截至2019年9月,香港共有5只REITs持有25处中国大陆物业(另有1只待上市),新加坡共有9只REITs持有62处中国大陆物业。其中在香港联交所上市的5只REITs皆主要投资中国大陆物业,而在新加坡交易所上市REITs持有中国大陆物业则是资产多元化配置的结果,仅有4只REITs以中国大陆作为主要投资目标。
从境外上市REITs持有境内物业类型的角度看,根据《2018亚洲房地产投资信托基金研究报告》,新加坡REITs所持有的中国大陆物业业态较丰富,其中零售与办公类占比最高,工业及物流物业规模不断提升。香港REITs 持有物业业态较单一,集中在办公、零售、酒店及综合体,其中酒店占比达39%。
中资REITs的估值在两地相对来说则是大相径庭。中资REITs在香港市场数量上即占据了半壁江山(香港共11只REITs,其余6只均以投资本港物业为主),在估值上也相对占据优势,中资REITs的市净率包揽香港市场前5,整体估值水平相对较高。平均市净率为0.77,而本港物业仅为0.46(香港本地物业虽受近期风波影响有下挫,历史上市净率折价亦较多)。从股息率的角度,内地物业REITs平均股息率为5.32%,香港本地REITs为6.53%。
而新加坡市场上的中资REITs并不是主流,活跃的38只REITs中有9家投资中国大陆物业,仅有4家是主投中国大陆。在新加坡市场,内地资产相对来说获得较低估值,平均市净率仅为0.85,而多元化投资为0.98,非内地物业为1.11。从股息率的角度,内地物业REITs平均股息率为7.65%,多元化投资为5.72%,其他REITs为5.08%。
由于两地市场REITs杠杆率不同,故而两者市场市净率、股息率无法直接比较。相较之下,从单纯基础资产估值角度,香港市场更加青睐中国大陆物业,估值也更占据优势。
类REITs与标准REITs的区别
我国主要发行的类REITs产品与美国等成熟REITs市场中发行的REITs在许多方面有差别。首先,在募集方式方面,我国大多类REITs为私募方式发行,导致个人投资者参与投资门槛较高;而在美国成熟REITs市场,REITs以公募发行为主,规模占比90%以上。其次,在投资方式方面,我国类REITs更偏向于优先级固定收益型的债权投资,偏股权的次级占比较低;而美国市场REITs更多表现出股权特征,权益型REITs占主导地位。另外,在税收方面,我国类REITs无税收优惠,设立、持有以及退出环节税负较高,而在美国市场REITs提供相应的税收优惠。
我国REITs前景展望
底层资产:租金回报仍是难题,渐有物业成熟
底层资产经营状态直接关系到REITs产品收益、波动,亦是REITs能否存在的前提条件。过去,我国基础物业长期面临租售比低的问题,目前这种情况已经有所改善。如今可作为REITs基础资产的较为成熟的资产包括写字楼、商业地产、物流地产、酒店物业、长租公寓等。
写字楼:结构分化,同质化竞争程度高。写字楼泛指各类用于办公、交易等经营用于的房地产,主要集中在一二线城市。随着我国经济结构优化升级,第三产业不断发展,作为写字楼主要租户的金融、TMT等行业发展强劲,我国的写字楼需求不断增长。
但写字楼事关产业升级与财政收入,地方政府发展经济心切,大量规划发展商办物业,写字楼的整体供应量较大。阶段性过多的供给使得写字楼市场过去几年一直处于消化新增供给和库存的状态。一线城市写字楼租金自2011年起增长缓慢。
目前,作为反映库存压力的指标,写字楼物业新开工、竣工均开始同比下滑,但仍处于去库存阶段。目前整体市场结构分化明显,一线城市相对较好,部分二线城市如天津、武汉、重庆等面临较大的去库存压力。未来租金预计保持稳定,部分空置率较高城市或面临小幅下滑。当前资产收益率处于中游水平,一线城市的基础资产收益率在3.7-4.2%之间。
从经营层面上来说,写字楼资产的品牌效应不强,同质化竞争程度较高,经营能力相对重要性较弱。
商业地产:回暖进行时,品牌作用突出。泛指购物中心、商业综合体等业态。与写字楼资产一样,过去亦同样存在政府过度出让土地、整体供给过剩的问题。且过去十年,传统商业地产受到电商冲击,资产收益相对惨淡。
近年,商业地产迎来转机。经历了数年的高速增长,网购市场进入饱和期,2018年网购用户增速仅为6.8%,电商谋求线上线下深度融合反而促进商业地产需求。同时,购物中心愈发综合化,线下体验、餐饮成为新趋势,整体需求向好。预计未来租金将维持小幅上涨趋势。目前该资产收益率略高于写字楼,一线城市的基础资产收益率在3.8-4.2%之间。
与写字楼资产不同是,运营经验和品牌加持对于商业资产的收益提升作用明显,据世邦魏理仕统计,品牌购物中心的租金增长幅度显著大于行业平均。
物流地产:发展最快,收益可观,规模优势明显。