有心之人可以仔细想一下,这两个地方是不是前有大海,后有青山,出则繁华,入则宁静?
对于富人,讲究的是私域空间。尽管公立学校、医院之类配套对于高端住宅区并非必需(因为可以有家政服务),但是富人区相比普通住宅,对园林绿化、物业服务、周边会所场馆、地标性建筑的配套的要求实际上是更高的。
但是我们看看西客站周围是怎么一个情况:
首先西客站周围,虽然也有一个铁山板块,但谈不上座山观海,风景秀丽,拥有大片公园绿地,可以养生度假。金地、绿地的房子,也不是什么低密、别墅小区。
所以,富人区这一条,直接就给否了。
那么再看看西客站的房子是不是适合普通刚需、刚改人群购买?
人口热力图上,你能看到西客站周边有大面积的红色区域吗?没有。相反,绝大部分区域,甚至连热力都谈不上。
没有人,才是西客站板块的最大问题。不仅没有人,甚至连周边区域也谈不上有人。
既然没有人,那么三甲医院,重点中小学、大型商超……这些最基本的配套,都谈不上。事实上也根本没有。
虽然青岛地铁6号线号称可以抵达青岛西站,但是现在6号线一期工程刚刚施工,工程段只到灵山湾的辛屯,辛屯-青岛西站段,被列入二期工程,目前刚刚上报,尚未得到批复,不能动工。
一段尚未报批的地铁,5年内能建成通车的概率有多大?
青岛西站板块,目前无配套,无人气,生活不便。这是实锤的。
那么,这个板块毕竟房子便宜,还不到万元线啊。买来投资怎么样?同样不认可。因为投资的前提是,房子能卖出去。有接盘侠来买。这同样需要人气。
除了别墅区以外,同一片区,二手房价格高低,和小区的入住率,息息相关。
举个最简单的例子,目前青岛楼市最火的板块,号称“下一个富人区”的西海岸灵山湾片区。
灵山湾片区的第一批主要楼盘交付于2015-2017年前后,目前晚上8点30前后实拍的入住率是这样的:
但是这里头有个特例,那就是星光岛,同样时间拍摄(相差十几分钟)星光岛的入住率是这样的:
道理很简单,5年前购买灵山湾滨海大道沿线的业主,以灵山卫土著改善、青岛主城外溢养老人群、看中山海景观的高净值客户、西海岸开发区工作的工厂高管、高校学者教授等中高层人士为主。大部分是为了实际居住,入住率有保证。
但是星光岛呢?打着投资的噱头,客群大部分都是外地人。
过来买一套房,搁置的居多,最好的无非是托管出去做民宿。
所以,尽管5年前卖一手房的时候星光岛的价格和滨海大道沿线楼盘的价格差不多甚至更贵,但是5年后的今天,由于入住率的不同,星光岛和灵山湾滨海大道沿线的一系列楼盘,价格已经拉开了巨大的差距。
价格来自安居客标注价格,实际成交价格和挂牌价有区别。灵山湾滨海大道沿线楼盘,目前二手房标价大多在2万元/平方米上下,实际成交价格基本在1.6万元/平方米以上。
再看看星光岛,二手房挂牌价格1.4万,实际成交价格,甚至有人报出了1.1-1.2万元的均价,基本等于5年前售价了,有点惨……
越是这种打着投资升值为目的的楼盘,越是没法升值。
风水师以前多次说过,买房铁律是,外地人买完房,愿意过来工作、生活、学习、掘金的位置,是购房的黄金位置,升值潜力巨大。比土著扎堆的社区要强很多。
但是外地人过来买了一套房然后回老家该干嘛干嘛的区域,都是天坑,千万要远离。
青岛西站板块,目前是怎么个情况,其实大家都明白,我就不多说了。
至于未来如何,那是未来的事。
但是……还有一句话:
地铁一响,黄金万两,高铁一通,人去楼空。
所以,西客站板块,近期肯定是没有太高的购买、投资价值的。这个地方的楼市升值,需要聚集人气、引进产业,除此之外别无他法。在人气聚集之前,所有的升值、投资潜力都是击鼓传花,最终一定要有人站出来表演才艺。
但是,对于楼市,近期和远期毕竟 不一样,西客站板块到底会怎么发展,不管是绿地城际空间站还是金地自在城,它们的发展,未来我们还是拭目以待好了。
我们,见证青岛30年房地产发展,亲身历经东部大开发,主城区、西海岸、城阳日月变迁,房价起伏跌宕。敢于讲真话,不畏阻力,不随波逐流,不畏人言,打碎各种谎言,坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是:青岛置业指南针,买房这事得较真。
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