—— 看吧,银行的态度已经能说明一切。
二是高额的税费,导致写字楼极难有二手市场。写字楼二手交易税费如下(只统计大额部分):
增值税(营业税):增值额x5.5%
土地增值税:增值额x(30%-60%)
ps,土地增值税税率计算方法如下:增值额未超过50%,按30%收取;增值额超过50%-100%,按40%收取;增值额超过100%-200%按50%收取;增值额超过200%以上,按60%收取。
所得税:增值额x20%
契税:成交价x3%
整体算下来,二手写字楼交易税金可高达交易额的30%以上!
举个例子。
小明10年前花100万买的写字楼,现在以200万的成交价卖给下家。
要缴纳的税费为:
增值税:(200万-100万)x 5.5% = 5.5万
土地增值税:增值额为100万,增值100%,按照40%的税率计算,为(200万-100万)x40%=40万
所得税:(200万-100万)x20%=20万
契税:200万x3%=6万
总计:71.5万
占成交价的35.7%,占增值额的71.5%。
—— 好不容易升点值,全都缴税了…
所以啊,写字楼盈利基本只能靠收租,即获得持续的现金流,
而不是买入卖出赚差价。
另外,写字楼还有一点极大地影响了它的投资价值,那就是:
供应相对过剩。
就说我所在的这个办公楼吧,
一层31个房间,大约有五六间空置,公司刚关门的、已经搬走的、正在招租的…
算下来空置率在18%左右,跟机构统计的数据差不多。
这个数据在全国城市中还并不算高,有的城市,如天津、西安,写字楼空置率达到了35%以上:
(重点城市近两年的写字楼空置率,数据来源:第一太平戴维斯;制图:房十二)
这也能解释为为什么市面上这么多“商住两用”的公寓,
其实就是写字楼太多了,卖不出去了,
所以干脆“商改住”做成公寓,来解决一部分人的居住需求。
总的来说,写字楼可以保值,但比不上住宅。
因此有住宅名额时,不建议买写字楼;
除非是打算长期持有,一辈子不卖出那种,也不建议买写字楼。
如果是作为公司资产,且公司有融资、合作方面的需求时,持有写字楼的意义会更大一些。