土地使用权期满续期的问题及解决方法探讨一、关于现阶段土地使用权限期满续期的解读 我国的土地使用权有偿期限从20 年之最高年限70 年不等。由于,土地是属 于国家所有,在居民购房时,只是缴纳了土地使用权的出让金,对于土地并没有 所有权。因此会造成一旦土地使用权年限到期,土地强制归还国家。到期后的土 地该怎么办,是由国家无偿收回呢?还是由现有土地使用者继续使用?如果可以 继续使用,那么,需缴纳多少费用呢?所有这些问题目前尚未有明确的答案。 根据2007 年10 日起施行的《物权法》中的明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。” 物权法针对此问题的解决办法颇为简单,个中细节也没有透露。到底自动续 期这个概念为何?是无偿还是有偿,若是有偿,缴费的标准又是什么,缴费的方 法又是什么全都没有公布。因此,这样的法律颁布出来会给普通百姓造成不安感。 在当下购房难的大背景中,好不容易买到了一套房子。但是只能住70 年,之后 就不得而知。 二、土地使用权期限关系探讨 (一)房屋使用年限与土地使用权期限的关系 此时,我们只是注意到了土地的使用年限,而没有关注土地附着物,即居民 拥有所有权的房屋的使用年限。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,住 宅用地(也就是人们常说的商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为70 土地能使用70年,很多人都只担心70 年之后的土地使用问题。但是事实上, 更应该关注的是房屋的使用年限。 就我国来讲,普通住宅及商业用房均是50 年的设计寿命。而且,这个50 年,也仅仅是结构的设计寿命。也就是说,设计者可以保证这个房子在50 年内 不会倒塌,不会出现事故,过了50 年,这个房子就是属于报废品了。 而且,这仅仅只是结构问题。对于建筑的水电设计年限只有30 年。也就是 说,房屋在使用超过30 年的时候就必须要进行一次大修,至少是水电的修缮。 这里可以看出,即便是土地使用权期限没有到的情况下,房屋所有者面临的 情况也是一栋超过安全期的老化的房子。这个时候,大部分人应该会选择重新购 买房子,这样土地使用权又会进行更新,以领取新住房的期限为准。 这就间接避免了土地使用权期满续期的问题。 (二)城市发展规划与土地使用权期限的关系 即便是在上海这样的大城市,城市发展也是时时刻刻的在进行着。每一个五 年计划都会对城市的整体规划,市政市容以及建筑布局进行调整。不可避免的, 会对居民的住房进行拆迁。一般来说,70 年的时间,足够对于一个城市进行翻 天覆地的改造。 《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》中有明文规定,第4 国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和 有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求,编制城市国有土地使用权出让规划 和计划,包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等,保证城市国有土地 使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。 有规划地进行城市发展及土地储备机制的作用,这其中必然会考虑到一些老 建筑,及土地使用期限将要到期的建筑。政府必须通过回收这些即将到期的土地 进行跟合理有效的利用。 三、土地使用权期满的解决方案探讨 现阶段,土地使用权限到期的解决方法有以下几个。 1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书,除根据社会公共利益需要 收回的,应当予以批准。获得批准续期的,重新签订土地有偿使用合同,支付土 地有偿使用费。这样,你的房产所有权便得以延续。当然,变成危房强制拆除的 除外。 2、土地使用者未申请续期的,土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房 屋所有权也就自然消失。 3、土地使用者提出续期申请,根据法律规定没有批准续期的(即根据社会 公共利益需要收回的),土地使用权国家无偿收回,但对于地上房产,根据收回 时的残余价值给予相应补偿。 同时,在今年年初的上海令所有人都重新关注起土地使用权限的2011 海土地交易市场首拍,其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”,即国家进行无偿回收。 这与现阶段国家法规中“按照国家有关规定自动续期”的规定,显然完全不 同。若依照这个规定执行,卖完地的政府在70 年后又可以将所有土地收回来, 重新在卖一次。 由于物权法在这一方面的法律仍然不健全,在某些地方政府手中,自动续期 完全可以操纵成无偿收回。这样居民的住房就毫无保障可言,房子在70 年后就 变成了“空中楼阁”。 因此,想要解决这样的问题,首先就是明确相关法律。 四、土地使用权期满自动续期的操作探讨 首先,在政府与百姓之间没有办法在自动续期方面达成协议的肯定是关于续 期有偿还是无偿,若是有偿,那么续期出让金的制定标准。 首先我们来看,地价的组成是由土地出让金,土地开发费用以及基础设施配 套建设费用组成。在居民购房时,开发商已经缴清了70 年的土地出让金费用。 因此,土地使用权期满时的自动续期,可以看做是对于下一个期限的土地使用权 的购买。因此出让金是不可避免的。 那么出让金的制定标准又是如何,因为考虑到经济发展以及比较长的缓冲 期,因此,以现在的标准来制定无论如何都是不合理的。 不过在缴费标准上可以做出一点变通。 通常的土地出让金缴纳方式是一次性确定出让金额数,一次性或分期付清。 也就是说,根据续期的年限长短一次性缴纳出让金,重新取得若干年的国有土地 有偿使用权。 但是,我国国有土地有偿使用还存在另一种形式国有土地租赁。土地年租制 就是其中一种最典型、最广泛应用的形式。土地年租制与土地出让制在具体表现 形式上最大的不同就是“按年支付”土地出让金。它是土地出让制的有益补充。 因此,对于使用权期满后续期也可以采用年租金的方式有偿使用国有土地。譬如, 对于大量的普通住宅用地使用权的续期。 举例说明,上海房地产市场二手房均价25000 元/m,户均面积100m2/套。 续期缴纳出让金以最低的比例2O%计算,则需要交纳50 万,这对于一般家庭来 说是很不科学的。如果采取年租金方式,取3%,则每年需要缴纳15000 样家庭的负担就大大减低。当然,以上例子仅是为了证明年租金的方式是个有效降低使用权续期出让金 的方法。 五、续期出让金政策导向的一些建议 对于续期出让金,在法律的制定上还是应该分别制定。 针对一般的经营性用地,应当按照土地的资源价格缴纳续期出让金。而对于 带有社会保障性的普通住宅来说,应当以较低的比例缴纳续期出让金,以减轻普 通居民的负担,减少社会矛盾。对于一部分仍感觉困难的居民来说,还可以按照 比较优惠的利率,以年租金的形式缴纳续期租金。 总的来说,如果要合理解决土地使用权期满续期的问题,还是要在新的法律 条文制定之后,才能行之有效的解决。 08120630