对象 首次置业家庭
张先生与太太不到30岁,都是武汉大型国有企业职工,小张年收入5万元左右,太太年收入4万元左右,现居住在父母家,住房公积金缴存正常,各类保险齐全,从未申请过任何贷款。
近日,“武汉市住房公积金最高贷款额,将由原执行的50万元调整至60万元,贷款最长时限调整为30年,首次申请购买住房的最低首付款比例执行20%”的消息一出,购房计划就已经列入了不少家庭的议事日程。
那么房奴们如何才能合理用好政策,最大程度地节省购房支出呢?
诀窍1贷中额度尽享利率优势
当前,公积金利率5年以上为3.87%,商业贷款优惠利率5年以上是4.158%,两者相差0.288个百分点。如果按照等额本息还款法,以贷款60万元30年为例,张先生夫妇选用商业按揭要归还的利息总额是450988元;而选用60万元的纯公积金贷款,利息总额可以缩减到415094元。因此张先生夫妇用公积金可以省下35894元,在每月还款上少还近100元。
鉴于此,招商银行雄楚支行理财师姚维薇建议,由于公积金贷款额度提高,且贷款最长时限增加,对于普通工薪家庭而言,应尽可能地贷足公积金贷款。如果一方贷款额度不够,差额可以用另一方额度,但总额度不能超过60万。如果夫妻双方只有一方有公积金的,贷款金额又超过了夫妻一方的公积金贷款上限,差额部分则可做商贷补充。
诀窍2巧用公积金归还购房贷款
如何用公积金账户中的余额归还贷款?像张先生夫妇这样的家庭,宜选择等额本息还是选择等额本金还款方式呢?
姚维薇认为,由于张先生夫妇工作时间不长,前期资金紧张,而后期收入稳中有升,因此,她建议该家庭宜选择等额本息的还款方式,这种方式的优点在于利息总额支出较少。
当然,如果张先生夫妇有提前还贷的需求,或者前期资金准备得较为充裕,则可选择等额本金的还款方式。从省钱角度来看,等额本金还款方式还是要优于等额本息方式。
如果日后,张先生夫妇办理了公积金贷款,那么他们可以在正常还款一年后,申请提取住房公积金存款。如选择“按年提取还贷”方式,他们可每年到贷款银行办一次手续,提取的公积金实行逐月扣划,直至贷款全部结清。
不过,张先生夫妇也不一定非买新房不可,同样,若购买二手房他们也可以享受公积金优惠政策。