INTERCONTINENTAL INTERNATIONAL ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ "INTERCONTINENTAL INTERNATIONAL Α.Ε.Ε.Α.Π." ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΓΙΑ ΤΗ ΧΡΗΣΗ ΠΟΥ ΕΛΗΞΕ ΤΗΝ 31/12/2020 Μάρτιος 2021 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ Δηλώσεις Μελών Διοικητικού Συμβουλίου Έκθεση διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου για τη χρήση που έληξε την 31η Δεκεμβρίου 2020 Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης Έκθεση Ανεξάρτητου Ορκωτού Ελεγκτή Λογιστή Σελίδα 3 4 19 29 Ετήσιες Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις της χρήσης που έληξε την 31η Δεκεμβρίου 2020 Εταιρική και Ενοποιημένη Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης 39 Εταιρική και Ενοποιημένη Κατάσταση Αποτελεσμάτων και Λοιπών Συνολικών Εισοδημάτων 40 Ενοποιημένη Κατάσταση Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων 41 Εταιρική Κατάσταση Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων 42 Εταιρική και Ενοποιημένη Κατάσταση Ταμειακών Ροών 43 Σημειώσεις επί των Εταιρικών και Ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων 1.Γενικές πληροφορίες 2.Περιγραφή σημαντικών λογιστικών αρχών 3.Διαχείριση Χρηματοοικονομικού κινδύνου 4.Λειτουργικοί Τομείς 5.Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις και παραδοχές 6.Επενδύσεις σε ακίνητα 7.Συμμετοχές σε θυγατρικές εταιρείες 8.Ενσώματες ακινητοποιήσεις 9.Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις 10.Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα 11.Μετοχικό Κεφάλαιο 12.Δανειακές Υποχρεώσεις 13.Εγγυήσεις 14.Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις 15.Έσοδα από μισθώματα 16.Αμεσα έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα 17.Αμοιβές και έξοδα προσωπικού 18.Λοιπά έσοδα και έξοδα 19.Χρηματοοικονομικά έσοδα / (έξοδα) 20.Φόροι 21.Διανομή κερδών 22.Κέρδη ανά μετοχή 23.Συναλλαγές με συνδεόμενα μέρη 24.Ενδεχόμενες υποχρεώσεις 25.Μεταγενέστερα Γεγονότα 45 45 61 67 67 69 72 73 75 76 77 77 79 79 79 80 81 81 82 82 83 83 83 86 87 2 3 28 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΕΚΘΕΣΗ ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΟΥ ΟΡΚΩΤΟΥ ΕΛΕΓΚΤΗ ΛΟΓΙΣΤΗ Προς τους Μετόχους της Εταιρείας INTERCONTINENTAL INTERNATIONAL ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ Έκθεση ελέγχου επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων Γνώμη Έχουμε ελέγξει τις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της Εταιρείας INTERCONTINENTAL INTERNATIONAL ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ (Εταιρεία και Όμιλος), οι οποίες αποτελούνται από την εταιρική και ενοποιημένη κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης της 31ης Δεκεμβρίου 2020, τις εταιρικές και ενοποιημένες καταστάσεις αποτελεσμάτων και λοιπού συνολικού εισοδήματος, μεταβολών ιδίων κεφαλαίων και ταμειακών ροών της χρήσεως που έληξε την ημερομηνία αυτή, καθώς και τις σημειώσεις επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων που περιλαμβάνουν και περίληψη των σημαντικών λογιστικών πολιτικών. Κατά τη γνώμη μας, οι συνημμένες εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις παρουσιάζουν εύλογα, από κάθε ουσιώδη άποψη, την εταιρική και ενοποιημένη χρηματοοικονομική θέση της Εταιρείας και του Ομίλου κατά την 31η Δεκεμβρίου 2020, την εταιρική και ενοποιημένη χρηματοοικονομική τους επίδοση και τις εταιρικές και ενοποιημένες ταμειακές τους ροές, για τη χρήση που έληξε την ημερομηνία αυτή, σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ), όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση και συνάδουν με τις κανονιστικές απαιτήσεις του Ν. 4548/2018. Βάση γνώμης Διενεργήσαμε τον έλεγχό μας σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Ελέγχου (ΔΠΕ), που έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία. Οι ευθύνες μας, σύμφωνα με τα πρότυπα αυτά περιγράφονται περαιτέρω στο τμήμα της έκθεσής μας «Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων». Πιστεύουμε ότι τα ελεγκτικά τεκμήρια που έχουμε αποκτήσει είναι επαρκή και κατάλληλα να παρέχουν βάση για τη γνώμη μας. Ανεξαρτησία του Ελεγκτή Καθ’ όλη τη διάρκεια του διορισμού μας έχουμε παραμείνει ανεξάρτητοι από την Εταιρεία και τον Όμιλο, σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας για Επαγγελματίες Ελεγκτές του Συμβουλίου Διεθνών Προτύπων Δεοντολογίας Ελεγκτών (Κώδικας ΣΔΠΔΕ) που έχει ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία, καθώς και τις απαιτήσεις δεοντολογίας του Ν. 4449/2017 και του Κανονισμού ΕΕ 537/2014, που σχετίζονται με τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων στην 29 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Ελλάδα. Έχουμε εκπληρώσει τις δεοντολογικές μας υποχρεώσεις σύμφωνα με το Ν. 4449/2017, τον Κανονισμό ΕΕ 537/2014 και τις απαιτήσεις του Κώδικα ΣΔΠΔΕ. Δηλώνουμε ότι οι μη ελεγκτικές μας υπηρεσίες προς την Εταιρεία και τις θυγατρικές της παρασχέθηκαν σύμφωνα με τους προαναφερόμενους όρους της ισχύουσας νομοθεσίας και ότι δεν έχουμε παράσχει μη ελεγκτικές υπηρεσίες οι οποίες απαγορεύονται από το άρθρο 5 παρ.(1) του Κανονισμού ΕΕ 537/2014. Οι μη ελεγκτικές υπηρεσίες που έχουμε παράσχει στην Εταιρεία και στις θυγατρικές της, κατά τη διάρκεια της χρήσεως που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2020 γνωστοποιούνται στη Σημείωση 18 των συνημμένων εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων. Κύρια θέματα ελέγχου Τα κύρια θέματα ελέγχου είναι εκείνα τα θέματα που, κατά την επαγγελματική μας κρίση, ήταν εξέχουσας σημασίας στον έλεγχό μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων της τρέχουσας χρήσεως. Τα θέματα αυτά αντιμετωπίστηκαν στο πλαίσιο του ελέγχου των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων ως σύνολο, για τη διαμόρφωση της γνώμης μας επί αυτών και δεν εκφέρουμε ξεχωριστή γνώμη για τα θέματα αυτά. Κύριο Θέμα Ελέγχου Οι διαδικασίες που ακολουθήσαμε για την αντιμετώπιση του κύριου θέματος ελέγχου Αποτίμηση των επενδύσεων σε ακίνητα (Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις, σημειώσεις 2.6, 5 και 6) Οι επενδύσεις σε ακίνητα της Εταιρείας και του Ομίλου περιλαμβάνουν ιδιόκτητη γη και κτίρια, τα οποία χρησιμοποιούνται κυρίως ως γραφεία και καταστήματα. Η Εταιρεία και ο Όμιλος αποτιμούν τις επενδύσεις σε ακίνητα στην εύλογη αξία, για τον προσδιορισμό της οποίας εφαρμόστηκαν συνδυαστικά η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών, η συγκριτική μέθοδος και σε ορισμένες περιπτώσεις, η μέθοδος της υπολειμματικής αξίας, ακολουθώντας τις πρόνοιες των Διεθνών Εκτιμητικών Προτύπων, του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ) 13, του Διεθνούς Λογιστικού Προτύπου (ΔΛΠ) 40 καθώς Πραγματοποιήσαμε τις ακόλουθες ελεγκτικές διαδικασίες σχετικά με τις επενδύσεις σε ακίνητα της Εταιρείας και του Ομίλου για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2020: Συμφωνήσαμε τις εύλογες αξίες των επενδύσεων σε ακίνητα της Εταιρείας και των εταιρειών του Ομίλου με τα αντίστοιχα λογιστικά τους βιβλία. Διενεργήσαμε διαδικασίες προκειμένου να ελέγξουμε, σε δειγματοληπτική βάση, αν τα στοιχεία που παρασχέθηκαν από τη διοίκηση στον πιστοποιημένο εκτιμητή για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας των 30 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 επίσης του Νόμου 2778/1999 και της Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) 26294/Β.1425/19.07.2000 (ΦΕΚ 949/31.07.2000). Αυτή η λογιστική πολιτική είναι συνεπής με τις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του προηγούμενου έτους, καθώς επίσης και με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας που ρυθμίζει τη λειτουργία των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (Νόμος 2778/1999). Επιπρόσθετα, η εφαρμογή των ανωτέρω μεθόδων ήταν συνεπής με τις μεθόδους αποτίμησης που εφαρμόστηκαν στην προηγούμενη χρήση. Σύμφωνα με την υφιστάμενη νομοθεσία, η διοίκηση ανέθεσε σε πιστοποιημένο εκτιμητή την αποτίμηση των επενδύσεων σε ακίνητα της Εταιρείας και του Ομίλου κατά την 31 Δεκεμβρίου 2020, προκειμένου να υποστηριχθούν οι παραδοχές που αποτελούν τη βάση για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας των ακινήτων αυτών. επενδύσεων σε ακίνητα της Εταιρείας και του Ομίλου, υποστηρίζονταν από τις υπάρχουσες συμβάσεις. Αυτά τα στοιχεία περιλάμβαναν κυρίως πληροφορίες σχετικά με τη μίσθωση των ακινήτων αυτών. Λάβαμε και επισκοπήσαμε τις εκτιμήσεις που πραγματοποιήθηκαν, καθώς επίσης και τις συμβάσεις που υπογράφηκαν μεταξύ του εκτιμητή και του Ομίλου και δεν εντοπίστηκαν στοιχεία ή γεγονότα που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την αντικειμενικότητα και την ανεξαρτησία του. Συγκρίναμε τις εύλογες αξίες των επενδύσεων σε ακίνητα της κλειόμενης και της προηγούμενης χρήσης προκειμένου να εκτιμήσουμε αν μεταβλήθηκαν σύμφωνα με τις τάσεις της αγοράς και ζητήσαμε από τη διοίκηση να αιτιολογήσει όποια σημαντική απόκλιση. Όλες οι σημαντικές αποκλίσεις αιτιολογήθηκαν επαρκώς από τη διοίκηση. Σε συνεργασία με εξωτερικό ειδικό εμπειρογνώμονα στην αποτίμηση ακινήτων, Ο ανεξάρτητος πιστοποιημένος εκτιμητής ελέγξαμε, σε δειγματοληπτική βάση, το κατά περιλαμβάνει στις εκθέσεις του δήλωση περί πόσο οι μέθοδοι αποτίμησης που εκτιμητικής αβεβαιότητας, όπως ορίζεται χρησιμοποιήθηκαν ήταν κατάλληλες για στα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα, κατά την κάθε ακίνητο, σύμφωνες με αυτές που ημερομηνία εκτίμησης ως συνέπεια της εφαρμόστηκαν στην προηγούμενη χρήση, πανδημίας COVID-19. Αυτή η δήλωση τονίζει καθώς επίσης και με τα Διεθνή Εκτιμητικά τις δυσκολίες στην πραγματοποίηση Πρότυπα και τον ισχύοντα Νόμο 2778/1999. εκτιμήσεων λόγω της απουσίας σχετικών Αξιολογήσαμε επίσης το εύλογο των στοιχείων συναλλαγών που να αποτυπώνουν παραδοχών που υιοθετήθηκαν (όπως τα τις τρέχουσες αγοραίες τιμές. Ως εκ τούτου, προεξοφλητικά επιτόκια, οι αποδόσεις στη λιγότερη βεβαιότητα και υψηλότερος λήξη και τα ενοίκια της αγοράς), βαθμός προσοχής πρέπει να δίνεται στα συγκρίνοντάς τες με τα δεδομένα της ποσά εκτίμησης. Αυτό αποτελεί μια αύξηση αγοράς, προκειμένου να καθορίσουμε ένα της ουσιώδους αβεβαιότητας εκτίμησης εύλογο εύρος διακύμανσης των σχετικών στον προσδιορισμό της αξίας των τιμών. Σε περιπτώσεις όπου τα επενδύσεων σε ακίνητα. προεξοφλητικά επιτόκια, οι αποδόσεις στη λήξη και τα ενοίκια αγοράς δεν βρίσκονταν Προκειμένου να προσδιοριστεί η αξία ενός εντός των αναμενόμενων τιμών, ζητήσαμε ακινήτου λήφθηκαν υπόψη συγκεκριμένα από τη διοίκηση να μας τεκμηριώσει τους στοιχεία όπως το εισπραττόμενο μίσθωμα λόγους για τους οποίους υιοθετήθηκαν από το κάθε ακίνητο. Ωστόσο, για την αυτές οι παραδοχές στην εκάστοτε εκτίμηση των ακινήτων, υιοθετήθηκαν αποτίμηση. παραδοχές που απαιτούν υψηλό επίπεδο κρίσης όπως κατάλληλα προεξοφλητικά 31 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 επιτόκια, απόδοση στη λήξη των υφιστάμενων μισθώσεων και συγκριτικά ενοίκια τα οποία βασίζονται σε διαθέσιμα στοιχεία της αγοράς, προκειμένου να προσδιοριστεί ένα εύρος εκτιμητικών αποτελεσμάτων από το οποίο να εξάγεται μια αντιπροσωπευτική εκτίμηση. Επιπλέον, λήφθηκε υπόψη και η τοποθεσία στην οποία βρίσκεται κάθε ακίνητο αφού αυτή επηρεάζει άμεσα την εύλογη αξία του. Η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα της Εταιρείας και του Ομίλου ανερχόταν σε €82,2 εκ. και €92,3 εκ. αντίστοιχα κατά την 31η Δεκεμβρίου 2020, αντιπροσωπεύοντας το 79,1% και το 87,4% του συνόλου της αξίας του ενεργητικού της Εταιρείας και του Ομίλου, ενώ η ζημιά από την αναπροσαρμογή της αξίας αυτών στη χρήση που έληξε την ημερομηνία αυτή, ανερχόταν σε €692,3 χιλ. και €819,4 χιλ. αντίστοιχα, και είχε ορθά καταχωρηθεί στην εταιρική και ενοποιημένη κατάσταση αποτελεσμάτων και λοιπού συνολικού εισοδήματος, όπως αναφέρεται και στη σημείωση 6 των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων. Η διοίκηση έχει υιοθετήσει την προαναφερόμενη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα με την από 26 Φεβρουαρίου 2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου, με βάση την οποία εγκρίθηκε η Κατάσταση Επενδύσεων που συντάχθηκε για τη χρήση που έληξε την 31η Δεκεμβρίου 2020, σύμφωνα με το άρθρο 25 του Ν. 2778/1999 και την απόφαση 8/259/19.12.2002 του Δ.Σ. της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, όπως τροποποιήθηκε από τις αποφάσεις 10/566/26.10.2010 και 5/760/14.97.2016. Όσον αφορά τις εκτιμήσεις, συναντηθήκαμε με τον πιστοποιημένο εκτιμητή με σκοπό την κατανόηση της προσέγγισης του και των κρίσεων που προέβη στις αποτιμήσεις. Συζητήσαμε οποιαδήποτε προσαρμογή στις παραδοχές που έγιναν στις εκτιμήσεις και αξιολογήσαμε εάν αυτές οι παραδοχές ήταν κατάλληλες υπό το πρίσμα της επιδημίας COVID-19. Σύμφωνα με τις ελεγκτικές μας διαδικασίες, οι αποτιμήσεις που πραγματοποιήθηκαν από την Εταιρεία και τον Όμιλο και οι παραδοχές που χρησιμοποιήθηκαν ήταν εντός των αναμενόμενων ορίων και σύμφωνες με τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς λαμβάνοντας υπόψη και τις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί ως αποτέλεσμα της πανδημίας COVID-19. Επιπλέον, τα έσοδα από τη μίσθωση των επενδύσεων σε ακίνητα της Εταιρείας και του Ομίλου, που χρησιμοποιήθηκαν για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας τους, υποστηρίζονταν από τις υπάρχουσες συμβάσεις που ίσχυαν κατά την 31η Δεκεμβρίου 2020. Τέλος, επιβεβαιώσαμε ότι οι γνωστοποιήσεις της σημείωσης 6 των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, είναι επαρκείς και κατάλληλες σύμφωνα με τις πρόνοιες του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ) 13 και του Διεθνούς Λογιστικού Προτύπου (ΔΛΠ) 40. Επίσης, οι γνωστοποιήσεις της σημείωσης 5 των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων αναφορικά με την ύπαρξη ουσιώδους εκτιμητικής αβεβαιότητας, είναι επαρκείς και κατάλληλες για την επισήμανση της αυξημένης αβεβαιότητας εκτίμησης ως αποτέλεσμα της πανδημίας COVID-19. 32 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Η ύπαρξη αβεβαιότητας στις εκτιμητικές παραδοχές σε συνδυασμό με τη σημαντική αξία των επενδύσεων σε ακίνητα στις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις και την ευαισθησία των αποτιμήσεων σε αυξομειώσεις των χρησιμοποιούμενων παραδοχών (όπως τα μισθώματα που αφορούν στις λιγότερο ενεργές αγορές, τα προεξοφλητικά επιτόκια και η απόδοση στη λήξη), καθώς και οι ευρύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων ως αποτέλεσμα της πανδημίας COVID-19 είναι οι βασικοί λόγοι για τους οποίους επικεντρώσαμε την προσοχή μας στο θέμα αυτό. Άλλες Πληροφορίες Τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου είναι υπεύθυνα για τις Άλλες Πληροφορίες. Οι Άλλες Πληροφορίες, που περιέχονται στην προβλεπόμενη από το Ν. 3556/2007 Ετήσια Οικονομική Έκθεση, είναι οι Δηλώσεις των Μελών του Διοικητικού Συμβουλίου και η Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου (αλλά δεν περιλαμβάνουν τις χρηματοοικονομικές καταστάσεις και την έκθεση ελέγχου επί αυτών), τις οποίες λάβαμε πριν από την ημερομηνία της παρούσας έκθεσης ελεγκτή. Η γνώμη μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων δεν καλύπτει τις Άλλες Πληροφορίες και, εκτός των όσων ρητά αναφέρουμε στο παρόν τμήμα της Έκθεσής μας δεν εκφράζουμε γνώμη ελέγχου ή άλλης διασφάλισης επί αυτών. Σε σχέση με τον έλεγχό μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, η ευθύνη μας είναι να αναγνώσουμε τις Άλλες Πληροφορίες και με τον τρόπο αυτό να εξετάσουμε εάν οι Άλλες Πληροφορίες είναι ουσιωδώς ασυνεπείς με τις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις ή τη γνώση που αποκτήσαμε κατά τον έλεγχο ή αλλιώς φαίνεται να είναι ουσιωδώς εσφαλμένες. Εξετάσαμε εάν η Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου περιλαμβάνει τις γνωστοποιήσεις οι οποίες απαιτούνται από τον Ν. 4548/2018, και ότι έχει συνταχθεί η προβλεπόμενη από το άρθρο 152 του Ν. 4548/2018 Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης. 33 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Με βάση τις εργασίες που εκτελέσαμε κατά τον έλεγχο μας, κατά τη γνώμη μας: • Τα πληροφοριακά στοιχεία που περιλαμβάνονται στην Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου της χρήσης που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2020 αντιστοιχούν στις συνημμένες εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις, • Η Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου έχει καταρτισθεί σύμφωνα με τις ισχύουσες νομικές απαιτήσεις των άρθρων 150,151,153 και 154 του Ν. 4548/2018, • Η Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης παρέχει τα πληροφοριακά στοιχεία που αναφέρονται στις περιπτώσεις γ και δ της παραγράφου 1 του άρθρου 152 του Ν. 4548/2018. Επιπλέον με βάση τη γνώση και κατανόηση που αποκτήσαμε κατά το έλεγχό μας, για την Εταιρεία και τον Όμιλο INTERCONTINENTAL INTERNATIONAL ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ και το περιβάλλον τους, είμαστε υποχρεωμένοι να αναφέρουμε εάν έχουμε εντοπίσει ουσιώδεις ανακρίβειες στην Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού της Συμβουλίου και στις Άλλες Πληροφορίες τις οποίες λάβαμε πριν από την ημερομηνία της παρούσας έκθεσης ελεγκτή. Δεν έχουμε να αναφέρουμε τίποτα σχετικά με το θέμα αυτό. Ευθύνες του Διοικητικού Συμβουλίου και των υπευθύνων για τη διακυβέρνηση επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων Το Διοικητικό Συμβούλιο έχει την ευθύνη για την κατάρτιση και εύλογη παρουσίαση των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση, τις απαιτήσεις του Ν. 4548/2018, όπως και για εκείνες τις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που το Διοικητικό Συμβούλιο καθορίζει ως απαραίτητες, ώστε να καθίσταται δυνατή η κατάρτιση εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων απαλλαγμένων από ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος. Κατά την κατάρτιση των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, το Διοικητικό Συμβούλιο είναι υπεύθυνο για την αξιολόγηση της ικανότητας της Εταιρείας και του Ομίλου να συνεχίσουν τις δραστηριότητες τους, γνωστοποιώντας όπου συντρέχει τέτοια περίπτωση, τα θέματα που σχετίζονται με τη συνεχιζόμενη δραστηριότητα και τη χρήση της λογιστικής βάσης της συνεχιζόμενης δραστηριότητας, εκτός και εάν το Διοικητικό Συμβούλιο είτε προτίθεται να ρευστοποιήσει την Εταιρεία και τον Όμιλο ή να διακόψει τις δραστηριότητες τους ή δεν έχει άλλη ρεαλιστική εναλλακτική επιλογή από το να προχωρήσει σ ’αυτές τις ενέργειες. Οι υπεύθυνοι για τη διακυβέρνηση έχουν την ευθύνη εποπτείας της διαδικασίας χρηματοοικονομικής αναφοράς της Εταιρείας και του Ομίλου. 34 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων Οι στόχοι μας είναι να αποκτήσουμε εύλογη διασφάλιση για το κατά πόσο οι εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις, στο σύνολο τους, είναι απαλλαγμένες από ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος και να εκδώσουμε έκθεση ελεγκτή, η οποία περιλαμβάνει τη γνώμη μας. Η εύλογη διασφάλιση συνιστά διασφάλιση υψηλού επιπέδου, αλλά δεν είναι εγγύηση ότι ο έλεγχος που διενεργείται σύμφωνα με τα ΔΠΕ, που έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία, θα εντοπίζει πάντα ένα ουσιώδες σφάλμα, όταν αυτό υπάρχει. Σφάλματα δύναται να προκύψουν από απάτη ή από λάθος και θεωρούνται ουσιώδη όταν, μεμονωμένα ή αθροιστικά, θα μπορούσε εύλογα να αναμένεται ότι θα επηρέαζαν τις οικονομικές αποφάσεις των χρηστών, που λαμβάνονται με βάση αυτές τις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Ως καθήκον του ελέγχου, σύμφωνα με τα ΔΠΕ που έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία, ασκούμε επαγγελματική κρίση και διατηρούμε επαγγελματικό σκεπτικισμό καθ’ όλη τη διάρκεια του ελέγχου. Επίσης: • Εντοπίζουμε και αξιολογούμε τους κινδύνους ουσιώδους σφάλματος στις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος, σχεδιάζοντας και διενεργώντας ελεγκτικές διαδικασίες που ανταποκρίνονται στους κινδύνους αυτούς και αποκτούμε ελεγκτικά τεκμήρια που είναι επαρκή και κατάλληλα για να παρέχουν βάση για την γνώμη μας. Ο κίνδυνος μη εντοπισμού ουσιώδους σφάλματος που οφείλεται σε απάτη είναι υψηλότερος από αυτόν που οφείλεται σε λάθος, καθώς η απάτη μπορεί να εμπεριέχει συμπαιγνία, πλαστογραφία, εσκεμμένες παραλείψεις, ψευδείς διαβεβαιώσεις ή παράκαμψη των δικλίδων εσωτερικού ελέγχου. • Κατανοούμε τις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που σχετίζονται με τον έλεγχο, με σκοπό το σχεδιασμό ελεγκτικών διαδικασιών κατάλληλων για τις περιστάσεις, αλλά όχι με σκοπό την διατύπωση γνώμης επί της αποτελεσματικότητας των δικλίδων εσωτερικού ελέγχου της Εταιρείας και του Ομίλου. • Αξιολογούμε την καταλληλότητα των λογιστικών πολιτικών και μεθόδων που χρησιμοποιήθηκαν και το εύλογο των λογιστικών εκτιμήσεων και των σχετικών γνωστοποιήσεων που έγιναν από το Διοικητικό Συμβούλιο. • Αποφαινόμαστε για την καταλληλότητα της χρήσης από το Διοικητικό Συμβούλιο της λογιστικής αρχής της συνεχιζόμενης δραστηριότητας και με βάση τα ελεγκτικά τεκμήρια που αποκτήθηκαν για το εάν υπάρχει ουσιώδης αβεβαιότητα σχετικά με γεγονότα ή συνθήκες που μπορεί να υποδηλώνουν ουσιώδη αβεβαιότητα ως προς την ικανότητα της Εταιρείας και του Ομίλου να συνεχίσουν τη δραστηριότητά τους. Εάν συμπεράνουμε ότι υφίσταται ουσιώδης αβεβαιότητα, είμαστε υποχρεωμένοι στην έκθεση ελεγκτή να επιστήσουμε την προσοχή στις σχετικές γνωστοποιήσεις των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων ή εάν αυτές οι 35 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 γνωστοποιήσεις είναι ανεπαρκείς να διαφοροποιήσουμε τη γνώμη μας. Τα συμπεράσματά μας βασίζονται σε ελεγκτικά τεκμήρια που αποκτώνται μέχρι την ημερομηνία της έκθεσης ελεγκτή. Ωστόσο, μελλοντικά γεγονότα ή συνθήκες ενδέχεται να έχουν ως αποτέλεσμα η Εταιρεία και ο Όμιλος να παύσουν να λειτουργούν ως συνεχιζόμενη δραστηριότητα. • Αξιολογούμε τη συνολική παρουσίαση, τη δομή και το περιεχόμενο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, συμπεριλαμβανομένων των γνωστοποιήσεων, καθώς και το κατά πόσο οι εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις απεικονίζουν τις υποκείμενες συναλλαγές και τα γεγονότα με τρόπο που επιτυγχάνεται η εύλογη παρουσίαση. • Συγκεντρώνουμε επαρκή και κατάλληλα ελεγκτικά τεκμήρια αναφορικά με την χρηματοοικονομική πληροφόρηση των οντοτήτων ή των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων εντός του Ομίλου για την έκφραση γνώμης επί των εταιρικών και των ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων. Είμαστε υπεύθυνοι για την καθοδήγηση, την επίβλεψη και την εκτέλεση του ελέγχου της Εταιρείας και του Ομίλου. Παραμένουμε αποκλειστικά υπεύθυνοι για την ελεγκτική μας γνώμη. Μεταξύ άλλων θεμάτων, κοινοποιούμε στους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση, το σχεδιαζόμενο εύρος και το χρονοδιάγραμμα του ελέγχου, καθώς και σημαντικά ευρήματα του ελέγχου, συμπεριλαμβανομένων όποιων σημαντικών ελλείψεων στις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου εντοπίζουμε κατά τη διάρκεια του ελέγχου μας. Επιπλέον, δηλώνουμε προς τους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση ότι έχουμε συμμορφωθεί με τις σχετικές απαιτήσεις δεοντολογίας περί ανεξαρτησίας και γνωστοποιούμε προς αυτούς όλες τις σχέσεις και άλλα θέματα που μπορεί εύλογα να θεωρηθεί ότι επηρεάζουν την ανεξαρτησία μας και τα σχετικά μέτρα προστασίας, όπου συντρέχει περίπτωση. Από τα θέματα που γνωστοποιήθηκαν στους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση, καθορίζουμε τα θέματα εκείνα που ήταν εξέχουσας σημασίας για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων της τρέχουσας περιόδου και ως εκ τούτου αποτελούν τα κύρια θέματα ελέγχου. Περιγράφουμε τα θέματα αυτά στην έκθεση ελεγκτή. 36 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Έκθεση επί άλλων νομικών και κανονιστικών απαιτήσεων 1. Συμπληρωματική Έκθεση προς την Επιτροπή Ελέγχου Η γνώμη μας επί των συνημμένων εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων είναι συνεπής με την προβλεπόμενη από το άρθρο 11 του Κανονισμού ΕΕ 537/2014 Συμπληρωματική Έκθεσή μας προς την Επιτροπή Ελέγχου της Εταιρείας. 2. Διορισμός Ελεγκτή Διοριστήκαμε για πρώτη φορά ως Ορκωτοί Ελεγκτές Λογιστές της Εταιρείας με την από 30/06/2014 απόφαση της ετήσιας τακτικής γενικής συνέλευσης των μετόχων. Ο διορισμός μας έχει αδιαλείπτως ανανεωθεί, καλύπτοντας μια συνολική περίοδο ελέγχου 7 ετών, με βάση τις κατ’ έτος λαμβανόμενες αποφάσεις της τακτικής γενικής συνέλευσης των μετόχων. Αθήνα, 29 Μαρτίου 2021 Ο ΟΡΚΩΤΟΣ ΕΛΕΓΚΤΗΣ ΛΟΓΙΣΤΗΣ ΠραϊσγουωτερχαουςΚούπερς Ανώνυμη Ελεγκτική Εταιρεία Λ. Κηφισίας 268 152 32 Χαλάνδρι ΑΜ ΣΟΕΛ 113 Κωνσταντίνος Μιχαλάτος ΑΜ ΣΟΕΛ 17701 37 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΕΤΗΣΙΕΣ ΕΤΑΙΡΙΚΕΣ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΕΣ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ ΤΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΠΟΥ ΕΛΗΞΕ ΤΗΝ 31η ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2020 38 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΘΕΣΗΣ ΕΝΕΡΓΗΤΙΚΟ Σημείωση Μη κυκλοφορούντα περιουσιακά στοιχεία Επενδύσεις σε ακίνητα Ενσώματες ακινητοποιήσεις Ασώματες ακινητοποιήσεις Λοιπές απαιτήσεις Συμμετοχές σε θυγατρικές Κυκλοφορούντα περιουσιακά στοιχεία Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις Τρέχουσες φορολογικές απαιτήσεις Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα 6 8 7 9 10 ΣΥΝΟΛΟ ΕΝΕΡΓΗΤΙΚΟΥ ΙΔΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΙΔΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ Μετοχικό κεφάλαιο Αποθεματικό από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο Τακτικό αποθεματικό Λοιπά αποθεματικά Ίδιες μετοχές Κέρδη εις νέον 11 Σύνολο ιδίων κεφαλαίων ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις Προβλέψεις για παροχές προς τους εργαζομένους Δανειακές υποχρεώσεις Υποχρεώσεις μισθώσεων Εγγυήσεις Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις Υποχρεώσεις μισθώσεων Δανειακές υποχρεώσεις Εγγυήσεις Τρέχουσες φορολογικές υποχρεώσεις Σύνολο υποχρεώσεων ΣΥΝΟΛΟ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΩΝ 12 13 14 12 13 Ο Όμιλος 31.12.2020 31.12.19 Η Εταιρεία 31.12.2020 31.12.2019 92.315.611 1.956.732 30.300 1.732.925 - 94.210.000 2.037.983 40.400 1.305.488 - 82.168.535 1.652.388 30.300 1.732.925 9.865.396 83.935.800 1.719.805 40.400 1.305.488 9.865.396 96.035.567 97.593.871 95.449.544 96.866.890 205.186 9 9.256.240 9.461.436 105.497.003 107.908 43.748 7.588.768 7.740.424 105.334.295 169.789 8.324.598 8.494.387 103.943.930 110.580 6.665.462 6.776.042 103.642.932 42.000.000 3.990.000 939.374 28.127 -152.967 31.083.034 42.000.000 3.990.000 905.339 28.127 -152.967 29.513.115 42.000.000 3.990.000 844.714 28.127 -152.967 29.772.712 42.000.000 3.990.000 844.714 28.127 -152.967 28.026.422 77.887.567 76.283.614 76.482.586 74.736.295 48.857 24.897.074 12.339 528.748 13.857 26.386.923 592.147 48.857 24.897.074 12.339 396.073 13.857 26.386.923 473.693 25.487.018 26.992.927 25.354.344 26.874.473 380.459 4.268 1.537.733 146.218 53.739 2.122.418 527.519 1.472.994 5.165 52.077 2.057.754 370.906 4.268 1.537.733 146.218 47.875 2.107.001 507.723 1.472.994 5.165 46.282 2.032.164 27.609.436 105.497.003 29.050.681 105.334.295 27.461.345 103.943.930 28.906.636 103.642.932 Οι σημειώσεις στις σελίδες 45 έως 87 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος αυτών των Εταιρικών και Ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων. 39 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΛΟΙΠΩΝ ΣΥΝΟΛΙΚΩΝ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΩΝ Σημείωση Έσοδα από μισθώματα Καθαρό αποτέλεσμα από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία Άμεσα έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα Μικτά Κέρδη Αμοιβές και έξοδα προσωπικού Λοιπά έσοδα/έξοδα Κέρδη από πωλήσεις επενδυτικών ακινήτων Κέρδη από αγορά θυγατρικής Προβλέψεις χρήσης για επισφαλείς απαιτήσεις Λειτουργικά κέρδη Συναλλαγματικές διαφορές Χρηματοοικονομικά έσοδα Χρηματοοικονομικά έξοδα Κέρδη προ φόρων Φόροι Ο Όμιλος 1.1.2020 – 1.1.2019 – 31.12.2020 31.12.2019 H Εταιρεία 1.1.2020 – 1.1.2019 – 31.12.2020 31.12.2019 15 8.157.601 8.316.501 7.423.617 7.556.337 6 -819.389 659.840 -692.265 673.692 16 -687.746 -781.071 -649.953 -738.819 19 19 6.650.466 -442.421 -385.878 20.000 -7.224 5.834.943 -73.574 3.408 -283.449 8.195.271 -468.455 -580.369 554.000 7.700.447 16.286 4.801 -379.721 6.081.399 -442.421 301.370 20.000 -7.224 5.953.124 -73.574 3.347 -270.933 7.491.210 -404.455 -121.572 554.000 7.519.183 16.286 4.558 -378.645 20 5.481.327 -106.990 7.341.813 -440.604 5.611.964 -95.290 7.161.383 -391.721 5.374.337 6.901.209 5.516.674 6.769.662 - 28.127 - 28.127 - - - - 5.374.337 6.929.336 5.516.674 6.797.788 0,51 0,66 0,53 0,65 17 18 Καθαρά κέρδη χρήσης Λοιπά συνολικά εισοδήματα Ποσά που δεν μεταφέρονται μεταγενέστερα στα αποτελέσματα Αναπροσαρμογή αξίας παγίων κατά τη μεταφορά από ιδιοχρησιμοποιούμενα σε επενδυτικά ακίνητα Ποσά που ενδέχεται να μεταφερθούν μεταγενέστερα στα αποτελέσματα Κέρδη/Ζημίες από αποτίμηση χρηματοοικονομικών στοιχείων στην εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων Συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα χρήσης Κέρδη ανά μετοχή (εκφρασμένα σε € ανά μετοχή) Βασικά και μειωμένα 6 22 Οι σημειώσεις στις σελίδες 45 έως 87 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος αυτών των Εταιρικών και Ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων 40 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ Αποθεματικό από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο Μετοχικό κεφάλαιο Σημείωση Υπόλοιπο 01 Ιανουαρίου 2019 Αποθεματικό χρηματοοικονομικών στοιχείων στην εύλογη αξία μέσω της καθαρής θέσης Τακτικό αποθεματικό Κέρδη εις νέο Ίδιες Μετοχές Σύνολο 42.000.000 3.990.000 875.598 - 26.416.232 -82.258 73.199.573 Καθαρά κέρδη χρήσης - - - - 6.901.209 - 6.901.209 Λοιπά συνολικά εισοδήματα - - - 28.127 - - 28.127 Συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα χρήσης - - - 28.127 6.901.209 - 6.929.336 Σχηματισμός τακτικού αποθεματικού - - 29.905 - -29.905 - - - - - - - -70.709 -70.709 Συναλλαγές με μετόχους - Αγορά Ίδιων Μετοχών 12 Καταβολή Μερίσματος χρήσης 2018 22 - - - - -3.774.585 - -3.774.585 Υπόλοιπο 31 Δεκεμβρίου 2019 42.000.000 3.990.000 905.503 28.127 29.512.951 -152.967 76.283.615 Υπόλοιπο 01 Ιανουαρίου 2020 42.000.000 3.990.000 905.503 28.127 29.512.951 -152.967 76.283.614 Καθαρά κέρδη χρήσης - - - - 5.374.337 - 5.374.337 Συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα χρήσης - - - - 5.374.337 - 5.374.337 Σχηματισμός τακτικού αποθεματικού - - 33.871 - -33.871 - - Συναλλαγές με μετόχους Καταβολή Μερίσματος χρήσης 2019 Υπόλοιπο 31 Δεκεμβρίου 2020 22 - - - - -3.770.383 - -3.770.383 42.000.000 3.990.000 939.374 28.127 31.083.034 -152.967 77.887.567 Οι σημειώσεις στις σελίδες 45 έως 87 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος αυτών των Εταιρικών και Ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων. 41 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ Σημείωση Υπόλοιπο 01 Ιανουαρίου 2019 Αποθεματικό από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο Μετοχικό κεφάλαιο Αποθεματικό χρηματοοικονομικών στοιχείων στην εύλογη αξία μέσω της καθαρής θέσης Τακτικό αποθεματικό 42.000.000 3.990.000 844.714 - Καθαρά κέρδη χρήσης - - - Συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα χρήσης - - - - - Κέρδη εις νέο Ίδιες Μετοχές Σύνολο 25.031.347 -82.258 71.783.802 - 3.056.757 - 3.056.757 - 3.056.757 - 3.056.757 - - - -70.709 -70.709 Συναλλαγές με μετόχους Αγορά Ίδιων Μετοχών 12 Καταβολή Μερίσματος χρήσης 2018 22 - - - - -3.774.585 - -3.774.585 Υπόλοιπο 31 Δεκεμβρίου 2019 42.000.000 3.990.000 844.714 - 24.313.517 -152.967 70.995.264 Υπόλοιπο 01 Ιανουαρίου 2020 42.000.000 3.990.000 844.714 28.127 28.026.422 -152.967 74.736.295 Καθαρά κέρδη χρήσης - - - - 5.516.674 - 5.516.674 Συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα χρήσης - - - - 5.516.674 - 5.516.674 Σχηματισμός τακτικού αποθεματικού - - - - - - - Συναλλαγές με μετόχους Καταβολή Μερίσματος χρήσης 2019 Υπόλοιπο 31 Δεκεμβρίου 2020 22 - - - - -3.770.383 - -3.770.383 42.000.000 3.990.000 844.714 28.127 29.772.713 -152.967 76.482.586 Οι σημειώσεις στις σελίδες 45 έως 87 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος αυτών των Εταιρικών και Ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων. 42 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΑΜΕΙΑΚΩΝ ΡΟΩΝ Ο Όμιλος Η Εταιρεία 01.01.2020 31.12.2020 01.01.2019 31.12.2019 01.01.2020 31.12.2020 01.01.2019 31.12.2019 5.481.327 7.341.813 5.611.964 7.161.383 -3.408 197.824 73.574 -20.000 819.389 35.000 7.224 109.842 -4.801 378.645 -16.286 -554.000 -659.840 -570 111.116 -3.347 -663.000 199.420 73.574 -20.000 692.265 35.000 7.224 96.008 -4.558 -434.516 378.645 -16.286 -554.000 -673.692 -570 97.283 6.700.773 6.596.076 6.029.108 5.953.688 Μεταβολές κεφαλαίου κίνησης: Μείωση / (αύξηση) απαιτήσεων (Μείωση) / αύξηση υποχρεώσεων (πλην τραπεζών) -480.976 -90.341 -409.591 36.635 -486.646 -95.912 -485.671 38.916 Ταμειακές ροές από λειτουργικές δραστηριότητες Καταβληθέντες φόροι Καταβληθέντες τόκοι 6.129.455 -108.513 -205.720 6.223.121 -763.883 -364.487 5.446.550 -96.883 -205.720 5.506.933 -676.296 -364.487 Καθαρές ταμειακές ροές από λειτουργικές δραστηριότητες(α) Ταμειακές Ροές από Επενδυτικές δραστηριότητες Αγορές Επενδυτικών ακινήτων Πωλήσεις Επενδυτικών ακινήτων Κεφαλαιουχικές δαπάνες για ακίνητα προς επένδυση (Αγορές) / Πωλήσεις ενσώματων ακινητοποιήσεων (Αγορές) / Πωλήσεις ασώματων ακινητοποιήσεων Επενδύσεις σε συμμετοχές 5.815.222 5.094.751 5.143.948 4.466.150 1.095.000 -18.491 - -1.331.000 3.494.000 -24.160 - 1.095.000 18.491 - -1.331.000 3.494.000 -24.160 - - - - - 3.408 1.116.898 4.801 2.143.641 663.000 3.347 1.779.837 434.516 4.558 2.577.914 -3.770.383 -1.883 -1.418.809 1.100.000 -3.774.585 -70.709 -1.215.525 -3.770.383 -1.883 -1.418.809 1.100.000 -3.774.585 -70.709 -1.215.525 -5.191.076 -3.960.819 -5.191.076 -3.960.819 1.741.045 3.277.573 1.732.709 3.083.245 7.588.768 4.327.481 6.665.462 3.598.503 -73.574 -16.286 -73.574 -16.286 9.256.240 7.588.768 8.324.598 6.665.462 Σημείωση Ταμειακές ροές από λειτουργικές δραστηριότητες Κέρδη προ φόρων Πλέον (μείον) προσαρμογές για: Χρηματοοικονομικά έσοδα Έσοδα μερισμάτων Έξοδα τόκων Συναλλαγματικές διαφορές Κέρδος από αγορά θυγατρικής Κέρδη από πώληση ακινήτων (Αύξηση)/μείωση της εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα Προβλέψεις για παροχές προς τους εργαζομένους Προβλέψεις για επισφαλείς απαιτήσεις Αποσβέσεις χρήσης 19 19 6 8 6 6 (Αγορές) / Πωλήσεις χρηματοοικονομικών στοιχείων στην εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων Μερίσματα εισπραχθέντα Τόκοι εισπραχθέντες Καθαρές Ταμειακές Ροές από επενδυτικές δραστηριότητες (β) Ταμειακές Ροές από Χρηματοδοτικές δραστηριότητες Νέος ομολογιακός δανεισμός Πληρωμή μερίσματος (Αγορά) / Πώληση ιδίών μετοχών Αποπληρωμές υποχρεώσεων μίσθωσης Αποπληρωμές ομολογιακού δανείου Καθαρές Ταμειακές Ροές από χρηματοδοτικές δραστηριότητες (γ) Καθαρή αύξηση / (μείωση) στα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα χρήσης (α)+(β)+(γ) Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα έναρξης χρήσης Επίδραση συναλλαγματικών διαφορών στα ταμειακά διαθέσιμα Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα λήξης χρήσης 12 21 12 43 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Μεταβολή στις υποχρεώσεις από χρηματοδοτικές δραστηριότητες Ο Όμιλος Υποχρεώσεις από χρηματοδοτικές δραστηριότητες την 1.1.2020 Αποπληρωμή κεφάλαιου Ομολογιακού Δανείου Τόκοι περιόδου Καταβληθέντες τόκοι από λειτουργικές δραστηριότητες Υποχρεώσεις από χρηματοδοτικές δραστηριότητες την 31.12.2020 Η Εταιρεία Δάνεια 27.859.917 -1.418.809 199.420 Σύνολο 27.975.465 -1.418.809 199.420 Δάνεια 27.859.917 -1.418.809 199.420 Σύνολο 27.975.465 -1.418.809 199.420 -205.720 -205.720 -205.720 -205.720 26.434.808 26.434.808 26.434.808 26.434.808 Οι σημειώσεις στις σελίδες 45 έως 87 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος αυτών των Εταιρικών και Ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων. 44 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΑΙΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ 1. Γενικές πληροφορίες Οι παρούσες χρηματοοικονομικές καταστάσεις περιλαμβάνουν τις εταιρικές χρηματοοικονομικές καταστάσεις της «INTERCONTINENTAL INTERNATIONAL Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (η «Εταιρεία») και τις ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της Εταιρείας και των θυγατρικών της (μαζί «ο Όμιλος») για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2020. Πληροφορίες σχετικά με τις θυγατρικές της Εταιρείας παρουσιάζονται στη σημείωση 7. Η Εταιρεία, είναι χαρακτηρισμένη ως Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας του Νόμου 2778/1999 καθώς και των τροποποιήσεών του. Η Εταιρεία συστάθηκε την 22.03.2013, μετά από άδεια λειτουργίας που έλαβε από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς με την αριθ. 5/604/06.12.2011 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της. Οι παρούσες ετήσιες εταιρικές και ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις (εφεξής οι χρηματοοικονομικές καταστάσεις) εγκρίθηκαν από το Διοικητικό Συμβούλιο την 29η Μαρτίου 2021. Στην Εταιρεία συμμετέχει (άμεσα και έμμεσα) κατά 78,78% η εταιρεία «AJOLICO TRADING LIMITED» (αριθμός εγγραφής 284633), η οποία εδρεύει στη Λευκωσία της Κύπρου. 2. Περιγραφή σημαντικών λογιστικών αρχών Οι βασικές λογιστικές αρχές που εφαρμόσθηκαν κατά τη σύνταξη αυτών των χρηματοοικονομικών καταστάσεων περιγράφονται παρακάτω. Αυτές οι αρχές έχουν εφαρμοσθεί με συνέπεια για όλες τις χρήσεις που παρουσιάζονται, εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά. 2.1 Βάση προετοιμασίας των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων Οι παρούσες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις έχουν συνταχθεί από τη Διοίκηση σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ), και τις Διερμηνείες της Επιτροπής Διερμηνειών των Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, όπως έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Οι Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις έχουν συνταχθεί με βάση την αρχή του ιστορικού κόστους, όπως αυτή έχει τροποποιηθεί έτσι ώστε να περιλαμβάνει την αποτίμηση των επενδύσεων σε ακίνητα και των χρηματοοικονομικών στοιχείων «σε εύλογη αξία». 45 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Η σύνταξη των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων σύμφωνα με τα ΔΠΧA απαιτεί τη χρήση ορισμένων λογιστικών εκτιμήσεων και παραδοχών. Επίσης, απαιτεί την άσκηση κρίσης από τη Διοίκηση κατά τη διαδικασία εφαρμογής των λογιστικών αρχών της Εταιρείας (βλέπε σημείωση 5). 2.1.2 Νέα πρότυπα, τροποποιήσεις προτύπων και διερμηνείες Συγκεκριμένα νέα πρότυπα, τροποποιήσεις προτύπων και διερμηνείες έχουν εκδοθεί, τα οποία είναι υποχρεωτικά για λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την 1.1.2020 ή μεταγενέστερα. Η εκτίμηση του Ομίλου σχετικά με την επίδραση από την εφαρμογή αυτών των νέων προτύπων, τροποποιήσεων και διερμηνειών παρατίθεται παρακάτω. Πρότυπα και Διερμηνείες υποχρεωτικά για την τρέχουσα οικονομική χρήση ΔΠΧΑ 3 (Τροποποίηση) «Ορισμός συνένωσης επιχειρήσεων» Ο νέος ορισμός εστιάζει στην έννοια της απόδοσης μιας επιχείρησης με τη μορφή παροχής αγαθών και υπηρεσιών στους πελάτες σε αντίθεση με τον προηγούμενο ορισμό ο οποίος εστίαζε στις αποδόσεις με τη μορφή μερισμάτων, χαμηλότερου κόστους ή άλλου οικονομικού οφέλους σε επενδυτές και λοιπά μέρη. Επιπλέον αποσαφηνίζει ότι, για να θεωρηθεί επιχείρηση, ένα ολοκληρωμένο σύνολο δραστηριοτήτων και περιουσιακών στοιχείων πρέπει να περιλαμβάνει τουλάχιστον μια εισροή και μια ουσιαστική διαδικασία που από κοινού συνεισφέρουν σημαντικά στην ικανότητά του να δημιουργεί εκροή. Τέλος εισάγει την δυνατότητα προαιρετικής εξέτασης (η εξέτασης συγκέντρωσης) με την οποία απλουστεύεται η εκτίμηση του κατά πόσον ένα αποκτηθέν σύνολο δραστηριοτήτων και περιουσιακών στοιχείων δεν αποτελεί επιχείρηση. ΔΛΠ 1 και ΔΛΠ 8 (Τροποποιήσεις) «Ορισμός του ουσιώδους» Οι τροποποιήσεις αποσαφηνίζουν τον ορισμό του ουσιώδους και πώς πρέπει να χρησιμοποιείται, συμπληρώνοντας τον ορισμό με οδηγίες οι οποίες παρέχονταν έως τώρα σε άλλα σημεία των ΔΠΧΑ. Επιπλέον, έχουν βελτιωθεί οι διευκρινίσεις που συνοδεύουν τον ορισμό. Τέλος, οι τροποποιήσεις διασφαλίζουν ότι ο ορισμός του ουσιώδους εφαρμόζεται με συνέπεια σε όλα τα ΔΠΧΑ. ΔΠΧΑ 9, ΔΛΠ 39 και ΔΠΧΑ 7 (Τροποποιήσεις) «Αναμόρφωση επιτοκίων αναφοράς» Οι τροποποιήσεις αλλάζουν ορισμένες απαιτήσεις σχετικά με τη λογιστική αντιστάθμισης κινδύνου ώστε να παρέχουν διευκόλυνση σχετικά με τις πιθανές επιπτώσεις της αβεβαιότητας που θα προκαλέσει η αλλαγή των επιτοκίων αναφοράς. Επιπλέον, οι τροποποιήσεις απαιτούν από τις εταιρείες να παρέχουν πρόσθετες πληροφορίες στους επενδυτές σχετικά με τις σχέσεις αντιστάθμισής τους, οι οποίες επηρεάζονται άμεσα από αυτές τις αβεβαιότητες. 46 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Πρότυπα και Διερμηνείες υποχρεωτικά για μεταγενέστερες περιόδους ΔΠΧΑ 16 (Τροποποίηση) «Παραχωρήσεις σε ενοίκια που σχετίζονται με τον COVID19» (εφαρμόζεται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιουνίου 2020) Η τροποποίηση παρέχει στους μισθωτές (αλλά όχι τους εκμισθωτές) τη δυνατότητα προαιρετικής εξαίρεσης από την εκτίμηση του κατά πόσον η παραχώρηση σε ενοίκιο που σχετίζεται με τον COVID-19 είναι τροποποίηση της μίσθωσης. Οι μισθωτές μπορούν να επιλέξουν να λογιστικοποιήσουν τις παραχωρήσεις σε ενοίκια με τον ίδιο τρόπο που θα έκαναν για αλλαγές που δεν είναι τροποποιήσεις μισθώσεων. Η τροποποίηση δεν έχει υιοθετηθεί ακόμη από την Ε.Ε. ΔΠΧΑ 9, ΔΛΠ 39, ΔΠΧΑ 7, ΔΠΧΑ 4 και ΔΠΧΑ 16 (Τροποποιήσεις) «Αναμόρφωση επιτοκίων αναφοράς – Φάση 2» (εφαρμόζονται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2021) Οι τροποποιήσεις συμπληρώνουν αυτές που εκδόθηκαν το 2019 και επικεντρώνονται στις επιπτώσεις στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις όταν μια εταιρεία αντικαθιστά το παλιό επιτόκιο αναφοράς με ένα εναλλακτικό επιτόκιο αναφοράς ως αποτέλεσμα της αναμόρφωσης. Πιο συγκεκριμένα, οι τροποποιήσεις σχετίζονται με το πώς μια εταιρεία θα λογιστικοποιήσει τις αλλαγές στις συμβατικές ταμειακές ροές των χρηματοοικονομικών μέσων, πώς θα λογιστικοποιήσει τις αλλαγές στις σχέσεις αντιστάθμισής της και τις πληροφορίες που πρέπει να γνωστοποιήσει. ΔΛΠ 37 (Τροποποίηση) «Επαχθείς συμβάσεις – Κόστος εκπλήρωσης μιας σύμβασης» (εφαρμόζεται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2022) Η τροποποίηση διευκρινίζει ότι «το κόστος εκπλήρωσης μιας σύμβασης» περιλαμβάνει το άμεσα σχετιζόμενο κόστος της εκπλήρωσης αυτής της σύμβασης και την κατανομή άλλων δαπανών που σχετίζονται άμεσα με την εκτέλεσή της. Η τροποποίηση διευκρινίζει επίσης ότι, προτού αναγνωριστεί χωριστή πρόβλεψη για επαχθή σύμβαση, μια οντότητα αναγνωρίζει τυχόν ζημιά απομείωσης στα περιουσιακά στοιχεία που χρησιμοποιήθηκαν για την εκπλήρωση της σύμβασης, και όχι σε περιουσιακά στοιχεία που ήταν αφοσιωμένα μόνο στη συγκεκριμένη σύμβαση. Η τροποποίηση δεν έχει υιοθετηθεί ακόμη από την Ευρωπαϊκή Ένωση. ΔΠΧΑ 3 (Τροποποίηση) «Αναφορά στο Εννοιολογικό Πλαίσιο» (εφαρμόζεται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2022) Η τροποποίηση επικαιροποίησε το πρότυπο ώστε να αναφέρεται στο Εννοιολογικό Πλαίσιο για τη Χρηματοοικονομική Αναφορά που εκδόθηκε το 2018, όταν πρέπει να προσδιοριστεί τι συνιστά περιουσιακό στοιχείο ή υποχρέωση σε μία συνένωση επιχειρήσεων. Επιπλέον, προστέθηκε μια εξαίρεση για ορισμένους τύπους υποχρεώσεων και ενδεχόμενων υποχρεώσεων που αποκτήθηκαν σε μια συνένωση επιχειρήσεων. Τέλος, διευκρινίζεται ότι ο αποκτών δεν πρέπει να αναγνωρίζει ενδεχόμενα περιουσιακά στοιχεία, όπως ορίζονται στο ΔΛΠ 37, κατά την ημερομηνία απόκτησης. Η τροποποίηση δεν έχει υιοθετηθεί ακόμη από την Ευρωπαϊκή Ένωση. 47 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΔΛΠ 1 (Τροποποίηση) «Ταξινόμηση υποχρεώσεων ως βραχυπρόθεσμες ή μακροπρόθεσμες» (εφαρμόζεται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2023) Η τροποποίηση διευκρινίζει ότι οι υποχρεώσεις ταξινομούνται ως βραχυπρόθεσμες ή μακροπρόθεσμες βάσει των δικαιωμάτων που είναι σε ισχύ στη λήξη της περιόδου αναφοράς. Η ταξινόμηση δεν επηρεάζεται από τις προσδοκίες της οντότητας ή από γεγονότα μετά την ημερομηνία αναφοράς. Επιπλέον, η τροποποίηση αποσαφηνίζει τη σημασία του όρου «διακανονισμός» μιας υποχρέωσης του ΔΛΠ 1. Η τροποποίηση δεν έχει υιοθετηθεί ακόμη από την Ε.Ε. ΔΛΠ 1 (Τροποποιήσεις) «Παρουσίαση των Οικονομικών καταστάσεων» και Δεύτερη Δήλωση Πρακτικής ΔΠΧΑ «Γνωστοποίηση λογιστικών πολιτικών» (εφαρμόζονται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2023) Οι τροποποιήσεις απαιτούν από τις εταιρείες να παρέχουν πληροφορίες ως προς τις λογιστικές τους πολιτικές όταν αυτές είναι ουσιώδεις και παρέχουν καθοδήγηση σχετικά με την έννοια του ουσιώδους όταν αυτή εφαρμόζεται σε γνωστοποιήσεις λογιστικών πολιτικών. Οι τροποποιήσεις δεν έχουν υιοθετηθεί ακόμη από την Ευρωπαϊκή Ένωση. ΔΛΠ 8 (Τροποποιήσεις) «Λογιστικές πολιτικές, μεταβολές στις λογιστικές εκτιμήσεις και σφάλματα: Ορισμός των λογιστικών εκτιμήσεων» (εφαρμόζονται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2023) Οι τροποποιήσεις διευκρινίζουν το πώς θα πρέπει οι εταιρείες να διακρίνουν τις αλλαγές στις λογιστικές πολιτικές από τις αλλαγές στις λογιστικές εκτιμήσεις. Οι τροποποιήσεις δεν έχουν υιοθετηθεί ακόμη από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Ετήσιες βελτιώσεις σε ΔΠΧΑ 2018–2020 (εφαρμόζονται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2022) Οι τροποποιήσεις που παρατίθενται παρακάτω περιλαμβάνουν αλλαγές σε συγκεκριμένα ΔΠΧΑ. Οι τροποποιήσεις δεν έχουν υιοθετηθεί ακόμη από την Ευρωπαϊκή Ένωση. ΔΠΧΑ 9 «Χρηματοοικονομικά μέσα» Η τροποποίηση εξετάζει ποια έξοδα πρέπει να περιληφθούν στην αξιολόγηση του 10% για την αποαναγνώριση των χρηματοοικονομικών υποχρεώσεων. Τα σχετικά κόστη ή αμοιβές θα μπορούσαν να καταβληθούν είτε σε τρίτους είτε στον δανειστή. Σύμφωνα με την τροποποίηση, το κόστος ή οι αμοιβές που καταβάλλονται σε τρίτους δεν θα συμπεριληφθούν στην αξιολόγηση του 10%. ΔΠΧΑ 16 «Μισθώσεις» Η τροποποίηση αφαίρεσε το παράδειγμα για πληρωμές από τον εκμισθωτή σχετικά με τις βελτιώσεις μισθωμάτων στο επεξηγηματικό παράδειγμα 13 του προτύπου, προκειμένου να εξαλειφθεί οποιαδήποτε πιθανή σύγχυση σχετικά με τον χειρισμό των κινήτρων μίσθωσης. 48 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 2.2 Συνεχιζόμενη δραστηριότητα Η απόφαση της Διοίκησης να χρησιμοποιήσει την αρχή της συνέχισης της επιχειρηματικής δραστηριότητας είναι βασισμένη σε μια σειρά από λόγους που αναφέρονται στη συνέχεια. Σχετικά με το θέμα της κεφαλαιακής διάρθρωσης, η Εταιρεία έχει συνάψει σύμβαση δανεισμού με την Alpha Bank που καλύπτει το 96% του συνολικού δανεισμού όπου η εξυπηρέτηση του συνδέεται με την καταβολή των μισθωμάτων από την πλευρά της Τράπεζας ως μισθωτή ακινήτων της Εταιρείας. Επιπρόσθετα, υπάρχει ισχυρότατη κεφαλαιακή επάρκεια, με το υπόλοιπο των διαθεσίμων κεφαλαίων σε λογαριασμούς όψεως του Ομίλου να ανέρχεται σε € 9,2 εκ., ποσό που υπερκαλύπτει το σύνολο των βραχυπρόθεσμων υποχρεώσεων του Ομίλου ποσού € 2,1 εκ. όπως και τα πάσης φύσης έξοδα του Ομίλου για περίοδο που ξεπερνά τους 12 μήνες, έστω και αν ληφθούν υπόψη τα ακραία σενάρια της σημαντικής μείωσης ή μηδενισμού των εσόδων από μισθώματα. Αναφορικά με το θέμα της διάρθρωσης του χαρτοφυλακίου της, η Διοίκηση της Εταιρείας ανέκαθεν είχε ως στόχο την διαφοροποίηση και διασπορά του επενδυτικού της χαρτοφυλακίου και την επιλογή των ενοικιαστών, πάντοτε με αυστηρά κριτήρια, ώστε να διασφαλισθεί η είσπραξη των ενοικίων. Αποτέλεσμα, της προαναφερθείσας στρατηγικής διαφοροποίησης είναι η Εταιρεία να διατηρεί μικρή αναλογία εμπορικών καταστημάτων, τα οποία πλήττονται από τα μέτρα της Ελληνικής Κυβέρνησης (κλείσιμο εμπορικών καταστημάτων) ενάντια της εξάπλωσης της πανδημίας. ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ ΤΟΥ ΚΟΡΩΝΟΪΟΥ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Οι μεταβολές στις αξίες των ακινήτων δύναται να έχουν σημαντικό αντίκτυπο στην κατάσταση αποτελεσμάτων και συνολικού εισοδήματος και τη χρηματοοικονομική θέση λόγω των μεταβολών στην εύλογη αξία, σε περιπτώσεις δυσμενών σεναρίων. Οι πρόσφατες εξελίξεις σχετικά με την πανδημία του COVID-19 και η αβεβαιότητα των οικονομικών επιπτώσεων, εν δυνάμει μπορεί να διαμορφώσουν νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Δεδομένου ότι το φαινόμενο είναι σε εξέλιξη, η πλήρης αποτύπωση των συνεπειών του στην εύλογη αξία των ακινήτων της Εταιρείας και του Ομίλου είναι υπό αξιολόγηση και θα περιληφθεί σε επόμενες Οικονομικές Εκθέσεις. 2.3 Ενοποίηση Θυγατρικές Θυγατρικές είναι όλες οι επιχειρήσεις (συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων ειδικού σκοπού) στις οποίες ο Όμιλος ασκεί έλεγχο. Ο Όμιλος ασκεί έλεγχο σε μια επιχείρηση όταν ο Όμιλος εκτίθεται ή έχει δικαιώματα σε μεταβλητές αποδόσεις από τη συμμετοχή του στην επιχείρηση και έχει την ικανότητα να επηρεάζει αυτές τις 49 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 αποδόσεις μέσω της δύναμης που ασκεί στην επιχείρηση. Οι θυγατρικές ενοποιούνται με ολική ενοποίηση από την ημερομηνία που αποκτάται ο έλεγχος από τον όμιλο και παύουν να ενοποιούνται από την ημερομηνία που τέτοιος έλεγχος δεν υφίσταται. Οι συνενώσεις επιχειρήσεων λογιστικοποιούνται από τον Όμιλο βάσει της μεθόδου εξαγοράς. Το τίμημα της εξαγοράς υπολογίζεται ως η εύλογη αξία των περιουσιακών στοιχείων που μεταβιβάζονται, των υποχρεώσεων που αναλαμβάνονται προς τους πρώην μετόχους και των μετοχών που εκδίδονται από τον Όμιλο. Το τίμημα της εξαγοράς περιλαμβάνει και την εύλογη αξία οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου ή υποχρέωσης που προκύπτει από τυχόν συμφωνία ενδεχόμενου τιμήματος. Τα περιουσιακά στοιχεία που αποκτώνται και οι υποχρεώσεις και οι ενδεχόμενες υποχρεώσεις που αναλαμβάνονται σε μία επιχειρηματική συνένωση επιμετρώνται αρχικά στην εύλογη αξία τους κατά την ημερομηνία της εξαγοράς. Ανά περίπτωση εξαγοράς, ο Όμιλος αναγνωρίζει τυχόν μη ελέγχουσα συμμετοχή στη θυγατρική είτε στην εύλογη αξία, είτε στην αξία του μεριδίου της μη ελέγχουσας συμμετοχής στην καθαρή θέση της θυγατρικής. Τα έξοδα που σχετίζονται με την εξαγορά καταχωρούνται στα αποτελέσματα. Εάν η επιχειρηματική συνένωση επιτυγχάνεται σταδιακά, η εύλογη αξία της συμμετοχής που κατείχε ο Όμιλος στην αποκτηθείσα εταιρία επαναμετράται στην εύλογη αξία κατά την ημερομηνία της εξαγοράς. Το κέρδος ή η ζημιά που προκύπτει από την επαναμέτρηση αναγνωρίζεται στα αποτελέσματα. Τυχόν ενδεχόμενο τίμημα που μεταβιβάζεται από τον Όμιλο αναγνωρίζεται στην εύλογη αξία κατά την ημερομηνία της εξαγοράς. Οποιεσδήποτε μεταγενέστερες μεταβολές στην εύλογη αξία του ενδεχόμενου τιμήματος, που θεωρείται περιουσιακό στοιχείο ή υποχρέωση, αναγνωρίζονται σύμφωνα με το ΔΛΠ 39 είτε στα αποτελέσματα είτε ως μεταβολή στα λοιπά συνολικά εισοδήματα. Εάν το ενδεχόμενο τίμημα κατατάσσεται ως στοιχείο της καθαρής θέσης δεν επαναμετράται έως την τελική τακτοποίησή του μέσω της καθαρής θέσης. Διεταιρικές συναλλαγές, υπόλοιπα και μη πραγματοποιηθέντα κέρδη από συναλλαγές μεταξύ των εταιρειών του Ομίλου απαλείφονται. Οι μη πραγματοποιηθείσες ζημιές επίσης απαλείφονται. Οι λογιστικές αρχές που εφαρμόζονται από τις θυγατρικές έχουν προσαρμοστεί όπου κρίθηκε αναγκαίο ώστε να εναρμονιστούν με εκείνες που έχουν υιοθετηθεί από τον Όμιλο. Η Εταιρεία καταχωρεί τις επενδύσεις σε θυγατρικές στις εταιρικές χρηματοοικονομικές καταστάσεις στο κόστος κτήσης μείον τυχόν απομείωση. Επιπλέον, το κόστος κτήσης προσαρμόζεται ώστε να αντανακλά τις μεταβολές στο τίμημα που προκύπτουν από τυχόν τροποποιήσεις του ενδεχόμενου τιμήματος. Η Εταιρεία ελέγχει σε κάθε ημερομηνία ισολογισμού εάν υπάρχει ένδειξη ότι μία επένδυση σε θυγατρική έχει υποστεί απομείωση. Εάν υπάρχει τέτοια ένδειξη, η Διοίκηση προσδιορίζει την ανακτήσιμη αξία ως το μεγαλύτερο ποσό μεταξύ της αξίας 50 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 χρήσης και της εύλογης αξίας μειούμενης με το απαιτούμενο για την εκποίηση κόστος. Όταν η λογιστική αξία της θυγατρικής υπερβαίνει το ανακτήσιμο ποσό της, η αντίστοιχη ζημιά απομείωσης καταχωρείται στην κατάσταση αποτελεσμάτων. Ο προσδιορισμός της ανακτήσιμης αξίας της θυγατρικής εξαρτάται άμεσα από την εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα που διαθέτει, καθώς οι επενδύσεις σε ακίνητα αποτελούν το σημαντικότερο κονδύλι στο ενεργητικό της. Οι απομειώσεις που έχουν αναγνωριστεί σε προηγούμενες περιόδους εξετάζονται σε κάθε ημερομηνία ισολογισμού για τυχόν αναστροφή. 2.4 Λειτουργικοί Τομείς Ξεχωριστοί λειτουργικοί τομείς, εφόσον υπάρχουν, παρουσιάζονται με τρόπο που να είναι σύμφωνος με την εσωτερική πληροφόρηση που παρέχεται στον επικεφαλής της λήψης των επιχειρηματικών αποφάσεων. Ο επικεφαλής λήψης των επιχειρηματικών αποφάσεων, που είναι υπεύθυνος για την κατανομή των πόρων και την αξιολόγηση της αποδοτικότητας των τομέων, είναι η Διοίκηση, η οποία λαμβάνει τις στρατηγικές αποφάσεις του Ομίλου. 2.5 Συναλλαγές σε ξένο νόμισμα Οι Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις του Ομίλου παρουσιάζονται σε ευρώ (€) που είναι και το λειτουργικό νόμισμα του Ομίλου. Οι συναλλαγές σε ξένα νομίσματα μετατρέπονται στο λειτουργικό νόμισμα με βάση της συναλλαγματικές ισοτιμίες που ίσχυαν την ημερομηνία διενέργειας της εκάστοτε συναλλαγής. Κατά την ημερομηνία σύνταξης των χρηματοοικονομικών καταστάσεων, οι απαιτήσεις και υποχρεώσεις σε ξένα νομίσματα, μετατρέπονται σε ευρώ με βάση την επίσημη τιμή του ξένου νομίσματος που ισχύει την ημερομηνία αυτή όπως αυτές εκδίδονται από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (εφεξής «Ε.Κ.Τ.»). Τα συναλλαγματικά κέρδη ή ζημίες που προκύπτουν από την εκκαθάριση αυτών των συναλλαγών και από τη μετατροπή των νομισματικών περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων σε ξένο νόμισμα καταχωρούνται στην κατάσταση συνολικού εισοδήματος. 2.6 Επενδύσεις σε ακίνητα Ακίνητα τα οποία διακρατούνται για μακροχρόνιες αποδόσεις ενοικίων ή ανατίμηση του κεφαλαίου ή και τα δύο, και δεν χρησιμοποιούνται από την Εταιρεία, κατηγοριοποιούνται ως επενδύσεις σε ακίνητα. Οι επενδύσεις σε ακίνητα περιλαμβάνουν ιδιόκτητα οικόπεδα και ιδιόκτητα κτήρια τα οποία χρησιμοποιούνται κυρίως ως γραφεία και καταστήματα. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία που διέπει τις ΑΕΕΑΠ (Ν. 2778/1999), οι επενδύσεις σε ακίνητα αναγνωρίζονται σε «εύλογη αξία». Η «εύλογη αξία» βασίζεται σε τιμές που ισχύουν σε μία ενεργή αγορά, αναμορφωμένες, όπου κρίνεται απαραίτητο, λόγω διαφορών στη φύση, την τοποθεσία ή την κατάσταση του 51 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 εκάστοτε περιουσιακού στοιχείου. Εάν αυτές οι πληροφορίες δεν είναι διαθέσιμες, τότε η Εταιρεία εφαρμόζει εναλλακτικές μεθόδους αποτίμησης όπως πρόσφατες τιμές σε λιγότερο ενεργές αγορές ή προεξόφληση ταμειακών ροών. Αυτές οι εκτιμήσεις επανεξετάζονται κατά την 30 Ιουνίου και 31 Δεκεμβρίου κάθε χρήσης από πιστοποιημένους εκτιμητές, με γνώση της κτηματαγοράς, αποδεδειγμένη επαγγελματική εμπειρία και εγγεγραμμένους στο οικείο μητρώο Ορκωτών Εκτιμητών Ακινήτων του ΥΠΟΙΚ, σύμφωνα με τις οδηγίες που εκδίδονται από την Διεθνή Επιτροπή Προτύπων Αποτίμησης (International Valuation Standards Committee). Οι επενδύσεις σε ακίνητα που ανακατασκευάζονται για διαρκή χρήση ως επενδύσεις σε ακίνητα ή για τα οποία η αγορά έχει εξελιχθεί σε λιγότερο ενεργή, συνεχίζουν να κατηγοριοποιούνται ως επενδύσεις σε ακίνητα, και να αποτιμώνται στην «εύλογη αξία». Η «εύλογη αξία» των επενδύσεων σε ακίνητα απεικονίζει, μεταξύ άλλων, έσοδα από ενοίκια υφιστάμενων μισθώσεων και παραδοχές σχετικά με τα έσοδα από ενοίκια από μελλοντικές μισθώσεις, υπό το φως των τρεχουσών συνθηκών που ισχύουν στην αγορά. Η «εύλογη αξία» επίσης αντικατοπτρίζει, σε παρόμοια βάση, οποιαδήποτε ταμειακή εκροή (συμπεριλαμβανομένων πληρωμών ενοικίων και άλλες εκροών) που θα ήταν αναμενόμενη, από κάθε ακίνητο. Ορισμένες από αυτές τις εκροές αναγνωρίζονται ως υποχρέωση, ενώ άλλες εκροές, συμπεριλαμβανομένων ενδεχομένων πληρωμών ενοικίων, δεν αναγνωρίζονται στις οικονομικές καταστάσεις. Μεταγενέστερες δαπάνες προστίθενται στην λογιστική αξία του ακινήτου μόνο όταν είναι πιθανόν ότι μελλοντικά οικονομικά οφέλη, που σχετίζονται με το εν λόγω ακίνητο, θα εισρεύσουν στην Εταιρεία και ότι τα σχετικά κόστη μπορούν να μετρηθούν αξιόπιστα. Τα έξοδα επισκευών και συντηρήσεων επιβαρύνουν τα αποτελέσματα της χρήσης κατά την οποία πραγματοποιούνται. Μεταβολές στις «εύλογες αξίες» καταχωρούνται στα αποτελέσματα χρήσης. Οι επενδύσεις σε ακίνητα παύουν να αναγνωρίζονται όταν πωλούνται ή όταν παύει οριστικά η χρήση ενός επενδυτικού ακινήτου και δεν αναμένεται οικονομικό όφελος από την πώληση του. Εάν μια επένδυση σε ακίνητο μεταβληθεί σε ιδιοχρησιμοποιούμενο πάγιο, τότε αναταξινομείται στις ενσώματες ακινητοποιήσεις και η «εύλογη αξία» του κατά την ημερομηνία της αναταξινόμησης ορίζεται ως το κόστος κτήσης του, για λογιστικούς σκοπούς. Εάν ένα πάγιο περιουσιακό στοιχείο αναταξινομηθεί από ενσώματες ακινητοποιήσεις σε επένδυση σε ακίνητα, λόγω αλλαγής στη χρήση του, όποια διαφορά προκύψει μεταξύ της λογιστικής αξίας και της «εύλογης αξίας» κατά την ημερομηνία της μεταφοράς του, αναγνωρίζεται στα λοιπά συνολικά εισοδήματα και παρουσιάζεται στα Ίδια Κεφάλαια ως αναπροσαρμογή της αξίας ενσώματων ακινητοποιήσεων στα «Λοιπά Αποθεματικά», βάσει του Δ.Λ.Π. 16. Ωστόσο, εάν το 52 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 κέρδος από αποτίμηση σε εύλογη αξία αντιστρέφει προγενέστερες ζημιές απομείωσης, τότε το κέρδος αυτό αναγνωρίζεται στα αποτελέσματα χρήσης στο βαθμό που αντιλογίζει μια προγενέστερη ζημία απομείωσης. Τυχόν υπόλοιπο κέρδους αναγνωρίζεται στα λοιπά συνολικά εισοδήματα αυξάνοντας το αποθεματικό αναπροσαρμογής παγίων στα ίδια κεφάλαια. 2.7 Κόστη δανεισμού Τα κόστη δανεισμού που σχετίζονται άμεσα με την απόκτηση, κατασκευή ή παραγωγή παγίων στοιχείων για τα οποία απαιτείται σημαντικό χρονικό διάστημα κατασκευαστικής περιόδου, προσαυξάνουν το κόστος των παγίων, μέχρι αυτά να καταστούν ουσιαστικά έτοιμα προς χρήση ή πώληση. Έσοδα που αποκτώνται από την προσωρινή επένδυση των χρηματικών ποσών που δανείστηκαν μέχρι τη χρησιμοποίησή τους για τη χρηματοδότηση των αντίστοιχων παγίων, αφαιρούνται από το κόστος δανεισμού που πληροί τις προϋποθέσεις κεφαλαιοποίησης. Μέχρι και την κλειομένη χρήση η Εταιρεία δεν διαθέτει ακίνητα υπό κατασκευή ή υπό ανάπτυξη, και ως εκ τούτου δεν συντρέχει λόγος προσαύξησης του κόστους κτήσεως τους με χρηματοοικονομικές δαπάνες. Όλες οι άλλες δαπάνες δανεισμού καταχωρούνται στα χρηματοοικονομικά έξοδα της περιόδου πραγματοποίησής τους. 2.8 Ενσώματες ακινητοποιήσεις Όλα τα ενσώματα πάγια περιουσιακά στοιχεία παρουσιάζονται στην Κατάσταση Οικονομικής Θέσης σε ιστορικό κόστος μείον σωρευμένες αποσβέσεις. Το ιστορικό κόστος περιλαμβάνει όλες τις δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την απόκτηση των παγίων στοιχείων. Οι μεταγενέστερες δαπάνες καταχωρούνται σε επαύξηση της λογιστικής αξίας των ενσωμάτων παγίων ή ως ξεχωριστό πάγιο μόνον εάν είναι πιθανό ότι τα μελλοντικά οικονομικά οφέλη που θα εισρεύσουν στην Εταιρεία και το κόστος τους μπορεί να επιμετρηθεί αξιόπιστα. Το κόστος επισκευών και συντηρήσεων καταχωρείται στην κατάσταση αποτελεσμάτων της περιόδου που πραγματοποιούνται. Οι αποσβέσεις των παγίων στοιχείων του ενεργητικού υπολογίζονται με βάση τη μέθοδο της σταθερής απόσβεσης κατά τη διάρκεια της προβλεπόμενης ωφέλιμης ζωής τους ως ακολούθως: Κτίρια και εγκαταστάσεις κτιρίων: 25 έτη Έπιπλα και λοιπός εξοπλισμός: 10 έτη Μεταφορικά μέσα: 5 έτη Οι υπολειμματικές αξίες και οι ωφέλιμες ζωές των ενσωμάτων παγίων υπόκεινται σε επανεξέταση και προσαρμόζονται ανάλογα τουλάχιστον στο τέλος κάθε χρήσης. Η λογιστική αξία ενός πάγιου στοιχείου μειώνεται στην ανακτήσιμη αξία του, όταν η λογιστική του αξία υπερβαίνει την εκτιμώμενη ανακτήσιμη αξία του (σημ.2.10). 53 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Το κέρδος ή ζημία που προκύπτει από την πώληση ενός παγίου προσδιορίζεται ως η διαφορά μεταξύ του τιμήματος που λαμβάνεται κατά την πώληση και της λογιστικής αξίας του παγίου και καταχωρείται στην κατάσταση αποτελεσμάτων. 2.9 Μισθώσεις Περιπτώσεις στις οποίες εταιρεία του Ομίλου είναι εκμισθωτής (i) Λειτουργική μίσθωση – Ο Όμιλος εκμισθώνει όλα τα ιδιόκτητα ακίνητά του με συμβάσεις λειτουργικής μίσθωσης. Όταν ακίνητα έχουν μισθωθεί με λειτουργική μίσθωση, ταξινομούνται ως επενδύσεις σε ακίνητα στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης (Σημείωση 6). Τα έσοδα από μισθώματα (μείον την αξία τυχόν κινήτρων που παρέχονται από τον εκμισθωτή) αναγνωρίζονται με τη μέθοδο του σταθερού ποσού κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Εγγυήσεις μισθωμάτων που εισπράττονται κατά την έναρξη μιας σύμβασης αναγνωρίζονται ως υποχρεώσεις και παρουσιάζονται στο αναπόσβεστο κόστος. (ii) Χρηματοδοτική μίσθωση – Καμία εταιρεία του Ομίλου προς το παρόν δεν έχει συνάψει, ως εκμισθωτής, χρηματοδοτική μίσθωση. 2.10 Απομείωση αξίας μη χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων Τα μη χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία τα οποία αποσβένονται ελέγχονται για σκοπούς απομείωσης όταν γεγονότα ή αλλαγές στις συνθήκες υποδηλώνουν ότι η λογιστική αξία μπορεί να μην είναι ανακτήσιμη. Όταν η λογιστική αξία κάποιου περιουσιακού στοιχείου υπερβαίνει το ανακτήσιμο ποσό του, η αντίστοιχη ζημιά απομείωσης του καταχωρείται στα αποτελέσματα. Η ανακτήσιμη αξία προσδιορίζεται ως η μεγαλύτερη αξία μεταξύ της εύλογης αξίας μείον έξοδα πώλησης και της αξίας χρήσεως. Για τους σκοπούς προσδιορισμού της απομείωσης, τα περιουσιακά στοιχεία ομαδοποιούνται στο χαμηλότερο επίπεδο για το οποίο οι ταμειακές ροές δύναται να προσδιοριστούν ξεχωριστά (μονάδες δημιουργίας ταμειακών ροών). Οι απομειώσεις που έχουν αναγνωριστεί σε προηγούμενες περιόδους σε μη χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία εξετάζονται σε κάθε ημερομηνία αναφοράς για τυχόν αναστροφή. 2.11 Εμπορικές απαιτήσεις Οι εμπορικές απαιτήσεις αναγνωρίζονται αρχικά στην εύλογη αξία τους και μεταγενέστερα αποτιμώνται στο αναπόσβεστο κόστος με τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου, μειωμένο με τυχόν πρόβλεψη απομείωσης από αναμενόμενες πιστωτικές ζημιές. Οι αναμενόμενες πιστωτικές ζημιές αντιπροσωπεύουν τη διαφορά μεταξύ των συμβατικών ταμειακών ροών και εκείνων που ο Όμιλος αναμένει να λάβει. Για τις εμπορικές απαιτήσεις ο Όμιλος εφαρμόζει την απλοποιημένη προσέγγιση (simplified approach) που επιτρέπει το ΔΠΧΑ 9. Βάση της προσέγγισης αυτής ο Όμιλος 54 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 αναγνωρίζει τις αναμενόμενες πιστωτικές ζημιές για όλη τη διάρκεια ζωής των εμπορικών απαιτήσεων (expected lifetime losses). Οι απαιτήσεις του Ομίλου είναι βραχυπρόθεσμου χαρακτήρα και σε γενικές γραμμές οφείλονται για περίοδο μικρότερη των 12 μηνών. 2.12 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα Τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα περιλαμβάνουν μετρητά, καταθέσεις όψεως και βραχυπρόθεσμες προθεσμιακές καταθέσεις υψηλής ρευστοποίησης διάρκειας έως τρεις μήνες. 2.13 Χρηματοοικονομικά Μέσα Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία (α) Ταξινόμηση και επιμέτρηση Το ΔΠΧΑ 9 διατηρεί σε μεγάλο βαθμό τις υπάρχουσες απαιτήσεις του ΔΛΠ 39 για την ταξινόμηση και τη μέτρηση των χρηματοοικονομικών υποχρεώσεων. Ωστόσο, εξαλείφει τις προηγούμενες κατηγορίες του ΔΛΠ 39 για τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία: διακρατούμενα ως τη λήξη, δάνεια και απαιτήσεις και διαθέσιμα προς πώληση. Σύμφωνα με το ΔΠΧΑ 9, τα χρηματοοικονομικά μέσα μεταγενέστερα επιμετρώνται στην εύλογη αξία μέσω των αποτελεσμάτων, στο αποσβεσμένο κόστος, ή στην εύλογη αξία μέσω των λοιπών συνολικών εισοδημάτων. Η κατάταξη βασίζεται σε δύο κριτήρια: • το επιχειρηματικό μοντέλο εντός του οποίου διακατέχεται το χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο, δηλαδή εάν στόχος είναι η διακράτηση με σκοπό την είσπραξη συμβατικών ταμειακών ροών ή η διακράτηση με σκοπό την είσπραξη συμβατικών ταμειακών ροών καθώς και την πώληση των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων ή η διακράτηση με σκοπό την πώληση των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων. • εάν οι συμβατικές ταμειακές ροές του χρηματοοικονομικού περιουσιακού στοιχείου συνίστανται αποκλειστικά σε αποπληρωμή κεφαλαίου και τόκων επί του ανεξόφλητου υπολοίπου («SPPI»). Η Εταιρία χρησιμοποιεί τις ακόλουθες κατηγορίες επιμέτρησης για τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία : Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία επιμετρούμενα στο αποσβεσμένο κόστος. Κατατάσσονται τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία τα οποία διατηρούνται στο πλαίσιο του επιχειρηματικού μοντέλου με στόχο τη διακράτηση τους για την είσπραξη συμβατικών ταμειακών ροών που πληρούν το SPPI. Σε αυτήν την κατηγορία περιλαμβάνονται όλα τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία του Ομίλου. 55 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία που ταξινομούνται σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνουν κυρίως τα παρακάτω περιουσιακά στοιχεία: · Ταμείο και ταμειακά ισοδύναμα · Απαιτήσεις από πελάτες Οι εμπορικές απαιτήσεις είναι ποσά απαιτητά από τους πελάτες για παροχή υπηρεσιών κατά τη συνήθη λειτουργία της επιχείρησης. Αν οι απαιτήσεις εισπράττονται κατά τον φυσιολογικό λειτουργικό κύκλο της επιχείρησης, που δεν ξεπερνά το ένα έτος, καταχωρούνται ως κυκλοφορούντα στοιχεία, αν όχι παρουσιάζονται ως μη κυκλοφορούντα στοιχεία. Οι εμπορικές απαιτήσεις αναγνωρίζονται αρχικά στην εύλογη αξία και μεταγενέστερα επιμετρώνται στο αναπόσβεστο κόστος χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου, μείον την πρόβλεψη για απομείωση. Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία σε εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων. Αφορούν τα περιουσιακά στοιχεία που διακρατώνται με σκοπό τόσο την είσπραξη συμβατικών ταμειακών ροών όσο και την πώληση τους και δημιουργούν σε συγκεκριμένες ημερομηνίες ταμειακές ροές που συνίστανται αποκλειστικά σε αποπληρωμή κεφαλαίου και τόκων επί του ανεξόφλητου υπολοίπου κεφαλαίου. Οι μεταβολές στην τρέχουσα αξία αναγνωρίζονται στα λοιπά συνολικά εισοδήματα εκτός από την αναγνώριση των ζημιών απομείωσης, τα έσοδα από τόκους και τα συναλλαγματικά κέρδη/ζημιές τα οποία αναγνωρίζονται στη κατάσταση αποτελεσμάτων. Όταν το περιουσιακό στοιχείο από-αναγνωρίζεται, το συσσωρευμένο κέρδος/ζημιά που είχε αναγνωριστεί στα λοιπά συνολικά εισοδήματα αναταξινομείται στην κατάσταση αποτελεσμάτων στη γραμμή «Λοιπά έσοδα/έξοδα» Τα έσοδα από τόκους υπολογίζονται με τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου και αναγνωρίζονται στα χρηματοοικονομικά έσοδα. Τα συναλλαγματικά κέρδη/ζημιές αναγνωρίζονται στη γραμμή «Συναλλαγματικές διαφορές» και οι ζημιές απομείωσης αναγνωρίζονται σε ξεχωριστή γραμμή στην κατάσταση αποτελεσμάτων. Κατά την 31.12.2020, ο Όμιλος και η Εταιρεία δεν διαθέτουν περιουσιακά στοιχεία σε αυτή την κατηγορία. Εύλογη αξία μέσω αποτελεσμάτων Τα περιουσιακά στοιχεία που δεν πληρούν τα κριτήρια ταξινόμησης στις κατηγορίες «Αναπόσβεστο κόστος» και «Εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων» επιμετρώνται στην εύλογη αξία μέσω αποτελεσμάτων. Το κέρδος/ζημιά αναγνωρίζεται στην κατάσταση αποτελεσμάτων στη γραμμή «Λοιπά έσοδα/έξοδα» στην περίοδο στη οποία προκύπτει. Κατά την 31.12.2020, ο Όμιλος και η Εταιρεία δεν κατέχουν στοιχεία που κατατάσσονται σε αυτήν την κατηγορία. 56 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Απομείωση Για τις επενδύσεις σε χρεωστικούς τίτλους που επιμετρώνται στο αναπόσβεστο κόστος ή σε εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων, ο Όμιλος προσδιορίζει την ζημιά απομείωσης έναντι των αναμενόμενων πιστωτικών ζημιών. Η σχετική μεθοδολογία εξαρτάται από το αν υπάρχει σημαντική αύξηση του πιστωτικού κινδύνου. Οι αναμενόμενες πιστωτικές ζημίες αναγνωρίζονται με βάση τα παρακάτω: - αναμενόμενες πιστωτικές ζημιές δωδεκαμήνου αναγνωρίζονται κατά την αρχική αναγνώριση, αντανακλώντας τμήμα των υστερήσεων ταμειακών ροών καθ' όλη τη διάρκεια ζωής που θα προκύψουν εάν υπάρξει αθέτηση κατά τους 12 μήνες μετά την ημερομηνία αναφοράς, σταθμισμένες με την πιθανότητα της αθέτησης. - αναμενόμενες πιστωτικές ζημιές για όλη τη διάρκεια ζωής αναγνωρίζονται σε περίπτωση σημαντικής αύξησης του πιστωτικού κινδύνου που εντοπίζεται μεταγενέστερα της αρχικής αναγνώρισης του χρηματοοικονομικού μέσου, αντανακλώντας υστερήσεις ταμειακών ροών που θα προκύψουν από όλα τα πιθανά γεγονότα αθέτησης καθ' όλη την αναμενόμενη διάρκεια ζωής ενός χρηματοοικονομικού μέσου, σταθμισμένες με την πιθανότητα της αθέτησης. Ο Όμιλος την 31η Δεκεμβρίου 2020 κατέχει εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις (συμπεριλαμβανομένων εκείνων που προκύπτουν από λειτουργικές μισθώσεις), καθώς και λοιπά χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία τα οποία επιμετρούνται στο αποσβεσμένο κόστος. Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις Ο Όμιλος εφαρμόζει την απλοποιημένη προσέγγιση του ΔΠΧΑ 9 για τον υπολογισμό των αναμενόμενων πιστωτικών ζημιών. Η πρόβλεψη ζημιάς επιμετράται πάντοτε σε ποσό ίσο με τις αναμενόμενες πιστωτικές ζημιές καθόλη τη διάρκεια ζωής της απαίτησης. Για τον προσδιορισμό των αναμενόμενων πιστωτικών ζημιών σε σχέση με τις εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις (συμπεριλαμβανομένων εκείνων που προκύπτουν από λειτουργικές μισθώσεις), ο Όμιλος χρησιμοποιεί πίνακα προβλέψεων πιστωτικής ζημιάς με βάση την ενηλικίωση των υπολοίπων των απαιτήσεων. Οι προβλέψεις πιστωτικών ζημιών βασίζονται σε ιστορικά στοιχεία λαμβάνοντας υπόψη μελλοντικούς παράγοντες σε σχέση με τους οφειλέτες και το οικονομικό περιβάλλον. Λοιπά χρηματοοικονομικά αποσβεσμένο κόστος περιουσιακά στοιχεία επιμετρούμενα στο Για τα λοιπά χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία του Ομίλου που επιμετρώνται στο αποσβεσμένο κόστος χρησιμοποιείται η γενική προσέγγιση. Τα εν λόγω χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία θεωρούνται χαμηλού πιστωτικού κινδύνου και η τυχόν πρόβλεψη ζημιάς περιορίζεται στις αναμενόμενες πιστωτικές ζημίες των επόμενων 12 μηνών. 57 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 2.14 Μετοχικό κεφάλαιο Οι κοινές μετοχές καταχωρούνται στα ίδια κεφάλαια. Τα έξοδα αυξήσεως κεφαλαίου παρουσιάζονται, καθαρά από φόρους, αφαιρετικά στα ίδια κεφάλαια ως μείωση του προϊόντος έκδοσης. 2.15 Ίδιες Μετοχές Οι ίδιες μετοχές αφορούν μετοχές της Εταιρείας, οι οποίες έχουν εκδοθεί και μεταγενέστερα έχουν επανακτηθεί από την Εταιρεία χωρίς να έχουν ακυρωθεί. Το κόστος κτήσεως ιδίων μετοχών εμφανίζεται αφαιρετικά των ιδίων κεφαλαίων της Εταιρείας, έως ότου οι ίδιες μετοχές πουληθούν ή ακυρωθούν. Κάθε κέρδος ή ζημιά από πώληση ιδίων μετοχών καθαρό από άμεσα για τη συναλλαγή έξοδα και φόρους, περιλαμβάνεται ως αποθεματικό στα ίδια κεφάλαια. Σε περίπτωση απόσυρσης των ιδίων μετοχών, το κόστος κτήσης μειώνει το Μετοχικό Κεφάλαιο και το Αποθεματικό Υπέρ το Άρτιο και οποιαδήποτε διαφορά χρεώνεται στο Υπόλοιπο Κερδών εις Νέον. 2.16 Παροχές στο προσωπικό Παροχές μετά την έξοδο από την υπηρεσία Οι παροχές μετά την έξοδο από την υπηρεσία περιλαμβάνουν τόσο προγράμματα καθορισμένων παροχών όσο και προγράμματα καθορισμένων εισφορών. Πρόγραμμα καθορισμένων εισφορών είναι ένα συνταξιοδοτικό πρόγραμμα, στο οποίο ο Όμιλος πληρώνει πάγιες εισφορές σε μία ξεχωριστή εταιρεία. Ο Όμιλος δεν έχει καμία νομική ή τεκμαιρόμενη δέσμευση να πληρώσει επιπλέον εισφορές, αν τα επενδυμένα περιουσιακά στοιχεία είναι ανεπαρκή για να αντιμετωπίσουν τις αναμενόμενες παροχές για την υπηρεσία των εργαζομένων που αφορά την τρέχουσα περίοδο καθώς και προγενέστερες περιόδους. Πρόγραμμα καθορισμένων παροχών είναι ένα συνταξιοδοτικό πρόγραμμα που δεν είναι πρόγραμμα καθορισμένων εισφορών. Συνήθως, τα προγράμματα καθορισμένων παροχών καθορίζουν το ποσό της συνταξιοδοτικής παροχής που θα λάβει ένας εργαζόμενος κατά τη συνταξιοδότησή του, η οποία εξαρτάται συνήθως από έναν ή περισσότερους παράγοντες όπως η ηλικία, τα χρόνια προϋπηρεσίας και η αποζημίωση. Η υποχρέωση που καταχωρείται στον Ισολογισμό για τα προγράμματα καθορισμένων παροχών είναι η παρούσα αξία της δέσμευσης για την καθορισμένη παροχή κατά την ημερομηνία Ισολογισμού. Η δέσμευση της καθορισμένης παροχής υπολογίζεται ετησίως από ανεξάρτητο αναλογιστή με τη χρήση της μεθόδου της προβεβλημένης πιστωτικής μονάδος. Η παρούσα αξία της δέσμευσης για την καθορισμένη παροχή υπολογίζεται με την προεξόφληση των αναμενόμενων μελλοντικών ταμειακών εκροών χρησιμοποιώντας 58 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 επιτόκια υψηλής ποιότητας εταιρικών ομολόγων που εκφράζονται στο νόμισμα στο οποίο η παροχή θα πληρωθεί και που έχουν διάρκεια που προσεγγίζει τη διάρκεια της σχετικής συνταξιοδοτικής υποχρέωσης. Στις χώρες όπου δεν υπάρχει συγκροτημένη αγορά σε τέτοια ομόλογα, χρησιμοποιούνται τα επιτόκια της αγοράς των κρατικών ομολόγων. Το κόστος τρέχουσας απασχόλησης του προγράμματος καθορισμένων παροχών αναγνωρίζεται στην κατάσταση αποτελεσμάτων εκτός από την περίπτωση που συμπεριλαμβάνεται στο κόστος ενός περιουσιακού στοιχείου. Το κόστος τρέχουσας απασχόλησης αντανακλά την αύξηση της υποχρέωσης καθορισμένων παροχών που προέρχεται από την απασχόληση των εργαζομένων μέσα στη χρήση καθώς και μεταβολές λόγω περικοπών ή διακανονισμών. Το κόστος προϋπηρεσίας καταχωρείται άμεσα στα αποτελέσματα. Το κόστος τόκων συμπεριλαμβάνεται στην κατάσταση αποτελεσμάτων στις παροχές σε εργαζομένους. Τα αναλογιστικά κέρδη και ζημιές που προκύπτουν από εμπειρικές προσαρμογές και από αλλαγές σε αναλογιστικές υποθέσεις αναγνωρίζονται στα λοιπά συνολικά εισοδήματα στη χρήση που έχουν προκύψει. Για τα προγράμματα καθορισμένων εισφορών, ο Όμιλος πληρώνει εισφορές σε δημόσια ή ιδιωτικά ασφαλιστικά ταμεία είτε υποχρεωτικά είτε συμβατικά είτε εθελοντικά. Μετά την πληρωμή των εισφορών δεν υφίσταται περαιτέρω δέσμευση για τον Όμιλο. Οι εισφορές αναγνωρίζονται σαν κόστος παροχών σε εργαζομένους όταν αυτές καθίστανται πληρωτέες. Οι προπληρωμένες εισφορές αναγνωρίζονται σαν περιουσιακό στοιχείο κατά την έκταση που η προπληρωμή θα οδηγήσει σε μείωση μελλοντικών πληρωμών ή επιστροφή χρημάτων. 2.17 Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις Οι υποχρεώσεις αρχικά αναγνωρίζονται στην εύλογη αξία τους και μεταγενέστερα αποτιμώνται στο αναπόσβεστο κόστος με την μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου. 2.18 Εγγυήσεις Ο Όμιλος λαμβάνει προκαταβολές από τους μισθωτές ως εγγύηση στα πλαίσια των λειτουργικών μισθώσεων. Οι συγκεκριμένες εγγυήσεις αποτελούν χρηματοοικονομικές υποχρεώσεις με βάση το ΔΠΧΑ 9 και αρχικά αναγνωρίζονται στην εύλογη αξία. Μεταγενέστερα επιμετρώνται στο αναπόσβεστο κόστος βάση της μεθόδου του πραγματικού επιτοκίου. Οι εγγυήσεις καταχωρούνται στις βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις εκτός εάν ο Όμιλος έχει το δικαίωμα να αναβάλει την τακτοποίηση της υποχρέωσης για 12 μήνες μετά την ημερομηνία του Ισολογισμού, οπότε καταχωρούνται στις μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις. 59 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 2.19 Διανομή Μερισμάτων Το διανεμητέο μέρισμα προς τους μετόχους της Εταιρείας αναγνωρίζεται ως υποχρέωση στις Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις της χρήσης εντός της οποίας έχει εγκριθεί η διανομή του από τη Γενική Συνέλευση των Μετόχων. 2.20 Τραπεζικά δάνεια Οι υποχρεώσεις από δάνεια αναγνωρίζονται αρχικά στην εύλογη αξία τους, μείον τα έξοδα συναλλαγής. Μεταγενέστερα οι υποχρεώσεις από δάνεια αποτιμώνται στο αναπόσβεστο κόστος. Τυχόν διαφορά μεταξύ των αρχικά καθαρών ποσών που εισπράχθηκαν και της αξίας κατά τη λήξη του δανεισμού καταχωρούνται στην κατάσταση συνολικών εισοδημάτων ως χρηματοοικονομικό κόστος κατά την χρονική διάρκεια του δανεισμού με τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου. Οι υποχρεώσεις από δάνεια καταχωρούνται στις βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις εκτός εάν ο Όμιλος έχει το δικαίωμα να αναβάλει την τακτοποίηση της υποχρέωσης για 12 μήνες μετά την ημερομηνία αναφοράς . 2.21 Τρέχουσα φορολογία Ο τρέχων φόρος υπολογίζεται σύμφωνα με τους ισχύοντες φορολογικούς νόμους. Η Διοίκηση σε τακτά χρονικά διαστήματα αξιολογεί τη θέση της σε θέματα που σχετίζονται με τις φορολογικές αρχές και λογίζει προβλέψεις όπου είναι αναγκαίο για τα ποσά που αναμένονται να πληρωθούν στις φορολογικές αρχές. Ως ΑΕΕΑΠ, η Εταιρεία δεν υπόκειται σε φόρο εισοδήματος αλλά φορολογείται βάσει της αξίας του ενεργητικού της. Πιο αναλυτικά, η Εταιρεία φορολογείται με συντελεστή φόρου ίσου με το 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της Ε.Κ.Τ. προσαυξημένου κατά 1 ποσοστιαία μονάδα, επί του μέσου όρου των εξαμηνιαίων επενδύσεων της πλέον των διαθεσίμων σε τρέχουσες τιμές. Οι θυγατρικές εταιρείες του Ομίλου BIERCO A.E. και Ιδιοκτήτρια Ζεκάκου 18 Μ.Ι.Κ.Ε., οι οποίες έχουν έδρα στην Ελλάδα αντιμετωπίζονται φορολογικά ως Α.Ε.Ε.Α.Π. 2.22 Προβλέψεις Οι προβλέψεις που αφορούν την έκβαση δικαστικών υποθέσεων αναγνωρίζονται όταν ο Όμιλος έχει μία παρούσα νομική ή τεκμαιρόμενη δέσμευση ως αποτέλεσμα γεγονότων του παρελθόντος, όταν είναι πιθανόν ότι θα απαιτηθεί εκροή πόρων για τον διακανονισμό της δέσμευσης και όταν η αξία της μπορεί να εκτιμηθεί αξιόπιστα. Στις περιπτώσεις όπου υπάρχει ένας αριθμός παρόμοιων δεσμεύσεων, η πιθανότητα ότι θα απαιτηθεί εκροή πόρων για τον διακανονισμό της δέσμευσης καθορίζεται 60 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των δεσμεύσεων. Μία πρόβλεψη αναγνωρίζεται ακόμα και εάν η πιθανότητα εκροής πόρων σχετικά με κάποια από τις δεσμεύσεις που περιλαμβάνεται στην αντίστοιχη κατηγορία δεσμεύσεων είναι μικρή. Η Διοίκηση της Εταιρείας δε θεωρεί ότι στον παρόν στάδιο συντρέχει λόγος διενέργειας οποιαδήποτε πρόβλεψης. 2.23 Αναγνώριση εσόδων Τα έσοδα από λειτουργικές μισθώσεις αναγνωρίζονται στα αποτελέσματα, με τη σταθερή μέθοδο, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης (βλ. Σημείωση 2.9). Όταν ο Όμιλος παρέχει κίνητρα στους πελάτες του, το κόστος αυτών των κινήτρων αναγνωρίζεται κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, με τη σταθερή μέθοδο, μειωτικά των εσόδων από λειτουργικές μισθώσεις. Τα μεταβλητά (ενδεχόμενα) μισθώματα, όπως ενοίκια βάση του κύκλου εργασιών, καταχωρούνται ως έσοδα στις περιόδους κατά τις οποίες έχουν πραγματοποιηθεί. 2.24 Έσοδα από τόκους Τα έσοδα από τόκους αναγνωρίζονται με τη χρήση του πραγματικού επιτοκίου. Όταν υπάρχει απομείωση των δανείων ή απαιτήσεων, η λογιστική αξία αυτών μειώνεται στο ανακτήσιμο ποσό τους το οποίο είναι η παρούσα αξία των αναμενόμενων μελλοντικών ταμειακών ροών προεξοφλουμένων με το αρχικό πραγματικό επιτόκιο. Στη συνέχεια λογίζονται έσοδα από τόκους με το ίδιο επιτόκιο (αρχικό πραγματικό επιτόκιο) επί της απομειωμένης (νέας λογιστικής) αξίας. 2.25 Κέρδη ανά μετοχή Τα βασικά κέρδη ανά μετοχή υπολογίζονται διαιρώντας τα καθαρά κέρδη που αποδίδονται στους μετόχους της μητρικής με το μέσο σταθμικό αριθμό μετοχών. Τα απομειωμένα κέρδη ανά μετοχή υπολογίζονται διαιρώντας το καθαρό κέρδος που αποδίδεται στους μετόχους της μητρικής με το μέσο σταθμικό αριθμό των μετοχών σε κυκλοφορία κατά τη διάρκεια του έτους, προσαρμοσμένο με την επίδραση των δικαιωμάτων προαίρεσης αγοράς μετοχών. 3. Διαχείριση χρηματοοικονομικού κινδύνου 3.1 Παράγοντες χρηματοοικονομικού κινδύνου Ο Όμιλος εκτίθεται σε αρκετούς χρηματοοικονομικούς κινδύνους όπως κίνδυνο αγοράς (κίνδυνος ταμειακών ροών από μεταβολές επιτοκίων), πιστωτικό κίνδυνο και κίνδυνο ρευστότητας. Οι χρηματοοικονομικοί κίνδυνοι σχετίζονται με τα παρακάτω χρηματοοικονομικά μέσα: εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις, ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα, προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις και τον δανεισμό. Οι λογιστικές αρχές σχετικά με τα παραπάνω χρηματοοικονομικά μέσα περιγράφονται στη 61 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Σημείωση 2. Η διαχείριση των κινδύνων γίνεται από τη Διοίκηση της Εταιρείας. Η διαχείριση κινδύνων εστιάζεται κυρίως στην αναγνώριση και εκτίμηση των χρηματοοικονομικών κινδύνων όπως τον κίνδυνο αγοράς (συναλλαγματικός κίνδυνος, κίνδυνος επιτοκίου), τον πιστωτικό κίνδυνο, τον κίνδυνο ρευστότητας και την πολιτική επένδυσης πλεονάζουσας ρευστότητας. α) Κίνδυνος αγοράς i) Συναλλαγματικός κίνδυνος Ο συναλλαγματικός κίνδυνος προκύπτει από τα χρηματικά διαθέσιμα για τα έτη 2020 και 2019. Την 31.12.2020 και 31.12.2019 οι τραπεζικές καταθέσεις της Εταιρείας και του Ομίλου σε Δολάρια ΗΠΑ ανήλθαν σε $ 976.980 (€ 796.071) και σε $ 975.715 (€ 868.538) αντίστοιχα. Οι συναλλαγματικές διαφορές που προέκυψαν για τις χρήσεις που έληξαν την 31.12.2020 και την 31.12.2019 για την Εταιρεία και τον Όμιλο ανήλθαν σε € -74 χιλ. και σε € 16 χιλ. αντίστοιχα. Στις 31 Δεκεμβρίου 2020 εάν το Ευρώ ήταν πιο ισχυρό/αδύναμο σε σχέση με το Δολάριο ΗΠΑ κατά 5%, τα αποτελέσματα μετά φόρων της χρήσης για την Εταιρεία και τον Όμιλο θα ήταν μειωμένα/αυξημένα κατά € 37,8 χιλιάδες / € 42 χιλιάδες (2019: € 41,4 χιλιάδες / € 45,7 χιλιάδες). ii) Κίνδυνος τιμών Ο Όμιλος εκτίθεται σε κίνδυνο τιμών εκτός από των χρηματοοικονομικών μέσων, όπως ο κίνδυνος τιμής ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του κινδύνου μίσθωσης ακινήτων. Οι μεταβολές στις τιμές των ακινήτων έχουν επίπτωση στην κατάσταση αποτελεσμάτων και την κατάσταση οικονομικής θέσης (κερδοφορία και στοιχεία του ενεργητικού). Ο Όμιλος επιδιώκει να συνάπτει μακροχρόνιες μισθώσεις με ποιοτικούς μισθωτές. Στον παρόν στάδιο ελαχιστοποιεί τον ανωτέρω κίνδυνο έχοντας εξασφαλίσει με τον κύριο μισθωτή του (ALPHA BANK) μισθώσεις οι οποίες δεν μπορούν να καταγγελθούν από το μισθωτή μέχρι το έτος 2027. Από το συγκεκριμένο μισθωτή, ο οποίος ως τραπεζικό ίδρυμα υπόκειται στις αβεβαιότητες που απορρέουν από τις τρέχουσες οικονομικές συνθήκες, προέρχεται περίπου 60% των ετησιοποιημένων συνολικών εσόδων από μισθώματα του Ομίλου. Κατά την κλειόμενη χρήση, ο Όμιλος είχε θετικό αποτέλεσμα αποτίμησης από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία. Ο Όμιλος δεν κατέχει μετοχικούς τίτλους ή εμπορεύματα, εκτός από ένα μη σημαντικό αριθμό ιδίων μετοχών, και ως εκ τούτου δεν εκτίθεται σε ουσιώδη κίνδυνο τιμών από αυτά. 62 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 iii) Κίνδυνος επιτοκίου Ο κίνδυνος επιτοκίου προέρχεται κυρίως από το δανεισμό της Εταιρείας. Το δάνειο της Εταιρείας με κυμαινόμενο επιτόκιο εκθέτει την Εταιρεία σε κίνδυνο ταμειακών ροών λόγω μεταβολών των επιτοκίων δανεισμού. Εντούτοις, ο κίνδυνος αυτός παραμένει χαμηλός καθώς τα διατραπεζικά επιτόκια καθώς και τα επιτόκια παρέμβασης της ΕΚΤ παραμένουν σε πολύ χαμηλά επίπεδα, πρακτικά ίσα ή κάτω από το μηδέν. Κατά το έτος 2020, εάν τo μέσο επιτόκιο δανεισμού ήταν κατά 50 μονάδες βάσης υψηλότερο/χαμηλότερο, με όλες τις υπόλοιπες μεταβλητές να παραμένουν σταθερές, τα αποτελέσματα μετά φόρων της χρήσης θα ήταν χαμηλότερα/υψηλότερα κατά € 133,3 χιλιάδες / € 135,4 χιλιάδες , δηλ. +37,39% / 37,98% επί των χρεωστικών τόκων δανεισμού, (2019: € 139,2 χιλιάδες / € 138,7 χιλιάδες , δηλ. +38,4% / -38,24% επί των χρεωστικών τόκων δανεισμού), ως αποτέλεσμα του υψηλότερου/χαμηλότερου εξόδου τόκου που θα προέκυπτε από τον δανεισμό κυμαινόμενου επιτοκίου. β) Πιστωτικός κίνδυνος Ο Όμιλος δεν έχει σημαντικές συγκεντρώσεις πιστωτικού κινδύνου αναφορικά με τις απαιτήσεις από μισθώματα που προέρχονται από συμβόλαια λειτουργικής μίσθωσης, καθώς η πλειονότητα των μισθώσεων γίνεται με μισθωτές υψηλής ποιότητας (π.χ. Alpha Bank). Ο πιστωτικός κίνδυνος αφορά περιπτώσεις αθέτησης υποχρέωσης αντισυμβαλλόμενου να εκπληρώσουν τις συναλλακτικές τους υποχρεώσεις. Στη χρήση του έτους 2020, ο Όμιλος προέβη σε διαγραφή απαιτήσεων 20.008 € για τις οποίες είχε σχηματίσει σχετική πρόβλεψη. Επιπλέον στη χρήση, για τις υφιστάμενες απαιτήσεις, προέβη σε σχηματισμό επιπλέον προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις ύψους 7.224 € (Σημείωση 9). γ) Κίνδυνος ρευστότητας Συνετή διαχείριση του κινδύνου ρευστότητας συνεπάγεται επαρκή ταμειακά υπόλοιπα, δυνατότητα άντλησης κεφαλαίων μέσω ενός επαρκούς ύψους δεσμευμένων πιστωτικών διευκολύνσεων και δυνατότητα κλεισίματος ανοικτών θέσεων αγοράς. Η ρευστότητα του Ομίλου παρακολουθείται από την Διοίκηση σε τακτά χρονικά διαστήματα. Παρακάτω παρουσιάζεται η ανάλυση με τις λήξεις των χρηματοοικονομικών στοιχείων και υποχρεώσεων (οι πίνακες περιλαμβάνουν μη προεξοφλημένες ροές για τόκους και κεφάλαιο): 63 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΧΡΗΣΗ 2020 Ο Όμιλος Μέχρι 1 έτος 1 έως 2 έτη 2 έως 5 έτη πάνω από 5 έτη Σύνολο 205.186 - 712.167 - 1.020.758 - 1.732.925 205.186 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα 9.256.240 - - - 9.256.240 Κυκλοφορούν ενεργητικό 9.461.427 - 712.167 1.020.758 11.194.351 Χρηματοοικονομικές υποχρεώσεις Δάνεια - Κεφάλαιο Δάνεια – Τόκοι Εγγυήσεις 1.479.000 290.100 146.218 1.561.687 270.430 15.513 5.356.014 682.066 51.814 17.990.222 261.820 461.421 26.386.923 1.504.417 674.966 380.459 - - - 380.459 4.268 4.268 10.315 - 18.852 2.300.045 1.851.899 6.100.209 18.713.463 28.965.617 Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία Μακροπρόθεσμες απαιτήσεις Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις Υποχρεώσεις μισθώσεων Η Εταιρεία Μέχρι 1 έτος 1 έως 2 έτη 2 έως 5 έτη πάνω από 5 έτη Σύνολο 169.789 - 712.167 - 1.020.758 - 1.732.925 169.789 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα 8.324.598 - - - 8.324.598 Κυκλοφορούν ενεργητικό 8.494.387 - 712.167 1.020.758 10.227.311 Χρηματοοικονομικές υποχρεώσεις Δάνεια - Κεφάλαιο Δάνεια – Τόκοι Εγγυήσεις 1.479.000 290.100 146.218 1.561.687 270.430 15.513 5.356.014 682.066 51.814 17.990.222 261.820 328.746 26.386.923 1.504.417 542.291 370.906 - - - 370.906 4.268 4.268 10.315 - 18.852 2.290.493 1.851.899 6.100.209 18.580.788 28.823.390 Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία Μακροπρόθεσμες απαιτήσεις Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις Υποχρεώσεις μισθώσεων 64 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ΧΡΗΣΗ 2019 Ο Όμιλος Μέχρι 1 έτος 1 έως 2 έτη 2 έως 5 έτη πάνω από 5 έτη Σύνολο 107.908 - 296.366 - 1.009.121 - 1.305.488 107.908 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα 7.588.768 - - - 7.588.768 Κυκλοφορούν ενεργητικό 7.696.676 - 296.366 1.009.121 9.002.164 Χρηματοοικονομικές υποχρεώσεις Δάνεια - Κεφάλαιο Δάνεια – Τόκοι Εγγυήσεις 1.403.400 340.806 5.165 1.479.000 320.188 140.514 5.012.663 827.639 45.923 19.895.260 518.760 473.676 27.790.323 2.007.393 665.278 527.519 - - - 527.519 2.276.889 1.939.702 5.886.225 20.887.697 30.990.513 Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία Μακροπρόθεσμες απαιτήσεις Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις Η Εταιρεία Μέχρι 1 έτος 1 έως 2 έτη 2 έως 5 έτη πάνω από 5 έτη Σύνολο 110.580 - 296.366 - 1.009.121 - 1.305.488 110.580 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα 6.665.462 - - - 6.665.462 Κυκλοφορούν ενεργητικό 6.776.042 - 296.366 1.009.121 8.081.530 Χρηματοοικονομικές υποχρεώσεις Δάνεια - Κεφάλαιο Δάνεια – Τόκοι Εγγυήσεις 1.403.400 340.806 5.165 1.479.000 320.188 140.514 5.012.663 827.639 45.923 19.895.260 518.760 344.676 27.790.323 2.007.393 536.278 507.723 - - - 507.723 2.257.093 1.939.702 5.886.225 20.758.697 30.841.717 Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία Μακροπρόθεσμες απαιτήσεις Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις 3.2 Διαχείριση κεφαλαιουχικού κινδύνου Ο σκοπός του Ομίλου κατά τη διαχείριση των κεφαλαίων είναι η διασφάλιση της ικανότητάς του να συνεχίσει τη δραστηριότητά του, ώστε να εξασφαλίζει τις αποδόσεις για τους μετόχους και τα οφέλη των λοιπών μερών τα οποία σχετίζονται με τον Όμιλο και να διατηρεί μία βέλτιστη κεφαλαιακή διάρθρωση, επιτυγχάνοντας μείωση του κόστους κεφαλαίου. Για τη διατήρηση ή μεταβολή της κεφαλαιακής διάρθρωσης, ο Όμιλος μπορεί να μεταβάλλει το διανεμόμενο μέρισμα προς τους 65 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 μετόχους, να επιστρέψει κεφάλαια στους μετόχους, να εκδώσει νέες μετοχές ή να προβεί σε πώληση περιουσιακών στοιχείων. Ο Όμιλος παρακολουθεί τα κεφάλαια με τον δείκτη μόχλευσης (debt ratio). Ο εν λόγω δείκτης υπολογίζεται ως ο συνολικός δανεισμός προς συνολικά στοιχεία ενεργητικού, όπως εμφανίζονται στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης. Το νομικό καθεστώς που διέπει τις Α.Ε.Ε.Α.Π., επιτρέπει τη σύναψη δανείων και παροχή πιστώσεων σε αυτές ποσά που στο σύνολο τους δεν υπερβαίνουν το 75% του ενεργητικού τους, για την απόκτηση και αξιοποίηση ακινήτων. Ο δείκτης μόχλευσης (debt ratio) της Εταιρείας κατά την 31 Δεκεμβρίου 2020 ανήλθε σε 26,33%, ενώ σε επίπεδο Ομίλου ανήλθε σε 26,08% (2019: 27,89% για την Εταιρεία και 27,58% για τον Όμιλο). 3.3 Προσδιορισμός των εύλογων αξιών Ο Όμιλος παρέχει τις απαραίτητες γνωστοποιήσεις σχετικά με την επιμέτρηση της εύλογης αξίας μέσω μιας ιεράρχησης τριών επιπέδων. • Χρηματοοικονομικά στοιχεία που είναι διαπραγματεύσιμα σε ενεργή αγορά η εύλογη αξία των οποίων προσδιορίζεται με βάση τις δημοσιευμένες τιμές αγοράς που ισχύουν κατά την ημερομηνία αναφοράς για όμοια περιουσιακά στοιχεία και υποχρεώσεις («Επίπεδο 1»). • Χρηματοοικονομικά στοιχεία που δεν είναι διαπραγματεύσιμα σε ενεργή αγορά η εύλογη αξία των οποίων προσδιορίζεται με τη χρήση τεχνικών αποτίμησης και παραδοχών που στηρίζονται είτε άμεσα είτε έμμεσα σε δεδομένα της αγοράς κατά την ημερομηνία αναφοράς («Επίπεδο 2»). • Χρηματοοικονομικά στοιχεία που δεν είναι διαπραγματεύσιμα σε ενεργή αγορά η εύλογη αξία των οποίων προσδιορίζεται με τη χρήση τεχνικών αποτίμησης και παραδοχών που κατά βάση δεν στηρίζονται σε δεδομένα της αγοράς («Επίπεδο 3»). Ο Όμιλος δεν κατέχει χρηματοοικονομικά στοιχεία επιμετρούμενα στην εύλογη αξία. Ωστόσο ο Όμιλος κατέχει επενδυτικά ακίνητα που επιμετρώνται σε εύλογη αξία (Σημείωση 6). Κατά την 31.12.2020, η λογιστική αξία των δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο προσεγγίζει την εύλογη αξία τους. Στις 31 Δεκεμβρίου 2020, η λογιστική αξία των εμπορικών και λοιπών απαιτήσεων, των ταμειακών διαθεσίμων και ισοδυνάμων, των εγγυήσεων καθώς και του κονδυλίου προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις, προσέγγιζε την εύλογη αξία τους. 66 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 4. Λειτουργικοί Τομείς Ο Όμιλος παρακολουθεί ενιαία τις επενδυτικές του δραστηριότητες λόγω παρόμοιων οικονομικών χαρακτηριστικών που παρουσιάζουν τα Επενδυτικά του Ακίνητα, που προκύπτουν από : • Την ενιαία μορφή των εσόδων, λόγω ενιαίων μισθωτηρίων ανά μισθωτή • Την κατά πλειονότητα εφαρμογή μισθώσεων στις οποίες το κόστος διαχείρισης και επιδιόρθωσης έχουν οι ενοικιαστές • Την ενιαία Οργανωτική δομή της Εταιρείας • Την αποκλειστική δραστηριοποίηση στην Ελληνική Επικράτεια • Την εφαρμογή ενιαίου Κανονιστικού Πλαισίου για το σύνολο του χαρτοφυλακίου των Επενδυτικών Ακινήτων Συμπερασματικά, τα ακίνητα του Ομίλου αποτελούν ένα ενιαίο λειτουργικό τομέα. Τα συνολικά εισοδήματα του Ομίλου προέρχονται από μισθώματα ακινήτων στην Ελλάδα. Για την τρέχουσα χρήση τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα στην Ελλάδα ανέρχονταν σε € 8,2 εκ. (31.12.2019: € 8,3 εκ.). Το μη κυκλοφορούν ενεργητικό του Ομίλου στην Ελλάδα την 31.12.2020 ανέρχεται σε € 96 εκ. (31.12.2019: € 97,6 εκ.). Η Εταιρεία διαθέτει την αναγκαία ετοιμότητα για αναλυτική παρακολούθηση των μελλοντικών Λειτουργικών της Τομέων, ευθύς μόλις η πολυμορφία και η ποικιλότητα των νέων μελλοντικών της αποκτήσεων, το απαιτήσει. 5. Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις και παραδοχές Ο Όμιλος προβαίνει σε εκτιμήσεις και παραδοχές σχετικά με την εξέλιξη των μελλοντικών γεγονότων. Οι εκτιμήσεις και παραδοχές που ενέχουν σημαντικό κίνδυνο να προκαλέσουν ουσιώδεις προσαρμογές στις λογιστικές αξίες των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων στην επόμενη οικονομική χρήση, λαμβάνοντας υπόψη και τις επιπτώσεις του κορωνοϊού COVID-19, έχουν ως εξής: 5.1 Επιπτώσεις του κορωνοϊού COVID-19 Η πανδημία του κορωνοϊού COVID-19 ξεκίνησε να επηρεάζει τον Όμιλο από τα μέσα Μαρτίου 2020, οπότε και ελήφθησαν τα πρώτα κυβερνητικά μέτρα για την αντιμετώπιση της κρίσης. Με βάση τα μέτρα της Πολιτείας που έχουν νομοθετηθεί ή έχουν εξαγγελθεί μέχρι σήμερα, τα έσοδα από μισθώματα σε επίπεδο Ομίλου κατέγραψαν μικρή μείωση (€ 159 χιλ., -1,91%) σε σχέση με την προηγούμενη χρήση. Η εν λόγω μείωση οφείλεται σε ποσοστό 18,2% (€ 29 χιλ.) στη μη είσπραξη των μισθωμάτων των τριών ακινήτων που ο Όμιλος πούλησε εντός του πρώτου εξαμήνου του 2019, ενώ το υπόλοιπο σωρευτικά στην υποχρεωτική μείωση των μισθωμάτων κατά 40% τους μήνες Μάρτιο 67 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 με Ιούνιο καθώς και Οκτώβριο με Δεκέμβριο, βάσει σχετικών υπουργικών αποφάσεων, λόγω της πανδημίας SARS COVID 19. 5.1.1. Επιπτώσεις στην εκτίμηση της «εύλογης αξίας» των επενδύσεων σε ακίνητα του Ομίλου Για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2020, το ξέσπασμά της πανδημίας SARS COVID-19 είχε ως αποτέλεσμα την εφαρμογή μέτρων περιορισμού καθώς και ταξιδιωτικών περιορισμών από πολλές χώρες. Η απότομη συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητας δύναται να επηρεάσει την εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, ενδεχομένως οι αξίες των ακινήτων να διέρχονται μία περίοδο σημαντικής μεταβλητότητας κατά τη διάρκεια του διαστήματος που απαιτείται προκειμένου αυτές οι αλλαγές να απορροφηθούν από την αγορά και να προκύψουν τα ανάλογα συμπεράσματα. Η πλέον κατάλληλη ένδειξη της «εύλογης αξίας» είναι οι τρέχουσες αξίες που ισχύουν σε μια ενεργή αγορά για συναφή μισθωτήρια αλλά και λοιπά συμβόλαια. Εάν δεν είναι εφικτή η ανεύρεση τέτοιων πληροφοριών ο Όμιλος προσδιορίζει την αξία μέσα από ένα εύρος λογικών εκτιμήσεων των «εύλογων αξιών» (βλ. Σημείωση 6). Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία για τις Α.Ε.Ε.Α.Π., οι εκτιμήσεις των επενδύσεων σε ακίνητα πρέπει να υποστηρίζονται από ανεξάρτητες εκτιμήσεις οι οποίες πραγματοποιούνται από Πιστοποιημένους Εκτιμητές, ενταγμένους στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών για την 30η Ιουνίου και 31η Δεκεμβρίου κάθε έτους. Οι εκτιμήσεις βασίζονται πρωτογενώς σε προβλέψεις προεξοφλημένων ταμειακών ροών λόγω μη ύπαρξης επαρκών τρεχουσών τιμών που ισχύουν σε μια ενεργή αγορά. Για να πάρει μια τέτοια απόφαση, ο Όμιλος λαμβάνει υπ’ όψιν της δεδομένα από διάφορες πηγές, που περιλαμβάνουν: (i) Τρέχουσες τιμές σε μια ενεργή αγορά ακινήτων διαφορετικής φύσεως, κατάστασης ή τοποθεσίες (ή υποκείμενες σε διαφορετικές μισθώσεις ή λοιπά συμβόλαια), οι οποίες έχουν αναπροσαρμοστεί ως προς αυτές τις διαφορές. (ii) Πρόσφατες τιμές παρόμοιων ακινήτων σε λιγότερο ενεργές αγορές, αναπροσαρμοσμένες έτσι ώστε να απεικονίζονται οποιεσδήποτε μεταβολές στις οικονομικές συνθήκες που έλαβαν χώρα από την ημερομηνία που έγιναν οι αντίστοιχες συναλλαγές σε εκείνες τις τιμές, και (iii) Προεξόφληση ταμειακών ροών, βασισμένες σε αξιόπιστες εκτιμήσεις μελλοντικών ταμειακών ροών, που πηγάζουν από τους όρους των εν ισχύ μισθωμάτων και άλλων συμβολαίων και (όπου είναι εφικτό) από εξωτερικά στοιχεία όπως, τρέχουσες τιμές ενοικίασης παρεμφερών ακινήτων στην ίδια τοποθεσία και κατάσταση, χρησιμοποιώντας προεξοφλητικά επιτόκια που απεικονίζουν την τρέχουσα εκτίμηση της αγοράς αναφορικά με την αβεβαιότητα για το ύψος και την χρονική στιγμή εμφάνισης αυτήν των ταμειακών ροών. Σύμφωνα με τον πιστοποιημένο εκτιμητή, δεδομένης της αβεβαιότητας από την εξέλιξη της πανδημίας SARS COVID-19 και των ενδεχόμενων μελλοντικών 68 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 επιπτώσεων στις αγορές ακινήτων στη χώρα μας και διεθνώς και ελλείψει επαρκών συγκριτικών στοιχείων, δημιουργούνται συνθήκες «ουσιώδους εκτιμητικής αβεβαιότητας», όπως ορίζεται στα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα. Γι' αυτό το λόγο οι αξίες των ακινήτων διέρχονται μία περίοδο κατά την οποία παρακολουθούνται με υψηλότερο βαθμό προσοχής. Ο Όμιλος έχει καταβάλει κάθε δυνατή προσπάθεια για να αξιολογήσει όλες τις λογικές και βάσιμες πληροφορίες που ήταν διαθέσιμες κατά την εκτίμηση της εύλογης αξίας των επενδυτικών ακινήτων του την 31.12.2020, δεδομένων των συνθηκών αβεβαιότητας λόγω της αρνητικής επίδρασης της πανδημίας SARS COVID19. Στα πλαίσια αυτά υπάρχει ακόμα συχνότερη επικοινωνία με τον πιστοποιημένο εκτιμητή σχετικά με το λογικό και το βάσιμο των παραδοχών που υιοθετούνται στις εκτιμήσεις και των μελλοντικών τάσεων στην αγορά ακινήτων υπό τις παρούσες συνθήκες λόγω της πανδημίας SARS COVID-19 και ταυτόχρονα θα συνεχίσει να αξιολογεί όποια δυνητική επίδραση στην αξία των επενδυτικών ακινήτων του. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να σημειωθεί ότι η μείωση στις εύλογες αξίες των ακινήτων του Ομίλου (€ -819 χιλ.) κατά τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2020 οφείλεται κυρίως στην αύξηση των συντελεστών προεξόφλησης των μελλοντικών χρηματοροών των ακινήτων για τον υπολογισμό της καθαρής παρούσας αξίας, η οποία κρίθηκε αναγκαία για να αντισταθμίσει τον υψηλό δείκτη ανάκαμψης της οικονομίας για το 2021 και 2022, και όχι λόγω μείωσης των συμβατικά συμφωνημένων μισθωμάτων ή/και λόγω αύξησης των εκτιμώμενων αποδόσεων των ακινήτων στα επόμενα έτη. 6. Επενδύσεις σε ακίνητα Ο Όμιλος 31.12.20 31.12.19 H Εταιρεία 31.12.20 31.12.19 Υπόλοιπα έναρξης Αγορές ακινήτων επένδυσης και προσθήκες Προσθήκες από εξαγορά επιχείρησης Κεφαλαιουχικά έξοδα για επενδύσεις σε ακίνητα Καθαρό κέρδος από την αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα Αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα που δεν αναγνωρίζεται στα αποτελέσματα χρήσης Πωλήσεις επενδυτικών ακινήτων Μεταφορά από ενσώματες ακινητοποιήσεις 94.210.000 - 94.733.000 1.331.000 24.160 83.935.800 - 84.444.948 1.331.000 24.160 -819.389 659.840 -692.265 673.692 - 28.127 - 28.127 -1.075.000 - -2.940.000 373.873 -1.075.000 - -2.940.000 373.873 Υπόλοιπο λήξης περιόδου 92.315.611 94.210.000 82.168.535 83.935.800 Η Εταιρεία ως ΑΕΕΑΠ διέπεται από συγκεκριμένο θεσμικό πλαίσιο, σύμφωνα με το οποίο: α) απαιτείται περιοδική αποτίμηση των ακινήτων του Ομίλου από Πιστοποιημένους Εκτιμητές β) απαιτείται αποτίμηση της αξίας των ακινήτων προ απόκτησης ή προ πώλησης από Πιστοποιημένους Εκτιμητές γ) απαγορεύεται η αξία 69 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 κάθε ακινήτου να υπερβαίνει το 25% της αξίας του χαρτοφυλακίου ακινήτων. Ως εκ τούτου, το καθεστώς αυτό συμβάλλει σημαντικά στην αποφυγή ή ακόμα και στην έγκαιρη αντιμετώπιση των σχετικών κινδύνων. Στη χρήση του 2020, ο Όμιλος προέβη στην πώληση των παρακάτω επενδυτικών ακινήτων: • • Ενός ακινήτου συνολικής επιφάνειας 185,50 τ.μ., επί της Παπαφλέσσα 47, στην Νέα Ερυθραία του δήμου Κηφισιάς. Το τίμημα ανήλθε σε 380.000 ευρώ. Το ακίνητο είχε αποκτηθεί τον Μάρτιο του 2018 προς 240.000 ευρώ, ανακαινίστηκε με επιπλέον κόστος 60.000 ευρώ, προσδίδοντας σωρευτική υπεραξία στην Εταιρεία ύψους 80.000 ευρώ (27%) σε σχέση με την τιμή κτήσης και περαιτέρω επένδυσης, ενώ στα βιβλία της Εταιρείας είχε αποτιμηθεί στην εύλογη αξία των 370.000 ευρώ, βάσει εκθέσεως ανεξάρτητων Oρκωτών Eκτιμητών. Ενός ακινήτου συνολικής επιφάνειας 265 τ.μ., επί της λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας 79, στην Αθήνα. Το τίμημα ανήλθε σε 715.000 ευρώ. Το ακίνητο είχε αποκτηθεί τον Απρίλιο του 2018 προς 550.000 ευρώ, προσδίδοντας σωρευτική υπεραξία στην Εταιρεία ύψους 165.000 ευρώ (30%) σε σχέση με την τιμή κτήσης, ενώ στα βιβλία της Εταιρείας είχε αποτιμηθεί στην εύλογη αξία των 705.000 ευρώ, βάσει εκθέσεως ανεξάρτητων Oρκωτών Eκτιμητών. Η τελευταία διαθέσιμη διενεργηθείσα αποτίμηση έγινε με ημερομηνία αναφοράς την 31.12.2020 από Πιστοποιημένο Εκτιμητή, ενταγμένο στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών, με εμπειρία στην πραγματοποίηση τέτοιων εκτιμήσεων. Από την εν λόγω εκτίμηση προέκυψε ζημιά αποτίμησης € 0,814 εκ. που ενσωματώθηκε στην ενοποιημένη κατάσταση συνολικού εισοδήματος, ενώ η αντίστοιχη ζημιά για την Εταιρεία ανέρχεται στα € 0,67 εκ. Στην παρούσα εκτίμηση, τα ακίνητα εκτιμήθηκαν με τις μεθόδους και τις σταθμίσεις που αναφέρονται παρακάτω: - των συγκριτικών στοιχείων από στοιχεία της κτηματαγοράς (10%), και - των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) (90%) - σε όποια ακίνητα υπάρχει υπολειπόμενος συντελεστής δόμησης, αυτός υπολογίστηκε χρησιμοποιώντας την υπολειμματική μέθοδο (100%). 70 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Βασικές παραδοχές που χρησιμοποιήθηκαν για τη μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) έχουν ως εξής: Ελάχιστη (προκαθορισμένη) αύξηση μισθωμάτων –σταθμισμένη για όλα τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου Αναπροσαρμογή μισθώματος κενών χώρων Απόδοση ακινήτου στο τέλος (exit yield) Επιτόκιο προεξόφλησης 0% έως 3,5% ΔΤΚ έως ΔΤΚ+1,00% 4,7% έως 9,10% 7,72% έως 13,10% Όσον αφορά τη συγκριτική μέθοδο, ο υπολογισμός βασίστηκε στις τιμές πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων που κυμαίνονται από 140 Ευρώ έως 6.695 Ευρώ (2019: 900 Ευρώ έως 9.750 Ευρώ) ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο παρακάτω πίνακας αναλύει τις εύλογες αξίες των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου ανά εταιρεία: Μητρική Intercontinental International Α.Ε.Ε.Α.Π. Θυγατρική Bierco Α.Ε. Θυγατρική Ιδιοκτήτρια Ζεκάκου 18 Προσαρμογές ενοποίησης Εύλογη Αξία επενδυτικών ακινήτων Ομίλου Εύλογη Αξία επενδυτικών ακινήτων 31.12.2020 82.168.535 2.738.000 7.758.000 Εύλογη Αξία επενδυτικών ακινήτων 31.12.2019 83.935.800 2.770.000 7.874.000 -348.924 -369.800 92.315.611 94.210.000 Οι προσαρμογές ενοποίησης που αναφέρονται παραπάνω, αφορούν σε ανακατάταξη μέρους επενδυτικών ακινήτων που μισθώνονται στις θυγατρικές εταιρείες, από επενδυτικά σε ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα. Αναλυτικότερα, ανά κατηγορία ακινήτου η εύλογη αξία, καθώς και οι μέθοδοι αποτίμησης και οι παραδοχές τους για το 2020, σε επίπεδο Ομίλου, έχουν ως εξής: Χρήση Καταστήματα Εύλογη Αξία Μέθοδος εκτίμησης 58.582.702 90% DCF - 10% Συγκριτική Μέθοδος Μηνιαίο Μίσθωμα 479.047 Καταστήματα Γραφεία 90% DCF - 10% Συγκριτική Μέθοδος 17.856.000 και υπολειμματική μέθοδος 15.876.909 90% DCF - 10% Συγκριτική Μέθοδος 80.655 102.704 92.315.611 662.406 Επιτόκιο Προεξόφλησης 8,58% - 13,85% Απόδοση στο τέλος 6,50% - 9,10% 9,03% - 9,83% 7,72% - 13,10% 7,50% - 8,25% 4,75% - 9,00% 71 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Σε επίπεδο Εταιρείας, ο αντίστοιχος πίνακας έχει ως εξής: Χρήση Καταστήματα Εύλογη Αξία Μέθοδος εκτίμησης 55.844.702 90% DCF - 10% Συγκριτική Μέθοδος Μηνιαίο Μίσθωμα 460.287 Επιτόκιο Προεξόφλησης 8,58% - 13,85% Απόδοση στο τέλος 6,50% - 9,10% Καταστήματα Γραφεία 90% DCF - 10% Συγκριτική Μέθοδος 17.856.000 και υπολειμματική μέθοδος 8.467.833 90% DCF - 10% Συγκριτική Μέθοδος 80.655 53.127 9,03% - 9,83% 7,72% - 13,10% 7,50% - 8,25% 4,75% - 9,00% 82.168.535 594.069 Επί των επενδυμένων ακινήτων της Εταιρείας που είναι μισθωμένα στην Alpha Bank, υφίσταται υποθήκη € 31,5 εκ., έναντι των αρχικών δανειακών υποχρεώσεων της Εταιρείας προς την τράπεζα αυτή. Επιπλέον, υφίσταται υποθήκη επί του συνολικού δανείου της Εταιρείας από την Optima Bank στο ακίνητο της Εταιρείας που βρίσκεται στη συμβολή της λεωφόρου Χατζηκυριάκου 24 και Φλέσσα στον Πειραιά, συνολικού ύψους 1.320.000€. Οι επενδύσεις ακινήτων εμπίπτουν σε κατηγορία επενδύσεων Επιπέδου 3 (Χρηματοοικονομικά στοιχεία αποτιμώμενα με μεθόδους αποτίμησης όπου όλα τα σημαντικά δεδομένα προέρχονται από μη παρατηρήσιμες τιμές). Εάν το μέσο προεξοφλητικό επιτόκιο που χρησιμοποιείται στην ανάλυση προεξόφλησης ταμειακών ροών διάφερε κατά +/-0,20% από τις εκτιμήσεις της Διοίκησης, η αξία των επενδύσεων σε ακίνητα του Ομίλου θα ήταν κατά εκτίμηση € 0,99 εκ. χαμηλότερη ή € 1,015 εκ. υψηλότερη, αντίστοιχα. Εάν το μέσο εύλογο αγοραίο μηνιαίο μίσθωμα ανά τ.μ. που χρησιμοποιείται στην ανάλυση προεξόφλησης ταμειακών ροών διάφερε κατά +/- € 0,20 από τις εκτιμήσεις της Διοίκησης, η αξία των επενδύσεων σε ακίνητα θα ήταν κατά εκτίμηση € 0,67 εκ. υψηλότερη ή € 0,66 εκ. χαμηλότερη, αντίστοιχα. Ο Όμιλος έχει πλήρως ασφαλίσει το σύνολο των επενδυμένων ακινήτων του με βάση τις διατάξεις της παρ. 12 του άρθρου 22 του Ν.4141/2013 και της αριθ. 7/259/19.12.2002 απόφασης του Διοικητικού Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς. 7. Συμμετοχές σε θυγατρικές εταιρείες Οι συμμετοχές της Εταιρείας σε θυγατρικές εταιρείες αναλύονται παρακάτω: Ονομασία Έδρα Bierco Α.Ε. Ιδιοκτήτρια Ζεκάκου 18 Μ.Ι.Κ.Ε. Σύνολο Επενδύσεων σε Θυγατρικές Ελλάδα Ελλάδα Ποσοστό συμμετοχής 100% 100% 31.12.2020 31.12.2019 2.371.838 7.493.558 2.371.838 7.493.558 9.865.396 9.865.396 72 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 8. Ενσώματες ακινητοποιήσεις Όμιλος Οικόπεδα και κτήρια Μεταφορικά μέσα Έπιπλα & λοιπός εξοπλισμός Σύνολο Αξία κτήσεως ή αποτίμησης Κατά την 31/12/2019 Προσθήκες χρήσεως Μεταφορά σε επενδύσεις σε ακίνητα Μειώσεις χρήσεως 2.168.689 - 15.036 18.491 59.619 - - - - - 2.243.345 18.491 - Κατά την 31/12/2020 2.168.689 33.527 59.619 2.261.836 Σωρευμένες αποσβέσεις Κατά την 31/12/2019 Αποσβέσεις χρήσεως Μεταφορά σε επενδύσεις σε ακίνητα Μειώσεις χρήσεως -177.850 -87.460 - -6.215 -4.563 -21.297 -7.719 - - - - -205.362 -99.742 - Κατά την 31/12/2020 -265.310 -10.778 -29.016 -305.104 Αναπόσβεστη αξία Κατά την 31/12/2020 1.903.379 22.749 30.603 1.956.732 Εταιρεία Οικόπεδα και κτήρια Έπιπλα & λοιπός εξοπλισμός Μεταφορικά μέσα Σύνολο Αξία κτήσεως ή αποτίμησης Κατά την 31/12/2019 Προσθήκες χρήσεως Μεταφορά σε επενδύσεις σε ακίνητα Μειώσεις χρήσεως 1.821.340 - 15.036 18.491 59.619 - - - - - 1.895.995 18.491 - Κατά την 31/12/2020 1.821.340 33.527 59.619 1.914.486 Σωρευμένες αποσβέσεις Κατά την 31/12/2019 Αποσβέσεις χρήσεως Μεταφορά σε επενδύσεις σε ακίνητα Μειώσεις χρήσεως -148.677 -73.626 - -6.215 -4.563 -21.297 -7.719 - - - - -176.189 -85.908 - Κατά την 31/12/2020 -222.304 -10.778 -29.016 -262.098 Αναπόσβεστη αξία Κατά την 31/12/2020 1.599.036 22.749 30.603 1.652.388 73 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Όμιλος Οικόπεδα και κτήρια Μεταφορικά μέσα Έπιπλα & λοιπός εξοπλισμός Σύνολο Αξία κτήσεως ή αποτίμησης Κατά την 31.12.2018 Προσθήκες χρήσεως Μεταφορά σε επενδύσεις σε ακίνητα Μειώσεις χρήσεως 2.560.383 -391.694 - 15.036 - 59.619 - 2.635.039 -391.694 - Κατά την 31.12.2019 2.168.689 15.036 59.619 2.243.345 Σωρευμένες αποσβέσεις Κατά την 31.12.2018 Αποσβέσεις χρήσεως Μεταφορά σε επενδύσεις σε ακίνητα Μειώσεις χρήσεως -102.372 -93.298 17.820 - -3.809 -2.406 - -15.985 -5.313 - -122.166 -101.017 17.820 - Κατά την 31.12.2019 -177.850 -6.215 -21.297 -205.362 Αναπόσβεστη αξία Κατά την 31.12.2019 1.990.839 8.821 38.322 2.037.983 Εταιρεία Οικόπεδα και κτήρια Μεταφορικά μέσα Έπιπλα & λοιπός εξοπλισμός Σύνολο Αξία κτήσεως ή αποτίμησης Κατά την 31.12.2018 Προσθήκες χρήσεως Μεταφορά σε επενδύσεις σε ακίνητα Μειώσεις χρήσεως 2.213.034 -391.694 - 15.036 - 59.619 - 2.287.689 -391.694 - Κατά την 31.12.2019 1.821.340 15.036 59.619 1.895.995 -87.033 -79.465 17.820 - -3.809 -2.406 - -15.985 -5.313 - -106.827 -87.183 17.820 - Κατά την 31.12.2019 -148.677 -6.215 -21.297 -176.189 Αναπόσβεστη αξία Κατά την 31.12.2019 1.672.662 8.821 38.322 1.719.806 Σωρευμένες αποσβέσεις Κατά την 31.12.2018 Αποσβέσεις χρήσεως Μεταφορά σε επενδύσεις σε ακίνητα Μειώσεις χρήσεως 74 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 9. Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις Ο Όμιλος 31.12.2020 31.12.2019 H Εταιρεία 31.12.2020 31.12.2019 Απαιτήσεις μισθωμάτων Δοσμένες Εγγυήσεις Λοιπές απαιτήσεις Σύνολο 226.741 9.929 14.923 251.594 152.513 8.382 13.841 174.736 191.344 9.929 14.923 216.196 155.185 8.382 13.841 177.408 Έξοδα επομένων χρήσεων Σύνολο 7.637 259.231 174.736 7.637 223.833 177.408 Προβλέψεις για επισφαλείς απαιτήσεις Σύνολο -54.044 -66.828 -54.044 -66.828 205.186 107.908 169.789 110.580 Οι απαιτήσεις μισθωμάτων αναλύονται περαιτέρω ως εξής: Ο Όμιλος Υπόλοιπο απαιτήσεων από μισθώματα 31.12.2020 Ποσοστό Αναμενόμενων Πιστωτικών Ζημιών 31.12.2020 Η Εταιρεία Αναμενόμενες Πιστωτικές Ζημιές 31.12.2020 Υπόλοιπο απαιτήσεων από μισθώματα 31.12.2020 Ποσοστό Αναμενόμενων Πιστωτικών Ζημιών 31.12.2020 Αναμενόμε νες Πιστωτικές Ζημιές 31.12.2020 92.810 30.374 10.524 4.436 1.950 1.304 5.736 147.133 1,91% 3,25% 5,34% 7,46% 11,36% 16,96% 100,00% 1.775 988 562 331 222 221 5.736 9.834 Μη επισφαλείς απαιτήσεις Απαιτήσεις έως 30 ημέρες: Απαιτήσεις μεταξύ 30 και 60 ημερών: Απαιτήσεις μεταξύ 60 και 90 ημερών: Απαιτήσεις μεταξύ 90 και 120 ημερών: Απαιτήσεις μεταξύ 120 και 150 ημερών: Απαιτήσεις μεταξύ 150 και 180 ημερών: Απαιτήσεις άνω των 180 ημερών: Σύνολο μη επισφαλών απαιτήσεων 128.207 30.374 10.524 4.436 1.950 1.304 5.736 182.531 1,91% 3,25% 5,34% 7,46% 11,36% 16,96% 100,00% 2.451 988 562 331 222 221 5.736 10.511 Αντίστοιχα για την προηγούμενη χρήση: Ο Όμιλος Υπόλοιπο απαιτήσεων από μισθώματα 31.12.2019 Ποσοστό Αναμενόμενων Πιστωτικών Ζημιών 31.12.2019 Η Εταιρεία Αναμενόμενες Πιστωτικές Ζημιές 31.12.2019 Υπόλοιπο απαιτήσεων από μισθώματα 31.12.2019 Ποσοστό Αναμενόμενων Πιστωτικών Ζημιών 31.12.2019 1.104 533 824 798 833 939 17.485 46.126 14.919 12.642 8.888 6.109 4.805 17.485 2,43% 4,15% 6,52% 8,98% 13,63% 19,54% 100,00% 22.517 110.974 Αναμενόμενες Πιστωτικές Ζημιές 31.12.2019 Μη επισφαλείς απαιτήσεις Απαιτήσεις έως 30 ημέρες: Απαιτήσεις μεταξύ 30 και 60 ημερών: Απαιτήσεις μεταξύ 60 και 90 ημερών: Απαιτήσεις μεταξύ 90 και 120 ημερών: Απαιτήσεις μεταξύ 120 και 150 ημερών: Απαιτήσεις μεταξύ 150 και 180 ημερών: Απαιτήσεις άνω των 180 ημερών: Σύνολο μη επισφαλών απαιτήσεων 45.526 12.847 12.642 8.888 6.109 4.805 17.485 108.302 2,43% 4,15% 6,52% 8,98% 13,63% 19,54% 100,00% 1.119 619 824 798 833 939 17.485 22.617 Η εύλογη αξία των απαιτήσεων του Ομίλου προσεγγίζει τη λογιστική αξία την 31.12.2020, καθώς η είσπραξή τους αναμένεται να πραγματοποιηθεί σε χρονικό διάστημα τέτοιο, που η επίδραση της χρονικής αξίας του χρήματος θεωρείται μη 75 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 σημαντική. Οι λοιπές απαιτήσεις του Ομίλου την 31.12.2020 περιλαμβάνουν κυρίως προκαταβολές. Συγκέντρωση Εσόδων σε πελάτες, άνω του 10%: Για την οικονομική χρήση που έληξε την 31.12.2020 τα έσοδα που προέρχονται από μισθωμένα ακίνητα από την Alpha Bank ανέρχονται σε 4.920.241 €, ήτοι το 60% των συνολικών μισθωμάτων του Ομίλου του έτους και είναι εξασφαλισμένα για τα επόμενα 7 έτη (Σημείωση 16). Κατά την 31.12.2020 ο Όμιλος έχει εισπράξει το σύνολο των μισθωμάτων που αφορούν στην Alpha Bank. Στη χρήση του έτους 2020, ο Όμιλος προέβη σε διαγραφή απαιτήσεων 20.008 € για τις οποίες είχε σχηματίσει σχετική πρόβλεψη. Επιπλέον στη χρήση, για τις υφιστάμενες απαιτήσεις, προέβη σε σχηματισμό επιπλέον προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις ύψους 7.224 €. Η κίνηση των προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις για τον Όμιλο και την Εταιρεία παρουσιάζεται παρακάτω: Πρόβλεψη επισφαλών απαιτήσεων Η Εταιρεία και ο Όμιλος Υπόλοιπο 1.1.2019 Αντιστροφή προβλέψεων στη χρήση Διαγραφές απαιτήσεων Υπόλοιπο 31.12.2019 67.398 -570 0 66.828 Υπόλοιπο 1.1.2020 Σχηματισμός νέων προβλέψεων στη χρήση Διαγραφές απαιτήσεων Υπόλοιπο 31.12.2020 66.828 7.224 -20.008 54.044 10. Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα Ο Όμιλος 31.12.2020 31.12.2019 Ταμείο Καταθέσεις όψεως σε € Καταθέσεις USD σε Ευρώ Σύνολο H Εταιρεία 31.12.2020 31.12.2019 487 8.459.683 796.071 1.404 6.718.827 868.538 71 7.528.456 796.071 988 5.795.937 868.538 9.256.240 7.588.768 8.324.598 6.665.462 76 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 11. Μετοχικό κεφάλαιο Το μετοχικό κεφάλαιο της Εταιρείας, ποσού € 42.000.000, διαιρείται σε 10.500.000 ονομαστικές κοινές μετοχές αξίας € 4 εκάστης. Η κίνηση του μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας έχει ως εξής: Αριθμός μετοχών σε κυκλοφορία Κοινές μετοχές Υπέρ το άρτιο Ίδιες μετοχές Σύνολο 1 Ιανουαρίου 2019 Αγορές ιδίων μετοχών Πωλήσεις ιδίων μετοχών 31 Δεκεμβρίου 2019 10.484.960 11.674 10.473.286 42.000.000 3.990.000 42.000.000 3.990.000 -82.258 -70.709 -152.967 45.907.742 -70.709 45.837.033 1 Ιανουαρίου 2020 Αγορές ιδίων μετοχών Πωλήσεις ιδίων μετοχών 31 Δεκεμβρίου 2020 10.473.286 10.473.286 42.000.000 3.990.000 42.000.000 3.990.000 -82.258 -70.709 -152.967 45.907.742 -70.709 45.837.033 Η Εταιρεία στις 31.12.2020 κατέχει συνολικά 26.714 ιδίες μετοχές συνολικής ονομαστικής αξίας € 106.856 και κτήσης € 152.967. Οι κατεχόμενες ίδιες μετοχές αντιστοιχούν στο 0,25% του μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας. 12. Δανειακές υποχρεώσεις O Όμιλος Ομολογιακό δάνειο Βραχυπρόθεσμες δόσεις ομολογιακού δανείου Δουλευμένοι τόκοι κλειομένης περιόδου Σύνολο Πληρωτέο κεφάλαιο και τόκοι για τον επόμενο χρόνο Πληρωτέο κεφάλαιο και τόκοι για τα επόμενα 2 - 5 έτη Υπόλοιπο πληρωτέο κεφάλαιο και τόκοι έως το 2027 Σύνολο Η Εταιρεία 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 24.897.074 1.479.000 58.733 26.386.923 1.403.400 69.594 24.897.074 1.479.000 58.733 26.386.923 1.403.400 69.594 26.434.808 27.859.917 26.434.808 27.859.917 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 1.769.100 7.870.197 18.252.042 27.891.340 1.744.206 7.639.490 20.414.020 29.797.716 1.769.100 7.870.197 18.252.042 27.891.340 1.744.206 7.639.490 20.414.020 29.797.716 77 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Οι πληρωμές των δόσεων και για τα δύο δάνεια της Εταιρείας γίνονται ανά τρίμηνο, με κυμαινόμενο επιτόκιο που υπολογίζεται σε Euribor τριμήνου πλέον περιθωρίου. Η εύλογη αξία των δανειακών υποχρεώσεων ανέρχεται, κατά την 31.12.2020, στα € 20.554.451. Ο ομολογιακός δανεισμός της Εταιρείας και του Ομίλου έχει λήξη στο έτος 2027 για το ομολογιακό δάνειο της Alpha Bank και στο 2026 για αυτό της Optima Bank. Σε εξασφάλιση της οφειλής από το ομολογιακό δάνειο της Alpha Bank έχουν παρασχεθεί οι ακόλουθες εξασφαλίσεις: 1. Υποθήκη επί των επενδυμένων ακινήτων που είναι μισθωμένα στην Alpha Bank, συνολικής αξίας € 31,5 εκ. 2. Ενέχυρο επί των μισθωτηρίων συμβολαίων για τον σύνολο των επενδυμένων ακινήτων που έχουν μισθωθεί στην Alpha Bank καθ’ όλη τη διάρκεια του ομολογιακού δανείου. 3. Εγγύηση βασικού μετόχου για την ορθή εξυπηρέτηση του δανείου και διαβεβαιώσεις μη μεταβολής της μετοχικής σύνθεσης ώστε η συμμετοχή του βασικού μετόχου να μην μειωθεί λιγότερο από 67% 4. Ρήτρα ολοσχερούς παρακράτησης των μηνιαίων μισθωμάτων σε περίπτωση μη τήρησης χρηματοοικονομικού όρου και μη αποκατάστασης του εντός 30 ημερολογιακών ημερών. Όπως αναφέρεται ανωτέρω στο σημείο 4, σε εξασφάλιση της οφειλής από το ομολογιακό δάνειο της Alpha Bank, έχει παρασχεθεί ενέχυρο επί των μισθωτηρίων συμβολαίων για τον σύνολο των επενδυμένων ακινήτων που έχουν μισθωθεί στην Alpha Bank καθ’ όλη τη διάρκεια του ομολογιακού δανείου. Τα μισθώματα κατατίθενται σε συγκεκριμένο τραπεζικό λογαριασμό καταθέσεων, με σκοπό την ενεργοποίηση μηχανισμού ολοσχερούς παρακράτησης (cash sweep) σε περίπτωση μη τήρησης των δανειακών όρων που προβλέπονται στη σύμβαση ομολογιακού δανείου. Ειδικότερα, σε περίπτωση παραβίασης του ελαχίστου λόγου κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους (DSCR)>120% και μη αποκατάστασής του εντός 30 ημερολογιακών ημερών με ίδια κεφάλαια από την εκδότρια, θα ενεργοποιείται ο ανωτέρω μηχανισμός (cash sweep) με την παρακράτηση των καθαρών μηνιαίων μισθωμάτων από τα ανωτέρω ακίνητα, μέχρις ότου συγκεντρωθεί το απαιτούμενο ποσό για την αποκατάσταση του λόγου στα προβλεπόμενα επίπεδα. Για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 δεν συνέτρεξε τέτοια περίπτωση. Για το ομολογιακό δάνειο της Optima Bank έχουν παρασχεθεί η ακόλουθες εξασφαλίσεις: 1. Υποθήκη επί του συνολικού δανείου στο ακίνητο της Εταιρείας που βρίσκεται στη συμβολή της λεωφόρου Χατζηκυριάκου 24 και Φλέσσα στον Πειραιά, συνολικού ύψους € 1.320.000. 78 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 2. Εξασφάλιση επί των απαιτήσεων από ασφαλιστικές συμβάσεις που αφορούν στο παραπάνω ακίνητο. 3. Εξασφάλιση επί των απαιτήσεων από μισθώματα που αφορούν στο παραπάνω ακίνητο. Η Εταιρεία συμμορφώθηκε καθ’ όλη τη διάρκεια της χρήσης που έληξε την 31.12.2020 με όλους τους συμβατικούς όρους των ομολογιακών δανείων. 13. Εγγυήσεις Ο Όμιλος 31.12.2020 31.12.2019 Μακροπρόθεσμες εγγυήσεις Εγγυήσεις ενοικίων Βραχυπρόθεσμες εγγυήσεις Εγγυήσεις ενοικίων Σύνολο Η Εταιρεία 31.12.2020 31.12.2019 528.748 592.147 396.073 473.693 146.218 674.966 5.165 597.312 146.218 542.291 5.165 478.857 14. Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις Προμηθευτές Ασφαλιστικοί Οργανισμοί Χαρτόσημο και λοιποί φόροι ΕΝΦΙΑ Λοιπές υποχρεώσεις Προκαταβολές πελατών Έξοδα χρήσεως δεδουλευμένα Σύνολο Ο Όμιλος 31.12.2020 31.12.2019 30.232 77.019 13.880 12.651 251.802 260.777 95.029 12.564 9.366 5.859 6.071 66.123 66.605 380.459 527.519 Η Εταιρεία 31.12.2020 31.12.2019 30.025 76.864 13.880 12.651 245.152 245.242 95.029 9.958 6.760 5.859 6.071 66.033 65.105 370.906 507.723 15. Έσοδα από μισθώματα Το σύνολο των μισθωμάτων της κλειόμενης χρήσης προέρχεται από λειτουργικές μισθώσεις των επενδυμένων ακινήτων του Ομίλου. Η περίοδος μισθώσεων κατά τη διάρκεια της οποίας ο Όμιλος μισθώνει τις επενδύσεις σε ακίνητα με συμβόλαια λειτουργικής μίσθωσης με μεσο-μακροπρόθεσμη διάρκεια. Σύμφωνα με το ΔΠΧΑ 16 «Μισθώσεις», η αναγνώριση του εισοδήματος από μισθώματα (μείον την αξία τυχόν κινήτρων που παρέχονται από τον εκμισθωτή) γίνεται με τη σταθερή μέθοδο κατά την διάρκεια της μίσθωσης. Κατά συνέπεια, οι αναπροσαρμογές στα μισθώματα οι οποίες γίνονται κατά τη διάρκεια των συμβάσεων μίσθωσης, επιμερίζονται στο σύνολο της διάρκειας αυτής. Ο παρακάτω πίνακας παρουσιάζει τα πραγματοποιημένα εισοδήματα με βάση τους συμβατικούς όρους των μισθωτικών συμβάσεων, την επίδραση του ΔΠΧΑ 16 και τα συνολικά 79 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 προσαρμοσμένα εισοδήματα που αναγνωρίστηκαν τελικά στα αποτελέσματα της κάθε χρήσης. Πραγματοποιημένο εισόδημα με βάση τους συμβατικούς όρους των μισθωτικών συμβάσεων 2018: Προσαρμογή 2018 με βάση το ΔΠΧΑ 16: Προσαρμοσμένο εισόδημα μισθωμάτων 2018: 7.245.724 726.120 7.971.844 Πραγματοποιημένο εισόδημα με βάση τους συμβατικούς όρους των μισθωτικών συμβάσεων 2019: Προσαρμογή 2019 με βάση το ΔΠΧΑ 16: Προσαρμοσμένο εισόδημα μισθωμάτων 2019: 7.737.134 579.367 8.316.501 Πραγματοποιημένο εισόδημα με βάση τους συμβατικούς όρους των μισθωτικών συμβάσεων 2020: Προσαρμογή 2020 με βάση το ΔΠΧΑ 16: Προσαρμοσμένο εισόδημα μισθωμάτων 2020: 7.730.164 427.437 8.157.601 Τα ενοίκια αναπροσαρμόζονται ετησίως σύμφωνα με τους όρους των συμβάσεων σε σχέση με το Δ.Τ.Κ. προσαυξημένο 0% - 3% καθώς και με 3,5% (κατ’ελάχιστον) για το χαρτοφυλάκιο της Alpha Bank. Δεν υπάρχουν μεταβλητά (ενδεχόμενα) μισθώματα, κατά την 31 Δεκεμβρίου 2020. Τα έσοδα από μισθώματα του Ομίλου και της Εταιρείας δεν υπόκεινται σε εποχιακές διακυμάνσεις. Τα μελλοντικά συνολικά ελάχιστα- μη ακυρώσιμα μισθώματα εισπρακτέα από συμβόλαια λειτουργικών μισθώσεων του Ομίλου, συμπεριλαμβανομένων των συμβατικών αναπροσαρμογών έχουν ως εξής: Ενοίκια εντός του επόμενου έτους: Ενοίκια εντός των επόμενων 2 με 5 ετών: Ενοίκια μετά από 5 έτη και έως το 2038: Σύνολο 31.12.2020 8.098.175 31.146.689 47.607.902 86.852.766 31.12.2019 8.217.689 30.279.438 26.550.491 65.047.618 16. Άμεσα έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα Αμοιβές Εκτιμητών Ασφάλιστρα Συντηρήσεις - Κοινόχρηστα Λοιποί Φόροι - Τέλη Λοιπά Έξοδα Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων - ΕΝΦΙΑ Σύνολο Ο Όμιλος 31.12.2020 31.12.2019 39.359 55.480 28.130 31.660 71.840 48.305 16.556 70.664 40.195 69.391 491.666 505.570 687.746 781.071 Η Εταιρεία 31.12.2020 31.12.2019 39.359 55.480 22.652 25.864 71.840 47.995 15.692 69.800 39.228 64.595 461.181 475.085 649.953 738.819 80 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 17. Αμοιβές και έξοδα προσωπικού Ο Όμιλος 31.12.2020 31.12.2019 267.631 278.892 58.500 61.043 24.000 118.000 Αμοιβές έμμισθου προσωπικού Εργοδοτικές εισφορές Αμοιβές Δ.Σ. Προβλέψεις αποζημίωσης λόγω εξόδου από την υπηρεσία Λοιπά Έξοδα Σύνολο Η Εταιρεία 31.12.2020 31.12.2019 267.631 278.892 58.500 61.043 24.000 54.000 35.000 - 35.000 - 57.289 442.421 10.520 468.455 57.289 442.421 10.520 404.455 Η Εταιρεία απασχολούσε 5 εργαζόμενους την 31.12.2020. 18. Λοιπά έσοδα και έξοδα Αμοιβές τρίτων Ενοίκια Φόροι - Τέλη Διάφορα έξοδα Έσοδα μερισμάτων Διάφορα έσοδα Σύνολο Ο Όμιλος 31.12.2020 31.12.2019 -238.314 -259.622 -68.657 -74.022 -156.377 -249.482 77.469 28.120 -385.878 -555.005 Η Εταιρεία 31.12.2020 31.12.2019 -225.944 -251.222 -66.457 -72.971 -141.918 -234.488 663.000 434.516 72.689 27.956 301.370 -96.209 Οι αμοιβές της εταιρείας ΠΡΑΙΣΓΟΥΩΤΕΡΧΑΟΥΣΚΟΥΠΕΡΣ με έδρα την Ελλάδα για τις υπηρεσίες που παρείχε στην Εταιρεία και τις θυγατρικές αυτής BIERCO Α.Ε. και Ιδιοκτήτρια Ζεκάκου 18 Μ.Ι.Κ.Ε. για τις χρήσεις 2020 και 2019 είναι οι ακόλουθες: Ποσά σε € χιλ. Αμοιβές υποχρεωτικού ελέγχου Αμοιβές για άλλες υπηρεσίες Σύνολο Ο Όμιλος 31.12.2020 31.12.2019 46.000 46.000 14.000 14.000 60.000 60.000 Η Εταιρεία 31.12.2020 31.12.2019 40.000 40.000 14.000 14.000 54.000 54.000 81 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 19. Χρηματοοικονομικά έσοδα/ (έξοδα) Χρεωστικοί τόκοι δανεισμού Διάφορα Έξοδα Πιστωτικοί τόκοι καταθέσεων Λοιπά έσοδα Καθαρή Χρηματοοικονομική επιβάρυνση Ο Όμιλος 31.12.2020 31.12.2019 -204.420 -362.679 -79.029 -42.406 3.347 4.558 243 -280.042 -400.284 Η Εταιρεία 31.12.2020 31.12.2019 -204.420 -362.679 -66.513 -41.329 3.347 4.558 -267.587 -399.450 20. Φόροι Σύμφωνα με το άρθρο 31 του Ν. 2778/1999 όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 53 του Ν. 4646/2019, οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία υποχρεούνται σε καταβολή φόρου ο συντελεστής του οποίου ορίζεται σε δέκα τοις εκατό (10%) επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (Επιτοκίου Αναφοράς), προσαυξανομένου κατά μία (1) ποσοστιαία μονάδα και υπολογίζεται επί του μέσου όρου των επενδύσεών τους, πλέον των διαθεσίμων, σε τρέχουσες τιμές, όπως απεικονίζονται στους εξαμηνιαίους πίνακες επενδύσεων που προβλέπονται από την παράγραφο 1 του άρθρου 25 του Ν. 2778/1999. Σε περίπτωση μεταβολής του Επιτοκίου Αναφοράς, η προκύπτουσα νέα βάση υπολογισμού του φόρου ισχύει από την πρώτη ημέρα του επόμενου της μεταβολής μήνα. Σε περίπτωση παρακράτησης φόρου επί κτηθέντων μερισμάτων, ο φόρος αυτός συμψηφίζεται με το φόρο που προκύπτει από τη δήλωση που υποβάλλεται από την Εταιρεία Επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία εντός του μηνός Ιουλίου. Τυχόν πιστωτικό υπόλοιπο μεταφέρεται για συμψηφισμό με επόμενες δηλώσεις. Με την καταβολή του φόρου αυτού εξαντλείται η φορολογική υποχρέωση της εταιρείας και των μετόχων της. Κατά τον υπολογισμό του παραπάνω φόρου δε λαμβάνονται υπόψη τα ακίνητα που κατέχουν άμεσα ή έμμεσα θυγατρικές των ΑΕΕΑΠ, εφόσον αυτά αναγράφονται διακεκριμένα στις καταστάσεις επενδύσεών τους. Οι τρέχουσες φορολογικές υποχρεώσεις περιλαμβάνουν τις βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις προς τις φορολογικές αρχές που σχετίζονται με τον ανωτέρω πληρωτέο φόρο. Η Διοίκηση σε τακτά χρονικά διαστήματα αξιολογεί τη θέση της σε θέματα που σχετίζονται με τις φορολογικές αρχές και λογίζει προβλέψεις όπου είναι αναγκαίο για τα ποσά που αναμένονται να πληρωθούν στις φορολογικές αρχές. Καθώς η φορολογική υποχρέωση της Εταιρείας υπολογίζεται βάσει των επενδύσεών της, πλέον των διαθεσίμων της, και όχι βάσει των κερδών της, δεν προκύπτουν προσωρινές διαφορές και επομένως δε δημιουργούνται αντίστοιχα αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις ή/και υποχρεώσεις. 82 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Στο κονδύλι των φόρων, για την Εταιρεία και τον Όμιλο, για την περίοδο που έληξε την 31η Δεκεμβρίου 2020 περιλαμβάνεται φόρος ενεργητικού (τρέχων φόρος) ποσού € 95,2 χιλ. και € 107 χιλ. αντίστοιχα (31.12.2019: € 391,7 χιλ. και € 440,6 χιλ. αντίστοιχα). Ο φόρος ενεργητικού του Ομίλου αφορά την Εταιρεία και τις θυγατρικές εσωτερικού BIERCO A.E. και Ιδιοκτήτρια Ζεκάκου 18 Μ.Ι.Κ.Ε., οι οποίες έχουν έδρα στην Ελλάδα και αντιμετωπίζονται φορολογικά ως Α.Ε.Ε.Α.Π. 21. Διανομή κερδών Στην τρέχουσα χρήση η Εταιρεία προέβη στη διανομή κερδών υπό μορφή μερίσματος συνολικού ύψους € 3.770.383, καθώς και αμοιβές από τα κέρδη προς τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου ύψους € 24.000. Η Εταιρεία θα προβεί σε ανακοίνωση σχετικά με την προτεινόμενη διανομή μερίσματος, σύμφωνα με τη σχετική απόφαση του Δ.Σ., στο διάστημα μεταξύ της δημοσίευσης των χρηματοοικονομικών αποτελεσμάτων και την ημερομηνία δημοσίευσης της πρόσκλησης της Γενικής Συνέλευσης των Μετόχων, όπως ορίζονται στο αναρτημένο Οικονομικό Ημερολόγιο. 22. Κέρδη ανά μετοχή Ο δείκτης των βασικών κερδών ανά μετοχή (EPS) υπολογίζεται διαιρώντας το καθαρό κέρδος ή τη ζημία της χρήσεως που αναλογεί στους κοινούς μετόχους, με το μέσο σταθμισμένο αριθμό των κοινών μετοχών σε κυκλοφορία κατά τη διάρκεια της χρήσης, αφαιρούμενων των μετοχών που αποκτήθηκαν από την Εταιρεία και κατέχονται ως ίδιες μετοχές. Τόσο για την τρέχουσα όσο και την προηγούμενη χρήση, τα βασικά κέρδη ανά μετοχή είναι τα ίδια με τα μειωμένα, και ο υπολογισμός τους έχει ως εξής: Όμιλος Κέρδη/(ζημιές) που αναλογούν στους μετόχους της μητρικής Σταθμισμένος μέσος όρος του αριθμού των μετοχών Βασικά κέρδη/(ζημιές) ανά μετοχή (Ευρώ ανά μετοχή) Η Εταιρεία 1.1.2020 31.12.2020 1.1.2019 31.12.2019 1.1.2020 31.12.2020 1.1.2019 31.12.2019 5.374.337 6.901.209 5.516.674 6.769.662 10.473.286 10.479.123 10.473.286 10.479.123 0,51 0,66 0,53 0,65 23. Συναλλαγές με συνδεόμενα μέρη Όλες οι συναλλαγές από και προς τα συνδεόμενα μέρη γίνονται με τους συνήθεις όρους της αγοράς. Ως συνδεόμενα μέρη, όπως ορίζονται στο ΔΛΠ 24, ο Όμιλος στο παρόν στάδιο έχει θεωρήσει τα εξής: • AJOLICO Trading Limited, βασικός μέτοχος (78,78%) της INTERCONTINENTAL INTERNATIONAL Α.Ε.Ε.Α.Π. – Δεν υπήρξαν συναλλαγές πέραν της καταβολής του αρχικού Μετοχικού Κεφαλαίου. 83 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 • • • • • • REPUBLIC BANK of CHICAGO – USA, Τήρηση έντοκου καταθετικού λογαριασμού της INTERCONTINENTAL INTERNATIONAL Α.Ε.Ε.Α.Π. Παναγιώτης – Αριστείδης Χαλικιάς, Πρόεδρος ΔΣ INTERCONTINENTAL INTERNATIONAL Α.Ε.Ε.Α.Π., μέτοχος 36,51% στην AJOLICO Trading Limited, Πρόεδρος ΔΣ REPUBLIC BANK of CHICAGO – USA. Παναγιώτα Χαλικιά, Αντιπρόεδρος ΔΣ INTERCONTINENTAL Α.Ε.Ε.Α.Π., μέτοχος 31,75% στην AJOLICO Trading Limited. Ελένη Χαλικιά, Πρόεδρος του ΔΣ της θυγατρικής Bierco Α.Ε. και μέλος του ΔΣ της INTERCONTINENTAL INTERNATIONAL Α.Ε.Ε.Α.Π., μέτοχος 31,74% στην AJOLICO Trading Limited. BIERCO Εκμετάλλευση Ακινήτων Α.Ε., η οποία αποτελεί θυγατρική εταιρεία. Η Εταιρεία κατέχει το σύνολο των μετοχών της BIERCO A.E. Ιδιοκτήτρια Ζεκάκου 18 Μ.Ι.Κ.Ε., η οποία αποτελεί θυγατρική εταιρεία. Η Εταιρεία κατέχει το σύνολο των εταιρικών μεριδίων της Ιδιοκτήτρια Ζεκάκου 18 Μ.Ι.Κ.Ε. Επίσης, ως συνδεόμενα μέρη θεωρούνται τα μέλη της Διοίκησης του Ομίλου, στενά συγγενικά με αυτά πρόσωπα, εταιρείες που κατέχονται από αυτά ή στις οποίες τα τελευταία έχουν ουσιώδη επιρροή στην διαχείριση και οικονομική πολιτική τους. Όλες οι συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη, πραγματοποιούνται ουσιαστικά με όρους ίδιους με εκείνους που ισχύουν για παρόμοιες συναλλαγές με μη συνδεδεμένα μέρη, συμπεριλαμβανομένων επιτοκίων και εξασφαλίσεων και δεν εμπεριέχουν κίνδυνο υψηλότερο του κανονικού. Οι συναλλαγές της Εταιρείας και του Ομίλου με τα συνδεόμενα μέρη της για το έτος 2020 καθώς και τα μεταξύ τους υπόλοιπα την 31.12.2020 έχουν ως εξής: α) Έσοδα από μισθώματα και παροχή υπηρεσιών Θυγατρική "BIERCO Α.Ε." Θυγατρική "Ιδιοκτήτρια Ζεκάκου 18 ΜΙΚΕ" Λοιπά συνδεόμενα μέρη Ο Όμιλος 1.1.2020 1.1.2019 31.12.2020 31.12.2019 12.000 12.000 8.000 8.000 Η Εταιρεία 1.1.2020 1.1.2019 31.12.2020 31.12.2019 12.000 12.000 12.000 12.000 36.000 12.000 8.000 32.000 84 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 β) Έσοδα μερισμάτων Ο Όμιλος 1.1.2020 1.1.2019 31.12.2020 31.12.2019 Μερίσματα από θυγατρική "BIERCO Α.Ε." Μερίσματα από θυγατρική "Ιδιοκτήτρια Ζεκάκου 18 ΜΙΚΕ" Η Εταιρεία 1.1.2020 1.1.2019 31.12.2020 31.12.2019 - - 180.000 53.114 - - 483.000 663.000 381.402 434.516 γ) Έσοδα από τόκους Ταμειακών Διαθεσίμων και Ισοδύναμων Republic Bank of Chicago Ο Όμιλος 1.1.2020 1.1.2019 31.12.2020 31.12.2019 1.105 1.172 1.105 1.172 Η Εταιρεία 1.1.2020 1.1.2019 31.12.2020 31.12.2019 1.105 1.172 1.105 1.172 δ) Αμοιβές Δ.Σ. , Διευθυντικών Στελεχών και Εποπτικών Οργάνων Αμοιβές Δ.Σ. Αμοιβές Διευθυντικών Στελεχών και Εποπτικών Οργάνων Ο Όμιλος 1.1.2020 1.1.2019 31.12.2020 31.12.2019 24.000 118.000 313.781 337.781 251.235 369.235 Η Εταιρεία 1.1.2020 1.1.2019 31.12.2020 31.12.2019 24.000 54.000 308.981 332.981 246.435 300.435 85 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 ε) Υπόλοιπα που προέρχονται από συναλλαγές με συνδεόμενα μέρη Ο Όμιλος 31.12.2020 31.12.2019 Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις Θυγατρική "BIERCO Α.Ε." Θυγατρική "Ιδιοκτήτρια Ζεκάκου 18 ΜΙΚΕ" Λοιπά συνδεόμενα μέρη Ταμεικά διαθέσιμα και ισοδύναμα Republic Bank of Chicago Καταθέσεις σε USD Εμπορικές και λοιπες υποχρεώσεις Λοιπά συνδεόμενα μέρη Η Εταιρεία 31.12.2019 31.12.2019 - - - 2.072 4.144 4.144 2.072 2.072 4.144 4.144 2.072 2.072 6.216 714.010 714.010 778.795 778.795 714.010 714.010 778.795 778.795 - 5.998 5.998 - 3.392 3.392 24. Ενδεχόμενες υποχρεώσεις Φορολογικό πιστοποιητικό και ανέλεγκτες φορολογικά χρήσεις Από τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2011 και έπειτα, σύμφωνα με το Νόμο 4174/2013 (άρθρο 65Α), όπως ισχύει (και όπως όριζε το άρθρο 82 του Νόμου 2238/1994), οι ελληνικές ανώνυμες εταιρείες και οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης των οποίων οι ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις ελέγχονται υποχρεωτικά, υποχρεούνταν έως και τις χρήσεις με έναρξη πριν την 1 Ιανουαρίου του 2016 να λαμβάνουν «Ετήσιο Φορολογικό Πιστοποιητικό», το οποίο εκδίδεται, μετά τη διενέργεια σχετικού φορολογικού ελέγχου, από το νόμιμο ελεγκτή ή ελεγκτικό γραφείο που ελέγχει και τις ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Για τις χρήσεις που ξεκινούν από την 1 Ιανουαρίου 2016 και έπειτα, το «Ετήσιο Φορολογικό Πιστοποιητικό» είναι προαιρετικό, ωστόσο η Εταιρεία θα το λαμβάνει. Σύμφωνα με την ελληνική φορολογική νομοθεσία και τις αντίστοιχες Υπουργικές Αποφάσεις, οι εταιρείες για τις οποίες εκδίδεται φορολογικό πιστοποιητικό χωρίς επισημάνσεις για παραβάσεις της φορολογικής νομοθεσίας δεν εξαιρούνται από την επιβολή επιπρόσθετων φόρων και προστίμων από τις ελληνικές φορολογικές αρχές μετά την ολοκλήρωση του φορολογικού ελέγχου στο πλαίσιο των νομοθετικών περιορισμών (ως γενική αρχή, 5 χρόνια από τη λήξη της χρήσης στην οποία η φορολογική δήλωση θα πρέπει να έχει υποβληθεί). 86 Ετήσια Οικονομική Έκθεση για τη χρήση που έληξε την 31.12.2020 Ανέλεγκτες φορολογικά χρήσεις Η Εταιρεία από τη σύστασή της στο έτος 2013 έως σήμερα, δεν έχει ελεγχθεί από τις φορολογικές αρχές. Για τις χρήσεις μέχρι το 2019, έχει ελεγχθεί φορολογικά από την PriceWaterhouseCoopers Α.Ε.Ε. και έχει λάβει «Ετήσιο Φορολογικό Πιστοποιητικό» χωρίς επιφύλαξη. Ο έλεγχος για τη χρήση του 2020 είναι σε εξέλιξη από την ίδια εταιρεία και η διοίκηση εκτιμά ότι δεν θα προκύψουν ουσιώδης φορολογικές υποχρεώσεις πέρα από αυτές που έχουν ήδη απεικονίζονται στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις της 31.12.2020. Όσον αφορά τις θυγατρικές «BIERCO A.E.» και «Ιδιοκτήτρια Ζεκάκου 18 Μ.Ι.Κ.Ε.», δεν ελέγχονται για σκοπούς Φορολογικού Πιστοποιητικού και, ως τώρα, δεν έχουν ελεγχθεί φορολογικά από τις φορολογικές αρχές. Η διοίκηση εκτιμά ότι δεν θα προκύψουν ουσιώδης φορολογικές υποχρεώσεις πέρα από αυτές που απεικονίζονται στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις της 31.12.2020. Επίδικες υποθέσεις Δεν υπάρχουν αγωγές κατά του Ομίλου που να επηρεάζουν ουσιωδώς τη χρηματοοικονομική θέση του και οι οποίες θα έπρεπε να ληφθούν υπόψη στον παρόν στάδιο. 25. Μεταγενέστερα γεγονότα Την 3η Μαρτίου 2021, ο Όμιλος ανακοίνωσε την υπογραφή Μνημονίου Συναντίληψης με την εταιρεία GLAXOSMITHKLINE Μονοπρόσωπη ΑΕΒΕ, για την ολοκλήρωση της απόκτησης ενός εμπορικού ακινήτου (κτήριο γραφείων 3.180,32 τ.μ.) επί της Λ. Κηφισίας 266 στο Χαλάνδρι και την μερική επαναμίσθωσή του στον τρέχων ιδιοκτήτη, μετά τη συμμετοχή της Εταιρείας σε κλειστή διαγωνιστική διαδικασία, έναντι € 12,05 εκ. Ο Όμιλος είναι ικανοποιημένος με τη διαδικασία των διαπραγματεύσεων και επιθυμεί να προχωρήσει όσο το δυνατόν ταχύτερα στην υπογραφή των σχετικών συμβάσεων. Αθήνα , 29 Μαρτίου 2021 Ο Πρόεδρος Οι δηλούντες Ο Διευθύνων Σύμβουλος Αριστείδης Χαλικιάς ΑΔΤ ΑΕ 783893 Ευάγγελος Ι. Κοντός ΑΔΤ ΑΝ 087157 Ο Οικονομικός Διευθυντής Γεράσιμος Ρομποτής ΑΔΤ ΑΝ 139944 87

Περίληψη: Δηλώνουμε ότι, εξ’ όσων γνωρίζουμε, οι ετήσιες εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της χρήσης που έληξε την 31η Δεκεμβρίου 2020, καταρτίστηκαν σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, όπως έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση και απεικονίζουν κατά τρόπο αληθή τα στοιχεία του Ενεργητικού και των Υποχρεώσεων, τα Ίδια Κεφάλαια και τα Συνολικά Εισοδήματα της «INTERCONTINENTAL INTERNATIONAL Α.Ε.Ε.Α.Π.» και των δύο θυγατρικών εταιρειών που περιλαμβάνονται στην ενοποίηση εκλαμβανομένων και των τριών εταιρειών ως σύνολο. Επίσης, δηλώνουμε ότι, εξ όσων γνωρίζουμε, η Ετήσια Έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου απεικονίζει κατά τρόπο αληθή την εξέλιξη, τις επιδόσεις και τη θέση της Εταιρείας και των δύο θυγατρικών εταιρειών που περιλαμβάνονται στην ενοποίηση εκλαμβανομένων και των τριών εταιρειών ως σύνολο, συμπεριλαμβανομένης της περιγραφής των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων που αντιμετωπίζουν. Αθήνα , 29 Μαρτίου 2021 Οι δηλούντες Ο Πρόεδρος Η Αντιπρόεδρος Ο Διευθύνων Σύμβουλος Αριστείδης Χαλικιάς ΑΔΤ ΑΕ 783893 Παναγιώτα Χαλικιά ΑΔΤ ΑΕ 783894 Ευάγγελος Ι. Κοντός ΑΔΤ ΑΝ 087157