房地产 业刚起步时,物价部门曾对商品房的价格及其构成进行核价,这阶段商品房的价 格与成本之间尚存在一定的联系。随着市场经济的发展,政府对价格的管制越来 越宽松,完全由市场调节的商品房的定价自主权属于开发商,定价的高低取决于 市场,既有高于成本的,也有低于成本的。 笔者通过对上述三点理由进行分析,认为这三点理由都不是决定小区内配套 设施产权归属的因素。在司法实践界和学界,在讨论小区内配套设施产权归属时 从这三点理由来论证完全是南辕北辙。 笔者在此花费精力对三点理由进行了分析, 认为小区配套设施属于业主的这三点理由不能成立。笔者认为,小区内除占用业 主共有的道路或其他场地的车位属于业主共有外,其它的如规划建设的车库、车 位、地下人防工程的所有权均属于开发商。现从物权法理论及现行法律规定的角 3 度对我的观点予以论证。 根据物权法理论,所有权取得方式分为两种:原始取得和继受取得(又称传 来 取 得 ) 原 始 取 得指由于一定的法律事实, 。 根据法律的规定, 取得财产的所有权 , 或者不以原财产所有人的权利和意志为根据而取得的所有权。原始取得的方式主 要有生产、国家征收等。继受取得是指根据原所有权人的意思接受原所有权人转 移的财产所有权,是以原所有权人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。因 法律行为而继受取得财产所有权是取得所有权最普遍的方法,如买卖、赠与、互 易等。 《物权法》第 30 条规定,因合法建造房屋等事实行为设立物权的,自事实 行为成就时发生效力。这就是开发商原始取得住宅小区所有权的法律依据。当住 宅小区建成之时,小区住宅及各项配套设施的所有权就已经形成,毫无疑问,此 时的所有权人是开发商,开发商因建设而取得所有权,建设属于原始取得方式中 的生产。 购房者因买卖而取得住宅及部分配套设施 (指分摊公用建筑面积的部分) 的所有权,这属于所有权的继受取得。业主对规划建设的车库、车位、地下人防 工程既不是原始取得,也没有通过继受方式取得,因此不享有所有权。也许有人 会有疑问,如果上述观点成立,那为什么在没有买卖、附赠行为等继受取得方式 的情况下, 《物权法》第 74 条第 3 款规定的占用业主共有的道路或者其他场地的 车位,属于业主共有。其实, 《物权法》第 74 条第 3 款的规定与笔者的上述观点 并不矛盾。 《物权法》第 73 条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有;建筑区 划内的其他公共场所,公用设施和物业服务用房,属于业主共有。