与物业管理相关的法律法规主要有: 一、《中华人民共和国宪法》 宪法是我国具有最高法律效力的根本大法。一切法律、行政法规、行政规章、地方性法规等都必须根据宪法的规定制定。宪法中规定的国家的社会制度和国家制度是制定物业管理法的基础和依据。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利和义务、社会主义精神文明等方面的规定和原则,既是我国物业管理法规的最重要组成部分,也是物业管理立法应遵循的主要原则以及立法的根本依据和指导思想。 宪法规定中与物业管理密切相关的条款主要有: 宪法第三十七条规定:中华人民共和国公民的人身自由不受侵犯。任何公民,非经人民检察院批准或者决定或者人民法院决定,并由公安机关执行,不受逮捕。 禁止非法拘禁和以其他方法非法剥夺或者限制公民的人身自由,禁止非法搜查公民的身体。 宪法第三十八条规定:中华人民共和国公民的人格尊严不受侵犯。禁止用任何方法对公民进行侮辱、诽谤和诬告陷害。 宪法第三十九条规定:中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。 [案例4] 顶棚漏水维修争议案 楼下住户漏水投诉,管理处数次到楼上住户家中进行维修,但漏水问题一直没有得到根本解决,后又出现漏水。楼上住户以管理处累次维修影响生活为由拒绝配合,管理处强行闯入,产生纠纷。 此案例中的物业管理人员就违反了宪法第三十九条的规定,在没有经业主同意的情况下非法进入公民住宅,物业管理企业需要承担相应的法律责任。一般来说,物业管理人员在无法得到业主同意的情况下,进入业主住宅的几种合法情形是: (1)实施救助人命的行为; (2)居民家中因水灾、火灾可能造成重大损失; (3)抓捕违法犯罪分子,制止不法行为; (4)其他类似特殊情形。 第三节 民法知识 民法是调整民事关系的基本法,民法涉及国民经济各行各业、各个领域的发展,也涉及企业法人和其他组织的经济活动、民事活动,并涉及所有公民的衣食住行、生老病死。 作为我国现行的民事基本法的法律是(中华人民共和国民法通则》。民法涉及的内容较多,下面仅介绍与物业管理有关的规定。 (一)相邻关系 民法通则第八十三条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。 从法律上讲,相邻关系是指两个或两个以上相毗邻的不动产所有人或占有人(使用人),因对不动产行使所有权或占有权(使用权)时,应当给予对方便利和接受限制而发生的权利义务关系。通俗地说,就是自家建房也好,装修、改建也好,要兼顾到邻家采光、通行、通风、排水等方面的合法利益(也就是相邻权)。如果给对方造成妨碍或者损失的,应当按照民法通则第八十三条规定停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。 (二)物业管理的警示和安全防范责任 民法通则第一百二十五条规定:在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等,没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的,施工人应当承担民事责任。 [案例5] 业主在物业大堂摔伤赔偿纠纷案 某日台风降雨过后,地面湿滑,某业主在楼下大堂滑倒摔伤,后要求物业公司赔偿。 大堂作为建筑物的公共空间,属于物业公司管理的范围,在台风降雨过后,地面湿滑的情况下,物业公司有义务保障此空间的使用安全。按照民法通则第一百二十五条的规定,物业公司应当及时采取警示措施,如设立“地面湿滑,小心行走”等警示牌提醒业主提高注意力,同时及时采取更为安全的防滑措施,如及时清除积水,铺设防滑用具等; 否则,按照民法规定,物业公司就应承担管理过错上的一般侵权民事责任。 (三)高空抛物的法律责任 民法通则第一百二十六条规定:建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。住宅小区建筑物的业主住宅内由业主或住户管理和使用,按照民法规定,相应的高空抛物的法律责任也由业主或住户承担,但物业公司也有提醒注意的警示责任,如在台风来临前通知业主注意阳台花盆等。公共建筑部分物业公司负有管理上的责任,如发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,物业公司又不能证明自己没有过错,就应当承担相应的民事责任。 第四节 刑法知识 一、刑法的概述 (一)刑法的概念 刑法是规定犯罪、刑事责任与刑罚的法律规范的总称。国家的基本法律之一。 中华人民共和国刑法从1954年我国第一部宪法颁布后开始起草,先后形成过38个稿本,其草案修订本于1979年7月1日第五届全国人民代表大会第二次会议通过,1980年1月1日起施行。1997年3月14日,第八届全国人民代表大会第五次会议通过了修订后的《刑法》,1997年10月1日起施行。 (二)刑法的性质和任务 刑法的性质包括阶级性质和法律性质两方面。就阶级性质而言,我国刑法是我国工人阶级和广大劳动人民的意志和利益的体现,是社会主义类型的刑法。 就法律性质而言,我国刑法是国家的基本法律。 根据《刑法》第二条规定,我国刑法的任务,是用刑罚同一切犯罪行为作斗争,以保卫人民民主专政的政权和社会主义制度,保护国有财产和劳动群众所有的财产,保护私人所有的财产,保护公民的人身权利、民主权利和其他权利,维护社会秩序、经济秩序,保障社会主义建设事业的顺利进行。 (三)刑法的基本原则 我国《刑法》第三、四、五条规定了我国刑法的基本原则: 1、罪刑法定原则。其基本含义是“法无明文规定不为罪”、“法无明文规定不处罚”。这一原则要求:一是罪刑法定化,即犯罪和刑罚必须事先由法律作出明文规定,不允许法官自由擅断。二是罪刑实定化,即对于什么是犯罪儿犯罪产生的具体法律后果,都必须作出实体性规定。三是罪刑明确化,即刑法条文必须文字清晰,意思确切,不容含糊其词或模棱两可。 2、法律面前人人平等的原则。《刑法》第四条规定:“对任何人犯罪,在 适用法律上一律平等。不允许任何人有超越法律的特权。”一是就犯罪人而言,任何人犯罪不得因为犯罪人的身份、地位、财产状况等情况的不同而在定罪量刑时有所区别,更不能有超越法律规定的特权。二是就被害人而言,任何人受到犯罪侵犯,都应当依法受到保护,不得因为被害人的身份、地位、财产状况等情况的不同而对犯罪和犯罪不予以不同的刑法适用。 3、罪刑相适应原则。《刑法》第五条规定:“刑罚的轻重,应当与犯罪分子所犯罪行和承担的刑事责任相适应。”其内容包括:有罪当罚,无罪不罚;轻罪轻罚,重罪重罚;一罪一罚,数罪并罚;同罪同罚,罪罚相当。 二、正当防卫的运用 (一)正当防卫 刑法第二十条第一款规定:为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害,而采取的制止不法侵害人造成损害的,属于正当防卫,不负刑事责任。 为了防止公民滥用正当房屋,刑法第二十条第二款同时规定:正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的,应当负刑事责任,但是应当减轻或者免除处罚。同时刑法第二十条第三款又规定:对正在进行行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪,采取防卫行为,造成不法侵害人伤亡的,不属于防卫过当,不负刑事责任。 (二)正当防卫的条件 1、起因条件。正当防卫只有在遭到不法侵害时才能行使。 2、时间条件。正当防卫的时间应当限定在不法侵害处于已经开始并又尚未结束的进行状态。 3、对象条件。当在防卫的对象只能是不法侵害人。 4、主观条件。防卫人对正在进行的不法侵害有明确认识,希望以防卫手段制止不法侵害,保护合法权益的心理状态, 5、限度条件。包括两方面的内容:一是防卫行为是制止不法侵害所必需的;二是没有对不法侵害人造成不必要的侵害。 (三)是否正当防卫需要掌握的三个要点 判断自己的行为是否符合正当防卫,需要掌握三个要点:一是所保护的权益必须是国家、公共利益,本人或者他人的合法权益;二是这些合法权益遭受的不法侵害必须是正在进行中;三是除了刑法第二十条第三款规定的五种暴力犯罪以外,制止不法侵害时对不法侵害人造成的损害不得超过必要的限度,否则要承担防卫过当的法律责任。 秩序维护员在执勤过程中,可能遇到这样那样的不法侵害,因此,要大胆地、正确地使用防卫手段,同犯罪分子作斗争。同时要准确地把握防卫限度,做到既保护自己,又制止犯罪,既大胆防卫,又不超过必要限度,使刑法关于正当防卫的规定在秩序维护服务工作中得到正确的运用。 2、紧急避险 刑法第二十一条第一款规定,紧急避险是指在法律所保护的权益遇到危险而不可能采用其他措施加以避免时,不得已而采用的损害另一个较小的权益以保护较大权益免遭损害的行为。我国法律规定,紧急避险行为不负刑事责任。如因救火、救人而闯入他人住宅等行为就属于紧急避险行为,可不负刑事责任。 同时我国民法通则第一百二十九条也规定:因紧急避险造成损害的,由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起,紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度,造成不应有的损害的,紧急避险人应当承担适当的民事责任。