上市公司各自的档位如上图所示。但诸位注意了,有些公司虽然是红色档,但三条线都在边缘稍微处理下就行。比如绿城中国,图中是73.5%、100.5%、0.84,上周半年报后已经变成了73.5%、66.1、1.8,算是黄色档了。还 有些 公司就很难 ,比方说恒大、融创 、绿地等。 但即便全部符合标准的绿色档企业,未来每年最多也只能加15%的杠杆,而过去开发商一年多加50-100%都是标准动作。所以未来大部分开发商的主流玩法应该是: 1、不抢地王,特别是一二线城市地王。一块地可能就是几十亿、上百亿,轻松捅破第三条红线。 2、不大规模屯地,比方说一口气吃下几千亩、上万亩土地,慢慢卖。因为这么屯显然会增加长期负债,捅破第一条和第二条红线。 3、加速手中项目的出清,因为旧项目卖完了才有债务额度去建新项目。 打个比方,过去所有开发商都在炒股,但有些只用0.5倍杠杆,有些用5倍杠杆。 在牛市中就是个傻大胆游戏,谁杠杆高谁赢,和选股水平无关。 但一旦牛市结束后这么高的杠杆必然导致股灾,所以为了避免股灾定了三条红线政策。 以后所有开发商的杠杆水平应该都差不多,大致都在1倍左右。这时候谁好谁坏比的就是各自的产品力和操盘水平,而非谁敢上杠杆抢地王了。 面粉凸凸凸大幅上涨的可能性变低,面包价格自然也就稳住了。 明显这一波主要的打击对象就是高杠杆企业,诸位自己对照上面这张图差不多就能找出来,相关股票尽量远离。 之前限购和首付比例,限制的是需求端;这回三条红线,限制的是供给端。 两头一起限死,房价肯定就被关进笼子,折腾不出水花。