【成立业主大会有法可依,老旧小区改造需要它】
为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,国务院制定了《物业管理条例》。该《条例》规定,物业管理区域内全体业主组成业主大会。
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门(住建委)或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
可见,引进物业与成立业主大会、选举产生业主委员会密不可分。
实施老旧小区改造的过程中,引进了物业公司对各项事务进行管理、维护,就要召开业主大会。通过集体讨论、征求意见等形式,制定管理规约,确定有关业主利益的重大事项。
由住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》中,明确了业主大会决定事项的范围,以及业委会的职责。
业主大会决定以下事项:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
业主委员会履行以下职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。
【业主大会及业主委员会,大致如何成立、产生?】
召开业主大会以及选举产生业主委员会,需要经过一定的程序。根据《管理条例》和《指导规则》,召开业主大会、产生业主委员会大致需要经过以下步骤。

1.业主书面申请,提出筹备业主大会

区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

2.推荐业主代表,公告筹备组成员名单

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

3.筹备组在建设单位和物业服务企业的配合下,如期做好筹备工作

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
筹备组应当做好以下筹备工作:
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举办法。
上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前,以书面形式在物业管理区域内公告。
其中,业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。