物业管理的主要作用 随着城市建设的发展,各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工 业厂房以及住宅小区日益增多,它们在交付使用后,都面临着管理、 养护、修缮的问题;不仅是新建楼宇、住宅小区是如此,历代保存下 来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。 原有在产品经济体制 下形成的房屋管理模式,早己显得落后了,不适用了。在商品经济体 制下,房屋的管理、修缮、服务,出路只有一个—走改革的路。借鉴 国际经验,推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实 施专业化管理。从国内外的实践证明,物业管理的作用有: (一)物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥 房产物业建成后,一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。如 震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。二在使用过程中要受到 人为因素的作用而受到破坏。如设计、施工质量较差。建筑材料不合 格,使用不当等情况。因此,随着时间的推移,房屋的结构部位、围 护部分、装修、上下水及其设备管道等,都将发生不同程度的损坏, 如不及时进行维修和加强管理,就会影响物业的功能正常发挥,诸如 电梯中途停止运行,清水管、便池漏水、屋面漏雨,门锁开关失灵, 煤气、供热、空调、供水、供电中断,阳台栏杆、雨棚倒塌,装饰层 脱落等等,不仅作用功能不能正常发挥,还会过早达到危房程度或损 坏,甚至酿成伤害事故,以至影响用户生活(住宅)、工作(写字楼) 与生产经营(商用与工业物业)的正常进行。 推行专业化、社会化物业管理,不仅仅在于确保物业在整个使用 周期内作用功能的正常发挥,而且良好的不间断的专业管理服务,还 可以使物业的寿命延长。有些住宅区管理得比较好,使人民群众在清 静、优美、生活方便的环境里,安居乐业。但有很多住宅区因管理不 善,在小区内乱搭乱建,环境乱七八糟,房屋刚使用两三年,就已面 目全非,不仅影响到城市面貌,有碍城市观瞻,也给居民的生活、学 习和工作带来许多不便。由于管理体制的关系,很多住宅区至今没有 推行专业化、社会化物业管理,尚在多家分割管理,各自为政。一个 住宅区或一幢楼房,往往是根据产权或隶属关系,分为几家合管或各 自分管;有的地方甚至连房屋的电气、卫生设备、上下水管道也实行 分割管理,造成互不衔接,出了问题,电话请、上门催,也难得找到 产权单位派技工上门修理。这表明,没有这种专业化、社会化物业管 理,物业使用年限会大为缩短。 (二)物业管理能为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文 明、和谐的生活与工作的环境。 物业管理,基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好 户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作;掌握房产 的变动和使用情况,使房屋及时得到修理,保持房屋功能;把房屋的 数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来,随 时变更原始记录,是管理方面的一项经常性工作。服务方面主要是充 分保证满足用户要求,及时登门进行日常服务,并超前检修上下水管 道、暖气管道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换灯口、电 线、开关。另外及时检修锅炉,保证供暖;及时检修泵房、变电所, 保证供水、 供电; 及时检修煤气管道, 保证安全供气; 及时检修电梯, 保证安全运行。当然服务中也包括管理,对于房屋、设备必须点交、 登记齐全,建立保管卡。向用户点交清楚,明确保管责任。在日常工 作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识,并注意设备变化情况。用 户迁入或迁出时,要进行清点。 物业售租后服务或物业管理, 不仅可以使物业及其设备处于完好 状态与正常运行及延长使用寿命, 而且可以为物业中生活与工作的人 们创造与保持一个安全、 舒适、 文明、 和谐的生活与工作环境和氛围。 运作良好的大厦设施, 有助于工作效率的提高; 称心如意的住宅环境, 有助于人际关系的调适。住宅社会学研究表明,良好的环境,不仅能 减少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦,乃至某些危害社会的不轨行为,还会 形成互助、互谅的社会风气,促进身心健康,乃至小孩的学习成绩。 这一切,是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条件。 (三)物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度 物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理,如清洁、保安、 环境绿化、 水电等, 每个产业人或租住人只需面对物业管理公司一家, 就能将所有关于房屋和住宅环境的日常事宜办妥, 而不必分别面对各 个不同部门。 物业管理公司可以将房屋的环境卫生承包给专业的清洁 公司打扫;向专业保安公司雇聘保安人员;将小区环境绿化承包给专 业绿化队,住户只需根据物价部门批准的收费标准,按管理企业的收 费通知单连同租金按时一次性交付。 既方便使用者, 也便于统一管理。 完善的物业管理, 对物业整个使用周期内的综合管理与服务按合同承 包经营。其管理与服务项目可谓丰富、充实、多样、周到,一般包括 下列内容: (1)房屋及基础设施、公共设施的管理。含房屋维护与修理、电 梯设备维护与开启;园林绿化、道路、路灯、供电设施、供排水管网、 自来水加压站、生活污水处理站、煤气与供热等的管理及维修。 (2)地产管理。主要禁止在所属范围内私搭乱建、乱占、乱堆等 非法使用土地。 (3)综合服务。含治安——防盗、防火与消防、值勤、照看停车; 环卫——维护区容、区貌,所属范围内室外公共地方的清洁卫生的打 扫与保护及蓄水池定期清洗等;生活服务,含家务劳动、代送病人去 医院、代送接幼儿上学与回家、家用电器修理、代换煤气、代收代交 水电煤气供热费用、代办保险与交税、代收与分送信件报刊杂志、传 呼电话,宣传合理使用房屋与设备的知识,不准污染环境(发出噪音、 垃圾乱倒)、不准损坏园林绿化及康乐设施、不准载重汽车进入小区 通道、不准在中小学、幼儿园、医疗所门前设摊摆点叫卖等。 (4)组织有益的社区康乐活动等。这种管理方式大大提高了城市 管理的社会化和专业化。 (四)完善的物业管理不单是使物业保值,而且可以使物业增值 物业管理的好,不断“追加劳动”,通过维修,进行旧房更新改 造、室内装修,不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行,而 且可以提高物业的档次和适应性,使物业保值和增值,即使是在市场 比较疲软的景况下,也能够容易地招袜顾客,出售或出租这些房屋, 获取更多的利润或租金,从而产生较高的经济效益。如疏于管理,就 可能会造成更多的问题,使新建的住宅区在数年内变成危旧房区。可 见,优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段,既可使整个地区 的房地产增值,也能为企业带来直接的经济效益。