专业相关。
首先说结论:并不存在第几年还清划算,这一命题。
①、有人说:30年房贷,前几年还的基本是利息,没多少本金。利息占比高,前几年还了很多利息;
这个观察是正确的。但是,这不代表什么。
因为按照剩余本金计算,无论从那个月起算,开始几年还款的利息,仍然占比很高。
假定贷款100万,30年,为了简便,假定年利息是4.9%不变。
那么月供5307元,30年共还款191万;利息91万。其中前5年,一共还款31.8万,其中利息24.3万,本金8.3万。剩余本金91.7万。
91万的利息,已经偿还了24.3万。占总利息27%。那么这时候提前还款还合适吗?好像不合适了。
现在还剩91.7万本金,25年。
现在假定有另外一个小朋友,房贷是91.7万,贷了25年。
那么,他的月供是多少呢?也是5307元。他的还款计划表,和这个100万剩下91.7万,剩下25年的人,是一模一样的。
如果说,还够5年提前结清不划算。那么,另外这个小朋友,办理的贷款是不是非常划算?是不是避开了5年的高利息呢?
我们看一下,这个小朋友,5年内还了多少钱?
这个小朋友91.7万贷款,一共需要还款159万。其中利息67.3万。67.3/91.7