二手房买卖手续比新房复杂很多,全国各个地方的交易流程也会有细微的差异,这里讲一下重庆的二手房交易流程。先上一张流程图,二手房交易的所有环节都是围绕这张流程图展开的。1. 产调
产调是产权调查的简称,有的地方也叫做查档,这一步是为了确认房屋的产权情况,是二手房交易过程的重中之重。
为什么要做产调?
核实房屋坐落地、产权面积、产权证号、产权登记日期;核实是否被法院查封;核实是否有抵押;核实卖方是否为房屋产权人,产权人有几个。
在确认以上几项内容都没有问题的情况下房屋才可正常交易过户,这时再与房东签约。
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产调建议做两次,第一次是在签合同前,第二次是在支付首付款之前。
第一次做产调的原因前面已经讲了,那为什么要做第二次产调呢?
这是因为买二手房交易时间比较长,虽然第一次做产调没有发现房屋问题,但如果在第一次产调到过户期间,房子出现了其他问题,比方说被法院查封导致房屋不能交易,而你在不知情的情况下把首付款付给了卖家,就可能造成资金损失。
所以,二次产调很有必要!
2.评估报告
想要贷款买二手房就必须有房产评估报告,它决定了你能从银行贷多少钱。
市面上有很多机构都可以做房产评估,但并不是每家机构银行都认可。所以,在评估前,应了解不同银行的房贷优惠政策,选一家自己满意的银行,再询问该银行认可的评估公司有哪些。
不同机构的收费会有差异,有的是按房产价值的万分之五来收,有的则以户为单位收取固定费,这笔费用需要买方支付,一般几百块。
3. 银行面签
银行面签需要买卖双方一同到场。
到银行面签之前,买方需将首付款打入指定监管账户,银行要看到首付款凭证后才会办理按揭。
买家需携带不动产权证、身份证、婚姻证明、户口簿整本、收入证明、银行流水、征信报告等资料去银行营业厅和信贷员面谈,信贷员会对买家的征信、收入和银行流水等资料进行初审,没问题就会和你签贷款合同并提交正式审核。
卖家则需携带身份证、房产证复印件、购房合同,并提供收款账户给银行并签字,后面买家房贷审批通过后,银行会将款项打进该账户。
4. 结清贷款,注销抵押登记
等到买方房贷审批通过,房东就需要向银行预约结清房贷。不同的银行需要的时间不同,有的预约了几天就可以去办理,有