UPRS sodba II U 112/2016
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2017-04-12

Vlasta Švagelj Gabrovec (preds.), Jasna Šegan (poroč.), Sonja Kočevar

promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - izročilna pogodba

Po določbi drugega odstavka 19. člena ZKZ odobritev pravnega posla ni potrebna, če gre za pridobitev kmetijskega zemljišča gozda ali kmetije na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju ali na podlagi darila za primer smrti in izročilne pogodbe, razen če gre za promet z zaščiteno kmetijo, ki ni v skladu z 18. členom ZKZ. Če bi torej šlo za izročilno pogodbo, odobritev pravnega posla sploh ni bila potrebna, zato tudi ugovor tožnika pravzaprav ni smiseln, saj si s tem ugovorom ne more izboljšati svojega položaja.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Prvostopenjski upravni organ (v nadaljevanju upravni organ) je s sklepom zadevi, ki se vodita pod opr. št. 330-2571/2015 ter št. 330-2273/2015, združil v skupno obravnavo odobritve pravnega posla ter z izpodbijano odločbo odobril pravni posel A.A. pri prometu s kmetijskim zemljiščem s parc. št. 1755 in 1757 k.o. … v deležu 4/6, na podlagi kupne pogodbe z dne 18. 9. 2015, ki sta jo sklenila B.B. kot prodajalec in A.A. kot kupec za kupnino 62.349,00 EUR (točka 1 izreka izpodbijane odločbe), ter zavrnil zahtevek za odobritev pravnega posla C.C. pri prometu z že navedenim kmetijskim zemljiščem (točka 2 izreka izpodbijane odločbe) ter ugotovil, da stroškov postopka ni bilo. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da je A.A. pri upravni enoti podal vlogo za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem navedenim v izreku izpodbijane odločbe na podlagi kupne pogodbe z dne 18. 9. 2015, ki sta jo sklenila B.B. kot prodajalec in A.A. kot kupec za kupnino 62.349,00 EUR. C.C. je tudi v zakonitem roku podal vlogo za odobritev pravnega posla pri prometu z obravnavanimi kmetijskimi zemljišči, vendar ni priložil sklenjene kupoprodajne pogodbe. Drugi sprejemniki ponudbe v zakonitem roku niso podali vloge za odobritev pravnega posla.

2. Upravni organ je v ugotovitvenem postopku ugotovil, da je promet z nepremičnino, ki je predmet obravnavanega pravnega posla potekal na način in pod pogoji, ki jih določa Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), da posest sedanjega lastnika ne izpolnjuje pogojev za zaščito po 2. členu Zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev (v nadaljevanju ZDKG) in je promet dovoljen, saj sta parceli v solastništvu treh solastnikov in sta v postopku izbrisa zaščite, da je iz predloženega potrdila o namenski rabi zemljišča razvidno, da sta navedeni parceli po osnovni namenski rabi opredeljeni kot kmetijsko zemljišče, da se zemljišča, ki so predmet prometa fizično ne delijo in da je ponudba o prodaji kmetijskih zemljišč bila objavljena na oglasni deski Upravne enote Ptuj od 14. 7.  do 13. 8. 2015. Vsi sprejemniki ponudbe so bili z dopisom z dne 20. 8. 2015 obveščeni o pogojih, ki jih glede predkupne pravice določa 23. člen ZKZ. V zakonitem roku je sprejel ponudbo za nakup obravnavanih kmetijskih zemljišč A.A., ki je uveljavljal prednostno pravico nakupa kot solastnik zemljišča, ki je naprodaj. Upravni organ je ugotovil, da je navedba točna, saj je A.A. solastnik obravnavanih kmetijskih zemljišč v deležu 1/6. Nobeden od ostalih ponudnikov ni solastnik. Dva druga sprejemnika ponudbe D.D. iz Nove vasi pri Ptuju in E.E. iz Juršincev sta podala pisno izjavo, da odstopata od nakupa obravnavanih kmetijskih zemljišč. V zakonitem roku je sprejel ponudbo tudi C.C., ki je uveljavljal prednostno pravico nakupa kot kmet, katerega zemljišča, ki ga ima v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj. C.C. je bil na ustni obravnavi dne 21. 10. 2015 dan na vpogled upravni spis, pojasnjen vrstni red za predkupnega upravičenca ter potek in dosedanje ugotovitve ugotovitvenega postopka. C.C. je izjavil, da vloge za odobritev pravnega posla ne umika. Upravni organ prve stopnje je odobril pravni posel A.A., saj je prednostni upravičenec v skladu s 1. točko prvega odstavka 23. člena ZKZ, saj je od sprejemnikov ponudbe edini solastnik in tudi kupnina je enaka objavljeni (53510 x 4/6 x 1,5) + (8639 x 4/6 x 1,5) = 62.349,00. C.C. pa je bil zahtevek za odobritev pravnega posla zavrnjen, saj ni prednostni upravičenec za nakup. Sklepno je upravni organ ugotovil, da pri odobritvi navedenega pravnega posla ni ovir, ki bi izhajale iz 19. člena ZKZ in da so upoštevane določbe o uveljavljanju predkupne pravice iz 23. člena, zato je bil pravni posel odobren po določbi drugega odstavka 22. člena ZKZ.

3. Toženka je pritožbo zavrnila kot neutemeljeno in se pri tem sklicevala na obrazložitev v izpodbijani odločbi. Na podlagi spisne dokumentacije so ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, ki je bila objavljena na oglasni deski upravnega  organa (20. člen ZKZ) sprejeli D.D., E.E., C.C. (pritožnik) in A.A. (21. člen ZKZ). Vlogo za odobritev pravnega posla sta podala pritožnik in A.A.. Slednji je vlogi priložil tudi podpisano kupoprodajno pogodbo (22. člen ZKZ). Oba sta uveljavljala predkupno pravico po 23. členu, in sicer pritožnik po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, A.A. pa po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Ker je A.A. solastnik predmetnih nepremičnin in torej predkupni upravičenec, je upravni organ pravilno in zakonito odobril pravni posel med imenovanim in prodajalcem B.B.. Izbrani kupec je namreč ob upoštevanju 23. člena ZKZ predkupni upravičenec na najvišjem mestu, to je pred (pri)tožnikom, ki je kmet mejaš nepremičnin, ki so predmet ponudbe. Ker je upravni organ zapisal, da posest sedanjega lastnika ne izpolnjuje pogojev za zaščiteno kmetijo po 2. členu ZDKZ in je promet dovoljen, saj sta parceli v solastništvu treh solastnikov in sta v postopku izbrisa zaščite, zato je toženka dne 23. 2. 2016 vpogledala v zemljiškoknjižni izpis za obe sporni parceli, iz katerega izhaja, da je do izbrisa zaščite že prišlo.

4. V zvezi z veljavnostjo kupoprodajne pogodbe toženka pojasnjuje, da je Vrhovno sodišče v načelnem mnenju z dne 6. 4. 2012 zapisalo, da ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Če je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Upravna enota tako v postopku preveri in ugotovi kdo izmed sprejemnikov ponudbe (ki je vložil tudi vlogo za odobritev pravnega posla) ima prednostno pravico in ta pogojno sklenjen pravni posel odobri v primeru sklenjene oziroma priložene (ali nesklenjene oziroma nepriložene) kupoprodajne pogodbe, kar izhaja tudi iz veljavne sodne prakse. Upravni organ je preveril pogoje po 19. členu ZKZ, same vsebine kupoprodajne pogodbe pa skladno z ZKZ ni presojal, kar je po mnenju toženke pravilno in zakonito.

5. Tožeča stranka vlaga tožbo v upravnem sporu iz vseh tožbenih razlogov. Najprej tožnik ugovarja ugotovitvi, da obravnavana kmetijska zemljišča niso več zaščitena po določbi drugega odstavka ZDKG. Odločitev, da so še vedno izpolnjeni pogoji po ZDKG bi namreč bistveno vplivala na potek postopka, saj je vlagatelj kmet in lastnik zaščitene kmetije ter bi upravni organ v okviru postopka to moral upoštevati. Po določbi 22. člena ZKZ je vlogi za odobritev pravnega posla treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu. Iz ponudbe izhaja, da je B.B. predmetna zemljišča ponudil naprodaj za plačilo 1,50 EUR na m2. Vendar pa iz pogodbe z dne 18. 9. 2015, 5. točke izhaja, da bo kupec A.A. plačal prodajalčev dolg v znesku 10.000,00 EUR s p.p. D.D., preostanek kupnine pa bo plačal v mesečnih obrokih v višini stroškov celotne oskrbnine, ki jo bo zaračunal Dom upokojencev na X. za oskrbo B.B., ki bo šel v Dom upokojencev v Y.. Tožnik poudarja, da pogodba, ki je bila posredovana v odobritev Upravni enoti Ptuj ni kupna pogodba in ni s skladu s ponudbo B.B. za prodajo kmetijskih zemljišč. Zato so bila v postopku po mnenju tožnika napačno in nepravilno uporabljene določbe ZKZ. Tožnik meni, da je pogodba zgolj navidezen posel, saj sta prodajalec B.B. in A.A. v sorodstvenem razmerju, kot izhaja iz izpiska iz matičnega registra o rojstvu z dne 10. 11. 2015 ter sta s pogodbo z dne 18. 9. 2015 želela prikriti drug pravni posel. Predmetni nepremičnini je oče B.B. res imel namen prodati, a ga je nato sin A.A. očitno prepričal naj jih izroči njemu, da bi jih sam prodal po višji ceni, kot je bila navedena v ponudbi. A.A. dejansko živi v Nemčiji ter je v Sloveniji zgolj občasno in predmetnih nepremičnin zagotovo ne bo obdeloval, zaveda pa se, da jih tožnik kot kmet potrebuje in bi jih obdeloval, saj mejijo na njegova zemljišča. Upravni organ ni sledil namenu določil ZKZ, da je pri prometu s kmetijskimi zemljišči treba slediti cilju, da kmetijska zemljišča ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev. Prvostopni organ v zvezi z navedbami tožnika, ki jih je podal na zapisnik z dne 21. 10. 2015, da ima A.A. dejansko zgolj namen prodati predmetni nepremičnini naslednjemu kupcu, ni opravilo nobenih poizvedb. Le naslov kupna pogodba še ne pomeni, da je oče B.B. svojemu sinu A.A. predmetni nepremičnini v skladu s ponudbo prodal oziroma, da ju je sin kupil. Ravno tako zgolj zato, ker je bila pogodba zapisana v obliki notarskega zapisa ne pomeni, da pogodba ne bi mogla biti navidezna (sodba II Cp 466/2011). Glede na vsebino pogodbe z dne 18. 9. 2015 gre dejansko za izročilno pogodbo (546. - 556. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Ker sta A.A. in B.B. sklenila izročilno pogodbo, so bile kršene tudi določbe ZKZ, saj v skladu z drugim odstavkom 19. člena ZKZ odobritev pravnega posla ni potrebna, če gre za pridobitev kmetijskega zemljišča na podlagi izročilne pogodbe. Zato tožnik sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo v zvezi z odločbo druge stopnje odpravi, zahtevo za odobritev pravnega posla A.A. pa zavrne ter odobri pravni posel med B.B. in tožnikom C.C. oziroma podredno, da sodišče izpodbijano odločbo v zvezi z odločbo druge stopnje odpravi, zahtevo za odobritev pravnega posla A.A. zavrne in zadevo vrne istemu organu v ponovni postopek, v vsakem primeru pa toženi stranki naloži plačilo stroškov postopka.

6. Toženka v odgovoru na tožbo vztraja pri razlogih iz izpodbijane odločbe in sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

7. Stranka z interesom B.B. v odgovoru na tožbo meni, da je izpodbijana odločitev pravilna in v skladu z določbami ZKZ. Način plačila kupnine sta s sinom dogovorila kot izhaja iz dne 18. 9. 2015 sklenjene kupne pogodbe. Dne 1. 12. 2015 je nastopil bivanje v Domu upokojencev Y., strošek domske oskrbe pa v celoti plačuje A.A.. Navedbe tožnika v celoti zavrača kot neutemeljene, neresnične in žaljive. Sam si domske oskrbe ne more plačati, ker prejema le 160,00 EUR kmečke pokojnine, zato je način plačila dogovoril s kupcem, kot je navedeno v sklenjeni pogodbi. Kupec obveznosti izpolnjuje. Kmetijska zemljišča so dalje vzorno obdelana, zasejana kot doslej, zanje je vložena vloga za neposredna plačila.

8. Stranka z interesom A.A. prereka tožbene navedbe in poudarja, da je upravni organ nesporno ugotovil, da sta nepremičnini, ki sta predmet pravnega posla v solastnini treh solastnikov, poleg obeh strank v pravnem poslu še s strani enega solastnika in da na tej podlagi v smislu 2. člena ZDKG ne izpolnjujeta pogojev za zaščiteno kmetijo. Upravna enota je tudi povsem pravilno in v skladu z ustaljeno prakso v teh postopkih ugotovljeno dejstvo, da nepremičnine ne izpolnjujejo pogojev za zaščitene kmetijo, sprožila tudi postopek izbrisa zaščite, kar izhaja iz odločbe Upravne enote Ptuj z dne 22. 10. 2015. Nadalje stranka z interesom poudarja, da je vloga za odobritev pravnega posla popolna tudi če ji ni priložen pisno sklenjen pravni posel, seveda pod pogojem, da je predlagatelj, ki je v roku in na predpisan način sprejel ponudbo za nakup v prodajo ponujenih nepremičnin, vložil takšno vlogo pravočasno (sodbi Vrhovnega sodišča RS, opr. št. X Ips 365/2010 in X Ips 502/2009). Neutemeljene so tudi navedbe tožnika, da kupno pogodbo z dne 18. 9. 2015 enači z izročilno pogodbo in da gre zgolj za navidezen posel, saj sta stranki kupne pogodbe v sorodstvenem razmerju in sta želela prikriti drug pravni posel. V 5. točki pogodbe je navedeno, da se „pogodbenika sporazumeta in se kupec izrecno zaveže, da bo prodajalcu kupnino v znesku 62.349,00 EUR plačal na naslednji način...“ Že iz te določbe je izrecno naveden znesek kupnine. Iz kupne pogodbe ni razvidno, da bi se A.A. obvezoval za prodajalca - očeta skrbeti do smrti, ga oskrbovati, mu nuditi zdravniško in drugo pomoč, ga na koncu spodobno pokopati in podobno, kar so bistveni in obvezni elementi izročilne pogodbe. Zato so navedbe v smeri navideznosti kupne pogodbe in podobnosti za izročilno pogodbo povsem neprimerne in seveda neutemeljene. Nenazadnje za kupno pogodbo pri kateri se izobesi ponudba ni prav nič pomembno ali se kmetijska zemljišča prodajajo med sorodniki in upravna enota tega tudi ni dolžna preverjati. Paziti mora le na zakonske pogoje iz ZKZ in iz ZDKG. Sodišču predlaga, da tožbeni zahtevek tožnika v celoti kot neutemeljenega zavrne, prav tako naj zavrne stroškovni zahtevek.

9. Tožnik v odgovoru na odgovor na tožbo obeh strank z interesom vztraja pri svojih tožbenih navedbah in poudarja, da med B.B. in A.A. ni bila sklenjena prodajna pogodba, saj iz celotne vsebine kupne pogodbe z dne 18. 9. 2015 izhaja, da gre za izročilno pogodbo in ne morebiti zgolj za drugačen način plačila pri prodajni pogodbi. Ponavlja, da A.A. ne živi v Sloveniji in ne obdeluje zadevnih zemljišč ter se s kmetijstvom ne ukvarja. Namen A.A. je zgolj preprodaja kmetijskih zemljišč ter kot dokaz prilaga zgodovinski in redni izpis iz zemljiške knjige za nepremičnino ID znak: 373-1761/2-0, ki jo je prodal F.F. (začetek učinkovanja vpisa 3. 8. 2015) ter zgodovinski izpis zemljiške knjige za nepremičnino ID znak: 373-451/0-0, ki jo je prodal G.G. (začetek učinkovanja vpisa 6. 1. 2016). Slednje dokazuje, da A.A. ne obdeluje in nima namena obdelovati kmetijskih zemljišč ampak jih le želi prodati s čim večjim dobičkom. Sklepno tožnik vztraja pri svojem tožbenem zahtevku.

10. Obe vlogi tožnika so bile posredovane tožeči stranki in strankama z interesom.

12. Posebnosti prometa s kmetijskimi zemljišči, kmetijami in gozdovi ureja ZKZ od 17. do 25. člena. Pri uporabi oziroma razlagi zakona, ki na specialen način ureja promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami zaradi učinkovitejšega zagotavljanja ustavno varovanih funkcij navedenih dobrin, je treba izhajati iz zakonskih ciljev oziroma namena zakona. S sklepanjem kupoprodajne pogodbe kmetijskih zemljišč in gozdov v več fazah (javna ponudba prodaje zemljišč, sprejem ponudbe in sklenitev pogodbe, nato pa odobritev pravnega posla s strani upravnega organa) je med drugim zagotovljeno preprečevanje izigravanje predkupnih upravičencev, za katere zakon očitno šteje, da bodo najbolje zagotovili gospodarsko, socialno in ekološko funkcijo teh zemljišč. Po presoji sodišča je upravni organ spoštoval navedena načela ter na podlagi pravilne uporabe materialnega prava in spoštovanja postopkovnih pravil izdal zakonito odločbo o odobritvi pravnega posla med B.B. kot prodajalcem in A.A. kot kupcem. Sodišče se v izogib ponavljanju sklicuje na razloge iz izpodbijane odločbe, ki so bili dopolnjeni z razlogi v drugostopenjski odločbi (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1). Glede tožbenih navedb pa sodišče še dodaja:

13. Tožnik tudi v tožbi ugovarja ugotovitvi, da obravnavana kmetijska zemljišča niso več zaščitena po določbi 2. člena ZDKZ. Že toženka je v svoji odločbi zapisala, da obravnavana kmetijska zemljišča ne izpolnjujejo pogojev za zaščiteno kmetijo po drugem členu ZDKZ in je promet dovoljen, saj sta parceli v solastništvu treh solastnikov, pri čemer je bilo z vpogledom v zemljiško knjigo ugotovljeno, da je bil dne 23. 2. 2016 opravljen izbris zaščite. Da je temu res tako, se je prepričalo tudi sodišče prav tako z vpogledom v zemljiškoknjižno knjigo za sporna kmetijska zemljišča, zato ta tožnikov ugovor ni utemeljen. Tožnik v tožbi prav tako ponavlja svoje ugovore, ki se nanašajo na sklenjeno kupoprodajno pogodbo med prodajalcem B.B. - očetom in kupcem A.A. - sinom, saj gre po prepričanju tožnika za navidezen pravni posel. V postopku je bilo že ugotovljeno, da je Vrhovno sodišče v načelnem mnenju z dne 6. 4. 2012 zapisalo, da ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe je kupoprodajna pogodba sklenjena pod vložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. V obravnavanem primeru je prodajalec B.B. sprejel ponudbo kupca A.A., iz kupoprodajne pogodbe z dne 18. 9. 2015 pa izhaja, da je bila za obravnavana kmetijska zemljišča dogovorjena kupnina v višini 62.369,00 EUR, kar je skladno z dano ponudbo. Tudi po presoji sodišča način plačila kot se je zavezal kupec v kupoprodajni pogodbi, to je da bo plačal prodajalčev dolg v znesku 10.000,00 EUR, preostanek kupnine pa bo plačal v mesečnih obrokih v višini v višini stroškov celotne oskrbnine, ki jo bo zaračunal Dom upokojencev na X. za oskrbo B.B., na samo odločitev v postopku za odobritev pravnega posla, ne more vplivati. Stranki pogodbe sta se pač dogovorili, na kakšen način bo plačilo opravljeno. Sam način plačila pogodbeno dogovorjene kupnine na postopek odločanja o odobritvi pravnega posla ne vpliva.

14. Neutemeljene so tudi navedbe tožnika, češ da gre pravzaprav za izročilno pogodbo in ne za kupoprodajno pogodbo, kar bi po mnenju tožbe lahko vplivalo na odločitev v postopku odobritve pravnega posla. Po določbi drugega odstavka 19. člena ZKZ namreč odobritev ni potrebna, če gre za pridobitev kmetijskega zemljišča gozda ali kmetije na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju ali na podlagi darila za primer smrti in izročilne pogodbe razen če gre za promet z zaščiteno kmetijo, ki ni v skladu z 18. členom ZKZ. Če bi torej šlo za izročilno pogodbo, odobritev pravnega posla sploh ni bila potrebna, zato tudi ugovor tožnika pravzaprav ni smiseln, saj si s tem ugovorom ne more izboljšati svojega položaja. V postopku je bilo tudi nesporno ugotovljeno, da je kupec obravnavanih kmetijskih zemljišč solastnik le teh, kar ga po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ postavlja na prvo mesto predkupnih upravičencev.

15. Zato so tudi po presoji sodišča v obravnavani zadevi izpolnjeni vsi pogoji za odobritev pravnega posla med prodajalcem in kupcem. Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča je bila objavljena na oglasni deski upravnega organa (20. člen ZKZ), ponudbo sta med drugim sprejela C.C., tožnik v tem upravnem sporu in A.A. (21. člen ZKZ). A.A. je vlogi priložil tudi podpisano kupoprodajno pogodbo (22. člen ZKZ). Oba sta uveljavljala predkupno pravico po 23. členu ZKZ, in sicer tožnik po 2. točki prvega odstavka, A.A. pa po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. In kot je bilo že rečeno, ker je A.A. solastnik predmetnih nepremičnin in torej predkupni upravičenec, je upravni organ pravilno in zakonito odobril pravni posel med imenovanim in prodajalcem B.B.. Tožbene navedbe, da A.A. dejansko živi v Nemčiji ter je v Sloveniji zgolj občasno in predmetnih nepremičnin ne bo obdeloval, ki niso z ničemer izkazane, pa na odločitev v tem upravnem sporu ne vplivajo.

16. Sodišče po povedanem ugotavlja, da je bila odločitev tožene stranke pravilna in na zakonu utemeljena, tožbeni ugovori pa so neutemeljeni zato je sodišče tožbo zavrnilo kot neutemeljeno na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1.

17. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.