对于投资用房而言,虽然不能享受上述优惠,但是美国税法有一个特别的1031财产置换条款。该条款规定处置投资用房时,只要满足在45天内锁定新房源,6个月内完成交割的话,原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。该条款可以反复应用无限次数。同时,财产置换条款允许同时锁定三个房源,不超过房产原值200%即可。
第四,从税率方面来看,房产持有时间不用处置时的资本利得税率也不用。具体来讲,如果房产持有时间少于一年,那么适用短期资本利得税。短期资本利得税从10%到37%不等,根据个人收入及家庭状况不同税率不同。如果持有时间超过一年,那么适用长期资本利得税,一般税率为15%。 对于低收入家庭而言,长期资本利得税为零。如果是高收入家庭适用37%的一般性税率时,资本利得税为20%。此外,针对部分高收入家庭,联邦政府还会额外征收3.8% Net Investment Income Tax 净投资收入税。如果是公司名义持有房产,那么一般适用新的公司所得税率21%。如果持有时间少于一年的话那么应当尽量延迟处置时间以享受长期资本利得税率。
第五,根据投资人身份不同,税务征收方式不同。对于国际买家而言,当出售房产时,美国国税局会预扣房屋卖价15% (注意不是增值额的15%),需要纳税人在第二年初申报个人所得税单后才能拿回多扣缴税款。如果纳税人事前没有申请个人税号,那么税款退回会拖很长时间,少则半年多则数年,需要作为非美国税务居民的国际买家充分重视,尽量在第一时间通过报税的方式申请美国税号。 第六,处置房产时其他税种还包括房产交易税(Property Transfer Tax),该税种由州/地方一级政府负责征收。以纽约市为例,成交价在50万美元以下,税率为成交价1%,如果超过50万美元,税率为1.425%,纽约州房产交易税为成交价0.4%,此税种通常由过户时律师协助计算并代扣缴纳。房产交易税可以税收筹划的空间不大,当交易价格确定后那么由过户律师自动在Closing statement 上面计算清楚。
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专栏作者:梁恩泽
麦楷博平会计师事务所董事(美国十大会计师事务所之一),专为中资赴美”上市”与”购并”服务, 专业知识领域涵盖金融、房地产、医药和教育等行业。更为各种不同行业的高净值客户提供高质量的财务及税务筹划的专业服