本报记者 缪穋穋
读者赵女士问:
2009年12月,我与湖滨新村某业主签订二手房买卖协议,购买其名下80多平方米住房一套,并支付定金10万元。双方约定2010年6月15日后办理过户手续,之前一直租住该房,租金每月800元。后来我老公又和这位业主签订补充协议,约定“如果甲方(赵女士一家)在6月15日后一个月内,没有支付尾款,则乙方(业主)没收10万元定金,合约自动失效。如果乙方在6月15日后一个月内没有办理相关过户手续,则退还甲方定金人民币10万元,并支付甲方半年租金4800元,补偿之后合约视为失效”。
现在房价一直居高不下,该套房产在二手市场价格不断上涨,业主便不愿再以合同约定价格出售该套房产,同意退还10万元定金,并补偿半年租金4800元。上个月他还催我们尽快搬走,否则从下个月起就要加租金。现在,这套房子我们是不是该彻底放弃?这个补充协议明显是不公平的,这样的条款有效吗?我们又该如何维权?
江苏彭隆律师事务所顾爱军律师:
我国《民法通则》第五十九条规定:下列民事行为,一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销:(一)行为人对行为内容有重大误解的;(二)显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第72条规定:一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。《合同法》第54条规定:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。
笔者认为,显失公平的根本特点,在于合同对价的不平等,合同内容的约定违反了权利义务相一致的基本准则,即合同的内容对双方当事人明显不公平,一方享有更多的权利却承担更少的义务,而另一方承担更多的义务却享有更少的权利。
基于赵女士的陈述,其签订的补充协议对双方当事人的违约责任条款的约定明显不平等,违反了合同法规定的公平原则,应认定为显失公平,且房主在本合同的实际履行过程中存在主观恶意。在这种情况下,如果仍然依照补充协议的约定对赵女士进行补偿,并终止原二手房买卖协议的履行,将对赵女士的可期待利益造成一定程度损害。因此,当事人可以根据《合同法》第五十四条的规定,直接向法院提起诉讼,并以显失公平为由,申请