sodba I U 2/2012
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2012-06-06

Darja Trček Janež (preds.), mag. Miriam Temlin Krivic

denacionalizacija - vrnitev nepremičnine v naravi - ovire za vračilo v naravi - zazidano stavbno zemljišče - odškodnina - manjvrednost nepremičnin - namembnost zemljišča ob podržavljenju - vrednotenje zemljišč

Bistveno za razlago drugega odstavka 32. člena ZDen je, da so objekti, ki se uveljavljajo kot ovira za vrnitev v naravi, zgrajeni po podržavljenju oziroma jih ni zgradil denacionalizacijski upravičenec in mu zato niso bili podržavljeni.

Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Upravni organ je z izpodbijano odločbo v 1. točki izreka zavrnil zahtevo za vrnitev objektov in naprav, ki so se ob podržavljenju nahajali na podržavljenih zemljiščih, parc. št. 12/1 in 29/3, obe k.o. … in so se uporabljali kot telovadišče in za namene telovadišča, ter stojijo še danes, v last in posest A.A.; v 2. točki izreka zavrnil zahtevo za odškodnino iz naslova zmanjšane vrednosti vrnjenih nepremičnin; v 3. točki izreka odločil, da je zavezanka Slovenska odškodninska družba (SOD) dolžna v roku treh mesecev po pravnomočnosti odločbe izročiti denacionalizacijski upravičenki obveznice v vrednosti 370.828,10 DEM, kot odškodnino za del podržavljene parc. št. 12/1 – njiva v izmeri 11055 m2 in njiva v izmeri 1404 m2 ter za del podržavljene parc. št. 29/3 – njiva v izmeri 1382 m2, obe k.o. …; v točki 4 da je Občina Škofja Loka kot zavezana stranka dolžna z dnem pravnomočnosti te odločbe, vrniti denacionalizacijski upravičenki v last in posest nepremičnino, parc. št. 29/3 – neplodno v izmeri 298 m2; v točki 5 da je Okrajno sodišče po uradni dolžnosti dolžno izvesti spremembo lastninskega stanja nepremičnine parc. št. 29/3; v 6. točki da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka. V obrazložitvi je navedel, da je upošteval sodbo Upravnega sodišča I U 716/2011 z dne 27. 9. 2011. Glede objektov navaja, da jih ni zgradila ne predlagateljica in ne njen pravni prednik. Zato je zahteva za vrnitev neutemeljena, posledično pa neutemeljena tudi zahteva za določitev odškodnine za manjvrednost nepremičnin, ki je vezana po določbi 26. člena Zakona o denacionalizaciji (ZDen) na vrnitev nepremičnin v naravi. V zvezi s 3. točko izreka pa navaja, da je Občina Škofja Loka uveljavljala ovire za vračilo v naravi, ker parcele predstavljajo območje športnega objekta občinskega pomena in sicer igrišče z dostopno cesto in parkiriščem. Parc. št. 12/10 je v naravi ograjeno igrišče za nogomet in košarko s pomožnimi objekti, namenjenimi uporabnikom igrišča (vhod za blagajno in slačilnice). Delno jih je zgradilo že bivše A. kot zakupnik zemljišča, nekateri so bili porušeni, drugi pa posodobljeni v času, ko jih je upravljalo B. Na parceli 12/1 je utrjena dostopna cesta do igrišča in do drugih nepremičnin v tem območju. Del podržavljene parcele 29/3 je vključen v parcelo 931/2, ki je asfaltirana cesta in kot taka predstavlja po določbah ZDen objekt, ki ga ni mogoče vrniti v naravi. Iz dejstev, pridobljenih v ugotovitvenem postopku, pa ne izhaja, da bi bilo na sedanji parceli 29/3 urejeno makadamsko parkirišče, kot to zatrjuje Občina Škofja Loka, zato to parcelo vrne v naravi. Glede na določbo drugega odstavka 32. člena ZDen za vrnitev parcel 12/1, pot v izmeri 664 m2 in parc. št. 12/10, igrišče v izmeri 13148 m2 ter dela parcele 931/2, cesta v izmeri 29 m2, obstajajo ovire za vrnitev v naravi. Gre za zazidana stavbna zemljišča, ki jih je potrebno ovrednotiti kot nezazidana stavbna zemljišča, za vrednotenje katerih se po določbi šestega odstavka 44. člena v povezavi s 85. členom ZDen uporablja Navodilo o merilih za ocenjevanje vrednosti podržavljenih premičnin, nepremičnin, podjetij oziroma premoženja (Navodilo). V skladu s predloženimi dokazili je nedvomno, da sta podržavljeni zemljišči izpolnjevali pogoje komunalne opremljenosti, zaradi česar upravičenki pripada odškodnina za komunalno opremljeno nezazidano stavbno zemljišče.

Tožnica meni, da je upravni akt nezakonit zaradi napačne razlage vsebine zakupne pogodbe z dne 17. 3. 1937 in določil tedaj veljavnega Občnega državljanskega zakonika (ODZ). Iz točke 5 pogodbe je razvidno, da je bilo ob sklenitvi pogodbe na v zakup vzetem zemljišču že letno telovadišče. V takšnem stanju je zakupnik prevzel nepremičnino v zakup in v takšnem stanju ga je tudi moral vrniti lastnikoma. To pomeni, da je bila tožnica (skupaj z očetom) lastnica letnega telovadišča, ki je obstajalo že pred sklenitvijo pogodbe. V tej 5. točki pa je bilo tudi določeno, da sme zakupnik na telovadišču zgraditi vse objekte in naprave, ki bodo potrebni in koristni za letno telovadišče, da naknadno zgrajeni objekti in naprave ostanejo izključna last zakupnika in da jih mora v primeru poteka zakupne dobe odstraniti na zahtevo lastnika zemljišča. Skratka, z naknadnimi objekti in napravami je zakupnik lahko prosto razpolagal, dokler je trajal zakup. Po prenehanju zakupa pa je bila odločitev o njihovi usodi prepuščena lastniku zemljišča. Z vrnitvijo letnega telovadišča je lastnik zemljišča postal tudi lastnik vseh objektov in naprav. Takšna je bila pogodbena volja strank in drugačna razlaga pogodbe niti ni bila možna, ker je veljalo splošno načelo povezanosti zemljišča in objektov (superficies solo cedit). Ker je zakupna pogodba prenehala veljati, zakupnik pa naknadno zgrajenih objektov in naprav ni odstranil in so ostale na zemljiščih, je tožnica postala lastnica vseh objektov in naprav na spornih parcelah že pred podržavljenjem. Vse potrjuje tudi točka 13 v pogodbi. V primeru razlastitve telovadišča sta bila lastnika dolžna povrniti zakupniku njegova vlaganja. To pomeni, da je bilo telovadišče z vsemi objekti in napravami na njem lahko podržavljeno zgolj tožnici in nikomur drugemu. V nasprotnem bi bil zakupnik upravičen zahtevati odškodnino za razlastitev objektov in naprav neposredno od razlastitvenega upravičenca in ne le od lastnika. Do enakih zaključkov privede tudi analiza veljavnih predpisov in sodne prakse. V času sklenitve in trajanja zakupne pogodbe je stvarnopravna razmerja urejal ODZ, ki je v paragrafu 297 uveljavil načelo superficies solo cedit, po katerem pripada k zemljišču tudi zgradba na njem (sodba Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 237/2000 z dne 13. 12. 2000). Za gradnjo na tujem svetu so bile v paragrafih 418 in 419 ODZ predvidene tri možnosti. V obravnavanem primeru je šlo za situacijo, da če graditelj ni bil dobroveren (če je vedel, da zemljišče ni njegovo, ali če je gradil kljub izrecni lastnikovi prepovedi), je lastnik zemljišča ali zadržal stavbo ali graditelju plačal običajno ceno za delo in material ali zahteval odstranitev stavbe in odškodnino. V obravnavanem primeru pa je bilo posebej dogovorjeno, da bo moral zakupnik po preteku zakupne dobe objekte odstraniti na zahtevo lastnika zemljišča. Zakupna doba je trajala 10 let in se je iztekla 1. 1. 1945 (točka 2 zakupne pogodbe). Ker je dejavnost društva zamrla med drugo svetovno vojno, ga ta po koncu svetovne vojne ni imel več v zakupu. Ker tožnica po prenehanju zakupa ni zahtevala  odstranitve zgrajenih objektov, je na podlagi paragrafov 297 in 418 ODZ postala lastnica celotnega telovadišča (sodba Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 626/2009 z dne 3. 11. 2011 10. točka obrazložitve in II Ips 914/93 z dne 30. 3. 1995). Pa tudi sicer glede na vsebino paragrafa 418 ODZ zakupnik, ki je vedel, da ne gradi na svojem zemljišču, v nobenem primeru ni mogel pridobiti lastninske pravice na zgrajenem telovadišču (sodba Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 301/2009 z dne 3. 11. 2011, sodba II Ips 872/2009 z dne 30. 6. 2011 (7. točka obrazložitve), opr. št. II Ips 237/2000 z dne 13. 12. 2000). Prav tako zakupnik ni mogel pridobiti lastninske pravice le na samem objektu, kot napačno predpostavlja izpodbijana odločba. Po stališču Vrhovnega sodišča, sprejetem v sodbi opr. št. II Ips 268/2005 z dne 14. 6. 2007, niti pravna pravila ODZ, niti kasnejša pravila ZLTR (niti sedanja SPZ) ne omogočajo pridobitve lastninske pravice na objektu brez ustreznega zemljišča. Telovadišče (zlasti nogometno igrišče s tekaško stezo) je s spojitvijo z zemljiščem postalo neločljiv sestavni del tedanjih parcel 12/1 in 29/3. S podržavljenjem teh dveh parcel je ugasnila tudi lastninska pravica tožnice na telovadišču (sodba Vrhovnega sodišča I Up 243/2003 z dne 19. 10. 2005). Zato je upravni organ nepravilno ugotovil, da tožeča stranka ni bila lastnica objektov, katerih vrnitev zahteva in ji zato niso mogli biti podržavljeni. Nepravilen je tudi sklep, da tedanji organi podržavljenja tožeče stranke niso šteli za lastnico objektov. To ne izhaja iz odločb o podržavljenju, saj se ob izdaji te odločbe organi sploh niso ukvarjali z dejanskim stanjem, še manj pa z ugotavljanjem lastništva telovadišča, temveč so le povzeli netočne podatke iz zemljiške knjige oziroma katastra. V nasprotnem ne bi bilo v odločbi zapisano, da sta predmet podržavljenja travnik in njiva, ki ju sploh ni bilo. Pa tudi iz prošnje tožeče stranke za povrnitev zemlje z dne 31. 5. 1951 izhaja, da je bila tožnica izključno lastnica telovadišča. Upravni organ se tudi zmotno sklicuje na paragraf 424 ODZ. Od leta 1937 oziroma 1939 je bila tožnica vpisana v zemljiški knjigi kot lastnica nepremičnin na parcelah 12/1 in 29/3. Še v letu 1974 je bila po stanju v zemljiški knjigi lastnica parcele 12/10 - telovadišče. Zato tožeča stranka tudi ni potrebovala nobenega posebnega pridobitnega naslova za vknjižbo lastninske pravice na telovadišču. Ker tožnici ni bilo podržavljeno le zemljišče, pač pa telovadišče, ki še vedno obstaja, ne pride v poštev določba drugega odstavka 32. člena ZDen. Ta se uporablja le v primerih, ko je bilo podržavljeno le zemljišče, kasneje pa je bil na njem zgrajen objekt, ki ni v lasti upravičenca. Navedeno velja tudi za makadamsko pot na parceli 12/1, ki je bila zgrajena že pred podržavljenjem in je bila v izključni lasti tožnice. Že pred podržavljenjem je bila tudi ustanovljena služnost poti v korist sosednjih nepremičnin, ki še vedno obstaja in je vpisana v zemljiško knjigo. Če je bila po podržavljenju dodatno pot utrjena, to dejstvo nikakor ne predstavlja ovire za vrnitev v naravi iz drugega odstavka 32. člena ZDen. Ker je upravni organ neutemeljeno zavrnil zahtevo za vrnitev telovadišča v last in posest, je preuranjeno odločil tudi, da ni upravičena do odškodnine za manjvrednost nepremičnin, ki jih je mogoče vrniti v naravi. V vsakem primeru pa meni, da je upravičena do odškodnine za odtujeno športno opremo (naprave): drog za kroge, telovadni krog, stojalo za skoke s palico, stojalo za skok v višino, nogometna vrata. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe v 1., 2., 3. in 6. točki izreka ter da sodišče odloči v sporu polne jurisdikcije in vrne tožnici v last in posest nepremičnine parc. št. 12/1 in 12/10, obe k.o. … ter da je upravičena do odškodnine v obliki obveznic SOD zaradi manjvrednosti vrnjenih nepremičnin. Zahteva tudi povrnitev stroškov postopka, podrejeno pa odpravo odločbe in povrnitev stroškov.

Stranka z interesom SOD na tožbo ni odgovorila.

Stranka z interesom Občina Škofja Loka je na tožbo odgovorila, predlaga zavrnitev tožbe in zahteva povrnitev stroškov postopka.

V obravnavani zadevi je za podržavljeni parceli določena odškodnina, ker obstajajo ovire za njihovo vrnitev v naravi. Tožnica stoji na stališču, da sta bili parceli že ob podržavljenju telovadišče (parcela 12/10) oziroma cesta (parcela 12/1),  kar pomeni, da ovira po določbi drugega odstavka 32. člena ZDen ni podana. Po drugem odstavku 32. člena ZDen se podržavljena zazidana stavbna zemljišča (obstoječe gradbene parcele) ne vračajo, razen če je na njih zgrajen trajni objekt v lasti upravičenca. Bistveno za razlago citirane materialne določbe je, da so objekti, ki se uveljavljajo kot ovira za vrnitev v naravi, zgrajeni po podržavljenju oziroma jih ni zgradil denacionalizacijski upravičenec in mu zato niso bili podržavljeni. Na takem stališču stoji tudi sodna praksa (sodba Vrhovnega sodišča I Up 558/2004 z dne 6. 10. 2005, I Up 373/2004 z dne 7. 9. 2005; sodba Upravnega sodišča U 1543/06 z dne 9. 1. 2007). Tako stališče sodne prakse v okviru razlage drugega odstavka 32. člena ZDen in vrednotenja podržavljenih nepremičnin, za katere ni ugotoviti enakega lastniškega stanja objekta in zemljišča, izhaja iz namenske razlage ZDen, katerega osnovni namen je, da se s popravljanjem krivic ne smejo delati nove krivice, vrne se le premoženje, ki je bilo v lasti prejšnjega lastnika. Navedeno pa je uresničeno v obravnavanem primeru z določitvijo odškodnine za podržavljeno zemljišče, z določitvijo v višini, ki ustreza vrednost komunalno opremljenega zemljišča.

Ni sporno v zadevi, da je tožnica denacionalizacijska upravičenka. Sporna je oblika vrnitve, ker je po mnenju organa podana ovira za vrnitev nepremičnin v naravi, ker objektov na podržavljenih parcelah ni zgradila denacionalizacijska upravičenka. V naravi parcela 12/10 predstavlja ograjeno igrišče za nogomet in košarko s pomožnimi objekti, 12/1 je urejena dostopna cesta do igrišča, del bivše parcele 29/3 pa je vključen v parcelo 931/2, ki je asfaltirana cesta. Sprememba stanja na podržavljenih parcelah pa pomeni spremembo stanja v smislu izgradnje objektov na parcelah, ki sta ob podržavljenju predstavljali njivo oziroma travnik, torej spremembo iz kmetijskega v zazidano stavbno zemljišče, kar v smislu drugega odstavka 32. člena ZDen predstavlja oviro za vrnitev v naravi.

V ponovnem postopku upravnega spora tožnica vztraja, da je bila lastnica objektov. Sklicuje se na 5. točko zakupne pogodbe, iz katere izhaja, da je bilo že ob sklenitvi zakupne pogodbe na parcelah letno telovadišče. V takšnem stanju ga je zakupnik sprejel, kar pomeni, da je bila tožnica (z očetom) lastnica letnega telovadišča, ki je obstajalo že pred sklenitvijo pogodbe. Sodišče razlagi tožnice glede 5. točke zakupne pogodbe ne more slediti, saj navedeno (v smislu, da le naknadno zgrajeni objekti in naprave ostanejo izključna last zakupnika – ne pa letno telovadišče), iz nje ne izhaja. Peta točka zakupne pogodbe se glasi: „A. je zgradilo v na zakup vzetem zemljišču letno društveno telovadišče ter bo upravičeno zgraditi na tem zemljišču vse objekte in naprave, ki jih bo še smatralo potrebnim in koristnim za društveno letno telovadišče. Vsi ti objekti in naprave ostanejo izključna last društva. Po preteku zakupne dobe mora A. vse te objekte in naprave na zahtevo lastnika zemljišča odstraniti in izročiti zemljišča lastniku v takem stanju, v kakršnem je zemljišče prevzelo v zakup“. Torej zatrjevanje, da je tožnica z očetom zgradila letno telovadišče, ne drži. Iz 5. točke zakupne pogodbe namreč izhaja, da je prevzelo A. nepremičnino že pred sklenitvijo zakupne pogodbe v uporabo ter da je že pred sklenitvijo te pogodbe na parcelah zgradilo letno telovadišče.

Zakaj sodišče ne sledi ugovoru o upoštevanju načela superficies solo cedit, je pojasnilo že v sodbi I U 716/2011 z dne 27. 9. 2011. Dodaja še, da po paragrafu 297 spadajo k zemljišču tudi zgradbe, ki so zgrajene z namenom „da ostanejo vedno na njem“. Taka pa ni bila pogodbena volja strank. Po pogodbi jih je bil zakupojemalec dolžan na zahtevo odstraniti, torej niso bili zgrajeni „da ostanejo vedno na njem“ v smislu paragrafa 297. Načelo superficies solo cedit tudi po ODZ ni bilo absolutno. Tudi pri nepremičninah je bil po ODZ potreben naslov pridobitve (glej paragraf 424). V obravnavanem primeru zakupna pogodba ni bila pravni naslov za pridobitev objektov (paragrafi 431 – 437 ODZ; predvsem paragraf 435 ODZ).

Ni šlo tudi za primer gradnje na tujem svetu (paragraf 418 – 419 ODZ), na katerega se tudi sklicuje tožnica, saj je privolitev lastnika za gradnjo na podlagi pogodbe obstajala. Niti ni pravi naslov za pridobitev spojitev. Objekti, kot kaže ugotovljeno stanje v zadevi, tudi niso nikoli prešli v posest tožnice, tega niti sama ne zatrjuje. Tudi ni izkazano, da je A. prenehalo pred podržavljenem. Razen tega pa po pravilu 1116 paragrafa ODZ zakupna pogodba s smrtjo enega pogodbenika ne preneha. Vprašanje pravnega naslednika A. se v postopku ni razčiščevalo. Ni izkazana tudi odpoved zakupa. Po določilu 2. točke zakupne pogodbe je bilo predvideno: „Zakupna doba traja 10 let, to je od 1. januarja 1935 – 1. januarja 1945. Za slučaj, da bi nobeden izmed pogodbenikov ne odpovedal zakupa tri mesece pred potekom zakupne dobe, se ta pogodba molče podaljša pod istimi pogoji za nadaljnjo leto, in če bi tudi v nadaljnjih letih nihče izmed pogodbenikov ne odpovedal zakupa tri mesece pred potekom leta, se pogodba vedno molče podaljša še za nadaljnje leto pod istimi pogoji“. Glede na navedeno določilo je bilo pogodbo torej možno molče podaljšati, kolikor zakup ni bil odpovedan. Tožnica pa ni izkazala, niti v postopku zatrjevala, da je pogodbo na obličen način odpovedala. Določilo paragrafa 1114 se glasi: „Rabokupna pogodba pa se more obnoviti ne le izrečno, temveč tudi molče. Ako je v pogodbi dogovorjena poprejšnja odpoved, je pogodba molče obnovljena s tem, da ni pravilno odpovedana. Ako odpoved ni dogovorjena, se pogodba molče obnovi, kadar rabokupec po preteku rabokupne dobe stvar dalje rabi ali uživa, raboprodavec pa to dopusti“. Za prenehanje zakupne pogodbe je bila predvidena odpoved, v nasprotnem je bil zakup molče podaljšan za eno leto oziroma do odpovedi, v obravnavanem primeru do podržavljenja, ki je oblastno poseglo v zakupno razmerje na strani lastnika zemljišča.

Razlog upravnega organa temelji tudi na odločbi o podržavljenju. Tožnica ugovarja, da iz odločbe o podržavljenju ne izhaja, da je takratni organi niso šteli za lastnico objektov, ker so se oprli zgolj na zemljiškoknjižne podatke. Sodišče soglaša s tožnico, da zgolj na odločbi o podržavljenju izpodbijana odločitev ne bi mogla biti utemeljena. Ker pa odločba o podržavljenju ni nosilni razlog za izpodbijano odločitev, se sodišče v ta ugovor ne spušča, ker vedenje organov o lastninskem stanju objektov ni bistveno. Sodišče namreč sledi utemeljitvi organov, da sta bili zemljišči upravičenki podržavljeni kot zemljišči brez objektov, že na podlagi drugih razlogov, katerim sledi in jih je povzelo zgoraj.

V zvezi z ugovorom, ki se nanaša na parcelo 12/1, ki je po sedanjem zemljiškoknjižnem stanju pot, iz dejanskih ugotovitev organa pa izhaja, da gre za utrjeno makadamsko pot, sodišče meni, da ugotovljeno dejansko stanje pomeni, da je uporabiti enako določbo za ugotovitev ovire za vrnitev v naravi – drugi odstavek 32. člena ZDen. Namreč sama tožnica je v upravnem postopku izjavila, da je bila na lokaciji, kjer je danes parcela 12/1, steza (na zemljišču, ki je bilo po katastrskem stanju njiva), ter ustanovljena služnost za dohod na sosednje njive. Danes gre za razširjeno makadamsko cesto, po kateri lahko vozijo tudi tovornjaki. Ugotoviti je, da ne gre za isto stvar, steza (njiva) namenjena za kmetijsko služnost, se je spremenila v utrjeno makadamsko cesto (pot), sposobno tudi za vožnjo tovornjakov (kar je tožnica sama izjavila), ki jo je šteti za objekt.

Z 2. točko izreka je organ zavrnil zahtevo upravičenke za določitev odškodnine za manjvrednost vrnjenih nepremičnin zaradi porušenih lesenih garderob, sanitarij in pretežnega dela ograje okoli igrišča. Sodišče soglaša z razlogi organa za zavrnitev. Ker nepremičnine tožnici niso bile vrnjene v naravi, ji odškodnina za manjvrednost nepremičnin po določbi 26. člena ZDen ne pripada. Namreč odškodnina po določbi 26. člena ZDen je utemeljena zgolj v primerih, ko se nepremičnine vračajo v naravi. Z izpodbijano odločbo ni bilo odločeno o odškodnini za športno opremo, zato sodišče na ugovor, da gre tožnici odškodnina tudi za športno opremo (vprašanje premičnine), ne odgovarja.

Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena.

Izrek o stroških temelji na 25. členu ZUS-1, po katerem, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.