深圳是我国小产权房占比最大的城市之一,小产权房占城市住宅的50%以上,大量外地人购买了深圳的小产权房,由于小产权房无法办理产权证,没有合法的产权界定,在面对拆迁补偿时,会发生很多争议。通过近年深圳实际发生的小产权房拆迁赔偿纠纷解决案例分析得出,本地人购买的小产权房,购买合同有效,就可以按照拆迁政策的标准补偿,外地人购买的小产房权,能够提供权属证明、房屋转让协议等相关材料,也可以获得拆迁赔偿。深圳小产权的赔偿应该按照怎样的赔偿标准执行?拆迁一般有两种赔偿方案:一种是赔钱,一种是赔房。至于赔偿标准,每个旧改项目都不一样,一般开发商会先根据所在片区的商品房现价拟定一个基准赔付标准,再具体到不同情况的房子,赔偿标准会略有差别。
小产权房拆迁补偿的方法
在现行的拆迁补偿政策中,小产权房的拆迁补偿方法主要有3种:
1. 产权置换。拆迁方用自己建造的或购买的产权房和被拆迁人的拆迁房屋进行产权调换。在产权置换基础上,还需要给被拆迁人合理的装修补偿、搬迁补助和过渡费。
2. 划地重建。这种拆迁补偿方法,拆迁方需要补偿被拆迁人本地修建原有规模房屋按目前市场价所需的费用。
3. 货币补偿。如果补偿方案是纯货币补偿,需要按照附近城镇商品房的均价给与被拆迁人现金补偿。
拆迁补偿的方法主要就是以上3种,当然,不同的拆迁人给出的拆迁方案不尽相同,可能会有多种补偿方法综合使用,例如有的只补偿现金,有的补偿现金还补偿房屋。
深圳实行新的拆迁补偿政策,与原有拆迁政策有3处不同
近年,深圳对小产权房的拆迁补偿,实行了新的政策,对村民小产权房的拆迁补偿有了进一步提高和规范。
深圳新的拆迁政策和原有政策相比,有3处比较大的改动:
双向补偿。因为在“宅基地”上的小产权房,村民只有使用权,在旧的拆迁方案中,村民只能得到拆迁房屋的补偿,不能获得土地转让的补偿,新的拆迁补偿政策则明确指出,小产权房拆迁可以获得房屋赔偿和土地转让双向赔偿。
扩大补偿范围,提高过渡期补偿费用。旧的补偿方案只补偿房屋,对“宅基地”上的其他附属建筑物,没有明确的补偿标准,新的拆迁补偿政策,则明确应该给与“宅基地”上的构筑物一定的补偿,同时提高过渡时期的安置费用。
更改了拆迁补偿金额的计算方式。新的拆迁补偿金额的计算方式:拆迁补偿金额=宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财