五星级酒店是目前我国对旅游饭店星级划分的最高级别,其五颗星象征着这家酒店无论从硬件设施,还是在服务方面,都比其他酒店更加优越,因此对应的投入也是非常高昂的。
一般情况下,五星级酒店的投资成本主要包含以下几个方面。
第一、土地成本或者租金成本。
建一个五星级酒店,需要的面积还是不小的,投资商可以直接选择购买地,然后自己建造五星级酒店,也可以选择在一些高端的写字楼里面租一些写字楼做五星级酒店,但不论是选择买地还是租房其成本都不低。比如在深圳买一块地建五星级酒店,光地价都得几个亿了,至于在二三线城市其地价也有可能达到几百万上千万。
即便大家没有购买土地,而是选择在写字楼里面租写字楼,那租金也不低,因为五星级酒店的位置一般相对来说都是比较好的,对应的租金也比较高。比如在深圳福田区一平米租金一个月的价格就达到300元左右,如果一个五星级酒店有200个房间,平均每个房间是20平米,再加上其他配套面积,少说也得需要6000平米以上,那么一个月的租金就达到180万以上,一年的租金就在2000万以上。
第二、建安成本。
建安成本也是投资酒店一个大头支出。如果大家选择自己建酒店那么建安成本的投入还是比较高的,目前五星级酒店一般土建成本2000左右每平米,安装成本1000左右每平米,折合3000-3500元/平方米。
按照这个价格一个普通的五星级酒店建安成本就有可能达到上亿元。比如下图是中部某个省份一个五星级酒店项目,其占地面积50亩,总建筑面积为15,000平米,这个项目的建安成本就超过1.5亿元。
3、装修成本。
对于五星级酒店来说,最大的成本不是土地成本,也不是建安成本,而是装修成本。因为五星级酒店的硬件设施要求是非常高的,光各项要求就达到上百项,比如房间要达到什么标准,大厅要达到什么标准,餐厅要达到什么标准,设备要达到什么标准,会议室要达到什么标准,辅助设施要达到什么标准都有非常明细的要求,因此五星级酒店的装修成本是非常高昂的。
比如下图是某个五星级酒店的投资预算,总投资金额是44,379万元,其中建筑主体以及外装饰的工程费用只有1.38亿元,装修费用则花了差不多3亿元。
总之,五星级酒店的建造成本和装修成本非常高昂,如果把整个成本平摊下来,每个房间至少达到50万以上,在一线城市这个成本甚至达到100万以上。
所以想要投资五星级酒店,没有个3亿元以上,大家就不要考虑了。
再来看一下五星级酒店的投资回报周期。
大家别看五星级酒店很高大上,按理来说应该很赚钱才对,但是从目前我国五星级酒店实际情况来看,大部分五星级酒店的经营情况并不太乐观,对应的投资回收周期也较长。
比如下图是2019年上半年我国星级酒店经营情况的统计数据。
2019年上半年我国846家五星级酒店的总营业收入是390.86亿元,平均每个五星级酒店半年营业收入只有4600万左右,平均到每个月就是760万左右。
可以看出从整体来说,目前五星级酒店的经营情况并不太乐观,比如2018年统计到的我国764家五星级酒店的利润总额只有75.4亿元,扣除税金之后,净利润为47.01亿元,净利润率只有5.9%。
也正因为净利润率比较低,所以目前我国很多五星级酒店的投资回报周期都比较长。
下图是截止2018年我国各城市五星级酒店的投资回报周期。全国五星级酒店回报周期最短的是三亚,平均静态回收周期是7.75年,而上海这种发达城市静态回报周期也需要11.22年,另外兰州、福州、厦门等城市静态回收周期都少于20年,其他城市的静态回收周期都超过20年时间。
下图目前五星级酒店回收周期最长的一些城市,很多城市的五星级酒店回报周期有可能需要50年时间以上甚至更长。
从上面这些统计数据我们大概可以看出目前我国五星级酒店的总体回报周期至少达到20年以上,但在实际当中,不同的酒店不同的地区差距是比较大的,比如在深圳虽然整体回报周期需要20年左右,但是有个别酒店的回报周期也有可能只有五六年时间。
而目前五星级酒店的投资回报周期之所以这么长,这跟最近几年我国快捷经济酒店的崛起有很大的关系。过去10年左右,我国经济型酒店迎来了爆发性的增长,大家出门旅游可以选择的空间更大,而且相对五星级酒店来说,经济快捷酒店虽然没有那么高大上,但是勉强能够满足大家的出行需求,所以在这种竞争环境下,五星级酒店的日子是越来越难过了,对应的回报周期也是越来长了。