适用于纳税人转让其直接购买, 接受捐赠,接受投资入股,抵债以及自建等各种形式取得的不动产,但是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用。
一. 区分一般纳税人和小规模纳税人
1.小规模纳税人转让其取得的不动产(除个人转让住房外)适用简易计税方法;
2.一般纳税人转让其之前取得的不动产可以选择适用简易计税方法也可以选择一般计税方法。
二.区分是自建还是其他方式取得不动产
1.适用简易计税方式转让的自建不动产,以取得的全部价款和价外费用作为销售额,按5%的征收率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;
2.适用一般计税方法转让的自建不动产,以取得的全部价款和价外费用作为销售额,按5%的预征率在不动产所在地主管地税机关预缴税款,以11%的税率在机构所在地主管国税机关申报纳税;
3.适用简易计税方式转让的以直接购买,接受捐赠,接受投资入股和抵债等方式获得的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按5%的征收率向不动产所在地的主管地税机构预缴税款,向机构所在地的主管国税机关申报纳税。
4.适用一般计税方式转让的以直接购买,接受捐赠,接受投资入股和抵债等方式获得的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按5%的征收率向不动产所在地的主管地税机构预缴税款,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按11%的税率在机构所在地的主管国税机关申报纳税。
总结:
只要是自建的不动产,无论是简易计税还是一般计税方法,都是以取得的全部价款和价外费用为销售额;
只要是以直接购买,接受投资入股,接受捐赠等方式取得的不动产,按照简易计税方式计税的,无论是预缴还是申报,都是以取得的全部价款和价外费用与购置不动产的原价或者取得不动产的作价后的余额为销售额。
只要是以直接购买,接受投资入股,接受捐赠等方式取得的不动产,按照一般计税方式计税的,在预缴时是以差额作为销售额,在纳税申报时以取得的全部价款和价外费用为销售额。