房屋空置率 一、 概念 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照所依据的房地产市场类型的不同,空置率可以分为存量市场的空 置率和增量市场的空置率。 房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积 的比率。但是,空置并不区分房屋的新旧,无论是第一次进入市场的新房 屋,还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋,只要没有确定新的使用 者时,都可被视为空置房屋。 房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一 段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房 屋。 二、标准 按照国际通行惯例,商品房空置率在 5%---10%之间为合理区,商品房 供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在 10%---20%之间为空置危 险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正 常发展和国民经济的正常运行;空置率在 20%以上为商品房严重积压区。 三、背景 首先,来看一组部分城市空置率的数据 北京 54.9%:8 月 25 日,北京朝阳区政府的统计报告显示,截至 7 月底, 全区住宅空置面积 133.0 万平方米,同比下降 18.0%。其中别墅、高档公寓 空置面积为 52.1 万平方米,占空置总量的 39.2%。在空置 3 年及以上的积 压房中,别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上,达 54.9%。 杭州 4%:“零走字”水表的房源总量超过 25000 套,而其中属于住宅的 达到 14000 套 ,为总共 335000 多套受调查住宅的 4%,疑似空置房。 上海 30%:租赁市场两极分化,个别豪宅小区空置率 30%。 武汉 23.92%:楼市空置率 23.92%,高档住宅的空置率尤其高。武汉台 北路金融一条街附近、汉口江滩沿线、武昌积玉桥周边的高档房空置现象 严重,有楼盘空置率甚至高达 50%。 广州 20.24%:当地媒体爆出,广州的住宅空置率达到 20.24%,超国际 警戒线一倍,引发各界争议。 重庆 10.2%:2006 年,重庆市商品房空置面积累计达 612.94 万平方米, 其中空置一年以上的商品房 355.58 万平方米,占空置商品房比重为 58%。 当时,全市空置三年以上的较难消化的商品房面积 62.40 万平方米,占空 置商品房比重为 10.2%。 海南 80%:海南省的海口、三亚、文昌、琼海等 8 个市县,有些小区平 时入住率不到 2%,多数小区平时入住率不到 20%,高峰时仅为 40%~60%。部 分小区空置率高达 90%。 据国家电网公司的调查显示,中国 660 多个城市现有连续 6 个月以上电 表读数为零的空置房 6540 万套,足够 2 亿人居住。而这仅是房地产开发商 已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易 出去的住房,当前国内住房的空置率之高更是惊人。 尽管有人对国家电网公司的调查数据表示怀疑,大量购买者进入房地产 市场囤积住房任其空置、待房价上涨赚取价差,已是不争的事实。从这个 意义上说, 当前国内大中城市住房空置率并非仅是突破 10%的国际警戒线的 问题,也不是住房空置率过高影响住房资源的配置及影响其他居民住房福 利条件改善的问题,大量的人参与房地产投机炒作,它不仅导致整个社会 资源错配、价格扭曲、财富浪费,而且也改变了国人的基本价值观及行为 方式,让国家金融风险进一步放大,经济结构无法调整及最终导致整个社 会的不稳定。 可以说,当前国内居民购买住房用于投资的严重程度,不仅表现为全国 有高达 6540 万套住宅电表连续 6 个月读数为零,而且表现为最近的住房销 售全面停止后其价格则仍然处于高位,表现为 2009 年个人从银行借得的钱 是 2008 年的 4 倍多和今年第一季度个人贷款达到 9202 亿元。这些现象说 明,当前国内房地产住房投资性十分普遍,其重要原因是政 府优惠的信贷 政策通过过高的金融杠杆影响了市场的需求,从而使得国内绝大多数地区 的房价都表现为严重的泡沫性。正如政府控制房价过快上涨政策所指出的, 如果这种过高的房价泡沫不挤出,它不仅是影响居民的民生问题,而且会 影响国家金融安全及国家的经济协调发展的问题。 现在的问题是:国内房地产市场的投资性,完全颠覆了中国传统的投 资理财观念和价格形成体系。如,住房的投资价值代替了居住功能,住房 成为投资的工具,一些人形成“购买住房一定会赚钱”、“谁拥有住房就 拥有财富”的价值取向,以致让不少消费者对住房趋之若鹜。这种偏激的 投资倾向,也成了这次政府房地产宏观调控的最大障碍。因为,去年国内 房地产市场在优惠信贷政策推动下,房地产价格快速飚升,挤出了相当一 部分以消费需求为主的购买者,进一步导致了市场价格的失真。政府房地 产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度的房地产炒作与投机。在这种情 况下,这些房地产投机炒作者一定会寻求各种理由来保护其利益。比如他 们会说,房价下跌对 GDP 有负面影响,房价下跌对地方政府财政有负面影 响,房价下跌对个人财富增长有负面影响等等;他们也会说,因为通货膨 胀,因为中国经济增长,因为人民币升值等等,房价不会下跌,希望以此 来影响人们的心理预期,影响市场价格走向。 总之,前一段,国内房地产投机炒作氛围在不少人心中形成一个特有 概念,即凡是投资性购买住房都能赚钱(特别是利用银行金融杠杆)。按照 这一逻辑,那么,房价只能上涨而不能下跌。而且,依他们的心理,这种 房价上涨越快越好。如果这种观念成气候,市场热度再上升,一定会有更 多人涌进投资性住房市场跟风购买,那么,房地产价格快速飚升及房地产 泡沫吹大也就是必然的事了,中国金融及经济面临的潜在风险必然会增大。 这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相悖的住房投机炒作 市场,给社会经济带来的负面影响肯定是需要严加防范的,因为,吹大的 房地产泡沫一定会破灭,任何房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及经济 危机,而任何金融危机及经济危机也一定会给整个社会及人民带来严重创 伤(最近的美国金融危机及欧洲主权债务危机正是如此)。 四、如何调查房屋空置率 (1)、对房地产商的空置房,可以直接利用建设部门的管理系统。 (2)、对于已经进入市场的空置房 方法 1:入户调查。 由于涉及财产等敏感问题,入户调查可能存在数据低估的问题,由城调 队入户调查的城镇居民收入就饱受诟病。南开大学研究人员表示,可以通 过一定的统计方法避免这一情况,先对调查对象进行一般性调查,然后再 对部分调查对象做深入调查,用一些办法让调查对象只能说真话。将两次 数据的差别折成系数,应用到以后的调查中。 有消息称,这次人口普查中就有关于房屋调查的内容。如果这样,准确 的房屋空置率数据的获取,可能有待于全国住房普查或含有相应住房信息 的人口普查。 方法 2:由物业公司配合调查。 这也是通常所说的按照水电表的数量来判断房屋是否空置。但若以 水电表为标准,又催生了一个新的职业:就是让中介每日开水开电。这样 统计出来的数据又是失真的。 方法 3:亮灯率。 就规定在一定时间的无灯房就是空置房。可以采取多次观察统计,综合 每次观察结果,得出总结论。 方法 4:抽样调查。 建立合理的、科学的样本,并对样本进行修正。建立一个数据统计模 型。这样得出的数据相对就比较准确。 方法 5:数空调。 这个方法类似于亮灯率,但是比亮灯率易于操作,数据稳定,但仍然存 在不确定性。 方法 6:房屋普查。 先进行住房普查,给每一套房子整理出一套数据,比如谁在住,谁交水 费、电费,以及房屋的空置情况,然后给每一套房子建一个档案。 五、“空置率”问题如何才能得到解决 1、出台物业税政策,空置率肯定下来。 物业税最容易征收,跑得了和尚跑不了庙,住宅大的,占地多地就多缴 税。对于住宅的产权问题要明确,要改就快改。物业税在国家的财政收入 中是一个很稳定的长期的税收,有助于削减贫富差距,富人多交税,穷人 少交,租房子的人就不交,这是很清楚的政策。 2、改变住房供应结构才能解决空置率。 问题表象上来讲,房屋空置确实是对社会资源的一种无端放置。现在有 一种说法认为是“浪费”,但我不同意这种说法。因为这存在一个物权的 问题,个人买房后有决定其使用或不使用的权利,这点从物权法上是应该 肯定的,外界并不应该就此横加干涉。 无论是商品房的市场化,还是土地的市场化,都已经过一段时间了,实 际上目前这些土地结构,以及商品房的结构都催生了现在这种空置状态。 由于中国人从历史以及习惯上来讲,都有一个买房置业的诉求,尤其在市 场化条件下,买房置业更成为了一种实现财富增值、保值的途径,使得更 多人去买房。但是完全市场化的供应结构,使得有钱的人通过购置房产变 得更有钱,而没钱的人在高涨的房价面前就更无法实现买房的梦想。这成 为了一个恶性的循环。 目前,政府正在加大经济适用房、廉租房等保障性住房的供应,这 会从根本上解决一些人的居住需求。而物业税等一些税收措施,只能把原 本属于房产所有者获得的利益转到政府手里,加大房产持有成本,而且这 些成本还很有可能转嫁到购房者、承租者头上,我认为并不是降低空置率 的好方法。 3、减税是降低空置率的一种办法。 有人将这个希望寄托于房产税的征收上,但这是不现实的:全世界有 哪个发展中国家的政府会向人民巨额征收财产性税收呢?“用减税提高空 置房的出租率是许多国家都有的,特别是二战之后的欧洲、美国一定期限 内的短租等。而用加税的方式将空置房挤向市场的却几乎找不到成功的案 例,加税的结果大约只会和限制二套房贷一样减少租赁市场的房源、加大 税收向消费者的转移,最终表现在房租的进一步提升上。” 4、开征空置税。 对“不住不租不卖”的空置房屋进行征税。目前我国的空置房屋数量巨大, 且多为投资投机性需求,这部分房屋急需进入市场交易,进行出售或出租,以扩 大市场供应。如果开发商竣工验收后的商品房,有超过75%属于空置状态,在 空置一段时间如一年或二年后,就应被认定为闲置房屋。对于这些房屋,政府应 该主动地运用税收杠杆, 采取开征不动产闲置税的措施,打破部分开发商捂盘惜 售、待价而沽的梦想,以增加市场的有效供给。同时,对拥有多处房产而又闲置 的户主,开征不动产闲置税,可以抑制其过度投资需求。