房地产财税合同签订税法解读
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导读:实践中,往往存在房地产公司(一般是母公司)先参与土地中标,然后,再成立一个项目公司(该项目一定是母公司的子公司)对其中标的土地进行独立开发的现象。
实践中,往往存在房地产公司(一般是母公司)先参与土地中标,然后,再成立一个项目公司(该项目一定是母公司的子公司)对其中标的土地进行独立开发的现象。这种房地产母公司中标拿地,后注册成立项目公司(子公司)开发的现象,在实践中存在以下两种情况:
第一种情况:房地产母公司出钱拿地,获得土地出让金收据,未办理土地证,拟成立子公司开发。
房地产母公司已经种标拿地,母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》,并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账,但是还没有取得国有土地使用权证书。然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
第二种情况:房地产母公司出钱拿地,获得土地出让金收据,并取得土地证,拟成立子公司开发。
房地产母公司已经种标拿地,母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》,并交纳土地出让金,取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账,然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
以上两种情况下的项目公司(子公司)进行开发建设,都有一个共同点:母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下,让其子公司进行后期的开发,面临一定的税收风险:将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为,必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。到底如何规避以上税收风险呢?笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。
一、第一种情况的税收风险及规避策略
1、税收风险分析
由于母公司在土地中标拿地时,土地出让金是母公司出的,国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字,而不是今后成立子公司的名字。由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是,母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下,才能进行立项和开发。为此,母公司必须将其中标的土地变更到其子公司名下,