最近经常会遇见当事人这样的诉苦:“好好经营的场子,经过半年拆迁谈判的折腾都停止营业了。本来都准备换个地方重新开始,却被突然告知不拆迁了,现在该怎么办”?
以前这样的情形很少见,但是最近却突然变多起来。除了拆迁越来越不规范之外,也与拆迁双方矛盾冲突越来越频繁有关。发生这种情形的主要原因有以下几种。
一、拆迁户要价过高
虽然这种情况比较罕见,但是在拆迁实践中还是存在的。国家规定的拆迁政策是“不降低被拆迁人的生活水平”,但是如果拆迁户想借此发家致富的话也未免不太现实。拆迁户千万不能因为“某某在某个城市获得天价补偿款”,就武断地得出“拆迁是一种发家致富的机会”的结论。要知道,全国没有统一的拆迁补偿标准,各个地方因为拆迁项目不一样,具体的补偿政策也肯定不同。和商业开发项目的拆迁补偿标准或政策相比,棚户区改造、城中村建设等项目自然会差一些,如果不了解具体的实际情况而一味的追求高补偿,很有可能到最后弄出个拆迁双方“双败”的困局。
二、拆迁方实施的“冷战战术”
还有一种情况是拆迁方给出的补偿标准确实不合理,拆迁户无法接受补偿标准,导致双方长期不能签订协议。在这种情况下,拆迁方故意冷落拆迁户而选择的一种“冷战战术”,而所谓拆迁中的“冷战战术”,是指拆迁双方就补偿数额的协商谈判在长期没有达成一致同意后,拆迁方突然改变以往积极寻求协商谈判的态度,意在给拆迁户施加心理压力的一种策略。
拆迁方实施这种策略后,一般没有经验的拆迁户肯定会忍不住想“是不是自己确实期望过高?”“拆迁会不会因此而终止?”“该不该主动去找拆迁方再谈谈?”在这些想法的影响下,拆迁户去找拆迁方协商谈判无疑就会落入下风。只要拆迁方略微施压“你在不接受,你的房屋大不了我们就不征收了,到时候周围全拆了,看你怎么生活”,拆迁户一般都会选择妥协接受不合理的补偿标准而导致利益受损。
所以如果是拆迁方“使坏”而故意放出拆迁停止的信息时,拆迁户千万不能信以为真,一定要保持头脑清醒,认识到这是征收方的心理战术,不要主动求和妥协。
那么遇见这样棘手的拖延战术该如何应对呢?所谓“知己知彼,百战不殆”,想知道如何应对必须先调查项目的真实性和正规性。根据项目拆迁的实际情况来制定应对策略。
一、拆迁手续齐全,是正规的项目拆迁
通过调查以后,如果是正规的拆迁,相关审批手续都已经办全了,项目建设和征收的期限都是计划好了的,不可能因为个别拆迁户谈不妥就停止拆迁进度的。在这种情况下,拆迁户大可不必担心项目终止。如果确实是自己的期望与项目的实际补偿标准差异过大,那么适当调整就可以解决问题;如果是对方“使坏”,那么静观其变即可。
二、虚假项目或手续不全的拆迁
如果调查发现项目是虚拟的或是手续不齐全的,没有规划手续的约束,对方说“暂时不拆了”的周期就短则数周,长达数年都是有可能的。拆迁户遇见这种“悬而不决”的情形确实是非常头疼的:选择妥协导致利益受到巨大损失,选择对抗则长期影响生活质量。
在这种情况下,拆迁户并不是只能被动选择对方来找自己,也可以主动出击强迫对方尽快做出抉择是否选择继续项目。比如将对方的违法行为反映给上级机关或者针对对方的违法点进行诉讼,强迫对方尽快做出抉择:是选择继续项目还是选择终止等等。
在商业开发中,“谈判僵局”虽然给拆迁户造成了生活不便,但是由于其给开发商带来的损失也极为巨大,被拆迁户还能将其作为与拆迁户博弈的砝码。但是如果是因为不存在的项目或违法项目的拖延而导致拆迁户利益受损,往往不像商业利益的损失那样备受重视,拆迁户应当采取措施打破“谈判僵局”,避免毫无意义的“持久战”。
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