由于房地产交易的复杂性,在美国,房产经纪人是禁止起草合同的,那么谁有资格起草合同呢?执业律师!所有与房地产交易有关的合同都是由各州的房地产协会聘请的专业律师依照联邦法和各州的法律起草的,这些格式合同的条款从某种程度上都是法律条文的直接反映,对买卖双方都是公平的,买方只需要把握好格式合同中的空白地方就行了。比如价格、付款方式和某些选择项。填写这些空白处时,你的经纪人会向你作出解释,帮助你决定怎么填写。如果格式合同之外你还有额外要求,比如你要求卖方把冰箱、洗衣机、家具一起留下,你可以填写补充合同(Addendum)作为Offer的组成部分。
值得注意的是,这些格式合同都有版权,房地产协会会员之外的人士是不能使用的,如果卖方不通过经纪人直接在门前插牌子卖房子,签订合同时是不能使用这些格式合同的。
4、客户保证金账户“看牢”购房者定金
美国房产中介与中国房产中介的不同,可能就是对代收的客户交易款项的处置和管理。
美国的房产中介在银行开立的帐户分为自有帐户和客户保证金帐户(Trust Account),客户支付的购房定金和其他款项,属于保证金性质,必须存入保证金帐户。这个帐户是没有利息的,房产中介公司不能够利用该帐户的余额获利。
此外,美国的购房者一般在提供offer时会附上一份定金支票,如果卖方没有在offer上面签字,这张支票是不用去银行兑现的。一旦卖方在Offer上面签了字,房产中介就会把定金支票存入自己的客户保证金帐户,或者按买方的要求直接转入过户公司的帐户。
房产中介的保证金帐户受到政府管理部门的监督,一旦发现帐实不符或有挪用的情况,就会受到最严厉的处罚,严重者会被吊销执照或入狱。如果交易不成并非买方的责任,定金通常都会顺利返还给买方。
5、要过户了,担心余款没保障?
在美国,所有的产权过户手续都是由中立的第三者过户律师或者产权公司办理,当买主与卖主分别签好了过户所需文件,买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check )的形式支付给过户律师或者产权公司,并不是卖主。
如果是按揭的话,银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到过户律师或产权公司的账户上,这时候房地产交易才真正完成。过户律师就会根据房地产买卖合同的有关条文,把一些费用,诸如:佣金,产权保险,过户的其他杂费,从房款中扣除,并支付给卖主