近年来,青岛的不少新建商品住房均为精装修交付,在购房合同中,精装修的标准每平方米在2000元到5000元不等。近日,将精装修标准定位在5000元/平方米的海尔世纪公馆交付后,多数业主发现,其交付后的精装标准与卖房时所宣称的差距有些大。由于房地产开发商做精装房,一是因为国家政策有要求,二则是通过捆绑精装销售,可以规避政府对新房价格的调控,在政府部门要求的备案价之外,将涨幅压缩到精装款里,达到涨价目的。
房子一旦精装交付,无论是精装辅料还是其他装修材料的使用,是否严格经过了开发商的把关?是否向业主公开过装修当中的“明白账”?对海尔世纪公馆的众多业主来说,答案是否定的。因为众多的业主发现,交付后的房子,其实际交付产品远远没有达到当初合同中开发商许诺的“每平方米5000元”精装标准。
海尔是世界级的品牌,海尔地产这样的大地产品牌,也在青岛开发了这么多的地产项目,业主们的房子,在精装修的过程中,到底是哪一个环节出了问题?到底是海尔地产内部的什么部门在侵害业主的利益,用低配的物料,用到了新房的装修当中去?这种偷梁换柱的行为,会不会给业主们埋下居住隐患?带着上述种种的疑问,在与开发商交涉得不到准确答案后,“较真儿”的业主深入青岛的装饰材料市场,将自己家的住房装修材料价格摸了个清楚。费尽周折,只为得到一本“明白账”,也希望青岛的其他房地产品牌能够引以为戒。
一、先从一个开关面板算起
宣称5000元/平方米的装修标准,是怎么进行装修的?先从一个普通的开关面板说起。海尔世纪公馆使用的开关面板,价位不高,以单开面板为例,基本在6.68-12元左右。得知笔者要大量采购,青岛高科园装饰城西门子品牌店的店主承诺上述价格还有商谈空间。
据该店主介绍,海尔世纪公馆所用的开关面板,是西门子的传统低端产品,而现在的新房家装,普遍采用20元以上的高端开关面板。这种工装用的较多且便宜,市场上还有很多的仿制产品,价格更低。
而这种价格低廉的开关面板,被装在海尔世纪公馆的11、14、15号楼上,这几个楼座的装修标准都在4000-5000元∕平米。以一套房子最低100平方米的面积算,西门子品牌店店员算了一笔账,用西门子最主打的ARINA睿致系列产品与灵动、品宜系列产品装完一个小套三的房间,高档产品价格是低端产品的两倍,只此一项,一套房子节约成本约1000元。
二、新风系统的问题出在哪儿?
业主反映,海尔的新风系统有问题。业内人士在看了海尔世纪公馆的新风系统后,发现采用的是管道式新风系统,通过新风机净化室外空气导入室内,通过管道将室内废气排出。可以说,这一新风系统设置的初衷是好的,但现在仅仅客厅安装了进出风口,卧室和厨卫等房间都没有,一个房间的出风口解决不了全屋通风的需要,这个新风的设置,很鸡肋。
对此,海尔地产官方给出的答复是:已设有新风系统。
业主张先生曾拿到一份海尔世纪公馆原室内新风设计图纸。“图纸明明是按照全屋新风来设计的,实际交付只有客厅安了新风,我不明白海尔是怎么想的,几根管子能省多少钱?”张先生质疑说。
一位在海尔世纪公馆买了房的业内人士提到,图纸和实际施工有出入,在房地产行业会存在,在安装管道新风系统时,有经验的开发商会在楼房主体结构灌浇过程中预留好管道口,主体起来之后,再打孔就破坏承重墙了。而海尔世纪公馆14、15号楼应该是采用了装配式工艺,可能开发商在这块经验不足或者是为了卖房需要临时追加的新风设计。
正因为设计能力不足,新风系统安装后,阳台高度极大缩水。合同约定房屋高度为2.9米,14、15号楼的阳台实际高度仅为2.3-2.4米。这个高度在样板间及合同中并未体现,置业顾问在销售时也未明确告知业主。
三、防火门该省则省 低配明显
关于防火门问题,14号楼的业主就该防火门的实际风格与其它室内门风格不同,向工作人员提出质疑。得到的答复是:这是政府安全要求。
海尔对此问题给出的官方答复是:“我公司严格遵守消防法规,依据《建筑设计防火规范》进行设计,按照青岛市消防局审批的图纸进行采购、施工。以保障业主的安全为首要目标,每户住宅北侧次卧设计为安全房间,该房间门为乙级防火门,外窗为耐火性不低于1小时的防火窗。”
业主质疑,“国家要求”本来是出于安全考虑的基准安防配置。却成为海尔地产配置低端产品,省钱敛财的一个借口。
2019年夏天,11号楼的业主们大部分自主更换了该防火门。
来自高科园装饰城及大拇指商场的几家品牌房门店面走访了解到,海尔世纪公馆所使用的带联动闭门器的防火门基本是千元以下的工程用门,实际厚度在4.5厘米以内,成本低,防火效果较差。
此外,世纪公馆11号楼交付后,业主们请的验房师发现,墙砖和淋浴区地面留缝过宽,打的透明胶做工粗糙,还没入住已经开裂了。验房师分析,出现这种问题,是因为地砖切割不规范,填缝胶质量太差。
让业主不满意的是,海尔世纪公馆的卫生间,面盆下柜体被设计为10厘米左右的挑脚柜体,柜体内部可以简单储物,无分格。在地面铺设不平或柜下有杂物的情况下,该角落容易积灰、存水。柜体离地起高10厘米是一个比较尴尬的尺寸,扫帚、拖把等工具很难在这个高度进行深入清洁。
四、厨房设计遭质疑 海尔厨房不智能
7月份房子交房后,业主张先生就很忙,筹划把整套的橱柜清掉。“110平方米的房子得房率不高,厨房小,橱柜设计不人性化,放不开冰箱,没留蒸、烤箱位置。”张先生这一拆一装不要紧,近两万元钱花出去了。和张先生相同遭遇的业主不在少数,业主刘先生为把冰箱放进厨房,只能把厨房门先拆下,放好冰箱后再把厨房门装上。
业主们发现, 厨房中造价较贵的抽屉很少,拉门型的格子储物设计较多,物品的取放相对麻烦,厨房上柜不多。未集成蒸烤箱、洗碗机、消毒柜等现代厨房用电器。抽拉式水龙头、防水台边、金属接水槽、柜门反弹器等人性化细节设计未见。一句话,进了世纪公馆的厨房,感觉智能化、升级体验感不强,配置真的减到最省。
五、装修建材品牌模糊 精装时“减配降标”
懂装修的人都知道,如果一套百平米住房,花50到60万做室内装修,整屋可选用众多国际知名品牌或配置不少过万元的产品。比如密码门、地板、阳台推拉门、高档封窗、厨房集成电子产品等。
以市内几个项目为例,鲁信随珠花园入户门采用日本富耐安全门、日本沃达王柚木地、柏丽橱柜、意大利品牌威盾落地门窗、德国ROTO的五金件、伦敦原罐进口可水擦洗麦兰德乳胶漆,真正做到欧标环保零甲醛;崂山区佳源华府采用柏丽橱柜、双开门集成博世冰箱、几万元的日本Ykk阳台推拉门、唯宝、汉斯格雅等成为产品标配,该项目更以入户的魔镜系统实现了门口动态安防拍照、全屋智能互联等功能,给客户较好的现代生活体验。这些项目的装修标准与世纪公馆相仿,都是每平5000-5800元的标准,但样板体验效果相差甚远。
海尔世纪公馆合同装修附件中,仅列出某品牌或同等品牌,对型号及价格没有进行具体公示。合同里体现的建材品牌为美心、多乐士、大自然、科勒、西门子等常见品牌。以所见西门子开关为例,更是采用该产品最低端的灵动系列产品入户,追求利润最大化,成了精装“降标”的代表作。
业主王先生花十几万买了世纪公馆的停车位,交付之后进入地库搬运家具。结果发现,世纪公馆项目北侧一共两个进车入口,西北向幼儿园附近的停车口双向行车,车行道宽度小,加之设计了两个U型弯道导致行车困难。从东北侧入口进车,则不断有减震带出现,据业主不完全统计约百余个减速带。
“世纪公馆设置的减震带位置基本没有问题,都是拐弯处要减速的地方”,某设计院负责人说,按照楼间距进行车位设计,对向停车位之间的距离不宽裕,只能通过多设减震带的方法,强制减速。如果要调整的话,可以适当减少大拐弯之后的减速带和直行减速带的数量,并对减速带的厚度实行调整。咱们熟悉的万象城地库坡道,就用了金属点状隔离带。价格稍高一点,但伤车轻,驾驶体验感好。但是停车场里的两个U字型大转弯是硬伤,很难处理。
六、合同存霸王条款 开发生竟称装修费含有土地成本
业主通过多方渠道,汇总装修材料信息并对装修成本进行了核算。多家第三方装饰公司综合材料、人工、税费、管理费、利润、成本等各项费用,对世纪公馆项目估价为2200元∕平,这与开发商实际收取的5000元∕平的装修款相差甚远。
就世纪公馆项目出现的问题,业主与开发商通过不同的渠道进行了沟通。其中,就项目装修不达标、不公布装修明细及价格等问题协商。海尔产城创市内S姓区域总,以合同提供建材品牌无误,符合相关法律规定为由,拒绝承认装修不达标问题的存在。并逐一给业主展示了合同内约定的,不能向海尔主张权利的条款,并表示可以赠送窗帘盒及小家电,希望业主代表可以代为督促其他业主尽早交房。
在沟通过程中,该负责人多次暗示业主:装修费用里包含了一定比例的土地成本。当业主两次询问他是否可以代表海尔产城创集团对外宣称“世纪公馆的装修费里包含了土地成本”时,该负责人多次岔开话题,不予正面答复。
有业主提出,签合同之初提出过要求修改合同中存在的不合理条款时,海尔的杜姓律师则表态:不认可合同,可以不签,选择退房。针对业主提出的通过司法诉讼渠道对产品进行验证的要求,该律师则称:你可以试试,看法院会不会让估价部门去估价?
毋庸讳言的是,近两年来,因精装房“减配”而侵害业主利益,导致的购房者与开发商之间纠纷四起,这在青岛的房地产市场并不少见。可以说,国家要求新建商品住房必须精装交付的政策是好的,但好的政策不应该成为房地产开发商侵害业主利益、规避政府部门价格管控而牟利的手段。