(一)房屋权属清晰。了解房屋权属,俗称“摸家底”。房屋权属是否清晰,卖方是否具有该房屋的完全产权,直接决定了房屋交易安全性。例如:商品房得有两证、“房改房”得有房改协议。而且产权人和卖方必须是同一人,不然虚假售卖,或买了房办不了证,都将直接影响到交易安全。
(二)物业交割清晰。物业交割包括水、电、煤气、停车费,以及物管费等,这些金额虽不大,但是交割不清会遗留下很多问题,如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。
(三)付款时间清晰。买卖双方需在签订购房合同时约定好付款流程,首款、尾款分别于何时支付,约定绝对日期,不要用“过户后付余款”,此种约定过于模糊,“过户”有很多时间点,如递交过户资料、两证均已至买方名下等,一定要明确。
(四)税费承担清晰。二手房交易涉及税费金额是笔不小的开支,虽然由谁支付均已在办证条款里明确,但其中一方如卖方在交易过程中认为个税、营业税负担过重,想毁约或者抬高售价等,都将给交易带来诸多麻烦。所以应该事前明确,以防止房东为转嫁税费而抬高房价。
(五)违约责任清晰。无论是买卖双方自行交易还是通过中介交易,都应在购房合同上明确双方责权,确定履约时间和违约责任,这样才能约束双方义务的履行,即使发生分歧也有据可依,进行追究。
在二手房的交易过程中,往往很多人只会注意到二手房的价格高低,而忽略了潜在交易中会出现的问题,尤其是如果不了解二手房过户费计算的话,可能会在最终带来经济纠纷!
近日,番禺法院审理了一宗离婚后财富纠纷案,财富纠纷争议的焦点在于,原告小陈(化名)在婚前取得父亲遗言承继的位于番禺区大龙街房屋一半的产权,但原告婚后才操持过户注销,如今夫妻关系和睦离婚,被告小珍(化名)要求取得房屋的四分之一份额,遂起诉至法院。
婚前父亲逝世
父亲给儿子留下半套房
2003年10月,小陈的父亲到广州市番禺区公证处定立遗言公证书,遗言内容其中一项爲,其位于番禺区大龙街的房屋爲其与妻子胡某的夫妻共有财富,即各占二分之一,在其逝世后,上述房产中其所属的一切的份额指定由儿子小陈承继。2004年5月小陈的父亲逝世。
2004年10月,被告小珍与原告小陈注销结婚,婚后由于原告好赌成性,单方感情决裂,遂两人于2015年10月协议离婚。离婚后小珍于2016年3月到房管部门查询才知,原告小陈已于2011年7月13日注销获得番禺区大龙街房屋的二分之一产权,该房屋的另二分之一产权是归原告母亲一切。
而原告小陈离婚前不断称没有获得位于番禺区大龙街房屋的房产份额,所以两人在离婚协议上并未对该房屋停止分配。被告小珍以为该房屋的二分之一产权是其与原告小陈在婚姻关系时期共有的,所以她在离婚后仍有权主张该房屋的四分之一产权。
离婚协议无相关商定
法院判房屋爲婚前财富
番禺法院经审理以为,依据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规则:“因承继或许受遗赠获得物权的,自承继或许受遗赠开端时发作效能。” 《中华人民共和国承继法》第二条的规则:“承继从被承继人死亡时开端。”被承继人的遗言合法无效,其指定由原告小陈承继的坐落于广州市番禺区大龙街房产的二分之一份额,从原告父亲死亡之时开端承继,依据物权法的规则,因承继或许受遗赠获得物权的,自承继或许受遗赠开端时发作效能,即产权人虽未变卦注销,但该物权的变化因承继的开端而发作效能。
被告小珍和原告小陈于2004年10月注销结婚,上述讼争房屋的二分之一产权份额是原告小陈的婚前获得,属婚前财富,被告和原告的离婚协议对上述房屋并无商定,仍属原告小陈的团体财富,现被告要求确以为夫妻共同财富,占有四分之一份额的诉讼恳求理据缺乏,本院不予支持。二审中院维持一审原判。
婚前遗言承继不动产属于婚前财富
依据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规则:“因承继或许受遗赠获得物权的,自承继或许受遗赠开端时发作效能。”《中华人民共和国承继法》第二条的规则:“承继从被承继人死亡时开端。”因而,在婚前因承继或许受遗赠获得物权的,属婚前团体财富;在婚后因承继或许受遗赠获得物权的,属夫妻共同财富。
同时,《中华人民共和国物权法》第三十一条规则“按照本法第二十八条至第三十条规则享有不动产物权的,奖励该物权时,按照法律规则需求操持注销的,未经注销,不发作物权效能”。从该条规则可以看出,只要在奖励因按照物权法第二十八至第三十条规则获得的物权的状况下才需求注销。按照物权法第二十八至第三十条发作的不动产物权变化,在注销前即发作效能。因而,本条中的注销没有创设物权的效能,而是将曾经发作的不动产物权变化对外予以宣示,应爲宣示注销。本案中,小陈并没有奖励该涉案房产,无需操持注销。
婚后父母赠予房产不一定属于共同财富
婚姻法解释(三)第七条明白规则了婚后由一方父母出资爲子女购置的不动产,产权注销在出资人子女名下的,可依照婚姻法第十八条第(三)项的规则,视爲只对本人子女一方的赠予,该不动产应认定爲夫妻一方的团体财富。
第七条第二款规则由单方父母出资购置的不动产,产权注销在一方子女名下的,该不动产可认定爲单方依照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有商定的除外。
解释对父母赠予子女房产做出了明白的规则,假如一方父母出资产权注销在本人子女的名下就以为是对本人子女团体的赠予不是夫妻共同财富。假如是单方父母共同出资就依照出资比例按份共有。
一、各类费用
1、通过继承取得房产办理过户的费用
继承过户与买卖和赠与相比,税费支出是最低的,因为继承的房产没有营业税、个税和契税,只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。
2、获得赠与取得房产办理过户的费用
办理赠与过户,需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的,因为赠与是被认为是无偿受赠的行为,所以需要受赠人缴纳个人所得税,同时赠与过户也需要缴纳公证费,再加上契税要远远高于买卖过户的税费。
3、通过买卖取得房屋办理过户的费用
房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满五年,营业税是免征的,同时个税也免征,只需要缴纳契税和产权转移登记费,如果房产未满五年,需要缴纳营业税和个税,同时缴纳契税和产权转移登记费。
二、哪种最省钱?
但是房产过户需要付出一定的费用,不同的过户方式费用也有所不同。哪种最省钱?下面融360就来告诉你。
1、赠与过户需要支付个税+契税+公证费
直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,要交房产交易盈利部分的20%或者房款的1%的个税(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。
契税3%,公证费1%。
以赠与方式过户,是没有营业税的,但因为赠与是被认为无偿受赠的行为,所以需要受赠人缴纳个人所得税,同时还需要契税和赠与公证费,这些费用要远远高于买卖过户的税费。
2、买卖过户需要支付营业税+个税+契税
契税:首套普通住房享受契税优惠,其余性质的房屋契税全部为3%。
个税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。
营业税:
不满五年:普通住房和非普通住房都是全额的5.6%
满五年:普通住宅免征,非普通住宅为合同价差额的5.6%。
3、继承过户需要支付继承权公证费
继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取,最低不低于200 元。
从以上三种方式看,继承过户收费最低,但是需要房主去世之后才能办理。单纯比较赠与过户和买卖过户,如果房产为满屋唯一的普通住宅,那么买卖过户更省钱。
三、这几类过户需公证
有些房产证的办理是去公证处进行公证的,融360小编为您介绍以下几种,希望能给您提供帮助。
1、继承房产
应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。
2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证
遗嘱人死亡后,遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”,以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。
3、接受赠与房产的受赠人
应当持房产所有人的“赠与公证书”和本人“接受赠与公证书”,或持双方共同办理的“赠与合同公证书”,以及房产所有权证、契证,到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。
4、房产所有权涉外和涉港澳台
有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为,必须办理公证证明,然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。
四、所需材料
1、买卖过户
所需材料:《房屋所有权证》、《契证》、申请人身份证明、卖方婚姻状况证明(房证未明确共有情况的提供)、《存量房买卖合同》、其他必要材料(拆迁户购房的,买方需提供《拆迁协议》)。
2、赠与过户
所需材料:《房屋所有权证》、《契证》、申请人身份证明、赠与方婚姻状况证明(房证未明确共有情况的提供)、《赠与合同公证书》或者《赠与公证书》和《接受赠与公证书》、其他必要材料。
3、继承过户
所需材料:死者的死亡证明(派出所或医院出具)、死者的亲属关系证明(户籍所在地村委会或居委会出具)、各申请人的身份证、房屋产权证。
一、拍卖的房产过户需要的资料:
1、通过法院拍卖的需提交的资料有:
(1)《房地产转移登记申请书》;
(2)竞授人身份证明;
(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明;
(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书;
(5)原产权证书,人民法院在办案中未能收回原产权证的,需以法院名义发报公告作废;(6)若所拍卖的房地产是行政划拔、减免地价的,需提交用地补充协议和付清地款证明。
2、由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交的资料有:
(1)《房地产转移登记申请书》;
(2)竞授人身份证明;
(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明;
(4)原产权证书;
(5)委托拍卖的公证书。
二、注意事项:
1、要仔细阅读拍卖物业公告里的各种风险提示;
2、要现场勘查,并向物业管理处打听该物业的具体情况;
3、资金准备要充足,如果拍卖成功后,竞买人在规定期限内不能交纳首期款,那么拍卖房会没收保证金;
4、一般拍卖公告里面都会注明水电费或者管理费由谁负担。竞买人在拍卖前要留意,而且最好先去物业管理处了解费用数目。