可情况确实如此么?
以L先生的例子:贷款100万,30年,组合利率约5%。
我们首先来看看30年下来两种贷款的整体还款(本+息)情况:
整体来看,30 年后等额本息法要多还18.1万的利息。但在前23年,都是等额本金法还款总额较多。如下图:
两者的差值还是很多的。
图中所示:因为等额本金法每月还款是逐月递减的,所以在前23年总还款数都是比较多的。在还到10年左右的时候,甚至有十几万的差距。
而考虑到前期还款压力、通胀率等因素,大部分朋友在选择贷款时,都选择了等额本息法。毕竟房贷利率很低,前期省下的钱去投资,也是一笔不小的收益。
我们清楚了两种还款结构的不同,再回到L先生的例子:如果计划提前还款,选择哪种方式呢?
其实,这是一个数学问题:
我们先把时间缩短到1年,假设1年后就还清贷款,还款情况如下:
可以看出,1年后就提前还贷的情况下,选择等额本息法多还了利息430元,好像确实是吃亏了。
但是,请不要忘了这1年时间,等额本息法的每月还款额,累计一共少了18151元。
考虑到资金的时间成本,如果把少还的这些钱用来理财,收益能不能弥补多还的利息损失呢?
我们选择和贷款利率一样的产品(年化5%)进行比较,大家请看结果:
计算得出,如果将1年间本息法每月少还的资金存起来,进行理财,当年化率和贷款率相同时,则累计收益(498.51元)也和1年中多还的利息基本相同,并未吃亏!
按照L先生的计划,5年后还清的情况如何呢?
时间换作5年后,等额本息法多还利息是10万元(10868.12元);
而利用等额本息法少还的贷款去进行理财(选择5%年化率的产品),累计获得约10万元(10283.65元)的收益,两者基本相同!
所以,等额本息法,虽然多还了利息,但却享用了少还贷款这部分资金的时间成本!
当贷款利率=投资年化时,两者的价值是相同的!
换言之,如果你能找到超过5%理财收益的产品进行投资,等额本息法更划算!
而超过5%的理财产品太多了吧!
所以,只看到提前还贷多还了利息,就说等额本息法不好,是略显偏颇的。
何况还有那让人谈虎色变的高通胀率!
总之,当下能少还贷款,尽可能多的去充分利用房贷的低利率,才是更优的选择!
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