房地产泡沫,是经济学界、房地产界,乃至于全社会都关注的话题。过去十年,诸多专家学者炮制出“中国楼市泡沫论”,结果一个接一个被现实击败。近期,诺贝尔经济学奖新得主,美国经济学家罗伯特・席勒(Robert J. Shiller),2009年和2011年来访中国时指出的“中国房地产泡沫严重”,被国内媒体翻出,楼市泡沫论再次引起关注。
迄今为止,经济学界对经济泡沫尚无标准定义,有点权威的是经济学家金德尔伯格于1978年提出的:“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。”这一定义意味着:只有资产价格才会出现泡沫,消费品价格即使涨得再快,也不会形成泡沫。原因也简单,消费品市场中不可能出现大规模的投机行为,比如,在某些年份猪肉价格狂涨的过程中,也没什么投机收购猪用以囤积。但作为资产的房地产就会出现囤地、捂盘等现象。中国股价,也会在2007年一路飙升,最后达到6124点的“喜玛拉雅”,现在看起来还得仰着脖子看。
房地产天生容易滋生泡沫的三个基因
第一,房地产的区域性强。不动产的特征是,不能移动,房子没法像电视机一样被到处搬运。最重要的是,各个地区的土地多寡不均,从而导致供给难以很好地匹配需求。比如,北上广深这类一线城市,人口上千万,可土地没多少,可以用于盖房子的城镇国有建设用地更少,住宅需求规模大,而地广人稀的新疆,有地也帮不上北京的忙。其结果是,房价泡沫往往具有区域性,比如历史上日本、美国的房价泡沫,多发生在大都市圈。再如,市中心的土地稀缺,郊区再多地,也无法拉低市中心的房价。
第二,房屋生产周期较长。短期内供给难以有效增加,也即供给弹性很小,容易被炒家制造“买不到”的市场恐慌。前些年,在中国CPI高涨时段,“蒜你狠、姜你军、豆你玩”轮番出街,但一般第二年就消失无踪了。主要原因是生产周期短,几个月后,农民伯伯就能迎利而上,扩大种植面积,其后一哄上市,结果是价格暴跌。而住宅,从拿地,到审报各种建筑规划、设计批文,再到开工、建设,一般需要1-2年左右才能预售上市。更重要的是,房子一旦建成,屁股下面那片地,几十年内、甚至几百年内,就不能进行二次生产了。而一块农地,一年一般可以生产二三次。
第三,房地产的价值不易判断。关于房屋价值,有很多评估机构,专门从事房地产估价业务的。从学术上讲,可分为市场评估法、收益估计法、成本评估法等。但当房价处于快速上涨期时,三种方式皆不管用了,预期在主导着买卖双方对价格的判断。这就需要将预期价值折现来计算,而预期的合理性很难把握,投资投机者正好混水摸鱼。在近几年调控房价的过程中,有些地方政府干预市场的热情很高,出台政策,要求按成本核算,比如开发商只能按不超过10%的利润率定价卖房。结果往往证明,这种作法很荒唐,在市场面前只是碰一鼻子灰。
房地产泡沫的“幕后推手”
以前中国有种罪,叫“投机倒把”。后来,立法者终于明白,投机是市场经济中难以避免的现象,1997年《刑法》中将其删除。