问:我打算购买一套二手房,业主还未取得房产证,只有一份经过房管局登记备案的购房合同。我和业主约定,先支付大部分房款,收楼后等到出房地产证办理过户手续时再支付余款。请问,在业主领取房产证之前的交易和取得房产证之后的交易有什么区别?如果是之前交易,我应当注意哪些问题?文/读者
答疑嘉宾:
广东华安联合律师事务所律师陈敏:在业主领取房产证之后的交易比较安全。房产交易一般分两次支付房款,第二次付款在房产过户时发生,只要房产过户到你名下,你就可以放心了。由于业主领取房产证之后,两次付款的时间间隔较短,如果不能正常过户,在第二次付款时矛盾就已经出现,你可以及时查封房屋,索回已付房款。但是,在业主取得房产证之前交易,交易时间过长,如果期间业主和他人发生纠纷,所购房屋有可能被他人查封,这时要索回已付房款就比较困难。如果在业主领取房产证之前交易,除了业主的产权证明(购房合同)、购房发票、已交税费和身份证的真实性外,你还需要了解业主的婚姻状况,避免其配偶对房屋交易提出异议。
此外,你必须了解该房屋是否存在抵押和租赁情况,如有抵押情况,房屋交易必须征得抵押权人同意,否则合同无效。如果存在租赁情况,必须在承租人放弃优先购买权的情况下,你才能购买该房屋。整理/雅贝