为何要考虑用途?
因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道,关乎哪些支出减免你可以使用,哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产,能更好的实现你的用途。
房产的主要拥有形式:
个人直接拥有
如果是自住 ,你的房子只有支出没有收入,那么你只需要用到 Schedule A,分项扣减额(Itemized Deductions,以下简称Sch A)。如果全部或部分出租,那么你就要使用到 Schedule E,房产以及其他投资收入(Rental and Royalty Income,以下简称Sch E)了。
公司形式拥有
房产投资通常以合伙企业(Partnership),有限责任公司(Limited Liability Corporation,简称LLC),或是 小型企业股份公司(S-Corporation)形式运营。以公司形式运营的好处是,公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是,你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表,其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1,流入你的个人所得税表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。
为何要同时考虑卖出时间和用途?
你也许听说过美国“主要住宅”(primary residence)卖房可以享受$250,000(单身纳税人)至$500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是,你的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:1)必须是你的“主要住宅”,2)持有房屋所有权5年,3)在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?下面我们来举几个例子:
A君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租3年,然后卖出赚了25万。那么,这25万增值完全免税哦!
B君买了第一套房作为主要住宅,自住1年,出租三年,搬回来住1年,然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损。IRS就默认你5年中只有两年是符合自住,另外3年动机不纯不可当作主要住宅。于是他们就搞出了个案例说是按自住时长占拥有房子的总时长(即2年/5年)的比例来计算增值