赠与/买卖/继承的流程和税费说明
直系亲属之间进行房产转让一般是有赠与、买卖和继承,那究竟哪种转让方式最省钱?在此,信义君特将赠与、买卖和继承的相关事项进行罗列,并用栗子再进行说明,方便大家进行对照。
图一:三种方式比较图
二手房个人交易税费说明
在上图中,如果是通过买卖途径,所需税费的按二手房个人交易规则交税。有童鞋又会问了,二手房个人交易交税规则?所以,信义君贴心地将二手房个人交易税费一览表罗列如下:
图二 :二手房个人交易税费表
普通住宅VS非普通住宅
普通住宅须同时满足以下条件:1.建筑面积140平方米以下;2.内环线以内套总价450万元/套、内环线和外环线之间310万元/套、外环线以外230万元/套以下;3.五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。其他情况均为非普通住宅。
到底哪种方式最划算?举栗子
在直系亲属之间进行房产转让,需要明确的是,只有夫妻之间的产权份额变更(即通常说的加名字或者去名字)不涉及税收,其他的直系亲属之间产权的转让都会产生或多或少的交易税费。
赠与、买卖和继承,到底选用哪种方式?建议从当前变更所花费的时间、成本与未来再出售时的成本两方面综合考虑之后再加以选择。虽然,目前上海的交易习惯,卖家都是谈「净到手」,但是因赠与或买卖两种不同方式导致未来交易税费的不同,也一样会影响到未来买方的交易成本,直接影响成交与否。接下来我们举例进行对比:
我就是个栗子
老王在上海内环内有一套面积为92㎡、市值1000万元的房子(为了简便起见,假定该房产老王已持有满五年,购入价200万元),现在打算给他的已成年的单身儿子小王。
本例中所有人物均设定为上海户籍,且小王名下无其他房产(才能符合现在上海买房的限购条件),仅计算主要税费,登记费等忽略不计。另外,需要注意的是,继承在此是基于被继承人已去世的前提。我们来看下三种变更方式所需的成本相差多少:
图三 :三种方式变更成本比较
如果小王通过以上任一转让方式拿到该房产后,是打算长期自住,那么,该问题就在此处划上句话。如果小王接下来是要再次将该房产进行对外出售,我们就要再次计算出售该房产的成本。而再次出售该房产的时候,此处又有两种情况,关键问题在于该房产是否满五。
情况一:小王取得房