天津中心城区 PK 滨海新区 壹、 两大轴心中的商业群落 天津日益成为环渤海经济圈的中心城市, 滨海新区在“十一五规划” 中的战略性地位, 极大推动了天津城市的建设步伐。 天津市的城市规划可以被形象概括为“一个扁担挑两头” , 即以海河为带状中心和发展轴线,一头是市区服务业和消费中心, 另一头是滨海新区港口物流仓储和大型工业生产中心。 中心城区和滨海新区的共同腾飞, 成为环渤海地区乃至中国北方经济发展的引擎。 在环渤海经济圈和京津联动趋势的作用下, 伴随海河综合开发改造和城市基础设施大跨步的建设进程, 天津在房地产市场开发上一路高歌猛进。 商业地产这种复合性的地产发展模式在经过 2004、 2005 年的变革与激增之后, 逐步进入发展整合的关键阶段。 联合地产将围绕本期主题, 分析中心城区与滨海新区的商业地产开发现状与趋势。 一、 两大轴心商业地产发展背景分析 2006 年 2 月, 中国科学院中国现代化研究中心发布了《中国现代化报告 2006》 。 报告指出, 北京、 上海、天津已完成以工业经济为主要特点的第一次社会现代化, 达到中等发达社会水平。 天津国民经济持续快速协调健康发展, 综合实力跃上新台阶。 2005 全市生产总值达到 3665 亿元, 年均增长 13. 9%, 人均生产总值 4300 美元, 年均增长 12. 7%。 经济结构调整迈出重大步伐, 整体素质明显提高, 服务业增加值 1485 亿元, 年均增长 11. 4%。 商品购销总额 8300 亿元, 年均增长 27. 7%。 现代物流、 商贸会展、 房地产等行业规模不断扩大。 经济体制改革继续深化, 发展活力进一步增强; 对外开放水平不断提高, 滨海新区经济实力和对区域经济的服务功能显著增强; 基础设施建设取得突破性进展, 城市面貌发生巨大变化。 滨海新区在今年上半年, 社会消费品零售额达到 103. 84 亿元, 同比增长 13. 2%, 呈现出商业市场繁荣, 居民消费旺盛的喜人局面。 天津“十一五” 规划纲要指出: 2006 年天津将通过优化布局、 完善功能和提升水平, 加快建设内外贸融合、 结构优化, 充分体现大都市繁荣繁华的现代商贸中心特色。 “十一五” 期间, 商业设施投资总额将达 900亿元, 年均增长 20%。 首先要推进海河商业综合开发。 按照海河开发总体规划, 着力建设传统文化商贸区、 都市消费娱乐区、 中心商务商贸区等几大功能区, 使海河两岸商贸设施总建筑面积达到 600 万平方米。 二是建设滨海新区商业中心。 重点规划建设中心商务区, 即宜居生态滨海新城, 重点发展商贸、 金融、 信息、 文化等现代服务业; 初步形成三级商业体系。 三是完善城市中心商业区。 城区初步形成以和平路-滨江道、 小白楼中心商业区为核心, 全市 24 个区域商业中心为骨干的大都市商业框架。 和平路-滨江道中心商业区以高端消费为特征; 小白楼商业中心区以发展商务主导型商业为目标; 24 个区域商业中心主要面向市民百姓, 以中档为主并向多层次发展。 四是提升专业(特色) 商业街功能和档次。 对鼓楼商业街、 古文化街、 食品街、 大沽南路商业街、 中山路商业街、 友谊路风情街、 鞍山西道科贸街、 大胡同估衣街及杨柳青明清街等 9 条街道实施改造、 扩建和提升;建设上谷餐饮街、 直沽风情街、 长江道汽贸街及蓟县唐式商业街等 4 条商业街。 五是发展交通枢纽型商业。 以机场、 火车站、 地铁、 公交站点为节点, 重点搞好商业配套设施建设。 二、 两大轴心商业地产市场供应状况分析 伴随天津各项经济指标大幅度上升的趋势, 天津市的商业地产市场迅速升温, 两年内, 相继开发建设的商业地产项目达到过去的数十倍之多, 据不完全统计, 天津市目前的商业地产开发面积已超过七百万平方米。 在 2004-2005 年间, 中心城区商业物业市场约 350 万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工, 五大商圈及商业区域的商业供应量为 180 万平方米左右, 新增供应量主要集中在海河板块和地铁沿线, 越来越多的商业面积集中在含有写字楼、 公寓和酒店的综合项目之中。 天津市未来将出现数量较多的大型购物设施和主题购物街,面积多在 10-30 万平方米之间。 滨海地区商业地产起步于 1995 年, 2001 年随着房地产业的兴起而迅速发展, 在 2005 年达到高峰, 预计2006 年这个数字将继续增加。 滨海新区商业地产从 2003 年起呈现平稳发展的局面, 2006 年的供应量近 70 万平方米, 大多为建筑面积在 5-10 万平米范围内的综合性大型商业项目。 下表为中心城区、 滨海新区目前在建与即将经营的商业物业的基本情况: 三、 两大轴心商业地产整体形势分析 目前中心城区与滨海新区的商业物业处于发展的初期阶段, 尚不具备成熟市场的特征和发展规模。 但最近几年, 在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中, 天津经济持续发展, 商业市场在其自身多次结构调整的推动下,发展水平已明显升级。 天津市商业市场开始呈现出现代化、 市场化、 多元化的发展趋势, 同时, 居民对消费品的需求呈逐年上升趋势, 消费品价格指数持续下降, 为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础, 同时市场细分得到加强。 中心城区与滨海新区商业地产在过去三年发展迅速, 从开发商项目操作的成长速度看, 天津 2005 年、 2006年进行营销的商业地产项目数量比较大, 但真正开业估计集中在 2007 年、 2008 年。 其中, 中大型商业地产项目的数量占市场的主体, 中小型商业地产项目的市场结构比较稳定, 而且商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差。 换言之, 中小型商业地产项目的市场风险便于控制, 所以建议第一次进行商业地产开发的开发商更多关注中小型商业地产项目。 在区域方面, 中心城区集中分布的五大知名商圈——和平路商圈、 滨江道商圈、 南京路商圈、 小白楼商圈、东马路商圈依然占据着天津商业格局的主力位置, 将继续成为未来天津商业地产激烈竞争的区域。 以海河景观带及地铁交通线为基础的商业街布局模式开始显现, 海河沿线及地铁上盖商业建筑将成为天津条状商业结构布局的引发点, 使得沿线商业物业开发飞速增长。 中心城区中环线以外的区域, 是天津城市面貌变化最快的地方,随着天津市城市基础设施升级和居住条件的改善, 大批市民选择在新建居住区生活, 这些地区的商业活动也随之兴旺起来。 水上商圈、 卫国道商圈、 梅江商圈、 大沽南路商圈、 友谊路等新兴商圈, 结合城市交通、 规划特点, 利用市政、 金融配套趋于完善、 中高端社区密集程度高的优势, 发展特色商业项目, 其市场容量大幅增加,商业氛围也日渐浓厚, 未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证。 滨海新区的商业物业经营, 被洋货、 解放路、 开发区第三大街这三大核心商圈牢牢把控, 以洋货市场为核心的周边区域, 聚集了塘沽区 1/3 左右的人口, 商业区与住宅区相混合, 零售、 餐饮、 娱乐业态的比例较符合商圈业态设置的规律和消费者需求; 商圈的辐射范围较广, 消费者来源趋向多元化, 各商圈的主题性和消费梯次较为分明, 充分结合辐射区域的人群构成和消费习惯, 整体经营状况良好。 在物业类型方面, 中心城区酒店、 商务办公、 综合商业平分秋色, 社区商业供应量占到 12%左右(社区商业的比例实际上还不足以完全表现市场的现状, 真实的市场供应量会高于这个数字) 。 滨海新区优势的宏观环境, 自然吸引了众多地产开发商的关注, 海河南岸响锣湾商务商业项目的启动带来了大量商业用地的出让, 带动了滨海新区新一轮的商业扩展, 但滨海大开发所带来的实际需求增长速度能否跟得上滨海商务市场即将到来的巨大供应量仍有待商榷, 即便有相关的扶持政策, 对市场的刺激也有滞后效应。 (图为中心城区与滨海新区商业物业的增量状况, 单位: 万平方米) 在价格方面, 商业中心区商圈租金水平基本持平, 价格增长幅度平缓; 而随着次中心区新兴商圈逐渐成熟,市场认可度也将提升, 租金价格将随之提高。 中心城区与滨海新区商业物业用房的开发成为新一轮天津房地产开发的新宠已经是不争的事实。 在土地供应方面, 目前中心城区与滨海新区商业地产的开发强调了土地功能混合使用, 使中心商业区的功能多样化, 避免了城市中心功能的单一化。 四、 两大轴心商业地产市场需求状况分析 一方面, 在 WTO 零售业解禁后, 外资零售企业将加紧在天津市场的积极扩张, 而国内外零售企业间的市场竞争将越发激烈, 这会带来对商业地产的大量需求。 另一方面, 受整体经济走势强劲的影响, 消费市场的规模将不断扩大。 据某商业机构调查显示, 在未来 2 至 4 年内, 对开新店有明确计划和有大概计划的商家占到受调查者总数的 46. 8%; 其中, 服务餐饮业有 49. 2%的人有开店计划, 比例最高。 据 2005 年天津市统计局数据显示, 目前天津市人均商业面积约为 0. 7 平方米, 远低于国外发达国家人均1. 2 平方米商业面积的水平, 同时也小于上海人均 1 平方米商业面积的发展水平, 因此商业地产仍有较大发展空间。 从商业项目的地理位置看, 由于土地稀缺性和黄金商业氛围, 成熟商圈的项目仍然备受关注; 从建筑类型来看, 底层沿街项目在各类商业项目中销售情况较好, 人流充裕, 租金看好; 从单位面积来看, 50—80 平方米的商铺更易于被市场消化, 特别为投资型商户青睐, 多用于服饰、 皮具等时尚业态经营, 易于租户的引进与变更, 降低了投资风险。 五、 两大轴心商业地产发展预测分析 2006-2008 年中心城区与滨海新区商业地产的供应量将继续保持增长趋势, 供应业态主要综合商业、 社区商业市场为主, 由于大型综合体项目增多, 导致部分项目滞销, 显现出供大于求的结构特征。 业态将向多元化趋势发展, 市场将呈现“白热化” 竞争态势; 预计 2006 年商业零售面积的增速将超过居民购买力增速, 商业零售业将迎来更加激烈的竞争格局, 以纯粹商业经营为基础的传统商圈经营难度开始增加, 适者生存规律将再次得到印证。 预计中心城区与滨海新区商业地产将呈现以下发展趋势: 1. 地铁、 轻轨和快速路建设带动沿线商圈形成 随着地铁 1 号线的试运营, 本市“地铁商圈” 一期规划已经开始实施, 在地铁 1 号线沿途陆续建成 22 个大型商业设施, 总建筑面积达 100 多万平方米, 预计到 2007 年底全线竣工, 业态涉及住宅、 商务、 餐饮、 娱乐、购物、 休闲、 文化等多个方面。 天津今年在建和将建的地铁上盖商业项目主要有: 营口道出站口 32 万平方米的包括高档百货商场在内的大型综合建筑; 鞍山道站的商业、 商务综合建筑; 西南角出站口 20 万平方米的金盛广场(含商场、 餐饮和高档公寓) ; 开发区泰达市民广场、 河西下瓦房站商业项目等。 地铁运营后, 会有巨大、 持续的客流, 从而带动物流和商流的发展, 地铁沿线项目将利用地铁带来的交通便利和经济元素大流通, 把商业、 住宅、 休闲等各类场所与地铁站巧妙地连接在一起, 逐步形成具有天津特色的地铁“生活圈” 和地铁文化, 形成新的商业氛围。 2. 海河服务型经济带推动商业迅速发展 海河是连接中心城区和滨海新区的纽带, 通过海河开发, 中心城区与滨海新区之间将在产业、 文化、 服务等多方面产生深层次互动, 从而促进新老城区的完善和成熟, 加快整个天津经济结构和经济空间布局的调整,形成中心城区与滨海新区共同发展的新格局。 有了市政府明确的政策导航, 加上海河景观的巨大附加值效应,各地开发商纷纷抢滩天津海河综合开发, 目前已累计吸引投资和意向投资达 800 多亿元。 香港第三大房地产商恒隆集团, 投资 20 亿元在和平滨河商业圈兴建恒隆广场项目; 香港第二大房地产商新世界集团投资 4 亿元启动建设解放广场项目; 香港嘉里集团在南站金融商务区投资 40 亿元建设 50 万平方米大型商贸设施项目; 新加坡仁恒集团投资 40 亿元开发仁恒海河广场等, 这些由海河节点为核心而形成的海河版块多数集公寓、 酒店、 住宅、写字楼、 商业于一体, 对其所处区域的整体提升作用不言而喻。 在海河沿岸将建设 8 大商业设施、 10 大星级酒店、 20 大高档写字楼、 15 片高级公寓住宅区, 以此形成大型商贸设施带, 进而实现海河服务型经济带。 大悲院商圈、 海河水上运动大世界商圈、 塘沽响锣湾商圈将成为今年天津商业板块的重要看点。 3. 中高端百货提升商业梯次 2006 年庄吉购物中心、 伊势丹二店、 信达广场等外地资本控股的中高端百货均准备开张纳客, 加之两三年内也将面市的美美百货、 恒隆广场、 新加坡仁恒购物广场, 中心城区内中高端百货的总体量扩充将超过 40万平方米。 滨海新区依据其巨大的外籍商务人群和中高端人群, 加快了中高端百货的布点速度: 赛特入驻泰达市民广场, 太平洋百货签约鸿泰千佰汇。 中高端百货的加盟势不可挡, 商家对消费人群的定位有了进一步区隔与细分, 新增百货卖场为传统商圈注入新鲜血液, 在传达新兴商业理念的同时, 也将提升商圈的定位梯次, 冲破了天津百货业以流行百货、 中档百货为主的既有格局, 天津百货业在全面开启多元化竞争的 2006 年也面临着扩张与整合的双重任务。 4. 显示商业综合体优势 新近动工的商业地产项目多数都是集商业、 商务、 酒店及住宅公寓为一体的综合性建筑, 起到了以办公为主扩展到综合性的商务智能型, 建立新型的商业区的作用。 中环广场、 和记黄埔营口道项目、 仁恒购物广场等项目的体量主要集中在 4—10 万平米, 都不同程度的结合星级酒店、 甲级写字楼、 高端住宅、 大型休闲娱乐项目进行规划开发, 提高目标消费人群的易达性, 规划更趋科学合理。 响螺湾生活服务功能区和于家堡国际商业服务中心。 前者位于现在的海河外滩公园对岸, 将以高档生活服务为主导, 海滨旅游休闲为支撑, 建设一系 列现代化星级宾馆和商业广场。 后者地处塘沽的几何中心, 三面临水, 将利用其独特的环水特点, 修建一批气势恢弘、 错落有致的超高层建筑以及大量的办公、 餐饮、 服务和住宿设施。 5. 社区商业发展势头良好 随着房地产开发大盘社区不断向城市边缘化发展, 加之“限制大型商业设施建设” 和“加大力度发展社区商业” 两项调控规定的出台, 社区商业这种以便民利民的属地型商业呈现出良好的发展势头。 社区型商业项目已成为现有的商业项目中经营状况最佳、 发展最快, 成熟稳定性最高的商业类型, 其销售模式也将受到更多投资者的青睐。 特别是天津十一五规划纲要中指出“全面提升满足居民生活需求的服务业。 加快推进连锁经营、电子商务等现代流通方式, 提升零售商业档次, 规范发展便民商业” 的定位和新上市住宅项目的市场需求, 将极大促进社区商业的发展。 中心城区太阳城、 华苑社区、 梅江板块; 滨海新区翠亨村板块、 工农村板块欣欣向荣的社区商业发展态势和平稳上涨的租售体系便是明证。 6. 商业城区边缘化扩散趋势增强 随着城市化加速推进, 天津商业地产市场“集聚—扩散” 的发展趋势逐渐明显, 由原先的单一商业中心演变为现今的多个商业中心并存的现状, 且在增量幅度上, 南部明显高于北部。 商业用地级别有向东、 南和西南扩展的趋势。 原有的商业中心和平路—滨江道商圈外围区域的商业活动明显增多。 市区大型超市、 专业化卖场的过度集中, 使一些商家接连受挫。 商业地产服务于居住人口, 人口的居住郊区化必然导致购物的郊区化和办公的郊区化。 加之市区商业网点资源逐渐减少, 开店成本加大, 向周边寻求新的空间将成为新的趋势。 天一MALL 和京津新城 MALL 的积极推进正是商业城区边缘化趋势的有力证明。 中心城区与滨海新区商业地产的发展取决于政府规划与市场主导两股力量的博弈与联合, 各类公建、 商业配套、 住宅均衡发展, 产品结构多元化, 增加不同层次消费群体, 才是未来中心城区与滨海新区商业地产能否健康发展的关键。 可以预见, 随着中心城区与滨海新区新一轮大发展时期的来临, 中心城区与滨海新区对商业的需求还将继续不断增加, 这将为区域内以及外部的商家创造大量的机会, 也将促使中心城区与滨海新区的商业格局发生根本性的转变, 由单一落后的服务配套到丰富完善的商业体系, 成为推动中心城区与滨海新区建设的强大动力。 贰、 当中心城区遭遇国六条 2006 年, 新一轮国家宏观调控在世界杯的前夕应声出台。 与 2005 年的宏观政策相比, 新政策的出台对中心城区的房地产市场的发展具有什么潜移默化的影响? 今年的政策对市内六区的影响有多大? 会有哪些变化?与世界杯一样, 这些问题已经成为今年夏天大家谈论的焦点。 以下阐述本人对这次调控的一些观点和看法, 希望能成为大家茶余饭后的谈资。 为了能更直观的阐述我的观点, 我们先对天津市内六区房产市场作以下简单的回顾及分析。 房地产(住宅) 行业概况 1、 预计 2010 年天津市住宅需求总量为 9118 万平方米 天津市 2005 年市域常住人口为 1046 万人, 人均居住面积 25. 7 平方米。 政府根据每年的统计数字预计天津市在 2010 年人口将达到 1200 万人, 人均居住面积也将达到 30 平方米左右。 因此, 根据需求总量的计算公式: (1200-1046) ×30 ㎡+1046×(30 ㎡-25. 7 ㎡) =9118 万㎡ 预计到 2010 年, 经过四年的发展时间天津市住宅需求总量将达到 9118 万平方米。 2、 挤出效应显现, 外环线两侧将成为普通住宅开发的重点区域 由于中心城区土地供应量逐年减少, 房价持续增长, 中心城区的商品住宅市场面临着双重压力, 加之市区交通布网的建设, 中心城区对商品住宅的挤出效应逐渐显现。 外环线内外两侧的供应空间相对较大, 对于中心城区商品住宅的挤兑起到了一定的引导作用, 将成为普通住宅开发的重点区域。 3、 通勤型居住需求明显增长 滨海新区是国家重点建设的新的经济增长极点, 2006 年正式启动, 不仅对其注入雄厚的资本, 还要大量引进人才, 带来大量的就业空间。 由于工作地点的转移, 天津中心城区人口也将大量融入滨海新区, 居住在天津中心城区而在滨海新区工作, 由于通勤型居住需求的明显增长, 将会带动天津东部地区、 东南部地区以及东西部地区的住宅发展。 4、 海河改造计划迎来新的发展动力 滨海新区以第二产业为主导的快速发展, 必然要带动天津整体第三产业的发展和结构升级, 而海河改造计划也正承载着这样的发展和结构升级。 2006 年天津在前几年整个海河改造大的规划前提下, 在新区域、 新经济的带动下, 迎来新的发展动力, 也将进入一个新的实施阶段。 5、 滨海新区住宅需求大幅度增长 滨海新区目前人口为 107 万, 预计到 2010 年人口将达到 180 万。 天津市目前的人均居住面积为 25. 7平方米, 预计到 2010 年达到 30 平方米。 在未来 5 年内, 滨海新区住宅需求近 2600 万平方米, 势必也会带来地区商品房市场的急速升温。 6、 新生带成长带来第三次消费高峰期, 其住宅消费特点值得关注 在全国 1981 年之前出生的独生子女超过 9000 万, 1982 年到 1998 年出生的独生子女人数已经接近 3. 2亿, 近些年中国已进入了独生子女的消费高峰期。 同时, 四个老年人、 两个中年人、 一个年轻人, 这种 4-2-1的家庭结构也导致了该独生子女人群具有强大的资金汇聚能力。 该人群大多具有较高的教育程度, 消费观念与消费行为较为先进, 因此对于居住生活的消费价格敏感度降低, 更注重品牌、 舒适程度和生活方式, 对住宅的产品形势、 功能与配套较为看重。 房地产(住宅) 市场概况 1、 2006 年预计住宅需求在 1868 万平方米左右 (1) 从人口增长及平均居住面积来看 2005 年天津全市常住人口 1046 万人, 其中城镇人口 556 万人, 人均居住面积 25. 7 平方米。 根据《天津市 2005-2020 发展规划》 , 2006 年的天津人口预计将达到 1076 万人, 其中城镇人口 574 万人, 城镇人口比 2005年增加 18 万人。 预计 2006 年天津城镇人均居住面积将达到 26. 58 平方米, 到 2010 年天津城镇人均居住面积为30 平方米, 年均增长 0. 86 平方米。 由此根据住宅需求计算公式: 2006 年城镇人口增长数量×2006 年天津人均住宅建筑面积+2006 年天津城镇人口数量×2006 年天津人均住宅建筑面积增量, 计算出 2006 年的住宅需求预计为 968 万平方米左右。 (2) 从全市的拆迁量来看 2005 年天津城区拆迁面积为 180 万平方米。 根据政府统计资料显示, 2006 年的拆迁量将比 2005 年略有放大, 预计拆迁量将达到 200 万平方米左右。 根据拆迁量与新房需求量 1:3 的关系, 将形成 600 万平方米的住宅需求。 (3) 从去年到今年的住宅抑制转移来看 2005 年初预计天津住宅需求量在 1300 万平方米左右, 由于受到年中的宏观政策影响, 全年实际成交量在 1000 万平方米左右, 被抑制的需求量约有 300 万平方米左右, 也将会结转到 2006 年的市场上进行消化。 将上述三项数据合计, 预计 2006 年天津住宅需求在 1868 万平方米左右。 2、 2006 年住宅供给情况 据资料显示, 2006 年天津市房地产投资额计划比上年增长 22%, 达到 400 亿元; 新开工项目计划比上年增长 25%, 达到 2000 万平方米, 加上在施工程, 今年的房地产施工面积计划达到 3500 万平方米。 3、 2006 年天津住宅商品房价格格局 (1) 土地政策实施前天津市区住宅市场价格格局 在土地政策实施前, 2000 年到 2002 年三年间, 天津房地产市场形成了 一个稳定发展阶段, 年成交量在600 万平方米到 700 万平方米之间, 均价稳定在 2600 元/平方米上下。 其低端价格、 平均价格、 最高价格分别为 1800 元/平方米、 2600 元/平方米、 5000 元/平方米范围, 其比例接近 0. 7:1: 2。 (2) 与其成熟市场进行比较 研究房地产发展相对成熟的深圳和相对稳定的成都的价格格局发现, 其市场价格格局也同天津类似。近年深圳住宅低端价格、 平均价格、 最高价格分别为 4000 元/平方米、 6000 元/平方米、 12000 元/平方米范围,其比例接近 0. 7: 1: 2; 成都住宅低端价格、 平均价格、 最高价格分别为 2500 元/平方米、 3500 元/平方米、 7000元/平方米范围, 其比例也是在 0. 7: 1: 2 范围。 (3) 2006 年天津市区住宅价格格局 2006 年天津市区住宅低端价格应该由经济适用房构成, 政府公布的参考价格为 3300 元/平方米左右。2006 年市区平均价格取 2005 年市区第四季度平均价格, 为 5700 元/平方米。 参考经验价格比例关系 0. 7: 1: 2,则天津市区住宅最高价格为 11400 元/平方米。 所以预计 2006 年天津市区住宅低端价格、 平均价格、 最高价格分别为 3300 元/平方米左右、 5700 元/平方米左右、 11400 元/平方米左右。 对天津房产市场有多大影响? 5 月 17 日的新闻联播公布了国务院对认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署, 根据当前存在的问题, 进一步采取有针对性的措施: (一) 切实调整住房供应结构。 重点发展中低价位、 中小套型普通商品住房、 经济适用住房和廉租住房。 各地都要制定和实施住房建设规划, 对新建住房结构提出具体比例要求。 (二) 进一步发挥税收、 信贷、 土地政策的调节作用。 严格执行住房开发、 销售有关政策, 完善住房转让环节税收政策, 有区别地适度调整信贷政策, 引导和调节住房需求。 科学确定房地产开发土地供应规模, 加强土地使用监管, 制止囤积土地行为。(三) 合理控制城市房屋拆迁规模和进度, 减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管, 制止擅自变更项目、 违规交易、 囤积房源和哄抬房价行为。 (五) 加快城镇廉租住房制度建设, 规范发展经济适用住房, 积极发展住房二级市场和租赁 市场, 有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 (六) 完善房地产统计和信息披露制度, 增强房地产市场信息透明度, 全面、 及时、 准确地发布市场供求信息, 坚持正确的舆论导向。 总体来说, 这六条延续了去年的方向, 巩固了去年的成果。 去年的国八条对天津影响不大, 但今年的国六条可能会对天津有一定的影响。 有了去年的国八条的基础, 今年的政策不会对天津购房者有太大的心理影响。 天津的需求以内需为主,当宏观调控出来的一些政策的心理影响慢慢减弱后, 市场会回归到一个正常的水平。 对房价最直接的影响是供需的状况和成本的情况。 从 2003 年到现在, 土地价格一直居高不下, 直接会影响后期的房价上升的压力。 另外从供需情况来看, 天津对普通住宅的需求量很大, 而且非常稳健。 另外, 天津今年城市改造的步伐仍然会继续, 城市改造会牵扯到一部分的拆迁, 而且整个城市面貌会有所改善, 包括交通等等, 这些都会导致商品房市场的提升。 这也是对房价向上拉动的一个有力的支撑。 对于高端市场, 有部分项目面临销售压力的问题, 代表了这一块竞争会更为充分。 尽管今年的房价不会像去年、 前年增幅那样大, 总体来看房价上升的趋势是有的。 未来天津市区的房地产发展的走向 1、 住宅平均面积减小趋势明显 由于全市整体的住宅平均价格上涨, 而消费群体的整体购买力没有明显增强, 为了更能适应天津的消费群体的需求, 住宅平均面积减小趋势明显。 2、 小高层、 高层建筑将成为住宅建筑形式的主体 随着城市现代化建设的发展, 以及土地资源的稀缺和价格的不断上涨, 小高层和高层建筑逐渐成为建筑形式的主体。 3、 混合居住模式将成为主流 以拥有的财富总量划分人群的观念将被淡化, 共同的价值取向将成为界定居住群体的新标准。 从而使单一项目的产品线更长, 产品适应范围更广泛。 4、 更开放的“大街区小组团” 规划形式将逐步受到关注 由于住宅区规模的不断扩大, 社区对城市的开放性将变得十分重要, 更多的社区道路系统将是对城市开放的, 而封闭性组团将被控制在一个较小的规模。 5、 建筑风格方面, 将从简约走向丰盛 通过现代、 时尚并且丰盛的建筑外檐, 实现建筑的艺术功能, 并最终将建筑艺术转化成为客户价值。 叁、 中心城区楼市展望 环渤海经济圈的发展带给天津前所未有的发展机遇, 加快了天津中心城区建设和改造的步伐, 城市的功能和格局不断的发生转变, 这也为房地产提供了发展的空间。 1、 海河改造淡化了六区的界线, 带动周边区域价值的提升 2003 年正式启动的海河两岸综合开发改造, 到今年已是第三个年头。 沿河新景观不断涌现, 上游板块住宅及周边商业地产开发也相继提速。 自 2005 年 12 月, 红桥、 河北、 南开三区多个上游高档住宅项目开始动工;与此同时, 大悲院凤凰城商贸广场、 古文化街旅游商贸区、 万象城等商业地产项目也纷纷进入施工、 招商、 经营阶段。 海河上游板块高档住宅及商业项目的全面启动, 表明这一板块步入成熟期。 海河综合开发首先促进了危陋房屋改造, 仅起步工程就要拆除危陋房屋 120 余万平方米, 涉及居民 3 万多户, 带动 200 多万平方米住房消费, 交易额达 60 亿元。 海河开发三年, 该地区地产项目已显示出勃勃生机和良好发展前景。 成为天津楼市豪宅的竞逐之地, 海河两岸特别是海河上游将陆续出现高端项目, 在楼盘硬件的配置等方面无不尽显豪宅风采, 以吸引顶级消费群体。 目前, 海河板块地产项目平均升值 30%以上, 是本市升值最快的板块之一。 在商业设施方面, 占地 34 公顷, 总建筑面积为 40 万平方米, 遗留下 150 余栋小洋楼建筑,是亚洲唯一, 也是我国国内最大的, 保存最为完善的意大利历史风貌建筑群, 意式风情区的改造是我国未来 3-5年内与意大利最大的商业项目, 随着招商工作的深入, 未来几年一批世界知名的高档娱乐场所会落户其中, 使该区域中央生活的价值再次提升。 2、 城市复兴运动拉动市中心项目的崛起 城市的不断发展必然导致了城市范围的扩大, 城市边缘房地产市场蓬勃发展, 然而就在城市不断外扩的同时, 北部中心区域的优势逐渐凸现出来。 成熟的生活配套, 繁华的商业氛围, 深厚的文化底蕴, 使北部市中心地区政治、 经济、 文化中心的地位难以撼动。 随城市规划和老城区改造不断深入, 唤起了天津人难以割舍的区域情结, 掀起了“城市复兴” 运动。 一时间, 市中心低矮破旧的平房被云集的高档项目做代替, 传统的市中心区域已不能满足城市发展以及人们生活的需要, 因此一个新的板块“泛市中心板块” 正在崛起。 “泛市中心板块” 是指涵盖和平区、 老城厢地区、 三岔河口地带、 天津东站地区的城市区域, 泛指处于天津中心城区起步区周边, 相关商业、 生活配套非常成熟的区域。 根据区位、 项目特点、 发展特色, 将“泛市中心板块” 划分为三个分板块, 分别是——老城厢分板块、 中心区分板块、 北部中心区分板块。 组成“泛市中心板块” 的分板块各具特色, 老城厢板块嫁接在天津历史文化渊源之上, 是中心城区经过统一规划的大型的城市综合体, 是泛市中心板块的中坚力量; 中心区板块地理位置优越, 土地稀缺性极强, 地段的优势造成土地价格也相对较高, 是泛市中心板块高价位产品供应所在; 而北部中心区板块是泛市中心板块中潜力所在, 该区域吸引了天津泰达、 北京万通、 上海广洋、 上海陆家嘴、 香港新世界、 新加坡仁恒、 北京新松等几十家国内外实力地产商进驻, 房地产注资金额高达上千亿元, 商业设施投资占全市的 60%, 这些实力开发商雄厚资金和先进开发理念的注入, 将使该区域成为天津未来最具投资价值和发展潜质的地区, 并将强力提升天津的城市形象。 “泛市中心板块” 的开发商优势、 资金优势和规模优势, 是任何一个区域都不可能获得的强劲动力, 这里将城市的文脉、 商业、 经济及其功能合理有序地延伸, 成为城市乃至周边各城市的共享资源, 对其他区域、 城市产生核心吸引力。 3、 地铁枢纽——投资新热点 道路交通路网的建设, 标志着一个城市的发展程度。 完善便利的交通也将带动区域氛围的形成。 作为城市现代化、 国际化的标志, 地铁开通也为房地产市场带来无限遐想。 按照天津市最新城市轨道线网远期规划, 未来本市将建设 9 条轨道线路, 包括地铁 8 条, 轻轨 1 条, 总长度 227 公里。 其中, 地铁 1、 2、 3 号线为轨道交通骨干线; 4、 5、 6 号线为轨道交通填充线; 7、 8 号线为轨道交通外围线; 9 号线为津滨轻轨。 轨道沿线及终点站两端, 成为房地产投资的热点地区。 伴随地铁 1 号线试运营, 以及其他几条轨道交通线路建设推进, 嗅觉灵敏的各路房产商闻风而动, 在规划中的地铁沿线掀起一波又一波开发热潮。 据不完全统计, 目前地铁 1 号线沿线在建、 在售房地产项目约有二十余个。 其中, 北部瑞景居住区最为集中, 汇集了首创宝翠花都、 奥林匹克花园二期北京组团等商品房项目以及瑞宁嘉园、 美震格蓝春天、 秋瑞家园、 康馨佳苑等经济适用房项目, 总建筑面积约 80 万平方米; 津南双港金地格林世界, 距地铁双林终点站 1. 5 公里, 总建筑面积 53 万平方米, 以花园洋房和小高层为主, 定位于中档市场;其他如大通复兴门、 麦收国际公寓、 白楼· 仕嘉、 诚基中心、 城南新世家、 天津富力城、 新逸嘉等项目, 则分布于地铁 1 号线市内各站周边。 即将动工的 2、 3 号线沿线, 也已成为各开发商布兵的重点。 如卫国道沿线太阳城、 百合春天等, 以及西部新城假日风景、 水语花城、 大地十二城等, 也因位于地铁 2 号线沿线而成为无可争议的纯正地铁物业升值蓝筹股, 受到购房者热捧。 肆、 “国六条” 给滨海新区楼市退烧 5 月 17 日国务院根据房地产市场当前存在的问题, 进一步采取有针对性的措施: (一) 切实调整住房供应结构。 重点发展中低价位、 中小套型普通商品住房、 经济适用住房和廉租住房。 各地都要制定和实施住房建设规划, 对新建住房结构提出具体比例要求。 (二) 进一步发挥税收、 信贷、 土地政策的调节作用。 严格执行住房开发、 销售有关政策, 完善住房转让环节税收政策, 有区别地适度调整信贷政策, 引导和调节住房需求。 科学确定房地产开发土地供应规模, 加强土地使用监管, 制止囤积土地行为。 (三) 合理控制城市房屋拆迁规模和进度, 减缓被动性住房需求过快增长。 (四) 进一步整顿和规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、 违规交易、 囤积房源和哄抬房价行为。 (五) 加快城镇廉租住房制度建设, 规范发展经济适用住房, 积极发展住房二级市场和租赁市场, 有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 (六) 完善房地产统计和信息披露制度, 增强房地产市场信息透明度, 全面、 及时、 准确地发布市场供求信息, 坚持正确的舆论导向。 这六条措施的出台一度成为媒体、 购房者、 开发商以及相关行业关注的焦点。 于是我们把滨海新区这个焦点拿来与国六条进行碰撞, 看看国六条对滨海新区究竟会产生什么样的影响。 1、 对市场的影响 (1) 对供求关系的影响。 本轮调控思路变单向调控为双向调控, 适度放松土地供应将加大总量供应, 但为了预防“一哄而松” 而强调“适度” 二字又意味着不会有太大的增长。 因此, 在房地产供应总量上会有所放量, 但增长不会太大。 而对需求的影响将通过税收、 信贷政策抑制炒房以减少投资及投机性需求。 由于本轮调控中比较重视对结构性的调整, 因此高档房、 大户型将受到一定的打击, 而中低档房、 中小户型市场前景较为看好。 (2) 对房价的影响。 房价影响因素除了供求关系外, 还有众多其它因素。 房地产作为国民经济支柱产业, 它关系着国民经济的健康稳定发展, 房价如果有大的波动, 势必会影响整个国民经济的稳定与发展, 因此, 首先肯定, 政府不允许房价有大的波动。 本次“国六条” 出台的一大目的就是完善调控政策, 加大力度继续控制房价涨幅。 根据监控信息显示, 近期的滨海新区市场因为惯性的作用, 房价仍有小的涨幅, 但是, 随着本轮宏观调控的深入和推进,势必会影响房地产的开发模式、 消费思路, 在这段时间, 房地产的开发与消费将会如去年一样, 进入一个特殊观望期, 在这个时间里, 不排除房价会有短暂的小的波动, 也可能是小幅下降, 也可能是涨幅放缓。 但从长远看, 房价将逐渐趋于理性, 从而保持一个稳中有升的态势。 (3) 对产品形式的影响。 建设部等就部门推出的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 对之前出台的“国六条” 进行了细化, 明确提出: 自 2006 年 6 月 1 日起, 凡新审批、 新开工的商品房建设, 套型建筑面积 90 平方米以下的住房(含经济适用房) 面积所占比重, 必须达到开发建设总面积 70%。 关于 90 平方米的规定对滨海新区楼市的影响, 楼盘的销售情况最具说服力, 从开发区到塘沽区的多个项目, 面积相对较小(低于 100 平米) 更为畅销, 绝大多数小户型在项目开盘不久就销售告罄, 面积较大的在销售中则明显感觉到了吃力。 分析原因会发现, 这主要是由于总房款的限制, 目前房价, 对于大多数工薪消费者来说过高, 由于总房款的限制, 在单价不变的情况下, 小户型是最好的选择。 一是由于小户型的总房款少, 对于日后月供的压力会明显减小; 二是小户型的相关费用, 如物业、 采暖等费用也相对较少。 但最为重要的还是房价问题。 有需求又有政策, 因此在未来的日子里, 90 平方米以下的户型将会成为未来市场的主流。 2、 对市场主体的影响 对于开发商而言, 当新一轮的宏观调控真正拉开帷幕, 开发商面临的政策环境无疑将变得更为严紧, 随着各项政策的力度和密度逐渐加大, 开发商所能利用的非正规资源将越来越少, 像以往那样轻易实现利润最大化的难度将大大增加。 在没有新的具体的调控措施出台之前, 开发商所能做的只有静观其变, 然后“见招拆招” , 及时调整发展思路, 顺应市场发展潮流。 无疑, 那些对政策预知性强、 对政策把握准确的开发企业, 无论市场风向如何变化, 都能走在市场前列。 对于购房者而言, 他们尽管从去年的观望中走出来了, 但是他们对目前的房价仍然非常失望, 甚至无奈。在这种情况下, 中央政府决定加大调控力度, 无疑又牵动了购房者那根“降价” 的神经。 尽管从目前看, “国六条” 只是对去年宏观政策的提升或者深化, 但足以让广大购房者有所期盼, 因此, 随着新一轮的宏观调控逐渐展开, 新一轮的观望气氛也不是不可能形成。 而经过这两次的洗礼及舆论的正确引导, 消费者的消费观念也将慢慢改变并趋于理性, 提前购房的计划将被打消, 部分消费者目光将转向二手房及租赁市场。 总之, 本轮调控犹如一剂镇定剂, 让滨海新区楼市少了几分浮躁, 多了几分冷静。 炒房者在国六条细化条例出台后将受到一定的打击, 而购房自住者将受到更多的实惠。 伍、 滨海新区: 楼市的崛起之路 经过近 10 年的建设, 天津滨海新区已经成为面向世界、 辐射华北和西北的国际贸易窗口及国际物流中心。 目前, 作为环渤海经济带核心的滨海新区已经和长江三角洲的浦东新区一起成为带动中国经济发展的两大增长极。 随着滨海新区经济的不断发展, 城市聚合力大幅提高。 来到滨海新区工作生活的人口数量与日俱增。除了近百万的常住居民, 更有近四十万的流动人口。 同时本区域加大对商业、 教育、 医疗设施的建设, 城市功能日趋完善, 对许多人来说滨海新区已经不仅是一个乐业的好去处, 更是一个安居的好地方。 每年有近十万新增人口定居于此, 形成了较大的购房需求。 同时, 滨海新区走过二十年后, 第一代建设者的子女已经迎来了适婚年龄。 买房结婚造成了庞大的刚性需求。 同时区域经济的强势发展吸引了大量的房地产投资, 目前已有北京万通、 浙江广厦、 万科、 联想等外地大型地产投资商纷纷进驻滨海。 经历过 2005 年底及 2006 年初房价的一路上扬, 滨海新区的商品房价格均突破了 5000 元/平方米大关, 与天津中心城区已经基本持平。 从整个滨海新区房地产市场来看, 各个区间的房屋供给都比较充分, 住房需求也趋向于多元化。 客户可以根据自己的住房需求和经济实力选择适合自己的房产。 这种阶梯型的出现, 为房价的上涨和房地产的持续繁荣提供了可能。 与商品房同样火爆的二手房, 其繁荣景象恰恰说明了这一点。 经济区域的形成, 需要具备中心城市、 经济腹地和紧密联系的交通网络 3 个基本条件, 而交通运输是促进区域经济发展的先决条件。 滨海新区将投资 100 多亿美元, 修建快速铁路、 高速公路和机场, 以解决京津交通问题, 促进京津两地互联互通。 京津之间还要建成 146 公里的第二条高速公路, 115 公里的京津城际客运铁路专线。 京津城际轨道交通工程已于 2005 年 7 月正式开工, 预计 2008 年 6 月建成通车, 届时从天津到北京只需半小时。 通过高速铁路和高速公路的建设, 不但能够拉近滨海新区和北京的距离, 而且可以促进资源在城市间更合理的配置。 自从津滨快速轨道交通开通以来, 轻轨沿线的土地正在升温, 多个大盘项目开始启动建设。 从滨海新区日益发展的旅游经济和假日经济来看, 轨道交通带来的人流、 物流和信息流为滨海区域发展带来活力,加快了环渤海区域经济一体化的速度。 城市、 地区之间的经济联系, 加大了人才流动, 从而形成对于住宅、 写字楼、 商业等房地产产品的需求增加。 滨海地区及其沿线的地产项目呈现出的上扬态势, 与“十一五” 规划对滨海新区的定位和宏观政策密不可分。 目前天津市政府计划投资 400 亿元“升级” 天津港, 到 2010 年, 天津港区面积将由现在的 30 多平方公里扩大到 100 平方公里, 相当于一座中等城市。 同时, 计划投资 20 多亿元扩建天津滨海国际机场, 其规模将扩大3 倍。 政策利好使开发商的眼光投向滨海。 滨海新区的规划显示, 未来的滨海新城位于“一轴” (沿京津塘高速公路和海河下游建设的“高新技术产业发展轴” ) 、 “一带” (沿海岸线和海滨大道建设的“海洋经济发展带” ) 的交汇处, 总面积为 50. 57 平方公里, 四至范围为: 东至海防路、 保税区, 南到津沽一线, 西至车站北路、 河南路, 北到京津塘高速公路延长线, 其发展轴为规划中的滨海新区的中环线, 北起南海路, 经胜利路、槐东路过海河。 同时重点建设海河生态走廊作为城市的生态廊道和景观廊道, 它西起海门大桥东到海河大桥,依次为绿色景观区、 外滩游览区、 于家堡金融商务区、 蓝鲸岛游艇休闲度假区、 大型文化公园区、 科技园区和高档临河居住区。 塘沽区的城市规划表现为“一心” 、 “两翼” 、 “向西辐射” , “一心” 即重点建设滨海新区的商务商业中心; “两翼” 即“南翼” 重点建设临港工业区和海滨旅游度假区, “北翼” 重点建设滨海森林公园和北塘旅游码头; “向西辐射” 主要是建设海洋高新区以及胡家园、 新城镇。 开发区的定位则是滨海新区的核心区和天津市金融商务副中心, 建设开放的区域新城, 重点建设 CBD, 作为滨海新区的商务、 金融和行政办公中心区。 保税区志在成为生态型、 国际化区域, 共分为国际物流运作区、 临港工业区、 金融贸易区、 商业服务区和生活区等 5 大功能区。 其生活区定位为现代宜居的滨海新城区, 北靠泰达大街、 南临第一大街、 东起东海路、西至太湖西路, 面积 110 万平方米, 依托滨海新区的载体功能, 建成体现“新城市主义” 概念, 集中高档住宅、商业服务为一体的多功能生活服务中心。 和谐、宜居的现代化滨海城区将在国家战略中逐渐形成, 大规模造城运动给予了滨海地产难得的历史机遇,但我们仍需对滨海楼市保持冷静而理性的心态。 在谨慎的乐观中, 期待滨海楼市再创辉煌。 陆、 扁担两头的动态平衡 今天的天津, 已不仅指有着 600 年历史的老市区。 在市区与渤海之间, 一个现代化、 外向型的滨海新区,已迅速崛起。 形成了以海河为轴心,“一根扁担挑两头” 的全新格局, 构成了天津的现代版。 天津的发展, 正呈现出市区和滨海新区齐头并进的局面。 天津市规划布局 按照刚刚获得批准的新“城总规”, 天津市将以“中心城区——滨海新区核心区” 为主体, 结合东部沿海发展带, 构筑“T” 型带状组团式布局结构。 中心城区依托海河主轴线, 采用多中心组织形式; 滨海新区形成“一轴(津滨走廊地区) 一带(东部沿海发展带) ” 的总体布局结构。 新“城总规” 还规定, 中心城市布局将以中心城区和滨海新区核心区为主、 副中心, 在外围发展居住就业综合型城市组团。 在新“城总规” 制定及上报国务院的过程中, 嗅觉敏锐的房地产开发商已经开始暗暗加速在天津的战略布局。 据不完全统计, 目前已有上海、 北京、 深圳、 广州、 香港等地近 30 家房地产开发企业来到天津。 滨海新区定位 滨海新区的定位是立足天津、 依托京冀、 服务环渤海、 辐射“三北”、 面向东北亚, 努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、 北方国际航运中心和国际物流中心、 宜居的生态城区。 预计到 2010 年, 滨海新区工业总产值达到 7500 亿元, 生产总值达到 3200 亿元, 年均递增 17%以上, 相当于 2004 年滨海新区的 2. 4 倍,相当于现在的一个天津市。 滨海新区重新定位以后, 会吸引更多的产业, 而由...