UPRS sodba III U 294/2014
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2015-03-20

Jasna Šegan (preds.), Lara Bartenjev (poroč.), Andrej Orel

odobritev pravnega posla - izjava o sprejemu ponudbe - odložni pogoj - načelno pravno mnenje

Glede na načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS, po katerem se šteje, da je z izjavo (predkupnega upravičenca) o sprejemu pogodbe sklenjena kupoprodajna pogodba pod odložnim pogojem odobritve, bi morala tožnica v zakonitem roku pri upravni enoti vložiti zahtevo za odobritev pravnega posla in v njej uveljavljati prednostni vrstni red, tudi če z Občino Bovec ni sklenila kupoprodajne pogodbe za navedeni nepremičnini.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

III. Zahteva A., d.o.o., za povrnitev stroškov postopka, se zavrne.

Ministrstvo za kmetijstvo in okolje je s 1. točko izreka izpodbijane odločbe ugodilo pritožbi tožnice in A. d.o.o. in odpravilo odločbo Upravne enote Tolmin št. 330-1767/2011-45 z dne 12. 12. 2012, z 2. točko izreka pa je odobrilo pravni posel, ki sta ga s kupoprodajno pogodbo številka 478-26/2009 z dne 25. 11. 2009 sklenila Občina Bovec in družba A. d.o.o., po pogodbeni ceni 7.610,00 EUR. S 3. točko izreka je zavrnila zahtevi družbe A. d.o.o. in tožnice za povrnitev stroškov tega postopka.

Iz obrazložitve odločbe izhaja, da je Občina Bovec v skladu s prvim odstavkom 20. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) podala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije oziroma gozda, in sicer med drugim tudi nepremičnin parc. št. 125/28 in 125/44, obe k.o. …. Tožnica in družba A. d.o.o. sta ponudbo za navedeni nepremičnini sprejeli v skladu s prvim odstavkom 21. člena ZKZ, zahtevo za odobritev pravnega posla pri prometu z navedenima nepremičninama v skladu s prvim odstavkom 22. člena ZKZ pa je vložila le družba A. d.o.o. Glede na navedeno je odložni pogoj, pod katerim je sklenjena kupoprodajna pogodba med prodajalko in družbama A. d.o.o. in tožnico, ki sta sprejeli ponudbo, izpolnjiv samo v primeru pravnega posla, sklenjenega med prodajalko in družbo A. d.o.o, ne pa tudi v primeru razmerja med  prodajalko in tožnico, ki zahteve po odobritvi pravnega posla ni vložila. Ker je po prvem odstavku 23. člena ZKZ uveljavljanje predkupne pravice vezano na nakup kmetijskega zemljišče, gozda ali kmetije, po presoji toženke tožnice ni mogoče šteti za predkupno upravičenko, pristojna upravna enota pa za vse, ki so pravočasno zahtevati odobritev pravnega posla, vodi en postopek in z odločbo odobri le enega od pogojno sklenjenih pravnih poslov. Prvostopenjski organ je tožnico nepravilno štel za predkupno upravičenko, čeprav ni podala zahteve po 22. členu ZKZ.

Glede na ugotovitev, da sta predmetni parceli po namenski rabi pretežno gozd, je toženka pri prometu s predmetnima zemljiščema in načinu prodaje uporabila Zakon o gozdovih (v nadaljevanju ZG) kot specialni zakonski predpis. Ta v enajstem odstavku 47. člena določa, da se v primeru, ko z ZG ni drugače določeno, za postopke in roke prodaje smiselno uporabljajo določbe ZKZ. Glede na navedeno je toženka preizkusila le izpolnjenost pogojev po 1., 2. in 4. alineji 19. člena ZKZ. Ugotovila je, da navedeni nepremičnini ne sodita med nepremičnine v sklopu zaščitene kmetije po 2. členu Zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev, zato po 18. členu ZKZ ni ovir za promet obravnavanih nepremičnin. S prometom predmetnih nepremičnin pa se tudi ne deli zemljišče, ki bi bilo urejeno s komasacijo. Odločitev glede stroškov je utemeljila z navedbo, da tožnica in družba A. d.o.o. s svojima pritožbama nista pripomogli k rešitvi upravne zadeve ter se sklicevala na prvi odstavek 114. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP).

Tožnica v tožbi navaja, da se ne strinja s stališčem, da je prodajalec dolžan skleniti kupoprodajno pogodbo z vsakim sprejemnikom ponudbe, upravna enota pa odloči, kateri posel bo odobrila. Meni, da je interes za nakup podala s tem, ko se je pritožila zoper odločitev o odobritvi pravnega posla, sklenjenega z družbo A. d.o.o. Meni, da nesklenitev kupoprodajne pogodbe, preden upravni organ ne poda mnenja, kdo je prednostni upravičenec, ne more imeti negativnih posledic. Pojasnjuje, da bo z izpodbijano odločitvijo poseženo v cilj, ki ga je treba zasledovati, in sicer ohranjanje in povečanje celovitosti kmetijskih zemljišč. Z odobritvijo pravnega posla bo tožnici, ki že leta vlaga v razvoj in obdelavo zemljišč na tem področju, preprečena zaokrožitev njenih parcel. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe in potrditev odločbe Upravne enote Tolmin številka 330-1767/2009/45 z dne 12. 12. 2011, oziroma vrnitev zadeve organu prve stopnje v ponovni postopek ter povrnitev stroškov postopka.

Tožena stranka in prizadeta stranka Občina Bovec na tožbo po vsebini nista odgovorili.

Prizadeta stranka družba B. d.o.o. v odgovoru na tožbo med drugim navaja, da je stališče drugostopenjskega organa skladno s prakso Vrhovnega sodišča RS in se pri tem sklicuje na odločbe II Ips 146/2012 in II Ips 643/2009 ter II Ips 791/2009. Pojasnjuje, da je Vrhovno sodišče RS tudi večkrat izrecno pojasnilo, da je pogoj za veljavnost posla odobritev s strani upravne enote. V obravnavanem primeru, ko tožnica odobritve pravne posla ni zahtevala, se ne more sklicevati na zainteresiranost za nakup. Predlaga zavrnitev tožbe ter povrnitev stroškov postopka.

Tožnica ugovarja odobritvi pravnega posla, kupoprodajne pogodbe, sklenjene dne 25. 11. 2009 med Občino Bovec in družbo A. d.o.o. - prizadetima strankama v tem upravnem sporu.

Glede na ugotovljeno dejansko stanje, ki izhaja iz izpodbijane odločbe in ni sporno, je po presoji sodišča izpodbijana odločba pravilna in zakonita, ima oporo v citiranih materialnih predpisih ter izhaja iz podatkov v upravnih spisih. Toženka je v obrazložitvi izpodbijane odločbe podala pravilne razloge za svojo odločitev. Sodišče zato v celoti sledi njeni obrazložitvi in ponovno ne navaja razlogov za svojo odločitev (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1). V zvezi s tožbenimi navedbami pa še dodaja:

Iz določb ZKZ, poglavja o prometu s kmetijskimi zemljišči izhaja, da je odobritev pravnega posla v izključni pristojnosti upravne enote. Na podlagi 20. člena ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo, torej predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, izročiti pristojni upravni enoti. Vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano zemljišče, mora v 30 dneh od objave ponudbe na oglasni deski, prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe. V 60 dneh od poteka roka za sprejem ponudbe mora upravni enoti vložiti zahtevo za odobritev sklenjenega pravnega posla.

Z upoštevanjem določb Obligacijskega zakonika (OZ) se šteje, da je pogodba sklenjena s prejemom izjave (predkupnega upravičenca) o sprejemu ponudbe, vendar glede na citirani 20. člen ZKZ pod odložnim pogojem odobritve (načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012). Vendar pa na podlagi določbe 22. člena ZKZ, ki določa, da mora fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, podati vlogo za odobritev pravnega posla v roku 60 dni po preteku roka iz četrtega odstavka 20. člena tega zakona, zakon od sprejemnikov ponudbe zahteva še nadaljnja dejanja, ki jih morajo opraviti, če želijo pridobiti kmetijska zemljišča, gozdna zemljišča ali kmetijo, torej vložiti vlogo za odobritev pravnega posla, da se izpolni odložni pogoj.

V zadevi ni sporno, da je Občina Bovec podala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije oz. gozda, in sicer med drugim tudi nepremičnin parc. št. 125/28 in 125/44, obe k.o. …, na kateri se nanaša izpodbijana odločba. Prav tako ni sporno, da sta pisno izjavo o sprejemu ponudbe dali tožnica in prizadeta stranka družba A. d.o.o. ter da sta Občina Bovec in družba A. d.o.o. dne 25. 11. 2009 sklenili kupoprodajno pogodbo, katere odobritev je sporna v tem upravnem sporu. Sporno pa tudi ni, da je družba A. d.o.o. v zakonitem roku pri upravnemu organu podala vlogo za odobritev pravnega posla in ji predložila kupoprodajno pogodbo, tožnica pa odobritve pravnega posla v zakonitem roku ni predlagala, saj tej ugotovitvi toženke, na kateri temelji izpodbijana odločba, ne oporeka.

Glede na navedeno načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS, po katerem se šteje, da je z izjavo (predkupnega upravičenca) o sprejemu pogodbe sklenjena kupoprodajna pogodba pod odložnim pogojem odobritve, bi morala tožnica v zakonitem roku pri upravni enoti vložiti zahtevo za odobritev pravnega posla in v njej uveljavljati prednostni vrstni red, tudi če z Občino Bovec ni sklenila kupoprodajne pogodbe za navedeni nepremičnini.

Le v primerih,  ko je bila ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča dana še pred sprejemom navedenega načelnega pravnega mnenja, ko je bilo še uveljavljeno stališče sodne prakse, da mora v primerih, ko je ponudnik odklonil sestavo pisne listine o sklenjeni pogodbi, predkupni upravičenec pred vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla najprej iztožiti sklenitev pogodbe v pravdnem postopku, pristojna upravna enota pa v tem primeru šteje, da rok za vložitev zahteve za odobritev teče šele od pravnomočnosti sodbe, ni pomembno, ali je tak predkupni upravičenec v zakonitem roku zahteval odobritev pravnega posla. V takem primeru mu je to možnost treba dati še 60 dni po pravnomočnosti sodbe, s katero je ugodeno zahtevku za sklenitev pogodbe.

V obravnavanem primeru je bila ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča sicer dana še pred sprejemom navedenega načelnega pravnega mnenja, vendar tožnica ne zatrjuje, da bi Občina Bovec odklonila sestavo pisne listine o sklenjeni pogodbi z njo in da je zato pred sprejemom navedenega načelnega pravnega mnenja v pravdnem postopku vložila tožbo, s katero je od občine zahtevala sklenitev pogodbe.

Ker je v skladu z določbo 22. člena ZKZ šteti, da je bila družba A. d.o.o. edina stranka, ki je izkazala pravni interes, da upravna enota o njenem pravnem poslu odloči, saj je le ona podala vlogo za odobritev pravnega posla, je odobritev pravnega posla z navedeno družbo, ki je edina vložila vlogo za odobritev pravnega posla, pravilna in zakonita. Zakonskih ovir, ki bi takšno odobritev preprečevale, namreč ni podanih, kar je pojasnil drugostopenjski organ v izpodbijani odločbi.

Glede na navedeno je sodišče presodilo, da je tožba neutemeljena, zato jo je zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1. Ker v tožbi niso navedena nova dejstva ali dokazi, ki bi lahko vplivali na odločitev v zadevi, je sodišče v skladu z drugo alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave.

Odločitev o tožničinih stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

Sodišče predlogu prizadete stranke družbe A. d.o.o. za povrnitev stroškov ni ugodilo, saj po mnenju sodišča le ta z odgovorom na tožbo oziroma navedbami v njem ni bistveno pripomogla k odločitvi sodišča (1. odstavek 155. člena Zakona o pravdnem postopku-UPB2). Pri odločitvi o tem, kateri stroški naj se povrnejo stranki, sodišče upošteva samo tiste stroške, ki so bili potrebni. Med take stroške pa sodišče ni uvrstilo stroškov prizadete stranke za odgovor na tožbo, saj bi te stroške sodišče priznalo le, če bi odgovor na tožbo bistveno pripomogel k odločitvi sodišča o tožbi.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.