物权法对银行信贷业务的影响 《中华人民共和国物权法》(下称物权法) 将于 2007 年10 月 1 日起施行。物权法规定了一系列保护交易的物权制度,明确规定了对一切市场主体实行平等保护, 与其他相关法律联系紧密, 尤其是担保物权制度方面在《中华人民共和国担保法》 及其司法解释的基础上作出了进一步的补充、 修改和完善。 针对该法的新变化, 为有效的运用好法律武器, 在维护债权的同时更好的行使物权法赋予的各项权利和义务, 以达到减少纠纷、 降低损失、 创建和谐、 提高效率、 增强信誉的目标, 促进各项业务又好又快的发展, 现对物权法对信贷业务的影响分析如下, 供实践中参考使用。 总体而言, 物权法施行后, 信贷业务的贷前调查需更审慎, 贷中环节登记效率提高, 登记费用降低, 担保物权更易生效, 贷后依法严格管理愈显意义重大。 一、 贷前: 调查需更审慎。 (一) 设定了 担保也未必能优先受偿, 应注意查明是否存在优于担保物权受偿的例外情形。 根据物权法第 170 条的规定, 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形, 依法享有就担保财产优先受偿的权利, 但法律另有规定的除外。 这意味着即使设定了 担保物权, 债权人也不必然能够实现担保权, 如存在比担保物权更优先的法定权利, 担保物需 先用于清偿法定权利, 从而将在一定程度上影响银行担保物权能否实现以及能够在多大程度上实现。 现行法律规定优先于担保物权受偿的具体情形主要有建设工程价款优先受偿权、 税收优先权、 划拨土地使用权出让金优先支付、 破产企业职工工资等债权优先受偿权、 船舶优先权、 航空器优先权等。 1、 优先于担保物权受偿的情形 (1) 建设工程价款优先受偿权 该权利规定于合同法第 286 条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 中, 指发包人逾期未向承包人支付应当支付的工作人员报酬、 材料款等实际支出的费用, 除按照建设工程的性质不宜折价、 拍卖的以外, 承包人可以与发包人协议将该工程折价, 也可以申请法院将该工程拍卖, 承包人对于工程折价或者拍卖所得的价款具有优先受偿权。 (2) 划拨土地使用权出让金的优先支付 《城市房地产管理法》 第 50 条规定了划拨土地使用权出让金的优先支付, 即“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的, 依法拍卖该房地产时, 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。” (3) 破产企业职工工资等债权优先受偿权 《企业破产法》 第 132 条规定了 破产企业职工工资等债权优先受偿权, 指破产企业在 2006 年 8 月 27 日之前所欠的职工的工资和医疗、 伤残补助、 抚恤费用, 应当划入职工个人账户的基本养老保险、 基本医疗保险费用, 以及法律、 行政法规规定应当支付给职工的补偿金, 首先按照破产法的规定用破产财产进行清偿, 对于破产财产不足以清偿的部分,用企业的担保财产清偿。 (4) 税收优先权 《税收征收管理法》 第 45 条规定了税收优先权, 指纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、 质押或者纳税人的财产被留置之前的, 税收优先于抵押权、 质权、 留置权执行。 2、 风险防范措施 (1) 在设定担保阶段, 应审查在担保财产上是否存在优先于担保物权受偿的权利。 若存在优先于担保物权受偿的权利, 应当注意合理确定担保财产的担保价值, 即在确定担保财产的担保价值时, 应扣除优先于担保物权受偿的权利的价值, 以使银行的信贷资产能够得到足额的担保。 若优先于担保物权受偿的权利人能够确定, 可以事先要求其出具放弃其法定权利的承诺。 但是, 必须注意法定优先权是否可以放弃目前存在争议, 其放弃权利的行为是否具有法律效力具有不确定性, 但这种方式对银行而言, 是“一种 未必有益却必定无害的风险防范手段”。 (2) 在设定担保后, 应注意跟踪掌握在担保财产上是否发生了 优先于担保物权受偿的情形。 一旦发生优先于担保物权受偿的情形, 并且担保财产在优先清偿后的剩余价值已不足以满足担保银行债权的需要, 应当要求担保人追加担保措施。 (二) 抵押财产范围扩大, 担保方式增加, 有利于融资的同时也对贷前调查提出了 更高的要求。 物权法扩大的可担保财产主要有: (1) 未来动产。 这主要体现在物权法第 181 条规定的浮动抵押担保方式中, 即企业、 个体工商户、 农业生产经营者将有的生产设备、 原材料、 半成品、 产品可以抵押。 (2) 正在建造的建筑物、 船舶、 航空器。 (3) 依法可以转让的基金份额、 应收账款。 (4) 法律法规未禁止抵押的其他财产。 根据物权法第 184 条的规定, 禁止抵押的财产有: 土地所有权; 耕地、 宅基地、 自留地、 自留山等集体所有的土地使用权; 学校、 幼儿园、 医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、 医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、 使用权不明或者有争议的财产; 依法被查封、 扣押、监管的财产; 法律、 行政规定不得抵押的其他财产。 此外,物权法第 183 条规定, 乡 镇、 村企业的建设用地使用权不得 单独抵押。 物权法新增加了 如下担保方式: (1) 动产浮动抵押。 企业、 经营者可以以其全部动产设定抵押, 包括现有的和将来可以取得的全部动产。 这一制度规定在物权法第 181 条, 即企业、 个体工商户、 农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、 原材料、 半成品、产品抵押。 这一规定扩大了企业和经营者的融资担保能力,为银行拓展中小企业贷款及进行金融产品创新提供了 制度保证。 但由于动产浮动抵押的抵押物不特定, 抵押财产价值变动大, 动产浮动抵押制度在提供机遇的同时也使银行面临较难控制风险的现实困难。 (2) 最高额质押/最高额权利质押。 担保法只对最高额抵押作出了规定。 物权法第 222 条规定了 最高额质权可参照最高额抵押权的有关规定。 第 229 条又规定, 权利质权也适用动产质权的规定。 通过上述规定, 物权法赋予了最高额质押/最高额权利质押方式的合法地位, 为银行以票据等财产办理最高额质押提供了法律依据。 总体而言, 物权法通过上述规定, 拓宽了 企业的融资渠道, 但同时也为信贷业务办理中正确判断贷款企业的资产增添了较大障碍。 这是因为, 在信贷业务中, 为了 清楚地判断企业的资产, 银行必须对企业的资产有充分的了 解。 除了 了解贷款企业的有形资产和负债, 还必须判断贷款企业是否存 在或有债务, 即是否存在对外担保。 而担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人, 必须办理登记。 因此银行有必要及时到相关登记主管部门查询核实, 如贷款企业所在地的房地产管理部门、 工商行政管理部门、 交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、 信贷征信机构等等。 只有在上述部门仔细核实相关真实情况, 才能最大程度地降低信贷风险。 (三) 新增预告登记、 异议登记制度, 有利于保护银行债权的同时, 也增加了 银行的注意义务。 预告登记制度规定在物权法第 20 条。 该条规定, 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。 物权法实施前, 不动产必须在实际建成后才有可能办理权属登记及抵押登记。 而实践中广泛存在对期房等尚未建成的不动产进行抵押、 买卖的情形。 预告登记制度有利于防范以往实践中出现的开发商“一房多卖” 和“多重抵押” 问题,有利于保护将来享有物权(如所有权、 抵押权) 的权利人。 对银行而言, 在接受尚无权属证书的抵押物时应当注意审查其有无在先的预告登记。 如有, 还应当进一步了解其所担保的债权履行情况, 并随时关注不动产的建设情况, 判断预告登记是否仍为有效。 根据物权法第 20 条第二款规定, 预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。 异议登记制度规定在物权法第 19 条。 该条规定, 权利人、 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的, 可以申请更正登记。 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的, 登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。 登记机构予以异议登记的, 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效。 异议登记不当, 造成权利人损害的, 权利人可以向申请人请求损害赔偿。 根据上述规定, 银行在办理抵押贷款时必须对抵押物的权属进行全面深入的调查, 确保抵押人有权办理抵押。 一旦抵押物权属发生争议并办理了异议登记, 银行不仅难以处置抵押物, 最终还可能会因调查不准确抵押物易主而导致抵押权落空。 实践中如拟用于抵押的财产存在异议登记, 应当进一步落实异议登记人是否已提起诉讼, 即落实该异议登记是否仍为有效。 如已经办理抵押的财产发生异议登记, 且损害银行的抵押权的, 应调查落实其异议登记是否属实, 如为无理异议, 银行有权要求申请人赔偿损失。 (四) 高度重视登记簿的记载内容, 不能只看权属证书,不动产登记簿与权属证书不一致时以登记簿为准。 物权法第 16 条规定, 不动产登记簿是物权归属和内容的根据; 该法第 17 条规定, 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 不动产权属证书记载的事项, 应当与不动产登记簿一致; 记载不一致的, 除有证据证明不动产登记簿确有错误外, 以不动产登记簿为准。 根据上述规定, 以往重权属证书轻登记簿的贷前调查方法获得的调查结果可能因不准确而导致银行的损失。 实践中曾经发生过抵押人持有土地使用权证用以担保贷款而土地使用权因两年未开发而被政府无偿收回的实例。 根据原有规定, 该种情况抵押权仍然有效, 而依照物权法的上述规定,如登记簿已根据实际情况进行了 变更, 银行因片面相信权属证书、 贷前调查不准确可能面临抵押权无效的风险。 (五) 房随地走、 地随房走为原则, 接受抵押时应确保房地均未设定抵押或价值余额足以担保债权。 相比担保法的房地应当同时抵押的规定, 物权法第 182条明确规定了房地一并抵押原则, 即以建筑物抵押的, 该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押; 以建设用地使用权抵押的, 该土地上的建筑物一并抵押; 抵押人未依照前款规定一并抵押的, 未抵押的财产视为一并抵押。 因此, 在物权法实施后, 如房地分别抵押给不同银行,则先登记了房或地的银行有权就房地的全部价值优先受偿,因为物权法对“未抵押的财产视为一并抵押”。 银行接受抵 押物时如仅审查了房或地, 而未发现对应的房或地已被他人更早进行抵押登记的话, 债权的担保就可能落空。 此外, 抵押财产如为“房小地大” 的情形, 则我行仅办理房产抵押登记的, 虽然未抵押的地也一并抵押, 但按照物权法规定其抵押的范围仅限于建筑物占用范围内的建设用地使用权。 但应当注意的, 在与物权法相配套的不动产统一登记制度真正实现之前, 银行仍应当对房地分别办理抵押登记。 对因历史原因或其他原因仅有单证的抵押房地产, 应注意落实是否真的仅存在单证, 如仅单证登记应避免我行的登记晚于他人。 (六) 以已出租的财产为抵押物的, 因租赁关系不受抵押权影响, 应谨慎接受。 物权法第 190 条规定, 订立抵押合同前抵押财产已出租的, 原租赁关系不受该抵押权的影响。 抵押权设立后抵押财产出租的, 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 为防止在先的租赁权对抵押权产生不利影响, 在设定抵押时, 应落实抵押物是否已经出租, 并判断租赁关系的存在,尤其是租赁期限的长短是否会影响到银行将来实现抵押权,比如租赁期限是否长于银行的贷款期限等。 若可能对银行抵押权产生影响, 应要求借款人另行提供担保或者采取其他救济措施。 (七) 允许重复抵押对客户资金需求与贷款发放的期限 匹配性审查上提出了 更高要求。 期限错配最易导致转贷。 实践中应当尽量落实期限与用途(需求) 匹配, 确需转贷的, 应当与新发放贷款一样进行贷前调查。 目 前银行办理转贷业务时均是对原贷款的抵押物重新办理抵押登记, 以担保新发放贷款的履行。 而允许重复抵押后, 在银行发放贷款后其他债权人继续以该抵押物设定抵押后, 银行可能难以找到其他合格的担保物, 如仍以原抵押物重新办理抵押登记, 将可能导致银行新贷款的抵押权次序后于其他在先登记的担保物权人。 (八) 最高额抵/质押担保的主债权的种类扩大, 不限于借款合同, 有利于融资。 担保法第 60 条仅规定了 借款合同和某项商品的连续交易可以设定最高额抵押。 而物权法对于最高额抵/质押担保的主债权的种类未作限制。 因此, 银行向客户提供的贷款业务之外的其他金融业务也可以设定最高额抵押: 包括银行卡业务(包括透支业务)、法人账户透支业务、 商业汇票的贴现业务、 承兑汇票业务等。 二、 贷中: 登记效率提高, 登记费用降低, 担保物权更易生效。 (一) 不动产统一登记制度将有效避免原有规定下不同 类型不动产多头管理、 重复登记的情形。 物权法实施前, 不动产登记, 如房、 地, 分散在不同部门, 甚至同一部门不同地区之间都互不联网, 难以查询, 一方面当事人进行登记极为不便, 增加了交易成本, 降低了 交易效率; 另一方面, 也影响了登记的公示效果, 当事人难以查询登记情况, 从而难以全面掌握抵押财产信...