2020年6月,《海南自由贸易港建设总体方案》正式出台,中国最大自贸港扬帆起航,那些涉及或疑是涉及免税业务的上市公司开始轮番涨停。
惊喜来源于绿地旗下的全球商品贸易港集团。它的前身为上海绿地商业(集团)有限公司,是绿地大消费战略的主要实施者。这家去年才更名的公司,被传有望获得免税牌照,很快就蹭上了热度。
即便绿地发了公告解释,说未发现涉及公司的需要澄清或回应的媒体报道、市场传闻、热点概念等情况,但依然阻止不了股民们的热情。
绿地的投资者们太需要这几个涨停来坚定自己的信仰了。毕竟,有不少人是在金丰投资更名前追高入的场,持股成本高达40元左右,而在6月30日前,绿地的股价已经在5元区间横盘了将近5个月,跌破净资产。即便按更名后25元的开盘价计算,绿地的市值也缩水了80%,只剩600多亿元,相当于万科A的1/5,保利的1/3。
2019年6月,绿地控股就被调出了上证50,坊间传言,源于其总市值和成交金额已达不到选样标准。
今年1月份开业绩交流会时,对此深感愧疚的绿地控股董事长、总裁张玉良说:我们在资本市场被严重低估了,股价这么低让我很惭愧。当天,绿地的收盘价是6.97元,他可能想不到,2个月后股价还会再下跌25%。
按照张玉良的说法,整个地产行业都被低估,绿地更被低估。问题是,股价虽然都被低估了,但其他龙头房企是一路上扬,唯有绿地单边下行。
从2015年8月18日(金丰投资更名为绿地控股)算起,到2020年6月29日,万科A涨了136%,保利涨了117%,而绿地跌了78%。
在资本市场,人们总希望找到那个市场错了、自身对了的定价。但市场还是有一定效率的,在大多数时间里,它对一些资产的定价也还算准确。
在一定程度上,股价反映了上市公司的资产价值、盈利能力、增长潜力。相较其他头部房企,绿地在这些方面逊色不少。
2015年是绿地发展史上的一个巅峰,当年该公司实现了2301亿元的销售额,位列行业第二,只比万科少了300亿元。但自此以后,后起之秀们的速度提了上来,绿地却已无力奔跑。
2018年,绿地曾对外提出了未来3年年均销售规模保持在5000亿元以上。结果,过去两年连4000亿元的门槛都没摸到。2019年,绿地的行业销售排名跌落到了第6,排在了保利身后。
规模跟不上了,经营效益也比别人差一大截。5年来,绿地一直保持着低于行业平均水平的净利率,仅在5%左右,而其他头部房企都在10%以上。2019年,绿地的归母净利润约为147亿元,仅为保利的1/2,比销售排名第10的招商蛇口还要少13亿元。
投资者的描述很贴切:“回想当年,贵公司是首家以房地产为主业跻身世界500强的综合企业集团,现在一看,销售额连前5都入不了,利润增幅则进不了前十。”
“多而不精、大而不强”
“多而不精、大而不强”这8个字常被用来概括绿地的产业结构和发展模式。增收不增利也是因为绿地大量的精力被投放在不怎么赚钱的业务上。
这家最早开展多元化业务的房企之一,早在上市之初就表示将推动房地产主业实现从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发等三大转变。同时,加快发展“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域。
2019年绿地约4236亿元的营业收入中,地产占了46%,大基建占了44%,大消费以及其他占了10%。从收入占比看,大基建已经可以跟地产平分秋色。但无论这些其它产业收入增幅有多高,都无法改变毛利率远低于地产主业的事实。
2019年,绿地地产板块的结转毛利率为27.58%,大基建只有4.31%,大消费则仅为3.48%,连地产的零头都不如。受这些多元业务拖累,公司的整体毛利率被拉低到15.2%。
“我不认为我们业绩完成得特别好,但是质量完成得比较好。”张玉良对质量的认定包括回款率、ROE水平、降负债等指标。2019年,绿地的ROE为20%,张玉良认为在地产行业里已经达到很不错的水平了。
ROE的高低取决于三个指标:利润率、周转率、杠杆率,前两个是绿地的弱项,很大程度上,20%的ROE是靠155.6%的净负债率撑起来的。
“只有坚持奔跑,才能站在原地”
就增长潜力而言,绿地的想象空间也已今非昔比。
张玉良曾说绿地做的是当地政府想做,而当地企业又做不了或者不容易做的事,在服务全国的同时发展和壮大自己。“我们是最懂政府的开发商。”
急地方政府之所急曾经是绿地获取优质土地资源的重要方式,建50座摩天大楼的宏愿也由此而生。建高楼为地方政府贡献政绩,绿地可以获得一部分价格优惠的土地作为回报。据张玉良保守测算,有那么一段时间,绿地在各地通过邀标、协议方式获得土地的比例在一半以上。
绿地曾透露,公司积极发展基建、金融、消费等产业集群,通过“地产+”的商业模式,产业集群的协同优势日渐显现,为获取大规模战略性项目创造了条件。
然而时至今日,中国已不再具备建设摩天大楼的土壤。10天前,苏州中南中心动工,建设高度由729米降到了499.15米,一下砍掉了1/3。今年4月底,住建部、发改委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,规定要严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑,严格限制新建250米以上建筑,新建100米以上建筑应充分论证。
政策的负面效应已经显现。备受关注的“中华第一高”武汉绿地中心已经降级成了华中第一高楼,从636米下降到475米。高度的调整给项目增加了不少开发成本,绿地说受到项目重新规划以及停工造成工期拉长的影响,这个项目的投资总额预计将从118亿元增加到140.88亿元。也不知道这个项目最后做下来还能不能赚钱。
有人统计过,绿地承诺的50座摩天大楼有一半目前还没建成,往往是搭配的住宅项目早已卖光,摩天大楼的地基都还未挖。
靠大基建圈地的套路也不灵了,有了摩天大楼的前车之鉴,据说很多地方政府已经开始怀疑绿地做大基建的诚意,不再大开方便之门。
一旦失去这些特殊法门的支持,绿地的增长潜力是要大打折扣的。
张玉良感慨,行业环境发生了太大变化,每一年都在变,企业的外部压力很大。而绿地,“只有坚持奔跑,才能站在原地。”
他对自己还是太自信了。
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