对于保利物业这类兼具住宅物业和城市服务的物业公司来说,在管面积中有较大比例是城市服务的管理面积,而储备面积主要以住宅物业为主,因此我们以储备面积来观测住宅物业的规模增长。截至2020年上半年,公司合约面积达4.9亿方,其中储备面积与住宅物业在管面积分别为1.8亿方、1.5亿方,储备面积/住宅物业在管比值为1.2,在上市物业公司中位居前列,短期内住宅物业规模增长有保障。
母公司土地储备充足,输送能力稳定。保利物业背靠母公司保利发展,住宅业态的成长潜力高度依赖于母公司的土地储备,以母公司开发面积衡量对物业公司的长期输送能力,截止2020年6月30日,保利地产待开发面积为6727万方,与住宅业态在管面积的比值约为0.21,中长期内仍可为物业公司住宅业态的扩张提供助力。
2.2 外拓:借力收并购,进发公建蓝海
收并购策略紧扣公建扩张战略,瞄准区域性龙头。公司在收并购方面提出了审慎的并购标准:1)在管面积300万方以上;2)最近财年收入3500方以上;3)物业管理百强企业。基于此标准,公司在2018年6月以7800万对价收购了湖南天创物业60%的股权,该收购标的是区域性公建物业龙头,深耕校园与政府物业管理服务,位于中指院百强物业排行第48位。
现金流充沛,足够支持外延并购扩张。公司2019年12月IPO募集资金45.8亿,其中57%的资金将用于收并购其他物管公司,截止2020年6月30日,公司账上现金及现金等价物绝对值达72.5亿元,公司近两年现金对总资产比值都维持在80%以上,现金流充裕,在稳健的并购标准指导下,充沛的资金将助力公司在公开市场获得良好标的。
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盈利能力:增值业务享协同红利,公建服务铸就标杆
3.1 业务经营:高毛利业务成长迅速,收入质量位于行业前列
营收增速平稳,利润水平处于恢复通道中。截至2020年上半年,公司总收入为36.0亿元,较2019年同期增长约27.6%;公司归母净利润为人民币4.0亿元,较2019年同期增长约27.4%;收入结构上,住宅板块贡献了81.7%的收入,仍然是营收主力,公建服务50%的面积占比贡献了9.7%的收入,公建业务在定价方式上,采用成本加成式定价,利润空间一般略低于住宅,但在成本上升时定价灵活,盈利水平更为稳定。公司于2019年刚脱离地产公司成本中心的限制单独上市,利润水平与同