结合客户咨询有关不动产登记相关的问题,笔者拟在本文中结合具体案例就不动产权属登记过程中,存在的土地用途与规划用途不一致的问题进行分析。
基本情况
某房地产公司建设的写字楼和地下车库,已取得土地使用权证和房屋大产权证,现该公司拟对本项目地面部分房产与地下车库部分分别进行不动产登记。为地下车库部分办理登记时,该公司希望将原来未登记的地下办公用途部分以及地下商业用途部分在不动产登记证书上予以显示(“初始登记部分房产”)。
关于拟初始登记部分房产,原土地使用权取得用途为地下停车场,但申请规划及规划批复时,该部分房产用途为办公及商业。该公司咨询不动产登记部门后获悉,对房产进行不动产初始登记时,仅核对该部分房产对应的规划批复,且登记人可以选择是否在不动产登记证书上显示土地相关信息。
根据以上情况,该公司拟选择不显示土地相关信息,将地下车库未分割部分与初始登记部分房产一并登记。
具体分析
基于上述情况,结合咨询相关不动产登记部门所获取之信息,并根据现行法律法规的规定,作出如下分析:
针对初始登记部分房产,不动产登记申请过程中,提交审核的材料中存有土地用途与规划用途不一致的申请材料,或存监管部门后续核查过程中发现材料不一致的风险。
根据北京市不动产登记事务中心官网公示的《不动产登记一次性告知单》,国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记包括以下4种情形:“1.未办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记的;2.已办理国有建设用地使用权首次登记,未办理房屋所有权首次登记的;3.已办理房屋所有权登记(成套住房除外),未办理国有建设用地使用权首次登记的;4.已办理房屋所有权登记(成套住房除外),土地权利性质登记为划拨或未明确权利性质,土地使用权转为有偿使用的。”
前文所述情况中涉及初始登记部分房产的情形,应属于上述国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记的第2种情形,就此依据《不动产登记一次性告知单》的相关要求,需要按照《北京市不动产登记工作规范(试行)》第9.1节规定,提交不动产登记申请书原件、国有建设用地使用权出让合同、地价款缴清凭证等材料。此外,还应提交建设工程规划许可证(其中,2002年1月1日后竣工的房屋还应提交建设工程规划核验合格证明),如属于第2项适用情形的,还应按前款提交房屋规划、竣工等材料及不动产权属证书原件;…