如果说是存款或者普通的贷款,那么正常利率6.2%,一万元一年的利息就是:10000*6.2%=620元,但对于房贷而言,实际并不是620元,这是为什么呢?因为房贷剩余的本金是一直在减少的,并非一成不变。
房贷主要有两种还款方式:等额本息及等额本金,为什么两者的还款利息也会不一样呢?因为这两者,每期归还的本金不一致所致。
等额本息
等额本息:在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),可以简单的理解它把利息全部计算出来了,再加上本金,除以全部的期数。
银行等额本息每月还款数额计算公式如下:
[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]
举例:假定借款人从银行获得一笔100万元的个人住房贷款,贷款期限20年,贷款年利率4.9%,每月还本付息。按照上述公式计算,每月应偿还本息和为6544.44元。
上述结果只给出了每月应付的本息和,因此需要对这个本息和进行分解。
仍以上例为基础,一个月为一期:
第一期贷款余额100万元,应付利息4083.33元(1000000×4.9%/12),支付本金为6544.44-4083.33=2461.11元,仍欠银行贷款100万-6544.44=997628.89元;
第二期应支付利息997628.89×4.9%/12=4073.284元,归还的本金为:6544.44-4073.284=2471.156元。
因为每期都有归还相应的本金,所以每期计息的本金越来越少,故而最终实际支付的利息会低于我们平时普通贷款的利息(平时贷款一般都是一直按原本金计息的)。
等额本金
等额本金:是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,借款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
银行等额本金贷款计算公式如下:
每月还款金额= (贷款本金/ 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率
仍以上述案例为例:假定借款人从银行获得一笔100万元的个人住房贷款,贷款期限20年,贷款年利率4.9%。
那么第一个月还款的金额为:(100万/240)+(100万-0)*4.9%/12=4166.67+4083.33=825