UPRS Sodba II U 279/2019-18
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2022-05-17

odobritev pravnega posla - kmetijska in gozdna zemljišča - menjava kmetijskih zemljišč - ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča - prodaja gozda - vezanost na ponudbo - pravno upoštevan motiv

Predmet presoje v obravnavani zadevi je odobritev prodajne in ne menjalne pogodbe, saj je prvotožeča stranka oddala ponudbo za prodajo gozdnega zemljišča in tako tudi niso merodajni resnični motivi prodajalca na način, da bi lahko vplivali na že dano ponudbo za prodajo gozdnega zemljišča.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Upravna enota Slovenj Gradec je z izpodbijanim aktom odločila, da se postopka, uvedena pri Upravni enoti Slovenj Gradec in evidentirana pod številko 330-252/2018 z dne 22. 8. 2018, vlagatelja A. A., in pod številko 330-256/2018 z dne 27. 8. 2018, vlagatelja B. B., ki se nanašata na odobritev pravnega posla po določilih 19. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ), združita v en postopek (1. točka izreka). Pod 2. točko izreka je tožena stranka odločila, da se odobri pravni posel prenosa lastninske pravice na gozdnem zemljišču s parc. št. 1007/2 v k.o. ..., sklenjen med prodajalcem, družbo C., d.o.o., in kupcem B. B., ... V 3. točki izreka pa je navedeno, da se pravni posel prenosa lastninske pravice na gozdnem zemljišču s parc. št. 1007/2 v k.o. ..., sklenjen med prodajalcem, družbo C., d.o.o., in kupcem A. A., ne odobri. Stroškov postopka ni bilo (4. točka izreka).

2. Iz obrazložitve prvostopenjske odločbe je razvidna ugotovitev Upravne enote Slovenj Gradec, da je B. B. lastnik gozda, ki je najbližje gozdu, ki se prodaja, zato ima, skladno z desetim odstavkom 47. člena Zakona o gozdovih (v nadaljevanju: ZG), prednost do nakupa gozda. Prvostopenjski organ je v zvezi z menjalno pogodbo, ki sta jo 17. 10. 2018 sklenila C., d.o.o. in A. A., nato še dodatno ugotovil, da sama menjalna pogodba ne zadostuje 45. členu ZKZ iz razloga, ker pogoj racionalnejše rabe gozdnega zemljišča za stavbni zemljišči v lasti A. A., ni izpolnjen.

3. Tožeča stranka je dne 26. 11. 2018 zoper odločbo vložila pritožbo, ki jo je Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, z odločbo številka 33008-264/2018/2 z dne 7. 3. 2019, zavrnilo. Drugostopenjski organ je v odločbi pojasnil učinke ponudbe v skladu z določbo 25. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) ter obrazložil, da prvostopni organ pri svojem odločanju ne more in ne sme upoštevati morebitnih predhodnih dogovorov strank, ampak je zavezan slediti določilom ZKZ in ZG.

4. Tožeča stranka je dne 12. 4. 2019 pred naslovnim sodiščem vložila tožbo iz razloga nepravilne uporabe materialnega prava, zaradi nepravilnega in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter zaradi bistvenih kršitev določb postopka. Navaja, da je upravni organ pri svoji odločitvi nepravilno uporabil materialno določbo 45. člena ZKZ, s tem ko je zavzel stališče, da menjalna pogodba ne zadostuje temu zakonskemu določilu. Po mnenju tožeče stranke je prvostopenjski organ napačno uporabil tudi določbo 27. člena OZ v zvezi z 20. členom ZKZ, saj ni bilo doseženo soglasje volj obeh pogodbenih strank, ki predstavlja bistveno sestavino pogodbe. Družba C., d.o.o. namreč ni imela interesa za prodajo gozdnega zemljišča, temveč izključno za menjavo s stavbnima zemljiščema v lasti A. A., o čemer je bil kupec B. B. seznanjen. Iz prvostopenjske odločbe prav tako ni razvidno, kako je upravni organ prišel do ugotovitve, da je izjavo o sprejemu ponudbe podal B. B. - oče in ne istoimenski sin, ki živi na istem naslovu, in ki je nastopal na glavni obravnavi kot pooblaščenec, poleg tega pa ni pojasnjeno, kateri od njiju je lastnik gozda, ki je najbližje gozdu, ki se prodaja.

5. Tožeča stranka predlaga, da sodišče tožbi ugodi in izpodbijano odločbo v 2., 3. in 4. točki izreka odpravi ter zadevo vrne istemu organu v ponovni postopek, toženi stranki pa naloži plačilo stroškov postopka.

6. Tožena stranka je sodišču posredovala upravni spis, v odgovoru na tožbo z dne 8. 5. 2019 pa je prerekala vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, kot so že navedeni in utemeljeni v odločbah prvostopenjskega ter drugostopenjskega organa, in tako sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

7. Skladno z drugim odstavkom 19. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju: ZUS-1), je sodišče s prejetimi vlogami v tem upravnem sporu seznanilo stranko z interesom B. B., ki ni podal odgovora na tožbo.

8. Senat sodišča je s sklepom opr. št. II U 279/2019 z dne 25. 3. 2022, na podlagi tretje alineje drugega odstavka 13. člena ZUS-1, sprejel odločitev, da bo sodišče v predmetni zadevi odločalo po sodnici posameznici.

9. Tožeča stranka (dopis z dne 6. 4. 2022), tožena stranka (dopis z dne 8. 4. 2022) in stranka z interesom (dopis z dne 22. 4. 2022) so se, skladno z 279.a členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1, strinjale, da sodišče v predmetni zadevi odloči brez opravljene glavne obravnave.

11. Med strankami ni sporno, da je družba C., d.o.o., kot prodajalka, pri Upravni enoti Slovenj Gradec oddala ponudbo za prodajo gozdnega zemljišča s parc. št. 1007/2 v k.o. ..., za ceno 30.000,00 EUR, ki sta jo v zakonitem roku sprejela A. A. in B. B. Prav tako ni sporno, da je B. B. lastnik gozda, ki je najbližje gozdu, ki se prodaja, zato ima, skladno z desetim odstavkom 47. člena ZG, prednost do nakupa gozda.

12. V skladu z enajstim členom 47. člena ZG se za postopke in roke prodaje gozdov, uveljavljanje prednostne pravice in pogoje za menjave gozdov smiselno uporabljajo določbe ZKZ, če ni s tem zakonom določeno drugače.

13. Upravno sodišče Republike Slovenije je že večkrat

zavzelo stališče, da je lahko predmet menjave po 45. členu ZKZ le kmetijsko zemljišče za kmetijsko zemljišče, medsebojna zamenjava pa se izvaja zaradi racionalnejše rabe kmetijskega zemljišča, in če vrednost enega zemljišča ne presega vrednosti drugega zemljišča za več kot 50%. V sodbi III U 3/2019 z dne 19. 2. 2021 je sodišče tudi že zavzelo stališče, da ker se določbe ZKZ smiselno uporabljajo, med drugim, za pogoje za menjavo gozdov, je moč zaključiti, da se lahko z menjalno pogodbo po ZG brez odobritve pravnega posla med seboj menjajo le gozdna zemljišča.

14. Sodišče poudarja, da je v 45. členu ZKZ, ki je lex specialis, izrecno urejena

(poudarek sodišča) menjava kmetijskih zemljišč, zaradi česar je že iz same jezikovne razlage te določbe jasno, da gre za menjavo (dveh ali več) kmetijskih zemljišč. V posledici tako v tovrstnih primerih tudi ni predpisana odobritev pravnega posla s strani upravne enote. Na tem mestu sodišče še pripominja, da zakon v točki j) drugega odstavka 19. člena ZKZ sicer dopušča sklenitev pogodbe o menjavi kmetijskega zemljišča za stavbno zemljišče, vendar pri tem določa dodaten pogoj, da gre za kmetijsko zemljišče v lasti lokalne skupnosti, za kar pa v konkretni zadevi ne gre.

15. Sodišče nadalje pojasnjuje, da je predmet presoje v obravnavani zadevi odobritev prodajne in ne menjalne pogodbe, saj je prvotožeča stranka oddala ponudbo za prodajo gozdnega zemljišča in tako tudi niso merodajni resnični motivi prodajalca na način, da bi lahko vplivali na že dano ponudbo za prodajo gozdnega zemljišča. Samo dejstvo, da sta tožeči stranki naknadno, po izvedenem naroku na upravni enoti, predložili menjalno pogodbo z dne 17. 10. 2018, zato za odločitev v predmetni zadevi ni odločilno, glede na to, da je bilo v upravnem postopku že predhodno ugotovljeno, da je predkupni upravičenec B. B. in ne prvotožeča stranka.

16. Skladno s tretjim odstavkom 20. člena ZKZ je pogodba za prodajo kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa. Tedaj namreč nastopi soglasje volj pogodbenih strank o bistvenih sestavinah pogodbe (15. člen OZ), t. j. o predmetu pogodbe in ceni. V skladu z drugim odstavkom 1. člena OZ se za obligacijska razmerja, ki jih urejajo drugi zakoni, uporabljajo določbe tega zakonika le glede vprašanj, ki niso urejena v takem zakonu. ZKZ je torej v razmerju do OZ specialni predpis in je zato treba v postopku sklepanja pravnih poslov s kmetijskimi zemljišči oziroma gozdovi upoštevati kogentna določila tega zakona. Iz navedenega razloga ni utemeljeno sklicevanje tožečih strank na njune navedbe na ustni obravnavi, da je bila odločitev za prodajo gozdnega zemljišča vezana izključno na zamenjavo tega zemljišča s stavbnima zemljiščema v lasti A. A., saj je družba C., d.o.o. z oddajo ponudbe pri upravni enoti jasno izjavila svojo voljo za prodajo gozdnega zemljišča, ne da bi pri tem navedla kakšne dodatne pogoje. Prav tako ni upoštevno niti sklicevanje tožečih strank, da naj bi A. A. kot direktor družbe C., d.o.o. vsem, ki so ga kontaktirali, pojasnil, da ne gre za prodajo, pač pa za menjavo, in da smatra, da je bil s tem seznanjen tudi B. B. Namen ZKZ je namreč v posebnem varstvu kmetijskih in gozdnih zemljišč, tako da ostanejo v primarni predelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije, zaradi česar je odvračanje predkupnih upravičencev od sprejema ponudbe, ki je bila oddana na upravni enoti z namenom prodaje kmetijskega oziroma gozdnega zemljišča, v nasprotju z namenom zakona in je kot tako pravno nedopustno.

17. Ponudba za prodajo kmetijskega oziroma gozdnega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, je torej iz navedenih razlogov v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ.

V primeru, ko je volja strank izjavljena v predpisani obliki in se oblični izjavi pokrivata, pa je tudi po ustaljeni sodni praksi

že pojmovno izključena možnost nesporazuma o predmetu obveznosti. Določbe ZKZ namreč narekujejo strogo obličen način podaje prodajalčeve ponudbe in kupčevega sprejema le-te. Če se oblični izjavi, ki sta jih vsak na eni strani podala prodajalec (ponudba) in kupec (sprejem ponudbe), v bistvenih sestavinah (predmet prodaje in cena zanj) krijeta, do nesporazuma tako ne more priti.

18. V zvezi s tožbenimi navedbami, da iz prvostopne odločbe ni razvidno, kako je upravni organ prišel do ugotovitve, da je ponudbo sprejel B. B., ... in ne njegov sin z istim imenom in priimkom ter naslovom, ki je na glavni obravnavi nastopal kot pooblaščenec, pa sodišče ugotavlja, da to dejstvo v upravnem postopku med strankama dejansko ni bilo sporno. Iz zapisnika Upravne enote Slovenj Gradec številka 330-256/2018-6 z dne 9. 10. 2018 je namreč razvidno, da je na ustno obravnavo pristopil B. B. ml. (mlajši) kot pooblaščenec kupca B. B., ki je upravnemu organu predložil lastnoročno podpisano pooblastilo z dne 9. 10. 2018. V zapisniku je iz podane izjave A. A. tudi razvidno, da naj bi bilo B. B. starejšemu pojasnjeno, da načeloma ne gre za prodajo, ampak za menjavo in je torej A. A. natančno vedel, kdo je podal ponudbo, saj naj bi z B. B. starejšim o navedenem tudi sam govoril. B. B. mlajši pa je kot pooblaščenec na naroku pojasnil, da bo gozd kupil njegov oče, glede na to, da ima predkupno pravico, ki jo uveljavlja.

19. Iz navedenih izjav je tako jasno razvidno, da na naroku, izvedenem pri Upravni enoti Slovenj Gradec, ni bilo nikakršnega dvoma o tem, da je ponudbo sprejel B. B. starejši - oče B. B. mlajšega, ki je na obravnavo prišel kot pooblaščenec, pri čemer gre po presoji sodišča za splošno uveljavljen način razlikovanja med osebami z enakim imenom in priimkom. Iz upravnega spisa tudi nedvoumno izhaja, da je ponudbo za nakup gozdnega zemljišča sprejel B. B., roj. ..., ki je lastnik gozda, ki je najbližje gozdu, ki se prodaja, saj je datum rojstva naveden tako na izjavi o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z dne 31. 7. 2018, kot tudi iz zbirnih podatkov o nepremičninah. Iz upravnega spisa pa ni razvidno, da bi tožeči stranki še pred izdajo odločbe prvostopnega organa zaprosili za vpogled v izjavo o sprejemu ponudbe z dne 31. 7. 2018, kot sicer navajata v tožbi, niti navedenega tekom postopka nista problematizirali, zaradi česar gre v tožbi za nedopustno tožbeno novoto.

20. Po vpogledu v upravni spis sodišče še ugotavlja, da sta bili tožeči stranki že pred samim narokom z obvestilom o poteku ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča oz. gozda z dne 3. 8. 2018 seznanjeni o tem, da sta ponudbo sprejela A. A. in B. B., kot tudi s tem, da je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla s strani krajevno pristojne upravne enote, ko jo možni kupec sprejme s pisno izjavo o sprejemu ponudbe in jo pošlje priporočeno s povratnico upravni enoti, kjer je ponudba za oddajo objavljena ter da je vloga za odobritev pravnega posla popolna, tudi če ji ni predložena kupoprodajna pogodba.

21. V predmetnem upravnem sporu sta se obe stranki in tudi stranka z interesom pisno odpovedali izvedbi glavne obravnave. V skladu z določili 279a. člena ZPP, v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1, je sodišče, skladno s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1, odločilo na podlagi pisnih vlog in pisnih dokazov ter brez glavne obravnave, tudi zato, ker relevantno dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo upravnega akta (sam potek objave ponudbe za objavo gozdnega zemljišča in vprašanje, kdo je predkupni upravičenec), med tožečo in toženo stranko ni sporno ter je razvidno že iz same listinske dokumentacije.

22. Na podlagi vsega navedenega, je sodišče zaključilo, da je izpodbijana odločba zakonita in pravilna. Sodišče prav tako ni našlo nepravilnosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, zato je tožbo, na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1, kot neutemeljeno zavrnilo.

23. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

prim. sodbe Upravnega sodišča RS opr. št. I U 513/2015 z dne 25. 8. 2015, I U 1238/2015 z dne 19. 4. 2016 in III U 3/2019 z dne 19. 2. 2021.

Načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012.

prim. sodbe Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 57/2003 z dne 29. 1. 2004, II Ips 349/2010 z dne 16. 5. 2013 in II Ips 103/2016 z dne 15. 9. 2016.

prim. sklep Višjega sodišča v Mariboru opr. št. Cp 911/2017 z dne 2. 11. 2017 in sklep Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 103/2016 z dne 15. 9. 2016.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 21, 21/3, 45

Zakon o gozdovih (1993) - ZG  - člen 47, 47/10, 47/11

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.