市场调查的步骤应按照调查内容的繁简、精确程度、调查的时间、地点、预算手段以及调查人员的学识经验等条件具体确定。但不论市场调查的规模大与小、内容多与少,都应该遵循下面述及的基本原则,即调查资料的准确性和时效性,针对调查主题的全面性和针对性,以及调查的创造性。(一)准备阶段1.提出问题,明确目标市场研究意义重大,其中一个重要的作用就是帮助人们确定需要解决的问题。只有当需要研究的问题被仔细、准确地定义以后,才能设计研究计划,获取切合实际的信息。在对需要研究的问题进行定义的过程中,确定所要研究项目的目标也是一项重要的工作。每一项目应含有一个或多个目标。在这些目标未被明确建立之前,是无法进入下一步研究的。房地产市场调研也不例外,市场调研的任务是为营销决策提供信息,帮助决策者们发现并解决营销问题,所以调研人员必须牢记调研是为营销服务的,其目的是发现问题并解决问题,任何偏离主题的调研都不能成为有效的调研。因此,在每次起草调研提案之前,调研人员首先要知道自己要做什么,要对调研目的与目标十分明确。2.初步情况分析和非正式调查调研人员对初步提出来需要调查的课题,要搜集有关资料做进一步分析研究,必要时还可以组织非正式的探测性调查,以判明问题的症结所在,弄清究竟应当调查什么。探测性研究资料的收集具有较大的灵活性,已出版的材料、个别访谈、反面佐证案例等,都是行之有效的资料来源。另一方面,如果研究的问题能够准确、清晰地得到定义,就可以直接做描述性或因果关系研究。同时,要根据调查的目的,考虑调查的范围和规模多大才合适,调查的力量、时间和费用负担是否有保证。如果原来提出的课题涉及面太宽或者不切实际,调查的范围和规模过大、内容过多,无法在限定时间内完成,就应当实事求是地加以调整。3.制订调查方案和工作计划,拟定调研计划书。对房地产市场调查课题经过上述分析研究之后,如果决定要进行正式调查,就应制订调查方案和工作计划,即拟定调研计划书。