2020年5月28日,《中华人民共和国民法典》正式由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议通过,自2021年1月1日起这部法典将正式实施。民法典物权编增设了一个全新的权利——居住权。 其实“居住权”这一概念在国内提出已经有几十年时间,但因备受争议并未落地,物权法立法时也曾先写入后删除。 小编发现网络上,有人混淆了房屋所有权和居住权,又将居住权使用期混同为70年土地使用期,所以今天来给大家讲讲“居住权”。下面是宅猫找房编辑部整理的相关内容。 一、什么是居住权? 民法典第366条,这样定义: 居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。 这里有个重点需要说明,不是长期居住就能获得“居住权”,而只有房屋的所有权人通过与居住者签合同,同时向登记机构进行登记设立,所有人对此拥有决定权。 应用场景:前不久,深圳一女子买房被遗忘28年后,突然想起后上门发现,这套房已有陌生住户住了10多年。 注意:即便陌生住户在里面住了10多年,也不等于就获得了“居住权”。 业主只要没有主动设立“居住权”,居住权益就不成立。 二、居住权的适用场景 未来,“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域:婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。具体来说: 1、男女结婚,婚前财产为个人所有,要不要加名,往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在,提供了新的解决方案:给另一方居住权,而不用让出所有权。 2、公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有,而住户只是租赁关系,基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”,无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。 3、“以房养老”。所谓以房养老,是指老人将房子抵押给金融机构,获得养老金直到去世。一些机构以此为名,骗取老人房产,导致老人不知不觉中房产被贱卖,最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,不到去世,这一权利就一直存在,有生之年谁都无法剥夺,这无疑能让许多金融骗局无处藏身。 三、居住权会给我们带来哪些影响? 居住权的到来无疑让房产交易变得更加复杂。 过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来,房产查册,还要看是否存在“居住权”,一旦存在居住权,房产交易就不是那么简单了。 毕竟,居住权与所有权分离,两者同属用益物权,权益关系相当。居住权的到来,相当于给房产加上新的“负担”,有了“负担”之后,房产交易必然受到影响。 这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”,但租赁只是合同关系,最高租赁期限不得超过20年,且存在房屋收益,即便法拍房存在长期租赁合同,也不是无刃可解的。 居住权,更进一步。 居住权的时间期限,理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时,居住权无偿是原则、有偿为例外,不约定就不会存在租金收益。 同时,还有一些问题有待司法解释进一步明确: 其一,居住权与所有权分离,那么新设居住权的房子,其入学权益、落户权益归谁所有? 其二,未来一旦开征房产税,到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳? 其三,一些老赖借“居住权”逃避债务,在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁? 无论如何,未来房产交易,必须考虑到居住权的存在,这是房产交易最不容忽视的变量。