第二十四条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当按照有关规定和合同约定向业主委员会移交下列材料和财物:
(一)本条例第九条规定的材料;
(二)物业服务期间形成的有关物业以及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料以及物业服务档案;
(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
(四)清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;
(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。
业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
物业服务合同终止前,或者物业服务企业未依照合同履行告知义务、未办理退出交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第二十五条 物业服务企业可以将清洁卫生、园林绿化、秩序维护等专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
未选聘物业服务企业的,过半数业主可以决定将专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
第二十六条 物业服务企业应当按照国家和自治区有关物业服务规范和标准,以及物业服务合同中约定的服务标准提供服务。
第二十七条 物业服务费用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。
实行酬金制的物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询的,物业服务企业应当及时答复。
第二十八条 旧住宅区、分散小区的业主将物业服务承包给物业服务企业的,房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当协助承包合同的签订并监督履行。
旧住宅区、分散小区物业服务事项、服务标准、服务费用等,根据物业的具体情况,由过半数主业或者业主代表、承包人和街道办事处、乡(镇)人民政府共同商定。
第二十九条 物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性事件采取应急措施,及时报告有关行政管理部门和相关单位,并协助做好救助工作。
第五章 物业的使用与维护
第三十条 物业管理区域内,禁止下列行为:
(一)违法修建建筑物、构筑物,或者违规在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构和房屋外观;
(三)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;
(四)损坏或者擅自占用、移动、改装共用设施设备;
(五)擅自改变房屋设计用途,影响相邻关系人的生活;
(六)存放、铺设超负荷物品;
(七)发出超过规定标准的噪音;
(八)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;
(九)擅自改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;
(十)随意倾倒或者丢弃垃圾、杂物;
(十一)损毁树木、园林;
(十二)违规饲养动物影响他人正常生活;
(十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款行为之一的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止,要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后,应当依法处理。
第三十一条 物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国家和自治区物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的,价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并及时向社会公开。
物业服务企业违反有关规定和物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业履行物业服务合同约定义务的,业主应当按时交纳物业服务费用,不得以放弃共用权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。
第三十二条 业主应当按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金,用于建筑物保修期满后住宅和物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
专项维修资金应当统一归集管理、使用,专户储存,每年公布一次收交、使用、节余情况,并接受业主的查询和审计、财政、房地产行政主管部门的监督管理,不得挪作他用。
第三十三条 专项维修资金属于业主所有。有下列情形之一的,按照有关规定使用专项维修资金:
(一)屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)更换电梯或者电梯故障危及人身安全的;
(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;
(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;
(六)对消防设施设备维修、更新、改造的。
业主转让物业时,应当将物业分户帐中结余的专项维修资金与物业同时过户。
第三十四条 利用业主共有部分进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。共有部分产生的收益应当公开,并纳入专项维修资金专户或者由业主大会决定其用途。
第三十五条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物以及附属设施设备保修责任。保修过程中,业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助、配合。
在物业保修期内,业主专有部分或者共有部分存在质量问题的,建设单位应当及时进行维修或者更换。房地产行政主管部门应当监督物业保修活动。
第三十六条 物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:
(一)专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主承担;
(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主分担;
(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用,由全体业主分担。
因物业服务企业的过错,造成共有部分未到维修、更新年限需要维修、更新的,物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。
第三十七条 共有部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合。
因维修、更新、改造造成业主专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等责任。
第三十八条 住宅装饰装修工程开工前,业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。
物业服务企业应当对住宅装饰装修活动进行巡查、监督。
第三十九条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位应当优先满足业主、物业使用人的停车需要。在满足业主、物业使用人的需要后,可以将物业管理区域内的车库、车位出租给物业管理区域业主以外的单位和个人,每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划利用停放车辆的车库、车位尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当经业主大会同意并收取车位场地使用费,车位场地使用费属于全体业主共有。
停放车辆的,不得堵塞消防通道,不得妨碍行人和其他车辆正常通行。
第四十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向物业管理区域内的最终用户收取费用,并依法承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十一条 业主空置物业的,应当告知物业企业,并采取措施防止漏水、漏气等事故的发生;影响其他业主正常生活,造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
物业空置期间,不免除业主部分共有部分和全体共有部分的维修、更新、改造费用。空置期间,物业服务费用的缴纳数额由业主委员会与物业服务企业商定。
第六章 管理措施
第四十二条 自治区住房和城乡建设行政主管部门应当制定物业服务标准和规范,并定期向社会公布。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,督促物业服务企业定期公示物业服务项目收支情况等,建立物业管理投诉受理制度,定期对其服务质量进行考核。
市容、公安、环保、卫生等行政管理部门应当加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理。
第四十三条 物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门负责召集,街道办事处、乡(镇)人民政府,居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加,共同协调解决物业管理与服务过程中发生重大矛盾纠纷和其他物业管理事项。
第四十四条 县级以上人民政府应当加强物业服务监督管理,建立重大物业纠纷处理应急机制,及时协调解决群体性或者重大物业管理纠纷。
发生群体性或者重大物业管理纠纷时,房地产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当进行教育疏导,及时妥善处理,并向县级以上人民政府报告,不得推诿、敷衍、拖延。
第四十五条 发生物业服务争议的,应当协商解决,也可以向人民调解组织申请调解。
人民调解组织应当按照有关规定,及时受理、调解物业服务争议,并督促当事人履行调解协议。
第四十六条 县级以上人民政府应当加强对旧住宅区、分散小区内的道路、照明、绿地以及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑以及设施设备建设改造,并将其纳入城乡建设规划。
第四十七条 房地产行政主管部门应当采取各种形式,开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训,引导业主、物业服务企业依法行使权利、履行义务。
街道办事处或者乡(镇)人民政府、居(村)民委员会,应当将物业管理法律、法规、规章以及相关政策宣传,作为社区建设工作的重要内容。
第四十八条 价格行政主管部门应当加强对物业服务企业收费项目、标准执行情况的监督,定期发布物业服务成本信息,及时查处违反规定收取物业费的行为,并适时调整物业收费标准。
第七章 法律责任
第四十九条 违反本条例规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。
第五十条 违反本条例规定,建设单位或者前期物业服务企业不履行交接义务或者不移交有关资料和财物的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处以一万元以上十万元以下罚款。
第五十一条 违反本条例规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权处以五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十二条 违反本条例规定,物业服务企业将物业管理区域内的全部物业管理委托给他人的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,处以委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。
第五十三条 违反本条例规定,物业服务企业擅自停止物业服务或者擅自改变物业服务用房用途的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处以一万元以上十万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十四条 违反本条例规定,业主、物业使用人有下列行为之一的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,恢复原状,并可以按照以下规定给予处罚;给他人造成损失的,责任人应当依法承担赔偿责任:
(一)拆改房屋承重结构的,处以五万元以上十万元以下罚款;
(二)损坏、擅自占用物业管理区域内道路、场地或者其他共用设施设备的,个人处以一千元以上一万元以下罚款;单位处以五万元以上二十万元以下罚款;
(三)擅自利用业主共有部分进行经营活动的,处以一千元以上一万元以下罚款。
第五十五条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
第五十六条 房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府及其工作人员,在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
第八章 附则
第五十七条 本条例中,下列专业用语的含义是:
(一)共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等;
(二)共用设施设备,包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等;
(三)共有部分,包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场(车库)、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房等。