房地产的虹吸效应继续扩大下去,谁还愿意搞实体经济?谁还愿意搞科技研发?谁还愿意投资发展创新创业?如果企业经营都大量转向房地产和房屋买卖,居民都争先恐后投资炒房,供给侧结构性改革还能继续搞下去吗?经济转型升级还有希望吗?只此一项,就可能导致中国经济陷入灾难,经济发展绕一个大弯路。
怎么办?我认为只有回到“房子是用来住的、不是用来炒的”的简单真理上来,房地产未来发展才有希望。
从大城市房地产的宏观调控角度看,有五个方面问题应予认真关注。第一,“限贷限购”是最不坏的短期政策。在没有新管理规制出台的情况下,不能马上取消“限贷限购”,最简单的理由就是,北上广的房子可以全国来炒,北上广的土地永远不能由全国供给,如果任何人可以用任何方式购买任何数量房屋,增加再多土地供给都绝对没用,炒翻天的房市会马上把经济搅成一锅粥;第二,关键在各级政府对“炒房”的容忍度。房地产具有使用和资本双重属性不假,在土地财政的巨大吸引力下,地方政府更加偏爱资本属性,是“炒房”的利益共同体,把“炒房”行为控制好,一要靠地方政府的管理理性,二要靠中央政府的调控决心和力度。第三,“住者宽、炒者严”的原则决不能动摇。这是一个国际通则,反映在政府购房信贷的政策差异上,对使用购房的宽松与优惠,实际上是一种居住人权的体现;对非使用购房的行为,无论是为了吃租还是等待升值,都是资本利得,实施更高门槛的购房信贷是有合理根据的。第四,坚决治理房地产行业的供给乱象。国内房地产的企业行为两极分化,既有优秀企业规范经营的一面,同时也存在着行业定价共谋、投机商和开发商勾连抬升房价、房产中介人为制造市场恐慌、大量使用违规杠杆手段入市竞争等等行业乱象,早为老百姓诟病,需要政府下决心治理。第五,加快“房地产税”的系统出台。炒房零成本是房市混乱的源头,全世界买房、炒房不纳税的国家极少,依法治理房市是根本出路,房地产税则是关键一步,不能长久等待,可以分步实施。只要“炒房必纳税、大量炒房必纳高税”成为社会普遍预期,房地产长期可持续发展才有希望。
房地产发展显现的问题、矛盾,是当前社会经济发展面临诸多问题、矛盾的集中体现,例如实体经济和虚拟经济、中央财税制度和地方土地财政、大中小城市发展布局、重要公共资源城市基本均衡配置、资本和财富再分配,等等,因此,建立房地产长期可持续发展机制,还要和改革发展的整体设计和全面谋划相匹配。