sodba U 1130/2004
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2005-12-20

odobritev pravnega posla - predkupna pravica - zakupnik kot predkupni upravičenec - promet s kmetijskimi zemljišči

Zakup kmetijskih zemljišč kot razlog za predkupno pravico pri nakupu teh zemljišč se izkazuje s pisno zakupno, sklenjeno v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih.

Z izpodbijano odločbo je tožena stranka zavrnila pritožbo tožeče stranke proti odločbi Upravne enote A, št. ... z dne 12. 12. 2003, s katero je le-ta odobrila pravni posel - kupoprodajno pogodbo z dne 29. 10. 2003, ki so jo sklenili AA, BB, CC in DD kot prodajalci in EE kot kupec, glede kmetijskih zemljišč s parc. št. 1238/1 in 1238/3, obe k.o. M. Po presoji tožene stranke je prvostopna odločba pravilna in na zakonu utemeljena, pritožbeni ugovori pa neutemeljeni. Tožena stranka se v razlogih sklicuje na 1. odstavek 17. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih, ZKZ-UPB1 (po katerem se za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami šteje pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa ta zakon) in na 1. odstavek 23. člena ZKZ-UPB1 (ki določa predkupno pravico pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije). Tožena stranka dalje navaja, da iz lokacijske informacije Občine B z dne 24. 6. 2003 izhaja, da je predmetno zemljišče v prostorskem planu opredeljeno kot kmetijsko zemljišče. Ne tožnik ne EE nista dokazala, da imata status kmeta in zato ne izpolnjujeta pogojev za predkupno pravico po 1. odstavku 23. člena tega zakona. Zato lahko prodajalec sam odloči, komu bo prodal kmetijsko zemljišče, saj 4. odstavek 23. člena ZKZ-UPB1 določa, da če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, da lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom tega zakona.

Tožnik v tožbi navaja, da je tožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja podan s tem, ker je zgrešen temeljni zaključek v izpodbijani odločbi, da tožnik v postopku ni dokazal statusa kmeta. Prvostopni upravni organ je namreč po uradni dolžnosti v letu 2003 izdajal odločbe o statusu zaščitenih kmetij po Zakonu o dedovanju kmetijskih gospodarstev, in je tako odločbo izdal tudi tožniku. Iz te odločbe je razvidno, da ima tožnik status kmeta, zato predlaga sodišču, naj po uradni dolžnosti pridobi navedeno odločbo. Tožena stranka pa je v škodo tožnika tudi nepravilno uporabila materialno pravo, in sicer ker ni odločila, da ima tožnik kot zakupnik predkupno pravico, saj ga zakup razvršča v tretjo prednostno skupino, kar mu na podlagi 23. člena ZKZ zagotavlja prednostno pravico pri sklenitvi pogodbe. Tožnik je zakupno pogodbo sklenil veljavno, v skladu z določili Zakona o obligacijskih razmerjih, torej bi tožena stranka to dejstvo morala upoštevati, saj je zakupno razmerje nastalo zakonito in veljavno ter sta ga stranki že več let realizirali. Ob pravilni uporabi materialnega prava torej prodajalcem sploh ni šla izbirna pravica, kot je zaključil prvostopni organ, tožena stranka pa se o tem sploh ni izjavila. Ker odločba nima pravilnih razlogov o odločilnih dejstvih, je podan tudi tožbeni razlog bistvenih kršitev pravil postopka. Tožnik sodišču predlaga, naj razpiše glavno obravnavo in na njej izvede predlagane dokaze, nato pa tožbi ugodi in izpodbijano odločbo odpravi ter zadevo vrne toženi stranki v ponovni postopek.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločbi in razlogih zanjo ter sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Od strank z interesom je na tožbo odgovoril le EE, ki sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne. Sicer pa prereka tožbene navedbe.

Zastopnik javnega interesa ni prijavil udeležbe v tem postopku.

V obravnavani zadevi je sporno, ali je bil pri sklepanju prodajne pogodbe za kmetijski zemljišči s parc. št. 1238/1 in 1238/3, obe k.o. M upoštevan prednostni vrstni red kupcev po ZKZ-UPB1.

Predkupno pravico pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ureja 23. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (za obravnavano obdobje je kot relevantne zakonske določbe bilo treba upoštevati - tudi zdaj veljavne - določbe ZKZ-UPB1, Uradni list RS, št. 55/03, kar sicer v zadevi ni sporno). Po 1. odstavku 23. člena ZKZ-UPB1 lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: (1) solastnik, (2) kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, (3) zakupnik zemljišča, ki je naprodaj, (4) drug kmet, (5) kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti in (6) Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. Po 2. odstavku 23. člena tega zakona se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, določi pravico do nakupa tako, da ima prednost (1) kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost, med takimi kmeti pa (2) kmet, ki zemljišče sam obdeluje. Če se več kmetov še naprej uvršča na isto mesto, pa lahko (3) prodajalec sam določi kmeta, ki mu proda kmetijsko zemljišče (razen v primeru, ko je predmet prodaje stvarno premoženje države, in mora glede na to biti izvedena javna dražba, za tak primer pa v obravnavani zadevi ne gre in to tudi ni sporno). Za primer, da nihče ne uveljavlja predkupne pravice, pa zakon prodajalcu dovoljuje, da lahko proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je pravočasno in na predpisan način sprejel njegovo ponudbo (4. odstavek 23. člena ZKZ-UPB1).

V obravnavani zadevi je, kot izhaja iz prvostopne odločbe, ob upoštevanju navedenih zakonskih določb in glede na ugotovljeno dejansko stanje prvostopni organ zaključil, da se oba sprejemnika ponudbe, tožnik in EE kot predkupna upravičenca uvrščata na isto mesto, in sicer po 1. odstavku 23. člena ZKZ-UPB1 kot "drug kmet" (4. točka), ter da tudi ob upoštevanju kriterijev iz 1. in 2. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ-UPB1 med njima ni mogoče določiti predkupnega upravičenca, ker navedena pogoja izpolnjujeta oba enako. Glede na to je menil, da so prodajalci lahko sami določili kmeta, s katerim so sklenili prodajno pogodbo za kmetijsko zemljišče, kot to določa zakon v 3. točki 2. odstavka 23. člena. Iz prvostopne odločbe sicer izhaja, da sta oba sprejemnika ponudbe uveljavljala, da sta predkupna upravičenca (tudi) iz naslova zakupa predmetnih zemljišč, vendar je prvostopni organ zaključil, da nobeden izmed njiju ne more šteti za predkupnega upravičenca iz tega naslova, ker nobeden nima sklenjenega zakupa za ta zemljišča v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih o zakupu, potem ko je dokazno ocenil dokaze in trditve obeh: tožnik se je namreč skliceval zgolj na izjavo o zakupu predmetnih zemljišč z dne 14. 4. 2003, katera naj bi veljala še do leta 2007, in katero mu je podpisala (le) ena od solastnic zemljišč, kupec EE pa se je skliceval (le), da je imel za predmetni zemljišči, še preden sta bili v denacionalizaciji vrnjeni prodajalcem, sklenjen zakup s Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije, za nadaljnji zakup pa se je dogovarjal ustno le z eno solastnico zemljišč.

Z zaključkom prvostopnega organa, da je pri sklepanju prodajne pogodbe za predmetni kmetijski zemljišči bil upoštevan zakon, se strinja tudi sodišče, in tudi z razlogi, tako pravnimi kot dejanskimi, za tak zaključek. Taka presoja sodišča temelji tako na preizkusu pravilnosti v prvostopnem postopku izvedenih dokazov in prvostopne dokazne ocene glede na relevantne materialnopravne določbe, kot tudi na oceni na glavni obravnavi izvedenih dokazov (vpogled v upravne spise in grafično podlago za KMG-MID Agencije RS za kmetijske trge in razvoj podeželja, zaslišanje tožnika ter kupca EE in prodajalke AA). Sodišče prvostopnemu organu pritrjuje, da bi bilo mogoče zakup kmetijskih zemljišč kot razlog za predkupno pravico pri nakupu teh zemljišč izkazovati zgolj s pisno zakupno pogodbo, sklenjeno v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih, saj navedeno implicitno izhaja iz določbe 5. odstavka 26. člena ZKZ-UPB1, ki določa, da mora zakupna pogodba biti sklenjena v pisni obliki, in da zakupna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, nima pravnega učinka, ter ostalih določb tega zakona, ki urejajo postopek za sklenitev veljavne zakupne pogodbe za kmetijsko zemljišče (med drugim z določitvijo obveznih sestavin zakupne pogodbe, določitvijo prednostnih upravičencev in zakupnih obdobij glede na vrsto zemljišča ter zahtevo, da mora upravna enota k zakupni pogodbi dati odobritev) ter tudi določajo, da se zakupna pogodba vpiše v zemljiški kataster ter zemljiško knjigo. Le z upoštevanjem teh pogojev (ki zagotavljajo zakup prednostno po zakonu upravičenim osebam, in za dobo, ki je glede na vrsto zemljišča ustrezna namenu uporabe - pa tudi da sklepajo zakupno pogodbo kot zakupodajalci osebe, ki na ta način z zemljiščem lahko razpolagajo ter da s pogodbo dogovorijo vse bistveno za zakupno razmerje) sklenjene zakupne pogodbe so lahko pravno upoštevne pri izkazovanju zakupa kmetijskega zemljišča kot razloga za prednostno pravico do nakupa tega zemljišča. Glede na to po mnenju sodišča za dokazovanje zakupa kmetijskih zemljišč ne zadostuje izjava o zakupu predmetnih zemljišč, kot jo je v obravnavani zadevi predložil tožnik. Iz navedene izjave namreč izhaja, da jo je tožniku podpisala (le) ena od solastnic zemljišč AA na obrazcu za uveljavljanje subvencij za kmetijstvo (kar vse ni sporno), ki razen s svojim idealnim deležem ne bi mogla razpolagati s preostalimi solastniškimi deleži (kar sta potrdila na glavni obravnavi navzoča ostala solastnika CC in BB, namreč da je AA mogla razpolagati s predmetnima zemljiščena kot skrbnica v denacionalizaciji vrnjenega premoženja le do zaključka zapuščinskega postopka, to je do leta 2002, ko sta z dedovanjem (tudi) onadva postala solastnika teh zemljišč, odtlej pa glede njih nista ne sklepala zakupne pogodbe, niti take pogodbe nista odobrila). Navedena izjava o zakupu pa tudi ne vsebuje obveznih sestavin za zakupno pogodbo, kot jih določa ZKZ-UPB1 v 2. odstavku 26. člena, ter prav tako iz nje ne izhaja, da bi pri dogovarjanju zakupa bile spoštovane druge določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih, ki urejajo zakup kmetijskih zemljišč (npr. o prednostnem upravičenju do zakupa itd.). Glede na navedeno za izkazovanje zakupa tudi ne zadostuje ustni dogovor tožnika s AA, na katerega se tožnik sklicuje za obdobje pred letom 2003. Tudi grafična podlaga za KMG-MID, ki jo je tožnik predložil na glavni obravnavi dodatno k izjavi, in iz katere naj bi po njegovem zatrjevanju izhajalo, da sta parceli (bili) v njegovi uporabi, po presoji sodišča ne more nadomestiti v skladu z zakonom sklenjene zakupne pogodbe. Tožnik se ob tem tudi ne more z uspehom sklicevati, da je zakup dogovoril pred uveljavitvijo zadnje novele ZKZ, saj je ZKZ že v svojem osnovnem besedilu, uveljavljenem 26. 10. 1996 (Uradni list RS, št. 59/96), glede zakupa kmetijskih zemljišč vseboval vsebinsko zelo podobne določbe kot novelirani zakon: predpisoval je že obličnost pogodbe, prednostni vrstni red upravičencev do zakupa, zakupno dobo itd., kar vse pri sklepanju spornega zakupa, ki ga zatrjuje tožnik, ni izkazano, da bi bilo spoštovano. Prav tako se sodišče ne strinja s tožnikovim stališčem, da bi glede na določbe zakona, ki ureja obligacijska razmerja, sporni zakup moral šteti kot veljavna zakupna pogodba, ki pravno učinkuje, čeprav nima vseh predpisanih sestavin, ker gre za pogodbo, ki je realizirana, saj je predmetni zemljišči imel v uporabi, za uporabo pa je AA tudi plačeval zakupnino (kar je le-ta, zaslišana na glavni obravnavi, sicer potrdila, da jo je prejemala): Obligacijski zakonik namreč (v 58. členu) določa veljavnost pogodbe, za katero se zahteva pisna oblika, četudi v taki obliki ni bila sklenjena, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale (razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega) - na to določbo pa se v obravnavani zadevi ni mogoče sklicevati že zato, ker izjava o zakupu ni bila podpisana s strani vseh lastnikov kot zakupodajalcev (na obravnavi navzoča solastnika zemljišč izjave o zakupu kot zakupne pogodbe glede svojih deležev tudi nista priznavala), torej pogodba glede solastnikov, ki izjave niso podpisali oziroma njihovih solastniških deležev (do 3/4) niti ni mogla nastati - nesklenjena pogodba pa tudi ne more biti realizirana.

Drugačne odločitve sodišča tožnik tudi ne bi mogel doseči, če bi sodišče v dokazne namene vpogledalo v podatke o tem, za katera zemljišča sta tožnik in kupec EE uveljavljala subvencije za kmetijstvo, saj bi po povedanem dejstvo zakupa tožnik mogel izkazovati le s pisno zakupno pogodbo, sklenjeno v skladu z določbami ZKZ (zato je izvedbo tega dokaza sodišče zavrnilo). Sodišče pa je zavrnilo tudi tožnikov dokazni predlog, da se opravijo poizvedbe o statusu njegove zaščitene kmetije, s čemer je, kot izhaja iz tožbe, tožnik želel dokazovati, da šteje za kmeta v smislu določb ZKZ; tega dejstva namreč po povedanem v nadaljevanju, tožniku (za uspeh v tej sporni zadevi) po mnenju sodišča ni treba dokazovati.

Ker je tožena stranka z izpodbijano odločbo vzdržala v veljavi prvostopno odločbo, ki je po presoji sodišča pravilna in zakonita, sodišče ni imelo podlage za njeno odpravo, čeprav sicer meni, da so razlogi, na katere je oprla odločitev, nepravilni. Sodišče se namreč ne strinja, da naj bi sprejemnika ponudbe (tožnik in kupec) v postopku za odobritev prodajne pogodbe ne mogla biti obravnavana kot predkupna upravičenca, ker nista izkazala, da imata status kmeta. Svojega pravnega zaključka tožena stranka niti ni utemeljila, saj ni navedla dejstev, ki bi kazala, da so zaključki prvostopnega organa o tem, da navedena štejeta za kmeta, nepravilni. Kolikor pa je tožena stranka menila, da bi morala sprejemnika ponudbe status kmeta izkazati z odločbama po 24. členu ZKZ-UPB1, pa sodišče pojasnjuje, da je njeno stališče zgrešeno, kajti po 6. odstavku navedenega člena upravna enota le v dvomu odloča, ali je fizična oseba kmet. Ob odsotnosti takega pritožbenega ugovora tožena stranka tako tudi ni imela podlage za poseganje v dejansko stanje v tej smeri.

Ker je po presoji sodišča izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, le da tožena stranka zanjo ni navedla vseh pravilnih razlogov, navedlo pa jih je sodišče v tej sodbi, je sodišče tožbo na podlagi 2. odstavka 59. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 50/97 in 70/00) kot neutemeljeno zavrnilo.

ZKZ člen 37,  38,  34,  35,  36,  31,  32,  33,  28,  29,  30,  23,  26,  27,  37,  38,  34,  35,  36,  31,  32,  33,  28,  29,  30,  23,  26,  27.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.