鉴于文章篇幅,本文将着重介绍房地产开发项目预售之后产生的增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税的相关规定及测算。
一、增值税
(一)纳税人及测算方式
《中华人民共和国增值税暂行条例》(以下简称“增值税暂行条例”)根据2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订,《增值税暂行条例》规定增值税的纳税人为在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,且销售不动产的增值税税率为11%。
我们知道纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人,本文仅从房地产开发企业作为一般纳税人并采用一般计税方法的角度进行分析与测算。
《增值税暂行条例》规定,纳税人销售不动产,应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
应纳税额计算公式:应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
那么,房地产开发企业的增值税是否按照上述公式进行计算呢?是否有其自身的特殊性呢?
1、应纳税额的测算
首先,国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)的公告(国家税务总局公告2016年第18号)是专门针对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收增值税的具体规定,该公告第四条规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。
在该计算公式中,允许扣除的只是当期的土地价款,而不包括其他的成本(如房地产开发成本等),当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。且对于建筑面积部分,国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)中规定,“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。
此外,《暂行办法》中规定在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省