新《编制办法》 的强制性内容 (3) 2006年6月1 日《关于落实新建住房比例要求的若干意见》 建住房[2006] 1 65号文件中明确规定: “城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作, 首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数) 、 住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积) 两项强制性指标, 指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定; 依据控制性详细规划, 出具套型结构比例和容积率、 建筑高度、 绿地率等规划设计条件, 并作为土地出让的前置条件, 落实到新开工商品住房项目。 ”编制控制性详细规划时, 强制性内容的确定应满足以上三项及其他相关规定的要求。 ► 控制性详细规划的成果► 包括: 技术文件、 法定文件和管理文件► 1 、 技术文件是法定文件和管理文件的技术支撑和编制基础。 技术文件编制的内容和深度应符合建设部《城市规划编制办法》 的要求。► 2、 法定文件是规定控制性详细规划强制性内容的文件。 法定文件应充分考虑资源利用、 公众利益和公共安全等因素, 具有强制性实施的约束力, 同时便于公众理解和监督。► 3、 管理文件是城市规划行政主管部门实施规划管理的操作依据。 管理文件既要体现法定文件的“刚性”原则, 又要满足规划管理的动态需要。 ►技术文件——报城市规划行政主管部门审查;►法定文件——报城市规划委员会审议及城市人民政府审批;►管理文件——报城市规划行政主管部门核准, 并报当地城市规划委员会备案。 ►文件特点:►技术文件——清晰、 明确、 条文加图纸。►法定文件——公众能够理解, 便于监控, 并具有强制性的约束力, 非经法定程序不得随意调整、 修改。►管理文件——开展规划管理的操作性文件,既要遵循强制性内容不得随意变更的“刚性”原则, 又要满足动态规划的“弹性”要求。 四、 控制性详细规划存在的问题 (1) 缺乏通盘考虑导致委托的随意性和衔接困难。(以中小城市为甚)1) 存在问题:委托随意性问题, 委托边界随时改变甚至有所重叠。衔接问题: 各院规划对公共部分控制不一致是否应该全覆盖? 覆盖到什么程度? 如何覆盖? 统一技术标准。 通则式覆盖, 先控制, 再深化。2) 解决思路:规划编制的系统性和计划性(年度编制计划、 专门的编制研究中心) 。分区与标准分区的划定与衔接, 统一的用地编码系统。3) 覆盖程度与编制深度的对应, 重视与近期规划衔接。4) 覆盖深度的区分与转换。 重庆的标准分区系统成为控规编制的基础 (2) 依据不足的问题普遍存在。 (与上位规划的衔接存在技术上的缺陷)1) 存在问题上位规划有年限, 而控规无年限。 上位规划越来越注重宏观调控与公共政策属性, 真正落实需要具体指导。前期研究普遍达不到一定的深度和广度导致控规编制的依据不足。 专项规划严重滞后带来不确定性和大量前期研究工作。控规的表达方式要求简单规范, 难以审查前期研究的工作。2) 解决思路在《编制办法》 实施细则中或地方的控规编制《统一技术措施》 中明确规定这一方面的内容, 将相关研究的结论纳入控规的编制成果。前期研究上升到上一层次规划, 改变现行的城市总体规划的表达方式, 适应控规分区片编制的实际情况, 采取总量分配、 分层控制的思路, 逐层落实到控制性详细规划之中。 (3) 关于层次与深度1) 问题的产生地区发展不平衡, 地方具有不同的发展特色, 城市中的旧城区与新城区发展控制要求也不尽相同, 不同的开发方式对控规的要求都不同 。 统一的深度导致有些地区控制深度不够, 而有些地区控制内容过深却意义不大。2) 解决问题的思路采取分层控制、 层层深入的方式。采取一般控制和特殊控制相结合的方式。划定特定区有针对性地提出编制深度要求。将不同的控制要求上升到分区规划层次、 或划定标准分区时给予明确。刚性与弹性的控制要求、 相互之间的转化。 古城保护 (4) 关于规划控制指标体系——控规的灵魂1) 存在问题指标千篇一律, 不能体现城市特色与控制内涵。指标选取缺乏针对性研究, 规定性与指导性指标需要针对性界定。 例如旅游度假区中小学指标没有用。指标赋值缺乏科学依据, 有主观臆断现象, 拍脑袋。不同的编制单位和区片导致不公平和衔接困难。2) 解决问题的思路地方的统一技术措施提供参考。通过针对性的现状调研、 归纳总结提供具有通则式意义的赋值标准, 强调公平性。个案赋值结合具体的编制要求浮动变化, 并需要提供有力的依据。 上海的建筑密度与容积率附值标准在一定程度上规范了技术行为, 避免主观臆断赋值现象。 (5) 关于用地分类1) 问题的产生目前普遍使用的是国家规范《城市用地与规划建设用地分类标准》 (GBJ 137-90) , 为计划经济产物, 适用于城市总体规划和城市建设用地统计工作。该标准不适用于控制性详细规划, 对有效的规划控制和编制技术创新都是一个阻碍。2) 解决问题的思路针对规划管理与实施的利益集团与开发建设方式制定新的用地分类。 联排屋、 经济适用房、 美国16类住宅用地。 南京提出A类公共用地, B类市场开发用地。适用于新鲜事物、 新类型或新的开发方式。与国家标准进行有效的衔接, 必要时可翻译或者转换。适应城市自身的特色, 符合管理需要。区划管制中有一种表性分区的手段具有借鉴意义 。目前国内已经开始了相关的尝试。 (南京的用地分类、 北京的多功能用地与待研究用地等) 资料来源: 南京市规划局规划编制课题组《城市规划编制体系新框架研究》1999.11 用地兼容与混合用地用地兼容: 是指用地对建筑类型的兼容, 指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施, 由于比例很低, 不会影响用地的主导性质。允许的含义指的是可以建设商业设施, 也可以不建, 建设与否同开发商的设想有关, 但需要通过规划管理部门的认可。 兼容类型的控制和兼容比例的控制。兼容类型的控制现在一般采取《各类建设用地适建范围表》 , 一般分为适建、 不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确, 目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措施时, 一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%。 注: √ 适建×不适建 〇由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。土地使用兼容控制表土地使用兼容控制表。 。 。。 。 。××××××加油站18〇〇〇〇〇〇社会停车场17××××××危险品仓库16〇×〇〇××普通储运仓库15××××××对环境有干扰、 污染的工厂14〇×√√√〇对环境基本无干扰、 污染的工厂13√√〇√√√商住综合楼12√〇〇√√〇旅馆11√√〇√√√办公建筑10〇〇√√√√体育设施8〇〇√√√√医疗设施7〇〇√√√√文化设施6√〇√√√√商业服务设施5〇〇√√√√教育设施4〇〇〇√√〇高层居住建筑3〇〇〇√√〇多层居住建筑2〇〇√√√√低层居住建筑1。 。 。C2C1R4R3R2R1。 。 。公共设施居住用地 混合用地: 主要是描述一个地块的用地性质容纳多种用地属性, 并具有一定的可选择性。 另外, 混合用地一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地, 而必须有不同的使用类型混合, 并且混合应达到一定的比例。对于混合类型的控制, 应当重点考虑如下原则:1 、 用地关联原则: 优先考虑用地关联的类型的混合, 这种混合能够降低交通出行, 增加社区活力。 例如, 根据相关研究, 办公设施由于能够提供就业岗位, 通常和其他用地有天然的关联性, 因而在混合用地中所见较多, 办公用地同住宅用地、 商业用地、 娱乐用地的混合是较为多见的混合类型。2、 互不干扰原则: 容易产生相互干扰的设施类型不宜混合在同一用地上。 如娱乐设施由于其人流、 噪音等原因, 通常对住宅的私密有相当负面影响, 因而, 也不宜混合, 即使混合的话, 也应当附加相应条件, 如要求保持一定的合理的间隔、 提供不同的出入口等。3、 合理比例混合原则: 对于混合比例的控制, 通常应当以用地上不同类型设施的规模来计量其混合比例。 一般意义上, 一种用途的建筑面积如果超过50%比例, 就可认为是主导用途。 一般宜采取比例上下限的控制要求。 混合用地的使用案例借鉴:RM: 以居住为主, 同时有公建及其他用地混合用地, 居住用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%, 并保证不多于80%, 超过80%的话, 则应当算住宅用地兼容公建及其他用地。CM: 以公建为主, 兼容居住及其他用地, 公建用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%, 并保证不多于80%。 多于80%应算作公建兼容其他用地。VM: 多功能混合用地, 一般直在城市中心或交通枢纽周围, 鼓励混合开发的方式, 并且必须保证用地功能的混合。 混合的方式和比例具有相当的灵活性和适应性。 一旦确定为多功能用地, 不得进行单用途的开发建设,必须保证大于兼容水平20%的建筑面积兼容量的混合开发。除居住之外的数类设施的混合用地。数类设施的混合用地F3以公建及其他、 居住为主的用地, 居住建筑面积低于总建筑面积的40%公建及其他兼容居住用地F2以居住、 公建及其他为主的用地, 公建及其他建筑面积低于总建筑面积的40%居住兼容公建及其他用地F1数种互无干扰的设施的混合用地。多功能用地F北京关于混合用地的分类定义, 规定主导比例大于60%, 但不高于80%。 (6) 其他技术问题。1) 现状认定: 法律的不溯及既往原则、 复杂的产权关系、 现状的有机规制。 城中村, 日本的有机更新。2) 产权地块: 必要、 复杂、 矛盾。3) 用地细分: 最小地块的概念对于指标体系的意义; 划分最小地块需要基础研究; 单元开发的控制弹性。4) 奖励政策: 奖励政策的真正含义;限制。 旧区可以奖励, 如绿地和公共空间, 新区不用奖励, 应该规定。5) 地形复杂地区的控制研究, 不仅控制高度, 轮廓线。6) 控规调整: 动态控制优势、 总量失控风险、 程序的保障。7) “五线” 划定: 表达方式与具体操作。8) 控规与城市设计衔接: 内容与形式。 。