1984年1月5日至2011年10月20日《三明市人民政府办公室关于印发三明市区违法建房专项整治工作方案的通知》(明政办〔2011〕172号)发布之前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋,经公示确认未影响城市规划,且被征收人主动配合征收并在规定期限内签订征收补偿协议搬迁交房的,以三明市区地形图、正射影像图、航拍图(矢量图)为依据,经权利人具结并经村(社区)、镇(街道)确认并公示无异议后,按不同建成年限不同比例认定有效面积,但所认定的有效面积不享受搬迁奖励、搬迁补助费、整体交房奖励、临时安置过渡费、临时安置物价补贴等五项费用,未认定为有效面积的按房屋重置价(具体补偿标准见附件1)给予工料补贴,具体认定如下:
1.1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋,按建筑面积的80%认定有效面积;
2.1990年4月1日至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》生效前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋,按建筑面积的70%认定有效面积;
3.2008年1月1日至2011年10月20日《三明市人民政府办公室关于印发三明市区违法建房专项整治工作方案的通知》(明政办〔2011〕172号)发布之前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋,按建筑面积的50%认定有效面积。
(五)2011年10月20日至2014年1月1日前建设的无产权证或无审批手续的房屋,在签约期限内签订协议并搬迁交房的,按房屋重置价给予工料补贴。
(六)2014年1月1日“两违”综合治理专项行动启动后擅自抢建的违章建构筑物和本细则实施前已经行政执法部门处理的违章建筑,不论年限,均不予补偿。
(七)考虑本项目特殊性,2011年10月20日《三明市人民政府办公室关于印发三明市区违法建房专项整治工作方案的通知》(明政办〔2011〕172号)发布之前,在原宅基地范围内,未经审批翻建、改建、扩建,被征收人只有选择甲头B、C地块迁高安置,且被征收人主动配合征收并在规定期限内签订征收补偿协议搬迁交房的,按一至三层总建筑面积认定为甲头补偿安置面积。
(八)其他情形
1.总层数不超过三层(含三层)的房屋,层高2.2m及以上的阁楼,按规定予以认定有效面积。
2.地下层露出室外地面超过其层高1/2以上的,按规定给予认定有效面积,并计入总层数;地下层露出室外地面在其层高1/3(不含1/3)至1/2(含1/2)的,按规定给予认定一半的有效面积,不计入总层数;地下层露出室外地面不超过其层高1/3的,只给予房屋重置价补偿,不予认定有效面积,不计入总层数。
3.在国有土地上未经审批建设的房屋,经有关单位认定并公示无异议的,不论年限,均不予认定为有效面积。
4.经专家组认定,房屋主体结构外的附属房和简易房、棚、临时搭盖等,不论年限,均不予认定为有效面积。
5.经专家组认定,天井和公共通道均不予认定为有效面积。
6.经专家组认定,不是与房屋主体建设同时封闭的走道、阳台、门斗等,不予认定为封闭走道、阳台、门斗等。
02
房屋丈量
征收人负责委托三明市测量队对征收范围内地上建(构)筑物进行丈量。地上建(构)筑物建筑面积丈量办法,按照国家颁发的《房产测量规范》(GB/T17986.2-2000)规定执行。
0 3
补偿安置方式
房屋征收补偿安置方式分为货币补偿、产权调换(就地就近期房安置、甲头安置地期房安置)。
(一) 货币补偿
1.协商方式
(1)货币补偿费:按房屋有效面积为基数,暂以10000元/㎡计算进行补偿(补偿费具体以征收决定时点的区位评估价为准)。
(2)搬迁补助费:按房屋有效面积一次性给予45元/㎡补助。
(3)整体交房奖励:征收范围内所有被征收人100%签订征收补偿协议并在规定期限内搬迁交房的,按房屋有效面积给予200元/㎡奖励。
(4)临时安置过渡费:按房屋有效面积一次性给予6个月临时安置过渡费,标准为13元/㎡·月。
(5)临时安置物价补贴:按房屋有效面积一次性给予6个月物价补贴,标准为4元/㎡·月。
2.自行评估方式
被征收人以房屋有效面积为基数,参照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)的规定,委托在我市房地产主管部门备案的房地产价格评估机构评估确定货币补偿的价值。委托评估费用由委托人承担,搬迁补助费、整体交房奖励、临时安置过渡费、临时安置物价补贴、二次装修补偿五项正常享受。
3.征收下列情形的房屋一律实行产权调换,不作货币补偿
(1)被征收房屋共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的;
(2)被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的;
(3)抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的,但被征收房屋已进入法院执行阶段的除外
(二)产权调换
1.协商方式
(1)就地就近期房安置
经权属面积认定为有效面积的(不含“权属面积认定”第(七)条认定方式认定的甲头补偿安置面积),若析产后产权人房屋有效面积达到本地块安置房最小户型的50%,可按析产后的产权人就地就近、就近上靠选择安置房屋一套。
①以被征收房屋有效面积为基数,按面积拆一还一,新旧房屋不补差价,安置房用地为国有划拨性质。
②以被征收房屋有效面积为安置面积基数,就近上靠安置标准房型。被征收人选择安置房面积超过安置面积部分,按该房屋开盘市场价计价。
③搬迁奖励:被征收人在征收公告规定的协商期限内签订协议并按协议约定移交旧房,按有效面积给予400元/㎡奖励。超过协商期限不予奖励。
④搬迁补助费:按房屋有效面积一次性给予45元/㎡补助。
⑤整体交房奖励:征收范围内所有被征收人100%签订征收补偿协议并在规定期限内搬迁交房的,按房屋有效面积给予200元/㎡奖励。
⑥临时安置过渡费:被征收人自行临时安置的,从搬迁并腾房之日起至安置房交付之日止,按房屋有效面积 13元/㎡·月给予临时安置过渡费,临时安置期限不超过36个月,不足1个月的按足月计算;超过36个月的,自逾期之日起,对自行临时安置的被征收人双倍发放。被征收人由征收单位提供周转房的,征收人房屋有效面积扣除周转房面积剩余部分照常享受临时安置过渡费。安置房经竣工验收合格,被征收人应当按照征收单位的书面通知要求进行选房领房,未在规定期限内领房的,不再发放过渡费。
⑦临时安置物价补贴:被征收人自行临时安置的,从搬迁并腾房之日起至安置房交付之日止,按房屋有效面积4元/㎡·月给予物价补贴。临时安置期限超过36个月的,临时安置物价补贴仍按4元/㎡·月的标准执行。
⑧被征收人领取安置房之日起的装修期限为3个月,装修期间的过渡费和物价补贴按正常标准发放。
(2)甲头安置地期房安置
①符合“权属面积认定”中的(一)至(三)条,在宅基地范围内,未翻建、改建、扩建且房屋总层数不超过三层的可按以下条款享受照顾购买面积。总层数为一层的,照顾购买面积为该幢房屋有效面积的2倍;总层数为二层的,照顾购买面积为该幢房屋第一、二层有效面积的平均数,若第二层有效面积小于第一层有效面积的,照顾购买面积为第一层有效面积的2倍扣除第二层有效面积;总层数为三层的,若第三层有效面积小于第二层有效面积的,照顾购买面积为第一、二层有效面积平均数扣除第三层有效面积;其他情形不享受照顾购买面积。照顾购买面积部分暂按成本价5000元/㎡计价。
②以被征收房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积的1.1倍返还房屋,新旧房屋不补差价,安置地为国有划拨性质。
③以被征收房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积的1.1倍加照顾购买面积为安置面积,就近上靠安置标准房型。剩余安置面积部分大于最小安置标准房型50%的,可另购一套最小户型安置房,超过安置面积部分按区位评估价九折计价(暂定9000元/㎡);剩余安置面积部分小于最小安置标准房型50%的不可另购,其中甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积的部分以货币补偿价暂按区位评估价10000元/㎡给予补偿,照顾购买面积部分暂按5000元/㎡给予补助。
④搬迁奖励:被征收人在征收公告规定的协商期限内签订协议并按协议约定移交旧房,按甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积给予400元/㎡奖励。超过协商期限不予奖励。
⑤搬迁补助费:按房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积一次性给予45元/㎡补助。
⑥整体交房奖励:征收范围内所有被征收人100%签订征收补偿协议并在规定期限内搬迁交房的,按房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积给予200元/㎡奖励。
⑦城中村改造迁高安置专项奖励:被征收人在征收公告规定的协商期限内签订协议并按协议约定移交旧房,按房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积一次性给予145.5元/㎡奖励。
⑧临时安置过渡费:被征收人自行临时安置的,从搬迁并腾房之日起至安置房交付之日止,按房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积13元/㎡·月给予临时安置过渡费,临时安置期限不超过36个月,不足1个月的按足月计算;超过36个月的,自逾期之日起,对自行临时安置的被征收人双倍发放。被征收人由征收单位提供周转房的,征收人房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积扣除周转房面积剩余部分照常享受临时安置过渡费。安置房经竣工验收合格,被征收人应当按照征收单位的书面通知要求进行选房领房,未在规定期限内领房的,不再发放过渡费。
⑨临时安置物价补贴:被征收人自行临时安置的,从搬迁并腾房之日起至安置房交付之日止,按房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积4元/㎡·月给予物价补贴。临时安置期限超过36个月的,临时安置物价补贴仍按4元/㎡·月的标准执行。
⑩被征收人领取安置房之日起的装修期限为3个月,装修期间的临时安置过渡费按正常标准发放。
2.自行评估方式
参照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)的规定,进行新旧房屋价值评估,结清被征收房屋与安置房的新旧房屋差价后,再以被征收房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积为基数,就近上靠选择安置房型。被征收人自行选择委托评估的,应选择在三明市房地产主管部门备案的评估机构,评估费用由委托人承担,二次装修补偿、搬迁奖励、搬迁补助费、整体交房奖励、临时安置过渡费和临时安置物价补贴等六项正常享受。
3.安置房交房标准
框架结构,窗采用铝合金窗,阳台为铝合金推拉门,进户门为钢质防盗门,室内门为普通镶板门,水、电为一户一表,煤气、闭路电视、宽带、电话管线入户,内隔墙砖砌体及天棚采用混合砂浆抹面、白灰,地面为水泥砂浆面层,厨卫做防水层,墙、顶中级抹灰,地面水泥砂浆抹面,安装座便器。若同一单元内所有安置户均选择毛坯安置房的,给予每户室内隔墙和卫生洁具补助费,甲头安置地安置以甲头补偿安置面积或房屋有效面积为基数,就地就近安置以有效面积为基数,补助标准均为120 元/㎡。
4.楼层价格调节系数
以每幢安置房总层数的三分之一层为均价层,均价层(三分之一层)以上每增加一层应递增20元/㎡;均价层(三分之一层)以下,可以不补楼层差价。安置房顶层(顶层为复式楼的除外)价格调节系数参照均价层执行,不补楼层差价。
(三)其他情况说明
1. 按照“权属面积认定”第(一)到(六)条认定有效面积选择就地就近期房安置的,若安置面积大于就地就近所选安置房面积,可按照剩余有效面积的1.1倍就近上靠选择甲头B、C地块安置房。
2.未被认定为有效面积或甲头补偿安置面积的建筑物均按附件1《房屋重置价补偿表》予以补偿,不享受任何其他奖励。
3.地上构筑物按附件2《地上构筑物补偿表》予以补偿。
4.房屋二次装修项目按附件3《房屋二次装修征收补偿单价明细表》予以补偿。
5.享受徐碧徐坊村民待遇,在本次征迁红线内没有需征收补偿安置房屋的无房户(分户以2020年6月1日以前办理结婚登记手续为依据),经徐碧村委会认定并公示无异议,可以享受区位评估价九折(暂定9000元/㎡)优惠购买甲头B、C地块安置房,总人口为1人的家庭户最高可购买60㎡安置房一套,总人口为2-3人的家庭户最高可购买90㎡安置房一套,总人口为3人以上的家庭户最高可购买120㎡安置房一套。
6.被征收人经民政、残联部门认定为“五保户、低保户、孤寡老人或重度残疾人”的,给予每户2万元的困难补助,临时安置过渡费、临时安置物价补贴和搬迁补助费按标准提高20%发放。
7.安置房的产权证办理原则上归原房屋所有权人,考虑到房屋实际使用人的具体情况,需要析产的,在符合国家相关法律规定的前提下,由原房屋所有权人或相关人员自行签订析产协议,经徐碧村民委员会见证并出具书面证明,可直接按照房屋实际使用人签订补偿安置协议。