sodba U 2341/2008
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2009-07-07

vrednotenje nepremičnin - zmanjšanje vrednosti nepremičnine - povrnitev najemnikovih vlaganj

Upravičenec ima pravico do polnega odškodovanja, ki mu je nastalo z vrnitvijo manjvredne nepremičnine (1. odstavek 26. člena ZDen); tako pa to odškodovanje ni, če gre v breme te odškodnine povrnitev vlaganj, za katero je po zakonu (5. in 7. odstavek 25. člena ZDen) zavezanec upravičenec. Zato bi se v primeru, da bo upravičenec za predmetno stanovanje z odločbo upravnega organa določen za zavezanca za povrnitev vlaganj v navedeno stanovanje, navedeno obveznost upravičenca (v višini določene obveznosti) po mnenju sodišča morala upoštevati pri ugotovitvi zmanjšane vrednosti predmetnega stanovanja.

1.Tožbi se ugodi in se odločba Ministrstva za okolje in prostor, št. ... z dne 1. 10. 2008, odpravi in se zadeva vrne navedenemu ministrstvu v ponovno odločanje.

2.Tožena stranka Republika Slovenija je dolžna povrniti tožnikoma stroške postopka v višini 350 EUR, povečane za 20 % DDV, v 15 dneh od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

Ministrstvo za okolje in prostor (v nadaljevanju: Ministrstvo) je z izpodbijano odločbo odločilo, da se pritožbi Slovenske odškodninske družbe ugodi tako, da se 1. točka izreka dopolnilne odločbe Upravne enote A., št. ... z dne 30. 4. 2008, odpravi in se nadomesti z novo 1. točko, ki se v glasi: „Upravičencu do denacionalizacije A.A., rojenemu 1887, umrlemu 1974, se za zmanjšano vrednost denacionalizirane nepremičnine, za trisobno stanovanje v izmeri 110,68 m2 v II. nadstropju stavbe ... ulica št...., A., določi odškodnina v višini 12.621 DEM, v obliki obveznic Slovenske odškodninske družbe“ (1. točka izreka); iz 2. točke izreka pa izhaja, da ostane v preostalem delu navedena dopolnilna odločba organa prve stopnje v veljavi.

Ministrstvo v obrazložitvi navedene odločbe navaja, da je Upravna enota A. (prvostopni upravni organ) z dopolnilno odločbo z dne 30. 4. 2008 odločila, da se upravičencu do denacionalizacije A.A. za zmanjšano vrednost nepremičnine, in sicer za trisobno stanovanje v izmeri 110,68 m2 v II. nadstropju stavbe ...ulica št..., A., določi odškodnina v višini 29.956 DEM, v obliki obveznic Slovenske odškodninske družbe. Nadalje je v 2. točki odločila, da se do pravnomočnosti sklepa o dedovanju po omenjenem upravičencu za premoženje, ki mu pripada po 1. točki izreka, določi skrbnika za posebne primere vlagatelja B.B. V 3. in 4. točki izreka je odločila, da je zavezanka Slovenska odškodninska družba dolžna v treh mesecih po pravnomočnosti navedene dopolnilne odločbe izročiti obveznice iz 1. točke izreka, obrestovane s 6 % obrestno mero od 1. 7. 1996 dalje, skrbniku za posebne primere, določenemu v 2. točki izreka ter da stroški postopka niso zaznamovani. V obrazložitvi navaja, da se je zoper navedeno odločitev prvostopnega organa pritožila zavezanka za plačilo odškodnine Slovenska odškodninska družba, ki se ne strinja z odločitvijo upravnega organa. Slednji je svojo odločitev pri določitvi odškodnine za zmanjšano vrednost nepremičnine oprl na mnenje izvedenca, ki pri izračunu vrednosti stanovanja po stanju v času denacionalizacije ni upošteval vlaganj najemnika predmetnega stanovanja. Po mnenju pritožnice pa bi upravni organ moral pri ugotovitvi vrednosti stanovanja upoštevati tudi navedena vlaganja. Ministrstvo ugotavlja, da je prvostopenjski organ z delno odločbo z dne 22. 8. 2007, ki je postala pravnomočna 12. 9. 2007, odločil, da se upravičencu A.A. vrne v last delež do 1/5 nepremičnine – stavbe v A., ki v naravi predstavlja trisobno stanovanje v II. nadstropju stavbe v A., ... ulica št. ..., v izmeri 110,68 m2. Ministrstvo ugotavlja, da so ugotovitve prvostopenjskega upravnega organa glede ocenjene vrednosti predmetnega stanovanja v času podržavljenja pravilne, in sicer da je znašala vrednost navedenega stanovanja 83.651 DEM, ne strinja pa se z ugotovitvami prvostopenjskega organa glede ocenjene vrednosti predmetnega stanovanja v času vračanja in posledično z določitvijo manjvrednosti predmetnega stanovanja. Upravni organ je namreč sledil s strani izvedenca gradbene stroke podanemu argumentu, da se pri cenitvi sedanjega stanja predmetne nepremičnine ne upošteva vlaganj najemnika ter da bi upoštevanje vlaganj najemnika v denacionalizirano stanovanje pri ugotavljanju višine zmanjšane vrednosti denacionalizacijskega upravičenca lahko dvakratno oškodovalo. Prvostopni organ še dodaja, da vodi postopek za povrnitev vlaganj najemnika predmetnega stanovanja, ki še ni zaključen. Ministrstvo se z navedenim stališčem organa prve stopnje ne strinja in meni, da bi moral prvostopni organ upoštevati stanje predmetnega stanovanja po dejanskem stanju v času vrnitve ter torej upoštevati tudi vlaganja najemnika, saj bo v takem stanju stanovanje tudi vrnjeno upravičencu. Odločitev prvostopenjskega upravnega organa v tem delu ni pravilna, saj ni v skladu z 44. členom ZDen. Glede na dejstvo, da je na zahtevo prvostopnega organa izvedenec C.C. v dopolnjenem mnenju z dne 18. 12. 2007 izračunal tudi višino zmanjšane vrednosti predmetnega stanovanja ob upoštevanju vlaganj najemnika, je ministrstvo uporabilo navedeni izračun ter ga dopolnilo s popravkom mnenja z dne 2. 2. 2008 ter samo izračunalo zmanjšano vrednost denacionalizirane nepremičnine, ki tako znaša 12. 621 DEM.

Tožnika se ne strinjata z odločitvijo Ministrstva, ki je nadomestilo odločitev prvostopnega organa in samo določilo odškodnino za zmanjšano vrednost predmetnega stanovanja. Navajata, da ni sporno, da je pravna podlaga za odločanje o zahtevku za denacionalizacijo določba 44. člena ZDen ter da se vrednost stanovanja ugotavlja po Pravilniku o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja. Sporno pa je, ali se vlaganja najemnika (ne zavezanca-saj je bila zavezanka v denacionalizacijskem postopku Mestna občina A.) pri določitvi odškodnine za manjvrednost nepremičnine upoštevajo, ali ne. Prav tako ni sporno, da je najemnik predmetnega stanovanja vložil zahtevo pri organu prve stopnje za povrnitev vlaganj v denacionalizirano nepremičnino, o čemer še ni bilo odločeno, ter da bosta v primeru utemeljenosti njegovega zahtevka zavezanca za povračilo navedenih vlaganj tožnika. Tožnika se ne strinjata s stališčem ministrstva, da bi se moralo pri ugotavljanju vrednosti stanovanja v času vračanja upoštevati tudi vlaganja najemnika. Tožnika bi bila ob takšnem stališču dvakrat oškodovana, saj bosta dobila manjšo odškodnino na račun manjvrednosti stanovanja, najemniku pa bosta plačala tudi za vlaganja, na kar je opozoril tudi izvedenec C.C. Če bi bila zavezanka za povračilo vlaganj najemnika Slovenska odškodninska družba, potem bi le-ta upravičeno v pritožbi zatrjevala, da je potrebno znižanje odškodnine na račun vlaganj najemnika v povečanje vrednosti nepremičnine. Ker pa se postopek o vlaganjih najemnika ni niti pričel, zavezanec za plačilo vlaganj najemniku pa ni Slovenska odškodninska družba, temveč tožnika, pa je takšno stališče pravno zmotno. Tožnika se sklicujeta na 26. člen ZDen, ki določa, da se nepremičnina, katere vrednost se je po podržavljenju bistveno zmanjšala, upravičencu vrne z doplačilom do polne vrednosti ob podržavljenju. Doplačilo do polne vrednosti pa lahko zajema izključno doplačilo, ki zajema tudi obveznost za plačilo vlaganj najemniku – saj je le to dejanska polna vrednost. Ker je v novo ocenjeni zmanjšani vrednosti (12.621 DEM) že zajeto vlaganje najemnika in je torej odškodnina zaradi zmanjšanja vrednosti zaradi vlaganj najemnika (ki je povečal vrednost nepremičnine) bistveno manjša od prvotno ugotovljene (29.956 DEM), je po mnenju tožnikov iz odločbe Ministrstva mogoče sklepati le, da bo zavezanec za povračilo vlaganj najemniku Slovenska odškodninska družba in ne tožnika. Ob tem tožnika še menita, da Slovenska odškodninska družba ni oseba, ki bi po določbi 25. člena ZDen lahko uveljavljala povečano vrednost nepremičnine, saj je takšen zahtevek dopuščen le zavezancu – v konkretnem primeru MOL. Po mnenju tožnikov je ministrstvo napačno uporabilo določbo 44. člena ZDen, ob sočasni uporabi 25. člena ZDen, in dopustilo napačni osebi uveljavljanje povečanja vrednosti. Podredno pa štejeta, da če se vlaganja že sedaj upoštevajo pri določitvi odškodnine in tako dopusti Slovenski odškodninski družbi legitimacijo tudi na podlagi 25. člena ZDen, je Slovenska odškodninska družba, ki je tako pridobila korist, tudi sama zavezanka za povračila vlaganj najemniku predmetnega stanovanja. Po mnenju tožnikov je uveljavljanje povečanja vrednosti nepremičnine, ki je s strani zavezanke Slovenske odškodninske družbe pripeljalo v cenitev in izračun zmanjšane vrednosti nepremičnine na dan vračila, podredno zloraba procesnih pravic zavezanke, vse z namenom, da se v postopku sklicuje na povečano vrednost, za kar po določbi 25. člena ZDen ni legitimirana.  Takšna kršitev, ki jo je pri odločanju storilo ministrstvo, je dejansko kršitev materialnega prava tj. določb ZDen, kot tudi kršitev procesnih določb v okviru postopka denacionalizacije.  Dejansko stanje je bilo glede upoštevanja – prištevanja vlaganj najemnika k ugotovljeni vrednosti premoženja na dan vračila, zmotno ugotovljeno. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava pa je posledično tudi odločitev organa druge stopnje pravno zmotna. Tožnika predlagata, da se izpodbijana odločba ministrstva odpravi in da sodišče samo odloči, da se v postopku ugotovljenemu upravičencu za zmanjšano vrednost denacionaliziranega stanovanja določi odškodnina v višini 29.956 DEM, v obliki obveznic Slovenske odškodninske družbe. Podrejeno pa predlagata, da sodišče izpodbijano odločbo ministrstva odpravi in zadevo vrne v ponovno odločanje ministrstvu z napotilom, da pritožbo zavezanke Slovenske odškodninske družbe kot neutemeljeno zavrne in potrdi odločbo upravnega organa prve stopnje. V obeh primerih pa predlagata, da sodišče odloči, da sta tožnika upravičena do povračila stroškov postopka.

Ministrstvo v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločbi iz razlogov, ki so razvidni iz njene obrazložitve in predlaga, da se tožba zavrne kot neutemeljena.

Stranka z interesom Slovenska odškodninska družba na tožbo ni odgovorila.

V obravnavanem primeru je predmet presoje določitev odškodnine zaradi ugotovitve manjvrednosti nepremičnine, ki je bila v postopku denacionalizacije vrnjena denacionalizacijskemu upravičencu.

V postopku je bilo ugotovljeno, da je znašala vrednost predmetne nepremičnine – stanovanja v času podržavljenja 83.651 DEM, kar ni sporno. Sporna pa je ugotovitev vrednosti predmetne nepremičnine v času vračanja, pri čemer je sporno, ali se pri vrednosti navedene nepremičnine upoštevajo tudi vlaganja najemnika predmetnega denacionaliziranega stanovanja. Tožnika namreč menita, da se pri ugotovitvi sedanje vrednosti navedene nepremičnine ne bi smela upoštevati tudi vlaganja, ki jih je v navedeno nepremičnino-stanovanje izvršil najemnik tega stanovanja. Slednji je namreč pri upravnem organu vložil zahtevo za povrnitev teh vlaganj, glede katere sta zavezanca za vračilo tožnika. O navedeni zahtevi upravni organ še ni odločil. Tožnika navajata, da bosta ob odločitvi, kot izhaja iz izpodbijane odločbe ministrstva, oškodovana, saj sta zavezana za povrnitev vlaganj najemniku, hkrati pa so se navedena vlaganja upoštevala pri sedanji vrednosti navedene nepremičnine, kar menita, da ni pravično.

Po presoji sodišča so tožbeni ugovori tožnikov utemeljeni.

Tožnika v konkretni zadevi uveljavljata odškodnino zaradi manjvrednosti vrnjene nepremičnine na podlagi 26. člena ZDen. Prvi odstavek 26. člena ZDen (Uradni list RS, št. 27/91-I, 56/92 – odl. US, 13/93 – odl. US, 31/93, 24/95 – odl. US, 20/97 – odl. US, 65/98, 76/98 – odl. US, 66/00, 66/00 – obv. razl., 11/01 – odl. US, 54-I/02 – odl. US in 18/05 – odl. US) določa, da se nepremičnina, katere vrednost se je po podržavljenju bistveno zmanjšala, upravičencu vrne z doplačilom odškodnine do polne vrednosti ob podržavljenju; iz tretjega odstavka pa izhaja, da se za bistveno zmanjšanje vrednosti nepremičnine šteje zmanjšanje nad 30 % vrednosti nepremičnine ter da lahko upravičenec zahteva od zavezanca iz naslova manjvrednosti vrnjene nepremičnine razliko v vrednosti, če ta presega eno polovico prvo objavljenega bruto domačega proizvoda na prebivalca Republike Slovenije v letu pred vložitvijo zahteve za denacionalizacijo. Namen citirane zakonske določbe je torej v odpravi oškodovanja, ki je nastalo z vrnitvijo manjvredne nepremičnine.

Vrednost nepremičnine – predmetnega stanovanja v času vračanja je bila v postopku pred upravnim organom ugotovljena na podlagi Pravilnika o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistema točkovanja (Ur. l. SRS št. 25/81, 65/99), torej podzakonskega predpisa, ki ga določa 2. odstavek 44. člena ZDen. Na ta način v postopku ugotovljena vrednost stanovanja med strankami ni sporna, sporno med strankami pa je, ali vrednost stanovanja v času vračanja zajema tudi vrednost vlaganj najemnika, ki jih je izvršil v navedeno stanovanje, in zaradi katerih je stanovanje večvredno (pri čemer pa tudi ni sporna višina vrednosti stanovanja z navedenimi vlaganji ter višina vrednosti stanovanja brez navedenih vlaganj).

Iz 5. odstavka 25. člena ZDen izhaja, da lahko zavezanec ali najemojemalec iz 60. člena ZDen zahteva od upravičenca iz naslova večvrednosti vrnjene nepremičnine razliko v vrednosti, če ta presega eno polovico prvo objavljenega bruto domačega proizvoda na prebivalca Republike Slovenije v letu pred vložitvijo zahteve za denacionalizacijo. Iz 7. odstavka 25. člena ZDen pa izhaja, da če je do povečanja vrednosti nepremičnine prišlo zaradi vlaganja fizičnih oseb, lahko te zahtevajo povrnitev vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost nepremičnine, v celoti. Iz navedenih določb 25. člena ZDen tako izhaja dolžnost upravičenca, da povrne v denacionalizirano stanovanje izvršena vlaganja, do povrnitve katerih so upravičeni tudi najemniki teh stanovanj. Glede na zakonsko ureditev, po kateri je upravičenec zavezanec za povrnitev v denacionalizirano stanovanje izvršenih vlaganj, pa je po presoji sodišča utemeljeno sklicevanje tožnikov, da se takšna vlaganja (glede na zavezanost upravičenca do povrnitve le-teh) ne bi smela upoštevati pri ugotovitvi sedanje vrednosti navedenega stanovanja in s tem v konkretnem primeru pri določitvi višine odškodnine zaradi zmanjšanja vrednosti takšnega stanovanja.

Po presoji sodišča se navedena vlaganja ne bi smela upoštevati pri ugotovitvi vrednosti nepremičnine v času vračanja v primeru, če je upravičencu naložena obveznost povrnitve vlaganj (z dokončno odločbo upravnega organa), in sicer v višini naložene obveznosti. V konkretnem primeru je iz upravnih spisov razvidno, da je najemnik pri upravnem organu vložil zahtevo za povrnitev navedenih vlaganj, glede katere iz podatkov v upravnih spisih ni razvidno, da bi bilo o njej že odločeno. Vendar pa je navedeno vprašanje, torej vprašanje, ali bo upravičenec zavezanec za povrnitev vlaganj najemnika v predmetno stanovanje, za predmetni postopek bistvenega pomena in po mnenju sodišča za konkretni postopek predstavlja predhodno vprašanje po 144. členu ZUP/86. Gre namreč za vprašanje, brez rešitve katerega ni mogoče rešiti navedene zadeve, to vprašanje pa predstavlja samostojno pravno celoto. V primeru namreč, da bo upravičenec določen za zavezanca za povrnitev navedenih vlaganj, zaradi katerih je stanovanje večvredno, tako povečana vrednost nepremičnine v postopku ugotavljanja njene vrednosti v času vračanja po presoji sodišča ne more ponovno bremeniti upravičenca (v konkretnem primeru z zmanjševanjem ugotovljene manjvrednosti). Zato je od rešitve navedenega predhodnega vprašanja odvisna tudi odločitev v konkretni zadevi, saj je od njegove rešitve odvisna višina  odškodovanja upravičenca, do katerega je upravičen v navedenem postopku.

Upravičenec ima pravico do polnega odškodovanja, ki je nastalo z vrnitvijo manjvredne nepremičnine (1. odstavek 26. člena ZDen); tako pa to odškodovanje ni, če gre v breme te odškodnine povrnitev vlaganj, za katera je po zakonu (5. in 7. odstavek 25. člena ZDen) zavezanec upravičenec. Zato bi se v primeru, da bo upravičenec za predmetno stanovanje z odločbo upravnega organa določen za zavezanca za povrnitev vlaganj v navedeno stanovanje, navedena obveznost upravičenca (v višini določene obveznosti) po mnenju sodišča morala upoštevati pri ugotovitvi zmanjšane vrednosti predmetnega stanovanja.

Zato se sodišče z razlogovanjem in odločitvijo ministrstva, iz katere izhaja, da vlaganja najemnika ne vplivajo na ugotovitev manjvrednosti predmetne nepremičnine, ne strinja. Sporno vprašanje vlaganj je namreč po presoji sodišča potrebno, ob upoštevanju določb 25. člena ZDen, razlagati tako, da popolnega odškodovanja ni, če se upoštevajo tudi tista vlaganja, za povrnitev katerih je zavezanec upravičenec.

Ministrstvo mora zato v ponovljenem postopku pri ponovnem odločanju v navedeni zadevi, ob presojanju pritožbe Slovenske odškodninske družbe, ugotoviti, ali je bilo o navedenem vprašanju - zahtevi najemnika za povrnitev vlaganj v predmetno stanovanje že dokončno odločeno; v tem primeru naj to odločitev upošteva pri odločanju v navedeni zadevi; v nasprotnem primeru pa naj odločitev organa prve stopnje odpravi ter zadevo vrne prvostopnemu organu v ponovni postopek z napotili, da naj predmetni postopek prekine do rešitve omenjenega predhodnega vprašanja (dokončne odločbe v zvezi z navedenim vprašanjem).

Iz navedenih razlogov je sodišče tožbi ugodilo in na podlagi 2. točke 1. odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, v nadaljevanju: ZUS-) izpodbijano odločbo odpravilo in zadevo vrnilo ministrstvu v ponovni postopek. Sodišče v zadevi ni opravilo glavne obravnave in je odločalo na nejavni seji na podlagi 1. odstavka 59. člena ZUS-1.

O zahtevku tožnikov za povrnitev stroškov sodnega postopka je sodišče odločalo na podlagi 3. odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem se tožniku, če je sodišče tožbi ugodilo in v upravnem sporu izpodbijani upravni akt odpravilo, glede na opravljena procesna dejanja in način obravnavanja zadeve v upravnem sporu in glede na določbe Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (Uradni list RS, št. 24/07) priznajo stroški v višini 350 EUR (zadeva je bila rešena na seji, tožnika pa sta bila zastopana po pooblaščenki, ki je odvetnica).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.