一般纳税人销售和出租房地产老项目和老　不动产可选择适用　5%征收率的简易计税方法。如果考虑到增值税的价税分离原则,在此过渡政策下,短期内房地产企业　增值税税负可能维持大致平衡或略有下降,符合政策制定部门力争实现营改增平稳过渡的要求。但从长期来看,房地产新　项目适用　11%的税率,且房地产开发成本中人工成本、融资成本的构成占据一定比重,在人工、利息支出不能带来进项税　额抵扣的情况下,未来增值税税负可能有所增加。　不动产抵扣政策有利于商业房地产的销售　2016　年5月1日后,一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者　2016　年5月1日后取得的不动产在建　工程,除特殊情况以外,其进项税额应自取得之日起分　2　年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为　60%,第二年抵扣比例　为40%。这一政策有望大幅度增加购进不动产企业的进项税额,起到抵减销项税额和降低企业增值税应纳税额的作用。特　别是对于缺乏进项税额的企业,这一效应会更加明显。考虑到目前房地产市场的走势,以及不动产投资带来的保值增值效　果,上述不动产抵扣政策会在一定程度上促进商业房地产的销售。　房地产开发商对房地产老项目的增值税计税方法具有选择权　房地产开发商对房地产老项目可以选择一般计税方法或简易计税方法,两种方式的比较如下:　项目　一般计税方法　简易计税方法　税率/征收率　11%　(税率)　5%　(征收率)　是否可以抵扣进项税额　可以　不可以　销售额是否可以扣除受让土地时向政　府部门支付的土地价款　可以　不可以　增值税管理　较为复杂　比较简单　基于两种计税方法各有优劣,房地产开发企业应对房地产老项目后续可以取得的进项税额进行预估,并结合其增值税管理　水平来进行理性的选择。　明确土地价款可从销售额中扣除　对于此前房地产开发企业普遍关注的土地价款处理问题,36　号文在附件　2　中加以了明确,即房地产开发企业一般纳税人销　售其开发的房地产项目,受让土地时向政府部门支付的土地价款可以从销售价款中扣除以计算销售额(选择适用简易计税　方法的房地产老项目除外)。　我们推测,这一处理的原因很可能是考虑到目前政府部门收取的土地价款不需要缴纳增值税,因此不会相应带来土地价款　的进项税额抵扣问题。然而,值得注意的是,如果房地产开发企业对房地产老项目选择适用简易计税方法,那么虽然可以　适用仅　5%的征收率,但土地价款扣除的待遇则