这个问题问得很好。
实际是一个契税纳税义务发生时间的问题。
按照现行的《 契税暂行条例》规定: 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
而将于2021年9月1日施行的《契税法》规定:契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
可见,从原理上讲,契税的纳税义务发生时间与房屋买卖的交房时间没有什么关系,而是与人签订房屋权属转移合同的时间紧密联系,即纳税人签订房屋权属转移(买卖)合同的当天(日)即发生契税的纳税义务,那么很明显,适用税率也自然就是纳税人签订房屋权属转移(买卖)合同的当天(日)所施行的税率。
但是,也有例外。如2016年2月财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》( 财税〔2016〕23号), 此次政策调整适当加大了个人购买住房的税收优惠力度,体现了对居民自住和改善性住房需求的支持。具体是将个人购买住房契税优惠范围由家庭唯一住房,扩大到家庭第二套改善性住房,并不再区分普通住房和非普通住房。