第三章 拆迁补偿与安置
第二十条 拆迁人应当依照国家法律、法规及本办法的规定对被拆迁人 给予补偿。
拆除违章建筑,一律不予补偿。违章建筑的认定,由市规划行政主管部门依法作出。
拆除超过批准使用期限的建筑物、构筑物和其它设施等临时建筑,一律不予补偿。
拆除未超过批准使用期限的临时建筑,按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。
第二十一条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。
除本办法第二十三条第三款、第二十六条第二款规定外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十二条 对被拆迁房屋货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素确定市场评估价格,市场评估价格由房屋补偿金和区位补偿金组成,以现 金方式直接支付给被拆迁人。
房屋补偿金=房屋重置价×建筑面积+装修评估值+附着物残余价值+契税补贴。
房屋重置价=基本重置单价×(1+层高增减率)×成新率
区位补偿金=区位价×建筑面积
被拆迁房屋建筑面积小于土地使用面积的,区位补偿按照土地使用面积计算。
被拆迁房屋重置价的确定由评估机构按苏州市房管局《苏州市房屋重置价格评估办法》评估 确定。
市区区位由市国土、规划等有关行政主管部门划定,并报市政府批准后公布。
被拆迁住宅及非住宅房屋区位补偿规定,由市价格、国土、建设、规划行政主管部门另行制 订。
被拆迁房屋的装修补偿,由房地产价格评估机构评估后进行。
被拆迁房屋各类附着物补偿标准由市建设行政主管部门会同价格行政主管部门规定。
自竣工之日(被拆迁房屋的《准建证》颁布之日起六个月为建设期)起至拆迁许可证颁 发之日止,不满五年的住宅房屋被拆迁的,拆迁人应当对被拆迁人的房屋在评估重置价的基 础上另增加百分之十五的补偿金。
第二十三条 实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二 十二条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。
产权调换的差价=(新房市场价格×建筑面积)-(房屋补偿金+区位补偿金)。
拆除非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
对实行产权调换所需的拆迁安置房地点,由市规划行政主管部门根据城市规划确定。
第二十四条 用于产权调换的安置房屋交付使用时,拆迁人必须向被拆迁人 提供房屋所有权登记证明、国有土地使用权分割证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房 屋质量合格证书复印件及拆迁许可证复印件,以方便被拆迁人及时办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。
第二十五条 拆迁公益事业房屋,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和 城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。
第二十六条 拆迁租赁房屋,由被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或 者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人应当依照本办法有关规定对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权 调换。产权调换的房屋由原承租人承租,被拆迁人应当与原承租人重新订立租赁合同。
本办法所指租赁房屋是指房屋所有权人与承租人签订房屋租赁书面协议,并依照有关规 定领取房屋租赁许可证的房屋。
第二十七条 市区杨舍规划控制区内集体土地征用为国有土地的房屋拆迁,对被拆迁房屋的审查工作及补偿安置依据,由市建设行政主管部门依照以下规定认定:
(一)有建房批复,已领取房屋所有权证的,按被拆迁房屋所有权证记载的产权人和建 筑面积为准;
(二)有建房批复,未领取房屋所有权证的,以建房批复载明的产权人和建筑面积为准;
(三)无建房批复,已领取房屋所有权证的,参照本条第一款认定。
第二十八条 拆迁产权不明的房屋的补偿安置,拆迁人应当按下列程序进行 :
(一)向市建设行政主管部门提出补偿、安置方案,并经市建设行政主管部门核准;
(二)对被拆迁房屋作实地勘察记录;
第二十九条 拆迁设有抵押权的房屋的补偿安置,依照有关担保的法律执行。
第三十条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
被拆迁房屋是被拆迁人使用的,搬迁补助费发给被拆迁人;被拆迁房屋是由房屋承租人 使用的,搬迁补助费发给房屋承租人。承租人临时租用的除外。
第三十一条 对被拆迁人实行产权调换的,拆迁人应当支付临时安置补助费。
拆迁人不得擅自延长过渡期限,多层住宅建筑的过渡期限不超过十八个月。由于拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,从逾期之月起每月增加一 倍的临时安置补助费;逾期三个月后仍不能提供安置房的,从逾期第四个月起,每月按 月补助标准的三倍支付临时安置补助费。
在过渡期内被拆迁人由拆迁人提供周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费;由于拆迁 人的责任延长过渡期限的,从逾期之月起每月支付临时安置补助费;逾期三个月后仍不能提 供安置房的,逐月再增加半个月的临时安置补助费。
前述加倍支付临时安置补助费,不可抗力原因除外。
周转房的使用人应当在取得安置房后三个月内腾退周转房,不得在取得安置房后拒不腾 退周转房。
实行货币补偿的,被拆迁人必须自行过渡,拆迁人应当一次性支付六个月的临时安置补助费。
第三十二条 搬迁补助费和临时安置补助费的补助标准由市建设行政主管部 门会同价格行政主管部门规定。
第三十三条 因拆迁非住宅房屋,造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当 补偿。具体补偿标准,由市建设行政主管部门会同有关部门核定公布。
第三十四条 被拆迁房屋按以下办法计户:自住私房的,凭《房屋所有权证 》计户;租住私房的,凭租赁许可证及户口簿计户;直管公房租赁户,凭公有住房租赁证计 户;单位公房租赁户,凭公有住宅租赁证或出租单位证明计户。
非住宅自用的,按《房屋所有权证》和工商营业执照计户。
第三十五条 非住宅房屋是指依法新建、翻建、扩建、改建的,其《建设工 程规划许可证》和《房屋所有权证》上载明建筑功能为非住宅,并实际作为工业生产、商业 经营、服务行业、仓储、办公及公益事业等用途的房屋。
住宅房屋改变为非住宅房屋,必须依法办理土地使用权用途变更登记手续,同时具备以 下条件:
(一)私房自营开业:
1、具有房屋所有权证,营业场所在依法批准的建筑面积范围内;
2、具有改变为非住宅房屋的《建设工程规划许可证》;
3、具有产权人、共有人(含配偶)或者同住直系亲属的有效工商营业执照和税务登记证。
(二)私房出租开业:
1、具有本条第二款第一项规定的私房自营开业条件中第1、2目合法凭证;
2、具有经营房屋租赁许可证、土地使用权租赁许可证;
3、具有与《房屋租赁合同》户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。
(三)直管公房原承租人开业:
1、具有本条第二款第一项规定的私房自营开业条件中第1、2目合法凭证;
2、具有原住宅房租赁房卡;
3、具有经营房屋租赁许可证;
4、具有与《房屋租赁合同》户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。
(四)单位自有房屋自营开业或者出租开业的,按照私房自营开业、出租开业条款执行。
对不符合本条规定的,一律不得认定为非住宅房屋。