sodba U 1150/2005
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2007-11-27

vpis v imenik nepremičninskih posrednikov - licenca za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja - pogojna licenca - nepremičninski posrednik - nepremičninsko posredovanje

Zakon o poklicnem in strokovnem izobraževanju v 5. členu določa, kaj pomeni srednja strokovna izobrazba (oziroma takšna, ki jo zahteva prehodna določba ZNPosr), in sicer se pridobi po končanem izobraževanju z opravljeno poklicno maturo kot obliko zaključnega izpita. Tožnik pa ima v skladu s tem zakonom doseženo srednjo poklicno izobrazbo, ki se pridobi po končanem izobraževanju z opravljenim zaključnim izpitom. V skladu z navedenim uporaba prehodne določbe 37. člena ZNPosr ne pride v poštev, saj triletni zaključeni program izobraževanja niti v povezavi s triletnimi delovnimi izkušnjami na področju posredovanja nepremičnin ne pomeni izpolnjevanja izobrazbenega pogoja po ZNPosr.

Tožba se zavrne. Zahtevek tožeče stranke za plačilo stroškov se zavrne.

Tožena stranka je z izpodbijano odločbo izdala tožniku pogojno licenco za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja št. ..., z veljavnostjo do dne 24. 5. 2007 (točka I izreka izpodbijane odločbe), pod točko II je odločila, da se vpiše v imenik nepremičninskih posrednikov pod zaporedno št. ..., pod točko III je odločila, da tožnik pridobi status nepremičninskega posrednika pogojno do dne 24. 5. 2007. Tožeča stranka je z vlogo z dne 14. 4. 2005 zaprosila za izdajo licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja in vpis v imenik nepremičninskih posrednikov. Vlogi je priložila naslednja potrebna dokazila za izdajo odločbe: dokazilo o opravljanju poslov nepremičninskega posredovanja (kopija delovne knjižice, izdane dne 8. 7. 1983, iz katere izhaja, da je bil predlagatelj v delovnem razmerju pri A.A.A. d.o.o. od 1. 1. 1996 do 31. 12. 2000 in pri B.B.B. d.o.o. od 1. 1. 2001 dalje, kopija potrdila o odjavi zavarovanja z dne 31. 1. 2001 in prijavi z dne 31. 1. 2001, izpis iz sodnega registra, iz katerega izhaja, da je družba B.B.B., družba za promet z nepremičninami d.o.o., registrirana od 11. 9. 2000 za opravljanje dejavnosti 70310 - dejavnost agencij za posredništvo v prometu z nepremičninami in je predlagatelj ustanovitelj in zastopnik družbe), dokazilo o doseženi izobrazbi - izpis iz evidence Srednje trgovske šole C. št. ... z dne 30. 9. 2004 kot dokazilo, da je predlagatelj v šolskem letu 82/83 zaključil triletno šolanje na šolskem centru za blagovni promet v C. in pridobil naziv "prodajalec tehnične stroke"; dokazilo o opravljenem strokovnem izpitu za pridobitev licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja št. ... z dne 4. 4. 2005 ter potrdilo o nekaznovanosti in državljanstvu (kopija osebne izkaznice). Tožena stranka citira Zakon o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 42/03, v nadaljevanju ZNPosr), ki v 1. odstavku 7. člena določa, da izda Ministrstvo za okolje in prostor (v nadaljevanju Ministrstvo) posamezniku na njegovo prošnjo licenco za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja, če ima najmanj višjo strokovno izobrazbo, opravljen strokovni izpit v skladu z ZNPosr in če ni bil pravnomočno nepogojno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev, ki še ni izbrisana. 1. odstavek 37. člena ZNPosr v prehodnih in končnih določbah določa, da morajo posamezniki, ki ob uveljavitvi ZNPosr, to je 24. 5. 2003, za nepremičninske družbe opravljajo posle posredovanja in imajo opravljen program izobraževanj v okviru Gospodarske zbornice Slovenije, v sodelovanju z Informacijsko borzo nepremičnin d.o.o., Slovenske borze nepremičnin, Gospodarskega interesnega združenja nepremičninskih podjetij ter pri Inštitutu za gospodarsko pravo pri Pravni fakulteti Univerze v Mariboru, za pridobitev licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja in za vpis v imenik nepremičninskih posrednikov pri ministrstvu opraviti strokovni izpit za nepremičninskega posrednika v roku treh let po uveljavitvi Pravilnika o strokovnem izpitu, licencah in vodenju imenika nepremičninskih posrednikov (Uradni list RS, št. 14/04) do 14. 2. 2007 pri čemer so oproščeni ponovnega preverjanja že uspešno osvojenih temeljnih znanj o stroki, razvidnih iz vsebine programov izobraževanja in osebnih dokazil o preverjanju znanja. 2. odstavek 37. člena ZNPosr predpisuje, da morajo posamezniki, ki nimajo opravljenega programa izobraževanja iz prejšnjega odstavka, opraviti strokovni izpit do 14. 2. 2005. V 5. odstavku 37. člena ZNPosr je predpisano, da nepremičninski posredniki, ki na dan uveljavitve tega zakona nimajo ustrezne višje izobrazbe in nimajo potrebnih delovnih izkušenj iz 4. odstavka 37. člena tega zakona za pridobitev licence nepremičninskega posrednika pridobiti potrebno izobrazbo v štirih letih od uveljavitve ZNPosr. Do pridobljene najmanj višje strokovne izobrazbe izda ministrstvo posamezniku, na podlagi 6. odstavka 37. člena ZNPosr licenco pogojno, za določen čas do 24. 5. 2007. 2. odstavek 7. člena ZNPosr dalje določa, da se izpolnjevanje navedenih pogojev ugotavlja z javnimi listinami oziroma dokazili. Na predlog posameznika se na podlagi 3. odstavka 7. člena ZNPosr v imenik nepremičninskih posrednikov pri ministrstvu vpiše posameznik, ki je pridobil licenco, 5. odstavek 7. člena pa nadalje določa, da s pridobitvijo licence in vpisom v imenik nepremičninskih posrednikov pridobi posameznik status nepremičninskega posrednika. Upravni organ je na podlagi predloženih listin ugotovil, da prosilec, ki je ob uveljavitvi ZNPosr opravljal posle nepremičninskega posredovanja, nima predpisane izobrazbe, ima pa opravljen strokovni izpit za nepremičninskega posrednika. Zato se mu izda licenca za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja pogojno, z veljavnostjo do 24. 5. 2007. S pridobljeno pogojno licenco za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja je prosilec pridobil pravico do vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov, kot to določa 3. odstavek 7. člena ZNPosr. Za pridobitev pravice do trajne licence za opravljanje poslov v prometu z nepremičninami mora prosilec do dne 24. 5. 2007 pridobiti najmanj višjo strokovno izobrazbo.

Tožeča stranka vlaga zoper izpodbijano odločbo tožbo, saj le ta ni pravilna in zakonita, ker je tožena stranka napačno ugotovila dejansko stanje in napačno ugotovila materialno pravni predpis. Tožena stranka bi po navedbah v tožbi tožniku morala izdati nepogojno licenco. Tožnik je že v svoji zahtevi za izdajo licence, ki jo je vložil dne 14. 4. 2005, med drugim navedel tudi, da ima srednješolsko stopnjo izobrazbe in pridobljene delovne izkušnje na področju prometa z nepremičninami, saj je to delo opravljal vse od leta 1998 dalje. Zahtevi je predložil tudi vse v formularju zahtevane listine, s katerimi je izkazal svoje navedbe in sicer: izpis iz evidence Srednje trgovske šole št. ... z dne 30. 9. 2004 in delovno knjižico. Iz tega je razvidno, da je tožnik leta 1983 zaključil šolanje na Srednji trgovski šoli v C. Iz delovne knjižice je razvidno, da je bil tožnik od 1. 1. 1996 zaposlen v službi A.A.A. d.o.o., od 1. 1. 2001 pa v družbi B.B.B. d.o.o.. Dejansko gre za en sam pravni subjekt, saj se je A.A.A. d.o.o. na podlagi spremembe akta o ustanovitvi dne 11. 7. 2000 preimenovala v B.B.B. d.o.o., kot je razvidno iz sklepa sodnega registra opr. št. Srg ... z dne 11. 9. 2000. Družba, katere edini lastnik je tožnik, ki je bil v družbi tudi edini zaposlen, je ves čas, tako pred preimenovanjem kot po njem, imela med drugim registrirano tudi dejavnost agencij za posredništvo v prometu z nepremičninami s šifro 70310. To je razvidno iz sklepa Srg ... z dne 11. 9. 2000 in izpiska iz sodnega registra za B.B.B. d.o.o. z dne 24. 3. 2003. To dejavnost je družba dejansko opravljala vse od leta 1998, kot je tožnik navedel tudi v zahtevi za izdajo licence. Če bi bila doba opravljanja dejavnosti sporna, lahko tožnik predloži še pogodbe, ki jih je sklenil s strankami. Prav tako lahko o tem, koliko časa se ukvarja s to dejavnostjo, tožnik predloži svojo izpoved. Tožnik še pripominja, da tožena stranka kakšne dodatne dokumentacije, kot npr. pogodbe o opravljenih poslih in podobno, ni nikoli zahtevala kot dokazilo o opravljanju poslov, ampak je v formularju za zahtevo za izdajo licence določila le predložitev delovne knjižice, kar je tožnik tudi storil. Zakon o nepremičninskem posredovanju v 4. odstavku 37. člena določa, da se šteje, da nepremičninski posrednik s končano najmanj splošno srednjo šolo, srednjo tehnično ali drugo srednjo strokovno šolo po programu za pridobitev srednje strokovne izobrazbe oziroma temu ustreznega izobraževanja po prejšnjih predpisih, ki ima najmanj 3 leta delovnih izkušenj pri poslovanju z nepremičninami na dan uveljavitve zakona, izpolnjuje izobrazbeni pogoj za nepremičninskega posrednika. Tožnik je zaključil šolanje na srednji šoli in je na dan uveljavitve ZNPosr imel že več kot 3 leta delovnih izkušenj pri poslovanju z nepremičninami, zato vsekakor izpolnjuje izobrazbeni pogoj skladno z zgoraj navedeno odločbo. Tožena stranka bi to morala upoštevati in tožniku izdati nepogojno licenco. Kljub vsem listinam in dokumentom, ki jih je predložil tožnik, je tožena stranka napačno zaključila, da tožnik nima predpisane izobrazbe in je na to tudi napačno uporabila materialno pravo, ko ni upoštevala določbo 4. odstavka 37. člena zakona. Dejansko je potrebno tožniku izdati nepogojno licenco za opravljanje poslov iz nepremičninskega poslovanja. Glede na vse navedeno tožeča stranka sodišču predlaga, da odločbo tožene stranke deloma odpravi in sicer v 1. točki v tistem delu, kjer je navedeno, da je licenca, ki se izda tožniku, le pogojna z veljavnostjo do 24. 5. 2007, v 3. točki pa v celoti. Prav tako tožeča stranka zahteva povrnitev stroškov postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi.

Tožena stranka je odgovorila na tožbo ter poudarila, da je izpodbijana odločba pravilna, utemeljena, sprejeta v skladu z veljavnimi predpisi ter predlagala, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Državno pravobranilstvo RS kot zastopnik javnega interesa svoje udeležbe v postopku ni prijavilo.

Med strankama je spor o tem, ali tožnik izpolnjuje pogoje za izdajo licence za opravljanje poslov nepremičninskega posrednika (v nadaljevanju licenca). Eden izmed pogojev za pridobitev licence je izobrazbeni pogoj in sicer pridobljena najmanj višja strokovna izobrazba (1. odstavek 7. člena ZNPosr). Prehodna določba 37. člena ZNPosr pa v 4. odstavku določa, da se šteje, da nepremičninski posrednik s končano najmanj splošno srednjo šolo, srednjo tehnično ali drugo srednjo strokovno šolo po programu za pridobitev srednje strokovne izobrazbe oziroma temu ustreznega izobraževanja po prejšnjih predpisih in ima najmanj 3 leta delovnih izkušenj pri poslovanju z nepremičninami na dan uveljavitve tega zakona, izpolnjuje izobrazbeni pogoj za nepremičninskega posrednika. V konkretnem primeru tožeča stranka v tožbi zatrjuje, da je končala Srednjo trgovsko šolo in v zvezi s tem vloži v spis dokazilo, iz katerega pa po mnenju sodišča izhaja, da je tožeča stranka na Srednji trgovski šoli C. v šolskem letu 1982/1983 pridobila poklic prodajalec oziroma je uspešno opravila triletni program za prodajalca tehnične stroke, ki ga je zaključila z zaključnim izpitom. Zakon o poklicnem in strokovnem izobraževanju (Uradni list RS, št. 12/96 in spremembe) pa v 5. členu določa, kaj pomeni srednja strokovna izobrazba (oziroma takšna, ki jo zahteva prehodna določba ZNPosr) in sicer se pridobi po končanem izobraževanju z opravljeno poklicno maturo kot obliko zaključnega izpita. Tožnik pa ima v skladu s tem zakonom doseženo srednjo poklicno izobrazbo, ki se pridobi po končanem izobraževanju z opravljenim zaključnim izpitom. V skladu z navedenim uporaba prehodne določbe 37. člena ZNPosr ne pride v poštev, saj triletni zaključeni program izobraževanja niti v povezavi s triletnimi delovnimi izkušnjami na področju posredovanja nepremičnin ne pomeni izpolnjevanja izobrazbenega pogoja po ZNPosr. Tožena stranka je tako po mnenju sodišča pravilno ugotovila dejansko stanje in uporabila materialno pravo, saj je tožeči stranki, ob ugotovitvi, da izobrazbenega pogoja ne izpolnjuje, hkrati pa ima opravljen strokovni izpit za nepremičninskega posrednika, podelila pogojno licenco (6. odstavek 37. člena ZNPosr), hkrati pa naložila tožniku, naj pridobi potrebno izobrazbo v štirih letih od uveljavitve ZNPosr (5. odstavek 37. člena ZNPosr).

Glede na vse navedeno sodišče ugotavlja, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, zato je bilo treba tožbo kot neutemeljeno zavrniti (prvi odstavek 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, v nadaljevanju ZUS-1).

Določbe ZUS-1 je sodišče uporabilo ob upoštevanju drugega odstavka 105. člena ZUS-1, po katerem se v postopkih, v katerih do uveljavitve tega zakona še ni bilo odločeno, uporabljajo določbe tega zakona, ki se nanašajo na pooblastila sodišča glede odločanja (51. do 72. člena tega zakona).

Tožeča stranka, ki s tožbo ni uspela, tudi ni upravičena do povračila stroškov postopka po določbi 154. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 36/04), ki se po odločbi Ustavnega sodišča RS, št. U-I-68/04-14 z dne 6. 4. 2006 v zvezi s 16. členom Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 50/97 do 45/06-odl. US) upoštevajoč 104. člen ZUS-1, uporablja tudi v postopkih presoje zakonitosti izpodbijanega akta.

Pravni pouk temelji na določbi 1. odstavka 73. člena v zvezi s 1. odstavkom 107. člena ZUS-1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.