原标题:房市大搏杀:资金暗流涌动加杠杆
本报记者/慈玉鹏/张漫游/北京报道
继降低个人住房按揭贷款新增投放量、控制个人信贷资金流入房地产市场正规渠道之后,监管层又通过严格管理个人消费贷、经营贷的资金流向等措施,全面堵截资金违规进入房地产市场。
业内人士普遍认为,目前房地产领域资金的紧张只是短期的、区域性的变化。中国银行(维权)研究院博士后郑忱阳指出,从目前的监管情况可以看出,政策是在保护刚需的基础上,进行差异化监管,将有利于改善房地产贷款结构,推动房地产市场回归理性,促进房地产市场平稳健康发展。
全面调控使得房地产市场感受到了资金的紧张。然而,重压之下自有“勇夫”。在2021年年初,有房企甚至转战海外,抢发美元债;部分有购房需求的个人,也为了实现购房愿望,开始寻觅“旁门左道”。
消费贷经营贷不惧监管
2021年1月下旬,上海、北京、深圳、杭州、成都等多地出台房地产市场“最严”调控政策,部分地区的银行甚至出现暂停审批房贷、放款周期变长、上浮房贷利率等情况。
楼市近期的一系列变化让有意愿在北京买房的陈菲(化名)有些着急,且如陈菲一样着急的购房者亦不在少数。
“病急乱投医”。此时,一些购房的“偏门招数”进入了“陈菲们”的视野。
因购房首付存在资金缺口,陈菲曾保留了一名中介人员的联络方式,其称能为陈菲找到资金。近日,陈菲向其询问能否有渠道获得资金填补首付空缺,抓紧买房。
了解到陈菲的需求后,中介给出了两条建议:“第一种方式是‘消费贷+购房贷款’组合,而若通过消费贷补足首付款的前提是差额在10万~20万元之间,且现在按揭贷款的利率是5.2%左右,贷款审批也越来越严格,审批流程亦很慢。中介给出的第二种方式即通过做经营贷来买房。中介同时表示,目前经营贷利率在4%~4.5%之间不等,与按揭贷款利率相差了0.7%~1.2%。”陈菲如是说。
陈菲详细向《中国经营报》记者介绍了通过经营贷购房的路径:中介首先会帮助客户找到一笔资金,足够客户以全款先把房买下来,并为客户入股一家公司或购买一家公司让其成为法人;当房子成功过户到客户名下,客户就可以将刚刚买到的房产作为抵押,向银行申请经营贷;同时,为了落实公司“经营需要”的资金用途,中介还会帮客户找一家能够提供购销合同的第三方公司,让银行将经营贷通过受托支付的方式转款到第三方公司指定账户;最后,资金会通过多道转手之后回到客户手里。
“中介称,他们有一些渠道联系到有转手需求的公司。在转手过程中,中介会做好各项工作的核查,工商、税务、营业执照做变更等工作都能帮忙办妥。一般银行对于经营贷的贷后管理核查期限是2年~3年,在3年内客户可以通过代记账公司做一些财报,保证银行在核查时能看出企业在正常经营;3年后,客户也可以将这家公司转出,只要保证接下来客户的各项贷款没有逾期、不产生官司,那这笔经营贷的问题就不大。”陈菲说。
在这一过程中,客户还需要支付约1万元购买公司的资金、按经营贷千分之五支付第三方公司“合作费”,以及按经营贷百分之一支付中介的“好处费”。
实际上,经营贷、消费贷进入楼市是监管层明令禁止的行为。
2021年1月底,上海和北京银保监局相继发布公告,再次要求银行对2020 年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查,禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款;防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。
在强监管的背景下,中介机构为何依然明目张胆地向客户推荐通过经营贷购房的方式?
记者以购房人的身份联系了一位中介人员,记者疑问称,近期监管层对于经营贷、消费贷进入楼市管控十分严格,这样操作是否会有风险?
该中介人员则坦言,近期确实监管比较严格,但即使监管核查,也有办法应对。“如果银行或监管核查到了这笔贷款存在问题,银行一般的措施是要求借款人在7~15天内归还这笔贷款。我们可以再帮客户找到一笔资金把贷款还上,在房子解抵后再去其他银行重新做一笔经营贷。在2021年1月,我已经帮5名没有公司的客户通过经营贷的方式买了房,有一位客户的经营贷就是这两天审核通过的。”
针对上述行为,记者联系了某城商行信贷审批部门人士,他告诉记者,客户如果存在套现或违规使用贷款的情况,一般在征信上是不会留下记录的。从目前的征信系统看,只有客户存在逾期情况,征信会予以提示,可能会影响银行的信贷审批。
不过,即使躲过了银行监测、“破解”了监管的核查,中介提供的这一计划背后对购房者而言仍然暗含风险。
购房人林静(化名)就曾怀着侥幸心理,按照中介提供的方式从银行获得了一笔经营贷。然而,在第三方公司将钱转回给林静的过程中,却被中途的一个账户卷走了所有资金,至今林静还在起诉银行及中介公司。
违规资金入楼市屡禁不止
事实上,早在2018年监管层集中治理银行业市场乱象的时候,监管层就已经将违反房地产行业政策作为整治工作要点之一。其中指出,综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡套现等资金用于购房等均被作为重点查处对象。2020年,监管层也多次摸排经营贷、消费贷违规入楼市的情况。
为何监管层多次强调经营贷、消费贷不得违规入楼市,违规行为却屡禁不止?
“主要是因为银行在核查时存在一定难度。”某城商行管理层人士告诉记者:“近期我行正在配合监管工作,如果这笔违规贷款在进入楼市时依然是在我行账户,银行是能监测到的,也会马上收回。难就难在,如今很多违规进入楼市的经营贷、消费贷都是离开了我行账户,进入他行了,但单家银行尚未完全具备贷款全程追踪的能力和权限,可能需要更高级别部门的介入。”
同策研究院宋红卫亦指出:“即使可以做到追踪,但每一笔消费贷都追踪最终用途的代价太大。”
某国有银行地方分行中小企业负责人也赞同上述观点,他认为,尤其是小微企业主,个人的资金和企业的资金并不能明确分开。“我们在做经营类贷款时,都要尽可能熟悉企业经营情况,掌握其经营需求。”
“现在我们是尽可能做熟悉的客户,如果了解到客户近期有买房需求,我们是不太敢给其做经营贷的,如果监控不了宁愿不贷。”上述城商行管理层人士如是说。
在采访中,业内人士普遍认为,由于消费贷金额较小,且现在鼓励客户消费,在监管趋严后,消费贷受影响可能比较小;但对于经营贷,银行或会增强审核。据悉,进入2月,北京多家银行经营贷利率已经有所上调。
面对这种情况,郑忱阳建议,一方面,银行要从自身抓起,严格审批个人住房贷款,加强数据的共享合作,充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息,结合借款人信用状况加大审批力度;同时,加强信贷资金用途管理,完善信贷资金用途监测与拦截机制,充分利用互联网、大数据、云计算等金融科技手段,建立智能化风险管理系统,健全授信信息系统模型,优化丰富个人贷款监测模型,完善个人贷款贷后管理机制,提升监测预警效率。另一方面,银行要审慎开展与房地产中介的业务合作,严格审核房产中介资质,实施业务合作准入和名单制管理,将违规房地产中介拉入“黑名单”,建立贷后质量监测及中介退出机制。
房企风险暴露
实际上,目前不仅个人按揭贷款受到严格管控,整体来看,房地产行业相关融资均在趋紧。
张磊(化名)是一家三线城市的房企老板,最近他已经感受到了资金的紧张,正在为贷款的事情发愁。
从业数十载的他告诉记者:“目前企业融资出现了一些困难,国家宏观调控进一步收紧,银行贷款不能往房地产方向倾斜,过去通过经营贷或者通过其他产业公司名义借款,尚能解决部分需求,但目前这条路也把控得更为严格了。”
一位中建系统人士告诉记者:“目前银行普遍对于负债率过高的房企加强了贷款管控,从下游来看,我们亦限制承接一些负债率较高的房企施工项目。”
中国人民银行最近公示数据显示,2020 年末,人民币房地产贷款余额49.58万亿元,同比增长11.7%,比上年末增速低3.1个百分点;全年增加5.17万亿元,占同期各项贷款增量的26.1%,比上年全年水平低7.9个百分点。
值得注意的是,房地产贷款余额增速已连续29个月回落。
与此同时,房企融资的风险事件也时而发生。大型房企华夏幸福(600340.SH)2月1日公告称,其发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元,但公司的可动用资金仅为8亿元;泰禾集团(000732.SZ)近日公告显示,其2020年亏损41.74亿元至55.2亿元。
为防控金融风险的“灰犀牛”,监管近期连续出台多个涉及房贷的限制政策,例如《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》等,为开发贷和按揭贷进一步套上紧箍。
某城商行高管人士告诉记者:“目前房贷整体来看还是继续限制,总体来看,今年的房地产贷款增量应该会继续减少,央行管控很严格,不但越线的银行要压降涉房贷款指标,不越线银行的涉房贷款占比增速也会被严格把控。”
另一位城商行人士告诉记者:“银保监会对每家银行房地产贷款都设置了红线,2020年12月,各家银行都在调控房地产投放规模,来适应监管要求。目前来看,当地不少银行按揭贷款都在收紧,房开贷更是如此。”
此外,从信托资金方面来看,用益信托数据显示,2019年投向房地产领域的信托产品数量总计6837个,规模总计10100.11亿元;而2020年该类信托产品数量共计6731个,规模总计9288.59亿元,规模同比下降8%。
同策研究院陈舒认为,2020年12月31日“五档房贷”突袭,将对银行等金融机构的房地产贷款占比进行集中管理,金融监管日益严格。而2021年年初或是留给房企最后的融资窗口期,但由于境内融资环境紧张,房企转战海外市场,抢发美元债。
贷款结构亟须优化
“目前房地产开发贷指标审批下来很难,监管控制很严格。” 上述城商行高管人士告诉记者。而一位山东地区银行一线支行行长则告诉记者:“目前,一些偏远地区的支行房开贷已经不给批了,指标集中到大城市使用。”
“严查个人信贷资金违规流入房地产市场,再加上房地产贷款集中度管理,商业银行的房地产贷款业务或有所收紧,银行对房地产贷款的发放会更加谨慎,对贷款客户的审查要求会有所提高。”郑忱阳如是说。
某国有银行投行部人士认为,由于政策要求银行压降房贷规模,使得部分利率上行、额度紧张,但这不是全局的,也不是持续的,主要是针对房地产行业销量较好的地区。
有限指标集中投放利润较高的大城市固然符合一定逻辑,但或也隐藏着一些问题。
中国资本市场研究院联席院长赵锡军告诉记者:“在房地产贷款增量受限的情况下,银行在贷款投向上必然会有所有考量。正常来说,银行会集中投向效益相对较高的大城市,这可能会给大城市带来较大管控压力,引发更为严格的限购限贷措施。”
从资金投向来看,上述城商行高管人士告诉记者:“个人认为,实业是一个投资方向,因为实业有厂房、有地,出现问题相对也容易‘东山再起’。其次是涉医行业,比如医药公司、医院等,也可作为资金投向之一。另外,银行在小微企业贷款、‘三农’贷款等领域进一步适当拓展。”
赵锡军指出,在房地产贷款增量受限情况下,银行在放款方面必须进行结构性调整。当然,每家银行情况不同。比如有些银行相对优势是消费贷,可以继续加码消费贷的服务能力;有些银行优势在于建立平台做普惠;而有些银行的强项在于外贸行业等,银行必须依据自身优势来决定如何加码。
“单一靠房地产躺着挣钱的时代已经结束了,银行必须发展出自身长板,来应对市场竞争。而对于一些房地产贷款占比过高但仍未挖掘出自身优势的银行来说,目前是一个艰难时刻。”赵锡军说。
郑忱阳认为,此次部分地区的房地产管控政策,也透露了未来银行的展业方向。“如此次上海银保监局发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》指出,重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。说明后续的房地产贷款可以向购买首套中小户型、建筑结构为封顶的借款人倾斜,政策在保护刚需的基础上进行差异化监管,有利于改善房地产贷款结构,推动房地产市场回归理性,促进房地产市场平稳健康发展。”
“银行的年度按揭贷款额度会相对稳定,因为目前政策仍然是支持住房健康消费,支持刚需和改善需求,但仍存在一定概率的不确定性。银行按揭的信贷额度依赖于两个因素,一是前期的还款情况,二是实体产业部分的信贷增长情况,二者都可以改善信贷规模。2021年在部分时间节点房贷规模肯定会上涨,比如二三季度。”宋红卫亦指出,未来对于现房和准现房的支持力度要大于期房,对于个人按揭来讲,未来也会更多地向无房家庭倾斜。