UPRS Sodba I U 1842/2021-107
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2023-12-19

gradbeno dovoljenje - pogoji za izdajo gradbenega dovoljenja - etažna lastnina - poseg v skupne dele - poseg v konstrukcijo objekta - soglasje etažnih lastnikov

V obravnavanem primeru, ko tožnikov poseg zadeva tudi temelje objekta, gre nesporno za razpolaganje s celotno stvarjo (temelji so skupni gradbeni element - konstrukcijski element stavbe), zato je organ njegov poseg pravilno opredelil kot posel, ki presega okvir rednega upravljanja. Glede na ugotovitve v izvedeniškem mnenju, ki jih potrjuje tudi Načrt arhitekture, bo tožnikova rekonstrukcija posegla tako v zidove kot temelje obstoječega objekta, zato tožnik protispisno navaja, da ne gre za poseg v skupne dele. Upravna organa sta glede na navedeno pravilno uporabila določbe SPZ in na podlagi navedenih določb zaključila, da tožnik ni izkazal pravice graditi po šesti točki prvega odstavka 66. člena ZGO-1, saj ni predložil soglasij v zahtevanem obsegu.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo zavrnil tožnikovo prošnjo za izdajo gradbenega dovoljenja za rekonstrukcijo dela obstoječega objekta na zemljišču parc. št. 1573/10 k.o. ... Iz obrazložitve izhaja, da je bila izpodbijana odločba izdana v ponovnem postopku, in ker gre za poseg v konstrukcijo obstoječega objekta, ki je skupni del objekta, bi tožnik moral skladno s petim odstavkom 67. člena Stvarno pravnega zakonika (SPZ), predložiti soglasja vseh solastnikov objekta, da bi izkazal pravico graditi na podlagi 66. člena Zakona o graditvi objektov (ZGO-1).

2. Drugostopenjski organ je tožnikovo pritožbo zavrnil in soglašal z razlogi prvostopenjskega organa.

3. Tožnik vlaga tožbo iz vseh razlogov prvega odstavka 27. člen Zakona o upravnem sporu (ZUS-1). Navaja, da je njegov poseg identičen posegom, ki so bili izvedeni v drugih delih stavbe, vendar so drugi investitorji dovoljenje pridobili, tožniku pa je to onemogočeno. Da gre v primeru objekta, znotraj katerega je bil izveden gradbeni poseg, za primer dejanske etažne lastnine ne bi smelo več biti sporno, vsaj tako izhaja iz obrazložitve obeh organov, vendar pa sta se glede na navedeno, v nadaljevanju napačno opredelila in svoje odločitve nista ustrezno utemeljila. Zastopa stališče, da ne potrebuje soglasja vseh solastnikov, ker gre za poseg v njegovem posameznem delu, pa tudi zato, ker vsekakor ne prihaja do večjega posega v skupne dele, in ker se ne spreminja raba skupnih delov stavbe. Vztraja tudi pri predhodnem stališču, kdo lahko podaja mnenje o strokovnih vprašanjih v okviru postopka. V postopku je bilo izdelano mnenje izvedenca A. A. z dne 25. 10. 2016, ki je povsem jasno glede tega, da ne prihaja do posega v prvotno konstrukcijo montažne hale oziroma v skupne dele objekta. Teh zaključkov ni nihče izpodbijal ali ovrgel, da bi mogel upravni organ sam narediti zaključke, ki bi bili s tem v nasprotju. Vendar se je drugostopenjski organ nedopustno in neprimerno oprl na zaključke, ki so v nasprotju z jasnimi zaključki iz mnenja. Opisano predstavlja kršitev pravil postopka in nepravilno uporabo materialnega prava, pa tudi nepravilno ugotovitev dejanskega stanja. Vztraja pri stališču, da v danem primeru soglasja ostalih lastnikov niso potrebna, ker gre za poseg v posameznem delu in ne prihaja do posega v konstrukcijske elemente osnovnega objekta in s tem tudi ne do večjega posega v skupne dele in ne v rabo skupnih delov stavbe. To je bistvenega pomena, kar je tudi stališče sodišča v sodbi I U 1603/2015. V primeru etažne lastnine sme posamezni etažni lastnik brez soglasja ostalih etažnih lastnikov izvajati spremembe v svojem posameznem delu, če takšne spremembe ne pomenijo poslabšanja za kakšen drug del nepremičnine. Izvedensko delo je potrdilo, da poslabšanja ni, upravni organ pa je naredil zaključek v nasprotju z zaključki postavljenega izvedenca. A četudi bi prišlo do večjega posega v skupne dele, to še vedno ne terja soglasja vseh solastnikov, kot izhaja iz drugega odstavka 122. člena SPZ. Upravni organi niso ugotovili, da bi do večjih posegov v skupne dele prišlo. Določbe drugega odstavka 122. člena SPZ ni mogoče zaobiti s sklicevanjem na določila, ki ločujejo med rednim in izrednim upravljanjem. Ker so se ta določila uporabila, je prišlo do kršitev materialnega zakona. Pojasnjeno tudi ni, kaj naj bi bilo tisto, kar v konkretnem primeru povzroča, da bi šlo za preseganje okvirov rednega upravljanja. V obravnavanem primeru gre za posel, ki spada v okvire rednega upravljanja, kot določa 67. člen SPZ. Pavšalno sklicevanje organa druge stopnje, da naj bi že po naravi stvari šlo za trajen poseg, ki bistveno vpliva na način rabe nepremičnine, v resnici ne predstavlja utemeljitve za konkreten primer. V konkretnem primeru gre za rekonstrukcijo znotraj posameznega dela, ki ne spreminja rabe celotne nepremičnine oziroma skupnih delov stavbe. Pojem rekonstrukcije se pojmovno ne izključuje s posegi v posameznem delu objekta. Gre za rekonstrukcijo v tožnikovem posameznem delu, ne pa za rekonstrukcijo objekta ali skupnih delov. Kot izhaja iz projekta in izvedenskega mnenja, v primeru dane rekonstrukcije ne gre za poseg v skupne dele, kaj šele za večji poseg vanje. Glede urejanja odnosov med solastniki in med posameznimi etažnimi lastniki, je SPZ vsekakor specialni predpis, saj možnosti solastnikov ali etažnih lastnikov ni mogoče omejevati bolj, kot razmerja med njimi ureja izvorni predpis, to je SPZ. Organi določila SPZ nepravilno razlagajo in uporabljajo. Pri tem uporabijo neustrezne določbe SPZ, torej ne uporabijo določb, ki so glede na dejansko obstoječo etažno lastnino relevantne, 122. člen SPZ, določbo 67. člena SPZ pa uporabijo neustrezno in brez ustrezne obrazložitve. Organ bi moral, ko je sicer zmotno ugotovil poseg v skupne dele, presojati, ali gre za večji poseg, in če gre, bi moral presoditi, ali je za to podano soglasje več kot polovice lastnikov. Potrebno je torej kaskadno preverjanje izpolnjevanja določenih pogojev. Organa pa sta izhajala iz napačnega stališča, da je potrebno 100% soglasje, za kar pa ni podlage. O tem, da je pridobljeno soglasje okoli 2/3 lastnikov, pa ni dvoma. Ob tej razlagi so pogoji za izdajo gradbenega dovoljenja izpolnjeni. Upravna organa sta opustila bistveni korak v procesu odločanja v predmetni zadevi, dejstva, ki bi bilo za odločanje bistveno, sploh nista ugotavljala. Na podlagi tako pomanjkljivo ugotovljenega dejanskega stanja pa ni mogoče sprejeti pravilne in zakonite odločitve. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe in zahteva povrnitev stroškov postopka.

4. Tožena stranka na tožbo ni odgovorila, poslala pa je upravne spise.

5. Stranka z interesom B. je v odgovoru na tožbo sporočila, da je svoj delež prodala.

6. Stranka z interesom C. C. pa v odgovoru na tožbo navaja, da izgradnja novih točkovnih temeljev v obstoječo konstrukcijo pomeni poseg v solastnino in nastanek nove etaže znotraj objekta pomeni dodatne obremenitve skupnih delov. Enako poudarja v pripravljalni vlogi. Predlaga zavrnitev tožbe.

7. Tožnik je v pripravljalni vlogi z dne 14.11.2023 pojasnil predlagane dokaze.

8. Sodišče je dne 19. 12. 2023 izvedlo javno glavno obravnavo, na kateri je odločalo o izvedbi dokazov tožnika in stranke z interesom C. C. Dopustilo je v vpogled v odločbi upravnih organov in v pogled v upravni spis. Zavrnilo pa je dokazni predlog tožnika za zaslišanje lastnikov sosednjih prostorov, zakonitega zastopnika tožnika, oziroma sekretarke tožnika Č. Č. in izvedbo ogleda na kraju samem ter dokazne predloge stranke z interesom C. C.

9. Tožnik je z vlogo z dne 14. 11. 2023 pojasnil, da predlaga zaslišanje zakonitega zastopnika (oziroma Č. Č., sekretarke tožnika) v zvezi z namembnostjo in potrebnostjo prostorov na katere se pridobivanja gradbenega dovoljenja nanaša, ter da prihaja do onemogočanja delovanja tožnika kot humanitarne organizacije, prav tako pa bo lahko izpovedal o tem, da so istovrstvni posegi izvedeni v vseh delih objekta, in da to v ničemer ne posega v interese ostalih etažnih lastnikov.

10. Tožnik je že v tožbi navajal, da bi odstranitev izvedenih posegov močno otežila ali pa celo delno onemogočila delovanja tožnika kot humanitarne organizacije (ki deluje v javnem interesu in je v delu tudi nosilec javnih pooblastil). Vendar potrebnost prostorov za tožnika, in možnost, da bi bilo zaradi odstranitve lahko onemogočeno delovanje tožnika, nista pravno relevantni dejstvi v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja, ko se presoja podanosti pogojev po 6. točki prvega odstavka 66. člena ZGO-1. Nista pa tudi pravno relevantni dejstvi v zvezi s presojo poslov rednega ali izrednega upravljanja s stvarjo, oziroma uporabo 67. ali 122.- člena SPZ. Enako ne, da so istovrstni posegi izvedeni v vseh delih objekta, in da tožnikov poseg v ničemer ne posega v interese etažnih lastnikov. V postopku upravnega spora, ki ga je sprožil tožnik zoper zavrnitev pridobitve gradbenega dovoljenja, pa sodišče tudi ne more presojati navedbe tožnika, da so ostali etažni lastniki dovoljenje pridobili kot relevantne okoliščine.

11. Sodišče je iz istega razloga, ker gre za nerelevatno dejstvo v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja, zavrnilo tudi dokazni predlog za zaslišanje ostalih etažnih lastnikov, ki bi potrdili, da so sami v svojih posameznih delih izvedli enakovrstna dela, in da ta dela ne vplivajo na ostale dele objekta.

12. Dokazni predlog za izvedbo ogleda je tožnik predlagal, ker naj bi ta potrdil, da gre za poseg znotraj posameznega dela, ki se v ničemer ne tiče lastnikov ostalih etažnih objektov, videti bo tudi, da so enakovrstni posegi izvedeni v ostalih delih v tem ločenem delu objekta. Pokazal pa bo tudi, na kakšen način je del objekta, ki je nekoč predstavljal skladišča, povsem ločen od ostalega dela stavbe, v katerem so pisarniški prostori, ter tudi zakaj poseg nima vpliva na razmerja glede okolice objekta. Sodišče je dokazni predlog zavrnilo, ker meni, da to kar bi na ogledu lahko videlo, in tožnik poudarja v obrazložitvi dokaznega predloga, niso relevantna dejstva v zvezi z zavrnitvijo gradbenega dovoljenja. Od tožnika se je zahtevalo 100% soglasje vseh solastnikov, ker njegov poseg pomeni poseg v skupno konstrukcijo objekta (opis posega izhaja iz 5 strani izvedeniškega mnenja izvedenca A. A. z dne 25. 10. 2016 in Načrta arhitekture), tega pa tožnik niti ne zatrjuje, da bi si lahko sodišče ogledalo.

14. Predmet upravnega spora v obravnavani zadevi je odločitev organa, ki je v ponovnem postopku zavrnil zahtevo tožnika za izdajo gradbenega dovoljenja, za rekonstrukcijo dela obstoječega objekta na zemljišču parcela št. 1573/10 k.o. ...

15. Sodišče je s sodbo I U 254/2018 z dne 24. 10. 2019 ugodilo tožnikovi tožbi in prvostopenjsko odločbo, s katero je bila tožnikova zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja zavrnjena, odpravilo, ker jo je organ preuranjeno zavrnil, in pri tem ni upošteval njegove pravočasne zahteve za podaljšanje roka za predložitev soglasij solastnikov k tožnikovi gradnji. Tudi v tem upravnem sporu ostaja sporno, ali je tožnik izkazal pravico graditi in predložil vsa soglasja, ki so po zakonu potrebna.

16. Tožnik utemeljuje, da ne potrebuje soglasij vseh solastnikov, ker gre za poseg v njegovem posameznem delu, pa tudi zato, ker vsekakor ne prihaja do večjega posega v skupne dele, in ker se ne spreminja raba skupnih delov stavbe. Pri tem se sklicuje na drugi odstavek 122. člena SPZ, določbo, ki je uvrščena v poglavje "Etažna lastnina". Ni sporno v zadevi, da je organ tožniku pripoznal na njegovem v naravi določenem delu nepremičnine v uporabi, dejansko etažno lastnino, kar pomeni dalje, da za posege zgolj v posamezni del stavbe, soglasje drugih solastnikov ni potrebno (prvi odstavek 122. čelna SPZ). Kot je navedlo sodišče v sodbi I U 254/2018, se določbe 122. člena SPZ nanašajo na spremembe v posameznih delih v etažni lastnini. Drugi odstavek tega člena pa posebej ureja situacijo, ko spremembe v posameznem delu v etažni lastnini pomenijo tudi večji poseg v skupne dele stavbe. Predpostavka za uporabo te specialne določbe (v razmerju do ureditve iz 67. člena SPZ), je vpliv sprememb v posameznem delu stavbe v etažni lastnini na skupne dele. Kolikor pa gre za neposredni poseg v skupno konstrukcijo obstoječega objekta, pa je etažni lastnik presegel domet ureditve v drugem odstavku 122. člena ZPS in se nanj ne more več sklicevati.

17. V obravnavani zadevi pa ob ugotovitvi (ki ji tožnik ne nasprotuje), da gre tudi za poseg v temelje objekta, torej ne gre za primer, ki bi ga organ lahko obravnaval po 122. členu SPZ. Temelji so namreč konstrukcijski element, ki nosi obtežbo objekta in jo prenaša na temelna tla (Gradbeniški priročnik, Tehniška založba Slovenije, Ljubljana 2008, stran 427 in smiselno enako tudi SIST ISO 6707-1:2010 v točki 5. 1. 1.). Poseg v temelje zato ni poseg v posameznem delu stavbe, kot definira drugi odstavek 105. člena SPZ, temveč neposredno poseg v samo konstrukcijo objekta kot celote. V tem primeru pa (tudi ob predpostavki, da je na objektu vzpostavljena dejanska etažna lastnina), določb 122. člena SPZ ni mogoče uporabiti, temveč je treba uporabiti določbe 67. člena SPZ, ki se nanašajo na upravljanje s stvarjo v solastnini.

18. Za razumevanje je primerjalno uporabiti drugi odstavek 5. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki določa skupne gradbene elemente, kamor spadajo tudi temelji, in tretji odstavek 29. člena SZ-1, ki za gradbena dela na skupnih delih večstanovanjskih stavb, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje (tožnikova rekonstrukcija je gradbeno delo v smislu te določbe - 7., 2., točka drugega odstavka ZGO-1), določa, da gre za posel, ki presega okvir rednega upravljanja. Določbo drugega odstavka 122. člena SPZ je uporabiti le, kolikor gre za vpliv sprememb v posameznem delu stavbe v etažni lastnini na skupne dele. V obravnavani zadevi pa izvedenec ne ugotavlja te vzročnosti, v opisu del navaja neposredne posege v skupne dele (temelje) kot samostojen poseg.

19. Sodišče ostaja pri stališču kot izhaja že iz sodb I U 1603/2015 in I U 254/2018, da poseg v konstrukcijske elemente objekta presega posle rednega upravljanja (enako izhaja iz sodbe Vrhovnega sodišča X Ips 322/2011). Torej, ker gre po naravi stvari za razpolaganje s celotno stvarjo, je skladno s petim odstavkom 67. člena SPZ potrebno soglasje vseh solastnikov.

20. Tožnik neutemeljeno ugovarja, da gre v primeru njegove rekonstrukcije za posel, ki spada v okvir rednega upravljanja in se pri tem sklicuje na namen izvedenih posegov. Posli, ki presegajo okvir rednega opravljanja so v petem odstavku 67. člena SPZ le okvirno določeni. V obravnavanem primeru, ko tožnikov poseg zadeva tudi temelje objekta, gre nesporno za razpolaganje s celotno stvarjo (temelji so skupni gradbeni element - konstrukcijski element stavbe), zato je organ njegov poseg pravilno opredelil kot posel, ki presega okvir rednega upravljanja (glej primeroma tudi 29. člen SZ-1). Glede na ugotovitve v izvedeniškem mnenju, ki jih potrjuje tudi Načrt arhitekture, bo tožnikova rekonstrukcija posegla tako v zidove kot temelje obstoječega objekta, zato tožnik protispisno navaja, da ne gre za poseg v skupne dele. Upravna organa sta glede na navedeno pravilno uporabila določbe SPZ in na podlagi navedenih določb zaključila, da tožnik ni izkazal pravice graditi po šesti točki prvega odstavka 66. člena ZGO-1, saj ni predložil soglasij v zahtevanem obsegu. Uporaba zakona je tudi ustrezno obrazložena.

21. V sodbi se sodišče v pojasnilo svojega stališča sklicuje na določbe SZ-1, ker gre v obravnavanem primeru za stavbo v dejanski etažni lastnini več solastnikov in ureditev v SZ-1 lahko stališče sodišča dodatno pojasni, glede na podobnost obravnavane stavbe v zadevi z več stanovanjskimi stavbami, čeprav je obravnavana poslovna.

22. Za ugotovitev, ali predvidena gradnja posega v konstrukcijske elemente stavbe, je prvostopenjski organ izvedel dokaz z izvedencem, in na tej podlagi ugotovil, da gre za poseg v zidove in temelje obstoječega objekta. Izvedenec je v zaključnem mnenju navedel, da ne gre za poseg v konstrukcijo stavbe. Tožnik ugovarja, da je postavljanje zaključkov, ki so v nasprotju z izvedenskim mnenjem, v nasprotju s samim inštitutom postavljanja izvedencev v postopkih. Sodišče je že v sodbi I U 254/2018 zavrnilo tožnikov ugovor. Izvid in mnenje izvedenca je dokazno sredstvo za ugotavljanje pravno odločilnih dejstev. Katero dejstvo je bilo z izvedbo tega dokaza dokazano, pa je bil skladno z načelom proste presoje dokazov (10. člen Zakona o splošnem upravnem postopku, ZUP), upravni organ dolžan presoditi sam. Ugotovitev, da gre v obravnavanem primeru za poseg v zidove in temelje obstoječega objekta, je organ oprl na izvedenčeve dejanske ugotovitve v izvedeniškem mnenju, teh ugotovitev pa tožnik ne more izpodbiti s pavšalnimi tožbenimi navedbami, da gre v njegovem primeru zgolj za poseg v posamezni del stavbe, in da ne bo prišlo do posega v konstrukcijske elemente poslovnega objekta, saj iz izvedeniškega mnenja izhaja drugače.

23. Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1, ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen, ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena.

24. Odločitev o stroških postopka temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Zakon o graditvi objektov (2002) - ZGO-1  - člen 66, 66/1, 66/1-6

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 67, 67/5

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.