物业税显然无法同时承担增加地方税收和调控房价的两种功能,不同利益方对于物业税的不同期盼,加之物业税自身在法理上的障碍,导致空转7年至今难产,甚至连名称也难以确定。
另外,为什么要征物业税还有一个很重要的问题,那就是物业税征收之后拿来何用?从国外经验来看,物业税的主要用途还是用于当地社区建设、改善居住条件等,取之于民用之于民,才使得人们不至于太抵触。如果我国将来也正式开征,也应该遵循取之于民用之于民的原则,否则如果只是让地方政府拿来做大规模投资建设,通过拉动经济来粉饰政绩,人们对于缴纳物业税的积极性也不会太高。
房产税之难
房产税属于财产税的一种,作为财产税,最重要的前提就是产权的明晰,而我国房地产市场的产权关系还较为混乱。
从住房产权来看,除了商品房之外,我国还有很多有限产权的住房,比如经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等,在产权关系理清之前贸然开征房产税,显然会带来更大的混乱。
更大的障碍还在于我国的土地国有制。我国开征物业税的初衷是将现有的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合一,改为在房产保有阶段统一征收的物业税。我国房地产是住宅私有而土地国有,住宅所有者只对土地拥有70年的使用权,而不是像大多数国家那样的永久产权。而物业税或者房产税属于财产税,前提是对产权所有者征税,而我国居民对于土地并无产权,如果对居民仅有使用权的土地征收财产税,显然于情于法不通。
我国除了城市土地国家所有之外,农村土地属于集体所有,而这个集体的概念就更加模糊。开征房产税似乎离农村还较为遥远,其实不然,在我国轰轰烈烈的城市化进程中,很多昔日的农村土地早已经成为城市的一部分,大量的城中村、小产权房的存在,也给物业税的开征带来产权上的难题。
世界上其他大部分国家和地区都是住宅和土地私有制,所以物业税的征收理所当然,住宅私有而土地公有的代表为新加坡和我国香港地区,他们虽然也征收物业税或者产业税,但征收办法和西方主要国家明显不同,西方国家是对土地和住宅统一征收,以物业价值作为税基,而新加坡、香港地区则以物业租金作为税基。比如新加坡以年租金的4%和10%作为标准,无论房屋是否出租都必须缴纳,年租金标准其实只是评估机构计算出的虚拟租金。香港地区则分为差饷税(原用于警政开支,后来扩大用于支付街灯、供水、消防等)和物业税两种,差饷税的征收和新加坡类似,以虚拟