2018年3月,某购房者以369万元拍下一处房产,事后经计算发现税费高达242万元,其中土地增值税就高达218万。(税费清单)
本来想捡便宜,一不小心做了接盘侠。这种“捡漏”变“添堵”的事情,在法拍房中屡见不鲜。
除了隐形的税费之外,法拍房的风险还有不少。
高额税率。
法拍房税费一般与当地二手房交易税费相同。以下四类会产生较高的税费:(1)公司产权的房屋,主要会产生大额的土地增值税;(2)存在遗产继承的房屋,会产生遗产税(3)非住宅性的和土地性质为划拨的房屋,可能需要补交一定的土地出让金。
房屋状况的未知性。
由于原房屋业主大多因无法偿还债务被迫拍卖房产,所以法拍房的房产情况千奇百怪。基础设施被人为破坏、写满“欠债还钱”的红色大字的房子等,都是时有存在的。
(新闻报道)
上家的不确定性。
上家不知在何方——过户无法实现,无房产证;上家支坏招——无法正常居住,搞不好前房屋主人还住在里面无法腾退;替原主人“还债”——不少购买者反映,过户时物业、水电及其相关滞纳金款项巨大。在绝大多数司法拍卖的公告里,都会写明“法院不负责清场和交付(腾房)”。万一碰到了,只能自己吃哑巴亏。
长期租赁的刁难。
前房屋主人以房屋出租给他人为由,表示房屋暂时不能被新主人使用。根据相关规定,这是完全合法的。“买卖不破租赁”,为的是保护租用者的权益。
贷款额度小。
比如:购房前申请贷款时,银行回复可贷60%,后拍卖成交,银行说仅能贷25%,理由是成交价格已超过普通住宅的上限,为非普通住宅。
保证金不予退还。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》:拍卖成交后受买人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务(一般是评估价的10%)
户口迁入难。
虽然绝大部分地区法拍房不受限购政策的约束,但有些地方政府明文规定,“法拍房”不执行户口迁移的政策,尤其在一线城市表现明显。
4. 把控风险,理性“捡漏”
了解了法拍房的风险点,想要把控风险就有的放矢了。说到底,就是要在购房前充分收集信息。
首先要仔细研究拍卖公告。想捡便宜,就得花功夫。
拍卖公告中的评估报告,一般对拍卖标的物权属、现状、价格等