北京京华律师事务所秦兵律师认为,业委会在小区具有唯一性,如果业主监督机构独立于业委会而存在,就应该到民政部门或住建委登记备案。如果作为业委会的监委会,则不需要备案,但需要业主公约进行约定,才具有法定权利。
法律鼓励业主监督
业主质疑业委会不透明引发的纠纷在近几年屡见不鲜,也存在监委会成立的先例。
有媒体曾报道,北京市丰台区庄维花园业委会成立不久便被指工作不透明。后来,小区业主自发成立了监督委员会,作为与业委会的对话平台。
然而,成立不久,问题又出现了,一位业主正式向业主委员会和监督委员会提出要求,请他们严格按法律法规办事,立刻停止对小区业主的侵害。并请求监督委员会对于业主提出的问题进行解决和处理,同时提出如果监督委员会不予处理,业主将向人民法院提起诉讼。监督委员会的建立再一次辜负了业主们的信任与希望,无疑也将救济程序繁琐化。
北京市律师协会民法专业委员会的于律师认为,《物业管理条例》第十条明确赋予了业主个人监督业委会的权利。每位业主作为小区物业的所有权人,都可以对业委会的工作进行监督。
对于设立业委会监督委员会,于律师持保留意见。她认为,一是这无疑又会对业主增加一笔开支,造成一种额外的负担;二是监督管理机构复杂化并不能有效避免腐败,反而容易滋生腐败。目前存在的业主大会、业委会、物业公司、业主四种主体相互间已经矛盾重重,再额外增加一个管理机构恐怕只能雪上加霜,不能避免会出现大量反映监督委员会监管不力的投诉。
于律师认为,依照法律的规定,将监督权利还原到每位业主身上是更简便高效的做法。让每位业主都能直接监督,保证及时发现问题,及时解决,避免官僚主义。对于业委会不肯公开账目的行为,业主完全可以主张自己的知情权和监督权,必要时还可以通过法律途径维护自己的权益。
业界维权人士、社区专家舒可心认为,监督委员会不能替代法定社区组织,比如居委会、业委会。监督业委会也不一定要建立组织,每名业主都有权查阅、复制小区文件,业委会不配合,业主可起诉。
业主被侵权可有效维权
针对业主大会或者业主委员会侵害业主的合法权益的情形,于律师说,《物业管理条例》规定:“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定,赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会做出的不当决定的权利。并且应当在知道权益被侵害之日起二年内向有管辖权的人民法院提出撤销的请求。
如果发现业委会中个别人存在失职行为,可以通过召开业主大会的方式罢免。
根据《建设部关于印发的通知》规定:“经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。”
需要指出的是,并不是经业主委员会或者20%以上业主提议,就可以罢免业主委员会委员或主任,最终是否能够罢免,必须由业主大会作出决定。并至少要有持有1/2以上投票权的业主参加,经与会业主的投票权半数以上通过才有效,并且以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序,罢免业主委员会或主任才是合法有效的。
透明开支是良方
舒可心感叹,很多小区业主委员会没有办公经费,委员们都是义务担任,没有报酬,而身边的诱惑又太多,所以很容易出问题。
对于建立业委会监督委员会可能带来的隐患及弊端,他表示,北京朝阳园业主委员会做法值得推广,他们规定其公章不准放在委员或主任手里,而全部由秘书保管,要经过绝大多数的委员开会同意后方可使用。
记者了解到,南京的百合华府小区,也曾考虑成立业委会的监督小组,但最终并没有成立。由于百合华府的业委会是半年公布一次收入支出情况,期间,如果业主有疑问,随时可去查询。因此,业委会运作至今,业主也没有提出什么疑问。
监督的目的其实是为了知情,而不是裁判。“作为一种民间组织,业委会应该完全做到公开,且接受业主的随时查看和质询,切实保障每位业主的利益,才是业主大会和业委会存在的本质意义。”一位业主对记者说。