一般在一些大中型城市,老人居中的房屋一般都在市区,距离名校较近,因此是名副其实的教育地产。为了孙子或者外孙能够享受教育地产上学待遇,很多家庭面临将父母的房子过户给儿女,那么继承、买卖和赠与,这三种方式哪种最划算最方便呢?这个问题,不少为学区操心的家长都想问。
一、继承方式,最省钱,但是受限条件挺多。
继承从费用上来算,只有两部分:一是公证费,二是到房管局去办理过户登记的工本费。两笔费用加起来也不过数千元。
目前各地公证收费标准不一样,杭州的公证费用是按照房产的面积算,每平方为30元。如果一套90平方米的房产,那么公证费就是30×90=2700元。
房产继承分两种,一是法定继承,二是遗嘱继承。法定继承也就是说,父母只有郝女士一个女儿,那么去世后房产自然继承给郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹,那么父母需要立遗嘱明确房产由郝女士继承,或者其他兄弟姐妹去公证放弃自己的继承权,统统让给郝女士一人。
写到这里,很多人就知道了,“继承”需要遗产人死后才能进行过户。所以,一般的情况不适用继承。
二、赠予方式,相比继承方式多加一个契税。
要缴纳契税3%+公证费+过户登记费。只是有一点值得注意,以继承和赠予两种方式取得房产,如果今后要交易的话,费用就比较高了。因为相当于你之前得到房产为零成本,那么当你将房产出售时,涉及的个人所得税会比较高。
如果这套教育地产价值100万元,那么要征收20%的个税,也就是20万元。
三、买卖过户,可能涉及到的费用有营业税+个税+契税+公证费+过户登记费。
这里也分几种情形。
情形一:如果这套房产是老人唯一的房产,小于90平方米(属于普通住宅),距离上次交易满5年,那么,营业税免征,契税1.5%,个税免征。
也就是说,如果是老人的唯一房产且小于90平方米,那么买卖过户的方式比赠予方式的费用还要省。
情形二:如果这套房产大于90平方米(属于非普通住宅),契税要3%,个税为差额部分的20%(比如以前这套房产两老是房改房20万元买下,现在市值100万元,那么差额就是80万元,个税为16万元);而营业税,满5年免征收;不满5年,营业税将近6%。