现在,房价是真高,咱们不用说,动不动房价五万以上的北上广深,这样的一线城市,就连二、三线城市,房价也一两万了,高昂的房价和可怜的工资两相比较,压得需要买房的人们喘不上气来。
于是,大家就希望通过各种途径,想要买那种相对便宜的房子,这样的房子不是偏,就是远,各种基础配套都跟不上,要么就是老、破、小的老旧小区,小区连个物业都没有,不能满足现在年轻人的需要。
如果想买那种价格还低,位置还可以的房子,也是有的,比如,什么顶账房,法拍房啦,这个时候,有人心里就犯嘀咕了,都说便宜没好货,那法拍房能买吗?如果要买法拍房,需要注意哪些问题呢?
法拍房的几种情况
要说明这个问题,我们首先要知道什么是法拍房,法拍房就是法院拍卖的房子;什么房子,需要法院进行拍卖呢?有这么几种情况。
首先,假如你手里贷款买一个房子,你手里的房子是要抵押在银行手中的,每个月你需要按时还银行的房贷,但是有一天,房价突然暴跌,你算了一下,如果继续还贷,房子的价值还不如你还的贷款多,你不愿意继续还房贷了。
或者你的资金链,突然断裂,无力继续还房贷了,无论哪种情况,只要你停止还贷,银行一看,你不肯按时还贷了,就会和你商量,让你想办法还清欠款,如果你不配合,银行就会去法院告你,让你还清欠银行的本息。
如果你还不偿还欠款,那么,银行就会请求法院强制执行,把你的房子拿去拍卖,拍卖得来的钱,用来抵你欠银行的欠款;这就是所谓的“法拍房”。
其次,假如你欠了别人一笔欠款,但是你无力偿还了,人家债主说,你有房子啊,你可以卖房子抵账啊,你说不行,我房子还得住呢,不能给你,对方怎么办啊?债主去法院告你去,法院受理了案子,一看,你的确欠人家的钱,证据确凿,事实清楚,你应该还人家钱。
怎么?没有钱?你不是有房产么,那你就卖房还钱,你还不肯还,那好,人家债主申请法院强制执行,法院就会强迫把你名下房产拍卖,卖了钱还给债主,了结你的欠债。
再次,假如你犯了法,欠了国家一大笔钱,无法偿还,人家法院判决没收你的一切财物,包括你的房子,法院要个房子也没用,他会把房子拍卖,变成现金,然后上交给国库。
最后,一个房子没有主人,法院也可以拿去拍卖,变成现金,当然了,没有主人的房子还是不多见。
那么,法拍房为什么比市场价便宜呢?
有两点原因,第一,我们知道,法院对房产进行拍卖,最终是为了变现,拍卖得来的钱得用来还给债权人或用作他用。
假如评估价过高,等于甚至高于市场价,这房子能好卖吗?迟迟卖不出怎么办?如果卖太低也不行啊,假如一个房子价格卖太低了,房子是好卖了,但是都不够还债权人债务的,那也不是办法。再说,人家原房主也不干啊,凭啥一百万的房子,你五十万就给卖了,这不是抢劫吗?
第二,法院进行拍卖的房子,一般都会有瑕疵,而且在拍卖的时候,是需要买家付全款的,而且付款时间的限制很紧,想买法拍房占便宜的人,一般也没啥钱啊,短时间内凑足一大笔钱,也不是那么容易。
有一些买家会事先跟银行商议好了,贷来了款,然后全款付法拍房拍卖的款项,那就属于另一种情况了,反正,想买法拍房必须全款,你说,现在大家腰包里都没多少钱,有钱谁想占“法拍房”的便宜啊?
所以,来买“法拍房”的没啥大钱,还得付全款,压力也不小,所以价格高了肯定没人买,只能价格低于市场价了。因此,房子的评估价都会比市场价低一些,但不会过低。
那么,房子拍卖时的评估价是如何确定的呢?
有这样几种方法:第一,通过房主和债主互相协商定房子的价格,房子的主人欠你钱,你申请法院强制执行拍卖房产,人家房主说我的房子值一百万呢,你凭啥只卖五十万?不行,你说那就卖八十万吧,你们互相都认可这个价格,那就以这个价格作为评估价。但是,如果你们始终意见不一致,那么,法院就只能放弃这种方式确定评估价了。
第二,有些时候,是找不到房主的,房主为了躲债,人都跑了,没处找人去,法院就可以请评估公司来确定房子的评估价。
为了公平起见,法院会随机选择评估公司,以求公正、公平,评估公司会根据房子的房龄,地点、配套等因素对房子进行评估,十分科学,最后生成评估报告,交给法院一个评估价。
第三,法院还可以去网络上找有资格的网络平台,咨询价格,但是,这种方式不如评估公司准确。此外,还有一种不常用的方式,就是向房产局等政府部门询价,一般不被采用。
评估价确定了,法院对房产进行拍卖的流程是怎样的呢?一般,法院要拍卖一个房子,先确定房子的评估价,然后,法院会委托拍卖公司对房子进行拍卖,法院根据房子的评估价定一个起拍价,这个起拍价不能太低,一般不会低于评估价的70%,那么如果大家嫌房子贵,没人买怎么办?那法院只能降价继续降价卖了。
法院会在一个月内再进行第二次拍卖,接着降价,但是降价的幅度,不能超过第一次拍卖的起拍价的20%,那么如果大家还嫌贵,还不买呢,那法院接着卖,法院会在两个月内进行第三次拍卖,如果第三次拍卖,还是没卖出去,法院只能变卖房产了,变卖了,那就不需要公开拍卖了,法院能想办法把房子出售就行,价格上面就有可能更低了。
法拍房子是否适合买?
那么,如果我们想要买房子,正好有法拍房进行拍卖,我们可不可以去购买呢?如果去买,要注意哪些问题呢?我认为,法拍房最好不要去买,因为隐患太多,便宜没好货肯定不是瞎说的,如果是明睁眼露的便宜,怎么会轮到普通人呢,早就被别人抢走了。
而且现在法拍房的拍卖程序越来越正规,一般优惠的价格,不会超过市场价的30%,大家已经不能通过购买法拍房后,马上转手赚取超高利润了。
而且,拍卖所交的房款只是裸房的价格,房子买到手,还得负担相关税费,如果这个房子本身欠了大量的费用,买房人承担的风险很大,所以,大家决定购买法拍房前还是要慎重!
购买“法拍房”的注意事项
那么,如果有人非要购买法拍房,需要注意哪些问题呢?下面我就说说这个问题。
首先,我们在买法拍房之前,不能受拍卖官网上面的房产信息的忽悠,自己得想办法去实地看看房子,做到心中有数,别看图片,感觉房子挺好,等买到手了,成了一个老破小的房子了,这种事情不得不防。
像现在网上的房产中介,上面的图片看着可好了,价格低,地段好,装修也豪华,等实地去一看,不是中介说房子卖出去了,就是房子真不怎么样,完全是虚假宣传,引诱潜在买家来看房,他们就赚了。这种事情一定要避免,必须亲自去看,做到心中有数。
其次,我们在买法拍房之前,要摸清这个房子的底细。这个房子原来的房主有没有欠物业费,有没有欠水电煤气费,有没有被抵押给其他的债权人,里面发生过什么凶杀案一类的没有,是不是凶宅啊?这些事情,我们都得打听清楚啊,不然买到手就砸到手里了,那就得不偿失了。
再次,我们还要摸清房子的产权,比如这个房子的年限多久了,土地性质是住宅用地,还是商业用地啊,有没有房产证啊,自己买到手能正常过户不?房子里面有没有别人的户口还没有被迁走啊?这些问题我们都得明确。
第四,我们还要摸清房子的税费,这个房子是新房,还是二手房,满没满五年,各种税费都交没交,税费都按多大比例交,自己接手后会不会补上一大笔钱,自己的预算都要做出来,不然本来想占个便宜,突然多出来一大笔钱要交,自己会被弄个措手不及的。
第五,这个房子里面住没住人,是谁在住,是房主在住啊,还是租户在住啊,如果是房主在住,你买完之后,人家主人不搬走,你有什么应对办法没有。
假如这个房子里面住着租户,房主和租户签了一个二十年的超长合同,要知道,这个合同是合法的,是受法律保护的,人家租房在先,你买房在后,人家不肯搬走,你一点招都没有,那样的话,你就只能慢慢等人家租期到了,那这房子就彻底砸手里了。
听了我上面说的这些风险,大家是不是头都大了,这点便宜可不是好占的,这得耗费大家多大的心力去调查这些事情啊,省下那点钱,都不够咱们费工夫的,所以,我说,还是乖乖地买正规渠道的商品房或二手房吧,省心啊,还没啥大风险,您觉得呢?
大家对“法拍房”有何不同见解,欢迎留言交流!返回搜狐,查看更多