本期问题:
因为限购等原因
A出资买房,却登记在了B名下
A说房子是自己的,是“房产代持”
B也说房子是自己的,最多算“借款”
在这种情况下,如果起诉到法院
该如何选择案由,如何确定诉讼请求?
一个错误想法
出资人:我们争的是这套房子,他说房子是他的,我说房子是我的,难道这不就应该叫“确权”吗?不就是“所有权确认纠纷”吗?
法官:不一定哦,虽然你们所争之事是“房子的归属”,你要达到的目的是确认房子归你,要求对方向你交付,但最主要的还要看:你们向法院提出这个请求所依据的是什么。
我们以(2019)京01民终2694号案例来解读:
北京的苏某分得三套定向安置房,但根据政策要求,他最多登记两套,于是就将第三套登记在了侄女潘某名下,还签了一张书面协议,明确了“苏某才是出资人”,“确认房屋归苏某所有”
不料几年后,侄女潘某拒不承认以上事实,苏某无奈只能诉诸法院,提出两个请求:
1、确认房子属于自己
证据:书面协议中有“确认房屋归苏某所有”
2、要求变更登记到自己名下
理由也很充分:“既然确认房子是我的,当然要过户给我咯”
原本以为胜券在握,没想到法院径直驳回。理由是:选错案由了
【部分判决书摘录】
如果选错案由,法院不需要实质审查就可以驳回。原告面临的结果是:损失宝贵的时间以及诉讼费律师费,而且还需要重新起诉。
其实庭审中,法官给过机会,提示过原告变更诉请,可原告太自信了,压根不理会法官的建议
如果庭审中,法官忽然问原告:“是否需要变更诉讼请求”,此时原告及律师一定要重新思考:案由和诉请基础是否有误。
最终,法院驳回原告诉请
不是因为原告不占理
而是他选错了案由
错在哪?
1、所有权确认纠纷,是指双方对房屋所有权归属有争议,请求法院通过查明事实来进行认定。
但是:假如书面协议中已经明确约定了“房屋所有权归XXX所有”,就不叫“有争议”,双方真正争议的点,其实是:一方没有遵照协议来履行相应的义务。
所以,此时双方应提起的是「合同之诉」。
2、那么,如果“代持人”拒绝承认代持事实,拒绝主动配合办理过户,可否依据“房屋所有权归XXX所有”的合同约定,要求法院作出「变更(更正)产权人登记」的判决呢?
答案是:不可以
因为双方在协议中作出的约定,是一种“合同之债”,并不能影响物权登记的效力。
为什么?
双方自愿签订协议的行为,恰恰证明了实际出资人是允许并认可将房屋登记在代持人名下的,这种认可,不能再自己推翻,否则构成“反言”,不符合法律的基本保护原则。
除非在协议中,同时约定了某种情况下,或者某个时间点,双方要进行产权变更,那么再提出这个主张的行为,定性为“要求/履行合同约定的义务”,就不再是“反言”,也就具有了正当性。
仅当房产登记的行为存在“侵权”或“错误”事实时,才能请求法院查明真实产权人后,对公式登记的“错误”要求更正。
该怎么做?
1、如何确定案由和诉讼请求?
借名买房其实分两种,对应的案由和诉请依据不同。这两种分别是:有协议的、无协议的。
有协议的:
案由:合同之诉
诉请:履行合同约定的事项
出资人和出名人之间是合同关系,而且即便该合同有逃避限购政策的目的,却不至于无效(从目前司法审判中来看,都是不否认合同有效性的)。
所以,出资人的权利仅仅是要求出名人严格履行合同。此时合同约定就极其重要了,没约定的事情,就没有主张的依据。
无协议的:
案由:所有权确认之诉
诉请:确认房屋归属并变更(更正)登记
既然双方没有任何约定(包括书面及口头),而现在,一方却能证明「房屋的真实权利人不是登记的权利人」,那么就可以要求对错误的产权登记,予以更正,因此,起诉“所有权确认”以及将确认结果体现在公示登记信息上,是有事实依据及法律依据的。
2、《代持协议》中最重要的事
“ 《代持协议》存在的意义,不是“把事情说清楚”,而是如果有一天你想把房子要回来(登记在自己名下),这份协议可以给你一个依据。”
很多人在借名买房时,觉得只要把“房屋实际归属”说清楚了就可以了,却没有约定什么时候将房子恢复登记到自己名下。因为他认为谁的房子就要登记在谁名下,提出变更房产登记的请求太有道理了!
极端一点说,这种约定还不如不约定呢。
因为你很可能给了对方“持有”你的房子的理由,却没有“终止他继续持有你的房子的状态”的依据。
—正文结束—
后语
事实上,像文章开头那样,因选错案由而被径直驳回的案例并不多见。法院毕竟是希望高效解决纠纷的,所以都会明确提示原告变更诉请,一般情况下原告也会认真考虑并采纳这一建议。当然也有些案例,即便对于原告错误的诉请,法院也予以了支持,这是本着“解决问题”的心态,在程序和法律适用上做了宽松处理,毕竟如果因为协议少了一句话,而使房产长期陷入实际产权人与登记产权人不一致的状态,并不是一个最佳解决办法。
话虽如此,但我们不能寄希望于获得宽松处理而放松自己对选择案由和诉请的研磨。严格要求自己,尽可能的事先预防,也尽可能正确的选择维权方案,是我们能够、也应该做的事。