要怎么处理呢?法律上有一个制度,叫“情势变更原则”。 什么是情势变更呢?就是在合同签订以后,由于客观情况发生了巨大的变化,而且这种变化是你签订合同的时候没有办法去遇见的。它一旦发生以后,你也没有办法去克服,那么导致合同的继续履行会造成一种显失公平(太不公平)的后果。这种情况和做法叫情势变更原则。大家注意这个原则在我们的合同法里面实际上是没有很明确的规定的。后来在最高人民法院关于合同法的司法解释二里面,有提到这个制度。所以实际上情势变更原则在我们国家是存在的,法律上是有这么一项制度。 那么发生的这种情势变更以后,该怎么处理呢? 大家在上一篇讲合同的履行的文章中了解到了一个制度叫不可抗力,现在又出来一个情势变更,那么情势变更和不可抗力,大家看一下有什么区别呢?他们最大的区别一点,就是说不可抗力的情况下是导致你合同不能履行了,履行不了了,没有办法履行了。而情势变更原则,它关注的是合同履行以后可能造成权利义务的极端的失衡。也就是说情势变更原则下,合同本身是可以履行的,但是履行了以后,造成一种极端的显失公平(太不公平)的一种结果。那么这种情况该怎么处理呢? 我们民法上讲一个制度很重要的原则就是公平的原则。那么这个制度就是为了实现公平制度而设立的,就拿咱们刚才举这个例子,交房租的这个情况来说,现在已经爆发了,饭店不能经营了,有的商场也不能经营了。这时候承租人有没有这个条件或者有没有能力,或者有没有这种可能去交房租的?完全有可能是吧?你只要有钱,你给人家出租人就得了,是吧?不存在一个没法履行的问题。刚才讲我们讲不可抗力是不一样,不可抗力是你履行不了,客观条件限制你了,你没办法履行。 而这个情势变更,你可以履行,你是可以把这个房租给出租人的。但是你把房租给了出租人,导致的后果是个什么?后果是相当的不公平。有多不公平?承租人心里自己清楚。我可能两个月三个月人吃马喂的是吧?快赔死了。我还要给你交房租,我一天都营业不了,给你交房租,这个结果是公平的还是不公平的?当然是不公平的。那么不公平,你该怎么处理?应不应该交房租?这里面就有一个程度的严重高低的一个问题。 就看疫情发生以后,给承租者到底造成了多大的影响。 比如三天没经营就要求减房租,这可能就有点说不过去,对吧? 但两三个月都没有经营,出租人还要求足额缴纳房租,也有点不太合适。 所以这种情况下,可以使用情势变更原则:企业经营者要求出租人适当的减免房租。比如以前要一次性缴纳三个月的房租,可以要求减两个月、三个月的。这样权利义务就会相对平衡一点。但是情势变更原则导致这种不平衡的后果,到底怎么样才能完全的平衡? 大家要记住完全的平衡,基本上是不可能的。所以如果双方当事人协商不成的,完不成一个让双方都能接受的方案的时候,就有可能闹到法院到仲裁机构去打官司。那么即使是法院即使是仲裁机构,它也是根据各方面的情况来进行一个平衡,怎么样去尽量的使双方当事人都能够接受,都满意是不太可能。但是都可以接受,还是有可能的。一般情况下,仲裁机构和法院都会根据疫情影响的营业时间的长短或者持续的期限来进行一个调整,那么这个调整也是一个大体上的调整,也不是说完全那么精确。 所以在这种情况下,建议是:双方当事人尽量的去协商解决。这里面特别是出租人,应该有一个比较好的姿态,因为大家都不容易,你真的让承租人把所有的房租一分不少的全给你交了,他死掉了、他破产了,你那房子能租出去吗?你是不是后面的损失也会很大?只有让大家都活着,大家才都有钱赚。你让对方死掉,就没有交易对象了。这样大家可能最后都不一定能得到好处,所以建议大家在这种情况下尽量的去协商解决,都摆出一个比较好的姿态,但如果协商不成的,最后可能就是两种结果。 一种就是打官司,一种是承租人租不起了被迫走人,这俩都不是好结果。 令我们感到高兴的是现在已经有好多的房东开始明确的表示要减房租,有的说减免两个月,有的说减免三个月。一些大的房地产商或者是房产持有者在这方面做得很好,这个应该是值得大家赞赏和表扬的。比如北京市国有的出租人,他们的姿态就比较高,已经明确的表示要减免承租人的房租,所以这个可能把好多的纠纷就扼杀在萌芽的状态。 以上是企业家比较关心的疫情期间企业经营的第2个问题:关于承租人和出租人的经济交易,在疫情的持续的状态下,应该怎么样去平衡双方当事人之间的权利和义务,平衡他们的利益关系。 那么大家比较关注的第3个问题是企业和员工之间的关系问题。比如工资的发放、员工不能到岗上班等等。我们在下一篇文章中详细解答。 如果您有问题,请在文章下方的评论区留言。有律的律师将筛选优质问题予以解答。 有律-股权商业时代引领者 致力于帮助客户实现股权的商业价值 有律为企业提供:股权架构/重构、股权融资、股权投资、股权激励、股权纠纷、股权收/并购、城市合伙人计划、股权上市等股权服务,以及企业常年法律顾问服务。 用“法律+商业”双轮驱动,帮助企业家实现0到100倍增股权价值,让各位企业家学会运用股权致胜商业成功。