房子出售时还有贷款未结清,是现在售房的一种常态,那么如何出售呢?以上海为例,一般的解决办法有三种:1. 卖家提前还款;2. 用买家的首付款来还卖家的贷款;3. 卖家的贷款转到买家名下。
一、卖家提前还款
如果房子有贷款,想要卖出可以通过提前还贷的方式还清房款再卖,提前还款的流程:
(1)卖方向贷款银行申请提前还款;
(2)卖方前往贷款银行办理提前还款,并事先在还款账户中存入足额钱款;
(3)卖方在还完款次日到贷款银行办理结清手续;
(4)银行出具解押材料;
(5)卖方前往房屋所在不动产登记核心解押。
二、用买家的首付款来还卖家的贷款
通过买方的首付款缴清剩余贷款,这是当下二手房交易中应用较多的模式,适用于原房主贷款额度较低或已经大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。
三、卖家的贷款转移到买家名下
有贷款的房子可以通过转按揭的方式卖,转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说若想出售有贷款的房子,需要将房子的按揭转给买方,让买方继续偿还卖方的按揭贷款。二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同,在转按揭的同时,买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。
转按揭流程如下:
(1)买卖双方签订《房屋买卖合同》;
(2)买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
(3)买方支付首付款;
(4)卖方的贷款银行书面同意其提前一次性还款,并出具确认函;
(5)买方向贷款银行申请二手房按揭贷款,并提交相关资料;
(6)卖方向买方实际交付房屋;
(7)银行复审通过后放款,向卖方的贷款银行账户划款;
(8)卖方收到款项后,与原贷款银行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户,并将房屋抵押给买方的贷款银行;
(9)买方的贷款银行将首付款支付给卖方。