1.事先查清商铺的基本信息承租商铺之前,建议进行产权调查,确认以下信息:
确认房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将存在无法办出营业执照和非法使用房屋的法律风险。
确认房屋产权人,防止自己与无关人员签署租赁合同,或与自己签约的不是全体房屋产权人。否则将存在租赁合同无效的法律风险。
排除其他租赁备案登记情形,否则将存在自己所签的租赁合同无法办理登记备案,从而导致新的租赁关系不能对抗第三人,也会影响营业执照的办理。
2.免租期
“免租期”并非法律明确规定的概念,但完全可以依意思自治约定入商铺租赁合同中。承租人在转移占有承租房后一般需要对商铺进行装修,实际不能办公、 营业,此种情形下,双方约定一定时间由承租人装修,在此期间不计租金。期间届满开始计付租金。因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间, 免除支付的具体费用。
一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按发生使用方承担。
3.租赁保证金
也就是 “押金”,主要用于承租人合理、适当使用商铺的担保。因为商铺的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金金额高一些,以起到足够的担保作用。 另外,承租人在承租过程中,不断地拖欠相关费用,押金抵扣不够的情况下,可以约定承租人所支付的租金首先用于补足押金,剩余金额才作为租金。如租金数额未 达到约定金额,则承租人可能还要承担未足额支付租金的违约责任。如经出租人通知后合理期限内未能补足,则可以明确约定出租人的单方解约权。
4.税费承担
按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人应当承担以下税费:
营业税及附加,房产税,个人所得税,印花税,土地使用税。
转租人应当承担以下税费:
营业税及附加,印花税印花税。
双方可以约定税费的承担主体,即出租方有可能占据强势地位将交纳税费的责任转嫁给承租方,这一约定并不违反法律和行政法规的强制性规定,因此当属有效。
5.营业执照
承租商铺后开展商业经营时必须取得营业执照,关于营业执照取得的法律风险主要有:
原有租赁登记信息没有注销,导致新租赁合同无法办理徖案登记,从而无法及时办理营业执照;
商铺上已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;
房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;
涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;
因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
对于上述情形,可在合同中视情分别设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法排除妨碍的,应当承担相应的违约责任。
6.装修的处置
商铺租赁中发生花费大额资金装修的情形,为保障装修利益,应当注意以下法律问题:
明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。
解除合同的违约责任,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。
7.水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,如所在楼宇物业的限制。因此承租商铺前,应先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合同明确约定相关内容。
8.租赁登记
租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,经登记的合同,具有对抗第三人的法律效力。另外,工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。
9.转租问题
商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。