武汉最近干了一件事,把全城划分出160个版块版块背后对应的,大概是官方认同的地段价值
经过哥的测试,买房人普遍反应是——呵呵,我认同什么地方,还需要他认定???
所以很多时候,官方永远比市场,慢一拍
现在武汉楼市,除了内环以及小部分二环区域到底有多少人买房第一考量,是地段?去年武汉最火的几个版块光谷东,黄家湖,白沙洲……分别是啥地段?
大家现在真实考虑的要素,早就转移成对区域能级的判断归纳一下——区域IP
这IP可以是学区,可以是景观,可以是规划,甚至可以是网红打卡点……
地段将死IP升天
如果说“地段”,还是购房者基于生活经验的一致结论那“IP”更多来自你朋友圈、抖音包括自媒体的一致认同
他不一定讲道理,甚至偶尔脱离实际,但信得人多,声音够大IP,就能变成市场共识
这是关于买房底层逻辑的乾坤大挪移而所谓强势楼盘,就是IP叠加最多的项目
从去年开始,IP打败地段的故事,就批量在武汉楼市上演。我们举几个比较经典的案例。
庭瑞中心,请问有多少朋友关注过这个项目?他落位在号称寸土寸金的江汉区,步行范围之内聚集城市精华,和国广、循礼门都不过一步之遥。
3.3万的均价比较亲民,65~144平方米的面积段也不算离谱,但在市场上,一点涟漪都没有。
地缘确实很强,再加上项目体量小,卖完没有任何问题。但就是这么一个绝对的市中心,绝对好地段,在市场上却没有刷出存在感。
如果这个案例还不够典型,我们再比较下大关山和光谷东。两个代表性项目,华润昆仑御和光谷南山府。
昆仑御单价2.3万,距离关山核心区更近,稀缺的低密物业形态加持;
光谷南山府去年底,单价到2.2万(含装修),地处目前还是一片大工地的神墩一路。最近4个月,实际成交价从1.9万一路飙升,但市场持续认同;
如果按照最传统的地段理论判断,哪一个项目土地天赋更好?很明显,位于关山辐射范围的昆仑御,应该强于南山府。但现在,关山的地段优势,面对光谷中心城的IP已经有点力不从心。
这种现象,在武汉楼市,会越来越突出。
高级地段——台北路/西北湖,拼单价天花板,干不过尚未成型的二七滨江IP;有学校IP加持的楼盘,就能从武汉竞争最激烈的版块,脱颖而出;徐东、司门口这些成熟地段的新盘,没有IP没有想象力,也没有绝对的市场存在感;