大家好,我是冷大侠。
在去年《德阳房地产市场2020年年终报告》里,我们2020年土地拍卖市场做了一次比较深入的总结。
主要呈现几大特点:
1、土地成交均价上涨,较前年平均成交地价上涨约17.57%;
2、所供应的宗地,成交面积、成交率上涨,全年仅流拍一宗住宅用地;
3、住宅用地供应趋势,以旌阳区为主,以城北为主。经开区住宅用地成交量价上涨较多;
4、天府旌城初露头角,2020年开始逐渐在土拍市场中发声。
5、已进驻德阳的外地房企频繁参与竞拍,都有长期在德阳发展的想法;本土房企也逐渐在土拍市场中一展拳脚,且有所收获。
2021年4月也即将结束,我们看到今年德阳土地拍卖市场也有不低的热度。但这也仅仅是一个前奏,按照德阳近几年土地拍卖的惯例,高潮要下个月才会开始,下半年才是土拍的盛宴。
从2021年的供地计划看,德阳市规划区计划供应住宅用地2780亩。其中旌阳区计划供应住宅用地1094亩,较去年上涨约21%;经开区计划供地681亩,较去年下降约23%。天府旌城计划供地486亩,较去年下降约4.5%。天府智谷计划供地435亩,较去年增长约83%。
和去年对比,2021年计划供地以规划用途分,住宅用地仅多了9.57%!而商服用地少了约5%,工矿仓储用地少了约1.8%;增量最多的是公共管理与公共服务用地(以下简称“管理服务用地”),增量170%;以及交通运输用地,增量5913%!
增量最多的两项,也就意味着2021年德阳的的文化设施、科研教育、体育场所、医疗卫生、社会福利、以及道路交通方面是重点。从管理服务用地、交通运输用地的分布来看,其中管理服务用地主要集中于:经开区、天府旌城、天府数谷;交通运输用地4092亩,其中,经开区459亩,天府旌城3570亩。
2021年,城市新区重点以城市基建为主,毕竟城市基础设施是城市经济正常运转的前提条件。基础牢靠,上层建筑才更恢宏。
2021年开始,我们似乎也发现了住宅用地在进行着有计划性控制供应。比如广汉,去年实际供地面积超千亩,但在今年计划供地仅80亩!你没看错,减少了92%的供地;再比如什邡,去年实际供地1300余亩,今年计划供地527亩,减少60%;
那么2021年德阳市规划区主要有哪些住宅用地可能会在2021年推上舞台呢。
我们一起来看一看。
城南
宗地一:洪湖路与庐山路交会处西南角,面积约57.81亩。
宗地二:洪湖路与庐山路交会处东南角,面积约44.9亩。
这两宗住宅用地的容积率都为3.0,宗地内均无拆迁。此两宗地的位置,以北均是柳梢堰湿地公园,以南均是保利国际城,中间隔着一条庐山路。
宗地三:富春江路与利山路交会处东北角,面积约173亩。
这宗地容积率2.0,必然是高端改善型楼盘。此前也登上过交易台,可能是当年的周边环境还不够成熟。另外,这块地的面积也足够大,173亩在德阳近几年的土拍历史中名列前三是没有问题的。
由保利国际城先入此区域,上千亩的用地,多年深耕于此,目前留给保利国际城可开发的宗地也只剩下最后一宗。近几年敏捷集团也在此区域相继开发了敏捷东樾府和敏捷翰林府。
自2018年之后,旌南新区河东片区的发展是与日俱进,无论是公园配套、还是商业配套、亦或是教育配套等都有了非常大的改变。尤其是柳梢堰湿地公园开放以后,人气暴增。
被保利与敏捷所垄断的区域,竞争压力并不大。去年全年的成交量也足以展示出这个区域已今非昔比,成交量在去年13个片区中排名第二。此三宗地也算是给旌南新区河东片区续个杯,否则待保利与敏捷相继卖得差不多后,还真就断了供应。
宗地四:岷山路与泸沽湖路交汇处西南角,面积约137.6亩;
宗地容积率3.0,此宗地的位置,以东是才建成并开业的吾悦广场,以南是即将开园的经开区二幼以及即将动工建设的祁连山路学校,以北是四川建院西校区,以南是规划中的柳梢堰湿地公园。
被商业综合体、湿地公园以及教育资源所包围,此宗地优势也很明显了。从2019年1月8日德阳新城吾悦广场落地起,至今仅过去两年余。吾悦广场的2600多户住宅,已经所剩无几,至多百套,去化率95%以上。
此片区已经真的快没有房子可售了,整体库存不过400余套,在新区中算是拖后腿的存在。
宗地五:祁连山路与沱江路交会处东南角,面积约41亩。
宗地六:祁连山路与沱江路交会处西南角,面积约203亩。
41亩的容积率2.2,203亩的容积率2.8。
继中迪国际之后,此区域内已经很久没有过新盘,也没有过土地拍卖。这两宗地的出现,也算是给这个片区注入了一些鲜活的血液。
至此,南边今年所计划供应的住宅用地就算是基本扒完了,不多。
再来看看北边的,从孝感开始,从大红大紫大热大卖的孝感开始。
城北
宗地一:孝感街道办长白山路与钱塘江路西北角,面积约124亩。
宗地二:孝感街道办长白山路与钱塘江路东北角,面积约84亩。
孝感这两年的开发速度是在开启了氮气模式,一瞬间出来了这么多的楼盘拥挤在一个地方。也正式由此开始,孝感在近两年的表现中非常优秀,一直排名供应量第一的片区,一直排名成交量第一的片区,也一直保持着库存量最多的片区。
片区内像金雁马德里花园、嘉利广场早就售罄了,新的一批楼盘也几乎售罄了,比如顺兴琥珀城,鸿成仁合府一期,远东名都华府,还有一些楼盘剩得也不多了,比如融发雅居,阳光中央公园。
这两宗地的出现,也意味着孝感的北边到头了,再往北已经是规划的尽头。
宗地三:太行山路与牡丹江路西北角,面积约77亩;
宗地四:澜仓江路与太行山路西北角,面积约60亩;
宗地五:澜仓江路与太行山路东北角,面积约64亩;
宗地六:太行山路与牡丹江路东北角,面积约78亩;
旌东新区河西片区,上一次土地拍卖也不远,去年6月绿地集团打包拿了几宗地,其中就包括此片区内的绿地旌湖名门。
随着德阳城市向北发展的推进,旌东新区目前也进入到了一个全新的开发周期。不过,区域内目前在开发的楼盘并不多,除了准备开盘的绿地旌湖名门以外,剩下的在售项目就是世家雍锦湖和文泰蔚蓝半岛,首府花雨树已经进入到了尾盘销售期。
此外,其他项目就是跨过青衣江路的城北片区。
宗地七:泰山路与青衣江路交汇处西北角,面积约124亩。
这宗地依然位于旌东新区河西片区,与城北片区之间仅隔着青衣江路。去年11月大参林才在此拿地约59亩,也正是即将推出的新品地王鸿图府。其他在售项目还有金色维也纳,花雨树香颂、银河广场。待售项目也还有民福瑾尚天玺,民福嘉禾苑等。
从城北发展到旌东新区,目前北边的主要供应量都集中于此,旌东新区河西片区以及旌东新区河东片区。
宗地八:钱塘江路与庐山路交汇处西北角,面积约73亩;
宗地九:钱塘江路与庐山路交汇处东北角,面积约101亩;
宗地十:澜沧江路与龙泉山路交汇处东北角,面积约89亩;
宗地十一:澜沧江路与龙泉山路交汇处东南角,面积约107亩。
旌东新区河东片区的发展速度比孝感更快,孝感只是开了氮气,而旌东新区河东片区直接是开了火箭推进器。最近一次土地拍卖就在上个月,也就是图中107亩地块,由四川万景房地产开发有限公司所拿,成交价600万/亩,成交楼面价3600元/㎡。
隔壁89亩宗地是这个旌东新区起步区内的最后一块地,预计将很快推上交易的舞台。
而73亩的湖景房地块,更是不愁卖,对面就是白鹭湖湿地公园以及体育公园,河边的金锣湾公园也已经呈现,它只需要考虑的是卖一个什么样的好价钱才对得起旌东新区的身份。
101亩地块和金科集美公馆几乎是一样大小,金科集美公馆成交价663万/亩,成交楼面价3315元/㎡。这块地呢?拭目以待。
旌阳区在2021年的计划供地里,除了上述的重点地块以外。其他的还有诸如位于德新的一部分商住用地,面积从10-51亩不等,总共有4宗。
今年,天府数谷虽说有400多亩的土地供应,但他们都相对比较集中。而且,据说这两地块品质非凡,容积率超低,可能会成为2021年重点中的重点。
天府旌城今年的土地供应计划有5宗住宅用地,不多,其中重点可关注这两宗。
宗地一:长江西路与长白山路交汇处东南角,面积约92亩;
宗地二:长江西路与紫金山路交汇处西南角,面积约58亩;
自去年开始,天府旌城就持续在市场发声,脱离市场数年不是人们对这个片区淡忘了,而是前几年天府旌城还处于新计划的萌芽阶段。明年天府大道北延线一旦通车,此片区的声音将是对着窗户吹喇叭,名声在外。
去年,天府旌城拍卖出去的两宗地,接二连三刷新片区地价,最高已经达到了331万/亩;今年,并排着去年所拍卖出去的宗地又计划上新两宗,能否再一次刷新记录呢?
2021年德阳市规划区供地计划地图
2021年德阳楼市地图+2021年德阳楼盘分布图,学区地图
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