“房产证”表面上看是一个“本本”,然而却意义巨大:购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。“上述权利只有在所有人依法向政府房地产行政主管机关进行产权登记并领取了房屋产权证书之后方才正式生效,受到国家法律保护。”擅长房地产法律事务的吴*胜律师说。
“从根本上来说,在没有拿到房产证之前,购房者还不能算是该房产法律意义上的拥有者。只有取得房地产权证后,购房者才对所购房屋拥有了所有权,才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。”
房产证如此重要,然而,在岩城偏偏存在为数不少的楼盘业主拿不到房产证,有的甚至赢得了与开发商的诉讼还是无法及时拿到。究竟是什么原因?问题到底在哪?9月16日至18日,记者对此进行了调查采访。
无法执行的判决书
对于王*新、巫*林等上百位至今还拿不到房产证的乐意花园的业主来说,他们的维权之路就像过山车,“忽上忽下”。如今,这辆“过山车”却牢牢地困在了轨道的最低谷。
2009年年底,王*新等购买了**乐亿投资有限公司开发的位于解放北路的“乐意花园”小区的房子。按照合同约定,交房时间是2010年12月31日,且开发商应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,在商品房交付使用后90日内办理房屋产权证。
时间一天天过去,开发商却没有按合同约定的时间交房,王*新也只是在2011年1月8日才拿到房子。对于延期交房,业主们虽有怨言,但因为逾期的时间并不长,所以也无意去追究开发商的责任。
可是约定的90天办证期限过去之后,业主们见不到“房产证”,王*新等业主开始着急了。他们一开始有同开发商进行协商,要求开发商及时办理,可开发商每次都不是消极面对,就是说正在办理。
随着时间的推移,业主们的耐心也被逐渐消磨。2012年7月18日,王*新等一纸诉状将开发商告上了法庭,要求开发商立即为业主办理房产证并支付违约金。
新罗区法院经过审理,支持了王*新等的诉讼请求。业主们还没来得及庆祝,开发商就不服判决上诉到了市中级法院。可没过多久,开发商又撤回了上诉。至此,业主们算是赢得了这场官司。
本以为事情应该可以得到解决了,但是开发商还是没有按照判决书规定的期限履行义务。主办此案的兰*禄律师代为申请了强制执行,然而,时至今日,这个“强制执行”也不了了之。
“法院无权要求房产部门在开发商手续不齐全的条件下为业主办证,而乐意花园办不了房产证的根本原因,就是因为开发商在建设过程中违反了规划、消防等要求,导致综合验收不过关,致使开发商办理房产证的有关材料至今拿不到。”兰律师告诉记者。
打赢了官司,还申请了“强制执行”,却依然拿不到房产证,乐意花园的业主们陷入了迷茫:“我们什么时候才能拿到房产证?”
为什么拿不到房产证?
这几天,新罗区法院民一庭的陈*长正在办理70多名“国际山庄”小区业主起诉开发商,要求及时办理房产证并支付违约金的集团诉讼。“这还算是一起业主较为幸运的案件,因为一起诉开发商后,开发商就从外地回来积极为业主办理产权证书,并协商赔偿事宜。”
陈*长告诉记者,类似的案件她已经办理过涉及市区八个小区的近400个案子,这些小区总的有近3000户业主。诉讼主要集中在逾期办证要求支付违约金和至今未办证要求及时办证并支付违约金两类。
比较典型的代表有:乐意花园、都市新天地、金鹏花园、国际山庄、明珠城市广场、陶瓷广场、西山安置小区等,有的楼盘是整个小区办不了,有的是楼盘里的个别栋办不了。“他们有个共同点,基本都是龙岩房地产市场刚刚开始兴起,处于比较混乱、开发商之间犹如‘战国时代’的时候开发的,加上当时很多规章制度都比较不健全,所以为现在埋下这些隐患。”吴*胜律师说。
吴律师表示,要想拿到房产证,首要条件是所在的楼房要通过有关部门的综合验收,并在建设主管部门办理备案并办理该栋楼房的初始预登记,之后才能办理每套房子的房产证。“任何一个环节出现问题,都将致使房产证办理出现拖延或者办不了的现象。”
据他介绍,岩城一些拿不到房产证的楼盘存在的主要问题,一是综合验收不过关,这个涉及到消防、规划、绿化、设计等,也是大部分此类楼盘的问题所在。比如金鹏花园中的几栋楼房拿不到房产证,是因为开发商欠建筑施工方一笔工程款,施工方只好将相关的验收材料截留起来不给开发商,导致材料不齐无法办证;西山安置小区部分楼房,是因为当初拆迁安置时,市政府给村里的回拨地,村里不按规划要求建起来的,楼房容积率、层高等不符合规划要求,导致不能办证。陶瓷广场的情况也与此类似。
另一类是开发商欠缴一些规费,比如税费、土地出让金等。比如明珠城市广场就是因为开发商“跑路”将该缴纳的规费带走,致使楼盘办不了房产证。如今,该开发商已经被公安机关控制。都市新天地也是因为开发商挪用税费而导致不能办证。
业主的维权困境
对于明珠城市广场的业主们来说,他们还是幸运的。虽然开发商“跑路”欠缴一大笔的税款,但是经市政府出面多次、多方协调,终于在不久前给他们解决了问题,让小区几百位业主拿到了梦寐已久的房产证,“窝心房”终于成了“舒心房”。
但乐意花园、东肖学生街、金鹏花园等小区的业主就没有这么幸运了。业主们想尽了各种办法,理性地同开发商协商过、向有关主管部门反映过、向法院起诉过,甚至申请过强制执行,可是一次又一次地让业主们感到失望。
无奈之下,部分业主只好选择非理性的方式,有的组织业主到有关部门群访,有的围堵开发商或者有关部门,有的甚至采取暴力方式要求开发商解决问题。但即使这样,一纸“房产证”还是可望而不可即。
如何维权?采访中,不管是律师还是法官还是业内人士都感觉很无奈。“部分开发商就像游击队,开发一个楼盘就注册一家公司,房子卖完了公司可能就注销了。加上这些都是有限责任公司,小区有问题基本上都是该由公司承担的问题,很少能够直接追究开发商个人,所以很多时候是在赌开发商的‘良心’。”虽然接手的类似案件基本能够打赢官司,但兰*禄律师还是备感无奈。
“即使维权遇到困境,但业主还是要积极维权。”陈*长表示,理性的维权途径应该是先找开发商协调解决,协商不成可以向有关房地产主管部门反映,如果还无法解决,可以到法院起诉,通过法律解决问题。
至今,也没有很好的办法解决这些问题,不少业主们的维权就这样陷入了困境。