本次存量房贷利率切换,显然会对这29万亿元的贷款,以及背后成千上万的家庭,产生巨大的影响,你准备好了吗? 1 什么是存量房贷利率基准转换? 众所周知,我国之前的房贷利率计量模式采取的是“以基准利率为基础,上下浮动一定比率”的形式。根据本次新政的安排,在与金融机构协商的前提下,房贷借款人需要将房贷利率模式,转换为基于LPR的浮动利率模式或者固定利率模式,二者必选其一。关于这两个选项的详细介绍如下: 选项1(浮动利率模式):转换后的房贷利率 = 当期的LPR + 利率加点 这里LPR是选取了市场上有代表性的18家银行,综合参考他们的贷款利率报价,由指定发布人对报价进行计算形成的平均利率。相对之前的基准利率,市场报价利率(LPR)的定价来源为市场报价,更新频率更高(每月20日更新一次),市场化程度更高。 而利率加点是根据借款人之前的房贷利率进行换算的,具体的换算过程如下图所示: 在上图的左边,是一名购房者之前的房贷利率定价结构(在基准利率的基础上,上浮或者下浮一定的百分比)。所谓基准利率是由央行官方公布的一个存贷款利率,主要根据我国经济状况和货币政策需要进行确定和调整,当前我国5年以上贷款的基准利率为4.9%。由于该利率的调整将对宏观经济影响较大,故调整比较慎重,上次基准利率的调整可以追溯到2015年。 为了简单起见,我们假设该购房者之前的贷款利率为在基准利率上浮20%,即5.88%= 4.9%×(1+20%)。 上图右部是该购房者通过LPR转换后的利率结构。其中,根据转换规则: (1)转换前后的总利率(5.88%)相等; (2)在利率加点计算中,LPR采用2019年12月的报价(4.8%)。 可以计算出该购房者的利率加点为1.08%(=5.88%-4.8%) 所以,该购房者转换后的利率计算公式为 = LPR +1.08%。(LPR每年会根据当时市场的LPR报价调整一次,而1.08%的利率加点,在整个贷款期内不再发生变化) 通过以上计算过程,我们可以发现,随着转换前原始利率上下浮动比率的变化,具体到每位客户的利率加点系数也是不同的。为了方便计算,在此给出了针对不同的基准利率浮动比率,换算出来的利率加点系数对照表如下: 如某客户是早年以基准利率打七折拿的房贷,在转换前,他的实际房贷利率为3.43%(= 4.9%×70%)。转换后,他的利率加点系数经查表可以得到-1.37%,利率计算公式为(LPR-1.37%)。假设某年的LPR变成了4.5%,则他当年的房贷利率为3.13%=(4.5%-1.37%)。 选项2(固定利率模式):切换后房贷利率 = 客户当前房贷利率 。 除了选项1中根据LPR的浮动利率模式,新政策还允许客户采用固定利率模式来计量房贷。根据在央行文件,“商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”。 如,在上面的案例中,客户当前的房贷利率为3.43%,客户后续的固定利率仍然为 3.43%。这个利率将贯穿客户整个贷款周期,无论之后市场利率如何波动,客户都按照3.43%的房贷利率进行还款。 最后,根据政策要求,借款人只有一次选择的机会。无论是选项1(浮动利率)还是选项2(固定利率),一旦选定,就不能再切换变化。 2 两种利率定价方法, 借款人如何选择? 根据上文介绍,央行给2019年10月8日前申请到房贷的借款人一个选择权——将房贷利率转换为基于LPR的浮动利率或者固定利率。