为落实民法典有关保护抵押权人利益的精神,有必要通过赋予经登记的限制或者禁止转让的约定以类似于预告登记的效力,从而有条件地否定转让行为的物权效力。这样规定的另一个理由是,民法典第406条规定的情形发生纠纷的多是不动产交易。不动产买受人购买不动产时应当查询不动产是否已经抵押登记。如限制或者禁止转让的约定已经依法登记,其查询时自然也应知道。最后一个理由是,在与自然资源部不动产登记局进行沟通的过程中,我们获知在民法典施行后,“是否存在禁止或限制转让不动产的约定”将是不动产登记簿上可以登记的事项,因而具有可操作性。
需要注意的是,对消费者进行特殊保护是长期以来坚持的一项司法政策,在作为消费者的购房人从房地产开发商处购买商品房的情况下,关于抵押权人能否向购房人主张权利,以及购房人能否排除抵押权人申请的强制执行等问题,根据司法解释的分工,将由其他司法解释进行规定,本解释未予涉及。
三、关于主债权诉讼时效期间届满的法律后果。
民法典仅规定抵押权在主债权诉讼时效期间未行使的,人民法院不再予以保护。由于担保物权从属于主债权,因此,在主债权因诉讼时效届满而成为自然债务后,抵押权也无法通过人民法院予以保护。问题是,在抵押权不再受人民法院保护的情形下,抵押人能否提起诉讼,请求抵押权人协助办理注销抵押登记?我们认为,既然抵押权已经不再受到人民法院的保护,与其让抵押登记的存在影响抵押人处分抵押物,不如明确抵押人有权请求抵押权人协助办理注销抵押登记,以充分发挥物的效用,这也是物尽其用原则的基本要求。但考虑到民法典并无主债权诉讼时效届满导致担保物权消灭的规定,而《全国法院民商事审判工作会议纪要》对此问题已经作出规定,为稳妥起见,本解释未就抵押权登记的注销问题作出规定。
另外,实践中较有争议的是,质权和留置权是否也会因主债权诉讼时效届满而不再受人民法院的保护?对此,有两种意见:一种意见认为,民法典第419条明确规定抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权的,人民法院不予保护,而关于留置权民法典第454条则规定债务人可以请求留置权人在债务履行期限届满后行使留置权。从民法典的上述规定可以看出,主债权诉讼时效期间届满对于权利人行使权利的影响并不相同,即明确了人民法院对于抵押权不予保护,但对于留置权的保护问题并未予以规定。考虑到民法典第419条规定的抵押权一般以登记为生效要件,而留置权