sodba I U 1342/2010
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2011-01-25

odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - vrstni red predkupnih upravičencev

Sodišče meni, da so merila vrstnega reda predkupnih upravičencev v prvem odstavku 23. člena izločitvena in sicer v tem smislu, da prejemnik ponudbe, ki izpolnjuje najvišje merilo, izključuje druge prejemnike, ki tega merila ne izpolnjujejo, čeprav izpolnjujejo merila, ki so v vrstnem redu za tem merilom (npr. solastnik izključuje kmeta mejaša oziroma vse druge prejemnike ponudbe, ki so v vrstnem redu za njim).

Tožeča stranka ima status kmeta, kar pa glede na zgoraj podano stališče pomeni, da kot predkupni upravičenec Republike Slovenije ne more izključevati niti glede nepremičnin v vl. št. ... k.o. ..., katerih solastnica (enako kot Republika Slovenija) je.

Zahteva za povrnitev stroškov postopka tožeče stranke se zavrne.

Upravna enota Kranj (upravni organ) je z izpodbijano odločbo odobrila kupoprodajno pogodbo št. 33-214/07, ki sta jo dne 18. 6. 2008 v zvezi s sodno poravnavo opr. št. I P 545/2007 sklenila A.A. in Republika Slovenija-Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS, katere predmet so 198/30000-tinski delež vl. št. ... k.o. ..., 31572/4553970-tinski delež vl. št. ... k.o. ... in 186816/3602790-tinski deleže vl. št. ... k.o. ... z, v izreku odločbe naštetimi parcelami. V obrazložitvi odločbe navaja, da so ponudbo prodajalca A.A., katera je bila objavljena skladno z 20. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 55/03-UPB, v nadaljevanju ZKZ-UPB1), sprejeli Republika Slovenija–Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov (v nadaljevanju SKZG RS), B.B. in C.C.. RS-SKZG je, ker prodajalec z njo ni želel skleniti pogodbe, vložila tožbo na sklenitev kupoprodajne pogodbe. V sodnem postopku sta stranki sklenili sodno poravnavo, po kateri je bil A.A. dolžan skleniti pogodbo z Republiko Slovenijo. V upravnem postopku predkupne pravice ni uveljavljal C.C., uveljavljal pa jo je pri vseh treh vložkih SKZG RS kot solastnik na teh kompleksih, ter B.B. kot solastnik do 2946/240186-tin vl. št. ... in kot kmet. Upravni organ razloguje, da je glede na prvi odstavek 23. člena ZKZ-UPB1 treba odobriti pravni posel, sklenjen med A.A. in Republiko Slovenijo, ker ima le-ta solastninsko pravico na vseh treh vložkih, ob hkratnem upoštevanju pogoja prodajalca, da solastninske deleže v vseh treh vložkih prodaja kot celoto enemu kupcu.

Drugostopni organ je pritožbo B.B. zoper prvostopno odločbo, v ponovljenem postopku po sodbi tega sodišča opr št. I U 440/2009-7 z dne 1. 6. 2010, zavrnil. Pri odločitvi se je opiral na sodbena stališča.

Tožeča stranka vlaga tožbo zaradi nepravilno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter nepravilne uporabe materialnega in procesnega prava. Meni, da je bila nepravilno uporabljena določba 23. člena ZKZ-UPB1. Ta določa vrstni red prednostnih upravičencev pri nakupu kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetije. Kriterije je treba obravnavati kot izločitvene kriterije. Če sta tožeča stranka in SKZG RS solastnika spornih zemljišč in si konkurirata na prvem mestu prednostnega reda, bi bilo treba uporabiti naslednje izločitvene kriterije. Ker nobeden ne izpolnjuje kriterija iz 2. in 3. točke, bi bilo treba uporabiti kriterij iz 4. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ-UPB1 (drug kmet), ki ga tožeča stranka izpolnjuje. Ne strinja se z razlago, da je v primeru, ko si konkurirata na prvem mestu prednostnega vrstnega reda dva ali več solastnikov, prodajalec pri izbiri kupca prost, analogno po določbi četrtega odstavka 23. člena ZKZ-UPB1. Meni, da bi bilo treba, ko je bilo ugotovljeno, da si na prvem mestu konkurirata dve enako močni pravici – pravici dveh solastnikov, nadalje presojati izločitvene kriterije po vrstnem redu, prosta presoja kupca pa bi bila upravičena šele, če bi bila predkupna upravičenca izenačena tudi na podlagi kriterijev od točke 2. do 6. po prvem odstavku 23. člena ZKZ-UPB1. Razlaga, da ima SKZG RS prednost, ker je solastnik vseh prodajanih zemljiških kompleksov, ona pa le enega, je v nasprotju z namenom določbe 23. člena ZKZ-UPB1. Namen te določbe je, da se uporabijo kriteriji kot izločitveni kriteriji, ki jih je treba ugotavljati po vrsti, kot so v zakonu navedeni. Ne drži, da 23. člen ne ureja primerov, ko si na prvem mestu konkurirata dva ali več solastnikov, saj za take primere zakon navaja še pet drugih kriterijev. Ker upravni organ teh ni presojal, je nepopolno ugotovil dejansko stanje. Takšna razlaga 23. člena ZKZ-UPB1 izhaja tudi iz sodbe tega sodišča opr. št. U 1639/06 z dne 11. 11. 2008. Tožeča stranka predlaga odpravo prvostopne odločbe in zahteva povrnitev stroškov postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Od strank z interesom je na tožbo odgovoril SKZG RS. Navaja, da je konkurenca obeh solastnikov nastopila le glede zemljišč v vl. št. ... k.o. ... Ker so se zemljišča prodajala kot celota, je pogoj solastnika za vsa zemljišča izpolnjevala zgolj Republika Slovenija, zanjo SKZG RS. Sodba opr. št. U 1639/06, na katero se sklicuje tožeča stranka, temelji na drugačnem dejanskem in s tem povezanim pravnim stanjem. Po njenem mnenju uporaba izločitvenim kriterijev pomeni zgolj, da je treba pri ugotavljanju izpolnjevanja posameznih pogojev ugotavljati kriterije po vrstnem redu, kot so navedeni v predpisu in če ni upravičencev, ki bi izpolnjevali prvi pogoj, se ugotavlja, ali obstajajo upravičenci, ki izpolnjujejo naslednji pogoj. V konkretnem primeru za zemljišča v vl. št. ... k.o. ... oba upravičenca izpolnjujeta prvi pogoj, zato se naslednji pogoji ne ugotavljajo. Ob upoštevanju, da tožeča stranka ni solastnik zemljišč v vl. št. ... k.o. ..., ki so del enotne ponudbe, status solastnika vseh zemljišč pa ima samo Republika Slovenija, tožeča stranka sploh ne bi spadala v krog upravičencev, s katerimi bi prodajalec lahko sklenil pravni posel.

V obravnavani zadevi je sodišče stališče o konkurenci Republike Slovenije, zanjo SKZG RS, kot solastnice nepremičnin v vseh treh na prodaj ponujenih vložkih, in tožeče stranke, ki ima status kmeta, solastnica pa je na nepremičninah pri enem vložku, kot predkupnih upravičencev za nakup nepremičnin v vseh treh vložkih oziroma za odobritev take pogodbe, podalo že v sodbi opr. št. I U 440/2009-7 z dne 1. 6. 2010, in ga tožeča stranka s tožbo ni uspela omajati.

Sodišče se ne strinja s takšno razlago določbe 23. člena ZKZ-UPB1, kot jo podaja tožeča stranka. Tudi sodišče meni, da so merila vrstnega reda predkupnih upravičencev v prvem odstavku 23. člena izločitvena in sicer v tem smislu, da prejemnik ponudbe, ki izpolnjuje najvišje merilo, izključuje druge prejemnike, ki tega merila ne izpolnjujejo, čeprav izpolnjujejo merila, ki so v vrsten redu za tem merilom (npr. solastnik izključuje kmeta mejaša oziroma vse druge prejemnike ponudbe, ki so v vrstnem redu za njim). Takšno izločevanje pa ni uzakonjeno za (vse) primere, ko ima več predkupnih upravičencev, ki uveljavljajo pravico do prednostnega nakupa, enak vrstni red. Zakonodajalec je z vzpostavitvijo dodatnih meril to uredil le za primere, ko si konkurirajo kmetje (drugi odstavek 23. člena), ne pa tudi za druge situacije. Sodišče ne deli mnenja tožeče stranke, da je navedeno pravno praznino treba popolniti z razlago, da je v primeru konkurence dveh enakih položajev (razen prej navedene že uzakonjene), treba upoštevati nadaljnje izločitvene kriterije, kot so navedeni v prvem odstavku 23. člena. Takšne razlage po mnenju sodišča ne pogojuje namen 23. člena, na kar se sklicuje v svojem stališču tožeča stranka. Zakonska opredelitev meril vrstnega reda izhaja iz varovanja solastnikov in iz potrebe, da obstoji v smislu kmetijskega obdelovanja čim tesnejša povezava kupca z zemljiščem, s čemer se varuje javni interes ohranjanja kmetijske dejavnosti. Ta pa je dosežen, če se zemljišče proda enemu od tistih, ki jih je zakonodajalec opredelil za najprimernejše kupce. Zato ni razloga, da izbira med takimi osebami ne bi bila v dispoziciji prodajalca. V primeru, da ima več oseb enak, najboljši, vrsti red, je sprejemljiva analogna uporaba četrtega odstavka 23. člena ZKZ-UPB1, po katerem je prodajalcu prepuščeno, kateremu sprejemniku ponudbe bo prodal ponujeno zemljišče. Sodišče torej tudi v tej sodbi zavrača razlago, da se določba četrtega odstavka 23. člena ZKZ-UPB1 lahko uporabi šele, če bi bila predkupna upravičenca izenačena po vseh merilih iz prvega odstavka te določbe. S tem sodišče ne odstopa od razlogovanja, na katerem je utemeljilo svojo odločitev v sodbi opr. št. U 1639/006 z dne 11. 11. 2008, na katero se sklicuje tožeča stranka. Iz obrazložitve te sodbe izhaja, da je tedaj razlagalo drugi odstavek 23. člena ZKZ-UPB1, ki ureja konkurenco oseb s statusom kmeta.

V obravnavanem primeru sta tožeča stranka in RS, zanjo SKZG RS, na enakem, najvišjem mestu v vrstnem redu (solastnika) glede nepremičnin, vpisanih v vl. št. ... k.o. ... Republika Slovenija izpolnjuje najvišji kriterij (solastništvo) tudi glede nepremičnin v vl. št. ... k.o. ... in glede nepremičnin v vl. št. ... k.o. ... Tožeča stranka ima status kmeta, kar pa glede na zgoraj podano stališče pomeni, da kot predkupni upravičenec Republike Slovenije ne more izključevati niti glede nepremičnin v vl. št. ... k.o. ..., katerih solastnica (enako kot Republika Slovenija) je. Ob tem, da se je sodišče že v sodbi z dne 1. 6. 2010 opredelilo o prodaji zemljišč v kompleksu oziroma o uporabi določbe 23. člena ZKZ-UPB1 za te primere, meni, da je tudi ob upoštevanju pretežnostnega kriterija upravni organ, glede na ugotovljena dejstva, pravilno uporabil določbo 23. člena ZKZ-UPB1 in kupoprodajno pogodbo, sklenjeno med A.A. in RS, SKZG RS, za nepremičnine v vl. št. ... k.o. ..., vl. št. ... in vl. št. ... k.o. ..., utemeljeno odobril.

Sodišče je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06 in 62/10, v nadaljevanju ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena.

Zahtevo za povrnitev stroškov postopka je zavrnilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1 po katerem, če tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Pravni pouk temelji na določbi prvega odstavka 73. člena ZUS-1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.