3月1号开始,房贷利率换“锚”,其计算方式发生巨变。
从今天到8月30日,我国绝大部分存量房贷都需要完成转换。
简单来说,以前的房贷利率是根据基准利率来设定的,从今往后,这个“锚”要全部换成LPR利率,无论是新增房贷还是存量房贷,都要看LPR的脸色。
认真看了一下转换细则,有这样几个感觉:
1. LPR接连下降,但房贷“降息”的希望落空。
2. 银行是此次转换的赢家,利率虽然在降,但房奴的利息暂时没有因此少交。
3. 利率市场化,楼市例外,房贷利率仍然受到高度管制。
4. 低利率大势所趋,但楼市很难跟着爽。
几个常见问题集中回答一下。
问:LPR和基准利率有啥区别?
答:基准利率是央行决定的政策利率,而LPR是商业银行竞价产生的市场利率。
基准利率不定期调整,央行上一次调整基准利率还是2015年,5年期以上贷款利率(房贷利率)至今仍为4.9%,而LPR利率每月调整一次。
LPR是由18家商业银行共同报价产生,计算方法是去掉一个最高价和一个最低价,然后算术平均得出,每月20日重新报价计算,5年期以上贷款利率是4.75%。
问:哪些贷款需要转换?
答:看贷款合同,如果当初和银行约定的利率是按照基准利率定价(上浮或者折扣),就需要转换。
如果约定的是固定利率,就不能转换。
二套房、公寓、商铺、写字楼……只要是跟基准利率挂钩浮动的个人贷款,都需要转换。
划重点,公积金贷款、不良贷款不能转换。
问:什么渠道可以转换?
答:具体操作要以贷款银行的解释为准,不过,综合多家银行的公告看,8月30日之前,房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。
问:换锚之后,存量房贷利率如何计算?
答:等价转换,不升不降,保持原合同约定的利率到年底,直到明年再调整。也就是说,虽然LPR利率接连下降,但今年的房贷利率保持不变。
利率的具体算法是“LPR+固定点差”,这里的LPR值,选取的是上一年12月的5年期以上贷款利率4.8%,而固定点差的算法比较关键,是由“原合同约定利率-2019年12月的LPR”。
举个例子,张三有一笔存量房贷,利率约定的是基准利率上浮10%,那就是4.9%×(1+10%)=5.3