UPRS Sodba II U 366/2018-30
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2021-04-19

odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - sklenitev pogodbe - sprejem ponudbe

Pogodba je v skladu z ustaljeno sodno prakso sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe. Ponudnik je na ponudbo vezan, pogodba je sklenjena s prejemom izjave o sprejemu ponudbe.

Ugovore, ki se nanašajo na zatrjevane napake volje glede sklenitve pogodbe, je mogoče uveljavljati s tožbo v civilnem postopku pred pristojnim rednim sodiščem.

II. Zahtevek tožeče stranke za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

III. Tožeča stranka je dolžna plačati stroške tega postopka stranki z interesom v višini 746,64 EUR, v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od preteka roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1. Z izpodbijano odločbo je Upravna enota Lendava kot prvostopenjski organ odobrila pravni posel s kmetijskim zemljiščem, kmetijo ali gozdom z dne 23. 7. 2013, za parc. št. 809, gozd v izmeri 1221 m2 in parc. št. 810, gozd v izmeri 1221 m2, k.o. ... med prodajalko A.A., (sedaj lastnica B.B.) na istem naslovu in kupko Občina C., ki jo zastopa župan D.D., za ceno 1.893,87 EUR.

2. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da je pridobiteljica kmetijskega zemljišča, Občina C., skladno z določili 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), dne 20. 8. 2013 podala vlogo za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem, kmetijo ali gozdom, vlogi je priložila potrdilo o namenski rabi zemljišč. Tekom predmetnega postopka je prodajalka A.A. umrla. B.B. je v postopku zatrjevala, da njena mama A.A. ni izpolnila celotni obrazec za prodajo obravnavanih nepremičnin. Pri njih se je oglasil nenapovedno župan D.D., ki naj ne bi bil najavljen in je s seboj prinesel nepodpisano prodajno pogodbo za ti dve parceli z namenom, da bi naj pogodbo tedaj podpisala A.A., vendar pogodbe ni podpisala. Torej slednja ni nikoli izrazila namena in tudi volje za prodajo teh zemljišč, zato pravni posel, ki ga je odobrila upravna enota ne more biti veljaven. Tožnica je tudi predlagala v postopku, da naj Občina C. umakne oziroma odstopi od tega odkupa. Prvostopenjski organ meni, da ponudba, ki jo poda prodajalec kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije v skladu z 20. členom ZKZ, ponudnika zavezuje, pri tem pa vezanosti nanje ni mogoče izključiti. Pogodba je v skladu z ustaljeno sodno prakso sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe.

3. Tožeča stranka je vložila pritožbo zoper izpodbijano odločbo, o kateri je odločala tožena stranka kot drugostopenjski organ in pritožbo zavrnila. Bistvo pritožbe je očitek prvostopenjskemu organu, da ponudba za prodajo obravnavanega zemljišča ni bila vložena po pooblaščeni osebi, zaradi česar je tožnica vztrajala, da zadevnega pravnega posla s kupcem ni zavezana skleniti. Drugostopenjski organ se sklicuje na 25. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki jasno določa, da ponudnika veže ponudba, razen če izključi svojo obveznost, da ostane pri ponudbi, ali če ta izključitev izhaja iz okoliščin posla. Od trenutka, ko kupec sprejme ponudbo je torej le-ta zavezujoča tudi za prodajalca. Prodajalec je na tako svojo ponudbo vezan, kar pomeni, da zemljišča ne more prodati nekomu drugemu.

4. Tožeča stranka vlaga tožbo v upravnem sporu in v tožbi uveljavlja razloge kot že v pritožbi. Ponovno poudarja, da pravice tožnice niso bile dovolj varovane, prav tako tudi ne pravice pokojne A.A. Ponudba je bila vložena na Upravno enoto Lendava po nepooblaščeni osebi, zato so bile njene pravice zelo grobo zlorabljene in posledično pravni posel v konkretni zadevi nikakor ne more biti veljaven. Tožnica ponovno poudarja, da A.A. in tudi ona nista nikoli pooblastili župana D.D., da v njunem imenu odnese ponudbo na Upravno enoto Lendava za prodajo spornih zemljišč. Prav tako ga nista pooblastili, da bi po njegovem navodilu vpisala delavka Upravne enote Lendava E.E. podatke v obrazec, zato ponudba ni imela pravne veljave za začetek postopka prodaje parc. št. 810 in 809 – Brezovica za ceno 0,99 EUR/m2. Tožeča stranka predlaga, da sodišče tožbi ugodi in izpodbijano odločbo odpravi.

5. Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, kot so že navedeni v obrazložitvi prvostopenjske odločbe ter v obrazložitvi drugostopenjske odločbe in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

6. Občina C. je priglasila udeležbo v predmetnem postopku. Prereka vse navedbe tožeče stranke iz njene tožbe in se pridružuje odgovoru na tožbo tožene stranke in meni, da so vsi razlogi, na katere se sklicuje tožeča stranka že pojasnjeni v dosedanjih upravnih aktih, kot tudi vse pravne podlage za odločitev upravnega organa. Dodatno k tožbenim navedbam pa poudarja, da so v celoti zgrešene in da je nepravilen njihov koncept. V upravnem sporu se namreč presoja pravilnost in zakonitost odločitev upravnega organa ne pa ponovno presoja vseh dokazov, s katerim tožeča stranka ni zadovoljna, pri tem pa pravzaprav tudi ne pojasni katere kršitve naj bi upravni organ sploh storil. Navaja, da je iz zgodovinskega izpisa zemljiške knjige za obravnavani parceli ugotovljeno, da sta bili preneseni na B.B., in sicer na podlagi darilne pogodbe z dne 15. 7. 2013. Pogodba je bila predložena zemljiški knjigi dne 19. 8. 2013, vpis pa je bil izveden dne 11. 9. 2013. Vendar je tožeča stranka pogodbe zadatirala, kar je tudi izpovedala zaslišana kot priča pred Okrajnim sodiščem v Lendavi. Stranka z interesom tako predlaga, da sodišče tožbo zavrne kot neutemeljeno, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške postopka.

8. V obravnavani zadevi sodišče presoja pravilnost in zakonitost izpodbijane odločbe, s katero je tožena stranka odobrila pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem, kmetijo ali gozdom z dne 23. 7. 2013, za parc. št. 809, gozd v izmeri 1221 m2 in parc. št. 810, gozd v izmeri 1221 m2, k.o. ... med prodajalko A.A., (sedaj lastnica B.B.) na istem naslovu in kupko Občino C.

9. V skladu z 20. členom ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo – predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, izročiti pristojni upravni enoti. Po 2. alineji drugega odstavka 20. člena ZKZ mora ponudba med drugim vsebovati tudi podatke o kmetijskem zemljišču, med katerimi zakon izrecno našteva tudi površino zemljišča. Upravna enota mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem spletnem portalu. Vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano zemljišče, mora v šestdesetih dneh od objave ponudbe prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (21. člen ZKZ). Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Če se izjava o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno po pošti, se za dan, ko je upravna enota prejela izjavo o sprejemu ponudbe, šteje dan oddaje na pošto (druga in tretja alineja 21. člena ZKZ). O odobritvi pravnega posla odloča upravna enota, ki pravnega posla ne odobri, če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom (22. členu ZKZ).

10. V obravnavani zadevi je sporno, ali je ponudba za prodajo obravnavanega zemljišča bila vložena po pooblaščeni osebi, torej ali je promet s predmetnim kmetijskim zemljiščem potekal po postopku in na način, določen v ZKZ.

11. Sodišče je v predmetni zadevi v skladu z določili Zakona o upravnem postopku (v nadaljevanju (ZUS-1) in 22. ter 23. členom Ustave RS izvedlo glavno obravnavo, do katere ima tožeča stranka pravico, saj se stranki šele pred sodiščem srečata v enakopravnem položaju. Izvedba glavne obravnave zagotavlja pravico do učinkovitega sodnega pravnega varstva pravic, med katerimi je tudi pravica do poštenega postopka, kar ustreza tudi 6. členu Evropske konvencije o varstvu človekovih pravic (EKČP) in 47. členu Listine EU o temeljnih pravicah. Sodišče je v zadevi odločilo po opravljeni glavni obravnavi ( prvi odstavek 51. člena ZUS-1).

12. Tožeča stranka je vztrajala pri tožbi, da A.A. ni podpisala ponudbe in tudi ni izpolnila obrazca ponudbe, zato je sodišče zaslišalo tožnico B.B., hčerko pokojne A.A. Zaslišana tožnica je izpovedala, da je njena mama A.A. podpisala sporni obrazec ponudbe, vendar naj bi A.A. podpisala prazen obrazec ponudbe. To ponudbo naj bi dala v jedilnici na mizo in po obisku župana D.D., te ponudbe ni bilo več. Nesporno je, da je v času oddaje ponudbe (19. 7. 2013) bila lastnica nepremičnine A.A., saj je bila darilna pogodba med tožnico in A.A. za predmetne nepremičnine predložena zemljiški knjigi dne 19. 8. 2013, vpis pa je bil izveden dne 11. 9. 2013. Vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi ima konstitutiven učinek. To pomeni, da sama sklenitev zavezovalnega posla (v obravnavanem primeru darilne pogodbe) oziroma razpolagalnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) še ne ustvarja učinka prenosa lastninske pravice. Potreben je sam vpis te pravice, ki pa se doseže v sodnem postopku na predlog upravičenega predlagatelja (načelo dispozitivnosti postopka iz prvega odstavka 125. člena Zakona o zemljiški knjigi – ZZK-1)

13. V kazenskem postopku je Okrajno sodišče v Lendavi je s sodbo opr. št. I K 17755/2016 z dne 31. 1. 2018 zavrnilo obtožbo zoper župana D.D., da bi naj slednji izpolnil ponudbo oziroma po njegovem navodilu delavka Upravne enote Lendava E.E., ki naj bi brez soglasja tožnice izpolnila rubriko s ceno. Slednja je zaslišana kot priča potrdila, da je izpolnila sporno ponudbo z manjkajočimi podatki, vendar zagotovo ne po navodilu župana. Pove na splošno, da pri starejših osebah, če prinesejo ponudbo, pomagajo izpolniti obrazec, če to zaprosijo. V konkretnem primeru se ne spomni, kdo je prinesel ponudbo.

14. Sodišče ugotavlja, da je A.A. obrazec ponudbe za prodajo zemljišča podpisala na svojem domu in obrazec z manjkajočimi podatki izpolnila E.E. Iz navedenega razloga je sodišče zavrnilo predlog za postavitev izvedenca medicinske stroke glede ugotovitve, ali je A.A. bila sposobna izpolniti obrazec, kot je to uveljavljala tožnica v tožbi. Dokaz z postavitvijo izvedenca grafološke stroke, ki naj bi ugotovil, kdo je izpolnil in podpisal obrazec ponudbe, je tožnica umaknila na glavni obravnavi.

15. Tožnica je zatrjevala v tožbi, da ne ona in tudi ne A.A. nista izrazili volje za sklenitev sporne ponudbe. Tožnica ni zanikala, da je ponudba bila objavljena na oglasni deski Upravna enota Lendava in e-portalu, dne 9. 7. 2013. Rok za sprejem ponudbe pa potekel dne 18. 8. 2013. Iz upravnega spisa izhaja, da je Občina C. na predmetnem zemljišču uveljavljala predkupno pravico kot mejaš in ponudbo za nakup obravnavanih nepremičnin dne 19. 7. 2013 sprejela in dne 20. 8. 2013 podala vlogo za odobritev pravnega posla. Dne 21. 8. 2013 je priložila izjavo o sprejemu ponudbe in fotokopijo poštne povratnice ter dne 29. 8. 2013 še potrdilo, da uveljavlja predkupno pravico. Upravna enota Lendava je dne 9. 7. 2018 odobrila predmetni pravni posel s kmetijskim zemljiščem. Občina C. je dne 22. 7. 2013 s priporočeno pošto poslala izjavo o sprejemu ponudbe prodajalki A.A., katero je prejela tožnica dne 23. 7. 2013 (podpis na pošiljki - hči), kar pa je tožnica zanikala.

16. Ponudba, ki jo poda prodajalec kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije v skladu z 20. členom ZKZ, ponudnika zavezuje, pri tem pa vezanosti nanjo ni mogoče izključiti kot to določa 25. člen OZ. Pogodba je v skladu z ustaljeno sodno prakso

sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe. Ponudnik je na ponudbo vezan, pogodba je sklenjena s prejemom izjave o sprejemu ponudbe (21. člen OZ).

17. Sodišče ugotavlja, da je promet s predmetnim kmetijskim zemljiščem potekal po postopku in na način, določen z ZKZ.

18. V upravnem postopku in v tej tožbi podan ugovor tožeče stranke je, da ponudba za prodajo predmetnega zemljišča ni bila vložena po pooblaščeni osebi, zato ni zavezana skleniti posla z kupcem in da volja tožnice oz. prodajalke A.A. ni bila prodaja predmetne nepremičnine, ampak drugo zemljišče, saj predmetno zemljišče je A.A. z darilno pogodbo prenesla na svojo hči- tožnico. Nesporna pa je ugotovitev, da v času, ko je bila ponudba dana še tožnica ni bila lastnica predmetnih nepremičnin. Iz pisne izjave F.F., sestre tožnice izhaja, da predmetni posel ni bil sklenjen, saj njena mama A.A. brez pomoči sploh ni mogla.

19. Tožnica torej z ugovori v tožbi zatrjuje napake volje za sklenitev pogodbe oziroma, da je pogodba iz tega razloga izpodbojna. Pogodba je izpodbojna, če jo je sklenila stranka, ki je poslovno omejeno sposobna, če so bile pri njeni sklenitvi napake glede volje strank, kot tudi če je v zakonu tako določeno (94. člen OZ). Pogodbenik v čigar interesu je določena izpodbojnost, lahko zahteva, da se pogodba razveljavi v skladu z določbami 94. do 99. člena OZ. To pa je mogoče uveljavljati v civilnem postopku pred pristojnim rednim sodiščem v skladu z določbami OZ

20. Sodišče obrazloži tožeči stranki, da bo vse ugovore, ki se nanašajo na zatrjevane napake volje glede sklenitve pogodbe, ki jih zatrjuje, mogoče uveljavljati s tožbo v civilnem postopku pred pristojnim rednim sodiščem, zato na odločitev upravnega organa v tej zadevi to ne vpliva. Glede na obrazloženo tožeča stranka v tem upravnem sporu ne more biti uspešna.

21. Na podlagi vsega navedenega in izvedenega dokaznega postopka na glavni obravnavi, je sodišče zaključilo, da je izpodbijana odločba zakonita in pravilna. Sodišče tudi ni našlo nepravilnosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, zato je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

22. Odločitev o stroških tožeče stranke temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1.

23. Sodišče je stroških stranke z interesom odločalo v skladu s 155. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi z 22. členom ZUS-1. Sodišče pri odločanju kateri stroški naj se povrnejo stranki, upošteva samo tiste stroške, ki so bili potrebni za pravdo. Pri presoji potrebnih stroškov za pravdo sodišče odloča po skrbni presoji vseh okoliščin. Sodišče meni, da je stranka z interesom upravičena do stroškov tega postopka, saj so njena procesna dejanja doprinesla k odločitvi v predmetni zadevi. O stroških je odločilo na podlagi veljavne odvetniške tarife po vrednosti točke v višini 0,60 EUR. Priznalo je stroške odgovora na tožbo 500 točk oz. 300,00 EUR in stroške glavne obravnave 500 točk oz. 300, 00 EUR, 2% materialnih stroškov 12,00 EUR, skupaj 612 EUR ter 22% DDV v višini 134,64 EUR, skupaj 746,64 EUR.

24. Obresti od zneska pravdnih stroškov je sodišče tožeči stranki prisodilo od dneva zamude, tožena stranka pa bo prišla v zamudo, če stroškov ne bo poravnala v paricijskem roku (prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika – OZ v zvezi z 378. členom OZ - enako tudi načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije z dne 13. 12. 2006).

Vrhovno sodišče RS, sodba opr. št. III Ips 38/2017 z dne 13.3.2018.

Vrhovno sodišče RS je na občni seji dne 6. 4. 2012 sprejelo načelno pravno mnenje, da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ je izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Predkupni upravičenec, katerega pravni posel je bi odobren s pravnomočno odločbo upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Upravno sodišče RS, sodba opr. št. II U 394/2015 z dne 12.10 2016.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 20

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 21

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.