棚改拆迁是重大民生工程,也是发展工程。因此,未来棚改政策还会继续推行。但与此同时各地需要“因地制宜”严格调整棚户区改造范围和标准。简单来说就是,为了避免铺张浪费和急功近利,拆迁的门槛要提高,拆迁的范围要缩小。直白点说就是,未来不符合条件的一律不拆,即使是符合条件的也要经过严格的申报、审批、审查落实。
那么未来具体哪些房子还会继续棚改拆迁呢?住建部也“实锤”了——黄艳副部长在回答记者提问时明确表示,按照住建部一贯对棚改拆迁的要求,3类房子仍然可能会进行“全拆重建”:1、存在重大安全隐患的房子;2、黄金地段,有拆迁价值的房子;3、影响城市规划的房子。
基于我们对以往拆迁巨额补偿的了解,未来如果这3类房子被纳入棚改拆迁名单,可想而知,这些房子都可能再次升值。原因很简单,未来能够划入棚改拆迁的房子,基本上都是主城区核心地段的房产,这些房产本身就比较稀缺有价值,如果再被冠以拆迁的荣誉,意味着将原地拆迁重建,等于是原业主拿旧房子换新房子,所以其价值自然会再次大幅提升。
第一类:存在重大安全隐患的“危房”
按理说,经历过去十多年的棚改拆迁,这类房子的数量应该已经特别少了。但前面我们也说过了,城市日新月异,房子也会不断变老、变旧。好房子变旧房子,旧房子最后就可能变危房。尤其是在上世纪七八十年代,我国的建筑技术还不够成熟的情况下,很多房子的使用年限也不过三四十年。比如老式的预制板楼,不仅不配套电梯,而且户型很差,建筑本身的条件随着风雨的侵蚀和人为因素,越来越糟糕,不乏演变成危房者。对于这类房子,住建部的态度很明确,要第一时间上报,经过专业机构鉴定之后,符合条件的一律进行拆除重建。
如果是远郊的一些自建危房,拆除的效率会非常高,但如果是主城区人员密集的老旧小区危房,拆除重建的工程量会比较大,往往耗时耗力,可能三五年都无法完工。但不管怎么说,这类房产一旦被定性为“全拆重建”,对于老房子的居民来说就是可喜可贺的好消息,不仅可以彻底改善居住环境,还可以凭借房子再次升值而身价大涨;
第二类:黄金地段,有拆迁价值的房子
李嘉诚的买房投资逻辑是:地段、地段、地段。其实未来的棚改拆迁原则上也要遵循“地段”逻辑。原因很简单,未来棚改拆迁将告别过去的“大拆大建”,简单来说就是,未来棚改将步入小规模精细化阶段。即城市发展将告别摊大饼时代,未来越来越多的城市将聚焦中心而发展。这意味着远郊没有发展前景的区域,老房子拆迁的价值也将逐渐丧失。尤其是在未来高楼建设会“限高”的情况下,拆迁重建的利润空间很小,开发商接手的意愿很低。但是对于核心区域黄金地段极具拆迁价值的老房子,因为地段优势,因为土地升值优势,开发商可操作的空间大得多,利润空间也大得多,所以开发商更愿意接手这样的项目。
和危房不得不被拆除不同,黄金地段极具拆迁价值的房子如果被纳入棚改,无异于“天下掉馅饼”。尤其是老城区寸土寸金的成片城中村老破小,一旦全拆重建,原来的居民的身价基本上都会几十倍甚至几百倍地增加。深圳白石洲、广州猎德村、北京望京村,就是最典型的例子。凭借拆迁,这类人的房产再次升值,更是轻而易举。
第三类:影响城市规划的房子