sodba I U 111/2009
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2010-03-12

odobritev pravnega posla - prodaja več zemljiških kompleksov - predkupni upravičenec - prednostni vrstni red - solastnik

V obravnavanem primeru bi bil, glede na dejanske okoliščine primera, ko je tožnik kot kupec po določbah 23. člena ZKZ predkupni upravičenec, ki je po prednostnem vrstnem redu glede vseh prodajanih zemljiških kompleksov na prvem mestu (solastnik 1. točka 1. odstavka 23. člena ZKZ), rezultat enak, kot če bi uveljavljal predkupno pravico ob prodaji vsakega posameznega zemljiškega kompleksa.

Tožbi se ugodi, odločba Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano št. 33008-141/2008/4 z dne 4. 12 2008 se odpravi in se zadeva vrne temu ministrstvu v ponovni postopek.

Toženka je dolžna tožniku povrniti stroške postopka v višini 80 EUR v 15 dneh od vročitve te sodbe z zakonitimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku 15 dni do plačila.

Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (v nadaljevanju Ministrstvo) je z izpodbijano odločbo ugodilo pritožbi A.A. in odpravilo odločbo Upravne enote Kranj št. 330-287/2008-7 z dne 19. 6. 2008 (1. točka izreka). Hkrati je odločilo, da se zahteva za odobritev pravnega posla na podlagi sodbe Okrožnega sodišča v Kranju I P 544/2007-13 z dne 11. 1. 2008, ki nadomešča kupoprodajno pogodbo, ki sta jo bila dolžna skleniti B.B. in Republika Slovenija, zanjo Sklad kmetijskih zemljišč Republike Slovenije, katere predmet je 198/30000-tinski delež vložka št. ... k. o. O., 31572/4553970-tinski delež vložka št. ... k.o. V. in 186816/3602790-tinski delež vložka št. ... k.o. V., zavrne (2. točka izreka).

Iz obrazložitve navedene odločbe izhaja, da je prvostopni organ z odločbo z dne 19. 6. 2008 odobril pravni posel na podlagi sodbe Okrožnega sodišča v Kranju I P 544/2007-13 z dne 11. 1. 2008, ki nadomešča kupoprodajno pogodbo, ki sta jo bila dolžna skleniti B.B. in Republika Slovenija, zanjo Sklad kmetijskih zemljišč Republike Slovenije (v nadaljevanju Sklad), katere predmet je 198/30000-tinski delež vložka št. ... k.o. O., 31572/4553970-tinski delež vložka št. ... k.o. V. in 186816/3602790-tinski delež vložka št. ... k.o. V. Ministrstvo ugotavlja, da je pritožnikova pritožba zoper navedeno odločbo utemeljena. Sklicuje se na 23. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), ki določa vrstni red predkupnih upravičencev. Po podatkih prvostopnega spisa sta ponudbo za prodajo solastninskega deleža na zemljiščih vpisanih v z.k. vložku št. 1090 in 1096 k.o. V. in z.k. vložku št. 456 k.o. O., med drugim sprejela tudi pritožnik A.A. in Sklad. Sklad je uveljavljal predkupno pravico kot solastnik vseh prodajanih nepremičnin, pritožnik pa kot solastnik nepremičnin vpisanih v z.k. vložku št. ... k.o. V. in kot kmet. Po mnenju Ministrstva je odločitev prvostopnega organa napačna, saj je kupec izpolnjeval prednostni kriterij le za nepremičnine vpisane v z.k. vložkih št. ... in ... k.o. V., ne pa tudi glede nepremičnin vpisanih v z.k. Vložku ... k.o. O., katerega solastnik je tudi pritožnik, ki ima izkazan status kmeta in mu dohodki iz naslova kmetijske dejavnosti predstavljajo edini vir preživljanja. Po 2. odstavku 23. člena ZKZ ima med prednostnimi upravičenci iz iste skupine iz prvega odstavka tega člena prednost: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje; 3. kmet, ki ga določi prodajalec. Okoliščina, da je prodajalec pogojeval nakup vseh parcel skupaj, ne more vplivati na odločitev o zadevi. Po določbah Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki jih je treba uporabiti v zvezi s presojo pogoja, ker ZKZ o tem nima posebnih določb, mora biti pogoj mogoč in dopusten. Po 60. členu OZ je nična pogodba, v kateri je postavljen pogoj, ki je v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi in z moralnimi načeli. V konkretni zadevi je postavljeni pogoj, da se skupaj prodajo vse ponujene parcele, v nasprotju z ZKZ. Pogojevati nakup obravnavanih parcel kot celoto, pomeni izogniti se določbam ZKZ o predkupnih upravičencih. Takšno stališče je zavzelo tudi Upravno sodišče v sodbi opr. št. U 693/2005-19. Ministrstvo zato zaključuje, da je prvostopni organ, s tem, da je odobril pravni posel z nedopustnim pogojem, kršil določbo 23. člena ZKZ o predkupnih upravičencih.

Tožnik se z izpodbijano odločitvijo ne strinja in v tožbi uveljavlja tožbene razloge nepravilno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega in procesnega prava. Meni, da Ministrstvo določilo 2. odstavka 23. člena ZKZ očitno preširoko razlaga. Pri uporabi te določbe je namreč treba upoštevati tudi 1. odstavek 23. člena ZK, in tako zaključiti, da se prednostni vrstni red predkupnih upravičencev iz 2. odstavka tega člena nanaša zgolj na tiste predkupne upravičence, ki uveljavljajo predkupno pravico kot kmetje, ne pa na tiste, ki si konkurirajo kot solastniki. Ob upoštevanju slednjega bi lahko v postopku ugotovili, da si v tej zadevi z vidika predkupnih pravic na prvem mestu konkurirata dve enako močni pravici (dveh solastnikov). Zato ne pridejo v poštev vse ostale predkupne pravice, navedene po vrstnem redu pod 2., 3. do 6. navedene v 23. členu ZKZ. Prvostopni organ je tudi napačno postopal, ko je z vabilom z dne 8. 5. 2008 pozval vse prejemnike ponudbe, da v postopku odobritve pravnega posla na vlogo tožnika uveljavijo in dokažejo predkupno pravico, saj bi to lahko storili, vendar časovno prej. Ponudba za prodajo je bila namreč objavljena v času od dne 3. 5. 2007 do dne 4. 6. 2007. Rok za vložitev vloge za odobritev pravnega posla se je za ostale sprejemnike ponudbe tako iztekel že v letu 2007, zanj pa ne, saj je podal vlogo za odobritev pravnega posla pravočasno in si rok varoval s predložitvijo potrdila o vloženi tožbi na sklenitev pogodbe s prodajalcem. Po poteku 60 dnevnega roka, določenega v 22. členu ZKZ, so stranke izgubile pravico zahtevati sklenitev in odobritev pravnega posla pred upravnim organom. To je tudi razlog, zaradi katerega pravni posel o prodaji predmetnih nepremičnin, ki bi bil sedaj sklenjen med prodajalcem B.B. in A.A., na podlagi ponudbe za prodajo, objavljene dne 3. 5 .2007, ne bi mogel biti zakonito izveden. Ministrstvo je pri svoji odločitvi nepravilno uporabilo določilo 60. člena OZ, ko je okoliščino, da je prodajalec v ponudbi navedel, da se prodajajo vse parcele skupaj, štelo za nedopustni pogoj, in posledično štelo pogodbo za nično, v smislu namena izogibanja določbam ZKZ o predkupnih upravičencih. Meni, da navedene okoliščine ni šteti za nedopusten pogoj v smislu 60. člena OZ. Dodaja še, da A.A. ni bil v ničemer prikrajšan glede uveljavljanja svoje predkupne pravice kot solastnik. Pravilno je podal izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pa ni do konca izkoristil svoje pravice do nakupa, s tem, ko niti v 60 dnevnem roku, skladno z 22. členom ZKZ, niti kasneje, ni podal vloge za odobritev pravnega posla, sklenjenega med njim in prodajalcem. V kolikor bi v zakonsko določenem roku podal vlogo za odobritev pravnega posla, bi vseeno lahko uveljavljal predkupno pravico kot solastnik, najmanj v obsegu, določenim s 66. členom Stvarnopravnega zakonika. Tožnik smiselno predlaga, da sodišče tožbi ugodi, izpodbijano odločbo odpravi ter odloči tako, da se odobri zahtevi za odobritev predmetnega pravnega posla. Hkrati predlaga, da sodišče naloži toženi stranki plačilo stroškov tega upravnega spora.

Toženka v odgovoru na tožbo prereka vse navedbe v tožbi iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo zavrne kot neutemeljeno.

A.A. kot stranka z interesom v odgovoru na tožbo navaja, da je bila uporaba določil 2. odstavka 23. člena ZKZ nujno potrebna in pravilna, kajti ob uporabi določil 1. odstavka 23. člena ZKZ sta si s tožnikom kot predkupna upravičenca enakovredna. Ob uporabi določil 2. odstavka 23. člena ZKZ ima on kot kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino in glavno dejavnost, prednost pred Skladom, ki je bil ustanovljen z namenom gospodarjenja z zemljišči, ki so bila ob njegovi ustanovitvi v lasti države. Poslanstvo oz. dejavnost Sklada ni promet z nepremičninami. Vloge za odobritev pravnega posla ni mogel pravočasno poslati, ker prodajalec B.B. z njim ni želel skleniti kupoprodajne pogodbe, z utemeljitvijo, da bo ponujena zemljišča prodal Skladu. Sklenjena kupoprodajna pogodba pa je podlaga za odobritev pravnega posla. Kljub prodajalčevi zavrnitvi sklenitve kupoprodajne pogodbe na podlagi ZKZ ima predkupno pravico pred Skladom. Njegova zakonska pravica je, da lahko kot stranka v postopku vloži pritožbo na odločbo o odobritvi pravnega posla za prodajo in nakup kmetijskega zemljišča. Ker je to v zakonsko določenem roku tudi storil, mu ZKZ daje pravico uveljavljanja predkupne pravice za nakup spornega zemljišča.

Stranke z interesom C.C., Č.Č. In B.B. na tožbo niso odgovorili.

V obravnavanem primeru je sporno, ali je upravni organ druge stopnje postopal pravilno in v skladu  z ZKZ (Uradni list RS, št. 55/03-UPB-1), ko je zavrnil odobritev pravnega posla na podlagi sodbe Okrožnega sodišča v Kranju opr. št. I P 544/2007-13 z dne 11. 1. 2008, ki nadomešča kupoprodajno pogodbo, ki sta jo bila dolžna skleniti B.B. in Republika Slovenija, zanjo Sklad, katere predmet je 198/30000-tinski delež vložka št. ... k.o. O., 31572/4553970-tinski delež vložka št. ... k o. V. in 186816/3602790-tinski delež vložka št. 1096 k. o. V.

V zadevi so nesporna dejstva, da je B.B. ponudil za prodajo delež na zemljiščih, vpisanih v omenjenih treh vložnih številkah in da je kot pogoj navedel, da se vsa zemljišča prodajajo skupaj kot celota. Iz podatkov upravnih spisov je razvidno, da je tožnik uveljavljal prednostno upravičenje za sklenitev pogodbe na celoti (kot solastnik vseh predmetnih zemljišč).

Specialne določbe o prometu s kmetijskimi zemljišči vsebuje ZKZ, ki v 1. odstavku 23. člena določa, da pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. Iz 2. odstavka 23. člena ZKZ pa izhaja, da se, ob enakih pogojih, med kmeti, uvrščenimi na isto mesto v skladu s prejšnjim odstavkom, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje; 3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, do gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

Odločitev drugostopnega organa, ki je odpravil odločitev upravnega organa prve stopnje, ki je odobril pravni posel na podlagi sodbe Okrožnega sodišča v Kranju opr. št. I P 544/2007-13 z dne 11. 1. 2008, ki nadomešča kupoprodajno pogodbo, ki sta jo bila dolžna skleniti B.B. in Republika Slovenija, zanjo Sklad, katere predmet so zemljišča vpisana v treh vložnih številkah (198/30000-tinski delež vložka ... k.o. O., 31572/4553970-tinski delež vložka št. ... k.o. V. in 186826/3602790-tinski delež vložka št. ... k.o. V.) kot celota, med prodajalcem B.B. in tožnikom kot kupcem, ni zakonita, ker je bilo materialno pravo nepravilno uporabljeno.

Sodišče se z organom druge stopnje strinja, da prodajalec ne more pogojevati nakupa več kmetijskih zemljišč (zemljiških parcel) kot celote. Po mnenju sodišča je namreč določbe 20. do 22. člena ZKZ treba razlagati v pomenu, da je predmet prodaje posamezno kmetijsko zemljišče oziroma gozd (zemljiška parcela) ali kmetija, saj je le ob tem mogoče v celoti uporabiti določbe 23. člena ZKZ o predkupni pravici. Hkrati je po mnenju sodišča po analogiji treba citirane določbe razlagati, ker obstaja glede prodaje zemljišč v kompleksih pravna praznina, da je predmet prodaje lahko tudi zemljiški kompleks (za kar gre v obravnavani zadevi - prodaja solastninskega deleža na kompleksu), kajti zakon od pravila prodaje enega zemljišča odstopi tudi v primeru kmetije (ki tudi obsega več kmetijskih zemljišč oziroma gozdov).

Glede na podatke spisne dokumentacije pa bi bil v obravnavanem primeru, glede na take dejanske okoliščine primera, ko je tožnik kot kupec po določbah 23. člena ZKZ predkupni upravičenec, ki je po prednostnem vrstnem redu glede vseh prodajanih zemljiških kompleksov (vložne št. … k.o. O. ter ... in ..., obe k.o. V.) na prvem mestu (solastnik - 1. točka 1. odstavka 23. člena ZKZ), rezultat enak, kot če bi le-ta uveljavljal predkupno pravico ob prodaji vsakega posameznega zemljiškega kompleksa. Glede na to je po presoji sodišča prvostopni organ mogel podati odobritev pravnega posla na podlagi sodbe Okrožnega sodišča v Kranju I P 544/2007-13 z dne 11. 1. 2008, ki nadomešča kupoprodajno pogodbo.

Drugostopni organ namreč zmotno razlaga, da bi pritožnik A.A. glede zemljiškoknjižnega vložka št. ... k.o. V. bil kot kmet predkupni upravičenec, kajti po določbi 1. točke 1. odstavka 23. člena ZKZ ima pri nakupu pred vsemi prednost solastnik; iz nobene določbe 23. člena ZKZ namreč ne izhaja pravilo, da ima pri nakupu solastnik - kmet prednost pred solastnikom - nekmetom. Pa tudi na okoliščino, da je oseba kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost, se po 2. odstavku 23. člena ZKZ lahko sklicuje taka oseba le, če je med kmeti uvrščena na isto mesto prednostnega vrstnega reda iz 1. odstavka 23. člena ZKZ (po 2. ali 4. točki 1. odstavka 23. člena ZKZ).

Sodišče še dodaja, da iz določb 23. člena ZKZ izrecno ne izhaja, po katerem pravilu je treba reševati primere, ko si konkurirata na prvem mestu prednostnega vrstnega reda (1. točka 1. odstavka 23. člena) dva ali več solastnikov. To pa pomeni, da je prodajalec pri izbiri kupca v tem primeru prost (po analogiji z določbo 4. odstavka 23. člena, ki prodajalcu prepušča izbiro v primeru, ko si je več sprejemnikov ponudbe enakih v tem, da nihče ne uveljavlja predkupne pravice). Ni namreč mogoče navedene pravne praznine zapolnjevati niti z uporabo določbe 3. odstavka 66. člena SPZ, po kateri v primeru, če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, vsak od njih lahko uveljavi prednostno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem, kajti pri nakupu kmetijskega zemljišča je sprejemnik ponudbe na podano ponudbo vezan ter jo more sprejeti le, kot je podana, in ne more ponudbe sprejeti le v sorazmerju s svojim idealnim deležem.

Ker je bilo potrebno izpodbijano odločbo odpraviti iz pojasnjenih razlogov, sodišče ostalih tožbenih ugovorov niti ni presojalo.

Ker je sodišče ugotovilo, da je bilo v sporni zadevi napačno uporabljeno materialno pravo, je na podlagi 4. točke 1. odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, 119/08-odl. US in 107/09-odl. US, v nadaljevanju ZUS-1) tožbi ugodilo, izpodbijano odločbo odpravilo in zadevo vrnilo upravnemu organu druge stopnje v ponovni postopek.

Po določbi 3. odstavka 25. člena ZUS-1 se tožniku, če sodišče tožbi ugodi in upravni akt odpravi ali ugotovi njegovo nezakonitost, glede na opravljena procesna dejanja in način obravnavanja zadeve v upravnem sporu prisodi pavšalni znesek povračila stroškov skladno s pravilnikom, ki ga izda minister za pravosodje, prisojeni znesek pa plača toženec. Po določbi 1. odstavka 3. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (Uradni list RS, št. 24/2007, Pravilnik) se tožniku, če je bila zadeva rešena na seji in tožnik v postopku ni imel pooblaščenca, ki je odvetnik, priznajo stroški v višini 80 EUR. Zato je sodišče stroškovnemu zahtevku tožnika v taki višini tudi ugodilo. Stroške mora tožeči stranki v skladu z zakonom povrniti tožena stranka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.

UPRS Sodba I U 988/2019-18, enako tudi , , , , , , ,