恒大云湖上郡,得益于恒大在洛阳的好口碑,目前精装修,价格也不会便宜。融创凯瑞·河洛宸院,单价要比恒大低一些。这俩严格意义上已经不属于郊区盘,而属于远郊盘。
相比之下,碧桂园山河城跟建业大城小院离主城区要近一些,地缘上要比恒大和融创有优势,紧邻洛吉快速通道和连霍高速,开车到城区也非常方便。
洛阳目前买房现状
1,商贷利率出奇的高:
洛阳的商贷利率一直是出奇的高。
以首套房为例,商贷利率通常在基准利率(5.88%)的基础上上浮30%,最高能达到6.37%,这个利率放眼全国,都能名列前茅。
而同期,郑州的首套房房贷利率为5.88%,甚至低的能达到5.64%,洛阳人民确实处于水深火热之中。
要知道,洛阳人的平均工资,是远远不如郑州的。除了个别军工企业,科研院所工资高一些之外,剩下的大部分企业甚至五险一金都交不全,或者干脆拖着不交。洛阳网论坛上关于企业拖欠缴纳公积金的投诉比比皆是。
而根据目前洛阳的房价走势,洛阳房贷利率的下调可能性并不大。2020年,洛阳房价过快上涨已经引起广泛关注,受到国家相关部门的约谈。
下半年,对于房地产的调控,房贷利率作为重要的调控工具,只能会更紧,不会松。
通过简单计算,目前洛阳市区新房房票最低价格为8000元。以100平米的小三室计算,房款总价约为80万左右。抛去30%的首付,约为20万,根据现在的利率。
购房者每月月供约为3741元。这也是在洛阳新房房票的最低月供门槛。
2,公积金额度也不高:
面对如此高昂的商贷利率,不少用户会选择公积金贷款。
毕竟3.25的贷款利率,几乎仅有商贷利率的一半。但洛阳的公积金贷款额度并不高,单职工最多45万,双职工55万,这个水平对于目前洛阳市场动辄破百万的总房价来说,仍是杯水车薪。
因此大部分的用户都会选择组合贷。现实情况是,洛阳大部分的楼盘并不支持组合贷,仅支持商贷。
好消息是,7月20日,调整后《洛阳市住房公积金个人贷款管理办法》开始施行。
新政策的最大亮点就是,允许拥有外地公积金账户的购房者来洛阳买房,这个举措,可谓能量巨大,将释放大量的购房需求,激发在外务工的洛阳人回乡置业的动力。
但同时意味着,在洛阳购房将更加困难。
本来洛阳房地产市场,就处于严重的供不应求局面,现在外地购房力量的介入,将进一步加剧竞争压力。
3,可选择的楼盘出奇的少:
在洛阳买房很难,不是因为选择太多,而是选择太少。很多读者都反映,可供选择的楼盘太少,买房之中充满纠结。
买洛龙,偌大的洛龙区,东边就蓝光钰珑府和蓝城兰园,西边就河风雅叙,南边高铁站就碧桂园玖锦台,剩下的都是尾盘,让人难以挑选。
买西工,火车站以南,除了保利大都会,也就道北的旭辉,二选一。
可选择的楼盘太少,尤其是市区的楼盘出奇的少,购房者选择的余地并不多。当然,这跟当地政府的政策有关,在中西部的城市中,洛阳以制造业立市,对房地产的依赖并不高。也跟洛阳供地量不足相关。
打开某购房软件,初步统计,洛阳近郊县楼盘的数量要远远超过市区。
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其中,宜阳县的楼盘数量最多,达39个,俨然成为洛阳近郊县的翘楚。这主要跟宜阳独特的地理环境分不开,沿着洛河谷底,背山靠水,并无阻拦。而孟津、偃师、伊川的楼盘也都超过15个。
为什么楼盘少,因为政府土地供应少。下表为洛阳市土地成交走势。
实际上,洛阳作为典型的盆地城市,受制于自然禀赋和历史遗迹资源,不可能向豫东平原城市一样,采取摊大饼式发展。
近几年,豫东的周口驻马店房地产发展的如火如荼,原因在于豫东的城市最不缺的就是土地,平整的土地一眼望不到边。
5,当下洛阳的买房主要区域:
洛阳采取的是独特的组团式发展道路,一中心六组团发展道路。目前来看,整个洛阳盆地:
洛河以北板块,自西向东一字排列着涧西、西工、老城、瀍河四个区。这个区域属于洛阳的“老城区”,这个范围内,向东是发展受限于历史文化遗迹汉魏故城遗址,向西止于地形崤山余脉。陇海铁路以北,又有邙山陵墓群、邙山沟壑阻隔,基本呈现饱和状态。
洛河以南板块属于洛阳的新城板块,跟行政区划中的“洛龙区”相重合,各项配套已经成熟。除却部分城中村,内部的隋唐洛阳城遗址,洛龙以西的格力、银隆已经发展到宜阳界,往南是龙门山。也面临无地可用的尴尬局面。未来整个
最后说话伊滨区,伊滨区是洛阳市区盆地内,最后一块可开发的大面积平整地块,被称为洛阳的明日新城。
对于伊滨,洛阳肯定不是简单的再造一个洛龙。对于产业伊滨区的入驻标准一直非常高,不是企业总部,就是高精尖产业。房地产开发的密度也进行了严格的限制。防止洛龙区规划一条龙,落地一条虫的现象重演。细心观察就可以发现,现在伊滨区的楼盘九成为知名开发商。
伊滨区之后,洛阳再无多余的可以大规模的可开发土地资源。
以后的房地产开发,要么拆除城中村,但这种开发成本太高,腾挪土地也非常有限。比较好操作的就是去近郊县。
除了伊滨区,这就促成了洛阳近郊县房地产的火热。
宜阳县未来成为洛阳的后花园可能性最大。当然,拥有区划加持的孟津也是不错的选择,这两个区域,值得重点考虑。
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