60 年来,这四个基本政 策要点有的做得成功,有的则有 不少问题。 住房政策关心的重点,主要 体现在三个方面。其一是居住房 屋的质量要合格;其二是住房不 能过于拥挤(平均每间房多于 人为拥挤);其三是房价或房租要能为住户所负担,即房屋 开支不能超过家庭收入的30%。 海外快递!ETTERS FROM ABROAD 2001 关注这三方面的问题,是由于美国经历了这三方面的问题。表1990年美国在住房 质量、拥挤度和居民住房开支三 方面一些指标的变化。 19501960 1970 1980 1990 有质量问题的住 房占全部住房的% 有拥挤问题的住 房占全部住房的% 平均每户住房开支 占家庭支出的% 有结构问题 7%NA 3%用水不到户 (合用供水) 35. 4% 16. 8% 1%平均每间房多 0%NA 1%买房主(贷款) NA 19. 0% 17. 0% 19. 0% 21. 0% 租房户 17. 0% 19. 0% 20. 0% 25. 0% 26. 0% 资料来源:Landis Legates:HousinPIannin 可见,几十年前美国住房存在的质量问题、拥挤问题 已基本解决,但房屋开支占家庭 开支的比重却越来越高,这虽然 是居住条件改善后必须付的代 价,但也反映出房价、房租的增 长超过了家庭收入的增长。 美国的住房政策基于以上的考虑,美国的住 房政策有五方面内容。 帮助低收入住户租房的政策 1934 年大萧条后,美国制 订了最早的住房法案“临时住房 法案”,以解决失业人口的居住 问题。1937 年,该法案进一步 补充为“公共住宅法”,决定由 中央政府出资,地方城市政府建 造公共住宅供低收入户租用。全美3000 多个地方“公房管理局” (LHA)负责建造并管理这些公 共房屋。到1982 年该法令中止, 共建公房 130 低收入者居住。这些公房为缓解缺乏低租金住房起过作用,尤其 在二次大战后,帮助缓解了大量 复员军人的住房问题。由于政府 直接投入的资金有限,故自1964 年起,政府通过优惠政策,鼓励 开发商建造供低收入者用的出租 1980年,政府 以提供低息贷款的方法,共资助 开发商建造此类出租房 160 套。这些都是政府从“供应方”来增加面向低收入租房者的住房 供应量。 然而,在实践中,供低收入 者的住房往往集中在城市的某些 区域,形成低收入社区。在那些 社区里,低教育水平,低就业 率,低社会服务质量和高犯罪率 使其成为城市整体质量的隐患, 也是对中产阶级社区的威胁。故自1973 年起,政府开始把分散 低收入者住房、改善社区质量纳 入住房政策,提出以帮助“需求 方”(住户)为中心的政策。其 做法是,政府向合格的低收入家 庭发放房租补助券。凡家庭收入 低于本地区家庭平均收入 40% 以下的家庭作为低收入家庭,均 可享受补贴。受益的家庭,不论 收入多少,将自己家庭收入的 30%交作房租,余下的和市场应 交房租的差额由政府发券补足。 这个政策为称为“Section 划。30年来,这个计划是政府 向低收入家庭提供住房补助的主 要形式,并取得一定成功。由于 接受政府房租补助的低收入户可 以任意在租房市场中租赁房屋, 故低收入家庭就部分地“溶解” 到其他正常的社区中去,局部缓 解了穷人富人分离居住的状况。 自1992 年起,中央政府又 以优惠政策(低息贷款,减免税 赋)鼓励私人开发商在建造一般 居住区时,留出部分房屋供低收 入户。其措施是,新开发区中如 有20%的建筑面积供低收入租 房户,且租期不少于 15 开发商的利润可享受一对一(投资于低收入房成本对利润)的抵 税优惠。 所有这些政策的目标是一 个,即建立“高低收入者混合居 住区”(mixed income community), 以消除贫富、黑白居住区截然分 离的状况,从而促进社会整合, 以利社会稳定。 鼓励中低收入家庭买房的政策 住房业作为美国国内经济第 一支柱,对拉动经济发展起着举 足轻重的作用。更重要的是,研 究表明,拥有住房的人较之租房 者有更强的责任感,更关心自己 的社区。为了实现社会安定,就 要有稳定的社区,而稳定的社区 植根于大量自有住房者的群体之 中。因此,鼓励一切有能力的人 买房是美国住房政策的基石。对 于极低收入者来说,他们无能力 买房,故只能租房。对于稍有能 力的中低收入者,政府则以财务 安排帮助他们买房。