sodba U 215/2008
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2010-08-25

INŠPEKCIJSKO NADZORSTVO - VARSTVO POTROŠNIKOV

varstvo kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb - skrbniške storitve - skrbniški račun - pogoji za odprtje skrbniškega računa - predplačilo - plačilo obresti - zagotovitev bančne garancije - dogovor o predčasnem plačilu kupnine

Pogoji za odprtje skrbniškega računa so točno določeni v razdelku 2.8 ZVKSES. Med drugim je določeno, da se pogodba sklene tako med prodajalcem kot tudi skrbniško banko in skrbniškim notarjem, predplačila pa se opravijo na skrbniški račun. Drugačnega načina odprtja skrbniškega računa določbe ZVKSES ne omogočajo. Zato se tožeča stranka z zagotovitvijo bančne garancije ni mogla razbremeniti plačila obresti. Zagotovilo bančne garancije je glede na določbo 13. člena ZVKSES omogočalo le sklenitev dogovora o predčasnem plačilu kupnine.

Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo tožeči stranki (v ponovljenem postopku) naložil, da mora potrošnikoma A.A. in B.B., za plačana predplačila za nakup nepremičnine, po prodajni pogodbi z dne 16. 11. 2005, plačati zamudne obresti upoštevaje obrestno mero, po kateri se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece, v skupnem znesku 4.813,25 EUR. V izreku izpodbijane odločbe so navedeni tudi posamezni obroki ter obračunsko obdobje. V obrazložitvi navaja, da je prejel prijavo imenovanih kupcev, ki sta s tožečo stranko sklenila prodajno pogodbo za nakup štirisobnega stanovanja. Iz pogodbe je razvidno, da sta morala potrošnika v znamenje sklenitve pogodbe plačati aro v višini 10 % od cene po prodajni pogodbi, preostanek kupnine pa v treh obrokih, še pred predajo stanovanja. Ugotavlja, da jima tožeča stranka ni obračunala in plačala obresti na predplačila kljub temu, da sta jo pisno pozvala, naj obračuna obresti skladno s 1. odstavkom 41. člena Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot; Uradni list RS, št. 98/04). Na izračun obresti, ki sta ga predložila imenovana potrošnika, je tožeča stranka podala pripombe, ki jih je organ prve stopnje povzel v obrazložitvi in jih je tudi upošteval. V zvezi z navedbo, da je tožeča stranka potrošnikoma zagotovila bančno garancijo, zato je lahko zahtevala, da kupnino plačata, še preden so bili izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice in preden je družba bila sposobna izročiti stanovanje z lastnostmi, določenimi v pogodbi, prvostopni organ navaja, da se skrbniške storitve po Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES; Uradni list RS, št. 18/04) opravijo z izključnim namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem, da investitor oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti dokončnih kupcev oziroma ne bo sposoben končnim kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze pogodbe. Dvaindevetdeseti člen ZVKSES govori o tem, da se določba 1. odstavka 41. člena ZVPot ne uporablja, če se prodajalec s kupcem dogovori, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke plačati še preden so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca in preden je družba sposobna izročiti nepremičnino z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, če zagotovi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa na račun in z vsebino, kot določa ZVKSES v razdelku 2.8. V obravnavanem primeru pa tožeča stranka ni zagotovila oblikovanja skrbniškega računa, zato je obresti v navedenem znesku dolžna plačati.

Tožeča stranka je zoper odločbo organa prve stopnje vložila pritožbo, katero je tožena stranka z odločbo, št. 0211-10/2008-2-MD z dne 5. 3. 2008 zavrnila in na pritožbene ugovore odgovorila.

Tožeča stranka v tožbi navaja, da se ne strinja s sprejeto odločitvijo, ker meni, da so izpolnjeni pogoji iz 92. člena ZVKSES, saj je avgusta 2005 pri banki odprla skrbniški račun, po katerem banka opravlja vse dejavnosti, ki jih zahteva ZVKSES. Vodi evidenco sklenjenih pogodb (43. člen), evidenco plačanih kupnin (44. člen), izvaja nakazila v breme skrbniškega računa po predhodno predloženih listinah (potrjevanje začasnih situacij) in po ugotovitvi izpolnjevanja pogojev za plačilo v breme skrbniškega računa (46. in 47. člen) nadzoruje prag skrbniškega računa. Namen 41. člena ZVPot je, da mora prodajalec povrniti korist, ki bi jo od takšnega predplačila lahko imel, saj ga lahko uporabi za katerikoli namen. Pravila ZVKSES pa zagotavljajo, da se kupnine, ki jih kupci plačajo pred izpolnitvijo prodajalčeve obveznosti, uporabijo izključno za dokončanje stavbe, kar je tudi namen skrbniškega računa, ki ga je odprla. Uporaba določbe 1. odstavka 41. člena ZVPot je po 92. členu ZVKSES zato v takšnih primerih izključena. Dejstvo, da skrbniški račun v obravnavanem primeru ni bil registriran pri Notarski zbornici, pomeni zgolj oblično pomanjkljivost, ZVKSES pa ne predpisuje nobene sankcije za primer, če se pogodba o skrbniškem računu ne vpiše v register. O sami vsebini je navedeni bančni račun treba šteti za skrbniški račun. Tudi če je zavarovanje, ki ga je izdala tožeča stranka v obliki skrbniškega računa, po mnenju tožene stranke šteti za bančno garancijo, je razlikovanje, da mora prodajalec v primeru bančne garancije kupcu plačati obresti, v primeru skrbniškega računa pa ne, nesprejemljivo. Stanovanjskemu skladu RS ni potrebno plačevati obresti, čeprav je edina razlika v tem, da javnemu skladu ni potrebno dajati bančnih garancij, ker za njegove obveznosti jamči Republika Slovenija. Meni tudi, da gre za neenakopravno obravnavanje kupcev, saj bi kupci pri istem proizvajalcu, v primeru poslovanja preko skrbniškega računa, dobili premoženjsko korist oziroma enako stanovanje za nižjo kupnino kakor kupec, ki bi za svoja prejeta predčasna plačila prejel zavarovanje z bančno garancijo. ZVKSES ima namen zavarovati kupca za primer neizpolnitve obveznosti s strani prodajalca in nikakor ne pridobitve nepremičnine za ceno, ki bi bila nižja od pogodbene. Obresti so določene izključno zaradi koristi, ki jih prodajalec lahko ima, če prejeta sredstva uporabi za kakšen drug namen, kot pa je gradnja nepremičnine. To pa je tožeča stranka z odprtjem skrbniškega računa preprečila, prav tako pa je banki skrbniške storitve morala plačati sama in kupec s tem ni imel nikakršnih stroškov. Ker je bila gradnja v obravnavani zadevi končana, je jasno, da so bila sredstva namensko porabljena. Poleg tega meni, da je prišlo do kršenja pravice enakosti pred zakonom in enakega pravnega varstva. Za razlikovanje med prodajalci, ki prejmejo kupnino na skrbniški račun in prodajalci, ki nimajo skrbniškega računa, ni nobene razumne podlage. ZVKSES namreč prepoveduje vnaprejšnje plačilo kupnine za nepremičnino in vztraja pri sočasnosti izpolnitve. Pojasnjuje tudi, da bo sprožila pobudo za presojo ustavnosti 92. člena ZVKSES, saj je citirana določba po njenem mnenju v nasprotju s 14. členom Ustave RS, praksa tožene stranke glede Stanovanjskega sklada RS pa kaže tudi na kršitev enakopravnega varstva strank po določilu 22. člena Ustave RS. Predlaga, naj sodišče izpodbijano odločbo odpravi, zahteva tudi povrnitev stroškov postopka.

Tožena stranka je predložila upravne spise, posebnega odgovora na tožbo pa ni podala.

V obravnavani zadevi gre za ukrep tržnega inšpektorja, izrečen na podlagi 72.a ZVPot. Ta določa, da če tržni inšpektor ali drugi pristojni inšpekcijski organ ugotovi, da podjetje potrošniku pri končnem obračunu od predplačila za blago ali storitve ne obračuna in plača obresti po obrestni meri, po kakršni obrestujejo banke hranilne vloge, vezane nad tri mesece, izda odločbo, s katero naloži podjetju izpolnitev zakonske obveznosti. ZVPot namreč v 41. členu določa, da če podjetje molče ali izrecno pogojuje nakup blaga ali opravljanje storitev z delnim ali celotnim predplačilom in dobavi blago ali opravi storitev po prejemu predplačila, je dolžno potrošniku ob dobavi blaga ali izvedbi storitve obračunati in plačati obresti po obrestni meri, po kakršni se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece. Obveznosti plačila obresti se lahko podjetje razbremeni, če zagotovi, v skladu z 92. členom ZVKSES, skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa na način in z vsebino, urejeno v določbah razdelka 2.8 tega zakona.

V obravnavani zadevi med strankama ni sporno, da sta morala imenovana potrošnika kupnino oziroma posamezne obroke plačati še preden so bili izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v njuno korist in preden je bila  tožeča stranka sposobna izročiti nepremičnino z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi. Sporno tudi ni, da jima tožeča stranka obresti od posameznih predplačil ni plačala. Po presoji sodišča je organ prve stopnje (v ponovljenem postopku) popolno ugotovil vsa  relevantna dejstva in sprejel pravilno odločitev, da tožeča stranka ni sklenila pogodbe o odprtju skrbniškega računa v skladu z določbo 39. člena ZVKSES, ki se sklene med prodajalcem, skrbniško banko in skrbniškim notarjem. Ob tako ugotovljenem dejanskem stanju je po presoji sodišča odločitev inšpekcijskega organa prve stopnje, da mora tožeča stranka imenovanima potrošnikoma plačati obresti, pravilna in na zakonu utemeljena, prav tako pravilna in na zakonu utemeljena pa je tudi odločitev upravnega organa druge stopnje, ki je zavrnil pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno.

Stališče tožeče stranke, da je zadostila vsem pogojem iz 92. člena ZVKSES in se tako razbremenila plačila obresti, po presoji sodišča ni pravilno. Tožeča stranka namreč zmotno meni, da je pri pri banki leta 2005 odprla skrbniški račun. Pogoji za odprtje skrbniškega računa so točno določeni v razdelku 2.8 ZVKSES. Med drugim je tudi določeno, da se pogodba sklene tako med prodajalcem kot tudi skrbniško banko in skrbniškim notarjem, predplačila pa se opravijo na skrbniški račun. Drugačnega načina odprtja skrbniškega računa določbe ZVKSES ne omogočajo. Zato se tožeča stranka z zagotovitvijo bančne garancije ni mogla razbremeniti plačila obresti. Zagotovilo bančne garancije je glede na določbo 13. člena ZVKSES omogočalo le sklenitev dogovora o predčasnem plačilu kupnine. Iz določb ZVKSES tako izhaja, da pomeni bančna garancija drugačno vrsto zavarovanja kupca kot skrbniški račun, zato dejstvo, da račun pri banki ni bil registriran pri Notarski zbornici, ne more pomeniti zgolj oblične pomanjkljivosti.

Sodišče tudi ne more slediti stališču tožeče stranke, da zakonska ureditev pomeni neenakopravno obravnavanje kupcev, saj sodišče ne more slediti tolmačenju tožeče stranke, da bi kupci pri istem prodajalcu, v primeru poslovanja preko skrbniškega računa, dobili premoženjsko korist oziroma enako stanovanje za nižjo kupnino, kakor kupci, ki bi za svoja prejeta plačila prejeli zavarovanje z bančno garancijo.

Tožeča stranka  tudi zatrjuje, da je stališče Ministrstva za gospodarstvo, da Stanovanjskemu skladu RS ni potrebno plačati obresti za prejete obroke kupnine za stanovanja. Tožeča stranka o tem ni predložila dokazov, zato sodišče teh ugovorov niti ne more preizkusiti. Dejstvo pa je,  tudi v kolikor je  takšno stališče sprejeto, zadeva ne more biti primerljiva, saj za obveznosti Stanovanjskega sklada jamči Republika Slovenija, glede bančnih garancij pa sodišče pripominja, da stečaj banke ni izključen.

Po presoji sodišča tudi ni utemeljen tožbeni ugovor, da obresti tožeči stranki ni potrebno plačati, ker so bila sredstva namensko porabljena. Namensko porabo sredstev se od prodajalca pričakuje. Kupec je s plačilom na skrbniški račun namreč varovan pred tveganjem, da investitor oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben končnim kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb (2. odstavek 1. člena ZVKSES).

Ker pomeni skrbniški račun po oceni sodišča večjo kakovost zaščite končnega kupca pred tveganjem kakor bančna garancija, sodišče zato tudi ne vidi kršitve pravice enakosti pred zakonom in enakega pravnega varstva. Sicer pa je tožeča stranka že sama napovedala, da bo sprožila pobudo za presojo ustavnosti 92. člena. Do dne, ko je sodišče o tožbi tožeče stranke odločalo, Ustavno sodišče presoje te določbe ni opravilo, niti ni sodišče seznanjeno, ali je tožeča stranka pobudo za presojo ustavnosti  sprožila.

Iz opisanih razlogov je sodišče na podlagi 1. odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1; Uradni list RS, št. 105/06) tožbo tožeče stranke zavrnilo.

Izrek o stroških postopka je vsebovan v izreku o zavrnitvi tožbe in temelji na določbi 4. odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem vsaka stranka trpi svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne ali zavrže ali se postopek ustavi.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.