第四、新增遗产管理人角色。《民法典》第1145条至第1149条,明确提出遗产管理人的角色,同时也指出了遗产管理人的职责。根据规定,基于公平公正透明的原则,民政部门、村民委员会、律师等等都可以担任遗产管理人,所以建议立遗嘱人在订立遗嘱的时候最好应该明确一下,这样就可以确保遗产得到妥善处理,从而有效维护继承人、债权人的利益。实际上,在笔者看来,遗产管理人就是一个“主事”的人,在继承开始之后,牵头协助完成所有继承工作,这样就避免了房产继承中出现的各种不必要的麻烦。这一点很好理解,就不再赘述。
房产继承过户,作为日常生活中最常见的过户方式之一,伴随民典法的实施,如今有了更详细、更全面的规定,相信此举可以有效解决很多家庭面临的房产继承问题。除此之外,在房产过户的过程当中,我们往往还会考虑到过户成本的大小。因此,说完了身后继承过户,接下来,我们简单说一说另外两种大家比较关心也比较常见的过户方式,即房产赠与过户和房产买卖过户,至于选择哪一种,大家可自行斟酌。
二、房产赠与过户和房产买卖过户
办理房屋赠与,一般流程是,赠与人与受赠人之间需要订立房屋赠与的书面合同,然后双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料,按照规定缴纳的相关税费,并进行公证。最后,受赠人凭借赠与书、产权证、公证书、契税收据等文件到房地产管理部门办理房屋所有权的转移登记。在赠与过程中,由于父母和子女是近亲属关系,而且父母是无偿赠与子女的,所以免收营业税和个税。
具体来看,办理房屋赠与产生的费用主要有公证费、登记费、契税、印花税等等,其中契税比例为房屋评估价值的3%,占据大头。我们以一套100万的房产为例,房屋赠与产生的税费加起来约3万元,比较固定。
对买卖过户,大家都比较了解,这是二手房市场最常见的一种过户方式。举个简单的例子,如果房产证已满五年并且是唯一住房,住房面积也小于90平方米,那么免征营业税和个税,刨掉一些杂七杂八的费用后,基本只需缴纳1.%的契税。显然,同样是一套100万的房子,只需缴纳1万多的税费,这要比赠与过户的方式更省钱。
不过,如果房产证未满五年并且非唯一住户,住房面积也大于90平方米了,缴纳的税费可能就比较多了,一般来说,主要包括3%的契税,房产买卖之间差额部分20%的个税,以及5%-6%左右的营业税。需要注意的是,卖出价与买入价的差额越大,出售时缴纳的税费也就越多。
最后总结一下,伴随民法典的正式实施,继承过户有了更全面的补充和规定,明年开始,房子不用争了,再闹也没有用。当然了,对比三种过户方式,可以发现,继承过户是税费支出最低的,但在这个过程中,存在不少不确定性因素,所以需要提前做好规划,立好遗嘱。此外,赠与过户的税费是固定的,而买卖过户则需要根据房产证的年限以及是否为唯一住房来判定,所以到底选择哪一种,大家可以结合自身情况来选择。最后,祝福天下父母都身体健康!