美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现,美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款,所以在选择贷款的时候,需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。
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2. 如何拿到最低的房贷利率?
信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样,其中最重要的区别之一就是信用分数;一般来说:
FHA 贷款要求的最低信用分数是580。
Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。
大部分传统房贷(conventional loans)要求最低660;低于这条线通常只能拿到次级贷款(2008年金融危机的罪魁祸首就是它),并且利率要高不少。
从历史行情来看要想拿到最好的利率,信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验(流程参见这裡),房贷公司通常会使用最保守的model,他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多,因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750,千万不要沾沾自喜觉得足够了。
如果你的信用分数有760以上,通常来说就能拿到最好的利率了。当然,如果你的分数在800以上,也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。
首付比例不能太低
20%或以上:通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线,比如20%、10%、5%等,如果你准备的首期付款只有19%,最好想办法再找点钱、凑够20%,利率可能就会低不少。另外,很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。
10%-20%:Single House 和Townhouse 通常可以首付较低,然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%,最好凑齐10%。
5%-10%:对于 Fannie Mae 房贷来说,首付最低为5%;巨额贷款(Jumbo Loans)首付不低于10%。
3.5%:这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。
贷款金额也会影响利率
FHFA(Federal Housing Finance Agency)每年发布 Conforming Loan 的上限,超