除了物业费以及怎样追究物业管理公司的违约责任外,尔生收集整理了一些大家可能普遍关心的物业管理问题,并根据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规以及有关司法解释规定,试着回答这些问题,以供大家参详。

Q1.什么叫建筑物区分所有权,以及为什么需要缴纳物业管理费?

这是小区公共区域一切权利义务产生的基础。在商品房买卖中,购房者购买的房屋名义上只有自己能够专属居住、使用的房屋,但购买的房屋要发挥使用功能,不可避免的需要使用公共的绿化、走廊等公共区域。
《物权法》专门开辟一章规定了建筑物区分所有权,通俗讲,就是:购房者对他购买的、专属个人使用的部分,享有完全独立的所有权;对其他公共区域,与其他业主共同共有,并共同管理。
共同区域,通过“公摊”的方式折入购房者的购买范围,并随专有部分一同处置、共同转移产权。
正是因为如此,一个小区的业主就需要共同聘请一个队伍(大部分情况下是专门的物业管理公司),来对公共区域部分进行保洁、绿化、维护等等,由此需要的费用,就是物业费。
同时,正是因为公共区域的不可分割性,专有区域不可能脱离公共区域单独使用,法律就规定业主不得以放弃公共区域的权利为条件,不履行对公共区域的义务,也就是不能无故不缴纳物业费。
《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

Q2:如何认定小区建筑物的专有部分和共有部分?

认定标准有3点:
①构造上的独立。
②利用上的独立。
③产权上的独立。这是最关键的一点,也就是要能够单独给特定业主发放所有权证。
只有能够被认定为专有部分,开发商才有销售的权利,其他共有部分记入“公摊“面积,开发商无权销售,由全体业主共同共有。

Q3.小区内的车位究竟属于开发商还是全体业主?

网络上一直流传着一些博眼球的文章,说有法院判决,小区的车位都是属于全体业主的。
这些文章断章取义,把特殊规定进行普遍适用,或者有选择性的报道,难免容易误导。
根据上面两个问题的解答,我们知道一些专有的、能够单独销售、并具有独立产权的车位是开发商所有的,开发商有权利对这部分进行售卖。这些小区车位在出售给业主前是属于开发商的,这是物权最基本的 “谁投资、谁所有” 原则。
但是还有一些车位,确实是属于全体业主共有或其他的特殊的权利形态。
①计入公摊面积,但无产权证书的车位,由全体业主共同共有。
②未计入公摊面积,且无产权证书的车位,这并没有通过“公摊”转移给全体业主,这部分属于作为开发建设单位的开发商所有。
③占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于“公摊”部分,由全体业主共有。
④人防车位,产权属国家,但收益权属开发商。