物业费市场调节不是坐地涨价
调价须合理合规 收支账单要定期公示
“物业服务收费实行市场调节价并适时调整。”《北京市物业管理条例》简单的一句话,也是业主最关心的一句话。专家指出,物业费多年未变的老小区确实需要适度“松绑”,但市场定价、适时调整不是坐地起价、单方决定,物业费调整须与业主协商,物业公司更须按时“晒”账单,证明确需调价。
老小区物业费30年未变
物业费,简单理解,是指业主对物业公司所提供的小区保洁、绿化、公用设施维护、治安维护等服务所支付的费用。
住宅小区调整物业费,并非没有先例。位于丰台新村街道的怡海花园社区,就曾通过召开业主大会的程序,于2010年和2017年两次成功上调物业费。用老业主王女士的话说:“物业服务好,大家伙儿信任,又确实因为服务成本上涨的理由而需要适度上调物业费,我们便签字同意了。”
但更多的老住宅小区,物业费多年来都保持纹丝不动。以建成于1998年的某老旧小区为例,其二手房部分物业费的价格是低层约0.6元/平方米、高层约1.7元/平方米,房改房部分则是每年每户约80元的保洁费。“小区全年物业支出在1400万左右,业主缴费和补贴费用总计约1000万元,收支差400万元。”小区物业负责人告诉记者,人工成本是上涨最快的部分,已经占到该小区物业支出的7成。
原地踏步的物业费和不断上涨的服务成本,一动一静下,物业公司闹亏空,物业服务质量也跟不上业主的要求,不少纠纷由此产生。条例提出,相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则,物业服务收费实行市场调节价并适时调整。
自主定价前提是与业主协商
有业主担忧,允许适时调整是否意味着物业公司有了“尚方宝剑”,想调就可调?
“条例所提及的市场调节价与适时调整这两个词,并不意味着物业企业可以强势到坐地起价,业主只能被动接受。”惠诚律所律师周勤华谈到,市场调节价是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。一方面,物业企业对物业费确实具有自主定价权,但另一方面,这个定价并不是单方的,而是要受到市场竞争这只无形之“手”的制约。“换言之,你有定价权,但业主也有性价比最优的选择权,是供需双方协商自愿的结果。”
至于适时调整,是指根据当时的服务成本与市场供需关系而进行的动态、良性的调整。“由官方机构建立实时的物业成本信息保障机制,这次也