经常有客户咨询划拨土地上的工业、商业房地产买卖问题,比如,有商业楼、工业厂房要拍卖,但土地属性是“划拨”,会不会有什么问题,能不能买?
应该说,房地产买卖交易额大,涉及法律事项多,买卖过程是否顺利,取决于诸多因素,并非仅与土地属性有关。但是,有关土地出让问题,毕竟事涉根本,显然值得着重考察。
一、 有关划拨土地的法律规定
《土地管理法》第54条规定,可以以划拨方式取得的土地包括国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地。
国土资源部于2001年10月22日发布了《划拨用地目录》(国土资源部令第9号),对国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地进行了细分,同时明确“法律、行政法规规定的其他用地”是指监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所的用地。
从上述规定来看,绝大多数企业,可能并不符合取得划拨土地的条件。但事实上,特别是上个世纪九十年代,有很多土地被划拨给了企业。对于这些土地,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条规定,应向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金,且前提条件是:第一,土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;第二,领有国有土地使用证;第三,具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;第四,签订土地使用权出让合同。
二、 购买划拨土地的法律风险
从实际案例来看,以上法律法规的实施,对买方主要具有以下法律风险:
其一,因买方不符合条件,国土局拒绝办理过户,导致交易无法完成。
因企业基本均不符合使用划拨土地的条件,原则上说,直接以划拨土地办理过户具有一定困难,可能会被国土局拒绝。待操作到过户环节之时,买方通常已经支付了大部分购房款。因房屋无法过户,买方所能选择的,一般只能是通过诉讼,要求解除合同、追回已付款项,有条件的情况下争取赔偿。但是,诉讼的胜负,取决于交易双方谁对划拨土地的可转让性负责,而这并没有法律直接规定,最终判定将取决于对交易细节的证据收集。同时,即使买方胜诉,款项能否收回,还取决非于能否有效克服执行难问题。
其二,国土局同意过户,但要求补缴土地出让金。