一、房屋层高与合同约定不符的处理
目前普遍适用的《商品房买卖合同》文本中,只有对商品房的层高数值的约定,鲜有对房屋净高进行约定,如果商品房的实际层高与合同约定不符,开发商应承担违约责任。但是,应根据商品房的实际层高与合同约定层高不符的原因分别进行判断,分别处理:
1、因规划、设计变更导致实际层高与合同约定不符的,应当按照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。
在商品房建设中,开发商不得擅自变更建筑的规划和设计。但是,实际建设中,因各种因素的影响,开发商经正规手续变更规划、设计的情况时有发生,而商品房层高的变化,属于变更规划、设计。在此情况下,应当按照《商品房买卖合同》中关于规划、设计变更条款的约定处理。中山市普遍适用的《商品房买卖合同》文本中第十条规定“该商品房预售后,出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的,出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息(以付款日起至退款日止为期,以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)”,依次,规划、设计确需变更的,出卖人应书面征得买受人同意,在买受人不同意的情况下,可以选择终止合同,要求退回已付购房款及利息;
2、因施工失误致使实际层高与合同约定不符的,如果商品房买卖合同对上述问题设置了违约责任,应按照合同的约定处理;如果合同中对此没有约定,则只能依照相关法律规定处理。
可以适用我国的《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定,因此,买受人可以要求开发商采取补救措施,补救措施的方式可能在商品房中无非实施,或者实施起来的难道很大或者费用更高,买受人可以选择要求开发商赔偿损失。
损失的计算方式存在争议,选择起来有一定的难道,但是层高不足会造成通风、采光、使用功能,以及未来收益损失,有些开发商认为按照建筑成本赔偿,这个我认为不合理,因为支付的房价中不仅包括建筑成本,还包括开发商的期待利益或利润,笔者认为合理的计算是按照买受人支付的总房款乘以层高减少部分的比例确定损失数额。
3、如开发商故意隐瞒经批准申报的层高,而在《商品房买卖合同》虚报层高欺骗买受人的,买受人可以根据《合同法》的规定,请求