婚姻法司法解释一第27条规定,一方离婚后没有住处的,属于生活困难。离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。
但该司法解释中的居住权实际上是基于生存权所享有的居住权益,并非民法典中的居住权。在民法典正式实施后,该司法解释是否保留,有待最高法院明确。所以,生效裁判文书能否作为居住权的设立方式,值得进一步探讨,目前民法典中居住权设立方式只有合同和遗嘱两种方式。
三、居住权作为执行标的可能
民法典第369条明确规定居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。居住权不存在可流通性,居住权人对住宅享有占有、使用的权利,但对房屋不能处分,无法将居住权再行让渡给其他人,故居住权原则上不能作为执行的标的。
居住权虽非财产性权益,但民法典第369条允许所有权人与居住权人约定后可将住宅对外出租。如居住权人将房屋出租并产生收益,该收益有可能属于所有权人,也可能属于居住权人,对于该收益能否以及如何执行,则有待进一步讨论。
四、居住权能否排除对房屋所有人的强制执行
从不同权利的价值位阶考量,居住权的价值在于保护弱势群体的生存权益,所以居住可以对抗所有权,即所有权人不得以自己享有所有权而对居住权人排除妨害。那么,如果房屋所有权人对外转让房屋或者房屋被强制执行,房屋所有人与第三人签订的合同是否有效,居住权人是否需要提起执行异议或执行异议之诉以维护其享有的居住权?
民法典第406条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。即在没有特别约定时,即便房屋系为他人债务抵押担保,房屋所有人依然可以对外转让该房屋,只是受让人取得该房屋时,抵押权不受影响。一旦债权人行使抵押权,该房屋就有被拍卖的风险。
同理,居住权系用益物权,且需登记。设有居住权的房屋,在没有特别约定时,房屋所有人理应可以对外转让该房屋,只是居住权人有权继续占有、使用该房屋。即便房屋所有人因对外欠债,房屋被强制拍卖,亦可以在拍卖公告中通过明确该房屋上设有他人的居住权。
所以,居住权人的权利并不因房屋易主而受影响。如此,房屋所有人与他人签订的房屋买卖合同有效且可以履行,该房屋也可以被强制执行并拍卖,只要有人愿意承受该房屋上所设立的居住权,毕竟居住权是附有期限的用益物权。比如某房屋上设有5年期限的居住权,买房人准备5年后再搬入该房屋居住,对他人的居住权并不介意,法律并无干预当事人正常交易的正当理由和必要性。
作者:南通中院执行局法官助理