I房地产宏观调控探究 摘 要 2010 年 4 月国家对房地产市场进行严厉调控后, 当前各大中城市房地产市场相继出现量跌价涨的情况。 但是根据以往几次调控经验, 房地产市场调控的关键是房地产宏观调控。 国家应该理顺房市秩序, 完善一些必要的制度和规则, 这样就可以推动房地产市场按照本身的规律发展。 本文首先谈及目前的房地产宏观调控基本概况, 分析了主要宏观调控的手段对房地产的影响, 这对促使房地产业正常发展的思路有着重要的作用。 关键词: 房地产; 宏观调控; 调控手段 IIAbstract On April 2010,after our country regulate the real estate market strictly, the current real estate market of the major cities have appeared to decline in value up. However, according to the regulation of experience in the past several times, the key to the regulation of the real estate market is to real control estate macro.Our country should not only rationalize the housing market order, but also improve the necessary institutions and rules, so that you can promote the development of real estate market in accordance with the law itself. In this thesis, first , it talks about the basic overview of the current real estate macro control, and has analyzed the main macro-control means for the real estate, which has an important role to promote normal development in the real estate industry thinking. Key words: real estate; macro-control;control means III目 录 摘要. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I Abstract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II 绪论 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 第一章 房地产及房地产宏观调控概况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 第一节 房地产行业概况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 一、 房地产及其特征 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 二、 房地产市场供需状况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 三、 房地产市场价格状况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 第二节 房地产宏观调控概况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 一、 宏观调控政策的相关概念 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 二、 宏观调控理论 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 三、 宏观调控手段 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 第三节 我国房地产存在的主要问题. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 第二章 主要宏观调控手段对房地产影响分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 第一节 土地政策调控对房地产影响分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 一、 调控背景及其政策 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 二、 地方政府提供土地量影响分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 三、 房地产企业对土地需求影响分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 四、 整体对房价影响分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 第二节 金融调控对房地产影响分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 一、 调控背景及其主要政策手段 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 二、 调控对于房地产企业影响 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 三、 调控对于消费者影响 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 四、 房价影响分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 第三节 房地产产业政策调控影响分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 一、 调控背景及主要政策 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 二、 对于产业上游--建材影响分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 三、 对于本身产业结构调整分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 四、 对于产业下游--房价影响分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 第四节 税收政策调控对房地产影响分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 一、 调控背景及主要政策 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 二、 对于地方政府和房地产开发商影响分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 三、 对于消费者影响分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 四、 对于整体房价影响分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 结束语. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 参看文献. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 致谢. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 1绪论 2006 年是我国出台了 新一轮宏观调控, 这是针对过热的房地产业出台的一系列的宏观调控政策。 中央政府通过房地产开发政策调整, 土地出让政策调控,外资购房政策严控, 房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范, 使我国的房地产业开始从快速增长期进入理性发展期。 在房地产价格逐步趋于合理, 房地产投资增速开始下降, 开发商建房告别暴利时代。 投资投机者分批撤离住房市场和消费者购房以改善居住为主的情况下, 房地产业健康持续发展开始对和谐社会的建立起到支持和促进作用。 2第一章 房地产及房地产宏观调控概况 第一节 房地产行业概况 一、 房地产及其特征 房地产是指土地、 建筑物及固着在土地、 建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益, 是房产和地产的合称, 又称不动产。 房地产是一种不能移动, 或移动后会引起性质、 形状改变的财产。 房地产有以下几个特点: 位置的固定性和不可移动性; 使用的长期性; 影响因素多样性; 价值盈利性; 保值增值性; 行业相关性, 可以有三种存在形态: 即土地、 建筑物、 房地合一。 在房地产拍卖中, 其拍卖标的也可以有三种存在形态, 即土地(或土地使用权)、 建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 随着个人财产所有权的发展, 房地产已经成为商业交易的主要组成部分。 香港房地产最为重视地产风水, 天师后裔、 风水大师张金华表示: 福地福人居, 天人合一, 人地相融, 适配者即福。 人们从已经出台的房地产调控手段不难看出, 中央政府对房地产调控采取了步步为营、 多招密集连发的策略, 说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。 二、 房地产市场供需状况 经济发展是房地产市场需求的根本动力。 以成都市为例, 2005年该市实现生产总值1123. 54亿元, 2011年成都市实现生产总值3250. 48 亿元, 是 2005年的2. 89倍, 顺利实现了翻番。 2005年成都市居民人均可支配收入是19970 元, 2011 年成都市居民人均可支配收入是41563元, 是2005年的2. 08倍。 一方面, 居民人均消费能力得到了大幅提升, 商品房的刚性需求得到了进一步释放, 促进了成都市地产市场的快速发展。 另一方面, 人均可支配收入的增长速率并未赶上地区生产总值的增长速率, 在一定程度上制约了 商品房的购买力。 数据显示, 在2005年—2011年的7年间, 成都市房屋销售面积增长了2. 36倍而房屋销售额却增长了8. 67倍。 三、 房地产市场价格状况 关于房地产市场价格状况, 以成都市房地产交易价格为例, 就其现状分析,从2009年1月至12月成都市住宅交易价格走势可以看出, 商品房交易价格呈明显上升趋势。 住宅平均交易价格从1月 份的3266. 57元/平方米上升至7月 份的4253. 86元/平方米, 增幅达到了30. 22%。 从全年来看, 商品房交易均价呈现出前 3七个月快速上涨, 八月至十二月稳中有升, 2007年成都市区商品房交易均价差距表现出先扩大后缩小的趋势, 到2012年1月时, 成都市商品房交易均价为5623元/平方米。 第二节 房地产宏观调控概况 一、 宏观调控政策的相关概念 房地产宏观调控指国家运用经济、 法律和行政等手段, 从宏观上对房地产业进行指导、 监督、 调节和控制, 促进房地产市场总供给与总需求、 供给结构与需求结构的平衡与整体优化, 实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。 2012年11月, 在十八大报告中, 胡锦涛同志表示, 要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度, 加强保障性住房建设和管理, 满足困难家庭基本需求”, 坚持房地产市场调控政策不放松。 二、 宏观调控理论 宏观调控是指国家对国民经济总量进行的调节与控制, 国家通过实行宏观调控政策的手段来保持经济总量平衡, 抑制通货膨胀, 促进重大经济结构优化, 实现经济稳定增长。 那么国家运用经济、 法律和行政等手段, 从宏观上对房地产业进行指导、 监督、 调节和控制, 促进房地产市场总供给与总需求、 供给结构与需求结构的平衡与整体优化, 实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动就是房地产宏观调控。 三、 宏观调控手段 房地产市场的宏观调控手段: 包括: 经济手段、 法律手段和行政手段。 1. 经济手段: 这是指政府在自觉依据和运用价值规律的基础上借助于经济杠杆的调节作用, 对国经济进行宏观调控。 经济杠杆是对社会经济活动进行宏观调控的价值形式和价值工具, 主要包括价格、 税收、 信贷、 工资等。 2. 法律手段: 这是指政府依照法制力量, 通过经济立法和司法, 运用经济法规来调节经济关系和经济活动, 以达到宏观调控目标的一种手段。 通过法律手段可以有效地保护公有财产、 个人财产, 维护各种所有制经济、 各个经济组织和社会成员个人的合法权益; 调整各种经济组织之间横向和纵向的关系, 保证经济运行的正常秩序。 3. 行政手段: 这是依据行政机构, 采取强制性的命令、 指示、 规定等行政方式来调节经济活动, 以达到宏观调控目标的一种手段。 行政手段具有权威性、 纵向性、 4无偿性及速效性等特点。 尤其当国民经济重大比例关系失调或社会经济某一领域失控时, 运用行政手段调节将能更迅速地扭转失控, 更快地恢复正常的经济秩序。尤其当国民经济重大比例关系失调或社会经济某一领域失控时, 运用行政手段调节将能更迅速地扭转失控, 更快地恢复正常的经济秩序。 当然, 行政手段是短期的非常规的手段, 不可滥用, 必须在尊重客观经济规律的基础上, 从实际出发加以运用。 第三节 我国房地产存在的主要问题 一、 房地产投资规模过大 2008 年, 我国城镇房地产开发完成投资占 GDP 的 8. 56%, 占固定资产的18. 1%; 2009 年, 全国房地产开发完成投资 16236. 37 亿元, 同比增长 30. 1%; 2010年, 完成投资 14239 亿元, 同比增长 2. 3%; 2011 年, 全国房地产投资 16539. 6亿元, 比去年增长 21. 3%; 2011 年以来, 房地产投资增速逐月回升, 1~6 月同比投资增长速度已达 23. 5%, 超过上年同期增速 0. 8 个百分点。 可见, 房地产业投资已在我国形成较大的规模, 并呈现出逐渐增长的趋势。 二、 商品房价格上涨过快 目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快, 使普通居民无力购买所需住房。 商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高, 商品房销售价格行为不规范。 三、 商品房结构不合理 房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。 据有关学者分析, 住房供应结构中经济适用房、 限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的 30%~35%比较合理, 但现在市面上商业营业用房、 别墅、高档公寓的比率较大, 无法满足中低收入消费者的购房需求, 引发房地产市场供求关系的失衡。 四、 房地产市场秩序混乱 2010 年以来, 外资投资房地产增长较快, 境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中, 至 6 月底, 新设外商投资房地产企业同比增长29. 6%, 实际使用外资增长 29. 8%; 境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长 2 倍以上。 外资进入房地产市场过猛, 市场准入规则不够规范, 扰乱了我国货币政策的执行力度。 房地产销售市场上也是一片混乱的景象。 而在“售楼中 5心” 没出之前, 房地产开发商对“期房” 的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。 此外, 一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动, 极大地损害了消费者的知情权。 6第二章 主要宏观调控手段对房地产影响分析 第一节 土地政策调控对房地产影响分析 一、 调控背景及其政策 我国 土地政策的演进划分为三个阶段: 一是从无偿使用 到有偿使用 :1979-1986年。 二是从低度竞争到高度竞争: 1997-2002年。 三是从总量控制到结构调控: 2003年至今。 通过对我国土地政策分析可以看出土地从无偿使用到有偿使用, 是由“三资企业” 的进入或经济体制改革推动的; 经营性土地从协议、 招标和拍卖, 是由国有土地收益流失以及圈地运动推动的; 土地供给从总量控制到结构控制, 是由高档商品房以及写字楼等积压闲置而普通商品房供不应求推动的。 二、 地方政府提供土地量影响分析 国土资源部于2002年要求各地建立土地储备制度, 土地出让一律采取“ 招拍挂” 的方式, 必须通过土地有形交易市场出让土地使用权。 公开出让成为政府供应经营性用地的唯一方式。 2004年3月31日, 国土资源部、 监察部联合下发了“71号令” 要求就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况” 进行全国范围内的执法监察, 各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。 “71号令” 的实行标志着土地的出让方式从双轨制统一到招挂牌制的转型, 规范了政府行为和土地的供给制度, 使土地的出让更加透明化、 规范化、 市场化。 三、 房地产企业对土地需求影响分析 土地政策参与宏观调控, 在经济发达国家, 例如韩国、 日本和美国都是重要的宏观调控手段, 特别在经济处于高涨时期, 土地政策辅于货币、 财政等手段来稳定经济发展能够发挥很大作用。 而在我国, 利用土地政策参与宏观调控的功能以前一直没有得到有效的发挥或重视。 但自 2002 年下半年以来, 我国宏观经济形势发生了重要变化, 宏观经济进入了由复苏趋向繁荣的过渡阶段, 如何防止房地产企业对土地需求大起大落, 保障国民经济稳定运行, 日益受到新一届政府的重视。 在这种宏观背景下, 土地政策参与宏观调控就必然成为国家干预经济的重要手段, 而且在功能职责逐渐明确。 四、 整体对房价影响分析 7土地参与宏观调控的必然性是由我国国情所决定的。 目前成熟市场经济国家所依赖的法制环境和经济环境在我国还不健全, 经济发展中的不确定因素和人为因素还很普遍, 因此宏观调控不能单纯地依靠财政政策和货币政策。 土地作为稀缺性资源和三大生产要素之一, 在目前的产业结构下, 是经济增长的关键要素,成为宏观调控的重要手段。 改革开放以来的实践证明, 对土地市场的有效调控可以促进经济增长; 而土地供应一旦失控, 经济发展必将出现问题。 政府可以通过不供地、 从严供地、 优惠供地等土地政策, 来调整用地结构, 最终调控宏观经济。 第二节 金融调控对房地产影响分析 一、 调控背景及其主要政策手段 金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。 与房地产相联系的房地产金融, 则是指围绕房地产业的开发、 经营、 消费而展开的筹资、 融资、 结算等各种金融活动。 简要地讲, 房地产金融就是房 地产资金的融通, 是房地产业与金融业密切结合的产物。 房地产金融主要研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性, 有别于一般工商业资金的融通。 政策手段有很多, 但基本上可以分为两大类: 财政政策和货币政策。 财政政策包括:税收、 政府预算、 政府转移支付等货币政策包括: 利率的调整、 法定存款准备金率、 再贴现率和公开市场等。 二、 调控对于房地产企业影响 房地产领域的资金渠道很多, 但是都必须依靠专门的金融机构予以组织与筹 集, 再投资于房地产业。 因此房地产与金融业呈现出互相交融、 联合发展的趋势。房地产业的生产、 流通、 消费各个环节都离不开金融业的配合, 为金融提供了利润源泉。 由于房地产具有不动性、 自偿性和增值性的特点, 决定了房地产是中长期信用基础。 房地产开发需要资金的大量投入, 为房地产金融提供了大量业务,并为银行中间业务的开拓提供了良好的条件。 三、 调控对于消费者影响 金融调控对房地产住房制度改革能否顺利进行, 关键在于能否解决居民的购房支付能力。 金融机构支持房改的最直接、 最具体的形式----各种房地产贷款,有力地支持了住房制度改革, 使人们的消费观念、 消费结构发生根本性的变化。借助信贷杠杆, 可以把住房消费资金筹集起来, 再通过贷款来支持居民购房。 四、 房价影响分析 8金融对住宅资产价格的影响是既改变投机者的价格预期(影响预期增值) , 也改变住宅资产的收益流量(影响资产的净现值) 。 短期内, 如果把金融当作对住房服务交易的手段, 则基于住宅服务供给有限弹性的假设, 均衡的出租房屋数量减少, 房租提高(供给者得到的净价格下降) 。 同时, 会对整个经济产生负面影响, 造成效率损失。 第三节 房地产产业政策调控影响分析 一、 调控背景及主要政策 2010 年 4 月国家对房地产市场进行严厉调控后, 当前各大中城市房地产市场相继出现量跌价涨的情况。 但根据以往几次调控经验, 房地产市场的调控, 更关键的是调整市场结构, 理顺房市秩序, 完善一些必要的制度和规则, 推动房地产市场按照本身的规律发展。 而在目前的市场态势下, 跳出围绕投资性房地产市场上的价格调控, 让房地产回归居住基本属性, 是避免房地产业泡沫危机, 促使房地产业正常发展的思路。 而政府推动建设保障性住房, 是引导这种改变的最有效战略。 二、 对于产业上游--建材影响分析 随着房地产产业政策的调控, 这对建筑材料有一定的影响。 家居建材行业是房地产行业的下游产业, 家博会上许多企业负责人都表示, 房地产政策调控严厉,使得新房成交数量减少, 对家居行业确实造成了一些不利影响。 亨特窗饰产品公司总经理徐准指出: “经过一轮轮政策调控, 必然有一些企业要淘汰, 这也有利于家居行业做大、 做强品牌。 企业一方面要通过管理降低成本, 从企业内部挖掘潜力。 上海东鹏陶瓷有限公司总经理张升华认为: “房地产调控对我们的压力肯定是有的, 特别是对一线城市影响很大, 其他城市影响现在还有限。 ” 三、 对于本身产业结构调整分析 产业结构, 亦称国民经济的部门结构。 国民经济各产业部门之间以及各产业部门内部的构成。 社会生产的产业结构或部门结构是在一般分工和特殊分工的基础上产生和发展起来的。 研究产业结构, 主要是研究生产资料和生活资料两大部类之间的关系; 从部门来看, 主要是研究农业、 轻工业、 重工业、 建筑业、 商业服务业等部门之间的关系, 以及各产业部门的内部关系。 四、 对于产业下游--房价影响分析 经过中央和地方、 政府和企业的共同努力, 今年的房价已从快速增长期进入理性发展期, 除北京、 广州等地的房地产市场价格上涨高于当地同期的 GDP 增长 9水平外, 上海、 南京、 武汉、 长春等大部分省市的房地产市场价格的增幅已回落到与国民经济发展相匹配的合理水平, 部分地区的房价较去年同比有 10%左右的理性回归。 而展望 2007 年房地产市场价格的涨跌, 则完全取决于政府对房地产市场的理解。 第四节 税收政策调控对房地产影响分析 一、 调控背景及主要政策 从 1999 年开始, 我国房地产市场进入了新一轮快速发展时期。 2002 年, 国家建设部和国土资源部组织专家对所谓的房地产热点地区进行了 深入调研, 对近几年房地产市场发展状况的一个基本评价是整体健康, 局部过热。 针对当前我国房地产市场存在的一些问题, 如个别地区房价上升过快、 住宅供需结构错位、 投机性交易增加等, 一些城市开始考虑利用税收、 价格、 金融、 土地计划与规划手段调控房地产市场。 二、 对于地方政府和房地产开发商影响分析 房地产开发企业取得土地使用权后不进行开发直接将空地转让的, 也需要按照规定的四级超率累进税率计征土地增值税。 所以土地增值税实施, 抑制房地产开发中的投机行为, 是宏观调控的需要加大了开发商房地产转让成本, 在一定程度控制了 土地炒作, 规范了土地市场秩序。 税收政策的进一步调控, 使得我们更应该重视成本控制, 谁的成本低于同行成本, 谁就抓住了市场。 三、 对于消费者影响分析 住宅转让所得税对住宅转让增值征收 20%的所得税。 这对出售前后一年之内重新购买更大价值住宅的交易者免税或退税; 对长期持有住房者(5 年以上) 免税; 对短期投机者可以 20%的所得税。 因此, 对消费者还是有一定影响的。 四、 对于整体房价影响分析 税收对住宅资产价格的影响是双重的。 房产税, 对房屋租金收益的课税, 直接降低出租房屋的各期净收益。 假设贴现率不变, 租金税使得由住宅利用收益决定的住宅资产价格下降; 同时降低了 预期出售价值, 则住宅资产的均衡价格将低于税前水平, 这是房产税的长期效应。 短期内, 如果把房产税当作对住房服务交易的课税, 则基于住宅服务供给有限弹性的假设, 均衡的出租房屋数量减少, 房租提高, 税负由交易双方共同负担, 分担比例取决于供求弹性, 弹性越小, 分担的税负越多。 同时, 会对整个经济产生超额税负, 造成效率损失。 10结束语 近几年出台的系列房地产调控政策对房地产企业的财务绩效产生了 巨大的打击, 长期如此将会致使一些无法承受“调控之痛” 的房地产企业退出房地产领域, 从而会导致房地产供应减少和土地需求减少。 当一些房地产公司纷纷撤离房地产领域之后, 调控松懈导致经过几年压抑的购房需求集中爆发之时, 供应减少与需求爆发的叠加很可能会造成房价的报复性反弹。 从而, 政府不得不重启新一轮地产调控政策, 于是陷入“调控, 房价回落或涨速放慢, 房地产交易大幅量下滑, 经济紧缩, 调控放松或救市, 需求爆发引发房价快速反弹, 重新调控” 这样一种恶性循环。 如此一来, 房价涨跌反反复复, 经济发展起起落落, 无论对房地产企业, 对居民生活, 还是对政府, 显然都是不利的。 11 参看文献 [1] 万冬. 地方政府行为与房地产发展——基于上海市的的实证研究[J]. 中南大学学报(社会科学版), 2010, (1) . 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