◆学术前沿 2014 ? 7 (下) 从 “购房者断供” 案例看开发商的 合同解除权 黄海滨 摘 要 在期房买卖中, 购房者大多通过银行按揭支付剩余房款, 开发商则为其向银行提供阶段性保证。在商品房抵押登 记前, 一旦购房者断供, 按揭贷款合同就会被银行要求解除, 开发商就会承担提前清偿贷款的连带责任, 这对开发商来说显 得十分不公平。那么, 开发商是否有权通过解除商品房买卖合同来维护自身权益呢?本文结合一案例, 从商品房买卖合同 与按揭贷款合同的关系、 断供对开发商合同目的影响等角度进行分析, 认为应该赋予开发商的合同解除权。 关键词 商品房买卖合同 断供 合同解除权 文献标识码: A 文章编号: 1009-0592(2014)07-248-02 贷款合同是两个各自独立的合同, 在买卖合同中王某并没有违约 行为, 根据合同相对性原理, 置业公司不能主张解除合同; 对其在 按揭贷款合同项下为王某承担的保证责任, 应依据担保合同行使 追偿权。 另一种认为, 买卖合同与按揭贷款合同二者之间存在紧 密的联系, 王某的断供行为直接导致置业公司签订买卖合同的目 的不能实现, 如果不支持其解除合同, 将最终违背公平原则。笔 者持第二种观点。 二、 按揭贷款中的合同关系分析 按揭贷款中, 存在购房人 (借款人、 抵押人) 、 银行 (债权人、 抵 押权人) 和开发商 (保证人) 三个法律主体; 买卖合同、 借款合同、 抵押合同、 保证合同四个合同关系, 其按揭贷款合同包括借款合 同、 保证合同两个合同关系; 本案亦如此。 1. 购房人与开发商之间的买卖合同关系。 本案中, 置业公司 系出卖人, 主要义务是交付合同约定的商品房; 王某系买受人, 主 要义务是支付商品房价款。 2. 购房人与银行之间的借款合同关系。 在这个合同中, 银行 系贷款人, 主要义务是提供借款; 购房人系借款人, 主要义务是按 期归还借款本息。通常借款合同均会约定 “宣布合同提前到期” 的加速履行条款, 如本案。 一旦购房人连续三个付款期或累计六 个付款期未按时偿还贷款本息, 就会被银行视为房贷断供。 这时 银行会发出 《催款通知书》 ; 如仍不还款, 银行就会要求解除按揭 贷款合同、 提前清偿借款,并要求开发商承担连带责任。 3. 购房人与银行之间的抵押合同关系。 在这个合同中, 银行 系抵押权人, 购房者系抵押人, 预售的商品房为抵押物。因房屋 尚未建成, 抵押登记手续只有在商品房竣工交付且购房人取得产 权证书后才能办理。为此, 银行会要求开发商在抵押登记前, 为 购房者承担阶段性保证; 如本案。 4. 开发商与银行、 购房人之间的保证合同关系。 在这个合同 中, 银行是债权人, 开发商是保证人, 购房者是被保证人。 通常合 同会约定“保证期限自本合同签订之日起至借款人持 : 《房屋所有 权证》 办理正式抵押登记手续之日止; 若保证人不履行保证责任, 贷款人有权从其账户直接扣收相关款项” ; 如本案。