UPRS Sodba IV U 41/2017-10
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2017-06-06

Jasna Šegan (preds.), Melita Ambrož (poroč.), Majda Kovačič

dodelitev neprofitnega stanovanja v najem - zamenjava stanovanja - primerno stanovanje

Sodišče soglaša z ugotovitvijo tožene stranke, da tožnica ne izpolnjuje pogoja iz 3. alinee prvega odstavka 3. člena Pravilnika o zamenjavah stanovanj, ker je najemno pogodbo za stanovanje na naslovu ... podpisala 5. 12. 2016, torej ni bila najemnica neprofitnega stanovanja vsaj 2 leti.

1. Prvostopenjski upravni organ je z izpodbijano odločbo odločil, da A.A., najemnica neprofitnega stanovanja, ni upravičena do zamenjave neprofitnega stanovanja. Odločitev, sprejeta na podlagi 89. in 106. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), 28. člena Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (v nadaljevanju Pravilnik) ter Pravilnika o zamenjavi stanovanj v lasti družbe Nepremičnine Celje d.o.o., temelji na ugotovitvi, da najemnica ne izpolnjuje določbe 3. alinee 3. člena Pravilnika o zamenjavi stanovanj v lasti družbe Nepremičnine Celje d.o.o., ki določa, da mora preteči od sklenitve najemne pogodbe vsaj 2 leti. Ker je najemnica najemno pogodbo sklenila v decembru 2016, tega pogoja ne izpolnjuje. Prav tako je bilo ugotovljeno, da najemnica živi v stanovanju skladnem s površinskimi normativi. Pri odločanju o upravičenosti do zamenjave stanovanja je najemodajalec vezan izključno na določila Pravilnika, ki ne predvideva drugih razlogov oziroma potreb ter želja najemnika, ki želi zamenjavo. Najemodajalec tudi sicer pri zamenjavi neprofitnih stanovanj upošteva površinske normative, določene v 14. členu Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem.

2. Drugostopenjski organ je pritožbo prosilke zavrnil.

3. Tožnica v tožbi odločitvi oporeka. Ne strinja se z utemeljitvijo, s katero je bila njena vloga za zamenjavo stanovanja zavrnjena. Upravni organ ni upošteval, da je 19. 11. 2016 prejela sklep, na katerem je bila navedena druga oseba kot prevzemnica in dejstva, da je pri prevzemu stanovanja ugotovila, da je kršena določba 10. člena SZ-1. Stanovanje je prevzela, saj bi bila sicer črtana s prednostne liste. Poleg tega do izdaje odločbe ni bila seznanjena, kako se bo rešila njena vloga z dne 12. 12. 2016. Tako je bila dvakrat v zmoti in je prevzela neustrezno stanovanje, ki bi moralo biti, če je enosobno, sestavljeno iz dveh ločenih spalnih delov in bivalnega dela. Stanovanje deli skupaj z 22 letnim sinom in imata samo sobo v velikosti 18,27 m

, ki je ne sme pregraditi. Tožena stranka je spregledala, da je zamenjava stanovanja možna, če obstojijo bolezenski ali starostni razlogi. Sin je odrasel in ima zdravstvene težave.

4. Ne drži trditev, da ima v najemu stanovanje, ki je primerno. Ko je prvostopenjski organ izdal izpodbijan akt, je imela pogodbo sklenjeno samo do 28. 2. 2017. Poleg tega je stanovanje vlažno, ne da se ogrevati na trdo gorivo, ima visoke strope itd. Dodaja še, da je bilo stanovanje, ki ga želi zamenjati, prazno 11 mesecev. Sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo po proučitvi dokazil odpravi in opozarja tudi, da je bilo stanovanje v katerem prebiva s sinom neprofitno, sedaj pa je profitno.

5. Tožena stranka je sodišču poslala upravne spise. Odgovora na tožbo ni poslala.

7. Po presoji sodišča je odločitev organa prve stopnje, potrjena z odločitvijo organa druge stopnje pravilna in zakonita, zato se sodišče sklicuje na razloge odločbe organa prve stopnje, dopolnjene z razlogi organa druge stopnje (drugi odstavek 71. člena ZUS-1). V zvezi s tožbenimi ugovori pa dodaja:

8. Pravno podlago izpodbijane odločitve določa SZ-1 v določbi 89. člena (o upravičenosti do zamenjave neprofitnega stanovanja ali o preselitvi se odloči z odločbo v splošnem upravnem postopku) ter Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (v nadaljevanju Pravilnik), ki v določbi 28. člena določa, da najemodajalci v okviru svojih možnosti omogočajo menjave najemnih stanovanj in pri tem upoštevajo spremenjene potrebe najemnikov neprofitnih stanovanj po primerni stanovanjski površini, lokaciji stanovanja, legi (nadstropje) in višini najemnine in drugih stroških za uporabo stanovanja (prvi odstavek) in da o upravičenosti oziroma neupravičenosti do zamenjave neprofitnega stanovanja najemodajalec odloči skladno z določbami zakona, ki ureja splošni upravni postopek (drugi odstavek).

9. Na navedeni pravni podlagi je tožena stranka sprejela Pravilnik o zamenjavah stanovanj v lasti družbe Nepremičnine Celje d.o.o. Le ta v določbi 3. člena določa splošne pogoje za upravičenost do zamenjave stanovanj, med drugim tudi pogoj iz 3. alinee prvega odstavka 3. člena, ki določa, da se lahko med upravičence do zamenjave stanovanja uvrsti najemnik, ki mu je poteklo vsaj dve leti od sklenitve najemne pogodbe. V nadaljevanju je v tej alinei določen začetek teka dveletnega roka v primeru izjemnega nadaljevanja najemnega razmerja po smrti najemnika, trajni preselitvi najemnika ali po razvezi zakonske zveze oziroma prenehanju zunajzakonske skupnosti in način zamenjave stanovanja v primeru sporazuma najemnika.

10. Ob upoštevanju prej navedene določbe sodišče soglaša z ugotovitvijo tožene stranke, da tožnica ne izpolnjuje pogoja iz 3. alinee prvega odstavka 3. člena Pravilnika o zamenjavah stanovanj v lasti družbe Nepremičnine Celje d.o.o., ker je najemno pogodbo za stanovanje na naslovu ..., podpisala 5. 12. 2016, torej ni bila najemnica neprofitnega stanovanja vsaj 2 leti. Sodišče kot neutemeljenega zavrača tudi tožničin ugovor, da se v to stanovanje ne more vseliti, ker zanjo in sina ni ustrezno. Gre za stanovanje v izmeri 39,68m

, kar tudi po presoji sodišča predstavlja stanovanje, ki v skladu s Pravilnikom za dvočlansko družino predstavlja ustrezno stanovanje. Ker predmet presoje v tem upravnem sporu ni ugotavljanje, ali gre tudi sicer za primerno stanovanje tožnice in njene družine, se sodišče ne more opredeljevati do tožbenih ugovorov, s katerimi tožnica utemeljuje svoje trditve, da najemniško stanovanje na naslovu ... ni primerno.

11. Sodišče ugotavlja tudi, da je v določbi 4. člena Pravilnika o zamenjavah stanovanj v lasti družbe Nepremičnine Celje d.o.o. določeno tudi, da mora najemnik, ki želi zamenjati stanovanje, poleg splošnih pogojev iz 3. člena izpolnjevati vsaj še enega izmed v tej določbi navedenih pogojev (da je stanovanje zaradi bolezenskih, invalidnih ali starostnih razlogov najemnika ali njegovih družinskih članov, ki z njim prebivajo, po legi postalo neprimerno ter tudi pogoj; da je stanovanje postalo preveliko zaradi zmanjšanja števila družinskih članov ali želi najemnik preselitev v manjše stanovanje zaradi nižje najemnine ali drugih stroškov za uporabo stanovanja in da je stanovanje po površini postalo premajhno ali po strukturi neprimerno zaradi povečanja števila družinskih članov najemnika).

12. Upoštevaje določbo 4. člena, predvsem določbo 3. in 2. alinee, sodišče tožnici pojasnjuje, da s svojimi ugovori, ki se nanašajo na njeno zdravstveno stanje in zdravstveno stanje sina ter ugovori, ki se nanašajo na visoke stroške najemnine in druge stroške za uporabo stanovanja, ne more uspeti. Osnovni razlog za zavrnitev njene prošnje z dne 12. 12. 2016 za zamenjavo stanovanje je namreč neizpolnjevanje splošnega pogoja za zamenjavo iz 3. alinee 3. člena tega pravilnika, ki pa ga tožnica ne more zaobiti z uveljavljanimi in neizkazanimi razlogi zdravstvene narave.

13. Po povedanem sodišče ugotavlja, da je izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena. Sodišče tudi ni našlo nepravilnosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, zato je tožbo na podlagi 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 89

Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (2004) - člen 28

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.