2009年,为了抑制开发商肆意建造别墅、扩充大面积住房,有关部门制定了7090政策,为了多增加刚需住房的供应,要求开发商在建造小区时,必须满足:小区内70%的房屋,面积小于90平方米。个别开发商为了造出别墅和大面积的房子,只能将两套甚至三套房屋的面积拼在一起,形成别墅或大户型卖给客户。因此,这些一整套房屋,实际上却有2-3本产证。这种一套多产证房屋,银行并不认可它一整套房屋身份,不仅会在银行办理按揭贷款时会碰壁,在交易中心过户时也很棘手。
2. 房屋有公安查封。公安查封就意味着这套房屋的市场属性已经冻结。不仅无法办理法拍房按揭贷款,其他正常的抵押经营贷款也无法办理。只有公安查封的记录注销后,房屋的市场属性才算解封,可以正常办理贷款。但是解封流程相对较长,法拍房按揭贷款又必须在短时间内放款,一般遇到有公安查封的法拍房申请贷款预审,银行会因为短时间内无法放款而拒批。
3.房龄较老,也就是房屋的年龄,指从小区的竣工年代起到现在的时间。比如这套法拍房,竣工日期是2001年,那么房龄就有19年。一般情况下,房龄超过30年,银行无法办理按揭贷款。
4.违章搭建有违章搭建的房屋,一般是指未取得建设工程规划许可证,或者违反建设工程规划许可证核定的建筑。无论是二手房,还是法拍房,一旦房屋有违章搭建记录,就无法办理贷款(包括经营抵押贷)。将违章搭建清除,且注销违章搭建记录之后,才能办理贷款。但是清除违章建筑和注销搭建记录需要的时间比较长,法拍房按揭贷款又必须在短时间内放款,一般遇到违章搭建的法拍房申请贷款预审,银行也会直接拒批。
5. 无产证“无证”房屋,是指没有房产证的房屋,通常指集体土地性质下的住宅房屋,所有权属于集体,只有属于集体的大产证,个人只拥有使用权,这也就是我们常说的“小产权房”。小产权房,是没有产权证的,因此银行无法为“小产权房”办理按揭贷款,同时,这类法拍房在拍卖成交后办理过户时也会遇到阻碍。
6.存在长期租赁。我们经常会在上拍公告中看到“带租拍卖”的显示,这就表明这套法拍房有租赁备案。长期租赁备案,一般指租赁期限超过10年,这一类法拍房银行无法确保可以安全买受,因此不予贷款。如果没有租约,但是公告中有显示占用的法拍房,借款人在贷款时还需要写声明,承诺不会因为房屋瑕疵而与银行违约,银行才给放款。