sodba I U 1150/2012
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2012-11-27

INŠPEKCIJSKO NADZORSTVO - STANOVANJSKO PRAVO

najemno stanovanje - stanovanjska inšpekcija - pristojnost - javni interes na stanovanjskem področju

Prvostopenjski organ bi v obrazložitvi izpodbijanega sklepa (ko je pri oceni, da opravljajo inšpektorji stanovanjske inšpekcije na stanovanjskem področju inšpekcijski nadzor nad uresničevanjem javnega interesa po SZ-1 le v večstanovanjskih stavbah) moral upoštevati tudi določbe 93. in 114. člena SZ-1 ter se, glede svojega ukrepanja v okviru zaščite javnega interesa, do njihove vsebine tudi opredeliti. Ob navedbi, da v obravnavani zadevi ne gre za varovanje javnega interesa, pač pa za varovanje zasebnega interesa najemnika stanovanja v stanovanjski hiši oziroma za spore, ki izhajajo iz najemne pogodbe med tožnikom in najemodajalko, sodišče dodaja, naj prvostopenjski organ svojo odločitev preveri tudi v smislu, kaj predstavlja javni interes in ali morda ni javni interes v tem, da se zagotovi varna raba vseh najemnih stanovanj.

Tožbi se ugodi. Sklep Stanovanjske inšpekcije Ljubljana št. 06132-46/2012 z dne 20. 2. 2012 se odpravi in se zadeva vrne prvostopenjskemu organu v ponovni  postopek.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranke stroške upravnega spora v višini 80,00 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dneva poteka paricijskega roka do plačila.

Z izpodbijanim sklepom št. 06132-46/2012 z dne 20. 2. 2012 je Stanovanjski inšpektorat RS za okolje in prostor kot prvostopenjski organ (v nadaljevanju prvostopenjski organ) vlogo tožnika, v kateri je ta predlagal ukrepanje inšpekcije na naslovu ... v A., zavrgel. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijanega sklepa, je prvostopenjski organ odločitev sprejel na podlagi določbe prvega odstavka 129. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP). Glede na listine v spisu je tožnik z vlogo zahteval, da stanovanjski inšpektor lastniku stanovanja na navedenem naslovu naloži izvedbo tistih del, ki so potrebna za zagotovitev normalne uporabe stanovanj ali skupnih delov. Tožnik je namreč najemnik stanovanja v stanovanjski hiši v A., katere lastnica je B.B. Tožnik v svoji vlogi navaja napake v stanovanju in prilaga dokumentacijo o pomanjkljivostih, ki preprečujejo normalno uporabo stanovanjskih prostorov, in listine, ki izkazujejo dopisovanje med tožnikom in najemodajalko glede odpravljanja pomanjkljivosti v stanovanju oziroma stanovanjski hiši.

Prvostopenjski organ nato ugotavlja, da podatkov katastra in zemljiške knjige izhaja, da stavba na naslovu ... v A., sploh ni vpisana v zemljiško knjigo in na njej ni vzpostavljena etažna lastnina. Tudi v najemni pogodbi je navedeno, da je najemodajalka lastnica zemljišča - parcele štev. 168 k.o. C., na katerem se v naravi nahaja stanovanjska hiša in stanovanje, ki je predmet pogodbe, ne pa tudi, da je najemodajalka lastnica hiše ali etažna lastnica posameznega stanovanja. Nato se sklicuje na določbe Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki opredeljujejo inšpekcijski nadzor in ukrepe v 124. do 135. členu. Ker na stavbi ni vzpostavljena etažna lastnina, ni podana pristojnost stanovanjske inšpekcije in zato ni mogoče voditi postopka v smislu 126. člena SZ-1, po katerem je mogoče naložiti vzdrževanje najemnega stanovanja le etažnemu lastniku. Glede tožnikovega sklicevanja na 93. člen SZ-1, po katerem najemnik lahko predlaga, da stanovanjska inšpekcija odredi izvedbo tistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanj in skupnih delov, pojasni, da je tak predlog lahko zgolj pobuda za uvedbo inšpekcijskega postopka in ga ni mogoče šteti za zahtevo v smislu 125. člena ZUP. Poleg tega iz dikcije 93. člena SZ-1 izhaja, da se ta določba nanaša samo na večstanovanjske stavbe v etažni lastnini, saj imajo samo take stavba v zakonu navedene dele.

Meni tudi, da v zadevi ni podana javna korist kot ena od procesnih predpostavk za uvedbo upravnega postopka. Postopek po uradni dolžnosti se namreč glede na 126. člen ZUP začne, če tako določa zakon in če je treba glede na obstoječe dejansko stanje začeti upravni postopek zaradi javne koristi. Na stanovanjskem področju je javni interes definiran v 124. členu SZ ter je omejen na zagotavljanje normalne rabe v večstanovanjskih stavbah, kar pa stavba na naslovu ... v A., ni. Dodaja, da je stanovanjski inšpektor dolžan uvesti postopek po uradni dolžnosti, če so za to izpolnjeni pogoji. Po 24. členu Zakona o inšpekcijskem nadzoru (v nadaljevanju ZIN) je inšpektor dolžan obravnavati prejete vloge ne glede na njihovo poimenovanje, postopek pa uvede le, če so izpolnjeni zakonski pogoji. Prijavitelj tako po določbi 3. odstavka 24. člena ZIN nima položaja stranke. Ker s tem niso izpolnjeni pogoji za vodenje postopka na podlagi določb SZ, tudi ni razlogov za ocenjevanje napak na nepremičnini, ki jo ima tožnik v najemu. Dodaja še, da je iz posredovanih fotografij razvidno, da so elektroinstalacije neuporabne in nevarne ter bi bila uporabo prostorov ne zgolj nevarna, ampak nerazumna, vendar gre vsebinsko pri tem za spor iz najemne pogodbe, o katerem lahko odloča izključno pristojno sodišče. Dodaja, da iz najemne pogodbe tudi izhaja, da se najemniku dovoljuje, da preuredi in vzdržuje notranje in zunanje prostore za svoje potrebe.

Tožeča stranka je zoper navedeno odločbo vložila pritožbo, ki jo je Ministrstvo za infrastrukturo in prostor (v nadaljevanju drugostopenjski organ) z odločbo št. 0614-1/2012-2-04501 z dne 21. 6. 2012 zavrnilo. Drugostopenjski organ v obrazložitvi svoje odločbe najprej povzema obširne pritožbene navedbe in pritrjuje ugotovitvi, da ni pravne podlage za ukrepanje prvostopenjskega organa. Sklicuje se na 124. člen SZ-1 in poudarja, da se za javni interes na stanovanjskem področju šteje zlasti: zagotavljanje takšnega stanja večstanovanjske stavbe, da je omogočena njena normalna raba in zagotavljanje pogojev za učinkovito upravljanje večstanovanjskih stavb. V tem primeru pa ne gre za varovanje javnega interesa, pač pa za varovanje zasebnega interesa najemnika stanovanja v stanovanjski hiši na naslovu ... v A., oziroma za spore, ki izhajajo iz najemne pogodbe med najemodajalko in tožnikom. Iz 11. člena predložene najemne pogodbe je razvidno, da najemodajalka in najemnik soglašata, da bosta morebitne spore v zvezi z izvajanjem pogodbe reševala sporazumno, če pa to ne bo mogoče, bo o sporu odločalo stvarno in krajevno pristojno sodišče. Ker zadeva, na katero se vloga nanaša, ni upravna zadeva, je odločitev prvostopenjskega organa, ki je vlogo tožnika zavrgel, pravilna.

Tožeča stranka se z odločitvijo ne strinja in odločbo izpodbija z laično tožbo. V njej navaja, da je odločba nezakonita, postopek pa neustaven. Glede navedbe o javnem interesu se sklicuje na sodbo Višjega sodišča III Ip 2314/2012. Opozarja ne neustrezne bivalne pogoje v stanovanju. Sodišču predlaga, da izpodbijani sklep odpravi in toženi stranki naloži povračilo stroškov.

Tožena stranka je sodišču poslala upravne spise, na tožbo pa ni odgovorila.

Sodišče je v zadevi odločalo brez glavne obravnave, ker pravno relevantna dejstva, pomembna za odločitev v zadevi, med strankama niso sporna (prvi odstavek 59. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1).

Kot izhaja iz podatkov upravnih spisov, med strankama v obravnavanem primeru ni sporno, da je tožnik decembra 2010 sklenil pogodbo o najemu stanovanja v hiši – stavbi z naslovom ... v A. Sporno v obravnavani zadevi je, ali je prvostopenjski organ (stanovanjska inšpekcija) na pobudo tožnika kot najemnika v enostanovanjski hiši dolžan ukrepati oziroma, ali tožnik izkazuje pravni interes za to, da mu gre kot pobudniku položaj stranke v inšpekcijskem postopku. Po ustaljeni sodni praksi posamezna oseba, zgolj zaradi tega, ker je z njene strani vložena pobuda oziroma prijava na inšpekcijski organ, ne more imeti lastnosti stranke v postopku. Po določbi tretjega odstavka 24. člena ZIN vlagatelj prijave nima položaja stranke, saj je inšpekcijski nadzor oblika nadzora nad izvajanjem zakonov in drugih predpisov in se izvršuje zaradi varstva javnega interesa, torej po uradni dolžnosti. Sodišče ob tem še dodaja, da o tem, da se inšpekcijski postopek vedno uvede le po uradni dolžnosti, ni dvoma. Inšpekcijski nadzor se, kot nadzor nad izvajanjem oziroma spoštovanjem zakonov in drugih predpisov (2. člen ZIN), namreč izvršuje zaradi varstva javnega interesa. Po določbi 126. člena ZUP pristojni organ začne postopek po uradni dolžnosti, če tako določa zakon ali na zakonu temelječ predpis in če ugotovi ali zve, da je treba glede na obstoječe dejansko stanje zaradi javne koristi začeti upravni postopek. Vlagatelj pobude pa uvedbe inšpekcijskega postopka ne more izsiliti, lahko pa zahteva obvestilo inšpektorja o ukrepanju (prvi odstavek 24. člena ZIN). V postopku inšpektorja ima položaj stranke v postopku zavezanec, vlagatelj pobude nima položaja stranke (tretji odstavek 24. člena ZIN).

V obrazložitvi tako prvostopenjskega sklepa kot tudi drugostopenjske odločbe je pojasnjeno, zakaj prvostopenjski organ meni, da ni podlage za ukrepanje, in sicer ker se za javni interes na stanovanjskem področju šteje zlasti: zagotavljanje takšnega stanja večstanovanjske stavbe, da je omogočena njena normalna raba in zagotavljanje pogojev za učinkovito upravljanje večstanovanjskih stavb. Po navedenem je torej izhodišče v opredelitvi, da javni interes na stanovanjskem področju, ki je definiran v 124. členu SZ-1, predstavlja le zagotavljanje normalne rabe v večstanovanjskih stavbah, za kar pa v tožnikovem primeru ne gre.

Sodišče ob tem ugotavlja, da so v VI. poglavju SZ-1 (členi od 83 do 114) urejene vse vrste stanovanjskih najemnih razmerij. V tem poglavju, ki je razdeljeno na osem podpoglavij, so v okviru podpoglavja VI.5 določene obveznosti lastnika stanovanja, nato pa je v 93. členu določeno, da lahko najemnik, če mu stanje v stanovanju ne zagotavlja normalne uporabe stanovanja, predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo tistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanj ali skupnih delov. V 114. členu SZ-1 pa je določeno, da določbe tega poglavja, ki se nanašajo na najemna razmerja, veljajo za vsa stanovanja, ne glede na to, v kakšni stavbi se stanovanje nahajajo. Res je sicer, da je v drugem odstavku 124. členu SZ-1 določeno, da se za javni interes na stanovanjskem področju šteje zlasti: - zagotavljanje takšnega stanja večstanovanjske stavbe, da je omogočena njena normalna raba; in - zagotavljanje pogojev za učinkovito upravljanje večstanovanjskih stavb, vendar bi, glede na navedene določbe po presoji sodišča prvostopenjski organ v obrazložitvi izpodbijanega sklepa, ko je pri oceni, da opravljajo inšpektorji stanovanjske inšpekcije na stanovanjskem področju inšpekcijski nadzor nad uresničevanjem javnega interesa po SZ-1 le v večstanovanjskih stavbah, moral upoštevati tudi določbe 93. in 114. člena SZ-1 in se, glede svojega ukrepanja v okviru zaščite javnega interesa, do njihove vsebine tudi opredeliti. Ob navedbi, da v predmetni zadevi ne gre za varovanje javnega interesa, pač pa za varovanje zasebnega interesa najemnika stanovanja v stanovanjski hiši na naslovu ... v A., oziroma za spore, ki izhajajo iz najemne pogodbe med tožnikom in najemodajalko, sodišče zgolj pripominja, da naj prvostopenjski organ svojo odločitev preveri tudi v smislu preveritve, kaj predstavlja javni interes in ali morda ne gre za javni interes v tem smislu, da se zagotovi varna raba vseh najemnih stanovanj.

Ker je sodišče presodilo, da je tožba utemeljena, je na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 izpodbijani sklep odpravilo in ob upoštevanju četrtega in petega odstavka istega člena ZUS-1 vrnilo zadevo v ponovni postopek. Prvostopenjski organ naj o zadevi ponovno odloči in upošteva mnenje sodišča, izraženo v obrazložitvi te sodbe.

Po določbi 3. odstavka 23. člena ZUS-1 in na tej podlagi izdanega Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (Uradni list RS, št. 24/07, v nadaljevanju Pravilnik) je tožeča stranka upravičena do povračila stroškov v pavšalnem znesku po 3. členu Pravilnika, odmerjenem na 80,00 EUR.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.