sodba II U 277/2009
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2010-11-23

kmetijska zemljišča - odobritev pravnega posla - sprejem ponudbe - izjava o sprejemu ponudbe - kmetijska dejavnost kot poglavitni vir za preživljanje

Oblika, ki jo za sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča določa 21. člen ZKZ (priporočeno po pošti s povratnico), je predpisana zlasti zaradi varstva sprejemnika ponudbe, to je kot izkaz, da je ponudnik (prodajalec) izjavo o sprejemu ponudbe prejel, in ne kot pogoj za veljavnost izjave o sprejemu ponudbe.

Zgolj na podlagi dejstva, da je prednostni upravičenec upokojenec, ni mogoče šteti, da mu dohodki iz kmetijske dejavnosti ne morejo predstavljati poglavitnega vira za preživetje.

2. Zahteva prizadete stranke A.A. za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

Z izpodbijano odločbo je Upravna enota Murska Sobota odobrila pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem par. št. 2171 in 2174, k.o. ... po sklenjeni kupoprodajni pogodbi z dne 30. 6. 2008 med B.B. in C.C. kot prodajalkama ter A.A. kot kupcem. V obrazložitvi odločbe prvostopni upravni organ navaja, da so izjavo o sprejemu ponudbe, ki sta jo objavili prodajalki na oglasni deski upravne enote, sprejeli A.A., D.D. in E.E. d.d. Upravni organ je za A.A. in D.D. v smislu določb ZKZ o prednostnem vrstnem redu ugotovil, da izpolnjujeta pogoj iz 4. točke prvega odstavka 23. člena, družba E.E. d.d. pa iz 5. točke iste določbe. A.A.  je izkazal, da ima status kmeta kot fizična oseba, da se ukvarja s kmetijstvom ter da mu sredstva pridobljena iz kmetijske dejavnosti predstavljajo večji del dohodka, kot sredstva pridobljena iz pokojnine, tako da mu pomenijo poglavitni vir za preživljanje. Tudi D.D. ima na podlagi odločbe priznan status kmeta občana, ter mu kmetovanje pomeni glavno in edino dejavnost. Ker sta prodajalki izjavili, da želita zemljišče prodati A.A. ter sta z njim tudi sklenili pogodbo, je upravni organ navedeni pravni posel odobril. Odločitev prvostopnega organa je potrdila tudi tožena stranka z odločbo št. 33008-201/2008/2 z dne 24. 6. 2009. Pri tem navaja, da je iz dokumentov zadeve razvidno, da je kupec A.A. pisno izjavo o sprejemu ponudbe poslal prodajalkama in Upravni enoti Murska Sobota. Izjave o sprejemu ponudbe prodajalkama sicer ni poslal priporočeno s povratnico, ampak jima jo je izročil dne 19. 5. 2008 neposredno, kar sta prodajalki tudi potrdili na zapisnik. V zvezi z razlago določbe 21. člena ZKZ, ki določa obliko sprejema ponudbe, se tožena stranka sklicuje na sodno prakso višjih sodišč in upravnega sodišča. Ta so zavezala stališče, da za odobritev pravnega posla ni bistvenega pomena, da je bila izjava o sprejemu ponudbe prodajalcu poslana priporočeno s povratnico, saj mora biti pred uvedbo postopka odobritve posel že sklenjen. Za odobritev pravnega posla je pomembno, da je izjava o sprejemu ponudbe poslana ali vložena pravočasno pri upravni enoti, kar v konkretnem primeru ni sporno. Ob takšnem pravnem stališču pa z odločitvijo v prvostopni odločbi ni bila kršena določba prvega odstavka 21. člena ZKZ. V postopku je bilo tudi pravilno ugotovljeno, da imata A.A. in D.D. enake pogoje in sta zato uvrščena na isto mesto predkupnih upravičencev. V takšnem primeru pa kupca določi prodajalec, zato je prvostopni organ pravilno odobril sklenjeni pravni posel s kupcem A.A. Za imenovanega pa je bilo v postopku na podlagi izračuna vrednosti kmetijske proizvodnje za leto 2007, ki ga je izdelala kmetijsko svetovalna služba Murska Sobota na podlagi podatkov iz uradnih evidenc, ugotovljeno, da je takrat vrednost pridelkov oziroma sredstev, ki jih je pridobil iz kmetijskih dejavnosti, znašala 13.400,00 €. Iz potrdila ZPIZ je nadalje razvidno, da je imenovani v letu 2007 prejel pokojnino v skupnem znesku 4.560,00 €. Navedeni podatki torej nesporno dokazujejo, da dohodki iz kmetijske dejavnosti A.A. pomenijo glavno dejavnost. Prvostopni organ v svoji odločbi sicer ni navedel zneska pokojnine niti višine dohodka iz kmetijske dejavnosti, zato je navedeno napako popravila tožena stranka v obrazložitvi svoje odločbe.

Tožnika v tožbi navajata, da so bile v postopku odobritve pravnega posla kršene določbe 21. člena ZKZ, ki določa, da mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti. Upravni organ pa je v postopku ugotovil, da je kupec A.A. izjavo o sprejemu ponudbe izročil prodajalkama neposredno. To pa kaže na kršitev 21. člena ZKZ, saj izbrani kupec ni dokazal, da je vročil ponudbo na predpisan način. Po določbi 21. člena ZKZ se vročitev pošiljke ne more izkazati z izročitvijo brez posredovanja pošte in po izjavi ponudnic. To očitno kaže na možnost zlorabe 21. člena ZKZ, saj ni nobenega zanesljivega dokaza in zagotovila, da je bila izjava vročena ponudnicam prav 19. 5. 2008. Navedeno določilo je potrebno razlagati tudi v korist vseh ponudnikov – interesentov za nakup kmetijskega zemljišča. V nasprotnem primeru bi bila podana možnost, da ponudnik z vnaprej izbranim interesentom sklene pogodbo in naknadno po preteku roka za sprejem ponudbe izkaže po dogovoru z izbranim interesentom dejstvo, da je ta sprejel ponudbo v zakonitem roku. Tako ni nobenega zanesljivega dokaza, da je izbrani kupec podal izjavo v zakonitem roku. Zanesljivo pa ni bil namen zakonodajalca tak, da se omogoči izigravanje zainteresiranih v postopku sprejema ponudb za nakup kmetijskih zemljišč. Tožeča stranka zato smatra, da je utemeljitev tožene stranke v odločbi arbitrarna. Prav tako ugovarja, da je izbrani interesent v najugodnejšem vrstnem redu. Dejstvo je, da je upokojenec, zato je kot njegov osnovni dohodek šteti pokojnino in ne dohodke iz kmetijstva. To velja tudi v primeru, če dohodki iz kmetijstva zneskovno presegajo prejete zneske pokojnine. Tožnikoma pa kmetijska dejavnost brez dvoma predstavlja edino dejavnost za doseganje dohodka, zato ju je šteti za prednostna upravičenca. Predlagata, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri razlogih navedenih v njeni odločbi in predlaga, da sodišče tožbo zavrne.

A.A., ki ima v tem postopku položaj prizadete stranke, v odgovoru na tožbo navaja, da je pravno nadziranje obeh tožnikov zmotno. Sodna praksa je že zavezala stališče, da izjava, ki ni bila poslana s povratnico, ne pomeni takšne pomanjkljivosti, da bi bilo mogoče zaključiti, da promet s kmetijskim zemljiščem ni potekal v skladu z ZKZ. Izhajajoč iz namena ZKZ je mogoče zaključiti, da je pošiljanje izjave o sprejemu ponudbe priporočeno s povratnico namenjeno predvsem varovanju sprejemnika ponudbe, saj je povratnica dokument, s katerim se lahko izkaže vročitev izjave o sprejemu ponudbe ponudniku. Za odobritev pravnega posla je pomembno, da je izjava o sprejemu ponudbe poslana ali vložena pravočasno pri upravni enoti, kar pa v obravnavanem primeru ni sporno. V postopku pa je tudi bilo ugotovljeno, da dohodki A.A. iz kmetijske dejavnosti pomenijo njegovo glavno dejavnost. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne ter tožeči stranki naloži povrnitev stroškov postopka.

Prizadeta stranka B.B. v odgovoru na tožbo navaja, da vztraja pri prodaji kmetijskega zemljišča A.A. Meni, da D.D. igra samo vlogo, kako bo to zemljišče v bodoče postalo last E.E., ki računa, da bo v prihodnosti prišlo do spremembe namembnosti tega zemljišča.

Pogoje in postopek prodaje kmetijskih zemljišč določa Zakon o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 55/2003 – UPB1, ZKZ) kot specialni predpis. Po določbi 20. člena ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, izročiti ponudbo upravni enoti, kjer to kmetijsko zemljišče leži. Vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano zemljišče, pa mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca o tem, kdo je sprejel ponudbo v predpisanem roku (21. člen ZKZ). Pri nakupu kmetijskega zemljišča imajo prednost predkupni  upravičenci, določeni v 23. členu ZKZ in sicer v skladu s predpisanim vrstnim redom. V primeru, ko več predkupnih upravičencev izpolnjuje enake pogoje, pa kupca določi prodajalec. O odobritvi pravnega posla nato odloči upravna enota in sicer na podlagi vloge za izdajo odobritve pravnega posla, ki jo vloži pridobitelj nepremičnine.

Naloga upravnega organa pri prometu s kmetijskim zemljiščem je, da preverja ali je postopek potekel na predpisan način, ter ali je upoštevan prednostni vrstni red kupcev določen v 23. členu ZKZ.

V obravnavanem primeru je sporno, ali je kupec A.A. podal pravno veljavno izjavo o sprejemu ponudbe v skladu z določbo 21. člena ZKZ ter ali izpolnjuje pogoj za prednostnega upravičenca na podlagi 23. člena ZKZ.

Iz podatkov spisa je razvidno, da je kupec A.A. prodajalkama dne 19. 5. 2008 neposredno izročil izjavo o sprejemu ponudbe. Navedeno okoliščino sta na zapisnik potrdili tudi prodajalki. Izjavo o sprejemu ponudbe je poslal tudi upravni enoti, ki jo je prejela dne 19. 5. 2008. V zvezi z razlago določbe 21. člena ZKZ, ki določa, da mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti, je bilo v sodni praksi sprejeto večinsko stališče, da je obvestilna dolžnost sprejemnika ponudbe izpolnjena tudi tedaj, ko je o svojem sprejemu ponudbe obvestil tako prodajalca kot upravno enoto. Po presoji tega sodišča je oblika, ki jo za sprejem ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča določa 21. člen ZKZ (priporočeno po pošti s povratnico), predpisana zlasti zaradi varstva sprejemnika ponudbe kot izkaz, da je ponudnik (prodajalec) izjavo o sprejemu ponudbe prejel, in ne kot pogoj za veljavnost izjave o sprejemu ponudbe. Povratnica o priporočeni pošiljki namreč zagotavlja poleg transparentnosti sprejema ponudbe zlasti varstvo sprejemnika ponudbe. V danem primeru pa sta ponudnici (prodajalki) potrdili, da sta dne 19. 5. 2008 sprejeli izjavo o sprejemu ponudbe kupca A.A. Z vročitvijo izjave o sprejemu ponudbe je tako bila v danem primeru izpolnjena določba prvega odstavka 21. člena ZKZ.  Glede na dolžnost sprejemnika ponudbe, da mora izjavo o sprejemu ponudbe poslati tudi upravni enoti ali jo tam neposredno vložiti, pa je s tem preprečena tudi morebitna zloraba oziroma zaobid določb ZKZ, kot to navaja tožeča stranka v tožbi. Po podatkih spisa je namreč A.A. izjavo o sprejemu ponudbe poslal tudi upravni enoti, ki jo je prejela dne 19. 5. 2008, torej pred iztekom roka za sprejem ponudbe, ki je potekel dne 18. 6. 2008. Po mnenju sodišča tako ni dvoma, da je kupec pravočasno podal izjavo o sprejemu ponudbe.

Neutemeljen pa je tudi tožbeni ugovor, da je upravni organ kršil določbo 23. člena ZKZ v zvezi z vrstnim redom prednostnih upravičencev. V zadevi ni sporno, da je tako A.A. kot D.D. z odločbo priznan status kmeta. Po določbi drugega odstavka 23. člena se ob enakih pogojih med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pravica do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje; 3. kmet, ki ga določi prodajalec. Pri tem se kmetijska dejavnost šteje za edino in glavno dejavnost, če pridelki oziroma sredstva, pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo tej osebi poglavitni vir za preživljanje. Za kupca A.A. je bilo v postopku ugotovljeno, da so  njegovi dohodki iz kmetijske dejavnosti, vrednoteni na podlagi izračuna vrednosti kmetijske proizvodnje v letu 2007, ki ga je izdelala Kmetijsko svetovalna služba F.F., znašali 13.400,00 €. Glede na prejeto pokojnino v istem obdobju v znesku 4.560,00 €, so torej dohodki iz kmetijstva zanj predstavljali poglavitni vir za preživljanje. Po mnenju sodišča namreč zgolj na podlagi dejstva, da je imenovani upokojenec, ni mogoče šteti, da mu dohodki iz kmetijske dejavnosti ne morejo predstavljati poglavitnega vira za preživljanje, kot to navajata tožnika v tožbi. Ob dejstvu, da sta tako A.A. kot tudi tožnik D.D. enako izpolnjevala pogoj iz 4. točke prvega odstavka 23. člena v zvezi z drugim odstavkom istega člena, pa sta prodajalki imeli pravico sami odločiti, kateremu izmed prednostnih upravičencev bosta prodali kmetijsko zemljišče.

Po vsem navedenem je sodišče presodilo, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, tožba pa neutemeljena, zato jo je zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/2006, 62/2010, ZUS-1).

Sodišče je tudi zavrnilo zahtevek prizadete stranke A.A. za povrnitev stroškov postopka. Navedena odločitev temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, ki določa, da če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka sama trpi stroške postopka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.