UPRS Sodba I U 1804/2020-20
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2023-05-22

INŠPEKCIJSKO NADZORSTVO - STANOVANJSKO PRAVO

inšpekcijski postopek - ukrep stanovanjskega inšpektorja - prodaja stanovanj - prepoved oglaševanja

Tožnik je na spletni strani ponujal konkretna stanovanja, označena s številko, podatkom, ali so na voljo ali ne, tlorisom in izhodiščno ceno. Izrecne navedbe o tem, da se prodaja stanovanj še ni začela, na spletni strani ni bilo, takega zaključka tudi ne more napraviti povprečen potrošnik na podlagi navedbe, da bodo končne cene znane šele po začetku prodajnega procesa. Potrošnik zato lahko predstavljene informacije razume le kot oglaševanje prodaje stanovanj.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski organ tožniku prepovedal sklepanje prodajnih pogodb in oglaševanje prodaje novih stanovanj v večstanovanjski stavbi s komercialnim imenom „A.“. Prepoved velja do izpolnitve vseh pogojev za prodajo novih stanovanj, kot so opredeljeni v 5. členu Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), o čemer mora tožnik pred začetkom ponovnega oglaševanja prodaje posameznih delov stavbe obvestiti inšpekcijski organ.

2. Ukrep temelji na določbi 5. člena ZVKSES. Prvostopenjski organ je po večkratnem vpogledu v tožnikovo spletno stran (25. 2. 2020, 18. 3. 2020 – tega dne je bilo na spletni strani obvestilo, da se stran prenavlja, 10. 8. 2020) ugotovil, da so na njej objavljene informacije o začetku in zaključku gradnje, številu stanovanj, firma in sedež nepremičninske družbe, osnovne informacije in opis, mikrolokacija z opisom okolice stavbe, navedbe o možnosti izbire različnih slogov sodobnih interiernih zasnov, kategorije stanovanj z izhodiščno ceno, prodajna ekipa oziroma kontakti, vodnik po tlorisu stavbe, kjer so označena rezervirana stanovanja in stanovanja, ki so na voljo, z oznako in kvadraturo stanovanja. Po oceni inšpekcijskega organa gre v takem primeru podajanja informacij za oglaševanje prodaje posameznih delov stavb, za kar niso bili izpolnjeni zakonski pogoji. Ugotovil je namreč, da je bilo tožniku 28. 4. 2020 izdano gradbeno dovoljenje št. 351-3157/2018-106, ki pa še ni dokončno oziroma pravnomočno, saj je Ministrstvo za okolje in prostor odločbo z dne 28. 4. 2020 odpravilo v pritožbenem postopku. Glede na navedeno so izpolnjeni pogoji za izrek prepovedi sklepanja prodajnih pogodb in oglaševanja prodaje iz četrtega odstavka 94. člena ZVKSES.

3. Ministrstvo za okolje in prostor kot drugostopenjski organ je tožnikovo pritožbo zavrnilo. Pri tem ni sledilo tožnikovim pojasnilom, da se prodaja nepremičnin še ni začela in da se na spletni strani zgolj podaja informacije, ki so namenjene seznanitvi javnosti z delovanjem investitorja in idejno zasnovo njegovega projekta. To iz tožnikove spletne strani namreč ne izhaja. Kot neutemeljen zavrne tudi očitek o splošni prepovedi oglaševanja tožnikovih aktivnosti. Tožnik namreč na spletni strani oglašuje prodajo stanovanj po kategorijah, posamezna stanovanja imajo oznako (številko), oglaševane so tudi cene, nekatera od stanovanj so tudi že rezervirana. Ne gre torej za splošno oglaševanje, usmerjeno v predstavitev projekta, kot trdi tožnik.

4. Tožnik v tožbi nasprotuje naloženim ukrepom, saj ti po njegovem mnenju temeljijo na zmotni uporabi oziroma razlagi 5. člena ZVKSES in napačno ugotovljenem dejanskem stanju. Sodišču predlaga odpravo izpodbijane odločbe in ustavitev inšpekcijskega postopka. Podredno pa predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne prvostopenjskemu organu v ponovni postopek.

5. Namen določb 5. člena ZVKSES je zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca. Investitorji, ki gradijo stanovanjske stavbe z namenom prodaje na trgu, namreč pogosto ne razpolagajo z zadostnimi lastnimi sredstvi ali krediti, zato se kupci v prodajnih pogodbah praviloma zavežejo, da bodo bistven del kupnine poravnali že pred izročitvijo objekta, ki je predmet prodaje. Zakon torej varuje pred temi tveganji, torej da bi kupec sklenil prodajno pogodbo, prodajalec pa svojih obveznosti ne bi izpolnil. Neločljiva povezanost sklenitve prodajne pogodbe in začetka oglaševanja izhaja že iz dejstva, da sta pojma umeščena v isti odstavek zakonske določbe, zato je mogoče ugotoviti, da zakon do izpolnitve pogojev prepoveduje oglaševanje prodaje in ne vsakršnega oglaševanja, kot npr. predstavitev idejne zasnove, seznanjanje javnosti z ustanovitvijo družbe, ki načrtuje investicijo, ipd. Navedeno

pomeni, da pojavnost potencialnega prodajalca oziroma načrta projekta v medijih v vseh primerih, ko so potrošniki obveščeni o tem, da se prodaja nepremičnin še ni začela in da gre zgolj za nezavezujoče podajanje informacij, ne pomeni kršitve 5. člena ZVKSES. Navedeno odločbo je treba razlagati smiselno, sicer lahko prepoved oziroma omejitev oglaševanja poseže v način izvrševanja svobodne gospodarske pobude iz 74. člena Ustave.

6. Toženka je sodišču poslala upravne spise, na tožbo pa ni odgovorila. Na poziv sodišča z dne 25. 4. 2023 je pojasnila, da je tožnik po izdaji izpodbijane odločbe izpolnil vse pogoje za pričetek oglaševanja prodaje stanovanj, kot jih opredeljuje 5. člen ZVKSES, o čemer jo je tožnik obvestil 11. 3. 2021.

7. Tožnik v pripravljalni vlogi temu pritrjuje in pojasnjuje, da se je gradnja objekta v vmesnem času že zaključila. Kljub izpolnitvi pogojev vztraja, da izkazuje pravni interes za tožbo s tožbenima predlogoma, kot sta bila postavljena. Prekrškovni organ je namreč v posledici izpodbijane odločbe izdal odločbo o prekršku in tožniku ter njegovi odgovorni osebi izrekel globo. Če bo sodišče ugotovilo, da je izpodbijana odločba nezakonita, lahko tožnik doseže odpravo na njej temelječe prekrškovne odločbe. Iz previdnosti je postavil še podredni tožbeni predlog na ugotovitev nezakonitosti izpodbijane odločbe (druga alineja prvega odstavka 33. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1).

8. Tožba je dovoljena, vendar ni utemeljena.

9. Na procesne predpostavke pazi sodišče po uradni dolžnosti ves čas postopka (36. člen ZUS-1), med njimi tudi na pravni interes. Merilo za obstoj pravnega interesa daje odgovor na vprašanje, ali si tožnik z uspehom v upravnem sporu lahko izboljša svoj pravni položaj. Po presoji sodišča tožnik izkazuje pravni interes za ugotovitveno, ne pa tudi za izpodbojno tožbo, kot se je glasil njegov prvotno podani tožbeni predlog.

Z odpravo izpodbijane odločbe, ki v trenutku odločanja sodišča ne učinkuje več, si namreč tožnik svojega pravnega položaja ne bi mogel v ničemer izboljšati, saj je izrečena prepoved oglaševanja učinkovala le do izpolnitve obveznosti iz 5. člena ZVKSES.

10. Sodišče je 22. 5. 2022 opravilo glavno obravnavo brez navzočnosti toženke v skladu z drugim odstavkom 58. člena ZUS-1. Na njej je vpogledalo v upravne spise, konkretno kopije tožnikove spletne strani in pozive inšpekcijskega organa, ter v listinske dokaze, ki jih je predložil tožnik in se nahajajo v sodnem spisu. Ker dejansko stanje glede informacij, ki so bile v času izdaje izpodbijane odločbe dostopne na tožnikovi spletni strani, glede na trditveno podlago v tožbi med strankama postopka ni sporno, je sodišče kot nepotreben zavrnilo dokazni predlog za zaslišanje tožnikovega zakonitega zastopnika, ki bi izpovedal prav o načinu predstavitve projekta.

11. Po prvem odstavku 5. člena ZVKSES prodajalec ne sme skleniti prodajne pogodbe niti začeti z oglaševanjem prodaje, če za gradnjo ni izdano dokončno gradbeno dovoljenje (2. točka). Če je predmet prodaje posamezen del stavbe z več posameznimi deli, pa mora prodajalec v obliki notarskega zapisa določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe z vsebino, določeno v tem zakonu (3. točka).

12. Inšpekcijski nadzor nad tem, ali prodajalci pri prodaji enostanovanjskih stavb in stanovanj potrošnikom ravnajo v skladu z določbami 2. poglavja ZVKSES (kamor je uvrščen tudi prej citirani 5. člen), opravljajo inšpektorji stanovanjske inšpekcije. Če prodajalec sklepa prodajne pogodbe oziroma oglašuje prodajo v nasprotju z določbami tega zakona, mu inšpekcijski organ glede na način kršitve z odločbo: 1. prepove sklepanje prodajnih pogodb oziroma oglaševanje, oziroma 2. odredi ukrepe, ki jih mora opraviti zaradi odprave kršitve (prvi in četrti odstavek 94. člena ZVKSES).

13. V zadevi ni sporno, da tožnik zgoraj navedenih pogojev v trenutku izdaje izpodbijane odločbe ni izpolnjeval. Tožnik s potrošniki tudi še ni sklepal pogodb o prodaji stanovanj. Bistvo spora se tako nanaša na vprašanje, ali predstavitev projekta gradnje, kot ga je izvajal tožnik v navedenem obdobju na spletni strani https://...si, pomeni oglaševanje prodaje posameznih delov stavbe potencialnim kupcem stanovanj v smislu zgoraj navedenih zakonskih določb. Glede na zakonsko dikcijo namreč investitor pred izpolnitvijo zakonskih pogojev ne sme niti sklepati pogodb niti oglaševati prodaje. Prepoved je določena alternativno in ne kumulativno, kar pomeni, da tudi samo oglaševanje pred izpolnitvijo pogojev pomeni kršitev 5. člena ZVKSES. Tako razlago nenazadnje potrjuje tudi 94. člen ZVKSES, ki med ukrepi, ki jih lahko izreče stanovanjski inšpektor, alternativno določa prepoved sklepanja prodajnih pogodb oziroma prepoved oglaševanja.

14. Sodišče v celoti pritrjuje tožniku glede namena, ki ga zakon zasleduje z določitvijo omejitev v zvezi s prodajo oziroma oglaševanjem stanovanj oziroma posameznih delov stavbe. Navedeno jasno izhaja iz 1. člena ZVKSES, saj je bil zakon sprejet z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Prav tako je mogoče pritrditi tožnikovemu naziranju, da sama pojavnost načrta projekta gradnje večstanovanjske stavbe v medijih, če gre zgolj za podajanje nezavezujočih informacij o projektu in/ali investitorju, še ne pomeni oglaševanja prodaje.

15. Vendar pa tožnik po presoji sodišča na zgoraj navedeni spletni strani ni zgolj podajal informacij o načrtovanem projektu, ampak je prodajo bodočih stanovanj aktivno oglaševal. Navedeno izhaja iz izpisa spletnih strani z dne 25. 2. 2020 in 10. 8. 2020. V prvem primeru so bili poleg splošnih informacij o lokaciji in opisu soseske dostopni tudi podatki o razpoložljivosti in kategorijah stanovanj, predstavitev ekipe z elektronskim naslovom: ...si, ki jasno kaže na namen prodaje, pod zavihkom „Kontakt“ pa je bil tudi zapis: Veselimo se vašega povpraševanja! Temu so sledili kontaktni podatki tožnika. Avgusta 2020 dostopni podatki na spletni strani so še bolj natančni in obsegajo splošni opis, lokacijo, osnovne tehnične informacije, materiale in opremo, pa tudi kategorijo stanovanj, letnico zaključka gradnje, prestavitev ekipe, med katerimi sta navedena dva prodajna svetovalca, ponovno z zapisom: Veselimo se vašega povpraševanja! Dodan je vodnik po tlorisu stavbe, na katerem so označena stanovanja, ki so na voljo, in rezervirana stanovanja.

16. Iz povzetih opisov je razvidno, da je tožnik na spletni strani ponujal konkretna stanovanja, označena s številko, podatkom, ali so na voljo ali ne, tlorisom in izhodiščno ceno. Izrecne navedbe o tem, da se prodaja stanovanj še ni začela, na spletni strani ni bilo, takega zaključka tudi ne more napraviti povprečen potrošnik na podlagi navedbe, da bodo končne cene znane šele po začetku prodajnega procesa. Potrošnik zato lahko predstavljene informacije razume le kot oglaševanje prodaje stanovanj in ne, kot trdi tožnik, podajanje splošnih informacij o tožniku oziroma njegovi dejavnosti oziroma konkretni gradnji. Gre za informacije, ki so nedvomno usmerjene v prodajni proces in ga spodbujajo. Kot že pojasnjeno, se tožniku ne očita, da bi že začel s prodajo stanovanj (v smislu sklepanja pogodb s potrošniki), zato so tožbeni ugovori v tej smeri nebistveni za odločitev.

17. Glede na izrek izpodbijane odločbe organ z njo ni izrekel splošne prepovedi oglaševanja tožnika oziroma njegove dejavnosti. Takšna prepoved bi res lahko nesorazmerno posegla v tožnikovo pravico do svobodne gospodarske pobude, do česar pa v konkretnem primeru ni prišlo. Kot prvo, ZVKSES, kot ga je uporabila toženka in kot ga razume tudi sodišče, ne prepoveduje oglaševanja na splošno, ampak določa pogoje zanj v primeru prodaje še nedokončanih novogradenj. Zato sklicevanje na odločbo Ustavnega sodišča U-I-212/03 z dne 24. 11. 2005 ni relevantno za obravnavani primer. Kot drugo, pa zakonske omejitve oglaševanja po presoji sodišča niso nesorazmerne. Namenjene so varstvu potrošnika kot šibkejše stranke, ki nastopa na trgu. Ker gre pri nakupih stanovanj oziroma posameznih delov stavb praviloma za velike zneske, predmet prodaje pa je v obravnavanem primeru bodoča stvar, torej stavba ali del stavbe, ki v času oglaševanja oziroma sklenitve prodajne pogodbe še ne obstaja, je tovrstna omejitev oglaševanja in časovnega trenutka sklepanja pogodb (skupaj z ostalimi ukrepi, ki jih ureja omenjeni zakon) utemeljena s posebnim varstvom položaja potrošnikov.

Zakonodajalec je s tem ukrepom želel obvarovati potrošnika pred tveganji, povezanimi z neizpolnitvijo obveznosti na strani investitorja, ki lahko npr. zaide v finančne težave, ni sposoben dokončati gradnje, ne izstavi ustrezne zemljiškoknjižne listine kljub (delno) vnaprej plačani kupnini, ipd.

Cilj, ki ga zasleduje zakonodajalec, je torej v javnem interesu.

18. Izpodbijana odločba je po navedenem pravilna in zakonita, tožbene navedbe pa neutemeljene. Zato je sodišče tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS‑1 kot neutemeljeno zavrnilo.

19. Sodišče je o tožbi odločilo po sodnici posameznici na podlagi sklepa I U 1804/2020-15 z dne 25. 4. 2023, izdanega na podlagi 13. člena ZUS-1.

20. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Prim. sklep Vrhovnega sodišča I Up 177/2020 z dne 17. 2. 2021, predvsem 10. in 11. točka obrazložitve.

Prim. odločbo Ustavnega sodišča U-I-293/04 z dne 6. 10. 2005, v kateri je Ustavno sodišče poudarilo poseben pomen varstva potrošnikov v razmerju do pravice iz 74. člena Ustave, glej 9. točko obrazložitve.

Glej Predlog Zakona o o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, EPA: 2003-2511-0172 z dne 30. 10. 2003.

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (2004) - ZVKSES  - člen 5, 94, 94/4

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.