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有房贷的朋友可能都关注过:“提前还房贷,怎么还最划算”、“第几年还房贷最合适;” “等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……
这些陈词滥调,想想都觉得好笑,今天童童就花点时间,做一做表格,列点数据,来给大家算一算,房贷到底有没有提前还款最佳时间。
我们需要先来看看银行的贷款利息是怎么算的:
首先,住房贷款我们是以月为单位来还贷的,而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说,你这个月需要还银行多少利息,就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。
我们假设以商业贷款购房,贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还,现在商业贷款的基准年利率是4.9%,我们看看每个月的利息是怎么变化的。
先来看看每个月要还的本金,如果还款方式选择等额本金,就是将本金100万平均分到360个月(30年*12月),这样算下来每个月固定还本金2777.78元(100万÷360=2777.78元),这是一个固定的数字,每个月固定还的本金是不变的,我们再看看每个月要还的利息。
第一步:我们看看月利率是多少
月利率就是年利率除以12,以商业贷款年利率4.9%为例:
月利率就是4.9%/12=0.408333%。
第二步:第一个月要还利息多少
假设贷100万,我们上面已经算出了月利率了,那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.408333%=4083.33元。
第一个月还款金额:本金+利息(2777.78+4083.33=6861.11元)
第三步:第二个月要还利息多少
那第二个月的利息呢?其实也是一样计算的,由于第一个月还了2777.78元本金,这个时候就不再欠银行100万了,而是100万-2777.78=997222.22元。
所以第二个月的利息是:
997222.22*0.408333%=4071.99元。
第二个月还款金额:本金+利息(2777.78+4071.99=6849.77元)
第四步:以此类推每个月要还利息多少
我们以第三步那种计算思路,以此类推,每一个月要还多少利息和本金都是非常容易算出来的。
童童这里不罗列360个月每个月要还多少钱,直接算最后一个月。
由于是选择了等额本金,所以最