但是,事实,好房子不一定贵、贵的新房未来不一定贵、贵的二手房不一定好。好地段的烂房子,卖出烂地段的好房子的n倍价格,反倒是常见现象。
这是因为:房子=功能价值+储蓄价值+金融价值。
在这个公式中,房子的金融价值起到了重要的作用。
房地产的金融属性到底有哪些呢?我们下面分析一下。
第一买房的按揭贷款
按揭贷款这一个天才的发明,让我们能够在当下,购买我们还没有能力付出全款的房子。剩下的钱怎么办?银行能借给你。你只需要按照银行约定的利率,每个月进行还款就行了。
在我国,银行按揭一般的首付是30%,贷款的最长时间是30年。也就是说,你可以最长用30年的时间,采取每月还款的办法,只用30%的金额,就可以把房产这么一个庞然大物买下来。
巨大的还款额分摊到每个月,这样压力就会非常的小。本身这是一个让房地产开发商,买房的客户和银行都得利的一种行为。但是就是因为这个设置,就让房产有了金融属性,让炒房族有了一个非常大的套利空间。
举个例子来说,假如一套房子100万,买房的人可以用30万来买下来,剩下的70万从银行贷款,如果贷三十年,每月还款的量可能就是2000多块,一年也不过有2万多块。
一年以后,房价从100万涨到了110万,从整体上来说上涨了10%,购房者可以以110万的价格卖掉,表面上来看,房价只是上涨了10%,确实不多。但是实际上就因为金融属性的原因,当初只是投入了30万块钱,一年后就可以赚10万元,这就算是33%的利润,已经是相当高了,比绝大多数的实体企业利润率高多了。如果房价从100万涨到130万,这是百分之百的利润,如果房子涨到160万,那就是百分之200以上的利润了,这个利润不夸张的说,比贩毒品可能还要高。
买房投资是如何做到的?具金融与资本运作嗅觉的人,会把房子当投资品,对价格进行预测、通过买卖来博弈来进行套利。这个特性,就是金融上常说的加杠杆,可以更少的资金来撬动更大的房产,从而获得更高的利润。有房,就有了钱、会继续有钱。房子的金融属性越演越烈。
第二开发商的开发贷款
除了买房的人,其实房地产开发商也有一个非常好的金融工具,就是房产预售制度。
房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货