sodba U 863/2005
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2005-10-18

povečanje vrednosti nepremičnine zaradi novih investicij - denacionalizacija stavbnega zemljišča

Za materialno presojo upravičenosti zahtevka najemnika za povrnitev vlaganj v stanovanje po zakonski določbi 7. odstavka 25. člena ZDen je bistvena ter pravno relevantna ugotovitev o tem, ali se je vrednost stanovanja zaradi vlaganja najemnika kot fizične osebe povečala in ali se je povečala vrednost v denacionalizaciji vrnjene stavbe.

Z izpodbijano odločbo je tožena stranka zavrnila pritožbo tožeče stranke proti odločbi Upravne enote A št. ... z dne 18. 7. 2003, s katero je le-ta odločila, da so tožniki kot lastniki nepremičnine s parcelno št. 280/3 k.o. B iz naslova večvrednosti vrnjenega stanovanja .... dolžni izplačati CC, razliko v vrednosti 9.522,00 DEM oziroma 4.868,50 EUR v 120 obrokih po 40,57 EUR do vsakega 15. dne v mesecu ter da se zahtevek CC v delu glede višje odškodnine zavrne. Tožena stranka v razlogih navaja, da je CC kot najemnik stanovanja v objektu, ki je bil v denacionalizaciji vrnjen tožnikom, uveljavljal odškodnino zaradi povečane vrednosti stanovanja kot posledice njegovih vlaganj. Povečano vrednost v višini 9.522,00 DEM kot razliko med vrednostjo stanovanja v času podržavljenja in vrednostjo v času vračanja je ugotovil izvedenec in cenilec gradbene stroke DD. Tožniki so v postopku vztrajali, da je treba pri ugotavljanju morebitne razlike v vrednosti vrnjene nepremičnine upoštevati nepremičnino kot celoto, ne pa stanovanja kot njenega posameznega dela. Tožena stranka meni drugače, saj je z določbo 7. odstavka 25. člena ZDen zakonodajalec omogočil vsem fizičnim osebam, ki so do uveljavitve ZDen vlagale v vrnjeno nepremičnino, da zahtevajo povrnitev vlaganj v celoti, če se na račun njihovih vlaganj poveča vrednost nepremičnine, v katero so vlagali. Po mnenju tožene stranke se tožniki tudi ne morejo z uspehom sklicevati na sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije št. U 1305/93 z dne 21. 9. 1995, saj je bila ta sodba izdana pred novelo ZDen, ki je uveljavila določbo 7. odstavka 25. člena ZDen, ki je v konkretnem primeru tudi narekuje vrednotenje po delih.

Tožniki v tožbi navajajo, da tožena stranka njihovih pritožbenih navedb ni jasno in prepričljivo ovrgla, pač pa je v izpodbijani odločbi zgolj ponovila stališče organa prve stopnje ter se sklicevala na zakonito podlago, ki naj bi jo v navedeni zadevi predstavljala določba 7. odstavka 25. člena ZDen. Navajajo, da zahtevek za plačilo odškodnine iz naslova večvrednosti premoženja vseskozi zavračajo, ker vrednost premoženja, ki jim je bilo v postopku denacionalizacije vrnjeno, ni bila večja od vrednosti premoženja ob podržavljenju. V postopku denacionalizacije, v katerem je kot zavezanka za vrnitev nastopala Občina A, je bilo premoženje vrnjeno brez poračunavanja vrednosti, čeprav so upravičenci menili, da je bila vrednost premoženja, v naravi stanovanjska stavba, ob vrnitvi manjša od njegove vrednosti ob podržavljenju, kajti tedaj je bila stavba skoraj nova. Iz cenitvenih poročil izvedenca DD izhaja, da je bila CC stanovanjska pravica dodeljena leta 1980, da je bilo stanovanje tedaj zanemarjeno in potrebno popravila ter da je CC takoj pristopil k adaptacijskim delom, da so bila vlaganja v stanovanje izvršena v desetletju od 1980 do 1990 ter da so upravičenci pridobili nepremičnino v last leta 1993, v posest pa leta 2002, ko se je CC iz stanovanja izselil. Navedeno kaže, da po podržavljenju občina ni skrbela za redno vzdrževanje stavbe, zaradi česar se je njena vrednost vseskozi zmanjševala. Prvostopni upravni organ je CC, ki je za stanovanje plačeval le neprofitno najemnino, ugodil ter mu priznal povračilo vlaganj, ker je zmotno štel, da se je zaradi teh vlaganj povečala vrednost nepremičnine v razmerju do njene vrednosti ob podržavljenju. Vendar to dejstvo, da je do povečanja vrednosti nepremičnine prišlo, ni dokazano, saj cenitveno poročilo izkazuje le povečano vrednost konkretnega stanovanja, ki pa predstavlja le del podržavljene nepremičnine, ta pa v času vračanja ni bila več vredna kot ob podržavljenju, pač pa celo nasprotno. Tega tožniki v postopku s cenitvijo sicer niso dokazali, ker so menili, da dokazno breme ni na njihovi strani, dokazati pa bi to moral vlagatelj zahtevka za povračilo vlaganj, da bi z zahtevkom lahko uspel. Iz navedenega izhaja, da sta si tako prvostopni upravni organ kot tožena stranka nepravilno razlagala določbo 7. odstavka 25. člena ZDen. Povrnitev vlaganj fizičnih oseb je namreč lahko utemeljena le v primeru, če ta vlaganja zavezancu objektivno pomenijo določeno korist - povečano vrednost, v konkretnem primeru pa to ni dokazano, saj v spisu ni podatka o tem, kolikšna je bila vrednost hiše ob podržavljenju in kolikšna ob vračilu oziroma sploh ni podatka o povečani vrednosti, zaradi česar ni zakonite podlage za uporabo določbe 7. odstavka 25. člena ZDen. Tožniki opozarjajo, da je tudi sodna praksa zavzela stališče, da je zakonodajalec z navedeno zakonsko določbo želel ublažiti negativne učinke denacionalizacije na najemnikov položaj, ne pa najemnika denacionalizirane stvari privilegirati. Če bi vzdržala odločitev prvostopnega organa in tožene stranke, bi tožniki, ki jim je bila po približno 50 letih vrnjena nevzdrževana stavba, ki je bila ob podržavljenju stara manj kot 10 let, morali plačati enemu od najemnikov vrednost njegovih vlaganj v stanovanje, in sicer vlaganj, ki jih je opravil približno 20 let pred izselitvijo iz stanovanja. Navedeno kaže, da je edino logično in pravično, da je pri ugotavljanju morebitne razlike v vrednosti treba upoštevati nepremičnino kot celoto, kakršna je bila podržavljena. Tožniki sodišču predlagajo, naj izpodbijano odločbo kot nezakonito odpravi.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločbi in razlogih zanjo ter sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

CC kot stranka z interesom na tožbo ni odgovoril.

Zastopnik javnega interesa ni prijavil udeležbe v postopku.

Zmotno menijo tožniki, da je povrnitev vlaganj najemniku stanovanja v denacionalizirani stavbi po 7. odstavku 25. člena ZDen (Uradni list RS, št. 27/91-I, 56/92 - odl. US, 13/93 - odl. US, 31/93, 24/95 - odl. US, 20/97 - odl. US, 23/97 - odl. US, 65/98, 76/98- odl. US, 66/00 in 66/00 - obv. razl., 11/01 - odl. US, 54/02 - odl. US, 18/05 odl. US) utemeljena le v primeru, če je izkazana povečana vrednost stavbe kot celote. Za materialnopravno presojo upravičenosti zahtevka najemnika stanovanja po zakonski določbi 7. odstavka 25. člena ZDen je bistvena ter pravno relevantna ugotovitev o tem, ali se je vrednost stanovanja zaradi vlaganja najemnika kot fizične osebe povečala (in ne kot menijo tožniki, ali se je povečala vrednost v denacionalizaciji vrnjene stavbe, katere - samostojen - posamezni del kot predmet najema je stanovanje, zato tudi neutemeljeno ugovarjajo, da ker ni bila ugotovljena večvrednost stavbe kot celote, ni bilo podlage za priznanje povrnitve vlaganj najemniku stanovanja CC, in da bi v postopku uporabljena cenitev morala obsegati tudi ugotovitev o tem, ali se je povečala tudi vrednost stavbe kot celote). Da je zakonskemu besedilu navedene določbe treba dati tak pomen, da ureja odškodovanje zavezancev oziroma najemojemalcev za v stanovanje, če je le-to samostojen predmet uporabe, vložena sredstva, govorita tako logična razlaga (posamezno stanovanje v večstanovanjski stavbi predstavlja samostojen predmet razpolaganja, če je funkcionalna celota, primerna za samostojno uporabo, in je na njem tudi mogoča vzpostavitev lastninske pravice kot etažne lastnine), kot tudi razlaga po namenu (namen zakonske ureditve v določbah 5., 6. in 7. odstavka 25. člena, pa tudi že 24. člena ZDen, je varovanje zavezancev oziroma najemojemalcev za primer vrnitve podržavljene nepremičnine, na način da jim zakon priznava pravico do povrnitve vlaganj, fizičnim osebam celo v celoti, in sicer v breme upravičencev, ki jim je bila vrnjena večvredna nepremičnina - ne pa varovanje upravičencev, varstvo katerih ZDen ureja v 1. do 4. odstavku 25. člena, in tudi v 26. členu, s tem ko jim spregleda nebistveno povečano vrednost tako, da se jim nepremičnina vrne brez poračunavanja razlike v vrednosti, ko jim omogoča izbiro oblike vračila večvredne nepremičnine kot predmeta vračanja ter določa posebno ureditev pogoja plačila odškodnine za povečano vrednost nepremičnine). Da sta v denacionalizirani stavbi dve stanovanji bili samostojna predmeta uporabe (najema) do časa denacionalizacije (in še kasneje do izročitve v posest tožnikom), pa izhaja iz spisne dokumentacije in v obravnavani zadevi niti ni sporno. To pa pomeni, da je bila ob izkazani večvrednosti stanovanja v vrnjeni stavbi v obravnavani zadevi dejanska podlaga, kot jo zahteva zakonski dejanski stan navedene določbe ZDen za priznanje vlaganj najemniku stanovanja, izkazana. Tožniki neutemeljeno ugovarjajo, da gre ob taki razlagi in uporabi določbe 7. odstavka 25. člena ZDen za privilegiranje najemnikov, saj imajo na podlagi navedene zakonske določbe le-ti pravico zgolj do povrnitve vloženih sredstev, kolikor se ta odražajo v povečani vrednosti stvari, v katero so sredstva vlagali, tj. v stanovanje, ne pa do večjih sredstev. Neutemeljen pa je tudi tožbeni ugovor, da so najemniku vlaganja povrnjena že, ker je plačeval neprofitno najemnino, saj je najemnina morala biti določena v skladu z zakonom: 24. člen ZDen v zvezi s tem napotuje na določbe Stanovanjskega zakona, iz določbe 4. odstavka 24. člena ZDen pa tudi ne izhaja, da bi bila višina najemnine za v denacionalizaciji vrnjeno stanovanje (z vzpostavitvijo lastninske pravice) v kakršnikoli zvezi oziroma medsebojni odvisnosti s pravico najemnikov stanovanj do povrnitve vlaganj.

Upravičence, ki zatrjujejo, da so v denacionalizaciji dobili vrnjeno manj vredno nepremičnino (kot zatrjujejo tožniki), varujejo določbe 26. člena ZDen ter jim te omogočajo, da na njihovi podlagi zahtevajo doplačilo do polne vrednosti nepremičnine ob podržavljenju ali celo izberejo polno odškodnino namesto vračila nepremičnine v naravi. Kot bi izhajalo iz upravnega spisa v zadevi in tudi njihovih tožbenih navedb, pa tožniki v postopku denacionalizacije podržavljene stavbe niso postavili zahtevka za odškodnino iz naslova manjvrednosti, ter v delni odločbi o denacionalizaciji, št. D-321-26/91 z dne 28. 1. 1993, s katero je bila sporna stavba vrnjena, prvostopni organ tudi izrecno navaja, da odškodninski zahtevki ne s strani zavezanca ne upravičencev niso bili vloženi. Le v tem postopku oziroma v skladu z določbo 26. člena novele ZDen-B (Uradni list RS, št. 65/98, 67/98 sklep US, 76/98 odl. US) naknadno v novem postopku bi torej tožniki lahko uveljavljali zahtevek za odškodnino, če jim je bila v denacionalizaciji vrnjena manj vredna stavba, ne morejo pa se na zatrjevano zmanjšano vrednost stavbe uspešno sklicevati v postopku za povrnitev vlaganj najemniku stanovanja.

Ker je po povedanem po presoji sodišča izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, je sodišče tožbo na podlagi 1. odstavka 59. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 50/97 in 701/00) kot neutemeljeno zavrnilo.

ZDen člen 26,  2474,  25/5,  25/6,  25/7,  25/2,  25/3,  25/4,  24,  25,  25/1,  26,  2474,  25/5,  25/6,  25/7,  25/2,  25/3,  25/4,  24,  25,  25/1.  ZUS člen 59,  59/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.