房地产泡沫、高房价问题不仅关系到社会财富分配,更关系到社会公平的实现,已成为当今中国政治经济生活中基本矛盾的主要根源,成为危害中国经济增长和社会稳定的一颗毒瘤。房价过高不但抬高了城市商务成本,降低了竞争力,而且扩大和加剧了贫富差距、城乡差别,导致社会两极分化越来越严重,严重影响民生和社会稳定,滋生社会不满情绪,成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。
房地产泡沫产生的原因
某种程度上讲,房地产泡沫的产生与膨胀是传统粗放型增长方式的产物,当前房地产泡沫日益严重,其产生的原因是多方面的,主要有以下几个方面:
1、指导思想上偏差。从1998年住房制度改革以后,由于片面追求房地产产业化,过分强调其经济功能,弱化了民生属性、社会属性,尤其是保障性住房严重缺位,保障性住房无论是建设速度还是规模都严重滞后于社会发展的需求,导致了房地产市场存在投资、投机性房产过剩与居住性住房短缺并存格局。
2、“唯GDP”论思想。个别地方官员对GDP增速的盲目攀比是吹大房地产泡沫的重要推手。在“唯GDP”论思想的指导下,不少地方政府普遍存在着严重的“投资饥渴症”,不顾市场、只求政绩地铺摊子、上规模,过分倚重投资拉动,而房地产投资则是靠投资拉动经济增长“见效”最快的发展模式。
3、土地财政。实行分税制后,土地出让金成为地方财政重要来源,2013年,来自土地、房地产业、建筑业的租、税、费收入合计为6.6万多亿元,这些收入,绝大部分归属地方政府,为地方财政贡献了五成以上的收入。其中土地使用权出让收入高达4.1万多亿元。房价与地价互为推动、互相支撑,推高房价遂成为地方政府增加非税收入的基本途径,因而,对地方政府而言抑制高房价、房地产泡沫就一直缺少内在动力。
4、宽松的货币环境。广义货币量M2由2000年末的13.84万亿元增加到2015年底140.65万亿元,增长了9.2倍,M2/GDP由2000年的1.39提高到2015年的2.08,高得离谱,是欧美国家的两倍多,货币超发十分严重。
5、通货膨胀和通货膨胀预期。货币超发造成通货膨胀和通货膨胀预期。近10多年来,人民币呈现对外升值、对内贬值的现象,截至2013年底,相对2005年7月汇率形成机制改革前,人民币对美元累计升值了35.7%。投资房地产成为人们对抗通货膨胀的有效投资工具。
6、税收制度缺失。税收制度设计不合理是产生房地产需求膨胀的重要原因。现有房地产税收体系,房产既无保有税也无遗产税,持有环节基本没有什么税负,而交易环节却税负很重,造成持有和闲置住宅的维护成本不高,使房产沦为投资、投机工具,导致了房地产投资、投机盛行,造成社会资源的极大浪费及带来激化社会矛盾等一系列问题。
7、投资渠道狭窄。尤其股市制度不完善,重融资、轻投资,财务造假、内幕交易盛行,使人们望而却步或深套其中。
8、教育与房地产捆绑。商品房产权绑定学位,不仅破坏了公立义务教育一视同仁的原则,还助推了房产泡沫。
9、美联储宽松的货币政策。2007年,次贷危机爆发后,为了转嫁自身经济风险,美联储经历三次量化宽松政策后,累计超发3万亿美金,造成热钱在全球泛滥,特别是流入到以中国为首的发展中国家,推升了发展中国家的股市泡沫、房地产泡沫等资产泡沫。
实现房地产市场软着陆已到关键历史节点
随着中国改革转型发展开启新篇章、人口结构的转变及美联储宽松货币政策的退出,房地产泡沫赖以存在的制度条件和货币基础已经发生动摇,支撑高房价的动力正在减弱并逐步走向衰竭。
(注:文章转载自腾讯房产,图片来源于网络)