分户析产是指在房屋拆迁时对拆迁范围内的合法住宅通过办理赠与、析产公证手续进行分配的行为。分出方必须是在拆迁范围内拥有合法住宅的产权登记人,分入方必须是拆迁公告发布之日年满十八周岁的分出方的直系亲属。拆迁过程中通过分户析产取得的住宅产权原则上不得再次析产(若分入方系户口在本区域范围内的本村村民或因征地原因就地农转非居民除外)。拆迁时只允许产权登记人父母和子女进行分户析产。如产权登记人为二人或二人以上,只能选一方父母、子女进行分户析产。通过分户析产取得产权的住宅,符合条件的,按规定享受靠扩档政策。因离婚导致夫妻分户析产,拆迁公告发布之日离婚未满三年的,只享受靠档政策,不享受扩档政策。
5.农居混合且长期居住在拆迁范围内的家庭,在房屋拆迁安置时,其家庭成员中本村在册农业人口(含可计入安置人口特殊对象)按人均30平方米标准核定低限安置面积,在被拆迁范围内具有常住非农业户口的配偶及子女如在他处确无住房(包括商品房)并一直居住在被拆迁住宅内的,可按人均18平方米的标准核定低限安置面积,但挂靠户口不得计入家庭安置人口数。
6.被拆住房建筑面积超过250㎡的,超过部份给予相应的经济补偿,经济补偿按被拆住房重置价格结合成新再增加规定的比例进行结算。被拆住房系钢混、砖混结构的,再增加150%比例计算。被拆住房系其它结构的,再增加250%比例计算。
(二)非住宅用房拆迁补偿安置
1.本次集体土地被拆迁非住宅用房采用货币安置补偿,其货币安置补偿资金根据《细则》第三十二条规定评估确定,具体补偿办法参照《江北区集体所有土地上非住宅拆迁货币补偿若干规定》(北区政办发〔2016〕66号)文件执行。
2.拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的,拆迁人根据被拆迁房屋的建筑面积,结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补贴费。一次性经济补贴费的标准为:营业用房520~650元/㎡,办公用房(包括学校、幼儿园、卫生所等公益事业用房)320~400元/㎡,工业、仓储用房160~200元/㎡。
3.被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、中央空调、通讯设施、变配电设施等重大设施补偿,由评估机构按重置价结合成新扣除残值进行评估后予以补偿,补偿后的设施由被拆迁人自行处置。其他自行处置的生产设备拆卸、安装、调试费等损失由评估机构评估确定。
(三)其它补偿
1.附属物
(1)附属用房(指牛厩、猪舍、室外厕所等)经认定合法的,按下列标准补偿:系砖混结构350~500元/㎡,系砖木结构220~350元/㎡,系简易结构60~100元/㎡,其它不超过60元/㎡。
(2)石板地坪30~40元/㎡;水泥地坪40~50元/㎡。
(3)水井:200~300元/口。
(4)实砌一砖和一砖半空斗围墙50~60元/㎡,一砖空斗围墙35~50元/㎡,块石围墙25~35元/㎡,碎石围墙20~25元/㎡;围墙金属门100~150元/㎡,围墙木门60~90元/㎡。
(5)其它参照《关于调整区土地拆迁青苗及地上附着物补偿标准的通知》(北区政发〔2009〕26号)。
2.房屋装饰补贴费
拆迁附带装饰的住宅和非住宅,拆迁人应当对其装饰费用按照规定给予补偿。房屋装饰补贴费按照装饰部分房屋使用面积计算,房屋装饰等级详见附表3,每级内具体标准由房地产评估机构在附表3规定幅度内评估确定。
3.住宅临时过渡补贴费
(1)被拆迁人选择调产安置需要过渡的,过渡用房由被拆迁人自行解决的,临时过渡补贴费按照被拆迁住宅所在地段等级的合法建筑面积计算,以每平方米18元/月计发,如被拆迁住宅合法建筑面积超过250平方米的,按250平方米计发,不足75平方米的,按75平方米计发。拆迁人从房屋拆迁补偿安置协议签订并搬迁腾空之月起至安置用房交付之月后4个月止按规定标准支付临时过渡补贴费。
(2)被拆迁人选择货币安置的,拆迁人按被拆迁住宅所在地段等级的合法建筑面积计算,以每平方米18元/月计发,一次性给予被拆迁人6个月的补贴,如被拆迁住宅合法建筑面积超过250平方米的,按250平方米计发,不足75平方米的,按75平方米计发。
(3)被拆迁人选择调产安置与货币安置并存的方式的,被拆住房临时过渡补贴费按调产安置面积和货币安置面积分别计算,不享受低限标准。
(4)以无房户享受低限安置政策,在拆迁补偿安置协议约定的过渡期限内未安置的,可在逾期之月起享受最低标准的过渡费(不双倍计算)。
4.住宅搬家补贴费:包含水电设施、电话移机、有线电视移机、电子防盗门、电脑网络、空调移机及其他搬迁造成损失。