UPRS Sodba I U 2354/2018-24
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2020-08-27

mag. Jonika Marflak Trontelj (preds.), Irena Polak Remškar (poroč.), Irena Grm

promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - pretežnostni kriterij - predkupna pravica - gozdno zemljišče - kmetijsko zemljišče - solastnik - zaznamba spora

Da "pretežnostno načelo“, po katerem se v primeru združevanja kmetijskih zemljišč in gozdov v enotni predmet pravnega posla, lahko izključi uporabo enega ali drugega zakona pri odobritvi takega pravnega posla, ne izhaja niti iz ZKZ niti iz GZ. To, da se ZKZ in GZ ne moreta uporabiti istočasno, ne drži. Noben od zakonov tudi ne predvideva svoje uporabe glede presoje izpolnjevanja pogojev za odobritev pravnega posla za zemljišča, ki sodijo v okvir drugega zakona, tako da se materialnih določb ZKZ v zvezi s tem ne more uporabiti za gozd in ZG ne za kmetijska zemljišča.

V obravnavanem primeru gre za vprašanje, ali je kupec solastnik in ima zato predkupno pravico pri nakupu kmetijskih zemljišč in vrstni red kot izhaja iz prvega odstavka 23. člena ZKZ-1. To vprašanje je sporno, saj je vložena tožba na ugotovitev ničnosti pogodbe in neveljavnost vknjižbe solastnine. Ničnost pogodbe učinkuje ex tunc, torej za nazaj in zato v tem primeru ni mogoče izhajati le iz zemljiškoknjižnega stanja, ampak je relevantno, ali je pogodba veljavno sklenjena in je stranka z interesom predkupni upravičenec. Res je, da ima zaznamba spora za posledico, da sodna odločba, izdana v postopku, v zvezi s katerim je bila dovoljena zaznamba spora, učinkuje tudi proti osebam, v korist katerih je bila pravica vknjižena oziroma predznamovana z učinkom po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora (drugi odstavek 80. člena ZZK-1). To pomeni, da bi sodba, če bi stranka z interesom svoj delež odtujila, učinkovala tudi proti morebitnemu pridobitelju deleža, ne bi pa vplivala na uveljavljanje vrstnega reda predkupne pravice v tem upravnem postopku. Zato zaznamba uveljavljanja tožnikove predkupne pravice ne varuje.

I. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Trebnje št. 330-39/2018/23 z dne 12. 7. 2018 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške tega postopka v višini 347,70 EUR, v 15-ih dneh od vročitve sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1. Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel, ki so ga sklenili A. A., B. B., C. C. in D. D. kot prodajalke ter E. E. kot kupec za 3/42-tine in 4/56-tin nepremičnine parc. št. 1140/13 k.o. .... v izmeri 7603 m2 in za nepremičnine parc. št. 452/93, 452, 187, 900, 943, 1204/33, del 1013/3, del 1013/4, 947/1, del 1204/15, del 1204/5, 452/26, del 972, 960, 1204/14, del 959, del 947/2, 945, 946, 452/73, del 951, del 1384/63 in 1425/35, vse k.o. ... (1. točka izreka), odločil, da se zahteva za odobritev pravnega posla v delu, ki se nanaša na parc. št. 1013/3-del, 1013/4-del, 1204/15-del, 1204/5-del, 972-del, 959-del, 947/2-del, 951-del in 1384/63-del, vse k.o. ... zavrže, ker spadajo te nepremičnine v območje prometne infrastrukture in območje stanovanj (2. točka izreka) in zavrnil postopek izdaje odločbe o odobritvi pravnega posla, uvedenega na podlagi vloge F. F. (3. točka izreka). S popravnim sklepom je popravil 4. točko izreka sklepa tako, da se zahtevek za povračilo stroškov E. E. zavrne.

2. Iz obrazložitve izhaja, da je organ 7. 11. 2017 prejel ponudbo prodajalk za prodajo predmetnih zemljišč. Ponudbo je sprejel tožnik, ki je uveljavljal prednostno pravico pri nakupu kot kmet, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki je naprodaj in kot lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja. E. E., ki je prav tako sprejel ponudbo, pa je uveljavljal prednostno pravico pri nakupu kot solastnik.

3. Prvostopenjski organ je postopek prekinil, ker je tožnik vložil tožbo zaradi ničnosti darilne pogodbe, sklenjene med G. G. in E. E., s katero je slednji postal solastnik 1/56 tine nepremičnin, ki so naprodaj. Vendar je drugostopenjski organ sklep o prekinitvi odpravil, saj šteje, da je relevantno, ali je bil E. E. zemljiškoknjižni lastnik zemljišč v času, ko je sprejel ponudbo. Ker bo sodba sodišča učinkovala ex nunc, meni, da vprašanje navideznosti darilne pogodbe v konkretnem postopku ni relevantno. Zato je prvostopenjski organ postopek nadaljeval, pridobil podatke iz GURS in potrdila o namenski rabi zemljišč ter ugotovil, da so nepremičnine po dejanski rabi opredeljene kot gozdno zemljišče v skupni izmeri 119.412 m2, kot kmetijsko zemljišče v skupni izmeri 71.588 m2, 1812 m2 pa je pozidanega zemljišča. To pomeni, da je odločilen pretežnostni kriterij, ki se je izoblikoval v sodni praksi v primerih prodaje zemljišč po različnih namenskih rabah v paketu. Zato se prednostna pravica pri nakupu predmetnih nepremičnin določa na podlagi Zakona o gozdovih (v nadaljevanju ZG) ter status kmeta v tem postopku ni pomemben.

4. Po Zakonu o gozdovih (v nadaljevanju ZG) ima lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, prednostno pravico pri nakupu tega gozda. Če ta prednostne pravice ne uveljavi, ima prednost drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja. ZG v 47. členu tudi določa, da se za postopke in roke prodaje gozdov, uveljavljanje prednostne pravice in pogoje za menjavo gozdov smiselno uporabljajo določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), če ni z ZG drugače določeno. Glede na to prvostopenjski organ šteje, da imajo solastniki nepremičnin prednost pri nakupu tako na podlagi ZKZ kot tudi ZG, ker je potrebna smiselna uporaba obeh zakonov. Ker je E. E. solastnik predmetnih nepremičnin, tožnik pa je lastnik nepremičnine, ki meji na parcelo 943 k.o. ..., je odločil, da ima prednostno pravico pri nakupu kot solastnik E. E.. Glede nepremičnin, ki sodijo v območje stavbnih zemljišč pa je bilo treba zahtevo za odobritev pravnega posla zavreči.

5. Drugostopenjski organ je pritožbo zoper izpodbijano odločbo zavrnil, saj meni, da je pravilna in zakonita. Strinja se, da gre v obravnavanem primeru pretežno za gozdna zemljišča in da se zato glede predkupnih pravic skladno s pretežnostnim načelom upošteva ZG, po katerem za uveljavitev predkupne pravice status kmeta ni kriterij, ampak je predkupna pravica določena v desetem odstavku 47. člena ZG. Čeprav z ZG ni določeno, kako je s prednostno pravico v primeru, ko jo uveljavlja solastnik prodajanega zemljišča, gre za tako močno stvarnopravno pravico, da ima pred mejašem absolutno prednost. Hkrati pa je v enajstem odstavku 47. člena ZG določeno, da se za postopke in roke prodaje gozdov, uveljavljanje prednostne pravice in pogoje za menjavo gozdov smiselno uporabljajo določbe ZKZ, če ni z ZG drugače določeno.

6. Tožnik se s takšno odločitvijo ne strinja. V tožbi navaja, da je toženka zmotno ugotovila, da je E. E. predkupni upravičenec kot solastnik nepremičnin, katerih solastniški deleži so bili predmet ponudbe. Darilna pogodba, sklenjena 27. 11. 2017, je bila odobrena nezakonito, saj niso bili izpolnjeni pogoji iz 17. a člena in 19. člena ZKZ. Nezakonito je bil overjen tudi podpis, E. E. pa je bil na podlagi darilne pogodbe, ki nasprotuje prisilnim predpisom in je zato po 86. členu Obligacijskega zakonika nična, vpisan kot solastnik navedenih nepremičnin. E. E. namreč z darilno pogodbo ni pridobil celotnega darovalčevega solastninskega deleža kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ampak le 1/56 tino, tako da pogodba ne bi smela biti odobrena in overjena. Kršitev drugega odstavka 17.a člena ZKZ in 2.f) točke drugega odstavka 19. člena ZKZ terja ničnostno sankcijo zavezovalnega posla, kar zaradi načela kavzalnosti pomeni tudi neobstoj zemljiškoknjižnega dovolila. Glede na to je odločitev upravnega organa vsaj preuranjena, kajti sodba sodišča o izbrisni tožbi bo učinkovala za nazaj, tako da ne bo mogoče šteti, da je bil E. E., ko je sprejel ponudbo, solastnik nepremičnin.

7. Četudi bi E. E. po končanem sodnem postopku o izbrisni tožbi ostal solastnik nepremičnin, pa tožnik meni, da je odločitev napačna. Deseti odstavek 47. člena GZ je namreč povsem jasen in ni nobenega dvoma, da se prednostna pravica in vrstni red prednostnih upravičencev pri nakupu gozda upošteva izključno po tem zakonskem določilu in da ne ostane v uporabi noben del 23. člena ZKZ. Solastnik gozda po ZG nima nobene predkupne pravice pri prodaji solastninskega deleža na gozdu. Izpodbijana odločba tudi ne vsebuje obrazložitve o tem, zakaj se je toženka odločila, da ima solastnik gozda predkupno pravico s smiselno uporabo določb ZKZ, ne da bi navedla zakonsko podlago za takšno stališče, da bi ga bilo sploh mogoče preveriti. Iz upravnega spisa izhaja, da je tožnik lastnik gozdov, ki mejijo z gozdovi, ki so predmet prodaje, medtem ko E. E. to ni. Ob pravilni uporabi določb GZ, ki jih je potrebno upoštevati ob pretežnostnem načelu, je tako prednostni upravičenec tožnik. Predlaga, da sodišče prvostopenjsko odločbo v zvezi s popravnima sklepoma in drugostopenjsko odločbo spremeni tako, da odobri pravni posel med prodajalkami in tožnikom, podrejeno pa, da jo odpravi in zadevo vrne v ponovno odločanje prvostopenjskemu organu. Uveljavlja tudi stroške postopka.

8. Toženka v odgovoru na tožbo vztraja pri razlogih, navedenih v obeh odločbah. V obravnavanem primeru gre pretežno za gozdna zemljišča in se zato glede predkupnih pravic upoštevaje sodno prakso uporabi ZG, po katerem status kmeta ni kriterij za uveljavitev predkupne pravice. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne.

9. Stranka z interesom v odgovoru na tožbo navaja, da je organ v postopku odobritve pravnega posla vezan na zemljiškoknjižne podatke in ni pristojen presojati zakonitosti lastništva. Ker je bila v času sprejema ponudbe stranka z interesom solastnik nepremičnin, ne gre za predhodno vprašanje, kar potrjujejo tudi sodbe I U 1350/2009 z dne 18. 5. 2010, I U 547/2011 z dne 30. 3. 2012, II U 94/2016 z dne 15. 9. 2016 in I U 1350/2009. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano je na predlog tožnika na podlagi 274. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) že razveljavilo sporno odločbo o odobritvi pravnega posla iz razloga, ker niso bile spoštovane določbe 17. a člena ZKZ. Po 274. členu ZUP pa razveljavitev učinkuje ex nunc. Zakon torej že sam predvideva, da stranka obdrži na podlagi odločbe konzumirane pravice, kar je posledica 158. člena Ustave. Sporna odločba je bila namreč pravnomočna, stranka pa jo je konzumirala v dobri veri, saj se tedaj še ni vedelo za njeno materialno pravno nepravilnost. Ravnala je v skladu s pojasnili KGZS, dobro vero pa so ohranjali tudi upravna enota, ki je posel odobrila, davčni organ in notar ter nenazadnje zemljiškoknjižno sodišče. Vložena izbrisna tožba ne sproža vprašanja, ali je tožnik solastnik nepremičnin, ampak vprašanje, ali bo to ostal, kar je bodoče negotovo dejstvo, od katerega ni odvisna odločitev v tem postopku. Zato razveljavitev odločbe o odobritvi pravnega posla v tem postopku ne predstavlja pravno relevantnega dejstva. V nadaljevanju odgovora na tožbo podrejeno še pojasnjuje, zakaj meni, da darilna pogodba kljub kršitvi 17. a člena ZKZ ni nična.

10. Opozarja še, da je solastnikom predkupno pravico podelil Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ). Čeprav gre za specialni zakon, ZKZ te ureditve iz SPZ ni spreminjal in je predkupno pravico solastnika uvrstil na prvo mesto. Po namenski in logični razlagi namreč ni nobenega razloga, da bi ZG predkupno pravico solastnika izključil. Če ima prednost lastnik mejaš ima še toliko večjo prednost solastnik. To potrjuje tudi jezikovna razlaga prvega odstavka 23. člena ZKZ, iz katerega je nedvoumno razvidno, da ureja prednostni vrstni red tudi glede prometa z gozdom. Določbe ZG se namreč prve alineje prvega odstavka 23. člena ZKZ niso dotaknile, ampak so drugače urejeni le naslednji kriteriji. Predlaga zavrnitev tožbe in uveljavlja povračilo stroškov postopka.

11. Tožnik na to odgovarja, da je stališče stranke z interesom sprejemljivo, če gre za nesporno zemljiškoknjižno stanje. Kadar pa so vpisi sporni in je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba spora, je to treba upoštevati tudi v postopku odobritve pravnega posla in postopek prekiniti dokler spor ni rešen. Praksa, na katero se sklicuje stranka z interesom, ni uporabljiva, ker ni primerljiva. Neutemeljene so tudi navedbe, da je pogodba izpodbojna in ne nična. Meni, da je ZKZ lex specialis in zato izključuje uporabo SPZ. GZ v enajstem odstavku napotuje na ZKZ le glede postopkov in rokov uveljavljanja predkupne pravice, ne pa glede določanja predkupnih upravičencev.

12. Stranka z interesom v svoji pripravljalni vlogi vztraja pri dotedanjih navedbah.

14. V obravnavani zadevi ni sporno, da so prodajalke v t.i. „paketni prodaji“ po postopku, določenem v ZKZ, ponudile v prodajo več nepremičnin, in sicer 119.412 m2 gozdnih zemljišč, 71. 588 m2 kmetijskih zemljišč in 1.812 m2 pozidanega zemljišča. Sporno pa je, ali je toženka s tem, ko je štela, da je stranka z interesom kot solastnik teh nepremičnin predkupni upravičenec tudi na podlagi 47. člena GZ, pravilno uporabila predpis. Nadalje je sporno, ali je stranka z interesom sploh predkupni upravičenec, saj je tožnik zoper stranki darilne pogodbe, na podlagi katere je stranka z interesom vknjižena kot solastnik nepremičnin, ki so naprodaj, vložil tožbo na ugotovitev ničnosti pogodbe in izbris vknjižbe v zemljiški knjigi.

15. Po desetem odstavku 47. člena GZ ima (...) lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, prednostno pravico pri nakupu tega gozda. Če prednostne pravice ne uveljavi, ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja. Po prvem odstavku 23. člena ZKZ pa lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

16. V zvezi s stališčem toženke, da se v obravnavani zadevi glede predkupnih pravic skladno s pretežnostim načelom upošteva vrstni red, določen v desetem odstavku 47. člena GZ, sodišče uvodoma opozarja na zadevo X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020, v kateri je Vrhovno sodišče zavzelo stališče, da noben predpis ne omejuje prodajalca kmetijskih zemljišč in gozda, da oblikuje predmet prodaje na podlagi lastne, svobodne poslovne volje. Vendar pa se mora prodajalec, ko oblikuje "paketno prodajo" več nepremičnin obeh vrst pri odločitvi poleg ekonomskih vidikov take prodaje zavedati tudi pravnih omejitev, ki jih nalagajo predpisi. Kot navaja Vrhovno sodišče v omenjeni sodbi „pretežnostno načelo“, po katerem se v primeru združevanja kmetijskih zemljišč in gozdov v enotni predmet pravnega posla, lahko izključi uporabo enega ali drugega zakona pri odobritvi takega pravnega posla, ne izhaja niti iz ZKZ niti iz GZ. To, da se ZKZ in GZ ne moreta uporabiti istočasno, ne drži. Noben od zakonov tudi ne predvideva svoje uporabe glede presoje izpolnjevanja pogojev za odobritev pravnega posla za zemljišča, ki sodijo v okvir drugega zakona, tako da se materialnih določb ZKZ v zvezi s tem ne more uporabiti za gozd in ZG ne za kmetijska zemljišča. Glede na navedeno je treba pri odločanju o odobritvi pravnega posla „paketne“ prodaje po presoji Vrhovnega sodišča oba zakona uporabiti sočasno.

17. Hkratna uporaba ZKZ in ZG pri odobritvi posla „paketne prodaje“ kmetijskih zemljišč in gozda po stališču Vrhovnega sodišča pomeni, da se morata uporabiti tako pravilo prednostnega vrstnega reda kupcev (predkupnih upravičencev) iz 23. člena ZKZ kot tudi iz 47. člena ZG. Na tej podlagi mora pristojna upravna enota ugotoviti, katera od oseb, ki so ob sprejetju ponudbe uveljavljale predkupno pravico, je na podlagi navedenih materialnopravnih določb ZKZ upravičena do nakupa ponujenih kmetijskih zemljišč ter katera je na podlagi določb GZ upravičena do nakupa gozda iz navedene „paketne“ prodaje. Le če je upravičena oseba glede nakupa obeh vrst nepremičnin na navedeni pravni podlagi ista, je mogoče tak pravni posel odobriti skladno z zakonom, sicer pa je treba odobritev z odločbo zavrniti. V odsotnosti drugačne zakonske ureditve je to edini način, da je spoštovano tako pravilo iz ZKZ kot tudi GZ glede pogojev za odobritev navedenega pravnega posla ob enotni ponudbi in sprejetju ponudbe za obe nepremičnini.

18. Sodišče pri tem ugotavlja, da toženka ni odločala po pretežnostnem načelu in ni uporabila določbe desetega odstavka 47. člena GZ, na katero se sicer sklicuje, ampak je odločala po prvi točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Tožnik utemeljeno opozarja, da po določbah GZ solastnik gozda nima predkupne pravice pri prodaji solastninskega deleža na gozdu. Ne drži sicer tožbeno stališče, da toženka ni obrazložila, zakaj je štela, da ima solastnik predkupno pravico na gozdu v vrstnem redu pred mejašem, ki je lastnik gozda. To svoje stališče utemeljuje s tem, da v ZG sicer ni določeno, kako je s prednostno pravico solastnika prodajanega zemljišča, ker pa gre za tako močno stvarnopravno pravico, ki ima pred mejašem absolutno prednost, je treba uporabiti enajsti odstavek 47. člena GZ, po katerem se za postopke in roke prodaje gozdov, uveljavljanje prednostne pravice in pogoje za menjavo gozdov smiselno uporabljajo določbe ZKZ, če ni z ZG drugače določeno. Toženka torej šteje, da je treba zato, ker ZG ne določa, kako se pri nakupu gozda upošteva prednostna pravica solastnikov, na podlagi enajstega odstavka 47. člena GZ uporabiti določbe ZKZ.

19. Tako stališče je napačno, saj ZKZ v drugem odstavku 17. člena in v prvem odstavku 23. člena jasno določa, da se, kolikor je z drugimi zakoni glede prometa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami ter pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije določeno drugače, uporabljajo določbe teh zakonov. V konkretnem primeru je z drugim zakonom, tj. ZG, predkupna pravica določena drugače.

Ker stranka z interesom šele v tožbi uveljavlja, da ima predkupno pravico na podlagi SPZ, saj je ZG ni izključil, o čemer toženka v izpodbijani odločbi ni mogla zavzeti nobenega stališča, pa se sodišče o tem, ali bi bila uporaba določb SPZ utemeljena, ne more izrekati.

20. Tožnik pa ima prav tudi, ko trdi, da je vprašanje, ali ima stranka z interesom kot solastnik sploh predkupno pravico, v obravnavani zadevi predhodno vprašanje. Stališče sodišča, na katera se sklicuje stranka z interesom, tj. da je organ vezan na zemljiškoknjižne podatke in ni pristojen presojati zakonitosti lastništva, se namreč nanaša na primere, ko je bilo sporno, ali je prodajalec lastnik v prodajo ponujenih nepremičnin. V teh zadevah je res odločilno zemljiškoknjižno stanje, vendar je njihovo pravno in dejansko stanje drugačno. Predmet odobritve po določbah ZKZ je sklenjen zavezovalni posel, odobritev upravnega organa pa je eden od (dodatnih) pogojev za njegov veljaven nastanek. Odobritev pravnega posla po predpisanem postopku zato pomeni le, da so izpolnjeni zaradi javnopravne kontrole predpisani pogoji za veljavnost zavezovalnega pravnega posla, ne pa tudi, da so izpolnjeni drugi pogoji za njegovo veljavnost, niti da ima prodajalec razpolagalno upravičenje, ki je potrebno za veljaven prenos lastninske pravice. V okviru izvrševanja navedenih pristojnosti po določbah ZKZ je upravni organ pri odločanju o odobritvi pravnega posla oziroma poslovanju s ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij, sicer upravičen preveriti tudi lastništvo prodajalca na način, kot se izkazuje lastninska pravica, to je s podatki iz zemljiške knjige. Če pa stranke v postopku zatrjujejo, da je lastništvo drugačno, kot izhaja iz zemljiške knjige, gre za spor o obstoju razpolagalnega upravičenja, ki v upravnem postopku odobritve pravnega posla glede na prej navedeno ni predhodno vprašanje. Zato upravni organ nima podlage, da bi tako vprašanje reševal sam oziroma da postopek odobritve pravnega posla prekine do pravnomočne odločitve v morebitni lastninski pravdi.

21. V obravnavanem primeru pa ne gre za vprašanje, ali so prodajalci lastniki nepremičnin, ki jih prodajajo, ampak gre za vprašanje, ali je kupec njihov solastnik in ima zato predkupno pravico pri nakupu kmetijskih zemljišč in vrstni red kot izhaja iz prvega odstavka 23. člena ZKZ-1. To vprašanje je sporno, saj je vložena tožba. Tožba se ne nanaša na kršitev predkupne pravice, kot to neutemeljeno navaja stranka z interesom, ampak je njen predmet ugotovitev ničnosti pogodbe in neveljavnost vknjižbe solastnine. Ničnost pogodbe učinkuje ex tunc, torej za nazaj in zato v tem primeru ni mogoče izhajati le iz zemljiškoknjižnega stanja, ampak je relevantno, ali je pogodba veljavno sklenjena in je stranka z interesom predkupni upravičenec. Res je, da ima zaznamba spora za posledico, da sodna odločba, izdana v postopku, v zvezi s katerim je bila dovoljena zaznamba spora, učinkuje tudi proti osebam, v korist katerih je bila pravica vknjižena oziroma predznamovana z učinkom po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora (drugi odstavek 80. člena Zakona o zemljiški knjigi). To pomeni, da bi sodba, če bi stranka z interesom svoj delež odtujila, učinkovala tudi proti morebitnemu pridobitelju deleža, ne bi pa vplivala na uveljavljanje vrstnega reda predkupne pravice v tem upravnem postopku. Zato zaznamba uveljavljanja tožnikove predkupne pravice ne varuje. Prav tako v tem postopku ni pomembna razveljavitev odločbe o odobritvi darilne pogodbe in učinkovanje razveljavitve, pri čemer stranka z interesom tudi ne more obdržati konzumiranih pravic, saj iz same odločbe o odobritvi darilne pogodbe ni pridobila nobene pravice. Kot je sodišče že navedlo, odobritev pravnega posla pomeni le, da so izpolnjeni zaradi navedene javnopravne kontrole predpisani pogoji za veljavnost zavezovalnega pravnega posla.

22. Iz navedenega izhaja, da je toženka zmotno uporabila materialno pravo. Posledično je tudi nepopolno ugotovila dejansko stanje. Glede na navedeno je sodišče na podlagi 4. in 2. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) tožbi ugodilo in izpodbijani upravni akt odpravilo. Po tretjem odstavku istega člena sodišče v takem primeru vrne zadevo organu, ki je upravni akt izdal, v ponoven postopek. V zvezi s predhodnim vprašanjem sodišče opozarja na 147. člen Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP), ki določa, da če organ, ki vodi postopek, naleti na tako vprašanje, da brez njegove rešitve ni mogoče rešiti same zadeve, to vprašanje pa je samostojna pravna celota, ki spada v pristojnost sodišča ali kakšnega drugega organa (predhodno vprašanje), ga lahko ob pogojih iz tega zakona organ sam obravnava ali pa prekine postopek, dokler ga ne reši pristojni organ. O prekinitvi postopka izda sklep, zoper katerega je dovoljena pritožba, razen če ga je izdal organ druge stopnje (prvi odstavek). Če organ obravnava predhodno vprašanje, ima njegova rešitev pravni učinek samo v zadevi, v kateri je bilo vprašanje rešeno (drugi odstavek). Toženka bo morala v ponovljenem postopku v skladu s citiranim določilom ZUP predhodno vprašanje bodisi rešiti sama, bodisi postopek prekiniti do pravnomočne odločitve sodišča o veljavnosti pogodbe in vknjižbe. Če ga bo reševala sama in bo sodišče odločilo drugače, bo to po 4. točki prvega odstavka 260. člena ZUP razlog za obnovo postopka.

23. Ker je bilo že na podlagi tožbe, izpodbijanega akta in upravnega spisa očitno, da je treba tožbi ugoditi in upravni akt odpraviti, je sodišče na podlagi prve alineje drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo na seji, brez glavne obravnave. Zaradi napačno uporabljenega materialnega prava in posledično nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja sodišče tožbe, tudi če bi izvedlo obravnavo, ne bi moglo zavrniti, ampak bi zadevo vrnilo toženki, da ugotovi relevantno dejansko stanje in s tem strankam omogoči pritožbo. Zato sodi, da zaradi opustitve obravnave tudi interesi stranskega udeleženca ne morejo biti prizadeti.

24. Ker je sodišče tožbi ugodilo, je v skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZUS-1 tožnik upravičen do povračila stroškov sodnega postopka v pavšalnem znesku po Pravilniku o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (v nadaljevanju Pravilnik). Zadeva je bila rešena na seji in tožnika je v postopku zastopal odvetnik, zato se mu priznajo stroški v višini 285,00 EUR (drugi odstavek 3. člena Pravilnika) ter 22 % DDV, ki znaša 62,70 EUR, skupaj 347,70 EUR. Stroške je dolžna povrniti toženka v roku 15 dni od vročitve sodbe. V skladu s prvim odstavkom 299. člena Obligacijskega zakonika zakonske zamudne obresti od stroškov postopka tečejo od poteka roka za njihovo prostovoljno plačilo.

Glej U 2379/2005 z dne 19. 4. 2006, III U 1472017 z dne 10. 5. 2018.

Glej IU 1745/2016 z dne 20. 9. 2017 in v njej navedene sodbe.

Zakon o gozdovih (1993) - ZG  - člen 47, 47/10

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 17, 17/2, 23, 23/1

Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1  - člen 80, 80/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.