UPRS Sodba II U 421/2016-12
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2019-01-09

Violeta Tručl (preds.), Vlasta Švagelj Gabrovec (poroč.), Nevenka Đebi

odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - kmetijska zemljišča - kmet mejaš - solastnik

Zakonskega pojma kmeta mejaša ni mogoče razlagati tako, da mora biti kupec izključni lastnik mejnega zemlišča oz. da mora kot solastnik mejnega zemljišča to zemljišče tudi obdelovati, saj ima kot solastnik svoja lastna upravičenja, ki izhajajo iz solastniškega deleža in s katerimi lahko prosto razpolaga.

1. Z izpodbijano odločbo je upravni organ prve stopnje odločil, da se pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem parc. št. 3825 v k.o. ...i po sklenjenem notarskem zapisu prodajne pogodbe z dne 26. 2. 2016 med A.A. kot prodajalcem ter B.B. kot kupcem za skupno ceno 4.263,00 EUR odobri (1. točka izreka). Pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem parc. št. 3825 k.o. ... sklenjen dne 17. 2. 2016 med A.A. kot prodajalcem ter C.C. in Č.Č. kot kupcema, se ne odobri (2. točka izreka). S 3. točko izreka je bilo odločeno, da stroškov postopka ni bilo.

2. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe je razvidno, da so v zakonitem roku, ko je bila ponudba za prodajo navedenega kmetijskega zemljišča objavljena na oglasni deski in enotnem državnem portalu e-uprava, ponudbo za nakup navedene nepremičnine sprejeli B.B. ter C.C. in Č.Č., ki so tudi vsi v zakonitem roku 60 dni pri Upravni enoti Murska Sobota podali vlogo za odobritev pravnega posla. V postopku je bilo po opravljeni ustni obravnavi ugotovljeno, da B.B. uveljavlja predkupno pravico kot kmet mejaš, da se ukvarja s kmetijsko dejavnostjo in sicer s poljedelstvom in živinorejo - govedorejo in prašičerejo in da obdeluje okrog 90 ha kmetijskih zemljišč, ter da mu je kmetijska dejavnost glavna in edina dejavnost. Iz izpodbijane odločbe izhaja, da tudi tožeča stranka uveljavlja predkupno pravico kot kmet mejaš parcele, ki se prodaja, da se ukvarja s kmetijsko dejavnostjo in sicer s poljedelstvom, v bodoče pa se namerava ukvarjati še s sadjarstvom. Obdeluje okrog 10 ha kmetijskih zemljišč, od tega je 9 ha v njeni lasti, ostalo pa v najemu, kmetijska dejavnost predstavlja njeno glavno in edino dejavnost. V nadaljevanju iz izpodbijane odločbe izhaja, da je B.B. solastnik parcele št. 3824 k.o. ... v deležu do 1/2, ki meji na parc. št. 3825 k.o. ..., ki se prodaja in lastnik parc. št. 3728 k.o. ..., preko poljske poti s parc. št. 3840 k.o. ... meji na parc. št. 3825 k.o. ..., ki se prodaja. Upoštevaje upravno sodno prakso pa se poleg lastnika sosednjega zemljišča za mejaša šteje tudi oseba, ki ima zemljišča v lasti in je od zemljišča, ki je naprodaj, ločeno zgolj z javno potjo, ki je prehodna in namenjena uporabi in izkoriščenju zemljišč, ki se nahajajo ob poti. Ugotavlja, da se tako B.B. kot tudi tožeča stranka v konkretnem primeru štejeta za kmeta mejaša, upoštevaje 2. točko prvega odstavka 23. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) ter da izpolnjujeta pogoje iz 1. in 2. točke drugega odstavka 23. člena ZKZ in iz 1. alinee prvega odstavka 24. člena ZKZ ter drugega odstavka 111. člena ZKZ, saj gre za kmeta fizično osebo, ki mu kmetijska dejavnost predstavlja glavno in edino dejavnost, iz katere pridobiva pomemben del dohodka. Zato je upravni organ na podlagi navedenega odobril pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem parc. št. 3825 k.o. ... po sklenjenem notarskem zapisu prodajne pogodbe z dne 26. 2. 2016 med A.A. kot prodajalcem in B.B. kot kupcem.

3. Tožena stranka je v pritožbenem postopku izpodbijano odločitev potrdila in odgovorila na pritožbene navedbe tožnikov, da B.B. ni mejaš parcele, ki se prodaja in da je lastnik D.D. Tožena stranka na podlagi zemljiško knjižnega izpiska za navedeno parcelno številko ugotavlja, da sta lastnika parc. št. 3824, ki meji na parc. št. 3825, ki se prodaja, D.D. in B.B. vsak do 1/2 in da dejstvo, da sta solastnika, pomeni, da sta oba lastnika do 1/2 celotne parcele in ne vsak na točno določenem delu parcele. Pritrjuje ugotovitvi upravnega organa prve stopnje, da tožeča stranka in B.B. izkazujejo predkupno pravico na podlagi 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, da prav tako vsi izpolnjujejo pogoj iz 1. in 2. točke drugega odstavka 23. člena ZKZ, da pa je B.B. dokazal še, da izpolnjuje pogoj iz 3. točke drugega odstavka 23. člena ZKZ in sicer je priložil notarski zapis prodajne pogodbe sklenjene s prodajalcem. Tožena stranka na podlagi navedenega zaključuje, da je bila zavrnitev zahteve za odobritve pravnega posla, ki jo je vložila tožeča stranka, utemeljena.

4. Tožeča stranka s tožbo izpodbija navedeno odločitev zaradi napačne uporabe materialnega prava in kršitve pravil postopka. Navaja, da je že pred organom prve stopnje jasno in nedvoumno izkazala, da bi z odobritvijo pravnega posla med prodajalcem in njo prišlo do ohranjanja, izboljšanja in hkrati povečanja kmetijskih zemljišč. Ponavlja pritožbeni ugovor, da solastnika D.D. in B.B. svojo solastnino izvršujeta tako, da jo kot sosed mejaš izvršuje D.D. Upoštevaje načelo materialne resnice, ki bi ga uradna oseba, ki je vodila postopek, bila dolžna upoštevati, bi glede na tako dejansko stanje bila upravičena do nakupa spornega zemljišča. Odobritev tega pravnega posla bi za tožečo stranko pomenila skoraj 5 % povečanja obdelovalnih površin, pridobila pa bi tudi vstopne pogoje za kandidiranje na razpise, katerih temeljni cilj je ravno razvoj podeželja. V nadaljevanju zatrjuje, da je prišlo v postopku tudi do kršenja pravil postopka, glede na to, da je uradna oseba v postopek vključila tudi notarko E.E. in ji podelila lastnost stranke z vabljenjem na ustno obravnavo, skozi postopek pa so pooblaščena uradna oseba in zaposlena pri notarki izvajali dejanja, ki so slabila in onemogočala izvajanje vseh dokazov in enakovredno obravnavo vseh strank v postopku. S temi ravnanji naj bi dodatno favorizirali izbranega kupca. Predlaga, da sodišče tožbi ugodi, izpodbijano odločbo odpravi in odobri pravni posel s spornim kmetijskim zemljiščem med A.A. kot prodajalcem in tožnikoma kot kupcema.

5. Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, ki so navedeni v obrazložitvi obeh upravnih odločb in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne. Odgovarja na pritožbene ugovore v zvezi s solastništvom parc. št. 3824 in navaja, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, solastništvo vsakega do 1/2 pa pomeni, da sta oba solastnika do 1/2 celotne parcele in ne vsak na določenem delu parcele, da pa sama dejanska raba določenega dela parcele še ne pomeni lastništva na tem točno določenem delu. V zvezi s sodelovanjem pri notarki zaposlene delavke na ustni obravnavi navaja, da je ta dajala B.B. le pojasnila in nasvete in je v konkretnem postopku imela naravo strokovnega pomočnika. Izpodbijana odločba oz. odločba tožene stranke je bila vročena notarki na podlagi pooblastila, ki izhaja iz notarskega zapisa z dne 26. 2. 2016.

7. V obravnavani zadevi tožeča stranka ugovarja odločitvi tožene stranke, da prejemnik ponudbe B.B. izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, to je kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj.

8. Promet s kmetijskimi zemljišči ureja ZKZ kot specialni predpis. Navedeni zakon določa predkupne upravičence, kakor tudi vrstni red predkupnih upravičencev pri nakupu kmetijskega zemljišča. Tako v prvem odstavku 23. člena določa predkupne upravičence po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je na prodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je na prodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče potrebno za opravljanje kmetijske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov. Glede predkupne pravice iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ mora torej kupec izkazati le navezno okoliščino, ki ga kot predkupnega upravičenca opredeljuje ZKZ, to je, da ima v lasti zemljišče, ki meji na zemljišče, ki je naprodaj.

9. Kot izhaja iz podatkov v predloženih upravnih spisih, je B.B. solastnik do 1/2 nepremičnine parc. št. 3824 k.o. ..., ki meji na parc. št. 3825 k.o. ..., ki se prodaja. Pojem lastninske pravice (in s tem tudi solastnine) opredeljuje Stvarno pravni zakonik (SPZ) kot pravico imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uživanja in razpolaganja lahko določi samo zakon (37. člen SPZ). Solastnina pa je le posebna oblika lastnine, ko ima več oseb solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari, če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (65. člen SPZ). Tudi v primeru solastnine pa sme vsak solastnik samostojno razpolagati s svojim idealnim delom, prav tako ima vsak solastnik pravico do posesti, uporabljanja in uživanja solastne stvari (66. člen SPZ). Glede na navedeno zato določbe ZKZ glede predkupnega upravičenca kmeta mejaša ni mogoče razlagati na način, da mora biti kupec izključni lastnik mejnega zemljišča oziroma, da mora kot solastnik mejnega zemljišča to zemljišče tudi obdelovati, saj ima kot solastnik svoja lastna upravičenja, ki izhajajo iz njegovega solastniškega deleža in s katerimi lahko samostojno razpolaga (proda svoj solastniški delež, ga obremeni, uveljavlja predkupno pravico v primeru prodaje stvari). Zato je po presoji sodišča navedeni pogoj izpolnjen že na podlagi dejstva, da je predkupni upravičenec solastnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki je naprodaj in je ugovor tožeče stranke, da B.B. ni kmet mejaš, ker parcele ne obdeluje sam, bilo potrebno kot neutemeljen zavrniti.

10. Sodišče pritrjuje tudi stališču tožene stranke, da se v skladu s sodno prakso ob namenski razlagi zakona šteje, da je kmet mejaš tudi kmet, katerega zemljišče je od zemljišča, ki je naprodaj, ločeno zgolj z javno potjo, ki je prehodna in namenjena uporabi in izkoriščanju zemljišč, ki se nahajajo ob poti (tako tudi sodba Vrhovnega sodišča X Ips 8/2013 X Ips 307/2016, in X Ips 657/2008). Glede na to, da je B.B. tudi lastnik parc. št. 3728 k.o. ..., ki jo od parcele št. 3825 iste k.o. loči parc. št. 3840, ki je v naravi poljska pot, ki pa omogoča prehod med navedenima parcelama, se sodišče strinja z ugotovitvijo upravnega organa, da je imenovani kupec, tudi glede na lastništvo parc. št. 3728, predkupni upravičenec na podlagi 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ.

11. Upoštevaje obrazloženo, da oba sprejemnika ponudbe izpolnjujeta isti vrstni red, kot predkupna upravičenca po 2. točki 23. člena ZKZ kot kmeta mejaša, ter ob nesporni ugotovitvi, da je obema kmetijska dejavnost edina in glavna dejavnost ter da jima dohodek iz te dejavnosti predstavlja poglavitni vir za preživljanje (24. člena ZKZ), sodišče pritrjuje izpodbijani odločitvi tožene stranke, s katero je odobrila pravni posel med prodajalcem A.A. in prizadeto stranko (B.B.) kot kupcem po sklenjenem notarskem zapisu prodajne pogodbe z dne 26. 2. 2016. (3. točka drugega odstavka 23. člena ZKZ). Navedena odločitev pa je, ne glede na tožbene ugovore glede % povečanja obdelovalnih površin tožeče stranke in s tem ustvarjanja vstopnih pogojev za kandidiranje na razpisih, po presoji sodišča tudi v skladu z namenom, ki ga zasleduje zakon, to je lažje in bolj ekonomično obdelovanje kmetijskih zemljišč in zaokroženost kmetijskih gospodarstev.

12. Kot neutemeljene sodišče zavrača tudi tožbene ugovore, ki se nanašajo na kršitev pravil postopka oziroma sodelovanje pri notarki zaposlene delavke na ustni obravnavi in s tem v zvezi onemogočanja enakovredne obravnave strank v postopku. Kot izhaja iz zapisnika ustne obravnave z dne 28. 4. 2016, je na obravnavi res sodelovala F.F., zaposlena pri notarki E.E., vendar pa kršitve pravic tožeče stranke, kot jih navaja v tožbi iz njega niso razvidne. Iz zapisnika izhaja, da sta bili obe stranki tako tožeča stranka, kot tudi prizadeta stranka B.B., seznanjeni z določili ZKZ, ki se tičejo prometa s kmetijskimi zemljišči, ugotavljalo se je tudi, ali sta obe stranki v zakonitem roku oddali ponudbo za nakup sporne nepremičnine ter preverjalo, ali je prodajalec ponudbo sprejel od vseh strank. Obe stranki sta na vprašanje uradne osebe tudi odgovorili, da se ukvarjata s kmetijsko dejavnostjo in da kmetijska zemljišča sami obdelujeta ter da jim kmetijska dejavnost predstavlja glavno in edino dejavnost. Zabeleženi sta tudi izjavi obeh strank, da uveljavljata predkupno pravico kot kmeta mejaša ter da nista zakupnika parc. št. 3825 k.o. .... Navedeno tako po presoji sodišča ne daje podlage za zaključek, da so bile tožeči stranki kršene procesne pravice, ki bi vplivale na zakonitost izpodbijane odločitve. Sicer pa je bil strankam zapisnik prečitan, nanj niso imele pripomb in so ga tudi podpisale.

13. Sicer pa sodišče pritrjuje toženi stranki, da je E.E., ki je kot notarka v obravnavani zadevi sestavila notarski zapis za sklenitev prodajne pogodbe v zvezi z prodajo parc. št. 3825/0 k.o. ..., upoštevaje 5. člen Zakona o notariatu (v nadaljevanju ZN) v zadevi odobritve pravnega posla na podlagi citirane notarske listine zastopala B.B. kot pooblaščenec, s pravicami, dolžnostmi ter odgovornostjo kot odvetnik. Zato ji je bila izpodbijana odločba tudi vročena.

14. Po vsem navedenem je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1).

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 23, 23/1, 23/1-2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.