随着房价的水涨船高,越来越多的人将目光转移到军产房,有以前的,也有新建的,这些军产房地脚好,价格便宜,但是由于对军产房缺少了解,很多人也是望而却步。今天我们就来了解一下军产房的相关知识。一、什么是军产房?“军产房”你敢买吗?
军产房是指军队享有房屋所有权(即产权)的房屋。军产房的产权单位是总后勤部,军队产权房屋向地方转让,必须取得总后勤部的审批,否则无权转让,转让无效。
从法律的角度讲,除了地方国有福利分房中的房屋允许转让使用权外,其他房屋买卖中并没有房屋使用权买卖这个法律概念,以买卖军产房居住权或永久使用权的名义所进行的军产房买卖,其法律关系的实质要么是房屋转租的关系,要么是房屋买卖的关系,使用权买卖的法律本质是承租权的有偿转让,而依据合同法第二百一十四条的规定,租赁期限不得超过二十年,超过部分无效。出卖房屋的永久使用权其本质是租赁权的无限期转让,这与合法同中关于租赁合同的期限不得超过二十年相违背,是无效的,不可行的。
二、未经总后勤部批准的军产房买卖合同效力及赔偿责任
1.法院管辖
仅在双方当事人均为军人、军队单位或合同约定由军事法院管辖的情况下,军事法院有管辖权,其余情况都应当适用《民事诉讼法》第二十三条,因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
2. 合同效力
由于军事法规与《合同法》有关合同效力的规定无法衔接,因此,军产房买卖合同效力存在争议。
在司法实践中,大致有以下两种判决:第一种是判决解除合同,过错方承担违约责任;第二种是判决合同无效,双方返还原物,并根据各自的过错承担责任。笔者倾向于第二种判决,认为合同无效。
3. 赔偿责任
上述两种判决过错方都须承担赔偿责任。第一种判决中,过错方承担的是实际违约责任。第二种判决中,过错方承担的是缔约过失责任。
区分责任类型的原因在于,司法实践中,损失赔偿额包括实际利益损失和预期利益损失。通常,法院只有在判决承担违约责任的前提下,才能支持预期利益损失。而缔约过失责任并不包含预期利益损失。
4.风险防范
在签订军产房买卖合同时,首先,应调查出售方的身份证明、房屋的产权证明等;其次,可以在合同中明确约定在此种情况出现时,购房者有解除合同的权利,并明确违约金的数额,以免日后产生不必要的纠纷;最后,可以进行公证,加强合同对双