最近,有个朋友新买的房子交房了,开发商准备卖车位,朋友就来问我应不应该买车位。
因为他老婆主张买一个,但他觉得只需要租车位就行,不用花钱买。
随着私家汽车在中国的全面普及,关于买房后要不要买车位的问题,也让很多有车的家庭纠结。
今天,我就分享一些车位问题的个人见解,供大家参考。
为什么有的人不想买车位?
按成都目前比较主流的车位租金400元/月来算,租车位一年的费用是4800元,而现在很多人一般3-5年就搬家了,很少有人在一套房子里住超过十年,假设按十年算也才48000元。
而成都目前开发商出售的私家车位价格大多在12-20万之间,一次性投入的成本够租25-40年车位了。
因此,买车位不仅总支出更大,而且还是一次性投入,相比之下,租车位按月、按季或者按年的租金支出,按现在的网络流行语来说就是“四舍五入等于不要钱”。
所以有很多人不愿意买车位,主要也就是经济账算不过来,觉得买车位还不如租车位划算。
想买车位的理由有哪些?
单从静态的经济账面计算,买车位确实不如租车位划算,但主张买车位的人也有他们的理由。
第一,免去对停车成本可能上涨的后顾之忧。
虽然按照当下的租金水平来算,租车位比买车位划算得多,但没有谁能保证车位租金永远不涨价,而愿意买车位的人也往往因为是有这样的担忧。
以前,停车费实行政府指导价,大多数小区地下停车场的停车费在200-300元/月(依据汽车排量定价有所不同);
2015年国家发改委放开停车费的政府指导价,实行了市场自主定价,之后成都就逐渐出现了很多月租金在5、6百甚至上千元的住宅小区。
即使按照现在主流的400元月租金来算,相比过去通常200元的标准,也的确已经翻了一倍。
不仅停车月租价格涨了,地下车位的售价也普遍变贵了。
以前开发商卖地下车位,10-12万的比较常见,最便宜的甚至只要3-5万,最贵的通常也不会超过15万;而现在成都新交付的楼盘卖车位,10-12万已经算比较便宜的,卖到15万以上的比比皆是,一些车位比较紧张的老小区,二手车位卖到2、3十万也屡见不鲜。
所以愿意买车位的人,很大程度上也是不愿意承担未来价格上涨的风险,免除后顾之忧。
当然,这里需要特别指出的是,车位是用来停的,不是用来炒的。
成都车位的普遍价格虽然多年来有所上涨,但涨幅也完全是在跟随物价上涨的合理范围之内。
我2006年交房的一套房子,当年标准车位的售价是12万元,我查了一下现在的二手车位价格也就在18-20万左右,十五年的涨幅甚至还赶不上一般商品。
所以车位如果用来停车,固然可以体现它的使用价值,换房的时候卖掉也不会亏;但如果单纯是以投资的目的买车位,也是大可不必。
第二,不用担心回家后无位可停。
除了价格上涨,另一个会让很多人焦虑的问题就害怕以后停车位不够,如果现在不买,以后没有地方停车。
这个问题对于一些车位比较紧张的小区确实存在,比如以前执行1:0.7车位比标准的小区,在家家户户都有私家车的当下,停车的矛盾已经显得非常突出了。
但对于车位比较充裕的小区,特别是一些车位户比达到1:2以上的改善型楼盘来说,目前完全不需要有停车位不够的担心。
第三,固定车位停车更方便。
买私家车位很大一部分因素是为了买个方便位,居住体验会更好。
租车位和买车位,虽然都能达到“停车”的目的,但二者的使用体验有所不同。如果房子住得更大了,车子也开得更好了,但却因为买车位不如租车位划算而牺牲居住品质,就有点本末倒置的感觉了。
就好比在家吃馒头和去五星级酒店吃大餐,都能达到“吃饱”的目的,但当我们生活水平提高之后,肯定就不会因为去五星级酒店吃大餐不划算而天天在家吃馒头。
总结:买不买车位的三个因素
综合以上两种观点,关于买不买车位这个问题就比较清晰了,只需要回答“小区的车位配比是否充足?”、“有没有长期停车的需求?”、“有没有足够的车位购买预算?”三个问题即可。
下面这张图,可以帮你快速找到适合自己的答案。
如果是停车位数量比较紧张的小区,那么总体来说,不管目前有没有长期停车的需求,不管有没有足够的资金预算,都建议第一时间买车位。
如果是停车位数量比较充足的小区,有长期停车需求的,那么还是建议买,没钱就慢慢攒钱买,也不用着急;没有长期停车需求的话,不建议买。
需要注意的是,停车位数量是否充足并没有严格的标准,要结合小区的车位比、小区的主要户型面积、甚至小区的地理位置具体问题具体分析。
比如改善型的小区,那肯定家家户户都有车,对车位数量的要求就更高;如果是通廊式小户型楼盘,大多数住户都是年轻人,对车位数量的要求也就比较低。
不过总体而言,从目前成都的私家车保有情况来看:
车位的户数比低于1:1的,肯定属于停车位比较紧张的(通廊式小户型除外);
车位的户数比大于1:2的,即使是改善型楼盘,车位配置也属于比较充足的,无需过度焦虑停车问题。
什么时候买车位划算?
对于车位数量比较紧张的小区,建议在车位第一次开盘的时候就买。
因为车位数量紧张的小区,车位通常没有降价的可能,一早选还能选个好位置。
对于车位数量比较充足的小区,有需求也有钱的情况下,可以一开盘就买;如果停车需求不急迫,或者资金准备不足,则可以观望。
因为车位数量比较充足的小区,通常不会涨价,也不会如置业顾问口中说的那样“现在开盘有优惠,以后就没有优惠了”。
而且如果车位去化情况不理想,开发商极有可能在某些时间节点上(比如房交会、车位清盘)降价或搞活动变相降价;或者在年底需要完成回款任务的时候拿出车位来降价或变相降价促销。
人防车位能不能“买”?
在很多小区,除了“产权车位”,还有一种名曰“人防车位”的车位。有不少读者经常会问我们人防车位要不要买的问题。
人防车位实际上是由小区的开发商投资建设的人民防空工程,它的产权归人防办所有,所以人防车位并不能买卖;
但因开发商享有人防工程在非战时的使用权和收益权,所以开发商可将人防车位的使用权转让给小区业主。
所以一般讲的“买”人防车位,实际上是开发商以长期租赁的形式转让人防车位的使用权。
因为人防车位没有产权,心理上容易给人造成一种不安全感,所以同一个小区的人防车位价格往往比产权车位要便宜。
从使用角度来说,二者的唯一的区别是人防车位在战时可以被国家强制征用,不过如果都“战时”了,普通车位应该也不太敢用了吧?
从交易角度来说,产权车位购买后需要进行不动产权登记,并缴纳3%的契税,人防车位没有产权,只是使用权的转让,无需缴纳契税。
未来二次转让时,产权车位可以自由买卖,当然买家还得再次缴纳3%的契税;人防车位没有产权,但开发商通常会在合同中约定业主有权向其他业主转让该合同约定的全部权利义务,实际上也能正常“交易”,去开发商或者物业公司登个记即可完成,并不产生税费。
综上,人防车位和产权车位在使用上基本无异,也能二次转让收回成本,可以说基本上没有区别;同时价格更低,还不产生交易税费,总体成本低不少。
所以,如果资金预算比较紧张,完全可以选择成本更低的人防车位;
如果离自家单元入口比较近的车位都是人防车位,也可以选人防车位,毕竟更方便还便宜,何乐而不为呢?
当然,如果是预算充足,单元门附近也都是产权车位,还是应以便利性为第一准则,不要为了贪便宜,舍近求远选人防车位。