最近估计大家都看到了网上关于恒大资金紧张的新闻满天飞,以往恒大房子打折的新闻,基本都是套路,但是这一波是真的降价,打7折、6折的房子都有。近期有很多购房者了解到恒大有 7折全款出售新房的优惠(先全款收房,后返还3成购房款),但是,我还是劝你:
暂时不要买恒大的房子
谈破产还有点早,但是我们从一开始梳理,就知道眼下买房的风险:
一、恒大的“债转股”事件
恒大自港股上市以来,一直被境外机构做空,股价低迷,在管理层看来,港股市场不能真实地体现中国恒大的价值,因此有了回归A股的计划,2017年公司引入1300亿战略投资,降低负债率,借壳深深房A。
但是,随后的A股上市计划,却因为房地产调控迟迟无法通过。引入1300亿的战略投资,对赌是2020年1月31日之前上市,结果无法上市,这个1300亿,就需要偿还,成为了短期债务,不仅如此,还是有137亿的利息。凭空多出来的1437亿短期债务,恒大有点受不了。
2020年9月份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》的文件截图引发大量议论。
随后恒大以即将破产重组“逼宫,将1300亿的债务,转换成了股份(共获得恒大地产经扩大股权约36.54%权益)。这件事什么性质呢?就是你借了别人的钱,现在还不上了,就逼着别人拿这个钱换你公司的股份。
这件事之后,恒大几乎被所有的金融机构拉黑,难以大规模外部融资。而恒大的负债率,又是一向非常高。“高负债率”、“高杠杆”,是恒大在金融市场上鲜明的形象。
二、“三道红线”之下恒大难以通过外部融资解决问题。
在中央致力于降低全国资产负债率的大背景下,2021年元旦,人民银行和住建部联合发布“三道红线政策”。分别是:
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;
2、净负债率大于100%;
3、现金短债比小于1。
全部踩中了这“三道红线”,那将被归为红色档,其后果就是有息负债规模不得增加。
只踩中“两道红线”,则将被归为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%。
只踩中“一道红线”,那就被归为黄色档,有息债务规模年增速将扩宽至10%。
一道都没踩中的房企,则被归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。
按照这三个标准,由图可以看出,融创、恒大、绿地、华夏、融信、中梁、绿城、美的等房企处在了比较危险的边缘。在“三道红线”这一新规则之下,这些房企的债务偿还,只能依赖销售回款。(以往可以新债还旧债)
三、打折卖房,遭遇放款缓慢,于是打折升级。
失去外部融资可能之后,恒大开始疯狂打折卖房(还有车位储藏室)。但是随着国家对房地产调控,银行放款速度越来越慢,高负债的恒大,资金周转越来越难。
于是就有了前段时间的”商票无法兑付“(随后晚了几天就可以兑付了),引发连锁反应。要是以前,可能没人在意,但是现在,有点风声鹤唳了。
很快,恒大推出了最高6折、7折的打折活动,引发大量关注。但是获得这个折扣的前提条件是全款购房,并且网签备案需要延后;并且打折是需要你按照原价付款之后,再分期把差价返给你。