企业拆迁相对于个人房屋拆迁是一个影响更大的事。个人房屋拆迁后安置房的位置最多影响到生活的便利性;而企业拆迁如果搬迁重建后的地址不合适,企业有可能就会一蹶不振,更有可能因前期投入无法收回而损失惨重,甚至破产。
因此,在企业拆迁过程中,如何维护企业的合法权益至关重要。在法律规定中,企业拆迁的补偿包括哪几部分呢?
第一、土地使用权的区域补偿价
1、经过国有土地出让取得的工业用地的资质,或者说通过划拨取得,这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内,没有划归物权的形式,所以租赁权没有土地使用权补偿。
2、土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地,拥有土地承包经营权。
3、集体建设用地使用权。取得集体建设用地使用权证,可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得。
第二、厂房重置成新价
1、厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱,包括建筑物、构筑物、设施物,只要满足厂房的固定形态的建筑都应按照房屋来计算。
2、由于房屋的结构、宽度、高度都不一样,补偿价格也不一样。原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性,那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。
第三、停产停业损失费
1、因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。楹庭拆迁团的观点是,首先注册地址和实际经营地址要一致,是有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为的合法的企业,正常经营的企业。这样才能获得停产停业损失费。在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致,这是不行的,注册地址和实际经营地址是一致的,才能满足合法的经营主体这个条件。
2、符合重建条件的企业,按评估机构评估确定的重建期核定停产、停业补偿时间。不符合重建条件企业的停产、停业损失补偿时间依据法定清算所需时间确定。
3、对符合重建条件的企业,停产、停业损失补偿标准可参照企业上年度月平均生产(经营)成本以及重置固定资产、技术改造和安置职工等费用支出情况确定;对不符合重建条件的企业停产、停业损失补偿标准,按企业因停产、停业导致的实际损失,包括安置职工所涉及的费用等情况确定。
第四、搬迁、装修等附属物
1、可移动的所有附属设施设备等,要给予的搬迁费用。
2、对现有建筑的添附是不可能挪动的,是按照重置费来算的。例如一个水泵、变压器、水箱、机床等机器设备都被纳入到装修附属物范围内。
3、被拆迁人设备搬迁和安装、调试的费用,按评估额给予补偿。
4、被拆迁人的无法恢复使用的设备,按重置价格结合成新评估给予补偿。
5、餐馆、酒店、商铺房屋的装饰装修补偿。所涉装饰装修补偿,要经过评估机构的测量和评估,从而得出评估结果。
第五、机器设备
机器设备可以分为可移动和不可移动的,不可移动的机器设备跟房屋一样,也要有重置成新价。可移动的机器设备补偿,被计入搬迁费。
第六、养殖场、种植基地补偿
遇到养殖场关停、禁养、腾退房屋时,除了要争取以上基本补偿,还要包括养殖场养殖的动物,种植基地的地上青苗、树木等补偿。
各地的征地拆迁政策和安置补偿标准不同,征地项目不同,不能一概而论。如果您没有与该政府协商好补偿条件,可以咨询征地拆迁专业律师,或者请律师介入,用专业的法律知识与政府协商谈判,争取获得公平、满意的补偿。