房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及 特殊房地产等。 A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: ( A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对 象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:( A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为 40 年,已使用 20 年,新建的房屋的耐用年数为 50 年, 则房屋的所有权为:A.50 年B.无限期 C.20 年D.40 年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行 实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:( A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位 9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产( A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案 1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价 D.标定地价 2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。 A.本地区的房地产 B.全国房地产 C.全国本类房地产 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积 100 平方米、每平方米建筑面积 3000 元的住房,总价为 30 万元, 其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为 5%,则:( A.实际价格 28.5 万元,名义价格 30 万元 B.实际价格 29.28 万元,名义价格 30 万元 C.实际价格 30 万元,名义价格不存在 D.实际价格 28.578 万元,名义价格 30 万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 B.比准价格 C.积算价格 D.收益价格 5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( A.市场调节价 B.政府指导价 C.政府定价 D.政府规定的最低限价 6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。 A.起价 B.标价 C.成交价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值 C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 C.最高收益率 D.社会一般收益率 9.房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖,待价而沽,是因为( A.房地产供大于求 B.房地产求大于供 开发商对未来预期看好 D.消费者对未来的预期看好 10.成本租金不包括下列项目中: ( A.贷款利息 B.折价费 C.管理费 D.保险费 1.C, 2.D, 3.D, 4.B, 5.B, 6.B, 7.B, 8.B, 9.C,10D 第三章房地产评估原则 1.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估,违背了房地产评估的(原则 A.合法 B.公平 C.替代 D.最高最佳使用 2.在同一个评估机构,在同一个城市,同一评估目的,同一时期,对不同位置、档次 的房地产的评估结果应有一个合理的价格差,这符合(原则 A.合法 B.公平 C.替代 D.最高最佳使用 3.如果与评估对象有利害关系,评估人员应当回避,这是遵循(原则 A.合法 B.公平 C.评估时点 D.最高最佳使用 4.适合原理可以帮助我们确定房地产的( A.最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳用途 D.最佳经济效益 5.当评估对象已做了某种使用时,且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减 去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则该评估前提应为( A.保持现状 B.装修改造 C.重新利用 D.转换用途 6.在房地产纠纷案件中,特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中,评估时 点通常为(A.现在 B.过去 C.未来 D.难以把握 7.在评估房地产的预售或预购价格时,通常认为( A.评估时点为现在,评估对象为未来状况 B.评估时点为过去,评估对象为未来 C.评估时点为未来,评估对象为未来 D.评估时点为现在,评估对象为现在 8.城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业,根据最高最佳使 用原则,该土地的用途为: A.居住 B.工业 C.商业 D.办公 9.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡,它可以帮助我们确定房地 产的( A.最佳集约度和规模 B.最佳用途和规模 C.最佳集约度和用途 D.最佳规模和用途 1.A, 2.C, 3.B, 4.B, 5.A, 6.B, 7.A, 8.C, 9.A 第四章市场比较法 1.市场比较法的理论依据是( A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、均衡原理 2.在市场比较法中,建筑容积率修正属于(修正 A、交易情况 B、交易日期 C、房地产状况 D、实物状况 3.市场比较法的适用条件是( A、存在着发育完善的房地产市场 B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易 C、存在着规范的房地产评估制度 D、科学的房地产评估理论 4.在比较法选取可比实例的数量上,一般要求选取( A、一个即可 B、两个也行 C、三个 D、三个以上、十个以下 5.经过交易情况修正后,可比实例的价格就变成了( A、评估对象的价格 B、交易时点的价格 C、正常价格 D、与评估对象的房地产状况相同的价格 6.经过交易日期修正后,可比实例的价格就变成了( A、评估对象的价格 B、交易时点的价格 C、正常价格 D、与评估对象的房地产状况相同的价格 7.经过房地产状况修正后,可比实例的价格就变成了( A、评估对象的价格 B、交易时点的价格 C、正常价格 D、与评估对象的房地产状况相同的价格 8.房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以(状况为基准(通常设定 100 的A、可比实例房地产 B、评估对象房地产 C、交易实例房地产 D、类似房地产 9.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以(状况为基准(通常设定(100 的A、可比实例房地产 B、评估对象房地产 C、标准房地产 D、类似房地产 10.某城市房地产交易中,买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的 3% 和6%,某宗房地产交易中买方支付给卖方 2500 元/平方米,应交纳的税费均由卖方负 担,则该宗房地产的正常成交价格为( A、2660 元/平方米 B、2294 元/平方米 C、2425 元/平方米 D、2427 元/平方米 1.A 2.C 3.B 4.D 5.C 6.B 7.D 8.B 9.C10.D 第五章.成本法 1.成本法中的“开发利润”是指( A、开发商所期望获得的利润 B、开发商最终获得的利润 C、开发商所能获得的平均利润 D、评估人员任意给定的利润 2.投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的,这里的“基数”是( A、土地取得成本+开发成本 B、土地取得成本+开发成本+管理费用 C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D、开发完成后的房地产价值 3.“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为( A、直接成本利润率 B、投资利润率 C、成本利润率 D、销售利润率 4.利用成本法所得到的评评估格称为( A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、实际上是成本 5.重新购建价格是假设在(重新取得或重新开发、重新建造 全新状态的评估对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和 A、评估对象在建造时 B、现在某一时刻 C、将来某一时刻 D、评估时点 6.通常情况下,对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比( A、前者较低 B、前者较高 C、两者相等 D、两者不可比 7.成本法求取折旧中,建筑物的寿命应为( A、自然寿命 B、经济寿命 C、实际经过年数 D、有效经过年数 8.直线法中的残值率是建筑物的净残值与其(的比率 A、原始价格 B、市场价格 C、评评估格 D、重新购建价格 9.某住宅,在取得土地使用权(70 年的当年开始建造,建造期 2 年,建筑物经济寿命 60 年,则该住宅建筑物的折旧年限是( A、70 年B、62 年C、60 年D、68 年10.某办公楼建造期 3 年,在建成 10 年后改变了用途,同时补办土地使用权出让 (年限 50 年,建筑物的经济寿命为 45 年,则该建筑物的折旧年限是( A、35 年B、45 年C、48 年D、50 年11.某商业房地产,在取得土地使用权(40 年的当年开始建造,建造期 3 年,建筑物 经济寿命 60 年,则该住宅建筑物的折旧年限是( A、40 年B、60 年C、63 年D、37 年12.某办公楼,在建成 3 年后改变商业用房,同时补办土地使用权出让(年限 40 年, 建筑物的经济寿命为 50 年,则该建筑物的折旧年限是( A、40 年B、43 年C、47 年D、50 年13.经租房产根据房屋结构可分为( A、3 类6等B、4 类6等C、4 类7等D、5 类7等14.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完 好、损坏程度来划分的,可分为( A、3 类B、4 类C、5 类D、6 类15.根据房屋新旧程度判定标准,一般损坏房的成新度为( A、六、五成 B、五、四成 C、五成 D、四成 1.C 2.B 3.A 4.B 5.D 6.B 7.B 8.D 9.C10.B11.D12.B13.C14.C15B 第六章收益法 1.从收益法的观点看,房地产的价值是未来(的现值之和。 A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.净收益 D.销售收入 2.收益法适用于(房地产的评估。 A.学校 B.商业 C.公园 D.政府办公楼 3.有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房地产税等,其收益价格估算可 采用(。 A.类似写字楼的客观收益 B.该写字楼的实际收益 C.市场比较法 D.无法估算 4.评估房地产价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会(。 A.越低 B.越高 C.不变 D.符合客观实际 5.资本化率=(+投资风险等补偿。 A.平均利润率 B.经济增长率 C.贷款利率 D.安全利率 6.剩余技术是依据(价格。 A.土地收益求取土地 B.房地收益求取房地 C.建筑物收益求取建筑物 D.房地收益单独求取土地或建筑物 7.某宗房地产正常情况下年总收益 140 万元,年总费用 40 万元,资本化率 12%,出 让时的土地使用年限 50 年,现已使用了 5 年,则该宗房地产的现时总价为(万元。 A.833.33 B. 830.45 C.828.25 D.827.64 8.某类房地产通常抵押贷款占 7 成,抵押贷款的年利率 10%,购买者自有资本要 求的年收益率 12%,则该类房地产的资本化率为(%。 A.10.6 B.11.4 C.11.2 D.10.8 9.某宗房地产,净收益每年 50 万元,建筑物价值 200 万元,建筑物资本化率 12%, 土地资本化率 10%,则该宗房地产的总价值为(万元。 A.417 B.500 C.460 D. 450 10.采用市场提取法求取资本化率时,应至少选取(宗以上的类似房地产案例。 A.2 B.3 C.4 D.5 11.有两宗房地产,A 房地产使用年限 40 年,单价为 96 元/平方米;B 房地产使用年 限70 年,单价为 100 元/平方米,资本化率为 8%,则A单价与 B 单价的关系为(。 A. A 单价高于 B 单价 B.A 单价低于 B 单价 C.A 单价等于 B 单价 D.无法确定 1.C 2.B 3.A 4.A 5.D 6.D 7.C 8.A 9.C10.B11.A 第七章假设开发法 1.假设开发法的理论依据是( ) A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期 原理 D、均衡原理 2.假设开发法中,正常情况下完成后的房地产价值是( ) A、 开发完成时的房地产状况的价值 B、在购买待开发房地产时的价值 C、开发期间的 某 个时间的价值 D、房地产全部租售出去时的价值 3.假设开发法中,使用传统方 法时下列项目一般不需要计算利息( ) A、待开发房地产的价值 B、管理费用 C、销售税费 D、投资者购买待开发房地产应负担的税费 1.C2.A3.C 第八章 长期趋 势法 1.直线趋势法要求房地产的价格时间序列( ) A、完全在一条直线上 B、大 致在一条直线上 C、呈某种波动式发展 D、任何形式都可 2.直线趋势法中的 a、b 是由( )决定的 A、房地产历史价格资料 B、房地产未来价格资料 C、房地产现 在的价格资料 D、评估人员预测 3.平均增减量法要求房地产价格时间序列的逐期 增减量( ) A、完全相同 B、大致相同 C、不必相同 D、存在某种规律 4.平均发 展速度法要求房地产价格时间序列的逐期上升或下降的幅度( ) A、完全相同 B、大致相同 C、不必相同 D、存在某种规律 5.直线趋势法公式 Y=a+bX 中,X 表示( ) A、价格 B、常数 C、价格变动率 D、时间 1.B2.A3.B4.B5.D 第九章 地价 评估 1.在路线价评估法中, ( )只需深度价格修正率即可计算地价,不必进行其 他修正。 A.一面临街矩形地 B.一面临街三角形地 C.一面临街梯形地 D.两面临街 矩形地 2.路线价法评估的第三个步骤是( ) 。 A.设定标准深度 B.划分路线价区段 C.选取标准宗地 D.调查评估路线价 3.路线价法的特别适用于( )需要在大范围内 对大量土地进行的评估。 A.土地收益测算 B.土地课税 C.土地经济评价 D.土地定级 4.某临街深度 100 英尺的矩形宗地,总价为 100 万元,根据四三二一法则,该宗地 临街前半 部分的价格应为( ) 。 A.50 B.70 C.30 D.40 5.某前后两面临街、总深度 为60 米的矩形宗地,前街路线价为 2000 元/平方米,后街路线价 为1000 元/平方 米,若按重置价值评估法,其前街影响深度为( )米。 A.20 B.40 C.50 D.60 6.基 准地价评估的第二个步骤是( ) 。 A.计算区段地价 B.确定评估区域范围 C.划分 地价区段 D.确定基准地价 7.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正,是将( )在其基准日期的值调整为评 估时点的值。 A.基准地价 B.宗地地价 C.标准宗地价格 D.评估对象价格 8.按()进行分摊,主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑,如单一的办公 楼。 A.土地价值 B.房地价值 C.建筑面积 D.建筑物价值 1.A2.C3.B4.B5.B6.C7.A8.C 第十章房地产价格的影响因素分析 1.房地产价格的影响 因素可分为自然因素、社会因素、 ( )和行政因素四类。 A.一般因素 B.环境因素 C.经济因素 D.人口因素 2.商业用途房地产的位置优劣主要是看繁华程度和( ) 。 A.安宁程度 B.周围环境状况 C.对外交通 D.临街状况 3.影响房地产价格的人口因素 包括人口数量人口素质和( ) 。 A.家庭人口规模 B.人口密度 C.居民收入 D.城市 化4.一般而言,随着家庭人口规模小型化,房地产价格有( )的趋势。 A.下降 B.上涨 C.不变 D.不一定 5.从一段较长时期来看,房地产价格的上涨率要( )一般 物价的上涨率。 A.高于 B.低于 C.等于 D.无关系 1.C2.D3.A4.B5.A