UPRS Sodba I U 855/2017-16
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2018-03-13

mag. Mira Dobravec Jalen (preds.), Irena Polak Remškar (poroč.), mag. Miriam Temlin Krivic

promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predmet prodaje - ničnost pogodbe - parcelacija

Prodaja zemljišča brez stavbe je nedopustna; posledično je nedopustna tudi ponudba. V primeru sprejema nedopustne ponudbe pa je pogodba v skladu s 35. členom OZ nična.

Predmet prometa po ZKZ ni promet s tisto nepremičnino, na katerih stoji objekt, saj taka nepremičnina ne sodi med kmetijske površine. Kot pravilno ugotavlja toženka, tak posel tudi ne more biti predmet odobritve po ZKZ, katerega predmet so obdelovalne površine tj. kmetijska zemljišča.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Upravna enota Cerknica (v nadaljevanju prvostopenjski organ) je z izpodbijano odločbo zavrnila odobritev pravnega posla, sklenjenega med A.A. kot prodajalcem in tožnikom B.B. kot kupcem, v delu, ki se nanaša na zemljišči parc.št. 1297/8 in 1297/9 k.o. ... Iz obrazložitve odločbe izhaja, da je A.A. pri upravni enoti med drugim vložil tudi ponudbo za prodajo zemljišča parc.št. 1297/4 k.o. ... V predpisanem roku so pisno izjavo o sprejemu ponudbe podali C.C., B.B. in D.D. Vlogo za odobritev pravnega posla je podal B.B., pri čemer se njegova vloga za odobritev ne nanaša na parcelo 1297/4 k.o. ... ampak na parceli 1297/8 in 1297/9 k.o. ..., ki sta po objavi ponudbe nastali z delitvijo zemljišča parc.št. 1297/4 k.o. ... Prvostopenjski organ je vlogo za odobritev posla z odločbo št. 330-336/2015 z dne 20. 4. 2015 odobril, vendar je Upravno sodišče s sodbo I U 1353/2015 z dne 23. 8. 2016 odločbo v delu, ki se nanaša na parcelo št. 1297/4 ter iz nje nastali parceli 1297/8 in 1297/9, vse k.o. ..., odpravilo in v tem obsegu vrnilo istemu organu v ponoven postopek. Upoštevaje napotke iz te sodbe prvostopenjski organ šteje, da je bila pogodba sklenjena za zemljišče parc.št. 1297/4 k.o. ... in ne za zemljišči parc.št. 1297/8 in 1297/9 k.o. ... Ker promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom, je odobritev posla zavrnil (2. alinea 3. odstavka 19. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih, v nadaljevanju ZKZ).

2. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (v nadaljevanju drugostopenjski organ) je pritožbo zavrnilo. Navaja, da je bila ponudba dana za prodajo kmetijskega zemljišča parc.št. 1297/4 k.o. ..., B.B. pa je vložil vlogo za odobritev pravnega posla za parceli št. 1297/8 k.o. ..., ki je kmetijsko zemljišče, in parc. št. 1297/9 k.o. ..., ki je pozidano zemljišče. Upravno sodišče je v zadevi I U 1353/2015 z dne 23. 8. 2016 zavzelo stališče, da ni mogoče odobriti prodaje. Drži sicer, da sta s parcelacijo nastali parceli 1279/8 in 1279/9, obe k.o. ..., vendar je pritožnik vložil vlogo za odobritev pravnega posla za novo nastali parceli, od katerih je ena pozidano zemljišče. Predmet odobritve pravnega posla v upravnem postopku pa je lahko samo kmetijsko zemljišče. Zato se drugostopenjski organ strinja s sodiščem, predvsem iz razloga, ker je ena izmed novo nastalih parcel pozidano zemljišče, predmet upravnega postopka pa je odobritev pravnega posla za kmetijsko zemljišče. Situacija bi bila drugačna, če bi bili obe novo nastali parceli kmetijsko zemljišče.

3. Tožnik se z odločitvijo ne strinja in vlaga tožbo. Navaja, da toženkina odločitev sledi zmotni odločitvi Upravnega sodišča v predhodnem postopku. Posega v njegovo pravico do pridobitve lastninske pravice na nepremičninah, za katere je bil pravni posel sklenjen. Pri delitvi parcel se menjajo le evidenčne številke, ne pa sama stvar. Parcelacija tudi ne spreminja lastninskega stanja, kar pomeni, da se zaradi parcelacije lastnikove zaveze ne spreminjajo. Parcele z delitvijo ne prenehajo, saj bi sicer s parcelacijo prenehale tudi hipoteke, služnosti in druga bremena, pa je splošno znano, da temu ni tako. Novo nastale parcele niso nova stvar, ampak so univerzalni pravni naslednik. Pogodba je nastala v trenutku soglasja volj tj., ko je tožnik ponudbo sprejel. Če je naknadno prišlo do delitve parcele se noben od pogodbenikov ne more rešiti prevzete zaveze iz že sklenjenega posla. Do sklenitve posla glede celotne nekdanje parcele št. 1297/4 k.o. ... je torej nedvomno prišlo. Zaradi delitve parcele pogodbenika nista prosta svojih obveznosti. Če bi obveljalo sporno stališče, bi to predstavljalo široko odprta vrata izogibanju prevzetim obveznostim, katerim bi se vsakdo lahko izognil tako, da bi naročil in izvedel parcelacijo, kar je v nasprotju s položajem, ki ga varuje ZKZ. V danem primeru je očitno, da ponudnik ravna v nasprotju z načeli vestnosti in poštenja. Podal je ponudbo, ki ga veže in zato z odobritvijo posla ne bi prišlo do posegov v kakršnekoli interese, četudi je ena parcela pozidano zemljišče, druga pa kmetijsko. Če pa je upravni organ menil, da bi se morala vloga glasiti na nekdanjo parcelo 1297/4, bi moral tožnika na to ustrezno opozoriti in mu dati možnost, da svojo vlogo popravi oziroma dopolni. Stališča Upravnega sodišča bi bilo namreč mogoče razumeti tudi na ta način, da se mora odobritev glasiti še na staro številko s tem, da bi moral tožnik v nadaljevanju dokazovati, da je edina sprememba parcelacija. Tožnik meni, da bi bilo to nepotrebno oteževanje situacije. Predlaga, da sodišče odločbo odpravi in zadevo vrne v ponovni postopek. Zahteva tudi povrnitev stroškov postopka.

4. Toženka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

5. Stranka z interesom navaja, da se z odgovorom na tožbo strinja, saj stavba ni bila predmet prodaje, kajti njena vrednost je nekajkrat večja od skupne cene za kmetijska zemljišča v ponudbi. Vloga za odobritev pravnega posla, ki jo je vložil tožnik, pa zajema tudi stavbo parc.št. 1297/9 k.o. ..., kar je v nasprotju s ponudbo. Prav tako pa stavba ne more biti predmet odobritve pravnega posla v upravnem postopku.

7. V obravnavanem primeru je sporna odločitev toženke, ki jo je sprejela v izvrševanju sodbe naslovnega sodišča I U 1353/2015 z dne 23. 8. 2016, s katero je ugodilo tožbi (sedaj) stranke z interesom A.A., ki je v njej uveljavljal, da predmet njegove ponudbe ni bila stavba, ki po izvršeni parcelaciji stoji na samostojni parceli 1297/9 k.o. ... Zato je sodišče odpravilo odločbo toženke št. 330-336/2015 z dne 20. 4. 2015 v delu, v katerem je toženka odobrila pravni posel za nepremičnini 1297/8 in 1297/9 k.o. ... ter ji zadevo vrnilo v ponovni postopek.

8. Sodišče v tem upravnem sporu presoja, ali je upravni organ v ponovnem postopku sledil pravnemu mnenju sodišča oziroma njegovim stališčem, ki se tičejo postopka (četrti odstavek 64. člena Zakona o upravnem sporu – v nadaljevanju ZUS-1). Sodišče sodi, da je izpodbijani akt pravilen in zakonit, zanj pa je organ navedel utemeljene razloge, na katere se sodišče v izogib ponavljanju sklicuje (drugi odstavek 71. člena ZUS-1), v zvezi s tožbenimi ugovori pa še navaja:

9. Po drugem odstavku 17. člena ZKZ promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. Po drugem odstavku 20. člena ZKZ se pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri: - če niso izpolnjeni pogoji iz prejšnjega člena; - če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom; - če ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu tega zakona.

10. Sodišče kot neutemeljene zavrača tožbene navedbe, da je bil posel s sprejemom tožnikove ponudbe (nedvomno) sklenjen. Iz upravnega spisa jasno izhaja, da ponudnik objekta na parceli 1297/8 k.o. ... (tudi v času, ko je bil to del v ponudbi navedene enotne parcele 1297/4 k.o. ..., kmetijsko zemljišče v izmeri 1915 m2) ni prodajal, ampak je bilo predmet prodaje zgolj zemljišče. Po 35. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je pogodba nična, če je predmet obveznosti nemogoč, nedopusten, nedoločen ali nedoločljiv. Po 8. členu Stvarnopravnega zakonika je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače (tkim. načelo superficies solo cedit). Glede na to je prodaja zemljišča brez stavbe nedopustna; posledično je nedopustna tudi ponudba. V primeru sprejema nedopustne ponudbe, je namreč pogodba v skladu s citiranim določilom OZ nična. Nični pravni posli pa ne ustvarjajo pravnih učinkov. V tem smislu je sodišče ob prvotnem reševanju tožbe tudi štelo, da se odobritev posla ne more nanašati na stvar, ki ni bila predmet ponudbe, kot samostojna parcela pa je sicer nastala šele 30. 1. 2016.

11. Nadalje iz citiranih določil ZKZ jasno izhaja, da po postopku in na način, ki ga določa ta zakon, teče le promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami. Ni pa predmet prometa po tem zakonu promet s tisto nepremičnino, na katerih stoji objekt, saj taka nepremičnina ne sodi med kmetijske površine. Kot pravilno ugotavlja toženka, tak posel tudi ne more biti predmet odobritve po ZKZ, katerega predmet so obdelovalne površine tj. kmetijska zemljišča, in tako pravilno zaključuje, da promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom.

12. Glede na navedeno je sodišče presodilo, da je tožba neutemeljena in jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo. Ker dokazi, ki jih stranka navaja v tožbi, niso pomembni za pravilno odločitev v zadevi, je sodišče v skladu z drugo alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave.

13. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 17, 17/2, 19, 19/3, 20, 20/2

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 35

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 8

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.