在“房住不炒”的大方向以及货币政策逐渐收紧、流向楼市的信贷资金监管日趋严格的背景下,户籍政策的放宽为未来上海住宅的需求提供了支撑力,如果新房供给不出现大量上升,上海房价预计会进入缓慢上升的趋势。来源:宏观亮语(ID:gh_3b2672345ff0)
作者:解运亮
核心观点
上海房价从2019年11月开启上涨行情。房价从46986元/平米上涨至2020年11月的50097元/平米,期间成交均价累计上涨6.62%。2020年全年走势来看,4月开始,房价涨幅持续扩大,5-6月环比涨幅分别为1.00%、1.26%,上半年累计涨幅达到4.11%,在一二线城市中排名首位。下半年上海房价增速放缓。其中,学区房与改善房需求释放较为明显。2020年上海开始施行“公民同招”与“民办摇号”,受新政影响,学区房房价明显上涨;90平方米以上的改善房需求也较为旺盛。
中短期因素和中长期因素共振导致上海楼市2020年的量价双升。中短期来看,(1)公民同招新政带来了学区房需求的高涨。(2)货币宽松驱使了居民加杠杆购房。(3)预计信贷资金的一部分被借款人用于购买房产,推动房价上涨。(4)2020年居转户以及人才引进落户上海人数大幅增加。(5)受调控政策的影响被动积压的购买力爆发。中长期来看,2020年末上海落户全面放宽,提升了上海楼市的中长期需求预期。上述因素导致上海楼市需求大量释放,成交套数与成交价格同步上升。