(1 ) 控制性详细规划是规划与管理、 规划与实施之间衔接的重要环节。 从规划到管理——依法行政的依据; 从规划到实施——控制、 引导、 监督。控制性详细规划将城市建设的规划控制要点, 用简练、 明确、 适合操作的方式表达出来, 作为控制土地批租、 出让的基本依据,正确引导开发行为。 (2) 控制性详细规划是宏观与微观、 整体与局部有机衔接的关键层次。 从宏观到微观——上接总规(分区) , 下接修详(设计) ; 从定性到定量——控制要求深化、 量化、 具体化; 从整体到局部——控制指标细化、 分解、 落实;控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划, 向下衔接修建性详细规划、 具体设计与开发建设行为。 它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制, 并作为具体指导地段修建性详细规划、 具体设计、 土地出让的具体设计条件和控制要求。 (3) 控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。 从二维到三维——平面控制与空间控制的结合; 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合; 从消极到积极——控制与引导的结合。控制性详细规划将宏观城市设计、 中观城市设计到微观城市设计的内容, 通过具体的设计要求、 设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中, 借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。 在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下, 在城市设计的发展与实施控制要求方面, 控制性详细规划责无旁贷。 (4) 控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。 从个体到群体——利益协调的平台; 从分歧到统一——公共政策的具体化。控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益, 是城市政府意图、 公众利益和个体利益平衡协调的平台, 体现着在城市建设中各方角色的责、 权、 利关系, 是实现政府规划意图、 保证公共利益、 保护个体权利的公共政策内容的具体化。 控制性详细规划的基本特征控制性详细规划的基本特征——介乎于土地管理与建筑管理之间, 内涵丰富。介乎于土地管理与建筑管理之间, 内涵丰富。——(1 ) 通过抽象的表达方式落实规划意图。 落实共性控制内涵; 提供个性设计空间。控制性详细规划通过一系列抽象的指标、 图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、 粗略的三维控制和定量控制内容, 深化、 细化、 分解为微观层面的具体控制内容。 该内容是一种建设控制、 设计控制和开发建设指导, 为具体的设计与实施提供深化、 细化的个性空间, 而非取代具体的个性设计内容。 (2) 具有法律效应和立法空间。 具有法律效力而不是法律; 具有成为法律法规的可能。控制性详细规划作为法定规划, 法律效应是其基本特征。 控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。 我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律, 但控制性详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文, 提高其在规划管理中的权威地位。 (3) 具有相当的综合性 各纵向系统的设计综合; 各专项内容的横向汇总。控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划内容,如土地利用规划、 公共设施与市政设施规划、 道路交通规划、 保护规划、 景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容, 并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合, 相互协调并分别落实相关规划控制要求, 具有小而全的综合控制特征。 (4) 刚性与弹性相结合的控制方式 规定性与引导性的结合; 通则式与判例式的结合; 动态控制与相互转化的可能; 强制性内容的提出。控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。 规定性内容一般为刚性内容, 主要规定“不许做什么”、 “必须做什么”、 “至少应该做什么”等, 引导性内容一般为弹性内容, 主要规定“可以做什么”、 “最好做什么”、 “怎么做更好”等, 具有一定的适应性与灵活性。 刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。 控制性详细规划编制的基本原则控制性详细规划编制的基本原则(1 ) 依法规划的原则控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规划或分区规划, 并符合国家和地方的相关法律、 法规、 技术标准等。 依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性的前提。 (2) 公平、 公正的原则规划整体上应有一个通则式控制,即对于规划城市中近似区位、 类似性质的的片区、 街区、 地块应提出一致性的控制要求作为基础, 再根据开发建设个体的个体差别, 做出针对性的控制与引导, 体现公平、 公正性。 控制性详细规划应将公共利益保障作为首要任务, 是制订控制指标与控制导则的基本依据。 (3) 公开原则控制性详细规划属于《行政许可法》 所规定的许可依据的范畴, 应遵循行政许可依据必须公开的要求。 控制性详细规划在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序设计, 广泛听取意见并提出相应的规划应对或解释。 控制性详细规划的控制内容、 成果应尽量简明、 清晰, 便于理解, 以适应不同层次的公众参与需要。 (5) 可操作性原则编制控制性详细规划, 应充分结合地方实际情况和城乡 规划主管部门的管理要求,编制工作应在充分的调研与分析论证基础上, 控制成果应有充分的依据和可行性, 强化与规划管理的衔接, 提高规划成果的科学性和可操作性。 (4) 整体性原则编制控制性详细规划遵循局部服从整体, 内部服从外部的原则。 整体的控制往往是自上而下的控制要求, 多为具体街坊地块控制的依据。 而外部条件一般是体现个体局部之间的相互关系, 多包含公共利益的内容。 二、 控制性详细规划的发展历程 ► ► 最初的尝试最初的尝试 ( (8080年代初)年代初)上海虹桥开发区规划上海虹桥开发区规划领事馆区, 为领事馆区, 为了国际惯例与了国际惯例与国际接轨, 借国际接轨, 借鉴了美国的区鉴了美国的区划技术而编制划技术而编制的详细规划,的详细规划,改变了原有改变了原有“ “摆房子摆房子” ”的做法。法。的做 有益的探索有益的探索( (8080年代中后期)年代中后期)桂林中心区详细规划桂林中心区详细规划( (19871987) )控制性详细规划正式控制性详细规划正式命名, 提出综合控制指标命名, 提出综合控制指标体系。体系。广州市街区规划(广州市街区规划(80末) 覆盖面积达末) 覆盖面积达70里里更接近于更接近于ZONING区规划方法, 一直沿用至区规划方法, 一直沿用至今。今。《《广州市城市规划管理广州市城市规划管理办法办法》 》 和和《《实施细则实施细则》 》 。 。