本文是君之道思考的第351期文章
在商业租赁过程中,常出现租期未满承租人要求退租的情形,那么出租人能否基于承租人的违约行为向其主张房屋空置损失呢?根据《合同法》第一百一十三条规定,基于承租人提前退租的违约行为,出租人可以要求赔偿损失。
司法实践中,对于出租人要求承租人赔偿房屋空置期损失的请求,各地法院判决标准不一。一般法院会综合考虑租赁合同解除原因、合理寻租期、市场行情以及利益平衡等因素后裁定是否支持。本篇文章将根据司法裁判实践就房屋空置期损失支持情况进行介绍。
一、承租人已承担的违约责任足以弥补出租人损失的,不予支持空置损失主张
虽然房屋空置确系承租人违约提前退租导致,给出租人的预期租金造成损失,但法院在认定承租人需承担违约责任的同时,也会考量承租人支付的违约金或出租人没收租赁保证金以及房屋实际空置的时间等因素,若承租人已承担的违约责任足以弥补出租人损失的,不予支持空置损失主张。例如,在(2020)京03民终4879号案中,北京市第三中级人民法院认为,对于空置损失,张艳2018年1月13日控制房屋,应及时采取措施减少损失,生效判决已经认定张艳有权将租赁押金作为违约金不予退还,该违约金能够在一定程度弥补上述损失,法院因此不再支持张艳主张的其他损失。就该案而言,法院结合承租人违约行为导致的空置期,以及出租人实际收回房屋的时间,认定出租人没收的租赁押金属于承租人支付的违约金,且该违约金足以弥补出租人的相关损失,因而对于空置损失不予支持。
二、综合考虑案件具体情况及房屋空置的过错等各类因素,法院酌定空置期租金损失赔偿数额,但一般不超过六个月
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》【京高法发\ufe5d2013\ufe5e462号】第5条第26项规定:“因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。……损失具体数额不能确定的,可以推定为租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长一般不得超过六个月。”
《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》【苏高法审委〔2008〕24号】第26条规定:“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月。”
结合前述地方性规定及各地法院的审判实践,因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月。
广东省广州市中级人民法院在(2020)粤01民终3663号案中认为,一审法院结合《租赁合同》有关租金的约定、租赁合同的地段、当地租赁市场情况及合同签订之日至邓浩坤提出反诉请求期间(2019年5月17日至2019年8月13日)涉案房屋尚未租赁出去等情况,酌情认定武荣洲向邓浩坤支付3个月的房屋闲置期费用10800元,并无不当。
最高人民法院在(2019)最高法民再313号案中认为,双方当事人签订的合同租赁期是20年,由于武商量贩公司的原因提前解除合同,确实给馨安泰公司造成一定的租期利益损失。该院认为,确定馨安泰公司的损失数额应综合考量以下因素并根据公平原则进行判断:一是武商量贩公司自2015年6月起即腾空房屋,并多次要求解除房屋租赁合同,房屋至本案起诉时已经空置三年,而馨安泰公司并未及时采取积极措施避免损失扩大,对损失扩大负有一定责任;二是因市场变化,馨安泰公司对案涉房屋再行出租的租金可能低于出租给武商量贩公司的租金;三是因武商量贩公司原因提前解除合同,客观上造成装修设施设备加速折旧产生一定损失。该院酌定合同解除后,武商量贩公司应向馨安泰公司支付6个月的租金以赔偿馨安泰公司的损失。馨安泰公司主张武商量贩公司应承担12个月的房屋空置期损失没有事实依据,且明显过高,不应予以支持。
三、出租人需履行防止损失扩大的义务,因出租人原因导致的扩大部分的空置损失,法院不予支持
《合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”根据该条规定,在承租人违约解除租赁合同后,出租人在明确知悉租赁合同已无继续履行的可能,应积极与承租人做好房屋的交接工作,并再继续积极寻租,防止房屋空置损失的扩大。但若,出租人未履行该止损义务,对于因其原因导致的扩大损失,一般法院不予支持。最高人民法院在(2019)最高法民再313号案中认为,武商量贩公司自2015年6月起即腾空房屋,并多次要求解除房屋租赁合同,房屋至本案起诉时已经空置三年,而馨安泰公司并未及时采取积极措施避免损失扩大,对损失扩大负有一定责任。
同样地,浙江省高级人民法院对此持相同观点,对于因出租人原因导致的扩大部分的租赁房屋闲置损失不予支持。在(2014)浙民再字第67号案中,该院认为,涉案租赁合同早在2011年8月2日就已经解除,居然之家也早在8月8日就提出场地交移要求。天星龙公司应当做好交接场地的各项准备,但其不仅一再拒绝居然之家交付场地的要求,而且在明确知道居然之家不同意按照其要求恢复租赁场地原状的情况下,并未采取任何措施以防止损失扩大。故二审依照上述法律规定,判决由天星龙公司自行承担2011年9月8日之后的租赁场地闲置损失,并无不当。
四、小结
法律未对房屋空置损失的处置原则作出明文规定,但结合前述司法裁判实践,房屋空置损失属于承租人提前退租违约行为导致的,应属于承租人承担违约责任的一部分。对于出租人单独提出的赔偿空置损失的诉讼请求的支持与否,属于法院行使自由裁量权的范围。
通常结合全案案情考虑,若承租人的承担违约金足以弥补出租人遭受的全部损失,则空置损失的赔偿实际已被违约金覆盖,法院将不会另行支持该空置损失赔偿请求。在违约金不足以弥补出租人损失的情况下,对于确系承租人擅自搬离而造成的房屋空置损失,法院将根据具体案情酌定赔偿一至六个月的数额。但依据《合同法》第一百一十九条的规定,出租人应尽及时减损义务。对于出租人未及时行使权利防止损失扩大,对该扩大部分的房屋空置期损失应由其自行承担。