今年五月两会期间,《民法典》将于2021年元旦实施的提案通过,其中物权编新增“居住权”最受大众关注。在房屋所有权、土地使用权之外,多了一个“居住权”,究竟意味着什么?“居住权”和“所有权”两者之间的关系怎么理解? 所谓所居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。而“所有权”是指房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 “居住权”保护了谁? 居住权保障老人孩子、公租房群体、子女继承纠纷、离婚后居无定所人群等的居住权益。 但是,当“居住权”与“所有权”两者之间发生冲突,本意为了保护弱势群体,让他们居有定所、老有所养,却有可能被“老赖”用来规避财产的法宝,尤其牵涉到法拍房是否可以腾退的问题!法拍房的处境变得更加艰难。 一 “老赖”逃避债务,腾退难度远超“长期租赁” 当法拍房遇上有居住权的“老赖”,后期腾退风险加剧,腾退难度将远超现今的“长期租赁房”。怎么理解?简单来说,如果被执行人事先将名下房产设立居住权,这会导致法拍房无法成功拍卖,最终流拍的下场,将无法保障债权人的合法利益。 具体来说,目前的司法实践中,有的“老赖”为了逃避债务,将自己名下的房屋租给亲友,根据合同法“买卖不破租赁”的原则,竞买人在租赁期间内无法将承租人赶走。但是基于租赁期限一般不超过20年的原则,房屋价值并不是完全清零,还是能部分保护债权人的利益。 然而,今后可以设立居住权了,意味着只要居住权人不去世,所有权人都不能将居住权人赶走,也就是说“老赖”可以通过设立居住权,既占有其名下房屋,又能让房屋价值基本清零,给债权人造成损失。 二 不止腾退风险大,也会增加尽调成本 竞拍到疑有居住权的房子,买受人容易陷入与居住人及被执行人三方的“扯皮”纠纷,这势必拉长后期交易周期,不管是投资客还是自住客,如果无法投资变现,或者居住需求无法实现,可能导致购买意愿越来越低。 所以未来法拍房交易,在后期腾退问题上,除了要看是不是有“长期租赁”,还要看是否存在居住权,一旦存在居住权,房产交易就将变得复杂,因为被执行人往往很难主动配合,这必将增加尽调的成本。 三 “居住权”加持,购房者只能打退堂鼓? “居住权”这记惊雷,确实可能对法拍房的交易产生一些影响,但是,如果有人因为这一点,认为法拍房就此不能入手了,那势必就因小失大了。 其一,法院作为司法拍卖的执行方,基于对被执行人名下房产低价拍卖变现,用以偿还债权人合法权益的这个初衷没有改变,法院就不会让交易流程无法继续,肯定会对实现物权转移后,能否注销居住权等处理方式给予后续完善解释。 其二,法拍房的优势依然坚挺,低价门槛和自由购两大“利器”没有削减。如果认真算一算自己购房成本,当购房者理解了法拍房的客观优势始终>个人需求,认为有“利”可图,就会成为最大的购买热情。 其三,在实际交易中,交易风险都是可以提前规避的,流程上的复杂并不代表难执行,专业、正规的司法辅拍机构,能够协助购房者规避法拍风险。 人们爱用富贵险中求来作比,其实,这句话既适用于购房者,也适用于法拍房辅助机构。购房者的最大诉求是以最小的风险拍下房子,并成功入住,那么势必需要转嫁风险,而辅助机构则必须满足四个服务——规避风险,减少成本,缩短周期,交房入住——才能在行业立足。 长房拍资所,专业、规范的司法拍卖房产辅助平台,经过多年的稳扎稳打,在行业内享有极佳的口碑,广受客户认可。如果你想买法拍房却担心风险,不妨来拍资所了解一下!