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国家房贷政策变化,可解除购房合同双方免责(不可抗力、情势变更)
北京房产纠纷专家张仁藏律师:13501252594
4月14日,国务院常务会议要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买90平米以上首套房首付款比例不得低于30%。4月17日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其中规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”
在4月14日出台房贷新政前签订了买卖合同正在办理贷款过程中的买方,如果是在调控范围的几种情况之列的,只要是贷款还没正式批下来的,贷款皆受到贷款额度和利率的影响甚至是不予放贷。 主要看双方签订的买卖合同是如何约定的,如果房屋买卖合同中对贷款最终审批额度不足的情况没有约定如何处理。
一、一手商品房房可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由于国家信贷政策变动,不能按买卖合同约定的首期款以外的余款向银行贷款并订立贷款合同,导致一手房买卖合同不能继续履行的,属于不可归责于双方的事由,买方可以请求解除合同并且不承担违约责任。
二、 如果是二手房的话,国家目前还没有这方面的法律规定,只能依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的司法解释:(二)“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这一条规定的是情势变更的情况,“情势变更”是一个法律术语,是指合同有效成立之后、履行之前,如果出现某种不可归责于