VDSS sodba Psp 328/2015
Sodna praksa Višjega delovnega in socialnega sodišča, 2015-10-29

Elizabeta Šajn Dolenc (preds.), Edo Škrabec (poroč.), Jože Cepec

pravica do stanovanja - subvencionirana najemnina - tržno stanovanje - najemna pogodba

Do subvencioniranja najemnine je upravičen najemnik stanovanja pod pogojem, da njegov dohodek in dohodek oseb, ki so navedene v najemni pogodbi ter oseb, ki se upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja vlagatelja v skladu z 10. členom ZUPJS, ne presega meje dohodkov za ugotavljanje upravičenosti do subvencioniranja najemnine. Osnovni pogoj, ki mora biti izpolnjen, je, da je sklenjena najemna pogodba med najemodajalcem in najemnikom. Najemna pogodba, ki jo je sklenil tožnik, vsebuje bistvene sestavine, kot jih določa Stanovanjski zakon v 91. členu. Gre torej za veljavno sklenjeno najemno pogodbo. Glede na to, da tožnik izpolnjuje tudi pogoj višine dogodka, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je tožnik upravičen do subvencije tržne najemnine.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka trpi sama stroške pritožbe.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da se odpravita odločbi št. ... z dne 28. 10. 2013 in št. ... z dne 11. 2. 2013 in da se zadeva vrne organu prve stopnje v ponovno odločanje. Sodišče je zavrnilo tudi zahtevek za povrnitev stroškov postopka.

2. Zoper sodbo je pritožbo vložila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbi navaja, da sodišče ni uporabilo določbe 10. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1, Ur. l. RS, št. 69/2003 in naslednji), ki določa pojem primernega stanovanja, za katerega se lahko sklene najemna pogodba. Prav tako ni uporabilo 91. člena istega zakona, temveč se sklicuje na določbe Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev (ZUPJS, Ur. l. RS, št. 62/2010 in naslednji). Omenjeni zakon pa ne določa vsebine najemne pogodbe, temveč je za presojo le-te potrebno uporabiti določbe SZ-1. Sodišče napačno zaključuje, da sklenjena najemna pogodba, ki je bila podlaga za dodelitev subvencije v predmetnem postopku, ni v nasprotju s prisilnimi predpisi. Tožeča stranka je tekom celotnega postopka poudarjala, da najemna pogodba ni veljavno sklenjena, zato pogoji iz ZUPJS niso izpolnjeni. Posledica tega pa je, da sta izpodbijani odločbi nezakoniti. Sestavine najemne pogodbe so določene v SZ-1 in ne v ZUPJS, zato bi sodišče moralo najprej, kot o predhodnem vprašanju odločiti, ali je bila najemna pogodba veljavno sklenjena. Po mnenju tožeče stranke le-ta zahtev določenih v SZ-1 ne izpolnjuje. SZ-1 namreč v 91. členu med bistvenimi sestavinami najemne pogodbe navaja tudi identifikacijsko oznako stanovanja oziroma katastra stavb. Tožeča stranka se sklicuje tudi na 10. člen SZ-1, ki določa primerno stanovanje. Stanovanje na naslovu A. 125, B. ni primerno stanovanje, saj ne izpolnjuje kriterijev, ki jih določa 10. člen SZ-1. Stanovanjska stavba, v kateri se nahaja stanovanje, ki je predmet najema, nima uporabnega dovoljenja in v skladu z določbami ZGO predstavlja nelegalno gradnjo. Po podatkih GURS se stavba št. ... na naslovu A. 125, B. nahaja na parc. št. ... k.o. .... Stavbi je po podatkih GURS sicer dodeljena številka ..., vendar ne gre za številko stavbe, ki bi bila vpisana v kataster stavb, saj je stavba nelegalna gradnja. Tožeča stranka je na upravni enoti preverila, ali je bilo za navedeno stavbo pridobljeno gradbeno dovoljenje. Upravna enota B. ji je posredovala dokazila iz katerih izhaja, da stavba na nepremičnini ID znak ... ni legalna gradnja. Omenjena upravna enota je z odločbo št. ... z dne 29. 3. 2004 odpravila lokacijsko dovoljenje št. ... z dne 3. 12. 2001, s katerim je bila C.C. dovoljena sprememba namembnosti počitniške hiše v večstanovanjsko hišo, z legalizacijo prizidka in spremembe strehe ter gradnjo večstanovanjske hiše na zemljišču parc. št. ... k.o. ... in zavrnila vlogo za spremembo namembnosti počitniške hiše v večstanovanjsko hišo, z legalizacijo prizidka in spremembo strehe, ter gradnjo večstanovanjske hiše na zemljišču parc. št. ... k.o. .... Prav tako je bila z odločbo z dne 17. 9. 2002 št. ... zavrnjena vloga za izdajo odločbe o dovolitvi priglašenih del, ker so bila le-ta v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom. Glede na navedeno ni podan temeljni pogoj za oddajo stanovanja v najem, saj stanovanje št. ... v stavbi ... k.o. ... ne obstaja, kar posledično pomeni, da za takšno stanovanje tudi ne more biti veljavno sklenjena najemna pogodba. Določbe SZ-1 so namenjene predvsem zaščiti najemnikov, kar pomeni, da mora stanovanje, ki se oddaja v najem izpolnjevati neke določene minimalne standarde glede varnosti. Tako je vprašljiva tudi varnost stavbe, kjer se to stanovanje nahaja. Ker sodišče veljavnosti najemne pogodbe sploh ni presojalo, se posledično tudi ni opredelilo do prej navedenih navedb tožeče stranke. Opustitev predstavlja bistveno kršitev določb postopka, saj sodba ne vsebuje obrazložitve glede vseh relevantnih dejstev. Gre za kršitev po drugem odstavku, 14. točka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99 in naslednji). Pritožbenemu sodišču zato predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Priglaša tudi pritožbene stroške.

4. Po preizkusu zadeve pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje razčistilo dejstva bistvena za odločitev v zadevi ter na podlagi pravilne uporabe materialnega prava tudi pravilno razsodilo. Pri tem ni kršilo postopkovnih določb, na katere pritožbeno sodišče na podlagi drugega odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti. Sodba vsebuje odločilne razloge in se jo da preizkusiti. To pa pomeni, da v zadevi tudi ne gre za kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, kot to v pritožbi uveljavlja tožeča stranka.

5. Sodišče prve stopnje je presojalo drugostopenjsko odločbo tožene stranke št.  ... z dne 28. 10. 2013, s katero je bila zavrnjena pritožba tožeče stranke vložena zoper prvostopenjsko odločbo CSD B. št. ... z dne 11. 2. 2013. Z omenjeno odločbo je prvostopenjski organ odločil, da je D.D. upravičen do subvencionirane tržne najemnine za tržno stanovanje na naslovu A. 125, B., oddano v najem z najemno pogodbo z dne 15. 1. 2011, v višini 191,77 EUR mesečno za obdobje od 1. 2. 2013 do 31. 1. 2014. Tožeča stranka izplačuje navedeni znesek subvencije najemniku stanovanja s tržno najemnino.

6. Skladno z 28. členom ZUPJS je do subvencioniranja najemnine upravičen najemnik v neprofitnem stanovanju, namenskem najemnem stanovanju, bivalni enoti, tržnem najemnem in hišniškem stanovanju. Meja dohodkov za ugotavljanje upravičenosti do subvencije najemnine, je ugotovljen dohodek najemnika in oseb, ki so navedene v najemni pogodbi, ki ne presega višine njihovega minimalnega dohodka, določenega skladno s predpisi, ki urejajo socialno varstvene prejemke, povečanega za 30 % ugotovljenega dohodka in za znesek neprofitne najemnine, določene po predpisih, ki urejajo stanovanjske zadeve, ali za znesek priznane neprofitne najemnine pri tržnih in hišniških stanovanjih. Ne glede na določbe zakona, ki urejajo socialno varstvene prejemke, se pri izračunu minimalnega dohodka najemnik in osebe, ki so navedene v najemni pogodbi, štejejo za družino.

7. Glede na omenjeno določbo je do subvencioniranja najemnine upravičen najemnik stanovanja pod pogojem, da njegov dohodek in dohodek oseb, ki so navedene v najemni pogodbi ter oseb, ki se upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja vlagatelja v skladu z 10. členom ZUPJS, ne presega meje dohodkov za ugotavljanje upravičenosti do subvencioniranja najemnine. Osnovni pogoj, ki mora biti izpolnjen je, da je sklenjena najemna pogodba med najemodajalcem in pa najemnikom. Skladno z 2. alinejo 83. člena SZ-1 je najemno stanovanje po tem zakonu stanovanje, ki so prosto oddaja na trgu (tržno najemno stanovanje). Lastnik stanovanja odda stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe, s tem da se najemna pogodba sklepa v pisni obliki (84. člen SZ-1). V 91. členu pa so določene bistvene sestavine najemne pogodbe.

8. V sporni zadevi je bila sklenjena pisna najemna pogodba in sicer dne 15. 1. 2011. Fotokopija omenjene pogodbe se nahaja v dokumentaciji upravnega spisa. Iz 1. člena je razvidno, da je predmet pogodbe stanovanje na naslovu A. 125, B. z identifikacijsko oznako stavbe ... in identifikacijsko oznako stanovanja .... Stavba je vpisana v zemljiško knjigo na parc. št. ..., vložna št. ..., katastrska občina ....

9. Kot to pravilno ugotavlja že sodišče prve stopnje, navedena najemna pogodba vsebuje bistvene sestavine, kot jih zahteva SZ-1 v 91. členu. Gre torej za veljavno sklenjeno najemno pogodbo, s tem da ZUPJS sodišču ne daje nobene pravne podlage, da bi presojalo, ali navedena najemna pogodba vsebuje pomanjkljivosti, kot jih v pritožbi uveljavlja tožeča stranka. ZUPJS le v tretjem odstavku 28. člena določa izjemo in sicer da najemnik v tržnem stanovanju, ki sklene najemno pogodbo z najemodajalcem, s katerim je sam ali kateri izmed uporabnikov stanovanja v krogu zakonitih dedičev do drugega dednega reda po predpisih, ki urejajo dedovanje, ni upravičen do subvencije najemnine. Za tako stanje pa v sporni zadevi ne gre. Prav tako že sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da najemna pogodba ni nična, saj vsebuje vse potrebne sestavine, določene v 91. členu SZ-1. Glede vprašanja presoje najemne pogodbe v primeru, ko gre za priznanje subvencije najemnine je pritožbeno sodišče enako stališče zavzelo tudi v drugi, v bistvenih točkah enaki zadevi(1) .

10. Tožena stranka je pri odločanju, ali so izpolnjeni pogoji po 28. členu ZUPJS pravilno upoštevala sklenjeno najemno pogodbo ter ob ugotovitvi, da je izpolnjen tudi pogoj višine dohodka, tudi po stališču pritožbenega sodišča pravilno odločila, da je najemnik upravičen do subvencije tržne najemnine.

11. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče na podlagi 353. člena ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, je pritožbeno sodišče na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP odločilo, da tožeča stranka sama trpi svoje stroške pritožbe.

ZUPJS člen 10, 28, 28/3. SZ-1 člen 83-3, 84, 91.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.