这个户型,景观视野绝佳,也是本次首开的边户,预算在650万左右,比较适合改善家庭。
坦白讲,看完宝龙城的户型样板展示,自己都有想买的冲动,无论是装修还是户型,都可圈可点,几乎找不到明显的槽点。
商业配套方面,宝龙城本身自带8万方商业中心,周围的星河、北京电子城、复地都是商住混合,配建商业,宝龙城乃至新玄武的商业气息未来会比较浓厚。这一点区域内新盘未来均可共享。
公共交通方面,宝龙城距离在建的6、9号线红山新城站约600m,是一个双地铁盘,项目开车到玄武大道、红山快速路也不远,进城方向和出城方向驾驶都比较方便。
当然以上这些都是次要的,还是那句话,买新玄武,最关键的就是学区。
如果不在意学区,或者不太在意小学学区,可以考虑宝龙城,未来宝龙地产苏皖总部也会在这里办公。
三、假设开盘前,宝龙城和紫金悦峯学区都没落定,同时开盘该买谁?
这里以宝龙城为例来简单分析一下(因紫金悦峯目前学区也没定,两个项目有其通性,分析逻辑可以参考)。
目前新玄武还有4个住宅小区待售(待出让),分别是宝龙城、北京电子城紫金悦峯、复地G22、香港置地意向用地(洽谈中)。
当下宝龙城与紫金悦峯一样学区都还没敲定,其宝龙城项目从去年11月份售楼处公开不久就开始谈学校的事,到现在都没谈妥,估计有一定难度,开盘前可能都难以确定。
(沿丹霞路-红山南路建设示意图)
目前情况看,宝龙城最有可能划分的学区是:北京东路小学红山分校/科利华中学铁北分校,也就是极有可能会是单学区。
年前有网友爆出:南师附小铁北新城分校小学已经满员,6轨制,约3500+户,确定学区的有中海玄武公馆、星河天赋+星河国际、玄武映园这四个小区,若再来两个盘宝龙城、紫金悦峯,可能会承受不了。
我们知道,南师附小铁北分校的教师与本部的教师研修、培训、管理等一体化,校长为本部副校长担任,为一校两址办学,本部是玄武区公办顶尖的学校,因此很多购房人都冲着双学区(南师附小+科利华中学)而来。
根据2020年南师附小铁北分校的招生通告显示,该校今年的施教区范围只有中海玄武公馆、星河天赋两个小区,没有具体的四至范围。
不过星河国际和玄武映已经提前拿到了学校指标(此前售楼处有公示)双学区已稳,不出意外都会是这两所学校。
假设宝龙城被划进来科利华+南师附小的双学区,那么距离星河国际一路之隔的紫金悦峯也应该有划入施教区范围的可能,这样一来,南京附小6轨36个教学班建制学位会非常紧张,无法满足周边新房符合适龄儿童入学的指标需求。
这就产生了一个问题,未来宝龙、复地、紫金悦峯以及洽谈中的某港置地等四个小区未来会不会重新建设一所新学校,如果是,会不会是南师来统筹?
当然以上仅仅只是分析而已,一切都是不确定的,万一... ....
但有一点可以肯定,既然是新玄武板块,未来学区定然不会太差,按照目前南京产业新城的发展路子,极大可能会走名校合作办学的模式。
所以在分析完南师附小承载量的问题后,北小红山分校的南侧又划出了一块小学教育用地,而这块教育用地目前已经明确是红山小学增容的预留用地,所以如果不是南师附小分校,红山小学的概率会比较大一些。
并且,根据知情网友透露,该校址一旦投入使用,不会单独招生,将与红山小学目前的施教区穿插在一起招生。
已知红山小学是北京东路小学的挂牌分校,之前传言新的红山小学将会变成北京东路小学的直属分校,如果混合在一起招生,如何保证学校生源质量的纯粹性将会是一个“棘手”问题。
(2020年北京东路小学红山分校施教区划分,包括阳光嘉园、曹后村、中电颐和家园以及附近的几个国企职工安置房)
so,分析完之后,宝龙城大概率会是一个单学区,至于这个学区的成色怎么样,就要看业主的层次了。家长重视教育生源质量纯粹,草小也能逆袭;如果生源质量参差不齐,快慢进度相差较大,名校也会托底。
那么有人问了,宝龙城到底还值不值得买?这就要看宝龙城最终的首付比例了。
如果是3成首付投资,还是值得买的,首付资金压力不大,起码还有个单学区。
若是5成首付投资,性价比就相对一般了,至少这个实力可以摇一摇城南和江核。
当然,可能还有人在期待新玄武其他的双学区楼盘,目前,新玄武确定双学区的楼盘只剩下星河国际二期的最后三栋楼,货量不大,三栋楼能对外售卖的只有251套(有一部分要交给政府作人才房)。
预计3/4月份先加推一栋B1号楼64套,5/6月份加推B2#/B3#房源不足200套,户型有112㎡、128㎡,总价在500-580万。
据了解,这次星河开盘预计接近4.5万/㎡(前期均价4.3万/㎡,5成首付),首付按6成算约112*4.5万*0.6=302万。另外星河二期不像一期纯粹,二期这三栋有底商,如果不是人才号不喜欢底商的,建议早做打算。
除了前面说的这几个项目,区域内二季度上新的楼盘还有复地。去年拿下的新玄武G22地块已组建好团队,售楼处正在建设中,预计5月公开,5月底开盘。
住宅户型有三个面积段,125的3房2卫,140是4房2卫,160的是4房3卫,据说也做了“大横厅”设计,放风价4.5万/平,总价门槛要求更高。