实践中,最为常见的是夫妻一方将登记在其名下的法定共有房屋擅自转让给他人而发生的纠纷。
我们认为,由于婚姻法与物权法相比是特别法, 因此该类纠纷应当优先适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》(法释〔2001〕30号)第17条第2项的规定,即买受人有理由相信出卖人转让房屋为夫妻双方共同意思表示的,买卖合同有效。对于不能适用该规定的,实践中对于该类买卖合同的效力争议较大,有合同无效说、善意取得补正合同效力说、善意补正合同效力说和合同完全有效说等不同观点。
我们认为,由于我国房屋登记管理制度不完善、文化传统等原因,登记权利人与真实权利人不一致的情况大量存在,特别是夫妻共有房屋登记在一方名下的情况十分普遍,而《物权法》第16条的规定又赋予不动产登记以公信力,因此现实中存在大量信赖物权登记购买
房屋的善意买受人,其中又有相当部分是信赖登记并支付了全部或大部分购房款,但尚未办理转移登记的善意买受人。
《物权法》第106条规定主要保护的是买受人已经善意取得的房屋不被原权利人追回,我们认为立足现实应将关注的重点放在如何最大限度地保护那些未取得房屋的善意买受人向出卖人主张损害赔偿,使出卖人不能从不诚信的行为中获利。
通常认为,在制度设计上赋予善意买受人有权向出卖人主张有效合同解除的违约责任,比让出卖人承担合同无效的缔约过失责任更有利于保护该部分买受人的利益。
基于此,我们提出,如果有证据证明买受人信赖房屋登记簿上的物权记载,其为善意的,可以认定买卖合同有效。在合同有效的情况下,无权处分的出卖人不能履行办理房屋所有权转移登记的义务,构成根本违约,合同目的无法实现,善意买受人有权解除合同,要求出卖人承担违约责任,支付违约金或赔偿房屋差价损失等可得利益损失。
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