导语
买的顶账房,跟开发商签署的商品房预售合同,支付了全部购房款,也已经实际入住了,还没有等到过户,房子却被查封了……
文:戴金花律师(北京金诉律师事务所)
买的顶账房,跟开发商签署的商品房预售合同,支付了全部购房款,也已经实际入住了,还没有等到过户,房子却被查封了……
今天我们聊聊关于顶账房的哪些事儿:
一、什么是顶账房?
顾名思义,用来顶账的房子,顶帐的一般都是建筑商,材料商、原料商(以下简称“顶账方”)。因此顶账房通俗的说开发商用房子来抵欠原料商的钱(债)。
以下是我做的关系示意图:
在实践中,顶账房一般比普通商品房便宜些,故顶账方让你先给购房款,然后直接领你跟开发商签合同,很多时候你都不知道你的房子到底抵了多少真实的债,跟不清楚顶账背后的故事,风险就跟着神秘、不知情出现了……
二、购买顶账房有风险,需慎重:
1、考察该房源是否有产权证,是否楼盘取得预售许可证。
建议在开发商取得预售许可证之后再购买,这样才能在交钱之后很快拿到正规的商品房买卖合同,并能及时办理合同备案才能将购房风险降到最低。
2、了解顶账方看是否有权转让债,是否存在以房抵债的协议(或顶账房买卖协议),做好合同审查。
3、务必签订三方协议如顶账房转让协议,并确保出售人是否与开发商签订过顶账房买卖协议,并且名字要一致。
4、了解开发商是否有其他债务争议,看房子是否已经被卖出,或是设定了抵押,可以到当地房产管理部门查阅房子的房产登记状况。
5、一般顶账房贷款的金额会比较少,比如房子顶账方卖给购房人200万,当时顶账是150万,你需要先把50万给顶账方,然后那150万跟开发商做合同,相当于你在开发商那里150万买的房子,然后根据150万的房子再银行做贷款,因此购房的时候,需要考虑贷款问题,避免因不能贷款而违约。
6、如果是购买的二手房,要看是否存在拖欠水费、电费、暖气费等各方面的费用,做好买前债务清除工作。
7、顶账房容易遇到诉讼风险、查封风险,建议具备入住条件的,尽可能的实际入住,合法占有房屋。在司法实践中,购房款支付比例,是否实际占有等影响到查封的执行。
8、根据大数据的统计,因顶账协议产生纠纷的诉讼非常的多,判决的结果也不尽相同,建议遇到纠纷咨询专业律师。
司法实践中,一般情况下顶账协议只要不违背法律的强制性规定都是有效的,购房人与开发商签订的合同只要不违背法律的强制性规定一般情况下也都是有效的,因此诉讼策略很重要。