因我国特殊的土地所有权制度,土地不能抵押,房地一体的“地”实际上指向不动产用益物权,且此种用益物权因“划拨”及“出让”而出现自由处分权受限制程度的差别。原则上讲,划拨地转变性质或获得转变性质的许可前,禁止当事人依自由意志处分,但如国有划拨土地与房屋一并抵押后有变为出让地的可能性、且抵押权人或抵押人也同意补缴相关税费及土地出让金,认可划拨地上房屋抵押效力的审判观点并不会导致任何一方利益受损,更有利于促进商事交易。
(三)房地分别抵押情形下抵押权顺位的确定
尽管《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日起正式施行,但我国不动产统一登记的实现尚待时日,房地登记机关不统一的情况将长期存在,现实生活中必然会发生房、地单独抵押登记,甚至同时发生抵押人迟延向涉案在建工程承包人支付建设工程价款的情况。此种情况下,涉案地上建筑物上存在三个抵押权,必须解决实现顺位问题。