天一 MALL 和京津新城 MALL 的积极推进正是商业城区边缘化趋势的有力证明。 中心城区与滨海新区商业地产的发展取决于政府规划与市场主导两股力量的博弈与联合,各类公建、商 业配套、住宅均衡发展,产品结构多元化,增加不同层次消费群体,才是未来中心城区与滨海新区商业地产能 否健康发展的关键。可以预见,随着中心城区与滨海新区新一轮大发展时期的来临,中心城区与滨海新区对商 业的需求还将继续不断增加,这将为区域内以及外部的商家创造大量的机会,也将促使中心城区与滨海新区的 商业格局发生根本性的转变,由单一落后的服务配套到丰富完善的商业体系,成为推动中心城区与滨海新区建 设的强大动力。 贰、当中心城区遭遇国六条 2006 年,新一轮国家宏观调控在世界杯的前夕应声出台。与 2005 年的宏观政策相比,新政策的出台对中 心城区的房地产市场的发展具有什么潜移默化的影响?今年的政策对市内六区的影响有多大?会有哪些变化? 与世界杯一样,这些问题已经成为今年夏天大家谈论的焦点。以下阐述本人对这次调控的一些观点和看法,希 望能成为大家茶余饭后的谈资。 为了能更直观的阐述我的观点,我们先对天津市内六区房产市场作以下简单的回顾及分析。 房地产(住宅) 房地产(住宅)行业概况 1、预计 2010 年天津市住宅需求总量为 9118 万平方米 天津市 2005 年市域常住人口为 1046 万人,人均居住面积 25.7 平方米。政府根据每年的统计数字预计 天津市在 2010 年人口将达到 1200 万人,人均居住面积也将达到 30 平方米左右。因此,根据需求总量的计算公 式: (1200-1046)×30 ㎡+1046×(30 ㎡-25.7 ㎡)=9118 万㎡ 预计到 2010 年,经过四年的发展时间天津市住宅需求总量将达到 9118 万平方米。 2、挤出效应显现,外环线两侧将成为普通住宅开发的重点区域 由于中心城区土地供应量逐年减少,房价持续增长,中心城区的商品住宅市场面临着双重压力,加之市区交 通布网的建设,中心城区对商品住宅的挤出效应逐渐显现。外环线内外两侧的供应空间相对较大,对于中心城 区商品住宅的挤兑起到了一定的引导作用,将成为普通住宅开发的重点区域。 3、通勤型居住需求明显增长 滨海新区是国家重点建设的新的经济增长极点,2006 年正式启动,不仅对其注入雄厚的资本,还要大 量引进人才,带来大量的就业空间。由于工作地点的转移,天津中心城区人口也将大量融入滨海新区,居住在 天津中心城区而在滨海新区工作,由于通勤型居住需求的明显增长,将会带动天津东部地区、东南部地区以及 东西部地区的住宅发展。 4、海河改造计划迎来新的发展动力 滨海新区以第二产业为主导的快速发展,必然要带动天津整体第三产业的发展和结构升级,而海河改 造计划也正承载着这样的发展和结构升级。2006 年天津在前几年整个海河改造大的规划前提下,在新区域、新 经济的带动下,迎来新的发展动力,也将进入一个新的实施阶段。 5、滨海新区住宅需求大幅度增长 滨海新区目前人口为 107 万,预计到 2010 年人口将达到 180 万。天津市目前的人均居住面积为 25.7 平方米,预计到 2010 年达到 30 平方米。在未来 5 年内,滨海新区住宅需求近 2600 万平方米,势必也会带来地 区商品房市场的急速升温。 6、新生带成长带来第三次消费高峰期,其住宅消费特点值得关注 在全国 1981 年之前出生的独生子女超过 9000 万,1982 年到 1998 年出生的独生子女人数已经接近 3.2 亿,近些年中国已进入了独生子女的消费高峰期。同时,四个老年人、两个中年人、一个年轻人,这种 4-2-1 的家庭结构也导致了该独生子女人群具有强大的资金汇聚能力。该人群大多具有较高的教育程度,消费观念与 消费行为较为先进,因此对于居住生活的消费价格敏感度降低,更注重品牌、舒适程度和生活方式,对住宅的 产品形势、功能与配套较为看重。 房地产(住宅)市场概况 1、2006 年预计住宅需求在 1868 万平方米左右 (1) 从人口增长及平均居住面积来看 2005 年天津全市常住人口 1046 万人,其中城镇人口 556 万人,人均居住面积 25.7 平方米。根据《天津 市 2005-2020 发展规划》 2006 年的天津人口预计将达到 1076 万人, , 其中城镇人口 574 万人, 城镇人口比 2005 年增加 18 万人。 预计 2006 年天津城镇人均居住面积将达到 26.58 平方米, 2010 年天津城镇人均居住面积为 到 30 平方米,年均增长 0.86 平方米。由此根据住宅需求计算公式:2006 年城镇人口增长数量×2006 年天津人均 住宅建筑面积+2006 年天津城镇人口数量×2006 年天津人均住宅建筑面积增量, 计算出 2006 年的住宅需求预计 为 968 万平方米左右。 (2)从全市的拆迁量来看 2005 年天津城区拆迁面积为 180 万平方米。根据政府统计资料显示,2006 年的拆迁量将比 2005 年略 有放大,预计拆迁量将达到 200 万平方米左右。根据拆迁量与新房需求量 1:3 的关系,将形成 600 万平方米的 住宅需求。 (3)从去年到今年的住宅抑制转移来看 2005 年初预计天津住宅需求量在 1300 万平方米左右,由于受到年中的宏观政策影响,全年实际成交量 在 1000 万平方米左右,被抑制的需求量约有 300 万平方米左右,也将会结转到 2006 年的市场上进行消化。 将上述三项数据合计,预计 2006 年天津住宅需求在 1868 万平方米左右。 2、2006 年住宅供给情况 据资料显示,2006 年天津市房地产投资额计划比上年增长 22%,达到 400 亿元;新开工项目计划比上 年增长 25%,达到 2000 万平方米,加上在施工程,今年的房地产施工面积计划达到 3500 万平方米。 3、2006 年天津住宅商品房价格格局 (1)土地政策实施前天津市区住宅市场价格格局 在土地政策实施前,2000 年到 2002 年三年间,天津房地产市场形成了 一个稳定发展阶段,年成交量在 600 万平方米到 700 万平方米之间,均价稳定在 2600 元/平方米上下。其低端价格、平均价格、最高价格分别 为 1800 元/平方米、2600 元/平方米、5000 元/平方米范围,其比例接近 0.7:1:2。 (2)与其成熟市场进行比较 研究房地产发展相对成熟的深圳和相对稳定的成都的价格格局发现,其市场价格格局也同天津类似。 近年深圳住宅低端价格、平均价格、最高价格分别为 4000 元/平方米、6000 元/平方米、12000 元/平方米范围, 其比例接近 0.7:1:2;成都住宅低端价格、平均价格、最高价格分别为 2500 元/平方米、3500 元/平方米、7000 元/平方米范围,其比例也是在 0.7:1:2 范围。 (3)2006 年天津市区住宅价格格局 2006 年天津市区住宅低端价格应该由经济适用房构成,政府公布的参考价格为 3300 元/平方米左右。 2006 年市区平均价格取 2005 年市区第四季度平均价格,为 5700 元/平方米。参考经验价格比例关系 0.7:1:2, 则天津市区住宅最高价格为 11400 元/平方米。所以预计 2006 年天津市区住宅低端价格、平均价格、最高价格 分别为 3300 元/平方米左右、5700 元/平方米左右、11400 元/平方米左右。 对天津房产市场有多大影响? 对天津房产市场有多大影响? 5 月 17 日的新闻联播公布了国务院对认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署,根 据当前存在的问题,进一步采取有针对性的措施:(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型 普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例 要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让 环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模,加强 土地使用监管, 制止囤积土地行为。 (三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度, 减缓被动性住房需求过快增长。 (四) 进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房 源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁 市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明 度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。 总体来说,这六条延续了去年的方向,巩固了去年的成果。去年的国八条对天津影响不大,但今年的 国六条可能会对天津有一定的影响。 有了去年的国八条的基础,今年的政策不会对天津购房者有太大的心理影响。天津的需求以内需为主, 当宏观调控出来的一些政策的心理影响慢慢减弱后,市场会回归到一个正常的水平。 对房价最直接的影响是供需的状况和成本的情况。从 2003 年到现在,土地价格一直居高不下,直接会影 响后期的房价上升的压力。另外从供需情况来看,天津对普通住宅的需求量很大,而且非常稳健。另外,天津 今年城市改造的步伐仍然会继续,城市改造会牵扯到一部分的拆迁,而且整个城市面貌会有所改善,包括交通 等等,这些都会导致商品房市场的提升。这也是对房价向上拉动的一个有力的支撑。对于高端市场,有部分项 目面临销售压力的问题,代表了这一块竞争会更为充分。尽管今年的房价不会像去年、前年增幅那样大,总体 来看房价上升的趋势是有的。 未来天津市区的房地产发展的走向 1、住宅平均面积减小趋势明显 由于全市整体的住宅平均价格上涨,而消费群体的整体购买力没有明显增强,为了更能适应天津的消 费群体的需求,住宅平均面积减小趋势明显。 2、小高层、高层建筑将成为住宅建筑形式的主体 随着城市现代化建设的发展,以及土地资源的稀缺和价格的不断上涨,小高层和高层建筑逐渐成为建 筑形式的主体。 3、混合居住模式将成为主流 以拥有的财富总量划分人群的观念将被淡化,共同的价值取向将成为界定居住群体的新标准。从而使 单一项目的产品线更长,产品适应范围更广泛。 4、更开放的“大街区小组团”规划形式将逐步受到关注 由于住宅区规模的不断扩大,社区对城市的开放性将变得十分重要,更多的社区道路系统将是对城市 开放的,而封闭性组团将被控制在一个较小的规模。 5、建筑风格方面,将从简约走向丰盛 通过现代、时尚并且丰盛的建筑外檐,实现建筑的艺术功能,并最终将建筑艺术转化成为客户价值。 叁、中心城区楼市展望 环渤海经济圈的发展带给天津前所未有的发展机遇, 加快了天津中心城区建设和改造的步伐, 城市的功能 和格局不断的发生转变,这也为房地产提供了发展的空间。 1、海河改造淡化了六区的界线,带动周边区域价值的提升 2003 年正式启动的海河两岸综合开发改造,到今年已是第三个年头。沿河新景观不断涌现,上游板块住 宅及周边商业地产开发也相继提速。自 2005 年 12 月,红桥、河北、南开三区多个上游高档住宅项目开始动工; 与此同时,大悲院凤凰城商贸广场、古文化街旅游商贸区、万象城等商业地产项目也纷纷进入施工、招商、经 营阶段。海河上游板块高档住宅及商业项目的全面启动,表明这一板块步入成熟期。 海河综合开发首先促进了危陋房屋改造, 仅起步工程就要拆除危陋房屋 120 余万平方米, 涉及居民 3 万多 户,带动 200 多万平方米住房消费,交易额达 60 亿元。海河开发三年,该地区地产项目已显示出勃勃生机和良 好发展前景。成为天津楼市豪宅的竞逐之地,海河两岸特别是海河上游将陆续出现高端项目,在楼盘硬件的配 置等方面无不尽显豪宅风采,以吸引顶级消费群体。目前,海河板块地产项目平均升值 30%以上,是本市升值 最快的板块之一。在商业设施方面,占地 34 公顷,总建筑面积为 40 万平方米,遗留下 150 余栋小洋楼建筑, 是亚洲唯一, 也是我国国内最大的, 保存最为完善的意大利历史风貌建筑群, 意式风情区的改造是我国未来 3-5 年内与意大利最大的商业项目,随着招商工作的深入,未来几年一批世界知名的高档娱乐场所会落户其中,使 该区域中央生活的价值再次提升。 2、城市复兴运动拉动市中心项目的崛起 城市的不断发展必然导致了城市范围的扩大, 城市边缘房地产市场蓬勃发展, 然而就在城市不断外扩的同 时,北部中心区域的优势逐渐凸现出来。成熟的生活配套,繁华的商业氛围,深厚的文化底蕴,使北部市中心 地区政治、经济、文化中心的地位难以撼动。随城市规划和老城区改造不断深入,唤起了天津人难以割舍的区 域情结,掀起了“城市复兴”运动。一时间,市中心低矮破旧的平房被云集的高档项目做代替,传统的市中心 区域已不能满足城市发展以及人们生活的需要,因此一个新的板块“泛市中心板块”正在崛起。 “泛市中心板块”是指涵盖和平区、老城厢地区、三岔河口地带、天津东站地区的城市区域,泛指处于天 津中心城区起步区周边,相关商业、生活配套非常成熟的区域。根据区位、项目特点、发展特色,将“泛市中 心板块”划分为三个分板块,分别是——老城厢分板块、中心区分板块、北部中心区分板块。组成“泛市中心 板块”的分板块各具特色,老城厢板块嫁接在天津历史文化渊源之上,是中心城区经过统一规划的大型的城市 综合体,是泛市中心板块的中坚力量;中心区板块地理位置优越,土地稀缺性极强,地段的优势造成土地价格 也相对较高,是泛市中心板块高价位产品供应所在;而北部中心区板块是泛市中心板块中潜力所在,该区域吸 引了天津泰达、北京万通、上海广洋、上海陆家嘴、香港新世界、新加坡仁恒、北京新松等几十家国内外实力 地产商进驻,房地产注资金额高达上千亿元,商业设施投资占全市的 60%,这些实力开发商雄厚资金和先进开 发理念的注入,将使该区域成为天津未来最具投资价值和发展潜质的地区,并将强力提升天津的城市形象。 “泛市中心板块”的开发商优势、资金优势和规模优势,是任何一个区域都不可能获得的强劲动力,这里 将城市的文脉、商业、经济及其功能合理有序地延伸,成为城市乃至周边各城市的共享资源,对其他区域、城 市产生核心吸引力。 3、地铁枢纽——投资新热点 道路交通路网的建设,标志着一个城市的发展程度。完善便利的交通也将带动区域氛围的形成。作为城市 现代化、国际化的标志,地铁开通也为房地产市场带来无限遐想。