虽然有银行已经开始对司法拍卖提供贷款,但相对还是比较麻烦。因为买家需要在拍卖之前交付保证金,拍得房屋之后,保证金转为房款。此外,法院要求余款需要在规定时间内付清。根据不同法院不同标的要求,拍卖尾款付清的时间一般是7到15天左右,拍卖结束当天开始计算。而这么短的时间银行来不及放款,只有少数银行开放了司法拍卖房贷款。
购买法拍房有哪些风险?
一、隐形费用
法拍房除了要支付给法院拍卖款外,还需要支付拍卖费、契税和中介服务费。这部分费用相对固定,约占拍卖房款的10%左右。
另外还有不确定费用,包括但不限于:房产本身的欠费,过户需要缴纳的其他税费。
欠费和其他税费需要经过实地调查取证后得出,包括土地增值税、个税、物业费、取暖费、水电费等。如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式,那么再次过户会产生20%的个人所得税。
二、潜在纠纷
1、法拍房占用及腾房问题
在拍卖的过程中,很多法院基本只负责“卖”,当竞买人过去收房时,有些原房主会以各种理由占据着房产拒不搬离。也就是说,有人居住或放置物品的房产,需竞买人自行确认是否存在腾退障碍,清腾房屋,则需自行想办法处理。
图源淘宝司法拍卖频道
2、法拍房租赁使用权问题
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭。简而言之就是“买卖不破租赁”,被司法拍卖的房子可能会涉及租约,虽然房子的产权已经易主,但为了租客的权益,不能强制和对方解约。这也导致很多人在发生各种原因被查封房产并拍卖前,会恶意和他人签订长期租赁合同,这样的租约清理起来往往很耗费精力和费用。
法院公示的某法拍房的细节
3.房产属性问题
房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性,包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质、是否拿到房产证等。如房产土地为划拨性质,无法正常过户,例如经济适用房、集体产权房。按各地政策,二次交易可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷。
法院公示的某法拍房的细节
4.法拍房是否有抵押问题
部分城市房产如抵押未解除则无法过户,要了解清楚是否可以办理解押,如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险。
5.法拍房的产权共有情况
比如夫妻双方共有产权;是否有第一债权人之外的其他债权人,如长期租赁合同;是否被其它机构查封。这种有共有产权人的情况,一般共有产权人有优先购买权,就算被其他买家买到,买下来的也不是全产权房,没有什么意义。
购买法拍房需要注意什么
1.为了避免暗藏的天价过户个税等费用,需要提前调查清楚,了解好欠费情况,去物业或者相关部门查询房屋的欠费情况,以免给自己造成不必要的损失。
2.了解好是否可以贷款,很多法拍房是不能贷款的,并且需要很快交清房款,通过第三方担保公司拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业贷款的资格,这个过程较为复杂,需要提前进行充分准备和多家银行面签以确保通过。
3.了解好房屋权属是否存在瑕疵、是否取得房产证、是否存在占用问题等等。
除了以上三点需要注意的,大家在购买法拍房前一定要仔细阅读拍卖公告,做好相关查询和调查工作,排除购买法拍房所存在的可以避免的风险。