房地产泡沫已成为当今中国政治经济生活中基本矛盾的主要根源,成为危害转型发展和社会稳定的一颗毒瘤。是泡沫终究会破灭,当前,要警惕2020年之后房地产泡沫破灭与人口危机全面爆发相叠加,导致经济大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱的重大风险,实现房地产市场软着陆已刻不容缓。
当前房地产泡沫相当明显
房地产泡沫是指由房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。无疑中国房地产市场存在较严重的泡沫,近年来,“宁炒一座楼、不开一家厂”、“宁当房奴、不当老板”盛行,表明大量资金脱离了实体经济,流入房地产市场,引发了房价异常上涨,幅度明显超出了经济的实际增长水平,也大大超出了百姓的支付能力。
尤其今年来,在去库存的背景下,楼市分化进一步加剧,冰火两重天,一线和部分二线城市房价大幅上涨,地王频现,楼面价高过房价,面粉贵过面包;而高库存的三四线城市却去库存步履维艰。
目前,中国的房地产市场呈现投资、投机性房产过剩与居住性住房短缺并存格局。经过10多年的大幅度上涨,中国的房地产市场已经出现较严重的泡沫。据测算,仅卖掉北上广深建成区的土地,就可以买下半个美国。全球房价最贵的十大城市,有2个在中国大陆。然而,中国的人均收入尚不及发达国家平均水平的五分之一,且生态环境与发达国家相差甚远。
另从国际上通用衡量房地产泡沫的几个指标看,也说明了当前中国房地产存在较大泡沫。从房价收入比看,深圳大概在28倍,上海约为21倍,北京在18倍,全国平均水平也超过8倍,大大高于3~6倍正常水平。与日本房地产泡沫高峰期时相比,东京其房价收入比也只有9倍左右。
从租售比看,一般认为价租比处在160~200时可能存在泡沫,高于200时已出现泡沫,高于250时出现严重泡沫。而中国一线城市的租售比已普遍超过500倍。
从空置房看,当前房地产库存有多套数据,但从众多城市不少小区存在低亮灯率到遍及大江南北鬼城看,中国诸多城市存在着大量的空置住房是一个不争的的事实。
特别是从投资比看,更为明显,房地产总投资占GDP比重2006年为10.2%,2013年攀升到制高点19.6%,2015年仍达18.7%。而在日本,在泡沫高峰期,该数值也从来没有超过9%;在美国,它从来也没超过7%。
某种程度上房地产已经绑架了中国经济,房地产只是服务业一个子行业,然而,近年,房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资总额的近四分之一,占服务业投资总额比重近一半;全国财政收入三成左右、地方财政收入50%以上来自房地产;全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。房地产业不仅成为支柱产业,而且在不少地方实质上已是主导产业,房地产已经到了大而不能倒的地步,资源错配十分严重。
以至于前几年巴菲特就说“中国的房地产市场就是在赌博,而且赌得很大,有一群人在大面积地豪赌”。美国前总统克林顿也告诫中国勿走美老路,靠房地产驱动限制经济增长,不要重蹈美国覆辙。
继续维持房地产泡沫弊远大于利
当前中国人口已步入严重少子化叠加快速老龄化的人口结构扭曲的新常态,由于人口的剧变将导致中国潜在生产率大幅下降,中国经济进入了下行通道,未来中国经济增长即不是u型、v型和w型,而是台阶式下滑。“十三五”期间,经济增速将维持中高速,“十四五”将下一个台阶,进入5%左右中速,2030年后又将再下一个台阶,进入3%左右低速。当前我国经济下行压力较大症结在于传统增长模式难以为继叠加人口危机爆发。
要实现“3个1亿人”城镇化战略目标,无疑房地产还将发挥重要作用,在上半年实现6.7%的增速中,房地产立下了汗马功劳。在经济下行压力较大背景下,从短期看,固然继续维持房地产泡沫也有助于稳增长、守底限,缓解地方债务危机等。但是,当前中国传统增长模式已彻底难以为继,根本出路在推动由出口导向、投资拉动的以制造业为中心(某种程度上讲是以房地产为中心)的粗放型增长方式,向以内需为主、消费拉动、创新驱动的以服务业为中心的集约型发展方式转变,推动由制造大国向服务大国转变,转型发展刻不容缓。然而,较为严重的房地产泡沫极大阻碍了转型发展步伐,从全局和从长远看,继续维持房地产泡沫得不偿失、弊远大于利:
抑制消费和内需。在欧美等外部市场需求萎缩呈现中长期趋势及国内产能严重过剩情况下,传统的出口导向、投资拉动已难以持续,急需尽快转到内需为主、消费拉动、创新驱动发展轨道上。但是房地产泡沫、高房价增加了居民的生活成本,削弱了消费能力,挤压了消费空间,影响了消费扩张和升级。
当前中国居民消费率不到40%,远低于美国70%以上的水平,不仅大大低于发达国家水平,也比同等收入国家水平低了很多。产生这种状况原因是多方面的,除了社会保障体系不完善等外,显然,高房价也是一个重要因素。
高房价带来的住房消费透支了老百姓的所有积蓄,让许多人沦为房奴,在沉重的房贷压力下,使多数人不敢消费、谨慎消费,对这部分家庭的消费产生了巨大的挤出效应。对已购房居民来说,过高的首付款和月供支出明显地挤出了他们的消费需求,纷纷削减了其他商品和服务的消费;准备购买商品房的居民因购房的准备以及储蓄的增加挤占了消费;对租房的居民而言高房价带来房租的增长,显然也挤占了消费空间,尤其对刚就业大学生而言,更是一个沉重负担,房租支出占其工资收入从前几年的不到两成上升到目前的三成到四成,有些甚至高达工资收入一半以上。
造成实体经济空洞化。房地产的暴利,其虚幻财富效应显现,使得房地产具有巨大的“虹吸效应”,将社会的资本、土地、劳动力等主要生产要素都吸引到房地产行业里,造成房地产“一枝独秀”,特别是实体经济不景气,加剧了经济结构失衡,对整个经济造成巨大侵害。
过去十多年中国房地产的持续繁荣,不仅使房地产价格快速向全球最高峰靠拢,也使几乎所有的国有企业和大型私营企业甚至不少高科技企业也参与到房地产开发中来。不少非房地产企业过多参与房地产,弱化了主业的发展,以及对其高额盈利的陶醉,于产业和企业而言,无不妨碍着对技术研发与改进、品牌建设的投入,导致了主业荒废、竞争力下降。
同时高房价不仅提高了生产经营的商务成本,也增加了居住成本,从而推高劳工工资,导致“中国制造”产品的价格竞争力不断被削弱。
弱化创新动力。创新能力不足,特别是缺乏核心技术等使中国处于全球产业链中低端,并带来严重的环境污染。目前,中国劳动力优势开始丧失,资源环境约束不断增强,只有大力推动创新,才能以能源资源使用效率提高和劳动生产率提升应对要素投入增长的放缓,以全要素生产率的提升应对经济潜在增长率的下降。而房地产的暴利,让企业和社会无心于研发和技术投入,制约了社会经济发展向创新驱动转变步伐,这将使中国丧失国际竞争力。过去十多年中国的经济增长居世界之最,GDP总量已位居全球第二,但在此期间并没有产生出世界级的技术品牌,这与房地产泡沫的兴盛与膨胀有着很大关系。
制约生育。人口已是中国发展的最大短板,人口结构失调已成为我国社会经济可持续发展主要制约因素。鼓励生育特别是全面鼓励生育二胎,提高生育率和生育量,构建相对健全人口结构,为发展提供新动力,是实现中国梦的关键一招。然而高房价大大增加了百姓的负担,不仅削弱了消费能力,而且,还严重制约了生育。
孕育金融危机风险。银行资本既是房地产投资过热的制造者,又是风险的最终承受者。此外,大量资金沉淀在房地产,造成了实体经济贫血,这也是近年来实体经济出现融资难、融资贵一个重要因素。一旦房地产泡沫破灭,房价、地价将大幅度下降,银行的抵押物房产、土地价值将大幅缩水,银行将承担极大风险甚至面临破产。
拉大贫富差距。房地产泡沫最显著的恶果是它的社会财富再分配效应,表现为土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺。高房价成了贫富差距的助推器,房地产的暴利,拉大了有房阶层和无房阶层、房多者和房少者财产差距,房地产泡沫是当前社会财富分配加剧失衡的最大因素。前几年,世界银行报告显示,美国是5%的人口掌握了60%的财富,而中国则是1%的家庭掌握了全国41.4%的财富,中国的财富集中度甚至大大超过了美国,成为全球两极分化最严重的国家之一。中国的基尼系数,1978年为0.317,2000年越过0.4的国际公认的警戒线后逐年攀升,2008年达到最高点0.491,之后逐步回落,2013年仍达0.462。
激化社会矛盾。