周禾
实务中,不少房地产开发企业通过预售方式进行房地产项目销售,但在企业所得税、增值税和土地增值税的计算上,常常出现问题。国家税务总局温州市税务局第一税务分局在对M企业开展税务风险应对时发现,其在预收房款过程中,存在三个常见且典型的税务风险点。
M房地产开发企业为增值税一般纳税人,其开发的A项目2019年4月开始建设,2019年10月取得商品房预售许可证,项目尚未竣工。2020年,M企业共取得A项目预售房款22236万元,已申报缴纳相应增值税。已知该企业适用土地增值税预征率2%,企业所得税计税毛利率10%。
风险点一:预收款未及时确认收入
M企业2020年度所收取的22236万元预售房款,均在“预收账款”科目下核算,已选择按“销售自行开发的房地产项目预收款”开具增值税不征税发票,并申报缴纳相应增值税。税务人员发现,企业“其他应付款”科目下,还另外挂账2019年10月以前取得的诚意金1964万元。
按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时,按照3%的预征率预缴增值税。
实务中,房地产开发企业预售房产,在收取房款前,一般会收到购房者的定金、订金、诚意金和认购金等款项。从法律意义来分析,定金具有担保作用,合同双方均受法律限制;订金、诚意金、认购金均非法律概念,一般为房地产开发企业取得预售许可证前,因无法签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》,而向购房意向人收取的非正式约定款项。
目前,这些款项中,哪些属于预收款,相关税收政策并没有作出详细规定。不过,结合这些款项的法律意义,及各地税务机关执行口径来看,比较一致的观点是:房地产企业收取的定金应视为预收款项,而诚意金、订金、认购金等则不应视为预收款项。
税务人员进一步核实发现,M企业在“其他应付款”科目下核算的诚意金所对应的意向人,均已于2019年10月与企业签订了正式的《房地产预售合同》,合同中约定,以诚意金冲抵购房款。据此,M企业在2019年10月以前,不需要就诚意金申报纳税,但2019年10月合同签订后,诚意金已自动转为购房人预付款。因此,M企业2019年度少计收入1964万元,应补缴2019年度增值税、