Sodba II Ips 481/93
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1994-01-13

privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prenehanje stanovanjskega razmerja - lastna prazna stanovanjska hiša - če hiša še ni dograjena

Iz ugotovljenega stanja hiše in poteka zaključnih del, kar vse izhaja iz tožnikovih izpovedb, sta sodišči utemeljeno zaključili, da so bili pri tožniku podani pogoji za odpoved stanovanjske pogodbe po 3. odst. 60. čl. prej veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84). Čim pa so ti pogoji ugotovljeni, je prva tožena stranka po 2. odst. 128. čl. Stanovanjskega zakona upravičeno odklonila prodajo stanovanja tožniku.

Sodišče prve stopnje je z delno sodbo zavrnilo tožbene zahtevke tožeče stranke, s katerimi je zahtevala razveljavitev kupoprodajne pogodbe, sklenjene dne 19.11.1991 med toženima strankama za stanovanje, nadalje razveljavitev odločbe direktorja prve tožene stranke z dne 9.12.1991 in sklenitev kupoprodajne pogodbe med toženo stranko in tožečo stranko za isto stanovanje po pogodbeni ceni 1,250.000,00 SIT. Pritožbo tožeče stranke proti tej sodbi je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je vložila proti sodbi sodišča druge stopnje revizijo, v kateri posebej uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava, nakazuje pa tudi na revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo tako spremeni, da ugodi tožnikovi pritožbi, podrejeno pa, da sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V obrazložitvi revizije navaja, da je protispisna ugotovitev, da tožnik ni najemnik spornega stanovanja za nedoločen čas. Stanovanjska pravica tožniku še ni prenehala, saj doslej še ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe. Prva tožena stranka je kršila tožnikovo predkupno pravico, ko mu stanovanja ni ponudila v nakup tudi mimo določb 117.čl. Stanovanjskega zakona. Končno še navaja, da je bilo napačno uporabljeno materialno pravo (2.odst. 128.čl. Stanovanjskega zakona), ker ni bilo z ogledom in izvedencem ugotovljeno stanje na hiši, niti niso bile ugotovljene tožnikove premoženjske razmere. Brez teh ugotovitev ni mogoče presoditi, če bi tožnik začeto gradnjo lahko dokončal, kot je to določal 3.odst. 60.čl. prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih.

Revizija je bila vročena toženima strankama, ki nanjo nista odgovorili, in Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil.

V reviziji zatrjevana protispisna ugotovitev, da tožnik ni najemnik spornega stanovanja za nedoločen čas, kaže na uveljavljanje bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 13.tč. 2.odst. 354.čl. Zakona o pravdnem postopku. Dejanska okoliščina, da nobena od toženih strank ni sklenila s tožnikom najemne pogodbe za sporno stanovanje, je bila na prvi stopnji med strankama ugotovljena kot nesporna. V čem naj bi bilo podano nasprotje med ugotovitvami sodišča in podatki spisa, v reviziji ni pojasnjeno. Revizijski razlogi izpodbijajo v bistvu pravno opredelitev tožnikovega statusa v stanovanju, ki izhaja iz sodb sodišč prve in druge stopnje. Pri takem položaju uveljavljana bistvena kršitev določb pravdnega postopka ni podana.

Revizijsko sodišče je izpodbijano sodbo po uradni dolžnosti preizkusilo glede bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10.tč. 2.odst. 354.čl. ZPP, vendar take kršitve ni ugotovilo.

Kolikor tožeča stranka v reviziji zatrjuje pomanjkljive dejanske ugotovitve, se pripominja, da zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja ni revizijski razlog (3.odst. 385.čl. ZPP). Zato se revizijsko sodišče s temi navedbami ni ukvarjalo.

Med strankama je bilo kot nesporno ugotovljeno, da je tožnik po uveljavitvi Stanovanjskega zakona najprej z vlogo z dne 19.11.1991 zahteval od tožene stranke izplačilo 30% vrednosti stanovanja po 1.odst. 126.čl. tega zakona. Ko je to njegovo zahtevo prva tožena stranka zavrnila, je tožnik dne 9.12.1991 zahteval odkup stanovanja. Tudi to njegovo zahtevo je tožena stranka zavrnila z obrazložitvijo, da sta tožnik in njegova žena solastnika družinske stanovanjske hiše, ki je v zaključni fazi gradnje. Sodišči prve in druge stopnje sta na podlagi nespornih ugotovitev in tožnikovih izpovedb, ki jih je podal zaslišan kot stranka, ugotovili, da je stanovanjska hiša tik pred dokončanjem. Iz ugotovljenega stanja hiše in poteka zaključnih del, kar vse izhaja iz tožnikovih izpovedb, sta sodišči utemeljeno zaključili, da so bili pri tožniku podani pogoji za odpoved stanovanjske pogodbe po 3.odst. 60.čl. prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84). Čim pa so ti pogoji ugotovljeni, je prva tožena stranka po 2.odst. 128.čl. Stanovanjskega zakona upravičeno odklonila prodajo stanovanja tožniku. Zato tožnik ne more zahtevati razveljavitve prodajne pogodbe med toženima strankama in sklenitve take pogodbe z njim.

Možnost odpovedi stanovanjske pogodbe po 60.čl. ZSR pa je po 1.odst. 148.čl. Stanovanjskega zakona tudi razlog, da lastnik odkloni sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in taka pogodba med strankama tudi ni bila sklenjena. Določba 141.čl. Stanovanjskega zakona, da stanovanjska pravica preneha z dnem sklenitve najemne pogodbe, za tak primer ne pride v poštev. Zato se tožnik na svojo stanovanjsko pravico ne more sklicevati. Po 18.čl. Stanovanjskega zakona ima predkupno pravico le tisti najemnik, kateremu je dano stanovanje v najem za nedoločen čas. To okoliščino sta sodišči pravilno poudarili, ne glede na to, kako je tožnik oblikoval svoj zahtevek, s katerim je zahteval sklenitev prodajne pogodbe.

Iz vseh navedenih razlogov je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo kot neutemeljeno (393.čl. ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.