首先我们要了解房价由哪些部分组成?
01
拿地成本
土地资源不可再生,加上国家农业用地红线管控严格,物依稀为贵,土拍价格自然而然越来越贵。
房地产开发的第一个环节就是拿地,也是地产行业耐以生存的基础。拿地的成本最终必将要算入房价中。开发商通过土地出让金的方式来购买土地使用权,当然也可能存在拆迁的成本,这个也要算到土地成本之中。一般拿地成本约占房价的30%—40%左右。
02
建筑成本
拿到地就要开始施工,主要包括前期的设计费、三通一平、建筑安装成本、水电气道路绿化等一些基础设施、小区内的一些公共配套设施、再加上政府有时候可能要求配套学校,马路等。这些成本加起来又占房价的30%—40%。
03
税费成本
总所周知、房地产开发企业涉及到的税种房产多 。目前我国房地产开发企业涉及的应纳税种包括增值税 、城市维护建设税 、教育费附加 、房产税 、城镇土地使用税 、耕地占用税 、印花税 、土地增值税 、企业所得税、个人所得税 。加起来大约占房价的12%-15%。
04
开发费用
这里说的费用一般指销售费用、管理成本、财务费用。其中大部分支出主要是销售人员工资,项目管理服务成本,广告宣传费用等,该部分费用约占10%—15%。
现在大部门地产公司要求高周转,所谓高周转最重要的一个原因就是现金流。像碧桂园之前的模式是即摘牌当天出图,拿地后四个月开盘,五个月资金回笼,六个月资金回正,7月资金再利用。现金流是企业的命脉。所以高周可以省下很多资金成本和人工成本。
05
开发商利润
除去以上的成本支出,剩下的部分就是开发商的利润了,一般占10%—15%。
06,
融资成本
房产开发,需要大量资金前期投入,可以说,一个楼盘的成功与否,与资金链的健康与否,有绝大关系,资金利息成本约占房价10%
所以开发商在定房价的时候,根据以上各部分的份额和支出,一个大概的房价就会被制定出了,房价再低,也不能低于自己支出的成本,必须将本金收回来才是定价的底线。
如果想要降房价的话,这六项中,唯一能改变的就是开发商的利润喽。但是,请牢记,企业,是以盈利为最终目的的。
07.
房价是否真的泡沫?
有很多人说中国房地产是泡沫,因为大量的钱进入房地产,导致其他行业发展缓慢,也无法进行其他消费。因此国家经济要发展,人民要富裕,房价必须降。
许多人也盼着房价跌!
我在这里想说的是,中国的房价是很高,但是房地产并没有太大泡沫!大部分买不起房的根本原因是收入太低了。
大家首先要明白一条最基本的经济学常识:价值决定价格,供求影响价格。
最近一段时间炒鞋十分的火,相信很多关注潮鞋行业的网友都应该知道,一对一千多两千的鞋子被炒得上万块,在刚出来的时候有专家就提醒炒鞋商要注意,一旦炒鞋泡沫破裂的话损失将十分大。
成都有一个叫刘饼干的鞋商被曝欠款一千万跑路了,后来被派出所拘留,如今刘饼干在接受采访时透露,表示要用做潮流服饰的形式还款,看来刘饼干是一个拿青春去赌博的人,目前欠下1076万,涉及130多人。
这就是典型的供求影响价格,由于供求量小,而很多年轻人喜欢追求时尚。造成供小于求,所以短期内价格会被炒的很高,但是他们忽视了最重要的一条价值才是决定价格的因素。
鞋子再好,也是用来穿的。其成本价值最高也就几百块钱。这样也就决定了高价格不会持续太久。
我们再来看看房地产,通过刚刚给大家分析房子的价格是怎么形成的。
假设一套价值500万的毛坯新房子,政府银行通过卖地和各种税费,拿走了房价的六七成,开发商贷款要付利息,建楼要人工费,建材费,很多开发商都证实,毛利高不过百分之十五左右。
那么你买的房子是实打实成本价加开发商的并不高的利润。
你觉得政府拿走的六七成,是不是其价值的体现?如过不是,那是有泡沫,然而开发商被强制低于成本价格售楼,那么他们的贷款就无法还了。
在中国,银行也属于政府机构。其实大家一看就知道房子的价值基础摆在那里,其价格自然就会很高了,这就是价值决定价格。
当然我们经常在生活中或者新闻中看到很多人一口气买了几十套房炒房,十年前买的是一百万一套,现在是三百万,成本价是一百万,而现在要卖三百万,这中间不是有巨大的泡沫么?
那是你错了!这就是涉及到结构性通货膨胀的问题了。通货膨胀。一切物资都在通胀,钢筋水泥建材都在膨胀,你凭什么不叫房子通胀?房子在通胀物品里,是涨的最少的。
我们通常关注的货币贬值是通过CPI PP I这些指标来衡量的。有的人说跑赢了CPI也就跑赢了通货膨胀。最近前央行行长周小川发表的论文我们一个出乎意料的结论。
现有的计量通货膨胀的指标也许已经失效,在过去前十年我国的CPI从2010年的这个536.1到2019年的669.8增长了25%。而同期全国百城的平均房价由5032元1平涨到现在11000元1平,增长85%到100%,是指这个物价指数的3.4倍啊。核心城市肯定更不止这个数。
也许现在我们感受不到明显的通胀,除了这几年这个猪肉有较大的涨幅,日用消费品其实也没有涨多少,CPI好像也在回落。这个通胀好像离我们也很比较远。但是资产类的却增值了非常厉害,就像我们常说说的房子、股票等。
所以你没有投资这些核心资产,你可能比别人落后一大截,这就是结构性膨胀。
可能很多人说我是地产行业的,肯定是带着吹嘘的口吻来说一些对地产有利的,其实我只是根据自己在地产行业的经验,分享一些自己的想法,希望能够帮到一些人。
结论自已去体会吧,其实,每次调控,都应是买房的好时机!