一边是业主不满物业服务,拒交物业费;一边是收不上足额物业费,物业公司入不敷出,服务因此打折扣——发生在一些小区的“物业费之争”多年来恶性循环,该如何解决?业主普遍对于物业费的制定标准、收取方式、使用用途等存有疑问,如果不能及时得到解答,就易成为物业费和服务质量矛盾的导火索。5月1日起即将施行的《北京市物业管理条例》,对物业费“我是谁”“我从何处来”“应向何处去”的问题在一定程度上都给予了回答。
物业费取之于民用之于民
提及物业费,想必大家都不会陌生,它一般是指物业产权人、使用人委托物业公司对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
根据即将施行的《北京市物业管理条例》第二十八条和第六十一条的规定,业主可以自行管理物业,也可以委托他人管理,委托物业服务企业提供物业服务的,一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。不管自行管理还是委托他人,业主都应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额交纳物业费。实践中,业主可以成立业主大会,业主大会可以确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格。而业主委员会可以代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同,就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
在实践中,物业费的收取分为两个阶段,在建设单位销售房屋前,此时应当由建设单位承担前期物业服务责任,由其选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同,前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定,约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同,前期物业服务合同期限最长不超过两年。而在建设单位销售房屋后,前期物业服务合同期限届满前三个月,由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。值得一提的是,在即将施行的《北京市物业管理条例》中,对于因为业主大会、业主委员会缺失或者不能正常运行状态下的一些小区,可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建成立临时性、过渡性机构——物业管理委员会,它也可以履行业主委员会的相应职责。