26岁的小刘从小一直跟着爷爷一起生活,是爷爷最疼爱的长孙,今年1月,小刘找到了对象准备结婚,爷爷准备把自己名下的一套房产过户给小刘当婚房。目前来说,房产过户主要有以下几种方式:买卖、继承、赠与、遗赠。这几种方式分别面临着不同的操作流程以及法律风险,所要缴纳的费用也各不相同,那么到底哪一种方式最合适呢?
买卖
实际生活中,房屋过户的形式中,买卖是最常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。如果爷爷的住房购买时间超过五年,且为名下唯一住房,那么就可以免征个人所得税和营业税。只需缴纳登记费、契税、评估费、交易费等。但是买卖受购房资格的限制,如果小刘没有购房资格,则不能进行房屋买卖。
继承
继承是遗产人去世后才可以进行产权过户,所以在实际操作中,使用这种过户方式的人比较少。而且继承有非常严格的法律规定。
在《继承法》中约定,遗产按照顺序继承,第一顺序包括配偶、子女和父母,第二顺序包括兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。这其中,没有涉及孙辈。
小刘要想获得爷爷留下的房产,需要由小刘父亲先继承,再转让给他。而这就需要和小刘父亲平辈的姑姑、叔叔们先放弃继承的声明。
在这套房过户给小刘父亲之后,再由小刘父亲以赠与或者交易的方式,将房产挪到小刘名下。
继承房产不需要继承人有购房资格,但如果接受赠与或者通过交易完成过户,小刘必须有购房资格。
赠与
所谓的房产赠与,就是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方,对方当事人也愿意接受的行为。且法律规定,房产赠予行为只能发生在亲属或朋友之间。赠与必须经过公证部门办理赠与公证,房屋赠与的生效以办理房屋过户登记手续为标志。
房屋赠与办理及费用问题
(1)签署确认书
办理赠与手续的第一步是在所在地房管局签署确认书,并带齐相关资料。资料包括:物业产权证、购买合同、赠与公证书和接受赠与公证书。这两份公证书需两方同时出具,一方面表明无偿赠与行为是赠与人的真实意愿,同时也表示接受赠与是受赠人的真实意愿。
(2)房产评估
办理完签署确认书等相关手续,第二步就是等房管局派专业房产评估师上门测绘,然后等评估结果。评估内容一般包括,房产的折旧率、基础建设、水电燃气通讯等情况、基准地价、标定地价、房屋重置价格、底价和补地价。
(3)办理赠与公证
赠与公证是必须经由国家公证