REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 Σύμφωνα με το άρθρο 4 του ν. 3556/2007 REDS AΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ & ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΕΡΜΟΥ 25 Ν. ΚΗΦΙΣΙΑ – ΑΘΗΝΑ 145 64 Α.Φ.Μ.: 094007180 Δ.Ο.Υ.: ΦΑΕ ΑΘΗΝΩΝ Α.Ρ.Μ.Α.Ε. 13564/06/Β/86/123 – Α.Φ. 340340 Γ.Ε.ΜΗ.: 224701000 (1) / (108) (1) / (108) REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Περιεχόμενα Ετήσιας Οικονομικής Έκθεσης Α. Δηλώσεις των Μελών του Διοικητικού Συμβουλίου…………………………………………….. 3 Β. Ετήσια Έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου………………………………………………….... Β1. Ετήσια Έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου της REDS AE …………………………….. 4 Β2. Επεξεγηματική Έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου …….………………………….…. 16 Β3. Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης ………………………….……………………….……. 18 Γ. Έκθεση ελέγχου ανεξάρτητου ορκωτού ελεγκτή – λογιστή………………………………….…. 35 Δ. Ετήσιες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις χρήσης από 1 Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου 2019 44 Ε. Διαδικτυακός τόπος ανάρτησης των Εταιρικών & Ενοποιημέννων Οικονομικών Καταστάσεων και των Οικονομικών Καταστάσεων των Θυγατρικών ….………………………………………………. 107 Οι ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρίας από τη σελίδα 53 έως και τη σελίδα 106 εγκρίθηκαν κατά τη συνεδρίαση του Διοικητικού Συμβουλίου στις 7 Μαϊου 2020. Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ & ΔΙΕΥΘΥΝΩΝ ΣΥΜΒΟΛΟΣ ΤΟ ΜΕΛΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. Ο ΥΠΕΥΘΥΝΟΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΙΩΑΝΝΗΣ ΜΩΡΑΪΤΗΣ ΘΕΟΔΩΡΟΣ ΞΕΝΙΔΗΣ ΓΕΡΑΣΙΜΟΣ ΓΕΩΡΓΟΥΛΗΣ 2 / 108 3 / 108 34 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Γ. Έκθεση Ανεξάρτητου Ορκωτού Ελεγκτή Λογιστή 35 / 108 ΕΚΘΕΣΗ ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΟΥ ΟΡΚΩΤΟΥ ΕΛΕΓΚΤΗ ΛΟΓΙΣΤΗ Προς τους Μετόχους της Εταιρείας REDS Ανώνυμη Εταιρεία Ανάπτυξης Ακινήτων και Υπηρεσιών Έκθεση ελέγχου επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων Γνώμη Έχουμε ελέγξει τις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της Εταιρείας «REDS Ανώνυμη Εταιρεία Ανάπτυξης Ακινήτων και Υπηρεσιών» (Εταιρεία ή/και Όμιλος), οι οποίες αποτελούνται από την εταιρική και ενοποιημένη κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης της 31ης Δεκεμβρίου 2019, τις εταιρικές και ενοποιημένες καταστάσεις αποτελεσμάτων, συνολικών εισοδημάτων, μεταβολών ιδίων κεφαλαίων και ταμειακών ροών της χρήσεως που έληξε την ημερομηνία αυτή, καθώς και τις σημειώσεις επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων που περιλαμβάνουν και περίληψη των σημαντικών λογιστικών πολιτικών. Κατά τη γνώμη μας, οι συνημμένες εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις παρουσιάζουν εύλογα, από κάθε ουσιώδη άποψη, την εταιρική και ενοποιημένη χρηματοοικονομική θέση της Εταιρείας και του Ομίλου κατά την 31η Δεκεμβρίου 2019, την εταιρική και ενοποιημένη χρηματοοικονομική τους επίδοση και τις εταιρικές και ενοποιημένες ταμειακές τους ροές, για τη χρήση που έληξε την ημερομηνία αυτή, σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ), όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση και συνάδουν με τις κανονιστικές απαιτήσεις του Ν. 4548/2018. Βάση γνώμης Διενεργήσαμε τον έλεγχό μας σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Ελέγχου (ΔΠΕ), που έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία. Οι ευθύνες μας, σύμφωνα με τα πρότυπα αυτά περιγράφονται περαιτέρω στο τμήμα της έκθεσής μας «Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων». Πιστεύουμε ότι τα ελεγκτικά τεκμήρια που έχουμε αποκτήσει είναι επαρκή και κατάλληλα να παρέχουν βάση για τη γνώμη μας. Ανεξαρτησία του Ελεγκτή Καθ’ όλη τη διάρκεια του διορισμού μας έχουμε παραμείνει ανεξάρτητοι από την Εταιρεία και τον Όμιλο, σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας για Επαγγελματίες Ελεγκτές του Συμβουλίου Διεθνών Προτύπων Δεοντολογίας Ελεγκτών (Κώδικας ΣΔΠΔΕ) που έχει ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία, καθώς και τις απαιτήσεις δεοντολογίας του Ν. 4449/2017 και του Κανονισμού ΕΕ 537/2014, που σχετίζονται με τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων στην Ελλάδα. Έχουμε εκπληρώσει τις δεοντολογικές μας υποχρεώσεις σύμφωνα με το Ν. 4449/2017, τον Κανονισμό ΕΕ 537/2014 και τις απαιτήσεις του Κώδικα ΣΔΠΔΕ. Δηλώνουμε ότι οι μη ελεγκτικές μας υπηρεσίες προς την Εταιρεία και τις θυγατρικές της παρασχέθηκαν σύμφωνα με τους προαναφερόμενους όρους της ισχύουσας νομοθεσίας και ότι δεν έχουμε παράσχει μη ελεγκτικές υπηρεσίες οι οποίες απαγορεύονται από το άρθρο 5 παρ.(1) του Κανονισμού ΕΕ 537/2014. Οι μη ελεγκτικές υπηρεσίες που έχουμε παράσχει στην Εταιρεία και στις θυγατρικές της, κατά τη διάρκεια της χρήσεως που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2019 γνωστοποιούνται στη Σημείωση 35 των συνημμένων εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων. 36 / 108 Κύρια θέματα ελέγχου Τα κύρια θέματα ελέγχου είναι εκείνα τα θέματα που, κατά την επαγγελματική μας κρίση, ήταν εξέχουσας σημασίας στον έλεγχό μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων της τρέχουσας χρήσεως. Τα θέματα αυτά αντιμετωπίστηκαν στο πλαίσιο του ελέγχου των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων ως σύνολο, για τη διαμόρφωση της γνώμης μας επί αυτών και δεν εκφέρουμε ξεχωριστή γνώμη για τα θέματα αυτά. Κύρια Θέματα Ελέγχου Οι διαδικασίες που ακολουθήσαμε για την αντιμετώπιση των κύριων θεμάτων ελέγχου Αξιολόγηση εκτίμησης απομείωσης των επενδύσεων σε ακίνητα (Σημειώσεις 2.8, 2.12, 4.1 και 6 των Εταιρικών και Ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων) Οι επενδύσεις σε ακίνητα περιλαμβάνουν κυρίως ιδιόκτητα οικόπεδα και κτίρια, τα οποία κατέχονται για μακροχρόνιες εκμισθώσεις ή για μελλοντική ανάπτυξη. Πραγματοποιήσαμε τις ακόλουθες ελεγκτικές διαδικασίες σχετικά με τις επενδύσεις σε ακίνητα της Εταιρείας και του Ομίλου για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2019: Η Εταιρεία και ο Όμιλος επιμετρούν τις επενδύσεις σε ακίνητα στο κόστος κτήσης μείον τις σωρευμένες αποσβέσεις και τις ενδεχόμενες σωρευμένες ζημιές λόγω απομείωσης της αξίας. Η διοίκηση αναθέτει την αποτίμηση των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία σε πιστοποιημένους εξωτερικούς εκτιμητές , προκειμένου να διαπιστωθεί εάν υφίσταται πιθανή απομείωση της αξίας τους, καθώς και για τους σκοπούς κατάρτισης των γνωστοποιήσεων στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις αναφορικά με την εύλογη αξία, σύμφωνα με τις απαιτήσεις του Διεθνούς Λογιστικού Προτύπου (ΔΛΠ) 40, του ΔΛΠ 16, καθώς επίσης και του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ) 13. Αξιολογήσαμε τις διαδικασίες της Εταιρείας και του Ομίλου για την εκτίμηση της ανακτήσιμης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα και για την εξέταση για ενδεχόμενη απομείωση, προκειμένου να διαπιστώσουμε εάν πραγματοποιήθηκαν σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς. Λάβαμε τις αποτιμήσεις των επενδύσεων σε ακίνητα της Εταιρείας και του Ομίλου με ημερομηνία αναφοράς την 31 Δεκεμβρίου 2019, που ετοιμάστηκαν από τους πιστοποιημένους εξωτερικούς εκτιμητές της διοίκησης, και επιβεβαιώσαμε ότι οι μέθοδοι αποτίμησης που χρησιμοποιήθηκαν για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας είναι αποδεκτές από τα Διεθνή Πρότυπα Αποτίμησης και τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, και κατάλληλες για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα την 31 Δεκεμβρίου 2019. Συγκρίναμε την εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα όπως παρουσιάζεται στις ανωτέρω αποτιμήσεις με τις αξίες στα λογιστικά βιβλία της Εταιρείας και του Ομίλου. Όπως αναφέρεται στη Σημείωση 6 των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, κατά την 31 Δεκεμβρίου 2019, η λογιστική αξία των επενδύσεων σε ακίνητα της Εταιρείας και του Ομίλου ανέρχεται σε €9 εκατ. και σε €126 εκατ. αντίστοιχα, αντιπροσωπεύοντας το 18% και 90% αντίστοιχα του συνόλου της αξίας του ενεργητικού τους. Η Εταιρεία και ο Όμιλος αξιολόγησαν κατά την 31 Δεκεμβρίου 2019 κατά πόσο υπάρχουν βάσιμες και αντικειμενικές ενδείξεις ότι οι επενδύσεις σε 37 / 108 ακίνητα έχουν υποστεί απομείωση. Οι εύλογες αξίες των επενδύσεων σε ακίνητα προσδιορίστηκαν από τους πιστοποιημένους εξωτερικούς εκτιμητές της διοίκησης σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Αποτίμησης εφαρμόζοντας τη μέθοδο προεξοφλημένων ταμειακών ροών σε συνδυασμό με τη μέθοδο κτηματαγοράς, όπως και τη μέθοδο υπολειμματικής αξίας. Αξιολογήσαμε και επιβεβαιώσαμε τις ικανότητες, την ανεξαρτησία και την αντικειμενικότητα των πιστοποιημένων εξωτερικών εκτιμητών της Εταιρείας και του Ομίλου. Δεδομένης της υποκειμενικότητας που ενέχει ο προσδιορισμός της εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα, της πλήρους γνώσης της αγοράς που απαιτείται για τον προσδιορισμό κατάλληλων παραδοχών, καθώς και των τεχνικών δυσκολιών στην εφαρμογή των μεθόδων αποτίμησης, συνεργαστήκαμε με ειδικό εξωτερικό εμπειρογνώμονα στην εκτίμηση ακινήτων. Σε συνεργασία με τον εμπειρογνώμονα αξιολογήσαμε την καταλληλότητα και τη συνάφεια των μεθοδολογιών που χρησιμοποιήθηκαν και το εύλογο των κύριων παραδοχών που υιοθετήθηκαν στις διενεργηθείσες αποτιμήσεις από τους πιστοποιημένους εξωτερικούς εκτιμητές της διοίκησης και έχουμε εξετάσει την συνέπεια των στοιχειών. Οι κύριες παραδοχές που θεμελιώνουν τις εκτιμήσεις της διοίκησης για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας είναι αυτές που σχετίζονται με την είσπραξη συμβατικών ενοικίων, τα προσδοκώμενα μελλοντικά ενοίκια στην αγορά, τις κενές περιόδους, τις υποχρεώσεις συντήρησης, τα κατάλληλα προεξοφλητικά επιτόκια, καθώς και την κεφαλαιακή απόδοση. Αναφορικά με τη μέθοδο της κτηματαγοράς και της υπολειμματικής αξίας, ο προσδιορισμός της εύλογης αξίας των γηπέδων πραγματοποιείται με βάση τα συμπεράσματα που προκύπτουν από έρευνα και συλλογή συγκριτικών στοιχείων όπως τιμή ανά τ.μ.. Κατά την 31.12.2019, η διοίκηση της Εταιρείας και του Ομίλου, αφού έλαβε υπόψη τις αποτιμήσεις, καθώς επίσης και τις συνθήκες στην αγορά ακινήτων, κατέληξε ότι δεν υπάρχουν ενδείξεις απομείωσης της αξίας των ακινήτων. Επικεντρώσαμε την προσοχή μας στο θέμα αυτό λόγω: Tου σημαντικού μεγέθους των επενδύσεων σε ακίνητα στο σύνολο του ενεργητικού του Ομίλου, και Tων σημαντικών παραδοχών και εκτιμήσεων που χρησιμοποιούνται από την διοίκηση για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας. Από τις ελεγκτικές μας διαδικασίες προέκυψε ότι η εκτίμηση των ανακτήσιμων ποσών των επενδύσεων σε ακίνητα βασίστηκε σε εύλογες παραδοχές. Επιπλέον οι διενεργηθείσες αποτιμήσεις και οι παραδοχές που χρησιμοποιήθηκαν ήταν εντός των αναμενόμενων ορίων και σύμφωνες με τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς. Τέλος, επιβεβαιώσαμε ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα της Εταιρείας και του Ομίλου γνωστοποιήθηκαν κατάλληλα στη σημείωση 6 των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, σύμφωνα με τις απαιτήσεις του Διεθνούς Λογιστικού Προτύπου (ΔΛΠ) 40, του ΔΛΠ 16, καθώς επίσης του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ) 13. 38 / 108 Κύρια Θέματα Ελέγχου Οι διαδικασίες που ακολουθήσαμε για την αντιμετώπιση των κύριων θεμάτων ελέγχου Βάση σύνταξης χρηματοοικονομικών καταστάσεων (Σημειώσεις 2.1, 3.1, 19 και 36 των Εταιρικών και Ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων) Πραγματοποιήσαμε τις παρακάτω διαδικασίες αναφορικά με την αξιολόγηση της καταλληλότητας της αρχής της συνεχιζόμενης δραστηριότητας για την κατάρτιση των χρηματοοικονομικών καταστάσεων: H Εταιρεία και ο Όμιλος καταρτίζουν τις χρηματοοικονομικές τους καταστάσεις χρησιμοποιώντας την αρχή της συνεχιζόμενης επιχειρηματικής δραστηριότητας. Κατά την 31 Δεκεμβρίου 2019, η Εταιρεία και ο Όμιλος κατείχαν βραχυπρόθεσμα δάνεια ύψους περίπου € 4 εκατ. και € 18,8 εκατ. αντίστοιχα, με αποτέλεσμα να απεικονίζονται στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις σημαντικά υψηλότερες από τα στοιχεία του κυκλοφορούντος ενεργητικού κατά €3 εκατ. για την Εταιρεία και €13 εκατ. για τον Όμιλο. Ο βραχυπρόθεσμος δανεισμός της Εταιρείας και του Ομίλου αφορά κυρίως σε προγραμματισμένες δόσεις ομολογιακών δανείων καταβλητέες εντός του 2019 και του 2020, καθώς και στον αλληλόχρεο δανεισμό της θυγατρικής εταιρείας Γυαλού Εμπορική & Τουριστική Α.Ε. (ύψους €12 εκατ.), ο οποίος χρησιμοποιήθηκε εξολοκλήρου για τις εργασίες επέκτασης του Smart Park και αφορά ενδιάμεση χρηματοδότηση (bridge finance) έως την υπογραφή του νέου ομολογιακού δανείου. Η Διοίκηση έχοντας πάρει έγκριση από τους χρηματοοικονομικούς φορείς για την αναστολή των προγραμματισμένων δόσεων του 2019, βρίσκεται σε προχωρημένες διαπραγματεύσεις αναφορικά με την αναχρηματοδότηση των ανωτέρω βραχυπρόθεσμων δανείων και εκτιμά ότι στο προσεχές διάστημα θα υπογραφούν οι σχετικές συμβάσεις. Μέχρι την ημερομηνία δημοσίευσης δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της αναχρηματοδότησης, αλλά έχουν συμφωνηθεί οι βασικοί όροι έκδοσης του νέου κοινού ομολογιακού δανείου, στο οποίο συμπεριλαμβάνεται η αναχρηματοδότηση του υφιστάμενου δανεισμού. Επιπλέον, η ελληνική κυβέρνηση υιοθέτησε πρόσφατα ορισμένους περιορισμούς προκειμένου να μετριάσει την εξάπλωση του κορωνοϊού Αξιολογήσαμε την επίδραση του COVID-19 στις μελλοντικές ταμειακές ροές, συμπεριλαμβανομένης της ανάλυσής τους για μελλοντικές απαιτήσεις ρευστότητας. Συζητήσαμε με τη Διοίκηση τις βασικές υποθέσεις που υιοθετήθηκαν και αξιολογήσαμε τα σχέδιά της για την άμβλυνση των πιθανών ελλείψεων ρευστότητας. Ελέγξαμε τη μαθηματική ακρίβεια των προβλέψεων της διοίκησης για ταμειακές ροές. Λάβαμε στοιχεία σχετικά με τις υποκείμενες προβλέψεις ταμειακών ροών της Διοίκησης, αξιολογώντας τα σε σχέση με σχετικές εσωτερικές πηγές, όπως κρίθηκε απαραίτητο. Συγκρίναμε τα εκτιμώμενα έσοδα και κόστη βάσει των παραδοχών σε σχέση με τις ιστορικές πληροφορίες, συμπεριλαμβανομένης της εκτίμησης για την πιθανότητα επίτευξης της επιδιωκόμενης μείωσης του κόστους. Επισκοπήσαμε τα διαθέσιμα έγγραφα και την επικοινωνία με τους χρηματοοικονομικούς φορείς αναφορικά με την εξέλιξη των διαπραγματεύσεων για την αναχρηματοδότηση των βραχυπρόθεσμων δανείων της Εταιρείας και του Ομίλου. Αξιολογήσαμε την οικονομική κατάσταση της Εταιρείας και του Ομίλου, λαμβάνοντας υπόψη μεταξύ άλλων και τη διαρκή συμμόρφωση με τους απαιτούμενους χρηματοοικονομικούς δείκτες, όπως προβλέπονται από τις δανειακές συμβάσεις. 39 / 108 (COVID-19), οι οποίοι περιλαμβάνουν εκτός των άλλων και την αναστολή λειτουργίας της πλειονότητας των εμπορικών καταστημάτων εντός των εμπορικών πάρκων από τις 14 Μαρτίου 2020. Η αναστολή λειτουργίας των περισσότερων εμπορικών καταστημάτων εξακολουθεί να ισχύει κατά την ημερομηνία δημοσίευσης των χρηματοοικονομικών καταστάσεων, με τη σταδιακή άρση της να έχει ξεκινήσει από την 4η Μαϊου 2020, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις της ελληνικής κυβέρνησης. Επικεντρωθήκαμε στον έλεγχο της καταλληλότητας της χρήσης της αρχής της συνεχιζόμενης δραστηριότητας, δεδομένων των επιπτώσεων που ενδέχεται να έχει στη λειτουργία και οικονομική θέση της Εταιρείας και του Ομίλου το ξέσπασμα της πανδημίας του κορωνοϊού (COVID-19). Επίσης, σημαντική κρίση απαιτείται από την Διοίκηση ως προς τη χρονική ολοκλήρωση των διαπραγματεύσεων της με τους χρηματοοικονομικούς φορείς σχετικά με την αναχρηματοδότηση του υφιστάμενου βραχυπρόθεσμου χρέους και της επίδρασης που θα έχει η έκβαση αυτών στη μελλοντική ρευστότητα. Αξιολογήσαμε το συμπέρασμα της Διοίκησης ότι δεν υφίσταται ουσιώδης αβεβαιότητα αναφορικά με την αρχή της συνεχιζόμενης δραστηριότητας. Εξετάσαμε την επάρκεια και την καταλληλότητα των σχετικών γνωστοποιήσεων της Διοίκησης στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Μετά την εκτέλεση των παραπάνω διαδικασιών, συμπεριλαμβανομένης της αξιολόγησης των εκτιμήσεων της Διοίκησης που χρησιμοποιήθηκαν, είμαστε σε θέση να εκτιμήσουμε ότι, παρόλο που η πανδημία του COVID-19 αναμένεται να επηρεάσει αρνητικά τα λειτουργικά αποτελέσματα της Εταιρείας και του Ομίλου και τις ταμειακές τους ροές, η χρήση της αρχής της συνεχιζόμενης δραστηριότητας από τη Διοίκηση είναι κατάλληλη. Η ικανότητα της Εταιρείας και του Ομίλου να λειτουργούν απρόσκοπτα ως συνεχιζόμενη δραστηριότητα εξαρτάται από την ικανότητα της Διοίκησης να διατηρεί τη ρευστότητα σε επίπεδα που μπορεί να εκπληρώσει τις τρέχουσες χρηματοδοτικές και λειτουργικές υποχρεώσεις. Η Διοίκηση έχει αξιολογήσει την επίδραση της υγειονομικής κρίσης του ιού COVID-19 στα μελλοντικά λειτουργικά αποτελέσματα και κατά συνέπεια στις μελλοντικές ταμειακές ροές της Εταιρίας και του Ομίλου, εκτιμώντας τις επιπτώσεις της εκτεταμένης αναστολής των δραστηριοτήτων λιανικής από την ελληνική κυβέρνηση λόγω του COVID-19, και έχει λάβει υπόψη της την αυξημένη πιθανότητα επιτυχούς ολοκλήρωσης των διαπραγματεύσεων αναχρηματοδότησης του βραχυπρόθεσμου δανεισμού. Η εκτίμηση της διοίκησης για την εφαρμογή της λογιστικής αρχής της συνεχιζόμενης δραστηριότητας βασίζεται σε προβλέψεις ταμειακών ροών, οι οποίες εξαρτώνται από σημαντικές κρίσεις της διοίκησης και μπορούν να επηρεαστούν από τη μεροληψία της διοίκησης. 40 / 108 Άλλες Πληροφορίες Τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου είναι υπεύθυνα για τις Άλλες Πληροφορίες. Οι Άλλες Πληροφορίες, που περιέχονται στην προβλεπόμενη από το Ν. 3556/2007 Ετήσια Οικονομική Έκθεση, είναι οι Δηλώσεις των Μελών του Διοικητικού Συμβουλίου, η Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου, η Επεξηγηματική Έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου και η Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης (αλλά δεν περιλαμβάνουν τις χρηματοοικονομικές καταστάσεις και την έκθεση ελέγχου επί αυτών), τις οποίες λάβαμε πριν από την ημερομηνία της παρούσας έκθεσης ελεγκτή. Η γνώμη μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων δεν καλύπτει τις Άλλες Πληροφορίες και, εκτός των όσων ρητά αναφέρουμε στο παρόν τμήμα της Έκθεσής μας δεν εκφράζουμε γνώμη ελέγχου ή άλλης διασφάλισης επί αυτών. Σε σχέση με τον έλεγχό μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, η ευθύνη μας είναι να αναγνώσουμε τις Άλλες Πληροφορίες και με τον τρόπο αυτό να εξετάσουμε εάν οι Άλλες Πληροφορίες είναι ουσιωδώς ασυνεπείς με τις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις ή τη γνώση που αποκτήσαμε κατά τον έλεγχο ή αλλιώς φαίνεται να είναι ουσιωδώς εσφαλμένες. Εξετάσαμε εάν η Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου περιλαμβάνει τις γνωστοποιήσεις οι οποίες απαιτούνται από το Ν. 4548/2018, και ότι έχει συνταχθεί η προβλεπόμενη από το άρθρο 152 του Ν. 4548/2018 Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης. Με βάση τις εργασίες που εκτελέσαμε κατά τον έλεγχο μας, κατά τη γνώμη μας: Τα πληροφοριακά στοιχεία που περιλαμβάνονται στην Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου της χρήσης που έληξε την 31/12/2019 αντιστοιχούν στις συνημμένες εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις, Η Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου έχει καταρτισθεί σύμφωνα με τις ισχύουσες νομικές απαιτήσεις των άρθρων 150, 151, 153 και 154 του Ν. 4548/2018, Η Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης παρέχει τα πληροφοριακά στοιχεία που αναφέρονται στις περιπτώσεις γ και δ της παραγράφου 1 του άρθρου 152 του Ν. 4548/2018. Επιπλέον με βάση τη γνώση και κατανόηση που αποκτήσαμε κατά το έλεγχό μας, για την Εταιρεία και τον Όμιλο «REDS Ανώνυμη Εταιρεία Ανάπτυξης Ακινήτων και Υπηρεσιών» και το περιβάλλον τους, είμαστε υποχρεωμένοι να αναφέρουμε εάν έχουμε εντοπίσει ουσιώδεις ανακρίβειες στην Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού της Συμβουλίου και στις Άλλες Πληροφορίες τις οποίες λάβαμε πριν από την ημερομηνία της παρούσας έκθεσης ελεγκτή. Δεν έχουμε να αναφέρουμε τίποτα σχετικά με το θέμα αυτό. Ευθύνες του Διοικητικού Συμβουλίου και των υπευθύνων για τη διακυβέρνηση επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων Το Διοικητικό Συμβούλιο έχει την ευθύνη για την κατάρτιση και εύλογη παρουσίαση των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση, τις απαιτήσεις του Ν. 4548/2018, όπως και για εκείνες τις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που το Διοικητικό Συμβούλιο καθορίζει ως απαραίτητες, ώστε να καθίσταται δυνατή η κατάρτιση εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων απαλλαγμένων από ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος. 41 / 108 Κατά την κατάρτιση των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, το Διοικητικό Συμβούλιο είναι υπεύθυνο για την αξιολόγηση της ικανότητας της Εταιρείας και του Ομίλου να συνεχίσουν τις δραστηριότητες τους, γνωστοποιώντας όπου συντρέχει τέτοια περίπτωση, τα θέματα που σχετίζονται με τη συνεχιζόμενη δραστηριότητα και τη χρήση της λογιστικής βάσης της συνεχιζόμενης δραστηριότητας, εκτός και εάν το Διοικητικό Συμβούλιο είτε προτίθεται να ρευστοποιήσει την Εταιρεία και τον Όμιλο ή να διακόψει τις δραστηριότητες τους ή δεν έχει άλλη ρεαλιστική εναλλακτική επιλογή από το να προχωρήσει σ ’αυτές τις ενέργειες. Οι υπεύθυνοι για τη διακυβέρνηση έχουν την ευθύνη εποπτείας της διαδικασίας χρηματοοικονομικής αναφοράς της Εταιρείας και του Ομίλου. Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων Οι στόχοι μας είναι να αποκτήσουμε εύλογη διασφάλιση για το κατά πόσο οι εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις, στο σύνολο τους, είναι απαλλαγμένες από ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος και να εκδώσουμε έκθεση ελεγκτή, η οποία περιλαμβάνει τη γνώμη μας. Η εύλογη διασφάλιση συνιστά διασφάλιση υψηλού επιπέδου, αλλά δεν είναι εγγύηση ότι ο έλεγχος που διενεργείται σύμφωνα με τα ΔΠΕ, που έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία, θα εντοπίζει πάντα ένα ουσιώδες σφάλμα, όταν αυτό υπάρχει. Σφάλματα δύναται να προκύψουν από απάτη ή από λάθος και θεωρούνται ουσιώδη όταν, μεμονωμένα ή αθροιστικά, θα μπορούσε εύλογα να αναμένεται ότι θα επηρέαζαν τις οικονομικές αποφάσεις των χρηστών, που λαμβάνονται με βάση αυτές τις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Ως καθήκον του ελέγχου, σύμφωνα με τα ΔΠΕ που έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία, ασκούμε επαγγελματική κρίση και διατηρούμε επαγγελματικό σκεπτικισμό καθ’ όλη τη διάρκεια του ελέγχου. Επίσης: • Εντοπίζουμε και αξιολογούμε τους κινδύνους ουσιώδους σφάλματος στις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος, σχεδιάζοντας και διενεργώντας ελεγκτικές διαδικασίες που ανταποκρίνονται στους κινδύνους αυτούς και αποκτούμε ελεγκτικά τεκμήρια που είναι επαρκή και κατάλληλα για να παρέχουν βάση για την γνώμη μας. Ο κίνδυνος μη εντοπισμού ουσιώδους σφάλματος που οφείλεται σε απάτη είναι υψηλότερος από αυτόν που οφείλεται σε λάθος, καθώς η απάτη μπορεί να εμπεριέχει συμπαιγνία, πλαστογραφία, εσκεμμένες παραλείψεις, ψευδείς διαβεβαιώσεις ή παράκαμψη των δικλίδων εσωτερικού ελέγχου. • Κατανοούμε τις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που σχετίζονται με τον έλεγχο, με σκοπό το σχεδιασμό ελεγκτικών διαδικασιών κατάλληλων για τις περιστάσεις, αλλά όχι με σκοπό την διατύπωση γνώμης επί της αποτελεσματικότητας των δικλίδων εσωτερικού ελέγχου της Εταιρείας και του Ομίλου. • Αξιολογούμε την καταλληλότητα των λογιστικών πολιτικών και μεθόδων που χρησιμοποιήθηκαν και το εύλογο των λογιστικών εκτιμήσεων και των σχετικών γνωστοποιήσεων που έγιναν από το Διοικητικό Συμβούλιο. • Αποφαινόμαστε για την καταλληλότητα της χρήσης από το Διοικητικό Συμβούλιο της λογιστικής αρχής της συνεχιζόμενης δραστηριότητας και με βάση τα ελεγκτικά τεκμήρια που αποκτήθηκαν για το εάν υπάρχει ουσιώδης αβεβαιότητα σχετικά με γεγονότα ή συνθήκες που μπορεί να υποδηλώνουν ουσιώδη αβεβαιότητα ως προς την ικανότητα της Εταιρείας και του Ομίλου να συνεχίσουν τη δραστηριότητά τους. Εάν συμπεράνουμε ότι υφίσταται ουσιώδης αβεβαιότητα, είμαστε υποχρεωμένοι στην έκθεση ελεγκτή να επιστήσουμε την προσοχή στις σχετικές γνωστοποιήσεις των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων ή εάν αυτές οι γνωστοποιήσεις είναι ανεπαρκείς να διαφοροποιήσουμε τη γνώμη μας. Τα συμπεράσματά μας 42 / 108 βασίζονται σε ελεγκτικά τεκμήρια που αποκτώνται μέχρι την ημερομηνία της έκθεσης ελεγκτή. Ωστόσο, μελλοντικά γεγονότα ή συνθήκες ενδέχεται να έχουν ως αποτέλεσμα η Εταιρεία και ο Όμιλος να παύσουν να λειτουργούν ως συνεχιζόμενη δραστηριότητα. • Αξιολογούμε τη συνολική παρουσίαση, τη δομή και το περιεχόμενο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, συμπεριλαμβανομένων των γνωστοποιήσεων, καθώς και το κατά πόσο οι εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις απεικονίζουν τις υποκείμενες συναλλαγές και τα γεγονότα με τρόπο που επιτυγχάνεται η εύλογη παρουσίαση. • Συγκεντρώνουμε επαρκή και κατάλληλα ελεγκτικά τεκμήρια αναφορικά με την χρηματοοικονομική πληροφόρηση των οντοτήτων ή των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων εντός του Ομίλου για την έκφραση γνώμης επί των εταιρικών και των ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων. Είμαστε υπεύθυνοι για την καθοδήγηση, την επίβλεψη και την εκτέλεση του ελέγχου της Εταιρείας και του Ομίλου. Παραμένουμε αποκλειστικά υπεύθυνοι για την ελεγκτική μας γνώμη. Μεταξύ άλλων θεμάτων, κοινοποιούμε στους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση, το σχεδιαζόμενο εύρος και το χρονοδιάγραμμα του ελέγχου, καθώς και σημαντικά ευρήματα του ελέγχου, συμπεριλαμβανομένων όποιων σημαντικών ελλείψεων στις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου εντοπίζουμε κατά τη διάρκεια του ελέγχου μας. Επιπλέον, δηλώνουμε προς τους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση ότι έχουμε συμμορφωθεί με τις σχετικές απαιτήσεις δεοντολογίας περί ανεξαρτησίας και γνωστοποιούμε προς αυτούς όλες τις σχέσεις και άλλα θέματα που μπορεί εύλογα να θεωρηθεί ότι επηρεάζουν την ανεξαρτησία μας και τα σχετικά μέτρα προστασίας, όπου συντρέχει περίπτωση. Από τα θέματα που γνωστοποιήθηκαν στους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση, καθορίζουμε τα θέματα εκείνα που ήταν εξέχουσας σημασίας για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων της τρέχουσας περιόδου και ως εκ τούτου αποτελούν τα κύρια θέματα ελέγχου. Περιγράφουμε τα θέματα αυτά στην έκθεση ελεγκτή. Έκθεση επί άλλων νομικών και κανονιστικών απαιτήσεων 1. Συμπληρωματική Έκθεση προς την Επιτροπή Ελέγχου Η γνώμη μας επί των συνημμένων εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων είναι συνεπής με την προβλεπόμενη από το άρθρο 11 του Κανονισμού ΕΕ 537/2014 Συμπληρωματική Έκθεσή μας προς την Επιτροπή Ελέγχου της Εταιρείας. 2. Διορισμός Ελεγκτή Διοριστήκαμε για πρώτη φορά ως Ορκωτοί Ελεγκτές Λογιστές της Εταιρείας με την από 21/6/2006 απόφαση της ετήσιας τακτικής γενικής συνέλευσης των μετόχων. Ο διορισμός μας έχει αδιαλείπτως ανανεωθεί, καλύπτοντας μια συνολική περίοδο ελέγχου 14 ετών, με βάση τις κατ’ έτος λαμβανόμενες αποφάσεις της τακτικής γενικής συνέλευσης των μετόχων. Αθήνα, 8 Μαΐου 2020 Ο Ορκωτός Ελεγκτής Λογιστής ΠραϊςγουώτερχαουςΚούπερς Ανώνυμη Ελεγκτική εταιρεία Λ. Κηφισίας 268 152 32 Χαλάνδρι Αρ Μ ΣΟΕΛ 113 Φώτης Σμυρνής Αρ Μ ΣΟΕΛ 52861 43 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Δ. Ετήσιες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις (Ενοποιημένες & Εταιρικές) Σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς για τα χρήση που έληξε την 31η Δεκεμβρίου 2019 44 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Περιεχόμενα Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης (Ενοποιημένη & Εταιρική)................................... 47 Κατάσταση Αποτελεσμάτων (Ενοποιημένη & Εταιρική)........................................................ 48 Κατάσταση Συνολικών Εισοδημάτων (Ενοποιημένη & Εταιρική) ........................................ 49 Κατάσταση Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων (Ενοποιημένη & Εταιρική)................................ 50 Κατάσταση Ταμειακών Ροών (Ενοποιημένη & Εταιρική) ...................................................... 52 Σημειώσεις επί των χρηματοοικονομικών καταστάσεων (Ενοποιημένων & Εταιρικών) .... 53 1 2 Γενικές πληροφορίες ......................................................................................................................... 53 Σύνοψη σημαντικών λογιστικών πολιτικών ................................................................................... 53 Πλαίσιο κατάρτισης των χρηματοοικονομικών καταστάσεων .................................................. 53 2.1.1. Συνέχιση Δραστηριότητας ......................................................................................................... 54 2.1.2. Μακροοικονομκές συνθήκες στην Ελλάδα ............................................................................... 54 Νέα πρότυπα, τροποποιήσεις προτύπων και διερμηνείες .......................................................... 55 Συγκριτικές πληροφορίες .......................................................................................................... 57 Στρογγυλοποιήσεις .................................................................................................................... 57 Ενοποίηση ................................................................................................................................. 57 Πληροφόρηση κατά τομέα ........................................................................................................ 58 Συναλλαγματικές μετατροπές .................................................................................................... 58 Επενδύσεις σε ακίνητα .............................................................................................................. 59 Μισθώσεις ................................................................................................................................. 60 Ενσώματες Ακινητοποιήσεις ..................................................................................................... 60 Ασώματες Ακινητοποιήσεις ...................................................................................................... 60 Απομείωση αξίας μη χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων....................................... 61 Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία ............................................................................... 61 Αποθέματα................................................................................................................................. 62 Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις .............................................................................................. 63 Ταμειακά Διαθέσιμα και ισοδύναμα ......................................................................................... 63 Δεσμευμένες καταθέσεις ........................................................................................................... 63 Μετοχικό κεφάλαιο ................................................................................................................... 63 Δανεισμός .................................................................................................................................. 63 Παράγωγα χρηματοοικονομικά στοιχεία ................................................................................... 64 Τρέχουσα και αναβαλλόμενη φορολογία .................................................................................. 65 Παροχές στο προσωπικό ........................................................................................................... 66 Προβλέψεις ................................................................................................................................ 67 Αναγνώριση εσόδων .................................................................................................................. 67 Διανομή μερισμάτων ................................................................................................................. 67 Προμηθευτές και λοιποί πιστωτές ............................................................................................. 67 Κόστη δανεισμού....................................................................................................................... 68 Έσοδα και Έξοδα από Τόκους .................................................................................................. 68 3 Διαχείριση χρηματοοικονομικού κινδύνου ..................................................................................... 69 45 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 4 5 6 7 8 9 Παράγοντες χρηματοοικονομικού κινδύνου.............................................................................. 69 Προσδιορισμός των ευλόγων αξιών .......................................................................................... 72 Διαχείριση κεφαλαίων ............................................................................................................... 73 Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις και κρίσεις της διοικήσεως.................................................... 74 Πληροφόρηση κατά τομέα ............................................................................................................... 75 Επενδύσεις σε ακίνητα ..................................................................................................................... 77 Ενσώματες Ακινητοποιήσεις ............................................................................................................ 80 Ασώματες Ακινητοποιήσεις ............................................................................................................. 82 Δικαιώματα χρήσης παγίων – ΔΠΧΑ 16 μισθώσεις....................................................................... 83 Λογιστικός Χειρισμός ............................................................................................................... 83 Δικαίωμα χρήσης παγίων .......................................................................................................... 83 Υποχρεώσεις μισθώσεων .......................................................................................................... 83 10 Επενδύσεις σε θυγατρικές ................................................................................................................ 85 11 Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία σε εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων ............................................................................................................................................. 85 12 Πελάτες & λοιπές απαιτήσεις........................................................................................................... 86 13 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα ................................................................................................ 87 14 Δεσμευμένες καταθέσεις ................................................................................................................... 88 15 Μετοχικό κεφάλαιο και αποθεματικό υπέρ το άρτιο ..................................................................... 88 16 Λοιπά Αποθεματικά .......................................................................................................................... 89 17 Προβλέψεις για λοιπές υποχρεώσεις & έξοδα (μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις) .......................... 90 18 Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις ............................................................................................. 91 19 Δάνεια ................................................................................................................................................. 92 20 Παράγωγα Χρηματοοικονομικά Προϊόντα ..................................................................................... 93 21 Αναβαλλόμενη φορολογία................................................................................................................. 94 22 Υποχρεώσεις παροχών προσωπικού ................................................................................................ 96 23 Έσοδα μίσθωσης των επενδύσεων σε ακίνητα ............................................................................... 98 24 Έσοδα παροχής υπηρεσιών .............................................................................................................. 98 25 Χρηματοοικονομικά έσοδα / (έξοδα) ............................................................................................... 99 26 Έξοδα ανά κατηγορία ....................................................................................................................... 99 27 Παροχές σε εργαζομένους ............................................................................................................... 100 28 Φόρος εισοδήματος ......................................................................................................................... 101 29 Απομειώσεις .................................................................................................................................... 102 30 Λοιπά έσοδα / έξοδα εκμετάλλευσης ............................................................................................. 103 31 Κέρδη/(ζημίες) ανά μετοχή............................................................................................................. 103 32 Μερίσματα ανά μετοχή ................................................................................................................... 103 33 Ενδεχόμενες υποχρεώσεις ............................................................................................................... 104 34 Συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη ................................................................................................. 104 35 Λοιπές σημειώσεις .......................................................................................................................... 105 36 Γεγονότα μετά την ημερομηνία Ισολογισμού ............................................................................... 106 46 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης (Ενοποιημένη & Εταιρική) Σημείωση ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 ΕΝΕΡΓΗΤΙΚΟ Μη κυκλοφορούν ενεργητικό Ενσώματες ακινητοποιήσεις Ασώματες ακινητοποιήσεις Επενδύσεις σε ακίνητα Επενδύσεις σε θυγατρικές Αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις 7 8 6 10 22 225.775 32.992 125.853.197 - 32.439 2.388 115.613.772 - 8.755.613 37.726.280 41.833 8.771.113 37.901.170 40.771 Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία επιμετρούμενα στην εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εσόδων Δικαιώματα χρήσης παγίων Δεσμευμένες καταθέσεις Λοιπές μακροπρόθεσμες απαιτήσεις 11 9 14 12 1.166.612 169.596 1.187.014 6.700 128.641.887 807.012 807.012 2.992.170 6.700 119.454.481 1.166.612 73.125 3.100 47.766.563 3.100 47.523.167 Κυκλοφορούν ενεργητικό Πελάτες και λοιπές απαιτήσεις Δεσμευμένες καταθέσεις Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα 12 14 13 3.254.226 5.548.389 1.783.718 10.586.333 139.228.221 1.668.487 3.046.005 364.669 5.079.161 124.533.642 1.390.702 311.396 1.702.098 49.468.662 1.610.342 203.498 1.813.840 49.337.007 15 15 16 75.239.698 1.434.519 2.376.119 14.786.537 93.836.873 75.239.698 1.434.519 2.367.760 14.918.524 93.960.501 75.239.698 1.434.519 5.403.515 (41.854.110) 40.223.622 75.239.698 1.434.519 5.048.713 (40.278.782) 41.444.149 19 16.807.777 143.028 236.175 1.221.500 1.189.885 750.000 1.039.313 21.387.678 20.395.934 219.241 1.080.539 922.441 750.000 1.171.809 24.539.964 3.137.500 67.595 174.303 750.000 4.129.398 4.947.500 163.084 160.508 750.000 6.021.093 5.119.269 18.777.344 37.056 70.000 24.003.669 45.391.348 139.228.221 2.800.000 3.163.176 70.000 6.033.177 30.573.141 124.533.642 1.106.790 4.000.000 8.853 5.115.642 9.245.040 49.468.662 871.766 1.000.000 1.871.766 7.892.859 49.337.007 Σύνολο ενεργητικού ΙΔΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ Ίδια κεφάλαια αποδιδόμενα στους μετόχους Μετοχικό κεφάλαιο Αποθεματικό υπέρ το άρτιο Λοιπά αποθεματικά Κέρδη εις νέον Σύνολο ιδίων κεφαλαίων ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις Δάνεια μακροπρόθεσμα Υποχρέωση μισθώσεων Υποχρεώσεις παροχών προσωπικού Αναβαλλόμενες φορολογικές υποχρεώσεις Λοιπές μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις Προβλέψεις για λοιπές υποχρεώσεις & έξοδα Παράγωγα χρηματοοικονομικά προϊόντα Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις Δάνεια βραχυπρόθεσμα Υποχρέωση μισθώσεων Λοιπές προβλέψεις 22 21 18 17 20 18 19 Σύνολο υποχρεώσεων Σύνολο ιδίων κεφαλαίων και υποχρεώσεων Οι σημειώσεις στις σελίδες 53 έως 106 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος αυτών των χρηματοοικονομικών καταστάσεων. 47 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Κατάσταση Αποτελεσμάτων (Ενοποιημένη & Εταιρική) ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Σημ. Έσοδα μίσθωσης επενδυτικών ακινήτων 23 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 01/01-31/12/2019 01/01-31/12/2018 6.822.493 6.306.760 - - - 210.000 - 210.000 Εσοδα από πώληση ακινήτων 01/01-31/12/2019 01/01-31/12/2018 Έσοδα από παροχή υπηρεσιών 24 50.000 35.000 50.000 735.000 Μείον : Δαπάνες εκμετάλλευσης 26 (2.643.276) (2.216.597) (44.705) (900.446) 4.229.217 4.335.163 5.295 44.554 Λειτουργικά έξοδα 26 (2.812.020) (2.552.459) (1.174.213) (1.312.087) Μικτό αποτέλεσμα από την επενδυτική δραστηριότητα Απομειώσεις συμμετοχών 29 - - (560.000) (500.000) Απομειώσεις επενδυτικών ακινήτων 29 - 2.807.000 - - Απομειώσεις απαιτήσεων 29 - (284.906) - - Λοιπά έσοδα / (έξοδα) εκμετάλλευσης (καθαρά) 30 149.106 (55.219) 381.695 303.585 1.566.302 4.249.579 (1.347.223) (1.463.949) 135.326 - 135.326 - 57 1.202 Λειτουργικά κέρδη/(ζημίες Έσοδα από συμμετοχές Χρηματοοικονομικά έσοδα 25 14.385 39.275 Χρηματοοικονομικά έξοδα 25 (1.355.414) (1.567.303) (363.598) (465.431) 360.599 2.721.551 (1.575.438) (1.928.178) (420.548) (1.177.223) 110 4.817 (59.949) 1.544.328 (1.575.328) (1.923.361) -Μετόχους της μητρικής (59.949) 1.544.328 (1.575.328) (1.923.361) -Μη ελέγχουσες συμμετοχές (59.949) 1.544.328 (1.575.328) (1.923.361) (0,0010) 0,0269 (0,0274) (0,0335) Κέρδη /(ζημίες) προ φόρων Φόρος εισοδήματος 28 Κέρδη/(ζημίες) χρήσης Κατανέμονται σε: Κέρδη / (ζημίες) ανά μετοχή που αναλογούν στους μετόχους (σε €) Βασικά & προσαρμοσμένα 31 Οι σημειώσεις στις σελίδες 53 έως 106 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος αυτών των χρηματοοικονομικών καταστάσεων. 48 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Κατάσταση Συνολικών Εισοδημάτων (Ενοποιημένη & Εταιρική) ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Σημ. Καθαρά κέρδη / (ζημίες) χρήσης ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 01/01-31/12/2019 01/01-31/12/2018 01/01-31/12/2019 01/01-31/12/2018 (59.949) 1.544.328 (1.575.328) (1.923.361) Λοιπά Συνολικά Έσοδα Στοιχεία που μπορούν να ανακαταταχθούν μεταγενέστερα στα αποτελέσματα Συναλλαγματικές διαφορές 16 (477.193) (20.475) - - Αντιστάθμιση ταμειακών ροών 16 52.055 98.285 - - - (1.321) - - 359.600 - 359.600 - 1.859 (5.791) (4.798) (6.011) (63.679) 70.698 354.802 (6.011) (123.628) 1.615.027 (1.220.526) (1.929.371) (123.628) 1.615.027 (1.220.526) (1.929.371) - - - - Λοιπά Στοιχεία που δεν ανακατατάσσονται μεταγενέστερα στα αποτελέσματα Αποθεματικό περιουσιακών στοιχείων σε εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων Αναλογιστικά κέρδη /(ζημιές) Λοιπά συνολικά έσοδα / (Έξοδα) χρήσης (καθαρά, μετά από φόρους) Συγκεντρωτικά Συνολικά Έσοδα/ (Έξοδα) μετά από φόρους 16 Κατανέμονται σε: -Μετόχους της μητρικής -Μη ελέγχουσες συμμετοχές Οι σημειώσεις στις σελίδες 53 έως 106 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος αυτών των χρηματοοικονομικών καταστάσεων. 49 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Κατάσταση Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων (Ενοποιημένη & Εταιρική) ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Αποθεματικό Σημ. Μετοχικό κεφάλαιο υπέρ το άρτιο 1 Ιανουαρίου 2018 Λοιπά αποθεματικά Αποτελέσματα εις νέον Σύνολο 75.239.698 1.434.519 2.118.198 13.553.059 92.345.475 - - - 1.544.328 1.544.328 (20.475) Καθαρό κέρδος/(ζημίες) περιόδου Λοιπά συνολικά έσοδα περιόδου Συναλλαγματικές διαφορές 16 - - (20.475) - Μεταβολή αξίας Αντιστάθμισης ταμειακών Ροών 16 - - 98.285 - 98.285 Λοιπά 16 - - (1.321) (1.321) Αναλογιστικά κέρδη/(ζημιές) Λοιπά συνολικά έσοδα/(έξοδα) περιόδου (καθαρά μετά από φόρους) 16 - - (5.791) - (5.791) - - 72.019 (1.321) 70.698 Συγκεντρωτικά Συνολικά έσοδα/(έξοδα) περιόδου - - 72.019 1.543.007 1.615.027 Μεταφορά σε Αποθεματικά - - 177.543 (177.543) - 31 Δεκεμβρίου 2018 75.239.698 1.434.519 2.367.760 14.918.524 93.960.501 1 Ιανουαρίου 2019 75.239.698 1.434.519 2.367.760 14.918.524 93.960.501 - - - (59.949) (59.949) Καθαρό κέρδος/(ζημίες) περιόδου Λοιπά συνολικά έσοδα περιόδου Συναλλαγματικές διαφορές 16 - - (477.193) - (477.193) Μεταβολή αξίας Αντιστάθμισης ταμειακών Ροών Αποθεματικό περιουσιακών στοιχείων σε εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων 16 - - 52.055 - 52.055 16 - 359.600 - 359.600 16 - - 1.859 - 1.859 - - (63.679) - (63.679) Συγκεντρωτικά Συνολικά έσοδα/(έξοδα) περιόδου - - (63.679) (59.949) (123.628) Μεταφορά σε Αποθεματικά - - 72.038 (72.038) - 75.239.698 1.434.519 2.376.119 14.786.537 93.836.873 Αναλογιστικά κέρδη/(ζημιές) Λοιπά συνολικά έσοδα/(έξοδα) περιόδου (καθαρά μετά από φόρους) 31 Δεκεμβρίου 2019 Οι σημειώσεις στις σελίδες 53 έως 106 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος αυτών των χρηματοοικονομικών καταστάσεων 50 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ Αποθεματικό Σημ. Μετοχικό κεφάλαιο υπέρ το άρτιο 1 Ιανουαρίου 2018 Καθαρό κέρδος/(ζημίες) περιόδου Αποτελέσματα εις νέον Λοιπά αποθεματικά Σύνολο 75.239.698 1.434.519 5.054.724 (38.355.421) 43.373.520 - - - (1.923.361) (1.923.361) Λοιπά συνολικά έσοδα περιόδου Αναλογιστικά κέρδη/(ζημιές) Προσαρμογή αναταξινόμησης στα αποτελέσματα Λοιπά συνολικά έσοδα/(έξοδα) περιόδου (καθαρά μετά από φόρους) 16 - - (6.011) - (6.011) 16 - - - - - - - (6.011) - (6.011) - - (6.011) (1.923.361) (1.929.371) 31 Δεκεμβρίου 2018 75.239.698 1.434.519 5.048.713 (40.278.782) 41.444.149 1 Ιανουαρίου 2019 75.239.698 1.434.519 5.048.713 (40.278.782) 41.444.149 - - - (1.575.328) (1.575.328) 16 - - 359.600 - 359.600 16 - - (4.798) - (4.798) - - 354.802 - 354.802 Συγκεντρωτικά Συνολικά έσοδα/(έξοδα) περιόδου Καθαρό κέρδος/(ζημίες) περιόδου Λοιπά συνολικά έσοδα περιόδου Αποθεματικό περιουσιακών στοιχείων σε εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων Αναλογιστικά κέρδη/(ζημιές) Λοιπά συνολικά έσοδα/(έξοδα) περιόδου (καθαρά μετά από φόρους) Συγκεντρωτικά Συνολικά έσοδα/(έξοδα) περιόδου 31 Δεκεμβρίου 2019 - - 354.802 (1.575.328) (1.220.526) 75.239.698 1.434.519 5.403.515 (41.854.110) 40.223.622 Οι σημειώσεις στις σελίδες 53 έως 106 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος αυτών των χρηματοοικονομικών καταστάσεων. 51 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Κατάσταση Ταμειακών Ροών (Ενοποιημένη & Εταιρική) Σημ. ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Λειτουργικές δραστηριότητες Κέρδη /(ζημίες) προ φόρων Πλέον/μείον προσαρμογές για: 360.599 Αποσβέσεις 6,7,8,9 Απομειώσεις 6,29 Προβλέψεις 22 2.721.551 (1.575.438) (1.928.178) 1.473.031 1.331.047 39.241 15.576 - (2.807.000) 560.000 500.000 20.157 19.175 5.468 13.089 (4.264) (138) - - Συναλλαγματικές διαφορές Αποτελέσματα (έσοδα,έξοδα, κέρδη & ζημιές) επενδυτικής δραστηριότητας (149.711) (39.274) (135.383) (1.202) Χρεωστικοί τόκοι και συναφή έξοδα 1.359.125 1.567.349 363.598 465.431 Πλέον/μείον προσαρμογές για μεταβολές λογαριασμών κεφαλαίου κίνησης ή που σχετίζονται με τις λειτουργικές δραστηριότητες : Μείωση / (αύξηση) αποθεμάτων - 207.643 - 207.643 Μείωση / (αύξηση) απαιτήσεων (1.994.041) 973.411 219.640 1.116.719 (Μείωση) / αύξηση υποχρεώσεων (πλην τραπεζών) Μείον : 3.078.390 (153.118) (60.810) (23.498) Χρεωστικοί τόκοι και συναφή έξοδα καταβεβλημένα (1.433.757) (1.590.072) (361.485) (436.316) (352.111) 2.357.418 (381.998) 1.848.576 (945.169) (70.736) 10 - - (385.110) (72.670) 10 270.651 270.651 - Καταβεβλημένοι φόροι Σύνολο εισροών/(εκροών) από λειτουργικές δραστηριότητες (α) Επενδυτικές δραστηριότητες Αύξηση μετοχικού κεφαλαίου θυγατρικών, συγγενών, & λοιπών κοινοπραξιών Μερίσματα εισπραχθέντα Αγορά ενσώματων και άϋλων παγίων περιουσιακών στοιχείων και επενδύσεων σε ακίνητα 6,7,8 Τόκοι εισπραχθέντες Επιστροφή κεφαλαίου χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων 11 Σύνολο εισροών/(εκροών) από επενδυτικές δραστηριότητες (β) Χρηματοδοτικές δραστηριότητες Δάνεια αναληφθέντα Αποπληρωμή δανεισμού Δεσμευμένες καταθέσεις 14 Πληρωμές κεφαλαίου υποχρεώσεων μίσθωσης Σύνολο εισροών/(εκροών) από χρηματοδοτικές δραστηριότητες (γ) Καθαρή αύξηση/(μείωση) στα ταμειακά διαθέσιμα & ισοδύναμα περιόδου (α)+(β)+(γ) (12.351.443) (1.168.657) - (76) 103.338 39.275 57 1.202 (11.977.454) 391.988 (737.394) (114.401) 391.988 320.443 12.000.000 - 1.190.000 - (211.818) (3.968.692) - (2.000.000) (697.227) 778.846 - - (51.870) - (22.532) - 11.039.085 (3.189.846) 1.167.469 (2.000.000) 1.419.050 (2.078.664) 107.898 (1.750.293) Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα έναρξης χρήσης 13 364.669 2.443.335 203.498 1.953.791 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα λήξης χρήσης 13 1.783.718 364.669 311.396 203.498 Οι σημειώσεις στις σελίδες 53 έως 106 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος αυτών των χρηματοοικονομικών καταστάσεων. 52 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Σημειώσεις επί των χρηματοοικονομικών καταστάσεων (Ενοποιημένων & Εταιρικών) 1 Γενικές πληροφορίες H Εταιρία και ο Όμιλος δραστηριοποιείται στον κλάδο “Διαχείριση Ακίνητης Περιουσίας”. Η κύρια δραστηριότητα της είναι η ανάπτυξη, πώληση και εκμετάλλευση ακινήτων ιδιόκτητων ή λειτουργικά μισθωμένων. Ο Όμιλος δραστηριοποιείται στην Ελλάδα και στη Ρουμανία. Η Εταιρία έχει συσταθεί και είναι εγκατεστημένη στην Ελλάδα και η διεύθυνση της έδρας της είναι Ερμού 25 Ν. Κηφισιά Αττικής. Η Eταιρία είναι θυγατρική της Εταιρίας ΕΛΛΑΚΤΩΡ ΑΕ (ποσοστό συμμετοχής 55,46%), η οποία είναι εισηγμένη στο Χρηματιστήριο Αθηνών. Οι παρούσες χρηματοοικονομικές καταστάσεις συμπεριλαμβάνονται στις ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις που συντάσσει η εταιρία ΕΛΛΑΚΤΩΡ ΑΕ με έδρα την Ελλάδα. Οι μετοχές της Εταιρίας διαπραγματεύονται στο Χρηματιστήριο Αθηνών και κατατάσσεται στον δείκτη ATHEX Select. Οι παρούσες ετήσιες ενοποιημένες και εταιρικές οικονομικές καταστάσεις (στο εξής αναφερόμενες ως «οικονομικές καταστάσεις») της 31.12.2019 εγκρίθηκαν από το Διοικητικό Συμβούλιο στις 7 Μαϊου 2020 και τελούν υπό την έγκριση της Γενικής Συνέλευσης των μετόχων. Είναι διαθέσιμες στη διεύθυνση του διαδικτύου της Εταιρείας https://www.reds.gr στην ενότητα «Ενημέρωση Επενδυτών», στην υποενότητα «Οικονομικά Στοιχεία»/ «Ισολογισμοί- Πιστοποιητικά Ορκωτών Ελεγκτών». 2 Σύνοψη σημαντικών λογιστικών πολιτικών Πλαίσιο κατάρτισης των χρηματοοικονομικών καταστάσεων Οι βασικές λογιστικές αρχές που εφαρμόσθηκαν κατά τη σύνταξη αυτών των χρηματοικονομικών καταστάσεων περιγράφονται παρακάτω. Αυτές οι αρχές έχουν εφαρμοσθεί με συνέπεια για όλες τις χρήσεις που παρουσιάζονται, εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά. Οι χρηματοοικονομικές καταστάσεις περιλαμβάνουν τις εταιρικές χρηματοοικονομικές καταστάσεις της REDS AE (η Εταιρία) και τις ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσειας της Εταιρίας και των θυγατρικών της (μαζί ο Όμιλος), για τη χρήση που έληξε την 31η Δεκεμβρίου 2019. Οι παρούσες εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις έχουν συνταχθεί σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ) και τις Διερμηνείες της Επιτροπής Διερμηνειών των Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, όπως έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Οι χρηματοοικονομικές καταστάσεις έχουν συνταχθεί σύμφωνα με τον κανόνα του ιστορικού κόστους, εκτός από τα χρηματοοικονομικά στοιχεία τα οποία έχουν κατηγοριοποιηθεί σε εύλογη αξία μέσω των αποτελεσμάτων (συμπεριλαμβανομένων και των παραγώγων) ή μέσω λοιπών εσόδων. Η σύνταξη χρηματοοικονομικών καταστάσεων σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ απαιτεί τη χρήση λογιστικών εκτιμήσεων και κρίσης από την Διοίκηση κατά την εφαρμογή των λογιστικών πολιτικών που έχουν υιοθετηθεί. Οι περιοχές που εμπεριέχουν σημαντικό βαθμό κρίσης ή πολυπλοκότητας, ή όπου υποθέσεις και εκτιμήσεις επηρεάζουν σημαντικά τις χρηματοοικονομικές καταστάσεις αναφέρονται στη Σημείωση 4. 53 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 2.1.1. Συνέχιση Δραστηριότητας Οι χρηματοοικονομικές καταστάσεις της 31ης Δεκεμβρίου 2019 προετοιμάζονται σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ) και παρουσιάζουν εύλογα την χρηματοοικονομική θέση, τα αποτελέσματα και τις ταμειακές ροές του Ομίλου με βάση την αρχή της συνεχιζόμενης δραστηριότητας. Οι δραστηριότητες του Ομίλου στην Ελλάδα είναι σημαντικές και οι τρέχουσες μακροοικονομικές συνθήκες ενδέχεται να επηρεάσουν τον Όμιλο ως ακολούθως : Μείωση της κατανάλωσης η οποία ενδέχεται να επηρεάσει αρνητικά το ύψος των πωλήσεων των καταστημάτων και γενικότερα την απόδοση του εμπορικού κέντρου. Ενδεχόμενη αδυναμία των πελατών να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις, είτε λόγω του περιορισμού της οικονομικής τους δραστηριότητας είτε λόγω της αδυναμίας του εγχώριου τραπεζικού συστήματος Απομείωση αξίας περιουσιακών στοιχείων ως αποτέλεσμα της μείωσης στην εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα Σημειώνεται ότι η Διοίκηση βρίσκεται στο τελικό στάδιο, για την υπογραφή κοινού ομολογιακού δανείου συνολικού ύψους ευρώ 41,5εκ., το οποίο περιλαμβάνει και το βραχυπρόθεσμο δανεισμό συνολικού ποσού ευρώ 12 εκ., όπως αναφέρεται στη σημείωση 19. Παρά την ύπαρξη των προαναφερόμενων κινδύνων οι δραστηριότητες του Ομίλου συνεχίζονται κανονικά. Η Διοίκηση αξιολογεί διαρκώς την κατάσταση και τις πιθανές επιπτώσεις στον Όμιλο, προκειμένου να διασφαλίσει ότι λαμβάνονται έγκαιρα όλα τα αναγκαία και δυνατά μέτρα και ενέργειες για την ελαχιστοποίηση τυχόν αρνητικών επιπτώσεων, αλλά και για την αξιοποίηση των θετικών εξελίξεων. Μετά από προσεκτική εξέταση, ο Όμιλος θεωρεί ότι: (α) η βάση της συνεχούς δραστηριότητας προετοιμασίας των χρηματοοικονομικών καταστάσεων δεν επηρεάζεται, (β) τα περιουσιακά στοιχεία και οι υποχρεώσεις του Ομίλου παρουσιάζονται ορθά σε σχέση με τις λογιστικές αρχές που εφαρμόζει ο Όμιλος και (γ) έχουν σχεδιαστεί προγράμματα λειτουργίας και δράσεις για την αντιμετώπιση προβλημάτων που ενδέχεται να προκύψουν αναφορικά με τις δραστηριότητες του Ομίλου. 2.1.2. Μακροοικονομκές συνθήκες στην Ελλάδα Το 2019 η ελληνική οικονομία συνέχισε την ανάκαμψή της με τους δείκτες οικονομικού κλίματος και προσδοκιών να εμφανίζονται βελτιωμένοι, υποδηλώνοντας τη συνέχιση της αναπτυξιακής δυναμικής. Καταγράφηκαν θετικές εξελίξεις στον χρηματοπιστωτικό τομέα, με αύξηση των καταθέσεων και βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης των τραπεζών. Η εμπιστοσύνη στον τραπεζικό τομέα ενισχύθηκε σημαντικά και οι περιορισμοί στην κίνηση κεφαλαίων καταργήθηκαν πλήρως από την 1η Σεπτεμβρίου 2019. Η βελτίωση της ρευστότητας του τραπεζικού συστήματος συνέβαλε στην αύξηση της τραπεζικής χρηματοδότησης των μη χρηματοπιστωτικών επιχειρήσεων ενώ η ανάδειξη αυτοδύναμης κυβέρνησης τον Ιούλιο του 2019 ενίσχυσε περαιτέρω τις προσδοκίες όσον αφορά στις προοπτικές της ελληνικής οικονομίας το επόμενο διάστημα. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ο ρυθμός μεγέθυνσης του πραγματικού ΑΕΠ διαμορφώνεται σε 1,9%, στο ίδιο επίπεδο με το 2018, ελαφρώς χαμηλότερα των προβλέψεων των αρμόδιων αρχών, ενώ η απόδοση του 10ετούς ομολόγου βρέθηκε ακόμα και χαμηλότερα από το 1%, υποδηλώνοντας την αυξημένη διάθεση των επενδυτών να αναλάβουν ελληνικό ρίσκο. Ωστόσο η αναπτυξιακή δυναμική του τρέχοντος έτους (2020), και κυρίως μετά το Φεβρουάριο 2020 ανακόπηκε από την εμφάνιση και την εξάπλωση του ιού Covid-19. Σύμφωνα, με τις τελευταίες εκτιμήσεις, προβλέπεται ότι η πανδημία του Covid-19, θα έχει αρνητικές επιπτώσεις τόσο στην παγκόσμια, όσο και στις επιμέρους οικονομίες το 2020, με επιβράδυνση του παγκόσμιου ρυθμού ανάπτυξης (ενδεικτικά ο ΟΟΣΑ εκτιμά ότι ο ρυθμός παγκόσμιας ανάπτυξης μπορεί να μειωθεί έως και 1,5%). Το μέγεθος της διαταραχής της ελληνικής οικονομίας θα εξαρτηθεί, 54 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) μεταξύ άλλων, σε σημαντικό βαθμό από τη διάρκεια και την ένταση της πανδημίας Covid-19, και των μέτρων που λαμβάνονται από την ελληνική κυβέρνηση αλλά και τις άλλες κυβερνήσεις για τον περιορισμό της εξάπλωσής της αλλά και από άλλους γεωπολιτικούς παράγοντες όπως ενδεικτικά της προσφυγικής/μεταναστευτικής κρίσης που επηρεάζει την Ελλάδα. Ως εκ τούτου, εκτιμάται ότι το 2020 θα είναι μια χρονιά προκλήσεων για την ελληνική οικονομία και κατά συνέπεια για τις δραστηριότητες του Ομίλου. Πέραν των ανωτέρω στη σημείωση 36 «Γεγονότα μετά την ημερομηνία ισολογισμού» αναφέρεται η αβεβαιότητα η οποία υπάρχει μετά την εξάπλωση της πανδημίας του Covid-19, αναφορικά με τα έσοδα του Ομίλου μετά την απόφαση για παροχή έκπτωσης 40 % στα μισθώματα Μαρτίου και Απριλίου που έκλεισαν με απόφαση του κράτους, εάν και εφόσον συνεχιστεί η λήψη των μέτρων. Δεδομένης της αβεβαιότητας για την συνέχιση του φαινομένου, η Διοίκηση έχει προχωρήσει σε μια πρώτη αξιολόγηση της επίδρασης της υγειονομικής κρίσης του Covid-19, στα μελλοντικά λειτουργικά αποτελέσματα και στις μελλοντικές ταμειακές ροές τη Εταιρίας και του Ομίλου εκτιμώντας τις πρώτες επιπτώσεις της αναστολής των δραστηριοτήτων λιανικής, προκειμένου να διασφαλίσει ότι λαμβάνονται έγκαιρα όλα τα αναγκαία και δυνατά μέτρα και ενέργειες για την ελαχιστοποίηση τυχόν αρνητικών επιπτώσεων αλλά και για την αξιοποίηση των θετικών εξελίξεων. Νέα πρότυπα, τροποποιήσεις προτύπων και διερμηνείες Συγκεκριμένα νέα πρότυπα, τροποποιήσεις προτύπων και διερμηνείες έχουν εκδοθεί, τα οποία είναι υποχρεωτικά για λογιστικές περιόδους που ξεκινούν κατά την 01.01.2019 ή μεταγενέστερα. Η εκτίμηση του Ομίλου σχετικά με την επίδραση από την εφαρμογή αυτών των νέων προτύπων, τροποποιήσεων και διερμηνειών παρατίθεται παρακάτω. Πρότυπα και Διερμηνείες υποχρεωτικά για την τρέχουσα οικονομική χρήση ΔΠΧΑ 16 «Μισθώσεις» Το ΔΠΧΑ 16 εκδόθηκε τον Ιανουάριο του 2016 και αντικαθιστά το ΔΛΠ 17. Σκοπός του προτύπου είναι να εξασφαλίσει ότι οι μισθωτές και οι εκμισθωτές παρέχουν χρήσιμη πληροφόρηση που παρουσιάζει εύλογα την ουσία των συναλλαγών που αφορούν μισθώσεις. Το ΔΠΧΑ 16 εισάγει ένα ενιαίο μοντέλο για το λογιστικό χειρισμό από την πλευρά του μισθωτή, το οποίο απαιτεί ο μισθωτής να αναγνωρίζει περιουσιακά στοιχεία και υποχρεώσεις για όλες τις συμβάσεις μισθώσεων με διάρκεια άνω των 12 μηνών, εκτός εάν το υποκείμενο περιουσιακό στοιχείο είναι μη σημαντικής αξίας. Σχετικά με το λογιστικό χειρισμό από την πλευρά του εκμισθωτή, το ΔΠΧΑ 16 ενσωματώνει ουσιαστικά τις απαιτήσεις του ΔΛΠ 17. Επομένως, ο εκμισθωτής συνεχίζει να κατηγοριοποιεί τις συμβάσεις μισθώσεων σε λειτουργικές και χρηματοδοτικές μισθώσεις, και να ακολουθεί διαφορετικό λογιστικό χειρισμό για κάθε τύπο σύμβασης. Η επίδραση της υιοθέτησης του ΔΠΧΑ 16 αναφορικά με τις μισθώσεις του Ομίλου ως μισθωτή, καθώς και οι λογιστικές πολιτικές που ισχύουν από την 1.1.2019, παρουσιάζονται στη σημείωση 9. Η εφαρμογή του προτύπου δεν επηρέασε τις μισθώσεις όπου ο Όμιλος είναι εκμισθωτής. Ε.Δ.Δ.Π.Χ.A 23 «Αβεβαιότητα σχετικά με τον χειρισμό θεμάτων φορολογίας εισοδήματος» Η Διερμηνεία παρέχει επεξηγήσεις ως προς την αναγνώριση και επιμέτρηση του τρέχοντος και αναβαλλόμενου φόρου εισοδήματος όταν υπάρχει αβεβαιότητα σχετικά με την φορολογική αντιμετώπιση κάποιων στοιχείων. Το Ε.Δ.Δ.Π.Χ.A 23 έχει εφαρμογή σε όλες τις πτυχές της λογιστικοποίησης του φόρου εισοδήματος όταν υπάρχει τέτοια αβεβαιότητα, συμπεριλαμβανομένου του φορολογητέου κέρδους/ζημιάς, της φορολογικής βάσης των περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων, τα φορολογικά κέρδη και φορολογικές ζημιές και τους φορολογικούς συντελεστές. Η εφαρμογή της διερμηνείας δεν είχε επίπτωση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου. 55 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) ΔΛΠ 19 (Τροποποιήσεις) «Τροποποίηση προγράμματος, περικοπή ή διακανονισμός» Οι τροποποιήσεις καθορίζουν τον τρόπο με τον οποίο οι οντότητες πρέπει να προσδιορίζουν τα συνταξιοδοτικά έξοδα όταν λαμβάνουν χώρα αλλαγές σε συνταξιοδοτικά προγράμματα καθορισμένων παροχών. Η τροποποίηση του προτύπου δεν είχε επίπτωση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου. Ετήσιες βελτιώσεις σε ΔΠΧΑ (Κύκλος 2015 – 2017) Οι τροποποιήσεις που παρατίθενται παρακάτω περιλαμβάνουν αλλαγές σε τέσσερα ΔΠΧΑ. ΔΠΧΑ 3 «Συνενώσεις επιχειρήσεων» Οι τροποποιήσεις διευκρινίζουν πως μία οντότητα επαναμετρά το ποσοστό που κατείχε προηγουμένως σε μία από κοινού ελεγχόμενη δραστηριότητα όταν αποκτά τον έλεγχο της επιχείρησης αυτής. ΔΛΠ 12 «Φόροι εισοδήματος» Οι τροποποιήσεις διευκρινίζουν πως μία οντότητα λογιστικοποιεί όλες τις επιπτώσεις στο φόρο εισοδήματος από πληρωμές μερισμάτων με τον ίδιο τρόπο. ΔΛΠ 23 «Κόστος δανεισμού» Οι τροποποιήσεις διευκρινίζουν πως μία οντότητα χειρίζεται ως μέρος του γενικού δανεισμού οποιοδήποτε δάνειο αναλήφθηκε ειδικά για την ανάπτυξη ενός περιουσιακού στοιχείου όταν το στοιχείο αυτό είναι έτοιμο για τη χρήση την οποία προορίζεται ή την πώλησή του. Πρότυπα και Διερμηνείες υποχρεωτικά για μεταγενέστερες περιόδους ΔΠΧΑ 3 (Τροποποιήσεις) «Ορισμός συνένωσης επιχειρήσεων» (εφαρμόζεται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2020) Ο νέος ορισμός εστιάζει στην έννοια της απόδοσης μιας επιχείρησης με τη μορφή παροχής αγαθών και υπηρεσιών στους πελάτες σε αντίθεση με τον προηγούμενο ορισμό ο οποίος εστίαζε στις αποδόσεις με τη μορφή μερισμάτων, χαμηλότερου κόστους ή άλλου οικονομικού οφέλους σε επενδυτές και λοιπά μέρη. ΔΛΠ 1 και ΔΛΠ 8 (Τροποποιήσεις) «Ορισμός του ουσιώδους» (εφαρμόζονται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2020) Οι τροποποιήσεις αποσαφηνίζουν τον ορισμό του ουσιώδους και πώς πρέπει να χρησιμοποιείται, συμπληρώνοντας τον ορισμό με οδηγίες οι οποίες παρέχονταν έως τώρα σε άλλα σημεία των ΔΠΧΑ. Επιπλέον, έχουν βελτιωθεί οι διευκρινίσεις που συνοδεύουν τον ορισμό. Τέλος, οι τροποποιήσεις διασφαλίζουν ότι ο ορισμός του ουσιώδους εφαρμόζεται με συνέπεια σε όλα τα ΔΠΧΑ. ΔΠΧΑ 9, ΔΛΠ 39 και ΔΠΧΑ 7 (Τροποποιήσεις) «Αναμόρφωση επιτοκίων αναφοράς» (εφαρμόζονται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2020) Οι τροποποιήσεις αλλάζουν ορισμένες απαιτήσεις σχετικά με τη λογιστική αντιστάθμισης κινδύνου ώστε να παρέχουν διευκόλυνση σχετικά με τις πιθανές επιπτώσεις της αβεβαιότητας που θα προκαλέσει η αλλαγή των επιτοκίων αναφοράς. Επιπλέον, οι τροποποιήσεις απαιτούν από τις εταιρείες να παρέχουν πρόσθετες πληροφορίες στους επενδυτές σχετικά με τις σχέσεις αντιστάθμισής τους, οι οποίες επηρεάζονται άμεσα από αυτές τις αβεβαιότητες. 56 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) ΔΛΠ 1 (Τροποποίηση) «Ταξινόμηση υποχρεώσεων ως βραχυπρόθεσμες ή μακροπρόθεσμες» (εφαρμόζονται στις ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2022) Η τροποποίηση διευκρινίζει ότι οι υποχρεώσεις ταξινομούνται ως βραχυπρόθεσμες ή μακροπρόθεσμες βάσει των δικαιωμάτων που είναι σε ισχύ στη λήξη της περιόδου αναφοράς. Η ταξινόμηση δεν επηρεάζεται από τις προσδοκίες της οντότητας ή από γεγονότα μετά την ημερομηνία αναφοράς. Επιπλέον, η τροποποίηση αποσαφηνίζει τη σημασία του όρου «διακανονισμός» μιας υποχρέωσης του ΔΛΠ 1. Η τροποποίηση δεν έχει υιοθετηθεί ακόμη από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Δεν υπάρχουν άλλα πρότυπα ή διερμηνείες τα οποία είναι υποχρεωτικά για μεταγενέστερες περιόδους και τα οποία αναμένεται να έχουν σημαντική επίπτωση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου. Συγκριτικές πληροφορίες Όπου χρειάζεται τα συγκριτικά ποσά έχουν προσαρμοστεί για να συνάδουν με τις αλλαγές στην παρουσίαση κατά την παρούσα χρήση. Στρογγυλοποιήσεις Τα ποσά που εμπεριέχονται στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις έχουν στρογγυλοποιηθεί σε ευρώ, διαφορές που ενδέχεται να υπάρχουν οφείλονται σε αυτές τις στρογγυλοποιήσεις. Ενοποίηση Όλες οι εταιρείες του Ομίλου ελέγχονται πλήρως από την μητρική εταιρεία. Θυγατρικές είναι οι επιχειρήσεις πάνω στις οποίες ασκείται έλεγχος από τη μητρική. Ο Όμιλος ελέγχει μια οντότητα όταν ο Όμιλος εκτίθεται ή έχει δικαιώματα σε μεταβλητά έσοδα από τη συμμετοχή του στην οντότητα και έχει την ικανότητα να επηρεάζει τα έσοδα αυτά μέσω της δυνατότητάς του να επηρεάσει τις δραστηριότητες της οντότητας. Οι θυγατρικές ενοποιούνται με ολική ενοποίηση από την ημερομηνία που αποκτάται ο έλεγχος επ’ αυτών και παύουν να ενοποιούνται από την ημερομηνία κατά την οποία παύει ο έλεγχος . Ο Όμιλος χρησιμοποιεί τη μέθοδο απόκτησης για να λογιστικοποιήσει όλες τις επιχειρηματικές συνενώσεις, ανεξάρτητα από το αν οι συμμετοχικοί τίτλοι ή άλλα περιουσιακά στοιχεία αποκτώνται. Το τίμημα εξαγοράς μιας θυγατρικής αποτελείται από: ● ● ● ● ● την εύλογη αξία των στοιχείων ενεργητικού που μεταβιβάζονται τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνονται από τον αποκτώντα προς τους προηγούμενους ιδιοκτήτες τα συμμετοχικά δικαιώματα που έχει εκδώσει ο Όμιλος. την εύλογη αξία των περιουσιακών στοιχείων ή υποχρεώσεων που προκύπτουν από συμφωνίες ενδεχόμενων ανταλλαγμάτων, και την εύλογη αξία τυχόν συμμετοχών στη θυγατρική που προϋπήρχαν της εξαγοράς. Τα αποκτηθέντα αναγνωρίσιμα περιουσιακά στοιχεία και οι υποχρεώσεις και ενδεχόμενες υποχρεώσεις που έχουν αναληφθεί σε μια συνένωση επιχειρήσεων αρχικά επιμετρώνται, με ελάχιστες εξαιρέσεις, στην εύλογη αξία τους 57 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) κατά την ημερομηνία κτήσης. Ανά περίπτωση εξαγοράς, ο Όμιλος αναγνωρίζει τυχόν μη ελέγχουσα συμμετοχή στη θυγατρική είτε στην εύλογη αξία είτε στην αξία του μεριδίου της μη ελέγχουσας συμμετοχής στην καθαρή θέση της θυγατρικής που αποκτήθηκε. Τα έξοδα που σχετίζονται με την εξαγορά καταχωρούνται στα αποτελέσματα. Το υπερβάλλον ποσό μεταξύ του αθροίσματος ● ● ● του τιμήματος εξαγοράς του ποσού που αναγνωρίστηκε ως μη ελέγχουσες συμμετοχές και της εύλογης αξίας τυχόν μεριδίου του Ομίλου στη θυγατρική που προϋπήρχε της εξαγοράς, και της εύλογης αξίας της καθαρής θέσης της θυγατρικής που αποκτήθηκε αναγνωρίζεται ως υπεραξία. Αν τα ποσά αυτά είναι μικρότερα από την εύλογη αξία της καθαρής θέσης της θυγατρικής που αποκτήθηκε, η διαφορά αναγνωρίζεται απευθείας, στα αποτελέσματα ως κέρδρος από αγορά ευκαιρίας. της εύλογης αξίας της καθαρής θέσης της θυγατρικής που αποκτήθηκε αναγνωρίζεται ως υπεραξία. Αν τα ποσά αυτά είναι μικρότερα από την εύλογη αξία της καθαρής θέσης της θυγατρικής που αποκτήθηκε, η διαφορά αναγνωρίζεται απευθείας στα αποτελέσματα ως κέρδος από αγορά ευκαιρίας. Διεταιρικές συναλλαγές, υπόλοιπα και μη πραγματοποιημένα κέρδη από συναλλαγές μεταξύ των εταιρειών του Ομίλου απαλείφονται. Οι μη πραγματοποιημένες ζημιές, επίσης απαλείφονται εκτός εάν η συναλλαγή παρέχει ενδείξεις απομείωσης του μεταβιβασθέντος περιουσιακού στοιχείου. Οι λογιστικές αρχές των θυγατρικών είναι ομοιόμορφες με αυτές που έχουν υιοθετηθεί από τον Όμιλο. Στην Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης της μητρικής οι θυγατρικές αποτιμώνται στο κόστος μείον τυχόν απομείωση. Σε περιπτώσεις συναλλαγών που αφορούν σε αυξήσεις του ποσοστού συμμετοχής του Ομίλου σε θυγατρικές, οι οποίες είναι εκτός του πεδίου εφαρμογής του ΔΠΧΑ 3, ο Όμιλος αναγνωρίζει την οποιαδήποτε επίπτωση που προκύπτει λόγω της διαφοράς της εύλογης αξίας του τιμήματος που πληρώθηκε και της λογιστικής αξίας των δικαιωμάτων τρίτων που αγοράζονται, άμεσα στα ίδια κεφάλαια. Πληροφόρηση κατά τομέα Η πληροφόρηση κατά τομέα συντάσσεται σύμφωνα με τις εσωτερικές αναφορές χρηματοοικονομικής πληροφόρησης που παρέχονται στον Πρόεδρο, το Διευθύνοντα Σύμβουλο και τα λοιπά εκτελεστικά μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου, οι οποίοι συνιστούν τον κύριο λήπτη επιχειρηματικών αποφάσεων. Ο κύριος λήπτης επιχειρηματικών αποφάσεων ευθύνεται για τη διαμόρφωση της στρατηγικής, την κατανομή των πόρων και την αξιολόγηση της επίδοσης του κάθε επιχειρηματικού τομέα. Συναλλαγματικές μετατροπές (α) Λειτουργικό νόμισμα και νόμισμα παρουσίασης. Τα στοιχεία των χρηματοοικονομικών καταστάσεων των εταιρειών του Ομίλου επιμετρώνται βάσει του νομίσματος του πρωτεύοντος οικονομικού περιβάλλοντος, στο οποίο κάθε εταιρία λειτουργεί («λειτουργικό νόμισμα»). Οι ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις παρουσιάζονται σε Ευρώ, που είναι το λειτουργικό νόμισμα και το νόμισμα παρουσίασης της μητρικής Εταιρίας. (β) Συναλλαγές και υπόλοιπα Οι συναλλαγές σε ξένα νομίσματα μετατρέπονται στο λειτουργικό νόμισμα με την χρήση των ισοτιμιών που ισχύουν κατά την ημερομηνία των συναλλαγών. Κέρδη και ζημιές από συναλλαγματικές διαφορές οι οποίες προκύπτουν από την εκκαθάριση τέτοιων συναλλαγών κατά την διάρκεια της χρήσης και από την μετατροπή των νομισματικών 58 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) στοιχείων που εκφράζονται σε ξένο νόμισμα με τις ισχύουσες ισοτιμίες κατά την ημερομηνία ισολογισμού, καταχωρούνται στα αποτελέσματα. Οι συναλλαγματικές διαφορές από μη νομισματικά στοιχεία που αποτιμώνται στην εύλογη αξία τους, θεωρούνται ως τμήμα της εύλογης αξίας και συνεπώς καταχωρούνται όπου και οι διαφορές της εύλογης αξίας. (γ) Εταιρείες του Ομίλου Η μετατροπή των χρηματοοικονομικών καταστάσεων των εταιρειών του Ομίλου (καμία εκ των οποίων δεν έχει νόμισμα υπερπληθωριστικής οικονομίας), οι οποίες έχουν διαφορετικό λειτουργικό νόμισμα από το νόμισμα παρουσίασης του Ομίλου γίνεται ως εξής: i) Τα περιουσιακά στοιχεία και υποχρεώσεις μετατρέπονται με τις ισοτιμίες που ισχύουν κατά την ημερομηνία του ισολογισμού, ii) Τα έσοδα και τα έξοδα μετατρέπονται με τις μέσες ισοτιμίες της περιόδου (εκτός εάν η μέση ισοτιμία δεν είναι λογική προσέγγιση της συσσωρευμένης επίδρασης των ισοτιμιών που ίσχυαν κατά τις ημερομηνίες των συναλλαγών, στην οποία περίπτωση τα έσοδα και έξοδα μετατρέπονται με τις ισοτιμίες που ίσχυαν τις ημερομηνίες των συναλλαγών) και iii) Οι προκύπτουσες συναλλαγματικές διαφορές καταχωρούνται στην κατάσταση λοιπών εισοδημάτων και μεταφέρονται στα αποτελέσματα με την πώληση των επιχειρήσεων αυτών. Επενδύσεις σε ακίνητα Ακίνητα τα οποία κατέχονται για μακροχρόνιες εκμισθώσεις ή για κεφαλαιουχικά κέρδη ή και τα δύο, και δεν χρησιμοποιούνται από τις εταιρείες του Ομίλου, κατηγοριοποιούνται ως επένδυση σε ακίνητα. Aκίνητα τα οποία κατασκευάζονται ή αναπτύσονται για μελλοντική χρήση ως επενδυτικά κατηγοροποιούνται εξ΄ αρχής στις επενδύσεις σε ακίνητα. Οι επενδύσεις σε ακίνητα περιλαμβάνουν ιδιόκτητα οικόπεδα και κτίρια. Οι επενδύσεις σε ακίνητα αναγνωρίζονται αρχικά στο κόστος, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών άμεσων εξόδων κτήσης, καθώς και αν είναι εφαρμόσιμο, του κόστους δανεισμού (σημείωση 2.27). Μετά την αρχική αναγνώριση, οι επενδύσεις σε ακίνητα επιμετρώνται σε κόστος μείον αποσβέσεις και τυχόν απομείωση. Τυχόν απομείωση των επενδύσεων σε ακίνητα αναγνωρίζεται στα αποτελέσματα. Οι αποσβέσεις των επενδύσεων σε ακίνητα υπολογίζονται με την σταθερή μέθοδο, βάσει της ωφέλιμης ζωής τους που εκτιμάται σε 40 έτη, πλην των διατηρητέων μη ανακαινισθέντων κτιρίων τα οποία αποσβένονται σε 20 έτη. Ακίνητα τα οποία κατασκευάζονται ή αναπτύσσονται για μελλοντική χρήση ως επενδύσεις σε ακίνητα, εμφανίζονται στο κόστος και δεν αποσβένονται έως ότου η κατασκευή ή ανάπτυξη ολοκληρωθούν. Μεταγενέστερες δαπάνες λογίζονται προσθετικά στην λογιστική αξία του ακινήτου, μόνο όταν είναι πιθανόν ότι μελλοντικά οικονομικά οφέλη που σχετίζονται με το εν λόγω ακίνητο, θα εισρεύσουν στον Όμιλο και ότι το κόστος αυτού μπορεί να μετρηθεί αξιόπιστα. Όλα τα άλλα κόστη από επιδιορθώσεις και συντήρηση βαρύνουν τα αποτελέσματα της χρήσης την οποία αφορούν. Εάν μια επένδυση σε ακίνητο μεταβληθεί σε ιδιοχρησιμοποιούμενο πάγιο, τότε κατηγοριοποιείται στις ενσώματες ακινητοποιήσεις. 59 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Μισθώσεις Οι λογιστικές πολιτικές που ίσχυαν μέχρι την 31.12.2018 παρουσιάζονται παρακάτω: Εταιρία Ομίλου ως μισθωτής (α) Μισθώσεις όπου ουσιωδώς οι κίνδυνοι και ανταμοιβές της ιδιοκτησίας διατηρούνται από τον εκμισθωτή ταξινομούνται ως λειτουργικές μισθώσεις. Τα έξοδα των λειτουργικών μισθώσεων αναγνωρίζονται στα αποτελέσματα χρήσης αναλογικά κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και περιλαμβάνουν τυχόν κόστος αποκατάστασης του ακινήτου εφόσον αυτό προβλέπεται από τη σύμβαση μίσθωσης. Εταιρία Ομίλου ως εκμισθωτής (β) Ο Όμιλος εκμισθώνει ακίνητα μόνο με τη μορφή λειτουργικής μίσθωσης. Τα έσοδα των λειτουργικών μισθώσεων αναγνωρίζονται στα αποτελέσματα χρήσης αναλογικά κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Ενσώματες Ακινητοποιήσεις Τα ενσώματα πάγια επιμετρώνται στο κόστος κτήσεως μείον συσσωρευμένες αποσβέσεις και τυχόν απομείωση. Το κόστος κτήσεως περιλαμβάνει όλες τις άμεσα επιρριπτέες δαπάνες για την απόκτηση των στοιχείων. Μεταγενέστερες δαπάνες καταχωρούνται σε επαύξηση της λογιστικής αξίας των ενσωμάτων παγίων ή ως ξεχωριστό πάγιο μόνον εάν είναι πιθανό τα μελλοντικά οικονομικά οφέλη να εισρεύσουν στον Όμιλο και το κόστος τους μπορεί να επιμετρηθεί αξιόπιστα. Το κόστος επισκευών και συντηρήσεων καταχωρείται στα αποτελέσματα όταν πραγματοποιείται. Τα οικόπεδα δεν αποσβένονται. Οι αποσβέσεις των άλλων στοιχείων των ενσωμάτων παγίων υπολογίζονται με την σταθερή μέθοδο μέσα στην ωφέλιμη ζωή τους που έχει ως εξής : - Μεταφορικά μέσα - Λοιπός εξοπλισμός 6-9 έτη 5 - 10 έτη Οι υπολειμματικές αξίες και οι ωφέλιμες ζωές των ενσωμάτων παγίων υπόκεινται σε επανεξέταση τουλάχιστον κάθε τέλος χρήσης. Όταν οι λογιστικές αξίες των ενσωμάτων παγίων υπερβαίνουν την ανακτήσιμη αξία τους, η διαφορά (απομείωση) καταχωρείται άμεσα ως έξοδο στα αποτελέσματα. Κατά την πώληση ενσωμάτων παγίων, οι διαφορές μεταξύ του τιμήματος που λαμβάνεται και της λογιστικής τους αναπόσβεστης αξίας καταχωρούνται ως κέρδη ή ζημίες στα αποτελέσματα. Χρηματοοικονομικά έξοδα που αφορούν στην κατασκευή στοιχείων ενεργητικού κεφαλαιοποιούνται για το χρονικό διάστημα που απαιτείται μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής (σημείωση 2.27). Ασώματες Ακινητοποιήσεις Οι ασώματες ακινητοποιήσεις περιλαμβάνουν κυρίως άδειες λογισμικού, οι οποίες αποτιμώνται στο κόστος κτήσεως μείον τις αποσβέσεις και τυχόν απομείωση. Τυχόν απομείωση αναγνωρίζεται στα αποτελέσματα. Οι 60 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) αποσβέσεις διενεργούνται με την σταθερή μέθοδο κατά την διάρκεια της ωφέλιμης ζωής των στοιχείων αυτών η οποία κυμαίνεται από 1 έως 10 χρόνια. Απομείωση αξίας μη χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων Τα περιουσιακά στοιχεία που αποσβένονται υπόκεινται σε έλεγχο απομείωσης της αξίας τους όταν υπάρχουν ενδείξεις ότι η λογιστική αξία τους δεν θα ανακτηθεί. Ζημία απομείωσης αναγνωρίζεται για το ποσό κατά το οποίο η λογιστική αξία του παγίου υπερβαίνει την ανακτήσιμη αξία του. Η ανακτήσιμη αξία είναι η μεγαλύτερη αξία μεταξύ εύλογης αξίας, μειούμενη με το απαιτούμενο για την πώληση κόστος και αξίας χρήσεως (Παρούσα αξία χρηματοροών που αναμένεται να δημιουργηθούν με βάση την εκτίμηση της διοίκησης για τις μελλοντικές χρηματοοικονομικέςκαι λειτουργικές συνθήκες). Για την εκτίμηση των ζημιών απομείωσης τα περιουσιακά στοιχεία εντάσσονται στις μικρότερες δυνατές μονάδες δημιουργίας ταμειακών ροών. Μη χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία, εκτός από υπεραξία, που έχουν υποστεί απομείωση επανεκτιμούνται για πιθανή αναστροφή της απομείωσης σε κάθε ημερομηνία Ισολογισμού. Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία Κατά την τρέχουσα και τη συγκριτική περίοδο ο Όμιλος διαθέτει τα εξής χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία: ● Εμπορικές απαιτήσεις (σημείωση 2.15) ● Ταμειακά διαθέσιμα και δεσμευμένες καταθέσεις (σημείωση 2.16 και 2.17) ● Επενδύσεις σε συμμετοχικούς τίτλους (α) Ταξινόμηση Ο Όμιλος κατατάσσει τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία στις ακόλουθες κατηγορίες για σκοπούς επιμέτρησης: • • Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία σε εύλογη αξία (είτε μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων είτε μέσω αποτελεσμάτων) Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία σε αποσβεσμένο κόστος Η ταξινόμηση εξαρτάται από το επιχειρηματικό μοντέλο του Ομίλου για την διαχείριση των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων και των χαρακτηριστικών των συμβατικών ταμειακών ροών του χρηματοοικονομικού περιουσιακού στοιχείου. (β) Αναγνώριση και παύση αναγνώρισης Συνήθεις αγορές και πωλήσεις επενδύσεων αναγνωρίζονται κατά την ημερομηνία που διεξάγεται η συναλλαγή που είναι η ημερομηνία κατά την οποία ο Όμιλος δεσμεύεται να αγοράσει ή να πωλήσει το περιουσιακό στοιχείο. Οι επενδύσεις παύουν να αναγνωρίζονται όταν τα δικαιώματα είσπραξης ταμειακών ροών από τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία λήγουν ή μεταβιβάζονται και ο Όμιλος έχει μεταβιβάσει ουσιωδώς όλους τους κινδύνους και τα οφέλη που συνεπάγεται η ιδιοκτησία. (γ) Επιμέτρηση Κατά την αρχική αναγνώριση, ο Όμιλος επιμετρά ένα χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο σε εύλογη αξία πλέον, στην περίπτωση χρηματοοικονομικού περιουσιακού στοιχείου που δεν επιμετράται στην εύλογη αξία μέσω των αποτελεσμάτων, το κόστος συναλλαγών που αποδίδεται άμεσα στην απόκτηση του χρηματοοικονομικού περιουσιακού στοιχείου. Τα κόστη συναλλαγών των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων που επιμετρώνται σε εύλογη αξία μέσω των αποτελεσμάτων καταχωρούνται απευθείας στα αποτελέσματα. 61 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Επενδύσεις σε χρεωστικούς τίτλους Κατά την τρέχουσα και τη συγκριτική περίοδο ο Όμιλος δεν κατέχει χρεωστικούς τίτλους. Επενδύσεις σε συμμετοχικούς τίτλους Ο Όμιλος επιμετρά όλους τους συμμετοχικούς τίτλους στην εύλογη αξία. Όταν ο Όμιλος επιλέγει να αναγνωρίζει τυχόν κέρδη/ζημιές από την επιμέτρηση σε εύλογη αξία των συμμετοχικών τίτλων στα λοιπά συνολικά εισοδήματα, τυχόν κέρδη ή ζημιές δεν αναταξινομούνται στην κατάσταση αποτελεσμάτων μετά την παύση αναγνώρισης της επένδυσης. Τα μερίσματα αναγνωρίζονται στην κατάσταση αποτελεσμάτων στα «έσοδα από συμμετοχές» όταν ο Όμιλος εδραιώνει το δικαίωμα είσπραξης. Οι μεταβολές στην εύλογη αξία των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων που επιμετρώνται σε εύλογη αξία μέσω αποτελεσμάτων αναγνωρίζονται στην κατάσταση αποτελεσμάτων στα λοιπά κέρδη/(ζημιές) όπως προκύπτουν. Οι ζημιές απομείωσης (και τυχόν αντιλογισμός ζημιών απομείωσης) από συμμετοχικούς τίτλους που αποτιμώνται σε εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων δεν παρουσιάζονται ξεχωριστά από τις υπόλοιπες μεταβολές στην εύλογη αξία. Στη σημείωση 3.2 παρέχονται πληροφορίες για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων. (δ) Απομείωση Για τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία που επιμετρώνται στο αποσβεσμένο κόστος ο Όμιλος προσδιορίζει την ζημιά απομείωσης έναντι των αναμενόμενων πιστωτικών ζημιών. Η σχετική μεθοδολογία εξαρτάται από το αν υπάρχει σημαντική αύξηση του πιστωτικού κινδύνου. Ο Όμιλος κατέχει τα παρακάτω χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία που εμπίπτουν στο μοντέλο των αναμενόμενων πιστωτικών ζημιών: • Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα • Δεσμευμένες καταθέσεις • Εμπορικές απαιτήσεις Για τις εμπορικές απαιτήσεις ο Όμιλος εφαρμόζει την απλοποιημένη προσέγγιση (simplified approach) που προβλέπεται από το ΔΠΧΑ 9. Βάσει της προσέγγισης αυτής, ο Όμιλος αναγνωρίζει τις αναμενόμενες πιστωτικές ζημιές από την αρχική αναγνώριση και καθ' όλη τη διάρκεια ζωής των εμπορικών απαιτήσεων (expected lifetime losses). Για τον προσδιορισμό των αναμενόμενων πιστωτικών ζημιών, η πελατειακή βάση ομαδοποιείται βάσει του πιστωτικού προφίλ των πελατών με τη χρήση ιστορικών στοιχείων λαμβάνοντας υπόψη μελλοντικούς παράγοντες σε σχέση με τους οφειλέτες και το οικονομικό περιβάλλον. Αποθέματα Επενδύσεις σε ακίνητα στα οποία ξεκινάει κατασκευή με σκοπό την μελλοντική πώληση, αναταξινομούνται ως αποθέματα, στην λογιστική αξία, κατά την ημερομηνία ισολογισμού. Στο εξής, θα επιμετρώνται στην χαμηλότερη αξία μεταξύ κόστους και καθαρής ρευστοποιήσιμης αξίας. Η καθαρή ρευστοποιήσιμη αξία εκτιμάται με βάση τις τρέχουσες τιμές πώλησης των αποθεμάτων στα πλαίσια της συνήθους δραστηριότητας αφαιρουμένων και των τυχόν εξόδων πώλησης. 62 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις Οι εμπορικές απαιτήσεις είναι ποσά απαιτητά από τους πελάτες για παροχή υπηρεσιών κατά τη συνήθη λειτουργία της επιχείρησης. Οι εμπορικές απαιτήσεις αναγνωρίζονται αρχικά στο ποσό του τιμήματος που δεν υπόκειται σε όρους, εκτός εάν περιέχουν σημαντικό σκέλος χρηματοδότησης στην οποία περίπτωση αναγνωρίζονται στην εύλογη αξία. Ο Όμιλος διατηρεί τις εμπορικές απαιτήσεις με στόχο την είσπραξη των συμβατικών ταμειακών ροών, ως εκ τούτου τις επιμετρά μεταγενέστερα στο αποσβεσμένο κόστος χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου, αφαιρουμένων τυχόν ζημιών απομείωσης. Βλέπε σημείωση 2.13 για την περιγραφή των πολιτικών απομείωσης που εφαρμόζει ο Όμιλος. Ταμειακά Διαθέσιμα και ισοδύναμα Τα ταμειακά διαθέσιμα και ταμειακά ισοδύναμα περιλαμβάνουν τα μετρητά, τις καταθέσεις όψεως, τις βραχυπρόθεσμες μέχρι 3 μήνες επενδύσεις υψηλής ρευστότητας οι οποίες μπορούν να μετατραπούν άμεσα σε συγκεκριμένα ποσά ταμειακών διαθεσίμων και οι οποίες υπόκεινται σε ασήμαντο κίνδυνο μεταβολής της αξίας τους. Τα ταμειακά διαθέσιμα επιμετρώνται μεταγενέστερα στο αποσβεσμένο κόστος χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου. Δεσμευμένες καταθέσεις Οι δεσμευμένες καταθέσεις είναι ταμειακά ισοδύναμα τα οποία δεν είναι άμεσα διαθέσιμα προς χρήση. Αυτά τα ταμειακά ισοδύναμα δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν από τον Όμιλο μέχρι την επέλευση ενός συγκεκριμένου χρονικού σημείου ή γεγονότος στο μέλλον. Στις περιπτώσεις που οι δεσμευμένες καταθέσεις αναμένεται να χρησιμοποιηθούν εντός διαστήματος ενός έτους από την ημερομηνία της κατάστασης χρηματοοικονομικής θέσης, ταξινομούνται ως βραχυπρόθεσμο περιουσιακό στοιχείο. Όμως εάν δεν αναμένεται να χρησιμοποιηθούν εντός διαστήματος ενός έτους από την ημερομηνία της κατάστασης χρηματοοικονομική θέσης, ταξινομούνται ως μακροπρόθεσμο περιουσιακό στοιχείο. Οι δεσμευμένες καταθέσεις γνωστοποιούνται σε ξεχωριστή γραμμή στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης αλλά συνεκτιμώνται με τα Ταμειακά Διαθέσιμα και Ισοδύναμα και τις Προθεσμιακές Καταθέσεις άνω των 3 μηνών στον υπολογισμό του δείκτη κεφαλαιακής μόχλευσης. Οι δεσμευμένες καταθέσεις επιμετρώνται μεταγενέστερα στο αποσβεσμένο κόστος χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου. Μετοχικό κεφάλαιο Το μετοχικό κεφάλαιο περιλαμβάνει τις κοινές μετοχές της Εταιρίας. Άμεσα έξοδα για την έκδοση μετοχών, εμφανίζονται μετά την αφαίρεση του σχετικού φόρου εισοδήματος, σε μείωση του προϊόντος της έκδοσης. Δανεισμός Τα δάνεια καταχωρούνται αρχικά στην εύλογη αξία τους, μειωμένα με τα τυχόν άμεσα έξοδα για την πραγματοποίηση της συναλλαγής. Μεταγενέστερα αποτιμώνται στο αναπόσβεστο κόστος βάσει της μεθόδου του πραγματικού επιτοκίου. Τυχόν διαφορά μεταξύ του εισπραχθέντος ποσού (καθαρό από σχετικά έξοδα) και της αξίας εξόφλησης αναγνωρίζεται στα αποτελέσματα κατά την διάρκεια του δανεισμού βάσει της μεθόδου του πραγματικού επιτοκίου. Τα δάνεια αποαναγνωρίζονται από την κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης όταν, και μόνον όταν, εξοφλούνται – δηλαδή όταν η δέσμευση που καθορίζεται στη σύμβαση εκπληρώνεται, ακυρώνεται ή εκπνέει. Η διαφορά μεταξύ 63 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) της λογιστικής αξίας μιας χρηματοοικονομικής υποχρέωσης που εξοφλείται ή μεταβιβάζεται σε άλλο μέρος και του ανταλλάγματος που καταβάλλεται, συμπεριλαμβανομένων τυχόν μεταβιβασθέντων μη ταμειακών περιουσιακών στοιχείων ή τυχόν αναληφθεισών υποχρεώσεων, αναγνωρίζεται στα αποτελέσματα στα λοιπά έσοδα ή στα χρηματοοικονομικά έξοδα. Όταν οι συμβατικές ταμειακές ροές ενός δανείου αποτελούν αντικείμενο επαναδιαπραγμάτευσης ή τροποποιούνται με άλλο τρόπο και η επαναδιαπραγμάτευση ή η τροποποίηση δεν έχει ως αποτέλεσμα την παύση αναγνώρισης του εν λόγω δανείου, η Εταιρία υπολογίζει εκ νέου τη λογιστική αξία του και αναγνωρίζει στα αποτελέσματα κέρδος ή ζημία τροποποίησης. Η λογιστική αξία του δανείου υπολογίζεται εκ νέου ως η παρούσα αξία των συμβατικών ταμειακών ροών κατόπιν της επαναδιαπραγμάτευσης ή της τροποποίησης οι οποίες έχουν προεξοφληθεί με το αρχικό πραγματικό επιτόκιο. Κάθε κόστος ή αμοιβή που πραγματοποιείται αποτελεί αναπροσαρμογή της λογιστικής αξίας του τροποποιημένου δανείου και αποσβένεται κατά την εναπομένουσα διάρκεια ζωής αυτού. Τα δάνεια ταξινομούνται ως βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις εκτός εάν ο Όμιλος έχει το δικαίωμα να αναβάλλει την εξόφληση της υποχρέωσης για τουλάχιστον 12 μήνες από την ημερομηνία του ισολογισμού. Παράγωγα χρηματοοικονομικά στοιχεία Εταιρείες του Ομίλου αξιολογούν κατά περίπτωση τη σύναψη συμβάσεων παράγωγων χρηματοοικονομικών στοιχείων με στόχο να αντισταθμίσουν την έκθεση σε κίνδυνο μεταβολής των επιτοκίων που συνδέεται με μακροχρόνιες δανειακές συμβάσεις. Ο Όμιλος τεκμηριώνει, κατά την έναρξη μιας συναλλαγής, τη σχέση μεταξύ των αντισταθμιστικών μέσων και των αντισταθμιζόμενων στοιχείων, καθώς επίσης και τη στρατηγική διαχείρισης κινδύνου για την ανάληψη διαφόρων αντισταθμιστικών ενεργειών. Αυτή η διαδικασία περιλαμβάνει τη σύνδεση όλων των παραγώγων που ορίζονται ως αντισταθμιστικά μέσα με συγκεκριμένα στοιχεία του ενεργητικού και παθητικού ή με συγκεκριμένες δεσμεύσεις ή προβλεπόμενες συναλλαγές. Επιπλέον, γίνεται εκτίμηση, κατά την έναρξη της αντιστάθμισης και σε συνεχή βάση, του βαθμού στον οποίο τα παράγωγα που χρησιμοποιούνται σε αντισταθμιστικές συναλλαγές είναι ιδιαίτερα αποτελεσματικά στην εξουδετέρωση των μεταβολών των αντισταθμιζόμενων στοιχείων στις τρέχουσες αξίες ή στις ταμειακές ροές. Η συνολική εύλογη αξία των παραγώγων αντιστάθμισης κατατάσσεται στο μη κυκλοφορούν ενεργητικό ή στις μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις όταν το εναπομένον αντισταθμιζόμενο στοιχείο έχει διάρκεια μεγαλύτερη των 12 μηνών, ή στο κυκλοφορούν ενεργητικό ή στις βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις εφόσον η εναπομένουσα διάρκεια του αντισταθμιζόμενου στοιχείου είναι μικρότερη των 12 μηνών. Αντιστάθμιση Ταμειακών Ροών Το ΔΠΧΑ 9 περιλαμβάνει ως επιλογή λογιστικής πολιτικής, την συνέχιση εφαρμογής των απαιτήσεων του ΔΛΠ 39 αναφορικά με την λογιστική αντιστάθμισης, την οποία ο Όμιλος έχει επιλέξει να εξασκήσει. Τα παράγωγα στοιχεία αναγνωρίζονται αρχικά στην εύλογη αξία κατά την ημερομηνία σύναψης της σχετικής συμφωνίας. Το τμήμα της μεταβολής στην εύλογη αξία του παραγώγου που θεωρείται αποτελεσματικό και πληρεί τα κριτήρια αντιστάθμισης ταμειακών ροών, αναγνωρίζεται στην Κατάσταση Συνολικών Εισοδημάτων. Τα κέρδη ή ζημιές που σχετίζονται με το μη αποτελεσματικό τμήμα της μεταβολής αναγνωρίζονται άμεσα στην Κατάσταση Αποτελεσμάτων, στη γραμμή «Χρηματοοικονομικά έξοδα (έσοδα) – καθαρά». Το σωρευτικό ποσό που καταχωρείται στα Ίδια Κεφάλαια μεταφέρεται στην Κατάσταση Αποτελεσμάτων στις περιόδους που το αντισταθμιζόμενο στοιχείο επηρεάζει το κέρδος ή τη ζημιά της περιόδου. Το κέρδος ή η ζημιά 64 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) που συνδέεται με το αποτελεσματικό τμήμα της αντιστάθμισης των συμβάσεων ανταλλαγής κυμαινόμενων επιτοκίων δανεισμού αναγνωρίζεται στην Κατάσταση Αποτελεσμάτων, την ίδια στιγμή με την αναγνώριση του τόκου του αντισταθμιζόμενου δανείου, στη γραμμή «Χρηματοοικονομικά έξοδα (έσοδα) – καθαρά». Όταν ένα χρηματοοικονομικό προϊόν λήξει ή πωληθεί ή όταν μια σχέση αντιστάθμισης παύει να πληροί τα κριτήρια της αντισταθμιστικής λογιστικής, τα σωρευτικά κέρδη ή ζημιές που έχουν μέχρι εκείνη τη στιγμή καταχωρηθεί στα Ίδια Κεφάλαια παραμένουν στα Ίδια Κεφάλαια και αναγνωρίζονται όταν τελικά η αναμενόμενη συναλλαγή περάσει από την Κατάσταση Αποτελεσμάτων. Όταν μια αναμενόμενη συναλλαγή δεν εκτιμάται πλέον ότι θα συμβεί, τα σωρευτικά κέρδη ή ζημιές που έχουν καταχωρηθεί στα Ίδια Κεφάλαια μεταφέρονται άμεσα στην Κατάσταση Αποτελεσμάτων, στη γραμμή «Λοιπά έσοδα/(έξοδα) εκμετάλλευσης (καθαρά)». Τρέχουσα και αναβαλλόμενη φορολογία Φόρος εισοδήματος της περιόδου είναι ο φόρος που υπολογίζεται επί του φορολογητέου εισοδήματος της τρέχουσας περιόδου με βάση τον φορολογικό συντελεστή που ισχύει σε κάθε χώρα, προσαρμοσμένος με τυχόν αλλαγές στις αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις και υποχρεώσεις που οφείλονται σε προσωρινές διαφορές και αχρησιμοποίητες φορολογικές ζημιές. Η υποχρέωση που προκύπτει από την τρέχουσα φορολογία εισοδήματος υπολογίζεται βάσει της νομοθεσίας που ισχύει ή που ουσιαστικά ισχύει κατά τη λήξη της κλειόμενης χρήσης στις χώρες στις οποίες δραστηριοποιούνται και παράγουν φορολογητέο εισόδημα η Εταιρεία και οι θυγατρικές και συγγενείς του Ομίλου. Η Διοίκηση αξιολογεί περιοδικά τις θέσεις στις φορολογικές δηλώσεις σχετικά με καταστάσεις όπου η φορολογική νομοθεσία υπόκειται σε ερμηνεία. Επίσης, σχηματίζει προβλέψεις, όπου είναι απαραίτητο, σε σχέση με τα ποσά που αναμένονται να πληρωθούν στις φορολογικές αρχές. Ο αναβαλλόμενος φόρος εισοδήματος προσδιορίζεται με την μέθοδο της υποχρέωσης που προκύπτει από τις προσωρινές διαφορές μεταξύ της λογιστικής αξίας και της φορολογικής βάσης των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων. Αναβαλλόμενος φόρος εισοδήματος δεν λογίζεται εάν προκύπτει από την αρχική αναγνώριση στοιχείου ενεργητικού ή παθητικού σε συναλλαγή, εκτός επιχειρηματικής συνένωσης, η οποία όταν έγινε η συναλλαγή δεν επηρέασε ούτε το λογιστικό ούτε το φορολογικό κέρδος ή ζημία. Ο αναβαλλόμενος φόρος προσδιορίζεται με τους φορολογικούς συντελεστές που έχουν τεθεί σε ισχύ ή ουσιαστικά θα ισχύουν κατά την ημερομηνία του ισολογισμού. Οι αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις αναγνωρίζονται κατά την έκταση στην οποία θα υπάρξει μελλοντικό φορολογητέο κέρδος για την χρησιμοποίηση της προσωρινής διαφοράς που δημιουργεί την αναβαλλόμενη φορολογική απαίτηση. Ο αναβαλλόμενος φόρος εισοδήματος αναγνωρίζεται για τις προσωρινές διαφορές που προκύπτουν από επενδύσεις σε θυγατρικές και συγγενείς επιχειρήσεις, με εξαίρεση την περίπτωση που η αναστροφή των προσωρινών διαφορών ελέγχεται από τον Όμιλο και είναι πιθανό ότι οι προσωρινές διαφορές δεν θα αναστραφούν στο ορατό μέλλον. Οι αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις και υποχρεώσεις συμψηφίζονται όταν υπάρχει νομικά εκτελεστό δικαίωμα να συμψηφιστούν οι τρέχουσες φορολογικές απαιτήσεις και υποχρεώσεις και όταν οι αναβαλλόμενοι φόροι εισοδήματος αφορούν στην ίδια φορολογική αρχή. Οι τρέχουσες φορολογικές απαιτήσεις και υποχρεώσεις συμψηφίζονται όταν υπάρχει νομικά εκτελεστό δικαίωμα συμψηφισμού και η πρόθεση να γίνει διακανονισμός σε καθαρή βάση ή να γίνει απόκτηση του περιουσιακού στοιχείου και διακανονισμός της υποχρέωσης ταυτόχρονα. Η τρέχουσα και αναβαλλόμενη φορολογία αναγνωρίζεται στα αποτελέσματα εκτός εάν αφορά στοιχεία που αναγνωρίζονται στα λοιπά συνολικά εισοδήματα ή απευθείας στην καθαρή θέση. Σε αυτή την περίπτωση, ο φόρος επίσης αναγνωρίζεται στα λοιπά συνολικά εισοδήματα ή απευθείας στην καθαρή θέση, αντίστοιχα. 65 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Παροχές στο προσωπικό (α) Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις Οι υποχρεώσεις για μισθούς και ημερομίσθια που αναμένεται να διακανονιστούν πλήρως εντός 12 μηνών από τη λήξη της περιόδου κατά την οποία οι εργαζόμενοι παρέχουν την σχετική υπηρεσία αναγνωρίζονται για τις υπηρεσίες των εργαζομένων μέχρι το τέλος της περιόδου αναφοράς και επιμετρώνται στα ποσά που αναμένεται να πληρωθούν κατά τον διακανονισμό των υποχρεώσεων. Οι υποχρεώσεις παρουσιάζονται στην κατάσταση οικονομικής θέσης στις λοιπές υποχρεώσεις. (β) Παροχές μετά την έξοδο από την υπηρεσία Οι παροχές μετά την έξοδο από την υπηρεσία περιλαμβάνουν τόσο προγράμματα καθορισμένων εισφορών όσο και προγράμματα καθορισμένων παροχών. Ο Όμιλος συμμετέχει σε διάφορα συνταξιοδοτικά προγράμματα. Οι πληρωμές καθορίζονται από την εκάστοτε τοπική νομοθεσία και τους κανονισμούς των ταμείων. Πρόγραμμα καθορισμένων παροχών είναι ένα συνταξιοδοτικό πρόγραμμα το οποίο καθορίζει ένα συγκεκριμένο ποσό παροχής συντάξεως που θα εισπράξει ο εργαζόμενος όταν συνταξιοδοτηθεί, το οποίο συνήθως εξαρτάται από έναν ή περισσότερους παράγοντες όπως η ηλικία, τα χρόνια προϋπηρεσίας και το ύψος των αποδοχών. Πρόγραμμα καθορισμένων εισφορών είναι ένα συνταξιοδοτικό πρόγραμμα στα πλαίσια του οποίου ο Όμιλος πραγματοποιεί καθορισμένες πληρωμές σε ένα ξεχωριστό νομικό πρόσωπο. Ο Όμιλος δεν έχει καμία νομική υποχρέωση να πληρώσει επί πλέον εισφορές εάν το ταμείο δεν έχει επαρκή περιουσιακά στοιχεία για να πληρώσει σε όλους τους εργαζομένους τις παροχές που σχετίζονται με την υπηρεσία τους στην παρούσα και τις προηγούμενες χρονικές περιόδους. Για τα προγράμματα καθορισμένων εισφορών ο Όμιλος πληρώνει εισφορές σε ασφαλιστικά ταμεία του δημοσίου σε υποχρεωτική βάση. Ο Όμιλος δεν έχει άλλη υποχρέωση εφόσον έχει πληρώσει τις εισφορές του. Οι εισφορές αναγνωρίζονται ως δαπάνες προσωπικού όποτε προκύπτει οφειλή. Εισφορές που προπληρώνονται αναγνωρίζονται σαν στοιχείο του ενεργητικού σε περίπτωση που υπάρχει δυνατότητα επιστροφής των χρημάτων ή συμψηφισμός με μελλοντικές οφειλές. Η υποχρέωση που καταχωρείται στον ισολογισμό για τα προγράμματα καθορισμένων παροχών είναι η παρούσα αξία της υποχρέωσης για την καθορισμένη παροχή, κατά την ημερομηνία ισολογισμού. Η υποχρέωση της καθορισμένης παροχής υπολογίζεται ετησίως από ανεξάρτητο αναλογιστή με τη χρήση της μεθόδου της προβλεπόμενης πιστωτικής μονάδας (projected unit credit method). Η παρούσα αξία της υποχρέωσης καθορισμένων παροχών υπολογίζεται με προεξόφληση των μελλοντικών χρηματικών εκροών με συντελεστή προεξόφλησης το επιτόκιο των μακροπροθέσμων υψηλής πιστοληπτικής διαβάθμισης εταιρικών ομολόγων που έχουν διάρκεια περίπου ίση με το συνταξιοδοτικό πρόγραμμα. Το χρηματοοικονομικό κόστος υπολογίζεται εφαρμόζοντας το προεξοφλητικό επιτόκιο στο υπόλοιπο της υποχρέωσης καθορισμένων παροχών. Το κόστος αυτό συμπεριλαμβάνεται στην κατάσταση αποτελεσμάτων στις παροχές σε εργαζομένους. Τα αναλογιστικά κέρδη ή ζημίες που προκύπτουν από εμπειρικές αναπροσαρμογές και αλλαγές σε αναλογιστικές παραδοχές χρεώνονται ή πιστώνονται στην κατάσταση συνολικών εισοδημάτων κατά την περίοδο την οποία προκύπτουν. Οι μεταβολές στην παρούσα αξία της υποχρέωσης καθορισμένων παροχών που προκύπτουν από τροποποιήσεις ή περικοπές του προγράμματος αναγνωρίζονται αμέσως στα αποτελέσματα ως κόστος προϋπηρεσίας. 66 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) (γ) Παροχές τερματισμού της απασχόλησης Οι παροχές τερματισμού της απασχόλησης καθίστανται πληρωτέες όταν ο Όμιλος τερματίζει την απασχόληση πριν την κανονική ημερομηνία συνταξιοδότησης ή όταν ο εργαζόμενος δέχεται την εθελούσια αποχώρηση με αντάλλαγμα αυτές τις παροχές. Ο Όμιλος καταχωρεί αυτές τις παροχές το νωρίτερο από τις ακόλουθες ημερομηνίες: (α) όταν ο Όμιλος δεν μπορεί πλέον να αποσύρει την προσφορά των παροχών αυτών και β) όταν η εταιρία αναγνωρίζει κόστος αναδιάρθρωσης που εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του ΔΛΠ 37 και συμπεριλαμβάνει την καταβολή των παροχών λήξης. Στην περίπτωση μίας προσφοράς που γίνεται για να ενθαρρύνει την εθελουσία αποχώρηση, οι παροχές εξόδου υπολογίζονται με βάση τον αριθμό των εργαζομένων που αναμένεται να δεχτούν την προσφορά. Παροχές τερματισμού της απασχόλησης που οφείλονται 12 μήνες μετά την ημερομηνία του ισολογισμού προεξοφλούνται στην παρούσα αξία τους. Προβλέψεις Οι προβλέψεις αναγνωρίζονται όταν υπάρχει μία παρούσα νομική ή τεκμαιρόμενη δέσμευση ως αποτέλεσμα γεγονότων του παρελθόντος, όταν είναι πιθανόν ότι θα απαιτηθεί εκροή πόρων για τον διακανονισμό της δέσμευσης και όταν το απαιτούμενο ποσό μπορεί να εκτιμηθεί αξιόπιστα. Αναγνώριση εσόδων Τα έσοδα προέρχονται κυρίως από πωλήσεις ακινήτων, λειτουργικές μισθώσεις ακινήτων, παροχή υπηρεσιών και τεχνικά έργα. Τα έσοδα από τις λειτουργικές μισθώσεις αναγνωρίζονται στα αποτελέσματα, με την ευθεία μέθοδο, καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Όταν ο Όμιλος παρέχει κίνητρα στους πελάτες του, το κόστος αυτών των κινήτρων αναγνωρίζεται καθ’όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, με την ευθεία μέθοδο, μειωτικά του εσόδου από την μίσθωση. Τα μεταβλητά μισθώματα, όπως ενοίκια βάσει του κύκλου εργασιών των μισθωτών, καταχωρούνται στα έσοδα στις περιόδους που γνωστοποιούνται στην Εταιρία και στον Όμιλο. Τα έσοδα από παροχή υπηρεσιών και την διαχείριση ακινήτων λογίζονται την περίοδο που παρέχονται οι υπηρεσίες, με βάση το στάδιο ολοκλήρωσης της παρεχόμενης υπηρεσίας σε σχέση με το σύνολο των παρεχόμενων υπηρεσιών. Στην περίπτωση εκείνη, όπου ο Όμιλος ενεργεί ως αντιπρόσωπος, η προμήθεια και όχι το ακαθάριστο έσοδο λογίζεται ως έσοδο. Τα μερίσματα λογίζονται ως έσοδα, όταν θεμελιώνεται το δικαίωμα είσπραξής τους. Διανομή μερισμάτων Η διανομή μερισμάτων στους μετόχους της μητρικής αναγνωρίζεται ως υποχρέωση όταν η διανομή εγκρίνεται από την Γενική Συνέλευση των Μετόχων. Προμηθευτές και λοιποί πιστωτές Οι προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις αναγνωρίζονται αρχικά στην εύλογη αξία τους και μεταγενέστερα επιμετρούνται σύμφωνα με το αποσβεσμένο κόστος και χρησιμοποιείται η μέθοδος του πραγματικού επιτοκίου. Οι υποχρεώσεις ταξινομούνται σε βραχυπρόθεσμες αν η πληρωμή επίκειται εντός ενός έτους ή λιγότερο. Εάν όχι περιλαμβάνονται στις μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις. 67 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Κόστη δανεισμού Τα γενικά κόστη δανεισμού καθώς και τα κόστη δανεισμού που έχουν αναληφθεί ειδικά για την απόκτηση, κατασκευή ή παραγωγή ενός περιουσιακού στοιχείου που πληροί τις προϋποθέσεις, κεφαλαιοποιούνται, ως τμήμα του κόστους του στοιχείου αυτού, για το χρονικό διάστημα που απαιτείται μέχρι το συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο να είναι έτοιμο για χρήση ή πώληση. Περιουσιακό στοιχείο που πληροί τις προϋποθέσεις είναι ένα περιουσιακό στοιχείο για το οποίο απαιτείται εκτεταμένη χρονική περίοδος, προκειμένου να είναι έτοιμο για τη χρήση για την οποία προσδιορίζεται ή την πώληση. Το έσοδο από τόκους από την προσωρινή τοποθέτηση του δανεισμού που έχει αναληφθεί ειδικά για την απόκτηση, κατασκευή ή παραγωγή ενός περιουσιακού στοιχείου αφαιρείται από τα κόστη δανεισμού που επιτρέπεται να κεφαλαιοποιηθούν. Όλα τα υπόλοιπα κόστη δανεισμού καταχωρούνται στα αποτελέσματα με την πραγματοποίησή τους. Έσοδα και Έξοδα από Τόκους Τα έσοδα από τόκους αναγνωρίζονται σε δεδουλευμένη βάση με τη χρήση της μεθόδου του πραγματικού επιτοκίου. Όπου ένα χρηματοοικονομικό στοιχείο ενεργητικού ή μια ομάδα παρόμοιων χρηματοοικονομικών στοιχείων ενεργητικού απομειώνεται, τα έσοδα από τόκους αναγνωρίζονται χρησιμοποιώντας το ποσοστό επιτοκίου που προεξοφλεί τις μελλοντικές ταμειακές ροές, για σκοπούς υπολογισμού της ζημίας απομείωσης. Τα έξοδα από τόκους δανεισμού αναγνωρίζονται στα «Χρηματοοικονομικά έξοδα» της κατάστασης αποτελεσμάτων με τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου. Εξαιρούνται οι δαπάνες δανεισμού που σχετίζονται άμεσα με την απόκτηση, κατασκευή ή παραγωγή παγίων στοιχείων για τα οποία απαιτείται σημαντικό χρονικό διάστημα κατασκευαστικής περιόδου, οι οποίες προσαυξάνουν το κόστος των παγίων, μέχρι αυτά να καταστούν ουσιαστικά έτοιμα προς χρήση ή πώληση. Η μέθοδος του πραγματικού επιτοκίου είναι μία μέθοδος υπολογισμού του αποσβεσμένου κόστους ενός χρηματοοικονομικού στοιχείου ή μιας χρηματοοικονομικής υποχρέωσης και επιμερισμού των εσόδων ή εξόδων από τόκους κατά τη διάρκεια της σχετικής περιόδου. Το πραγματικό επιτόκιο είναι εκείνο το επιτόκιο που προεξοφλεί με ακρίβεια μελλοντικές καταβολές τοις μετρητοίς ή εισπράξεις για τη διάρκεια της αναμενόμενης ζωής του χρηματοοικονομικού μέσου ή όταν απαιτείται, για συντομότερο διάστημα, στην καθαρή λογιστική αξία του χρηματοοικονομικού περιουσιακού στοιχείου ή της υποχρέωσης. Κατά τον υπολογισμό του πραγματικού επιτοκίου, ο Όμιλος υπολογίζει τις ταμειακές ροές λαμβάνοντας υπόψη όλους τους συμβατικούς όρους που διέπουν το χρηματοοικονομικό μέσο (για παράδειγμα δικαιώματα προπληρωμών) αλλά δε λαμβάνει υπόψη μελλοντικές πιστωτικές ζημίες. Στον υπολογισμό περιλαμβάνονται όλες οι αμοιβές και οι μονάδες που καταβλήθηκαν ή ελήφθησαν μεταξύ των συμβαλλόμενων που αποτελούν αναπόσπαστο μέρος του πραγματικού επιτοκίου, τα κόστη συναλλαγής και κάθε επαύξηση ή έκπτωση. 68 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 3 Διαχείριση χρηματοοικονομικού κινδύνου Παράγοντες χρηματοοικονομικού κινδύνου Ο Όμιλος εκτίθεται σε διάφορους χρηματοοικονομικούς κινδύνους όπως ενδεικτικά κίνδυνος αγοράς, ο οποίος περιλαμβάνει το συναλλαγματικό κίνδυνο και τον κίνδυνο επιτοκίων, τον πιστωτικό κίνδυνο και τον κίνδυνο ρευστότητας,. Οι χρηματοοικονομικοί κίνδυνοι σχετίζονται με τα παρακάτω χρηματοικονομικά μέσα : εμπορικές απαιτήσεις, ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα, προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις και δανεισμός. Οι λογιστικές αρχές σε σχέση με τα παραπάνω χρηματοικονομικά μέσα περιγράφονται στη σημείωση 2. Η διαχείριση κινδύνων παρακολουθείται από την οικονομική διεύθυνση και διαμορφώνεται στα πλαίσια κανόνων εγκεκριμένων από το Διοικητικό Συμβούλιο. Η Οικονομική Διεύθυνση προσδιορίζει και εκτιμά τους χρηματοοικονομικούς κινδύνους σε συνεργασία με τις υπηρεσίες που αντιμετωπίζουν αυτούς τους κινδύνους. Το Διοικητικό Συμβούλιο παρέχει οδηγίες και κατευθύνσεις για την γενική διαχείριση του κινδύνου καθώς και ειδικές οδηγίες για τη διαχείριση συγκεκριμένων κινδύνων όπως ο κίνδυνος επιτοκίου, ο πιστωτικός κίνδυνος, η χρήση παραγώγων και μη-παραγώγων χρηματοοικονομικών εργαλείων, καθώς και τη βραχυπρόθεσμη επένδυση των διαθεσίμων. Κίνδυνος αγοράς (α) i) Συναλλαγματικός κίνδυνος Δεδομένου ότι ο Όμιλος δραστηριοποιείται ενεργά σε χώρα του εξωτερικού (Ρουμανία), εκτίθεται σε συναλλαγματικό κίνδυνο προερχόμενο από την ισοτιμία του τοπικού νομίσματος έναντι του Ευρώ. Οι συναλλαγές διενεργούνται κυρίως στο τοπικό νόμισμα. Εάν την 31/12/2019 και την 31/12/2018 το ΛΕΟΥ Ρουμανίας (RON) ήταν υποτιμημένο/ανατιμημένο κατά 5% έναντι του ευρώ, ενώ οι λοιπές μεταβλητές παρέμεναν σταθερές, τα κέρδη προ φόρων του Ομίλου για το 2019 θα ήταν αυξημένα/μειωμένα κατά 1.805 ευρώ και1.635 ευρώ. Για το 2018 οι ζημίες προ φόρων θα ήταν αυξημένες/μειωμένες κατά 514 ευρώ και 467 ευρώ αντίστοιχα, λόγω των συναλλαγματικών ζημιών/ κερδών κατά τη μετατροπή των απαιτήσεων, υποχρεώσεων και χρηματικών διαθεσίμων των εταιριών που είναι εγκατεστημένες στη Ρουμανία, από RON σε ευρώ. 31-Δεκ-19 Xρηματοοικονομικά στοιχεία ενεργητικού Απαιτήσεις Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα Σύνολο Ποσά σε RON Συναλλ. Ισοτιμία 31/12/2019 Ποσά σε € 271.806 4,7830 56.827 59.818 54.121 2.991 40.969 4,7830 8.565 9.016 8.158 451 (408) 65.393 68.835 62.279 3.442 (3.114) 312.774 -5% +5% Διαφορά σε € -5% Διαφορά σε € +5% (2.706) Xρηματοοικονομικά στοιχεία παθητικού - 4,7830 - - - - - Προμηθευτές /Λοιπές υποχρεώσεις 148.653 4,7830 31.078 32.715 29.599 1.637 (1.479) Σύνολο 148.653 31.078 32.715 29.599 1.637 (1.479) Δάνεια 69 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 31-Δεκ-18 Xρηματοοικονομικά στοιχεία ενεργητικού Απαιτήσεις Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα Ποσά σε RON Συναλλ. Ισοτιμία 31/12/2018 Ποσά σε € 161.114 4,6635 34.548 36.366 32.903 1.818 43.071 4,6635 9.236 9.722 8.796 486 (440) 43.784 46.088 41.699 2.304 (2.085) 204.185 Σύνολο -5% +5% Διαφορά σε € -5% Διαφορά σε € +5% (1.645) Xρηματοοικονομικά στοιχεία παθητικού - 4,6635 - - - - - Προμηθευτές /Λοιπές υποχρεώσεις 158.577 4,6635 34.003 35.793 32.385 1.791 (1.618) Σύνολο 158.577 34.003 35.793 32.385 1.791 (1.618) Δάνεια ii) Κίνδυνος ταμειακών ροών και κίνδυνος μεταβολών εύλογης αξίας λόγω μεταβολής των επιτοκίων Ο κίνδυνος επιτοκίου στον οποίο εκτίθεται ο Όμιλος προέρχεται κατά κύριο λόγο από μακροπρόθεσμα δάνεια με κυμαινόμενα επιτόκια, τα οποία εκθέτουν τον Όμιλο σε κίνδυνο ταμειακών ροών λόγω μεταβολής των επιτοκίων. Η πολιτική του Ομίλου είναι η διατήρηση της πλειοψηφίας των δανείων σε σταθερό επιτόκιο συνάπτοντας για το σκοπό αυτό συμβόλαια ανταλλαγής επιτοκίου, όπου κρίνεται απαραίτητο. Το σύνολο των δανείων του Ομίλου είναι σε κυμαινόμενα επιτόκια και το σύνολο του δανεισμού είναι σε Ευρώ. Ως εκ τούτου, ο κίνδυνος επιτοκίου προέρχεται από μεταβολές των επιτοκίων του Ευρώ. Ανάλυση Ευαισθησίας Δανείων του Ομίλου σε Μεταβολές Επιτοκίων Μια ευλόγως πιθανή μεταβολή των επιτοκίων κατά είκοσι πέντε μονάδες βάσης (αύξηση/μείωση 0.25%) θα είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση / μείωση των κερδών προ φόρων της χρήσης του 2019, κρατώντας όλες τις άλλες μεταβλητές σταθερές, κατά ευρώ 43 χιλιάδες. (2018: αύξηση / μείωση των ζημιών κατά ευρώ 13 χιλιάδες). Στον υπολογισμό δεν έχει συμπεριληφθεί το δάνειο της «ΓΥΑΛΟΥ ΑΕ», για το οποίο γίνεται λογιστική αντιστάθμιση του κινδύνου, με σύμβαση ανταλλαγής επιτοκίου. Σημειώνεται ότι η προαναφερθείσα μεταβολή στις προ φόρων ζημίες υπολογίζεται στα υπόλοιπα των δανείων στο τέλος χρήσης και δεν περιλαμβάνει την θετική επίπτωση των εισπραχθέντων τόκων από ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα. (β) Πιστωτικός κίνδυνος Ο Όμιλος έχει συγκεντρώσεις πιστωτικού κινδύνου αναφορικά με τα έσοδα από ενοίκια που προέρχονται από συμβόλαια λειτουργικής μίσθωσης ακίνητης περιουσίας. Ο Όμιλος έχει αναπτύξει πολιτικές, έτσι ώστε να διασφαλίσει ότι οι συναλλαγές πραγματοποιούνται με πελάτες με επαρκή πιστοληπτική ικανότητα Δυνητικός πιστωτικός κίνδυνος υπάρχει και στα διαθέσιμα και ταμειακά ισοδύναμα/ δεσμευμένες καταθέσεις και τις επενδύσεις. Στις περιπτώσεις αυτές, ο κίνδυνος μπορεί να προκύψει από αδυναμία του αντισυμβαλλόμενου να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του προς τον Όμιλο. Για την ελαχιστοποίηση αυτού του πιστωτικού κινδύνου, ο Όμιλος, στο πλαίσιο εγκεκριμένων πολιτικών από το Διοικητικό Συμβούλιο, θέτει όρια στο βαθμό έκθεσης σε κάθε μεμονωμένο χρηματοοικονομικό ίδρυμα. 70 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Η έκθεση του Ομίλου σε πιστωτικό κίνδυνο ανα κατηγορία χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων έχει ως εξής : Απαιτήσεις από ενοίκια Λοιπές απαιτήσεις Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα /Δεσμευμένες καταθέσεις (δ) 31-Δεκ.-19 654.414 31-Δεκ.-18 652.738 2.606.513 1.022.450 8.519.121 6.402.845 Κίνδυνος ρευστότητας Για τη διαχείριση του κινδύνου ρευστότητας, ο Όμιλος προϋπολογίζει και παρακολουθεί τις χρηματοροές του και ενεργεί κατάλληλα ώστε να υπάρχουν ρευστά διαθέσιμα και τραπεζικά πιστωτικά όρια. Ο όμιλος διαθέτει επαρκείς πιστωτικές γραμμές για να καλύψει ταμειακές ανάγκες που ενδέχεται να προκύψουν. Η ρευστότητα του Ομίλου παρακολουθείται από τη Διοίκηση σε τακτά χρονικά διαστήματα. Σημειώνεται ότι η Διοίκηση βρίσκεται στο τελικό στάδιο, για την υπογραφή κοινού ομολογιακού δανείου συνολικού ύψους ευρώ 41,5εκ., το οποίο περιλαμβάνει και το βραχυπρόθεσμο δανεισμό συνολικού ποσού ευρώ 12 εκ., όπως αναφέρεται στη σημείωση 19. Στον ακόλουθο πίνακα παρουσιάζεται η ανάλυση με τις λήξεις των χρηματοοικονομικών υποχρεώσεων του Ομίλου την 31 Δεκεμβρίου 2019 και 2018 αντίστοιχα : Εντός 1 Έτους Προμηθευτές και Λοιπές Υποχρεώσεις Δανεισμός (κεφάλαιο) Δανεισμός (τόκοι) Παράγωγα Χρηματοοικονομικά προϊόντα Yποχρεώσεις μισθώσεων Σύνολο 4.946.414 42.044 391.554 683.251 6.063.263 18.788.840 826.346 - 5.789.360 739.516 - 9.551.336 822.153 - 1.566.355 29.469 1.039.313 35.695.891 2.417.484 1.039.313 - 37.056 143.028 - 180.084 Εντός 1 Έτους Προμηθευτές και Λοιπές Υποχρεώσεις Δανεισμός (κεφάλαιο) Δανεισμός (τόκοι) Παράγωγα Χρηματοοικονομικά προϊόντα 31-Δεκ-19 ΛΗΚΤΟΤΗΤΑ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΩΝ Μεταξύ 1 και 2 Μεταξύ 2 και 5 Άνω των 5 Ετών Ετών Ετών 2.637.721 3.163.176 923.376 ΛΗΚΤΟΤΗΤΑ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΩΝ Μεταξύ 1 και 2 Μεταξύ 2 και 5 Άνω των 5 Ετών Ετών Ετών 80.270 3.376.338 782.084 - 71 / 108 209.971 11.849.749 1.415.581 - 443.136 5.169.847 194.476 1.171.809 Σύνολο 3.371.098 23.559.110 3.315.517 1.171.809 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Tα παραπάνω ποσά απεικονίζονται στις συμβατικές, μη προεξοφλητικές ταμειακές ροές και υπάρχει περίπτωση να μη συμφωνούν με τα αντίστοιχα ποσά που απεικονίζονται στις χρηματοοικονομικέςκαταστάσεις αναφορικά με τα κονδύλια Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις και δάνεια. Προσδιορισμός των ευλόγων αξιών Τα χρηματοοικονομικά στοιχεία ενεργητικού και υποχρεώσεων κατατάσσονται στα παρακάτω επίπεδα, ανάλογα με τον τρόπο προσδιορισμού της εύλογης αξίας τους: -Επίπεδο 1: για στοιχεία που είναι διαπραγματεύσιμα σε ενεργό αγορά και των οποίων η εύλογη αξία προσδιορίζεται από τις τιμές αγοράς (μη προσαρμοσμένες) ομοίων στοιχείων. -Επίπεδο 2: για στοιχεία των οποίων η εύλογη αξία προσδιορίζεται από παράγοντες που σχετίζονται με δεδομένα της αγοράς, είτε άμεσα (τιμές) είτε έμμεσα (παράγωγα τιμών). -Επίπεδο 3: για στοιχεία των οποίων η εύλογη αξία δεν προσδιορίζεται με παρατηρήσεις από την αγορά, παρά βασίζεται κυρίως σε εσωτερικές εκτιμήσεις. Τα χρηματοοικονομικά στοιχεία που έχει η Εταιρία και ο Όμιλος είναι τα εξής : Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία επιμετρούμενα στην εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων (σημείωση 11) και τo παράγωγο χρηματοοοικονομικό προϊόν. Επίπεδο 1 Παράγωγα χρημ/κά προϊόντα Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία επιμετρούμενα στην εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εσόδων Σύνολο - - Επίπεδο 2 1.039.313 1.039.313 Επίπεδο 3 - Σύνολο 1.039.313 1.166.612 1.166.612 1.166.612 2.205.925 Τα χρηματοοικονομικά στοιχεία επιμετρούμενα στην εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων αφορούν την συμμετοχή μας κατά 11,66% στην Εταιρία ATHENS METROPOLITAN EXPO AE. Κατά τη διάρκεια της χρήσεως δεν υπήρξαν μεταφορές μεταξύ των Επιπέδων 1 και 2, ούτε μεταφορές εντός και εκτός του Επιπέδου 3 για τη μέτρηση της εύλογης αξίας. 72 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Διαχείριση κεφαλαίων Οι στόχοι του Ομίλου σε σχέση με τη διαχείριση κεφαλαίου είναι να διασφαλίσει τη δυνατότητα απρόσκοπτης λειτουργίας του Ομίλου στο μέλλον με σκοπό να παρέχει ικανοποιητικές αποδόσεις στους μετόχους και λοιπούς εμπλεκόμενους και να διατηρήσει ιδανική κατανομή κεφαλαίου μειώνοντας κατ’ αυτόν τον τρόπο το κόστος κεφαλαίου. Ο Καθαρός Δανεισμός του Ομίλου στις 31/12/2019 σε σχέση με την 31/12/2018, είναι θετικός και παρουσιάζεται αναλυτικά στον ακόλουθο πίνακα: ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ Βραχυπ ρόθεσμος τραπ εζικός δανεισμός 31-Δεκ.-19 18.777.344 31-Δεκ.-18 3.163.176 31-Δεκ.-19 4.000.000 31-Δεκ.-18 1.000.000 Μακροπ ρόθεσμος τραπ εζικός δανεισμός 16.807.777 20.395.934 3.137.500 4.947.500 Σύνολο δανείων 5.947.500 35.585.121 23.559.111 7.137.500 Μείον: Δεσμευμένες καταθέσεις 6.735.403 6.038.175 - - Μείον: Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα 1.783.718 364.669 311.369 203.498 Καθαρός Δανεισμός 27.066.000 17.156.266 6.826.131 5.744.002 Σύνολο Καθαρής Θέσης 93.836.873 93.960.501 40.223.622 41.444.149 120.902.873 111.116.767 47.049.753 47.188.151 0,224 0,154 0,145 0,122 Σύνολο Κεφ αλαίων Δείκτης Κεφ αλαιακής Μόχλευσης Ο δείκτης κεφαλαιακής μόχλευσης στις 31.12.2019 για τον Όμιλο υπολογίζεται σε 22,4% (31.12.2018 : 15,4%), αντίστοιχα για την εταιρία ο δείκτης κεφαλαιακής μόχλευσης στις 31.12.2019 υπολογίζεται σε 14,5% (31.12.2018 : 12,2%). Ο δείκτης αυτός υπολογίζεται ως το πηλίκο του καθαρού εταιρικού δανεισμού (ήτοι, συνολικές μακροπρόθεσμες και βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις προς τράπεζες μείον ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα) προς το σύνολο των κεφαλαίων (ήτοι, σύνολο καθαρής θέσης πλέον καθαρός δανεισμός). Τήρηση χρηματοοικονομικών όρων συμμόρφωσης (financial covenants) δανειακών συμβάσεων Ο Όμιλος υποχρεούται στην τήρηση χρηματοοικονομικών όρων συμμόρφωσης στα πλαίσια της από 29.04.2014 δανειακής σύμβασης με την "EUROBANK ERGASIAS Α.Ε." (ως Πληρεξούσιου Καταβολών και Εκπροσώπου των Ομολογιούχων) και των Ομολογιούχων Δανειστών, που αφορά κοινό ομολογιακό δάνειο ύψους € 10.400.000. 73 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 4 Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις και κρίσεις της διοικήσεως Οι εκτιμήσεις και οι κρίσεις της διοίκησης επανεξετάζονται διαρκώς και βασίζονται σε ιστορικά δεδομένα και προσδοκίες για μελλοντικά γεγονότα, που κρίνονται εύλογες σύμφωνα με τα ισχύοντα. (α) Εκτιμήσεις για τυχόν απομειώσεις στις επενδύσεις σε ακίνητα του Ομίλου Ο Όμιλος επιμετρά τις επενδύσεις σε ακίνητα στο κόστος κτήσης μείον τις σωρευμένες αποσβέσεις και τις ενδεχόμενες σωρευμένες ζημιές λόγω απομείωσης της αξίας. Η διοίκηση αναθέτει την αποτίμηση των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία σε πιστοποιημένους εξωτερικούς εκτιμητές , προκειμένου να διαπιστωθεί εάν υφίσταται πιθανή απομείωση της αξίας τους, καθώς και για τους σκοπούς γνωστοποίησης των εύλογων αξιών στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Οι εύλογες αξίες των επενδύσεων σε ακίνητα προσδιορίζονται με την εφαρμογή των μεθόδων αποτίμησης προεξόφλησης ταμειακών ροών, κτηματαγοράς και υπολειμματικής αξίας. Ο Όμιλος χρησιμοποιεί παραδοχές, οι οποίες κατά κύριο λόγο βασίζονται στις συνθήκες της αγοράς που επικρατούν, κατά την ημερομηνία κατάρτισης του Ισολογισμού. Οι κύριες παραδοχές που θεμελιώνουν τις εκτιμήσεις της Διοίκησης για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας είναι αυτές που σχετίζονται με την είσπραξη συμβατικών ενοικίων, τα προσδοκώμενα μελλοντικά ενοίκια στην αγορά, τις κενές περιόδους, τις υποχρεώσεις συντήρησης, καθώς και τα κατάλληλα προεξοφλητικά επιτόκια, καθώας και την κεφαλαιακή απόδοση. Αυτές οι εκτιμήσεις συγκρίνονται συστηματικά με πραγματικά στοιχεία από την αγορά, με πραγματοποιηθείσες συναλλαγές του Ομίλου και με εκείνες που ανακοινώνονται από την αγορά. Τα προσδοκώμενα μελλοντικά ενοίκια προσδιορίζονται βάσει των τρεχόντων ενοικίων όπως ισχύουν στην αγορά, για παρεμφερή ακίνητα, στην ίδια τοποθεσία και κατάσταση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, κυρίως για τον υπολογισμό της αξίας οικοπέδων, η αποτίμηση βασίζεται στη μέθοδο κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τη μέθοδο αυτή, ο προσδιορισμός της αξίας ενός ακινήτου γίνεται με βάση συγκριτικά στοιχεία που αφορούν ακίνητα που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ομοιότητα χαρακτηριστικών με το κατά περίπτωση υπό εκτίμηση ακίνητο, καθώς και με τη διαμόρφωση άποψης σχετικά με τις επικρατούσες αξίες ακινήτων και τη γενικότερη κατάσταση της αγοράς (επίπεδο προσφοράς / ζήτησης, τάσεις κλπ). Για τον καλύτερο προσδιορισμό της αξίας των οικοπέδων, πέρα από την μέθοδο της κτηματαγοράς, χρησιμοποιείται και η μέθοδος της υπολειμματικής αξίας. Η αποτίμηση βάσει της υπολειμματικής αξίας εφαρμόζεται κυρίως για τον υπολογισμό της αξίας γηπέδων κατάλληλων για αξιοποίηση ή ακινήτων που χρήζουν ανακαίνισης, προκειμένου να προχωρήσει η περαιτέρω αξιοποίησή τους. Η λογική της μεθόδου αυτής έχει ως βάση το ανώτατο τίμημα που θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει ένας επενδυτής για ένα ακίνητο στην υπάρχουσα κατάστασή του, προκειμένου να το αξιοποιήσει πλήρως και στη συνέχεια να το εκμεταλλευθεί.. Προκειμένου να προσδιορίσθεί η αναμενόμενη τρέχουσα αξία του ακινήτου προβλέπεται η ανάπτυξή του μέσω εφαρμογής του βέλτιστου σεναρίου αξιοποίησής του. Περαιτέρω γνωστοποιήσεις σχετικά με τις παραδοχές για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας των επενδυτικών ακινήτων περιλαμβάνονται στη σημείωση 6. (β) Φόρος εισοδήματος Απαιτείται κρίση για τον προσδιορισμό της πρόβλεψης για φόρο εισοδήματος. Υπάρχουν πολλές συναλλαγές και υπολογισμοί για τους οποίους ο τελικός προσδιορισμός του φόρου είναι αβέβαιος. Εάν το τελικό αποτέλεσμα του φορολογικού ελέγχου είναι διαφορετικό από το αρχικώς αναγνωρισθέν, η διαφορά θα επηρεάσει τον φόρο εισοδήματος και την πρόβλεψη για αναβαλλόμενη φορολογία της χρήσης. Περαιτέρω γνωστοποιήσεις περιλαμβάνονται στις σημειώσεις 28 και 33. 74 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) (γ) Εκτίμηση λογιστικής αξίας των συμμετοχών σε θυγατρικές Η Διοίκηση εξετάζει σε ετήσια βάση εάν υπάρχουν ενδείξεις απομείωσης των επενδύσεων σε θυγατρικές επιχειρήσεις. Όπου υπάρχουν ενδείξεις η Διοίκηση προχωρά στην εκτίμηση της ανακτήσιμης αξίας των επενδύσεων, την οποία συγκρίνει με την αξία που περιλαμβάνονται στα λογιστικά βιβλία προκειμένου να αποφασίσει εάν απαιτείται σχηματισμός πρόβλεψης απομείωσης. Περαιτέρω γνωστοποιήσεις περιλαμβάνονται στη σημείωση 10. (δ) Προβλέψεις αναφορικά με διάφορες αντιδικίες και νομικές υποθέσεις Οι εταιρίες του Ομίλου που εμπλέκονται σε διάφορες αντιδικίες και νομικές υποθέσεις για τις οποίες η Διοίκηση εξετάζει την κατάσταση κάθε σημαντικής υπόθεσης σε περιοδική βάση για να αξιολογεί την πιθανότητα εκροής χρηματοοικονομικών πόρων, βασιζόμενη εν μέρει στην άποψη των νομικών συμβούλων. Εάν η ενδεχόμενη χρηματοοικονομική εκροή από οποιεσδήποτε αντιδικίες και νομικές υποθέσεις θεωρείται πιθανή και το ποσό μπορεί να εκτιμηθεί αξιόπιστα, οι εταιρίες του Ομίλου καταχωρούν πρόβλεψη στης χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Τόσο για τον καθορισμό της πιθανότητας όσο και για τον καθορισμό του αν το ποσό μπορεί να εκτιμηθεί αξιόπιστα, απαιτείται σε σημαντικό βαθμό η κρίση της Διοίκησης. Όταν πρόσθετες πληροφορίες καθίστανται διαθέσιμες, η Διοίκηση επανεξετάζει την πιθανή υποχρέωση και πιθανόν να αναθεωρήσει τις εκτιμήσεις για την πιθανότητα ενός δυσμενούς αποτελέσματος και τη σχετική εκτίμηση της πιθανής εκροής. Τέτοιες αναθεωρήσεις στις εκτιμήσεις μπορεί να έχουν σημαντική επίδραση στη χρηματοοικονομική θέση και στα αποτελέσματα του Ομίλου και της Εταιρίας. . Περαιτέρω γνωστοποιήσεις περιλαμβάνονται στις σημειώσεις 12 και 17. 5 Πληροφόρηση κατά τομέα Οι εσωτερικές χρηματοοικονομικές αναφορές επισκοπούνται από τη διοίκηση του Ομίλου ανά γεωγραφικό τομέα δραστηριότητας. Τα αποτελέσματα κατά γεωγραφικό τομέα για το έτος 2019 είχαν ως εξής: Ενοποιημένα στοιχεία πληροφόρησης κατά τομέα χρήσης 01/01-31/12/2019 Συνολικές μικτές π ωλήσεις Ελλάδα Ρουμανία Σύνολο 6.872.493 - 6.872.493 - - - 6.872.493 - 6.872.493 Ενδοεταιρικές πωλήσεις Καθαρές πωλήσεις Μεικτά κέρδη (ζημίες) ανά τομέα Έξοδα Διοίκησης Άλλα έσοδα/ (έξοδα) Εκμετάλλευσης - καθαρά Λειτουργικά κέρδη Έσοδα από συμμετοχές Χρηματοοικονομικά έσοδα Χρηματοοικονομικά (έξοδα) Κέρδη/(ζημίες) προ φόρων Φόρος εισοδήματος Καθαρό κέρδος/(ζημία) 4.229.217 - 4.229.217 (2.729.672) (82.348) (2.812.020) 149.106 - 149.106 1.648.651 (82.348) 1.566.302 135.326 - 135.326 8.799 5.587 14.385 (1.353.538) (1.876) (1.355.414) 439.237 (78.638) 360.599 (420.544) (4) (420.548) 18.692 (78.641) (59.949) 75 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Το σύνολο του ενεργητικού και παθητικού κατανέμεται γεωγραφικά για το έτος έως 31 Δεκεμβρίου 2019 ως εξής: Σύνολο Eνεργητικού Σύνολο υποχρεώσεων Ελλάδα Ρουμανία Σύνολο 128.876.527 10.351.693 139.228.221 45.344.268 47.079 45.391.348 Τα αποτελέσματα κατά γεωγραφικό τομέα για το έτος 2018 είχαν ως εξής: Ενοποιημένα στοιχεία πληροφόρησης κατά τομέα χρήσης 01/01-31/12/2018 Ελλάδα Ρουμανία Σύνολο 7.251.760 - 7.251.760 Ενδοεταιρικές πωλήσεις (700.000) - (700.000) Καθαρές πωλήσεις 6.551.760 - 6.551.760 Πωλήσεις (μικτές & καθαρές) Μεικτά κέρδη (ζημίες) ανά τομέα Έξοδα Διοίκησης Απομειώσεις Άλλα έσοδα/ (έξοδα) Εκμετάλλευσης - καθαρά Λειτουργικά κέρδη Χρηματοοικονομικά έσοδα Χρηματοοικονομικά (έξοδα) Κέρδη/(ζημίες) προ φόρων Φόρος εισοδήματος Καθαρό κέρδος/(ζημία) 4.335.163 - 4.335.163 (2.472.176) 2.807.000 (80.283) - (2.552.459) 2.807.000 (55.219) (284.906) (340.125) 4.614.768 (365.189) 4.249.579 38.957 318 39.275 (1.567.031) (272) (1.567.303) 3.086.694 (365.143) 2.721.551 (1.177.223) - (1.177.223) 1.909.471 (365.143) 1.544.328 Το σύνολο του ενεργητικού και παθητικού κατανέμεται γεωγραφικά για το έτος έως 31 Δεκεμβρίου 2018 ως εξής: Σύνολο Eνεργητικού Σύνολο υποχρεώσεων Ελλάδα Ρουμανία Σύνολο 113.372.453 11.161.190 124.533.642 30.538.908 34.233 30.573.141 76 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 6 Επενδύσεις σε ακίνητα Οι κυριότερες επενδύσεις σε ακίνητα που έχει στην ιδιοκτησία του ο Όμιλος κατά την τρέχουσα και συγκριτική περίοδο είναι οι εξής: • • • • • Εμπορικό κέντρο «Smart Park» στο ακίνητο της θυγατρικής εταιρείας «ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ» στα Σπάτα Αττικής Βίλλα Καμπά & Οικιστικό συγκρότημα 17 κατοικιών στην Κάντζα Οικόπεδο – Κτήριο γραφείων στην Ακαδημία Πλάτωνος στην Αθήνα Οικόπεδο – Κτηριακό συγκρότημα μικτής χρήσης στην περιοχή Splaiul Unirii του Βουκουρεστίου Οικόπεδο – Οικιστικό συγκρότημα στην περιοχή Straoulesti-Baneasa του Βουκουρεστίου ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ Κόστος 1 Ιανουαρίου 2018 Συναλλαγματικές διαφορές 122.333.081 9.007.982 (20.357) - 1.160.750 - Αναστροφή Απομείωσης 31 Δεκεμβρίου 2018 2.807.000 126.280.475 9.007.982 1 Ιανουαρίου 2019 126.280.475 9.007.982 (472.915) - 12.114.682 - Προσθήκες Συνναλαγματικές διαφορές Προσθήκες Αναστροφή Απομείωσης 31 Δεκεμβρίου 2019 - - 137.922.242 9.007.982 (221.369) Συσσωρευμένες αποσβέσεις ● 1 Ιανουαρίου 2018 (9.347.333) Αποσβέσεις περιόδου (1.319.366) (15.500) 31 Δεκεμβρίου 2018 (10.666.700) (236.869) 1 Ιανουαρίου 2019 (10.666.700) (236.869) Αποσβέσεις περιόδου (1.402.342) (15.500) 31 Δεκεμβρίου 2019 (12.069.042) (252.369) Αναπόσβεστη αξία στις 31 Δεκεμβρίου 2018 115.613.772 8.771.113 Αναπόσβεστη αξία στις 31 Δεκεμβρίου 2019 125.853.197 8.755.613 Η εταιρία ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΚΑΙ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ εντός του 2019 προχώρησε στην κατασκευή της Β΄ φάσης του Εμπορικού Πάρκου με την επέκτασή του κατά 15.200χιλ τ.μ. και κόστος 12,1 εκ. ευρώ, συμπεριλαμβανομένων κεφαλαιοποιημένων τόκων ειδικού δανεισμού (σημείωση 25). Η λειτουργία της επέκτασης ξεκίνησε τον Νοέμβριου του 2019, έχοντας επιτευχθεί μίσθωση του 80% της μισθωτικής επιφάνειας του νέου κτιρίου. 77 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Επί των ακινήτων του Ομίλου REDS AE δεν υφίστανται εμπράγματα βάρη, με εξαίρεση τα ακίνητα της θυγατρικής εταιρίας «ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ», και συγκεκριμένα επί των οικοδομικών τετραγώνων ΟΤΕ71 και ΟΤΕ72 στη θέση Γυαλού στα Σπάτα Αττικής, στα οποία έχει εγγραφεί η υπ΄άριθμ. 29547/01.04.2011 υποθήκη ποσού ευρώ 42εκ. σε ασφάλεια της από 28/2/2011 Σύμβασης Ομολογιακού Δανείου και της θυγατρικής «ΚΑΝΤΖΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΕ» και συγκεκριμένα επί των ακινήτων της εταιρίας στο Κτήμα «Καμπά» συνολικού ποσού 14,6εκ. ευρώ περίπου, σε ασφάλεια της από 29/4/2014 Σύμβασης Ομολογιακού Δανείου συνολικού ποσού 10,4 εκ. ευρώ. Πληροφορίες αναφορικά με τις μεθόδους αποτίμησης των επενδύσεων σε ακίνητα ανά κατηγορία λειτουργικού τομέα και γεωγραφικής ζώνης του Ομίλου. Στον κάτωθι πίνακα αναλύονται οι επενδύσεις σε ακίνητα του Ομίλου ανά λειτουργικό τομέα και γεωγραφική ζώνη της Εταιρίας και του Ομίλου: Χώρα Κατηγορία ακινήτου Τομέας Ελλάδα Ανάπτυξη γης & ακινήτων Ελλάδα Ανάπτυξη γης & ακινήτων Ελλάδα Ανάπτυξη γης & ακινήτων Ελλάδα Ανάπτυξη γης & ακινήτων Ρουμανία Ανάπτυξη γης & ακινήτων Κατηγοριοποίηση Εύλογη Αξία Εύλογης Αξίας 31/12/2019 Οικοπεδικές εκτάσεις Μέθοδος Εκτίμησης Μέθοδος Κτηματαγοράς, Μέθοδος 9.600.000 υπολειμματικής αξίας Τ ιμή T .M. 10-2.000 Τ ιμή T .M. 10-840 Τ ιμή T .M. Επιτόκιο Μέθοδος προεξόφλησης/ προεξοφλημένων Κεφαλαιακή απόδοση ταμειακών ροών/ εξόδου στη λήξη της Μέθοδος περιόδου (exit yield)/ 120.000.000 υπολειμματικής αξίας Αγοραίο μίσθωμα Μέθοδος 11.250.000 Κτηματαγοράς Τ ιμή T .M. 80-156 3 Κτίριο Οικοπεδικές εκτάσεις Μέθοδος 2.200.000 υπολειμματικής αξίας Μέθοδος 37.000.000 Κτηματαγοράς 3 3 Εμπορικό Πάρκο Οικοπεδικές εκτάσεις Στοιχεια Εύρος τιμών (σε προσδιορισμού αξίας ευρώ) 3 3 7,75%/ 7,25% / 7.219.500 / 180.050.000 Σύνολο ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΧΩΡΑ Χρήση Κατηγοριοποίηση Εύλογης Αξίας Εύλογη αξία 31/12/2019 Κέρδη/ζημίες από αποτίμηση Εμπορικό Πάρκο ΕΛΛΑΔΑ Ο ικοπεδικές εκτάσεις Κτίριο ΡΟ ΥΜΑΝΙΑ Ο ικοπεδικές εκτάσεις 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Σύνολο Σύνολο 3 3 3 3 120.000.000 46.600.000 2.200.000 11.250.000 180.050.000 126.050.000 - - - - - 2.807.000 78 / 108 300-800 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ ΧΩΡΑ Χρήση Κατηγοριοποίηση Εύλογης Αξίας Εύλογη αξία 31/12/2019 Κέρδη/ζημίες από αποτίμηση ΕΛΛΑΔΑ Κτίριο Ο ικοπεδικές εκτάσεις 3 3 1.200.000 9.600.000 - - 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Σύνολο Σύνολο 10.800.000 9.700.000 - - Ανάλυση Ευαισθησίας επί των εσόδων μίσθωσης των επενδύσεων σε ακίνητα του Ομίλου Μια ευλόγως πιθανή μεταβολή κατά 250 μονάδες βάσης (+/-0,25%) του συντελεστή προεξόφλησης του 1ου έτους επί των συνολικών εσόδων της υφιστάμενης ανάπτυξης του Εμπορικού Πάρκου Smart Park θα είχε ως αποτέλεσμα την μείωση/αύξηση της εύλογης αξίας αυτού για το 2019 κατά 5εκ. € περίπου. 79 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 7 Ενσώματες Ακινητοποιήσεις ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Μεταφορικά μέσα Μηχ/κός Εξοπλισμός Έπιπλα και εξαρτήματα Σύνολο Κόστος 1 Ιανουαρίου 2018 22.336 70.303 547.803 640.443 Προσθήκες /αγορές - - 5.437 5.437 - - (53) (53) 31 Δεκεμβρίου 2018 22.336 70.303 553.187 645.827 1 Ιανουαρίου 2019 22.336 70.303 553.187 645.827 Προσθήκες /αγορές - - 205.320 205.320 Συναλλαγματικές διαφορές - - (1.224) (1.224) 22.336 70.303 757.283 849.923 1 Ιανουαρίου 2018 (13.221) (42.388) (546.425) (602.034) Αποσβέσεις χρήσης (1.571) (6.562) (3.274) (11.407) Συναλλαγματικές διαφορές 31 Δεκεμβρίου 2019 Συσσωρευμένες αποσβέσεις - - 53 53 31 Δεκεμβρίου 2018 (14.791) (48.950) (549.647) (613.388) 1 Ιανουαρίου 2019 (14.791) (48.950) (549.647) (613.388) Αποσβέσεις χρήσης (1.571) (6.562) (3.837) (11.970) - - 1.211 1.211 (16.362) (55.512) (552.273) (624.147) Αναπόσβεστη αξία στις 31 Δεκεμβρίου 2018 7.545 21.353 3.541 32.439 Αναπόσβεστη αξία στις 31 Δεκεμβρίου 2019 5.974 14.791 205.010 225.775 Συναλλαγματικές διαφορές Συναλλαγματικές διαφορές 31 Δεκεμβρίου 2019 80 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ Μεταφορικά μέσα Μηχ/κός Εξοπλισμός Έπιπλα και εξαρτήματα Σύνολο Κόστος 1 Ιανουαρίου 2018 11.465 103 456.748 - - 76 76 31 Δεκεμβρίου 2018 11.465 103 456.824 468.392 1 Ιανουαρίου 2019 11.465 103 456.824 468.392 Προσθήκες /αγορές - - - - 11.465 103 456.824 468.392 Πωλήσεις / διαγραφές 31 Δεκεμβρίου 2019 468.315 Συσσωρευμένες αποσβέσεις 1 Ιανουαρίου 2018 (11.464) (103) (456.748) (468.315) Αποσβέσεις χρήσης - - (76) (76) Πωλήσεις / διαγραφές - - - - 31 Δεκεμβρίου 2018 (11.464) (103) (456.824) (468.391) 1 Ιανουαρίου 2019 (11.464) (103) (456.824) (468.391) Αποσβέσεις χρήσης - - - - (11.464) (103) (456.824) (468.391) Αναπόσβεστη αξία στις 31 Δεκεμβρίου 2018 0 0 0 0 Αναπόσβεστη αξία στις 31 Δεκεμβρίου 2019 0 0 0 0 31 Δεκεμβρίου 2019 Επί των ενσωμάτων παγίων του Ομίλου δεν υφίστανται εμπράγματα βάρη και προσημειώσεις. 81 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 8 Ασώματες Ακινητοποιήσεις ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ Λογισμικό Λογισμικό Κόστος 1 Ιανουαρίου 2018 107.840 90.504 2.469 - (38) - 31 Δεκεμβρίου 2018 110.271 90.504 1 Ιανουαρίου 2019 110.271 90.504 31.441 - Προσθήκες Συναλλαγματικές διαφορές Προσθήκες (309) - 141.403 90.504 1 Ιανουαρίου 2018 (107.647) (90.504) Αποσβέσεις χρήσης (274) - 38 - 31 Δεκεμβρίου 2018 (107.882) (90.504) 1 Ιανουαρίου 2019 (107.882) (90.504) Αποσβέσεις χρήσης (836) - Συναλλαγματικές διαφορές 31 Δεκεμβρίου 2019 Συσσωρευμένες αποσβέσεις Συναλλαγματικές διαφορές 309 - (108.409) (90.504) Αναπόσβεστη αξία στις 31 Δεκεμβρίου 2018 2.388 - Αναπόσβεστη αξία στις 31 Δεκεμβρίου 2019 32.992 - Συναλλαγματικές διαφορές 31 Δεκεμβρίου 2019 82 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 9 Δικαιώματα χρήσης παγίων – ΔΠΧΑ 16 μισθώσεις Ο Όμιλος εφαρμόζει για πρώτη φορά το ΔΠΧΑ 16 κατά την 1 Ιανουαρίου 2019 χρησιμοποιώντας την τροποποιημένη αναδρομική προσέγγιση. Βάσει αυτής της προσέγγισης, ο Όμιλος α) αναγνωρίζει μια υποχρέωση την οποία επιμετρά στην παρούσα αξία όπως προκύπτει από την προεξόφληση των μισθωμάτων που απομένουν να πληρωθούν με το επιτόκιο δανεισμού που ίσχυε κατά την ημέρα της αρχικής εφαρμογής και β) αναγνωρίζει ένα δικαίωμα χρήσης παγίου επιμετρώντας το δικαίωμα αυτό σε ένα ποσό το οποίο ισούται με την αντίστοιχη υποχρέωση που θα αναγνωριστεί. Μετά την αρχική αναγνώριση, ο Όμιλος θα α) επιμετρά τα δικαιώματα χρήσης παγίων και θα τα αποσβένει με σταθερό ρυθμό καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης και β) θα επιμετρά την αντίστοιχη υποχρέωση, αυξάνοντας και μειώνοντας το ανοιχτό υπόλοιπο με τρόπο που να αντικατοπτρίζει τον τόκο και τις πληρωμές μισθωμάτων αντίστοιχα. Λογιστικός Χειρισμός Κατά την υιοθέτηση του ΔΠΧΑ 16, η Εταιρία εφάρμοσε ένα ενιαίο λογιστικό πλαίσιο για όλες τις μισθώσεις. Η Εταιρία αναγνώρισε δικαιώματα χρήσης παγίων και υποχρεώσεις για τις μισθώσεις αυτές που προηγουμένως ταξινομούνται ως λειτουργικές εκτός από τις μισθώσεις χαμηλής αξίας. Η υποχρέωση μίσθωσης αναγνωρίστηκε ως η παρούσα αξία υπολειπόμενων πληρωμών, προεξοφλημένης με το κόστος επιπρόσθετου δανεισμού κατά την ημερομηνία της αρχικής εφαρμογής. Η Εταιρία εφάρμοσε τις πρακτικές διευκόλυνσης όπως παρακάτω: Χρησιμοποίησε ένα ενιαίο προεξοφλητικό επιτόκιο για τις μισθώσεις ύψους 5% Αξιολόγησε, με βάση την προγενέστερη εμπειρία, τη διάρκεια των μισθώσεων των οποίων η σύμβαση περιλαμβάνει όρο επέκτασης ή λύσης. Δεν αξιολόγησε μισθώσεις που είναι αξίας χαμηλότερης €5.000. Παρακάτω παρατίθενται οι νέες λογιστικές πολιτικές της Εταιρίας κατά την υιοθέτηση του ΔΠΧΑ 16, που ισχύουν από την ημερομηνία της αρχικής εφαρμογής: Δικαίωμα χρήσης παγίων Η Εταιρία αναγνωρίζει δικαίωμα χρήσης παγίων στην έναρξη της μίσθωσης (την ημερομηνία που το περιουσιακό στοιχείο είναι διαθέσιμο προς χρήση). Τα δικαιώματα χρήσης παγίων επιμετρούνται στο κόστος τους, μειωμένο κατά τη συσσωρευμένη απόσβεση και την απομείωση της αξίας τους προσαρμοσμένο κατά την επιμέτρηση των αντίστοιχων υποχρεώσεων μισθώσεων. Τα δικαιώματα χρήσης παγίων υπόκεινται σε έλεγχο απομείωσης της αξίας τους. Υποχρεώσεις μισθώσεων Κατά την έναρξη της μίσθωσης η Εταιρία αναγνωρίζει υποχρεώσεις μισθώσεων ίσες με την παρούσα αξία των μισθωμάτων κατά τη συνολική διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης Για να υπολογίσει την παρούσα αξία των πληρωμών, η Εταιρία χρησιμοποιεί το κόστος επιπρόσθετου δανεισμού κατά την ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης, εάν το πραγματικό επιτόκιο δεν προσδιορίζεται ευθέως από τη σύμβαση μίσθωσης. Το επιτόκιο ορίστηκε σε 5%. Μεταγενέστερα της έναρξης της μίσθωσης το ποσό των υποχρεώσεων μισθώσεων προσαυξάνεται με έξοδα τόκων και μειώνεται με τις πληρωμές μισθωμάτων που πραγματοποιούνται. Επιπλέον, η λογιστική αξία των υποχρεώσεων μισθώσεων επιμετράται εάν υπάρξει τροποποίηση σύμβαση, η οποιαδήποτε αλλαγή στη διάρκεια της σύμβασης, στα σταθερά μισθώματα ή στην αξιολόγηση αγοράς του περιουσιακού στοιχείου. 83 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Για τον Όμιλο το 2019 καταχωρήθηκαν ως χρηματοοικονομικά έξοδα μισθώσεων το ποσό των €4,5 χιλ. και ως αποσβέσεις δικαιώματος χρήσης παγίων το ποσό των €57,9 χιλ., ενώ για την Εταιρία ως χρηματοοικονομικά έξοδα μισθώσεων το ποσό των €2,1 χιλ. και ως αποσβέσεις δικαιώματος χρήσης παγίων το ποσό των €23,7 χιλ. Στην Εταιρία και στον Ομιλο οι υποχρεώσεις μίσθωσης αφορούν αποκλειστικά αυτοκίνητα. Δικαιώματα χρήσης παγίων ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ Κόστος 1 Ιανουαρίου 2019 112.093 69.618 Προσθήκες περιόδου 115.386 27.248 31 Δεκεμβρίου 2019 227.479 96.866 - - Αποσβέσεις περιόδου (57.882) (23.741) 31 Δεκεμβρίου 2019 (57.882) (23.741) Αναπόσβεστη αξία στις 31 Δεκεμβρίου 2018 112.093 69.618 Αναπόσβεστη αξία στις 31 Δεκεμβρίου 2019 169.596 73.125 Συσσωρευμένες αποσβέσεις 1 Ιανουαρίου 2019 ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ Μακροπρόθεσμη Υποχρέωση Μισθώσεων 1 Ιανουαρίου 2019 90.990 63.551 (27.485) (14.457) Προσθήκες περιόδου 79.524 18.501 31 Δεκεμβρίου 2019 143.028 67.595 Πληρωμές περιόδου Βραχυπρόθεσμη Υποχρέωση Μισθώσεων 1 Ιανουαρίου 2019 Πληρωμές περιόδου 21.103 6.067 (24.384) (8.074) 4.475 2.113 Προσθήκες περιόδου 35.862 8.747 31 Δεκεμβρίου 2019 37.056 8.853 Τόκοι περιόδου 84 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 10 Επενδύσεις σε θυγατρικές Οι εταιρείες του Ομίλου που ενοποιούνται με τη μέθοδο της Ολικής Ενοποίησης είναι οι εξής: % συμμετοχής ΕΤΑΙΡΙΑ Αξία συμμετοχής 31.12.2019 Αξία συμμετοχής 31.12.2018 Εδρα Ανέλεγκτες φορολογικά χρήσεις ΚΑΝΤΖΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗ Α.Ε. 100% 13.052.623 12.755.513 ΕΛΛΑΔΑ ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ Α.Ε. 100% 100% 100% 100% 14.153.110 14.153.110 ΕΛΛΑΔΑ 2012-2019 (*) 219.726 219.726 ΕΛΛΑΔΑ 2012-2013 (*), 2014-2019 PMS PROPERTY MANAGEMENT Α.Ε. CLH ESTATE Srl PROFIT CONSTRUCT Srl 4.295.920 4.515.920 ΡΟΥΜΑΝΙΑ 2006-2019 6.004.901 6.256.901 ΡΟΥΜΑΝΙΑ 2006-2019 37.726.280 Σύνολο 2012-2014 (*),2015-2019 37.901.170 Με αστερίσκο (*) σημειώνονται οι χρήσεις για τις οποίες έλαβαν πιστοποιητικό φορολογικής συμμόρφωσης οι εταιρίες του Ομίλου που ελέγχονται υποχρεωτικά από ελεγκτικά γραφεία. Με τις από 05/02/2019 και 31/5/2019 Αποφάσεις Διοικητικού Συμβουλίου, της θυγατρικής PROFIT CONSTRUCT Srl αποφασίστηκε η αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου με την καταβολή μετρητών, κατά ποσό ευρώ 40.000 και 48.000 αντίστοιχα. Με την από 20/12/2019 Έκτακτη Γενική Συνέλευση της εταιρίας «ΚΑΝΤΖΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΕ» αποφασίστηκε η αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου κατά ποσό ευρώ 297.110. Καθώς οι θυγατρικές στη Ρουμανία εμφανίζονται ζημιογόνες τόσο κατά την τρέχουσα όσο και κατά τη συγκριτική περίοδο, η Εταιρεία προχώρησε σε εκτίμηση του ανακτήσιμου ποσού των επενδύσεων στις θυγατρικές. Η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε σε επίπεδο εταιρείας και προέκυψε απομείωση της συμμετοχής στην θυγατρική CLH ESTATE Srl ποσού ευρώ 0,22 εκ. (2018: 0,32 εκ.) και της συμμετοχής στη θυγατρική PROFIT CONSTRUCT Srl ποσού ευρώ 0,34 εκ (2018: 0,15 εκ). Κατά τη συγκριτική περίοδο, αναγνωρίσθηκε ζημιά απομείωσης της συμμετοχής στη θυγατρική PMS ΑΕ ποσού 0,03 εκ. 11 Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία σε εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων Τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία σε εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων αφορούν εξ’ ολοκλήρου τη συμμετοχή με ποσοστό 11,66% στην εταιρία ATHENS METROPOLITAN EXPO AE. ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 1 Ιανουαρίου 2018 1.199.000 1.199.000 Μείωση κόστους συμμετοχής (391.988) (391.988) 31 Δεκεμβρίου 2018 807.012 807.012 1 Ιανουαρίου 2019 807.012 807.012 Προσαρμογή αξίας 359.600 359.600 1.166.612 1.166.612 31 Δεκεμβρίου 2019 85 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Η ATHENS METROPOLITAN EXPO AE διένειμε μέρισμα για τη χρήση του 2018 ποσού €135.326 και προμέρισμα για τη χρήση 2019 ποσού €135.326. Ο ανωτέρω τίτλος, δεν είναι διαπραγματεύσιμος σε οργανωμένη αγορά. 12 Πελάτες & λοιπές απαιτήσεις Δεν υπάρχει συγκέντρωση του πιστωτικού κινδύνου σε σχέση με τις απαιτήσεις από πελάτες, καθώς αυτές αφορούν μεγάλο αριθμό πελατών που προέρχονται κυρίως από πωλήσεις βάσει συμβολαίων και αφορούν μισθωτές με καλή πιστοληπτική ικανότητα. Σε σημαντικά υπόλοιπα, έχουν ληφθεί εγγυήσεις ως εξασφάλιση για τη μείωση του πιστωτικού κινδύνου. ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 Πελάτες 745.442 743.766 91.028 91.028 Πελάτες - συνδεδεμένα μέρη 141.199 93.816 798.724 1.000.565 886.640 837.582 889.752 1.091.593 - - - - 2.171.662 728.725 504.050 521.850 Δάνεια σε συνδεδεμένα μέρη Λοιπές Απαιτήσεις Έσοδα χρήσεως εισπρακτέα συμβάσεων με πελάτες Σύνολο 31-Δεκ-18 202.623 108.880 - - 3.260.926 1.675.187 1.393.802 1.613.443 6.700 6.700 3.100 3.100 Βραχυπρόθεσμες απαιτήσεις 3.254.226 1.668.487 1.390.702 1.610.342 Σύνολο 3.260.926 1.675.187 1.393.802 1.613.443 Μακροπρόθεσμες απαιτήσεις Ο λογαριασμός «Λοιπές απαιτήσεις» αναλύεται ως εξής : Λοιπές απαιτήσεις ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Ελληνικό Δημόσιο: παρακρατούμενοι & προκαταβλητέοι φόροι ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 21.994 36.250 3.078 23.830 1.511.188 106.455 72.474 71.955 Παρακρατούμενος φόρος μερισμάτων 6.966 6.966 6.966 6.966 Λογ/σμός διαχείρισης προκαταβολών & πιστώσεων 6.933 1.389 4.625 1.314 Επιταγές (μεταχρονολογημένες) εισπρακτέες 2.646 5.000 - - 163.651 111.247 11.957 12.835 Ελληνικό Δημόσιο: Χρεωστικό ΦΠΑ Έξοδα επόμενων χρήσεων Προκαταβολές προμηθευτών / πιστωτών Λοιποί χρεώστες (*) Σύνολο 44.559 36.362 - - 413.725 425.057 404.950 404.950 2.171.662 728.725 504.050 521.850 (*) Στο λογαριασμό «Λοιποί χρεώστες» περιλαμβάνεται ποσό ευρώ 401.850 το οποίο αφορά απαίτηση από το Δήμο Παλλήνης, λόγω της εκκρεμούσης δικαστικής διαφοράς η οποία κατά το Δήμο ανέρχεται στο ποσό 750 χιλ. ευρώ. 86 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Η ανάλυση ενηλικίωσης των υπολοίπων Πελατών στις 31 Δεκεμβρίου 2019 και 31 Δεκεμβρίου 2018 έχει ως εξής: ΕΝΟ ΠΟ ΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟ ΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 ΣΤΟ ΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 0-3 μήνες 682.067 549.697 85.552 3-6 μήνες 4.636 14.909 - - 6 μήνες - 1 έτος 3.453 19.998 2.976 1.813 1 - 2 έτη 1.913 58.408 1.813 25.405 2 - 3 έτη - - - - 866.663 866.662 1.471.504 1.471.504 1.558.733 1.509.674 1.561.845 1.763.685 (672.092) (672.092) (672.092) (672.092) 886.640 837.582 889.752 1.091.593 Πάνω απ ό 3 έτη Μείον: Προβλέψης απ ομείωσης Καθαρές απ αιτήσεις π ελατών 264.963 Οι πελάτες και λοιπές απαιτήσεις του Ομίλου την 31.12.2019 ανέρχονταν σε ποσό ευρώ 3.260.926 εκ των οποίων ποσό 56.827 ήταν σε RON Ρουμανίας. Την αντίστοιχη χρήση της 31.12.2018 από το ποσό των ευρώ 1.675.187 ποσό 34.548 ήταν σε RON Ρουμανίας. 13 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα ΕΝΟ ΠΟ ΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟ ΙΧΕΙΑ Διαθέσιμα στο ταμείο Καταθέσεις όψεως ΣΤΟ ΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 8.684 8.795 385 385 1.775.034 1.783.718 355.874 364.669 311.011 311.396 203.113 203.498 Ο ακόλουθος πίνακας απεικονίζει τα ποσοστά καταθέσεων ανά κλάση πιστοληπτικής αξιολόγησης από την εταιρία Standard & Poor (S&P) την 31.12.2019 και το 2018 αντίστοιχα. Ποσοστό καταθέσεων όψεως και π ροθεσμίας την 31.12.2019 Ποσοστό καταθέσεων όψεως και π ροθεσμίας την 31.12.2018 Β+ 0,0% 0,2% Β 99,2% 0,0% Β- 0,6% 99,8% Rating Χρηματοπ ιστωτικού Ιδρύματος (S&P) ΣΥΝΟΛΟ 0,2% 0,0% 100,00% 100,00% 87 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα αναλύονται στα εξής νομίσματα: ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 ΕΥΡΩ ΛΕΟΥ ΡΟΥΜΑΝΙΑΣ (RON) Σύνολο 14 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 1.775.154 355.433 311.396 8.565 9.236 - 203.498 - 1.783.718 364.669 311.396 203.498 Δεσμευμένες καταθέσεις Οι Δεσμευμένες Καταθέσεις του Ομίλου ανέρχονται στις 31.12.2019 σε ευρώ 6.735.403 και στις 31.12.2018 σε ευρώ 6.038.175. Το σύνολο αυτών προέρχεται από τη θυγατρική εταιρία ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ. Οι δεσμευμένες καταθέσεις αυτοχρηματοδοτούμενων ή συγχρηματοδοτούμενων έργων (όπως π.χ. Smart Park) αφορούν είτε λογαριασμούς εσόδων όπου κατατίθενται τα έσοδα του έργου πριν την κάλυψη των εγκεκριμένων δαπανών ή λογαριασμούς εξυπηρέτησης βραχυπρόθεσμων τοκοχρεολυσίων για την αποπληρωμή των επόμενων χρονικά τοκοχρεωλυτικών δόσεων των δανείων. 15 Μετοχικό κεφάλαιο και αποθεματικό υπέρ το άρτιο Το μετοχικό κεφάλαιο της Εταιρίας ανέρχεται στο ποσό των € 75.239.698 και διαιρείται σε € 57.434.884 κοινές ονομαστικές μετοχές, ονομαστικής αξίας € 1,31 έκαστη. Όλες οι μετοχές της Εταιρίας είναι εισηγμένες προς διαπραγμάτευση στο Χρηματιστήριο Αθηνών. Η Εταιρία την 31/12/2019 δεν κατέχει ίδιες μετοχές. 88 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 16 Λοιπά Αποθεματικά ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Ειδικά & έκτακτα αποθεματικά Τακτικό αποθεματικο 1 Ιανουαρίου 2018 1.390.143 Αφορολόγητα αποθεματικά Αποθεματικό Αποθεματικό αντιστάθμισης αναλογιστικών ταμειακών ροών κερδών/(ζημιών) Σύνολο 453.540 2.159 (2.222.480) (846.877) (38.509) 2.118.198 177.543 - - - - - 177.543 Aντιστάθμιση ταμειακών ροών - - - - 98.285 - 98.285 Συναλλαγματικές διαφορές - - - - (20.475) - - (20.475) Aναλογιστικά κέρδη/(ζημίες) 31 Δεκεμβρίου 2018 1.567.686 3.380.223 453.540 2.159 (2.242.955) (748.592) (5.791) (44.300) (5.791) 2.367.760 1 Ιανουαρίου 2019 1.567.686 3.380.223 2.367.760 Μεταφορά από τα αποτελέσματα 3.380.223 Αποθεματικό Συν/κών διαφορών Λοιπά αποθεματικά 453.540 2.159 (2.242.955) (748.592) (44.300) 72.038 - - - - - 72.038 Aντιστάθμιση ταμειακών ροών - - - - 52.055 - 52.055 Συναλλαγματικές διαφορές - - - (477.193) - - (477.193) Μεταφορά από τα αποτελέσματα Αποθεματικό περιουσιακών στοιχείων σε εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων Aναλογιστικά κέρδη/(ζημίες) 31 Δεκεμβρίου 2019 - - - - 359.600 - - - 359.600 1.639.723 3.380.223 453.540 361.759 (2.720.148) (696.537) 1.859 (42.441) 1.859 2.376.119 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ Ειδικά & έκτακτα αποθεματικά Τακτικό αποθεματικο Αφορολόγητα αποθεματικά Αποθεματικό αναλογιστικών κερδών/(ζημιών) Λοιπά αποθεματικά Σύνολο 1 Ιανουαρίου 2018 1.240.002 3.387.277 453.540 - (26.095) 5.054.724 Aναλογιστικά κέρδη/(ζημίες) 31 Δεκεμβρίου 2018 1.240.002 3.387.277 453.540 - (6.011) (32.106) (6.011) 5.048.713 1 Ιανουαρίου 2019 1.240.002 3.387.277 453.540 - (32.106) 5.048.713 Αποθεματικό περιουσιακών στοιχείων σε εύλογη αξία μέσω λοιπών συνολικών εισοδημάτων Aναλογιστικά κέρδη/(ζημίες) 31 Δεκεμβρίου 2019 - - - 359.600 - 359.600 1.240.002 3.387.277 453.540 359.600 (4.798) (36.904) (4.798) 5.403.515 (α) Τακτικό αποθεματικό Από τις διατάξεις των άρθρων 158-160 του Ν. 4548/2018 για τις χρήσεις από 1.1.2019 και από τις διατάξεις των άρθρων 44 και 45 των κωδ, Ν. 2190/1920 για τις χρήσεις μέχρι την 31.12.2018 ρυθμίζεται ο σχηματισμός και η χρησιμοποίηση του τακτικού αποθεματικού ως εξής: Το 5% τουλάχιστον των πραγματικών (λογιστικών) καθαρών κερδών κάθε χρήσεως κρατείται, υποχρεωτικά, για σχηματισμό τακτικού αποθεματικού, μέχρις ότου το συσσωρευμένο ποσό του τακτικού αποθεματικού γίνει τουλάχιστον ίσο με το 1/3 του ονομαστικού μετοχικού κεφαλαίου. Το τακτικό αποθεματικό μπορεί να χρησιμοποιηθεί για κάλυψη ζημιών μετά από απόφαση της Τακτικής Γενικής Συνέλευσης των μετόχων, και ως εκ τούτου δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για οποιοδήποτε άλλο λόγο. (β) Έκτακτα αποθεματικά Τα αποθεματικά αυτής της κατηγορίας, έχουν δημιουργηθεί με απόφαση της Τακτικής Γενικής Συνέλευσης σε παλαιότερες χρήσεις, δεν έχουν ειδικό προορισμό και δύναται να χρησιμοποιηθούν για οποιοδήποτε σκοπό με απόφαση της Τακτικής Γενικής Συνέλευσης. 89 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) (γ) Αφορολόγητα αποθεματικά Τα ανωτέρω αποθεματικά μπορούν να κεφαλαιοποιηθούν και να διανεμηθούν (αφού ληφθούν υπόψη οι περιορισμοί που μπορεί να ισχύουν κάθε φορά) με απόφαση της Τακτικής Γενικής Συνέλευσης των μετόχων. Σε περίπτωση απόφασης διανομής η εταιρία θα κληθεί να καταβάλλει τον αναλογούντα φόρο. (δ) Αποθεματικό αναλογιστικών κερδών /(ζημιών) Το αποθεματικό αυτό περιλαμβάνει τα αναλογιστικά κέρδη / (ζημίες) (και τη σχετική αναβαλλόμενη φορολογία) που προκύπτουν από τον επαναϋπολογισμό της παρούσας αξίας δέσμευσης καθορισμένων παροχών, τα οποία σύμφωνα με το αναθ. Πρότυπο ΙΑS 19 αναγνωρίζονται στην κατάσταση συνολικών εισοδημάτων. (ε) Αποθεματικό αντιστάθμισης ταμειακών ροών Το ανωτέρω αποθεματικό περιλαμβάνει την πραγματική επίδραση της αποτίμησης του παραγώγου αντιστάθμισης ταμειακών ροών. (στ) Αποθεματικό συναλλαγματικών διαφορών Το ανωτέρω αποθεματικό αφορά σε συναλλαγματικές διαφορές μετατροπής των χρηματοοικονομικών καταστάσεων των θυγατρικών εταιριών του εξωτερικού οι οποίες έχουν νόμισμα λειτουργίας διάφορο του Ευρώ. 17 Προβλέψεις για λοιπές υποχρεώσεις & έξοδα (μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις) Το ποσό της πρόβλεψης αναγνωρίστηκε σε προηγούμενη χρήση και αφορά την καταβολή του ποσού ειδικής εισφοράς του Ν. 2947/2001, η οποία κατά το Δήμο Παλλήνης ανέρχεται στο ποσό των 750 χιλ. ευρώ. Η υποχρέωση καταβολής του εν λόγω ποσού από την Εταιρεία εκκρεμεί να κριθεί τελεσίδικα ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας κατόπιν αίτησης αναίρεσης που έχει ασκηθεί από την Εταιρεία κατά της υπ’ αριθμ. 327/2017 απόφασης του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών. 90 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 18 Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 900.133 613.483 13.307 13.713 Δεδουλευμένοι τόκοι 8.590 236.572 714 714 Δεδουλευμένα έξοδα 12.600 105.560 12.600 21.000 78.219 Προμηθευτές 245.891 351.344 83.973 1.189.885 991.085 - - 439.391 411.208 349.842 245.040 Υποχρεώσεις προς συνδεδεμένα μέρη 3.512.664 1.013.189 646.354 673.589 Σύνολο 6.309.154 3.722.442 1.106.790 1.032.274 Ασφαλιστικοί οργανισμοί και λοιποί φόροι/ τέλη Ληφθείσες εγγυήσεις ακινήτων Λοιπές υποχρεώσεις Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις 1.189.885 922.441 - 160.508 Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις 5.119.269 2.800.000 1.106.790 871.766 Σύνολο 6.309.154 3.722.442 1.106.790 1.032.274 Ο λογαριασμός «Λοιπές υποχρεώσεις» αναλύεται ως εξής : Λοιπές υποχρεώσεις ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Προκαταβολές πελατών 51.830 63.559 34.095 Αποδοχές προσωπικού πληρωτέες 15.312 3.334 12.000 34.095 - Δικαιούχοι αμοιβών (παροχής υπηρεσιών) 89.292 96.976 56.117 71.155 96.334 Υποχρεώσεις σε εργολάβους 82.129 168.671 69.044 Δικαιούχοι χρηματοοικονομικών εγγυήσεων 12.014 12.322 - - Λοιποί πιστωτές Προμερίσματα εισπραχθέντα (που δεν έχουν αναγνωριστεί ως έσοδα) 53.487 66.345 43.260 43.456 135.326 - 135.326 - Σύνολο 439.391 411.208 349.842 245.040 Οι υποχρεώσεις της Εταιρίας και του Ομίλου από την εμπορική δραστηριότητα είναι ελεύθερες τόκων. Οι προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις του Ομίλου την 31.12.2019 ανέρχονται σε ποσό ευρώ 6.309.154 εκ των οποίων ποσό 31.079 ήταν RON Ρουμανίας. Την αντίστοιχη χρήση την 31.12.2018 το συνολικό ποσό των υποχρεώσεων ανερχόταν σε ποσό ευρώ 3.722.442 εκ των οποίων ποσό 34.003 ήταν σε RON Ρουμανίας. Η λογιστική αξία των υποχρεώσεων δεν διαφέρει σημαντικά από την εύλογη αξία. 91 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 19 Δάνεια Όλα τα δάνεια είναι κυμαινόμενου επιτοκίου. Ο Όμιλος είναι εκτεθειμένος στις διακυμάνσεις των επιτοκίων που επικρατούν στην αγορά και τα οποία επηρεάζουν τη χρηματοοικονομική του θέση και τις ταμειακές ροές. Το κόστος δανεισμού δύναται να αυξάνεται ή να μειώνεται ως αποτέλεσμα τέτοιων διακυμάνσεων. Για το λόγο αυτό έχει επιλεχθεί η χρήση παραγώγων και η λογιστική αντιστάθμιση ταμειακών ροών. ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Μακροπρόθεσμος δανεισμός Ομολογιακό Δάνειο Από συνδεδεμένα μέρη Σύνολο μακροπρόθεσμων δανείων 16.807.777 20.385.934 3.137.500 - 10.000 - 4.137.500 810.000 16.807.777 20.395.934 3.137.500 4.947.500 Βραχυπρόθεσμα δάνεια Τραπεζικός δανεισμός Ομολογιακό Δάνειο 12.161.722 - - - 6.605.622 3.163.176 2.000.000 1.000.000 10.000 - 2.000.000 - Σύνολο βραχυπρόθεσμων δανείων 18.777.344 3.163.176 4.000.000 1.000.000 Σύνολο δανείων 35.585.121 23.559.111 7.137.500 5.947.500 Από συνδεδεμένα μέρη Την 22η Απριλίου 2015 η Εταιρία προχώρησε σε σύναψη έκδοσης ομολογιακού δανείου, με τη θυγαγτρική ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ και τη συνδεδεμένη ΓΥΑΛΟΥ ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΗ ΑΕ, ανώτατου ύψους 2εκ. ευρώ. Με την από 28/12/2018 Πρόσθετη Πράξη Τροποποίησης , τροποποιήθηκε η διάρκεια αποπληρωμής του δανείου, με νέα λήξη την 31/12/2020. Την 31/12/2019 το οφειλόμενο ποσό του δανείου στη θυγατρική ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ ανερχόταν σε ποσό ευρώ 1.990.000 και το οφειλόμενο υπόλοιπο στη συνδεδεμένη ΓΥΑΛΟΥ ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΗ ΑΕ ανερχόταν σε ποσό ευρώ 10.000. Η εταιρία ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ, για τις ανάγκες χρηματοδότησης της νέας επέκτασης, έχει συμφωνήσει τους βασικούς όρους έκδοσης νέου κοινού ομολογιακού δανείου έως του ποσού ευρώ 41,5 εκ. (36,5εκ. +5εκ. δάνειο ΦΠΑ), για την επέκταση κατά 15χιλ. τμ περίπου της δομήσιμης επιφάνειας στο Εμπορικό Πάρκο “Smart Park”, στο οποίο περιλαμβάνεται και η αναχρηματοδότηση του υφιστάμενου δανεισμού ποσού 15,3εκ. Η Διοίκηση έχοντας πάρει έγκριση από τους χρηματοοικονομικούς φορείς για την αναστολή των προγραμματισμένων δόσεων του 2019, βρίσκεται στο τελικό στάδιο για την υπογραφή του νέου κοινού ομολογιακού δανείου, η οποία εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί σύντομα. Για τη διευκόλυνση της ανάπτυξης και έως την υπογραφή του νέου ομολογιακού δανείου η εταιρία υπέγραψε συμβάσεις παροχής πιστώσεως αλληλόχρεων λογαριασμών (bridge finance), συνολικού ποσού ευρώ 12εκ., ποσά που αντιστοιχούν στις εκταμιεύσεις του προς υπογραφή ομολογιακού δανείου. Η έκθεση των δανειακών υποχρεώσεων του Ομίλου σε αλλαγές επιτοκίων και οι συμβατικές ημερομηνίες επαναποτίμησης περιορίζονται σε μία μέγιστη περίοδο επαναποτίμησης διάρκειας 6 μηνών. 92 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Στον πίνακα που ακολουθεί αναλύεται η ληκτότητα του μακροπρόθεσμου δανεισμού: ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Μεταξύ 1 και 2 ετών 5.757.923 3.376.338 3.137.500 1.810.000 Μεταξύ 2 και 5 ετών 9.486.965 11.849.749 - 3.137.500 Πάνω από 5 έτη 1.562.890 5.169.847 - - 16.807.777 20.395.934 3.137.500 4.947.500 Η εύλογη αξία των δανείων υπολογίζεται προεξοφλώντας τις αναμενόμενες μελλοντικές ταμειακές ροές χρησιμοποιώντας επιτόκια προεξόφλησης που αντανακλούν τις τρέχουσες συνθήκες της τραπεζικής αγοράς και κατηγοριοποιείται σε «επίπεδο 2» στην ιεραρχία των ευλόγων αξιών. Η λογιστική αξία των μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων δανείων προσεγγίζει την εύλογη αξία. Λόγω του κυμαινόμενου χαρακτήρα των δανείων, τα επιτόκια δανεισμού τα οποία επαναπροσδιορίζονται σε τακτά χρονικά διαστήματα δεν διαφέρουν από τα επιτόκια προεξόφλησης σύμφωνα με τα στοιχεία της αγοράς. Κατά την 31.12.2018 η Εταιρία και ο Όμιλος δεν είχαν υποχρεώσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης. Το σύνολο των δανείων του Ομίλου και της Εταιρίας είναι σε ευρώ. Οι μεταβολές στις υποχρεώσεις από χρηματοδοτικές δραστηριότητες έχουν ως εξής : ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ Υπόλοιπο 1 Ιανουαρίου 2018 27.486.252 7.927.387 Ταμειακές ροές (3.968.692) (2.000.000) Κεφαλαιοποιηθέντες τόκοι Λοιπές μη ταμειακές μεταβολές Υπόλοιπο 31 Δεκεμβρίου 2018 Υπόλοιπο 1 Ιανουαρίου 2019 Ταμειακές ροές Κεφαλαιοποιηθέντες τόκοι Λοιπές μη ταμειακές μεταβολές Υπόλοιπο 31 Δεκεμβρίου 2019 20 - - 41.550 20.113 23.559.111 5.947.500 Δανεισμός 23.559.111 Δανεισμός 5.947.500 11.788.182 1.190.000 216.390 - 21.438 - 35.585.121 7.137.500 Παράγωγα Χρηματοοικονομικά Προϊόντα Ο Όμιλος, μέσω της θυγατρικής εταιρεία «ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ», έχει συνάψει σύμβαση ανταλλαγής επιτοκίου με την Εθνική Τράπεζα με ημερομηνία 28.2.2013 και λήξη 28.2.2025. Βάσει της ανωτέρω σύμβασης, ο Όμιλος καταβάλει τόκους επί ονομαστικής αξίας, η οποία προσδιορίζεται σε εξαμηνιαία βάση στη σύμβαση, με σταθερό επιτόκιο 1,73% και λαμβάνει τόκους με μεταβλητό επιτόκιο (6μηνο Euribor). Η καταβολές γίνονται σε καθαρή βάση. Η ονομαστική αξία ανταλλαγής επιτοκίων ανέρχεται την 31.12.2019 σε ποσό € 16.359.200 με σταθερό επιτόκιο 1,73% 93 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 21 Αναβαλλόμενη φορολογία ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Αναβαλλόμενες φορολογικές υποχρεώσεις : 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 (1.221.500) (1.221.500) (1.080.539) (1.080.539) - - - - 41.832 41.832 40.771 40.771 (1.221.500) (1.080.539) 41.832 40.771 Αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις: Σύνολο ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 Η συνολική μεταβολή στον αναβαλλόμενο φόρο εισοδήματος είναι η παρακάτω: ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Υπόλοιπο αρχής χρήσης Χρέωση / (πίστωση) κατάστασης αποτελεσμάτων Χρέωση / (πίστωση) στην κατάσταση συνολικών εισοδημάτων Υπόλοιπο τέλους χρήσης ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 1.080.539 224.542 (40.771) (35.910) 68.437 800.247 (110) (4.817) 72.524 1.221.500 55.751 1.080.539 (952) (41.832) (43) (40.771) Οι μεταβολές στις αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις και υποχρεώσεις κατά την διάρκεια της χρήσης χωρίς να λαμβάνεται υπόψη ο συμψηφισμός των υπολοίπων εντός της ίδιας φορολογικής αρχής είναι οι παρακάτω: Αναβαλλόμενες φορολογικές υποχρεώσεις: Διαφορετικές φορολογικές αποσβεσεις Λοιπά Σύνολο Λοιπά 738.717 5.833 744.550 5.833 5.833 Χρέωση / (πίστωση) στην κατάσταση αποτελεσμάτων 31 Δεκεμβρίου 2018 725.305 1.464.022 (5.833) - 719.472 1.464.022 (5.833) - (5.833) - 1 Ιανουαρίου 2019 1.464.022 - 1.464.022 - - Χρέωση / (πίστωση) στην κατάσταση αποτελεσμάτων 31 Δεκεμβρίου 2019 133.722 1.597.744 - 133.722 1.597.744 - - 1 Ιανουαρίου 2018 94 / 108 Σύνολο REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις: Προβλέψεις απαιτήσεων Διαφορετικές φορολογικές αποσβεσεις 1 Ιανουαρίου 2018 4.914 80.871 (Χρέωση) / πίστωση στην κατάσταση αποτελεσμάτων ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Αποθεματικό Αποθεματικό αντιστάθμισης αναλογιστικών ταμειακών ροών κερδών/(ζημιών) 387.590 Λοιπά Σύνολο 15.550 31.083 520.008 5.240 (80.304) (4.695) - (1.015) (80.774) (Χρέωση) / πίστωση στα ίδια κεφάλαια 31 Δεκεμβρίου 2018 10.153 567 (54.788) 328.106 (962) 14.587 30.068 (55.751) 383.484 1 Ιανουαρίου 2019 10.153 567 328.106 14.587 30.068 383.484 3.126 69.560 (7.511) - 110 65.284 13.280 70.127 (71.160) 249.435 (1.364) 13.222 30.177 (72.524) 376.244 (Χρέωση) / πίστωση στην κατάσταση αποτελεσμάτων (Χρέωση) / πίστωση στα ίδια κεφάλαια 31 Δεκεμβρίου 2019 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ Αποθεματικό αναλογιστικών κερδών/(ζημιών) Λοιπά 1 Ιανουαρίου 2018 Σύνολο 10.658 31.085 41.743 - (1.015) (1.015) (Χρέωση) / πίστωση στα ίδια κεφάλαια 31 Δεκεμβρίου 2018 43 10.702 30.069 43 40.771 1 Ιανουαρίου 2019 10.702 30.069 40.771 - 110 110 952 11.654 30.179 952 41.833 (Χρέωση) / πίστωση στην κατάσταση αποτελεσμάτων (Χρέωση) / πίστωση στην κατάσταση αποτελεσμάτων (Χρέωση) / πίστωση στα ίδια κεφάλαια 31 Δεκεμβρίου 2019 Σημειώνονται τα εξής : Η Εταιρία και ο Όμιλος δεν έχει σχηματίσει αναβαλλόμενη φορολογική απαίτηση για σωρευμένες φορολογικές ζημιές. Το μεγαλύτερο ποσοστό των αναβαλλόμενων φορολογικών υποχρεώσεων και απαιτήσεων είναι ανακτήσιμο μετά από 12 μήνες διότι αφορά κατά κύριο λόγο προσωρινές διαφορές που σχετίζονται με διαφορές αποσβέσεων, μεταβολές εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα και των αποθεμάτων και προβλέψεις αποζημίωσης προσωπικού. 95 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 22 Υποχρεώσεις παροχών προσωπικού Τα ποσά που έχουν καταχωρηθεί στην Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης είναι : ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Παρούσα αξία μη χρηματοδοτούμενων υποχρεώσεων 236.175 219.241 174.303 163.084 Υποχρέωση στην Κατάσταση Οικονομικής Θέσης 236.175 219.241 174.303 163.084 Τα ποσά που αναγνωρίζονται στα αποτελέσματα χρήσεως έχουν ως ακολούθως: ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Συνταξιοδοτικές παροχές Σύνολο ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 (20.157) (20.157) (19.175) (19.175) (5.468) (5.468) (13.089) (13.089) Tα ποσά που έχουν καταχωρηθεί στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων είναι τα παρακάτω : ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 17.180 6.885 2.696 1.619 3.727 3.124 2.772 2.303 Κόστος προϋπηρεσίας - 9.167 - 9.167 Ζημιές από περικοπές (750) - - - 20.157 19.175 5.468 13.089 Κόστος τρέχουσας απασχόλησης Χρηματοοικονομικό κόστος Σύνολο περιλαμβανόμενο στις παροχές σε εργαζομένους 31-Δεκ-18 Η μεταβολή στις υποχρεώσεις όπως εμφανίζονται στον Ισολογισμό είναι ως ακολούθως: ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Yπόλοιπο έναρξης Καταβαλόμενες αποζημιώσεις Αναλογιστικά (κέρδη)/ζημιές που χρεώνονται στη Κατάσταση Λοιπών Συνολικών Εσόδων Σύνολο χρέωσης στα αποτελέσματα Υπόλοιπο τέλους ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 219.241 195.238 163.084 143.942 - - - - (3.223) 4.829 5.750 6.054 20.157 236.175 19.175 219.241 5.468 174.303 13.089 163.084 96 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Η ανάλυση ευαισθησίας των συνταξιοδοτικών παροχών από μεταβολές στις κυριότερες παραδοχές είναι : επίδραση στις συνταξιοδοτικές παροχές Μεταβολή στην παραδοχή κατά Αύξηση στην παραδοχή Μείωση στην παραδοχή Προεξοφλητικό επ ιτόκιο 0,50% -7,78% 7,78% Ρυθμός μεταβολής μισθολογίου 0,50% 7,67% -7,67% Οι κύριες αναλογιστικές παραδοχές που χρησιμοποιήθηκαν για λογιστικούς σκοπούς είναι οι εξής: 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Προεξοφλητικό επ ιτόκιο 0,90% 1,70% Μελλοντικές αυξήσεις μισθών Μέσος ετήσιος ρυθμός μακροχρόνιας αύξησης π ληθωρισμού 1,70% 1,75% 1,70% 1,75% Η μέση σταθμική διάρκεια των συνταξιοδοτικών παροχών είναι 15,04 έτη. Ανάλυση αναμενόμενης ληκτότητας των μη προεξοφλημένων συνταξιοδοτικών παροχών : ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 Πάνω από 5 έτη 270.408 290.671 198.005 31-Δεκ-18 211.189 Σύνολο 270.408 290.671 198.005 211.189 Αναλυτικά τα (κέρδη)/ζημίες που αναγνωρίζονται στην Κατάσταση Συνολικών Εισοδημάτων είναι: ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ (Κέρδη) / ζημιές από τη μεταβολή στις οικονομικές παραδοχές ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 (2.218) 5.750 (2.218) 5.750 Εμπειρία (κέρδη) / ζημιές (8.973) 7.047 - 8.272 Σύνολο (3.223) 4.829 5.750 6.054 97 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 23 Έσοδα μίσθωσης των επενδύσεων σε ακίνητα Τα έσοδα μίσθωσης των επενδύσεων σε ακίνητα για τον Όμιλο, για την χρήση 2019 είναι 6,8 εκ. ευρώ, ενώ αντίστοιχα για τη χρήση 2018 το ποσό ανήλθε σε 6.3 εκ. ευρώ. Η περίοδος λειτουργικών μισθώσεων των επενδύσεων σε ακίνητα (τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα), είναι στις περισσότερες περιπτώσεις 12 έτη. Τα ενοίκια αναπροσαρμόζονται ετησίως σύμφωνα με τους όρους των συμβάσεων σε σχέση με το Δ.Τ.Κ. προσαυξημένα έως 1%. Τα έσοδα από μισθώματα του Ομίλου δεν υπόκεινται σε εποχιακές διακυμάνσεις. Τα μελλοντικά συνολικά ελάχιστα εγγυημένα -μη ακυρώσιμα- μισθώματα εισπρακτέα από συμβόλαια λειτουργικών μισθώσεων ετησίως, έχουν ως εξής: ΕΝΟ ΠΟ ΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟ ΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Έως 1 έτος 6.596.951 4.834.483 2ο έτος 6.184.593 4.155.101 3ο έτος 5.499.878 3.452.523 4ο έτος 4.852.531 2.313.683 5ο έτος 3.603.484 2.027.225 14.093.342 40.830.779 9.381.926 26.164.942 Πάνω απ ό 5 έτη Σύνολο 24 Έσοδα παροχής υπηρεσιών Τα έσοδα από παροχή υπηρεσιών αφορούν κυρίως εργολαβικές συμβάσεις και ανήλθαν για την κλειόμενη χρήση στον Όμιλο και στην Εταιρία σε ποσό 0,05 εκ. ευρώ και στη συγκρίσιμη χρήση του 2018 αντίστοιχα σε ποσό 0,04 εκ. ευρώ. 98 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 25 Χρηματοοικονομικά έσοδα / (έξοδα) ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 (1.319.209) (1.476.483) (350.005) (397.857) Έξοδα τόκων -Τραπεζικά δάνεια & λοιπές υποχρεώσεις - Έξοδα τόκων που αφορούν Χρηματοδοτικές Μισθώσεις (4.475) - (2.113) - (1.323.684) (1.476.483) (352.118) (397.857) Έσοδα τόκων / χρεογράφων 14.385 39.275 57 1.202 Καθαρά (έξοδα) / έσοδα τόκων (1.309.299) (1.437.208) (352.060) (396.655) Λοιπά χρηματοοικονομικά έξοδα - Προμήθειες εγγυητικών επιστολών (15.060) (15.000) (60) - - Διάφορα έξοδα τραπεζών (20.381) (75.866) (11.421) (67.574) (35.441) (90.866) (11.481) (67.574) 3.711 (1.341.029) 46 (1.528.028) (363.541) (464.229) Καθαρά κέρδη / (ζημιές) από συναλλαγματικές διαφορές δανείων Σύνολο Tόκοι ειδικού δανεισμού για την επέκταση του Εμπορικού Πάρκου “Smart Park” ποσού € 293χιλ. κεφαλαιοποιήθηκαν κατά την τρέχουσα χρήση στα επενδυτικά ακίνητα. 26 Έξοδα ανά κατηγορία ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 Σημ. Παροχές σε εργαζομένους 27 Αναλώσεις Αποθεμάτων Δαπάνες εκμετάλλευσης (*) 31-Δεκ-18 Λειτουργικά έξοδα Δαπάνες εκμετάλλευσης (*) Σύνολο Λειτουργικά έξοδα Σύνολο - 964.287 964.287 - 988.665 988.665 - - - 207.643 - 207.643 Αποσβέσεις δικαιωμάτων χρήσης παγίων 9 - 57.882 57.882 - - - Αποσβέσεις ενσώματων παγίων 7 11.706 265 11.971 10.843 563 11.407 Αποσβέσεις ασώματων παγίων 8 821 15 836 274 - 274 Αποσβέσεις επενδυτικών ακινήτων 6 1.271.335 131.007 1.402.342 1.188.360 Ενοίκια & έξοδα μακρ.λειτουργικών μισθώσεων 131.007 1.319.366 - 21.719 21.719 - 80.210 80.210 Λοιπές παροχές τρίτων 50.121 175.947 226.068 31.852 178.121 209.973 Αμοιβές και έξοδα τρίτων 48.174 731.805 779.979 39.660 431.188 470.848 - 96.424 96.424 - 171.801 171.801 Αμοιβές υπεργολάβων 117.385 206.340 323.725 18.960 14.252 33.212 Φόροι - Τέλη 296.284 216.706 512.990 303.688 226.160 529.848 Εξοδα προβολής & διαφήμισης 837.630 - 837.630 396.226 - 396.226 9.819 209.624 219.443 19.092 330.493 349.584 2.643.276 2.812.020 5.455.296 2.216.597 Αμοιβές τεχνικών Λοιπά έξοδα Σύνολο 99 / 108 2.552.459 4.769.056 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) (*) οι «Δαπάνες εκμετάλλευσης» του Ομίλου αφορούν τη μητρική εταιρία και την ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΕ. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ Σημ. Παροχές σε εργαζομένους 31-Δεκ-19 Λειτουργικά έξοδα Δαπάνες εκμετάλλευσης 27 Αναλώσεις Αποθεμάτων 31-Δεκ-18 Λειτουργικά έξοδα Δαπάνες εκμετάλλευσης Σύνολο Σύνολο - 640.454 640.454 - 656.627 656.627 - - - 207.643 - 207.643 Αποσβέσεις δικαιωμάτων χρήσης παγίων 9 - 23.741 23.741 - 76 76 Αποσβέσεις επενδυτικών ακινήτων 6 - 15.500 15.500 - 15.500 15.500 Ενοίκια & έξοδα μακρ.λειτουργικών μισθώσεων Λοιπές παροχές τρίτων Αμοιβές και έξοδα τρίτων Αμοιβές τεχνικών Αμοιβές υπεργολάβων Φόροι - Τέλη Υλικά άμεσης ανάλωσης και έξοδα κοινοχρήστων Λοιπά έξοδα Σύνολο 27 - 4.495 4.495 - 40.068 40.068 785 38.035 38.820 400 36.872 37.272 1.450 265.645 267.095 7.542 157.562 165.103 - 96.424 96.424 - 171.801 171.801 37.801 960 38.761 469.732 4.902 474.634 - 30.192 30.192 - 141.349 141.349 4.669 11.224 15.893 215.129 26.461 241.590 - 47.543 47.543 - 60.871 60.871 44.705 1.174.213 1.218.918 900.446 1.312.087 2.212.533 Παροχές σε εργαζομένους ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Μισθοί και ημερομίσθια 778.991 801.468 529.597 539.495 Έξοδα κοινωνικής ασφάλισης 146.191 144.583 86.441 81.275 20.157 19.175 5.468 13.089 18.948 964.287 23.438 988.665 18.948 640.454 22.768 656.627 Kόστος προγραμμάτων καθορισμένων παροχών Λοιπές παροχές σε εργαζομένους Σύνολο 100 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 28 Φόρος εισοδήματος Με βάση το άρθρο 22 του νόμου 4646/2019, ο συντελεστής φορολογίας εισοδήματος νομικών προσώπων στην Ελλάδα ορίζεται για το έτος 2019 σε 24% . ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Φόρος χρήσης 352.111 378.297 - - Αναβαλλόμενος φόρος Σύνολο 68.437 420.548 798.926 1.177.223 (110) (110) (4.817) (4.817) Από τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2011 και έπειτα, σύμφωνα με το Νόμο 4174/2013 (άρθρο 65Α), όπως ισχύει (και όπως όριζε το άρθρο 82 του Νόμου 2238/1994), οι ελληνικές ανώνυμες εταιρείες και οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης των οποίων οι ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις ελέγχονται υποχρεωτικά, υποχρεούνταν έως και τις χρήσεις με έναρξη πριν την 1 Ιανουαρίου του 2016 να λαμβάνουν «Ετήσιο Φορολογικό Πιστοποιητικό», το οποίο εκδίδεται, μετά τη διενέργεια σχετικού φορολογικού ελέγχου, από το νόμιμο ελεγκτή ή ελεγκτικό γραφείο που ελέγχει και τις ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Για τις χρήσεις που ξεκινούν από την 1 Ιανουαρίου 2016 και έπειτα, το «Ετήσιο Φορολογικό Πιστοποιητικό» είναι προαιρετικό, ωστόσο ο Όμιλος θα το λαμβάνει. Σύμφωνα με την ελληνική φορολογική νομοθεσία και τις αντίστοιχες Υπουργικές Αποφάσεις, οι εταιρείες για τις οποίες εκδίδεται φορολογικό πιστοποιητικό χωρίς επισημάνσεις για παραβάσεις της φορολογικής νομοθεσίας δεν εξαιρούνται από την επιβολή επιπρόσθετων φόρων και προστίμων από τις ελληνικές φορολογικές αρχές μετά την ολοκλήρωση του φορολογικού ελέγχου στο πλαίσιο των νομοθετικών περιορισμών (ως γενική αρχή, 5 χρόνια από τη λήξη της χρήσης στην οποία η φορολογική δήλωση θα πρέπει να έχει υποβληθεί). Η Εταιρία έχει ελεγχθεί από νόμιμο ελεγκτή και έχει λάβει φορολογικό πιστοποιητικό για τις χρήσεις 2013 έως και 2018. Για τις χρήσεις που έληξαν μετά την 31η Δεκεμβρίου 2012 και παραμένουν φορολογικά ανέλεγκτες από τις αρμόδιες φορολογικές αρχές, η εκτίμηση της Διοίκησης είναι ότι οι φόροι που ενδεχομένως προκύψουν δε θα ασκήσουν ουσιώδη επίδραση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Για τις ελληνικές εταιρείες του Ομίλου που υπόκεινται στη διαδικασία έκδοσης φορολογικού πιστοποιητικού, ο φορολογικός έλεγχος για την οικονομική χρήση 2018, ολοκληρώθηκε από την PriceWaterhouseCoopers S.A. και έχουν εκδοθεί οι «Εκθέσεις Φορολογικής Συμμόρφωσης» ενώ ο έλεγχος για τη χρήση 2019 είναι σε εξέλιξη. Κατά την 31.12.2019 και 31.12.2018, υπάρχει πρόβλεψη ποσού 70 χιλ. για ανέλεγκτες φορολογικά χρήσεις σε ενοποιημένο επίπεδο. Ο φορολογικός συντελεστής για τις θυγατρικές στη Ρουμανία είναι 16%. Ο φόρος επί των κερδών προ φόρων της εταιρίας διαφέρει από το θεωρητικό ποσό το οποίο θα προέκυπτε αν χρησιμοποιούσαμε τον μέσο σταθμικό φορολογικό συντελεστή της χώρας προέλευσης της εταιρίας, ως εξής: 101 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Λογιστικά κέρδη / (ζημιές) προ φόρων Φόρος υπολογισμένος με βάση ισχύοντες τοπικούς φορολογικούς συντελεστές για τα κέρδη στις αντίστοιχες χώρες ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 360.599 2.721.551 (1.575.438) (1.928.178) 86.544 789.250 (378.105) (559.172) (11.068) 45.492 137.345 145.000 22.263 15.399 - (67.636) Αναμορφώσεις Εισόδημα που δεν υπόκειται σε φόρο Έξοδα που δεν εκπίπτουν για φορολογικούς σκοπούς Διαφορά μεταξύ συντελεστή τρέχουσας και αναβαλλόμενης φορολογίας Φορολογικές ζημιές χρήσης για τις οποίες δεν έχει αναγνωριστεί αναβαλλόμενος φόρος - (5.567) - - 358.739 542.456 240.651 472.179 Επίδραση μεταβολής Φ.Σ. σε 24% Φόροι (35.931) 420.548 (209.807) 1.177.223 (110) 4.811 (4.817) 29 Απομειώσεις ΕΝΟ ΠΟ ΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟ ΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 ΣΤΟ ΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 (500.000) Απ ομείωση Θυγατρικών - - (560.000) Αναστροφή Απ ομείωσης Επ ενδυτικών ακινήτων - 2.807.000 - - Aπ ομείωση απ αιτήσεων Σύνολο - (284.906) 2.522.094 (560.000) (500.000) Στην κατάσταση αποτελεσμάτων της κλειόμενης χρήσης για την Εταιρία εμφανίζεται απομείωση συνολικού ποσού 0,5 εκ. ευρώ, το οποίο αφορά απομείωση συμμετοχών της στη Ρουμανία, κατά ποσό ευρώ 0,34 εκ. απομείωση συμμετοχής στη θυγατρική CLH ESTATE Srl (2018 : ευρώ 0.32 εκ.) και κατά ποσό ευρώ 0,22 εκ. απομείωση συμμετοχής στη θυγατρική PROFIT CONSTRUCT Srl (2018 :ευρώ 0,15εκ.), επιπλέον κατά τη συγκριτική περίοδο αναγνωρίστηκε ζημία απομείωσης της συμμετοχής στην θυγατρική PMS AE, ποσού ευρώ 0,03εκ. 102 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 30 Λοιπά έσοδα / έξοδα εκμετάλλευσης ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Λοιπά έσοδα /(έξοδα) εκμετάλλευσης Σύνολο ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 149.106 149.106 (55.219) (55.219) 381.695 381.695 303.585 303.585 Ο λογαριασμός «λοιπά έσοδα/έξοδα εκμετάλλευσης», περιλαμβάνει κυρίως έσοδα από παροχή υπηρεσιών, της μητρικής εταιρίας σε συνδεδεμένες εταιρίες του Ομίλου. 31 Κέρδη/(ζημίες) ανά μετοχή Τα βασικά κέρδη ανά μετοχή υπολογίζονται με διαίρεση του κέρδους που αναλογεί στους μετόχους της μητρικής με τον σταθμισμένο μέσο αριθμό των κοινών μετοχών στην διάρκεια της περιόδου, εξαιρουμένων των ιδίων κοινών μετοχών που κατέχονται από θυγατρικές (ίδιες μετοχές). Σε περίπτωση που ο αριθμός των μετοχών έχει αυξηθεί με έκδοση δωρεάν μετοχών, ο νέος αριθμός μετοχών εφαρμόζεται και στα συγκριτικά στοιχεία. Η Εταιρία δεν κατέχει τίτλους μετατρέψιμους σε κοινές μετοχές που είναι μειωτικοί των κερδών. Για το λόγο αυτό τα αναπροσαρμοσμένα κέρδη ανά μετοχή είναι ίσα με τα βασικά κέρδη ανά μετοχή. ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 Κέρδη/(ζημίες) που αναλογούν στους ιδιοκτήτες της Μητρικής (ποσά σε €) Σταθμισμένος μέσος αριθμός των κοινών μετοχών Κέρδη/(ζημίες) μετά από φόρους ανά μετοχή -βασικά (σε €) 32 (59.949) 1.544.328 (1.575.328) (1.923.361) 57.434.884 57.434.884 57.434.884 57.434.884 (0,0010) 0,0269 (0,0274) (0,0335) Μερίσματα ανά μετοχή Για τη χρήση 2019 η εταιρία λόγω ζημίας, δεν θα διανείμει μέρισμα. 103 / 108 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 33 Ενδεχόμενες υποχρεώσεις Ο Όμιλος έχει ενδεχόμενες υποχρεώσεις σε σχέση με τράπεζες, λοιπές εγγυήσεις και άλλα θέματα που προκύπτουν στα πλαίσια της συνήθους δραστηριότητάς του, πέρα από τις ενδεχόμενες υποχρεώσεις για τις οποίες υπάρχουν σχηματισμένες προβλέψεις. Δεν αναμένεται να προκύψουν ουσιώδεις επιβαρύνσεις από τις ενδεχόμενες υποχρεώσεις, εκτός από αυτές που έχουν σχηματιστεί. Στη Σημείωση 10 παρατίθενται αναλυτικοί πίνακες για τις ανέλεγκτες χρήσεις όλων των εταιριών που ενοποιούνται και οι χρήσεις για τις οποίες έλαβαν πιστοποιητικό φορολογικής συμμόρφωσης οι εταιρίες του Ομίλου που ελέγχονται από ελεγκτικά γραφεία. Οι φορολογικές υποχρεώσεις του Ομίλου για τις χρήσεις αυτές δεν έχουν καταστεί οριστικές και κατά συνέπεια υπάρχει το ενδεχόμενο να προκύψουν επιπρόσθετες επιβαρύνσεις όταν διενεργηθούν οι σχετικοί έλεγχοι από τις φορολογικές αρχές. Η πρόβλεψη που έχει σχηματίσει ο Όμιλος για τις φορολογικά ανέλεγκτες χρήσεις ανέρχεται σε ποσό ευρώ 70 χιλ Η μητρική Εταιρία ελέγχθηκε φορολογικά βάσει του Ν.2238/1994 για τις χρήσεις 2011, 2012 και 2013 και βάσει του Ν.4174/2013 για τις χρήσεις 2014 έως 2018 και έλαβε πιστοποιητικό φορολογικής συμμόρφωσης από την PricewaterhouseCoopers Α.Ε. χωρίς επιφύλαξη, ενώ ο έλεγχος για τη χρήση 2019 είναι σε εξέλιξη. 34 Συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη Πωλήσεις / Αγορές αγαθών και υπηρεσιών ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 1/1-31/12/2019 Πωλήσεις αγαθών & υπηρεσιών προς την μητρική Πωλήσεις αγαθών & υπηρεσιών προς τις θυγατρικές Πωλήσεις αγαθών & υπηρεσιών προς λοιπά συνδεδεμένα μέρη Αγορές αγαθών & υπηρεσιών από την μητρική Αγορές αγαθών & υπηρεσιών από τις θυγατρικές Αγορές αγαθών & υπηρεσιών από λοιπά συνδεδεμένα μέρη Απαιτήσεις / Υποχρεώσεις Συνδεδεμένων Μερών 1/1-31/12/2018 1/1-31/12/2019 1/1-31/12/2018 100.000 49.920 100.000 49.920 - - 198.668 891.255 135.500 43.400 135.500 43.400 32.634 20.397 32.634 20.397 - - 88.954 48.667 11.164.754 434.772 12.712 34.881 ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 31-Δεκ-19 31-Δεκ-18 31-Δεκ-19 Απαιτήσεις από την μητρική - - - - Απαιτήσεις από θυγατρικές - - 657.526 906.749 141.199 93.816 141.199 93.816 82.424 49.057 82.424 49.057 - - 2.237.215 958.262 3.440.240 974.132 326.716 476.270 Απαιτήσεις από λοιπά συνδεδεμένα μέρη Υποχρεώσεις προς την μητρική Υποχρεώσεις προς θυγατρικές Υποχρεώσεις προς λοιπά συνδεδεμένα μέρη Συναλλαγές διευθυντικών στελεχών & μελών διοίκησης ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 1/1-31/12/2019 1/1-31/12/2018 Συναλλαγές & αμοιβές διευθυντικών στελεχών & μελών της διοίκησης 31-Δεκ-18 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 1/1-31/12/2019 1/1-31/12/2018 320.231 313.140 320.231 Απαιτήσεις από διευθυντικά στελέχη και μέλη της διοίκησης - - - - Υποχρεώσεις προς τα διευθυντικά στελέχη και μέλη της διοίκησης - - - - 104 / 108 313.140 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Σε επίπεδο Ομίλου, οι υποχρεώσεις προς και οι αγορές από λοιπά συνδεδεμένα μέρη παρουσιάζουν σημαντική αύξηση κυρίως λόγω της ανάληψης του έργου της επέκτασης του εμπορικού κέντρου «Smart Park», από την «ΤΟΜΗ ΑΒΕΤΕ», εταιρία του ομίλου Ελλάκτωρ, Σε επίπεδο Εταιρίας, η μείωση των πωλήσεων προς θυγατρικές οφείλεται στην παροχή υπηρεσιών κατά τη συγκριτική περίοδο προς τη θυγατρική εταιρεία «ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ» για τους σκοπούς της επέκτασης του εμπορικού κέντρου «Smart Park». 35 Λοιπές σημειώσεις Το απασχολούμενο προσωπικό την 31.12.2019 ήταν στον Όμιλο 38 διοικητικό/υπαλληλικό προσωπικό και στην Εταιρία 8 άτομα διοικητικό/υπαλληλικό προσωπικό. Αντίστοιχα την 31.12.2018 ήταν στον Όμιλο 38 άτομα διοικητικό/υπαλληλικό προσωπικό και στην Εταιρία 9 άτομα διοικητικό/υπαλληλικό προσωπικό. Οι συνολικές αμοιβές των νομίμων ελεγκτών του Ομίλου για τον υποχρεωτικό έλεγχο των ετήσιων χρηματοοικονομικών καταστάσεων για το οικονομικό έτος 2019 ανέρχονται σε ευρώ 60.668 (2018: ευρώ 60.668) και για μη ελεγκτικές υπηρεσίες ποσό ευρώ 35.000 (2018: ευρώ 36.505). Ειδικότερα οι ελεγκτικές και λοιπές αμοιβές προς την ΠράιςγουωτερχαουςΚούπερς Α.Ε.Ε. με έδρα την Ελλάδα για τις υπηρεσίες που παρείχε στην Εταιρία και τον Όμιλο ανήλθαν ως κατωτέρω : ΕΝΟ ΠΟ ΙΗΜΕΝΑ ΣΤΟ ΙΧΕΙΑ 1/1-31/12/2019 1/1-31/12/2018 ΣΤΟ ΙΧΕΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑΣ 1/1-31/12/2019 1/1-31/12/2018 Αμοβές για ελεγκτικές υπ ηρεσίες 52.000 42.000 42.000 42.000 Αμοιβές για Ετήσιο Φορολογικό Πιστοπ οιητικό 30.000 20.000 20.000 20.000 8.500 4.505 4.375 4.505 90.500 66.505 66.375 66.505 Λοιπ ές επ ιτρεπ όμενες μη ελεγκτικές υπ ηρεσίες Σύνολο 105 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) 36 Γεγονότα μετά την ημερομηνία Ισολογισμού Το 1ο εξάμηνο του 2020 επηρεάζεται από την εξάπλωση της πανδημίας του Covid-19 και των περιοριστικών μέτρων (lock-down) που επιβλήθηκαν από τις επιμέρους κυβερνήσεις. Πρωταρχικό μέλημα του Ομίλου είναι η προστασία της υγείας των εργαζομένων και ο περιορισμός της εξάπλωσης του ιού, καθώς και η ελαχιστοποίηση της αναπόφευκτης επίδρασης στην οικονομική απόδοση του Ομίλου. Δεδομένης της μεγάλης αβεβαιότητας που υπάρχει σχετικά με την εξέλιξη του φαινομένου και μετά την απόφαση για παροχή έκπτωσης 40% στα μισθώματα Μαρτίου και Απριλίου, των καταστημάτων που έκλεισαν με απόφαση του κράτους, η πλήρης έκταση του οικονομικού κόστους εφόσον συνεχιστεί η λήψη των μέτρων είναι αβέβαιη για κάποιο χρονικό διάστημα. Ο φόβος της μετάδοσης θα μειώσει την καταναλωτική και επιχειρηματική δραστηριότητα, επιδρώντας αρνητικά στην οικονομία. Όσο περισσότερο χρόνο χρειασθούν τα νοικοκυριά και οι επιχειρήσεις για να επανέλθουν στην κανονικότητα τόσο μεγαλύτερος θα είναι ο οικονομικός αντίκτυπος. Η Εταιρία και ο Όμιλος έχουν προσαρμόσει το τρόπο λειτουργίας προκειμένου να συνεχίζονται κανονικά οι δραστηριότητες έτσι ώστε να υπάρξει άμεση κα απρόσκοπτη επανεκκίνηση με την άρση των μέτρων που έχουν επιβληθεί. Κηφισιά, 7 Μαϊου 2020 Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. & ΔΙΕΥΘΥΝΩΝ ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ ΤΟ ΜΕΛΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. Ο ΥΠΕΥΘΥΝΟΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΙΩΑΝΝΗΣ ΜΩΡΑΪΤΗΣ ΘΕΟΔΩΡΟΣ ΞΕΝΙΔΗΣ ΓΕΡΑΣΙΜΟΣ ΓΕΩΡΓΟΥΛΗΣ ΑΔΤ ΑΕ 574340 ΑΔΤ ΑΖ 047731 Αρ. Αδ. ΟΕΕ 1981 106 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Xρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, για τη χρήση από 1η Ιανουαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) Ε. ΔΙΑΔΥΚΤΙΑΚΟΣ ΤΟΠΟΣ ΑΝΑΡΤΗΣΗΣ ΕΤΑΙΡΙΚΩΝ & ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ ΤΩΝ ΘΥΓΑΤΡΙΚΩΝ. Οι Ετήσιες Οικονομικές Καταστάσεις, η Έκθεση ελέγχου των Ορκωτών Λογιστών και η Έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου του Ομίλου και της Εταιρίας είναι καταχωρημένες στο διαδίκτυο στη διεύθυνση https://www.reds.gr. Επίσης, στην ιστοσελίδα της Εταιρίας βρίσκονται αναρτημένες οι ετήσιες οικονομικές καταστάσεις, οι Εκθέσεις ελέγχου των Ορκωτών Ελεγκτών Λογιστών και οι Εκθέσεις των Διοικητικών Συμβουλίων των εταιρειών που ενσωματώνονται στις ενοποιημένες οικονομικές καταστάσεις του Ομίλου. Επίσης, οι μέτοχοι και επενδυτές που ενδιαφέρονται για περισσότερες πληροφορίες και διευκρινήσεις για τον Όμιλο μπορούν να απευθύνονται κατά τις εργάσιμες μέρες και ώρες στη Διεύθυνση Επενδυτικών Σχέσεων του Ομίλου. Τέλος, στην ιστοσελίδα του Ομίλου https://www.reds.gr υπάρχει σε ηλεκτρονική μορφή η παρούσα Ετήσια Οικονομική Έκθεση καθώς και οι Ετήσιες Οικονομικές Εκθέσεις των προηγούμενων χρήσεων καθώς και άλλες σημαντικές πληροφορίες. 107 / 108 REDS Ανώνυμη Εταιρία Ανάπτυξης Ακινήτων & Υπηρεσιών Ετήσιες Ενοποιημένες & Εταιρικές Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ για τη χρήση από 1η Ιαναυαρίου έως 31η Δεκεμβρίου 2019 (ποσά σε ευρώ) (108) / (108)

Περίληψη: ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ & ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ διακριτικό τίτλο REDS ΑΕ (εφεξής Εταιρία), που εδρεύει στην Κηφισιά Αττικής, οδός Ερμού, αρ. 25: 1. Ιωάννης Μωραϊτης του Μιχαήλ, κάτοικος Κηφισιάς Αττικής, οδός Ερμού αρ. 25, Διευθύνων Σύμβουλος & μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου, 2. Θεόδωρος Ξενίδης του Κωνσταντίνου, κάτοικος Κηφισιάς Αττικής, οδός Ερμού αρ. 25, Διοικητικού Συμβουλίου, 3. Γεράσιμος Γεωργούλης του Ιωάννη, κάτοικος Πετρουπόλεως οδός Μπουμπουλίνας αρ. 108, Υπεύθυνος Οικονομικών Υπηρεσιών Μέλος του υπό την ως άνω ιδιότητά μας, δηλώνουμε με την παρούσα ότι, εξ όσων γνωρίζουμε: (α) οι ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της Εταιρίας και του Ομίλου για τη χρήση 01.01-31.12.2019, οι οποίες καταρτίσθηκαν σύμφωνα με τα ισχύοντα διεθνή λογιστικά πρότυπα, απεικονίζουν κατά τρόπο αληθή τα στοιχεία του ενεργητικού και του παθητικού, την καθαρή θέση και τα αποτελέσματα χρήσεως της Εταιρίας, καθώς και των επιχειρήσεων που περιλαμβάνονται στην ενοποίηση εκλαμβανομένων ως σύνολο, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις διατάξεις του άρθρου 4 του Ν. 3556/2007, και (β) η ετήσια έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρίας απεικονίζει κατά τρόπο αληθή τις πληροφορίες που απαιτούνται βάσει της παραγράφου 2 του άρθρου 4 του Ν. 3556/2007. Κηφισιά, 7 Μαϊου 2020 Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. & ΔΙΕΥΘΥΝΩΝ ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ ΤΟ ΜΕΛΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. Ο ΥΠΕΥΘΥΝΟΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΙΩΑΝΝΗΣ ΜΩΡΑΪΤΗΣ ΘΕΟΔΩΡΟΣ ΞΕΝΙΔΗΣ ΓΕΡΑΣΙΜΟΣ ΓΕΩΡΓΟΥΛΗΣ ΑΔΤ ΑΕ574340 ΑΔΤ ΑΖ 047731 Αρ. Αδ.ΟΕΕ 1981