竭诚为您提供优质文档/双击可除 夫妻间可以房屋买卖吗 篇一:一方出售夫妻共有房屋的法律效力分析 一方出售夫妻共有房屋的法律效力分析 【案情】 李某与王某系夫妻关系,于 1993 年购买房屋一幢,共 同居住。20XX 年 3 月 6 日,因家庭矛盾,双方发生 纠纷,进行争吵。李某一气之下,离家出走。4 月 1 日, 王某与刘某联系,商量将房屋卖给刘某。双方商定 价格为 60 万元,当天交付了房屋和全部购房屋款,一 起去当地房屋管理部门办理房屋所有权转移手续。当 工作人员询问王某的丈夫对卖房的意见时,王某谎称其 丈夫长期在外工作,不管家事,遂办理了房屋产权 转移手续,将房屋转到刘某名下。10 日后,此事被李某 发现,找刘某要房,被刘某拒绝。李某以王某为被 告,刘某为第三人,向法院起诉,要求刘某返还财产。 【本案争点】 本案的争议点有三个。其一,王某处分的财产是否属于 第 1 页 共 13 页 夫妻共有财产;其二,王某的行为是否属于夫妻 日常家事代理的范围;其三,对共有财产中不动产的无 权处分能否使用善意取得。 【评析】 1、本案中刘某处分的房屋是夫妻关系存续期间李某与 王某共同购买的,而该案中的夫妻并没有采取约定财 产制,显然该房屋属于夫妻共有财产。根据《婚姻法》 和《民法通则》的有关规定,夫妻共有财产是共同 共有财产,夫妻双方对这些财产拥有平等的占有权、使 用权、管理权、收益权和处分权。对共有财产的任 何处分行为都应由双方协商一致。任何一方违背对方意 志擅自处理共有财产,都构成对他方合法权益的侵 害。 2、最高人民法院婚姻法司法解释(一)第十七条对“夫 或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的 规定,作出明确的解释为:“(一)夫或妻在处理夫妻共 有财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理 夫妻共有财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非 因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定, 夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相 信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不 同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中,王某擅自 第 2 页 共 13 页 处分共有财产的行为超越了日常家事代理的权限 范围,已构成无权处分。 3、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民 法通则〉若干问题的意见(试行)》第 89 条规定,共有 人“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共 有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得 该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人 的损失,由擅自处分共有财产的赔偿。” 本案中,刘某善意、有偿地取得王某出卖的房屋,符合 善意取得的构成要件。应发生善意取得的法律效力 ,受让人刘某即时取得受让财产的所有权,原所有权人 对该财产的所有权归于消灭,并不得向善意受让人 请求返还原物。李某作为该房屋的共同共有人之一,应 当承担该房屋买卖关系的后果。 篇二:夫妻一方未经对方同意擅自出售房屋是否有效 夫妻一方未经对方同意擅自出售房屋是否有效 法律规定夫妻在婚姻关系存续期间如果没有特殊约定, 则双方取得的财产属于共同财产,在此期间购买的房屋即使 登记在一人名下,也属于夫妻共同财产,如果一方擅自出售 房屋,与购房人签订的合同是否有效? 依据我国《民法通则若干问题的意见》第 89 条规定: 在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产, 第 3 页 共 13 页 一般认定无效,但第三人善意的,有偿取得该财产,应当维 护第三人的合法权益,对其他共有人的损失由擅自处分共有 财产的人赔偿,同时物权法 106 条规定,无处分权人将不动 产或动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有 规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或动产的所 有权。 (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的 (二)以合理的价格转让 (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的 已经登记,不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款 规定取得不动产后者动产的所有权,原所有权人有权向无处 分人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定,最高院 关于婚姻法若干问题的解释(一) 第 17 条规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财 产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见, 他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得 以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。 因此,夫妻一方擅自出售属于共同财产的房屋的,原则 上应该认定为无效,但买房人为善意第三人的,则合同为合 法有效。 篇三:法院对夫妻一方擅自出卖共有房屋的认定规则 第 4 页 共 13 页 法院对夫妻一方擅自出卖共有房屋的认定规则 导读:在房屋买卖合同纠纷案件中,经常会出现夫妻共 同所有房屋被夫妻一方单方出售的情况。鉴于房屋一般是夫 妻共同财产中最重要的组成部分,甚至涉及夫妻双方的基本 居住权,各级法院在处理该类纠纷时都比较慎重。但是,由 于部分法院在合同效力的判断、夫妻另一方与买受人之间的 利益衡平等问题上存在认识分歧,在夫妻共同所有房产的最 终归属的裁判上“同案不同判”现象并不少见。因此,本文 根据《婚姻法司法解释(三)》、《物权法》和《合同法》等法 律对夫妻单方出售夫妻共同所有房产的情形进行解析,供读 者参阅。 法律依据 1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉 若干问题的解释(三)》 第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房 屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续, 另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离 婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受 让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列 第 5 页 共 13 页 情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转