近期,潘石屹抛售“要跑”的相关消息非常的热闹。不少媒体几乎把潘石屹从内到外都扒出来晒了晒,最终给出的结论就是潘石屹真的“想跑”。关于这个话题个人也说过,潘石屹“转型”势在必行。这其中的问题一个在于负债率,一个在于空置率。
先说说负债率
潘石屹、王健林、李嘉诚都不是传统的住宅地产商,商业项目运作较多。因此,这几年先是李嘉诚抛售、再是王健林出走、又来潘石屹想跑。这都是源于商业地产商的窘境。商业地产国内的企业大多都是自持,自持商业就是为了给自己培养一个可以持续吸金的项目。而这个项目从开始建设到开始盈利5年左右的时间基本少不了。这就意味着商业地产的前期投入十分大,后期的收益也是缓缓流入,并不像住宅地产一样第一年基本就能靠预售回款。
长期的自持再加上融资渠道的收紧和商业环境的不利影响,商业地产的负债率会越来越高。而发展其他项目的前很多也不能完全靠租金和广告解决,项目抵押贷款就成了常事。久而久之带来的只能是越来越高的负债。所以,在负债提高之后将这些项目打包卖出去,就可以有效降低自身负债,也可以减轻自身的压力。所以说,商业地产最终还是要卖。
再说说空置率
空置率也是这些年不少人经常提到的一个词。但大多还是再说住宅的空置率,也就是有多少房子卖出去了却没人住,最终被冠以了鬼城的称呼。不过我们可以发现,就算住宅的空置率高一些,也并没有出现购房者的抛售或者恐慌的情绪。尤其是在“我国房屋足够34亿人”居住的话题下,纵使房屋多出了20亿的大缺口,楼市的趋势还是没有改变。
与住宅地产不一样,办公地产这两年开始逐渐出现了大面积的空置现象。如果这些办公项目都是开发商销售出去的,那么受苦的就只能是买了办公室的人。但如果是开发商自持收租金的,那么空置就意味着要赔钱了。这其中潘石屹就掌握着不少国内高端的写字楼,并且这两年SOHO中国关于办公的收入已经下滑了不少。
住宅地产卖出去了,空置与否开发商赚了钱。办公地产和商业地产开发商自持,租不出去借不到广告就是自己的损失。因此,住宅有空置率并没有什么问题出现,因为房屋的升值预期可以抵消空置带来的影响。可是企业自持的办公商业不一样,空一天就少赚一天的钱。除非卖出去,空置就成为了别人的苦恼,和自己就再无关系了。
说到这,应该不少人就明白了,为什么许家印和杨国强不跑,卖楼还卖得不错。因为住宅地产不需要自持,只要有市场开