原项目自带消防设施,但是业主没想到的是,养老项目的消防要求和既有消防设施不匹配。
设计阶段发现,需要约150㎡的占地面积,来增建消防水池,但周边却没有室外场地适合使用。无奈之下,只得牺牲一栋一层建筑,用它来堆放成品消防水箱和相关设备。但是,运营空间的挪用,无疑放大了项目后期的营收压力。
图/项目现场
消防疏散也很重要。养老项目在消防疏散距离、疏散楼梯的数量和宽度等方面,都有严格的规定。最常见的是楼梯数量不够——即使标准层只有200㎡,也需要两个疏散出口,也就是两部楼梯。
在室内加建,损耗实际使用面积;在室外加建,不一定允许。要是疏散楼梯的宽度不够,很可能就意味着要拆改。
防不胜防的消防,轻则让项目大幅增加投资预算,重则让项目无疾而终。案例太多,就不一一列举了。
02 设备,算好账再买
很多刚进入养老行业的企业,对项目的颜值、舒适度都追求高端。涉及到设备时,最常听见的要求是“全部采用中央空调”、“全部使用地暖”。作为营销买点无可厚非,但是养老服务是一个投资周期长,回报率低的业态。节约一次性投入和运营成本尤为重要。
就拿空调和采暖系统为例。通常我们会建议业主通过多种形式组合、分区控制的模式来节省设备投入和运营支出。
案例C
我们最近接触的一个新建项目。设计已经全部完成,报规也通过了。但是从养老服务的业态去看里面的功能布局,就会发现很多不合理的地方。
入口接待大厅近2000㎡,层高超过10米。各个组团有多个挑高空间,组团之间没有封闭的管理界限。