我们认为,此时应当维护交易的安全,保护善意交易相对方的利益,以名义购房人作为合同主体,交易相对人可以基于欺诈主张解除合同并赔偿损失。实际购房人要求请求确认房屋归其所有的,除政策重新调整允许其取得产权外,不予支持。以打击规避调控政策的不诚信行为,维护房地产调控政策的效果。
二是以房抵债
买卖双方通过签订虚假的民间借货合同,合同中约定以房抵债,实际上是房屋买卖,通过法院诉讼或者签订和解协议申请法院确认的方式,达到规避限购和税收的目的。
我们认为,当事人以债务纠纷诉至法院,在诉讼中达成以房抵债协议,经审查,当事人未履行物的交付行为的,法院不应出具调解书予以确认。仍应按原债的关系进行审查和处理,以防范虚假诉讼的发生。
三是签订"阴阳合同"
实践中,卖方人往往约定房价净得。而将营业税等税收都约定由买房人承担。买房人为了减少缴纳的税款,在真实的房屋买卖合同之外,签订另一份用于网签的合同,通过做低交易价格达到避税目的。而在此之后,因合同履行又会引发双方对合同真实性以及房屋真实价格的纠纷。
我们认为:为避税签订的网签合同属于双方通谋虚伪的意思表示,应认定为无效,以实际履行的房屋买卖合同为准。但由于规避国家税收规定,可建议相关机关予以处罚。
四是伪造资料规避政策的行为
房地产调控措施实施期间,因合同一方当事人伪造相关资料签订商品房买卖合同,信贷机构不予贷款或者相关部门不予办理产权过户手续的,合同相对人可以请求撤销或者解除合同。并要求对方支付违约金或赔偿损失。
3.房地产新政对房屋中介合同的影响
因房地产调控政策出台导致商品房买卖合同无法履行,中介机构以已经促成购房者与出卖人签订房屋买卖合同,居间行为已经完成为由要求支付中介费的,对于居间报酬不应支持,但居间人为居间活动支付的合理费用,应当可以支持。
此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚取佣金,帮助房屋买卖双方签订阴阳合同,或者提供诸如假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政。对此恶意促成买卖双方订立合同,如果房屋买卖合同不能履行,严重损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的,不应支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的,应当根据当事人的过错程度处理。
(三)名为商品房买卖实为借贷的行为认定
企业在资金链紧张时往往求助于民间资本,出现名为商品房