UPRS Sodba I U 2625/2017-10
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2019-03-07

Irena Grm (preds.), Andrej Kmecl (poroč.), Lara Bartenjev

neprofitna najemnina za stanovanje - pogoji za dodelitev stanovanja - izpolnjevanje pogojev - tržna najemnina

Način pridobitve neprofitnega najemnega stanovanja ne izključuje najemodajalčeve dolžnosti iz drugega odstavka 90. člena SZ-1, da mora vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja po Pravilniku o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem. Prav tako ne izključuje uporabe določbe tretjega odstavka 90. člena SZ-1, po katerem se v primeru, če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določa Pravilnik, in se najemnina določi v višini tržne najemnine.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Z izpodbijano odločbo je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana ugotovil, da tožeča stranka ne izpolnjuje splošnih pogojev za upravičenost do neprofitnega stanovanja v skladu z najemno pogodbo št. ... in odločil, da se začne za stanovanje ... na naslovu ..., z mesecem oktobrom 2017 zaračunavati tržna najemnina v višini 5,50 EUR/m2, kar za ta mesec znaša 393,69 EUR, in da v postopku izdaje odločbe niso nastali stroški. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da sta tožeča stranka in uporabnica stanovanja A.A. lastnika premoženja, katerega skupna vednost znaša 74.777,08 EUR. Ker vrednost premoženja gospodinjstva tožeče stranke presega 40 odstotkov vrednosti primernega stanovanja, ki za štiričlansko gospodinjstvo znaša 26.224,26 EUR, tožeča stranka ne izpolnjuje vseh pogojev za upravičenost do neprofitnega stanovanja in zato ni upravičena do nadaljevanja neprofitnega najemnega razmerja v skladu z najemno pogodbo, saj premoženje gospodinjstva tožeče stranke presega premoženjski cenzus za upravičenost do neprofitnega najemnega stanovanja. Iz obrazložitve nadalje izhaja, da v skladu s Sklepom o stanovanjski najemnini (Sklep)

vrednost ugotovljenega premoženja spada v 2. premoženjski razred (glede na 4-člansko gospodinjstvo tožeče stranke od 65.560,64 EUR do 85.228,83 EUR), za katerega je določena tržna najemnina v višini 5,50 EUR/m2, in da se tržna najemnina izračuna tako, da se stanovanjska površina 71,58 m2 pomnoži z vrednostjo 5,50 EUR/m2.

2. Župan Mestne občine Ljubljana je kot pritožbeni organ zavrnil pritožbo zoper izpodbijano odločbo. Navedel je, da je bil postopek do njene izdaje izpeljan v skladu z določili Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP) in da je izpodbijana odločba pravilna ter zakonita.

3. Tožeča stranka izpodbijano odločbo izpodbija zaradi napačne uporabe materialnega prava in nepravilne ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. V tožbi zoper izpodbijano odločbo navaja, da za presojo njenega pravnega položaja kot najemnice ni dopustna uporaba določb 90. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) in 3. člena Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Pravilnik),

ker je najemnica neprofitnega stanovanja postala na specifičen način. Zatrjuje, da je pred tem živela v lastniški baraki, iz katere jo je tožena stranka izselila najprej leta 1989 v barakarsko naselje, nato pa aprila 2003 in še novembra 2006 v različni stanovanji z obljubo, da bo zadnje stanovanje lahko odkupila po desetih letih najema. Za svoje zemljišče z barako namreč ni prejela nikakršnega denarnega nadomestila. Tožeča stranka nadalje navaja še, da ji je bilo neprofitno stanovanje dodeljeno zunaj javnega razpisa za dodelitev neprofitnih stanovanj in zunaj vseh postopkov ugotavljanja pogojev za dodelitev neprofitnega stanovanja, kar pomeni, da je tožena stranka kot najemodajalec že ob podpisu najemne pogodbe pristala na sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino zunaj pogojev, ki jih za takšen najem zahtevajo določila SZ-1 in Pravilnika, to pa kaže na voljo pogodbenih strank, da se navedene pogoje prezre. Glede na navedeno tožeča stranka sodišču predlaga, da tožbi ugodi, odpravi izpodbijano odločbo in toženi stranki naloži povrnitev stroškov upravnega postopka.

4. Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločbi iz razlogov, ki so razvidni iz njene obrazložitve, in dodaja še, da bi bil dogovor, s katerim bi se predmetni stranki dogovorili, da tožena stranka kasneje ne bo preverjala izpolnjevanja pogojev za neprofitno stanovanje v nasprotju z Ustavo Republike Slovenije (URS), pri tem pa navede odločbo Ustavnega sodišča v zadevi U-I-144/14-6 z dne 9. 3. 2017, iz katere izpelje sklep, da je prepoved preverjanja izpolnjevanja splošnih pogojev neustavna, zato bi bil takšen dogovor glede na 35. člen Obligacijskega zakonika (OZ) ničen. Tudi sicer so po njenem mnenju določbe 90. člena SZ-1 kogentne narave, kar pomeni, da jih pogodbene stranke ne morejo urejati v nasprotju z URS, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli (3. člen OZ). Tožena stranka se tudi ne strinja s tožečo stranko, da pridobitev neprofitnega stanovanja zunaj javnega razpisa izključuje možnost preverjanja izpolnjevanja splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja. SZ-1 namreč izključuje možnost preverjanja le, če gre za najemnika - bivšega imetnika stanovanjske pravice. Tožena stranka nadalje navaja, da iz najemne pogodbe ... ne izhaja, da je preverjanje pogojev izključeno. Glede na vse navedeno tožena stranka sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

6. Sodišče ugotavlja, da med strankama ni sporno, da je tožeča stranka neprofitno najemno stanovanje pridobila zunaj javnega razpisa kot nadomestno neprofitno stanovanje. Sporno pa je, ali način pridobitve neprofitnega stanovanja vpliva na dolžnost najemodajalca neprofitnega stanovanja, da vsakih pet let od najemnika zahteva, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih določa Pravilnik, in na to, da se, če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določa Pravilnik, ter se najemnina določi v višini tržne najemnine, in ali med strankama – poleg predložene najemne pogodbe – obstaja še dogovor o nepreverjanju izpolnjevanja splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja in obljuba tožene stranke, da bo stanovanje po desetih letih najema lahko odkupila.

7. Kadar neprofitno najemno stanovanje, razen neprofitno najemno nadomestno stanovanje, zaradi rušenja, prenove ter elementarnih ali drugih nesreč in v primeru preselitve po četrtem odstavku 104. člena SZ-1 oddaja občina, država, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija, se postopek dodelitve stanovanja v najem začne na podlagi javnega razpisa (prvi odstavek 87. člena SZ-1). V predmetni zadevi je tožeča stranka neprofitno najemno stanovanje pridobila brez postopka javnega razpisa, in sicer, ker je bila leta 1989 zaradi prostorskega urejanja izseljena iz lastniške barake. To pomeni, da je neprofitno najemno nadomestno stanovanje zaradi rušenja pridobila v skladu z določbo prvega odstavka 87. člena SZ-1.

8. Najemna pogodba za neprofitno stanovanje mora biti sklenjena za nedoločen čas (prvi odstavek 90. člen SZ-1). Najemodajalec neprofitnega stanovanja je dolžan vsakih pet let od najemnika, razen najemnika - bivšega imetnika stanovanjske pravice, zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje Pravilnik (drugi odstavek 90. člena SZ-1). Če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, se določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določa Pravilnik, in se najemnina določi v višini tržne najemnine (tretji odstavek 90. člena SZ-1).

9. Navedena določba SZ-1 se nanaša na vse najemnike neprofitnih stanovanj, razen na bivše imetnike stanovanjske pravice, kar pomeni, da način pridobitve neprofitnega najemnega stanovanja ne izključuje najemodajalčeve dolžnosti iz drugega odstavka 90. člena SZ-1, da mora vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja po Pravilniku. Prav tako ne izključuje uporabe določbe tretjega odstavka 90. člena SZ-1, po katerem se v primeru, če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določa Pravilnik, in se najemnina določi v višini tržne najemnine. Trditve tožeče stranke glede prepovedi preverjanja splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja zaradi načina pridobitve neprofitnega stanovanja torej nimajo podlage v zakonu oziroma je tožena stranka s tem, ko je preverila izpolnjevanje navedenih pogojev in z izpodbijano odločbo neprofitno najemnino spremenila v tržno, ravnala v skladu s SZ-1.

10. Glede morebitnega obstoja posebnega dogovora med strankama o prepovedi preverjanja izpolnjevanja splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja in obljube o možnosti odkupa stanovanja iz gornje obrazložitve izhaja, da je bila tožena stranka dolžna izvesti predmetni postopek preverjanja in prilagoditve najemne pogodbe že po samem zakonu, na podlagi katerega je bila sklenjena tudi najemna pogodba. Ravnanje tožene stranke je bilo torej v tem pogledu pravilno in zakonito. Če pa med strankama obstojijo tudi morebitni drugi dogovori oziroma obljube (katerih obstoj tožena stranka zanika), ki ne izvirajo iz zakona oziroma podzakonskih aktov, pa to ni stvar oblastnega (upravnega) odločanja, zato jih bo morala tožeča stranka uveljavljati s tožbo v pravdnem postopku. Njihovo uveljavljanje namreč ni možno v upravnem postopku (in s tem tudi ne v upravnem sporu), v katerem je tožena stranka zavezana, da preverja le izpolnjevanje s Pravilnikom določenih splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja in s tem zasleduje javni interes. Ker tako sodišče ni ugotavljalo obstoja navedenih posebnih dogovorov, se tudi ni ukvarjalo s presojo, ali bi bili takšni dogovori skladni z ustavo.

11. Sodišče je zato v skladu s prvim odstavkom 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo kot neutemeljeno. Kot izhaja iz predhodne obrazložitve, sloni odločitev sodišča izključno na razlagi pravnega statusa najemnikov neprofitnih stanovanj. Tožbene navedbe o dejanskem stanju (torej o dogovorih med tožečo in toženo stranko) po tej obrazložitvi izrecno ne morejo biti premet odločanja v upravnem sporu, kar smiselno pomeni, da predlagana dejstva in dokazi ne morejo vplivati na odločitev. Sodišče je zato v skladu drugo alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave, na seji.

12. Če sodišče tožbo zavrne, v skladu s četrtim odstavkom 25. člena ZUS-1 trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 87, 87/1, 90, 90/1, 90/2, 90/3

Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem - člen 3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.