导读 停车位产权是个非常复杂的问题,目前,小区停车位主要有4种: 地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。 有的业主拿着买卖合同却没法办理停车位产权登记,为什么? 由于这块长期存在律空白,“购买”停车位通常变成了“租赁”车位。产权没确定下来,产权不清晰明确,导致业主、开发商、物业多方矛盾时有发生。 那么怎么确定是否有车位产权?什么样的车位才可以办理权属证? 01 怎么确定是否有车位产权? 一些开发商打着“产权不明确”的擦边球,不少购买车位的业主分不清哪些属于人防工程,哪些又属于业主的公共空间。停车位有很多种,地上、地下、人防工程,性质不同、权属不同。一般来说,通过这三种方法可以识别小区停车位产权。 1、停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊,停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。 开发商有权对业主,此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合有效的,应受到律保护。 2、开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主,从法律上讲,该停车场的产权应归全体业主所有, 开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议,签订的协议也应归于无效。 如果小区业主需要购买该停车位使用权的话,应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理签订停车位使用权转让协议。在这种情况下,只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。 3、地下停车场是由人防工程改建的,尽管该面积未分摊给全体业主,但开发商也无权。 物权第五十二条规定,国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 从上述规定可以看出,人防车位是由防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全体业主。 02 车位产权到底属于谁要具体问题具体分析 据了解,目前小区停车位有四种类型,即: 可以办理产权证的地下停车位;只有使用权的人防工程停车位;地面规划批准的车位;临时划定的路边车位。 办理产权证的地下停车位,是指在小区地下空间中,满足立项和规划条件、办理了土地出让手续,可以办理所有权证书的车位,这样的车位,产权属于开发商。开放商转卖给业主后,有关部门可以凭合同等资料为业主办理权属证。 小区的地下人防车位,属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车的车位。有律师认为,人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全体业主。 地上车位又分两种。《物权法》第七十四条第二款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,小区内车位、车库的开发建设应工程建设部门审批,并取得工程规划许可手续,对于取得工程规划许可审批手续建设的车位可称之为规划内的车位、车库。在不占用业主共有的道路或是其他场地的情况下,规划内的车位、车库应根据约定来确定归属。也就是说建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有,可以售卖;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位,且占用了公共土地,则属于小区业主共有。 但是,上述规定并未明确,超出建筑区域规划但并未占用业主共有的道路或者其他场地设立的车位,应归谁所有?按照一般理解及上述法律规定的应有之意,并不归全体业主共有,而要根据车位所在的区域的性质和权属来具体确定。 03 业主在购买车位的时候首先要留意是不是规划用于车库车位,在报建的时候是不是已写明,开发商能不能够拿到产权证,买了之后业主能不能拿到产权证,还要注意开发商是否在贷款的时候将车库车位抵押给银行,因为一旦他还不起贷款,可能就会被银行处理,业主的权利就难以得到保障。