基本案情
东莞市某地产经纪有限公司(简称中介方)成功促成了购房者李某与卖房者过某商品房合同的签订,且已支付定金,但李某却私下与卖房者过某解除合同,买方认为中介除了促成签署合同,
还应完成二手房交易过户,合同约定过户前支付佣金,现没有过户,因此拒绝向中介支付佣金。无奈之下,中介方找到顺创律所,通过诉讼方式追偿佣金。
案件难点
1、购房者与卖房者双方私下解约,买卖合同已经无法履行,还能否要求支付佣金?
2、购房者强调房子过户了才支付佣金,没有过户则无需支付佣金?
案件办理过程及问题
针对本案的重点和难点,经办律师认真梳理全部证据材料,充分运用法律条文和法律案例检索,找到类似情况时法院判决结果,完成了上述案件难点的攻破,法院在审理过程中,要求中介方降低佣金与买家和解,
认为中介方的佣金对价包括提供房产信息、看房、促成签约、过户、办理按揭手续等一系列义务,现中介方并没有完成过户等居间合同的重要义务,中介方的诉求存在不被支持的风险,顺创律师准备充分,据理力争,不同意大幅降低佣金的要求,案件调解不成,经一审、二审后,最终法院全额支持了中介方的佣金诉求。
针对问题1:
首先,购房者和卖房者是在二手房买卖合同成立后才出现不愿意继续履行二手房买卖合同的情形,中介方已履行完毕订立合同机会的义务,并已促成了交易,购房者已支付了定金,理应获得相应的佣金。
中介方的核心义务是促成签约,后续未能过户并非中介方过错导致,而是买卖双方原因,因此,中介方的诉求有明确的合同与法律依据,
法律依据:
《合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
《合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。因此,是否需要支付佣金的关键在于中介方(即居间人)是否积极促成商品房买卖合同的成立。
在本案中合同已经成立,且已履行了部分,中介方理应依约获得报酬。
针对问题2:
在现实生活当中,过户是房屋买卖中的关键环节,完成过户就表明合同已经履行完毕,房屋权属已实现变更。
但是由于交易过程时间周期较长,导致现实生活中经常出现购房者签订了合同后又单方毁约的行为。购房者为了不支付佣金费用,会找诸多借口,比如过户这问题。
在本案中,合同中已明确约定了佣金支付的条件是过户之前,即表示一个最晚付款时间点,并非是支付佣金的前提条件。因此,购房者强调房子过户了才支付佣金,完全是借口,没有任何法律和事实依据。
顺创律师建议
1、在本案中,因居间合同中没有约定迟延支付佣金的违约责任,导致无法额外主张迟延支付佣金的违约金,实际上导致买卖双方拖延支付佣金而不用承担不利后果,一定程度上对及时收回佣金存在障碍。
因此,在签订居间服务合同中必须明确迟延支付佣金的条款,违约金随着迟延支付的时间的延长而增加,有利于保护中介方的基本权益。
2、中介方作为居间人,必须强化证据的意识,从合同签订、定金支付、佣金的支付、佣金的支付对价或条件等都应书面化,同时在与买卖双方沟通中的重要内容应当录音,避免日后发生纠纷产生无法举证的情形。
3、中介方也应当强调契约意识,合同成立了就具有法律效力,在合同中明确即使因买卖双方原因或者其他政策原因导致无法完成房屋买卖交易,但不能否定了中介方的促成作用,中介方也有权获得对应的佣金报酬。