受疫情影响,很多省市对企业复工、人员返城及商家营业等进行了严格的管控。许多商家无法营业,失去了利润和保障。疫情期间租金是否可以减免、如何减免等问题极受大众关注,笔者在此进行详细解析。(一)租用住宅,因政府政策无法租住的,承租人能否主张减免租金?
因为此类案件标的较小,建议先进行协商,沟通减免事宜。受本次疫情影响,部分省市的政府采取措施限制外来人员的流动,有些住宅小区也自行采取封锁措施禁止租户进入,使得租赁合同无法履行,若承租人继续支付疫情期间未实际居住的租金,是显失公平的,此时承租人可依据公平原则主张减免部分租金。如果疫情期间承租人正常使用房屋,租赁合同仍属于正常履行,则承租人无权主张减免疫情期间的房租。
(二)承租人不支付房租,如何处理?
建议先协商沟通减免房租或者延期支付房租事宜。如果疫情期间承租人正常租住房屋,但是以没有收入为由不按时支付房租,经合理催告后仍不支付的,出租人可以没收承租人事先交付的押金,用于抵扣相应违约金或相应的损害赔偿。
(三)疫情期间无法支付房租,承租人是否可以主张解除合同?
《合同法》第九十四条规定:“当事人可以解除合同的情形——因不可抗力致使不能实现合同目的。”长期的租赁合同,疫情只是使得租赁合同暂时不能履行,不属于不能实现合同目的,故不可以解除。
(四)疫情结束后,企业因疫情导致破产无法继续承租厂房要求解除合同的,如何处理?
因不可抗力致使合同目的不能实现属于法定的合同解除事由,但是合同是否可以解除同时应考虑如下因素:(1)未履行合同一方不存在恶意违约;(2)未履行合同一方继续履行合同,对其显失公平
(五)企业租赁办公场所,因疫情推迟办公是否可以主张减免租金?
万达、华润置地、保利商业、红星美凯龙、美的等多家商业地产公司宣布对旗下商业项目减免租金。
对于未宣布减免租金的,在写字楼、大厦等场所办公的企业由于政府推迟企业复工时间、实施居家办公等举措,根据公平原则,企业作为承租人有权主张减免相应的租金。但是需要注意的是,如果主张不可抗力要求减免房租,承租人需要及时通知对方,并且留好相关证据。
非典期间针对类似问题的裁判,各地法院观点不一样,有的法院不认定非典时期属于不可抗力事件,鉴于此次疫情影响明显比非典时期严重,笔者认为可以认定为不可抗力。
(六)工厂、车间等生产经营