3年社保锁死了流动性,而对于很多抱着在行情中短炒一波的炒房客来说,没有流动性就要长期背负高杠杆。
他们的自有资金每月很多只能月供1万,可是却背了1.5万的房贷,需要从其他地方拆借,而一旦周转困难,断供只是一瞬之间。
调控之下,价格暴跌、市场遇冷,高位站岗的炒房客开始扛不住,这些使用抵押贷款,然后用房价上涨的收益覆盖月供,因为资金链断裂,引发猛烈抛盘。
至此,燕郊开始暴跌,严重的腰斩40%,从此一蹶不振。
环京的韭菜们,也被称为是“有史以来,唯一一批买房亏钱的人”。
通过以前给大家普及的环一线的投资策略,给大家分析一下环京燕郊的价值。
轨道交通:地铁平谷线穿过燕郊,但是还没有修好。
产业支撑:环京热衷炒产业园,如互联网、大数据、人工智能,实际上没有产业支撑。
是否摁住房价:最高峰的时候涨到3.5万,有价值所以概念被放大炒作,而且正值楼市火热时期,炒房客高杠杆,自有资金少,而后“房住不炒”,北京是全国调控的方向标,而环京也是看北京脸色行事的。因为限购引发踩踏,大量炒房客扛不住,所以疯狂抛售。
房价是否透支了预期:3.5万的价格,应该是燕郊交通情况改善、配套兑现的价格,而不应该是当下的价格。
这个价格是不扎实的,通过一系列概念热炒起来的,所以在调控之下,也去了泡沫。
今日的惠阳是不是与当时的燕郊很像呢?我们可以深入对比一下。
首先来了解一下惠阳所在的城市惠州。
2017年惠州的GDP是3830亿,在广东省内排第5,仅次于东莞。
实际上大家知道广东富裕,是中国第一大省级经济体,但很多人肯定不知道广东省发展极其不平衡,第四名的东莞,其GDP已经是第五名的惠州的2倍,其他靠后的城市GDP就更不用说了。
但是不管怎么说,惠州的发展水平在大湾区里,可以算是第二梯队的。
比不上香港深圳广州东莞,但至少是领先其他一帮小弟比如中山珠海肇庆江门的,且年GDP以7.6%速度在增长。
其中,最靠近深圳的地方便是惠阳,被称为“深圳后花园”。
轨道交通:在规划中,深圳将有5条以上地铁连接惠州。
最近的,就是深圳地铁14和16号线,这两条地铁将连接惠州惠阳和大亚湾,目前这两条线在深圳境内都已经动工。
但由于国家控制地铁建设,规定城区人口没有达到300万,GDP没有达到3000亿,不能修建地铁,而惠州的城区人口只有250万,离300万还有差距,所以叫停14、16号线惠州段建设,需要接驳。
针对这个问题,有市民在问政网上咨询了政府,其实是如此回应的。
所以我们看到惠阳地铁是比较特殊的,毕竟靠着深圳,未来有这种迫切的运输需要,不会轻易放弃。
产业支撑:惠州是一个务实,也是一个定位很明确的城市,它很清晰在高端产业比如科技金融、人工智能等肯定是拼不过深圳东莞。
那就把着力点放在实体经济上,专注发展实体经济和传统工业,所以也在大量承接东莞,尤其是深圳的产业转移。
惠州的两大支柱产业,电子信息和石油化工,这两个产业在全国都能拿出来秀一秀的。
去年,惠州电脑、彩电的产量都过亿,智能手机更是达14亿部,也就是说惠州一个城市产的手机都够咱中国人手一部。
而惠州大亚湾石化产业园,在中国的化工园区中排名第二,仅次于上海的化学工业经济技术开发区。
是否摁住房价:目前的惠州限价严格,全惠州限价,如果不是限价,数据上控制得住,惠州能这样持续保持不限购吗?
惠州目前的价格是1.4万,放眼中国,有多少个城市的价格是1.4万?而且还是在靠着中国未来最有前景的深圳。
而且惠州惠阳和大亚湾很多楼盘都是5成首付,房贷利率上浮30-50%,限价限贷限售,城市已经提前做了规划,有限售卡着就不会发生像燕郊一样猛烈抛盘的情况。
你说这样的市场,它有崩盘的条件吗?
惠州目前是限售,短炒暴击的时代,未来都在房地产已经过了以后基本都是要长持投资,而且惠阳睡城的配套设施在不断跟上,城市还会有持续的红利释放,这一切都决定了惠阳和燕郊不一样。
房价是否透支预期:我们知道,那些靠近一线城市的三四线城市,如果你自身的产业基础薄弱,你的人口和资源就容易被一线城市给吸走,就像北京吸血环京一样。
而想要不被虹吸,只有两种方法:一个是自身够强,留得住人才和产业,像天津就能相对保持得住自己的人口和产业。另一个是同城化和产业互补。
而接下来深圳的东进战略,深圳政府要砸1.4万亿投入,打造起深圳东部中心,改变东西发展不平衡的格局。作为与深圳东部直接相连的惠州,无疑就是深圳东进战略的最大收益城市。
这样的城市,房价预期值得看好,绝不仅值1.4万。
深圳东进战略对惠州来说就是这样一个同城化和接收深圳产业、人口转移的机会,在两地同城化基础上,尤其是异地地铁的直接相连会将两个城市紧密联系在一起。
深圳东进战略不仅会让深圳东部的龙岗、坪山崛起,也会让惠州抓住机会趁势发展。
所以综上,惠阳是一个比当初的燕郊健康得多,且溢价空间大得多的市场。
3.5万的燕郊在当时已经触到了房价天花板,惠阳1.4万限价导致与深圳存在巨大的价差,未来要翻个番,只是时间问题。
限贷提高了购房者的门槛,自动淘汰没有实力的购房者,市场的抗风险能力提高。
限售做好提前防范,反对短期爆炒,提倡长期投资,让市场更加理性,也为未来的城市红利释放了利好空间。
而且,这绝对不仅仅是燕郊和惠阳之间的对比,还有被北京吸血的河北和经济强大、城市协作强的广东的对比。
改革开放40年来,珠三角始终以经济富闻名全国,绝不是经济落后的河北所能对比的,这个地方沉淀出的政治智慧、民富,未来会在升级版的粤港澳大湾区中发挥得更加出色。
惠阳承载的不是惠阳人的希冀,还有粤港澳大湾区国家级经济战略的带动和增益。