UPRS sodba I U 985/2015
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2016-01-19

mag. Mira Dobravec Jalen (preds.), Petra Hočevar (poroč.), Andrej Kmecl

gozd - promet z kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - ponudba - odstop od ponudbe - napake volje - zmota - čezmerno prikrajšanje

Ponudba, dana na podlagi 20. člena ZKZ in sprejeta v skladu z 21. členom ZKZ, je obvezujoča. Zato ni mogoče upoštevati tožničinega ugovora o odstopu od ponudbe, saj je nesporno, da je tožnica ponudbo dala, predkupni upravičenec pa jo je sprejel. Če je bila tožnica v zmoti pri dani ponudbi (46. člen OZ) oziroma če meni, da gre za očitno nesorazmerje vzajemnih dajatev (118. člen OZ), lahko to izpodbija v pravdi pred sodiščem splošne pristojnosti, če bo prišlo do spora med tožnico in sprejemnikom ponudbe.

Presoja ravni skrbnosti tožnice pri oddaji ponudbe ni in ne more biti ena izmed okoliščin, ki bi jo moral opraviti organ pri njeni oddaji ponudbe. Tožnica je namreč imela možnost, da pred oddajo ponudbe preveri primernost cene na portalu GURS oziroma na drugih ustreznih mestih.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ odobril pravni posel za nakup nepremičnin – gozdov parc. št. 409/1 in 743/124, k.o. …, oba za kupnino v znesku 900,00 EUR, oba last tožnice kot prodajalke, pri čemer se šteje, da je ta pravni posel med tožnico kot prodajalko in sprejemnikom ponudbe A.A. sklenjen takrat, ko je tožnica sprejela izjavo A.A. o sprejemu njene ponudbe, t.j. dne 2. 7. 2014, ki je bila po pošti oddana priporočeno s povratnico 16. 6. 2014. V obrazložitvi je navedel, da je A.A. z vlogo zaprosil za odobritev pravnega posla, ki ga je sklenil s tožnico kot prodajalko za parc. št. 409/1 in 743/124, k.o. …. Za ti nepremičnini predkupna pravica ne obstaja, obe se nahajata v območju gozdnih zemljišč in sta po vrsti rabe gozdova, zato je treba uporabiti po drugem odstavku 17. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) določbe Zakona o gozdovih (v nadaljevanju ZG). Ponudbo za prodajo nepremičnin je podala tožnica: za parc. št. 409/1 za kupnino 400,00 EUR in za parc. št. 743/124 za kupnino 500,00 EUR, torej skupno 900,00 EUR. Ponudbo sta sprejela A.A. kot lastnik, katerega gozd je v bližini gozda, ki se prodaja, in B.B., a le za parc. št. 409/1, kot lastnica, katere zemljišče meji na gozd, ki se prodaja. Vlogo za odobritev pravnega posla je podal samo A.A. Organ je nato pozval tožnico in A.A. k izjavi glede ugotovljenih dejstev. Tožnica je izjavila, da A.A. ni priložil pogodbe, ker je nista sklenila, kakor tudi, da sama od prodaje zemljišč odstopa, ker je ponudila prenizko ceno glede na cenitev po GURS. Organ je ugotovil, da je A.A. glede na okoliščine (in kot edini vlagatelj vloge za odobritev pravnega posla) predkupni upravičenec, da tožnica z navedenimi razlogi ne more uspeti, saj je bila njena ponudba objavljena na predpisan način, izjavo zanjo pa je podalo več predkupnih upravičencev. Tožnica vezanosti nanjo ne more izključiti glede na 25. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

2. Drugostopni organ je s svojo odločbo zavrnil pritožbo tožnice in potrdil odločitev prve stopnje, navedel je še, da tako stališče potrjuje tudi sodna praksa.

3. Tožnica je v tožbi navedla, da bi prvostopni organ na podlagi zaslišanja obeh strank lahko ugotovil, da med njima obstaja nasprotje interesov in sicer, da tožnica ni želela skleniti pogodbe iz razloga, ker je od prodaje odstopila zaradi ponujene  prenizke cene. Pri pisanju ponudbe se je zmotila in je namesto 9.000,00 EUR napisala ceno 900,00 EUR. Zato bi moral organ izdati poročilo po ZUP o ugotovljenem pravnem in dejanskem stanju zadeve, na katerega bi stranki lahko podali ustrezne pripombe. Ker tega organ ni storil, je zagrešil bistveno kršitev določb postopka. Organ bi moral postopek prekiniti in tožnico napotiti na pravdo zaradi izpodbijanja pogodbe iz razloga po 118. členu OZ (čezmerno prikrajšanje) in iz razloga po 46. členu OZ (zmota). To namreč predstavlja predhodno vprašanje za organ, zato je bila odločitev preuranjena. Drugostopni organ pa je s tem, ko se je skliceval na sodbo Višjega sodišča v Ljubljani III Cp 2897/2010 z dne 2. 12. 2010, posegel v sodno pristojnost. Sicer pa bi moral organ zahtevati drugačno stopnjo skrbnosti pri tožnici glede na 6. člen OZ in upoštevati njene izkušnje npr. izkušnje v zvezi z nakupom, prodajo in cenitvijo gozda, znanje gozdarske stroke, ipd. (odločba US, št. Up-552/09-14 z dne 23. 9. 2010). Zatrjevana zmota pa se nanaša na pisno pomoto tožnice pri pisanju ponudbe in ne na napako pri vedenju o (približni) vrednosti nepremičnin. Pri oddaji ponudbe je imela tožnica čisti ekonomski interes, odobritev pravnega posla pa ne dosega ekonomskega ekvivalenta. Predlagala je, da sodišče tožbi ugodi, odločbo odpravi in naloži toženki povrnitev njenih stroškov postopka.

4. Toženka na tožbo vsebinsko ni odgovorila, je pa poslala upravne spise.

5. Stranka z interesom A.A. je v odgovoru na tožbo navedel, da je bilo v ponudbi za prodajo gozda jasno napisano 400, nato 500 in nato 900 EUR. Torej se tožnica ni mogla trikrat zmotiti. Oba gozdova sta tudi posekana, nahajata se pa v … in ne v …. Ko sta si s tožnico ogledovala gozd, je ta videla, da je posekan in je na parceli grmovje, druga parcela pa je bila posekana lansko jesen in je v bližini romskega naselja. Z odločbo se strinja.

7. V obravnavanem primeru je sporna odločitev prvostopnega organa o odobritvi  pravnega posla za nakup nepremičnin – gozdov parc. št. 409/1 in 743/124, k.o. …, obeh za kupnino v skupnem znesku 900,00 EUR, obeh last tožnice kot prodajalke.

8. Organ je v prejšnji točki opisano odločitev sprejel po ugotovitvi, da so za odobritev obravnavanega pravnega posla izpolnjeni vsi pogoji iz ZKZ (17., 19. - 22. člen), in ZG (47. člen), saj edini sprejemnik ponudbe, ki je tudi pravočasno vložil vlogo za odobritev pravnega posla, izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca.

9. Tožnica ugovarja, da je že v postopku pred upravnim organom odstopila od ponudbe zaradi prenizko ponujene cene glede na podatke iz GURS, zaradi česar bi moral organ po njenem mnenju izdati poročilo o ugotovljenem pravnem in dejanskem stanju po ZUP zaradi podaje pripomb obeh strank.

10. Po 20. členu ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži (prvi odstavek); rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote (tretji odstavek). Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (prvi odstavek 21. člen ZKZ).

11. Kot izhaja iz sodne prakse, je ponudba, dana na podlagi 20. člena ZKZ in sprejeta v skladu z 21. členom ZKZ, obvezujoča. To stališče izhaja iz zakonskih zahtev po obličnosti ponudbe in sprejema ponudbe, iz katerih je mogoče razumeti, da ZKZ ni predvidel naknadnih neformalnih pogajanj, ki bi sledila objavi ponudbe (sklep Vrhovnega sodišča RS, II Ips 45/2008 z dne 16. 7. 2009, sklep Vrhovnega sodišča RS, II Ips 433/2006 z dne 4. 12. 2008, idr.). Že iz navedenega razloga zato ni mogoče upoštevati tožničinega ugovora o odstopu od ponudbe, saj je nesporno, da je tožnica ponudbo z opisano vsebino v točki 7 obrazložitve dala, predkupni upravičenec pa jo je sprejel. Iz enakega razloga sodišče zato tudi ne sprejema tožničinega ugovora, da bi moral organ prekiniti postopek in tožnico napotiti na pravdo zaradi izpodbijanja pogodbe, saj, ob upoštevanju zgoraj citiranih relevantnih zakonskih določb, ne gre za tako vprašanje, ki bi bilo samostojna pravna celota, ki spada v pristojnost sodišča ali drugega organa, brez rešitve katerega ni bilo mogoče rešiti same zadeve (147. člen ZUP). Če je bila tožnica v zmoti pri dani ponudbi (46. člen OZ) oziroma če meni, da gre za očitno nesorazmerje vzajemnih dajatev (118. člen OZ), pa lahko to izpodbija v pravdi pred sodiščem splošne civilne pristojnosti v primeru, če bo prišlo do spora med tožnico in sprejemnikom ponudbe.

12. Sodišče pa tudi ne more slediti zatrjevani kršitvi pravil postopka zaradi neizdaje poročila o pravnem in dejanskem stanju zadeve, saj je organ tožnico pred izdajo odločbe seznanil z vsemi relevantnimi dejstvi in okoliščinami, ki so bile pomembne za izdajo odločbe, in o katerih se je tožnica tudi lahko izjavila (in je to možnost tudi izkoristila) (9. člen in 146. člen ZUP). Sklicevanje na sodno prakso pa tudi ne pomeni poseganja v sodno pristojnost.

13. Presoja ravni skrbnosti tožnice pri oddaji ponudbe (ali je tožnica ravnala s skrbnostjo dobrega gospodarja oziroma dobrega gospodarstvenika) pa tudi ni in ne more biti ena izmed okoliščin, ki bi jo moral opraviti organ pri njeni oddaji ponudbe. Tožnica je namreč imela možnost, da pred oddajo ponudbe preveri primernost cene na portalu GURS oziroma drugih ustreznih mestih.

14. Sodišče tako ugotavlja, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen, odločba pa je pravilna in na zakonu utemeljena, zato je tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1).

15. Odločitev o zavrnitvi stroškovnega zahtevka tožnice temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1.

ZKZ člen 17, 19-22. ZG člen 47. OZ člen 46, 118.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.