sodba U 956/2007
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2007-11-23

vlaganje v nepremičnino - povečanje vrednosti nepremičnine zaradi novih investicij - vračanje v naravi

Povečanje oziroma zmanjšanje vrednosti podržavljenega premoženja se ugotavlja za nepremičnino v celoti.

Vlaganja fizične osebe, če so ta povrnjena s strani upravičenca, ne povečujejo vrednosti nepremičnine.

Tožbi se ugodi. Sklep Upravne enote A. št. ... z dne 27. 12. 2006 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponoven postopek.

Upravna enota A. je z izpodbijanim sklepom zavrnila zahtevek tožeče stranke za plačilo odškodnine zaradi zmanjšane vrednosti vrnjenih nepremičnin s parc. št. 1201/1, 1201/2, 1201/3, 1201/4 in 1201/5 k.o. B., ki v naravi predstavljajo stanovanjsko hišo na ... ulici 22 v A. (ob podržavljenju nepremičnine s parc. št. 457/30 in 457/12 k.o. B.). Zahtevek je vlagateljica vložila 2. 10. 2006, zato je ta v delu, ki se nanaša na zmanjšano vrednost nepremičnine o vrnitvi katere je bilo pred vložitvijo zahtevka že pravnomočno odločeno, prepozen. V delu, ki se nanaša na zmanjšanje vrednosti podstrešnega stanovanja, pa zahtevek ni utemeljen, saj se je po ugotovitvi izvedenca vrednost tega dela nepremičnine povečala. Kljub dejstvu, da je od navedene cenitve minilo že 6 let in da se je vrednost stanovanja v tem času zaradi nevzdrževanja zmanjšala, pa po presoji prvostopnega organa vrednost stanovanja v času vračanja ne more biti nižja od njegove vrednosti v času podržavljenja in se zato (v ponovnem postopku) njegova vrednost še enkrat ne ugotavlja. V zadevi tudi ne gre za primer iz 26. člena ZDen. Po navedeni določbi se upravičencu vrne z doplačilom odškodnine do polne vrednosti nepremičnina, katere vrednost se je po podržavljenju bistveno zmanjšala. Za bistveno zmanjšanje vrednosti se šteje zmanjšanje nad 30% vrednosti nepremičnine. Po presoji prvostopnega organa bi morala vlagateljica odškodnino za bistveno zmanjšanje vrednosti nepremičnine zahtevati do pravnomočne odločitve o denacionalizaciji. Pogoji za določitev odškodnine za zmanjšano vrednost vrnjene nepremičnine zato niso izpolnjeni, ker je vlagateljica zahtevek vložila po tem, ko je bilo o glavnini zahtevka že pravnomočno odločeno, pri manjšem delu, o katerem pa je bilo odločeno po vložitvi zahtevka za odškodnino, pa ne gre za bistveno zmanjšano vrednost.

Pritožba tožeče stranke zoper navedeno odločbo je bila zavrnjena z odločbo Ministrstva za okolje in prostor št. ... z dne 16. 4. 2007, izpodbijana odločba pa potrjena kot pravilna in zakonita. Tudi po presoji pritožbenega organa je bil zahtevek v obsegu, ki se nanaša na že vrnjen del nepremičnin, vložen prepozno. V delu, ki se nanaša na plačilo odškodnine zaradi zmanjšane vrednosti mansardnega stanovanja, pa zahtevek ni utemeljen. Drugostopni organ namreč iz razpoložljive dokumentacije in iz cenitvenega poročila izvedenca A.A. iz septembra 2000 ugotavlja, da je podstrešno stanovanje ob podržavljenju merilo 33,70 m2, ter da je bilo v letu 1971 na račun praznega podstrešja povečano za 63,70 m2, ter da takšno povečanje podstrešnega stanovanja predstavlja povečanje njegove vrednosti v višini 54.678 DEM. V istem cenitvenem poročilu je še navedeno, da se je vrednost celotne stavbe od časa podržavljenja (leta 1946) do leta 2000 zaradi nevzdrževanja zmanjšala "le" za 7,5 % oziroma za 8.819 DEM. Na tej podlagi je mogoče zaključiti, da se vrednost samo enega (mansardnega) stanovanja od leta 2000, ko je bila opravljena cenitev, pa do odločanja o zahtevku za povrnitev zmanjšane vrednosti nepremičnine, zaradi nevzdrževanja ni mogla zmanjšati več, kot pa se je prej v 50 letih zmanjšala vrednost celotne stavbe. Zato je stavba zaradi izgradnje mansardnega stanovanja še vedno pridobila na vrednosti več, kot pa je izgubila zaradi njenega nevzdrževanja.

Tožeča stranka odločbo izpodbija s tožbo v upravnem sporu iz razlogov iz 1., 2. in 3. točke prvega odstavka 27. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, v nadaljevanju: ZUS-1). Načelo ekonomičnosti, s katerim prvostopenjski organ zavrača predlog za ponovno cenitev vrednosti, ne more imeti prednosti pred načelom materialne resnice. Zaradi opustitve ponovne cenitve je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno. Postopek denacionalizacije se v obravnavani zadevi vleče že 13 let. V času postopkov s pravnimi sredstvi je hiša propadala. Tožnica je pri prvem ogledu hiše septembra ali oktobra 2006 že na prvi pogled ugotovila, da se je stanje nepremičnine od cenitve leta 2000 bistveno spremenilo in da je nepremičnina zaradi nevzdrževanja zelo propadla. Edino cenitveno poročilo v zadevi je bilo izdelano 8. 9. 2000, to je šest let pred dokončno rešitvijo zadeve. Stanovanjska hiša od zaplembe dalje sploh ni bila vzdrževana, zadnjih 6 let, od leta 2000 pa sploh ne, zato je skoraj v celoti propadla in je nevarna, zlasti podstrešno stanovanje. Gre za denacionalizacijski postopek celotne hiše kot stanovanjskega objekta, ne pa po njenih delih. Res je bilo za del hiše odločeno že prej, ker je bila odločba v enem delu potrjena (po šestih letih). Za mansardno (podstrešno) stanovanje pa je bilo odločeno drugače kot po prvotni odločbi, nato pa spet po šestih letih različnih odločanj in spreminjanj, končno odločeno kot v prvotni odločbi, ki je bila izdana že 27. 12. 2000. Odločba o vrnitvi podstrešnega stanovanja je postala pravnomočna 23. 11. 2006. Gre za eno zadevo, za stanje celotne hiše in je zato ni mogoče deliti ter ugotavljati, za kateri del nepremičnine naj bi tožnici pripadala odškodnina in za kateri del ne, in to na podlagi cenitve izpred šestih let. Stanovanjska hiša je celota in jo je treba tako tudi obravnavati. Na tej podlagi tožeča stranka predlaga, da sodišče tožbi ugodi in izpodbijani sklep upravne enote odpravi.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo predlaga zavrnitev tožbe. A.A.A. d.d., Ljubljana, ki bi ji bila odprava ali sprememba izpodbijanega upravnega akta v neposredno škodo, na tožbo ni odgovorila.

Stališče tožeče stranke, da je pri odločanju o zahtevku za doplačilo odškodnine do polne vrednosti nepremičnine v času podržavljenja treba upoštevati, da gre za zadevi za odločanje o vrnitvi podržavljene večstanovanjske hiše v celoti, in ne za denacionalizacijo posameznih delov stavbe, je utemeljeno. Skladno s tem so bile upravičencu z odločbo o denacionalizaciji z dne 27. 12. 2000 z vzpostavitvijo lastninske pravice vrnjene nepremičnine parc. št. 12101/1, 1201/2, 1201/3, 1201/4 in 1201/5, vse vl. št. 341 k.o. B., ob podržavljenju parc. št. 457/30 in 457/12 iste vl. št. in k.o. , torej podržavljene nepremičnine v celoti. Z odločbo št. ... z dne 17. 10. 2001 je bila v pritožbenem postopku navedena odločba " v delu, kjer se v naravi vrača celotna več stanovanjska hiša na ... ulici v A., v času podržavljenja je stavba stala na parc. št. 457/30 k.o. B., v delu, ki se nanaša na podstrešno stanovanje v tej hiši, ki je last B.B., odpravljena, ter zadeva v tem delu vrnjena v ponoven postopek in odločanje. Čeprav je prvostopna odločba, kot navajata oba upravna organa, v neodpravljenem delu postala pravnomočna dne 1. 8. 2006, z njo glede na izrek odločbe o pritožbi, ni bilo odločeno o zahtevku za denacionalizacijo na način, ki bi omogočal z.k. izvedbo odločbe v delu, v katerem je ta postala pravnomočna. Pred izdajo prvostopne odločbe o denacionalizaciji je bila opravljena cenitev premoženja v času podržavljenja in v času vračanja. Glede na predlagano obliko in obseg vračanja, tožeča stranka zahtevka iz naslova manjvrednosti vrnjene nepremičnine ni uveljavljala. V pritožbenem postopku pred izdajo odločbe tudi ni bila seznanjena z (drugačnimi) ugotovitvami organa druge stopnje. V tako nastali procesni situaciji je torej tožeča stranka imela možnost zmanjšano vrednost nepremičnine uveljavljati šele v ponovljenem postopku, v katerem je po sklenjeni poravnavi povečanje vrednosti mansardnega stanovanja zaradi vlaganj fizične osebe (prej ugotovljeno povečanje vrednosti mansardnega stanovanja), ki je po prvotni cenitvi zmanjševala ugotovljeno zmanjšanje vrednosti stavbe kot celote, izplačala investitorju.

Iz zgoraj navedenih razlogov se sodišče ne strinja s stališčem izpodbijanega upravnega akta, da je zahtevek v delu, ki se nanaša na manjvrednost pred vložitvijo zahtevka že vrnjenega dela stavbe, vložen prepozno. Odločitev pa po presoji sodišča tudi ni pravilna v delu, v katerem je zahtevek zavrnjen. Pri odločanju je namreč relevantno stanje v času odločanja na prvi stopnji. Zato bi bilo, glede na časovno odmaknjenost prvotne cenitve in zatrjevanih sprememb stanja, cenitev treba opraviti ponovno in upoštevati stanje nepremičnine (podstrešnega stanovanja) v času vračanja. Pri tem, po presoji sodišča, tudi ne gre zanemariti dejstva, da je tožeča stranka povečano vrednost nepremičnine po sklenjeni poravnavi investitorju povrnila. Povečana vrednost nepremičnine zaradi vlaganj fizične osebe je zato v postopku ugotavljanja vrednosti nepremičnine v času vračanja (z zmanjševanjem ugotovljene manjvrednosti) ne more ponovno bremeniti.

Nima pa prav tožeča stranka, ko uveljavlja kasnejše poslabšanje stanja objekta v delu, ki ni predmet vračanja v ponovljenem postopku. Ta del nepremičnine je bil upravičencu skladno z zakonom vrnjen ob upoštevanju stanja, kakršno je bil v času odločanja o denacionalizaciji, torej stanja po cenitvi, izdelani v letu 2000.

Ker so po navedenem tožbeni ugovori utemeljeni, je sodišče tožbi ugodilo, izpodbijani sklep odpravilo in zadevo vrnilo Upravni enoti A. v ponovni postopek. Odločitev temelji na 4. in posledično 2. točki prvega odstavka 64. člena ZUS-1.

Izrek o stroških je odpadel, ker stranke povrnitve niso uveljavljale.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.