三、不动产抵押的设立程序
1.不动产抵押合同的签订
一般来说,签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面:抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物
不动产抵押的价值,是签订抵押合同的一个十分重要的同题,如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额,在处分抵押物时,抵押权人就可能不够清偿。
因此,抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益,评估过高则可能损害抵押权人利益,过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作,因为抵押物的价值是变动的,如以土地使用权作抵押,则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此,应由评估机构组织专业技术人员进行评估,而不能~方单独认定。确定了抵押财产价值,还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括:所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。
2.不动产抵押合同的登记
不动产抵押合同何时生效,(担保法)实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效,一种规定为办理抵押登记之日起生效,还一种规定自公证之日起生效。(担保法)参照国际通行作法,规定以房地产为抵押标的物的抵押台同“自登记之日生效:同时《担保法>对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年,这样,使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用,影响了当事人办理抵押登记的积极性。