导读:出租人、承租人就租赁宅基地上房屋进行改扩建协商一致,偏偏镇政府认为改扩建部分系违法建筑,并进行了强制拆除。那么,租赁合同到底有效无效?承租人的损失找谁主张?承租期间利用违法建筑产生的收益是否应当与损失进行折抵?在城镇化高速发展的今天,宅基地上房屋的租赁在较长一段时间内活跃于租赁市场。然而,随着各地拆违执法力度、广度逐渐趋于白热化,这类涉租赁房屋的损害赔偿纠纷也日益增多。本文,结合在明律师事务所黄艳律师团队承办的一起房屋租赁合同纠纷一、二审裁判,带大家一探这类问题的究竟!
【基本案情:出资盖楼竟成违建被拆除】
2015年7月,G先生(乙方)与S先生、W女士、C先生(甲方)签订《租赁合同》,约定由乙方在甲方位于某镇某村的宅基地上翻盖6层楼房,甲方进行相应手续报备。
如果遇到国家、开发商及乡村规划等拆迁,必须经过甲、乙双方协商同意后甲方才能在拆迁协议上签字。
拆迁时1-6层总面积的平米数减去400平方米归甲方所有,剩余平米数20%归甲方,80%归乙方。如遇拆迁不补偿现款补偿房屋的情况下,按拆迁时楼房市场价格折合成人民币,按以上比例付给乙方。
合同签订后,G先生在该宅基地上出资建造六层房屋,总建筑面积2775.08㎡,并进行了房屋装饰装修。该房屋建成后一直由G先生出租经营。
2017年12月,镇政府向双方当事人发出《限期拆除决定书》,称G先生的翻建房屋未依法取得乡村建设规划许可证,属于违法建设。
此后不久,房屋三至六层被镇政府强制拆除,一、二层则被S先生等甲方收回占有、使用。
眼看投资尚未收回,尚存的房屋房东也态度坚决地和自己划清了界限,G先生委托了北京在明律师事务所的黄艳律师代理自己的案件。
【律师办案:起诉合同无效获支持,法院判赔170万建房损失】
黄艳律师代G先生向北京市顺义区人民法院提起租赁合同之诉,主张由于被告S先生、W女士、C先生未按照《租赁合同》第二条履行为G先生建六层楼办理村镇规划许可手续,导致房屋二层以上建筑1840㎡被镇政府作为违法建筑强制拆除,租赁合同系无效合同,且导致合同无效的过错主要在于被告一方,被告应当赔偿G先生一、二层房屋建设费用、房屋附属物及装饰装修费用。
2018年10月,顺义区人民法院经过现场勘验等程序查明事实,作出判决,认为原、被告双方签订的《租货合同》因违反法律的强制性规定而无效。
而根据双方合同约定,在涉诉宅基地上建造六层房屋系双方共同协议确认的,因该建筑无相关合法建造手续导致涉诉合同无效,双方均有过错,被告方三人承担主要责任,应在其责任范围内承担赔偿责任,最终判决S先生、W女士、C先生等三人向G先生赔偿170万元。
【房东上诉要承租人承担主要责任,能推翻原判吗?】
S先生、W女士、C先生等三人不服顺义区人民法院一审判决,向北京市第三中级人民法院提起上诉,主张驳回G先生的一审诉讼请求。其理由如下:
①G先生为了经营房屋租赁业务,找到上诉人主动提出在上诉人的宅基地上建房,且G先生明知要办理建房手续却未提醒上诉人找相关部门办理。
镇政府认为房屋属于违法建设后,曾通知G先生,但其置之不理,导致房屋被强拆。如果G先生及时采取补救措施,就不会造成如此严重的经济损失;
②G先生将大部分房屋进行出租,共计收取租金160万元,应折抵其所称的经济损失。
黄艳律师代G先生进行了二审应诉,提出了如下二审答辩意见:
①上诉人作为出租方以及应当办理乡村规划许可而未办理的主体,应当就合同无效承担主要过错责任。
G先生作为承租人,未尽到合理的注意义务,应承担次要过错责任。结合同类案件酌定过错比例的一般情况,一审法院判令上诉人承担主要责任是适当的;
②合同无效后,法律救济的目的是使缔约人回到信赖未曾发生时的状态,消除因信赖合同所采取的行为的法律后果。
因此,合同履行期间,出租方租金收益、承租方履约收益等合同履行利益并不纳入合同无效损失赔偿考虑范围。上诉人主张G先生收取的160万租金应当折抵损失,不仅完全没有事实依据,也没有法律依据。
二审法院最终采纳了G先生一方的二审答辩意见,认为一审判决并无不当,判决“驳回上诉,维持原判。”
【律师说法】
一、租赁标的涉违法建筑,租赁合同无效
《城乡规划法》第四十一条第二款规定,在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。
《北京市城乡规划条例》第四十条规定,在规划农村地区,村民使用宅基地进行村民住宅建设,应当征询相邻土地使用权人意见,经村民委员会审议后上报乡镇人民政府批准。
乡镇人民政府审批村民使用宅基地进行住宅建设,应当依据村庄规划进行。具体办法由各区人民政府结合实际情况制定。
租赁标的房屋如果存在未经取得规划审批手续建设的行为,租赁合同将因违反法律的强制性规定而无效。
二、房屋租赁合同无效后损失赔偿的处理
合同无效不代表丧失所有权利,根据《合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
在签订房屋租赁合同后,尤其是租赁经营用途房屋时,承租人通常会根据经营目的对房屋进行装饰装修、改扩建等。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,区分以下情况处理:
①如果承租人经出租人同意改扩建,但未办理合法建设手续的,改扩建造价费用由双方按过错分担。
所谓改扩建造价费用,一般是指承租人改扩建过程中的实际支出。承租人可以提供改扩建过程中购买原材料、雇佣人工或委托施工的相关材料予以证明,也可以申请司法鉴定;
②经出租人同意装饰装修,未形成附合的,由承租人拆除;已形成附合的,由双方按过错分担现值损失。
所谓装饰装修物的现值损失,是指附合在房屋上的装饰装修物上存在的实际价值,亦即装饰装修物之现存的价值。现值损失的认定在司法实践中一般亦采用鉴定的方式;
③如果承租人未经出租人同意改扩建、装饰装修的,损失由承租人自行承担。
三、承租期间利用违法建筑产生的收益不应与损失折抵
合同无效后,出租方比照租金收取的钱款,一般能作为占用费进行性质认定,该占用费实际于承租人一方在承租期间取得收益具有对等性、抵消性。
此外,合同无效给承租人带来的损失,除了扩建造价损失、装修现值损失之外,实际还存在丧失订立其他类似合同的机会损失、预期经营利润损失等可得利益损失,但该部分损失难于量化,且可能导致合同无效时双方利益失衡。
因此,合同履约利益既不列入合同无效时的损失赔偿事项,也不作为损失扣减事项,是控制赔偿范围、平衡缔约各方权责的应有之意。
本案中,黄艳律师在了解案情、掌握所有材料后,凭着高超的洞察力与预判力,为当事人制定合适的诉讼策略,依法提出合理的诉讼主张,最终成功经受了一、二审的考验,两次胜诉,在合同无效的情况下力挽狂澜,维护了当事人的合法权利,帮助当事人找回应得的经济损失赔偿!实践中的涉违建租赁合同纠纷往往各有各的难点,如涉及利益较大,合同当事人应当及时委托专业律师进行权利救济,毕竟诉讼机会只有一次,倘若运用不当将错失解决问题的良机。(黄艳、李晶宁/文)