本文 公共收益获 取的 启动机 制在利用共用 部位 、 共用设施设备进行经营取得公共收益 的程序方面 ,《 条例》规定 ,“ 应当在征得相关业 主、 业 主大 会、物业服务企业的同意后 , 按照规定办理 有关手续。 ”可见 , 公共收益获取的正 确程序一般是,取得业主将结 合案例探 讨公 共收益 的性质 、 范围、 管理 、 使用、 分配等关键 问题 。 方 和物业管理 方的 同意 , 政
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浅谈住宅物业公共收益的管理 杨付莹; 【期刊名称】《新建设:现代物业上旬刊》 【年(卷),期】2013(000)004 【摘要】住宅物业公共收益属全体业主所有。目前。我国住宅区的公共收益由 物业服务企业收取、管理、使用,侵害业主的权益,业主有权决定住宅物业公 共收益的代管方和具体用途。 【总页数】2 页(P.116-117) 【关键词】业主;物业服务企业;住宅物业公共收益 【作者】杨付莹; 【作者单位】辽宁城市建设职业技术学院,辽宁沈阳 110122; 【正文语种】英文 【中图分类】D923.2 【相关文献】 1.浅谈住宅物业公共收益的管理 [J], 杨付莹 2.小区物业收益属于全体业主——小区物业收益知多少? [J], 3.物业管理与公共选择理论——物业管理基础理论之二 [J], 左令 4.住宅小区物业服务合同衔接之研究——从前期物业服务合同向正式物业服务 合同过渡之视角 [J], 张金良 5.自治管理:现代住宅物业管理的基础 [J], 武家国 以上内容为文献基本信息,获取文献全文请下载
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浅谈住宅物业公共收益的管理 作者:杨付莹 作者机构:辽宁城市建设职业技术学院,辽宁 沈阳 110122 来源:现代物业 ISSN:1671-8089 年:2013 卷:000 期:004 页码:116-117 页数:2 中图分类:D923.2 正文语种:chi 关键词:业主;物业服务企业;住宅物业公共收益 摘要: 住宅物业公共收益属全体业主所有。目前,我国住宅区的公共收益 由物业服务企业收取、管理、使用,侵害业主的权益,业主有权决定住宅物业 公共收益的代管方和具体用途。
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工作行为规范系列 小区公共收益金管理细则 (标准、完整、实用、可修改) GL 实用范本| DOCUMENT TEMPLATE 编号:FS-QG-74474 小区公共收益金管理细则 Community public benefit management rules 说明:为规范化、制度化和统一化作业行为,使人员管理工作有章可 循,提高工作效率和责任感、归属感,特此编写。 关于小业主公共收益金管理细则的提案 花城(业字)[2012]第05 号 四季花城全体业主: 根据《物业管理条例》和《z 城管理规约》的规定,小区 红线内的共有部分归全体业主所有,利用物业共有部分经营 的所得收益归全体业主所有,但由于种种原因,目前公共收 益金的分配有规定无细则,为了规范公共收益金的依法使用, 更好的保障全体业主的共同利益,经业主委员会反复斟酌和 讨论特拟定此细则,提交业主大会进行表决。 *城业主大会 业主委员会 20xx 年7月13 日 *城公共收益金管理细则 第2页/共5页GL 实用范本| DOCUMENT TEMPLATE 第一条:基本原则 1、z 四季花城公共收益金(以下简称小区公共收益金)属 于全体业主或相关业主的共有部分,禁止任何单位、个人侵 占、处分或者改作他用; 2、业主对共用部分,享有权利,承担义务,不得以放弃 权利不履行义务; 3、利用物业共用部分经营的,应当符合法律、法规和本 规约的规定。 第二条:责任制 公共收益金的管理和使用,实行业主委员会主任负责制。 第三条:小区公共收益金范围界定 1、小区公共停车场场地租赁收入; 2、小区广告经营收入; 3、住宅公用部位、公用设施设备经营收入; 4、物业服务企业违反物业服务合同、约定的违约金及赔 偿金。 第四条:小区公共收益金管理 1、在住宅专项维修资金划转业主大会之前,小区公共收 第3页/共5页GL 实用范本| DOCUMENT TEMPLATE 益金暂由物业服务公司设立专户进行托管; 2、小区公共收益金的使用情况,每半年在小区内向全体 业主公示一次。 第五条:小区公共收益金的使用 1、用于补充专项维修资金、小区公共设施、园建绿化更 新改造,由物业服务公司向业主委员会申请,批准后方可使 用; 2、用于业主大会会议召开; 3、用于业主委员会依法开展工作; 4、用于弥补物业管理区域内物业服务费用的不足;
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民法典之物业公共收益管理方案 一、小区公共收益的管理现状 物业公司利用共有部分从事经营活动颇为常见,大多数小区外墙 广告、电梯广告都是由物业公司和广告公司直接签订协议收取费 用。过去二十年来,物业行业处于飞速生长阶段,开发商和物业 公司对小区物业处于高度掌控地位,在物业费收缴率较低、物业 公司长期亏损的情况下,物业公司将公共收益作为其管理成本或 者用于公共开支已成为通行做法。加之业主组织协商监督机制未 建立,物业公司对外公示机制不够完善,导致小区公共收益成为 一笔糊涂账。这是由于我国业委会制度不够健全以及物业公司生 存艰难等长期问题所导致的。 二、民法典关于公共收益的规定 第282 条:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主 的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,应当属于业主共 有。 第283 条:建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项, 有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专 有部分面积所占比例确定。 三、物业公司应如何做 一是物业公司利用小区共有部位进行经营的应当在征得相关业 主、业主大会同意后,再按照规定办理有关手续; 二是谨慎签订物业服务合同,在合同中明确约定公共利益的构成 及分配比例; 三是建立完善的财务制度,对共有部分的收益单独建账,专款专 用,定期公布收支,做好解释沟通工作。 四、难点痛点 1、停车相关费用都是公共收益吗? 2、没有业委会的小区可以利用公共区域进行经营吗? 3、合理成本包括哪些,占多大比例? 4、合理成本包括物业企业应得利润吗? 5、归业主所得的公共收益部分如何使用? 五、笔者解析 1、停车相关费用并非都属于公共收益。法律对公共收益的描述较 为笼统,建议前期物业服务合同或者物业服务合同约定清楚。 为了方便大家理解,简单举两个例子: 产权车位物业费≠公共收益 公共区域车位清洁费≠公共收益 此外,车位相关的费用叫法很多,建议明确项目和性质,收费也 要和合同约定一致。对于业主购买的产权车位收取的物业费或者 清洁费肯定属于物业公司的服务收入,对于业主公共区域的车位 我们可以收取两种费用,一种费用就是服务费一种费用就是公共 收益,比如地面停车位一个月收取 300 元/月,其中 50 元属于物 业公司的清洁费或者服务费,另外 250 元属于公共收益,假设合 理成本 30%折算就是 75 元,停车位物业
小区业主公共收益金管理规约 根据《物业管理条例》规定,小区红线内的共有部分归全体 业主所有,利用物业共有部分经营的所得收益归全体业主所有, 为了规范淮矿和平盛世小区公共收益金的依法使用,更好的保障 全体业主的共同利益,特制定本管理公约。 第一条 基本原则 1、小区公共收益金(以下简称公共收益金)属于全体业主 或相关业主的共有部分,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改 作他用; 2、业主对共用部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权 利不履行义务; 3、利用物业共用部分经营的,应当符合法律、法规和本规 约的规定。 第二条 责任制 物业管理区域内的公共收益归全体业主所有,公共收益金的 使用由业主大会决定。公共收益金的管理,实行业主委员会主任 负责制。 第三条 小区公共收益金范围界定 1、小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放 车辆的车位收益; 2、利用公共区域或物业共用部分获取广告费; 3、公共区域内租赁摊位租金、摊位费、入场费和场地费等 收益; 4、公用部位、公用设施设备经营收入; 5、占用因损坏或违法使用小区的公共设施进行的赔偿或收 益; 6、物业服务企业违反物业服务合同约定的违约金及赔偿金; 7、其他属于小区的公共收益。 第四条 小区收益金的管理 1、业主大会做出与小区公共收益金使用的决定,应当经专 有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 同意。 2、公共收益金存入小区公共账户,业委会建立账簿进行管 理。监事会按季对明细账进行监督。 3、公共收益金主要补充专项维修资金,即按规定将公共收 益金按季结算纳入维修资金帐户作为维修资金。 3、按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费和工作补 贴,除业主大会另有约定外,工作经费和补贴的使用情况,由监 事会每半年聘请审计机构进行一次审计,出具审计报告,在物业 管理区域内公告,接受业主监督。 4、小区公共收益金的使用情况,由监事会每半年聘请审计 机构进行一次审计,出具审计报告,在小区内向全体业主公示, 每次公示时间不得少于 30 天,业主委员会对业主的询问予以解 答和说明。接受业主监督。 第五条 小区公共收益金的使用 1、用于补充专项维修资金; 2、通过业主大会决定,可以用于: (1)维修、更新、改造、增设共用设施设备; (2)业主公益活动的开展; (3)业主委员会、业主监事会的工作经费和补贴; (
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物业费用预决算管理制度 一、 实行预算制度:预算内容,物业费预算次月级物业费用外项目 核算 1、 物业费使用预算(分固定费用,变动费用) (见附表) 2、 项目预算:项目维修改造费用等。 (物业费以外发生费用) (见附表) 3、 其它支出: 二、 实行预算管理程序: 1、 每月 25 日前物业公司提出次月预算报告 2、 每月 25 日向业委会提交上月决算 (第三方监理报告财务部 分)和次月预算报告 3、 业委会审核 4、 每月 28——30 召开双方例会,审核商讨预决算报告 5、 按会商结果业委会签发预算拨款通知书 6、 双方财务协同办理银行拨付转账手续 三、 实行以第三方监理评估报告为基础依据,实行决算管理 1、由物业公司财务提供财务评估依据 2、由第三方提供财务评估依据算提出 A:预算执行报告 B:分析报告及存在的问题及建议 C:双方以第三方评估为依据,进行研究 D:于每月的 日召开例会,共同审核决算及讨论预决算执行 情况,以及下个月预算情况 四、 物业费收入支出监管审核依据 A:第三方监理报告 B:账户运行报告 C:预算报告及其它物业费使用余额不能满足预算及支付情况 下由物业公司向业委会报告,会商同意后可以用借款的方式从 公共收益中借支垫付,在物业费余额满足使用情况下,予以返 还。 五、 成立预决算管理小组 组长 副组长 组员
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物业利用物业共有部分、共用设施设备 进行经营的收支情况 (示范样本) 物业管理区域名称: 项目 一、收入 1.经营用房收入 2.停车泊位收入 3.广告位收入 4.利息收入 5.信号发射基站场地收入 6.智能快递柜场地收入 7.会所经营收入 8.泳池(馆)经营收入 9.文体场所经营收入 10.摆摊设点收入 11.其他收入 收支时间: 本月发生额 年 月一年 月 合计 备注 二、支出 1.共有部分、共用设施设备 的 维修、更新与改造经费 2.补充物业专项维修资金 3.业主大会、业主委员会工 作 和开展相应活动经费 4.弥补物业服务费用 —5 — 5.经营成本 6.税、费7.审计费用 8.其他支出 三、本期收支结余 四、累计收支结余 起止期限: 五、收益约定 分配比例: 其他:
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