贝壳找房在招股书中表示,因土地供应总量有限,未来新房项目的平均规模或将减少,开发商维持全职销售团队的可能性降低。越来越多的开发商向其求助,这是其新房业务快速增长的原因之一。
此外,贝壳找房新房业务的收入占比提升,也与其成立平台、下沉二三线城市有关。此前,链家以直营模式为主,多分布在一二线城市。转型平台后,入驻贝壳的品牌多聚集在二三线城市,当地新房供应体量庞大,是市场主力。
相比二手房,贝壳在新房领域拥有更多竞争优势。在疫情冲击叠加政策收紧的大背景下,开发商在运营方面需要更多周转资金,渠道网络在新房销售中正发挥更加关键的作用。贝壳的平台优势,一定程度上加强了其在开发商方面的话语权。
不过,无论是新房还是二手房,贝壳找房向入驻中介品牌收取的平台费都来自于成交佣金。一位福建地区的房地产中介告诉节点财经,在新房成交中,贝壳找房通常收取成交佣金的15%至20%;二手房成交后则收取佣金的3%左右作为平台费。
数据来源:贝壳找房财报
该中介透露,新房业务平台费抽成较高。在新房业务中,入驻贝壳找房的中介品牌无权对接开发商,新房楼盘的代理销售均由贝壳找房与开发商对接,房源上架后各家中介品牌可对外推介销售,贝壳找房再从销售佣金中抽取平台费。
不过,随着贝壳规模扩大,与开发商协议销售新房时,议价能力提升,渠道佣金费用也相应提升。这曾在2020年上半年引发市场质疑,部分开发商指责中介垄断客源、收取过高的渠道佣金费,“绑架开发商”。
此外,从成本角度来看,贝壳孕育平台模式的代价不“轻”。和传统中介公司一样,链家的主要成本依然在分佣和门店租金。2020年前三季度,贝壳找房在自营和加盟经纪人两项佣金分成方面的支出高达326亿元,是公司同期总收入的近七成。
数据来源:贝壳找房财报
此前,贝壳找房在公司在获得自营经纪人佣金分成的支出一直处于较高水平,2019年这一支出额为194.4亿元。从2018年升级为贝壳找房后,公司在获得加盟经纪人佣金分成方面的支出呈现快速增长,从2017年的9.3亿元增长至2020年前三季度的161亿元,翻了17倍。
数据来源:贝壳找房财报
随着规模增长,贝壳找房的亏损也在进一步扩大:2017年、2018年和2019年,贝壳找房的净亏损分别为5.38亿、4.28亿和21.8亿元;2020年Q1、Q2和Q3,公司