2018年,9万多家房地产企业的总负债率高达84%。排名前10位、销售规模在1万亿元以上的房地产开发商负债率都在80%以上。中国整个房地产业的开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式,净资本水平极低,难以像商贸流通公司一样总在周转资产。
中国房地产企业高负债表现为,企业在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都在高负债运行。
首先,房地产企业买地基本不靠自有资金,而靠贷款融资,银行、信托公司是主要的支持。10亿元的地拍卖成20亿元,就会有银行、信托公司跟着贷款。开发商并不会受资金的流动性约束,只是热衷于将地价炒上去,炒成“地王”。地价越高,开发商储备地的价值越高,资产信用就越高。因此,房地产企业热衷“炒地”,买地就靠贷款融资。
其次,建造楼房也要靠融资,靠开发贷。这种贷款可以来自银行、信托公司,也可以由企业自身发债。一些信用差的小房地产开发商,借不到银行、信托公司的钱,也发不了企业债,就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。售后回租,是指房地产开发商把房子卖了以后再向买方租回使用,租赁费每年15%,相当于高息揽储,本质上还是房地产开发商借高利贷搞开发。
最后,房地产开发商还会利用自己掌握的优势来套取客户的无息资金。以房屋预售为例,楼盘在刚刚打好地基后,就向客户收取定金;楼盘尚未封顶时就预售房屋。此外,楼盘施工过程中让施工方垫资施工,拖欠施工欠款,整个开发过程就是一个透支的过程。以上三个环节构成了运转透支模式,造成了中国房地产企业80%多的高负债率。
如此高的负债率,房地产开发商不仅不在意债务风险,还将自己的负债运行能力视为一种成就。从利息上看,银行贷款是正常利息,信托公司一般比银行高一倍,集资的利息往往会高达17%~18%。如果房地产开发商借到了高息贷款,那么它们如何平衡资金链上的利息呢?房屋预售、拿定金是不需要付息的;此外,让施工单位招投标的时候必须带资施工,也是不付利息的。一家房地产开发商负债里有30%~40%都是无息的债务,在这种情况下往往会顺势而上,不担心出现资金链断裂的情况。而一旦逆周期出现,资金回笼不到位,资金链断裂,高息负债会带给企业灭顶之灾。很多房地产开发商出现问题,都发生在逆周期、经济下行、房产销售困难的时候,问题还会一个接一个,引起连锁反应,这样的现象应该杜绝。
从全世界的情况来看,房地产开发商并不是这样的。