《城市异产毗连房屋管理规定》第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。
意思就是楼顶的使用权归全体业主所共有,那么全体业主也应该一起承担防水维修的费用。根据物业管理条例规定,公共部位维修还是要动用住宅专项维修资金。
每过几年就要动用住宅维专项修基金,这可是小区房子的养老钱啊,楼顶防水维修的频率太高了。这样全体业主心里都有意见了,楼顶防水周而复始的维修原因是什么?
提问:是否是因为楼顶防水的设计有问题?
全国都在盖房子,盖了这么长时间房子,作为商品房的楼顶,应该是有相关规定的。我们先来看看我们优秀的设计师当初是怎么设计这个屋面防水系统的。以下文字可能有点难以理解,如果要搞清楚漏水的原因,我们还是要坚持看。
按照《屋面工程技术规范》GB 50345-2012第三条第二项之规定,屋面构造自上而下应该包含9层,分别为:保护层、隔离层、防水层、找平层、保温层、隔汽层、找平层、找坡层、结构层。
设计者设计了9层是有原因的,简单介绍一下每一层的作用:
钢筋混凝土结构层顾名思义就是我们的楼板,它承担整个楼顶的载荷;找坡层是应用轻质材料,为屋面设计坡度,作用是让水更快的流走;找平层作用是让坡度表面平整光滑,以便隔汽层施工;隔汽层作用是防止保温层和室内水汽互通,它相当于一层防水;保温层作用是,防止夏天室内太热,冬天室内太冷;保温层上再做找平层方便防水层施工;防水层作用是防止雨水进入室内;隔离层是一层柔性过渡层,主要是防止防水层上面的刚性保护层破坏防水层。在保温层施工的时候,保温层中还要埋入排气管,排气系统的作用是,万一屋面系统中有水,可以让水以水蒸气的形式排出屋面。
如果严格按照设计者的要求来做,屋面的保温效果和防水效果都挺好,屋面至少20年都不会漏水。按照商品房70年的使用寿命来算,房子一辈子只需要做三次防水而已。那么为什么有的楼顶经常不到5年就漏水了,后期翻修后还是管不了多长时间又漏水呢?
提问:难道实际施工没有按照设计要求来做?
实际施工并非完全按照设计要求来做,我们来看看实际施工时候只做了哪几层,这几层中施工有什么猫腻。以下是实际施工屋面的结构图:
①屋面结构 本来计划9层,结果实际施工只有五层而已,找坡层没有了,实际施工直接选择用保温层找坡度,然后在保温层上用水泥砂浆找平;
②SBS防水作业,按照设计要求:
在第三层(找平层)施工结束后需要养护7日,并确定基面干燥后,才能做防水。实际上找平层才施工完一两天就开始做防水了;防水施工时,必须保证基面完全干燥,实际施工时候,工人看表面干了就直接施工了,找平层还处在养护期,里面存水还很多;设计要求防水施工前需要在基面滚涂底油以增加粘接力度,实际施工时候,只是代表性的滴几滴或者不使用底油。
③上篇文章中专门介绍排气管在屋面系统中的巨大作用。设计者要求排气管必须埋入保温层中,实际施工中压根没有做排气管,露出屋面排气孔其实就是一个摆设,他的根部只是固定在屋面最表层的保护层上而已,只是为了应付检查验收。
你买房子没几年就开始漏水了,为啥?因为实际施工少掉了这么多工序。来看看少掉工序后会造成什么影响:
省掉隔汽层了,相当于少了一层防水,少了一层屏障,漏水是应该的;水泥砂浆找平层养护不到期,含水量大,底油又没刷到位。导致防水层起泡,粘接不牢,造成防水材料提前老化,降低使用寿命。当然隐形工程,谁都看不到;省掉了隔离层,意味着最上面那层刚性水泥保护层与防水层表面粘接在一起了,保护层在热胀冷缩的时候就带着防水层移动,把防水层拉裂了也看不出来;排气系统虚设,这是一个致命的错误,保温层中没有了排气系统,后期漏水,直接遗留在保温层中,重新做防水后,防水层将屋面封闭,保温层中遗留的水就出不去了,它会成为下一个损坏防水层的凶手。为什么?后面我们再分析原因。
设计师设计每一层都是有道理的,实际施工为了赶工期,省材料,省人工,直接改变了施工方案,反正是隐形工程,监理也看不出来。开发商只需要保修5年,等房子卖给你了,过了保修期就跟他没有关系,楼顶业主成为冤大头。
偷工减料
为什么屋面后来重新做防水还是只能管4-7年呢?
后期屋面防水维修,大家通常采用的有两个维修方案:
①直接在原有屋面上再做一层SBS,面上也不做水泥保护层了。你想想看,薄薄的一层防水材料经过风吹日晒,雨淋霜冻,还要经受人为的不小心破坏,它能支撑多久?
②在原有屋面做一层SBS,面上再做一层水泥砂浆保护层,中间的隔离层几乎是没有人去做的。新做的防水层仍然面临着保护层的拉扯破坏。再者因为原来屋面并没有在保温层中设置排气管,以至于漏进屋面系统的水被新做的防水层封闭在保温层里,新做的防水层另外一面就会天长日久的受到水蒸气的浸泡和挤压,同样也会加快卷材老化。
防水行业竞争激烈,价格高了不被接受,很多人就是谁价格低找谁做。自然是一分价格一分货了,价格不同,防水卷材的材质和施工工艺都大有文章。
我们回头看看屋面设计者的方案,对比看看实际施工的方案,再想想我们后期防水维修中做过的各种尝试,为何始终改变不了屋面防水4-7年就要翻修一次的现实?
电影《无间道》里面有一句话:出来混,总是要还的。《屋面工程技术规范》GB 50345-2012不是某一个人编写出来的,而是全国各地盖了几十年的房子通过实践总结出来的经验教训,是诸多建筑工程公司,诸多专家一起编制而成的。结果偷工减料不按照设计要求来操作,快活了一时,后面却带来更大的损失。
结语:屋面设计者并没有错,只是他们的方案在实际施工过程中没有去执行而已,既然屋面是我们自己的,后期我们维修楼顶,我们全体业主应该共同把关。下次防水维修,我们要把屋面结构从结构层以上的部分全部拆除,然后严格按照《屋面工程技术规范》GB 50345-2012来重新施工,看看这样的防水屋面能不能管20年。