长白街道辖区内42个小区有30个是售后房,9个是商品房,还有3个商售混合型小区。 新楼盘是香饽饽,物业公司抢着入主。老房子是烫手山芋,售后房、老公房自然不必说,连房龄较大的商品房也已步入“不招待见”的老房子行列。 长白街道有“1998现象”——已经或可能开始自治的5个小区,3个是建成于1998年的商品房,1个是在1998年把物业管理社会化的旧小区。它们的十多年不涨价,全都低于每月每平方0.5元。 “1998年的标准,早已不能应付小区管理的支出。房龄越老,用钱的地方越多,维修资金越用越少。物业公司年年提涨价,业主们就是不同意。”民治路居委会主任李惟明介绍,归属该居委会的军工路600弄小区在2010年被“抛盘”,此前居委会、业委会多次为涨价问题征求业主意见,很多业主不给商量余地。有业主问:“涨价?政府红头文件有伐?” 4月最低工资标准上调,直接导致物业公司用工成本上升,引发集体“抛盘”。杨浦区另一街道的房办负责人透露,2013年该街道被“抛盘”的小区多达19个。 “5060”人士“接盘” 市场力量撤退,“接盘”的是社区里的“5060”人士——年纪在五六十岁之间的居委会、业委会成员和小区热心人士。 军工路600弄小区有3栋楼、70多家住户。小区早期是高校的福利房,1998年开始社会化管理,学校给了10万元物业补贴。此后学校的补贴逐年减少,2011年彻底归零,学校后勤物业也从小区退出。 别无选择的小区只能自治。居委会主任李惟明说,过去管理小区的是一套班子:物业经理一名、保安四名、保洁一名,现在小区的钱只够请一名保安。“保安住小区,白天正常上班,晚上10点之后给晚归的居民开门。为了省钱,保洁工作也请他带掉了。” 和军工路600弄小区房龄一样、规模相似的松花江路123弄小区,经济条件相对宽裕,去年4月开始自治,按最低工资标准聘了四名保安、一名保洁。 “管理小区和管家一样,除了看门、打扫,还有很多修修补补的事。我们一般都自己来。”老党员戴祥林当了10年业委会主任,“楼梯坏了,自己买材料修;绿化坏了,自己去花鸟市场买植物,买得对不对心里也没底;自行车棚坏了,也是自己设计、自己改造。” “我们老了怎么办” “感谢那些社区热心人士,他们不光接管了小区,也让小区更有人情味儿了。”长白街道办事处主任姜勇说,成长于“熟人社会”的“5060”人士,会精打细算,能亲力亲为,拥有与街坊邻居交流的能力。自治之后,有的小区上调了物业费,有的提高了物业费收缴率,这很大程度上得益于自治组织者、参与者的人格魅力。 不过,“5060”人士也有他们的担心。在更年轻的业主中,戴祥林找不到愿意帮忙的人,“哪天我干不动了,物业自治也就没法继续了”。 记者发稿前,松花江路95弄小区业主与物业达成一致,同意把物业费从0.45元到调到0.7元。居民区党支部书记吴志强松了一口气:“我们居委管着的5个小区,已经有1个开始自治。遇到解决不了的事,业主找不到物业只好找居委,年初三凌晨1点我还在帮业主修水管。说实话,压力很大。”本报记者钱蓓