UPRS sodba I U 1843/2011
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2012-01-24

Zdenka Štucin (preds.), Marjanca Faganel (poroč.), Bogdana

INŠPEKCIJSKO NADZORSTVO - STANOVANJSKO PRAVO

prodaja stanovanj - inšpekcijski ukrep - prepoved oglaševanja - prepoved sklepanja prodajnih in drugih pogodb - stanovanje - turistični apartma - gradbeno dovoljenje

Inšpektor stanovanjske inšpekcije je po določbah 94. člena ZVKSES pristojen vedno, kadar gre za prodajo stanovanj potrošnikom. Da gre v konkretnem primeru za prodajo stanovanj, sledi iz splošnih pogojev prodaje in iz prodajne pogodbe, pa tudi iz javnih evidenc. Drugačne tožbene navedbe, po katerih naj bi tožeča stranka sklepala prodajne pogodbe za apartmajsko turistični objekt oziroma za apartmaje, so v nasprotju s podatki spisov. Glede na nesporno ugotovitev, da v času odločanja še ni bilo izdano ustrezno gradbeno dovoljenje (za stanovanjski objekt), kar je eden od pogojev za sklenitev prodajne pogodbe, pa obstaja tudi podlaga za to, da je inšpektor v konkretnem primeru ukrepal ter na podlagi četrtega odstavka 94. člena ZVKSES izdal izpodbijano odločbo, s katero je prepovedal tako prodajo kot oglaševanje stanovanj na zadevni lokaciji.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Stanovanjski inšpektor je z izpodbijano odločbo tožeči stranki prepovedal oglaševanje in sklepanje prodajnih in drugih pogodb, ki imajo za posledico prenos lastninske pravice na končne kupce, za posamezne dele stavbe – stanovanja, ki so vpisani pri zemljiškoknjižnih vložkih ... in ... k.o. A., katerih lastnik je inšpekcijski zavezanec – tožeče stranka, do pridobitve dokončnega gradbenega dovoljenja za stanovanjsko stavbo ter uskladitve splošnih pogojev prodaje z gradbenim dovoljenjem (1. točka izreka). Tožeča stranka je ukrepe iz 1. točke dolžna izvesti nemudoma po prejemu odločbe (2. točka izreka) ter o ustavitvi oglaševanja in sklepanja pogodb obvestiti organ, ki je izdal odločbo, v petih dneh po njeni vročitvi ter pred pričetkom ponovnega oglaševanja in sklepanja pogodb o izpolnitvi pogojev iz 1. točke izreka obvestiti organ, ki je izdal to odločbo (3. točka izreka).

Iz obrazložitve izpodbijane odločbe sledi, da je inšpektor začel inšpekcijski postopek po uradni dolžnosti, zaradi ugotovitve, ali tožeča stranka ravna v skladu z določbami Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) pri prodaji nepremičnin v stavbi „B.“  na naslovu ..., ki je vpisana pri z. k. vložku ... k.o. A. (številka stavbe ...). Po pregledu z. k. vložka, vloge tožeče stranke, notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje SV-..., prodajne pogodbe z dne 9. 11. 2009 in najemne pogodbe z dne 9. 11. 2009 in po zaslišanju tožeče stranke inšpekcijski organ ugotavlja, da je tožeča stranka pridobila gradbeno dovoljenje, s katerim ji je dovoljena gradnja turističnega objekta (sedmih apartmajev). Dejansko pa je zgradila stanovanjski objekt za trajno bivanje ter sklenila prodajne pogodbe za stanovanja. V letu 2010 je zaprosila za spremembo gradbenega dovoljenja v dovoljenje za stanovanjsko stavbo, o čemer pa upravni organ še ni odločil. Izdano tudi še ni uporabno dovoljenje. Medtem je bilo sklenjenih pet prodajnih pogodb, dve stanovanji ter del parkirišč in prostorov nestanovanjske rabe pa so še v lasti tožeče stranke in predmet prodaje. Ker tožeča stranka po povedanem nima gradbenega dovoljenja za stanovanjsko stavbo s stanovanji, niso izpolnjeni pogoji za njihovo prodajo in oglaševanje v skladu z določbami 2. točke prvega odstavka 5. člena ZVKSES, po katerih sme prodajalec skleniti prodajno pogodbo oziroma oglaševati prodajo, če je za gradnjo izdano dokončno gradbeno dovoljenje. Če prodajalec sklepa prodajne pogodbe oziroma oglašuje prodajo v nasprotju z določbami ZVKSES, mu po določbi četrtega odstavka 94. člena tega zakona inšpekcijski organ z odločbo prepove sklepanje prodajnih pogodb. V nasprotnem primeru bi namreč kupcem lahko nastala večja premoženjska škoda, saj pravni položaj kupca apartmaja ni izenačen s pravnim položajem lastnika oziroma kupca stanovanja in bi torej ne bili zaščitni po določbah tega zakona.

Ministrstvo za okolje in prostor je kot drugostopni upravni organ pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno. V razlogih se sklicuje na razloge prve stopnje. V zvezi s pritožbenimi navedbami o nepristojnosti stanovanjskega inšpektorja pa pojasnjuje, da je stanovanjski inšpektor pristojen za ukrepanje takoj, ko je kjerkoli določeno, da je predmet prodaje stanovanje. V konkretnem primeru so stanovanja kot predmet prodaje določeni v splošnih pogojih prodaje in v prodajni pogodbi s kupovalko C.C., medtem ko se gradbeno dovoljenje glasi na gradnjo apartmajev. Med apartmajem in stanovanjem je razlika pri projektiranju in pri gradnji. Zato za kupca ni vseeno, ali kupuje apartma ali stanovanje in zato drugostopni organ zavrača pritožbene navedbe, po katerih bi kupcu, ki bi kupoval stanovanje in dejansko kupil apartma, ne nastala škoda. Tožeča stranka se sklicuje na spremembo prodajne pogodbe s stranko C.C., po kateri naj bi bil predmet prodaje apartma, ki pa je ni predložila. Pa tudi če bi bila pogodba spremenjena, ostajajo nespremenjeni prodajni pogoji, po splošnih pogojih prodaje pa je predmet prodaje posamezni del – stanovanje in ne apartma. Neutemeljen pa je po presoji drugostopnega organa tudi pritožbeni ugovor, da je opredelitev končnega kupca v izpodbijani odločbi pomanjkljiva ter da zaradi omejitve, določene v izreku, tožeča stranka ne more nikomur prodati apartmajev.

Tožeča stranka se s takšno odločitvijo ne strinja in predlaga njeno odpravo ter povrnitev stroškov postopka. V tožbi vztraja, da stanovanjski inšpektor ni pristojen za izdajo odločbe. Razlogi druge stopnje v tej zvezi niso pravilni. Pogodbene stranke lahko pogodbeni predmet poimenujejo kot želijo. Bistvena je vsebina posla, za sam nadzor pa, da investitor pri sklepanju prodajne pogodbe ne zavaja kupca, ki ga dejansko ščiti ZVKSES. Tožeča stranka se strinja, da pri izrazih ni bila vedno dovolj previdna, vendar pa nikoli ni zavajala kupcev, ki so bili na dejanske lastnosti predmeta pogodbe izrecno opozorjeni. Pri tem se sklicuje na vsebino splošnih pogojev prodaje, poleg tega pa po navedbah v tožbi iz že sklenjenih prodajnih pogodb izhaja, da je tožeča stranka sklepala prodajne pogodbe za apartmajsko turistični objekt, ne glede na morebitno drugačno poimenovanje. Na to je bil opozorjen inšpektor na zaslišanju, ko mu je tožeča stranka na primeru konkretne pogodbe s kupcem (C.C.) pokazala, da je le-ta kupil apartma, da je bil o tem obveščen s prodajno pogodbo in da si je celo zagotovil odstopno upravičenje, če ne bi prišlo do spremembe namembnosti objekta v stanovanjskega. Pogodbo s tem kupcem je tožeča stranka predložila inšpektorju na zaslišanju 6. 1. 2011, opozorila pa ga je tudi na njene določbe, kar je razvidno iz zapisnika. Vse navedeno po navedbah v tožbi predstavlja bistveno kršitev določb upravnega postopka in napačno uporabo določb ZVKSES o pristojnosti stanovanjske inšpekcije. Poleg tega izpodbijana odločba ni dovolj obrazložena in je nelogična, kar je nadaljnja bistvena kršitev določb postopka. Nelogičnost je v tem, da naj bi po navedbah v odločbi tožeča stranka dejansko gradila stanovanjski objekt za trajno bivanje, po drugi strani pa naj bi gradbeno dovoljenje dobila za turistični objekt (apartmaje). Neobrazložena pa je odločba zato, ker ne pojasnjuje iz česa naj bi izhajalo, da gre za objekt za trajno bivanje in ker ni nikjer navedeno, kje in s katerim predpisom je določena razlika med apartmajem in stanovanjem. Tožeča stranka poudarja, da je sprejela splošne pogoje prodaje in da je priloga splošnim pogojem izdano gradbeno dovoljenje za gradnjo turističnega objekta, s tem da so bili na začetek postopka spremembe planskih aktov in s tem možnost, da bo področje gradnje opredeljeno kot območje stanovanjske gradnje, kupci opozorjeni v splošnih pogojih. Stališče, da je kupec, ki želi kupiti stanovanje pa kupi apartma, oškodovan, je po mnenju tožeče stranke brez vsebinske in pravne podlage. To je namreč malo verjetno, predvsem pa v konkretnem primeru ni izkazano, saj je tožeča stranka prodajala apartmaje in na to kupce jasno opozorila v splošnih pogojih, z gradbenim dovoljenjem, prodajno pogodbo in še v pogovorih z njimi. Kupci torej niso bili zavedeni, vedeli so, da kupujejo apartmaje in temu primerna je bila tudi cena. Na željo kupcev pa je tožeča stranka začela postopek pridobitve gradbenega dovoljenja za stanovanja ter v primeru pogodbe C.C. kupcu dala odstopno upravičenje, če ne pride v določenem roku do spremembe namembnosti. O zmoti ali prevari kupcev zato ne more biti govora. Ugotovitev inšpektorja o tem, da naj bi tožeča stranka oglaševala stanovanja namesto apartmajev, pa je izmišljena in z ničemer izkazana. Noben od izvedenih dokazov nima zveze z oglaševanjem, zato je ugotovitev nedokazana ter po vsebini napačna. Podano je nasprotje med izrekom in obrazložitvijo, ker se v obrazložitvi navaja, da ima tožeča stranka gradbeno dovoljenje za apartmajski objekt, v izreku pa, da mora prenehati prodajati stanovanja. Odločba pa je nezakonita tudi v delu, ki presega varstvo kupcev – potrošnikov, saj je inšpektor prepovedal prodajo vsakršnim kupcem, ne glede na njihov status. Prepovedal je namreč oglaševanje in sklepanje prodajnih pogodb s končnimi kupci, brez omejitve prepovedi le na potrošnike in s tem tudi pravnim osebam, kar pa ni njegova pristojnost.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločitvi iz razlogov, ki so razvidni iz obrazložitve in predlaga, da sodišče tožbo zavrne kot neutemeljeno.

Po pregledu spisov in izpodbijane odločbe sodišče sodi, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita. Pravilni in skladni z zakonom so tudi razlogi, razvidni iz obrazložitve obeh izdanih odločb, zato jih sodišče ne ponavlja, temveč se po pooblastilu iz 71. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju: ZUS-1) nanje sklicuje.

Kolikor so tožbeni ugovori enaki pritožbenim, je nanje v celoti in pravilno odgovoril že pritožbeni organ v svoji odločbi. Tako je pravilno in skladno z določbami ZVKSES že odgovorjeno na tožbeni očitek, da organ, ki je izdal izpodbijano odločbo, za to ni pristojen. Inšpektor stanovanjske inšpekcije je po določbah 94. člena ZVKSES pristojen vedno, kadar gre za prodajo stanovanj potrošnikom. Da gre v konkretnem primeru za prodajo stanovanj, pa sledi iz splošnih pogojev prodaje in iz prodajne pogodbe, ki je bila predložena v inšpekcijskem postopku, pa tudi iz javnih evidenc, tako kot to pravilno in skladno s spisi ugotavljata že oba upravna organa. Drugačne tožbene navedbe, po katerih naj bi tožeča stranka sklepala prodajne pogodbe za apartmajsko turistični objekt oziroma za apartmaje, so v nasprotju s podatki, ki so v spisih, zlasti z vsebino splošnih pogojev in sklenjene prodajne pogodbe s kupcem C.C., v katerih je kot predmet prodaje izrecno navedeno stanovanje. Ostale določbe v splošnih pogojih in v pogodbi, na katere se sklicuje tožeča stranka, navedenih ugotovitev ne spreminjajo, tako kot za odločitev ni relevantno, kaj sta imela pogodbenika v mislih, ko sta sklepala prodajno pogodbo. Z ozirom na nesporno ugotovitev, da v času odločanja še ni bilo izdano ustrezno gradbeno dovoljenje (za stanovanjski objekt), kar je eden od pogojev za sklenitev prodajne pogodbe, pa obstaja tudi podlaga za to, da je inšpektor v konkretnem primeru ukrepal ter na podlagi četrtega odstavka istega, 94. člena ZVKSES izdal izpodbijano odločbo, s katero je prepovedal tako prodajo kot oglaševanje stanovanj na zadevni lokaciji.

Izpodbijana odločba tudi ni nelogična in neobrazložena, kot se zatrjuje v tožbi. Nelogične in same s sabo v nasprotju so tožbene navedbe, medtem ko obrazložitev odločbe nasprotno vsebuje ustrezno dejansko in pravno podlago za odločitev. Dovolj pojasnjena je tudi razlika med stanovanjem in turističnim apartmajem, ki ji tožeča stranka niti ne ugovarja. Trdi le in vztraja, da je prodajala apartmaje, kar pa po že povedanem ne drži in kar nenazadnje zanika tožeča stranka sama, ko navaja, da so bili kupci na to jasno opozorjeni in da je začela postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja za stanovanja, česar ji vsekakor ne bi bilo potrebno storiti, če bi dejansko prodajala turistične apartmaje. O pritožbeni navedbi v zvezi z oglaševanjem pa se drugostopni organ res ni izrekel, kar pa ni bistveno, saj se že v obrazložitvi izpodbijane odločbe omenja, pa tudi v upravnih spisih nahaja, spletna stran, na kateri se izrecno oglašuje prodaja stanovanj na zadevni lokaciji („B.“). Ugotovitev inšpektorja torej ni izmišljena, kot to trdi tožeča stranka, temveč izkazana ter kot taka predstavlja ustrezno podlago za ukrep, ki se odreja z izpodbijano odločbo. Prav tako ni podano zatrjevano nasprotje med izrekom in obrazložitvijo izpodbijane odločbe. Z ozirom na to, da ima tožeča stranka gradbeno dovoljenje za turistični apartmajski objekt, prodaja pa stanovanja, obstaja nasprotje med gradbenim dovoljenjem in predmetom prodaje, prav zaradi tega nasprotja pa je bila tudi izdana izpodbijana odločba. V zvezi z zatrjevanim preseganjem pooblastil inšpektorja pri prepovedi prodaje končnim kupcem in s tem tudi osebam, ki nimajo položaja potrošnikov, pa sodišče k razlogom druge stopnje le še dodaja, da se prepoved nanaša izključno na prodajo stanovanj in da za prodajo turističnih apartmajev ni nobene ovire. To pa pomeni, da tožeči stranki v primeru, če bo ravnala skladno s predpisi in bo prodajala apartmaje, ne more nastati škoda, na katero opozarja v tožbi.

Ker je torej po povedanem izpodbijana odločba pravilna in zakonita, tožbene navedbe pa neutemeljene, je sodišče sledilo predlogu tožene stranke in tožbo na podlagi določb 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

O stroških je odločilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Ker okoliščine, relevantne za odločitev, niso sporne, je sodišče na podlagi prvega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.