陈某租了马某一栋房屋开旅馆,两者合同约定,租赁期为10年,陈某在这期间并未提出检查房产证,没想到,2018年该处房屋的属地政府突然下达拆除通知,因马某的房屋属于违法建筑。陈某要求马某赔偿相应损失,并拒付租金,马某不同意赔偿陈某要求的赔偿数额,并要求陈某支付相应的租金。为此,马某来到南邵镇法律援助工作站进行咨询。
法律分析:
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的合同无效。马某的房屋是违法建筑,并未取得建设工程规划许可证,因此签订的房屋租赁合同无效。
同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有费的,人民法院一般应予支持。依照马某所述,其与陈某在签订合同时,并未告知陈某向其出租的房屋属于违法建筑的重要事实,属于过错一方,因此造成的经济损失,应由马某承担。但陈某在签订租赁合同时,没有提出查看房产证等证明材料的要求,未尽到对房屋权属的核对义务,是导致损失发生的次要原因,也要承担相应的责任。陈某则向马某支付使用房屋期间的合理费用。