我一直认为,在广袤的宇宙,所有的道理都从没有被隐藏,无非是我们是否发现罢了,就像微不足道的房地产市场一样,从来没有过秘密,所有的信息都被展现,无非是我们是否真的去看而已。
武汉的楼市趋势也从未被隐藏,信息都是公开的,我们只需要花一丁点的时间就可以发现。
今天凯叔就好为人师一次,从公开的信息,演示一遍如何发现武汉的楼市趋势。
如何判断房价呢?任泽平有说过:“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,我对此很认同,但对于一个系统内,也就是同一个城市内部,怎么选择标的?这就用不到这么宏观的原则,因为同一个城市在同一周期内,金融这点都是相同的,所以完全不需要考虑,土地是有点影响,但在同一城市纬度下,不同板块的土地供应变化,往往只是短期影响,而真正能够长期影响不同板块的趋势的恰恰是人口。
所以我们如果在同一城市下,看不同板块的发展趋势,首要看的是人口。
那么人口之外,还可以看什么?还可以看的是资源和经济。因为这次文章主要是谈经济和人口,这次就把资源放在一边。
其实经济和人口是相关的,经济发展无非是产业,但产业涉及到影响房价的不单是流入人口,还有一个就是与购买力相关。
我们整理了武汉最近5-10年的各区人口和经济数据,希望从这些数据里看到一些趋势。
关于人口
过去十年,全武汉人口增幅最强的板块是哪里?
是光谷!
高达135%
在人口增长方面表现比较差的是硚口,青山,武昌,江汉。
尤其是硚口,人口减少了20%,所以硚口这些年的房价表现,大家也都有目共睹了,硚口已经成为凯叔所说的典型的成熟塌陷区了,人口流出,界面破旧,无资源流入,长期跑输。
如果单纯看人口增幅,光谷这个表现还不算什么,真正强大的是光谷的人口构成是全武汉最健康,最年轻。
年轻人口多,说明劳动力充沛,说明住房需求旺盛,同时消费潜力也比较大。
我们梳理了武汉60岁以上老人的占比情况,我们发现光谷老龄人口只占9%,而青山,江岸,江汉,硚口,都是超过了20%以上,老龄化严重。
接着我们再看另一个指标,就是人口素质,本来我想找本科学历人数占比,但无法找到全武汉各区的,所以只好用大专学历占比来观察武汉各区人口受教育程度情况。
如上图所示,全武汉各区常住人口大专学历人口占比上,洪山第一,光谷第二,至于为什么洪山第一,你们应该都懂