南京正式发文:严格认定首次购房和首套房
南京房贷政策:
1、首次购房首付2.5成;
2、有贷款记录名下无房、有一套房无贷款、有一套房贷款还清这三种情况都算首套房,首付3成,有利率优惠;
3、有贷款未还清,算二套房,首付4.5成,利率上浮10%。
4、有2套且贷款未结清,禁止贷款;有2套且贷款结清,银行认定是否发放贷款。
政策原文
为了帮助广大居民家庭能够更好地了解和理解江苏现行房地产信贷政策,我们对现行住房信贷政策作了进一步梳理,并提供给公众参考。同时,鉴于各地房地产信贷政策有所不同,我们也已通过窗口指导等方式,要求各商业银行认真学习、准确了解和吃透现行房地产信贷政策,并按照“首问负责制”、“一站式服务”、“微笑服务”、保护金融消费者合法权益等要求,积极热情、耐心细致地为广大居民等各类客户做好政策解读,并提供优质的金融服务。
----人民银行南京分行货币信贷管理处处长戴 俊
2016年2月1日,人民银行、银监会(以下简称“两部门”)出台了《关于调整个人往房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2016〕26号,以下简称“26号文”),明确在不实施“限购”的城市,商业银行在发放住房按揭贷款时,对首次购买普通住房的居民家庭,以及已拥有一套住房且房贷尚未结清拟再次购买二套房的居民家庭,其最低首付比例可作适当下调。26号文还要求人民银行、银监会各派出机构要加强住房金融宏观审慎管理,促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行。
为了把两部门发布的26号文件精神贯彻落实好,支持居民家庭合理的购房需求,同时针对部分城市房价上涨过快、商业银行个人住房按揭贷款中存在“首付贷”等不规范、不审慎的情况,以及由此可能产生的金融风险等,人民银行南京分行和江苏银监局于2016年3月25日,联合出台了《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》(南银发〔2016〕32号,以下简称“《通知》”)。
一、《通知》出台的背景和目的
当前,部分一线城市房价上涨过快,并带动部分二线城市居民购房需求大幅上升,住房市场量价齐升。在此背景下,甚至出现部分城市的少数购房者通过房地产中介机构、P2P平台、互联网众筹、消费金融贷款等渠道筹措的借贷资金,用以支付“首付款”的现象;同时,个别地方还出现以“假离婚”等方式取得“购房资格”的现象。对这类情况和苗头可能带来的潜在金融风险,已引起人民银行、银监会等金融管理部门的高度重视,并明确要求予以禁止。
此外,极个别商业银行的分支机构和网点在执行差别化的住房信贷政策过程中,未能严格、规范地执行,导致市场上存在“首次购买”与“购买首套”概念混淆的情况。
为了推动江苏省辖区的商业银行把现行的差别化住房信贷政策落实好,特别是把26号文的精神规范地落实好,既要积极支持居民家庭合理购房的贷款需求,积极支持省内三四线城市房地产市场“去库存”,也要有效抑制个别城市过度的投机炒作行为,防范房价上涨过快城市的住房金融风险,并严厉打击住房金融不规范的“场外配资”和弄虚作假等行为,引导金融切实强化对江苏制造业等实体经济企业的有效支持,确保全省房地产金融健康平稳发展,人民银行南京分行和江苏银监局根据当前房地产市场的形势和变化,联合出台了这一文件,即《通知》。概括地说,《通知》的目的主要在于“规范”。
二、现行个人住房贷款政策中的首付比例和贷款利率
首先需要说明的是,现行住房信贷政策是在2014年“9.30”政策、2015年“3.30”政策、2015年“9.30”政策,以及2016年“2.1”政策(即26号文)基础上形成的。关于房贷首付比例的政策,最新的调整就是26号文的相关规定。《通知》并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整。
其次需要说明的是,尽管江苏的各城市都是属于不实施“限购”的城市,但国家统一的“限贷”政策,即差别化的住房信贷政策均适用于江苏各城市。26号文出台后,人民银行南京分行、江苏银监局按照“分类指导、因地施策”的原则,在充分征求省内各地方政府意见的基础上,已经指导省级市场利率定价自律机制协商确定了差别化住房信贷政策的具体执行标准,并已于2月4日起生效执行。其中,对于不同条件的居民家庭,在申请商业性个人住房贷款购买普通住房时,按如下标准执行差别化的最低首付比例和利率水平:
1.居民家庭首次购买普通住房的,即购房人申请贷款购房时,此前既未曾购买过住房(既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房),在商业银行无购房贷款记录,且购房人提供首次购房书面诚信保证的,可以执行首次购房贷款政策。对这类购房人,江苏的现行信贷政策是,南京主城区(除高淳、溧水外)按揭贷款最低首付比例为25%,南京以外的其他地区(含高淳、溧水)还可向下浮动5个百分点,即可以执行的最低首付比例为20%;贷款利率下限,均为基准利率的0.7倍。
2.根据26号文发布前的规定,对以下三种情况,执行或比照执行“首套”住房信贷政策:(1)有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;(2)已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;(3)仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的。“首套”房贷政策即:住房贷款最低首付比例全省各城市均为30%,贷款利率下限为基准利率的0.7倍。
其中,26号文发布前,对仅有一套住房、有住房贷款但尚未结清的,再次申请住房贷款时,不得比照执行“首套”房贷政策。即这类贷款(即通常所说的有贷款未结清的“二套”房贷)“最低首付比例”为40%。根据“因地施策、因城施策”和“宏观审慎管理”的要求,江苏银行业自律定价机制2015年4月确定,南京、苏州执行45%的最低首付比例,其余各城市执行40%的最低首付比例。“贷款利率下限”为基准利率的1.1倍。
3.根据26号文最新规定,居民家庭已有一套住房、有住房贷款,尽管相应购房贷款尚未结清(即有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”),也可根据“分类指导、因地施策”的原则,灵活执行“首套”房贷政策的“最低首付比例”,即住房贷款“最低首付比例”可设定为30%。
同样,对这类购房贷款(即有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”),根据“分类指导、因地施策、因城施策”的原则和“宏观审慎”、防范金融风险的要求,江苏银行业自律定价机制2016年2月经商各地方政府后已经确定:(1)对南京市,除南京所属高淳、溧水外,仍执行此前的“二套”房贷政策,即执行45%的“最低首付比例”;(2)苏州市,除县级市、吴江区外,执行40%的“最低首付比例”;(3)对其他城市,以及南京所属高淳、溧水和苏州县级市、吴江区,均将最低首付比例从40%或45%统一下调至30%。
无论是26号文发布前还是发布后,对有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”,其“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍不变。
可以说,对有房贷的“二套”房贷,“已结清”和“未结清”是有较大差异的,特别是在贷款利率方面。比如,“已结清”的,商业银行贷款利率下限可以定为0.7倍,而“未结清”的则为1.1倍。目前申请商业银行“二套”房贷的,以“已结清”的为主,“未结清”的并不多。
4.居民家庭已持有2套及2套以上住房且相应购房贷款已结清的,继续按照原有的差别化信贷政策,由银行根据从严控制金融风险的原则,审慎把握是否发放住房贷款,以及具体确定首付比例和贷款利率。即可以发放住房贷款,但条件更加严格,首付比例和贷款利率上浮幅度也更高。
5.居民家庭已有2套及以上住房、且有购房贷款未结清的,继续按照原有的差别化信贷政策严格执行,即不得发放“三套”及以上的住房贷款。
需要说明的是,上述政策中仅规定“最低首付比例”和“贷款利率下限”,每个借款人购房贷款的“具体首付比例”和“具体贷款利率”,由商业银行在最低水平基础上自主确定。也就是说,“最低首付比例”、“贷款利率下限”均是指商业银行执行中可以向下浮动的最低下限,该下限不得突破,即可以上浮,但不得再低。进一步说,对于不同的购房人,商业银行经过尽职调查后,可以参考其一贯的信用状况、还款能力、抵质押情况、房屋价值评估值等,综合评价,并自主确定每个客户的具体“首付比例”和“贷款利率”(下浮或上浮幅度)。也就是说,不同的客户,其“首付比例”和“贷款利率”可以是不同的,商业银行在“下限”的基础上,有自主定价权。
关于“首次”与“首套”的认定问题。本次的《通知》针对此前实际操作中,个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查的情况,《通知》重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”,因此对于符合“首次”购房条件的,应不折不扣地落实政策,并按“首次”政策发放贷款,以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等“首次”在城市购房时,能够得到住房信贷政策的优先支持。同时,对有购房贷款记录的借款人家庭,为了改善住房条件再次申请房贷时,如果房贷已经结清,且暂时无住房,仍继续按照“首套”房贷政策执行,但不得列入“首次”购房的贷款范围。事实上,“首次”和“首套”的差别并不大,即仅“最低首付比例”最多相差5或10个百分点,“贷款利率下限”则均是0.7倍。
三、关于引导银行业机构加强住房贷款业务风险管理
近期,部分热点城市暴露出房地产中介机构、P2P平台、众筹以及小贷公司等从事购房首付款场外配资的情况和苗头,其实质是变相突破了现有的住房信贷政策,放大了房地产金融的杠杆,甚至造成“零首付”的情况出现,这会埋下潜在的风险隐患。为此,从加强宏观审慎管理的角度,《通知》对江苏辖区的金融机构进行了必要的风险提示。主要包括:
1.严格禁止“首付贷”或“零首付”。