在商品房交易中,买受人对房屋面积往往较为关注,但对房屋层高关注较少。房屋作为立体空间,层高是否充足对房屋的使用价值与交易价值无疑具有一定影响。近年来,因商品房层高与合同约定不符或不符合国家标准引发的民事纠纷层出不穷,但法律与司法解释缺乏细化的规定。故笔者对相关问题予以整理:
一、关于商品房层高问题的规范
关于住宅的层高问题,2011年住房与城乡建设部发布的《住宅设计规范》规定了相应的国家标准。具体规定如下:
5.5 层高和室内净高
5.5.1 住宅层高宜为2.80m。
5.5.2 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m,且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。
5.5.3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时,至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2.10m。
5.5.4 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
5.5.5 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m,且不得影响门、窗扇开启。
值得注意的是,根据住房和城乡建设部公告第1093号,上述规范仅5.5.2、5.5.3为强制性条文,必须严格执行。
实践中交易双方在商品房买卖合同或预售合同中会对房屋的层高作出具体约定,但对于实际交付的房屋层高与合同约定不符的违约责任,《商品房买卖合同示范文本》及各地区使用的制式化《商品房买卖合同》一般并未规定,买卖双方一般也不会做特别约定。在法律和司法解释层面,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对房屋层高问题也并未涉及。因此各地法院在审判时缺乏统一的裁判标准。
二、买受人是否可主张出卖人承担逾期交房的违约责任
实践中一般不能。
逾期交房属于合同法意义上的迟延履行,即出卖人未能在合同约定期限内将符合合同约定条件的房屋交付给买受人。《商品房买卖合同》一般也会就出卖人逾期交房问题约定逾期交房违约金。出卖人在支付金钱赔偿的同时,还应承担继续履行的合同责任。
根据建筑法第61条的规定,商品房交付的法定标准为经竣工验收合格,实践中当事人也可约定以建筑工程取得竣工验收备案为交付条件。在司法实践中,只要商品房符合法定及约定的交付条件,出卖人按约定期限交付的,即不存在逾期交房责任承担的问题。因此对于交付的房