近日有媒体报道,据不完全统计,上个月包括中铁、中海等在内有11家房企密集抛售了资产,其中央企7家,国企2家,民企1家,港企1家,总金额达到560亿元。很多买房者不禁挂个问号:为什么房企会集中选择在这个时候抛售资产?这会是房价大幅下跌的前兆吗?笔者认为,我们可以从4个方面逐一揭秘。 第一,房企资产负债率居高不下。面临最严楼市调控,2017年房企抛售转让资产已不是新鲜事儿,在这11家房价当中有10家是处于高负债和亏损的状态。据统计,截至2017年第三季度,沪深两市136家上市房企总负债超过6万亿元,平均每家房企负债445亿元,近3成房企负债率超过80%。 特别是2016年以来,随着楼市和房价一路走高,抱着“手里有粮心不慌”的心态以及做大企业规模的考虑,大中小房企不计成本、不计后果在全国一二线城市,甚至三四五线城市高杠杆抢地囤地,激进扩张,从而引发了全国地王潮的出现。当然,这都为今天抛售资产埋下了“祸根”。 第二,2018房企迎来集中还债期。借了钱总归是要还的,对于房企来说,一边是债务逐步攀升,一边则面临还债压力。根据有关报告显示,在获得穆迪评级的52家房企中有39家房企面临还债压力,恒大、绿地、富力这些大型房企皆在其中。 说白了,房企两三年的存量债务到期了,特别是2016年以来随着楼市行情走高,不少房企大规模的债务融资需要偿还了。所以对于开发商来说,面临如此庞大的债务,2018年同样是关键的一年,最严楼市调控下“求生存”的一年。 第三,开发商融资渠道不断收紧。如果说前两年为了去库存,金融环境很宽松,那么现在面临史上最严调控,结果可想而知。特别是2017年317新政以来,不少开发商纷纷闹起了钱荒,销售回款成了开发商近乎唯一的“救命稻草”,于是才催生了要求购房者全款买房的买房鄙视链。 此外,不仅融资渠道收紧,融资额度降低、融资利率上升都是致命的打击。“没钱”的开发商似乎也没了以往吆喝的底气,随着近一年房企投资意愿逐步降低回落,或许才有了如今密集抛售资产的可能。 第四,市场环境趋冷楼市量价齐跌。这一点可以说是直接原因。根据社科院最新统计,11月份一线城市房价全部止涨,“持续低迷无反弹迹象”。以北京为例,部分区域二手房下跌幅度超20%,而燕郊片区更是凄惨,近半年时间房价下跌了30.83%。 楼市寒冬真正来临,全国热点城市量价齐跌更加明显,直接导致开发商回款压力加大,更是直接影响中小开发商的生存空间。此外,对于刚需来说,二手房市场虽然有了议价空间,但是一方是不甘心,卖不上心理价位,一方是很小心,不敢轻易接盘。 临近年底,各种会议和报道都透露了一个重要信号,控制可能发生的金融风险是2018年楼市的重要方向之一。笔者认为,此次房企密集抛售资产不会是终点,这一切无疑意味着2018年房价或继续下行。不过倒不至于普遍跌到廊坊那种程度,总体来说微跌或是大概率事件。 对于房企来说,2018年或是至关重要的一年,大小房企面临着不同的生存问题:对于这两年极速扩张的中小房企来说日子过得必将艰难,很有可能面临破产和被收购的命运;对于财大粗气的房企来说,日子相对好一些,但是楼市调控逐步趋紧,资金链也会深重承压。