土地招拍挂往往会附加一系列的条件,部分的地块要求项目所在地需要成立独立的子公司,但是子公司的成立和资质办理都需要一系列的手续和时间。母公司拿地,子公司开发,主要是有以下三种情况。
(1)如果是母公司出钱拿地,还在申请竞拍阶段,拟成立子公司开发。
如果是这种情况,在竞买申请表上填写好未来将要成立子公司进行开发,完全可以规避后面的各种麻烦。竞买成功后,国土部门先与母公司签订《国有土地使用权出让合同》,在母公司办理完子公司注册登记手续后,再与子公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;或者约定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权出让合同》。
参考《协议出让国有土地使用权规范》:“申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设的,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》,在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后,再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。
(2)如果是母公司出钱拿地,获得土地出让金收据,未办理土地证,拟成立子公司开发。
如果在竞拍申请中没有对子公司相关事项进行约定,票据开到子公司,如果权证还没有下来,可以在相关部门的配合下将权证过户给子公司。
参考《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》:“房企受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房企向政府部门支付的土地价款:
1、房企、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;
2、政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时土地价款总额不变;
3、项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”
(3)如果是母公司获得土地出让金收据,并取得土地证,拟成立子公司开发。
如果母公司取得了国有土地使用权证书,如果过户到项目子公司,是属于土地转让行为,将面临税收和法律风险。如果要继续过户到子公司,主要是有以下三种方式。
1、资产转让。由于地产管理法要求,完成开发投资总额的百分之二十五以上方可转让。完成25%以后,在建工程转让涉及到到大量税费。
2、划转至项目公司。