薛素华律师毕业于北京大学法学,执业20多年,擅长婚姻、房产合同纠纷,遗产继承案件的代理,经验丰富,现在可以给大家免费解答房产纠纷。老百姓攒了一辈子的钱就是想买套好房子,住的踏实,但有时候往往事与愿违。由于房地产市场不规范的情形很多,房屋买卖过程中的纠纷屡见不鲜。那么,房屋买卖纠纷有哪些?如果购房者遭遇类似情形,该如何解决房屋买卖纠纷呢?
一、房屋买卖纠纷有哪些?
1、商品房预售纠纷
近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是,当购买者依售房宣传广告、规划设计订立预售合同后,在房屋正式交付使用时,却发现标的与原来的广告宣传不同或是开发商在预售之后,不能办理产权证;或者是开发商不能按期交房,或有其他违约行为而发生纠纷。
2、单位集资房和已参加房改的公有住房的出售纠纷
根据国务院的房改政策,单位建设的含有职工福利性质的住房基本上已出售归职工所有,不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件,不允许随意转让。
而有些职工在条件好,想购买新商品房时,会将房改房出售,但县一级的房改房出售又未制定相关政策,或是有些职工为了逃避交纳税金和出售收益,许多房屋都是私下出售,根本无法办理过户手续。结果是由于违反了限制性规定,造成了大量买卖行为无效而发生纠纷。
3、私有房屋和二手房买卖纠纷
房屋是不动产,依据法律规定在转让时必须办理变更登记,而且要交纳税款。社会上大量存在因不愿交纳税款,在房屋买卖后不变更登记(俗称过户)的行为,随着房价的上涨或遇到房屋拆迁时,有些人对原卖价反悔,以合同未变更登记为由,起诉要求解除合同。
4、商品房出售纠纷
商品房的出售过程中,主要是因出售方违约造成纠纷。有因商品房面积不足、质量存在瑕疵、出售方不出具发票、办理房产证等问题而发生纠纷。也有买房人未能如期支付房款,出让人要求履行付款义务,甚至是主张解除合同的。
二、如何解决房屋买卖纠纷?
对于房产纠纷中的当事人而言,委托优秀的专业房产律师确是能够帮助其更大程度的维护自身合法权益。而请会处理房屋买卖纠纷律师,对于很多处于房屋买卖合同纠纷中的人而言,也十分必要。
一方面,房屋买卖纠纷的普发性和大众法制意识的加强,使得对专业的房屋买卖纠纷律师的需求日益增多。
另一方面,房屋买卖纠纷类型案件所涉及标的额往往有几十万、几百万甚至达到几千万,较高的诉讼标的额也意味着代理律师能拿到更多的代理费,从而决定了请房屋买卖合同纠纷律师也更有意于此类型案件的代理。
但是,从另一个角度来看,请房屋买卖合同纠纷较高的代理费给越来越多从事于或者有志于从事律师行业人带来诱惑,从而导致在房屋买卖合同纠纷律师队伍中专业性方面良莠不齐,甚至不排除有些人在房产买卖合同纠纷律师的队伍中滥竽充数,致使一些房屋买卖合同纠纷的当事人不明真相,从而不能更好地依法维护自身的合法权益。
因此一名专业的房屋买卖纠纷律师,在专业知识层面,必须至少同时具有合同法和房产法两个方面的法律知识。
同时,对于房产交易市场中的法律实务而言,仅仅具备法律知识还是不够的,没有丰富的房产买卖纠纷的诉讼代理的实战经验,也终归难以避免纸上谈兵的嫌疑。
一.农村集体土地上的房屋
近些年来,城镇居民购买农村房屋的纠纷多发,有些甚至已居住多年,一旦发生拆迁、增值等情况,仍会引发纠纷。
不管是农村的平房小院还是楼房(所谓小产权房),只要是集体土地上的房屋,城镇居民不能购买。原则上不单城镇居民,就连非本村集体组织的农民也不能购买,否则无效。当然在一些特殊情况下,比如购买后已把户口迁入该村成为该村村民,之后可以考虑承认其效力。
有时当地村委会或镇政府,会为此类房屋发证或背书承诺,但是按法律规定,房屋所有权证的发证机关应该是区县级政府部门,镇政府并无此发证职能,这种证不能保证效力。
二.承租公房
承租的公房,所有权属于国家或相应的单位,不属于具体使用的人,既然承租人没有所有权,当然也无权出售了。
有些情况下可以采取变通的方法出让承租权,是否可以如此操作,建议向该公房管理单位核实。即使可以,转让的也是承租权而非所有权。这一点购买者必须明确。
三.房改中取得的部分产权或有回购限制的房屋
我国的房屋所有权体系比较复杂,也有一些历史原因,比如央产房、军产房之类的。其中有些单位进行房改后单位是保留部分产权或回购权的,这些房子的出售受到原来约定或承诺的限制,不能自由上市交易。
碰到此类特殊房产,要先确认是否可以交易,可以到该房产所在地的房屋管理机关具体确认交易的手续和限制。
即使可以交易,一般也涉及补交土地出让金等费用问题,关于此类费用的数额和承担,最好提前有个准备与卖方沟通并做明确约定。
四.经济适用房等限制上市交易的住房
有些房子上市交易是受一定时间和条件限制,甚至不能上市交易的。比如经济适用房,以前规定要满5年才能上市交易,且交易时要缴纳相应的土地出让金。今后也可能改为禁止上市交易,政府按一定价格回购。回迁房、标准价购买的房产也都涉及类似的问题。
另外,还有“两限房”,类似于这样的房产,其交易条件往往受到政府和国家的限制,交易前要先查清,确定能否交易,如何交易。这种情况实际与第三种情况类似。
五.涉及共有产权的房屋
涉及共有产权的房屋,出售应该经过共有人的同意,共同操作才能合法完成。所以,在二手房交易时,要先查清楚房屋所有权证书,看清楚上面是否有共有人,如果有,应要求所有共有人共同签署相应合同。
要特别注意一点:有些情况下,房屋所有权证上只有一个人的姓名,但是该房也可能存在法律上的共有人,最典型的就是夫妻共有的房产登记在夫妻一方名下。实践中,因此发生的争议也是相当多的:有的是在离婚时夫妻一方利用转让等方式转移财产,有的是因房屋增值,出售房屋的一方利用这个理由反悔。
在二手房交易时如果碰到卖方是已婚的话,不管房产证上配偶是否登记为共有人,律师建议要求卖方的配偶出具相应证明同意的文件。在实地看房时也要注意有没有其他共同居住人,这些人有没有什么意见。多加点小心,免去不必要的麻烦和纠纷总是没错的。
六.未取得产权证的房屋
这种情况是指可以取得产权证,但是暂时未取得产权证的情况。商品房的产权证办理往往是一个需要一定时间的过程,几个月甚至一两年都有可能。如果开发商出现什么问题,入住后三五年无法办理产权证甚至最终无法取得产权证的情况也可能出现。
在未取得产权证前,原来的商品房购房者可能会因某种原因想出售。这种情况下签订买卖合同是有效的,但是这类交易风险比较大,尤其是卖方的房产证短期内不能办下来时,未来的变数太多,购买需要谨慎。
非要购买,建议找律师起草相对完善的协议,就各种可能出现的情况,提前做出应对处理方案。
七. 涉及抵押或被查封等限制过户的房屋
按《物权法》规定房屋所有权以产权登记为准,所以要取得房屋所有权一定要办理过户,但是如果该项房产被抵押或被司法机关采取了保全、查封等措施,在此期间,房子是不能过户的。
通过贷款购房在贷款还清前房子会抵押给银行,因某种原因,房子还可能被司法机关查封或保全。
房产被抵押或查封并不改变所有权,理论上产权人也有权签订买卖协议出售。但未解除抵押或查封前不能过户。
涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍,购买时要注意确保卖方及时还清贷款,解除抵押,通常正常操作风险还是可以避免的。
但如果购买的房子被法院查封,说明卖方或房产涉及重大纠纷,对买方而言,风险就太大了。很可能最后房子被拍卖而无法取得房产,而付出去的钱还要费力去追。律师建议在正式签约前,最晚在付款前,应该到房管部门核实房产的抵押、查封情况。
八.已经被列入拆迁公告范围的房子
房子被列入拆迁公告范围,是禁止过户的,房了很快要拆了,拆迁款一般是针对房屋所有权人,这时再买房子,显然是没什么必要。
九.产权有争议的房屋
如果您要购买的房屋存在争议,尤其是产权争议,您购买时就要谨慎决定,可能的话,最好别买。往往涉及产权争议的房子,争议的另一方在法院起诉时会申请财产保全,就是我们前面说的提示七当中的情况。但也有诉讼期间不申请保全的。
涉及争议的房屋就算最后您可以合法取得所有权,但麻烦还是离得远一些为好不是?所以,如果了解到房屋有争议,要综合考虑清楚再决定。
十.正在出租的房屋
房屋在出租期间,是可以交易的。但要提醒交易的双方注意两个问题,否则很可能造成买卖关系无效,造成买方或卖方的损失:
第一是要注意“承租人的优先购买权”。
《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
在房主出售房屋的时候,房屋的承租人是有优先购买权的。意思就是房屋所有权人出售房屋的,在同等条件下,房屋的承租人有优先购买的权利。
在房主出售房屋时,如果有承租人,应核实承租人是否购买,如无意购买应该要求承租人提供放弃购买的书面证明。
对“合理期限”是多长时间《合同法》并无规定,一般理解是三个月。因为《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”
第二是要注意“买卖不破租赁”。
《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
这就是“买卖不破租赁”,很多人往往没注意到这一点。很多新房主买了房就想把原租户赶出去,认为原来的租赁合同是原房主签的,现在我是房主,我说了算,原来的协议不算数。这个想法是绝对错误的,新房主也要接受原租赁协议的约束,因为你买的就是有这个租赁关系的房子。除非让原房主在交房前就解除掉原租赁合同。
基于“买卖不破租赁”的原则,律师特别提醒在购买二手房时如果涉及房屋被出租,购房人要与原房主和原承租人共同确认原租赁协议的内容,了解自己做为新房主将来的权利和义务。而且,对于租金的收取情况、何时起租金开始交付新的产权人,都要做出明确的约定。如果原房主已经提前收取了租金或收取过押金,对于原房主提前收取的租金和押金如何处理,将来租赁协议到期或解除时,谁返还已收取的押金和租金也要一并协商确定。最好通过三方协议的方式确认,以免发生争议。