纳税申报表是房地产企业年度经营成果的集中体现,也是正确 计算缴纳企业所得 税的依据,在2013 房地产企业纳税问题引起全社会广泛关注的背景下,华税律师建议房地产企业应正确填报纳税 申报表,切实做好20 13年汇算清 缴工作。 一、纳税申报表填报的总体思路 由于房地产企业以预售方式为主要的销售模式,因此,在进行 企业所得税汇算清缴时,项目预售年度需要预缴企业所得税,到项 目完工年度再进行相关调整。这种申报模式使得房地产企业在填报 纳税申报时变得相对比较复杂,让很多财务人员望表兴叹。但只要 在实务操作中把握填报原则、理清填报思路,就可以化繁为简,做 到准确填报。填报纳税申报表的总体思路是:预售年度调增毛利, 调减税金,调整三费扣除 基数;完工年度,反向操作。 二、项目未完工年 度汇算清缴 与其它企业的申报表处理相比,房地产企业在汇算清缴时有三 处不同,分别为:毛利额调整,预缴税费调整,业务招待费、广告 费和业务宣传费的扣除 基数调整。 毛利额调整根据国税发[2009]31 号第八条、第九条的规定,销售未完工开 发产品取得的收入,应先按计税毛利率计算预计毛利额,计入当期 应纳税所得额。该预计毛利额填报于纳税申报表附表三《纳税调整 项目 明细表》第52 行“五、房地产企业预售收入计算的 预计利润” 预缴税费调整房地产企业在项目未完工年度取得预售收入需要预缴营业税金 及附加和土地增值税,预交的税费在会计上并未进入“营业税金及 附加”科目核算,但企业所得税税前允许扣除,因此,该预交税费 应做纳税调减处理。实践中各地调减的处理既有通过纳税申报表附 表三完成 的,也有通过纳税申报表主表完 三项费用的扣除基数调整 根据国税发[2009]31 号第六条规定,企业通过正式签订《房地 产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售 收入的实现。对于收入的确认标准,在未完工年度会计和税法处理 存在差异,会计上并未确认收入的实现,而税法上已经确认收入, 并且可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数。 但由于现有的纳税申报表并不支持以上规定,因此,需要房地产企 业做变通处理 三、项目完工年度汇算清缴 在完工年度,会计上将预售房款确认为收入,同时结转成本。 在企业所得税上,企业应结算其计税成本并计算此前销售收入的实 际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 ,计入当年度应纳税所得额。房地产企业依然可以通过三步调整完 成申报,这三步实质均为未完工年度调整数据的转 毛利额调整在项目完工年度,房地产企业进行所得税纳税申报时,应将以 前年度调增的预计毛利额转回,即将未完工年度在附表三第 52行 “房地产企业预售收入计算的 预计利润”第3 列填报的“调增金 额”,作为“调减金额”填报在附表三 第52行“房地产企业预售收 入计算的 预计利润”第4 预缴税费调整在项目完工年度,房地产企业预缴的营业税金及附加和土地增 值税已计入“营业税金及附加”科目核算。由于在未完工年度,预 交的税费已经在所得税税前扣除,因此,应对已预交的税费做纳税 调增处理,以避免重复扣除。其填报方法正好与项目未完 工年度对 预缴税费的调整相 三项费用的扣除基数调整 因为未完工年度的预售收入已经作为三项费用扣除基数 ,而完工 年度会计上已将预售收入确认为当期收入,为了避免重复将预售收 入作为三项费用扣除基数,需要将未完工年度进行的调整在本年度 下面以“北京模式”为例,对房地产企业在汇算清缴时如何填报纳税申报表进行说 万胜房地产公司在北京市大兴区开发“天庭花苑”项目,2013 得预售收入20000 万元,缴纳营业税、城市维护建设税及教育费 附加(含地方教育费 附加)共计1120 万元,土地增值税预 5%,计税毛利率为15%,该项目201 3年尚未完工。