户口迁出 户口没迁出,问题很严重。 购房者一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题,如果存在需要户口迁出的情况时,一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。 法律风险提示:如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定,一旦发生户口迁出的纠纷后,报警和起诉都不能直接解决。 律师支招:一方面,可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍状况,另一方面,可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约责任。 到时候以卖方违约为由,向法院提起民事诉讼,在这种诉求之下,法院是予以受理的。 房屋总价款及付款方式 1、写明房屋的“总价款”,同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。 2、注明签订合同之前交付了多少定金,同时约定该定金抵作同等金额的购房款。 3、简单介绍一下几种常见付款方式应当注意的事项。(注:以下卖方简称“甲方”,买方简称“乙方”) (1)一次性支付方式付款应当注意的主要事项。 ①明确约定甲乙双方过户的时间节点。 范例:甲乙双方约定x年x月x日之前去房产交易中心办理过户手续。 ②明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限。 范例:在乙方新契税证明下发x日内支付甲方购房款x元整(别忘了大小写)同时根据国家政策,甲乙双方办理资金监管手续。 注:通俗来讲“资金监管”是指,在二手房买卖过程中,购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后,需要将先支付的房款直接打入银行的“资金监管账户”,由银行暂时将该房款冻结。 若买卖双方在规定的期限内完成过户手续,购房者拿到新房产证的同时,银行会自动将该“资金监管账户”内的房款划转到卖方的账户下;如果交易失败,则该笔房款会自动退还至购房者账户下,这样做可以极大的保证双方的交易安全。 ③明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限(要坚持一个原则:一手交钱,一手交房,同时尽量预留尾款,以防止卖方房屋有陈欠而引发不必要的纠纷)。 范例:在乙方新房证下发x日内给付甲方购房尾款x元整(注明:大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。 (2)商业贷款方式付款应当注意的主要事项。 ①明确约定乙方办理贷款审批的时间节点,以及办理过户的前提条件和期限。 范例:甲乙双方于x年x月x日之前一同到银行办理贷款审批手续,待贷款审批通过x个工作日内,甲乙双方一同到房产交易部门办理过户手续。 ②明确约定乙方支付甲方第一笔购房款的前提条件和期限。 范例:在乙方新契税证明下发x日内支付甲方第一笔购房款x元整(注明:大小写),同时根据国家政策,甲乙双方须在房管局办理资金监管手续。 ③明确约定乙方下发新房证且贷款下发后x个工作日内由银行直接将贷款作为第二笔购房款支付甲方。 (注意:不要具体约定银行贷款的放款日期,这个日期甲乙双方无法确定) ④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。 范例:在甲方收到银行的放款后x个工作日内,乙方支付甲方购房尾款x元整(注明大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。 ⑤为了保险起见,最好在“合同的其他约定”中明确:如果乙方无法贷款或者贷款金额不足的,乙方用现金补齐。 违约责任&解除合同 1、对于合同的违约行为,买卖双方一定要明确其所适用的违约责任,否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。 律师支招:对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题,都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式”,以便于日后维护自身的合法权益。 2、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。 房屋交付 1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出,千万不要图省事。 法律风险提示:如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”这样的约定太过于模糊,往往很难起到保障作用,请大家看一则小例子。 例子 曾经发生过这样的事情,买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意,于是很快签订了买卖合同,在房屋交付条件中注明“按现状交付”,但是买方交完房款、办理完毕过户手续后,在办理房屋交接时,发现房屋内的精装修都被拆除,空调等设备也被拆走。 当买方提出强烈质疑时,中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的,房价款中不包括精装修的,这种情况让买方始料不及,又无话可说,因为在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不能保证胜诉。 2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。 范例:甲乙双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方,在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。 3、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。 范例:卖方未按照合同约定的时间过户并交付房屋,逾期超过一定期限的,买方有权要求解除合同、退房并返还已付房款及相应的利息,同时要求卖方承担相应的违约责任。 法律风险提示:如果卖方提前交房,一旦出现买方无法过户等情形,双方很可能会产生纠纷。 俗话说:请神容易送神难,打算提前交房的卖方,最好权衡一下利弊再做决定。 合同尾部签章 1、买卖双方签章和按手印要确保清晰,禁止代签代按。 2、买卖双方的通讯地址和联系方式要详细填写完整。 3、准确填写合同签订时的具体日期。