你的问题,主要有两个:
一、酒店的成本
1、经营成本。酒店每月的经营成本一般占月收入的35%-55%之间,具体的要看具体的项目。经营成本中,占比最高的是人力成本,一般每月人力成本占月总营收的20%左右。具体的经营报表如下图:
2、房租成本。酒店的利润本质是赚取房东与客人之间的房租差价,可见房租成本对酒店利润的影响力。目前行业的标准是月房租占月收入的30%,而且是在整个物业的租期内房租占比不超过30%。超过30%的酒店项目,利润空间非常有限,建议投资人需要慎重。
二、转让的二手酒店值多少钱?
1、酒店的硬件条件。酒店的装修和硬件的残余价值,这个需要自己去现场去看和评估。可以对标一下目前市场上中档酒店的单房投资成本(从毛坯到达到品牌要求出售的状态),如下图:
以上价格不同的地区,受人力成本、材料价格、以及物业情况,一般会有1-2万上下的浮动空间。
2、酒店的资质。酒店需要办理的证件特别多,其中耗时最长、花钱最多的是特行证和消防证。如果转让酒店的证件不齐,建议不要接手,这类酒店属于非法经营。证件齐全的酒店的价格和证件不齐的酒店的价格会不一样,也是转让价格里最重要的组成部分。
3、物业的残余价值。物业的残余价值主要包括物业余下的租期(租期越长,残余价值越高)、租金水平与周边物业有优势(租金水平越低,残余价值越高)。
转让二手价格的价格=装修+证件+物业残余价值。