房地产市场调查方案是对某项调查本身的设计,目的是为了调查有序、有目的地进行,它是指导调查实施的依据,对于大型的市场调查显得更为重要。调查方案设计的内容如下:为完成调查的课题需要收集哪些信息资料;如何运用数据分析问题;明确获得答案及证明答案的做法;信息资料从哪里取得,用什么方法取得;评价方案设计的可行性及调查费用的说明;方案进一步实施的准备工作等。房地产市场调研工作计划是指在某项调查之前,对组织领导、人员配备、考核、工作进度、完成时间和费用预算等做出安排,使调查工作能够有计划、有秩序地进行,以保证调查方案的实现。总之,市场调研计划书必须具有可操作性,对调查对象、调查范围、调查内容、调查方法、调研经费预算、调研日程安排等都应给出明确的界定。(二)实施阶段1.建立调查组织房地产市场调查部门,应当根据调查任务和调查规模的大小,配备好调查人员。建立房地产市场调查组织。调查人员确定后,需要集中进行学习,对于临时吸收的调查人员,更需要进行短期培训。学习和培训的内容主要包括:明确房地产市场调查方案;掌握房地产市场调查技术;了解与房地产有关的方针、政策、法令;学习必要的经济知识和业务技术知识等。2.收集第二手资料房地产市场调查所需的资料,可分为第一手资料和第二手资料两大类。第一手资料是指需要通过实地调查才能取得的资料,取得这部分资料所花的时间较长、费用较大。第二手资料是指企业内部记录或已出版的外部记录,取得这部分资料比较容易、花费较少。在实际调查中,应当根据调查方案提出的内容,尽可能组织调查人员收集第二手资料。收集第二手资料,必须保证资料的时效性、准确性和可靠性。对于统计资料,应该弄清指标的含义和计算的口径,必要时应调整计算口径,使之符合调查项目的要求。对于某些估计性的数据,要了解其估算方法和依据以及可靠程度。对于某些保密的资料,应当根据有关保密的规定,由专人负责收集、保管。3.收集第一手资料经常遇到的情况是,为解决问题所需的资料并不能完全地从内部记录或已出版的外部记录中获得,即不能完全地从第二手资料中获得,因此研究必须以第一手资料为基础。收集第一手资料常要回答下面几个问题:是通过观察实验还是询问来获得资料;问卷采取封闭式还是采取开放式结构;是将研究的目的直截了当地告诉被访者还是对他们隐瞒研究的目的;类似的问题还很多,上述几个问题是在研究过程中必须回答的基本问题。在收集第一手资料的过程中,还必然伴随着对调查样本的设计和样本的采集。在房地产市场调查中,广泛采用的是抽样调查法。因此,研究人员在样本设计过程中必须考虑调研总体、样本单位、抽样设计、样本规模等因素。(三)分析和总结阶段1.数据的分析与解释数据分析包括对采用的抽样方法进行统计检验,以及对数据的编辑、编码和制表。编辑就是对问卷表进行纵览的过程,以保证问卷的完整、连续;编码就是对问题加以编号,以使资料更好地发挥分析作用;制表就是根据某种指标对观察得到的数据进行分类和交叉分类。在大多数研究中,都要涉及编码、编辑和制表程序。而统计检验作为一种独特的抽样过程和数据搜集工具,往往应用于某些特殊的研究。在可能的情况下,统计检验一般都在数据搜集和分析之前就进行,以保证所得到的数据与意欲研究的问题密切相关。2.编写调研报告。调查研究报告主要归纳研究结果并得到结论,提交给管理人员决策使用。很多主管人员都十分关心这一报告,并将它作为评价研究成果好坏的标准。因此,研究报告必须写得十分清楚、准确。无论你的研究做得多么深透、高明,如果没有一份好的研究报告,都将会前功尽弃。调研报告的主要内容包括:调查目的、方法、步骤、时间等说明;调查对象的基本情况;所调查问题的实际材料与分析说明;对调查对象的基本认识,作出结论;提出建设性的意见和建议;统计资料、图表等必要附件。