房产证更名,不只是改个名字那么简单,它实际上是对房屋产权的重新划分,你可以理解为“部分产权过户”。既然是“过户”,就牵扯到税费等问题,而且房产证更名在不同状态下有较大区别,比如婚前更名和婚后更名,房子是否有贷款未还清等情况。
今天我们就聊聊房产证更名的那些事儿。
在了解房产证更名之前我们先了解下面4个常识:
1、购房合同上面的名字个数不受限制,需要注意的是,购房合同上面的名字未来会全数登记在房产证上。
2、借款合同上面的名字只能有一个,因为谁贷款谁签字,确保房产证、借款合同和购房合同上签名的一致性,这样做对银行的好处是避免风险。
3、多人共有产权的房子,房产证上面只有一个人,主业主持有,但在房屋占有份额那里写的“共有”。
4、共有产权证是其他共有产权人持有的证书,也是每人一证。比如夫妻共同贷款,老公持有主房产证,老婆持有共有产权证,两证份额栏都填写“共有”,表明该套房源是双方共有的。
房产证更名分为两种,分别是加名和减名两种。
一、房产证加名
房产证加名和过户类似,将自己的份额分一部分给别人,可以通过赠与、买卖或析产三种方式来实现。
1、赠与
赠与的流程一般是这样,首先去公证部门办理房屋赠与公证;然后到税务部门办理纳税手续;然后持测绘手续、房产证等材料去房管部门申请赠与登记。
2、买卖
买卖的方式最为简单,比如你将一部分产权分给你的非直系亲属——姐姐,那么就可以采取买卖的方式。
3、析产
夫妻之间在房产证上加名,称之为“夫妻析产”。需要先办理析产公证手续,后面和赠与差不多。
房产证加名的费用这一块,根据共有产权人之间关系的不同,加名字的费用也有所不同。
如果是婚后加配偶的名字,无贷款的房子只需要付一定的手续费即可;如果房子本身有贷款,那么还需要征得银行同意。银行作为他项权利人,如果不同意加名,房产证也是无法加名的。由于涉及到房屋产权变更,房屋借款合同实际上需要重新签订,不少银行不愿意折腾。
如果是非直系亲属或未婚加名,这种情况统一视为二手房买卖,有可能涉及个税、契税、增值税等支出。
如果是直系亲属加名,赠与、买卖都可行,但赠与更为合适。只需要支付少量的公证费、评估费和契税;
如果是夫妻之间,析产最合适,什么税都不用交,只有极少的登记费和工本费。