华人在美购买投资房出租时,不论采用哪种出租方式,都要有房屋租赁合约,双方要把细则写清楚,有了这一纸合约,以后我们才能从法律的手段保护自己。作为房东,自然是希望租户不要搞事情,但即使是在事先出租时挑选良好的租户,也没有人能保证一定不会发生租户违约的情况。但当租户出现违约的情况时,我们又该如何应对处理呢?
一.承租人拖欠租金,出租人可以在多长时间请求法律保护?
租金的诉讼时效为一年,即自承租人应当支付租金之日起。 如出租人在一年内不向承租人催收租金,则一年后,出租人的丧失胜诉权,法律不再对出租人的债权给予强制保护,出租人向法院起诉后,法院会驳回出租人的诉讼请求。出租人只能自己向承租人主张。
二.承租人擅自改变房屋用途怎么办?
如承租人未经出租人允许,擅自改变房屋用途,出租人可以要求承租人恢复原状,并可以解除房屋租赁合同,追究承租人的违约责任。
三.承租人提前退租怎么办?
承租人提前退租,属于违约,出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定,则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。
四.租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋怎么办?
租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋,出租人可以选择向人民法院起诉,要求承租人迁出房屋,并承担违约责任。 现实中,有的部分承租人,特别是从事经营性业务的,由于生意不好或由于其他原因,可能一走了之,走时房屋内还有部分遗留物品,很多情况下,出租人不知道承租人的去向,也无法到法院起诉。 这时,出租人可以在合同到期后,自行将房屋收回,但要注意保留证据(比如拍照、录像),将屋内物品一一登记存放。
五. 房东 vs. 房客 有两种法律程序
房客既不付房租,又不肯搬走,怎么办\ufe56法庭上有两种程序来解决房东房客问题:一个叫欠租(Non-payment Proceeding)程序,一个叫“驱逐”(Holdover Proceeding)程序。
对于欠租程序,按照租约的标准条款,租客只要晚交一天租,或者少交一分钱的租金,房东都可以启动这个程序。首先,房东可以给租客一个“退房通知”(Eviction Notice),贴在对方门上,或者以书面挂号信形式通知房客,要求对方在5天内(不含假日)缴租或退房。如果对方不予理会,房东有权在5天后到法院申请“强制清退令”(Eviction Order)。