张波指出,从政策来看,有两点值得关注,一是针对存量贷款,贷款人可有选择权,即可以选择按LPR的方式或固定利率的方式进行转换,有利于更好保障贷款人的权益,并推进转换的有序进行; 二是提供充分的转换时间,自2020年3月1日到8月31日,转换过渡期较长,可以保证转换过程平稳进行。
在接受记者采访时,新网银行首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼分析称,此次央行发布的第30号公告明确,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同,这表明,推动LPR应用的时间表明显提前,利率市场化进程进一步加快。 实施存量浮动利率贷款定价基准转换,加快和扩大LPR在存量贷款中的应用,使LPR全面成为贷款定价的基准,有助于更好地发挥LPR在贷款定价中的关键作用,使贷款利率能更及时反映市场利率变化,提升货币政策传导效果,提高金融资源配置效率。
董希淼指出,存量房贷定价转换有两种方式,无论是何种转换方式,转换后的房贷利率原则上不低于原有的利率,除非LPR下降(第一种方式)。 这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求,在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下,坚守“房住不炒”的定位,不向房地产市场发出错误信号,同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。
而关于其他存量贷款定价基准的转换,央行明确,借贷双方按市场化原则,协商确定具体转换条款。 “预计初次转换之后,存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变,这有助于推进转换工作顺利进行,也有助于保护借贷双方的利益。 为更好地服务实体经济,货币政策保持稳健基调,加大逆周期调节力度,未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。 ” 董希淼称。
此外,董希淼指出,借款人与银行平等协商,采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式,这对借款人相对有利。 通过这种市场化方式,有助于降低实体经济的融资成本,更好为稳增长、稳就业服务。 即便借款人与银行协商转换为固定利率,现有的同期限LPR仍可能是固定利率执行水平的重要参考。 同时,这也体现了利率市场化原则,即利率定价相关事项由借贷双方协商确定。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出,政策本身是中性的,考虑了存量房贷双方的利益,并规定存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变(加点可为负值),不会因此导致购房者利率上涨,这将是房贷利率今后的常态。
从转换后的效果看,张波指出,在流动性放松的大背景下,目前利率下行的动力较强,因此,转换为LPR方式,大概率将在中短期内利于购房者,但从长远来看,LPR本身体现出更强的市场化,因此整体房贷利率会更贴近于市场水平。
两种方案可选择 业内称不会给预期造成刺激影响
记者注意到,此次调整后,有两种方案供购房者选择。 一种是LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变,这种与当前的房贷利率方案相似; 一种是固定利率。 但需要注意的是,只能选择其中一种,而且只有一次选择机会,后续不能再次更改。
那么,对普通用户而言有何影响? 诸葛找房副总裁苑承建指出,对用户来说,固定利率长期确定,一方面,无法享受利率下行的红利,另一方面,在利率上行时也可避免成本上升。 第一种LPR为定价基准加点的方式,对用户来说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样,在利率上行时,还款金额也要随之增加。 就当前的利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案,可能是更稳妥且主流的方案。
苑承建指出,如果转换为LPR为定价基准加点的方案,加点是由当前用户房贷实际利率与2019年12月份LPR(五年期以上为4.8%)差值确定的,且确定后不可更改。 也就是说,如果当前房贷利率为基准利率上浮1.1%,则转换后的加点是0.59%,转换后的用户的房贷利率变更为当期LPR+0.59%,这个加点就是用户未来房贷合同有效期内实际执行的加点。
“如果是选择转换为固定利率,转换后的商贷利率要与当前执行的利率水平一致。 转换时间是从2020年3月1日至8月31日,但实际的执行时间是从2021年开始。 也就是说,2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷,按照当前的还款约定偿还。 即使LPR在2020年下降,用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。 ”苑承建称。