一、什么是农村房地一体不动产确权登记? 农村房地一体不动产确权登记,是指农村的宅基地和集体建设用地使用权及地上的房屋所有权实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发证书。以前宅基地使用权发的是《集体土地使用权证》,房屋发的是《房屋所有权证》,现在登记后发的是土地权利和房屋权利一体的《不动产权证书》。 二、为什么要开展农村房地一体不动产确权登记? 农村房地一体不动产确权登记,是实施乡村振兴战略、推动农村制度改革、加快城乡融合发展、推进宅基地“三权分置”改革等工作的基础。通过农村不动产登记,对农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权进行确认和保护,将赋予农民更多的财产权利,为农民增加财产性收入提供产权保障,为农业农村发展奠定基础,为全面实施乡村振兴战略提供支撑。《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定:依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。不动产统一登记能够更好地落实物权法规定,保障不动产交易安全,减轻群众的负担和重复劳动,有效保护不动产权利人的合法财产权。 三、不动产确权登记调查的原则和内容是什么? 本次调查依据《农村不动产权籍调查技术方案》(试行)等要求,以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,重点完成宅基地、集体建设用地的权属、位置、界址(四至)等调查,同步开展地上房屋及其附属设施的调查与测量工作,确保农户对宅基地和农房的所有权益。 四、确权登记的原则和思路是什么? 农村不动产确权登记严格执行“一户一宅”政策,由县政府统一组织实施。按照“尊重历史、便民利民、因地制宜、统筹推进、分步实施、逐步覆盖”的原则,由镇(街道)集中统一组织,镇规划建设监督管理机构、村(居)委会配合开展权籍调查,对调查结果进行确认,按要求提供登记证明资料。此次权籍调查遵循“全覆盖”原则,确权登记遵循“应发尽发”原则,权籍调查完成后,按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范(试行)》等相关规定,符合确权登记条件的发放不动产权证书。 五、纳入登记范围的有哪些? 符合土地利用总体规划、乡村建设规划,具有合法权属来源,按时提供登记材料齐全的农村宅基地和集体建设用地及宗地内的地上房屋等建(构)筑物,予以登记。 六、不得纳入登记范围的有哪些? 1.权属争议未解决的; 2.一户多宅不符合分户条件的多宅部分; 3.一户一宅,超出规定面积范围外的; 4.非本村户口,宅基地和房屋无继承或合法批准手续的; 5.城镇居民购买和建设小产权房的; 6.不符合土地利用总体规划、乡村建设规划的; 7.无合法来源,未按时提供登记材料或提供登记材料不齐全的; 8.闲置的宅基地,坍塌无法居住的房屋及独立厕所、猪圈、牛栏等附属设施,列入征收、拆迁和城乡建设用地增减挂钩范围、集体建设用地整治范围的; 9.法律、行政法规规定不予登记的其他情形。 七、申请不动产登记需要提交哪些材料? 申请登记的村民要积极配合调查小组的工作,并按时提交以下相关资料: 1.不动产登记申请书(自然资源局提供); 2.权利人身份证明,如:权利人的身份证、户口本,委托办理的需提交委托书,受托人的身份证、户口本等(由权利人或受托人提供); 3. 不动产权属证书或土地权属来源材料、房屋符合规划或建设的相关材料(由自然资源局、镇﹝街道﹞所属主管部门提供); 4.权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料(自然资源局提供); 5.当事人之间依法达成的协议; 6.人民法院生效的判决、裁定或者调解书; 7. 法律、行政法规等规定的其他文件资料。 上述材料中需要权利人提交的,由调查小组人员现场拍照归入调查档案,调查时不收交证照原件 八、调查时房产或土地存在纠纷应该怎么办? 按照“尊重历史、面对现实、依法依规、和谐稳定”的原则,镇(街道)、村(居)委会成立工作机构,妥善处理土地、房屋历史遗留问题。首先,当事人应相互协商,如果协商不成,由镇(街道)、村(居)委会进行调处,若仍调处不成,调查人员会把纠纷问题记录在调查表内,待下一步实施统一登记时按相关规定进行处理。 九、调查时权利人不能确定如何处理? 调查以“家庭户”为单位,按照“一户一档”原则建立调查档案,房屋产权人(宅基地使用权人)原则上以过去核发的房产证(土地证)记载的产权人(使用权人)或户口簿上的户主为准。对产权有异议的,可先按争议宗地处理,将争议原因记录在调查表内,争议解决后,根据争议调处结果重新进行登记。 十、农村农房一体不动产登记涉及什么费用? 农村房地一体登记由县政府统一组织实施,不收取任何费用,不增加群众负担。 十一、如何 “一户一宅”认定 ? 1、农村村民原则上只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地;除继承外,对于一户多宅的,只对一处宅基地进行审批和确权登记发证,其余的只调查统计,不予确权登记发证。 2、已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民,因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的,在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。 3、因婚嫁关系居住在外村,但户籍仍在本村的,夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地,在户主出具具结书后按规定申请登记。 十二、如何认定“家庭户”? 具备下列条件之一的可以认定为“家庭户”。 (1)户口簿确定的户主;(2)已婚且已分家单独居住生活的;(3)符合当地政府分户建房规定而尚未分户,其现有的宅基地面积没有超过分户建房用地合计面积标准的可视为两户;(4)依法继承宅基地使用权的未成年人可以独立作为特殊“家庭户”。 十三、非本农民集体成员的宅基地能否确权登记? 根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发[2016]191号): 非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记。 1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。 十四、如何维护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益? 农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。 农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。 本文由自然资源课堂整理,相关问答参考山东省某县对农村农地一体不动产确权登记的相关解释和要求,仅供有需要的读者参考,具体各地关于农地一体的政策须按当地要求实施。