sodba U 1166/2007
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2009-01-06

kmetijsko zemljišče - zakup kmetijskega zemljišča - ponudba - sprejem ponudbe - predlog za spremembo ponudbe

Glede ugotovitve, ali je bila ponudba sprejeta, je po mnenju sodišča, ker ZKZ podrobnejših določil o tem nima, treba uporabiti določbe 28. in 29. člena OZ. V primeru, da odgovor na ponudbo sicer izraža sprejem, hkrati pa predlaga, naj se v nečem spremeni ali dopolni, se šteje, da je naslovnik ponudbo zavrnil in sam dal drugo ponudbo svojemu prejšnjemu ponudniku.

Prvostopni organ je z izpodbijanim sklepom zavrgel zahtevo tožeče stranke za vročitev odločbe Upravne enote A., št. … z dne 19. 6. 2006, ki je postala pravnomočna dne 12. 7. 2006, katere predmet je bila odobritev pogodbe o zakupu zemljišč, sklenjene med Župnijo B. in C.C. dne 20. 5. 2006. V obrazložitvi se je oprl na Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), ki v 2. odstavku 22. člena določa, da so stranke v postopku odobritve pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu z tem zakonom. Upravni organ podjetju D. d.o.o. ni priznal statusa stranke v postopku odobritve pravnega posla, ker je podjetje D. d.o.o. v izjavi o sprejemu ponudbe z dne 28. 4. 2006 navedlo, da sprejema ponudbo za zakup zemljišč po ceni 29.290,00 SIT/ha/leto, kar pomeni, da ponudbe, ki jo je podala Župnija B. po ceni 100.000,00 SIT/ha/leto, ni sprejelo. Ker podjetje D. ni imelo statusa stranke, je bilo zato potrebno predlog za vročitev odločbe v skladu z določbo 2. odstavka 229. člena ZUP zavreči.

Drugostopni organ je pritožbo tožnice zavrnil, v obrazložitvi pa soglašal z razlogi prvostopnega organa. Tožnica izpodbija odločbo prvostopnega organa, ker meni, da ima na podlagi 2. odstavka 22. člena ZKZ pravico biti stranka v postopku odobritve pravnega posla. Meni, da je prvostopni organ vsebinsko obravnaval ponudbo tožeče stranke, ko je primerjal ponujeno ceno Župnije B. in tožnice, ter da zato niso podani pogoji za zavrženje. Sklicuje se na določila 1. odstavka 21. člena ZKZ ter 2. odstavka 21. člena ZKZ, na podlagi na katerega Upravna enota obvesti vse sprejemnike ponudbe in ponudnika, kdo je v roku sprejel ponudbo. Upravna enota v tej fazi preverja zgolj to, ali so izjave o sprejemu prišle v roku, in se ne spušča v vsebinsko presojo prispelih ponudb. V primeru, da ponudnik – zakupodajalec z enim od ponudnikov sklene zakupno pogodbo, pa o odobritvi pogodbe odloča Upravna enota, pri čemer pazi tudi na to, da niso prizadeti pravno zavarovani interesi in pravice drugih ponudnikov. Zato je ZKZ tudi določil, da so stranke v postopku odobritve pravnega posla vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu z ZKZ. V skladu z ZKZ pa je ponudbo sprejel vsakdo, ki jo je sprejel pravočasno. Če bi bila tožnica stranka v postopku, potem bi že tekom samega postopka nasprotovala odobritvi pravnega posla in bi zato tudi izpodbijala odločbo z dne 19. 6. 2006, ker je bil posel odobren v nasprotju z zakonom in v nasprotju s samo pogodbo o zakupu zemljišč, ki je bila predmet odobritve. Iz 2. člena pogodbe z dne 20. 5. 2006 je razvidno, da je bila sklenjena za dobo 5 let, čeprav ZKZ v 3. alinei 1. odstavka 29. člena kot najkrajšo dobo določa 10 let. Poleg tega Župnija B. v ponudbi kot pogoj ni navedla trajanja pogodbe. V 2. odstavku 2. člena pogodbe o zakupu zemljišč pa je dogovorjeno, da se nadomestilo za uporabo določa za vsako leto posebej in se plača za leto naprej. Za leto 2006 pa znaša 100.00,00 SIT. Župnija B. v svoji ponudbi ni navedla, da se bo najemnina letno spreminjala. Prav tako pa je pogodbena cena v nasprotju s ponudbo, saj v ponudbi 100.000,00 SIT/ha/leto, med tem ko je v pogodbi enotna cena 100.000,00 SIT ne glede na površino. Ponudbe pa tudi ni odobrila Nadškofija E., čeprav je to določeno v pogodbi. Predlaga, da se sklep Upravne enote odpravi in zadeva vrne v ponovni postopek.

Stranka z interesom v tem postopku C.C. na tožbo ni odgovorila.

Stranka z interesom Župnija B. pa je na tožbo odgovorila in navedla, da ponudba D. ni bila sprejem ponudbe, ampak je bila njihova ponudba, saj cena ni bila v skladu z ponudbo. Predlagali so svojo ceno, zato je prvostopni organ samo pravilno ugotovil, da D. ni sprejela ponudbe po pravi ceni, saj jo tudi sami kot ponudnik niso sprejeli. Nadalje tožnica napačno navaja, da pogodba ni potrjena s strani Nadškofije E. Predlaga zavrnitev tožbe.

Po presoji sodišča je izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, sodišče pa se strinja tudi z razlogi tožene stranke ter se nanje sklicuje (2. odstavek 72. člena Zakona o upravnem sporu, Uradni list RS, št. 105/06 v nadaljevanju ZUS-1), v zvezi z tožbenimi trditvami pa še dodaja: Predmet prvostopnega postopka v obravnavani zadevi je bila odločitev o zahtevi tožnice za vročitev odločbe o odobritvi pravnega posla v smislu 2. odstavka 229. člena ZUP. Za odločitev o tej zahtevi so pravno relevantne določbe materialnega zakona, ki določajo krog oseb, ki so stranke oziroma stranski udeleženci v postopku za odobritev pravnega posla. V obravnavani zadevi je to določba 2. odstavka 22. člena ZKZ (na katero se pravilno sklicujeta organa), po kateri so stranke pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča v skladu s tem zakonom. Vprašanje torej je, ali je v obravnavani zadevi šteti, da je tožnica sprejela ponudbo, kot ugovarja v tožbi. Za sklenitev prodajne pogodbe, predmet katere je kmetijsko zemljišče, splošne določbe obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) glede pravnih učinkov ponudbe in sprejema ne veljajo v celoti. Ugotoviti je, da uporabo njegovih določil izključuje ZKZ kot specialni predpis. Vendar je uporabo OZ v navedenem segmentu izključiti zgolj v delu, da je pogodba sklenjena že s samim sprejemom ponudbe oziroma s sprejemom naslovnikove izjave o sprejemu ponudbe, kot to predvidevajo splošna določila OZ (1. odstavek 21. člena OZ in 28. člen OZ). Namreč ZKZ predvideva vrstni red predkupnih upravičencev (23. člen ZKZ), torej kadar gre za konkurenco predkupnih upravičencev različnih prednostnih redov, bo imel prednost pri sklenitvi pogodbe tisti sprejemnik, čigar vrstni red je v smislu 1. odstavka 23. člena ZKZ višji. Glede same ugotovitve, ali je bila ponudba sprejeta, pa je po mnenju sodišča, ker ZKZ podrobnejših določil, kdaj je ponudba sprejeta, nima, uporabiti določbo  28. in 29. člena OZ. V obravnavanem primeru tožnica zatrjuje, da je ponudbo zakupodajalca sprejela, pri tem pa je med strankami nesporno, da se njen sprejem ponudbe ni ujemal v pogodbeni ceni. Po 1. odstavku 28. člena OZ je ponudba sprejeta, ko ponudnik prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo. V primeru, da odgovor na ponudbo sicer izraža sprejem, hkrati pa predlaga, naj se v nečem spremeni ali dopolni (kot je situacija v obravnavani zadevi s ceno tožnice, ki ni bila identična s ceno v ponudbi), se šteje, da je naslovnik ponudbo zavrnil in sam dal drugo ponudbo svojemu prejšnjemu ponudniku. Tretji odstavek 29. člena OZ določa, da če se dopolnitve ali spremembe nanašajo na ceno, da se šteje, da se ponudba bistveno spreminja, kar pomeni, da ni možno uporabiti situacije iz 2. odstavka 29. člena OZ, po kateri bi odgovor na ponudbo, ki izraža sprejem, vsebuje pa dopolnitve ali spremembe, ki bistveno ne spreminjajo ponudbe, še lahko pomenil sprejem. Glede na navedena dejstva in uporabljeno pravno podlago, je torej pravilen zaključek organa, da tožnik ponudbe na predpisan način ni sprejel. Tožnik torej v postopku odobritve pravnega posla pravilno ni sodeloval kot stranka in ker ni bil stranka postopka, kot to določa 2. odstavek 22. člena ZKZ, mu zato organ tudi pravilno ni vročil odločbe ter mu je tudi ni vročil na posebno zahtevo, glede na določbo 2. odstavka 229. člena ZUP. Namreč le stranka iz materialnega razmerja po določbi 2. odstavka 229. člena ZUP lahko zahteva vročitev odločbe, zato je bila pravilna odločitev organa, da je zahtevo za vročitev zavrgel.

Po povedanem tudi po presoji sodišča tožnik ni stranka oziroma stranski udeleženec v postopku za odobritev pravnega posla, brez tega statusa pa ne more ugovarjati, da odobritev pravnega posla ne bi mogla biti dana (postavljati vsebinskih ugovorov v smeri nepravilne odobritve pravnega posla), kajti odločbo o odobritvi pravnega posla lahko izpodbijajo le stranke oziroma stranski udeleženci v postopku.

Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo za podlagi 1. odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06 v nadaljevanju ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijanih odločb pravilen ter da sta odločbi pravilni in na zakonu utemeljeni.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.