答案转载自本人原创文章
目前全广州最高的住宅是59层,而广钢新城则有一新规划:63层,超过200米。广钢新城规划的这一住宅将是广州住宅的新高度。
在这里先科普一下:一般来说,住宅是这样分类的:9层以下的为多层,9至18层的为小高层,18到40层的为高层,40层以上的就可以称之为超高层住宅了。
在实用率方面,楼层越高,其实用面积越小。因为根据建筑规范的要求,层高到达一定高度后,其消防要求会越高;按照相关规定,超过54米的建筑,也就是大于18层的住宅,都要有2个疏散出口,也就是两条楼梯通道;所以住宅成熟越多,走火梯等公共部分所占面积也越大。另外,按照规定,超过50层的住宅至少要配备3台电梯,30-40层高的住宅也至少要有2台以上电梯。所以普通住宅的实用率大致可以分成以下几类:11层的在八成五,18层的在八成三,30层的在八成左右,50、60层的基本就只有七成六左右了。
在这里还需要注意一点,在高层或超高层住宅中,楼层越高其使用率反而越高。我们先来明确两个概念:实用率是指去掉公摊面积部分,使用率是指去掉墙体可摆放家具的空间。在高层住宅中,楼层越高其墙身越薄(当然幅度很小),理论上住户的使用空间也会有轻微增大。虽说变化幅度比较“轻微”,但对于超高层住宅来说,底层和高层对比起来,住户在这点上也是能感受到不同的。
从以上这一张图我们就可以看出,其实在超高层住宅的选购中,并不存在哪个楼层更好的说法。我们尝试着从不同的角度看,就会发现不同楼层有着不同的优劣之处。
首先“召唤”电梯的时间是一样的,除非假设电梯永远在一楼,那低楼层的住户才能获得召唤时间上的优势。但实际上你召唤电梯时,它的位置是随机的。所以在这一点上,除了最低的几个楼层可能选择爬楼梯外,其他楼层在这一点上几乎毫无差别。
在景观上,想看花园的,3~5楼最佳,越高的越要俯身看,看得也越不舒服;想看远景的一定是越高越好、看得越远。所以就景观而言,要么选择可以看花园的低楼层,要么选择视野开阔的更高楼层。中间楼层其实最不好,因为花园看得不舒服,视野也没有更高楼层开阔,所以选高低两头的话景观各有所得,选中间楼层的其实最不优。
顶层住户须小心防水、隔热问题,因为直接对天,下雨、日晒都会对顶层单元产生不确定性的影响,所以顶层单元价格一般稍低。而首层住宅则要留意楼下或旁边有无设备房,因为有可