近年来,在国家不断出手调控房地产市场的情况之下,我国的房地产市场总体趋于稳定,不过也出现了分化格局。就是北方地区的房价,如郑州、青岛、石家庄、济南、烟台等城市房价出现不同程度的下跌,而南方的深圳、上海等为代表一线城市,以及如杭州、宁波、苏州、南京等部分二线城市房价均出现了不同程度的上涨。要说房地产市场现在呈现冰火两重天的景象,也并不为过。
现在坚持未来房价还有上涨空间的理由主要有两个:一个是,中国现在要推动城镇化,目前我国城镇化率只有63.89%,未来要像西方发达国家那样,达到70-80%以上,还有一定的上升空间,所以未来国内各城市的房价还要涨。
不过,我们认为,现在很多农村人口宁愿在农村发展,也不愿意进城,城镇化推进的空间不会很大。再说现在各地的房价这么高,农民们进城之后也买不起房,落不了户,也是没有用的。
另一个是,中国物价每年都有3%的涨幅,现在的100元,相当于10年后的70元的购买力都不到,而投资房地产才能使你成为财产保值增值。而我们认为,如果把二十年前的经验照搬到未来,那是很愚蠢的事情,因为历史是不可能再重演。未来10年国内通胀程度不会像过去那么厉害,而高房价早已经透支了房地产具有的保值功能。未来10年中国房价很可能会重回下跌的通道中去。
最近,有很多网友会提问,10年后中国的房价能值多少钱呢?先看看各位大佬们的见解,李嘉诚表示,全球经济不乐观,中国经济也在放缓,未来房地产市场会出现波动,需谨慎购买。而万达的王健林则对房地产市场也有新的看法,他认为除了热点城市,其他城市在几年内都会出现调整。他的观点是房地产将进一步呈现两极分化的局势。显然,大佬们对房地产的后市普遍表示不太乐观。
而我们认为,10年后国内的房价绝不可能跌成葱价,但房价会与当地居民收入接轨,回归居住属性那是肯定的。像一线城市房价1.5万-2万元/平米;二线城市房价将会跌至8000元/平米;三四线城市房价将跌至3-4000元/平米;而未来10年之内,国内居民的收入会有一个逐步提高的过程。也许有人会问,你凭什么认为10年后的房价都会跌到如此“亲民”的价格呢?主要依据有以下几条:
首先,中国已经进入到老龄化社会,人口老龄化问题已经非常严重,现在我国有60岁以上的老人高达2.61亿人,而到了2030年,我国60岁以上的老年人口更会突破3个亿。而年轻人群体主要是90后(1.75亿)、00后(1.45亿)群体构成。
届时,多数城里家庭的年轻人,都不需要买房,因为他们父辈都留下至少一二套以上的房产。一边是老年人越来越多,会有更多的房子留给年轻人,另一边年轻人数量本身就少,也没有这么多刚性购房需求。从供需情况看,房地产的人口红利期已经走向终结了。
再者,从今年开始,我国的房贷方面的银根开始收紧,这是过去历史上所不曾有过的事情。第一,央行严禁消费贷、经营贷等短期贷款进入到房地产市场。第二,央行还规定了居民个人房贷规模不得超过新增贷款总额的30%,开发贷款规模不得超过新增贷款总额的40%。第三,现在开始银行审批房贷的过程越来越延长,投机炒房者的难度在不断增加。而且各房价热点城市的银行都纷纷上调房贷利率,全国房贷利率已经连续4个月上涨。
最后,我国正在积极推动房地产的长效机制。在未来三五年内引入房地产税,这样可以打击房地产投机性需求。此外,将来房地产市场将由商品房市场、住房租赁市场、共有产权房市场组成。有钱人可以去商品房市场买房,刚毕业的年轻人可以通过租房市场解决居住问题,而中低收入群体可以通过共有产权房。这样一来,商品房市场就成为了一个相对小众的市场,房价不仅不会被炒上天,而且都会全面回归居住属性。
10年后,现在100万的房子能值多少钱?这要看是在哪座城市了,大城市泡沫多,挤干泡沫比较惨烈,至少要跌75%以上;中小城市泡沫相对还好一些,至少都会有一半以上的跌幅,总体上说,现在100万的房子,10年之后,恐怕也就值30多万了。当银根收紧之时,人口红利过去之际,房地产长效机制即将全面推行。未来10年的房子真的不值什么钱,而且要想变现都很困难。所以,想把手里房产变现金的,还是趁早变现为好。