UPRS Sodba I U 540/2018-10
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2019-06-06

Irena Grm (preds.), Andrej Kmecl (poroč.), Lara Bartenjev

neprofitna najemnina za stanovanje - splošni pogoji za upravičenost do dodelitve neprofitnega stanovanja - naknadno preverjanje - premoženje upravičenca - tržna najemnina

Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, ki na podlagi zakonske določbe opredeljuje kriterij za upravičenost do neprofitnega stanovanja, to upravičenost veže na premoženjsko stanje najemnika brez morebitnih omejitev, torej izključno na vrednost najemnikovega premoženja, in pri tem ne omogoča ne upoštevanja posebnih okoliščin, niti donosnosti tega premoženja oziroma težav v zvezi z njegovim upravljanjem.

1. Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo ugotovil, da tožnica ne izpolnjuje splošnih pogojev za upravičenost do neprofitnega stanovanja in zato odločil, da se ji za stanovanje na naslovu ..., začne s februarjem 2018 zaračunavati tržna najemnina v višini 7,00 EUR/m2, kar za ta mesec znaša 354,20 EUR. Iz obrazložitve izhaja, da je najemodajalec neprofitnega stanovanja po Stanovanjskem zakonu (v nadaljevanju SZ-1) dolžan vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, kot jih opredeljuje Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (v nadaljevanju Pravilnik). Med drugim najemnik ne sme biti lastnik drugega premoženja, ki presega vrednost 40 % primernega stanovanja, v nasprotnem primeru pa se najemniku na podlagi odločbe začne zaračunavati tržno najemnino.

2. Tožnica je v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica kmetije na naslovu ..., glede česar sicer navaja, da je le navidezna lastnica in da se kmetija prodaja na javni dražbi, ker v zvezi z njo ni bil poplačan dolg, zavarovan s hipoteko. Toženka meni, da je v tem pogledu treba upoštevati temeljne določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1), ki vzpostavljajo pravno domnevo, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Kdor trdi drugače, mora to domnevo izpodbiti, iz listinske dokumentacije pa izhaja, da je tožnica ves čas nastopala kot lastnica omenjene kmetije in pri tem tudi izvrševala lastniška upravičenja. Glede vrednosti kmetije je toženka upoštevala ocenjeno vrednost, dostopno na portalu GURS, tožnica pa kljub pozivu ni navedla drugačne vrednosti oziroma predložila uradne cenitve, zato toženka ugotavlja, da vrednost tožničinega premoženja nedvomno presega 40 % vrednosti primernega stanovanja, ki za enočlansko gospodinjstvo znaša 15.512,37 EUR. Tožnica tako ne izpolnjuje pogojev za upravičenost do neprofitnega stanovanja in zato tudi ni upravičena do nadaljevanja neprofitnega najemnega razmerja.

3. Drugostopenjski organ je tožničino pritožbo zoper izpodbijano odločbo zavrnil, v obrazložitvi pa se strinja z razlogi in stališči prvostopenjskega organa ter dodaja, da bistvena lastnost v zvezi z lastnino večje vrednosti ni, ali ima lastnik od nje koristi ali pa mu je v breme, saj gre za naključno okoliščino, temveč ali je vpisan v zemljiško knjigo in ali lastnik lahko izvršuje lastniška upravičenja. Okoliščina, da je tožnica kmetijo kupila na svoje ime in za tuj račun, ne predstavlja razloga, zaradi katerega vrednosti nepremičnine ne bi bilo mogoče upoštevati kot njenega premoženja. Posebej poudarja, da ni spregledal tožničinih navedb, da ne zmore plačevati najemnine, vendar pa jih v skladu z zakonom in Pravilnikom ne more upoštevati, če tožnica ne izpolnjuje splošnih pogojev za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem.

4. Tožnica se z odločitvijo ne strinja in vlaga tožbo, v kateri navaja, da je predložila vse zahtevane listine, priznava, da je zemljiškoknjižna lastnica omenjene kmetije in meni, da je obrazložila, kaj se je zgodilo in kako je prišla v tako težko situacijo. Gre za gorsko kmetijo, ki je ni lahko prodati oziroma lahko prodaja traja zelo dolgo, zato bo prišla v položaj, ko ne bo več zmogla plačevati tržne najemnine. Poudarja, da je bolna, v letih in v brezupnem položaju. Sodišču smiselno predlaga, naj izpodbijano odločbo odpravi in vrne zadevo toženki v ponovno odločanje.

5. Toženka v odgovoru na tožbo v bistvenem ponavlja razloge iz prvostopenjske in drugostopenjske upravne odločbe ter dodaja, da področna zakonodaja taksativno določa, katero premoženje se v zadevah, kot je obravnavana, ne upošteva. Če bi toženka lahko upoštevala razloge, ki jih navaja tožnica, bi to izničilo namen neprofitnih stanovanj in izvotlilo postopek preveritve, saj ne bi bilo mogoče upoštevati ne premoženja dejanskih, ne zemljiškoknjižnih lastnikov. Toženka opozarja še na možnost ponovne preveritve upravičenja do neprofitne najemnine v primeru spremembe tožničinega socialnega stanja. Sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

7. Zakonska podlaga za odločanje v tej zadevi je tretji odstavek 90. člena SZ-1, po katerem se v primeru, če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, določbe najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določi pravilnik, ki ga izda minister in se najemnina določi v višini tržne najemnine. Omenjeni podzakonski akt je Pravilnik, ki v skladu s petim in šestim odstavkom 87. člena SZ-1 določa tudi splošne pogoje za upravičenost do neprofitnega stanovanja, med drugim tudi kriterije in merila za ocenjevanje stanovanjskih in socialnih razmer. Pravilnik med splošnimi pogoji določa tudi, da prosilec (oziroma v obravnavanem primeru najemnica) ali kdo izmed članov gospodinjstva ne sme biti lastnik drugega premoženja, ki presega 40 % vrednosti primernega stanovanja.

8. Med strankama ni spora o tem, da je tožnica formalna oziroma zemljiškoknjižna lastnica takega premoženja, vendar pa tožnica kljub temu meni, da je zaradi svojega socialnega položaja še vedno upravičena do najema neprofitnega stanovanja, saj njeno premoženje v naravi pomeni zaščiteno gorsko kmetijo, ki jo je zelo težko prodati, iz njenih nadaljnjih navedb pa izhaja še, da s to kmetijo ne more prosto razpolagati, ker naj bi jo hipotekarni upniki prodajali zaradi poplačila svojih terjatev, tudi sicer pa je le navidezna lastnica kmetije, ki ji ne prinaša nobenih dohodkov.

9. Sodišče se v celoti strinja z razlogi, ki jih je v tem pogledu navedla toženka, namreč da ni razlogov, da tožnice ne bi bilo mogoče šteti za lastnico omenjene kmetije, pri čemer se toženka pravilno sklicuje na zakonske posledice vpisa lastništva v zemljiško knjigo po SPZ in ZZK-1, poleg tega pa se po presoji sodišča pravilno sklicuje tudi na listine, ki jih je v spis predložila tožnica, in iz katerih izhaja, da je tožnica s predmetno nepremičnino večkrat tudi dejansko razpolagala. Podobno velja tudi za tožničina razmerja oziroma dogovore z osebami, ki so po njenih navedbah bile dejanski kupci te kmetije, saj tožnica ni navedla nobenih razlogov, iz katerih bi izhajalo, da s to kmetijo razpolagajo te osebe in ne ona kot zemljiškoknjižna lastnica. Tožnica tudi sicer glede nobene od navedenih okoliščin ne navaja drugače, smiselno pa meni, da bi morala toženka zaradi njenega osebnega položaja, tako v razmerju do omenjene nepremičnine, kot zaradi njenega siceršnjega premoženjskega stanja, odločiti drugače.

10. Vendar pa se sodišče tudi v tem pogledu strinja s toženko, da ne veljavna zakonodaja, ne Pravilnik za kaj takega ne dajejo podlage. Pri tem sodišče posebej opozarja, da Pravilnik, ki na podlagi prej navedene zakonske določbe opredeljuje kriterij za upravičenost do neprofitnega stanovanja, to upravičenost veže na premoženjsko stanje najemnika brez morebitnih omejitev, torej izključno na vrednost najemnikovega premoženja, in pri tem ne omogoča ne upoštevanja posebnih okoliščin, niti donosnosti tega premoženja oziroma težav v zvezi z njegovim upravljanjem. Sodišče dodaja še, da tudi sicer iz njegove prakse, ki se nanaša na podobne zadeve, vezane na kriterij socialnega položaja (npr. upravičenost do brezplačne pravne pomoči) izhaja, da pri presoji prosilčevega premoženjskega stanja ni mogoče upoštevati morebitne zadolženosti oziroma posledične obremenitve njegovega premoženja.

11. Iz navedenih razlogov sodišče ugotavlja, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, zato je v skladu s prvim odstavkom 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) tožbo zavrnilo kot neutemeljeno. Tožnica je v tožbi sicer navedla več listin, vendar ne iz tožbenih navedb, ne iz izpodbijane ali drugostopenjske odločbe ne izhaja, da bi bila obstoj ali vsebina teh listin med strankama sporni, zato sodišče ni imelo razloga, da bi navedbo teh listin štelo za dokazni predlog. Kot je bilo obrazloženo, so sicer dejanske okoliščine, ki so bile podlaga za odločitev, med strankama nesporne, zato je sodišče v skladu s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave, na seji.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 90, 90/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.