梁先生居 住的小区是涧西区新新家园,开发商就是通元公司。2004 10月21 日,梁先生和通元公司签订了购房合同,购买了小区6 单元501房,直到现在,房产证迟迟办不下来。 梁先生看到公告后满心欢喜,以为房产证这下该有着落了。不料,他到房管部门后却听到一个让他震惊的消息:他的房子在购 买时已经被开发商当作在建工程抵押,至今没有解除,所以房产 证依然办不了。 律师称:不少楼盘已设定抵押权,这类房屋买卖关系复杂,应谨慎交易 家住南京的潘女士看中了一套在建的商品房,价格优,环境也不错,高高兴兴地签下了合同,合同签完后,有朋友提醒她,楼 盘有没有存在抵押行为?潘女士到当地房产部门一查:该楼盘的 土地使用权已被抵押,不由慌了手脚,买这样的商品房有没有风 记者到南京某房产网站的业主论坛上看了看,发现像潘女士这样不小心的购房者还不在少数。许多人在购房时首先考虑的是学 区、交通、周边配套、房型等问题,对于楼盘本身的风险却往往 没有什么意识。 记者从南京市房管局产权市场处了解到,现在很多开发商都把土地或是在建工程抵押给银行以获取贷款,周转资金,这种情况 比较普遍。若是土地被抵押,这一情况应在《商品房预售许可证》 的备注一栏中有所体现;而若是此后在建工程被抵押,在《商品 房预售许可证》上也应该有加盖的公章体现。开发商应该将抵押 情况事先告知买房人,并且应该在购房合同的“权利瑕疵”条款 中标明此情况。 许多开发商为了顺利卖房,往往不愿将楼盘的抵押情况事先告知购房者。据一位知情人士透露,从《商品房预售许可证》看是 否抵押,也不一定可靠。许多开发商在售楼处悬挂的并不是原件, 而是其复印件,而复印时如果故意遮住抵押的备注,购房者则不 能看到抵押情况,因此被骗。 江苏法德永衡律师事务所施德扬律师告诉记者,如果开发商的资金链流动正常,抵押—贷款—卖房—还贷—解押,就没有风险。 但如果开发商出现资金问题或是卷资出走,一旦银行行使抵押权, 可申请将该房屋拍卖、变卖,超过其债权的部分归房屋所有人, 至于房屋所有人的损失,只能向卖方主张。所以这类房屋买卖关 系复杂,应谨慎交易。 施律师告诫购房者,购买这类房产时,购房者在买房前最好事先去当地房地产交易所查询该楼盘是否已经取得《商品房预售许 可证》;另外,购房者在订立合同的时候也要慎重,除了注意“权 利瑕疵”条款有关内容的填写,最好在补充协议中与开发商商定