1、非自建不动产:对于纳税人销售非自建的不动产,应以取得的全部价款 和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照 5%的 预征率(或者征收率)向不动产所在地主管地税机关预缴(或者缴纳)税款。 这也就是说,纳税人应按照差价和 5%征收率计算预缴(或者缴纳)增值税 月30日转让其2013 年购买的写字 楼一层,取得转让收入1000 万元(含税,下同)。纳税人 2013 年购买时的价格 700万元,保留有合法有效凭证。请问,如果该纳税人为增值税一般纳税人, 应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额,如该纳税人为小规模纳税人又 如何呢? 分析:在地税机关预缴税款时,不需要区分纳税人性质,也不需要区分房 产取得的时间是改革前还是改革后,只需要知道所销售的不动产,是属于自建 的不动产,还是非自建。在该题中,纳税人转让的不动产为2013 年外购的,因 此属于非自建,应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得 不动产时的作价后的余额,即1000 万-700 万=300 万,此为含税价,换算为不 含税价后,按照 5%的预征率(或者征收率)向不动产所在地主管地税机关预缴 税款。 2、自建不动产:对于纳税人销售自建的不动产,应以取得的全部价款和价 外费用,按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴(或者缴纳)税款。 这也就是说,纳税人按照全额和 5%征收率计算缴纳增值税。同样举例说明: 例2:某纳税人(非自然人),2016 月30日转让其2013 年自己建造的 厂房一间,取得转让收入 1000 万元。纳税人 2013 年建造厂房的成本为 700 请问,如果该纳税人为增值税一般纳税人,应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额,如该纳税人为小规模纳税人又如何呢? 分析:同理,在地税机关预缴税款时,不需要区分纳税人性质,也不需要 区分房产取得的时间是改革前还是改革后,只需要知道所销售的不动产,是属 于自建的不动产,还是非自建。在该题中,纳税人转让的不动产为2013 年自建 的,因此应以取得的全部价款和价外费用,即1000 万,此为含税价,换算为不 含税价后,按照 5%的预征率(或者征收率)向不动产所在地主管地税机关预缴 税款。虽然本题给出了 700 万元的建造成本价格,但是在自建房产的销售中, 地税机关在预缴税款时,不允许扣除成本,这是需要大家注意的地方。 从地税机关的角度而言,政策规定非常简单,基本与原营业税保持一致。 此政策设计的初衷是,国地税之间尚未实现信息共享,纳税人身份信息,是一 般纳税人还是小规模纳税人,回机构所在地后,纳税人是选择一般计税方法还 是简易计税方法,地税机关难以知晓和确认。同时,为避免对地税务部门的信 息化征管系统改造过多,避免因技术开发导致时间延迟,不能按时完成税制转 让,从简便原则出发,对销售不动产业务地方税务部门预征或者征收的税款, 仍沿用现有营业税的相关规定,仅将价内税改为价外税后计算。 (二)国税机关 范围:除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务,在不动产所在 地地税机关预缴增值税款后,回到机构所在地自行申报纳税。前已说明,自然 人没有机构所在地,也不需要按期申报纳税,只有在纳税义务发生时,才需要 计算缴纳增值税。因此,对于自然人销售不动产,只需在不动产所在地缴纳税 款就可以,不需要再回居住地申报缴纳。 1、纳税人适用简易计税方法,包括一般纳税人销售 2016 30日前 取得的不动产,选择简易计税方法计算增值税的;及小规模纳税人转让取得的 不动产。当纳税人适用简易计税方法时,需考虑不动产属于自建还是非自建: 非自建:对于非自建的不动产,纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除 不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照 5%的征收率 计算应纳税额。即差额,5%征收率计算应纳税额。 30日转让其 2013 买的写字楼一层,取得转让收入1000 万元。纳税人 2013 年购买时的价格为 700 万元。请问,该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后,回到机构所 如何计算应纳税额?假设该纳税人为增值税一般纳税人,并对转让该房产选择了简易计税方法。 分析:纳税人转让的不动产为 2013 年外购的房产,属于非自建的老房产, 纳税人为增值税一般纳税人,可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目 明确纳税人转让该房产选择简易计税方法,则应按照全部价款和价外费用扣除 不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照 5%的征收率 计算应纳税额。即1000 万-700 万=300 万,此为含税价,换算为不含税价后, 按照5%的征收率计算应纳税额。 对照例 可以看出,纳税人选择简易计税方法后,向不动产所在地主管地税机关预缴的税款,与回机构所在计算申报的应纳税额,应是一致的。 自建:对于自建的不动产,纳税人应以取得的全部价款和价外费用为销售 额,按照5%的征收率计算应纳税额。即全额,5%计算增值税。 30日转让其 2013 己建造的厂房一间,取得转让收入1000 万元。纳税人 2013 年建造厂房的成本 700万。请问,该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后,回到机构所 在地如何计算应纳税额?假设该纳税人为增值税一般纳税人,并对转让该房产 选择了简易计税方法。 分析:纳税人转让的不动产为 2013 年自建的房产,为自建老房产,纳税人 为增值税一般纳税人,可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳 税人转让该房产选择简易计税方法,则应按照全部价款和价外费用为销售额, 按照 5%的征收率计算应纳税额。即1000 万,此为含税价,换算为不含税价后, 按照5%的征收率计算应纳税额。 对照例 可以看出,纳税人选择简易计税方法后,向不动产所在地主管地税机关预缴的税款,与回机构所在计算申报的应纳税额,应是一致的。 2、纳税人适用一般计税方法,包括一般纳税人销售 2016 30日前 取得的不动产,选择一般计税方法计算增值税的;及一般纳税人销售改革后取 得的不动产。当纳税人适用一般计税方法时,非自建不动产和自建不动产的应 纳税额计算规定是一致的:即以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照适 用税率11%计算应纳税额。 30日转让其 2013 购买的写字楼一层,取得转让收入1000 万元。纳税人 2013 年购买时的价格为 700 万元。请问,该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后,回到机构所 在地如何计算应纳税额?假设该纳税人为增值税一般纳税人,对转让该房产选 择了一般计税方法。 分析:纳税人转让的不动产为 2013 年外购的房产,属于非自建的老房产, 纳税人为增值税一般纳税人,可以选择简易计税方法或者一般计税方法。