sodba U 2540/2007
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2009-01-06

odobritev pravnega posla - nakup gozda - prednostna pravica

Določba 1. odstavka 23. člena ZKZ, ki glede vprašanja prednostne pravice pri nakupu gozdov napotuje na ZG, narekuje organu, da tega uporabi kot specialni predpis, ki glede prednostne pravice pri nakupu gozda določa drugače kot ZKZ.

Zahtevka tožeče stranke in stranke z interesom za povrnitev stroškov postopka se zavrneta.

Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo odobril kupoprodajno pogodbo, ki sta jo sklenila dne 9. 3. 2007 A.A. kot prodajalka in RS, Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov kot kupec za prodajo gozdov in kmetijskih zemljišč parc. št. 2998/1, 2998/2, 3199/1, 3199/2, 3199/3, 3261, 3263, 3264/1, 3264/2, 3265, 3266, 3268/2, 3268/3, 3269, 3270, 3271/1, 3271/2, 3290/5, 3290/6, 3291/1, 3291/2, 3291/3, 3292, 3293, 3294/1 in 3295, vse k.o. … . V obrazložitvi je navedel, da je Sklad 14. 3. 2007 pri upravni enoti vložil zahtevek za odobritev kupoprodajne pogodbe, ki jo je sklenil s prodajalko A.A. V postopku je upravni organ ugotovil, da je prodajalka pri Upravni enoti …  podala ponudbo za prodajo nepremičnin, ki je bila nabita na oglasno desko upravne enote. V zakonsko določenem roku 30 dni so jo sprejeli Sklad, B.B., C.C., Č. d.o.o. in D. d.o.o. Navedeno izhaja iz obvestila te upravne enote z dne 14. 2. 2007. Pravni posel je s prodajalko sklenil Sklad. Upravni organ je pozval B.B., C.C., Č. d.o.o. in D. d.o.o., da v 8 dneh sporočijo, če uveljavljajo morebitno predkupno pravico do nakupa gozdov po Zakonu o gozdovih (v nadaljevanju: ZG). Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ) v 1. odstavku 23. člena določa, da pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugim zakonom določeno drugače, lahko uveljavljajo predkupni upravičenci prednostno pravico po navedenem vrstnem redu. Glede na to, da je večina zemljišč po prostorskih aktih Občine … opredeljena kot gozd, je upravni organ glede prednostne pravice do nakupa upošteval 47. člena ZG. D. d.o.o. je z dopisom z dne 20. 3. 2007 uveljavljala prednostno pravico po ZKZ, ker je del nepremičnine parc. št. 3271/1 opredeljen  kot območje kmetijskih zemljišč in ima po tem zakonu D. d.o.o. prednost pred Skladom. ZKZ v 2. odstavku 17. člena določa, da promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način, določen s tem zakonom. Upravni organ ugotavlja, da je predmetni promet s kmetijskimi zemljišči oziroma gozdovi potekal po postopku in na način, kot ga določa ZKZ. Glede prednostne pravice do nakupa zemljišč, ugotavlja, da je velika večina nepremičnin opredeljena kot območje gozdov, katastrska kultura vseh nepremičnin (razen parc. št. 3291/3 – porušen objekt), je prav tako gozd. Nepremičnina parc. št. 3271/1 – gozd je opredeljena kot delno območje kmetijskih zemljišč in bi za ta del nepremičnine lahko bil upoštevan tudi ZKZ, vendar je bil izrecen pogoj ponudbe, da se parcele prodajajo v paketu, zato je upravni organ glede prednostne pravice upošteval ZG. Nadalje je upravni organ vpogledal v zemljiški kataster in ugotovil, da ima Sklad gozdove v bližini kompleksa, ki se prodaja, med tem, ko D. d.o.o. gozdov tam nima. Upravni organ nadalje ugotavlja, da je prodajalka lastnica zaščitene kmetije. Določilo 5. alinee 18. člena določa, da se zaščitena kmetija v prometu ne sme deliti, razen če pridobi lastninsko pravico na zaščiteni kmetiji Republika Slovenija oziroma občina. Nadalje je ugotovljeno, da ne gre za fizično delitev parcel zemljišča, ki bi bilo urejeno s komasacijo. Ne obstajajo pa tudi razlogi iz 3. odstavka 19. člena ZKZ, zaradi katerih pravnega posla ne bi bilo mogoče odobriti.

Drugostopni organ je pritožbo tožnice zavrnil (1. točka izreka); ter odločil, da je družba D. dolžna A.A. povrniti stroške odgovora na pritožbo v višini 140,45 EUR (2. točka izreka). V obrazložitvi se strinja z razlogi prvostopnega organa glede na določilo 3. odstavka 47. člena ZG. Ugotavlja, da ima Sklad v bližini kompleksa predmetnih zemljišč gozdove, pritožnik pa gozdov tam nima. Ker je bistvena sestavina ponudbe prodajalke, da se kompleks zemljišč proda v paketu in pozitivna zakonodaja preprečuje drobitev zaščitenih kmetij, je pravilna in zakonita odločitev prvostopnega organa, da odobri pravni posel med prodajalko in kupcem. Res je, da bi imel na delu parcele 3271 k.o. ..., ki je kmetijsko zemljišče, predkupno pravico pritožnik po 5. alinei 1. odstavka 23. člena ZKZ, vendar ta del predstavlja le del zaščitene kmetije, ki je po katastrskih podatkih pretežno gozd. Zato je bilo treba upoštevati predkupno pravico Sklada po ZG in ZKZ ob dejstvu, da je pogoj ponudbe, da se predmetne parcele prodajo v paketu in da gre za zaščiteno kmetijo, ki se lahko drobi le ob pogojih, ki jih določa 18. člen ZKZ, pritožnik pa teh pogojev ne izpolnjuje.

Tožnik izpodbija odločitev organov, ker v upravnem postopku nista preverjala pravilnosti sprejema ponudbe prodajalke A.A., torej ali so sprejemniki ponudbe, predvsem Sklad, le-to pravilno sprejeli. V 1. odstavku 21. člena ZKZ je določeno, da mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno ponudbo, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti, ali neposredno vloži na upravni enoti. Po podatkih, s katerimi razpolaga tožnik, Sklad ni pravilno vročil sprejema ponudbe prodajalki A.A. Nadalje opozarja na 23. člen ZKZ, ki določa, da ima kmetijska organizacija, ki ji je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske ali gozdarske dejavnosti, prednost pri nakupu le-tega in sicer pred Skladom. Nerazumljivi sta zato odločitvi upravnih organov, ki je odobril pravni posel. Res je sicer, da je prvostopni organ svojo odločitev oprl na ZG, ki v 3. odstavku 47. člena določa, da ima prednostno pravico do nakupa gozda lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, vendar je bila s strani prodajalke A.A. podana ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije oziroma gozda, in da iz obvestila upravnega organa z dne 14. 2. 2007 izhaja, da gre za prodajo kmetijskega zemljišča in gozd v zvezi s tem ni nikjer omenjen. Poleg tega je potrebno opozoriti, da Sklad ni uveljavljal prednostne pravice do nakupa po ZG, ampak je to pravico uveljavljal šele v postopku odobritve pravnega posla, v postopku pred upravnim organom, kar je po mnenju tožnika prepozno in tega ni mogoče upoštevati in Sklada ni mogoče šteti za predkupnega upravičenca. Organa navajata, da naj bi bila večina zemljišč po prostorskih aktih Občine … opredeljena kot gozd. S takšnimi listinami pa tožnik ni seznanjen. Meni, da je bil v konkretnem primeru ZG uporabljen nepravilno, saj tudi iz obvestila upravnega organa prve stopnje izhaja, da gre za ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča in gozd ni omenjen. Gre pa tudi za dejstvo, da v konkretnem primeru ne gre izključno za gozdne površine, kar organ ni pravilno upošteval. Prvostopni organ se je namreč postavil na stališče, da gre v konkretnem primeru za gozdne površine in se zato glede predkupnih upravičencev uporablja izključno zgoraj citirana določila ZG. Takšno sklepanje pa je nepravilno in nima nobene dejanske in pravne podlage. Tožnik opozarja, da bi moral upravni organ v primeru, da bi bile pravilno uporabljene določbe ZUP in ZKZ, razpisati glavno obravnavo, na katero bi povabil vse sprejemnike ponudbe. Dejansko stanje je zato ostalo ugotovljeno nepopolno in v določenem delu tudi nepravilno, kar je imelo za posledico uporabo napačnega materialnega prava. Organ poudarja, da je prodajalka A.A. v svoji ponudbi izrecno navedla, da se parcele prodajajo v paketu. Glede na dejstvo, da je upravni organ zavzel stališče, da je pri prodaji določenega dela ponujenih nepremičnin potrebno, glede predkupnih upravičencev, uporabiti ZKZ, glede drugega dela pa ZG, bi moral iz tega razloga razpisati glavno obravnavo in med predkupnima upravičencema najti ustrezno rešitev, ne pa da je tožnika izključil kot predkupnega upravičenca. Nadalje tožnik še opozarja na okoliščino, da Sklad ni lastnik gozdov v bližini gozda, ki je bil predmet ponudbe. Lastnica tega gozda je namreč Republika Slovenija, ki je povsem druga pravna oseba, kot pa Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov. Ni mogoče predkupno pravico, ki jo ima po ZG Republika Slovenija, raztegniti tudi na pravne osebe, katerih ustanoviteljica je RS. Sklad ni lastnik gozdov in zato ni pravilna ugotovitev, da ima Sklad v bližini kompleksa, ki se prodaja, v lasti zemljišča. Predlaga odpravo odločb upravnih organov in povrnitev stroškov postopka.

Stranka z interesom v tem postopku Sklad na tožbo ni odgovoril.

Stranka z interesom v tem postopku A.A. pa je na tožbo odgovorila ter predlaga zavrnitev tožbe in povrnitev stroškov postopka.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka vse navedbe v tožbi iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo zavrne kot neutemeljeno ter potrdi odločbo tukajšnjega ministrstva.

Po presoji sodišča je izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, sodišče pa se strinja tudi z razlogi tožene stranke ter se nanje sklicuje (2. odstavek 72. člena Zakona o upravnem sporu, Uradni list RS, št. 105/06, v nadaljevanju ZUS-1), v zvezi s tožbenimi trditvami pa še dodaja:

V obravnavani zadevi je bistveno, da so bila zemljišča navedena v ponudbi, v pretežni meri (25 od 26) po katastrski kulturi gozd (glej zemljiškoknjižni izpisek z navedbo vrste rabe). Določba 1. odstavka 2. člena ZKZ napotuje glede vprašanja, katero zemljišče je šteti kot gozd, na ZG (Uradni list RS, št. 30/93) (med kmetijska zemljišča spadajo tudi vsa zemljišča v zaraščanju, ki niso določena za gozd na podlagi ZG). Ta pa v 1. odstavku 2. člena določa, da je gozd zemljišče poraslo z gozdnim drevjem v obliki sestoja ali drugim gozdnim rastjem, ki zagotavlja katerokoli funkcijo gozda. Navedena opredelitev je vsebinsko identična z določbo 12. točke 7. člena Pravilnika za katastrsko klasifikacijo zemljišč (Uradni list SRS, št. 28/79 in naslednji) (v gozdove se uvrščajo zemljišča, ki so strnjeno porasla z gozdnim drevjem), ki se po določbi 4. člena Pravilnika o vodenju vrst rabe zemljišč v zemljiškem katastru (Uradni list SRS, št. 41/82 in naslednji) uporablja za uvrstitev proizvodno sposobnih zemljišč, ki se uporabljajo za kmetijsko oziroma gozdarsko proizvodnjo, v posamezne katastrske kulture. Oba podzakonska akta pa se po izrecni določbi 3. odstavka 105. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot (Uradni list RS, št. 52/00) uporabljata v postopku ugotavljanja dejanske rabe nepremičnin. Gre torej ugotoviti, da je definicija katastrske dejanske rabe gozda identična z definicijo gozda po ZG. Navedeno je narekovalo organu, da glede na določbo 1. odstavka 23. člena ZKZ, ki glede vprašanja prednostne pravice pri nakupu gozdov napotuje na ZG, da tega uporabi kot specialni predpis, ki glede prednostne pravice pri nakupu gozda določa drugače kot ZKZ. Tožnik neupravičeno ugovarja uporabi določb ZG, saj gre, kot je bilo že navedeno, v pretežni meri za prodajo gozdov, razen pri parceli 3271/3 – porušen objekt, za katero pa tudi tožnik ni uveljavljal prednostne pravice. Ugotoviti je torej potrebno, da je tudi parcela 3271/1 po katastrski kulturi gozd (parcela, za katero je tožnik zatrjeval prednostno pravico po ZKZ, ker je delno opredeljena v prostorskih aktih kot kmetijsko zemljišče), kar utemeljuje tudi pri tej parceli uporabo 3. odstavka 47. člena ZG. Namreč pri gozdovih po ZG, kot je bilo zgoraj navedeno, je bistvena njihova dejanska raba. Torej ob konkurenci katastrskega podatka in prostorskega akta, organ v postopku odobritve pravnega posla – ugotavlja prednostnega upravičenca pri gozdu glede na katastrski podatek. Odločitev organa, da ima pri nakupu zemljišč, ki so bila predmet prodajne pogodbe, prednost Sklad glede na določbo 3. odstavka 47. člena ZG, ker je lastnik zemljišč, ki mejijo na gozdove, ki se prodajajo, je torej pravilna, ne glede na dejstvo, da so se zemljišča prodajala v paketu. Glede na navedeno sodišče ocenjuje kot nerelevantne vse ugovore tožnika, ki se nanašajo na vprašanje prednostne pravice Sklada, tudi v delu, ko ugovarja, da Sklad kot kupec ni lastnik gozdov v bližini, pač pa je to Republika Slovenija. Namreč tudi na podlagi presojane pogodbe Sklad kot upravljalec zemljišč v lasti RS ne bo postal njihov lastnik, pač pa bo to RS. Glede na zakonske določbe, po katerih je Sklad le upravljalec zemljišč v lasti RS, je torej upravni organ pravilno ugotovil prednostnega upravičenca.

Nerelevantno pa je tudi, da iz obvestila upravnega organa z dne 14. 2. 2007 ni izhajalo izrecno, da gre za prodajo gozdnih parcel, saj gre za dopis, ki ni bil podlaga za ugotavljanja dejanskega stanja v postopku odobritve pravnega posla.

Neutemeljen pa je tudi ugovor, da Sklad ni uveljavljal prednostne pravice po ZG pri sprejemu ponudbe, ampak je to uveljavljal šele  v postopku odobritve pravnega posla pred organom. Namreč prednostno pravico akceptant uveljavlja s sprejemom ponudbe, organ pa pri odobritvi pravnega posla upošteva oziroma preverja, ali je bila pogodba sklenjena s kupcem, ki ima prednostno pravico pred drugimi ponudniki. Tudi v obravnavanem primeru je bilo predmet presoje glede na ugovore tožnika, da ima sam prednostno pravico do nakupa, vprašanje upoštevanja vrstnega reda sprejemnikov ponudbe pri sklenitvi pravnega posla. Upravni organ pa je pravilno ugotovil, da je bil vrstni red s sklenitvijo pravnega posla pravilno upoštevan, zato ga je tudi pravilno odobril.

Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi 1. odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, v nadaljevanju: ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijanih odločb pravilen ter da sta odločbi pravilni in na zakonu utemeljeni.

Zahtevka za povrnitev stroškov postopka je sodišče zavrnilo na podlagi 4. odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.