UPRS sodba I U 1559/2011
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2012-09-11

Alenka Praprotnik (preds.), Bogdana Bradač (poroč.), Zdenka Štucin

STANOVANJSKO PRAVO - INŠPEKCIJSKO NADZORSTVO

ukrep stanovanjskega inšpektorja - prodaja nepremičnine - izvzem posameznega dela - varstvo kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb

Tožnica je za nepremičnino s kupcem – fizično osebo sklenila prodajno pogodbo, pri čemer je iz enostanovanjske hiše, ki je predmet prodaje, izvzet posamezni del. Ker tako ne gre več za prodajo enotnega objekta, temveč posameznega dela, bi bilo na stavbi treba vzpostaviti etažno lastnino ter pripraviti splošne pogoje prodaje v smislu 3. točke prvega odstavka 5. člena ZVKSES.

Ni pravilno tožbeno stališče, da se za obravnavani primer ne morejo uporabiti določbe ZVKSES, ker je bila ob sklepanju prodajne pogodbe nepremičnina že v celoti dokončana oziroma je bila dokončana pred uveljavitvijo ZVKSES. Glede na določbo prvega odstavka 98. člena ZVKSES se namreč določbe tega zakona uporabljajo za (vse) prodajne pogodbe, sklenjene po uveljavitvi zakona.

I. Vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

1. Z izpodbijano odločbo št. 06132-37/2007 z dne 23. 3. 2007 je Stanovanjski inšpektorat RS za okolje in prostor kot prvostopenjski organ (v nadaljevanju prvostopenjski organ) tožeči stranki od vročitve odločbe dalje prepovedal prodajo nepremičnine z oznako A. na lokaciji B., zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja štev. 35102-253/2003-23041 z dne 22. 10. 2003, izdanega C. d.o.o., dokler za to nepremičnino ne uredi splošnih pogojev prodaje skladno s 3. točko prvega odstavka 5. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES).

2. Kot izhaja iz obrazložitve prvostopenjske odločbe, je stanovanjski inšpektor v inšpekcijskem postopku ugotovil, da tožnik kot inšpekcijski zavezanec pri prodaji enostanovanjskih stavb in stanovanj potrošnikom ne ravna v skladu z določbami ZVKSES. V nadaljnjem postopku, uvedenem na podlagi 94. člena navedenega zakona je bilo ugotovljeno, da tožnik prodaja nepremičnino z oznako A. na lokaciji B., ki je bila zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja št. 35102-253/2003-23041 izdanega družbi C. d.o.o., dne 22. 10. 2003. Tožnik je prodajo te in drugih nepremičnin iz navedenega gradbenega dovoljenja začel oglaševati z javnim razpisom dne 25. 10. 2003, oglaševanje pa je nato potekalo do 7. 12. 2006. Tožnik je bil pri oznaki nepremičnine, ki je predmet prodaje nedosleden, saj jo v nekaterih dokumentih obravnava kot hišo, v drugih kot stanovanje, nedosledno pa uporablja tudi oznako A. Tožnik je nato kupcu za stanovanje A. v podpis ponudil prodajno pogodbo št. 4233-545/06-2, datirano z 21. 12. 2006 s prilogami-tehnično komercialnim opisom in komercialno skico. Prvostopenjski organ je ugotovil, da je v obravnavani nepremičnini izločen prostor shrambe v pritličju, ki naj ne bi bil predmet prodaje po pogodbi. To pa predstavlja razliko glede na razpisne pogoje in tudi glede na gradbeno in uporabno dovoljenje za obravnavano nepremičnino. V primeru, če bi prodajalec želel prodajati samo posamezen del, pa bi šlo za prodajo z več posameznimi deli in bi bilo na stavbi potrebno vzpostaviti etažno lastnino ter za prodajo pripraviti splošne pogoje prodaje v smislu 3. točke prvega odstavka 5. člena ZVKSES. Če pa se nepremičnina prodaja kot enostanovanjska stavba, gre za enoten objekt, ki ga je kupcu potrebno prodati v celoti.

3. Prvostopenjski organ se sklicuje na ZVKSES, in sicer na 2. točko prvega odstavka 5. člena, po kateri sme prodajalec skleniti prodajno pogodbo oziroma oglaševati prodajo, če je za gradnjo izdano dokončno gradbeno dovoljenje. V obravnavanem primeru je tako dovoljenje izdano, prodaja pa ni skladna s tem dovoljenjem. Ker tožnik ravna v nasprotju z določili ZVKSES, so izpolnjeni pogoji za izrek ukrepa iz 1. točke četrtega odstavka 94. člena ZVKSES. Sicer se je oglaševanje obravnavane nepremičnine pričelo že konec leta 2003, uporabno dovoljenje pa je bilo izdano 6. 4. 2005. Ker pa ZVKSES v prvem odstavku 98. člena določa, da se določbe zakona uporabljajo za vse prodajne pogodbe, sklenjene po njegovi uveljavitvi (po 1. 4. 2004), velja tudi za obravnavano prodajo. Stališče tožnika, da ZVKSES za obravnavani primer ne velja, ni pravilno.

4. Tožeča stranka je zoper navedeno odločbo vložila pritožbo, ki ji je Ministrstvo za okolje in prostor delo (v nadaljevanju drugostopenjski organ) z odločbo št. 0614-7/2007/2-MK z dne 26. 7. 2011 delno ugodilo, in sicer tako, da je odpravilo 1. točko izreka prvostopenjske odločbe in jo nadomestilo z novo točko, v kateri je odločilo, da se tožniku kot inšpekcijskemu zavezancu od vročitve te odločbe dalje prepove prodaja nepremičnine z oznako A. na lokaciji B. in njenih posameznih delov, zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja št. 35102-253/2003-23041 z dne 22. 10. 2003, dokler za predmetno nepremičnino ne uredi splošnih pogojev prodaje v skladu s 3. točko prvega odstavka 5. člena ZVKSES, v ostalem pa je ostala prvostopenjska odločba v veljavi.

5. Drugostopenjski organ v obrazložitvi svoje odločbe pritrjuje obrazložitvi prvostopenjske odločbe glede pristojnosti stanovanjske inšpekcije glede  sklicevanja na 3., 4., 94. in 98. člen ZVKSES. Pritožbenemu ugovoru, da je prvostopenjski organ napačno uporabil materialno pravo, pa drugostopenjski organ pritrdi saj meni, da je organ prve stopnje z navedbo, da je potrebno ukrepati, ker se naj sporna nepremičnina ne bi prodajala skladno z gradbenim dovoljenjem, razširil pomen prvega odstavka 5. člena ZVKSES, ki takšnega pogoja ne opredeljuje. Zato  izrek v tem delu ni zakonit. Ugotavlja pa, da prodaja predmetne nepremičnine ni potekala skladno z določili ZVKSES, saj je bil predmet prodajne pogodbe z dne 21. 12. 2006, glede na ugotovitve postopka, določen kot stanovanje in bi prodajalec, kolikor bi se prodajal kot posamezni del nepremičnine, moral imeti določene splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe v notarski obliki, kot določa 3. točka prvega odstavka 5. člena ZVKSES. Ker pa je v prodajni pogodbi z dne 21. 12. 2006 za predmetno nepremičnino kot predmet prodaje navedena hiša z oznako A. na lokaciji B., iz hiše pa je izvzet posamezni del, predmet prodajne pogodbe ni enostanovanjska stavba, ki je enoten objekt, ki se prodaja kot celota. Ker gre za prodajo posameznega dela, mora ta biti skladen s 3. točko prvega odstavka 5. člena in s 7. členom ZVKSES. Ker tožnik ni ravnal v skladu z določili ZVKSES, so izpolnjeni pogoji za izrek ukrepa iz 1. točke četrtega odstavka 94. člena ZVKSES.

6. Tožeča stranka se z odločitvijo ne strinja in odločbo izpodbija s tožbo, v kateri navaja, da je sicer v drugostopenjski odločbi navedeno, da je pritožbi ugodeno, kar pa po vsebini ne drži. Pritožba namreč ni merila na takšno odločbo, kot jo je sprejel pritožbeni organ, pravne posledice odločbe pa so za tožnika enake kot posledice odločbe organa prve stopnje.

7. V obeh odločbah je navedeno, da je v tem primeru potrebno uporabiti določbe ZVKSES, kar pa ne drži. Prodaja obravnavane nepremičnine je namreč potekala kot nadaljevanje nedokončane prodaje po razpisu z dne 25. 10. 2003, kar je še pred začetkom veljavnosti ZVKSES. To pa pomeni, da njegovih določb za to prodajo ni mogoče uporabljati. Ob tem tudi lastninskopravno stanje navedene nepremičnine dne 30. 11. 2006 ni več omogočalo uporabe določb ZVKSES. ZVKSES je namreč z 99. členom odpravil določbo 123. člena SZ-1, ob tem pa ni predvidel rešitve za (potekajoče) primere, ko je bil 123. člen že uporabljen, za kar gre v konkretnem primeru in je bilo stanje, v smislu zaključitve postopkov prodaj, povezanih z zemljiškoknjižnimi rešitvami, ki so bile izvedene po 123. členu SZ-1, neurejeno. To pa ne more biti v škodo tožnika, ki je s postopki prodaje pričel že v letu 2003. Sodišču predlaga, da tožbi ugodi in odpravi izpodbijani odločbe ter toženi stranki naloži povrnitev stroškov tega spora.

8. Tožena stranka v odgovoru na tožbo navaja, da se določbe ZVKSES uporabljajo za vse prodajne pogodbe in druge pravne posle, ki imajo glede pravic in obveznosti strank enake posledice kot prodajna pogodba in so sklenjene po uveljavitvi zakona, torej po 1. 8. 2004. Tudi stališče, da naj bi se ZVKSES uporabljal le za prodajo „bodoče stvari“ ni sprejemljivo in je v nasprotju z namenom zakona ter tudi v nasprotju s prakso. Sklicuje se na sodbo Upravnega sodišča RS, Oddelek v Novi Gorici št. III U 304/2010. Sodišču predlaga, da tožbo zavrne.

9. Sodišče je v zadevi odločalo brez glavne obravnave, ker pravno relevantna dejstva, pomembna za odločitev v zadevi, med strankama niso sporna (prvi odstavek 59. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1).

11. Kot izhaja iz podatkov upravnih spisov, med strankama v obravnavanem primeru ni sporno, da je tožena stranka za nepremičnino z oznako A. na lokaciji B., zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja št. 35102-253/2003 -23041 z dne 22. 10. 2003, dne 21. 12. 2006 s kupcem – fizično osebo sklenila prodajno pogodbo. Prav tako tožeča stranka ne nasprotuje ugotovitvi, da je iz enostanovanjske hiše, ki je bila predmet prodaje, izvzet posamezni del in s tem predmet prodaje pogodbe ni (več) enostanovanjska stavba kot enoten objekt, ki se prodaja kot celota. Ker tako ne gre več za prodajo enotnega objekta, temveč posameznega dela, bi bilo tudi po presoji sodišča na stavbi potrebno vzpostaviti etažno lastnino ter pripraviti splošne pogoje prodaje, v smislu 3. točke prvega odstavka 5. člena ZVKSES. Ker tožnik tega ni storil, gre za ravnanje, ki ni skladno z določbami ZVKSES. Po presoji sodišča tudi ni pravilno stališče tožeče stranke, da se za obravnavani primer ne morejo uporabiti določbe ZVKSES, ker je bila ob sklepanju prodajne pogodbe obravnavna nepremičnina že v celoti dokončana, oziroma je bila dokončana pred uveljavitvijo ZVKSES. Glede na določbo prvega odstavka 98. člena ZVKSES se namreč določbe zakona uporabljajo za prodajne pogodbe, sklenjene po uveljavitvi zakona.

12. Glede tožbenega ugovora, da je v drugostopenjski odločbi navedeno, da je pritožbi ugodeno, vendar to vsebinsko ne drži, saj so pravne posledice odločbe za tožnika enake kot po odločbi organa prve stopnje, sodišče pripominja, da je izrek drugostopenjske odločbe v tem delu res formalno nekoliko pomanjkljiv, saj je bilo vsebinsko pritožbi ugodeno le delno. Po presoji sodišča pa navedena procesna pomanjkljivost ni vplivala niti na pravilnost niti na razumljivost in jasnost sprejete odločitve, kar nenazadnje izhaja tudi iz tožbenih navedb.

13. V ostalem se sodišče strinja z razlogi, ki so za odločitev navedeni v prvostopenjski odločbi in z razlogi, s katerimi je dopolnil odločitev in jih je v zvezi s pritožbenimi ugovori navajal drugostopenjski organ ter se nanje, da ne bi prišlo do ponavljanja, tudi sklicuje sladno s pooblastilom iz drugega odstavka 71. člena ZUS-1.

14. Glede na navedeno sodišče ugotavlja, da je bilo dejansko stanje ob izdaji odločbe pravilno ugotovljeno, izpodbijana odločba je pravilna in na zakonu utemeljena, kršitev zakona, na katere pazi po uradni dolžnosti, pa sodišče ni našlo, zato je tožbo na podlagi 1. odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

15. Izrek o stroških temeljita na 25. členu ZUS-1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.