一、司法拍卖所购的房子真的那么便宜吗?
由于通过司法拍卖程序拍卖的房产价格往往低于市场价的20%以上,且大部分地区对司法拍卖的房产不受该城市房地产限购政策的调控,无论你是本地人还是外地人,无论你名下有多少套房产,均可参与司法拍卖。因此,近年来,通过参与司法拍卖竞价购买房产,已经成为购房一族的新选择。
但司法拍卖竞得的房产也存在不少风险,其中,就可能存在巨额的涉税风险。比如,根据网上的报道,某购房者通过司法拍卖以评估价349万元竞得一套市场价约为445万元的房产,但在房屋过户时所需缴纳的税款总额却高达112万多,最后,购房者实际支付的成交价及税款合计为461万多,反而比市场价超出16万余元。所以,司法拍卖所购的房产,有时候其实没有你想象中便宜。
二、购房者的税费负担为何如此沉重?
一般情况下,购房者在参与司法拍卖前,其所签署的《竞买须知》中,关于税费负担的条款通常约定为,“办理过户手续所产生的一切费用由买受人承担,如存在水、电、物业欠费等相关费用均由买受人承担”;又或者约定为,“办理权证过户过程中按规定应交纳或补交的有关税费和所涉及的一切关联费用(含原产权人、买受人应承担的综合税、增值税、契税、印花税、交易手续费、权证费、评估测绘费及可能存在的其它税费等)及可能涉及的二次过户费用,上述按国家规定应当由原产权人、买受人支付的费用全部由买受人承担”,也就是说,购房者有义务要承担按照法律法规和政策规定的买卖双方都要支付的全部税费,而这个全部税费却很有可能在拍卖前是不确定的,这对购房者来说是一个风险和挑战。而且,在司法拍卖中,竞得价就是成交价,其税费完全依法征收,不享受税收优惠或折扣,难怪购房者的税费负担如此沉重!
三、司法拍卖房屋需承担哪些税务?税费是多少?
还是以上述报道为例,假设原产权人为企业,我们来分析购房者所须承担的税务种类、构成及税款总额:房产原值:1,543,400元,拍卖成交价:3,496,000元,原产权人持有房屋4年。
(一)原产权人应缴纳的有关税费
1、增值税及附加(按差额的5.6%征收)
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)及《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)的规定,营