UPRS Sodba II U 71/2018-23
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2020-02-06

Violeta Tručl (preds.), Vlasta Švagelj Gabrovec (poroč.), Mojca Medved Ladinek

prodaja kmetijskega zemljišča - predkupni upravičenec - kmetijska zemljišča - nepopolna ponudba (vloga) - izbira prodajalca

Vsi sprejemniki ponudbe so uveljavljali predkupno pravico kot drugi kmetje, vsi tudi izpolnjujejo pogoje za priznanje statusa kmeta in vsem sredstva, pridobljena iz kmetijske dejavnosti, pomenijo poglaviten vir za preživljanje. Zato je upravni organ pravilno odločil, da se odobri pravni posel, sklenjen med prodajalcem in tistim ponudnikom, ki ga je izbral prodajalec.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Z izpodbijanim sklepom in odločbo je tožena stranka v 1. točki izreka združila postopke uvedene pri Upravni enoti Slovenj Gradec, ki se nanašajo na odobritev pravnega posla po določilih 19. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih v zvezi s ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča št. 330-36/2017-10 z dne 28. 2. 2017 tam navedenih vlagateljev v en postopek. Z 2. točko izreka je odločila, da se odobri pravni posel s kmetijskimi zemljišči parc. št. 222/5, 222/6 in 222/7 k.o. ..., sklenjen med prodajalcem A.A. iz Slovenj Gradca in kupcem B.B. iz Slovenj Gradca. V 3. točki izreka je zavrnila pravni posel z istimi kmetijskimi zemljišči med istim prodajalcem ter ostalimi posameznimi kupci, med katerimi je tudi tožeča stranka. V 4. točki je odločila, da stroškov postopka ni bilo.

2. V obrazložitvi navaja, da je v zakonitem roku ponudbo za prodajo s pisnimi izjavami sprejelo sedem tam navedenih ponudnikov, vendar dva nista v predpisanem roku vložila zahtevka za odobritev pravnega posla, zato se je prednostna pravica do nakupa kmetijskih zemljišč po določilih 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) ugotavljala le med petimi sprejemniki ponudbe, ki so pravočasno vložili zahtevo za odobritev pravnega posla. V zvezi s ponudbo B.B., ki je v svoji izjavi za odobritev pravnega posla navedel le parc. št. 222/5 in parc. št. 222/6, ne pa tudi parc.št. 222/7, navedel pa je skupno ceno za vse tri nepremičnine v vrednosti 30.000,00 EUR, je upravni organ sprva zavzel stališče, da sprejem ponudbe za parc. 222/7 ni bil uspešen in da B.B. ne more nastopati kot kupec te nepremičnine. V zvezi s tem je bila s strani Upravne enote Slovenj Gradec tudi zavrnjena zahteva za vrnitev v prejšnje stanje (sklep št. 330-36/2017-13 z dne 14. 6. 2017). V pritožbi na citirani sklep je tožena stranka ugotovila, da bi bilo zahtevo za vrnitev v prejšnje stanje potrebno s sklepom zavreči zato, ker ne gre za upravno stvar, hkrati pa je podala razlago glede tega, kako je potrebno šteti ponudbo in posledično izjavo o sprejemu ponudbe B.B. Navedla je, da prodajalec res v svoji ponudbi ni izrecno navedel, da ponuja v prodajo vsa kmetijska zemljišča kot celoto, vendar pa je po mnenju tožene stranke to v ponudbi ponujeno z navedbo ponudbene cene za vse tri prodajne parcele skupaj. Nadalje navaja, da drži tudi pritožbena navedba B.B., da je v svoji izjavi o sprejemu prodajalčeve ponudbe sprejel tako oblikovano skupno ceno, torej ceno za vse tri prodajane parcele skupaj. Zato je upravni organ izjavo o sprejemu ponudbe štel za ustrezno.

3. Upoštevajoč določbo 23. člena ZKZ je upravni organ ugotovil, da nobeden od kupcev ni solastnik zemljišč, ki so na prodaj, prav tako nihče ni lastnik zemljišča, ki bi mejilo na zemljišče, ki se prodaja oz. ni zakupnik zemljišč, pri čemer bi bila pogodba o zakupu sklenjena v skladu s 27. členom ZKZ. Vse stranke so bile tudi pozvane, da predložijo dokazila o izpolnjevanju pogojev za priznanje statusa kmeta v skladu s 24. členom ZKZ. Na podlagi predloženih dokumentov in izjav je upravni organ ugotovil, da se vsi možni kupci na listi prednostnih upravičencev za nakup kmetijskih zemljišč uvrščajo na isto mesto in sicer so vsi tako imenovani "drugi kmetje" iz 4. točke prvega odstavka, ki jim kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost (1. točka drugega odstavka 23. člena), saj vsem sredstva, pridobljena iz kmetijske dejavnosti, pomenijo poglavitni vir za preživljanje.

4. Glede na to, da v skladu z določili 23. člena ZKZ med možnimi kupci ni mogoče določiti prednostnega upravičenca, nastopi pravica prodajalca, da izmed njih sam izbere kupca, s katerim bo sklenil pogodbo o nakupu oz. prodaji obravnavanih nepremičnin. A.A. je že na obravnavi 8. 5. 2017 podal izjavo, da želi navedene parcele oz. nepremičnine prodati izključno B.A., enako stališče pa je ohranil tudi v zapisani izjavi z dne 5. 7. 2017 in izjavi dani na zapisnik pri upravnem organu dne 18. 8. 2017. Ker sta bila volja in namen prodajalca jasno izražena, je upravni organ zato odločil, da se odobri pravni posel sklenjen z B.B., pravni posel sklenjen z ostalimi kupci pa se ne odobri.

5. Navedeno odločitev je v pritožbenem postopku potrdila tudi tožena stranka. Zavrnila je pritožbene ugovore, da B.B. ni podal uspešne ponudbe za zemljišče parc. št. 222/7 k.o. ... Navedla je, da je iz ponudbe prodajalca razvidno, da je le-ta podal ponudbo za prodajo treh kmetijskih zemljišč tako da je vsako zemljišče posebej označil s parcelno številko, katastrsko občino in površino, pri čemer za posamezno zemljišče ni navedel cene, temveč je navedel le ceno za vsa tri zemljišča skupaj in sicer 30.000,00 EUR. Na podlagi tako zapisane cene tožena stranka zaključuje, da je prodajalec želel prodati vsa tri zemljišča skupaj kot celoto. Iz izjave o sprejemu ponudbe B.B. pa je razvidno, da je ta sprejel ponudbo prodajalca, ki jo je ustrezno označil, pri tem pa je tako kot prodajalec želel vsako zemljišče posebej označiti s parcelno številko, s katastrsko občino, s površino v kvadratnih metrih ter s skupno ceno vseh zemljišč skupaj. Drži sicer, da je v stolpcu parcelna številka izpadel zapis številke 222/7, vendar tožena stranka poudarja, da je v zvezi s to parcelo sprejemnik ponudbe nedvoumno navedel njeno katastrsko občino ter njeno površino. Pri tem pa je tudi pri ceni jasno navedel, da sprejema ponudbo za skupno ceno 30.000,00 EUR. Zato se toženi stranki ne poraja nikakršen dvom, da je sprejemnik ponudbe jasno izrazil svojo voljo in da je prišlo do pomote pri zapisu ter je izjavo s sprejemom ponudbe štela za ustrezno.

6. Tožena stranka je v nadaljevanju, upoštevaje določbe 23. in 24. člena ZKZ, ki določajo predkupne upravičence oz. njihov vrsti red oz. določajo različne situacije, po katerih lahko fizična oseba dokazuje izpolnjevanje pogojev za status kmeta, zaključila, da so vsi prejemniki ponudbe izpolnjevali pogoje za predkupnega upravičenca kot drug kmet po 4. alinei prvega odstavka 23. člena ZKZ in pogoje za priznanje statusa kmeta po 1. alinei prvega odstavka 24. člena ZKZ, za kar so predložili tudi ustrezno dokumentacijo. Pojasnjuje tudi, da zakon določa edino ali glavno dejavnost kot alternativno možnost in ne kumulativno zahtevo, zato je povsem irelevantno ali kmetu kmetijska dejavnost pomeni glavno ali edino dejavnost, pomembno je le, da sredstva pridobljena iz kmetijske dejavnosti pomenijo kmetu poglavitni vir za preživljanje. Tako je glede vseh prejemnikov ponudbe izpolnjen pogoj za uporabo 3. alinene drugega odstavka 23. člena ZKZ, po katerem ima med kmeti uvrščenimi na isto mesto pravico do nakupa kmetijskega zemljišča tisti kmet, ki ga izbere prodajalec. Glede na nedvoumno izraženo voljo prodajalca, da kmetijska zemljišča proda B.B., je zato prvostopenjski organ pravilno odločil, da se pravni posel sklenjen med prodajalcem in B.B. odobri, zavrnil pa je sklenitev pravnih poslov za ista kmetijska zemljišča glede ostalih kupcev.

7. Tožeča stranka s tožbo izpodbija navedeno odločitev zaradi zmotne oz. nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev postopka. Ponavlja pritožbene ugovore, da upravni organ B.B. ne bi smel upoštevati kot kupca parc. št. 222/7 k.o. ..., posledično pa tudi glede navedene nepremičnine ne bi smel odobriti pravnega posla med prodajalcem in B.B., oz. glede navedene nepremičnine ne bi smel zavrniti pravnega posla med prodajalcem in tožečo stranko oz. ostalimi osebami, ki so sprejele ponudbo za navedeno parcelo. Izpostavlja, da je vsaka izmed treh parcel, ki so bile predmet prodaje, samostojna in zaključena celota, zato je stališče, da naj bi prodajalec z navedbo enotne cene 30.000,00 EUR konkludentno postavil pogoj nerazdelne prodaje napačen in pavšalen. Navedba skupne nerazdelne prodaje vseh parcel bi namreč glede na določbo 20. člena ZKZ pomenila postavitev dodatnega pogoja, ki pa ga predmetna ponudba prodajalca ni določala, upravni organ pa prodajalca tudi ni pozval na odpravo nejasnosti oz. pomanjkljivosti. Zgolj na podlagi navedbe površine in katastrske občine namreč v nobenem primeru ni mogoče nedvoumno in jasno zaključiti, da naj bi se sprejem ponudbe B.B. nanašal tudi na parc. št. 222/7. Zato je zaključek tožene stranke, da naj bi B.B. dejansko sprejel ponudbo glede vseh treh nepremičnin v očitnem nasprotju z listinsko dokumentacijo, odločitev upravnega organa pa v tej zvezi materialno in procesno pravno zmotna in arbitrarna. Opisuje tudi ravnanje B.B. v zvezi z predlagano vrnitvijo v prejšnje stanje, s čimer nakazuje na to, da se je le-ta očitno zavedal svojega nepravilnega in pomanjkljivega sprejema ponudbe. Predlaga, da se tožbi ugodi, izpodbijani sklep in odločba odpravi ter zadeva vrne v ponovno odločanje organu prve stopnje. Zahteva tudi povračilo stroškov postopka.

8. Tožena stranka v odgovoru na tožbo zavrača vse tožene navedbe kot neutemeljene ter predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne. V zvezi s tožbenimi ugovori glede nepravilnosti pri sprejemu ponudbe B.B. navaja, da je bila sprejeta ponudba v takšni obliki in vsebini, kot jo je objavil prodajalec. Pri tem upravni organ ni v ničemer saniral nepravilnih in manjkajočih ravnanj kupca, kot to napačno trdi tožeča stranka. Prav tako navaja, da je pravno nepomembna vloga B.B. v zvezi z vrnitvijo v prejšnje sanje. Le-te namreč B.B. ni vložil sam, temveč je ta vloga posledica popravka obvestila o poteku ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča št. 330-36/2017-11 z dne 5. 5. 2017, v katerem ugotavlja, da B.B. ni sprejel ponudbe za zemljišče parc. št. 222/7 k.o. ...

9. Napačne so tudi trditve tožeče stranke, da iz ponudbe prodajalca ni razvidno, da prodaja vsa tri zemljišča skupaj kot celoto, ker tega ni zapisal kot poseben pogoj. ZKZ v drugem odstavku 20. člena določa vsebino ponudbe, pri čemer poleg podatkov o prodajalcu, podatkov o kmetijskem zemljišču ter podatka o ceni, omogoča tudi navajanje morebitnih drugih pogojev prodaje. Na vnaprej pripravljenem obrazcu ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki ga je prodajalec prejel na upravni enoti, res obstaja tudi posebna rubrika oz. prostor za vpis drugih prodajnih pogojev, v ta del ponudbe pa je prodajalec zapisal zgolj "kupec znan", drugih pogojev pa ne. Nesporno je tudi da upravno sodna praksa kot poseben pogoj ponudbe dovoljuje tudi pogoj, da se zemljišča prodajajo izključno skupaj. Vendar če bi prodajalec prodajal vsako zemljišče posebej, bi moral v skladu z določbo drugega odstavka 20. člena ZKZ za vsako zemljišče posebej navesti ceno, tega pa nedvomno ni storil. Glede na navedeno je zvrnila tudi tožbeno navedbo, da je ponudba prodajalca zaradi postavljene skupne cene treh zemljišč pomanjkljiva in nejasna. Zato upravni organu ni bil dolžan pozivati prodajalca, da ponudbo dopolni na način, da za vsako parcelo posebej navede prodajno ceno. Še manj pa bi bil dolžan to storiti po uradni dolžnosti, saj sploh ne gre za napako ponudbe. Drugih napak ponudbe pa tožeča stranka ne uveljavlja in navaja.

10. B.B. kot prizadeta stranka v tem upravnem sporu v odgovoru na tožbo predlaga, da sodišče tožbo zavrne. Navaja, da je podal izjavo, da sprejema ponudbo za prodajo treh parcel v skupni izmeri 15.101 m2 za skupno ceno 30.000,00 EUR, ki je bila objavljena na državnem portalu e-uprave dne 23. 1. 2017 in jo je objavil prodajalec A.A. Opisuje tudi okoliščine v zvezi z predlogom za vrnitev v prejšnje stanje. Navaja, da kot pravni laik sicer ne more komentirati vložene tožbe, da pa verjetno bolje ve kaj je hotel, kot pa pooblaščenec tožeče stranke. Ni namreč logično, da bi nekdo kupoval parcelo št. 222/5, ki leži znotraj druge parcele (št. 222/7), za katero naj ne bi imel interesa, če zanemari površino in ceno. Navaja tudi, da ima predmetna zemljišča v najemu, ker pa pogodba o zakupu ni sklenjena v skladu s 27. členom ZKZ, ni mogel uveljavljati predkupne pravice. Zato ni razumljivo vztrajanje tožeče stranke glede na to, da je prodajalec javno večkrat izjavil, da svojega zemljišča ne proda njemu, ker ne želi imeti hmeljišča ob domu. Očitno gre za smo za nagajanje in zavlačevanje postopka.

12. Tožeča stranka v obravnavani zadevi izpodbija odločitev upravnega organa iz razloga, ker naj promet s spornimi kmetijskimi zemljišči ne bi potekal po postopku in na način določen z ZKZ.

13. Promet s kmetijskimi zemljišči ureja ZKZ kot specialni predpis. Navedeni zakon določa v 20. členu, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo - predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, izročiti pristojni upravni enoti. Upravna enota mora ponudbo objaviti na oglasni deski in ne enotnem državnem spletnem portalu. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano zemljišče, mora v 60. dneh od objave ponudbe prodajalcu in upravni enot poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (21. člen ZKZ), nato pa pri pristojni upravni enoti vložiti zahtevo za odobritev sklenjenega pravnega posla. O njej po 22. členu ZKZ odloča upravna enota, ki po 2. alinei tretjega odstavka pravnega posla ne odobri, če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom.

14. Kot izhaja iz listin upravnega spisa, pristojni upravni enoti predložena ponudba vsebuje podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskih zemljiščih z navedbo parcelne številke, katastrske občine in površine ter skupno ceno (30.000,00 EUR), torej vse v drugem odstavku 20. člena ZKZ določene podatke. Drugih prodajnih pogojev ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč ne vsebuje. Iz izjave o sprejemu ponudbe, ki jo je vložil A.A. je razvidno, da sprejema ponudbo za parc. št. 222/5, katastrska občina... s površino 1621 m2, nadalje za parc. št. 222/6, katastrska občina ... s površino 100 m2 ter parcelo, katere številke ni navedel, je pa navedel katastrsko občino in površino 13.380 m2, prav tako je navedel, da sprejema ponudbo za skupno ceno 30.000,00 EUR.

15. Kot izhaja iz zgoraj citiranih določb, ZKZ predpisuje strogo obličen način podaje prodajalčeve ponudbe in kupčevega sprejema te ponudbe. Ko se njuni izjavi srečata, ko torej prodajalec - ponudnik prejme kupčevo izjavo o sprejemu ponudbe, je po načelnem pravnem mnenju Vrhovnega sodišča RS, sprejetem na občni seji dne 6. 4. 2012, pogodba za prodajo kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa. Tedaj namreč nastopi soglasje volj pogodbenih stran o bistvenih sestavinah pogodbe (15. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Če se izjavi, ki sta jih vsak na eni strani podala prodajalec (ponudba) in kupec (sprejem ponudbe) v bistvenih sestavinah (predmet prodaje in cena zanj) ne krijeta, je med njima podan nesporazum, zaradi katerega do sklenitve pogodbe ni prišlo (16. člen OZ).

16. Tožeča stranka meni, da se izjava o sprejemu ponudbe, ki jo je vložil A.A. ni ujemala v bistvenih elementih z objavljeno ponudbo, saj je na izjavi manjkala navedba parc. št. 222/7, cena 30.000,00 EUR pa naj bi bila ponujena le za parc. št. 222/5 in parc. št. 222/6 katastrska občina.... Sodišče s takšnim stališčem ne soglaša. Da sprejema ponudbo tudi za parc. št. 222/7 je mogoče sklepati tako na v ponudbi (v isti vrstici) zapisanih podatkih o katastrski občini in njeni površini in zapisa, da sprejema ponudbo za skupno ceno 30.000,00 EUR. Zato izostanek izrecnega zapisa parc. št. (222/7) v za to predvideni rubriki na začetku (iste) vrstice, na presojo glede določljivosti parcele nima vpliva. Da je ponudba sprejeta za vse tri v ponudbi navedene parc. št. pa po presoji sodišča dokazuje tudi zapis skupne cene (30.000,00 EUR) in okoliščina, da cene za posamezno parc. št. v za to predvidenih rubrikah niso navedene (rubrike so prazne), v rubriki “drugi prodajni pogoji“ pa je le zapis, da gre za znanega kupca. Sicer pa sodišče še pripominja, da tudi iz katastrskih podatkov o legi parc. št. 222/7 v primerjavi z lego parc. št. 222/5 (za katero tudi po presoji tožeče stranke ni spora o tem, da je izjava o sprejemu ponudbe zanjo veljavna) izhaja, da parc. št. 222/5 leži znotraj parcele št. 222/7 in bi bilo torej nelogično, da bi A.A. sprejel ponudbo samo za parc. št. 222/5, ne pa tudi za parc. št. 222/7, saj v nasprotnem primeru dostopa do parc. št. 222/5 ne bi imel. Po povedanem je tako po pregledu ponudbe A.A. in izjave o sprejemu ponudbe A.A. mogoče brez dvoma ugotoviti, da se skladata v bistvenih elementih in da je mogoče na podlagi teh dveh izjav skleniti pogodbo.

17. Po mnenju sodišča so tako neutemeljene tožbene navedbe, da bi se naj prodajale tri samostojne parcele in da bi taka ponudba morala vsebovati navedbo prodajne cene za vsako posamezno nepremičnino posebej, ter da je bila iz tega razloga ponudba pomanjkljiva in da bi moral upravni organ prodajalca pozvati na odpravo nejasnosti.

18. Glede na to, da v zadevi ni sporno, da so vsi sprejemniki ponudbe uveljavljali predkupno pravico kot drug kmet (4. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ) in da vsi izpolnjujejo pogoje za priznanje statusa kmeta po prvi alineji prvega odstavka 24. člena ZKZ in vsem sredstva pridobljena iz kmetijske dejavnosti pomenijo poglaviten vir za preživljanje (tretji odstavek 23. člena ZKZ), je po presoji sodišča upravni organ pravilno odločil, da se odobri pravni posel sklenjen med prodajalcem A.A. in B.B., saj je prodajalec v času postopka večkrat nedvoumno izrazil voljo (temu dejstvu tožeča stranka v tožbi ne ugovarja), da kmetijska zemljišča proda imenovanemu (3. točka drugega odstavka 23. člena ZKZ).

19. Sodišče je zato tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) kot neutemeljeno zavrnilo.

20. Odločitev o stroških temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po kateri v primeru, ko sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 23

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.