首次业主大会的召开程序繁琐、规定严格、阻力重重。一着不慎,首届业主大会形成的决议,包括选举产生的首届业委会可能会被法院判决撤销。那么,怎样合法成立首届业主委员会?首届业主大会的成立需要经过哪些法定的程序?
笔者作为一名专业的物权律师,根据国家、江苏省及南京市的相关法律法规、规定,提纲挈领,总结了南京依法召开首次业主大会的九个步骤,希望能帮助广大业主。
第一步:前期准备
这一步是最容易被忽视的工作,很多专业人士也不例外。
由于筹备工作受到90日的限制,一旦90日内不能完成筹备工作,就面临筹备失败、重头再来。所以,很多的基础性工作必须放到筹备组成立前完成,例如:寻找志同道合的热心业主并自发组建微信群;以单元、楼栋、片区为单位创建业主微信群;成立小区的公众号,甚至是开展一些前期的确权摸底工作等。
第二步:十名以上业主联名提出申请
根据法规规定,召开首次业主(代表)大会/业主代表大会,至少要符合以下两项中的一项:
(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上;
(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上。
具备上述条件,且有了一定的前期准备工作后,可以由本小区十名以上业主联名向小区所在地的街道(乡镇)政府提出成立首次业主大会的申请,启动成立首次业主大会的程序。
在这个阶段,如何获得街道、社区的支持并同意成立筹备组将成为第一个难关。
第三步:募集筹备组成员,成立筹备组
有了充分的前期准备工作,筹备组的人选似乎是水到渠成的事。但真正的困难才刚刚开始,如何选出坚决维护大多数业主的利益而不是维护部分业主私利、支持而不是反对成立业主大会的筹备组成员,是必须面临的一个难题。现实中筹备组的人员“不代表大多数业主利益”的情况并不少见。
第四步:确定业主表决权数
业主大会的表决事项必须经过一定人数的业主(如:1/2,2/3,3/4)及代表一定面积的业主的同意方可形成合法有效的决议。因此,确定本小区的业主总户数、专有部分总面积、各户业主的姓名或名称、联系方式,以及各业主所代表的面积权数,是后期向业主发送、回收选票,以及统计计算投票结果的基础。基础不牢,筹备难以成功。
对于开发商(建设单位)拒不提供业主清册的情况,能否通过政府强制获得业主清册,或者通过业主自行调查获取确