三元区白坂路地块棚户区改造房屋 征收与补偿实施方案 三元区白坂路地块棚户区改造房屋 征收与补偿实施方案 (征求意见稿) (征求意见稿) 为加快白坂路地块棚户区改造,提高城市道路、江滨公园、社区服务等公共基础设施建设水平,改善该片区居住条件和生活环境,根据省、市棚户区改造有关政策精神,按照政府主导、自求平衡的原则,启动实施白坂路改造民生工程。现结合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第 590 号)等相关规章及文件规定,特制定三元区白坂路地块棚户区改造房屋征收补偿方案(征收范围内涉及到集体土地上房屋征收的另行公布房屋征收补偿方案): 一、集体企业未房改房的补偿原则 (一)未房改房的所有权人或管理单位同意放弃房屋产权的,参照房改政策,有条件地对实际居住户进行补偿。具体程序如下: 未房改房的所有权人或管理单位同意放弃房屋产权的,参照房改政策,有条件地对实际居住户进行补偿。具体程序如下: 1、由未房改房的所有权人或管理单位书面形式出具放弃房屋产权的证明; 2、由未房改房的所有权人或管理单位书面形式出具未房改房的房屋实际居住户名单(以下称:房屋所有权人); 3、有资质的测绘机构队房屋进行测量,确定房屋面积; 4、实际居住户根据房屋面积参照房改政策缴纳人民币400 元/㎡的价格后,房屋征收单位按本方案第四条补偿办法进行补偿。 (二)未房改房的所有权人或管理单位不愿意放弃房屋产权的,房屋征收部门按本方案未房改房的所有权人或管理单位不愿意放弃房屋产权的,房屋征收部门按本方案 第四条补偿办法对未房改房的所有权人或管理单位未房改房的所有权人或管理单位 进行补偿;由 未房改房的所有权人或管理单位负责对现居住户的搬迁及安置。 二、征收范围和征收补偿安置对象 1、征收范围:东至明都大厦,西侧以台江新区为界,北邻鹰厦铁路,南至沙溪河范围内现有所有房屋均列入征收范围(具体范围见规划用地红线图)。征收总建筑面积约24000 ㎡。 2、征收补偿安置对象:本项目征收范围内的实际居住人(以下称被征收人),以实际居住户作为征收补偿计户依据。 三、征收补偿安置方式 本项目征收范围内的合法房屋的征收补偿安置方式采取产权调换或货币补偿两种方式,被征收人可自由选择。但被征收房屋属于以下情况只做产权调换,不作货币补偿: (1)被征收私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的; (2)被征收房屋产权有纠纷,权属不清或产权人下落不明的; (3)被征收房屋设有抵押权的,抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。 四、征收补偿安置办法 (一)私有住宅(不含自建房和违法建设) 1、货币补偿:(一)私有住宅(不含自建房和违法建设) 1、货币补偿:两种方式由被征收人自行选择,由被征收人自行解决安置用房。 (1)评估方式: (1)评估方式:以被征收房屋权属证书记载的面积为基数,根据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77 号)的规定进行评估后确定货币补偿价格。 (2)协商方式: ①以被征收房屋权属证书记载的面积为基数,以 5700元/㎡计价进行货币补偿(含搬迁奖励、及各类补助); ②装修补偿:在被征收人签订征收补偿协议后,被征收人可依法选择评估方式或估价方式进行装修补偿; ③如被征收人自签订货币补偿协议书之日起 2 年内在市 区另行购买商品房,可按地税部门的有关规定,凭协议免缴相关契税。 2、产权调换:以下两种方式由被征收人自行选择。 (1)评估方式:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第 590 号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77 号)的规定进行评估后,结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(不含装修补偿、搬迁奖励、搬迁补助费、临时安置补助费等费用)。 (2)协商方式: ①以被征收房屋权属证书记载的面积为依据,按套按面积拆一返一,新旧房屋不补差价; ②公摊补偿:在征收协商规定期限内签订协议并腾房交房的住宅给予公摊面积补偿,具体为:按被征收房屋权属证书记载面积的 10%(最多不超过 10 ㎡)给予公摊补偿; ③以被征收房屋权属证书记载的面积加上公摊补偿面积后为有效面积基数,就近上靠安置标准房型安置。 (3)安置地点:就地就近安置,期房。 (4)安置房基本情况、户型及就近上靠办法 ①就地就近安置。安置地点在本改造项目规划红线范围内(具体位置、户型见该地块规划方案图,具体位置、层数以规划部门批准通过的方案为准); ②安置房户型为 50 ㎡、65 ㎡、80 ㎡、95 ㎡、110 ㎡等5 种户型,采取就近指定上靠安置房户型进行安置。旧房产权面积 45 ㎡及以下户型可选择上靠安置房 65 ㎡以下户型;旧房产权面积 45~60 ㎡(含 60 ㎡)户型上靠安置房 80 ㎡以下户型;旧房产权面积 60~75 ㎡(含 75 ㎡)户型上靠安置房 95 ㎡以下户型;旧房产权面积 75 ㎡以上户型上靠安置房 110 ㎡以下户型。安置房的面积最终以房产管理部门核定的产权登记面积为准; ③超面积价格:超过被征收房屋有效面积基数至就近上靠户型面积 0-15 ㎡(含 15 ㎡)部分的,按优惠价 2800 元/㎡计价;超过被征收房屋有效面积基数至就近上靠户型面积 15 ㎡以上的,按 5600 元/㎡计价;在协商期限内签订协议并按房屋征收人通知期限内交房的住户,待全部安置工作完成后,若有大户型富余,方可按选房顺序号原则上仅可跨一次户型选房,并按交房时该地段的商品房市场价格购买超出上靠户型的面积; ④安置房为电梯房、框架结构,室内装修达到普通入驻标准。铝合金窗(或塑钢窗),阳台为铝合金(或塑钢)推拉门,进户门为防火安全门,室内为普通实木门,水、电一户一表,煤气、闭路电视、宽带、电话管线入户,内隔墙砖砌体及天棚采用混合砂浆抹面、白灰,地面为水泥砂浆面层找平,厨卫做防水层,墙、顶普通抹灰,水泥砂浆找平,座便器安装。 (5)搬迁奖励办法: ①选择产权调换的被征收人在规定的协商期限内签订协议并按房屋征收人通知期限内腾房交房的,按被征收房屋有效面积基数给予 600 元/㎡搬迁奖励;在区人民政府作出补偿决定公告之日起尚未签订协议或未按房屋征收人通知期限内腾房交房的不予奖励。(协商期限以房屋征收人通告为准); ②对产权面积小于 45 平方米、在本市区范围内无其他房屋且人均建筑面积小于 15 平方米的困难户,在征收协商规定期限内签订协议并腾房交房的,经街道、社区居委会确认并公示无异议后,原产权面积至 45 平方米部分按 1800 元/㎡缴纳建安成本优惠价后,按照 45 平方米作为产权调换的基数。 (6)其他补助(偿)办法 ①搬迁补助费:按被征收房屋有效面积基数一次性 30 元/㎡计价; ②电话补助费一次性 58 元/户,宽带补助费一次性 108元/户,有线电视补助费一次性 380 元,管道煤气移户费按实报销; ③装修补偿:在被征收人签订征收补偿协议并腾空房屋后,被征收人可依法选择估价方式或中介评估方式进行装修补偿。 (7)房屋附属用房的补偿:本次房屋征收对房屋的附属用房只作货币补偿。具体补偿项目和标准见附件一,附件一中未列出项目的补偿标准,由房屋征收部门与被征收人视情况协商解决。 (8)过渡方式及临时安置补助费: ①自行过渡:过渡期暂定 36 个月;因征收部门原因造成被征收人逾期回迁的,逾期时间征收部门双倍付给临时安置补助费; ②临时安置补助费:按被征收房屋有效面积基数 12 元/㎡/月计价,并给予 300 元/月/户补贴。发放期限以被征收人的实际过渡时间为准(即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收实施单位之日起至安置房交房之日止,按实结算,实际过渡时间不足 1 个月的按 1 个月计算)。安置房符合回迁条件,但被征收人以其他理由拒绝回迁的,征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。 ③选择产权调换的交房后给予 3 个月装修期临时安置补助,临时安置补助费参照本条②标准。 (9)安置房楼层调节系数 在规定的协商期限签订协议并按房屋征收人通知期限内腾房交房的,安置房在十层(含十层)以上的每增加一层递增 10 元/㎡计价;在规定的协商期限内未签订协议的或不按房屋征收人通知期限内腾房交房的,安置房在十层(含十层)以上的每增加一层递增 20 元/㎡计价。 (二)非住宅用房 本项目征收范围内的合法非住宅用房的征收补偿安置方式采取产权调换或货币补偿两种方式,被征收人可自由选择。但商住用地上的办公及仓库等用房、工业用地上企业只进行货币补偿: 1、商业经营性用房 (1)货币补偿:以下两种方式由被征收人自行选择,由被征收人自行解决安置用房。选择货币补偿只计搬家费,其他补偿费不计。 ①评估方式:以被征收房屋权属证书记载的面积为基数,根据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77 号)的规定进行评估后确定货币补偿价格。 ②协商方式:a、店面:以被征收房屋权属证书记载的面积为基数以 18000 元/㎡计价进行货币补偿;b、商住用地上的办公及仓库等用房:以被征收房屋权属证书记载的面积为基数以 5700 元/㎡计价进行货币补偿。 ③选择协商方式的临时安置补助费:一次性给予 3 个月的临时安置补助费,补助标准为:按被征收房屋有效面积为基数,店面按 35 元/㎡/月标准计算,办公室及仓库用房按12 元/㎡/月标准计算,并给予 300 元/月/户补贴。 (2)产权调换:以下两种方式由被征收人自行选择。 ①评估方式:a、以被征收房屋权属证书记载的面积为基数进行安置;b、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第 590 号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77 号)的规定进行评估后,结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(不含装修补偿、搬迁补助费、临时安置补助费等费用)。 ②协商方式:a、以被征收房屋权属证书记载的面积为依据,按套按面积拆一返一,新旧房屋不补差价;b、以被征收房屋权属证书记载的面积为基数就近指定上靠安置房进行安置;c、超面积价格:超过被征收房屋权属证书记载的面积基数至就近上靠安置房面积的部分,按交房时市场价购买。 (3)选择产权调换的安置房基本情况 ①本项目实行就地就近回迁安置,具体位置经征求意见后,报规划部门批准通过为准。安置房采取被征收房屋权属 证书记载的面积为基数就近指定上靠安置房进行安置。安置房的面积最终以房产管理部门核定的产权登记面积为准。 ②安置房为框架结构,铝合金卷帘门,水、电一户一表,内墙及天棚采用混合砂浆抹面、白灰,地面为水泥砂浆面层。 (4)搬迁补助费:按被征收房屋权属证书记载的面积为基数一次性 30 元/㎡计价。 (5)因征收房屋造成停产停业损失的给予 6 个月的月平均净利润补偿。(5)因征收房屋造成停产停业损失的给予 6 个月的月平均净利润补偿。平均净利润计算标准:根据生产经营者近三年的年平均净利润确定;生产经营期限不足三年的,以实际生产经营期限的年平均净利润确定。净利润根据企业实际缴纳的所得税推算。 如被征收人无法提供年平均净利润的,停业停产损失按临时安置过渡费的双倍给予 6 个月的补偿。征收前已停产停业的,不再给予补助。 (6)其他补助 ①电话补助费一次性 58 元/户,宽带补助费一次性 108元/户,有线电视补助费一次性 380 元,管道煤气移户费按实报销; ②装修补偿:在被征收人签订征收补偿协议并腾空房屋后,被征收人可依法选择估价方式或中介评估方式进行装修补偿。 (7)选择产权调换的过渡方式及临时安置补助费: ①自行过渡,过渡期暂定 36 个月;因征收部门原因造成被征收人逾期回迁的,逾期时间征收部门双倍付给临时安置补助费。 ②临时安置补助费:按被征收房屋有效面积为基数,店面按 35 元/㎡/月计算,办公用房按 12 元/㎡/月计算,并给予 300 元/月/户补贴。发放期限以被征收人的实际过渡时间为准(即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收 实施单位之日起至安置房交房之日止,按实结算,实际过渡时间不足 1 个月的按 1 个月计算。货币补偿不计临时安置补助费)。安置房的回迁以征收部门通知被征收人为准,但被征收人以其他理由拒绝回迁的,征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。 2、工业用地上企业补偿安置 (1)评估方式:2、工业用地上企业补偿安置 (1)评估方式:对企业被征收房屋及土地的补偿:根据中华人民共和国住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77 号)的规定进行评估后确定货币补偿价格。 (2)协商方式: (2)协商方式:根据《福建省人民政府关于推行土地收购储备制度的通知》、《三明市市区基准地价》的有关规定,按该地段工业用地与住宅用地基准地价的中间价(含地面物、停产停业等各种补助在内),即 697.5 元/平方米(46.5万元/亩)计算进行货币补偿。(该地段:住宅Ⅳ6 地价 1150元/㎡、工业Ⅲ3 地价 245 元/㎡) 五、住房保障办法 征收个人住宅,被征收人符合申请廉租房、公共租赁房、经济适用房等条件的,被征收人可按照《三明市区廉租住房保障管理规定》、《三明市区经济适用住房管理规定》、《三明市区公共租赁住房建设管理办法》等规定,携带相关证明材料到居住地街道办事处申请,再由房屋征收部门汇总后报市住建局优先给予配租、配售,被征收人可以不轮候。 六、违章建筑、未经有关部门批准私自将非经营性用房改为经营性店面的按照《三明市区房屋拆迁管理办法》(明政文〔2009〕209 号)执行。 七、房屋搬迁程序 六、违章建筑、未经有关部门批准私自将非经营性用房改为经营性店面的按照《三明市区房屋拆迁管理办法》(明政文〔2009〕209 号)执行。 七、房屋搬迁程序 1、选房顺序:原则实行协商期内先签协议先选房的原则,若同一时间段内...