冯晨清制图 H126
很多购房人都有过这样的经历:收房时,开发商代收契税和公共维修基金等名目繁多款项,说是统一办理房产证,不交钱就甭想拿钥匙入住。可钱交了,房产证却迟迟没下落。
李先生就遇到了这样的糟心事儿。2005年入住新房,开发商代收了契税,却始终不给办房产证,连打官司都没用。最终,李先生无奈自己又交了一份契税、公维基金,跑了几个月,这才拿到了房产证。李先生转过头来将开发商告上法院,要求退还代收款19000余元。今天上午,此案在石景山法院开庭审理。
房主诉苦
迟到7年的房产证
2004年,李先生跟北京天海兆业房地产开发有限公司签订合同,从银行贷款购买了石景山区杨庄北区西现代城的一套商品房。2005年12月,李先生收房入住。开发商代收契税和公共维修基金,为李先生办理房屋产权证书。
“合同里写的清楚,开发商在360天之内办下产权证。”李先生也没着急,心想着反正逾期拿不到产权证,开发商就得按已付房款的2%支付违约金。
可此后,收了钱的开发商根本就没管房产证的事。“我买的是二期,听说一期还有没办产权证的呢。”李先生说,有懂行的人盯得紧,催着要出了正式的契税完税发票,自己去办理了房产证,而他手里就只有开发商代收费的收据,连合同都因为贷款押在银行了。
没有房产证,李先生心里始终不踏实。2010年,他将开发商告上了石景山法院,要求开发商协助他办理房屋所有权过户手续。法院判决如果开发商怠于履行,业主可以自行办理,所需费用由开发商承担。
“最后我只能自己又花了一份钱,交了1万多公共维修基金、8000多元房屋买卖契税和登记费,一共近2万元,今年3月才拿到了房产证。”李先生说,幸亏他心眼儿活泛,赶紧自己交钱办了证,否则后果不堪设想。
“我去办理房产证时,居然发现我的房子备案在一个陌生女人名下。后来物业公司协助才改了过来。第二次再办时又不成了,房子又被一家公司抵押了。这里面指不定有什么事儿呢!”为了办证,李先生前前后后跑了20多趟,历时几个月,才把房产证跑了下来,距离收房时已经过去8年了。
庭审现场
开发商又没到庭
今天上午,原定9点的开庭时间已过,被告席仍然空着。对于开发商天海兆业房地产公司的“缺席”,李先生已经习以为常了。“从我打第一个官司起,开发商就没露面过,都是缺席审判。”
由于法院事先已经送达了开庭传票,且天海兆业公司已签收,如今无故拒不到庭,法院只得缺席审理。李先生向法庭提交了合同、自己办理的产权证、交纳税费的一切证据。少了口舌之争,庭审进行得很快。
据记者了解,天海兆业公司因为代收费后不办证在石景山法院有不少官司。不仅如此,该公司还因合作开发和其他公司有上百万标的的纠纷。很多业主像李先生一样,等不了了,就自己又交钱办了房产证,转回头来起诉索赔。因为契税和公共维修基金都是代收费,开发商也没有上缴,法院通常会判决开发商退钱。
不过,很多已经判决的官司都因为天海兆业公司没有钱,陷入执行难题。李先生也面临同样的问题,即便判赔了又怎么执行?
李先生有自己的小算盘,“我听说,开发商有个商务楼因为涉诉被查封拍卖了。我想先诉讼弄个保障,一旦有了法院的判决,能查到开发商的钱,就能要回钱来。不过,钱是小事,办下了房产证,心里就算踏实了。”
原因揭秘
有开发商挪用资金周转
既然是开发商在合同里白纸黑字写着代收契税和公维基金,约定了时间代办房产证,为什么一直拖着业主?
在有些纠纷中,开发商会安抚业主说,办证需要收上所有业主的材料一起办,房子还没卖完,所以得等着。
而在法律专家看来,这种说法完全是托词。北京市华伦律师事务所主任、市政协委员刘子华律师多年来关注开发商代收费问题,曾经就开发商代收住宅维修基金的问题专门做过提案,引起很大反响。刘律师说,开发商承诺代办产权证,合同里也约定了时间,就得为业主办证,否则就是违约行为。什么统一办证需要时间都是借口。
对于拖延办证的原因,刘律师一语道破:“有的开发商代收了业主的钱先挪用做周转资金,拖一段时间占点便宜再去办证,严重的因周转不灵,钱也退不回来了;还有的是因为土地开发手续就不齐全,根本无法办证,只好拖着……”
刘子华律师说,根据他对行业的了解,在商品房开发建设早期,这类问题很有代表性。近些年由于政府加大了监管力度,开发手续都齐全了,开发商长期不办房产证的问题已经不突出了。
应对措施
自己交钱办证可行吗?
我国实行物权登记原则,房产证关系着房屋产权的归属。而且目前出售二手房,取得契税完税证明或房产证满不满5年,交的税费都差很多。迟迟拿不到契税发票和产权证,对购房人的影响显而易见。
那么,像李先生这样,自己交钱办证是不是条解决之路呢?
李先生告诉记者,就是自己甘愿多交一份钱办产权证也绝非易事。
“起初我去建委,人家根本不对个人办证。后来我只好打了个官司,要求开发商协助办过户,拿到判决书就有了自己去办证的权利。接着我又找物业公司,开了需要缴纳多少费用的凭据,去银行交了费,取得了正规的契税发票等。办理产权证除了需要提供购房合同、完税发票等缴费证明之外,还需要很多土地开发的证明和手续,不通过开发商或物业公司根本办不了。最后,我催着物业公司提供这些开发的材料,配合办了证。当时也提心吊胆,物业公司要是不配合怎么办啊?”说起这琐碎的经过,李先生苦不堪言。
刘子华律师告诉记者,事实上,在办理房产证的问题上,开发商承担着主要责任。办证需要查验的房屋验收证明、土地开发手续等各种文件,都掌握在开发商手里。如果没有开发商参与,业主个人交钱再去办证几乎不可能。
但是对于那些久拖不决的历史遗留问题,刘律师认为,李先生的招儿也多少是个办法。“根据物业条例的规定,开发商要把相关手续文件移交给物业公司。业主要自己办理房产证应该先咨询建委具体需要什么手续材料,然后找物业公司看有没有这些文件,让其配合办理。”
律师建议
“代收费不办事应追刑责”
费尽千辛万苦才拿到房产证,李先生有些怨气地说:“税务部门就应该直接征税,管理单位也应该监督代收费用的开发商及时办理完税和产权,万一开发商破产或卷钱跑了,怎么办?”
刘子华律师说,如果代收了钱,却欺骗业主,长期逃避不予办理,甚至将钱款挪作他用不去缴费办证,这不仅是不诚信,甚至应该追究刑事责任。2005年就曾经出台过规定,如果开发商超过期限不上缴住房维修资金,甚至可能追究刑事责任。但是此后也没听说哪个开发商责任人被判刑。制裁手段有限,就会让开发商无所顾忌。因此,应该加大对开发商的限制,对于长期代收费不上缴、不归还的,应视为刑事犯罪,追究责任。
本报记者 孙莹 J001