UPRS Sodba II U 386/2022-15
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2025-04-25

promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - sklenitev pravnega posla - odložni pogoj

Šteje se, da je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote od trenutka, ko upravna enota prejme izjavo sprejemnika ponudbe z najboljšim vrstnim redom.

Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, je v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (OZ).

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

III. O stroških stranke z interesom bo odločeno s posebnim sklepom.

1. V predmetni zadevi je bila izdana izpodbijana odločba za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem, pri čemer je tožena stranka odobrila pravni posel, ki sta ga z izjavo o sprejemu ponudbe z dne 12. 4. 2012 sklenila A. A. kot prodajalka ter B. B. kot kupec, katerega predmet je nepremičnina za parcelno številko 99/7, k.o., ... (2. točka izreka odločbe). Toženka pa ni odobrila pravnega posla med prodajalko A. A. in kupcem C. C. (3. točka izreka odločbe).

2. Tožnica se kot stranka postopka ni strinjala z izdano izpodbijano odločbo, zaradi česar je podala pritožbo na organ druge stopnje, ki pa je predmetno pritožbo kot neutemeljeno zavrnil.

3. Tožnica se ne strinja z odločitvijo toženke in izpostavlja, da izpodbija zgoraj navedeno odločbo zaradi napačne uporabe materialnega prava. Pritrjuje, da je po sklepu Okrajnega sodišča v Mariboru z dne 13. 5. 2022 podedovala po pokojni mami D. D. njeno polovico parcele številka 99/7, k.o. ... Predmetnega zemljišča tožnica ne želi prodati iz razloga, ker zemljišče predstavlja njeno osnovo za preživljanje, medtem ko ima kupec B. B. veliko hektarjev svojih zemljišč, kakor tudi v najemu od Sklada kmetijskih zemljišč. Tožnica se prav tako ne strinja z načinom uveljavljanja subvencij za tuje zemljišče in prejemom subvencij za GERK-e od leta 2016 do leta 2019, ki jih je pridobivala E. E. Tožnica meni, da si B. B. nenasitno kopiči imetje, zaradi česar ne želi prodati svoje edine njive, ki jo ima, in ne želi, da se ji odvzame lastninska pravica na predmetnem zemljišču, ki ji služi za preživetje.

4. Tožena stranka je sodišču predložila predmetni upravni spis, v odgovoru na tožbo pa se je sklicevala na razloge, kot izhajajo iz obrazložitev prvostopne in drugostopne odločbe, pri čemer predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

5. Stranka z interesom je podala odgovor na tožbo skupaj z izjavo o vstopu v predmetni spor, ker ima pravni interes, da v predmetnem sporu zmaga tožena stranka, zaradi česar se pridružuje predmetni stranki.

6. Stranka z interesom izpostavlja, da se v celoti strinja z vsebino odločbe prvostopnega organa, ki je sprejel pravilno odločitev, saj je potem, ko je sprejel izjavo o sprejemu ponudbe, katere je podalo več predkupnih upravičencev, izvedlo, v postopku odobritve pravnega posla, odobritev predmetnega posla za prodajo oziroma nakup predmetnega zemljišča. Tako je bil postopek pravilno izpeljan, saj je bila skladno z zakonom predhodno na enotnem državnem portalu e-Uprave, v času 3. 4. 2019 do 3. 5. 2019, na oglasni deski Upravne enote Pesnica objavljena ponudba za prodajo zemljišča - nepremičnine parc. št. 99/7, k.o. ..., za kupnino 5.000,00 EUR.

7. Stranka z interesom navaja, da je toženka pravilno ugotovila, da so pravočasno podali izjavo o sprejemu ponudbe tako B. B. kakor tudi C. C. in E. E., pri čemer so vsi trije uveljavljali predkupno pravico kot drug kmet, medtem ko sta vlogo za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami podala samo C. C. in B. B.

8. Stranka z interesom izpostavlja, da je toženka (prvostopenjski organ Upravna enota Pesnica) pravilno ugotavljala prednostni vrstni red predkupnih upravičencev v skladu s 23. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in je tudi pravilno ugotovila, da se ob enakih pogojih med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pravico do nakupa določi po vrstnem redu: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost, 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje in 3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

9. Po stališču stranke z interesom je organ odločanja pravilno in v skladu z določili 154. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP) odločil, da razpiše ustno obravnavo, katere namen je bil opraviti zaslišanje, pri čemer so se ga udeležili tako C. C., kakor tudi B. B. in A. A. kot solastnica zemljišča, ki je bilo naprodaj in hkrati kot pooblaščenka D. D. ter odvetnik F. F. kot pooblaščenec C. C. Stranke so bile na ustni obravnavi seznanjene z namenom obravnave, to je ugotavljanjem izpolnjevanja pogojev po 23. členu ZKZ glede uveljavljanja predkupne pravice pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije.

10. Upravni organ je v posledici in nadaljevanju postopka ugotavljal izpolnjevanje pogoja o statusu kmeta tako za B. B. na podlagi predložene dokumentacije in kasneje navedene v izpodbijani odločbi, kakor tudi za C. C. na podlagi dokumentacije, ki jo je priložil, in ugotovil, da B. B. izpolnjuje pogoje in ima močnejšo pravico kot C. C.

11. V postopku ustne obravnave in ugotovitvenega postopka je tako bilo po stališču stranke z interesom pravilno ugotovljeno, da izbrani ponudnik B. B. izpolnjuje pogoje za nakup zemljišča, zaradi česar je bila utemeljeno izdana izpodbijana odločba.

12. Stranka z interesom še izpostavlja, da dejstva, ki jih v tožbi navaja tožnica, da sporne parcele ne želi prodati, niso razlog za drugače sprejeto odločitev, kot je bila v predmetni zadevi, saj je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča zavezujoča po sprejemu le-te, tudi s strani prednostnega upravičenca, ne glede na smrt zapustnice D. D. oziroma ne glede na kasneje spremenjeno stališče tožnice glede sporne prodaje parcele, pri čemer je tožnica A. A. v postopku pred upravnim organom celo sodelovala tudi kot pooblaščenka prodajalke in tudi kot solastnica polovice parc. št. 99/7, k.o. ..., katere drugo polovico je kasneje podedovala še po pokojni mami.

13. Stranka z interesom se tako v celoti strinja in pridružuje navedbam organa odločanja prve in druge stopnje in predlaga, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke kot neutemeljen zavrne, ter da se mu povrne plačilo pravdnih stroškov skupaj z 22 % DDV skladno z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti do plačila.

15. V obravnavani zadevi je med strankami nesporno, da je bila v postopku prodaje zemljišča podana ponudba za prodajo zemljišča, pri čemer sta izjavo o sprejemu ponudbe podala tako B. B., kakor tudi C. C. in E. E. Zahtevo za odobritev pravnega posla sta potem podala samo C. C. in B. B. Zardi česar je upravni organ pravilno odločal zgolj o izpolnjevanju pogojev za nakupa za navedena sprejemnika ponudbe.

16. Med strankama je nesporno, da je v postopku po podaji zahteve za odobritev pravnega posla lastnica polovice zemljišča parc. št. 99/7, k.o. ..., ki je predmet prodaje, D. D. umrla, medtem ko je bila predhodno že lastnica polovice zemljišča A. A., ki je v postopku izvedbe ustne obravnave pred upravnim organom tudi sodelovala.

17. Dejansko stanje tako med strankami ni sporno, sporno je zgolj pravno vprašanje, ali je bila odločitev tožene stranke pravilna, glede na to, da si je v vmesnem času prodajalka A. A. premislila in parcele ni več želela prodati B. B.

18. Pregled zadeve pokaže, da je bila na Upravno enoto Pesnica podana ponudba za prodajo parcelne številke 99/7, k.o. ..., in da je upravna enota predmetno ponudbo obesila na oglasno desko.

19. Skladno z določilom 20. člena ZKZ, veljavnega na dan odločanja upravne enote, je bil v četrtem odstavku 20. člena določen rok za sprejem ponudbe 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote.

20. Iz izpodbijanih odločb izhaja, da so izjavo o sprejemu ponudbe podale tri zgoraj navedene osebe, medtem ko sta na koncu predkupno upravičenje z zahtevo za odobritev pravnega posla kot drug kmet iz 4. točke uveljavljala samo B. B. in C. C.

21. Skladno s tretjim odstavkom 21. člena ZKZ (veljavnega v času odločanja upravnega organa) se šteje, da je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote v trenutku, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku 21. člena ZKZ.

22. Na obrazcu za sprejem ponudbe je tudi rubrika za uveljavljanje predkupne pravice, zato da lahko prejemnik ponudbe, ob tem, ko poda izjavo o sprejemu ponudbe, obkroži, katero predkupno pravico uveljavlja. Sprejemniki ponudbe imajo, potem, ko podajo izjavo za sprejem ponudbe, in ko jih upravna enota obvesti o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku, skladno z 22. členom ZKZ dolžnost, da v kolikor želijo skleniti pravni posel z lastnikom nepremičnin, da podajo vlogo za odobritev pravnega posla, in sicer najpozneje v 30. dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena navedenega zakona.

23. V konkretnem primeru je nesporno, da je stranka z interesom podala izjavo sprejemu ponudbe, kakor tudi C. C., kakor je tudi nesporno, da sta oba uveljavljala predkupno pravico kot drug kmet, kar izhaja iz obrazcev "Izjava o sprejemu ponudbe za prodajo zemljišča, gozda ali kmetije" prejetih na Upravni enoti Pesnica dne 12. 4. 2019 in 15. 4. 2019. Vlogi je treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu oziroma se šteje, da je vloga popolna tudi, če kupoprodajna pogodba ni priložena, saj se šteje, da

je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote od trenutka, ko upravna enota prejme izjavo sprejemnika ponudbe z najboljšim vrstnim redom

. Torej sklenjena na dan poteka roka za sprejem ponudbe, saj lahko sprejem ponudbe predkupnega upravičenca z najboljšim vrstnim redom prispe šele zadnji dan roka za uveljavljanje pravice. Tako bo učinkovala tista prodajna ponudba sprejemnika ponudbe z najmočnejšo pravico in ki bo odobrena s strani upravne enote

24. Skladno s 23. členom ZKZ lahko namreč pri nakupu kmetijskega zemljišča (če ni glede kmetijskega zemljišča z drugimi zakoni drugače določeno), predkupno pravico uveljavljajo predkupni upravičenci po vrstnem redu, ki je v navedenem členu določen v šestih točkah

25. Ob upoštevanju dejstva, da je pravni posel sklenjen (pod odložnim pogojem, odobrenim s strani upravne enote) s trenutkom, ko upravna enota sprejme izjavo o sprejemu ponudbe, je uveljavljanje predkupnega upravičenja mogoče do tega trenutka oziroma najkasneje do trenutka, ko posameznik poda vlogo za odobritev pravnega posla. Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, je v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (OZ)

26. V predmetni zadevi so izjavo o sprejemu ponudbe podali trije ponudniki, pri čemer sta zgolj dva ponudnika, B. B. in C. C., podala tudi zahtevo za upoštevanje predkupne pravice kot drug kmet po 4. točki 23. člena ZKZ, kar pomeni, da sta bila v vrstnem redu izenačena in je upravna enota upravičeno izvedla ustno obravnavo, na kateri je ugotavljala ostale pogoje do predkupnega upravičenja oziroma kateri izmed ponudnikov ima močnejšo pravico.

27. Glede tožničinih navedb v tožbi, da ne želi več prodati predmetne parcele zaradi kopičenja parcel pri stranki z interesom, sodišče pripominja, da se tožnica kot zavezanka na ta način ne more izogniti kogentnemu predpisu, torej ZKZ, ki določa način nakupa in prodaje kmetijskih zemljišč in tudi vrstni red predkupnih upravičencev, pri čemer imenovani zakoniti predkupni pravici, ki ima absolutne učinke, saj izhaja iz samega zakona, ne more oporekati po tem, ko ponudnik že poda izjavo o sprejemu ponudbe tega ponujenega zemljišča in tako od namere prodaje zemljišča ne more več odstopiti.

28. Prav tako v tem konkretnem primeru ni mogoče upoštevati volje prodajalke, da bi zemljišče prodala drugemu ponudniku, C. C., in sicer iz razloga, ker ima B. B. za uveljavljanje zakonite predkupne pravice močnejše upravičenje kot C. C., kot je to v postopku upravičeno ugotovil organ odločanja po tem, ko je ugotovil, da tožnik ima status kmeta, medtem ko druga stranka C. C. tega pogoja več ne izpolnjuje.

29. Na tem mestu se sodišče pridružuje razlogom in navedbam iz obrazložitve organa prve in druge stopnje, skladno z drugim odstavkom 71. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1), in jih zaradi nepotrebnega navajanja na tem mestu ne navaja ponovno.

30. Sodišče tako pritrjuje tudi navedbam stranke z interesom, da je organ odločanja pravilno ugotovil dejansko stanje in tudi pravilno uporabil materialno pravo, saj je skladno z določilom drugega odstavka 23. člena ZKZ ugotovil, da sta oba sprejemnika ponudbe uvrščena na isto mesto in je nato še dodatno presojal pravico do nakupa, ki se prav tako določa po vrstnem redu, kot je določen v zakonu in izhaja iz 1. točke, po vrstnem redu za kmeta, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost, kar je bilo v predmetnem postopku pred upravnim organom nesporno izkazano za B. B., medtem ko za C. C. navedeno ni bilo izkazano.

31. Sodišče na tem mestu pripominja, da je mogoče voljo prodajalca glede prodaje zemljišča točno določenemu kupcu upoštevati zgolj, kadar sta kupca v istem položaju, kar pa v danem primeru ni podano.

32. V zvezi s tožničinimi tožbenimi navajanji, da predmetnega zemljišča več ne želi prodati, sodišče izpostavlja, da je tožnica sodelovala v postopku že kot solastnica polovice predmetnega zemljišča, ki se prodaja in kot pooblaščenka svoje mame za drugo polovico zemljišča, in sicer takrat brez pomislekov. Kot dedinja pa je bila dolžna vstopiti tudi v prodajo druge polovice, ki jo je podedovala po pokojni mami, saj drugačno stališče tožnice, ki se je pojavilo po odločitvi prvostopenjskega organa, ne more vplivati na morebitno drugačno odločitev o zadevi. Zakon je namreč tisti, ki določa način postopanja v primeru predkupnega upravičenja in pravila močnejše pravice, tudi če gre za podedovano zemljišče, saj gre za zavezo, ki je bila dana v trenutku, ko je ponudnik sprejel podano ponudbo, kar pa je bilo še v času, ko je bila mama tožnice živa. Tožnica kot dedinja polovice zemljišča pa je tudi zavezanka za vstop v postopek, kar je upravni organ prav tako pravilno odločil.

33. Pritrditi je tudi odločitvi organa, da je med primerjavo katerega izmed obeh sprejemnikov ponudbe, torej C. C. in B. B., kmetijska dejavnost šteje za edino in glavno dejavnost (torej pravilo močnejše pravice), pravilno ugotovil, da stranki z interesom, B. B., kmetijstvo predstavlja glavno dejavnost oziroma da ima močnejšo pravico kot C. C., glede na navedene dokumente pridobivanja sredstev kmetijskih spodbud in subvencij ter pridobivanja drugega dohodka iz kmetijstva iz obeh izpodbijanih odločb, medtem ko C. C., le-teh ni pridobival in se po lastnih navedbah s kmetijstvom neposredno, v času sprejema ponudbe, tudi ni ukvarjal. Ker tako izbrani ponudnik B. B., kot izhaja iz obeh izpodbijanih odločb in upravnega spisa, dosega bistveno višji dohodek iz kmetijstva, kakor pa druga stranka z interesom C. C., je bila odločitev tožene stranke zakonita in pravilna.

34. Na podlagi vsega zgoraj navedenega sodišče ugotavlja, da je bilo s strani upravnega organa pravilno ugotovljeno tako dejansko stanje in pravilno uporabljeno materialno pravo, ki je močnejšo pravico določilo stranki z interesom B. B., zaradi česar je tako sodišče po iz skladno z določili prvega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave, saj dejansko stanje med strankama ni bilo sporno, temveč je šlo zgolj za presojo pravnega vprašanja in je tudi, skladno z določilom prvega odstavka 63. člena ZUS-1, tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

35. Sodišče je, na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, odločilo, da vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

36. Ker je v postopku sodelovala tudi stranka z interesom na strani tožene stranke, ki je uspela in je v postopku tudi sodelovala ter priglasila stroške postopka, je sodišče odločilo, da bo o njenih stroških odločeno s posebnim sklepom.

Smiselno enako izhaja iz M. Juhart; Promet s kmetijskimi zemljišči, Pravna praksa, 1997, št. 22, stran 22.

23. člen ZKZ, prvi odstavek - pri nakupu kmetijskega zemljišča lahko predkupno pravico kot predkupni upravičenci uveljavljajo v naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

Načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS, 6. 4. 2012, Pravna mnenja 1/2012, stran 17.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 20, 21, 21/1, 21/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.