一位银行员工说。 而口头承诺总有不被兑现的风险。 到申请过程中, 银行业人士又会告诉你“优惠不了” 。 最有利的理由就是政策变化。 事实上, 虽然房产政策易变, 但目前来看监管层从未叫停过首套房利率 7 折优惠政策。央行多次调整房贷政策, 但都指向首付比例, 并未取消利率政策。实际房贷利率一直是由各家银行根据自身风险和市场情况自主定价的。 你收入高, 它们也不见得认为你有信用 有一种消费贷款形式是无抵押、 无担保的纯信用贷款。 “审查主要是三个方面: 一是月收入情况证明, 主要看工资卡记录。 二是工作证明, 稳定的单位让还款更有保障, 所以一般如公务员、 医生、 事业单位职工、 上市公司或企业职工的申请更容易受理, 自雇人士就比较麻烦了。 即使收入很高, 如果不是每月固定支付, 也可能被拒绝。 第三个是信用记录。 有的还需要提供住房证明, 同等条件下, 已婚人士要比未婚人士更容易贷到款。 ” 一位客户经理表示。 外资银行在无抵押贷款方面看上去比国内银行“通情达理” , 但实际暗藏玄机。 “准入条件很宽松, 但没有好的工资证明, 也贷不出多少钱来。 ” 而且外资银行手续费和管理费也要更高一些。 它们轻易不会让你的房屋被拍卖 贷款后, 个贷经理还有一个重要任务就是催缴贷款。 如果他们经手贷款的房屋最终被拍卖, 对他们的职业生涯来说, 将是个重大污点。所以他们轻易不会让这样的事情发生。 他们除了打电话, 还会亲自上门贴催缴单, 尽力给房主施加压力。 连续逾期还款超过三次, 他们便会认为你存在恶意不还款的行为, 房屋也有被收回的风险, 但这种情况并不多见, 因为对房主来说, 自己把房子卖掉其实更赚钱。 如果客户在还贷方面实在有困难, 但又想保留房产, 个贷经理往往会帮你延长按揭还款期限, 但因为银行面临坏账风险, 所以会用较长时间和复杂手续, 来对借款人的收入与支付能力进行评估。 “根据个人工作等实际情况, 最多能获得展期三年。 ” 它们会暗示你如何达到贷款条件 某房贷代办中介公司的总经理说: “在竞争的条件下, 个贷经理很容易放松审查, 发放贷款。 开发贷产品时, 银行也会在贷款审批上比较松一点, 因为它们的回款压力大, 急于放贷并回收之前的资金。” 大部分个贷经理乐意暗示你如何达到贷款条件。 在目前的房价水平下, 房屋按揭贷款的条件一般是月收入达到月还款的 2 倍, 或有其他资产作为补充。 如果你的条件不够, 他们会直接告诉你该怎么做,“最好的办法就是在按揭行增加个人资产, 现在个贷经理不能开口让客户存钱了, 于是改由销售来暗示客户。 能够体现个人还款能力的,还是现金类资产。 银行最喜欢的是让客户买该银行的保险和理财产品。 ” 前述代办中介说。 未到期的定期存款可以做抵押贷款 除了房产, 其实还有其他抵押物, 常见的如存单和理财产品—具有现金价值的保单、 外汇理财产品、 凭证式国债。 它们根据价值和贷款用途可以获得不同的抵押率和贷款期限。 如此, 在急需资金时可以比较一下, 兑现存款和抵押贷款哪种方式更划算。 比如一张未到期的定期储蓄存单, 提前支取会造成较大的利息损失, 通过计算之后, 你可能会发现提前支取的利率成本不如拿来直接办理质押贷款划算。 市场上一些小额信贷公司算是银行个贷部业务的竞争者, 但向它们贷款成本更高, 有的利率高达 20%, 只是审批相对容易。 目前还有一些银行开始设立消费金融公司, 更专注于消费信贷, 形式上与信用卡分期付款类似, 成本与银行差不多。