就“涉疫”房屋租赁合同纠纷而言,虽然各地法院意见在整体框架上沿循最高法院思路,但难免在文件中也会透露出一些地方化的处理思路,如果仅罗列出检索结果,难免会有杂乱无章之感。因此,还要对文件内容进行分析,既要总结出普遍适用的裁判倾向与规则,又要对个性的内容予以重点关注,并在地区案件中着重引用或应对。同时,研究过程中,我们也需要以法理、现有法律制度为基础,进一步思考指导意见的合理或矛盾之处,加深对同类问题的思考深度及驾驭程度,以便在办案过程中以不变应万变——以文件精神或规则涵摄差异化的案件事实,精准设计诉讼思路、预判案件走向。
具体实践:各地法院如何处理“涉疫”房屋租赁合同纠纷
一、研究问题的进一步细化
对于“涉疫”房屋租赁合同,在疫情爆发、市场关停、限制出行等事实之下,我们进一步通过浏览法院官网最新资讯、关注相关社会新闻等方式,经简要分析,抽象出如下热度较高的特定法律问题:1.承租人可否以疫情为由主张减免租金或延长租期;2.房屋租赁合同能否因此解除;3.相关违约责任能否减免。
二、具体检索结果
经检索,我们梳理了最高法院、各地高院及北京一中院、二中院发布的具体意见,并就其涉及房屋租赁合同纠纷的主要内容整理如下表[1],另于后文摘录了具体条文。
注:本表画“✔”即指该地区存在相关规定,可于后文查阅具体条款。
三、规则归纳与分析
我们认为,最高法院及各地高院(含北京一中院、北京二中院)针对涉新冠肺炎疫情的房屋租赁合同纠纷,整体存在如下倾向性意见:基于利益平衡和公平原则考虑,可引导当事人协商减免租金、违约金或延长租期;同时,从稳定经济秩序、促进诚信交易的角度出发,倾向于鼓励当事人继续履行合同,一般不支持合同解除请求。
具体问题的梳理分析如下:
(一)租金减免或租期延长能否支持
承租人可否主张租金减免或租期延长是涉疫房屋租赁合同纠纷中各方当事人都较为关注的问题,对此,各地法院作出了详细规定。经梳理,我们认为可抽象出如下规则:
1.有约定的从约定,符合租金减免政策的直接参照处理。
(1)如果双方签订的房屋租赁合同包括可适用的免租或延期条款,法院原则上将依约援引并支持。如广东高院规定:“因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因,导致买卖、租赁等合同不能履行……可以根据约定解除或者变更合同。”北京一中院规定:“对