刚刚已经提到,网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序,是否网签不影响双方签订的合同的效力。那么,网签带来的作用体现在哪里呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”
由此可知,虽然合同没有网签并不影响合同效力,但有可能会影响到随后的办理房产证的环节。
商品房买卖合同已经网签,可以阻止开发商“一房二卖”吗?
根据法律规定,办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利,不能对抗合法占有房屋的买受人。也就是说,一房二卖中即使第一买受人办理房屋网签手续在先,也不能对抗合法占有房屋的第二买受人。
这就告诉我们两点:
1、即使办理了房产买卖合同网签,甲方也能一房二卖,而且第二次的房产买卖合同确定有效;
2、房屋买卖合同网签在前,一房二卖在后且实际交房的,实际占有房产的权利人能够取得房产的产权。
合同已经网签了,这个房子就百分之百属于我吗?
不是的。上文已经提到过可能会发生一房二卖的现象。其实,实质上房屋的产权转移是以过户为准,而网签不具有物权的效力,过户前案涉房屋的所有权人仍为开发商。
所谓网签即商品房预售登记,就是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案,在预售的房屋合同上编上不同的号码,并在网上予以公布,防止商品房销售中出现重复销售、重复抵押的情形,保护房地产交易的透明度。
一般在实践中认为,预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权,因预售登记时物权尚不存在,故所登记的仍是一种请求权,且在《中华人民共和国物权法》中,没有规定备案登记制度,根据物权法定原则,备案登记不具有物权的效力,案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。
合同已经网签,法院还可以查封我的房子吗?
可以。