人和资源的流向趋势,仅靠行政级别、人口规模、经济总量这些静态指标,已经无法衡量。投资商和购房者都需要更精准的判断体系。
近年和很多房地产公司一线“指挥员”打交道比较多,他们的投资策略,往往要求精准匹配购房者需求,而购房者需求中很重要的一条是,是房屋资产的保值增值。如果匹配不好,房子可能就卖不动。一般来说,人口流入数量、小学在校生增长率、城市产业投入、城市开发强度、市场供求关系,是他们投资买地必看的几个指标。
它们看起来可能有一点抽象,这里我换成更容易理解、也更粗糙一些的参考系。比如城市的人口是否正在变多,上好学校的难度是否在增加,大家的消费水平趋势如何,城市中主要企业效益是不是在提升,有没有新的公司在大规模招人,城市楼宇开发是不是太过密集等等。看准了这些趋势性指标,或许能对房价趋势有更精准的判断。
那么,很多购房者认为应该放弃的,那些常住人口在100万-300万之间,甚至更小的城市的房子,是不是一定就完全不值得买。我的答案是,不一定。
有些人口数在这一区间的城市,实际上拥有非常好的发展前景。比如苏州、无锡、绍兴、中山,如果单从城区人口看,他们的人口也就是在100万—300万左右。但是这些城市的特点是,县级市区分散,但单个城市化率水平很高,总体的城区人口多,经济潜力大,因此这些“三四线”城市也很受房企的青睐。
如果一个原本不够发达的小城市处在一个国际级的都市圈内,且有很好的产业基础和发展势头。其房价的潜力,大过北上广深的一些成熟区域。比如上海都市圈的南通、广深都市圈的惠州,以及刚刚宣布成为南京都市圈新成员的宣城、芜湖等。
很多人拿人口100万的黑龙江鹤岗举例子,我认为这个案例太过极端。首先鹤岗处在天寒地冻的东北,而东北人向往温暖的南方,是户籍放松后的必然选择。其次,鹤岗建城基础是煤炭工业,现在煤炭资源已经枯竭,且人口年年下降,从高峰期的110万到现在99万人,是典型的铁锈地带。
除此之外,有很多人口大市,如南阳、临沂、邯郸、周口、赣州、阜阳等三四线城市,也存在不错的投资机会。回家过年的朋友可以注意一下,这些区域回乡置业的主力,是年纪在35岁-55岁的打工者,他们辛苦一年打工挣钱,又习惯了城市的便利,因此回到靠近老家的城市买房,给家中的子弟父母做准备。
这里,我们说到的是一个根本性的购房需求,那就是改善住房条件。在一般的地级市,实际上最好卖的房子,永远是140平米以上的房子。这个时候,房屋产品本身的地段、配套、景观、品质、代际,都对这些城市的购房者有很好的吸引力。
综上所述,三四线房子值不值得买,是非常复杂的问题,因地而异,因人而异,标准答案都是骗人的。