目前大多数人对于房价的预判是稳定上涨,长期来看,在通货膨胀的作用下,房价上涨是未来的发展趋势,但是房价涨幅方面可能会有所收窄。因此有专家预测,10年后全国的平均房价会上涨到20000元,这基本上没有可能。
其实想要准确预测未来10年的房价基本不可能,因为房价不仅受通货膨胀的影响,而且还会受到很多其他因素的影响。我们只能根据未来通货膨胀的情况,以及各种因素对于房地产行业的影响,对于未来10年的房价做出客观的分析,并给出一定范围的预判。并且如果从具体城市来说,在楼市分化的背景下,不同城市的房价走势也会有很大差别。
首先看一下供求关系对于房地产行业的影响
房子虽然是一种特殊的商品,不过从本质上来说,房子依然是商品,其房价依然受供求关系的影响非常大。
目前房地产行业已经度过了供不应求的年代,过去因为住房拥有率非常低,人均住房面积也非常低,人们对于住房的需求量比较大,因此才出现了供不应求的问题;而今已经有多项数据表明,我们国家的住房拥有率以及人均住房面积已经达到了很高的水平,人们对于住房的需求量已经开始逐渐减弱。
并且现在楼市已经开始出现过剩,主要表现是楼市库存量偏高以及住房空置率也非常高。早在2017年,西南财经大学就公布了一份数据,我们国家的住房空置率已经达到21.4%,远超过国际正常水平(5%~10%)之间,住房空置率偏高其实也是住房供大于求的表现之一。
目前房地产市场已经出现了供大于求,未来10年供大于求的现象会进一步凸显,这样的背景之下,对于房价会产生比较大的负面影响。
然后看一下人口因素对于房地产行业的影响
在房地产行业发展初期,人口的数量决定了房地产行业的发展高度,我们国家拥有庞大的人口基数,因此在房地产行业刚刚兴起的时候,确实经历了兴旺发展的阶段。不过随着房地产行业的发展,买得起房子的人基本上都已经买了房子,买不起房子的人可能通过借钱也买了房子,剩下没有房子的人可能是真的买不起房子或者真的没有买房意向的人。因此人口基数已经不再能决定楼市发展的方向,真正能支撑房地产行业发展的是未来人口的发展趋势,只有逐渐成长起来的购房者才能真正支撑起未来楼市的发展。
不过目前我们国家人口发展趋势并不乐观,从人口出生率方面来说,自2016年开始已经连续4年人口出生率下降,并且这种发展趋势好像还在继续,虽然目前我们国家已经放开了三胎,但是三胎的实际效果还不得而知,有专家预测,三胎政策对于人口出生率的影响非常有限,因为有生三胎意向家庭比例非常低,如果考虑到过去存在违规生三胎的情况,最终对于人口出生率的影响会更小。
从人口结构方面来看,老年人的比例会进一步提升,未来几年我国将正式步入老龄化社会。老年人通常不是买房的主要群体,目前楼市买房的主要群体是青年人,未来买房的主要群体是孩子,因此目前的人口结构同样不利于房地产行业的发展。
总而言之,人口的发展趋势,对于未来10年房地产行业的发展基本上是利空。
最后看一下通货膨胀对于未来房地产行业的影响
如果时候有什么因素可以支撑未来房价的上涨,我们一定会想到通货膨胀,通货膨胀是一种货币现象,其本质是货币超发所引发的货币贬值。而房子属于实物资产,在货币贬值的情况下,以货币衡量房地产价值的时候,自然就会表现出房价的上涨。
虽然过去促进房价上涨的因素非常多,但是在笔者看来,房价上涨的最核心的决定因素还是通货膨胀。
我们分析如今的楼市,不管是供求关系方面、人口发展方面还是楼市调控方面似乎都不利于房地产行业的发展,都可能会导致房价下跌。不过从实际的楼市表现来看,目前房价上涨依然是整体趋势,虽然房价涨幅有所收窄,但是根据国家统计局公布的数据,房价的年涨幅依然能够达到5%左右。
因此分析房价,最不可忽视的因素就是通货膨胀,甚至有专家认为,房子这类资产可以称为是“硬通货”,不管什么时候都拥有抵抗通货膨胀的能力。
综合以上的分析,如果不考虑通货膨胀的话,如今的楼市基本上没有什么利好消息,房价也很难维持现有的水平。但是如果考虑通货膨胀所带来的影响的话,长期来看房价依然处于上涨的趋势。
根据目前比较权威的预测,也就是社科院对于2021年的房价预测,2021年全年房价的涨幅在5%左右,这算是相对稳定的房价涨幅。如果未来10年按照5%的房价涨幅来计算的话,10年后的房价涨幅为62.9%,也就是说100万的房子10年后可以值162.9万,考虑到10年之中房子的折旧成本,100万的房子值140万左右。
如果把100万存银行或者购买一些比较稳定的理财产品,按照4%的复利来计算,100万的现金10年的利息为48万,最后可以获得48万现金。
其实比较之下,买房和持有现金的区别并不大,有人可能会认为,买房的利息成本非常高,这些利息成本不可忽视,10年的房贷利息成本也不是小数目,不过购房者买了房子之后可以自住,省下的租金成本基本上和利息成本差不多。
总而言之,现在买房的盈利空间其实并不大,如果考虑到房子的持有成本,可能还没有存银行的获利大。不过如果是刚需购房者的话,即使没有通过买房实现财富增值,房子带来的居住价值以及其他的附加价值是更为重要的财富。