UPRS Sodba I U 400/2018-10
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2019-02-12

mag. Mira Dobravec Jalen (preds.), Irena Polak Remškar (poroč.), Andrej Kmecl

kmetijsko zemljišče - javna dražba - odobritev pravnega posla

Način uveljavljanja zakonite predkupne pravice, določene v 23. členu ZKZ, je mogoč le v okviru izvršilnega postopka, tako da tudi vrstni red kupcev, kadar je predkupnih upravičencev več, ugotavlja sodišče.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Upravna enota Grosuplje je z odločbo št. 330-1904/2017-6 (309) z dne 17. 10. 2017 odločila, da se odobri javna dražba kmetijskega zemljišča parc. št. 520/1 k.o. ..., katerega lastnik je tožnik, za katerega je najugodnejšo ponudbo oddal A.A.. Iz obrazložitve izhaja, da je A.A. s pisno vlogo zaprosil za odobritev pravnega posla pridobitve zemljišča parc. št. 520/1 k.o. .... K vlogi je priložil zapisnik Okrajnega sodišča v Grosupljem opr. št. In 58/2014 z dne 18. 9. 2017. Upravni organ je pridobil potrdilo o namenski rabi, iz katerega izhaja, da se zemljišče nahaja v območju kmetijskih zemljišč. Ugotavlja, da je vloga popolna, da je tožnik lastnik nepremičnine, da je iz zapisnika razvidno, da je najvišjo ceno za nakup ponudil A.A. in da ne gre za primer iz 18. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), saj zemljišče parc. št. 520/1 k.o. ... ni del zaščitene kmetije. Prav tako ne obstajajo razlogi iz tretjega odstavka ZKZ, zaradi katerih pravnega posla ne bi bilo mogoče odobriti.

2. Drugostopenjski organ je pritožbi ugodil in odločbo Upravne enote Grosuplje spremenil tako, da je odločil, da se odobri pravni posel – prodaja kmetijskega zemljišča parc. št. 520/1 k.o. ..., katerega lastnik je tožnik, izvedena na prvem dražbenem naroku pri Okrajnem sodišču v Grosupljem, za katerega je najugodnejšo ponudbo podal A.A.. V izogib ponavljanju se skladno z določbo drugega odstavka 254. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) v celoti sklicuje na pravilno utemeljitev v prvostopenjski odločbi. Kot utemeljene pa šteje pritožbene navedbe, ki se nanašajo na neustrezen izrek prvostopenjske odločbe, saj bi moral prvostopenjski organ odobriti pravni posel prodaje nepremičnine, ki je bil izveden na javni dražbi, ne pa same javne dražbe. Zato je to pomanjkljivost izreka odpravil tako, da je spremenil izrek in odobril pravni posel.

3. Tožnik se z odločitvijo ne strinja. V tožbi navaja, da toženka ni utemeljila svoje odločitve. V izpodbijani odločbi, ki se v celoti sklicuje na prvostopenjsko odločbo, je namreč opisan zgolj potek postopka. Iz odločbe pa ne izhaja, zakaj so po presoji toženke podani zakonsko določeni razlogi, da se odobri prenos zemljišč na kupca. Ker je obrazložitev tako pomanjkljiva, odločbe ni mogoče preizkusiti in je podana kršitev na podlagi 7. točke drugega odstavka 237. člena ZUP. Opisuje kršitve, do katerih je prišlo v postopku javne dražbe, zaradi katerih je vložil pritožbo zoper sklep Okrajnega sodišča v Grosupljem o izročitvi nepremičnine opr. št. In 58/2014 z dne 6. 2. 2018, v kateri predlaga, da sodišče izpodbijani sklep in opravljeno javno dražbo razveljavi. Tožnik je bil napačno vabljen na javno dražbo, ki je bila izvedena drug dan, kot je bil naveden na vabilu, kar mu je onemogočilo zavarovanje njegovih pravic. Nadalje sodišče v odredbi o prodaji ni zajelo vseh zakonsko zahtevanih podatkov. Sodišče je upravni enoti odredbo o prodaji zgolj vročilo, ni pa je razglasilo na oglasni deski upravne enote, kot to zahteva določba 181. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Nepremičnine ni prodajalo skupaj v paketu s parcelama 519/11 in 519/8 k.o. ..., kar je vplivalo na njeno ceno, saj je paketna prodaja za dolžnika vedno ugodnejša. Nenazadnje je tudi za upnike ugodneje, da se nepremičnine prodajajo skupaj. S tem, ko Okrajno sodišče v Grosupljem ni upoštevalo, da bo tožnik oškodovan, če se bo prodaja njegovih nepremičnin v zadevnem postopku izvedla ločeno, je kršilo 22. člen Ustave. Odločitev Okrajnega sodišča v Grosupljem je napačna in nezakonita tudi zato, ker je sodišče zavrnilo predlog upnice za odlog izvršilnega postopka in preklic javne dražbe. Izpodbijana odločba je torej napačna, ker je vlagatelj vložil vlogo za odobritev pravnega posla na podlagi zapisnika, ki je bil voden na podlagi nezakonito izvedene javne dražbe. Glede na to je toženka zmotno in nepopolno ugotovila dejansko stanje in nepravilno uporabila materialno pravo. Tožnik sodišču primarno predlaga, naj izpodbijano odločbo spremeni tako, da pritožbi ugodi in odloči, da se zahteva predlagatelja za odobritev prenosa nepremičnin zavrne. Podredno predlaga, naj sodišče izpodbijano odločbo spremeni tako, da pritožbi ugodi in prvostopenjsko odločbo odpravi ter zadevo vrne v ponovno odločanje organu prve stopnje. V obeh primerih zahteva povračilo stroškov postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

4. Toženka je sodišču poslala upravni spis in odgovor na tožbo, v katerem kot neutemeljene prereka vse tožbene navedbe in vztraja pri razlogih, ki izhajajo iz upravnih odločb. Poudarja, da je njena naloga preveriti, ali vloga za odobritev pravnega posla izpolnjuje vse pogoje, določene v ZKZ, ne pa presojati pravilnosti in zakonitosti izvršilnega postopka.

5. Stranka z interesom na tožbo ni odgovorila.

7. Po 25. členu ZKZ mora izvršilno sodišče po končani javni dražbi kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ponudnika, ki je ponudil najvišjo ceno, napotiti na pristojno upravno enoto, da v roku, ki mu ga določi, poda vlogo za pridobitev odobritve pravnega posla. Vlogi za pridobitev odobritve se priloži sklep sodišča o ponudniku, ki je ponudil najvišjo ceno. Če obstoji kateri od razlogov iz tretjega odstavka 19. člena tega zakona, upravna enota odobritev zavrne.

8. Drugostopenjski organ je po presoji sodišča utemeljeno uporabil določbo drugega odstavka 254. člena ZUP, po kateri se lahko organ druge stopnje sklicuje na razloge iz prvostopenjske odločbe, če je že organ prve stopnje v obrazložitvi svoje odločbe pravilno presodil navedbe, uveljavljene v pritožbi. Prvostopenjski organ je namreč ugotovil vse za odobritev pravnega posla relevantne okoliščine. V postopku odobritve pravnega posla prodaje kmetijskega zemljišča, do katere je prišlo v sodnem izvršilnem postopku, se preverja le, ali so podane v 19. členu ZKZ taksativno naštete ovire, zaradi katerih odobritev ni mogoča

. Pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije se ne odobri: - če niso izpolnjeni pogoji iz 18. člena tega zakona; - če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom; - če ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu tega zakona.

9. Toženka je ugotovila, da v konkretnem primeru ne gre za zemljišča, ki bi bila del zaščitene kmetije, zato 18. člen ZKZ ni pravno relevanten. Glede na to, da je pravni promet potekal po določbah ZIZ, je nadalje že pojmovno izključeno preverjanje, ali je potekal skladno z ZKZ; prav tako pa se o tem, ali je spoštovan prednostni vrstni red kupcev, presoja v izvršilnem postopku. V primeru prodaje kmetijskega zemljišča na javni dražbi se v upravnem postopku ne ugotavlja, ali je bil ta vrstni red upoštevan. Pri prodaji nepremičnin na javni dražbi v okviru izvršilnega postopka namreč to vprašanje specialno ureja 182. člen ZIZ, po katerem ima tisti, ki ima zakonito (...) predkupno oziroma odkupno pravico na nepremičnini, ki je predmet izvršbe, prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če na poziv sodišča takoj po končani javni dražbi (...) izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji in če najpozneje tri delovne dni pred dražbo položi varščino. Način uveljavljanja zakonite predkupne pravice, določene v 23. členu ZKZ, je torej mogoč le v okviru izvršilnega postopka, tako da tudi vrstni red kupcev, kadar je predkupnih upravičencev več, ugotavlja sodišče.

Toženka je tako pravilno ugotovila v tem postopku relevantno dejstvo, namreč, da je iz zapisnika javne dražbe razvidno, da je A.A. ponudil najvišjo ceno za nakup parc. št. 520/1 k.o. ....

10. Glede na to je morala toženka poleg tega, da je ugotovila, med kom je potekal promet, ugotoviti le še to, ali gre za posel s kmetijskimi zemljišči, saj posli s stavbnimi zemljišči, ki niso del zaščitene kmetije, po ZKZ niso predmet odobritve. To pa je tudi storila. Zato so tožbeni očitki o tem, da odločbe ni mogoče preizkusiti, neupravičeni.

11. Vse ostale tožbene navedbe se nanašajo na kršitve, do katerih naj bi prišlo v izvršilnem postopku. V upravnem postopku odobritve pravnega posla pa kršitev iz drugega, tj. izvršilnega postopka, ni mogoče uveljavljati

. V upravnem postopku in upravnem sporu je mogoče uveljavljati zgolj kršitve, storjene v upravnem postopku odobritve pravnega posla. Nepravilnosti pri dražbi se tudi po izrecni določbi šestega odstavka 189. člena ZIZ uveljavljajo v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu (192. člen ZIZ).

12. Ker relevantno dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo upravnega akta, ni sporno, je sodišče v skladu s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave. Sodišče ni pribavljalo spisa In 58/2014 in ni vpogledalo v listine iz tega spisa, ki jih kot dokaz navaja tožnik, ker v tem upravnem sporu niso pravno relevantne. Stranka lahko namreč kršitve izvršilnega postopka, kot je bilo že pojasnjeno, uveljavlja le v izvršilnem postopku.

13. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

Glej I U 1853/2016 z dne 20. 6. 2017, IU 611/2018 z dne 29. 1. 2019

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 23, 25

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.