sodba I U 1289/2009
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2010-09-14

odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - zakupno razmerje - obstoj zakupnega razmerja

V obravnavanem primeru ni izkazano, da bi bila tožeča stranka zakupnica predmetnega zemljišča, torej nima močnejše predkupne pravice kot B.B.. Prvostopni organ je pravilno navedel, da se za zakupnika v smislu 3. točke 1. odstavka 23. člena ZKZ šteje le oseba, ki ima zakupno pogodbo sklenjeno po postopku in na način, predpisan v ZKZ, česar pa v obravnavanem primeru tožnica nima in tega tudi ne zatrjuje.

Tožeča stranka se neutemeljeno sklicuje na določbo 27. člena ZDen, v povezavi s 1., 2. in 4. odstavkom 22. člena ZDen, po katerih naj bi bil varovan njen pravni položaj zakupnice tudi po izdaji pravnomočne odločbe o denacionalizaciji.

Zahtevi tožeče stranke in stranke z interesom B.B. za povrnitev stroškov postopka se zavrneta.

Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ odobril pravni posel pridobitve lastninske pravice na nepremičninah parc. št. 203/10 - gozd v izmeri 4.896 m2 k.o. ... in parc. št. 3461/470 – gozdna plantaža v izmeri 533.737 m2 – delež do 47943/533737 k.o. ..., na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 22. 11. 2002, sklenjene med A.A., kot prodajalko, in B.B., kot kupcem.

Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da je B.B. dne 26. 11. 2002 vložil zahtevo za odobritev predmetnega pravnega posla. Prvostopni organ je z vpogledom v upravno zadevo št. 466-463/2002-1425 ugotovil, da je A.A. dne 15. 10. 2002 vložila ponudbo za prodajo parc. št. 203/10 za ceno 350.000,00 SIT in solastniški delež do 47943/533737 parc. št. 3461/470 za ceno 2.000.000,00 SIT. Ponudba je bila objavljena na oglasni deski UE Brežice od 18. 10. 2002 do 16. 11. 2002, v zakonitem roku trideset dni pa sta izjavo o sprejemu ponudbe podala B.B. in tožeča stranka. B.B. je sprejel ponudbo v celoti in uveljavljal prednost pri nakupu obeh parcel, kot kmet zakupnik in kot kmet, ki ima zemljišče v lasti, zakupu ali drugačni obdelavi, v primerni oddaljenosti od zemljišča, ki je naprodaj (to je kot drugi in tretji v vrstnem redu prednostnih upravičencev po 23. členu ZKZ/96). Tožeča stranka pa je podala izjavo o sprejemu ponudbe le za solastniški delež na parc. št. 1461/470 k.o. ..., in pri tem uveljavljala prednost kot kmetijska organizacija, ki ji je zemljišče potrebno za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti, in ima sedež v primerni oddaljenosti, z opombo, da je predmet prodaje del kompleksa topolovih nasadov, za katere ima zakupno pogodbo s Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov RS (to je kot sedma v vrstnem redu prednostnih upravičencev). O zadevi je prvostopni organ odločil v ponovljenem postopku, v katerem se je ravnal po usmeritvah, ki jih je Upravno sodišče RS dalo pritožbenemu organu v sodbah št. U 1225/2003-12 z dne 9. 11. 2004 in št. U 398/2005-13 z dne 22. 6. 2007, in je dosledno uporabljal določbe Novele Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-UPB1, Uradni list RS, št. 55/03), ki je bila sprejeta v času po uvedbi ugotovitvenega postopka, ter Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP-UPB2, Uradni list RS, št. 24/06, 105/06-ZUS-1, 26/07-ZUS-1, 126/07), zlasti v delu, ki se nanaša na dolžnost upravnega organa, da omogoči udeležbo v postopku vsem strankam in jim da možnost, da se izjasnijo o dejstvih in okoliščinah, ki so pomembne za ugotovitev dejanskega stanja. Po sprejetju sprememb Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-B, Uradni list RS, št. 36/03) je B.B. uveljavljal prednost pri nakupu kot drug kmet (četrti vrstni red), tožeča stranka pa kot zakupnik (tretji vrstni red). Z vpogledom v spisno dokumentacijo in v denacionalizacijsko zadevo je prvostopni organ ugotovil, da sta lastninska pravica na parc. št. 203/10 k.o. ... in solastninski delež do 47943/533737 na parc. št. 3461/470 k.o. ... bili vrnjeni pok. C.C. z odločbo Upravne enote Brežice št. 321-083/93-142 z dne 14. 4. 2000 (pravnomočna 19. 1. 2001). Zavezanka za vračilo je bila Republika Slovenija preko Sklada kmetijskih zemljiščih in gozdov RS, tožeča stranka pa je bila udeležena v denacionalizacijskem postopku kot stranka z interesom, in sicer kot zemljiškoknjižna imetnica pravice uporabe na zemljišču na družbeni lasti, ki je predmet denacionalizacije. A.A. je postala lastnica predmetnih nepremičnin na podlagi sklepa o dedovanju št. D 109/2002 z dne 3. 9. 2002, dne 21. 11. 2002 pa je pooblastila D.D. za prodajo vseh nepremičnin iz zapuščine C.C. Iz zakupne pogodbe št. 16242-94/01, sklenjene dne 24. 7. 2001 med Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov RS (SKZG) kot zakupodajalcem in tožečo stranko kot najemnikom je razvidno, da so predmet zakupa zemljišča v lasti Republike Slovenije, v posebni prilogi pa je navedena parc. št. 3461/470, njiva v izmeri 34.300 m2, gozdna plantaža v izmeri 499.400 m2, k.o. ... Pogodba je bila sklenjena za zakupno dobo desetih let, v 13. členu pa je določeno, da za zemljišče ali njegov del, ki bo pravnomočno vrnjen v denacionalizacijskem postopku oziroma bo prenehal biti v lasti Republike Slovenije, zakupna pogodba preneha z dnem pravnomočnosti akta o denacionalizaciji. Prvostopni organ je na podlagi presoje vseh zbranih dokazov ugotovil, da je B.B. kot prednostni upravičenec pri nakupu deleža do 47943/533737 na parc. št. 3461/470 k.o. ... v skladu z določili 23. člena ZKZ uvrščen na četrto mesto, drug kmet, medtem ko tožeča stranka ni dokazala veljavnega zakupnega razmerja za solastninski delež na predmetni nepremičnini, kar bi jo uvrstilo na tretje mesto 1. odstavka 23. člena ZKZ. Zakupna pogodba s SKZG je namreč v delu, ki se nanaša na delež predmetne parcele, prenehala veljati s pravnomočnostjo denacionalizacijske odločbe z dne 19. 1. 2001, s katero je bil ta delež vrnjen C.C. Prvostopni organ tudi dodaja, da gre v konkretnem primeru za zemljišče, ki je v deležu do 47943/533737 last A.A., v preostalem deležu pa je v lasti Republike Slovenije. Glede na to bi od 19. 1. 2001 dalje pri sklepanju zakupne pogodbe za parc. št. 3461/470 k.o. ..., poleg SKZG kot zakupodajalca morala biti udeležena A.A., zakupnik pa bi moral pogodbo predložiti upravni enoti v odobritev (27. člen ZKZ), kar pa ni bilo storjeno. Ker v postopku niso bili ugotovljeni razlogi, ki bi na podlagi določil 18. člena in 3. odstavka 19. člena ZKZ predstavljali oviro za odobritev pravnega posla, je prvostopni organ kupoprodajno pogodbo odobril.

Drugostopni organ je pritožbo tožeče stranke zavrnil in kot pravilno in zakonito potrdil odločbo prvostopnega organa, pritožbene navedbe pa zavrnil kot neutemeljene.

Tožeča stranka vlaga tožbo zaradi nepravilne ugotovitve dejanskega stanja, napačne uporabe materialnega prava in ker je izpodbijana odločba izdana tudi v nasprotju z odločbo drugostopnega organa, št. 465-03-11/2003/19 z dne 5. 12. 2007. Navaja, da ne držijo navedbe, da je tožeča stranka uveljavljala prednostno pravico nakupa zgolj kot kmetijska organizacija, temveč je prednostno pravico nakupa uveljavljala kot zakupnik spornega zemljišča, kar jo uvršča na tretje mesto prednostnih upravičencev po določbi 23. člena ZKZ-B. V spis je predložila zakupno pogodbo, ki jo je sklenila s SKZG, opr. št. 16242-94/01 z dne 24. 7. 2001. Iz teksta citirane zakupne pogodbe dejansko ni razvidno, da je v to zakupno pogodbo bilo zajeto tudi sporno zemljišče, vendar je že iz 1. in 2. člena te pogodbe razvidno, da je bila sklenjena tudi za topolove nasade in prav topolov nasad se nahaja na sporni parceli. Iz priloge, na kateri so navedena vsa zemljišča, ki so bila dana v zakup, izhaja, da je bila dana v zakup tudi sporna parcela. Iz zakupne pogodbe št. 16242-94/01 z dne 24. 7. oziroma 16. 7. 2001 je razvidno, da sta imeli tožnica in SKZG že prej sklenjeno veljavno zakupno pogodbo št. P 47/96 z dne 27. 8. 1996, iz katere izhaja, da je imela tožeča stranka sporno zemljišče v zakupu še pred zaključkom postopka denacionalizacije. Tožeča stranka kot nekdanji imetnik pravice uporabe na zemljiščih in zakupnik ni imela pravice lastniniti družbene lastnine, ki je postala last Republike Slovenije in je z zemljišči pričel gospodariti SKZG RS, je pa imela pravico, da ta zemljišča obdeluje vse do takrat, dokler niso bila vrnjena v denacionalizaciji, oziroma dokler ni sklenjena zakupna pogodba. Tožeča stranka je priložila tudi aneks št. 1 k Pogodbi o prenosu kmetijskih zemljišč in gozdov št. 61-103/95-3 z dne 27. 3. 1995, iz katerega je razvidno, da je bila na podlagi zakonskih določb prisiljena veliko nepremičnin, med katerimi je tudi predmetna nepremičnina, prenesti na SKZG RS. Ker je dobila A.A. v postopku denacionalizacije vrnjeno le lastninsko pravico na deležu obravnavanega zemljišča, ki v naravi ni določen, je obravnavana parcela sedaj v solasti RS in A.A., poleg tega pa jo ima v posesti oziroma v zakupu tožeča stranka. Z denacionalizacijo pa se v zakupna razmerja na denacionaliziranih nepremičninah lahko poseže le v skladu z ZDen. Navedeno pomeni, da se obstoječe zakupno razmerje nadaljuje v skladu z ZDen, le, da se kot zakupodajalec šteje novi lastnik. Pri odločanju v tej zadevi je treba upoštevati le 27. člen ZDEN, ki napotuje na uporabo 2., 3. in 4. odstavka 22. člena ZDen, ki določajo, da ima zavezanec še nadalje pravico uporabljati nepremičnino za svojo dejavnost, v kolikor pa se zavezanec in novi lastnik s pisno pogodbo ne dogovorita o novonastalih razmerah, nastane najemno-zakupno razmerje po samem zakonu. Tožeča stranka se sklicuje še na poravnavo, sklenjeno med njo in SKZG z dne 24. 7. 2001 in 11. 7. 2001, iz katere je razvidno, da je za zakupljena zemljišča tudi plačevala zakupnino. Sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo odpravi, toženi stranki pa naloži dolžnost povrnitve stroškov tožeči stranki.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka vse navedbe tožeče stranke, vztraja pri izpodbijani odločbi in sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

B.B. kot stranka z interesom v tem upravnem sporu v odgovoru na tožbo navaja, da so tožbene navedbe tožeče stranka v celoti neutemeljene, in vztraja pri vseh svojih navedbah, ki jih je podal v upravnem postopku pred prvostopnim in drugostopnim organom, in se v izogib ponavljanju sklicuje na svojo 1., 2., 3. in 4. pripravljalno vlogo in na odgovor na tožbo. V zvezi s tožbenimi navedbami dodaja, da je drugostopni organ v odločbi št. 465-03-11/2003/19 z dne 5. 12. 2007 le napotil prvostopni organ, naj dopolni dejanski stan, tako, da da strankam možnost izjave, kar je prvostopni organ tudi upošteval. Upravno sodišče je že v svoji sodbi opr. št. U 1130/2004 jasno zapisalo, da se zakup kmetijskih zemljišč kot razlog za predkupno pravico pri nakupu teh zemljišč izkazuje s pisno zakupno pogodbo, sklenjeno v skladu z določbami ZKZ. Prvostopni organ je pravilno ugotovil, da niti zakupna pogodba št. P 47/96 z dne 27. 8. 1996, niti zakupna pogodba št. 16242-94/01 z dne 24. 7. 2001 ne predstavljata podlage, na kateri bi se lahko ugotovilo, da je tožeča stranka zakupnik zemljišča, ki je naprodaj (3. točka 23. člena ZKZ). V postopku je bilo že večkrat poudarjeno, da zakupna pogodba z dne 24. 7. 2001 ni veljavna, ker je na strani zakupodajalcev ni podpisala A.A. kot solastnica predmetnega zemljišča, kar je v nasprotju s 4. odstavkom 15. člena ZTLR in 5. odstavkom 67. člena SPZ. Prav tako ta zakupna pogodba ne izpolnjuje zahtev iz 26. in 28. člena ZKZ, ki so pogoj za uveljavljanje predkupne pravice na podlagi 3. odstavka 23. člena ZKZ, kot je poudarilo že Upravno in Vrhovno sodišče RS (odločbe št. U 1130/2004, II Ps 278/2002, II Ips 184/94). Iz zgodovinskega zemljiškoknjižnega izpiska za sporno zemljišče je tudi razvidno, da zakupno razmerje iz zakupne pogodbe z dne 24. 7. 2001 ni bilo nikoli vpisano v zemljiško knjigo, glede na načelo zaupanja v zemljiško knjigo pa stranka, ki se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic (1. odstavek 8. člena Zakona o zemljiški knjigi). Sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Tožeča stranka v pripravljalni vlogi prereka dosedanje navedbe stranke z interesom B.B., sicer pa ponavlja svoje tožbene navedbe, iz katerih izhaja, da zakupna pogodba, ki jo je sklenila s SKZG, izpolnjuje vse pogoje za uveljavljanje predkupne pravice na podlagi ZKZ, pri čemer še poudarja, da določbe ZKZ glede zakupne pogodbe niso kogentne narave, kar pomeni, da lahko stranke zakupno razmerje urejajo prosto.

Stranka z interesom B.B. v pripravljalni vlogi dodaja, da gre v obravnavani zadevi za dva samostojna pravna posla, in sicer za prodajo deleža do 47843/533737 na nepremičnini parc. št. 3461/470 k.o. ... ter prodajo nepremičnine parc. št. 203/10 k.o. ..., kar je pomembno iz razloga, ker je tožeča stranka ponudbo sprejela le glede prodaje kmetijskega zemljišča parc. št. 3461/470 k.o. ... Zaradi tega tudi nima pravnega interesa za vložitev tožbe zoper izpodbijano odločbo v delu, v katerem se ta nanaša na zakup zemljišča parc. št. 203/10 k.o. ... in bi bilo v tem delu potrebno tožbo zavreči.

V obravnavanem primeru je sporna odobritev pravnega posla, kupoprodajne pogodbe z dne 22. 11. 2002 med prodajalko A.A. in kupcem B.B. za solastniški delež do 47943/533737, parc. št. 3461/470 k.o. ... Pri tem pa je sporno vprašanje, ali ima tožeča stranka za zemljišče veljavno zakupno pogodbo, in je glede na to po določbi 23. člena ZKZ predkupna upravičenka, ki je na tretjem mestu pred B.B., ki je kot drug kmet na četrtem mestu predkupnih upravičencev. Prvostopni organ stoji na stališču (s čimer se strinja tudi drugostopni organ), da je zakupno razmerje med Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov RS (SKZG) in tožečo stranko za predmetno zemljišče prenehalo obstajati s pravnomočnostjo odločbe o denacionalizaciji Upravne enote Brežice št. 321-083/93-142 z dne 14. 4. 2000 (ki je postala pravnomočna 19. 1. 2001), s katero je bil delež na kompleksu vrnjen denacionalizacijskemu upravičencu.

Tudi po presoji sodišča v obravnavanem primeru ni izkazano, da bi bila tožeča stranka zakupnica predmetnega zemljišča, torej nima močnejše predkupne pravice kot B.B. Prvostopni organ je pravilno navedel, da se za zakupnika v smislu 3. točke 1. odstavka 23. člena ZKZ šteje le oseba, ki ima zakupno pogodbo sklenjeno po postopku in na način, predpisan v ZKZ, česar pa v obravnavanem primeru tožnica nima in tega tudi ne zatrjuje. Tožeča stranka se neutemeljeno sklicuje na določbo 27. člena ZDen, v povezavi s 1., 2. in 4. odstavkom 22. člena ZDen, po katerih naj bi bil varovan njen pravni položaj zakupnice tudi po izdaji pravnomočne odločbe o denacionalizaciji. V obravnavanem primeru je sicer nesporno, da je bila tožeča stranka imetnica pravice uporabe predmetnega zemljišča, ki je bilo po določbi 5. člena ZLPP in 14. člena ZSKZ prenešeno na SKZG, ki je tožeči stranki omogočal nadaljnjo uporabo zemljišča do vračila v postopku denacionalizacije. Zakupne pogodbe, na katere se sklicuje tožeča stranka, so bile sklenjene v izvajanju ZLPP in ZSKZ tudi za zemljišče, ki je bilo predmet denacionalizacije, kot z dotedanjo uporabnico zemljišč, vendar je bilo v njih sporazumno z zakupnikom dogovorjeno, da zakup preneha takoj, ko je zakupljeno zemljišče pravnomočno vrnjeno v denacionalizacijskem postopku. Časovna omejitev oziroma prenehanje zakupnega razmerja pa je določeno tudi za v solastnino priznana zemljišča po določbi 27. člena ZDen, ki v 4. odstavku napotuje na smiselno uporabo 2., 3. in 4. odstavka 22. člen ZDen. V 2. odstavku 22. člena ZDen je določeno, da ima zavezanec še nadalje pravico uporabljati nepremičnino iz 20. člena ZDen (nepremičnino, ki je ni mogoče vrniti v last in posest, če bi bila z vrnitvijo le-te bistveno okrnjena ekonomska oziroma tehnološka funkcionalnost kompleksa) za svojo dejavnost, vendar le za dobo, ki je nujno potrebna za prilagoditev njegovega poslovanja spremenjenim razmeram, ki pa ne more biti daljša od pet let od pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji oziroma največ sedem let od dneva uveljavitve tega zakona (do 7. 12. 1998), če se upravičenec in zavezanec ne sporazumeta drugače.

Zakupni pogodbi, na kateri se sklicuje tožeča stranka v tožbi (št. P 47/96 z dne 27. 8. 1996 in št. 16242-94/01 z dne 24. 7. 2001) sta sklenjeni v skladu s 1. odstavkom 17. člena ZKZG. Ta določa, da prenos kmetijskih zemljišč, kmetij in gozdov iz 1. in 2. odstavka 14. člena tega zakona ne vpliva na pravice upravljalcev, da nadaljujejo z uporabo in upravljanjem kmetijskih zemljišč in gozdov, če jih obdelujejo oziroma izkoriščajo sami kot dober gospodar, do izdaje pravnomočne odločbe o denacionalizaciji oziroma do podelitve koncesije ali sklenitve zakupne pogodbe v skladu z zakonom. Po pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji pa imajo upravljalci kmetijskih zemljišč in gozdov, zajetih v tej odločbi, pravice in obveznosti po ZDen. Obe navedeni zakupni pogodbi pa imata določbo, da zakupna pogodba preneha veljati za zakupljeno zemljišče ali njegov del, z dnem, ko bo zemljišče pravnomočno vrnjeno v last denacionalizacijskemu upravičencu v postopku denacionalizacije.

V obravnavanem primeru tožeča stranka tudi neutemeljeno navaja, da je zakupno razmerje med denacionalizacijskim upravičencem in njo nastalo po samem zakonu (4. odstavek 22. člena ZDen). Če upravičenec in zavezanec ne skleneta pogodbe iz prejšnjega odstavka (najemno razmerje uredita upravičenec in zavezanec s pisno pogodbo), se šteje, da je najemno razmerje nastalo po samem zakonu, o spornih vprašanjih pa na predlog upravičenca ali zavezanca odloči sodišče v nepravdnem postopku. Določba 4. odstavka 22. člena ZDen pa v obravnavanem primeru ne more priti v poštev (za zavezanca iz 20. člena ZDen), ker je s potekom dobe, ko so bile pravice zavezanca zavarovane (2. odstavek 22. člena ZDen), ta določba konzumirana in ne more več učinkovati. Tožeča stranka bi bila s svojimi ugovori lahko uspešna le v primeru, če bi s pravno naslednico denacionalizacijskega upravičenca A.A. sklenila veljavno zakupno pogodbo, pri sklenitvi katere pa bi morala biti upoštevana tudi določila ZKZ (27. člen, po katerem se določbe 19. do 24. člena, razen določb 1., 2. in 3. odstavka 23. člena, smiselno uporabljajo tudi za zakup).

Neutemeljen je tudi tožbeni ugovor, da je odločba nezakonita, ker je izdana v nasprotju z odločbo drugostopnega organa št. 465-03-11/2003/19 z dne 5. 12. 2007. Navedena odločba je bila izdana v izvrševanju sodbe naslovnega sodišča, opr. št. U 398/2005-14 z dne 22. 6. 2007, in je drugostopni organ na pritožbo tožeče stranke odpravil odločbo prvostopnega organa z dne 23. 1. 2003 ter zadevo vrnil v ponovni postopek. Sodišče ugotavlja, da je prvostopni organ v celoti ravnal po napotkih sodišča in tudi drugostopnega organa in je dopolnil ugotovitveni postopek tako, da je dal vsem strankam možnost, da so se izjasnile o vseh dejstvih in okoliščinah, pomembnih za ugotovitev dejanskega stanja. Tudi po presoji sodišča je prvostopni organ po obsežno izvedenem dokaznem postopku izdal pravilno in zakonito odločbo.

Ker je sodišče ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijanega upravnega akta pravilen, da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena, je tožbo zavrnilo na podlagi 1. odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, 119/08 odl. US, 107/09 odl.US, 62/2010, v nadaljevanju ZUS-1).

Zahtevek tožeče stranke in stranke z interesom v tem upravnem sporu pa je sodišče zavrnilo na podlagi 4. odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Pravni pouk temelji na 1. odstavku 73. člena ZUS-1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.