一个社会的贫富 分离是社会不稳定的主要因素, 1994 年洛杉矶贫穷黑人放火烧 毁中产阶级居住区(韩国城)的 例子再次证明,不平等和分离会 滋生仇恨,有仇恨的社会不可能 安定。 中国今天住宅的分布基本上 已由市场规律所支配。在上海, 市中心区的“高尚地段”的房价 可达 13000 ,在边缘地区工薪阶层的居住区,房价只有 2000 。北京市的平均房价为 3990 ,而安徽、江西则只有 900 ,房价差别已反映出市场差别。“有钱有 势的人住好区,无钱无势的人搬 到郊外”,似乎已被大家接受为 当然。但居住上的贫富分离,从 长远来看将给社会安定带来隐 患。过去上海南市区的四牌楼, 虹口区的市民村,都曾因集中了 棚户简屋而被认为是“下只角”。 而徐汇区的衡山路、高安路一 带,则是“上只角”,是达官贵 人的集中地。这种分离,是历史 遗留的疾病,也是城市建设的痈 瘤。而今天我们却又在有意无意 地建设新的“上只角”(高价豪 宅区)和“下只角”(廉价住宅 区),造成新的社会分离。这应 引起我们规划师的认真关注,并 力求纠正之。住房规划是城市规 划的中心,作为政府职能的城市 规划工作,理应让住房规划走出 狭窄的房地产规划,而走上为全 社会发展考虑的大规划。 具体说来,可在中国试点建 设高中低房价住房混合的居住 区,促进社会整合。此外,关心 大量外来人口的长期居住问题, 帮助他们和原来居民的混合;研 究城市边缘地区社区和住宅的建 设,鼓励边缘区社区质量的提 升,都是急需进行的课题。 小康社区的标准当我们定义“小康住宅” 时,我们主要把人均居住面积作 为指标。美国研究者提出,住宅 的标准应有广义的考量,不宜只 用居住面积单个指标。小康社区 也许可用五个“C”来衡量: (1)Cost(房价)。房价应和 家庭收入挂钩,成为“相对房 价”,而不应只以绝对房价作指 标。一般而言,住房开支(支付 购房贷款、房地产税、物业管理 费等)占家庭收入的 25%是国 际常规。小康社区内的房价可按 这个比例确定。 (2)Conditions(标准)。人 均面积,装修水平,设备配置都 是衡量住宅标准的指标,应适于 中国国情。过大的面积不宜在中 国提倡。在缺水的城市,每套住 套厕所似无必要。但良好的厨房、热水、取暖、空调设 备,是小康社区的住宅所必需 (3)Crowding(拥挤度)。一般而言,平均每间房住1. 个人以下是合理的居住密度。 (4)Commnity Faciities(社 区设施)。良好的住宅不能脱离 良好的社区。在中国一些农村地 区,我们看到豪华的单幢住宅, 院内甚至用大理石铺地,但走出 院门,村里却是泥泞的小路,根 本没有社区环境可言。良好的社 区设施不只是中心绿地、广场喷 泉加上仿洋雕像,而应是实用 的、便民的、鼓励居民交往、富 有文化内涵的多样设施。这些设 施最好由下而上地让居民自己选 择,自己培育,而不是自上而下 地由设计者去臆造包办。 (5)Contro (自治)。良好 的社区来自于居民的主人翁意 识。新的政策要鼓励、培育居民 的自治自管,让“社区搭台,居 民唱戏”,而不是靠政府操办。 所有这些,可成为下一阶段 住房政策设计的参考。 政府的作用从回顾美国住房政策的历史 可以发现,虽然美国是一个市场 经济极度发达的国家,政府并没 有放弃对市场的引导。在美国住 房发展的每一阶段,都可以看出 政府政策的影响。在中国,市场 经济的建立也不等于取消了政府 在住房问题上应起的引导作用, 政府只是转变了方向,而不是退 出了住房建设。政府通过法规 (如美国的区划法、细分法和建 筑法规)和经济杠杆(税收、贷款、利率和直接拨款)引导市场 在特定地区为特定对象建造特定 住宅,以实现政策意图。以法律 手段和经济手段为主,辅以行政 城市规划 CCIITTYY PPLLAANNNNIINNGG RREEVVIIEEWW Vol 手段,是美国政府管理城市、包括管理住房建设的惯用做法。这 些措施的成果,说明政府在引导 住房建设向“小康社会”发展中 是大有可为的。 住房政策作为国家发展政策 的一部分,必须和其他政策配 套。小康社会的建立在相当程度 上取决于各项政策的协调,但和 哪些政策、如何配套,则又是一 个大的研究课题。 20 年来中国住房建设的成 就有目共睹。虽然一些海外研究 者们认为住房改革加剧了两极分 化,但不能因此抹杀了房改在基 本层面上推动了住房建设的事 实。实现小康住宅就是证明。现在,中国正要迈向小康社会。实 现全民族的小康,是数百年来中 国志士仁人们的梦想。以住房的 全民小康来促进小康社会的早日 实现,将是中国规划师对中国社 会发展的一大贡献。 (本文是根据我在“面向 21 世纪上海住宅发展战略国际研讨 会”上的发言改写而成。关于中 国的资料来源于房地产司谢家瑾 司长在同一会上的发言,及中国 国家统计局的统计年鉴。) 参考文献 JohnLandies, Richard LeGates. Housing Panning LocaGovernment Panning, 3rd Edition. ICMA. 2000. ConstanceLieder Hous-ing. Lo-ca Government Panning,2nd Edition. ICMA. 1988. FannieMae Foundation: Housing Poicy 2000.【收稿日期】2000 20