UPRS sodba I U 484/2015
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2015-09-01

mag. Miriam Temlin Krivic (preds.), Petra Hočevar (poroč.), mag. Mira Dobravec Jalen

odobritev pravnega posla - predkupni upravičenci - vrstni red predkupnih upravičencev - kmet mejaš - javna dražba - pridobitev nepremičnine na javni dražbi - prenos lastninske pravice

Lastninska pravica na nepremičnini na tožnika (še) ni bila prenesena, zaradi česar tožnik ne more z uspehom uveljavljati, da je predkupni upravičenec po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ in je bila zato odločitev organa pravilna. Stranka z interesom je namreč izkazala, da ima status kmeta in da ima v lasti sosednjo nepremičnino.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ odločil, da se odobri pravni posel, sklenjen s sprejemom ponudbe dne 17. 3. 2014 med prodajalcema A.A. in B.B. in kupcem C.C., na podlagi katerega bo C.C. pridobil med drugim tudi kmetijski oziroma gozdni del nepremičnine parc. št. 506/5, k.o. ... (prej parc. št. 506/3, k.o. ...) (1. točka izreka), zahtevek tožnika za odobritev pravnega posla – notarskega zapisa prodajne pogodbe opr. št. SV 145/2004, sklenjene dne 13. 2. 2014 med A.A. in B.B. kot prodajalcema ter tožnikom kot kupcem, ter notarskega zapisa odobritve prodajne pogodbe, ki jo je dne 22. 2. 2014 pod opr. št. SV 177/2014 naknadno podpisal prodajalec A.A., na podlagi katerega bi tožnik pridobil med drugim tudi kmetijski oziroma gozdni del nepremičnine parc. št. 506/5 k.o. ... (prej parc. št. 506/3 k.o. ...), zavrnil (2. točka izreka) in še odločil, da stroškov postopka ni bilo (3. točka izreka). V obrazložitvi je navedel, da sta tožnik in stranka z interesom C.C. vsak zase vložila vlogo za odobritev pravnega posla za pridobitev nepremičnine parc. št. 506/3 (po parcelaciji parc. št. 506/5 in 505/6, k.o. ...). Po vpogledu v uradne evidence in odločbe upravnih organov je organ ugotovil, da je nepremičnina parc. št. 506/5 opredeljena delno v območje kmetijskih zemljišč, delno v območje gozdnih zemljišč in delno v območje stavbnih zemljišč. Pravni posel za nakup nepremičnine je bil sklenjen s sprejemom ponudbe s strani tožnika 19. 2. 2014 in s strani C.C. 17. 3. 2014. Organ je ugotovil, da je bil C.C. priznan status kmeta z odločbo z dne 16. 5. 2006 in da ima v lasti nepremičnino parc. št. 514, ki meji na parc. št. 506/3, sedaj parc. št. 506/5 in 506/6, k.o. ... Tožnik nima priznanega statusa kmeta. Na ustni obravnavi je bilo ugotovljeno, da je tožnik kupil na javni dražbi 16. 5. 2014 solastniški delež te parcele, zaznamba izvršbe je bila v zemljiški knjigi opravljena 4. 10. 2013. Po vpogledu v zemljiško knjigo 2. 6. 2014 sta kot lastnika vpisana prodajalca. Ker sta bila pravna posla sklenjena pred opravljeno javno dražbo, je organ ugotovil, da C.C. izpolnjuje pogoje za uveljavljanje predkupne pravice po 2. točki prvega odstavka 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ).

Drugostopni organ je s svojo odločbo zavrnil pritožbo tožnika in potrdil razloge prvostopnega organa.

Tožnik je vložil tožbo in uvodoma povzel potek dosedanjega postopka. Navedel je, da organ pri svoji odločitvi ni upošteval vseh pravno relevantnih dejstev, nastalih do dneva odobritve pravnega posla in sicer, da je tožnik postal solastnik parc. št. 506/5 in 506/6, k.o. ... Glede na 1. točko prvega odstavka 23. člena ZKZ je tožnik s tem na povsem zakonit način postal solastnik in prvi predkupni upravičenec. Obrazložitev, da je organ pristojen le za odobritev in ne za pravno presojo razmerij, enostavno ni resna. Z dejstvom nakupa nepremičnine na dražbi je bil organ seznanjen. Samo dejstvo, da je do nakupa na javni dražbi prišlo po sprejemu ponudbe, nikakor ne pomeni, da okoliščin, nastalih po tem datumu, ni treba upoštevati. Če bi stališče organa obveljalo, bi se s tem posegalo v pravno pravilnost prodaje na sodišču in s tem dejansko anuliralo izvedeno prodajo/nakup (zapisnik Okrajnega sodišča v Litiji, VL 97295/2013 z dne 16. 5. 2014). Tožnik je tako predlagal, da sodišče tožbi ugodi, odločbo odpravi in zadevo vrne v ponovno odločanje prvostopnemu organu, podrejeno, da sodišče dopolni postopek in z novo odločbo odloči tako, da odobritev pravnega posla, sklenjenega med prodajalcema in kupcem C.C. zavrne, zahtevku tožnika za odobritev pravnega posla pa v celoti ugodi tako, da pravni posel odobri, v obeh primerih pa naloži toženki povrnitev njegovih stroškov postopka.

Toženka je v odgovoru na tožbo navedla, da mora po ZKZ izvršilno sodišče ponudnika, ki je ponudil najvišjo ceno, napotiti na pristojno upravno enoto, da v roku poda vlogo za odobritev pravnega posla. Tožnik je bil s strani sodišča tako tudi napoten in šele bo morebitni odobritve pravnega posla bi lahko uveljavljal solastništvo na nepremičnini. Predlagala je zavrnitev tožbe.

Stranka z interesom C.C. je v odgovoru na tožbo predlagal zavrnitev tožbe. Obravnavani postopek se je začel na podlagi njunih vlog, bil je izveden prej. Tudi pravni posel je bil sklenjen pred prodajo zemljišča.

Stranki z interesom B.B. in pravna naslednica A.A.-ja Č.Č. na tožbo nista odgovorila.

Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ odobril pravni posel med prodajalcema in stranko z interesom C.C. kot kupcem, vlogo za odobritev pravnega posla med prodajalcema in tožnikom kot kupcem pa zavrnil. Kot izhaja iz obrazložitve te odločbe je organ odobril vlogo stranke z interesom za odobritev pravnega posla, ker je ta izkazal predkupno pravico po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ (pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj), tožnikovo vlogo pa zavrnil, ker tožnik ni izkazal močnejšega predkupnega upravičenja.

Tožnik ugovarja, da je v prejšnji točki opisana odločitev organa napačna, ker je tožnik po nakupu na javni dražbi pri Okrajnem sodišču v Litiji, VL 97275/2013 z dne 16. 5. 2014, postal solastnik nepremičnine, ki je predmet prodaje (tj. nepremičnine s parc. št. 506/3, sedaj med drugim tudi parc. št. 506/5), kar pomeni, da je postal predkupni upravičenec po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ in ima torej prednost pred C.C. kot kmetom – mejašem.

Po 189. členu Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), ki ureja prodajni narok in domik, sodišče, če je za sklenitev prodajne pogodbe potrebna odobritev po zakonu (za kar tudi gre v obravnavanem primeru), po končani dražbi ali postopku zavezujočega zbiranja ponudb ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno in ga napoti, da v določenem roku vloži ustrezno vlogo za pridobitev odobritve; po ponudnikovi pridobitvi odobritve sodišče nadaljuje postopek in takoj izda sklep o domiku (peti odstavek). Kupec mora nato položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji (prvi odstavek 191. člena ZIZ). Po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine izda sodišče sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica na nepremičnini ter izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku (prvi odstavek 192. člena ZIZ), nepremičnino pa izroči sodišče kupcu po pravnomočnosti sklepa o izročitvi (četrti odstavek 192. člena ZIZ).

Iz zapisnika VL 97275/2013 z dne 16. 5. 2014, ki ga je tožnik priložil tožbi, izhaja, da je tožnik za prodajani solastni delež parc. št. 506/3, k.o. ..., ponudil kupnino v višini izklicne cene, ugotovljeno je bilo, da ugodnejše ponudbe za nakup dolžniku solastnega deleža nepremičnine parc. št. 506/3, k.o. ... ni, sodišče pa je, glede na to, da je predmet prodaje kmetijsko zemljišče, naložilo dražitelju (tožniku), da v roku 8 dni sodišču predloži dokazilo o vložitvi vloge pri Upravni enoti Litija za odobritev, pri čemer ga je še opozorilo, da bo v nasprotnem primeru dražba razveljavljena. Iz povzete vsebine zapisnika in ob upoštevanju v 11. točki obrazložitve citiranih zakonskih določb ZIZ torej nedvomno izhaja, da lastninska pravica na nepremičnini na tožnika (še) ni bila prenesena, zaradi česar tožnik ne more z uspehom uveljavljati, da je predkupni upravičenec po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ in je bila zato odločitev organa pravilna.

Sodišče je glede na povedano tožbo tožnika na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo.

Odločitev o zavrnitvi stroškovnega zahtevka tožnika temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.