房贷有两种支付方式:等额本息和等额本金
等额本息:〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
等额本金:每月还款金额 = (贷款本金 / 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率
其中“^”表示乘方
我们来举个例子:
假设第一次贷款购房,贷款20万,贷款20年,比较下两种贷款方式的差异:
①等额本息还款法:每个月还的房贷是一样的,贷款20万元 贷20年 基准利率
月还款 1308.89元 ,合计还款 314133.14元 ,利息 114133.14 万元
②等额本金还款法:每个月还的本金是一样的,贷款20万元 贷20年 基准利率
首月还款 1650.元 每月递减 3.4元 合计还款 298408.33元 利息 98408.33元
办理房贷与银行签订房贷合同的时候,合同上关于利率的约定一般是这样的:浮动利率,按基准利率上浮/下浮?%来执行。也就是说基准利率上涨了,每个月还款的金额也会上涨。
所以你的房贷利率有两部分组成:基准利率+上浮/下浮,基准利率是由央行决定的,每家银行只能跟着执行,但是上浮或下浮的比例是由商业银行决定的,签订借款合同后是不会变的。
但是月供金额的改变,并不会在央行一公布了最新的基准利率就改变,商业银行只会在每年的年初对月供金额进行调整。