管理规约对全体业主具有约束力。
第二十九条
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成、成员任期等事项作出约定,并可以约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。
第三十条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开。
有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:
(一)经占总人数20%以上的业主提议;
(二)业主委员会成员缺员需要补选的;
(三)业主委员会决定集体辞职,需要重新选举业主委员会的;
(四)物业服务合同期限届满前,需要重新选聘物业服务企业或者其他管理人,或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的;
(五)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(六)法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会不按照第二款、第三款规定组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府组织召开,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到请求之日起30日内组织召开。
第三十一条
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见以及业主大会议事规则约定的其他形式召开,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面形式征求意见的,业主委员会应当将征求意见书送达业主,涉及表决事项的,征求意见书应当载明表决事项,由业主签收并按照业主大会议事规则的约定行使表决权。不能送达的,可以将征求意见书的内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置进行公示,由业主在公示期限内到公示指示地点行使表决权。书面征求意见的结果应当在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示,公示期限不得低于7日,业主有权查阅相关资料。
业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具委托书,载明委托事项、委托权限及期限。
第三十二条
召开业主大会会议,业主委员会应当在召开15日前将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示。
发生重大事故或者紧急事件需要召开临时会议的,可以根据实际情况在7日内公示、召开。
第三十三条
业主大会会议采用记名投票方式表决,但业主大会议事规则另有约定的除外。
任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者委托书。业主委员会应当妥善保管选票、表决票和委托书,以备查询。
第三十四条
业主大会议事规则可以约定,业主大会会议经有效召开,与会业主就会议事项形成多数决议但未达到本条例第二十六条第二款规定的,由缺席业主补充表决,经补充表决仍未达到要求的,最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。
第三十五条
业主委员会
(一)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(二)业主大会决定委托管理时,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同;
(三)收集和了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务合同的履行;
(四)监督管理规约的实施;
(五)调解物业使用和维护中的纠纷;
(六)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
第三十六条
业主委员会成员应当符合下列条件:
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主,业主为单位的,应当为单位授权的自然人代表;
(二)遵守法律、法规和管理规约;
(三)热心公益事业,责任心强,具有较强公信力和组织能力;
(四)具有与履行职责相适应的工作时间;
(五)本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务;
(六)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他条件。
符合前款第二项至第六项规定的条件,合法使用业主房屋并具有完全民事行为能力的业主直系亲属、与业主共同生活的监护人,是否可以当选为业主委员会成员,由管理规约或者业主大会议事规则约定。
业主大会议事规则约定设立业主委员会候补成员的,候补成员的资格条件适用本条规定。
第三十七条
业主委员会成员应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会议事规则,不得有下列行为:
(一)挪用、侵占业主共有财产;
(二)非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者其他管理人及有利害关系业主提供的利益或者报酬;
(三)利用职务之便要求物业服务企业或者其他管理人减免物业服务费;
(四)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
第三十八条
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,按照业主大会议事规则的约定在业主委员会成员中选举主任、副主任,明确业主委员会成员职责。
第三十九条
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会成立情况、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会成员、候补成员基本情况等材料向物业所在地房屋行政主管部门备案。房屋行政主管部门应当将备案情况及时书面告知相关街道办事处或者乡镇人民政府。
物业所在地房屋行政主管部门应当自收到前款规定材料之日起10日内向业主委员会出具备案证明。
备案的有关事项发生变更的,应当重新备案。
第四十条
业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的约定定期召开。经1/3以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持,业主委员会主任因故不能召集或者主持会议的,可以委托业主委员会副主任召集或者主持。
业主委员会会议应当有过半数的成员出席方可举行,作出决议必须经全体成员过半数以上同意。业主委员会候补成员列席业主委员会会议,不具有表决权。业主委员会应当自作出决定之日起3日内,将决定内容在物业管理区域内公示。
业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。
第四十一条
业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定,对全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门,应当责令改正或者撤销,并通告全体业主。
业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的,可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前,不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。
第四十二条
业主委员会成员因物业转让或者灭失等原因丧失业主身份、被判处刑罚、死亡、失踪的,其成员资格自行终止。
业主委员会成员任职期间,出现管理规约、业主大会议事规则约定的资格终止情形的,按照管理规约或者业主大会议
资格终止的业主委员会成员应当自终止之日起3日内将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交业主委员会。拒不移交的,其他业主委员会成员可以请求物业所在地公安机关协助移交。
第四十三条
业主委员会因成员资格终止等原因缺员,有候补成员的,由候补成员按照当选票数依次递补。经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选。
业主委员会成员决定集体辞职的,应当在辞职30日前召开业主大会会议重新选举业主委员会。
第四十四条
业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届选举的,适用本条例第三十条第四款的规定。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交新一届业主委员会,并做好交接手续。
第四十五条
业主大会、业主委员会需要刻制印章的,应当持本条例第三十九条规定的备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制。
业主大会、业主委员会印章应当按照法律、法规、管理规约、业主大会议事规则的规定使用。
第四十六条
业主大会、业主委员会应当配合有关管理部门,与居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内的社会管理工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合所在地居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作。
第四十七条
因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同房屋行政主管部门的指导监督下进行财产清算。
第四十八条
业主大会筹备组、业主委员会及其成员、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当保守业主秘密,不得披露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动,法律、法规另有规定的除外。
第四章前期物业管理
第四十九条
包含住宅物业的建设项目,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于预售项目,建设单位应当在申请商品房预售许可之前选聘物业服务企业;对于现售项目,建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。
一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。
投标人不足3人或者房屋建筑总面积在3万平方米以下的,经物业所在地县级房屋行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
通过招投标或者协议方式未能选聘到物业服务企业的,经物业所在地县级房屋行政主管部门同意,可以由建设单位实施前期物业服务。
鼓励不包含住宅物业的建设项目通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第五十条
建设单位应当与选聘的物业服务企业订立前期物业服务合同,并于合同订立之日起15日内报物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。
推行前期物业服务合同示范文本。
第五十一条
建设单位应当在房屋销售之前拟订临时管理规约,报物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害房屋买受人的合法权益。
推行临时管理规约示范文本。
首次业主大会通过管理规约后,临时管理规约失效。
第五十二条
建设单位应当在房屋销售现场公示临时管理规约和前期物业服务合同,并向房屋买受人说明。
房屋买受人应当遵守临时管理规约,履行前期物业服务合同。
第五十三条
保障性住房前期物业服务收费实行政府指导价,具体办法由省人民政府价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定。
第五十四条
前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费,由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合
房屋达到交付条件,买受人迟延接受房屋交付的,前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。
建设单位与房屋买受人约定减免物业服务费的,减免部分由建设单位承担。
第五十五条
前期物业服务合同期限内,物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的,应当书面报告物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域内公示。物业服务企业应当自公示之日起给业主3个月的准备时间,但业主同意物业服务企业提前退出物业管理区域的除外。
在前款规定的准备时间内,当事人应当继续履行合同。
第五十六条
前期物业服务合同约定的期限尚未届满或者未约定期限的,业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时,其权利义务终止。
第五十七条
物业服务企业承接前期物业服务项目时,应当与建设单位共同对建筑物及配套的设备设施和相关场地进行查验,查验记录由双方签字确认。
建设单位在办理物业管理交接手续时,应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)建筑物及其配套设施设备和相关场地清单;
(五)物业管理所必需的其他资料。
第五十八条
前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料以及本条例第五十七条第二款规定的资料。
第五十九条
本章未规定事项,适用本条例第五章委托管理的相关规定。
第五章业主委托管理与自行管理
第六十条
业主共同决定选聘物业服务企业或者其他管理人提供物业服务的,由业主委员会代表业主与物业服务企业或者其他管理人以书面形式订立物业服务合同。
业主委员会依法与业主共同选聘的物业服务企业或者其他管理人订立的物业服务合同,对全体业主具有约束力。
第六十一条
物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
其他管理人应当在其经营范围内从事保洁、绿化、秩序维护、设备维护等物业服务活动。依法需要取得资质许可的,应当具有相应资质。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
省外物业服务企业进入本省从事物业服务活动,应当到省人民政府住房和城乡建设行政主管部门办理资质核验备案手续。省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当自受理之日起3日内完成核验备案手续。
房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督检查,加强对物业服务项目的动态管理,促进物业服务企业提高服务水平。
第六十二条
物业服务合同的主要内容包括物业服务项目、服务质量、服务费、物业服务用房、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项。物业服务企业或者其他管理人公开作出的服务承诺及制定的服务细则,属于物业服务合同的组成部分。
物业服务项目包括保安服务的,应当在物业服务合同中就保安服务的服务内容、服务质量、责任区分、违约责任等作出明确约定。
物业服务质量可以参照有关行政主管部门或者行业组织制定的服务质量标准体系约定。
物业服务费的具体计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定。
物业服务企业或者其他管理人应当于物业服务合同订立之日起15日内,将合同在物业管理区域内公示。
第六十三条
物业服务合同订立后,业主委员会应当与物业服务企业或者其他管理人办理物业交接手续,交接记录由各方签字确认。
业主委员会应当向物业服务企业或者其他管理人移交本条例第五十八条规定的资料。
第六十四条
物业服务
物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域时,应当根据本条例第五十八条的规定与业主委员会办理移交。
物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业或者其他管理人的,原物业服务企业或者其他管理人应当协助做好交接工作。
第六十五条
物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,具体服务事项、服务质量、服务费用、违约责任等内容由当事人另行约定。
第六十六条
物业服务企业或者其他管理人应当按照物业服务合同的约定、法律、法规的规定以及相关行业规范的要求履行维修、养护、管理和维护义务。不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。
物业服务企业或者其他管理人未能履行物业服务合同约定或者法律、法规的义务,导致业主人身、财产权益受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第六十七条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的,业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。
对未按照物业服务合同约定交纳物业服务费的业主,业主委员会应当督促其交纳,经督促仍未交纳的,业主委员会或者物业服务企业、其他管理人可以在物业管理区域内公告。物业服务企业或者其他管理人可以依法请求支付。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定。物业使用人不履行交费义务的,业主承担连带交纳责任。业主转让房屋所有权时,应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费。
物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳。
第六十八条
业主不得违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为。
第六十九条
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项物业服务业务转委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务事项一并委托给他人。
其他管理人不得将其专项物业服务事项转委托他人。
第七十条
物业服务合同期限内,未经业主大会同意,业主委员会不得与物业服务企业或者其他管理人变更物业服务合同的主要内容。
经业主大会同意变更合同的,应当根据本条例第六十二条第五款的规定进行公示。
第七十一条
物业服务合同期限内,当事人一方依法行使合同解除权的,应当以书面形式告知对方,并应当自告知之日起给对方3个月的准备时间,但双方当事人就准备时间另有约定的除外。
双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同。
第七十二条
物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘或者另行选聘物业服务企业或者其他管理人的决定,并将决定书面告知物业服务企业或者其他管理人。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与同意接受续聘的物业服务企业或者其他管理人重新订立物业服务合同。
物业服务企业或者其他管理人决定不再接受续聘的,应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示。
物业服务合同约定期限届满,业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定,也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域,物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。合同权利义务延续期间,当事人可以根据本条例第七十一条的规定解除物业服务合同。