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三明市人民政府关于印发市区房屋拆迁管理办法的通知
明政文〔2009〕209号
梅列、三元区人民政府,市直各单位:
《三明市区房屋拆迁管理办法》已经市政府常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻实施。
二〇〇九年十二月三十一日
三明市区房屋拆迁管理办法
第一条为加强城市房屋拆迁管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目的顺利进行,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》等法规规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。
第三条三明市建设局对全市城市房屋拆迁工作实施监督管理。有关部门应依照职责,予以配合,保证房屋拆迁工作的顺利进行。
第四条市土地收购储备中心或项目建设单位应按城市房屋拆迁法律法规规章,向市房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
政府实施净地出让或土地储备需要拆迁房屋的,由市土地收购储备中心或市城市建设投资有限公司做为拆迁人,委托具有拆迁资质等级的单位实施拆迁,房地产开发企业不得介入。拆迁项目所在地的区政府负责拆迁的组织工作。
未经市房屋拆迁管理部门批准,任何单位和个人不得擅自对拟拆迁范围内的房屋状况和居住情况进行调查摸底登记工作。
拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。
第五条申请领取房屋拆迁许可证的,应当向市房屋拆迁管理部门提交下列资料:
(一)建设项目批准文件;
(二)建设用地规划许可证;
(三)国有土地使用权批准文件;
(四)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明;
(五)拆迁计划和拆迁方案。
拆迁计划和拆迁方案的内容应当包括:拆迁实施方式;拆迁期限和过渡期限;预计实行货币补偿和房屋产权调换的面积;拟用于房屋产权调换的安置用房和周转用房情况;所需拆迁补偿安置资金的测算;拟对拆迁范围内依法应当予以保护的建筑物、构筑物和其他设施、树木等采取的保护措施。
第六条拆迁人到位资金必须达到补偿安置资金总额的50%,并存入银行专户,其余部分应制定资金到位计划;属政府投融资项目的,可根据拆迁进度以及安置用房购建情况,提交政府资金管理部门出具的拆迁补偿安置资金证明及拨款计划。房屋拆迁补偿安置资金,由银行、拆迁人、房屋拆迁管理部门三方签订资金监管使用协议书,共同监督补偿安置资金的使用。
市房屋拆迁管理部门在依法检查拆迁补偿安置资金使用情况时,拆迁人应当提供办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金使用清单。拆迁人原存入金融机构的拆迁补偿安置资金不能满足补偿安置需要或者被挪作他用的,由市房屋拆迁管理部门责令其限期补足。
第七条房屋的拆除工程应当由具备相应资质的企业承担,房屋拆除前拆迁人应与负责拆除工程的企业签订拆除合同,办理安全监督、劳动安全保险手续,并在拆除施工前向工程建设行政主管部门备案。
第八条拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得新建、扩建、改建房屋;不得改变房屋和土地用途;不得租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就上述所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续,暂停期限不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的,必须经房屋拆迁管理部门批准,延长暂停期限最长不得超过1年。
第九条从事拆迁业务的工作人员必须取得福建省住房和城乡建设厅颁发的《福建省城市房屋拆迁从业人员岗位证书》。拆迁工作人员应当持证上岗;未持证上岗的,被拆迁人有权拒绝与其协商。
第十条有下列情形之一的,市房屋拆迁管理部门向市人民政府申请,由房屋所在地的区人民政府会同有关部门实施行政强制拆迁;或者由市房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁:
(一)被拆迁人、房屋承租人在市房屋拆迁管理部门依法作出拆迁裁决规定的搬迁期限内不搬迁的;
(二)产权不明确房屋经市房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁,房屋使用人在规定的搬迁期限内不搬迁的。
第十一条市房地产行政主管部门应会同市价格行政主管部门根据本市经济发展和房地产市场行情变化情况适时制定《三明市区房地产交易指导价格》,定期公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋房地产交易指导价格。为拆迁人和被拆迁人协商货币补偿金额提供参考。
第十二条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。
实行货币补偿的,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价确定货币补偿金额。
实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当根据被拆迁房屋及所调换房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价确定被拆迁房屋补偿金额和所调换房屋价格,结清产权调换的差价。对评估价格有异议的,按《福建省城市房屋拆迁纠纷裁决办法》的规定执行。
对被拆迁房屋合法所占用空地应予适当补偿,其补偿额应根据土地取得方式、土地性质、基准地价等因素综合确定。
第十三条房屋二次装饰评估,按照估价时点政府有关部门制定的房屋装饰工程定额标准结合成新考虑。二次装饰评估不包括可拆移而基本不损坏使用的项目和设施。二次装饰的成新确定遵循快速折旧原则,根据装饰项目的耐用年限,家庭装饰不长于8年,非家庭装饰不长于5年。
第十四条为推动房屋拆迁工作顺利进行,拆迁人可以先行建设安置用房,建设费用经有关部门审核后列入该项目土地收储成本。
第十五条安置房面积应以被拆迁房屋合法建筑面积为基础,采取就近上靠的原则;被拆迁人应按照最接近被拆迁房屋合法建筑面积的原则选取安置房。
第十六条在拆迁公告规定的期限内,被拆迁人签订拆迁补偿安置协议并搬迁完毕交付房屋的,拆迁人可以给予适当奖励。奖励金额可根据签订协议及搬迁时间、被搬迁房屋建筑面积等因素确定。
具体的补偿安置和按时搬迁奖励标准以市房屋拆迁主管部门审核的《拆迁计划与拆迁方案》为准。在城市规划区范围内,应统一拆迁项目的搬迁奖励标准。
第十七条被拆迁房屋的用途和土地使用用途以房屋所有权证书及土地使用权证书登记的为准。
在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前,将非经营性用房改为经营性店面,拆迁时仍在营业的,房屋所有权人应持土地、房屋权属证书、1990年4月1日前延续至今的工商营业执照和税务登记证书及1990年4月1日前改变用途的原始档案或者记录等证明材料,在拆迁公告发布后及时到土地、房屋权属登记机构申请办理变更登记手续。土地、房屋权属登记机构应当受理并及时出具办理或不办理的决定。
第十八条对将非经营性用房改为经营性店面不予以认定的,但房屋产权人已取得土地、房屋权属证书并将房屋做为经营性店面自营的,需提供土地和房屋权属证书、经营纳税证明;若将房屋出租经营的,需提供土地和房屋权属证书、经营纳税及房屋出租证明,且被拆迁人主动配合拆迁并在规定期限内达成协议搬迁完毕交付房屋,具备上述情况的,可在按原使用性质补偿的基础上,按下列标准再予适当补助:
(一)1990年4月1日至1994年12月8日期间取得工商营业执照,拆迁时实际经营并依法纳税的,补偿金额=经营面积×(假设认定为营业性用房的市场评估单价-按住宅用途的补偿单价)×50%。
(二)1994年12月9日至2002年11月30日期间取得工商营业执照,拆迁时实际经营并依法纳税的,补偿金额=经营面积×(假设认定为营业性用房的市场评估单价-按住宅用途的补偿单价)×30%。
经营面积以工商管理部门档案登记的面积为准,工商管理部门档案未登记经营面积的,根据一层沿街第一自然间实际用于经营的建筑面积(不含卫生间、厨房和楼梯间),以实际丈量为准。
第十九条在拆迁范围内,拆除未取得土地使用权证、工程规划许可证、建筑施工许可证的违章建筑和违法建筑物或构筑物,以及拆除超过期限的临时建筑,按以下办法处置:
(一)1984年1月5日《城市规划条例》实施以前,在原有宅基地上翻建、扩建的,可按规定给予拆迁补偿和安置。
(二)1984年1月6日至2005年1月1日期间建造的违章建筑和超过期限的临时建筑,未经行政部门处理的,经公示确认如未影响城市规划,且被拆迁人主动配合拆迁并在规定期限内达成协议搬迁完毕交付房屋的(被拆迁房屋的使用性质一律视为住宅),按以下办法给予补偿:
1.1984年1月6日至1990年3月31日,在原有宅基地上翻建、扩建的,按被拆迁房屋重置价的80%给予补偿。
2.1990年4月1日至2000年12月31日,在原有宅基地上翻建、扩建的,按被拆迁房屋重置价的50%给予补偿。
3.2001年1月1日至2004年12月31日,在原有宅基地上翻建、扩建的,按被拆迁房屋重置价的30%给予补偿。
(三)2005年1月1日之后,拆除违章建筑和超过期限的临时建筑,一律不予补偿。
本办法实施前,经行政执法部门处理的违章建筑,不论年限,一律不予补偿。
第二十条拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第二十一条被拆迁人属民政部门认定的最低生活保障对象,被拆迁房屋在三明市城市规划区内是其唯一居住用房,且被拆迁人要求实行房屋产权调换安置的,安置房建筑面积在50平方米以内的(含50平方米)新旧房差价可以减免,安置房建筑面积超过50平方米以上的部分按拆迁方案规定的价格购买。
第二十二条被拆迁人属民政部门认定的最低生活保障对象且为残疾人家庭,其临时安置补助费、停产停业补助费及搬迁费按标准提高20%发补。
第二十三条本办法自公布之日起施行。