最近法拍房越来越多了,尤其是疫情之后,因房贷断供而被迫拍掉房子的杯具每天都在上演 有不少小伙伴儿私信我:法拍房到底能不能买?投资的话值不值得入手?有没有隐患?需要注意的都有哪些? 其实,对法拍,我一直都怀有敬畏之心,毕竟没有真正实践过,不了解其中具体的细节,但就我所知的,想给小伙伴儿们分享一下,仅供参考,也可能不对,觉得没道理,贻笑大方,忘了就算 可不可以买? 可以 投资的价值肯定有, 那风险有没有呢? 想都不用想,肯定有! 收益跟风险是并存的,收益越大,风险越大 需要注意的事项有哪些呢? 别急,咱先来看看法拍的优劣势,注意的事项你就一目了然了。 法拍房的优势: 1、价格优势 其实也是法拍房最大的优势了,一般会比市场价低出10-15%,流拍过的甚至能低出20-30%,捡漏的空间也全在于此 2、不限购 对于限购的城市,为了能尽快将房子变现,法拍房一般不设限购,无论名下有多少房子,都可以参与竞拍。 3、交易安全 不用担心钱给了对方,房子拿不到,因为你的交易对象已经从房东变成了法院,由国家权利机关给你撑腰,交易安全妥妥的,根本不用担心推诿扯皮的问题。 4、现房 法拍房基本大多是现房,很少有人买了期房就立马有经济纠纷被拍掉房子的,除非个别特殊情况。一般对自己经济状况都有大致的了解,明显揭不开锅时,又有几个会去买房的? 5、过户保证 法院会出具裁定,以及协助执行通知书,让你取得房子的物权更有保证 再来看看法拍房的缺点: 1、腾房 如果法院负责清场交付,那么就不会有问题,但有的法院不负责清场交付,可能面临拿到房产证却入住不了的问题,因为司法拍卖房里面第三方强占房屋的现象很多,强占方一般为民间贷款的债权方(高利贷),由第三方强占的房屋清场难度极高。 有时候里面住着八九十岁的老人,敢动分分钟给你躺地上,上诉的话,法院也懒得管这种烂摊子事,靠自己又很难把他们请走。 2、长期租赁 买卖不破租赁,这是法律规定的,而且租赁期最长可以达到20年。更可怕的是,租客手持的租赁合同不是什么“一年一百块钱房租”的奇葩合同,而是根市场价差不多价格的租赁合同,而且还有前房东打的收条。 别说什么二十年了,就算整个三、五年的租房合同,都能憋屈死,赶没办法赶,住又住不进去, 这种类型法院是不管的,只能自行和租户协商解决,一般是采用补偿的方式。 3、办证 虽然有法院做靠山,但并不一定所有的房子都能顺利过户。有的房子是村里的,或者集体的,只能本村村民才能购买,村外的人买了,不满足办证条件,或者本身房子属于违建,不满足办证条件之类的,会产生房子拍了,无法办证的情况。 4、交易费用 交易过程中是所有费用都需要买方承担,有可能还涉及到土地出让金、维修基金、以及补缴房东从开发商那里买房的契税等问题 5、可能会不支持贷款 有的法院仅给几天的尾款结清时间,可能来不及贷款,或者根本不支持贷款。 6、学位 带不带学位,学位有没有被占用并不清楚,一般法院都不保证这个房子能上哪个学校,有没有学位,这个都要自己进行查询。 7、落户 法拍房的房子法院基本都不保证能正常落户,如果被执行人不把户口迁出,可能出现不能正常落户的情况。 8、办理时限 虽然竞拍的时候,房子处于查封状态,但不排除房子处于多家法院轮候查封的状况。需要注意的是,法院的查封是有期限的,如果解封了或者查封期限到了,未能及时办证,有可能房子会被被轮候查封的法院再次拍卖 之前遇到过一位小伙伴儿,2017年拍的房子,2020年才想起办证,可是房子已经被其他法院查封后又进行拍卖了,而且第二次的竞拍人还办理了不动产证。这位小伙伴儿通过诉讼打了大半年的官司,才把房子要回来,浪费的时间精力很大 9、实地看房难度大 如果法院组织去现场看房,可以预约前往,看清房子户型、结构、采光,有没有损坏的情况。如果法院不组织去看房,可能面临看不了房的问题。只能依据法院上传的图片,可能现实与预期有很大差距。 10、欠费问题 一旦拍下了,这套房子所有未缴的、需要补缴的都算在你头上了!这些费用有时候可能数额惊人。 如: 你拍的那套房子之前是公司名下的,那你需要交纳土地增值税; 如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金。 法拍房一般很早就被法院查封。所以有可能还需要支付拖欠的水、电、气、暖、物业费等。万一拖了几年物管费,也是很有可能的。 11、保证金 竞拍后,如果不能在规定的时限内付清尾款,法院会没收保证金。 12、收房后被“追债” 法拍房的前业主多多少少都会有其他债务,即使法拍房顺利交接,都会面临被敲门、被堵锁眼、被喷漆、被谩骂等“追债”的隐患。追债的人有时认房不认人。 13、竞拍容易上头 竞拍场上失去理智的隐患。