让我们认识下最有胆魄的地产开发商——
古稀之年的森稔为了建成高达492米的上海环球金融中心,
疲于奔命15年。此外,他还有72亿美元的债务。
这个耗资近百亿元的摩天大楼会让他咸鱼翻身吗?
上海环球金融中心外观图
上海环球金融中心外观图
83亿的冒险
8月30日下午两点。伴随着让人眩晕的神秘光影和节奏,以颠覆想象力的方式,一台急速上升的电梯将一脸惊讶的人们带到了474米的高空中。
这个位于474米高的空间,看上去就像一个太空仓,天阁底部的玻璃通道设有几条透明的玻璃地板,悬空于观光长廊时,漫步云端的感觉就这样成了现实,脚下的城市仿佛在流动。当然,要走在完全透明的玻璃地板上朝下看,是需要很大勇气的。
当天,这个曾被无数家媒体描述过,被无数人想象过的世界最高的观光天阁终于与人们见面了。来自世界各地的游客、记者都在这里争相拍照、报道,要把这个最高体验第一时间传递出去。
一名日本记者走在透明的玻璃地板上,摆出一副夸张的表情,对着摄像机镜头大声尖叫,似乎要向观众证明,这里有多么的刺激。在这里,你会发现视野从来没有如此开阔,全上海的景象一览无余,你甚至还能清楚俯瞰身边88层的金茂大厦那个菠萝形状的尖顶。
这里就是上海环球金融中心最顶端一个梯形开口处。这个距离地面474米的观光厅成为了世界上最高的观光天阁。这栋101层、高度为492米的摩天大楼,根据国际高层建筑与城市住宅协会最新公布的高层建筑排行榜,在“最高使用楼层高度”和“最高楼顶高度”两项中位居全球第一。如果不算上台北101大楼顶上细细的尖顶,那么它将成为全球已建成的摩天大楼里最高的一幢。
15年的沧桑
8月30日下午,在上海环球金融中心落成启用的新闻发布会上,当大楼的开发商——日本森大厦株式会社社长森稔和他的伙伴们出现时,全场顿时安静下来。或许在场的大多数记者都没有来得及对他进行过细致的研究,但是“第一高楼”的曲折诞生过程已经足以让他们对这个日本商人充满好奇。
台上的森稔表情平静,已是满头白发的他步履显得有些蹒跚。当天,森稔最终完成了1993年的承诺。但是,这一刻,森稔的表情和其他所有商人都不同。当他站在所有人面前发表演讲,或者面对摄影师拍照时,脸上挂着的总是那种奇特的表情:有些害羞和内敛,似乎又显得有点忧心忡忡。他好像缺乏在人群前或者摄像机前的表演欲望,照片上他也不笑,或者,他把嘴角一抿,就当作笑。
他讲话的声音有点像敲击金属时发出的响声,他在演讲中重复了他建设这座大楼的历史和其中的艰辛。也许这些对他来说才是最沉重的。
“最初决定投资浦东时,世界上很少有人相信这里能成为金融中心,即使在日本国内也有许多评论认为这笔投资“鲁莽草率不可能,而今天上海环球金融中心的成功启用告诉大家,这里一定能成为亚洲首屈一指的金融城市。”这句话,森稔在演讲中不止讲了一遍。“做出决定很快,但那段经历社长至今还常常提起。”一位跟随他多年的员工这样说道。
这是一个他用了1000次会议来商讨项目的共同开发模式,用了14年与拆迁户沟通,用了15年时间来完成的一个庞大计划。
时间回溯到15年前。1993年10月,森稔第一次来到上海时,这座城市让他想起了战后东京的活力。时任浦东新区管委会主任的赵启正告诉他:“我们打算在陆家嘴中心区建设三座高楼,第一座我们来建,后两座还没有确定。”森稔立刻回应:“让我来建第二座吧。”就这样他将重筹押在初露峥嵘的上海房地产市场。
1997年8月27日,上海环球金融中心奠基仪式举行,按照当时规划,上海环球金融中心由地下3层与地上94层组成,高460米,这在当时已经是世界第一高楼的高度。然而,亚洲金融危机的爆发阻挡了上海环球金融中心的建设步伐。上海第一高楼沦为“第一烂尾楼”。当时,一位上海的建筑师尖锐地评价道:很长一段时间内自我定位为“世界第一高楼”的上海环球金融中心,其客观现状恐怕难以摆脱“第一烂尾楼”之嫌。
2001 年,纽约世界贸易中心遭受的恐怖袭击,进一步打击了他的雄心,并且削弱了投资者以及希望进驻摩天大厦的租户的信心,与此同时,关于大楼外观设计上存在的争议也随之而来,工地沉睡了 6 年。森稔为该项目融资而组建的投资财团的成员慌了手脚,因此森稔在其中的股份从最初的 30% 飙升至 80%。
直至2003年2月,上海环球金融中心才高调传出复工的讯息。但此时,460米已经算不上“世界第一高”了——2003年10月17日,台北101大厦落成,以480米的主体高度成为世界第一。为了重新夺回“世界第一”,上海环球金融中心重新进行规划设计,高度从460米提高到492米, 外观也做了更改。但之后的沉寂不禁令人生疑:难道真如外界传言,日本投资方之所以赶着举行复工仪式,仅仅因为这个项目“不能再拖下去了”?
“完全没有想到。原本打算2001年竣工的,结果要拖到2008年。但这不是单纯的工期延长,上海环球金融中心在睡梦中也在成长。”森稔感叹说。
梦想成真
当然,进入大楼,你还是会感觉到这里与众不同的地方,不仅仅是它的高度与奢华。这里的管理沿袭了日本式的管理,环球金融中心的高层管理基本上都是日本人,董事长森浩生是森稔之子,观光厅总经理、商业设施部长、会议中心总经理等要职全部为日本人担任。这里还非常注重培训,目前在培训员工就有1000多人。
森稔意在将这坐大厦立足于“世界金融磁场”的理念,打造成亚洲首屈一指的金融中心。所以,对入驻这里的机构也有严格的筛选,主要以银行、证券、保险等跨国金融机构为主,以及与之配套的律师行、管理咨询等机构,还有少量入驻的企业,“起步价”必须是在“世界500强”之列。
环球金融中心推出的可供出租的写字楼面积约22万平方米。森稔说,这将创造出两到三倍于陆家嘴(13.90,-0.41,-2.87%,吧)金融区现有高档办公区面积的需求。7楼直至77楼的商业办公区域是上海环球金融中心的主体。尽管每平方米每天3美元的租金已经创下上海写字楼租金的新高,但由于陆家嘴地区金融机构云集,金融要素市场齐备,还是吸引了国内外众多金融机构入驻。
目前,日本银行界巨头瑞穗金融集团(MizuhoFinancialGroup)和三井住友金融集团(SumitomoMitsuiFinancialGroup)的子公司已经签约入驻。未来还将要进驻的金融巨头们还有巴黎银行、德国商业银行,另外来自国内的国泰基金大手笔签下38、39两层楼面。持有该项目10%股份的摩根士丹利(MorganStanley)也有可能成为大厦的租户。
除了金融巨头们,很多公司把进驻环球金融中心作为公司品牌提升的手段,“我们很喜欢这里,这很符合我们的要求。”一位世界著名建筑设计公司的负责人说道。按照森稔早前的计划,开业那天,这座造价83亿人民币的大厦的使用率将达到40%,一年之后将升至90%。
实际的情况比森稔的想象更好,到开幕之时,大楼的出租率已接近50%,仲量联行亚太区董事陈立民表示,上海环球金融中心目前的入驻率已经相当可观。
日本森大厦株式会社还预测,上海环球金融中心出租率达到100%时,将有近150家世界主要金融机构入驻,工作人员约12000人,其中入驻的日资企业预计将占30%,欧美企业约50%。而根据他们预计,这栋花费83亿元人民币巨资的大厦收回成本的周期约为12年。
“大楼的建成并是不最后的终结。”森稔说,他们还会继续在后面的经营管理上做出努力。他希望,他器重的这座摩天大楼象征着的是一个成熟的市场,而不是一个已经达到顶峰、即将走下坡路的市场。
把东京经验搬到上海
21年前,森稔在东京开发了“阿克新城(ARKHILLS)”项目,1986年竣工以后,30多家国际一流的金融企业入驻这一楼盘,接着就有了东京国际金融中心的提法。后来,森稔又开发了很多新的楼盘,也有很多国际知名企业入驻。自从森大厦公司1959年成立以来,在东京等地已经开发了数十幢大厦。毫无疑问,森稔希望将这些成功的开发和管理经验带到中国去,运用在上海环球金融中心项目上,在中国和上海打造一个真正的“国际金融中心”。
1994年,美国KPF建筑师事务所创始人之一威廉·佩德森接到设计任务时,森稔提出的要求只有两个——第一,大厦由4部分功能区组成;第二,设想把这个建筑当做全部上海市民的标志非常重要。当然,他也希望这将是全球第一高楼。
幸运的是,在环球金融中心建成的时候,它成为了世界上已建成的最高建筑,但不少人认为遗憾的是摩天大楼的竞争从来就没有停止过。就在它的旁边,与上海环球金融中心、金茂大厦所形成“品”字形排列的又一幢超高层摩天大楼——“上海中心”,其结构高度达到前所未有的565.6米,这一高度超过了上海环球金融中心。
显然,森稔已经意识到这一点,“建造世界第一高楼并不是我们的理想。虽然高度的竞争是没有止境的,但大楼盖成时是世界第一高,在吉尼斯世界纪录中榜上有名,不也是一桩好事吗?我倒觉得现在这个高度恰如其分,与周围的金茂大厦、东方明珠、电视塔之间获得了很好的平衡,所以这没有什么好遗憾的。”
是的,至少上海环球金融中心确保了森稔作为亚洲最有胆魄的开发商的地位。他说,自己希望这栋楼能够成为上海的新地标,数年之后,如果人们想要来中国,到上海,那一定要到环球金融中心看看,他把这当成作品。
但是,为了这个作品,为了这个巨大的赌注,他甚至和弟弟森章分道扬镳。如今走平稳路线的森章已是日本首富,森稔还背负着72亿美元的债务。谈起未来,这位满头白发的日本人仍然是自信满满:“我一直在努力。上海的前景也将一片光明”。森稔说:“虽然目前世界经济确实有点混乱,但这不会太多地影响中国经济,并且上海即将迎来世博会,这将引起世界的注目,因此我看好上海的经济。
在他打造的在这座世界最高楼里面,也创造了很多的“世界第一”:世界最先进的会议室,最高的观景天阁,世界最高的餐厅,拥有世界上最大的液晶电视……
其中位于79到93层柏悦酒店也是上海最贵的酒店。酒店共有174间客房,却配备了700多名服务员,也就是说平均一个客人就有7名服务生为他服务。当然,这样的待遇,也创下了最贵酒店的纪录,在这里住一晚上的最低价是5000元人民币,另外还得加上15%的服务费。当然,总统套房的价格就更高了,需要8万8千元一晚。更让人吃惊的是,酒店居然把一个泳池搬到了85层,这是世界上最高的游泳池。
但是,人们依然可以在这座奢华的大楼里找到一些不完美的地方。比如,最贵的酒店仍然会被抱怨有设计缺陷:浴室和洗手间分开了;97层的观光阁被人嫌不够长,有点窄,形容说更像一个过渡层。不过也许这正如大楼的设计者威廉·佩德森所讲:在我的脑海中,并不存在“完美”的摩天大楼这个概念。
打破摩天大楼魔咒?
时至今日,在大楼建成之时,森稔面对的尖锐问题依旧不少。“有人说摩天大楼建成之日,就是经济危机来临之时,你怎么看待这个现象?”在当日的发布会上,一位记者问道,并且她还强调说这个规律是经过历史无数次验证的。
确实,摩天大楼从来就是批评不断的。上海环球金融中心开建之初,就有人指责它庞大的规模是“20 世纪所有错误的城市规划的沉渣泛起”。说成是巨型的便携式真空吸尘器,是世界最大的酒瓶起子。在它建成后又有人将这个陆家嘴(13.90,-0.41,-2.87%,吧)中心区域的新高度和著名的“摩天大楼指数”联系到一起。
“高楼建成之日即是市场衰退之时。”1999年,德意志银行的证券分析师安德鲁·劳伦斯用自己的这个研究结果验证了之前100年间全球几次大的经济事件。在过去的100年时间内,“摩天大楼指数”频频“显灵”。其中纽约新加大厦和大都会人寿大厦1908年前后落成,期间金融危机席卷全美,数百家中小银行倒闭;1913年伍尔沃斯大厦落成,美国经济出现收缩;1920年代末至1930年代初,华尔街克莱斯勒大厦和帝国大厦相继落成,期间纽约股市崩盘并引发全球经济大萧条;70年代中期纽约世界贸易中心和芝加哥西尔斯大厦再夺全球最高荣誉,后发生石油危机,美元狂跌,全球经济再次陷入衰退;1997年吉隆坡双子塔楼取代了西尔斯大厦的最高纪录,亚洲发生金融危机;台北101大楼2000年至2001年建成,高科技泡沫破灭,全球股市狂泻。
“摩天大楼指数”的结论能否会被再一次证实,从环球金融中心建成的前两年就开始成为经济界的话题。雷曼兄弟公司的经济学家卢埃林称,“如果全球有发生经济危机的可能性,那很可能会在2007年或2008年。”当时这两个年份分别是上海世界金融中心、香港的联合广场第七期以及在世贸大厦遗址上新建的自由大厦完工的日期。
不过,森稔对这种说法是不屑一顾的。“这样的说法我还是第一次听到。”森稔这样回答到,“所谓的摩天大楼建造时间一般较长,在经济景气时期建造,等到造好,刚巧迎来了经济下落的时期,我认为不存在这样的说法。”森稔表示,尽管全球经济低迷,上海经济会继续强劲增长。
显然,森稔对摩天大楼是非常钟爱的,在大多数西方国家都在批评高层建筑的时候,森稔却坚持认为亚洲城市建设应走“高层路线”,他深知,在日本这样国土狭小的国家,可供开发的综合性商业面积相当缺乏,因此在开发中必须通过集约盖高楼的方式,达到节省土地,并通过建立多功能综合社区的途径,把在该区域工作的人群留在城里,使他们的业余时间成倍增加,用以满足物质和精神生活的需求。近50 年来,这个理念已经帮助森稔成功地把东京政府区附近的一连串地块开发成世界上最具价值的地产组合,他也成了世界上建造摩天大楼最多的房产商。