美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择,通常同样条件下,选择还款年期越短,利率越低。但30年房贷的月供比较低,更容易负担,是大多数人的选择。
浮动利率贷款一般也是30年贷款,在开始的一段时间内利率固定不变,过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指,前5年是固定利率,之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理,指前7年、前10年利率固定,之后每年调整。
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通常ARM贷款的初始利率比Fixed-Rate贷款的利率低,容易借到更高的贷款额,会比较吸引眼球,但因为之后的利率通常会升得更高,当月供还款额增加,容易导致还不起,首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。
如果选择ARM的话,一定要弄清楚以下几个细节:
Current Index Rate:ARM按哪个指数利率调整,当前利率是多少,这个数字会随市场变化而改变,大多数银行贷款是以Federal Funds Rate(联邦基金利率)或者LIBOR(伦敦银行同业拆息率)为标准;Margin:银行设定的利率调整百分比,在房贷期限内固定不变,将来房贷利率 = Current Index Rate + Margin;Rate Adjustment Frequency:利率调整频率,通常是12个月,但也有可能有其他选择;Rate Adjustment Cap:利率每次可调整上限,比如说如果有2% cap,那么不管index rate如何变化,房贷利率调整都不会增加(或降低)超过2%;Lifetime Rate Cap:房贷期限内利率整体调整上限,房贷利率最高会增加(或降低)多少;Payment Cap:月供调整上限,比如说7.5% payment cap,原来月供$500,第一次调整后月供不会超过$537.5,第二次调整月供不会超过$577.81;但有个问题是,payment cap并不限制利息增长,如果由于利率增长超过了月供增长,月供不能偿还当月利息的话,会导致贷款本金增加。
以BOA 5/1 ARM房贷参数为例,初始利率为3%,其余详细如下:
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也就是说,在30年房贷期限里,
前60个月,利率固定为3%;从第61个月起