摘要:在计算房屋建筑面积时,通常是包含所分摊的公用建筑面积的,对应公用建筑面积,自然也就有专有建筑面积。那么,什么叫专有建筑面积,包含什么区别呢?
在计算房屋建筑面积时,通常是包含所分摊的公用建筑面积的,对应公用建筑面积,自然也就有专有建筑面积。那么,什么叫专有建筑面积,包含什么区别呢?
专有部分是指区分所有建筑物中,具有构造上和使用上独立性,能够成为区分所有权客体的建筑物的部分。专有建筑面积是指业主得以独立享有和支配的建筑物的面积。由于专有部分的范围有多种学说,在采取壁心说即专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线的情况下,专有部分的面积实质是套内建筑面积,即套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积的总和,而分摊的公用建筑面积则不与。因此商品房的建筑面积与专有部分的面积是不等的,前者比后者多出了分摊的公用建筑面积。
《物权法》第80条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”即在对建筑物区分所有权的建筑物及其附属设施的维护、费用分摊、收益分配等事项进行规定时,是按区分所有权人专有部分面积所占的比例来确定其权利义务关系的,而没有按建筑物面积。因此,按建筑物区分所有权的理论,采用的是专有部分登记方式。
在公用建筑面积分摊系数不变,业主分摊的公用建筑面积随套内建筑面积增加而增加,商品房建筑面积也相应增加,专有部分建筑面积与建筑物总面积之比和商品房建筑面积与建筑物总面积之比则保持不变。虽计算结果相同,不影响业主对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,但专有部分与商品房建筑面积的的性质、面积和范围既不同,不可将专有部分的面积解释为就是商品房建筑面积。