sodba U 210/2008
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2009-11-24

kmetijska zemljišča - odobritev pravnega posla

Tožnik s ponudniki ni sklenil pravnega posla, čeprav je v vlogi za odobritev pravnega posla z dne 27. 9. 2006 izpolnil rubriko, kot da prilaga neoverjeno pogodbo.

Zahtevek tožnika za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

Upravna enota Škofja Loka (v nadaljevanju: upravni organ) je z izpodbijanim sklepom zavrgla tožnikovo zahtevo z dne 28. 9. 2006 za odobritev pravnega posla z lastniki nepremičnin A.A., B.B., C.C. in D.D., za parc. št. 691, parc. št. 692 in parc. št. 690, vse k.o. ... V obrazložitvi navaja, da tožnik vlogi, s katero je prosil za odobritev pravnega posla, ni priložil sklenjene pogodbe, ker je nima. Ugotavlja, da so lastniki nepremičnin javno objavili ponudbo za prodajo parc. št. 691, 692 in 690, skupaj v kompletu s parcelami v k.o. ..., o čemer je bil izdan ugotovitveni zapisnik z dne 2. 8. 2006. Upravni organ navaja, da pretežni del zemljišč leži v Upravni enoti Idrija, ki ponudbe ni objavila na oglasni deski, ker upravni postopek iz leta 2005 še ni bil končan. Tudi lastniki v dopisu z dne 20. 9. 2006, poslanem tožniku, pravilno ugotavljajo, da zakonski pogoji v zvezi z obravnavano ponudbo za sklenitev pogodbe niso podani. Upravni organ še navaja, da bi moral tožnik, če bi promet potekal po postopku in na način, določen z ZKZ-UPB1, vlogo vložiti pri upravni enoti, na območju katere leži pretežni del nepremičnin. Odločitev o zavrženju zahteve je upravni organ oprl na 129. člen Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju: ZUP).

Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (v nadaljevanju: drugostopni organ) je zavrnil tožnikovo pritožbo zoper prvostopni sklep. Ugotavlja, da (pri)tožnik vlogi za odobritev pravnega posla ni predložil pogodbe, ker jo prodajalci z njim niso sklenili, in bi jo že zato moral upravni organ zavreči. Drugostopni organ je presodil, da je prvostopni organ  v predhodnem preizkusu na podlagi 2. točke prvega odstavka 129. člena ZUP vlogo pravilno zavrgel že zato, ker (pri)tožnik s svojo vlogo ni uveljavljal nobene svoje pravice, saj ni imel sklenjene pogodbe. Poleg tega je pravilno ugotovil, da glede istih zemljišč še vedno teče postopek po objavi ponudbe prodajalcev v letu 2005 na Upravni enoti v Idriji. Zato je bilo treba vlogo zavreči tudi iz razloga po 4. točki prvega odstavka 129. člena ZUP.

Tožnik v tožbi navaja, da je sprejel ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč solastnikov A.A., B.B., C.C. in D.D. za parc. št. 691, parc. št. 692 in in parc. št. 690, k.o. ... za skupno ceno 3.000.000,00 SIT oziroma 12.518,78 EUR. Ker je edini sprejel ponudbo, je v zakonskem roku dne 28. 9. 2006 na Upravno enoto Škofja Loka vložil vlogo za odobritev pravnega posla. Ker prodajalci z njim niso želeli skleniti ustrezne prodajne pogodbe, je vložil tožbo na Okrožno sodišče v Kranju, ki se vodi pod opr. št. I P 735/2006 in v tem postopku izposloval začasno odredbo o prepovedi razpolaganja s spornimi nepremičninami. Meni, da bi ga moral upravni organ, če je ugotovil, da  je vloga, ker ji ni priložil sklenjene prodajne pogodbe, nepopolna, v skladu s 67. členom ZUP pozvati na dopolnitev vloge, ne pa, da jo je enostavno zavrgel. Zato je neutemeljeno uporabil določbo 129. člena ZUP in s tem storil bistveno kršitev določb postopka. Tako kršitev je storil tudi drugostopni organ, ki je presodil, da je treba njegovo pritožbo zavreči tudi iz razloga po 4. točki prvega odstavka 129. člena ZUP, ker glede istih nepremičnin še vedno teče postopek po objavi ponudbe prodajalcev v letu 2005 pred Upravno enoto v Idriji. Po mnenju tožnika se ta postopek, ki sicer nesporno še vedno teče, ne nanaša na isto upravno stvar, saj gre za odločanja o pravici, obveznosti ali pravni koristi glede nepremičnin, ki ležijo na območju Idrije, medtem ko pred Upravno enoto Škofja Loka teče postopek v zvezi z nepremičninami, ki ležijo na območju te upravne enote (te nepremičnine pa so samostojen predmet razpolaganja v pravnem prometu). Nemogoče in nezakonito ter brez vsake pravne podlage je ti dve različni upravni stvari združevati v eno, saj zakon ne predvideva možnosti, da bi o isti upravni stvari in hkrati v istem postopku ločeno meritorno odločala dva upravna organa prve stopnje, nekakšna združena odločitev (ne zgolj soglasje) obeh organov pa bi predstavljala odločitev glede zadevne upravne stvari. To ni mogoče niti na podlagi prvega odstavka 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ), ki določa, da se vloga za odobritev vloži pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del, saj se ta določba nanaša zgolj na eno nepremičnino, ki leži na območju dveh ali več upravnih enot. Tega določila ni mogoče uporabiti za odobritev pravnega posla z več različnimi nepremičninami, ki ležijo na območju dveh ali več upravnih enot. Stališče upravnega organa privede do zaključka, da je Upravna enota Škofja Loka že s samo objavo ponudbe na svoji oglasni deski zavajala in povzročala nepotrebne stroške tistim, ki so se na ponudbo odzvali. Če je ocenila, da so izpolnjeni pogoji za objavo ponudbe, pa svojega stališča v nadaljevanju postopka ne more spremeniti. Nadalje tožnik poudarja, da je upravni organ v obrazložitvi sklepa z dne 4. 10. 2006 navedel, da bi moral vlogo vložiti pri upravni enoti, na območju katere leži pretežni del nepremičnine, povsem jasno pa je, da parc. št. 691, parc. št. 692 in parc. št. 690 k.o. ... ležijo na območju Upravne enote Škofja Loka. O pristojnosti katere druge upravne enote za odločanje o odobritvi pravnega posla glede citiranih nepremičnin zato ni mogoče govoriti. Tožnik meni, da bi morala Upravna enota Škofja Loka odločanje v tej zadevi prekiniti do pravnomočne odločitve v postopku pred Upravno enoto Idrija v zadevi št. 330-432/05, šele na to pa bi lahko ocenila, ali je odobritev pravnega posla mogoča. Nadalje tožnik meni, da navedba v ponudbi, da se nepremičnine prodajajo v kompletu z drugimi nepremičninami, ki ležijo na območju druge upravne enote, ne pomeni, da ni mogoče, da bi sporne nepremičnine kupila ena oseba, drugi del nepremičnin pa druga oseba. Ne vidi relevantnega pravnega interesa prodajalca, da bi pogojeval nakup določenih povsem samostojnih predmetov s strani ene in iste osebe. Kvečjemu bi lahko sprejem ponudbe bil tak, da je veljaven samo pod pogojem, da bo kupec uspel pridobiti vse predmete ponudbe in ne samo njihov del. Tako omejevanje ni dopustno in ga tudi ZKZ ne predvideva. Upravna enota Škofja Loka se v tem postopku, ko odloča o nepremičninah iz k.o. ..., ne more sklicevati na nepremičnine, ki sedaj niso predmet prodaje. V nadaljevanju tožnik še navaja, da je zoper solastnike spornih kmetijskih zemljišč dne 3. 10. 2006 vložil tožbo na sklenitev prodajne pogodbe oziroma podredno na izstavitev zemljiško-knjižnega dovolila, ki jo je sodišče s sodbo opr. št. I P 735/2006 z dne 14. 12. 2007 zavrnilo, zoper to sodbo pa je vložil pritožbo. Predlaga, da se spremeni odločba drugostopnega organa tako, da se pritožbi ugodi ter se prvostopni sklep spremeni tako, da se odločanje v predmetnem postopku prekine do pravnomočne odločitve sodišča glede tožbenega zahtevka zoper solastnike spornih zemljišč na sklenitev prodajne pogodbe oziroma podredno izstavitev zemljiško-knjižne listine. Zahteva stroške postopka skupaj z zakonskimi obrestmi od dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje do plačila. Podredno pa predlaga, da se spremeni drugostopna odločba tako, da se pritožbi zoper prvostopni sklep ugodi, ta sklep razveljavi in zadeva vrne v ponovno odločanje upravnemu organu prve stopnje ter da mu je tožena stranka dolžna plačati stroške postopka skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje do plačila.

Tožena stranka je v odgovoru na tožbo predlagala zavrnitev tožbe iz razlogov, navedenih v obrazložitvi drugostopne odločbe.

Stranka z interesom, B.B., v odgovoru na tožbo navaja, da tožnik s prodajalci nikoli ni sklenil veljavnega pravnega posla, kar bi bila podlaga za vložitev zahtevka za odobritev pravnega posla. Neresnično navaja, da je sprejel ponudbo, saj takšne ponudbe, kot je bila dana in v celoti, nikoli ni sprejel, pač pa je zahteval sklenitev pogodbe za del enotne kmetije (ki se sicer nahaja na območju dveh upravnih enot). Tudi kupnine ni bil pripravljen plačati ob sprejemu ponudbe, pač pa je plačilo pogojeval s pravnomočnostjo sklepa o dovolitvi vknjižbe lastninske pravice. Zato prodajalci njegovega „sprejema ponudbe“ niso mogli šteti za sprejem ponudbe, pač pa za nasprotno ponudbo, ki za njih ni zavezujoča, sploh pa ne sprejemljiva. Ker je čas za sklenitev pogodbe omejen na dva meseca po sprejemu ponudbe, je tožnikov zahtevek v nasprotju s predpisi. Stranka opozarja še, da je tožnik ob vložitvi zahtevka za odobritev pravnega posla v vlogi navedel, da prilaga podpisano pogodbo.

Brez dejanske podlage je sicer razlog za zavrženje tožnikove zahteve za odobritev pravnega posla po ponudbi lastnikov nepremičnin z dne 30. 6. 2006 po 4. točki prvega odstavka 129. člena ZUP, ki ga upravni organ utemeljuje s tem, da upravni postopek, ki je tekel po ponudbi lastnikov, dani v letu 2005, na Upravni enoti Idrija še ni končan. V tem postopku je bila namreč dokončna odločba izdana že v času odločitve prvostopnega organa (odločba Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano št. 465-03-109/2005 z dne 14. 8. 2006, s katero je bila zavrnjena tožnikova pritožba zoper odločbo Upravne enote Idrija št. 330-432/05 z dne 14. 11. 2005, in jo je tožnik prejel 24. 8. 2006), ki je na podlagi sodbe tega sodišča opr. št. U 2175/2006-33 z dne 2. 9. 2008 tudi pravnomočna.

Pravilno pa je po presoji sodišča zavrženje tožnikove zahteve po 2. točki prvega odstavka 129. člena ZUP, po kateri organ, če ob preizkusu zahteve ugotovi, da vložnik v vlogi ne uveljavlja kakšne svoje pravice ali pravne koristi oziroma če po tem zakonu ne more biti stranka, le-to s sklepom zavrže. V obravnavanem postopku tožnik s ponudniki ni sklenil pravnega posla (čeprav je v vlogi za odobritev pravnega posla z dne 27. 9. 2006 izpolnil rubriko, kot da prilaga neoverjeno pogodbo). Za to ugotovitev je imel upravni organ podlago v listinah v upravnem spisu, v upravnem sporu pa tožnik to dejstvo navaja v tožbi. Zato je neprimeren njegov tožbeni ugovor, da bi ga upravni organ moral v smislu 67. člena ZUP pozvati na dopolnitev vloge s predložitvijo pogodbe, ker ga ni, pa je bistveno kršil določbe postopka. Iz tožnikove izjave o sprejemu ponudbe, ki je bila na Upravni enoti Škofja Loka vložena dne 31. 7. 2006, izhaja, da je sprejel ponudbo za prodajo parc. št. 691, parc. št. 692 in parc. št. 690 k.o. ... To potrjuje tudi s tožbenimi navedbami. Ponudniki pa so, kot izhaja iz njihove ponudbe z dne 30. 6. 2006, vložene pri Upravni enoti Škofja Loka, ponujali navedene parcele „skupaj, v kompletu s parcelami št. 697/1, 697/2, 989, 990, 992, 993, 994, 995, 996 99s, vse k.o. ...“. Bistvena sestavina pogodbe, katere sklenitev so prodajalci predlagali, so torej bile naštete parcele v k.o. ... (ležeče na območju Upravne enote Škofja Loka) in v k.o. ... (ležeče na območju Upravne enote Idrija). Tožnik tako ni sprejel takšne ponudbe, kot so jo ponudniki dali. Pri njegovem sprejemu ponudbe gre za „sprejem ponudbe s predlogom naj se spremeni“ po 29. členu Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 83/01 in nadalj.) in se šteje, da je tožnik ponudbo zavrnil in sam dal drugo ponudbo svojim prejšnjim ponudnikom. Ker so po drugem odstavku 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 55/03-UPB, v nadaljevanju: ZKZ) stranke v postopku odobritve pravnega posla pogodbene stranke in vsi, ki so prejeli ponudbo v skladu s tem zakonom, je pravilen zaključek upravnega organa, da tožnik v sproženem postopku ne uveljavlja svojih pravic ali pravnih koristi in ni stranka, ter na tej podlagi sprejeta odločitev o zavrženju njegove zahteve za odobritev pravnega posla.

Po presoji sodišča so neutemeljeni tožbeni ugovori, ki se nanašajo na samo ponudbo. Da je ta pomenila predlog za prodajo parcel v k.o. ... in v k.o. ..., se je sodišče opredelilo že zgoraj in ne sprejema tožnikovega razlogovanja, da gre glede nepremičnin, ki ležijo na območju Upravne enote škofje Loka in glede nepremičnin na območju Upravne enote Idrija za dva povsem ločena postopka. Glede na določbo prvega odstavka 20. člena ZKZ morajo prodajalci ponudbo za prodajo izročiti vsaki upravni enoti, kjer nepremičnina leži, in ne gre za nikakršno zavajanje Upravne enote Škofja Loka, če je ponudbo objavila, kot tožnik očita v tožbi. Objava ponudbe tudi ni pomenila, da so nepremičnine na območju te upravne enote postale samostojen predmet razpolaganja, kot zmotno meni tožnik, saj takšna volja prodajalcev ni bila. Ne da bi se sodišče spuščalo v vprašanje, ali bi bilo ponudbo prodajalcev z dne 30. 6. 2006, objavljeno pri Upravni enoti v Škofji Loki, ker ni bila ponudba objavljena tudi pri Upravni enoti v Idriji, sploh mogoče veljavno sprejeti, iz zgoraj navedenih razlogov presoja izpodbijani sklep za pravilen.

Sodišče je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1, Uradni list RS, št. 105/06), ker je ugotovilo, da je izpodbijani sklep pravilen in na zakonu utemeljen, in ker v postopku za njegovo izdajo niso bile kršene določbe postopka.

Zahtevek tožnika za povrnitev stroškov postopka je sodišče zavrnilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, ki določa, da trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

Pravni pouk temelji na prvem odstavku 73. člena ZUS-1.

ZUP člen 67, 129, 129/1, 129/1-2, 129/1-4.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.