这些年房地产市场的火热,催生了大批为开发商摇旗呐喊的销售商,冠以互联网的噱头,于是就产生了电商、平台等新生代,目标很明确就是从房产市场这块肥肉中捞一杯羹。
通常做法就是通过电话、网络、门店等方式向人们推销开发商楼盘。当有客户有购买的意向时,先同他们签订团购协议、认购书、居间协议等文件,交纳一部分定金、团购费等费用,并且可以享受打折、冲抵房价款等优惠。成功抓住了老百姓投资房产增值保值、物美价廉的急切心理。
售楼中心开盘时销售人员比购房客户还多、地铁口见人就散发宣传材料、房产中介销售电话的狂轰乱炸等等,足以说明这个行业的有利可图。
但作为购买的业主,从近些年产生的纠纷来看,到底团购费是怎么回事,很少有人能搞清楚。
实践中,开发商一般将认购协议就约定好的总房价分成两部分:一部分作为房款写进买卖合同,一部分作为团购费要求消费者支付给第三方。房价款经过团购款折抵房款、开发商再次打折等层层优惠,最终价格一般会比当初价格低几十万甚至上百万元,表面上看购房业主通过电商购买了便宜的房子,享受了团购的优惠。
但实际上,很多购房业主都搞不清楚这些款项到底是付给了开发商,还是支付给了组织团购的一方,此其一;其二,开发商有避税的嫌疑。
另外,按照住建部《商品房销售管理办法》第28条规定:“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”由此可以理解为,作为销售代理公司或中介服务机构方是不能收取团购费的。但实际情况是,团购费的收取并不是从事房地产销售的代理公司或者开发商本身,而是第三方公司来收取的,第三方公司一般多为互联网等销售机构。由此可见,代理机构或者房地产公司虽然在此过程中有参与,但不是团购费的收取方,并不违反《商品房销售管理办法》的规定。
综上我们认为,第一,关于购房客户与销售商之间签订的类似分销团购优惠申请书、团购协议、认购书、居间协议等文书的性质,应当属于居间服务的一种形式。与普通的居间服务比较,除了具有促成买卖双方交易的功能之外,还把房屋团购作为一种促销方式,但最终的优惠方案或折扣幅度是由开发商决定的,团购组织者本身无定价权。
第二,开发商、开发商委托的销售代理机构不能收取佣金以外的其他费用包括团购费。
第三,第三方组织团购的公司收取团购费法律是不禁止的。
因此,购买这类房产时一定要擦亮眼睛,绕开这些坑。