罗马人创设居住权制度,保障了部分社会弱势群体的基本生存权利,体现了民法的人文关怀精神,符合现代人权保障的要求;居住权制度将物的所有和利用相分离,有利于物尽其用,充分发挥物的使用价值,这与现代物权法的发展方向是一致的。但传统居住权制度也有其弊端:居住权无偿将所有权的权能分属于两方,妨碍对标的物的改良,不利于经济的发展。 居住权的人身性、不可转让性以及浓厚的家庭伦理色彩使其适用范围狭窄,无法在婚姻家庭关系之外充分发挥制度价值和制度功能,变成了一种封闭的、不完全独立的财产权,无法适应现代商品流转社会的要求。“传统居住权具有很强的人身依附性,为生计所迫也不例外这显然是一种封闭式的、僵化的权利设计”。 因此,居住权必须突破人役权性质的限制,扩大适用范围,才能适应变化了的社会形势的需要。第一、居住权作为一种独立的用益权制度,属于物权,是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利,但房屋所有人并无为之有积极作为的义务,故居住权属于物权。同时,又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定,因而居住权又属于他物权。第二、居住权的主体范围限定为特定的自然人。因为罗马法设立该制度的初衷就是:随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多,每遇家长亡故,那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此,丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶,使他们生有所靠,老有所养。”故法人或其他非法人团体(如合伙团体)不可以成为居住权主体,其主体范围具有有限性。第三、居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分,还包括其他附着物。如中国物权法征求意见稿就明确规定:居住权的客体为他人的住房以及其附着物。故在自己的房屋上不能设立居住权。第四、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利,也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要,对房屋的使用只能限于为居住的目的,而不能挪作他用,比如用作商业房等。但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下,居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。第五、居住权具有时间性,期限一般具有为长期性、终身性。这点也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定,如果没有对期限作出明确规定,则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的,所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话,应当理解为与其生命共始终。第六、居住权一般具有无偿性,居住权人无需向房屋的所有人支付对价,所以被称为“恩惠行为”。这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为,即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用,但它必然要低于租金,否则也就无设立之必要。第七、居住权具有不可转让性。在罗马法中,“人役权是不能让与的权利,但权利的行使则可以转让,如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言,它不能与权利人相分离,故权利人死亡,其权利即行消灭。”目前,在中国,对居住权中是否包含租赁权,学者们意见还有纷争。第一、居住权的主体是特定的公民,即有合法依据而占有房屋的公民。第二、居住权的客体只限于房屋。如出租人的房屋。第三、居住权属于一种用益物权。居住权人对房屋的使用应限于居住的目的。第四、居住权的取得应有法定的依据或有关合同的约定。第五、居住权的取得应办理登记手续,并受国家法律的保护。居住权的设定主要可通过以下几种方式:第一、依合同而取得居住权。如承租人依租赁合同而取得对出租的房屋的居住权。第二、直接依法律的规定取得居住权。如未成年子女对其父母的房屋享有居住权。第三、依遗嘱等法律行为取得居住权。房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。第四、因取得时效的经过取得居住权。居住权的内容主要是指居住权人的权利和义务。