物业的作用物业管理是顺应房地产开发而派生的产物,它作为房地产商品的消费 环节,是房地产开发的延续和完善。随着房地产市场的规范发展及买 方市场的全面进入,物业管理服务将不再是单纯的售后服务,它将贯 穿于房地产开发的全过程,成为房地产开发经营的主角。 房地产开发活动兼跨生产与流通两个领域,是一项复杂的系统工 程。根据我国现行的基本建设程序,房地产开发过程可分为四阶段, 即决策立项阶段、前期阶段、建设阶段和营销阶段,这在一定程度上 降低了市场风险,提高了基本建设项目的经济效益。由于认识上的误 区,物业管理被狭义地作为房产开发的后续环节,在房产开发过程中 一般不受重视,虽有部分物管企业也开展了物业管理的早期介入工 作,但从物业管理进入的范围和实际效果看都是较小的。由此引发的 问题突出表现在房产开发的各阶段。如决策立项阶段,出于缺少物业 管理的桥梁作用,开发商市场调研不深入,房产供应与市场实际需求 脱节造成后期房产滞销;前期阶段由于缺少物业管理介入,规划重硬 件设计轻后期物业管理配套考虑,造成规划与实际使用不符;建设阶 段,由于缺少物业管理参与,造成工程移交缺乏连续性,后期维护困 难;营销阶段,追求短期开发利润,售后服务意识不强等。本文拟就 房产开发的四阶段中如何发挥物业管理的指导作用,提高房产开发效 益作一探讨。 决策立项阶段引入物业管理有利于把握市场动向,减少决策的盲目性 作为商品的房屋单价高、投资大,具有不可移动性,与普通日用 品有明显的区别。如果产品定型后,与消费者的需求错位,将很难采 取补救措施。以高档住宅为例,产品定位错误后,补救措施不外乎降 价销售、重新拆改。针对户型的缺欠而重新拆改一般是难以弥补的。 销售价格降低后,成功人士不会因为价格降低而购买自己不理想的房 屋。另一方面,豪宅户型面积大、总价高,一般消费者又没有能力购 买。因此,精确的市场定位是非常重要的,如何把握目标消费群的心 理需求,获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标,而这正是物 业管理企业的强项。在日常工作中,管理者与消费者面对面,时刻保 持紧密联系,可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评 价,在长期的专业服务中积累了较强的专业感性认识。