除有相反证据证明的以外,记载于不动产登记簿上的人推定为该不动产的权利人,物权公示可以作为物权设立、变动的依据,但物权公示主要是为了让他人清楚地知道谁是权利人,以维护权利人、与交易有关的人的合法权益,登记为权利人并不一定意味着当事人签署的合同有效。
综合以上,双方交易行为明显不符合正常的房屋买卖交易习惯,可以确认《存量房买卖合同》非双方的真实意思表示。根据《民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定,仲裁庭认定《存量房买卖合同》无效,对A的仲裁请求不予支持。
【相关法律法规解读】
《民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”
当事人以书面形式订立合同的,书面表示通常被推定为当事人的真实意思,但是该推定并非不可被推翻。所谓意思表示,是指行为人把进行某一民事行为的内心效果意思,以一定的方式表达于外部的行为。通常情况下,内心的效果意思与外部行为一致,但表意人有时会基于某些考虑,作出有所保留的意思表示,此时,表面意思所指向的法律效果,其实不为表意人所追求,进而导致意思表示的真实内容及效力有待于结合具体案情进一步判断。
被认定通谋虚伪意思表示行为的关键在于四点要素:存在表意人与相对人、双方就通谋的虚伪意思表示达成合意、双方主观上有共同的故意、双方均明知该意思表示不真实。
本案中,名义上B、C作出了将房产出卖给A的意思表示,隐藏的意思表示却是将房屋借用给D公司以便A为D公司申请抵押贷款,B、C可通过《协议书》获取利息回报,A可为D公司以低成本获取融资,双方在主观上有通谋的故意,均知晓买卖的意思表示不真实,且都通过虚假的房屋买卖行为获得了利益。依据《民法总则》第一百四十六条的规定,双方签订的房屋买卖合同应认定为虚伪意思表示,其效力不能得到认可。
【结语和建议】
在《民法总则》实施以前,我国法律对于通谋虚伪意思表示并无明确规定。只有《合同法》第五十二条第二项、第三项有类似的规定,但不能等同通谋虚伪意思表示。若适用《合同法》第五十二条,双方虽存在恶意串通但不一定损害国家、集体或者第三人利益。通谋虚伪意思表示不一定损害他人利益,也不一定具有非法目的。
《民法总则》第