UPRS Sodba II U 306/2018-7
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2020-12-02

Violeta Tručl (preds.), Nevenka Đebi (poroč.), Mojca Medved Ladinek

odobritev pravnega posla - zakup - pisna pogodba - oblika pogodbe - pisna oblika - obvezna sklenitev pogodbe v pisni obliki - vrstni red predkupnih upravičencev

Za zakupnika v smislu 3. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ lahko šteje le oseba, ki ima z lastnikom zemljišča sklenjeno pisno zakupno pogodbo, ki je bila sklenjena na podlagi predhodnega postopka, predpisanega v določbah ZKZ, in odobrena s strani upravne enote z odločbo o odobritvi pravnega posla.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

1. Z izpodbijanim sklepom je Upravna enota Ptuj (prvostopenjski organ) postopke v zahtevah za odobritev pravnega posla, št. 330-847/2018 z dne 16. 2. 2018 vlagatelja A.A., vlagatelja B.B. in C.C. ter vlagatelja Č.Č., glede nakupa kmetijskega zemljišča na parc. št. 273, vpisani v k.o. ..., združila v en postopek, ki se je vodil pod številko 330-847/2018.

2. Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski organ odobril pravni posel, ki so ga sklenili D.D. kot prodajalka ter B.B. in C.C., kot kupca, za kupnino 2.800,00 EUR pridobita lastninsko pravico, do 1/1 (do celote), na nepremičnini s parc. št. 273, vpisani v k.o. ... (1. točka izreka odločbe). A.A., se zahteva za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem s parc. št. 273, vpisano v k.o. ... zavrne (2. točka izreka odločbe). Č.Č. se zahteva za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem s parc. št. 273, vpisano v k.o. ..., zavrne (3. točka izreka odločbe). Stroškov postopka ni bilo (4. točka izreka odločbe).

3. Iz obrazložitve izpodbijanega akta izhaja (sklep in odločba), da je tožnik pri upravnem organu, skladno z 22. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), v zakonitem roku, kot pridobitelj nepremičnine s parc. št. 273, vpisane v k.o. ..., ki leži na območju Upravne enote Ptuj, vložil vlogo za odobritev pravnega posla, ki ga je za kupnino 2.800,00 EUR sklenil z D.D., kot prodajalko. Nadalje upravni organ ugotavlja, da so B.B. in C.C. ter Č.Č. podali vlogo za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem s parc. št. 273, vpisano v k.o. ... za kupnino 2.800,00 EUR ter sklenili z D.D., kot prodajalko. Ker je bilo ugotovljeno, da se vsi zahtevki opirajo na isto dejansko stanje in isto pravno podlago in je za odločanje vseh pristojen Upravni organ Ptuj, zato je v skladu s 130. členom Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) združil vse postopke v en postopek.

4. Prvostopenjski organ je zahtevo za odobritev pravnega posla preizkusil v smislu 129. člena ZUP in ugotovil, da so bile vse vloge vložene v smislu prvega odstavka 22. člena ZKZ v predpisanem roku in da so jih vložile upravičene osebe. Zaradi preveritve izpolnjevanja pogojev predkupnega upravičenca do nakupa naprodaj ponujenega zemljišča, je prvostopenjski organ dne 26. 4. 2018 vodil ustno obravnavo, na kateri je ugotovil, da je tožnik kmet in mu kmetovanje pomeni edino in glavno dejavnost, da je nosilec kmetijskega gospodarstva s sedežem B., ki je od naprodaj danega zemljišča oddaljen le 100 m. Obdeluje 22 ha zemlje, ki prav tako leži v bližini parc. št. 273 k.o. ... Na prodaj dano zemljišče je sestavni del njegovega GERK-PID C. Predmetno zemljišče obdeluje že 30 let, saj je imel za obdelavo zemljišča ustno dovoljenje lastnika. Č.Č. je bilo ugotovljeno, da je kmet, da je zaposlen in mu kmetovanje pomeni dopolnilno dejavnost in zemljišče obdeluje sam. Glede B.B. in C.C. je upravni organ ugotovil, da sta kmeta, ki jima kmetovanje pomeni glavno in edino dejavnost in zemljišče obdelujeta na kmetijskem gospodarstvu sama. Prvostopenjski organ je ugotovil, da so tožnik ter B.B. in C.C. med predkupnimi upravičenci izenačeni (drugi kmet, četrti odstavek 23. člena ZKZ), ki jim kmetovanje pomeni glavno in edino dejavnost in se je prodajalka D.D. na podlagi 3. točke drugega odstavka 23. člena ZKZ odločila, da predmetno nepremičnino proda B.B. in C.C.

5. Zoper navedeno odločitev se je tožnik pritožil. O pritožbi je odločala tožena stranka kot drugostopenjski organ in pritožbo zavrnila. Tožnik se z ugotovitvijo prvostopenjskega organa ni strinjal, ker je zatrjeval, da ima boljše pogoje predkupnega upravičenca zaradi neposrednega hasnovanja predmetnega zemljišča že daljše obdobje ter zaradi same bližine drugih njegovih zemljišč in nenazadnje bližine sedeža kmetije. Samo zemljišče pa mu je tudi nujno potrebno v sklopu njegove kmetije. Tožnik je tako na ustni obravnavi navajal, da ima predmetno zemljišče v zakupu. Po oceni drugostopenjskega organa je prvostopenjski organ pravilno ugotovil in ni upošteval zatrjevanega zakupa (in s tem tožnika uvrstil v višji prednostni razred, to je zakupnika zemljišča, ki je naprodaj), saj zakup na katerega se tožnik sklicuje obstaja zgolj v obliki ustnega dogovora. Takšna oblika ne ustreza standardu zakupa po ZKZ (26. člen), ki določa za zakup pisno pogodbo, okoliščina, da ima tožnik na tem zemljišču tudi GERK, pa tega standarda ne zvišuje. V tem smislu je po oceni drugostopenjskega organa neutemeljena tudi navedba tožnika, da ima močnejšo pravico do nakupa predmetnega zemljišča od B.B. in C.C. po 3. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ (kot zakupnik). Prav tako v zvezi s tožnikovim zatrjevanjem močnejše predkupne pravice po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ (kmet mejaš), je drugostopenjski organ odgovoril, da tožnik ni lastnik zemljišča, ki meji na predmetno zemljišče, okoliščina, da so njegova lastna zemljišča oddaljena od predmetnega zemljišča 100 m, pa ga ne uvršča v razred kmeta mejaša, medtem, ko je bilo glede pogoja kmeta ugotovljeno, da ga izpolnjujejo tako pritožnik kot B.B. in C.C. Zato, je prodajalec izbral kupca oziroma je bila izpolnjena 3. točka 2. odstavka 23. člena ZKZ.

6. Tožnik je vložil tožbo v upravnem sporu in izpodbija tako sklep kot odločbo v celotnem obsegu ter kot tožbene razloge uveljavlja kršenje določb postopka, nepravilno ugotovitev dejanskega stanja ter posledično napačno uporabo materialnega prava. V zadevi so ponudbe dejansko obsegale navedbe, da predlagatelju omogočajo prednostno upravičenje kot drug kmet. Dejstvo je, da so vse tri vloge navajale isto prednostno upravičenje in da je upravni organ za ugotovitev dejanskega stanja razpisal ustno obravnavo. Izpodbijana odločba je v direktnem nasprotju z ugotovitvami ustne obravnave. Pri ustni obravnavi je bilo nesporno ugotovljeno, da tožnik zemljišče, ki je predmet prodaje, sam obdeluje. Ugotovljeno je tudi, da ima tožnik vpisani GERK-PID C. za zemljišče ponujeno v prodajo. Nenazadnje je iz javnih podatkov moč ugotoviti, da ima sporno zemljišče - predmet prodaje, ki je že vrsto let v zakupu tožnika, ter vsa leta sporno zemljišče spada v obseg njegove kmetijske obdelave v obsegu tožnikovih obdelovalnih površin ter je kot tako vsa leta v njegovih pripravljalnih GERK-ih. Sporno zemljišče je od sedeža kmetije do tožnika oddaljeno cca. 100 m ter mu vsa leta služi kot travnik oziroma pašnik. Res je, da tožnik s prodajalko ni imel sklenjene zakupne pogodbe in da ta ni bila kot taka zabeležena v zemljiški knjigi. Vendar je nesporno skozi javne podatke (GERK-e) in lastne ugotovitve (ustna obravnava) ugotovljeno, da ima tožnik sporno zemljišče v dolgoletnem zakupu v obsegu svoje kmetije. Po mnenju tožnika ima prednostno pravico pred B.B. in C.C. že na podlagi prvega odstavka 23. člena ZKZ, 2., 3. in 4. točke navedenega člena. Glede na navedeno je upravni organ v izpodbijani odločbi napačno uporabil prvi odstavek 23. člena ZKZ, ker je ugotovil enake pogoje pri uveljavljanju predkupne pravice. Tudi nadaljnja uporaba ZKZ je ob ugotovitvah ob enakih pogojih v postopku zmotna, zato bi se v zadevi morala uporabiti 2. točka drugega odstavka 23. člena ZKZ. Nesporno je v postopku ugotovljeno, da tožnik sporno zemljišče parc. št. 273, vpisano v k.o. ..., sam obdeluje. Glede na navedeno je tožnik prepričan, da mu v dani zadevi gre predkupna pravica kot drugemu kmetu, zakupniku in kmetu, ki zemljišče sam obdeluje. Zato predlaga, da sodišče tožbi ugodi in odpravi izpodbijani akt, ter zadevo vrne organu prve stopnje v ponovno odločanje. Priglaša pa tudi stroške postopka.

7. Tožena stranka se v odgovoru na tožbo v izogib ponovnemu navajanju zavrnilnih razlogov sklicuje na obrazložitev drugostopenjske odločbe z dne 24. 9. 2018.

9. V obravnavanem primeru je sporno, ali so bile pravilno uporabljene določbe 23. člena ZKZ o predkupni pravici kmetijskih zemljišč, gozdov oz. kmetij, zlasti pa, ali tožnik po določbah ZKZ o zakupu izpolnjuje pogoje za zakupnika naprodaj danega zemljišča, od česar je odvisno, ali bi moral imeti močnejšo predkupno pravico, da je uvrščen na tretjo in ne na četrto mesto izmed predkupnih upravičencev po prvem odstavku 23. člena ZKZ.

10. Po 23. členu ZKZ lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1) solastnik; 2) kmet, katerega zemljišča, ki ga ima v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3) zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4) drug kmet; 5) kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jim je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijsko oziroma gospodarsko dejavnost in 6) Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS za Republiko Slovenijo. Ob enakih pogojih se med kmeti uvrščenimi na isto mesto v skladu s prejšnjim odstavkom pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu: 1) kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edina ali glavna dejavnost; 2) kmeti, ki zemljišče obdeluje sam; 3) kmeti, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

11. Nesporno je, da so trije kandidati podali vlogo za odobritev pravnega posla v skladu z ZKZ. Ob sprejemu ponudb so vsi trije potencialni kupci uveljavljali prednostno pravico kot „drug kmet“. Prvostopenjski organ je z namenom preveritve izpolnjevanja pogojev za predkupnega upravičenca opravil ustno obravnavo dne 25. 4. 2018. Ugotovljeno je bilo, da sta ponudnika B.B. in C.C. in tožnik izenačena kot „drug kmet“ v skladu s 4. točko 23. člena ZKZ. Tožnik je uveljavljal boljše pogoje predkupnega upravičenca zaradi neposrednega hasnovanja predmetnega zemljišča, in sicer je na ustni obravnavi bilo ugotovljeno, da predmetno zemljišče tožnik obdeluje že 30 let, saj je imel za obdelavo zemljišča ustno dovoljenje prejšnje lastnice. Pred 4 leti mu je ustno dovoljenje dala tudi D.D., čemur v postopku nihče ni ugovarjal. Sporno zemljišče je tudi sestavni del tožnikovega GERK-PID C. Tožena stranka meni, da tožnika ni mogoče uvrstiti v višji prednostni red zakupnega zemljišča, saj zakup, na katerega se tožnik sklicuje, obstaja zgolj v obliki ustnega dogovora. Takšna oblika pa ne ustreza standardu zakupa po 26. členu ZKZ, ki določa za zakup pisno pogodbo, okoliščina, da ima tožnik na tem zemljišču tudi GERK, pa tega standarda ne zvišuje.

12. Sodišče meni, da se za predkupnega upravičenca - zakupnika v smislu 3. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ lahko šteje le oseba, ki ima z lastnikom zemljišča sklenjeno pisno zakupno pogodbo, ki je bila sklenjena na podlagi predhodnega postopka, predpisanega v določbah ZKZ, in odobrena s strani upravne enote z odločbo o odobritvi pravnega posla – zakupne pogodbe (glej določbe o zakupu, to so določbe od 26. do 38. člena ZKZ, ob smiselni uporabi določb od 19. do 24. člena - razen določb prvega, drugega in tretjega odstavka 23. člena - ZKZ o premetu s kmetijskimi zemljišči, kmetijami in gozdovi).

13. Tožnik ni predložil pisne zakupne pogodbe, sklenjene po postopku in na način, kot ga določa ZKZ. Ne glede na dejstvo, da je tožnik uporabljal sporno zemljišče 30 let, se ni mogoče opreti na teorijo realizacije po določbi 58. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)

, saj njegov zakup na prodaj danega zemljišča ne gre šteti za veljavno zakupno pogodbo po ZKZ. Slednji namreč ureja med drugim prav posebnosti zakupa in prometa s kmetijskimi zemljišči, kmetijami in gozdovi (17. do 38. člen ZKZ) in zato v tem delu izključuje uporabo OZ kot splošnega zakona

14. Tožnik tudi položaja zakupnika v smislu ZKZ ne more dokazati z dejstvom, da ima na spornem zemljišču vpisan GERK, ki se šteje, kot grafična površina oz. strjena površina kmetijskega zemljišča z enako dejansko rabo, ki je v uporabi enega kmetijskega gospodarstva. Pravico do uporabe v smislu Pravilnika o registru kmetijskih gospodarstev (v nadaljevanju Pravilnik o RKG) ima nosilec, ki je lastnik ali zaupnik zemljišča, oz. ima za uporabo zemljišča pridobljeno soglasje lastnika zemljišča ali drugo pravno podlago, iz katere izhaja pravica do uporabe zemljišč. Tožnik ne more dokazovati položaj zakupnika z ustnim soglasjem lastnika za uporabo spornega zemljišča. Navedeno soglasje ni pisno sklenjena zakupna pogodba, kot to zahtevo določba petega odstavka 26. člena ZKZ (zakupna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Zakupna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, nima pravnega učinka), niti nima sestavin iz drugega odstavka 26. člena. Zakupno razmerje se v skladu s predpisi vknjiži v zemljiški knjigi in v zemljiškem katastru (prvi odstavek 28. člena ZKZ). Tožnika tudi ni mogoče uvrstiti v razred kmeta mejaša po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, saj njegova nepremičnina ne meji na predmetno zemljišče. Oddaljenost 100 m tožnikovega zemljišča od predmetnega zemljišča, pa ga ne uvršča v razred kmeta mejaša, kot je to pravilno ugotovila tožena stranka.

15. Na podlagi vsega navedenega je sodišče zaključilo, da sta izpodbijan sklep in odločba zakonita, kot tudi ni našlo nepravilnosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) kot neutemeljeno zavrnilo.

16. O zadevi je sodišče odločilo brez glavne obravnave, saj dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo upravnega akta, med strankama ni sporno (prvi odstavek 59. člena ZUS-1), sodišče je odločalo o pravnem vprašanju oziroma o pravilni uporabi materialnega prava.

17. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1 po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

Pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, je veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega (58. člen OZ). OZ je pravilo realizacije prevzel iz Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki je veljal v času ustnega dogovora o prodaji nepremičnine med strankama. To je utemeljeno z načelom vestnosti in poštenja ter sledi dejstvu, da je bilo z izpolnitvijo obveznosti, tj. njeno realizacijo, razmerje med strankama stabilizirano in dosežen namen oblike.

Vrhovno sodišče RS, sodba opr. št. X Ips 411/2006 z dne 11.11.2009.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 58

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 23, 23/1, 26, 26/5

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.