父母房产怎么给子女最划算?继承 买卖赠与选哪种 2016 年 11 月 18 日 08:17 新华网 爸妈:“孩纸,我们觉得你要是只靠自己奋斗,大概是买不了房子了,要不 我们送你一套吧。” 我:“靴靴爸妈!”(老爸老妈你们没事瞎说什么大实话……) 然而, 将房产过户给子女其实不是像送给其礼物一样简单,需要走一定的程 序,还要支付一些费用。 尤其是金额较大的房产。对于一线城市居民来说,一套房产动辄几百万元, 部分面积较大、 地段不错的住宅价值甚至超过千万元,因此继承金额如此巨大的 财产,通过何种方式以最小的成本取得,确实需要认真思考。 就目前来说, 子女取得父母房产的途径主要有 3 种, 包括继承、 买卖和赠与。 每一种方式所对应的成本各不相同,而且所对应的条件也有所区别,所以到底采 用哪种方式,则需要根据不同的情况来作出选择。 继承成本最低 但手续繁多 按照法律规定,房产继承分为两 种,一是法定继承,二是遗嘱继承。法定 继承意味房屋产权人只有一个子女,那么产权人去世后房产自然继承给下一代。 但如果房屋产权人有两个或以上子女,那就 需要立遗嘱明确房产由哪个子女来 继承, 或者其他兄弟姐妹放弃自己的继承权,才能由其中一个子女单独享有继承 权。 优势: 子女以继承的方式获得父母的房屋,只需要支付公证费和工本费,没有营业 税、个税和契税。 劣势: 1、采用继承法过户房产,继承人需要办理各种证明,期间要花费大量的时 间和精力。 2、继承人日后出售此房时,将被征收 20%个税。如果房产证年满 5 年且是 唯一住房,可免征个税。 继承公证费和房屋评估费是继承过户中两项最大的成本。 继承权公证费用主要按照继承人所继承的房地产的评估价 2%来收取,最低 不低于 200 元。业内人士解释说,对于父母名下房产的价值,并非自己说了算, 需经过具有相应资质的评估机构根据当前市场行情进行评估而定。通常情况下, 评估价格与市场价相差不大,所以该费用可基本确定为按市场价 2%来收取。 房地产价值评估费用按照阶梯式收费,按房产评估价的 0.01%~0.5%不等。 当然,评估价格越高部分,收取标准越低。 此外,继承过户时应承担过户税费,根据房屋评估价收取 0.05%的合同印 花税,同时还收取登记费和权证印花税等,后两项费用极低,可忽略不计。 如以一套总价为 230 万元的普通住宅为例,子女继承该房产时所需负担的 费用不到 7.4 万元。 赠与更自由 费用也还行 房产赠与,是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方所拥有, 对方当事人也愿意接受的行为。 这种行为一般发生在亲属或朋友之间。 除了配偶、 子女之外的其他亲人,都不能采用继承的方式,只能选择赠与或买卖过户。 优势: 房屋产权人可以自主进行选择,把房屋赠与任何一人。 劣势: 受赠人出售此房时,将被征收 20%个税。如果房产证年满 5 年且是唯一住 房,可免征个税。 赠与是一种较为经济的转让过户方式。据了解,赠与方式主要承担的费用包括契税、评 估费、公证费及少量的过户费用。 其中,税费收费标准为 3%,房产评估费用按照阶梯式收费,按房产评估价 的 0.01%~0.5%不等,公证费按照评估价的 1%收取。 同样以上述案例中总价为 230 万元的房产估算,采用赠与方式过户时,所 需承担的税费约 12 万元。 买卖最为利索 买卖最为利索 房屋买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产买卖给他人的 法律行为。在买卖方式的过户中,不同的情况,费用也是不同的。 优势: 最常见的过户方式,无需太多繁琐的手续,操作便捷,安全省心。 劣势: 买卖过户,需缴纳较多的税费,造成额外的经济支出。 父母与子女之间也可以通过买卖方式完成财产转移。 这种转让方式交易成本较高, 但却 为日后转让省下了不小的开支。 父母将房子“卖给”子女,与普通的交易方式完全相同,并无明显区别,交 易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致。 房产买卖承担税费最高的情形为该房产购买时间不满 2 年, 且子女名下已有 房产,那么,交易双方要承担 3%的契税、5%的增值税以及全额 1%的个人所得 税。 举例说明,如有人将一套 230 万元住宅(普通住宅)转让过户给子女,产 生的税费包括: 契税:230 万×3%=6.9 万元; 增值税:230 万÷(1+5%)×5%=10.95 万元; 个人所得税:230 万×1%=2.3 万元; 3 项共计:20.15 万元。 有部分城市父母与子女之间的房产买卖行为可自行定价, 因而税负水平大幅 降低。如郑州、扬州等城市,父母与子女之间房产买卖转让,合同约定的价格总 额可低至最低报税标准 100 元,这样,所有税费相加不会超过两位数,因而过 户成本大幅降低。 总而 言之 具体问题具体分析 如何才能选择到最佳的转让方式?三种方式各有利弊和风险, 建议读者根据 家庭实际情况选择最适合的方式。 继承过户方式存在一些限制,在父母在世时是不能办理的,只有等到父母去 世后才能办理房产继承。 如果考虑为孩子就近入学急于落户而父母健在,则无法 通过继承这种方式来完成过户,必须考虑买卖或者赠与方式。 买卖转让这种过户方式, 尤其是在一些可自行确定合同价的城市,由于税费 大幅降低, 不失为一种上佳选择。 但这种方式在很大程度上会受到政策影响, 近 期随着调控收紧, 部分城市名下已经有两套及以上住房的子女,则会受到现有调 控政策限制而无法实现过户, 因此在无法通过继承方式完成过户的情况下,则只 能 通过赠与方式了。 赠与方式简单便捷, 而且所需承担的费用也不是很高, 这种方式也值得考虑。 尤其是在限购的大背景下,部分没有购房资格的外地人或者境外人士,可以 通 过这种途径完成过户。 不过这种方式只适合考虑将房产留作自用或长期出租,而 如果今后要出售, 这种方式就不太适合了,未来所需面对的高额税费将会是一个 不 小的负担。