UPRS sodba in sklep U 106/2001
Sodna praksa Upravnega sodišča, 2002-11-27

oglaševanje prodaje stanovanj - ukrep tržnega inšpektorja

Dejstvo, da v oglasu o prodaji stanovanj ni naveden podatek, da je zemljiškoknjižni vložek, v katerem so stanovanja vknjižena, opremljen s plombo, sam po sebi glede na to, da se stanovanja prodajajo s pisno pogodbo, v kateri mora biti navedeno celotno zemljiškoknjižno stanje, še ne pomeni zavajajočega oglaševanja.

1. Tožbi se ugodi in se odločba Ministrstva za ekonomske odnose in razvoj z dne 29. 11. 2000 odpravi in zadeva vrne Ministrstvu za gospodarstvo v ponoven postopek. 2. Zahtevek tožnika za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

Tožena stranka je z izpodbijano odločbo najprej odpravila odločbo Tržnega inšpektorata RS, Enota X z dne 18. 10. 2000, z 2. točko pa je odločila, da se tožniku začasno prepove oglaševanje prodaje stanovanj na naslovu T 27-29 v X preko interneta in tiskanih medijev ne da bi hkrati navedel, da je za te nepremičnine v zemljiški knjigi nerešena plomba zaradi ugovora zoper zavrnitev predloga za vknjižbo prepovedi odsvojitve in obremenitve, pod točko 3 pa je pritožbo tožnika zavrnila. V svoji obrazložitvi tožena stranka navaja, da se je oprla na 12. in 73. člen Zakona o varstvu potrošnikov. Tožena stranka navaja, da je organ prve stopnje ugotovil, da je v zemljiški knjigi nerešena plomba pri vl. št. 1689 predlagatelja AAA d.o.o. iz X. Organ prve stopnje je sklepal, da stanovanja, ki ležijo na parcelah te vložne številke, to so stanovanja na naslovu T 27-29 v X, niso bremen prosta in da obstaja pri tej nepremičnini zaznamek o sporu. Tožena stranka navaja, da sklepanje organa prve stopnje, da stanovanja niso bremen prosta, ni pravilno, ker izhaja iz zemljiškoknjižnega izpiska, da je pri nepremičnini vložne številke 1689 zaznamovana zavrnitev predloga predlagatelja AAA d.o.o. iz X za vknjižbo prepovedi odsvojitve in obremenitve, zoper katerega je bil vložen ugovor, zaradi tega se v zemljiški knjigi nahaja plomba. Tožena stranka navaja, da to pomeni, da o ugovoru zoper predlog za vknjižbo prepovedi odsvojitve in obremenitve sodišče še ni odločilo, zaradi tega sklep o zavrnitvi predloga za vknjižbo prepovedi odsvojitve in obremenitve še ni pravnomočen. Tožena stranka navaja, da je zaradi tega pritožba tožnika neutemeljena, glede na ugotovljeno dejansko stanje pa je potrebno izreči prepoved na podlagi 73. člena Zakona o varstvu potrošnikov. Tožena stranka meni, da je nedvomno zavajajoče oglaševanje tudi oglaševanje pri katerem je potrošniku zamolčana pomembna informacija, v tem primeru nerešena plomba v zemljiški knjigi glede nepremičnine, ki se jo oglašuje in prodaja.

Tožnik v tožbi navaja, da uveljavlja razlog nepravilne uporabe materialnega predpisa, to je Zakona o varstvu potrošnikov in Zakona o splošnem upravnem postopku. Tožnik ne zanika dejstva obstoja plombe pri vl. št. 1689 in med strankama tudi ni sporna vsebina plombe. Tožba se nanaša izključno na presojo utemeljenosti uporabe 12. člena Zakona o varstvu potrošnikov. To pomeni, da je potrebno presojati ali je obstoj plombe s konkretno vsebino tisto dejstvo, ki bi ga moral tožnik ob oglaševanju ponudbe za nakup nepremičnin izrecno navajati oziroma ali gre v nasprotnem primeru sploh za zavajajoče oglaševanje. Tožena stranka svoje razlage ni prepričljivo argumentirala. Tožnik se sprašuje s čim je svoje stranke, potencialne kupce, zavedel, če v oglasih ni navajal, da je v zemljiški knjigi nekakšna plomba z določeno vsebino. Navaja, da v nobenem primeru se to ne nanaša na položaj kupca niti njegovih pravic, ki bi jih z nakupom stanovanja pridobil. To bi veljalo v primeru, da v končni fazi predlagatelj vknjižbe prepovedi odtujitve in obremenitve s svojim predlogom tudi uspe. Tožnik navaja, da kupci stanovanj s sklenitvijo kupne pogodbe v celoti pridobijo lastninsko in posestno pravico, za njihov položaj pa niti ni pomembno vedenje o plombi. Tožnik meni, da je za presojo ali je neko oglaševanje zavajajoče ali ne potrebno ugotoviti kakšne konkretne posledic ima takšno oglaševanje za potrošnika oziroma ali bo potrošnik utrpel kakršnokoli škodo v primeru, da se bo odločil za nakup stanovanja na predmetni lokaciji. Če se ugotovi, da oglaševalski tekst nima nobenih škodljivih posledic, potem oglaševanje ne more biti zavajajoče. Tožnik še navaja, da so bili potencialni kupci s problemom seznanjeni preko firme AAA in nikogar od zainteresiranih kupcev to ni odvrnilo od nakupa. Tožena stranka namreč ne pojasni v čem je zamolčana nerešena plomba v zemljiški knjigi tako pomembna informacija, da predstavlja zavajanje potrošnika. Tožnik se tudi ne strinja s stališčem tožene stranke, da ni potrebno navajati trajanja začasne prepovedi po 73. členu Zakona o varstvu potrošnikov. Tožena stranka bi morala presoditi do kdaj posamičen izrečen ukrep velja. Tožnik predlaga, da se odločba tožene stranke odpravi in mu povrnejo stroški postopka.

Tožena stranka odgovora na tožbo ni poslala, predložila je upravne spise.

Zastopnik javnega interesa, Državno pravobranilstvo Republike Slovenije, je prijavil udeležbo v tem upravnem sporu.

Tožena stranka je odločila na podlagi 73. člena v zvezi s 4. odstavkom 12. člena Zakona o varstvu potrošnikov (Uradni list RS, št. 20/98 in 25/98, v nadaljevanju: ZVPot). Med strankama ni sporno, da obstaja plomba v zemljiški knjigi pri vl. št. 1689, prav tako tudi ni sporna vsebina plombe in tožnik v tožbi tega ne izpodbija.

Na podlagi 4. odstavka 12. člena ZVPot pomeni zavajajoče oglaševanje kakršnokoli oglaševanje, ki na kakršenkoli način, vključno s predstavitvijo izdelka ali storitve zavaja ali lahko zavaja potrošnika. Tožena stranka ocenjuje, da predstavlja plomba v zemljiški knjigi zamolčano pomembno informacijo potrošniku. Vendar se pri tem ni opredelila za kakšno oglaševanje gre v danem primeru, tega namreč ni primerjala s tem kaj tožnik v konkretnem primeru oglašuje in se pri tožnikovem načinu oglaševanja ni opredelila do tega ali to oglaševanje izkorišča ali bi lahko izkoriščalo potrošnikovo neizkušenost in neznanje v dobičkonosne namene. Tožena stranka ni ocenila oglaševanja glede na vsebino ali vsebuje nejasnosti, čezmerna pretiravanja ali druge podobne sestavine, ki potrošnika zavajajo ali bi ga lahko zavajale. Samo opredelitev tožene stranke, da gre za zamolčano pomembno informacijo, je po presoji sodišča premalo ob upoštevanju, da je tožena stranka oglaševala prodajo stanovanj, pri tem pa se tožena stranka ni opredelila kako samo oglaševanje prodaje vpliva na odločitev kupca, ki kupi stanovanje šele kasneje s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe oziroma postane lastnik glede na določila sklenjene kupoprodajne pogodbe.

Tožena stranka tudi ni upoštevala specifičnosti oglaševanja prodaje stanovanj ter tudi kako tožnik prikazuje stanje v zemljiški knjigi tistim potencialnim kupcem, ki se zanimajo za nakup stanovanj in kako prikazuje zemljiškoknjižno stanje v osnutkih kupoprodajnih pogodb in drugih dokumentih, ki jih je tožnik pripravil. Po presoji sodišča bo tožena stranka v ponovljenem postopku morala s skrbno in natančno presojo vseh potrebnih zakonskih elementov zavzeti stališče ali gre v danem primeru pri tožniku za zavajajoče oglaševanje ali ne in v zvezi s tem ponovno odločiti.

Sodišče je tožbi ugodilo na podlagi 2. točke 1. odstavka 60. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 50/97, 65/97 in 70/00, v nadaljevanju: ZUS).

Sodišče je zavrnilo predlog tožnika za povrnitev stroškov postopka. Sodišče je v tem upravnem sporu odločalo le o zakonitosti upravnega akta tožene stranke, zato na podlagi 3. odstavka 23. člena ZUS vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

ZVPot člen 12,  12/4,  73,  12,  12/4,  73.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.