一、政策定位:做什么?
养老设施属公益性社会事业。为鼓励社会投资,政府对民办养老设施的供地采用了行政划拨土地的优惠政策。作为养老事业的主管部门,民政部门明确指出:一是不能做成房地产开发。为此,建筑产权不能分割,只能分期出租。最长不超过二十年。二是必须有专业护理队伍。为此,需要有专门的工作、生活用房。因为,如果养老院经营不善,到后来,还是要政府去接盘。所以,在前期,政府会严格审查,防止挂羊头卖狗肉。现在一看方案,路南设计有20栋独栋别墅,就让人有变相搞房地产的嫌疑。
二、产品定位:谁来住?
根据政府的发展设想,今后政府公办的养老机构主要解决中低收入阶层的养老问题,民办养老机构面向中高端收入阶层。故顺华养老院的定位应是走高端路线,这并没错。但哪些中高端人群会来?一般这些老年人,家里住房条件都很宽敞,也请得起保姆,即使空巢,只要配偶都健在、身体健康,一般都不会考虑进养老院。只有丧偶或生活无法自理,才会考虑进养老院。为此,原考虑在2272床的规模中,自理占39%(880床)、护理占30%(680床)、特护占11%(252床)、度假占20%(460床)的结构比例,需要降低自理型的比例。同时,养老院与医院不同的是,医院是病好了,病人就出院了;但养老院往往是在此养老送终,流动性很小。为此,现在进来的自理型老年人,住上十年八年的,就变成了护理型的了,那么设施配套、建筑户型上就要有调整的空间余地。
三、户型定位:怎么住?
如何设计适合中高端老年人群的房间户型,是一个不可忽视的重要问题。根据一些入住养老院的老年人体会,许多人因多年的生活习惯问题,并不喜欢与其它人拼住一个套间,除非是老俩口。如果面对的是中高端人群,那一定是单床房占大多数。但在总计898套中,双人房至少占了62%(554套),如不计卧室分开、厨卫拼用的228套,也达到36%。需要再研究。同时,户型的设计应该与自理、护理、特护的不同要求相结合。如特护型,房间需要放置一些医疗仪器,故要大一些;护理型,自己可能无法洗澡、不想、也不能做饭,厨房的功能就要简化,有个微波炉热一下东西即可;自理型,老俩口都在,才会自己动手烧饭。 而现在的方案完全按一般住宅来设计,竟然还安排了复式公寓,让老人在房间里上下走楼梯,开玩笑。
关于度假型,一是由于是短期,经常换人,故集中安排较好。二是由于身体健康,一些是结伴而来,可以设计一些一套多卧室的户型,但面积也无需像别墅那样宽敞。业主声称将有一些画家、老干部来此养老,需要大空间。为此,安排了一些别墅型的养老建筑。我以为可行性不大。因为老干部可享受公费医疗,有浙江医院、望江山疗养院等机构去服务,而进民办则要自费。画家如身体健康是要有个画室,但也不至于需要独栋别墅(380平方米 )、联排(247平方米)那样大的空间,理由牵强。
关于建筑平面,现电梯间或占了南侧的有利朝向、或服务距离不均衡,需要调整。走廊加宽是对的,但楼梯按普通楼梯设计不妥,应设成坡道,便于老年人行走。现在,阳台都设计成与住宅一样,互不相通;其实老年人更喜欢聚在一起聊天交流,应打通阳台。
四、配套定位:配什么?
养老院吸不吸引人,配套如何是关键。一些依托医院办起的养老院很受老人欢迎,说明了这一点。对此,方案提出了构建“五有服务体系”,打造“养老在杭州”品牌。即有所医(医院合作)、有所为(才艺展示)、有所养(护理、养生)、有所学(老年大学)、有所乐(康体健身、娱乐)。但是,配套设施既要考虑齐全和档次问题,也要考虑经营成本问题,否则项目会不可行。现在方案中的配套,具体落实有以下问题:
一是餐饮问题考虑不足。从方案看,是以老年自理为主,公共厨房规模不够。考虑到护理和特护要占60%以上,这些老年人一般不愿自己烧饭,需要由食堂供应,那么、厨房、餐厅的面积要考虑充足,且要方便老人用餐。
二是老人护理洗浴问题考虑不足。方案考虑了游泳池,这确是高档消费。但这往往是针对健康群体而言。游泳池的费用很高,即使在城区,一般没有其它的消费来平衡,肯定是亏本。该项目固然好,就是让人担心办不下去。而更重要的,到是那些护理型、特护型老人的洗浴问题。他们更需要有洗浴池,让专业护理人员帮助洗浴。
三是护理设施考虑不足。即使按业主宣称,要与周边医院合作解决看病、防病问题,那也需要护理人员进行日常的看护,如要推着腿脚不灵活的老年人去晒太阳、散步;洗衣、做饭、洗浴等。对于近2300张床位的规模,即使按30人配一名护理员,也需要80名护理人员。但方案上缺乏护理人员用房,只安排了一个诊所的建筑面积。针对居住楼,均没有设立护理值班室,不利于紧急情况下的及时反应。
四是社会交往考虑不足。其实最好的养老院并不是脱离社会,办在前不着村后不着店的地方。而应融入社会。老年人由于健康关系,活力不足,他们更希望看到年轻人、孩子,这让他们没有被社会抛弃之感。如果能够将养老院与龙坞的幼儿园、小学结合在一起,让老年能经常看看小孩子,与他们一起交往,就会更有幸福感,这是任何设施也代替不了的。
五、布局定位:怎么排?
首先,要考虑总体指标要求。如果建的是养老院,建筑间距要求大于一般住宅,需要满足日照三小时的要求。也即按“杭州市城市规划管理技术规定(2008版)” 第16条的规定:老年公寓与其南侧建筑平行布置的,其间距不应小于南侧建筑高度的1.5倍。在这种情况下,地块原有指标“容积率小于1.2、建筑高度不高于18米”就是要求平均不高于四层、建筑密度30%,或者五层、建筑密度24%以下。然而,现在为了挤出建20栋别墅的用地,老年公寓被设计成六、八、十二层,所以高度也就超过了指标规定。
设计单位指出,原有指标1.2容积率,实际上是做不到的。因为为达到老年公寓的日照要求,建筑平面只能做单边房、9米浅进深的设计,如果单人房还要增加,1.2容积率就更做不到了。对此,我生存怀疑。实际上,现在南侧别墅群挤占了用地,只要改成多层,就能增加建筑面积。现在都是条形布局,东西向没有加以利用,如果组合成院落式的布局,增加一些东西向的房间,或将护理用房放在东西向,就能增加建筑面积。
其次,要强调配套公建中心布局。要让老年人或服务员行走的距离尽量缩短。现在配套设施安排在中心的做法是对的。但是,配套设施的内容要根据自理楼、护理楼的布局对应设置,以真正减少老年人、护理员的行走距离。风雨廊贯通老年公寓的想法很好,但必须体现在建筑平面设计上。否则,说的与做的不一致。
再次,要以老年人为本。老年人记性差,好忘事。其实,做成院落式,让建筑成组群布局,减少了建筑的独立栋数,增加了可识别性,有利于老年人找到回家的路。老年公寓不宜太高。六层以上的老年公寓不利于老年人上下行走。虽然有电梯,但一些老年腿脚不便坐轮椅,会造成长时间的等候,且高层会带来间距上的更高要求,不宜设置。道路交通上要注意车行道与人行道分立问题。高档老年公寓应采用两者立体分设的手法,从根本上解决老年人行走安全问题。不强调大片绿地,而是强调做好院落里的花园设计,形成适合老年人集聚的活动场所。
最后,设施实用、经济、有效。虽然不强调多赚钱,但也不能净亏本。设施的设置一定要实用、经济、有效。除了游泳池要斟酌外,停车库的规模也要考虑。主要应是为开车来看望老年人的车辆及管理人员的车辆停放服务,在此居住的老年人则停车需求很少。
六、感悟
做好方案,说难也不难,就是要将心比心、设身处地站在使用者、管理者、业主的不同角度,用心思考项目的定位、功能、内容、布局,并进行统筹兼顾,尽可能满足多方的要求。以使用者为本,认真研究使用者有何特殊需求,并在设计上充分考虑,达到方便、实用、经济,使方案具有合理性;满足法规要求,行政审批能够通过,使方案具有可法性;满足业主的要求,经济上不亏、甚至还有盈余,使方案具有可行性。
成稿于2011.3.27