控制性详细规划的编制内容与方法第一节 编制的程序 一、任务书的编制 (一)任务书的提出(为何要编制控制性详细规划) 根据城市近、中期建设发展和城市规划实施管理的需要,为进一步贯彻城市总体规划和 分区规划的要求,需编制控制性详细规划。在程序上,首先必须由控制性详细规划组织编制 主体制定控制性详细规划编制任务书。 (二)任务书的编制 目前,国内在控制性详细规划的编制程序之中,城市人民政府或经授权的城市规划 行政主管部门(规划局)作为控制性详细规划编制组织主体,选择确定规划编制的主体,如规 划设计单位、研究机构等。任务书的形式多样,内容一般包括以下部分: 1.受托编制方的技术力量要求,资格审查要求; 2.规划项目相关背景情况,项目的规划依据、规划意图要求、规划时限要求; 3.评审方式及参与规划设计项目单位所获设计费用等事项。 任务书制定时通常是由城市人民政府的规划行政主管部门(规划局)负责组织技术 力量(如规划研究中心、技术科等),通过起草、审核、审批等程序,制定规划项目任务书。 二、编制过程与工作要点 (一)工作阶段划分 按常规委托的控制性详细规划设计项目,编制工作一般分为五个阶段: 项目准备阶段 现场踏勘与资料收集阶段 方案设计阶段 成果编制阶段 上报审批阶段 (二)各阶段工作要求 1.项目准备阶段 (1)熟悉合同文本,了解项目委托方的情况。明确合同中双方各自的权利与义务,例如: 规划设计内容形式和要求,规划项目编制时间安排,委托方在规划编制过程中协助受托方完 成的事项,以及技术情报和资料保密、验收评价方式、报酬支付方式、违约金赔偿欷及争议 解决办法等事项。 (2)了解进行项目所具备的条件(基础资料情况,如地形图的绘制年份,比例是否适用, 是否需要重测或是补测;上一层次规划完成的年份,是否具有法律效力等;前一轮规划成果 是否符合社会经济发展需要,是否符合上一层次规划要求等;委托方是否有超常规的委托要 (3)编制项目工作计划和技术工作方案(根据项目的规模、难易程度等划分工作阶段并进行各阶段的时间安排)。 (4)安排项目所需专业技术人员。 控制性详细规划围绕土地使用控制这一核心内容,工作涉及层面广泛且细致深入。既需 要考虑整体城市甚至区域经济社会环境等宏观层面要素对规划的制约和影响,同时,也要具 体研究规划区范围内以土地利用为核心展开的道路交通、市政公用设施、历史文化环境保护 策略、绿地水系景观系统等方面内容。所以,应该根据不同规划项目的具体特点和委托方要 求侧重点,规划项目难易程度安排技术人员。专业技术人员按照级别分为两种,一种为高级 技术职称专业技术人员,一种为初中级技术职称专业技术人员。按照类型划分,专业技术人 员可分为:城市规划专业技术人员和其他专业(建筑、道路交通、园林绿化、给排水、电力、 通讯、燃气、环卫等)技术人员。 (5)确定与委托方的协作关系。 如编制方进行现场踏勘与调查研究工作时,委托方应提供相应的帮助与其在协作关系中 履行的义务等;规划编制方按照双方约定提供现场踏勘的义务;委托方在规划资料收集工作 中应如约提供帮助等等。 2.现场踏勘与资料收集阶段 现场踏勘的基本要求如下: (1)实地考察规划地区的自然条件,现状土地的使用情况,土地权属占有情况,绘制现 状图,现状图纸绘制应按相应要求进行(详见本章第三节): (2)实地考察现状基础设施状况(道路交通、市政公用设施等)、建筑状况(建筑性质、建 筑质量、建筑高度等): (3)实地考察规划地区的周围环境,尽可能俯视规划地区全貌; (4)实地考察规划地区内文物保护单位和拟保留的重点地区、地段与构筑物的现状及周 围情况; (5)走访有关部门。 如到房地局了解当地城市房地产市场供求情况,价格水平,发展趋势。走访水务部门 了解地区河流水系分布、洪水水位数据、相关排水措施;走访电力电信部门了解区域供电设 施、高压走廊的位置等级,现有电信设施布局等。 (6)实地考察规划地区所在城市概貌。 《城市规划编制办法实施细则》第二十八条明确规定(条、块调查)控制性详细规划现场 踏勘调查应收集以下基础资料: (1)总体规划、分区规划对本规划地段的要求,相邻地段已批准的规划资料; (2)土地利用现状、使用权属,用地地质、水文、地貌、气象等资料,用地性质应分至 小类统计; (3)人口分布现状(规模、年龄、职业构成等): (4)建筑物现状,包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留价值等; (5)公共设施规模、分布; (6)工程设施及管网现状; (7)土地经济分析资料,包括地价等级类型,土地级差效益,有偿使用状况,地价变化, 开发方式等; (8)所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。 对现场勘探与收集的资料进行整理与分析。一般可从用地结构、道路交通、基础设施、 建筑质量、景观风貌和建筑管理等方面进行整理和分析,找出现状存在的主要问题,确定规 划目标和指导思想,对城市功能结构、建筑空间、景观环境等方面规划控制进行研究。分析 研究中需要做到以下几点: (1)以落实上一层次规划的要求为基础。对总体规划或分区规划所确定的城市社会经济 发展、城市建设的历史、自然环境及城市基础设施等内容进行深入细致的调查研究;明确规 划范围在总体规划中的区域位置、用地性质等。 (2)收集当地城市规划部门提供的资料与实地考察相结合,掌握第一手资料。 (3)对收集的资料进行从定性到定量的系统分析和整理,提出问题并给予相应的解决对 (4)城市重点地段必要时采用公众参与的方法,增加资料收集的深度。3.方案设计阶段 控制性详细规划方案阶段一般要经过构思、协调、修改、反馈的过程,这个过程根据项 目的不同反复的次数也不同,一般要经过2~3 次。在此阶段应初步确定地块细划与规划控 制指标。 (1)方案比较:方案编制初期要有至少两个以上方案进行比较和技术经济论证。 (2)方案交流:方案提出后要与委托方进行交流,向委托方汇报规划构思,听取有关专 业技术人员、建设单位和规划管理部门的意见,并就一些规划原则问题做深入沟通。 (3)方案修改:根据双方达成的意见进行方案修改,必要时做补充调研。 (4)意见反馈:修改后的方案提交委托方再次听取意见,对方案进行修改,直至双方达 成共识,转入成果编制阶段。 必须指出的是,随着我国城市规划事业的快速发展,规划工作从研究、编制到实施管理, 民主化、社会化、法制化程度越来越高,公众参与规划编制的必要性得到越来越多学者和业 内人士论证和肯定。