UPRS sodba III U 185/2021-6
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2021-10-21

Jasna Šegan (preds.), Lea Chiabai (poroč.), Andrej Orel

brezplačna pravna pomoč - pogoji za dodelitev brezplačne pravne pomoči - očitno nerazumna zadeva - kupoprodaja nepremičnine - kupoprodajna pogodba - stvarne napake - razveljavitev kupoprodajne pogodbe

Eden od pogojev za dodelitev brezplačne pravne pomoči je, da ima zadeva izglede za uspeh. Teh izgledov pa tožnica z zahtevo za razveljavitev pogodb, ki jo želi uveljavljati, trenutno nima. Tožnica mora sprožiti inšpekcijski nadzor, vložiti predlog za pregon, prodajalko obvestiti o napaki in od nepremičninskega posrednika pridobiti dokumentacijo. Pred sprožitvijo sodnih postopkov mora torej naprej opraviti dejanja, ki jih je odvetnik izpostavil v svojem mnenju, šele nato pa bo lahko zahtevala sodno varstvo svojih pravic.

1. Tožnica je dne 10. 5. 2021 pri Okrožnem sodišču v ... (v nadaljevanju tožena stranka) vložila prošnjo za brezplačno pravno pomoč. V prošnji je navajala, da brezplačno pravno pomoč potrebuje za prijavo nepremičninske agencije A. d.o.o. nepremičninskega posrednika A.A. in nepremičninske agencije B. d.o.o. B.B., zaradi nepravilnosti pri nakupu stanovanja. Tožena stranka je z odločbo, št. Bpp 285/2021-8 z dne 6. 8. 2021 (v nadaljevanju izpodbijana odločba), njeno prošnjo zavrnila.

2. V obrazložitvi svoje odločitve tožena stranka pojasnjuje, da mora po določbah 11. do 24. člena Zakona o brezplačni pravni pomoči (v nadaljevanju ZBPP) prosilec za brezplačno pravno pomoč izpolnjevati dva kriterija, in sicer finančno materialni ali subjektivni kriterij ter objektivni kriterij po 24. členu tega zakona. Na podlagi slednjega kriterija sodišče presoja okoliščine in dejstva o zadevi, v zvezi s katero prosilec vlaga prošnjo za odobritev brezplačne pravne pomoči, predvsem ali zadeva ni očitno nerazumna oziroma ali ima prosilec v zadevi verjetne izglede za uspeh, tako da je razumno začeti postopek oziroma se ga udeleževati ali vlagati v postopku pravna sredstva oziroma nanje odgovarjati in ali je zadeva pomembna za prosilčev osebni in socialno - ekonomski položaj oziroma ali je pričakovani izid zadeve za prosilca ali njegovo družino življenjskega pomena. Tožena stranka v nadaljevanju citira še določbe 1., 7. in 26. člena ZBPP, ki določajo, za katere postopke se lahko odobri brezplačna pravna pomoč.

3. Tožena stranka pojasnjuje, da je tožnica v prošnji navajala, da je z dvema nepremičninskima agencijama sklenila pogodbo za prodajo garsonjere v ...in kupila garsonjero v ... v pritličju stavbe kot kletni prostor. Garsonjera je bila zanemarjena in se je zato odločila za prodajo, kupila pa stanovanje v ... v .... To stanovanje pa nima uporabnega in gradbenega dovoljenja, energetske izkaznice, spremembe namembnosti in odštevalnega števca za vodo. Njen namen je razveljaviti obe kupoprodajni pogodbi in zahtevati vračilo kupnine, nakar bi s pomočjo brezplačne pravne pomoči poiskala prazno garsonjero v Občini .... Navajala je še, da je od državnih služb prejela vse zavrnjeno in da ji ne morejo pomagati.

4. Tožnici je bila z odločbo tožene stranke, št. Bpp 146/2021 z dne 30. 3. 2021, zaradi zagotovitve ustreznega varstva njenih pravic odobrena brezplačna pravna pomoč v obliki svetovanja pri odvetniku. Ta je na podlagi navedb tožnice in razpoložljive dokumentacije dne 9. 4. 2021 podal obsežno pravno mnenje, s katerim razpolaga tudi tožnica. Odvetnik je ocenil, da ima tožnica možnost zahtevati inšpekcijski nadzor nad izvajanjem storitev nepremičninskega posredovanja pri Tržnem inšpektoratu Republike Slovenije, ni pa izključil niti možnosti kršitev, kolikor ni bila sklenjena pisna pogodba o nepremičninskem posredovanju. Opozoril je tudi, da se utrjuje dvom v izpolnjevanje obveznosti nepremičninskih posrednikov iz 23. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), ki določa obveznost preverjanja stanja nepremičnine in pojasnilno dolžnost nepremičninskega posrednika. Ugotovil je, da se iz pregleda gradbene dokumentacije utrjuje tudi pomislek tožnice, da je stanovanje, ki ga je kupila, namenjeno poslovnemu prostoru. Kolikor jo je nepremičninski posrednik prisilil v preselitev, so lahko podani elementi kaznivega dejanja prisiljenja po 132. členu Kazenskega zakonika-1 (KZ-1), morebitne ob tem povzročene poškodbe pa so lahko elementi kaznivega dejanja lahke telesne poškodbe po 122. členu tega zakonika. Pregon teh kaznivih dejanj se začne na predlog oškodovanca. Ker tožnica svojo zahtevo po razveljavitvi pogodbenega razmerja navezuje na ravnanje nepremičninskega posrednika, odvetnik meni, da lahko to pogodbeno razmerje reši le s prodajalko stanovanja, ki je legitimirana stranka v morebitnem sporu. Odvetnik je tožnico v svojem mnenju seznanil, da mora, kolikor želi uveljavljati svoje pravice in odstopiti od pogodbe, v skladu z določbo 464. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o napaki obvestiti prodajalko, pri čemer je pomembno, da to stori v roku 8 dni, ko tako napako opazi oziroma se z njo seznani. Pojasnil je še, da lahko tožnica pridobi uporabno dovoljenje v skladu z namembnostjo stanovanja, je pa težava, da se taka dovoljenja urejajo za stavbo kot celoto. Tožnica bi morala o napakah takoj obvestiti prodajalko, s čimer bi se morebiti razjasnilo tudi vprašanje legalnosti oziroma nelegalnosti stanovanja. Zaradi razrešitve spornega razmerja z nepremičninskim posrednikom, bi ga morala tožnica najprej pozvati k predložitvi dokumentacije, zlasti k izročitvi izvirnika pogodbe in izdelavi obračuna v zvezi s kupnino ter plačilom storitev, medtem ko se poseg v osebno integriteto tožnice lahko rešuje le s posredovanjem organov pregona, to je policije.

5. Tožena stranka glede na navedeno zaključuje, da iz tožničine prošnje ne izhaja, da bi tožnica zaenkrat potrebovala kakršnokoli obliko pravnega varstva pred katerim od sodišč splošne pristojnosti v Republiki Sloveniji ali pred drugim sodiščem iz 1. člena ZBPP. Tožnica mora sprožiti inšpekcijski nadzor, vložiti predlog za pregon, prodajalko obvestiti o napaki in od nepremičninskega posrednika pridobiti dokumentacijo. Pred sprožitvijo sodnih postopkov mora torej naprej opraviti dejanja, ki jih je odvetnik izpostavil v svojem mnenju, šele nato pa bo lahko zahtevala sodno varstvo svojih pravic. Tožena stranka zato ugotavlja, da pogoji za dodelitev brezplačne pravne pomoči tožnici po določbi 24. člena ZBPP niso izpolnjeni in je njeno prošnjo za dodelitev brezplačne pravne pomoči zavrnila.

6. Tožnica je dne 1. 9. 2021 s svojega elektronskega naslova tukajšnjemu sodišču poslala vlogo, ki jo je naslovila kot: "Tožilka toži 2 nepremičninska posrednika ... in .../ želim, da se čim prej reši zadeva". V vlogi navaja, da z ostalimi državnimi službami ni dosegla ničesar, niti na ... niti v Sloveniji. Nepremičnino v ..., ki meri 22,53 m2, je prodala, njena prodajna cena na trgu je bila 79.000,00 EUR. Kupila je garsonjero v ... občini v izmeri 27,70 m2 za prodajno ceno na trgu 70.000,00 EUR. Ni bilo lahko sodelovati z nepremičninskimi posredniki na .... Oba nepremičninska posrednika sta jo prepričevala, naj kupi garsonjero in da bo vse v redu. Kot prva je bila za odkup rezervirana garsonjera na .... To nezaželeno garsonjero je morala odkupiti, saj ji je bilo rečeno, da ni mogoče dobiti boljše zaradi korona virusa. Sprejeti je morala to ponudbo, vendar pa je bila garsonjera zaradi nevzdrževanosti v slabem stanju: zatohel zrak, plesen za kuhinjskim pohištvom, uničena stena, talna površina, kopalniški prostor z modeli na ploščicah, talna površina s črnimi fugami, na okenskih šipah bele lise, ipd. Za preureditev bi potrebovala 12.000,00 EUR. Nelegalno hišo na ..., ... v ..., ki je kot nekdanji poslovni prostor preurejena v garsonjero površine 20,50 m2, je na trgu dobila po ceni 65.000,00 EUR. Nepremičninska posrednika A.A. iz A. d.o.o. in B.B. iz B. d.o.o. sta zaslužila 4 % provizije, zanjo pa je ostalo le 2.000,00 EUR. Opozorila ju je, naj prodajalec na ... zniža kupnino, ker denar potrebuje za obnovo garsonjere. Ker do tega ni prišlo, se je vse skupaj zapletlo.

7. Kupoprodajno pogodbo je dobila v obliki kopije. Nepremičninski posrednik A.A. je že v novembru oglaševal nezaželeno nepremičnino na ..., od nje pa zahteval, da se takoj odseli v nelegalno nizko hiško na .... Gre za veliko malomarnost. Decembra je morala razkužiti stene na .... Potrdilo se je, da je hiška na ... v ... nelegalna in v njej ne bo živela. To je izvedela pri UE ... in pri podjetju C. d.o.o.. Prodajalka je bila C.C.. Želi, da se zadeva reši, saj hiška nima uporabnega dovoljenja, nima gradbenega dovoljenja, nima E.I.H., nima odštevalnega števca za vodo. Za nelegalnost hiške naj bi se ne plačalo stroškov za elektriko, priklop vodotoka je 13,00 EUR na mesec.

8. Sodišče je po prejemu opisane elektronske vloge tožnici dne 7. 9. 2021 poslalo dopis, št. II Upr 595/2021-2, s katerim jo je pozvalo, naj sodišču pošlje tožbo, ki bo vsebovala navedbo njenega imena, priimka in prebivališča, upravni akt, ki se izpodbija s tožbo, razloge zakaj toži ter predlog, kako in v čem naj se upravni akt odpravi ali ugotovi njegova nezakonitost. Dne 13. 9. 2021 je nato tožnica toženi stranki posredovala vlogo, v kateri je navedla, naj se njeno elektronsko sporočilo obravnava kot "tožba s kazenskim postopkom v upravnem sporu" in naj se pošlje tukajšnjemu sodišču. V vlogi navaja, da živi v nelegalni nizki hiški, ki je nekdanji poslovni prostor, kamor sta jo prisilno nastanila nepremičninska posrednika A.A. in B.B.. Šlo je za prisilni odkup, češ da ne bo našla drugega zaradi korona virusa. Želela je imeti novo adaptacijo, vendar pa brez uspeha. Zahteva, da se razveljavita obe kupoprodajni pogodbi. Želi se vrniti na svoj stalni naslov na ....

9. Tožena stranka, ki je sodišču posredovala upravne spise, na tožbo po vsebini ni odgovorila.

11. Po presoji sodišča je odločitev tožene stranke pravilna in zakonita, izhaja iz podatkov v upravnih spisih ter ima oporo v materialnih predpisih, na katere se sklicuje. Tožena stranka je v obrazložitvi izpodbijane odločbe obširno pojasnila vse razloge za svojo odločitev, ki jim sodišče v celoti sledi in se nanje, kolikor iz te obrazložitve ne izhaja drugače, sklicuje (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1). V zvezi tožničinimi tožbenimi ugovori pa še dodaja:

12. Namen brezplačne pravne pomoči je uresničevanje pravice do sodnega varstva po načelu enakopravnosti, upoštevajoč socialni položaj osebe, ki brez škode za svoje preživljanje in preživljanje svoje družine te pravice ne bi mogla uresničevati (prvi odstavek 1. člena ZBPP). Brezplačna pravna pomoč po tem zakonu se lahko dodeli za pravno svetovanje, pravno zastopanje in za druge pravne storitve, določene z zakonom, za vse oblike sodnega varstva pred vsemi sodišči splošne pristojnosti in specializiranimi sodišči v Republiki Sloveniji, pred Ustavnim sodiščem Republike Slovenije in pred vsemi organi, institucijami ali osebami v Republiki Sloveniji, ki so pristojne za izvensodno poravnavanje sporov ter kot oprostitev plačila stroškov sodnega postopka (prvi odstavek 7. člena ZBPP). Sodišče na podlagi citiranih zakonskih določb ugotavlja, da se brezplačna pravna pomoč dodeljuje izključno v zvezi z uveljavljanjem pravice do sodnega varstva in ne v zvezi z uresničevanjem pravic v drugih nesodnih postopkih.

13. Dejansko stanje zadeve med strankama ni sporno. Tožnica zatrjuje, da je s posredovanjem dveh nepremičninskih agencij prodala svojo garsonjero in namesto te kupila garsonjero, ki je po vsej verjetnosti preurejena iz nekdanjega poslovnega objekta. Ker ta, kot navaja, nima uporabnega in gradbenega dovoljenja, energetske izkaznice, spremembe namembnosti in odštevalnega števca za vodo, poleg tega pa je tudi dotrajana in potrebna obnove, želi razveljaviti obe kupoprodajni pogodbi. Razlog za nastalo situacijo vidi v malomarnem ravnanju nepremičninskih posrednikov, ki jima očita, da sta jo nasilno preselila in ji ob tem povzročila telesne poškodbe. Tožnica je za brezplačno pravno pomoč prvič zaprosila 16. 3. 2021. Tožena stranka je njeni prošnji z odločbo, št. Bpp 146/2021 z dne 30. 3. 2021, ugodila ter ji odobrila brezplačno pravno pomoč v obliki svetovanja pri odvetniku, ki je bil zadolžen, da se sestane s tožnico, preuči stanje in pregleda dokumentacijo ter sestavi pisno mnenje o možnostih, ki jih ima tožnica glede prijave nepremičninske agencije v zvezi z zatrjevano prodajo nepremičnine brez uporabnega in gradbenega dovoljenja, o možnostih glede drugega načina, na podlagi katerega bi bilo mogoče urediti sporno zadevo in o možnih sodnih postopkih. Tej odločbi je imenovani odvetnik D.D. sledil ter izdelal obširno in natančno pisno mnenje, ki ga je vročil tako toženi stranki kot tudi tožnici, njegovi zaključki pa so povzeti v 4. točki te obrazložitve.

14. Ob upoštevanju mnenja odvetnika sodišče soglaša z zaključkom tožene stranke, da iz tožničine prošnje za dodelitev brezplačne pravne pomoči ne izhaja, da bi zaenkrat potrebovala kakršnokoli obliko pravnega varstva, ki bi sodilo v pristojnost sodišč, opredeljenih v 1. členu ZBPP, in da zato ni upravičena do brezplačne pravne pomoči. Tožnica lahko nepremičninski agenciji, ki jima očita več nepravilnosti, prijavi za to pristojnim inšpekcijskim organom, prav tako lahko pri policiji ali tožilstvu vloži predlog za pregon kaznivega dejanja, pri nepremičninskih posrednikih pa mora pridobiti dokumentacijo v zvezi s prodajo nepremičnin in njenim zastopanjem pri teh prodajah, kar vse je podrobno opisano in pojasnjeno v mnenju odvetnika. Vse to pa so postopki, ki ne sodijo v pristojnost sodišč in sodnih postopkov in zato tožnica za vložitev takih prijav in vodenje teh postopkov ni upravičena do brezplačne pravne pomoči. Kolikor bo prijave vložila, bodo namreč o njih presojali za to pristojni organi (inšpekcija, policija,tožilstvo) in ne sodišča, določena v 1. členu ZBPP.

15. Ker tožnica izpostavlja, da je njen cilj razveljavitev sklenjenih kupoprodajnih pogodb, bi morala, kot to določa OZ in je to pojasnil tudi odvetnik, prodajalko stanovanja najprej obvestiti o zatrjevani napaki pri prodaji v za to določenem roku, šele po tem pa bo lahko zahtevala sodno varstvo svojih pravic. Razveljavitve kupoprodajne pogodbe namreč ne more doseči pri nepremičninskih agentih, pač pa lahko tak zahtevek naslovi le na prodajalko nepremičnine. Kolikor bi tožnica tožbo za razveljavitev pogodbe vložila zoper nepremičninski agenciji ali pa zoper prodajalko, ne da bi jo pred tem seznanila z zatrjevanimi napakami pri prodaji, v sodnem postopku ne bi imela verjetnih izgledov za uspeh in zato tudi ne izpolnjuje pogojev za dodelitev brezplačne pravne pomoči. Po določbi 24. člena ZBPP se namreč kot eden od objektivnih pogojev za dodelitev brezplačne pravne pomoči upošteva tudi, da zadeva ni očitno nerazumna oziroma da ima prosilec v zadevi verjetne izglede za uspeh, pri čemer se šteje, da je zadeva očitno nerazumna, če je pričakovanje ali zahtevek prosilca v očitnem nesorazmerju z dejanskim stanjem stvari, če je očitno, da stranka zlorablja možnost brezplačne pravne pomoči za zadevo, za katero ne bi uporabila pravnih storitev, tudi če bi ji njen materialni položaj to omogočal, ali če je pričakovanje ali zahteva prosilca očitno v nasprotju z izidom v zadevah s podobnim dejanskim stanjem in pravno podlago, ali če je pričakovanje ali zahteva osebe v očitnem nasprotju z načeli pravičnosti in morale (1. alineja prvega odstavka in tretji odstavek 24. člena ZBPP). Eden od pogojev za dodelitev brezplačne pravne pomoči je torej tudi, da ima zadeva izglede za uspeh, teh izgledov pa tožnica z zahtevo za razveljavitev pogodb, ki jo želi uveljavljati, iz opisanih razlogov trenutno nima.

16. Glede na navedeno sodišče zaključuje, da tožničina tožba ni utemeljena in jo je zato na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 zavrnilo. Odločitev je sodišče sprejelo na seji senata, saj dejansko stanje, ki je za zadevo relevantno, med strankama ni sporno (prvi odstavek 59. člena ZUS-1), niti tožnica niti tožena stranka pa izvede glavne obravnave ali izvedbe dokazov tudi nista predlagali.

Zakon o brezplačni pravni pomoči (2001) - ZBPP  - člen 24

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.