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引言:责任是第二性的,义务是第一性的,违反了义务才会产生责任。但是,本文所讨论的不是违反了什么义务,要承担什么具体的责任。而是房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字是否要承担连带责任,为什么要承担连带责任。
这其实还是一个表见代理的问题。
《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。” 这是关于表见代理的规定。根据该规定,如果合同相对人有理由相信没有代理权的代理人有代理权的,则该代理行为对被代理人发生效力,被代理人要履行合同义务,否则就会构成违约,就要承担违约责任。
具体到房屋买卖合同中。因为房屋买卖合同的多个产权人(卖房人)之间一般都有非常密切的关系——夫妻关系、直系亲属关系等。而且很多地方的风俗文化都是“男主外”、“男人当家”,这就很容易让买房人相信卖房人(尤其是夫妻关系中的男方)有权代理其配偶从事房屋买卖。再加之卖房人能提供其他共有人的身份证复印件、结婚证、户口簿等关系证明,或者更进一步说明其他共有人没有在场的原因(在国外、在出差等),就更容易使得买房人相信卖房人有权代理其他共有人。在此情形下,如果买房人没有恶意(不知道且不应当知道卖房人没有代理权),就能够构成表见代理。
如果构成表见代理,被代理人就要履行房屋买卖合同约定的卖房人的合同义务。如果其不履行,就要承担违约责任。因为所有的产权人是合同的一方(甲方),所以,如果卖房人一方违约,则所有的产权人要连带向买房人承担违约责任。
附夏xx与徐xx房屋买卖合同纠纷案
案情简介:2012年11月18日,徐xx、黄xx(乙方)与薛xx、夏xx(甲方)经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》,约定将甲方所有的位于xx室的房屋出售给乙方,房屋总价1,300,000元。甲方应在收到乙方支付的还贷款项后20个工作日内,前往贷款银行办理还款手续,并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续。甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内,至房地产交易中心办理房地产过户手续……。付款方式:乙方于签约时支付甲方房款80,000元;于2012年12月1日前支付甲方房款320,000元;上述