本来根据《买卖合同司法解释》第三条的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。也就是说,即便女方没签字,男方对于女方的哪一部分是无权处分,合同也是有效的。但是一牵扯到房屋,大家就又争论开了,毕竟房产是一个公民最重要的资产之一。很多地方会认为这是物权、没经过物权人同意,合同无效。所以合同有没有效力,看你所在地方法院的主流观点了。
第二,返还定金2万合理不合理。我觉得,如果合同有效,对方返还定金,也说得过去。毕竟,你们作为买方,在签订合同的时候,有审查房屋的产权人以及要求全部产权人签字的注意义务。如果这个没注意到,因此发生纠纷的,你自己就要承担一部分责任了。在这个基础上,不能要求双倍返还定金。除非卖方在出卖房屋的时候给你们承诺过(书面),说他自己拥有全部产权、能协调好与女方之间的关系,不影响合同履行等等。如果这样,现在出现这种情况,就是他违约,要双倍返还定金。
第三,如果认定为无效合同,肯定要返还你的定金,至于导致合同无效的责任,还是跟第二一样,看看合同签订之初各方有无尽到注意义务。