据中指院统计数据,2021年上半年,50家代表企业拿地销售比均值(权益口径)降至29.3%,低于40%红线,较去年同期下降12.3个百分点,拿地强度明显下降。在三道红线和集中供地背景下,房企拿地更趋谨慎。
首批12家试点企业,拿地销售比均值为28.8%,低于40%红线,其中仅保利、华润、华侨城略高于红线。与上年同期相比,试点企业拿地销售比均值显著下降,降幅超10个百分点,该红线对试点企业整体影响较小。
单就拿地金额看,上半年行业前十名为万科、保利、建发、绿城、华润、招商、碧桂园、融创、金地、中海,其中多数为央企或国资房企。这些企业具备融资优势,且如上述房企总裁所言,若位于绿档则不用考虑“两观察”。
如果40%“红线”逐步铺开,对部分激进型房企则会有一定遏制。“此举极大地限制了房企的扩张速度,不能平衡好拿地成本与销售利润的房企将面临巨大挑战。”亿翰智库认为,短期内无疑限制了房企的扩张速度与拿地热情。
但从长期来看,可建立起房企更健康有序的发展机制。“拿地销售比40%红线可进一步约束房企投资行为,抑制土地市场非理性因素,矫正企业盲目扩张的行为,从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。”中指院认为。
今年上半年,22 城首批集中供地平均成交楼面价 9591元/平方米,较去年全年增长38%;平均溢价率较去年全年增长2个百分点至 15%,整体表现较为火热,与“稳地价、稳房价、稳预期”的政策初衷有所偏差。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称,目前“三道红线”这一机制还存有漏洞,比如房企的债务转移、指标操作,以达到表面降负债的目的。在近期集中供地中,有些城市存在马甲抢地,通过收并购规避监管等现象。
“此次明确重点监管‘买地金额不得超年度销售额40%’,就是为了提高三道红线的监管效率,集中在杠杆力快速攀升的部分房企。”李宇嘉认为,同时为第二批集中供地创造良好的环境,预计后续集中供地热度会有所降低。
整体来看,针对房地产的监管已全面进入深水区,尤其是金融层面。
7 月22 日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正明确,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。
同日,中国人民银行金融市场司司长邹澜表示,“三道红线”是对不同档次房企的财务健康状况进行体检,帮助企业做好财务管理。一年下来