UPRS Sodba I U 2601/2017-10
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2019-01-08

mag. Mira Dobravec Jalen (preds.), Irena Polak Remškar (poroč.), Petra Hočevar

kmetijska zemljišča - promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - sprejem ponudbe

Zgolj v razmerju do oseb, ki niso predkupni upravičenci, gre za ponudbo naslovljeno na nedoločeno število oseb in s tem za vabilo k dajanju ponudb ter bi bila odločitev o tem, ali bo nepremičnino prodal, v domeni lastnika. Ker sta ponudbo sprejela predkupna upravičenca, tožnik zmotno meni, da sme lastnik sam odločati, ali bo nepremičnino prodal.

1. Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo zavrnil zahtevo tožnika za umik ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča št. 3455 v k.o. .... Iz obrazložitve odločbe izhaja, da je tožnik 18. 1. 2017 predložil ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča z navedeno parcelno številko za ceno 2.800,00 EUR. Ponudba je bila od dne 13. 3. 2017 do vključno dne 12. 4. 2017 objavljena na oglasni deski Upravne enote Ljubljana na enotnem portalu E-uprave ter poslana krajevnemu uradu, na območju katerega zemljišče leži. Tožnik je dne 26. 6. 2017 podal zahtevo za umik ponudbe za prodajo tega kmetijskega zemljišča. Navedel je, da je nepremičnino podcenil. Sledil je oceni po množičnem vrednotenju nepremičnin, ki jih je za potrebe države izvedel GURS. Realna tržna vrednost je trikratnik navedene cene, tj. najmanj 8.000,00 EUR. Ker je bil glede vrednosti nepremičnine s strani državnega organa zaveden, predmetno ponudbo umika. Prvostopenjski organ ugotavlja, da ponudba, dana na podlagi določb Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), ponudnika veže ves čas do izteka roka za sprejem ponudbe in ponudnik svoje vezanosti nanjo ne more izključiti. V skladu z določbo 22. člena ZKZ sta oba sprejemnika ponudbe podala vlogo za odobritev pravnega posla v predpisanem roku. Glede na to se predmetni postopek za prodajo kmetijskega zemljišča ne more ustaviti.

2. Drugostopenjski organ je pritožbo zavrnil. Poudarja, da je Vrhovno sodišče v načelnem pravnem mnenju št. VS040825 zavzelo stališče, da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. V primeru, ko je volja izjavljena v predpisani obliki, je možnost nesporazuma že pojmovno izključena (II Ips 349/2010 z dne 16. 5. 2013). V konkretni zadevi je prodajalec na upravno enoto dal ponudbo za prodajo parc.št. 3455 k.o. ... po ceni 2.800,00 EUR. Ponudbo sta sprejela A.A. in B.B.. Pri prodaji kmetijskih zemljišč in gozdov po ZKZ gre za strogo obličen postopek ponudbe in sprejema ponudbe. ZKZ ni predvidel naknadnih neformalnih pogajanj, ki bi sledila objavi ponudbe, kar izhaja iz številnih sklepov Vrhovnega sodišča (II Ips 45/2008 z dne 16. 7. 2009, II Ips 433/2006 z dne 4. 12. 2008 in drugi). Če je bil tožnik pri dani ponudbi v zmoti, lahko to izpodbija v pravdi pred sodiščem splošne pristojnosti. Na odločitev upravnega organa, ki odloča o odobritvi pravnega posla, sklicevanje strank na napake volje ne more imeti vpliva (sodba I U 394/2015 z dne 16. 5. 2013). Presoja skrbnosti tožnika pri oddaji ponudbe ni in ne more biti ena izmed okoliščin, ki bi jo moral opraviti organ pri oddaji ponudbe (IU 985/2015 z dne 19. 1. 2016). Glede na to je prvostopenjski organ pravilno odločil, da tožnik ne more umakniti ponudbe.

3. Tožnik se z odločitvijo ne strinja. V tožbi navaja, da je pri formiranju cene 2.800,00 EUR sledil množičnemu ovrednotenju nepremičnin, ki ga je izvedel GURS. Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin, na podlagi katerega je bila nepremičnina ovrednotena, je Ustavno sodišče razveljavilo. Kupec bi bil zaradi očitno prenizke vrednosti neupravičeno obogaten in vztrajanje pri takem stališču bi bilo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Vestnost in poštenje terjata od udeležencev, da si prizadevajo ne le za uresničitev lastnih, ampak tudi interesov nasprotne stranke. Toženka se do tega ni opredelila. Prvostopenjski organ bi moral o tožnikovi vlogi obvestiti kupca, da bi se lahko opredelil do tožnikovih navedb. Odločitev o tem, ali in kdaj ter pod kakšnimi pogoji bo prodal svojo nepremičnino, je v domeni lastnika. Tudi v primeru prodaje kmetijskega zemljišča ga ZKZ omejuje le pri izbiri pogodbenega partnerja ter tudi v samem postopku prodaje. Nikjer pa ne določa, da tekom tega postopka ne more priti do spremembe cene. V konkretnem primeru je tožnik jasno navedel razloge za dvig pogodbene cene. Nikoli ni bil v zmoti, ampak je bil s strani državnega organa zaveden glede ovrednotenja (cene) nepremičnine. Če se oblični izjavi, ki sta jih podala prodajalec in kupec v bistvenih sestavinah krijeta, do nesporazuma ne more priti. Vendar pa ni izključena uporaba ostalih določb obligacijskega prava, tudi ne pravil o neveljavnosti pogodb, torej o ničnosti in izpodbijanju pogodb in je utemeljenost umika ponudbe potrebno presoditi še s te strani. Toženka tožnika, če je bil pri dani ponudbi v zmoti, napotuje na pravdo. Stranka, ki je v zmoti res lahko zahteva razveljavitev pogodbe, vendar do te faze postopka še ni prišlo, saj se upravni organ še ni opredelil do tega, s katerim od ponudnikov mora biti sklenjen konkretni pravni posel. Predlaga, da sodišče izpodbijani akt odpravi in vrne zadevo v ponovni postopek, s tem da bo upravni organ predhodno seznanil ponudnika o spremembi cene predmetnega zemljišča.

4. Toženka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, navedenih že v obrazložitvi izpodbijane odločbe, in sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

6. Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži (prvi odstavek 20. člena ZKZ). Ponudba mora vsebovati podatke o prodajalcu ..., podatke o kmetijskem zemljišču ..., ceno in morebitne druge prodajne pogoje (drugi odstavek 20. člena ZKZ). Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, … (prvi odstavek 21. člena ZKZ). Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku tega člena, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 21. člena ZKZ-1).

7. V obravnavanem primeru ni sporno, da je tožnik dal ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča in da sta, kot izhaja iz upravnega spisa, ponudbo sprejela dva predkupna upravičenca iz 23. člena ZKZ. Pravni posel je torej sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Kot pravilno ugotavlja toženka, ZKZ ne pozna postopka s pogajanji glede cene, ampak izrecno določa, da je pogodba sklenjena, ko upravna enota sprejme izjavo o sprejemu ponudbe. Enako velja tudi po splošnih pravilih, saj 21. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) določa, da je pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejme od druge stranke (naslovnika) izjavo, da ponudbo sprejema. Ker mora ponudba po ZKZ vsebovati ceno, tisti, ki sprejme ponudbo, sprejme tudi ceno, ki je s tem bistvena sestavina pogodbe in je kasneje ni mogoče spreminjati. Zato ne drži tožbena trditev, da bi morala toženka o tožnikovi vlogi, s katero je sporočil, da nepremičnine ne želi prodati za ponujeno ceno, obvestiti kupca. S tem, ko tega ni storila, ni kršila postopka.

8. Toženka pravilno povzema načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča št. VS040825, v katerem je zavzelo stališče, da je ponudba, dana na podlagi 20. člena ZKZ zavezujoča v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti v smislu prvega odstavka 25. člena OZ. Le v razmerju do oseb, ki so podale izjave o sprejemu ponudbe, vendar niso predkupni upravičenci, ponudba iz 20. člena ZKZ nima pravnih učinkov ponudbe iz prvega odstavka 22. člena OZ. Če nihče od predkupnih upravičencev ne sprejme ponudbe pravočasno, prodajalec lahko sklene pogodbo z enim izmed ostalih sprejemnikov ponudbe, sme pa sklenitev pogodbe tudi odkloniti.

Zgolj v razmerju do oseb, ki niso predkupni upravičenci gre torej za ponudbo naslovljeno na nedoločeno število oseb in s tem za vabilo k dajanju ponudb (tretji odstavek 22. člena OZ) ter bi bila odločitev o tem, ali bo nepremičnino prodal, v domeni lastnika. Ker sta ponudbo sprejela predkupna upravičenca, tožnik zmotno meni, da sme lastnik sam odločati, ali bo nepremičnino prodal.

9. Tudi kolikor so s strani toženke podane ugotovitve in presoja sicer pravilne, pa so za obravnavano zadevo pravno nerelevantne. Sodišče namreč ugotavlja, da je toženka s tem, ko je zavrnila tožnikovo vlogo, v kateri je zapisal, da ponudbo umika, odločala o stvari, ki ni upravna zadeva. V zadevi prodaje oziroma nakupa kmetijskih zemljišč je namreč predmet odločanja v upravni zadevi odločanje o odobritvi pravnega posla po 22. členu ZKZ. Toženka bo morala torej odločiti o vlogi predkupnih upravičencev za odobritev pravnega posla z enim od njiju. V tej upravni zadevi bo morala obrazložiti, da tožnikov umik vloge ne učinkuje in zakaj ne. S tožnikovo vlogo pa bi ravnala pravilno, če bi jo na podlagi 1. točke prvega odstavka 129. člena Zakona o splošnem upravnem postopku zavrgla. Ker pa s tem, ko je o vlogi nepravilno odločila meritorno, ni ravnala v škodo tožnika (ki bo lahko uveljavljal pravna sredstva še zoper odločbo o odobritvi pravnega posla), je sodišče tožbo zavrnilo.

10. Glede na navedeno je sodišče presodilo, da je tožba neutemeljena in jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo. Ker relevantno dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo upravnega akta, med tožnikom in tožencem ni sporno, je sodišče v skladu s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 20, 20/1, 20/2, 21, 21/1, 21/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.