首先,必须选,因为旧的房贷利率模式即将退出历史舞台;其次,只能选一次,一旦落定,不能再切换。 面对着两种利率定价方法,借款人应该如何选择呢? 市场上,有很多的专家推荐选择浮动利率模式,理由是从中短期来看,我国的市场报价利率(LPR)将保持低位波动,如当前的LPR为4.8%,就低于4.9%的基准利率。因此,采用以LPR为基础的浮动利率是非常划算的。 不过,在此有必要提示可能存在的利率风险。一旦经济进入加息周期,不排除LPR可能会走高,进而加重房贷借款人的还贷负担。本文以实例的形式来说明这种影响: 假设,某客户申请住房贷款100万,分20年还清,当房贷利率为4.9%时,每个月应还款6544元,当房贷利率涨到5.9%时,则月供还款为7106元,每月要多还款562元。如此,每当房贷利率上行1%,月供还款额增加550到650元左右。 至于未来LPR走势,目前市场的共识是:中短期内,预计LPR将保持低位波动,房贷月供也会相应的走低。但是,作为利率市场化的产物,LPR的长期走势存在一定不确定性,没有人敢保证LPR未来不会上涨。因此,进行相关的风险提示和压力测试也是有必要的。 具体到利率选择,笔者认为对于以下一些借款人,因为利率风险较小,可以考虑直接选择浮动利率: (1)剩余还款期限不长的借款人 ,如,某人仅剩余三到五年的房贷,大可放心选择浮动利率,因为预计中短期内,出现LPR大幅上升的可能性不大。因此,即使在更长的时间维度上真的出现了LPR的上升,贷款也已经还完了,完全没有影响。 (2)对于利率变化不敏感的借款人 ,这一类人收入较为宽裕,还完房贷后还有不错的结余。如此可以选择浮动利率,一方面,可以享受到中短期LPR下行带来的月供减少,另一方面,即使长时间维度内LPR出现了上行,增加的月供对于借款人的生活影响不大。最极端的情况下,一旦利率上浮高于预期,还可以考虑提前偿还贷款,规避利率上行的影响。 而对于剩余还款期限较长,且对利率变化较敏感的人来讲,则面临两种选择:坚持固定利率,可以锁定房贷利率风险,不失为一个不错的选择;但中长期看,中国大概率会进入降息周期(发达经济体都验证了这一点,更低的GDP增速通常对应更低的资金利率),选择固定利率,无法享受利率下降周期中的利息节约红利,所以,选择LPR加点模式也有很大的吸引力。 3 实际上转换首年的利率变化非常小 虽然,转换前后房贷利率结构变化较大,但笔者认为,至少在发生利率转换的第一年,借款人实际面对的利率变化非常小。 一方面,根据前面介绍的规则,浮动利率加点的换算前提是切换前后实际房贷利率不变。另一方面,固定利率协商的定价基础也是借款人切换前的实际房贷利率。因此,无论借款人选择固定还是浮动利率,第一年的实际房贷利率较之前不会发生太大的变化。而对于选择了浮动利率模式的借款人,后续年份利率变化,跟LPR的波动情况有关。 4 本轮利率转换对房价有何影响? 笔者认为,本次存量房贷利率转换对于现在的房价影响不大。具体有两个原因: 一是本轮利率转换不会增加中短期的房贷压力。 一方面,根据前面的分析,转换首年,借款人实际面临的利率变化不大。另一方面,预计中短期内,LPR将在低位波动,因此,房贷利率在中短期内下行概率较大,对借款人不会构成压力,进而影响房价。 二是房地产调控政策没有发生实质变化。 相对于房贷利率的调整,房地产调控政策对于房价的影响更大(如二套房较高的首付比率、限购政策等),在房地产调控政策没有发生实质性变化的前提下,房价发生较大波动的可能性不大。 在此,以一个购房案例进行解释: 假设总房款为300万,三成首付90万,需向银行贷款210万,根据不同的房贷利率,按20年期限,以等额本息形式,每个月需要还款如下表所示: 可以发现,随着房贷利率的上浮,购房者的月供额确实有所增加,如一个中小波动,房贷利率由5.9%上升60个基点,到6.5%,每月的月供增加730元;一个较大的波动,房贷利率从5.9%上升到7.9%(上升200个基点,在当前适度宽松的货币政策环境下,可能性不大,在此引用更多的是压力测试),每月的月供增加2500元。 下表是首付增加对于购房者的影响: 同样是300万的房子,按照首付60%计算(接近北京、上海等一线城市的二套房首付比例),需要180万首付款,相比原来(三成首付),多缴纳90万现金。 由以上案例可见,相比利率波动使得每月增加上千元月供,首付比例波动则需要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款,对于购房者的购买力和需求影响更大。实务中,各地确实也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房,调控房价。 部分一二线城市的二套房首付比例如下表: 另外,大部分一二线城市,还对购房资格进行了限制,只有具有本地户口、工作居住证或者在本地缴纳多年社保/税收的前提下,才有资格进行购房,如此进一步限制了购买力和需求。 综上所述,相比首付比例和各地的限购政策,本次利率新政对于房价影响有限。 5 公积金贷款的利率受影响吗? 在时间方面,根据人民银行的安排,“自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商”,“原则上应于2020年8月31日前完成”。因此,各位借款人现在什么都不需要做,等着3月份到8月份之间,银行的客户经理来联系我们,协商利率转换事宜。 需要说明的是,本次利率调整,仅限于商业贷款,公积金贷款的利率不受影响。如此,相比之下,公积金贷款具有利率更低、利率风险更小的特点,是一种更加优惠的住房贷款工具。建议在条件允许的情况下,优先选取公积金贷款。 本文由“苏宁财富资讯”原创,作者为苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁