住宅小区配套设施所有权归属分析 北京市大成律师事务所南通分所洪加健律师 前 言 商品房住宅小区配套设施的产权归属问题,历来是开发商与小区业主之间的 矛盾焦点,由此产生的各种纠纷层出不穷。 《物权法》的生效并没有减少此方面的 争议,虽然《物权法》第六章对建筑物区分所有权作了规定,但过于原则,以致 出现对该章节的多种理解。由于缺乏法律对住宅小区配套设施产权明确、具体的 界定,加之司法实践理解不一,业主与开发商都没有充分的把握通过司法途径来 界定车库产权归属,双方往往以非法手段来表达自己的诉求,如采用强占手段, 笔者所在城市最近就发生过某小区业主委员会六次锁小区幼儿园大门的情况,已 影响到幼儿园的正常教学。小区配套设施产权归属不明的状况已经影响到社会的 稳定,对构建和谐的社区环境构成威胁。笔者认为,如果能正确地理解物权法理 论和《物权法》及相关法律法规规定,是可以解决这些问题的。 住宅小区配套设施主要分为两类:第一类为小区建筑物的基础、承重结构、 外墙、屋顶、通道、电梯、楼梯、走廊、大堂、避难层、设备层或设备间。这些 配套设施与整个小区构成不可分割的整体,根据建设部《商品房销售面积计算及 公用建筑面积分摊规则》 (试行)规定,这些配套设施的建筑面积已作为公摊面积 分摊到业主所购房屋的建筑面积中,业主领取的房屋产权证建筑面积即含有套内 建筑面积和分摊的公用设施建筑面积。对于此类配套设施的所有权,无论开发商 与业主做何种约定,都属于小区业主共同共有。在实践中,由于这一类的配套设 施产权明晰,且没有独立的使用价值,关于此类配套设施的权属纠纷极为罕见。 第二类为小区的车位、车库、会所、学校等配套设施。此类配套设施具有独立的 使用价值,理论界和司法实践对此类配套设施产权归属均没有一致的认识,业主 和开发商因此而产生的纠纷层出不穷,本文重点分析此类配套设施的产权归属。 小区车位、车库产权归属分析 分析小区车位、车库产权归属,不能不提到全国首例小区车库之争——南京 星汉置业有限公司与星汉城市花园业主委员会关于地下停车库之争。2003 年 11 月,南京市鼓楼区人民法院作出“小区车库归业主”的判决。该案的审判长盛皓 阐述了如此判决的三点理由:一、规划部门要求开发商按每户 0.2 个车位标准建 1 车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务,建 成后的车库是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有人共同使用;二、小区实 有土地使用面积为 7697.60 平方米, 分摊面积也是 7697.60 平方米,足以证明该小 区土地面积已全部分摊到全体业主, 开发商不再享有该小区的土地使用权, 因此, 也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权、 除非取得土地使用权人的同意; 三、 由于开发商无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此可以认定,车 库作为配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本。该判决被媒体称之为革命 性的判决。在司法实践界和学界中,对其判决所依据的理由仍有很多人持赞同意 见。笔者以为:南京市鼓楼区人民法院上述判决理由值得商榷,现结合对该判决 理由进行分析,最后提出小区车位、车库产权归属。 一、第一点理由——配套说 配套说认为:车库是与小区的住宅相配套的,根据规划建设车库是开发商的 义务。车库是建筑物的辅助设施,应当归全体业主所共有。笔者认为,配套设施 并不必然得上述设施是业主共有的结论。车库属于配套设施,是从车库的使用功 能服务于住宅而言,相对于商品房居住的主要功能,车库所起的作用是配套辅助 的,配套仅是功能上的概念,将配套设施系为小区商品房而配套等同于小区业主 共有,没有法律依据。在实践中,作为配套设施的车库,由开发商向购房者出售, 在《物权法》生效之前,就已普遍存在。笔者所在城市,车库不仅可以由开发商 向购房者出售 (部分小区的车库还经过了物价主管部门核价) 而且可以在领取房 , 屋所有权证时,在附记一栏中予以登记。 《物权法》第 72 条第 2 款 规 定 : “建筑区 划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出 租等方式约定”。 《物权法》的上述规定和实践中做法的逻辑前提是开发商对规划 区内的车库、车位享有所有权。出售、附赠、出租是开发商处分其所有权的表现 形式,在开发商处分之前,业主并不享有上述车库、车位等配套设施的所有权。 可见,车位、车库是不是配套设施,与产权归属之间并没有必然的联系。 二、第二点理由——容积率说 容积率说认为:小区的车库、车位作为不动产是建在小区的土地上的,而土 地属于全体业主所有,小区的车库、车位的建筑面积是不计入容积率的,因此, 小区的车库、车位是属于业主所有。笔者认为,这种观点没有任何法律依据,也 不符合《物权法》生效前的实践做法。根据建设部《关于房屋建筑面积计算与房 屋权属登记有关问题的通知》规定, 计算建筑面积的房屋,层高应在 2.20 米以上 。 2 如果车库的层高低于 2.20 米, 则不应当计算建筑面积, 不计入容积率。 在实践中 , 绝大部分车库的层高均低于 2.20 米,不计算建筑面积,也不计入容积率。这些没 有计算建筑面积的车位、车库,并没有进入公用建筑面积由各业主分摊。但正如 笔者在分析第一点理由时所阐述的那样,在《物权法》生效前,这些车库,可以 由开发商出售,开发商具有处分权。 《物权法》生效后,更是明确了开发商对这些 车库、车位具有处分权。可见,车库、车位是否计算建筑面积与产权归属之间也 没有必然的联系。 三、第三点理由——成本说或投资者说 成本说或投资者说认为:开发商在卖房子时实际上已经包含了车库、车位等 配套设施的成本,如果卖房子后再卖一次车库、车位,等于车库、车位卖了两次, 业主承担车库、车位的成本,业主才是真正的投资者,所以车位、车库应属于业 主所有。成本说或投资者说最具有迷惑性,但其硬伤也最明显。首先,成本是否 由消费者分摊不是决定所有权的因素,一个成功的、产生利润的企业,其所有的 成本最终均会由其客户分摊所有生产要素的成本,如机器设备折旧完毕之后,购 买机器设备的成本最终均分摊到企业客户身上,但机器设备的所有权仍属于这家 企业。如果说,在房地产卖方市场,开发商的所有成本均能转嫁到购房者身上, 那么在房地产买方市场,开发商销售困难,存在亏损,无法转嫁成本时,是不是 业主有将其已享有的产权再分割一部分给开发商,这显然是不可能的。其次,投 资是一项经营行为,是存在市场风险的,可能赢利,可能亏损。而购房者的购房 行为不是投资行为,仅是买卖合同行为,为其选定的商品房支付其认可的对价, 不存在亏损,当然也不存在赢利。投资者只能是开发商,而不是购房者。