3、可持续发展概念:对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。
项目可行性研究报告第五部分:工程及销售计划
一、截至项目施工、取得销售许可证,报批报建分别需要的工作日。
二、工程计划:开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。(按季列示)
三、销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。(按季列示)
项目可行性研究报告第六部分:投资收益分析
一、项目成本预测
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格:(在指标不确定或多个可选择时,要将不同测算假设下的成本测算,分别列示。)
项目投资总额(万元)单位成本(元/m2)
土地获得价款
开发前期准备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
社区管网工程费
园林环境费
配套设施费
开发间接费
开发成本合计
管理费用
销售费用
财务费用
项目总投资
二、项目税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么。
三、项目经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件,如:是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格:
经济指标单位数值(元/m2)项目总金额(万元)
销售收入
直接成本
总投资
税前利润
税后利润
内部收益率
销售净利率
总投资回报率
销售毛利率
获利指数
资金峰值比例
地价支付贴现比
启动资金获利倍数
3、项目开发各期的利润体现
经济指标2001年20××年合 计
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
结算面积(m2)
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、项目敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减变动比率。
(1)成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
保本售价
(2)售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%
营业额
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
(3)容积率变动各项指标的变化
主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5
多高层比
营业额
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
5、盈亏平衡点分析
1)保本售价:即销售净收入等于投资额,计算公式为S=C/(1-T1)
2)保本销售率:假设项目全部建成,已销售面积所获净利等于未售面积的成本,则计算公式如下:R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]
式中:
C:表示单位投资额(即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额,含直接建造成本、期间费用)
R:表示保本销售率
S:表示单位售价
T1:表示营业税率
T2:表示所得税率
四、项目资金预测
1、 资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、 资金回款计划:各期销售回款计划。
3、 资金需求计划:结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
项目可行性研究报告第七部分:管理资源配置
一、项目机构设置:是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。
二、项目人力资源需求:启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)。
三、项目人力资源缺口及解决:现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
项目可行性研究报告第八部分:综合分析与建议
一、项目优势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、项目劣势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、项目机会:从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、土地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、项目结论和建议
项目可行性研究报告第九部分:竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容
(一)项目主要指标测算
1、预测直接建造成本(不包括地价)、售价
2、项目投资收益分析(参考以下格式):
经济指标AA+MA+2MA+nM
楼面地价
开发成本
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
注:A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价;M代表每次举牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏感性(或重要性)变化值,例如100万元,变化值不宜过大。
3、根据需要,可增加如下测算:
销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价
R1
R2
R3
注:R代表可接受的销售净利率;销售净利率还可以换成其他主要分析指标,如内部收益率等。
(二)项目竞争对手分析
1、主要背景,控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润(每股利润)
3、资金状况,可能资金来源,融资能力,资金成本
4、操作水平,主要开发的项目,土地储备情况
5、近期或未来的发展战略
6、参与竞争的主要目的和策略,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得。
(三)项目制定策略
1、分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。
(四)项目资金筹措
短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
附件:
有关土地情况的补充证明资料和法律文件,如各种政府批文、权证等。
2、项目可行性研究报告编制人员应有什么态度?
项目可行性研究人员做项目可行性研究报告必须以事实为依据,实事求是,事实来源于调查研究,对项目应准确地科学地预测未来,以严肃的态度、求实的作风对项目进行财务评估,不唯上、不唯权势、不欺骗上级领导。