投机需求,几乎所有商品、尤其是资产价格暴涨的主要推手。房地产亦如此,只不过该市场中,投资和投机两类需求的界线不太清楚,有些人纯粹抱着今年买、明年卖,甚至是仅仅是为了炒一个“购房号”;但同时,也有很多富裕或中产家庭,买了房子后并不急于转售谋利,或者出租,或者空着,或者仅仅抱着“以后可能会住”,这种需求更适合定义为投资需求。而在房价快速上涨阶段,在少量投机需求的带动下,投资需求会突然放量,其性质也就与常态下的投资需求有所差异了。
房地产泡沫的制造者,正是投机者和部分偏激进的投资者,在他们的推波助澜之下,很多自住客及良性的投资者也盲目跟进。2004年,著名的温州炒房团曾把上海楼市折腾得雾烟瘴气;2007年,深圳本地及香港投机者使房价整体暴涨50%以上;2009年,鄂尔多斯的房价被当地土财主们捧上了天。彼时,这三个城市很多楼盘的投资、投机性购房比重高达50%以上,远远超过20%的国际警戒线。是泡沫总归要萎缩或破灭,其后,这三个城市的房价都出现一定的下跌,其中部分投机者被套,甚至房子沦为负资产。
进一步分析泡沫形成的要素。在推高房价、形成泡沫的过程中,心理预期、羊群效应、资金支持三者缺一不可。心理预期是指房价看涨预期,最典型的当属1980年代后期的日本,当时很多人都认为日本经济神话仍将沿续,东京地价将只涨不跌。在大家都认为房价还会更高的情况下,并且在投机者的示范下,更多人加入购房的行列,形成羊群效应。典型案例是1920年代美国佛罗里达州出现的楼市热潮,发展到最后,连一向谨慎的银行家都忍受不住诱惑,投钱炒房。房地产投资本身所需资金门槛较高,没有大量的资金支持,根本不可能形成房价泡沫,而靠投资者自有资金也很难搅动市场,于是借贷炒房顺理成章,在诸多融资路径中,房贷政策最为重要,2007年之前几年的美国房价超级泡沫,正是由超低门槛的房贷政策吹起来的。
第一,宏观经济增长水平,决定着房价泡沫产生的基础。从根本上讲,房价的走势与一国经济增长呈正相关关系,尤其是在房价中长期快速增长阶段,无一例外都处在一国经济高速增长的宏观背景下。台湾1960年代经济增长速度年均达到10%,70年代年均9.4%,1980年代年均8.1%;泰国经济在20世纪80年代和90年代初高速增长,1987-1995期间年均增速近10%;日本在1956-1973年间经济增长保持年均9.3%的高速,其后至1990年经济增速有所回落,但总体高于欧美发达国家。经济的持续高速增长,购房需求旺盛,容易推高房价。但在经济高增长阶段,即便房价出现较大涨幅,也不会形成巨大泡沫,需要当心的是当经济转入中低增长后,如果房价再出现飙升,则很容易产生泡沫,日本和台湾就是典型。
进入新世纪以来,中国房价快速增长,在一定程度上有补偿历史欠债的成份:在计划经济体制下住宅商品化消费和房价上涨曾被长期压制。2008年以来,中国经济增幅趋于下滑,虽然2010年经济增幅重新站上两位数,但也只是“四万亿”救助的结果,犹如昙花一现,其后继续回落,2012年“破八”,预计2013年继续“破八”。基本可以确定:中国经济已告别高增长,正向中或中高增长水平过渡。在7%上下运行期间,一旦出现房价持续大涨,就应提防产生泡沫。 第二,宽松的货币环境和房贷政策,是房价泡沫产生的决定性因素。房地产泡沫形成的重要条件是大量资金支持,宽松货币政策和流动性过剩,是一个决定性条件。除了境外热钱涌入这一外部因素外,导致流动性过剩的最重要因素是宽松的货币政策。1990年楼市泡沫破灭之前,台湾地区货币供应非常宽松,1986年增幅为51.4%,1987为37.8%,1988为24.4%;日本情况相似:1986年连续四次降低贴现率,由5%降到了1987年2.5%的超低水平,并一直持续到1989年5月;美国就更为典型了,联邦基金利率历史罕见的连降13次,由6.5%降1%,是之前40年的最低水平,并且在1%的水平上停留了一年之久。
从近几年中国的货币政策情况看,显然政府已经汲取了其它国家的教训,或者说中国监管比较严的央行和银监会,采取的措施还算英明。2004-2007年,中国房价涨幅总体偏大,但这期间的货币政策和房贷政策,并非特别宽松。从2004年就开始对宏观经济和房地产市场的偏快增长予以重视并步入加息通道,至2007年末累计加息9次,其中2007年破记录地一年加息6次。但遗撼的是2004年―2006年收紧流动性的力度偏小,从而失了宏调良机,由此导致2007年不得不踩急刹车。2008年四季度至2009年,为了救经济,货币政策的宽松度,超过2008年之前很多年。导致2009年-2010年房价大涨。不过,货币当局反应还算快,2010年至2011年,货币政策和房地产信贷政策持续紧缩,抑制了房价涨幅。2013年,新一届政府将“防风险”作为主要经济工作目标之一,控制信贷与货币增量、治理“影子银行”、防范金融风险,这将有助于抑制房价泡沫的滋长。
第三,本币持续升值,是房价滋生泡沫的帮凶。随着国民经济的持续快速增长,本币升值是必然的,日本、泰国、台湾地区皆如此,这又导致发达国家的资金出于套利目的而大量涌入,外资尤其是海外热钱进入后,主要流向资产市场,股市和楼市是两大领域,从而对于房价泡沫的形成起到推波助澜的作用。当然,除了通过本币升值套利之外,外资还看中这些国家中短期内资产价格的快速上涨。1985年之后日元的大幅升值,教训深刻。但受害最深的要属泰国。由于泰国资本项目的高度开放,涌入大量热钱,而与此同时,泰国的外汇储备量明显少于外资进入量,从而无法对抗国际投资集团的攻击,当外资集中撤离时,泰洙被逼大幅贬值,股市和楼市泡沫破裂,立即引发金融危机。
与中国本轮经济增长周期同步,在人民币升值预期和经济快速增长的情况下,2002年以来,外资开始加速涌进中国。2000年末,中国外汇储备余额仅1656亿美元,2002-2005年,年增幅依次为28.1%、34.9%、40.8%、51.3%。2005年7月汇改后,继续快速流入,2006-2008年年增幅分别为34.3%、30.2%、43.3%。2006年2月底,中国国家外汇储备超过日本,跃居世界第一。2008年中国社科院的一份报告认为,从2003年算起,目前国内的海外热钱总量高达1.75万亿美元,大约相当于截至2008年3月底的中国外汇储备存量的104%。这么多热钱在国内潜行,尤其是部分进入到房地产市场,对于推高一线城市的房价有一定作用。不过,我们原本资本项目就没放开,外资进出不方便,此外政府又做了两件好事,致使热钱推升房价的能量有限。一是人民币对美元升值过程断断续续,2012年较2005年汇改前,七年升值幅度不足三成,相比当年日本小得多。二是2006年出台“171号文”,限制外资购房。
第四,投资投机需求旺盛,是房价泡沫的制造者。离开了强劲的投资投机需求,任何一个房地产市场都不可能产生泡沫。香港楼市几乎每次大涨,都跟投机之风盛行有关,这个特征全世界最鲜明。在房价飙升的1987年-1989年,台湾地区全民投机炒房,即使是1989年紧缩贷款之后,投机依然狂热,投机者甚至向地下钱庄贷款炒房。日本的情况类似,区别在于除了民众炒房外,企业投资的热情亦很高,一方面日本经济增速下降,企业进行实业投资积极性不高,另一方面大企业与银行关系密切,很容易贷款炒地皮,同时还有大量资本到国外进行投资,包括去美国和东南亚。泰国的投机主体是海外热钱和国内企业,海外热钱规模较大,涌入楼市,企业由于贷款成本太高,不愿做实业,而对投资楼市与股市兴趣盎然。
从经济学原理看,如果房价具备大涨条件,自然会有很多投资投机需求涌出来,这是理性经济人必然所为。但也须搞清楚,不同地区、不同文化背景下,人们投资投机房地产喜好有程度上的不同,东亚地区明显高于欧美地区。中国的楼市形态有自己的特点。普通散户是投资投机的主力军,其中最有名的是温州炒房团,得益于做企业形成的财富积累和发达的民间融资体系,他们资本雄厚,而且组团作战,先是2003、2004年在上海楼市兴风作浪,经过2005年“国八条”的调控后,上海楼市经历一波下调,他们开始向其它城市转移,流布全国许多城市。另外,在2007-2010年间,山西煤老板炒房团也有一定名气,主要集中于北京等北方市场。还有,部分港澳台、境外华侨也参与投资房产热,比如2007年香港人在深圳就曾疯狂买房。
机构类投资者主要有两种:一种是其它行业的企业由于本行业利润率较低,拿出企业余钱甚至借贷炒地炒房,尤其是一些民营企业,这在江浙地区比较突出,其中部分外行企业由此进军房地产开发业,他们已不属于短期投机行为,典型者如雅戈尔、海尔等;另一种机构投资者是海外基金,自2004年以来,越来越多的海外基金进入中国房地产业,其中既有整栋收购者,也有通过参股内地企业而进入开发领域的,他们多属中短线投资者。打击房地产投资投机行为,是近几年中国房地产宏观调控的重点之一,通过提高税率、个贷首付、限制外资购房、紧缩开发信贷等措施,产生了比较明显的抑制作用,虽然在2007年也有如深圳投资投机比重过高(超过50%),以及少数企业盲目炒高地价的现象,但全国整体的投资投机比重并不高。尤其是2011年以来,随着限购、限贷等行政干预措施的不断升级,以及房产税改革的推进,一二线城市的投资投机性购房比重,已较2007年和2009年大幅减少。