一、什么是动迁房?
动迁房即为拆迁安置房,拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。动迁房一般分为两大类:
1.因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。
搬迁启动后,被安置人可以选择产权调换,按照套内面积1:1,套外1:1.18的标准获得这种配套商品房,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
事实上,尚未取得产证的安置房按《物权法》规定属于不动产。还没有在房地产管理部门登记备案的,除法律规定的特殊情形外,不具有物权法的产权效力。即这类安置房没有取得安全产权,对外出售是不合法的。
2.因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。
这类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。
二、动迁房几年可以买卖?
动迁房是否可以买卖,要分情况:
1.因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。
这类房子的房屋产权是属于个人的,但是它的所有权是有限制的,也就是说在一定期限内(一般情况下是5年),房子是不能上市交易的。
2.因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。
这种房子和一般的商品房相比没有什么区别,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。
如果动迁房取得房产证,并且没有规定限制对外出售,或者限制转让5年的期限已满,这样的动迁房和一般的商品住宅没什么区别,这样的动迁房可以买卖。
没有房产证的动迁房,或者有房产证但5年内限制转让的动迁房,从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长,不确定因素多,可能会出现如下一些风险:
1.家庭成员内部可能对动迁房的分配有异议,万一协商不成,可能起诉到法院解决,最终确定的合法权益人是谁还无法确定;
2.无产权的动迁房可能因其他原因导致无法办理产权证;
3.因交易时间漫长,房价变动可能性大,如果出售方为谋取更大利益,将房屋转卖给他人,并在可以过户交易时先行过户给他人,那么购买方就很难实现购房,只能主张债权;
4.在购买方等待过户的漫长时间内,有可能发生因出售方