在新民法典中,对房产相关的规定有哪些需要关注?大利跟您逐一分享下。
一、住宅70年产权,届满自动续期。
《民法典》第三百五十九条提出:
住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。
非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定。
没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
大利解读:民法典确定住宅70年到期自动续期,其他非住宅续期依照法律办理,续期有费用,住宅可能有减免,非住宅按法律规定办理。
二、婚前父母出资买房,视为个人财产。
最高人民法院发布《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释(一)》,自2021年1月1日起施行。其中延续了现行婚姻法司法解释相关规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典关于夫妻共同财产的相关规定的原则处理。
大利解读:以父母出资为准,全款购房,房屋归出资父母子女所有,父母付首付,房屋贷款婚后双方共同偿还,共还部分视为家庭共同财产,父母出资部分视为个人财产。
三、小区公共产权收益,归业主所有。
《民法典》第二百八十二条规定:
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
大利解读:民法典草案明确,利用小区业主共有场所产生的收入属于业主共有。小区电梯广告、外墙广告收入扣除合理成本后,归业主共有,维护业主合法权益。
在实际操作过程中,“业主共有”一般由业主委员会来管理,是分钱给所有业主还是用于小区建设,由业委会或者全体业主共同决定。而且《物业管理条例》明确了业主对共有部分产生的收入享有知情权和监督权。
四、侄子、侄女可继承叔伯遗产。
民法典第1128条对代位继承制度在继承法的基础上增加了新的内容,那就是,被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的,由被继承人的兄弟姐妹的子女,即被继承人的外甥、外甥女、侄子、侄女代位继承。
大利解读:首先,需要明确一点的是,代位继承制度只适用于法定继承,对遗嘱继承不适用。因此,如果被继承人立有遗嘱,则按照遗嘱来确定遗产的继承,不用考虑代位继承问题。
民法典和继承法都规定,配偶、子女、父母为第一顺位继承人;兄弟姐妹、祖父母、外祖父母为第二顺位继承人。继承开始后,由第一顺位继承人继承,第二顺位继承人不继承;没有第一顺位继承人的,由第二顺位继承人继承。
因此,外甥和外甥女、侄儿和侄女想要主张代位继承,第一个前提就是,被继承人没有第一顺位继承人,即无父无母、无儿无女,还得无配偶,且第一顺位继承人没有代位继承人。
再者,外甥和外甥女、侄儿和侄女主张代位继承的第二个前提是,被继承人的兄弟姐妹(第二顺位继承人)先于被继承人死亡。
如果被继承人有多个第二顺位继承人,或者这些第二顺位继承人虽然已死亡,但是他们有代为继承人的话,那么外甥和外甥女、侄儿和侄女只能继承他们的父亲或者母亲有权继承的遗产份额,不能继承全部遗产。
五、房子不解除抵押,可以直接过户
《民法典》第406条第1款规定:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。
民法典物权编第406条第2款规定:“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”
大利解读:这两条法规的意思是,房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。以后买二手房,可以选择不解抵押,通知抵押权人后可以直接过户,同时购房人要承担本房的抵押债权。
六、房屋设有居住权,购买二手房注意核查目标房屋的居住权。
居住权可以通过书面合同设定,但以登记为权利设立的要件,也可以以遗嘱设定。
《民法典》第三百六十六条:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
第三百六十七条:设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条:居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条:居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
第三百七十一条:以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。