可以说,“居住权”的设定,完全打破了房产交易市场的固有模式,改变了房产的商业属性。
对于这种情况,我们再来具体看涉及到法拍房交易的几个问题:
① 设立居住权的房子还可以交易?
——可以交易,但不可以租赁(当事人约定除外)。
设立居住权的房子可以过户交易,但是,居住权不会随产权人信息的转移而发生变化。
设立人如果私下将自己的房屋转卖过户给其他人,居住权人依然享有这套房屋的居住权,其他人虽然拥有了这套房屋,但也不能消灭居住权人的居住权。
第三百七十条:居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
② 拥有房子的居住权,我就可以住一辈子?
——如果没有设立居住权消灭的具体期限,居住权人可以永久居住直到死亡。
居住权人在签订居住权合同时,没有设立居住权消灭的具体期限,会一直享有这套房屋的居住权直到去世。
第三百七十条:居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
③ 设有居住权的法拍房不能过户?
——可以过户,但是过了户也得等居住权期间届满或者居住权人死亡,才能拥有房屋全部的使用权(可以租赁买卖等)。
第三百七十条:居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
④ 法拍房市场会不会出现设立居住权的房子?
——会,法拍房主要是由于申请执行人向法院申请强制拍卖房产,与居住权的设立无关。
如果设立人在还贷期间,无力偿还银行贷款,银行可以向法院申请强制拍卖其名下房产,这套设有居住权的房屋就变成了法拍房。
⑤ 居住权的设立会导致法拍房的风险增加,过户也不能住?
——通过合理的风险规避,法拍房既可以过户也可以实际居住。
司法拍卖作为法院强制执行的手段之一,可以在拍卖成交之后,将物权强制转移到买受人名下(执行裁定书)。
居住权是用益物权,同样可以被强制涤除,涤除之后房屋恢复原状,可以正常买卖交易。
如果拍卖成交之后,买受人还没有及时发现这套房屋存在居住权设立。
那么,法院会按照正常情况出具执行裁定文书,即便过了户,产权人依然享受不到房屋实际的商业属性,既不能赶走居住权人,也不能出租。
第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
但如果,在参拍之前,确定好居住权等房屋产权信息,找到合适的解决方式,法拍房不失为一种更好的购房方式。