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【前期准备工作】
一、要求营销提供整套客户购买商品房所签署的全部材料,详细审阅《商品房买卖合同》及附件附录中,关于房屋交付的条款。确认公司交付的条件、需出示的资料。
二、沟通运营、客关、工程部门,确认商品房联合验收时存在的问题及整改情况,是否存在设计缺陷、货不对板的情况,并提前拟定应对方案。
三、要求项目提前准备一间独立的会议室,如遇到“收楼钉子户”,将其与其他收楼人员隔离开。
四、了解项目收楼流程,确认其中不合理之处,针对不合理处结合法律、合同作出相关解释。
【收楼驻场】
一、核查现场公示资料是否与《商品房买卖合同》及其他法律法规相符合,是否有完备的竣工备案证明材料、通水通电通天然气证明文件等,并做好证据留存工作。
二、确认是否存在收楼日期是否提前的情况,如提前明确《商品房买卖合同》中关于交楼日期的约定是否明确在具体某一天,还是约定在“XX年XX月XX日之前”。
1、如为具体某一天,则考虑客户性质:刚需客or投资客,业主可自行决定是否收楼,如确认收楼办理手续,则视为对交付日期的变更,应当缴纳物业费用。
2、如为XX年XX月XX日之前,按物业合同约定给付物业费。
注意:《物业管理条例》第四十一条规定:“第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”注意合同交付条款,视为收楼的界定。
三、存在问题最多的部分是业主以装修质量问题拒不收楼
确认附件、补充协议关于装修交付的内容,一般来说对装修问题在保修范围内承担保修责任,如业主拒绝收楼,经书面催告后,按《商品房买卖合同》约定的收楼日期为实际收楼日期,物业费从《商品房买卖合同》约定的收楼日期起计。
四、涉及双合同问题,多方当事人
区分主体及相关的责任:业主、开发商、第三方装修公司、物业公司,四方的权责归属,保修责任的承担主体。根据合同约定对外输出。
五、商品房买卖合同中物业费收取标准打印错误,