UPRS Sodba I U 1965/2019-26
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2021-01-19

mag. Mira Dobravec Jalen (preds.), mag. Miriam Temlin Krivic (poroč.), Petra Hočevar

odobritev pravnega posla - javna dražba - kmetijsko zemljišče - sklep o domiku

V postopku odobritve pravnega posla prodaje zemjišča v samem izvršilnem postopku se preverja le, ali so podane v 19. členu ZKZ taksativno naštete ovire, zaradi katerih odobritev ni mogoča; konkretno pri prometu zaščitene kmetije to pomeni, da se odobritev zavrne samo, če niso podani pogoji iz 18. člena ZKZ in če gre za delitev s komasacijo urejenega zemljišča (ta pogoj je bil črtan z ZKZ-E). V zvezi z ugotavljanjem izpolnjevanja pogojev, ali je promet potekal po postopku in na način, določen z ZKZ (druga alineja tretjega odstavka 19. člena), in ali je upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ (tretja alineje tretjega odstavka 19. člena ZKZ), pa je Upravno sodišče tudi že zavzelo stališče, na primer v sodbi I U 386/2009 z dne 23. 2. 2010, da v primeru prodaje kmetijskega zemljišča na javni dražbi, navedenih pogojev ni mogoče ugotavljati v postopku za odobritev pravnega posla ter da je pri prodaji nepremičnine na javni dražbi pravica predkupnega upravičenca varovana po 182. členu ZIZ, ki daje zakonitemu predkupnemu upravičencu prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji ter tako v tem primeru postopek uveljavljanja predkupne pravice specialno ureja ZIZ.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo pravni posel - domik nepremičnin parc. št. 2150, 2152/1 in *109, vse k.o. ... kupcu A.B. odobril za parcele št. 2150 in 2152/1, obe k.o. ..., v delu v katerem se nanaša na kmetijska zemljišča, in zavrgel za parceli št. 2150, 2152/1 in *109 vse k.o. ..., v delu, v katerem se nanaša na stavbna zemljišča. V obrazložitvi je navedel, da je bil A.B. najboljši ponudnik izdraženih zemljišč v izvršilni zadevi opr. št. O369 I 433/2017 in je dne 10. 5. 2019 podal vlogo za odobritev domika. Iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da sta parceli 2150 in 2152/1 v veljavnih prostorskih aktih opredeljeni del kot območje kmetijskih zemljišč, del kot stavbnih zemljišč, parcela *109 pa je opredeljena kot območje stavbnih zemljišč. Predmetna zemljišča niso sestavni del zaščitene kmetije, zato ni zadržkov za prenos lastninske pravice na A.B. in je promet v skladu z drugim odstavkom 25. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) možen.

2. Drugostopni organ je pritožbo tožnice zavrnil.

3. Tožnica v tožbi navaja, da objekta na parceli *109, na njivi ni in da ni bilo dediščine. Ni bilo tudi nobene odredbe o prodaji 7. 12. 2018 in javne dražbe 10. 5. 2019. Odvetnica C. laže, parcele je prodal cenilec D. in objavil po medijih. To pa ne gre, kdo je vzel denar. Imela je samo še dve parceli in objekt - zidanico, sedaj pa je še ob to. Želi razveljavitev prodaje, ker ni prejela denarja.

4. V popravi tožbe povzema potek upravnega postopka ter navaja, da so vsi postopki v zvezi z javno dražbo tekli brez vednosti tožnice, ki ji je bila onemogočena pravica do izjavljanja. Očitno je, da je bil sklep o napotitvi na odobritev pravnega posla napačen in da je postopek tekel nepravilno in da organ ni pravilno uporabil predpisa. Iz napadenega sklepa sploh ni razvidno, o kakšnem delu nepremičnin, ki so bile predmet odločanja glede odobritve pravnega posla, gre in se odločbe, ki je v tem delu neobrazložena, sploh ne da preizkusiti. O dejstvu neobveščenosti predlaga svoje zaslišanje. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe in zahteva povrnitev stroškov postopka.

5. Tožena stranka v odgovoru na tožbo predlaga zavrnitev, sklicuje se na 25. člen ZKZ in sodno prakso, da se v postopku odobritve pravnega posla prodaje kmetijskega zemljišča v sodnem izvršilnem postopku preverja le, ali so podane v 19. členu ZKZ naštete ovire.

6. Stranka z interesom v odgovoru na tožbo smiselno predlaga zavrnitev tožbe.

Predmet upravnega spora je odločba o odobritvi pravnega posla za dele parcel št. 2150 in 2152/1, v obsegu, ki je glede na namensko rabo kmetijsko zemljišče, in zavrženje odobritve za dele teh parcel in parcelo *109, ki je stavbno zemljišče.

8. ZKZ v 25. členu določa, da mora po končani javni dražbi kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, izvršilno sodišče ponudnika, ki je ponudil najvišjo ceno, napotiti na pristojno upravno enoto, da v roku, ki mu ga določi, poda vlogo za pridobitev odobritve pravnega posla (prvi odstavek). Vlogi za pridobitev odobritve se priloži sklep sodišča o ponudniku, ki je ponudil najvišjo ceno; če obstoji kateri od razlogov iz tretjega odstavka 19. člena tega zakona, upravna enota odobritev zavrne (drugi odstavek).

9. V skladu z drugim odstavkom 25. člena ZKZ upravna enota odobritev zavrne, če obstoji kateri od razlogov iz tretjega odstavka 19. člena tega zakona. Ta določa, da se pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri: - če niso izpolnjeni pogoji iz prejšnjega člena (to je 18. člena, ki določa primere, ko se zaščitena kmetija iz 2. člena Zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev izjemoma sme deliti); - če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom; - če ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu tega zakona. O obsegu presoje teh pogojev s strani upravnega organa v postopku, vodenem na podlagi 25. člena ZKZ, je zavzelo stališče Vrhovno sodišče v sklepu X Ips 119/2014 z dne 10. 9. 2014, in iz njega izhaja, da se v postopku odobritve pravnega posla prodaje zemljišča v sodnem izvršilnem postopku preverja le, ali so podane v 19. členu ZKZ taksativno naštete ovire, zaradi katerih odobritev ni mogoča; konkretno pri prometu zaščitene kmetije to pomeni, da se odobritev zavrne samo, če niso podani pogoji iz 18. člena ZKZ in če gre za delitev s komasacijo urejenega zemljišča (ta pogoj je bil črtan z ZKZ-E). V zvezi z ugotavljanjem izpolnjevanja pogojev, ali je promet potekal po postopku in na način, določen z ZKZ (druga alineja tretjega odstavka 19. člena), in ali je upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ (tretja alineje tretjega odstavka 19. člena ZKZ), pa je Upravno sodišče tudi že zavzelo stališče, na primer v sodbi I U 386/2009 z dne 23. 2. 2010, da v primeru prodaje kmetijskega zemljišča na javni dražbi, navedenih pogojev ni mogoče ugotavljati v postopku za odobritev pravnega posla ter da je pri prodaji nepremičnine na javni dražbi pravica predkupnega upravičenca varovana po 182. členu ZIZ, ki daje zakonitemu predkupnemu upravičencu prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji ter tako v tem primeru postopek uveljavljanja predkupne pravice specialno ureja ZIZ. Dalje tudi, da promet oziroma pridobitev lastninske pravice v teh primerih usmerja izvršilno sodišče, kar ni v nasprotju z drugim odstavkom 17. člena ZKZ, ki določa, da promet s kmetijskimi zemljišči teče po postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč z drugim zakonom določeno drugače. Po navedenem stališču tako kontrolna funkcija prometa s kmetijskimi zemljišči s tem ni opuščena, izvaja pa jo sodišče v izvršilnem postopku.

10. Kršitev, ki naj bi jih zagrešilo sodišče na javni dražbi za prodajo nepremičnine, v postopku za odobritev pravnega posla, vodenem na podlagi 25. člena ZKZ, ni mogoče uveljavljati. Iz določb ZIZ izhaja, da v primeru, če je za sklenitev prodajne pogodbe potrebna odobritev po zakonu, po ponudnikovi pridobitvi odobritve sodišče nadaljuje postopek in takoj izda sklep o domiku, zoper katerega ni pritožbe (sedmi in šesti odstavek 189. člena); po izdaji sklepa o domiku in položitvi kupnine pa izda sodišče sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica na nepremičnini (prvi odstavek 192. člena). Nepravilnosti pri dražbi pa se po izrecni določbi šestega odstavka 189. člena ZIZ uveljavljajo v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu.

11. Podlaga za odločanje upravnega organa po 25. členu ZKZ je sklep sodišča o ponudniku, ki je ponudil najvišjo ceno za nepremičnine, za katere v upravnem postopku preverja podanost ovir iz 19. člena ZKZ organ, v obsegu presoje, kot je sodišče zgoraj obrazložilo. Ugovora v tej smeri tožnica ne uveljavlja.

12. Sodišče tudi ne more slediti ugovoru, da iz izpodbijane odločbe ni razvidno v kakšnem delu nepremičnin, ki so bile predmet odločanja, glede odobritve pravnega posla gre in se odločbe, ki je v tem delu neobrazložena, ne da preizkusiti. V zvezi s tem je tožnici pojasniti, da je predmet odobritve pravnega posla prodaje zemljišč upravna stvar le prodaja kmetijskega zemljišča po ZKZ ali gozda po Zakonu o gozdovih (ZG), ne pa v primeru stavbnih zemljišč. Namenska raba (ali je zemljišče kmetijsko, gozdno ali stavbno zemljišče) je opredeljena v prostorskih aktih, na katera se je organ v obrazložitvi oprl. Kolikor je le del parcele kmetijsko ali gozdno zemljišče (del je lahko nespecificiran), organ presoja pogoje za prodajo, kot določata ZKZ ali ZG. Da sta zemljišči, parceli 2150 in 2152/1, vsaj v delu kmetijsko zemljišče in s tem podvrženi postopku odobritve, je organ obrazložil, njegove razloge, oprte na 25. člen ZKZ, pa je možno preizkusiti.

13. Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena. Tožnica v tožbi predlaga, da se jo zasliši o zatrjevanem dejstvu neobveščenosti (v zvezi z javno dražbo) in zato predlaga opravo javne obravnave. Kot je sodišče obrazložilo zgoraj, kršitve, storjene s strani izvršilnega sodišča ali drugih oseb v postopku javne dražbe za prodajo nepremičnin, niso del dejanskega stanja, na katerega je oprl svojo presojo za odločitev organ v postopku odobritve, dokazni predlog za zaslišanje tožnice, ki bi v tej smeri izpovedala, je nerelevanten. Dejansko stanje, ki je bilo podlaga za odločitev, pa med strankama ni sporno. Glavne obravnave sodišče zato v skladu s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1 ni opravilo.

14. Odločitev o stroških postopka temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 19, 19/3, 25, 25/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.