由于我国房屋登记制度中长期存在夫 妻房产登记一方名下,未登记一方作为隐性共有人对待的实际和操作惯性,房屋只登记了夫 妻一方姓名却实际为夫妻共同所有房产的情况十分普遍。《婚姻法》解释三的发布实施,提高 了当事人夫妻共同所有房产共同申请的意识,也有利于促进房屋登记的进一步规范。夫妻房 产加名,可能因为原登记即为个人房产或只登记了一方姓名而实际为夫妻共同所有房产,而 分属转移、变更、更正三种登记类型中的一种。 一、转移登记 《城市房地产管理法》第37 条规定:房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或 者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。因此,夫妻将一方婚姻关系存续期间取得的个 人房产以及婚前取得的个人房产约定为共同所有或部分共同所有应当属于房屋所有权的转移, 应当按照《房屋登记办法》第32 条规定申请房屋所有权转移登记。 夫妻一方婚姻关系存续期间取得的个人房产以及婚前取得的个人房产按照转移登记程序 增加配偶姓名的,难点在于对是否为个人房产的把握。根据《婚姻法》第18 条规定,夫妻一 方婚前房产、遗嘱或赠与合同中确定为夫或妻一方的房产,夫妻双方应当通过申请房屋所有 权转移登记增加配偶姓名。从物权登记的效力和公示公信力来看,《婚姻法》解释三第7 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,登记机构按照实名制受理审核的即为登记一方的个人房产;登记机构未按照实名制受理审核的,可以按照变更 登记将未登记另一方的姓名作为夫妻共同共有房产的隐性共有人显性化。房屋登记机构按照 申请人的申请和证明权属的材料进行房屋登记的,登记机构和登记审核人员无法对是否为父 母出资以及父母出资是对夫妻一方的赠与还是双方赠与进行实体审查。因此,夫妻房产加名 应当按照房屋登记簿记载的权利状况区分是转移登记还是变更登记办理。 值得注意的是,登记夫妻一方姓名的房产是《物权法》第28、29、30 条因生效法律文书、 继承或者受遗赠、合法建造等取得房屋权利的,应当遵循自法律文书生效时间、继承或者受 遗赠开始时、房屋建造竣工事实成就时发生物权效力的规定,通过原登记证明权属归属的申 请材料区分应当按照转移登记还是变更登记增加夫妻另一方姓名,而不能仅依据房屋登记时 间简单判断是否为申请加名夫妻婚姻关系存续期间取得的共同所有房产。 二、变更登记 《婚姻法》对夫妻财产治理结构作出了明确规定,非该法第18 条规定情形以及夫妻之间 没有财产归属一方所有的约定,夫妻关系存续期间取得的财产应为夫妻共同所有财产。因此, 夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产应当为夫妻共同所有的财产。由于各地房屋登记机构早 期对夫妻共同所有的房屋未能严格要求共同申请登记、登记与证明权属归属的申请材料一致 性的要求以及权利人对夫妻共同所有房屋共同申请登记意识的淡薄,造成了大量夫妻共同所 有房屋只登记了夫妻一方姓名,另一方作为夫妻共同所有房产的隐性共有人存在的情况。上 述房屋申请夫妻房产加名,实质是将夫妻共同所有房屋未登记一方的姓名显性化,房屋实体 的权利状况并没有变化,因此属于房屋权利人姓名变更的变更登记。 《物权法》第16 条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。房屋登记机构无法探 及物权登记之外的实体法律事实,房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《婚姻法》解释 三第10 条规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款, 婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议 处理。该条“不动产登记于首付款支付方名下的”其实包含了婚前办理房产登记和婚后办理 房产登记两种情形。婚前房产登记于首付款支付方名下的,婚前既已取得物权,应当按照转 移登记增加另一方姓名;婚后房产登记于首付款支付方名下的,出于与房屋预告登记和银行信 贷衔接的考虑,房屋往往仍登记于首付款支付方名下,但婚前首付款以及婚前首付方支付的 贷款为债权而非物权,因此笔者认为可以按照变更登记增加另一方姓名。 三、更正登记 目前,不少房屋登记机构通过积极推动房屋登记的实名制,促进了夫妻共同所有房产共 同申请登记,避免了房屋登记领域很多夫妻房产另一方隐性共有人现象的存在和交易环节审 查夫妻婚姻状况的繁琐。然而,登记簿的物权推定效力体现在登记的公示公信和对交易安全 的保护,并不能排除登记簿可能存在将夫妻共同所有房产错误记载为夫妻一方个人所有的情 况。《房屋登记办法》第74 条规定,权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误 的可以申请更正登记。夫妻房产通过更正登记增加共有人姓名的,是指夫妻共同所有房产错 误登记在夫妻一方名下,经夫妻双方共同申请并提供证明房屋登记簿记载错误的材料更正为 夫妻共同所有房产。 虽然,随着财政部、国家税务总局财税 (2011)82 号文件的发布,夫妻关系存续期间 房产加名不论是通过转移登记、变更登记还是更正登记所需要承担的费用相差不大,但房屋 登记簿是房屋权利归属和内容的根据,登记机构应当遵循物权变更的事实轨迹,区分不同的 登记类型办理夫妻房产加名业务www.quanfawang.cn