UPRS Sodba I U 1440/2021-41
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2023-11-27

gozdno zemljišče - odobritev pravnega posla - predkupna pravica

Organ prve stopnje je ravnal pravilno, ko je v konkretni zadevi po ugotovitvi, da sta tako tožnik kot A. A. lastnika zemljišča, ki meji na gozd, ki ga prodaja B. B., pravilno prepustil izbiro kupca prodajalcu. Tako kot je to poudarilo Vrhovno sodišče v zadevi X Ips 115/2020, pride po izčrpanju prednostnih upravičencev po 47. členu ZG v ospredje splošno načelo 3. člena Obligacijskega zakonika, po katerem udeleženci prosto urejajo svoja obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli, pri čemer v predmetni zadevi odločitev B. B., da proda parc. št. 506 in del parc. št. 507, obe k. o. ..., mejašu A. A., ne nasprotuje ničemur od navedenega. Ne ZG ne noben drug predpis namreč ne določa, da bi bilo treba med dvema ali več enakovrstnimi prednostnimi upravičenci iz desetega odstavka 47. člena ZG za določitev pravice do nakupa uporabiti kakršnekoli dodatne kriterije, kot na primer tiste, ki jih v tožbi ponuja tožnik (da ima status kmeta; da so njegove – sosednje - nepremičnine del zaščitene kmetije; da ima s prodajalcem daljšo skupno mejo …).

II. Zahtevi tožnika in stranke z interesom A. A. za povrnitev stroškov postopka se zavrneta.

1. Z izpodbijano odločbo je organ prve stopnje ugodil zahtevku za sklenitev pravnega posla pri prometu z nepremičninama parc. št. 506 in del parc. št. 507, obe k. o. ..., na osnovi kupoprodajne pogodbe, ki sta jo sklenila B. B. kot prodajalec in A. A. kot kupec. Zavrnil pa je zahtevek tožnika za odobritev pravnega posla za isti nepremičnini med B. B. kot prodajalcem in tožnikom kot kupcem. Zahteva za del parc. št. 507, k. o. ... (območje stavbnih zemljišč) je bila zavržena. Ugotovljeno je bilo, da se gozd prodaja z delom stavbenega zemljišča za skupno ceno 2.415,00 EUR.

2. V obrazložitvi je prvostopenjski organ navedel, da sta bili v zvezi z odobritvijo pravnega posla za parc. št. 506 in del parc. št. 507, obe k. o. ..., katerih lastnik je B. B., 15. 4. 2021 vloženi dve pravočasni zahtevi, in sicer s strani A. A. in s strani tožnika, ki sta oba pravočasno sprejela ponudbo prodajalca. Ker je šlo pri obeh zahtevah za isti nepremičnini, je organ postopka združil. Ugotovil je, da v konkretnem primeru ne gre za promet z zaščiteno kmetijo, ampak predstavljata obe nepremičnini, ki sta predmet zahtev, tj. parc. št. 506 in del parc. št. 507, k. o. ..., gozdno zemljišče, del parc. št. 507, k. o. ... pa spada v območje stavbnih zemljišč – površine cest, zaradi česar je bila zahteva v tem delu zavržena. Nadalje je organ po opravljeni ustni obravnavi ter z vpogledom v zemljiško knjigo in zemljiški kataster ugotovil, da sta oba sprejemnika ponudbe v izenačenem položaju, saj sta oba mejaša B. B. oz. njune nepremičnine mejijo z nepremičninama, ki sta predmet prodaje, pri čemer je B. B. izjavil, da bo svoji nepremičnini prodal A. A., s katerim je že bil predhodno dogovorjen. Prvostopenjski organ je na podlagi dejstva, da gre za gozdno zemljišče in na podlagi desetega odstavka 47. člena Zakona o gozdovih (ZG) štel, da je v situaciji, ko sta na lestvici predkupnih upravičencev dve stranki v izenačenem položaju, odločilna volja prodajalca, ki je v konkretnem primeru za kupca izbral A. A. Glede na to je zahtevi A. A. za odobritev pravnega posla ugodil, zahtevo tožnika pa zavrnil.

3. Drugostopenjski organ je tožnikovo pritožbo zavrnil.

Povzetek bistvenih navedb strank v upravnem sporu

4. Tožnik se z izpodbijano odločbo ne strinja in vlaga predmetno tožbo, v kateri v bistvenem navaja, da organ ni ravnal pravilno in zakonito, ko ni upošteval njegove predkupne pravice, saj ima poleg tega, da njegove nepremičnine mejijo na nepremičnini, ki sta predmet prodaje, tudi status kmeta in je lastnik zaščitene kmetije, njegova meja z nepremičninami, ki sta predmet prodaje, pa je daljša kot meja med njima in nepremičninami, ki so last A. A. Organ je torej nepravilno štel, da sta z A. A. v izenačenem položaju in da lahko B. B. predkupnega upravičenca izbira sam. Tožnik bi moral biti na lestvici predkupnih upravičencev uvrščen višje kot A. A., saj bi z nakupom B. B. nepremičnin povečal svojo zaščiteno kmetijo, s čimer bi se povečala njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Organ bi torej moral pri svoji odločitvi upoštevati drugi odstavek 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Tožnik sodišču predlaga, naj tožbi ugodi ter izpodbijano odločbo ter odločbo organa druge stopnje odpravi.

5. Toženka je v odgovoru na tožbo vztrajala pri tem, da je organ prve stopnje pravilno presodil vrstni red predkupnih upravičencev na podlagi določbe 47. člena ZG in pravilno ugotovil, da sta oba sprejemnika ponudbe za nakup predmetnih nepremičnin v izenačenem položaju ter da ima možnost izbire kupca prodajalec. ZG namreč drugače kot ZKZ ne določa ravnanja, ko imata kupca enak vrstni red, ampak je za ugotovitev sprejemnika ponudbe treba analogno uporabiti četrti odstavek 23. člena ZKZ, po katerem se prodajalec v položaju, ko so vsi ponudniki med seboj izenačeni, samostojno odloči, komu bo prodal ponujeno zemljišče. Tožnik zato zaradi dejstva, da je on lastnik zaščitene kmetije, ne more imeti prednosti, saj predmet prodaje nima statusa zaščitene kmetije, ampak gre za gozdno zemljišče. Prav tako ni za odločitev relevantno dejstvo, s katerimi nepremičninami imata nepremičnini, ki sta predmet prodaje, daljšo skupno mejo.

6. Stranka z interesom, A. A., se je v celoti strinjal z argumenti organa prve stopnje, saj gre v konkretnem primeru za prodajo gozdnih zemljišč in je treba uporabiti specialne določbe ZG, ki prednostno pravico ureja v desetem odstavku 47. člena. V primeru konkurence dveh prednostnih upravičencev, ki sta oba mejaša, se upošteva volja prodajalca. Tožnikove trditve o tem, da bi moral imeti pri nakupu prednost, ker ima status kmeta in je lastnik zaščitene kmetije ter ker ima z nepremičninami, ki so predmet prodaje, daljšo mejo kot jo imajo njegove nepremičnine, so materialnopravno zmotne, saj za to ni podlage v nobenem predpisu.

7. B. B., kot druga stranka z interesom, se na tožbo ni odzval, niti ni v postopku kakorkoli drugače sodeloval.

8. Sodišče je v dokaznem postopku pregledalo in prebralo pritožbo tožnika z dne 3. 6. 2021 (A3), izpis iz zemljiške knjige z dne 28. 9. 2021 (A5), geografski prikaz (A6) ter vse ostale listine v spisu, ki se nanaša na to zadevo in ga je sodišču na podlagi tretjega odstavka 38. člena ZUS-1 predložila tožena stranka. Drugih dokaznih predlogov ni bilo oz. so bili umaknjeni.

10. Predmet tega spora je odločitev upravnega organa o odobritvi pravnega posla, sklenjenega s sprejemom ponudbe med prodajalcem B. B. in kupcem A. A. za parc. št. 506 in del parc. št. 507, obe k. o. ..., ter posledično zavrnitev tožnikove zahteve za odobritev pravnega posla za isti nepremičnini med njim kot kupcem in B. B. kot prodajalcem.

- je B. B. edini lastnik parc. št. 506 in 507, obe k. o. ..., tožnik in A. A. pa sta oba lastnika nepremičnin, ki so sosednje omenjenima nepremičninama, kar pomeni, da sta oba B. B. mejaša;

- sta tako tožnik kot A. A. pravočasno sprejela B. B. ponudbo za nakup parc. št. 506 in del parc. št. 507, obe k. o. ..., nato pa oba pravočasno podala zahtevo za odobritev pravnega posla;

- je parc. št. 506, in del parc. št. 507, obe k. o. ..., v skladu s potrdilom o namenski rabi zemljišča, ki ga je organ prve stopnje po uradni dolžnosti pridobil od Občine Šentrupert (kar izhaja iz izpodbijanega upravnega akta), na podlagi občinskega prostorskega načrta opredeljen kot gozdno zemljišče, del parc. št. 507, k. o. ... pa spada v območje stavbnih zemljišč in zanj odobritev ni potrebna.

12. Tožnik trdi, da organ v postopku ni pravilno upošteval njegove prednostne pravice kot mejaša, ki ima hkrati tudi status kmeta in lastnika zaščitene kmetije, njegove sosednje nepremičnine pa imajo z B. B. daljšo skupno mejo, kot jo ima A. A. Po tožnikovih trditvah je organ po tem, ko je bilo ugotovljeno, da sta tako tožnik kot A. A. B. B. mejaša, nepravilno prepustil prodajalcu, da sam izbere kupca.

13. Promet z gozdovi primarno ureja 47. člen ZG. Ta v enajstem odstavku določa, da se za postopke in roke prodaje gozdov, uveljavljanje prednostne pravice in pogoje za menjavo gozdov, smiselno uporabljajo določbe zakona o kmetijskih zemljiščih, če ni s tem zakonom določeno drugače. Tako ZKZ ne pride v poštev prav pri določanju prednostnih upravičencev pri nakupu gozdov, saj jih v celoti, torej specialno, ureja prav 47. člen ZG. S ciljem zagotavljanja trajnega in optimalnega delovanja gozdov so tako, z določenimi omejitvami, kot prednostne upravičenke določene Republika Slovenija (prvi odstavek 47. člena ZG), lokalna skupnost (drugi odstavek 47. člena ZG) in pravna oseba, ki gospodari z gozdovi v lasti Republike Slovenije (tretji odstavek 47. člena ZG). Kot zadnjega prednostnega upravičenca pri nakupu pa ZG v desetem odstavku 47. člena določa lastnika, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, če pa ta prednostne pravice ne uveljavi, ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

14. Na vprašanje, ali se v primeru enakega vrstnega reda prednostnih upravičencev, pri prodaji gozdnih zemljišč po desetem odstavku 47. člena ZG, uporabijo nadaljnji kriteriji za določitev prednostnega upravičenca, ki jih določa 23. člen ZKZ (kot to trdi tožnik v tem postopku), je Vrhovno sodišče odgovorilo v zadevi X Ips 115/2020. Navedlo je, da iz jezikovne razlage prvega odstavka 23. člena ZKZ izhaja, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije predkupni upravičenci uveljavljajo predkupno pravico po določenem vrstnem redu, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače. In takšen drug zakon je prav ZG, ki glede prodaje gozda prednostne upravičence določa drugače, manj restriktivno. Bistvena razlika med ZKZ in ZG je, da ZG ob izpolnjevanju enakih pogojev predkupnih upravičencev prednosti ne daje predkupnemu upravičencu s statusom kmeta. Taka omejitev (dodaten pogoj) bi bistveno presegla omejitve, ki jih je za prodajo gozdov določil zakonodajalec.

15. Po oceni sodišča je torej organ prve stopnje ravnal pravilno, ko je v konkretni zadevi po ugotovitvi, da sta tako tožnik kot A. A. lastnika zemljišča, ki meji na gozd, ki ga prodaja B. B., pravilno prepustil izbiro kupca prodajalcu. Tako kot je to poudarilo Vrhovno sodišče v zadevi X Ips 115/2020, pride po izčrpanju prednostnih upravičencev po 47. členu ZG v ospredje splošno načelo 3. člena Obligacijskega zakonika, po katerem udeleženci prosto urejajo svoja obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli, pri čemer v predmetni zadevi odločitev B. B., da proda parc. št. 506 in del parc. št. 507, obe k. o. ..., mejašu A. A., ne nasprotuje ničemur od navedenega. Ne ZG ne noben drug predpis namreč ne določa, da bi bilo treba med dvema ali več enakovrstnimi prednostnimi upravičenci iz desetega odstavka 47. člena ZG za določitev pravice do nakupa uporabiti kakršnekoli dodatne kriterije, kot na primer tiste, ki jih v tožbi ponuja tožnik (da ima status kmeta; da so njegove – sosednje - nepremičnine del zaščitene kmetije; da ima s prodajalcem daljšo skupno mejo …).

16. Ker je sodišče ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijanega upravnega akta pravilen, odločba pa je pravilna in na zakonu utemeljena, je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 zavrnilo.

17. V tej zadevi sta zahtevo za povrnitev stroškov postopka podala tožnik in A. A. kot stranka z interesom. Ker je sodišče tožbo zavrnilo, tožnik v skladu s četrtim odstavkom 25. člena ZUS-1 sam trpi svoje stroške postopka, zaradi česar je bilo treba njegovo zahtevo zavrniti. O zahtevi za povrnitev stroškov A. A. pa je sodišče odločilo na podlagi 154. in 155. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1, saj ZUS-1 posebnih določb o povrnitvi stroškov stranki z interesom ne vsebuje. Ker navedbe, ki jih je v tej zadevi podal A. A., niso bile bistvene za razjasnitev zadeve oziroma takšne, da bi vplivale na odločitev sodišča, je sodišče tudi ta stroškovni zahtevek zavrnilo (prim. 155. člen ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1).

Prim. sodbo VSRS v zadevi X Ips 115/2020 z dne 13. 6. 2022, 11. točka.

Zakon o gozdovih (1993) - ZG  - člen 47, 47/10

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.