sodba U 2552/2007
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2008-12-09

Sprejem ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča prodajalca zavezuje k temu, da s predkupnim upravičencem oziroma drugo osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe, sprejemnik ponudbe pa s sprejemom ponudbe pridobi pravico zahtevati od lastnika sklenitev prodajne pogodbe s pogoji, danimi v ponudbi

Zahtevek tožnika za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

Prvostopenjski organ, Upravna enota A., je z izpodbijano odločbo, št. ... z dne 21. 11. 2005, zavrnil zahtevek za odobritev pravnega posla sklenjenega s prodajno pogodbo med B.B. kot prodajalcem in C.C. kot kupcem. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da je prvostopenjski organ po uradni dolžnosti pridobil zemljiškoknjižne izpiske za vl. št. 4, 128, 184, 5 k.o. D., vl št. 184 k.o. E., vl. št. 1 k.o. F. in vl. št. 155 k.o. G., iz katerih izhaja, da gre za zaščiteno kmetijo po Zakonu o dedovanju kmetijskih gospodarstev (v nadaljevanju: ZDKG), kmetija pa je bila zaščitena z odločbo Upravne enote A., št. ... z dne 13. 5. 1999 in nato z odločbo Upravne enote A. št. ... z dne 24. 8. 2004. Ker Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ) v 18. členu določa, da se zaščitena kmetija lahko deli samo pod pogoji določenimi v tem členu, ti pogoji pa niso bili izpolnjeni, je prvostopenjski organ zavrnil zahtevo za odobritev pravnega posla. Podajalec je namreč s ponudbo zaščitene kmetije, ki je visela na oglasni deski od 21. 7. 2005 do 20. 8. 2005, ponudil v prodajo celotno kmetijo, iz pogodbe pa izhaja, da so iz prodaje izpuščene parc. št. 2/17 - dvorišče, 2/20 - travnik, 2/19 - travnik, 2/1 - travnik, stanovanjska stavba, gospodarsko poslopje ter dvorišče iz vl. št. 128 k.o. D. ter parc. št. 2/15 - cesta iz vl. št. 4 k.o. D, kar je sestavni del kmetijskega gospodarstva.

Drugostopenjski organ je z odločbo Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, št. ... z dne 14. 11. 2007, zavrnil tožnikovo pritožbo zoper izpodbijano odločbo. V obrazložitvi je drugostopenjski organ navajal, da je namen ZDKG preprečitev drobitve zaščitenih kmetij. V konkretnem primeru je bilo namreč ugotovljeno, da gre za zaščiteno kmetijo in sicer z odločbama prvostopenjskega organa, št. ... z dne 24. 8. 2004 in št. ... z dne 31. 1. 2006. Iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra, ki so po 4. členu ZDKG podlaga za ugotovitev oziroma preveritev statusa zaščitene kmetije, izhaja, da obravnavana kmetija izpolnjuje pogoje iz 2. člena ZDKG, tožnik pa se moti, če meni, da bi moral prvostopenjski organ v postopku preverjati ali stanje zemljišč v naravi ustreza stanju v zemljiškem katastru in zemljiški knjigi, saj je urejanje podatkov v uradnih evidencah stvar drugih postopkov in organov. V 18. členu ZKZ, ki sicer dovoljuje drobitev zaščitene kmetije le v izjemnih primerih, je med drugim res navedeno, da se zaščitena kmetija lahko drobi v primeru, da se odtujijo stavbna zemljišča, vendar pa se v obravnavanem primeru od kmetije ne odtujujejo stavbna zemljišča, ampak kmetijska zemljišča, zato pogoj za dovoljeno delitev zaščitene kmetije ni izpolnjen. V nadaljevanju drugostopenjski organ tudi navaja, da je ponudba iz 20. člena ZKZ enostranski pravni posel, ki ponudnika veže ves čas teka roka iz 4. odstavka tega člena, zaradi česar ponudnik ne more svoje vezanosti izključiti na način iz 1. odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ). S tem, ko ponudnik prejme izjavo predkupnega upravičenca, to prodajalca obvezuje, da sklene prodajno pogodbo s predkupnim upravičencem, slednji pa ima pravico zahtevati prodajo zemljišča, oziroma sklenitev prodajne pogodbe po pogojih ponudbe. Prodajna pogodba se zato mora skleniti po pogojih ponudbe. Tako določajo tudi posebne določbe 17. člena ZKZ, ki določa, da se lahko kmetijska zemljišča, gozdovi in kmetije lahko prodajo ali odtujijo v postopku in na način kot ga določa ta zakon, ki obravnava kmetijo kot gospodarsko celoto, ki obsega vse kar rabi za redno kmetijsko proizvodnjo, torej tudi hišo, gospodarsko poslopje, dovozne ceste in podobno, zato prvostopenjski organ ni imel razloga, da bi ob pravilni uporabi materialnega prava izvzel določene parcelne številke. Glede očitkov o kršitvah Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju: ZUP) pa je drugostopenjski organ navedel, da pritožnik nima prav, ko trdi, da bi morala upravni organ razpisati ustno obravnavo, saj upravni organ ni dolžan izvajati posebnega ugotovitvenega postopka, kadar so dejstva, ki so podlaga za odločitev, razvidna iz uradnih evidenc. Navedbe tožnika o neobdelovanju kmetijskih zemljišč, o dajanju gospodarskih poslopij v najem in podobno pa v ničemer ne more vplivati na status zaščitene kmetije, ki je bila ugotovljena v drugem postopku, s pravnomočno odločbo pristojnega organa. Skladno z 147. členom ZUP pa se postopek prekine le v primeru, ko gre za vprašanje, ki je v pristojnosti drugega organa, brez njega pa ni mogoče rešiti same stvari, kar pa v konkretnem primeru ni bilo.

Tožnik v tožbi izpodbija odločitev upravnega organa in izpostavlja dejstvo, da v konkretnem primeru do delitve zaščitene kmetije sploh ni prišlo, saj je prodajalec iz svoje ponudbe izključil samo nekatere parcele, stanovanjsko stavbo, gospodarsko poslopje ter dvorišče, ki se nahajajo ob teh infrastrukturnih objektih kot delu kmetijskega zemljišča. Sama kmetija kot taka pa je bila v celoti predmet prodaje. Tožnik v tožbi vztraja pri tem, da je prvostopenjski organ pri svojem odločanju storil več procesnih napak, saj ni ugodil zahtevi tožnika, da pred odločanjem zaščiteno kmetijo spremeni v nezaščiteno oziroma ni prekinil upravnega postopka odločanja o odobritvi pravnega posla do pravnomočno končanega postopka za preveritev pogojev za zaščiteno kmetije, ki ga je sprožil prodajalec. Prav tako je prvostopenjski organ odločal brez glavne obravnave, ki bi jo moral izpeljati na podlagi določb ZKZ in ZUP, saj bi bilo le tako mogoče pravilno in popolno ugotoviti dejansko stanje. Ker prvostopenjski upravni organ ni postopal v skladu z veljavnimi postopkovnimi pravili, je to pripeljalo do nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava, kar je povzročilo izdajo nezakonite odločbe, ki jo tožnik izpodbija. Tožnik predlaga, da sodišče tožbi ugodi ter izpodbijani akt odpravi ter da sodišče samo odloči o stvari tako, da odobri pravni posel sklenjen med tožnikom in B.B., podredno pa, da sodišče zadevo odpravi in vrne v ponovni postopek ter da toženki naloži plačilo priglašenih stroškov postopka skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi.

Tožeča stranka v odgovoru na tožbo prereka vse tožbene navedbe iz razlogov navedenih v izpodbijani odločbi in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Tožba je bila poslana v odgovor stranki z interesom B.B., ki pa odgovora na tožbo ni podal.

V obravnavanem primeru je sporno, ali je upravni organ postopal pravilno in v skladu z ZKZ (Uradni list RS, št. 55/2003), ko je zavrnil odobritev pravnega posla - kupoprodajne pogodbe, sklenjene med tožnikom kot kupcem in B.B. kot prodajalcem. ZKZ v 2. odstavku 17. člena določa, da promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. To pomeni, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, na upravni enoti, kjer nepremičnina leži, dati ponudbo, z vsemi sestavinami, določenimi v 2. odstavku 20. člena ZKZ, ki jo upravna enota objavi, zainteresirani kupci pa imajo od objave ponudbe 30 dni časa, da podajo izjavo o sprejemu ponudbe. Če v roku 30 dni nihče ne sprejme ponudbe, mora prodajalec, če še želi prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo ponoviti (5. odstavek 20. člena ZKZ). Sprejem ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča tako prodajalca zavezuje k temu, da s predkupnim upravičencem oziroma drugo osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe, sprejemnik ponudbe pa s sprejemom ponudbe pridobi pravico zahtevati od lastnika sklenitev prodajne pogodbe (ob upoštevanju predkupne pravice), s pogoji, danimi v ponudbi. Iz izpodbijane odločbe izhaja, da je bila ponudba dana za celotno zaščiteno kmetijo, medtem ko kupoprodajna pogodba ne zajema kmetije v celoti. Iz pogodbe sta stranki kupoprodajne pogodbe izvzeli zemljišča parc. št. 2/17 - dvorišče, 2/20 - travnik, 2/19 - travnik, 2/1 - travnik, stanovanjska stavba, gospodarsko poslopje ter dvorišče iz vl. št. 128 k.o. D. ter parc. št. 2/15 - cesta iz vl. št. 4 k.o. D., kar je sestavni del kmetijskega gospodarstva. Po presoji sodišča tako postopanje strank pri sklepanju pogodbe predstavlja nespoštovanje zakonskih določb ZKZ ter je prvostopenjski organ iz tega razloga utemeljeno zavrnil zahtevo za odobritev pravnega posla. V konkretnem primeru za odločitev upravnega organa ni odločilnega pomena vprašanje, ali je bila zaščitena kmetija prodana skladno z 18. členom ZKZ, ki ureja situacije, v katerih je mogoče prodati posamezne dele zaščitene kmetije (kot zmotno meni tožnik), ampak vprašanje, ali se predmeta ponudbe in kupoprodajne pogodbe ujemata. Če se predmeta ponudbe in kupoprodajne pogodbe ne ujemata, gre po presoji sodišča za razlog, zaradi katerega se po 19. členu ZKZ pravni posel ne odobri, saj promet ni potekal po postopku in na način, določen z ZKZ.

Sodišče zavrača tudi tožbene ugovore, ki se nanašajo na kršitve pravil postopka, tako v zvezi z ustno obravnavo, kot v zvezi s prekinitvijo postopka zaradi rešitve predhodnega vprašanja. Zakon o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS, št. 24/2006, 126/2007, v nadaljevanju: ZUP) v 154. členu določa, da uradna oseba, ki vodi postopek, lahko po lastnem preudarku ali na predlog stranke razpiše ustno obravnavo vselej, kadar je to koristno za razjasnitev stvari, mora pa jo razpisati v zadevah, v katerih sta udeleženi dve ali več strank z nasprotujočimi si interesi. Sodišče ugotavlja, da v konkretnem upravnem postopku odobritve pravnega posla niso bile udeležene stranke z nasprotujočimi interesi in zato je bila odločitev o razpisu ustne obravnave stvar preudarka uradne osebe. Tožnik in prodajalec B.B. sta namreč zasledovala isti cilj, to je odobritev pravnega posla - kupoprodajne pogodbe, sklenjene med njima. Za razjasnitev stvari pa ustna obravnava tudi po presoji sodišča ni bila potrebna; podatke, potrebne za odločitev, je namreč prvostopenjski organ pridobil iz uradnih evidenc in predloženih dokazov. Da predmet prodaje po ponudbi ni enak predmetu prodaje iz kupoprodajne pogodbe, katere odobritev je želel tožnik, je prvostopenjski organ lahko ugotovil že na podlagi predloženih listin in organu znanih dejstev (iz postopka s ponudbo za prodajo predmetne kmetije). Navedeno je v konkretnem primeru upravnemu organu tudi dopuščalo izvedbo skrajšanega ugotovitvenega postopka (1. točka 1. odstavka 144. člena ZUP). Tožnik tudi zmotno misli, da bi moral prvostopenjski organ prekiniti postopek odobritve pravnega posla do odločitve v postopku preveritve, ali predmetna kmetija še izpolnjuje pogoje za zaščiteno kmetijo, saj je, kot že pojasnjeno, bilo predmetni pravni posel potrebno zavrniti že zaradi tega, ker ni potekal po postopku in na način, določen z ZKZ.

Sodišče je tako na podlagi 1. odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06 in 26/07 ter 65/08 - sklep in odločba US, v nadaljevanju ZUS-1) tožbo zoper odločbo Upravne enote A., št. ... z dne 21. 11 2005, kot neutemeljeno zavrnilo, ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijanega upravnega akta pravilen ter da je izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena.

Odločitev o stroškovnem zahtevku tožnika temelji na določbi 4. odstavka 25. člena ZUS-1, ki določa, da vsaka stranka trpi svoje stroške, če sodišče tožbo zavrne ali zavrže ali se postopek ustavi.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.