买房买不起很大一部分原因是首付太高,一时间拿不出那么多的钱,所以在房产市场上出现了一波“高评高贷”的操作,如果你在网上(微信等)见到GPGD,其实就是这个意思,与此相关更强悍的是零首付,广东人还会称为零仔,巅峰之作是高评低税。
1,高评高贷如何实现的
我们举例说明比较好,假设某房子成交价100万,评估值按理也是100万,那么按照首付3成,需要首付30万,可以贷款70万,这个道理大家都是懂得。
如果这套房子的评估值是115万呢?而且银行也认可这套房子的评估值是115万,那么就可以贷款115万的7成,也就是80.5万,简单的说,可以贷款80万,由于真实的成交价是100万,故而首付款其实只需要100-80万=20万即可。
也就是说,按理首付3成需要首付款30万,现在表面上依然是首付3成,但是实际上首付20万(2成)即可。
更进一步,如果评估值是143万,那么可以贷款100万,也就是首付款变成了零,这就是零首付的含义。
有的人就是如此,可以自己几乎一分钱不掏,就买到房子,所以你有时候会疑惑怎么有人可以买那么多套房子,他的首付款从哪里来,其实他的首付款是从银行来的。
2,高评高贷风险有哪些?
政策风险:
高评高贷一定是违规操作,国家提出首付款比例,是为了调控房地产市场,如果允许肆意高评高贷,就会破坏调控政策,给银行,给房地产行业带来一些隐患,也会刺激房地产行业的房价的畸形增长。
违约风险:
有一个真实的案例,过去几年由于房价单边上涨,业主签约后很快就发现卖便宜了,可是业主如果直接说后悔就是业主违约啊,于是业主就找交易漏洞,于是发现房子成交价91万,买家给了业主2万定金,银行出具了一份89万的同贷书。于是业主去法院起诉,说这个交易违反了国家政策,要求取缔。最后法院判决交易无效。
有风险的交易可能会给人钻漏洞,成为某一方攻击的利刃。尤其在房价波动较大的时候,可能为了取消交易而做文章。
资金风险:
虽然贷款额度高了,首付款下降,但是站在银行的角度来分析,首付款增加了,比如成交价100万,评估值115万,贷款80万,站在买家角度,首付款是20万,但是站在银行角度首付款是35万,所以需要买家向业主支付35万首付款,业主收到后退还给买家15万,这个资金退还,有时候也是一个风险,有的业主可能不及时退还,尤其有的业主需要等收到银行放款后才退还,资金安全就有了问题。
税费风险:
成交价100万,评估值115万,申请贷款80万,很多地方要求按照115万交税,这样子税费成本就高了,尤其如果不满2年,不是满五年唯一,税费增加很多,这个也是成本。
当然刚才分析了,高评低税,就是做银行合同,告诉银行房子成交价115万,告诉房管局(交税的时候)申报成交价是70万,这样子也是有成功先例的,不过这个也有风险,就是万一银行审核严格了,会导致放款失败的。有可能银行不放款,也有可能银行要求按照70万房款(只能放款49万),这样子交易就会有大问题了。
手续费风险:
为了拉高评估值,需要评估公司配合,有可能评估公司,按揭公司(贷款中介公司),会额外多收取评估费,这个额外收取的评估费,通常只要出了评估报告,无论银行是否认可,都不会退钱的。这个风险导致了借款人增加了成本。
3,银行如何防范?
如果评估公司出了多少评估值,银行就认可多少评估值,这样子事情就简单了,如果真的出了零首付,万一房价跌了,有可能借款人就断供,弃房,即便将房子拍卖,也有可能拍卖所得无法偿还银行的贷款,故而银行肯定不会允许高评高贷出现的。
银行的防范措施:会评价房价走势。
如果银行看好房价走势,对评估值的审核会松一些,如果银行认为房价下跌,那么有可能银行会和各个评估公司打招呼,要求降低评估价格。
缩小评估公司入围资质
即便你是一个正规的评估公司,如果你得不到银行的认可,你的评估报告就和废纸差不多价值了,因为出具评估报告的目的是为了贷款,是需要银行认可的,所以银行每年会审核一次,将部分银行认为评估值不太合理的评估公司剔除出去,之后就不会认可了。
根据大数据,经验值判断评估值是否合理
银行每天受理很多贷款申请,每天都会看到很多的房价,评估值,对于某一个交易量活跃的区域,合理的房价是心里有数的,如果银行觉得异常,可能会退件,也可能会咨询其他评估公司。
综上
高评高贷,在一定的程度上是存在的,也可以说是无法杜绝的,但是不建议评估值太高,真的零首付自然美,但是风险也存在,建议看具体情况,适当的操作。
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