北京市大兴区的一套两居室商品房,市场价约360万元,起拍价仅237.5万元,便宜了近120万,差额几乎可以在二线城市稍偏远的地方买一套两居室。
这个例子非常典型。根据6月份有关成交数据来看,法拍房的成交价格一般是市价的三分之二。
买套房子,一入手就赚了三分之一。套利空间如此之大,岂能不让人心动?
2. 法拍房便宜之谜
去年6月12日,南京法院拍卖了一套别墅,市场价1000万元以上,起拍价仅435万元,最终以786万成交,便宜了近300万元。
(成交价格)
之所以这么便宜,是因为这栋别墅发生过命案。
上面的案例属特殊情况。法拍房便宜主要是由拍卖的程序决定的——
法院查封-第三方出房产评估报告-拍卖-交保证金-竞拍-拿成交确认书-交尾款-出司法裁定书-解封-审税-过户-拿产权证
(法拍房流程)
国内司法诉讼的周期比较长,从法院查封到第一次拍卖常常需要一到两年时间。
所以,法拍房第一次拍卖的价格也就是一年前的市场价,绝大多数时候这个价格远低于当前市价。
如果法拍房第一次竞拍流标,法院将启动第二次拍卖。第二次拍卖的价格一般是第一次拍卖的八到九成;如果第二次竞拍也流标,法院会再打八到九折进行第三次拍卖;如果第三次拍卖仍然流标,法院将不再委托拍卖行拍卖,而是由法院直接变卖。
变卖又分为两个阶段。第一阶段由购买人自由报价,价高者得;第二阶段由购买人自由报价,债权人对报价满意才成交。如果法院变卖也没成功,那么房产直接抵给债权人。
在所有的流程中,法拍房都处于不断降价中。这就是法拍房为何到手后如此便宜的原因。
3. 法拍房的那些坑
法拍房是真便宜,但坑也不小。