需要说明的 是,该房产建于2013 年,自建房产时未能取得合法有效增值税扣税 凭证,或者已经取得的增值税扣税凭证按现行规定也不能抵扣房产的 税款,但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等等所含的增值 税进项税额。同上。 可以看出,纳税人选择一般计税方法后,向不动产所在地主管地 税机关预缴的税款,与回机构所在计算申报的应纳税额,可能存在差 第五条个人转让其购买的住房,按照以下规定缴纳增值税: (一)个人转让其购买的住房,按照有关规定全额缴纳增值税的, 以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳 税额。 (二)个人转让其购买的住房,按照有关规定差额缴纳增值税的, 以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额, 按照5%的征收率计算应纳税额。 个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税 机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人应按 照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。 【政策解读】 个人包括个体工商户和其他个人。个体工商户需回到机构所在地 向主管税务机关申报缴纳;其他个人,即自然人,则不需要回居住地 申报纳税,发生应税行为时,直接按规定申报缴纳税款即可。 第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产,区分以下 情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款: (一)以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计 算依据的,计算公式为:应预缴税款=全部价款和价外费用(1+5%) 5% (二)以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置 原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的,计 算公式为:应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者 取得不动产时的作价)(1+5%)5% 【政策解读】 本条明确了预缴税款的计算方法: 一是除其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产,需要预缴税 款。其他个人,即自然人,不需要预缴,直接在不动产所在地主管地 税机关缴纳。因此,本条仅针对除其他个人以外的纳税人,也就是单 位和个体工商户。 二是考虑到目前国税、地税部门信息尚未联网,地税部门难以得 知纳税人的身份是一般纳税人还是小规模纳税人。因此,采取了简便 的处理方法。即需要预缴税款的纳税人,在地税机关预缴时,均按照 5%预征率(或者征收率)进行换算,不区分纳税人是否为一般纳税 人,也不区分纳税人是适用一般计税方法还是简易计税方法。 第七条 其他个人转让其取得的不动产,按照本办法第六条规定 的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 【政策解读】 自然人销售不动产不需要预缴税款。自然人全部属于小规模纳税 人,小规模纳税人转让不动产的征收率为5%。因此,按照规定的计 算方法,自然人转让不动产,直接以差额或者全额依照5%征收率计 算应纳税额,在不动产所在地主管地税机关缴纳税款即可。 例7:张三户口所在地为南京,在深圳工作,长期在深圳居住。 张三在海南买了一套海景房,价值80 万元。2016 月,张三将海南的房产以 100 万价格卖出。假设张三销售海景房可以享受差额征 税政策,则应如何计算应纳税额?张三应向哪里的国税或地税税务机 关缴纳税款?是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税? 分析:张三销售该海景房可以享受差额征税政策,则应纳税额= (100-80)(1+5%)5%。