根据《合同法》和最高人民法院司法解释,确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。而我国现有的法律文件中,明确禁止农民向城市居民出售住宅的,只有一些国务院部门或工作机构发出的通知、意见。这些通知、意见从立法层面讲属于政策性规定,是不能作为认定合同无效的依据。根据所有权理论,所有权包括占有、使用、收益、处分的权能,农民出售自己合法所有的房屋是所有权人依法行使权利的行为;根据契约自由原则,能够反映双方当事人的真实意思,又不违背法律、行政法规强制性规定的合同应认定为有效。一概的否认小产权房买卖合同的效力既违背法理,也违背平等原则。
关于小产权房买卖风险
法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,由于购买乡产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。