选用 “六普”数据的原因是该数据通过“以人查房”方式获得,涵盖各种类型和属性的房屋,既包括房地产开发商建造的商品房、各类保障性住房,也包括职工家属宿舍和集体宿舍,还包括自建房、原农村住房划转为城镇住房而产生的“农转城房”、小产权房等,数据质量最高,涵盖范围最广,数据最为可靠,净漏登率控制在0.12%以内。
“六普”数据公布了城镇家庭户人口和城镇集体户人口两类城镇人口的户数和户均住房面积,可由此计算得到2010年底城镇住房存量约为196亿平方米。但有一点小小的不足,“六普”数据是入户调查得到的,未包括空置房。
然后,采用固定资产投资项下的住房竣工面积(不含农户)计算2011-2017年城镇住房竣工面积增量。住房竣工面积数据来源为统计局,统计范围为投资500万元及以上的住房竣工面积和全部房地产开发企业的住房竣工面积。
2010年之前公布全社会、城镇、农户三个口径的住房竣工面积指标,用全社会扣减城镇、农户可得到小产权面积,由于小产权多集中于城镇地区,因此,全社会住房竣工面积减去农户住房面积即可得到包含小产权房的广义城镇住房竣工面积。
2011年后,统计局不再公布狭义的城镇住房竣工面积,直接公布住房竣工面积(不含农户)指标,将2011-2017年住房竣工面积(不含农户)累加后即可得到城镇住房竣工面积增量,最新的2017年统计年鉴中仅有2016年住房竣工面积(不含农户)数据,用2011-2016年的住房竣工面积(不含农户)平均增速估算出2017年的住房竣工面积(不含农户)为9.05亿平方米,累加后得到2011-2017年的城镇住房竣工面积增量为66.90亿平方米。
需要说明的是,由于固定资产投资中未包含投资500万元以下的城镇自建房和 “农转城房”,统计口径略微偏小。但考虑到2010年以后这部分占比较低,直接累加近似视为合理。
图表6 2011-2017年城镇住房竣工面积增量估算
注:2017年统计局数据暂未公布,由2011-2016年的平均增长率估算而来。
数据来源:国家统计局如是金融研究院
最后,将2010年城镇住房存量面积和2011-2017年城镇住房竣工面积增量加总后可得到城镇住房供应总量。如果不考虑空置住房,2010年城镇住房存量为196亿平方米,2011-2017年城镇新增住房67亿平方米,全国城镇住房总计26