一、物业服务费用评估
1、新建物业项目物业费评估
自2010年10月1日起,申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅项目,开发商都要在售房前确定物业服务事项和服务标准,并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算,测算结果应在售楼处等销售场所公示,并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位在办理商品住宅预售许可或现房销售前,可以在市房屋行政主管部门公布的物业服务评估监理机构名录中自行确定物业服务评估监理机构对前期物业服务费用进行评估。
2、在管项目(老旧小区)上调物业费评估
随着物业管理公司人工成本的不断增大,以及物价的上涨,物业公司管理成本逐年增高,而物业费一直不变,物业公司经营困难。通过第三方评估机构适时适度地调整物业费,可以提升服务水平,改善小区的环境和公共设施,能够更好地服务业主。
业主大会首次选聘或更换物业服务企业时,可以委托物业服务评估监理机构进行物业服务费用评估。业主和物业服务企业等相关利害关系人就物业服务费用发生争议时,可以共同委托第三方物业服务评估监理机构进行评估。
二、物业服务质量评估
评估人员按照相关法律、法规规定、物业服务等级标准和《物业服务合同》约定的内容,遵循评估原则,按照评估程序,对物业服务质量水平在评估时点的客观判定的活动。
物业管理作为服务型行业,物业企业的服务质量、服务水平、服务效果怎么样,评价标准不一,甲方或业委会对物业服务企业的服务管理不满意,物业服务好不好,对物业服务企业的履约情况由第三方物业服务监理机构来进行评估。
三、物业项目承接查验评估
物业承接查验:在正式接管物业项目之前,开发建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构在移交物业项目过程中对建造质量、管理资料、建筑使用功能等进行的综合性验收。
1、新建项目物业承接查验评估
目的:为了解除开发建设单位前期物业服务责任,成功划转物业费。
从2010年10月1日起,申请商品房预售和现房销售的住宅项目,都由开发商承担前期物业责任。前期物业的期限,是指从首户业主入住起,至全体业主与开发商完成物业公用部分交接为止。 在完成物业共用部分交接前,开发商不得向业主收取物业费。这意味着在成立业主大会,与开发商交接物业公用部分前,业主不需缴物业费。 收房前业主将办“一卡通”。
在交付房屋前,开发商应向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。业主入住前,应与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准,在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。
开发商请具有资质的第三方物业服务监理评估机构进行公区交接查验, 查验合格、贴公告,则视为查验通过,业主开始承担物业费。 由受托第三方评估监理机构对物业项目承接查验进行物业项目共用部位、共用设施设备在评估时点的状况,独立、客观、公正地反映物业项目共用部位、共用设施设备的现状和所存在的问题。同时也将推动房地产开发企业产品质量的不断提高和配套的不断完善,减少前期遗留问题产生的物业纠纷。