您好,我朋友他们家亲戚前段时间在外面工作,亲戚他们家的土地要被占用了,土地被占用的时候签订了一份合同书,集体经营性建设用地出让时限一般是多长时间呢?
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我国经济发展已进入新常态阶段,土地资源作为供给侧改革核心要素之一,其利用方式应为质量效率型集约增长的经济发展模式服务,以盘活存量农村集体土地资源为目标的农村集体经营性建设用地入市改革就显得尤为重要。不同于国有土地以出让为主的土地有偿使用特征,农村集体经营性建设用地入市探索实践中,广东南海[1]等地逐步形成了以租赁为主的集体建设用地市场,有效降低了土地使用成本。据调研,集体经营性建设用地租赁期限普遍较长,为稳定投资者承租集体建设用地进行开发建设、加大土地开发投资力度起到了积极作用。但是,我国《合同法》明确,租赁合同期限不得超过二十年,土地租赁合同是否适用该条款争议不断。本文以全国农村土地制度改革试点地区——广东省佛山市南海区为例,对农村集体经营性建设用地以租赁方式入市期限是否允许超过20年进行深入研究,并提出切合农村集体经营性建设用地特点和实际的改革措施,以期为我国农村土地制度改革提供借鉴。
1 南海区租赁方式入市期限现状
根据土地现状调查结果,南海区农村集体经营性建设用地及其地上物业的租赁形式分为土地租赁和物业出租两种,其中约90%的村集体选择土地租赁。农村集体经营性建设用地以租赁方式入市的租期,按照10年以下、11-20年、21-30年、31年以上进行分类统计,面积占比分别为1
7.19%。可以看出,目前南海农村集体经营性建设用地的租期以21-30年为主,超过20年的比重达到6
相比国有土地使用权出让的最高年限(工业用地50年,商业用地40年),南海区集体经营性建设用地租期相对较短,但是又普遍要长于《合同法》关于租赁合同期限不得超过二十年的规定。现有的租赁期限是村集体和用地企业在土地租赁市场长期博弈形成的结果,主要存在两方面因素作用:一是村集体对集体土地有升值预期,因此不愿约定太长的期限,以致村集体与企业签订租金合同,大多会约定租金每隔三年或五年递增;二是用地企业需要投入较大成本对承租土地进行开发建设,因此需要一定年限收回投资成本,如果年限过短则会造成用地企业不愿加大投入、提高租金水平。
2 关于租赁期限的现行规定
2.1 《合同法》规定租赁期限不得超过二十年
目前,租赁期限不得超过二十年规定的来源,是依据1999年10月1日起施行的《合同法》第二百一十四条关于租赁期限的最高限制。根据全国人大法工委编写的《合同法释义》对该条规定的解释,说明了立法者限制不动产租赁期限的本意,是考虑当事人权利的实现问题。同时,释义解释到:“租赁期限较长的是不动产租赁即房屋租赁。在房屋租赁中,用于承租人居住需要和用于商业性租赁是不一样的。一般讲用于居住租赁的承租人希望租期长一些,使这种租赁关系相对稳定一些。商业租赁中、在订立合同时房屋的租价比较低的情况下,承租人就希望将租赁期限订的长一些,租金固定下来;在房屋的租价偏高的时候,出租人就希望租期订得长一些,这样就能保证其得到更多的租金。当双方当事人不能自己寻找一个公平的交叉点时,法律总是要在利益双方中找出平衡点的。这也是规定最高租赁期限的一个目的。”
可见,立法者仅考虑到承租者投入不大的不动产租赁情形,即房屋租赁,而对土地使用权这种需要承租者进行较大投入的不动产则考虑不足,这也引发了关于土地使用权租赁是否适用《合同法》第二百一十四条规定的争议。事实上,广东省高级人民法院于2010年公布的《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》,明确如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为五十年的,法院可认定当事人的租赁合同有效。
2.2 关于国有土地租赁的最新规定:特定行业产业用地不得超过二十年
1999年1月1日起施行《土地管理法实施条例》第二十九条规定,国有土地有偿使用方式包括出让、租赁、作价出资或者入股。随后,《规范国有土地租赁若干意见》中规定国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期,但法律地位上同样受限于《合同法》。
2016年11月,《产业用地政策实施工作指引》第八条规定产业用地租赁期限不得超过二十年,其主要目的是为了配合租让结合、先租后让等工业用地出让实行“弹性年限”的改革。但是,该政策的适用范围仅限于特定行业,如养老服务产业、物流产业、光伏发电产业以及其他“双创”涉及的产业用地(不包括房地产业)。
2019-05-26 11:20:35 回复
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集体建设用地租赁期限参照国有建设用地做法,未限定不得超过二十年。2004年7月1日起实施的《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》第二十六条规定:“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条第二款规定:“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”
2019-05-26 11:29:35 回复
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