位于紫云路以北的高速时代城、琥珀瑞安家园、利港银河广场等小区,尽管表现不如紫云路以南,但还是有不错的涨幅,个人认为后期还会进一步补涨,最终不会落后紫云路以南太多。随着省府板块周边逐步发展成熟,位于上海路以东的紫云赋江山印,凭借板块成长性和后发房龄优势,最终价格应该会与包河大道以西的小区看齐。省府板块的高层新房,目前也基本处于清盘状态,只剩下阳光城檀悦还有少量房源。据说省府中轴板块新房都需要全款才能买到,要知道目前这些区域的新房库存,大都是总价相对较高的洋房或者小高层,可见滨湖新房市场供求已经失衡。
滨湖房价分析及购房建议
通过以上分析,我们可以看到目前滨湖各板块之间也存在一定的分化,根据市场表现,大致可以分成三种类型:
1、强势板块:主要是46中+师范附小和46中教育集团中山路中学这两个区域的学区房。这些板块同比涨幅大都在10%-20%左右,部分强势小区甚至超过20%,主要特点是学区优势或者学区预期较强。
2、中间板块:主要是46中+屯小滨湖校区学区房,核心区云谷路和庐州大道交口,省府紫云路以北板块,金融西云谷路以南板块。这些板块同比涨幅大都在5%-10%左右,部分强势小区超过10%,主要特点是46中单学区或者房龄非常年轻(一般在5年以内)。
3、弱势板块:主要是金融西46中南区学区房,核心区环湖板块,启动区板块。这些板块同比涨幅大都在5%以内,部分强势小区超过5%,主要特点是房龄相对较老(一般超过5年)和滨湖边缘化。 板块分档请参考文章《合肥房产的优质板块和劣质板块》。
不难看出,即使在优质板块的滨湖,学区仍然是左右房价上涨的最重要因素,其次是房龄,这两个决定房产优质程度的最重要的两个要素,使得滨湖内部也开始出现分化。当然强势板块的资产,明显更为优质,也最先启动上涨。
在我看来,滨湖今年房价上涨只是中小周期的一个正常表现,目前这个上涨周期并未完全轮动结束,强势板块价格上涨会带动中间板块和弱势板块的上涨,这种带动势能会依次降低,到所有板块都轮动结束时,相邻板块之间的涨幅差距应该不会像现在这么大。
随着滨湖房价上涨,类似“小区价格委员会”这样的奇葩现象又重出江湖,一些小区个别房主,号召本小区业主集体抬价,挂牌价格甚至远远超出市场价,加剧购房者恐慌情绪,从某种程度上扰乱了合肥房地产市场秩序。
其实这种情况也发生在20