中国的房地企业具有三个主要特征。
其一,房地产企业“杂、散、小”。大到上万亿元规模,小到几百万元规模,各类企业“杂七杂八”的。
其二,子公司“盘根错节”。一个大的房地产公司注册后,如果想去各个省去搞开发,就要分别在二三十个省注册省级开发公司。如果地级市有要求,又要在全国400多个市(区)去注册子公司。400多个市(区)又对应着2 000多个县区,在那里搞开发一般都会被地方政府要求注册子公司,这样GDP和税收就可以在当地核算。因此,中国前五大地产开发商,无论是万科还是万达,几乎都有上百家子公司、孙公司,并且都是具有法人性质的公司,结构可谓“盘根错节”。
其三,“空壳公司”数量不少。从2018年数据来看,9万多家房地产企业中,规模排在前15%的公司房屋开发量(实际的施工、竣工、销售的面积)在17亿平方米中占到了85%,而剩下的近8万家企业房屋开发量只有2亿多平方米。大量的空壳公司在经济不景气时毫无作为,而经济一旦“过热”又会呈现“乱集资、乱炒地、乱发展”的乱象。这种现象也是过去几十年房地产市场粗放型发展的一个结果。
未来的十几年时间里,基于新房交易规模的降低的趋势和房地产业高质量转型的要求,房地产开发企业必然会有一个大幅减量萎缩的过程。从数量上看,我认为至少会减掉2/3以上。也就是说,十几年后中国房地产开发法人企业的数量不会超过3万家。在整顿和调整的过程中,主要将通过四个轨道实现规模缩减。
一是子公司层次收缩。超大型的房地产企业会将自己的二级、三级、四级房地产子公司收缩,并将房地产投资集中到省会城市、大都市圈、城市群,特别是人口从1 000万人向2 000万人发展的超级大城市。房地产开发商已经不再会在全国各地铺摊子,搞行政性的分布,而会在层次上进行收缩。
二是工商年检注销。过去,由于入市门槛很低,很多房地产公司入市不久即成空壳公司。工商机构年检时,又不退市注销,这在过去就是一种“常态”。今后,工商机构管理会加强,年检一旦无法通过就立刻注销。届时,三年之内没有业务量、没有税收的空壳企业自然就注销了。
三是房地产企业转行。相当一部分房地产开发商在市场规模缩小、业务衰退的情况下,会主动寻求转行,不再从事房地产业,转行去做其他事情。
四是被兼并收购。未来一批中小型房地产企业难免在经营困难的情况下被一些大型房地产企业兼并。上述四个方