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上次我们对“指导价”的作用进行了分析,那么高层对此作用明知有限的情况下为何还会任其推行呢?至少是现阶段在有限的区域内推行。要回答这个问题我们需要从全局出发才能更全面的理解。那么我们从哪里开始呢?就从让看空房地产群体放声高歌的“三道红线”开始吧。
什么是房地产“三道红线”
一、剔除预收款后的资产负债比不超过百分之七十
二、净负债率不超过百分之百
三、现金短债比不超过一
此三项指标全部踩线,有息负债不得增加;若踩中两项,有息负债规模年增速不得超过5%;若踩中一条,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部符合监管要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%。
以上这些不用深究,只用理解这一点,房地产企业的高负债运转模式不能再继续了,因为就算全部符合要求负债规模增速也只能达到15%。怪不得万科董事会主席郁亮说“房地产行业的游戏规则变了”。(注意:是规则变了,不是没得玩了)
此政策第一次要求在极短的时间内完成,然后在网络上突然出现一封恒大的“救助信”随后恒大官方出面辟谣。很快ZF确定房企降负债目标推迟到2023年6月30日前完成。虽然这件事各自有其官方的说辞,咱们在此也不讨论背后的博弈,但从此事件也看的出来“三道红线”对房企的影响有多大,民营房企影响更大。
事物不可单独看,需要联系起来看才能看得清楚,那么咱们再说说让看空群体又一欢欣鼓舞的“清退令”。针对对象是央企,那些主营业务不是房地产却在房地产行业捞得盆满钵满的央企。从2020年12月30日发文以后已有多家非房地产主业的央企宣布将退出房地产市场。
那么这两条政策结合起来看结果导向会是如看空房价的那群人所想的那样吗?我们先来看一些数据。
土地市场在2021年继续刷新历史记录,2021年1月来截至2月28日,房企积极拿地趋势持续。由于去年的疫情原因使得2021年同比数据非常高,高达30%。单个城市数据看,有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等11个卖地百亿城市,50大热点城市卖地高达5146.8亿,同比上涨高达30%。
如果大家觉得2020因为疫情,2021年的同比数据说明不了什么问题那咱们看看2020年的数据。
2020年全国300城土地出让金总额59827亿元,同比增长16%,整体成交楼面价为2586元/每平,同比上涨7.1%。其中,住宅用地成交楼面价为4574元/每平,同比上涨9.5%。
好了,到此为止,其他的数据不用再拿出来大家也看得出土地价格在涨,而且涨幅还不小,咱们不禁要问,房企不是被“三道红线”限制了吗?融资能力应该大打折扣才对?怎么拿地拿得还是这么畅快呢?
任何事物都是相对的,所以“三道红线”限制负债率也要看对谁的影响大,对谁的影响小。我们不妨看看“三道红线”政策出台以后各个房企在拿地方面的表现。
可以从这张表看出央企在疫情后一系列的圈地活动中表现抢眼,而民企则节节败退,除了一些耳熟能详的民企能勉强抗衡以外其他早已被挤出前十的行列。由于房企融资收紧,对那些拥有体量优势、信用背书、综合融资成本比普通民企更低的央企来说,其实是相对利好。民企被这“三道红线”扎扎实实挡在了“门槛”以外。而央企则可以在窗口期肆意狂欢,身处一、二线城市的各位不妨回忆一下过去一年内频繁出现的“地王”都是谁拿的。一年多来拿地最多的10家企业,包括保利、中海、华润、招商等央企,万科、绿城等也有国资大股东。
说到这里,相信依然会有杠精说“地被央企买了总比被万恶的民营资本家买了好,可以有效降低房价补贴刚需”。