一、预征计税申报
(一)计税依据
土地增值税预征,目前有两种:
1、不含税预征
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本未确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补,具体办法由各地税务部门根据当地情况制定。
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号):土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。因此,房地产开发企业在收到预收款时,预交增值税方法:
一般计税项目下:预交土地增值税=预收款/(1+9%)*土地增值税预征率
简易计税项目下:预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率
2、简化计算预征
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年70号)规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税:
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
一般计税项目:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷(1+9%)×3%=预收款÷(1+9%)×1.06,比预缴增值税的预缴计税依据比例大6%。
简易计税项目:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷(1+5%)×3%=预收款÷(1+5%)×1.02,比预缴增值税的预缴计税依据比例大2%。
从政策可以看出,纳税人预缴土地增值税,用不含税收入乘以预征率即可计算出应该预交的土地增值税;或者简化计算,用预收款减去应预缴的增值税做为计税依据乘以预征率计算应该预交的土地增值税。
(二)预征率
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)要求科学合理制定预征率,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
(一)安徽省预征率标准。《安徽省地税局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(皖地税[2010]38号)及《安徽省地方税务局