房产交易税是由房产交易行为所引起,无论卖家或买家只有从事与房产交易行为相关的行为时,承担相关税费,才具有合理性。对于买方在接受卖方转嫁的“税费”时,仅考虑相关交易行为产生税费,还显过于宽松。更进一步探讨,可以转嫁的“税费”交易行为应严格限于与交易行为直接相关的税费,而不应包括不相关的或间接相关的税费。这样划定可转移税费的范围才符合公平原则。这也与税费征收依据相对应。基于这样的考量,可以依据两个指标来判断某一项税费是否属于可约定转嫁的“一切税费”:一是纳税义务的发生时间。早于房屋买卖合同成立之日前已经存在税费,不应纳入“一切税费”而予以转嫁。二是可约定转嫁的“一切税费”应以合同所承载的交易行为为课税对象,否则不属于直接基于合同产生的税费。由此应排除财产税和所得税,如房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税等。
增值税(营业税)、附加税费、印花税纳税义务直接基于房产交易行为而产生,应该属于“一切税费”的内容。但是个人所得税和土地增值税,因其征收环节与房产过户登记具有高度关联性和时间上的趋同性,容易让人误以为是交易行为(财产转让)直接产生的税负。实际上,这两个税种本质上是以财产转让所得为征税对象,并非以交易行为为征税对象,不应纳入“一切税费”的范围。当然企业所得税基于企业的综合所得而产生,与单项交易的因果关系较远,更不应理解为“一切税费”范围之内。因此,我们可以得出结论:“一切税费由买方承担”应包括增值税,但是不等于可以将一切税费都转移给买方。
三
买方承担额外增值税的抗辩空间
增值税属于“一切税费”,由买方承担,是否意味着买方失去一切可以援引抗辩理由呢?答案是否定的。尤其是买卖双方在签署买卖合同时无法预料限购新政带来的增值税(额外增值税),还是存在一定的抗辩理由。现有法律规定为律师服务于买方当事人提供了制度空间。这是律师生存的技巧,也是法律不确定性的魅力所在。
抗辩理由1:无关因素的排除,即对税款的计算应不需要考虑本次交易之外的其他因素,否则签订合同时买方无法准确计算税款。因此,不能认为买方具有承担这部分税款的意思。即在突如其来的限购新政下,买方对于额外产生的增值税没有接受的意思表示,额外增值税与本次交易无关等因素,也应予以排除。
抗辩理由2:税费清单的证明,即房产中介出具的税费清单没有增值税项目,可以作为证明买方不具有支付此项