本次“国六条”出台的一大目的就是完善调控政策,加大力度继续控制房价涨幅。根据监控 信息显示,近期的滨海新区市场因为惯性的作用,房价仍有小的涨幅,但是,随着本轮宏观调控的深入和推进, 势必会影响房地产的开发模式、消费思路,在这段时间,房地产的开发与消费将会如去年一样,进入一个特殊 观望期,在这个时间里,不排除房价会有短暂的小的波动,也可能是小幅下降,也可能是涨幅放缓。但从长远 看,房价将逐渐趋于理性,从而保持一个稳中有升的态势。 (3)对产品形式的影响。 建设部等就部门推出的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对之前出台的“国六条”进行了细 化,明确提出:自 2006 年 6 月 1 日起,凡新审批、新开工的商品房建设,套型建筑面积 90 平方米以下的住房 (含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积 70%。 关于 90 平方米的规定对滨海新区楼市的影响,楼盘的销售情况最具说服力,从开发区到塘沽区的多个项 目,面积相对较小(低于 100 平米)更为畅销,绝大多数小户型在项目开盘不久就销售告罄,面积较大的在销 售中则明显感觉到了吃力。分析原因会发现,这主要是由于总房款的限制,目前房价,对于大多数工薪消费者 来说过高,由于总房款的限制,在单价不变的情况下,小户型是最好的选择。一是由于小户型的总房款少,对 于日后月供的压力会明显减小;二是小户型的相关费用,如物业、采暖等费用也相对较少。但最为重要的还是 房价问题。有需求又有政策,因此在未来的日子里,90 平方米以下的户型将会成为未来市场的主流。 2、对市场主体的影响 对于开发商而言,当新一轮的宏观调控真正拉开帷幕,开发商面临的政策环境无疑将变得更为严紧,随着 各项政策的力度和密度逐渐加大,开发商所能利用的非正规资源将越来越少,像以往那样轻易实现利润最大化 的难度将大大增加。在没有新的具体的调控措施出台之前,开发商所能做的只有静观其变,然后“见招拆招”, 及时调整发展思路,顺应市场发展潮流。无疑,那些对政策预知性强、对政策把握准确的开发企业,无论市场 风向如何变化,都能走在市场前列。 对于购房者而言,他们尽管从去年的观望中走出来了,但是他们对目前的房价仍然非常失望,甚至无奈。 在这种情况下,中央政府决定加大调控力度,无疑又牵动了购房者那根“降价”的神经。尽管从目前看,“国 六条”只是对去年宏观政策的提升或者深化,但足以让广大购房者有所期盼,因此,随着新一轮的宏观调控逐 渐展开,新一轮的观望气氛也不是不可能形成。而经过这两次的洗礼及舆论的正确引导,消费者的消费观念也 将慢慢改变并趋于理性,提前购房的计划将被打消,部分消费者目光将转向二手房及租赁市场。 总之,本轮调控犹如一剂镇定剂,让滨海新区楼市少了几分浮躁,多了几分冷静。炒房者在国六条细化条 例出台后将受到一定的打击,而购房自住者将受到更多的实惠。 伍、滨海新区:楼市的崛起之路 滨海新区: 经过近 10 年的建设, 天津滨海新区已经成为面向世界、 辐射华北和西北的国际贸易窗口及国际物流中心。 目前, 作为环渤海经济带核心的滨海新区已经和长江三角洲的浦东新区一起成为带动中国经济发展的两大 增长极。随着滨海新区经济的不断发展,城市聚合力大幅提高。来到滨海新区工作生活的人口数量与日俱增。 除了近百万的常住居民,更有近四十万的流动人口。同时本区域加大对商业、教育、医疗设施的建设,城市功 能日趋完善,对许多人来说滨海新区已经不仅是一个乐业的好去处,更是一个安居的好地方。每年有近十万新 增人口定居于此,形成了较大的购房需求。同时,滨海新区走过二十年后,第一代建设者的子女已经迎来了适 婚年龄。买房结婚造成了庞大的刚性需求。同时区域经济的强势发展吸引了大量的房地产投资,目前已有北京 万通、浙江广厦、万科、联想等外地大型地产投资商纷纷进驻滨海。 经历过 2005 年底及 2006 年初房价的一路上扬, 滨海新区的商品房价格均突破了 5000 元/平方米大关, 与 天津中心城区已经基本持平。从整个滨海新区房地产市场来看,各个区间的房屋供给都比较充分,住房需求也 趋向于多元化。客户可以根据自己的住房需求和经济实力选择适合自己的房产。这种阶梯型的出现,为房价的 上涨和房地产的持续繁荣提供了可能。与商品房同样火爆的二手房,其繁荣景象恰恰说明了这一点。 经济区域的形成,需要具备中心城市、经济腹地和紧密联系的交通网络 3 个基本条件,而交通运输是促进 区域经济发展的先决条件。