我没买过loft公寓,但是我有代理多起loft公寓案件,要么退房,要么赔偿。
户型装修上萝卜白菜各有所爱,没有什么后悔不后悔,但是我说的是loft公寓上的法律问题,大家看看会不会感到后悔?
loft公寓也被称为“商改住”。
商改住到底是什么?
商改住:是把原规划为商业办公类房屋改为住宅房屋进行开发建设并且进行销售。
这里面有两个问题,需要大家注意:
第一,土地性质用途变更。
土地性质是商业办公,这些土地的年限是40年或者50年,并非70年,并且按照土地性质用途规划,也只能建设商业办公房屋,比如写字楼,现在开发商后续改为住宅进行开发建设,实则进行了土地性质和用途的变更,违反了土地规划用途的法律规定,为什么呢?
土地出让金不同。
住宅用地的土地出让金一般要高于商业办公类土地出让,大约是1:3-1:4,所以,有不少的开发商就这样打擦边球,先以商业办公类拿地,后续再进行住宅的名义进行宣传、开发、销售,几乎以住宅的价格进行出卖。
开发商完成了丑小鸭华丽变为白天鹅的转身。
第二,房屋用途性质和规划变更。
本来是商业办公的房屋,现在要改为住宅,这实际改变了建设工程规划许可证的规划要求,政府要你建写字楼,你现在建为住宅,这就改变了房屋的规划性质和规划的用途。
土地和房屋性质和用途均进行变更,均违法。
商改住违法,怎么通过竣工验收呢?
开发商正常情况下,按照政府商业办公规划要求进行建设,到竣工验收之前还是商业办公房产,但是到了zf竣工验收之后,违法的事情就来了。
笨一点的开发商要么直接进行住宅改造住宅装修,而稍微聪明一点的开发商,一般统一指定装修公司,让买受人以自己的名义来统一委托装修公司进行住宅改造,一旦出现了问题,就把责任推卸给买受人自己,这是小聪明。
商改住房屋内部是什么样的?
正常商业办公房屋是一个大开间,房屋内部没有任何的隔断,层高也非常高,但是住宅有卫生间、卧室、厨房怎么办呢?
将房屋分为上下层,中间一般用钢板隔层,再小区域分开出卫生间、厨房、卧室等,完成了商改住的现实模型。
买商改住的业主都后悔在什么地方?
A:上下水无法正常使用;(北京某项目);
B:无法通燃气,开发商宣传燃气入户,但是只是电磁炉做饭;(商业办公正常不能接通燃气,北京某项目);
C:开发商将每层原规划为公共厕所的区域违规改为住宅进行销售,并且物业尤其糟糕,据说地下车库有不少随地大小便的情况,租赁市场相当发达造成小区人员混杂,环境愈发恶劣;(商业办公房屋要规划建设公共卫生间,一般在每层两头,北京朝阳区某项目);
D:开发商交房质量严重差,货不对板;(装修建材钢板锈迹斑斑、劣质地板、劣质厨具等,空气质量甲醛超标,北京某项目);
E:规划设计变更,验收无法通过,被政府处罚停止网签、暂停预售等;(因违法无法通过竣工验收,北京某项目);
F:开发商规避限购政策,以租代售方式销售商办房产,被限制网签,停止预售;(北京某项目)
G:loft房屋交付,层高严重缩水,广告虚假宣传(河北某项目);
H:商业办公房产以别墅对外宣传,有前后庭院,物业费不按照房本面积计算,按照房屋内部实际夹层面积计算,屋顶开裂,要求赔偿;(天津某项目);
I:商改住项目,房价暴跌,炒房失败;(买商改住,投资客比较多,市场变化大,无法达到投资心理预期,极度后悔,北京几乎全部区域、中国);
J:商改住刚需,政策变化导致无法出手;(比如北京现在购买商改住也需要按照住宅购房资格进行购买,并且不能贷款);
K:不了解商改住,买房无法落户上学。(商改住房产不能落户,不能上学);
L:以为是住宅,开发商销售宣传民水民电,买房后才意识到是商水商电,物业费高,且装修质量差。(河北某项目)
@刘馨远房产律师:【商改住,是一个擦边球项目,《民法典》生效后,住宅到期后是自动续期,续期费用有免减的可能。但商改住也可以自动续期,但是续期费用并没有免减的可能,买房有风险,投资需谨慎】。
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