UPRS sodba III U 355/2014
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2015-09-11

mag. Damjan Gantar (preds.), Andrej Orel (poroč.), Lara Bartenjev

odobritev pravnega posla - predkupni upravičenci - kmet mejaš - ločenost zemljišč z javno cesto

Ob ugotovljenem dejanskem stanju sodišče zaključuje, da je prizadeta stranka D.D. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, je od zemljišč, ki so naprodaj, ločeno zgolj z javno cesto, ki je prehodna in služi tudi uporabi in izkoriščanju zemljišč, na katere meji prednostni upravičenec iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ.

Cesta, ki loči zemljišča je lokalna cesta, katere vrsta in intenzivnost prometa ni tako velika, da bi pomenila onemogočanje prehodnosti, saj kot izhaja iz upravnega spisa, prehodnost ceste ni bila sporna niti v času, ko je sporno parcelo obdelovala prizadeta stranka (19 let) niti v letu pred prodajo tega zemljišča, ko je sporno parcelo obdelovala tožeča stranka.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1. Z izpodbijano odločbo je upravni organ prve stopnje pod točko 1 odločil, da se ne odobri pravni posel, ki sta ga sklenila s prodajno pogodbo opr. št. SV-213/2013 z dne 29. 4. 2013 A.A. kot prodajalec ter B.B. kot kupec, katerega predmet je kmetijsko zemljišče s parc. št. 138/1, 138/2, 138/3, 138/4, 143/1, 143/2, 143/3, 143/4 in 143/5, vse k.o. ... za skupno ceno 28.000,00 EUR. Pod točko 2 je odločil, da se ne odobri pravni posel, sklenjen na podlagi sprejema ponudbe kmetijskega zemljišča z zgoraj navedenimi parcelami, vse k.o. ..., za skupno ceno 28.000,00 EUR, katerega ponudnik in prodajalec je A.A., sprejemnik in kupec pa C.C. Pod točko 3 pa odločil, da se odobri pravni posel, sklenjen na podlagi sprejema ponudbe kmetijskega zemljišča z zgoraj navedenimi parcelami, vse k.o. ..., za skupno ceno 28.000,00 EUR, katerega ponudnik in prodajalec je A.A., sprejemnik in kupec pa D.D. Pod točko 4 pa je ugotovil, da so bile za skupno ceno 28.000,00 EUR ponudene in sprejete nepremičnine z zgoraj navedenimi parcelami, vse k.o. ... ter da stroškov postopka ni bilo (5. točka izreka).

2. V obrazložitvi izpodbijane odločbe je navedel, da je prodajalec dne 22. 1. 2013 podal ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča in sicer parc. št. 138/1, 138/2, 138/3, 138/4, 143/1, 143/2, 143/3, 143/4 in 143/5, vse k.o. ... (v nadaljevanju predmetne parcele). Ponudba je bila objavljena na oglasni deski in v državnem portalu istega dne. V predpisanem roku in na predpisan način so ponudbo sprejeli C.C., D.D., ter B.B., ki so vsak zase uveljavljali predkupno pravico kot drug kmet, D.D. naknadno še kot mejaš.

3. V ugotovitvenem postopku je upravni organ ugotavljal, če kdo od vložnikov vloge izpolnjuje pogoje za uveljavljanje predkupne pravice, da bi upravni organ lahko na tej podlagi odločil o vloženih zahtevkih. Na podlagi zbranih dokazov in izvedenega ugotovitvenega postopka je zaključil, da vsi trije sprejemniki ponudbe izpolnjujejo pogoj predkupne pravice iz 4. točke prvega odstavka 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) - drug kmet. Nadalje je bilo ugotovljeno, da je bil D.D. že pred objavo ponudbe prodajalca A.A. na oglasni deski lastnik parc. št. 150/1 k.o. ... (ID znak ...) ter parc. št. 150/2 k.o. ... (ID znak ...). Po vpogledu v grafični del zemljiškega katastra je upravni organ ugotovil, da parcele, ki so predmet prodaje in parceli, katerih lastnik je D.D., loči parcela 664/0 k.o. ... (ID znak ...), ki je v lastninskem listu zemljiške knjige opredeljena kot splošno premoženje v splošni rabi v Upravi občinskega ljudskega odbora Gorica. Po veljavnem občinskem prostorskem planu pa je parcela opredeljena kot območje prometnih površin namenska raba cesta. Glede na to, da je D.D. lastnik parcel, ki jih od parcel, ki so predmet prodaje, loči cesta, je upravni organ glede na 2. točko 23. člena ZKZ ter veljavno sodno prakso, ko je Upravno sodišče že presojalo zadevo, ko je zemljišče, ki se prodaja in zemljišče prijavitelja na ponudbo ločevala cesta in je v danem primeru odločilo, da cesta ni ovira za priznanje predkupne pravice kot kmetu mejašu ter upoštevaje sodno prakso Upravnega sodišča RS, št. X Ips 365/2010 z dne 6. 9. 2011, pod odložnim pogojem naknadne odobritve po ZKZ odobril pravni posel, kot izhaja iz 3. točke izreka odločbe.

4. Upravni organ druge stopnje je z odločbo št. 33008-160/2013-2 z dne 7. 10. 2014 pritožbi C.C. ter B.B. zavrnil z obrazložitvijo, da predmetna zemljišča tvorijo zaokrožen zemljiški kompleks. Vhod oziroma prehod iz ceste s parc. št. 664 na predmetni kompleks prek parc. št. 138/1 in 143/1, ki ležita nasproti parc. št. 150/1, vse k.o. ..., pa je, kot izhaja iz ortofoto podlage mogoč, saj nivo med tema zemljiščema ni tako različen, da bi onemogočal normalni prehod čez cesto. Poleg tega pa tudi D.D. navaja, da je ta dva prehoda že uporabljal, ko je iz svoje parc. št. 150/1 prehajal na predmetna zemljišča, ki jih je že obdeloval.

5. Tožeča stranka v tožbi navaja, da je v postopku odločanja odobritve pravnega posla o nakupu kmetijskega zemljišča prišlo do kršitev procesnih in materialnih predpisov, kakor tudi do napačne ugotovitve dejanskega stanja, zato predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi. Glede uporabe 3. točke drugega odstavka 23. člena ZKZ meni, da je potrebno sosednje zemljišče presojati po možnosti neposrednega prehoda med enim in drugim zemljiščem. V konkretni zadevi zemljišča D.D. in zemljišča, ki so predmet odobritve pravnega posla, ločuje cesta, ki je kategorizirana s strani Občine Tolmin in povezuje naselja na levem bregu Soče. Zaradi navedenega zemljišč D.D. ni mogoče šteti kot zemljišča, ki mejijo z zemljišči, ki so predmet odobritve pravnega posla, zato D.D. ne pripada status predkupnega upravičenca kot kmetu, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki se prodaja. Zemljišča, ki jih fizično ločuje cesta, so v različnih nivojih, tako da ne more iz svojih kmetijskih zemljišč neposredno prehajati na kmetijska zemljišča, ki so predmet prodaje. Zemljišče, ki je predmet obravnave in ima urejen dostop na cesto v delu, kjer je nad cesto parcela, ki ni last D.D. Lastnik zemljišča, ki se prodaja, je v letošnjem letu oddal sporna zemljišča v obdelavo. Svojo odločitev do izbere njo kot kupca, pa je prodajalec utemeljil z dejstvom, da se D.D. kot dejanski uporabnik spornih kmetijskih zemljišč v zadnjih 19-tih letih ni ravno izkazal. Zato se je prodajalec tudi odločil, da želi skleniti kupoprodajno pogodbo s sedanjim najemnikom in sta jo dne 29. 4. 2013 tudi podpisala. Cesta, ki loči zemljišča, je kategorizirana kot lokalna cesta, zato je potrebno upoštevati Zakon o cestah, v katerem je določeno, kako poteka vključevanje nanje, različni nivoji kmetijskih zemljišč in različni dostopi z javne prometne poti pa predstavljajo bistveno oviro povezanosti kmetijskih zemljišč v celoto. Nadalje navaja, da je upravni organ prve stopnje napačno uporabil materialno pravo, saj je za ugotovitev, ali gre za sosednje zemljišče, potrebno uporabiti Zakon o evidentiranju nepremičnin, pri čemer opozarja še na sodbo Upravnega sodišča U 140/2008, v kateri se je sodišče postavilo na stališče, da je meja med sosednjimi zemljišči definirana v Zakonu o evidentiranju nepremičnin, zato je potrebno ugotoviti, ali zemljišči medsebojno dejansko mejita z mejo ali ne.

6. Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe tožeče stranke kot neutemeljene in se sklicuje na razloge navedene v obrazložitvi izpodbijane odločbe, ter sodišču predlaga, da tožbo zavrne kot neutemeljena.

7. Prizadeti stranki kljub pozivu odgovora na tožbo nista podali.

9. Po presoji sodišča je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, ima oporo v navedenih materialnih predpisih ter izhaja iz podatkov v upravnih spisih. Sodišče zaradi tega v celoti sledi obrazložitvi izpodbijane odločbe in odločbe upravnega organa druge stopnje (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1). V zvezi s tožbenimi ugovori pa še dodaja:

10. Prvi odstavek 23. člena ZKZ določa, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik, 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj, 4. drug kmet, 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oz. gospodarske dejavnosti in 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS za Republiko Slovenijo.

11. Tožeča stranka je uveljavljala predkupno pravico kot kmet, medtem, ko je kupec D.D., kateremu je bil odobren pravni posel, uveljavljal predkupno pravico tako kot kmet, kot tudi kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj. Kmet, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki je naprodaj, ima v skladu z zgoraj citiranimi zakonskimi določili 24. člena ZKZ prednost pred drugim kmetom.

12. V zadevi ni sporno, da so vsi zainteresirani kupci, ki so podali pisno izjavo o prejemu ponudbe in jo pravočasno priporočeno poslali prodajalcu in upravni enoti kmetje v smislu 24. člena ZKZ. V zadevi je sporno, ali D.D. kot kupec in sprejemnik ponudbe kmetijskega zemljišča, ki je predmet odobritve, utemeljeno uveljavlja predkupno pravico na podlagi 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, to je kot kmet, katerega zemljišče, ki ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj. Iz upravnega spisa in izpodbijane odločbe nedvomno izhaja, da parcele, ki so predmet prodaje in parceli, katerih lastnik je D.D., loči parc. št. 664/0 k.o. ..., ki je po veljavnem občinskem prostorskem planu opredeljena kot območje prometnih površin-cesta.

13. Po presoji sodišča sta v obravnavani zadevi glede na ugotovljeno dejansko stanje v upravnem postopku, prvostopni upravni organ ter tožena stranka pravilno uporabila materialno pravo, to je določbo 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ. Tako kot je navedlo že Vrhovno sodišče RS v svoji sodbi X Ips 657/2008 pri uporabi navedene zakonske norme ne gre za mehanično uporabo gole črke zakona, pač pa je treba navedeno zakonsko normo vsebinsko napolniti, ovrednotiti in razumeti na konkretni življenjski primer. Pri razlagi zakonskih določb je namreč poleg jezikovne razlage potrebno uporabiti tudi teleološko razlago, to je razlago po namenu zakona in pri razlagi zakonske norme upoštevati namen zakonodajalca. Namen zakonodajalca v ZKZ, ki v 3. poglavju določa omejitve pri prometu z kmetijskimi zemljišči, je varovanje kmetijskih zemljišč in zaokroženost kmetijskih gospodarstev. Zaradi navedenega je zakonodajalec v prvem odstavku 23. člena ZKZ pri nakupu kmetijskega zemljišča, za kar gre v konkretnem primeru, določil, da lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po tam določenem vrstnem redu. V 2. točki prvega odstavka je kot predkupnega upravičenca določil kmeta, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj in s tem določil prednost lastnikom sosednjih zemljišč ravno iz razloga zaokroženja obdelovalnih površin, šele za tem pa zakupnika zemljišča, ki je na prodaj (3. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ) ter drugega kmeta (4. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ). Ob ugotovljenem dejanskem stanju sodišče zaključuje, da je prizadeta stranka D.D. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, je od zemljišč, ki so naprodaj, ločeno zgolj z javno cesto, ki je prehodna in služi tudi uporabi in izkoriščanju zemljišč, na katere meji prednostni upravičenec iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ. Po določbi 99. člena Zakona o cestah (v nadaljevanju ZCes-1) se namreč na nekategorizirane ceste ter občinske ceste lahko gradijo individualni priključki. Sporne parcele pa tak priključek nedvomno imajo, saj med strankami pa ni sporno, da je prizadeta stranka sporna zemljišča, ki so predmet pravnega posla obdelovala 19 let.

14. Po oceni sodišča je tako zmotno stališče tožeče stranke, ki meni, da so zatrjevani tožbeni razlogi nepravilne ugotovitve dejanskega stanja ter s tem v zvezi zatrjevane kršitve materialnega zakona podani z okoliščinami, na katere se sklicuje. Po mnenju sodišča je upravni organ prve stopnje pravilno zaključil, da je glede na ugotovljeno dejansko stanje mogoče šteti, da predmetna zemljišča mejijo z zemljišči, ki so v lasti D.D., ostale tožbene navedbe, ki so enake pritožbenim navedbam tožeče stranke, pa je upravni organ druge stopnje utemeljeno zavrnil in jih tudi po mnenju sodišča ni mogoče upoštevati. Tudi po mnenju sodišča je potrebno upoštevati, da je cesta, ki loči zemljišča lokalna cesta, katere vrsta in intenzivnost prometa ni tako velika, da bi pomenila onemogočanje prehodnosti, saj kot izhaja iz upravnega spisa, prehodnost ceste ni bila sporna niti v času, ko je sporno parcelo obdelovala prizadeta stranka (19 let) niti v letu, pred prodajo tega zemljišča, ko je sporno parcelo obdelovala tožeča stranka.

15. Glede na navedeno je sodišče tožbo tožeče stranke skladno s prvim odstavkom 63. člena ZUS-1 zavrnilo kot neutemeljeno, saj je bilo ugotovljeno, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen in da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena.

16. Odločitev o stroškovnem zahtevku tožeče stranke temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1 po katerem, če sodišče tožbo zavrne ali zavrže, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

ZKZ člen 23, 23/1, 23/1-2, 23/1-3. ZCes-1 člen 99.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.