房子作为一种特殊的商品,多年来受到了很多人的追捧,不仅因为它的居住功能,更因为它的保值增值,使得很多人在房地产上获得了巨大的财富。因此,我们中的一些人会在自己的房子之外再买第二套甚至第三套房子。因此,从这个角度看,我们的大量闲置资金也存放在房地产市场,这也在一定程度上缓解了其他商品的通胀压力。
不得不说,中国房地产市场近20年的快速发展,也创造了中国房地产市场的奇迹。最近三年,即使在很多人眼里,房价已经很高了,但很多城市的房价又翻了一番。然后问题来了。随着房地产市场的发展,房价还会继续上涨吗?房子10年后价值多少呢?
在弄清这个问题之前,我们应该大致判断一下未来房价的大方向,也就是说,房价是涨是跌?而在回答这个问题之前,有必要分析一下影响房价的主要因素的变化。从过去中国房地产发展的轨迹来看,影响房价的主要因素有三个:
1.货币增长速度
如果全社会所有商品的总价值是100万亿,而国家发行的货币总量也是100万亿,那么此时一种商品的价值是10元,但是如果国家发行的货币是200万亿,那么这种商品的价格就会变成20元,这就是我们所说的“钱不值钱”。商品本身的价值没有增加。房子本身就是一种商品,只是一种非常大的商品,这也适用于这个道理。增发货币的速度将影响房价的涨跌。
2.地价增速
毫无疑问,地价的上涨速度决定了房价的上涨速度。当然,也有人可能会说,个别“高价地”被捂盘后,以低于成本价的价格出售。这只是个别现象,并不代表行业趋势。
那么,土地价格又受什么影响呢?除了开发商自身的需求外,主要原因还是地方“土地财政”的置换率。2018年,全国土地出让收入达到6.5万亿,比连续多年上升的2017年增长四分之一。除一线城市对土地的依赖性下降外,多数城市土地收入占地方财政收入的比重不降反升。城市要想升级,离不开财力。除了土地收入,其他方面的税收也不是一蹴而就的,也不容易取得成效。
3.人口增减
房子是用来住的,房价的涨跌必然与人口的增减有关。根据恒大研究院的报告数据,到2030年,城市新增人口的80%将分布在19个城市群,即国家规划的19个城市群将分布1.6亿人口。这与我们日常对人口增减的认识不同。我们一般认为,出生率的下降会导致人口的净减少,而人口净减少只指总人口。然而,在住房需求方面,我们把人口的增加或减少归因于城市人口的增加或减少。从这个角度看,到2030年,城市人口将有相当大的增长,这也是支撑楼市的基础。
那么,现在按照“100万”房地产的市场价格计算,10年后房地产能值多少钱?主要也有三个方面:
1.财政对土地的依赖性有所下降,但地价仍将继续上涨。
未来,随着制造业的回归,特别是人工智能的日益增长,财税体制将趋于统一。据测算,未来10年,土地收入将占地方财政收入的15%-20%。当然,这是平均数。比如二线城市可能只有8%-12%,三四线城市可能有20%-30%。另外,国家有土地红线,因此可供建设开发的建设用地不多。剔除配套用地和工业用地后,住宅用地较少。由于土地稀缺,未来10年地价将继续上涨,增速将有所下降,年均增速为5%-8%。
2.城市人口持续增加,城市之间存在差异。
正如上述数据分析,城市化仍将继续。未来10年,2亿人口将不可避免地流向主要城市群。按近5年年均城镇化流入率1%计算,未来10年可能下降到0.8%左右,对房价的贡献要弱于以往。
3.货币增速将放缓,但贬值压力仍然很大。
2016年前,M2增速保持在11%以上,而最近的2017年和2018年,M2年均增速降至8%以上。货币增长率与经济增长率基本一致,呈“L”型趋势。从目前的趋势看,未来货币发行速度将保持平稳下降。据测算,未来10年,货币增速将在5%-6%左右,期间可能会反复出现,但不足以影响趋势。
综合以上三个因素,可以推断未来10年房价的大幅上涨趋势不可能延续。如果以人口因素作为附加分,辅以10%的速度分,再加上地价年均增长5%-8%,货币增长5%-6%,估计未来10年房价的平均增长率在6%-8%左右。当然,不同级别的城市之间也有很大的差异,有的城市可能只有3%-4%的增长,有的城市可能有10%以上的增长。如果按平均值计算,现在100万的房地产,将来会在180万到240万之间。