导读:租赁合同履行过程中,租客有可能会拖欠租金,房东通过采用停水、停电的方法应对租客拖欠租金的违约行为。但是,房东通过停水、停电的方法应对,是否构成违约呢?下面笔者就通过一则相关的实务案例进行分析解读。
案情摘要
原告(反诉被告)餐饮连锁公司诉称:2014年12月4日,餐饮连锁公司与百货公司签订《场地租赁合同》,约定餐饮连锁公司租赁百货公司某店二层餐饮区,合同期限自2015年2月1日至2020年1月31日。
租赁期间双方就减少租金数额进行商谈过程中,百货公司却于2015年12月2日突然给餐饮连锁公司经营场所停水停电,致使餐饮连锁公司无法正常开展经营活动。《场地租赁合同》并未约定在承租方逾期缴纳租金时,出租方可停水电,仅约定出租方此时享有合同解除权,故百货公司行为已构成违约,因其违约行为给原告造成的损失,应承担赔偿责任。
原告(反诉被告)餐饮连锁公司向法院提出诉讼请求:1、判令百货公司退还保证金35000元、装修押金15000元、信息服务费2000元;2、判令百货公司赔偿因违约赔偿损失783193.3元。
被告(反诉原告)百货公司辩称:与餐饮连锁公司签订场地租赁合同属实,但因原告长期拖欠租金拒不支付,经多次催讨未果,被告出于自力救济无奈采取停水停电措施,目的在于催要租金,并非不想继续履行合同,希冀以此行为督促原告履行法定义务。未曾想本就生意清淡的原告,借此机会以此为由,遣散了员工并将被告诉至法院。
综上,该纠纷系原告违约在先,被告并未违约,请求依法驳回原告的诉讼请求并向法院提出反诉请求:1、判令解除双方签订的场地租赁合同,餐饮连锁公司撤离并返还租赁场地;2、判令餐饮连锁公司支付欠付租金454020元、营业员管理费1000元、水电费1587.8元,合计456607.8元(三项均暂计至2016年10月31日止);3、判令餐饮连锁公司支付违约金136982.34元。
针对百货公司的反诉,餐饮连锁公司辩称:原告拖欠租金系尚在与被告工作人员磋商减免过程中,并非恶意拒交,并且被告在解除合同的情况下,突然停水、停电已经构成严重违约,被告反诉主张原告违约不能成立。
判决要点
法院审理认为:原、被告双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》意思表示真实、内容合法,该合同及协议合法有效,双方均应依约履行。
餐饮连锁公司在经营中虽提出减免租金的要求,但未能提供证据证明百货公司有同意变更合同的意思表示,故租赁合同并未发生变更,餐饮连锁公司拖欠租金等费用已构成违约。
原告餐饮连锁公司因欠付租金,被告百货立即停水停电亦属违约。租赁合同明确约定如承租方逾期缴纳租金,出租方可行使单方解除权,百货公司在餐饮连锁公司长期拖欠租金时应合法运用权利保障自身利益,完全可以通知餐饮连锁公司解除租赁合同,而非简单机械地采取停水停电措施。