十三、本合同壹式叁份,三方各执壹份,经三方签字盖章并 在甲方收到履约保证金及房租后开始生效执行。 甲方(盖章): 乙方(盖章): 表:代表:丙方:(盖章) 代表: 30 房屋租赁合同强制执行公证的困境与出路 房屋租赁合同 的强制执行公证是近年来公证实务中的热点和难点问题,由于《联合通知》将强制执行公证的范围限制在无担保租赁合 同,而现实生活中绝大部分租赁都附有押金,这就造成了租 赁合同强制执行公证在实践中几乎成为空白。德国、日本和 台湾地区都认可有担保租赁合同也可以通过公证赋予执行 力,其中台湾地区的关于租赁合同强制执行公证的规定最富 特色。对域外法的考察,可以为我们完善相关制度提供镜鉴。 近年来,房屋租赁合同纠纷日益增加,越来越多的出租人(尤 其是商用房的出租人)为保障自己的权利,希望借助债权文 书的公证来实现事前防范。其中赋予租赁合同强制执行效力 成为公证实务中的一个热点和难点问题。 一、我国房屋租赁合同强制执行公证的现状 随着城市化的 发展及房地产价格的上涨,房屋租赁市场变得日益活跃。与 此同时,租赁合同的纠纷也越来越多。租赁合同的核心特征 是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金。 出租人要一次性履行自己的主给付义务(提供房屋以供使 用),而承租人的主给付义务(支付租金)往往是持续的、 分期完成的,即使承租人无正当理由未支付或者迟延支付租 金,出租人也要给予合理的宽限期,如果承租人仍然逾期不 31 付,出租人才可以解除合同。为了寻求债权的保障,实践中 都要求承租人支付押金。但是押金通常只相当于两三个月的 租金,如果租客存心积欠房租,出租人要追讨债权是非常困 难的,甚至在经过漫长的诉讼程序之后,承租人的可执行财 产可能早已转移或者消耗殆尽。因此,除了押金,出租人对 通过公证来赋予租赁合同强制执行效力的社会需求也日益 旺盛。 为指导公证业务的有序开展,2000 月最高人民法院和司法部联合出台了《关于公证机关赋予强制执行效力的债权文 书执行有关问题的联合通知》(以下简称《联合通知》),明 确规定公证机关可赋予无财产担保的租赁合同强制执行效 力。然而让人颇感尴尬的是,法律上虽然对租赁合同的强制 执行效力予以了认可,但房屋租赁合同的强制执行公证在实 务中却基本处于空白。这种现实需求和制度规定的矛盾,反 映了对其中的法理基础和制度建构的认识问题亟待廓清。 二、房屋租赁合同强制执行公证制度的检讨 (一)法律规定 1.《民事诉讼法》的规定 1991 年颁布的《民事诉讼法》第214 款规定:“对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书,一方当事人不履 行的,对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行,受 申请的人民法院应当执行。”该款明确赋予了强制执行公证 32 文书以执行力,但对于什么样的文书可以强制执行公证没有 提及。 2.《联合通知》的规定 由于法律没有明确规定可以强制执行公证的范围,而理论界 也一直没有总结出很具有说服力的理论共识,结果是法院系 统和司法行政部门在这一问题上意见不一,并严重影响了公 证债权文书的执行。直到 2000 年最高院和司法部共同出台 《联合通知》,才达成了基本共识。《联合通知》第1 条规定: “公证机关赋予强制执行效力的债权文书应当具备以下条件: (1)债权文书具有给付货币、物品、有价证券的内容;(2)债权 债务关系明确,债权人和债务人对债权文书有关给付内容无 疑义;(3)债权文书中载明债务人不履行义务或不完全履行义 务时,债务人愿意接受依法强制执行的承诺。”为进一步明 确公证机关可赋予强制执行效力的债权文书范围,该通知第 条作了列举式规定:“(1)借款合同、借用合同、无财产担保的租赁合同;(2)赊欠货物的债权文书;(3)各种借据、欠单; (4)还款(物)协议;(5)以给付赡养费、扶养费、抚育费、学费、赔(补)偿金为内容的协议;(6)符合赋予强制执行效力 条件的其他债权文书。”目前为止,《联合通知》是关于强制 执行公证范围最详细的规定,尤其对于法院是否执行经公证 部门强制执行公证的债权文书具有直接影响。 3.《公证法》的规定 33 2005 年《公证法》第37 条规定:“对经公证的以给付为内容 并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书,债务人不 履行或者履行不适当的,债权人可以依法向有管辖权 4.《公证程序规则》的规定 2006 年经司法部修订后颁布的《公证程序规则》第39 上述《公证法》第37条的规定作出了细化:“具有强制执行 效力的债权文书的公证,应当符合下列条件:(1)债权文书以 给付货币、物品或者有价证券为内容;(2)债权债务关系明确, 债权人和债务人对债权文书有关给付内容无疑义;(3)债权文 书中载明当债务人不履行或者不适当履 行义务时,债务人愿意接受强制执行的承诺;(4)《公证法》 规定的其他条件。”司法部的限制重在给付内容,而没有对 合同类型作出限定,这是与《联合通知》规定的最大不同之 处。从文意上来看,《公证程序规则》允许的可强制执行公 证的范围比《联合通知》更广,即使无担保的租赁合同也允 许赋予其执行力。 上述各法律文件规定的可以通过公证赋予强制执行效力的 债权文书范围有宽有窄。其中外延最小的是《联合通知》, 其明确规定“无担保租赁合同”才可以作强制执行公证。反面 推论,有担保的租赁合同则不得进行强制执行公证。 (二)“无担保租赁合同”的理解 在实践当中,绝大部分租 赁合同都含有押租金(又称押金、保证金等)条款。通说认 34 为押租金是指租赁契约成立时,以担保承租人之租金债权或 租赁物损害赔偿责任为目的,由承租人或第三人交付于出租 人的金钱或其他代替物。而法律上所谓的担保,通常指的是 《担保法》上所规定的担保类型,该法第 条规定:“本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。”在法 律文件中,“担保”概念一般都仅指这五种方式。2000 年最高 人民法院《关于适用若干问题的 解释》第85 条(动产质押部分)规定“债务人或者第三人将 其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后,移交债权人 占有作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人可以以 该金钱优先受偿。”也就是说,押租金是一种特殊的动产质 押。租赁合同的强制执行公证之所以在实务中曲高和寡,最