在公式上,月供是按照单利计算利息的。
但房贷绝对是复利!因为月利率是年利率除以12算出来的,每个月还一块钱,跟年底一次性还12块钱肯定是不一样的。
也就是说,在将年利率折算成月利率时,没有考虑折现率。
其实经济学意义上的单利非常少见。
解释如下:
房贷的计息周期是1个月,需要你将当期的本利两清。
让我们算一下每个月的房贷构成吧:
根据贷款计算器,月供为4017.81中,其中利息为3015.73元(650000*5.5675%/12),本金1002.09,剩余贷款本金648997.92,第二个月就是按照剩余的648997.92来计算利息。
这样看来,利息是按照本金*利率的方式收取的,符合数学上的单利。
为什么说它是复利呢?道理很简单,因为在计算月供时,月利率=年利率/12(这是国际惯例,因此不再展开)。
假设每年利息是12块钱,每个月还1块钱跟一年后一次性还12块钱是不一样的,提前归还利息等于另外支付了利息的利息~
这样说明可能好理解些:
你每个月还的利息依然还在计算利息哟~等于提前了11个月支付当月利息。
(虽然你第一个月还了4017.81元,但次月,只有1002.09元不再计收利息,另外的3015.73元,依然在按照月利率收取利息~)
原因为:单利的月利率不等于年利率/12!
“单利”其实是极特殊的情况,在实际应用中,是不常见的~所以,借款合同中,并没有约定“单利计息”,所以也不存在违约一说。
关于房贷是复利计算证明如下:
根据复利年金系数的公式,算出的复利现值系数是161.779557(((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12*(1+5.5675%/12)^300)),乘以月供4017.81后,现值为649999.5217元,与贷款额65万一致!所以说,月供还款一定是复利!
根据其他回答者的回复,我又计算了该笔贷款月供的复利年金终值系数,((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12)=648.6483534,乘以月供4017.81后,等于2606145.841元,而根据复利终值系数,65万元,按照5.5675%/12的月利率计算复利,300期后的终值为:650000*(1+5.5675%/12)^300=2606147.758,两者相符。
而且65万元,按照5.5675%的年利率计算25年后的复利终值,是2518658.461,小于按月利率计算复利的终值,证明了,年利率/12算月利率本身就是复利~
上面的公式说明:假如,每个月都往银行存4017.81,在25年后统一到期,每个月收取利息并将利息再次存入,假如月利率为5.5675%/12,25年后,这笔钱会变成260多万。(这个利率很多短期理财产品都能达到)
题外话:
作为房贷专员~
对常见的还贷误区,简单答一下!
第一:不管是等本还是等额,利息计算的方式都是剩余本金*当期利率,如果逾期未还,是按逾期金额(不是剩余本金)*罚息利率*罚息时间计收罚息。所以,想少还利息,就得多还款!早还款!但是贷款就是因为手上钱不够……能多还还不如少贷了……所以,要做好财务规划!
第二:银行一开始利息“收得多”是因为贷款本金高!按照本金余额计息,一开始利息肯定很高!同样期限的贷款,等本方式经常会压得人喘不过气!等本方式在在银行业务规范里的描述是:对未来收入不稳定的客户,建议选择等本以及降低还款周期的方式,加快还款!
在实际操作中,为了符合收入还贷比(也即是收入超过月供的2倍),一般会推荐等额还款!这绝对是利人利己的!
而且,基本上所有的银行都允许提前还款。真有钱了,提前还就是了。