答案是:恒大要用永续债来支持一二线城市的大项目拿地。
按照有关规定,银行贷款是不可以用于房地产项目拿地的,只能在开发项目“四证齐全”后作为开发贷。“四证”包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。对于不想使用股权合作方式拿地的开发商,会偏爱使用房地产信托贷款, 但通常要求自有资金占比30%以上。房地产信托贷款的利率一般为8%~12%,有时对一些小型开发商的利率可能高至18%。毫无疑问, 信托借款在开发商的资产负债表上是有息负债。而永续债作为2013年起流行的一种融资工具,虽然成本比信托贷款更高,但在会计上可以列为少数股东权益,而且杠杆更高。据夏海钧在一次业绩发布会上介绍:用永续债拿地,自有资金可以只占20%,永续债占80%。
在2013年8月初的那次集团会议上,许家印曾要求公司上下抓住机遇、快速发展,具体提出了4项要求,其中第一项是抓好一二线核心城市优质大项目的上马;第二项则是抓住金融市场机遇,加大上述优质大项目的项目融资力度。他具体解释道:“如果不加大大项目的融资,那拿到几十亿元的重大项目,下一步资金怎么解决?尽管我们在今年6月30日的现金余额达到406亿元,但是我们还有很多工作要做,不可能全部用来买地,所以说,大项目融资是下半年的重中之重。上半年,国家GDP增长7.5%左右,不算太高,但是对于大企业,尤其是金融方面,还是有一些比较宽松的政策,这就是机遇,务必要抓住。”事后看,许家印当时在会上强调的金融市场机遇、对大企业金融方面的宽松政策, 就包括永续债的放开。可以说,正是充分运用了永续债,恒大才能在2013年下半年和2014年上半年席卷一二线城市几十块高价优质土地。后来,永续债工具一直被恒大使用到2016年,峰值时余额高达1160亿元。
在2013年之后的4年时间里,恒大始终把永续债单列在净资产之下,但地产分析师始终将其看作负债。而财经记者则总是像发现惊天大秘密一样,一而再、再而三地揭开恒大永续债的神秘面纱,企图揭示其背后的隐患。