三、管理亏损的解决方法 在保持本方案优质物业管理服务水准的情况下,根据目前测算,浅水湾每月 管理费用总收入为18.855 万元,总支出为35.424 万元,每月实际亏损约16.569 万元。 为解决管理亏损,保持浅水湾高水准物业管理良性循环,拟提出如下解决方 1、管理单位强化内部管理,采取增效节能措施,降低管理成本。2、按《条例》规定,切实保证“两房、一金”落实到位。 四、浅水湾管理费用测算表 浅水湾管理费用测算汇总表 序号 月费用(万元)数据来源(附后) 总收入18.855 《收入测算表》 总支出35.424 =(1)+„+(10) 人员工资8.5146 《人员工资测算表》 办公费用10.251 《办公费用测算表》 公共设备设施维修养护费3.661 《公共设施设备维修养护费测算表》 清洁卫生费0.9118 《清洁卫生费测算表》 绿化养护费0.1629 《绿化养护费测算表》 公共秩序管理费1.441 《公共秩序管理费测算表》 公用电费5.1 《公用电费及其它费用测算表》 其它费用0.6277 《公用电费及其它费用测算表》 物业管理佣金3.067 《公用电费及其它费用测算表》 (10) 税收 1.6868 《公用电费及其它费用测算表》 结余负16.569 =总收入-总支出 收入测算表 类别:收入(万元/月)) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 住宅管理费面积61219.52M2,每平米1.7 元,入住率96% 61219.521.7 元96% 9.99 住宅空置管理费面积61219.52M2,每平米1.760%元,空置率4% 612159.521.02 元4% 0.249 1.7 元60% 商业用房管理费面积3600M2,每平米4.2 1.511.7 元上浮150% 管理处商铺租赁费总建筑面积61219.522‟ =122.4M2,每平米租金65 停车位费总车位306 个,每个车位200 元,收费率80% 1180250 元85% 4.896 临时停车位30 305元30 戏水池经营综合测算9000 有偿服务综合测算700 0.07总收入 1+„„+8 18.855 注:空置房管理服务费是根据深住[1997]16 号《关于住宅区物业管理接 收程序和管理收费有关事项的通知》第六条第(二)项制定。 商业用房管理服务费是根椐深物价[1997]141 号《关于下达我市物 业管理服务收费指导标准的通知》第七项。 根据《铁岭市住宅区物业管理办法》第二十条,高层住宅区总建筑 面积的千分之二的比例提供部分商业用房 人员工资测算表 类别:支出(万元/月) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 主任、副主任主任1 人,副主任1 人,每人月总工资5000 房管员名事务员,1 名出纳,每人月总工资1800 保安人员正副队长2 名,每人月工资2500 元,保安24 名,每人月工资1100 2500元2+1100 元24 3.14 工资附加费人员工资总额的40%=社保18.5%+福利基金14%+工会2%+教育1.5%+加班 2% 万元38% 2.3446 人员工资小计(其中网络人员,设备维护技术员工资已算在相关的维护费中,此处不 8.5146注:工资标准按行业从业人员中等水平测定。 办公费用测算表 类别:支出(万元/月) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 交通通讯交通车1 部2500 元/月,电话6 部,每部400 元/月,传真机500 旅费、通信费人均50元,共30 2500元1+400 元6+500 元1+50 元30 0.69 低值易耗,办公,水电,业务费,培训费综合测算名管理人员人均月消耗220 220元30 0.198 仅统计管理层 服装费名管理人员冬、夏装综合测算2000 2000元3012 0.5 广告,宣传,书报,标识标牌,社区文化综合测算5500 办公自动化维护费管理处的办公局域网络、计算机硬件和软件维护费综合测算1000 开办费及办公固定资产折旧交通车 10 万,办公设施及物品 34.5 万,装修 20 万,入住资料印刷 标识牌5万,筹备期人员工资10 万,宿舍及食堂装修10 万,入住现场 万,不可预见费8.7 年折旧共计100.47 100.47万(512) 1.6745 办公费用小计1+„„+6 3.7125 公共设施设备维修养护费测算表 类别:支出(万/月) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 电梯维修保养、年检费每台维护费每月500 年检费每台800元,共20 (500+80012)201.133 供配电系统低压配电柜检修费1.5 VA月,共1250KVA1.51250 0.1875 柴油发电机维护费每台1200 12000.12 公共照明系统日光灯管 元/支,日光灯800 根,半年换一次,整流器 15 年换一次,日光灯架25 2000个,半年换一次,灯头 年换一次,应急标志灯,250元/盏,共盏,每年更换15%. 0.56274 消防系统消火栓1 元/台月400 台,防排烟风机 个月,158个,喷淋头0.05 元/个月,1800 个,防火卷帘门10 烟温感每年更换5%,每个 800 1500个,模块每年更换 15%,每个 250 11501+385+4001+50000.05+7610+40005%80012+6005%25012 0.6588 供水系统生活、消防泵检修费40 台,管道油漆1.5元/米,每年一 次,6000 米,阀门每年更换14 个,平均每个300元,水池清洗,1856 方,12 4010+(150001.5+30030)12+15981212+120015120.3516 排水系统排水泵检修费 10 30台,排水管、下水道每年更换 10%,每3010+(350010%6)120.0525 公共道路、雨污水井盖详细数据不明,综合测算暂定为600 6000.06 10 戏水池 综合测算每年租金、维护保养,水电费、药费和人员(季节工),60000 6120.5 11 社区雕塑小品 综合测算每月350 350 0.035 公共设施设备维修养护费小计1+„„+11 3.661 注:设施设备明细详见附表三《浅水湾公共设备设施明细表》 清洁卫生费测算表 类别:支出(万元/月) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 服装费冬装100 元/套442,夏装90 元/套442 (100442+90442)12 0.139 工具费垃圾塑料桶 50 元158 0.15元(158 层),垃圾车,3 部,1000 15850212+158910.1530+(31000512+350)+(2000312+50) 1.135 1.06310.063 化粪池清理每年清理一次,共1 个,每个4000 4000120.0333