sodba U 186/2005
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2008-09-11

pisna izjava o sprejemu ponudbe - odobritev pravnega posla

Nobenega dvoma torej ni, da mora kupec v primeru, če pisno izjavo o sprejemu ponudbe pošilja po pošti, to izjavo poslati tako upravni enoti, kot tudi prodajalcu in to priporočeno s povratnico. Sprejem ponudbe je del sklenitve pogodbe, torej prometa s kmetijskim zemljiščem. Način sprejema ponudbe je natančno predpisan v ZKZ, zato se navedena določba 2. odstavka 19. člena ZKZ nanaša tudi nanj. Pravni posel ni potekal v skladu z določbami ZKZ, ker tožeča stranka pisne izjave o sprejemu ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča prodajalcem ni dostavila priporočeno s povratnico.

Tožena stranka je z izpodbijano odločbo ugodila pritožbi A.A. in odpravilo odločbo prvostopenjskega upravnega organa, Upravne enote A. z dne 8. 9. 2004 ter poleg tega odločilo, da se zahtevek za odobritev pravnega posla na podlagi kupoprodajne pogodbe, sklenjene dne 20. 5. 2004 med prodajalci B.B., C.C. in D.D. ter kupcem E.E., za nepremičnino parc. št. 311 k.o. B., vinograd v izmeri 954 m2, njiva v izmeri 460 m2, travnik v izmeri 300 m2 in porušen objekt v izmeri 56 m2, parc. št. 3114/1 k.o. B., travnik v izmeri 1730 m2 in parc. št. 3133/2 k.o. B., gozd v izmeri 68 m2, ne odobri.

Tožena stranka v obrazložitvi izpodbijane odločbe navaja, da je iz lokacijske informacije Občine A. z dne 18. 11. 2003 razvidno, da je obravnavano zemljišče v planskih aktih razvrščeno v drugo območje kmetijskih zemljišč oziroma na območje gozda. Po 3. odstavku 19. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 55/03 - uradno prečiščeno besedilo, dalje ZKZ) se pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri, če (med drugim) promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom ali če ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ. Tožena stranka se dalje sklicuje na 1. odstavek 21. člena ZKZ, po katerem mora vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. V obravnavani zadevi je tožeča stranka na ustni obravnavi, opravljeni pri Upravni enoti A. dne 26. 8. 2004 izjavila, da izjave prodajalcu ni poslala priporočeno, temveč jo je podala ustno pri njem doma. Tožena stranka zato ugotavlja, da tožeča stranka ni ravnala v skladu s 1. odstavkom 21. člena ZKZ, tako da pravni promet s kmetijskim zemljiščem ni potekal po postopkih in na način, kot je določen v ZKZ, to pa je po 3. odstavku 19. člena ZKZ razlog za to, da se pravni posel ne odobri. V nadaljevanju obrazložitve tožena stranka navaja, da so ponudbo prodajalcev s pisno izjavo, poslano na Upravno enoto A., sprejeli F.F., ki v izjavi ni uveljavljal predkupne pravice, tožnica E.E., ki v izjavi o sprejemu ponudbe prav tako ni uveljavljala predkupne pravice po 22. členu ZKZ in A.A., ki je v svoji izjavi edini navedel, da pri nakupu uveljavlja prednostno pravico kot drug kmet. Iz zapisnika ustne obravnave je tožena stranka ugotovila, da je A.A. že na tej obravnavi opozoril na to, da je edini uveljavljal predkupno pravico. Tožnica je na to odgovorila, da predkupne pravice ni uveljavljala, ker je menila, da se nihče drug ne bo prijavil na ponudbo o prodaji, da pa je že prej nameravala podati vlogo za pridobitev statusa kmeta. Tožena stranka na tej podlagi ugotavlja, da je prvostopenjski upravni organ napačno ugotovil, da imata tako A.A. kot tudi tožeča stranka predkupno pravico, in sicer oba kot drug kmet, ter je nato uporabil določbo 3. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ, ki določa, da ob enakih pogojih med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pravico do nakupa določi prodajalec. Tožena stranka ugotavlja, da je A.A. edini uveljavljal predkupno pravico že ob sprejemu pobude, ki jo je skladno z določbami ZKZ poslal priporočeno in pravočasno. Tožeča stranka v izjavi o sprejemu ponudbe ni uveljavljala predkupne pravice, temveč jo je izkazala v postopku odobritve pravnega posla. Iz tega tožena stranka zaključuje, da je zgolj A.A.od samega začetka izpolnjeval in izkazal pogoje za sprejem ponudbe in za sklenitev pravnega posla z njim kot predkupnim upravičencem. Če bi tožeča stranka želela uveljavljati predkupno pravico, bi morala to označiti oziroma navesti že v izjavi o sprejemu ponudbe, naknadno izkazovanje predkupne pravice pa bi prišlo v poštev le v primeru, če v izjavah o sprejemu ponudbe nobena od strank ne bi uveljavljala te pravice, temveč bi jo uveljavljale šele v postopku odobritve pravnega posla. Prodajalci bi zato morali skleniti obravnavano pogodbo o prodaji kmetijskih zemljišč z A.A., ki je edini uveljavljal predkupno pravico od samega začetka postopka.

Tožeča stranka v tožbi navaja, da bi v obravnavanem primeru moralo biti merodajno le dejstvo, da je tožeča stranka, prav tako kot A.A., uveljavljala predkupno pravico, pri čemer ni važno, kdaj jo je uveljavljala. Prvostopenjski upravni organ je to dejstvo pravilno upošteval, zato je upravičeno prišel do zaključka, da sta imela tožeča stranka in A.A. glede uveljavljanja predkupne pravice povsem enak položaj. Zato je bila pravilna tudi odločitev prvostopenjskega upravnega organa, da ima ob enakih pogojih pravico do nakupa kmet, ki ga določi prodajalec, torej tožeča stranka. Tožeča stranka opozarja še, da je tožena stranka v podobnem primeru le nekaj dni kasneje odločila nasprotno. V tej odločbi je tožena stranka navedla, da kljub temu, da pritožnik ni uveljavljal prednostne pravice do nakupa, bi moral prvostopenjski upravni organ na ustni obravnavni opozoriti na zakonsko določen vrstni red prednostnih upravičencev in ga istočasno pozvati, da če izpolnjuje katerega od pogojev, to dokaže. Tožeča stranka zato meni, da pri toženi stranki veljajo dvojna merila. Če bo izpodbijana odločba obveljala, ji je bila kršena ustavna pravica do enakega obravnavanja pred državnimi organi. Tožeča stranka dodaja še, da na zadevo ne more vplivati dejstvo, da je sprejem ponudbe ponudnikom sporočila ustno in ne s priporočeno pošiljko, s tako pošiljko je namreč sprejela ponudbo pri upravnem organu. Tožeča stranka iz navedenih razlogov sodišču predlaga, naj izpodbijano odločbo tožene stranke spremeni tako, da se pritožba A.A. zavrne in v celoti potrdi odločba prvostopenjskega upravnega organa.

Sodišče je tožbo poslalo toženi stranki, stranki z interesom A.A. in Državnemu pravobranilstvu RS, ki v upravnih sporih zastopa javni interes.

Tožena stranka je sodišču dostavila upravne spise, ki se nanašajo na obravnavano zadevo, na tožbo pa vsebinsko ni odgovorila. Državno pravobranilstvo v tem upravnem sporu ni prijavilo udeležbe.

A.A. je kot stranka z interesom na tožbo odgovoril. V odgovoru navaja, da je edini, ki je uveljavljal predkupno pravico že ob sprejemu ponudbe, poleg tega pa oporeka navedbam tožeče stranke, da ji sredstva, pridobljena iz kmetijske dejavnosti, pomenijo poglavitni vir za preživljanje. Navaja še, da tožeča stranka ni sprejela ponudbe na način, ki ga izrecno predpisuje ZKZ, saj sprejema ponudbe prodajalcema ni poslala priporočeno s povratnico.

Sodišče uvodoma pojasnjuje, da je dne 1. 1. 2007 začel veljati novi Zakon o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, dalje ZUS-1), ki v 104. členu določa, da se za postopke, ki so v teku ob uveljavitvi tega zakona, uporabljajo določbe prejšnjega Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 50/97, 56/97 in 70/00, dalje ZUS), kolikor ni v členih 105 do 107 ZUS-1 določeno drugače.

Po določbi 1. odstavka 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Po določbi 2. odstavka 19. člena ZKZ se pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri če (med drugim) promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom.

Glede na citirano določbo 1. odstavka 21. člena ZKZ je izjavo o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, vedno potrebno dati v pisni obliki. Zakon dovoljuje dva različna načina sprejema ponudbe. Pri prvem načinu mora kupec pisno izjavo o sprejemu ponudbe poslati priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti, pri drugem pa to izjavo lahko neposredno vloži na upravni enoti. Kljub temu, da namen take zakonske ureditve ni povsem jasen, pa je citirana zakonska določba zapisana do te mere izrecno in nedvoumno, da po presoji sodišča ni odprta za nadaljnjo interpretacijo. Nobenega dvoma torej ni, da mora kupec v primeru, če pisno izjavo o sprejemu ponudbe pošilja po pošti, to izjavo poslati tako upravni enoti, kot tudi prodajalcu in to priporočeno s povratnico. Sprejem ponudbe je del sklenitve pogodbe, torej prometa s kmetijskim zemljiščem. Način sprejema ponudbe je, kot je bilo obrazloženo zgoraj, natančno predpisan v ZKZ, zato se navedena določba 2. odstavka 19. člena ZKZ nanaša tudi nanj.

Tožena stranka je v svoji odločbi pravilno ugotovila, da pravni posel, ki je bil predložen v odobritev prvostopenjskemu upravnemu organu, ni potekal v skladu z določbami ZKZ, ker tožeča stranka pisne izjave o sprejemu ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča prodajalcem ni dostavila priporočeno s povratnico. Taka ugotovitev ima oporo v podatkih v upravnem spisu, še posebej v zapisniku, sestavljenem pri Upravni enoti A. dne 16. 8. 2004, nenazadnje pa to ugotovitev potrjujejo celo izrecne tožbene navedbe. Glede na to ugotovitev je tožena stranka tudi pravilno uporabila zgoraj citirane zakonske določbe in zahtevek za odobritev pravnega posla zavrnila. Sodišče pojasnjuje še, da je glede na ta razlog za zavrnitev odobritve pravnega posla za odločitev v tej zadevi povsem brezpredmetno, kdaj in kako je katera od strank uveljavljala svojo predkupno pravico.

Sodišče je iz vseh zgoraj naštetih razlogov ugotovilo, da je izpodbijana odločba pravilna in utemeljena na zakonu, tožba pa neutemeljena, zato jo je, na podlagi 1. odstavka 63. člena ZUS-1 v zvezi z 2. odstavkom 105. člena ZUS-1, zavrnilo. Tožeča stranka je v tej zadevi sicer predlagala izvedbo vrste dokazov, vendar se ob tem ni jasno opredelila ne glede tega, katera dejstva želi dokazati s predlaganimi dokazi, ne do tega, kako bi lahko ta dejstva vplivala na končno odločitev v zadevi. Sodišče je zato, na podlagi 2. alinee 2. odstavka 59. člena ZUS-1 v zvezi z 2. odstavkom 105. člena ZUS-1, odločilo brez glavne obravnave, na nejavni seji.

ZKZ člen 21/1,  19,  19/2,  19/3,  21/1,  19,  19/2,  19/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.