从今年3月份开始,北京、广州、上海等一线城市放出了严查首付款来源的“狠招”。 接着,全国各大城市纷纷跟上,这股风同样也传导到了南宁。 审查之严格史无前例,无形之中提高了个人贷款的难度。 不少计划买房的购房者表示:今年买房太难了。 银行严查首付款的操作,真的影响到购房者买房了吗? 面对层层“关卡”,我们买房时,应该做好什么准备? PART.01 严查首付款来源,南宁也跟上了 先来捋一捋严查首付款的来龙去脉。 今年3月26日,一枚重磅“炸弹”投入楼市。 银保监会、住建部、央行三部门联合发布了关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。 文件提出了严查借款人资质,加强信贷需求审核等要求。这不仅仅只是防止经营贷等违规贷款流入市场,还对个人贷款提高了难度,严格把控房贷市场。 ▲官方发布通知防止经营贷流入房地产领域 在这场排查经营贷违规流入楼市的风暴中,一线城市首当其冲。 不过,这项政策在实施和落实中带出了新的“风波”—— 严查首付款来源 。 为了清查经营贷的去向,避免经营贷资金变相流入楼市,银行对购房者的资金、流水也要严格审查。 南宁也不例外。根据银行的规定, 购房首付来源必须为家庭自有资金 ,若经银行核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。 首付核验除了资产证明外,按揭还需提供半年的银行流水。 ▲示意图(图源:网络) 头条君一位同事近期买了房,据她描述,如果有直系亲属转账,直系亲属的银行流水也要查,并且需要提供户口本、结婚证来证明购房人与转账人为直系亲属关系。 兄弟姐妹或亲朋好友转入的大额资金,不能视为合规的首付款来源。 下图是四大行(中行、工行、建行、农行)的首付来源调查详细介绍,大家可以看看↓↓ ▲四大银行首期款来源查询细则 从细则中不难看出,假流水、假证明、借贷等都将通通被堵住,可以说,这次首付贷款审核难度是史无前例的。 那么,严查首付款之后,对普通购房者有什么影响? 头条君的同事表示,自己在5月申请了个贷,但还未获得放款,目前还处在审核首付款来源阶段,而且银行也没有给到较为明确的时间节点,内心很是焦急。 另外,某楼盘的工作人员向头条君透露,其所在楼盘就有购房者因为贷款迟迟下不来而退房。 退房时,前期已经交的定金打了水漂,首付款扣百分之十以抵扣违约金。 ▲聊天截图 该工作人员还表示,每个地方/楼盘的规定都不尽相同,退房的要求也不太一样。 显然,严查购房首付款之后,贷款要走的流程更多,放款时间更长,给购房者带来了极大的不便,甚至还会出现损失定金以及首付款的情况。 PART.02 为什么要严查首付款? 其实,不管是严查经营贷还是严查首付款,目的都很明确,就是在抑制房价过度上涨,打击炒房行为,稳定楼市。 过去十几年中国经济经过了高速发展,如今面临着楼市过热、房价“高烧不退”的现状。 尤其是北京、上海、深圳等热点城市,房价高居不下,新盘开盘即售罄、地王频现等现象频出。 还有部分二线城市涨幅甚至超过一线城市,并且有向更多二线城市蔓延的趋势。 近几年,南宁楼市也有过热的苗头,房价均价不断上涨,已经赶超长沙等城市,地价也频频被刷新。而且目前首套房、二套房贷利率全线破6,位居全国前列。 ▲示意图(图源:网络) 另外,房贷业务几乎已成为各家银行贷款业务的绝对主力,大量本该用于实体经济的银行贷款流入房地产行业。 面对这些情况,多地出台楼市调控措施,行政、金融、土地等手段多管齐下,遏制楼市过快上涨势头。 抑制房价过快增长、抑制炒房行为等成为调控的主要目的。 严查首付款来源,防止经营贷等违规资金流入房地产,能够合理引导资金流向更需要的地方。 而且,在经历过疫情的冲击后,各行各业需要复苏,不能够把所有的资金都流向房地产。 ▲示意图(图源:网络) 7月15日,中国人民银行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。 这次降准预示着,下半年的货币比较宽松,银行有了更多的钱可以贷款。 不过,人民银行相关负责人表示,此次降准的目的是优化金融机构资金结构,提升金融服务能力,支持实体经济,与楼市关系不大。 其实,对于严查首付款大家不必过于担忧,只要征信记录良好,收入稳定且来源合法,获批贷款不难。 PART.03 调控要素层层叠加,买房真难 严查首付款虽说主要打击的是炒房客,抑制炒房盛行的局面,但短期来看,对刚需也造成了不小的影响。 仅“家庭自有资金”一条,不仅拉高了买房门槛,也变相地拒绝了一部分人。 在头条君后台,不少粉丝留言:刚需买不起房了。 ▲粉丝在后台留言 其实,买房难的原因不仅于此。 一、银行贷款审查严格,放款的周期也会延长。 如果与开发商签订的购房合同中,约定了放款时间,那周期延长对购房者来说无疑增加了违约的风险。 一旦违约,不仅买房计划被搁置,还需要扣除部分已付款项,无形中增加了购房成本,影响了买房进度。 ▲五象新区在建项目 二、严控房贷额度。 去年12月底,央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,给地产贷款划下“两道红线”。 银行贷款额度捉襟见肘,这种情况下,个人住房贷款的额度必然会收紧。 不过在审批方面,应该会优先考虑首套贷款的申请。 ▲房地产贷款集中度管理要求 三、房贷利率上调。 贷款额度收紧,随之而来的则是房贷利率上调。 7月20日,贷款市场报价利率(LPR)发布,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,已连续15个月保持不变。 但放眼全国,南宁的房贷利率一直在高位,在今年4月份,南宁首二套房贷利率全线破6,位居全国前列。 ▲南宁首贷平均利率全国第二(图源:融360大数据) 目前,南宁最新首套利率在6.0%-6.4%左右,二套利率在6.2%-6.5%左右,还在高位徘徊。 PART.04 买房要做好什么准备? 买房难、贷款手续复杂是客观存在,但该买也得买,一拖再拖,房价涨了也难受。 监管强度如此大,购房者该如何做准备?头条君提供几条建议(不针对全款大佬): ①未雨绸缪,提前半年做好资金准备。 随着政策一步步收紧,流水不达标被拒贷的可能性大大增加。 有部分银行规定,半年前已持有 80% 首付资金的,可以认定具备资质。 如果需要外借,则只有 家庭自有存款 和 直系亲属 (父母、子女)的才可以,还需提供亲属近半年的银行流水。 因此,必须提前至少半年做好资金准备。 每一笔转账也要算清楚,准备好材料,因为即便资金来源于直系亲属,还可能会面临证明“我妈是我妈”的情况。 ▲没有最严,只有更严(图源:网络) ②维护家庭征信,提前结清各项贷款,不再新增贷款。 为了打击炒房行为,防止经营贷流入房地产领域,银行对个人消费贷、信用贷的审查也更严格。 为了保证贷款能及时发放,购房者要提前处理消费类银行金融产品、未结清贷款、不良征信记录等事项。 有贷款要提前结清,也不要新增。头条君近期买房的同事表示,如花呗、借呗、京东白条等也要提前处理好。 ▲放款之前都不能大意(图源:网络) ③找侧重选择支持首付分期的楼盘,降低首付额度 今年上半年,南宁商品住宅成交不足400万方,仅略高于2015年同期同比下降18.91%,市场下行明显。 提高去化率,加快回款速度成为当务之急。 一般情况下,如果首付有些难,购房者也可以侧重选择有首付分期政策的楼盘,采取首付分期、降低首付额度等手段上车。 降低向银行贷款的门槛,不过,也要协商好,如果影响到回款,开发商也很难同意。 ▲今年上半年住宅成交不乐观(图源:克而瑞) ④做好资金规划,以免影响生活和放款。 在贷款之前和放款之前,要对自己的资金以及可能需要的花销有所准备,做好计划。 避免新增负债,影响放款。 ▌写在最后 此次首付款审核的严格程度可谓史无前例,对购房者、开发商、房产中介的影响难以估量。 虽说主要说是达到控房价、稳楼市的目的,但短期内也误伤了一部分刚需购房者。 不过,正如前文所说,没有最严只有更严。 如果近期有买房的打算,就得提前做好准备,以免贷款延期,既耽搁买房计划,还得赔付违约金。 作者|刘玉婵、谢金伶 审核|吴晓苑 编辑|谢金伶