二、农村± 地自由买卖的^体形式土地是一种特殊商品,不可位移,因此它的买卖,有其独特的形式,具体而言,土地经营权的流转是农村土地的买卖形式。土地经营权即土地使用权。它是土地产权中的一种权力。现行土地制度,是十一届三中全会后逐步确立的联产承包责任制。在现行农村土地制度中,土地经营权是和农户土地承包权合二为一的,就是谁承包谁经营。这种土地经营制度不利于土地流转,因此,必须对现行农村土地制度进行改革。国务院下发的《关于全面深化农村改革,加快推进农业现代化的若千意见》指出,地集体所有权的基础上.“ 在落实农村土稳定农户承包权,放活土地经营权” 。这就为农村土地制度改革指明了方向。其核心就是放活土地经营权,使土地经营权从农户的承包经营权中分离出来,成为一项独立的权力。改革后的农村土地制度安排是:土地所有权是集体的,即土地公有性质不能改变;土地承包权是承包农户的,即党在农村实行联产承包家庭经营的经营方式这种政策长久不变,而且承包户与村集体的承包关系长久不变;土112地经营权是可以流转的。即可以进行自由买卖。本文所说,农村土地可以而且应该自由买卖,正是从这一层面上说的。农村土地自由买卖。有赖于在更大范围和更深层次上放活土地经营权。怎样放活?一是经营主体放活。经营主体是指具体从事某块地的农业生产的组织或个人。就个人而言,可以是承包地农户本人,也可以是外人,可以是本村人,也可以是外村人,可以是农村人,也可以是城里人,可以是中国人,也可以是外国人。城里人或外国人到农村从事农业生产,实际就是工商资本下乡。二是经营方式搞活。可以农户家庭经营,可以专业大户经营。可以合作经营,可以办家庭农场。可以企业经营(即公司+基地+农户),也就是说,除了现实中存在的一家一户小范围那种经营方式以外,可以有更多的适度规模经营方式,这种适度规模经营方式是农业的发展方向,它能更好地提高农村土地的利用效率和规避市场风险。三是土地经营权流转形式多样。土地经营权分离出来后,可以流转,即买卖,它从一个经营主体流向另一个经营主体,而且流转方式灵活多样,可以置换,可以转包,可以入股,可以抵押,可以担保,可以出租,可以转让,可以合作。这样,土地经营权就成为农民的一份财产,可以有多种财产收入渠道。四是土地经营权流转范围全部放开。具体而言是农村“ 三块地” 的土地经营权全部都可以流转,这“ 三块地” 就是农户的承包地、农户的宅基地和集体经营性建设用地。除了农户承包地可以多种形式流转以外,集体经营性建设用地如原来的乡镇企业用地、林地、草地、荒山等土地。“ 允许出让、租赁、入股” 。随着农民住户房屋财产权抵押、担保、转让,与农村住户相联系的,农户宅基地也可以抵押、担保、转t匕。三、农村土地自由买卖。“ 买卖” 墨绝对的。“ 自由” 是相对的第一,在农村土地产权中的所有权、承包权、经营权三大权力,只有土地经营权可以买卖。在这个范围内买卖是自由的,也就是说。土地所有权和农户承包权是不能买卖的。第二,农村土地的买卖,必须坚持三大前提。正如“ 一号文件” 指出的那样,土地经营权的买卖,必须在坚持和完善最严格的耕地保护制度的前提下进行,也就是说。农 村耕地的经营权。不管谁买,必须坚持农地农用原则,这是红线,在这条红线之内是“ 自由” 的,超出这条红线,买卖就不能成立。农村集体经营性建设用地的买卖,必须在“ 符合规划和用途管制的前提下” 进行,规划是这类土地的买卖的边界,应当是先有规划,再行买卖。规划代表群众整体的、长远的根本利益。土地买卖是个体的前眼利益。个体必须服从整体,短期必须服从长期。农村宅基地的买卖,必须遵循“ 农村宅基地分配政策。在保障农户宅基地用益物权前提下” 进行。而且要在试点取得经验的基础上。方可进行。第三。农村土地的自由买卖。必须在确权的基础上进行。无论是承包地、宅基地.还是集体经营性建设用地,都必须进行确权登记颁证,土地买卖必须凭证交易。确权、登记、颁证工作是新一轮农村土地制度改革的基础工作,确权的过程也是化解矛盾、处理遗留问题的过程。只有经过这个工作环节,农民手中有了《土地承包证》、《土地使用证》(即《土地经营权证》)、《林权证》、《宅基地使用证》、《房产证》,必须凭这些证件。才能进入交易市场。第四。农村土地的买卖,必须在镇、村、组登记备案,不是买卖双方简单的一手交钱,一手交证的交易行为,交易双方必须签订买卖合同。交易的合法性、流转时间范围必须接受相关部门的监管。四、农村± 地自由买卖。需要多项配套改革描施(一)对相关法律进行修订完善。使买卖在合法的框架内进行,现行的《宪法》《土地法》《农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》《物权法》《担保法》都对农村土地的买卖有一定的限制条文。没有这些相关条文的修订与完善,实施了买卖就是违法。(二)必须搭建并完善规范的土地流转交易平台,以便为农户提供土地流转政策咨询、地价评估、土地登记、信息发布、合同制定、纠纷仲裁和法律援助等服务。(三)扶持培育新型农业经营主体,土地从承包户向外流转的过程。就是土地资源卖的过程。千家万户的土地承包户是卖家,有卖家还必须有买家,买卖才能成立。土地资源的买家就是其它的农业经营主体。它包括专业大户、专业合作社、股份合作、家庭农场、农业企业等等。没有这些经营主体的发展壮大。农村土地资源就盘不活。为了发展壮大这些新型农业经营主体,2们4 06国家对这些农业经营主体应给予适当的财政支持。同时,要努力健全农业社会化服务体系。( 四) 农村金融制度的创新。就是农村金融必须适应土地经营权抵押、担保,宅基地及房产的抵押、担保。集体建设用地的抵押、担保等的客观要求。(五)建立城乡统一的户籍管理制度,使准备在城里落户的农民住的进去。能够安居乐业,离乡农民在农村去的利索,走的安心。(六)抓紧制定农村土地资源利用规划,不仅农村的基础设施、房屋建设要有规划,而且农地使用也应有规划,有了规划,土地买卖双方卖得安心,买得其所,尤其是买进土地经营权的人,才会有长期打算。(作者系紫阳县县委党校教师)” 3