1、房产身后继承过户
身后继承过户,指的是老人离开后,子女再去办理过户手续。
这种过户方式只要缴纳公证费和登记费等少许费用,且办理简便,但正如前面所说,有时候可能带来各种家庭矛盾纠纷,而在明年1月1日开始实施的《民法典》中则对继承方面的问题加以了修正和完善。
1、可以代位继承。
比如,小张从小是孤儿,小叔也没有妻儿,小张就跟小叔相依为命,为小叔养老送终后,小张是可以继承小叔的房产,因为根据民法典907条之规定,将被继承人的侄、甥也纳入了代位继承人范围。
2、继承宽恕制度。
如,小王不孝顺父母,老人在立遗嘱时,小王被排除在继承范围之外,所谓浪子回头金不换,随着时间推移,小王能悔过自新,而这些被老人看在眼里记在心里,决定原谅小王,即把小王列入继承人,那么,小王仍旧可享有房屋继承权。
3、判定遗嘱效力。
如,老人有3个儿子,在早些时候,老人立了一份遗嘱并公证,里面写明房产给3个儿子平分,但后来发现,小儿子对自己最好、照顾时间也最多,老人又立一份遗嘱,写明小儿子分2/3房产,但未经过公证,而新规在删除“公证遗嘱效力优先”的规定后,意味着遗嘱以最后一个时间为准,老人的愿望得以实现,同时还新增加了打印和录像等立遗嘱形式,其中打印遗嘱只需要有两个以上见证人,立遗嘱人和见证人在每一页签字和注明年月日时间即可。
由此可见,新法对房屋继承做了非常人性化的规定,比如子女能不能继承房屋,皆看子女表现。当然,这是建立在不算经济账的前提下,选择这种方式无可厚非。但如果你要考虑哪种房产过户方式对子女最为划算,身后继承过户未必就是最优选择了,因为若继承人名下还有自己的房子,则再转卖这套房子,则需要缴纳房产差值20%的个税。所以,这就有了第二种和第三种房产过户方式,下面简单来说说。
2、房产赠与过户和买卖过户
采用赠与方式,就是老人把房子像普通物品一样送给子女,不过,这个赠与是要交一笔不小的费用。按照目前最新的规定,子女接受父母赠与的房产需缴纳包括3%契税、公证费按1%、双方各交0.05%印花税。以评估值200万的普通房产为例,整个房产赠与过户费用就为:200万*(3%+1%+0.05%*2)=8.2万元。
再看看买卖过户,同样以交易价200万的普通房产为例,房产面积在90-144平米之间,房产证满5年且非唯一房产,跟正常买卖二手房交易一样,需缴纳税费为:200万*(契税3%+1%)=8万,登记费80元忽略不计。
表面看,赠与和买卖过户的费用差不多,但实际上,房产赠与过户的费用比例是相对固定的,而买卖过户的费用则要分不同情况,大体上,在现有新规下,买卖过户费用是要少于赠与过户的。
3、三种房产过户方式比较总结