房屋的重置价格是拆迁补偿中原有的概念,是指上一年按房屋生产条件和市场情况,重新建造与该房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的价格。重置价格的计算范围是房屋的单方工程造价。
重置价的计算方法就其本质来说,属于房地产评估方法中的成本法,但重置价实际上还不是成本价,只是成本价的主要组成部分。现在新的拆迁补偿条例已不适用重置价格,而是适用市场价格。
重置价格的构成
重置价格的构成可分为直接成本和间接成本两类。直接成本是建筑物物质实体构建过程中直接投入的成本或费用。主要包括:人工费、材料费、施工机械费、其他直接费等四项。
人工费:是指建筑物建造施工过程中所支付的一切工资性支出,包括工资和各种津贴。材料费:是指直接构成建筑物的各种物质、构件、零件以及房屋设备等的费用,如钢材、水泥、砖块、木材、照明装置、涂料等。施工机械费:是指建筑施工过程中使用施工机械所发生的费用。其他直接费:是指预算定额和间接费定额以外的现场建筑施工所发生的费用,如材料等的倒运费、垃圾清理费等。
间接成本是指建筑物建造过程中发生的与其有关的成本,它不直接构成建筑物的物质实体。主要有:勘测、设计、规划、法律、评估费;施工执照费、建设贷款融资费(包括融资手续费和利息)、施工保险费、施工期的财产税;建筑承包商的管理费(包括施工企业管理人员的工资、各种津贴、业务活动费等)、投资者利润、销售费用(包括广告费、销售代理费)等。
重置价格的估算
建筑物重置价格的估算方法主要有单位成本法、分部分项法、工料测量法和指数调整法四种。
1)单位成本法
这是一种广泛运用的重置价格估算方法,它通过调查近期建成的与待估建筑物相类似的建筑物的单位面积或单位体积的成本资料,并依据它们在时间和物质实体上的差异进行相应修正,得到待估建筑物的单位成本,再乘以待估建筑物的面积或体积,即可求得待估建筑物的重置价格。
例[1]:现有一幢建筑面积为250m2的独立式住宅需要评估,经查阅资料得知类似建筑物(没有厨房和空调设备)的重置价格和待估建筑物的规模、形状修正系数,则运用单位成本法对该建筑物的重置价进行评估,见下表。
重置价格估算示例(单位成本法)
单位重置价格2000元/m^2
规模和形状修正系数×0.973
1946元/m^2
基本价格1946×250=48