评《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条
回顾1991年《城市房屋拆迁条例》,不难发现,被拆迁人包括房屋所有人和使用人。该条例第二十四条又规定:拆除出租住宅房屋,应当实行产权调换原租赁关系继续保持,因拆迁而引起变动原合同条款的,应当作相应修改。曾几何时,我们困惑这些规定给拆迁工作带来诸多不便,司法程序和行政程序难以把握,补偿安置十分复杂,幸运的是,在计划经济为主的时代,思想工作往往起了关键作用,辅之以行政手段调节,拆迁极少进入司法程序,再大的矛盾调解解决了。
2001年修改后的《城市房屋拆迁条例》第二十七条规定:
拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
以上是关于租赁房屋拆迁规则及变化过程。所谓房屋租赁,是指房屋所有权人将其拥有的房屋在一定期限内的使用权让渡给使用人使用,由使用人支付租金的行为。房屋租赁从所有权主体分包含公房租赁和私房租赁,公房又包括直管公房和自管公房,由于国务院的拆迁条例没作细化,对租赁房屋拆迁政策理解和法律适用上确实百花齐放,单就承租人对拆迁争议能否申请裁决和提起诉讼各地作法不同,尚无定论。可见,法不统一问题随之彰显出来,本文围绕公房租赁拆迁谈几点认识,相信很多人遇到过类似的问题,但愿能给予启迪:
从国务院1991年、2001年两部拆迁条例看,虽然笼统的不分公、私房租赁拆迁,就立法本意而言主要是针对公房租赁,尤其是直管公房。
一、公房拆迁补偿的具体做法
如果按拆迁法理分析,房屋拆迁是对房屋所有权人房产按市场价格赎买并在必要时强行拆除一种行为。公房租赁是我国计划经济体制的产物,当时所有权法律制度不象今天这么清晰,几乎一切姓“公”,公家所有分配给个人使用,该使用权十分特殊,不能用现在使用权概念分析当时事物性质,否则寻不到或找不准答案。正因如此,一些地方所制订拆迁法律政策对公房所有权、使用权、共有权等不作任何定性(事实上也很难),只给出补偿安置具体作法:
(1)南京市城市房屋拆迁房屋管理办法:
第三十五条 拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋,拆迁人应当将货币补