土地纯收益:指土地总收益扣除总费用后的余额。一般以年为计算时间单位。土地纯收益的计算根据评估对象不同采用不同的方法:
1、单纯土地租赁时的计算公式为:土地纯收益=租金-(管理费+维护费+税金)2、房地合一租赁时的计算公式为:土地纯收益=租金-(折旧费+管理费+维修费+保险费+税金+利息+空房损失)-房屋现值×房屋还原率3、一般企业用地,土地纯收益为销售收入中扣除产品原材料费用、运输费、工资、利润、税金以及其他应扣除费用后的余额4:待开发的土地:通常可先确定假设土地在最有效使用情况下的一般客观收益,然后扣除要支付的各项正常费用后求得土地纯收益。
土地年总收益指土地出让中所获得的全部收入。
土地年总收益的构成及计算方法
土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大,依据土地估价的性质和特点,不能用它作为评估的依据。客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的