地铁、轻轨和快速路建设带动沿线商圈形成 随着地铁 1 号线的试运营,本市“地铁商圈”一期规划已经开始实施,在地铁 1 号线沿途陆续建成 22 个 大型商业设施,总建筑面积达 100 多万平方米,预计到 2007 年底全线竣工,业态涉及住宅、商务、餐饮、娱乐、 购物、休闲、文化等多个方面。 天津今年在建和将建的地铁上盖商业项目主要有:营口道出站口 32 万平方米的包括高档百货商场在内的 大型综合建筑;鞍山道站的商业、商务综合建筑;西南角出站口 20 万平方米的金盛广场(含商场、餐饮和高档 公寓);开发区泰达市民广场、河西下瓦房站商业项目等。地铁运营后,会有巨大、持续的客流,从而带动物 流和商流的发展,地铁沿线项目将利用地铁带来的交通便利和经济元素大流通,把商业、住宅、休闲等各类场 所与地铁站巧妙地连接在一起,逐步形成具有天津特色的地铁“生活圈”和地铁文化,形成新的商业氛围。 2.海河服务型经济带推动商业迅速发展 海河是连接中心城区和滨海新区的纽带,通过海河开发,中心城区与滨海新区之间将在产业、文化、服务 等多方面产生深层次互动,从而促进新老城区的完善和成熟,加快整个天津经济结构和经济空间布局的调整, 形成中心城区与滨海新区共同发展的新格局。有了市政府明确的政策导航,加上海河景观的巨大附加值效应, 各地开发商纷纷抢滩天津海河综合开发,目前已累计吸引投资和意向投资达 800 多亿元。香港第三大房地产商 恒隆集团, 投资 20 亿元在和平滨河商业圈兴建恒隆广场项目; 香港第二大房地产商新世界集团投资 4 亿元启动 建设解放广场项目;香港嘉里集团在南站金融商务区投资 40 亿元建设 50 万平方米大型商贸设施项目;新加坡 仁恒集团投资 40 亿元开发仁恒海河广场等, 这些由海河节点为核心而形成的海河版块多数集公寓、 酒店、 住宅、 写字楼、商业于一体,对其所处区域的整体提升作用不言而喻。在海河沿岸将建设 8 大商业设施、10 大星级酒 店、20 大高档写字楼、15 片高级公寓住宅区,以此形成大型商贸设施带,进而实现海河服务型经济带。大悲院 商圈、海河水上运动大世界商圈、塘沽响锣湾商圈将成为今年天津商业板块的重要看点。 3.中高端百货提升商业梯次 2006 年庄吉购物中心、伊势丹二店、信达广场等外地资本控股的中高端百货均准备开张纳客,加之两三 年内也将面市的美美百货、恒隆广场、新加坡仁恒购物广场,中心城区内中高端百货的总体量扩充将超过 40 万平方米。滨海新区依据其巨大的外籍商务人群和中高端人群,加快了中高端百货的布点速度:赛特入驻泰达 市民广场,太平洋百货签约鸿泰千佰汇。中高端百货的加盟势不可挡,商家对消费人群的定位有了进一步区隔 与细分,新增百货卖场为传统商圈注入新鲜血液,在传达新兴商业理念的同时,也将提升商圈的定位梯次,冲 破了天津百货业以流行百货、 中档百货为主的既有格局, 天津百货业在全面开启多元化竞争的 2006 年也面临着 扩张与整合的双重任务。 4.显示商业综合体优势 新近动工的商业地产项目多数都是集商业、商务、酒店及住宅公寓为一体的综合性建筑,起到了以办公 为主扩展到综合性的商务智能型,建立新型的商业区的作用。中环广场、和记黄埔营口道项目、仁恒购物广场 等项目的体量主要集中在 4—10 万平米,都不同程度的结合星级酒店、甲级写字楼、高端住宅、大型休闲娱乐 项目进行规划开发,提高目标消费人群的易达性,规划更趋科学合理。响螺湾生活服务功能区和于家堡国际商 业服务中心。前者位于现在的海河外滩公园对岸,将以高档生活服务为主导,海滨旅游休闲为支撑,建设一系 列现代化星级宾馆和商业广场。后者地处塘沽的几何中心,三面临水,将利用其独特的环水特点,修建一批气 势恢弘、错落有致的超高层建筑以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。 5.社区商业发展势头良好 随着房地产开发大盘社区不断向城市边缘化发展,加之“限制大型商业设施建设”和“加大力度发展社 区商业”两项调控规定的出台,社区商业这种以便民利民的属地型商业呈现出良好的发展势头。社区型商业项 目已成为现有的商业项目中经营状况最佳、发展最快,成熟稳定性最高的商业类型,其销售模式也将受到更多 投资者的青睐。 特别是天津十一五规划纲要中指出“全面提升满足居民生活需求的服务业。 加快推进连锁经营、 电子商务等现代流通方式,提升零售商业档次,规范发展便民商业”的定位和新上市住宅项目的市场需求,将 极大促进社区商业的发展。中心城区太阳城、华苑社区、梅江板块;滨海新区翠亨村板块、工农村板块欣欣向 荣的社区商业发展态势和平稳上涨的租售体系便是明证。 6.商业城区边缘化扩散趋势增强 随着城市化加速推进,天津商业地产市场“集聚—扩散”的发展趋势逐渐明显,由原先的单一商业中心 演变为现今的多个商业中心并存的现状,且在增量幅度上,南部明显高于北部。商业用地级别有向东、南和西 南扩展的趋势。原有的商业中心和平路—滨江道商圈外围区域的商业活动明显增多。市区大型超市、专业化卖 场的过度集中,使一些商家接连受挫。商业地产服务于居住人口,人口的居住郊区化必然导致购物的郊区化和 办公的郊区化。加之市区商业网点资源逐渐减少,开店成本加大,向周边寻求新的空间将成为新的趋势。