UPRS Sodba II U 407/2017-10
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2020-01-15

Jasna Šegan (preds.), Mojca Medved Ladinek (poroč.), Vlasta Švagelj Gabrovec

nepremičninsko posredovanje - začasen odvzem licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja - začasen izbris iz imenika nepremičninskih posrednikov - dopolnilno strokovno usposabljanje

Za začasni odvzem licence na podlagi 10. člena ZNPosr je bistveno, da nepremičninski posrednik ne opravi dopolnilnega usposabljanja v roku, ki je določen v zakonu.

1. Z izpodbijano odločbo je tožena stranka tožniku začasno odvzela licenco za opravljanje posla nepremičninskega posredovanja št. ... in istočasno odločila, da se tožnika kot nepremičninskega posrednika začasno izbriše iz imenika nepremičninskih posrednikov, v posledici česar začasno izgubi tudi status nepremičninskega posrednika. Tožniku je bilo hkrati naloženo, da mora v roku 15 dni po dokončnosti izpodbijane odločbe, pri Ministrstvu za okolje in prostor, deponirati izkaznico nepremičninskega posrednika.

2. V obrazložitvi odločbe tožena stranka navaja, da se je nepremičninski posrednik dolžan v skladu z določbo 8. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr) dopolnilno usposabljati vsakih 5 let oz. ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninskega posrednika. Glede na to, da je tožnik opravil strokovni izpit 3. 2. 2005 in dodatno usposabljanje 23. 3. 2010, je dne 23. 3. 2015 iztekel rok, do katerega bi moral predložiti obvestilo o opravljenem dodatnem usposabljanju. Ker dokazila ni predložil, mu je tožena stranka z izpodbijano odločbo začasno odvzela licenco, s katero je tožnik izgubil tudi aktivni status vse do dneva, ko bo izdana odločba o ponovni vzpostavitvi statusa na podlagi dokazila, da je usposabljanje opravil. V vmesnem času pa mora deponirati izkaznico, saj bo v nasprotnem storjen prekršek.

3. Tožnik v tožbi navaja, da ministrstvo v obrazložitvi ni navedlo, kateri so tisti predpisi, ki bi se naj spremenili, zaradi česar so navedbe ministrstva pavšalne in se jih ne da preizkusiti in je tako v posledici tožena stranka nepravilno uporabila materialno pravo. Predlaga, da se izpodbijana odločba odpravi in vrne toženi stranki v ponovno odločanje.

4. Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri svoji odločitvi ter ponavlja razloge navedene v izpodbijani odločbi. Ponovno navaja, da se je nepremičninski posrednik v skladu s prvim odstavkom 8. člena ZNPosr dolžan usposabljati vsakih 5 let oz. ob vsaki spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninskega posrednika. Ker je tožeča stranka pridobila status nepremičninskega posrednika 10. 6. 2005 in opravila zadnje dopolnilno usposabljanje na Centru za poslovno usposabljanje dne 23. 3. 2010 se ni pravočasno ponovno udeležila dopolnilnega usposabljanja, saj do 23. 3. 2015, ko se je iztekel rok, dokazila o dopolnilnem usposabljanju toženi stranki ni predložila. Tako tožena stranka navaja, da je v odločbi dejansko stanje pravilno ugotovljeno, dodatno pa še pojasnjuje, da je zakonska določba tista, ki določa da se je nepremičninski posrednik dolžan dopolnilno usposabljati vsakih 5 let oziroma v krajšem obdobju, kolikor to narekuje sprememba predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninskega posrednika. Na nepremičninskem področju se namreč razvijajo določeni standardi kakovosti, standardi vrednotenja nepremičnin, običaji v posredovanju, novi instrumenti financiranja nakupa nepremičnin, davčna zakonodaja ipd., kar vse skupaj sodi v področje delovanja nepremičninskih posrednikov. Zakonodajalec na ta način ščiti uporabnike posredniških storitev in zagotavlja, da nepremičninski posredniki svoje znanje ustrezno redno obnavljajo. Nepremičninski posredniki so s svojo dolžnostjo seznanjeni, kakor tudi s posledicami, če se dopolnilnega usposabljanja ne udeležijo. Le-to vse natančno izhaja in je pojasnjeno tudi na spletni strani Ministrstva za okolje in prostor Republike Slovenije, kjer so navedeni tako pogoji za pridobitev licence, kakor tudi pogoji ter način in izvajalci dopolnilnega usposabljanja, zaradi česar je po mnenju tožene stranke bila tožeča stranka natančno in ustrezno seznanjena s svojo obveznostjo, da se dopolnilno usposobi najmanj vsakih 5 let. Tožena stranka predlaga tudi vpogled na spletno stran Ministrstva za okolje in prostor http://www.mop.gov. si/si/spletne_aplikacije_in_storitve/nepremicninski_posrednik/. Tožena stranka predlaga, da sodišče tožbo zavrne.

6. V skladu z določbo 8. člena ZNPosr se je nepremičninski posrednik dolžan dopolnilno usposabljati vsakih 5 let oz. ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninskega posrednika. Pravilnik o strokovnem izpitu, licencah in vodenju imenika nepremičninskih posrednikov ( v nadaljevanju Pravilnik) še dodatno določa, da je udeležba nepremičninskega posrednika na dopolnilnem usposabljanju obvezna. V primeru neudeležbe na dopolnilnem usposabljanju v skladu z določbo 10. člena ZNPosr pristojno ministrstvo začasno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja. Licenca se začasno odvzame do izpolnitve pogoja dopolnilnega usposabljanja. Navedeno pomeni, da lahko nepremičninski agen,t ob predložitvi opravljenega dodatnega usposabljanja, svoj aktivni status obnovi.

7. V obravnavani zadevi ni sporno, da je tožnik opravil strokovni izpit za pridobitev licence za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami dne 3. 2. 2005. Prav tako ni sporno, da je zadnje dodatno usposabljanje opravil 23. 3. 2010. Tožena stranka je bil kot nepremičninski posrednik in ob opravljanem izpitu seznanjen z vsemi določili Pravilnika, kakor tudi z določili ZNPosr. Sodišče je opravilo vpogled v predlagano spletno stran Ministrstva za okolje in prostor in ugotovilo, da je na navedeni spletni strani jasno napisano, da so se nepremičninski posredniki dolžni vsakih 5 let oziroma ob spremembi predpisov dopolnilno usposabljati. Na navedeni spletni strani so navedeni tudi izvajalci izobraževanj za dopolnilno usposabljanje nepremičninskih posrednikov, pri čemer iz obvestila tudi jasno izhaja, da je udeleženec dopolnilnega usposabljanja dolžan Ministrstvo za okolje in prostor v roku 8 dni od zaključenega usposabljanja predložiti potrdilo, ki ga prejme od izobraževalne ustanove. Iz istega obvestila tudi izhaja, da kolikor se nepremičninski posrednik v roku dopolnilno ne usposobi, mu ministrstvo začasno odvzame licenco ter ga začasno izbriše iz imenika nepremičninskih posrednikov, s čimer izgubi status nepremičninskega posrednika. Prav tako pa je tudi navedeno, da ministrstvo nepremičninskemu posredniku status vrne, ko pridobi dokazilo o opravljenem dopolnilnem usposabljanju.

8. Sodišče je tako mnenja, da je bil tožnik tako z zakonom, ki ga je kot nepremičninski posrednik dolžan poznati, kakor tudi s posebnim obvestilom ministrstva na spletni strani natančno seznanjen o svojih dolžnostih in obveznosti, pa do izteka roka za opravo dopolnilnega izobraževanja tega ni opravil, kar v zadevi tudi ni sporno, saj tožnik v tožbi ne zatrjuje, da bi dodatno izobraževanje opravil. Navedbe tožnika, da so navedbe tožene stranke o spremembi drugih predpisov nekonkretizirane in kateri so tisti predpisi, pa ne držijo, saj tožena stranka ne more v odločbi navesti predpisov, ki še niso bili spremenjeni. V predmetnem postopku pa tudi to ni relevantno, saj je tožena stranka tožniku upoštevala zgolj čas 5. let od zadnjega opravljenega dodatnega usposabljanja, torej čas od 23. 3. 2010, kar pomeni, da se je 5 let izteklo 23. 3. 2015, kar je pa rok, ki je v zakonu jasno določen. Za začasni odvzem licence na podlagi 10. člena ZNPosr je bistveno, da nepremičninski posrednik ne opravi dopolnilnega usposabljanja v roku, kot je določen v zakonu. Tako se sodišče strinja z odločitvijo tožene stranke, saj tožnik tudi v tožbi ne navaja, da je navedeno usposabljanje pravočasno opravil, niti ne kasneje. Tožniku je bil tako izrečen ukrep začasnega odvzema licence, ker se v roku ni udeležil dopolnilnega usposabljanja. Zakon varuje uporabnike posredniških storitev na način, da so se nepremičninski posredniki dolžni usposabljati, pri čemer je izdaja odločbe koliko nepremičninski posrednik dokazila o dodatnem usposabljanju ne predloži v roku, obligatorna.

9. Na podlagi vsega navednega in ob upoštevanju dejstva, da so Pogoji in dolžnost oprave izpita jasno določeni tako v zakonu, kakor tudi še dodatno pojasnjeni na spletni strani Ministrstva za okolje in prostor, sodišče glede na ugotovljeno dejansko stanje, ki ni sporno, ugotavlja, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, tožba pa neutemeljena, zaradi česar je tožbo, na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1), zavrnilo.

10. Sodišče je v skladu z določbo 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave, saj dejansko stanje v zadevi ni bilo sporno.

11. Sodišče je odločilo, da vsaka stranka trpi svoje stroške postopka, navedena odločitev pa temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, ki določa, da če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Zakon o nepremičninskem posredovanju (2003) - ZNPosr  - člen 8, 10

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.