最近,很多朋友都会问到一个问题: 到底是下一个雄安?还是燕郊? 答:“当然是燕郊的可能性大点,但性质又是大不同” 问:“那么,如果是燕郊,会不会上演燕郊暴跌的那一幕?” 在2017年,环京燕郊的暴跌、腰斩40%,活生生地给全国人民上了一课:原来中国楼市不是只涨不跌,买房也是会亏钱的。 身为环一线,同样靠着一线城市吃饭,同样定位为睡城,惠阳在很多方面都和环京燕郊很类似。 一方面,大家都认可一线城市房价高。买不起房的刚需,未来肯定会面临外溢,另一方面,这些地方都是属于三线城市,城市建设本身的基础较差,商业交通教育医疗配套都还没有跟上。 都在纠结着要不要入手一套,不买,担心错过未来惠阳未来房价上涨的暴利机会;买,又担心惠阳像燕郊一样,未来面临暴跌、腰斩。 今天,问题来了: 惠阳会不会是下一个暴跌的燕郊? 2 首先,我们来会了解一下燕郊是个什么地方?为什么会在2017年暴跌? 燕郊位于河北三河的一个小镇,天安门向东30公里,这里是北漂第一站,因为交通规划差,经常堵车,30公里要走1小时左右。 这样一个睡城,什么都没有的小镇,2017年4月竟然敢涨到3.5万。要知道当时的广州的房价均价也才3万,而3.5万,在2017年4月,甚至可以在广州的改善热门板块广钢新城买到金茂府的科技智能住宅。 2017年3月17日,北京出台史上最严调控政策“317新政”,提高二套房首付至60%又限制贷款,给大热的北京楼市泼了一盆冷水。 3月22日,廊坊跟上,宣布限购1套,提到首付不低于50%,环京楼市开始降温。 首先,大家要明白3月是什么日子,是开政治大会的日子。 会议结束,北京作为全国房价的风向标,立马加码限购,落实房住不炒。 同样是3月17日,广州限购升级,社保由原来的3年升级为5年。 6月,廊坊宣布加码限购,北三县以及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购,非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或者纳税证明,且限购1套。 3年社保锁死了流动性,而对于很多抱着在行情中短炒一波的炒房客来说,没有流动性就要长期背负高杠杆。 他们的自有资金每月很多只能月供1万,可是却背了1.5万的房贷,需要从其他地方拆借,而一旦周转困难,断供只是一瞬之间。 调控之下,价格暴跌、市场遇冷,高位站岗的炒房客开始扛不住,这些使用抵押贷款,然后用房价上涨的收益覆盖月供,因为资金链断裂,引发猛烈抛盘。 至此,燕郊开始暴跌,严重的腰斩40%,从此一蹶不振。 环京的韭菜们,也被称为是“有史以来,唯一一批买房亏钱的人”。 3 通过以前给大家普及的环一线的投资策略,给大家分析一下环京燕郊的价值。 轨道交通: 地铁平谷线穿过燕郊,但是还没有修好。 产业支撑: 环京热衷炒产业园,如互联网、大数据、人工智能,实际上没有产业支撑。 是否摁住房价: 最高峰的时候涨到3.5万,有价值所以概念被放大炒作,而且正值楼市火热时期,炒房客高杠杆,自有资金少,而后“房住不炒”,北京是全国调控的方向标,而环京也是看北京脸色行事的。 因为限购引发踩踏,大量炒房客扛不住,所以疯狂抛售。 房价是否透支了预期: 3.5万的价格,应该是燕郊交通情况改善、配套兑现的价格,而不应该是当下的价格。 这个价格是不扎实的,通过一系列概念热炒起来的,所以在调控之下,也去了泡沫。 4 今日的惠阳是不是与当时的燕郊很像呢?我们可以深入对比一下。 首先来了解一下惠阳所在的城市 惠州 。 2017年惠州的GDP是3830亿,在广东省内排第5,仅次于东莞。 实际上大家知道广东富裕,是中国第一大省级经济体,但很多人肯定不知道广东省发展极其不平衡,第四名的东莞,其GDP已经是第五名的惠州的2倍,其他靠后的城市GDP就更不用说了。 但是不管怎么说,惠州的发展水平在大湾区里,可以算是第二梯队的。 比不上香港深圳广州东莞,但至少是领先其他一帮小弟比如中山珠海肇庆江门的,且年GDP以7.6%速度在增长。 其中,最靠近深圳的地方便是惠阳,被称为“深圳后花园”。 轨道交通: 在规划中,深圳将有5条以上地铁连接惠州。 最近的,就是深圳地铁14和16号线,这两条地铁将连接惠州惠阳和大亚湾,目前这两条线在深圳境内都已经动工。 但由于国家控制地铁建设,规定城区人口没有达到300万,GDP没有达到3000亿,不能修建地铁,而惠州的城区人口只有250万,离300万还有差距,所以叫停14、16号线惠州段建设,需要接驳。 针对这个问题,有市民在问政网上咨询了政府,其实是如此回应的。 所以我们看到惠阳地铁是比较特殊的,毕竟靠着深圳,未来有这种迫切的运输需要,不会轻易放弃。 产业支撑: 惠州是一个务实,也是一个定位很明确的城市,它很清晰在高端产业比如科技金融、人工智能等肯定是拼不过深圳东莞。 那就把着力点放在实体经济上,专注发展实体经济和传统工业,所以也在大量承接东莞,尤其是深圳的产业转移。 惠州的两大支柱产业,电子信息和石油化工,这两个产业在全国都能拿出来秀一秀的。 去年,惠州电脑、彩电的产量都过亿,智能手机更是达14亿部,也就是说惠州一个城市产的手机都够咱中国人手一部。 而惠州大亚湾石化产业园,在中国的化工园区中排名第二,仅次于上海的化学工业经济技术开发区。 是否摁住房价: 目前的惠州限价严格,全惠州限价,如果不是限价,数据上控制得住,惠州能这样持续保持不限购吗? 惠州目前的价格是1.4万,放眼中国,有多少个城市的价格是1.4万?而且还是在靠着中国未来最有前景的深圳。 而且惠州惠阳和大亚湾很多楼盘都是5成首付,房贷利率上浮30-50%,限价限贷限售,城市已经提前做了规划,有限售卡着就不会发生像燕郊一样猛烈抛盘的情况。 你说这样的市场,它有崩盘的条件吗? 惠州目前是限售,短炒暴击的时代,未来都在房地产已经过了以后基本都是要长持投资,而且惠阳睡城的配套设施在不断跟上,城市还会有持续的红利释放,这一切都决定了惠阳和燕郊不一样。 房价是否透支预期: 我们知道,那些靠近一线城市的三四线城市,如果你自身的产业基础薄弱,你的人口和资源就容易被一线城市给吸走,就像北京吸血环京一样。 而想要不被虹吸,只有两种方法:一个是自身够强,留得住人才和产业,像天津就能相对保持得住自己的人口和产业。另一个是同城化和产业互补。 而接下来深圳的东进战略,深圳政府要砸1.4万亿投入,打造起深圳东部中心,改变东西发展不平衡的格局。作为与深圳东部直接相连的惠州,无疑就是深圳东进战略的最大收益城市。 这样的城市,房价预期值得看好,绝不仅值1.4万。 深圳东进战略对惠州来说就是这样一个同城化和接收深圳产业、人口转移的机会,在两地同城化基础上,尤其是异地地铁的直接相连会将两个城市紧密联系在一起。 深圳东进战略不仅会让深圳东部的龙岗、坪山崛起,也会让惠州抓住机会趁势发展。 5 所以综上分析,惠阳可能是一个比当初的燕郊健康得多,且溢价空间大得多的市场。 3.5万的燕郊在当时已经触到了房价天花板,惠阳1.4万限价导致与深圳存在巨大的价差,未来要翻个番,只是时间问题。 限贷提高了购房者的门槛,自动淘汰没有实力的购房者,市场的抗风险能力提高。 限售做好提前防范,反对短期爆炒,提倡长期投资,让市场更加理性,也为未来的城市红利释放了利好空间。 而且,这绝对不仅仅是燕郊和惠阳之间的对比,还有被北京吸血的河北和经济强大、城市协作强的广东的对比。 改革开放40年来,珠三角始终以经济富闻名全国,绝不是经济落后的河北所能对比的,这个地方沉淀出的政治智慧、民富,未来会在升级版的粤港澳大湾区中发挥得更加出色。 惠阳承载的不是惠阳人的希冀,还有粤港澳大湾区国家级经济战略的带动和增益。