《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第四条规定销售不动产按5%税率征收营业税。《营业税暂行条例实施细则》 第二十五条第二款规定如果采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这里需要探讨的是有些房地产企业将地下车位(库)租赁给客户,与客户签订租赁协议,协议规定客户预付租金,使用车位(库)20年(或70年)后,车位(库)归客户所有。 笔者认为这种业务名誉上是租赁,性质上和销售已无实质区别。 因为单从融资租赁角度来推论,租赁期很长,相当于车位(库)可使用的期限。因此,这种租赁应开销售不动产发票,按销售不动产交税。
仍按上例,销售地下车位(库)的账务处理为:假如该房地产企业销售地下车位(库),取得销售收入3000000元。
收到预收销售款时:
借:银行存款 3000000
贷:预收账款 3000000
开发完工,结转预售收入时:
借:预收账款 3000000
贷:主营业务收入 3000000
计提税金时:
借:营业税金及附加 150000
贷:应交税费——营业税 150000
缴税金时:
借:应交税费——营业税 150000
贷:银行存款 150000.