从全市来看,38中并非一流学区,但是一所最好的二档学校,在瑶海区也是最好公办初中(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析)。
区域内成交最好的小区还是御景湾,共成交12套,比上次增加了3套,成交均价为18144元/平米,略有上浮。但值得注意的是,成交周期几乎是板块内最长的。御景湾超过6成的成交都在110平米以上,总价超过200w的也占了一半,这说明它是一个偏改善的小区。
紫云府,和平盛世和鼎元府邸,这三个小区是瑶海区成交均价最高的小区,同时成交量也不弱。更难为可贵的是,议价空间都只有1点几个百分点,相当强势。我觉得如果在瑶海区选改善性住房,非这几个小区莫属。
从房价地图上来看,38中的老破小,价格基本都在1.3w-1.4w左右,对于在中环路内的这种位置来讲,基本上没有体现出学区房的应有溢价。我认为38中学区的老破小,无法得到学区的庇护,从投资上来看,没有太大的保留价值(公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗,为什么我建议你卖掉合肥的老破小?》)。
长江路北板块
长江路南板块共成交116套二手房,这个数量比2017年前三季度增加23套,增幅70.6%,高于区域平均值。板块平均成交价格为12501元/平米,较前三季度(12380元/平米)上涨121元/平米,议价空间和成交周期都有所扩大。
板块内成交量最大的小区是香格里拉花园,这个小区可谓异军突起,前三季度仅成交1套,第四季度成交11套。小区成交均价13135元/平米,3室占了一半,属于相对改善的小区。
信地城市广场成交量为7套,公寓为主,成交均价16818元/平米,单价比较高(公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗?合肥公寓投资的误区和建议》)。我看了一下,30多平米做成了两室,应该是赠送面积较多,1室户型均价大概在1.5w左右。信地城市广场主要在老火车站旁边,大量的流动人口支撑了一定的居住需求。
长江路北板块,除了几个房龄比较新的次新房,绝大部分小区成交均价都在1.1w-1.3w之间,基本上跟位置没太大关系,就连地铁口似乎都影响不大。
瑶海新站区限价房
在售的新盘里面,限价小区有5个,分别是:大众时代之光,昊天园,长虹世纪荣廷,当代未来城,百大东兴家园。这几个小区备案均价在9400-11799元/平米不等,低于板块的平均成交价格。以下信息来