电梯 轿厢 里的广告收入、小区公共场地的停车费、快递柜场地租金……随着经济社会的发展,住宅小区公共部分带来的收益与日俱增,但对于部分业主来说,自己小区里的这些收益有多少、用到哪里去了等等可能并不清楚。什么是小区公共收益?我国法律法规是怎么规定的?管理和使用需要注意什么?近日,湖北之声《我和我的社区》节目“律师请回答”专栏,邀请泰和泰(武汉)律师事务所的蒋堃律师为大家详细解答。 公共部分有收益,扣除成本是前提 蒋堃表示,《民法典》第二百八十二条规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。也就是说,利用小区业主的共有部分产生的收入就是小区公共收益。比如电梯轿厢广告收入、外墙及灯箱广告收入、公共停车场收入、小区其他配套设施收入等。 需要注意的是,这些收入并非全部都归业主所有。因为在经营管理业主共有部分的时候,会支出相应的管理成本。比如额外聘请人工的费用、购买停车场收费系统和相关设备的费用、共有部分的维修和养护费用等,这些费用支出就是合理成本,在扣除这部分开支后,公共收益的剩余部分才是业主所有。 而对于违规使用公共收益,我国法律法规也有相应规定。比如《 物业管理条例 》第五十七条规定:擅自处分业主所有的公共部分的所有权或使用权的,由县级以上地方人民政府地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;造成业主损失的,依法承担赔偿责任。如果利用公共收益获利,业主还可向行为人主张返还擅自利用期间的不当得利。 账目清晰且透明,委托协议要签订 小区公共收益的管理分为几种不同情况。对于未成立 业主大会 和业委会的小区,公共收益往往由物业公司代管。这种情况下,物业公司应当在银行单独开立小区公共收益账户,建立收支台账,将收益结余等信息资料保存完好,并定期将收支明细以合理方式向业主公开,接受业主监督。如果业主向物业公司主张知情权,物业公司应当予以明确回复。 对于已经成立业主大会和业委会的小区,如果委托物业公司代管公共收益,则应当与物业公司签订委托协议。其中比较重要的条款,主要是明确哪些收益属于公共收益以及公共收益的归属比例。一般来说,规范的物业公司在与第三方签订公共收益类合同时,也会把业委会列为合同主体,双方一起与对方签订三方协议。 还有一种情况是业委会自行管理公共收益,其方式方法和总的原则和物业公司代管是一致的。但从某种角度来说,物业公司可以受到来自业委会和广大业主的双重监督,而业委会受到的监督就主要是来自于小区其他业主。所以,作为主要监督主体的广大业主,应当充分利用自身的知情权与监督权,要求业委会定期或不定期公开收支情况,通过召开业主大会的方式来决定公共收益的使用、分配等问题。 维修资金先补充,另有结余再分红 蒋堃提醒,随着小区使用年限的增加,小区的配套设施会不断的老化,同时业主也会产生新的需求,但维修资金是有限的,所以通过公共收益来补充维修资金是比较科学的方式。《物业管理条例》第五十四条也规定:公共收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。所以在小区维修资金充裕的前提下,利用公共收益给业主发红包或日常用品,也可以在一定程度上提高业主的积极性和小区的治理效率。 总而言之,不管是物业公司还是业委会,在管理公共收益时,一定要做到依法依规、清晰透明。广大业主也要调动自身积极性,充分行使知情权与监督权。在多方合力下,营造更加和谐友善的居住环境,让我们的小区越来越好。 (湖北之声记者何山) 版权归原作者所有,向原创致敬