UPRS Sodba I U 1196/2022-9
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2024-08-09

dohodnina - davek od dohodkov iz premoženja - dohodek iz oddajanja premoženja v najem - vlaganje v najeto nepremičnino

In ravno za to gre v obravnavanem primeru: tožnik se je pogodbeno zavezal in je tudi izvršil vlaganja v najeto nepremičnino, vsled tega pa se je se, ker je šlo za investicije v sestavine najete nepremičnine (v smislu 8. člena Stvarnopravnega zakonika), povečala vrednost najemodajalčeve nepremičnine, kar predstavlja dohodek v smislu 15. člena ZDoh-2.

Ta dohodek pa je bil po presoji sodišča s strani najemodajalca tudi prejet, in sicer z vgraditvijo, tako kot to izhaja tudi iz sodbe revizijskega sodišča. Tedaj se je namreč povečala vrednost najemodajalčeve nepremičnine in je to odločilni trenutek z vidika obdavčitve. Ne pa šele trenutek, če oz. ko bo tožnik najemodajalcu najeto nepremičnino vrnil zaradi prenehanja najemnega razmerja.

II. Vsaka stranka sama trpi svoje stroške upravnega spora.

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski davčni organ tožniku odmeril in naložil v plačilo več obveznosti, med drugim mu je v tč. I.4 izreka odmeril tudi dohodnino od dohodka iz oddajanja premoženja v najem za leto 2018 v znesku 12.558,10 EUR s pripadajočimi obrestmi, v tč. III pa je tožnikov zahtevek za povračilo stroškov zavrnil in dodal, da stroški, nastali organu, bremenijo le-tega.

2. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da je pri tožniku potekal davčni inšpekcijski nadzor za več področij. Glede sporne dohodnine organ ugotavlja, da tožnik posluje v prostorih, ki jih najema od svojega poslovodje, in sicer na podlagi sklenjene najemne pogodbe, predmet katere je poslovni prostor s parkirnim prostorom, najemnima pa je dobrih 300 EUR bruto mesečno. V pogodbi je bilo tudi dogovorjeno, da bo tožnik lahko v najete prostore opravil določena vlaganja. Iz preglednice na str. 57 izpodbijane odločbe izhaja, da je tožnik tako v letu 2018 izvedel več vlaganj, in sicer je šlo za nadstrešek, notranja vrata in podboje, stavbno pohištvo, streho, žlebove, omet, fasado, kanalete, asfaltiranje dvorišča, ograjo ter dela in materiale v zvezi z elektro inštalacijami. Skupna vrednost je bila 55.813,81 EUR z DDV, kar pomeni, da ob upoštevanju normiranih 10% stroškov davčna osnova znaša 50.232,43 EUR. Vrednost nepremičnine, ki jo tožnikov poslovodja oddaja tožniku, se je namreč s temi vlaganji povečala, na kar ne vpliva, da lastnik nepremičnine trenutno z njo ne razpolaga. Iz pogodbe namreč izhaja med drugim, da je najemnina tekom investicij, ki jih izvaja tožnik, nižja, saj se na ta način povrnejo tožniku vlaganja. Po zaključku vlaganj pa bo najemodajalec tožniku zaračunal višjo najemnino na račun povečanja vrednosti nepremičnine. Posledično predstavljajo vlaganja tožnika dohodek najemodajalca iz oddajanja premoženja v najem. Šlo je torej za najemnino, izplačano v naravi, za kar bi moral tožnik obračunati dohodnino (kot davčni odtegljaj).

3. Drugostopenjski davčni organ je tožnikovo pritožbo zavrnil. Ni sporno, da je tožnik nepremičnino najemal, prav tako ni sporno, da sta se pogodbeni stranki strinjali, da bodo potrebna vlaganja v nepremičnino, vsota le-teh pa je v letu 2018 znašala 55.813,81 EUR. Vendar pa se višina najemnine kljub tem vlaganjem ni spremenila, kar kaže, da vrednost vlaganj dejansko predstavlja najemnino; takšno razlago je moč razbrati tudi iz sodbe VSRS X Ips 735/2008.

4. Tožnik vlaga tožbo zoper točko I.4 in III izpodbijane odločbe in sodišču predlaga, naj jo v tem delu odpravi s stroškovno posledico. Navaja, da ni sporno, da je tožnik poslovne prostore najel, prav tako ni sporno, da je tožnik leta 2018 opravil določena vlaganja, najemnina 387,10 EUR pa se ni spremenila in se vseskozi obračunava v takšnem znesku. Prepričan je, da najemodajalec ni prejel dohodka v naravi, saj s prostori, ki jih je oddal v najem, ne razpolaga. Sredstva, ki so bila vložena, bo najemodajalec dobil na razpolago šele z iztekom najema in bo tedaj dobil v naravi dohodek, ki bo ustrezal tedanji vrednosti predmetnih vlaganj. Glede na navedeno pogoj za obdavčitev po 15. členu Zakona o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-2) ni izpolnjen. Tudi situacija ni v ničemer v nasprotju s sklenjeno pogodbo, saj sta v njej stranki le ugotovili, da bodo potrebna vlaganja, po tem pa višine najemnine nista spreminjali, temveč je pogodbeno določen le skrajni rok, ko se to mora zgoditi, tj. ob prenehanju najemnega razmerja (šele tedaj bi stavba, katere vrednost se je povečala za vložena sredstva, prešla nazaj v uporabo najemodajalcu; dokler pa prostore uporablja tožnik, lastnik iz naslova vlaganj ni prejel nobene koristi); dotlej pa bi najemodajalec dohodek prejel le, če bi se stranki tako dogovorili, vendar do tega ni prišlo. S pogodbo se stranki namreč nista dogovorili, da bi se najemnina povišala avtomatično.

5. Toženka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločitvi in pri razlogih zanjo ter predlaga zavrnitev tožbe.

7. Da je tožnikov poslovodja oddajal tožniku v letu 2018 v najem poslovne prostore, ni sporno. Prav tako ni sporno, da je v tem letu tožnik v te poslovne prostore investiral, in sicer v vrednosti prek 50.000,00 EUR, pri čemer je šlo, kot izhaja iz izpodbijane odločbe in s tožbo ni prerekano, za vložke, ki so povečali vrednost najete nepremičnine (tj. denimo stroške v zvezi s fasado, streho, stavbnim pohištvom, asfaltiranjem itd.).

8. Tožbeno naziranje, da najemodajalec s temi vlaganji ne razpolaga in jih torej ni prejel v smislu 15. člena ZDoh-2, po presoji sodišča ni utemeljeno. Kot izhaja iz sodbe VSRS X Ips 735/2008, investicija najemnika, ki poveča vrednost najemodajalčeve nepremičnine, spada med dohodke fizične osebe, do povečanja pa pride z vgraditvijo.

V tu obravnavni zadevi sta se pogodbeni stranki, kar je prav tako nesporno, s pogodbo dogovorili o tem, da bo tožnik izvršil predmetne investicije, kar pomeni, da gre ravno za primer, ki ustreza 1. alinei tretjega odstavka 75. člena ZDoh-2

. Ta namreč določa, da se kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem obdavčuje tudi obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik. In ravno za to gre v obravnavanem primeru: tožnik se je pogodbeno zavezal in je tudi izvršil vlaganja v najeto nepremičnino, vsled tega pa se je se, ker je šlo za investicije v sestavine najete nepremičnine (v smislu 8. člena Stvarnopravnega zakonika), povečala vrednost najemodajalčeve nepremičnine, kar predstavlja dohodek v smislu 15. člena ZDoh-2.

9. Ta dohodek pa je bil po presoji sodišča s strani najemodajalca tudi prejet, in sicer z vgraditvijo, tako kot to izhaja tudi iz cit. sodbe revizijskega sodišča.

Tedaj se je namreč povečala vrednost najemodajalčeve nepremičnine in je to odločilni trenutek z vidika obdavčitve. Ne pa šele trenutek, če oz. ko bo tožnik najemodajalcu najeto nepremičnino vrnil zaradi prenehanja najemnega razmerja.

10. Tožnikovo tožbo je bilo torej treba zavrniti kot neutemeljeno na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1, sodišče pa prav tako ni našlo nepravilnosti, na katere pazi uradoma (ničnost), pri čemer je bilo o zadevi moč odločiti brez glavne obravnave na podlagi prvega odstavka 59. člena ZUS-1, saj pravnorelevantno dejansko stanje med strankama ni sporno; med strankama so bila sporna le vprašanja, ki se tičejo uporabe prava, o katerih pa sta se stranki že izčrpno izjasnili.

11. Glede na to, da je sodišče tožbo zavrnilo, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka (četrti odstavek 25. člena ZUS-1).

Oz. nekdanji 69. člen ZDoh, na katerega se sklicuje revizijsko sodišče v tč. 9 cit. sodbe.

Zakon o dohodnini (2006) - ZDoh-2  - člen 15, 75, 75/3, 75/3-1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.