(二)正在还房贷但是还没有交房的
1、直接更名
(1)卖家需要将银行的贷款先还清。
(2)卖家拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同。
(3)开发商带着合同和注销备案登记表去当地的房地局办理该房屋的注销手续。
(4)注销完成后由买方和开发商签订新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。
注意事项:
(1)房子必须还清银行贷款。
(2)更名必须取得开发商的同意。
(3)买方不能再进行贷款按揭,必须要以全款来购买。这样做的优点是手续简单,并且不会产生税费,而缺点则是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大.从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己承担。
2、双方约定等房产证下来再过户
这种方式其实指的是二手房交易,因此需要多缴纳一些税费。其中包括:个人所得税和总房款的1%契税。如果面积在90平米以下的为总房款的1%;如果面积在90平-140平米的为总房款的1.5%;面积在140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)(契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳)营业税:5.55%第二种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。
无房产证房子买卖注意事项
1、因为没有大红本,此类房子在进行买卖交易时就容易出现许多的风险,因此买卖双方都应该多加注意谨慎!
2、假如因为特殊原因,需要买或者卖这个没有大红本的房子,那买卖双方都应该对该房子有详细的了解,比如具体什么时候可以拿到大红本,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。
3、如果作为买方,你想降低风险的话,那我们首先可以在拿到房产证以前,尽量少交房款或者定金,其次我们应该先获得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。
4、如果在这期间房价会所波动,那买卖双方都应按照约定的违约金标准来进行赔偿,以免房价波动较大时,一方出现违约的情况。