(二)签订协议的主体认定标准
有房产证的房屋,以房产证记载的合法产权人为准;没有房产证的房改房以房改发票为准,由房改人签订房屋征收补偿安置协议;没有房产证和房改发票的,需出具单位分(购)房证明,由房屋受让人签订房屋征收补偿安置协议;无以上手续,在单位划拨土地上(院落以外)或原村集体宅基地上的自建房及其他房屋,在依法认定的基础上还需单位或社区、居委会出具相关证明,由居住人写出无产权纠纷承诺书后签订房屋征收补偿安置协议;涉及房改的参照本方案房改房认定规定执行。房屋权属有争议的,以法院判决为准;房屋买卖未过户的,现居住人提供合法有效的房屋买卖协议、房屋买卖纳税凭证等能够证明房屋权属的材料,并承诺无产权纠纷后签订房屋征收补偿安置协议,如有纠纷,由签订协议人(买受人、承诺人)承担全部责任;涉及房屋土地抵押的,抵押人解除抵押权或提供与抵押权人达成的相关协议后签订房屋征收补偿协议。
(三)安置人口认定标准
安置人口以本方案公布征求意见之日为截止日期,具体依据2019年12月的公安户籍登记情况。
(四)被征收房屋分户标准
1、以本项目房屋征收范围内有效房产证明或单独户口簿作为有效分户条件,分户所分割的房屋面积原则上最小不能低于20平方米;
2、一处被征收房屋,存在共同继承房产并事实上在该处房屋内分户居住、且户籍地址均为该处房屋的;项目征收补偿方案公布征求意见前,夫妻已离异且能以法律文书或具有法律效力的离婚协议明确房屋产权分割的,经社区调查认定核实,片区指挥部研究后,按实际情况分户安置。
3、独立单元式成套房屋原则上不允许分户;
4、超过120平方米的,在安置时原则上只按一户计算,被征收人可按照本方案第十二条第三款规定选择安置方式。
(五)停产停业损失补偿标准
1、被征收房屋用途按照前款规定被认定为经营性非住宅房屋的,按照被征收房屋评估价的10%一次性给予被征收人停产停业损失补偿费,不再计算停产停业期限。
2、对经依法登记为住宅或者按照前款规定被认定为住宅,征收时按照住宅房屋给予补偿。其中:直接用于商业经营的沿街一层结构独立的住宅房屋,且同时具备以下条件的,按照被征收房屋评估价的10%一次性给予被征收人停产停业损失补偿:
(1)依法取得相关营业证照、履行纳税义务;
(2)房屋征收决定作出时仍在经营,且连续经营满1年以上。
十一、征收人提供的产权调换房屋
1、产权调换房屋权属状况及质量标准:被征收人结清被征收房屋和征收人提供的用于产权调换的房屋之间差价后取得全部产权;房屋质量按国家竣工验收标准执行。
2、产权调换房屋状况:
(1)征收人按照就近安置的原则,在征收改造区域内以出让定购方式投资建设商品房用于被征收人回迁安置。
(2)征收人在城东新区王化路(县十一小附近),以出让定购方式投资建设商品房用于被征收人回迁安置。
(3)征收人所提供的安置房,除建设部分商业用房、社区管理、物业服务及其他配套用房外,其余为居住用房。
(4)居住用房设计为高层楼房,提供70㎡、90㎡、110㎡、120㎡左右4种回迁安置标准户型供被征收人选择。
十二、房屋征收补偿安置办法
被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,但被征收房屋面积小于等于120平方米的只能选择一种方式。
(一)货币补偿
1、非住宅
非住宅房屋按照房屋评估价值进行货币补偿。
2、住宅房屋
根据其被征收房屋有效面积,给予其4000元/平方米货币补偿。
3、最低生活保障户
户口及房屋在本棚户区改造区域内,且按照有关规定享受最低生活保障待遇的被征收人(以县民政部门在本征收补偿安置方案公布征求意见当月出具的低保证明所确定姓名、人数为准,有效日期至征收决定下达之日),按照其经认定的被征收房屋有效面积进行货币补偿,符合住房保障政策规定的给予住房保障。
(二)产权调换
1、选房原则
一次商定,先签协议先腾空,现场公示安置房户型、评估均价和市场价,凭本项目房屋征收实施单位出具的征收房屋腾空验收序号单依次选择安置房,安置房户型原则上按照就近上靠的方法选择确定,选定后不得变更,违约无效。
沿淮河路的被征收商业用房选择就近产权调换的,在原所在路段和淮河路商业步行街内选择新建商业用房;沿洪河路和富陂大道的被征收商业用房选择就近产权调换的,在原所在路段按照选择新建商业用房。
2、非住宅
非住宅商业经营房屋征收面积之内的1:1还原不找差价;原则上被征收人可以再购买不超过原非住宅房屋面积20%的面积,按照原房屋评估价结算;因购买房型或其他不能分割购买的特殊情况造成购买面积超出原非住宅房屋面积20%的,超出部分购买价格按同地段同类房地产市场评估价结算;产权调换后原征收面积有节余且不再选择产权调换的,按照原房屋评估价给予补偿,继续选择产权调换的,按照前款规定执行。
企业和经企业拍卖所得的办公用房、厂房、仓库等非住宅房屋,不在本地就近回迁安置。需要以产权调换方式安置的,报请县政府另行研究决定。
3、住宅房屋
以产权调换方式选择回迁安置时实行就近上靠原则,被征收房屋有效面积拆一补一互不找差价。原房屋有效面积与按照就近上靠原则应选户型面积之间的差额部分,按照征收区域内被征收住宅房屋评估均价结算。应选户型面积和所选安置房面积之间的差额部分,按照本项目征收区域内新建安置房同地段同类商品住宅市场评估价结算。其中:征收区域内被征收住宅房屋评估均价为2800元/平方米;新建安置房同地段同类商品住宅市场评估价为4300元/平方米。
被征收房屋有效面积大于120平方米的,被征收人可选择按照以下方式安置:
(1)就近安置。被征收人选择就近安置一套120平方米安置房后,结余面积仍可选择就近安置。
(2)产权调换和货币补偿相结合的方式。其中:大于120平方米小于等于210平方米的,选择货币补偿的面积不得大于90平方米;大于210平方米小于等于300平方米的,选择货币补偿面积不得大于180平方米;以此类推。
(3)产权调换和房票安置相结合的方式。其中:大于120平方米小于等于240平方米的,选择房票的面积不得低于120平方米,选择产权调换面积不得低于30平方米;大于240平方米小于等于360平方米的,选择房票的面积不得低于240平方米,选择产权调换面积不得低于30平方米;以此类推。不能满足以上条件的,不可选择产权调换和房票安置相结合的方式。
(4)就近回迁安置和新区安置相结合的方式。新区建设的安置房位于城东新区王化路(详见城东新区规划图),仍执行就近上靠原则,实行统一的结算价格。档内安置价格按政府定购价减去楼面地价后的价格2656元/平方米结算,档外安置价格按政府定购价4150元/平方米结算。
4、最低生活保障户
以县统计部门测定的上年度本县城市人均居住面积作为本项目保障面积。户口及房屋在本棚户区改造区域内的最低生活保障户,经核查本县内其家庭户籍人口名下全部住房面积后,其家庭人均居住面积低于保障面积并选择产权调换时,所选安置房人均保障面积内不结算差价,超出人均保障面积的部分按照同地段同类商品住宅市场评估价结算。
(三)房票安置
被征收人自愿选择房票安置的,按货币补偿标准给予房屋征收补偿,连同购房奖励、装修附属物、停产停业损失费、临时安置补助费、搬迁补助费一并记入房票金额。被征收人用房票自购商品住房,购房款(配套的储藏室、车库等价款可以计入)不得低于房票金额的85%。被征收人持房票购买本县内经政府依法出让的国有土地上开发建设的一手商品房并签订房票安置协议的,由征收部门负责和商品房销售单位结算房票。