\ue50a2018-03-02　01:39:07　\ue50b\ue50a来源:　\ue50b\ue50a热点题材　\ue50b\ue50a本篇文章有　\ue50b\ue50a字,看完大约需要　\ue50b\ue50a10　\ue50b\ue50a分钟的时间　\ue50b房地产价格的涨跌,牵扯着各方面的神经,国家的税收、各级政府的财政收入、开发商的利润、买卖房的散户、房地产建筑的供应商,都是房地产链条上的生产者,而影响房价涨跌的两个关键因素,如果概况起来就两点,一是政府的有形之手——政策,二是市场的无形之手——供需。其中政策的影响对房价的影响可谓有关键性作用,想想原来国家对房产的政策,由国家分配改为市场供应,可以说拉开了房价上涨的序幕,为了应对2008年的经济危机,国家也是投入四万亿主拉房地产上,让房产价格开始进入主升浪。　房地产价格的涨跌,牵扯着各方面的神经　国家调控房价却上涨,只因房地产商太赚钱　最近一两年的时候,很多地方房地产价格再次大幅上涨,国家为了调控房地产,也开始推出各种政策,“限购、限贷、限价、限售、限商”可以说各种大招不断上演。笔者本以为,在国家调控的基础上,房价会应声回落,房地产商的销售数据会变差,至少房地产股价要应声回落,但事实却是房地产股价,不但没有下跌却接连创出历史新高。这到底是怎么回事?笔者还是用数据告诉你吧,看看房地产是多么赚钱。　说到房地产,不得不提其龙头老大万科,因为万科的动向会对整个房地产价格产生影响,笔者举个很简单的例子,在2008年的熊市中,房价的下跌是由万科开始降的,有降价10%到降价20%,再到降价30%,虽然有很多买房的人气的要把售楼处给砸了,但价格的确是降下来了。因此,笔者就用万科的数据,来分析房地产多么赚钱吧。　国家调控房价却上涨,只因房地产商太赚钱　两年毛利率翻倍,就能看出房地产多赚钱　首先看一下万科房地产的销售毛利率,今年只有32.41%,想想也不高啊,贵州茅台的毛利率高达91.31%,恒瑞医药的毛利率有87.18,中信证券的毛利率也在50%左右,但是大家不要忘了,房地产的基数太大了,多少人为了买房要把祖孙三辈的钱都拿出来,才能付个首付,以后还要当20年或30年的房奴。而其他行业,比如贵州茅台吧,虽然毛利率很高,但基数不大,老百姓不到2000元就能买一瓶,根本不会再钱上伤脑筋。　方法一:看毛利率　我们从万科A的毛利率变化就能看出,它是赚的越来越多啊。2015年毛利率在15%左右,到了2016年的中旬上涨为26.05%,到2016年年底又上涨为29.03%,到了2017中旬又上涨为32.41%。从2015年到2017年,两年毛利率翻了一倍还多,反应在净利润上也是大幅增长啊。　看毛利率　方法二:自己查数据,按照利润=收入-成本的公式　如果你是房产行业财务高手,也可以从成本和收入的角度来分析。房地产的成本主要有,土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费;收入主要是房屋销售面积和销售价格。如果能把这样的数据做好,估计开发商想骗你都难。只不过这样的成本核算太过复杂,一般人做不来。　查数据　方法三:用公开信息计算　股民朋友如果懂得一点财务知识,也可以用公开信息算一下。那就是用“营业利润=营业收入—营业陈本—三公费用”,这个公式来计算。说白了这个公式就是对上面成本和收入的数据化处理。　今年前11个月,万科累计实现签约金额4,676.4亿元,同比增长37.2%;累计销售均价14,885元/平,同比增长13.2%;实现签约面积1701.　7万平方米,同比增长21.1%。这样的增长速度,不赚钱才怪呢。　咱们来对比一下万科前11个月,公司在拿地面积和拿地成本上的数据。万科在土地市场获得229个项目,共新增规划面积4,560.6万方,同比增长76.8%;总地价3,090.6亿元,同比增长115.6%;平均楼板价6,777元/平,较2016年楼板价上涨11.7%;拿地金额占比销售金额66%,比2016年的51%提升15个基点。　用公开信息计算　拿地的楼板价是6777元/平,销售价格是14,885元/平,毛利率是32%,那么万科建房子的成本就是11277元,也就是说开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费,这些费用是每平米4500元。　笔者算了一下发现,建筑成本大概是拿地成本的一半,如果有朋友想算一下,万科在自己城市的销售价格,可以简单用这个公式,那就是“{拿地价格+建筑成本(拿地价格的一半)}*32%=销售价格”,当然这个公式比较粗糙,仅供朋友参考一下。　\ue50a友链,商务链接,投稿,广告请联系qq:253161086　资源合作联系:253161086　\ue50b\ue50a友链,商务链接,投稿,广告请联系qq:253161086　\ue50b