我的一位朋友想在纽约买房,第一次看房未果,房产经纪人并未露出丝毫不满。中途回国期间,他也没有收到越洋电话狂轰滥炸,而是感觉需要的时候经纪人一直在为他服务,这让他的美国置业过程显得愉悦很多。
得益于住房资源共享系统
上世纪50年代,美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小,经纪人数一般只有四五人,大多是夫妻店。为了做成规模,有些公司扩张业务,设立多家分店,店员普遍增加到了7-8人,互相之间开始有合作,共享房源。出于这种合作的需要,各个公司之间订立了一些简单的行业规范,那个时候就逐渐出现了所谓的住房资源共享系统。
美国房地产市场的发展在很大程度上得益于这个系统。
住房资源共享系统的建立,首先提高了经纪公司的佣金比例。早年佣金一般在2%左右,原因是当时经纪公司提供的服务比较少,房源也比较少。共享系统出现之后,房源逐渐地增加,佣金比例也在不断地增加,如今已经达到了6%。
然而在美国,如果商业上形成垄断态势就不妙了,政府一定会不依不饶。住房资源共享系统完善之后,全美国90%的房源集中到房地产中介手中,形成垄断。为了避免被政府压制,全国中介公司达成默契,固定佣金的比率,也就是行业自律——无论在全国哪个地方,地产经纪都收取一个比较稳定的,大约是6%或者7%的佣金提成,这样做就构不成恶性垄断了。
不过,6%的佣金标准会根据销售房产的类型进行调整,各州之间也有点区别。通常,独栋独立住宅的佣金率为3%-8%; 大型商业地产所收取的佣金费则较低,为3%-6%;未开发的土地,则高达6%-10%。通常,经纪人完成业务后,房地产机构收取佣金,经纪人可得到佣金的50%-90%,具体比例由双方共同协议确定。
需要指出的是,纽约的房屋交易,中介费由卖方出,而买卖双方的中介都能一起分成,且他们持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100万美元的公寓为例,可能中介个人到手金额为1万美元左右。
人手一册“买楼指南”
住房资源共享系统建立之后,给买楼的人、卖楼的人省却了一个很大的麻烦:因为佣金固定了,剩下来就看楼本身价格合适不合适,服务质量满意不满意了。在房源共享的前提下,卖楼的广告也是共享的。每个月,地产经纪把手头的楼分类,出版一本大概260页彩色的手册,叫做《买楼者指南》,放在超市出口等地方,大家可以随便拿,租房同样如此。这是最简单的方法,价格一目了然