中国的房地产经过二十多年快速发展,商品房的业态也是日益丰富,除了别墅/洋房/大平层等业态,高层业态也更加细分,比如有超高层、高层、小高层等等。
高层住宅如何选楼层?如果一栋18层楼的高层住宅,11层、13层、15层、16层、17层,选哪一层最好?
对于总高18层的住宅来看,属于电梯高层业态,那么如果购买这种高层住宅,如何选择楼层呢?
一、中间楼层的缺陷较少,优先考虑中间楼层。
对于现在城市里高层电梯住宅的楼层选择,通常来说,综合视野、日照、采光、通风、出行便利、安全性等等各方面来看,中间楼层的缺陷比较少,以优先选择中间楼层为好。
所谓的中间楼层,就是位于1/3~2/3之间的楼层。比如总高33层的电梯高层,那么12~22层为中间楼层,可以优先考虑选择。
显然,以总高18层高的电梯高层来说,中间楼层就是7层~12层,可以优先考虑选择。
显然,总高18层的住宅中,11层、13层、15层、16层、17层,这五个可选楼层中,11层为中间楼层。
但是,对于总高只有18层的高层来说,相对现在的大城市比比皆是的30层以上的高楼,楼高并不算太高,很多朋友在实际购房时,往往会结合多个因素综合考虑楼层的选择,而不是仅仅是简单粗暴地直接选择中间楼层。
二、影响高层住宅楼层选择的主要因素。
实际上,一套好的房子就是要有良好的居住舒适性,比如从视野、通风、采光、出入便利性、噪音、安全性等等。
一般来讲,对于总高18层的高层来讲,就算是17层,消防云梯也可以达到,安全性影响不大。
同时,楼层越高,视野、通风、采光也就越好。但是居家出入的便利性,则是楼层越低越便利。所以楼层的选择,还是有必要仔细分析的。
影响住宅楼层选择的主要因素有以下几个:
1、楼间距,决定日照采光是否良好。
受土地资源稀缺影响,当今有很多楼盘的楼栋密度都非常高,有的地块可能限高、有的地块容积率可能本身就比较大,那么房子可能建的非常密,楼间距有可能比较小,实际生活中,达不到国家楼间距要求的小区也不少。
按照相关设计规范,在我国的大部分地区,南北朝向的楼栋,前后楼间距应该达到1.2倍,方能保证后栋楼最底层的基本日照。
以总高18层的高层来看,如果前后楼栋都同高18层,则楼高约为52米,那么前后楼间距要达到62.4米,才能保证这栋18层的高层住宅楼的一楼住户有基本日照。
以此类推,这栋18层楼的高层住宅,11层、13层、15层、16层、17层,要保证这五个楼层的基本日照,需要的最小前后楼间距为30米、24米、18米、15米、12米。
很显然,15层、16层、17层,这3层的楼间距不足20米,就可以保证较长的日照时间,那么一般来说,很多楼盘都可以满足这个楼间距,也就是说这3个楼层的日照采光充足。
而11层和13层,则需要特别注意楼间距的大小,因为楼间距有可能对居室的日照采光造成影响。
也就是说,如果楼间距低于20米,11层和13层,日照采光会不足。楼间距大于20米时,15层、16层、17层,这三个楼层,楼层越高,日照采光越好。
2、梯户比,决定出入便利性。
对于18层楼房来说,11、13、15、16、17楼都属于中高楼层,如果11层都能够保证基本的日照时间的话,那么这五个楼层的日照采光都不错,房子的采光影响就不太大。
那么,如果购房者想买高一点的楼层,就需要特别注意梯户比的配置。在购买电梯房选择楼层时,电梯的配置是非常重要的。
高楼层对于电梯的依赖程度高。总体选择楼层时的原则,就是电梯质量越好、电梯梯户比越大,就可以考虑选择高一点的楼层。反之,则以选择中低楼层为宜。
比如2梯8户,2梯6户,2梯4户,3梯6户,3梯8户,3梯10户,4梯10户……像这样的一些梯户比,我们一定要合理评判电梯对于出入便利行的影响。
比如这栋18层的高层,梯户配置为3梯8户,那么实际电梯的使用情况相当于1:48,而另外一栋同样18层的小高层,梯户配置为2梯8户,那么实际电梯使用情况相当于是1:72.....
很明显,2梯8户的楼栋比3梯8户的楼栋,梯户比要小得多,电梯要拥挤得多,出入更加不便。
再者,2部电梯的配置,如果有一台检修或罢工,那么只剩下一台运行,住高楼层的住户出行将变得非常困难。像这样的情况,以选择中低楼层为佳。
一般来讲,普通高层住宅一部电梯服务户数超过50户,那么每日的早晚高峰,出行将会比较拥挤。
以这栋18层的高层为例,如果是2梯4户、3梯6户、3梯8户、4梯10户等梯户比配置,可以考虑选择高一些的楼层,也就是可以选择15、16、17这三层。
而如果是2梯6户、2梯8户、3梯10户等梯户比配置,建议优先考虑稍微低一点的楼层,也就是说选择11层或者13层为好。
3、噪音因素。
如果目标户型朝向小区内圈,11~17层,噪音整体污染小,且噪音影响差别不大。
但是,如果楼栋临主干道公路或者离繁华街道比较近,就优先选择较低的楼层,楼层越高,噪音越大,一般来讲,17层的噪声要高于11层的噪音。
噪音污染对于人的身体健康有严重的影响和危害,所以噪音的因素,也是购房时选择楼层时要考虑的重要因素。
4、价格因素。
当今房价的确不便宜,刚需买套房子不容易,全国各地,基本都是一房一价。价格不但受户型/面积/朝向等影响,楼层也是影响价格最主要的因素之一。
对于18层高的电梯高层住宅来说,一般是楼层越高,价格越高。
11、13、15、16、17楼这五个楼层,如果是同朝向同户型,大概率来讲,16楼和17楼价格是最贵的,其次是15楼,而11楼和13楼,价格可能是最便宜的。
房子是拿来住的,如果条件相当且预算有限,当然是优先选择价格最低的楼层。
曾经看到有这样的房子,楼层价差相差总房款的10%以上……的确,不得不说,如此大的差价,性价比也是购房者非常重要的考虑因素了,毕竟省下的都是真金白银。
5、其他因素。
家庭成员身体情况,有老人儿童或者出行便利要求的家庭,要优先考虑低楼层。
楼层低一点,更接地气,老人儿童出入便利,他们也更容易更愿意下楼到小区活动,对于健康有好处。
再就是个人喜好不同,比如有的人喜欢隐私性高,有的人喜欢上天台看风景、有的朋友喜欢视野开阔、有的朋友喜欢幸运数字.......等等,如此之类的个人喜好,也会影响人们对于楼层的选择。
三、一栋18层楼的高层住宅,11、13、15、16、17层,选哪一层好?
对于总高18层的高层来说,大多数朋友都认为,11层、13层、15层、16层、17层,这五个楼层都是不错的楼层。
实际上,这栋18层楼的高层住宅,11、13、15、16、17层,选哪一层最好的问题,我建议主要分以下两种情况:
1、假如这栋楼的梯户比能达到每梯服务50户以内,且电梯数量达到3部以上,笔者认为优先选择16层、17层。
因为这两个楼层,视野开阔、日照采光充足、同时还可兼顾出行便利。从大部分购房者的喜好来说,6这个数字代表顺利,7这个数字又有七上八下的寓意,所以楼层又好,寓意也吉利。(当然数字实质仅仅是一个代号,但是它的确对房子的二次转手有一定的影响)
2、假如这栋楼的楼间距大于30米,而梯户比小,即每梯服务50户以上,或者电梯数量只有2部,我认为首先选择11层。
11层本属于中间楼层,没有大的缺陷,属于优质首选楼层。楼间距达到30米以上,11楼的日照采光没有影响,而电梯配比少,11层相对于高楼层的出行便利,就显得特别有优势。
当今买房不易,选择一个合适的楼层对于居家舒适性来讲也是非常重要的。
通常来说,中间楼层缺陷较少,可以优先选择。同时,可以兼顾多个因素综合比较分析,如果选择高楼层的话,要特别注意电梯的配置。
而如果选择中低楼层的话,要特别注意楼间距大小以及是否存在遮挡物影响日照采光等等。
四、结语:
综上所述,我认为,电梯高楼买房选楼层,优先考虑选择中间楼层。但是同时要兼顾房子的视野、通风、采光、出入便利性、噪音、安全性、个人喜好等等因素,综合分析后,选择适合自己的。