UPRS sodba I U 664/2015
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2016-01-05

mag. Miriam Temlin Krivic (preds.), Petra Hočevar (poroč.), mag. Mira Dobravec Jalen

upravljanje večstanovanjskih stavb - upravnik - register upravnikov stavb - izbris iz registra upravnikov stavb - vpis v register upravnikov stavb - zamenjava upravnika

Prvostopenjski organ je ravnal pravilno, ko ni preverjal ne načina ne pravilnosti odpovedi pogodbe dosedanjemu upravniku, tj. tožniku, kot tudi ne veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev, sklenjene z družbo A. d.o.o., saj je to v pristojnosti sodišča v pravdnem postopku in ne upravnega organa, ki je pristojen za vpis v register. Pri tem na drugačno odločitev v postopku ne morejo vplivati tožnikove navedbe, da je med pritožbenim postopkom prišlo do (ponovne) spremembe, in sicer preklica odpovedi tožniku kot upravniku ter odpovedi pogodbe o opravljanju družbi A. d.o.o., saj je organ odločil o zadevi na podlagi vloge in listin, ki jih je prejel.

Vpis v register upravnikov stavb je deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom pa učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ odločil, da se po poteku odpovednega roka in po dokončnosti te odločbe tožnik izbriše iz registra upravnikov stavb pri organu kot upravnik večstanovanjske stavbe na naslovu ..., z oznako ID ... (1. točka  izreka), da se po dokončnosti te odločbe družba A. d.o.o. vpiše v register upravnikov stavb pri organu kot upravnik večstanovanjske stavbe na naslovu … v Ljubljani, z oznako ID …, po pogodbi za upravljanje večstanovanjske stavbe na naslovu …, sklenjeni 4. 8. 2014 (2. točka izreka) in da v postopku izdaje te odločbe niso nastali stroški postopka (3. točka izreka). V obrazložitvi je prvostopni organ uvodoma citiral določbe 161., 166., 167. in drugih členov Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Na osnovi kopije dopisa z dne 23. 7. 2014, poimenovanega Odpoved pogodbe o upravljanju, kopij sklepov – izjav etažnih lastnikov in kopijo povratnice je organ ugotovil, da so se etažni lastniki obravnavane večstanovanjske stavbe odločili za zamenjavo upravnika. Iz kopije povratnice nedvomno izhaja prevzem pošiljke s strani tožnika dne 24. 7. 2014. Iz 13. člena Pogodbe št. 151/M o opravljanju storitev upravljanja skupnih prostorov, delov in naprav stavbe z dne 7. 5. 2013, pridobljene iz arhiva organa, izhaja, da je odpovedni rok 3 mesece, ki začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku, ter da pogodbene obveznosti med strankama prenehajo zadnji dan v mesecu, v katerem se odpovedni rok izteče. Glede na datum vročitve odpovedi 24. 7. 2014 pogodbene obveznosti tožnika prenehajo z dnem 31. 10. 2014. Tako so izpolnjeni pogoji za izbris tožnika iz registra upravnikov za to stavbo. V zvezi z vpisom družbe A. v register pa je organ ugotovil, da je družba A. vlogi priložila originalno pogodbo za upravljanje večstanovanjske hiše na naslovu …, sklenjeno 4. 8. 2014, ki so jo z njo sklenili etažni lastniki posameznih delov, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine etažnih lastnikov. Tako so izpolnjeni pogoji za vpis A. v register upravnikov za upravljanje te stavbe. Odločba o izbrisu upravnika in vpisu novega upravnika v register je po naravi ugotovitvena odločba, ki se izda po skrajšanem postopku, vpis pa je zgolj deklaratorne narave. V tem postopku se ne presoja veljavnosti sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika, pogodbe o upravljanje z novim upravnikom ter sklepa o odpovedi staremu upravniku, ker je to predmet sodnega postopka (sodba Vrhovnega sodišča RS X Ips 80/2011).

2. Drugostopni organ je s svojo odločbo zavrnil pritožbo tožnika in potrdil odločitev prvostopnega organa.

3. Tožnik je v tožbi navedel, da je v zadevi prišlo do situacije, ko je z izdajo odločbe v register vpisan upravnik, ki mu je bila pogodba o upravljanju že odpovedana in je od podane odpovedi že potekel odpovedni rok, kar vse je bilo toženki znano. Dne 3. 12. 2014 je družba A. prejela odločitev etažnih lastnikov, da od pogodbe z dne 4. 8. 2014 odstopajo brez odpovednega roka in da kot upravnika imenujejo tožnika. Zakonski trimesečni odpovedni rok se je tako iztekel 3. 3. 2015. Tožnik se strinja, da se preklic odpovedi lahko poda hkrati z odpovedjo in da naknadni preklici soglasij k odpovedi niso veljavni (sodba Vrhovnega sodišča VIII Ips 151/2006), vendar pa je v postopku opozarjal, da so lastniki stavbe z zakonsko predvideno večino spremenili svojo odločitev glede upravljanja stavbe in so družbi A. odpovedali pogodbo in kot upravnika imenovali tožnika, hkrati pa tožnika pooblastili, da to odpoved vroči družbi A. Odločba je torej napačna glede presoje, ali ima v času njene izdaje družba A. veljaven mandat glede upravljanja stavbe. Publicitetni učinek, kar je namen registra upravnikov stavb, ni bil zasledovan, kljub temu, da iz spisa izhaja, da družba A. ni upravnik stavbe. Namen upravnega postopka ne sme biti, da vedoma ustvarja napačne publicitetne učinke. Gre namreč za podatke, ki jih iz registra upravnikov prejemajo ne le lastniki, temveč tudi civilna zaščita, policija, gasilci, idr. Register upravnikov torej opravlja javnopravno funkcijo in mora zasledovati dejansko stanje. Če so se lastniki po oddaji vloge z dne 4. 9. 2014 odločili zamenjati upravnika, bi to moral organ upoštevati. Smiselno je predlagal odpravo odločb.

4. Toženka je poslala upravne spise, odgovora na tožbo ni podala.

5. Stranka z interesom A. je uvodoma v odgovoru na tožbo opozorila na označbo izpodbijanega akta in predlagala zavrženje oziroma zavrnitev tožbe. Sklicevala se je na sodno prakso Vrhovnega sodišča RS (X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012) in 167. člen SZ-1, navedla, da so okoliščine, ki so nastale po izdaji izpodbijane odločbe in drugostopne odločbe, lahko predmet morebitnega novega postopka izbrisa/vpisa v register. Tožnik je 22. 1. 2015 pri prvostopnemu organu predlagal svoj vpis v register upravnikov in izbris A., vendar je prvostopni organ vlogo tožnika zavrnil, ker tožnik k vlogi ni priložil veljavne pogodbe o upravljanju. Na Okrožnem sodišču v Ljubljani pa je tožnik vložil tožbo zaradi prepovedi poseganja v posle upravljanja zoper družbo A. (VIII Pg 136/2015). Sicer je pa sklep, ki naj bi ga v novembru 2014 sprejeli lastniki in družbi A. odpovedali pogodbo o upravljanju in kot upravnika imenovali tožnika, nezakonit in neveljaven, kar je še podrobneje obrazložila.

6. Po popravi oziroma dopolnitvi tožbe je tožnik vztrajal pri povedanem, stranka z interesom A. pa je v vlogi z dne 26. 11. 2015 še dodala, da je na podlagi poziva pooblaščenca stranke z interesom z dne 11. 11. 2015 ter Pogodbe o upravljanju večstanovanjske stavbe na naslovu …, Ljubljana, sklenjene dne 10. 11. 2015,  s katero je bila v celoti potrjena in nadomeščena pogodba z dne 4. 8. 2014, tožnik 20. 11. 2015 in 23. 11. 2015 izvedel primopredajo poslov upravljanja stavbe in stranki z interesom izrecno priznal mandat za opravljanje poslov upravnika in status upravnika v objektu. Tožnik torej nima več pravnega interesa za nadaljevanje tega postopka. Priglasila je še stroške postopka.

7. Sodišče uvodoma sodi, da je pravni interes tožnika (ne glede na to, da naj bi iz priloženih listin stranke z interesom izhajalo, da je tožnik stranki z interesom (očitno) priznal mandat za opravljanje poslov upravnika v večstanovanjski hiši na na naslovu … v Ljubljani), še podan, zato bo njegovo tožbo obravnavalo vsebinsko.

9. V obravnavanem primeru je sporna odločitev prvostopnega organa o izbrisu tožnika iz registra upravnikov stavb kot upravnika večstanovanjske hiše na na naslovu … v Ljubljani in vpis družbe A.O d.o.o. (stranke z interesom) kot upravnika te stavbe v register upravnikov stavb.

10. Organ je svojo odločitev sprejel na podlagi določb 161., 166. in 167. člena SZ-1, ki dajejo podlago za vzpostavitev tam opredeljenih registrov, med drugim registra upravnikov, določajo vrsto podatkov, ki se jih v ta register vpisuje, in način vpisa. Za slednje je v 167. členu določeno, da vpis večstanovanjske hiše v register upravnikov stavb ter vpis sprememb registrskih podatkov predlaga upravnik oziroma predsednik skupnosti lastnikov, pri čemer upravnik izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev (prvi in (med drugim) drugi odstavek). O predlogu za vpis novega in izbris starega upravnika odloči pristojni organ z odločbo (četrti odstavek). V 5. členu Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb pa je vsebina predloga za vpis še natančneje določena in sicer mora upravnik ob vpisu v register upravnikov predložiti na vpogled originalno pogodbo o opravljanju upravniških storitev, kopijo pogodbe pa shrani upravni organ (prvi odstavek). Ko gre za vpis novega in izbris starega upravnika, pa mora novi upravnik na zahtevo upravnega organa predložiti na vpogled tudi originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku. Kopijo navedenega dokazila shrani upravni organ. Upravni organ vpiše novega upravnika po izteku odpovednega roka (drugi odstavek).

11. Iz podatkov spisa in izpodbijane odločbe izhaja, da je upravni organ v obravnavanem primeru, ko gre za vpis novega in izbris starega upravnika za večstanovanjsko stavbo na naslovu … v Ljubljani, ravnal, kot mu narekujejo citirane določbe, in po ugotovitvi, da je stranka z interesom družba A. d.o.o. predložila k svojemu predlogu vse zahtevane listine, predlogu v celoti ugodil. Pri tem prvostopni organ pravilno ni preverjal ne načina in ne pravilnosti odpovedi pogodbe dosedanjemu upravniku, tj. tožniku, kot tudi ne veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev, sklenjene z družbo A. d.o.o., saj je to v pristojnosti sodišča v pravdnem postopku in ne upravnega organa, ki je pristojen za vpis v register.  Pri tem na drugačno odločitev v postopku ne morejo vplivati tožnikove navedbe (in predložitev listin, ki naj bi potrjevale te navedbe), da je med pritožbenim postopkom prišlo do (ponovne) spremembe in sicer preklica odpovedi tožniku kot upravniku ter odpovedi pogodbe o opravljanju družbi A. d.o.o., saj je organ odločil o zadevi na podlagi vloge in listin, ki jih je prejel.

12. Kot pa je tožniku pojasnil tudi že upravni organ, je vpis v register upravnikov stavb deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom pa učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec (sodba Vrhovnega sodišča RS, X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012). Tožnik sicer ugovarja, da ravno publiciteten učinek vpisa v register (seznanitev določenih služb ter institucij, kot npr. civilna zaščita, gasilci, policija, itd., s tem, kdo je upravnik, kar predstavlja javnopravno obveznost) nalaga organu vsebinsko presojo odpovedi pogodbe staremu upravniku in pogodbe o opravljanju upravniških storitev novemu upravniku, vendar se sodišče s tem ne strinja. Morebitno nepravilnost vpisa je možno namreč vedno sanirati z novim (ustreznim) predlogom za vpis (kot to določajo v 10. točki obrazložitve citirane določbe SZ-1 in Pravilnika), za pravilnost vpisa v register pa mora biti zainteresirana ravno tista oseba, ki ima mandat za upravljanje določene stavbe.

13. Glede na povedano je sodišče tožbo zavrnilo, ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen in zakonit, odločba pa je tudi pravilna in na zakonu utemeljena (prvi odstavek 63. člena Zakona o upravnem sporu – v nadaljevanju ZUS-1).

14. Stranka z interesom je priglasila tudi stroške postopka. Ker ZUS-1 ne ureja vprašanja stroškovnega zahtevka strank z interesom, je treba zato glede tega vprašanja uporabiti določbe ZPP v zvezi s prvim odstavku 22. člena ZUS-1. Po prvem odstavku 154. člena ZPP mora stranka, ki v pravdi ne uspe, nasprotni strani in njenemu intervenientu povrniti stroške. Ker je stranka z interesom (objektivno gledano) uspela s svojim predlogom v odgovoru na tožbo, da se tožba zavrne kot neutemeljena, je zaradi navedenega načeloma upravičena do povrnitve stroškov postopka. V odgovoru na tožbo in pripravljalni vlogi je stroške tudi specificirala v skladu z odvetniško tarifo. Ker pa se po prvem odstavku 155. člena ZPP povrnejo stranki le ''potrebni stroški'', je treba ugotoviti, ali so navedbe stranke z interesom v odgovoru na tožbo (in njeni pripravljalni vlogi) take, ki so (bile) pomembne za razjasnitev zadeve oziroma, ki (so) vplivale na odločitev sodišča. Po presoji sodišča stranka z interesom takšnih navedb ni podala, saj je v pretežni meri povzela obrazložitev oziroma dele obrazložitev izpodbijane odločbe in odločbe organa druge stopnje ter navedla okoliščine, ki niso pravno relevantne za presojo glede na materialnopravno in dejansko stanje zadeve. S temi navedbami pa ni prispevala k razjasnitvi zadeve oziroma vplivala na odločitev sodišča. Glede na navedeno stranki z interesom stroški postopka ne gredo. Tako stališče je zavzelo tudi Vrhovno sodišče RS v sklepu, I Up 276/2013 z dne 21. 11. 2013, ter v sklepu I Up 191/2015 z dne 1. 10. 2015.

SZ-1 člen 161, 166, 167. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 5.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.