《莆田市人民政府关于公布莆田市2019年城镇基准地价的批复》的政策解读
莆田市自然资源局
(2021年5月)
《莆田市人民政府关于公布莆田市2019年城镇基准地价的批复》(以下简称“《批复》”),发布实施了莆田市2019年度城镇基准地价,现将《批复》相关内容解读如下:
一、制定背景
基准地价是土地使用权出让、土地使用权征(用)收、房屋征收补偿安置、企业改制土地资产处置等各项业务中评估和确定土地使用权价格的主要依据。科学制定和及时修订更新基准地价,对于规范土地市场、防止国有资产流失、维护土地使用权人合法权益等都具有重要意义。
随着莆田市经济的发展,城镇市政基础设施和公共设施的不断完善,交通设施的不断完善,以及城镇环境和景观明显改善,土地区位条件发生了明显变化。2019年10月15日,福建省自然资源厅发出《关于开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》(闽自然资发〔2019〕177号),要求各地全面更新城镇基准地价。因此适时全面更新莆田市城镇基准地价是非常必要和可行的。
二、制定依据
本《批复》是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发〔2001〕174号)、《中共福建省委办公厅省人民政府办公厅关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》(闽委办发〔2014〕18号)和《福建省自然资源厅关于开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》(闽自然资发〔2019〕177号)等法律法规和文件制定的。
三、适用范围
本《批复》适用于莆田市三个中心区(城厢荔城所在的中心城区、涵江中心区和秀屿中心区)、湄洲湾北岸经济开发区(含山亭、忠门、东埔)、高铁新城片区、湄洲岛和十五个主要乡镇(华亭、灵川、东海、黄石、西天尾、新度、北高、江口、梧塘、萩芦、东峤、埭头、南日、东庄和月塘)。
四、主要内容
(一)莆田市城镇基准地价表
包括各城镇商服用地路线价表、商服用地基准地价表、住宅用地基准地价表、工业用地基准地价表、公共管理与公共服务用地基准地价表,以及各用地类型的二级类用地行业修正系数表,详见《批复》。
(二)莆田市城镇各类用地级别分布范围
包括商服用地、住宅用地、工业用地土地级别分布范围。
(三)莆田市城镇基准地价内涵
1、估价期日:2019年7月1日。
2、土地使用年期:按各类用地的法定最高出让年限设定,即商服用地40年,住宅用地70年,工矿仓储用地50年,公共管理和公共服务用地50年,特殊用地50年,交通运输用地50年。
3、土地开发程度:统一设定为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通讯)和红线内“一平”(即场地平整)。
4、容积率:商服用地2.5(商服路线价1.0)、住宅用地2.5,工矿仓储用地1.0,公共管理与公共服务用地(Ⅰ) 2.5(其中文化设施和体育用地1.0),公共管理与公共服务用地(Ⅱ) 1.0,特殊用地1.0,交通运输用地1.0。
5、商服用地路线价标准进深为12米,标准宽度为4米。
6、本次基准地价含耕地占用税和被征地农民社会保障金,不含契税和城市基础设施配套费。
(四)莆田市城镇基准地价应用说明
1、各类用地级别分布范围以级别基准地价图为准。
2、临街的零售商业用地应优先采用路线价进行评估测算,路线价未覆盖区域参照商服用地级别基准地价进行评估测算。
3、加油、加气站用地按相应的商服用地级别基准地价的1.2倍进行评估测算,不进行容积率修正,若同一路段两侧级别不同按就高原则确定。
4、公用设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地、交通运输用地(营利性的停车场用地除外)按其所对应的工业用地基准地价计算,其中景区内的其他用地按现状归入相应地类;仓储用地按其所对应的工业用地基准地价的1.3倍计算;殡葬用地按其所对应的住宅用地基准地价计算。
5、租赁型商品房用地按其所对应的住宅用地基准地价的0.5倍确定;安置型商品房用地基准地价,按其所对应的住宅用地基准地价的0.7倍确定;部分分割转让工业用地按其所对应的工业用地基准地价的1.5倍确定。
6、城区覆盖范围内的区域(或路段)按照城区基准地价,城区没有覆盖的适用相对应的乡镇所属的基准地价。
7、不在本基准地价覆盖范围内的区域(或路段)的用地价格,应以其邻近区位条件相当的区域(或路段)基准地价进行比较修正后确定;本基准地价未涉及的用地类型的价格应以其近似的用地类型基准地价进行比较修正后确定。
8、地下空间土地使用权的基准地价按其相对应用途地表楼面基准地价的一定比例计算:地下一层为25%,地下二层为15%。
五、划拨国有建设用地使用权补办出让方案
个人划拨国有建设用地使用权补办出让(含司法处置)应补交的土地出让金按以下标准:
1.已购公有住房(单位集资房、房改房)分割共有宗地(套房)补办出让手续的,以申报之日的级别基准楼面地价15%计收土地出让金,不再进行修正。
2.经济适用房、安置房等分割共有宗地(套房)补办出让手续的,以申报之日的级别基准楼面地价20%计收土地出让金,不再进行修正。
3.其他个人住宅用地(含私宅)补办出让手续的,以申报之日的级别基准地价30%确定土地出让金标准,收取土地出让金。标准如下:容积率小于基准地价标准容积率的,按基准地面地价30%计收土地出让金;容积率大于基准地价标准容积率的,按基准楼面地价30%计收土地出让金,不再进行修正。
4.个人零售商业有路线价的,以申报之日的路线价20%计收土地出让金;没有路线价的,以申报之日的级别基准楼面地价30%计收土地出让金,不再进行修正。
5.前述类型以外的划拨用地补办出让手续,土地出让金标准按经备案的评估地价40%收取。
六、关于城区片区改造工业用地收回收储补偿衔接
城区片区改造工业用地收回收储涉及企业搬迁损失补贴,对中心城区新旧基准地价涉及级别没有调整的地块,住宅基准地价修正幅度综合修正值为0.95;对新旧基准地价涉及级别晋升调整的地块,住宅基准地价修正幅度综合修正值为0.75。各区政府(管委会)可结合各自实际,及时修订城区片区改造工业用地收回收储的具体实施办法,明确具体修正幅度等事项后执行。
七、关于新旧基准地价衔接过渡
对已出具评估报告或已委托评估且估价基准日在文件公布之前,仍按旧的基准地价成果执行。
八、适用期限和解释权
本《批复》自莆田市人民政府公布之日起执行,本基准地价成果由莆田市自然资源局负责解释。