TRASTOR ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ χρήσεως από 1 Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου 2019 (Ν. 3556/2007, άρθρο 4) ΜΑΡΤΙΟΣ 2020 Οι χρηματοοικονομικές καταστάσεις εγκρίθηκαν από το Διοικητικό Συμβούλιο της TRASTOR Α.Ε.Ε.Α.Π. την 6η Μαρτίου 2020 και έχουν αναρτηθεί στην ηλεκτρονική διεύθυνση της Εταιρείας www.trastor.gr ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Πίνακας Περιεχομένων Σελίδα ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΜΕΛΩΝ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ 4 ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ 5 ΕΠΕΞΗΓΗΜΑΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ 16 ΔΗΛΩΣΗ ΕΤΑΙΡΙΚΗΣ ΔΙΑΚΥΒΕΡΝΗΣΗΣ 17 ΕΚΘΕΣΗ ΕΛΕΓΧΟΥ ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΟΥ ΟΡΚΩΤΟΥ ΕΛΕΓΚΤΗ ΛΟΓΙΣΤΗ 22 ΕΤΑΙΡΙΚΕΣ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΕΣ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 27 ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΘΕΣΗΣ 28 ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ 29 ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΟΜΙΛΟΥ 30 ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ 31 ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΑΜΕΙΑΚΩΝ ΡΟΩΝ 32 ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΑΙΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ 33 1 ΓΕΝΙΚΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ 33 2 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΣΗΜΑΝΤΙΚΩΝ ΛΟΓΙΣΤΙΚΩΝ ΑΡΧΩΝ 33 2.1 Βάση κατάρτισης των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων 33 2.2 Ενοποίηση 33 2.3 Μισθώσεις ΔΠΧΑ 16 34 2.4 Πληροφόρηση κατά τομέα 35 2.5 Νόμισμα σύνταξης χρηματοοικονομικών καταστάσεων 35 2.6 Ενσώματα πάγια 35 2.7 Άυλα περιουσιακά στοιχεία 36 2.8 Επενδύσεις σε ακίνητα 36 2.9 Απομείωση αξίας μη χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων 36 2.10 Συμψηφισμός χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων 37 2.11 Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις 37 2.12 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα 37 2.13 Μετοχικό Κεφάλαιο 37 2.14 Προγράμματα παροχών προσωπικού 37 2.15 Προβλέψεις 38 2.16 Δανειακές υποχρεώσεις 38 2.17 Εμπορικές και λοιπές υποχρεώσεις 38 2.18 Διανομή μερισμάτων 38 2.19 Φορολογία 38 2.20 Αναγνώριση εσόδων 39 2.21 Έσοδα και Έξοδα από τόκους 39 2.22 Αποαναγνώριση χρηματοοικονομικών απαιτήσεων και υποχρεώσεων 39 2.23 Νέα λογιστικά πρότυπα και ερμηνείες 39 ΣΗΜΑΝΤΙΚΕΣ ΛΟΓΙΣΤΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ 42 3.1 Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις και παραδοχές 42 3.2 Σημαντικές κρίσεις της Διοίκησης για την εφαρμογή των λογιστικών αρχών 42 3 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) 4 ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΙΝΔΥΝΩΝ 43 4.1 Χρηματοοικονομικοί κίνδυνοι 43 4.2 Λειτουργικός κίνδυνος 45 4.3 Κεφαλαιουχικός κίνδυνος 45 4.4 Εκτίμηση της Εύλογης Αξίας των Χρηματοοικονομικών Στοιχείων Ενεργητικού και Παθητικού 46 5 ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΟΙ ΤΟΜΕΙΣ 46 6 ΕΝΣΩΜΑΤΑ ΠΑΓΙΑ 49 7 ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΧΡΗΣΗΣ ΠΑΓΙΩΝ 49 8 ΆΥΛΑ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 49 9 ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ 50 10 ΣΥΜΜΕΤΟΧΕΣ ΣΕ ΘΥΓΑΤΡΙΚΕΣ 53 11 ΛΟΙΠΕΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ 53 12 ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ 54 13 ΤΑΜΕΙΑΚΑ ΔΙΑΘΕΣΙΜΑ ΚΑΙ ΙΣΟΔΥΝΑΜΑ 54 14 ΜΕΤΟΧΙΚΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ 55 15 ΜΕΤΑΤΡΕΨΙΜΟ ΟΜΟΛΟΓΙΑΚΟ ΔΑΝΕΙΟ 55 16 ΑΠΟΘΕΜΑΤΙΚΑ 55 17 ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΕΙΣ ΝΕΟ 56 18 ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΑΡΟΧΕΣ ΜΕΤΑ ΤΗ ΣΥΝΤΑΞΙΟΔΟΤΗΣΗ 57 19 ΔΑΝΕΙΑΚΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ 58 20 ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ 59 21 ΛΟΙΠΕΣ ΜΑΚΡΟΠΡΟΘΕΣΜΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ 59 22 ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΚΑΙ ΛΟΙΠΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ 59 23 ΦΟΡΟΙ 60 24 ΕΣΟΔΑ ΑΠΟ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 60 25 ΕΣΟΔΑ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ 61 26 ΕΞΟΔΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 61 27 ΔΑΠΑΝΕΣ ΠΡΟΣΩΠΙΚΟΥ 61 28 ΛΟΙΠΑ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΑ ΕΞΟΔΑ 62 29 ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΕΣΟΔΑ ΚΑΙ ΕΞΟΔΑ 62 30 ΚΕΡΔΗ ΑΝΑ ΜΕΤΟΧΗ 62 31 ΜΕΡΙΣΜΑΤΑ 62 32 ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΜΕ ΣΥΝΔΕΔΕΜΕΝΑ ΜΕΡΗ 62 33 ΕΝΔΕΧΟΜΕΝΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ 63 34 ΑΜΟΙΒΕΣ ΟΡΚΩΤΩΝ ΕΛΕΓΚΤΩΝ ΛΟΓΙΣΤΩΝ 64 35 ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΠΕΡΙΟΔΟ ΑΝΑΦΟΡΑΣ 64 ΠΙΝΑΚΑΣ ΔΙΑΘΕΣΗΣ ΑΝΤΛΗΘΕΝΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ 4 21 EΡΝΣΤ & ΓΙΑΝΓΚ (ΕΛΛΑΣ) Ορκωτοί Ελεγκτές–Λογιστές Α.E. Χειμάρρας 8Β, Μαρούσι 151 25 Αθήνα Τηλ.: 210 2886 000 Φαξ: 210 2886 905 ey.com Έκθεση Ανεξάρτητου Ορκωτού Ελεγκτή Λογιστή Προς τους Μετόχους της Εταιρείας TRASTOR ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Έκθεση Ελέγχου επί των Εταιρικών και Ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων Γνώμη Έχουμε ελέγξει τις συνημμένες εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της εταιρείας TRASTOR ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ (η Εταιρεία), οι οποίες αποτελούνται από την εταιρική και ενοποιημένη κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης της 31ης Δεκεμβρίου 2019, τις εταιρικές και ενοποιημένες καταστάσεις συνολικού εισοδήματος, μεταβολών ιδίων κεφαλαίων και ταμειακών ροών της χρήσεως που έληξε την ημερομηνία αυτή, καθώς και περίληψη σημαντικών λογιστικών αρχών και μεθόδων και λοιπές επεξηγηματικές πληροφορίες. Κατά τη γνώμη μας, οι συνημμένες εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις παρουσιάζουν εύλογα, από κάθε ουσιώδη άποψη, την οικονομική θέση της εταιρείας TRASTOR ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ και των θυγατρικών αυτής (ο Όμιλος) κατά την 31η Δεκεμβρίου 2019, τη χρηματοοικονομική τους επίδοση και τις ταμειακές τους ροές για τη χρήση που έληξε την ημερομηνία αυτή σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Βάση γνώμης Διενεργήσαμε τον έλεγχό μας σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Ελέγχου (ΔΠΕ) όπως αυτά έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία. Οι ευθύνες μας, σύμφωνα με τα πρότυπα αυτά περιγράφονται περαιτέρω στην ενότητα της έκθεσής μας “Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων”. Είμαστε ανεξάρτητοι από την Εταιρεία και τις ενοποιούμενες θυγατρικές της, καθ’ όλη τη διάρκεια του διορισμού μας, σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας για Επαγγελματίες Ελεγκτές του Συμβουλίου Διεθνών Προτύπων Δεοντολογίας Ελεγκτών, όπως αυτός έχει ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία και τις απαιτήσεις δεοντολογίας που σχετίζονται με τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων στην Ελλάδα και έχουμε εκπληρώσει τις δεοντολογικές μας υποχρεώσεις σύμφωνα με τις απαιτήσεις της ισχύουσας νομοθεσίας και του προαναφερόμενου Κώδικα Δεοντολογίας. Πιστεύουμε ότι τα ελεγκτικά τεκμήρια που έχουμε αποκτήσει είναι επαρκή και κατάλληλα να παρέχουν βάση για τη γνώμη μας. Σημαντικό θέμα ελέγχου Το σημαντικό θέμα ελέγχου είναι το θέμα που, κατά την επαγγελματική μας κρίση, ήταν εξέχουσας σημασίας στον έλεγχό μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων της ελεγχόμενης χρήσεως. Το θέμα αυτό και οι σχετιζόμενοι κίνδυνοι ουσιώδους ανακρίβειας αντιμετωπίστηκαν στο πλαίσιο του ελέγχου των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων ως σύνολο, για τη διαμόρφωση της γνώμης μας επί αυτών και δεν εκφέρουμε ξεχωριστή γνώμη για το συγκεκριμένο θέμα. Σ’ αυτό το πλαίσιο περιγράφουμε ακολούθως πως ο έλεγχός μας αντιμετώπισε το κατωτέρω θέμα. Έχουμε εκπληρώσει τα καθήκοντα που περιγράφονται στην ενότητα «Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων» της έκθεσής μας, περιλαμβανομένων αυτών που σχετίζονται με το σημαντικό θέμα ελέγχου. Ως εκ τούτου, ο έλεγχός μας περιέλαβε τη διενέργεια διαδικασιών που σχεδιάστηκαν ώστε ν’ ανταποκρίνονται στους κινδύνους ουσιώδους σφάλματος των χρηματοοικονομικών καταστάσεων. Τα αποτελέσματα των ελεγκτικών μας διαδικασιών, περιλαμβανομένων των διαδικασιών που διενεργήθηκαν επί του κατωτέρω θέματος, παρέχουν τη βάση για τη γνώμη μας επί των συνημμένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων. A member firm of Ernst & Young Global Limited 22 Σημαντικό θέμα ελέγχου Πώς αντιμετωπίστηκε κατά τον έλεγχό μας το σημαντικό θέμα ελέγχου Αποτίμηση Επενδύσεων σε Ακίνητα (σε εταιρική και ενοποιημένη βάση) Όπως περιγράφεται στη σημείωση 2.8 των εταιρικών και Οι ελεγκτικές διαδικασίες που πραγματοποιήσαμε, μεταξύ ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, ο Όμιλος άλλων, έχουν ως εξής: αποτιμά τις Επενδύσεις σε Ακίνητα αρχικά στο κόστος τους και στη συνέχεια σε εύλογη αξία. • Καταγράψαμε τη διαδικασία, την πολιτική και τη μεθοδολογία που χρησιμοποιεί η Διοίκηση για την αποτίμηση των Στην Εταιρική Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης της 31ης Επενδύσεων σε Ακίνητα και στο πλαίσιο αυτό Δεκεμβρίου 2019 η Εταιρεία εμφανίζει Επενδύσεις σε Ακίνητα πραγματοποιήσαμε διαδικασίες προς επιβεβαίωση των ύψους €168,1 εκ.. Στην αντίστοιχη Ενοποιημένη Κατάσταση ανωτέρω. Χρηματοοικονομικής Θέσης της 31ης Δεκεμβρίου 2019 ο Όμιλος • Εξετάσαμε σε δειγματοληπτική βάση κατά πόσο τα στοιχεία εμφανίζει Επενδύσεις σε Ακίνητα ύψους €200,7 εκ.. των Επενδύσεων σε Ακίνητα που εμφανίζονται στις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις συμφωνούν με Η Διοίκηση της Εταιρείας χρησιμοποιεί σημαντικές παραδοχές τα αντίστοιχα στοιχεία που εμφανίζονται στο μητρώο παγίων, και εκτιμήσεις για την αποτίμηση των Επενδύσεων σε Ακίνητα. στην τελευταία υποβληθείσα Βεβαίωση Δήλωσης Περιουσιακής Για τη διενέργεια των παραδοχών και εκτιμήσεων αυτών η Κατάστασης (Ε9) της Εταιρείας και των θυγατρικών της ή/και με Διοίκηση της Εταιρείας χρησιμοποιεί ανεξάρτητο πιστοποιημένο τα αντίστοιχα συμβόλαια κτήσης των ακινήτων. εκτιμητή ο οποίος προέβη στον υπολογισμό της εύλογης αξίας • Εξετάσαμε κατά πόσο οι εύλογες αξίες των ακινήτων όπως των Επενδύσεων σε Ακίνητα της 31ης Δεκεμβρίου 2019. εμφανίζονται στις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις προκύπτουν από τις Εκθέσεις Οι σημαντικότερες παραδοχές και εκτιμήσεις που Αποτίμησης Εύλογης Αξίας του ανεξάρτητου εκτιμητή με χρησιμοποιήθηκαν αφορούν, μεταξύ άλλων τα εξής: ημερομηνία εκτίμησης την 31η Δεκεμβρίου 2019. • παραδοχές σχετικά με τα έσοδα από ενοίκια από μελλοντικές • Εξετάσαμε δειγματοληπτικά κατά πόσο τα σημαντικότερα μισθώσεις δεδομένα που χρησιμοποιήθηκαν για τις αποτιμήσεις από τους • εκτιμήσεις για τα κενά μίσθια ανεξάρτητους εκτιμητές (συγκεκριμένα τα μισθώματα και το • εκτιμήσεις για το προεξοφλητικό επιτόκιο που χρησιμοποιείται εμβαδό των μισθωμένων ακινήτων) συμφωνούν με τις σχετικές στην ανάλυση προεξόφλησης ταμειακών ροών συμβάσεις. • εκτιμήσεις για τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης για τα υπό • Με τη συμμετοχή εμπειρογνωμόνων του γραφείου μας σε εκτίμηση ακίνητα θέματα αποτιμήσεων ακινήτων: (α) αξιολογήσαμε για δείγμα • συντελεστή απόδοσης στη λήξη ακινήτων, τις εκτιμήσεις και παραδοχές σε ότι αφορά τα στοιχεία • παραδοχές σχετικά με τον συντελεστή βαρύτητας στην αγοράς που χρησιμοποιήθηκαν από τον ανεξάρτητο εκτιμητή αποτίμηση μεταξύ της μεθόδου προεξόφλησης των μελλοντικών (περιλαμβανομένου του προεξοφλητικού επιτοκίου, του χρηματοροών και της μεθόδου συγκριτικών στοιχείων πωλήσεων συντελεστή απόδοσης στη λήξη, του συντελεστή ή συντελεστή κεφαλαιοποίησης κεφαλαιοποίησης, των μελλοντικών εσόδων ενοικίων, των εκτιμήσεων για τα κενά μίσθια, των παραδοχών συντελεστή Δεδομένης της υποκειμενικής φύσης των βασικών παραδοχών βαρύτητας μεταξύ των μεθόδων αποτίμησης και συγκριτικά και εκτιμήσεων που χρησιμοποιούνται από τη Διοίκηση και της στοιχεία πωλήσεων ή συντελεστή κεφαλαιοποίησης), (β) σημαντικότητας του κονδυλίου των Επενδύσεων σε Ακίνητα στις συγκρίναμε τις εύλογες αξίες κατά την 31η Δεκεμβρίου 2019 με εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις, τις αντίστοιχες κατά την 31η Δεκεμβρίου 2018 ή με την αξία αξιολογήσαμε την αποτίμηση των Επενδύσεων σε Ακίνητα στην κτήσης για ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσα στο 2019 και εύλογη αξία ως σημαντικό θέμα ελέγχου. εκτιμήσαμε αν οι μεταβολές είναι εύλογες με βάση τις τάσεις της αγοράς, και (γ) αξιολογήσαμε την εμπειρία, την επαγγελματική Οι γνωστοποιήσεις της Εταιρείας και του Ομίλου σχετικά με τη επάρκεια, την αντικειμενικότητα και την ανεξαρτησία του λογιστική τους πολιτική, καθώς και τις παραδοχές και εκτιμήσεις εκτιμητή. που χρησιμοποιήθηκαν κατά την εκτίμηση της εύλογης αξίας των • Επαληθεύσαμε, για δείγμα ακινήτων, την ακρίβεια Επενδύσεων σε Ακίνητα, περιλαμβάνονται στις σημειώσεις 2.8, συγκεκριμένων υπολογισμών που διενεργήθηκαν από τον 3.1 και 9 των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών ανεξάρτητο εκτιμητή στο πλαίσιο υπολογισμού της εύλογης καταστάσεων. αξίας. • Αξιολογήσαμε επιπλέον την επάρκεια των γνωστοποιήσεων στις σχετικές σημειώσεις των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων. A member firm of Ernst & Young Global Limited 23 Άλλες πληροφορίες Η διοίκηση είναι υπεύθυνη για τις άλλες πληροφορίες. Οι άλλες πληροφορίες περιλαμβάνονται στην Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου, για την οποία γίνεται σχετική αναφορά στην “Έκθεση επί άλλων Νομικών και Κανονιστικών Απαιτήσεων”, στις Δηλώσεις των Μελών του Διοικητικού Συμβουλίου, αλλά δεν περιλαμβάνουν τις χρηματοοικονομικές καταστάσεις και την έκθεση ελέγχου επί αυτών. Η γνώμη μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων δεν καλύπτει τις άλλες πληροφορίες και δεν εκφράζουμε με τη γνώμη αυτή οποιασδήποτε μορφής συμπέρασμα διασφάλισης επί αυτών. Σε σχέση με τον έλεγχό μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, η ευθύνη μας είναι να αναγνώσουμε τις άλλες πληροφορίες και με τον τρόπο αυτό, να εξετάσουμε εάν οι άλλες πληροφορίες είναι ουσιωδώς ασυνεπείς με τις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις ή τις γνώσεις που αποκτήσαμε κατά τον έλεγχο ή αλλιώς φαίνεται να είναι ουσιωδώς εσφαλμένες. Εάν, με βάση τις εργασίες που έχουμε εκτελέσει, καταλήξουμε στο συμπέρασμα ότι υπάρχει ουσιώδες σφάλμα σε αυτές τις άλλες πληροφορίες, είμαστε υποχρεωμένοι να αναφέρουμε το γεγονός αυτό. Δεν έχουμε τίποτα να αναφέρουμε σχετικά με το θέμα αυτό. Ευθύνες της διοίκησης και των υπευθύνων για τη διακυβέρνηση επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων Η διοίκηση έχει την ευθύνη για την κατάρτιση και εύλογη παρουσίαση των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση, όπως και για εκείνες τις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που η διοίκηση καθορίζει ως απαραίτητες, ώστε να καθίσταται δυνατή η κατάρτιση των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων απαλλαγμένων από ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος. Κατά την κατάρτιση των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, η διοίκηση είναι υπεύθυνη για την αξιολόγηση της ικανότητας της Εταιρείας και του Ομίλου να συνεχίσουν τη δραστηριότητά τους, γνωστοποιώντας όπου συντρέχει τέτοια περίπτωση, τα θέματα που σχετίζονται με τη συνεχιζόμενη δραστηριότητα και τη χρήση της λογιστικής αρχής της συνεχιζόμενης δραστηριότητας, εκτός και εάν η διοίκηση είτε προτίθεται να ρευστοποιήσει την Εταιρεία και τον Όμιλο ή να διακόψει τη δραστηριότητά τους ή δεν έχει άλλη ρεαλιστική εναλλακτική επιλογή από το να προβεί σ ’αυτές τις ενέργειες. Η Επιτροπή Ελέγχου (άρθ. 44 Ν. 4449/2017) της Εταιρείας έχει την ευθύνη εποπτείας της διαδικασίας χρηματοοικονομικής αναφοράς της Εταιρείας και του Ομίλου. Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων Οι στόχοι μας είναι να αποκτήσουμε εύλογη διασφάλιση για το κατά πόσο οι εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις, στο σύνολό τους, είναι απαλλαγμένες από ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος και να εκδώσουμε έκθεση ελεγκτή, η οποία περιλαμβάνει τη γνώμη μας. Η εύλογη διασφάλιση συνιστά διασφάλιση υψηλού επιπέδου, αλλά δεν είναι εγγύηση ότι ο έλεγχος που διενεργείται σύμφωνα με τα ΔΠΕ, όπως αυτά έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία, θα εντοπίζει πάντα ένα ουσιώδες σφάλμα, όταν αυτό υπάρχει. Σφάλματα δύναται να προκύψουν από απάτη ή από λάθος και θεωρούνται ουσιώδη όταν, μεμονωμένα ή αθροιστικά, θα μπορούσε εύλογα να αναμένεται ότι θα επηρέαζαν τις οικονομικές αποφάσεις των χρηστών, που λαμβάνονται με βάση αυτές τις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Ως καθήκον του ελέγχου, σύμφωνα με τα ΔΠΕ όπως αυτά έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία, ασκούμε επαγγελματική κρίση και διατηρούμε επαγγελματικό σκεπτικισμό καθ’ όλη τη διάρκεια του ελέγχου. Επίσης: • Εντοπίζουμε και αξιολογούμε τους κινδύνους ουσιώδους σφάλματος στις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος, σχεδιάζοντας και διενεργώντας ελεγκτικές διαδικασίες που ανταποκρίνονται στους κινδύνους αυτούς και αποκτούμε ελεγκτικά τεκμήρια που είναι επαρκή και κατάλληλα για να παρέχουν βάση για τη γνώμη μας. Ο κίνδυνος μη εντοπισμού ουσιώδους σφάλματος που οφείλεται σε απάτη είναι υψηλότερος από αυτόν που οφείλεται σε λάθος, καθώς η απάτη μπορεί να εμπεριέχει συμπαιγνία, πλαστογραφία, εσκεμμένες παραλείψεις, ψευδείς διαβεβαιώσεις ή παράκαμψη των δικλίδων εσωτερικού ελέγχου. • Κατανοούμε τις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που σχετίζονται με τον έλεγχο, με σκοπό το σχεδιασμό ελεγκτικών διαδικασιών κατάλληλων για τις περιστάσεις, αλλά όχι με σκοπό τη διατύπωση γνώμης επί της αποτελεσματικότητας των δικλίδων εσωτερικού ελέγχου της Εταιρείας και του Ομίλου. A member firm of Ernst & Young Global Limited 24 • Αξιολογούμε την καταλληλότητα των λογιστικών αρχών και μεθόδων που χρησιμοποιήθηκαν και το εύλογο των λογιστικών εκτιμήσεων και των σχετικών γνωστοποιήσεων που έγιναν από τη διοίκηση. • Αποφαινόμαστε για την καταλληλότητα της χρήσης από τη διοίκηση της λογιστικής αρχής της συνεχιζόμενης δραστηριότητας και με βάση τα ελεγκτικά τεκμήρια που αποκτήθηκαν για το εάν υπάρχει ουσιώδης αβεβαιότητα σχετικά με γεγονότα ή συνθήκες που μπορεί να υποδηλώνουν ουσιώδη αβεβαιότητα ως προς την ικανότητα της Εταιρείας και του Ομίλου να συνεχίσουν τη δραστηριότητά τους. Εάν συμπεράνουμε ότι υφίσταται ουσιώδης αβεβαιότητα, είμαστε υποχρεωμένοι στην έκθεση ελεγκτή να επιστήσουμε την προσοχή στις σχετικές γνωστοποιήσεις των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων ή εάν αυτές οι γνωστοποιήσεις είναι ανεπαρκείς να διαφοροποιήσουμε τη γνώμη μας. Τα συμπεράσματά μας βασίζονται σε ελεγκτικά τεκμήρια που αποκτώνται μέχρι την ημερομηνία της έκθεσης ελεγκτή. Ωστόσο, μελλοντικά γεγονότα ή συνθήκες ενδέχεται να έχουν ως αποτέλεσμα η Εταιρεία και ο Όμιλος να παύσουν να λειτουργούν ως συνεχιζόμενη δραστηριότητα. • Αξιολογούμε τη συνολική παρουσίαση, τη δομή και το περιεχόμενο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, συμπεριλαμβανομένων των γνωστοποιήσεων, καθώς και το κατά πόσο οι εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις απεικονίζουν τις υποκείμενες συναλλαγές και τα γεγονότα με τρόπο που επιτυγχάνεται η εύλογη παρουσίαση. • Αποκτούμε επαρκή και κατάλληλα ελεγκτικά τεκμήρια αναφορικά με την χρηματοοικονομική πληροφόρηση των οντοτήτων ή των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων εντός του Ομίλου για την έκφραση γνώμης επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων. Είμαστε υπεύθυνοι για την καθοδήγηση, την επίβλεψη και την εκτέλεση του ελέγχου της Εταιρείας και των θυγατρικών της. Παραμένουμε αποκλειστικά υπεύθυνοι για την ελεγκτική μας γνώμη. Μεταξύ άλλων θεμάτων, κοινοποιούμε στους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση, το σχεδιαζόμενο εύρος και το χρονοδιάγραμμα του ελέγχου, καθώς και σημαντικά ευρήματα του ελέγχου, συμπεριλαμβανομένων όποιων σημαντικών ελλείψεων στις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου εντοπίζουμε κατά τη διάρκεια του ελέγχου μας. Επιπλέον, δηλώνουμε προς τους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση ότι έχουμε συμμορφωθεί με τις σχετικές απαιτήσεις δεοντολογίας περί ανεξαρτησίας και γνωστοποιούμε προς αυτούς όλες τις σχέσεις και άλλα θέματα που μπορεί εύλογα να θεωρηθεί ότι επηρεάζουν την ανεξαρτησία μας και τα σχετικά μέτρα προστασίας, όπου συντρέχει περίπτωση. Από τα θέματα που γνωστοποιήθηκαν στους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση, καθορίζουμε το θέμα εκείνο που ήταν εξέχουσας σημασίας για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων της ελεγχόμενης χρήσεως και ως εκ τούτου αποτελεί το σημαντικό θέμα ελέγχου. Έκθεση επί άλλων Νομικών και Κανονιστικών Απαιτήσεων 1. Έκθεση Διαχείρισης Διοικητικού Συμβουλίου Λαμβάνοντας υπόψη ότι η διοίκηση έχει την ευθύνη για την κατάρτιση της Έκθεσης Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου και της Δήλωσης Εταιρικής Διακυβέρνησης που περιλαμβάνεται στην έκθεση αυτή, κατ’ εφαρμογή των διατάξεων της παραγράφου 5 του άρθρου 2 του Ν. 4336/2015 (μέρος Β), σημειώνουμε ότι: α) Στην Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου περιλαμβάνεται δήλωση εταιρικής διακυβέρνησης, η οποία παρέχει τα πληροφοριακά στοιχεία που ορίζονται στο άρθρο 152 του Ν. 4548/2018. β) Κατά τη γνώμη μας η Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου έχει καταρτισθεί σύμφωνα με τις ισχύουσες νομικές απαιτήσεις των άρθρων 150 και 153 και της παραγράφου 1 (περιπτώσεις γ’ και δ’) του άρθρου 152 του Ν. 4548/2018 και το περιεχόμενο αυτής αντιστοιχεί με τις συνημμένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της χρήσης που έληξε την 31η Δεκεμβρίου 2019. γ) Με βάση τη γνώση που αποκτήσαμε κατά το έλεγχό μας, για την εταιρεία TRASTOR ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ και το περιβάλλον της, δεν έχουμε εντοπίσει ουσιώδεις ανακρίβειες στην Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού της Συμβουλίου. A member firm of Ernst & Young Global Limited 25 2. Συμπληρωματική Έκθεση προς την Επιτροπή Ελέγχου Η γνώμη μας επί των συνημμένων εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων είναι συνεπής με τη Συμπληρωματική Έκθεσή μας προς την Επιτροπή Ελέγχου της Εταιρείας, που προβλέπεται από το άρθρο 11 του κανονισμού της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ) αριθ. 537/2014. 3. Παροχή μη ελεγκτικών υπηρεσιών Δεν παρείχαμε στην Εταιρεία και τις θυγατρικές της μη ελεγκτικές υπηρεσίες που απαγορεύονται σύμφωνα με το άρθρο 5 του κανονισμού της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ) αριθ. 537/2014. Οι επιτρεπόμενες μη ελεγκτικές υπηρεσίες που έχουμε παράσχει στην Εταιρεία και στις θυγατρικές της, κατά τη διάρκεια της χρήσεως που έληξε την 31η Δεκεμβρίου 2019 γνωστοποιούνται στη Σημείωση 34 των συνημμένων εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων. 4. Διορισμός Ελεγκτή Διοριστήκαμε για πρώτη φορά ως Ορκωτοί Ελεγκτές Λογιστές της Εταιρείας με την από 3η Απριλίου 2018 απόφαση της ετήσιας τακτικής γενικής συνέλευσης των μετόχων. Ο διορισμός μας ανανεώθηκε για τη χρήση 2019 με βάση την απόφαση της τακτικής γενικής συνέλευσή των μετόχων την 5η Απριλίου 2019. Αθήνα, 6 Μαρτίου 2020 Ο Ορκωτός Ελεγκτής Λογιστής Ανδρέας Χατζηδαμιανού Α.Μ. ΣΟΕΛ: 61391 ΕΡΝΣΤ & ΓΙΑΝΓΚ (ΕΛΛΑΣ) Ορκωτοί Ελεγκτές Λογιστές Α.Ε. Χειμάρρας 8B 151 25 Μαρούσι Ελλάδα Α.Μ. ΣΟΕΛ 107 A member firm of Ernst & Young Global Limited 26 TRASTOR ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις της χρήσεως από 1 Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου 2019 Βάσει των Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ) όπως έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση 27 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΘΕΣΗΣ ΟΜΙΛΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ Σημ. 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 Μη κυκλοφορούν ενεργητικό Ενσώματα πάγια Δικαιώματα χρήσης παγίων Άυλα περιουσιακά στοιχεία Επενδύσεις σε ακίνητα Προκαταβολές αγοράς επενδυτικών ακινήτων Συμμετοχές σε θυγατρικές Λοιπές απαιτήσεις 6 7 8 9 9 10 11 68.771 414.897 20.869 200.706.000 3.500.000 0 131.349 204.841.886 69.692 0 12.244 113.251.000 102.050 0 117.931 113.552.917 61.694 414.897 20.869 168.123.000 3.500.000 16.309.924 127.196 188.557.580 69.692 0 12.244 113.251.000 102.050 0 117.931 113.552.917 Κυκλοφορούν ενεργητικό Εμπορικές απαιτήσεις Λοιπές απαιτήσεις Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα 12 11 13 552.483 914.080 13.441.386 14.907.949 214.585 117.184 3.586.543 3.918.312 531.846 1.000.608 12.033.847 13.566.301 214.585 117.184 3.586.543 3.918.312 219.749.836 117.471.228 202.123.881 117.471.228 14 14 15 16 17 54.584.854 15.523.547 3.000.000 38.118.431 10.828.181 122.055.012 40.345.327 7.387.866 0 37.848.386 (2.936.348) 82.645.232 54.584.854 15.523.547 3.000.000 38.118.431 6.090.214 117.317.045 40.345.327 7.387.866 0 37.848.386 (2.936.348) 82.645.232 ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις Υποχρεώσεις παροχών προσωπικού λόγω εξόδου από την υπηρεσία Δανειακές υποχρεώσεις Υποχρεώσεις μισθώσεων Λοιπές μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις 18 19 20 21 119.831 91.826.264 289.576 1.184.691 93.420.362 75.895 31.777.702 0 738.519 32.592.116 119.831 79.366.250 289.576 1.098.779 80.874.436 75.895 31.777.702 0 738.519 32.592.116 Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις Εμπορικές και λοιπές υποχρεώσεις Δανειακές υποχρεώσεις Υποχρεώσεις μισθώσεων Τρέχουσες φορολογικές υποχρεώσεις 22 19 20 23 1.690.273 2.351.350 135.829 97.010 4.274.461 97.694.824 890.239 937.682 0 405.959 2.233.881 34.825.997 1.364.438 2.351.350 135.829 80.782 3.932.400 84.806.835 890.239 937.682 0 405.959 2.233.881 34.825.997 219.749.836 117.471.228 202.123.881 117.471.228 ΕΝΕΡΓΗΤΙΚΟ ΣΥΝΟΛΟ ΕΝΕΡΓΗΤΙΚΟΥ ΙΔΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ & ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΙΔΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ Ίδια κεφάλαια και αποθεματικά που αναλογούν στους μετόχους της εταιρείας Μετοχικό κεφάλαιο Διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο Μετατρέψιμο Ομολογιακό Δάνειο Αποθεματικά Κέρδη/(Ζημίες) εις νέο Σύνολο ιδίων κεφαλαίων Σύνολο υποχρεώσεων ΣΥΝΟΛΟ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ & ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΩΝ Οι σημειώσεις που παρατίθενται στις σελίδες 33 έως 64 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων της 31ης 28 Δεκεμβρίου 2019. ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΟΜΙΛΟΣ Σημ. ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 - 01.01.2018 - 01.01.2019 - 01.01.2018 - 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 Έσοδα από μισθώματα επενδυτικών ακινήτων 24 9.620.119 5.577.628 8.491.148 5.577.628 Έσοδα κοινοχρήστων 25 699.189 230.964 420.022 230.964 10.319.308 5.808.593 8.911.171 5.808.593 13.839.737 3.255.278 8.960.956 3.255.278 302.000 0 302.000 0 (2.901.698) (1.898.655) (2.314.888) (1.898.655) Σύνολο Εσόδων Κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτ. ακινήτων σε εύλογες αξίες 9 Κέρδη από πώληση επενδυτικών ακινητών Έξοδα ακινήτων 26 Δαπάνες προσωπικού 27 (1.648.526) (1.434.303) (1.648.526) (1.434.303) Λοιπά λειτουργικά έξοδα 28 (2.130.857) (1.204.625) (1.554.837) (1.204.625) (172.957) (27.306) (172.144) (27.306) (75.620) (113.717) (40.594) (113.717) 47.313 64.050 35.818 64.050 17.578.700 4.449.316 12.478.954 4.449.316 Αποσβέσεις πάγιων στοιχείων Καθαρή ζημία από απομείωση χρηματοοικονομικών στοιχείων 11, 12 Άλλα έσοδα Αποτέλεσμα λειτουργικής δραστηριότητας Χρηματοοικονομικά έσοδα 29 32.911 66.276 32.818 66.276 Χρηματοοικονομικά έξοδα 29 (3.230.727) (1.025.553) (2.920.202) (1.025.553) 14.380.884 3.490.039 9.591.570 3.490.039 (612.903) (752.517) (561.556) (752.517) 13.767.981 2.737.522 9.030.015 2.737.522 (26.401) 17.511 (26.401) 17.511 13.741.580 2.755.033 9.003.614 2.755.033 13.767.981 13.767.981 2.737.522 2.737.522 9.030.015 9.030.015 2.737.522 2.737.522 13.741.580 13.741.580 2.755.033 2.755.033 9.003.614 9.003.614 2.755.033 2.755.033 0,149 0,034 0,098 0,034 Κέρδη προ φόρων Φόρος 23 Κέρδη μετά από φόρους Λοιπά συνολικά εισοδήματα: Στοιχεία τα οποία δε θα μεταφερθούν μεταγενέστερα στα αποτελέσματα: Αναλογιστικά κέρδη / (ζημίες) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών Συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα μετά από φόρους Κέρδη μετά από φόρους κατανεμόμενα σε : Μετόχους της Εταιρείας Συγκεντρωτικά συνολικά αποτελέσματα κατανεμόμενα σε : Μετόχους της Εταιρείας Κέρδη ανά μετοχή που αναλογούν στους μετόχους (σε €) Βασικά 30 Οι σημειώσεις που παρατίθενται στις σελίδες 33 έως 64 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων της 31ης Δεκεμβρίου 2019. 29 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΟΜΙΛΟΣ Σημ. Υπόλοιπο έναρξης την 1 Ιανουαρίου 2018 Μετατρέψιμο Ομολογιακό Υπέρ το άρτιο Δάνειο Μετοχικό Κεφάλαιο Τακτικό Αποθεματικό Ειδικό αποθεματικό άρθρ. 4 παρ. 4α κ.ν. 2190/1920 Λοιπά Αποθεματικά Αποθεματικό προγραμμάτων παροχής Κέρδη / (Ζημίες) κινήτρων εις νέο Σύνολο Ιδίων Κεφαλαίων 40.345.327 7.387.866 0 2.956.714 34.579.591 (26.068) 37.353 (5.673.870) 79.606.913 0 0 0 0 0 0 0 2.737.522 2.737.522 Συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα χρήσεως Κέρδη μετά από φόρους χρήσεως 01.01.2018 – 31.12.2018 Αναλογιστικά κέρδη / (ζημίες) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών 0 0 0 0 0 17.511 0 0 17.511 Σύνολο λοιπών συγκεντρωτικών εισοδημάτων χρήσεως 18 0 0 0 0 0 17.511 0 0 17.511 Συνολικά συγκεντρωτικά εισοδήματα χρήσεως μετά από φόρους 0 0 0 0 0 17.511 0 2.737.522 2.755.033 0 0 0 0 0 0 50.202 0 50.202 233.084 Συναλλαγές με μετόχους καταχωρημένες απευθείας στην Καθαρή Θέση Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές (βραχυπρόθεσμο) 16 Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές (μακροπρόθεσμο) 16 0 0 0 0 0 0 233.084 0 0 0 0 0 0 0 283.285 0 283.285 Υπόλοιπο την 31 Δεκεμβρίου 2018 40.345.327 7.387.866 0 2.956.714 34.579.591 (8.557) 320.638 (2.936.348) 82.645.232 Υπόλοιπο έναρξης την 1 Ιανουαρίου 2019 40.345.327 7.387.866 0 2.956.714 34.579.591 (8.557) 320.638 (2.936.348) 82.645.232 0 0 0 0 0 0 0 13.767.981 13.767.981 Σύνολο συναλλαγών με μετόχους Συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα χρήσεως Κέρδη μετά από φόρους χρήσεως 01.01.2019 – 31.12.2019 Αναλογιστικά κέρδη / (ζημίες) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών 0 0 0 0 0 (26.401) 0 0 (26.401) Σύνολο λοιπών συγκεντρωτικών εισοδημάτων χρήσεως 18 0 0 0 0 0 (26.401) 0 0 (26.401) Συνολικά συγκεντρωτικά εισοδήματα χρήσεως μετά από φόρους 0 0 0 0 0 (26.401) 0 13.767.981 13.741.580 14.239.527 8.543.716 0 0 0 0 0 0 22.783.243 0 (408.036) 0 0 0 0 0 0 (408.036) Συναλλαγές με μετόχους καταχωρημένες απευθείας στην Καθαρή Θέση Aύξηση μετοχικού Κεφαλαίου 14 Έξοδα αύξησης μετοχικού κεφαλαίου Μετατρέψιμο Ομολογιακό Δάνειο 15 0 0 3.000.000 0 0 0 0 0 3.000.000 Τακτικό Αποθεματικό χρήσεως 2019 16 0 0 0 3.453 0 0 0 (3.453) 0 Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές (βραχυπρόθεσμο) 16 0 0 0 0 0 0 59.909 0 59.909 Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές (μακροπρόθεσμο) 16 0 0 0 0 0 0 233.084 0 233.084 Σύνολο συναλλαγών με μετόχους 14.239.527 8.135.680 3.000.000 3.453 0 0 292.993 (3.453) 25.668.200 Υπόλοιπο την 31 Δεκεμβρίου 2019 54.584.854 15.523.547 3.000.000 2.960.167 34.579.591 (34.958) 613.631 10.828.181 122.055.012 Οι σημειώσεις που παρατίθενται στις σελίδες 33 έως 64 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων της 31ης Δεκεμβρίου 2019. 30 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΑ Σημ. Υπόλοιπο έναρξης την 1 Ιανουαρίου 2018 Μετατρέψιμο Ομολογιακό Υπέρ το άρτιο Δάνειο Μετοχικό Κεφάλαιο Τακτικό Αποθεματικό Ειδικό αποθεματικό άρθρ. 4 παρ. 4α κ.ν. 2190/1920 Λοιπά Αποθεματικά Αποθεματικό προγραμμάτων παροχής Κέρδη / (Ζημίες) κινήτρων εις νέο Σύνολο Ιδίων Κεφαλαίων 40.345.327 7.387.866 0 2.956.714 34.579.591 (26.068) 37.353 (5.673.870) 79.606.913 0 0 0 0 0 0 0 2.737.522 2.737.522 Συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα χρήσεως Κέρδη μετά από φόρους χρήσεως 01.01.2018 – 31.12.2018 Αναλογιστικά κέρδη / (ζημίες) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών 0 0 0 0 0 17.511 0 0 17.511 Σύνολο λοιπών συγκεντρωτικών εισοδημάτων χρήσεως 18 0 0 0 0 0 17.511 0 0 17.511 Συνολικά συγκεντρωτικά εισοδήματα χρήσεως μετά από φόρους 0 0 0 0 0 17.511 0 2.737.522 2.755.033 0 0 0 0 0 0 50.202 0 50.202 233.084 Συναλλαγές με μετόχους καταχωρημένες απευθείας στην Καθαρή Θέση Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές (βραχυπρόθεσμο) 16 Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές (μακροπρόθεσμο) 16 0 0 0 0 0 0 233.084 0 0 0 0 0 0 0 283.285 0 283.285 Υπόλοιπο την 31 Δεκεμβρίου 2018 40.345.327 7.387.866 0 2.956.714 34.579.591 (8.557) 320.638 (2.936.348) 82.645.232 Υπόλοιπο έναρξης την 1 Ιανουαρίου 2019 40.345.327 7.387.866 0 2.956.714 34.579.591 (8.557) 320.638 (2.936.348) 82.645.232 0 0 0 0 0 0 0 9.030.015 9.030.015 Σύνολο συναλλαγών με μετόχους Συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα χρήσεως Κέρδη μετά από φόρους χρήσεως 01.01.2019 – 31.12.2019 Αναλογιστικά κέρδη / (ζημίες) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών 0 0 0 0 0 (26.401) 0 0 (26.401) Σύνολο λοιπών συγκεντρωτικών εισοδημάτων χρήσεως 18 0 0 0 0 0 (26.401) 0 0 (26.401) Συνολικά συγκεντρωτικά εισοδήματα χρήσεως μετά από φόρους 0 0 0 0 0 (26.401) 0 9.030.015 9.003.614 14.239.527 8.543.716 0 0 0 0 0 0 22.783.243 0 (408.036) 0 0 0 0 0 0 (408.036) Συναλλαγές με μετόχους καταχωρημένες απευθείας στην Καθαρή Θέση Aύξηση μετοχικού Κεφαλαίου 14 Έξοδα αύξησης μετοχικού κεφαλαίου Mετατρέψιμο Ομολογιακό Δάνειο 15 0 0 3.000.000 0 0 0 0 0 3.000.000 Τακτικό Αποθεματικό χρήσεως 2019 16 0 0 0 3.453 0 0 0 (3.453) 0 Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές (βραχυπρόθεσμο) 16 0 0 0 0 0 0 59.909 0 59.909 Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές (μακροπρόθεσμο) 16 0 0 0 0 0 0 233.084 0 233.084 Σύνολο συναλλαγών με μετόχους 14.239.527 8.135.680 3.000.000 3.453 0 0 292.993 (3.453) 25.668.200 Υπόλοιπο την 31 Δεκεμβρίου 2019 54.584.854 15.523.547 3.000.000 2.960.167 34.579.591 (34.958) 613.631 6.090.214 117.317.045 Οι σημειώσεις που παρατίθενται στις σελίδες 33 έως 64 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων της 31ης Δεκεμβρίου 2019. 31 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΑΜΕΙΑΚΩΝ ΡΟΩΝ ΟΜΙΛΟΣ Σημ. ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 - 01.01.2018 - 01.01.2019 - 01.01.2018 - 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 Ταμειακές Ροές από Λειτουργικές Δραστηριότητες Κέρδη προ φόρων 14.380.884 3.490.039 9.591.570 3.490.039 172.957 27.306 172.144 27.306 75.620 113.717 40.594 113.717 18 17.535 17.592 17.535 17.592 27 332.933 283.285 332.933 283.285 9 (13.839.737) (3.255.278) (8.960.956) (3.255.278) (302.000) 0 (302.000) 0 Πλέον / μείον προσαρμογές για : Αποσβέσεις πάγιων στοιχείων Καθαρή ζημία από απομείωση χρηματοοικονομικών στοιχείων Πρόβλεψη υποχρεώσεων παροχών προσωπικού λόγω εξόδου από την υπηρεσία Λοιπές προβλέψεις προσωπικού (Κέρδη) από αναπροσαρμογή επενδυτ. ακινήτων σε εύλογες αξίες (Κέρδη) από πώληση επενδυτικών ακινήτων Έσοδα από τόκους 29 (32.911) (66.276) (32.818) (66.276) Χρεωστικοί τόκοι και συναφή έξοδα 29 3.211.767 1.025.553 2.901.243 1.025.553 18.959 0 18.959 0 (629.738) (62.021) (1.005.250) (62.021) 122.477 485.859 193.230 485.859 (2.594.079) (779.388) (2.283.554) (779.388) (921.853) (666.450) (886.733) (666.450) 12.816 613.937 (203.102) 613.937 Χρεωστικοί τόκοι μισθώσεων ΔΠΧΑ 16 Πλέον / μείον προσαρμογές για μεταβολές λογαριασμών κεφαλαίου κίνησης ή που σχετίζονται με τις λειτουργικές δραστηριότητες : Μείωση / (αύξηση) απαιτήσεων Αύξηση / (μείωση) υποχρεώσεων (πλην δανειακών) Μείον : Χρεωστικοί τόκοι και συναφή έξοδα καταβεβλημένα Καταβλημένοι φόροι 23 Καθαρές ταμειακές ροές από λειτουργικές δραστηριότητες Ταμειακές Ροές από Επενδυτικές Δραστηριότητες (38.137) (25.957) (38.137) (25.957) Αγορές επενδυτικών ακινήτων Αγορές ενσώματων και άυλων περιουσιακών στοιχείων 9 (48.109.290) (30.390.008) (48.109.290) (30.390.008) Πωλήσεις Επενδυτικών Ακινήτων 9 2.650.000 0 2.650.000 0 (108.713) 6, 8 Βελτιώσεις επενδυτικών ακινήτων 9 (149.754) (108.713) (149.754) Αγορές συμμετοχών 10 (15.118.397) 0 (16.309.924) 0 (3.500.000) (102.050) (3.500.000) (102.050) 29.219 66.276 29.126 66.276 (64.236.359) (30.560.453) (65.427.980) (30.560.453) 66.860.014 30.000.000 54.400.000 30.000.000 (390.000) (432.000) (390.000) (432.000) Προκαταβολές πώλησης/(αγοράς) επενδυτικών ακινήτων Τόκοι εισπραχθέντες 29 Καθαρές ταμειακές ροές από επενδυτικές δραστηριότητες Ταμειακές Ροές από Χρηματοδοτικές Δραστηριότητες Αναληφθέντα δάνεια 19 Έξοδα έκδοσης δανείων Πληρωμές σε αναληφθέντα δάνεια 19 (17.623.749) (1.796.538) (5.163.735) (1.796.538) Mετατρέψιμο Ομολογιακό Δάνειο 15 3.000.000 0 3.000.000 0 Εξοφλήσεις υποχρεώσεων μίσθωσης 20 (143.086) 0 (143.086) 0 Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου 14 22.783.243 0 22.783.243 0 Έξοδα αύξησης μετοχικού κεφαλαίου 14 (408.036) 0 (408.036) 0 74.078.386 27.771.463 74.078.386 27.771.463 Καθαρή αύξηση/(μείωση) στα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα χρήσεως 9.854.843 (2.175.053) 8.447.304 (2.175.053) Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα έναρξης χρήσεως 3.586.543 5.761.596 3.586.543 5.761.596 13.441.386 3.586.543 12.033.847 3.586.543 Καθαρές ταμειακές ροές από χρηματοδοτικές δραστηριότητες Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα λήξης χρήσεως Οι σημειώσεις που παρατίθενται στις σελίδες 33 έως 64 αποτελούν αναπόσπαστο μέρος των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων της 31ης Δεκεμβρίου 2019. 32 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΑΙΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ 1 ΓΕΝΙΚΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ Οι παρούσες Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις περιλαμβάνουν τις Εταιρικές Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις της «TRASTOR Α.Ε.Ε.Α.Π.» (εφεξής η «Εταιρεία») και τις Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις της Εταιρείας και των θυγατρικών της (εφεξής ο «Όμιλος») για τη χρήση που έληξε την 31η Δεκεμβρίου 2019. Η Εταιρεία δραστηριοποιείται με αποκλειστικό σκοπό τη διαχείριση χαρτοφυλακίου ακίνητης περιουσίας και κινητών αξιών σύμφωνα με τον Ν. 2778/1999, όπως ισχύει. Η κύρια δραστηριότητά της είναι η εκμίσθωση εμπορικών ακινήτων μέσω λειτουργικής μίσθωσης. Επιπλέον το Διοικητικό Συμβούλιο της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς κατά την 740/26.11.2015 συνεδρίασή του, χορήγησε στην Εταιρεία άδεια λειτουργίας ως Οργανισμού Εναλλακτικών Επενδύσεων με εσωτερική διαχείριση, σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (β) του άρθρου 5 του Ν. 4209/2013. Η Εταιρεία δραστηριοποιείται στην Ελλάδα και η έδρα της είναι επί της οδού Χειμάρρας 5 στο Μαρούσι Αττικής. Οι μετοχές της Εταιρείας διαπραγματεύονται στο Χρηματιστήριο Αθηνών. Η μετοχική σύνθεση της Εταιρείας κατά την 31.12.2019 είχε ως εξής: - WRED LLC (συμφερόντων VARDE Partners) με ποσοστό συμμετοχής - Τράπεζα Πειραιώς Α.Ε. με ποσοστό συμμετοχής - Λοιποί Μέτοχοι με ποσοστό συμμετοχής 56,57% 39,39% 4,04% Οι ενοποιημένες καταστάσεις του Ομίλου συντάσσονται, με ενσωμάτωση των οικονομικών καταστάσεων των θυγατρικών εταιρειών της Εταιρείας, με τη μέθοδο της ολικής ενοποίησης. Οι Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις (εφεξής «Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις») έχουν εγκριθεί από το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας την 06.03.2020, έχουν αναρτηθεί στο διαδίκτυο στη διεύθυνση www.trastor.gr και τελούν υπό την έγκριση της Τακτικής Γενικής Συνέλευσης των μετόχων της. 2 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΣΗΜΑΝΤΙΚΩΝ ΛΟΓΙΣΤΙΚΩΝ ΑΡΧΩΝ 2.1 Βάση κατάρτισης των Χρηματοικονομικών Καταστάσεων Οι Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις έχουν συνταχθεί σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (εφεξής «Δ.Π.Χ.Α.») που έχουν εκδοθεί από την Επιτροπή Διεθνών Λογιστικών Προτύπων (IASB), όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Οι Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις περιλαμβάνουν τις Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις της Εταιρείας και του Ομίλου. Η Εταιρεία απέκτησε τις θυγατρικές της εντός της περιόδου 01.01 - 31.12.2019 και επομένως, επειδη δεν αποτελούσε Όμιλο στις 31.12.2018, τα συγκριτικά στοιχεία που παρατίθενται στον Όμιλο, αφορούν τα στοιχεία της Εταιρείας για την αντίστοιχη περίοδο. Οι Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις έχουν συνταχθεί σύμφωνα με την αρχή της συνεχιζόμενης δραστηριότητας, εφαρμόζοντας την αρχή του ιστορικού κόστους, με εξαίρεση τις επενδύσεις σε ακίνητα, οι οποίες αποτιμώνται στην εύλογη αξία τους. Τα ποσά απεικονίζονται σε ευρώ στρογγυλοποιημένα στην πλησιέστερη μονάδα για διευκόλυνση της παρουσίασης, εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά. Όπου κρίθηκε απαραίτητο, τα συγκριτικά στοιχεία αναπροσαρμόστηκαν για να συμβαδίζουν με αλλαγές στην παρουσίαση κατά την τρέχουσα περίοδο. Οι πραγματοποιηθείσες αναταξινομήσεις αφορούν τους Επιχειρηματικούς Τομείς, λόγω της προσθήκης νέου τομέα και της συνένωσης δύο άλλων (σημείωση 5). Η σύνταξη των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων σύμφωνα με τα Δ.Π.Χ.Α. προϋποθέτει τη διενέργεια εκτιμήσεων και παραδοχών, οι οποίες ενδέχεται να επηρεάσουν τόσο τα λογιστικά υπόλοιπα των περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων, όσο και τις απαιτούμενες γνωστοποιήσεις για ενδεχόμενες απαιτήσεις και υποχρεώσεις κατά την ημερομηνία της σύνταξης των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων, όπως επίσης και το ύψος των εσόδων και εξόδων που αναγνωρίσθηκαν κατά τη διάρκεια της περιόδου αναφοράς. Η χρήση των διαθέσιμων πληροφοριών και η άσκηση εκτιμήσεων και παραδοχών στην εφαρμογή των λογιστικών αρχών, αποτελούν αναπόσπαστα στοιχεία για τη διενέργεια εκτιμήσεων στις ακόλουθες περιοχές: αποτίμηση της εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα, υποχρεώσεις από παροχές στο προσωπικό μετά την έξοδο από την υπηρεσία, ενδεχόμενες υποχρεώσεις από εκκρεμείς δικαστικές υποθέσεις και ανοιχτές φορολογικές χρήσεις. Τα πραγματικά μελλοντικά αποτελέσματα ενδέχεται να διαφέρουν από τα δημοσιευμένα. Οι περιοχές που εμπεριέχουν μεγαλύτερο βαθμό άσκησης κρίσης ή πολυπλοκότητας, ή όπου οι εκτιμήσεις και παραδοχές είναι σημαντικές για τη σύνταξη των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων, παρουσιάζονται στη σημείωση 3. Ο Όμιλος δεν προέβη σε πρόωρη εφαρμογή κάποιου Δ.Π.Χ.Α.. 2.2 Ενοποίηση Θυγατρικές είναι όλες οι επιχειρήσεις (συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων ειδικού σκοπού) στις οποίες ο Όμιλος ασκεί έλεγχο. Ο Όμιλος ασκεί έλεγχο σε μια επιχείρηση όταν εκτίθεται ή έχει δικαιώματα σε μεταβλητές αποδόσεις από τη συμμετοχή του στην επιχείρηση και έχει την ικανότητα να επηρεάζει αυτές τις αποδόσεις μέσω της δύναμης που ασκεί στην επιχείρηση. Οι θυγατρικές ενοποιούνται με τη μέθοδο της ολικής ενοποίησης από την ημερομηνία που αποκτάται ο έλεγχος από τον Όμιλο και παύουν να ενοποιούνται από την ημερομηνία που τέτοιος έλεγχος δεν υφίσταται. 33 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Η Διοίκηση της Εταιρείας αξιολογεί τις επενδύσεις στις θυγατρικές εταιρείες εάν πληρούν τα κριτήρια του ΔΠΧΑ 3 «Συνενώσεις Επιχειρήσεων» και αποτελεί συνένωση επιχειρήσεων ή αποτελούν απόκτηση περιουσιακού στοιχείου ή ομάδας περιουσιακών στοιχείων που δεν αποτελούν επιχείρηση και συνεπώς οι αποκτήσεις αυτές είναι εκτός πεδίου εφαρμογής του ΔΠΧΑ 3. Στην περίπτωση αυτή, που οι επενδύσεις αποτελούν απόκτηση περιουσιακού στοιχείου ή ομάδας περιουσιακών στοιχείων, η Εταιρεία διαπιστώνει και αναγνωρίζει τα επιμέρους αναγνωρίσιμα αποκτηθέντα περιουσιακά στοιχεία και τις αναληφθείσες υποχρεώσεις. Η Εταιρεία καταχωρεί τις επενδύσεις σε θυγατρικές στις ατομικές οικονομικές καταστάσεις στο κόστος κτήσης μετά την αφαίρεση τυχόν ζημιών απομείωσης. Επιπλέον, το κόστος κτήσης προσαρμόζεται ώστε να αντανακλά τις μεταβολές στο τίμημα που προκύπτουν από τυχόν τροποποιήσεις του ενδεχόμενου τιμήματος. Διεταιρικές συναλλαγές, υπόλοιπα και μη πραγματοποιηθέντα κέρδη από συναλλαγές μεταξύ των εταιρειών του Ομίλου απαλείφονται. Οι μη πραγματοποιηθείσες ζημίες επίσης απαλείφονται. Οι λογιστικές αρχές που εφαρμόζονται από τις θυγατρικές έχουν προσαρμοστεί, όπου κρίθηκε αναγκαίο, ώστε να εναρμονιστούν με εκείνες που έχουν υιοθετηθεί από τον Όμιλο. Όταν ο Όμιλος παύσει να έχει τον έλεγχο, το εναπομένον ποσοστό συμμετοχής επιμετράται εκ νέου στην εύλογη αξία του, ενώ τυχόν διαφορές που προκύπτουν σε σχέση με την τρέχουσα αξία καταχωρούνται στα αποτελέσματα. Κατόπιν, το περιουσιακό αυτό στοιχείο αναγνωρίζεται ως συγγενής επιχείρηση, κοινοπραξία ή χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο ενεργητικού στην εύλογη αυτή αξία. Επιπροσθέτως, σχετικά ποσά που είχαν προηγουμένως καταχωρηθεί στα λοιπά συνολικά εισοδήματα λογιστικοποιούνται με τον ίδιο τρόπο που θα ακολουθούνταν σε περίπτωση πώλησης των εν λόγω περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων, δηλαδή μπορεί να μεταφερθούν στα αποτελέσματα. 2.3 Μισθώσεις ΔΠΧΑ 16 α) Φύση της επίδρασης της εφαρμογής του ΔΠΧΑ 16 Το πρότυπο εφαρμόζεται για ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2019. Το ΔΠΧΑ 16 καθορίζει τις αρχές για την αναγνώριση, επιμέτρηση, παρουσίαση και γνωστοποίηση των μισθώσεων για αμφότερα τα μέρη της σύμβασης, ήτοι για τον πελάτη («μισθωτή») και τον προμηθευτή («εκμισθωτή»). Το ΔΠΧΑ 16 αντικαθιστά την υπάρχουσα λογιστική αντιμετώπιση των μισθώσεων βάσει των ΔΛΠ 17 Μισθώσεις, ΕΔΔΠΧΑ 4 Προσδιορισμός των συμφωνιών που περιέχουν μίσθωση, SIC 15 Λειτουργικές Μισθώσεις – Κίνητρα και SIC 27 Αξιολόγηση συναλλαγών που έχουν τη νομική μορφή μίσθωσης. Το νέο πρότυπο απαιτεί οι μισθωτές να αναγνωρίζουν τις περισσότερες μισθώσεις στις χρηματοικονομικές τους καταστάσεις. Οι μισθωτές έχουν ένα ενιαίο λογιστικό πλαίσιο για όλες τις μισθώσεις. Η λογιστική των εκμισθωτών παραμένει ουσιαστικά αμετάβλητη. Ο μισθωτής αναγνωρίζει ένα δικαίωμα χρήσης που αντιπροσωπεύει την υποχρέωσή του να πληρώνει τα σχετικά μισθώματα. Το πρότυπο παρέχει εξαιρέσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (μισθώσεις κάτω 12 μηνών) και τις μισθώσεις παγίων χαμηλής αξίας. Η λογιστική αντιμετώπιση των μισθώσεων για τους εκμισθωτές παραμένει αντίστοιχη με αυτή του προϋπάρχοντος προτύπου δηλαδή οι εκμισθωτές θα συνεχίζουν να ταξινομούν τις μισθώσεις τους σε χρηματοοικονομικές και λειτουργικές. Ο Όμιλος έχει συμβάσεις μίσθωσης για ακίνητα και μεταφορικά μέσα. Προγενέστερα της υιοθέτησης του ΔΠΧΑ 16, ο Όμιλος (ως μισθωτής), ταξινομούσε τις μισθώσεις ως λειτουργικές. Μισθώσεις, στις οποίες ένα σημαντικό μέρος των κινδύνων και των οφελών της ιδιοκτησίας διατηρούνταν από τον εκμισθωτή, ταξινομούνταν ως λειτουργικές μισθώσεις και δεν κεφαλαιοποιούνταν, ενώ οι πληρωμές για λειτουργικές μισθώσεις αναγνωρίζονταν στα αποτελέσματα χρήσης αναλογικά κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, και τα δεδουλευμένα μισθώματα περιλαμβάνονταν στους «Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις». Κατά την υιοθέτηση του ΔΠΧΑ 16, ο Όμιλος εφάρμοσε ένα ενιαίο λογιστικό πλαίσιο για όλες τις μισθώσεις, εκτός από κάποιες εξαιρέσεις για τις μισθώσεις χαμηλής αξίας. Το πρότυπο παρέχει συγκεκριμένες απαιτήσεις μετάβασης καθώς και πρακτικές διευκόλυνσης, οι οποίες εφαρμόστηκαν από τον Όμιλο. • Μισθώσεις που προηγουμένως ταξινομούνταν ως χρηματοδοτικές Ο Όμιλος δεν είχε χρηματοδοτικές μισθώσεις. • Μισθώσεις που προηγουμένως ταξινομούνταν ως λειτουργικές Ο Όμιλος αναγνώρισε δικαιώματα χρήσης παγίων και υποχρεώσεις για τις μισθώσεις αυτές που προηγουμένως ταξινομούνταν ως λειτουργικές, εκτός από τις μισθώσεις χαμηλής αξίας (<€ 5.000). Το δικαίωμα χρήσης παγίου αναγνωρίστηκε ως ίσο με την υποχρέωση μίσθωσης, προσαρμοσμένο κατά το ποσό τυχόν προπληρωμένου ποσού μίσθωσης που σχετίζεται με τη μίσθωση που αναγνωρίστηκε στην κατάσταση οικονομικής θέσης αμέσως πριν την ημερομηνίας αρχικής εφαρμογής. Η υποχρέωση μίσθωσης αναγνωρίστηκε ως η παρούσα αξία των υπολειπόμενων πληρωμών. Ενδεχόμενες Υποχρεώσεις 31.12.2018 Έως 1 έτος Από 2 έως 5 έτη ΣΥΝΟΛΑ Παρούσα Αξία 01.01.2019 120.000 370.908 490.908 Μεταφορικά Μέσα 16.456 39.556 56.012 452.617 52.279 Κτήρια Σύνολο 136.456 410.464 546.920 504.896 Τα Περιουσιακά Στοιχεία με Δικαίωμα Χρήσης που αναγνώρισε ο Όμιλος και η Εταιρεία κατά την πρώτη εφαρμογή του ΔΠΧΑ 16, την 01.01.2019, αναλύονται ως εξής: Λειτουργικές Μισθωτικές Συμβάσεις 31.12.2018 Προεξοφλητικό Επιτόκιο (IBR) 01.01.2019 Παρούσα Αξία / Μισθωτικές Υποχρεώσεις 01.01.2019 546.920 4% 504.896 34 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Ο Όμιλος εφάρμοσε τις πρακτικές διευκόλυνσης όπως παρακάτω: - Χρησιμοποίησε ένα ενιαίο προεξοφλητικό επιτόκιο για χαρτοφυλάκια μισθώσεων με παρόμοια χαρακτηριστικά - Αξιολόγησε την ύπαρξη επαχθών συμβάσεων, αμέσως πριν την ημερομηνία αρχικής εφαρμογής - Από την αξιολόγηση της διάρκειας των μισθώσεων, προέκυψε ότι δεν υφίστανται συμβάσεις στις οποίες να περιλαμβάνεται όρος επέκτασης Η επίδραση της εφαρμογής του ΔΠΧΑ 16 στην κατάσταση συνολικού εισοδήματος για τη χρήση που έληξε 31 Δεκεμβρίου 2019 έχει ως εξής: Μείωση στα λειτουργικά έξοδα (καταβαλλόμενα μισθώματα) Αποσβέσεις δικαιωμάτων χρήσης παγίων Χρηματοοικονομικό κόστος δικαιωμάτων μισθώσεων Συνολικό κόστος μισθώσεων με την εφαρμογή του ΔΠΧΑ 16 Καθαρή μείωση στα κέρδη προ φόρων ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 143.086 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 143.086 (134.634) (18.959) (153.594) (10.508) (134.634) (18.959) (153.594) (10.508) β) Σύνοψη νέων λογιστικών πολιτικών Παρακάτω παρατίθενται οι νέες λογιστικές πολιτικές του Ομίλου κατά την υιοθέτηση του ΔΠΧΑ 16, που ισχύουν από την ημερομηνία αρχικής εφαρμογής: • Δικαιώματα χρήσης παγίων Ο Όμιλος αναγνωρίζει δικαιώματα χρήσης παγίων στην έναρξη της μίσθωσης (την ημερομηνία που το περιουσιακό στοιχείο είναι διαθέσιμο προς χρήση). Τα δικαιώματα χρήσης παγίων επιμετρούνται στο κόστος τους, μειωμένο κατά τη συσσωρευμένη απόσβεση και την απομείωση της αξίας τους και προσαρμοσμένο κατά την επαναμέτρηση των αντίστοιχων υποχρεώσεων μισθώσεων. Το κόστος των περιουσιακών στοιχείων με δικαίωμα χρήσης περιλαμβάνει το ποσό των αναγνωρισμένων υποχρεώσεων μίσθωσης, το άμεσο κόστος και τις πληρωμές μισθώσεων που πραγματοποιήθηκαν κατά την ημερομηνία έναρξης ή πριν από την ημερομηνία έναρξης μείον τα λαμβανόμενα κίνητρα μίσθωσης. Αν ο Όμιλος είναι βέβαιος ότι θα αποκτήσει την κυριότητα του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου στο τέλος της μίσθωσης, η απόσβεσή του θα πρέπει να πραγματοποιείται με τη σταθερή μέθοδο στη μικρότερη διάρκεια ανάμεσα στην εκτιμώμενη ωφέλιμη ζωή του παγίου και στη διάρκεια της μίσθωσης. Τα δικαιώματα χρήσης παγίων υπόκεινται σε έλεγχο απομείωσης της αξίας τους. • Υποχρεώσεις μισθώσεων Κατά την έναρξη της μίσθωσης, ο Όμιλος αναγνωρίζει υποχρεώσεις μισθώσεων ίσες με την παρούσα αξία των μισθωμάτων κατά τη συνολική διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης. Οι πληρωμές συμπεριλαμβάνουν τα συμβατικά σταθερά μισθώματα. Για να υπολογίσει την παρούσα αξία των πληρωμών ο Όμιλος χρησιμοποιεί το κόστος επιπρόσθετου δανεισμού κατά την ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης, εάν το πραγματικό επιτόκιο δεν προσδιορίζεται ευθέως από τη σύμβαση μίσθωσης. Μεταγενέστερα της έναρξης μίσθωσης, το ποσό των υποχρεώσεων μισθώσεων προσαυξάνεται με έξοδα τόκων και μειώνεται με τις πληρωμές μισθωμάτων που πραγματοποιούνται. Επιπλέον, η λογιστική αξία των υποχρεώσεων μισθώσεων επαναμετράται εάν υπάρξει τροποποίηση στη σύμβαση, ή οποιαδήποτε αλλαγή στη διάρκεια της σύμβασης, στα σταθερά μισθώματα ή στην αξιολόγηση αγοράς του περιουσιακού στοιχείου. • Βραχυχρόνιες μισθώσεις και μισθώσεις παγίων χαμηλής αξίας Ο Όμιλος εφαρμόζει την εξαίρεση σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (δηλαδή μισθώσεις διάρκειας μικρότερης ή ίσης των 12 μηνών, από την ημερομηνία έναρξης της σύμβασης μίσθωσης, όπου δεν υπάρχει το δικαίωμα αγοράς του περιουσιακού στοιχείου). Επίσης εφαρμόζει την εξαίρεση σχετικά με περιουσιακά στοιχεία χαμηλής αξίας (δηλαδή αξίας μικρότερης των € 5 χιλιάδων). Πληρωμές μισθωμάτων για βραχυχρόνιες και χαμηλής αξίας μισθώσεις αναγνωρίζονται ως έξοδα με τη σταθερή μέθοδο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. 2.4 Πληροφόρηση κατά τομέα Οι λειτουργικοί τομείς αναφέρονται κατά τρόπο σύμφωνο με την εσωτερική πληροφόρηση που παρέχεται στον κύριο υπεύθυνο λήψης επιχειρηματικών αποφάσεων. Ο κύριος υπεύθυνος λήψης επιχειρηματικών αποφάσεων του Ομίλου είναι το άτομο που κατανέμει τους πόρους και αξιολογεί την απόδοση των λειτουργικών τομέων του Ομίλου (σημείωση 5). Ο Όμιλος έχει ορίσει το Διευθύνοντα Σύμβουλο σαν κύριο υπεύθυνο λήψης επιχειρηματικών αποφάσεων. 2.5 Νόμισμα σύνταξης χρηματοοικονομικών καταστάσεων Οι χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου καταρτίζονται σε ευρώ, που είναι το λειτουργικό νόμισμα της Εταιρείας και των θυγατρικών της. Ο Όμιλος τηρεί τα λογιστικά του βιβλία σε ευρώ. 2.6 Ενσώματα πάγια Τα έπιπλα, οι ηλεκτρονικοί υπολογιστές και ο λοιπός εξοπλισμός του Ομίλου απεικονίζονται στο ιστορικό κόστος κτήσης τους μειωμένα με τις σωρευμένες αποσβέσεις και τις τυχόν απομειώσεις της αξίας τους. Οι αποσβέσεις τους λογίζονται µε τη μέθοδο της σταθερής απόσβεσης, βάσει συντελεστών που προσεγγίζουν τη μέση ωφέλιμη ζωή των παγίων και είναι οι ακόλουθοι: • Λοιπός εξοπλισμός και έπιπλα: 5 χρόνια. • Ηλεκτρονικοί Υπολογιστές : 3 χρόνια. 35 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Οι υπολειμματικές αξίες και οι ωφέλιμες ζωές των ενσώματων παγίων υπόκεινται σε επανεξέταση και προσαρμόζονται ανάλογα, τουλάχιστον στο τέλος κάθε χρήσης. Η λογιστική αξία ενός πάγιου στοιχείου μειώνεται στην ανακτήσιμη αξία του, όταν η λογιστική του αξία υπερβαίνει την εκτιμώμενη ανακτήσιμη αξία του (σημείωση 2.9). Το κέρδος ή ζημιά που προκύπτει από την πώληση ενός παγίου προσδιορίζεται ως η διαφορά μεταξύ του τιμήματος που λαμβάνεται κατά την πώληση και της λογιστικής αξίας του παγίου και καταχωρείται στην κατάσταση αποτελεσμάτων. 2.7 Άυλα Περιουσιακά στοιχεία Τα άυλα περιουσιακά στοιχεία αναγνωρίζονται στο κόστος κτήσης. Μεταγενέστερα αποτιμώνται στο ποσό αυτό μείον τις σωρευμένες αποσβέσεις και τις τυχόν σωρευμένες ζημίες απομείωσης της αξίας τους. Οι αποσβέσεις τους λογίζονται µε τη μέθοδο της σταθερής απόσβεσης, βάσει της μέσης ωφέλιμης ζωής τους που είναι 3-4 έτη. Τα άυλα περιουσιακά στοιχεία του Ομίλου αφορούν λογισμικά προγράμματα. Δαπάνες που σχετίζονται με τη συντήρηση λογισμικών προγραμμάτων αναγνωρίζονται ως έξοδα όταν πραγματοποιούνται. 2.8 Επενδύσεις σε ακίνητα Ακίνητα τα οποία διακρατούνται για μακροχρόνιες αποδόσεις ενοικίων ή για ανατίμηση κεφαλαίου ή και τα δύο, κατηγοριοποιούνται ως επενδύσεις σε ακίνητα. Οι επενδύσεις σε ακίνητα περιλαμβάνουν ιδιόκτητα οικόπεδα με τα των επ' αυτών κτισμάτων. Οι επενδύσεις σε ακίνητα αποτιμώνται αρχικά στο κόστος τους, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών άμεσων εξόδων κτήσης. Στη συνέχεια οι επενδύσεις σε ακίνητα αναγνωρίζονται σε εύλογη αξία. Η εύλογη αξία βασίζεται σε τιμές που ισχύουν σε μία ενεργή αγορά, αναμορφωμένες, όπου κρίνεται απαραίτητο, λόγω διαφορών στη φύση, την τοποθεσία ή την κατάσταση του εκάστοτε περιουσιακού στοιχείου . Εάν αυτές οι πληροφορίες δεν είναι διαθέσιμες, τότε ο Όμιλος εφαρμόζει εναλλακτικές μεθόδους αποτίμησης όπως πρόσφατες τιμές σε λιγότερο ενεργές αγορές ή προεξόφληση ταμειακών ροών. Αυτές οι εκτιμήσεις διενεργούνται από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή σύμφωνα με τις οδηγίες που εκδίδονται από την Επιτροπή Διεθνών Προτύπων Αποτίμησης (International Valuation Standards Committee) για κάθε ημερομηνία σύνταξης οικονομικών καταστάσεων. Η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα απεικονίζει, μεταξύ άλλων, έσοδα από ενοίκια υφιστάμενων μισθώσεων και παραδοχές σχετικά με τα έσοδα από ενοίκια από μελλοντικές μισθώσεις, υπό το φως των τρεχουσών συνθηκών που ισχύουν στην αγορά. Η εύλογη αξία επίσης αντικατοπτρίζει, σε παρόμοια βάση, οποιαδήποτε ταμειακή εκροή (συμπεριλαμβανομένων πληρωμών ενοικίων και άλλες εκροών) που θα ήταν αναμενόμενη, από κάθε ακίνητο. Ορισμένες από αυτές τις εκροές αναγνωρίζονται ως υποχρέωση, ενώ άλλες εκροές, συμπεριλαμβανομένων ενδεχόμενων πληρωμών ενοικίων, δεν αναγνωρίζονται στις οικονομικές καταστάσεις. Τα έξοδα επιδιορθώσεων και συντηρήσεων επιβαρύνουν τα αποτελέσματα της χρήσης κατά την οποία πραγματοποιούνται. Μεταβολές στις «εύλογες αξίες» καταχωρούνται στα αποτελέσματα χρήσης. Οι επενδύσεις σε ακίνητα διαγράφονται όταν πωληθούν ή όταν παύει οριστικά η χρήση ενός επενδυτικού ακινήτου και δεν αναμένεται οικονομικό όφελος από την πώλησή του. Μεταγενέστερες δαπάνες προστίθενται στη λογιστική αξία του ακινήτου μόνο όταν είναι πιθανόν ότι μελλοντικά οικονομικά οφέλη, που σχετίζονται με το εν λόγω ακίνητο, θα εισρεύσουν στην Εταιρεία και ότι τα σχετικά κόστη μπορούν να μετρηθούν αξιόπιστα. Εάν μια επένδυση σε ακίνητο μεταβληθεί σε ιδιοχρησιμοποιούμενο πάγιο, τότε αναταξινομείται στις ενσώματες ακινητοποιήσεις και η εύλογη αξία του κατά την ημερομηνία της αναταξινόμησης ορίζεται ως το κόστος κτήσης του, για λογιστικούς σκοπούς. Εάν ένα πάγιο περιουσιακό στοιχείο αναταξινομηθεί από ενσώματες ακινητοποιήσεις σε επένδυση σε ακίνητα, λόγω αλλαγής στην χρήση του, όποια διαφορά προκύψει μεταξύ της λογιστικής αξίας και της «εύλογης αξίας» κατά την ημερομηνία της μεταφοράς του, αντιμετωπίζεται λογιστικά ως αναπροσαρμογή αξίας βάσει του Δ.Λ.Π. 16. Κάθε προκύπτουσα αύξηση της λογιστικής αξίας αναγνωρίζεται στην κατάσταση αποτελεσμάτων στο βαθμό που αντιστρέφει μία προηγούμενη απομείωση αναφορικά με το ίδιο στοιχείο. Η επιπλέον αύξηση αναγνωρίζεται στα λοιπά συνολικά εισοδήματα και παρουσιάζεται στα ίδια κεφάλαια στα «λοιπά αποθεματικά». Κάθε προκύπτουσα μείωση της λογιστικής αξίας που αντιστρέφει προηγούμενη αύξηση αναφορικά με το ίδιο στοιχείο, καταχωρείται στα λοιπά συνολικά εισοδήματα και χρεώνεται απευθείας στα «λοιπά αποθεματικά» στα ίδια κεφάλαια. Οι επιπλέον μειώσεις χρεώνονται στην κατάσταση αποτελεσμάτων. Επενδυτικά ακίνητα που διακρατούνται για πώληση χωρίς επαναξιοποίηση, ταξινομούνται στα μη κυκλοφορούντα περιουσιακά στοιχεία ως διαθέσιμα προς πώληση, σύμφωνα με το Δ.Π.Χ.Α. 5. Το κόστος του ακινήτου για το μετέπειτα λογιστικό χειρισμό είναι η εύλογη αξία του κατά την ημερομηνία της μεταφοράς. 2.9 Απομείωση αξίας μη χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων Τα περιουσιακά στοιχεία που αποσβένονται (δηλαδή ενσώματα πάγια και άυλα περιουσιακά στοιχεία), υπόκεινται σε έλεγχο απομείωσης της αξίας τους όταν υπάρχουν ενδείξεις ότι η λογιστική αξία τους δεν θα ανακτηθεί. Η ζημιά απομείωσης αναγνωρίζεται κατά το ποσό που η λογιστική αξία του περιουσιακού στοιχείου υπερβαίνει την ανακτήσιμη αξία του. Η ανακτήσιμη αξία είναι η μεγαλύτερη αξία μεταξύ της εύλογης αξίας μειωμένη με το απαιτούμενο για την πώληση κόστος και της αξίας χρήσεως. Για την εκτίμηση των ζημιών απομείωσης τα περιουσιακά στοιχεία εντάσσονται στις μικρότερες δυνατές μονάδες δημιουργίας ταμειακών ροών. Τα μη χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία εκτός από την υπεραξία που υπέστησαν απομείωση ελέγχονται για πιθανή αντιστροφή της απομείωσης σε κάθε ημερομηνία αναφοράς. Οι ζημιές απομείωσης που σχετίζονται με υπεραξία δεν αντιστρέφονται. 36 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) 2.10 Συμψηφισμός χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων Χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία και υποχρεώσεις συμψηφίζονται και το καθαρό ποσό παρουσιάζεται στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης, όταν υπάρχει νομικά εκτελεστό δικαίωμα συμψηφισμού των ποσών που αναγνωρίστηκαν και παράλληλα υπάρχει η πρόθεση να γίνει διακανονισμός σε καθαρή βάση, ή η ανάκτηση του περιουσιακού στοιχείου και ο διακανονισμός της υποχρέωσης να γίνουν ταυτόχρονα. Το νομικά εκτελεστό δικαίωμα δεν πρέπει να εξαρτάται από μελλοντικά γεγονότα και πρέπει να ασκείται κατά τη συνήθη πορεία των εργασιών καθώς και σε περιπτώσεις αθέτησης των υποχρεώσεων, αφερεγγυότητας ή πτώχευσης της Εταιρείας ή του αντισυμβαλλόμενου. 2.11 Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις Έως την 31 Δεκεμβρίου 2017 οι εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις καταχωρούνταν αρχικά στην εύλογη αξία τους και μεταγενέστερα αποτιμώνταν στο αναπόσβεστο κόστος με τη χρήση του πραγματικού επιτοκίου (εάν αυτές ήταν απαιτητές σε διάστημα άνω του ενός έτους). Από 01 Ιανουαρίου 2018 οι εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις καταχωρούνται αρχικά στην εύλογη αξία τους και μεταγενέστερα αποτιμώνται στο αναπόσβεστο κόστος με τη χρήση του πραγματικού επιτοκίου (εάν αυτές είναι απαιτητές σε διάστημα άνω του ενός έτους), μειωμένο με τυχόν πρόβλεψη απομείωσης για αναμενόμενες πιστωτικές ζημιές. Η πρόβλεψη απομείωσης αναγνωρίζεται όταν υπάρχει αντικειμενική ένδειξη ότι η Εταιρεία δεν είναι σε θέση να εισπράξει όλα τα ποσά που οφείλονται με βάση τους συμβατικούς όρους καθώς και με τον υπολογισμό για αναμενόμενες πιστωτικές ζημιές για τα στοιχεία που δεν είναι πιστωτικά απομειωμένα. Το ποσό της πρόβλεψης απομείωσης είναι η διαφορά μεταξύ της λογιστικής αξίας των απαιτήσεων και της παρούσας αξίας των εκτιμώμενων μελλοντικών ταμειακών ροών, προεξοφλουμένων με το πραγματικό επιτόκιο και καταχωρείται ως έξοδο στην κατάσταση αποτελεσμάτων. Ο Όμιλος εφαρμόζει την απλοποιημένη προσέγγιση του ΔΠΧΑ 9 για τον υπολογισμό των αναμενόμενων πιστωτικών ζημιών. Αναφορικά με τα λοιπά χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία του Ομίλου που επιμετρώνται στο αποσβεσμένο κόστος χρησιμοποιείται η γενική προσέγγιση. Για τον προσδιορισμό των αναμενόμενων πιστωτικών ζημιών των εμπορικών και λοιπών απαιτήσεων, ο Όμιλος χρησιμοποιεί: α) Εξατομικευμένη προσέγγιση βάσει του προφίλ, του χρόνου καθυστέρησης είσπραξης των απαιτήσεων και της πολιτικής του Ομίλου. β) Πίνακα αξιόλογησης πιστωτικού κινδύνου των απαιτήσεων. Οι προβλέψεις πιστωτικών ζημιών βασίζονται σε ιστορικά στοιχεία λαμβάνοντας υπόψη μελλοντικούς παράγοντες σε σχέση με τους οφειλέτες και το οικονομικό περιβάλλον. 2.12 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα Τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα είναι περιουσιακά στοιχεία μειωμένου κινδύνου και περιλαμβάνουν μετρητά και χρηματικά διαθέσιμα σε Τράπεζες. Στα χρηματικά διαθέσιμα σε Τράπεζες περιλαμβάνονται και τα δεσμευμένα ποσά (σημείωση 13). 2.13 Μετοχικό Κεφάλαιο Οι κοινές μετοχές κατατάσσονται στα ίδια κεφάλαια. Άμεσα κόστη για την έκδοση μετοχών εμφανίζονται σε μείωση του προϊόντος της έκδοσης, καθαρά από φόρους. 2.14 Προγράμματα παροχών προσωπικού Α) Παροχές μετά την έξοδο από την υπηρεσία Το πρόγραμμα καθορισμένων παροχών αφορά στη νομική υποχρέωση για καταβολή στο προσωπικό εφάπαξ αποζημίωσης κατά την ημερομηνία εξόδου κάθε εργαζομένου από την υπηρεσία λόγω συνταξιοδότησης. Η υποχρέωση που καταχωρείται στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης για το πρόγραμμα αυτό είναι η παρούσα αξία της δέσμευσης για την καθορισμένη παροχή ανάλογα με το δεδουλευμένο δικαίωμα των εργαζομένων και σε σχέση με το χρόνο που αναμένεται να καταβληθεί. Η δέσμευση της καθορισμένης παροχής υπολογίζεται ετησίως από ανεξάρτητο αναλογιστή με τη χρήση της μεθόδου της προβεβλημένης πιστωτικής μονάδας (projected unit credit method). Η παρούσα αξία της δέσμευσης για την καθορισμένη παροχή υπολογίζεται με την προεξόφληση των αναμενόμενων μελλοντικών ταμειακών εκροών χρησιμοποιώντας επιτόκια υψηλής ποιότητας εταιρικών ομολόγων που εκφράζονται στο νόμισμα στο οποίο η παροχή θα πληρωθεί και που έχουν διάρκεια που προσεγγίζει τη διάρκεια της σχετικής συνταξιοδοτικής υποχρέωσης. Το κόστος τρέχουσας απασχόλησης του προγράμματος καθορισμένων παροχών αναγνωρίζεται στην κατάσταση αποτελεσμάτων εκτός από την περίπτωση που συμπεριλαμβάνεται στο κόστος ενός περιουσιακού στοιχείου. Το κόστος τρέχουσας απασχόλησης αντανακλά την αύξηση της υποχρέωσης καθορισμένων παροχών που προέρχεται από την απασχόληση των εργαζομένων μέσα στη χρήση καθώς και μεταβολές λόγω περικοπών ή διακανονισμών. Το κόστος προϋπηρεσίας καταχωρείται άμεσα στα αποτελέσματα. Το καθαρό κόστος τόκων υπολογίζεται ως το καθαρό ποσό μεταξύ της υποχρέωσης για το πρόγραμμα καθορισμένων παροχών και της εύλογης αξίας των περιουσιακών στοιχείων του προγράμματος επί το επιτόκιο προεξόφλησης. Το κόστος αυτό συμπεριλαμβάνεται στην κατάσταση αποτελεσμάτων στις παροχές σε εργαζομένους. Τα αναλογιστικά κέρδη και ζημιές που προκύπτουν από εμπειρικές προσαρμογές και από αλλαγές σε αναλογιστικές υποθέσεις αναγνωρίζονται στα λοιπά συνολικά εισοδήματα στη χρήση που έχουν προκύψει. 37 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Β) Παροχές καθορισμένων εισφορών Το ανθρώπινο δυναμικό της Εταιρείας καλύπτεται κυρίως από τον κύριο Κρατικό Ασφαλιστικό Φορέα που αφορά στον ιδιωτικό τομέα (ΕΦΚΑ) ο οποίος χορηγεί συνταξιοδοτικές και ιατροφαρμακευτικές παροχές. Κάθε εργαζόμενος είναι υποχρεωμένος να συνεισφέρει μέρος του μηνιαίου μισθού του στο ταμείο, ενώ τμήμα της συνολικής εισφοράς καλύπτεται από τον εργοδότη. Κατά την συνταξιοδότηση το συνταξιοδοτικό ταμείο είναι υπεύθυνο για την καταβολή των συνταξιοδοτικών παροχών στους εργαζομένους. Κατά συνέπεια η Εταιρεία δεν έχει καμία νομική ή τεκμαιρόμενη υποχρέωση για την πληρωμή μελλοντικών παροχών με βάση αυτό το πρόγραμμα. Το δεδουλευμένο κόστος των εισφορών καταχωρείται ως έξοδο στην περίοδο που αφορά. Το πρόγραμμα αυτό θεωρείται και λογιστικοποιείται ως καθορισμένων εισφορών. Γ) Προγράμματα παροχής κινήτρων διευθυντικών στελεχών Η Εταιρεία υιοθετεί προγράμματα παροχής κινήτρων και αποσκοπεί να προσελκύσει, διατηρήσει και παροτρύνει τα στελέχη της, αφού μέσω δύο Προγραμμάτων Παροχής Κινήτρων οι συμμετέχοντες αποκτούν άμεσο μετοχικό ενδιαφέρον για την Εταιρεία και θα συνδέσουν την απόδοσή τους με την απόδοση της Εταιρείας στο μέλλον, έτσι όπως αυτή αντικατοπτρίζεται στην αύξηση της εσωτερικής λογιστικής της αξίας (NAV). Τα Προγράμματα αποτελούν παροχές σε συμμετοχικούς τίτλους με παροχή ιδίων μετοχών που θα αποκτηθούν για το σκοπό αυτό. Η Εταιρεία λαμβάνει αποφάσεις για την εφαρμογή Προγραμμάτων Παροχής Κινήτρων σε στελέχη της. Βασική προϋπόθεση για τη συμμετοχή στα Προγράμματα Παροχής Κινήτρων, είναι η έμμισθη σχέση εργασίας των στελεχών με την Εταιρεία. Το κόστος των παροχών προσδιορίζεται με βάση την εύλογη αξία των σχετικών δικαιωμάτων κατά την ημερομηνία που αυτά χορηγούνται με την χρήση κατάλληλων μοντέλων αποτίμησης και αναγνωρίζεται ως δαπάνη από την ημερομηνία χορήγησης μέχρι την ημερομηνία ωρίμανσης των σχετικών δικαιωμάτων με ταυτόχρονη αύξηση των ιδίων κεφαλαίων με τη δημιουργία ειδικού αποθεματικού . Η συσσωρευμένη δαπάνη αναγνωρίζεται ως αποθεματικό μέχρι την στιγμή της ωρίμανσης και παρέλευσή της. Οι προϋποθέσεις που δεν σχετίζονται με την αγορά (non-market performance conditions) δεν λαμβάνονται υπόψη κατά τον καθορισμό της εύλογης αξίας των δικαιωμάτων, αλλά κατά την εκτίμηση της πιθανότητά επίτευξης των συνθηκών που απαιτούνται και την βέλτιστη εκτίμηση της Εταιρείας των δικαιωμάτων που θα παραχωρηθούν. Οι όροι μη κατοχύρωσης (non vesting conditions) αντανακλώνται στην εύλογη αξία του δικαιώματος και συνεπάγεται την άμεση αναγνώριση δαπάνης ενός δικαιώματος. Τα Προγράμματα λαμβάνουν υπόψη τις κάτωθι μεταβλητές: Ημερομηνία Παραχώρησης, Ημερομηνία(ες) Ωρίμανσης των Δικαιωμάτων, Μερισματική Απόδοση (Dividend Yield), Αυξήσεις /Μειώσεις μετοχικού κεφαλαίου. 2.15 Προβλέψεις Οι προβλέψεις αναγνωρίζονται όταν η Εταιρεία έχει µία παρούσα δέσμευση (νομική ή τεκμαιρόμενη), ως αποτέλεσμα γεγονότων του παρελθόντος, όταν είναι πιθανόν ότι θα υπάρξει εκροή πόρων για το διακανονισμό της δέσμευσης και όταν το ποσό αυτής μπορεί να εκτιμηθεί αξιόπιστα. Οι προβλέψεις επανεξετάζονται σε κάθε ημερομηνία ισολογισμού και αν δεν είναι πλέον πιθανό ότι θα υπάρξει εκροή πόρων για το διακανονισμό της δέσμευσης, οι προβλέψεις αντιλογίζονται. Οι προβλέψεις χρησιμοποιούνται µόνο για το σκοπό για τον οποίο αρχικά δημιουργήθηκαν. 2.16 Δανειακές υποχρεώσεις Οι δανειακές υποχρεώσεις καταχωρούνται αρχικά στην εύλογη αξία τους, μειωμένες με τυχόν άμεσα έξοδα για την πραγματοποίηση της συναλλαγής. Στη συνέχεια αποτιμώνται στο αναπόσβεστο κόστος βάσει της μεθόδου του πραγματικού επιτοκίου. Τυχόν διαφορά μεταξύ του εισπραχθέντος ποσού (καθαρό από σχετικά έξοδα) και της αξίας εξόφλησης αναγνωρίζεται στα αποτελέσματα κατά τη διάρκεια του δανεισμού βάσει της μεθόδου του πραγματικού επιτοκίου. Τα γενικά κόστη δανεισμού καθώς και τα κόστη δανεισμού που έχουν αναληφθεί ειδικά για την απόκτηση, κατασκευή ή παραγωγή ενός περιουσιακού στοιχείου που πληροί τις προϋποθέσεις, κεφαλαιοποιούνται, ως τμήμα του κόστους του στοιχείου αυτού, για το χρονικό διάστημα που απαιτείται μέχρι το συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο να είναι έτοιμο για χρήση ή πώληση. Περιουσιακό στοιχείο που πληροί τις προϋποθέσεις είναι ένα περιουσιακό στοιχείο για το οποίο απαιτείται εκτεταμένη χρονική περίοδος, προκειμένου να είναι έτοιμο για τη χρήση για την οποία προσδιορίζεται ή την πώληση. Όλα τα υπόλοιπα κόστη δανεισμού καταχωρούνται στα αποτελέσματα με την πραγματοποίησή τους. 2.17 Εμπορικές και λοιπές υποχρεώσεις Οι υποχρεώσεις αρχικά αναγνωρίζονται στην εύλογη αξία τους και μεταγενέστερα επιμετρούνται σύμφωνα με τη μέθοδο του αναπόσβεστου κόστους με τη χρήση του πραγματικού επιτοκίου. 2.18 Διανομή μερισμάτων Τα μερίσματα που διανέμονται στους μετόχους αναγνωρίζονται σαν υποχρέωση τη χρονική στιγμή κατά την οποία εγκρίνονται από τη Γενική Συνέλευση των Μετόχων. 2.19 Φορολογία Η Εταιρεία φορολογείται σύμφωνα με την παράγρ. 3 του άρθρου 31 του Ν. 2778/1999, όπως ισχύει. Ειδικότερα, για το 1ο εξάμηνο του 2019, φορολογήθηκε με βάσει τις διατάξεις της παραγρ. 2 του άρθρου 46 του Ν. 4389/2016, με συντελεστή φόρου ίσου με το 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας προσαυξανομένου κατά 1 ποσοστιαία μονάδα, επί του μέσου όρου των εξαμηνιαίων επενδύσεών της, πλέον των διαθεσίμων σε τρέχουσες τιμές. Ο οφειλόμενος φόρος κάθε εξαμήνου δεν μπορούσε να είναι μικρότερος του 0,375% του μέσου όρου των εξαμηνιαιών επενδύσεών της, πλέον των διαθεσίμων σε τρέχουσες τιμές. Για το 2ο εξάμηνο του 2019 η Εταιρεία φορολογήθηκε σύμφωνα με το άρθρο 53 του Ν. 4646/2019, με συντελεστή φόρου ίσου με το 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας προσαυξανομένου κατά 1 ποσοστιαία μονάδα, επί του μέσου όρου των εξαμηνιαίων επενδύσεών της, πλέον των διαθεσίμων σε τρέχουσες τιμές. Με τον ίδιο τρόπο φορολογούνται και οι Θυγατρικές της Εταιρείας από την ημερομηνία που κατέστησαν θυγατρικές της. Η Εταιρεία δεν έχει υποχρέωση σχηματισμού αναβαλλόμενης φορολογίας. 38 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) 2.20 Αναγνώριση εσόδων Η Εταιρεία εκμισθώνει ιδιόκτητα ακίνητα με συμβάσεις λειτουργικής μίσθωσης. Στην περίπτωση αυτή τα ακίνητα απεικονίζονται στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης ως επενδύσεις σε ακίνητα (σημείωση 9). Τα έσοδα περιλαμβάνουν έσοδα μίσθωσης ακινήτων πλέον έσοδα άυλης εμπορικής αξίας τα οποία αναγνωρίζονται στα αποτελέσματα, με τη σταθερή μέθοδο, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Όταν η Εταιρεία παρέχει κίνητρα στους μισθωτές της, το κόστος αυτών των κινήτρων αναγνωρίζεται κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, με τη σταθερή μέθοδο, μειωτικά των εσόδων από λειτουργικές μισθώσεις. Τα μεταβλητά μισθώματα, όπως ενοίκια βάσει του κύκλου εργασιών των μισθωτών, καταχωρούνται ως έσοδα στις περιόδους που γνωστοποιούνται στην Εταιρεία. Εγγυήσεις μισθωμάτων που εισπράττονται κατά την έναρξη μιας σύμβασης αναγνωρίζονται ως υποχρέωση και παρουσιάζονται στο κόστος κτήσης τους. Τα έσοδα κοινοχρήστων προέρχονται από επανατιμολόγηση κοινόχρηστων δαπανών ανακτήσιμων από τους μισθωτές και αναγνωρίζονται κατά την περίοδο που καθίστανται δεδουλευμένα. Η Εταιρεία προσδιορίζει τις υπηρεσίες αυτές ως ξεχωριστή υποχρέωση εκτέλεσης (“performance obligation”). Η Εταιρεία έχει προσδιορίσει ότι ελέγχει τις υπηρεσίες πριν αυτές παρασχεθούν στους μισθωτές, και ως εκ τούτου δρα ως εντολέας (“principal») και όχι ως αντιπρόσωπος (“agent”) για τις συμβάσεις αυτές. 2.21 Έσοδα και Έξοδα από Τόκους Τα έσοδα και έξοδα από τόκους αναγνωρίζονται στα «Χρηματοοικονομικά έξοδα / Χρηματοοικονομικά έσοδα» της κατάστασης αποτελεσμάτων με τη μέθοδο του πραγματικού επιτοκίου. Η μέθοδος του πραγματικού επιτοκίου είναι μία μέθοδος υπολογισμού του αποσβεσμένου κόστους ενός χρηματοοικονομικού στοιχείου ή μιας χρηματοοικονομικής υποχρέωσης και επιμερισμού των εσόδων ή εξόδων από τόκους κατά τη διάρκεια της σχετικής περιόδου. Το πραγματικό επιτόκιο είναι εκείνο το επιτόκιο που προεξοφλεί με ακρίβεια μελλοντικές καταβολές τοις μετρητοίς ή εισπράξεις για τη διάρκεια της αναμενόμενης ζωής του χρηματοοικονομικού μέσου ή, όταν απαιτείται, για συντομότερο διάστημα, στην καθαρή λογιστική αξία του χρηματοοικονομικού περιουσιακού στοιχείου ή της υποχρέωσης. Κατά τον υπολογισμό του πραγματικού επιτοκίου, η Εταιρεία θα υπολογίζει τις ταμιακές ροές λαμβάνοντας υπόψη όλους τους συμβατικούς όρους που διέπουν το χρηματοοικονομικό μέσο (για παράδειγμα δικαιώματα προπληρωμών) αλλά δε θα λαμβάνει υπόψη μελλοντικές πιστωτικές ζημίες. Στον υπολογισμό περιλαμβάνονται όλες οι αμοιβές και οι μονάδες που καταβλήθηκαν ή ελήφθησαν μεταξύ των συμβαλλομένων που αποτελούν αναπόσπαστο μέρος του πραγματικού επιτοκίου, τα κόστη συναλλαγής και κάθε επαύξηση ή έκπτωση. 2.22 Αποαναγνώριση χρηματοοικονομικών απαιτήσεων και υποχρεώσεων Χρηματοοικονομικά στοιχεία ενεργητικού Τα χρηματοοικονομικά στοιχεία ενεργητικού αποαναγνωρίζονται όταν : - Tα δικαιώματα για την εισροή ταμειακών πόρων έχουν εκπνεύσει - Η Εταιρεία έχει μεταβιβάσει το δικαίωμα στην εισροή ταμειακών πόρων από το συγκεκριμένο στοιχείο ενεργητικού ή έχει αναλάβει ταυτόχρονα μία υποχρέωση προς τρίτους να τα εξοφλήσει πλήρως χωρίς σημαντική καθυστέρηση υπό την μορφή σύμβασης μεταβίβασης ενώ παράλληλα είτε (α) έχει μεταβιβάσει ουσιαστικά όλους τους κινδύνους και τα οφέλη ή (β) δεν έχει μεταβιβάσει ουσιαστικά όλους τους κινδύνους και τα οφέλη, αλλά έχει μεταβιβάσει τον έλεγχο του συγκεκριμένου στοιχείου. Όπου η Εταιρεία έχει μεταβιβάσει τα δικαιώματα εισροής ταμειακών πόρων από το συγκεκριμένο στοιχείο ενεργητικού αλλά παράλληλα δεν έχει μεταβιβάσει ουσιαστικά όλους τους κινδύνους και τα οφέλη ή τον έλεγχο του συγκεκριμένου στοιχείου, τότε το στοιχείο του ενεργητικού αναγνωρίζεται στο βαθμό της συνεχιζόμενης συμμετοχής της Εταιρείας στο περιουσιακό στοιχείο αυτό. Χρηματοοικονομικά στοιχεία παθητικού Τα χρηματοοικονομικά στοιχεία παθητικού αποαναγνωρίζονται όταν η υποχρέωση διακόπτεται, ακυρώνεται ή εκπνέει. Στην περίπτωση όπου μία υφιστάμενη υποχρέωση αντικαθίσταται από μία άλλη από τον ίδιο δανειστή αλλά με ουσιαστικά διαφορετικούς όρους, ή στην περίπτωση όπου υπάρχουν ουσιαστικές αλλαγές στους όρους μίας υφιστάμενης υποχρέωσης, τότε από - αναγνωρίζεται η αρχική υποχρέωση και αναγνωρίζεται μία νέα υποχρέωση και η διαφορά που προκύπτει στα υπόλοιπα αναγνωρίζεται στα αποτελέσματα χρήσης. 2.23 Νέα λογιστικά πρότυπα και ερμηνείες της Επιτροπής Διερμηνειών Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΕΔΔΠΧΑ) A) Αλλαγές λογιστικών πολιτικών και γνωστοποιήσεις Οι λογιστικές πολιτικές που υιοθετήθηκαν συνάδουν με εκείνες που είχαν υιοθετηθεί κατά την προηγούμενη οικονομική χρήση εκτός από τα παρακάτω πρότυπα τα οποία ο Όμιλος έχει υιοθετήσει κατά την 1 Ιανουαρίου 2019. ΔΠΧΑ 16: Μισθώσεις Το ΔΠΧΑ 16 καθορίζει τις αρχές για την αναγνώριση, επιμέτρηση, παρουσίαση και γνωστοποίηση των μισθώσεων για αμφότερα τα μέρη της σύμβασης, ήτοι για τον πελάτη («μισθωτή») και τον προμηθευτή («εκμισθωτή»). Το νέο πρότυπο απαιτεί οι μισθωτές να αναγνωρίζουν τις περισσότερες μισθώσεις στις οικονομικές τους καταστάσεις. Οι μισθωτές έχουν ένα ενιαίο λογιστικό πλαίσιο για όλες τις μισθώσεις, με ορισμένες εξαιρέσεις. Η λογιστική των εκμισθωτών παραμένει ουσιαστικά αμετάβλητη. 39 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Ο Όμιλος εφάρμοσε για πρώτη φορά το ΔΠΧΑ 16 την 1 Ιανουαρίου 2019, χρησιμοποιώντας την τροποποιημένη αναδρομική προσέγγιση, βάσει της οποίας η αναδρομική επίδραση της εφαρμογής του προτύπου καταχωρήθηκε την ημερομηνία αυτή. Τα συγκριτικά στοιχεία δεν έχουν αναδιατυπωθεί. Ο Όμιλος χρησιμοποίησε την εξαίρεση που παρέχεται από το πρότυπο αναφορικά με τον προσδιορισμό των μισθώσεων. Αυτό πρακτικά σημαίνει πως εφάρμοσε τις απαιτήσεις του ΔΠΧΑ 16 σε όλες τις συμβάσεις που ήταν σε ισχύ κατά την 1 Ιανουαρίου 2019 και είχαν αναγνωρισθεί ως μισθώσεις με βάσει το ΔΛΠ 17 και την ΕΔΔΠΧΑ 4. Επιπλέον ο Όμιλος χρησιμοποιεί τις εξαιρέσεις του προτύπου αναφορικά με τις μισθώσεις παγίων χρονικής περιόδου μικρότερης των 12 μηνών και με τις μισθώσεις χαμηλής αξίας. Τέλος ο Όμιλος εφαρμόζει ενιαίο προεξοφλητικό επιτόκιο σε κάθε κατηγορία μισθώσεων με παρόμοια χαρακτηριστικά (όπως μισθώσεις με αντίστοιχη διάρκεια, για παρόμοια πάγια και σε αντίστοιχο οικονομικό περιβάλλον). Η επίδραση της εφαρμογής του ΔΠΧΑ 16 κατά την 1 Ιανουαρίου 2019 (αύξηση) έχει ως εξής: Μη κυκλοφορούν Ενεργητικό Δικαιώματα χρήσης παγίων € 504.896 Υποχρεώσεις Υποχρεώσεις μισθώσεων € 504.896 H επίδραση του ΔΠΧΑ 16 δεν επηρέασε την Καθαρή Θέση του Ομίλου και της Εταιρείας. ΔΠΧΑ 9: Δικαίωμα Προπληρωμής με Αρνητική Αποζημίωση (Τροποποίηση) Η τροποποίηση διευκρινίζει ότι τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία με δικαίωμα προπληρωμής που επιτρέπουν ή απαιτούν από ένα συμβαλλόμενο μέρος είτε να καταβάλει είτε να λάβει εύλογη αποζημίωση για την πρόωρη λήξη της σύμβασης (υπό την έννοια ότι από την πλευρά του κατόχου του περιουσιακού στοιχείου ενδέχεται να υπάρχει επιβάρυνση λόγω πρόωρης εξόφλησης) επιτρέπεται να επιμετρηθούν στο αποσβέσιμο κόστος ή στην εύλογη αξία μέσω της κατάστασης λοιπών συνολικών εισοδημάτων. Δεν υπήρξε επίδραση από την ως άνω τροποποίηση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρείας. ΔΛΠ 28: Μακροπρόθεσμες Συμμετοχές σε Συγγενείς Επιχειρήσεις και Κοινοπραξίες (Τροποποιήσεις) Οι τροποποιήσεις σχετίζονται με το κατά πόσο η επιμέτρηση (και κυρίως η απομείωση) των μακροπρόθεσμων συμμετοχών σε συγγενείς επιχειρήσεις και κοινοπραξίες, οι οποίες στην ουσία, αποτελούν μέρος της καθαρής επένδυσης στη συγγενή επιχείρηση ή στην κοινοπραξία, διέπονται από το ΔΠΧΠ 9, ΔΛΠ 28 ή ένα συνδυασμό των δύο προτύπων. Οι τροποποιήσεις διευκρινίζουν ότι μια οικονομική οντότητα εφαρμόζει το ΔΠΧΑ 9, προτού εφαρμόσει το ΔΛΠ 28, σε αυτές τις μακροπρόθεσμες συμμετοχές για τις οποίες δεν εφαρμόζεται η μέθοδος της καθαρής θέσης. Κατά την εφαρμογή του ΔΠΧΠ 9 η οικονομική οντότητα δεν λαμβάνει υπόψη τυχόν προσαρμογές στην λογιστική αξία των μακροπρόθεσμων συμμετοχών οι οποίες προκύπτουν από την εφαρμογή του ΔΛΠ 28. Δεν υπήρξε επίδραση από την ως άνω τροποποίηση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρείας. ΔΙΕΡΜΗΝΕΙΑ ΕΔΔΠΧΑ 23: Αβεβαιότητα σχετικά με τις Θεωρήσεις Φόρου Εισοδήματος Η διερμηνεία παρέχει καθοδήγηση για την αντιμετώπιση της αβεβαιότητας που εμπεριέχεται σε φορολογικούς χειρισμούς, κατά το λογιστικό χειρισμό των φόρων εισοδήματος. Η διερμηνεία παρέχει πρόσθετες διευκρινίσεις σχετικά με την εξέταση αβέβαιων φορολογικών θεωρήσεων μεμονωμένα ή από κοινού, την εξέταση των φορολογικών θεωρήσεων από τις φορολογικές αρχές, την κατάλληλη μέθοδο ώστε να αντικατοπτρίζεται η αβεβαιότητα της αποδοχής της θεώρησης από τις φορολογικές αρχές καθώς και την εξέταση των συνεπειών των αλλαγών στα πραγματικά περιστατικά και τις περιστάσεις. Δεν υπήρξε επίδραση από την ως άνω διερμηνεία στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρείας. ΔΛΠ 19: Μεταβολή, περικοπή ή διακανονισμός προγράμματος καθορισμένων παροχών (Τροποποιήσεις) Οι τροποποιήσεις απαιτούν τις οντότητες να χρησιμοποιούν επικαιροποιημένες αναλογιστικές παραδοχές για τον προσδιορισμό του κόστους τρέχουσας απασχόλησης και του καθαρού τόκου για το υπόλοιπο της ετήσιας περιόδου αναφοράς, μετά την πραγματοποίηση μιας μεταβολής, περικοπής ή ενός διακανονισμού του προγράμματος καθορισμένων παροχών. Οι τροποποιήσεις διευκρινίζουν επίσης, πως επηρεάζεται η εφαρμογή των απαιτήσεων του ανώτατου ορίου του περιουσιακού στοιχείου, από το λογιστικό χειρισμό μιας μεταβολής, περικοπής ή ενός διακανονισμού του προγράμματος καθορισμένων παροχών. Δεν υπήρξε επίδραση από την ως άνω τροποποίηση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρείας. Το ΣΔΛΠ εξέδωσε νέο κύκλο ετήσιων αναβαθμίσεων των ΔΠΧΑ 2015 -2017, το οποίο είναι μια συλλογή τροποποιήσεων των ΔΠΧΑ. Η υιοθέτηση των Προτύπων δεν είχε επίπτωση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρείας. ΔΠΧΑ 3 Συνενώσεις επιχειρήσεων και ΔΠΧΑ 11 Σχήματα υπό κοινό έλεγχο Οι τροποποιήσεις στο ΔΠΧΑ 3 διευκρινίζουν ότι όταν μια οικονομική οντότητα αποκτά τον έλεγχο μιας επιχείρησης που αποτελεί κοινή επιχείρηση, η οικονομική οντότητα επιμετρά εκ νέου τη συμμετοχή που προηγουμένως κατείχε στην επιχείρηση αυτή. Οι τροποποιήσεις στο ΔΠΧΑ 11 διευκρινίζουν ότι όταν μια οικονομική οντότητα αποκτά από κοινού έλεγχο μιας επιχείρησης που αποτελεί κοινή επιχείρηση, η οικονομική οντότητα δεν επιμετρά εκ νέου τη συμμετοχή που προηγουμένως κατείχε στην επιχείρηση αυτή. ΔΛΠ 12 Φόροι εισοδήματος Οι τροποποιήσεις διευκρινίζουν ότι οι φορολογικές συνέπειες των πληρωμών για χρηματοοικονομικά μέσα που ταξινομούνται ως στοιχεία των ιδίων κεφαλαίων, θα πρέπει να αναγνωρίζονται ανάλογα με το που οι συναλλαγές ή τα γεγονότα του παρελθόντος που δημιούργησαν τα διανεμητέα κέρδη έχουν αναγνωριστεί. ΔΛΠ 23 Κόστος δανεισμού Οι τροποποιήσεις διευκρινίζουν την παράγραφο 14 του προτύπου ώστε, όταν ένα περιουσιακό στοιχείο που πληροί τις προϋποθέσεις είναι έτοιμο για τη χρήση για την οποία προορίζεται ή για πώληση και μέρος δανείου που λήφθηκε ειδικά για αυτό το περιουσιακό στοιχείο παραμένει ως ανοικτό υπόλοιπο κατά τη στιγμή εκείνη, το κόστος δανεισμού αυτό πρέπει να συμπεριληφθεί στα κεφάλαια που προέρχονται από γενικό δανεισμό. 40 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Β) Πρότυπα που έχουν εκδοθεί αλλά δεν έχουν εφαρμογή στην παρούσα λογιστική περίοδο και o Όμιλος δεν έχει υιοθετήσει νωρίτερα ΔΠΧΑ 10 Ενοποιημένες Οικονομικές Καταστάσεις και ΔΛΠ 28 Επενδύσεις σε Συγγενείς επιχειρήσεις και Κοινοπραξίες - Τροποποίηση: Πώληση ή εισφορά περιουσιακών στοιχείων μεταξύ ενός επενδυτή και της συγγενούς του εταιρείας ή της κοινοπραξίας του Οι τροποποιήσεις αντιμετωπίζουν μια αναγνωρισμένη ασυνέπεια μεταξύ των απαιτήσεων του ΔΠΧΑ 10 και εκείνες του ΔΛΠ 28, για την αντιμετώπιση της πώλησης ή της εισφοράς των περιουσιακών στοιχείων μεταξύ του επενδυτή και της συγγενούς του εταιρείας ή της κοινοπραξίας του. Η κύρια συνέπεια των τροποποιήσεων είναι ότι ένα πλήρες κέρδος ή η ζημία αναγνωρίζεται όταν η συναλλαγή περιλαμβάνει μια επιχείρηση (είτε στεγάζεται σε μια θυγατρική είτε όχι). Ένα μερικό κέρδος ή η ζημία αναγνωρίζεται όταν η συναλλαγή περιλαμβάνει στοιχεία ενεργητικού που δεν συνιστούν επιχείρηση, ακόμη και αν τα στοιχεία αυτά στεγάζονται σε θυγατρική. Το Δεκέμβριο του 2015 το ΣΔΛΠ ανέβαλε επ’ αόριστο την ημερομηνία εφαρμογής της τροποποίησης αυτής, αναμένοντας το αποτέλεσμα του έργου του για τη μέθοδο της καθαρής θέσης. Οι τροποποιήσεις δεν έχουν ακόμη υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Η υιοθέτηση του Προτύπου δεν αναμένεται να έχει επίπτωση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρείας. Εννοιολογικό πλαίσιο Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς Το ΣΔΛΠ εξέδωσε το αναθεωρημένο εννοιολογικό πλαίσιο για τη χρηματοοικονομική πληροφόρηση στις 29 Μαρτίου 2018. Το εννοιολογικό πλαίσιο καθορίζει ένα ολοκληρωμένο σύνολο εννοιών για τη χρηματοοικονομική πληροφόρηση. Οι έννοιες αυτές συμβάλλουν στον καθορισμό προτύπων, την καθοδήγηση των συντακτών για την ανάπτυξη συνεπών λογιστικών πολιτικών και την υποστήριξη στην προσπάθεια τους να κατανοήσουν και να ερμηνεύσουν τα πρότυπα. Το Συμβούλιο Διεθνών Λογιστικών Προτύπων εξέδωσε επίσης ένα συνοδευτικό έγγραφο, Τροποποιήσεις στις παραπομπές του εννοιολογικού πλαισίου, το οποίο καθορίζει τις τροποποιήσεις των προτύπων που επηρεάζονται προκειμένου να επικαιροποιηθούν οι αναφορές στο αναθεωρημένο εννοιολογικό πλαίσιο. Στόχος του εγγράφου είναι η υποστήριξη της μετάβασης στο αναθεωρημένο εννοιολογικό πλαίσιο ΔΠΧΑ για τις εταιρείες που υιοθετούν το εννοιολογικό πλαίσιο για να αναπτύξουν λογιστικές πολιτικές όταν κανένα πρότυπο ΔΠΧΑ δεν κάνει αναφορά. Για τους συντάκτες που αναπτύσσουν λογιστικές πολιτικές βάσει του εννοιολογικού πλαισίου, ισχύει για ετήσιες περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1η Ιανουαρίου 2020. ΔΠΧΑ 3: Συνενώσεις Επιχειρήσεων (Τροποποιήσεις) Το ΣΔΛΠ εξέδωσε τροποποιήσεις αναφορικά με τον ορισμό μιας Επιχείρησης (τροποποιήσεις στο ΔΠΧΑ 3) με σκοπό την επίλυση των δυσκολιών που προκύπτουν όταν μια οικονομική οντότητα προσδιορίζει εάν έχει αποκτήσει μια επιχείρηση ή μια ομάδα περιουσιακών στοιχείων. Οι τροποποιήσεις εφαρμόζονται για συνενώσεις επιχειρήσεων για τις οποίες η ημερομηνία απόκτησης προσδιορίζεται στην πρώτη ετήσια λογιστική περίοδο που αρχίζει την ή μετά την 1η Ιανουαρίου 2020 και για απόκτηση περιουσιακών στοιχείων που συμβαίνουν την ή μετά την έναρξη αυτής της περιόδου, ενώ επιτρέπεται νωρίτερη εφαρμογή. Οι τροποποιήσεις δεν έχουν ακόμη υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Η υιοθέτηση του Προτύπου δεν αναμένεται να έχει επίπτωση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρείας. ΔΛΠ 1 Παρουσίαση των Οικονομικών Καταστάσεων και ΔΛΠ 8 Λογιστικές πολιτικές, αλλαγές στις λογιστικές εκτιμήσεις και λάθη: Ορισμός της σημαντικότητας (Τροποποιήσεις) Οι τροποποιήσεις εφαρμόζονται για ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2020 ενώ επιτρέπεται νωρίτερη εφαρμογή. Οι τροποποιήσεις διευκρινίζουν τον ορισμό της σημαντικότητας και τον τρόπο με τον οποίο θα πρέπει να εφαρμοστεί. Ο νέος ορισμός αναφέρει πως «πληροφόρηση θεωρείται σημαντική εφόσον όταν παραλείπεται, αποκρύπτεται ή είναι ανακριβής, εύλογα αναμένεται να επηρεάσει τις αποφάσεις των κύριων χρηστών των οικονομικών καταστάσεων, που λαμβάνουν με βάση αυτές τις οικονομικές καταστάσεις, οι οποίες παρέχουν οικονομική πληροφόρηση για τη συγκεκριμένη οντότητα». Επιπλέον, βελτιώθηκαν οι επεξηγήσεις που συνοδεύουν τον ορισμό της σημαντικότητας. Οι τροποποιήσεις διασφαλίζουν ότι ο ορισμός της σημαντικότητας είναι συνεπής σε όλα τα πρότυπα των ΔΠΧΑ. Οι τροποποιήσεις δεν έχουν ακόμη υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Η υιοθέτηση του Προτύπου δεν αναμένεται να έχει επίπτωση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρείας. ΔΛΠ 1 Παρουσίαση των Οικονομικών Καταστάσεων: Ταξινόμηση των Υποχρεώσεων ως Βραχυπρόθεσμες ή Μακροπρόθεσμες (Τροποποιήσεις) Οι τροποποιήσεις εφαρμόζονται για ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2022 ενώ επιτρέπεται νωρίτερη εφαρμογή. Οι τροποποιήσεις έχουν στόχο την επίτευξη συνέπειας στην εφαρμογή των απαιτήσεων του προτύπου, βοηθώντας τις εταιρείες να καθορίσουν κατά πόσο ο δανεισμός και οι λοιπές υποχρεώσεις με αβέβαιη ημερομηνία διακανονισμού ταξινομούνται ως βραχυπρόθεσμες ή μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις, στην Κατάσταση Οικονομικής Θέσης. Οι τροποποιήσεις επηρεάζουν την παρουσίαση των υποχρεώσεων στην Κατάσταση Οικονομικής Θέσης, ενώ δεν τροποποιούν τις υφιστάμενες απαιτήσεις αναφορικά με την επιμέτρηση ή το χρόνο αναγνώρισης ενός περιουσιακού στοιχείου, υποχρέωσης, εσόδου ή εξόδου ή τις γνωστοποιήσεις επί των στοιχείων αυτών. Επίσης, οι τροποποιήσεις διευκρινίζουν τις απαιτήσεις ταξινόμησης για το δανεισμό, τον οποίο μπορεί να διακανονίσει μία εταιρεία εκδίδοντας συμμετοχικούς τίτλους. Οι τροποποιήσεις δεν έχουν ακόμη υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Η υιοθέτηση του Προτύπου δεν αναμένεται να έχει επίπτωση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρείας. Αναμόρφωση Επιτοκίου Αναφοράς – ΔΠΧΑ 9, ΔΛΠ 39, ΔΠΧΑ 7 (Τροποποιήσεις) Οι τροποποιήσεις εφαρμόζονται, αναδρομικά, για ετήσιες λογιστικές περιόδους που ξεκινούν την ή μετά την 1 Ιανουαρίου 2020, ενώ επιτρέπεται νωρίτερη εφαρμογή. Τον Σεπτέμβριο του 2019, το Συμβούλιο Διεθνών Λογιστικών Προτύπων (ΣΔΛΠ) εξέδωσε τροποποιήσεις στα πρότυπα ΔΠΧΑ 9, ΔΛΠ 39 και ΔΠΧΑ 7, με τις οποίες ολοκληρώνεται η πρώτη φάση των εργασιών του αναφορικά με τις επιπτώσεις της αναμόρφωσης των διατραπεζικών επιτοκίων δανεισμού στη χρηματοοικονομική πληροφόρηση. Η δεύτερη φάση επικεντρώνεται σε θέματα που επηρεάζουν τη χρηματοοικονομική πληροφόρηση όταν ένα υφιστάμενο επιτόκιο αναφοράς αντικατασταθεί από ένα επιτόκιο μηδενικού κινδύνου. Οι τροποποιήσεις αναφέρονται σε θέματα που προκύπτουν στη χρηματοοικονομική πληροφόρηση σε περιόδους που προηγούνται της αντικατάστασης ενός υφιστάμενου επιτοκίου αναφοράς με ένα εναλλακτικό επιτόκιο, και αντιμετωπίζουν τις επιπτώσεις σε συγκεκριμένες απαιτήσεις λογιστικής αντιστάθμισης του ΔΠΧΑ 9 «Χρηματοοικονομικά Μέσα» και του ΔΛΠ 39 «Χρηματοοικονομικά μέσα: Αναγνώριση και επιμέτρηση». Οι τροποποιήσεις προβλέπουν προσωρινές διευκολύνσεις εφαρμόσιμες σε υφιστάμενες σχέσεις αντιστάθμισης που επηρεάζονται από την αναμόρφωση των επιτοκίων αναφοράς, επιτρέποντας τη συνέχιση της λογιστικής αντιστάθμισης κατά την περίοδο της αβεβαιότητας πριν από την αντικατάσταση ενός υφιστάμενου επιτοκίου αναφοράς με ένα εναλλακτικό επιτόκιο σχεδόν μηδενικού κινδύνου. Eπίσης, οι τροποποιήσεις εισάγουν στο ΔΠΧΑ 7 «Χρηματοοικονομικά Μέσα: Γνωστοποιήσεις» πρόσθετες γνωστοποιήσεις γύρω από την αβεβαιότητα που προκύπτει από την αναμόρφωση των επιτοκίων αναφοράς. Η υιοθέτηση του Προτύπου δεν αναμένεται να έχει επίπτωση στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρείας. 41 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) 3 ΣΗΜΑΝΤΙΚΕΣ ΛΟΓΙΣΤΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ Οι εκτιμήσεις και οι παραδοχές αξιολογούνται διαρκώς και βασίζονται στην ιστορική εμπειρία και σε άλλους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένων αναμενόμενων μελλοντικών γεγονότων που, υπό τις παρούσες συνθήκες, αναμένεται να πραγματοποιηθούν. Ο Όμιλος προβαίνει σε εκτιμήσεις και παραδοχές σχετικά με την εξέλιξη των μελλοντικών γεγονότων. Οι εκτιμήσεις αυτές εξ’ ορισμού σπάνια ταυτίζονται επακριβώς με τα πραγματικά αποτελέσματα τα οποία προκύπτουν. Οι εκτιμήσεις και παραδοχές που ενέχουν σημαντικό κίνδυνο να προκαλέσουν ουσιώδεις προσαρμογές στις λογιστικές αξίες των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων στην επόμενη οικονομική περίοδο έχουν ως εξής: 3.1 Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις και παραδοχές α) Εκτίμηση της «εύλογης αξίας» των επενδύσεων σε ακίνητα Ο Όμιλος χρησιμοποιεί την παρακάτω ιεραρχία για τον καθορισμό και τη γνωστοποίηση της εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα ανά τεχνική αποτίμησης: Επίπεδο 1: Χρηματοοικονομικά στοιχεία που είναι διαπραγματεύσιμα σε ενεργές αγορές η εύλογη αξία των οποίων προσδιορίζεται με βάση τις δημοσιευμένες τιμές αγοράς που ισχύουν κατά την ημερομηνία αναφοράς για όμοια περιουσιακά στοιχεία και υποχρεώσεις. Επίπεδο 2: Χρηματοοικονομικά στοιχεία που δεν είναι διαπραγματεύσιμα σε ενεργές αγορές η εύλογη αξία των οποίων προσδιορίζεται με τη χρήση τεχνικών αποτίμησης και παραδοχών που στηρίζονται είτε άμεσα είτε έμμεσα σε δεδομένα της αγοράς κατά την ημερομηνία αναφοράς. Επίπεδο 3: Χρηματοοικονομικά στοιχεία που δεν είναι διαπραγματεύσιμα σε ενεργές αγορές η εύλογη αξία των οποίων προσδιορίζεται με τη χρήση τεχνικών αποτίμησης και παραδοχών που κατά βάση δεν στηρίζονται σε δεδομένα της αγοράς. Η πλέον κατάλληλη ένδειξη της «εύλογης αξίας» είναι οι τρέχουσες αξίες που ισχύουν σε μια ενεργή αγορά για συναφή μισθωτήρια αλλά και λοιπά συμβόλαια. Εάν δεν είναι εφικτή η ανεύρεση τέτοιων πληροφοριών η Διοίκηση του Ομίλου προσδιορίζει την αξία μέσα από ένα εύρος λογικών εκτιμήσεων των «ευλόγων αξιών» βασιζόμενη στις συμβουλές ανεξάρτητων εξωτερικών εκτιμητών. Για να πάρει μια τέτοια απόφαση, η Διοίκηση του Ομίλου λαμβάνει υπόψη της δεδομένα από διάφορες πηγές, που περιλαμβάνουν: (i) Τρέχουσες τιμές σε μια ενεργή αγορά ακινήτων διαφορετικής φύσεως, κατάστασης ή τοποθεσίας (ή υποκείμενες σε διαφορετικές μισθώσεις ή λοιπά συμβόλαια), οι οποίες έχουν αναπροσαρμοστεί ως προς αυτές τις διαφορές. (ii) Πρόσφατες τιμές παρόμοιων ακινήτων σε λιγότερο ενεργές αγορές, αναπροσαρμοσμένες έτσι ώστε να απεικονίζονται οποιεσδήποτε μεταβολές στις οικονομικές συνθήκες που έλαβαν χώρα από την ημερομηνία που έγιναν οι αντίστοιχες συναλλαγές σε εκείνες τις τιμές. (iii) Προεξόφληση ταμειακών ροών, βασισμένη σε αξιόπιστες εκτιμήσεις μελλοντικών ταμειακών ροών, που πηγάζουν από τους όρους των εν ισχύ μισθωμάτων και άλλων συμβολαίων και (όπου είναι εφικτό) από εξωτερικά στοιχεία όπως, τρέχουσες τιμές ενοικίασης παρεμφερών ακινήτων στην ίδια τοποθεσία και κατάσταση για τον προσδιορισμό του εκτιμώμενου αγοραίου μισθώματος. Στα ανωτέρω χρησιμοποιούνται εκτιμήσεις αναφορικά με το προεξοφλητικό επιτόκιο, με τον συντελεστή απόδοσης στη λήξη και με τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης, που απεικονίζουν την τρέχουσα εκτίμηση της αγοράς αναφορικά με την αβεβαιότητα για το ύψος και τη χρονική στιγμή εμφάνισης των μελλοντικών ταμειακών ροών. Παράλληλα η Διοίκηση του Ομίλου εκτιμά το χρονικό διάστημα κατά το οποίο τα μίσθια παραμένουν κενά (υφιστάμενα και μελλοντικά μίσθια λόγω λήξης συμβάσεων μίσθωσης). Τα ανωτέρω παρουσιάζονται στη σημείωση 9. β) Πρόβλεψη αναμενόμενης πιστωτικής ζημίας Ο Όμιλος προβαίνει σε πρόβλεψη αναμενόμενης πιστωτικής ζημίας λόγω επισφαλών απαιτήσεων εξετάζοντας εξατομικευμένα κάθε απαίτηση αλλά και βάση μοντέλου που βασίζεται στην ιστορικότητα δημιουργίας επισφαλειών την προηγούμενη τριετία. γ) Πρόγραμμα παροχής κινήτρων Διευθυντικών Στελεχών Η εκτίμηση της εύλογης αξίας των προγραμμάτων παροχής κινήτρων απαιτεί τη χρησιμοποίηση της κατάλληλης μεθόδου αποτίμησης, η οποία εξαρτάται από τους όρους και τις προϋποθέσεις των παροχών. Αυτή η εκτίμηση, επίσης, απαιτεί τη χρησιμοποίηση των κατάλληλων δεδομένων, συμπεριλαμβανομένης της ημερομηνίας παραχώρησης των δικαιωμάτων, της αναμενόμενης ζωής των δικαιωμάτων, το κατά πόσο οι προϋποθέσεις σχετίζονται με την αγορά ή όχι (market/ non market condition), των όρων κατοχύρωσης, της αναμενόμενης μερισματικής απόδοσης, και κάνοντας παραδοχές σχετικά με αυτά. Επίσης, η Εταιρεία λαμβάνει υπόψη της τις προϋποθέσεις των παροχών (έναντι μετοχών ή καταβολής σε μετρητά), για την λογιστική πολιτική που θα ακολουθηθεί (σχηματισμός αποθεματικού ή υποχρέωσης). 3.2 Σημαντικές κρίσεις της Διοίκησης για την εφαρμογή των λογιστικών αρχών Κατηγοριοποίηση νέων αγορασθέντων δραστηριοτήτων και περιουσιακών στοιχείων σαν απόκτηση εταιριών ή σαν επενδυτικά ακίνητα Ο Όμιλος καθορίζει εάν ένα νεοαποκτηθέν σύνολο δραστηριοτήτων και περιουσιακών στοιχείων, θα πρέπει αρχικά να αναγνωρισθεί σαν απόκτηση εταιρείας του Ομίλου ή σαν επένδυση σε ακίνητα. Ο Όμιλος αποκτά θυγατρικές εταιρείες οι οποίες έχουν στην κατοχή τους ακίνητη περιουσία. Κατά τη στιγμή της απόκτησης, ο Όμιλος εξετάζει κατά πόσον κάθε εξαγορά αντιπροσωπεύει την απόκτηση μιας επιχείρησης ή την απόκτηση ενός περιουσιακού στοιχείου. Ο Όμιλος θεωρεί μια εξαγορά ως απόκτηση επιχειρήσεων, όταν ένα ολοκληρωμένο σύνολο δραστηριοτήτων και περιουσιακών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένου του περιουσιακού στοιχείου αποκτάται. Ειδικότερα, εξετάζεται ο βαθμός στον οποίο αποκτώνται σημαντικές διαδικασίες και, συγκεκριμένα, την έκταση των υπηρεσιών που παρέχει η θυγατρική. Όταν η απόκτηση θυγατρικών δεν αντιπροσωπεύει απόκτηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, θεωρείται ως εξαγορά μιας ομάδας περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων. 42 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Μετατρέψιμο Ομολογιακό Δάνειο (ΜΟΔ) Ο Όμιλος προβαίνει σε εκτίμηση για την κατηγοριοποίηση του Μετατρέψιμου Ομολογιακού Δανείου (ΜΟΔ) στις Δανειακές Υποχρεώσεις ή στα Ίδια Κεφάλαια ή και στα δύο, αναλόγως των χαρακτηριστικών της σύμβασης. Σημαντικές εκτιμήσεις στον προσδιορισμό της διάρκειας μισθώσεων με δικαίωμα ανανέωσης Ο Όμιλος προσδιορίζει τη διάρκεια μίσθωσης ως τη συμβατική διάρκεια μίσθωσης, συμπεριλαμβανομένης της χρονικής περιόδου που καλύπτεται από (α) δικαίωμα επέκτασης της μίσθωσης, εάν είναι σχετικά βέβαιο ότι το δικαίωμα θα εξασκηθεί ή από (β) δικαίωμα λύσης της σύμβασης, εάν είναι σχετικά βέβαιο ότι το δικαίωμα δε θα εξασκηθεί. Ο Όμιλος έχει το δικαίωμα για κάποιες μισθώσεις, να επεκτείνει τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης. Ο Όμιλος αξιολογεί εάν υπάρχει σχετική βεβαιότητα ότι θα εξασκηθεί το δικαίωμα ανανέωσης, και, προκειμένου να εξασκήσει το δικαίωμα αυτό, λαμβάνει υπόψη όλους τους σχετικούς παράγοντες που δημιουργούν οικονομικό κίνητρο. Μεταγενέστερα της ημερομηνίας έναρξης της μίσθωσης, ο Όμιλος επανεξετάζει τη διάρκεια της μίσθωσης, εάν υπάρξει σημαντικό γεγονός ή αλλαγή στις συνθήκες που εμπίπτουν στον έλεγχό του και επηρεάζουν την επιλογή εξάσκησης (ή όχι) του δικαιώματος ανανέωσης (όπως για παράδειγμα μια αλλαγή στην επιχειρηματική στρατηγική του Ομίλου). 4 ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΙΝΔΥΝΩΝ Ο Όµιλος εκτίθεται σε κινδύνους που προέρχονται από την αβεβαιότητα που χαρακτηρίζει τις εκτιµήσεις για τα ακριβή µεγέθη της αγοράς και την µελλοντική τους εξέλιξη. Στους κινδύνους περιλαµβάνονται οι χρηματοοικονομικοί κίνδυνοι, οι λειτουργικοί κίνδυνοι και ο κεφαλαιουχικός κίνδυνος. Ο Όμιλος αναγνωρίζει και κατηγοριοποιεί όλους τους κινδύνους του, τους οποίους παρακολουθεί και αξιολογεί συστηματικά. 4.1 Χρηματοοικονομικοί κίνδυνοι Οι χρηματοοικονομικοί κίνδυνοι ταξινομούνται στις ακόλουθες βασικές κατηγορίες: • Κίνδυνος αγοράς Η έννοια του κινδύνου αγοράς περιλαμβάνει το σύνολο των πιθανών απωλειών που οφείλονται σε μεταβολές των τιμών ή των δεικτών της αγοράς. Έτσι ο κίνδυνος αγοράς διακρίνεται περαιτέρω στον συναλλαγματικό, τον κίνδυνο τιμών ακινήτων και τον επιτοκιακό. i. Συναλλαγματικός κίνδυνος Ο συναλλαγματικός κίνδυνος ορίζεται ως η πιθανότητα άμεσων ή έμμεσων απωλειών στις χρηματοροές μιας επιχείρησης, καθώς και στα περιουσιακά στοιχεία και τις υποχρεώσεις της, η οποία προέρχεται από μη ευνοϊκές μεταβολές των συναλλαγματικών ισοτιμιών. Ο Όμιλος δεν είναι εκτεθειμένος στον εν λόγω κίνδυνο, καθώς το σύνολο σχεδόν των συναλλαγών του διεξάγεται σε Ευρώ, πλην ελάχιστων συναλλαγών για κάλυψη λειτουργικών αναγκών του, οι οποίες γίνονται σε ξένα νομίσματα. ii. Κίνδυνος τιμών ακινήτων Κίνδυνος τιμών είναι ο κίνδυνος που προέρχεται από τη μεταβολή της αξίας των ακινήτων και των μισθωμάτων. Ο Όμιλος εκτίθεται σε κίνδυνο τιμών λόγω της μεταβολής της αξίας των ακινήτων και της μείωσης των μισθωμάτων. Η αρνητική μεταβολή, τόσο στην εύλογη αξία των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του όσο και των μισθωμάτων, επηρεάζουν άμεσα τη χρηματοοικονομική θέση του και πιο συγκεκριμένα τα στοιχεία του ενεργητικού και την κερδοφορία του. Ο Όμιλος επενδύει κυρίως σε έναν πολύ εξειδικευμένο τομέα της οικονομίας, ο οποίος μπορεί να είναι ιδιαίτερα εκτεθειμένος σε μια πτωτική μεταστροφή των μακροοικονομικών συνθηκών ή ιδιαίτερων συνθηκών που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων. Επίσης στο χώρο της κτηματαγοράς ενσωματώνονται κίνδυνοι, που έχουν να κάνουν κυρίως με: α) τη γεωγραφική θέση και την εμπορικότητα του ακινήτου, β) τη γενικότερη επιχειρηματική δραστηριότητα της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο, και γ) τις τάσεις εμπορικής αναβάθμισης ή υποβάθμισης της συγκεκριμένης περιοχής του ακινήτου. Για την έγκαιρη αντιμετώπιση του σχετικού κινδύνου ο Όμιλος φροντίζει να επιλέγει ακίνητα τα οποία τυγχάνουν εξαιρετικής γεωγραφικής θέσης και προβολής και σε περιοχές οι οποίες είναι αρκετά εμπορικές ώστε να μειώσει την έκθεσή του σε αυτόν τον κίνδυνο. Επίσης ο Όμιλος διέπεται από θεσμικό πλαίσιο, όπως ορίζεται από τον Ν. 2778/1999, το οποίο συμβάλλει σημαντικά στην αποφυγή ή / και έγκαιρη αναγνώριση και αντιμετώπιση του σχετικού κινδύνου. Σύμφωνα με τον Ν. 2778/1999, όπως ισχύει: α) τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου αποτιμώνται περιοδικά, καθώς και προ αποκτήσεων και μεταβιβάσεων, από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, β) προβλέπεται η δυνατότητα επένδυσης σε ανάπτυξη και κατασκευή ακινήτων υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και περιορισμούς, γ) απαγορεύεται η αξία κάθε ακινήτου να υπερβαίνει το 25% της αξίας του συνολικού χαρτοφυλακίου ακινήτων. 43 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Σχετικά με τον κίνδυνο που προέρχεται από τη μείωσης των μισθωμάτων και προκειμένου να ελαχιστοποιηθεί ο κίνδυνος αρνητικής μεταβολής αυτών, από σημαντικές μεταβολές του πληθωρισμού στο μέλλον, ο Όμιλος συνάπτει μακροπρόθεσμες λειτουργικές μισθώσεις. Οι ετήσιες αναπροσαρμογές των μισθωμάτων, για την πλειοψηφία των μισθώσεων, συνδέονται με τον Δ.Τ.Κ. πλέον περιθωρίου, σε περίπτωση δε αρνητικού πληθωρισμού δεν υπάρχει αρνητική επίπτωση στα μισθώματα. Επιπλέον σε ορισμένα εμπορικά μισθωτήρια συμβόλαια εμπεριέχεται και όρος μισθώματος βάσει ποσοστού επί των καθαρών πωλήσεων των μισθωτών του ακινήτου. iii. Κίνδυνος επιτοκίου Ο κίνδυνος επιτοκίου μπορεί να ορισθεί ως η απώλεια η οποία προέρχεται από αλλαγές στις χρηματοροές και την αξία περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων, ως αποτέλεσμα αλλαγών στα επίπεδα των επιτοκίων. Ο Όμιλος είναι εκτεθειμένος στις διακυμάνσεις των επιτοκίων που επικρατούν στην αγορά και οι οποίες επηρεάζουν τη χρηματοοικονομική του θέση καθώς και τις ταμειακές του ροές, λόγω των έντοκων στοιχείων του Ενεργητικού του, που αφορούν κυρίως διαθέσιμα και ισοδύναμα διαθεσίμων, καθώς επίσης και των δανειακών του υποχρεώσεων που περιλαμβάνονται στο Παθητικό του. Η παρακάτω ανάλυση ευαισθησίας βασίζεται στην παραδοχή ότι μεταβάλλεται το επιτόκιο δανεισμού του Ομίλου, ενώ οι υπόλοιπες μεταβλητές παραμένουν σταθερές. Σημειώνεται ότι στην πραγματικότητα μεταβολή μίας παραμέτρου (αλλαγή επιτοκίου) μπορεί να επηρεάσει περισσότερες από μία μεταβλητές. Εάν το επιτόκιο δανεισμού Euribor, που αποτελεί το μεταβλητό κόστος δανεισμού του Ομίλου και το οποίο την 31.12.2019 ήταν αρνητικό 0,4%, αυξηθεί κατά 100 μονάδες βάσης η επίδραση στα αποτελέσματα του Ομίλου θα ήταν κατ' εκτίμηση - € 569 χιλ., ενώ αν μειωθεί κατά 100 μονάδες βάσης δεν θα υπάρχει επίδραση. • Πιστωτικός κίνδυνος Ο πιστωτικός κίνδυνος απορρέει από την αδυναμία μερικής ή ολικής εκπλήρωσης των υποχρεώσεων κάθε είδους αντισυμβαλλομένου έναντι του οποίου υπάρχει απαίτηση. Δύο σημαντικές εκφάνσεις του πιστωτικού κινδύνου είναι ο κίνδυνος του αντισυμβαλλομένου και ο κίνδυνος συγκέντρωσης. i. Κίνδυνος αντισυμβαλλομένου Ο κίνδυνος αντισυμβαλλομένου αναφέρεται στην πιθανότητα ο αντισυμβαλλόμενος σε μία συναλλαγή να αθετήσει τη συμβατική του υποχρέωση πριν την οριστική τακτοποίηση των χρηματοροών που προκύπτουν από τη συναλλαγή. Στην προκειμένη περίπτωση ο Όμιλος υπόκειται στον κίνδυνο της συνεργασίας με τυχόν αφερέγγυους μισθωτές, με συνέπεια τη δημιουργία επισφαλών/αβέβαιης είσπραξης απαιτήσεων. Έτσι λαμβάνονται μέτρα τόσο κατά την επιλογή των μισθωτών όσο και κατά τη σύναψη των συμβάσεων μίσθωσης. Ειδικότερα, η επιλογή των μισθωτών βασίζεται σε εκτενή αξιολόγησή τους, και σε στοιχεία που προκύπτουν από τη γενικότερη έρευνα του κλάδου δραστηριοποίησής τους. Από την άλλη, ο Όμιλος μεριμνά, ώστε κατά τη μίσθωση να λαμβάνει από τον μισθωτή όσο το δυνατόν μεγαλύτερες οικονομικές εγγυήσεις που θα διασφαλίσουν σε ικανοποιητικό βαθμό το καλώς έχειν της μίσθωσης (χρηματική εγγύηση ή/και εγγυητικές επιστολές) και να συντάσσει τα μισθωτήρια συμβόλαια κατά τρόπο νομικό και ουσιαστικό προς όφελός του. Η λήψη των αποφάσεων για τη σύναψη νέων μισθώσεων ή διαχείριση προβληματικών λαμβάνεται με βάση το ετήσιο μισθωτικό έσοδο του Ομίλου και την εξέταση του συνολικού προφίλ του μισθωτή, είτε σε επίπεδο CEO ή/και σε επίπεδο Επενδυτικής Επιτροπής ή/και σε επίπεδο Διοικητικού Συμβουλίου Ο Όμιλος έχει υιοθετήσει σύστημα πρόβλεψης επισφαλών απαιτήσεων εξετάζοντας εξατομικευμένα κάθε περίπτωση αλλά και βάση μοντέλου που βασίζεται στην ιστορικότητα δημιουργίας επισφαλειών την προηγούμενη τριετία. ii. Κίνδυνος συγκέντρωσης Με την έννοια του κινδύνου συγκέντρωσης, περιγράφεται η υψηλή εξάρτηση από έναν συγκεκριμένο πελάτη-μισθωτή που μπορεί να δημιουργήσει είτε σοβαρό πρόβλημα βιωσιμότητας του Ομίλου σε περίπτωση αφερεγγυότητάς του, είτε απαίτηση προνομιακής μεταχείρισης από την πλευρά του πελάτη. Ο Όμιλος διαχρονικά, και λόγω της μετοχικής σχέσης της Εταιρείας με την Τράπεζα Πειραιώς, είχε σημαντικό ποσοστό των επενδυτικών του ακινήτων μισθωμένο στην Τράπεζα Πειραιώς. Το ποσοστό αυτό βαίνει μειούμενο λόγω της διεύρυνσης του χαρτοφυλακίου του Ομίλου με αποτέλεσμα να μειώνεται η εξάρτηση από τον ανωτέρω μισθωτή. Αξίζει να σημειωθεί πως η Τράπεζα Πειραιώς είναι μία από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες με άριστο ιστορικό πληρωμών ενοικίων προς τον Όμιλο, επομένως ο κίνδυνος αθέτησης των σχετικών της υποχρεώσεων είναι ελάχιστος. Το 2019 το ποσοστό της Τράπεζας Πειραιώς επί των ετησιοποιημένων μισθωμάτων του Ομίλου αναμένεται να ανέλθει σε 28%. • Κίνδυνος ρευστότητας Ένας από τους βασικούς κινδύνους που αντιμετωπίζει μια εταιρεία είναι ο κίνδυνος ρευστότητας που συνίσταται στην έλλειψη χρηματικών διαθεσίμων ώστε να καλύψει τις τρέχουσες υποχρεώσεις της. Συνετής διαχείριση του κινδύνου ρευστότητας συνεπάγεται επαρκή ταμειακά διαθέσιμα και δυνατότητα άντλησης κεφαλαίων. Η καλή διαχείριση των διαθεσίμων, η υγιής χρηματοοικονομική διάρθρωση και η προσεκτική επιλογή των επενδυτικών κινήσεων εξασφαλίζει έγκαιρα στον Όμιλο την αναγκαία ρευστότητα για τις λειτουργίες του. 44 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Ο Όμιλος έχει φροντίσει τόσο για την κατάλληλη διασπορά των διαθεσίμων του σε συστημικά και μη συστημικά τραπεζικά ιδρύματα εντός της Ελλάδας, καθώς και σε Τράπεζες εντός και εκτός Ευρωζώνης, όσο και για τη διατήρηση επαρκούς ρευστότητας. Οι εκτιμώμενες μη προεξοφλημένες εκροές βάσει συμβάσεων που σχετίζονται με τις υποχρεώσεις (εμπορικές και λοιπές υποχρεώσεις) και τα δάνεια (συμπεριλαμβανομένων των εκτιμώμενων πληρωμών τόκων), έχουν ως εξής: Χρηματοοικονομικές υποχρεώσεις Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις Δανειακές υποχρεώσεις (σημείωση 19) Εκτιμώμενες πληρωμές τόκων Σύνολο Από 2 έως 5 έτη Πάνω από 5 έτη Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις Εμπορικές και λοιπές υποχρεώσεις Έως 1 μήνα από 1 μήνα έως 3 μήνες από 3 μήνες έως 12 μήνες ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 92.380.114 32.175.503 9.600.576 4.549.432 101.980.690 36.724.935 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 79.920.100 32.175.503 9.600.576 4.549.432 89.520.676 36.724.935 101.980.690 0 101.980.690 89.520.676 0 89.520.676 19.728.858 16.996.077 36.724.935 ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 19.728.858 16.996.077 36.724.935 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 105.577 498.935 517.721 1.122.233 380.590 332.638 177.010 890.239 47.060 462.139 293.949 803.148 380.590 332.638 177.010 890.239 Δανειακές υποχρεώσεις (σημείωση 19) Εκτιμώμενες πληρωμές τόκων Σύνολο 2.532.000 3.097.339 5.629.339 1.040.333 1.235.323 2.275.656 2.532.000 3.097.339 5.629.339 1.040.333 1.235.323 2.275.656 Έως 1 μήνα από 2 μήνες έως 12 μήνες 1.135.859 4.493.479 5.629.339 248.288 2.027.368 2.275.656 1.135.859 4.493.479 5.629.339 248.288 2.027.368 2.275.656 Η ρευστότητα του Ομίλου παρακολουθείται από τη Διοίκηση σε τακτά χρονικά διαστήματα μέσω του δείκτη γενικής ρευστότητας (current ratio). Ο δείκτης γενικής ρευστότητας είναι ο λόγος των βραχυπρόθεσμων περιουσιακών στοιχείων (κυκλοφορούν ενεργητικό) προς το σύνολο των βραχυπρόθεσμων υποχρεώσεων όπως παρουσιάζεται στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Ο δείκτης γενικής ρευστότητας υπολογίζεται ως εξής: ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 Κυκλοφορούν Ενεργητικό (α) Βραχυπρόθεσμες Υποχρεώσεις (β) Δείκτης Γενικής Ρευστότητας (Current Ratio) (α/β) 14.907.949 4.274.461 3,5 3.918.312 2.233.881 1,8 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 13.566.301 3.932.400 3,4 3.918.312 2.233.881 1,8 4.2 Λειτουργικός κίνδυνος Ο λειτουργικός κίνδυνος αποτελεί μία ευρεία κατηγορία κινδύνου η οποία περιλαμβάνει απώλειες σχετιζόμενες με απάτη, ζημία περιουσίας, αποτυχία συστημάτων, επιχειρηματικές πρακτικές, ζητήματα ανθρώπινου δυναμικού ή ανεπαρκών διαδικασιών ή ελέγχων. Η Εταιρεία έχει οργανώσει ένα επαρκές σύστημα εσωτερικού ελέγχου το οποίο επιβλέπεται συνεχώς από την Επιτροπή Ελέγχου της και αξιολογείται ετησίως από το Δ.Σ. της, με τη συνδρομή της Υπηρεσίας Εσωτερικού Ελέγχου, με κύριο σκοπό την πρόληψη των παραπάνω κινδύνων. Η Εταιρεία διαθέτει λειτουργία Κανονιστικής Συμμόρφωσης, προκειμένου να παρακολουθεί συστηματικά τις εξελίξεις στη νομοθεσία και το κανονιστικό πλαίσιο και να φροντίζει για τη συμμόρφωσή της με αυτές, περιορίζοντας τον σχετικό κίνδυνο. Επιπλέον έχει αναπτύξει συνεργασία με τους απαιτούμενους εξωτερικούς συνεργάτες, κυρίως σε θέματα υποστήριξης των πληροφοριακών συστημάτων, προκειμένου να διαχειρίζεται τον σχετικό κίνδυνο με τον καλύτερο δυνατό τρόπο. 4.3 Κεφαλαιουχικός κίνδυνος Ο σκοπός του Ομίλου κατά τη διαχείριση των κεφαλαίων είναι η διασφάλιση της ικανότητάς του να συνεχίσει τη δραστηριότητά του ώστε να εξασφαλίζει τις αποδόσεις για τους μετόχους και τα οφέλη των λοιπών μερών τα οποία σχετίζονται με τον Όμιλο, να διατηρεί μία βέλτιστη κεφαλαιακή διάρθρωση και να συμμορφώνεται με τον Ν. 2778/1999. Ο κίνδυνος από υψηλή δανειακή επιβάρυνση μπορεί να οδηγήσει σε αδυναμία αποπληρωμής των δανειακών υποχρεώσεων (κεφαλαίου και τόκων), μη συμμόρφωση με τους όρους των δανείων και ενδεχομένη αδυναμίας σύναψης νέων δανειακών συμβάσεων. 45 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Για την αντιμετώπιση αυτού του κινδύνου, η εξέλιξη της κεφαλαιακής διάθρωσης παρακολουθείται βάσει συντελεστή μόχλευσης (gearing ratio) που αφορά τη σχέση του καθαρού δανεισμού προς τα απασχολούμενα κεφάλαια σε τακτά διαστήματα και σε κάθε περίπτωση πριν την απόφαση λήψης νέου δανείου. Επίσης, ο Όμιλος παρακολουθεί σε τακτική βάση όλους τους χρηματοοικονομικούς δείκτες των δανείων του, με τους οποίους είναι πλήρως συμμορφούμενος. Ο καθαρός δανεισμός υπολογίζεται ως ο συνολικός δανεισμός (βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα δάνεια προ εξόδων εκδόσεως δανείων και υποχρεώσεων μισθώσεων ΔΠΧΑ 16) μείον τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα όπως εμφανίζονται στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης. Ο συντελεστής μόχλευσης υπολογίζεται ως εξής: Συνολικός δανεισμός (σημείωση 19) Μείον: Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα (σημείωση 13) Καθαρός Δανεισμός (α) Πλέον: Σύνολο ιδίων κεφαλαίων Συνολικά κεφάλαια (β) Συντελεστής Μόχλευσης (α/β) ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 94.912.114 33.215.835 (13.441.386) (3.586.543) 81.470.728 29.629.292 122.055.012 82.645.232 203.525.740 112.274.524 40,03% 26,39% ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 82.452.100 33.215.835 (12.033.847) (3.586.543) 70.418.253 29.629.292 117.317.045 82.645.232 187.735.298 112.274.524 37,51% 26,39% 4.4 Εκτίμηση της Εύλογης Αξίας των Χρηματοοικονομικών Στοιχείων Ενεργητικού και Παθητικού 4.4.1 Χρηματοοικονομικά στοιχεία ενεργητικού και υποχρεώσεων που τηρούνται σε εύλογες αξίες Εύλογη αξία είναι η τιμή στην οποία θα πωληθεί ένα χρηματοοικονομικό στοιχείο ενεργητικού ή στην οποία θα μεταφερθεί μία υποχρέωση μεταξύ αντισυμβαλλόμενων μερών υπό κανονικές συνθήκες αγοράς, κατά την ημερομηνία της επιμέτρησης. Το Δ.Π.Χ.Α. 13 ιεραρχεί τις μεθόδους αποτίμησης σε 3 επίπεδα ως εξής: Επίπεδο 1: Χρηματοοικονομικά στοιχεία που είναι διαπραγματεύσιμα σε ενεργές αγορές η εύλογη αξία των οποίων προσδιορίζεται με βάση τις δημοσιευμένες τιμές αγοράς που ισχύουν κατά την ημερομηνία αναφοράς για όμοια περιουσιακά στοιχεία και υποχρεώσεις. Επίπεδο 2: Χρηματοοικονομικά στοιχεία που δεν είναι διαπραγματεύσιμα σε ενεργές αγορές η εύλογη αξία των οποίων προσδιορίζεται με τη χρήση τεχνικών αποτίμησης και παραδοχών που στηρίζονται είτε άμεσα είτε έμμεσα σε δεδομένα της αγοράς κατά την ημερομηνία αναφοράς. Επίπεδο 3: Χρηματοοικονομικά στοιχεία που δεν είναι διαπραγματεύσιμα σε ενεργές αγορές η εύλογη αξία των οποίων προσδιορίζεται με τη χρήση τεχνικών αποτίμησης και παραδοχών που κατά βάση δεν στηρίζονται σε δεδομένα της αγοράς. Στον κάτωθι πίνακα γνωστοποιείται η αξία των χρηματοοικονομικών στοιχείων του ενεργητικού και παθητικού του Ομίλου και της Εταιρείας, που επιμετρώνται στην εύλογη αξία κατά την 31 Δεκεμβρίου 2019: Χρηματοοικονομικά στοιχεία Ενεργητικού Ομίλου Επενδύσεις σε Ακίνητα Σύνολο Επίπεδο 1 - Επίπεδο 2 - Επίπεδο 3 200.706.000 200.706.000 Σύνολο 200.706.000 200.706.000 Χρηματοοικονομικά στοιχεία Ενεργητικού Εταιρείας Επενδύσεις σε Ακίνητα Σύνολο Επίπεδο 1 - Επίπεδο 2 - Επίπεδο 3 168.123.000 168.123.000 Σύνολο 168.123.000 168.123.000 - - Κατά τη διάρκεια της χρήσης δεν υπήρχαν μεταφορές μεταξύ των επιπέδων 1 και 2 ούτε μεταφορές εντός και εκτός του επιπέδου 3. 4.4.2 Χρηματοοικονομικά στοιχεία ενεργητικού και υποχρεώσεων που δεν τηρούνται σε εύλογες αξίες Κατά την 31η Δεκεμβρίου 2019, η λογιστική αξία των εμπορικών και λοιπών απαιτήσεων, των ταμειακών διαθεσίμων και ισοδυνάμων, των δανειακών υποχρεώσεων, καθώς και των εμπορικών και λοιπών υποχρεώσεων του Ομίλου και της Εταιρείας, προσέγγιζε την εύλογη αξία. 5 ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΟΙ ΤΟΜΕΙΣ Ο Όμιλος διακρίνει το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του στους κάτωθι επιχειρηματικούς τομείς ανάλογα με την χρήση κάθε ακινήτου και την προέλευση του εσόδου (μισθώματος): • τομέας καταστημάτων • τομέας γραφείων • τομέας μικτής χρήσης • τομέας αποθηκών • τομέας λοιπά Οι επιχειρηματικοί τομείς επαναπροσδιορίστηκαν στην παρούσα περίοδο λόγω του γεγονότος της απόκτησης από την Εταιρεία, για πρώτη φορά, επενδυτικού ακινήτου το οποίο ανήκει σε νέο κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων που αφορά εμπορικές αποθήκες. Έτσι προέκυψε η ανάγκη προσθήκης νέου τομέα «Αποθήκες» και η συνένωση των τομέων «Πρατήρια καυσίμων» και «Σταθμοί Αυτοκινήτων» σε έναν νέο τομέα «Λοιπά». Τα συγκριτικά στοιχεία της προηγούμενης περιόδου έχουν επαναδιατυπωθεί έτσι ώστε να είναι συγκρίσιμα με τα αντίστοιχα της τρέχουσας περιόδου. Οι εύλογες αξίες των τομέων που συνενώθηκαν, την 31.12.2019, ήταν € 4.752 χιλ. για τον τομέα «Πρατήρια καυσίμων» και € 3.191 χιλ. για τον τομέα «Σταθμοί Αυτοκινήτων» έναντι € 5.167 χιλ. και € 3.119 χιλ. αντίστοιχα την 31.12.2018. 46 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Ο Όμιλος δραστηριοποιείται μόνο στην ελληνική αγορά και ως εκ τούτου δεν έχει ανάλυση σε δευτερεύοντες τομείς δραστηριότητας. Η ανάλυση των αποτελεσμάτων και των στοιχείων Ενεργητικού και Παθητικού για κάθε τομέα έχει ως ακολούθως: ΟΜΙΛΟΣ 01.01-31.12.2019 Έσοδα από μισθώσεις ακινήτων Έσοδα κοινοχρήστων Σύνολο εσόδων από ακίνητα Κέρδη / (Ζημίες) από αναπροσαρμογή ακινήτων σε εύλογες αξίες Κέρδη από πώληση επενδυτικών ακινητών Σύνολο λειτουργικών εξόδων Λοιπά έσοδα Χρηματοοικονομικά έσοδα Χρηματοοικονομικά έξοδα Κέρδη / (Ζημίες) προ φόρων Φόρος Κέρδη / (Ζημίες) μετά από φόρους 31.12.2019 Επενδύσεις σε ακίνητα Λοιπά περιουσιακά στοιχεία Σύνολο απαιτήσεων και χρηματικών διαθεσίμων Σύνολο Ενεργητικού Σύνολο Υποχρεώσεων 01.01-31.12.2018 Καταστήματα Γραφεία Μικτής χρήσης Αποθήκες Λοιπά Μη κατανεμόμενα Σύνολο 2.609.390 259.890 2.869.280 4.200.530 388.516 4.589.046 2.186.802 50.783 2.237.586 55.510 0 55.510 567.887 0 567.887 0 0 0 9.620.119 699.189 10.319.308 1.538.639 10.475.204 2.217.261 (48.367) (343.000) 0 13.839.737 0 (814.587) 2.303 0 (639.077) 2.956.557 (158.055) 2.798.503 302.000 (1.261.779) 11.496 0 (1.140.407) 12.975.560 (268.733) 12.706.827 0 (535.495) 0 0 (437.914) 3.481.438 (116.171) 3.365.267 0 (75.770) 0 0 (52.683) (121.310) (8.741) (130.051) 0 (214.068) 0 0 0 10.819 (22.733) (11.915) 0 (4.027.960) 33.515 32.911 (960.645) (4.922.179) (38.470) (4.960.649) 302.000 (6.929.659) 47.313 32.911 (3.230.727) 14.380.884 (612.903) 13.767.981 Καταστήματα Γραφεία Μικτής χρήσης Αποθήκες Λοιπά Μη κατανεμόμενα Σύνολο 55.224.000 0 93.895.000 0 40.590.000 0 3.054.000 0 7.943.000 0 0 4.004.537 200.706.000 4.004.537 531.092 55.755.092 15.948.141 331.883 94.226.883 36.944.085 51.316 40.641.316 12.015.760 10.800 3.064.800 3.151.567 158.579 8.101.579 74.290 13.955.629 17.960.166 29.560.981 15.039.298 219.749.836 97.694.824 Καταστήματα Γραφεία Μικτής χρήσης Αποθήκες Λοιπά Μη κατανεμόμενα Σύνολο Έσοδα από μισθώσεις ακινήτων Έσοδα κοινοχρήστων Σύνολο εσόδων από ακίνητα 1.502.302 201.499 1.703.801 2.040.573 2.980 2.043.554 1.505.105 26.485 1.531.590 0 0 0 529.648 0 529.648 0 0 0 5.577.628 230.964 5.808.593 Κέρδη / (Ζημίες) από αναπροσαρμογή ακινήτων σε εύλογες αξίες Σύνολο λειτουργικών εξόδων Λοιπά έσοδα Χρηματοοικονομικά έσοδα Χρηματοοικονομικά έξοδα Κέρδη / (Ζημίες) προ φόρων Φόρος Κέρδη / (Ζημίες) μετά από φόρους 1.515.515 (896.063) 13.250 0 (311.709) 2.024.795 (250.608) 1.774.186 1.990.735 (402.283) 0 0 (314.860) 3.317.146 (223.641) 3.093.505 641.423 (392.760) 0 0 (161.226) 1.619.028 (201.800) 1.417.227 0 0 0 0 0 0 0 0 (892.395) (207.549) 0 0 0 (570.296) (53.368) (623.664) 0 (2.779.950) 50.800 66.276 (237.758) (2.900.632) (23.100) (2.923.732) 3.255.278 (4.678.605) 64.050 66.276 (1.025.553) 3.490.039 (752.517) 2.737.522 31.12.2018 Επενδύσεις σε ακίνητα Λοιπά περιουσιακά στοιχεία Σύνολο απαιτήσεων και χρηματικών διαθεσίμων Σύνολο Ενεργητικού Σύνολο Υποχρεώσεων Καταστήματα Γραφεία Μικτής χρήσης Αποθήκες Λοιπά Μη κατανεμόμενα Σύνολο 38.910.000 0 34.723.000 0 31.332.000 0 0 0 8.286.000 0 0 183.986 113.251.000 183.986 298.724 39.208.724 10.812.896 7.421 34.730.421 12.913.123 57.987 31.389.987 10.105.230 0 0 0 62.750 8.348.750 18.290 3.609.361 3.793.347 976.457 4.036.242 117.471.228 34.825.997 47 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01-31.12.2019 Έσοδα από μισθώσεις ακινήτων Έσοδα κοινοχρήστων Σύνολο εσόδων από ακίνητα Κέρδη / (Ζημίες) από αναπροσαρμογή ακινήτων σε εύλογες αξίες Κέρδη από πώληση επενδυτικών ακινητών Σύνολο λειτουργικών εξόδων Λοιπά έσοδα Χρηματοοικονομικά έσοδα Χρηματοοικονομικά έξοδα Κέρδη / (Ζημίες) προ φόρων Φόρος Κέρδη / (Ζημίες) μετά από φόρους 31.12.2019 Επενδύσεις σε ακίνητα Λοιπά περιουσιακά στοιχεία Σύνολο απαιτήσεων και χρηματικών διαθεσίμων Σύνολο Ενεργητικού Σύνολο Υποχρεώσεων 01.01-31.12.2018 Καταστήματα Γραφεία Μικτής χρήσης Αποθήκες Λοιπά Μη κατανεμόμενα Σύνολο 2.609.390 259.890 2.869.280 3.222.683 127.020 3.349.703 2.035.678 33.113 2.068.791 55.510 0 55.510 567.887 0 567.887 0 0 0 8.491.148 420.022 8.911.171 1.538.639 6.685.586 1.128.098 (48.367) (343.000) 0 8.960.956 0 (814.587) 2.303 0 (639.077) 2.956.557 (172.135) 2.784.422 302.000 (732.910) 0 0 (887.086) 8.717.293 (210.668) 8.506.625 0 (477.553) 0 0 (384.251) 2.335.086 (106.964) 2.228.121 0 (75.770) 0 0 (52.683) (121.310) (9.519) (130.830) 0 (214.068) 0 0 0 10.819 (24.759) (13.940) 0 (3.416.101) 33.515 32.818 (957.106) (4.306.874) (37.510) (4.344.384) 302.000 (5.730.990) 35.818 32.818 (2.920.202) 9.591.570 (561.556) 9.030.015 Καταστήματα Γραφεία Μικτής χρήσης Αποθήκες Λοιπά Μη κατανεμόμενα Σύνολο 55.224.000 0 67.586.000 0 34.316.000 0 3.054.000 0 7.943.000 0 0 20.307.384 168.123.000 20.307.384 531.092 55.755.092 15.948.141 205.278 67.791.278 26.597.874 37.030 34.353.030 9.816.260 10.800 3.064.800 3.151.567 158.579 8.101.579 74.290 12.750.718 33.058.102 29.218.704 13.693.497 202.123.881 84.806.835 Καταστήματα Γραφεία Μικτής χρήσης Αποθήκες Λοιπά Μη κατανεμόμενα Σύνολο Έσοδα από μισθώσεις ακινήτων Έσοδα κοινοχρήστων Σύνολο εσόδων από ακίνητα 1.502.302 201.499 1.703.801 2.040.573 2.980 2.043.554 1.505.105 26.485 1.531.590 0 0 0 529.648 0 529.648 0 0 0 5.577.628 230.964 5.808.593 Κέρδη / (Ζημίες) από αναπροσαρμογή ακινήτων σε εύλογες αξίες Σύνολο λειτουργικών εξόδων Λοιπά έσοδα Χρηματοοικονομικά έσοδα Χρηματοοικονομικά έξοδα Κέρδη / (Ζημίες) προ φόρων Φόρος Κέρδη / (Ζημίες) μετά από φόρους 1.515.515 (896.063) 13.250 0 (311.709) 2.024.795 (250.608) 1.774.186 1.990.735 (402.283) 0 0 (314.860) 3.317.146 (223.641) 3.093.505 641.423 (392.760) 0 0 (161.226) 1.619.028 (201.800) 1.417.227 0 0 0 0 0 0 0 0 (892.395) (207.549) 0 0 0 (570.296) (53.368) (623.664) 0 (2.779.950) 50.800 66.276 (237.758) (2.900.632) (23.100) (2.923.732) 3.255.278 (4.678.605) 64.050 66.276 (1.025.553) 3.490.039 (752.517) 2.737.522 31.12.2018 Επενδύσεις σε ακίνητα Λοιπά περιουσιακά στοιχεία Σύνολο απαιτήσεων και χρηματικών διαθεσίμων Σύνολο Ενεργητικού Σύνολο Υποχρεώσεων Καταστήματα Γραφεία Μικτής χρήσης Αποθήκες Λοιπά Μη κατανεμόμενα Σύνολο 38.910.000 0 34.723.000 0 31.332.000 0 0 0 8.286.000 0 0 183.986 113.251.000 183.986 298.724 39.208.724 33.185.183 7.421 34.730.421 104.373 57.987 31.389.987 172.730 0 0 0 62.750 8.348.750 18.290 3.609.361 3.793.347 1.345.420 4.036.242 117.471.228 34.825.997 48 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Σχετικά με την παραπάνω ανάλυση των επιχειρηματικών τομέων αναφέρουμε ότι: α) Δεν υπάρχουν συναλλαγές μεταξύ των επιχειρηματικών τομέων. β) Τα μη κατανεμόμενα περιουσιακά στοιχεία αφορούν ενσώματα πάγια και άυλα περιουσιακά στοιχεία, δικαιώματα χρήσης παγίων και προκαταβολές αγοράς επενδυτικών ακινήτων. γ) Το σύνολο των απαιτήσεων και χρηματικών διαθεσίμων αφορά απαιτήσεις από μισθωτές, εγγυήσεις, λοιπές απαιτήσεις και ταμειακά διαθέσιμα. Τα μη κατανεμόμενα αφορούν ταμειακά διαθέσιμα και λοιπές απαιτήσεις. 6 ΕΝΣΩΜΑΤΑ ΠΑΓΙΑ ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 255.711 241.198 Αξία κτήσης Υπόλοιπο έναρξης Προσθήκες ενσώματων παγίων από απόκτηση μέσω αγοράς θυγατρικών εταιρειών Προσθήκες χρήσης Υπόλοιπο τέλους χρήσης Συσσωρευμένες Αποσβέσεις Υπόλοιπο έναρξης Προσθήκες ενσώματων παγίων από απόκτηση μέσω αγοράς θυγατρικών εταιρειών Αποσβέσεις χρήσης Υπόλοιπο τέλους χρήσης Αναπόσβεστη αξία 31.12 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 255.711 241.198 34.276 20.808 310.795 0 14.513 255.711 0 20.808 276.519 0 14.513 255.711 186.020 159.910 186.020 159.910 26.386 29.618 242.024 0 26.110 186.020 0 28.805 214.825 0 26.110 186.020 68.771 69.692 61.694 69.692 Δεν υπήρξε απομείωση της αξίας των πάγιων περιουσιακών στοιχείων του Ομίλου. Το υπόλοιπο αφορά έπιπλα, ηλεκτρονικούς υπολογιστές και λοιπό εξοπλισμό. 7 ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΧΡΗΣΗΣ ΠΑΓΙΩΝ Τα δικαιώματα χρήσης παγίων αφορούν τα δικαιώματα χρήσης κτηρίων (γραφεία Εταιρείας) και μεταφορικών μέσων, τα οποία αναγνώρισε ο Όμιλος, στα πλαίσια της πλήρους εφαρμογής του ΔΠΧΑ 16 από την 01.01.2019, προεξοφλώντας τα μελλοντικά μισθώματα, σύμφωνα με τις υπάρχουσες συμβάσεις λειτουργικής μίσθωσης. Στη συνέχεια τα δικαιώματα χρήσης θα αναγνωρίζονται στην έναρξη των σχετικών συμβάσεων (σημείωση 2.3). Η κίνηση του λογαριασμού έχει ως εξής: Υπόλοιπο 01.01.2019 Προσθήκες χρήσης Υπόλοιπο τέλους χρήσης 452.617 0 452.617 ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 Μεταφορικά Μέσα 52.279 44.636 96.915 Συσσωρευμένες Αποσβέσεις Υπόλοιπο 01.01.2019 Αποσβέσεις χρήσης Υπόλοιπο τέλους χρήσης 0 113.154 113.154 Αναπόσβεστη αξία 31.12 339.463 Αξία κτήσης Κτήρια 504.896 44.636 549.532 452.617 0 452.617 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 Μεταφορικά Μέσα 52.279 44.636 96.915 0 21.480 21.480 0 134.634 134.634 0 113.154 113.154 0 21.480 21.480 0 134.634 134.634 75.435 414.897 339.463 75.435 414.897 Σύνολο Κτήρια Σύνολο 504.896 44.636 549.532 8 ΆΥΛΑ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Αξία κτήσης Υπόλοιπο έναρξης Προσθήκες χρήσης Υπόλοιπο τέλους χρήσης ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 63.167 51.723 17.329 11.444 80.496 63.167 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 63.167 51.723 17.329 11.444 80.496 63.167 Συσσωρευμένες Αποσβέσεις Υπόλοιπο έναρξης Αποσβέσεις χρήσης Υπόλοιπο τέλους χρήσης 50.923 8.704 59.627 49.727 1.196 50.923 50.923 8.704 59.627 49.727 1.196 50.923 Αναπόσβεστη αξία 31.12 20.869 12.244 20.869 12.244 Τα άυλα περιουσιακά στοιχεία αφορούν λογισμικά προγράμματα. 49 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) 9 ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ • Κίνηση λογαριασμού Υπόλοιπο έναρξης χρήσεως Εταιρείας Προσθήκες επενδυτικών ακινήτων από απόκτηση μέσω αγοράς θυγατρικών εταιρειών Αγορές/Προσθήκες επενδυτικών ακινήτων Πωλήσεις επενδυτικών ακινήτων Κεφαλαιουχικά έξοδα για επενδύσεις σε ακίνητα Κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτ. ακινήτων σε εύλογες αξίες Υπόλοιπο λήξης χρήσεως ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 113.251.000 79.497.000 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 113.251.000 79.497.000 27.704.218 48.109.290 (2.348.000) 149.754 13.839.737 200.706.000 0 48.109.290 (2.348.000) 149.754 8.960.956 168.123.000 0 30.390.008 0 108.713 3.255.278 113.251.000 0 30.390.008 0 108.713 3.255.278 113.251.000 • Αγορές / πωλήσεις επενδυτικών ακινήτων Στις 30.01.2019 η Εταιρεία απέκτησε εμπορικό κατάστημα επί της οδού Βουκουρεστίου 24, στο κέντρο της Αθήνας, συνολικής επιφανείας 227 τ.μ.. Το τίμημα απόκτησης ανήλθε σε € 6.000.000, πλέον εξόδων απόκτησης € 109.994. Στις 05.02.2019 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την απόκτηση του δεύτερου ορόφου επί της οδού Φιλλελήνων & Όθωνος, στο κέντρο της Αθήνας, του οποίου είχε αναδειχθεί πλειοδότρια στις 10.10.2018, συνολικής επιφανείας 212 τ.μ.. Το τίμημα απόκτησης ανήλθε σε € 682.500, πλέον εξόδων απόκτησης € 10.282. Στις 24.04.2019 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την απόκτηση κτηριακού συγκροτήματος γραφείων του οποίου είχε αναδειχθεί πλειοδότρια στις 27.02.2019. Το αποκτηθέν κτηριακό συγκρότημα αναπτύσσεται σε δύο αυτοτελή κτήρια γραφείων με υπόγειες αποθήκες και θέσεις στάθμευσης συνολικής επιφανείας 6.265 τ.μ. περίπου και βρίσκεται στη συμβολή των οδών Γραβιάς 4 & Γρανικού, στον Παράδεισο Αμαρουσίου. Το τίμημα απόκτησης του ως άνω κτηριακού συγκροτήματος ανήλθε σε € 12.000.000, πλέον εξόδων απόκτησης € 95.701. Στις 11.07.2019 η Εταιρεία απέκτησε κτήριο γραφείων επί των οδών Γραβιάς 3 & Γρανικού, στο Μαρούσι, συνολικής επιφανείας 3.275 τ.μ.. Το τίμημα απόκτησης ανήλθε σε € 4.450.000, πλέον εξόδων απόκτησης € 74.558. Στις 04.09.2019 η Εταιρεία ανακηρύχτηκε ως πλειοδότρια σε πλειοδοτική διαδικασία για την απόκτηση κτηρίου γραφείων επί της οδού Πατρόκλου 6, στο Μαρούσι, συνολικής επιφανείας 2.467 τ.μ.. Το συνολικό προσφερόμενο τίμημα ανήλθε σε € 2.911.363, πλέον εξόδων απόκτησης € 72.316. Στις 09.09.2019 η Εταιρεία απέκτησε κτήριο γραφείων επί των οδών Προποντίδος 2 & Αττικής Οδού, στα Βριλήσσια, συνολικής επιφανείας 4.003 τ.μ.. Το τίμημα απόκτησης ανήλθε σε € 5.750.000, πλέον εξόδων απόκτησης € 131.520. Στις 13.09.2019 η Εταιρεία απέκτησε αυτοτελές κτήριο μεικτής χρήσης επί της Λεωφόρου Βουλιαγμένης 23 & Τζαβέλλα 13, στην Γλυφάδα, συνολικής επιφανείας 1.784 τ.μ.. Το τίμημα απόκτησης ανήλθε σε € 1.750.000, πλέον εξόδων απόκτησης € 36.072. Στις 16.09.2019 η Εταιρεία απέκτησε εμπορική αποθήκη στην περιοχή «Μελίσσια», στον Ασπρόπυργο, συνολικής επιφανείας 5.702 τ.μ.. Το τίμημα απόκτησης ανήλθε σε € 3.073.350, πλέον εξόδων απόκτησης € 29.017. Την 01.10.2019 η Εταιρεία απέκτησε δύο ακίνητα στο κέντρο της Γλυφάδας, επί των οδών Γρηγορίου Λαμπράκη & Αγγέλου Μεταξά. Συγκεκριμένα, η Εταιρεία απέκτησε εμπορικό κατάστημα επιφάνειας 550 τ.μ., το οποίο αποτελείται από υπόγειο και ισόγειο χώρο με πατάρι. Το τίμημα απόκτησης ανήλθε σε € 5.630.000, πλέον εξόδων απόκτησης € 50.636. Επιπρόσθετα, η Εταιρεία απέκτησε εμπορικό κατάστημα επιφάνειας 207 τ.μ. το οποίο αποτελείται από κατάστημα υπογείου και ισογείου. Το τίμημα απόκτησης ανήλθε σε € 1.905.000, πλέον εξόδων απόκτησης € 19.030. Στις 31.10.2019 η Εταιρεία απέκτησε οριζόντια ιδιοκτησία γραφείων 2ου ορόφου και υπόγειων θέσεων στάθμευσης επί της Λεωφόρου Κηφισίας 49, στο Μαρούσι, συνολικής επιφανείας 1.244 τ.μ.. Το τίμημα απόκτησης ανήλθε σε € 2.270.000, πλέον εξόδων απόκτησης € 22.693. Στις 13.11.2019 η Εταιρεία πώλησε ακίνητο ιδιοκτησίας της και συγκεκριμένα οριζόντιας ιδιοκτησίας του 6ου ορόφου, επιφανείας 917 τ.μ. καθώς και δεκαεπτά (17) θέσεων στάθμευσης υπογείου σε κτήριο γραφείων/καταστημάτων που βρίσκεται επί της οδού Θεοφάνους 4, στην Αθήνα, έναντι συνολικού τιμήματος € 2.650.000. Στις 06.12.2019 η Εταιρεία απέκτησε εμπορικό κατάστημα επί της οδού Παναγίτσας 6, στην Κηφισιά, συνολικής επιφανείας 100 τ.μ.. Το τίμημα απόκτησης ανήλθε σε € 1.000.000, πλέον εξόδων απόκτησης € 20.677. • Προσθήκες επενδυτικών ακινήτων από απόκτηση μέσω αγοράς θυγατρικών εταιρειών 07.05.2019 (ποσά σε ευρώ) ΒΣ 94 Α.Ε. ΑΓΚ 47 Α.Ε. ΚΟΥΚΟΥΝΑΡΙΕΣ Α.Ε. ΜΑΝΤΕΚΟΛ Α.Ε. ΣΥΝΟΛΟ 17.218.651 5.184.837 4.340.609 960.122 27.704.218 • Ανάλυση επενδύσεων ανά λειτουργικό τομέα Στον κάτωθι πίνακα αναλύονται οι επενδύσεις σε ακίνητα ανά λειτουργικό τομέα. Όλες οι επενδύσεις του Ομίλου βρίσκονται στην Ελλάδα: 50 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Χρήση Κατηγοριοποίηση Εύλογης Αξίας Εύλογη αξία 1.1.2019 Προσθήκες επενδυτικών ακινήτων από απόκτηση μέσω αγοράς θυγατρικών εταιρειών Αγορές Επενδυτικών Ακινήτων Πωλήσεις Επενδυτικών Ακινήτων Κεφαλαιουχικά έξοδα για επενδύσεις σε ακίνητα Αποτελέσματα Κέρδη / (Ζημιές) από αναπροσαρμογή στην εύλογη αξία Εύλογη αξία 31.12.2019 Καταστήματα 3 38.910.000 Χρήση Κατηγοριοποίηση Εύλογης Αξίας Εύλογη αξία 1.1.2018 Αγορές επενδυτικών ακινήτων Κεφαλαιουχικά έξοδα για επενδύσεις σε ακίνητα Αποτελέσματα Κέρδη / (Ζημιές) από αναπροσαρμογή στην εύλογη αξία Εύλογη αξία 31.12.2018 Καταστήματα 3 29.790.000 7.498.207 106.279 ΟΜΙΛΟΣ Γραφεία Μικτής χρήσης 3 3 34.723.000 31.332.000 Αποθήκες 3 0 Λοιπά 3 8.286.000 Σύνολο 113.251.000 0 14.735.338 0 40.023 22.519.381 28.470.933 (2.348.000) 54.481 5.184.837 1.800.652 0 55.250 0 3.102.367 0 0 0 0 0 0 27.704.218 48.109.290 (2.348.000) 149.754 1.538.639 55.224.000 10.475.204 93.895.000 2.217.261 40.590.000 (48.367) 3.054.000 (343.000) 7.943.000 13.839.737 200.706.000 1.515.515 38.910.000 Γραφεία Μικτής χρήσης 3 3 19.790.000 20.740.000 12.941.890 9.949.912 375 665 1.990.735 34.723.000 Αποθήκες 3 0 0 0 Λοιπά 3 9.177.000 0 1.395 0 0 (892.395) 8.286.000 0 3.102.367 0 0 Λοιπά 3 8.286.000 0 0 0 113.251.000 48.109.290 (2.348.000) 149.754 (48.367) 3.054.000 (343.000) 7.943.000 8.960.956 168.123.000 641.423 31.332.000 Σύνολο 79.497.000 30.390.008 108.713 3.255.278 113.251.000 ΕΤΑΙΡΕΙΑ Χρήση Κατηγοριοποίηση Εύλογης Αξίας Εύλογη αξία 1.1.2019 Αγορές Επενδυτικών Ακινήτων Πωλήσεις Επενδυτικών Ακινήτων Κεφαλαιουχικά έξοδα για επενδύσεις σε ακίνητα Αποτελέσματα Κέρδη / (Ζημιές) από αναπροσαρμογή στην εύλογη αξία Εύλογη αξία 31.12.2019 Καταστήματα 3 38.910.000 14.735.338 0 40.023 Χρήση Κατηγοριοποίηση Εύλογης Αξίας Εύλογη αξία 1.1.2018 Αγορές επενδυτικών ακινήτων Κεφαλαιουχικά έξοδα για επενδύσεις σε ακίνητα Αποτελέσματα Κέρδη / (Ζημιές) από αναπροσαρμογή στην εύλογη αξία Εύλογη αξία 31.12.2018 Καταστήματα 3 29.790.000 7.498.207 106.279 1.538.639 55.224.000 1.515.515 38.910.000 Γραφεία Μικτής χρήσης 3 3 34.723.000 31.332.000 28.470.933 1.800.652 (2.348.000) 0 54.481 55.250 6.685.586 67.586.000 1.128.098 34.316.000 Γραφεία Μικτής χρήσης 3 3 19.790.000 20.740.000 12.941.890 9.949.912 375 665 1.990.735 34.723.000 641.423 31.332.000 Αποθήκες 3 Αποθήκες 3 0 0 0 Λοιπά 3 9.177.000 0 1.395 0 0 (892.395) 8.286.000 Σύνολο Σύνολο 79.497.000 30.390.008 108.713 3.255.278 113.251.000 • Επιμέτρηση εύλογης αξίας Οι επενδύσεις σε ακίνητα του Ομίλου επιμετρώνται στην εύλογη αξία και κατηγοριοποιούνται στο επίπεδο 3. H επιμέτρηση στη εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα καθορίστηκε λαμβάνοντας υπόψη την ικανότητα του Ομίλου για την επίτευξη της μέγιστης και βέλτιστης χρήσης τους, αξιολογώντας τη χρήση του κάθε στοιχείου η οποία είναι φυσικά δυνατή, νομικά επιτρεπτή και οικονομικά εφικτή. Η εκτίμηση αυτή βασίζεται στα φυσικά χαρακτηριστικά, τις επιτρεπόμενες χρήσεις και το κόστος ευκαιρίας των πραγματοποιημένων επενδύσεων. Η τελευταία αποτίμηση των ακινήτων του Ομίλου έγινε με βάση τις, από 31.12.2019, εκθέσεις εκτίμησης της εταιρείας CBRE Αξίες Α.Ε, όπως προβλέπεται και από τις σχετικές διατάξεις του Ν. 2778/1999. Από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου σε εύλογες αξίες προέκυψαν κέρδη € 13.839,7 χιλ. εκ των οποίων κέρδη € 8.960,9 χιλ. αφορούν την Εταιρεία και κέρδη € 4.878,8 χιλ. αφορούν τις ενοποιημένες θυγατρικές. Ειδικότερα, από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων της Εταιρείας, 31 ακίνητα του χαρτοφυλακίου της εμφάνισαν κέρδη συνολικού ύψους € 6.455,9 χιλ., 11 ακίνητα εμφάνισαν ζημίες συνολικού ύψους € 1.448,0 χιλ., ενώ 12 ακίνητα τα οποία αποκτήθηκαν στο 2019 εμφάνισαν κέρδη συνολικού ύψους € 3.953,1 χιλ.. Η αύξηση των εύλογων αξίων των ακινήτων του χαρτοφυλακίου της Εταιρείας εντός του 2019, οφείλεται κυρίως σε δύο λόγους, στις συνθήκες της κτηματαγοράς και στη βέλτιστη διαχείριση των ακινήτων. Αναφορικά με τις συνθήκες της κτηματαγοράς πρέπει να σημειωθεί ότι εμφανίζεται αύξηση των μισθωτικών αξιών και κατ’ επέκταση και των εμπορικών αξιών. Η αύξηση αυτή συναντάται σε ακίνητα τόσο γραφειακής, όσο και λιανικής χρήσης, κατά βάση επί βασικών αξόνων, και σε ακίνητα με καλά χαρακτηριστικά. Αναφορικά με τη βέλτιστη διαχείριση πρέπει να σημειωθεί ότι πολλά ακίνητα του χαρτοφυλακίου της Εταιρείας είτε αποκτήθηκαν σε χαμηλότερες αξίες από τις εύλογες, είτε αποκτήθηκαν κενά μίσθωσης και μισθώθηκαν κατά τη μετέπειτα διάρκεια με ευνοϊκούς όρους μίσθωσης. Τα κέρδη τα οποία προέκυψαν από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων των ενοποιημένων θυγατρικών € 4.878,8 χιλ. οφείλονται στο γεγονός ότι οι εύλογες αξίες των τεσσάρων ακινήτων των θυγατρικών την 31.12.2019 ήταν υψηλότερες των αξίων κτήσης αυτών την 07.05.2019 (ημερομηνία εξαγοράς). 51 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Πληροφορίες αναφορικά με τις μεθόδους εκτίμησης των επενδυτικών ακινήτων ανά κατηγορία λειτουργικού τομέα: Βασικές υποθέσεις και δεδομένα εκτίμησης Χρήση Καταστήματα Γραφεία Μικτής χρήσης Αποθήκες Λοιπά (Πρατήρια καυσίμων) Λοιπά (Σταθμοί αυτοκινήτων) Λοιπά (Οικόπεδα) Σύνολο Συντελεστής απόδοσης στη λήξη % Συντελεστής κεφαλαιοποίησης % 55.224.000 € 335.763 80% μέθοδος προεξόφλησης των 3 έτη ΔΤΚ+1,00% μελλοντικών χρηματοροών (DCF) & στη συνέχεια 7,75% - 10,75% & 20% μέθοδος συγκριτικών ΔΤΚ+1,00% έως στοιχείων πωλήσεων 1,50% 6% - 8,75% - 93.895.000 € 648.452 80% μέθοδος προεξόφλησης των 3 έτη ΔΤΚ+1,00% μελλοντικών χρηματοροών (DCF) & στη συνέχεια & 20% μέθοδος συγκριτικών ΔΤΚ+1,50% έως στοιχείων πωλήσεων 2,00% 8% - 10,25% 6% - 8,75% - 40.590.000 € 259.127 80% μέθοδος προεξόφλησης των 3 έτη ΔΤΚ+1,00% μελλοντικών χρηματοροών (DCF) & στη συνέχεια & 20% μέθοδος συγκριτικών ΔΤΚ+1,00% έως στοιχείων πωλήσεων 1,50% 9% - 9,75% 7,25% - 8,25% - 3.054.000 80% μέθοδος προεξόφλησης των μελλοντικών χρηματοροών (DCF) & 20% μέθοδος συγκριτικών στοιχείων πωλήσεων 10,75% 9% - 4.704.000 € 27.698 80% μέθοδος προεξόφλησης των 3 έτη ΔΤΚ+1,00% μελλοντικών χρηματοροών (DCF) & στη συνέχεια & 20% μέθοδος κεφαλαιοποίησης ΔΤΚ+1,00% έως εισοδήματος 1,50% 8,5% - 12% 7% - 10,5% 7% - 10,5% 3.191.000 20% μέθοδος προεξόφλησης των μελλοντικών χρηματοροών (DCF) & 80% συγκριτικών στοιχείων πωλήσεων € 21.295 ΔΤΚ+1,00% 11% 9% - 48.000 100% μέθοδος συγκριτικών στοιχείων πωλήσεων - - - - Εύλογη αξία Μέθοδος εκτίμησης Εκτιμώμενο μηνιαίο αγοραίο μίσθωμα και αναπροσαρμογή του € 22.715 ΔΤΚ+1,00% Προεξοφλητικό επιτόκιο % 200.706.000 • Ανάλυση ευαισθησίας της επιμέτρησης εύλογης αξίας Στη μέθοδο προεξόφλησης των μελλοντικών χρηματοροών (DCF) χρησιμοποιήθηκε ως παραδοχή, για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο τα μίσθια παραμένουν κενά (υφιστάμενα και μελλοντικά κενά μίσθια λόγω λήξης συμβάσεων μίσθωσης), το διάστημα από 1 έως 6 μήνες. Εάν κατά την 31η Δεκεμβρίου 2019, το προεξοφλητικό επιτόκιο που χρησιµοποιείται στην ανάλυση προεξόφλησης ταµειακών ροών διέφερε κατά +/- 50 μονάδες βάσης από τις εκτιµήσεις της ∆ιοίκησης, η λογιστική αξία των επενδύσεων σε ακίνητα θα ήταν κατ' εκτίµηση € 5.295 χιλ. χαµηλότερη ή € 5.544 χιλ. υψηλότερη. Εάν κατά την 31η Δεκεμβρίου 2019, ο συντελεστής απόδοσης στη λήξη που χρησιµοποιείται στην ανάλυση προεξόφλησης ταµειακών ροών διέφερε κατά +/- 50 μονάδες βάσης από τις εκτιµήσεις της ∆ιοίκησης, η λογιστική αξία των επενδύσεων σε ακίνητα θα ήταν κατ' εκτίµηση € 5.528 χιλ. χαµηλότερη ή € 6.374 χιλ. υψηλότερη. Εάν κατά την 31η Δεκεμβρίου 2019, ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης που χρησιµοποιείται στη μέθοδο κεφαλαιοποίησης εισοδήματος διέφερε κατά +/- 50 μονάδες βάσης από τις εκτιµήσεις της ∆ιοίκησης, η λογιστική αξία των επενδύσεων σε ακίνητα θα ήταν κατ' εκτίµηση € 57 χιλ. χαµηλότερη ή € 62 χιλ. υψηλότερη. • Λοιπές πληροφορίες Ο Όμιλος έχει την πλήρη κυριότητα επί του συνόλου των ακινήτων του. Επί του ακινήτου επί της Λεωφόρου Συγγρού 87 και του ακινήτου επί της Αγ. Κωνσταντίνου 49 έχει την πλήρη κυριότητα του 50% και 80% εξ αδιαιρέτου αντίστοιχα. Η κατηγορία «Λοιπά (Οικόπεδα)» αφορά 3 πρατήρια καυσίμων (οικόπεδα με κτίσματα) τα οποία είναι κενά και η μελλοντική χρήση τους σαν πρατήρια υγρών καυσίμων είναι αβέβαιη, με πιθανότερο σενάριο αξιοποίησής τους την πώλησή τους σαν οικόπεδα. Ως εκ τούτου αποτιμώνται ως γήπεδα με την χρήση της συγκριτικής μεθόδου. 52 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Στα πλαίσια αναγκαστικής απαλλοτρίωσης τμήματος 4.244 τ.μ. οικοπέδου της Εταιρείας στην Ανθήλη Φθιώτιδος (πρατήριο καυσίμων) έχει καθορισθεί προσωρινά τιμή μονάδος αποζημίωσης. Η εύλογη αξία του εν λόγω επενδυτικού ακινήτου κατά την 31.12.2019 ήταν € 100.000 έναντι € 609.000 την 31.12.2018. Η οριστική απόφαση για τον καθορισμό του οριστικού ποσού αποζημίωσης αναμένεται εντός του 2020. Η Εταιρεία δεν αναμένει να προκύψει περαιτέρω ζημία από την ως άνω απαλλοτρίωση. Επί ακινήτων του Ομίλου είχαν εγγραφεί, έως 31.12.2019, προσημειώσεις υποθηκών συνολικού ύψους € 120.400.000 προς εξασφάλιση δανειακών υποχρεώσεών του, όπως αναλυτικότερα αναφέρεται στη σημείωση 19. • Προκαταβολές αγοράς επενδυτικών ακινήτων H Εταιρεία έχει καταβάλει το ποσό των € 2.500.000 ως προκαταβολή για την απόκτηση αυτοτελούς πολυώροφου κτηρίου γραφείων επί της οδού Μιχαλακοπούλου 80, στην Αθήνα για το οποίο ανακηρύχθηκε πλειοδότρια έναντι προσφερόμενου τιμήματος € 25.000.000. H Εταιρεία έχει καταβάλει το ποσό του € 1.000.000 ως προκαταβολή για την απόκτηση αυτοτελούς εξαώροφου κτηρίου γραφείων το οποίο βρίσκεται επί της οδού Αγίου Κωνσταντίνου 57, στο Μαρούσι. Το τίμημα για την απόκτηση του ακινήτου συμφωνήθηκε σε € 6.350.000. 10 ΣΥΜΜΕΤΟΧΕΣ ΣΕ ΘΥΓΑΤΡΙΚΕΣ Η κίνηση του λογαριασμού έχει ως εξής: ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 16.309.924 0 16.309.924 0 Κόστος συμμετοχών ΣΥΝΟΛΑ Οι συμμετοχές της Εταιρείας σε θυγατρικές επιχειρήσεις στις 31.12.2019 έχουν ως εξής: Θυγατρικές ΒΣ 94 Α.Ε. ΑΓΚ 47 Α.Ε. ΚΟΥΚΟΥΝΑΡΙΕΣ Α.Ε. ΜΑΝΤΕΚΟΛ Α.Ε. Έδρα Ποσοστό Συμμετοχής Μέθοδος Ενοποίησης Ελλάδα Ελλάδα Ελλάδα Ελλάδα 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Ολική Ολική Ολική Ολική Αξία Συμμετοχής 11.186.995 3.029.764 1.640.884 452.281 16.309.924 Ανέλεγκτες φορολογικά χρήσεις 2013 - 2019 2014 - 2019 2013 - 2019 2013 - 2019 Η Εταιρεία, εντός της χρήσης του 2019 και ειδικότερα την 7η Μαϊου 2019, προέβη στην απόκτηση του 100% των μετοχών των παρακάτω τεσσάρων ανώνυμων εταιρειών, με ισάριθμα ιδιόκτητα κτήρια γραφείων, στο πλαίσιο της επενδυτικής πολιτικής της για την ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου της. I. Η Εταιρεία «ΒΣ 94 ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ», με το διακριτικό τίτλο «ΒΣ 94 Α.Ε.» κατά την ημερομηνία της απόκτησης είχε στην ιδιοκτησία της ένα ακίνητο συνολικής επιφανείας 7,9 χιλ. τ.μ. το οποίο βρίσκεται στην Αθήνα. II. Η Εταιρεία «ΑΓΚ 47 ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ», με το διακριτικό τίτλο «ΑΓΚ 47 Α.Ε.» κατά την ημερομηνία της απόκτησης είχε στην ιδιοκτησία της ένα ακίνητο συνολικής επιφανείας 4,4 χιλ. τ.μ. το οποίο βρίσκεται στο Μαρούσι Αττικής. III. Η Εταιρεία «ΚΟΥΚΟΥΝΑΡΙΕΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ», με το διακριτικό τίτλο «ΚΟΥΚΟΥΝΑΡΙΕΣ Α.Ε.» κατά την ημερομηνία της απόκτησης είχε στην ιδιοκτησία της ένα ακίνητο συνολικής επιφανείας 7,7 χιλ. τ.μ. το οποίο βρίσκεται στην Κηφισιά Αττικής. IV. Η Εταιρεία «ΜΑΝΤΕΚΟΛ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ», με το διακριτικό τίτλο «ΜΑΝΤΕΚΟΛ Α.Ε.» κατά την ημερομηνία της απόκτησης είχε στην ιδιοκτησία της ένα ακίνητο συνολικής επιφανείας 1,7 χιλ. τ.μ. το οποίο βρίσκεται στο Ελληνικό Αττικής. Η Διοίκηση της Εταιρείας αξιολόγησε τις επενδύσεις στις ανωτέρω θυγατρικές εταιρείες ως απόκτηση περιουσιακού στοιχείου ή ομάδας περιουσιακών στοιχείων που δεν αποτελούν επιχείρηση και δεν εμπίπτουν στον ορισμό της επιχειρηματικής συνένωσης. Από τέτοιου είδους συναλλαγές δεν προκύπτει υπεραξία. Σε περιπτώσεις όπως αυτή, ο αποκτών θα διαπιστώσει και θα αναγνωρίσει τα επιμέρους αναγνωρίσιμα αποκτηθέντα περιουσιακά στοιχεία και τις αναληφθείσες υποχρεώσεις. Επομένως, η απόκτηση αυτή είναι εκτός πεδίου εφαρμογής του ΔΠΧΑ 3 «Συνενώσεις Επιχειρήσεων». Το οριστικό τίμημα για την απόκτηση των παραπάνω εταιρειών, ήτοι € 16.310 χιλ., ήταν ίσο με την εύλογη αξία των καθαρών περιουσιακών τους στοιχείων κατά την ημερομηνία της απόκτησής τους και καταβλήθηκε σε μετρητά από το προϊόν χρηματοδότησης ομολογιακού δανείου. Στην κατάσταση ταμειακών ροών του Ομίλου το κονδύλι της γραμμής «αγορές συμμετοχών» εμφανίζεται κατόπιν συμψηφισμού του τιμήματος απόκτησης των θυγατρικών € 16.310 χιλ. με το σύνολο των ταμειακών τους διαθεσίμων και ισοδυνάμων της 06.05.2019 € 1.192 χιλ. και ανέρχεται σε € 15.118 χιλ.. Για την περίοδο από 07 Μαϊου 2019 έως 31 Δεκεμβρίου 2019 οι αποκτηθείσες εταιρείες εισέφεραν στον Όμιλο συνολικά καθαρά κέρδη € 4.738 χιλ.. 11 ΛΟΙΠΕΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ Μακροπρόθεσμες απαιτήσεις Εγγυήσεις Λοιπές απαιτήσεις Μείον: Προβλέψεις αναμενόμενης πιστωτικής ζημίας ΣΥΝΟΛΑ Κίνηση πρόβλεψης μακροπρόθεσμων απαιτήσεων Υπόλοιπο έναρξης Μείον: Προβλέψεις αναμενόμενης πιστωτικής ζημίας Mείον : Διαγραφή προβλέψεων προηγούμενων χρήσεων ΣΥΝΟΛΑ (α+β) ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 131.349 117.931 577.327 5.305.018 (577.327) (5.305.018) 131.349 117.931 01.01.2019 31.12.2019 5.305.018 3.693 (4.731.384) 577.327 01.01.2018 31.12.2018 5.243.140 61.878 0 5.305.018 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 127.196 117.931 577.327 5.305.018 (577.327) (5.305.018) 127.196 117.931 01.01.2019 31.12.2019 5.305.018 3.693 (4.731.384) 577.327 01.01.2018 31.12.2018 5.243.140 61.878 0 5.305.018 53 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Βραχυπρόθεσμες απαιτήσεις Λοιποί χρεώστες Απαιτήσεις από συνδεδεμένες επιχειρήσεις Έξοδα επόμενων χρήσεων Προπληρωμένα έξοδα προοριζόμενα για Α.Μ.Κ. Έσοδα χρήσης δεδουλευμένα Μείον: Προβλέψεις αναμενόμενης πιστωτικής ζημίας Πλέον : Έσοδα από προβλέψεις προηγούμενων χρήσεων ΣΥΝΟΛΑ 31.12.2019 388.381 0 2.078 473.669 92.537 (48.584) 6.000 914.080 31.12.2018 71.409 0 2.579 0 71.007 (27.812) 0 117.184 Οι παραπάνω βραχυπρόθεσμες απαιτήσεις αναλύονται ανάλογα με το χρόνο δημιουργίας τους ως εξής: 31.12.2019 31.12.2018 Πλήρως εξυπηρετούμενες απαιτήσεις 52.864 38.916 Ληξιπρόθεσμες απαιτήσεις Έως 1 μήνα 86.019 0 από 1 μήνα έως 3 μήνες 127.616 11.650 από 3 μήνες έως 12 μήνες 647.581 66.618 ΣΥΝΟΛΑ 914.080 117.184 31.12.2019 204.548 250.000 2.078 473.669 92.537 (28.224) 6.000 1.000.608 31.12.2018 71.409 0 2.579 0 71.007 (27.812) 0 117.184 31.12.2019 52.864 31.12.2018 38.916 0 350.493 597.250 1.000.608 0 11.650 66.618 117.184 Η Εταιρεία, στα πλαίσια εφαρμογής της υπ’ αριθμόν 712/2019 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία προβλέπεται ότι η Pasal Development S.A. θα καταβάλει στην Trastor ΑΕΕΑΠ ποσοστό 5,2% της αρχικής της υποχρέωσης ύψους € 4.928.211, ήτοι το ποσό των € 255.000, αποφάσισε να περιορίσει την απαίτησή της στο ποσό των € 255.000, διαγράφοντας από τα βιβλία της το υπόλοιπο ποσό της απαίτησής της με ισόποση αναπροσαρμογή και της σχηματισμένης πρόβλεψης. Η Διοίκηση του Ομίλου και της Εταιρείας, αξιολογώντας τους κινδύνους που σχετίζονται με την είσπραξη των ανωτέρω λοιπών απαιτήσεων (μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων), αποφάσισε το σχηματισμό πρόβλεψης αναμενόμενης πιστωτικής ζημίας, επιβαρύνοντας τα αποτελέσματα του Ομίλου και της Εταιρείας κατά το ποσό των € 24.465 και € 4.105 αντίστοιχα. Οι απαιτήσεις της Εταιρείας από συνδεδεμένες επιχειρήσεις αφορούν ταμειακή διευκόλυνση προς την εταιρεία ΚΟΥΚΟΥΝΑΡΙΕΣ Α.Ε.. Τα προπληρωμένα έξοδα προοριζόμενα για Α.Μ.Κ. αφορούν την αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου που αποφασίστηκε από το Δ.Σ. της Εταιρείας στις 12.12.2019 και η οποία είναι σε εξέλιξη. 12 ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ Πελάτες-Μισθωτές ακινήτων Επιταγές εισπρακτέες πελατών Γραμμάτια εισπρακτέα πελατών Μείον: Προβλέψεις αναμενόμενης πιστωτικής ζημίας Πλέον : Διαγραφή προβλέψεων προηγούμενων χρήσεων Πλέον : Έσοδα από προβλέψεις προηγούμενων χρήσεων ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 689.729 325.822 0 12.316 0 19.533 (194.242) (179.465) 56.634 14.634 362 21.744 552.483 214.585 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 654.425 325.822 0 12.316 0 19.533 (179.576) (179.465) 56.634 14.634 362 21.744 531.846 214.585 Οι παραπάνω απαιτήσεις αναλύονται ανάλογα με το χρόνο που γίνονται ληξιπρόθεσμες ως εξής: Πλήρως εξυπηρετούμενες απαιτήσεις Ληξιπρόθεσμες απαιτήσεις Έως 1 μήνα από 1 μήνα έως 3 μήνες από 3 μήνες έως 12 μήνες ΣΥΝΟΛΑ 31.12.2019 396.129 31.12.2018 174.716 31.12.2019 396.129 31.12.2018 174.716 90.940 53.064 12.351 552.483 34.074 3.002 2.793 214.585 84.537 39.672 11.508 531.846 34.074 3.002 2.793 214.585 Η Διοίκηση του Ομίλου και της Εταιρείας, αξιολογώντας τους κινδύνους που σχετίζονται με την είσπραξη των ανωτέρω εμπορικών απαιτήσεων, αποφάσισε το σχηματισμό πρόβλεψης αναμενόμενης πιστωτικής ζημίας, επιβαρύνοντας τα αποτελέσματα του Ομίλου και της Εταιρείας κατά το ποσό των € 51.155 και € 36.489 αντίστοιχα. Η εύλογη αξία των απαιτήσεων του Ομίλου θεωρείται ότι προσεγγίζει τη λογιστική αξία τους, καθώς η είσπραξή τους αναμένεται να πραγματοποιηθεί σε χρονικό διάστημα τέτοιο που η επίδραση της χρονικής αξίας του χρήματος θεωρείται ασήμαντη. 13 ΤΑΜΕΙΑΚΑ ΔΙΑΘΕΣΙΜΑ ΚΑΙ ΙΣΟΔΥΝΑΜΑ Τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα αναλύονται ως ακολούθως: Καταθέσεις όψεως και ταμειακά διαθέσιμα Δεσμευμένες καταθέσεις όψεως ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 10.337.031 2.966.243 3.104.355 620.300 13.441.386 3.586.543 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 9.032.576 2.966.243 3.001.271 620.300 12.033.847 3.586.543 Οι δεσμευμένες καταθέσεις όψεως του Ομίλου και της Εταιρείας αφορούν καταθέσεις α) για διασφάλιση των πληρωμών των δανειακών υποχρεώσεων, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις δανειακές συμβάσεις και β) για εγγύηση συμμετοχής (€ 1.200.000) της Εταιρείας σε δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό απόκτησης ακινήτου. 54 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) 14 ΜΕΤΟΧΙΚΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ Υπόλοιπο 01.01.2018 Υπόλοιπο 31.12.2018 Αριθμός μετοχών 80.690.653 80.690.653 Μετοχικό κεφάλαιο 40.345.327 40.345.327 Υπέρ το άρτιο 7.387.866 7.387.866 Υπόλοιπο 01.01.2019 Αύξηση μετοχικού κεφαλαίου Έξοδα αύξησης μετοχικού κεφαλαίου Υπόλοιπο 31.12.2019 80.690.653 28.479.054 0 109.169.707 40.345.327 14.239.527 0 54.584.854 7.387.866 8.543.716 (408.036) 15.523.547 Σύνολο 47.733.193 47.733.193 47.733.193 22.783.243 (408.036) 70.108.400 Στις 07.08.2019 πιστοποιήθηκε η αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας, η οποία είχε αποφασισθεί κατά την από 09.05.2019 Έκτακτη Γενική Συνέλευση των μετόχων της. Η αύξηση η οποία πραγματοποιήθηκε κατά την περίοδο 24.07.2019 έως και 06.08.2019, καλύφθηκε πλήρως με την άντληση του συνόλου των κεφαλαίων ποσού € 22.783.243. Ο συνολικός αριθμός μετοχών είναι 109.169.707 κοινές ονομαστικές μετοχές ονομαστικής αξίας € 0,50. Η Εταιρεία δεν έχει εκδώσει προνομιούχες μετοχές. Το σύνολο του μετοχικού κεφαλαίου έχει πλήρως καταβληθεί. Η Εταιρεία δεν έχει στην κατοχή της ίδιες μετοχές. 15 ΜΕΤΑΤΡΕΨΙΜΟ ΟΜΟΛΟΓΙΑΚΟ ΔΑΝΕΙΟ ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 3.000.000 0 3.000.000 0 Μετατρέψιμο Ομολογιακό Δάνειο ΣΥΝΟΛΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 3.000.000 0 3.000.000 0 Η Έκτακτη Γενική Συνέλευση των μετόχων της Εταιρείας της 29.10.2019 αποφάσισε την έκδοση μετατρέψιμου ομολογιακού δανείου (ΜΟΔ) σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4548/2018, ποσού έως € 41.084.115,00 με έκδοση μετατρέψιμων (σε κοινές μετά ψήφου μετοχές) ομολογιών, οι οποίες δε θα εισαχθούν προς διαπραγμάτευση σε οργανωμένη αγορά. Με την ίδια απόφαση της Γενικής Συνέλευσης καταργήθηκε το δικαίωμα προτίμησης των παλαιών μετόχων σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 27 του Ν. 4548/2018. Σύμφωνα με την από 19.11.2019 απόφαση του Δ.Σ. της Εταιρείας, το ΜΟΔ επρόκειτο να καλυφθεί μέσω ιδιωτικής τοποθέτησης από τον μέτοχο της Εταιρείας Wert Red S.à.r.l. Την 16.12.2019, η Εταιρεία ανακοίνωσε ότι η εταιρεία WRED LLC είναι νέος μέτοχος της Εταιρείας με ποσοστό 56,57% του καταβεβλημένου μετοχικού κεφαλαίου της, και κατόπιν της, με ημερομηνία 12.12.2019, μεταβίβασης των μετοχών της Wert Red S.à.r.l. προς αυτήν, έχει υποκαταστήσει πλήρως την Wert Red S.à.r.l., ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της που απορρέουν από το ΜΟΔ. Σκοπός του ΜΟΔ είναι να διευκολύνει την ταχεία χρηματοδότηση της Εταιρείας ώστε να συνεχίσει να προωθεί το επενδυτικό της πλάνο. Σύμφωνα με τους όρους του Προγράμματος έκδοσης, οι ομολογίες θα φέρουν τόκο Euribor 3 μηνών πλέον περιθωρίου. Ως ημερομηνία λήξης του ΜΟΔ ορίστηκε η 31.01.2021. Στο πλαίσιο του ως άνω ομολογιακού δανείου έχουν εκδοθεί ομολογίες συνολικής ονομαστικής αξίας € 3,0 εκατ., οι οποίες καλύφθηκαν στο σύνολό τους από την WRED LLC και το ανεξόφλητο υπόλοιπο των οποίων την 31.12.2019 ανερχόταν σε € 3,0 εκατ.. 16 ΑΠΟΘΕΜΑΤΙΚΑ Τα αποθεματικά αναλύονται ως ακολούθως: ΟΜΙΛΟΣ Ειδικό αποθεματικό άρθρ. 4 παρ. 4α κ.ν. 2190/1920 Τακτικό αποθεματικό Υπόλοιπο Έναρξης την 1η Ιανουαρίου 2018 Αναλογιστικά κέρδη / (ζημίες) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές Υπόλοιπο την 31η Δεκεμβρίου 2018 Υπόλοιπο Έναρξης την 1η Ιανουαρίου 2019 Τακτικό Αποθεματικό χρήσης 2019 Αναλογιστικά κέρδη / (ζημίες) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές Υπόλοιπο την 31η Δεκεμβρίου 2019 Λοιπά Αποθεματικά Αποθεματικό Αποθεματικό προγραμμάτων προγραμμάτων Σύνολο παροχής παροχής αποθεματικών κινήτρων κινήτρων (βραχυπρ.) (μακροπρ.) 2.956.714 34.579.591 (26.068) 37.353 0 37.547.590 0 0 17.511 0 0 17.511 0 2.956.714 0 34.579.591 0 (8.557) 50.202 87.555 233.084 233.084 283.285 37.848.386 2.956.714 3.453 34.579.591 0 (8.557) 0 87.555 0 233.084 0 37.848.386 3.453 0 0 (26.401) 0 0 (26.401) 0 2.960.167 0 34.579.591 0 (34.958) 59.909 147.464 233.084 466.167 292.993 38.118.431 55 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) ΕΤΑΙΡΕΙΑ Ειδικό αποθεματικό άρθρ. 4 παρ. 4α κ.ν. 2190/1920 Τακτικό αποθεματικό Υπόλοιπο Έναρξης την 1η Ιανουαρίου 2018 Αναλογιστικά κέρδη / (ζημίες) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές Υπόλοιπο την 31η Δεκεμβρίου 2018 Υπόλοιπο Έναρξης την 1η Ιανουαρίου 2019 Τακτικό αποθεματικό χρήσης 2019 Αναλογιστικά κέρδη / (ζημίες) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών Αποθεματικό προγράμματος παροχής κινήτρων σε μετοχές Υπόλοιπο την 31η Δεκεμβρίου 2019 Λοιπά Αποθεματικά Αποθεματικό Αποθεματικό προγραμμάτων προγραμμάτων Σύνολο παροχής παροχής αποθεματικών κινήτρων κινήτρων (βραχυπρ.) (μακροπρ.) 2.956.714 34.579.591 (26.068) 37.353 0 37.547.590 0 0 17.511 0 0 17.511 0 2.956.714 0 34.579.591 0 (8.557) 50.202 87.555 233.084 233.084 283.285 37.848.386 2.956.714 3.453 34.579.591 0 (8.557) 0 87.555 0 233.084 0 37.848.386 3.453 0 0 (26.401) 0 0 (26.401) 0 2.960.167 0 34.579.591 0 (34.958) 59.909 147.464 233.084 466.167 292.993 38.118.431 Το τακτικό αποθεματικό διανέμεται μόνο κατά τη λύση της Εταιρείας, μπορεί όμως να συμψηφιστεί με συσσωρευμένες ζημιές. Το ειδικό αποθεματικό του άρθρου 4 παρ. 4α του Κ.Ν. 2190/1920 σχηματίστηκε με μείωση του μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας, μέσω της μείωσης της ονομαστικής αξίας της μετοχής. Στα λοιπά αποθεματικά, περιλαμβάνεται ποσό € 2.875 το οποίο αφορά αποθεματικό φορολογηθέν κατ' ειδικό τρόπο, και το οποίο μπορεί να διανεμηθεί αφού φορολογηθεί σύμφωνα με τις ισχύουσες φορολογικές διατάξεις. Προγράμματα παροχής κινήτρων Το βραχυπρόθεσμο αποθεματικό προγραμμάτων παροχής κινήτρων αφορά τη θέσπιση βραχυπρόθεσμου προγράμματος παροχής κινήτρων προς Διευθυντικά στελέχη της Εταιρείας για την επίτευξη στόχων απόδοσης, το οποίο συνίσταται στην καταβολή επιπλέον ετήσιας αμοιβής, μέρος της οποίας (40%) αποδίδεται στον δικαιούχο σε χρήμα ενώ το υπόλοιπο (60%) σε είδος, ήτοι σε μετοχές εκδόσεως της Εταιρείας. To πρόγραμμα αυτό το οποίο θεσπίστηκε για πρώτη φορά με την από 26.05.2017 απόφαση του Δ.Σ. και αφορούσε τη χρήση του 2018, απαιτεί την κατ΄ έτος έγκρισή του από το Δ.Σ. της Εταιρείας. Για την παροχή κινήτρων στο 2020 το πρόγραμμα εγκρίθηκε με την από 13.02.2019 απόφαση του Δ.Σ.. Οι όροι λειτουργίας του ως άνω προγράμματος παροχής κινήτρων και ο τρόπος απόδοσης των παροχών στον δικαιούχο είναι σύμφωνη με τους όρους που θέτουν οι διατάξεις του άρθρου 13 του Ν.4209/2013. Στις 31.12.2019 οι δικαιούχοι είχαν θεμελιώσει δικαιώματα εξάσκησης για 133.774 μετοχές. Τα μακροπρόθεσμο αποθεματικό προγραμμάτων παροχής κινήτρων αφορά τη θέσπιση Μακροπρόθεσμου προγράμματος παροχής κινήτρων με ίδιες μετοχές της Εταιρείας προς Διευθυντικά στελέχη της. Το πρόγραμμα είναι σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ν. 2190/1920, του Ν. 2778/1999, του Ν. 4209/2013, και τις Κατευθυντήριες Γραμμές της Ευρωπαϊκής Αρχής Κινητών Αξιών και Αγορών σχετικά με τις ορθές μισθολογικές πολιτικές βάσει της οδηγίας σχετικά με τους διαχειριστές οργανισμών εναλλακτικών επενδύσεων (ESMA/2013/232). Οι βασικοί στόχοι του προγράμματος είναι η εναρμόνιση των συμφερόντων των μετόχων της Εταιρείας με τα συμφέροντα των Δικαιούχων και η παροχή επιπλέον κινήτρων προς το σκοπό επίτευξης των μακροπρόθεσμων στρατηγικών, οικονομικών και λειτουργικών στόχων της Εταιρείας. Προς το σκοπό εφαρμογής του προγράμματος η Εταιρεία θα χρησιμοποιεί ίδιες μετοχές τις οποίες θα αποκτήσει σύμφωνα με την εφαρμοστέα νομοθεσία. Ο ανώτατος αριθμός μετοχών που πρόκειται να διατεθούν στους Δικαιούχους δε θα υπερβαίνει ποσοστό 2,5% του συνολικού μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας. Στην εξαιρετική περίπτωση που η Εταιρεία δε δύναται να αποκτήσει ικανό αριθμό ιδίων μετοχών για την εξυπηρέτηση του προγράμματος, προβλέπεται εναλλακτικά η αποπληρωμή των υποχρεώσεων που προκύπτουν από αυτό να γίνεται μερικά ή ολικά σε μετρητά. Οι Δικαιούχοι θα θεμελιώνουν τα δικαιώματά τους με κριτήριο (δείκτη απόδοσης) την επαύξηση της καθαρής θέσης της Εταιρείας (Net Asset Value), λαμβανομένων υπόψη τυχόν εισφορών των μετόχων και αποδόσεων προς αυτούς κατά τον ενδιάμεσο χρόνο και μέχρι την άσκηση των σχετικών δικαιωμάτων. Ως διάρκεια του Προγράμματος ορίζεται η περίοδος από την ημερομηνία έγκρισης του Προγράμματος και των Όρων του Προγράμματος από τη Γενική Συνέλευση στην από 17.12.2018 συνεδρίασή της μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022. Η Εταιρεία έχει αναπτύξει ένα μοντέλο αποτίμησης της συνολικής αξίας του εν λόγω προγράμματος βασισμένο στις υφιστάμενες μισθώσεις και τα διαθέσιμα κεφάλαια προς νέες επενδύσεις. Στο εν λόγω μοντέλο η Εταιρεία προέβη σε ανάλυση ευαισθησίας αποτελεσμάτων και η συνολική αξία του προγράμματος προσδιορίστηκε σε € 1.165,40 χιλ.. Το ποσό του εξόδου που έχει λογιστικοποιηθεί για τη χρήση του 2019 ανέρχεται σε € 233,10 χιλ. το οποίο έχει αναγνωριστεί ως αποθεματικό στην Κατάσταση Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων. Στις 31.12.2019 οι δικαιούχοι δεν είχαν θεμελιώσει δικαιώματα εξάσκησης. 17 ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΕΙΣ ΝΕΟ Τα αποτελέσματα εις νέο αναλύονται πλήρως στην Κατάσταση Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων. 56 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) 18 ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΑΡΟΧΕΣ ΜΕΤΑ ΤΗ ΣΥΝΤΑΞΙΟΔΟΤΗΣΗ Οι αναλογιστικοί υπολογισμοί διενεργήθηκαν με βάση τα ποσά της αποζημίωσης συνταξιοδότησης που προβλέπονται από τον Ν. 2112/1920, όπως τροποποιήθηκε από τον Ν. 4093/2012 και τα δεδομένα σχετικά με τους ενεργούς εργαζόμενους τον Δεκέμβριο του 2019. Η κίνηση της υποχρέωσης όπως αναγνωρίζεται στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης αναλύεται ως εξής: Υπόλοιπο έναρξης χρήσης Αναλογιστικά ζημίες / (κέρδη) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών Μεταβολή στη χρήση Υπόλοιπο λήξης χρήσης ΟΜΙΛΟΣ 2019 75.895 26.401 17.535 119.831 2018 75.814 (17.511) 17.592 75.895 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 2019 75.895 26.401 17.535 119.831 2018 75.814 (17.511) 17.592 75.895 • Τα ποσά που αναγνωρίζονται στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης αναλύονται ως εξής: Παρούσα αξία υποχρεώσεων Υποχρέωση στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2018 31.12.2019 119.831 75.895 119.831 75.895 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 119.831 75.895 119.831 75.895 Η κίνηση της παρούσας αξίας της υποχρέωσης για τις χρήσεις 2019 και 2018 αναλύεται ως εξής: Υπόλοιπο έναρξης χρήσης Κόστος τρέχουσας υπηρεσίας Δαπάνη τόκου Αναλογιστικά ζημίες / (κέρδη) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών Αναγνωρισμένο κόστος προϋπηρεσίας Υπόλοιπο λήξης χρήσης ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 75.895 75.814 15.972 16.182 1.563 1.410 26.401 (17.511) 0 0 119.831 75.895 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 75.895 75.814 15.972 16.182 1.563 1.410 26.401 (17.511) 0 0 119.831 75.895 • Τα ποσά που επιβάρυναν τα αποτελέσματα των χρήσεων 2019 και 2018 έχουν ως εξής: Λογαριασμός Αποτελεσμάτων Κόστος τρέχουσας υπηρεσίας Δαπάνη τόκου Αναγνωρισμένο κόστος προϋπηρεσίας Σύνολο Παροχές που καταβλήθηκαν από τον εργοδότη Σύνολο που περιλαμβάνεται στις δαπάνες προσωπικού (σημείωση 27) ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 15.972 16.182 1.563 1.410 0 0 17.535 17.592 0 0 17.535 17.592 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 15.972 16.182 1.563 1.410 0 0 17.535 17.592 0 0 17.535 17.592 • Τα ποσά που αναγνωρίζονται άμεσα στην καθαρή θέση έχουν ως εξής: Αναλογιστικά ζημίες / (κέρδη) προγραμμάτων καθορισμένων παροχών Σύνολο μεταβολής στην Καθαρή Θέση (σημείωση 16) ΟΜΙΛΟΣ 26.401 26.401 (17.511) (17.511) ΕΤΑΙΡΕΙΑ 26.401 26.401 (17.511) (17.511) Η παραπάνω ζημία προέκυψε κυρίως από τη μείωση της υπόθεσης επιτοκίου προεξόφλησης. • Οι κύριες αναλογιστικές παραδοχές που χρησιμοποιήθηκαν έχουν ως εξής: Προεξοφλητικό επιτόκιο Μελλοντικές αυξήσεις μισθών Μέση εναπομένουσα εργάσιμη ζωή (έτη) Ανάλυση ευαισθησίας αποτελεσμάτων Προεξοφλητικό επιτόκιο Μελλοντικές αυξήσεις μισθών ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 1,18% 2,06% 1,50% 1,75% 23,11 23,70 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 1,18% 2,06% 1,50% 1,75% 23,11 23,70 Επίπτωση στην Υποχρέωση της Κατάστασης Οικονομικής Θέσης Μεταβολή Αύξηση Μείωση 0,50 Μείωση 10,8% Αύξηση 12,2% 0,50 Αύξηση 12,1% Μείωση 10,8% 57 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) 19 ΔΑΝΕΙΑΚΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ Ο δανειακές υποχρεώσεις αναλύονται όπως παρακάτω με βάση την περίοδο αποπληρωμής. Τα ποσά που είναι αποπληρωτέα εντός ενός έτους από την ημερομηνία των χρηματοοικονομικών καταστάσεων, χαρακτηρίζονται ως βραχυπρόθεσμα, ενώ τα ποσά που είναι αποπληρωτέα σε μεταγενέστερο στάδιο χαρακτηρίζονται ως μακροπρόθεσμα. ΟΜΙΛΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις Ομολογιακά δάνεια 73.861.364 13.056.753 61.401.350 13.056.753 Τραπεζικά δάνεια 18.518.750 19.118.750 18.518.750 19.118.750 Συνολική Τραπεζική υποχρέωση 92.380.114 32.175.503 79.920.100 32.175.503 Μείον: Προπληρωμένα έξοδα δανείων (553.850) (397.800) (553.850) (397.800) ΣΥΝΟΛΑ 91.826.264 31.777.702 79.366.250 31.777.702 Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις Ομολογιακά δάνεια Τραπεζικά δάνεια Συνολική Τραπεζική υποχρέωση Μείον: Προπληρωμένα έξοδα δανείων ΣΥΝΟΛΑ 1.932.000 600.000 2.532.000 (180.650) 2.351.350 440.333 600.000 1.040.333 (102.650) 937.682 1.932.000 600.000 2.532.000 (180.650) 2.351.350 440.333 600.000 1.040.333 (102.650) 937.682 Τα ομολογιακά και τραπεζικά δάνεια έχουν εκδοθεί για τη χρηματοδότηση αγοράς ακινήτων. Ειδικότερα: Στις 10.04.2017, η Εταιρεία συνήψε τραπεζικό δάνειο με την Τράπεζα Πειραιώς Φρανκφούρτης ποσού έως € 20.000.000, επταετούς διάρκειας, με επιτόκιο 3m euribor πλέον περιθωρίου, το οποίο έχει αντληθεί στο σύνολό του. Για την εξασφάλιση του δανείου αυτού έχουν εγγραφεί προσημειώσεις υποθήκης επί 5 ακινήτων συνολικού ύψους € 24.000.000. Στις 11.09.2018, η Εταιρεία συνήψε ομολογιακό δάνειο με την Τράπεζα Πειραιώς και την Πειραίως Leasing συνολικής ονομαστικής αξίας έως και €24.000.000, πενταετούς διάρκειας, με επιτόκιο 3m euribor πλέον περιθωρίου, το οποίο έχει αντληθεί στο σύνολό του. Για την εξασφάλιση του δανείου αυτού έχουν εγγραφεί προσημειώσεις υποθήκης επί 12 ακινήτων συνολικού ύψους € 28.800.000. Στις 22.02.2019, η Εταιρεία συνήψε ομολογιακό δάνειο με την Τράπεζα Πειραιώς συνολικής ονομαστικής αξίας έως και €26.000.000, πενταετούς διάρκειας, με επιτόκιο 3m euribor πλέον περιθωρίου, το οποίο έχει αντληθεί στο σύνολό του. Για την εξασφάλιση του δανείου αυτού έχουν εγγραφεί προσημειώσεις υποθήκης επί 14 ακινήτων συνολικού ύψους € 31.200.000. Στις 26.06.2019, οι θυγατρικές της Εταιρείας, συνήψαν τραπεζικά δάνεια με την ΤΡΑΠΕΖΑ EUROBANK ERGASIAS A.E., με την εγγύηση της Εταιρείας στα πλαίσια της οποίας παραχώρησε στη δανείστρια τράπεζα ενέχυρο επί του συνόλου των μετοχών των θυγατρικών, με επιτόκιο Euribor 360 ημερών, πλέον περιθωρίου και εισφοράς του Ν. 128/1975 ως εξής: - ΑΓΚ 47 ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ποσό έως € 2.147.500 - ΚΟΥΚΟΥΝΑΡΙΕΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ποσό έως € 3.037.014 - ΒΣ 94 ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ποσό έως € 6.650.000 - ΜΑΝΤΕΚΟΛ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ποσό έως € 625.500 Έως 31.12.2019 είχε αντληθεί από τις θυγατρικές το σύνολο των παραπάνω ποσών. Στις 28.06.2019 η Εταιρεία συνήψε ομολογιακό δάνειο με την ΤΡΑΠΕΖΑ EUROBANK ERGASIAS A.E συνολικής ονομαστικής αξίας ύψους έως και € 28.000.000, με επιτόκιο 3m euribor πλέον περιθωρίου. Έως 31.12.2019 η Εταιρεία είχε αντλήσει κεφάλαια ύψους € 14.400.000. Το δάνειο θα χρησιμοποιηθεί αφενός μεν για την αποπληρωμή των ανωτέρω υφιστάμενων συμβάσεων πίστωσης αλληλόχρεου λογαριασμού των θυγατρικών της και αφετέρου για τη χρηματοδότηση της υλοποίησης του επενδυτικού πλάνου της Εταιρείας. Για την εξασφάλιση του δανείου αυτού έχουν εγγραφεί προσημειώσεις υποθήκης επί 15 ακινήτων συνολικού ύψους € 36.400.000. Την 31.12.2019 πληρούνταν όλοι οι χρηματοοικονομικοί όροι των ανωτέρω δανείων που μεταξύ άλλων περιλαμβάνουν: α) τον λόγο του συνόλου των μισθωμάτων των προσημειωμένων ακινήτων μείον τον αναλογούντα σε αυτά ΕΝΦΙΑ προς τους χρεωστικούς τόκους του δανείου πλέον το τρέχον καταβληθέν κεφάλαιο. β) την αναλογία του ανεξόφλητου κεφαλαίου του δανείου σε σχέση με την εμπορική αξία των προσημειωμένων ακινήτων. Η εμπορική αξία των προσημειωμένων ακινήτων, θα ορίζεται από τις ετήσιες οικονομικές καταστάσεις της Εταιρείας. H λήξη των μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων δανειακών υποχρεώσεων έχει ως εξής: Έως 1 έτος Από 2 έως 5 έτη άνω των 5 ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 2.351.350 91.826.264 0 94.177.614 31.12.2018 937.682 15.058.952 16.718.750 32.715.384 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 2.351.350 79.366.250 0 81.717.600 31.12.2018 937.682 15.058.952 16.718.750 32.715.384 58 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) H μεταβολή στις υποχρεώσεις από χρηματοδοτικές δραστηριότητες έχει ως εξής: 31.12.2019 Υποχρεώσεις από χρηματοδοτικές δραστηριότητες έναρξης περιόδου Υποχρεώσεις Θυγατρικών από χρηματοδοτικές δραστηριότητες 07.05.2019 Ταμειακές εισροές (Δάνεια) Ταμειακές εκροές (Δάνεια) Λοιπές μη ταμειακές μεταβολές Υποχρεώσεις από χρηματοδοτικές δραστηριότητες λήξης περιόδου 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 32.715.384 5.061.104 32.715.384 5.061.104 12.460.014 0 0 0 66.860.014 (17.623.749) (234.050) 30.000.000 (2.237.865) (107.854) 54.400.000 (5.163.735) (234.050) 30.000.000 (2.237.865) (107.854) 94.177.614 32.715.384 81.717.600 32.715.384 20 ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ Οι υποχρεώσεις μισθώσεων αφορούν τις υποχρεώσεις για μισθώματα κτηρίων (γραφεία Εταιρείας) και μεταφορικών μέσων, τις οποίες αναγνώρισε ο Όμιλος, στα πλαίσια της πλήρους εφαρμογής του ΔΠΧΑ 16, από την 01.01.2019, προεξοφλώντας τα μελλοντικά μισθώματα, σύμφωνα με τις υπάρχουσες συμβάσεις λειτουργικής μίσθωσης. Στη συνέχεια οι υποχρεώσεις για μισθώματα θα αναγνωρίζονται στην έναρξη των σχετικών συμβάσεων (σημείωση 2.3). Η κίνηση των λογαριασμών των μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων υποχρεώσεων μισθώσεων έχει ως εξής: Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις μισθώσεων Υπόλοιπο 01.01.2019 Προσθήκες περιόδου (-) Μεταφορά σε βραχυπρ. υποχρεώσεις Υπόλοιπο τέλους περιόδου Μισθωμένα Κτήρια 348.833 0 (109.846) 238.987 ΟΜΙΛΟΣ Μισθωμένα Μεταφορικά Μέσα 37.648 38.925 (25.983) 50.590 Σύνολο 386.480 38.925 (135.829) 289.576 103.784 0 109.846 16.216 (120.000) 109.846 14.631 5.711 25.983 2.744 (23.086) 25.983 118.416 5.711 135.829 18.959 (143.086) 135.829 Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις μισθώσεων Υπόλοιπο 01.01.2019 Προσθήκες περιόδου Μεταφορά από μακροπρ. υποχρεώσεις Τόκοι περιόδου (-) Πληρωμές περιόδου (καταβαλλόμενα μισθώματα) Υπόλοιπο τέλους περιόδου Μισθωμένα Κτήρια 348.833 0 (109.846) 238.987 ΕΤΑΙΡΕΙΑ Μισθωμένα Μεταφορικά Μέσα 37.648 38.925 (25.983) 50.590 Σύνολο 386.480 38.925 (135.829) 289.576 103.784 0 109.846 16.216 (120.000) 109.846 14.631 5.711 25.983 2.744 (23.086) 25.983 118.416 5.711 135.829 18.959 (143.086) 135.829 21 ΛΟΙΠΕΣ ΜΑΚΡΟΠΡΟΘΕΣΜΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ Οι λοιπές μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις αφορούν: Ληφθείσες εγγυήσεις μισθωμάτων Ληφθείσα άυλη εμπορική αξία Υποχρέωση βραχυχρόνιου προγράμματος παροχής κινήτρων σε Διευθυντικά στελέχη ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 1.084.059 633.704 75.000 86.111 25.632 1.184.691 18.703 738.519 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 998.147 633.704 75.000 86.111 25.632 1.098.779 18.703 738.519 Η αύξηση στις ληφθείσες εγγυήσεις μισθωμάτων οφείλεται στις εγγυήσεις νέων μισθωτών. 22 ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΚΑΙ ΛΟΙΠΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ Πιστωτές διάφοροι Χαρτόσημο μισθωμάτων & λοιποί φόροι Έξοδα χρήσεως δουλευμένα Τόκοι δανείων δουλευμένοι Μερίσματα πληρωτέα Υποχρέωση βραχυχρόνιου προγράμματος παροχής κινήτρων σε Διευθυντικά στελέχη ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 31.12.2018 283.388 213.110 533.320 304.419 261.370 121.988 568.040 212.334 9.595 13.428 34.560 1.690.273 24.960 890.239 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 31.12.2018 214.048 213.110 482.159 304.419 62.786 121.988 561.291 212.334 9.595 13.428 34.560 1.364.438 24.960 890.239 Οι προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις είναι βραχυπρόθεσμης διάρκειας και δε βαρύνονται με τόκους. 59 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) 23 ΦΟΡΟΙ Η Εταιρεία φορολογείται σύμφωνα με την παράγρ. 3 του άρθρου 31 του Ν. 2778/1999, όπως ισχύει. Ειδικότερα, για το 1ο εξάμηνο του 2019, φορολογήθηκε με βάσει τις διατάξεις της παραγρ. 2 του άρθρου 46 του Ν. 4389/2016, με συντελεστή φόρου ίσου με το 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας προσαυξανομένου κατά 1 ποσοστιαία μονάδα, επί του μέσου όρου των εξαμηνιαίων επενδύσεών της, πλέον των διαθεσίμων σε τρέχουσες τιμές. Ο οφειλόμενος φόρος κάθε εξαμήνου δεν μπορούσε να είναι μικρότερος του 0,375% του μέσου όρου των εξαμηνιαιών επενδύσεών της, πλέον των διαθεσίμων σε τρέχουσες τιμές. Για το 2ο εξάμηνο του 2019 η Εταιρεία φορολογήθηκε σύμφωνα με το άρθρο 53 του Ν. 4646/2019, με συντελεστή φόρου ίσου με το 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας προσαυξανομένου κατά 1 ποσοστιαία μονάδα, επί του μέσου όρου των εξαμηνιαίων επενδύσεών της, πλέον των διαθεσίμων σε τρέχουσες τιμές. Με τον ίδιο τρόπο φορολογούνται και οι Θυγατρικές από την ημερομηνία που κατέστησαν θυγατρικές της Εταιρείας. Το συνολικό ποσό του φόρου αναλύεται ως εξής: Φόρος α΄ εξαμήνου Φόρος β’ εξαμήνου ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 515.893 346.558 97.010 405.959 612.903 752.517 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 480.773 346.558 80.782 405.959 561.556 752.517 Ο φόρος του α΄ εξαμήνου έχει καταβληθεί εντός της χρήσης. Έκθεση Φορολογικής Συμμόρφωσης Για τις χρήσεις 2011 έως 2015, οι Ελληνικές Ανώνυμες Εταιρείες και οι Εταιρείες Περιορισμένης Ευθύνης που οι ετήσιες χρηματοοικονομικές τους καταστάσεις ελέγχονταν υποχρεωτικά, υποχρεούνταν να λαμβάνουν «Ετήσιο Πιστοποιητικό» που προβλεπόταν στην παρ. 5 του άρθρου 82 του Ν. 2238/1994 και το άρθρο 65Α του Ν. 4174/2013, το οποίο εκδιδόταν μετά από φορολογικό έλεγχο που διενεργούνταν από τον ίδιο Νόμιμο Ελεγκτή ή ελεγκτικό γραφείο που ήλεγχε τις ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Κατόπιν ολοκλήρωσης του φορολογικού ελέγχου, ο Νόμιμος Ελεγκτής ή το ελεγκτικό γραφείο εξέδιδε στην Εταιρεία «Έκθεση Φορολογικής Συμμόρφωσης» και στην συνέχεια την υπέβαλε ηλεκτρονικά στο Υπουργείο Οικονομικών. Από τη χρήση 2016 και μετά η έκδοση του «Ετήσιου Πιστοποιητικού» είναι προαιρετική. Η φορολογική αρχή διατηρεί το δικαίωμα να προχωρήσει σε φορολογικό έλεγχο εντός του θεσπισθέντος πλαισίου όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 36 του Ν. 4174/2013. Ανέλεγκτες φορολογικά χρήσεις Η Εταιρεία έχει ελεγχθεί από τις φορολογικές αρχές και έχει περαιώσει οριστικά όλες τις ανέλεγκτες φορολογικά χρήσεις, μέχρι και τη χρήση του 2010. Για τις χρήσεις 2011 έως 2017, η Εταιρεία έχει ελεγχθεί από την PricewaterhouseCoopers Α.Ε. και για τη χρήση 2018 από την ΕΡΝΣΤ & ΓΙΑΝΓΚ (ΕΛΛΑΣ) Ορκωτοί Ελεγκτές - Λογιστές Α.Ε. και έχει λάβει «Εκθέσεις Φορολογικής Συμμόρφωσης» χωρίς επιφύλαξη σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις (άρθρο 82 παρ. 5 Ν. 2238/1994 για τις χρήσεις 2011-2013 και άρθρο 65Α του Ν. 4174/2013 για τις χρήσεις 2014-2018). Για τη χρήση 2019 ο φορολογικός έλεγχος ήδη διενεργείται από την ΕΡΝΣΤ & ΓΙΑΝΓΚ (ΕΛΛΑΣ) Ορκωτοί Ελεγκτές - Λογιστές Α.Ε. σύμφωνα με το άρθρο 65Α του Ν. 4174/2013. Κατά την ολοκλήρωση του φορολογικού ελέγχου, η διοίκηση της Εταιρείας δεν αναμένει να προκύψουν σημαντικές φορολογικές υποχρεώσεις πέραν από αυτές που καταχωρήθηκαν και απεικονίζονται στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Όλες οι θυγατρικές εταιρείες του Ομίλου δεν έχουν ελεγχθεί από τις φορολογικές αρχές από τη χρήση 2013 έως σήμερα και ούτε έχουν λάβει Εκθέσεις Φορολογικής Συμμόρφωσης από τους τακτικούς ορκωτούς ελεγκτές. Από ενδεχόμενο έλεγχο, δεν αναμένεται να προκύψουν σημαντικές φορολογικές υποχρεώσεις, λόγω ύπαρξης φορολογικών ζημιών. 24 ΕΣΟΔΑ ΑΠΟ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Η περίοδος μίσθωσης για την οποία ο Όμιλος και η Εταιρεία εκμισθώνει τα επενδυτικά του ακίνητα μέσω λειτουργικών μισθώσεων είναι διάρκειας τεσσάρων έως είκοσι ετών και διέπεται από τη σχετική περί εμπορικής μίσθωσης νομοθεσία. Τα μισθώματα ανά επιχειρηματικό τομέα αναλύονται ως εξής: Καταστήματα Γραφεία Μικτής χρήσης Αποθήκες Λοιπά ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 2.609.390 1.502.302 4.200.530 2.040.573 2.186.802 1.505.105 55.510 0 567.887 529.648 9.620.119 5.577.628 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 2.609.390 1.502.302 3.222.683 2.040.573 2.035.678 1.505.105 55.510 0 567.887 529.648 8.491.148 5.577.628 Σημειώνουμε ότι τα ποσά της προηγούμενης χρήσης, λόγω επαναπροσδιορισμού των τομέων της Εταιρείας, έχουν αναπροσαρμοστεί έτσι ώστε να είναι συγκρίσιμα με τα αντίστοιχα της παρούσας χρήσης, όπως παρουσιάζονται αναλυτικά στη σημείωση 5. 60 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) Τα σωρευτικά μελλοντικά μισθώματα, εισπρακτέα βάσει μη ακυρούμενων συμβάσεων λειτουργικής μίσθωσης, μη συμπεριλαμβανομένων μελλοντικών αναπροσαρμογών, έχουν ως ακολούθως: Μέχρι 1 έτος Από 2 μέχρι και 5 έτη Περισσότερο από 5 έτη ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2019 12.038.319 31.253.501 18.427.241 61.719.061 31.12.2018 7.187.363 24.169.606 25.985.048 57.342.017 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 31.12.2019 10.341.204 25.600.863 17.039.793 52.981.859 31.12.2018 7.187.363 24.169.606 25.985.048 57.342.017 25 ΕΣΟΔΑ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ Τα έσοδα κοινοχρήστων αφορούν επανατιμολόγηση δαπάνων που πραγματοποιεί ο Όμιλος και η Εταιρεία για λογαριασμό μισθωτών της. Έσοδα κοινοχρήστων ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2018 31.12.2019 699.189 230.964 699.189 230.964 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 420.022 230.964 420.022 230.964 ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2018 31.12.2019 76.740 308.990 91.325 62.810 85.774 64.242 1.297.008 640.231 1.073.558 646.257 247.797 151.153 29.497 24.972 2.901.698 1.898.655 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 76.740 308.990 88.125 62.810 74.359 64.242 931.255 640.231 867.116 646.257 247.797 151.153 29.497 24.972 2.314.888 1.898.655 26 ΕΞΟΔΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Τα έξοδα ακινήτων αναλύονται ως ακολούθως: Μεσιτείες ακινήτων Αμοιβές εκτιμητών Ασφάλιστρα Συντηρήσεις - κοινόχρηστα Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) Φόροι - τέλη Λοιπά έξοδα ΣΥΝΟΛΑ Η εμφανιζόμενη αύξηση των εξόδων του Ομίλου, ιδιαίτερα στις κατηγορίες «Συντηρήσεις-κοινόχρηστα» και «ΕΝ.Φ.Ι.Α.» σε σχέση με την προηγούμενη χρήση, οφείλεται στο γεγονός ότι τα συγκριτικά στοιχεία που παρατίθενται στον Όμιλο αφορούν τα στοιχεία της Εταιρείας για τη χρήση του 2018, ενώ στη χρήση 2019 έχουν προστεθεί και τα έξοδα των θυγατρικών. Για τις ίδιες κατηγορίες εξόδων η αύξησή τους σε επίπεδο Εταιρείας οφείλεται κυρίως στην αύξηση του αριθμού των επενδυτικών ακινήτων της Εταιρείας. Τα άμεσα λειτουργικά έξοδα που πραγματοποιήθηκαν, κατανέμονται σε μισθωμένα και μη μισθωμένα ακίνητα, ως εξής: Μισθωμένα ακίνητα Μη-μισθωμένα ακίνητα ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 2.695.494 1.713.106 206.204 185.549 2.901.698 1.898.655 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 2.176.570 1.713.106 138.318 185.549 2.314.888 1.898.655 ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 1.039.080 843.286 207.936 168.225 51.042 49.804 0 38.643 17.535 17.592 99.849 83.669 233.084 233.084 1.648.526 1.434.303 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 1.039.080 843.286 207.936 168.225 51.042 49.804 0 38.643 17.535 17.592 99.849 83.669 233.084 233.084 1.648.526 1.434.303 27 ΔΑΠΑΝΕΣ ΠΡΟΣΩΠΙΚΟΥ Οι δαπάνες προσωπικού αναλύονται ως ακολούθως: Τακτικές αποδοχές Εργοδοτικές εισφορές Λοιπές παροχές προσωπικού Έκτακτες αμοιβές προσωπικού Πρόβλεψη αποζημίωσης προσωπικού (σημείωση 18) Βραχυπρόθεσμο πρόγραμμα παροχής κινήτρων σε Διευθυντικά στελέχη Μακροπρόθεσμο πρόγραμμα παροχής κινήτρων σε Διευθυντικά στελέχη ΣΥΝΟΛΑ Ο αριθμός του προσωπικού του Ομίλου την 31.12.2019 ήταν 16 άτομα, ενώ την 31.12.2018 ήταν 15 άτομα. Το ανωτέρω ποσό εξόδου € 99,8 χιλ. του βραχυχρόνιου προγράμματος παροχής κινήτρων έχει αναγνωριστεί ως υποχρέωση σε χρήμα για ποσό € 39,9 χιλ. στις υποχρεώσεις της Κατάστασης Χρηματοοικονομικής Θέσης (σημειώσεις 21, 22) και ως υποχρέωση σε μετοχές για ποσό € 59,9 χιλ. στα αποθεματικά της Κατάστασης Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων (σημείωση 16). Το ανωτέρω ποσό εξόδου € 233,1 χιλ. του μακροχρόνιου προγράμματος παροχής κινήτρων έχει αναγνωριστεί ως ισόποση υποχρέωση σε μετοχές στα αποθεματικά της Κατάστασης Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων (σημείωση 16). 61 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) 28 ΛΟΙΠΑ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΑ ΕΞΟΔΑ Τα λοιπά λειτουργικά έξοδα αναλύονται ως ακολούθως: Αμοιβές τρίτων Αμοιβές Διοικητικού Συμβουλίου Ενοίκια Φόροι - τέλη Διάφορα έξοδα ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 865.702 480.976 116.000 115.000 0 120.000 808.272 205.862 340.883 282.788 2.130.857 1.204.625 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 828.729 480.976 116.000 115.000 0 120.000 294.996 205.862 315.113 282.788 1.554.837 1.204.625 Στους φόρους - τέλη του Ομίλου του 2019 περιλαμβάνεται ποσό € 489 χιλ. το οποίο αφορά έξοδα μη επαναλαμβανόμενα για φόρους και προσαυξήσεις προηγούμενων ετών επί επενδυτικών ακινήτων θυγατρικών της Εταιρείας (Φ.Μ.Α. € 321 χιλ. και ΕΝΦΙΑ € 168 χιλ.). 29 ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΕΣΟΔΑ ΚΑΙ ΕΞΟΔΑ Τα χρηματοοικονομικά έσοδα αναλύονται ως ακολούθως: Τόκοι από καταθέσεις όψεως Τόκοι αποπληρωμής μακροπρόθεσμων απαιτήσεων ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 29.219 4.398 3.693 61.878 32.911 66.276 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 29.126 4.398 3.693 61.878 32.818 66.276 ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 2.916.898 787.088 294.869 238.464 18.959 0 3.230.727 1.025.553 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 2.609.913 787.088 291.330 238.464 18.959 0 2.920.202 1.025.553 Τα χρηματοοικονομικά έξοδα αναλύονται ως ακολούθως: Τόκοι δανείων Χρηματοοικονομικά έξοδα Τόκοι μισθώσεων IFRS 16 (σημείωση 20) ΣΥΝΟΛΑ 30 ΚΕΡΔΗ ΑΝΑ ΜΕΤΟΧΗ Τα βασικά κέρδη ανά μετοχή υπολογίζονται διαιρώντας τα καθαρά κέρδη μετά από φόρους που αναλογούν στους μετόχους της Εταιρείας, με το μέσο σταθμικό αριθμό των κοινών μετοχών που βρίσκονταν σε κυκλοφορία κατα τη διάρκεια της περιόδου. Κέρδη μετά από φόρους Μέσος σταθμικός αριθμός μετοχών Βασικά κέρδη ανά μετοχή (ποσά σε €) ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 13.767.981 2.737.522 92.160.299 80.690.653 0,149 0,034 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 9.030.015 2.737.522 92.160.299 80.690.653 0,098 0,034 31 ΜΕΡΙΣΜΑΤΑ Το Διοικητικό Συμβούλιο εισηγείται προς την Τακτική Γενική Συνέλευση των μετόχων της Εταιρείας τη μη διανομή μερίσματος. Σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, στα προς διανομή κέρδη δεν περιλαμβάνονται τα ποσά από αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες και ως εκ τούτου το υπολειπόμενο ποσό των κερδών δεν επαρκεί για διανομή. 32 ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΜΕ ΣΥΝΔΕΔΕΜΕΝΑ ΜΕΡΗ Όλες οι συναλλαγές του Ομίλου με τα συνδεδεμένα μέρη διενεργούνται στα πλαίσια των δραστηριοτήτων του. Τα υπόλοιπα και οι συναλλαγές με τα συνδεδεμένα μέρη παρατίθενται παρακάτω: ΟΜΙΛΟΣ ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε. ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΦΡΑΝΚΦΟΥΡΤΗΣ Α.Ε. ΠΕΙΡΑΙΩΣ LEASING Α.Ε. ΠΕΙΡΑΙΩΣ LEASES Α.Ε. VARDE PARTNERS ΕΛΛΑΣ ΕΠΕ ΑΜΟΙΒΕΣ ΜΕΛΩΝ Δ.Σ. ΚΑΙ ΕΠΙΤΡΟΠΩΝ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΠΑΡΟΧΗΣ ΚΙΝΗΤΡΩΝ ΔΙΕΥΘ. ΣΤΕΛΕΧΩΝ ΣΥΝΟΛΑ 31.12.2019 ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ 7.606.958 49.032.845 726.355 19.118.750 0 23.385 0 0 0 0 0 0 0 60.192 8.333.314 68.235.172 1.1.2019-31.12.2019 ΕΣΟΔΑ ΕΞΟΔΑ 3.003.807 1.798.694 5.154 851.216 0 785 0 0 11.298 0 0 395.738 0 332.933 3.020.258 3.379.365 ΑΓΟΡΕΣ 0 0 1.905.000 7.900.000 0 0 0 9.805.000 62 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) ΟΜΙΛΟΣ 31.12.2018 ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ 1.572.784 13.511.965 700.035 19.718.750 0 0 0 0 0 0 0 0 0 43.663 2.272.819 33.274.378 ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε. ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΦΡΑΝΚΦΟΥΡΤΗΣ Α.Ε. ΠΕΙΡΑΙΩΣ ACT SERVICES A.E. OLYMPIC ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΚΑΙ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ Α.Ε. VARDE PARTNERS ΕΛΛΑΣ ΕΠΕ ΑΜΟΙΒΕΣ ΜΕΛΩΝ Δ.Σ. ΚΑΙ ΕΠΙΤΡΟΠΩΝ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΠΑΡΟΧΗΣ ΚΙΝΗΤΡΩΝ ΔΙΕΥΘ. ΣΤΕΛΕΧΩΝ ΣΥΝΟΛΑ 1.1.2018-31.12.2018 ΕΣΟΔΑ ΕΞΟΔΑ 2.202.611 364.345 0 600.991 0 9.677 0 4.114 22.596 0 0 375.000 0 316.753 2.225.207 1.670.881 ΑΓΟΡΕΣ 1.300.000 0 0 0 0 0 0 1.300.000 ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε. ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΦΡΑΝΚΦΟΥΡΤΗΣ Α.Ε. ΠΕΙΡΑΙΩΣ LEASING Α.Ε. ΠΕΙΡΑΙΩΣ LEASES Α.Ε. VARDE PARTNERS ΕΛΛΑΣ ΕΠΕ ΚΟΥΚΟΥΝΑΡΙΕΣ Α.Ε. ΑΜΟΙΒΕΣ ΜΕΛΩΝ Δ.Σ. ΚΑΙ ΕΠΙΤΡΟΠΩΝ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΠΑΡΟΧΗΣ ΚΙΝΗΤΡΩΝ ΔΙΕΥΘ. ΣΤΕΛΕΧΩΝ ΣΥΝΟΛΑ 31.12.2019 ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ 7.537.559 49.032.845 726.355 19.118.750 0 23.385 0 0 0 0 250.000 0 0 0 0 60.192 8.513.914 68.235.172 1.1.2019-31.12.2019 ΕΣΟΔΑ ΕΞΟΔΑ 2.262.194 1.798.694 5.154 851.216 0 785 0 0 11.298 0 0 0 0 395.738 0 332.933 2.278.646 3.379.365 ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε. ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΦΡΑΝΚΦΟΥΡΤΗΣ Α.Ε. ΠΕΙΡΑΙΩΣ ACT SERVICES A.E. OLYMPIC ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΚΑΙ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ Α.Ε. VARDE PARTNERS ΕΛΛΑΣ ΕΠΕ ΑΜΟΙΒΕΣ ΜΕΛΩΝ Δ.Σ. ΚΑΙ ΕΠΙΤΡΟΠΩΝ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΠΑΡΟΧΗΣ ΚΙΝΗΤΡΩΝ ΔΙΕΥΘ. ΣΤΕΛΕΧΩΝ ΣΥΝΟΛΑ 31.12.2018 ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ 1.572.784 13.511.965 700.035 19.718.750 0 0 0 0 0 0 0 0 0 43.663 2.272.819 33.274.378 1.1.2018-31.12.2018 ΕΣΟΔΑ ΕΞΟΔΑ 2.202.611 364.345 0 600.991 0 9.677 0 4.114 22.596 0 0 375.000 0 316.753 2.225.207 1.670.881 ΑΓΟΡΕΣ 0 0 1.905.000 7.900.000 0 0 0 0 9.805.000 ΑΓΟΡΕΣ 1.300.000 0 0 0 0 0 0 1.300.000 • ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε.: Οι απαιτήσεις αφορούν καταθέσεις, οι υποχρεώσεις αφορούν δάνεια για την αγορά ακινήτων, τα έσοδα αφορούν μισθώματα επενδυτικών ακινήτων και τόκους καταθέσεων ενώ τα έξοδα αφορούν τόκους και έξοδα δανείων και παροχή διάφορων υπηρεσιών. • ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΦΡΑΝΚΦΟΥΡΤΗΣ Α.Ε.: Οι απαιτήσεις αφορούν καταθέσεις, οι υποχρεώσεις αφορούν δάνεια, τα έσοδα αφορούν τόκους καταθέσεων ενώ τα έξοδα αφορούν τόκους και έξοδα δανείων. • ΠΕΙΡΑΙΩΣ LEASING A.E.: Oι υποχρεώσεις αφορούν δάνεια για την αγορά ακινήτων, τα έξοδα αφορούν τόκους και έξοδα δανείων και οι αγορές αφορούν αγορές επενδυτικών ακινήτων. • ΠΕΙΡΑΙΩΣ LEASES A.E.: Oι αγορές αφορούν αγορές επενδυτικών ακινήτων. • VARDE PARTNERS ΕΛΛΑΣ ΕΠΕ: Τα έσοδα αφορούν μισθώματα από υπεκμίσθωση γραφειακών χώρων. • ΚΟΥΚΟΥΝΑΡΙΕΣ Α.Ε.: Οι απαιτήσεις αφορούν ταμειακή διευκόλυνση. • WRED LLC: Στο πλαίσιο του μετατρέψιμου ομολογιακού δανείου (σημείωση 15) έχουν εκδοθεί ομολογίες συνολικής ονομαστικής αξίας € 3,0 εκατ., οι οποίες καλύφθηκαν στο σύνολό τους από την WRED LLC. Το ποσό αυτό εμφανίζεται στα Ίδια Κεφάλαια. Στις αμοιβές μελών Δ.Σ. και επιτροπών καθώς και στο πρόγραμμα παροχών κινήτρων διευθυντικών στελεχών, περιλαμβάνονται συναλλαγές και αμοιβές διευθυντικών στελεχών και μελών της διοίκησης συνολικού ποσού για το 2019 € 280 χιλ. και 333 χιλ. αντίστοιχα (2018: 260 χιλ. και 317 χιλ.). 33 ΕΝΔΕΧΟΜΕΝΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ • Δεν εκκρεμούν αγωγές κατά του Ομίλου την 31.12.2019 που θα επηρέαζαν την χρηματοοικονομική του κατάσταση. • Η Εταιρεία έχει αναλάβει την υποχρέωση ολοκλήρωσης της απόκτησης αυτοτελούς πολυώροφου κτηρίου γραφείων επί της οδού Μιχαλακοπούλου 80, στην Αθήνα για το οποίο ανακηρύχθηκε πλειοδότρια σε δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό. Το τίμημα που προσέφερε η Εταιρεία ανήλθε σε € 25.000.000. Έναντι του ποσού αυτού προκαταβλήθηκε ποσό € 2.500.000. • Η Εταιρεία έχει υπογράψει δεσμευτικό προσύμφωνο για αγορά αυτοτελούς εξαώροφου κτηρίου επί της της οδού Αγίου Κωνσταντίνου 57, στο Μαρούσι. Το τίμημα που συμφωνήθηκε ανήλθε σε € 6.500.000. Έναντι του ποσού αυτού προκαταβλήθηκε ποσό € 1.000.000. 63 ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 – 31.12.2019 (Ποσά σε ευρώ εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) 34 ΑΜΟΙΒΕΣ ΟΡΚΩΤΩΝ ΕΛΕΓΚΤΩΝ ΛΟΓΙΣΤΩΝ Οι αμοιβές της εταιρείας ΕΡΝΣΤ & ΓΙΑΝΓΚ (ΕΛΛΑΣ) Ορκωτοί Ελεγκτές - Λογιστές Α.Ε. με έδρα την Ελλάδα για λοιπές επιτρεπόμενες μη ελεγκτικές υπηρεσίες που παρείχε στην Εταιρεία και στον Όμιλο, για τις χρήσεις 2019 και 2018 είναι οι ακόλουθες: Λοιπές επιτρεπόμενες μη ελεγκτικές υπηρεσίες ΣΥΝΟΛΑ ΟΜΙΛΟΣ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 154.000 14.500 154.000 14.500 ΕΤΑΙΡΕΙΑ 01.01.2019 01.01.2018 31.12.2019 31.12.2018 154.000 14.500 154.000 14.500 35 ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΠΕΡΙΟΔΟ ΑΝΑΦΟΡΑΣ 1. Στις 12.02.2020 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την απόκτηση επενδυτικού ακινήτου για το οποίο είχε αναδειχθεί πλειοδότρια από 19.09.2019. Το ακίνητο (επαγγελματική αποθήκη) βρίσκεται στη θέση Μαγούλα του Ασπρόπυργου Αττικής και το τίμημα απόκτησης ανήλθε σε € 1.100.000. 2. Η Εταιρεία ανακοίνωσε ότι στα πλαίσια συμμετοχής της σε δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό για την απόκτηση αυτοτελούς πολυώροφου κτηρίου γραφείων επί των οδών Μιχαλακοπούλου αρ. 184 και Ραψάνης, στην Αθήνα, ιδιοκτησίας της Πειραιώς Leasing Χρηματοδοτικές Μισθώσεις A.E., προσέφερε το ποσό των € 17.100.000 και ανακηρύχθηκε πλειοδότρια. Η ολοκλήρωση της υπογραφής του συμβολαίου απόκτησης του ως άνω ακινήτου τελεί υπό την έγκριση της Γενικής Συνέλευσης των μετόχων της Εταιρείας. Πέραν των ανωτέρω δεν υπάρχουν άλλα μεταγενέστερα της 31ης Δεκεμβρίου 2019 γεγονότα που να αφορούν τον Όμιλο και την Εταιρεία για τα οποία χρειάζεται αναφορά. Αθήνα, 06 Μαρτίου 2020 Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. & ΔΙΕΥΘΥΝΩΝ ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ Ο ΠΡΟΪΣΤΑΜΕΝΟΣ ΛΟΓΙΣΤΗΡΙΟΥ ΛΑΜΠΡΟΣ ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ Α.Δ.Τ. 700587 ΤΑΣΟΣ ΚΑΖΙΝΟΣ Α.Δ.Τ. 669747 ΙΩΑΝΝΗΣ ΛΕΤΣΙΟΣ Α.Δ.Τ. ΑΝ 162296 Α.Μ. Αδείας Ο.Ε.Ε. Α/1589 64 TRASTOR ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.Ε.Ε.Α.Π. ΑΡ. Γ.Ε.ΜΗ.: 003548801000 Αρ. ΑΠΟΦΑΣΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ ΚΕΦΑΛΑΙΑΓΟΡΑΣ 5/266/14.03.2003 ΕΔΡΑ ΚΑΙ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ: Xειμάρρας 5-7, Μαρούσι, T.K. 151 25 ΔΙΑΘΕΣΗ ΑΝΤΛΗΘΕΝΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΥΞΗΣΗ ΤΟΥ ΜΕΤΟΧΙΚΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ ΜΕ ΜΕΤΡΗΤΑ Γνωστοποιείται, σύμφωνα με το άρθρο 4.1.2 του κανονισμού του Χρηματιστηρίου Αθηνών (Χ.Α.), καθώς και τις αποφάσεις 25/17.07.2008 του Δ.Σ του Χ.Α. και 8/754/14.04.2016 του Δ.Σ. της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, ότι από την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου με καταβολή μετρητών, που έγινε με βάση την απόφαση της Έκτακτης Αυτόκλητης Γενικής Συνέλευσης της 09.05.2019 και την υπ. αριθ. 09.08.2019 απόφαση του Δ.Σ. του Χ.Α., αντλήθηκαν συνολικά κεφάλαια ύψους € 22.783.243,20. Τα έξοδα της έκδοσης ανήλθαν σε € 408.036,06 και καλύφθηκαν εξ' ολοκλήρου από τα κεφάλαια που αντλήθηκαν από την παραπάνω αύξηση. Ως εκ τούτου, το συνολικό ποσό που αντλήθηκε μετά από την αφαίρεση των εξόδων της έκδοσης ανήλθε σε € 22.375.207,14. Η πιστοποίηση της αύξησης του μετοχικού κεφαλαίου από το Διοικητικό Συμβούλιο της Eταιρείας έλαβε χώρα την 07.08.2019. Το Χρηματιστήριο Αθηνών ενέκρινε την 09.08.2019 την εισαγωγή προς διαπραγμάτευση στο Χ.Α. των 28.479.054 νέων μετοχών. Η διαπραγμάτευση των νέων μετοχών στο Χ.Α. ξεκίνησε την 13.08.2019. Μέχρι 31.12.2019 τα αντληθέντα κεφάλαια, διατέθηκαν σύμφωνα με τα προβλεπόμενα από την παράγραφο 3.6.9 του Ενημερωτικού Δελτίου, ως ακολούθως : ΠΙΝΑΚΑΣ ΔΙΑΘΕΣΗΣ ΑΝΤΛΗΘΕΝΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΥΞΗΣΗ ΤΟΥ ΜΕΤΟΧΙΚΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ (Ποσά σε €) ΤΡΟΠΟΣ ΔΙΑΘΕΣΗΣ ΑΝΤΛΗΘΕΝΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΑΝΤΛΗΘΕΝΤΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ ΠΡΟΣ ΔΙΑΘΕΣΗ ΔΙΑΤΕΘΕΝΤΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ ΕΩΣ 31.12.2019 YΠΟΛΟΙΠΟ ΠΡΟΣ ΔΙΑΘΕΣΗ Επενδύσεις σε Ακίνητα Εισοδήματος 22.375.207,14 21.569.308,13 805.899,01 Σύνολο 22.375.207,14 21.569.308,13 805.899,01 Σημειώση : Τα διατεθέντα κεφάλαια, έως 31.12.2019, χρησιμοποιήθηκαν για την απόκτηση των κάτωθι επενδυτικών ακινήτων : 1. Την 09η Σεπτεμβρίου 2019 η Εταιρεία απέκτησε ακίνητο επί της οδού Προποντίδος αρ. 2, στο Μαρούσι Αττικής. Τα διατεθέντα κεφάλαια για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθαν στο ποσό των € 5.881.520 (αξία αγοράς ακινήτου € 5.750.000 πλέον εξόδων απόκτησης € 131.520). Η εν λόγω επένδυση χρηματοδοτήθηκε στο σύνολό της από τα κεφάλαια που αντλήθηκαν κατά την αύξηση του Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας. Σύμφωνα με σχετική εκτίμηση που διενήργησαν ανεξάρτητοι εκτιμητές, η εκτιμηθείσα αξία του ακινήτου ανερχόταν σε ποσό € 5.718.000. 2. Την 13η Σεπτεμβρίου 2019 η Εταιρεία απέκτησε ακίνητο επί της Λεωφ. Βουλιαγμένης αρ. 23, στη Γλυφάδα Αττικής. Τα διατεθέντα κεφάλαια για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθαν στο ποσό των € 1.786.072 (αξία αγοράς ακινήτου € 1.750.000 πλέον εξόδων απόκτησης € 36.072). Η εν λόγω επένδυση χρηματοδοτήθηκε στο σύνολό της από τα κεφάλαια που αντλήθηκαν κατά την αύξηση του Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας. Σύμφωνα με σχετική εκτίμηση που διενήργησαν ανεξάρτητοι εκτιμητές, η εκτιμηθείσα αξία του ακινήτου ανερχόταν σε ποσό € 1.831.000. 3. Την 01η Οκτωβρίου 2019 η Εταιρεία απέκτησε ακίνητο επί της οδού Γρ. Λαμπράκη αρ. 16, στη Γλυφάδα Αττικής. Τα διατεθέντα κεφάλαια για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθαν στο ποσό των € 1.924.029 (αξία αγοράς ακινήτου € 1.905.000 πλέον εξόδων απόκτησης € 19.029). Η εν λόγω επένδυση χρηματοδοτήθηκε στο σύνολό της από τα κεφάλαια που αντλήθηκαν κατά την αύξηση του Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας. Σύμφωνα με σχετικές εκτιμήσεις που διενήργησαν ανεξάρτητοι εκτιμητές, η εκτιμηθείσα αξία του ακινήτου ανερχόταν σε € 2.135.000 και € 2.129.000. 4. Την 01η Οκτωβρίου 2019 η Εταιρεία απέκτησε ακίνητο επί της οδού Γρ. Λαμπράκη αρ. 19, στη Γλυφάδα Αττικής. Τα διατεθέντα κεφάλαια για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθαν στο ποσό των € 5.680.636 (αξία αγοράς ακινήτου € 5.630.000 πλέον εξόδων απόκτησης € 50.636). Η εν λόγω επένδυση χρηματοδοτήθηκε στο σύνολό της από τα κεφάλαια που αντλήθηκαν κατά την αύξηση του Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας. Σύμφωνα με σχετικές εκτιμήσεις που διενήργησαν ανεξάρτητοι εκτιμητές, η εκτιμηθείσα αξία του ακινήτου ανερχόταν σε € 5.655.000 και € 5.784.000. 5. Την 03η Οκτωβρίου 2019 η Εταιρεία απέκτησε ακίνητο επί των οδών Πατρόκλου αρ. 6 και Γκύζη, στο Μαρούσι Αττικής. Τα διατεθέντα κεφάλαια για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθαν στο ποσό των € 2.983.679 (αξία αγοράς ακινήτου € 2.911.363 πλέον εξόδων απόκτησης € 72.316). Η εν λόγω επένδυση χρηματοδοτήθηκε στο σύνολό της από τα κεφάλαια που αντλήθηκαν κατά την αύξηση του Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας. Σύμφωνα με σχετική εκτίμηση που διενήργησαν ανεξάρτητοι εκτιμητές, η εκτιμηθείσα αξία του ακινήτου ανερχόταν σε ποσό € 4.613.000. 6. Την 31η Οκτωβρίου 2019 η Εταιρεία απέκτησε ακίνητο επί της Λεωφ. Κηφισίας αρ. 49, στο Μαρούσι Αττικής. Τα διατεθέντα κεφάλαια για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθαν στο ποσό των € 2.292.693 (αξία αγοράς ακινήτου € 2.270.000 πλέον εξόδων απόκτησης € 22.693). Η εν λόγω επένδυση χρηματοδοτήθηκε στο σύνολό της από τα κεφάλαια που αντλήθηκαν κατά την αύξηση του Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας. Σύμφωνα με σχετικές εκτιμήσεις που διενήργησαν ανεξάρτητοι εκτιμητές, η εκτιμηθείσα αξία του ακινήτου ανερχόταν σε € 2.789.000 και € 2.720.000. 7. Την 06η Δεκεμβρίου 2019 η Εταιρεία απέκτησε ακίνητο επί της οδού Παναγίτσας αρ. 6, στην Κηφισιά Αττικής. Τα διατεθέντα κεφάλαια για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθαν στο ποσό των € 1.020.677 (αξία αγοράς ακινήτου € 1.000.000 πλέον εξόδων απόκτησης € 20.677). Η εν λόγω επένδυση χρηματοδοτήθηκε στο σύνολό της από τα κεφάλαια που αντλήθηκαν κατά την αύξηση του Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας. Σύμφωνα με σχετική εκτίμηση που διενήργησαν ανεξάρτητοι εκτιμητές, η εκτιμηθείσα αξία του ακινήτου ανερχόταν σε ποσό € 1.162.000. Αθήνα, 06 Mαρτίου 2020 Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. & ΔΙΕΥΘΥΝΩΝ ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ ΛΑΜΠΡΟΣ ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ Α.Δ.Τ. 700587 ΤΑΣΟΣ ΚΑΖΙΝΟΣ Α.Δ.Τ. 669747 Ο ΠΡΟΪΣΤΑΜΕΝΟΣ ΛΟΓΙΣΤΗΡΙΟΥ ΙΩΑΝΝΗΣ ΛΕΤΣΙΟΣ Α.Δ.Τ. ΑΝ162296 Α.Μ. Αδείας Ο.Ε.Ε. Α/1589

Περίληψη: Δηλώνουμε ότι εξ όσων γνωρίζουμε: α) Οι Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις της χρήσεως 2019 (από 01.01 έως 31.12.2019), οι οποίες καταρτίσθηκαν σύμφωνα με τα ισχύοντα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, όπως έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση, απεικονίζουν κατά τρόπο αληθή τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στην Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης και στις Καταστάσεις Συνολικού Εισοδήματος, Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων και Ταμειακών Ροών, για τη χρήση αυτή, της «TRASTOR ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ» («η Εταιρεία») και των θυγατρικών της («o 'Ομιλος»), εκλαμβανομένων ως σύνολο, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 4 παράγρ. 3 - 5 του Ν. 3556/2007. β) Η ετήσια έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου απεικονίζει κατά τρόπο αληθή τις πληροφορίες που απαιτούνται βάσει του άρθρου 4 παράγρ. 6 - 8 του Ν. 3556/2007. Αθήνα, 06 Μαρτίου 2020 Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. & ΔΙΕΥΘΥΝΩΝ ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ ΛΑΜΠΡΟΣ ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ Α.Δ.Τ. 700587 ΤΑΣΟΣ ΚΑΖΙΝΟΣ Α.Δ.Τ. 669747 ΤΟ ΜΕΛΟΣ ΤΟΥ Δ.Σ. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΤΙΓΓΗΣ Α.Δ.Τ. 748181