UPRS sodba I U 38/2013
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2013-06-18

mag. Mira Dobravec Jalen (preds.), Petra Hočevar (poroč.), Jonika Marflak Trontelj

odobritev pravnega posla - sprejem ponudbe - rok za sprejem ponudbe - povratnica

Če ni sporno, da sta tako upravni organ kot prodajalka sprejem ponudbe prejela pred potekom zakonskega roka iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ, ni mogoče šteti, da so bile kršene določbe ZKZ, če sprejem ponudbe ni bil poslan s povratnico.

Oblika, ki jo za sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča določa zakon, je predpisana zlasti zaradi varstva sprejemnika ponudbe in ne kot pogoj za veljavnost izjave o sprejemu ponudbe.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ odobril pravni posel z nepremičnino po kupoprodajni pogodbi, sklenjeni dne 20. 1. 2012, med prodajalko Občino A., ..., ki jo zastopa županja A.A., matična številka ..., in kupcem B.B., roj. ..., EMŠO ..., za nepremičnini v lasti prodajalke: parc. št. 2542/1 in parc. št. 2546/3, obe v k.o. ..., za skupno kupnino 537,94 EUR, in odločil, da stroški postopka niso bili zaznamovani. V obrazložitvi je navedel, da je B.B. (stranka z interesom v tem upravnem sporu) na podlagi 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) z vlogo z dne 25. 1. 2011 (pravilno 25. 1. 2012) zaprosil za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem, kmetijo ali gozdom, za izvedbo zgoraj navedene kupoprodajne pogodbe.  Iz potrdila o namenski rabi zemljišča z dne 31. 5. 2011 je razvidno, da se predmetni nepremičnini nahajata v območju kmetijskih zemljišč in gozdov. V zakonitem tridesetdnevnem roku za sprejem ponudbe in uveljavitev pravice nakupa sta pri prvostopnem organu predmetno ponudbo s pisno izjavo sprejela B.B., ki je uveljavljal predkupno pravico pri nakupu kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, ter tožnik, ki ni uveljavljal predkupne pravice. Po pridobitvi izjav obeh sprejemnikov ponudbe je organ ugotovil, da ima kupec B.B. prednostno pravico pri nakupu predmetnih kmetijskih zemljišč parc. št. 2542/1 in 2546/3, obe k.o. ..., kot kmet, katerega zemljišča, ki jih ima v solasti, mejijo na zemljišči, ki se prodajata, in je v postopku dokazal, da izpolnjuje pogoje kot kmet, saj je lastnik in solastnik kmetijskih zemljišč in gozdov, zemljišča obdeluje sam in s pomočjo drugih, je za obdelovanje ustrezno usposobljen ter iz kmetijske dejavnosti pridobiva pomemben del dohodka. Glede razumevanja 21. člena ZKZ, po katerem mora vsakdo, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti, pa se je organ skliceval na sodbi Upravnega sodišča RS, U 2543/2007-20 z dne 1. 7. 2009 in U 72/2007-23 z dne 26. 5. 2009. Po povzetem mnenju sodišča je navedena določba namenjena predvsem varovanju sprejemnika ponudbe, saj je povratnica dokument, s katerim lahko sprejemnik ponudbe izkaže vročitev izjave o sprejemu ponudbe ponudniku, kar je pomembno za uveljavljanje njegove pravice. Za odobritev pravnega posla obstoj tega dokumenta po mnenju sodišča ni bistvenega pomena, pomembno je, da je izjava o sprejemu ponudbe poslana ali vložena pravočasno pri upravni enoti, kar pa v tej zadevi ni sporno, saj je prodajalka potrdila, da je dne 8. 12. 2011 prejela izjavo o sprejemu ponudbe od sprejemnika ponudbe B.B.

Drugostopni organ je pritožbo zavrnil, v obrazložitvi pa se je strinjal z razlogi prvostopnega organa. Dodatno je navedel, da je v tovrstnih primerih poenotena tudi sodna praksa Vrhovnega sodišča RS in kot primer navedel sodbi, X Ips 737/2008 in X Ips 491/2009.

Tožnik je v tožbi navedel, da je bil sprejem ponudbe s strani B.B. podan v nasprotju s prisilnimi predpisi, ker ni bil odposlan priporočeno s povratnico. Določbe glede postopka razpolaganja s kmetijskimi zemljišči so namreč kogentne narave. V 21. členu ZKZ določa postopek glede razpolaganja s kmetijskimi zemljišči. Glagol morati, ki ga vsebuje navedeni člen, izraža nujnost, nujno posledico, da se uresniči dejanje. Jezikovna razlaga zakona predstavlja izhodišče in osnovni okvir za razumevanje njegove vsebine. Glede na to, da je zakonska določba jasna in nedvoumna, v konkretnem primeru ne obstoji potreba po uporabi drugih načinov oziroma vrst razlage zakonskih norm. Na podlagi 92. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) na ničnost pazi sodišče po uradni dolžnosti, kar velja tudi za državne organe. Nedvoumno namreč je, da ZKZ predstavlja specialnejši zakon v primerjavi z OZ v delu, ki se nanaša na sprejem ponudbe. V tem primeru se namreč morajo uporabiti določbe ZKZ glede postopka razpolaganja s kmetijskimi zemljišči. Takšno stališče je zavzela tudi obširna sodna praksa, npr. sodbe Upravnega sodišča RS, U 186/2005 z dne 11. 9. 2008, U 373/2009 z dne 30. 3. 2009, in III U 9/2009 z dne 6. 9. 2010, ter sodba Višjega sodišča v Celju, Cp 234/2007 z dne 19. 12. 2007, sodba Višjega sodišča v Mariboru, I Cp 195/2009 z dne 24. 3. 2009, sodba Višjega sodišča v Kopru, Cp 534/2011 z dne 11. 10. 2011 in sodba Vrhovnega sodišča RS, II Ips 406/2008 z dne 4. 3. 2010. Ker B.B. svojega sprejema ponudbe ni podal v skladu z ZKZ, je izpodbijana odločba nezakonita. Posledično je tako zgolj tožnik pravilno podal sprejem ponudbe, zaradi česar bi moral biti pravni posel glede predmetnih kmetijskih zemljišč sklenjen z njim. Zato je sodišču predlagal, da izpodbijano odločbo odpravi, toženki pa naloži povrnitev stroškov postopka v priglašeni višini.

Stranka z interesom B.B. je v odgovoru na tožbo navedel, da sta tako prodajalka kot upravni organ njegov sprejem ponudbe prejela pravočasno, zato je opustitev povratnice v predmetnem postopku povsem brezpredmetna, tožba pa posledično neutemeljena. Sodišču je predlagal, da tožbo zavrne.

Stranka z interesom Občina A. na tožbo ni odgovorila.

Posebnosti prometa s kmetijskimi zemljišči, kmetijami in gozdovi ureja ZKZ, med drugim je v 21. členu navedenega zakona posebej urejen postopek sprejema ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča. Po prvem odstavku navedenega člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Pri uporabi oziroma razlagi zakona, ki na specialen način ureja promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami zaradi učinkovitejšega zagotavljanja ustavno varovanih funkcij navedenih dobrin, je treba izhajati iz zakonskih ciljev oziroma namena zakona. S sklepanjem kupoprodajne pogodbe kmetijskih zemljišč in gozdov v več fazah (javna ponudba prodaje zemljišč, sprejem ponudbe in sklenitev pogodbe, nato pa odobritev pravnega posla s strani upravnega organa) je med drugim zagotovljeno preprečevanje izigravanja predkupnih upravičencev, za katere zakon očitno šteje, da bodo najbolje zagotovili gospodarsko, socialno in ekološko funkcijo teh zemljišč. Glede na navedeno je tako 21. člen ZKZ o pošiljanju izjave po pošti priporočeno s povratnico namenjen predvsem varovanju sprejemnika ponudbe. Povratnica mu namreč omogoča, da dokaže, da je prodajalec njegovo izjavo o sprejemu ponudbe prejel, če bi bila ta okoliščina med prodajalcem in sprejemnikom ponudbe sporna, kar pa v obravnavani zadevi ni. Neutemeljen je zato tožbeni ugovor, da je B.B. podal sprejem ponudbe v nasprotju z ZKZ in da pomanjkljiv način pošiljatve izjave o sprejemu ponudbe ponudniku že sam po sebi predstavlja razlog za neupoštevanje takšne izjave. Že v postopku pred prvostopnim organom je bilo namreč ugotovljeno, da je prodajalka izjavo o sprejemu ponudbe s strani B.B. prejela 8. 12. 2011, zakonski rok pa se je iztekel 1. 1. 2012. Iz upravnega spisa nadalje izhaja, da je tudi upravna enota pravočasno prejela njegov sprejem ponudbe. Če torej ni sporno, da sta tako upravni organ kot prodajalka sprejem ponudbe prejela pred potekom zakonskega roka iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ, ni mogoče šteti, da so bile kršene določbe ZKZ, če sprejem ponudbe ni bil poslan s povratnico. Takšno stališče je zavzelo tudi Vrhovno sodišče RS v sodbi, X Ips 737/2008 z dne 24. 11. 2010, na katero se pravilno sklicuje toženka. Enako stališče pa je Vrhovno sodišče zavzelo tudi v novejši sodni praksi (glej npr. sklep X Ips 21/2011 z dne 23. 5. 2012). Tudi po sodni praksi Upravnega sodišča RS je oblika, ki jo za sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča določa zakon, (poleg transparentnosti sprejema ponudbe) predpisana  zlasti zaradi varstva sprejemnika ponudbe in ne kot pogoj za veljavnost izjave o sprejemu ponudbe (glej npr. sodbo, II U 277/2009 z dne 23. 10. 2010). Glede na citirano ustaljeno sodno prakso tako Upravnega kot Vrhovnega sodišča RS, tožnik tudi ne more uspeti s sklicevanjem na pravna stališča iz starejših sodnih odločb Upravnega sodišča in višjih sodišč.

Ker je sodišče ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena, je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1.

Odločitev o stroškovnem zahtevku tožnika in stranke z interesom je sodišče sprejelo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.