所谓“乡产权”,是指购买在农民集体土地上建设的房屋,由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。
这种房屋,从法律上说,是不能买卖的,这类房屋所谓的“产权证”是没有法律效力的。
“乡产权”的房屋,其所有权的移转是受限制的。购买该类房屋时,买到的并非是该屋的产权,而是居住使用权。同时,依据法律规定,有权颁发房屋权属证书的机构应当是县级以上的房屋土地主管部门,乡(村)级政府或其他机构根本无权制作颁发产权证,所以购买该类房屋是不能取得有效的权属证明的。此外,在选择这类房屋时,还要考虑项目的合法性,包括建设用地是否合法和项目规划是否合法,该房屋所在的土地是否会被征用等。
如果已经与房地产开发商签订了购房合同,这种合同实质上是无效合同。根据《合同法》规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因此,如果购房者已经入住,可以要求房地产开发商返还购房款,并按银行同期贷款利率支付利息等,但同时应当向开发商支付使用房屋的合理费用。