由于《物权法》 有了第 73 条的规定,其实没有规定第 74 条第 3 款的必要。因为将业主共有的道 路和其他场所改变为车位,仅是改变了物的用途,所有权并未发生改变,自然归 业主所有。另外,住宅小区内的人防工程的所有权也属于开发商,除依据前面所 论述的所有权原始取得理论外, 《人民防空法》第五条规定的“谁投资、谁收益” 的原则也充分支持了这种观点。 通过上述分析,笔者认为:对住宅小区的车库、车位权属的界定其实是非常 明确的, 即除将占用业主共有的道路和其他场所而改成的停车位外, 小区的车库、 车位、包括用人防工程改成的地下停车场,所有权均应属于建设者开发商。 会所、幼儿园、学校产权归属 会所、幼儿园、学校虽与车库、车位同属住宅配套设施,笔者在前面对第一 点理由和第三点理由的分析同样适用于会所、幼儿园、学校。但两者又有不同, 车库、车位不计算建筑面积,而会所、幼儿园、学校计算建筑面积,占用小区的 4 建筑容积率。如前所说,会所、幼儿园、学校一经封顶,建设者开发商即取得所 有权。 根据建设部 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 (试行)规定 , 会所、幼儿园、学校虽然计算建筑面积,但建筑面积不作分摊。业主领取的房屋 所有权证的公用设施建筑面积不含有会所、幼儿园、学校的建筑面积。业主在购 房时,购房合同的标的并不包含会所、幼儿园、学校的建筑面积。开发商在宣传 时或订立合同时往往承诺的是小区内有哪些配套服务设施,可以提供什么样的服 务,而非转移所有权的意思表示。 结 语 在实践中,业主与开发商因配套设施产权归属而屡屡产生纠纷,纠其原因, 是我国的不动产登记制度不完善所致。人们普遍的观念是,拥有产权证,就证明 享有产权,反过来,没有产权证,就没有产权。再加上前面笔者所提及的几点理 由确实影响了有些人和机关的判断,包括部分房屋权属登记机关,他们怕登记错 误,对住宅小区的配套建筑不予登记,采取的是搁置、冷处理的做法。这更强化 了社会对配套设施权属认识的混乱。建设部颁布的《房屋登记办法》也仅对房屋 予以登记,而对车位的登记则没有规定。在配套设施产权不明的情况下,双方都 认为对方占了自己的便宜,产生纠纷自然在所难免。笔者需要重点指出的是,产 权证不是证明拥有产权的唯一证据,而仅是证据之一。这意味着,在我国不动产 登记制度不完善的情况下,如果无法进行产权登记,也可以用其他方式来证明拥 有产权。 科斯定律认为,产权清晰是交易的前提,能减少交易成本,促进社会整体利 益的增长。产权清晰还会促进社会稳定。在小区配套设施产权清晰的基础上,产 权归开发商还是业主,都不会损害任何一方的利益,因为双方在交易之前,对产 权归属有一个清晰的预判,然后双方博弈,最终会达到利益平衡。目前在小区配 套设施产权不明晰的情况下,双方在交易之前都不能最终肯定哪些小区配套设施 产权应归业主,哪些应属于开发商,矛盾由此产生。在许多小区,开发商交房已 经很多年,双方矛盾仍然重重,牵扯双方很多精力。 尽管《物权法》第 10 条规定了国家应对不动产实行统一登记制度的义务,但 毕竟需要一个过程。考虑我国不动产登记制度不完善的现实。笔者提出解决小区 配套设施权属纠纷的途径,如果符合现行法律法规关于不动产登记条件的,采用 登记的办法解决,必要的时候采取行政诉讼;如果现行不动产登记法律法规未作 规定的,通过提起确权之诉的民事诉讼解决。 5