按照新的《物业管理 条例》第十一条和第十二条的相关规定,选聘和解聘物业管理企业属于物业管理的重大事项, 必须由业主大会决定,而且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3 以上通过,业委 会只有执行权,而没有决定权。四、物业管理企业的违约责任和安全防范义务《条例》第三十 六条规定:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的物业管理企业未能履行物 业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。上 述规定的法律责任属于违约的法律责任。它明确规定在物业管理区域内发生安全事故时,物业 管理企业是否尽到了责任,是判定物业管理企业对于业主受到人身伤害和财产损失是否承担责 任的标准。通常来讲,如果物业管理企业已经按照合同的约定尽到了自己的责任,就不应当承 担责任。[案例 某小区业主在住宅电梯内遭不法分子的袭击而受伤,事件发生后,物业管理企业及时报告辖区派出所并护送该业主就医,但该业主仍以物业管理企业未尽物业管理职责 为由向物业管理企业索赔。物业管理区域内发生的刑事犯罪,物业管理企业是否应当承担责任, 应当具体情况具体分析。物业管理的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务,关键是 看物业管理企业的秩序维护防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽,不存在管理上的 缺陷,则物业管理企业就不应当承担责任;相反,如果物业管理企业未能履行物业服务合同的 约定,存在明显的过错,则应当承担未履行合同或者履行合同存在疏漏的赔偿责任。本案中, 物业管理企业安防的概念和职责应当理解为为物业使用创造方便安全的条件,以及维护小区公 共秩序的良好与稳定,而不是广义上的社会安全。因为物业企业秩序维护员的义务并不能等同 于保镖义务,也不能要求物业管理企业确保物业小区内所有财产和人身的安全。在本案中,物 业管理企业不可能确保电梯、楼道等场所人身和财产的安全,物业管理企业也不可能接受这种 义务。物业管理企业秩序维护员的义务是按照《条例》第四十七条规定,采取相应的应急措施, 及时报告有关行政单位以及协助做好救助工作。在履行了法律规定的义务,但仍无法阻止损害 结果发生时,提供安防义务的一方应当不再承担民事责任。因此,本案中物业管理企业对业主 在电梯、楼道等场所遭侵害所致的损失不应承担赔偿责任。《条例》第四十七条规定:物业管 理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取 应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业管理企业雇请 秩序维护员的,应当遵守国家有关规定。秩序维护员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应 当履行职责,不得侵害公民的合法权益。安全防范工作是物业管理服务的基本内容之一。物业 管理企业应当自觉接受公安机关的监督指导,贯彻“预防为主,人防、物防、技防三者相结合” 的原则,提高安全防范服务的水平。物业管理企业安全防范人员在维持公共秩序和处理问题时, 应当依法履行职责,不得出现殴打业主、没收业主财物等侵害公民合法权益的行为。五、物业 管理企业的法定义务《条例》第四十六条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业 装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管 理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止 或者依法处理。本条是关于物业管理企业对物业管理区域内违法行为的制止和报告义务。物业 管理企业应当依据物业服务合同,对业主和物业使用人工作、生活的正常秩序和环境进行系统、 全面的管理服务。在管理服务中,对于物业管理区域内出现的违法行为,物业管理企业应当及 时予以制止。由于物业管理企业不具有行政管理职能,因此,不能行使行政管理权和执法权。 物业管理企业应当及时报告有关行政管理部门处理,这是条例规定的物业管理企业的法定义 务。本条规定的违法行为主要包括:(一)治安违法行为:是指违反《中华人民共和国刑法》的 犯罪行为和违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的行为。犯罪是刑法规定的应当受到刑 罚惩罚的严重危害社会的行为。(二)环境保护方面的违法行为:如违反规定乱扔垃圾、乱倒污 水等破坏环境卫生的行为,物业管理企业应当予以制止,情节严重的,报有关行政管理部门处 理。对于防止污染方面,主要是对违反国家有关法律法规规定的,污染固体、水体、大气的行 为和噪声污染进行制止和检举,并配合有关部门进行处理。(三)物业装饰装修和使用方面的违 法行为:包括违反《建筑法》、《建筑工程质理条例》,违反《建筑装饰装修管理规定》和《住 宅室内装饰装修管理办法》以及地力关规定的行为。违反《建筑装饰装修管理规定》的行为主 要包括:(1)拆改主体结构和明显加大荷载,没有按照规定办理有关手续的;(2)建设单位未按 照工程质量安全监督管理的有关规定,到工程所在地的质量安全监督部门办理建筑装饰工程质 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] 下一页 本文转载于《范文大全网》 网址:www.fwdqw.com