明修栈道,暗度陈仓,万 达如何让有限的资本在 5 年内撬动 70 余个项目? 信贷融资 万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物 业中长期抵押贷款等。 据了解,万达商业地产开发所需资金,约 20%由万达直接投资——“前期销售利润+内 部资金调配: 商业地产约 60%投资向项目当地银行贷款; 20%左右由合作商户自己投资。 另 ” 一位接近万达的人士表示, 在万达快速滚动开发模式下, 前期销售收入对持有型物业的 资金来源支持作用很大,通过项目的销售还款平衡投资现金流,实现以售养租。 而地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。 以泰州万达广场为例,当地万达广场注册资本只有 1 亿元,达不到融资要求,为及时帮 助万达广场实现早投入早运营, 泰州工商局安排专人提供全程跟踪服务, 指导企业在增资的 同时准备股权质押登记,仅用一天就办理了两项登记,帮助万达顺利融资 6 亿元。 然而,点对点的融资显然不能满足王健林快速扩张、“打大战役”的资金渴求。 万达需要更广泛的多种融资渠道,包括银行资金、国内私募、信托融资和海外融资渠道 等。 2005 年, 香港 REITs(房地产投资信托基金)上市大门开启, 万达的“订单商业地产”模 式初露端倪, 便引入澳大利亚麦格理银行作为战略投资者, 麦格理银行以 5000 万美元和 3800 万美元优先债出价持有万达 9 家商业广场 28%的股权,而这 9 家商业广场,正是当时万达 REITs 拟上市的主要资产。 万达和麦格理希望将这 9 家商业广场打包到境外发行 REITs,募集目标在 10 亿美元以 上。 2005 年底,万达 REITs 招股文件在香港获通过。按照当时的进程,万达 REITs 极有可 能成为内地继越秀基金之后,赴港上市的第二只 REITs。 但这一计划在 2006 年 7 月搁浅:国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的 “171 号文”。 王健林只能另谋出路。 2006 年 9 月, 麦格理银行通过发行 CMBS(即商业房地产抵押贷款 支持证券)为万达在海外募集了 1.45 亿美元资金, 但这笔资金对处于高速扩张、 资金需求巨 大的万达而言,仅是杯水车薪。