【案情简介】
原告王某与被告李某签订了一份房屋租赁合同,约定双方在租赁中若产生纠纷,由被告住所地西城法院管辖。租期届满后房东王某提出续租的话需要上涨租金,李某虽同意续租但一直未能按时缴纳房租,无奈王某向房屋所在地东城区法院起诉,要求被告李某腾退房屋。被告李某在提交答辩状期间对管辖权提出异议,认为其已书面约定由被告住所地法院管辖,其住所地在西城区,本案应由西城区法院管辖,请求将本案移送至西城区法院审理。
【争议焦点】
本案究竟是由房屋所在地东城区法院管辖还是合同约定地西城区法院管辖?
【案件解析】
房屋租赁合同纠纷的特殊性在于必然涉及到不动产,虽然本案中王某与李某在合同中约定了由被告住所地法院管辖,但因为本案涉及不动产,根据《最高人民法院关于适用的解释》第28条的规定,房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。而《民事诉讼法》第33条的规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。由此可见,本案不应在适用一般的合同纠纷去确定管辖法院,而应按照《民事诉讼法》第33条特殊管辖的规定来确认本案的管辖法院。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条:民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。由此也可以看出“房屋租赁合同纠纷”属于不动产纠纷应适用特殊管辖的规定。故本案应由房屋所在地东城区法院管辖。
【律师点评】
一般我们在签合同时通常会将发生争议后该如何处理写在合同里面,但也要注意约定的内容不能与法律规定相抵触。我国《民事诉讼法》第三十四条明确说明:“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”。 本案属于房屋租赁合同纠纷,最高法发布的司法解释中已明确说明该纠纷属于不动产纠纷,所以应适用特殊管辖的规定即不动产所在地法院管辖。