江南大学现代远程教育 第一阶段练习题 考试科目:《房地产评估》第 1 章至第 3 章(总分 100 分) 专业: 姓名: 学习中心(教学点) 批次: 学号: 层次: 身份证号: 得分: 一、单项选择题: (本题共 10 小题,每题 2 分,共 20 分) 1、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发 利用的这一特点,本质上是由房地产的( A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 2、下列房地产中,变现能力相对较强的是( A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 3、下列影响某套住宅价格的因素中,不属于实物因素的是( A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修 4、设立地役权通常会使( A.供役地的价值下降 B.需役地的价值下降 C.供役地与需役地的价值都下降 D.供役地与需役地的价值都上升 5、房地产既与机器设备等动产不同,又与商标等无形资产不同,是( )的结合体。 A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实体、权益、位置 6、一般来讲,人口总量虽然不变,而随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是( ) 。 ) 。 ) 。 ) 。 )特性决定的。 A.上涨 B.下跌 C.保持相对稳定 D.先涨后跌 7、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中( ) 。 A.区位因素 B.社会因素 C.实物因素 D.权益因素 8、房地产的规划用途对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中的( ) 。 A.配套设施建设的限制 B.房地产使用管制 C.房地产权利的设立和行使限制 D.房地产相邻关系的限制 9、房地产价格是由房地产的( A.有用性、稀缺性、有效需求 B.供给、需求、利用状况 C.权利、租金、利率 D.价值、使用价值、供求 10、某房地产价格分两期支付,首期付款 50 万元,余款 80 万元在第 8 个月末一次付清,当时 月利率为 1%。该房地产的实际价格为( A.87 B.124 C.130 D.134 二、多项选择题: (本题共 10 小题,每题 2 分,共 20 分) 1、影响房地产价值的权益因素包括( ) 。 A.房地产权利设立和行使的限制 B.房地产区位的限制 C.房地产使用管制 D.房地产通风采光的限制 E.房地产相邻关系的限制纠错 2、建筑物区分所有权包括( A.按份共有所有权 )等。 B.专有部分所有权 )万元。 )三者相互结合而产生的。 C.共同关系成员权 E.长期使用和租赁 D.共同部分持份权 3. 有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会, 现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价 进行评估,所得出的评估价值是( A.交换价值 C.投资价值 E.标定地价 4.甲、乙两块土地,其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506 元/m ,容积率为 1.5,土地使用年限为 50 年。乙地块土地单价为 820 元/m ,容积率为 2.4,土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时,若土地报酬率为 8%,则下列表述中 正确的有( )。 A.乙地块比甲地块贵 B.甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 341.67 元/m C.甲地块与乙地块的楼面地价相等 D.甲地块比乙地块贵 E.乙地块的 70 年使用权楼面价高于 340 元/m 5、房地产价格实质上是房地产( )的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.区位价格 A.房地产改扩建费用 C.房屋设备折旧费 E.房屋装修折旧费 7、评估某种房地产价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会( A.越高 B.越低 C.不变 D.符合客观实际 8.下列属于土地的价格称为( A.生地价 B.熟地价 C.毛地价 D.拆迁补偿安置价 ) 。 ) 。 2 2 2 2 )。 B.公开市场价值 D.理论价格 6.从估价角度出发,收益性房地产的运营费用不包含( B.抵押贷款还本付息额 D.所得税 )等。 9.选取可比实例时, 应注意所谓地点的同一性或类似性, 是指所选取的可比实例与估价对象 处于于( ) 。 A.同一地区 B.同一城市 C.同一供求范围内的类似地区 D.A 或 C 10、评估某套住宅价格中,进行区位状况调整时,比较、调整的内容包括( A.环境景观 C.朝向 E.地势 B.离市中心距离 D.城市规划限制条件 )等。 三、名词解释: (本题共 4 小题,每题 3 分,共 12 分) 1、土地: 2、容积率: 3、建筑密度: 4、估价时点: 四、填空题(本题共 10 空,每空 1 分,共 10 分) 1、按照房地产的开发程度可以把房地产分为 2、房地产估价的基本方法有市场法、 3、房地产实物状况修正因素包括 4、房地产估价基本事项包括 、 5、人口因素对房地产价格的影响,主要体现在 、 、 、 、 、熟地、在建工程、现房。 。 。 及家庭规模所产生的影响上。 估价时点、价值类型。 五、简答题: (本题共 4 小题,每题 6 分,共 24 分) 1、什么是房地产?其主要特性有哪些? 2、房地产估价有哪些特征?包含哪些基本要素? 3、房地产估价的三大基本方法是什么?各自的含义是什么? 4、估价时点与估价作业日期有何区别?在估价报告中写明这两个时间的目的是什么? 六、论述题: (本题共 1 小题,共 14 分) 论述房地产估价的主要原则及其含义? 附:参考答案 一、单项选择题: (本题共 10 小题,每题 2 分,共 20 分) 1、D 2、C 3、B 4、A 5、A 6、A 7、B 8、B 9、A 10、A 二、多项选择题: (本题共 10 小题,每题 2 分,共 20 分) 1、ACDE 2、BCD 3、AC 4、DE 5、BCD 6、BD 7、DE 8、ABC 9、ACD 10、ABC 三、名词解释: (本题共 4 小题,每题 3 分,共 12 分) 1、房地产估价中的土地是指地球的表面及其上下的一定空间。 2、是建筑规划建筑用地范围内全部建筑面积和规划建设用地面积之比。附着建筑物计算在内, 但注明不计算面积的附着建筑物除外。 3、是指项目用地范围内所有建筑物的基地面积之和与规划建设用地面积之比。 4、 房地产估价通常是指评估其在某个特定时间的价值, 由估价目的决定的特定时间称为估价时 点,用公历年、月、日表示。 四、填空题(本题共 10 空,每空 1 分,共 10 分) 1、生地、毛地 2、收益法、成本法 3、区位因素、个别因素 4、估价目的、估价对象 5、人口密度、人口素质 五、简答题: (本题共 4 小题,每题 6 分,共 24 分) 1、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,以及由这些实物所派生出来的各种权益的集合 和实物所处的区位。是实物、权益和区位三者的结合体。 1)位置固定性(不可移动性) 、地区性和个别性(异质性、独一无二性) 2)长期使用性 3)价值高 4)易受政策限制 5)相互影响性 6)保值性与增值性 2、由于房地产固有的特性和房地产估价工作的特殊性,使房地产估价有以下特点: 1)即时性 2)市场性 3)预测性 4)公正性 5)咨询性 房地产估价的基本要素:1)估价对象 2)估价目的 3)估价主体 4)估价标准 5)估价程序 6)估价方法 3、房地产价格通常可从三个途径,即市场途径、成本途径、收益途径来求取,由此形成房地产 估价的三大基本方法: (1)市场法,即最近时期类似房地产在市场上的交易价格如何; (2)成 本法,即重新建造同类房地产的花费如何; (3)收益法,即使用同类房地产在将来的收益额如 何。 4、估价作业日期是指估价活动的起止年月日,即正式接受估价委托的年、月、日至提交估价报 告的年、月、日, ,但估价时点并非总是在此期间,也可因特殊需要,将过去或者未来的某个 时间确定为估价时点。在具体的一个房地产估价项目中,估价时点究竟是现在还是过去或者未 来,主要是由估价目的决定的,并且所对应的房地产市场状况也应是估价时点时的状况。 六、论述题: (本题共 1 小题,共 14 分) 房地产估价人员在进行房地产估价工作过程中,应该遵循的原则包括房地产估价的行为准 则和房地产估价的技术准则两方面的要求,具体有以下几个方面:①合法原则;②最高最佳使 用原则;③估价时点原则;④替代原则;⑤供求原则;⑥公平原则;⑦预期原则;⑧谨慎原则; ⑨综合性原则。 1.合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价的合法权益为前提进行, 估价结果是在估价对象依法判定 的权益下的价值。 房地产估价之所以要遵守合法原则,是因为房地产价值实质上是房地产权益的价值。但估 价对象的权益不是委托人或房地产估价人员可以随意假定的,必须有其法律、法规或政策等依 据。依法判定的权益包括合法产权、合法使用、合法处分等权利。 2.最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使 用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能够使估价对象的价值 达到最大化的一种最可能的使用。因此,最高最佳使用必须同时满足以下4个条件:①法律上许 可;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。 3.估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的房地产在某个特定时间的客观合 理价格或价值。 房地产估价之所以要遵守估价时点原则,是因为影响房地产价格的因素是不断变化的,房 地产市场是不断变化的,货币的购买力是不断变化的,从而房地产价格也是不断变化的。 4.替代原则 根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格 最低者吸引最大需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格 是经过相互影响与比较之后才决定的。房地产价格也同样遵循替代规律。 供求原则是指进行房地产评估,必须充分考虑当地同类房地产的市场供求实际情况和可能 导致供求关系变化的诸因素而推断其价格。 6.公平原则 房地产估价必须站在公正的立场上,估价的目标在于确定一个客观合理的价格,不受被评 估对象各方当事人利益的影响。此即公平原则,或称之为独立性原则。它是由房地产估价业务 的性质和意义所决定的。坚持公平原则,要求评估人员必须站在公正的立场上,认真、客观、 公平地进行估价,不为任何私利所驱动,不要偏袒相关当事人中的任何一方。 7.预期原则 在房地产估价上,不仅要考虑房地产的过去和现状,还要分析其未来变化,从而综合确定出 评估价格,此即预期原则。在凯恩斯经济学中,预期占有重要的地位,其基本原因在于它强调 未来的不确定性对于人们的经济行为的决定性影响作用。凯恩斯将预期分为短期和长期两种, 并且认为短期预期是价格预期,它决定厂商的现在产量和就业量;而长期预期是指资本的流动 偏好,投资者会在持有货币或是投资证券的收益性之间进行选择。 8.谨慎原则 谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则,当存在不确定性因素时做出估价 相关判断,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来 可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值,不低估估价人员知悉 的法定优先受偿款。 9.综合性原则 综合性原则是指进行房地产评估时, 要考虑影响房地产价格的众多因素并采取多种评估法 综合分析的原则。