sodba U 2009/2005
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2006-02-02

povrnitev vlaganj - povečanje vrednosti nepremičnine - povečanje vrednosti nepremičnine zaradi novih investicij - denacionalizacija

S 7. odstavkom 25. člena ZDen zakonodajalec vlaganja ni uredil sistemsko drugače kot vlaganja po 5. odstavku 25. člena ZDen. Fizična oseba lahko zahteva le povrnitev vlaganj v višini povečane vrednosti nepremičnine.

Tožbi se ugodi, odločba Ministrstva za okolje in prostor, št. ... z dne 26. 7. 2005 se odpravi ter zadeva vrne toženi stranki v nov postopek.

Tožena stranka je z izpodbijano odločbo zavrnila pritožbo tožeče stranke zoper odločbo Upravne enote A, št. ... z dne 23. 7. 2004, s katero je prvostopni organ odločil, da je Župnija A dolžna najemniku BB povrniti investicijska vlaganja v dvosobno stanovanje v izmeri 49,25 m2 v pritličju stavbe v D ulici v A v višini 7.313 EUR, obrestovano s 6 % obrestno mero, ki se obračunava dekurzivno na konformni način, v desetih zaporednih enakih letnih obrokih v tolarski protivrednosti, preračunano po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila, pri tem da prvi obrok zapade v plačilo zadnji dan v mesecu, v katerem postane ta odločba pravnomočna, vsak naslednji obrok pa na isti datum tekočega leta, pod izvršbo. V obrazložitvi je tožena stranka navedla, da je najemnik BB na podlagi javnega naznanila dne 28. 12. 1998 vložil zahtevo za povrnitev lastnih vlaganj v najeto stanovanje. V zahtevi je specificiral dela, ki naj bi jih izvedel, na koncu pa dodal, da bo natančnejše podatke in dokumentacijo na željo upravnega organa dostavil pozneje. V skladu s pozivom je nato dopolnjeval vlogo s predložitvijo listin, s katerim je razpolagal. Prvostopni organ je v postopku postavil izvedenca gradbene stroke EE. Izvedenec je na podlagi predloženih listin in izjave najemnika ter ogleda ugotovil obseg investicijskih vlaganj, čas izvedbe in vrednost. Tožnica je ugovarjala zahtevku po temelju, višini oziroma obsegu vlaganj, upravičenosti do izvedbe ter načinu vrednotenja. Izvedenec je pojasnil, da je obseg izvedenih investicijskih vlaganj ugotovil z ogledom, vrednotil pa jih je na podlagi predpisov, ki jih določa Zakon o denacionalizaciji (v nadaljevanju: ZDen). Pojasnil je, da je upošteval amortizacijo, da se pa v tem postopku vrednotijo le investicijska vlaganja v konkretnem stanovanju in se vrednost teh vlaganj ne primerja s sedanjo vrednostjo celotne stavbe v odnosu na njeno vrednost ob podržavljenju. Zato je za postopek irelevantno, ali je ugotovljena sedanja vrednost vrnjenega objekta bistveno manjša v odnosu na njegovo vrednost ob podržavljenju. Prvostopni organ je na podlagi izvedeniškega mnenja ugodil zahtevku za povrnitev vlaganj v najeto stanovanje. Ugovor, da po končanih postopkih ni več možno odločati o odškodnini iz naslova povečanja vrednosti vrnjene nepremičnine, ni utemeljen, saj navedeno omogoča 24. člen ZDen-B in 7. odstavek 25. člena ZDen. Iz spisne dokumentacije je razvidno, da je najemnik izvedel hišno kanalizacijo za odvod iz kuhinje in kopalnice; položil itison na lesenih tleh; v kuhinji položil PVC tlake, stene obložil z lesom in pluto; izvedel kompletno novo vodovodno in električno instalacijo; uvedel centralno, etažno kurjavo in telefonski priključek, preuredil bivšo shrambo v kopalnico, izdelal betonske podložne tlake in položil nove finalne tlake ter odstranil stara lesena tla. Izvedenec je vsa ta dela štel kot investicijska, ni pa upošteval tistih del, ki jih je najemnik tudi opravil, vendar jih je štel kot tekoča vzdrževalna. Tožena stranka ocenjuje, da je izvedenec pravilno štel ta vlaganja kot tista, zaradi katerih je konkretna nepremičnina več vredna in da ni možno pritrditi stališču, da spadajo vsa navedena dela v tekoče vzdrževanje. Glede ugovora, da je prvostopni organ prekoračil zahtevek, tožena stranka navaja, da zakon ni predpisal, da mora najemnik taksativno navesti vsa vlaganja in jih opredeliti po višini, sicer izgubi pravico do zahtevka za povrnitev vlaganj. Tožena stranka se pridružuje stališču prvostopnega organa, da je najemnik navedel dela, ki naj bi jih izvedel, le primeroma. Utemeljen tudi ni ugovor, da je najemnik upravičen do povrnitve lastnih vlaganj le, če jih je opravil na podlagi veljavnih dovoljenj in s soglasjem pravne osebe, ki je imela nepremičnino v času izvedbe teh del v svojih sredstvih, saj to iz zakona ne izhaja. Neutemeljen je tudi ugovor, da iz zakona ne izhaja dolžnost denacionalizacijskega upravičenca povrnitve lastnih vložkov najemniku, saj to izhaja iz 3. alinee 2. odstavka 25. člena ZDen. Najemnik je upravičen tudi do obresti, saj zadnji odstavek 25. člena določa kot rok izplačila deset let, zato je prvostopni organ pravilno določil, v skladu s 45. členom ZDen, 6 % obrestno mero kot za ostale odškodnine. Pri priznanju vlaganj je bila spoštovana določba 1. odstavka 15. člena ZDen-B, saj so bila vsa dela izvedena med letoma 1986 in 1990.

Tožnica v tožbi navaja, da je v obravnavani zadevi prišlo do absurdne situacije, saj je bila v postopku denacionalizacije vrnjena nepremičnina, ki je bila manj vredna, v postopku za povrnitev vlaganj pa mora denacionalizacijski upravičenec plačati najemniku večvrednost stanovanja. Odločbo izpodbija zaradi napačne uporabe materialnega prava in sicer določbe 25. člena ZDen in meni, da temelji na napačnem načinu izračuna vlaganj fizične osebe v podržavljeno nepremičnino. V denacionalizacijskem postopku je bilo ugotovljeno, da je stanovanjska stavba na ulici D za 35,62 % manj vredna od stavbe ob podržavljenju. Določena je bila odškodnina v znesku 38.817,00 DEM. V taki situaciji je absurdna uporaba 25. člena ZDen. Vrednost podržavljenega premoženja se konkretizira na podlagi 1. odstavka 44. člena ZDen. Izvedenec EE pa je v nasprotju s to določbo in v nasprotju z določbo 25. člena ZDen navedel, da lastna vlaganja najemnika niso razlika med vrednostjo v času vračanja in v času podržavljenja, ampak se obravnava samo tiste postavke, ki so povečale vrednost objekta oziroma tiste, za katere je z ogledom na objektu ugotovljeno, da so resnično izvršene. Izvedenec je torej izračunal vlaganja najemnika v absolutnem znesku in ne v znesku, ki bi resnično pomenil povečano vrednost nepremičnine. Tožnica meni, da bi bilo potrebno obravnavati vrnjeno hišo kot celoto, pa tudi v kolikor se uporabi metodo vrednotenja glede na posamezno enoto - stanovanje, bi bilo potrebno v skladu s 1. odstavkom 44. člena ZDen uporabiti relativno metodo vrednotenja povečane vrednosti zaradi vlaganj, namreč izračunati vrednost stanovanja ob vračilu in vrednost ob nacionalizaciji. Tako pa je prišlo do situacije, ko mora tožnica za vlaganja vseh najemnikov plačati celo bistveno več denarja, kot je sama hiša vredna. Tako se ustvarjajo dodatne nove krivice. Praksa tožene stranke je glede vlaganj najemnikov po 25. členu ZDen popolnoma neenotna. Tožnici je znana odločba tožene stranke št. 362-01-50/03 z dne 4. 1. 2005, v kateri je zapisala, da bo moral izvedenec pri izračunu višine upoštevati le tista vlaganja fizičnih oseb, ki so povečala vrednost predmetnega stanovanja, kar pomeni, le toliko, kolikor se je povečala vrednost stanovanja zaradi vlaganj glede na vrednost ob podržavljenju ter da se upoštevajo le dovoljeni gradbeni posegi. Enako razlaga določbo 44. člena tudi Vrhovno sodišče RS v sodbi opr. št. U 235/94 z dne 19. 9. 1996 in ostalih ter Komentar ZDen. Ni res, da je bil namen zakonodajalca, da s spremembami 25. člena ZDen postavi fizično osebo v ugodnejši položaj. Tožnica tudi ugotavlja, da 25. člena ZDen na nobenem mestu izrecno ne določa zavezanca za povrnitev vlaganj v vrnjeno nepremičnino, strinja se sicer z razlago, ki jo je sprejela praksa, da je zavezanec za to povračilo upravičenec iz denacionalizacije, vendar pa samo v primeru, da je tudi resnično prišlo do povečanja vrednosti nepremičnine, torej da je denacionalizacijski upravičenec obogaten. V predmetnem primeru pa do obogatitve ni prišlo. Vztraja pri ugovoru zakonitosti vlaganj, saj drugačno stališče pomeni, da je postopek denacionalizacije legalizacija nelegalnih posegov v nepremičnino. V postopku je vlagatelj predložil samo eno upravno dovoljenje, potrdilo o priglasitvi izvajalca del Občine A, Komiteja za urejanje prostora in varstvo okolja, št. ... z dne 23. 9. 1986 in soglasje samoupravne stanovanjske skupnosti Občine A z dne 29. 9. 1986, ki potrjujeta, da se vlagatelj zaveda svoje zakonske dolžnosti. Legalnost ostalih zatrjevanih investicij pa v postopku ni izkazana. Stališče, da se prizna vlaganja, ki niso legalna je v nasprotju s stališčem Vrhovnega sodišča in Komentarjem ZDen. Materialno pravno napačno pa je tudi mnenje tožene stranke, da se vlagatelju prizna odškodnina hkrati z obrestmi. Obročni način odplačevanja odškodnine je namenjen razbremenitvi zavezanca za izplačilo odškodnine, način, rok in obrestno mero zamudnih obresti bi torej moral upravni organ prilagoditi njegovemu finančnemu stanju in zmožnostim plačila. Uveljavlja tudi napačno ugotovitev dejanskega stanja. V upravnem postopku je dokazno breme na stranki, ki nekaj zatrjuje. Dokazno breme glede vlaganj bi moralo biti na strani najemnika, ki bi moral dokazati čas vlaganj, kdo je vlaganja izvršil in ali so bila vlaganja zakonita. Ker pa je upravni organ obrnil na glavo osnovno procesno pravilo glede dokaznega bremena, je bila tožnica prisiljena dokazovati negativna dejstva, namreč da določene investicije v stanovanju niso bile opravljene, niso bile opravljene v zakonsko določenem času do uveljavitve ZDen oziroma niso bile izvršene s strani vlagatelja. Vlagatelj je predložil nekaj računov oziroma dovoljenj in soglasij za domnevne investicije, za ostale investicije pa dovoljenj oziroma soglasij ni izkazal. Svojo odločitev je prvostopni organ oprl na mnenje izvedenca, da je navedbe vlagatelja preveril z ogledom nepremičnine, vendar pa je ravno izvedenec zapisal, da za posamezna vlaganja, za katera ni bilo pisnega dokumenta, da je čas določen na podlagi podatka, ki ga je dal vlagatelj zahtevka. Ker je bila tožnica prisiljena dokazovati negativno dejstvo, je prvostopenjskemu organu predlagala, da pridobi na občini A točkovalni zapisnik za stanovanje vlagatelja, na podlagi katerega je bila sklenjena pogodba o najemu. S pridobitvijo točkovalnega zapisnika bi upravni organ lahko preprosto ugotovil, ali so bile posamezne investicije resnično izvršene in ali so bile izvršene do dneva ogleda stanovanja. Vendar je prvostopni organ ta dokazni predlog zavrnil. Splošno pa je znano, da je občina A opravila ogled in točkovanje stanovanj za potrebe določitve neprofitne najemnine. V izpodbijani odločbi se tožena stranka glede tega pritožbenega razloga ni opredelila, tako da je v tem pogledu zagrešila poleg napačno ugotovljenega dejanskega stanja tudi bistveno kršitev upravnega postopka. Meni, da je upravni organ z izpodbijano prvostopno odločbo ponovno odločal o zadevi, o kateri je bilo že odločeno z dvema pravnomočnima odločbama in sicer z delno odločbo z dne 15. 11. 1993, v kateri je bila v točki 1. a izreka ugotovljena točna vrednost stanovanjske enote vlagatelja, in z delno odločbo z dne 30. 1. 2002, v kateri je bila vrnjena nepremičnina že ocenjena za manj vredno in tožnici priznana odškodnina. Odločeno pa je bilo tudi preko zahtevka vlagatelja, ki je v zahtevi z dne 28. 12. 1998 zahteval povračilo vlaganj le za obnovo vodovodne in odtočne instalacije, za menjavo sanitarnih elementov, polaganje keramičnih ploščic v sanitarnih prostorih, polaganje lesene obloge in napeljavo centralne kurjave. Vendar pa zahtevek stranke za povrnitev vlaganj ni bil postavljen za položitev tlakov, obnovo električne instalacije in napeljavo telefonskega priključka. Meni, da je ZDen postavil prekluzivni rok za uveljavljanje zahtevkov ter da bi bilo potrebno zahtevke iz naslova vlaganj, ki so bila postavljena kasneje, zavreči kot prepozne.

Zastopnik javnega interesa udeležbe v postopku ni priglasil.

Stranka z interesom v tem postopku BB na tožbo ni odgovoril.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka tožbene trditve in se sklicuje na obrazložitev izpodbijane odločbe, pri kateri vztraja ter predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

V obravnavani zadevi je predmet postopka zahtevek BB za povrnitev vlaganj v stanovanje v stavbi na ulici D v A, ki je bilo s pravnomočno denacionalizacijsko odločbo že vrnjeno denacionalizacijski upravičenki - tožnici, pravnomočno pa je že bilo tudi odločeno o njenem zahtevku o manjvrednosti vrnjene nepremičnine. V zadevi je sporen znesek investicijskih vlaganj, določenih kot odškodnina v korist vlagatelja zahtevka, tako po temelju kot višini.

Iz izpodbijane in prvostopne odločbe izhaja, da je tožena stranka priznala najemniku BB investicijska vlaganja v stanovanje v višini 7.313,00 EUR. Nadalje iz odločb izhaja, da se je vrednost nepremičnine - stavbe na ulici D bistveno zmanjšala glede na vrednost ob podržavljenju (35,62 %), za kar je bila upravičencu - tožnici priznana odškodnina v znesku 38.817,00 DEM z denacionalizacijsko odločbo z dne 30. 1. 2002 (ter da je v tem postopku izvedenec EE ugotovil, da je vrednost obravnavanega stanovanja ob podržavljenju znašala 29.550 DEM sedanja vrednost pa je 19.109,00 DEM). V obravnavanem postopku pa je isti zavezanec izračunal vrednost investicijskih vlaganj in pojasnil, da je pri izračunu upošteval amortizacijo ter da se v tem postopku ovrednotijo le investicijska vlaganja posameznega najemnika v konkretno stanovanje in se vrednosti teh vlaganj ne primerja s sedanjo vrednostjo celotne stavbe v odnosu na njeno vrednost ob podržavljenju, ter da je za ta postopek irelevantno, ali je ugotovljena sedanja vrednost celotnega vrnjenega objekta bistveno manjša v odnosu na njegovo vrednost ob podržavljenju. Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje, navedene vrednosti in metodo cenitve, tožnica utemeljeno ugovarja nepravilno in nepopolno ugotovljenemu dejanskemu stanju in nepravilni uporabi materialnega prava. Tožena stranka in prvostopni organ ugovorov v navedeni smeri nista upoštevala in sta izvedeniškemu mnenju v celoti sledila, odločbo pa oprla na določbo 7. odstavka 25. člena ZDen, ki jo razumeta tako, da grejo najemniku kot fizični osebi vsa vlaganja (v celoti kot dejanska vlaganja), ne glede na vrednost nepremičnine, ki se vrača. Odločitev organa argumentirata, da je predmet postopka višina stroškov investicij, z upoštevanjem amortizacije. Taka razlaga določbe 7. odstavka 25. člena ZDen pa je v nasprotju z vsebino in namenom navedene določbe, s katero zakonodajalec ni želel urediti vračanja vlaganj fizičnih oseb sistemsko drugače kot v 5. odstavku 25. člena ZDen, ampak fizičnim osebam omogočiti, da se jim povrnejo tudi vlaganja, ki so manjša od 1/2 prvo objavljenega bruto domačega proizvoda na prebivalca RS v letu pred vložitvijo zahteve za denacionalizacijo. Fizična oseba, ki je vlagala v nepremičnino, lahko torej zahteva le povrnitev vlaganj v višini povečane vrednosti nepremičnine. Navedeno pomeni, da je višina odškodnine omejena s povečano vrednostjo nepremičnine, ki se v denacionalizaciji vrača (primerjaj določbo 4. odstavka 24. člena ZDen). V postopkih, ko vlagatelj v nepremičnino zahteva povrnitev svojih vlaganj, je potrebno najprej z upoštevanjem določbe 44. člena ZDen ugotoviti vrednost podržavljenega premoženja v času podržavljenja in vrednost v času vračanja. Vlagatelj pa je nato v nadaljevanju postopka dolžan za utemeljenost svojega zahtevka dokazati, da je ugotovljena povečana vrednost posledica njegove investicije, in je nato upravičen do odškodnine v tisti višini, kot dokaže vzročno zvezo med njegovo investicijo in povečano vrednostjo. Prvostopni organ in tožena stranka sta izhajala iz napačne razlage določbe 7. odstavka 25. člena ZDen, ko sta v celoti sledila izvedeniškemu mnenju, in v tej posledici nista pravilno raziskala in ugotovila dejanskega stanja. V ponovnem postopku bo potrebno izhajati iz navedene razlage določbe 44. in 25. člena ZDen in o zahtevku vlagatelja ponovno odločiti. Zgolj podrejeno sodišče navaja, da pa se v celoti strinja z razlago tožene stranke, da se pri določitvi višine vlaganj upošteva vrednost stanovanja kot enote, vendar na način, kot je bilo navedeno zgoraj, torej da se v primeru zahtevka za vlaganje v stanovanje najprej ugotovi vrednost stanovanja ob podržavljenju in vrednost ob vračanju, pri čemer vlaganja lahko pomenijo največ razliko med ugotovljenima vrednostima. Za pravilno in popolno ugotovitev dejanskega stanja stanovanja ob podržavljenju oziroma ob nastopu najemnega razmerja vlagatelja zahtevka (kar je pomembno za ugotovitev obsega investicijskih del) bi ob odsotnosti drugih verodostojnih listin bilo primerno pridobiti točkovalni zapisnik občine A, kot je predlagala tožnica v upravnem postopku. Na podlagi stanja, ugotovljenega v točkovalnem zapisniku, s primerjavo s stanjem ob vračanju, bi se nesporno ugotovil obseg izvršenih investicij s strani vlagatelja zahtevka, tako pa tožnica utemeljeno ugovarja pravilnosti ugotovljenega dejanskega stanja v pogledu upoštevanih investicij, ki temelji na ugotovitvah ogleda in zatrjevanjih vlagatelja. Tožnica pa nadalje tudi utemeljeno ugovarja, da se pri obsegu vlaganj ni ugotavljala njihova zakonitost, torej ali je imel investitor zanje ustrezno upravno dovoljenje za opravo, in soglasje najemodajalca. Sodna praksa se je v pogledu pravilne uporabe 25. člena ZDen že večkrat izrekla, da je pri določitvi odškodnine zaradi izvršenih novih investicij bistveno, ali so bila dela izvršena v skladu s soglasji.

Neutemeljen pa je tožbeni ugovor, ki se nanaša na obresti. Po sodni praksi med pogoji plačila odškodnine, ki se po 3. odstavku 25. člena ZDen določijo z odločbo o denacionalizaciji, spadajo tudi obresti. ZDen ne določa, kakšne obresti naj se določijo, po presoji sodišča pa je treba uporabiti analogijo z ureditvijo odloženega plačila odškodnine, ki jo je ZDen predpisal za zavezanko Slovensko odškodnino družbo. To pa pomeni, da morajo biti obresti enake, kot jih ZDen določa v 45. členu za odškodnino v obveznicah. Kajti položaj zavezanca, kadar nekaj dolguje, ne more biti različen od položaja upravičenca, kadar ta dolguje, ker je pravni naslov - denacionalizacija isti.

Nadalje tožnica neutemeljeno ugovarja kršitvi določb postopka iz razloga, ker naj bi bilo v obravnavani zadevi že odločeno, z denacionalizacijsko odločbo o določitvi odškodnine za manj vredno nepremičnino. Namreč v obravnavani zadevi je bilo odločeno o zahtevku, katerega možnost uveljavljanja je odprl ZDen-B, torej ne gre za že razsojeno stvar. Sodišče pa tudi ne more pritrditi ugovoru, da je organ odločal prek postavljenega zahtevka, ker je vlagatelju priznal odškodnino za dela, ki jih je navedel po postavitvi zahtevka. Namreč zahtevka iz naslova vlaganj, ki je bil postavljen v prekluzivnem roku iz 24. člena ZDen-B, ni mogoče razlagati drugače kot enakega materialnega zahtevka za povrnitev vlaganj v tekočih denacionalizacijskih postopkih, ko vlagatelj lahko uveljavlja dejstvo določene investicije do odločitve na prvi stopnji. Glede na navedeno sodišče meni, da organ prve stopnje ni odločal mimo postavljenega zahtevka, ko je presojal tudi investicije, ki jih je postavil vlagatelj zahtevka kasneje.

Ker je dejansko stanje v denacionalizacijskem postopku ostalo nepopolno ugotovljeno ter je bilo tudi napačno uporabljeno materialno pravo in procesno pravo, je odločba tožene stranke nezakonita. Sodišče jo je zato na podlagi 2., 3. in 4. točke 1. odstavka 60. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 50/97 in 70/00) odpravilo ter zadevo v smislu 2. in 3. odstavka istega člena vrnilo toženi stranki v ponovni postopek.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.