相比于公共物业管理在中国社会的流行程度而言,适用于自用物业空间的FM管理模式还没有成为一种共识。但是,在实务操作上,FM服务却已经非常普遍,本文尝试归纳总结几种表现形式的类型,对整个FM服务市场做一个概括性的描述。
由于FM管理模式更多的是与客户的组织机构(organization)相关,而非仅与建筑设施(building & facility)相关,所以我们重点考虑客户(甲方)的组织机构特点,及结合服务商(乙方)的组织机构特点,来进行类型定义。按照甲方双方的组织特点,以目前中国市场上可以观察到的案例来看,可以分为以下四种类型。在组织机构的关系上,1为甲方的内部部门或子公司,2、3、4为独立的乙方。
1、集团内部大管家(为内部机构提供服务)
甲方是一个大型企业集团,集团承担FM职能的部门派驻人员进驻到集团总部及各子公司,提供FM服务。由于这是一种企业内部的行为,我们很难将之区分为甲方乙方,但是在服务形式上看,集团公司的FM部门的确就像一种外包服务商,而子公司(包括集团总部的各部门)就像甲方一样。他们之间如果有书面协定的话,签署的经常不是合同,而是内部绩效考核的责任状。如果他们之间的经济往来从外部合同走帐,还要涉及到税费、资质问题,所以经常会内部消化。
这种形式,在国内极为普遍,几乎绝大部分的企业集团都拥有庞大的后勤部门,甚至于很多就命名为“后勤集团”,有的还向外提供服务(比如宝钢集团、联想集团的餐饮外包公司,本来是为自家服务的,后来也对外承包食堂业务)。其实这本来就是国内机关后勤的传统做法,类似做法的还有:政府机关的机关事务管理局,军队的后勤、营房管理单位,大型国企、高等院校的后勤集团,一般民营集团企业的总务部、总办公室、行政部、物业部、办公资产部、基建部门等。
很可惜,国内并未从中发展出来一个专门职业、行业协会、报刊杂志及教育培训的专业,这很可能是所有这些涉及到工作空间的专业并未得到很好的整合所致,而整合恰是FM管理模式的核心精神。而这种整合本身又需要行业土壤,这是鸡蛋相生的问题应该还将会困扰整个行业数十年。
在本类型的国有单位之中,可能只有中央政府主导建立的政府机关事务管理单位,还在一定程度上学习了美国联邦政府的总务署(GSA)的经验,其余创新均较少;宝钢集团将部分后勤设施拿出来与索迪斯进行合作管理,就其合作形式来看还是一个特