魏先生原居住的平房因绿化隔离地区旧村改造拆迁,购买了两套回迁房,房子的产权性质为按经济适用住房管理的房屋。 今年,魏先生和陈先生签订了回迁房买卖合同,约定魏先生将其中一套回迁房出售给陈先生,并配合办理房屋产权证,由陈先生给付魏先生房款30余万元,后来陈先生支付给魏先生房款,并要求魏先生配合办理过户,然而,魏先生见房价上涨,便不想将房屋卖给陈先生了,遂以双方签订的回迁房买卖合同无效为由,拒绝配合陈先生办理过户。 于是,陈先生起诉至法院,要求魏先生配合办理过户手续,法院经过审理后认为,双方当事人签订的回迁房买卖合同有效,最终,法院判决魏先生配合陈先生办理过户手续。 所谓拆迁房是指政府在进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁的住户进行安置时所建的房屋。拆迁房安置的对象包括城镇居民被拆迁用户和征收拆迁房屋的农户,安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。我国城市房屋拆迁实行的是拆迁许可制度,符合规定条件的申请人只有在取得房屋拆迁管理部门所颁发的房屋拆迁许可证之后,才算取得拆迁人的资格。 拆迁房是可以买卖的,但是拆迁房买卖和一般的商品房交易有很大不同,拆迁房因其安置对象使特定拆迁安置户,该房屋的买卖除受法律法规的规范之外,还受到当地政府当地政府相关的地方政策约束。 拆迁房主要分为两大类,一类是因市政工程拆迁而配置的房屋,这类房子房屋产权属于个人所有,但在获得产权证后五年内不能上市交易,另外一类使因为房产开发等因素而动迁的房子,这类房屋与普通商品房无异,属于被安置的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。 那拆迁安置房和商品房的区别在哪里了。 首先说结论,商品房和拆迁安置房在法律上不是并列的,但是在房地产圈子里经常被放在一起说,其实他们出现在不同的概念体系里面,而不同的语境中疑似会不一样。 在楼市,商品房是相对存量房(二手房)的概念,也就是新房的意思。在法律上面,商品房指的是开发商二次开发上市交易的新房,比如《商品房销售管理办法》《商品房预售合同》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》中商品房预售许可证,在这个层次上,商品房,存量房,经济适用房,宅基地使并列的,体现在房产证上。 拆迁安置房一般不体现在房产证上,从严格意义上来说他也不是一个法律上面的概念,比如我国我国就没有中央层面的拆迁安置房法律,这类法律只有地方上会有,比如上海就有。 拆迁安置房居室拆迁安置的房源,在不同的时代有不同的内涵,1991年到2001年,拆迁安置房有不少使公房,2001年到2011年,存在大量的经济适用房,少量的商品房升值存量房(二手房),到2011年之后,商品房占的比例开始提高。 如何给拆迁安置房这一问题的各地政策均不同,比如北京的某些地区近年危改,原地回迁提供商品房,异地安置提供经济适用房管理商品房或者经济适用房,商品房和经济适用房1:2甚至1:3配置,浙江省有一些城市提供百分之百的商品房,南京某些地区则由政府集中盖经济适用房然后集中安置,不管你在哪儿拆迁都让你去城里指定的几个安置小区,一般都是经济适用房。 一般来说,一个城市不同的项目策略都有可能不一样,村东头拆掉安置到村西头,拆房拆掉安置在公房里面,厂房拆掉给商铺,商品房全部卖掉给被拆人经济适用房,安置在同一小区里。 所以,拆迁安置房可以使商品房,存量房,经济适用房,宅基地,拆迁之前业主需要具备一定的法律知识才能识别到底是什么类型的房子,有些地区还有第五类,就是按照经济适用房管理的商品房——不严格受到2年交易限制,但是又需要补缴土地(比如总房款的10%)出让金才能上市交易。 时间中法院审理案件的时候,如果遇到拆迁房卖拆迁房,可能会参照房屋性质,比如经济适用房的管理办法审理案件,而遇到拆迁户因为拆迁房原因打官司告开发商,有时候又会参照商品房的司法解释,因为二者性质都属于开发商盖房子。 总之,拆迁房和商品房在有些语境下是并列关系,有些语境下是互相包含关系,拆迁安置房的买卖,首先要分清楚这个房源的性质,是公房,经济适用房还是商品房,不同性质的房子价格不同,过户方法也不同,公房承租权变更承租人,按照经济适用房管理商品房交10%土地出让金,5年内不允许过户,非本市户口不能过户等。 安置房的市场价格,一般来说要比周边房价低10%-30%,具体价格不能全听中介公司的或者业主的标价,这种房子不是比市场价便宜,不要天真地以为买它你就赚了,实际上这种房子有很多问题,便宜使应该,不是专业认识投资这个房子很容易上当。 通常,这类房子的质量都不太好,物业服务也较差,导致这一点的原因还是属于制度上面的,一般做一块地的以及开发(拆迁)拆之后会把这块地卖给大开发商盖小区,商铺,写字楼,但是安置房一般不是交给这种大开发商做,通常使交给小开发商来做,这种开发商各方面都不能和市场上正规的开发商相比。 有关于北京拆迁、腾退、棚户区改造任何问题可以随时向我咨询:YIJU·谊居/ 谊居地产赵经理一八九一一三七九二九八(微信:同步)全北京回迁安置房专售,代售北京回迁安置房买卖业务,收安置房期房、现房、指标变现!