UPRS Sodba I U 2050/2017-10
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2018-08-28

mag. Mira Dobravec Jalen (preds.), Irena Polak Remškar (poroč.), Petra Hočevar

javni razpis - dodelitev neprofitnega stanovanja v najem - nadaljevanje najemnega razmerja - pravica do neprofitne najemnine - tržna najemnina - obveznost plačila najemnine

Toženka je pravilno štela, da že iz predpisov izhaja, da se ob ugotovitvi, da najemnik ni več upravičen do neprofitne najemnine, istočasno določi višina tržne najemnine, ki jo mora najemnik plačati s trenutkom, ko je ugotovljeno, da ni več upravičen do neprofitne najemnine. Ker se najemnina plačuje mesečno, je edina logična odločitev taka, kot izhaja tudi iz 15. člena Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin, torej da jo je najemnik dolžan plačati s prvim naslednjim mesecem, ko je bila odločba izdana.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Z izpodbijano odločbo je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju prvostopenjski organ) odločil, da tožnik ne izpolnjuje pogojev za nadaljevanje neprofitnega najemnega razmerja po najemni pogodbi, št. 317/00 z dne 10. 3. 2000, za stanovanje na naslovu ..., zato se za to stanovanje začne zaračunavati tržna najemnina v višini 7,00 EUR/m2 (1. točka izreka). Tržna najemnina se začne obračunavati z mesecem junijem 2017 in za ta mesec znaša 866,67 EUR (2. točka izreka). V obrazložitvi navaja, da ima najemodajalec neprofitnega stanovanja po 90. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) pravico vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (v nadaljevanju Pravilnik). Če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, se najemna pogodba v skladu s Pravilnikom spremeni v najemno pogodbo za tržno stanovanje. V postopku je bilo ugotovljeno, da je tožnik 10. 3. 2000 sklenil najemno pogodbo za neprofitno stanovanje na naslovu ... Z dopisom z dne 30. 3. 2017 je bil pozvan, naj v roku 30 dni predloži dokazila o neto osebnih in drugih prejemkih ter premoženjskem stanju zase in za uporabnike stanovanja za preteklo leto 2016. Iz prejete dokumentacije je prvostopenjski organ ugotovil, da znašajo dohodki gospodinjstva v letu 2016 skupaj 54.325,51 EUR oziroma mesečno povprečno 4.527,13 EUR neto. Po 5. členu Pravilnika so prosilci, ki živijo v tričlanskem gospodinjstvu, upravičeni do neprofitnega stanovanja, če njihov dohodek ne presega 315 % od povprečne neto plače v državi. Povprečna neto plača v državi za leto 2016 znaša po podatkih statističnega urada RS 1.030,16 EUR. Za tričlansko gospodinjstvo znaša tako izračunana zgornja meja dohodka za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem 3.245,00 EUR mesečno. Ker ugotovljeni povprečni mesečni dohodek tožnikovega gospodinjstva za leto 2016 presega ta znesek, tožnik ne izpolnjuje pogojev za nadaljevanje neprofitnega najemnega razmerja. Zato se mu z mesecem junijem začne obračunavati tržna najemnina, ki je določena v IV. točki Sklepa o stanovanjski najemnini tj. 7 EUR/m2 površine stanovanja, ki znaša 123,81 m2. Pri določitvi datuma začetka zaračunavanja tržne najemnine se, v skladu z mnenjem Ministrstva za okolje in prostor, št. 35201-297/2008 z dne 12. 2. 2009, upošteva 15. člen Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (v nadaljevanju Uredba), ki določa, da se le ta začne obračunavati z naslednjim mesecem, ko je bila odločba izdana.

2. Tožnik je v pritožbi zoper odločbo uveljavljal, da najemnina ne more biti višja že junija 2017, ampak bi moral prvostopenjski organ odločiti, da se prične zaračunavati s pravnomočnostjo odločbe. Poleg tega bi moral odločiti, da se mu vrne lastna udeležba, ki jo je plačal leta 2000. Župan Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju drugostopenjski organ) je pritožbo zavrnil. Navaja, da je odločba v prvi točki ugotovitvena, v drugi točki izreka pa oblikovalna. Tovrstnih odločb se prisilno ne izvršuje, saj učinkujejo tj. so izvršene že same po sebi s tem, ko so izdane. Že iz samega zakona izhaja, da je v primeru ugotovljene neupravičenosti do neprofitnega najemnega razmerja sprememba najemnine z naslednjim mesecem logična pravna posledica. V nasprotnem primeru, za katerega se zavzema tožnik, bi prišlo do kontradiktornega položaja, saj najemnik ne bi bil upravičen do neprofitnega najemnega razmerja, upravičen pa bi bil do neprofitne najemnine. Ker je prvostopenjski organ z odločbo dne 25. 5. 2017 ugotovil, da tožnik ne izpolnjuje pogojev do neprofitne najemnine, je pravilno odločil, da se tržna najemnina začne obračunavati z naslednjim mesecem po izdaji odločbe tj. junija 2017. Prvostopenjski organ mnenja Ministrstva za okolje ni uporabil kot predpis, ampak je upošteval razlago, ki napotuje na uporabo 15. člen Uredbe, ki pa je zavezujoč pravni vir. Odločanje o vračilu lastne udeležbe ni predmet postopka po 90. členu SZ-1 in bi bilo nezakonito, saj je temelj lastne udeležbe medsebojna pogodba, ki ne more biti predmet upravnega postopka.

3. Tožnik zoper odločbo vlaga tožbo in navaja, da se je toženka pri določitvi datuma začetka zaračunavanja tržne najemnine neupravičeno sklicevala na mnenje Ministrstva za okolje in prostor z dne 12. 2. 2009 in za tržno najemnino izdala račun št. 22903/17 -TEK z valuto za plačilo 15. 6. 2017. S tem je kot materialni predpis uporabila interni dokument, ki ga tožnik ni mogel najti in zato ni mogel preveriti njegove vsebine. Na ta način je bistveno kršila postopek, obenem pa gre za bistveno pomanjkljivost pri uporabi materialnih predpisov. Toženka v pravnem pouku tožnika istočasno seznanja, da je zoper odločbo v roku 15 dni dopustna pritožba. Tožnik je odločbo prejel 10. 6. 2017 in ob upoštevanju 15 dnevnega roka, v katerem je dovoljena pritožba, toženka ni bila upravičena zahtevati plačila tržne najemnine že pred pravnomočnostjo odločbe. Le v kolikor zakon določa, da pritožba ne zadrži izvršitve, in je to navedeno v izreku odločbe, je odločba izvršljiva že z vročitvijo. Izpostavlja še, da je bil v času sklenitve najemnega razmerja za neprofitno stanovanje zavezan plačati lastno udeležbo v višini 10 % vrednosti stanovanja. Toženka je pri preverjanju upravičenosti nadaljevanja najemnega razmerja za neprofitno stanovanje zanemarila njegovo pravico do vračila lastne udeležbe, ki se po določbi 12. člena Pravilnika najemniku neprofitnega stanovanja vrne najkasneje po 10 letih. Toženka je začela postopek sklicujoč se na odločbo Ustavnega sodišča U-I-144/14 z dne 9. 3. 2017, ki je razveljavila prvi odstavek 195. člena SZ-1, zaradi česar se 90. člen SZ-1 uporablja za vse najemne pogodbe za neprofitna stanovanja, ki so bila oddana v najem na javnem razpisu. S to odločbo so odpravljene pridobljene pravice najemnika in uvedene spremembe v pogodbeno razmerje. Posledično se je pravni položaj najemnikov, ki so sklenili najemne pogodbe pred uveljavitvijo SZ-1, izenačil z najemniki, ki so sklenili najemne pogodbe po uveljavitvi SZ-1. Z nastalim novim položajem je tožnik upravičen do vračila lastne udeležbe na podlagi samega zakona. Predlaga, da sodišče tožbi ugodi in izpodbijani akt odpravi ter odloči, da je tožnik upravičen do vračila plačanega zneska najemnine za ves čas, ko je tožnica neupravičeno zaračunavala razliko med neprofitno in tržno najemnino in da je toženka dolžna vrniti tožniku revalorizirano vplačano lastno udeležbo. Zahteva tudi povračilo stroškov postopka.

4. Toženka v odgovoru na tožbo povzema potek postopka in vztraja pri svojih stališčih iz obeh odločb. Navaja, da se zaveda, da mnenje kot tako ne predstavlja pravnega vira. Vendar sklicevanje na mnenje v izpodbijani odločbi predstavlja kvečjemu nebistveno pomanjkljivost, ki ne more vplivati na njeno zakonitost. Datum začetka obračunavanja tržne najemnine izhaja že iz določb SZ -1 in iz 15. člena Uredbe. Vračilo lastne udeležbe ni predmet postopka po 90. členu SZ-1, ker temelji na medsebojni pogodbi, pa sploh ne more biti predmet upravnega postopka. Predlaga zavrnitev tožbe.

6. V obravnavanem primeru med strankama ni sporno, da tožnik glede na dohodke članov gospodinjstva presega 315 % povprečne neto plače v državi in zato ne izpolnjuje splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, kot jih opredeljuje Pravilnik in ni (več) upravičen do neprofitne najemnine. Prav tako ni sporna višina izračunane tržne najemnine, ampak je sporen trenutek, ko se začne obračunavati. Toženka je odločila, da se začne tožniku tržna najemnina zaračunavati z mesecem, ki sledi mesecu, v katerem je izdana odločba, s katero se ugotavlja, da se mu začne zaračunavati tržna najemnina. Tožnik pa uveljavlja, da bi se morala tržna najemnina zaračunavati od dneva pravnomočnosti odločbe in ne prej. Sodišče sledi razlogom, zaradi katerih je toženka odločila, da se tržna najemnina zaračunava od junija 2017 in so navedeni v izpodbijani oziroma predvsem v drugostopenjski odločbi. Zato jih skladno z določilom drugega odstavka 71. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) ne bo ponavljalo, ampak se v nadaljevanju opredeljuje le do tožbenih trditev.

7. Po drugem odstavku 90. člena SZ -1 je dolžan najemodajalec neprofitnega stanovanja vsakih pet let od najemnika, razen najemnika-bivšega imetnika stanovanjske pravice, zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje pravilnik iz petega odstavka 87. člena tega zakona. Tretji odstavek tega člena pa določa, da če najemnik iz prejšnjega odstavka ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, se določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določa pravilnik, ki ga izda minister, in se najemnina določi v višini tržne najemnine. Pravilnik v tretjem odstavku 30. člena določa, da najemodajalci odločijo o upravičenosti oziroma neupravičenosti najemnika do nadaljevanja neprofitnega najemnega razmerja v 30 dneh po prejemu vseh dokazil iz prejšnjega odstavka z odločbo v upravnem postopku.

8. Toženka je tako pravilno štela, da že iz predpisov izhaja, da se ob ugotovitvi, da najemnik ni več upravičen do neprofitne najemnine, istočasno določi višina tržne najemnine, ki jo mora najemnik plačati s trenutkom, ko je ugotovljeno, da ni več upravičen do neprofitne najemnine. Ker se najemnina plačuje mesečno, je edina logična odločitev taka, kot izhaja tudi iz 15. člena Uredbe, torej da jo je najemnik dolžan plačati s prvim naslednjim mesecem, ko je bila odločba izdana. Tožnik v tožbi zamenjuje pojem izvršljivost in pravnomočnost odločbe z vsebino odločitve, kot izhaja iz izreka izpodbijane odločbe. Upravni organ namreč z odločitvijo, ki je vsebovana v izreku, prizna pravico oziroma naloži obveznost tako, kot ta pravica ali obveznost (vključno z datumom njenega nastanka oziroma prenehanja) izhaja iz materialnega zakona oziroma drugega predpisa, kar mu nalaga načelo zakonitosti (6. člen Zakona o splošnem upravnem postopku, v nadaljevanju ZUP). Če torej iz materialnega predpisa izhaja, da pravno razmerje nastane, preneha ali se spremeni na dan, ki nastopi pred izvršljivostjo ali pravnomočnostjo, mora pri odločitvi upoštevati dan, ki izhaja iz materialnega predpisa.

9. Toženka je v konkretni zadevi odločila o datumu spremembe najemnega razmerja tako, kot taka odločitev izhaja iz materialnega predpisa. ZUP v prvem odstavku 224. člena res določa, da je dokončna tista odločba, ki se ne more več izpodbijati s pritožbo ter da lahko stranka prične izvajati pravico z dokončnostjo, če zakon ne določa drugače. Vendar, kot je sodišče že obrazložilo, to ne pomeni, da razmerje, o katerem je odločeno, vedno nastane šele z dokončnostjo oziroma pravnomočnostjo odločbe. Dokončnost v primerih, kot je tožnikov, pomeni, da se obveznost tedaj lahko uveljavlja, medtem ko je nastala že prej. Pritožba in tožba zoper odločbo torej ne moreta odlagati nastanka obveznosti, ki po materialnem predpisu nastopi v nekem določenem trenutku. To bi namreč pomenilo, da bi zgolj formalno uveljavljanje pravnih sredstev odlagalo nastop nastanka obveznosti, kar bi bilo neupravičeno in nerazumno.

10. Toženka je bila zato tožniku upravičena zaračunati tržno najemnino za čas od junija 2017, vendar bi ga bil tožnik glede na učinkovanje odločbe dolžan plačati šele s trenutkom njene dokončnosti ter pred datumom dokončnosti ne bi bil v zamudi, četudi bi bila na računu navedena dospelost pred tem dnem. Četudi je toženka v računu za dan dospelosti določila datum, ki je nastopil, preden je bila določba dokončna, pa to ne vpliva na njeno zakonitost, saj gre za vprašanje, ki se tiče samega računa oziroma zapadlosti v njem navedene obveznosti. Pravilen datum zapadlosti obveznosti ni upravna stvar ampak civilnopravna zadeva ter kot taka ne more biti predmet upravnega postopka.

11. Drugi člen ZUP določa, da je upravna zadeva odločanje o pravici, obveznosti ali pravni koristi fizične ali pravne osebe oziroma druge stranke na področju upravnega prava. Šteje se, da gre za upravno zadevo, če je s predpisom določeno, da organ v neki zadevi vodi upravni postopek, odloča v upravnem postopku ali izda upravno odločbo oziroma če to zaradi varstva javnega interesa izhaja iz narave zadeve.

12. Sodišče se strinja s toženko, da odločanje o vračilu lastne udeležbe ni upravna zadeva in ne more biti predmet upravnega postopka. 12. člen Pravilnika, na katerega se sklicuje tožnik, namreč določa, da se pogoji v zvezi z morebitnim plačilom in vračilom lastne udeležbe uredijo z medsebojno pogodbo, pri čemer se lastna udeležba najemniku neprofitnega stanovanja vrne najkasneje po 10 letih v protivrednosti v eurih z 2 % obrestno mero. Tožnik in Javni stanovanjski sklad sta dne 3. 1. 2000 takšno pogodbo tudi sklenila. Četudi bi šlo zaradi odločbe Ustavnega sodišča za situacijo, ko bi bil tožnik do vračila upravičen po zakonu, pa tega ne bi mogel uveljavljati v upravnem postopku. Predpis namreč ne določa, da se v tej zadevi vodi upravni postopek in odloča v upravni zadevi, niti kaj takega zaradi varstva javnega interesa ne izhaja iz narave zadeve. Gre za pravice in obveznosti iz civilnopravnega razmerja, o sporih iz teh razmerij pa odloča sodišče v pravdnem postopku.

13. Glede na navedeno je sodišče presodilo, da je tožba neutemeljena in jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo. Ker dejansko stanje, ki je v zadevi relevantno in je bilo podlaga za izdajo upravnega akta, med tožnikom in toženko ni sporno, je sodišče v skladu s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave.

14. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 87/5, 90/2, 90/3

Zakon o splošnem upravnem postopku (1999) - ZUP  - člen 2, 224

Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem - člen 12, 30/3

Uredba o spremembi Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (2004) - člen 15

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.