5.2 约定付款方式
有一次性付款和按揭付款两种方式,根据自身情况进行选择。建议就算有实力,也请选后者,因为房贷利息低。不过最近因为房价飙升,国家进行宏观调控,很多上银行在基准利率上进行了10%~20%的上浮,所以应根据自身理财情况进行选择。
5.3 确定交房细节
(1)交房的时间和条件
时间好约定,条件可以提哪些?比如卖方要负责清空房间,整理干净等。
(2)物业费、水电费等
上面提过了,要求房东提供最后一个月的缴费证明。
(3)过户
①时间:确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用:过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里约定好。
二手房交易税费包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项,(其余几项都很少一般就是几百块钱)。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱,一般来说营业税、个人所得税由卖方负责,买方负责契税。
前几年都是卖方市场,不少买方为了抢房,都主动承担了所有税费,现在房价没那么夸张了,才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是,事先谈好,以房价让利为条件,乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担,同时房价低了税费也可以少交几百块。
③上证的人数:现确定房产证上要写哪几个人的名字,如果要加,购买时就一起写上,以后再加,会麻烦很多。
④户口迁出:购买时就约定好卖方户口迁出的时限,并写入合同。
5.4 明确违约责任
这事真常有,如果合同签完,原房主突然发现:房价飙升了!!!要你退房了。所以买房时就先明确违约责任,注意以下几点:
(1)合同上的时间必须都是精确的日期,不要用什么的“之前”、“之后”等字眼。
(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸张好像法院也不认)。
(3)定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
6. 办理贷款手续、支付首款
1.从账面上看,等额本金的还款额要比等额本息少,但是还是推荐等额本息的还款方式。
2.考虑到我国现在的通货膨胀,贷款就是赚的。因为现在的钱,要远远值钱于未来的钱,所以不要提前还款。
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