滨 海地区房地产之所以快速兴起,是因为产业带动,这一点上有点像深圳蛇口。 在城市建设方面,滨海新区“十一五”发展总体思路是“一个中心,南北两翼,向西辐射” 。根据这个总 体构想,在“十一五”期间将着力兴建七大功能服务区。这七大功能区域分别为:响锣湾生活服务功能区、泰 达商务中心服务区、北方航运中心服务区、蓝鲸岛高档生活示范区、城市中心商业服务区、于家堡国际商业服 务中心、北塘休闲旅游服务中心。在“十一五规划”之中,塘沽区胡家园地区、海河以南地区、新港地区、工 农村地区、于家堡地区等都将是未来发展的重点区域。 重点工程——中心商务商业区: 重点工程——中心商务商业区:天津滨海新区中心商务商业区规划总面积约 53 平方公里,核心部分由三 ——中心商务商业区 大区域组成, 即滨海新区商业中心天碱解放路地区, 滨海新区商务中心开发区中心商务区和于家堡中心商务区。 该项工程的建设是滨海新区最重要的工程,近期将重点建设 10 平方公里区域,其中包括开发区生活区、国际贸 易与航运服务集聚区、解放路商业区、于家堡、响螺湾、东西沽、蓝鲸岛、新港船厂等。 中心城区定位 中心城区的功能定位仅仅是区域性管理、 服务和商贸中心, 而将引导中心城区的居住空间向外围组团发展, 未来主要承担居住功能的,将是西青城区、海河新城以及“双街”“双口——青光”“小淀”“新立”“双港” 、 、 、 、 、 “大寺”“八里台”“小站”“葛沽”“东丽湖”等 10 个组团。这些区域将成为日后住宅开发的重点地区,而 、 、 、 、 城市中心区将不再负担主要居住功能。 实际上, 居住功能向外转移的规划思路已经在新居住区建设中得以实现。 天津市今年将加快实施 “新家园” 建设计划,在中心城区周边地区规划建设 10 个新型居住区,以解决房地产市场中普通住宅供应不足问题。 2006 年 3 月 29 日,花费巨资的天津地铁 1 号线开始观光运营,5 月 28 日正式试运营。经过改造的这条地 铁线路,总长 26.2 公里,跨越 7 个行政区,其中多数为新“城总规”当中划定的具备居住功能的区域或组团。 由此可见,天津市政府最终确定耗费巨资改建地铁,便是考虑到城市扩张居住区外迁之后的交通联系问题。 重点工程——海河改造: 重点工程——海河改造:提到天津城的发展不能不提到海河, 海河被称为天津的母亲河,起源于三岔河 ——海河改造 口,上游横贯市内六区,中游经过东丽区、津南区,下游经过塘沽区汇入渤海,全长约 72 公里。海河开发改造 始于 2002 年 10 月,为实现天津市“三步走”发展战略的五大举措之首,于 2003 年 2 月正式动工。 其中上游段也就是中心城区的这一段,规划面积是 42 平方公里,这段规划要体现亲水的国际化大都市形 象。其内容是以现代化的公共设施为核心,建设一条滨河的服务带、景观带。根据海河两岸建筑年代、建筑情 况和风貌特色,规划将中心城区以内的海河两岸 42 平方公里划为“4 个功能分区” ,分别为传统文化商贸区、 都市消费娱乐区、中央金融商务区和智慧城,分为 42 个节点。 目前,在海河沿岸将建设 8 大商业设施、10 大星级酒店、20 大高档写字楼、15 片高级公寓住宅区,以此 形成大型商贸设施带,进而实现海河服务型经济带。 海河综合开发作为一个新的城市战略, 将成为城市经济发展的一个新增长点, 将对房地产业起到深远的影 响。 天津房地产市场发展趋势 天津的房地产市场实际是两个市场,滨海新区是一个,中心城区是另一个。如果说,滨海新区的新貌得益 于“国家战略” ,那么在主要依靠本地自住型需求支撑的中心城区,基础设施建设正在逐步超过拆迁,成为拉动 房价上涨的主要原因。 天津房价的快速上涨始于拆迁。比如列为天津市“三步走”战略五大举措之首的海河改造。到 2010 年时, 海河流域周边产业、 金融、 高科技开发将成为天津的经济命脉。 2003 年开始的旧城改造拆迁工作已经接近尾声, 城区拆迁释放的刚性需求正在减弱。而道路建设的加速、城市地铁线路的通车形成了房价的新支点。 随着基础设施的完善,其周边项目的价格必然会受到拉动的影响,再加上京津塘高速公路、京津高速铁路 的建设,基础设施建设将成为天津房地产发展的新支点。