摘要:
接近尾声的2021年全国“两会”上,城镇老旧小区改造作为改善民生、拉动经济的新动能再度受到了舆论的关注。国家发改委主任表示,将在2021年继续扎实推进项目建设。住建部副部长在此前也曾表示,2020年制定的老旧小区改造任务目标已经如期超额完成,全年实际新开工改造4.03万个,惠及居民736万户。老旧小区改造如火如荼开展的情况下,拆迁真的会被取代吗?
接近尾声的2021年全国“两会”上,城镇老旧小区改造作为改善民生、拉动经济的新动能再度受到了舆论的关注。国家发改委主任表示,将在2021年继续扎实推进项目建设。住建部副部长在此前也曾表示,2020年制定的老旧小区改造任务目标已经如期超额完成,全年实际新开工改造4.03万个,惠及居民736万户。老旧小区改造如火如荼开展的情况下,拆迁真的会被取代吗?
【棚改、“老旧小区改造”不可兼得】
在过去的10余年间,棚户区改造成了城镇危旧房集中连片地区居民住上新房的希望,俨然成为了拆迁的代名词。
不过随着各地的棚改项目进入最后的“扫尾”阶段,2021年的目标任务多为解决“滞留户”问题,以“征收搬迁”为主要形式的棚改的确将很难再惠及存量老旧小区的居民了。
而从另一个角度讲,“老旧小区改造”与棚户区改造同为“城市更新”性质,在实现形式上将会取代棚改,主要差异就在于两点——拆房还是不拆房,政府主导还是居民自愿。
在不做大拆大建的“全面改造”,仅进行“微改造”的政策目标下,棚改与“老旧小区改造”是二选一的关系,开展了其中一个就不会涉及另一个。这是事实,广大老旧小区居民一定要客观正视。
【重大建设项目、文保腾退仍为城里人住上新房保留希望】
不过凡事无绝对,大家也不能就此认为城市房屋拆迁会一下子“清零”了。因为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,旧城区改建、保障性安居工程建设项目仅是符合征收公共利益需要条件的情形之一,而非全部。
能源、交通、水利、教科文卫体等领域的建设事业需要仍有可能给城里人带来当拆迁户的机会。
譬如在各大中型城市都在蓬勃开展的地铁等轨道交通建设项目就还会持续相当长的时间,从一条线路扩展到十数条线路甚至更多,必然会带来新的征收拆迁项目。
此外,一些历史文化名城中的“文保腾退”“街区腾退”等项目也会为老百姓带来搬入新居、改善居住条件的机会。这类项目的特点是“只搬迁,不拆房”,因而其并非法律意义上的征收行为,一些城市会将其冠以“腾退”名义开展。
但甭管叫什么,它仍能直接惠及一些长年居住在年久失修的胡同、大杂院、平房院落或是夹杂在历史街区内的低层简易楼内的城市居民。尽管这类项目的补偿标准通常无法与棚改征收相提并论,但毕竟也能实现居民住上新房的梦想。
【申请拆迁管用吗?最高法裁判:不管用!】
总有被拆迁人认为拆迁与否主要看“民意”——只要老旧小区居民多向属地街道办、居委会反映,多在网上发声,自行联署几份意见,甚至提交书面的拆迁补偿申请,那么拆迁就有可能降临。
然而,上述想法纯属一厢情愿,并不符合实际。人民网有个“领导留言板”,整天盼着拆迁的群众可以上去给自己辖区的领导留言询问一下。
如果当地政府或者其自然资源和规划部门明确答复说某地块没有拆迁的计划,甚至已经被纳入了老旧小区改造范围,这就基本意味着这个地方近期不会有征收拆迁了。
直接提交书面申请也不管用么?若书面申请未获答复,是否还可以诉一下政府不作为呢?最高人民法院在(2019)最高法行申11824号行政裁定书中给出了如下观点:
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,为了公共利益的需要,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出征收决定。
是否作出征收补偿决定,是当地市、县政府根据公共利益的需要并严格按照法律规定程序进行,而非依据房屋所有权人的主观判断及申请。
因此,征收补偿决定的作出系市、县人民政府依职权作出的行为,而非依房屋所有人的申请作出的行为。
本案中,5号楼居民向本溪市政府申请拆迁,不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,即法律未规定本溪市政府有依房屋所有权人申请而作出征收房屋决定的法定职责。
简言之,征收拆迁是一种“依职权的行政行为”,而非“依申请的行政行为”,申请拆迁是不会有法律上的意义的。
此前曾有媒体报道个别地方为了“炒房”而自发组织“居民联署”,签字同意、支持拆迁的居民达到了一定的比例。但从法律角度上看,这纯属部分人的“自嗨”举动,没有太大实际作用,拿这种“联署书”来迷惑购房人“炒房”更是严重违背诚实信用原则的不当行为。
在明律师最后想提示广大城镇居民的是,棚户区改造在持续10余年的情形下逐步退出历史舞台是符合事物发展的客观规律的,“20年以上房龄”就算“棚户”、就要拆迁的想法也显然是不能实现的。法规之外,政策始终都有因时因势调整的可能性,大家对此要理性看待,不必过分眼红经历过拆迁的被拆迁人。把握住当下属于我们的改善居住条件的机会,才是最重要的。
至少先提醒自己一点:很有希望纳入老旧小区改造的房屋,就先不要精装修了。一旦牵涉更换老旧破损管线需要入户施工,砸掉一部分墙砖、地砖是难免的,昂贵的装潢产生损失就只能自己亏了。(王小明/文)
如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
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