一、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
环境卫生管理包括制定管理制度、搞好卫生设施建设和做好环卫宣传工作三方面。 本条目的考核重点是环卫设施建设。
环卫设施包括环卫车辆(如清扫车、洒水车、垃圾运输车等),便群设施(如果皮 箱、垃圾桶、垃圾清运站等)。
物业管理公司在环卫设施管理中要注意添置、更新环卫设施,针对物业情况,合理 布局环卫设施,如在电梯间、走廊、洗手间、茶水间、出人口附近置放垃圾桶,在大厦 (小区)外围或角落设置垃圾房、垃圾箱,在综合大厦专门另设建筑垃圾房等,并要做 好这些设施的保养工作。
考评检查中,考评单位环卫设施是否完备需现场查看,考评资料中比较难以体现。 但在资料中可以准备下列材料,使参评者对物业环卫设施有大体了解:
(2)图片资料。拍摄具典型代表意义的环卫设施,如垃圾箱、果皮箱、垃圾房等的 外观照片。
(2)文字简介。简要介绍物业的环卫设施及位置和使用情况。
(3)统计表。统计物业的环卫设施,如垃圾筒、果皮箱数量,使考评者从数量上对 物业环卫没施有概念性了解。
二、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范 围,实行标准化清洁保洁
本条目的考核重点是环卫制度建设。管理制度是搞好环卫管理工作保证,主要包括 清洁员岗位责任制、清洁卫生检查制度操作规程等。
清洁降生直接影响物业外貌,对清洁卫生的检查是否考评的重点内容,考评组一般 更重视现场清洁检查,对资料要求相对较少。参评单位在资料中应着重强调清洁卫生的 专业化水平和规范化操作。在考评资料中建议采用以下资料:
(1)专职清洁介绍。简介专职清洁队伍及清洁员组织架构,如是外判清洁,可以将 外判清洁公司的资质、执照、清洁合同的复印件附入。
(2)岗位职责,包括清洁主管、领班、各区域清洁员的职责。
(3)清洁工作制度,包括清洁标准、清洁人员考核制度、清洁检查制度等。
(4)操作规程,包括室内清洁、公共地方清洁、洗手间清洁、地毯清洁、外墙清 洁、地面打蜡等工作规程。
(5)岗位职责、工作制度执行情况,包括卫生质量评估表、卫生巡检表、清洁服务 意见书等工作记录样本。
三、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀
垃圾收集处理是物业清扫保洁的重要项目。如果垃圾收集处理不当,不仅影响美 观,还容易产生臭味,滋生细菌、害虫,严重污染环境,影响人们的身体健康。
物业管理公司可从以下几方面做好垃圾清理工作:
(1)在物业区域视情况建立垃圾房,并分别设置垃圾筒、垃圾箱、垃圾车、烟灰 筒、字纸篓、茶叶筐等临时存放垃圾的容器。容器应加盖,以防散发异味。考虑用户装 修需要,大厦最好专门设立装修垃圾房。
(2)制定垃圾收集规定。及时清除楼面上所有垃圾,做到所有垃圾日产日清。收集 时,用垃圾袋装好,并选择适宜的通道和时间,用货梯运送垃圾。小区管理公司最好规 定用户统一放置垃圾的时间。
(3)制定垃圾房管理规定并严格执行。将所有垃圾集中堆放在垃圾房。垃圾房要做 到卫生、无扩散垃圾、垃圾袋装化。垃圾房内的垃圾要日产日清,不能有过夜垃圾。
(4)制定清洁和消毒杀虫制度。经常冲洗垃圾房、垃圾筒、垃圾箱等。定期喷洒药 水,消毒杀虫,防止虫害发生及细菌滋生。
因参评单位在考评前都要进行大扫除,一般不会有未清理的垃圾,考评者就可能另 辟蹊径,从资料中查看参评单位是否做到垃圾日产日清、定期消毒。考评资料可以从以 下方面着手准备:
(8)合同复印件。物业管理公司与市政卫生部门、消毒站、灭虫公司等签订的垃圾 清运及消毒杀虫合同可以反映物业公司每日垃圾清运和消毒灭杀情况。
(2)垃圾收集及存放规定,包括垃圾收集清运操作程序、垃圾房管理规定等。
(3)清洁巡查制度。物业管理公司每日巡查时应对小区(大厦)清洁进行检查。
(4)有关记录,包括垃圾清运记录、垃圾池消毒杀虫记录、清洁巡查记录等的样 本。
四、房屋共用部位共用设施设备无蚁害(小区)
在我国有白蚁危害的地区,白蚁是与房屋建筑同时并存的一对矛盾。物业管理的主 要职能是代替业主管理和维护房产。因此白蚁防治也就成为物业管理的重要内容。
国家有关政府部门对白蚁危害和房屋建筑安全十分重视,已经下发和制定了一些有 关认真做好白蚁防治工作的文件和法规。如8999年10月15日中华人民共和国建设部 第72号令《城市房屋白蚁防治管理规定》,要求对我国白蚁危害地区新建、改建、翻建、扩建房屋者应进行白蚁预防处理。
为保证房屋内无蚁害,物业管理公司应做到:
(1)与防治专业机构签订常年承包合同,让专业防治单位为公共地区及居民室内提 供白蚁预防服务。一旦物业辖区内发生白蚁,专业机构可以立即前来防治。
(2)进行综合防治。将物业区域整个纳入白蚁防治范围,既要做好房屋共用部位、 公共设备设施的虫害防治,又要做好用户室内白蚁防治,还要注意房屋建筑外绿化美化 环境的花草树木及附属设施的白蚁防治。要设计一个比较全面的包含各种有效措施的综合性防治方案,如绿化美化场所地基的白蚁预防处理。树木定植穴的白蚁预防处理。
(3)加强装修及施工管理。装饰装修时,可能会将白蚁与装饰材料一起带入房屋,产生危害。对新装修及施工的场所,最好做防蚁处理。
(4)加强宣传。因白蚁的繁殖能力强,只做好公共区域的防治不能从根本上消除蚁患。应加强对用户的宣传教育,普及白蚁防治知识,使用户能是被白蚁并进行简单的自查。
考评资料中建议包括以下内容:与白蚁防治专业机构签订合同的复印件,专业机构 的资质证明,防治制度及有关防治记录。
五、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆 放杂物现象;大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持 洁净;共用场地无纸屑、烟头等废弃物现象;大堂、楼梯扶栏、天台、公用玻璃窗等保持洁净;共用场地无纸屑、烟头等废弃物
本条目的考核重点是公共清洁。
环卫工作一在经常,二在保持。保证公共清洁的关键是做好环卫宣传工作,注意把 提高人的清洁卫生意识、纠正不良习惯与清洁管理相结合,使用户自觉地参与到环卫工 作中,同时广泛征求用户意见,只有双方共同努力才能保证优美、洁净的物业环境。具 体工作如下:
(1)制定管理守则。要求业主和用户遵守公共道德,不准乱贴、乱画、擅自占用、 堆放杂物、乱丢烟头等。
(2)建立清洁制度和清洁标准。对房屋共用部位,包括大堂、楼梯、天台、共用玻 璃等每日清洁;对共用场地每日清扫,定期清洗。
(3)建立清洁监督检查制度。每日巡查共用部位的清洁,发现乱贴、乱画、乱扔杂 物、擅自占用、堆放杂物等现象立即清理。
(4)加强环卫宣传。利用宣传栏等形式鼓励用户自觉保持环境卫生。
考评资料中包括: 管理守则 清洁监督检查制度 清洁标准及清洁检查记录% 清 洁评估月总结表等记录样本。
六、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌 和乱贴乱画现象
商业网点因客流量大,清洁问题相对比较突出。参评单位应从以下几点做好管理工作:
(1)制定商业网点管理规定。严格商业网点区管理,禁止乱设摊点、乱设广告牌、 乱贴、乱画等行为。
(2)建立商业网点区清洁制度。制定清洁标准,并按标准每日进行清洁。
(3)建立商业网点区巡检制度。每日巡查商业网点清洁卫生等情况,及时制止乱设 摊点、广告牌和乱贴乱画现象,发现未达标准的清洁问题立即安排整改。
参评资料中建议包括: 商业网点管理规定 清洁标准 巡检制度及清洁、 巡检记录样本。同时,资料中可以附入商业网点的照片,以反映商业网点管理整洁有序。
七、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
饲养宠物、家禽、家畜会严重影响物业环境清洁。大厦内一般皆禁止饲养或携带宠 物、家禽、家畜。小区虽可以养宠物,但须经政府有关部门同意,办理登记审批手续, 并须定期检查、防疫。
为避免物业区域内出现违规饲养宠物、家禽、家畜现象,物业管理公司应做好以下 工作:
(1)在管理公约、用户手册中制定相应条款,规定禁止未经政府批准私自饲养宠 物、家禽、家畜等。
(2)建立检查制度。把对饲养宠物、家禽、家畜的检查作为日常巡检的一项内容, 发现有违反规定的,应加以劝阻制止。
(3)政府部门协助。如果用户坚持饲养宠物;家禽、家畜等,物业管理公司多次劝 说仍拒不改正,物业管理公司可以请政府有关部门协助做好劝说工作,必要时可根据管理公约采取相应的强制措施。
考评资料中可以附入管理公约及用户手册相关章节的复印件及检查记录、整改通知 样本等。
八、排烟、排污、噪声等符合国家环保标准,外墙无污染
治理环境污染是物业环境管理的重要内容。环境污染主要有以下几种情况:
(1)空气污染。大厦(小区)造成空气污染的因素有:直接燃煤排放过多二氧化硫 气体,机动车排放尾气,基建扬尘形成尘烟污染,等等。
(2)水体污染。工业废水等含有大量有毒有害物质,进入水体后形成水体污染。大 厦小小区)水源污染主要存在于二次供水中,排水污染主要存在于空调、餐饮等。
(3)固体废弃物污染。指生活和生产中扔弃的固体物质。
(4)噪声污染。噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种。
(5)电磁波污染等。
物业管理公司治理环境污染一是减少污染源,做好二次装修等施工场地及商场、机房、餐饮、车场等重点场所管理,减少有毒气体、噪音等污染。这是治理环境污染的根 本。二是做好绿化和环卫工作。这是保证环境质量的重要途径。
考评资料应分别从排烟、排污、噪声、外墙清洁几方面着手准备:
(1)排烟管理规定及执行记录。要求物业内燃烧燃料的单元,如餐饮、住宅厨房等 全部使用达到环保要求的燃料,并按规定烟道排烟。
(2)排污管理规定及执行记录。物业管理公司制定污水井、化粪池等管理规定,并 由工程主管部门按规定每日检查废水、废渣排放口。
(3)噪声管理规定及执行记录。严格控制设备运行及用户装修所发出的噪声,按国 家要求定期进行噪声监测。
(4)二次供水资料。严格按二次供水制度提供用水,无水源污染。
(5)外墙清洁粉刷规定及清洁记录。按规定定期清洗粉刷外墙,保证外墙清洁、无 污染。
(6)环保部门对排烟、排污、噪声等的监测报告。政府环保部门出具的监测报告最 具权威性和说服性,可以附入一至二份监测报告样本。