本案系借名买房关系,公司出资购买的房屋登记在员工的名下,公司主张成立借名买房,员工认为公司是将房子赠与给自己,法院最终认定为借名买房关系。 旺之星公司申请再审称,一、撤销北京市第三中级人民法院(2017)京03民终x号民事判决;二、判令被申请人陆祥林协助办理位于北京市朝阳区北苑路86号院215号楼8单元x号房屋(以下简称x号房屋)的过户手续,将该房屋由被申请人名下过户至申请人名下;三、由被申请人承担本案全部诉讼费用。事实和理由:1、涉案17套房屋(包括x号房屋)由旺之星公司选定,房屋买卖合同和按揭贷款合同的主要内容由旺之星公司分别与出卖人及贷款人协商确定,购房首付款、契税及公共维修基金由旺之星公司支付,按揭贷款由旺之星公司偿还,房产证以及各种交易文件全部由旺之星公司持有。在交房环节,由公司授权代表持统一授权书,统一结算,统一收房,并以公司名义与物业公司统一签订物业服务协议。16位出名人(包括陆祥林)从未参与房屋买卖合同和按揭贷款合同的协商谈判,也从未以个人名义参与涉案17套房屋的收房、结算。上述事实明确表明:旺之星公司确系该17套房屋的实际购买人。2、陆祥林持旺之星公司出具的授权委托书,为涉案17套房屋统一办理了结算和入住手续,并以旺之星公司授权代理人身份签署前期物业服务协议。陆祥林借用x号房屋的契税完税证和房屋抵押借款合同后交回旺之星公司,其明知x号房屋产权证在旺之星公司处,不要求返还,却虚构事实骗取房地产管理机关颁发新证。包括其提供的录音均表明:旺之星公司系17套房屋的实际购买人,陆祥林本人对该事实也是认可的。因此,原审认定“旺之星公司亦未就双方存在借名买房合意完成举证责任,因此其应承担举证不利的后果,旺之星公司主张的借名买房合同关系,证据不足,不予采信。”与原审证据严重抵触,属于认定事实缺乏证据证明,且再审新证据足以证明原判认定事实存在严重错误,足以推翻原判决。请求改判支持申请人的再审请求。 陆祥林辩称,一、物权凭证是认定物权归属的直接依据,在没有足够证据推翻物权凭证的情况下,应以物权凭证的记载为准来认定物权归属。二、关于举证责任,旺之星公司主张其与陆祥林之间存在借名登记之口头约定,但未能举证证明,因此其诉讼请求不能成立。三、旺之星公司再审时提交的证据都是在原审中有能力提交的,不属新证据,且不能证明存在借名买房关系。四、陆祥林与章瑞的谈话录音,是本案重要证据。章瑞代表公司向陆祥林所做的承诺完全属实,旺之星公司出资,陆祥林购房,正是履行承诺的行为。五、从购买房至今12年,陆祥林一直在实际拥有、居住诉争房屋,并自行承担相关费用。六、旺之星公司歪曲事实,误导法庭,请法庭明辨。七、北京市高级人民法院的指导意见对本案有重要指导意义。八、陆祥林提供的参考案例对处理本案有重要参考价值。综上,请求法院依法驳回旺之星公司的再审请求,维持原判决。 华夏银行建国门支行述称对本案无意见。 旺之星公司向北京市朝阳区人民法院起请求:陆祥林协助旺之星公司办理位于北京市朝阳区北苑路86号院215号楼8单元x号房屋的过户手续,将上述房屋由陆祥林名下过户至旺之星公司名下。 一审法院认定事实:陆祥林系x号房屋登记所有权人。陆祥林与华夏银行建国门支行于2006年2月16日签订《个人房屋抵押借款合同》,约定陆祥林为购买x号房屋向华夏银行建国门支行贷款66万元整;贷款期限为240个月,自2006年2月16日始至2026年2月16日止。庭审中,各方均认可现尚有贷款本金未偿清。 庭审中,旺之星公司、陆祥林均认可x号房屋全部购房款包括首付款及已还贷款均由旺之星公司支付,由陆祥林居住使用,房屋所有权证及购房发票等相关票据原件由旺之星公司持有。 本案争议焦点系对旺之星公司出资购房并登记在陆祥林名下的行为定性。就此,旺之星公司表示属借名买房合同关系,陆祥林表示属旺之星公司提供陆祥林的员工福利房屋。就此,旺之星公司于庭审中还向法院提交了法院出具的(2016)京0105民初x号、x号民事判决书,表示就签订《购房合同》的十三套房屋登记员工,均已由法院生效判决书确认双方存在借名买房合同关系,并判决将房屋过户至旺之星公司名下。陆祥林表示对真实性认可;华夏银行建国门支行表示对真性无法确认。陆祥林于庭审中还向法院提交了:1、河南省国家行政机关工作人员年度考核登记表、干部任免呈报表、郑州市人才交流服务中心出具的证明及濮阳x区组织人事劳动局出具的证明,证明其原系濮阳x区土地规划建设局局长助理,于2006年3月辞去公职;2、陆祥林与章瑞录音光盘及文字记录,其中陆祥林表示“到第二次,当着俺爸俺妈的面说:我给你房、我给你车、我给珠珠出国的费用,我还给你干股,你都说了,你都承诺了”,章瑞表示“我都承诺了,你说的我都承认”。就此,旺之星公司表示对证据1真实性认可,对证明目的不认可;对证据2真实性认可,对证明目的不认可。华夏银行建国门支行表示对证据真实性无法确认,与其无关。 庭审中,证人刘某出庭作证称:我是陆祥林的父亲,曾帮忙章瑞办理贷款。陆祥林大学毕业后,章瑞就一直想让陆祥林去旺之星公司帮忙。2005年过了春节,章瑞带着焦杨、王某来到我家,当时在场的还有陆祥林及其爱人、陆祥林母亲。章瑞说想让陆祥林帮忙发展公司,如果去就给陆祥林一套房,一辆车,并给孩子解决北京户口,如果解决不了户口就给孩子出国费用。 证人程某出庭作证称:我曾在旺之星公司任职。内退之后,章瑞曾要求我来旺之星公司帮忙,承诺第一年给我3万元,第二年给我5万元,第三年给我买一套房,就是产权房。我于2004年2月份就来到旺之星公司了,第一年的3万元也没有给我,第二年我干了四个月就走了,陆祥林2005年也曾经在旺之星公司单位干了几个月,但是后来又走了。章瑞和我说还想让陆祥林过来,给他高工资和一套房,当时没有其他人在场。 证人吴某出庭作证称:我曾在旺之星公司任职15年,我与陆祥林系同事关系。2005年春节后,章瑞找我谈话,说给我买的房子小,其他人的房子大,让我别有意见,每个人情况不一样,像陆祥林是地方土地局局长,并辞掉了公务员职务,因此给他买的房子大,当时没有其他人在场。章瑞在公司会议上曾经提过陆祥林的父亲是恩人,我居住的402号房屋也是旺之星公司提供的,登记在我的名下。旺之星公司从来没有提过这是给我提供的宿舍,也没有提过要求签订借名买房合同。 证人吴某出庭作证称:我曾是旺之星公司的职员,后离职,与陆祥林原系同事关系。2004年旺之星公司开会时提到要聘请高人包括陆祥林过来,陆祥林大学毕业且是土地局的副局长,要解决陆祥林的住房问题,没有明确表述是产权房还是提供住处,并提出陆祥林父亲是对公司帮助最多的人。2005年公司买了十几套住房,公司开会明确说,一部分住房归员工个人的,其中包括陆祥林,每个人的情况不一样,部分员工只是提供住处,根据对公司帮助大小确定。2016年年初,旺之星公司要求我签订借名合同,这是我第一次听说借名买房,当时给我提供住处的时候,也明确表示是给我个人所有的,我就没有签。就上述四证人证言,旺之星公司表示证人均与陆祥林存在利害关系,吴某、吴某均系所购房屋登记员工,且证人亦表示是否为产权房系依据贡献大小决定,陆祥林并未提供更大贡献,且工资已经作为其劳动对价支付了。陆祥林表示对证人证言真实性均认可。华夏银行建国门支行表示对真实性无法确认。 经询,旺之星公司表示同意并有能力一次性清偿银行贷款以解除房屋抵押权。 一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。现旺之星公司对陆祥林名下x号房屋的购买确实存在出资关系,就此,旺之星公司虽表示属借名买房合同关系,但未就此举证,旺之星公司同时购买十七套房屋,虽部分房屋已由法院生效判决书确认双方存在借名买房合同关系,并判决过户至旺之星公司名下,但考虑到房屋登记所有权人均系旺之星公司职工,陆祥林表述为职工待遇差异,存在合理性,可认定旺之星公司就其与陆祥林间存在借名买房合同关系,未完成举证责任,对其诉讼请求,法院不予支持。 北京市朝阳区人民法院于2017年1月16日作出(2017)京0105民初x号民事判决:驳回旺之星公司的诉讼请求。 旺之星公司不服一审判决,向北京市第三中级人民法院提起上诉。上诉请求:1、撤销一审判决,确认旺之星公司与陆祥林之间关于x号房屋的口头借名买房协议有效,并判令陆祥林配合将该房屋产权变更至旺之星公司名下,或将本案发回重审;2、判令陆祥林承担本案全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院未查明案件主要事实。1、一审判决未查明本案是否属于借名买房的主要事实,未列明旺之星公司提供的证据及证明目的,但对陆祥林提供的证据进行有目的性的列举和认定。2、一审判决列明的四位证人为陆祥林的亲属或与其有利益关系的人,证言证明效力低,且证词都未能证明陆祥林与x号房屋的权属有法律上的因果关系。因x号房屋系旺之星公司出资借陆祥林名购买,旺之星公司系由多名股东于2003年注册成立,而陆祥林是向章瑞个人索要钱财,两者主体不能等同。二、一审认定事实错误。旺之星公司以陆祥林的名义买房,虽然没有签订书面协议,但却有口头协议约定。自2005年来,双方都是按口头协议的约定履行借名买房协议,可以证明双方存在借名买房的合意。旺之星公司买房是为了方便办理购房手续、为公司置办永久性职工公寓。但住进职工公寓的员工在离职离岗后应主动腾退住房并协助公司办理房屋过户手续。旺之星公司借名买房后,房屋按公司要求统一分配、变动使用,购房合同原件、原始房产证、银行按揭款、税费票据及各项费用均由旺之星公司保管并支付费用。房屋产权登记证作为房屋产权的重要凭证,产权登记人一般不会随意交付他人,这足以证明产权登记人陆祥林认可借名买房。陆祥林以职工待遇差异为由,拒不配合办理x号房屋的产权过户手续,已构成违法侵占。陆祥林一直遵守x号房屋由旺之星公司统一交费、保管凭证原件的管理方式,并没有任何确证据证明x号房屋是旺之星公司赠送其差别待遇的房屋。陆祥林要求章瑞个人报恩为其提供房屋一事,只能由二人另行协商,与旺之星公司无关。x号房屋价值近千万,在没有任何约定的情况下,任何公司不可能将一套房产赠与员工。从陆祥林一审提供的证据可知,x号房屋不仅不存在其主张的福利奖励或赠送行为,反而证明了旺之星公司极力主张收房的意思表示。三、一审判决仅以陆祥林一面之词作为定性、定案依据,未能正确适用相关法律法规。 陆祥林辩称,同意一审判决,不同意旺之星公司的诉讼请求。旺之星公司未能举证证明双方之间存在口头借名买房协议,旺之星公司的出资不能证明借名买房关系。 华夏银行建国门支行述称,同意一审判决。 北京市第三中级人民法院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据,组织当事人进行了证据交换和质证。 旺之星公司提交如下证据:1、营业执照、名称变更通知、章程、第一届第四次及第五次股东会决议,旨在证明:旺之星公司于2003年4月成立,2015年11月17日名称变更为现名称,公司章程所载股东为四人,其中焦杨持股58%、章瑞持股40%,2004年12月9日股东会同意焦杨受让持股58%为第一大股东,x号房屋为公司购置的财产,章瑞无权处分给陆祥林。2、嘉铭桐城买卖双方临时合约笔录,旨在证明:2005年7月22日,由焦杨以旺之星公司名义于北京嘉铭房地产公司签订x号房屋临时合约,与陆祥林无关,证明旺之星公司统一购房、付款。3、旺之星公司支付x号房屋按揭款证明及华夏银行建国门支行存款回单,旨在证明旺之星公司每月向16位借名购房人帐户支付每月银行按揭款,自购房时起至今仍由旺之星公司付按揭款。 陆祥林发表如下质证意见:旺之星公司所提交证据不属于法律规定的新证据,请求法院不予采纳。其具体质证意见为:对证据1的真实性认可,关联性不认可,章瑞是旺之星公司的实际控制人。对证据2的真实性不认可,该临时买卖合约为复印件,没有原件;调查笔录是对开发商业务员做的笔录,其身份是证人,应当出庭作证发表证言;即使存在临时合约及调查笔录,也只能证明旺之星公司对x号房屋有实际出资,双方对x号房屋由旺之星公司出资没有争议,但不能据此证明双方之间是否存在借名买房关系。对证据3的质证意见同证据2一致。 华夏银行建国门支行不发表质证意见。 对当事人二审争议的其他事实,法院认定与一审查明的事实一致,法院予以确认。 二审法院认为:借名买房合同是指,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同。本案中,旺之星公司主张与本案x号房屋同时期购买的其他十三套房屋已经由法院生效判决确认借名买房关系成立,因该案件中旺之星公司均与原登记房屋所有权人签署了《购房证明》,以证明双方为借名买房合同关系,但本案中并无相关书证,该案的关键事实与本案存在明显区别,故该案件的判决对本案不具有关联性和借鉴意义。鉴于此,虽然x号房屋由旺之星公司出资、房屋所有权登记在陆祥林名下并由陆祥林实际使用,在陆祥林否认双方存在口头借名买房约定的情况下,旺之星公司亦未就双方存在借名买房合意完成举证责任,因此其应承担举证不利的后果。旺之星公司主张的借名买房合同关系,证据不足,法院不予采信;对其上诉请求,法院不予支持。综上所述,旺之星公司的诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。故判决:驳回上诉,维持原判。 法院再审查明的事实与原审查明的事实一致。 旺之星公司再审庭审中提交了涉案17套房屋的房产证、首付款发票、剩余房款发票、公共维修基金专用收据、契税完税证、买卖双方临时和约、按揭贷款个人账户明细、说明、房屋装修照片、法院民事判决书等证据,以证明旺之星公司与陆祥林就借名买房达成合意。 陆祥林认为上述证据不是新证据,不认可与本案的关联性和证明目的。 华夏银行建国门支行无意见。 再审庭审中,旺之星公司申请证人王某、雷某、张某出庭作证。 证人王某出庭作证称:我是旺之星公司的员工,已工作25年。2005年公司决定解决员工住宿问题,张总决定借用员工的名字买房,全部职工都有,有集体入住的,有按家庭入住的,一共购买了17套住房。张总曾经在全体员工大会上说过借名买房的事情,只要在公司干,这房子就可以住,产权归公司。当时陆祥林也在现场,没有提出异议。另,2005年张总去濮阳刘某家拜访时,我也在现场,张总没有承诺给陆祥林房子。 证人雷某出庭作证称:我原是北京嘉铭桐城房地产公司的员工,旺之星公司从我手里买的17套房子,是焦杨找的我。当时说好以公司名义买房,银行按揭贷款律师说公司贷款办不了这么多房子,最好以个人名义贷款更容易。购房交的定金也是旺之星公司以单位名义交的。陆祥林在签订购房合同时,没有问过有关房子的问题。 证人张某出庭作证称:我是当时受华夏银行委托负责贷款材料审核的律师。当时购房定金都是旺之星公司的名字,我说公司贷款很难、息高,建议公司用个人名义买房,办理银行贷款,当时焦杨说要和公司商量。我同时告诉他们办理个人贷款所需资料。后来,焦杨打过几次电话,说老板同意用公司员工名义买房,材料也准备的差不多了。过了一个月,雷某我俩去的旺之星公司,每个人都按我的指示填表、在合同上签字,没有人问贷款的事情。银行批贷后,我把银行卡、密码封、保险单副本、借款合同都交给了焦杨。后来房屋做抵押登记,我把房本取回来,做完抵押登记又还给了焦杨。 陆祥林对上述三位证人证言的证明目的不予认可,称三位证人证言中均未谈到章瑞和陆祥林商谈过借名买房的事情,建议法院不予采纳。 华夏银行建国门支行无意见。 陆祥林再审庭审中未提交新证据。 旺之星公司再审提交的证据是对一、二审证据的补强,且各方在庭审中充分发表了质证意见,法院结合案件事实综合判断认定。 法院判决: 一、撤销北京市第三中级人民法院2017京03民终x号民事判决及北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初x号民事判决; 二、北京旺之星文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内向华夏银行股份有限公司北京建国门支行清偿北京市朝阳区北苑路86号院215号楼8单元x号房屋的剩余全部贷款。华夏银行股份有限公司北京建国门支行于收到房屋全部贷款后七日内办理上述房屋抵押权解除手续。在上述房屋抵押权解除后七日内,陆祥林协助北京旺之星文化传媒有限公司办理房屋权属转移登记手续,将房屋转移登记至北京旺之星文化传媒有限公司名下。 李松,北京市东元律师事务所合伙人律师,专业代理借名买房,确权,房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师,系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。