REITS的法规历程,中国发展REITS的过程非常艰苦,看一下美国的历程有很艰苦,美国REITS第一家是艾森豪威尔总统创建的,在这个过程中间涉及到无数的法律税法的修改,1965年有第一家REITS上市,2000年有投资REITS的ETF成立,目前为止REITS成立51年。它的几个特点,第一,资产质量非常高。第二付息率高,它的历史平均达到5%到8%,他为投资者提供除了债权以外的收益来源,它历史的股息的付息情况,它价格变动是随着市场的变动的,它的年化总收益达到5%,他的固定收益得到体现,另外他的总收益非常可观的,从历史上来看,在过去3年5年,跟他上证宗旨相比没有超过,在这个区间内没有打败,但是从年化标准比国内证券是要低的。它跟其他各类指数的相关性还是比较低的,比如跟上证宗指的投资风险还是有贡献的,美国REITS也促使这个行业内部进行了一些改革,导致研究透明度非常高,由于是上市企业,一方面要进行定期披露,另外他们制订了自己的行业准则,包括运营先进额的概念,更好的反映现金流的情况,另外他的资产相当的公开透明。在公募市场上投资REITS的产品不断出现,美国最大的ETF由先锋公司成立,公募基金有这样的企业,由于时间关系简单讲一下房地产交易的情况,住宅性房地产不同的是,反弹的幅度非常大。我们从谷底过来已经两年半时间,历史经验看,时间上来讲我们处于复苏的中期,另外从房地产复苏的周期讲,我们处的阶段是房地产企业通过了资产负债的情况得到了好转,进入的是第二个阶段行业内的大规模的整合阶段,REITS之间活动非常频繁。第三个阶段就是美国整体经济的复苏阶段,长期刺激经济需求。