本文来自新浪微博∶律师黄奇
我同事的小孩要在宜昌某公立幼儿园上学,结果教育局要求在该幼儿园上学需要在本区有房且房产证已有1年以上期限,虽然同事两年前已在该区买房,交房也将近两年,但至今开发商还没有给他办房产证,结果导致小孩不能上学。那么我的同事能否要求开发商承担逾期办证的违约责任呢?关于该问题,法律有明确的规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。那么具体开发商应如何承担违约责任呢?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定,既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。所以,如果房屋买卖合同中没有明确约定,那么购房者可以按购房总额,以6%的年利率向开发商主张违约赔偿。
举例:小七以100万元的价格向某开发商购买一套房,买房的时候房子还在建设中,购房合同中没有涉及办房产证相关事宜。后开发商向小七交付了房屋,小七该房居住了一年开发商仍没有办好房产证。小七可以向开发商主张多少违约金?
答:月利率:6%÷12=0.5%
逾期办证月数:12-3=9个月
违约金:100×0.5%×9=4.5万元,即开发商逾期9个月办房产证应承担4.5万元违约金。