摘要:【导读】:房屋买卖中,通常遇到这种情况,买卖合同只有部分共有人签字,一旦房价上涨,极易产生纠纷,未签字的共有人往往会以其他共有人擅自出售共有房屋为由,主张房屋买卖合同无效。尤其是 2016 年春节后,各大城市房价暴涨,此类因部分共有人未签字的房

【导读】:房屋买卖中,通常遇到这种情况,买卖合同只有部分共有人签字,一旦房价上涨,极易产生纠纷,未签字的共有人往往会以其他共有人擅自出售共有房屋为由,主张房屋买卖合同无效。尤其是2016年春节后,各大城市房价暴涨,此类因部分共有人未签字的房屋买卖合同亦剧增。那么部分共有人未签字,合同究竟是无效还是有效,我们针对不同的类型,进行相应的分析:
(合同无效的法律后果,见《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。)
一、夫妻一方出售夫妻共有房产
1、产权登记在出卖人一人名下
夫妻双方将房屋登记在一方名下的比比皆是,而在房屋买卖中,未登记的共有人往往以出卖人未经其同意私自出售房屋为由,要求确认房屋买卖合同无效。
针对对于这种情形,个人认为只要买受人与出卖人之间不存在恶意串通损害出卖人配偶的利益,一般应认定合同有效。理由如下:
根据《物权法》第6条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记,即物权公示原则。对于不动产物权而言,公示方式就是不动产登记。当权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示原则,善意的买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效。另,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权,但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。
因此,在这种情形下,夫妻中的一方以另外一方私自出售共有房产,要求确认合同无效,一般不会得到支持,除非能够证明买卖双方之间恶意串通,损害其利益的。此时可以依据《合同法》第五十二条的相关规定,要求确认合同无效。
2、产权人登记在夫妻双方名下
现实生活中,大多数房屋产权都是登记在夫妻双方名下,当夫妻中的一方出售夫妻名下共有房产,又分为三种情形:
情形一,合同仅有夫或妻一方签署,另外一方未签署合同
在产权人登记为夫妻两人的情形下,此时出售方当事人应为两人,而其中的一人未签字同意出售房屋,针对这种情形,个人认为一般应认定为合同无效,理由如下:
基于物权的公示原则及部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在房屋产权人明确登记为两人的情形下,即便买受人以合理的价格购买,此时买受人亦不能认为系善意购买人,而所签署的合同由于另外一方权利人事后拒绝签字同意的情况下,应认定买卖合同无效。
情形二,合同仅有夫或妻一方签署,并代理另一方签署合同
当房屋产权登记在夫妻双方名下,在房屋买卖中,夫妻一方代另外一方签字的情形非常多,争议亦最大,实践中也常常遇到未签字的一方拒绝承认授权夫或妻对外出售房屋,要求确认合同无效。针对这种情形,买卖合同到底是有效还是无效,关键看是否构成表见代理,即买受人是否有足够的理由相应夫或妻的一方有代理权。若构成表见代理,则合同合法有效,若不构成表见代理,则合同无效。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条的规定,构成表见代理,必须满足以下三个要件:
一是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同;
二是相对人相信或认为行为人具有代理权。
三是相对人主观上善意且无过失。相对人不知道或者不应知道无权代理人没有代理权,且对这种不知道并不存在疏忽大意或者过失。
由于房屋买卖属于夫妻间的重大财产处置,根据《婚姻法》司法解释一第十七条的规定,房屋买卖夫妻间应平等协商,取得一致意见。因此,不能仅因夫妻间的特殊身份就认定作出出售行为的一方具有代理权,还应从看房的过程、签署合同的过程及细节来综合判断买受人的主观善意且无过失。
二、多人共同共有,部分共有人未签字
权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。在此不再赘述。
在这里需要注意的是未成年房产处置问题。由于国内家庭在购房时,普遍习惯将孩子的名字一并写入产证,当然,这可以避免将来可能产生的高额遗产税,但是也给房产处置带来不便。《民法通则》第18条的规定,除为了被监护人的利益外,不得处置被监护人的财产。根据上述规定,未成年人父母(监护人)为了孩子出国留学、重大疾病治疗、换房等原因出售房屋,可视为为了被监护人的利益,但原则上应由父母共同同意才能处置。因此,这里需要特别注意的是:未成年人父母离异情形,在父母离异后,一方拟处置未成年人名下房产,必须经过另外一方同意,否则可能无法办理房地产产权转移登记。另外,作为购房人,亦应注意询问出售方中未成年人父母的婚姻状况,在确认未成年人的监护人均同意的情况下方可购房房屋,避免不必要的纠纷。
因此,若非为了未成年的利益出售房产,可能会导致违反法律强制性规定,而导致房屋买卖合同无效。
文:吴取彬 隆安(上海)律师事务所合伙人、律师