俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式:“转租”和“承租 权转让”,依法律规定,“转租”是指原租赁关系不解除,承租人在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁 关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:
转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重新签订租赁合同,也需要征得出租人同意。
原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止。建议承租人在支付此笔费用时,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。
10.买卖与租赁
许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:
出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。
即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
其他注意事项
在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的 房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法事先确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约 责任。