摘要:近年来,随着房地产市场的蓬勃发展,司法实务上也发生了若干有争议的案例,这值得我们法律人思考与研究。例如王某出售房屋给李某,已办理所有权转移登记,但未交付,此时李某能否对王某行使物权请求权?在王某已经交付该房屋后,若没有办理所有权转移登记,而此时基于买卖合同李某要求办理转移登记的请求权已过诉讼时效,王某能否要求李某返还房屋?类似问题还可能出现房屋多重买卖、多次买卖的情况。这类案件关系到各方当事人的权益,具有重要的现实意义。笔者根据我国相关法律制度,结合债权物权化的相关理论,对基于合同关系的占有权进行简要探讨。
关键词:债权物权化;房屋买卖;救济途径
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2013)06-0-01
合同关系即所谓的债之关系,指一方当事人向他方当事人请求一定给付的法律关系,具有所谓的相对性。我国物权法第二百四十一条对基于合同关系的占有明确做出了规定:“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。”本文仅对基于房屋买卖合同而产生的所有与占有之分离的相关问题予以论述。
根据合同法的相关规定,合同成立后,房屋的出卖人负有交付房屋的义务,并且应协助房屋买受人办理房屋所有权转移登记,在不动产买卖当中所有权的转移采用的是登记生效主义,并不以实际交付作为所有权转移的必备条件,因此,在实践当中会造成所有与占有相分离的情况,即本文开篇所列举的问题。
一、房屋出卖人已协助办理所有权转移登记,但未实际交付房屋
对于此种情况,首先要分析的是买受人房屋交付请求权及出卖人占有房屋的权利来源问题。出卖人已将不动产登记到买受人名下,但未交付房屋,在这样的情况下,买受人有权请求出卖人交付房屋,换句话说,就是出卖人负有交付房屋的义务。但是买受人能否基于物上请求权要求房屋出卖人迁出呢?笔者认为该种情况买受人只能依据合同约定要求出卖人交付房屋,而并不能以物上请求权要求出卖人迁出,原因在于出卖人办理转移登记在先,虽未实际交付房屋,但其对房屋的占有并非无权占有,其未交付房屋应当属于债务履行的问题,如果法院依据无权占有而判令出卖人迁出房屋,应属事实认定不当。实践中也有类似案例发生,双方在房屋买卖合同中约定,房屋价款由买受人先行支付一半,再办