UPRS Sodba I U 7/2018-14
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2018-12-06

Andrej Kmecl (preds.), Lara Bartenjev (poroč.), Irena Grm

promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - mejaš - zakupnik

Ob ugotovljenem dejstvu, da je ponudbo sprejela tudi prizadeta stranka, ki je po prvem odstavku 23. člena ZKZ kot mejaš med predkupnimi upravičenci uvrščena višje, kot zakupnik, tudi morebitna ugotovitev, da je napačna ugotovitev toženke, da tožnik ni zakupnik, ne bi vplivala na drugačno odločitev.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Prvostopenjski organ je s 1. točko izreka izpodbijane odločbe kupoprodajno pogodbo, sklenjeno med A.A. kot prodajalko in B.B. kot kupcem (prizadeta stranka v tem upravnem sporu), katere predmet je nepremičnina, označena s parc. št. 2184 k. o. ... v deležu do celote (1/1), odobril v delu, ki se nanaša na kmetijska zemljišča, in zavrgel v delu, ki se nanaša na območje voda. Z 2. točko izreka je zavrnil zahtevek za odobritev kupoprodajne pogodbe, sklenjene med A.A. kot prodajalko in tožnikom kot kupcem, katere premet je ista nepremičnina v delu, ki se nanaša na kmetijska zemljišča, in zavrgel v delu, ki se nanaša na območje voda. Ugotovil je še, da v postopku niso nastali posebni stroški (3. točka izreka).

2. V obrazložitvi med drugim navaja, da je A.A. na upravno enoto predložila ponudbo za prodajo predmetne nepremičnine (kmetijskega zemljišča), ki jo je ta objavila na oglasni deski. Ponudbo sta pravočasno sprejela prizadeta stranka in tožnik ter pri pristojnemu organu podala vlogi za odobritev pravnega posla. Tožnik je vlogi za odobritev pravnega posla priložil tudi potrdilo Okrajnega sodišča v Novem mestu, iz katerega je razvidno, da je 17. 1. 2017 vložil tožbo zoper A.A. zaradi ugotovitve lastninske pravice na predmetni nepremičnini na podlagi priposestvovanja. Prvostopenjski organ je postopek prekinil do rešitve navedenega pravdnega postopka. Po prejemu listine, iz katere je razvidno, da je tožnik tožbo pred pravdnim sodiščem umaknil, zaradi česar je bil pravdni postopek ustavljen, je nadaljeval s postopkom.

3. Na ustni obravnavi sta tako prizadeta stranka kot tožnik uveljavljala predkupno pravico. Prizadeta stranka je navedla, da je kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino dejavnost in ima v lasti zemljišče parc. št. 2162, ki neposredno meji na zemljišče, ki je predmet prodaje. Tožnik, ki je prav tako kmet, pa je dokazoval, da je na podlagi zakupnih pogodb iz leta 2002 in 2003 zakupnik predmetnih zemljišč. Nadalje je navedel, da je leta 2004 s tedanjo lastnico C.C. sklenil pogodbo, s katero je predmetno zemljišče kupil in ga v vseh teh letih dobroverno užival, obdeloval ter ga ima vse do danes v posesti, zaradi česar mu je A.A. tudi priznala lastninsko pravico na predmetnem zemljišču. Sklicuje se še na GERK, v katerem je vpisano, da ima tožnik to zemljišče kot zakupnik oziroma dejanski obdelovalec. Prvostopenjski organ se pri odločitvi sklicuje na dejstvo, da ima prizadeta stranka, ki je kmet, in mu kmetijska dejavnost pomeni edino dejavnost ter je kmečko zavarovan, v lasti kmetijsko zemljišče, ki neposredno meji na zemljišče, ki je predmet prodaje. Glede tožnika pa ugotavlja, da ima sicer priznan status kmeta, da pa dejstva, da je zakupnik, ni izklazal, ker zakupna pogodba ni zaznamovana v zemljiški knjigi oziroma zemljiškem katastru, kot je to določeno v 28. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ).

4. Drugostopenjski organ je zavrnil tožnikovo pritožbo zoper izpodbijano odločbo. Med drugim navaja, da lahko zakupnik predkupno pravico po 23. členu ZKZ uspešno uveljavlja le pod pogojem, da so izpolnjene vse predpostavke za veljavnost zakupnega razmerja, kot jih določa ZKZ v IV. poglavju. Obstoj zakupnega razmerja pa je dolžan izkazati tisti, ki se nanj sklicuje. Skladno s petim odstavkom 26. člena ZKZ mora biti zakupna pogodba sklenjena v pisni obliki. Poleg tega se zakupno razmerje vknjiži v zemljiški knjigi in v zemljiškem katastru. Ker tožnik ni predložil pisne zakupne pogodbe, drugostopenjski organ pritrjuje prvostopenjskemu organu, da obstoja zakupnega razmerja ni izkazal. Pojasnjuje, da je tožnik predložil le izjavi o zakupu z dne 18. 5. 2002 in 23. 4. 2003, v katerih pa predmetne nepremičnine ni navedene niti nimata vsebine pogodbe o zakupu iz drugega odstavka 26. člena ZKZ. Dejstvo, da se tožnik v GERK vodi kot zakupnik, ne pomeni sklenjene zakupne pogodbe. Dodaja še, da je prizadeta stranka po vrstnem redu iz prvega odstavka 23. člena ZKZ uvrščena pred morebitnega zakupnika zemljišča, ki je naprodaj. Glede predložene pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim z dne 11. 10. 2016 pa ugotavlja, da je tožnik zaradi spornega lastništva predmetne nepremičnine pri Okrajnem sodišču vložil tožbo, zaradi česar je prvostopenjski organ predmetni postopek prekinil. Kasneje je tožbo umaknil, zato je prvostopenjski organ ravnal pravilno, ko navedene pogodbe ni upošteval kot pravno relevantne.

5. Tožnik se s takšno odločitvijo ne strinja in v tožbi med drugim navaja, da toženka ni upoštevala, da se poleg kmetijskega zemljišča v določenem delu prodaja tudi vodno zemljišče. Iz izpodbijane odločbe pa ni razvidno, kateri del predmetne nepremičnine in predvsem v kakšnem delu predstavlja vodno zemljišče. Iz izpodbijane odločbe zato ni razvidno, ali nepremičnina, ki naj bi bila v lasti prizadete stranke, resnično meji na kmetijsko zemljišče in se zaradi tega dejstva uporabljajo pravila predkupne pravice po ZKZ, ali pa na vodno zemljišče, kjer veljajo posebna pravila in postopki za ugotavljanje predkupne pravice. Kot napačno ocenjuje stališče toženke glede neobstoja zakupnega razmerja in toženki očita, da se ni opredelila do dokazov, ki jih je predložil, in sicer dveh zakupnih pogodb in izpisa iz GERK. Pojasnjuje, da po novejši sodni praksi vpis zakupnega razmerja v zemljiško knjigo ni več potreben in dodaja, da je moral pred vpisom predmetnega zemljišča v evidenco GERK upravni enoti predložiti dokazila, da s predmetnim zemljiščem lahko razpolaga. Ker je isti organ na podlagi istih dokazil drugače odločil, gre za arbitrarno odločanje. Sklicuje se še na zakupno pogodbo iz leta 2016, ki naj bi bila vložena v spis leta 2016 pri uveljavljanju GERK, ter na pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, ki jo je 11. 10. 2016 sklenil s prodajalko. Meni, da toženka ni ustrezno pojasnila, zakaj je ta pogodba irelevantna, saj vsebuje vse sestavine, ki jih za veljavnost pogodbe določa Obligacijski zakonik (OZ). Pojasnjuje, da tudi če pogodba ne predstavlja temelja za prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi, to še ne pomeni, da je nična. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe in vrnitev zadeve toženki v ponovni postopek ter povrnitev stroškov postopka s pripadajočimi obrestmi.

6. Toženka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe in med drugim navaja, da tožnik ni predložil pogodbe o zakupu skladno s 26. členom ZKZ, ampak izjavi o zakupu iz leta 2002 in 2003, ki se na predmetno nepremičnino ne nanašata. Pojasnjuje, zakaj dejstvo, da ima tožnikovo kmetijsko gospodarstvo pripisan GERK na navedenem zemljišču, ne pomeni, da je izkazal zakupno razmerje v smislu ZKZ, zakupne pogodbe, ki naj bi jo sklenil 2016, pa ni predložil.

7. Prizadeta stranka v odgovoru na tožbo med drugim navaja, da iz geografskega prikaza, ki je sestavni del potrdila o namenski rabi predmetnega zemljišča, jasno izhaja, da njegovo zemljišče meji na tisti del predmetnega zemljišča, ki je kmetijsko zemljišče. Pritrjuje razlogom toženke, zakaj tožnik ni izkazal zakupnega razmerja, kar pa tudi sicer ocenjuje kot nepomembno, glede na dejstvo, da ima sam močnejšo predkupno upravičenje kot zakupnik. Predlaga zavrnitev tožbe s stroškovno posledico.

9. Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami ureja ZKZ v III. poglavju. Po prvem odstavku 17. člena ZKZ se šteje za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami po tem zakonu pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa ta zakon. Drugi odstavek tega člena določa, da teče promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami po postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače.

10. 20. člen ZKZ natančno določa postopek, po katerem se lahko proda kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, in sicer v prvem odstavku določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Šteje se, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti upravno enoto pooblastil za sprejem pisne izjave o sprejemu ponudbe. Drugi odstavek navedenega člena določa, kaj mora vsebovati ponudba in med drugim v drugi alineji določa, da mora vsebovati podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina). V naslednjih odstavkih navedenega člena je upravni enoti naložena zaveza nemudne objave ponudbe, določen rok za sprejem ponudbe in obveznost prodajalca ponoviti ponudbo, če je nihče ne sprejme.

11. Po 21. členu ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (prvi odstavek). Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku iz četrtega odstavka prejšnjega člena (drugi odstavek). Ko upravna enota sprejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku tega člena, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek).

12. Določba 23. člena ZKZ določa vrstni red predkupnih upravičencev pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, in sicer je kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, na drugem mestu (2. točka prvega odstavka), zakupnik zemljišča, ki je naprodaj, pa na tretjem mestu (3. točka prvega odstavka).

13. V obravnavnem primeru je med drugim sporno, ali je glede na neprerekano ugotovitev, da zemljišče, ki je naprodaj, delno predstavlja kmetijsko zemljišče (99 %), delno pa vodno (1 %), pravilna ugotovitev toženke, na kateri izpodbijana odločba temelji, da prizadeta stranka s svojim kmetijskim zemljiščem meji na zemljišče, ki se prodaja, prav v delu, ki je kmetijsko, in ne morda v delu, ki je vodno zemljišče, in zanjo pravila prodaje, kot jih določa ZKZ, ne veljajo.

14. Sodišče pritrjuje tožniku, da izpodbijana odločba glede tega dejstva razen ugotovitve, da kmetijsko zemljišče prizadete stranke meji na kmetijsko zemljišče, ki je predmet prodaje, podrobnejše obrazložitve nima. Glede na to, da iz upravnih spisov izhaja, da to dejstvo v upravnem postopku niti ni bilo sporno, saj mu tožnik pred izdajo odločbe ni oporekal, pa sodišče meni, da takšna obrazložitev ne pomeni bistvene kršitve določb postopka, zaradi katere bi bilo treba odločbo odpraviti. Sploh pa glede na to, da so tožnikovi ugovori povsem pavšalni in v njih niti ne zatrjuje, da je dejansko stanje glede navedenega dejstva ugotovljeno napačno. Poleg tega iz upravnih spisov izhaja, da je prizadeta stranka že v upravnem postopku odgovoru na pritožbo priložila geografski prikaz, iz katerega jasno izhaja, da zemljišče prizadete stranke ne meji na zemljišče, ki je predmet prodaje, v delu, ki je vodno, tak prikaz pa je priložila tudi tožbi. Tožnik se do navedenega dokaza ni opredelil.

15. Nadalje je sporno, ali je pravilna ugotovitev toženke, da tožnik ni izkazal, da je zakupnik zemljišča, ki je naprodaj. Sodišče meni, da je toženka v obrazložitvi izpodbijane odločbe glede navedene ugotovitve navedla pravilne razloge, ki jih je dopolnil drugostopenjski organ. Sodišče jim zato v celoti sledi (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1). Poleg tega ob ugotovljenem dejstvu, da je ponudbo sprejela tudi prizadeta stranka, ki je po prvem odstavku 23. člena ZKZ kot mejaš med predkupnimi upravičenci uvrščena višje (2. točka prvega odstavka), kot zakupnik (3. točka prvega odstavka), tudi morebitna ugotovitev, da je napačna ugotovitev toženke, da tožnik ni zakupnik, ne bi vplivala na drugačno odločitev. Povedano drugače, tudi, če bi tožnik izkazal, da je zakupnik zemljišča, ki je naprodaj, bi imel prednostno pravico pri nakupu še vedno tožnik kot kmet mejaš, saj je kmet mejaš med predkupnimi upravičenci uvrščen višje (2. točka prvega odstavka) kot zakupnik (3. točka prvega odstavka).

16. Prav tako tožnik ne more uspeti s tožbenimi navedbami, da se toženka ni argumentirano opredelila do pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim zaradi priposestvovanja z dne 11. 10. 2016. Iz izpodbijane odločbe izhaja, da je tožnik vlogi za odobritev pravnega posla priložil potrdilo Okrajnega sodišča v Ljubljani, iz katerega je razvidno, da je 17. 1. 2017 vložil tožbo zoper A.A. zaradi ugotovitve lastninske pravice na predmetni nepremičnini zaradi priposestvovanja. Hkrati je predlagal, naj upravna enota predmetni postopek prekine do rešitve spora pred sodiščem, čemur je toženka ugodila. Glede na to, da je bil predmetni postopek pred sodiščem ustavljen, saj je tožnik tožbo umaknil, je toženka imela vse pogoje, da s postopkom nadaljuje in o zadevi odloči, ne da bi se posebej opredelila še do navedene pogodbe. Poleg tega toženka za ugotavljanje lastninskega stanja na nepremičninah niti ni pristojna, tožnik pa je, kot rečeno, pravno sredstvo, ki ga je vložil za ugotovitev navedenega dejstva pred pristojnim sodiščem, umaknil.

17. Glede na navedeno je sodišče presodilo, da je tožba neutemeljena, zato jo je zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Ker v tožbi niso navedena nova dejstva ali dokazi, ki bi lahko vplivali na odločitev v zadevi, je sodišče v skladu z drugo alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave. Sodišče predlogu prizadete stranke za povrnitev stroškov ni ugodilo, saj po mnenju sodišča le-ta z odgovorom na tožbo oziroma navedbami v njem ni bistveno pripomogla k odločitvi sodišča (prvi odstavek 155. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP).

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 23

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.