UPRS sodba IV U 272/2014
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2015-06-02

Jasna Šegan (preds.), Melita Ambrož (poroč.), Majda Kovačič

odobritev pravnega posla - ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč - umik ponudbe - sprejem ponudbe

Ponudba, dana na podlagi določb ZKZ (javna objava ponudbe), ponudnika veže ves čas do izteka roka za sprejem ponudbe in ponudnik svoje vezanosti na ponudbo ne more izključiti.

1. Upravna enota Laško je z odločbo 330-1127/2013-5 z dne 31. 12. 2013 odločila, da se odobri promet s kmetijskim zemljiščem, kmetijo oziroma gozdom, ki je bil predmet ponudbe z dne 6. 9. 2013 in se je nanašal na zemljišči s parcelnima številkama 265/0 in 260/0, vpisanima v k.o. … (v deležu 1/2 celote) ponudnika A.A. in sprejemnikov ponudbe B.B. in C.C. (1. točka izreka) in v 2. točki izreka odločil, da v tem postopku niso nastali stroški.

2. Prvostopenjski organ je odločil na podlagi zahteve B.B. in C.C., ki sta 7. 11. 2013 upravno enoto zaprosila za odobritev pravnega posla. Vlogi kupoprodajne pogodbe nista priložila, predložila pa sta dokaz, da sta ponudbo sprejela na predpisan način. Upravni organ je odločitev utemeljil z določbo 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in sodbo Vrhovnega sodišča RS, št. X Ips 502/2009. Ker je bilo ugotovljeno, da sta B.B. in C.C. v celoti sledila določbam ZKZ v zvezi s sprejemom ponudbe in vlogo za odobritev pravnega posla, je odločil, da je bila pogodba o prodaji predmetnih zemljišč sklenjena že s sprejemom ponudbe.

3. Drugostopenjski organ je odločitev prvostopenjskega organa v pritožbenem postopku potrdil in se pri tem skliceval na stališče in načelno pravne mnenje Vrhovnega sodišča RS, VS040825 z dne 6. 4. 2012. Skliceval se je tudi na sodno prakso, ki to stališče potrjuje in zavrnil pritožbene navedbe, da pritožnik prodaja zgolj solastniški delež na nepremičnini. Zavrnil je tudi pritožbene ugovore, ki so se nanašali na umik ponudbe.

4. Tožnik v tožbi navaja, da je ponudbo za prodajo zemljišča podala njegova žena, brez njegove vednosti, zaradi finančne in življenjske stiske, ki je pestila družino. Oba sprejemnika ponudbe je o dejstvu, da umika prodajo obeh zemljišč, obvestil. Žena je obvestila tudi UE Laško ter dobila obvestilo, da v tej zvezi ni treba vložiti nobene vloge. Ni mu mogoče očitati, da bi moral poznati pravno domnevo iz 21. člena in drugega odstavka 22. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Tudi ni imel namena kupca spraviti v zmoto, prav tako meni, da bi morala UE ženo opozoriti, da ne more predlagati prodaje, ker je lastnik premoženja on. Navaja, da zemljišč ni nameraval prodati nikomur in pojasnjuje nekorekten postopek kupcev B.B. in C.C. pred izdajo izpodbijane odločbe. Njegovega zagovora ne želi upoštevati noben upravni organ. V nobenem dokumentu kot lastnik ni bil podpisan in prodajo svojih nepremičnin smatra kot kaznivo dejanje. Smiselno predlaga odpravo izpodbijanega akta.

5. Tožena stranka je sodišču poslala upravne spise. Prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

6. Stranka z interesom odgovora na tožbo ni poslala.

8. Sodišče se strinja z razlogi prvostopenjske in drugostopenjske odločbe in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1), k tožbenim navedbam pa še dodaja:

9. Določbe 17. do 25. člena ZKZ določajo posebnosti prometa s kmetijskimi zemljišči. Določba 17. člena določa, da za promet s kmetijskimi zemljišči po tem zakonu šteje pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa ta zakon. Promet s kmetijskimi zemljišči teče po postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. V 20. členu ZKZ je določeno, kaj mora storiti lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, kaj zajema prodajalčev poziv za pridobivanje kupcev za nakup kmetijskega zemljišča - ponudba. Ponudba se javno objavi, rok za sprejem ponudbe pa je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote.

10. Tožnik v tožbi zatrjuje, da je ponudbo za prodajno spornih zemljišč umaknil. Listine predloženega upravnega spisa te trditve ne dokazujejo, sodišče pa tožniku pojasnjuje, da ZKZ s svojimi kogentnimi normami močno posega v splošno pravilo o prometu z nepremičninami, tudi določbe, ki se nanašajo na umik ponudbe. Tako ponudba, dana na podlagi določb ZKZ (javna objava ponudbe), ponudnika veže ves čas do izteka roka za sprejem ponudbe in ponudnik svoje vezanosti na ponudbo ne more izključiti. Sodišče zato zavrača tožbeni ugovor, da je tožnik svojo ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč umaknil in da posledično ni moglo priti do sklenitve pogodbe in odobritve pravnega posla.

11. Sodišče kot neutemeljenega zavrača tudi nadaljnji tožbeni ugovor, da je prišlo do  sklenitve pogodbe in odobritve pravnega posla na nezakonit način. V danem primeru namreč toženo stranko objavljena ponudba veže, ker je bila sprejeta (prvi odstavek 26. člena v zvezi s prvim odstavkom 28. člena Obligacijskega zakonika - OZ). Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč (prvi odstavek 21. člena OZ) in to v času, ko ponudnik prejme od sprejemnika ponudbe izjavo, da ponudbo sprejema. Tožnik ne more uspeti niti s  tožbenim ugovorom, da ni prava vešča oseba. Nepoznavanje prava namreč ne more  povzročiti  nevezanosti na dano ponudbo.

12. Sodišče zavrača tudi tožbeni ugovor, da je ponudbo dala tožnikova žena, ki tega pooblastila ni imela. Tega ugovora, ki ga listine upravnega spisa ne potrjujejo, tožnik v pritožbi ni uveljavljal, zato sodišče ugotavlja, da ni dovoljen in predstavlja tožbeno novoto (tretji odstavek 20. člena ZUS-1) in se sodišče do njega ne opredeljuje.

13. 21. členu ZKZ določa, da mora vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, upravna enota pa po poteku roka za sprejem ponudbe (po preteku 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote), obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo. Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, poda vlogo za odobritev pravnega posla. Vloga se vloži pri upravni enoti na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del. Vloga za odobritev pravnega posla se vloži najpozneje v 60 dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena tega zakona. Vlogi je treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu (prvi odstavek 22. člena ZKZ).

14. V obravnavanem primeru sprejemnik ponudbe pogodbe iz prvega odstavka 22. člena ni predložil, zato je po presoji sodišča tožena stranka, potem ko je ugotovila, da je bila ponudba sprejeta v skladu z določbo 20. in 21. člena ZKZ in ob upoštevanju načelnega pravnega mnenja VS RS  VSO40825 z dne 6. 4. 2012, pravilno štela, da je bila pogodba sklenjena in odobrila pravni posel.

15. Ker je sodišče na podlagi obrazloženega ugotovilo, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, je tožbo tožnika zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.