一、浅水湾物业管理经费收费原则:1、严格按照铁岭市物业管理行业收费标准收取;2、按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取;3、定期公布管理费收支状况,接受业主监督。二、浅水湾物业管理经费来源:管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金(本体基金)、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。1、管理服务费在对浅水湾实行“数字化社区、零距离服务”,保障服务质量的情况下,浅水湾物业管理收费标准,具体标准暂拟为:多层住宅物业:　1.0元/平方米·月高层住宅物业:　1.5元/平方米·月商业物业:　2.0元/平方米·月别墅物业:　2.5元/平方米·月2、公用设施专用基金按照《条例》及其实施细则以及市住宅相关规定,发展商在浅水湾物业移交时,应一次性向业主委员会划拨专用基金。基金标准为:开发物业除地价以外的建设总投资的2%。此基金由区住宅局设立专帐管理,专款专用于住宅区内重大设施改造。需使用时,由物业公司申请,经业主管理委员会核准后执行。(具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规)4、房屋本体维修基金　按照《条例》及其实施细则规定,此项收费在物业入住一年后(即保修期满后),由管理处向业主收取。标准为:0.25元/㎡·月。5、车辆保管费、车辆场地使用费按《条例》规定,停车场按照产权分离的原则,即由物业管理公司对辖区停车场进行管理,同时按照相关规定收取车辆停放费用,所得收入计入管理经费,用于管理开支。按照深圳市住宅区车辆停放费用收取最新规定,收取标准为:地下车库:　100元/年.车;6、向业主(住户)提供多种有偿便民服务费及其它政策规定应收取的费用。三、管理亏损的解决方法在保持本方案优质物业管理服务水准的情况下,根据目前测算,浅水湾每月管理费用总收入为18.855万元,总支出为35.424万元,每月实际亏损约16.569万元。为解决管理亏损,保持浅水湾高水准物业管理良性循环,拟提出如下解决方法:1、管理单位强化内部管理,采取增效节能措施,降低管理成本。2、按《条例》规定,切实保证“两房、一金”落实到位。　四、浅水湾管理费用测算表浅水湾管理费用测算汇总表序号　项目月费用(万元)　数据来源(附后)　1　总收入　18.855　《收入测算表》　2　总支出　35.424　=(1)+…+(10)　(1)　人员工资　8.5146　《人员工资测算表》　(2)　办公费用　10.251　《办公费用测算表》　(3)　公共设备设施维修养护费　3.661　《公共设施设备维修养护费测算表》　(4)　清洁卫生费　0.9118　《清洁卫生费测算表》　(5)　绿化养护费　0.1629　《绿化养护费测算表》　(6)　公共秩序管理费　1.441　《公共秩序管理费测算表》　(7)　公用电费　5.1　《公用电费及其它费用测算表》　(8)　其它费用　0.6277　《公用电费及其它费用测算表》　(9)　物业管理佣金　3.067　《公用电费及其它费用测算表》　(10)　税收　1.6868　《公用电费及其它费用测算表》　3　结余　负16.569　=总收入-总支出　收入测算表类别:收入(万元/月))　序号　项目　测算依据　测算式　测算结果　占总%　备注　1　住宅管理费　面积61219.52M2,每平米1.7元,入住率96%　61219.52×1.7元×96%　9.99　2　住宅空置管理费　面积61219.52M2,每平米1.7×60%元,空置率4%　612159.52×1.02元×4%　0.249　1.7元×60%　3　商业用房管理费　面积3600M2,每平米4.2元3600×4.2元1.51　1.7元上浮150%　4　管理处商铺租赁费　总建筑面积61219.52×2‰　=122.4M2,每平米租金65元122.4×65元0.79　5　停车位费　总车位306个,每个车位200元,收费率80%　1180×250元×85%　4.896　6　临时停车位　30位/天30×5元×30天0.45　7　戏水池经营　综合测算9000元/月9000元0.900　8　有偿服务　综合测算700元/月700元0.　总收入　1+……+8　18.855　注:空置房管理服务费是根据深住[1997]16号《关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知》第六条第(二)项制定。　商业用房管理服务费是根椐深物价[1997]141号《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》第七项。　根据《铁岭市住宅区物业管理办法》第二十条,高层住宅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房　人员工资测算表类别:支出(万元/月)　序号　项目　测算依据　测算式　测算结果　占总%　备注　1　主任、副主任　主任1人,副主任1人,每人月总工资5000元5000元×2　1.000　2　物业助理　1名助理,每人月总工资1800元1800元×1　0.18　3　房管员　名事务员,1名出纳,每人月总工资1800元1800元×1　0.18　4　机电运行技术员　2名,每人月工资1500元1500元×2　0.3　5　维修工　2名,每人月工资1500元1500元×2　0.3　6　炊事员　2名,每人月总工资1300元1300元×2　0.26　7　清洁绿化人员　9名,每人月总工资900元900元×9　0.81　8　保安人员　正副队长2名,每人月工资2500元,保安24名,每人月工资1100元2500元×2+1100元×24　3.14　9　工资附加费　人员工资总额的40%=社保18.5%+福利基金14%+工会2%+教育1.5%+加班2%　万元×38%　2.3446　一、　人员工资小计　(其中网络人员,设备维护技术员工资已算在相关的维护费中,此处不计)　8.5146　注:工资标准按行业从业人员中等水平测定。　办公费用测算表(万元/月)　序号　项目　测算依据　测算式　测算结果　占总%　备注　1　交通通讯　交通车1部2500元/月,电话6部,每部400元/月,传真机500元/月,差旅费、通信费人均50元,共30人2500元×1+400元×6+500元×1+50元×30　0.69　2　低值易耗,办公,水电,业务费,培训费　综合测算名管理人员人均月消耗220元220元×30　0.198　仅统计管理层　3　服装费　名管理人员冬、夏装综合测算2000元/人·年2000元×30÷12　0.5　4　广告,宣传,书报,标识标牌,社区文化　综合测算5500元/月5500元5办公自动化维护费　管理处的办公局域网络、计算机硬件和软件维护费综合测算1000元/月1000元0.1　6　开办费及办公固定资产折旧　交通车10万,办公设施及物品34.5万,装修20万,入住资料印刷4万,标识牌5　万,筹备期人员工资10　万,宿舍及食堂装修10万,入住现场　5万,不可预见费8.7万共分5年折旧　共计100.47万100.47万÷(5×12)　1.6745　二、　办公费用　1+……+6　3.7125　公共设施设备维修养护费测算表类别:支出(万/月)　序号　项目　测算依据　测算式　测算结果　占总%　备注　1　电梯维修保养、年检费　每台维护费每月500元,　年检费每台800元,共20台(500+800÷12)×20　1.133　2　供配电系统　低压配电柜检修费1.5元/K　VA·月,共1250KVA　1.5×1250　0.1875　3　柴油发电机　维护费每台1200元,共1台1200　0.12　4　公共照明系统　日光灯管9元/支,日光灯800根,半年换一次,整流器15元/只,共800只,2年换一次,日光灯架25元/个,共500只,4年换一次,节能灯泡3元/个,约2000个,半年换一次,灯头2元/个,约2000个,2年换一次,应急标志灯,250元/盏,共盏,每年更换15%.　0.56274　6　消防系统　消火栓1元/台·月400台,防排烟风机5元/台·月,13台,风阀1元/个·月,158个,喷淋头0.05元/个·月,1800个,防火卷帘门10元/台·月,2台,烟温感每年更换5%,每个800元,共1500个,模块每年更换15%,每个250元,共200个1150×1+38×5+400×1+5000×0.05+76×10+4000×5%×　800÷12+600×5%×250÷12　0.6588　7　供水系统　生活、消防泵检修费40元/台·月,共4台,管道油漆1.5元/米,每年一次,6000米,阀门每年更换14个,平均每个300元,水池清洗,1856方,12元/方·年,水池检验费1200元/个·年,共4个。　40×10+(15000×1.5+300×30)÷12+1598×12÷12+1200×15÷12　0.3516　8　排水系统　排水泵检修费10元/台·月,共30台,排水管、下水道每年更换10%,每米6元,共3500米.　30×10+(3500×10%×6)÷12　0.0525　9　公共道路、雨污水井盖　详细数据不明,综合测算暂定为600元/月600　0.06　10　戏水池　综合测算每年租金、维护保养,水电费、药费和人员(季节工),60000元/年6÷12　0.5　11　社区雕塑小品　综合测算每月350　350　0.035　三、　公共设施设备维修养护费小计　1+……+11　3.661　注:设施设备明细详见附表三《浅水湾公共设备设施明细表》　清洁卫生费测算表类别:支出(万元/月)　序号　项目　测算依据　测算式　测算结果　占总%　备注　1　服装费　冬装100元/套×44×2,夏装90元/套×44×2　(100×44×2+90×44×2)÷12　0.139　2　工具费　垃圾塑料桶50元×158个,2年折旧,垃圾袋每天每层1个0.15元(158层),垃圾车,3部,1000元/部,5年折旧,每部维护费月50元,机动喷务器,1台,每台2000元,3年折旧,月维护费用50元158×50÷2÷12+1589×1×0.15×30+(3×1000÷5÷12+3×50)+(2000÷3÷12+50)　1.135　3　消杀费　综合测算每户每月1.0元1.0×631　0.063　4　化粪池清理　每年清理一次,共1个,每个4000元4000÷12　0.0333　5　清洁用料、用水　综合测算每平米0.015元/月×61000M2　0.015×61000　0.0915　6　垃圾清运费　商业部份,每天二车,每车75元×30　75×2×30　0.450　暂定价　四、　清洁卫生费小计　1+……+7　0.9118　绿化养护费测算表类别:(万元/月)　序号　项目　测算依据　测算式　测算结果)　占总%　备注　1　服装费　1个人,冬装100元/套,每人2套,夏装90元/套,每人2套(100×2×1+90×2×1)÷12　0.032　2　工具费　剪草机3400元,绿篱机1800元,3年每月维护费100,元,清运车1台,700元/台÷24,每月维护费每部20元,其它简单工具每月200元(3400+1800)÷36+(1×100)+(1×700÷24+1×20)+200　0.0494　3　农药化肥　综合测算每平米0.3元/年,绿地面积9800平米　9800×0.3÷12　0.0245　4　绿化水费　综合测算每平米月0.03吨,每吨2.25元9800×0.03×2.25　0.6615　5　补苗费　综合测算0.02m2/月9800×0.02　0.0196　五、　绿化养护费小计　1+……+5　0.1629　公共秩序管理费测算表类别:支出(月)　序号　项目　测算依据　测算式　测算结果(万元/月)　占总%　备注　1　服装费　每人冬夏装4套,每套150元,共25人150×4×25÷12　0.125　2　装备费　对讲机25部,1000元/部,3年更新,发射台1部5000元,5年更新,对讲机附件维护费每部200元/年,巡逻自行车4辆,　300元/辆,1年更新,维护费每辆月20元1000×25÷3÷12+5000÷5÷12+200×25÷12+300×4÷12+20×4　0.13751　3　低值易耗,办公,业务费　综合测算每人20元/月20×25　0.05　4　停车场设施设备维护费　道闸2个6600元/个、岗亭2个8000元/个6年折旧、维护费300元/月,车位线及附件维护费500元/月,　(6600×2+12000×2)÷6÷12+300+2500　0.3317　5　保险费　小区公共责任保险5000元/年,300元/位·年,336个车位,按80%计算　(5000+300×336×0.80)÷12　0.6537　6　车位租金　70元/位·年,个车位,按80%计算　0×306×0.80÷12　0.1428　六、　公共秩序管理费小计　1+……+6　1.441　电费及其它费用测算表类别:支出(万元/月)　序号　项目　测算依据　测算式　测算结果　占总%　备注　七　公用电费　总电力日均使用电量:2500　度2500×30天×0.68　元/度5.1　八　业主委员会办公费　一年5元/户,共631户631×5元÷12　九　不可预见费　一至八项之和的2%计一+……+六×2%,×2%　0.6014　十　物业管理佣金　一至九项之和的10%　一+……+七×10%　,×10%　3.067　十一　税收　一+……+六+八……+十之和的5%　一+…+六+八+九+十×5%,×5%　1.6868　小计七+……+十10.4815　总支出　一+……+十35.424　结余　=总收入-总支出　—16.569　注:业主委员会办公费根据铁岭市业主管理委员会规则(试行)第二章第五条制定。　浅水湾智能化维护费测算表单位:(万元/月)　序号　项目　测算依据　测算式　测算结果　占总%　备注　一、　智能化维护费(收入)1　智能化维护费　总户631户,每户12元,入住率95%　12元×631×95%　0.7194　一、　智能化维护费(支出)1　网络工程师　1名,每人月总工资2500元2500元×1　0.50　2　网络管理员　1名,月总工资1600　1600元0.160　3　工资附加费　人员工资总额的38%　!!万元×38%　0.1558　5　服装费　!名管理人员每人年3套,每套800元800元××3÷12=　0.02　4　低值易耗,办公,业务费,培训费　名技术人员人均月消耗300元300元×0.060　6!!!!　智能化设备用电　楼层交换机!!!台,30W/台,主干交换机台,0.5KW/台,计算机台,400W/台台,一天12小时　7　管理中心设备维护　综合测算每月维护费4000元4000元8智能化网络运行费用　综合测算2000元2000元9家庭安防报警自动抄表等系统维护费　综合测算每月维护费5000元5000元0.5　10　闭路监控系统　综合测算每年维护保养,更换材料费,20000元/年20000元÷12　11　巡更系统维护　1套,综合测算500元/月500元12　不可预见费　1+……+8的2%　0.0221　13　物业管理佣金　1+……+9的10%　0.1603　14　税收　1+……+10的5%　0.0882　合计1+……+14　2.2331　结余　收入-支出　—1.5137　注:智能化人员还需维修人员协助,人员费用未计入.　管理措施GUANLICUOSHI浅水湾的物业管理服务分为前期管理和正常期管理两个阶段,在日常管理服务中按公司ISO9000物业管理质量体系运作能完成基本服务,但针对浅水湾物业智能化、网络化的特性,业主的服务需求和期望,为顺利实施管理思路和做法,达到浅水湾实施特色管理、提供特色服务的目的,管理处对前期管理阶段、正常期管理阶段存在的所有服务流程进行了识别和分析,对其中的特殊流程、重要流程、新增流程进行重新设计并制定了相应的措施,这些措施主要有:接管验收实施措施办理入住实施措施装修监管实施措施日常事务实施措施绿化保洁实施措施公共秩序实施措施机电管理实施措施智能化管理实施措施社区网络管理与服务措施社区服务实施措施本方案仅列举了接管验收、入住办理、装修监管、安全管理、环境卫生及绿化管理、设施设备的维修及维护几个措施作为本方案的参考资料:接管验收实施措施成立浅水湾筹备处,主要是准备和了解有关浅水湾的土建资料、配套资料、智能化资料、入住资料及相关表格。