某股份制银行上海分行个贷部门管理层向第一财经记者表示。 个别基层行房贷业务停滞 房地产类信贷管控从严、市场流动性吃紧、银行控制表内规模增速应对MPA(宏观审慎评估体系)考核……多重“紧箍咒”之下,房贷额度变得有些稀缺了。 记者日前从多家银行上海分行相关业务管理层人士处求证获悉,上海已有两家股份制银行将首套房按揭贷款执行利率提至基准利率的1.1倍。 其中一家银行内部规定,对个别高净值优质客户低于此标准的定价审批,将逐笔报总行个人金融部审批。 另一家股份制银行还被传已将首套房贷利率上浮至基准利率的1.2倍。第一财经记者采访该银行两家上海支行后发现,这两家基层行的新增房贷业务已基本停滞。 除了上海,多个一线城市均现相似业务调整,北京、广州等地多家中小银行近期也已经上调了房贷最低利率。多次调整后,一些银行的贷款利率已从去年末“基准利率8.5折”蜕变为上浮至1.1倍,而二套房的贷款利率更是上浮至1.2倍。 在多家银行的计划财务逻辑里,房贷业务的“算盘”正在被重打。这在外界看来的简单业务,在银行内部管理里却有三套逻辑——房贷作为房地产类贷款,讲求风控逻辑;房贷作为零售贷款,讲求资金定价逻辑;房贷作为中长期贷款,讲求流动性管理逻辑。 银行的“算盘”是:信用风险、政策风险和流动性风险管理的弦一起被拧紧,资金定价就易上翘。 根据央行公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》,去年末,个人购房贷款余额19.14万亿元,同比增长35%,全年增加近5万亿元。 不过,从央行公布的数据也可以发现,住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例正逐渐降低,从去年中最高的超100%降至当前的40%左右。 在去年“资产荒”、好贷款企业难找、零售业务里小微贷款不良率攀升的背景下,个人房贷一度被银行当作策略性投靠,所谓“经济下行周期靠零售,零售靠房贷”。然而切换到了今年,房贷已成规模管控众矢之的。 调结构控风险 房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切。 在银行信贷“调结构”的大方向里,个人住房按揭贷款属于“房地产类贷款”,银行对此有一套风控逻辑。某股份制银行零售总部管理层人士告诉第一财经记者,在所有的“调结构”考量里,楼市宏观调控动向是他们“最重要的指挥棒”。 早在去年底,中央经济工作会议就提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落;要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。 周小川在今年全国两会上也表示,去年部分热点城市房价快速上涨,带动房地产贷款猛增,预计今年住房贷款还会以相对较快的速度发展,但确实要适当平衡,随着政策调整估计会适当放慢。 “管住货币”落到具体的额度管控上,不少银行分行人士感受到了当地监管对辖内各行房贷规模的重视,甚至细致到每个月的增量和余额。“我们每个月都要压额度的。”上述银行个贷部门的管理层表示。 除了政策因素,各家银行也有对房地产类贷款的风险把控。从数据来看,上市银行个人房贷不良率在0.3%左右,远低于全行业1.74%的不良率。但银行仍然讲求信贷结构的合理,投向不能过度集中。在去年全行业对房地产类贷款加大投放力度之后,信贷结构优化成了各家银行面临的任务。 “流动性管理”则是高悬的另一根“指挥棒”。一方面,不少银行零售贷款中长期资产的盘子已趋于饱和。更形成压力的是,当前市场资金趋紧,半年末MPA考核又大限将近。整体来看,银行已采取从严的流动性管控措施。 重回“鸡肋” 在政策导向及风控、流动性管理之后,银行最终的算盘还是要打在定价逻辑上的。 上述个贷部门管理层人士告诉记者,银行实际放贷成本为5%左右。而目前中长期贷款的基准利率仅为4.9%。 进一步从银行内部计价来看,去年初,第一财经记者从某上市银行总行零售条线负责人处获悉,该行对房贷采用“薄利多销”策略,调低了风险内评法里的房贷计提,并在FTP计算中给房贷以优惠计价。以该行的政策计算,各分行房贷利率不低于“8.3折”即能保本,因此各基层行有动力做大房贷业务。今年以来,多家银行类似的内部优惠政策均已取消,部分银行还数次调高了FTP(内部资金转移定价)计价,房贷业务对基层行而言重回“鸡肋”。 毕竟,继管控流动性风险及信用风险之后,“稳住息差”已成全银行业的又一大要务。一些房贷额度已经所剩无几的分行,就会上浮利率,量少自然价高。 对于个别额度尚宽松的银行而言,房贷定价也有一定程度的调整。 自称房贷利率仍是“良心价”的某银行内部人士向第一财经记者表示,该行首套房贷利率最低仍有9.5折的优惠,但总体房贷利率必须调节到基准上浮,因此该分行的策略为“放一笔9.5折,必须配一笔1.1倍”,且“放贷先后按利率高低排序”。 除“价高者先得”外,上述银行内部人士还向记者透露了另两条获贷捷径:一是该行的“高净值客户”,可以更快获得贷款;二是对于一手房按揭贷款,若开发房企也是同一家银行的对公贷款客户,则房贷发放也可能“插队”。 补充阅读:北京部分银行首套房贷利率上浮10% 有银行额度已用完 新京报讯 (记者侯润芳 金彧)昨日,新京报记者独家获悉,民生银行在北京地区首套房贷利率在基准利率基础上最低上浮10%。据新京报记者计算,首套房购房者每贷款300万,较政策宽松时期的8.5折、30年期月供,每月要多还3600多元。 此外,新京报记者了解到,目前一些银行房贷额度已用完。多家暂未公开上浮首套房贷款利率的银行人士表示,目前银行在放款过程中要“议价”,已经形成房贷利率实际上浮。 房贷利率5个月连升4次 昨日上午,多家中介向新京报透露,自6月5日起,民生银行首套房贷利率执行在基准利率基础上最低上浮10%,其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍;二套房贷利率仍然实行在基准利率基础上最低上浮20%。 昨日,新京报记者从民生银行北京分行内部人士处获悉,6月4日,民生银行新发通知,要求北京地区首套房按揭贷款利率为基准利率1.1倍,二套为1.2倍。 据悉,新的房贷利率政策从6月5日开始执行。如果在6月5日前录入个人信贷系统或者贷款者提供的网签合同显示的网签日期在6月5日前,仍按原利率政策执行。 这是北京地区2017年元旦至今的5个多月第4次提高房贷利率。在刚过去的5月,自5月1日起,各家银行首套房贷利率陆续回到基准利率,二套房贷利率则在基准利率基础上最低上浮20%。 其他银行是否会跟进?昨日,北京地区十余家银行回复新京报称,目前首套房贷利率执行最低基准利率,二套房执行最低基准利率上浮20%。但也有一股份制银行人士表示,目前该行额度有限,因此没有明确的利率定价。 “信贷收紧趋势明显” 中原地产首席分析师张大伟认为,从资金成本上看,目前包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%,按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银 行来说,已经属于低利润产品。“预计后续银行将逐渐从目前的基准为主流提高到基准上浮,”张大伟说,北京作为全国房产市场调控最严格的城市,信贷收紧的趋 势也最早最明显。 从银行风险上看,随着房价逐渐出现调整,银行对房产抵押品的风险意识提高。“各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。”张大伟预测,在后续调控周期内,房贷收紧、贷款折扣减少、放款时间延长等都将叠加房地产调控效果。 “最近出现的基准利率上浮将是北京按揭贷款历史上最严格的政策。”张大伟表示,目前购房者的资金成本持续上升,已经逐渐完成了从量变到质变的过程,贷款压力越来越大。“预计信贷的收紧趋势延续周期内,房地产降温也将持续。” 数据 贷款300万较宽松时每月多还3608元 新的房贷政策对首套房的购房者有多大影响?如果购房者贷款为100万,首套房贷利率执行8.5折政策,30年期月供为4872.7元;首套房贷执行基准 利率时,25年期月供为5787.8元;每100万贷款,如果首套房贷执行最低1.1倍基准利率时,25年期月供为6075.4元。 也 就是说,新政策后,首套房的购房者较房贷利率执行基准利率时每个月要多还287.6元,按照一套房子贷款300万来计算,购房者每个月要多还862.8 元。如果与2016年市场宽松时执行的8.5折、30年期月供相比,首套房购房者每100万贷款每月增加月供1202.7元,每300万贷款较政策宽松时 增加月供3608.1元。 首套房贷利率的上调也让不少市民感叹:“七折时代一去不复返了。” 据悉,2009年到2010年,北京地区的银行首套房贷执行7折优惠政策;2014年,因银行资金紧张,首套房贷利率回到基准利率;从2015年开始,北京地区银行多执行首套房最低8.5折政策。 从去年下半年开始,北京房产市场火爆,多项调控政策出台,房贷利率也不断提高。(侯润芳) 焦点 部分银行房贷额度已用完 基准利率的上浮或与银行额度有关。“目前我们的房贷额度已经没有了,我们现在都建议房贷客户去找别的有额度的银行办理贷款”。昨日,一位股份制银行个人贷款部人士向新京报记者透露。 据了解,上述额度制约源于去年底银监会的政策。去年11月初,银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》(下称《通知》),拟对包括北京、上海、深圳在内的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。 上述人士透露,今年春节之后,各地银监局已经约束各大银行的房屋信贷总额,各家银行开始执行,也算是对这一政策的落地。“目前我们银行房贷额度骤降,仅为去年的十分之一。在今年前五个月已经用完了。” 在他看来,在当前严格管控的形势之下,个人按揭房贷业务骤降,基本难以形成赚钱效应。虽然该行目前没有明确发文要求首套房贷款利率上浮10%,但是,由于额度有限,事实上在放款过程中要“议价”,形成实际上的上浮。 多家暂未公开上浮首套房贷款利率的银行人士向记者证实了上述情况。“近期,各家银行情况差不多,个人按揭贷款额度下降十分有限,属于稀缺资源,会有议价行为。如果购房者个人征信存在瑕疵,毫无疑问必须上浮”。 今年3月中旬便有媒体报道称,今年春节后,2月以来部分银行北京分行暂停放款,北京房屋中介已经跟工商银行、中国银行、光大银行等银行暂停了合作,原因系这些银行无额度可放。同时,农业银行[股评]及浦发银行等也都暂缓了放款。 此后,记者从多家银行独立信源证实,在3·17新政出台前后,上述银行还有部分房贷额度,但是,实际放款中会存在延迟的情况。 浦发银行个贷部人士称,春节后至3月底,房贷审批速度并未变慢,这与平时的审批时间差不多。只是受相关流程影响,放款时间有所延长。“放款的速度放慢主要是受到信贷额度的影响。”昨日,该人士对记者透露,目前浦发银行已经没有房贷额度了。(金彧) 观 点 “买卖双方博弈持续” 中原地产研究中心统计数据显示,5月北京二手房成交价格环比下调1.2%。整体市场已经出现了成交大幅回落下的价格下行。但从价格调整幅度看,买卖双方的博弈依然持续中,没有出现除个案报价大跌外的成交价格大跌,实际成交价格平稳微跌。 此外,国内有超过30多个城市,历史首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。事实上就是楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。 大部分城市目前限售时间都是2年,也就是未来买房基本都需要4-5年才可以出售。这种限售明显打击了投机和投资需求,使得房地产的投资属性降低,影响了短期获利的可能性,对于加杠杆的投资者来说,风险越来越大。