编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。在这过去的十年里,东莞楼市风云变幻,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了东莞房地产快速发展的十年光景。接下来,房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:东莞楼市十年》系列文章,呈现东莞楼市白银时代的全景图,敬请关注。
从2008年全球金融危机,到2018年全国性调控机制,东莞楼市波澜起伏,大事不断。通过盘点东莞楼市过去十年的九大事件,解读东莞十年房地产市场发展的轨迹。
金融危机席卷全球 东莞房价腰斩
2008年是极其不平凡的一年,金融危机席卷全球,世界金融体系遭受巨大冲击,各国经济破坏严重,度日艰难。
多事之秋,冷暖自知。国内经济增长出现转折性变化,房地产市场也举步维艰,东莞房价经历快速调整,全年东莞商品房成交量同比下降超过四成。
2008年1月20日新中银金色华庭以均价4680元/㎡发售,受到了东莞城区及各镇区客户的认可,点燃了2008年东莞房地产市场的第一把火。
当年从2~3月开始,东莞几大开发商就先后采取团购的方式促销,2月29日,东莞市万科运河东一号推出一批7折团购房,最低价4300多元/㎡;光大地产随即也推出最低价4000多元/㎡的特价房。
房价一调再调,折扣从9折达到最低的6折,“3字头”、“4字头”楼盘批量涌现。据不完全统计,东莞2008年普通住宅均价由2007年底的峰值回落将近30%,并在5000元/㎡的均价上下徘徊。
莞深惠一体化 共同推进珠江东岸发展
莞深惠本是一体,同根同源紧密相连。1979年以前,深圳、东莞同属惠州惠阳。1979年深圳成为特区城市,与惠州分开。1988年东莞也独立设市,与惠州分开。
30年后,2009年2月27日,深圳、惠州、东莞三地主要领导在深圳签署推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议,正式启动一体化进程,当年即就基础设施、产业发展、城乡规划、环境保护、公共服务等多方面提出合作提议。
由于体制等方面原因,三地合作的坪新清产业合作示范区最终搁浅,深莞惠一体化近十年主要还是体现在交通一体化上,其它方面尚未有过多建树。
2014年,汕尾、河源加入并组成了深莞惠经济圈(3+2),推动实现“珠江东岸1小时通勤圈”的目标。
2018年4月,深莞惠经济圈第11次联席会议,会议建议规划建设区域协同发展试验区,在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域,为跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享,进一步促进深莞惠三地协同发展。
莞深惠一体化实施多年,虽然未见再多高大上成果。在楼市里,却被市民广泛认同。深圳人到东莞购房,深圳人和东莞人到惠州购房,都已经日益常态化。三地居民生活联系也更加紧密。
碧桂园入莞首战大朗 品牌房企进莞热潮不断
近十年以来,东莞楼市就像一块磁石,一直吸引着品牌房企的进驻。
2009年8月13日,碧桂园经过68轮竞拍后,以6亿的价格夺得大朗大井头编号为2009WG023号地块,占地面积236660㎡的地块最终被开发成了大朗碧桂园,正式进驻东莞市场,此后几年默默耕耘,最终在2017年一飞冲天,夺下了东莞楼市年度销售头把交椅。
在碧桂园进莞后三年,保利、新鸿基、恒大、万达、宝安、光耀、长虹也相继进驻东莞楼市,形成了近十年第一波品牌房企入莞高潮。这部分房企有些已经销声匿迹,有些还在继续深耕东莞,但是却无法阻止品牌房企不断加速入莞的趋势。
2015年起,东莞楼市历史上最大一波品牌房企入莞潮正式开启。泰禾、融创、时代、鲁能、阳光城、华润置地、招商、旭辉等数十个品牌房企均在近3年进驻东莞楼市。
进入东莞楼市的房企还在不断增加,大浪淘沙楼市竞争将更加激烈,谁能笑到最后?
土地供应达历史顶峰 旧改大供应时代登场
2011年,东莞土地供应达到历史顶峰,随后逐年下降。
据东莞中原市场研究部监测数据,东莞2011年土地供应面积超过740万㎡,踏上历史顶峰。成交方面,2011年成交土地面积为655.83万㎡,成交金额141.70亿元,金额同比增加13.81%。
90宗商住用地、商业用地(不包含酒店、加气站等)入市交易,供应也达到历史顶峰,成交78宗,流拍12宗,交易成功率为87%。
78宗商住用地、商业用地占地面积高达327.32万㎡,建筑面积高达693.92万㎡,总成交金额为122.93亿元。其中,商住用地成交68宗,用地面积高达308.65万㎡,同比增长了51%,创历史最高。
2011年同样是“三旧”改造完善历史用地手续优惠政策的最后一年,全市不断加快推进“三旧”改造项目开发建设,全力完善“三旧”改造历史用地手续。
东莞城市更新局2017年底成立后,东莞三旧改造成绩再上一台阶。当前,东莞三旧改造协议供应商住地和招拍挂供应商住地已经平分秋色。随着时间的发展,东莞可开发利用区域减少,东莞三旧改造协议供应将彻底代替招拍挂商住地供应。
一房一价政策出台 个别银行暂停房贷
2011年,虽然楼市政策不断加码,但是东莞楼市仍然供需两旺,全年成交面积近600万㎡。
2011年初,国务院在出台“新国八条”后,东莞屡屡传出“限购”“限价”风声,事实证明“限购”风声多次传出,除了成功推动了购房者购买欲望外,其后多次都被业内人士认为是开发商为推动销售的促销手段。
2011年5月,“一房一价”东莞版细则开始执行,提出实施“一房一价”销售,网上公示价格等政策,将建立住房价格控制目标共同责任制,并加大对捂盘惜售等违规行为的查处力度。开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证书前,须到市物价局办理价格备案手续。
一房一价政策的执行标志着2011年楼市调控也进入到最高潮,个别银行一度传出暂停房贷的消息。也正是因为一房一价等系列政策的严格执行,2011年,东莞实现了新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的目标,全市房价控制在了8216元/㎡左右。
“一房一价”政策也因此被一直延用至今,成为市民了解即将发售商品房价格的重要手段。
全面取消学位房 东莞进入学区房时代
2013年4月1日,寮步政府公告,从2013年开始,将不再给新建楼盘审批公办学位,一律按积分入学办法进行申请读公校。而之前赠送学位的楼盘,还可以保留学位到用完。
随后,2013年5月17日,南城街道召开调整购房入学政策咨询会。会议明确,南城将不再受理开发商委托办学事宜,南城街道的“学位房”政策将于2016年正式终止,终止前设立三年过渡期。
此后几年,东莞各大镇街学位房逐渐消失,新房基本无学位房可买,平稳过度到学区房阶段。
2018年5月1日,东莞东城正式向存量学位房开刀。正式公告,从2018年5月1日起,东城街道的公办学校不再向新建、在建楼盘提供借读公办学校学位名额,2018年5月1日(含)之后完成交易(以网签时间为准)的房产,不再与公办学校借读学位名额挂钩。之前拥有的符合条件的公办学校借读学位名额可在2020年6月30日(含)前使用。2020年7月1日后,停止受理凭房产对公办学位的申请。
在东莞,存量学位房的取消已经成为不可逆转的大趋势,学位正在逐渐与房子脱钩,户籍入学和积分入学已经成为东莞教育的主流。
形成千亿销售市场 打开房价跃迁之路
2015年,在降息、降准、降首付、限购限贷放松等一系列宽松政策实施之后,东莞爆发新一轮的购房换房需求。住宅供应持续维持高位运行,从年初突破百万新增供应量开始,到年中及年末冲刺,年内东莞6次住宅新增供应刷新了历史同期记录。
最终,东莞楼市交出了一份含金量十足的成绩单。2015全年商品房成交111242套,成交面积1105.30万㎡,成交金额1107.99亿元,迈进千亿市场,成为国内为数不多的千亿级地级市。其中住宅成交87809套,成交面积996.36万㎡,成交金额980.96亿元。
同一年,东莞万科销售金额达113亿元,成为东莞内首个销售金额破百亿的房企,毫无悬念地第7次夺得东莞开发商销售金额排行榜的冠军。碧桂园、金地、保利等品牌开发商仅追其后,都取得了不错的成绩。
在火热的市场推动下,东莞房价一改以往平稳的风格,出现了大幅上涨的趋势,当年住宅成交均价亦达到9845元/㎡,实际年末市场住宅均价已经超过万元每平。3年后的今天,东莞住宅均价已经逼近2万/㎡。
联华集团债务重组 中小房企艰难求生
2017年3月30日,东莞本土大名鼎鼎的联华集团在《东莞日报》刊登了一则公告,将进行债务重组。
最终,联华旗下东莞项目皇马郦宫、花园城、芙蓉故里、御景湾8号、苹果云谷均被万科、碧桂园、恒大等品牌房企接盘,东莞地产一代名企以不寻常的方式宣告落幕。
开发足迹遍及大江南北,数度谋划到香港上市,联华集团的倒下已经成为东莞中小房企艰难求生的缩影。
除联华外,位于东坑的广东恒亿集团经历一系列债务危机后,近几年也在官方协调下一度进入债务重组程序,旗下品牌金达地产两个项目最终被万科代建代管代运营,一宗地块已确定与和昌众筑合作开发,暂定名中央松湖。
另外,沿海、深业、庄士、黄河、中宝四季、光耀等不少深耕东莞多年的,并在东莞辉煌过的房企已经逐渐落幕,东莞楼市迎来了品牌巨头争霸的时代。
史上最严调控 打造楼市长效机制
2018年5月8日,一份名为《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》传出,东莞再次加大了对楼市调控的力度。
早在2017年,东莞楼市就在2016年限购限贷的基础上多次升级调控力度,让东莞楼市进入“限购+限贷+限外+限价+限售”五限时代,形成了东莞楼市历史上最严调控。
经过“史上最严调控”的调节,东莞楼市交投相对于过去两年已经有所降温,成交量已恢复至2015年前的正常水平。据房掌柜监测,进入2018年以来,东莞住宅网签成交均价一直在向1.7万/㎡靠近,也呈滞涨状态。实际市场,大幅拉升房价的楼盘已经消失。
除调控外,东莞官方还在土地市场、长租公寓、租房市场等方面陆续出手。土地市场引入限价竞自持机制,避免房企拿地成本过高。大力推动长租公寓的发展,并指导国企东实集团正式进入长租公寓市场。租房市场方面,则推出了官方租房平台,备案租房合同,以保障租客与房东双方利益。
东莞楼市正在打造自己的长效机制。