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陈剑
美国约翰霍普金斯大学凯利商学院金融学及房地产学兼职教授,在美国房产金融业从业十多年,同时也在美国联邦房贷公司(“房地美”)担任风险及建模总监。本报记者 陈飞燕
近日,陈剑回成都探亲。就房地产市场的一些热门话题,本报记者对其进行了采访。
观点一:可以考虑开发资产抵押债券
记者:引发次贷危机的房地美和房利美资产规模都非常大,这是否是导致风险评估不足的原因?
陈剑:2006年就曾经有人预测过美国楼市泡沫,但是当时公司高管有其他的考虑,购进了一些次优和次贷债券,导致信用风险损失,使得资本金准备不足,这两者的杠杆率都很高,导致最后资本耗尽。
现在看来,如果当时有更多风险人员的声音的话,或许会不一样。但是公司的决策并不单是由风险人员来定的,据我了解,金融危机之前,美国对风险控制的重视不够,但是现在很多公司都有了首席风险执行官,他们管得很多,几乎有一票否决的权力。
在控制风险的同时,我觉得中国可以考虑开发资产抵押债券,因为银行手上有太多的抵押贷款,社会上有很多的资金在寻找高回报的产品。其实对一些还算安全的贷款,可以开发,进行资金的重复利用。流通速度加快,产生重复效应,从长期来看有更高的回报。
观点二:投资美国房产,不是好的选择
记者:美国的房价持续五年下跌,到美国去进行房地产投资的时机到了吗?
陈剑:美国的房价和中国的一线城市相比确实比较低。如果到美国投资是为了获得租金收益的话,我觉得并不是一个特别好的选择。首先,外国人在美国买房子,不太容易贷到款;其次,美国每年都要上缴房产税,对于房屋的持有者来说成本并不低;另外,如果人不在美国的话,还需要请物业公司管理,这也是一笔不小的开支。美国房屋租金收益每年大约在10%—15%之间,除去托管费用,收益更低。
按照现在大部分国人的心理,买房子是想等房价涨了再卖,但美国民用房屋短期并不看涨,反弹可能需要四五年的时间。有这些钱还不如投资到其他领域。如果有大量的资金要进行专业的房地产投资,倒是可以考虑购买大型的商业公寓出租,这可能需要研究一下美国相关的法律、政策以及对外国人投资的限制等方面的情况。
观点三:平抑房价,税收是重要手段
记者:目前中国部分城市开征房产税,对此您有什么看法?
陈剑:尽量用税收和财政的手段来进行楼市调控,而不是行政的手