序言 楼市经过几轮疯涨后,如今买一套房屋动辄数百万元甚至上千万元,由于所需资金量巨大,很多人在购买房屋的时候都会选择银行按揭贷款,交易的房屋也因此普遍存在银行抵押权,大部分交易房屋在过户之前都涉及涂销银行抵押的问题(即俗称的“赎契”)。大多数时候业主都能够顺利完成赎契、解除抵押及过户,但很多时候也有一些业主在签署房屋买卖合同后,认为卖便宜了或者看到房价在继续上涨而反悔,要么直接拒绝履行合同,要么以各种理由拖着不履行合同。而买方此时往往已经支付了定金或者首付款,眼看着房价一天一个价,自己又迟迟没有取得房屋,心里焦急万分。二案例 笔者最近处理过一个这类案子,买卖双方在2016年6月就已经签署了房屋买卖合同并支付定金,房屋存在按揭款未清偿完毕,银行抵押权未涂销;合同约定买方支付3成首付,其余款项通过银行按揭贷款方式支付房款,后因买方无法获得银行同贷书,遂同意全款支付。但是,在办理这些手续期间房价暴涨,业主遂以各种理由推脱,一直没赎契,房屋也一直无法过户,买方无奈诉诸法院。 此时,在诉讼请求方面,买方有两个选择: 一、解除房屋买卖合同,要求业主退回买方已经支付的款项,并按照合同约定承担违约责任; 二、要求业主继续履行合同,完成房屋交易。 这两个诉讼请求是非此即彼的关系,二者只能择其一,不能同时选择。三两难选择:解除合同or继续履行? 如果买方选择解除合同,因卖方单方违约,买方诉请解除合同有充分的事实、法律依据,获得法院支持当无问题。同时,按照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。因此,买方主张赔偿差价损失的请求也会得到支持。乍一看,解除合同似乎对买方也不会有什么损失,但是实际操作就会出现问题。在房价暴涨的情况下,经过一审、二审、执行后,评估损失的时点与买方最终要回首付款、违约金和损失的时点,往往有一个很长的期间,在这期间,房价又不知道涨到哪里去了,最终也还是赢了官司输了钱。 而如果选择继续履行合同,由于业主没有还清银行按揭贷款,银行抵押权没有被涂销,根据《物权法》相关规定,未经抵押权人同意房屋是无法办理过户的。也就是说,只有还清银行按揭贷款,涂销银行的抵押权后,才具备继续履行合同、强制过户房屋的条件,法院才会作出继续履行的判决,否则,法院是不可能判决继续履行的。四继续履行合同怎么操作? 如果买方坚持要求继续履行合同,有没有方法达成买方这一目标呢?答案是,有。 首先,《物权法》第一百九十一条规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见,只要买方帮业主还完按揭贷款,即可涂销抵押,完成过户。即通过行使涤除权,可以继续完成房屋交易。当然,这也就意味着,买方几乎不可能再以按揭贷款的方式来支付房款了。如果买方说,我只能掏出首付的钱,根本无力支付房价全款,怎么办?那笔者只能说,您还是选择解除合同吧。