看得懂A股,就能看懂中国房价。
今天这篇文章,君临带你用A股投资的哲学,看透中国房价的一些秘密。
1,目前中国房价最贵的地段是哪里?
2,最便宜的地段又是哪里?
3,过去8年,成长性最好的地段又是哪里?
4,为什么杭州房价跑输了广州?
5,京津都市圈哪些地段涨幅最快?
6,长三角都市圈哪些地段涨幅最快?
7,广深都市圈哪些地段涨幅最快?
8,中西部哪些地段涨幅最快?
9,未来十年,中国有哪些最值得投资的地段?
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目前中国房价最贵的地段是哪里?
君临为大家统计了2019年5月中国主要城市核心区的房价,以下这个表是均价4万元以上的所有板块。
所有数据来自安居客网站,单位:元。
北京房价一枝独秀,遥遥领先。
西城区、东城区、海淀区,分列三甲,以12万元、10万元、9万元的均价成为中国最值钱的地段。
朝阳区也以7万元的均价排名第六。
上海和深圳紧随其后,上海的黄浦、徐汇、静安、长宁区,和深圳的南山、福田区,都以超过6万元的均价进入十强。
中国最值钱的黄金地段十强,被北上深三大一线城市全部包揽。
接下来是天津、三亚、厦门、广州、杭州、南京等沿海城市,各自都有1-3个核心区以超过4万元的均价上榜。
是什么决定了这些城市和地段的价值?
君临认为,主要由产业和政策决定。
产业,就是基本面,奠定了长期价值;政策,就是主题概念,带来了短期的估值溢价。
以北京为例子,西城区和东城区聚集了中国最密集的政治、教育和医疗资源,无疑是帝都的精华所在。
海淀区和朝阳区则分别拥有顶尖的互联网科技和金融、文化产业生态。
只要这些产业和政策资源不变,北京的核心四区就将始终盘踞着中国最值钱地段的名头。
而上海的核心四区和深圳的核心两区,则分别是长三角和珠三角的经济发动机,以其强大的金融、商业、科技中心地位源源不断向外辐射影响力。
另外,三亚则以独一无二的度假、养老中心地位,收获了中国有钱人的青睐,海棠湾、亚龙湾、小东海,成为了中国度假酒店和豪宅最密集的地段之一。
以上这些,可以认为是中国房地产的蓝筹股,类似于茅台、格力,由于拥有坚实的基本面支撑,即使目前的价格已经不菲,但未来的房价相信仍有稳定升值的空间。
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最便宜的地段又是哪里?
中国房价并不是永远涨的,有些地段的房价甚至会跌到你怀疑人生。
比如近期的网红城市鹤岗,2019年均价才1600元,过去几年的房价处于持续的下降通道中。
下降的原因,无非是资源匮乏、产业衰退、人口出走,房子无人接盘。
最便宜地段的前十强,分别属于三个板块:
a,东北的黑龙江,以4个地段排名第一;
b,华北的宁夏、甘肃、山西,以3个地段排名第二;
c,西北的新疆,以3个地段,价格略微贵100元,排名第三。
总的来说,三北地区的资源型产业坍陷,已成为目前中国经济的一块心病,大量矿区由于资源价格的下跌,被废弃,人口流失,前景暗淡。
它们可以认为是中国房地产的垃圾股,回避就是最好的选择。
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过去8年,成长性最好的地段又是哪里?
这是本文的核心问题,我们将在接下来的几个子问题中,为你一一解答。
先看总的数据。
以下是2011-2019年中国主要城市房价涨幅排名:
大致可以分成4个梯队:
第一梯队:深圳,以超过两倍的涨幅,遥遥领先。
第二梯队:涨幅超过1倍的11个城市,分别是福建的厦门、福州,一线城市北京、上海、广州,以及新一线城市武汉、南京、郑州,强二线城市东莞、合肥、济南等。
第三梯队:涨幅在50%-100%之间,以中西部城市为主。
第四梯队:涨幅在50%以下,包括东北的三大城市沈阳、大连、哈尔滨,三个沿海城市杭州、宁波、青岛。
从这份名单里,我们可以得出几个结论:
第一,深圳无疑是过去几十年中国最耀眼的成长股,从过去的招商、平安、华为、腾讯,到近年来崛起的大疆、比亚迪,到今年氢燃料电池概念的龙头雄韬股份,科技公司是一批批的涌现,基本面极其强大。
这种基本面,目前还是独一份,未来就是奔着硅谷湾区龙头的地位去的。
第二,涨幅排名靠前的城市,全部是一线城市、新一线城市、强二线城市,中国城市的都市圈化、集中度提升趋势十分明显,这跟A股各大行业的集中度提升逻辑基本一致。
第三,涨幅排名垫底的,主要还是产业转型缓慢的东北城市为主,这也跟前面讲到的三北垃圾股所在区位基本一致。
身处垃圾股聚集的板块,即使本身作为龙头,也很难不受到影响。
第四,作为近年来的网红城市,杭州和成都的房价涨幅分别为39.90%、56.55%,竟然跑输大市,到底发生了什么?
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为什么杭州房价跑输了广州?
近几年有一个流行的观点:广州被踢出一线城市,杭州取而代之。
杭州的上位,得益于阿里巴巴在互联网行业的强大影响力,以及雄厚的政治资源背景,G20峰会、亚运会在此相继举办。
按理说,以杭州的这番冒起势头,房价也应该是一飞冲天才对呀!
相对来说,广州在过去的十年,政策优惠减少,传统的商贸活动也受到互联网电商、出口下滑等的冲击,被外界认为转型缓慢,掉队一线城市。
但实际上,从房价的角度,过去八年,广州的房价涨幅为117.02%,跟上海的房价涨幅118.85%基本持平,远超过杭州的39.90%。
也同样超过一干热点网红城市:重庆、成都、长沙、西安、天津等。
原因在哪里?
君临认为,关键在估值泡沫。
对于杭州,甚至整个浙江板块,包括宁波、温州等地来说,十年前的四万亿政策,影响深远。
四万亿带来的天量信贷,许多资金最终都流入了地产行业,成为炒作房价的杠杆放大器。
在浙江民间,这股炒房团的冲击波尤其严重,大量转型受困的实体企业将资金投入到了炒房热情中,使得2010年前后的房价经历了一轮暴涨。
在上面的表中可以看到,2011年的杭州房价为1.97万元,不仅比广州的1.47万元高,甚至还高于深圳的1.74万元。
贵的令人咂舌。
深陷于估值泡沫之中,自然是要付出代价的。
可以说,最近十年,即使杭州的经济蒸蒸日上,但房价,只能是处于消化估值泡沫的过程中。
另一方面,重庆、成都、西安等西部新一线城市的房价虽然一直不贵,跑的也不算快,原因却略微不同。
在四万亿时期,炒作西部城市房价的虽然不多,但许多资金却因为看好这些城市的发展,提前涌入了当地的房地产开发,使得房子供应过量,远超出当时的市场需求。
根据易居研究院的数据,在2016年4月份的时候,天津、重庆、成都、长沙、西安等城市的商业地产库存都高的令人担忧。
以成都为例子,当时其商业用房存量高达520.68万平方米,按照正常的去化周期,需要167.78个月,也就是13年时间才能消化完毕。
如此高的库存量,当然就压制了房价,使得上涨乏力。
总的来说,无论是资金在二级市场直接炒作房价,还是在一级市场过量供应,都会带来估值的泡沫。
君临在研究A股的时候,遵循一个逻辑:好行业、好公司、好价格。
投资房产其实也是一样的道理,好板块好地段,有好的产业和政策支持,还得有合理的估值,才能带来符合预期的上涨。
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京津都市圈哪些地段涨幅最快?
a,北京的通州、顺义区涨幅排名第一第二
如果说西城区、东城区、海淀区,是京津都市圈的核心,相当于蓝筹股里的茅台、格力、平安,买了就躺赚。
那么,通州和顺义,则是优质成长股的代表,以超过两倍的涨幅,摘取状元和榜眼。
为什么是它们?
关键的原因,无疑是北京市政府向东迁移,落户通州的政策效应。
2015年,北京发布了将通州升级为“行政副中心”的决策,随后,相关基础设施开始大规模的建设。
2017年,北京市各级机关单位开始陆续向通州搬迁,至2019年1月, 北京市政府正式从东城区搬迁到通州区运河东大街。
根据政府的预计,由政府机关带动的相关人口迁入就将高达40万人;
还有名校的进驻,如人大附中、首都师大附中,大医院的动工建设、道路的扩建、地铁的铺设等,利好不断。
政治中心的转移,带来的房地产价值转移,是直接而强烈的,自然也带动了整个东部板块,包括顺义、燕郊的繁荣。
这是房地产基本面投资最好的范例。
b,保定涨幅接近垫底
和通州的政策落地不同,保定也曾因为“首都副中心搬迁”的传言备受瞩目,房价一度暴涨。
但最终,消息被辟谣,千年大计落户隔壁的雄安新区。
保定房价被迫用漫长的时间,来消化高昂的估值,过去八年的涨幅甚至跑输通胀。
这是主题投资里,成长性被证伪的典型样本。
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长三角都市圈哪些地段涨幅最快?
a,上海的黄浦区涨幅第一
上海的黄浦区无疑是华东最值钱的地段,也是涨幅榜排名第一。
南京的建邺区是江苏最值钱的地段,同样是长三角涨幅榜排名第二。
很明显,在过去的八年,长三角地区没有出现政治中心的转移,因此缺乏优质的成长股明星,令蓝筹股得以大行其道。
而杭州、浦东新区等产业新秀,又因为过早的炒作,导致估值泡沫,需要时间去消化。
b,苏州的张家港涨幅靠后,杭州的淳安、桐庐甚至出现巨大跌幅
在长三角的核心区,竟然出现了张家港、淳安、桐庐等房价滞涨、下跌的地区,让人震惊。
这充分见证了上一轮房价暴涨,所带来的巨大泡沫后遗症。
以张家港为例,当该地区的钢铁行业(沙钢)深陷困境,转型受挫,高昂的房价便不再具有支撑力。
它的境遇,跟京津都市圈里的唐山,几乎一致,后者同样是以停滞的房价,在板块里排名垫底。
在基本面投资中,有一句格言值得反复铭记:
千万不要买夕阳产业的股票,它们是价值的毁灭者。
房价又何尝不是如此。
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广深都市圈哪些地段涨幅最快?
a,深圳南山区涨幅第一
深圳的南山区,不仅是广深都市圈的涨幅第一,而且是全中国的涨幅第一,甚至是宇宙涨幅第一。
能拿到这个涨幅,得益于产业和政策的双重叠加。
产业方面,南山区是深圳的科技中心,有深圳大学、腾讯、大疆、创维等众多名企加持;
政策方面,深圳商业中心90年代看罗湖,00年代看福田,10年代看南山,20年代看前海,一直在向西转移。
这两个层面的优势,在可预见的未来十几年都将保持,使得其地产价值仍有继续上升的空间。
当然,未来的涨幅或许将不再那么瞩目了。
但江山代有人才出,深圳的基本面和产业溢出效应,将使得周边地区的房价受益匪浅。
b,惠州的大亚湾涨幅也很强劲
惠州的大亚湾、东莞的松山湖、临深片区(塘厦、凤岗),是除了深圳核心区以外,广深都市圈涨幅最强劲的代表。
东莞由于数据缺乏,未能列出细分地段的涨幅,但由于深圳华为迁入松山湖,深圳中产大规模在塘厦、凤岗等地买房,带动相关地段的涨幅十分惊人。
其迁移效应,类似于北京中产在通州、顺义、燕郊的置业潮。
以惠州大亚湾为例,因为靠近深圳,这里已经从过去的一汪海滩,渔舟晚唱,变成了深圳人的后花园,涨幅遥遥领先于整个惠州市。
但湾区人民都很清楚,大亚湾毕竟离深圳市中心有点远,只能作为周末度假用,涨幅前景是不如东莞临深片区的。
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中西部哪些地段涨幅最快?
a,武汉的武昌区、合肥的政务区涨幅耀眼
两个地区的涨幅,甚至超过了长三角排名第一的上海黄浦区。
主要的原因,两个地段略有不同:
武昌区,可以认为是中部的科技与商业中心,依赖于其旁边洪山区的华中科大,光谷的崛起,大量科技公司在此落户,又有一线江景,紧邻汉口商圈的人气,得天时地利。
合肥政务区,则是得益于合肥政治中心的迁移,类似于中部版本的“通州区”。
当然,合肥本身也是这个十年崛起的经济明星之一,有中科大的优质人才,有京东方、合肥长鑫的面板和半导体工厂,前景灿烂。
b,郑州的郑东新区涨幅跑输大盘
从基本面的角度,过去十年属于中国经济升级、产业转移的黄金十年,中西部地区得益于沿海制造业的转移浪潮,崛起了一批经济明星。
武汉、成都、合肥、郑州、重庆,就是其中最著名的五朵金花。