sodba I U 1047/2012
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2012-12-06

izbris iz registra upravnikov stavb - upravnik večstanovanjske stavbe - etažna lastnina - pogodba o upravljanju - odpoved pogodbe - zamenjava upravnika

Registrski vpis novega upravnika stavbe in posledičen izbris starega sta deklaratorne narave, saj upravičenje opravljati storitev upravljanja temelji na pogodbi, ne pa na vpisu v register.

Upravni organ se v postopku vpisa novega in izbrisa starega upravnika omeji na preverjanje pogojev, ki so zahtevani za vpis izbrisa le po formalni plati, to je, ali je sklep o odpovedi pogodbe podpisan s predpisano večino (več kot 50% etažnih lastnikov glede na solastniške deleže), ali je bil sklep z odpovedjo vročen upravniku s priporočeno pošto in ali je pretekel odpovedni rok, ki po prvem odstavku 60. člena SZ-1 znaša najmanj tri mesece in začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Toženka je z izpodbijano odločbo odločila, da se po njeni dokončnosti tožnica izbriše iz registra upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana kot upravnica večstanovanjske stavbe na A. in da se v ta register kot upravnica navedene večstanovanjske stavbe na podlagi pogodbe za upravljanje št. 125-K4L/2012 z dne 21. 2. 2012 vpiše družba B. d.o.o. iz Ljubljane (v tem upravnem sporu prizadeta stranka).

Iz obrazložitve izhaja, da je prizadeta stranka predlogu za vpis register upravnikov stavb med drugim predložila pogodbo za upravljanje večstanovanjske stavbe na Kogojevi 4 z dne 21. 2. 2012, kopijo podpisne liste etažnih lastnikov z dne 11. 11. 2011, s katero so etažni lastniki med drugim pooblastili nadzorni odbor omenjene večstanovanjske stavbe za podpis pogodbe, in kopijo odpovedi pogodbe o upravljanju z dne 28. 11. 2011, naslovljeno na tožnico, kopijo povratnice in kopijo sklepa o izboru novega upravnika z dne 13. 12. 2011. Iz predloženih listin izhaja, da je tožnica odpoved prejela 1. 12. 2011 in da so bili po poteku trimesečnega odpovednega roka iz 27. člena pogodbe o opravljanju upravniških storitev z dne 17. 5. 2004 izpolnjeni pogoji za izbris tožnice iz registra upravnikov stavb za omenjeno večstanovanjsko stavbo. Toženka še ugotavlja, da so izpolnjeni tudi pogoji za vpis prizadete stranke v register upravnikov stavb kot upravnice večstanovanjske stavbe na A. Poudarja, da na vpis in izbris upravnika v register ne vpliva veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev, prav tako se v tem postopku ne presoja načina odpovedi dotedanjemu upravniku in pravilnost odpovedi, saj je to predmet sodnega postopka. Sklicuje se na 161. in 53. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) ter na 4., 5. in 14. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik).

Upravni organ druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnil. Med drugim navaja, da ima vpis v register le evidenčni pomen in ni pogoj za veljavnost pogodbe o upravljanju. Upravni organ zato ni dolžan presojati veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev in mora le preveriti delež podpisov, ki je potreben za veljavnost navedene pogodbe. V obravnavanem primeru je s sklepom o odpovedi pogodbe tožnici soglašalo 51,0663% lastnikov stanovanj glede na solastniški delež. Sklicuje se tudi na sodbi tega sodišča I U 543/2010 in I U 986/2010.

Tožnica se s tako odločitvijo ne strinja in v tožbi navaja, da sklep o odpovedi pogodbe o upravljanju ni bil veljavno sprejet, saj so ga podpisali etažni lastniki, katerih skupni solastniški delež je manjši od 50 %. Nepravilno je bil namreč upoštevan solastniški delež C.C. v višini 1,1932 %, saj imenovana ni zemljiškoknjižna lastnica stanovanja št. 46. V nadaljevanju povzema vsebino pritožbe, ki jo je vložila zoper prvostopenjsko odločbo, in s katerimi pojasnjuje spornost podpisov posameznih etažnih lastnikov (in ne le C.C.). Predlaga, naj sodišče izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne v ponovni postopek, toženki pa naloži plačilo stroškov tega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Prizadeta stranka B. d.o.o., Ljubljana v odgovoru na tožbo predlaga, naj jo sodišče zavrže, ker da lahko tožnica svoj pravi interes uveljavi le v pravdnem postopku. Pravilnost odpovedi dotedanjemu upravniku namreč ni predmet presoje v upravnem postopku. V nadaljevanju obrazloženo zavrača tožbene navedbe in poudarja, da se v postopku vpisa v register upravnikov stavb oziroma izbrisa iz njega ne presoja veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev, niti načina odpovedi dotedanjemu upravniku in njene morebitne nepravilnosti, ampak je to predmet pravdnega postopka. Predlaga, naj sodišče tožbo zavrne, tožnici pa naloži povračilo stroškov postopka.

Predlog prizadete stranke, naj sodišče tožbo zavrže, ker da tožnica nima pravnega interesa za vodenje tega upravnega spora, ni utemeljen. Z izpodbijano odločbo je bilo namreč odločeno, da se tožnica po dokončnosti odločbe izbriše iz registra upravnikov stavb kot upravnica večstanovanjske stavbe na A., kar pomeni, da je s to odločbo poseženo v njen pravni položaj. S tem pa je izpolnjen pogoj za odločanje sodišča o zakonitosti dokončnega upravnega akta v upravnem sporu iz prvega odstavka 2. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Ali lahko tožnica s tožbenimi ugovori, s katerimi oporeka veljavnosti odpovedi pogodbe o upravljanju, uspešno izpodbije tudi upravni akt in doseže njegovo odpravo, je stvar njihove vsebinske presoje, ne pa vprašanje obstoja pravnega interesa za vodenje tega upravnega spora.

V skladu s 166. členom SZ-1 se v register upravnikov stavb vpiše identifikacijska oznaka iz katastra stavb, ulica in hišna številka večstanovanjske stavbe, ime ali firma ter bivališče oziroma sedež upravnika oziroma skupnosti lastnikov, datum sklenitve pogodbe o opravljanju upravniških storitev in statut skupnosti lastnikov. Po prvem odstavku 167. člena SZ-1 se vpis večstanovanjske stavbe v register upravnikov stavb ter vpis sprememb registrskih podatkov vpiše na predlog upravnika oziroma predsednika skupnosti lastnikov. Po drugem odstavku istega člena upravnik izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev. V petem odstavku tega člena je še določeno, da o predlogu za vpis novega in izbris starega upravnika odloči pristojni organ z odločbo.

Iz navedenih določb ne izhaja, da bi imel vpis v register upravnikov kakršenkoli konstitutivni učinek, saj se z njim v register vpišejo dejstva, ki izhajajo iz listin in ki morajo biti predložene v omenjenem postopku. Tako stališče izhaja tudi iz ustaljene upravnosodne prakse tega sodišča (zadeve U 2027/2008, I U 543/2010, I U 986/2010). Registrski vpis novega upravnika stavbe in posledičen izbris starega sta torej deklaratorne narave, saj upravičenje opravljati storitve upravljanja temelji na pogodbi, ne pa na vpisu v register.

Postopek vpisa in izbrisa podrobneje ureja Pravilnik (Uradni list RS, št. 60/09 in naslednji), ki v prvem odstavku 5. člena  določa, da mora upravnik ob vpisu v register upravnikov predložiti na vpogled originalno pogodbo o opravljanju upravniških storitev. V primeru, ko gre za vpis novega in izbris starega upravnika, pa mora na zahtevo upravnega organa predložiti na vpogled tudi originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku; upravni organ vpiše novega upravnika po izteku odpovednega roka (drugi odstavek istega člena). Pravilnik v 4. členu še določa, da je pogodba o opravljanju upravniških storitev veljavno odpovedana, ko sklep o odstopu od te pogodbe podpišejo lastniki z več kot 50% večino po solastniških deležih. Sklep iz prejšnjega stavka se lahko sprejme s podpisovanjem listine ali se zabeleži v zapisniku zbora lastnikov (prvi odstavek). Eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, mora upravniku poleg same odpovedi s priporočeno pošto vročiti tudi sklep iz prejšnjega odstavka. Odpovedni rok začne teči z dnem vročitve sklepa (drugi odstavek).

Navedena določba drugega odstavka 5. člena Pravilnika torej zahteva predložitev dokazila o „pravilno podani odpovedi“ in ne dokazila o „veljavni odpovedi“. To pa po mnenju sodišče izključuje dolžnost organa, da bi v obravnavanem postopku ugotavljal veljavnost odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev iz prvega odstavka 4. člena z vidika verodostojnosti podpisov, danih pooblastil za podpisovanje v imenu posameznega etažnega lastnika in ugotavljanja lastninskih razmerij na posameznem delu stavbe, v zvezi s katerim je bil dan posamični podpis k sklepu o odpovedi. Navedeno pomeni, da se upravni organ v postopku vpisa novega in izbrisa starega upravnika omeji na preverjanje pogojev, ki so zahtevani za vpis izbrisa, le po formalni plati, to je, ali je sklep o odpovedi pogodbe podpisan s predpisano večino (več kot 50 % etažnih lastnikov glede na solastniške deleže), ali je bil sklep z odpovedjo vročen upravniku s priporočeno pošto in ali je pretekel odpovedni rok, ki po prvem odstavku 60. člena SZ-1 znaša najmanj tri mesece in začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku.

Glede na navedeno je upravni organ prve stopnje ravnal pravilno, ko se je pri presoji pogoja o zadostnem deležu etažnih lastnikov, ki so podpisali sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev tožnici in o izbiri novega upravnika, oprl na predloženo podpisno listo etažnih lastnikov z dne 11. 11. 2011 (list 5 upravnega spisa) in ni preverjal, ali so v listi navedeni etažni lastniki tudi zemljiškoknjižni lastniki stanovanj in če niso etažni lastniki, ali imajo pooblastilo s strani pravega etažnega lastnika, ter ali so podpisi verodostojni. Zato so za ta postopek pravno nepomembne tožbene trditve (in s tem v zvezi predlagani dokazi), s katerimi tožnica oporeka veljavnosti tako sprejetega sklepa, saj je navedeno predmet presoje v civilnem sodnem postopku, kar je razvidno tudi iz sodne prakse s tega področja (npr. zadeva II Cp 464/2012, II Cp 1186/2010).

Ker je sodišče ugotovilo, da tožba ni utemeljena, jo je v skladu s prvim odstavkom 63. člena ZUS-1 zavrnilo. O zadevi je odločilo na seji, saj dejstva in dokazi, ki jih tožnica navaja v tožbi, za odločitev niso pravno pomembni (2. alineja drugega odstavka 59. člena ZUS-1)

Kadar sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka (četrti odstavek 25. člena ZUS-1). Glede na navedeno prizadeta stranka ni upravičena do povračila stroškov, ki jih je priglasila v odgovoru na tožbo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.