法律经济学胎里带来的是一种权利分割,而非物质分割。也就是说,建筑物区分所有权理论 本质是一种英美法式财产权理论,怪不得大陆法系物权法所有权失灵。 然而,我们的商品房买卖只能采取权利分割的办法。因为一座大厦,要想卖给许多人所有,根本不可 能对其作物质分割,只能进行权利分割。这就是所谓的建筑物(Apartment)区分买卖和区分所有。 由此还形成了总产权和分户产权(大、小产权,权利分割)登记现象。自我们开始商品房制度,由开 发商引导的商品房区分买卖,后来形成建筑物区分所有权及其理论。业主的建筑物区分所有权这么多 年受到各种损害,而我们的司法救济不力,根本原因是有英美法式财产权理论背景的建筑物区分所有 权不匹配我们的司法制度。 商品房区分所有权登记没有实物与之相符。 在商品房内, 我们在墙上钉楔子, 理论上会钉到登记界外。 可以对比的是,四合院所有权登记的是实物。商品房产权登记的是权利(空间权和共有持分权)。