存在的行业管理问题及乱象
2019年,曲靖市住建局着手对物业管理开展调研,并找出了物业管理中存在的重点问题:一是物业收费难,以各种理由不交费的老赖层出不穷。二是物业收费低,现在执行的仍是2011年施行的收费标准。三是物管行业职工的平均工资低、工作不稳定,难以吸引优秀人才进入物业服务管理队伍,很多物业服务企业跟不上物业管理的技术进步发展。四是老旧小区基础设施老化、水电损耗费用巨大。五是公共维修基金使用难、维修基金未交欠交等。
目前物业管理中的矛盾和争议较多:一是房地产开发商或原建设单位在配套基础设施建设方面不足或留下的隐患产生的争议。二是房屋保修、维修以及房屋装修方面的侵权争议。三是业主委员会在组建过程中,开发商及物业公司不配合、拖延或拒绝移交业主清册。业委会滥用职权或不履职、业委会或业委会成员以权谋私问题的产生争议。四是物业服务意识淡薄,个别小区物业服务管理混乱,小区环境卫生差、收费不透明、乱收费,甚至专横跋扈、为所欲为;五是物业小区的停车位的产权及收费争议,小区内公共收益(利用小区道路等公共空间划定的停车位停车收费,小区广告费等)未向业主公开。六是小区内公共设施改造、房屋及基础设施的维护、维修方面争议问题。
房管科负责人介绍,物业矛盾争议的三分之一以上集中在房屋质量、小区配套公共设施不全或被占用、未办理不动产权证方面;三分之一集中在物业公司服务质量及收费方面;三分之一集中在业主以各种理由拖欠物业费、拒交物业费,业委会的组建难以及组建后未依规运行等方面。
造成物业行业问题的原因是多方面的。一是自2017年1月国务院取消物业服务企业的资质管理,同时取消物业从业人员的资格认定,而对物业的考核评价配套政策措施没有系统建立,一定程度上造成了行业管理部门对物业公司行业管理的效率、约束力下降。二是业主大会和业主委员会建设滞后。业主参与积极性不高,业主大会召开难。三是物业服务不规范。部分物业服务企业没有建立完善的管理服务制度,服务不达标、服务不透明等问题往往成为业主与物业服务企业发生矛盾的焦点。四是建设单位遗留问题及历史欠账较多。我市老城区和以往国有企业自建职工宿舍房屋质量问题、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确等问题很大程度上直接导致了物业纠纷的产生。五是老旧小区数量较多,难以实施专业化物业管理。这类小区大多数建筑年代久,建设规模小,没有归集专项维