每经记者 张初亮 发自上海
上海楼市调控细则迟迟未出,“房产税”这把利剑仍高悬头顶,引发市场浓厚的观望情绪,这也使得上海住宅市场一片清冷。在此情况下,商住楼异军突起,一方面得到了投资客热切关注,另一方面开发商也抓紧报批。然而有业内人士指出,商住楼投资价值并没有因房产新政而变得更大。
开发商获益商住楼
上海同策研究咨询中心主任夏宇在接受《每日经济新闻》采访时表示:“上海的办公楼供应量明显偏多,而办公楼的需求却不大。在供应量方面,商业住宅比重倒挂。由于近几年住宅需求巨大,由商转住的商住楼应运而生。”
据方方地产咨询机构提供的数据,上海2009年供应商业用地1000万平方米(建筑面积),2010年已供应超过600万平方米商业用地。而商住楼的成交面积,今年3月份达2万平方米,4月份更是达到3.4万平方米的历史新高。
“对于民营企业,特别是外地进沪创业的民企,如租用或购买写字楼,还得租用旅馆或公寓解决生活问题。而商住楼能同时满足生活和工作的两种需求,可减少大量的开支。”河瑞林投资咨询一位资深研究员撰文指出。
由于市场竞争压力,受项目地理位置、周边环境、潜在客户等方面影响,某些项目开发商如果坚持建住宅将缺乏竞争力度,而改为商住将更迎合市场需求,且销售周期短,回款速度快。同时,由于新商住项目比同区位的住宅单价价位高,开发商开发这种物业将有机会获得更大的收益。
转让增值税最高达60%
由于住宅市场受到信贷控制,而商住楼在信贷方面继续沿用此前规定。为了继续利用贷款投资楼市,一些投资客将资金转向商住楼,一些大中型城市的商住楼也因此热销。
方方地产咨询机构商业部经理全俊伟认为,很多投资客在投资商住楼时,其实对商住楼后期转让所产生的费用预计不足。据其介绍,商住楼二手交易除了需缴纳契税、营业税外,还需缴纳增值税。“增值税一般按30%~60%增收,增值额度越大,增收的税额也就越大。”
全俊伟分析,相比住宅,商住楼比较灵活,既可以居住又可以办公,并且可以注册公司,这受到不少中小企业主的欢迎。但商住楼用作居住却存在居住环境不佳、水电费偏高等劣势,且商住楼用作办公,品质也不佳。”
从目前在售商住楼的价格与纯办公楼的价格比较,纯办公楼的价格明显高于商住楼。其原因在于纯办公楼所面向的客源为大公司及跨国公司等大型企业,配套规划水准较高档。而