UPRS Sodba I U 601/2017-9
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2018-05-17

Irena Grm (preds.), Andrej Kmecl (poroč.), Lara Bartenjev

promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč - vsebina ponudbe - sprejem ponudbe - soglasje volj - površina zemljišča

V predmetni ponudbi navedena površina parcele ni bila skladna s podatkom o površini parcele, ki izhaja iz zemljiškega katastra, kar tudi po presoji sodišča pomeni, da ponudba ni bila vložena v skladu z zakonom. Prav tako ima prvostopenjski organ prav, da je po drugem odstavku 17.a člena ZKZ lahko predmet prodaje le cel lastninski oziroma solastninski delež kmetijskega zemljišča, tako da tudi če navedba manjše površine pomeni, da prodajalec (sicer nerazdeljenega) zemljišča ni želel prodati v celoti, taka ponudba ni v skladu z ZKZ.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski organ v 1. točki izreka odločil, da se pravni posel za promet s kmetijskima zemljiščema s parc. št. 688/5 in 703, obe k.o. ..., sklenjen dne 14. 4. 2016 na podlagi sprejema ponudbe št. 330-206/2016 med prodajalcem (v tem upravnem sporu prizadeto stranko) in tožnikom, odobri. V 2. točki izreka pa je zavrnil zahtevo za odobritev pravnega posla za promet s kmetijskim zemljiščem s parc. št. 688/3 k.o. ..., ki je bil sklenjen med istima strankama.

2. V obrazložitvi je navedel, da je prizadeta stranka dne 7. 3. 2016 (med drugim) podala ponudbo za prodajo zgoraj navedenih kmetijskih zemljišč. Pred objavo ponudbe na oglasni deski je preveril lastništvo in katastrske podatke v ponudbi navedenih zemljišč. Pri tem je ugotovil, da znaša površina zemljišča s parc. št. 688/3 k.o. ... po podatkih v zemljiškem katastru 14.752 m2, v ponudbi pa je prizadeta stranka navedla površino 13.752 m2 z oznako, da prodaja cel lastninski delež. Prvostopenjski organ je, misleč da gre za očitno pomoto pri zapisu površine, to popravil sam z navedbo površine 14.752 m2 ter ponudbo objavil na oglasni deski. Ponudbo za prodajo zemljišč parc. št. 688/3, 688/5 in 703, vse k.o. ..., po ceni 11,00 EUR/m2, je sprejel tožnik. Prizadeta stranka se je na podlagi prejema obvestila o sprejemnikih ponudbe seznanila s popravkom ponudbe, s katerim ni soglašala. Zato je prvostopenjski organ dne 11. 7. 2016 opravil ustno obravnavo, na kateri je stranki seznanil z ugotovljenim stanjem zadeve. Nato je zaključil, da odobri pravni posel za promet s kmetijskima zemljiščema s parc. št. 688/5 in 703, obe k.o. ..., ne pa tudi s parc. št. 688/3 k.o. .... Pojasnil je, da promet s tem kmetijskim zemljiščem ni potekal po postopku in načinu, določenem z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), saj v ponudbi navedena površina parcele ni bila skladna s podatkom o površini parcele, ki izhaja iz zemljiškega katastra, v posledici česar ponudba ni bila podana pravilno. Navedena okoliščina predstavlja tudi neskladje z drugim odstavkom 17. a člena ZKZ, ki določa, da je lahko predmet prodaje le cel lastninski oziroma solastninski delež.

3. Drugostopenjski organ je tožnikovo pritožbo zavrnil, obrazložitvi prvostopenjskega organa pa dodaja, da tožnikova izjava o sprejemu ponudbe v bistvenih elementih ni bila skladna s ponudbo prizadete stranke, kot jo določa 20. člen ZKZ, saj se stranki nista sporazumeli o površini zemljišča, ki se prodaja.

4. Tožnik v tožbi izpodbija 2. točko izreka odločbe, s katero je tožena stranka zavrnila odobritev pravnega posla za promet s kmetijskim zemljiščem parc. št. 688/3 k.o. ... Drugostopenjskemu organu očita samovoljo pri odločanju ter pomanjkljivo obrazložitev razlogov za sprejem odločitve, v zvezi s čimer uveljavlja bistveno kršitev pravil upravnega postopka iz 7. točke drugega odstavka 237. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) ter kršitev 14. in 22. člena Ustave Republike Slovenije. Navaja, da je sprejel ponudbo tako, kot je bila objavljena na oglasni deski. Poprava očitne pomote ne more vplivati na zakonitost postopka, saj je samostojen predmet stvarnih pravic oziroma prometa z nepremičninami lahko le zemljiška parcela z določno številko in oznako katastrske občine, medtem ko njenega dela ni mogoče definirati kot predmet, za katerega bi lahko sklenili prodajno pogodbo. Zato tudi zavrača ugotovitev, da je obseg posameznega zemljišča v postopku prodaje bistvena sestavina pravnega posla. Izjava o sprejemu ponudbe je skladno z določili ZKZ pravilna, če se v bistvenih sestavinah ujema s ponudbo, zato meni, da je bila pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča za kmetijsko zemljišče parc. št. 688/3 k.o. ..., s prizadeto stranko sklenjena.

5. Toženka v odgovoru na tožbo prereka vse tožbene navedbe ter sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne. Pri tem se opira na razloge, navedene v obrazložitvi odločbe organa prve in druge stopnje.

6. Prizadeta stranka na tožbo ni odgovorila.

8. Sodišče je pri odločanju upoštevalo prehodne določbe Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-E), in sicer prvega odstavka 55. člena, ki je določil, da se postopki prometa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami, ki so bili začeti do uveljavitve tega zakona, končajo po dosedanjih predpisih. Obravnavani postopek je bil začet 25. 4. 2016, torej pred uveljavitvijo ZKZ-E, zato se ta določba nanaša tudi nanj.

9. Po 20. členu ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo – predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, izročiti pristojni upravni enoti. Upravna enota mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem spletnem portalu. Vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano zemljišče, mora v šestdesetih dneh od objave ponudbe prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (21. člen ZKZ), nato pa pri pristojni upravni enoti vložiti zahtevo za odobritev sklenjenega pravnega posla. O njej po 22. členu ZKZ odloča upravna enota, ki po 2. alineji tretjega odstavka pravnega posla ne odobri, če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom.

10. V obravnavani zadevi je najprej sporno, ali je promet s predmetnim kmetijskim zemljiščem potekal po postopku in na način, določen z ZKZ.

11. Po 2. alineji drugega odstavka 20. člena ZKZ mora ponudba med drugim vsebovati tudi podatke o kmetijskem zemljišču, med katerimi zakon izrecno našteva tudi površino zemljišča. V predmetni ponudbi navedena površina parcele ni bila skladna s podatkom o površini parcele, ki izhaja iz zemljiškega katastra, kar tudi po presoji sodišča pomeni, da ponudba ni bila vložena v skladu z zakonom. Prav tako ima prvostopenjski organ prav, da je po drugem odstavku 17.a člena ZKZ lahko predmet prodaje le cel lastninski oziroma solastninski delež kmetijskega zemljišča, tako da tudi če navedba manjše površine pomeni, da prodajalec (sicer nerazdeljenega) zemljišča ni želel prodati v celoti, taka ponudba ni v skladu z ZKZ. Sodišče se zato strinja z ugotovitvijo prvostopenjskega organa, da promet s kmetijskim zemljiščem parc. št. 688/3 k.o. ... ni potekal po postopku in načinu, določenem z ZKZ, zaradi česar pravnega posla za promet s tem kmetijskim zemljiščem ni bilo mogoče odobriti.

12. K temu je treba dodati še, da ZKZ v ničemer ne pooblašča prvostopenjskega organa za popravo ali kakršno koli drugačno spremembo ponudbe, temveč je to ponudbo dolžan zgolj objaviti na predpisani način (tretji odstavek 20. člena). Poseg prvostopenjskega organa v ponudbo torej že sam po sebi pomeni, da promet z zemljiščem ni potekal v skladu z ZKZ. Ko je prvostopenjski organ to ugotovil, po povedanem niti ni imel druge možnosti, kot da pravnega posla ne odobri.

13. Povedano drugače: prvi odstavek 20. člena ZKZ določa, da lastnik s predložitvijo ponudbe upravno enoto le pooblasti za sprejem pisne izjave o sprejemu ponudbe, vsebine ponudbe pa upravna enota v tej fazi postopka ne preverja, temveč jo skladno s tretjim odstavkom istega člena le objavi. Postopek odobritve pravnega posla, v katerem upravni organ presoja morebiten obstoj ovir, zaradi katerih odobritev ni mogoča, se začne (šele) z vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla. Tožnik zato neutemeljeno ugovarja, da je prvostopenjski organ ravnal pravilno in zakonito, ko je popravil podatek v ponudbi. Postopek predložitve in sprejema ponudbe je jasno določen v ZKZ, ni ga mogoče spreminjati in se o njem dogovarjati.

14. Poleg tega ZKZ z navedenimi določbami predpisuje strogo obličen način podaje prodajalčeve ponudbe in kupčevega sprejema te ponudbe. Ko se njuni izjavi srečata, ko torej prodajalec – ponudnik prejme kupčevo izjavo o sprejemu ponudbe, je po načelnem pravnem mnenju Vrhovnega sodišča RS, sprejetem na občni seji dne 6. 4. 2012, pogodba za prodajo kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa. Tedaj namreč nastopi soglasje volj pogodbenih strank o bistvenih sestavinah pogodbe (15. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Če se izjavi, ki sta jih vsak na eni strani podala prodajalec (ponudba) in kupec (sprejem ponudbe), v bistvenih sestavinah (predmet prodaje in cena zanj) ne krijeta, je med njima podan nesporazum, zaradi katerega do sklenitve pogodbe ni prišlo (16. člen OZ).

15. Tožnik meni, da sta bili stranki sporazumni o bistvenih sestavinah pogodbe in to stališče utemeljuje z navedbo, da se je njegova izjava o sprejemu ponudbe v bistvenih elementih ujemala z objavljeno ponudbo

, saj obseg posameznega zemljišča v postopku prodaje ne more predstavljati bistvene sestavine pravnega posla. Tako stališče pa je vsaj v obravnavani zadevi zmotno, saj zgolj navedba zemljiškoknjižne oznake očitno ni odražala prodajalčeve prave volje. Poleg tega pa tudi iz že prej navedene 2. alineje drugega odstavka 20. člena ZKZ izhaja, da je površina zemljišča bistvena sestavina ponudbe in s tem tudi pravnega posla.

16. Sodišče sicer pritrjuje tožniku, da je sprejel ponudbo takšno, kot je bila objavljena, vendar pa je bil v zmoti o tem, kakšna je bila dejanska ponudba prizadete stranke o površini zemljišča, ki ga želi prodati. Prišlo je namreč do neujemanja med voljo prodajalca (prodati del zemljišča) in vsebino njegove strogo oblične izjave te volje ter s tem tudi do neujemanja njegove volje z voljo kupca, ki je tako izjavo sprejel. Izjavi, ki sta jih podala tako prizadeta stranka (ponudba) kot tudi tožnik (sprejem ponudbe), se torej v bistvenih sestavinah (predmet prodaje) ne krijeta, zaradi česar do sklenitve pogodbe med tema strankama sploh ni prišlo (16. člen OZ). Zato je drugostopenjski organ pravilno ugotovil, da med strankama ni bilo doseženega soglasja o bistvenih sestavinah prodajne pogodbe za sporno zemljišče, tudi ta ugotovitev pa je narekovala zavrnitev odobritve tega pravnega posla.

17. Po mnenju sodišča je neutemeljen tudi tožbeni očitek o pomanjkljivosti obrazložitve odločitve organa druge stopnje. Za odločitev v obravnavani zadevi so odločilni razlogi, iz katerih ponudba ni bila podana oziroma promet ni bil opravljen v skladu z ZKZ, ter razlogi, iz katerih med strankama ni bilo doseženo soglasja o bistvenih sestavinah prodajne pogodbe. Do teh okoliščin se je toženka opredelila povsem določno, logično in v celoti, iz njene opredelitve pa najmanj smiselno izhaja tudi, da oziroma zakaj nadaljnjih tožnikovih navedb ni štela za pravno pomembne. S tem, da se ni še posebej opredeljevala do teh navedb, po presoji sodišča ni posegla v tožnikove pravice. Tudi sicer pa sodišče takega ugovora ne more upoštevati kot pravno relevantnega v povezavi z zatrjevano kršitvijo pravice iz 14. člena Ustave Republike Slovenije (enakost pred zakonom) in 22. člena Ustave Republike Slovenije (enako varstvo pravic), ki je tožnik niti ni konkretiziral, temveč jo je zgolj posplošeno oziroma pavšalno zatrjeval. V izpodbijani zadevi namreč ne gre za enako dejansko in pravno stanje kot v sodni praksi, na katero se sklicuje tožnik, zato po presoji sodišča ni podlage za zatrjevanje kršitve navedenih ustavnih pravic.

18. Ker je sodišče presodilo, da je bil postopek za izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena, je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo. Tožnik v tožbi ni predlagal novih dokazov oziroma navajal novih okoliščin, medtem ko odločbe, iz katerih izhajajo pravna stališča, na katera se tožnik sklicuje, po naravi ne pomenijo dejstev, ki se dokazujejo v sodnem postopku, zato je sodišče v skladu z drugo alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave.

19. Odločitev o stroških postopka temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, kadar sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Pri tem se sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 835/2007 z dne 28.1.2009 ter na načelno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012.

Pri tem se sklicuje na sklep Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009 ter sodbo Upravnega sodišča RS, opr. št. II Ips 57/2003

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 17a, 17a/2, 20, 20/2, 20/2-2, 21, 22, 22/3, 22/3-2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.