1、投资房怎么选城市?
有人说,投资房地产等于投资城市的股票,要想涨得快,先要选中基本面好的城市。
虽然很多城市都有限购,但只要提前准备,还是有变通方法的。比如我们有位同事,户口在佛山,社保在深圳,两个地方都有购房资格……
那么,如何挑选一个适合投资的城市呢?
关键 1:经济发展要好
房价的涨跌,底层逻辑还是供给和需求。
要想一个城市的购房需求旺盛,首先就要 经济发展好,大家的收入高。毕竟,没有购买力的需求,只是美好的愿望而已。
根据最新数据,深圳的上市公司数量已经超过 300 家,仅次于北京。像华为、腾讯、平安、招行等都是深圳的知名企业,他们的员工收入也比全国平均水平高出一大截。
目前,深圳的房价已经全国第一。毫不夸张地说,经济是房价上涨最重要的基本面。
当然,也不是说所有人都要来深圳买房。大家可以参考每年的 “全国城市 GDP 排行榜”,一二线城市的经济发展相对会更好。
关键 2:人口不断增多
经济发展好,决定大家有没有钱买房,人口不断流入,决定有钱买房的人多不多。两者相辅相成,共同影响需求。
2019 年人口增长前十的城市如下:
很明显,这些城市都是经济发展比较好的。
好的经济会不断吸引年轻的优秀的人才,这样才有持续的购买力。如果你要投资房产,可以优先考虑这种城市。
其他城市的人口流入情况,可以通过当地统计局官网查询。
关键 3:土地供应不足
要预估房价走势,单看需求还不行,我们还要看供给:
一座城市的土地供应,会逐渐演变成房屋供应,当土地供不应求时,就会带动房价上涨。
从2015 到2018 年,深圳常住人口增加了 200 多万,在2019 年更是成为人口流入第二多的城市。
而深圳的土地供应却很紧张,它的面积还不到上海和广州的三分之一。地少人多,购房需求量又大,最终导致供不应求,房价暴涨。
当然话又说回来,房地产也不能只看供给和需求,因为它并不是一个完全开放的市场。
目前,全国多个城市都有限购,有时候你看中也不一定能买。建议你更多地参考上面的思路,在分析自己所在城市的时候,也可以用到。
授人以鱼,不如授人以渔,这也是深蓝保一直以来的理念。
2、投资什么样的房子涨价快?
投资一定要学会换位思考,我们自己买房的时候,最看重的就是地段。其实买投资房也是一样,选对地段已经成功了 50%。
那么,什么样的地段最能升值?前面已经分享过刚需房的地段挑选方法,这里再分享一个实操技巧:看控规图。
所谓控规,就是政府对城市的规划,各个地块打算用来干什么。这份文件一般在当地国土局的官网就能找到。
例如下面这张图:
我们可以看到,每个地块的颜色都不一样,对于投资买房,主要看黄色和红色区域就可以了。
黄色:代表居住用地红色:代表商业用地
如果黄色集中,且周边没什么红色,那么这是一个住宅区;如果红色比较多,代表这一块写字楼多,商业发展得好,能提供大量的工作岗位。
大家都喜欢在公司附近租房和买房,那么这个地方的租金和房价,都会有一个很好的趋势。
之前也有一位上海的读者 @Sofia 跟我们分享,她家附近已经不批居住用地了,新建的都是超高层甲级写字楼,房子根本就不愁租,房价也在逐年上涨。
因此在选房时,商业用地的占比也是一个重要的参考指标。
不过,这个方法非常考验政府的规划能力,也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。
因此,看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话,学习思路更重要。
3、投资房要避开哪些坑?
每枚硬币都有正反两面,除了要知道哪些房子升值快,我们还要知道哪些房子最好不要碰。
避坑 1:没有学区的老破旧
老破旧的房子,不但房龄大、日久失修、没有电梯,而且没有物业、卫生环境差、人流也复杂。
这种房子虽然便宜,但是没有什么投资价值。除非是名校学区房,否则直接 Pass。
避坑 2:远郊盘
郊区的自然环境肯定比市中心好,但各种配套设施都不是很成熟,无论上班还是娱乐,都非常不方便。
除非后续会修地铁,或者城市发展区域改变,要不然就尽量不要选,你自己不喜欢住,愿意接手的人也肯定少一些。
避坑 3:价格过分便宜的
如果一个区域已经比较成熟,但区域内有价格特别低的房子,一定要谨慎投资。
因为一分钱一分货,便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案,业主只好把房价压得很低。
这种房子要么暴赚,要么烂在手里,普通人还是敬而远之吧。
4、投资房的收益怎么算?
投资房的收益分为两部分,一个是租金,另一个是买卖差价。
租金回报率 = 月租金 × 12 / 总房价
比如说,你花 100 万买了一套房子,每个月能收 3000 租金,那么租金回报率就是 3.6%。
具体的租金水平,你可以上各种中介 APP 看看,例如贝壳、安居客、蘑菇租房等等。
租金回报率不能孤立来看,因为资金是有 “机会成本” 的,同样的 100 万,你可以用来买房,也可以买理财产品。
如果理财产品的收益比 3.6% 高,那买房就显得不太划算了,因为买卖房子的手续非常麻烦,而理财产品相对省心很多。
当然,大部分人投资房子并不是为了收租金,大家更看重的是房子的升值。
总价 100 万的房子,自己出 30 万首付,贷款 70 万,如果房价涨到 150 万,相当于我们用 30 万赚了 50 万,收益率 167%!
这只是一种粗略的算法,如果你想算得更精确,需要用到 IRR 工具。
在过去十年,不少人就是通过不断地买房卖房,积累了巨额财富,实现了阶级的跃迁。
未来十年,房地产投资又将改变多少人的命运?我们拭目以待。
四、想读名校,学位房怎么选?
中国的房地产市场,总有一群 “神奇物种”,它们就是千金难买的名校学位房。
即使房子老破旧,仍有不少家长去疯抢,为的就是给小孩上个牛逼点的学校,赢在起跑线上。
今天也和大家分享一些挑选要点:
1、学位房 VS 学区房,别傻傻分不清
不管是哪里的房,只要和名校挂上钩,房子的价位立马就会上一个台阶。
学区房和学位房听上去差不多,但其实不是一回事:
学区房:教育局按片区划分,小区属于哪些学校,子女符合规定就能到入读。学位房:开发商与学校合作,符合条件的业主,其子女能优先入读指定学校。
简单来说,学位房的入学资格更加明确,价值自然也更高。
那么,学位房该怎么买?又有哪些需要避开的坑?
2、首要任务:选中心仪学校
古有孟母为子三迁,今有愿意为孩子的优质教育砸上数百万的家长。
北京一个 10m² 的「过道学位房」,根本不能住,就可以挂牌叫价 150 万。
与其说买学位房,还不如说给小孩买一张上学的进门卡。因此,学校牛不牛逼,排名靠不靠前,是你买学位房最核心的挑选要素。
教育局官方一般不会给学校排名,怕引起家长学生的焦虑。但可以根据该区域各学校历年的成绩分数线作出判断。
像深圳民间一直有这种说法:读深圳十大高中,上全国一本高校。
只要你的孩子入读这些高中,就意味着半只脚踏进一本学校的大门。不过,名校旁边的房价势必高出好几倍。
深圳罗湖区重点小学学位房,面积约 45 平米,房龄超 20 年,报价 400 多万。而同样的价格能在郊区买个 110 平米的大新房。
因此也有人说,现在的教育不是考学生能力,而是考家长的经济实力。
3、买学位房,这3点要注意!
学位房被称为 “最刚的刚需、最稀缺的资源”,一线城市的优质学位房动辄几百上千万。
那么,购买学位房需要注意什么?我们整理出以下 3 点,不知道可能会吃大亏。
① 提早入手准备
三四月份是学位房最火爆的时候,房价通常被抬得最高。
因此,建议大家错开高峰期,提前几个月就要做好入手准备。
如果等到四月底才买,房子可能早被抢光,小孩也可能错过五月最早的那一批招生。
此外,有些学校对买房时间是有要求的。
广州番禺区:小孩入户的房产,需满一年以上。深圳:采取积分入学,最好提前几年买好学位房。
总之,为了保证小孩顺利上学,你越提前准备越保险。
② 学位是否被锁定?
如果学位被原业主的孩子锁定,你的孩子就无法在该学校上学。
根据学校和地区政策不同,有锁定 3 年、 6 年的,也有锁定 9 年的。
为了保险起见,买学位房前,你需要到学校实地确认,并查看原业主户口是否已迁走,原业主小孩是否已经毕业。
③ 面积是否买小了?
有些地区或学校,会再设置一道门槛:房子面积符合要求,小孩才能入学。
比如广州越秀区出台,房产证面积少于 30 平,无法享受划分学位。
虽然有种嫌贫爱富的作风,但重点学校人人都想挤进去,名额供不应求,也是无奈之举。
4、两大风险,不容忽视!
在过去,学位房往往被认为是“风险低、增值空间大”的好产品。其实,它的风险也不容忽视:
风险 1:学位地段可能调整
一些公办学校的招生范围,每年都会或多或少进行调整。这也意味着,家长花大价钱买到手的名校学位房,有可能会打水漂。
像之前闹的沸沸扬扬的深圳龙华网红盘壹城中心,开盘时开发商承诺“买房送名校学位”,但后来学位名额超标,壹城中心的小孩无法全部就读,有的可能要被分流到其他学校。
类似的事件屡见不鲜,这也是购房者需要注意的一点。
风险2:学校排名下滑
买学位房就像炒股,最重要的是判断趋势。
有些学校是潜力股,过去不咋地,但越办越牛。也有些学校就像地雷股,曾经不可一世,如今黯淡无光。
如果不幸遇到学校排名下滑,不仅影响孩子的升学,而且房子日后转卖也比较难。
因此买学位房前,可以实地走访往届学生和家长,多方面打探一下学校的口碑。
名校对孩子成长的作用是毋容置疑的,但万一进不了名校,也不意味着孩子接受不到良好的教育。
俞敏洪曾说:学校教育只占教育的 30%,剩下 60% 是家庭教育,10% 是社会教育。
由此可见,良好的家庭教育也不能忽视。
是否能上名校,我们做父母的尽力而为就好!
一点心里话
房子是刚需,也是大家都关心的话题。
无论是年轻人凑首付、中年人二次置业,还是为孩子考虑学区房,似乎我们每个人生阶段都和房子离不开。 算起来深蓝君来深圳已经十三年了,这些年间我从青涩到结婚、买房、生子、创业、生二胎,早已不是年轻人。
虽然我不是什么成功人士,但我是一个细心的观察者,这篇文章把我知道的关于买房全部秘密都都写出来了!
无论你在什么人生阶段,无论是否有房,相信会对你有帮助,这些思考应该能给你一些启发。
之前我还写过一篇自己怎么凑深圳第一套房首付款的故事,如果感兴趣可以阅读:
写在最后
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