UPRS sodba II U 133/2015
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2015-11-04

Vlasta Švagelj Gabrovec (preds.), Violeta Tručl (poroč.), Sonja Kočevar

promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - vrstni red predkupnih upravičencev - kmet mejaš

Predkupni upravičenec po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ (to je kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj) ima prednost pred tožnikom, ki lahko uveljavlja predkupno pravico po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, to je kot drug kmet.

Z izpodbijano odločbo je Upravna enota Murska Sobota odobrila pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem parc. št. 58 v izmeri 1 ha 34 arov 43 m2 k.o. …, sklenjen dne 27. 3. 2014 med A.A. kot prodajalko in B.B. kot kupcem za ceno 18.820,20 € (1. točka izreka). Hkrati je odločila, da se pravni posel za promet z istim kmetijskim zemljiščem s tožnikom kot kupcem ne odobri (2. točka izreka). Iz obrazložitve izhaja, da sta vlogi za odobritev pravnega posla z zgoraj navedenim kmetijskim zemljiščem vložila B.B. in tožnik. Nobeden od njiju ni priložil pogodbe o sklenjenem pravnem poslu. Oba postopka odobritve pravnega posla sta bila združena v en postopek. Oba sprejemnika ponudbe sta v zakonitem roku sprejela ponudbo za nakup navedene nepremičnine in oba podala vlogo za odobritev pravnega posla.

Upravni organ je ugotovil, da nobeden od sprejemnikov ponudbe ni solastnik ali zakupnik predmetnega kmetijskega zemljišča, ki bi imel sklenjeno zakupno pogodbo v skladu s 4. poglavjem Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Iz izpisa iz zemljišče knjige je upravni organ ugotovil, da je B.B. lastnik parc. št. 56 k.o. …, ki meji na parcelo, ki se prodaja, to je parc. št. 58 k.o. …. Prav tako iz rednega izpisa iz zemljišče knjige izhaja, da je lastnik parcele št. 60 k.o. …, ki meji na parc. št. 58, C.C. Začetek učinkovanja vpisa je 14. 3. 2014. Prodajalka A.A. je od prejemnika ponudbe tožnika prejela izjavo o sprejemu ponudbe za nakup predmetnega kmetijskega zemljišča dne 28. 3. 2014 in v skladu z 21. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je s tem datumom sklenjen tudi pravni posel, dne 28. 3. 2014 pa tožnik ni bil več vpisan kot lastnik parc. št. 60 k.o. ….

Upravni organ je za oba sprejemnika ponudbe ugotovil, da izpolnjujeta pogoje iz 1. alinee prvega odstavka 24. člena ZKZ ter drugega odstavka 111. člena ZKZ ter štejeta za kmeta – fizično osebo. Na podlagi zgoraj navedenega prvostopni organ zaključuje, da B.B. izpolnjuje pogoj iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ za nakup predmetnega zemljišča, zato je odobril pravni posel po sklenjeni kupni pogodbi med prodajalko in B.B. kot kupcem, odobritev pravnega posla s tožnikom, ki izpolnjuje pogoje po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, pa zavrnil.

Takšno odločitev je potrdilo tudi Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano. Tudi iz ugotovitev drugostopnega organa izhaja, da ima po ZKZ kmet mejaš (2. točka prvega odstavka 24. člena ZKZ) prednost pred drugim kmetom po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Dodaja, da pritožbena navedba, da naj bi tožnik že več let predmetno zemljišče obdeloval kot najemnik in spremenil v kvalitetno njivo, ne vpliva na pravilne ugotovitve prvostopnega organa. Tudi, če bi to držalo, bi ga bilo namreč mogoče šteti za predkupnega upravičenca po 3. točki prvega odstavka 27. člena ZKZ zgolj v primeru, da bi bilo morebitno zakupno razmerje med prodajalko in pritožnikom evidentirano v uradnih evidencah, kot je to določeno v prvem odstavku 28. člena ZKZ. Glede na to, da tožnik v času sprejema ponudbe prodajalca v zemljiški knjigi ni bil več vpisan kot lastnik zemljišča s parc. št. 60 k.o. …, ki meji na prodajano zemljišče, ga ni mogoče šteti za predkupnega upravičenca po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ.

Tožeča stranka v vloženi tožbi navaja, da ima kmetijsko gospodarstvo družine C.C. med drugim v lasti tudi zemljišče parc. št. 60 – njiva v izmeri 15.155 m2, ki je sosednje zemljišče, zemljišču, ki je predmet prodaje, to je parc. št. 58, tega pa tudi že več let obdeluje kot najemnik. V času najema ga je s kvalitetno obdelavo s sprotnim založnim gnojenjem in sodobnimi agrotehničnimi ukrepi spremenil v kvalitetno njivo. Res je, da z dosedanjo lastnico A.A. nima sklenjene najemne pogodbe v skladu z zahtevanimi ZKZ, vendar pa lastnici redno plačuje zahtevano najemnino in je ta predmetno zemljišče nameravala prodati prav njemu.

Ker pravno ni dovolj vešč, je po napaki nekaj dni prej, kot je sprejel ponudbo za nakup predmetnega zemljišča, svojo kmetijo prenesel na sina C.C. kot mladega prevzemnika, ne glede na to pa je kmetija kot celota še vedno v družinski lasti. Meni, da ima kmetijsko gospodarstvo C.C. na podlagi ZKZ predkupno pravico za nakup predmetnega zemljišča na podlagi 2. in 3. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, zato predlaga sodišču, da izpodbijano odločbo odpravi in odloči, da je kupec prodajanega kmetijskega zemljišča tožnik.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločbi iz razlogov, ki so v njej navedeni in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Tožba je bila vročena v odgovor tudi A.A. in B.B., ki nastopata v tem upravnem sporu kot prizadeti stranki v smislu 3. alinee 16. člena v zvezi s prvim odstavkom 19. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) in ki v odgovoru na tožbo predlagata, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Po presoji sodišča je izpodbijani upravni akt pravilen in na zakonu utemeljen iz razlogov, ki so navedeni v prvostopni in drugostopni odločbi in se sodišče nanje v tej sodbi sklicuje (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu - v nadaljevanju ZUS-1). Zato je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo (prvi odstavek 63. člena ZUS-1), k tožbenim navedbam pa še dodaja:

ZKZ v prvem odstavku 23. člena določa, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je na prodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je na prodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti in 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS za Republiko Slovenijo.

Po 1. alinei 24. člena ZKZ je kmet fizična oseba, ki je lastnica zakupnica oziroma drugačna uporabnica kmetijskega zemljišča, to zemljišče obdeluje sama ali s pomočjo drugih, je zato obdelovanje ustrezno usposobljena in iz kmetijske dejavnosti pridobiva pomemben del dohodka.

V predmetni zadevi ni sporno, da tako tožnik kot prizadeta stranka štejeta za kmeta v smislu 24. člena ZKZ. V zadevi prav tako ni sporno, da je B.B. lastnik parcele št. 56 k.o. … in da ta parcela meji na parcelo, ki je predmet prodaje, to je parcelo št. 58 k.o. …. Tožnik je dne 14. 3. 2014 lastninsko pravico na zemljišču s parcelno št. 60 k.o. …, ki prav tako meji na prodajano zemljišče, prenesel na sina C.C. V času sprejema ponudbe dne 24. 3. 2014 torej ni bil več lastnik zemljišča, ki meji na prodajano zemljišče. Kot je tožniku pravilno pojasnil že prvostopni organ, vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi učinkuje od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis (5. člen Zakona o zemljiški knjigi).

Ker torej tožnik ni (več) lastnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki je naprodaj, je izpodbijana odločitev, ki temelji na 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, pravilna. B.B. ima kot predkupni upravičenec po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, to je kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, prednost pred tožnikom, ki lahko po zgoraj obrazloženem uveljavlja predkupno pravico po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, to je kot drug kmet.

Tožeča stranka tudi s tožbenimi navedbami ne more biti uspešna. Navedbe, da zemljišče, ki je naprodaj, že več let obdeluje, na odločitev ne vplivajo, glede na to, da zakupna pogodba ni bila sklenjena v skladu z določili ZKZ in vknjižena v zemljiški knjigi in katastru. Razen tega pa ima, kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj (2. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ) prednost tudi pred zakupnikom zemljišča (3. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ).

Na odločitev tudi ne vpliva, da je lastnik zemljišča, ki meji na prodajano zemljišče, tožnikov sin, glede na to, da ni sporno, da tožnik ni več lastnik tega zemljišča.

Izpodbijani upravni akt je torej tudi po presoji sodišča pravilen in na zakonu utemeljen, zato je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.