苑承建总结称,央行的这一方案,一次性解决了存量房贷利率定价转换的问题,也让存量房贷用户可以享受到利率下降的红利,同时保持了房贷利率的稳定,不会给市场预期造成刺激影响。
易居研究院智库中心研究总监严跃进给记者举例道,假如购房者小张原先买房时,是执行“央行基准利率×(1+浮动比例)”,当时是上浮10%,计算为4.9%×(1+10%)=5.39%,那么,现在根据(LPR基础利率+基点)的计算公式,最终的利率为4.8%+0.59%=5.39%。 这意味着,改革前后,利率保持稳定不变,但定价公式出现变化。
不过,严跃进提醒有两点需要注意: 第一,LPR每个月会变动,但购房者实际面临的LPR是一年变一次,或30年变一次,这可以和银行谈,建议一年调一次; 第二,基点一旦约定好,是不变的,其实和以前银行的折扣概念差不多,过去折扣也是一旦谈好,30年合同保持不变。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示,从长周期看,未来三到五年内,整个市场进入降息通道,但从短期看,现在只是LPR利率向下微调,这对普通老百姓房贷利率的影响不是太大。 不过,不同城市的情况有所不同,在一线城市或强二线城市,从结构比例看,无论是成交套数还是成交面积,改善性需求或置换型改善性需求都占主导。
基于此,张宏伟指出,单从一线和强二线城市看,由于大多数个人住房贷款都是二套改善住房,从结构角度讲,单城市的住房平均贷款利率,或即时转化成LPR之后的平均利率,应该会呈现出上涨趋势。 不过,这一上涨更多是结构性因素导致,而不是利率本身上涨。
来源:新京报
黄生龙 客户经理
LPR中文全称是贷款基础利率(Loan Prime Rate, LPR)又名贷款市场报价利率。这次的转换是针对存量贷款的一次转换,目前LPR的利率低于2019年12月20日的LPR,所以对于借款人而言,转换成LPR加点的浮动利率形式定价,预计到下次重定价日,贷款人的贷款利率会下降。当然LPR未来的走向需客户结合市场自行判断,这里有两个选择:
1、转换为LPR加点形式的浮动利率:以后贷款利率就是LPR+浮动利率(可能是上浮也可能是下浮),可以享受LPR下行带来的实惠; 弊端结果出现利率上行,意味着可能比过去要承担更大的利息负担;
2、转换为固定利率:维持现有的基础利率+上浮利率(等于原合同当前的执行利率水平),以后不管你的利率是高还是低,都不会转换,直到贷款还清为止; 弊端没有办法享受LPR下行带来的实惠。
温馨提示:2019年12月28日中国人民银行公告[2019]第30号:自2020年3月1日起至2020年8月31日,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
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龙山红 客户经理
从3月1日起,存量房贷利率开始转换。不少购房者因此陷入选择性焦虑,不知道到底应该选择LPR(贷款市场报价利率)加点的浮动利率,还是选择固定利率。
那么,我们应该如何看待这次转换?从短期和中长期来看,五年期LPR走势将如何?普通购房者又该如何选择?
选择性风险恐无法排除
相比普通购房者的纠结,经济学者们则对此次转换平静得多。
独立经济学家马光远甚至撰文指出,“我本来没觉得这是一个非常困难的选择。如果你抛弃占便宜的心态,选择起来就非常容易了。”
受访专家认为,无论怎么选,肯定是各有利弊。中国民生银行首席研究员温彬在接受中新经纬客户端采访时表示,这个政策本身就是一个中性的政策,实际上是中国深化利率市场化改革的一个步骤。不管是保留固定利率,还是选择浮动利率,都有利率风险。
“主要原因也是利率市场化以后肯定会出现的一个结果,我们的经济是有周期的,利率也是有周期的。”
马光远也指出,如果选择固定利率,则意味着在LPR下调的时候,无法享受下调的好处;但是,如果选择浮动利率,一旦LPR上调,则意味着比过去要承担更大的利息负担。而且,按照央行的公告,一旦选择固定利率,就不能改动。
温彬强调,风险很难完全规避,剩余的房贷期限越长,那意味着你的利率风险也就越大。“如果选择固定利率,风险就是没有办法享受LPR下行带来的实惠。如果选择浮动利率,结果出现利率上行,可以通过提前还款的方式来规避。”
未来市场利率如何走?
对于未来LPR的走势,受访专家认为,长期来看很难说,短期看LPR确实是下行的。
北京大学经济学院教授苏剑对中新经纬客户端说:“这个很难说,谁也不知道未来利率会怎么变。从短期看,LPR可能会下行,但预测基本只能看一年左右的时间,长期只能靠猜了。”
中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚也指出,要想预测未来10年甚至20年的利率周期,现实上不太可能。
苏剑表示,如果在全世界横向比较的话,中国现在的利率在全世界是比较高的,应该会下降。但利率波动性很大,没准儿过上一年半载又会大幅度上调。
曾刚则预计,下行概率大于上行概率,但未来不排除因为各种原因导致LPR上行的可能。“比如通胀、经济增长速度提升都有可能导致利率上行。原则上来讲,从长期来看,从过去西方的20年甚至30年的利率走势趋势来讲,利率确实是处于一个下行通道。”
目前降低社会融资成本非常紧迫,短期看很显然LPR是下行的。温彬表示,“从中长期来看,中国经济基本面没有发生变化,所以随着中国经济的企稳回升,通胀也有可能会提高。在这样一个背景下,从中长期来看,LPR利率也不排除回升的可能。”
曾刚还强调,不管做出哪种选择,估计都不会有太大的差异。“未来LPR可能会有下行,但下行空间我觉得恐怕不会特别大。如果上行,上行的空间恐怕也不见得非常大。”
赵顺达 客户经理
(作者:杭州客,本文转载自微信公众号“地产杭州客”,凤凰网房产已获授权)
估计大家都看到了,昨天上午,央行在官网发布公告,要求各大银行将存量浮动利率贷款利率的定价基准转换为LPR。 转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。
因为影响到数亿人20多万亿总额的存量按揭贷款,这绝对是一个超级重磅的消息。
公告全文(请下拉):
中国人民银行公告〔2019〕第30号
为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下:
一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。
七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导,确保地方法人金融机构按照统一部署,妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。
公告不长,但很多人不一定看得很明白,其要点如下——
1,借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率。
借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
2,存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。
换算方法为差值固定法。
比如你原来签的85折,基准利率为4.9%,那你实际是4.165%。而目前LPR是4.8,那么转成新合同就是你的利率始终比LPR低0.635%。LPR降了,你也降了,LPR升了,你也升了。
为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。
央行在今年8月25日曾经发布过第16号公告,要求从今年10月8日起,新的住房贷款合同利率以LPR定价,不再是原来的基准利率定价。 因此,
央行今天的发文,针对的是10月8日之前的存量贷款。
估计很多人对LPR还是有点懵。 LPR名为贷款市场报价利率(Loan Prime Rate, LPR),是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率。 LPR是由18家商业银行 (报价银行团) 每个月自主报出本行贷款基础利率的基础上,以一定的算法进行加总、平均得出的市场利率。
简单地理解,
基准利率就是央行公布的指导利率,相当于官定利率。LPR是由商业银行根据市场变化计算出的市场利率。
我们知道,央行的基准利率上一次公布时间还是2015年7月24日,已经4年多没变了。 而LPR因为是市场机制形成,每个月都公布一次,比基准利率灵活多了。
大家最关心的肯定是,新的定价机制对数以万计的存量按揭购房者是好事吗?每个月还的钱会变少吗? 答案显而易见,当然是。 举个例子,基准利率已经4年多没变,5年期以上的按揭利率仍然是4.90%。
而LPR在一个月前的11月20日就已经下降过一次了,五年期LPR由之前的4.85%降为4.80%。
假定,你原来跟银行签订的是基准利率,既不上浮也不下浮。那么,如果将基准利率转换为LPR,同样不加点也不减点,到约定期限时你的实际按揭利率已经由4.9%降为4.8%了。
这里要特别划重点的是,从长期趋势来看,市场利率一定是往下的,而且下降速度可能会很快。 还记得11月下旬前央行行长周小川的那句话吗,“实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代。”(详见《按揭为什么应“最大额度,最长周期”?周小川这句话透露了》) 什么叫尽量避免快速地进入到负利率时代? 意思不就是说我们很容易快速进入到负利率时代嘛。 我们可以看看几个发达国家的利率走势。