根据日本国土交通省的统计,到2022年全日本将以后约4成的公寓房
龄超过30年。在日本,30年是一个重要的划分线。一旦房龄超过30年,通常就会被称为“老房子”。老房子多了,大家习以为常了,也就不嫌弃房子“老了”。自然也就变得好卖了。但对于老房子,市场上的投资者最大的顾虑是两个:
1、 这房子还能住多久?
2、 住在里面是否安全?
今天我们就来探讨一下这个问题。
新房供应紧张推动二手行情火热
新房供给减少,价格上涨,是老房子备受市场关注的主要原因。
在首都圈,2000-2005年期间,每年新建住宅的供应数超过8万户,而现在连之前的一半都不到,每年仅有3万户新房流入市场。物以稀为贵,这自然推动了新房价格的不断走高。首都圈的新建公寓总价平均在5000万日元以上,东京23区内则高达6000万日元。
在这样的背景下,越来越多的买房者将目光投向了老房子。
现在所流行的分收售式公寓,其实起源于上世纪60年代后半叶。进入21世纪第二个十年后,越来越多的物件建筑年龄都将超过4、50年。好地段的二手公寓将更有可能被重新规划。
我们知道,日本土地为私有制,购房享有永久产权。也就是说,只要业主不同意,任何人,甚至于政府都无权强行将你迁出。因此,土地性质的重新规划,往往能带来超高的回报。很多投资者在购买老物件的时候也会暗暗期待这一天的到来。这也成了二手老公寓的一大卖点。
房龄50正青春?
曾有投资者指出,根据2013年1月的一份日本国土交通省公开发表的资料显示,二手公寓重建的平均房龄为37。那么是不是意味着30年房龄以上的房子其实没有多少实际可利用的时间了?
小星海查阅后发现,确实有这么一份资料不假,但并不能就此推断房屋寿命仅有37年。因为统计数据仅仅包含了因损坏而被重建的公寓,其实更多的公寓被保留至今。所以,对于房屋寿命,并没有非常明确的数字可言。不过,早稻田大学定期发表的《建筑物平均寿命调查》中提出,钢筋水泥结构的建筑平均使用年限是68年。
但实际上,即使是普通设计,普通建设的公寓,只要有合适的定时检查和维护,维持100年以上完全没有问题。从材料学的角度看,以混凝土作为主要建材的建筑在刚建成时其实是最脆弱的,建成50年后才达到最强。因为混凝土最初呈强碱性,需要经过大概50年的时间去中性化,在这过程中硬度会