天津中心城区 天津中心城区 PK 滨海新区 壹、两大轴心中的商业群落 天津日益成为环渤海经济圈的中心城市,滨海新区在“十一五规划”中的战略性地位,极大推动了天津城 市的建设步伐。天津市的城市规划可以被形象概括为“一个扁担挑两头”,即以海河为带状中心和发展轴线, 一头是市区服务业和消费中心,另一头是滨海新区港口物流仓储和大型工业生产中心。中心城区和滨海新区的 共同腾飞,成为环渤海地区乃至中国北方经济发展的引擎。 在环渤海经济圈和京津联动趋势的作用下, 伴随海河综合开发改造和城市基础设施大跨步的建设进程, 天 津在房地产市场开发上一路高歌猛进。 商业地产这种复合性的地产发展模式在经过 2004、 2005 年的变革与激增 之后,逐步进入发展整合的关键阶段。联合地产将围绕本期主题,分析中心城区与滨海新区的商业地产开发现 状与趋势。 一、两大轴心商业地产发展背景分析 2006 年 2 月,中国科学院中国现代化研究中心发布了《中国现代化报告 2006》。报告指出,北京、上海、 天津已完成以工业经济为主要特点的第一次社会现代化,达到中等发达社会水平。 天津国民经济持续快速协调健康发展,综合实力跃上新台阶。2005 全市生产总值达到 3665 亿元,年均增 长 13.9%,人均生产总值 4300 美元,年均增长 12.7%。经济结构调整迈出重大步伐,整体素质明显提高,服务 业增加值 1485 亿元,年均增长 11.4%。商品购销总额 8300 亿元,年均增长 27.7%。现代物流、商贸会展、房地 产等行业规模不断扩大。经济体制改革继续深化,发展活力进一步增强;对外开放水平不断提高,滨海新区经 济实力和对区域经济的服务功能显著增强;基础设施建设取得突破性进展,城市面貌发生巨大变化。滨海新区 在今年上半年,社会消费品零售额达到 103.84 亿元,同比增长 13.2%,呈现出商业市场繁荣,居民消费旺盛的 喜人局面。 天津“十一五”规划纲要指出:2006 年天津将通过优化布局、完善功能和提升水平,加快建设内外贸融 合、结构优化,充分体现大都市繁荣繁华的现代商贸中心特色。“十一五”期间,商业设施投资总额将达 900 亿元,年均增长 20%。 首先要推进海河商业综合开发。按照海河开发总体规划,着力建设传统文化商贸区、都市消费娱乐区、中 心商务商贸区等几大功能区,使海河两岸商贸设施总建筑面积达到 600 万平方米。 二是建设滨海新区商业中心。重点规划建设中心商务区,即宜居生态滨海新城,重点发展商贸、金融、信 息、文化等现代服务业;初步形成三级商业体系。 三是完善城市中心商业区。城区初步形成以和平路-滨江道、小白楼中心商业区为核心,全市 24 个区域商 业中心为骨干的大都市商业框架。 和平路-滨江道中心商业区以高端消费为特征; 小白楼商业中心区以发展商务 主导型商业为目标;24 个区域商业中心主要面向市民百姓,以中档为主并向多层次发展。 四是提升专业(特色)商业街功能和档次。对鼓楼商业街、古文化街、食品街、大沽南路商业街、中山路 商业街、友谊路风情街、鞍山西道科贸街、大胡同估衣街及杨柳青明清街等 9 条街道实施改造、扩建和提升; 建设上谷餐饮街、直沽风情街、长江道汽贸街及蓟县唐式商业街等 4 条商业街。 五是发展交通枢纽型商业。以机场、火车站、地铁、公交站点为节点,重点搞好商业配套设施建设。 二、两大轴心商业地产市场供应状况分析 伴随天津各项经济指标大幅度上升的趋势,天津市的商业地产市场迅速升温,两年内,相继开发建设的商 业地产项目达到过去的数十倍之多,据不完全统计,天津市目前的商业地产开发面积已超过七百万平方米。 在 2004-2005 年间, 中心城区商业物业市场约 350 万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工, 五大商圈 及商业区域的商业供应量为 180 万平方米左右,新增供应量主要集中在海河板块和地铁沿线, 越来越多的商业面 积集中在含有写字楼、 公寓和酒店的综合项目之中。 天津市未来将出现数量较多的大型购物设施和主题购物街, 面积多在 10-30 万平方米之间。 滨海地区商业地产起步于 1995 年,2001 年随着房地产业的兴起而迅速发展,在 2005 年达到高峰,预计 2006 年这个数字将继续增加。 滨海新区商业地产从 2003 年起呈现平稳发展的局面,2006 年的供应量近 70 万平方米,大多为建筑面积 在 5-10 万平米范围内的综合性大型商业项目。 下表为中心城区、滨海新区目前在建与即将经营的商业物业的基本情况: 三、两大轴心商业地产整体形势分析 目前中心城区与滨海新区的商业物业处于发展的初期阶段, 尚不具备成熟市场的特征和发展规模。 但最近 几年,在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中,天津经济持续发展,商业市场在其自身多次结构调整的推动下, 发展水平已明显升级。天津市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势,同时,居民对消费品 的需求呈逐年上升趋势,消费品价格指数持续下降,为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础,同时市场 细分得到加强。 中心城区与滨海新区商业地产在过去三年发展迅速, 从开发商项目操作的成长速度看, 天津 2005 年、 2006 年进行营销的商业地产项目数量比较大,但真正开业估计集中在 2007 年、2008 年。其中,中大型商业地产项 目的数量占市场的主体,中小型商业地产项目的市场结构比较稳定,而且商业功能及招商等问题不容易发生大 的偏差。换言之,中小型商业地产项目的市场风险便于控制,所以建议第一次进行商业地产开发的开发商更多 关注中小型商业地产项目。 在区域方面, 中心城区集中分布的五大知名商圈——和平路商圈、 滨江道商圈、 南京路商圈、 小白楼商圈、 东马路商圈依然占据着天津商业格局的主力位置,将继续成为未来天津商业地产激烈竞争的区域。以海河景观 带及地铁交通线为基础的商业街布局模式开始显现,海河沿线及地铁上盖商业建筑将成为天津条状商业结构布 局的引发点,使得沿线商业物业开发飞速增长。中心城区中环线以外的区域,是天津城市面貌变化最快的地方, 随着天津市城市基础设施升级和居住条件的改善,大批市民选择在新建居住区生活,这些地区的商业活动也随 之兴旺起来。水上商圈、卫国道商圈、梅江商圈、大沽南路商圈、友谊路等新兴商圈,结合城市交通、规划特 点,利用市政、金融配套趋于完善、中高端社区密集程度高的优势,发展特色商业项目,其市场容量大幅增加, 商业氛围也日渐浓厚,未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证。 滨海新区的商业物业经营,被洋货、解放路、开发区第三大街这三大核心商圈牢牢把控,以洋货市场为核 心的周边区域,聚集了塘沽区 1/3 左右的人口,商业区与住宅区相混合,零售、餐饮、娱乐业态的比例较符合 商圈业态设置的规律和消费者需求;商圈的辐射范围较广,消费者来源趋向多元化,各商圈的主题性和消费梯 次较为分明,充分结合辐射区域的人群构成和消费习惯,整体经营状况良好。 在物业类型方面,中心城区酒店、商务办公、综合商业平分秋色,社区商业供应量占到 12%左右(社区商 业的比例实际上还不足以完全表现市场的现状,真实的市场供应量会高于这个数字)。滨海新区优势的宏观环 境,自然吸引了众多地产开发商的关注,海河南岸响锣湾商务商业项目的启动带来了大量商业用地的出让,带 动了滨海新区新一轮的商业扩展,但滨海大开发所带来的实际需求增长速度能否跟得上滨海商务市场即将到来 的巨大供应量仍有待商榷,即便有相关的扶持政策,对市场的刺激也有滞后效应。(图为中心城区与滨海新区 商业物业的增量状况,单位:万平方米) 在价格方面, 商业中心区商圈租金水平基本持平, 价格增长幅度平缓; 而随着次中心区新兴商圈逐渐成熟, 市场认可度也将提升,租金价格将随之提高。中心城区与滨海新区商业物业用房的开发成为新一轮天津房地产 开发的新宠已经是不争的事实。 在土地供应方面, 目前中心城区与滨海新区商业地产的开发强调了土地功能混合使用, 使中心商业区的功 能多样化,避免了城市中心功能的单一化。 四、两大轴心商业地产市场需求状况分析 一方面,在 WTO 零售业解禁后,外资零售企业将加紧在天津市场的积极扩张,而国内外零售企业间的市场 竞争将越发激烈,这会带来对商业地产的大量需求。另一方面,受整体经济走势强劲的影响,消费市场的规模 将不断扩大。据某商业机构调查显示,在未来 2 至 4 年内,对开新店有明确计划和有大概计划的商家占到受调 查者总数的 46.8%;其中,服务餐饮业有 49.2%的人有开店计划,比例最高。 据 2005 年天津市统计局数据显示,目前天津市人均商业面积约为 0.7 平方米,远低于国外发达国家人均 1.2 平方米商业面积的水平,同时也小于上海人均 1 平方米商业面积的发展水平,因此商业地产仍有较大发展 空间。从商业项目的地理位置看,由于土地稀缺性和黄金商业氛围,成熟商圈的项目仍然备受关注;从建筑类 型来看,底层沿街项目在各类商业项目中销售情况较好,人流充裕,租金看好;从单位面积来看,50—80 平方 米的商铺更易于被市场消化,特别为投资型商户青睐,多用于服饰、皮具等时尚业态经营,易于租户的引进与 变更,降低了投资风险。 五、两大轴心商业地产发展预测分析 2006-2008 年中心城区与滨海新区商业地产的供应量将继续保持增长趋势,供应业态主要综合商业、社区 商业市场为主,由于大型综合体项目增多,导致部分项目滞销,显现出供大于求的结构特征。业态将向多元化 趋势发展,市场将呈现“白热化”竞争态势;预计 2006 年商业零售面积的增速将超过居民购买力增速,商业零 售业将迎来更加激烈的竞争格局,以纯粹商业经营为基础的传统商圈经营难度开始增加,适者生存规律将再次 得到印证。预计中心城区与滨海新区商业地产将呈现以下发展趋势: 1.