法言俗语
物权和债权构成了财产权的两大支柱,物权制度调整的是物的占有和归属关系,债权制度调整的是财产移转关系,因为债权的基础是合同,合同又是物权变动最重要的原因,所以物权和债权在发生紧密联系时也容易产生混淆。从权利性质看,物权的本质在于支配;债权的本质是请求权。房屋所有权人不需要他人的介入就可以对自己的房屋进行占有、使用。而债权人实现债权,需要借助债务人的行为,债权人既不能直接支配债务人的财产,也不能支配债务人的人身。从权利客体看,物权的客体一般是特定的独立物、有体物,而债权的客体是债务人应为的特定行为,当这种特定行为表现为返还、给付特定物品时,容易让人对物权和债权产生混淆。例如,甲和乙订立商品房买卖合同,乙作为买受人按照约定支付了购房款,但甲作为出卖人没有协助乙办理房屋的过户登记手续,此时乙有权起诉请求法院判令甲交付房屋并协助办理房屋过户手续,乙是依据房屋买卖合同作为合同债权人而不是房屋所有权人起诉的,因为在乙办理房屋登记手续前,对案涉房屋并不享有所有权,无法作为房屋所有权人提出主张。物权是绝对权,债权是相对权。物权被称为对世权,是对一切人产生约束力的权利,物权人以外的所有人都负有不得侵害、妨害物权人行使物权的义务。而债权是对人权,债权人只能向特定的债务人主张权利。比如因合同产生的债务,债权人只能向合同相对方,也就是负有履行合同义务的一方主张权利。物权的目的在于存续,债权的目的在于消灭。物权往往权利期限较长,所有权是无期限的,耕地的承包期为30年,林地的承包期最长达70年,到期会依据法律规定继续承包。只有保持对物的直接支配状态,才能持续发挥物的效用,使物权人受益。而债权不同,债权是有期限的权利,债权存在的意义在于将来获得满足而消灭,保持债权的存续状态,很多时候并不是债权人的意愿。
《民法典》条文
第一百一十八条 民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定,权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。
以案释法
通过以房抵债协议可以取得房屋所有权吗?某公司与某置业公司借款合同纠纷一案判决生效后,申请执行案涉房产。法院执行过程中,王某提出执行异议。其异议理由是:王某自2008年起为某置业公司施工,工程款共计1170万元,后王某与某置业公司达成以房抵债协议,约定将案涉房产抵债给王某,王某已实际入住。但因地方房屋限购政策,王某及其家庭因拥有房产数量较多,一直未能办理过户手续。王某执行异议被驳回后,提起案外人执行异议之诉,请求判令王某对案涉房屋享有所有权,停止对案涉房屋的执行。法院经审理驳回了王某的诉讼请求。不动产物权以登记为公示生效的要件,占有不动产不产生物权变动的法律效果。案涉房屋登记在某置业公司名下,从物权公示的角度来看,某置业公司是案涉房产的所有权人。虽然王某实际占有使用案涉房屋,但不能据此认定王某取得案涉房屋所有权。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王某与某置业公司之间的工程款抵账行为,案涉合同性质实质上是以物抵债协议,该协议的目的在于消灭王某对某置业公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示,只是债务人履行债务的变通方式,且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续,王某只有债权请求权,而非物权。以物抵债协议约定的交付房产,是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式,在完成房屋变更登记之前,以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益,否则便破坏了债权平等受偿原则,损害了其他与某置业公司存有债权债务关系的当事人的合法权利,故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身,该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此,王某对案涉房屋并不享有所有权,也不享有能够排除执行的其他实体权益。(类似生活实例,可参见案例:王某与青岛海宜林投资控股有限公司、青岛中海盛明置业投资有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案,详见最高人民法院(2017)最高法民终356 号民事判决书)
法官说法
依据商品房买卖合同,买房人享有的交付房屋并办理房屋过户登记的请求权本质上是债权请求权,但是在符合一定条件下,认可买房人依据合同享有物权期待权,可以阻却金钱债权案件的执行。在一般的商品房买卖中,阻却强制执行需要满足四个条件:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。在买房人以消费者身份购房,购房目的在于保障或改善居住条件的情形下,阻却执行的条件有所放松,需同时满足以下三个条件:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
来源:山东高法