论房地产项目物业管理的前期进驻 随着房地产市场的不断发展, 购房热潮也在不断升温。 但随之而来也产生了一些问题。 由于房地产开发企业和物业管理企业的良莠不齐, 业主对物业知识的匮乏等多种原因, 造成业主和开发商之间; 业主和物业管理公司之间的矛盾越来越突出。 不仅造成近期消费投诉的新热点, 也势必影响房地产市场的健康发展。 业主投诉的重点问题主要集中在物业配套设施不健全、 使用功能不完备、 楼书与实际情况不符和施工质量存在问题等方面。 要解决这些问题, 首先要规范房地产开发企业的经营活动, 出台相应的法律、 法规。 但物业管理公司前期参与房地产开发建设工作, 对解决这些问题也会有很大帮助。 任何一家开发企业都希望自己开发的楼盘销售火暴, 效益丰厚,甚至成为明星楼盘, 但很多时候却事与愿违。 原因是多方面的, 但房地产开发企业对物业使用情况了解不细, 对物业使用功能认识不清,对业主的实际需求把握不住, 对施工质量把关不严是其中的主要原因。 物业管理企业的前期参与和进驻是解决这些问题的关键。 物业管理对房地产项目的前期参与, 可以从以下几个方面开展工作: 1. 参与设计工作, 避免先天不足。 房地产开发企业和建筑设计单位无疑都具有丰富的设计经验和销售理念。 但有时却忽略了业主在使用中的方便性和今后物业维护的可行性, 这一点在商业写字楼物业的开发过程中尤其明显。 大的方面包括电梯的配置是否够用; 空调的冷负荷是否满足需求; 是否能考虑到北京阴、 阳面空调效果的巨大差异; 综合性公建(商业、 写字楼、 公寓一体的建筑) 相互之间是否会有干扰; 车位的设置能否满足使用要求, 车流的分布是否合理并有利于管理; 重要设备机房须 24 小时恒温; 供电和通讯预留是否能满足发展的需要等等。 小的方面包括楼层是否设置茶水间、 墩布池; 垃圾间的设置是否合理, 公共区卫生间及其排风的设计是否合理。 甚至楼层公共区地面、 墙面、 天花采用何种装修方式更有利于今后的维修、养护, 使用寿命更长, 使大厦常用常新等等。 例如: 花岗岩地面会比大理石地面节省大量的养护费用, 花色花岗岩比单色花岗岩更易于养护。 再例如: 变频供水是单泵运行, 还是备用泵热备运行等。 一幢物业正常情况下会有 50-70 年甚至更长的使用寿命, 在设计方面若有硬伤, 或不利于长期维护, 对这幢物业的影响都将是长久的,