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提问:您好房姐,最近有投资商铺欲望,又怕风险太大,因为第一次接触商铺,希望房姐分析一下,现在可以投资商铺吗。谢谢!
回答:你好,感谢付费!
关于投资商铺:
一、市场上商铺的几种典型:
1、临街商铺。就是主干道上、商圈外延周边分布的一些临着主街的商铺,主要靠来来往往的路人消费,需要固定的人流量支撑
2、社区底铺。就是分布在小区外围,一般1-2层,主要靠社区住户日常消费来支撑
3、综合体商铺。就是单独的、大型综合商业体内的商铺,一般有统一管理运营,比如万达广场、360广场、丹尼斯等等
4、远郊外迁市场,功能明确、集中分区。
二、投资商铺如何赚钱?
1、 靠升值来赚差价;
2、租出去收租金;
3、自己开店做生意用
三、为什么投资商铺赚不到钱
1、 市场上的商铺货量太大,库存太多,10年都卖不完
2、 价格上涨难,5年不涨反跌
3、 二次交易税费太高,即便价格上涨了,差价也被税费吃掉了:增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得说等,基本高达总房价的20%
4、 外迁市场难,分割式概念商铺、包租商铺不靠谱 商铺如何买?
1.看自己资金体量,如果此商铺总价占自己资金总量的20%以内是可以的。
2.要考察商业街的租金和有效人流
3.买入的商铺税高,单价一定要足够低才行
4.租金年化收益如果达不到6%就不建议投,因为流通行太差
总结: 商铺位置好,带租约,租金也可以,只是单纯的因为业主缺钱才卖商铺,那就大刀去砍,价格合适就买,不合适就不买。商铺是极难变现的,融资属性也差,他缺钱时没有太多的谈判筹码。以上数据都考察清楚了,租售比能达到要求,可以入手。否则建议继续买住宅。
提问:房姐,我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素,那么如果从投资角度考虑,以下这些因素将怎样影响房价呢?假如其他条件不变:1.朝北但是景观好(大面积的绿地、公园)和朝南朝小区内部(楼栋、小区小花园)哪个更好一些?2.200平的复式较160平的平层?复式一般折价多少?3.同一小区,150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比,单价应折价多少?4.塔楼比板楼应该折价多少?5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居,单价应该差多少?6.一般次新是指哪年到哪年的房子?应该比新房折价多少?7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个?
回答:你这样理出来较乱,很多不能单独比较,其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值?
1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上,能否做低首付。不管用什么贷款产品,首付不要多于40%。