房价下跌,许多业主选择“断供”。2018年11月,一则关于广东出现“断供潮”的传言在朋友圈中传开。在流传的朋友圈版本中,一张疑似广东省法院约稿信息的截图,内容包括“我省部分地区出现楼市断供潮,对房地产市场和金融秩序造成较大影响”,需收集全省法院审理的商品房买卖中涉金融借贷案件的情况。2019年1月,经济之声《天下财经》报道,最近有消息称,阿里线上拍卖房数量直线上升,楼市出现“断供潮”。
小编并不想考证信息的真实性,更关注“断供”背后的问题:随着国家房地产调控政策的实施,作为大多数消费者购房的主要方式——按揭贷款所隐含的法律风险正逐渐显现。因此,研究购房者断供情形下开发商的合同解除权,对于司法实践和制度完善具有重要意义。
一、按揭贷款购房的基本模式——阶段性担保
在预售商品房交易过程中,由于买受人所购买之商品房尚未开工建设或尚未完工,商品房的不动产权证亦未办理,无法像现房销售一样直接由买受人以其所购房屋向银行提供抵押担保。因此,在借款合同签订之日起至买受人取得不动产权证并办妥抵押登记手续前,通常是由开发商在此期间向按揭银行提供保证担保。开发商在按揭银行设有保证金账户,当业主断供时,按揭银行有权在开发商的保证金账户中扣除相应欠付按揭款。
现实生活中,《商品房预售合同》签订并经备案后,业主办理按揭付清房款,但因业主断供致使开发商承担保证责任代付按揭款时,开发商能否解除购房合同?如若不能,开发商收不回商品房,还要一直替业主支付按揭款,岂不是赔了夫人又折兵?!即使可以执行商品房以充抵代偿款,但此时断供业主通常资金链已经断裂,开发商向断供业主追偿必然遥遥无期。
另外,在开发商行使合同解除权的时候又会遇到案涉房产被法院预查封的情况,解除合同更会受阻。此时,针对被法院预查封的预售商品房,开发商是否能够要求解除合同?
二、司法实践中的两种审判观点
第一种审判观点:支持解除合同。
【案例一】江苏高院(2015)苏商终字第00079号常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司、常州天安元城房地产发展有限公司等借款合同纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书。
判决理由:首先,根据物权法的规定,不动产物权系登记设立主义,未经登记不发生效力。案涉《商品房买卖合同》仅办理了预售合同的备案登记,尚未办理不动产物权的产权登记,故业主仅享有该合同的债权,尚未取得涉案房产的所有权。其次,由于业主迟延归还向银行的借款,银行向为业主购房提供阶段性担保的天安公司发出催款通知,要求天安公司归还贷款本息。天安公司已代为支付752135.31元。根据双方约定,天安公司有权要求解除涉案《商品房买卖合同》。天安公司要求解除该合同,既符合双方合同约定,也符合《合同法》第九十三条第二款的规定。最后,《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定,“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定,“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为,不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为,但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。
【案例二】苏州中院(2018)苏05民终3220号苏州天亚置业发展有限公司与赵守利二审民事判决书。
判决理由:首先,虽然王才男、顾菊英作为买受方与天亚置业公司于2013年3月15日签订《商品房买卖合同》,但是王才男、顾菊英自始至终未与天亚置业公司办理房产权属变更登记,也未与天亚置业公司办理交房手续,故在《商品房买卖合同》被解除前王才男、顾菊英享有的仅是履行合同的期待权,并不享有房产的物权。其次,虽然根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定,赋予法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封,并且明确待房屋权属登记后自动转为查封登记。但上述规定实际仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行行为为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为,并未禁止非以规避执行行为为目的的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。就案涉《商品房买卖合同》而言,由于王才男、顾菊英未按约履行,致天亚置业公司代为偿还4462279.24元的贷款,王才男、顾菊英已经构成根本违约行为,天亚置业公司有权据此向法院起诉要求解除合同。最后,根据一审法院作出的已发生法律效力的(2016)苏0507民初466号民事判决,明确认定天亚置业公司与王才男、顾菊英之间的《商品房买卖合同》予以解除。同时该民事判决确认因案涉房屋由天亚置业公司实际控制,故房产不存在需要再返回,由此天亚置业公司作为案涉房产的权利人请求排除案涉房产上的预查封行为,具有事实和法律依据。
【案例三】江西省新大陆实业发展有限公司诉万志娟房屋买卖合同纠纷民事判决书(2015)青民三初字第41号;南昌中电投高新置业有限公司诉胡婷商品房销售合同纠纷一审民事判决书(2013)高新民初字第715号。
判决理由:《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,亦未违反我国法律、法规的强制性规定,应为合法、有效的合同,原、被告双方应当按约履行各自的义务。此外,根据法律规定,合同双方可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。购房合同中如明确约定"如买受人未按按揭借款合同规定期限偿还贷款,导致出卖人承担了保证责任的,出卖人有权单方解除合同",当该情形确实存在时,即视为双方约定解除合同的条件已成就。因此,当开发商以此为由诉请解除购房合同时,法院应予支持。
第二种观点:不支持解除合同
【案例一】江苏高院(2014)苏民终字第203号郭明燕、江苏马会置业有限公司等执行异议之诉民事判决书。
判决理由:预查封,从其适用的情形来看,其查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权,即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被查封人保有这个债权,以便将来实现这个债权,取得房屋的所有权,从而预查封转化为正式查封,得以执行。因此,一旦该项请求权被预查封,合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行,不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同;债权人也不得为放弃、转让该项请求权等处分行为,因为这都将导致其丧失该项已经被预查封了的请求权。
【案例二】淮安中院(2018)苏08民终716号,江苏栋梁置业有限公司与吴大荣、顾士焱二审民事判决书。
判决理由:《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定:“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。”本案中,涉案房屋虽然系上诉人所建,并办理了涉案房屋权属初始登记,但上诉人栋梁公司已于2011年1月27日将涉案房屋出售给被上诉人顾士焱,购房人已按合同付清了全部房款,并依法办理了商品房预告登记。顾士焱所购的房屋尽管未过户至其名下,人民法院亦可根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第二、三项规定预查封上诉人已出售的商品房。被上诉人顾士焱采取按揭的方法购买涉案房屋时,由上诉人作为担保人,栋梁公司承担保证责任后已依法行使追索权,其可依法申请法院强制执行。上诉人作为开发商以已出售的房屋登记在其名下为由要求排除法院执行无法律依据。
【案例三】临海市赛格特房地产开发有限公司、吴永波等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书(2015)浙台执异终字第4号
判决理由:购房合同与按揭借款合同系两份独立合同。购房合同约定了付款方式,买受人按照合同约定支付了首付款,银行亦按期向开发商支付了按揭款,故应视为买受人已按照合同约定支付了全部房款。购房合同约定的"买受人未按本合同约定时间付款,出卖人有权解除合同"的合同解除条件未成就,买受人逾期还贷的行为仅违反了按揭借款合同之约定,并未违反购房合同。开发商虽为按揭借款合同的保证方,承担连带保证责任,银行基于按揭借款合同约定划扣开发商的保证金,开发商可以向买受人主张权利,但开发商无权就此解除与买受人之购房合同。
【案例四】菏泽润华投资有限公司诉田鲁娟买卖合同纠纷民事判决书(2014)菏民一终字第585号。
判决理由:开发商请求解除合同的理由为“双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定如业主逾期还贷致使开发商代为偿还,经开发商通知后业主仍拒绝还款,开发商有权单方解除购房合同的条款”。但该协议签订于2010年11月5日,其实涉案房屋尚未予以抵押,该条款并不影响第三方利益。现涉案房屋已于2011年5月20日以被告田鲁娟名义进行了预售商品房抵押预告登记,原告再根据该条款约定请求解除购房合同,明显已影响到抵押权人的利益,依法不应予以适用。
但该案判决后被二审法院改判支持解除购房合同。
另外,也有观点认为,在业主采取按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房款,开发商也依约向业主交付了所购商品房时,双方均按照合同约定履行完了各自义务。根据《合同法》第九十一条的规定,开发商与业主在购房合同中的权利义务已终止,开发商无权再主张解除购房合同。【参见中国法院网于2012年7月3日刊登的《购房者逾期还贷开发商能否解除合同》】
前述两种观点的最大不同之处在于:购房人与开发商签订的购房合同是否履行完毕?购房合同对于合同解除条款的约定是否明确?
关于第一个问题,小编认为购房合同并未履行完毕,开发商在承担保证责任的时候,不仅未帮业主办理产权证书,有的甚至未办理房屋交付手续,阶段性保证合同也是基于购房合同签订,因此,法院如以此为由判决驳回解除购房合同的诉讼请求,值得商榷。
关于第二个问题,实践中开发商通常会在购房合同或按揭借款合同中约定,如买受人未按期还贷致使开发商承担了担保责任时,开发商有权单方解除购房合同。但开发商在该条款的具体表述中通常会错误的表述为"买受人未按购房合同约定支付购房款,则出卖人有权单方解除合同",此时,该条款中买受人逾期支付款项的性质是购房款而并非银行按揭贷款,而在按揭买房的付款方式下,如买受人已按期支付首付款,银行如期将按揭款全额支付给开发商时,此时如买受人逾期支付按揭款,则开发商援引该条款主张解除购房合同时,可能无法得到法院支持。小编认为,如购房合同明确约定"如买受人未按期还贷致使出卖人承担了担保责任时,出卖人有权单方解除购房合同",则合同约定的解除合同条件已成就时,开发商可据此条款要求解除购房合同。法院不应以购房合同已履行完毕,或系争房屋存在抵押为由,不支持解除合同。
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