在 商品房转成住房前,法律理论明确所有权物理边界是商品房住房化的关键。所有买住房的人都应该注 意这一点。买住房的人应该是物权法所有权专家! 我们的一些民法学者没有弄明白经济学产权和物权法所有权的区别, 不注意所有权物理边界是商品房 转住房的价值要点。更不用说他们没有弄懂经济学产权理论是在英美法背景下起作用的理论。法律经 济学进入大陆法系会有结构性障碍,以致产权理论与所有权的关系在中国法学界有许多生硬的解说。 经济学产权解构的是英美法财产权,不是大陆法所有权。经济学产权非所有权! 各国经济学家谈到的现代经济学是用同一种“语言”,而大陆法系和英美法系的路径差别却已经存在几 百年了。20 世纪 70 年代美国法律经济学界的一代“学术超男”波斯纳高级讲师,他也一直梦想要将法 律经济学大陆法系化,并誓不让后人拔先,可是辛苦折腾了多年后却成果寥寥,只写了几篇无足轻重 的相关文献综述,毫无新意。[5] 我们的物权法学家将建筑物区分所有权主观设计成经济学产权模样,还自言自语“运用所有权理论也 无法得到完满的解释”,或者自慰“这是一物一个所有权的例外”。造成这种状况的原因是在历史新情 况下,学界讨论不充分,满足已有的独家学说。 要从物权法所有权实物的角度设计购房者的区分所有,避免经济学产权理论的干扰,就要重新审视目 前的说法。因此,要想维护自己的权利,希望所有权名实相符,起码应当知道一些理论细节。