深圳发展银行南京分行个人信贷部一名理财师说,以某贷款人在2002年11月房贷40万元(纯商贷)20年限为例,总共还款240期,同年12月开始首次还款,排除期间的加息因素,以2002年底的利率为准。
她说,按照这个来算,20年贷款人总共支付的利息为277512.45元,每月还款均为2822.97元。当贷款人还满4年时,已还利息87807.75元,是总利息的近32%。计算贷款人还完贷款总利息的50%左右时,是6年8个月,这时已偿还银行的利息是139612.53元,而离20年的还款时间还有13年4个月。
这样可以理解为:之后160期(后13年4个月)要还的利息和前面80期(前6年8个月)已还的利息一样,贷款人还完了1/3年限(80期),但归还的利息已经是总利息的一半。之后2/3年限只要还一半的利息,如果原来年利率是5%,就意味着之前1/3年限的还贷利息不止5%。笼统可以认为:前1/3年限利率10%、中1/3年限利率5%、后1/3年限利率2.5%。
因此,如果一笔贷款已经还了好几年,再提前还贷就相当于把后几年优质的“低息贷款”还掉了,市民肯定不划算。这种“等同法”在贷款期限的前1/3至2/3年限中,偿还的月供中利息支出较多,在最后几年中,月供支出基本以本金为主,利息很少。