咨询内容:
今年3月我买了邻居一套二手房,并且办理了过户,取得了房产证。当时我要去房子看下,房主推脱说亲戚住在里面,让我三月底再去。三月底我过去的时候,发现里面住着人,原来房主已于两年前将房子卖给了他,但是未办理过户。像这种一房二卖怎么处理,一房二卖的法律规定有哪些?
魏国鹏律师解答:
您好,很高兴回答您提出的关于商品房一房两卖的问题。
一、一房两卖合同的法律规定:
商品房的一房二卖是指房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后,于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。
开发商的这种行为违反了第一买受人和第二买受人的合法权利,开发商应该对此造成的损失给予赔偿。
法律对此也做出了相应的规定。
1、第一买受人的赔偿请求权和合同无效请求权
房地产开发商为第二买受人办理了过户登记手续后,第二买受人依法取得了房屋的所有权,其买卖合同得到实际履行,这也就代表着房地产开发商对第一买受人买卖合同的默示拒绝履行。
第一买受人可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条:“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2、如果第二买受人是恶意串通房地产开发商取得房屋所有权,那么第一买受人就可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
”请求确认后买方的商品房合同无效,只要有足够证据,法院就应该支持。
但是,法院要确认合同无效必须经先买方行使合同无效请求权,如果先买方不行使该项权利,法院不能主动确认后买方的合同无效。
而第一买受人放弃无效请求权后,仍可以行使该司法解释规定的惩罚性赔偿请求权。
3、第二买受人的惩罚性赔偿请求权
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事