UPRS Sodba III U 146/2017-12
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2018-04-20

Jasna Šegan (preds.), Lea Chiabai (poroč.), Valentina Rustja

promet s kmetijskimi zemljišči - zahteva za odobritev pravnega posla - upravičeni predlagatelj

Vlogo za odobritev predmetnega pravnega posla v skladu s prvim odstavkom 22. člena ZKZ bi morala vložiti sprejemnica ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča in ne tožnik kot prodajalec. To pomeni, da promet s kmetijskim zemljiščem ni potekal po pravilih, ki jih določa ZKZ. Nesporno sicer je, da je prodajalec kmetijskega zemljišča stranka v postopku odobritve pravnega posla, enako kot so tudi vsi sprejemniki njegove ponudbe za prodajo, kar pa ne pomeni, da lahko vsaka od strank vloži vlogo za odobritev pravnega posla, pač pa le fizična ali pravna oseba, ki bo s prodajalcem sklenila pravni posel. Namen postopka prometa s kmetijskimi zemljišči, kot ga določa ZKZ, je v tem, da upravna enota, ki jo prodajalec s predložitvijo ponudbe pooblasti za sprejem pisnih izjav o sprejemu te ponudbe (prvi odstavek 20. člena ZKZ), preveri ali sprejemnik ponudbe izpolnjuje pogoje za pridobitev kmetijskega zemljišča in ali je postopek izveden tako, kot to zahteva zakon, vse to pa zato, da se odobri le pravni posel s tistim sprejemnikom, ki za to izpolnjuje vse pogoje.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Tožnik je pri Upravni enoti Nova Gorica (v nadaljevanju prvostopenjski organ) dne 13. 10. 2016 podal ponudbo za prodajo nepremičnine s parc. št. 815/1 k.o. ..., ki je opredeljena v deležu 7 % kot stavbno zemljišče in v deležu 93 % kot kmetijsko zemljišče. Ponudbo je v zakonsko določenem roku sprejela A.A.. Dne 9. 12. 2016 je tožnik pri prvostopenjskem organu vložil vlogo za odobritev tega pravnega posla. Ta je ugotovil, da tožnik ni upravičena oseba za vložitev takega zahtevka. Vlogo za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem, kmetijo ali gozdom (v nadaljevanju kmetijsko zemljišče) mora namreč v skladu z 22. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) vložiti fizična ali pravna oseba, ki sklene posel z lastnikom nepremičnine. Prvostopenjski organ je tožnika po njegovi pooblaščenki seznanil s temi ugotovitvami ter ga pozval, naj se o tem izjavi. Ta je v dopisu z dne 30. 12. 2016 navedel, da meni, da ni razloga, da vloge za odobritev pravnega posla ne bi vložil lastnik kmetijskega zemljišča, oziroma prodajalec in da je v takem primeru prvostopenjski organ dolžan, da v postopek pritegne kupca. Prvostopenjski organ temu ni sledil in v obrazložitvi izpodbijane odločbe pojasnil, da v skladu z drugim odstavkom 17. člena ZKZ teče promet s kmetijskimi zemljišči po postopku in na način, ki ga določa ta zakon. Ta pa predvideva, da mora vlogo za odobritev pravnega posla vložiti sprejemnik ponudbe in zato na podlagi 2. alineje tretjega odstavka 19. člena ZKZ predmetnega pravnega posla ni odobril, saj je vlogo za odobritev vložil tožnik kot prodajalec.

2. Po pritožbi tožnika je odločitvi prvostopenjskega organa pritrdilo Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano. Poudarja, da vloge za odobritev pravnega posla ni vložil upravičeni predlagatelj in da zato postopek ni tekel na način, kot ga določa ZKZ, kar je razlog, da se pravni posel ne odobri. Ne drži tožnikova trditev, da je tožnik s tem, ko je stranka v postopku, obenem tudi upravičeni predlagatelj za vložitev vloge za odobritev pravnega posla. Pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča je sklenjen takrat, ko upravna enota sprejme izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve tega pravnega posla pri upravni enoti. Za veljavno sklenjen pravni posel torej ne zadošča le sprejem ponudbe, pač pa tudi odobritev po določbah ZKZ. Ta predpis je specialni predpis v razmerju do Obligacijskega zakonika (OZ) in se morajo zato pri sklepanju pravnih poslov, ki se nanašajo na kmetijska zemljišča, upoštevati pravila ZKZ.

3. Tožnik se z odločitvijo tožene stranke ne strinja in jo izpodbija iz vseh tožbenih razlogov. Sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo odpravi, tožena stranka pa naj mu povrne stroške postopka. Uvodoma povzema vsebino izpodbijane in drugostopenjske odločbe ter poudarja, da je vlogo za odobritev pravnega posla upravičen podati tudi prodajalec kmetijskega zemljišča, in sicer kot stranka v postopku, ker je sicer v neenakopravnem položaju. Namen zakonske določbe prvega odstavka 22. člena ZKZ je, da ščiti kupce pri uveljavljanju prednostne pravice pri nakupu kmetijskega zemljišča z namenom, da se ugotovi ali in kdo izmed njih izpolnjuje pogoje za nakup, ki jih določa ZKZ. Cilj je torej v zaščiti za primer, ko si kupci konkurirajo. Ta določba v razmerje med prodajalci in kupci ne posega, prav tako pa tudi ne izključuje uporabe določb OZ, še posebej pa ne sme poseči v načelo enakosti pogodbenih strank in enakost strank pred zakonom. Trdi, da bi morala tožena stranka spoštovati tudi določbo prvega odstavka 21. člena OZ, ki določa, da je pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik sprejme izjavo druge stranke, da njegovo ponudbo sprejema. S tem, ko je ponudnik v obravnavanem primeru sprejel ponudbo kupovalke, je bila pogodba sklenjena pod odložnim pogojem. Ker gre za stranke v postopku, je vsaka upravičena vložiti vlogo za odobritev pravnega posla. Tako kot je zavezujoča ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, je enako zavezujoč tudi sprejem ponudbe. Če določba prvega odstavka 22. člena ZKZ prodajalcu odvzame pravico predlagati odobritev pravnega posla, je torej kupec neupravičeno priviligiran. Taka razlaga ZKZ bi bila tudi v nasprotju z Ustavo RS. Prodajalec, ki želi zemljišče prodati, ga nima namena obdelovati in je zato smiselno, da se prodajna pogodba odobri.

4. Tožena stranka v odgovoru na tožbo sodišču predlaga, naj tožbo zavrne ter vztraja pri svoji odločitvi. Poudarja, da so stranke v postopku odobritve pravnega posla vsi, ki so sprejeli ponudbo in so v predpisanem roku vložili vlogo za odobritev pravnega posla. To pomeni, da nista stranki v postopku le pogodbeni stranki, pač pa tudi vsi tisti, ki so ponudbo sprejeli. Prodajalec mora imeti zagotovljen status stranke v postopku odobritve pravnega posla zato, da lahko v zakonsko določenih primerih, ko upravni organ ne ugotovi predkupnega upravičenca, sam odloči s katerim od ponudnikov bo sklenil pravni posel, kar pa še ne pomeni, da je tudi upravičeni vlagatelj vloge za odobritev pravnega posla.

6. Po presoji sodišča je odločitev tožene stranke pravilna in zakonita, izhaja iz podatkov v upravnih spisih ter ima oporo v materialnih predpisih, na katere se sklicuje. Prvostopenjski organ je v obrazložitvi izpodbijane odločbe pojasnil vse razloge za svojo odločitev, to pa je dodatno argumentiral drugostopenjski organ ter se opredelil tudi do vseh tožnikovih pritožbenih navedb. Kolikor iz te obrazložitve ne izhaja drugače, sodišče razlogom, ki so navedeni v izpodbijani odločbi v celoti sledi in se nanje sklicuje (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1). V zvezi s tožnikovimi tožbenimi ugovori pa še dodaja:

7. Promet s kmetijskimi zemljišči teče po postopku in na način določen z ZKZ, če ni glede predkupne pravice teh zemljišč z drugim zakonom določeno drugače (drugi odstavek 17. člena ZKZ). Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, mora ponudbo predložiti upravni enoti (prvi odstavek 20. člena ZKZ). Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, mora pri upravni enoti dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, upravna enota pa po poteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse ponudnike in prodajalca o tem, kdo je ponudbo sprejel (prvi in drugi odstavek 21. člena ZKZ). Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 21. člena ZKZ). Vlogo za odobritev pravnega posla vloži pri upravni enoti fizična ali pravna oseba, ki sklene posel z lastnikom nepremičnine (prvi odstavek 22. člena ZKZ). Če promet s kmetijskim zemljiščem ne poteka po postopku in na način, ki je določen z ZKZ, se pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča ne odobri (2. alineja tretjega odstavka 19. člena ZKZ).

8. Skladno s citiranimi določbami ZKZ sodišče soglaša z ugotovitvijo tožene stranke, da bi morala vlogo za odobritev predmetnega pravnega posla v skladu s prvim odstavkom 22. člena ZKZ vložiti sprejemnica ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča in ne tožnik kot prodajalec. To pomeni, da promet s kmetijskim zemljiščem ni potekal po pravilih, ki jih določa ZKZ in je zato odločitev tožene stranke, da pravnega posla ne odobri, utemeljena. Nesporno sicer je, da je prodajalec kmetijskega zemljišča stranka v postopku odobritve pravnega posla, enako kot so tudi vsi sprejemniki njegove ponudbe za prodajo, kar pa ne pomeni, da lahko vsaka od strank vloži vlogo za odobritev pravnega posla, pač pa le fizična ali pravna oseba, ki bo s prodajalcem sklenila pravni posel. Taka ureditev tudi ne nasprotuje določbam OZ. Za obligacijska razmerja, ki jih urejajo drugi zakoni, se namreč uporabljajo določbe tega zakonika le glede vprašanj, ki niso urejena v takem zakonu (drugi odstavek 1. člena OZ). ZKZ je torej v razmerju do OZ specialni predpis in je zato treba pri postopku sklepanja pravnih poslov s kmetijskimi zemljišči slediti temu predpisu. Sodišče tudi ne soglaša s tožnikom, da ureditev ZKZ vzpostavlja neenakost med strankami ter postavlja kupca v priviligirani položaj. Namen postopka prometa s kmetijskimi zemljišči, kot ga določa ZKZ, je namreč v tem, da upravna enota, ki jo prodajalec s predložitvijo ponudbe pooblasti za sprejem pisnih izjav o sprejemu te ponudbe (prvi odstavek 20. člena ZKZ), preveri ali sprejemnik ponudbe izpolnjuje pogoje za pridobitev kmetijskega zemljišča in ali je postopek izveden tako, kot to zahteva zakon, vse to pa zato, da se odobri le pravni posel s tistim sprejemnikom, ki za to izpolnjuje vse pogoje.

9. Na podlagi vsega navedenega je sodišče zaključilo, da tožba ni utemeljena in jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 zavrnilo. O zadevi je odločitev sprejelo brez glavne obravnave, saj temelji na dokazih, ki so bili že izvedeni v postopku izdaje izpodbijane odločbe (drugi odstavek 51. člena ZUS-1), v tožbi niso navedena nova dejstva in dokazi, ki bi lahko vplivali na odločitev (2. alineja drugega odstavka 59. člena ZUS-1), pravna stališča, na katera se tožnik sklicuje pa ne pomenijo dejstev, ki se dokazujejo v sodnem postopku.

10. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 21, 22

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.