叔叔前不久在我们这里新开的楼盘里,买了一套房子,但是,现在崩盘了,那么这样断供开发商能起诉解除合同吗
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对于断供开发商能起诉解除合同吗,在协商不成的前提下是可以的,还有以下内容,希望您能采纳
1、合同解除权的分类
《合同法》第93条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。该条规定了两种解除形式,即协商解除和约定解除。协商解除不论合同中是否有约定,只要合同相对方协商一致即可解除合同的情形;约定解除,就是在合同中约定有解除合同的条款,当条件成就时,一方单方提出解除合同,无论对方是否同意,即可解除合同。
《合同法》第94条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。该条规定了法定解除的情形,即在满足法律规定的条件后,合同的任意一方均可形式合同解除权解除合同。
2、合同解除权的行使方式
《合同法》第96条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。该条规定了合同解除的程序的启动应当以“通知”的方式,无论是法定解除还是约定解除,在解除条件成就时,并不当然导致合同解除,合同相对人仍需将解除合同的意思表示通知对方,才能实现合同解除。
二、购房断供开发商的约定解除权
1、约定解除权的合同依据
在郑州市的《商品房买卖合同》的格式文本中,开发商的约定解除权仅在第七条进行了规定,买受人逾期付款达到一定期限开发商有权解除合同。对于买受人按揭购房,开发商多在《商品房买卖合同》的附件四中进行约定,特别是在开发商对按揭贷款承担阶段性担保期间,一旦买受人断供,开发商承担担保责任后,合同约定赋予开发商追偿的权利,在追偿无果的情况下,开发商单方解除合同的权利成就。
开发商在合同中的此类约定,系与购房人协商一致签订的书面合同,是双方当事人意思自治的结果,也不违反法律法规的禁止性规定,因此该类约定合法有效,一旦条件成就,开发商可以依法行使合同解除权。
2、约定解除权的行使
约定解除权的行使,要结合《商品房买卖合同》的具体约定。《商品房买卖合同》对按揭断供开发商的合同解除权通常约定程序为,首先,出现断供导致开发商承担保证责任,一般表现为开发商在银行开设的保证金账户被扣款,开发商发现保证金被扣应先向购房人催告还款,并限定一定的还款期;第二步,如果购房人在限定的还款期内为还款,则开发商的约定解除权形成,开发商可以行使商品房买卖合同的解除权。而在实践中,购房人出现断供多是经济状况已极度恶化,不具备还款能力,开发商为减少自己的损失,通知解除商品房买卖合同,也往往是开发商不得已的选择。
解除权的行使,根据合同法的有关规定,必须通知到购房人。通知方式没有明确规定,结合实践最好是以邮寄方式书面通知。
在实践中,合同中有 “视为合同终止”、“合同自动解除”等约定,目的是免除享有合同解除权的通知义务,在达到某种条件的情况下,合同不再履行,笔者认为该种约定,也仅是约定了一方的合同解除权,合同解除权的行使必须以明示行为进行,合同不存在自动解除。
3、开发商约定解除权在司法实践中的认定
通过在裁判文书网上检索,郑州市共计7起商品房买卖合同解除纠纷的判决裁定书,其中仅有两起由于业主断供开发商起诉解除商品房买卖合同的判决书(2016豫0182民初2848号和2016豫0182民初2849号)。