进一步观察,多数房企开发特色小镇定位均为生态旅游,与建设真正意义上的以产业带动的卫星城仍有较大差距。 另一方面,北京楼市成交主力已由新房市场转向二手房市场。北京市住房市场自2008年起,每年的二手房成交量均超越新房成交量,尤其是在房价高涨的2010年、2013年、2016年,二手房成交量更是显著高于新房成交量。2016年北京市二手房成交量为27.65万套,新房成交量则为11.47万套,二手房成交量占总成交量的七成。而且,由于城区已基本停止供地,新房一般均在郊区,即使为数不多的城内新房一般也是“天价房”,与普通老百姓基本没有关系。从这个角度看,控制楼市虚火的根本还在于控制二手房的投机性需求。而影响需求的关键因素是信贷政策、市场综合利率水平与市民购买力。 2017年以来,随着金融去杠杆的深化,央行已开始减少货币净投放量并上调MLF、SLF利率,表现为银行间同业拆借利率有了显著提升,上海同业拆借利率1M及以上品种均上升至4%的水平,近期加上MPA季末考核影响,市场流动性加速收紧。银行间同业拆借利率的提升显著增加了银行成本,因而近期多家银行降低了房贷折扣优惠比例,首套房利率优惠已到95折,同时压缩了最长可贷款年限。随着美元进一步加息,未来市场综合利率预计会继续上浮,对于银行来说原本属优质资产的房贷业务很有可能不再“优质”。2015-2016年房价大涨的“元凶”主要是居民加杠杆购房,收紧信贷基本就牵住了房价上涨的“牛鼻子”。 另一方面,受北京生活成本的不断提升、非首都功能疏解以及户籍制度的收紧等因素影响,北京市常住人口增加值近几年呈显著下降态势。数据显示,2016年末,北京市常住人口为2172.9万人,仅比2015年末增加2.4万人。同时,居民新增存款同比增速也开始出现下降,数据显示,2016年12月末,北京市住户人民币存款余额28012亿元,全年增加1271.5亿元,同比少增163亿元。在购房成本上升、人口增速放缓与购买力增速放缓的前提下,北京楼市上涨的原动力正在不断耗尽。 如果放眼全国,在信贷政策收紧、市场利率提升和各城陆续出台的限购政策影响下,去年快速上涨的多地房价拐点已出现,曾经耀眼的楼市“四小龙”今年房价均出现了下降,深圳楼市更是从2016年就步入调整期,部分投资购房大户正在逐步抛售房产。 不仅如此,此轮房地产去库存成功为地方政府解套,居民加杠杆换房与地方政府去杠杆,加上地方债务置换,地方政府巨大的债务负担短期束之高阁,未来类似于遗产税、房地产税等财产税预计出台日期已逐渐临近。 因此,在“317”等一系列房地产新政影响下,短期市场会快速冷却。未来随着楼市调控的深化、市场利率的抬升、常住人口的不增长甚至下降、财产税的出台,预计会逐渐有2016年以前以投资或投机为目的的加杠杆购房者选择出售房产,兑现收益。可以说,重压之下北京楼市疯狂难延续。 即将到来的崩溃?2017年最危险的资产 2017年,中国最危险的资产是什么? 是比特币吗?它跟世界具有天然的连通性,是效率极高的洗钱工具,而中国正遭遇越来越严厉的“外汇管制”。 是三四线城市的房子吗?它们正在上涨、热销,而这一轮“房地产政策牛市”却走到了尽头。至于未来,大部分三四线城市将被中国15个左右的超级城市圈所吸血、抛弃。今年在三四线城市买房,相当于在1945年6月当了汉奸。 是北京的商办物业吗,还是学位房?它们都遭遇了史无前例的调控和政策变局…… 其实都不是,是创业板的股票。 4月18日创业板指数走势 今天创业板虽然尾盘回暖,但盘中一度重挫近2%。它很像闪崩前的个股,好像正在孕育着惊天动地的大跌。而且,它要逼近并考验的,是2015年牛市以来的大底。 刘晓博一直把创业板视作“年度最危险的资产”。原因很简单,A股大扩容的时代即将到来,此外货币政策已经转向,金融监管空前严厉。虽然IPO注册制改革不会写入这一轮证券法修订案,但大家都知道,此次修订就是在为注册制铺路。 “节奏加快+程序简化”的新股发行核准制,其实就是注册制。他们的差异仅仅在审核的严格程度上,至于对市场的压力而已,是一样的。 中国的上市资源,大企业、国有企业,能上的基本上都上了。仍然源源不断的希望上市的,基本上是中小创。所以,未来大扩容主要影响的就是创业板和中小板。而创业板和中小板,恰恰是A股估值最高的,也是中国所有资产价格里泡沫最显著的。 你用脚趾头都可以想明白: 一家中小创企业,其原始股东的持股成本大概只有几分钱、几毛钱。上市之后,股价动辄四五十元,甚至上百元。 对于创业者、早期持股人来说,为什么不套现呢? 卖了股票,带着资金、客户、技术、核心员工,重新注册一家企业,然后重新上市,可以把资本的游戏再玩一遍。 以创业板目前的估值,这种游戏每搞一轮可以赚上百倍乃至上千倍,傻子才“从一而终”。 政策牛市、高估值的结果,是诱惑上市公司的核心人员减持股票,重新来过。于是,创业板、中小板上,将留下一堆僵尸企业和空壳。 股市上的“国家队”敢于接盘保险股、银行股、证券股,以及其他大型国企、优质民企。但是,他们敢接盘创业板、中小板上的空壳吗?所以,这些股票闪崩基本上是没有人撑腰的。 监管者说了:我们在制定各种限制措施,阻止大股东减持。但问题是,市场给出这么高的估值,大股东有上百倍、上千倍的利润,他们能抵御暴利的诱惑吗。马克思这样描述过资本的规律: 有50%的利润,它就铤而走险; 为了100%的利润;它就敢践踏一切人间法律; 有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险。 300%的利润,对于创业板原始股东来说,那简直是小儿科。“绞首”尚且不怕,还会怕你的罚金吗?所以,创业板的高估值注定是无法长期维持的(目前市盈率中位数是75倍)。 创业板将来一定会诞生腾讯、阿里式的好公司,这一点不否认。但问题是,几率有多大?一将功成万骨枯,买创业板股票的时候,你首先要想好自己是不是其中的幸运儿。彩票可以以小博大,股票就不可以。重仓买创业板股票,相当于用全副身家去买彩票,结局是不用问的。 最后的投资建议 总之,今年是投资很困难的一年,大家的投资策略一定要谨慎,有利润就要落袋为安,不要贪心。 主板市场蓝筹股大跌之后,反而有短线机会。创业板、中小板的高市盈率个股,即便暴跌也轻易不要抢反弹。 至于楼市,即将在成交量上入冬,未来两三年有较大可能进入高位横盘甚至阴跌模式。对于刚需、改善型需求,未来将有一段从容看盘、买房的时间段;但对于炒房客来说,短炒盈利难度非常大。 版权说明: 感谢每一位作者的辛苦付出与创作!除非无法确认,《用益观察》均在文章开头备注了来源和作者,如转载涉及版权、 标注有错漏 等问题,请发送消息至公众号在线客服与我们联系, 我们会立即删除,并表示歉意,或与您共商解决, 非常感谢! 用益理财 (ID: usefinance ):提供最新信托/资管理财产品 用益信托网研究(ID: trustforward ):掌握信托/资管发展最新前沿 合作交流 投稿 : yanglee46@hotmail.com 合作 : QQ993998385