福田CBD位于深南大道的核心位置,毗邻广深港高铁——福田站,1号线等多条地铁交汇于此,周边围绕着甲级写字楼、住宅、学校等基础配套,以及深圳市图书馆、会展中心、市民中心等市政配套。
据赢商大数据中心监测(截至2019年3月14日),福田CBD商圈囊括了已开业的皇庭广场、怡景中心城、连城新天地、福田COCO PARK、卓越INTOWN等多个商业项目。
商业面积达200.63万㎡,工作日和节假日客流分别约为64.01万、52.95万。
业态占比以服装/精品、餐饮为主,其店铺数量占比分别为50.26%和35.6%;餐饮、服装/精品、文娱、百货/超市/专业卖场的等业态面积占比较大,主要辐射时尚白领、家庭亲子、学生等三大客群。
图片来源:赢在选址
一方面,存量商业不断进行改造升级,譬如福田COCO PARK大力加码美妆,引进了DIOR全球最新形象概念店、LANCOME、YSL等品牌;皇庭广场2018上半年完成了重新定位与业态组合,新签及续签品牌79家,致力于差异化发展。
另一方面,增量项目持续入市,未来福田CBD商圈还将迎来深圳PAFC Mall、One Avenue卓悦中心等多个购物中心的开业,新老购物中心的聚集使得这里成为了深圳都市氛围最浓、商业竞争最为激烈的区域之一。
各片区商业差异化发展
除了福田CBD片区,华强北片区是深圳传统的商业圈,因其与1、7号线地铁无缝接驳,从而有着不可预估的人流商机。不仅有深圳首个以LOVE为主题的体验式购物中心——华强北九方,还汇集着茂业天地、世纪汇、赛格广场等商业项目,这些商业体积极调整业态、错位竞争,满足多样化消费需求,从而形成了福田CBD之后、又一较为著名的商圈。
车公庙片区有着强大的人流量和明显的区位交通优势,已成为辐射上沙、下沙等片区客流的热门商圈。丰盛町地下商业步行街促成了车公庙片区商业的初步发展,随后十亩地等多元化商业形态,吸引了众多年轻人的打卡;与车公庙仅隔一条马路、位于下沙片区的KK ONE,更是因其开业时首创的“色彩营销”,成为深圳潮流、时尚的地标之一。
而位于香蜜湖-农林片区的深国投广场,也于2018年底完成升级改造、重装开业,并更名为印力中心,成为了存量商业改造的范本。
梅林片区的商业发展也于近两年取得较大的突破。梅林由于配套设施的不断完善,因而成为在福田等片区上班族居住地的首选,梅林片区第一个区域型购物中心——卓悦汇、社区型购物中心——佐阾虹湾相继亮相,满足了梅林片区的白领、家庭等客群需求。
2018年1月,打造了“loft小镇+品牌街+商场”的深业上城开业,引进了无印良品全球首家酒店+餐厅+旗舰店的三合一门店,成为了上梅林片区乃至深圳“生活美学”的新地标。
2、福田“中心区”功能将大大提升
作为深圳的行政、经济与文化中心,福田区一直都是改革创新的先锋。随着粤港澳大湾区规划的出台、广深港高铁的开通,受地铁、福田高铁站的双重辐射,福田作为深圳CBD“中轴线”的功能将得到大力提升。
空中连廊建设为商业注入新活力
福田中心区虽是深圳的中心,但也出现道路和楼宇相互隔断的“碎片化”现象,然而空中连廊将大大改善这一现象。
2017年6月,深圳市规土委就已公示了《福田区中心区空中连廊详细规划》草案。草案显示福田CBD将打造覆盖4平方公里的空中连廊。目前,部分区域已正式开建,如福田中心区二层空中连廊已动工。
根据规划方案,福田中心区拟规划23座空中连廊,据了解,这一空中连廊连接了包含皇庭广场、怡景中心城、福田COCO PARK、卓越INTOWN、平安商业中心、One Avenue卓悦中心在内的购物中心,即福田CBD商圈。
空中连廊的建设将盘活福田中心区的交通网络,有效实现区域人流的快速导入和流通,为区域商业的发展注入新的活力。
未来两年将新增商业面积73.2万㎡
随着广深港高铁专线开通和深港河套开发区的升温,福田中心区的商业布局和商业聚集功能将提升到新的高度,并进一步成为深港消费新标杆。
据赢商大数据中心统计,2019-2020年福田区拟增商业项目7个,分别为深圳One Avenue卓悦中心、深圳PAFC Mall、深圳中洲湾C FutureCity、深圳市博今商务广场、深圳大中华文化广场、深圳福田宝能新都荟、深圳佐阾沙嘴购物中心,总计商业建筑面积拟增73.2万㎡。
其中,One Avenue卓悦中心作为深圳2019年最值得期待的商业项目之一,一期商业计划将于2019年中开业。项目位于福田CBD的核心位置,商业面积达28.6万㎡,一期包括北区“ONE:Living品味生活”、西区“ONE:Style时尚中心”、东区“ONE:Taste缤纷美馔”三大主题业态。该项目以打造国际化商业时尚新中心为标准,将进一步带动福田CBD商圈成为深圳最强商圈之一。
One Avenue卓悦中心项目整体效果图
位于深圳第一高楼的PAFC Mall自规划以来就备受关注。该项目商业体量约8万㎡,车位数量超1500个,定位为会呼吸的都市精品体验型购物中心,目前已进驻桂满陇、禄鼎记等品牌,并预计于2019年第四季度开业。
中洲湾项目位于福田CBD湾区大金沙核心版块,共分三期开发,总建面约300万㎡,其首期商业部分面积16万㎡,由购物中心与开放式商业街区组成,并预计2020年12月面世。
随着One Avenue卓悦中心、中洲湾C FutureCity等项目的落成,福田“中心区”的功能将进一步提升,未来福田势必将成为更具国际化商业氛围的地区,为深圳乃至全国的商业发展注入新的活力。
旧改成为城市发展与升级的关键
随着福田CBD区域内土地和交通的承载力接近极限,城市更新已成为拓展城市发展空间的有效手段。
其实,早在"十三五"期间,福田被建设“国际化创新型城市和一流中心城区”的目标就已提出。在未来十多年的长远发展中,福田将规划建设香蜜湖金融街、旧改新城项目大金沙、成立位于河套的深港科技创新特别合作区。
据深圳《福田区城市更新“十三五”规划》显示,大金沙片区旧改一旦完成,未来的商业价值不可限量。更新后,大金沙片区在总建筑面积中包含住宅350万㎡,产业商业办公面积412万㎡,是未来福田集现代商务、大型商业中心和高档社区的主要区域之一。据悉,目前已有中洲、京基、绿景、金地四大开发商进驻。
除了大金沙片区,规划显示,梅林-彩田片区、华强-上步片区也将作为重点拆除重建区域,合计占地6.67平方公里。梅林-彩田片区则将在青山脚下新增100万㎡以上高品质产业空间,华强-上步片区将新增111万㎡产业空间。
此外,华强北等多地也在进行旧改。据了解,目前华强北在建规划中的城市更新项目10余个,更新方向多以商业为主,包括兰光大厦项目、南园新村旧住宅改造、恒大商业中心、华强南西片区城市更新单元等。未来,这些城市更新项目将成为福田区商业升级改造的关键。