je odgovoril tudi investitor Stanovanjski sklad Republike Slovenije. V odgovoru navaja, da je tožeča stranka neupravičeno priznala tožnikom položaj stranke v obravnavani zadevi. Etažni lastniki lahko kot stranke nastopajo samo kot fizične osebe, ki so poimensko navedene in prav tako bi morala biti priložena pooblastila teh fizičnih oseb njihovemu zastopniku, ki je svoje pooblastilo za zastopaje prenesel na pooblaščeno odvetnico. Investitor tudi prereka vse navedbe tožnika. V zvezi z navedbo, da gre v tej upravni stvari za poseg v skupne prostore in da je za tak poseg potrebno soglasje etažnih lastnikov, navaja, da je bilo v postopku ugotovljeno, da so vsi posegi bili dogovorjeni s sporazumnim dogovorom o medsebojnih odnosih investitorja in skupnostjo stanovalcev Poljanski nasip 30-32, ob preureditvi poslovnih prostorov investitorja z dne 13.12.1993, katerega eden od podpisnikov je bil tudi pooblaščenec. Poseg v skupne prostore kot ga navajajo tožnika pa pomeni zgolj uporabo skupnih naprav poslovno stanovanjske stavbe v skladu s potrebami investitorja. Skupne prostore lahko uporabljajo vsi lastniki posameznih delov stanovanjsko poslovnega objekta, tako tudi investitor.

Etažni lastniki poslovno-stanovanjskega objekta so sodišču predložili pisni seznam lastnikov, ki so s svojimi podpisi pooblastili upravnika stanovanjske hiše, da jih zastopa pri reševanju spornih zadev s Stanovanjskim skladom Republike Slovenije pri upravnih in sodnih organih. Na podlagi navedenega je podana pravna podlaga, da je sodišče poimensko navedenim etažnim lastnikom, zastopanim po upravniku, priznalo položaj stranke v postopku. Glede na to sodišče meni, da je prav, da se navedenim etažnim lastnikom prizna položaj stranke tudi v postopku pred upravnim organom, ki tega v postopku od njih sicer ni zahteval, jim je pa priznal položaj stranke.

Po vpogledu vseh zbranih listin in podatkov v upravnih spisih je sodišče ocenilo, da je tožbeni ugovor, ki se nanaša na soglasje etažnih lastnikov v postopku lokacijskega dovoljenja za ureditev slaščičarne v delu pritlične etaže objekta v Ljubljani na parc. št. 200 in 202, pravno utemeljen. Iz zbrane dokumentacije izhaja, da je bil dne 13.2.1993 sklenjen dogovor o medsebojnih odnosih Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in stanovalcev o preureditvi poslovnih prostorov Stanovanjskega sklada Republike Slovenije. Točka IX. tega dogovora določa, da so zahteve navedenih etažnih lastnikov glede preureditve slaščičarne predmet posebnega dogovora. V načelu ne nasprotujejo lokalu, namenjenem za slaščičarno, potreben je le dogovor o izvedbi posameznih del. Iz zaključka dogovora pa izhaja, da soglašajo s preureditvijo poslovnega dela zgradbe pritličja in prvega nadstropja (brez slaščičarne).

Glede na to, da gre v konkretnem primeru za objekt, v katerem je več stanovanj in poslovnih prostorov je po mnenju sodišča v postopku za pridobitev lokacijskega dovoljenja potrebno, poleg določb zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 35/85, 29/86, 26/90 in 18/93 - ZUN), upoštevati tudi določbe stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94 - SZ), ki se nanašajo na upravljanje v večstanovanjskih hišah. Iz 1. odstavka 31. člena tega zakona izhaja, da za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov objekta in naprav je potreben sporazum solastnikov, katerih solastniški delež sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše. Iz 3. odstavka te določbe pa sledi, da za odločitve, ki presegajo upravljanje (odtujitve, spremembe namembnosti, ustanovitev hipoteke, ustanovitev stvarnih služnosti, prenova, izboljšave in podobno), je potrebno soglasje vseh solastnikov. V navedenem postopku, kjer gre za izdajo lokacijskega dovoljenja za ureditev slaščičarne v delu pritlične etaže več stanovanjskega objekta, kjer je po prvostopni odločbi predmet lokacijskega dovoljenja sprememba namembnosti dela pritlične etaže v slaščičarno, pri čemer mora biti lokal priklopljen na obstoječe komunalne vode, je po mnenju sodišča ugovor tožnikov, da gre za posege v skupne prostore, upravičen. Sodišče meni, da je v postopku za pridobitev lokacijskega dovoljenja, ko se z njim v večstanovanjski hiši posega tudi v skupne prostore (prenova, preureditev in podobno), investitor dolžan predložiti tudi dokaz, da s tem soglašajo vsi solastniki teh prostorov. Dogovor, na katerega se sklicujeta prvostopna in tudi izpodbijana odločba, se ne nanaša na slaščičarno. Upravni organ bo v ponovnem postopku moral ugotoviti, ali gre v tem primeru za gradbeni poseg v skupne prostore (3. odstavek 31. člena stanovanjskega zakona) in če gre, bo skladno s tem, moral od investitorja zahtevati tudi dokazilo, da solastniki skupnih prostorov, v katerih se izvaja gradbeni poseg, s tem soglašajo. Vse ostale tožbene navedbe so po mnenju sodišča neutemeljene in se v zvezi z njimi sodišče v celoti strinja z navedbami tožene stranke v izpodbijani odločbi.

Glede na navedeno je sodišče tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo na podlagi 2. odstavka 42. člena zakona o upravnih sporih, ki ga je sodišče smiselno uporabilo kot republiški predpis skladno z določbo 1. odstavka 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I in 45/1/94), odpravilo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.