UPRS sodba IV U 169/2015
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2016-10-05

Melita Ambrož (preds.), Majda Kovačič (poroč.), Vlasta Švagelj Gabrovec

odobritev pravnega posla - izjava o sprejemu ponudbe - obličnost izjave

Glede na to, da v skladu z drugim odstavkom 21. člena ZKZ upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse druge sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku iz četrtega odstavka prejšnjega člena, je zaključiti, da je bil v času odločanja prvostopenjskega organa predpisan način iz prvega odstavka tega člena (obvestilo o sprejemu ponudbe poslati tudi prodajalcu - ponudniku) samo instrumentalen zaradi možnosti izpolnitve pogoja iz drugega odstavka istega člena. To pomeni, da je ugotovitev pravočasnosti sprejema ponudbe (rok določen v četrtem odstavku 20. člen ZKZ) poverjena upravni enoti in torej neizpolnitev zahteve iz prvega odstavka (da se izjava o sprejemu ponudbe pošlje tudi ponudniku) nima materialnopravnih posledic.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Z izpodbijano prvostopenjsko odločbo je Upravna enota Celje pod točko 1 izreka odločila, da se pravni posel, sklenjen na podlagi prodajne pogodbe z dne 28. 12. 2014 za nepremičnine označene s parcelnima številkama 912/4 del in 912/8 del, obe k.o. …, med A.A., kot prodajalko in B.B., kot kupcem, odobri. Pod 3. točko izreka, ki je sporna v tem primeru, je odločeno, da se zavrne zahteva C.C. (tožnika v tem sporu) za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem s parcelno številko 912/4-del k.o. ...

2. V obrazložitvi prvostopenjski organ navaja ves potek postopka od vložitve vlog posameznih prejemnikov ponudbe prodaje kmetijskih zemljišč oziroma njihovega dela in združitev teh postopkov. 20. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) določa postopek ponudbe, v tem primeru vloženo pri upravni enoti s strani A.A. Navaja tretji odstavek 19. člena ZKZ, po katerem se pravni posel ne odobri, če niso izpolnjeni pogoji iz 18. člena ZKZ, če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ, če bi se s prometom fizično delile parcele zemljišča, ki je bilo urejeno s komasacijo. Razpisana je bila obravnava, v kateri je bilo ugotovljeno, da so na ustni obravnavi sprejemniki ponudbe med drugim izjavili, da nihče od interesentov v skladu z določili 23. člena ZKZ ne uveljavlja predkupne pravice po ZKZ. Prodajalka je že leta 2013 vsem prisotnim ponudila parcele v odkup, a ker ni prišlo do realizacije je želja prodajalke, da obe parceli proda B.B. Ker je promet s kmetijskim zemljiščem potekal po postopku in na način določen z ZKZ, je upravni organ predmetni pravni posel odobril, kot to izhaja iz 1. točke izreka odločbe.

3. Tožena stranka je s pritožbeno odločbo pritožbi delno ugodila in je v izreku prvostopenjske odločbe dodala 5. točko, ki glasi: „Vloga se v delu, ki se nanaša na del zemljišč s parcelnima številkama 912/4 in 912/8 obe k.o. ..., ki sta po namenski rabi stavbni zemljišči, zavrže.“ V preostalem delu je tožena stranka pritožbo zavrnila.

4. V obrazložitvi se glede potrjenega dela prvostopenjske odločbe sklicuje na dejanske in pravne razloge navedene v prvostopenjski odločbi. Glede spremenjenega dela izreka izpodbijane odločbe navaja, da bi se prvostopenjski organ moral, čeprav iz izreka in obrazložitve nesporno izhaja, da je odločba v delu taksativno naštetih nepremičnin, pri odločanju v zvezi z delom zemljišča s parcelnima številkama 912/4 in 912/8 obe k.o. ..., opredeljeno v območju stavbnih zemljišč, izločiti v skladu z drugim odstavkom 129. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP).

5. Tožena stranka se še v zvezi s pritožbenimi navedbami sklicuje na tretji odstavek 238. člena ZUP, ki določa, da se lahko v pritožbi navajajo nova dejstva in novi dokazi, vendar pa mora pritožnik obrazložiti, zakaj jih ni navedel že v postopku na prvi stopnji. Ti se lahko upoštevajo kot pritožbeni razlogi le, če so obstajali v času odločanja na prvi stopnji in če jih stranka upravičeno ni mogla predložiti oziroma navesti na obravnavi. Iz zapisnika o obravnavi z dne 23. 2. 2015 pa ne izhaja, da bi pritožnik navajal kršenje določil 21. člena ZKZ. Sklicuje se še na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 459/2010 z dne 15. 11. 2011, kjer je sodišče odločilo, da neizpolnitev zahteve iz prvega odstavka 21. člena ZKZ, da se izjava o sprejemu ponudbe pošlje tudi ponudniku, nima materialnopravnih posledic. Ponudba, ki jo je izbrani kupec poslal prvostopenjskemu organu, in kot to izhaja iz odgovora na pritožbo, naj bi dobila tudi prodajalka. V luči sodbe Vrhovnega sodišča ustreza in ni imelo vpliva na samo pravilnost sprejema ponudbe.

6. Tožnik v tožbi uveljavlja tožbena razloga nepravilne ugotovitve dejanskega stanja in nepravilno uporabo materialnega prava. Določba 21. člena ZKZ je popolnoma jasna in iz nje izhaja zaveza potencialnih kupcev, da izjavo o sprejemu prodajalčeve ponudbe pošljejo tako upravni enoti, kot tudi ponudniku. V teh dejanskih okoliščinah B.B., kot kupec, iz posla, ki je bil odobren, izjave o sprejemu ponudbe, ponudnici ni poslal. Svojo obveznost je organ v obrazložitvi odločbe tudi poudaril, ko je zapisal, da se pravni posel ne odobri v primeru ugotovitve, ko promet ni potekal po postopku in na način določen v ZKZ. Sklicevanje obrazložitve na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 459/2010 z dne 15. 11. 2011 je neutemeljeno, ker iz sklepa Vrhovnega sodišča izhaja, da je preverjanje kompleksa vsebine pogojev iz 21. člena ZKZ pogoj za obravnavo predpisane obličnosti poslovanja in tožnik uveljavlja, da že predstavljeni odločbi predstavljata različni vsebini oziroma neenotno prakso. Preverjanje pogojev zapisanih v členu 21 ZKZ je obligatorno ravnanje v postopku odobritve posla. Tako je trenutek podaje izjave o sprejemu ponudbe prodajalcu definicija sklenitve pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča. Če izjave o sprejemu ponudbe potencialni kupec ne pošlje ponudniku, pogodba sploh ne more biti sklenjena. Naknadno odobravanje posla je samo posledica ureditve, da je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem. Tožnik predlaga, da sodišče tožbi ugodi in se odločbi obeh upravnih organov odpravita ter zadeva vrne organu prve stopnje v ponovno obravnavanje. Predlaga tudi odločitev, da je tožena stranka dolžna plačati stroške postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi pod izvršbo.

7. Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

8. Stranka z interesom v tem sporu B.B. (prvi odstavek 19. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1) v odgovoru na tožbo navaja, da je tožnik iz obrazložitve tožene stranke iztrgal en stavek, ki mu sledi ugotovitev, da je bila ponudba, ki jo je izbrani kupec poslal prvostopenjskemu organu in naj bi jo dobila tudi prodajalka, v luči sodbe Vrhovnega sodišča ustrezna in ni imela vpliva na samo pravilnost sprejema ponudbe. Tožena stranka se je pri tem sklicevala na stališče Vrhovnega sodišča v sodbi II Ips 459/2010 z dne 15. 11. 2011. Navaja, da je stranka z interesom pravočasno in pravilno obvestila upravno enoto o sprejemu ponudbe, in da je upravna enota s popravkom obvestila, številka 330-1481/2014-12 (13304) z dne 26. 11. 2014, o tem obvestila tudi prodajalko, kot to izhaja iz podatkov v spisu in se tožbeno ne izpodbija. Ne glede na to, pa navaja, da tožnik v samem postopku pred upravnim organom ni ugovarjal pravilnosti postopka po ZKZ, v odgovoru na tožbo pa je bilo navedeno, da je ponudnica seznanjena z njegovim sprejemom ponudbe in je predložil sklenjeno prodajno pogodbo. Predlaga zaslišanje prič, to je ponudnice A.A. in Č.Č. o tem, kako je ponudba potekala. Predlaga, da se tožbeni zahtevek tožnika v celoti zavrne in da se mu naloži povrnitev stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obresti v primeru zamude.

9. V odgovoru na pripravljalno vlogo stranke z interesom, tožnik prereka navedbe kot neutemeljene in zavajajoče, ker je materialnopravna ureditev člena 21 ZKZ popolnoma jasna. Odločba v formalnostih procedure uveljavlja tudi besedico: „in“, kar pomeni, da je, če takšnega reagiranja ni, poseženo v formalnosti zakonske ureditve kupoprodaje kmetijskih zemljišč.

11. V tem primeru gre za sklenitev pravnega posla med prodajalko in kupcem po določbah četrtega odstavka 23. člena ZKZ, glede na to, da nihče od predkupnih upravičencev ni uveljavljal predkupne pravice. Prodajalka je prodala kmetijsko zemljišče (del parcelnih številk 912/4 in 912/8 k.o. ..., ki sta po namenski rabi določeni kot kmetijsko zemljišče) B.B. (stranki z interesom v tem sporu), katerega obvestilo o sprejemu ponudbe prodajalki je sporno oziroma ga po mnenju tožnika sploh ni bilo.

12. V času odločanja prvostopenjskega organa o sporni zadevi, je še bila v veljavi določba prvega odstavka 21. člena ZKZ. Ta je določala, da vsakdo, ki je želel kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo je poslal priporočeno s povratnico prodajalcu (ta pogoj je z novelo ZKZ z dne 16. 4. 2016 prenehal veljati) in upravni enoti ali jo je neposredno vložil na upravni enoti. Ta obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku iz četrtega odstavka prejšnjega člena (drugi odstavek 21. člena ZKZ). Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, poda vlogo pri upravni enoti za odobritev pravnega posla (22. člen ZKZ).

13. Že iz upravnosodne prakse (npr. sodbi X Ips 737/2008 z dne 24. 11. 2010, II U 277/2009 z dne 23. 10. 2010, sklep X Ips 21/2011 z dne 23. 5. 2012) je izhajalo, da morebitne kršitve predpisanega načina podaje izjave o sprejemu ponudbe ni mogoče šteti za kršitev predpisane obličnosti. Tako gre samo za vprašanje pravilnega (pravno zavezujočega) načina podaje izjave o sprejemu ponudbe. Kot že prej navedeno, je prvi odstavek 21. člena v času odločanja prvostopenjskega organa veljavnega ZKZ predpisoval način, na katerega mora vsak, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, podati izjavo o sprejemu ponudbe. Izjavo je moral nasloviti tako na ponudnika, kot tudi na upravno enoto in sicer priporočeno s povratnico (zaradi lažjega dokazovanja), oziroma je lahko izjavo o sprejemu ponudbe neposredno vložil na upravni enoti. Glede na to, da zakonsko določbo pravočasnosti sprejema ponudbe ugotavlja upravna enota in ne ponudnik, je napačno naziranje tožnika, da ima lahko izostanek naslovitve izjave o sprejemu ponudbe na ponudnika za posledico zamudo rokov iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ (pod pogojem, da je takšno izjavo pravočasno sprejela upravna enota).

14. Kot izhaja iz odgovora na tožbo stranke z interesom v tem sporu B.B., je upravna enota z obvestilom, številka 330-1481/2014-12 (13304) z dne 26. 11. 2014, o sprejemu ponudbe B.B. obvestila tudi prodajalko in tožnik v tožbi te navedbe ne izpodbija. Prav tako je bila opravljena ustna obravnava in kot je razvidno iz zapisnika, številka 330-1980/2014-5 (13301) z dne 23. 2. 2015, je bil tožnik seznanjen s tem, da je B.B. vlogi za odobritev pravnega posla priložil sklenjeno kupoprodajno pogodbo med A.A. (prodajalko) in njim kot kupcem. Tožnik okoliščini, da ga je upravni organ seznanil o sprejemu ponudbe stranke z interesom na ustni obravnavi, prav tako ni ugovarjal. Dejstvo je, da sta bili na prodaj dve parcelni številki 912/4-del in 912/8-del, ki se nanašata na kmetijsko zemljišče in da je bil B.B. tisti, ki je sprejel ponudbo za oba dela zemljišč, medtem ko je tožnik sprejel ponudbo prodajalke samo za parcelno številko 912/4 - del k.o. ..., kar pomeni, da je tudi sicer B.B. imel izkazan večji dejanski in pravni interes za nakup obeh zemljišč. Tožnik tako s sprejemom ponudbe samo za del enega kmetijskega zemljišča, po ustaljeni upravnosodni praksi ne bi mogel biti uspešen in si svojega pravnega položaj v morebiti ponovljenem upravnem postopku ne bi mogel izboljšati.

15. Glede na navedeno, je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen in je upravni akt na zakonu utemeljen, zato je sodišče v skladu z določbo prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

16. Odločitev o stroških postopka temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.