sodba U 64/2003
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2004-06-22

povečanje vrednosti nepremičnine zaradi novih investicij

Ker je povečana vrednost posledica vlaganj v podržavljeno nepremičnino, je lahko zahtevek za vračilo predmet upravičenj tistih subjektov, ki so dejansko vlagali. Vlagatelja pa v vlogi, niti v kasnejših dopolnitvah, nista specificirala zahtevka za vsakega izmed njiju niti nista izkazala vlaganj. Za navedeno terjatev namreč ne zadošča zgolj dejstvo o povečani vrednosti vrnjene nepremičnine, temveč je potrebno tudi izkazati, da je do navedene povečane vrednosti prišlo prav zaradi vlaganj vlagatelja zahtevka. Povečana vrednost nepremičnine, ki je bila ugotovljena v postopku denacionalizacije, za ta postopek pomeni le to, da ni mogoče ponovno ugotavljati vrednosti vrnjene nepremičnine, ne pa tudi, da sta zavezanec in najemojemalec upravičena do plačila razlike v vrednosti, ne glede na izkazanost, da je do povečane vrednosti prišlo zaradi njunih vlaganj.

Tožba tožeče stranke AAA, d.d. se zavrne.

Z izpodbijano odločbo je tožena stranka zavrnila zahtevo vlagateljev podjetja BBB d.o.o. in AAA d.d. za povrnitev vlaganj v denacionalizirano nepremičnino v A. Navedena nepremičnina je v času nacionalizacije v naravi predstavljala Hotel C ter je bila v postopku denacionalizacije vrnjena upravičencem na podlagi delne odločbe št. ... z dne 11. 11. 1993, ki je postala pravnomočna 13. 4. 1995. Družba BBB d.o.o. je bila v navedem denacionalizacijskem postopku zavezanec za vračilo obravnavane nepremičnine, AAA d.d. pa je bil najemnik dela te nepremičnine. Obe podjetji sta dne 31. 12. 1998 vložili skupno vlogo za izplačilo vlaganj v omenjeno nepremičnino v višini 296.630 DEM. Svoj zahtevek sta utemeljevali na cenilnem poročilu, ki ga je v postopku denacionalizacije izdelal sodni cenilec, ki je ugotovil povečano vrednost nepremičnin v času denacionalizacije v višini 274.052 DEM. Po določbi 25. člena ZDen lahko zavezanec ali najemodajalec zahtevata od upravičenca iz naslova večvrednosti vrnjene nepremičnine razliko v vrednosti, če ta presega eno polovico prvo objavljenega bruto domačega proizvoda na prebivalca Republike Slovenije v letu pred vložitvijo zahteve za denacionalizacijo. Vlagatelja zahteve sta se v vlogi sklicevala le na cenitveno poročilo z dne 2. 5. 1993, ker naj bi bila z njim po njunem mnenju že pravnomočno ugotovljena povečana vrednost nepremičnine. V navedenem poročilu pa niso natančno določene vrednosti vlaganj in iz njega ne izhaja, kakšna in koliko znašajo investicijska vlaganja zavezanca in kakšna in koliko znašajo investicijska vlaganja najemnika, saj je bila cenitev izdelana enotno za celotno nepremičnino, ki so jo uporabljali trije uporabniki. Iz poročila je razvidno le, da 45 % ugotovljene večje vrednosti predstavljajo specialne inštalacije in izvedba za potrebe najemnika AAA d.d. Iz cenitve tudi ni razvidno, ali so bila vlaganja izvršena s potrebnimi dovoljenji pristojnih organov. Zaradi navedenega je tožena stranka vlagatelja pozvala, da v roku 15 dni dopolnita vlogo z vsemi soglasji in dovoljenji prisojnih organov, iz katerih izhaja razlika v vrednosti predmetne nepremičnine. Na navedeni poziv sta vlagatelja odgovorila, da je o višini vlaganj oz. povečani vrednosti že odločeno s pravnomočno in izvršljivo delno odločbo o denacionalizaciji, zato ni možno ponovno odločati o isti stvari. Hkrati sta tudi dostavila nekatere listine, ki bi naj dokazovale obnovitvena dela. Tožena stranka je zato dne 21. 10. 2002 ponovno pozvala vlagatelja, da jasno navedeta vlaganja, specificirano za vsakega vlagatelja posebej. Kljub zahtevanim pozivom za dopolnitev vloge, pa sta vlagatelja vztrajala, da je cenitev iz leta 1993 izhodišče in edino merilo povečane vrednosti, ki prikazuje dejansko stanje ob času vrnitve nepremičnine v naravi ter da je cenilni zapisnik jasno opredeljen na kateri del povečanih vlaganj se nanaša. Tožena stranka je zato vlagatelja ponovno pozvala, da dopolnita vlogo ter da je potrebno upoštevati tudi amortizacijo zatrjevanih vlaganj za čas do vrnitve nepremičnine upravičencem. Vlagatelja pa sta tudi po tem pozivu vztrajala, da je le sodni cenilec merodajen za določitev višine vlaganj. Na osnovi vsega navedenega je zato tožena stranka ugotovila, da vlagatelja vloge nista dopolnila skladno s pozivi. Tako iz vloge ni razvidno, katera investicijska vlaganja priglašata vlagatelja vsak zase, na podlagi katerih dovoljenj pristojnih organov so bila vlaganja opravljena in kolikšna je njihova sedanja vrednost. Po določbah ZDen pa je mogoče povrniti le vrednost investicijskih vlaganj, ki so bila opravljena na podlagi dovoljenj pristojnih upravnih organov in sicer do uveljavitve ZDen 7. 12. 1991. Ker vlagatelja svoje vloge nista dopolnila z zahtevanimi dokazili, je tožena stranka njun zahtevek zavrnila kot neutemeljen.

Zoper izpodbijano odločbo sta tožbo v upravnem sporu vložila oba vlagatelja, to je BBB, Podjetje za turizem in gostinstvo d.o.o. kot prvotožeča stranka in AAA d.d. kot drugotožeča stranka. Med sodnim postopkom pa je prvotožeča stranka tožbo umaknila, zato je sodišče s sklepom z dne 2. 3. 2004 postopek po njeni tožbi ustavilo. Drugotožeča stranka pa je vztrajala pri vloženi tožbi v kateri navaja, da so dejanske investicije znašale skupno 191.040 DEM, investicije CCC pred več kot 10 leti, za katere ni računov, pa 100.000 DEM. Iz specifikacije investicij izhaja, da so investicije, katere predstavljajo 26 % povečano vrednost, opredeljene z listinami, razen investicije v kletnih prostorih in skupnih funkcionalnih prostorih, kjer so se investicije izvajale pred več kot 10 leti. Investicije podjetja CCC po predloženih računih znašajo približno 65.000 DEM, za znesek 100.000 DEM pa ni možno predložiti računov. Investicije AAA pa so znašale 126.335 DEM, kar je razvidno iz seznama investicij. Tožeča stranka je v postopku tudi predlagala pritegnitev izvedenca gradbene stroke, da ovrednoti vrednost investicij. Tožena stranka pa temu ni sledila in je vlogo zavrnila. Prav tako je tožena stranka postavila prekratek rok za dopolnitev vloge. Tožeča stranka predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi, podrejeno pa, da samo odloči o zahtevku.

Tožena stranka je sodišču v postopku dostavila upravni spis, posebnega odgovorna na tožbo pa ni vložila.

Državni pravobranilec kot zastopnik javnega interesa je priglasil udeležbo v tem postopku.

Odgovor na tožbo so vložili tudi pravni nasledniki upravičencev, ki imajo v tem postopku položaj prizadete stranke. Menijo, da je odločba tožene stranke zakonita, ker sta bila tožnika večkrat pozvana na dopolnitev vloge, tako da jasno navedeta, na katera investicijska vlaganja, ki so povečala vrednost nepremičnine, se zahteva nanaša. V postopku je potrebno postaviti zahtevek po višini za vsako posamezno stranko, prav tako pa je tudi potrebno predložiti ustrezne listine, iz katerih bo razvidno, za kakšna vlaganja gre. Tožeča stranka pa je v spis predložila listine, ki pa ne dokazujejo zahtevka. Tožeča stranka se ves čas postopka sklicuje le na izvedeniško mnenje, ki je bilo izdelano za potrebe denacionalizacijskega postopka. Izvedenec je sicer ugotovil povečano vrednost stavbe, vendar je tudi zapisal, da približno 45% povečane vrednosti pomenijo specialne instalacije in izvedba za potrebe studia Radia DDD. Po vračilu stavbe upravičencem pa je tožeča stranka navedene specialne instalacije ob izselitvi iz stavbe odstranila. Tožeča stranka pa tudi v postopku ni predložila dokazil, da so bili posegi opravljeni na podlagi gradbenih dovoljenj. Pri vlaganjih, ki jih uveljavlja tožeča stranka, pa gre tudi za tekoče vzdrževanje nepremičnine in ne za investicije. Tudi v tožbi tožeča stranka navaja neke investicije, za katere pa ni nobenih računov, niti ni dokazov, da so bile dejansko izvedene. Predlagajo, da sodišče tožbo zavrne.

Tožeča stranka je z vlogo dne 31. 12. 1998 podala zahtevo po 24. členu ZDen-B (Ur. list RS, št. 65/98) za vrnitev vrednosti vlaganj v nepremičnino, ki je bila s pravnomočno delno odločbo v postopku denacionalizacije vrnjena upravičencem. Iz predloženih upravnih spisov je razvidno, da je tožena stranka z delno odločbo z dne 11. 11. 1993 vrnila v last denacionalizacijskim upravičencem nepremičnino Hotel C, pripisano pri vl. št. 2125 k.o. A. Denacionalizacijski postopek je torej bil pravnomočno končan pred uveljavitvijo ZDen-B. Po dopolnjenem 5. odst. 25. člena Zakona o denacionalizaciji (Ur. list RS št. 27/91,31/93, 65/98, ZDen) pa lahko zavezanec ali najemojemalec zahteva od upravičenca iz naslova večvrednosti vrnjene nepremičnine razliko v vrednosti, če ta presega eno polovico prvo objavljenega bruto domačega proizvoda na prebivalca Republike Slovenije v letu pred vložitvijo zahteve za denacionalizacijo. Po navedeni določbi torej vlagatelj pridobi iz naslova večvrednosti vrnjene nepremičnine terjatev do upravičenca, ki pa je obligacijske narave. To pomeni, da lahko ima terjatev le tista oseba, ki je prav zaradi njenih vlaganj prišlo do povečane vrednosti nepremičnine. Ker gre za terjatev, pa je potrebno v postopku navedene elemente dokazati, ne glede na to, da se lahko vlaganja povrnejo le do razlike v vrednosti nepremičnine.

V obravnavanem primeru je bilo v postopku denacionalizacije ugotovljeno, da se je vrednost nepremičnine po podržavljenju povečala za 26,45 % ter da razlika iz naslova večvrednosti znaša 274.052 DEM. Povračilo vlaganj zaradi večvrednosti vrnjene nepremičnine pa sta v postopku uveljavljala tako zavezanec za vrnitev BBB d.o.o. kakor tudi najemnik AAA d.d. Oba sta v skupni vlogi postavila enotni zahtevek in sicer da jima upravičenci za izvršena vlaganja plačajo znesek 296.630 DEM v tolarski protivrednosti. Pri tem sta zahtevek utemeljevala izključno na cenitvenem poročilu sodnega cenilca z dne 2. 5. 1993, ki je opravil cenitev nepremičnin v postopku denacionalizacije.

Tudi sodišče soglaša z ugotovitvijo tožene stranke, da njuna vloga ni bila popolna, zaradi česar ni bila sposobna za obravnavanje. Po določbi 67. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (Ur. list SFRJ 47/86, ZUP, ki je veljal v času vložitve vloge) mora biti vloga razumljiva in mora obsegati vse, kar je treba, da se lahko obravnava. Prav tako mora stranka po določbi 137. člena ZUP dejansko stanje, na katero opira svoj zahtevek, navesti natančno in tudi zanj ponuditi dokaze. V obravnavanem primeru je predmet postopka zahtevek iz naslova večvrednosti vrnjene nepremičnine po določbi 5. odst. 25. člena ZDen. Ker je povečana vrednost posledica vlaganj v podržavljeno nepremičnino, je povračilo, kot je že bilo navedeno v tej sodbi, predmet upravičenj tistih subjektov, ki so dejansko vlagali. Vlagatelja pa v vlogi, niti v kasnejših dopolnitvah, nista specificirala zahtevka za vsakega izmed njiju niti nista izkazala vlaganj. Za navedeno terjatev namreč ne zadošča zgolj dejstvo o povečani vrednosti vrnjene nepremičnine, temveč je potrebno tudi izkazati, da je do navedene povečane vrednosti prišlo prav zaradi vlaganj vlagatelja zahtevka. Povečana vrednost nepremičnine, ki je bila ugotovljena v postopku denacionalizacije, za ta postopek pomeni le to, da ni mogoče ponovno ugotavljati vrednosti vrnjene nepremičnine, ne pa tudi, da sta zavezanec in najemojemalec upravičena do plačila razlike v vrednosti, ne glede na izkazanost, da je do povečane vrednosti prišlo zaradi njunih vlaganj. Ker navedenih okoliščin tožeča stranka v postopku ni dokazala, je tožena stranka utemeljeno zavrnila njen zahtevek. Pri tem pa je tudi neutemeljen tožbeni ugovor glede primernosti roka za dopolnitev vloge, ki ga je postavila tožena stranka. Tožena stranka je tožeči stranki poslala prvi poziv za dopolnitev vloge dne 15.5.2002 ter nato še 21.10.2002 in 19.11.2002, odločba pa je bila izdana 24.12.2002. V pozivih je tožena stranka natančno pojasnila pravna stališča ter tudi dala napotke, kako je potrebno vlogo dopolniti in katere dokaze je potrebno predložiti. Tožeča stranka je tako imela dovolj časa za dopolnitev vloge, kakor tudi za predložitev dokazil, sicer pa je tako ves čas le vztrajala pri svojem pravnem stališču, da je zahtevek izkazan s cenitvenim poročilom. Sodišče pa tudi ne more upoštevati specifikacije vlaganj, ki jo je sedaj tožeča stranka navedla v tožbi, ker po določbi 14. člena Zakona o upravnem sporu (Ur. list RS, št. 50/97, 70/00, ZUS) stranke v upravnem sporu v takšnem primeru ne morejo navajati novih dejstev in predlagati novih dokazov. V zvezi z vlaganji pa je tudi po presoji sodišča pravilno stališče tožene stranke, da je mogoče upoštevati le tista vlaganja, ki so bila opravljena v skladu s predpisi.

Glede na navedeno je sodišča presodilo, da tožba ni utemeljena, zato jo je zavrnilo na podlagi 1. odst. 59. člena ZUS.

ZDen člen 25,  25/5,  25,  25/5,  25,  25/5.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.