为了避免家庭房产纠纷,应该选择正确的房屋过户方式和父母将房屋过户给子女,房产过户有继承、赠与、买卖三种不同的方式。但是究竟哪一种方式最划算,具体收费又是怎样子呢?
继承过户:只需缴纳公证费 继承过户目前缴交的主要是公证费,根据2013年《国家发展改革委 财政部关于降低部分行政事业性收费标准的通知》,公证费不超过继承房屋价值的1.2%。除此之外,继承过户通常不需要缴纳其他税费。
赠与过户:只缴纳契税、印花税 一般来说,个人无偿赠与他人房产在地税涉及到的税种有:营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税以及印花税。但是父母把房屋赠与子女只需缴纳契税、印花税。具体如下: (一)营业税 根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号)第二条规定:“个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:……(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;”因此,父母无偿赠与给子女的普通住房暂免征收营业税,那么相应的城建税、教育费附加、地方教育费附加也暂免。 (二)个人所得税 根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)文件第一条规定:“以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方均不征收个人所得税:(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;”因此,取得的父母无偿赠与子女的普通住房,双方均不需要缴纳个人所得税。 (三)土地增值税 《土地增值税暂行条例实施细则》第二条:“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”因此,个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的,免征土地增值税。 (四)印花税 根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定:“单位和个人产权的买赠与所产的书据为产权转移书据,应按万分之五的税率于书立时贴花。”因此,您需要按照万分之五的税率缴纳印花税,其计税依据根据营业税的营业额确定。 (五)契税 契税为赠与房屋价值的3%,需要缴纳。
买卖过户:此“卖”非彼“卖” 父母把房子“卖”给孩子,乍一听似乎“不合情理”,但选择买卖过户的方式其实更为保险。虽然名义是“卖”,但无需房款,所需费用主要为各种税费。在2016新政上路后,在契税部分所需交的费用远低于赠与,并且对于再次出售的影响较小,因此买卖过户成为人们的重要选择。 根据2016年2月19日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部等三部门联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》规定,房屋买卖过户所需税费如下: 一、契税 1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。 2、对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。 二、营业税个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。 三、个人所得税自2010年10月1日起,对个人住房转让所得征收个人所得税原则上实行核定征税,核定征税的比例暂按1%确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 以上总总可见,父母把房子过户给子女采用买卖方式过户需要根据房屋面积大小、购房已满年限及是否家庭唯一生活住房等标准综合考量。因此如果父母或长辈要将房子留给下一代,可以根据具体家庭情况进行利弊分析,选择最适合的。
场景演示:继承、赠与、买卖哪种方式最划算? 李大爷手头有一套100平米的房子,评估价约100万元,是李大爷名下唯一住房且房产证早已过5年。 继承:继承过户目前缴交的主要是公证费,公证费不超过继承房屋价值的1.2% 费用:100万*1.2%=12000元 赠与:只需缴纳契税、印花税 费用:100万*3%+百分之五的印花税=30000元+百分之五的印花税 买卖:只需缴纳契税 费用:100万*1.5%=15000元 根据案例,单纯从费用来看,继承过户的费用最低,赠与最高。但是现实生活中,究竟选择哪一种方式最适合家庭成员之间的房屋过户,需要视不同的家庭实际情况具体问题具体分析。