最近的厦门二手房市场,可谓魔幻。 前有划入实小片区的玉滨城业主,连夜提价到14万/㎡;后有毗邻思明地块的禹洲云顶国际业主,紧急加价20万/套。 在这个稍有利好就蠢蠢欲动的二手房市场,却有一部分房源大概是“叫天天不应,叫地地不灵”的处境。 同时,也是在当下时期,购房者一定要谨慎购买的类型。 1、没有学区加持的安置房 2、没优质学区、无重磅配套的远郊房 3、学区一般、环境差、缺乏管理的老小区 相信敏锐的购房者一下能抓住重点,首要前提就是 无学区 ! 毕竟,厦门的优质学区房是真香定律。 1 不涨反跌!价格便宜,房价不及3年前 永祥新城位于厦门市集美灌口后溪镇孙坂北路西南侧,由厦门永祥宏集团投资管理有限公司承建。项目总建筑面积32.2万平方米,由13幢18层高的住宅和2幢商场、一幢幼儿园组成,总户数2144户。该小区于2007年5月动工,2009年12月竣工并陆续交付使用,是当时集美区最大的安置房项目。 该小区距离厦门地铁1号线集美大道站约1200米,距离集美软件园站有1500米。 根据链家二手房平台,小区最近成交的房源是在2019年8月的时候,一套户型91.2㎡的三室两厅 ,总价158万, 单价仅售1.7万/㎡。 而2018年,该小区也曾卖出2套106㎡的两室一厅,一套总价165万,单价1.55万/㎡,一套总价163万,单价1.54万/㎡。 值得注意的是,2017年9月,小区的挂牌均价曾高达2.34万/㎡。 3年的时间里,价格下跌了约24%! 3年来,价格不涨反跌,也不是没有缘由的。 永祥新城,属于安置房。众所周知,安置房的土地性质是划拨,在交易中,是要缴纳出让金的。 而很多安置房的建筑质量一直被人诟病。 2010年,有新闻曝出,永祥新城安置房质量有问题。 2010年5月,小区2号、5号、6号、13号楼业主联名投诉,该安置房存在结构柱空心、楼板开裂、混凝土标号不够等质量问题,令人无法安心入住。据悉,当时检测结果为:13幢楼中有10幢构件的砼强度完全达设计要求,但其中的2号、6号及13号楼有部分检测构件的砼强度低于设计要求。 后来,代建单位编制相应的补强和加固方案,安排有资质的施工单位进场实施加固补强。 除此以外,小区物业管理一般。有网友爆料,小区里面设施没有搞好,存在违章搭盖的现象,小区环境脏乱差。 网友微博截图 所以,虽然小区价格相对较低,但是一般来说,并不推荐购买。看似现在捡漏买了便宜的安置房,多年以后你会发现其升值空间也很有限。同个时代购买的品质较好的商品房溢价空间不是普通的安置房可以比的。 2 无学区加持,无地铁傍身,这些房子不好卖 祥和雅筑位于集美北区天安路与侨英路交界处,项目由15幢6-17层的多层、小高层组成,总建筑面积约为8万㎡。目前,周边的生活配套还是比较完善的。 但是,因为项目 周边工厂多,也没有优质学校加持,更无地铁等交通配套傍身 。一直以来,处境比较尴尬。 目前, 祥和雅筑一期二手房挂牌均价约2.28万/㎡,二期二手房挂牌均价约2.34万/㎡。 一期二手房挂牌均价约2.28万/㎡ 二期二手房挂牌均价约2.34万/㎡ 不过,成交价格一般都略低于挂牌价。 根据二手房平台数据,2020年,平台成交了3套房源, 成交均价在2.16-2.31万/㎡区间。 不过,这个价格也基本是近三年最低。 2019年,小区成交单价在2.35-2.39万/㎡,而2017年,小区成交单价在 2.53万/㎡左右。 2019年,小区成交房源截图 2017年、2018年,小区成交房源截图 同样是房价不及三年前。 唐荣天润新城,是个很新的小区,由厦门唐荣房地产有限公司于2015年建成。 不过,和祥和雅筑一样,项目无地铁利好,学区也相对一般。在集美区域房源涨涨涨的情况下,小区价位处于较低水平。 目前, 小区挂牌均价约2.45万/㎡。 最近成交的,是一套2019年12月卖出的87㎡三室两厅, 总价216万,单价约2.48万/㎡。 而在2017年3月,小区曾卖出同户型房源,成交总价255万,单价2.93万/㎡。 3年内,跌了近40万! 市场没有无缘无故的价格高地,更没有无缘无故的价格洼地。没有地铁等交通利好,和优质学区的光环,岛外很多小区只能是黯淡无光,遥看别人升值涨价。 3 小区脏乱差,房龄老,几年卖出1套。 厦门岛内,向来寸土寸金。 但是,就是在这样一个占据了各类绝佳资源的区域,有些小区房价长期没什么波动,甚至不涨反跌。 比如湖里的长乐村。 长乐村位于湖里殿前,于1999年建成,房龄已经超过20年,距离厦门地铁1号线殿前站约1200米。 目前,长乐村B组小区均价 约3.42万/㎡。 当前在售房源挂牌价在大约在 3.4-3.7万/㎡区间。 小编查询二手房平台时,并未发现近两年的成交记录,可见有多难卖! 而2017年,小区曾卖出一套54.48㎡的两房一厅,售价229万, 单价约4.2万/㎡。 3年来,房价也从4万+跌到了“3”字头。 据中介透露,该小区难卖,价格涨不上去,主要原因是: 小区房龄较大,房子老旧。而且,小区路面车位严重不足,靠近飞机航道,环境较吵。 而早在2014年,还有新闻报道,小区环境不佳。有些小餐馆集中在小区沿街的居民楼下,小区业主长期受油烟困扰,变身“抽油烟机”,还常常为油污堵塞下水道买单。 后记 我们常常告诉购房者,如有需求,厦门房子可以买。但是一定要记得,挑着买。 如今楼市后市不明朗,分化加剧。好房源因“地利人和”(好地段,好配套,业主素质高)会价格坚挺;而也有一些相对较差的房源,靠着楼市高峰,随波涨价,已经被拍死在沙滩上。 所以,买房一定要擦亮眼睛,多家对比,多实地考察。在资金可承受范围内,选择最优。 毕竟,在厦门,房价便宜“必有妖”! 主编丨谢康 文丨静静 小麦 本文为“厦门917房产网”原创稿件, 如需转载请按如下格式注明出处: 如未按上述要求转载,一律视为侵权,谢谢合作!