杂谈
企业来函
我是一家私营建筑企业负责人。去年初,我公司与某单位订了一份建筑工程承包合同,合同约定,由发包方按预算支付50%工程款,其他由我垫付,工程竣工后清算。今年7月工程完成,但发包方未按合同约定支付下欠的350万元工程款。请问,我是否有权处理所承建竣工的不动产来抵债吗?
法律分析
我们先看看法律对这种情况有没有明确规定。根据我国《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
如果根据上述规定,建设工程的承包人在发包人未按合同约定支付工程款的情况下,有权处理建设工程,处理的方法可以有几种:(1)直接将工程估价;(2)申请人民法院将工程拍卖;(3)通过上面这两种途径获得的款项,首先应当用来支付拖欠承包人的工程款。所以,这家建筑企业有权处理工程,从而拿到属于自己的工程款。
虽然法律规定如此,但游戏总有规则,承包人在行使这项权利时,也必须注意以下几点情况:
其一,“先礼后兵”。不能立即将该工程折价、拍卖、而是应当先催促发包人在合理期限内给工程款,之所以这样,是先给发包人一个机会,如果发包人仍然拒不给付,那么承包人就可以行使286条规定的优先权了。
其二,“依足程序”。当采用方法一,即对工程折价时,承包的应与发包方协商一致达成工程折价的相关协议;参照市场确定价款,或者委托第三方进行评估定价格,接下来转移所有权;采用方法二,即发包方与承包方达不成协议,承包方应申请人民法院依法拍卖,而不能自行组织拍卖或委托拍卖公司拍卖。
其三,“多退少补”。工程折价或拍卖后,如果超过发包人应付数额,超过部分仍归发包人所有;如果不足以清偿工程款时,承包人可以要求发包人支付不足部分,必要的时候也可采取诉讼手段。
其四,“区别对待”。承包人必须注意到工程的性质,按照工程的性质不宜折价、拍卖的工程不能折价或拍卖,如工程的所有权不属于发包人、工程有特定用途,比如国家重点工程、校舍、医院病房等。
律师支招
目前,除大部分市政工程建设以外,大量的建设工程在建设之初,发包方的建设资金往往是通过银行借