sodba I U 477/2010
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2010-11-09

denacionalizacija - povečanje vrednost nepremičnine - povrnitev vlaganj v poslovni prostor - višina odškodnine

Stroški za pripravo dokumentacije in pridobitve upravnih dovoljenj se ne priznajo kot del odškodnine iz naslova vlaganja po 25. členu ZDen.

Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ odločil, da je zavezanec A.A. dolžan v 10-ih letih od pravnomočnosti te odločbo izplačati upravičencu B.B. odškodnino iz naslova vlaganj v denacionaliziran poslovni prostor v izmeri 264 m2 v kleti in pritličju objekta ..., v skupni višini 73.473,66 EUR, skupaj s 6% letnimi obrestmi, ki tečejo od pravnomočnosti te odločbe, v primeru zamude pa tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi, pri čemer se odškodnina izplačuje v 10 enakih letnih obrokih tako, da prvi obrok zapade v plačilo 30 dni po dnevu pravnomočnosti te odločbe, naslednji obrok pa na isti dan posameznega leta, vse pod izvršbo. Iz obrazložitve izhaja, da je vlagatelj B.B. (tožnik) vložil zahtevo za povrnitev vlaganj pravočasno, na podlagi določil 25. člena ZDen. Prvostopni organ je na podlagi evidence dokumentarnega gradiva pridobil listine o investicijskih vlaganjih tožnika, ki izkazujejo, da je tožnik v letih 1983 do 1985 pridobil potrebna soglasja in upravna dovoljenja za adaptacijo in preureditev prostorov v primerne za opravljanje gostinske dejavnosti. Na podlagi cenitvenega poročila izvedenca je bilo ugotovljeno, da se je vrednost poslovnega prostora v izmeri 264 m2 od časa podržavljenja v letu 1959 pa do vrnitve v letu 2007 povečala za 73.473,66 EUR, investicijska vlaganja tožnika (do 7. 12. 1991) pa znašajo 33.796,45 EUR. Prvostopni organ je izvedencu posredoval spisek pripomb na njegovo cenitveno poročilo, odgovori in obrazložitve izvedenca pa niso popravile ključnih napak v cenitvenem poročilu in niso odgovorile na pripombe tožnika. Prvostopni organ je izvedencu naložil, da ustrezno popravi in dopolni cenitveno poročilo, kar je izvedenec tudi storil. Upošteval je amortizacijo samo na podlagi vpisa podatkov v ustrezno tabelo in ne več na podlagi dobe trajanja posameznih elementov vlaganj. Posamezna vlaganja je točkoval po obrazcu VS-1 ZDen, v katerem so upoštevana tudi vlaganja v letih, kot je bilo ugotovljeno pri ogledu in na podlagi ustreznih listin. V cenitvenem poročilu - dopolnilo 1 je izračunal, da je bila nepremičnina v času podržavljenja vredna 143.440 DEM, v času vračanja pa 287.142 DEM, kar pomeni večvrednost nepremičnine ob denacionalizaciji v višini 143.702,00 DEM oziroma 73.473,66 EUR. Vrednost vlaganj tožnika, ki so izkazana z listinami in strokovnim ogledom, je po izračunu izvedenca 237.393,78 DEM oziroma 121.377,51 EUR. Ker pa vlagatelju pripada pravica do vrnitve vlaganj le v tistem delu celotne vrednosti investicij, s katerimi so povečale vrednost nepremičnine do te mere, kolikor je denacionalizacijski upravičenec pridobil več vredno nepremičnino, je tožniku mogoče priznati pravico do povrnitve vlaganj le v višini 73.473,66 EUR. Prvostopni organ je zavrnil tudi zahtevo tožnika za povrnitev 26.998,00 DEM oziroma 13.804,00 EUR, kar je predstavljalo stroške priprave na investicijo, ker se ta vložena sredstva odražajo v sami večvrednosti nepremičnine.

Drugostopni organ je pritožbi A.A. in tožnika zavrnil in kot pravilno in zakonito potrdil odločitev prvostopnega organa.

Tožnik v tožbi navaja, da je v predmetni zadevi dejansko sporna le višina odškodnine iz naslova vlaganj v denacionalizirani poslovni prostor v izmeri 264 m2, ki se nahaja tako v kleti, kot tudi v pritlični etaži objekta na ..., ki jo je tožniku dolžan izplačati A.A. V konkretnem primeru je potrebno kot prvo upoštevati, da so denacionalizacijski upravičenci dobili vrnjen poslovni lokal vrhunske kakovosti, in sicer prestižno urejen gostinski lokal, dočim so ti prostori v času podržavljenja predstavljali v več kot polovici površine neizdelano klet. Navedena okoliščina je bistvenega pomena, saj so upravičenci v naravi dobili vrnjeno nekaj, kar ob podržavljenju sploh ni obstajalo, kar izhaja iz izvedenskih mnenj in cenitve. V postopku je bila ugotovljena večvrednost nepremičnine ob denacionalizaciji v višini 73.473,66 EUR, vendar pa tožniku ni bila priznana pravica do povrnitve vlaganj, ki so nedvomno izkazana. Tožnik je med postopkom dal pripombe na cenilno poročilo izvedenca, kot tudi na popravek tega poročila, vendar jih cenilec ni upošteval, prav tako pa tudi ni podal konkretnega in utemeljenega odgovora na pripombe. Prav tako pa tožnikovih pripomb nista upoštevala upravna organa. Izpodbijani odločbi sta zato nepravilni in nezakoniti, predvsem pa jih tudi ni mogoče ustrezno preizkusiti. Tožnik je upravičen do povrnitve vlaganj v višini dejanskih vlaganj, pri čemer je izvedenec tudi nedvomno napačno ugotovil večvrednost objekta. Tožnik je upravičen do povrnitve vseh svojih vlaganj, kot je to določeno v 7. odstavku 25. člena ZDen. Tožnik je nedvomno upravičen tudi do vlaganj v višini 26.998,00 DEM, saj navedeni znesek predstavlja stroške priprav na investicijo in pridobitev upravnih dovoljenj in drugih dovoljenj, ki so posledično spremenila namembnost podržavljenih in v namen danih poslovnih prostorov. Nedvomno spadajo med stroške investicijskih vlaganj tudi stroški, ki so povezani s pripravo projektov, pridobivanje dovoljenj in vse zahtevane dokumentacije. Nepravilno je tudi stališče upravnih organov, da je tožnik upravičen le do povečane vrednosti nepremičnine, saj je bilo v upravnem postopku nedvomno ugotovljeno, da je tožnik vložil v poslovni prostor 237.393,78 DEM ter še dodatno 26.998,00 DEM. Sodišču predlaga, da odločbo prvostopnega in drugostopnega organa odpravi.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločbi iz razlogov, ki so razvidni iz njene obrazložitve in sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

A.A., kot stranka z interesom v tem upravnem sporu v odgovoru na tožbo navaja, da vztraja pri vseh svojih navedbah, ki jih je podal v pritožbi zoper odločbo prvostopnega organa, ki jo je kot zavezanec za povrnitev vlaganj vložil po svoji takratni pooblaščenki dne 26. 9. 2009. Razen tega meni, da tožnik ni upravičen do v tožbi zahtevane višine povrnitve vlaganj, saj je od leta 1985 do 2003 zaradi lastnih vlaganj plačeval nižjo najemnino, kar pomeni, da bi v primeru, če bi sodišče tožbi ugodilo, dobil dvakratno povračilo vlaganj, s čimer bi bil neupravičeno obogaten. Sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

V obravnavani zadevi je sporna višina odškodnine iz naslova vlaganj v denacionalizirani poslovni prostor v izmeri 264 m2, ki se nahaja v kleti in v pritličju objekta, pri čemer tožnik meni, da je odškodnina določena v prenizki vrednosti.

Pravna podlaga za uveljavljanje vlaganj v denacionalizirani poslovni prostor je 7. odstavek 25. člena ZDen, ki določa, da če je do povečanja vrednosti nepremičnine prišlo zaradi vlaganj fizičnih oseb, lahko te, ne glede na omejitve iz prejšnjih odstavkov, zahtevajo povrnitev vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost nepremičnine, v celoti. Po ustaljeni upravno-sodni praksi je višina zahtevanih vlaganj omejena z ugotovljeno razliko med vrednostjo nepremičnine ob podržavljenju in ob vračanju (1. odstavek 44. člena ZDen). Ugotovljena razlika je formalni pogoj za uveljavljanje vlaganj. Vrednost nepremičnine tako v času podržavljanja kot v času vračanja pa se ugotavlja na podlagi podzakonskih aktov, na katere napotuje ZDen (2., 3., 4., 5. in 6. odstavek 64. člena ZDen v povezavi s 85. in 93. členom ZDen). Upoštevajoč določbo 2. odstavka 44. člena ZDen se je vrednost podržavljenega in denacionaliziranega predmetnega poslovnega prostora ugotavljala na podlagi Pravilnika o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš (Uradni list SRS, št. 25/81 in Uradni list RS, št. 65/99, v nadaljevanju: Pravilnik) ter z njim predpisanim sistemom točkovanja s pomočjo obrazcev, navodil in tabel kot sestavnim delom tega Pravilnika. Po izračunu cenitvenega poročila izvedenca, ki mu je upravni organ sledil, sledi pa mu tudi sodišče, je znašala vrednost poslovnih prostorov v času podržavljanja 143.440,00 DEM, v času vračanja pa 287.142,00 DEM. Ob denacionalizaciji je bila njihova vrednost tako povečana za 143.702,00 DEM oziroma 73.473,66 EUR, to pa je tudi vrednost, ki jo je tožniku mogoče priznati iz naslova vlaganj v denacionalizirani poslovni prostor.

Iz izvedenskega mnenja z dne 27. 11. 2008 izhaja, da je izvedenec vlaganja, do katerih je tožnik upravičen, ocenil na vrednost 66.100,10 DEM oziroma 33.796,45 EUR (v kleti 35.885,74 DEM in v pritličju 30.214,36 DEM). Tožnik je cenitvi ugovarjal (dopis z dne 15. 1. 2009, in je navajal, da niso upoštevana vsa njegova vlaganja v predmetni poslovni prostor, in da je nepravilno upoštevana amortizacija. Izvedenec je na pripombe tožnika odgovoril z dopisom z dne 6. 2. 2009, pojasnila v zvezi s pripombami na cenitev pa je podal tudi na ustni obravnavi z dne 5. 3. 2009. Pojasnil je, da je ocenil vsa vlaganja na podlagi dokumentacije in ogleda, pri čemer je upošteval tudi stroške za pridobitev tehnične dokumentacije, priključke in ostale stroške, ki so nastali pred začetkom adaptacije. Izdelal je tudi Cenitveno poročilo – Dopolnilo 1 z dne 16. 3. 2009, v katerem dejanske amortizacije ni upošteval, tako kot je to zahteval tudi prvostopni organ. Glede na navedeno sodišče ne sprejema tožbenih ugovorov, da izvedenec ni podal odgovora na tožnikove pripombe, saj se je do njih opredelil in jih je tudi argumentirano zavrnil, utemeljeno pa jih je zavrnil tudi prvostopni organ v izpodbijani odločbi. Odločitev, da odškodnina za vlaganja (vključno s stroški v znesku 26.998,00 DEM) ne more presegati ugotovljene povečane vrednosti nepremičnine (ki znaša 73.473,66 EUR) je tudi po presoji sodišča pravilna in zakonita. Odločitev kot izhaja iz izreka pomeni pravilno uporabo določbe 7. odstavka 25. člena ZDen. Zgolj podrejeno sodišče zavrača ugovor tožnika, da je denacionalizacijski upravičenec dobil vrnjeno „novo stvar“, ker ne gre za ugovor iz sfere vlagatelja (najemnika) v denacionalizirano nepremičnino.

Ker je sodišče ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijanega upravnega akta pravilen, da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena, je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi 1. odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06 in 62/2010, v nadaljevanju ZUS-1).

Ker je sodišče tožbo zavrnilo, je zavrnilo tudi zahtevo tožnika za povrnitev stroškov postopka, na podlagi 4. odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Pravilnik o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.