为避免政策调整连带管理办法反复修订,管理办法明确:一是按照 有关规定全额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照 5% 的征收率计算应纳税额。二是按照有关规定差额缴纳增值税的,以取得的全部 价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额,按照 5%的征收率计算应 纳税额。三是,前已提到,个人包括个体工商户和其他个人。个体工商户需回 到机构所在地向主管税务机关申报缴纳;其他个人,即自然人,则不需要回居 住地申报纳税,发生应税行为时,直接按规定申报缴纳税款即可。因此,文件 规定,个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴 税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人,即自然人,应按照该 条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。 第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产,区分以下情形计算应 向不动产所在地主管地税机关预缴的税款: (一)以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的, 计算公式为: 应预缴税款=全部价款和价外费用(1+5%)5% (二)以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者 取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的,计算公式为: 应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的 作价)(1+5%)5% 【政策解读】 本条明确了预缴税款的计算方法:一是除其他个人以外的纳税人转让其取 得的不动产,需要预缴税款。其他个人,即自然人,不需要预缴,直接在不动 产所在地主管地税机关缴纳。因此,本条仅针对除其他个人以外的纳税人,也 就是单位和个体工商户。二是虽然按照精确的计算方法,纳税人转让不动产, 将销售额换算为不含税价时,需要区分纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人, 如果是一般纳税人,还需要考虑该纳税人是选择简易计税方法还是一般计税方 法计税,针对不同情况,按照适用税率或者征收率来进行换算。即如果纳税人 转让不动产,适用一般计税方法,则应该按照销售额(1+11%)换算为不含税 价;如果纳税人转让不动产,适用简易计税方法,则应该按照销售额(1+5%) 换算为不含税价。但是,考虑到目前国税、地税部门信息尚未联网,地税部门 难以得知纳税人的身份是一般纳税人还是小规模纳税人(纳税人身份划分由国 税部门掌握,地税在原营业税管理中,不区分一般纳税人还是小规模纳税人), 如果让纳税人自主向地方税务机关申报其身份,并说明其转让不动产选择适用 的计算方法,那么也会因为缺乏后续信息沟通、核对机制,使得纳税人申报说 明的事项,难以快速、便捷地核查确认。同时,我们考虑,改革准备时间较短, 不足两个月,为避免对地税部门现有信息系统进行大规模的改造,我们采取了 简便的处理方法。即需要预缴税款的纳税人,在地税机关预缴时,均按照 5%征 收率进行换算,不区分纳税人是否为一般纳税人,也不区分纳税人是适用一般 计税方法还是简易计税方法。 第七条 其他个人转让其取得的不动产,按照本办法第六条规定的计算方法 计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 【政策解读】 前已叙及,自然人销售不动产不需要预缴税款。自然人全部属于小规模纳 税人,小规模纳税人转让不动产的征收率为 5%。因此,按照规定的计算方法, 自然人转让不动产,直接以差额或者全额依照 5%征收率计算应纳税额,在不动 产所在地主管地税机关缴纳税款即可。 7:张三户口所在地为北京,在深圳工作,长期在深圳居住。张三在海南买了一套海景房,价值 80 万元。2016 年,张三将海南的房产以 100 万价格 卖出。假设张三销售该海景房可以享受差额征税政策,则应如何计算应纳税额? 张三应向哪里的国税或地税税务机关缴纳税款?是否需要回户口所在地或者长 期居住地申报纳税? 分析:张三销售该海景房可以享受差额征税政策,则应纳税额=(100-80) (1+5%)5%。应纳税额为 0.95 万元,根据本条关于纳税地点的规定,张三 应在不动产所在地(海南)就该笔税款向海南地税部门申报纳税。自然人转让 不动产,直接在不动产所在地纳税,不需要再回机构所在地申报缴纳,也就是 说,张三销售海南的房产,向海南地税部门申报纳后,不需要向其户口所在地 (北京)或者长期居住地(深圳)税务部门申报。 中纳税人销售该海景房只能全额征税,则应如何计算应纳税额?张三应向哪里的哪个税务机关缴纳税款?是否需要回户口所在地或者长 期居住地申报纳税? 分析:张三销售该海景房应按照价款和价外费用全额征税,则应纳税额 =100(1+5%)5%。假设应纳税额为 B,根据本条关于纳税地点的规定,该 自然人应在不动产所在地(海南)就该笔税款向海南地税部门申报纳税。理由 不再赘述。 第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价 或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规 定的合法有效凭证。否则,不得扣除。 上述凭证是指: (一)税务部门监制的发票。 (二)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。 (三)国家税务总局规定的其他凭证。 【政策解读】 本条明确了扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的凭证要求,基 本平移原营业税政策的规定。