扣除项目金额的认定
转让房地产扣除项目金额的认定,《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)规定以下几个方面。
(一)关于转让旧房如何确定扣除项目金额。
转让旧房,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
另外,纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。
关于新建房与旧房的界定问题,新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
(二)提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。
(三)纳税人转让旧房的,如不能取得评估价格,计算土地增值税时如何确定准予扣除的项目?
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定:纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,可以将《土地增值税暂行条例》第六条第(一)项规定的取得土地使用权所支付的金额和第(三)项规定的旧房及建筑物的评估价格的金额,按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
例如,以10万元购买房屋,第8年时转让,转让时不能取得评估价格,不考虑其他的扣除项目,此时的扣除金额为10×(1+5%×8)=14(万元)。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
(四)对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定,实行核定征收。
关于土地增值税的核定征收包括如下:对非房地产开发企业而言,本例中的农村合作银行虽非房地产开发企业,但鉴于其能取得房产原值的原始发票,所以可以按财税〔2006〕21号的规定进行扣除项目的认定,并据以计算土地增值税;如果既没有评估价格,又不能提供购房发票的,可按照税务部门核定的征收率进行计算征收。
但本例中的税务机关按预征率进行征收是不合适的,因为预征以后,还要清算。由于该行所转让的房地产是一次性行为,不存在预征问题,实行核定征收,实际上就是进行了清算。