所谓三道红线,是指1、房企的净负债率不得大于100%;2、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;3、房企的“现金短债比”小于1 。
按照三道红线,可以将房企分成红橙黄绿四档,每档企业分别对应的有息负债增长标准是:1、三项指标全部过线,有息负债不得增加;2、两项指标过线,有息负债规模年增速不得超过5%;3、一项指标过线,有息负债规模年增速不超过10%;4、全部达标,有息负债规模年增速不超过15%。
看到这三道红线出台,很多人又开始担心起房地产行业的前途了。其实从2019年的一些行业融资情况就可以看出,下半年的融资尺度已经缩紧了,只不过今年上半年抗疫形势改变了既定的节奏,随着2季度经济的全面恢复,各家房企的销售业绩增速逐步回正,出台三道红线也就顺理成章了。
其实看看过去几年的商品房销售额的增速就会发现,随着销售面积的下滑和房价增速的趋缓,商品房销售额的增速已经越来越慢了,2019年比2018年仅仅增长了不到7%。对号入座,就是超过两道红线和超过一道红线之间的标准。
也就是说,三道红线所设定的行业负债增速,基本上是与当前的商品房销售额增速相匹配的,此政策根本不是在限制行业发展,而是对一些过分依赖杠杆来提升业绩的企业,进行相应约束,以防止可能出现的行业风险。
某种程度上来说,三道红线就是在开启房地产供给侧改革的序幕,后面应该还会有跟进政策。一直以来,政策工具箱里都有很多手段,只是时候不到,需要的时候随时会有针对性反应。房地产能发展到今天,连绵不绝的调控居功至伟,却总有人把这看成对行业的打压。就个人态度而言,没有调控,地产股我一股都不会买!
就目前的房地产市场来看,在负债总额受限之后,直接影响的就是土地市场的热度。2020年上半年的土地市场,由于全市场的流动性大增,让很多房企的融资积极性得以提升,导致购地热情全面高涨。
我们在今年的半年报中,看到了很多房企增收不增利,有些营业收入是翻倍的,净利润却只增加了营收增幅的1/5。这主要的原因就是这些结算项目的土地是2017年左右购买的,当时的地价整体偏高,直接打压了毛利率。今年上半年这些新购置地块入市之后,所开发项目的毛利率整体上是偏低的,等2022年年报出台的时候,又会有一批房企让人大失所望了。
在主要热点城市全面限价的大环境中,土地溢价率偏高对所有房企都是一个沉重压力。三道红线起到了釜底抽薪的作用,预计今年4季度和2021年的土地市场会逐步降温,可以让后继拿地的企业,有相对较高的毛利率,从根本上降低开发风险,这难道不是好事吗?
三道红线划定之后,等于从源头上限制了当前各级别房企的增长速度,以后的中小房企,想和2015年之后的融创中国一样,借助杠杠5年便跻身顶级阵营,基本是没有可能了,当时动辄翻倍的负债规模增速已经成为历史,以后各个阵营只能按部就班,积年累月去稳步发展了。
可以预见,那些在产品力和拿地能力方面都没有优势的企业,那些靠看得到和看不到的杠杆支撑增长速度的企业,未来的日子将越来越难过了,这也正是房地产供给侧改革的的目的所在。
对于基本技术同质化严重的房地产开发行业来说,市场上并不需要这么多企业,三道红线等于加速了大鱼吃大鱼的时代进程。那些又大又强的龙头房企,会是直接受益者,高度集中化时代正在全面展开。