sodba U 902/2006
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2006-10-27

povrnitev vlaganj - povečanje vrednosti nepremičnine - povečanje vrednosti nepremičnine zaradi novih investicij - denacionalizacija

Iz določb ZDen ne izhajajo nikakršne zahteve glede pravnega položaja upravičenca do povrnitve vlaganj v času, ko so bila vlaganja opravljena. Izrecno je predpisana samo časovna omejitev (do 7. 12. 1991), v ostalem pa je, tako po določbah 25. kot 60. člena ZDen pomembno samo, da gre za najemnika - fizično osebo, ki je v nepremičnino vlagala in da se je z vlaganjem vrednost nepremičnine povečala. Posledično to pomeni, da je po določbah ZDen mogoče izvzeti samo tiste primere, pri katerih ima neustrezen status ali pomanjkanje soglasij za posledico lahko tudi (prisilno) odstranitev narejenega in s tem vpliv na vrednost nepremičnine oziroma povečano vrednost, ki se tudi pri vlaganjih oziroma povrnitvi njihove vrednosti fizičnim osebam nedvomno zahteva.

Tožbi se ugodi. Odločba Ministrstva za okolje in prostor št. ... z dne 28. 2. 2006 se odpravi in zadeva vrne toženi stranki v ponovni postopek.

Zahteva AAA za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

Tožena stranka je z izpodbijano odločbo ugodila pritožbi AAA kot stranke z interesom ter zavrnila zahtevo tožnice za povrnitev investicijskih vlaganj v stanovanje v izmeri 37,75 m2, ki se nahaja v mansardi denacionalizirane stanovanjske stavbe v B, ulica C. V obrazložitvi izpodbijane odločbe tožena stranka navaja, da po določbah Zakona o denacionalizaciji (Uradni list RS, št. 27/91 do 54/02-OdlUS - v nadaljevanju: ZDen) lahko fizične osebe zahtevajo povrnitev vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost nepremičnine, v celoti. Iz navedene določbe (tako) izhaja, da lahko fizična oseba zahteva povrnitev samo tistih vlaganj, ki so imela naravo investicijskih vlaganj in torej takšnih, zaradi katerih se je vrednost nepremičnine povečala. Ne more pa zahtevati povračila tistih vlaganj, ki so bila potrebna zaradi rednega vzdrževanja stvari. Poleg tega so morala biti investicijska vlaganja izvedena do uveljavitve ZDen, to je do 7. 12. 1991. V konkretni zadevi je po presoji tožene stranke pravno relevantno predvsem vprašanje, katera oseba je lahko v skladu s takratno zakonodajo izvajala investicijska vlaganja v stanovanje in pod katerimi pogoji so se štela za legalna. Kdo je lahko izvajal spremembe v stanovanju, je določal Zakon o stanovanjskih razmerjih (Uradni list RS, št. 35/82 - v nadaljevanju: ZSR). Ta je v prvem odstavku 29. člena določal, da imetnik stanovanjske pravice ne sme izvrševati sprememb na stanovanjskih prostorih ter opremi in napravah v stanovanju brez poprejšnjega soglasja stanodajalcev in skupnosti stanovalcev. Če je torej imetnik za vlaganja pridobil potrebna soglasja, je šteti, da so bila vlaganja izvršena v skladu z zakonom, v nasprotnem primeru pa, da so bila izvedena nelegalno. Upravičenec do vlaganj v nepremičnine, ki so bile kasneje denacionalizirane, je bil torej imetnik stanovanjske pravice, pod pogojem, da je za vlaganja pridobil ustrezna soglasja. Iz podatkov, zbranih v postopku na prvi stopnji sledi, da tožnica v času do uveljavitve ZDen ni bila imetnica stanovanjske pravice. Iz potrdila Občine B iz leta 1992 sicer izhaja, da tožnica izpolnjuje pogoje za imetništvo stanovanjske pravice po Stanovanjskem zakonu iz leta 1991, ne sledi pa, da je imela stanovanjsko pravico tudi pred uveljavitvijo ZDen, kar je po že povedanem ključnega pomena. Tožnica je sicer izpovedala, da je CC kot imetnica stanovanjske pravice dala izjavo, da ji prepušča stanovanje od 1. 8. 1988 dalje, ker se zaradi odhoda v dom za starejše občane tja ne namerava več vrniti. Vendar pa s to izjavo ni mogla prenesti stanovanjske pravice, niti ni mogla tožnica na podlagi te izjave pridobiti položaj podstanovalke v skladu z določbami ZSR. Ta je namreč v členu 71 določal, da bi morala v tem primeru z imetnico skleniti pisno pogodbo. Glede na navedeno tožena stranka zaključi, da tožnica ni imela pravice vlagati v nepremičnino po takrat veljavnih predpisih, zato tudi ne more zahtevati povrnitve vlaganj v denacionalizirano premoženje na podlagi določb ZDen, posledično pa je bilo treba prvostopno določbo odpraviti in njeno zahtevo za povrnitev vlaganj zavrniti.

Tožeča stranka se s takšno odločitvijo ne strinja in predlaga njeno odpravo. Navaja, da je tožena stranka napačno uporabila določbo sedmega odstavka noveliranega 25. člena ZDen, saj predpis ne določa, da imajo pravico do povrnitve vlaganj le bivši imetniki stanovanjske pravice, ampak so to vse fizične osebe. Poleg tega materialni predpis ne določa, da se pravica do povrnitve vlaganj nanaša le na vlaganja, ki so jih fizične osebe imele pravico opraviti, temveč kot predmet vračanja določa tista vlaganja, s katerimi je bila povečana vrednost nepremičnine, in to v celoti. Restriktivno tolmačenje citirane določbe ni združljivo niti z namensko niti s sistematično razlago. Gre namreč za posebno obliko kondikcijskega zahtevka zasebnega investitorja, ki ga ima le-ta itak po splošnih pravilih o neupravičeni obogatitvi, v skladu z določbami ZOR oziroma OZ. Tožeča stranka se sicer strinja, da nelegalne investicije ne morejo biti vselej predmet vrnitvenega zahtevka. Vendar pa naj bi to veljalo le za tiste nelegalne investicije, katerih nelegalnost je razlog, da denacionalizacijski upravičenec ni z njimi okoriščen, kot so to t.i. črne gradnje, ki so podvržene prisilni odstranitvi. Za takšne nelegalne investicije pa v konkretnem primeru očitno ne gre. Razlogi tožene stranke torej niso relevantni za uporabo sedmega odstavka 25. člena ZDen in zato ne utemeljujejo sprejete odločitve, da se zahteva tožnice za povrnitev vlaganj zavrne. Podrejeno pa tožeča stranka napada tudi razlogovanje tožene stranke v zvezi z legitimacijo tožnice za vlaganja ter v zvezi z legalnostjo investicij kot takih. Poudarja, da je tožena stranka zmotno uporabila določbe ZSR, ko trdi, da tožnica ni imela položaja imetnice stanovanjske pravice v času vlaganj. Nesporno je namreč prva imetnica stanovanjske pravice CC leta 1988 zapustila stanovanje in odšla v dom ter v tej zvezi napisala izjavo, da tožnici prepušča uporabo stanovanja. Na podlagi te izjave tožnica res ni pridobila stanovanjske pravice, pač pa jo je pridobila po samem zakonu, ker je prva imetnica stanovanje zapustila, tožnica pa je v njem še naprej prebivala, za kar je imela podlago v določbah 18. in 19. člena ZSR ter v tistih določbah istega zakona, ki omogočajo pridobitev stanovanjske pravice na podlagi zakona (48. člen, 50. člen ZSR v zvezi z določbami ZOR ter sodno prakso). Sicer pa bi tožena stranka morala, če je že menila, da je imetništvo stanovanjske pravice predhodno vprašanje, to predhodno vprašanje rešiti v kontradiktornem postopku, raziskati vsa relevantna dejstva ter na ta dejstva pravilno uporabiti materialno pravo. Ker tega ni storila, tožnica izpodbija odločbo iz vseh razlogov. Kolikor bi tudi sodišče menilo, da je imetništvo stanovanjske pravice predhodno vprašanje, pa tožnica sodišču predlaga, da samo izvede ugotovitveni postopek in na glavni obravnavi zasliši priče in izvede dokaze, ki jih bo tožnica predlagala najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločitvi in pri razlogih. Sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Enako predlaga v odgovoru na tožbo AAA kot stranka z interesom. Predlaga še, da se tožeči stranki naloži v plačilo stroške tega postopka. V odgovoru oporeka vsem tožbenim očitkom. Navaja, da je razlaga 25. člena ZDen s strani tožnice pravno zgrešena. Poudarja, da je citirana določba izjema od splošnega pravila, po katerem se investicije upoštevajo samo takrat, kadar se je zaradi njih bistveno povečala vrednost denacionalizirane nepremičnine. Gre torej za določbo, ki na poseben način ureja položaj fizičnih oseb kot investitorjev v primerjavi z drugimi investitorji. To pa še ne pomeni, da je potem do povračila upravičena vsaka fizična oseba, ne da bi pred tem izkazala upravičenje za vlaganja, katerih povračilo uveljavlja. Do povračila je namreč skladno z namenom ZDen in pravnega reda kot celote upravičen samo tisti, ki je investicije v podržavljeno nepremičnino izvrševal skladno s tedaj veljavnimi predpisi. Po ZSR pa je bil lahko investitor sami imetnik stanovanjske pravice, pa še ta je moral prej dobiti soglasje stanodajalce in skupnosti stanovalcev (člen 29 ZSR). Zato je eno ključnih vprašanj, ali je bila tožnica v času vlaganj imetnica stanovanjske pravice. In ker se je v konkretnem primeru izkazalo, da to ni bila, ji že iz tega razloga ne gre povrnitev vlaganj. Kondikcijski zahtevek po ZOR v konkretnem primeru ne pride v poštev. Iz 6. člena ZDen namreč jasno sledi, da se splošni premoženjski predpisi uporabljajo le, če niso v nasprotju s tem zakonom. Razen tega iz določb ZSR sledi, da so bila dopustna samo vlaganja, za katera so imetniki pridobili vsa soglasja. Ostala so bila nelegalna in jih zato ni mogoče upoštevati. Postopek denacionalizacije ne more in ne sme legalizirati nelegalnih gradbenih posegov, saj to ni skladno z ZDen niti s pravnim redom kot celoto. Zato je tožena stranka pravilno ugotovila, da tožnica ni bila imetnica in da brez tega statusa ni mogla legalno vlagati v nepremičnino. Napačno pa je tudi, po mnenju stranke z interesom, stališče tožnice, da naj bi tožnica postala imetnica stanovanjske pravice po samem zakonu. Takšna možnost iz določb ZSR namreč ne izhaja, razen tega pa takšen zaključek niti ni logičen, saj potem ZSR ne bi predvidel posebnega sodnega postopka, v katerem bi bil z odločbo, ki bi nadomestila odločbo iz 10.člena ZSR, določen uporabnik stanovanja kot imetnik stanovanjske pravice. Takšen postopek bi lahko sprožila tudi tožnica, če bi štela, da izpolnjuje pogoje za to, da se določi kot imetnica stanovanjske pravice. Vendar tega ni storila. Tožnica torej ni bila nikoli imetnica stanovanjske pravice. Stanovanje je zato zasedala brez vsakršne pravne podlage. To pa pomeni, da so bila nelegalna vsa njena vlaganja v stanovanje. Nelegalna pa so bila vlaganja tudi zato, ker zanje niso bila pridobljena soglasja in dovoljenja skladno z določbami ZSR in takrat veljavnimi gradbenimi predpisi. Njen zahtevek za povračilo vlaganj je zato neutemeljen v celoti.

Zastopnik javnega interesa udeležbe v postopku ni priglasil.

V zadevi gre za vprašanje povrnitve vlaganj tožnici kot fizični osebi na podlagi sedmega odstavka 25. člena ZDen, po katerem lahko fizične osebe, če je do povečanja vrednosti nepremičnine prišlo zaradi vlaganja fizičnih oseb, ne glede na omejitve iz prejšnjih odstavkov istega člena, zahtevajo povrnitev vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost nepremičnine, v celoti.

Pri tem pa iz upravnih spisov, tako kot navaja tožena stranka, sledi, da tožnica v času, ko naj bi vlagala v nepremičnino, ni bila imetnica stanovanjske pravice po ZSR in tudi, da za vlaganja, ki jih uveljavlja, ni imela predpisanih (pisnih) soglasij. Pravilna je tudi ugotovitev tožene stranke, da bi po ZSR lahko zakonito vlagala oziroma izvajala spremembe v stanovanju samo, če bi bilo izpolnjeno oboje, to je, če bi bila imetnica stanovanjske pravice in če bi imela soglasje stanodajalca in skupnosti stanovalcev. Vendar pa obenem že po ZSR ni bila predvidena za takšne spremembe in takšna vlaganja, kot naj bi jih opravila tožnica, sankcija v smislu njihove odstranitve, oziroma je bila na podlagi določb, na katere se sklicuje tožnik v tožbi, celo mogoča kasnejša legalizacija nezakonitega stanja. Po drugi strani pa iz določb ZDen ne izhajajo nikakršne zahteve glede pravnega položaja upravičenca do povrnitve vlaganj v času, ko so bila vlaganja opravljena. Izrecno je predpisana samo časovna omejitev (do 7. 12. 1991), v ostalem pa je, tako po določbah 25. kot 60. člena ZDen, pomembno samo, da gre za najemnika - fizično osebo, ki je v nepremičnino vlagala in da se je z vlaganjem vrednost nepremičnine povečala. Posledično to pomeni, da je po določbah ZDen mogoče izvzeti samo tiste primere, pri katerih ima neustrezen status ali pomanjkanje soglasij za posledico lahko tudi (prisilno) odstranitev narejenega in s tem vpliv na vrednost nepremičnine oziroma povečano vrednost, ki se tudi pri vlaganjih oziroma povrnitvi njihove vrednosti fizičnim osebam nedvomno zahteva. Že na tem mestu namreč sodišče izrecno poudarja svoje stališče, da so tudi fizične osebe (in ne le pravne) upravičene do povrnitve vlaganj samo v primeru, kadar se je vrednost nepremičnine po podržavljenju povečala in to do višine povečane vrednosti. To namreč povsem jasno sledi iz citiranega sedmega odstavka, pa tudi iz vsebine 25. člena kot celote ter v povezavi z ostalimi določbami ZDen, ki se nanašajo na ugotavljanje vrednosti nepremičnin, ki se vračajo (44. člen), ter na pravice in obveznosti upravičencev in zavezancev, ki iz tega sledijo (24. člen ZDen). Obenem pa je takšno stališče skladno tudi z načelom pravičnosti ter izhodiščem ZDen, po katerem se z denacionalizacijo popravljajo povojne krivice, storjene upravičencem do denacionalizacije (tako da se vrne podržavljeno premoženje) ter hkrati, s popravljanjem krivic - ne delajo nove (tako da se varujejo fizične osebe oziroma njihovo premoženje). Pri tem je ZDen nedvomno sedes materiae, tudi kar se tiče obravnavnih vlaganj, medtem ko je ZSR na prvem mestu namenjen urejanju stanovanjskih razmerij (med stanodajalcem in stanovalcem), kar pa se v konkretnem primeru, ko gre izključno za razmerje med upravičencem iz denacionalizacije in vlagateljem v nepremičnino, ne ugotavlja in tudi ne presoja. Da se v okviru 25. člena ZDen določa obveznost povračil vlaganj v podržavljeno nepremičnino neodvisno od drugih predpisov, kot so ZOR, SZ ipd., pa nenazadnje ugotavlja tudi Ustavno sodišče v odločbi št. U-I-326/98, ko presoja ustavnost citiranega člena (točka 85 obrazložitve). To pa pomeni, da nima prav tožena stranka, ki pri svoji odločitvi izhaja na prvem mestu iz določb ZSR, temveč ima prav tožnica, ki temu nasprotuje in uveljavlja nepravilno uporabo določb ZDen, konkretno novelirane določbe sedmega odstavka 25. člena. Njenemu stališču ter s tem razlogom tožbe se namreč z razlago, opisano zgoraj, pridružuje tudi sodišče. Čim pa je tako, ima tožnica prav tudi, ko trdi, da je tožena stranka nepravilno uporabila materialno pravo. Nepravilna uporaba prava pa narekuje odpravo odločbe.

Sodišče je zato tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo na podlagi 4. točke prvega odstavka 60. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 50/97, 70/00) odpravilo ter vrnilo zadevo v ponovni postopek, ki je pri ponovnem odločanju dolžna upoštevati pravno mnenje sodišča, ki ga je zavzelo v tej sodbi.

Zavrnilo pa je, ob primerni uporabi določb ZPP, zahtevo stranke z interesom, da se ji povrnejo stroški postopka, saj se s svojo vlogo pridružuje razlogom tožene stranke, ki v sporu ni uspela.

ZDen člen 25,  25/7,  60,  25,  25/7,  60.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.