法拍房风险如何规避
法拍房虽好,但不可盲目购买,法拍房背后的风险不可不重视,少一不小心就掉入“坑”中。
税、费风险多
在法拍房的公告上关于税、费有两种介绍:第一种,“买卖双方所产生的税、费均由买受人承担”,这种情形占90%以上;第二种则是“所涉及到的税、费按照法律规定承担”。
第二种情形比较公平、合理,但在拍卖公告中只占不到10%,按照税法和相关的法律规定,该卖家(被执行人)承担的就是卖家承担,该买家承担就是买家承担。在房屋交易实践中,卖家所承担的税费往往大于买家承担的部分,两者比例约为7:3。
明显合理的第二种,为何法院弃而不用?业内人士解释称,若直接让卖家即被执行人承担,被执行人可能因为没有钱或者抗拒,导致拍卖工作无法顺利进行下去。
不管税是卖家承担还是买家承担,在房子过户之前,都需要买受人先行垫付,缴清全部税费后才能完成过户、拿到房产证。如果房屋土地是划拨土地,则会额外多出一笔土地出让金,而这些信息在拍卖之前,难以从拍卖公告中获取,竞买人也难以了解到;如果房子登记在公司名下,则可能出现天价税费。
解决办法:
(1)前期做好房子的土地性质、产权性质和税费情况。
(2)可到房屋土地所在地的房产交易中心的登记和税务窗口进行详细咨询。
(3)花钱找机构做调查。最后一个办法是最省心,最全面的,因服务机构大多有渠道和关系去做详细的调查。可以做为一个参考。
房屋背景不详
房子的年限。目前住宅产权的最长年限为70年,而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间,产权年限直接影响房屋的价值。
房屋的占有状况。拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住?以《123万买套40年产权法拍房,40年内都无法住?》为例,则属于案外人居住的情况。
“每种情况对应的处置方法不一样,这是一个专业的技术活,很多市民不具备处置能力,往往采取过激的手段,就容易触碰法律红线。”
业内人士分析,法院对拍卖房是否负责清场,取决于房屋拍卖公告的规定,有的法院在执行中,要负责清场并交付,而不少法院只负责协助办理过户手续,并不负责房屋清场交付。
房子是否结清工程款等。房子是否结清了一些工程款和工人工资等,这种情况在独栋别墅中比较容易出现,这些费用在房屋拍卖后属于优先受偿的费用,可能存在房屋受滋扰的情况。
房屋的装修状况。有的拍卖是对房屋现状进行拍卖,而有的拍卖则不包括室内装修,“有的房屋是红木装修的,这种价值昂贵,可能引发新的纠纷。”
解决办法:
首先可以通过权威的房产网站查询小区信息,其次可以去小区物业了解占用情况。二外还需要和法院明确是否包括装修。对于是否有工程欠款,则需要花钱找机构做调查。因服务机构大多有渠道和关系去做详细的调查。
如果不能付全款 会损失保证金
这里的全款比较急迫,在拍卖成交后,7到15天左右就需要将尾款全部付到,否则视为放弃。
目前虽然有银行已经开始对司法拍卖提供贷款,但相对还是比较麻烦。拍卖房产前,一定要做好完全准备。拍卖成功后,如果不能按时付尾款,竞买人不仅仅要损失拍卖保证金,还可能要损失重新拍卖造成的损失。
解决办法:
可找司法拍卖服务机构提供垫资,拍卖成功房本到手后,在做现房抵押还款。
贷款问题
购买法拍房的群体一般有两种形式:
A:刚需一族
B:投资一族
不管是刚需还是投资,都关心能否贷款以及能贷多少的问题。如果房源标题未标注可贷款,页面也没有一键贷款申请的入口,您可自行联系熟悉的银行确认是否可以贷款哦。
解决办法:
这里还是建议大家找专业的司法拍卖服务机构,甚至是银行的人员来给你做资金方案。
了解了风险点,懂得了如何规避,就可以等着捡漏了,你会买法拍房吗?
你会买法拍房吗