红星美凯龙的投资性房地产占总资产比例接近70%,是目前A股上市公司中投资性房地产绝对额最大的持有者(以公允价值计量),其投入大量的资金用于自建或收购商业物业,属于重资产的运营模式,这种模式在过去房地产价格上涨的宏观经济背景下,极大的增强了红星美凯龙的资产质量和盈利能力,是企业经营的压舱石;而相对而言居然之家自持物业规模小,主要以租赁方式经营卖场,属于轻资产的运营模式,目前市场对物业资产的偏好在发生改变,轻资产模式开始受到资本市场的欢迎。
(4)总资产周转率
综上,红星美凯龙由于自持商业物业规模大,对外投资项目多,资产基础庞大,拖累了总资产周转率。居然之家相对资产较轻,看上去具有较大的灵活性。
3、杠杆率分析
两家企业的负债率都处于较高水平,美凯龙的负债率更高:
由于居然之家与红星美凯龙的收费模式都是预收商户租金,因此存在大量的预收账款。从有息负债的角度来看:
可以看出,红星美凯龙的有息负债水平更高,这也是其财务费用率较高的原因。下文第二部分还将专门分析红星美凯龙负债情况。
4、结论
总之,借助上述杜邦分析方法,对Top 2的ROE进行拆解,得出结论:Top 2的净资产收益率分别达到18.89%与9.57%,属于较高水平(2019年WIND市场均值9.50%),但剔除非经常性损益后,Top 2的净资产收益率分别下降为12.54%及5.34%,其中居然之家扣非后ROE远高于红星美凯龙,这既得益于居然之家的效益(扣非后利润水平高),也得益于居然之家的效率(轻资产运营模式使得周转率高)。
值得注意的是,按照目前A股的价格,红星美凯龙的市净率低于1的正常水平,这看起来是目前国内股权市场对待持有型物业具有排斥性的态度,但是可能也与红星美凯龙自身的财务及资金状况有关系。因此本文第二部分,我们试着简单理解一下红星美凯龙的资金情况。