一、旅游资源经营权的概念
旅游资源经营权指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利,是一种法律上的财产权利。广义的旅游资源经营权表现为两种形式,一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区的占有、使用和收益,可称为旅游景区经营权;另一种是对未来进行开发或投入的自然状态的旅游资源的占有、使用和收益,可称为狭义的旅游资源经营权。旅游资源经营权价格是旅游资源经营权标的若干年期的资本化价格。在市场经济条件下,两种形式的旅游资源经营权价格的形成,都有以价值为基础受供求调节的一般商品价格形成方式,也有以其稀缺性和经营垄断为基础的价格形成方式。
旅游景区整体资产评估主要包括旅游景区固定资产评估和旅游景区无形资产评估:旅游景区固定资产评估是指景区投入的基础设施等资产的评估。旅游景区的无形资产评估主要包括旅游景区经营权评估、收费权评估、商标权、品牌、资源性无形资产(区位优势、社会资源、历史文化内涵等)的评估。社会经济的发展带来了旅游行业的高速发展,旅游经济将成为我国未来GDP的支柱产业。
二、旅游资源经营权价格的形成因素
1.旅游资源的资源属性和管理级别
按照资源属性,可以把旅游资源分为自然景观(地文景观、水域风光、气候天象、生物景观)和人文景观(文物古迹、民俗风情、城乡风貌、现代设施、宗教文化、文学艺术、饮食购物)两大类型。自然景观和人文景观既有明显区别,又有一定的联系:自然景观旅游资源一般要经过人工的开发,或多或少带有人文因素;人文景观旅游资源往往要以自然景观为基础,并与其特色相协调。
按照管理级别,我国旅游资源可分为世界级、国家级、省级和市(县)级四种类型。世界级的旅游资源主要包括:被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》的名胜古迹和列入“人与生物圈”保护区网络的自然保护区;国家级的旅游资源主要包括:国务院公布的国家重点风景名胜区、国家历史文化名城和国家重点文物保护单位,林业部批准的国家自然保护区、国家森林公园,国土资源部批准的国家地质公园等等。省级旅游资源主要包括省级风景名胜区、省级历史文化名城(镇)、省级文物保护单位、省级自然保护区、省级森林公园等;市(县)级旅游资源主要指市(县)级风景名胜区、文物保护单位等。
旅游资源的类型和管理级别,比较准确地反映了各种资源的稀缺程度和品位的高低,是其价格形成的价值基础,是价格确定的主要因素。
2.旅游资源的开发条件
旅游资源的空间范围、地理位置、交通条件等客观条件,以及国家政策导向、旅游发展状况等动态条件,直接决定了开发的前期投入和投资回报效果,是确定旅游资源价格的重要因素。
3.旅游资源经营权的市场需求
由于旅游资源的开发、使用和收益是一个投资大、周期长的过程,投资者对旅游资源经营权的市场需求,直接决定其交易价格。
4.旅游景区的现有收入
对于已有一定开发程度的旅游景区,旅游景区的现有收入是确定其经营权的价格的重要因素。现有收入的确定应从总收入中扣除计算周期内的实际经营成本。
5.旅游资源经营权年限
任何旅游资源经营权总是与一定经营时期相联系的,经营时间的长短主要由现有法律法规来确定的,同时也与资源开发建设的投资规划有关,一般为30-50年不等。
综合上述因素,旅游资源经营权价格形成可由下列公式一、公式二表示:
公式一:P=I(1+i%)t
公式二:P=1/3A(α+β+γ)t
其中:P代表旅游资源经营权价格。公式一只适用于旅游景区经营权价格确定;公式二适用于所有旅游资源经营权价格确定。
I代表旅游资源经营权价格确定当年,旅游景区的现有收入(income)。
i%代表旅游景区自开发以来,旅游景区现有收入的年平均增长率。
t代表旅游资源经营权年限(单位:年)。
A代表旅游资源年评估价格(assessedprice),主要由旅游资源的类型和级别确定。
α代表旅游资源开发条件系数,其大小在。和1之间。
β代表旅游资源经营权市场需求系数,其大小在0和1之间。
7代表其他影响因素系数,其大小在0和1之间。
三、旅游景区经营权评估资料搜集清单:
(一)、企业基本资料
1. 公司的营业执照、税务登记证;组织机构代码证;
2.企业简介;
3.公司创立和发展过程(历史沿革),包括成立时间、批准机关、投资方;
4.企业的组织机构图,公司董事会、监事会主要领导层人员简历及有关情况介绍;
5.公司章程及制定的各项规章制度;
6.公司近3年或成立以来所实行的主要财务、会计政策(如折旧政策)情况、税种、税率、税收优惠;近3年及评估基准日企业财务报表。
7.物价局核发的风景名胜区《收费许可证》;
(二)、 旅游景区资料
1.旅游景区介绍及主要景点介绍:关于风景区的描述,如自然景观、人文景观、民俗文化、周边环境、交通状况、旅游状况、核心景区旅游开发规划(或项目报告)、当地旅游市场分析等;
2.旅游景区建设详细规划;
3.景区周边交通情况介绍,主要客户来源;
4.旅游区经营权产权文件;(1)特许经营权证书(政府颁发的收费许可证、特许经营许可证)或经营许可合同、协议及相关法律文件;(2)物价局核发的风景名胜区《收费许可证》;5. 旅游景区未来经营收益
(1)年旅游人数、平均门票价格,年营业费用、景区年维护费用以及其他可预见的费用等;(2)主要经济来源(旅游门票收入、旅游购物收入、特殊景点收入、宾馆、旅店住宿、超市、餐饮收入、场地出租收入、广告费、赞助费)等年收入、盈利额统计;
6.至评估基准日已经投入的资金和形成的资产明细;
7.评估基准日至景区建成投入使用需要再投入的资金明细;
8.旅游景区建成后未来五年收益预测(见C表)及预测说明;
9.新闻媒体、消费者对产品质量、服务的相关报道及评价
(三)、 其它资料
1. 企业承诺书。
2. 旅游景点开发的商业计划书或可行性研究报告
3. 周围主要的旅游景点情况、与被评估旅游景点的距离等
四、本公司承揽过的景区经营权评估项目
1、 青海省青海湖旅游集团有限公司
2、 贵州省遵义市红果树旅游文化有限公司
3、 麦积山风景名胜区管理局
4、 金寨响洪甸旅游开发有限公司
5、 承德市碧霞山旅游开发有限公司
6、 河南云台山旅游发展有限公司
7、 威海刘公岛景区旅游服务有限公司
8、 宜春市明月山汇盛索道有限公司
10、福建招宝生态农庄有限公司
11、 北京市蟹岛绿色生态农庄有限公司
12、 中国合肥非物质文化遗产园
13、 北京京西风光旅游开发股份有限公司
14、 河南省旅游资讯有限公司
15、 中垦农业资源开发股份有限公司
16、 江西醉仙湖景区开发有限公司
17、福建省建宁县闽江源旅游发展有限公司
18、 北京798文化创意产业投资股份有限公司
19、 北京华彬庄园绿色休闲健身俱乐部有限公司
20、 贵州夜郎王文化旅游开发有限公司
21、 宁夏水洞沟旅游开发有限公司
22、天水市麦积山文化旅游发展有限责任公司
23、南澳县青澳旅游度假区管理委员会
24、北京京东石林峡景区服务管理有限公司
25、………………………………………