裁判结果
关于物业费用的缴纳,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的,从其约定。二原告与小吴签订的《房屋租赁合同》是他们双方真实的意思表示,不违反法律法规关于合同效力的规定,合同对双方有效,双方均应当按照合同约定履行合同义务。二原告向小吴交付了房屋,小吴在承租的房屋内从事经营活动,根据双方《房屋租赁合同》第八条约定,作为承租人及物业使用人,小吴应当承担房屋租赁期间物业费及二次供水电费,依法判决支持了老李父女要求小吴给付物业费及二次供水电费的诉讼请求。而原告主张的原一、二审的诉讼费用,则结合小吴欠付比例及双方的过错依法进行了分担。
法官说法
意思自治原则是双方在订立合同之初依法享有自愿订立合同的权利,合同在不违反法律和社会公共利益的情况下,合同生效后,合同双方当事人即应按照合同约定履行合同义务。我国《合同法》第六十条明确规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。而我国《物业管理条例》第四十一条也规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。现实生活中,因未按期交纳物业服务费,物业服务公司主张物业费用时,不论业主与承租人在房屋租赁合同中如何约定,物业公司一般都会将承担连带责任的业主作为被告起诉至法院。究其原因:一方面可能是房屋租赁合同未向物业服务公司备案,物业公司一般不易掌握承租人的具体信息,而在商品房买卖交付时,物业公司一般都有业主的全部信息;另一方面,承租人最终是否需要承担物业费需根据房屋租赁合同的约定来确定,物业公司在没有合同作为依据的情况下也不会擅自起诉承租人。
上述两个案件,标的都不大,第一个案件标的不到3万元,另一个标的不到1万元。两名承租人都没有在承租期间内及时履行房屋租赁合同约定的给付物业服务费等费用的义务,导致业主被物业公司作为被告起诉至法院,而业主被起诉时,承租人搬离承租房屋已久。业主按照生效的裁判文书代承租人支付后,经与承租人协商承租人仍不按照合同约定履行,继而导致上述两起房屋租赁合同纠纷诉讼案件。因一个合同义务引发两个诉讼案件、甚至三个诉讼案件,无疑给租赁合同双方都增加了诉累,激化了双方的矛盾不说,还极大的浪费了诉讼资源。而从诚实守信的角度而言,承租人拒不按照合同约定承担物业服务费用的行为着实是不可取的。现实中如果双方在合同履行过程中稍加注意的话,可能类似的诉讼纠纷案件即可避免。
业主问
怎样避免缴纳物业费这类纠纷的发生?
法官提醒
租赁双方可从以下几个方面注意:
1.在签订的房屋租赁合同中,对物业服务费等有关费用的承担,双方一定要按照双方的真实意见明确进行约定。此外,在签订合同前,双方可以查看2017年最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见的通知》[法发(2017)19号],在订立合同时双方最好能在合同中约定送达地址,以避免产生纠纷后因送达难而致纠纷解决不及时。
2.签订完房屋租赁合同后,业主可及时将房屋租赁合同复印件留存一份在物业服务公司,并将承租人身份信息、联络方式以及确认的送达地址提供给物业公司。
3.承租人若在承租期间内向物业公司交纳了物业服务相关费用的话,一定要让物业服务公司出具相关的票据,并保留好票据,同时可以在交纳物业服务费用后及时告知出租人,避免出租人重复交费。
4.出租人在房屋租赁合同终止或双方协商解除合同,办理房屋交接手续时,应审慎审查承租人是否依据租赁合同的约定向物业服务公司交纳了物业服务费用,必要时可向物业服务企业查询,以免承租人搬离承租房屋已久,而业主却被诉讼的情况发生。
原标题:《【海法案例】承租人租赁期间物业费谁承担?》