导读:在房屋买卖合同纠纷中,经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。房屋一般是夫妻共同财产中最重要的组成部分,甚至涉及夫妻双方的基本居住权,夫妻一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋,将会造成另一方重大的财产损失。 婚姻法司法解释(三)第11条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在司法实践中,许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下,只要是 夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产 ,是否在房产证上加上另一方的名字,对双方的权利义务没有影响。 实践中,夫妻一方在与第三人商定卖房时,可能与配偶进行过商议,也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后,卖房人的配偶作为房屋共有人,以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。 另外还有一种普遍的情况,即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事,其配偶是知道的,但是房屋买卖合同签订之后,由于房屋价格上涨而反悔,其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。 我们认为,夫妻之间的权利义务的确值得关注,但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时,要优先保护外部权利义务关系。 那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢? 经过调研,我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题,因此我们作出了婚姻法司法解释(三)第11条第1款的规定,即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件: 第一,第三人属于善意购买,而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益; 第二,买受人支付了合理对价; 第三,买受人已经办理了产权登记手续。 在这三个条件均已具备的情况下,不能认定房屋买卖合同无效。 当初在制定这一款时,就有许多专家指出,如果所卖的房屋是夫妻双方唯一的居住用房,应当认定房屋买卖合同无效,理由是房屋一旦卖给第三人之后,出卖人家庭成员的权益就无从保障。