终于到2021年了,2020年底重庆楼市不平静啊,消息太多了,很多粉丝今年买了房,问我们明年重庆房价要涨吗?其实看到这类问题,我是懵逼的,今年买房,二手房是2年后才能交易,新房需要等1-2年交房,然后下证,限售期,算下来都是4年以后才能卖,大家今年买房关心明年房价涨跌,真的有意义吗?
但是还有很多粉丝想买房,和曾经的房子想卖,所以,我们还是来分析一下。
今年其实有两个时间节点的房子最便宜,一个是黑天鹅期间和才结束,另一个就是年底。但是很多人不相信,而且我们也推荐了很多特价房楼盘啊这些,有的楼盘从去年高位400万降到了300万,其实今年是改善需求买房非常好的时机,可是很多人看不上特价房,说楼层不好,朝向不好,这个你想特价房买到楼王,几乎是不可能的事。
还有要注意,刚需楼盘今年看正常价格,不但没有便宜,反而略微上涨,我说过了,决定房价的是供需关系,现在重庆市场就是改善需求供应充足,低总价低单价刚需供应相对减少,才导致这个局面,这里说的都是新房。
其实我们不喜欢预测,但是大家非要我们来预测一下,就结合当下重庆的数据和现象,我们做一下短周期分析吧。
01明年开发商的折扣和优惠力度会减少
我一直都告诉大家今年年底重庆新房打折力度非常大,工抵房,内部员工房这些名义打折五花八门,有的楼盘甚至是全面9折还是现房。
石桥铺的一个盘,我其实非常看好,品质都不差,石桥铺区位潜力也大,可是很年轻人宁可去水土龙兴都不愿去买这种核心区位的房子,天天粉丝让我们推荐楼盘,其实每个人自己的眼光,需求不一样,我看好的,结果你不喜欢,这就是最大的矛盾。
继续重庆房价,因为开发商融资三道红线的压力非常大,回笼资金。下面就是开发商要结束打折,收回折扣的图。
原因很简单2020年结束,明年开发商就不着急卖了,会停止打折,甚至涨价,看明年重庆楼市情况在随行就市,下面就是几个重庆几个知名开发商和楼盘的通知。
年底重庆这波新房促销很火,部分楼盘特价房源已经卖完,开始涨价了。
当然,这是开发商的常规操作,告诉你明年不打折了,也可以逼你现在下手买房,剩下也没几天了。开发商也不是神,它也无法预测明年的房价,所以,要看春节后的小阳春销售情况来决定后面的打折促销的力度,如果楼市火,就会顺着涨价,楼市冷清,明年年底又是一波打折促销。
02地价越来越贵
其实你们可以细品一下,年底几个重磅的土拍,其实给2021年的土地市场指明了方向。
蔡家组团地块被建发以总价9.1亿元,楼面价8343元/㎡摘得;
按这个楼面价,房价要建面上14000元/平以上才能保本,要知道蔡家周边现在的房价也才多少啊。所以最后这个项目出来会抬高板块均价。
重庆年底诞生新地王,也是值得回味的。我不能写过多的评价。
观音桥组团被香港置地以总价24.6亿元,楼面价14142元/㎡摘得,诞生重庆新的地王。
观音桥这种核心区位加上香港置地这家品牌大房企,新盘房价套内上3万是妥妥的。
土地这块你懂就行了,我不能写太多。
03重庆楼市新房销售火
其实我都没有搞懂,为什么这么多人买房,重庆光看新房销量好几年都是全国第一。
根据易居的数据,重庆住宅新房的去化周期是5.2个月。
很多人不理解这个去库存周期5个月意味着什么,简单的说,低于10个月就说明这座城市楼市交易不差,但是二手房另外说。
重庆新房供应量虽然大,但是销量更大,这是全国都少有的现象。而2021年重庆新房供应量会不会减少?我认为是一定的,因为三道红线,明显房企拿地少了,低价土地也在2019-2020年消化差不多了,2021年重庆刚需产品肯定非常少,改善住房还好,供应充足。核心地块新房也越来越少。
但你要说会成为房价上涨的依据,我只能说是新房,二手房,还看不到苗头,
04全国明年开启普涨行情?
很多人有一种说法,全国普涨,重庆跟涨,深圳楼市就不说了,一直都在涨,低迷了几年的上海楼市最近也爆发了。出现了一件奇葩事,就是一个上海业主卖二手房,结果来了十几组客户,最后搞竞价,价高者得,加价50万成交,让人看见上海二手房市场的火爆。
但是你说深圳,上海的火爆情况,最后能传导到重庆来吗?我只能说有机会,但是几率不大,未来中国大城市之间的分化会非常严重,而且你要看清楚,上海二手房火爆其实有内在原因的,重庆的二手房市场明年还会承压。
05重庆低价刚需楼盘减少
其实这个我们去年就预测了,今年刚需楼盘已经很少了,你会发现之前巴南首付2万抢房引发堵车,还有寸滩80万买两房半夜抢房全是指向刚需产品,下面是12月重庆新房预售证的一个阶梯图。
大家会发现重庆买房门槛升高,1.3万/㎡以内的房源正在不断减少,刚需买房的选择余地越来越小;而1.3万/㎡以上的改善房源,已经成为了重庆新房市场的供应主力。对于刚需来说,应该更多侧重于交通便利性、生活配套,区域的成熟度等;
06重庆明年新房涨二手房稳
很多人要问二手房市场,其实我个人还是认为二手房稳为主基调,因为我现在看不到二手房启动的前兆,除了个别二手学区房火爆外,大部分二手房价格都非常稳定。
话我就不多说,大家都懂,二手房价格要起来,首先这里面有接近4万套左右品质较好的房源,得消灭掉,关键是2021年还会有多少挂出来,都是未知。
以后抖音直播给大家解读。
07总结
其实不只是我,圈里很多好友,植物系啊,房老大等,都对2021年重庆的新房价格表示乐观,但是你要说涨幅多大,恐怕很难预测,因为一旦房价涨幅超过一个比例就会被约谈调控。
大几率重庆新房价格是玩均价魔术,这个我写过太多了,
均价魔术:
假设2019一个城市新房楼盘只有3个,一个主城核心区域房价2万,另外2个在郊区,房价1.5万,最后,你得出了城市楼市均价1.66万的结论。
到了2020年这个城市新房楼盘还是只有三个,一个主城核心区域房价从2万涨到了2.5万,另外两个楼盘在郊区,房价从1.5万跌倒了1.25万,最后你得出了这座城市的楼市均价还是1.66万;
这时候这座城市就有两种声音了,一种是天天盯着主城核心区域的购房者,他们就会惊呼,房价大涨了,房价从2万涨到了2.5万,涨幅25%,另外一种就是天天盯着郊区房子的人,他们会说房价跌了,从1.5万跌到1.25万,跌幅16.6%,但是大家再去看统计的这座城市的房价均价,还是1.66万,没有涨也没有跌。最后核心区房价大涨,周边新兴板块多开点低价楼盘,均价一下就被平均了,所以我买房,建议条件允许的尽量往核心靠。
2021年的房价预测,如果你看完文章,就懂了,这种现象,暂时短周期会持续下去,当然,如果发生系统性风险,我的预测都是白搭。
对于刚需,我就不说了,其实关键是自己的预算和需求,对于投资,你现在买都是几年后卖的事情,别想着抄底,很难的,其实投资的关键是避坑,你把坑都躲过了,最后就是赚多赚少的问题。