文|叶书利
粤港澳大湾区概念入驻政府工作报告,正式标志着粤港澳都市圈的来临。
都市圈时代已来临
中国的都市圈时代已来临,相应地,从房产投资的角度来说,都市圈式的商机已到。
有关中国的都市圈时代已到的原因,下述逻辑可佐证:
A,中国整体的人口红利已结束;
壹书生基本赞同海通证券首席经济学家李迅雷的观点:全国范围来说,2010年中国房价背后的人口红利便已到了顶点。这可从人口结构与人口流动两个维度来加以说明。
根据李迅雷的数据统计,从人口结构的角度来说,中国15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年,当时比例已达到74.5%的高点,到2013年这一占比已经降至72.8%,预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而值得注意的是,这个年龄段的人是房产消费的主要人群。伴随计划生育及老龄化社会的到来,这个人群占比从2010年的高点后开始下降。
另一个角度便是人口流动,主要代表就是农民工进城,从而新增购房需求。
根据国家统计局的相关数据汇总后发现,2010年外出农民工增速达到了峰值,为5.5%,对应增加了800万左右的非农劳动力。但仅仅隔了5年,至2015年外出农民工数量只增加0.4%,接近于零增长。而且,流动人口数量也净减少560多万。
换句话说,2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份,也是人口流动量的一个峰值和分界点。
从此之后,中国的人口的普增性红利已结束,步入了结构性人口红利时代:即三四五线人口向都市圈集聚。相应地,人口的流动趋势是都市圈人口继续增长,而三四五线以及农村人口逐渐减少。
B,城市化率已标志着中国都市圈时代的到来;
从国际上的城市发展经验来看,当一个国家的城市化率超过50%时,人口流动便进入了都市圈化时代,即整体的人口增长趋于平缓,但人口却结构性地进一步向都市圈集聚。
2016年中国的城市化率为57.35%,因此按照全球城市发展规律来说,中国进入了都市圈化的分化时代。
C,与国际相比,中国大城市化率仍太低;
中国目前的城镇化率达57.35%,虽然城市化已进入都市圈化阶段,但仍属于都市圈化的初级阶段,即超级城市的人口占比仍然偏低:财新的报道指出,美国排名前20位的大都市区聚集了37.4%的人口,生产了46.6%的GDP,获得了63%的专利。作为对应数据,中国2010年排名前20位的城市人口占全国人口的9%,GDP占全国的29%,分别比美国低28.4和17.6个百分点。
时至今日,美日等发达国家的大城市化仍在进行中:2010年美国366个大都市区人口占比与2000年增加10.8%,而小都市区的人口占比与2000年下降0.4个百分点。日本东京、大阪、名古屋三大都市区的人口规模从1950年以来一直在不断增长,其他中小城市的人口则少有增长或下降。