商铺投资隐藏陷阱 三大方面需注意
随着国家对住宅“限购令”的颁布,部分市民将投资目光转向商铺市场。然而,正如其他投资一样,机遇总是与风险并存。近两年,商铺买卖相关诉讼数量呈上升趋势,暴露出交易过程中存在的一些问题。广州市越秀区法院民三庭杜轶群法官结合近两年的相关诉讼案件总结出以下三点问题,提醒市民注意不要重蹈覆辙。
一是商铺产权明析是首要
根据《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,转让的商铺属预售的,出卖人应依法取得商品房预售许可证明;转让房地产时房屋已经建成的,应当持有房屋所有权证书。二手房交易还须注意商铺是否被司法机关查封、是否存在抵押权等。如果出卖人不符合上述出卖条件或商铺已被司法机关查封、或者已经抵押给银行会直接影响到商铺买卖合同的效力及合同能否履行。因此,确认商铺产权明析买受人在签订商铺买卖合同前应当审查的首要环节。
二是理性判断勿轻信广告
根据《合同法》第十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,一般情况下,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,只有特殊情况下才能视为要约。因此,实践中遇到商铺宣传资料中“打造××商圈”、“引入××管理”等笼统、浮夸的广告词亦多仅被认定存在夸大成分,属商业吹嘘,但不属于商铺买卖合同内的主要权利义务内容。买受人还是应当根据商铺的地理位置、周边环境、客流情况、发展趋势等综合判断商铺是否具备投资价值,并且要有承担投资风险的心理准备。
三是图纸购铺小心“货不对板”
实践中,买受人看图纸购房的情况并不少见,实际交铺时经常有买受人投诉“货不对板”。比如商铺在平面图上看起来方正,实际瘦长,或者平面图上看到柱体占面积比例很小,实际相反。由于出卖人出示的多为平面图、示意图,没有标明具体长宽数据,商铺内柱体面积按规定计入套内建筑面积,追究责任时很难找到确定的依据。为避免这样的情况发生,建议看图购房时将图纸作为合同的一部分,同时重要部分标明数字,以便发生争议时有据可寻。