通过MLS系统选房
在美国,房源信息平台为复合上市服务(Multiple Listing Service, MLS),该系统主要功能是共享房地产经纪人上传的美国各地区的房源信息,如果有投资者需要购房,房地产经纪人会登陆该系统查询符合条件的当地所有房源并发给投资者,图文并茂的房源信息一目了然,方便投资者和经纪人进行筛选。投资者和经纪人不必辛苦地去跑很多地方看遍每个房子,在房源信息目录里找几个自己心仪、符合自身条件的房子并实地考察,节省自己和经纪人的时间,十分方便。
备注:这种渠道需要把自己的条件与需求提前告之房产经纪人,让房产经纪人有的放矢,帮您早点选到适合您自己的房子。
2、雇佣房地产经纪人
确定备选房源后下一步就是聘用房地产经纪人,他们将协助您处理包括购房、合同、税务在内的大多数业务。美国法律规定所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产执照后才能从事经营活动。每一个经纪人都必须加入各州房地产经纪人公司, 遵守行业法规。在经纪人代表投资者看房之前,需要签订独家买方代理合约。
佣金的支付同国内有些不一样,除非特殊约定,买方不用付任何佣金,美国惯例由卖方负责支付买卖双方经纪人的佣金。
3、初签合同确定价格
确定目标房源后,买方经纪人将对该房产做综合评判和市场分析,给出具有实际参考价值的估价,并请投资者决定针对卖方价格做出的对自己最有利的买价和条款。当投资者确定买价,经纪人就会先起草一份有法律约束力的买房报价书,并附带意向书和资金证明,这三者构成一份初签合同(俗称:offer),通常买家需交房屋总价的2%-5%作为押金表示出价诚意,如谈价失败后押金支票会由经纪人退还。
需要注意的是:如果投资者在初签合同上签了字,就意味着投资者必须按已报出的价格支付房款,除非卖方存在欺诈行为或者目的条件不能满足(比如房屋验收不合格等),否则不得撤回。
卖方收到买家的初签合同后可能还价,需要向买方发送书面的回签合同才能成立。这时投资者可以选择接受新报价并购买该房屋或者继续回签卖方、报出自己的新报价。如果拒绝回签卖方新报价,那么就意味着之前初签合同对买方的约束力失效,投资者可以安心放弃当前卖方并寻找下一处房产。
4、签订销售合同
一旦买方和卖方对房产价格达成一致意见后,双方经纪人就要起草正式销售协议。房产经纪人会为投资