三年之后,该投资者的收入增长到$66,000,房产增值到了$620,000。贷款的剩余为$287,851.6(为了方便计算,忽略了复利的影响)。现在实际上的贷款比例为46.4%。虽然前面的文章我曾经说过,一般房产的增值想要变现的话需要把房子卖掉,但是实际上如果通过转贷款这种手法提高贷款比例而将房产增值的部分变现(因为实际上贷款比例在贷款期限之内是一直降低的)。所以现在该贷款人可以提出的现金额度为$208,148.4。在这三年之内,该投资者的存款就这么简单地翻了一番,而且房产那边还有相当于存款的$124,000,总共资产增值了$232,148.4。而这三年的工资净收入为$147,060,每周$100的支出,要扣除$15,600,如果不买房,每周要付出$200的房租,所以实际上的支出在这三年之内应该是$46,800。如果不买房的情况,该投资者的资产增值为$100,260。所以这三年内投资者的收益多了一倍还多。
这时候,该投资者考虑使用房产现金化(转贷款)所提出的$287,851.6来投资另外一所房产。现在他有两个选择,全款买房或者贷款买房,下面比较一下两种做法三年之后的不同。首先,该投资者还有一个贷款在第一个房子上,所以他的每周还款额为$808.18。而现在该贷款人的每周工资净收入为$1,023.46。所以现在他的账面表示每周结余为$215.28。因为第二所房屋是用来投资的,所以这所房屋的租金收入可以被用来申请贷款。
按照上面的说法,假设全款买房,那么他可以买入$300,000的房产。每周租金为$300。该投资者每周的净开销依然为$100,所有剩余资金用来提前还贷。三年之后的情况为,贷款剩余$418,227.76。第一套房产增值为$740,000,第二套房产增值为$372,000。考虑到房产折旧的问题,假设房产折旧为每年3%,也就是$9,000,这个是可以抵扣所得税的,三年的应该缴税的收入为$262,800,扣除每年$9,000的折旧费用,最后得到$235,800。纳税公式为:17,850+40%*(Ordinary Income – 750,000)。因为该投资者的工资加上收入高于$750,000,所以要交更多的税。三年所有的税额为$64,350。三年后的资产增值为:(740,000-620,000)+(372,000-300,000) + (496,00