以住宅形式来分,约65% 的住宅为独立式住宅(singe famiy house),28%为多层和高层 公寓,不到 8% 为移动式住宅 (mobie home)。全部房屋中绝大 多数为私有所有(包括私人拥有 自住的住宅及私人拥有出租的住 宅),只有 6%(按住宅套数)是政府所有的公共住宅(pubic housing),加上4%(套数)由政 府补贴建造、而由住户自管的老 年公寓。 全美人均居住建筑面积约为 63m 人,合为居住面积,约36m 人左右。居住水平的分布是不平均的。大城市的人均居住 水平低于大城市周围小城镇。以 芝加哥为例,芝加哥市 1997 人均居住建筑面积为51m 而郊区人均居住建筑面积为80m 人,合居住面积约46m 人,高于全国平均水平。总的趋势是,美国人趋向建造更大的住 宅,从1970 年到1999 年,30 内平均每套住宅的面积增加了30%,新住宅有更多的厕所(一 般每套房 个厕所),更多的车位(一般每套房 车位),但更加节能。 住房住有权美国是世界上私人拥有住宅 率最高的国家之一,其私人拥房 率和其经济发展水平相一致。表 是美国自1940 GNP的变化。 如表所示,私人拥房率随着经济 水平的上升而上升,但增长曲线 是一条渐近线,当拥房率达到一 定程度时,私人拥房率的增长明 显减缓。自1980 20年中美国私人拥房率只增加 6%,而同期人均GNP 长了近3倍。由于社会总有一部 分人,或受限于经济条件,或出 于工作需要或个人爱好,会选择 租房而居,故全国私人拥房率不 可能超过80%。 今天,65 6%的美国人住在 自己的房子里,31%的人租房而 张庭伟主持 LETTERS FROM ABROAD 4%的人住在政府为低收入者建造的公共住宅里,当然, 他们也都是租房者。 虽然美国的平均拥房率达到 65%以上,拥房户的分布同样不 平均。以种族来划分,白人拥房 71.8%,黑44.9%,拉43.5%(1999 年统计)。以地理 空间划分,大城市的拥房率最 低,如纽约市的拥房率为 34%, 远低于全国平均水平。而郊区小 城镇的私人拥房率则大多达到 80%以上。这是由于大城市中有 较多低收入家庭,也有不少高收 入的单身户,都是租房而居。 住房的地区分布和房价美国住宅的 44%建在城市 郊区的小城镇,32%在城市市区 内,22%在非城市集中地区的小 城镇。这是自 1960 年代开始的 郊区化的结果。这个趋势仍在继 续,建立郊区的住房日益增多, 自1970 1990年,全美郊区 住宅增加了 2100 万套,而在市 区的住宅只增加了200 全美平均房价(独立式住宅和公寓的平均价)在1980 95500美元/ 套,约为人民币4800 ;1999年上升为 108000 套,约为人民币5400 10年中涨幅为 13. 7%。住宅的 地理位置在很大程度上决定了房 价。从美国全国比较,西部旧金 山地区是全美房价最贵的地区, 而且房价的地区差价正在增加。 买一幢同样面积、同样设备标准 的住宅,在1980 年时最贵地区 房价(旧金山)和最低地区房价 [夏洛特(chardotte )]之比是 250:1,到1990 年,最贵地区 房价(旧金山)和最低地区房价 (休斯敦)之比为 400:1,表明 地区差别在加速扩大。由于美国 的人口重心在继续由东向西,自 北向南移动,西南地区人口的增 加带动了房屋需求,使房价升 住房的生产和流通美国人是一个好动的民族, 平均每户每 年就会搬一次家,这给房地产市场带来了生意。 1990 年以来,美国每年新建住 宅120 年),加上存量房的出售,平均每年有 350 450万住房迁 入新居。此外,每年有 2000 人左右的租房户搬迁。为了买房,大多数美国人申 请抵押贷款。至1995 年为止, 全美住房贷款总额为4. 兆美元(银行放贷总额)。仅1995 年内新增贷款就达6750亿美元。 对比中国,1998 年全国共 销售城市住宅 135万户。考虑 到中国总人口是美国的 亿)也比美国全国人口多1 亿人,住宅的销售 量却只有美国的1 左右,可见中国的房地产业大有发展余地。 从房屋贷款总额来看,到2000 年底为止,中国房贷总额为3000 亿元人民币(谢家瑾,2000), 约合366 亿美元,更是远低于美 国的总额,也表明有广宽的发展 余地。 住房问题的重要性住房政策是美国最重要的城 市政策(urban podicy),这在政 府机构的名称上就有反映:美国 主管城市建设的中央部门是“住 房和城市发展部”(Housing UrbanDevedoment Department),在1950 年代时,该部的名称是 “住房和住宅财务部”,更直接地 表明了其工作的重心。