sodba U 414/2005
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2006-03-27

neprofitna najemnina - znižanje neprofitne najemnine - povračilo stroškov kapitala lastnikom denacionalizacijskih stanovanj - pravica do udeležbe v postopku

Del stroškov kapitala se izračuna od vrednosti stanovanja oz. stanovanjske hiše. Po 4. odstavku 146.

člena ZUP pristojni organ ne sme izdati odločbe, preden ne da stranki možnosti, da se izjavi o

dejstvih in okoliščinah, na katere se mora opirati odločba. Iz upravnih spisov izhaja, da je tožnik

priložil zahtevi za povračilo stroškov iz 3. odstavka 63a. člena SZ zapisnike o ugotovitvi vrednosti

stanovanja, z datumom 22. 2. 2002, ki jih je sestavil sodni izvedenec D.D., ki pa jih prvostopni

organ ni upošteval, niti se ni do njih opredelil in tudi ni dopolnil postopka v smeri posebnega

ugotovitvenega postopka (145. člen ZUP). Iz upravnih spisov ni razvidno, da bi prvostopni organ

tožnikoma omogočil, da se izjavita o vseh okoliščinah in dejstvih, ki so bila ugotovljena, o

predlogih in ponovnih dokazih in da sodelujeta pri izvedbi dokazov in navajata dejstva, ki utegnejo

vplivati na rešitev stvari in izpodbijata pravilnost navedb, ki se ne ujemajo z njunimi navedbami (2.

odstavek 146. člen ZUP), tega pa tudi tožena stranka ni sanirala. Za bistveno kršitev pravil

upravnega postopka se v vsakem primeru šteje, če stranki ali stranskemu udeležencu ni bila dana

možnost, da se izjavi o dejstvih in okoliščinah, pomembnih za izdajo odločitve (3. točka 2. odstavka

Tožbi se ugodi, odločba Županje Mestne občine A, št.  ... z dne 14. 3. 2003, se odpravi in zadeva vrne toženi stranki v ponoven postopek

Zahtevek tožeče stranke za povračilo stroškov postopka se zavrne.

Upravno sodišče Republike Slovenije v Ljubljani je za odločanje v tej zadevi stvarno pristojno na podlagi sklepa Vrhovnega sodišča Republike Slovenije št. ... z dne 22. 11. 2004.

Z izpodbijano odločbo je tožena stranka zavrnila pritožbo tožnikov zoper delno odločbo Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine A., št. ... z dne 8. 10. 2002, s katero je prvostopni organ ugotovil, da sta tožnika upravičena do povračila razlike stroškov kapitala za dve trisobni denacionalizirani stanovanji v stanovanjski hiši na naslovu ..., ki ju imata v najemu B.B. in C.C. (točka 1 izreka prvostopne odločbe), ki se jih plačuje na njun transakcijski račun iz sredstev, ki jih zagotovi državni proračun (točka 2 izreka prvostopne odločbe), način izračuna mesečne razlike stroškov kapitala od vrednosti stanovanja in izračunana razlika za navedeni stanovanji za mesec oktober 2002 v višini 3.292,00 SIT in 3.312,00 SIT, kot najvišja razlika stroškov kapitala za mesec oktober 2002, do katere sta tožnika v obdobju od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2002 upravičena (točka 3 izreka prvostopne odločbe), ter dolžnost upravičencev do sprotnega javljanja spremembe, ki bi vplivala na izplačilo razlike stroškov kapitala (točka 4 izreka prvostopne odločbe). Po mnenju tožene stranke je prvostopni organ na podlagi predložene dokumentacije pravilno ugotovil dejansko stanje in pravilno uporabil materialno pravo. Prvostopni organ je odločil na pravilni pravni podlagi za povrnitev stroškov kapitala lastniku stanovanja, ki je bilo denacionalizirano, ki je 63.a člen Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 do 1/00, dalje SZ), po katerem sme vsakokratni lastnik stanovanja starega nad 60 let, najemniku, ki je prejšnji imetnik stanovanjske pravice ali osebi, s katero je dolžan skleniti najemno pogodbo na podlagi 1. odstavka 56. člena tega zakona, z najemnino zaračunati samo stroške investicijskega in tekočega vzdrževanja, upravljanja in zavarovanja ter amortizacije za stanovanje oz. stanovanjsko hišo in del stroškov kapitala v višini največ 0,63 % od vrednosti stanovanja oz. stanovanjske hiše letno. Občina je dolžna iz sredstev, ki jih zagotovi državni proračun lastniku stanovanja, ki je bilo denacionalizirano, povrniti razliko stroškov kapitala, največ v višini 1,27 % od vrednosti stanovanja oz. stanovanjske hiše letno, ki v letu 2002 znaša največ 0,63 % in se bo do leta 2004 postopno zviševala. Glede ugovora tožnikov, da je prvostopni organ napačno upošteval zapisnike o ugotovitvi vrednosti stanovanj z dne 13. 12. 1983, ki jih je pridobil po uradni dolžnosti, namesto priloženih zapisnikov z dne 22. 2. 2002, tožena stranka pojasni, da se podatek o površini stanovanj po najemnih pogodbah ne ujema s podatkom o površini stanovanj po predloženih zapisnikih z dne 22. 2. 2002 in tudi ni razvidno, da jih je izdelal sodno zapriseženi cenilec, kdaj so bila vlaganja izvedena ter kdo jih je opravil, pa tudi ni razvidno ali je bil upoštevan Pravilnik o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81), ter se v nadaljevanju sklicuje na pojasnilo Ministrstva za okolje in prostor RS z dne 30. 5. 2001, po katerem se ob sestavi novega zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja, upoštevajo določbe navedenega pravilnika, ne pa tudi določbe, ki izhajajo iz spremembe navedenega pravilnika, objavljene v Uradnem listu RS št. 65/99. V nadaljevanju se tožena stranka sklicuje na 8. člen Odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 23/00), ki se nanaša na podaljšanje amortizacijske dobe stanovanja in na pojasnilo navedenega ministrstva glede izvajanja 8. člena navedenega odloka, po katerem lahko lastnik stanovanja, ki je opravil koristna vlaganja in izboljšave stanovanja, poviša najemnino le v primeru, če so bila dela izvršena po 23. 3. 2000, ko je začela veljati metodologija. Zato je po mnenju tožene stranke prvostopni organ pravilno po uradni dolžnosti pridobil zapisnike o ugotovitvi vrednosti stanovanj z dne 13. 12. 1983 in pravilno odločil glede povračila stroškov kapitala za navedeni dve denacionalizirani stanovanji.

Tožnika vlagata tožbo v upravnem sporu in sicer izpodbijata 3. točko izreka prvostopne odločbe, ker se znesek razlike stroškov kapitala ne ujema z njunim izračunom. Tožbo vlagata iz razlogov po 1., 2., 3. in 4. točki 1. odstavka in 3. točki 3. odstavka 25. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 50/97 in 70/00, dalje ZUS). Po mnenju tožnikov sporna osnova za izpodbijani izračun izhaja iz različnega seštevka točk na podlagi zapisnikov o ugotovitvi vrednosti stanovanj. Navajata, da sta pridobila nepremičnino v last v letu 1994 na podlagi delne denacionalizacijske odločbe in da se je v vseh letih pri izračunih upoštevalo točkovanje na podlagi prvotnih zapisnikov, obenem pa sta vsako leto vlagala v nepremičnino. Navajata, da so bila obnovljena okna in vrata v celotni hiši, elektroinstalacija, toplotna postaja je bila nadomeščena s sodobnejšo, uredila sta domofon. Tožnika sta po 8 letih investicijskih vlaganj v objekt mnenja, da sta upravičena do minimalnega povečanja najemnine kot posledice izboljšav na objektu. Poskušala sta pridobiti informacije s strani prvostopnega organa glede sestave novega zapisnika o vrednosti stanovanj ob upoštevanju svojih vlaganj ter s precej stroški pridobila zapisnika o vrednosti stanovanj s strani sodnega izvedenca, ki je podpisan tudi s strani najemnikov. Razlogi za zavrnitev pritožbe so po mnenju tožnikov neutemeljeni in preuranjeni. Tožnika navajata razloge glede neujemanja površin po zapisnikih in najemnih pogodbah in razloge, zakaj nastala situacija ni sanirana. Poudarjata, da so z razliko v kvadraturi seznanjeni tudi najemniki, ki so zapisnike tudi podpisali. Tožnika se sicer strinjata, da iz predloženih zapisnikov k vlogi ni bilo razvidno, da jih je sestavil sodni izvedenec, vendar pa tožnika tudi nista imela možnosti, da bi se o tej okoliščini izjavila, pa tudi upravni organ bi se lahko po uradni dolžnosti prepričal glede sodnega izvedenca, ker se njegovo ime nahaja tudi v uradnih seznamih. Tožnika tudi nista bila pozvana na popravo oz. dopolnitev vloge. V zvezi z navedbo tožene stranke glede podaljšanja amortizacijske dobe objekta, pa tožnika navajata, da tega ne uveljavljata in tudi ne prerekata višine najemnine v obliki koeficienta 3,81% oz. za leto 2002 3,35 % od vrednosti stanovanja, saj  koeficient za neamortizirano stanovanje znaša precej več (5,08 % oz. za leto 2002 3,99%), temveč uveljavljata le večjo vrednost stanovanja (brez podaljšanja amortizacijske dobe), ki pa izhaja iz dejanskih izboljšav, ki so tudi opredeljene s strani sodnega izvedenca v zapisniku. Enaka pripomba tožnikov velja tudi za navedeni razlog v zvezi z 8. členom metodologije, da se lahko najemnina (za amortizacijska vlaganja) poviša le za vlaganja, ki so bila  opravljena po 23. 3. 2000 in opozarjata, da v tem delu odločitev tožene stranke temelji le na pojasnilu Ministrstva za okolje in prostor, ne pa na zakonski določbi. V nadaljevanju očitata toženi stranki kršitev Ustave RS in sicer kršitev ustavnega načela enakosti. Izpodbijana odločba temelji na nekritičnem povzemanju pojasnila resornega ministrstva, brez razjasnjenega dejanskega stanja in okoliščin konkretnega primera. Pri tem navajata, da povečanja vrednosti stanovanja konkretno ne opredeljuje nobena zakonska oz. podzakonska določba, dejansko pa obstaja, o čemer se lahko izjavijo sodni izvedenci, kar je treba upoštevati. Sodišču predlagata, da  izpodbijano odločbo odpravi in da se jima povrnejo stroški postopka.

V odgovoru na tožbo tožena stranka vztraja pri razlogih iz izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo zavrne.

Državno pravobranilstvo Republike Slovenije kot zastopnik javnega interesa je prijavilo udeležbo v tem postopku z dopisom št. ... z dne 15. 5. 2003.

V obravnavanem primeru sodišče preizkuša zakonitost izpodbijane odločbe, s katero je tožena stranka zavrnila pritožbi tožnikov zoper ugotovljeno razliko stroškov kapitala za dve denacionalizirani stanovanji, ki ju tožnika oddajata. Da tožnikoma gre pravica do plačila razlike stroškov kapitala iz sredstev, ki jih zagotovi proračun, v zadevi ni sporno. Po 63.a členu SZ vsakokratni lastnik stanovanja, starega do 60 let, sme najemniku, ki je prejšnji imetnik stanovanjske pravice ali osebi, s katero je dolžan skleniti najemno pogodbo na podlagi  1. odstavka 56. člena tega zakona, z najemnino zaračunati samo stroške investicijskega in tekočega vzdrževanja, upravljanja in zavarovanja ter amortizacije za stanovanje oz. stanovanjsko hišo in del stroškov kapitala v višini največ 0,63 % od vrednosti stanovanja oz. stanovanjske hiše. Po 3. odstavku navedenega člena pa je občina iz sredstev, ki jih zagotovi državni proračun, dolžna lastniku stanovanja iz 1. odstavka tega člena, ki je bilo denacionalizirano, povrniti razliko stroškov kapitala v višini 1,27 % od vrednosti stanovanja oz. stanovanjske hiše letno. V 13. členu Odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list, RS, št. 23/2000) se povračilo stroškov iz 3. odstavka 63.a člena SZ odobrava za dobo 1 leta ter se mesečno nakazuje na račun lastnika denacionaliziranega stanovanja na njegovo zahtevo. Po 4. členu navedenega Odloka  je osnova za izračun neprofitne najemnine vrednost stanovanja, ugotovljena po Pravilniku o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Uradni list SRS, št.  25/81 in Uradni list RS, št. 65/99) ter se vrednost stanovanj izračuna po enačbi na ta način, da predstavlja vrednost stanovanja število točk x vrednost točke x uporabna površina x vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor), kot je navedla tudi že tožena stranka v svoji odločbi. Iz navedenega je razvidno, da se del stroškov kapitala, ki jih je občina na navedenih pravnih podlagah dolžna povrniti lastniku stanovanja, ki je bilo denacionalizirano, izračuna od vrednosti stanovanja oz. stanovanjske hiše. Po povedanem je vrednost stanovanja pomembna okoliščina, ki vpliva na odločitev o pravici, ki gre tožnikoma. Po 4. odstavku 146. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS, 80/99, 70/00, 52/02, dalje ZUP), pristojni organ ne sme izdati odločbe, preden ne da stranki možnost, da se izjavi o dejstvih in okoliščinah, na katere se mora opirati odločba. Iz upravnih spisov izhaja, da je tožnik priložil zahtevi za povračilo stroškov iz 3. odstavka 63a. člena SZ zapisnike o ugotovitvi vrednosti stanovanja, z datumom 22. 2. 2002, ki jih je sestavil sodni izvedenec D.D., ki pa jih prvostopni organ ni upošteval (temveč je kot osnovo za izračun vrednosti stanovanja uporabil zapisnike o ugotovitvi vrednosti stanovanj z dne 13. 12. 1983, ki jih je po uradni dolžnosti pridobil od Stanovanjskega podjetja E.E.E. d.d.), niti se ni do njih opredelil in tudi ni dopolnil postopka v smeri posebnega ugotovitvenega postopka (145. člen ZUP),  katerega se ima stranka pravico udeleževati in za dosego namena, ki ga ima ta postopek, dajati potrebne podatke in braniti svoje pravice in z zakonom zavarovane koristi (146. člen ZUP). Iz upravnih spisov ni razvidno, da bi prvostopni organ tožnikoma omogočil, da se izjavita o vseh okoliščinah in dejstvih, ki so bila ugotovljena, o predlogih in ponovnih dokazih in da sodelujeta pri izvedbi dokazov in navajata dejstva, ki utegnejo vplivati na rešitev stvari in izpodbijata pravilnost navedb, ki se ne ujemajo z njunimi navedbami (2. odstavek 146. člen ZUP), tega pa tudi tožena stranka ni sanirala. Tožena stranka celo v obrazložitvi navaja neskladnost najemnih pogodb z novimi cenilnimi zapisniki kot razlog za neupoštevanje novih točkovnih cenilnih zapisnikov, kar pomeni, da je tudi sama navajala razloge, s katerimi tožnika sploh nista bila seznanjena niti nista imela možnosti nanje odgovoriti in jih obrazložiti, zato gre po mnenju sodišča za bistveno kršitev pravil upravnega postopka. Za bistveno kršitev pravil upravnega postopka se v vsakem primeru šteje, če stranki ali stranskemu udeležencu ni bila dana možnost, da se izjavi o dejstvih in okoliščinah, pomembnih za izdajo odločitve (3. točka 2. odstavka 237. člena ZUP), kar pomeni, da je odločba nezakonita in jo je treba odpraviti, saj je kršeno temeljno načelo zaslišanja stranke (9. člen ZUP), po katerem je  treba stranki dati možnost, da se izjavi o vseh dejstvih in okoliščinah, ki so pomembne za odločbo.

Glede na navedeno, je sodišče tožbi ugodilo in odpravilo izpodbijano odločbo na podlagi 3. točke 1. odstavka 60. člena ZUS ter toženi stranki v smislu 2. in 3. odstavka istega člena vrnilo zadevo v ponoven postopek.

Ker je sodišče odločalo o zakonitosti izpodbijanega akta, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka (3. odstavek 23. člena ZUS).

ZUP člen 145, 146/2, 146/4, 237, 237/2, 237/3.

Odlok o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih 	člen 4, 13.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.