中国土地招拍挂制度 编辑本段 中国土地招拍挂制度 本文通过对中国土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾,通过分析招 拍挂制度对中国土地市场发展的作用,针对目前招拍挂制度中存在的不足, 提出改进目前土地招标、拍卖、挂牌出让方式,引入市场机制,减少行政 干预,提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。 关键词 土地市场 招拍挂制度 市场机制 政府管理 一 . 引言 中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景 建国后很长一段时间内,我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流 动的行政划拨使用制度,这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利 用效益低、土地浪费严重,产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊 端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端,在城镇国有土地 使用制度方面进行了一系列改革。1988 年 4 月 12 日, 七届人大一次会议 通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,从而 为土地使用权转让提供了法律依据。随后,《土地管理法》、《城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了 土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施,到 90 年代初,我 国对城镇土地使用制度完成了改革,建立起土地有偿,有限期,可依法进 行土地交易的有偿使用制度。这种制度理顺了产权关系,使土地的资产特 性得到体现,也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而这种以 协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。 首先,由于交易过程不公开,寻租行为普遍,腐败问题时有发生,导 致了国有资产流失。 其次,由于缺乏竞争、市场秩序不规范,导致出现了严重的价格扭曲 和低价出让等现象。 为此,国土资源部于 2002 年 5 月发布第 11 号令,颁布实施<<招标拍卖 挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住 宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004 年,国土资源部颁布第 71 令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察 工作的通知>>,规定 2004 年 8 月 31 号以后所有经营性用地出让全部实行招 拍挂制度,即所谓的”831”大限. 经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响, 一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于 建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的 长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施 也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善 之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地 的招拍挂制度研究有必要深入进行. 二. 中国土地市场招拍挂制度的具体含义及特点 土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性,但其 具体操作又有其差异性,针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。 (一) 土地招标 招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发 布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地 使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。 在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文 件,并实施投标的登记,投标人在登记时必须缴纳投标保证金,并提交营 业执照的副本,法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编 制标书后,在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评 标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后,在规定的时间 地点开标。在中标人确定后,招标人应向中标人发出《中标通知书》,中 标人则在《中标通知书》约定的时间,按照招标文件与土地管理部门签订 《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家,如果 少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重 要的评标因素,但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位,出 现土地闲置浪费现象,开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注 的要点。 (二) 土地拍卖 拍卖出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发 布拍卖公告, 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确 定土地使用者的行为。 土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件,竟买人在竟买 申请截止日期前提出竟买申请,交纳不少于拍卖文件规定的保证金,并同 样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后,得到印有编号 的竟买标志牌,拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人 同样不能少于三人,否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于 拍卖方所制定的底价,否则也需终止拍卖。拍卖成交后,竟得人按照《拍 卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。 土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”,与其他形式的拍卖原理相同。 (三)土地挂牌 挂牌出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发 布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交 易场所挂牌公布,接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格, 根据挂牌期限 截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 政府土地主管部门编制挂牌文件,竞买人在规定日期前提出竟买申请, 按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。 在挂牌文件规定的挂牌起始日期,挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、 用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容,在土 地交易市场挂牌公布,符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报 价单,在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买 人在挂牌期限内只有一个竞买人,且报价不低于挂牌底价,并符合其他交 易条件的,挂牌成交;在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的,报 价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人。但报价低于 底价者除外,在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不 符合其他交易条件的,挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工 作日。 竞买人确定后.挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得 人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有 土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则.不同之处在 于不是现场报价.由于挂牌是以书面的形式报价,所引发的关注程度及暴 光不如招标与拍卖。 三. 实施土地招拍挂制度的优点 (一)实施土地招拍挂制度,有利于规范土地市场,公平竞争。 土地使用权出让招拍挂制度的推行,以及与之配套的土地储备制度的 建立,使土地供应的信息公开化,土地出让规划的科学化,杜绝了以往通 过行政命令协议出让土地中存在的盲目性,防止了由于土地市场不规范导 致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。 政府通过招拍挂的方式推出地块,以城市中长期发展规划和城市土地 利用规划为基础,制定详尽、科学的土地出让计划。并通过网络、报纸、 电视等传媒方式进行公示,保证了信息的公开性。政府通过招拍挂转让方 式中严格的评标拍卖制度,保证了房地产开发商的机会均等,保证了土地 市场的公平性。开发商在同一时间获得信息,并可在规定时间内购买标书、 现场踏勘、集中答疑,避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。 (二)实施土地招拍挂制度,有利于杜绝腐败现象,提高政府对城市土 地的管理能力 土地是全社会宝贵的公共资源,要达到最优利用必须通过市场手段进 行配置,而且配置过程必须受到全社会监督。实行土地招拍挂制度,正是 建立土地市场的竞争机制方式,完善土地出让制度,只有这样才能建立真 正的土地市场,才能真正的引入竞争机制。通过市场竞争,使土地的真实 价格得到体现,从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政 府官员出现的腐败寻租等现象。 土地招拍挂制度并不是简单的土地交易手段,政府必须进行一系列相 关工作以保证土地出让的科学性,土地交易市场的完善性,在此过程中政 府对土地的管理能力必然大大提高。 首先,政府要运用宏观调控手段,提供与社会经济协调发展的土地供 应量,对于每年土地市场的各类土地供给、征用数量进行总体规划,并建 立相应的土地储备制度,避免土地市场中的投机行为,保证市场的健康发 展。制定和公布土地出让计划是完善城市土地供应的基础,将有助于提高 城市土地管理的科学性,促进城市土地市场的规范和完善。 其次,政府在招标出让前必须对土地进行前期规划和开发,逐步推进 “熟地”招标出让,并要制定一系列的出让计划、招标程序和管理制度。 政府要真正实现调控市场的能力,就必须对拟出让土地进行详细的分析规 划,确定最佳的土地利用方式,针对土地特点灵活选择招标办法和方式以 提高工作效率, 降低工作成本等。 最后,要体现土地的使用价值,政府必须对土地进行正确的评估,采 用合理的评标办法,公正地评出中标单位。 通过以上行为政府对城市土地的综合运用管理能必将大大加强。 (三)实施土地招拍挂制度,有利于房产开发商综合实力的提高,促进 房地产企业的整合。 土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进行出让,不但有利于市场的竞争 性,消除行业的垄断性,而且还使那些没有足够实力,只靠寻租等不正当 方式拿到“一手地”的开发商逐渐淡出市场,使那些有实力、有竞争力的 企业能够更加合理地获取土地,得到更好的发展。同时,由于采取招标、 拍卖或挂牌的方式出让,开发商可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接 开发,缩短了开发周期,简化了开发程序和环节,从而降低了开发风险。 招标拍卖挂牌出让取消的只是过去少数开发商通过不正当手段获得的 “超额利润”,而由于市场的的规范,开发商的合理利润可以得到更好的 保证。新制度提高了市场准入门槛,房地产业将进入资本实力和品牌竞争 的时代。没有实力的、靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局。能够进 行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将成为市 场的主流,促进了房地产企业的优胜劣汰,真正通过的市场的力量对房地 产商进行整合。同时,实行招拍挂的土地交易方式有利于打破房地产开发 企业的地域限制。对外地开发商来说,由于可计算成本,有了平等进入的 机会,进入目标城市市场就相对比较容易,为跨地域经营的房地产商提供 了机会,这必将促使全国房地产市场的规范化。 (四)实施土地招拍挂制度,促进房地分离,有利于提高土地开发效率。 目前的土地招拍挂的供应方式,有利于土地的合理利用和总体规划。 由于政府将逐步把生地转化为熟地后再行招标,动拆迁问题已妥善解决、 土地的开发工作基本完成、周边的市政建设逐步完善、水电煤等市政配套 都有计划地分配到位,开发商只要按规划要求有计划地做好设计图纸并得 到许可后就可顺利开工了,大大缩短了房产开发周期,有效控制了开发成 本。因此,土地利用的高效率成为必然。 (五) 实施土地招拍挂制度,有利于优化投资环境,吸引外资。 我国的土地供应从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变, 透明化程度越来越高,这是我国城市土地使用制度进步的一种表现,也是 大势所趋。这标志着我们在土地市场上正在逐步与国外发达国家接轨。这 也是世界贸易组织(WTO)原则的要求。WTO 的非歧视原则、公平原则和透明 度原则等要求土地行政管理保证国民待遇普遍实现,保证市场公平竞争, 保证统一、公开、公正地实施各项法律、法规、行政规章、司法判决等。 加入 WTO 后,在土地市场管理方面,政府的职责是使市场能够稳定、公开、 公平,而且能够安全运行,进而优化投资环境,并以此来吸引投资。实行 土地招标、拍卖,可以说是一项重大的“土地革命”,土地最直接的与资 本结合而不是与关系结合,提高了效率,同时有利于境外资金的流入和国 际化进程的加快,这对北京、上海等大城市发展城市经济,加快基础设施 建设,成为高效的国际化大都市具有非常重大的意义。 四. 目前中国土地市场招拍挂制度存在的问题及解决建议 (一)目前中国土地市场招拍挂出让中存在的问题。 根据国土资源部和监察部对全国经营性土地使用权招拍挂出让的专项 执法检查的结果显示,经营性土地使用权出让还有五个深层次的问题尚待 解决。 1.经营性土地出让制度还缺少具体的操作规范与之相配套; 2.少数市县仍以“招商引资”为名,先行立项、先行选址,定点确定 土地使用者、土地用途、土地面积和地价 3.有的地方不按规定公开经营性土地出让信息或信息公开不及时、不 充分; 4.有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、 串标等问题;5. 极少数领导干部仍通过打招呼、批条子等形式违规干预和 插手经营性土地出让。 以上五大类问题涉及招拍挂制度建设过程中政府职能、观念的转变, 配套规范的制定等问题,针对以上五大类问题,提出完善招拍挂市场的几 点建议如下。 (二)对完善招拍挂市场的建议。 1.转变政府职能,建立与健全监督保证机制,确保交易的公正性 在上述五大类问题中,由于政府行政干预所导致的招拍挂制度的不完 善问题是最严重的。一方面,由于中国长期实行以政府为主导的土地协议 出让制度,各级地方政府习惯于通过行政指令的方式对土地资源进行配置, 在新的土地出让制度下旧有的思维观念难以转变,在追求地方经济短期利 益的目标下,通过行政手段盲目干预土地市场的情况时有发生;另一方面, 少数政府官员通过手中的权力寻租腐败,少数不法房地产商通过行贿公关 等不正当手段低价获得土地、牟取超额利润,少数政府官员和不法房地产 商的勾结,导致土地招拍挂出让中假招标、假挂牌、打招呼、批条子的现 象时有发生。 为了克服以上两种情况,作为游戏规则的制定者和游戏的组织者的政 府必须加强自身的监管,在招标、拍卖与挂牌交易的流程中加强透明与监 督的机制尤为重要。从宗地价格的评估到开发商资质的审查以及后期的评 标开标均应设立监察机制 对于每宗地的评选结果应给予公布与新闻发布, 绝不能让私下协议的土地通过公开招标与挂牌的形式达到成交的目的,从 而引发新的钱权交易现象发生。中央,国土资源部已经三令五申下要求在 土地交易招拍挂过程中打击非法暗箱操作,确保公平与公开。 2.制定合理的标底价格,防止地价上涨过快 经营性土地交易全部以招拍挂的形式进行出让是否会引发土地价格的 上涨,从而导致房地产价格上涨的话题一直是新政策出台后业内开发商与 政府官员争论的焦点,因此在土地招拍挂交易的实施中注重控制对地价的 大幅度波动是十分必要的。是在土地的拍卖交易中,政府一方面在取得较 好的地价收益的同时,也需考虑对当地的土地价格市场的稳定作用。 上海近期在土地的拍卖中进行最高限价并提出完善招投标的管理机 制,以防止土地价格的非理性上涨,这对中国其他城市也有重要的借鉴意 义。在短期内,城市土地拍卖的高价成交会增加政府的财政收入,有利于 城市基础设施的建设,但是在长期却可能抬高当地的房地产开发的成本。 房地产开发成本的升高,一方面可能导致中低价位的住宅的减少,使普通 居民难以承受高昂的房价,甚至导致人才的流失,社会的不安定;另一方 面,高昂开发成本容易形成泡沫经济,从长期来看不利于外界资本的流入, 不利于城市的健康发展。 在这种情况下,对进行公开招拍挂的宗地的标底或者底价的制定就显 得尤为重要。应该由政府土地管理部门根据土地评估结果和政府产业政策 综合确定,科学地制定出让的底价。 因此在确保国家利益的前提下,合理 地评估宗地的标底价格是保证土地市场活跃及稳定土地市场价格、防止土 地价格的非理性上涨的重要的前期工作。 3.选择性地使用拍卖的交易方式 土地拍卖是购买今后开发利用土地的权利,要考虑规划、后期开发方 案、及开发方案的实施等。与招标、挂牌方式相比,拍卖更容易导致土地 出让价格的非理性上涨,所以在土地转让中应谨慎地选择性使用拍卖形式, 在发展较为成熟的区域以及宗地面积较小的地块,拍卖可以促进宗地的成 交,但对于在新区特别是宗地面积较大的地块,建议综合考虑政府对于地 区的发展计划以及当地居民的承受能力,更多地采用招投标的形式选择有 能力的开发商在政府开发计划及价格指导下完成新区大规模的土地开发任 务,在区域经济发展的同时,当地居民的居住与生活到了改善。 4.制定完善的土地供应计划,定期发布土地供应信息 在新的土地出让机制下,政府应加紧前期土地储备与整理的力度,定 期向市场公开未来的土地供应计划。投资者充分了解市场的信息后,对投 资的计划和力度进行调整,从而避免出现盲目高价竞争,防止出现在取得 宗地开发权后无力实施或脱延开发计划的被动局面,防止“烂尾楼”的出 现。 政府对土地的长期计划的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重 要手段,通过合理的土地供应量,透明的土地供应信息,防止在信息不对 称情况下投机商对房地产市场的炒作行为,确保房地产市场乃至整个国民 经济的平稳快速发展。 五. 总结 经营性土地的招拍挂出让方式的建立对于规范土地市场、提高政府的 对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面有重要意义, 但是由于中国土地市场土地供应长期以来采用行政划拨、协议出让等方式, 旧有管理理念在短时间内转变存在一定困难,以及目前招拍挂制度自身存 在的种种不完善,真正建立以市场机制运行的城市土地市场还任重道远。 本文通过回顾城市经营性土地出让招拍挂制度的发展历程,具体分析目前 招拍挂出让实际运作中存在的问题,并针对问题对招拍挂出让方式的完善 提出了几点看法,以期对未来土地市场有所帮助。招拍挂出让制度的完善 是一个长期的动态的过程,必须根据土地市场的发展变化进行调整。相信 在土地市场的各方共同努力下,招牌挂制度必将越来越规范完善,土地市 场必将更加公平透明,进而保证整个宏观经济的健康稳步发展。