对于租房贷的争议
租房场景中,通常会要求租客“押1付N(通常为3/6/9/12)”,即预付N个月房租+1个月房租的押金。出租方之所以要求“押1付N”,有其风险成本考量的需求,其中付N的需求核心是融资问题。“押1付N”的存在本质上是由供需力量决定的,并非必然存在。实际上,如果出租方拥有足够强的融资能力,并不必然要求租客押1付N,只需通过加价转移融资成本即可。
租房贷/租房分期,核心就是将押1付N转换为押1付1,虽然是针对C端的金融服务,本质上与B端有非常紧密的联系。
租房贷并不是新鲜事物,早在2015年,伴随消费金融的火爆,就出现了一大波“租房分期”产品。除了市场空间巨大,还因为在租房场景中租客的违约率较小,并且即使租客违约,也可以及时清退租客,加之押金的存在,只要能在1个月内寻找到新租客就能有效控制风险,因此被认为是一个十分优质的消费金融场景。但这实际上低估了该市场的风险。在租房分期场景中,虽然C端风险较低,但存在较高的B端风险(图1)。实际上正是因为忽略了对B端风险的有效控制,导致大量租房分期平台纷纷倒闭退出市场。
针对不同场景,不同平台采取了不同的服务模式,每种模式有着不同的风险特征(图2)。模式1和模式3均是传统个体租赁模式,市场十分分散且不规范,模式2是重资产模式,分期平台会面临很高的运营压力和风险。长租公寓由于运营相对专业规范,与房产中介相比,风险相对可控,因此成为租房贷较为理想的场景。
在最近关于房租价格和长租公寓的讨论中,租房贷备受争议,长租公寓被认为推动了房租价格的暴涨,租房贷则成为其推手。
对于租房贷,争议的焦点主要在于租客申请租房贷时,通常都是申请全年租金费用额度的贷款,并由租房分期平台委托支付给长租公寓公司,相当于一次性年付。