万达集团董事长王健林透露,万达有意参考海外基金的投资模式,对运营中的商业项目进行并购。同样,中国的购物中心对海外房地产资金的诱惑力惊人,投资购物中心,在美国年回报率低于5%,东南亚可达 8%~9%,而中国则可以达到13%甚至更高。海外资金正在中国搜罗各种可投资的商业地产项目。
9月初,通过出让一部分股份,万达已经从美国一个基金获得超过50亿元人民币的资金,这也是迄今为止,国内地产界获得的最大一宗海外融资。此外,万达计划明年一季度打包旗下购物中心以REITS (房地产信托投资基金)的形式境外上市。
考虑到经济发展水平和收入水平,即使是与美国1/10的水平相比,中国300多个购物中心仍是少得可怜。尽管购物中心这种商业形态的出现已经有 35年的历史,但全世界90%的购物中心是最近15年发展起来的,因为房地产信托基金(REITS)的出现仅20年时间。全球98%的REITS投向以零售或写字楼租金为主要收入来源的物业当中,而其中80%以上是投向零售物业。王健林认为,没有REITS的支持,就不可能有商业地产的大发展。
无疑,王健林已经领悟到REITS形式的房地产信托基金是救活商业地产的最佳融资方式。因为,他在此前的开发实践中发现,两年期左右的银行贷款根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发。而国外发展较好的购物中心,无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。
新加坡和香港特区已经分别于3年前和今年放开了对境外房地产信托基金的限制。国际CCIM注册房地产估价师袁帆分析道:“这种基金从严格意义上说是以成熟物业为基础的,因此风险小,收益也比较稳定。这对于开发商而言,一方面是缓解了现金流的危机,另一方面又可以将风险融入资本市场”。