业主

业主委员会

公共收益

电梯

近年来, 随着我市房地产市场的持续发展, 物业小区从功能配套到服务都越来越完善,极大改善了居住环境。在物业小区内, 因对公共部位的使用而产生的公共收益也越来越多, 但管理政策及对业主合理运用这笔收益的指导却没跟上,致使对这笔收益的管理混乱,各自为政,不能做到合理使用。根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》165号令的相关规定,参照部分发达城市的具体做法, 结合我市物业小区公共收益现状, 对小区公共收益的界定及权利归属、分配和管理提出建议。
一、小区公共收益的界定
小区公共收益是指小区全体业主的共有部位、 设施因经营利用而产生的收益。小区公共收益种类很多,常见的包括电梯内、楼顶、走道、小区道路、墙体等处的广告收益, 小区公共道路车位出租收益,小区内物业用房、业主委员会议事用房出租收益,住宅共用设施设备报废后回收的残值,企业和商家进入小区内活动占用小区的公共场地所交纳的摊位费等等。
二、小区公共收益的权利归属
从我市现状看, 物业小区公共收益大多被开发商或物业公司收取占用,尤其是业主委员会未成立之前, 业主委员会成立后, 也有部分物业小区因业主通过维权而争取到部分利益。 那么小区公共收益到底归谁?根据《物权法》第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第80条规定:建筑物及其附属设施的费用分摊、 收益分配等事项,有约定的从其约定;没有约定的或者约定不明确的, 按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。上述规定表明:针对专有部分以外的共有部分产生的收益属于公共收益, 业主享有共有和共同管理的权利。同时《物权法》也规定物业管理企业仅仅有服务小区的权利, 对其他包括公共收益不享有所有权。显然,我国的《物权法》规定小区的公共收益在权利属性上归全体业主所有。
三、小区公共收益的分配
根据《物业管理条例》第55条规定:利用物业共有部位、 公用设施设备进行经营的, 应当在征得相关业主、 业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。 业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修金, 也可以按业主大会的决定使用。《住宅专项维修资金管理办法》(住建部165号令)第二十七条规定: 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:1、住宅专项维修资金的存储利息;2、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;3、 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益, 但业主大会另有决定的除外;4、住宅共用设施设备报废后回收的残值。其中第三款对公共收益的使用进行了明确。但实际中,物业管理企业常常以小区业主委员会还未成立为借口, 将公共收益直接收归己有, 更不用说把该收益用于补充专项维修资金。
借鉴其他城市的做法, 就小区公共收益分配约定,常见情形主要有两种:一种是直接利用小区共用部位、 设施就可以产生收益,不需要物业服务企业服务;另外一种是除了利用小区共用部位、设施, 而且还需要物业企业提供管理服务才能取得的收益,下面分别说明:
(一)公共收益归相关利害关系业主共有
在一些小区里, 若只有某一栋或几栋的电梯内、屋顶、外墙等共有部分被设置广告,其他地方没有设置。在这种情况下约定,其设置广告所得的公共收益主要归于这一栋或几栋的业主。根据《物权法》第72条的相关规定,这些业主需要更多地关注楼梯的安全和接受有关声音、光源及视觉上的污染,其承担了比其他业主更多的义务,如果还把所得的共有收益划为整个小区共有,显然有失公平。
(二)公共收益归物业服务企业部分拥有
在利用小区公共道路划作车位的出租管理收益上,物业服务企业承担了义务,管理和维护了车辆及车位。物管人员付出了劳动,本着权利、义务相统一的原则,物业管理企业对这部分的公共收益也享有部分权利。 在双方具体如何分配上, 有些城市出台了相关的规定,如北京、杭州等一些城市就规定车位租金按照三七分成,即物业得三成,业主委员会得七成,并由物业进行财务管理,用于小区设备维修等,业主委员会则负责监督使用等。
四、对我市小区公共收益的管理建议
(一)完善相关政策。在我市出台的相关文件和《南充市房屋维修资金管理办法》中明确小区公共收益界定、归属、分配和使用办法,规范其流向,强化监管力度。同时加强宣传,让小区业主知晓相关规定。
(二)加强业主权利意识,突出业主的知情权和决策权。业主是小区的主人,业主要增强权利意识, 积极参与到小区管理中来,尽早成立业主委员会,实施小区自治。要根据相关法律法规、政策、文件的规定,充分运用业主的决策权和监督权,小区公共收益的使用由业主大会决定。明确公共收益的归集方式、监督管理及使用占比,物业服务企业可以参与归集,并由业主委员会管理,定期公布使用账目,接受业主的监督。
(三)对公共收益较多的小区,指导其用大部分收益补充专项维修资金,减轻专项维修资金续筹的负担。 房维宣