sodba I U 986/2010
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2010-12-22

upravljanje večstanovajskih stavb - upravnik - register upravnikov stavb - vpis v register upravnikov stavb - izbris iz registra upravnikov stavb - veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev - odpoved dotedanjemu upravniku

V postopku vpisa v register upravnikov stavb oziroma izbrisa iz tega registra se ne presoja veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev, kot tudi ne načina odpovedi dotedanjemu upravniku in njene nepravilnosti, ampak je to predmet (posebnega) sodnega postopka.

Z izpodbijano odločbo je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana odločil, da se po dokončnosti te odločbe, družba A. d.o.o. izbriše iz registra upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana kot upravnik večstanovanjske hiše na naslovu ... in nato družba B. d.o.o., vpiše v register upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana kot upravnik večstanovanjske stavbe omenjene zgoraj, po pogodbi št. 2/2009 o imenovanju upravnika večstanovanjske hiše na naslovu ... z dnem 26. 11. 2009. V obrazložitvi pojasnjuje, da je družba B. d.o.o. z vlogo z dne 8. 10. 2009 predlagala vpis v register upravnika stavb za večstanovanjsko stavbo ter v zvezi s tem predložila zahtevana dokazila. Upravni organ se najprej sklicuje na ustrezna določila Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02, v nadaljevanju SZ-1) ter Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, v nadaljevanju Pravilnik). V postopku je upravni organ ugotovil, da so izpolnjeni pogoji za izbris družbe A. d.o.o. iz registra upravnikov stavb na osnovi sklepa o odpovedi pogodbe z dne 19. 1. 1993 o opravljanju storitev upravljanja, dopisa etažnih lastnikov o odpovedi upravljanja z dne 5. 10. 2009, ki je bila upravniku A. d.o.o. vročena 6. 10. 2009 ter izjave etažnih lastnikov z dne 27. 10. 2009 glede odpovedi s prilogo – podpisi etažnih lastnikov. Iz zgoraj navedenih listin je upravni organ ugotovil, da so izpolnjeni pogoji za vpis družbe B. d.o.o. v register upravnikov stavb.

Upravni organ je dne 10. 1. 2010 po elektronski pošti prejel dopis družbe A. d.o.o., v katerem je bilo zapisano, da do odpovedi ni prišlo, saj naj bi bila odpoved poslana 6. 10. 2009 v nasprotju z veljavno zakonodajo. Predloženi podpisi naj ne bi odražali dejanskega stanja. Glede teh navedb upravni organ pojasnjuje, da v skladu z zakonskimi določili, izbris in vpis upravnika v register upravnikov stavb, ne vpliva na veljavnost pogodbe z dne 26. 11. 2009. Upravni organ ni pristojen preverjati pristnosti podpisov oziroma drugih dokumentov, ki so bili priloženi k vlogi za registracijo pogodbe o upravljanju. Pristojnost upravnega organa je le, da ugotovi, ali so pogodbe z upravnikom B. d.o.o. o imenovanju upravnika večstanovanjske hiše z dne 26. 11. 2009 podpisali etažni lastniki, kateri solastniški delež predstavlja skupaj več kot 50% vrednosti navedene stavbe. Za vse spore, ki izvirajo iz pogodbenih razmerij, pa je pristojno sodišče. Enako velja za ugotavljanje morebitnih kaznivih dejanj.

Upravni organ je po uradni dolžnosti vpogledal tudi v Poslovni register Slovenije, ki ga vodi Agencija RS za javnopravne evidence in storitve in ugotovil, da je družba B. d.o.o. registrirana za upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi.

Ministrstvo za okolje in prostor kot drugostopni davčni organ je s svojo odločbo št. 35204-30/2010/10-MK z dne 11. 6. 2010 pritožbo tožeče stranke zoper izpodbijano odločbo kot neutemeljeno zavrnilo. V svojih razlogih za odločitev se najprej sklicuje na SZ-1, ki v 2. odstavku 161. člena določa, da vodi register upravnikov upravna enota, na območju katere je stanovanjska ali večstanovanjska stavba. Po določilih 167. člena SZ-1 predlaga vpis upravnika večstanovanjske stavbe v register upravnikov stavb ter vpis sprememb registrskih podatkov upravnik oziroma predsednik skupnosti lastnikov. Sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo etažni lastniki na način, ki je določen za določitev upravnika. Določitev upravnika je po določbi 49. člena SZ-1 posel rednega upravljanja, za katere pa je po določbi 25. člena SZ-1 potrebno soglasje etažnih lastnikov z več kot 50% solastniškimi deleži. Pri tem opozarja še na 5. člen Pravilnika, ki določa, da mora upravnik ob vpisu v register upravnikov, predložiti na vpogled originalno pogodbo o opravljanju upravniških storitev (v nadaljevanju POUS). Organ druge stopnje je po vpogledu v spisno dokumentacijo ugotovil, da je predlagatelj vpisa v register upravnikov na vpogled predložil originalno pogodbo št. 2/2009, podpisano s strani etažnih lastnikov, ki imajo v lasti 69,221,25 % solastniškega deleža. K vlogi je predložil tudi potrdilo o priporočeno poslani odpovedi POUS, naslovljeno na tožnika. Na podlagi navedene dokumentacije je organ druge stopnje ugotovil, da je podpisana z več kot 50% večino etažnih lastnikov po solastniških deležih ter da je bila odpoved POUS vročena dne 6. 10. 2009, kar izhaja iz poizvednice. Na pritožbene navedbe pa odgovarja, da ni v pristojnosti registrskega organa, da presoja veljavnost odpovedi POUS. Po določbah Pravilnika mora novi upravnik pri vpisu v register upravnikov predložiti dokazilo, da je bila odpoved POUS prejšnjemu upravniku, vročena. S tem se dokazuje čas odpovedi, saj mora preteči odpovedni rok, preden upravni organ vpiše novega upravnika v register upravnikov. V postopku vpisa upravnika v register upravnikov, upravni organ ne presoja načina in s tem veljavnosti odpovedi prejšnjemu upravniku in njeno pravno veljavnost. To je namreč predmet sodnega postopka. Glede na to, da se z novo pogodbo izkaže volja, da se sklene POUS z novim upravnikom, ki je podpisana z relevantno večino, je s tem zajeta tudi nevolja sodelovanja z bivšim upravnikom. Sam vpis upravnika v register upravnikov ni pogoj za veljavnost tega pogodbenega razmerja, temveč se s tem dejanjem samo registrira določen upravnik kot upravnik določene stavbe. Vpis ima samo evidenčni in ne konsitutivni pomen. Zato upravni organ nima pravice presojati o pravni veljavnosti pogodbenega razmerja in se spuščati v presojo veljavnosti POUS, razen preveritve večine podpisov, potrebnih za veljavnost POUS. Tako organ prve stopnje tudi ne more presojati pravilnosti same odpovedi pogodbenega razmerja s prejšnjim upravnikom, saj je v POUS določeno, da se morebitni spori, ki izhajajo iz te pogodbe, rešujejo sporazumno oziroma v primeru, da se spor ne doseže, rešuje spore pristojno sodišče.

Tožeča stranka vlaga tožbo v tem upravnem sporu, saj se, kot navaja, ne more strinjati z razlago tožene stranke, da je delo prvostopnega organa v zvezi z vpisi upravnikov v register upravnikov zgolj neke vrste administrativno opravilo. Pri tem se sklicuje na 5. člen Pravilnika, ki določa, da mora upravni organ preveriti pravilno podano odpoved prejšnjemu upravniku. Tožeča stranka pa pravilno podane odpovedi ni nikoli prejela. Sklep o odpovedi pogodbe z dne 19. 1. 1993 je namreč neveljaven iz več razlogov, ki jih tožeča stranka v nadaljevanju tudi podrobno navaja. Tako je bil sklep o odpovedi in izbiri novega upravnika izpeljan z načinom o podpisovanju listin. Prav tako na sklepu ni nikakršnega datuma oziroma iz sklepa ni nikjer razviden odpovedni rok, ki je v skladu s 60. členom SZ-1 določen na najmanj 3 mesece. Prav tako upravni organ sploh ni preverjal, ali so sklep o odpovedi podpisali lastniki stanovanj. Tožeča stranka tudi v nadaljevanju pojasnjuje, kakšno je dejansko stanje, ki izhaja iz vpogleda v zemljiško knjigo, in pri tem ugotavlja, da bi moral skupni solastniški delež veljavnih podpisov na sklepu o odpovedi znašati zgolj 38,218 %. Tožeča stranka pa v nadaljevanju svoje tožbe opozarja še na kontradiktornost listine, ki jo je organ vpisa označil kot dopolnjeno izjavo etažnih lastnikov. Izjava je bila podpisana in poslana dne 27. 10. 2009 le s strani C.C., ki sploh ni lastnica stanovanja. V izjavi C.C. navaja, da so bili podpisi zbrani med 24. 9. 2009 in 3. 10. 2009. Kot priloga k navedeni izjavi pa je priložen seznam lastnikov, kjer so, ob posameznih podpisih, navedeni datumi od 29. 10. 2009 do 9. 11. 2009. Gre torej za datume izven roka, kot navaja C.C., kar zbuja sum, da so se podpisi pobirali v drugačne namene.

Glede na navedeno tožeča stranka sodišču predlaga, da izpodbijano prvostopno odločbo odpravi na podlagi 1. odstavka 33. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, v nadaljevanju ZUS-1).

Tožena stranka v odgovoru na tožbo navaja, da vztraja na dejstvu, da je izpodbijana odločba kot tudi odločba Ministrstva za okolje in prostor pravilna in zakonita. Zato predlaga, da sodišče tožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrne.

Sodišče je v zadevi odločilo izven glavne obravnave skladno z določbo 59. člena ZUS-1. Za odločitev pravno relevantna dejstva med strankama namreč niso sporna.

Po pregledu izpodbijane odločbe in upravnih spisov sodišče ugotavlja, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita. Tako prvo, kot drugostopni organ sta za svojo odločitev navedla prave in utemeljene razloge. Zato se sodišče v delu, kjer so pritožbeni ugovori enaki tožbenim sklicuje nanje in jih v sodbi ne ponavlja, v skladu z določbo 2. odstavka 71. člena ZUS-1.

Iz listin upravnega spisa izhaja, da je med strankama sporno, ali je upravni organ pravilno in zakonito vpisal v register upravnikov stavb predlagatelja družbo B. d.o.o. in posledično iz registra upravnikov večstanovanjske stavbe na naslovu ... izbrisal tožnika. Tudi po presoji sodišča vpis upravnikov v register upravnikov ni konstitutivne narave, temveč ima zgolj deklaratorno naravo, saj se upravnika vpiše v register upravnikov na podlagi POUS za določeni večstanovanjski objekt. Upravnik izkazuje svojo upravičenost za vpis v register upravnikov s POUS (1. in 2. odstavek 167. člena SZ-1). Upravni organ zato ne presoja veljavnosti POUS, saj je za presojo pristojno sodišče v pravdnem postopku in le v tem postopku ima lahko tožeča stranka pravni interes in lahko nastopa kot stranka v postopku. Ne more pa imeti interesa v postopku, v katerem se pravno razmerje le evidentira. Tožnik lahko svoj pravni interes, ki je v tem, da dokaže neveljavnost POUS med upravnikom in etažnimi lastniki večstanovanjske stavbe, uveljavi le v pravdnem postopku.

5. člen Pravilnika, na katerega se tožnik v tožbi sklicuje, je potrebno razumeti zgolj tako, da se pravilno podana odpoved prejšnjemu upravniku presoja zgolj po formalni, ne pa tudi vsebinski plati, saj bi bilo sicer slednje v nasprotju z veljavnim SZ-1. Upravni organ je preveril le, ali je bila POUS z novim upravnikom sklenjena s predpisano večino za veljavno sklenitev POUS (34. in 35. člen SZ-1). Kolikor je bil za večstanovanjski objekt že registriran upravnik, pa mora novi upravnik pri vpisu v register upravnikov predložiti dokazilo, da je bila POUS s prejšnjim upravnikom odpovedana, pri čemer mora preteči 3-mesečni odpovedni rok. Tudi po presoji sodišča upravni organ ne presoja načina odpovedi dotedanjemu upravniku ter njene nepravilnosti, temveč je to predmet sodnega postopka. V danem primeru je prvostopni organ ugotovil, da je POUS z novim upravnikom podpisana s potrebno večino. Iz vročilnic o vročeni odpovedi POUS dotedanjemu upravniku pa je bilo razvidno, da je bila tožniku, kot dosedanjemu upravniku večstanovanjskega objekta, odpoved vročena pravilno in da je 3-mesečni odpovedni rok že potekel. Dejstvo, da sklep o odpovedi ne vsebuje odpovednega roka, na pravilno podano odpoved nima vpliva, saj je ta rok odločen v SZ-1 in je bil, kot je bilo že ugotovljeno, tudi spoštovan. Tako je po mnenju sodišča upravni organ pravilno vpisal v register upravnikov večstanovanjske stavbe novega upravnika in posledično iz navedenega registra upravnikov izbrisal dosedanjega upravnika – tožnika.

Ker je izpodbijana odločba po presoji sodišča pravilna in zakonita, sodišče pa v postopku pred njeno izdajo tudi ni našlo nepravilnosti na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je na podlagi 1. odstavka 63. člena ZUS-1 tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 5.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.