2000年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。明确承认不动产即使已经转让,抵押权依然具有物上追及力。《物权法》则有所改变,　“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产”,此处的“不得转让”在全国人大法工委主编的《中华人民共和国物权法释义》中被认为是效力禁止性规定,即违反将导致转让抵押物的合同无效,否定了抵押权的追及力。《民法典》的规定遵循了大陆法系的传统法理,维护了所有权人的处分权。　二、已抵押的不动产转让时如何办理转移登记　各地在实践中容易将抵押物转移视作抵押权转移,并认为抵押物转移后抵押人也发生了变化,应进行变更登记。实际上抵押物转移是所有权的转移,抵押人和抵押权人依然不受影响。　抵押权是为担保债务履行而设,依附于所担保的债权存在,只会随债权转移而转移。债权转让是形成行为,作出即可生效,因此《民法典》明确债权人转让债权的,受让人取得与债权有关的从权利,　不因该从权利未办理转移登记手续受到影响。抵押人在为自己或第三人设定抵押权时必须对抵押物具有处分的行为能力和处分权,因为设定抵押是处分物权的行为,必须是有权处分。因此没有处分权能的宅基地使用权人和划拨用地使用权人不能或者需要经过批准方可设定抵押。这与合同卖方签订合同时尚未取得合同标的物的所有权合同依然有效不同。对是否有权处分的认定以处分时为准,即使权利人后来将抵押物卖给他人,只要其设定抵押权时属于有权处分,抵押有效,抵押人依然是原权利人,无需变更。签订购房合同的当事人即使签订后申请登记前即死亡,只要其在签订时具有行为能力,合同依然有效成立,是同一个道理。如果对这点认识不清要求将抵押人变更为受让人,就会面临法律难题:受让人并未作出设定抵押权的意思表示和登记申请,如何成为抵押人并设立抵押权。如果受让后设立抵押权则涉及原抵押权的注销和新抵押权的设立,并非同一抵押权。且受让人申请抵押权登记时必须取得抵押物所有权,否则属于无权处分。　从另一方面看,抵押权本质上是对抵押物交换价值的优先支配权,该支配脱离占有,故能实现使用价值和交换价值的分离。只要抵押权登记依然存在,抵押物上一直有抵押权这个负担。抵押权好比是抵押物上的定时炸弹,遥控开关在抵押权人手上,当发生抵押权实现的情形时,抵押权人可追及到抵押物所在地行使抵押权,相当于按下爆炸开关。抵押物受让人将面临钱货两空的局面。　鉴于《民法典》的普法和宣传需要一定的时间,法治意识不高的公民不再少数,对于不动产买卖和登记缺乏必要的中介和法律辅助,可能存在未查询抵押状态或不知道转让规则发生变化即购买抵押物导致利益受损的情形。不动产登记机构要加快完成存量数据整合,确保不动产登记信息查询结果准确无误,避免由于遗漏抵押权信息导致被起诉。也可以考虑在不动产登记申请时对购房人进行风险提示。　三、禁止抵押物转让的约定是否必须记载　《民法典》第406条除了规定抵押物可以直接转让,还有但书条款“当事人另有约定的,按照其约定。”虽然即使不动产转让后抵押权依然存在作为债权的担保,购买抵押物的受让人应当自担风险。但由于增加了抵押权实现的难度,减少了债务人履行债务的动力,抵押权人特别是银行应该不会坐视这种情形发生,很有可能银行会将抵押物在抵押期间不得转让作为抵押合同的格式条款,登记机构要考虑是否需要将此约定记载到登记簿上。　从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》看,第43条规定根据当事人约定禁止或者限制转让抵押财产是否登记,区分了抵押人违反约定转让抵押财产的效力:约定已登记的,转让合同无效,转让不发生物权效力:约定未登记的,转让合同有效,转让发生物权效力,但抵押权人可以请求抵押人承担违约责任。该解释明确该约定在已经登记的情形下可以对抗第三人。那么能否登记的球踢给了不动产登记机构。　要明确不动产登记机构是否需要登记当事人禁止或者限制转让抵押财产的约定,首先要明确该约定是否具有登记能力。