UPRS sodba I U 307/2013
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2013-10-29

mag. Miriam Temlin Krivic (preds.), Darja Trček Janež (poroč.), mag. Mira Dobravec Jalen

upravljanje večstanovanjskih stavb - upravnik - izbris iz registra upravnikov stavb - odpoved pogodbe dosedanjemu upravniku

Stari upravnik lahko svoj pravni interes v postopku izbrisa iz registra varuje le v okviru presoje izpolnjenosti pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in izteka trimesečnega roka. Ti dejstvi pa je prvostopenjski organ pri svoji odločitvi upošteval.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju prvostopenjski organ) je z izpodbijano odločbo odločil, da se po dokončnosti te odločbe družba A., d.d., izbriše iz registra upravnikov stavb pri tem organu kot upravnik večstanovanjskih stavb ... in ... in nato družba B., d.o.o., vpiše za določen čas dveh let, to je do 12. 10. 2014, v register upravnikov stavb pri tem organu kot  upravnik večstanovanjskih stavb ... (ID 1695-4855) in ... (ID 1695-4856), po Pogodbi o opravljanju upravniških storitev št. 73-2012/US-1, sklenjeni 12. 10. 1012 (1. točka izreka) in ugotovil, da v postopku izdaje te odločbe stroški niso nastali (2. točka izreka). V obrazložitvi navaja, da je B., d.o.o., z vlogo z dne 6. 9. 2011 (pravilno 2012) in dopolnitvama vloge z dne 21. 9. 2012 in 16. 10. 2012 predlagala vpis v register upravnikov stavb za večstanovanjski stavbi na ..., ki ji je priložila Pogodbo o opravljanju upravniških storitev št. 73-2012/US-1, sklenjeno 12. 10. 2012 med etažnimi lastniki večstanovanjskih stavb ... in ..., in družbo B., d.o.o., Pogodbo o opravljanju upravniških storitev št. 73-012/US z dne 5. 9. 2012, fotokopijo odpovedi pogodbe z dne 14. 2. 2012, fotokopijo povratnice, fotokopijo Pogodbe št. 135/V o opravljanju upravniških storitev z dne 24. 10. 2007 in potrdilo o plačilu upravne takse. Organ navaja, da po 167. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) predlaga vpis večstanovanjske stavbe v register upravnikov stavb ter vpis sprememb registrskih podatkov (tudi) upravnik, ki izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Pogodba, ki jo sklenejo lastniki z upravnikom, je sklenjena, ko jo podpiše upravnik in etažni lastniki, katerih solastninski delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine. Način odpovedi pogodbe je opredeljen v 4. členu Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik), ki v 5. členu določa, da upravni organ vpiše novega upravnika po izteku odpovednega roka. Organ  ugotavlja, da je upravnik A., d.d., odpoved pogodbe prejel 1. 6. 2012. Odpovedni rok po Pogodbi št. 135/V o opravljanju upravniških storitev z dne 24. 10. 2007 je 3 mesece, kar pomeni, da so pogodbene obveznosti prenehale 1. 9. 2012. Zato so izpolnjeni pogoji za izbris A., d.d., iz registra upravnikov stavb. Hkrati pa ugotavlja, da so izpolnjeni pogoji za vpis B., d.o.o., v register upravnikov stavb kot upravnika večstanovanjskih stavb ... in ..., ker je bila ta družba s Pogodbo o opravljanju upravniških storitev št. 73-2012/US-1, ki so jo z njo 12. 10. 2012 sklenili etažni lastniki posameznih delov, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine posamezne večstanovanjske stavbe, določena za upravnika. Organ še pojasnjuje, da vpis in izbris upravnika, ki imata deklaratorno naravo, ne vplivata na veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev in da se v upravnem postopku ne presoja način odpovedi dotedanjemu upravniku in njene pravilnosti.

Ministrstvo za infrastrukturo in prostor je zavrnilo pritožbo tožnika zoper prvostopenjsko odločbo. Zavrača pritožbene navedbe, ki se nanašajo na neupravičenost novega upravnika za vpis v register upravnikov in se pri tem sklicuje na določbe SZ-1 in ZUP o pomanjkljivi vlogi, po katerih je ravnal prvostopenjski organ. Za neutemeljene ocenjuje tudi ugovore, da je bil nepravilno voden postopek o odpovedi pogodbe, saj to ni stvar upravnega temveč sodnega postopka.

Tožnik vlaga tožbo iz vseh tožbenih razlogov. Meni, da je toženka napačno presodila legitimacijo družbe B. Ta je postopek začela 6. 9. 2011 (pravilno 2012), v register upravnikov pa je bila vpisana na podlagi pogodbe z dne 12. 10. 2012, torej pogodbe, ki je bila sklenjena več kot mesec dni po tem, ko se je pričel postopek, ob pričetku katerega bi se novi upravnik moral izkazati z že veljavno sklenjeno pogodbo. Sklicevanje toženke o odpravljanju napak po 67. členu ZUP ne pride v poštev, saj neveljavna pogodba o opravljanju storitev ali neobstoj te pogodbe ni odprava pomanjkljivosti, kar bi bilo mogoče odpraviti v naknadno določenem roku. V takem primeru ne gre za nepopolno vlogo, temveč za vsebinsko neustrezno vlogo, ki jo je treba zavrniti.  Zato je prvostopenjski organ, ki je družbo B. pozval k dopolnitvi vloge, ravnal napačno, saj vloge z dne 6. 9. 2012, ki bi ji že morala biti predložena ustrezna pogodba, ni mogoče dopolniti s pogodbo, ki je bila sklenjena šele 12. 10. 2012. V zvezi s postopkom odpovedi pogodbe o opravljanju storitev pa tožnik opozarja na spornost stališča, da je vpis v register zgolj evidenčne narave ter da so pogodbena razmerja med upravniki in lastniki pridržana sodni presoji. Register upravnikov je javni register, njegovi podatki služijo tretjim osebam pri uveljavljanju obveznosti, pravic in razmerij večstanovanjske stavbe, saj je upravnik na podlagi zakona pooblaščenec etažnih lastnikov. Sam po sebi register nima nikakršnega smisla. Tožnik poudarja, da je novega upravnika moč vpisati v register šele po tem, ko je pogodba prejšnjemu upravniku odpovedana. V postopku je opozoril, da je odpoved pogodbe prejel  s fotokopijo odpovedi z dne 14. 2. 2012, ki mu je bila vročena 1. 6. 2012. Ta odpoved ni bila skladna z določili SZ-1. Trije lastniki stavbe so namreč z listino, datirano 13. 2. 2012 sklicali zbor lastnikov stavbe, sklic pa ne vsebuje niti vabila, niti datuma, niti kraja sklica, niti dnevnega reda, niti dokazila, da je sklicatelj pooblaščen za sklic in o zboru tudi ne obstaja zapisnik z rezultati glasovanja. Listina z dne 13. 2. 2012 ne more biti veljavno sklicani zbor lastnikov, niti ne predstavlja glasovanja z listino. Tožnik je o pomanjkljivi in nesprejemljivi odpovedi z dopisom z dne 28. 8. 2012 obvestil pooblaščenca lastnikov, na kar je prejel novo dokumentacijo in sicer sklic zbora lastnikov z dne 21. 1. 2012, ki so mu bili predloženi drugi podpisi, zbrani od 21. 1. 2012. Iz teh dokumentov ni jasno, kako naj bi bila odpoved sprejeta, ali na zboru lastnikov ali z listinskim glasovanjem in kdaj je bil, če je bil, zbor lastnikov sploh sklican. Te formalne pogoje bi organ moral preveriti in ne drži, da je to predmet sodnega postopka. Smiselno tožnik predlaga odpravo izpodbijane odločbe.

Toženka je poslala upravne spise, na tožbo pa ni odgovorila.

Stranka z interesom, B., d.o.o., v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe in predlaga zavrnitev tožbe. Ne strinja se z ugovorom, da ob vložiti predloga ni imela legitimacije. Vlogo je vložila 6. 9. 2012 in jo 16. 10. 2012 dopolnila s pogodbo o upravljanju z dne 12. 10. 2012. Tudi če bi šlo za neodpravljivo pomanjkljivost, je ob vložitvi dopolnitve to šteti za novo vlogo in je rezultat isti. Imela je torej pravico vložiti predlog za vpis v register upravnikov. Stranka z interesom meni, da je bila odpoved pogodbe tožniku pravilna, o čemer se je že opredelila v odgovoru na pritožbo. Tožnik sam navaja, da je 18. 9. 2012 prejel novo dokumentacijo, saj so etažni lastniki ponovno odločali in še z večjo večino sprejeli sklep o odpovedi. O odpovedi so etažni lastniki glasovali pisno po predlogu sklepa z dne 13. 2. 2012 in to v času od 15. 2. 2012 do 14. 3. 2013 (pravilno 2012). Listina z dne 13. 2. 2012 ni sklic zbora lastnikov, temveč predlog sklepa o pisnem glasovanju. Tožnik je po svoje skombiniral priloge k obvestilu o odpovedi z dne 14. 2. 2012. Tožnik je najprej prejel listino sklica zbora s pisnim glasovanjem oziroma podpisovanjem listine z dne 13. 2. 2012, sprejeto v času od 15. 2. 2012 do 14. 3. 2012 in odpoved z dne 14. 2. 2012 s 74,23 % lastniških glasov. Obe listini sta mu bili vročeni 1. 6. 2012. Nato mu je bilo dostavljeno še pooblastilu etažnemu lastniku A.A. z dne 28. 5. 2012, da v imenu etažnih lastnikov vroči sklep o odpovedi oziroma o odstopu od pogodbe. Poleg tega je bila tožniku poslana zahteva in sklic zbora etažnih lastnikov z dne 20. 1. 2012.

Sporno med strankami je, ali je bila stranka z interesom, B., d.o.o.,  za katero je bilo z izpodbijano odločbo odločeno, da se vpiše v register upravnikov stavb kot upravnik večstanovanjskih stavb ... in ... (posledično pa iz registra izbriše tožnik), aktivno legitimirana za vložitev zahteve za vpis, in ali je bila tožniku pravilno podana odpoved pogodbe, ki jo je 24. 10. 2007 sklenil z etažnimi lastnini navedenih stavb.

Po prvem odstavku 167. člena SZ-1 lahko vpis večstanovanjske stavbe v register  upravnikov stavb ter vpis sprememb registrskih podatkov predlaga upravnik oziroma predsednik skupnosti lastnikov. Upravnik, ki predlaga vpis, izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev (drugi odstavek 167. člena SZ-1).

Pravilnik v 3. členu določa, da je pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena, ko jo podpiše upravnik in lastniki, ki imajo več kot 50 % solastniških deležev, oziroma pooblaščenci iz tretjega odstavka 53. člena SZ-1. Po 4. členu Pravilnika je ta pogodba veljavno odpovedana, ko sklep o odstopu od pogodbe podpišejo lastniki z več kot 50 % večino po solastniških deležih. Sklep iz prejšnjega stavka se lahko sprejme s podpisovanjem listine ali se zabeleži v zapisniku zbora lastnikov. Eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, mora upravniku poleg same odpovedi s priporočeno pošto vročiti tudi sklep iz prejšnjega odstavka. Odpovedni rok začne teči z dnem vročitve sklepa.

Po presoji sodišča tožnik zmotno meni, da B., d.o.o., ni izkazala legitimacije za sprožitev predmetnega postopka, ki ga je začela z vlogo z dne 6. 9. 2012. V izpodbijani odločbi prvostopenjski organ navaja, da je vlogi priložila pogodbo z dne 5. 9. 2012. Iz podatkov in listin predloženega upravnega spisa ne izhaja, da bi organ dvomil v obstoj te pogodbe oziroma njeno veljavnost, v obsegu, v katerem v upravnem postopku vpisa v register upravnikov stavb le-to preverja (ali je pogodba s strani etažnih lastnikov podpisana s predpisano večino).  Ker pa je ugotovil, da gre po podatkih Geodetske uprave RS za dve stavbi (dve identifikacijski oznaki iz katastra stavb), je predlagateljico z dopisom z dne 2. 10. 2010 pozval, da izkaže solastniške deleže ločeno za vsako stavbo (pogodba je bila namreč sklenjena kot da gre za eno stavbo, ter v prilogi pogodbe navedeni solastniški deleži za obe stavbi skupaj). Pogodba z dne 12. 10. 2012, ki jo je B., d.o.o., predložila naknadno, vsebuje povsem enaka vsebinska določila kot pogodba z dne 5. 9. 2012, precizirano je le, da se sklepa za stanovanjsko-poslovno stavbo ... in stanovanjsko stavbo ..., v prilogi pogodbe pa so navedeni solastniki deleži za vsako stavbo posebej (torej je bila odpravljena nejasnost, ki jo je prvostopenjski organ videl v pogodbi z dne 5. 9. 2012).  Glede na navedeno je tudi po presoji sodišča prvostopenjski organ lahko štel, da je B., d.o.o., s predlogu za vpis predloženo pogodbo izkazala legitimacijo za začetek postopka, kot to zahteva drugi odstavek 167. člena SZ-1, kar je prvostopenjskemu organu nalagalo nadaljnje vodenje postopka, skladno z določbami SZ-1 in ZUP. Zato sodišče ocenjuje tožbeni ugovor, da je B., d.o.o., vložila vsebinsko neustrezen predlog, ki bi ga bilo treba zavrniti, za neutemeljen.

Sodišče tudi ne pritrjuje tožnikovemu stališču, da prvostopenjski organ ne bi mogel upoštevati odpovedi pogodbe, ki jo je on imel sklenjeno z etažnimi lastniki obeh stavb. Glede obsega preizkusa odpovedi se sodišče sklicuje na drugi odstavek 5. člena Pravilnika, ki določa, da mora novi upravnik na zahtevo upravnega organa predložiti na vpogled tudi originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi. Skladno s to določba je upravno-sodna praksa enotna, da predmet presoje v upravnem postopku ni veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju (sodbe Upravnega sodišča RS I U 543/2010 z dne 15. 12. 2010, I U 986/2010 z dne 22. 12. 2010, I U 1047/2012 z dne 6. 12. 2012).  Vrhovno sodišče RS je v sodbi X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012 zavzelo stališče, da stari upravnik lahko svoj pravni interes v postopku izbrisa iz registra varuje le v okviru presoje izpolnjenosti pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in izteka trimesečnega roka. Sodišče ugotavlja, da je ti dejstvi prvostopenjski organ pri svoji odločitvi upošteval. Odpoved pogodbe s sklepom o odpovedi je bila tožniku s priporočeno pošto, kot to zahteva 4. člen Pravilnika, vročena 1. 6. 2012, kar izkazuje povratnica v upravnem spisu. Odpovedni rok, ki je po tožnikovi pogodbi znašal 3 mesece (kar je skladno z določbo 60. člena SZ-1), je torej iztekel, kot pravilno ugotavlja prvostopenjski organ v svoji odločbi, 1. 9. 2012. Tožnik navedenih dejstev ne prereka, niti ne ugovarja, da predlagani sklep o odpovedi pogodbe, ki je bil predložen prvostopnemu organu in je datiran s 14. 2. 2012, niso podpisali (iz listine izhaja, da so etažni lastniki sklep o odpovedi podpisovali v mesecu februarju in mesecu marcu, kar je skladno z določbo drugega odstavka 35. člena SZ-1) lastniki z več kot 50 % večino po solastniških deležih.

S svojimi ugovori, da ni jasno, kako je bila odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev sprejeta – ali na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine, oziroma da je bilo listinsko glasovanje nepravilno izvedeno, tožnik po vsebini ugovarja veljavnosti sklepa o odpovedi pogodbe, kar pa po že povedanem ni predmet presoje v upravnem postopku vpisa in izbrisa v register upravnikov stavb, temveč v primeru spora v civilnem postopku  (sklep Višjega sodišča v Ljubljani, II Cp 464/2012 z dne 4. 4. 2012). Sodišče tudi ne vidi nobenega razloga, da bi odstopilo od v sodni praksi ustaljenega stališča, da je vpis upravnika v register upravnikov deklaratorne narave. Upravičenje biti upravnik in opravljati upravniške storitve temelji na sklepu o določitvi upravnika (49. člen SZ-1) in na pogodbi o opravljanju upravniških storitev, ki jo sklenejo etažni lastniki in upravnik (50. člen SZ-1), ne pa na vpisu v register. Vpis v register pomeni vpis dejstva, ki izhaja iz listin, predloženih v upravnem postopku.

Sodišče je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen in da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena.

Odločitev o stroških postopka temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, kadar sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 3, 4, 5.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.