2017年6月30日,中国银行天河支行出具贷款结清证明,证明借款人金国春向该行的借款已经全部结清。
一审法院认为:致岭公司与金国春签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件是双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律法规的强制性规定,合法有效。
本案争议的焦点为《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件能否解除?致岭公司依据合同附件五第1条第五项的约定要求解除合同,金国春以涉案房屋已经实际入住多年并同意偿还致岭公司所垫付的银行按揭贷款为由不同意解除合同。商品房买卖合同中,致岭公司作为开发商承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买方名下的义务,金国春作为买方承担的是支付购房款的义务。本案中,金国春已经依约支付了购房款,合同的主要义务已经履行完毕,致岭公司的合同目的已经实现。相反,致岭公司未按照合同约定为金国春办理产权证,以致当金国春未依约偿还银行贷款时其承担了保证责任,若致岭公司依约办理了产权证则即使金国春未依约偿还银行贷款,致岭公司亦无需为此承担保证责任,由此说明,致岭公司对于其承担保证责任亦存在过错。另外,涉案房屋已经实际交付给金国春使用多年,解除合同将严重影响已经形成稳定的社会关系。因此,一审法院认为,致岭公司在金国春已经履行完毕合同义务的情况下要求解除合同,有违公平及诚实信用原则,一审法院不予支持,其基于该诉请下的其他诉讼请求均丧失依据,一审法院均不予支持。但是,致岭公司可就其垫付的按揭贷款等费用另行向金国春追偿。
综上,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定,一审法院于2017年9月27日作出判决如下:驳回原告广州市致岭房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费4816.9元,由原告广州市致岭房地产开发有限公司负担。
二审期间,致岭公司当庭提交以下证据材料:1、EMS邮寄面单;2、中国邮政出具的邮寄签收记录,拟证明致岭公司于2013年11月初向金国春发出办理房产证的通知,向其明确告知涉案房屋具备办证条件,该通知已由金国春本人签收;该证据充分证明一审法院将涉案房屋未能过户办证的原因归咎于致岭公司,并以此为由驳回致岭公司的诉请,与事实严重不符,致岭公司在履行商品房买卖合同过程中不存在任何过错。金国春质证称:对上述两份证据的真实性、关联性不予认可;我从来没有签收过该邮寄,而且签收记录上也没有写明是我本人签收。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明,金国春二审陈述称: 2012年金国春有钱的时候致岭公司无法办理涉案房屋产权证,后来由于金国春2013年开始生意失败没有钱缴纳契税,所以就没有办法办理产权证;金国春没有证据证明因致岭公司的原因导致办证不能。
本院认为,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定,二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此,针对致岭公司上诉请求,认定如下:
针对致岭公司上诉主张解除《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件的问题。因致岭公司、金国春之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中,致岭公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;而金国春作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,金国春已经依约支付了全部购房款,致岭公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。致岭公司也已经将涉案房屋实际交付给金国春使用多年,而涉案房屋产权过户及房产证的办理,属于金国春享有的合同权利并非合同义务,金国春不需对此承担违约责任。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成,该合同关系中金国春不存在违约行为。至于金国春未按期偿还银行贷款致使致岭公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于致岭公司原本应该预知的合同风险,其依此享有作为保证人承责后依法向债务人金国春进行追偿的权利。致岭公司以金国春违反商品房预售合同为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和法律依据,不能成立。同理,致岭公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础,本院均不予支持。另外,一审法院认定涉案房屋产权因致岭公司过错尚未办理过户办证依据不足,本院予以纠正,但如前文所述,该事实对案件处理结果并无影响。
综上所述,一审查明事实清楚,适用法律准确,处理结果并无不妥,本院予以维持;上诉人致岭公司的上诉主张,理据不足,依法应予驳回。为此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费9634元,由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。