“碧桂园的 IPO 成功是股 13 《碧桂园——潜力冠军》 奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结 市大势、土地特性和企业口碑综合作用的结果,可谓占尽天时、地利、人和。”广东奥园集 团某高层称。 投资者认可碧桂园的较高估值, 根本原因在于其未来的发展潜力, 然而碧桂园的未来之 路隐忧尚存。 1.隐忧一:土地成本上升 “碧桂园在早些年土地价格比较便宜时大量囤地,这说明他们确有眼光。”碧桂园聘请 的一位企业战略规划师谢丽萍这样说道。有媒体报道,碧桂园某些项目的土地价每亩不足 3 万,开发至今,土地成本低于 2006 年销售价格的 10%。实际数字可能比这个还要低。 但是,从投资未来的角度看,碧桂园这种低地价拿地的模式不会持久。“拿地便宜,一 是和政府关系有关,二是和体制有关。招拍挂日益严格后,开发商不可能再有这种不公平的 待遇,而走出华南的碧桂园,本土优势也不再存在。”深圳半球工作室尹香武表示。 和土地有关的另一个因素是土地增值税的清算。 根据新政说法,土地增值税清算的最后豁免期是从 1998 年开始的两年内。也就是说, 从 2000 年左右开始销售的楼盘,只要今天仍有据可查,都应该按要求清算土地增值税,且 增值越大,税率越高。这对拿地便宜,售价较高的企业影响巨大。“土地成本占售价不足 1 0%”的碧桂园无疑是清算重点。对此,在香港进行推介的碧桂园崔健波仅含糊表示,公司 已做好准备,对账面影响不大。 2.隐忧二:全国扩张瓶颈 欲走出广东的碧桂园目前已经将项目扩展到湖南长沙、内蒙古满洲里及辽宁沈阳等地。 “上市后, 碧桂园仍然坚持二线城市或一线城市周边发展卫星城的战略, 秉承一贯的大规模 开发方向。”碧桂园称。 14 《碧桂园——潜力冠军》 奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结 而业内认为,一直执着于华南市场的碧桂园要完全适应全国市场战略仍有待时日。 “要 想在其他城市复制碧桂园超级社区的模式,不仅要过土地关,还要过政府规划关。相比于其 他开发商来说,碧桂园的全国战略可能会推进的更加不易。”分析人士称。 除了地方政府关系的建立外,广州开发模式的局限性也是重要挑战。 碧桂园的成本控制除了土地外,还有产业链战略。据了解,为了节约成本,碧桂园在广 东几乎扮演了各个产业的所有角色,设计、建筑、装修甚至建材生产都是自己企业。“如果 跨区域开发,碧桂园这一模式也会受到挑战。” 另外,尹香武介绍,一直以“租放式”著称的广州楼盘开发模式较注重规模,单个建筑 体的布局,从管线铺设到结构设计,不一定经得起推敲。“广州开发商在‘唬人’,实际的 开发能力有待提升。”市场人士预测,众多瓶颈可能导致碧桂园局部调整原有战略。 3.隐忧三:管理模式之变 “最近碧桂园要请专家进行一系列关于专业化管理的讲座, 因为上市等工作的影响, 系 列讲座可能有所推迟。”知情人士称。 急于聘请外脑的碧桂园正在为管理模式的突围做准备。“从家族式企业管理到系统化、 流程化的管理,需要一个艰难的过渡。”上述人士表示。而已经被推至前台的杨国强女儿— ——25 岁的杨惠妍,能否参与甚至带领企业完成这个过渡,继续杨国强的创富神话,仍是 一个未知数。 五、碧桂园模式还能走多远 1.碧桂园模式的四大特征 所谓“碧桂园模式”,特指上市以前碧桂园的房地产开发模式。同时,也是前些年很多 民营房企比较拿手的一种经营模式。 这一模式存在于全国很多地区, 尤其是在房地产市场化 15 《碧桂园——潜力冠军》 奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结 启动较早的广东,富力、合生珠江系、雅居乐、恒大等知名地产商都属此道,只不过没有碧 桂园更具代表性罢了。 近日,广州合景泰富成功在香港 IPO,只是风头远不及碧桂园。自从今年 4 月在香港成 功 IPO 以来,碧桂园成为近期中国房地产业的一个关注焦点。在广东二、三线城市的扎实 底子以及近 2000 万平方米的土地储备,是碧桂园受到投资者追捧的重要原因。一榔头下去 便募集近 130 亿港元,而且公司总市值一跃成为国内老大。表面看起来风光无限,但业界 对碧桂园能否持续辉煌不落,尚存疑问。 碧桂园的四个特征:一是民营性质;二是偏安一隅;三是“一条龙”开发;四是低价拿 地(做成流程图) “碧桂园模式”可简要地归结为四个特征: (1)民营性质 老板多是草莽英雄,形成家族企业,如碧桂园的掌门人杨国强搞建筑出身,其二女杨惠 妍现持有 59.5%的公司股本; (2)偏安一隅 碧桂园与地方政府有密切关系,经营多年,深耕细作,最终成为地区性地产巨头。如碧 桂园于 1992 年发家于顺德,项目集中于广东; (3) “一条龙”式开发 “一条龙”式开发主要体现在包揽房地产价值链的很多环节,如碧桂园从拿地、规划、 设计、施工到装饰、物业管理都由自己搞定; (4)低价拿地 碧桂园的最大优势在于低价拿地,圈地甚多,喜欢大盘开发,如碧桂园许多项目的购地 成本仅占售楼价的 10%以下,项目占地动辄几千亩。 16 《碧桂园——潜力冠军》 2.碧桂园模式宜与时俱进 奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结 应该说,是上世纪 90 年代以来中国特有的政治、经济、产业环境,造就了“碧桂园模 式”,这一模式跟所谓的“香港模式”有颇多相似之处。问题的关键在于,自 2003 年以来 持续的宏观调控,使房地产行业的许多“基因”突变,旧的体制和机制在风雨激荡中趋于式 微, 中国房地产业不可避免地步入转型期。 土地实行招拍挂、 住宅产业向中低收入阶层倾斜、 银行信贷不断紧缩、投资和投机需求受到抑制、外资入市受到限制、市场竞争空前激烈。虽 然碧桂园这样的企业也在与时俱进,不断完善自身,但不可否认的是,他们以前赖以造富的 许多利好一个又一个地远去。 (1)随着规模的扩大,须考虑引进职业经理人制度 民营性质与家族企业, 对于企业的可持续发展并非太大的障碍, 中国房地产业的市场化 趋势不会改变,而且国外许多家族制企业一样能够成为“百年老店”。唯一需要改善的是随 着企业规模的扩大,尤其是上市成为公众公司之后,须考虑引进职业经理人制度。 “老子英 雄,儿子不一定是好汉”,即使精明能干如李嘉诚,仍要聘请霍建宁做和记黄埔的总经理, 同时也成就了霍建宁香港“打工皇帝”的美名。 (2)通过公开市场拿地开发是大势所趋 与地方政府多年结成的紧密或者暧昧关系,将越来越难于维系。前些年,由于土地“县 官不如现管”地控制在地方政府手中,甚至是镇和村一级的基层政府手里,民营企业经过公 关从中低价获地甚多;另一方面,地方政府或多或少地有些地方保护主义。但是,近两年宏 观调控的一个重点是整治土地违规及官商勾结, 一大批官员在土地反腐风暴中纷纷落马。 “地 头蛇”的好日子一去不返。从企业对外拓展角度分析,目前大型民营房企,尤其是上市之后 的房企,必然要全国范围地扩张,在人生地不熟的外地,原有的老家政府关系一概失效,只 能通过公开市场拿地开发。即便是在“根据地”,由于越来越多的优势企业进入,这些民营 企业以前在本地市场的绝对优势正被侵蚀,在万科、中海这些先进企业面前,他们往往处于 下风。 17 《碧桂园——潜力冠军》 (3)“一条龙”开发模式面临考验 奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结 很多环节都自己做的好处是,既能有效控制开发进程和质量,又能在多个环节获利;但 其弊端也很明显, 一家企业不可能在一个产业链的每个环节都具有相对优势, 而且过于多元 化经营加大了企业管理难度,增加了运营成本,抗风险能力下降。说白了,这是“自给自足 的小农意识”在作祟,完全与社会化、专业化的现代生产方式背道而驰。作为中国房地产标 杆的企业万科只专注于住宅开发,而且集中资源在产品研发、工业化生产、物业管理等少数 几个环节形成核心竞争力,这点值得许多房企学习和借鉴。那么,为什么很多“一条龙”式 的企业过去曾经很辉煌?很重要的一个因素, 是它们曾经多数项目都集中于一个区域, 从而 使各个环节的业务实现相对的集约化、规模化经营。但随着这些企业的向外拓展,在单个城 市开发量有限的情况下,都配设建筑公司、材料公司、装修公司等,则其分公司的经济效益 很难保证。 (4)低价拿地与大盘运作的前景不容乐观 2004 年土地出让实行招拍挂之后,全国各地的地价都在涨,以前靠打通政府关节而低 价拿地的机会越来越少。目前仍能以较低价格获取的土地,几乎都是大盘,而且多数位置偏 远,打着“造镇造城”的旗号进行大规模开发,很多都是地方政府出于促进城市建设(如新 区开发)的目的,以优惠的地价吸引本地或外地大型开发商投资。但是,地方政府可以自主 运作的空间越来越小, 经营城市的理念不仅正被舆论谴责。 如果少了低价拿地和大盘开发这 两个“撒手锏”,这些民营企业也就没有多少竞争力可言。 其实,“碧桂园们”也在反思、也在改变、也在进步,向外资转让股权和成功 IPO 已 经证明了这一点。然而,必然明白这将不是一点点的修缮,而是要全面革新;否则,圈了大 笔钱后,必然要快速扩张,此时模式不变,跳得越高,摔得越重。 附录:碧桂园大事记及所获奖项 1.碧桂园大事记 时间 1992 ~ 1998 年 大事 开卷力作—顺德 碧桂园 主要创举 首创五星级会所配套; 建立全国著名学区广东碧桂园学校; 18 《碧桂园——潜力冠军》 奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结 成为南中国最大、最豪华的生活社区之一; 前瞻性地开拓香港市场,成为 3 万港人的共同选择。 1999 年 品牌旋风—广州 碧桂园 秉承先进的规模开发和配套模式; 首创免费看楼车服务; 全现楼带装修发售,社区配套、园林绿化同期交付; 颠覆地产界春节不卖楼传统; 创下开盘单月销售洋房 3000 套的辉煌。 2000 年 开创新时代—华 南碧桂园 首家进驻华南板块,引领地产大盘时代; 开盘即在珠三角及港澳地区掀起抢购的狂潮; 缔造 5 年持续热销的辉煌 2000 ~ 2001 年 战略布局—均安 碧桂园、碧桂花 城、荔城碧桂园 将运动休闲与房地产结合,均安碧桂园率先成为优雅的高尔夫生活社区; 转战佛山, 碧桂花城推出后, 连续 8 期在短时间之内售罄, 销售率达 100%, 更荣获“佛山楼市奥斯卡”之美称; 荔城碧桂园首期单位开售 3 天即告售磬,其后一直供不应求。 2002 ~ 2005 年 凤凰传奇—碧桂 园凤凰城 “五一”开盘逾千套别墅洋房 3 天内抢购一空; 开售 8 个月即勇夺 2002 年广州地区销售冠军,全国地区销售第二; 以城市运营理念,开创南中国别墅城市生活新时代; 中国首个配套白金五星级酒店的大型社区; 创新引入主题公园概念,让休闲旅游与地产完美结合。 2003 ~ 2005 年 快速拓展—半岛 碧桂园、 鹤山碧桂 园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 位于顺德的半岛碧桂园三面环水,是风景优美的成功人士聚居地; 鹤山碧桂园开盘一个月的销售额就超过了鹤山 2003 整年的房地产成交总 额; 高明碧桂园、五邑碧桂园隆重发售,全面提升当地居住品质。 月以震撼价、超高性价比入市彻底打破了广州楼市冰点; 再掀楼市抢购狂潮,600 套单位 1 周售磬,二期尚未推出,客户就已排长龙 翘首以待,供不应求。 甫一爆光,便被媒体誉为“广州地区最值得关注的楼盘”、“广州楼市的巨 无霸” ; 梦想岛国 山水之城----假日半岛位于广州市花都区花兜水库旁,坐拥 8000 亩天然湖泊及绵延的王子山脉,自然山水景观一流; 假日半岛“平过你自己起屋”的价格定位,将令更多都市人有能力在这个世 外桃源,和家人一起享受自己工作的成果和付出; 作为碧桂园的重点项目, 假日半岛以其优越的地理位置、 秀美怡人的自然风 光、齐全的产品种类和丰厚的货量,创新的规划理念,必将成为新机场板块 的最大热点; 碧桂园继续将城市规划运营升级,假日半岛建有:五星级标准酒店、 国际标 准高尔夫球场(18 洞湖景全灯光)、”故乡里”大型主题公园、商业广场、大 型滨水公园、超市等多项城市超级配套。 2005 年 经典再创—华南 碧桂园“山语” 2005 年 假日半岛—继凤 凰城之后又一超 级巨作 2005 年 底 南沙碧桂园、 南海 碧桂园、 阳东碧桂 园三盘齐发 碧桂园全新项目蓄势齐发,在南沙、南海、阳江分别掀起五星级居住热潮; 南沙碧桂园以优越地段、优美环境、优质产品,带旺了南沙房地产市场; 南海碧桂园依山傍水,社区配套齐全,五星级社区管理系统,为佛山人居注 入高品质内涵; 阳东碧桂园秉承“给您一个五星级的家”理念,为阳东市民量身打造高品质 生活新标准。 19 《碧桂园——潜力冠军》 奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结 2.2006~2007 年碧桂园所获奖项 中国泛珠区域最具影响力房地产企业(2006) 2006.00.00 泛珠三角区域房地产合作与发展论坛组委 中国主流地产“金鼎奖”——超级领袖品牌(2007) 2006.00.00 房地产导刊社 第五届(2006 年度)广东地产资信 20 强 2006.00.00 各大银行 中国值得尊敬的房地产品牌企业(2006) 2006.00.00 中国主流媒体房地产联盟 佛山市纳税超亿元企业(2005 年) 2006.01.00 佛山市人民政府 献爱心 助教育 2006.01.00 新塘镇教育基金筹委会 中国建设报(广东新闻)常年常务理事单位 2006.01.01 中国建设报社 中国银行个人住房业务战略合作伙伴 2006.01.23 中国银行 情系山区教育,爱心奉献桃园。 2006.02.00 清新悬人民政府 诚信单位(2006) 2006.03.00 佛山市顺德区消费者委员会 重质量守信誉企业(批准成为广东省质量协会单位会员) 2006.03.00 广东省质量协会 江门消费者喜爱的 100 个品牌单位(2006) 2006.03.00 江门日报社 广州 10 大明星地产品牌(2005 年) 2006.03.00 南方报业传媒集团 文明企业 2006.03.00 清远市人民政府 年度诚信单位(2006) 2006.03.00 顺德区消费者委员会 诚信单位(2006.04——2007.03) 2006.04.18 广东省诚信企业评价中心 全国 3000 家重点房地产企业联网直报工作先进单位荣誉称号 2006.05.00 国家统计局 全国住户满意度示范社区(2005.12—2006.03) 2006.05.00 中国质量协会用户委员会 最具战略眼光开发商 2006.05.12 各大银行 A 级纳税人(纳税信用等级评定) 2006.06.00 佛山市地方税务局 守合同重信用企业 2006.06.00 佛山市顺德区工商行政管理局 中国房地产广州模式(最佳教育地产开发模式) 2006.06.00 中国房地产广州模式高峰论坛组委会 广东住宅建设杰出贡献企业 2006.09.00 羊城晚报 中国房地产企业 200 强(位居前 10 强) 2006.09.00 中企房联 中国年度最佳雇主企业 TOP10(2006 年度) 2006.10.00 国际人力资源管理协会 中国房地产百优 2006.10.00 中国房地产业协会 中国年度行业十佳雇主企业(2006 年度) 2006.10.00 中国人力资源管理年度评选组委会 20 《碧桂园——潜力冠军》 奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结 消费者最最信赖十大房地产质量品牌 2006.11.00 人民日报 中国质量 500 强 2006.11.10 人民日报 中国房地产企业 500 强( 2005——2006 年度)500 强(销售面积第 1 位;经营总收入第 1 位;综合实力第 二……) 质量诚信会员单位(2006—2007 年度) 2006.12.00 中国质量信息服务网 广东省房地产承诺诚信企业(2006 年) 2006.12.00 广东省消费者委员会 中国质量信用企业(AAA+级) 2007.01.00 中国质量信用评价中心 2006 年度佛山市纳税超 5000 万元企业 2007.02.00 佛山市人民政府 佛山市纳税超亿元企业(2006 年) 2007.02.00 佛山市人民政府 佛山市纳税超 1000 万元企业 2007.02.00 佛山市人民政府 佛山市纳税超 3000 万元企业 2007.02.00 佛山市人民政府 佛山市纳税超亿元企业 2007.02.00 佛山市人民政府 十佳客户(中国银行) 2007.02.00 中国银行 2006 新浪网华夏地产盛典最受尊敬企业 2007.01.26 新浪网 2006—2007 中国房地产营销网络应用领先企业 2007.01.26 搜房网 纳税超亿元企业奖(2006 年度) 2007.02.00 佛山市顺德区人民政府 纳税超千万元企业(博意建筑设计院有限公司) 2007.02.00 佛山市顺德区人民政府 纳税超亿元企业 2007.02.00 佛山市顺德区人民政府 纳税超五千万元企业 2007.02.00 佛山市顺德区人民政府 21