近日,福建、黑龙江、贵州等省份在进行同一项工作——全面排查本省违建别墅项目。
潇湘晨报记者了解到,这些行动缘于住房和城乡建设部日前下发的一份通知。通知要求,各省级住建部门立即暂停办理本行政区域内别墅项目建设审批,梳理已建、在建、在批、特批的别墅项目。湖南暂未正式发布相关文件,省住建厅正起草相关通知。
住建部为何会发布这样一份通知?湖南的情况如何?
别墅项目暂停建设审批手续,梳理各种别墅项目,违建别墅清查整治工作方案将出台。住建部一份通知透露了这些信息。
据公开报道,目前国内的福建、黑龙江、云南等省住建厅已向省内各地市转发了住建部要求。此外,国家林业和草原局也下发了相关通知,要求迅速调度收集目前已经掌握的在林地、草原、湿地、自然保护地和国有林场内的违建别墅(含别墅项目、“私人庄园”等)情况。
暂停审批,梳理已建在建在批等项目
近日,潇湘晨报记者获得一份《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》(以下简称《通知》)。
《通知》透露,“目前,国务院有关部门正在制定开展全国违建别墅清查整治工作方案,待该方案确定后,各级住房和城乡建设部门再按照部门职责分工和有关清查要求,稳妥有序地推进别墅项目有关建设审批工作”。
该通知文号为住建部建科函〔2019〕57号,落款时间为2019年4月3日。
据公开报道,目前国内的福建、黑龙江、云南等省份的住建厅已向省内各地转发了住建部要求。湖南方面目前暂未正式发布相关文件。不过,4月24日,潇湘晨报记者向湖南省住建厅核实相关情况时获悉,目前该厅正在就此起草相关通知。
国家林草局此前已要求上报典型案例
除了住建部,国家林业和草原局此前也发布了《关于请报送违建别墅有关情况的紧急通知》。
《通知》明确,在林地、草原、湿地和自然保护地内的违建别墅(含别墅项目、“私人庄园”等)情况,包括:违建别墅总体情况、数量;具体项目名称和违法情形;违建别墅查处情况和查处中存在的问题和原因;典型违建别墅案例。违建原因包括:没有任何审批手续的违建别墅;虽有相关审批手续,但应当经林业和草原主管部门审核同意而未审核的违建别墅;以其它名义取得林业和草原部门审核同意,但改变建设用途的违建别墅。
国家林业和草原局要求各省级林业和草原主管部门立即按照《通知》要求,迅速调度收集各级林草和主管部门目前已经掌握的违建别墅情况,并根据不同违建原因,梳理5-10个典型案例,形成具体文字材料一并报送。
各地违建别墅或将迎来大规模清理
对于住建部此次发出的通知,分析人士认为,或与去年7月以来备受关注的“秦岭违建别墅拆除”有关。
秦岭是重要的生态安全屏障,有着“国家中央公园”和“中国绿肺”之称。前些年,秦岭北麓地区不断出现大量违规建设的别墅,引起了中央高度重视,目前,违建别墅已被拆除,背后的腐败问题已被查处。
有业内人士表示,违建别墅依其“违建”的程度不同,主要包括五种情形:未申请或申请未获得批准,并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的别墅物;擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的别墅物;擅自改变了使用性质建成的别墅物;临时别墅建设后超过有效期未拆除成为永久性别墅的别墅物;通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的别墅物。
有市场人士还指出,看得出此次的排查是在为将来的大规模清理工作做准备。尽管中央部委紧急通知,全面清理违建别墅,但是难免有些地方还抱有幻想,对待违建别墅的清查工作搞变通。“毕竟每一处违建别墅背后,几乎都存在着利益输送。”
现状
长沙别墅市场货量比较稀缺
为节约土地利用,政府早在十余年前就已经禁止低密度的别墅用地供应。十余年“禁墅令”下,各地别墅为何越来越多?
“有别墅的市场需求自然会有供给。”业内人士表示,一方面,有部分在售别墅用地属于变相囤地,有的旧别墅捂盘惜售,搞“二次开发”;另一方面,在地块内部做文章,通过大量配建等做法“调整”容积率绕过政策限制。
别墅作为一种资源性产品,通常具备山水园林等自然优势。随着国家“禁墅令”不断升级,市场对别墅的需求反而有增大趋势,近年来长沙大多数别墅都是与高层、洋房混杂,互相搭配以便提高总体容积率,规避“禁墅令”。
数据表明,长沙别墅市场在2018年迎来“供销齐增”。
来自中原湖南战略研究中心的数据显示,截至2018年11月30日,长沙内五区别墅累积供应24.88万平米,成交25.3万平米。2018年12月,供销量更是迎来爆发性增长,内五区别墅供应10万平米,销售6万平米。全年供应累计约35万平米,销售31.3万平米。
此外,别墅类物业受土地供应愈加减少影响,物业稀缺性逐步显现,全年开盘去化率88%,高于长沙整体去化率(77%)。全年长沙别墅成交均价17066元/㎡。
长沙市场机构数据还显示,长沙别墅集中分布于二环之外的望城、麓南含浦、北城、金鹰星沙和南城等板块,2018年长沙市约有五十余个项目在售别墅,仅相当于长沙8%的楼盘推出了别墅产品,别墅市场货量比较稀缺。
举措
长沙将加强巡查监控防止出现违建别墅
湖南省范围内是否存在违建别墅,尚需要主管部门来排查认定。记者获悉,目前长沙已有数个楼盘在去年以来的中央环保督查反馈绿心问题中被要求整改,长沙相关部门正在推进整改工作。
在长沙,别墅小区的私搭乱建现象也较为严重。近年来,市民关于长沙别墅区违法建筑的反映和投诉较多。不少含有别墅产品的楼盘都有业主或占用公共绿地搭建、或在别墅上加盖的现象发生,有些甚至直接拆掉重新扩建。
比如去年10月,岳麓区中海国际社区五期的高层业主反映,他们小区的天鉴别墅区内,有业主违法搭建,而这些违法建筑物已经阻碍到了高层住户的视线。此外,近年来,长沙的水映加州、堤亚纳湾、藏珑小区、美洲故事、山水英伦庄园、龙湾国际、卓越麓山别墅等别墅群不时有业主关于别墅乱搭乱建的反映和投诉。
“秦岭违建既是教训、也是镜鉴,既是痛点、也是发力点。”潇湘晨报记者注意到,2019年1月13日、14日,长沙市国土资源局、城乡规划局(现已整合为长沙市自然资源和规划局)组织全系统干部职工集体观看了《一抓到底正风纪——秦岭违建整治始末》,党员干部反响热烈。
当时,长沙市国土部门强调,要深刻吸取“秦岭事件”的教训,抓好绿心地区退出整改工作。要加强土地执法监察和巡查力度。重点加强对城市规划区、工业园区、城乡接合部等易发生违建别墅地区的巡查监控,确保巡查横向到边、纵向到底,不留死角。
长沙市城乡规划部门则表示,要加强长株潭绿心地区规划管理,依据长株潭绿心总体规划的修改成果和绿心地区建设项目准入管理程序,对绿心范围内的新建建设项目,要求其完善绿心准入手续后,方可至该局办理相关规划审批手续。同时,在规划实施过程中,严格公园绿地等生态用地修改等。
对于住建部此次别墅项目梳理和违建别墅清查工作在湘的相关进展,潇湘晨报将持续关注。
历年出台的限墅令
1994年为提高土地利用率,国家出台规定,限制别墅用地
2003年国土资源部明确表示,将对别墅项目、高尔夫项目进行限制
2005年发改委发布规定,从政府审批到银行贷款,全环节限制别墅项目
2008年1月国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,其中明确要求合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地
2012年国土资源部、发改委联合发文,严格限制别墅用地审批,从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外
2016年国土资源部出台最严“禁墅令”,全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。(潇湘晨报)