假使承租运营商在实际的招租运营过程中, 违背初衷、只图短期效益而不顾项目的长远发展,将严重损害开发商的利益。 且商业地产的运营和成熟是一个长期的过程, 假使运营失败, 推倒重来往往更为困难。 故应当在整租合同中明确经营范围、 行业规划、 市场定位及商户引进等要求。 并进而约定承租运营商的违约责任甚至赋予开发商以一定条件下的合同解除权。 三、 需约定开发商对承租运营商的监管权和监管措施 承租运营商的项目运营活动, 尤其是其与次承租人的签订的租赁合同, 必须与整租合同相符。 只有这样开发商才能控制相应的法律风险。 因此, 应当在整租合同中约定开发商对承租运营商的监管权和相应的监管措施。 (一) 约定承租运营商的合同备案义务 可以在整租合同中要求承租运营商将其拟定的租赁合同版本事先提供给开发商备案, 以便开发商审查该合同版本是否存在违反整租合同的情况。 除此之外, 开发商可以在整租合同中要求承租运营商在与次承租人实际签订租赁合同后, 将该合同提交开发商备案。 (二) 约定承租运营商与次承租人之间的租赁合同所必须符合的要求 1. 租赁期限要求 即在整租合同中要求承租运营商与次承租人之间的租赁合同期限不得超过剩余整租期限。 2. “必备条款”以及“必备条款”的强制缔结要求 即在整租合同中事先设计若干“必备条款”, 并要求承租运营商在其与次承租人实际签订的租赁合同中必须含有这些条款, 且不得约定与这些条款相悖的内容, 以保证这些“必备条款”能够在次承租合同的解释及适用过程中无障碍地贯彻。 通常情况下, 应强制缔结的“必备条款”可能涉及如下方面: (1) 禁止或限制转租条款 即要求承租运营商在次承租合同中约定禁止或限制次承租人转租的条款。 (2) 整租合同解除则次承租合同自动终止条款 即要求承租运营商在次承租合同中约定, 如果开发商行使法定或约定合同解除权解除整租合同, 则次承租合同自动终止, 次承租人应当返还租赁标的。 在此情况下, 承租运营商应 自行处理其与次承租人之间的纠纷并承担由此产生的法律责任。 次承租人不返还房屋的, 视为承租运营商不履行返还房屋的义务, 由承租运营商承担相应责任。 此外, 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十七条规定, 如果出租人因承租人拖欠租金而解除合同, 则次承租人有权通过代承租人支付租金和违约金的方式来抗辩出租人的合同解除权。故开发商应当要求承租运营商在次承租合同中排除该条司法解释的适用, 以保障相应合同解除权的行使。 (3) 经营范围条款 如整租合同对于承租运营商的行业和经营范围规划有明确的约定, 那么就必须强制要求次承租合同约定经营范围条款, 以确保承租经营商在次承租人变更经营范围打乱整体规划时具有要求次承租人整改并追究其违约责任的合同权利。 (4) 装修、 改造及户外广告方案报批条款 整租合同通常会要求承租运营商将租赁房屋的装修、 改造及户外广告方案报经开发商同意后方可实施。 相应地, 在次承租合同中, 承租运营商亦应要求次承租人的这些方案需经其同意后方可实施。 以便承租运营商向开发商报批次承租人的相关方案, 切实履行整租合同约定的方案报批义务。 此外, 还应明确次承租人的装修、 改造及广告活动应符合法律规定, 相关审批报验手续由次承租人负责, 产生问题与承租运营商和开发商无关。 (5) 营业要求及房屋使用要求条款 次承租合同应当约定对于次承租人的基本营业要求(如合法合规经营、 营业时间、 文明经营等) 以及整租合同中关于房屋使用的要求, 并约定相应的违约责任以进行有效的制约。 (6) 违反“必备条款”强制缔结义务的责任 除上所述, 开发商还可根据实际情况设计其他的“必备条款”。 不过最为重要的是, 应当在整租合同中明确承租运营商违反“必备条款”强制缔结义务的违约责任和法律后果。 四、 明确约定承租运营商的维修保养责任 根据《合同法》 第二百二十条的规定, 除非当事人另有约定, 租赁物的维修义务由出租人承担。 “整租模式”相对于“零租模式”而言具有特殊性, 开发商的租金收益通常较低, 且开发商的缔约目的就在于发挥专业商业运营企业的优势, 故其更愿意将物业及附属设施设备的维护责任交由承租运营商负责。 因此, 需在整租合同中明确承租运营商对于物业及附属设施设备的维修保养责任。 五、 约定无法办出证照的免责条款 明确约定开发商不保证相应商铺能够办出次承租人合法经营所需的证照, 承租运营商作为有经验的商业地产运营商, 具有合理筹划各具体商铺的经营范围并选择合适的承租对象的责任, 即使整租合同中明确约定了经营范围规划方案, 开发商亦不对次承租人无法办出相应证照的情况承担任何责任, 相应纠纷的解决由承租运营商负责, 产生的责任由承租运营商承担。 六、 约定承租运营商的安全责任 由于承租运营商对于租赁标的获得了长期和完整的占有、 使用、 收益, 故相应的安全保障责任亦与零租模式不同, 开发商仅对租赁标的的固有缺陷而产生的人身及财产损害负责,其余安全问题皆应由承租运营商负责妥善处理。 因此, 整租合同应明确承租运营商负有维护租赁物安全的维修义务、 防范义务、 管理义务、 提示义务、 注意义务等, 并承担未尽这些义务而产生的法律后果; 这些义务及责任与开发商无涉。 七、 详细约定房屋返还时的状态、 装修的处理 整租合同应明确约定房屋返还时的状态, 如约定承租运营商在何种情况下必须恢复原状,在何种情况下可以不恢复原状; 约定无论是否恢复原状, 承租运营商皆具有对租赁物损害予 以修复的责任等。 此外, 整租合同还应明确各种不同情况下装修的处理, 何时需折价补偿,何时可无偿由开发商取得等。 八、 其他 整租合同通常还会明确由承租运营商负责处理其与次承租人之间的各类纠纷, 以及因次承租人原因致使承租运营商违反整租合同时不减免承租运营商的法律责任等条款。除这些要点之外, 开发商还应根据自身商业要求及项目发展需求与承租运营商协商确定其他的权利义务和相应违约责任, 以尽可能防范商业地产“整租模式”的法律风险。 张菊香 / 包智渊 / 郑玮 2011.11 [i]. 关于“整租模式”的概念参见宋安成著: 《商业地产法律实务》 , 中国法律出版社 2011年 6 月第 1 版, 第 235 页