UPRS Sodba IV U 204/2019-27
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2022-11-08

Jasna Šegan (preds.), Melita Ambrož (poroč.), mag. Vita Hribar

promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - izjava o sprejemu ponudbe - solastniki - neizbrani ponudnik

Solastnici prodajanih kmetijskih zemljišč sta ponudbo sprejeli vsaka na svojem obrazcu, za vse nepremičnine na ponudbi za skupno ceno in sta vsaka svoj obrazec podpisali, v opombo pa zapisali, da kot kupki nastopata skupaj. Sodišče pritrjuje toženi stranki in prvostopenjskemu organu, ki sta na podlagi podatkov izjave o sprejemu ponudbe obe ponudnici obravnavala kot kupovalki, kot solastnici v prodajo ponujenih zemljišč in upoštevali tudi v opombah navedeni podatek, da kot kupki nastopata skupaj, vsaka do deleža 1/2 ter sta izpolnili tudi nadaljnji pogoj, da sta znesek deponirali pri notarki.

Obe izjavi sta izpolnjeni na obrazcu in iz vsake izjave jasno izhajajo podatki o sprejemniku ponudbe, navedena so zemljišča, ki se prodajajo, skupna cena in predkupno upravičenje (kot solastnik). Ker je obema izjavama dodana še opomba, pa sodišče ugotavlja, da navedena opomba, v katere pristnost (pravo voljo) sodišče ne dvomi, toliko bolj ker njeno vsebino (da gre za skupno ponudbo obeh sprejemnic ponudbe) potrjuje tudi podatek o deponiranju zneska kupnine, predstavlja sestavni del izjave in jo pojasnjuje.

II. Tožeča stranka trpi svoje stroške postopka.

III. Zahteva B. B. in C. C. za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

1. Upravna enota Šentjur pri Celju, prvostopenjski organ, je v 1. točki izreka ugodila zahtevi B. B. in C. C. in odobrila pravni posel za promet s zemljiščem parc. št.: *102/1, *109, *110/1, *110/2, *93/5, 421, 422, 424, 514, 578, 579, 615, 616, 638, 640, 641, 650, 651, 717/2, 718, 730/1, 730/2, 732, 733, 734, 741, 742, 744, 745/1, 745/2, 746, 771, 772, 773, 815/6, 815/7, 815/8, 815/9, 781, 782, 784, 785 k. o. A., za ceno 30.000,00 EUR in v 2. točki izreka zavrnila zahtevo D. D. za odobritev pravnega posla za iste parcele.

2. Odločitev je utemeljila z ugotovitvijo, da je bila ponudba objavljena v skladu s tretjim odstavkom 20. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), od 24. 7. 2018 do 23. 8. 2018. V roku določenem v četrtem odstavku 20. člena ZKZ so podali izjavo o sprejemu ponudbe D. D., B. B. in C. C. Vsi trije so podali tudi vlogo za odobritev pravnega posla. V postopku pred izdajo odločbe je pooblaščenka D. D., odvetnica A. B. C., opozorila na pravno pomanjkljivost v izjavah o sprejemu ponudbe B. B. in C. C. in navedla, da je D. D. podal popolno izjavo o sprejemu ponudbe in da ima predkupno pravico kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj.

3. Upravni organ v postopku pred izdajo odločbe formalnih nepopolnosti izjav o sprejemu ponudbe strank B. B. in C. C. ni ugotovil in je zato, ker sta B. B. in C. C. solastnici zgoraj navedenih zemljišč ter imata na podlagi 1. točke 23. člena ZKZ predkupno pravico kot solastnika, pravni posel odobril. Zahtevi D. D., ki je uveljavljal predkupno pravico kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj, ni ugodil, ker sta B. B. in C. C. kot predkupni upravičenki po 23. členu ZKZ na prvem mestu.

4. Drugostopenjski organ, Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, je pritožbo D. D. zavrnil. Na podlagi dokumentacije konkretne zadeve je ugotovil, da sta izjavo o sprejemu ponudbe podali B. B. in C. C., in sicer za vse nepremičnine navedene na ponudbi za skupno ceno 30.000,00 EUR. B. B. in C. C. sta ponudbo sprejeli vsaka na svojem obrazcu "Izjava o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda", ki je bil podpisan. Na izjavi o sprejemu ponudbe B. B. in na izjavi o sprejemu ponudbe C. C. je navedena opomba, in sicer, da sta sprejemnici ponudbe B. B. in C. C. solastnici vsake od parcel in uveljavljata svojo zakonito predkupno pravico ter kupujeta vse ponujene solastne deleže vseh prodajalcev (vsaka do 1/2). Izjavo o sprejemu ponudbe je podal še pritožnik in uveljavljal predkupno pravico kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj.

5. Iz izjave o sprejemu ponudbe, ki jo je podala B. B. in izjave o sprejemu ponudbe, ki jo je podala C. C., in sicer iz opombe, ki je na obeh izjavah, ki sta ju navedeni stranki podpisali, je po mnenju pritožbenega organa jasno razvidno, da B. B. in C. C. nastopata kot kupovalki skupaj, in sicer vsaka do deleža 1/2. Temu B. B. in C. C. ne nasprotujeta niti v postopku pred prvostopnim organom, niti v pritožbi. Obe sta tudi solastnici nepremičnin, ki se prodajajo. Na izjavi o sprejemu ponudbe je navedena skupna cena 30.000,00 EUR, kar je v skladu s podano ponudbo prodajalcev. Navedeni znesek sta v skladu s pogoji ponudbe tudi deponirali pri notarki mag. E. E., kar je razvidno iz notarskih zapisnikov opr. št. DK 10/2018 in DK 11/2018, in sicer vsaka po 15.000 EUR. Ker je torej izjava o sprejemu ponudbe B. B. in C. C. v skladu s podano ponudbo za prodajo, so neutemeljene navedbe pritožnika, da izjavi o sprejemu ponudbe strank B. B. in C. C. nista veljavni. Ker sta B. B. in C. C. solastnici zemljišč, ki se prodajajo, sta v skladu s 23. členom ZKZ predkupni upravičenki z najvišjim vrstnim redom in se pravni posel med prodajalci in kupovalki B. B. in C. C. odobri, kot je pravilno odločil prvostopni organ. Pritožnik je uveljavljal predkupno pravico pri nakupu kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj, kar pomeni, da se je po vrstnem redu iz 23. člena ZKZ uvrstil za solastnikoma, tj. B. B. in C. C. in se mu pravni posel ne more odobriti.

6. Tožnik vlaga tožbo zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da sta izjavi o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije B. B. in C. C. pravno pomanjkljivi in zato pravno neveljavni. Sprejemnici ponudbe sta podali ponudbi vsaka zase na svojem formularju za sprejem ponudbe in sta vsaka svojo ponudbo podpisali. Tožnik povzema vsebino obeh izjav o sprejemu ponudbe in zatrjuje, da opomba na obeh izjavah o sprejemu ponudbe na strani 2 ("Sprejemnika ponudbe sva solastnika, in sicer B. B. in C. C. vsake od parcel in uveljavljava svojo zakonito predkupno pravico ter kupujeva vse ponujeno solastne deleže vseh prodajalcev vsaka do 1/2 ponudbe 1 + 2 + 3".) ni podpisana in tudi ni pristavljen datum opombe. Po oceni tožnika gre pri izjavah o sprejemu ponudb B. B. in C. C. pri vsaki za dve različni ponudbi, ki sta sami s seboj v nasprotju, samostojno podpisani, "opombi" na obeh izjavah o sprejemu ponudbe pa nepodpisani, na obeh izjavah o sprejemu ponudb pa je zapis, da kupujeta ponujene nepremičnine vsaka za 30.000,00 EUR; na obeh "opombah", ki jih je napisala (kdaj?) tretja oseba ni pristavljen niti datum, niti podpis. Zato je obe izjavi o sprejemu ponudbe B. B. in C. C. šteti kot pravno neveljavni. Prodajna cena za v prodajo ponujenih nepremičnin je navedena v znesku 30.000,00 EUR, ta znesek pa je tožnik deponiral pri notarju.

7. Sodišču predlaga, da tožbi ugodi in se izpodbijana odločba v celoti odpravi ter vrne zadeva organu prve stopnje v ponoven postopek. Predlaga tudi povrnitev stroškov postopka.

8. Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in odločbe tožene stranke in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne. Tožena stranka ugotavlja, da sta B. B. in C. C. kot solastnici zemljišč, ki se prodajajo, ponudbo sprejeli skupaj. Sprejeli sta tudi ostale pogoje iz ponudbe in vsaka po 15.000,00 EUR deponirali pri notarju. B. B. in C. C. sta ponudbo sprejeli veljavno, kar je ugotovil prvostopni organ in tožena stranka, temu pa ne oporekajo niti prodajalci, zato izvedba dokazov (zaslišanje prič in postavitev izvedenca), ki jih predlaga tožnik v ponovljenem upravnem postopku ni potrebna.

9. Odgovor na tožbo sta podali tudi stranki z interesom v tem postopku B. B. in C. C. Predlagata, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne. Zahtevata povrnitev stroškov postopka, ter navajata, da sta ponudnici ponudbo oddali vsaka zase na svojem formularju za sprejem ponudbe in je dvom glede vsebine opombe neutemeljen. Ugovori tožnika se tičejo medsebojnega razmerja med B. B. in C. C., med katerima pa ni spora, da nastopata kot ponudnici solastnici vsaka do polovice celote in kot solastnici najvišjega razreda predkupnega upravičenca. Prav tako je neutemeljen očitek, da ni znano, kdaj je bila opomba napisana, ali v roku 30 dni ali kasneje. Ne more biti dileme o tem, da je bila opomba napisana v roku 30 dni, hkrati z izjavo o sprejemu ponudbe. Izjava o sprejemu ponudbe se namreč posreduje upravnemu organu, zaradi česar izjave po tem, ko je vročena upravnemu organu, ni mogoče spreminjati ali dopolnjevati. To izhaja iz listin upravnega spisa, zato zaslišanje delavke upravnega organa ni potrebno. Prav tako stranka z interesom v postopku nasprotuje zaslišanju notarke mag. E. E. glede okoliščin zapisa pogodbe. Ni res, da gre za dve samostojni ponudbi. Med strankama B. B. in C. C. ni spora, da gre za dve ponudbi kot solastnici vsaka do polovice celote oziroma obe skupaj do celote v nakup ponujenih nepremičnin. Ker je tožnik dal samostojno ponudbo je logično, da je pri notarju deponiral znesek 30.000,00 EUR, vprašanje pa je ali pogoj tožnik še izpolnjuje, ker dokaza ni predložil. Interes ni izkazan tudi zato, ker se za tožnika ne more ničesar spremeniti, saj je predkupni upravičenec nižje prednostnega razreda.

10. Tožnik v odgovoru na pripravljalno vlogo prereka navedbe tožene stranke in stranke z interesom B. B. in C. C., vztraja pri stroškovni ugoditvi tožbenemu zahtevku ter še navaja, da ima deponirana sredstva še vedno v hrambi na fiduciarnem računu notarja, v ostalem pa se sklicuje na svoje dosedanje navedbe in predlaga, da sodišče tožbenemu zahtevku stroškovno ugodi.

11. Sodišče je v obravnavani zadevi odločilo brez glavne obravnave, saj so vse stranke sodišču posredovale podpisano pisno soglasje, da sodišče o sporu odloči na podlagi pisnih vlog in pisnih dokazov brez glavne obravnave na podlagi 279.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi z 22. členom Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Sodišče je na podlagi navedenega v zadevi odločilo na podlagi listin v upravnem in sodnem spisu ter o zadevi odločilo prednostno (tretji odstavek 279.a člena ZPP).

13. Sodišče uvodoma ugotavlja, da določbe ZKZ pri prometu s kmetijskimi zemljišči zasledujejo cilj, da postane lastnik kmetijskih zemljišč oseba, ki bo dejansko uporabljala kmetijska zemljišča za opravljanje kmetijske dejavnosti oziroma da bo zagotovljena njihova čim boljša izraba za kmetijske namene. Zato je promet s kmetijskimi zemljišči deloma omejen in mogoč le v skladu s pravili, ki jih določa ZKZ. V obravnavani zadevi ni sporno, da je zaradi tega lastnik zemljišča pri prodaji oziroma odsvojitvi kmetijskih zemljišč omejen in ne more svobodno izbrati oziroma nima pravice izbire kupca in da je pri prodaji zavezan z ZKZ strogo določenem postopku in posebni odobritvi pravnega posla pri pristojnem upravnem organu.

14. Tako določba prvega odstavka 22. člena ZKZ določa, da fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine poda vlogo za odobritev pravnega posla. Vloga se vloži pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del. Vloga za odobritev pravnega posla se vloži najpozneje v tridesetih dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena tega zakona. Vlogi je treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, razen v primeru kupne pogodbe, če ta še ni sklenjena v pisni obliki.

15. Upravna enota v postopku odobritve pravnega posla na prej navedeni pravni podlagi preverja izpolnjevanje zakonskih predpostavk, morebitne predkupne upravičence in ugotavlja njihov vrstni red, torej je v tem postopku treba izvesti posebno javnopravno kontrolo v za to predpisanem postopku, njen namen pa je usmerjanje prometa s kmetijskimi zemljišči na način, da ostanejo v primarni obdelovalni funkciji.

16. V obravnavani zadevi ni sporno, da so ponudbo za prodajo nepremičnin parc. št. *102/1, *109, *110/1, *110/2, *93/5, 421, 422, 424, 514, 578, 579, 615, 616, 638, 640, 641, 650, 651, 717/2, 718, 730/1, 730/2, 732, 733, 734, 741, 742, 744, 745/1, 745/2, 746, 771, 772, 773, 815/6, 815/7, 815/8, 815/9, 781, 782, 784, 785 k. o. 1234 A., vas podali G. G., H. H., I. I. in J. J., za ceno 30.000,00 EUR, niti ni sporno, da sta ponudbo sprejeli B. B. in C. C. ter D. D., tožnik v tem upravnem sporu.

17. V obravnavani zadevi prav tako ni sporno, da sta B. B. in C. C. ponudbo sprejeli vsaka na svojem obrazcu "Izjava o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda", za vse nepremičnine navedene na ponudbi za skupno ceno 30.000,00 EUR, niti ni sporno, da sta obrazca podpisali. Sporno v obravnavani zadevi pa je, ali je upravna enota pravilno upoštevala tudi opombi zapisani na obeh obrazcih (pod datumom in podpisom).

18. Po vpogledu v listine upravnega spisa sodišče ugotavlja, da sta B. B. in C. C. v opombi navedli, da: "sva sprejemnika ponudbe solastnika in sicer B. B. in C. C. vsake od parcel in uveljavljava svojo zakonito predkupno pravico ter kupujeva vse ponujene solastne deleže vseh prodajalcev vsaka do 1/2." Sodišče pritrjuje toženi stranki in prvostopenjskemu organu, ki sta na podlagi podatkov izjave o sprejemu ponudbe B. B. in C. C. obravnavala kot kupovalki, kot solastnici v prodajo ponujenih zemljišč in upoštevali tudi v opombah navedeni podatek, da kot kupki nastopata skupaj, vsaka do deleža 1/2. Sodišče pritrjuje tudi nadaljnji ugotovitvi tožene stranke, da sta skladno s podano izjavo izpolnili tudi nadaljnji pogoj, in sicer sta B. B. in C. C. navedeni znesek v skladu s pogoji ponudbe deponirali pri notarki mag. E. E., kar je razvidno iz notarskih zapisnikov opr. št. DK 10/2018 in DK 11/2018, in sicer vsaka po 15.000,00 EUR

19. Sodišče zavrača tožbeni ugovor, da je izjavi o sprejemu ponudbe B. B. in C. C. šteti kot samostojni ponudbi, ker iz obeh izjav izhaja, da v celoti sprejemata ponudbo za ceno 30.000,00 EUR in da nepodpisanih in nedatiranih opomb tožena stranka ne bi smela upoštevati, oziroma sta obe izjavi o sprejemu ponudbe B. B. in C. C. pravno neveljavni. Tožniku pojasnjuje, da sta izjavi izpolnjeni na obrazcu in da iz vsake izjave jasno izhajajo podatki o sprejemniku ponudbe, navedena so zemljišča, ki se prodajajo, skupna cena in predkupno upravičenje (kot solastnik). Gre torej za izjavo o sprejemu ponudbe, ki je sama po sebi veljavna in je zato tožbeni očitek, ki se nanaša na izjavo o sprejemu ponudbe, neutemeljen. Ker je obema izjavama dodana še opomba, pa sodišče ugotavlja, da navedena opomba v katere pristnost (pravo voljo) sodišče ne dvomi, toliko bolj ker njeno vsebino (da gre za skupno ponudbo obeh sprejemnic ponudbe) potrjuje tudi podatek o deponiranju zneska kupnine (vsaka kupka do 1/2 zneska zahtevane kupnine), predstavlja sestavni del izjave in jo pojasnjuje. Sodišče svoje stališče utemeljuje z določbo 66. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP), ki določa, da mora biti vloga podpisana (kar izjava o sprejemu ponudbe je) in določbo tretjega odstavka 67. člena istega zakona, ki organu nalaga ravnanje v primeru nepodpisa vloge ali dvoma, da je vlogo res poslal tisti, ki je naveden v vlogi. Ker torej v obravnavni zadevi organ, ki je sprejel veljavni izjavi o sprejemu ponudbe, v vsebino opombe ni dvomil, niti da ta opomba izraža pravo voljo obeh sprejemnic ponudbe, je v nadaljevanju ob nespornem podatku, da sta B. B. in C. C. solastnici zemljišč, ki se prodajajo, pravilno ugotovil tudi, da sta v skladu s 23. členom ZKZ predkupni upravičenki z najvišjim vrstnim redom in se zato pravni posel med prodajalci in kupovalki B. B. in C. C. odobri.

20. Glede na povedano je sodišče tožbo tožnika, ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijanega akta pravilen ter izdani akt zakonit in pravilen, zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1.

21. Odločitev o zavrnitvi stroškovnega zahtevka tožnika temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

22. Odločitev o zavrnitvi stroškovnega zahtevka stranke z interesom je sodišče sprejelo na podlagi 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1, saj ZUS-1 vprašanja povrnitve stroškov strankam z interesom ne ureja. Po 154. členu ZPP mora stranka, ki v pravdi ne uspe, nasprotni stranki in njenemu intervenientu povrniti stroške (prvi odstavek). Pri odločanju o tem, kateri stroški naj se povrnejo stranki, upošteva sodišče samo tiste stroške, ki so bili potrebni za pravdo; o tem, kateri stroški so bili potrebni in koliko znašajo, odloči sodišče po skrbni presoji vseh okoliščin (prvi odstavek 155. člena ZUP). Sodišče zahtevanih stroškov stranke z interesom ni priznalo, ker je svojo odločitev v poglavitnem delu oprlo na razloge obeh odločb in ostale listine upravnega spisa, zato stroški stranke z interesom za odločitev v zadevi niso bili potrebni.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 20, 20/3, 22, 22/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.