每个楼盘项目,都有着复杂的债务关系。开发商不只是欠着业主的房子,还欠着银行贷款和施工方的工程款,有的还欠着巨额的高-利-贷等其他借贷。楼盘一旦烂尾,每一方都挥舞着手中的刀叉准备切割盘子里这点楼盘和开发商账上的其他资产。相较于业主人小势微、消息滞后,银行、施工方和其他债权人往往在楼盘有烂尾苗头时就开始着手瓜分未售楼盘和开发商的其他资产以减轻自己的损失,等到业主发觉楼盘烂尾想要维权时,盘中已是一片狼藉,只余残羹剩饭。更有甚者,有些业主交付了房款没有来得及网签的房子也都被其他债权方划走抵债。虽然法律以及相关司法解释中规定了业主享有一定的优先受偿权,但是是就本楼盘而言的,并不包含开发商的其他资产。而且主要的问题在于业主难以得到第一手的消息,单个业主势单力薄维权难度大,业主群体意见不一、行动效率低下,在抢夺开发商“遗产”时往往是难以取得令人满意的成果的,这个我们后面再详细说明。
从法律的角度上来说,业主与开发商签订的房屋买卖合同和业主与银行签订的贷款合同是两个相互独立、没有交集的合同。不管业主的房子发生什么变化,不管是倒塌了还是烂尾了,业主和银行的债务关系是不受影响的。往严重点的方向说,业主因为房子烂尾而拒绝偿还银行贷款,银行是有权利以业主的其他财产用来赔偿贷款的。同时也会影响个人的信用记录,所以说在业主维--权的过程中,我们是不推荐业主停止偿还银行贷款的。
业主在发现自己的楼盘烂尾了以后,退房是否是维--权的最优选择,是要依照不同的情况来说的。开发商的账户里还有资金的,或者是能有其他方法支付房款的,业主向法院提起诉讼要求退房,然后从开发商处拿钱走人或者是申请强制执行拿钱走人,业主的权益可以得到很大程度上的满足的。但是就我们以往的案例看来,烂尾楼开发商有能力退还房款的情况是极其少见的。如果开发商暂时无力退还业主的房款,而业主仍然向法院起诉要求退房,也是能够胜诉的。但是胜诉之后,要么是空有一纸判决书无法执行,因为烂尾的楼盘涉及方方面面的债务,不是说业主申请强制执行,法--院拿笔划出来一块给业主就能解决的;要么是开发商留下欠条,写着欠某某业主房款多少钱。至于怎么还,开发商拍拍空空如也的口袋表示无能为力,业主又一次回到了起点。有一点业主需要明白,一旦退房 官 司胜诉之后,业主和开发商之间的房屋买卖合同就不存在了,原本的买受人和出卖人的关系变成了现在的普通的债务关系,将不再享有优先受偿权,试想将业主和银行、金融机构等放在同一位置作为债权人向开发商讨债,孰优孰劣一目了然。所以说业主在遇到楼盘烂尾时,起诉退房并不一定就是最优的维权手段。