UPRS Sodba I U 1678/2023-9
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2025-10-06

ukrep tržnega inšpektorja - stroški upravljanja - nepoštena poslovna praksa - agresivna poslovna praksa - nepopolno ugotovljeno dejansko stanje v upravnem postopku

Prvo sporno vprašanje je, ali A.A. storitve upravljanja dobavlja tožnik ali ne. Vendar pa tega na podlagi gradiva v predloženem upravnem spisu sodišče ne more verificirati. V upravnem spisu se namreč nahaja le pogodba z dne 8. 5. 2001, sklenjena med tožnikom in etažnimi lastniki s .... Pri tem veljavnosti te pogodbe ni mogoče preveriti, saj pogodbi ni priložena podpisna listina oz. se le-ta v upravnem spisu ne nahaja. Nadalje pa se v upravnem spisu ne nahaja niti kasnejša pogodba z dne 1. 4. 2008, domnevno sklenjena med etažnimi lastniki in družbo A.. Tako torej sodišče ne more ugotoviti, ali so etažni lastniki morebiti naknadno, po sklenitvi pogodbe s tožnikom dodelili garažne prostore v upravljanje drugemu upravniku.

Drugo sporno vprašanje v tej zadevi je, ali je potrošnik A.A. ta sporni izdelek, ki naj bi ga mu dobavil tožnik (česar sodišče torej ne more preveriti), naročil ali ne. V konkretnem primeru "naročilo izdelka" je treba razumeti kot, ali je potrošnik A.A. na podlagi lastništva posameznega dela stavbe v etažni lastni in solastništva skupnih delov dolžan plačati upravljanje, če obstaja veljavno sklenjena pogodba o upravljanju, in prispevati za stroške nepremičnine ter v rezervni sklad, če je ta vzpostavljen. Tožnik se namreč za to zavzema, ko argumentira, da je A.A. lastnik dela stavbe na ..., kjer je tožnik upravnik. Ampak tega, iz enakih razlogov kot predhodno obrazloženo, sodišče v tem upravnem sporu ne more preveriti.

I. Tožbi se ugodi, odločba Tržnega inšpektorata Republike Slovenije št. 0610-1275/2023-9 z dne 20. 6. 2023 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovno odločanje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v višini 347,70 EUR v 15 dneh od vročitve te sodbe, po poteku tega roka dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski organ tožniku prepovedal uporabo nepoštene poslovne prakse, ki jo je tožnik uporabljal, ko s potrošnikom A.A. glede njegovega parkiranega prostora v kleti stavbe na naslovu ..., ni sklenil pogodbe o upravljanju, temveč mu je le vsak mesec izdal račun, ki ga je kljub neplačilu izterjal v izvršilnem postopku, s čimer je potrošnika oškodoval, saj ta strošek upravljanja že plačuje drugemu upravniku, s katerim ima sklenjeno pogodbo, takšna poslovna praksa glede zahtevanega takojšnjega oziroma odloženega plačila za izdelek, ki ga je podjetje dobavilo, vendar ga potrošnik ni naročil, pa povzroči, da potrošnik sprejme odločitev o poslu, ki je sicer ne bi sprejel. Odločitev o stroških je bila pridržana za poseben sklep.

2. Iz obrazložitve izhaja, da je bilo v inšpekcijskem postopku ugotovljeno, da je prej imenovani potrošnik lastnik parkirnega prostora v skupni garaži, ki se razteza pod več stavbami. Konkretni parkirni prostor se nahaja pod stavbo ..., pri čemer potrošnik ni lastnik nobenega stanovanja oziroma poslovnega prostora v tej stavbi. Pogodbo o opravljanju storitev upravljanja večstanovanjske stavbe na ... z dne 8. 5. 2001 sta kot pogodbena partnerja sklenila tožnik ter "lastniki stanovanj in poslovnih prostorov v stanovanjski hiši ... po priloženem seznamu". Vendar pa parkirnih prostorov v skupni garaži pod navedenimi stavbami ni mogoče šteti kot del stanovanj ali poslovnih prostorov. Tožnik je imenovanemu potrošniku zaračunaval storitve, in sicer za njegov delež od celote, to je prej navedeno garažo. V inšpekcijskem postopku pa je inšpektor pridobil tudi pogodbo z dne 1. 4. 2008 o upravljanju garaže v kompleksu ..., ki je bila sklenjena med družbo A. kot upraviteljem garaže ter etažnimi lastniki parkirnih prostorov in drugih posameznih delov z uvozom ..., ki se nahajajo v prvi in drugi kleti pod objekti z več naslovi, vključno .... V tej pogodbi pogodbeni partnerji ugotavljajo, da garaže predstavljajo funkcionalno celoto, ki je stroškovno energetsko ločena od stavb nad njimi. Inšpektor o tem ne dvomi. V nadaljevanju obrazloži, da tožnik ni dokazal, da bi potrošniku predal ključe skupnega vhoda v stavbo ..., temveč je izjavil, da mu ni znano, zakaj potrošnik do parkirnega mesta dostopa prek tuje lastnine. Vendar navedeno ne drži, kajti inšpektor je ugotovil, da je najkrajša pot od potrošnikovega doma na ... do njegovega parkirnega prostora skozi pohodni vhod v garaže, ki se nahaja zraven skupnih vrat v garaže za vozila, in torej potrošnik ne dostopa prek tuje lastnine. Omenjena pohodna vrata ob vratih za vstop in izstop vozil so med javno cestno površino in skupno garažo, potrošnik torej ne vstopa v garažo skozi glavni vhod na ..., niti skozi skupni vhod na ..., niti skozi katerikoli drugi skupni vhod katerekoli stavbe, ki stoji nad skupnimi garažami. Nadalje inšpektor ugotavlja, da ima tožnik sklenjeno pogodbo izrecno le med lastniki stanovanj in poslovnih prostorov, med te pa stroškovno in energetsko parkirni prostor potrošnika ne spada, ampak ta prostor stroškovno in energetsko spada med skupne garaže, ležeče pod vrsto stavb z različnimi naslovi. Potrošnik ni lastnik nobenega stanovanjskega oziroma poslovnega prostora na ..., zaradi česar mu zavezanec nima pravice zaračunavati stroškov upravljanja. Kot pravno podlago svoje odločitve inšpektor navaja četrti odstavek 47. člena Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot-1), ki določa, da so nepoštene poslovne prakse tiste, ki so zavajajoče ali agresivne, ter 6. točko 54. člena ZVPot-1, kjer je določeno, da je agresivna poslovna praksa takšna, ki v vseh okoliščinah velja za nepošteno, če podjetje zahteva takojšnje ali odloženo plačilo za izdelek, ki ga je podjetje dobavilo, vendar ga potrošnik ni naročil, ter prvi odstavek 47. člena ZVPot‑1, ki nepoštene poslovne prakse v razmerju do potrošnikov prepoveduje.

3. Drugostopenjski organ je tožnikovo pritožbo zoper izpodbijano odločbo zavrnil. Ugotavlja, da tožnik ne ugovarja, da potrošniku zaračunava za parkirni prostor, ne da bi z njim imel sklenjeno pogodbo, vendar tožnik trdi, da ima tudi etažne lastnike parkirnih prostorov zajete v svoji pogodbi o upravljanju. To pa je treba zavrniti. Kot izhaja iz dokumentov obravnavane zadeve, je celotna podzemna garaža samostojna enota, ki ima ločene instalacije, v garaži pa se tudi nahajajo skupni prostori, vhodi in izhodi, kot je to podrobno pojasnjeno v izpodbijani odločbi, zato se pritožbeni organ na to sklicuje. Pravilna je prvostopenjska odločitev, da v tem primeru ni dvoma, da stanovanjski del stavbe upravlja en upravnik, medtem ko podzemni del zgradbe, ki predstavlja zaključeno funkcionalno celoto, čeprav vsebuje iste identifikacijske znake kot nadzemni del, upravlja drug upravnik. To potrjuje tudi sodna praksa (VSL II Cpg 257/2022). Po mnenju drugostopenjskega organa tožnik ni imel pravnega temelja za zaračunavanje stroškov, saj je te zaračunaval, čeprav s potrošnikom ni sklenil pogodbe, to pa je treba šteti kot nepošteno. Z izdajanjem računov potrošniku in njihovo izterjavo, kljub temu, da potrošnik plačuje že drugemu upravniku, je tožnik uporabil agresivno poslovno prakso.

4. Tožnik vlaga tožbo zoper izpodbijano odločbo in sodišču predlaga, naj jo odpravi s stroškovno posledico. Navaja, da ni dvoma o tem, da je sporno parkirno mesto del stavbe ..., in sicer posamezni del številka 29, pri čemer niti po katastrskih niti po zemljiškoknjižnih podatkih ne sodi h kakšni drugi enoti. Po Stanovanjskem zakonu je enota upravljanja lahko le večstanovanjska stavba kot celota z vsemi svojimi posameznimi deli. Dotični potrošnik pa že zaradi določil o obveznem rezervnem skladu ne more biti izvzet iz skupnih obveznosti vseh etažnih lastnikov stavbe .... Nedvomno je torej, da je potrošnik lastnik dela predmetne stavbe. Posledično mu je tožnik dolžan mesečno zaračunavati prispevek za rezervni sklad, iz tega pa sledi, da je potrošnik dolžan plačati tudi sorazmerni delež stroškov upravljanja. Tožnik kot upravnik izvršuje na ta način svojo dolžnost, da lastnikom posameznih delov zaračunava ustrezen delež vplačil v rezervni sklad in ustrezen sorazmerni delež stroškov upravljanja. Oba upravna organa sta v celoti spregledala pravni položaj tožnika kot upravnika, ki ne nastopa v imenu svojih lastnih interesov, ampak v imenu in v korist vseh etažnih lastnikov stavbe. Tudi če bi bilo legitimno pravno vprašanje, ali je potrošnik dolžan plačevati sorazmerni prispevek v rezervni sklad in delež stroškov upravljanja (pa to ni), bi šlo za sporno razmerje med njim in preostalimi etažnimi lastni lastniki, ne pa za spor med potrošnikom in upravnikom, torej tožnikom v tem upravnem sporu. V dokaz svojih navedb se sklicuje na vpogled v zemljiško knjigo, vpogled v upravni spis, zemljiškoknjižni izpisek za sporno parkirišče ter izpis katastrskih podatkov o stavbi in delih stavbe.

5. Toženka odgovora na tožbo ni podala, je pa sodišču predložila upravne spise.

7. V zadevi je sporno, ali je tožnik izvajal agresivno poslovno prakso, ki bi mu jo prvostopenjski organ moral oz. smel z izpodbijano odločbo prepovedati. Kot izhaja iz izreka izpodbijane odločbe je prvostopenjski organ tožniku namreč prepovedal, da potrošniku A.A. zaračunava storitve upravljanja in jih izterjuje, kljub temu, da potrošnik to plačuje drugemu upravniku in da tožnik s potrošnikom ni sklenil pogodbe o opravljanju storitev upravljanja, ker takšno zahtevanje plačila za dobavljen, a nenaročen izdelek sicer povzroči, da potrošnik sprejme odločitev o poslu, ki je sicer ne bi sprejel.

8. Kot izhaja iz zgoraj povzetega izreka, je ugotovljeno dejansko stanje dokaj kompleksno, upoštevaje obrazložitev izpodbijane odločbe pa naj bi ustrezalo agresivni poslovni praksi po 6. točki 54. člena ZVPot-1.

9. Skladno z generalno klavzulo iz 52. člena ZVPot-1 se poslovna praksa šteje za agresivno, če v določenem primeru ob upoštevanju vseh značilnosti in okoliščin z nadlegovanjem, prisilo, vključno z uporabo sile, ali nedopustnim vplivanjem bistveno zmanjša ali bi utegnila bistveno zmanjšati svobodo izbire ali ravnanja povprečnega potrošnika v zvezi z izdelkom ter s tem povzroči ali bi utegnila povzročiti, da potrošnik sprejme odločitev o poslu, ki je sicer ne bi sprejel. Po 6. točki 54. člena ZVPot-1 pa je ena od agresivnih poslovnih praks, ki v vseh okoliščinah velja za nepošteno, če podjetje zahteva takojšnje ali odloženo plačilo za izdelek ali vračilo ali hrambo izdelka, ki ga je podjetje dobavilo, vendar ga potrošnik ni naročil. Pri tem po 1. točki 46. člena ZVPot-1 "izdelek" pomeni vsako blago ali storitev, vključno z nepremičnino in digitalno vsebino ter pravicami in obveznostmi.

10. Pravnorelevantna dejstva v tej zadevi so torej, ali je tožnik potrošniku A.A. dobavil izdelek oz. storitev, ali je potrošnik ta izdelek naročil in ali je tožnik za ta izdelek zahteval plačilo. O zadnjenavedenem vprašanju med strankama ni spora, sporni pa sta prvi dve okoliščini.

11. Kot izhaja iz izpodbijane odločbe in tudi iz drugostopenjske odločbe, naj bi storitve upravljanja in povezane storitve za nepremičnino - del stavbe ..., tj. parkirno mesto v garažnem boksu v stanovanjski stavbi ..., katerega lastnik je A.A. (kot izhaja iz zemljiškoknjižnega izpiska A7), dejansko vršila tretja oseba, družba A., češ da garaže predstavljajo samostojno, od nadzemnega dela stavb ločeno enoto. Prvostopenjski organ se v izpodbijani odločbi v tej zvezi sklicuje na pogodbo z dne 1. 4. 2008, ki jo je z etažnimi lastniki sklenila omenjena tretja oseba (str. 2 izpodbijane odločbe), drugostopenjski organ pa se v tej zvezi sklicuje na "dokumente obravnavane zadeve" (str. 3 drugostopenjske odločbe), pri čemer ne opredeli, kateri dokumenti naj bi to bili. Tožnik to osporava, rekoč da je sam upravnik stavbe, v kateri se nahaja tudi sporno parkirno mesto, zato mora on zaračunavati vse v tej zvezi.

12. Tako je prvo sporno vprašanje torej, ali A.A. storitve upravljanja dobavlja tožnik ali ne. Vendar pa tega na podlagi gradiva v predloženem upravnem spisu sodišče ne more verificirati. V upravnem spisu se namreč nahaja le pogodba z dne 8. 5. 2001, sklenjena med tožnikom in etažnimi lastniki s .... Pri tem veljavnosti te pogodbe ni mogoče preveriti, saj pogodbi ni priložena podpisna listina oz. se le-ta v upravnem spisu ne nahaja. Nadalje pa se v upravnem spisu ne nahaja niti kasnejša pogodba z dne 1. 4. 2008, domnevno sklenjena med etažnimi lastniki in družbo A.. Tako torej sodišče ne more ugotoviti, ali so etažni lastniki morebiti naknadno, po sklenitvi pogodbe s tožnikom dodelili garažne prostore v upravljanje drugemu upravniku (kot bi to kot možno izhajalo iz sodbe VSL II Cpg 257/2022, tč. 13).

13. Drugo sporno vprašanje v tej zadevi pa je, ali je potrošnik A.A. ta sporni izdelek, ki naj bi ga mu dobavil tožnik (česar sodišče torej ne more preveriti), naročil ali ne. Pri tem je po presoji sodišča v konkretnem primeru "naročilo izdelka" treba razumeti kot, ali je potrošnik A.A. na podlagi lastništva posameznega dela stavbe v etažni lastni in solastništva skupnih delov dolžan plačati upravljanje, če obstaja veljavno sklenjena pogodba o upravljanju, in prispevati za stroške nepremičnine ter v rezervni sklad, če je ta vzpostavljen. Tožnik se namreč za to zavzema, ko argumentira, da je A.A. lastnik dela stavbe na ..., kjer je tožnik upravnik. Ampak tega, iz enakih razlogov kot predhodno obrazloženo, sodišče v tem upravnem sporu ne more preveriti.

14. Glede na navedeno je sodišče na podlagi 2. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo odpravilo ter na podlagi tretjega in četrtega odstavka 64. člena ZUS-1 zadevo vrnilo prvostopenjskemu organu v ponoven postopek, saj sodišče na podlagi dejanskega stanja, ki je bilo ugotovljeno v postopku za izdajo upravnega akta, ne more rešiti spora, ker so v bistvenih točkah dejstva nepopolno ugotovljena. Tožnik je sicer predlagal izdajo sodbe v sporu polne jurisdikcije (to je odpravo izpodbijane odločbe), vendar sodišče na to ni vezano in je odločilo, kot bi bi šlo za izpodbojno tožbo.

15. Glede na uspeh s tožbo je tožnik upravičen do povračila stroškov postopka v skladu s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožnika v upravnem sporu v zvezi s tretjim odstavkom 25. člena ZUS-1. Ker je bila zadeva rešena brez glavne obravnave, tožnika pa je v postopku zastopal odvetnik, se mu priznajo stroški v višini 285,00 EUR, v skladu z ustaljeno sodno prakso povišani za 22 % DDV, skupaj torej 347,70 EUR.

16. Sodišče je o zadevi odločilo brez glavne obravnave na podlagi prve alinee drugega odstavka 59. člena ZUS-1, saj je že na podlagi tožbe, izpodbijanega akta ter upravnih spisov očitno, da je treba tožbi ugoditi in upravni akt odpraviti na podlagi prvega odstavka 64. člena tega zakona, pa v upravnem sporu ni sodeloval tudi stranski udeleženec z nasprotnim interesom.

Zakon o varstvu potrošnikov (2022) - ZVPot-1  - člen 54, 54-6

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.