sodba IV U 132/2010
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2010-11-16

promet z kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - sprejem ponudbe - predkupna pravica

Postopek sprejema ponudbe in uveljavljanja predkupne pravice je urejen v ZKZ kot specialnem predpisu, zakonodajalec pa v ZKZ ni uredil situacij, do katerih bi lahko prišlo v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe, torej odsotnost teh določb odkazuje na uporabo splošnih pravil OZ. Navedeno pomeni, da sodišče sprejema razlago tožene stranke, da tudi za prodajo kmetijskega zemljišča velja določba 15. člena OZ in določba 25. člena istega zakona.

Zahteva tožnice za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

Prvostopni upravni organ, Upravna enota Celje, Oddelek za kmetijstvo in gospodarstvo, je z odločbo, številka 330-937/2009-7 (0588) z dne 12. 1. 2010 odločil, da se pravni posel s kmetijskimi zemljišči, ki je bil sklenjen na osnovi kupoprodajne pogodbe z dne 7. 12. 2009, za kmetijsko zemljišče s parc. št. 888/2, vl. št. ... k.o. ..., med A.A., kot prodajalko in B.B. kot kupcem odobri in ugotovil, da stroškov postopka ni. Odločitev je utemeljil z ugotovitvijo, da je B.B. 9. 12. 2009 zaprosila za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem v skladu z 22. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, številka 55/2003 – UBP1 – nadaljevanju ZKZ). Vlogi je priložila kupoprodajno pogodbo z dne 7. 12. 2009,  iz katere je razvidno, da je predmet prodaje kmetijsko zemljišče s parcelno številko 888/2, vl. št. ... k.o. ... Iz potrdila o namenski rabi prostora z dne 14. 4. 2009, ki ga je izdala Občina Vojnik izhaja, da je zemljišče, ki je predmet pravnega posla, po osnovni namenski rabi kmetijsko zemljišče – cona zidanic (Prostorske sestavine planskih aktov Občine Vojnik, Uradni list RS, številka 79/2004). Vloga je bila podana pravočasno, v roku 60. dni po preteku roka iz četrtega odstavka 20. člena tega zakona, to je 30. dnevnega roka za sprejem ponudbe, ki je potekel 30. 11. 2009. Nadalje je prvostopni upravni organ pojasnil tudi, da je ponudbo za prodajo parcele številka 888/2 vl. št. ... k.o. ..., v skladu z 20. členom ZKZ, dne 29. 10. 2009 pri Upravni enoti Celje vložila A.A., prodajalka. Cena zemljišča navedena v ponudba je znašala 12.000 EUR, ponudba pa je visela na oglasni deski Upravne enote Celje ter Občine Vojnik in bila objavljena na državnem portalu e-uprave v času od 30. 10. 2009 do 29. 11. 2009. Rok za sprejem ponudbe je potekel 29. 11. 2009. Ponudbo prodajalke so pravočasno, s pisno izjavo, sprejeli B.B., C.C. in D.D., ki je uveljavljala prednostno pravico pri nakupu kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj. Izjava o sprejemu ponudbe je bila vročena UE Celje 20. 11. 2009, ko D.D. ni izpolnjevala pogojev za pridobitev statusa kmeta.

V nadaljevanju je upravni organ skladno z določbo 70. in 154. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS, številka 24/2006in 126/2007 – UBP) razpisal ustno obravnavo, na kateri je ugotavljal morebitne predkupne upravičence v skladu s 23. členom ZKZ. Obravnava je bila opravljena 6. 1. 2010 in so se je udeležile vse vabljene stranke. Po pregledu v spis vložene dokumentacije je bilo ugotovljeno, da je edina stranka v postopku ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, ki je uveljavljala predkupno pravico, umrla, zato je izgubila status stranke.

Vlagateljici B.B. in stranka C.C. predkupne pravice nista uveljavljali, zato je upravni organ upošteval tretji odstavek 23. člena ZKZ, ki določa, da če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način predpisan s tem zakon, odločil kot je to v izreku odločbe.

C.C. je 7. 1. 2010 naslovila na Upravno enoto Celje pisno zahtevo, da se ji predkupna pravica prizna po pokojni mami D.D. Upravni organ je v postopku ugotovil, da je D.D. še za časa življenja, dne 20. 11. 2009 podala vlogo za preverjanje pogojev statusa kmeta, dne 23. 11. 2009 pa ji je bila poslana zahteva za dopolnitev vloge, ki je ji dopolnila v roku, zato je bila njena zahteva dne 9. 12. 2009 zavržena. Iz tega sledi, da D.D. ni izpolnjevala pogoja predkupne pravice kot kmet katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj.

Prav tako je bilo v postopku ugotovljeno, da prodajalka ni lastnica kmetije, ki bi se skladno z določbo drugega člena Zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev (Uradni list RS, št. 70/95) štela za zaščiteno kmetijo.

Iz navedenega izhaja, da je promet s kmetijskim zemljiščem potekal po postopku in na način določen z ZKZ in da se pravni posel za promet s kmetijskih zemljiščem med A.A. in B.B.

O tožničini pritožbi zoper navedeni prvostopni upravni akt je odločalo Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, kot drugostopni upravni akta, ki je z odločbo številka 33008-28/2010/3 z dne 5. 5. 2010 odločil, da se pritožba zavrne in da se zavrne zahtevek za povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Odločitev je utemeljil z ugotovitvijo, da je pokojna sprejemnica ponudbe D.D. umrla še pred sklenitvijo prodajne pogodbe, ter pred vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla, kar pomeni, da je potrebno upoštevati določbe Obligacijskega zakonika in sicer prvega odstavka 1. člena, 2. člena, 15. člena in 25. člena OZ ter 52. člena OZ, ki se nanašajo na način sklepanja pogodbe, kar seveda pomeni, da glede na to, da je D.D. umrla 4. 12. 2009, prodajalka z njo ni več mogla skleniti pisne prodajne pogodbe in zato tudi ne more pridobiti lastninske pravice na predmetnih parcelah in tako te lastninske pravice na teh nepremičninah ne more prenesti na svoje pravne naslednike. Glede na to so brezpredmetne vse pritožbene navedbe glede tega, da naj bi D.D. z dnem svoje smrti izgubila status stranke v postopku odobritve pravnega posla in pritožbene navedbe glede statusa kmeta za D.D. v času podaje njene izjave o sprejemu ponudbe.

Tožnica C.C. v vloženi tožbi oporeka odločitvi obeh upravnih organov. Kot nesporno dejstvo izpostavlja, da je D.D. ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča sprejela 20. 11. 2009, torej pravočasno. Prav tako je nesporno, da je 4. 12. 2009 umrla. Tožena stranka napačno ugotavlja, da je izjava pokojne D.D. brezpredmetna in ne veže več ne ponudnice, ne prodajalke, ker je D.D. umrla pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe o nakupu kmetijskih zemljišč. Tožena stranka je namreč sama, v isti odločbi ugotovila, da je pogodba sklenjena, ko se stranki sporazumeta o bistvenih sestavinah pogodbe. Sklicuje se na določbo 434. člena OZ, ki določa, da s smrtjo dolžnika ali upnika preneha obveznost samo, če je nastala glede na osebne lastnosti katere izmed pogodbenih strank in glede na osebne sposobnosti dolžnika, za kar pa v navedenem primeru ne gre. Zakonita predkupna pravica se namreč ne izčrpa s smrtjo predkupnega upravičenca ali zavezanca. Ne izčrpa se vse dokler velja zakon, ki jo ureja. Pravica, ki jo je D.D. pridobila s prijavo na objavljeno ponudbo je premoženjska pravica terjati od prodajalke, da z osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe. Skladno s 23. členom ZKZ bo prodajalka morala skleniti pogodbo z edino predkupno upravičenko D.D., ki ima status kmeta, kar dokazuje s priloženim potrdilom UE Celje in prav tako imajo njene nepremičnine status zaščitene kmetije, kar izhaja iz zemljiškoknjižnih podatkov. Ker je D.D. med postopkom umrla, bi prodajalka morala kupoprodajno pogodbo skleniti s tožnico, ki je skladno s 132. členom Zakona o dedovanju s trenutkom njene smrti vstopila v pokojničine pravice. Glede na navedeno obveznost prodajalke s smrtjo predkupne upravičenke ni prenehala, saj je zakonita predkupna pravica prešla na edino dedinjo.

Tožnica je v pritožbenem postopku zahtevala sklenitev kupoprodajne pogodbe z njo samo in ne s pokojno D.D., popolnoma napačno pa je tudi razlogovanje tožene stranke, da pokojna D.D. lastninske pravice na nepremičninah ne more prenesti na svoje pravne naslednike. Opozarja, da je sporen postopek zakonsko povezan s postopkom objave ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč in je njegova posledica, kar potrjuje tudi rok v katerem je treba vložiti vlogo za odobritev pravnega posla. Tako je postopek objave, ponudbe za prodajo, sprejem ponudbe in odobritve pravnega posla neločljiva celota, ki se izvede v zakonsko določenem vrstnem redu in rokih, zakonite prodaje pa v primeru izpada katerekoli faze ni mogoče izpeljati.

Napačno je ugotovljeno, da D.D. v času, ko je uveljavljala predkupno pravico, ni izpolnjevala pogoja statusa kmeta, saj svoje predkupne pravice ni dokazala z dopolnitvijo vloge in predložitvijo odločbe o statusu kmeta. ZUP v 66. členu določa, da vlogi ni potrebno prilagati potrdil, ki jih vodijo upravni in drugi državni organi. Organ v tem primeru ravna po določbi 139. člena tega zakona, torej mora pridobiti podatke iz uradnih evidenc po uradni dolžnosti. Evidence o statusu kmeta in potrdila o tem vodi in izdaja Upravna enota Celje, Oddelek za kmetijstvo, torej isti organ, ki je od D.D. zahteval predložitev potrdila o statusu kmeta. Glede na navedeno je upravni organ zaradi bistvene kršitve določb ZUP napačno ugotovil dejansko stanje. Prav tako je bila zagrešena še ena kršitev določb ZUP. S tem ko je D.D. pravočasno sprejela objavljeno ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, je pridobila status stranke v postopku in bi po tem ko je umrla, moral upravni organ, skladno z določbo 153. člena ZUP, postopek prekiniti in pravne naslednike pokojne obvestiti o možnosti vstopa v postopek. Iz navedenih razlogov je tožnica sodišču predlaga, da se obe upravni odločbi odpravita in da ji povrnejo stroški postopka.

Sodišču je odgovor na tožbo posredovala tudi stranka z interesom v tem upravnem sporu, B.B., ki je pojasnila, da ne ona, ne tožnica, nista uveljavljali predkupne pravice in da sta bili kot edini stranki v postopku prometa s kmetijskim zemljiščem v enakopravnem položaju. Kot pomembno je izpostavila dejstvo, da pokojna D.D. ob sprejemu ponudbe 20. 11. 2009 ni izpolnjevala pogojev za pridobitev statusa kmeta in da je umrla 4. 12. 2009, torej pred sklenitvijo pravnega posla. Sklicuje se na določbo tretjega odstavka 19. člena ZKZ, da se pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča ne odobri, če promet ni potekal po postopku in na način, ki je določen s tem zakonom in če ni bil upoštevan vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ, to se pravi, da morajo biti že pred sklenitvijo pravnega posla upoštevane določbe ZKZ glede statusa osebe, ki je podala pisno izjavo o sprejemu ponudbe. D.D. v času sprejema ponudbe prodajalke A.A. ni imela statusa kmeta. Ker D.D. v času ob oddaji pisne ponudbe z dne 20. 11. 2009 ni izpolnjevala pogojev statusa kmeta, ni bila predkupna upravičenka.

Tožnica napačno tolmači ugotovitve v drugostopni odločbi, v kateri je jasno zapisano, da je ZKZ v razmerju do OZ specialni zakon, zato za sklenitev konkretne prodajne pogodbe splošne določbe OZ glede pravnih učinkov ponudbe in sprejema le te ne veljajo v celoti. S trenutkom sprejema ponudbe pogodba še ni sklenjena, ampak je doseženo le soglasje o bistvenih sestavinah pogodbe, s tem pa za prodajalca nastane obveznost, da z osebo glede na prednostni vrstni red podpiše pogodbo pod pogoji iz ponudbe. Glede na to, da sta kot stranki v postopku prometa s kmetijskih zemljiščem ostali samo tožnica in ona in ni nobena uveljavlja prednostne pravice statusa kmeta in s tem prednostnega vrstnega reda, je prodajalka lahko po svoji izbiri odločila s kom bo sklenila pravni posel, kot to določa drugi odstavek 23. člena ZKZ.

Navaja, da tožnica ne more vstopiti v pravice pokojne D.D., ki ni izpolnjevala pogoja predkupnega upravičenca kot kmet mejaš. Prav tako tožnica ne more vstopiti v osebne pravice, ki jih je eventuelno imela D.D., ker gre za pravice, ki so neločljivo povezane z osebo. Poudarja, da D.D. ob podaji izjave o sprejemu ponudbe ni izpolnjevala niti pogoja, da je lastnica zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se prodaja, saj iz uradnih in javnih evidenc Geodetske uprave Republike Slovenije izhaja, da na predmetno nepremičnino, ki je predmet pravnega predmeta ne meji nobeno izmed zemljišč v lasti D.D. Tako se pokaže, da niti D.D., niti C.C., ne bi mogli uveljavljati predkupne pravice pri prometu s kmetijskim zemljiščem kot kmet, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki je na prodaj, ker takšnega statusa ne bi mogli izkazati.

Na podlagi navedenega je mogoče zaključiti, da je upravni organ pravilno vodil postopek, pravilno ocenil vse dokaze in pravilno odločil o odobritvi pravnega posla s kmetijskim zemljiščem. Sodišču predlaga, da se tožbeni zahtevek kot neutemeljen zavrne. Predlaga tudi povrnitev stroškov.

Tožena stranka je sodišču poslala upravne spise in odgovor na tožbo, v katerem prereka vse navedbe v tožbi iz razlogov navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe. Predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Sodišče v obravnavani zadevi kot sporno presoja odločitev upravnega organa prve stopnje, ki je odobril pravni posel za promet s kmetijskimi zemljišči, sklenjen na osnovi kupoprodajne pogodbe z dne 7. 12. 2009, med A.A. in B.B. Tožnica tako v pritožbi, kot v tožbi zatrjuje, da bi morala prodajalka kupoprodajno pogodbo skleniti z njo, saj je skladno s 132. členom  Zakona o dedovanju s trenutkom materine smrti, vstopila v njene pravice, torej v pravico s prodajalko skleniti kupoprodajno pogodbo, pri čemur se sklicuje na določbo 334. člena OZ.

V obravnavani zadevi ni sporno, da je bila v postopku prodaje kmetijskega zemljišča parc. št. 888/2 k.o. ... upoštevana določba 20. člena ZKZ, saj je ponudba, ki je vsebovala ceno zemljišča, visela na oglasni deski  Uprave enote Celje, občine Vojnik in bila objavljena na državnem portalu e-uprave od 30. 10. 2009 do 29. 11. 2009, rok za sprejem ponudbe pa je potekel 29. 11. 2009. Prav tako v zadevi ni sporno, da sta ponudbo pravočasno, s pisno izjavo, sprejeli B.B. in C.C., ki nista uveljavljali predkupne pravice in D.D., ki je uveljavljala prednostno pravico do nakupa kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj. V zadevi prav tako ni sporno, da je D.D. med postopkom, dne 4. 12. 2009, umrla.

V obravnavani zadevi sodišče pritrjuje toženi stranki, ki je na podlagi določbe tretjega odstavka  248. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS, številka 80/99, 70/00, 52/2002, 73/04,  119/05 in 105/2006 - v nadaljevanju: ZUP) pritožbo zavrnila in izrek odločbe prvostopnega upravnega organa obrazložila s  pravilnim razlogom.

Sodišče pojasnjuje, da je mogoče že v sami fazi sprejema ponudbe, ob primerjavi določb OZ in ZKZ ugotoviti, da poteka pravni promet s kmetijskimi zemljišči po posebnih, v določbah ZKZ določenih pravilih. Tako npr. določba 508. člena OZ določa, da mora predkupni upravičenec v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Hkrati z izjavo, da kupuje stvar, mora plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču. Po določbah 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži pri upravni enoti (prvi odstavek 21. člena ZKZ). ZKZ ne vsebuje nadaljnjih pravil pri uveljavljanju predkupne pravice ali sklenitvi pogodbe, določa pa vrstni red predkupnih upravičencev. Upoštevaje navedeno, uveljavljene predkupne pravice po 508. členu OZ predstavlja poseben način sprejema ponudbe, ki je v določbah ZKZ  urejen zelo natančno, to pa po presoji sodišča pomeni, da so določbe ZKZ specialne in jih je kot take tudi treba upoštevati.

Upoštevati je treba tudi določbo drugega odstavka 21. člena, po kateri upravna enota, po preteku roka za sprejem ponudbe, obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ, kar pomeni, da  sprejemnik ponudbe v trenutku, ko ponudbo sprejema, ne ve, ali bo izpolnjeval pogoje določene v ZKZ za  nakup kmetijskega zemljišča.

Postopek sprejema ponudbe in uveljavljanja predkupne pravice je torej urejen v ZKZ kot specialnem predpisu, zakonodajalec pa v ZKZ ni uredil situacij, do katerih bi lahko prišlo v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe, torej odsotnost teh določb odkazuje na uporabo splošnih pravil OZ. Navedeno pomeni, da sodišče sprejema razlago tožene stranke, da tudi za prodajo kmetijskega zemljišča velja določba 15. člena OZ in določba 25. člena istega zakona. Vendar sodišče enako kot tožena stranka opozarja, da je promet s kmetijskim zemljiščem sklenjen šele s podpisom pogodbe, kot to določa 52. člen OZ. Pisnost zahtevajo tudi določbe ZKZ. Sodišče zato v obravnavanem primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, navedeno stališče dopolnjuje še s stališčem, da postopka sklenitve pogodbe in odobritve pravnega posla ni mogoče presojati ločeno od specialnih postopkovnih določb, ki se nanašajo na ponudbo in uveljavljanje predkupne pravice, kar pomeni, da je po ugotovitvi, da je D.D. (sprejemnica ponudbe) umrla, prodajalka zemljišča pogodbo lahko (po lastni izbiri) sklenila (samo) z eno izmed ostalih sprejemnic ponudbe.

Ker je torej sodišče presodilo, da je  bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen, da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena, je tožbo kot neutemeljeno, na podlagi določbe  prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/2006 in 62/2010 - ZUS-1) zavrnilo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.