特别 重要的是,要最大限度地缩短从新产品、新服务概念的产生到通过销售形成现金流的时间。 借着快速的变化,鲁帕特·默多克不断地在新闻业和娱乐业击败势力庞大的对手。默多克主 管电信和电视的总裁普雷斯顿·帕顿说,“我们没有五年计划,我们没有战略现划小组。它 只是以罕见规模经营的个人事业。 默多克不需要召集一个委员会, 也不需要像在时代华纳公 司那样与那些喜欢辩论的委员们争论。他确信他对企业的控制,因此,他可以很快将好的想 法付诸现实。 如果一个丛林动物感觉到其他的捕食者的逼近, 却又不得不在行动之前召集委 员会,它是活不长的。 对松鼠而言,灵活不是一件太难的事。然而碧桂园拥有 15000 名员工,是一个拥有设 计、建设、装修、物业管理、营桩厂等为一体的大型准集团化企业,但庞大的团体生活费并 没有使公司变得臃肿迟钝,那么,该公司是如何在运作中收发自如的呢? 二、碧桂园的发家模式——像卖白菜一样卖房子 在房地产开发的链条上, 碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。 确保该集 团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。 策划家王志刚谈到碧桂园的成功经验时指出,碧桂园的特点在于低价、快速。广州碧桂 园的运营无疑将这两个特点发挥到极致, 并且出人意料地获得空前回报。 碧桂园几乎用同样 的模式快速扩张,缔造了一个市值有望超过 600 亿元的地产帝国。 1.从土地升值中获利 土地价格低,一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。有未经过证实的坊间传言指称, 碧桂园集团在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩 3 万元,而华南碧桂园的地 价则是每亩 6.8 万元。 5 《碧桂园——潜力冠军》 奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结 在公布的碧桂园招股书中,碧桂园再次将其土地方面的优势予以重申: “我们是中国拥 有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一, 此等储备为我们未来的增长和盈利能力提 供了强有力的支持。” 目前碧桂园集团的土地储备颇为丰厚,截至 2007 年 1 月 31 日,该集团已取得土地使 用权证的土地储备约 1800 万平方米,按照当前开发的速度,可供未来 5 年或 5 年以上时间 发展需要。此外,还有 550 万平方米土地已经签订了土地出让协议,正在办理土地使用权 证。而这些土地的取得,都有一个共同的特点,即地价较低。 碧桂园方面透露,该集团所开发项目的土地成本,低于 2006 年房屋平均售价的 10%。 “相比较于其他在香港上市的内地房地产开发商,拥有较低成本的土地储备。” 根据行业惯例, 土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。 在过去土地未通过 公开途径招拍挂之前,广州一些大型开发企业的土地成本大约 20%左右;而近年实行土地 公开出让之后,土地成本往往占据整个开发成本的 30%~40%。最近几年,广州市区拍出的 部分住宅地块,其土地成本甚至达到总成本的 50%。 土地成本的转变情况 时间 土地成本比例 招拍挂之前 20%左右 公开出让后 30%~40% 最近几年 50% 因此,对于能够将土地成本控制在总成本的 10%以内的碧桂园而言,其竞争优势不言 而喻。因此有广州开发商戏称:碧桂园不是准确的“房产商”,说成是“地产商”更加合适, 因为其赚钱方式是“零售土地”。 2.低成本低价格策略 碧桂园发家于顺德,但其壮大却离不开广州。已小具规模的顺德碧桂园悄悄潜入广州, 刚开始不做宣传,不做广告,70 栋楼同时起建,几百台吊车同时操作,像流水线一样,碧 桂园用生产商品的方式来盖房子。 6 《碧桂园——潜力冠军》 奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结 2000 年春节,广州碧桂园开盘,人们期待已久的碧桂园揭开神秘面纱。它以每平方米 3000 多元的均价推出自带花园的洋房,这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜,超低价 格令业界感受到了巨大的冲击和震撼, 创造了两个多月销售一空的奇迹。 王志刚对此有一句 很形象的比喻:“就像是一头大象闯进了瓷器店。” 在房地产开发的链条上,碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。设计、建 筑、装修,甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂,连砖都是自己产的。这确保该集团 能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。 碧桂园擅长开发低密度住宅,其产品以别墅和多层洋房为主。有开发经验的人都知道, 别墅以及多层住宅的建筑成本, 相对于市区高层电梯住宅而言, 其成本低出很多。 一般而言, 在广州高层住宅的建筑成本在每平方米 2000 元上下, 多层住宅则在每平方米 1000 元上下, 而别墅,由于往往以毛胚标准交楼,其建筑成本有时候不足每平方米 500 元。 鉴于多方面的成本控制, 碧桂园才能够以超乎市场想象的低价格冲击市场, 并赢得市场。 2001 年,碧桂园凤凰城项目公开销售,尽管该楼盘离广州市区有将近 1 个小时车程,但由 于碧桂园以“价廉物美”为口号大卖别墅,当时“50 万元就可以住别墅”的口号使众多客 户趋之若鹜。开盘当日, “像卖白菜一样卖房子”使碧桂园增城凤凰城项目一天之内创造了 销售 7.5 亿元的销售神话,至今这一纪录仍无开发商可以打破。 三、碧桂园特有的成功之道 南粤热土,是一个可以缔造传奇的地方。1993 年,碧桂园在顺德一鸣惊人,成就了一个 国内极负盛名的房地产品牌。经过 10 多年征战,碧桂园集团逐步成为了南中国举足轻重的 房地产旗舰,树起了一个个房地产业新标杆。“碧桂园”,一个雅致的名字,成为人们生活 的追求和人生的梦想,成为中国房地产行业永恒的话题。与其羡慕它成功之辉煌,不如探究 其成功之奥妙。那么。