sodba I U 543/2010
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2010-12-15

register upravnikov stavb - vpis v register upravnikov - izbris iz registra upravnikov stavb - veljavnost pogodbe o upravljanju upravniških storitev

Vpis upravnika v register upravnikov ni konstitutivne narave, marveč zgolj evidenčne narave, saj se upravnik vpiše v register upravnikov na podlagi pogodbe o opravljanju storitev upravljanja (POUS) za določeni večstanovanjski objekt. Upravnik izkazuje svojo upravičenost za vpis v register upravnikov s POUS. Upravni organ zato ne presoja veljavnosti POUS, saj je za presojo pristojno sodišče v pravdnem postopku in le v tem postopku ima lahko tožnica pravni interes in lahko nastopa kot stranka v postopku, ne pa tudi v postopku, v katerem se pravno razmerje le evidentira.

Z izpodbijano odločbo je drugostopni organ zavrnil pritožbo tožnika zoper odločbo št. 352-18/2009 (43)-5 z dne 23. 12. 2009, s katero je Upravna enota Kamnik v točki 1. izreka predlagateljico družbo A. d.o.o. vpisala v register upravnikov stavb pri Upravni enoti Kamnik kot upravnika večstanovanjske stavbe ... 15b in 15c z garažami in v točki 2. izreka  navedla, da se družba B. d.d. izbriše iz registra upravnikov stavb pri Upravni enoti Kamnik, kot upravnika večstanovanjske stavbe ... 15b in 15c z garažami. Predlagatelj A. d.o.o. je predlagal vpis v register upravnikov za večstanovanjsko stavbo na naslovu ... 15b in 15c. Predložil je pogodbo o opravljanju storitev upravljanja (v nadaljevanju POUS) večstanovanjske stavbe z dne 23. 11. 2009, sklenjeno z etažnimi lastniki na naslovu ... 15b in 15c, fotokopijo sklepa o določitvi novega upravnika in podpisnikov POUS, ki so ga etažni lastniki objekta ... 15b sprejeli z 68,5563 % večino po solastniških deležih na vhod in fotokopijo sklepa o določitvi novega upravnika in podpisnikov POUS, ki so ga etažni lastniki objekta ... 15c sprejeli z 88,6935 % večino solastniških deležev na vhod, dopis z dne 5. 8. 2009, s katerim etažni lastniki objekta C. tožniku odpovedujejo POUS, povratnico in kopijo sklepov, podpisanih s strani etažnih lastnikov ... 15b in 15c o odpovedi POUS sklenjene s tožnico. Na podlagi teh dokazil je prvostopni organ izdal odločbo, št. 352-18/2009 z dne 23. 12. 2009 in družbo A. d.o.o. vpisal v register upravnikov kot upravnika večstanovanjske stavbe na naslovu ... 15b in 15c ter posledično izbrisal B. d.d. (dotedanjega upravnika) iz registra upravnikov stavb. V nadaljevanju drugostopni organ navaja vsebino določb 25., 35., 48., 49., 60., 161. in 167. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04, 45/08, 57/08 in 90/09 odl.US, v nadaljevanju SZ). Na podlagi 60. člena SZ sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo etažni lastniki na način, kot je določen za določitev upravnika. O poslih rednega opravljanja lahko etažni lastniki, skladno s 34. členom SZ, odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je naveden predlog sklepov ali pa na zboru lastnikov. Prvostopni organ je ugotovil, da je POUS z novim upravnikom podpisana s potrebno večino. Iz vročilnice o vročeni odpovedi pa je tudi razvidno, da je bila tožnici odpoved vročena dne 7. 8. 2009. Od tega dne dalje začne teči odpovedni rok za odpoved POUS, sklenjene s tožnico. Ker je tri-mesečni odpovedni rok potekel dne 7. 11. 2009, bi se lahko novi upravnik vpisal v register upravnikov že dne 8. 11. 2009.

Postopek za vpis v register upravnikov lahko sproži le legitimiran upravnik na podlagi pravilno sklenjene POUS po SZ, ki jo je sklenil z etažnimi lastniki. Kolikor je bil za to stavbo registriran prejšnji upravnik, mora novi upravnik pri vpisu v register upravnikov predložiti dokazilo, da je bila POUS s prejšnjim upravnikom odpovedana. Ne zahteva se, da se dokaže pravilnost odpovedi, ampak le čas odpovedi, saj mora preteči tri-mesečni odpovedni rok. V postopku vpisa v register upravnikov upravni organ ne presoja načina odpovedi prejšnjemu upravniku ter njeno pravilnost, temveč je to predmet sodnega postopka. Enako velja pri vpisu v register upravnikov, kjer upravni organ ne preverja, ali je POUS, na podlagi katere je upravni organ vpisal novega upravnika veljavna, saj ima pristojnost za takšno presojo le sodišče. Upravni organ vpiše novega upravnika v register upravnikov na podlagi POUS, ki mora biti podpisana z več kot 50% večino etažnih lastnikov po solastniških deležih, pri tem pa ne preverja verodostojnosti podpisov in načina podpisovanja oz. odločanja. Ker vpis nima konstitutivnega učinka, upravni organ nima pravice presojati pravne veljavnosti pogodbenega razmerja. POUS presoja le z vidika večine, potrebne za sklenitev POUS. Prvostopni organ tudi ne more presojati pravilnosti same odpovedi pogodbe s prejšnjim upravnikom, saj je v navedeni POUS določeno, da se morebitni spori rešujejo na pristojnem sodišču v Ljubljani.

Glede na to, da se legitimacija za vpis upravnika v register upravnikov izkaže s sklenjeno POUS, je postopek vpisa upravnika v register upravnikov skrajšani postopek, saj je možno dejansko stanje v celoti ugotoviti na podlagi dejstev in dokazov, ki jih je predložil predlagatelj v vlogi za vpis v register upravnikov. Posledično se mora z vpisom novega upravnika v register upravnikov izbrisati dotedanji upravnik. O tem odloči organ z odločbo. V postopku vpisa novega upravnika v register upravnikov pa je stranka postopka samo predlagatelj vpisa. V postopku izbrisa upravnika iz registra upravnikov, pa je stranka v postopku dotedanji upravnik. Tožnik je postal stranka postopka šele z izdajo odločbe o izbrisu. Glede navedb tožnika o odpovedi POUS s strani etažnih lastnikov je upravni organ izhajal iz določb SZ, ki ne predvideva, da bi organ, ki je odločal o vpisu oz. izbrisu iz registra upravnikov preverjal pravilnosti odpovedi POUS. To pristojnost ima sodišče, kot je to določeno v 13. členu POUS z dne 24. 10. 2007. Iz podpisnih listin je razvidno, da so se etažni lastniki obeh vhodov večstanovanjske stavbe C. na naslovu ... 15b in 15c z večino preko 50 % solastniških deležev odločili za odpoved POUS, sklenjene s tožnikom in za sklenitev nove POUS. Tožnik ugovarja, da organ prve stopnje ni preveril, ali je bila nova POUS veljavno sklenjena. Upravni organ prve stopnje nima pristojnosti, da preverja veljavnost POUS. Preveri le, če je POUS sklenjena s predpisano večino za veljavno sklenitev POUS.

Tožnik se z odločitvijo drugostopnega organa ne strinja in v tožbi navaja, da je priglasil z vlogo dne 7. 12. 2009 stransko udeležbo v postopku izbrisa tožnika in vpisa družbe A. d.o.o. kot upravnika večstanovanjske stavbe C. Prvostopni organ tožniku ni omogočil sodelovanja v postopku in mu ni vročal vlog. Tožena stranka je navedla, da tožnik v postopku vpisa novega upravnika v register upravnikov nima položaja stranke, ampak bi imel položaj stranka le v postopku izbrisa upravnika. Tožnik ni bil pozvan k udeležbi v postopku zato, ker naj bi upravni organ izdal odločbo na podlagi skrajšanega postopka. Ugovarja tudi, da je odločanje o predlogu za vpis in izbris upravnika stvar enotnega postopka, kar izhaja iz določbe 167. člena SZ. V tem postopku je stranka predlagatelj, v konkretnem primeru družba A. d.o.o., status stranke ali vsaj stranskega udeleženca pa ima tudi dotedanji upravnik, v danem primeru tožnik. Prvostopni organ tudi ni odločal po skrajšanem postopku, saj je odločal tudi na podlagi naknadno pridobljenih dokumentov. Že v postopku na prvi stopnji bi moralo biti izvedeno zaslišanje tožnika in bi mu morala biti dana možnost, da se izjavi o vseh okoliščinah. Tožnik ima status stranke oz. stranskega udeleženca tudi zato, ker je lastnik stanovanja – del stavbe 3, vložek št. 1865 k.o. D. in je tudi kot lastnik zainteresiran, da stavbo upravlja strokovno usposobljena oseba, pri tem pa se tožena stranka o tem sploh ni izrekla. POUS in določitev upravnika ne more biti veljavna, dokler ni prenehala pogodba s prejšnjim upravnikom. Tožnik ugovarja tudi nezakonitost postopka v zvezi s sprejemanjem listin, saj ni bil obveščen, da poteka zbiranje podpisov glede strinjanja z nadaljevanjem dela tožnika kot upravnika. Tako SZ kot ZUP določata načelo materialne resnice. Upravni organ bi moral najprej odločiti glede dveh predhodnih vprašanj in sicer: zakonitosti odpovedi pogodbe dotedanjemu upravniku in zakonitosti sklenitve pogodbe (POUS) z novim upravnikom. Upravna organa pa nista navedla, kakšen standard za ugotavljanje dejanskega stanja sta uporabila. Iz izpodbijane odločbe je zgolj razbrati, da v postopkih še nista preverjala vseh odločilnih dejstev. Enako velja tudi za ugotavljanje pravilnosti solastniških deležev, ki so bili navedeni v dokumentu odpoved POUS. Ni razvidno, ali je prvostopni organ sploh ugotavljal in na podlagi katerih podatkov je ugotavljal, da so POUS podpisali etažni lastniki s potrebno večino. V skladu z navedenim tožnik sodišču predlaga, da tožbi ugodi, drugostopno odločbo odpravi in prvostopno odločbo spremeni tako, da se zavrne izbris upravnika tožeče stranke, ali podrejeno: da se tožbi se ugodi, drugostopna odločba in prvostopna odločba se odpravi ter zadeva vrne prvostopnemu organu v ponovno odločanje, ali podrejeno, da se tožbi ugodi, drugostopna odločba se odpravi in se zadeva vrne drugostopnemu organu v ponoven postopek.

V odgovoru na tožbo glede ugovora, da oba upravna organa nista obravnavala vloge tožnika, ki je etažni lastnik tožena stranka pojasnjuje, da tožnik ni podal pritožbe na izpodbijano odločbo kot etažni lastnik, ampak kot dotedanji upravnik, zato jo je kot tako upravni organ tudi obravnaval. V primeru pritožbe tožnika kot etažnega lastnika, bi pritožbo tožena stranka zavrgla, saj etažni lastniki niso stranke v postopku vpisa upravnika v register upravnikov. Takšno stališče je zavzelo tudi Upravno sodišče RS v sodbi št. U 2027/2008 z dne 23. 4. 2009, katere vsebino tudi  v nadaljevanju navaja. Tožena stranka meni, da sta obravnavani odločbi pravilni in zakoniti in sodišču predlaga, da tožbo zavrne.

Sodišče je o zadevi odločalo brez glavne obravnave na podlagi 59. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, v nadaljevanju ZUS-1). Za odločitev pravno relevantna dejstva med strankama namreč niso sporna.

Po pregledu izpodbijane odločbe in upravnih spisov je sodišče ugotovilo, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita. Drugostopni organ je za svojo odločitev navedel tudi prave in utemeljene razloge. Zato se sodišče v delu, kjer so pritožbeni ugovori enaki tožbenim ugovorom, sklicuje nanje in jih v sodbi ne ponavlja, v skladu z določbo 2. odstavka 71. člena Zakona o upravnem sporu  (Uradni list RS, št. 105/06 in 62/10, v nadaljevanju ZUS-1).

Iz listin upravnega postopka izhaja, da je med strankama sporno ali je upravni organ pravilno in zakonito vpisal v register upravnikov stavb pri Upravni enoti Kamnik predlagateljico, družbo A. d.o.o. kot upravnika večstanovanjske stavbe C. na naslovu ... 15b in 15c z garažami ter posledično dotedanjega upravnika, družbo B. d.d. (tožnika) izbrisal iz registra upravnikov stavb pri Upravni enoti Kamnik, kot upravnika navedenega večstanovanjskega objekta. Tožnik pa je obenem tudi etažni lastnik stanovanja v spornem večstanovanjskem objektu. Tudi po presoji sodišča vpis upravnika v register upravnikov ni konstitutivne narave, marveč zgolj evidenčne narave, saj se upravnik vpiše v register upravnikov na podlagi POUS za določeni večstanovanjski objekt. Upravnik izkazuje svojo upravičenost za vpis v register upravnikov s POUS (1. in 2. odstavek 167. člen SZ). Upravni organ zato ne presoja veljavnosti POUS, saj je za presojo pristojno sodišče v pravdnem postopku in le v tem postopku ima lahko tožnica pravni interes in lahko nastopa kot stranka v postopku, ne pa tudi v postopku, v katerem se pravno razmerje le evidentira. Tožnik lahko svoj pravni interes, ki je v tem, da dokaže neveljavnost POUS med upravnikom A. d.o.o. in etažnimi lastniki v objektu C. na naslovu ... 15b in 15c z garažami uveljavi le v pravdnem postopku. Prav tako pa tudi SZ etažnim lastnikom ne priznava lastnosti stranke v postopku vpisa upravnika v register upravnikov (167. Člen SZ). Takšno lastnost pa jim tudi ne priznava noben drug materialni predpis. Po določbi 1. odstavka ZUP imajo pravico udeleževati se postopka osebe, ki izkažejo pravni interes, da v postopek vstopajo zaradi varstva svojih pravnih koristi. Pravna korist je na zakonu ali drugem materialnem predpisu temelječa osebna korist. Le tak pravni interes je pravno relevanten. V skladu z navedenim ima položaj stranke v postopku ali stranskega udeleženca le oseba, ki ji tak status materialni predpis izrecno priznava, kot tudi oseba, glede katere iz takega predpisa izhaja, da ima v upravni zadevi (konkretno v postopku vpisa upravnika v register upravnikov) kakšno pravico ali pravni interes. Tudi po presoji sodišča je v postopku vpisa upravnika v register upravnikov stranka postopka lahko le predlagatelj vpisa (v danem primeru A. d.o.o.) ne pa tudi tožnik, saj ne izpolnjuje pogoja iz 2. odstavka 43. člena ZUP. V postopku izbrisa upravnika iz registra upravnikov, pa je lahko stranka v postopku dotedanji upravnik (v danem primeru družba B. d.d. – tožnik).

Upravni organ vpiše novega upravnika v register upravnikov na podlagi POUS, sklenjene z novim upravnikom, ki mora biti podpisana z več kot 50% večino etažnih lastnikov po solastniških deležih, pri tem pa ne preverja verodostojnosti podpisov in načina podpisovanja, saj vpis novega upravnika v register upravnikov nima konstitutivnega učinka. Upravni organ je preveril le, ali je bila POUS z novim upravnikom sklenjena s predpisano večino za veljavno sklenitev POUS. POUS je veljavno sklenjena, če je podpisana z več kot 50% večino etažnih lastnikov po solastniških deležih (34. in 35. člen SZ). Kolikor je bil za večstanovanjski objekt že registriran upravnik, mora novi upravnik pri vpisu v register upravnikov predložiti dokazilo, da je bila POUS s prejšnjim upravnikom odpovedana, pri čemer mora preteči tri-mesečni odpovedni rok. Tudi po presoji sodišča upravni organ ne presoja načina odpovedi dotedanjemu upravniku ter njeno pravilnost, temveč je to predmet sodnega postopka. V danem primeru je prvostopni organ ugotovil, da je POUS z novim upravnikom podpisana s potrebno večino. Iz vročilnice o vročeni odpovedi POUS dotedanjemu upravniku pa je bilo razvidno, da je bila tožniku, kot dotedanjemu upravniku večstanovanjskega objekta C. odpoved vročena dne 7. 8. 2009 in da je tri-mesečni odpovedni rok že pretekel. Tako je upravni organ pravilno vpisal v register upravnikov večstanovanjske stavbe C. pri Upravni enoti Kamnik novega upravnika, družbo A. d.o.o. in posledično iz navedenega registra upravnikov izbrisal dotedanjega upravnika – družbo B. d.d. (tožnika).

Prvostopni organ je v točki 2 izreka odločbe z dne 23. 12. 2009 odločil, da se družba B. d.d. (tožnik) izbriše iz registra upravnikov stavb pri Upravni enoti Kamnik kot upravnika večstanovanjske stavbe ... 15b in 15c z garažami. Drugostopni organ je tako tožniku v pritožbenem postopku zoper navedeno odločbo pravilno priznal lastnost stranke v postopku izbrisa dotedanjega upravnika iz registra upravnikov pri Upravni enoti Kamnik. V tem postopku so bile tožniku tudi dane vse možnosti, da se izjasni in da zavaruje svoj pravni interes. Sodišče tako ni našlo očitanih kršitev določb postopka.

Ker je izpodbijana odločba po presoji sodišča pravilna in zakonita, sodišče pa v postopku pred njeno izdajo tudi ni našlo nepravilnosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je na podlagi 1. odstavka 63. člena ZUS-1, tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

Tožbenemu predlogu za odločitev v sporu polne jurisdikcije sodišče ni sledilo, saj po presoji sodišča pogoji za tovrstno odločanje navedeni v določbi 65. člena ZUS-1 v danem primeru niso izpolnjeni.

Pravni pouk temelji na določbi 73. člena ZUS-1.

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 5.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.