UPRS sodba I U 1967/2014
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2016-08-17

dr. Boštjan Zalar (preds.), Liljana Polanec (poroč.), Lara Bartenjev

upravljanje večstanovanjskih stavb - upravnik - vpis v register upravnikov stavb - pogoji za vpis v register

Podlago za imenovanje upravnika predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih celotne stavbe. Za imenovanje upravnika zato ni dovolj večina po posameznih vhodih, saj to ni kvalificirana večina, kot jo zahteva SZ-1, saj je kvalificirana večina le soglasje večine na celotni stavbi.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Prvostopenjski organ je zahtevek tožnika za vpis v register upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana (JSS MOL) kot upravnika na naslovu A. v Ljubljani, ki predstavlja del večstanovanjske stavbe A., B., C., Ljubljana, z oznako ID ..., zavrnil in hkrati odločil, da v postopku izdaje te odločbe niso nastali stroški postopka.

2. V svoji obrazložitvi navaja, da je z vpogledom v bazo podatkov Geodetske uprave RS v postopku ugotovil, da ima navedena večstanovanjska stavba tri hišne številke in da je v register upravnikov stavb za vse tri hišne številke že vpisana družba Č. d.d. Iz vlogi priložene pogodbe o opravljanju upravniških storitev z dne 30. 3. 2014, ki so jo s tožnikom kot upravnikom sklenili etažni lastniki na naslovu A., Ljubljana, izhaja, da je pogodba sklenjena le za del večstanovanjske stavbe. Stanovanjski zakon (SZ-1) določa, da se pogodba o opravljanju upravniških storitev sklene za eno večstanovanjsko stavbo, ki ima svojo identifikacijsko številko (ID), ne glede na število vhodov oziroma hišnih številk. Ker tožnik ni predložil pogodbe o opravljanju upravniških storitev za celotno večstanovanjsko stavbo, ki ima svojo ID, niso izpolnjeni pogoji za vpis v register.

3. Drugostopenjski organ je pritožbo tožnika zavrnil. V zvezi s pritožbenimi navedbami tožnika odgovarja, da SZ-1 res ne določa, da lahko večstanovanjsko stavbo upravlja le en upravnik, vendar pa se iz določb SZ-1 to smiselno razume. Na to namreč nakazuje 25. člen SZ-1, ki določa, da je za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, le-ti pa so določeni glede na celotno nepremičnino, kot to določa 106. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Za določitev upravnika mora torej glasovati več kot polovica etažnih lastnikov glede na solastniški delež v večstanovanjski stavbi. S takšno kvalificirano večino mora biti tudi podpisana pogodba o opravljanju upravniških storitev, ki učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki je niso podpisali oziroma proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščenca za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov, kot določa četrti odstavek 53. člena SZ-1. V tožnikovem primeru je pogodba sklenjena za posamezni vhod na podlagi solastniških deležev glede na posamezni vhod. Takšne določitve solastniških deležev pa SPZ in SZ-1 ne določata in ne poznata. SPZ določa, da se lahko s pogodbo o medsebojnih razmerjih določi način upravljanja večstanovanjske stavbe. Tudi ta pogodba mora biti podpisana s predpisano večino vseh etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe in ne posameznega vhoda. Oba navedena zakona ne prepovedujeta upravljanja večstanovanjske stavbe s strani več upravnikov, zapovedujeta pa, da se v določenih primerih mora izbrati upravnika. Način določitve upravnika pa omogoča izbor le enega upravnika v večstanovanjski stavbi. Obstaja sicer zatečeno stanje upravljanja po hišnih številkah, saj je tako določal Stanovanjski zakon iz leta 1991 s spremembami, vendar je bilo določeno tudi, da ima večstanovanjska hiša le eno hišno številko. Z novo stanovanjsko zakonodajo iz leta 2003 se lahko za večstanovanjsko stavbo dodeli več hišnih številk, za vsak vhod posebej, ki pa ni posamezen predmet upravljanja. Glede pogodbe o opravljanju upravniških storitev pa organ pojasnjuje, da se določbe obligacijskega prava uporabljajo subsidiarno, v kolikor ni drugače določeno v SZ-1, kot to določa 62. člen SZ-1.

4. Tožnik vlaga tožbo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Meni, da je tožena stranka nepravilno štela, da SZ-1 določa, da se pogodba o opravljanju upravniških storitev lahko sklene le za eno večstanovanjsko stavbo, ki ima svojo identifikacijsko številko, ne glede na število vhodov oziroma hišnih številk, saj tega ne določa niti SZ-1, niti SPZ. Določbe obeh zakonov se namreč nikjer ne nanašajo na večstanovanjsko stavbo kot edino enoto upravljanja, kar pomeni, da je bila priložena pogodba o opravljanju upravniških storitev za posamezni vhod na naslovu A. v Ljubljani sklenjena pravilno in zakonito. Pogodbe o upravljanju imajo podlago v Obligacijskem zakoniku, ki ureja pogodbeno pravo in jih pristojni organi ne registrirajo, temveč jih na podlagi 167. člena SZ-1 zgolj vpišejo v register upravnikov oziroma evidentirajo. Iz definicije večstanovanjske stavbe tudi ne izhaja, da bi morala imeti ena večstanovanjska stavba le enega upravnika, tudi če ima več hišnih številk. Navedeno potrjuje tudi dejstvo, da je bil prejšnji upravnik družbe Č. d.d. vpisan v register upravnikov na podlagi treh pogodb o opravljanju upravniških storitev za vsak posamezen vhod navedene večstanovanjske stavbe. O tem se je tudi že izrekla dosedanja sodna praska Upravnega sodišča (sodba I U 1925/12 z dne 13. 11. 2013). Zato bi morala tožena stranka dovoliti vpis tožnika v register upravnikov kot upravnika večstanovanjske stavbe (vhoda na naslovu A. v Ljubljani). Zmotno je stališče tožene stranke, da naj bi etažni lastniki z družbo Č. d.d. sklenili novo pogodbo o opravljanju upravniških storitev, saj je edina pravno veljavna pogodba tista z dne 30. 3. 2014, ki s s strani etažnih lastnikov ni bila nikoli veljavno odpovedana in tako še vedno velja. Pravno veljavno je bila namreč odpovedana le pogodba s prejšnjim upravnikom Č. d.d. št. 102/Š z dne 8. 1. 2001, ki je bila odpovedana dne 29. 1. 2014. Glede na navedeno tožnik sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo z dne 19. 6. 2014 odpravi in presodi tako, da se tožnika vpiše v register upravnikov stavb pri JSS MOL oziroma podrejeno, da izpodbijano odločbo JSS MOL odpravi in zadevo vrne v ponovno odločanje toženi stranki. Zahteva tudi povrnitev stroškov postopka.

5. Tožena stranka je sodišču posredovala predmetni upravni spis, odgovora na tožbo pa ni podala.

7. V obravnavani zadevi je predmet sodne presoje odločba prvostopenjskega organa, s katero je le-ta zavrnil zahtevek tožnika za vpis v register upravnikov stavb pri JSS MOl kot upravnika na naslovu A. Ljubljana, ki predstavlja del večstanovanjske stavbe A. B. C., z oznako ID ... Svojo odločitev je oprl na določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1).

8. Tožnik se z odločitvijo prvostopenjskega organa ne strinja, ker meni, da bi tudi na podlagi predložene pogodbe o upravljanju za en vhod navedene večstanovanjske stavbe moral biti vpisan v register upravnikov stavb, ker določbe SPZ in SZ-1, ki se nanašajo na večstanovanjsko stavbo, nimajo določbe, ki bi določala, da ima lahko večstanovanjska stavba z več vhodi oziroma več hišnimi številkami le enega upravnika.

9. Med strankama je tako sporno vprašanje, ali ima lahko ena večstanovanjska stavba, ki ima svojo ID, z več vhodi oziroma več hišnimi številkami, le enega upravnika ali pa ima lahko več upravnikov.

10. SZ-1 izrecno ne določa, da mora imeti ena večstanovanjska stavba enega upravnika. Vendar pa citirani zakon določa jasne pogoje za imenovanje upravnika. Iz določb SZ-1 je razvidno, da se upravnika vpiše v register upravnikov na podlagi pogodbe o upravljanju za določen večstanovanjski objekt. Upravnik torej izkazuje upravičenost za vpis v register s pogodbo o upravljanju (prvi odstavek 161 člena SZ-1 v zvezi s prvim in drugim odstavkom 167. člena SZ-1). Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika (drugi odstavek 53. člena SZ-1). Za sprejem sklepa o določitvi upravnika je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. člena SZ-1).

11. Skupni deli stavbe so solastnina etažnih lastnikov (18. člen SZ-1). Solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih se določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, razen če zakon ali pravni posel določa drugače (106. člen SPZ). Iz citiranih zakonskih določb tako izhaja, da podlago za imenovanje upravnika predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih celotne stavbe. Za imenovanje upravnika zato ni dovolj večina po posameznih vhodih, saj to ni kvalificirana večina, kot jo zahteva SZ-1, saj je kvalificirana večina le soglasje večine na celotni stavbi (tako tudi sklep I Cpg 1531/2014 z dne 5. 11. 2014).

12. Upravni organ mora pred vpisom upravnika v register stavb med drugim preveriti, ali je bila pogodba z novim upravnikom sklenjena s predpisano večino, kot to določata zgoraj citirani drugi odstavek 53. člena in prvi odstavek 25. člena SZ-1. To je upravni organ v obravnavanem primeru tudi storil in pri tem ugotovil, da je bila pogodba sklenjena le za del večstanovanjske stavbe, saj je bila sklenjena le za en vhod in ne za celotno večstanovanjsko stavbo in da torej ni bila sklenjena s predpisano večino in da posledično niso izpolnjeni pogoji za vpis tožnika kot novega upravnika v register upravnikov stavb.

13. Glede na navedeno je odločitev upravnega organa po presoji sodišča pravilna in zakonita, tožbeni ugovori pa neutemeljeni.

14. Tožnik se ne more uspešno sklicevati na izpostavljeno sodbo tega sodišča, saj je sodišče v tej sodbi odločalo le o vprašanju registracije upravnika in se v sodbi ni ukvarjalo s stvarnopravnimi razmerji, to je glede solastniških deležev etažnih lastnikov na skupnih delih stavbe. Neupoštevna je tudi tožbena navedba, da imajo pogodbe o upravljanju podlago v Obligacijskem zakoniku (OZ) in se zato na podlagi 167. člena SZ-1 ne registrirajo, ampak se samo evidentirajo. Upravni organ sicer res vpiše novega upravnika v register upravnikov na podlagi pogodbe, vendar samo, če predhodno ugotovi, da je pogodba sklenjena s predpisano večino. V konkretnem primeru pa je organ ugotovil, da temu ni tako in da pogodba ni sklenjena s predpisano večino. Na podlagi pogodbe, ki ni sklenjena s  predpisano večino, pa vpis novega upravnika v register upravnikov ni mogoč. Na drugačno odločitev v zadevi tudi ne more vplivati sklicevanje tožnika v tožbi, da je bil prejšnji upravnik vpisan v register upravnikov na podlagi treh pogodb o upravljanju upravniških storitev za vsak posamezni vhod navedene večstanovanjske stavbe. Kot je pravilno pojasnil že drugostopenjski organ, se je stanovanjska zakonodaja spremenila, tako da se večstanovanjski stavbi lahko dodeli več hišnih številk za vsak posamezni vhod, vendar pa posamezni vhod ne more biti predmet upravljanja.

15. Ker je po presoji sodišča odločitev upravnega organa (tako prvostopenjskega, kakor tudi drugostopenjskega za njim) pravilna in zakonita, je sodišče tožbo tožnika na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) zavrnilo kot neutemeljeno.

16. Ker je sodišče tožbo zavrnilo, v skladu z določbo četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

SZ-1 člen 18, 25, 53, 161, 167. SPZ člen 106.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.