Sklep II Ips 498/92
Sodna praksa Vrhovnega sodišča, 1993-01-27

STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO

neveljavnost pogodbe, sklenjene v nasprotju s 117. čl. SZ - pravica imetnika, da izpodbija pogodbo s tretjim

Zavezanec vsebinsko odkloni zahtevo za sklenitev pogodbe tudi tedaj, če sklene pogodbo z osebo, ki ni upravičenec po 117. členu SZ.

Če ima upravičenec iz 117. člena v primeru zavrnitve sklenitve pogodbe pravico sklenitev izsiliti s tožbo (128. člen), mora imeti pravico tudi do predhodnega posega v pogodbo, ki jo je zavezanec že sklenil s tretjo osebo (tako kot predkupni upravičenec po 20. členu SZ). Vanjo pa lahko poseže vse dotlej, dokler ima sam pravico zahtevati odkup stanovanja (123. člen SZ).

Reviziji se ugodi in se sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je zahtevala, da se prodajna pogodba, ki je bila sklenjena med toženima strankama in katere predmet je sporno stanovanje, razveljavi, ter da je prva tožena stranka dolžna enako pogodbo skleniti s tožečo stranko. Tožečo stranko je še obsodilo na plačilo pravdnih stroškov tožene stranke. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in prvostopno sodbo potrdilo. Sodišči sta svojo odločitev oprli na 112. člen ZOR, po katerem lahko razveljavitev pogodbe zahteva le pogodbena stranka, v katere korist je izpodbojnost ugotovljena.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je tožeča stranka vložila revizijo iz vseh revizijskih razlogov po 385. členu ZPP. Predlaga, da revizijsko sodišče napadeno sodbo tako spremeni, da pritožbi tožeče stranke ugodi, sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V reviziji trdi, da je sodišče napačno uporabilo materialno pravo, ko tožeči stranki ni priznalo aktivne legitimacije za tožbo. Če bi bilo takšno stališče pravilno, bi lahko lastnik prodal stanovanje neki tretji osebi, ne da bi osebe iz 117. člena stanovanjskega zakona imele kakršnokoli pravno varstvo. V konkretnem sporu sploh ne gre za vprašanje napake v pogodbi, temveč za vprašanje, katera oseba je po 117. členu upravičena kupiti stanovanje pod privilegiranimi pogoji. Sodišče bi moralo ugotoviti ali je to druga tožena stranka na podlagi sklepa nepravdnega sodišča ali tožeča stranka na podlagi 19. člena zakona o stanovanjskih razmerjih. Določba 117. člena stanovanjskega zakona ureja nekakšno zakonito predkupno pravico, ki jo ureja 533. člen ZOR. Po 2. odstavku tega člena lahko prizadeta stranka zahteva razveljavitev pogodbe. Aktivna legitimacija tožeče stranke je torej podana.

Revizija je bila vročena Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena ZPP).

Revizijsko sodišče ugotavlja, da sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili materialno pravo, ko sta tožniku odrekli aktivno legitimacijo v tem sporu. Pri tem sta se napačno oprli na 112. člen ZOR.

Stanovanjski zakon (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91) je v razmerju do ZOR specialni predpis. Zakon ureja pravni promet s stanovanji. Ureja prodajo dveh kategorij stanovanj. Ena kategorija zajema stanovanja v prostem prometu in ta je urejena v določbah od 16. do 21. člena, druga kategorija pa zajema tista stanovanja, ki so podvržena "privatizaciji" družbene lastnine, ta pa je urejena v določbah od 117. do 133. člena SZ.

Privatizacija stanovanj je urejena s kogentnimi predpisi, ki natančno določajo, kdo je lahko stranka prodajne pogodbe in kakšni so pogoji prodaje. Krog oseb, ki so upravičenci in tistih, ki so zavezanci, je določen v 117. členu SZ. Zavezanec je dolžan prodati stanovanje samo tistemu, ki je po tej določbi upravičenec in sicer v roku dveh let po uveljavitvi zakona (123. člen). V tem roku ne sme prodati stanovanja nikomur drugemu. Promet bo prost šele po poteku tega roka oz. če se bo upravičenec izrecno odpovedal nakupu. To pa pomeni, da lahko v tem roku upravičenec vsak čas zahteva sklenitev pogodbe, zavezanec pa je pogodbo dolžan skleniti (po 5. odstavku 117. člena v 30 dneh po vloženi zahtevi). Če zavezanec sklenitev pogodbe odkloni, jo lahko upravičenec iztoži (128. člen SZ).

Zavezanec vsebinsko odkloni zahtevo za sklenitev pogodbe tudi tedaj, če sklene pogodbo z osebo, ki ni upravičenec po 117. členu SZ. Zastavlja se vprašanje kakšne pravne posledice ima takšna "odklonitev" za upravičenca. Sodišči prve in druge stopnje sta na to vprašanje odgovorili tako, da sta upravičencu zavrnili pravno varstvo in sicer s sklicevanjem na 112. člen ZOR. Takšen odgovor pa ni pravilen. Če bi bilo tako, določbe 117. in naslednjih členov SZ ne bi imele nikakršnega smisla, saj bi omogočale zavezancu, da se izogne s prisilnimi predpisi določenim pogojem prodaje iz poglavja o privatizaciji že s tem, ko bi sklenil pogodbo s katerokoli osebo, ki ni upravičenec in sicer pod pogoji, ki jih določa trg (16. člen SZ). S tem pa bi bili upravičenci postavljeni v neenak položaj pred zakonom.

Protizakonito ravnanje zavezanca zato mora biti ustrezno sankcionirano. Če sankcija ni izrecno določena, še ne pomeni, da je ni. Še posebej ob dejstvu, da SZ predvideva posebno varstvo najemnika in sicer s tem, da mu daje predkupno pravico in v primeru njene kršitve aktivno legitimacijo za izpodbijanje pogodbe, ki je sklenjena s tretjo osebo (18. do 21. člen SZ).

Gotovo je pravica upravičenca (dosedanjega imetnika stanovanjske pravice) po določbah o privatizaciji po svoji naravi močnejša in obsežnejša, kot je pravica predkupnega upravičenca (najemnika) saj mu daje privilegiran položaj tudi glede pogojev prodaje (čas nakupa, popusti, način plačila itd.), ki ga predkupni upravičenec nima. Primerjava med tema dvema institutoma SZ zato ne dopušča razlage, ki bi pri zlorabi te pravice (prodaji tretji osebi) onemogočala izpodbijanje pogodbe s to tretjo osebo. V obeh primerih gre za odklonitev prodaje tistemu, ki je upravičen do nakupa. Če ima upravičenec iz 117. člena v primeru zavrnitve sklenitve pogodbe pravico sklenitev izsiliti s tožbo (128. člen), mora imeti pravico tudi do predhodnega posega v pogodbo, ki jo je zavezanec že sklenil s tretjo osebo (tako kot predkupni upravičenec po 20. členu SZ). Vanjo pa lahko poseže vse dotlej, dokler ima sam pravico zahtevati odkup stanovanja (123. člen SZ).

Tožeča stranka torej ima aktivno legitimacijo v tej pravdi. Drugo vprašanje pa je, ali bo s svojim zahtevkom uspela. Trditvena in dokazna podlaga za odločitev o tem, kdo je bil ob uveljavitvi SZ imetnik stanovanjske pravice in s tem upravičenec do odkupa, v spisu obstajata, vendar ju sodišči prve in druge stopnje zaradi napačne uporabe materialnega prava nista upoštevali. Revizijsko sodišče pa tega samo ne sme storiti in je zato moralo obe sodbi razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (2. odstavek 395. člena ZPP). Sodišče prve stopnje bo moralo preizkusiti trditve in oceniti dokaze, navedene in predložene na prvi stopnji, ter šele nato o sporu odločiti.

Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na 3. odstavku 166. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.