导读: 8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议在京闭幕。会议高票表决通过了关于修改《土地管理法》《城市房地产管理法》的决定。广大农民朋友一定非常关注新版《土地管理法》的内容。此次修改,的确为大家带了实实在在的好处。特别是关于征地补偿标准部分,相较原有规定有了极大的进步提升,有望使农民朋友在征地中拿到更高补偿。本文,在明律师将与大家共同学习最新的征地补偿标准。 【确定补偿原则,增加补偿内容】 新版《土地管理法》第48条规定:“征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。” 这一征收补偿原则,原本由中纪委、监察部于2011年在《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中提出。经过近十年的宣传、实践,它已经深入人心。这一补偿原则如今被吸纳为法律规定,再次巩固了其原则指导地位。 该条也增加了征地补偿的内容,进一步完善被征地农民的保障体系。 “征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。” 广大农民朋友要记住上述这些法定补偿内容。以往的“老三样”——土地补偿费+安置补助费+地上附着物及青苗的补偿费已经不再适用。加上对村民住宅的补偿以及社会保障费用,才能满足法定的征地补偿原则的要求。 无疑,这是广大被征地农民的重大福音! 【各地方确定区片综合地价,至少每3年调整一次】 征地补偿中,土地补偿费、安置补助费这两项,将由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。那么,区片综合地价是什么?它是如何制定出来的呢? 其实,早在2005年,原国土资源部就发布了《关于开展制定征地年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》,为制定区片综合地价提供了详细的政策依据。 征地区片综合地价是指,在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内,依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素,划分区片并测算的征地综合补偿标准。 测算征地区片综合地价的主要工作步骤包括: 1.确定测算范围 2.划定区片 3.测算区片综合地价 4.对区片综合地价进行验证和调整 5.测算结果听证和修改 6.确定征地区片价 7.整理与编制成果 《通知》提供了农地价格因素修正测算法、征地案例比较测算法、年产值倍数测算法三种主要测算方法,并允许各地区根据实际情况采用其他方法测算。但是,征地区片综合地价应当在两种或三种方法测算结果的基础上综合评定。 关于征地区片综合地价这一全新的补偿标准,有两点值得广大农民朋友留意: 第一, 新版《土地管理法》要求至少每三年调整或重新公布一次。原有的三至五年更新一次的要求不应继续执行。 第二, 公开听证是征地区片综合地价制定工作的原则。相关行政主管部门应当依法组织听证,以各种渠道广泛听取农民的意见。 总之,制定区片综合地价的目的是为征地补偿提供依据,直接为征地服务。它是依法做好征地补偿安置工作、维护被征地农民切身利益的重要基础性工作。大家应当时刻留意与之相关的最新动态。 【先补偿后搬迁、居住条件有改善】 以往的征地实践中,由于法律规定暂不完善,对农民住宅的补偿一直被忽视。农民投入了心血与成本建设的住宅,可能无法得到满意补偿。被征地后,基本居住需求也可能无法得到保障。 此次法律修改,在对农民财产权益的保护方面,无疑向前迈进了一大步。 新版《土地管理法》第48条规定:“征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。 对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿, 保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。” 《土地管理法》并未提供详细、统一的补偿标准。但是,征收方必须遵守“先补偿后搬迁、居住条件有改善”的原则。同时,提供安置房或货币补偿,提供搬迁、临时安置补偿等国有土地上房屋征收补偿实践的有益经验也得以明确。 当前,各地对农村村民住宅的补偿标准,仍普遍采用区位补偿价+重置成新价的计算方式。如果你所在地区的标准,并不能满足上述的补偿原则,你完全可以采用各种法律赋予的救济手段,在征地中保护好自己的居住权利和住房财产权益。 需要指出的是,统一规定的征地区片综合地价并不能解决农村村民住宅房屋的补偿标准问题。对于各地方的进一步规定及具体项目的房屋拆迁补偿安置方案,广大农民一定要予以足够重视。 最后,在明律师提示广大农民朋友,新版《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。原有的事关征地工作的各类法规规章、政策性文件也将逐步随之修改。让我们共同期待新法律实施落地,期待保护农民利益的最新征地补偿标准惠及到每一位农民朋友身上。征地拿到更多补偿,将不再只是梦想。 (谢天泽/文)