坐标哈尔滨,当地新开一个楼盘,规模挺大的,房价大约1.3万左右一平。有个外县的朋友想在这里买房子,和我商量这个时候是否值得入手? 和他聊了一会,我判断出他来哈尔滨买房子纯粹是抱着投资的目的,并没有过来居住的意思,抱,抱着短平快的心理,想大赚一笔。 我直言跟他说这种想法不现实,我问他想过没有,五年后他若把这房子卖出去,到时卖多少钱才能保本不会亏呢? 他说,我也没那么贪心, 5年能涨20%就行了。我告诉他,这种想法太单纯了,即使涨20%,那么认真算起来他也是亏的! 怎么可能呢?他一脸的不信。然后我给他算了一笔账,算完他无语了。 现在大家买房子,如果说不抱着房子升值目的就买房,那是骗人的,谁愿意买跌价的房子呢,但是,不知大家想过没有,假设房子买了之后,持有5年后就卖,那么,至少要涨多少才保本呢? 为了直观回答这个问题,我们先举个2个例子: 例子1,全款买房: 假设买套房子,全款购买,房款为100万,买完之后放在手里不装修,5年后卖出。这种情况下,买房子的成本主要分为持有成本和交易成本。 1、交易成本包括买入成本和卖出成本,买入成本主要是契税,现在契税一般为1-3%,我们取最高的3%。卖出成本主要是卖家承担的各种税费,因为已经满5年了,卖家需要缴纳的费用非常少,暂按1%算。 2、持有成本主要是需要缴纳的物业费,取暖费(如果有的话),以及购房这笔资金的机会成本,因为如果不买房,钱存银行里,会有利息的,而买房就损失了这笔利息。当前的银行无风险理财产品中,大额存单三五年期的为4%左右。以上各项费用,我们暂按5%算,那么,5年就是25%。 以上各项总计:3%+1%+25%=28% 也就是说,全款买房的情况下,5年内房价至少上涨大约30%,才会保本。 例子2,贷款买房: 假设买套房子,贷款购买,房款为100万,买完之后放在手里不装修,5年后卖出。这种情况下,买房子的成本除了持有成本和交易成本,还有贷款成本。假设首付为三成,贷款七成。 1、交易成本同例子1,取4%。 2、持有成本主要包括物业费,取暖费,以及购房首付款这笔资金的机会成本。三成首付款如果买大额存单的话,大额存单三五年期的为4%左右,那么一年利息为0.3*4%=1.2%。以上各项费用,我们暂按2.2%算,那么,5年就是11%。 2、贷款成本计算比较复杂,这里可以简化计算,当前的全国首套房平均贷款利率大约为5.5%,以5.5%为基础,那么,5年利息为0.7*5.5%*5=19.25%。 整个成本合计为:4%+11%+19.25%=34.25% 也就是说,贷款买房的情况下,5年内房价至少上涨大约34.25%,才会保本。 对于这个结果,大家吃惊不?是不是不算不知道,一算吓一跳? 其实现在炒房很难了,空间越来越小,房子不涨价就是跌了,除非刚需,真不建议投资房产了,毕竟现在的房产价格洼地已经没有几个了,而且二手房出手特别难,投资房产风险很大。