近年来,随着二手房交易活跃度不断提升,涉及二手房买卖的诉讼案件也在增多:一房多卖;首付款被挪用,导致房子抵押没结清无法过户;利用假产权证骗取购房款……种种购房“陷阱”让消费者深感无奈。近期,杭州的王女士就深陷一起二手房购房纠纷。
买房交了全款却被告知无法过户
疫情期间,由于一直在外租房子,进出小区很不方便,今年3月,王女士通过杭州链家公司(运河广场店)在杭州市拱墅区买了一套61平方米的二手房。合同约定全款,在没有买过二手房经验的情况下,王女士觉得链家公司是专业水平很高的公司,便将共计223.5万的全款打到了资金监管账户。
原以为可以就此安心等待房子过户,可没想到,等待她的却是一连串的麻烦事。
全款支付不久,业主章先生告诉王女士,其只拿到了第一笔购房款158.5万元,第二笔款65万元由于征信原因拿不到,而房子在抵押状态下无法过户。
抵押状态?这让王女士全家吓了一跳。赶紧把网签合同拿出来仔细查看,发现合同里的确有“房子有抵押”的条款,但是约定“甲方于产权受理前办理抵押注销手续。”
王女士百思不得其解。首先,虽然合同中有抵押条款,但在签署合同时中介并未提示,而自己因为买房经验不足也没有仔细看合同;其次,二手房有抵押的情况并不罕见,即使该房产在购房前处于抵押状态,但第一笔款付出了158.5万元,如果按照合同约定还上,可以顺利解押。但事实是业主章先生并没有将此笔款项用来解抵,而是挪作他用,而王女士则觉得自己是“赔了夫人又折兵”。
处于抵押状态的房子为何能正常交易?
王女士认为,作为房屋中介公司,其有责任在交易前对业主的资质进行审核。她告诉记者,链家公司的《居间服务合同》(又称《中介服务合同》)第一条就规定,“链家公司协助查看出售人身份情况和房屋权属证书”。“买房前给了链家4万块钱的中介费,就是为了省点事,让中介完成核查业主身份、房屋状态等事宜。”她不理解,购房时链家明明承诺已查验好,房子可以交易。为什么交了款之后才会曝出业主征信有问题?而这样的房子为何能顺利在链家登记并交易?
对此,链家法务部门负责人吴先生称:“公司在将该房挂牌出售前,的确核对过业主的房产证,而该房也可以在房管局的网站登记出售。”他同时表示,公司对该房的抵押状态和业主的征信问题并不知情。“二手房里十有八九的房子都有贷款,这是行业默认的,我们不可能去挨个核查。”吴先生说。
而按照买卖双方及中介公司签署的《房款提前支付协议》(含风险告知),有规定“过户前支付房款的,买方需承担的风险包括但不限于:房屋出售方收取房款后挪作他用、交易房屋被查封、房屋出售方资不抵债等导致房屋买卖人无法取得交易房屋所有权亦无法追回已付购房款。”
但王女士认为这条条款规定模糊,且链家并未告知此房源处于抵押状态且业主存在征信问题,“如果我知道,是绝对不会签这个协议的,也不会买这套房。”
王女士的诉求是,既然已付了全款,要么房子顺利过户,要么退回所有钱款。但这两条显然目前都不能实现。9月10日上午,王女士与链家试图协商解决,链家给出的方案是:将房子二次抵押后的款项一部分用来偿还卖主章先生的欠款,剩下的部分还给王女士。但余下的款项显然不能覆盖王女士已经投出去的钱,且房子也过不了户。王女士买房不成,又陷入了漫漫追讨房款之路。
专家说法:房产中介有义务让消费者买到放心房
“房地产中介机构为消费者提供买房服务,一定要充分尊重和保护消费者的知情权、选择权、公平交易权和安全保障权,让消费者能够明明白白买到踏实的、放心的二手房。”
在分析这一案例时,中国人民大学法学院教授刘俊海认为,在消费者签订购房合同时,有被房产中介机构误导甚至欺诈的嫌疑。按照合同法和消费者权益保护法相关条款规定,消费者有权利要求中介机构完璧归赵,合同也应予以撤销。如果消费者有证据证明中介机构的确存在欺诈,最高有权利获得3倍已支付房款作为赔偿,以制裁失信者,使房地产交易行业良性发展。
“消费者知道的权利要尊重,不知道的权利也要尊重,要确保商品房产权是干净的,让消费者在信息透明、程序严谨、权利没有瑕疵的情况下高高兴兴买到干净的房子。”刘俊海说。
近年来,二手房交易市场挂牌量稳步上升,但房地产交易市场也鱼龙混杂,为了减少此类案件的发生,中国消费者协会专家委员会专家、北京市法学会电子商务法治研究会会长邱宝昌提醒消费者,购房前一定要做足功课,了解房屋的地段、构造等基本情况,同时对房屋的产权以及是否有抵押等要心中有数,不仅要看业主的贷款合同、抵押合同,还要在签署合同时约定好首付款怎么支付、存款交完以后什么时间解除、超过了承担什么样的责任、抵押解除以后什么时候网签、什么时候去过户等,做到事无巨细,以尽可能规避“陷阱”,顺利购买到心仪的房屋。(记者孙冰洁)