房屋漏水房主不管咋办?
案例
2010年7月,王先生因工作需要在单位附近租住张先生的一套一室一厅的房子,租期为二年,双方签订了租赁合同,但合同中并没有关于房屋维修费用承担的问题。结果王先生搬进这套房屋不久,就发生了房屋漏水的事情。王先生随即与张先生联系,要求其解决该房屋的漏水问题,对房屋进行全面修缮,并对天然气安全阀门进行更换。
张先生认为房屋漏水问题都是王先生租房期间引起的,合同中并未约定由谁修缮,因此拒绝进行修缮。无奈之下,王先生只得自行对该房屋进行了修缮并更换了天然气安全阀门,并保留了相关的发票和收据。事后,王先生拿发票找张先生索要修缮款,张先生以并非自己损坏为由拒绝支付,王先生无奈,只得起诉至法院要求法院判决张先生支付修缮款。
分析
北京市惠诚律师事务所西安分所的李梦玉律师认为:出租人应当保证出租的房屋处于正常使用的状态,并有义务对该房屋进行修缮。《合同法》第二百二十条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”以及第二百二十一条之规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”
根据这两条的规定,张先生有义务解决该房屋的漏水问题,对该房屋进行修缮,并更换天然气的安全阀门。在张先生不履行其上述义务时,承租人王先生可以自行对该房屋进行修缮,并可根据相关的发票和收据要求张先生承担相应的费用。
建议
目前,我国租赁市场及相关的法律制度不健全的情况下,在租赁合同中对双方的权利、义务进行明确的约定,可以避免日后产生不必要的纠纷。在租赁房屋的过程中,对于租房出现需要维修等情况的,有以下几种处理方式:
一、如果租赁合同中明确约定了出租房屋修缮义务的,应按约定履行;如果合同中没有约定或者约定不明确的,应由出租人承担。
二、如果出租人确实无力修缮房屋,可以由出租人与承租人合修,或者由承租人单独修缮。承租人因此支出的必要费用可以折抵租金,或者由出租人分期偿还。
三、房屋确属危险房屋,可能危及承租人人身、财产安全,承租人可以催告出租人修缮,出租人拒不修缮或者无法告知出租人的,承租人可以自己代修或请人代修。因此支出的必要费用由出租人负担。
四、承租人为了住用方便,擅自改变房屋内部结构、增添附属设备,不属于必要维修费用,出租人不予承担。承租人因此损坏租赁房屋的,应赔偿出租人的损失。在房屋租赁期间,出租人如果迟迟不履行房屋维修义务,承租人可以拒付房屋租金。最好在租房合同中明确约定修缮房屋的义务,这样只有在出现纠纷的时候才能使纠纷得到尽快的解决。20120621