房地产信托投资基金的本质还是房地产投资。
对待一种新的金融产品,我们都要脱去它华丽的外壳,看看它的本质是什么。金融是聪明人的游戏,我们金融从业者可以将一只产品的外壳设计的精美无比,但“外行看热闹,内行看门道”,值不值得投资,要看产品的本质。在投资前,请大家问问自己,你向它投资的钱到底流去了哪里,流给了谁?REITs对我国的投资者来说,还是一个新概念,但这个新在于运营方式和产品结构,其背后的本质还是我们大家耳熟能详的房地产。
最后,让我们了解一下美国市场如何衡量一只REITs呢?有以下几个指标:
1, FFO (Fund From Operations)营运现金流,指的是净利润加上不动产折旧。这个指标帮助投资者衡量该基金运营的实际现金流情况和盈利能力。
2,AFFO(Adjusted Fund From Operations)调整后的营运现金流。它在营运现金流的基础上,减去了那些虽然被资本化但没有对所持物业造成任何增值的费用。它衡量的是该基金支付分红的能力。
跟关注普通股票的市盈率不同,REITs重要的指标是价格/营运现金流或者价格/调整后的营运现金流。
3,EBITDA (Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization)税息折旧及摊销前利润。这个指标在私募股权投资的估值中使用最为广泛,在股票市场也是一个常用的衡量企业真实盈利能力的指标。