三个城市的政府主要是希望通过这些政策来遏制愈来愈高的房价,特别是年后,这些区域的房价有一种按耐不住上涨的冲动,也让地方政府万分焦虑。
全国又快又猛出台政策的最核心原因,我想还是今年经济增长压力所致。去年年末的房地产开发投资增速已经降到近三年最低,为1%,对经济增长不仅没有贡献反而大拖后腿,9.6万亿的房地产开发投资总额又占到GDP的14%。因此,只有确保房地产开发投资的稳定增长,才能够稳住当前下滑的中国经济,否则,即使今年GDP的目标下调到6.5%,也是很难完成的。在这种背景下,自然要出台相关救市政策。而中央和地方不约而同的把政策切入点放在去库存上,无论是供给侧改革还是需求端促进,目标都是希望通过去化库存让开发企业重拾拿地热情(最新2021(历届)土地购置面积下降31.7%),然后刺激新开工增长(最新2021(历届)新开工下降14%),最终保持房地产开发投资增速的稳定。(从目前情况来看,如果不采取一些措施的话,上半年房地产开发投资增速掉到“0”是大概率事件。
目前来看,政策虽然密集,但我认为主要有四个问题。
第一,地方救市政策有一点病急乱投医,部分城市还出现政策“一日游”,即尚未实施已被取消的情况。比如广州的“跨区首套”契税优惠政策近日被暂停实施,特别典型的则是沈阳零首付政策。去库存固然重要,但不能为了去库存而埋下更大的隐患。目前首付已经调到20%,我认为调到10%也未尝不可,但绝对不能采用零首付方式,更不能把零首付方式用在刚毕业的大学生身上(沈阳被叫停新政对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,实行“零首付”政策),这就相当于美国次级贷的中国版,甚至比美国来的更加激进。
第二,政策当中行政干预较多,市场化手段偏弱。比如各地都提到收购商品房做保障房来去化库存,这种模式就存在巨大的寻租可能,也是对社会资源的巨大浪费,并且程序上也存在一定瑕疵。
第三,目前政策仅限于供给和需求两端,对开发商的实际支持并不明显。特别是在三四线城市,目前开发企业做项目大多亏损,但政府在税费方面却未能给予任何减免。而之前我多次提到的暂停预缴企业所得税和土地增值税,也没有任何一个地方政府跟进。让这些城市的开发企业在赔钱的情况下,还要预缴土地增值税和企业所得税,情何以堪。
第四,从当前情况来看,强者恒强,弱者恒弱的局面并不会因为政策而改变,也