从房屋买卖案件的受理情况分析,新类型案件不断出现,审理难度增大,同时这类案件的类型也呈现出多样性,矛盾焦点突出。
通过案例释法,生动展示房屋买卖领域中一些常见的法律问题,并由法官提出解决方案,供大家参考借鉴。
案例:
房产政策有变,买房人可解除合同
2010年9月20日,外地人李某与本地某房地产公司签订商品房销售合同,约定该公司将其开发的一套住宅出售给李某,房屋总价款45万元,首付25万元,余款需于合同签订之日起30日内办完贷款。同时,该公司需于同年12月30日前将经验收合格的商品房交付给李某。随后,李某支付了首付房款。
当年9月29日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
《通知》下发后,银行告知李某不能为其办理贷款。李某是外地户口,又无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,于是向法院提起诉讼,以无力支付剩余房款为由要求解除合同。房地产公司则反诉要求李某付清全部购房款。
市中级法院审理认为,李某确有证据证明其因信贷政策变化而不能办理合同约定的按揭贷款,上述合同应予解除,于是判令房地产公司将首付款返还李某。
法官析法
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
无论是购房者还是房地产商在政策变化前,均难以预见到贷款政策或其他房地产调控政策的变化,双方主观上也不存在故意违反合同约定的过错,合同双方均有权请求解除合同。合同解除后,房地产公司应当将购房本金及利息或者定金返还买受人。
案例:
房屋实际面积多了,原认购协议仍有效
某公司于2009年11月20日与王某签订了商品房认购协议,约定将该公司开发的面积暂定为95.85平方米的房屋出售给王某,协议同时明确约定了房屋的基本情况、销售方式、房款的确定方式、总价款、付款方式等内容。
该协议签订后,王某以现金及贷款方式共计支付了总价款的80%。后该房屋交付