UPRS sodba II U 355/2014
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2015-03-04

Vlasta Švagelj Gabrovec (preds.), Violeta Tručl (poroč.),

upravljanje večstanovanjskih stavb - register upravnikov stavb - izbris upravnika iz registra upravnikov stavb - vpis novega upravnika

Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju niso predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register upravnikov stavb.

V primeru, ko se etažni lastniki odločijo za odpoved pogodbe staremu upravniku in že izberejo novega upravnika, se vpis novega upravnika v register opravlja v enotnem postopku, v katerem se stari upravnik izbriše iz registra.

Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ družbo A. d.o.o. vpisal v register upravnikov stavb pod št. 5/2014 kot upravnika stavbe na naslovu ..., pod identifikacijsko št. ... k.o. ... po pogodbi o upravljanju večstanovanjske stavbe z dne 1. 2. 2014, ki je sklenjena med etažnimi lastniki, ki predstavljajo več kot 50 % po solastniških deležih ter družbo A. d.o.o. (1. točka izreka). Pogodba o upravljanju večstanovanjske stavbe ... je sestavni del te odločbe (2. točka izreka). Družba C. d.o.o., se izbriše iz registra upravnikov stavbe kot upravnik večstanovanjske stavbe ... (3. točka izreka). Tožeča stranka se je zoper takšno odločbo pritožila, Ministrstvo za infrastrukturo in prostor pa je kot drugostopni organ z v uvodu navedeno odločbo 2. točko izreka izpodbijane prvostopne odločbe odpravilo, v 3. točki izreka prvostopne odločbe pa za št. 1 dodalo: „Ptuj identifikacijska št. 603 pri Upravni enoti Ptuj“. V ostalem je pritožbo zavrnil.

Iz obrazložitve navedenih aktov izhaja, da je družba A. dne 28. 3. 2014 pri prvostopnem organu vložila vlogo za vpis kot upravnika stavbe na naslovu ..., prejšnjega upravnika te večstanovanjske stavbe pa naj se iz registra izbriše. Upravna organa sta s sklicevanjem na 161. in 167. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) predlogu za vpis ugodila. Pri tem dodajata, da je registrski vpis novega upravnika stavbe in posledično izbris starega deklaratorne narave, saj upravičenje opravljati storitev upravljanja temelji na pogodbi, ne pa na vpisu v register. Upravni organ se zato v postopku vpisa novega in izbrisa starega upravnika omeji na preverjanje pogojev, ki so zahtevani za vpis izbrisa le po formalni plati, to je ali je sklep o odpovedi pogodbe podpisan s predpisano večino (več kot 50 % etažnih lastnikov glede na solastniške deleže), ali je bil sklep z odpovedjo vročen upravniku s priporočeno pošto ter ali je pretekel odpovedni rok po prvem odstavku 60. člena ZS-1, ki znaša najmanj 3 mesece in začne teči od vročitve odpovedi upravniku.

Drugostopni organ je v prvostopno odločitev posegel v toliko, da je odpravil tisti del izreka prvostopne odločbe, ki določa, da je pogodba o upravljanju sestavni del odločbe, saj ta ni predmet vsebinske presoje in odločanja v tem postopku, zato ne more biti sestavni del izreka odločbe. Razen tega je prvostopni izrek dopolnil v tistem delu, v katerem ni vseboval popolnega naslova in identifikacijske številke stavbe ter registra. V ostalem se z odločitvijo prvostopnega organa v celoti strinja, glede pritožbenih ugovorov pa dodaja, da iz SZ-1 ne izhaja, da bi morala imeti ena večstanovanjska stavba le enega upravnika, tudi če ima več hišnih številk. Iz predložene dokumentacije izhaja, da je upravnik izkazal upravičenost za vpis v register upravnikov s tem, ko je upravnemu organu prve stopnje predložil pogodbo o upravljanju z dne 1. 2. 2014 in izkazal, da je bila odpoved pogodbe o upravljanju upravniških storitev, sklenjene s tožečo stranko, le-tej vročena dne 28. 10. 2013 in s tem spoštovan minimalni odpovedni rok.

Tožeča stranka je vložila tožbo zaradi kršitve pravil postopka, nepopolno oziroma nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja ter nepravilno uporabljenega materialnega prava. V tožbi navaja, da je bilo imenovanje več upravnikov po posameznih vhodih dopustno le do uveljavitve SZ-1 v letu 2003, če so imeli svoje hišne številke. Pri tem se sklicuje na mnenje oziroma priporočilo Ministrstva za okolje in prostor, iz katerega izhaja, da bi naj etažni lastniki pri izbiri novega upravnika izbrali med tistimi, ki že opravljajo posel upravljanja pri preostalih vhodih večstanovanjske stavbe. Razen tega se sklicuje tudi na dopis oziroma zaznamek Inšpektorata RS za promet, energetiko in prostor z dne 18. 2. 2014, iz katerega prav tako izhaja, da sklenjena pogodba o upravljanju med etažnimi lastniki ... in A. d.o.o. ni v skladu z določbo 48. člena SZ-1. Upravni organ tudi ni preveril, ali je sklep o odpovedi pogodbe podpisan s predpisano večino. Zatrjuje, da je stavba ... gradbeno enovit objekt s petimi vhodi in se zato lahko upravlja le kot ena večstanovanjska stavba. Pri presoji solastninskih deležev bi bilo zato treba upoštevati vse etažne lastnike večstanovanjske stavbe, ne pa le tistih, na naslovu ... Tožeča stranka predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi oziroma podrejeno, da po odpravi zadevo vrne v ponovno odločanje organu prve stopnje, priglaša pa tudi stroške upravnega spora.

Tožena stranka na tožbo ni odgovorila, je pa poslala predmetni spis.

Odgovor na tožbo je vložila družba A. d.o.o., ki nastopa v tem upravnem sporu kot prizadeta stranka v smislu 3. alinee 16. člena, v zvezi s prvim odstavkom 19. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Prizadeta stranka se zavzema za zavrnitev tožbe in se pri tem sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča RS, št. X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012 in sodbo Upravnega sodišča v zadevi I U 1925/2012, iz katerih po njenem mnenju izhaja, da SZ-1 ne določa, da bi morala imeti večstanovanjska stavba le enega upravnika, tudi če ima več hišnih številk. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne in priglaša stroške tega upravnega spora.

Stanovanjske stavbe se glede na število stanovanjskih enot, ki so v njih in glede na način rabe, razvrščajo na enostavnovanjske stavbe, dvo in večstanovanjske stavbe in stanovanjske stavbe za posebne namene (prvi odstavek 2. člena SZ-1). Dvo in večstanovanjske stavbe so samostojno stoječe stavbe z dvema ali več stanovanji, stanovanjski bloki, stolpiči, stolpnice in podobno (tretji odstavek 2. člena SZ-1). Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika (prvi odstavek 48. člena SZ-1). Določitev upravnika je posel rednega upravljanja (prvi odstavek 49. člena SZ-1). Za posel v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. člena SZ-1). Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom se uredijo s pogodbo o upravljanju upravniških storitev, ki lahko poleg pooblastil iz 50. člena določi še druge pravice in obveznosti (prvi odstavek 53. člena SZ-1). Pogodba o upravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika (drugi odstavek 53. člena). Etažni lastniki lahko kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku. V tem roku morajo izbrati novega upravnika (prvi odstavek 60. člena SZ-1). Sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo etažni lastniki na način, ki je določen za določitev upravnika (tretji odstavek 60. člena).

Podatki o upravnikih se vodijo v posebnem registru (prvi odstavek 161. člena SZ-1). Registre upravnikov stavb vodi upravna enota, na območju katere je stanovanje oziroma večstanovanjska stavba (drugi odstavek 161. člena SZ-1). V register upravnikov stavbe se vpišejo identifikacijska oznaka iz katastra stavb, ulica in  hišna številka večstanovanjske stavbe, ime ali firma ter bivališče oziroma sedež upravnika oziroma skupnosti lastnikov, datum sklenitve pogodbe o upravljanju upravniških storitev ter statut skupnih lastnikov (166. člen SZ-1). Vpis večstanovanjske stavbe v register upravnikov stavb ter vpis sprememb registrskih podatkov predlaga upravnik oziroma predsednik skupnosti lastnikov (prvi odstavek 167. člena SZ-1). Upravnik izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, predsednik skupnosti lastnikov pa s sklepom o vpisu v sodni register (drugi odstavek 167. člena SZ-1).

V skladu z ustaljeno sodno prakso (glej sodbo Vrhovnega sodišča RS, št. X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012 ter sodbi Upravnega sodišča RS, št. I U 1047/2012 in I U 1656/2011) je vpis v register upravnikov stavb deklaratorne narave. Pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju niso predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register upravnikov stavb. V primeru, ko se etažni lastniki odločijo za odpoved pogodbe staremu upravniku in že izberejo novega upravnika, se vpis novega upravnika v register opravlja v enotnem postopku, v katerem se stari upravnik izbriše iz registra. O vpisu novega in izbrisu starega upravnika upravni organ odloča na podlagi ene vloge in pri tem izda eno odločbo, v kateri pa odloča o vpisu dveh dejstev, vpis novega in izbris starega upravnika iz registra, ki izhajata iz volje etažnih lastnikov. Stari upravnik lahko svoj pravni interes v postopku izbrisa iz registra varuje le v okviru presoje izpolnjenosti pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in izteka trimesečnega odpovednega roka.

Po presoji sodišča so bili v obravnavanem primeru pogoji za vpis družbe A. d.o.o. kot upravnika stavbe na naslovu ... in izbris tožeče stranke izpolnjeni. Kot je zgoraj pojasnjeno, je vpis le deklaratorne narave. Veljavnost pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju zato nista predmet presoje v postopku vpisa in izbrisa v register upravnikov stavb. Predložena je bila formalno popolna pogodba o upravljanju upravniških storitev z novim upravnikom, odstop od pogodbe tožeči stranki je bil izvršen v skladu s 60. členom SZ-1, s tem pa so bili pogoji za vpis v skladu s 167. členom SZ-1 izpolnjeni.

Tožeča stranka tudi s tožbenimi navedbami izpodbijane odločitve ne more ovreči. Ker je vpis v register le deklaratorne narave, so vse tožbene navedbe, ki merijo na neveljavnost pogodbe o upravljanju, sklenjene z družbo A. d.o.o. v tem postopku neupoštevne. Iz tega razloga na odločitev ne morejo vplivati ne mnenja ali priporočila ministrstva ne inšpekcijski postopki.

Izpodbijani upravni akt je torej tudi po presoji sodišča pravilen in na zakonu utemeljen, zato je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1.

Tožeča in prizadeta stranka sta zahtevali tudi povrnitev stroškov postopka. Če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka (četrti odstavek 25. člena ZUS-1). Ker je sodišče tožbo zavrnilo, je sodišče o tem odločilo, kot izhaja iz II. točke izreka te sodbe.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.