是的,在房子过户 完成的时候,房子成本价=房款+各种税费。 例 1:房款 200 万,中介费 10 万,各种契税,贷款手续费,评估费等等 5 万,这套房子当时成本价是 215 万。 其中贷款 100 万,自己支付的总现金是 215 万-100 万=115 万。 但是,1 年后或者 5 年后我们计划卖房,那个时候房子成本还是 215 万吗?肯定不是呀,这里有几个因素影响房 子成本价—— 1、已支付贷款利息 2、房子出租所得 3、期间支付的暖气费/物业费等维护成本 4、如有装修,还要加上装修费 如果房子是自住,那么就不存在第二项,如果房子是全款买的,那么就没有第一项。大家各自对号入座。 已支付贷款利息,最简单的方法,已付贷款利息总额=期间总支付月供-已支付本金=期间总支付月供-(总贷款额剩余本金) 原理是我们每个月换的月供包含利息和本金,把本金部分去掉就是我们支付的利息。 这期间如果有房租收入,那么对于房子成本是减少的。 例 2:继例 1,该房子持有 1 年,一共支付了 12 期月供,每个月 3000 元,1 年后,贷款剩余本金 98.5 万元。 这一年共支付物业费暖气费 0.5 万元,房子出租所得 2 万元,简易装修花了 2 万元。 这时候我们再去计算当前的房子成本: 已付贷款利息总额=3000*12-(100 万-98.5 万)=2.1 万。 房子出租所得-2 万 暖气费物业费 0.5 万 装修花费 2 万 则一年后,该房子成本为=过户时总成本 215 万+贷款利息 2.1 万-房租所得 2 万+物业费暖气费 0.5 万+装修花费 2 万=217.6 万。 二、房子卖多少才不亏? 看了第一步,可能有一些人要说,卖 217.6 万就不亏了呀。是吗?当然不是,如果卖 217.6 万,还是亏的。这里 我们漏掉了资金占用成本。 企业会计里面,有个衡量企业效益很关键的指标——经济增加值(EVA=Economic Value Added),指从净利润 中扣除包括股权和债务的全部投入资本成本后的所得。 其核心理念是资本投入是有成本的,企业的盈利只有高于资本成本(包括股权成本和债务成本)时才会为股东创 造价值。 对于房子,我们不就是股东吗?在上述公式计算中,我们考虑了债务成本(已支付贷款利息),但是没有考虑我 们的股权成本(自己支付那部分现金的成本),即资金占用成本。 股权成本如何计算,企业计算里,会用很多因素得出一个股东回报率。在这里,我们就考虑,这笔现金,如果我 们不拿来买房,那么至少可以获利多少?可以称之为期待收益率—— 参考一:这笔钱稳妥投资的收益率,比如这笔钱用来买国债、定存银行理财等风险低的产品,至少可以得到的收 益率,以当前为例,4%是没问题的。 参考二:对于一些成熟的投资者,可以用自己过去几年获得的实际收益率作为期待收益率,例如过去几年平均收 益率 6%。 就实践来说,建议用第一种方法作为参考。 所以,继续上面的案例,房子卖多少钱不亏 不亏价=当期房子成本价+资金占用成本=房子总成本+首付资金成本*期待收益率=217.6 万+115 万*4%=222.2 万。 所以,一年后卖这套房子,至少要卖 222.2 万才是不亏的。例如在卖房的时候,中介问到你的底价,那么可以是 这个价位上浮一点,低于这个价位,其实就是亏的。 三、如何计算投资房收益? 既然是投资房,我们就应该关注真实的投资回报。 假设最后这套房子卖了 222.2 万,其实就是不亏不赚的。 可以用这个金额去计算真实的投资房收益。 假设这套房子卖了 240 万,那么收益就是 240 万-222.2 万=17.8 万。 所以,不是大家以为的 240 万-215 万,尤其在一线城市,一套房子大几百万,持有一两年交易,没有遇到房子 大涨,指不定是赚还是亏呢,个中计算,自己门清最靠谱。 ======== 总结一下—— 1、房子总成本=过户时总成本+贷款利息-房租所得+物业费暖气费+装修花费 2、资金占用成本=首付资金*期待收益率 3、房子不亏价=房子总成本+资金占用成本 4、投资房收益=卖出净得价-房子不亏价