首先,根据《物权法》第六十条规定,对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:
(一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;
(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;
(三)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
因此,本案中,作为集体土地,应当属于集体经济组织所有。故您需要跟集体经济组织沟通确认。
其次,您想要买厂房,那么根据房地一体原则,您同样也将获取该土地的使用权,否则也无法行使物尽其用的效能。
再次,为了规避风险,建议您与村委会、房主一并签订协议,即变更租赁合同主体,即房主将使用权转移给您,由您与村委会来履行土地租赁合同。并且明确在租赁期限内,租金已经全部支付给村委会,村委会不得再行向您主张。
最后,这个没有土地证房产证确实也是问题,但是如果签订合同后,对方无法履行,那么涉及违约的问题,建议您在合同中增加违约条款,不管是您跟房主签订的合同还是与村委会签订的合同,以此来确保您的权益最大化。
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