图表:一二线城市土地成本在房价中的占比高于三线城市
资料来源:观研天下整理
成本管控重点不同的原因在于,一二线城市土地成本占比高,而三四线城市建安成本占比高。对于一二线城市,土地成本占房价的比例通常约为 40%-50%,部分城市楼面地价高于周边房价的现象屡见不鲜,而三四线城市土地成本占房价的比例相对较低,近几年虽有所上升,但基本上仍在 30%左右。而三四线城市建安成本占房价的比例显著高于一二线城市,主要原因是建安成本在全国范围内变化不大,而三四线城市房价绝对值相对较低。根据测算,2017 年一二三线城市建安成本在房价中的比例分别约为 5%、16% 和25%。
图表:三线城市建安成本在房价中的占比高于一二线城市
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房企并购拿地可以实现短时间、低成本补充大量土储,有助于实现领先于行业的发展速度。相比招拍挂拿地,由于并购目标公司本身的风险和税务因素,房企能够以相对较低的成本获取土地储备,因此可以短时间、低成本补充大量土储。在大量低成本土地储备的保障下,房企在限价周期中面临的推盘压力较小,成本优势能够有利地转化为周转速度优势。
图表:短时间、低成本补充大量土储是并购拿地的重要优点
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以融创中国为例,其近年来拿地主要通过收并购及合作方式进行,土地成本得到良好控制。以万达文旅城收购案为例,融创中国 2017 年以约 438 亿收购万达十三个文旅项目 91%的股权,加上所承担的约 454 亿元负债,平摊至约 4973 万平的可售建面中,楼面地价不足 2000 元/平方米,而且这些文旅城大多位于一二线城市,收购拿地成本优势可见一斑。
图表:融创中国近年来销售额增速较快
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新城控股采用多渠道拿地策略,也有效控制了拿地成本。2017 年新城控股收购拿地成本约为 2729 元/平方米,招拍挂拿地成本约为 3050 元/平方米,合作拿地成本约为 4098 元/平方米,可以看到收购拿地相对于其他渠道具备成本优势,有利于新城控股控制拿地成本。
图表:新城控股 2017 年各类拿地渠道中,收购拿地成本相对最低
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