基本定义 是假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用记龙立的全新状态的建筑物时,所必要的建筑费、其他费用和正常的利税。 案例分析 二OO六年安康市房屋重置价格标准 测算的总体思路 房屋重置价格测算的总体思路是:从安康市房地产市场现状出发,直接调查房地产开发、转让、租赁和其他经营活动实际价格,在前几年制定房屋重置价格标准的基础上,结合2006年房地产市场行情,注重市场数据的分析,反复比较,综合运用多种测算方法,形成了以房屋基准重置单价为基础的房产价格调控体系。 测算的主要依据 1、国家、地方有关法律、法规; 2、1996年出台的《城市住宅建设标准》; 3、《陕西省建筑工程概预算定额》(1999版)、《全国安装定额陕西省价目表》(2001版)及配套文件; 4、陕西省建筑业税费征收有关规定; 5、安康市房地产管理部门的有关资料; 6、典型事例调查分析。 测算方法 房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时,所必要的建筑费、其他费用和正常的利税。重置价格标准应以当地现行的建筑材料、现行的建筑技术和现时费用标准的平均水平建造某种结构等级的同等效用的新建筑物的完全价值来计算。为便于测算,我们将其分成建筑安装工程造价和其他配套税费两大部分。其中建安工程造价是我市建造同类建筑物的正常造价水平,是用陕西省九九定额和最新配套文件,选择典型工程,编制概预算确定的;其他配套税费是依据国家和本省坑巴有关规定确定的。按结构分成四类七等(国家标准),基准重置单价分别是钢筋混凝土结构960元/m2,砖混一等630元/m2,砖混二等610元/m2,砖木一等630元/m2,砖木二等520元/m2 ,砖木三等440元/m2 ,简易结构不突破370元/m2 。 基准重置单价只能代表一段时期平均的房产价格水平,而房地产的价值,由于其影响因素十分复杂,实际上是一宗一价,甚至一栋一价,房产实际价格要按基准重置单价及各种因素进行修正。为便于各宗房地产价格的评估,我们根据调查测算,设置了一套房屋基准重置单价、主要因素求嘱钻辩的调整系数和屑组炼调整幅度方案(见附表)。房屋装修设备由于变化较大,无法确定价格的调整范围,可以参照《陕西省室内装饰工程预算定额》(2002版)结合具体案例综合测算。 测算成果 1、各类房屋基准重置单价及基本修正系数表; 2