UPRS sodba I U 202/2012
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2013-06-11

Darja Trček Janež (preds.), mag. Miriam Temlin Krivic  (poroč.), Jonika Marflak Trontelj

promet z gozdnimi zemljišči - odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - prednostni vrstni red - uvrstitev na isto mesto - izbira prodajalca

Sprejemniku ponudbe ni treba, da že ob sprejemu ponudbe navede vrstni red predkupne pravice.

V primeru prodaje gozda je ZG specialni predpis in ga je organ ob prodaji zemljišča, ki je po dejanski rabi gozd, dolžan uporabiti. Ker pa ZG ne določa ravnanja, ko imata kupca enak vrstni red, je za ugotovitev najprimernejšega sprejemnika ponudbe, sprejemljiva analogna uporaba četrtega odstavka 23. člena ZKZ, po katerem je prodajalcu prepuščeno, da ob situaciji, ko noben od sprejemnikov ponudbe ne more izkazati višjega vrstnega reda (predkupne pravice) v primerjavi z drugimi sprejemniki, kateremu sprejemniku ponudbe bo prodal ponujeno zemljišče.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel, sklenjen na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 9. 6. 2011, med A.A. kot prodajalcem in B.B. kot kupovalko, katere predmet je parc. št. 1570/20 k.o. ..., za kupnino 5.500,00 EUR. V obrazložitvi je navedel, da sta ponudbo prodajalca v zakonsko določenem roku sprejela B.B. ter C.C. in D.D., prodajalec pa je sklenil prodajno pogodbo z B.B. Na ustni obravnavi je organ ugotovil, da je B.B. v izjavi o sprejemu ponudbe uveljavljala prednostno pravico pri nakupu kot lastnik, katerega zemljišča meji na gozd, ki se prodaja. Je lastnica parcele 1570/23 k.o. ..., ki je v spodnjem delu gozd in v tem delu meji na gozd, ki je predmet prodaje, kar izhaja iz potrdila o namenski rabi prostora Občine Krško št. 3501-768/2011-0510 z dne 14. 6. 2011 ter grafične priloge k potrdilu. D.D. in C.C. sta na ustni obravnavi ugovarjala, da prednostna pravica B.B. ni bila uveljavljena na v zakonu predpisan način ter da parcela 1570/23 po podatkih GURS nima statusa gozda. Nasprotno pa sta sama solastnika parcel 1570/19 in 1570/21, gozd, ki mejita na parcelo 1570/20 k.o. … Menita, da tudi če bi upravni organ štel, da gre za enakovredni prednostni pravici nakupa, je potrebno subsidiarno uporabiti 23. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Upravni organ ugotavlja na osnovi podatkov uradnih evidenc, da je parcela 1570/20 po vrsti rabe gozd, zato je treba uporabiti določbe Zakona o gozdovih (ZG). Pri tem ugotavlja, da vsi trije sprejemniki ponudbe uveljavljajo prednostno pravico do nakupa gozda kot lastniki, katerih zemljišče meji na gozd, ki se prodaja. V zvezi z ugovorom, da B.B. v izjavi o sprejemu ponudbe, poslani prodajalcu, ni uveljavljala prednostne pravice, navaja, da ZKZ nikjer ne določa, da mora tisti, ki želi kupiti naprodaj dano nepremičnino, le-to uveljavljati izključno v postopku sprejema ponudbe. Po določbi desetega odstavka 47. člena ZG ima prednost mejnega zemljišča B.B., lastnica parcele 1570/23, ki je po podatkih GURS po vrsti rabe: stanovanjska stavba v izmeri 94 m2, gospodarsko poslopje v izmeri 48 m2 in dvorišče v izmeri 1242 m2, na podlagi grafičnega dela registra kmetijskih gospodarstev (RKG) pa je parcela v južnem delu, kjer meji na gozd, ki je predmet prodaje, po vrsti dejanske rabe gozd v približni izmeri 1630 m2. Na podlagi Odloka o prostorskih ureditvenih pogojih za območje Občine Krško je parcela opredeljena kot del gozdne površine, del kot območje stavbnih zemljišč, kar je razvidno iz potrdila Občine Krško o namenski rabi prostora z dne 14. 6. 2011. Iz vpogledov v zemljiško knjigo pa je razvidno, da sta C.C. in D.D. lastnika parcel 1570/19 in 1570/21, ki mejita na prodajano. Obe parceli sta po podatkih GURS po vrsti rabe gozd, navedeno je razvidno tudi iz izpisa grafičnega dela registra kmetijskih gospodarstev. V zvezi z ugovorom, da južni del parcele št. 1570/23 v naravi ni gozd, meni, da navedeno ni odločilno za postopek, saj je kupovalka uveljavljala prednostno pravico kot lastnica zemljišča, ki meji na gozd, ki se prodaja in ne kot lastnica gozda, ki je najbližje gozdu, ki je naprodaj. Zato upravni organ ugotavlja, da vrsta rabe zemljišča, s katerim kupovalka meji na gozd, ne pomeni izločitvenega kriterija. V zadevi pa, ker gre za prodajo gozda, tudi ni uporabiti določbe drugega odstavka 23. člena ZKZ, ki določa nadaljnje izločitvene kriterije. Ker sta torej oba sprejemnika izkazala enakovredni predkupni pravici, je lahko kupca izbral sam prodajalec.

Drugostopni organ je pritožbo tožnikov zavrnil.

Tožnika v tožbi navajata, da sta v izjavi za sprejem ponudbe izrecno navedla, da uveljavljata prednostno pravico do nakupa kot lastnika, katerih zemljišče meji na gozd, ki se prodaja in kot lastnika, katerih gozd je v bližini gozda, ki se prodaja. Upravni organ je ugotovil, da B.B. prednostne pravice v pisni ponudbi ni uveljavljala ter da jo je uveljavila šele na ustni obravnavi, kar je razlog, da bi morala upravna enota odobritev zavrniti. Ne glede na navedeno pa menita, da imata prednostno pravico tudi iz razloga, ker sta njuni parceli po dejanski rabi gozd. UE je že v vabilu na narok razložila, da deseti odstavek 47. člena ZG določa, da ima prednostno pravico do nakupa lastnik zemljišča, ki je gozd in meji na gozd, ki se prodaja. V obrazložitvi izpodbijane odločbe pa ista UE Krško navaja, da ni pomemben status zemljišča, ki meji z zemljiščem gozda. Na takšno stališče sta opozorila že v pritožbi, pa se drugostopni organ to tega ni opredelil. Če velja kriterij, da ima prednostno pravico do nakupa lastnik sosednjega zemljišča, ki je gozd, potem tožnika v celoti izpolnjujeta ta kriterij, saj sta njuni parceli v naravi gozd, v nasprotnem pa je zemljišče, katerega lastnica je B.B., vse drugo kot gozd. To izhaja iz petih slik, ki sta jih svoji vlogi predložila tožnika. Ključno vprašanje za tožnika je torej, kako postopati, če več upravičencev uveljavlja isto pravico do nakupa, ob enakih pogojih, in so ti uvrščeni na isto mesto. Stališče, da v primeru, da so vsi prejemniki enakovredni ter da se zato odobri pravni posel, sklenjen s predkupnim upravičencem po izboru ponudnika, je zmotno. Enajsti odstavek 47. člena ZG v celoti napotuje za uveljavljanje prednostne pravice na določbi drugega odstavka 23. člena ZKZ, ki določa vrstni red predkupnih upravičencev. Organ bi torej moral ugotoviti, da tožnika izpolnjujeta vse kriterije, kot jih določa drugi odstavek 23. člena ZKZ, sta kmeta, ki jima kmetijska dejavnost pomeni edino dejavnost in ki zemljišče sama obdelujeta, kar pa ne velja za B.B. Izhajati je treba tudi iz namena ZG, komu gredo gozdovi in zakaj. Potrebno je upoštevati resolucijo o nacionalnem gozdnem programu. Predlagata odpravo izpodbijane odločbe in zahtevata povrnitev stroškov postopka.

Stranka z interesom v tem postopku, B.B. v odgovoru na tožbo navaja, da je prednostno pravico nakupa uveljavljala v sprejemu ponudbe, ki jo je poslala prodajalcu, ter tudi na naroku. Soglaša pa tudi s stališčem organov, da skladno z zakonsko dikcijo ni pomembno, s kakšnim zemljiščem ponudnik meji. Predlaga zavrnitev tožbe in povrnitev stroškov postopka.

Tožena stranka na tožbo ni odgovorila, poslala pa je upravne spise.

V obravnavani zadevi je sporna odobritev pravnega posla, kupoprodajne pogodbe, katere predmet je parcela, ki je v naravi gozd in je sklenjena s kupovalko, katere mejno zemljišče po katastrskih podatkih ni gozd.

Uvodoma je sporno med strankama, kot ugovarjata tožnika, da B.B. kot kupovalka, prednostne pravice ni uveljavljala, uveljavila jo je šele na ustni obravnavi, kar je po mnenju tožnika prepozno ter je zato šteti, da je ni uveljavljala. Ugovor tožnika ni utemeljen. Sodna praksa glede uveljavljanja prednostne pravice vrstnega reda stoji na stališču, da sprejemniku ponudbe ni potrebno, da že ob sprejemu ponudbe navede vrstni red predkupne pravice. Upravni organ pa je v postopku, sproženem na podlagi vloge za odobritev pravnega posla, dolžan preveriti za pravilno uporabo materialnega prava, ali je bila pogodba sklenjena s predkupnim upravičencem z najvišjim vrstnim redom.

Nesporno v zadevi je, da je predmet prodaje parcela, ki je po dejanski rabi gozd. V primeru prodaje gozda je ZG specialni predpis in ga je organ ob prodaji zemljišča, ki je po dejanski rabi gozd, dolžan uporabiti. Vrstni red prednostnih pravic po določbah ZG (razen v primerih iz prvega, drugega in tretjega odstavka 47. člena ZG) določa deseti odstavek 47. člena ZG. Prednostno pravico do nakupa pred ostalimi ponudniki ima lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja; kolikor prednostne pravice po tej določbi ni ugotoviti, pa ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

V obravnavani zadevi je organ štel, da sta oba ponudnika, ki sta sprejela ponudbo, uvrščena na najvišje mesto, oba sta lastnika zemljišča, ki meji na gozd, ki se prodaja. Po mnenju sodišča je organ določbo desetega odstavka 47. člena ZG pravilno uporabil. Iz pridobljenih dokazil v upravnem spisu in izpodbijane odločbe, glede parcele kupke – 1570/23, izhaja, da je del parcele 1570/23, ki meji na prodajano, šteti za gozd v smislu 2. člena ZG (RKG – list št. 16 upravnega spisa; Odlok o prostorskih ureditvenih pogojih za območje Občine Krško). Ugovor, da je razumeti „zemljišče“ iz določbe desetega odstavka 47. člena ZG le za „gozd“, po mnenju sodišča, zato za obravnavano zadevo ni relevanten in med sprejemnikoma ponudbe ne ustvarja razlikovanja. Ob konkurenci podatka katastra in podatka iz RKG je po mnenju sodišča (po predhodni presoji obeh podatkov) dati prednost podatku iz RKG, ki vsebuje aktualnejšo evidenco dejanske rabe. V zvezi z dokazi tožnikov – fotografijami, pa sodišče meni, da jih organ pravilno ni upošteval kot relevantne, saj mejna črtna, ki sta jo vrisala tožnika, ni vrisana s strani pristojnega organa.

Tožnika nadalje ugovarjata, da bi bilo treba v primeru istega vrstnega reda obeh kupcev, kot v obravnavanem primeru, uporabiti določbo drugega odstavka 23. člena ZKZ, kot napotuje enajsti odstavek 47. člena ZG. Ugotoviti je, da je ZG oziroma deseti odstavek 47. člena določba, ki ureja vrstni red predkupnih upravičencev v primeru prodaje gozda. Kako si vrstni red sledi, je sodišče zgoraj navedlo. Ker ZG ne določa ravnanja, ko imata kupca enak vrstni red, je za ugotovitev najprimernejšega sprejemnika ponudbe, po sodni praksi sprejemljiva analogna uporaba četrtega odstavka 23. člena ZKZ, po katerem je prodajalcu prepuščeno, da ob situaciji, ko noben od sprejemnikov ponudbe ne more izkazati višjega vrstnega reda (predkupne pravice) v primerjavi z drugimi sprejemniki, kateremu sprejemniku ponudbe bo prodal ponujeno zemljišče. Navedeno določbo je uporabil prvostopni organ in pravilno odobril pravni posel. Po mnenju sodišča v obravnavanem primeru ni uporabiti določbe drugega odstavka 23. člena ZKZ, ki določa izločitvene kriterije v primeru, da se na istem vrstnem redu pojavi več kmetov, ker gre za določbo, ki se neposredno nanaša na prejšnji odstavek (prvi odstavek 23. člena ZKZ), ki določa vrstni red pri nakupu kmetijskih zemljišč, ki pa ga ZG ureja drugače.

Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena.

Odločitev o stroških postopka temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Pravni pouk temelji na določbi prvega odstavka 73. člena ZUS-1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.