任何一处房屋均属特定物,不同地段、面积、朝向的房屋租金差异较大,两者之间不具有可比性。即便客观上承租方存在租金差价损失,此种损失也未见得就是出租方缔约时所能预见的范围。故根据可预见规则,出租方对承租方所主张的损失额应不予赔偿或只进行有限赔偿。
具体到涉及租金差价损失索赔个案审理中,需要考察的核心问题往往集中在几个方面:与出租方违约行为具有因果关系的承租方损失额到底该如何确定?承租方所主张的租金差价利益是否具有确定性?出租方缔结合同时能够预见到的,因己方将来的违约行为而可能给对方造成的损失范围该如何界定?基于利益平衡角度考虑,承租方所主张的期待利益损失是否应足额赔偿?
在可得利益损失的限制规则中,通常只会想到可预见规则、减轻损害规则、过失相抵规则、损益相抵规则,而不会想到等价有偿原则。等价有偿原则是民法中最重要、最基本的原则之一,贯彻于所有民事活动之中,也是合同订立须遵循的基本原则。等价有偿原则在英美法系中则称之为对价原则,两者虽然不完全相同但具有很多相似性。也正是因为其过于基础,往往在具体的实践中会被“忽略”。
等价有偿原则实际上是公平原则在合同等具体事项中的体现,反映的是权利和义务的相对性,一方可以取得的财产和其履行的义务应有相应的对等关系,而不能出现权利和义务极端不对等的情况。
在可得利益损失的界定中,违约方对于守约方的赔偿自然也要考虑守约方所履行的义务、承担的风险和付出的对价。若将守约方仅部分履行了合同义务的情形下其应当获得的利益与假定其已提前履行完所有合同义务情形下其应当获得的利益等而视之,其实质是令守约方不必再支付后续对价并承担后续履约风险,即可提前摘得“全部果实”——这显然有违等价有偿原则,也有违公平原则,是权利和义务的不对等。
可得利益作为一种合同利益,守约方同样须以付出相应的对价作为取得条件。若仅凭一纸合同就可以获得巨额利益,在守约方尚未付出相应对价时就可以轻易取得与其已经支付的对价和所承受的风险完全不匹配的预期利益,其结果只会导致投机签约之风盛行。
房屋租赁纠纷产生的租金差价可得利益赔偿问题是一个综合性问题,面对该问题时不能片面、机械适用法律条文。而应根据承租方已经支付的对价情况,参考等价有偿原则,并从租金差价形成原因、合同约定的租金支付方式、违约金、房屋租赁用途等多方面综合分析出租方在合同订立时对违约结果的预见性,并据此确定一个公平合理的损失赔偿额度,使裁判结果相对公允。