UPRS Sodba II U 37/2021-21
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2023-09-27

odobritev pravnega posla - pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim - dobra vera

Odobritev pravnega posla - pogodbe o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja - ni mogoča, ker v predmetni zadevi ni bil izveden postopek prodaje kmetijskega zemljišča po določbah ZKZ. Prodajalka namreč ni predložila ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča upravni enoti, kar je prvi korak v postopku prodaje, s čimer je zainteresiranim kupcem dana možnost, da se na ponudbo odzovejo z njenim sprejemom. S priposestvovanjem se lastninska pravica izvorno pridobi na podlagi zakona, po sodni praksi pa je tudi v primeru, ko se priposestvovanje izkazuje z listino, ki je podlaga za prenos lastninske pravice, to listino treba predložiti v odobritev pristojnemu organu, da ugotovi, ali gre za pravni posel v smislu prvega odstavka 17. člena ZKZ, ali pa za drug način pridobitve lastninske pravice, za katerega odobritev ni potrebna.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške tega postopka.

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ zavrnil tožnikovo vlogo za odobritev pravnega posla - pogodbe o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem nepremičnine v naravi, sklenjene dne 6. 7. 2020 med A. A. in tožnikom, katere predmet je kmetijsko zemljišče parc. št. 664 k.o. ...

2. Iz obrazložitve izhaja, da je tožnik 15. 7. 2020 vložil vlogo za odobritev zgoraj navedenega pravnega posla - pogodbe o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja. Predmet tega pravnega posla je zgoraj navedeno kmetijsko zemljišče. Iz potrdila o namenski rabi zemljišča Občine Metlika z dne 6. 5. 2020 izhaja, da se predmetno zemljišče nahaja v območju najboljših kmetijskih zemljišč. Glede na navedeno se v zvezi s prodajo predmetnega zemljišča upoštevajo določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), to pa pomeni, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. S predložitvijo ponudbe upravni enoti velja, da je lastnik s tem pooblastil upravno enoto za sprejem pisne izjave o sprejemu ponudbe. Po sprejemu ponudbe fizična ali pravna oseba, ki na ta način sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, poda vlogo za odobritev pravnega posla pri upravni enoti.

3. Upravni organ ugotavlja, da s predloženo pogodbo o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem nepremičnine v naravi z dne 6. 7. 2020 ni mogoče zaobiti obveznih določb ZKZ, ki določajo postopek pri prometu kmetijskih zemljišč. V zvezi s tem je bil strankam poslan dopis o seznanitvi z ugotovljenim dejanskim stanjem. Tožnik je v odgovoru na ta dopis navajal zdravstvene razloge tožnika, zaradi katerih ni prišlo do vpisa njegove lastninske pravice v zemljiško knjigo. Navaja, da je tožnik zadevo štel kot nesporno med pogodbenima strankama in da je imel nepremičnino v izključni dobroverni posesti in tako izpolnjuje vse pogoje za dobroverno lastniško priposestvovanje zemljišča. Ker postopek za pridobitev lastninske pravice na predmetnem kmetijskem zemljišču ni tekel v skladu z določbami 20. do 23. člena ZKZ, je prvostopni organ vlogo za odobritev pravnega posla zavrnil.

4. Tožnik se je zoper takšno odločitev pritožil, Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano pa je njegovo pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo. Drugostopni organ pritrjuje prvostopni odločitvi in dodaja, da teče promet s kmetijskimi zemljišči po določbah ZKZ.

5. Drugostopni organ še pojasnjuje, da je tožnik je vložil zahtevo za odobritev pravnega posla za pridobitev predmetne parcele na podlagi pogodbe o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem v naravi z dne 6. 7. 2020 ter kupoprodajne predpogodbe z dne 19. 9. 2003. Predpogodba je zgolj pogodba, s katero se stranki zavežeta, da bosta sklenili glavno pogodbo, v konkretnem primeru pa kupoprodajna pogodba ni bila sklenjena, česar se ne da sanirati s pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja, niti z njo ni mogoče zaobiti obveznih določb ZKZ. Glede tožnikovih navedb v zvezi s priposestvovanjem pa drugostopni organ pojasnjuje, da je po določbi drugega odstavka 43. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) za priposestvovanje nepremičnine potrebno dokazati dobroverno lastniško posest in potek 10-letne priposestvovalne dobe, kar mora biti izpolnjeno kumulativno. V predmetnem primeru ne gre za pogodbo, ki bi bila temelj za pravno poslovno pridobitev lastninske pravice v smislu 17. člena ZKZ. Dejanske okoliščine tako ne zadoščajo za zaključek o izvirni pridobitvi lastninske pravice s priposestvovanjem na strani tožnika.

6. Zoper navedeno odločitev je tožeča stranka vložila tožbo v upravnem sporu. V njej navaja, da je bila kupoprodajna predpogodba z dne 19. 9. 2003 veljavno sklenjena in da vsebuje vse bistvene elemente, vključno z intabulacijsko klavzulo prodajalke A. A. za vpis lastninske pravice na ime kupca ter da je bila kupnina plačana in nepremičnina prenesena v lastniško posest kupca. S pogodbo o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem nepremičnine v naravi z dne 6. 7. 2020 prodajalka potrjuje vsebino predpogodbe v celoti in želi urediti zemljiškoknjižno stanje prodane nepremičnine. Glede na nesporno veljavnost predpogodbe, ki izpolnjuje vse v zakonu predpisane elemente, katere priznavata obe pogodbeni stranki, tožnik navaja, da je sebe štel za dobrovernega posestnika predmetne nepremičnine in je s tem izpolnil potrebno priposestvovalno dobo. Predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne v nov postopek. Priglaša tudi stroške tega upravnega spora.

7. Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločbi iz razlogov, ki so navedeni v drugostopni odločbi. Ponovno navaja določbe ZKZ, ki urejajo promet s kmetijskimi zemljišči in dodaja, da dejanske okoliščine, ki jih navaja tožeča stranka, odobritve pravnega posla ne dopuščajo, zato predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

8. Tožba je bila vročena v odgovor tudi A. A., ki nastopa v tem upravnem sporu kot prizadeta stranka v smislu 3. alineje 16. člena v zvezi s prvim odstavkom 19. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1), ki pa na tožbo ni odgovorila.

9. V predmetni zadevi je sodišče opravilo narok za glavno obravnavo dne 27. 9. 2023 v odsotnosti pravilno vabljene tožene in prizadete stranke (58. člen ZUS-1). V dokaznem postopku je sodišče vpogledalo vse predložene listine in po tako izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da tožba ni utemeljena.

10. Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami je mogoč pod pogoji in na način predpisan z ZKZ. Ta namreč določa, da promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij z drugim zakonom določeno drugače (prvi odstavek 17. člena ZKZ). Za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami po tem zakonu šteje pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa ta zakon (drugi odstavek 17. člena ZKZ).

11. Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Šteje se, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti le-to pooblastil za prejem pisne izjave o sprejemu ponudbe (prvi odstavek 20. člena ZKZ).

12. Ponudba mora vsebovati podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji, ceno in morebitne druge prodajne pogoje (drugi odstavek 20. člena ZKZ). Upravna enota, na območju katere to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži, mora ponudbo iz prvega odstavka tega člena nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave. Upravna enota to ponudbo nemudoma pošlje lokalni skupnosti in krajevnemu uradu oziroma informacijski pisarni, da jo objavijo na oglasni deski (tretji odstavek 20. člena ZKZ). Rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote (četrti odstavek 20. člena ZKZ). Če v roku iz prejšnjega odstavka nihče ne sprejme ponudbe, mora prodajalec, če še želi prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo ponoviti (peti odstavek 21. člena ZKZ).

13. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (prvi odstavek 21. člena ZKZ). Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku iz četrtega odstavka 20. člena (drugi odstavek 21. člena ZKZ). Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku tega člena, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 21. člena ZKZ). Če se izjava o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno po pošti, se za dan, ko je upravna enota prejela izjavo o sprejemu ponudbe, šteje dan oddaje na pošto (četrti odstavek 21. člena ZKZ).

14. Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, poda vlogo za odobritev pravnega posla. Vloga se vloži pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del. Vloga za odobritev pravnega posla se vloži najpozneje v tridesetih dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena tega zakona. Vlogi je treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, razen v primeru kupne pogodbe, če ta še ni sklenjena v pisni obliki (prvi odstavek 22. člena ZKZ). Upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Stranke v postopku odobritve so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom, in so v predpisanem roku vložili vlogo za odobritev pravnega posla (drugi odstavek 22. člena ZKZ). V primeru, ko je tistih, ki so sprejeli ponudbo, več, upravni organ, potem ko vložijo vloge za odobritev posla, o tem odloči upoštevajoč določbe 23. člena ZKZ o vrstnem redu uveljavljanja predkupne pravice

. Namen teh določb je uresničevanje ciljev tega zakona, ki so: ohranjanje in izboljševanje pridelovalnega potenciala ter povečevanje obsega kmetijskih zemljišč za pridelavo hrane, trajnostno ravnanje z rodovitno zemljo in ohranjanje krajine ter ohranjanje in razvoj podeželja (2. člen ZKZ), s čimer se zagotavlja posebno varstvo kmetijskih zemljišč (drugi odstavek 71. člena Ustave RS).

15. V predmetni zadevi ni sporno, da prodaja predmetnega kmetijskega zemljišča ni potekala po zgoraj citiranih določbah 20. in 21. člena ZKZ in prodajalka ponudbe za prodajo tega zemljišča ni predložila upravni enoti. Tožnik je vložil vlogo za odobritev pravnega posla, kateri je priložil pogodbo o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem nepremičnine v naravi z dne 6. 7. 2020. Sodišče se strinja z ugotovitvijo upravnih organov, da odobritev pravnega posla - pogodbe o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja - ni mogoča, ker v predmetni zadevi ni bil izveden postopek prodaje kmetijskega zemljišča po določbah ZKZ. Prodajalka namreč ni predložila ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča upravni enoti, kar je prvi korak v postopku prodaje, s čimer je zainteresiranim kupcem dana možnost, da se na ponudbo odzovejo z njenim sprejemom.

16. S sklenitvijo pogodbe o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja, tudi če ta temelji na kupoprodajni predpogodbi, kot v tem primeru, postopka prometa s kmetijskim zemljiščem, kot je določen v ZKZ, ni mogoče obiti. Ker pridobitev lastninske pravice na predmetnem kmetijskem zemljišču ni tekla po postopku, določenim z ZKZ, je bila tožnikova vloga za odobritev pravnega posla pravilno zavrnjena (2. alineja drugega odstavka 19. člena ZKZ).

17. Tožeča stranka se je v postopku (po prejemu stališč prvostopnega upravnega organa v zvezi s predmetno zadevo), sklicevala tudi na priposestvovanje. S priposestvovanjem se lastninska pravica izvorno pridobi na podlagi zakona

, po sodni praksi pa je tudi v primeru, ko se priposestvovanje izkazuje z listino, ki je podlaga za prenos lastninske pravice, to listino treba predložiti v odobritev pristojnemu organu, za ugotovitev, ali gre za pravni posel v smislu prvega odstavka 17. člena ZKZ, ali pa za drug način pridobitve lastninske pravice, za katerega odobritev ni potrebna

18. Lastninsko pravico na nepremičnini s priposestvovanjem kot izvirnim načinom pridobitve lastninske pravice pridobi dobroverni lastniški posestnik po preteku desetih let (drugi odstavek 43. člena SPZ). Za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem je torej treba kumulativno izkazati lastniško posest, dobro vero in pretek časa. Za lastniško posest v smislu 43. člena SPZ morata biti podana pravni naslov in pridobitni način za pridobitev lastninske pravice, pogoji za priposestvovanje pa nastopijo, ko zaradi napak v pravnem naslovu, pridobitnem načinu ali razpolagalni sposobnosti prenos lastninske pravice ni bil realiziran

19. Kot izhodišče za priposestvovanje tožeča stranka navaja kupoprodajno predpogodbo za predmetno zemljišče, sklenjeno med prodajalko in tožnikom dne 19. 9. 2003, na katero se v 1. točki sklicuje tudi pogodba o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem nepremičnine v naravi z dne 6. 7. 2020. S to predpogodbo sta se pogodbenika dogovorila, da bosta sklenila glavno kupoprodajno pogodbo za predmetno zemljišče, potem, ko bo prodajalka, ki je po sklepu o dedovanju že lastnica tega zemljišča, kot taka vknjižena v zemljiški knjigi.

20. Predpogodba je pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prvi odstavek 33. člena Obligacijskega zakonika - OZ). Sama kupoprodajna predpogodba torej ne pomeni pravnega naslova za prenos lastninske pravice, ampak se lahko na njeni podlagi zahteva le sklenitev glavne pogodbe, zato tožeča stranka s sklicevanjem na to predpogodbo lastniške posesti ni izkazala. Da bi bil podan pridobitni način za pridobitev lastninske pravice (vpis v zemljiško knjigo) tožeča stranka niti ne zatrjuje.

21. Posledično pa tudi dobrovernost na strani tožeče stranke ni podana. Za nastop priposestvovanja je potrebna dobra vera (prepričanje) priposestvovalca, da ima v z zakonom določenem obdobju nepremičnino v posesti kot lastnik. Dobroverni lastniški posestnik je tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari

in je dobra vera lastniškega posestnika podana, kadar ni vedel ali ni mogel vedeti, da ni lastnik6. Ker kupoprodajna predpogodba ne pomeni pravnega naslova za prenos lastninske pravice, ampak se lahko na njeni podlagi (le) zahteva sklenitev glavne pogodbe (kar je tudi vsebina predmetne predpogodbe), pogoj dobroverne lastniške posesti ni izpolnjen. Pogodbeni stranki sta namreč sklenili predpogodbo, kar pomeni, da je tožeča stranka vedela, da se je zavezala kasneje skleniti glavno pogodbo.

22. Po obrazloženem v tožbi zatrjevano priposestvovanje predmetne nepremičnine ni moglo nastopiti.

23. Izpodbijani upravni akt je torej tudi po presoji sodišča pravilen in na zakonu utemeljen, zato je sodišče na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 tožbo kot neutemeljeno zavrnilo (I. točka izreka te sodbe).

24. Glede zahtevanih stroškov je sodišče odločilo v skladu s četrtim odstavkom 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne. Po obrazloženem je sodišče o tem odločilo, kot izhaja iz II. točke izreka te sodbe.

Predkupno pravico lahko uveljavljajo predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik, 2. kmet, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki je na prodaj, 3. zakupnik, 4. drug kmet, 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posamezni, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gospodarske dejavnosti in 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS za Republiko Slovenijo. Nadaljnje doloÄbe urejajo situacije, ko je ob enakih pogojih več kmetov uvrščenih na isto mesto.

Lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja, zakona ali odločbe državnega organa (39. člen SPZ).

Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS št. X Ips 143/2013 z dne 24. 9. 2014.

Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 263.

Lastniški posestnik pa ni v dobri veri, če je vedel ali mogel vedeti, da ni upravičen do (lastniške) posesti (28. člen SPZ).

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 19

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.