《民法典》第五百八十七条 债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。
简单来说就是,购房人交付了定金,如果购房人违约,定金不退;如果开发商违约,开发商双倍返还定金。
回到我们说局势的事情,开发商收集了购房人违约的证据,这个主要想说开发商既然敢给购房人发挞定函,那么就意味着他们已经收集了充分的证据证明购房人违反了定金罚则,比如有通话录音、微信聊天记录、短信等内容,购房人明确表示了不再购买的意思表示。
在有证据证明购房人不再购房的意思表示,配合定金罚则,开发商行事挞定的权利,发挞定函,在法律关系上似乎没有任何毛病。
但是也不是毫无漏洞,漏洞就在于购房人为何不再购房。
我见过形形色色的购房人,大部分人都是一时头脑发热交了定金,这个头脑发热来源于开发商销售的牛逼销售技术,一通忽悠就签了字交了钱。
等到自己反应过来的时候,才发现被销售忽悠了,这也是我们国家商品房预售领域的一个现状,而这个现状也是为什么我会适当帮助违约的购房人的原因,明明购房人违约,应当站在正义一方的而律师偏偏站在了失去信用的购房人这一边,因为纠纷的起源源于销售的忽悠。
当然忽悠属于道德名词,在法律上通常会是销售欺诈、没有证据证明销售的口头承诺,但可以明确的一点是开发商一方存在问题,从而导致双方无法继续履约。
好了回归正题。
收到挞定函后,意味着开发商已经有了证据,从法律技术层面的取证角度来说,购房人已经输下了一城,想要扳回这个局势,势必也要收集开发商违法违规的证据。
我们国家新房子大部分都属于预售,所以在开发商交付房屋之前,购房人已经支付定金款的情况下,想要挑房子的毛病是不可能的,而且还没有到交付的时间,你不可能去说房子有问题,因为房子还没造。
所以只能从销售行为和宣传行为两个层面去找有利于购房人的证据,包括整个销售过程中的销售模式和销售流程的违法证据,以及宣传违法的证据。
销售行为和宣传行为违法,可以作为购房人不再购房的原因,这两点原因作为出发点,不仅可以通过民事诉讼的角度有所突破,在行政监督层面也有非常好的退定机会。
当然,还是要全盘把握,毕竟于旁人来说这是一个非常小的金额,但是于自己而言,可能是几个月甚至一年的薪水。
至于收到了挞定函之后,对于购房人是否非常不利。从挞定函的性质来说,确实有那么些不利,因为挞定函意味着开发商手里有了证据,没有证据他们不会挞定。
但是即便如此,也并非那么悲观,即便是全国大部分购房人的定金都没有拿回来,但是用我的方法去尝试,很少拿不回来。
就这样。