尽管从2006年7月19日,北京公积金管理中心上对信用等级为AAA的借款人,贷款额度上浮到了30%,即从40万元上浮至52万元,但综观一年来的情况,仅有3%左右的人享受到了此优惠,绝大多数借款人仍受40万元上限制约。因此,此次公积金贷款最高额度上调,受惠最大的莫过于贷款额超过40万元以上60万元以下的购房者,即购买总价50至75万元房产的消费者受益最大。调整前,这部分购房者只能使用组合贷款或者商贷,调整后,部分贷款可全部使用公积金进行贷款。
举例:李先生购买了一套75万元房产,最高贷款额度为60万元,李先生具有公积金贷款的条件,在贷款额度上调前,由于原公积金贷款最高额度为40万元,因此,李先生只能选择公积金贷款40万元及商贷20万元的组合贷款,贷款年限20年;而在最高额度上调后,李先生所贷款的60万元,可全部选择公积金贷款,目前公积金贷款利率为4.86%,而商贷的优惠利率为7.2%,累次加息后,公积金贷款利率的优势无疑更加明显。目前公积金还款方式为自由还款法,但是为了方便对比参考,李先生在公积金贷款最高额度调整前后的月还款对比及支出利息对比均用等额本息还款法进行计算(详情见附表):
另外,办理组合贷款比单纯办理公积金贷款手续更多、需时更长、手续费更多,部分购房者甚至因为组合贷款太繁琐转而全部采用商贷,而此次公积金上浮最高额度后,部分购房者可直接选用公积金贷款,既省钱又省时省心。
自去年“九部委新政”以来,贷款购买90㎡以上的住房,首付需提高到3成,公积金随之跟进,90㎡以上房产的房贷首付提至3成,这使得购房者的初期成本投入加大,此次公积金贷款最高额度上调后,部分购买90㎡以上住房的购房者,虽然仍然需要支付3成首付,但是由于公积金贷款额度提高,相比调整前,可节省相对更多利息,从而避免了提高首付以及利息增加的双重负担。比如王小姐具有公积金贷款的条件,她购买的一套100㎡,总价80万元的房产,在新政前,王小姐只需支付两成首付16万元,贷款额64万元分解为公积金40万元,商贷24万元;新政后,最少需支付首付24万元,首付成本增加,但是由于56万元贷款可全部选择公积金贷款,因此比原组合贷款节省了不少利息,减轻了后期压力,避免了双重负担。(文芳)