近期的政策,5大新城频繁“露脸”。
它们将华丽转身,从原来的郊区新城,定位成独立的节点城市。
本篇,我们将从前世今生的视角,分析5大新城,究竟谁比较“厉害”。

01 溯源

新城概念,早在2001年就被提及。不过当时说的,是“7大新城”。
现今,剩余的5个,盘踞在郊环线附近。
它们的地理分布,很有意思。
嘉定新城、青浦新城、松江新城位于浦西,与浦东的南汇新城(临港)和奉贤新城(南桥)隔江相望。
每座新城的核心区域,都矗立着一座万达广场,承包了10公里范围内居民的吃喝玩乐。

02 浦西三侠:乘风破浪

先说位于浦西的3座:松江新城、嘉定新城和青浦新城。
图片来自百度
松江新城,在2001年就启动开发。
它无疑是5大新城中,发展最迅猛的。
2007年通车的地铁9号线,串联徐家汇、漕河泾、大学城和佘山风景区,也带来了人气。
由于起步较早,松江新城也存在着一些问题,比如城市界面相对陈旧、交通设计不够合理等。
如今,松江新城更进一步、实现了人口与地域的双重扩容,有望成为全市第一个产城融合、拥有超百万人口的新城。
图片来自百度
嘉定新城,是几大新城里定调最高的。
保利大剧院、台北时尚风情街、远香湖、紫气东来公园与嘉定图书馆,构成了一幅摩登的城市画卷。
2009年,全世界最长地铁线路11号地铁线通车。从南翔到嘉定北,每个站点,都有大型商场。
各大新城都存在办公氛围淡薄的问题,嘉定新城也不例外。
曾经,以白银路为主干道,云集了不少商办项目。如今再看,大多在几年前,都改成了类住宅产品,且入住率都不低。
这也说明,住在嘉定新城的幸福指数极高。
城市界面新、道路宽敞、生活方便、家门口一步一景,颇有人文气息。
图片来自百度
青浦新城,起步最晚,潜能巨大。
青浦新城的开发,受到万众瞩目,算是新城中的后起之秀。
2017年,虹桥火车站到东方绿洲的地铁线开通。由此,青浦才在真正意义上,进入了发展快车道。
浦西的松江新城、嘉定新城,地铁都是生命线。地铁通车后,房价正式起飞。
而青浦新城的发展,是带着浓厚的产业色彩。
青浦东片区的西虹桥,引入了大量知名外企。青浦西边,有华为入驻,其上下游产业都会带来更多的高科技人才。
虽然,青浦新城的大多数地方仍未开发,交通、商业和医疗配套,还不似嘉定和松江新城那般成熟。
不过它的潜力,不容小觑。

03 浦东双子:星火亦有燎原之势

浦西的3座新城,都靠近区域老城。它们享受着规划红利,在交通、配套、人口逐层导入后,焕发出活力。
浦东的2座新城,却呈现出截然不同的变迁史。
图片来自百度
在上海人的印象里,奉贤总与农业捆绑在一起。直到现在,奉贤的许多地区,布满农田。板块路网,还欠发达。
松江区,有九亭、泗泾;青浦区,有徐泾、赵巷;嘉定区,有江桥、南翔。
而奉贤新城(南桥),却是奉贤最繁华的板块。
奉贤政府采取了“先富带动后富”模式,集洪荒之力,优先开发新城区,随后才辐射到附近的金汇、奉城等区域。
板块抱团后,奉贤新城的发展才呈现出规模效应。
图片来自百度
南汇新城从2002年开发,至今已接近20年。
它是临港新片区的主城区,是5大新城中,受到政策红利最多的地方。
它的发展,是从“产业带动人口”开始的。这一点,与青浦类似,但难度却加码不少。
青浦老城有足量的人口,再加上经济实力尚可。新城刚开发时,有不少青浦年轻人置业。而临港的开发难度,显然大得多。
临港新城位于上海东南角靠海位置,地广人稀。加上气候影响,居住舒适度不高。
好在地域广袤,开发相对容易。通过减免税收,吸引外企入驻,然后通过“3年社保购房”“优先落户”等手段,帮助企业留住人才。
2035年,临港新片区生产总值要达到1万亿,相当于再造一个浦东。目前,临港新片区累计签约项目已达到517个,总投资超过3345亿元。
除了发展后劲很足,临港新城也是值得投资的一处旺角。
从2020年成交情况看,临港新城最低,成交价格仅为26496元/㎡。
数据来自佑威系统

04 写在最后

近10年的土拍,让新城有着充足的住宅供应。不管发展进程怎样,毫不例外,都汇聚了大批新上海人。
如果你问我,5大新城,哪个更强?
我会说:每座新城,各有千秋,辉映成趣。
在不久的将来,它们都将实现职住平衡、生态宜居、交通便利的多重平衡,养成独有的文化。
时间有长短,终点都一致。
-END-