按照新的《物业管理条例》第十一条和第十二条的相关规定,选聘和解聘物业管理企业属于物业管理的重大事项,必须由业主大会决定,而且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,业委会只有执行权,而没有决定权。 四、物业管理企业的违约责任和安全防范义务 《条例》第三十六条规定:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。 上述规定的法律责任属于违约的法律责任。它明确规定在物业管理区域内发生安全事故时,物业管理企业是否尽到了责任,是判定物业管理企业对于业主受到人身伤害和财产损失是否承担责任的标准。通常来讲,如果物业管理企业已经按照合同的约定尽到了自己的责任,就不应当承担责任。 [案例3] 某小区业主在住宅电梯内遭不法分子的袭击而受伤,事件发生后,物业管理企业及时报告辖区派出所并护送该业主就医,但该业主仍以物业管理企业未尽物业管理职责为由向物业管理企业索赔。 物业管理区域内发生的刑事犯罪,物业管理企业是否应当承担责任,应当具体情况具体分析。物业管理的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务,关键是看物业管理企业的秩序维护防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽,不存在管理上的缺陷,则物业管理企业就不应当承担责任;相反,如果物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,存在明显的过错,则应当承担未履行合同或者履行合同存在疏漏的赔偿责任。 本案中,物业管理企业安防的概念和职责应当理解为为物业使用创造方便安全的条件,以及维护小区公共秩序的良好与稳定,而不是广义上的社会安全。因为物业企业秩序维护员的义务并不能等同于保镖义务,也不能要求物业管理企业确保物业小区内所有财产和人身的安全。在本案中,物业管理企业不可能确保电梯、楼道等场所人身和财产的安全,物业管理企业也不可能接受这种义务。物业管理企业秩序维护员的义务是按照《条例》第四十七条规定,采取相应的应急措施,及时报告有关行政单位以及协助做好救助工作。在履行了法律规定的义务,但仍无法阻止损害结果发生时,提供安防义务的一方应当不再承担民事责任。因此,本案中物业管理企业对业主在电梯、楼道等场所遭侵害所致的损失不应承担赔偿责任。 《条例》第四十七条规定:物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。 物业管理企业雇请秩序维护员的,应当遵守国家有关规定。