案例:2014年9月,由于工作需要,我必须出国3年,为了不让房子闲置,同时找个看房子的人,我将房子出租给了吴某。我和吴某在商定房租之后,签订了3年的房屋租赁合同。由于工作顺利,我提前1个季度回到国内。2017年7月,我去找吴某催要前一个月的房租时,发现吴某已经将房子转租给了郑某,并且每个月多收取郑某300元的房租,而吴某将我的房子转租给郑某的事,根本没有与我说过,如果我不去找他要房费,根本不知道这件事。请问,吴某可以擅自将我租给他的的房屋转租给郑某吗?
解答:房屋的所有人是出租人,而非承租人,承租人对房屋只有使用权,没有所有权和处分权,为了维护出租人对房屋的所有权和处分权不受承租人侵犯,我国法律明确规定承租人要想转租的,必须经过出人的同意。《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成的损失,承租人应当赔偿损失,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”此外,《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定:“承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。”也就是说,承租人想要将出租屋转租给第三人的,需要经过出租人的书面同意才可以,而出租人与承租人之间的合同仍然有效。若承租人不经出租人书面同意私自将房屋转租给第三人,出租人可以解除与承租人之间的租赁合同,并将房屋收回,要求承租人赔偿损失。具体到您所说的情况,吴某在未经您书面同意的情况下,私自将房屋转租给了别人,根据法律规定,您可以解除与吴某之间的租赁合同,收回房屋,并要求吴某赔偿损失。
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