通过对已生效的裁判文书进行分析,前述两种观点的最大不同之处在于:
购房人与开发商签订的购房合同是否履行完毕?
购房合同对于合同解除条款的约定是否明确?
关于第一个问题,笔者认为购房合同并未履行完毕,开发商在承担保证责任的时候,不仅未帮业主办理产权证书,有的甚至未办理房屋交付手续,阶段性保证合同也是基于购房合同签订,因此,法院如以此为由判决驳回解除购房合同的诉讼请求,值得商榷。
关于第二个问题,实践中开发商通常会在购房合同或按揭借款合同中约定,如买受人未按期还贷致使开发商承担了担保责任时,开发商有权单方解除购房合同。但开发商在该条款的具体表述中拿捏不准,通常会错误的表述为'买受人未按购房合同约定支付购房款,则出卖人有权单方解除合同',此时,该条款中买受人逾期支付款项的性质是购房款而并非银行按揭贷款,而在按揭买房的付款方式下,如买受人已按期支付首付款,银行如期将按揭款全额支付给开发商时,此时如买受人逾期支付按揭款,则开发商援引该条款主张解除购房合同时,可能无法得到法院支持。
如购房合同明确约定'如买受人未按期还贷致使出卖人承担了担保责任时,出卖人有权单方解除购房合同',则合同约定的解除合同条件已成就时,开发商可据此条款要求解除购房合同。法院不应以购房合同已履行完毕,或系争房屋存在抵押为由,不支持解除合同。
在预售商品房买卖合同纠纷中,当业主无法按期支付按揭款时,通常已陷入财务危机,案涉商品房可能已被法院采取查封措施,此时开发商能否解除购房合同呢?吴江市联发置业有限公司与陈钦云商品房销售合同纠纷一审民事判决书【(2015)吴江民初字第1041号】中认为,合同关系具有相对性,合同关系的成立和解除仅在合同当事人之间发生效力,业主不能以已将系争房屋出卖给他人而拒绝解除购房合同,法院对系争房屋的预查封不能限制购房合同不能履行时,基于正当合理的理由予以解除。
四法院判决支持解除购房合同时,能够支持多少违约金?
我们在分析相关判例时发现,法院对开发商要求业主承担违约金的诉请判决不一。大多数判例是按照购房合同约定的违约金标准进行判决,例如苏州中南世纪城房地产开发有限公司诉徐荣、陈勤芬商品房销售合同纠纷民事判决书【(2014)吴江民初字第1569号】支持了购房合同约定的合同价款5%的违约金;镇江市旭润房地产开发有限公司诉孙蕾商品房销售合同纠纷民事判决书【(2015)润民初字第0090号】支持了购房合同约定的总房款10%的违约金;江苏荣安置业有限公司与李小伟、赵慧琴商品房销售合同纠纷一审民事判决书【(2015)熟民初字第00615号】之处了购房合同约定的总房价款20%的违约金。但也有部分判例以购房合同约定的违约金标准过高为由,酌情调整违约金数额。例如湖南国大置业有限公司与赵黎军商品房销售合同纠纷一审民事判决书【(2015)宁民初字第04024号】中认为,双方约定的按总房款的10%计算违约金的标准过高,本院现已原告的实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,将本案违约金调整为按总房款5%的标准计算。
补充:何为阶段性保证责任?
在预售商品房交易过程中,由于买受人所购买之商品房尚未开工建设或尚未完工,商品房的不动产权证更未办理,故无法像现房销售一样直接由买受人以其所购房屋向银行提供抵押担保。因此,在借款合同签订之日起至买受人取得不动产权证并办妥抵押登记手续前,通常是由开发商在此期间向按揭银行提供保证担保。开发商在按揭银行设有保证金账户,当业主断供时,按揭银行有权在开发商的保证金账户中扣除相应欠付按揭款。
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来源:互联网

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