sodba I U 1656/2011
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2012-09-26

mag. Darinka Dekleva Marguč (preds.), Agata Zavašnik

upravljanje večstanovanjskih stavb - upravnik - register upravnikov stavb - vpis v register upravnikov stavb - izbris iz registra upravnikov stavb - veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev - odpoved dosedanjemu upravniku

Vpis upravnika v register upravnikov je zgolj deklaratorne oziroma evidenčne narave. Upravni organ je pred vpisom upravnika v register dolžan preverjati le ali je bila pogodba o upravljanju z novim upravnikom sklenjena s predpisano večino za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju, ali je bila pogodba o upravljanju s prejšnjim upravnikom odpovedana in ali je potekel odpovedni rok za odstop od stare pogodbe o opravljanju storitev upravljanja. Organ v tem postopku torej ne sme preverjati pravilnosti sprejema sklepa o določitvi upravnika (kar se lahko preverja pred pristojnim sodiščem v pravdnem postopku), saj je podlaga za vpis v register upravnikov pogodba o opravljanju upravniških storitev.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

Z izpodbijano odločbo je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (JSS MOL) odločil, da se po dokončnosti te odločbe družba A. d.o.o., izbriše iz registrov upravnikov stavb pri JSS MOL kot upravnik večstanovanjske stavbe na naslovu B. in nato družba C. d.o.o., vpiše v register upravnikov stavb pri JSS MOL kot upravnik večstanovanjske stavbe na naslovu B., po Pogodbi o opravljanju storitev upravljanja večstanovanjske stavbe na naslovu B., sklenjeni dne 19. 12. 2010. Odločila je še, da v postopku niso nastali stroški. V obrazložitvi je navedeno, da je družba C. d.o.o. z vlogo dne 22. 12. 2010 predlagala vpis v register upravnikov stavb za večstanovanjsko stavbo na naslovu B. Vlogi je priložila fotokopijo Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja večstanovanjske stavbe na naslovu B., sklenjene dne 19. 12. 2010 med etažnimi lastniki te stavbe in družbo C. d.o.o. kot upravnikom. Priložila je tudi 15 fotokopij soglasja – sklepa etažnih lastnikov, podpisanega dne 30. 8. 2010 in 17. 10. 2010 o odstopu od Pogodbe o uporabljanju št. 027-U/94 sklenjene s podjetjem A. d.o.o.. Dne 5. 3. 2011 je družba C. d.o.o. priložila vlogi še seznam lastnikov in solastnikov s solastniškim deležem na naslovu B., izpiske iz zemljiške knjige za osem stanovanj ter original Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja večstanovanjske stavbe na naslovu B., sklenjene med etažnimi lastniki te stavbe in družbo C. d.o.o. Priložila je tudi fotokopijo obrazca VRO-št. 5: vročilnica za osebno vročanje podpisano s strani A. d.o.o. dne 2. 2. 2011. V nadaljevanju organ citira določbe 2., 48., 53. , 161. in 167. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) ter 5. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Pravilnik). Upravni organ je v postopku ugotovil, da so izpolnjeni pogoji za izbris družbe A. d.o.o. iz registra upravnikov stavb pri JSS MOL za večstanovanjsko stavbo na naslovu B., ker je bila ta družba s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki so jo dne 19. 12. 2010 z njo sklenili etažni lastniki posameznih delov, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovica etažne lastnine večstanovanjske stavbe, določena za upravnika. Sklep etažnih lastnikov o odpovedi je bil vročen upravniku dne 2. 2. 2011 (to izhaja iz predložene vročilnice), trimesečni odpovedni rok je tako potekel 2. 5. 2011. Izbris in vpis upravnika v register upravnikov stavb je zgolj deklaratorne narave, ne vpliva na veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Prav tako se v upravnem postopku ne presoja načina odpovedi dotedanjemu upravniku in njene pravilnosti, ker je to predmet sodnega postopka, kar izhaja tudi iz sodne prakse.

Tožena stranka je pritožbo tožeče stranke zavrnila kot neutemeljeno, saj meni, da se ta nanaša samo na odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev in pojasnjuje, da ni v pristojnosti registrskega organa (organa prve stopnje), da presoja način in veljavnost odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev, prejšnjemu upravniku, saj je to predmet sodnega postopka. Po določbah Pravilnika mora novi upravnik pri vpisu v register upravnikov predložiti dokazilo, da je bila odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev prejšnjemu upravniku vročena. Z dokazilom se dokazuje čas odpovedi, saj mora poteči odpovedni rok preden upravni organ vpiše novega upravnika v register upravnikov. Upravni organ vpiše novega upravnika na podlagi pogodbe o opravljanju upravniških storitev, ki mora biti podpisana s 50 % večino etažnih lastnikov glede na večstanovanjsko stavbo po solastniških deležih, pri tem pa ne preverja same verodostojnosti podpisov in samega načina podpisovanja in odločanja. Glede na to, da se z novo pogodbo izkaže volja, da se sklene pogodba o opravljanju upravniških storitev z novim upravnikom, ki je podpisana z relativno večino, je s tem zajeta tudi volja po prekinitvi sodelovanja z bivšim upravnikom. Sam vpis upravnika v register upravnikov pa ni pogoj za veljavnost tega pogodbenega razmerja, temveč se s tem dejanjem samo registrira določen upravnik kot upravnik določene stavbe. Ker ima vpis samo evidenčni pomen in ne konstitutivnega, upravni organ nima pravice presojati o pravni veljavnosti pogodbenega razmerja in se spuščati v presojo veljavnosti pogodbe o upravljanju upravniških storitev, razen preveriti večine podpisov, potrebnih za veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev, zato se postopek vodi po skrajšanem postopku, saj se da dejansko stanje v celoti ugotoviti na podlagi dejstev in dokazov, ki jih je navedla oziroma predložila stranka v svoji zahtevi ali na podlagi splošno znanih dejstev oziroma dejstev, ki so organu znana (144. člen ZUP). Takšno stališče je že postavilo Upravno sodišče RS v sodbah opr. št. I U 543/2010 in I U 986/2010. V tem postopku se upravni organ ni poslužil niti prekinitve postopka po 147. členu ZUP, saj se ni pojavilo nobeno predhodno vprašanje v zvezi z dne 19. 12. 2010 sklenjeno Pogodbo o opravljanju storitev, ki je bila podlaga za vpis vlagateljev v register upravnikov. Ker se v postopku registracije upravnika ni presojala konkretna odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev, organu ni bilo potrebno postopati niti po 148. členu ZUP.

Tožeča stranka vlaga tožbo, saj meni, da je izpodbijana odločba nezakonita. Upravni organ ni imel zakonskega pogoja za izbris tožeče stranke iz registra upravnikov stavb in istočasno za vpis družbe C. d.o.o. v register upravnikov stavb. Vpis izbrisa in vpis vpisa iz oziroma v register upravnikov je deklaratorne narave, pogoj za to pa je solastniški delež, ki predstavlja več kot polovico solastnikov večstanovanjske stavbe, česar pa v konkretnem primeru ni bilo. Tudi za samo deklarativnost vpisa je potrebna ugotovitev ali je takšna kvota solastnikov izpolnjena, da lahko organ vpiše in izbriše posameznega upravnika v register, saj je ugotovitev ali obstaja več kot 50 % etažnih lastnikov materialni pogoj za izbris starega upravnika in vpis novega upravnika. To nalaga tudi ZUP. V tem je tudi smisel zakonitosti in vladavine prava. Upravni organ mora to preveriti, še posebej, če prizadeta pravna oseba izrecno zatrjuje in dokazuje, da ni pogojev za izbris upravnika iz registra in istočasni vpis novega upravnika. Ta okoliščina se mora razčistiti oziroma jo je treba šteti za predhodno vprašanje. Z izpodbijano odločbo je bilo kršeno načelo zakonitosti, s tem je kršena določba ZUP, ki nalaga ugotovitev in odločitev o predhodnem vprašanju, prav tako pa je kršena določba SZ-1, ki toženi stranki nalaga, da ugotovi ali je izpolnjen pogoj večine solastnikov, torej več kot 50 % za izbris oziroma vpis v register upravnikov. Najmanj kar je, bi moral upravni organ preveriti skladnost podpisov s stanjem v zemljiški knjigi. Tudi določba 147. člena ZUP nalaga prvostopnemu organu, da lahko postopek prekine do rešitve pri pristojnemu organu ali pa o stvari odloči samo. V konkretnem primeru upravni organ niti ni postopka prekinil niti ni sam odločal o tem vprašanju, temveč je opravil izbris tožeče stranke iz registra upravnikov in istočasno opravil vpis novega upravnika v register upravnikov, ne da bi se vsebinsko opredelil do vprašanja obstoja potrebne kvote solastnikov za takšen vpis. V zvezi s tem je vložena tudi kazenska ovadba, kar bi moral upravni organ upoštevati in postopek prekiniti skladno s 148. členom ZUP, saj se to predhodno vprašanje nanaša na obstoj kaznivega dejanja. Na podlagi navedenega tožeča stranka sodišču predlaga, da po izvedbi predlaganih dokazov, odločbo tožene stranke št. 3662-4662/2010 z dne 5. 5. 2011 odpravi ter toženi stranki naloži plačilo vseh stroškov tega postopka tožeče stranke, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila v 15 dneh pod izvršbo.

V odgovoru na tožbo tožena stranka vztraja pri izdani odločbi in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Tožeča stranka je v tožbi kot toženo stranko navedla organ prve stopnje in sicer JSS MOL. Iz vsebine tožbe in listin, ki so ji bile priložene izhaja, da se tožba nanaša na vpis oziroma izbris upravnika v register upravnikov stavb, v zvezi z odločbo prejšnjega Ministrstva za okolje in prostor, št. 35204-81/2011/2-MK z dne 12. 8. 2012 v zvezi s sklepom JSS MOL, št. 366-4662/2010 (590) z dne 5. 5. 2011. Upoštevaje navedeno je sodišče za potrebe sodnega poslovanja toženo stranko opredelilo skladno z zakonom, in sicer je to, po določbi petega odstavka 17. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1), Republika Slovenija, ki jo zastopa Ministrstvo za infrastrukturo in prostor.

Izpodbijana odločba je po presoji sodišča pravilna in zakonita. Sodišče se strinja z razlogi, s katerimi svoji odločitvi utemeljujeta upravna organa in se nanje v izogib nepotrebnemu ponavljanju v celoti sklicuje (drugi odstavek 71. člena ZUS-1). V zvezi s tožbenimi navedbami in ugovori pa dodaja:

V konkretnem primeru med strankama ni sporno, da je vpis upravnika v register upravnikov zgolj deklaratorne oziroma evidenčne narave (tako tudi ustaljena sodna praksa npr. v zadevi opr. št. IU 543/2010, IU 986/2010, IU 2027/2008). Kot sporno pa se tožeči stranki postavlja vprašanje, kaj je bil upravni organ dolžan preveriti pred izdajo odločbe o vpisu oziroma izbrisu iz registra upravnikov stavb.

Glede tega sodišče poudarja, da se upravnika vpiše v register upravnikov na podlagi pogodbe o upravljanju za določen večstanovanjski objekt. S samo pogodbo o upravljanju namreč upravnik izkazuje upravičenost za vpis v poseben register (1. in 2. odstavek 167. člena SZ-1 v zvezi s prvim odstavkom 161. člena SZ-1). Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpiše upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika (drugi odstavke 53. člena ZS-1). Za sprejem sklepa o določitvi upravnika pa je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. v zvezi 49. členom SZ-1). Iz citiranih določb, ki pomenijo pravno podlago za imenovanje upravnika izhaja, da pogodba o opravljanju storitev upravljanja ni akt, s katerim je bil upravnik imenovan, ampak podlago za imenovanje predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev, ki je sprejet s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov (tako tudi sklep I Cp 758/2010).

Tako je upravni organ pred vpisom upravnika v register dolžan preverjati le ali je bila pogodba o upravljanju z novim upravnikom sklenjena s predpisano večino za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju (29., prvi odstavek 49. in drugi odstavek 53. člena SZ-1), ali je bila pogodba o upravljanju s prejšnjim upravnikom odpovedana in ali je potekel odpovedni rok za odstop od stare pogodbe o opravljanju storitev upravljanja (60. člen SZ-1). Organ v tem postopku torej ne sme preverjati pravilnosti sprejema sklepa o določitvi upravnika (kar se lahko preverja pred pristojnim sodiščem v pravdnem postopku- sodba II Cp 1186/2010 ), saj je podlaga za vpis v register upravnikov pogodba o opravljanju upravniških storitev.

V konkretnem primeru iz upravnega spisa izhaja, da je upravni organ pred izdajo izpodbijane odločbe preveril in ugotovil, da je pogodba o opravljanju storitev upravljanja z novim upravnikom sklenjena s potrebno večino. Preveril je tudi pravilnost vročitve odpovedi pogodbe o opravljanju storitev upravljanja tožeči stranki in ugotovil, da je potekel zakonsko določeni trimesečni odpovedni rok za odstop od stare pogodbe o upravljanju (prvi odstavek 60. člena SZ-1).

Ker je po presoji sodišča izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, je sodišče odločilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 in tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

O stroških upravnega spora je sodišče odločilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 5.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.