银行个贷中心不告诉你的 10 件事 银行个贷中心不告诉你的 10 件事 贷款, 直白点说就是向钱庄付息借钱。 对于大部分个人而言,银行几乎是现在唯一可选择的合法钱庄。 这位“债主” 的特点是, 拒绝风险。 它们最喜欢买房子的贷款者 银行个人贷款大致包括个人住房贷款、 个人消费贷款、 个人经营类贷款三类业务。 由于对公贷款的风险把控越来越严、 国家对两高一资(高耗能、 高污染、 资源性) 行业贷款压缩, 银行个贷业务份额因而渐长。 而这其中, 个人房贷因业务量大、 不良率低成为个贷业务中的绝对“大头” 。 “一是可以累积客户, 很多贷款的客户同时也具备存款、 购买理财产品的能力; 二则实际房贷业务稳定且持续期限长,资产质量高、 还款风险小, 累积起来的收益更高。 ” 某国有商业银行个贷部员工说。 不过房贷受政策调控影响较大, “前段时间一个月才三四笔业务,而购房回暖的时候一天就有五六笔。 ” 北京某商业银行个贷员说。 地产商是它们的好搭档 “我们总行与地产商有合作关系, 每年会给它们一笔‘融资顾问费’ 作为回报。 ” 一位银行信贷员说。 因为房贷的需求源是购房者,这些资源掌握在地产商手里, “房屋销售中介也很重要, 一些市场份额大的中介, 都与好几家银行有合作协议。 ” 因此, 个贷经理更要注意与房产销售拉近距离, “我们至多能看到客户在本行内的资产情况和征信记录, 而其他信息房产销售人员当然更清楚, 有的还会直接教客户怎么应对银行人员。 ” 任何一个楼盘开盘后, 为了保证客户顺利贷款, 开发商都会引入多家银行驻场, “开发商会要求我们必须让客户贷到款, 一旦有一位客户因贷不到款而买不了房, 你就从这个楼盘出去了。 ” 也就是说, 在买房者资质不够的情况下, 个贷经理也会尽量想办法。 它们对贷款后的真正用途监管不严 针对消费贷款, 现在新兴一种方式叫做“循环信贷” , 也就是说根据客户抵押资质和还款能力, 在一个年限内审批一个固定的放贷额度。 客户可在此额度内随时支取和归还资金。 但此后, 商业银行一般都懒得去对贷款用途做监督。 按规定, 对于个人贷款资金, 银行原则上是受托直接向借款人的交易对象支付, 比如房贷直接汇到开发商账户, 装修贷款直接进入装修公司账户。 但对借款人难以事先确定具体交易对象且额度不超 30万元人民币的贷款资金, 借款人可自主支付。 一些人将这些消费贷款用来支付房贷, 银行也睁只眼闭只眼。 有的中介机构会专门帮人操作,支付一定的“通道费” , 将其他用途的贷款从对方账户支出, 打入客户账户。 这样的后续故事, 银行很少理会。 它们觉得二套房贷风险大、 收益大 这其中有个关键影响因素—风险权重。 风险权重简言之就相当于对贷款资金的预留比例, 例如目前每放出 100 万元的首套房贷, 要预留 45%也就是 45 万元的风险准备金, 而二套房要预留 60%即 60 万元的准备金。 “以北京地区为例, 大部分银行首套房贷款利率采取优惠能达到 8. 5 折、 9 折; 而二套房贷款利率, 银行仍普遍执行上浮 1. 1倍, 甚至更高。 目前银行做二套房贷只比做首套房贷多赚 27%左右,但却要占用更多的风险准备金。 ” 某商业银行个贷部员工说。 银监会最近推出新规定, 从 2013 年元旦起首套房贷、 二套房贷的风险权重都统一为 50%。 “风险权重统一之后, 二套房贷能赚到的利息要比放首套房贷多出约六成, 这将刺激银行多做二套房贷。 ” 年底申请房贷不容易 银行作为金融机构, 在银监会监管下会有一个存贷比要求。 根据政策和资金量, “一般是总行有一个总的房贷额度, 再根据具体情况分配任务到分行。 ” 由此, 分行就有一个固定额度的任务量, 这也是个贷经理的“指标” 。 所以一般在年底如果放贷任务已经完成, 精明的信贷员就会“攒客” , 把业务成绩拖延到明年。 加上年终扎帐清算, 年底月份申请房贷的人可能就会等更久的所谓审核, “一般年底结算完是到 1 月 4 日 以后开始新一年的业务。 ” 所以着急年底申请的人还是先问好情况,还没完成任务的银行是你更好的选择。 它们承诺的口头利率优惠可能会反悔 贷款当然也存在营销行为。 比如在房地产调控政策背景下, 有的经理会口头承诺“房贷利率打 8. 5 折” 先吸引客户, 或称先成为优质客户(达到一定量的存款) 就能获得优惠。 有的则有捆绑销售嫌疑,“购买 20 万元理财产品或者 10 万元贵金属, 即有折扣并可迅速放款。”