如果财产所有人生前没有留下遗嘱,则按法定继承处理,若继承 人很多, 又想过户到其中一个人的名下,那么其他拥有继承权的人必须经公证申 明放弃遗产才行。 如果财产拥有者生前留下有效的遗嘱等法律文件, 指定继承人, 必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才能得到房管登记部门的确认,同时,即便 是公证遗嘱, 也存在可能有多份公证遗嘱的问题,仍然会涉及到需要起诉由法院 判决确认权属的问题,故此,遗嘱继承房屋不动产是非常专业的法律问题,有条 件的一定要委托律师办理。 提示 2:房龄不满 5 年,赠与避税不可取 不少购房的朋友有这样的想法,是否能用赠与过户逃避一些费用,事实上,除非 是近亲属之间赠与, 房龄不满 5 年的房产赠与过户方式比买卖费用还高。因为房 龄不满 5 年的房产无论赠与还是买卖,营业税和个税都是一样征收,赠与需要交 公证费,比买卖交的交易费可高了不少。 以一套价值 90 平方米,原发票价 40 万,价值 50 万元的房屋为例,在其交费最 高的情况下和赠与对比,一般房产买卖中,属于二套房买卖,且需要交纳营业税 的情况,交费是最高的,那么,这两种交费的差别是: 赠与方式: 80 元登记费、 1.5 万元契税 (3%) (二套购房) 、 2.8 万元营业税(5.6%营业税)、 个人所得税(50-40)×20%=20000 元、5400 元公证费(20 万以内 1.2%,20 万到 50 万之间部分 1%),合计:68480 元 买卖方式: 80 元登记费、 1.5 万元契税(3%)(二套购房)、 2.8 万元营业税(5.6%营业 税)、个人所得税(50-40)×20%=20000 元、450 元交易手续费,合计:63530 元 另外, 房产赠与公证具有较大的风险性,由于赠与合同性质的特殊性,如果在 房产过户之前赠与人放弃赠与,此时,即便买方已付定金,对卖方也难以追究责 任,就算到法院起诉,法院也不易判决支持,这样就会给购房者带来一定的经济 损失。 提示 3:首次购房,5 年以上费用最低 实际生活中,房屋过户的形式中,买卖是最常见的,也是操作较为便捷和安全的 方式,但是即使是在买卖方式的过户中,不同的情况,费用也是不同的。 从房屋的性质上来说,新售商品房、经济适用房、存量房交纳的交易费也不同, 分别是每平方米 2.5 元、每平方米 1.25 元、每平方米 5 元,再加 80 元登记费。 赠与和继承都不需要交交易费,只需交 80 元登记费和相应的公证费。 当然占大头的依旧是税费,首次购房的,可根据购买的面积不同享有优惠。而且 卖房人在房屋出售的时候,距离买房时间不足 5 年,要交营业税。 尤其值得注意的是,虽然我们上面说通过继承或赠与进行房产的过户费用较低, 但当需要再次进行交易时,仍然要交税率达到 5.6%的营业税,房龄不满 5 年还 要交差额 20%的个税,具体的费用如下: 继承或赠与的房产交易时: 五年以内 契税:建面小于 90 平米 1%,建面 90-140 平米以上 1.5%,二套 3%; 营业税:5.6%; 个税:(成交价-房产原值-必要费用支出)×20%或成交价 1%; 交易费:建面×5; 登记费:80 元。 五年以上 契税:建面小于 90 平米 1%,建面 90-140 平米以上 1.5%,二套 3%; 营业税:建面 140 米及以上(评估-原值)5.6%; 个税:二套及以上(成交价-房产原值-必要费用支出)×20%或成交价 1%; 交易费:建面×5; 登记费:80 元。 备注:夫妻更名、继承、直系亲属赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。