小区停车位的权属问题,一直是开发商和小区业主之间的矛盾点。地下停车位一般比较明确,有产权的停车位归开发商所有,可以出售给业主,业主也能获得车位产权证,人防工程改造的地下停车位,开发商不是产权人,但负责改造,建成后由开发商委托物业公司开展租赁业务。这种人防车位只能租,没有产权证书。
倒是地上停车位,开发商和小区业主之间经常有不同意见。
来看这个案例。12月19日,有媒体报道了重庆豪运公司与业主之间的官司纠纷,矛盾的核心就是小区地上停车位的权属问题。
事情是这样的:
重庆豪运公司是一家房地产开发商,这家开发商开发了一个名叫帝景豪苑的楼盘,同时建成的还有270多个地面停车位,这些停车位占用的是小区公共用地,不能办理产权登记手续。但是此后,小区物业公司对外通知,启动小区地上车位的租售程序。
这让小区业主很不爽,毕竟地上停车位占用的是小区公共用地,属于全体业主共有,小区业主认为开发商无权对这部分停车展开租售业务。
而豪运公司认为,自己取得了建设用地使用权,小区建筑规划内的地上停车位应该归豪运公司所有。最终开发商豪运公司把小区业委会告上法庭,要求认定这部分地面停车位的权属归他们所有,此案一二审结果,豪运公司均败诉,豪运公司提出再审,但最终被最高法驳回。也就是说,最高法认定这部分地面停车位归小区业主所有,而与开发商相关的物业公司,只能负责维护和管理。
开发商要想获得这部分地上停车位的所有权,就必须符合《物权法》第六章中的有关“专有部分”的规定。为此,开发商必须要拿到三个条件,其中最关键的一点是必须能够办理产权登记。但开发商豪运公司却不能为这批地上停车位办理产权登记。
不能办理产权登记这个硬伤,决定了地上停车位不能成为《物权法》第六章第二条中的“专有部分”,开发商自然也就无法获得这些车位的产权。最终,这些车位被最高法认定为“共有车位”,产权归全体业主。
哪些停车位开发商可以办理产权登记?
只有在建筑区域规划内建造的停车位,开发商才可以办理产权登记。这种情况比较多见的是开发商从一开始报批时就规划有停车位。
剩下两种,人防车位和占用业主共有道路或其他场地的停车位属于全体业主共有。
地面停车位之所以容易产生权属纠纷,主要原因在于相关的法律法规中并没有明确地面停车位归属谁。
现在最高法给与这个案例的解决办法,给了小区业主和开发商以参照,方法非常简单,就是开发商能否获得车位的产权证,不能获得就归业主。