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透镜公司研究 一号研究员
在透镜公司研究的上一篇文章中,我们分析了万科可能隐藏利润的两个潜在动机:一是为来年留存利润储备过冬粮食,防止万科陷入22年来首度业绩滑坡的危局;二是保持低调,防止业绩太好刺激公众和监管情绪而引发更猛烈的地产调控。在接下来的这篇文章中,我们将进一步分析投资者可能感兴趣的另外两个关键疑问:如果万科确实隐藏了利润,那他们可能通过什么方式实现?有哪些财务上的证据表明万科可能在隐藏利润?
万科可通过何种方式隐藏利润?
首先探讨第一个问题:如果万科真的隐藏了利润,那么他们是如何做到的?
关于这个问题,此前有其他媒体或自媒体曾发文作过探讨,有观点认为万科可能通过故意增加销售费用、计提资产减值准备等多种方式来隐藏利润,但在透镜公司研究看来,以上方法确实可以隐藏部分利润,但在万科高达37.5%的惊人毛利润率和巨大的营收基数面前,如果不能“阻止”其营收的上涨,单靠涨费用的方式来调节利润,一来并不经济,二来这么做可供操纵的空间相对来说也比较有限。
透镜公司研究认为,如果万科真想调节利润,其最有效的方法绝不是调节费用,而是控制收入确认的节奏——即上面所说的,通过控制营收的增长节奏来调节利润,这样一来,其中可供操纵的空间就“豁然开朗”了。
问题是,收入确认的节奏如何可控呢?
在透镜公司研究的上一篇文章《万科业绩何以拖后腿:是郁亮错失了机会?还是利润被雪藏?》中,我们曾经提到过房地产企业的特殊收入确认机制,在此我们再次重复一次:
最常见的新房交易流程是这样的:开发商与购房者签订新房预售合同(注意是预售,不是销售),合同签订后购房者(或通过按揭银行)向开发商付款,双方约定1-2年后房子正式交付——这本是一个很简单的购房过程,但开发商在会计入账时可就复杂了:由于开发商收到购房款后,标的房产可能仍在建设中,并未实际交付给购房者,因此二者之间的商品房买卖交易并未全部完成(因为标的房产的验收和权属过户交割等程序并未完成,不符合收入确认的必需条件),在这种情况下,基于审慎性原则,开发商只能将收到的购房款以预收账款(2017年及以