为规范住房公积金个人住房贷款行为,防范和化解贷款风险,根据国务院《住房公积金管理条例》和建设部、财政部、中国人民银行《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》及《湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法》、《永州市住房住房公积金管理办法》等有关法律、法规和规章,结合永州实际,特制定本规定。
一、贷款对象
凡在我市缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工、配偶以及与缴存人在同一户籍的未成年子女,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,均可以缴存职工名义申请住房公积金个人住房贷款;对来我市购买住房的省内缴存住房公积金的职工可以在我市申请个人住房贷款。
二、贷款条件
1、借款人及其所在单位必须按月连续足额缴存住房公积金,无欠缴、停缴记录。
2、个人征信良好,有稳定的职业和收入,有按期偿还贷款本息的能力。
3、具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或有关审批、证明文件及首付款凭证。
4、同意办理住房公积金贷款担保、房产抵押或有价证券质押等手续。
三、基本资料
借款人需提供本人和配偶的身份证、户口本、婚姻状况证明(婚姻登记机关出具)、住房公积金卡、工资卡、房产证原件及复印件,本人及配偶近期1寸彩照1张,如用他人房产做担保还需提供担保人的身份证、户口本、婚姻状况证明(婚姻登记机关出具)原件及复印件。
四、证明资料
依据贷款用途提供相应证明材料,证明材料的时效为3年,以最后一个相关部门办好手续的时间开始计算。
(1)购买商品房
为加强购房真实性审查,统一贷款申请凭证,其中现房贷款的,提供销售不动产发票或契税发票;期房贷款的,提供房产部门备案的购房合同和首付款凭证。
①已取得房产证的,需提供房产证、契税完税凭证、共有产权的需提供房屋共有人的证明资料。
②未取得房产证的,需提供购房合同、首付款凭证。
(2)购买单位经济适用房
需提供购房合同、批准建设经济适用住房的文件、购房职工花名册(单位出具)、首付款凭证,建设工程规划许可证、建设工程规划施工许可证、土地使用证。
(3)建房
提供规划部门的审批文件,土地使用证及建设工程规划许可证,合作建房则还应提供建设工程施工许可证。为规范建房贷款金额,对建房贷款,根据造价部门公布的建房成本价格乘以300平方米(低于300平方米的按实际计算)再加上土地价格合计计算支取和贷款总金额。
(4)大修
提供房产证及所在地县(含)以上房产管理部门出具的危房鉴定书及鉴定发票。
(5)拆迁安置
提供拆迁公告、安置协议、建房手续或购房手续。
五、贷款种类
(1)现房贷款:借款人购建自住住房申请贷款,提供另一套房产做抵押的贷款或购买具有自有产权的自住住房并用其做抵押的(二手房)贷款。
(2)期房贷款:借款人到市住房公积金管理中心签约楼盘购买自住住房,在支付首期规定的房价款后,由贷款人代其支付剩余的购房款,并将所购商品房抵押给贷款人作为偿还贷款担保的按揭贷款。
(3)质押贷款:市住房公积金管理中心以借款人或第三人提供的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。
(4)组合贷款:市住房公积金管理中心运用住房公积金,商业银行(交行、建行、工行)运用信贷资金向同一借款人同时发放的用于购买自住住房的个人住房担保贷款,是政策性和商业性贷款的组合总称。
发放住房公积金组合贷款,必须同时符合住房公积金贷款规定和商业贷款规定。借款人应按相同的贷款期限及贷款总额的50%分别向管理中心及贷款银行提出书面申请,贷款总额不能超过住房公积金贷款限额的规定,同时提供相关资料由管理中心和贷款银行分别进行受理、调查和审批。
住房公积金组合贷款中的个人住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行,商业银行的个人住房贷款利率原则上按人民银行规定的同档次基准利率执行。已办理住房公积金个人期房组合贷款的借款人可申请贴息,贴息额度为商业按揭贷款正常还款利息与住房公积金贷款利息差,借款人逾期还款所支付的罚息由借款人自行支付。
六、贷款额度
全市实行统一标准,即个人缴存住房公积金的最高贷款额度25万元(期房30万元),夫妻双方缴存的最高贷款额度30万元(期房35万元);具体额度根据借款人实际情况按照相关政策综合确定。
七、贷款期限
贷款年限最长为30年,但不超过借款人国家法定退休年龄往后延长5年(含5年)。
八、贷款利率
按照中国人民银行的有关规定执行,遇法定利率调整,按新利率执行;已发放的贷款于下年1月1日开始执行新利率。第二次及以上使用住房公积金贷款利率按同期首套住房个人贷款利率的1.1倍执行。现执行利率为5年以下(含5年的)的年利率为4.0%,5年以上的年利率为4.5%。
九、贷款流程
提供咨询——受理申请——资格(资料)审查——抵押物评估——贷款审查和审批——签订合同——抵押登记——办理担保——银行复核——发放贷款——贷后管理——贷款结清——解除合同并撤押。
十、贷款担保
借款人申请住房公积金个人住房贷款必须提供管理中心认可的担保。担保方式分为抵押、质押、保证和抵押加阶段性保证及担保公司专业担保等。其中贷款金额不应超过抵押物现值的70%;用住房公积金账户余额做质押的必须是2人以上(含2人),质押的比例为1:1.43倍,用有价证券、存单等凭证做质押的不得超过票面价值的90%;阶段性保证由开发商缴交贷款金额10%的保证金。为防范和化解贷款风险,借款人应办理贷款反担保,由担保公司对其贷款提供全程担保。
管理中心可根据具体情况,采用上述一种或同时采用几种贷款担保方式。在贷款期间,经管理中心同意,借款人可根据实际情况申请办理变更贷款担保方式。
十一、贷款资产管理
贷款资产包括受托银行发放的贷款及形成的担保债权、担保物权。贷款资产管理的范围和内容为:正常贷款日常监督管理,逾期贷款的催收管理、抵押物、出质权利的登记,担保债权、担保物权的管理。资产的管理应当清晰、有序、完整、安全,并能够随时提供资产状况及相关信息。
十二、贷款档案管理
住房公积金贷款档案由贷款审核、发放、催收、变更等行为所形成的,具有查考和利用价值的,为贷款和还款活动提供依据的,归档保存的文件、合同及其他相关资料。贷款档案的管理工作应建立全面的贷款档案规章制度及办法,档案资产移交、保管、使用须严格按照委托人有关的贷款档案管理办法及规定执行。
十三、贷款偿还
贷款期限在一年以内(含一年)的,实行到期一次性还本付息,利随本清。贷款期限在一年以上的,实行等额本息按月还款法。
借款人可采取以下方式偿还贷款本息:
(1)柜面还款方式。即借款人直接以现金、支票、储蓄卡或储蓄存折到受委托银行规定的营业柜台还款。
(2)委托扣款方式。即借款人、管理中心与银行或借款人所在单位或财政工资统发中心签订协议,委托银行或借款人所在单位或财政工资统发中心从其存款户或工资中代扣偿还贷款。
十四、法律责任及处理
(一)贷款偿还期间,借款人出现下列情形之一的,依法追究法律责任:
1、借款人挪用贷款、改变贷款用途;
2、借款人未按约定偿还贷款即逾期还款;
3、借款人提供证明、资料等文件有虚假、非法的情况;
4、担保人担保能力下降或担保财产毁损、价值减少,借款人未按委托人的要求提供新的担保;
5、违反本规定和贷款合同约定的其他行为。
(二)追究借款人的法律责任,可依法采取下列一种或数种处置措施:
1、限期纠正违约行为;
2、按约完成国家规定计收罚息;
3、提前收回全部贷款;
4、提前处置抵押物或质押权利,以所得价值偿还贷款本息;
5、要求保证人承担保证责任;
6、限制办理支取还款,将违法行为记入个人征信系统;
7、依法采取其他手段追偿贷款本息。
借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力又无代其履行债务的人或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行借款合同的,管理中心应及时行使抵押权、担保权或质权。
十五、差别化政策
1、抑制投资投机性不合理住房消费需求。对缴存职工夫妻双方都在永州工作到外地购房的不予发放住房公积金贷款。
2、职工购买首套自住住房的,实行可提可贷政策。借款人可先提取本人及配偶住房公积金用于支付购房价款后再申请个人贷款,但提取与贷款总金额不得超过购房价款。
3、职工购买第二套自住住房已申请提取住房公积金的,不予发放贷款。缴存职工被认定为“购买第二套自住住房”的,提取或申请贷款只能享受其一。
4、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金贷款。
5、调整贷款首付比例和贷款利率标准。即:购买首套90m2(含)以下自住住房首付比例为20%,90m2以上首付比例为30%,第二套住房首付比例为50%;第二次申请住房公积金贷款,利率按同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行;期房按揭贷款首付比例和贷款利率按此标准执行。
6、调整月缴存额测算可贷额度。个人缴存住房公积金的可贷额度测算由10万元提高到15万元,夫妻双方缴存住房公积金的由10万元提高到20万元。
7、推行组合贷款。对因可贷额度测算未达到借款人申请金额的期房贷款,联合商业银行发放组合贷款以满足借款人资金需要。
8、实行属地贷款。为方便缴存职工,缴存地和购房地不在同一城区的,借款人可以在住房公积金缴存地申请贷款,也可以在购房所在地申请贷款。
9、完善限贷认定标准。由于2006年前公积金贷款和支取金额少,对这部分记录不统计到贷款次数和“几套房”认定范围内,扩大可贷人群。
10、放宽征信认定标准。对2010年前因当时特定原因以个人名义为单位申请贷款(主要是信用社)而产生不良记录的借款人,凭单位和贷款银行相关证明及贷款还清记录,不认定为信用不良。对有助学贷款逾期记录但已全部还清贷款的,不认定为信用不良。
十六、附则
本规定由市住房公积金管理委员会办公室负责解释,自发布之日起施行,以前与本规定不符的按本规定执行。市住房公积金管理中心可以根据国家宏观调控房地产政策和我市住房保障体系建设的需要,依据本规定制定具体操作细则。