天津中心城区拓圆这件事,今年终于有眉目了,7月底外环线东北部调线正式通车,“鸭梨变土豆”可算是实现了。
除了这个消息,有关外环线的事,还有一个猛料,天津中心城区有可能不是“土豆”,而是一只“蝌蚪”。
对!还有变化!
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最近,天津规划与自然资源局公示了《天津市外环城市公园及周边地区城市设计草案》。
具体内容不再重复了,可以翻翻之前我们发过的文章《牛X!天津最新城市规划曝光》,核心点是以公园为核心,打造公园型社区。
我们今天就来说其中的一个爆点:新立板块似乎被划入了环内。
文件中提到要沿着外环线建设绿化带,形成“三环”之一的外环绿道环。
但是多个规划图都表明,在中心城区东南角的位置,绿化带并没有沿外环线铺设,而是规划在新立板块的西侧。
换句话说,新立板块被绿道环划入了环内。
由此,天津中心城区“伸出一只触角”,形状看起来更像一个“小蝌蚪”,或许天津环内的范围,真的要有变化了!
新立就是那个“幸运儿”。
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规划文件并没有给出明确的解释,为什么新立板块被绿道环划入了环内。
每一个“幸运儿”背后自有“幸运”的理由,我们有必要来推测一下原因。
主要有两方面:区域的自然融合、新立商业配套“被需要”。
在天津,外环线很“厉害”,它就像一把刀,割裂开环内和环外的城市资源。
所以往往会感受到,出了外环线,城市的气场立马就降下来了。
但很特别的是,外环线并没有真正将新立板块与张贵庄板块切割开。
对这里熟悉的人想必都感受过,河东、东丽、张贵庄、新立,已经“傻傻分不清楚”了。
为什么会这样呢?
我们可以看看这一片区的“关键点”布局。
张贵庄板块内有东丽广场、东丽区政府、东丽财政局;
新立板块内有东丽医院、东丽体育中心、东丽公路管理局、东丽人民法院、天津社保东丽分中心……
很明显,这两个板块是一个整体的文政中心,让这个片区自然融为一体。
外环线的力量,在此失效。
另一方面,张贵庄板块内缺乏大型商业配套,甚至再往里走,河东区1号桥、2号桥的区域,也没有商业综合体。
这些地方已经发展饱和,不可能拆民宅建商业。
但是,新立板块内可是有“丰富的”商业。
除了已经建成的新业广场、宜家家居之外,马上还要再建一座万达广场。
去年7月,万达以4.15亿摘得新立一宗地块,规划图也在11月公示。
业态将包括但不限于国际影城、大型超市、儿童娱乐、室内精品步行街、时尚街区等,并披露了地铁11号线的站点位置。
新立万达广场规划图
所以现在的状况是,新立板块将成为这一片区的商业中心,张贵庄板块以及河东部分区域都要依靠它的商业配套。
从这一角度来说,新立板块不能被割裂出去。
当然,还有一层原因,这一段的外环线,已经没有足够的面积建设绿带了,只能外移,用外环绿道把新立板块划进来。
这也更加佐证了这一片区的高度融合。
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其实,即便没有此次新立板块被划进外环绿道以内,它自身的资源也很不错。
整个板块被两条地铁线贯穿。
津滨轻轨9号线已经通车运营,连接市区和滨海新区。
地铁11号线在建,这是一条市区外溢线,能将河西区、河东区的人口导入新立板块。
无论是改善也好,刚改也罢,河东区、河西区的选择确实有限。
但如今11号线能串起新立的万达广场、河西新八大里的和悦汇,以及未来海河柳林商圈,商圈是有吸引力的,买房人自然愿意沿着商圈往外走。
另外,新立板块有“好邻居”。
从最新公示的规划能清楚看到,新立板块西侧即为海河柳林板块、程林板块。
因为天津要均衡发展,现在发展重点侧重于东北部。
海河柳林板块被定义为设计创新,未来会集中引进高新产业;程林板块被定义为临空商贸,接下来将承接空港的商业贸易产业。
新立板块北侧为空港经济区,天津机场将扩建,并打造航空产业带。
有了产业就会有人口,就会有居住需求,新立板块距离它们最近,发展也最成熟,有这三个“靠山”,“吃”周边就够了。
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回归到新立板块的楼市,在沉寂了几年之后,2019年土地开始集中出让。
到目前为止,新立板块共出让5宗地块,已经形成3个新盘。
不夸张的说,这3个新盘中最值得去看的,就是中建玖樾府。
有什么站得住脚的理由呢?
第一,它要自建一个1.65万方的生态公园,这是其它项目都不具备的;
第二,中建玖樾府的产品,可以给打个8、9分,无论是设计,还是建设投入,在板块内很有亮点。
中建玖樾府背后的房企是中建信和,是中国建筑第五工程局旗下的唯一地产运营平台。
在地产方面,它有四大 TOP 级产品系:府台系、壹号系、印象系、和城系。
中建玖樾府就属于府台系,同时,中建信和在东丽湖还打造了中建玖棠府,目前已经开盘,为纯洋房社区。
后期物业也都是自持物业——中建物业。
中建玖樾府整体规划多个地块,包括住宅、9班制幼儿园、派出所、生态公园。
9班制幼儿园补充了片区的教育配套,特别是中建玖樾府的业主,送孩子入园省时又方便。
生态公园的主题是“运动、健康”,所以未来将打造成全龄活动场地,公园内配置小型足球场、篮球场、乒乓球场及健身跑道。
这就相当于业主家门口的运动场,不必再特意驱车外出寻找公园,日常锻炼、休闲、运动等都能随时进行。
尤其如今工作生活节奏超快,楼下的这个“户外健身房”太及时了,能体验到“健康乐活”生活方式。
项目后期还会举办鼓励业主健身打卡、搭建邻里的活动,培养业主的健身兴趣爱好。
中建玖樾府生态公园效果图
天津不缺少公园,而是缺少有参与感、能留得住人的公园,它应该是小孩的游乐场,老人的植物园,年轻人的运动场。
公园不应该是摆设,而更应该是一种充满参与感的空间。
中建玖樾府建设的公园中还设计了篮球场和足球场。
对于很多楼盘来说,篮球场和足球场是个不小的矛盾:楼盘太小,就建不下;楼盘够大,建了之后边上那几幢楼的住户“不高兴”,确实会有些噪音。
所以,把篮球场、足球场建在家门口的公园里是最好的选择——当然,不是所有的楼盘门口都能有开发商代建的公园。
如今天津出让的宅地面积超过10万平米就算大的了,即便社区内规划了再多的园林景观,也实现不了公园所带来的空间感和体验感。
而对于改善居住者来说,生态资源就考量的要素之一,比如天津的富人区梅江板块、水上板块,它们都是公园地产。
所以中建玖樾府能有这样的公园配套,在天津是比较少有的,可遇不可求。
从天津刚发布的规划来看,政府是在大力倡导公园社区的,中建玖樾府打造的这个生态公园,也是响应了政府规划。
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中建玖樾府的住宅用地分为两个地块,首开的B地块容积率只有1.6。
今年1月,天津规划局发布了《控制性详细规划技术规程(征求意见稿)》,其中规定了轨道站点650米以内容积率最低2.0。
而中建玖樾府距离新立地铁站直线距离仅350米,1.6这样低的容积率,以后恐怕也不会出现了。
一般来说,低容积率一般都会搭配高绿化率,中建玖樾府的绿化率是40 %,属于比较高的水平了。
而且楼间距最大能达到57米,每一户的的采光、通风都是“高水准”。
中建玖樾府将首开洋房和小高层,是府台系的升级版,户型包括85-108平米低密三居。
中建玖樾府效果图
在园林方面,中建五局的园林公司是国家级高新技术企业,2018年还获得过园治杯地产园林金奖,它还有自己的苗圃基地。
也就是,中建玖樾府的园林都是由中建自己的园林公司建设,像这种没有“第三方插手”的工程,开发商更好把控,后期品质兑现也有保障。
在社区内部,中建玖樾府的园林采用“六棵树”的栽种理念,形成六种特色植物景观,哪“六棵树”呢?
▪记忆树,是小区里独一无二的标志性大树,或标志性植物主轴。
记忆树的移植成本一般要20-40万,中建玖樾府还是“很下本”的。
▪缤纷树,主要是开花植物。
▪幻彩树,是树叶颜色特别丰富的植物。
▪收获树,就是指果树,目前咱定为山杏、山楂,后期果实成熟,物业可以邀请业主一起自制果汁。
▪芳香树,是能散发香气的植物,比如中建信和在长沙的芙蓉嘉苑,9、10月整个社区都弥漫着桂花香气。
▪养生树,中建信和调研了近2000位业主之后,筛选出业主对于园林植被上比较关注的点。
所以项目会在社区种植具有观赏性的药用植物,日常可释放有益气体,比如连翘、麦冬等。
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中建信和是比较善于在生态居所上下功夫的房企。
东丽湖的中建玖棠府属于双湖环抱,距离东丽湖还不足500米;新立的中建玖樾府又打造了生态公园。
而且中建玖棠府因为周边缺少教育资源,所以项目配建了公立小学;中建玖樾府周边有鉴开中学、百中,但缺少学前教育,所以配建了幼儿园。
确实是板块缺什么,中建信和都给补上了,这也是央企的责任感。
回看最近几年新立板块的变化,已经有些生猛了。
特别是此次被绿道环划入了环内,就代表着融入了天津“主流版图”内。
新立板块自身也是很争气的,双地铁、名牌商业综合体、生态公园都安排上了,再给它一点时间,城市界面会大有改观。
而且如今还出现了中建玖樾府这个“公园地产”,真正实现了居住舒适度的升级。
对于偏改善的买房人来说,稳扎稳打的新立板块,值得看看。
PS:7月18日起中建玖樾府将为1.65万平米的公园征名,欢迎参加,还有华为p40、智能小家电等大奖等你哦!