城市住宅发展韩国位于朝鲜半岛的南部,国土面积万平方公里,总人口约万,其中约万人居住在首尔,加上仁川和京畿道的万人口,全国约的人口居住在首都圈内(年韩国统计厅人口发表材料)在世纪年代首尔人口只有万,到年代人口猛增到万,人口年均增长率达l,人口的日益增多引发的住房难问题成为韩国社会的焦点政府为了解决这一问题,开始兴建高层公寓年兴起的公寓式住房建设,由于空间效率高,生活便利,迅速在首都圈乃至全国各大城市得以普及如今韩国住宅中近为公寓式建筑,特别是首尔,高层公寓可谓比比皆是如同国际首都的普遍发展模式,北京与首尔的住宅发展模式具有相同之处,城市人口的加剧引发的住宅环境质量下降,人居绿地率减少,交通拥挤等城市社会问题,城市建设以横向和竖向的双重空间发展,住宅楼层数增加,城市面积逐年扩大北京全市常住人口万人(年,比上年末增加万人),全市人口密度人平方公里人口膨胀导致城市环境质量下降,交通容量过重,城市建设迅速扩张,整个城市的发展以"摊大饼"的方式快速进行,城市住宅向横向与竖向空间双重发展面临着许多国家首都城市自工业革命后,城市人口增加,城市快速,宜居环境保护等众多问题住房政策改革之前,我国实行"统一管理,统一分配,以租养房"的公有住房实物分配制度这种制度在当时较低的消费能力下,较好地满足了职工的基本住房需求但旧的福利分房制度由于租金低廉,无法维持正常的房屋维护,政府为此背负着沉重的财政负担年月国务院发布国务院关于深化城镇住房制度改革的决定,把各单位建设,分配,维修,管理住房的体制改变为社会化,专业化运行的体制把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式建立以中低收入家庭为对象,具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系同时,建立住房公积金制度,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系我国的房改初期在某种程度上担负着拉动经济增长的责任,加之国人的住房观念等原因,北京的住宅建设速度逐年增加,房价持续上涨韩国国民在追求小型化家庭以及希望拥有住房的传统观念上与我国民众有着极大的相似之处,这种观念加剧了首尔城市住房的短缺问题,使首尔成为高不可攀的"富人区"大量投资客,炒房团的出现更是加剧了这一态势,居住问题已严重影响了韩国社会的稳定为此,韩国政府出台了面向城市中低收入人群的公共性住房政策,这些政策主要包括以下方面第一,建立中小型住房和租赁住房等公共住房,解决中低收入人群的住房问题,并在财政,金融和税制方面给与优惠韩国按照公共租赁住房采用了"永久租赁房…'公共租赁房…'国民租赁房"措施,针对城市贫困居民设计建造非营利性或微利性的住房,供给对象仅限于城市中低收入者,并且购房资格审查制度非常严格这些政策实施以来,极大地缓解了韩国住宅的供需矛盾,最大程度地满足了居民的住房需求与此同时,极大地遏制了住宅市场投机泡沫,房价逐渐走向平稳第二,低收入群体的住房政策纳入统一的社会政策,将低收入人群的住房问题同就业,医疗,教育等问题结合起来考虑,城市比较lRESEARCH统一纳入国家社会政策范围第三,限制住房市场投机行为,制定规范的住房价格法规,完善与住房相关的税收体制,加强对申请租住公租房家庭的资格审查对拥有多处住房和住房面积达到一定规模以上的人提高财产税,强制购房者购买住房公债,用于支持公租房建设第四,在住房供给政策方面,重视提高土地的利用效率,加强城市规划和容积率管理在住宅区容积率管理上,各国在城市规划中都对住宅区的容积率有较高的规定,例如巴黎住宅区的容积率为,华盛顿为,纽约为,韩国,而北京平均为首尔住宅社区营造住宅社区的布局结构住宅社区开发模式