单选题 1. 一 个 估 价 项 目 中 的 估 价 目 的 , 本 质 上 是 由 ( A. 估 价 机 构 B. 估 价 师 C. 估 价 报 告 使 用 者 D. 估 价 委 托 人 的 估 价 需 要 2. 一 个 估 价 项 目 中 的 价 值 类 型 ,本 质 上 是 由 ( A. 估 价 委 托 人 B. 估 价 师 C. 估 价 目 的 D. 估 价 对 象 3. 下 列 关 于 价 值 类 型 的 表 述 中 , 错 误 的 是 ( A. 在 用 价 值 为 市 场 价 值 B. 投 资 价 值 属 于 非 市 场 价 值 C. 市 场 价 值 的 前 提 之 一 是 继 续 使 用 D. 同 一 估 价 对 象 可 能 有 不 同 类 型 的 价 值 4. 任 何 一 宗 房 地 产 只 能 就 地 开 发 、利 用 或 消 费 ,并 且 要 受 制 于 其 所 在 的 空 间 环 境 。房 地 产 开 发 利 用 的 这 一 特 点 ,本 质 上 是由房地产的( A. 易 受 限 制 B. 相 互 影 响 C. 独 一 无 二 D )特 性 决 定 的 。 A )。 C )决 定 的 。 D )决 定 的 。 D. 不 可 移 动 5. 下 列 房 地 产 中 , 变 现 能 力 相 对 较 强 的 是 ( A. 用 途 专 业 的 房 地 产 B. 价 值 较 大 的 房 地 产 C. 独 立 使 用 的 房 地 产 D. 不 可 分 割 的 房 地 产 C )。 6. 下 列 影 响 某 套 住 宅 价 格 的 因 素 中 , 不 属 于 实 物 因 素 的 是 ( B )。 A. 户 型 B. 楼 层 C. 层 高 D. 装 修 7. 对 于 同 一 估 价 对 象 和 同 一 估 价 时 点 , 下 列 价 值 类 型 中 评估价值最大的一般是( A. 谨 慎 价 值 B. 市 场 价 值 C. 残 余 价 值 D. 快 速 变 现 价 值 8. 某 套 200 ㎡ 、 单 价 4000 元 / ㎡ 的 住 宅 , 要 求 成 交 时 首 付 20 万 元 , 余 款 在 3 年 内 分 3 期 支 付 , 每 期 末 支 付 20 万 元 。 如 果 折 现 率 为 5% , 则 该 套 住 宅 的 实 际 价 格 为 ( B )万 元 。 B )。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 9. 下 列 房 地 产 价 格 中 , 相 对 能 更 好 反 映 地 价 水 平 高 低 的 是 ( C )。 A. 土 地 总 价 B. 土 地 单 价 C. 楼 面 地 价 D. 商 品 房 价 格 10. 设 立 地 役 权 通 常 会 使 (A A. 供 役 地 的 价 值 下 降 B. 需 役 地 的 价 值 下 降 C. 供 役 地 与 需 役 地 的 价 值 都 下 降 D. 供 役 地 与 需 役 地 的 价 值 都 上 升 )。 11. 在市场法估价中,统一中外货币单价时,应该采用成交当时的 市场汇率来进行换算。( B ) A、对 12. B、错 在确定估价时点时要注意,估价时点应采用公历来表示,一 般要精确到月。( B) A、对 B、错 13、从卖房的角度看,成本法的理论依据是(C )。 A、销售状况价值论 B、市场供求价值论 C、生产费用价值论 D、经济花费价值论 14、 (C )是以一个城市为对象,在该城市一定区域的范围内,根 据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出 的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 A、土地单价 B、土地总价 C、基准地价 D、标定地价 15、在运用假设开发法时,不应考虑某些无形收益。(B ) A、对 B、错 16、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( C)。 A、新开发房地产项目 B、用于出售用途的房地产项目 C、具有投资开发或再开发潜力的房地产 D、用于投资或再开发的房地产 17 、下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是 ( B ) A.高层建筑地价分摊 B.房地产投资价值评估 C.因环境污染导致的房地产价值减损评估 D.城市房屋拆迁中的停业损失评估 18、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小 或者准确性的是( D ) A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价格 D.合格估价师的重新估价结果 19、一个估价项目中的估价时点本质上是由( B )决定的 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿 20、房地产供给有限特性的本质是( B ) A.土地的总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大 21、下列土地状况中,不属于士地权益状况的是( C ) A.土地使用期限 B.土地使用管制 C.土地面积大小 D.土地权利性质 21、 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元, 房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1000 万元同 时还有一笔贷款成数由 50%,余额为 1000 万元的抵押贷款,该在建 工程的再次抵押价值为( D )万元 A.2500 B.3000 C.3500 D.4000 22、下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空 置率,但未考虑运营费用差异的是( B )。 A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法 23、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费 用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、 150 万元、 120 万元,投资利润率为 20%, 则成本利润率为( A.17.13% D)。 B.18.30% C.18.61% D.21.47% 24、城市房屋拆迁补偿评估中,对被征收房屋的室内自行装修补偿款 的评估应采用的价值类型是( C )。 A.投资价值 B.谨慎价值 C.快速变现值 D.市场价值 25、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时,其中最重 要的是选取( A ) A.最佳用途 B.最佳规模 C.最佳集约度 D.最佳开发时机 26、某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款 取得土地的,目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售,1 年后可竣工,销售期为 1 年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用 成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息 期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进 行折现时的折现期分别为( A )。 A.0.5 和 1 年 B.0.5 年和 1.5 年 C.0.5 年和 2 年 D.1 年和 1.5 年 27、 某宗房地产, 建筑层数 5 层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为 50%, 楼面地价为 100 元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米. A. 500 B. 200 C. 250 D. 100 答案:C 解析:50%*5*100=250 元/平方米. 28、某宗房地产的总价值为 100 万元, 其中土地价值 30 万元, 通过 抵押获得贷款 60 万元,若投火灾保险, 则其投保价值应为( )万元. A. 100 B. 70 C. 60 D. 40 答案:B 解析:100-30=70 万元 29、某建筑物,经实地勘察预计尚可使用 30 年, 无残值。该类建筑物 的耐用年限 50 年,则该建筑物的成新率为( )%。 A.40 B. 60 C. 50 D. 67% 答案:B 解析:30/50=60% 30、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为 7%和 8%。 某宗房地产交易,买方付给卖方 297 万元,应缴税费均由卖方承担, 则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。 A.323 B。275 C. 273 D. 258 答案:B 解析:297/(1+8%)=275 万元。 31、某宗房地产, 净收益每年 50 万元, 建筑物价值 200 万元, 建筑 资本化率为 12%, 土地资本化率为 10%, 则该宗房地产的总价值为( ) 万元. A. 417 B. 500 C. 460 D. 450 答案:C 解析:先求出土地价值=(50-200*12%)/10%=260 万元,房地产总 价值=260+200=460 万元。 多选题 32、搜集交易实例时应搜集交易实例的(ACD )等。 A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 33、影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房 地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有( ABCD)。 A、大气环境 B、声觉环境 C、水文环境 D、卫生环境 34、数学曲线拟合法主要有:( ACD) A、直线趋势法 B、指数平滑法 C、指数曲线趋势法 D、二次抛物线趋势法 35、考虑资金的时间价值可以采用如下方式:( AC)。 A、现金流量折现法 B、未来收益贴现法 C、计算利息的方式 D、计算净现金流的方法 36、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括 (A、B、C、D )。 A.待开发房地产的价值 B.待开发房地产取得的税费 C.续建开发成本 D.销售费用 37、运用基准地价修正法评估宗地价值时,应明确的基准地价内涵的 内容主要包括基准地价对应的(A、B、D A.容积率 B.土地用途 C.土地开发程度 D.土地使用权性质 38、实际估价中,估价对象范围的界定包括(A、B、C A.实物构成范围 B.权益范围 C.空间范围 D.时间范围 39、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有(A、B、C) A.交通便捷程度 B.朝向、楼层 C.周围环境和景观 D.建筑规模 40、城市规划对土地使用管制的内容,主要包括(A、C、D A.建筑高度 )等。 )的界定。 )。 B.建筑结构 C.容积率 D 土地用途 41、下列关于房地产估价本质的说法正确的有(A、D A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C.房地产估价是为委托人提供价格保证 D.房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内 42、运用假设开发法估价的效果如何,除了对假设开发法本身掌握得 如何外,还要求有一个良好的社会经济环境,如(ABDE) 。 A.要有一个明朗、开放及长远的房地产政策 B.要有一套统一、严谨及健全的房地产法规 C.要有一套完整的开发计划和管理制度 D.要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单 E.要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划 43、明确估价基本事项主要包括(ABC ) 。 A.明确估价目的 B.明确估价对象 C.明确估价时点 D.明确估价 )。 内容 E.明确估价费用 44、价格等于“成本加平均利润” ,是长期内平均来看的,而且还需 要具备下述条件(CD) 。 A.生产成本高于市场平均成本 B.生产成本低于市场平均成本 C.自由竞争 D.该种商品本身可以大量重复生产 E.生产成本等于市场平均成本 名词解释题 45、市场比较法 是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比 较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象 的客观合理价格或价值的方法。 46、 楼 面 地 价 楼 面 地 价 又 称 为 单 位 建 筑 面 积 地 价 或 楼 板 价 。 它是每单位建筑面积所分摊的土地价格, 即 土地总价格与建筑总面积之比,又可以表示为单位地价与容积率之 比。 47、房地产开发 是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价 值与土地所有权价格综合的货币表现。 48、建筑物折旧 是指因各种原因所造成的建筑物价值的损失。 计算题 49、某写字楼套间建筑面积 1,000 平方米,使用年限 30 年,该写字 楼每月租金 2.5 万元。据调查,该写字楼造价为 3,000 元/平方米, 家具设备原值 10 万元,耐用年限 10 年,残值率 2%。据有关规定, 房地产税为年租金的 12%,管理费为年租金的 5%,修缮费为房屋原值 的 2%,保险费为房屋原值的 3‰,资本化验室率为 12%。试估算该写 字楼的价格。 (1)年租金收入 2.5×12=30(万元) (2)计算年经营费用 ①房地产税=30×12%=3.6(万元) ②管理费=30×5%=1.5(万元) ③房屋原值=1000×3000=300(万元) ④修缮费=300×2%=6(万元) ⑤保险费=300×3‰=0.9(万元) ⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元) ⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元) (3)年净收益=30-12.98=17.02(万元) (4)