依据我国现行法律规定,在转让该四合院的时候,应补交土地出让金。该土地出让金的标准依据视地段状况的不同而不同,最后由房管部门核准确定,买卖双方应明确该费用由谁承担并在买卖合同中明确约定。同时,四合院买卖过程中还会涉及到测绘费、评估费以及契税等各种税费,也应在买卖合同中明确约定。另一方面,在办理四合院买卖过程中,还会涉及到各种税费。各主要税费如下:
1)印花税:为转让价款的万分之五,由买卖双方分别缴纳(09年暂免);
2)契税:一般为转让价款的百分之三,由购房者缴纳。根据北京市普通住宅的标准:“单套建筑面积在140(含)平方米以下,建筑容积率在1.0以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”,四合院一定是非普通住宅,所以,在税款方面不享受优惠政策。具体可参见二手房交易税费汇兑。
3)测绘费用:购房者可以自由选择国家认可的测绘单位办理测绘,测绘费用参照国家标准确定,由购房者缴纳。
4)评估费用:依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》,房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,一般由购房者缴纳。
四合院过户需要经过几个步骤
四合院买卖的手续以及涉及的税费是相当复杂和繁琐的,在北京不同的区县,办理产权过户的手续以及要求可能会有所不同,主要有三个方面的事情需要购买者注意:
1.过户申请之前的相关手续。首先需要办理四合院面积的测绘并取得测绘报告,鉴于四合院的情况特殊,目前北京市房管局仍要求提供过户房产的测绘报告。其次,如果购房人是境外公司和个人(包括港澳台人士,以及外商投资企业),还需要事先取得北京市建设项目涉外安全审查办公室关于该转让行为的涉外安全审批文件。而且要特别说明的是如果出让的四合院距离党政军重要机关500米以内,将很难获得涉外安全审批。此外,还需要由国家权威并且认可的专业评估机构就转让房产的毛地价和楼面地价出具相应的评估报告。
2.过户申请。在准备好上述材料之后,双方应及时带上买卖合同和有关资料一起到该四合院所在区县的房屋管理部门办理过户申请并提交相关资料。如果购房者是港澳公司并委托大陆的公司或个人办理过户申请的话,还需将上述资料提供给司法部指定的香港律师办理公证手续,另外,虽然香港公司行为以法人签字为准,但目前北京许多区县的房屋管理部门还要求在相关文件上加