UPRS sodba I U 1185/2012
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2013-01-22

mag. Mira Dobravec Jalen (preds.), Petra Hočevar (poroč.),                         Jonika Marflak Trontelj

najemnik denacionalizacijskega stanovanja - pravice najemnika denacionaliziranega stanovanja - pravica do nadomestila za rešitev stanovanjskega vprašanja

Pravico do odkupa stanovanja oziroma ustreznega nadomestila ima tako prejšnji imetnik stanovanjske pravice na (prej) družbenem (sedaj vrnjenem) stanovanju, ki je stanovanjsko pravico imel na dan uveljavitve SZ/91, tj. 18. 10. 1991, stanovanjska pravica pa preneha šele s sklenitvijo najemne pogodbe.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Z izpodbijano odločbo je upravni organ v 1. točki izreka odločil, da je A.A., najemnik – prejšnji imetnik stanovanjske pravice na denacionaliziranem stanovanju v …, za rešitev svojega stanovanjskega vprašanja upravičen do nadomestila v višini: - 7.011,59 EUR, ki jih je dolžna izplačati Slovenska odškodninska družba v gotovini, - 4.869,16 EUR, ki jih je dolžna izplačati Slovenska odškodninska družba v obveznicah, - 2.513,96 EUR, ki jih je dolžna izplačati Republika Slovenija, Ministrstvo za infrastrukturo in prostor v gotovini, v 2. točki izreka, da je najemnik denacionaliziranega stanovanja upravičen do posojila, ki mu ga je dolžan odobriti Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad do višine kupnine za primerno stanovanje, vendar ne več kot po ceni 1.500 EUR/m2 v primeru nakupa stanovanja oziroma ne več kot 750 EUR/m2 v primeru gradnje stanovanjske hiše; da je prejšnji imenik stanovanjske pravice upravičen do kreditnih sredstev le v primeru, če višina prejetih nepovratnih sredstev ne zadošča za nakup primernega stanovanja ali gradnjo stanovanjske hiše po ceni iz prejšnjega odstavka, v 3. točki izreka ugotovil, da A.A. živi v gospodinjstvu, ki šteje pet članov, zato se mu ob upoštevanju zgornje meje sprejetega površinskega standarda upošteva največ 95 m2 pripadajoče stanovanjske površine pri izračunu višine posojila Stanovanjskega sklada RS, javnega sklada in je zato upravičen do posojila v višini 128.087,28 EUR v primeru nakupa stanovanja; če se upravičenec odloči za gradnjo hiše, mu Stanovanjski sklad RS izračuna višino posojila ob upoštevanju pripadajoče kvadrature za nakup stanovanja, povečane za 20 %, po vrednosti iz 2. točke izreka te odločbe, v 4. točki izreka odločil, da je dokončna določitev višine pripadajočega posojila v pristojnosti Stanovanjskega sklada RS, javnega sklada in je odvisna od pogodbene cene za nakup stanovanja in kreditne sposobnosti kreditojemalca, v 5. točki izreka, da so zavezanci iz 1. in 3. točke izreka dolžni izpolniti svoje obveznosti najkasneje v šestih mesecih od popolne vložene zahteve za izplačilo pripadajočih sredstev, zahtevi za izplačilo mora biti priložena overjena kupoprodajna pogodba za stanovanje ali stanovanjsko hišo, oziroma pravnomočno  gradbeno dovoljenje za gradnjo stanovanjske hiše, v 6. točki izreka, da se je najemnik, ki kupuje drugo stanovanje, stanovanjsko hišo ali gradi stanovanjsko hišo, dolžan z osebami, ki skupaj z njim uporabljajo stanovanje, izseliti iz stanovanja, v katerem biva, najkasneje v roku enega leta od prejetja ugodnosti iz 1. in 3. točke izreka te odločbe; po poteku enega leta lahko lastnik stanovanja zahteva od najemnika plačilo prosto oblikovane najemnine in izselitev najemnika s tožbo pri sodišču, ter v 7. točki izreka ugotovil, da posebnih stroškov postopka ni bilo. V obrazložitvi je organ navedel, da je A.A. - najemnik denacionaliziranega stanovanja z vlogo z ustreznimi prilogami zaprosil za izdajo odločbe o pripadajočih sredstvih za rešitev stanovanjskega vprašanja v skladu s 173. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Ker Republika Slovenija za te namene ne razpolaga z vrednostnimi papirji, je Vlada RS sprejela sklep, št. 02003-13/2012/3 z dne 24. 4. 2012, s katerim je pooblastila ministra za infrastrukturo in prostor, da v imenu in za račun Republike Slovenije sklepa v zvezi z izpolnjevanjem obveznosti RS, izhajajočih iz tretjega odstavka 173. člena SZ-1, pogodbe o poravnavi v skladu s 1050. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), s katerimi se Republika Slovenija kot zavezanka in najemnik kot upravičenec dogovorita, da je upravičenec pripravljen namesto vrednostnih papirjev RS sprejeti pripadajoči znesek v gotovini. Vrednost denacionaliziranega stanovanja, ki ga zaseda prejšnji imetnik stanovanjske pravice, izračunana v  skladu s četrtim odstavkom 116. člena SZ-1 po naslednji enačbi: vrednost stanovanja = število točk (160) x vrednost točke 2,63 EUR x uporabna stanovanjska površina (45,20) m2 x vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) (1,024) x vpliv lokacije stanovanja 1, znaša 19.476,64 EUR. Organ je tudi ugotovil, da je A.A. najemnik – prejšnji imetnik stanovanjske pravice na stanovanju, ki je bilo v postopku denacionalizacije vrnjeno upravičenki do denacionalizacije B.B. z delno odločbo Upravne enote Koper, št. 362-1/99-57 z dne 16. 6. 2006, ki je postala pravnomočna 9. 11. 2007. Ker je najemnik priložil vse listine, potrebne za ugotovitev upravičenosti po 173. členu SZ-1, je organ odločil, kot izhaja iz izreka te odločbe.

Tožniki so v tožbi uvodoma povzeli potek dosedanjega postopka, pojasnili, da so dediči po pok. denacionalizacijski upravičenki B.B. (razen za C.C. in D.D. še ni izkazano, da sta zakonita dediča), kateri je bilo vrnjeno predmetno stanovanja ter, da je bila s sklepom Okrajnega sodišča v Kopru, D 525/2011 z dne 20. 3. 2012, za skrbnico zapuščine postavljena dedinja E.E., ki je po 131. členu Zakona o dedovanju (v nadaljevanju ZD) upravičena v imenu vseh dedičev vložiti to tožbo. Nadalje so navedli, da je odločitev toženke materialnopravno napačna. Iz 173. člena SZ-1 namreč izhaja, da lahko le najemnik denacionaliziranega stanovanja, potem, ko je bilo stanovanje vrnjeno prvotnemu lastniku, uveljavlja pravico bodisi do nakupa stanovanja, v katerem prebiva, če se lastnik s tem strinja, bodisi do nakupa drugega stanovanja ali gradnje hiše. Iz odločbe nikjer ne izhaja, da je A.A. najemnik stanovanja na …. Tožniki so poudarili, da z njim nimajo sklenjene najemne pogodbe za to stanovanje, A.A. tudi ne plačuje najemnine. Toženka tega dejstva ni upoštevala. A.A. bi moral imeti najemno pogodbo sklenjeno že v letu 1991 s prejšnjim lastnikom in bi jo moral imeti sklenjeno tudi z novim lastnikom oziroma skrbnikom stanovanja. Tožniki poudarjajo, da A.A. toženki ni predložil niti najemne pogodbe z Občino Koper, niti najemne pogodbe, sklenjene z njimi, ker je nima. Toženka je A.A. predložitvi pogodbe tudi pozvala z dopisom z dne 22. 3. 2012, ki pa je ni predložil, zaradi česar bi morala toženka njegovo vlogo zavreči po 67. členu Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP). Prav tako A.A. ni predložil niti odločbe o dodelitvi stanovanja, predložil je le stanovanjsko pogodbo, ki ni odločba ter ne more nadomestiti ne odločbe in ne najemne pogodbe. Opozoriti je tudi treba, da ni jasno, na katero stanovanje na …, se odločba nanaša. A.A. pa naj predloži račune za plačilo najemnine vse od leta 1991, h čemur naj ga pozove sodišče. Predlagali so, da sodišče tožbi ugodi, odpravi izpodbijano odločbo in jo vrne toženki v ponoven postopek, podredno pa, da odločbo razveljavi in jo spremeni tako, da se zahteva A.A. za izdajo odločbe po 173. členu SZ-1 zavrne, v obeh primerih pa, da sodišče naloži toženki povrnitev stroškov postopka.

Toženka je v odgovoru na tožbo navedla, da iz podatkov spisa izhaja, da je imel A.A. na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ/91), tj. 18. 10. 1991, status imetnika stanovanjske pravice. Res pa je, da najemne pogodbe nima, ker je takratna lastnica predmetnega stanovanja Občina Koper z njim sklenila kupoprodajno pogodbo in zato ni mogla za isto stanovanje skleniti najemne pogodbe. Občina Koper bi sicer morala na podlagi 111. - 114. člena SZ/91 z najemnikom skleniti najemno pogodbo, če stanovanja ne bi prodala. V konkretnem primeru je bila sklenjena kupoprodajna pogodba med Občino Koper in A.A. dne 18. 12. 1991. Če A.A. ne bi bil prejšnji imetnik stanovanjske pravice, pogodbe ne bi bilo mogoče skleniti. Ker je bilo naknadno ugotovljeno, da je kupoprodajna pogodba zaradi denacionalizacije nična (sodba Okrajnega sodišča v Kopru, P 377/93), zavrnjen pa je tudi bil zahtevek, da sta Občina Koper in A.A. dolžna izročiti tožeči stranki izpraznjeno stanovanje, in je zadeva vrnjena v prvotno stanje ter je A.A. ostal najemnik. To pa tudi pomeni, da Občina Koper ni bila več lastnica predmetnega stanovanja in zato ni imela (več) pravne podlage za sklenitev najemne pogodbe za stanovanje, ki ni v njeni lasti. To je razvidno tudi iz pravnomočne delne odločbe Upravne enote Koper, št. 362-1/99-57 z dne 16. 6. 2006. Najemno pogodbo bi morala skleniti E.E., ki je postala upraviteljica zapuščine, skrbnica zapuščine in pooblaščenka dedičev. Zaradi ničnosti kupoprodajne pogodbe se status najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice ne sme poslabšati. Plačevanje najemnine pa ni predmet tega postopka. A.A. pa je tudi predložil pravi točkovalni zapisnik.

Stranka z interesom A.A. na tožbo v danem roku ni odgovoril.

Stranka z interesom Slovenska odškodninska družba d.d. na tožbo v danem roku ni odgovorila.

Tožniki so v prvi pripravljalni vlogi še navedli, da je v letu 2001 postala pravnomočna sodba Okrajnega sodišča v Kopru, P 377/93, in sta bila Občina Koper in Zupan takrat dolžna urediti razmerje za naprej in za nazaj. Po ugotovljeni ničnosti je treba vzpostaviti prvotno stanje, do česar pa očitno v tej zadevi ni prišlo. Odločba o denacionalizaciji je bila izdana šele leta 2006. Glede na določbe SZ/91 je bila tako občina najkasneje v 6 mesecih po ugotovljeni ničnosti dolžna skleniti najemno pogodbo z A.A., če je menila, da je za to upravičen. Očitno pa tudi je, da A.A. nikoli ni zahteval sklenitve najemne pogodbe in ker do sklenitve pogodbe nikoli ni prišlo, ni mogoče sedaj takšno stanje sanirati, še manj pa je mogoče trditi, da A.A. lahko sedaj uveljavlja pravice kot imetnik stanovanjske pravice na stanovanju oziroma kot najemnik. Tožnica E.E. pa je bila za upraviteljico zapuščine postavljena šele 22. 3. 2012, zato so navedbe o dolžnosti sklenitve najemne pogodbe z A.A. povsem neutemeljene. Tožnica E.E. je sicer večkrat pozvala občino na predložitev dokumentacije, dobila je le pavšalen odgovor, da A.A. z občino nima sklenjene najemne pogodbe. Sicer pa ne glede na to, ali je A.A. imel na dan 18. 10. 1991 status prejšnjega imetnika stanovanjske pravice ali ne, to ne opravičuje, da ni predložil najemne pogodbe v konkretnem postopku, s katero bi moral razpolagati.

Toženka je v dodatnem odgovoru vztrajala pri dosedanjih navedbah.

Sodišče uvodoma pojasnjuje, da iz petega odstavka 17. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) izhaja, da je toženec država, lokalna skupnost oziroma druga pravna oseba, ki je izdala upravni akt, s katerim je bil postopek odločanja končan. Navedeno pomeni, da A.A. ne more nastopati kot drugotožena stranka v tem upravnem sporu (kot je napačno označen v tožbi in pripravljalnih vlogah tožnikov in posledično tudi v vlogah toženke), ima pa glede na 19. člen ZUS-1 položaj stranke z interesom in v takem svojstvu ga sodišče tudi obravnava.

Z izpodbijano odločbo je upravni organ odločil o upravičenju do nadomestila A.A. z določitvijo višine pripadajočega nadomestila po posameznih zavezancih ter še povzel zakonsko določbo osmega odstavka 173. člena SZ-1.

Tožniki ugovarjajo presoji upravnega organa, da ima A.A. status najemnika po 173. členu SZ-1, zaradi česar mu odrekajo upravičenje do nadomestila in do uveljavitve ostalih pravic po zakonu. Po drugem odstavku 173. členu SZ-1 lahko najemnik potem, ko je bila stanovanjska stavba ali stanovanje odvzeto po predpisih o podržavljenju ali zaplenjeno, vrnjeno prvotnemu lastniku, na takem stanovanju uveljavlja pravico po tem zakonu bodisi do nakupa stanovanja, v katerem prebiva, če se lastnik s tem strinja, bodisi do nakupa drugega stanovanja ali gradnje hiše, v roku petih let od uveljavitve tega zakona oziroma pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji, če na dan uveljavitve tega zakona postopek denacionalizacije še ni pravnomočno končan. Organ status najemnika (ki je v obravnavanem primeru sporen) presoja po prejšnjem Stanovanjskem zakonu, tj. SZ/91, ki je glede na 196. člen SZ-1 še vedno (med drugim) v veljavi v delu poglavja ''Lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij'' in se uporablja do zaključka privatizacije. Pravico do odkupa stanovanja oziroma ustreznega nadomestila ima tako prejšnji imetnik stanovanjske pravice na (prej) družbenem (sedaj vrnjenem) stanovanju, ki je stanovanjsko pravico imel na dan uveljavitve SZ/91, tj. 18. 10. 1991, stanovanjska pravica pa preneha šele s sklenitvijo najemne pogodbe (141. člen SZ/91).

Iz podatkov spisa izhaja, da je bil A.A. na dan 18. 10. 1991 imetnik stanovanjske pravice na stanovanju, vrnjenem pok. denacionalizacijski upravičenki B.B., z delno odločbo, št. 362-1/99-57 z dne 16. 6. 2006, pravnomočno 9. 11. 2007, saj je to razvidno iz listin v spisu in sicer iz: - kupoprodajne pogodbe o prodaji stanovanja z dne 18. 12. 1991 (kasneje sicer razglašene za nično s sodbo Okrajnega sodišča v Kopru, P 377/93 z dne 13. 7. 2000), po kateri je Občina Koper kot lastnica prodala A.A. kot imetniku stanovanjske pravice stanovanje v stanovanjski hiši v …, vl. št. 569, k.o. …, parc. št. 1216, stanovanje št. 000, nadstropje P, - odločbe o stanarini za isto stanovanje Skupščine Občine Koper, št. 36-1835/65 z dne 31. 12. 1965 (izdano po prej veljavnem Zakonu o stanovanjskih razmerjih FLRJ), iz katere izhaja, da je nosilec stanovanjske pravice A.A., - stanovanjske pogodbe z dne 30. 1. 1975, s katero je bila določena stanarina za to stanovanje A.A. kot imetniku stanovanjske pravice, - zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja, kjer je A.A. opredeljen kot nosilec stanovanjske pravice. Res je sicer, da odločbe o dodelitvi stanovanja, ki je bila za pridobitev stanovanjske pravice na stanovanju v družbeni lastnini po 10. členu Zakona o stanovanjskih razmerjih (UL SRS, št. 35/82 do 18/91 – SZ) obvezna, A.A. v postopku ni predložil, vendar pa druge listine nedvomno njegovo imetništvo stanovanjske pravice na obravnavanem stanovanju potrjujejo. Prav tako drži, da A.A. v postopku kljub pozivu organa ni predložil najemne pogodbe, zaradi česar bi po mnenju tožnikov organ moral vlogo kot nepopolno zavreči, je pa že k zahtevi predložil kupoprodajno pogodbo o prodaji stanovanja z dne 18. 12. 1991, sodbo Okrajnega sodišča v Kopru, P 77/93 z dne 13. 7. 2000, ter sodbo Višjega sodišča v Kopru, I Cp 984/2000 z dne 5. 6. 2001, in se tudi v odgovoru na poziv skliceval na te že predložene listine, ki pa jih je organ tudi po presoji sodišča pravilno ocenil kot listine, ki izkazujejo upravičenost do nadomestila po zgoraj citiranem členu SZ-1, kar tudi pomeni, da je zahtevo ocenil kot popolno in sposobno za obravnavanje. Dejstvo, da A.A. nima sklenjene najemne pogodbe s sedanjimi lastniki (kot tudi, da najemna pogodba ni bila sklenjena s prejšnjo lastnico Občino Koper) in dejstvo neplačevanja najemnine sedanjim lastnikom (oziroma skrbnici zapuščine glede na še nedokončan zapuščinski postopek po pok. denacionalizacijski upravičenki B.B.) pa glede na citirane zakonske določbe, ki veljajo za obravnavani primer, ni stvar tega postopka, temveč gre za spor iz civilnopravnih razmerij, za reševanje katerega pa je pristojno sodišče splošne pristojnosti. Ne glede na povedano pa sodišče še dodaja, da po 111. členu SZ-1 oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito (prvi odstavek) in lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti, spori pa se rešujejo prednostno (drugi odstavek). Te določbe pa se v skladu s tretjim odstavkom istega člena ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika, za kar pa bi lahko (glede na zgoraj povzeti opis dogajanja v zvezi s spornim stanovanjem) v obravnavanem primeru šlo. Sicer pa citirane določbe SZ-1 ne dajejo nobene podlage za sklepanje, po katerem bi A.A. zgolj zaradi tega, ker ni zahteval ureditve stanovanjskega razmerja oziroma sklenitve najemne pogodbe z upravičenim lastnikom (glede na opisano dejansko stanje), ostal brez pravic, ki mu jih ta zakon daje.

Sodišče pa se tudi ne strinja s tožniki, da ni jasno, na katero stanovanje se odločba nanaša, saj tako iz izreka, kot tudi iz obrazložitve odločbe jasno izhaja, da gre za stanovanje v …, ki ga zaseda A.A. Nenazadnje pa je tudi iz pravnomočne delne odločbe o denacionalizaciji z dne 16. 6. 2006 (ki so jo tožniki kot stranke denacionalizacijskega postopka po pok. denacionalizacijski upravičenki B.B. nedvomno prejeli) jasno, za katero stanovanje gre.

Glede na povedano je sodišče tožbo tožnikov kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1.

Odločitev o zavrnitvi stroškovnega zahtevka temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.