《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的解读第一条 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的 通知》(财税〔2016〕36 号)及现行增值税有关规定,制定本办法。 【政策解读】 本条是关于制定《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(以下称 《办法》)的法律依据。 《办法》作为 36 号文件的配套文件,目的是在现行增值税有关规定的总体 框架下,将36 号文件的相关内容进行细化,在实际操作层面上,对36 号文件 中确立的基本原则和制度作出进一步明确和细化,区分不同情况,做出便于税 务机关和纳税人更好地理解和执行的规定,以增强政策文件的可操作性。 第二条 纳税人转让其取得的不动产,适用本办法。 本办法所称取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、 自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。 【政策解读】 本条明确了《办法》适用的范围,以及与《房地产开发企业销售自行开发 的房地产项目增值税征收管理暂行办法》之间的关系。一是纳税人转让取得的 不动产,适用该《办法》。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,不适用 本《办法》。二是取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建 以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人销售权属登记在自己名下的不动产 时,适用该《办法》。三是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,不适用 本《办法》,而是适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收 管理暂行办法》。也就是说,纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时,即是 一手不动产时,不适用该《办法》。 举例:如果一个房地产开发企业,开发一批商铺,销售出 90%,剩余有 10 套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记,将该10 套商铺登记在自己企 业名下,以自己名义对外出租。3 年后,该商区房产价格上涨,有买家提出要 购买商铺。房地产开发企业决定将该 10 套商铺再出售,此时,该10 套商铺已 经登记在不动产企业名下,再次销售时,属于“二手”,不是尚未办理权属登记 的、房地产开发项目的房产,因此,房地产企业应适用本《办法》,而不是《房 地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》办理相关 税务事项。 第三条 一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税: (一)一般纳税人转让其 2016 30日前取得(不含自建)的不动产, 可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购 置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照 5%的征收率计算应 纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 向机构所在地主管国税机关申报纳税。 (二)一般纳税人转让其 2016 30日前自建的不动产,可以选择适 用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照 5%的征 收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关 预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。 (三)一般纳税人转让其 2016 30日前取得(不含自建)的不动产, 选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应 纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得 不动产时的作价后的余额,按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预 缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。 (四)一般纳税人转让其 2016 30日前自建的不动产,选择适用一 般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳 税人应以取得的全部价款和价外费用,按照 5%的预征率向不动产所在地主管 地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。 (五)一般纳税人转让其 2016 日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳 税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的 作价后的余额,按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向 机构所在地主管国税机关申报纳税。 (六)一般纳税人转让其 2016 日后自建的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取 得的全部价款和价外费用,按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预 缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。 第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产,除个人转让其购买的住房外, 按照以下规定缴纳增值税: (一)小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价 款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额, 按照5%的征收率计算应纳税额。 (二)小规模纳税人转让其自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用 为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。 除其他个人之外的小规模纳税人,应按照本条规定的计税方法向不动产所 在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人 按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 【政策解读】 上述均为政策规定,比较长。