凭借丰富的开发经验,佳兆业能否消化得了这占地30万平的烂尾项目,使其涅槃重生?这不禁让人颇感兴趣。据之前有关媒体报道,佳兆业接盘后一期改造更新并不顺利,目前依然处于复建、招商中。而二期大部分公寓楼栋已建成在售,三期写字楼、酒店尚未动工。下面,就让我们具体解读一下佳兆业未来城的项目价值。

佳兆业未来城区位解读

佳兆业未来城位于黄埔东路3889号,正是开创大道和黄埔东路交汇的地带。从地理位置来看,项目位于黄埔滨江新城板块(以下简称“滨江新城”)的北部,即老黄埔的东部,很靠近云埔工业区。
说起老黄埔,我们头一个想到的就是港口。鱼珠码头、文冲船厂……众多与航运港湾相关的地点,在沿江摆开。黄埔港曾经是华南最大的沿海和远洋交通运输枢纽,后因航运业不景气而逐渐失去其工业地位。然而,随着新黄埔区的成立,以及系列区域规划的出炉,老黄埔也将迸发新的活力,东有滨江新城,西有临港经济区,其优越的区域潜力不言而喻。
黄埔港码头
具体到滨江新城,规划方案出台于2013年7月,其定位既是广州东部高品质生态宜居城区、广州市东部片区萝岗-黄埔两区综合服务中心,也是以海丝文化为核心、岭南水乡文化为补充的历史文化旅游休闲区,和以航运服务为特色的滨江商务区。
板块规划上,滨江新城涉及居住、服务、旅游、商务……整体上各种功能区的布局很到位,综合性很强;地理位置上,滨江新城东靠增城区新塘板块,西接广州沿江第二CBD板块,北倚扩容后的广州科学城,南向番禺区化龙镇和东莞市,板块相互辐射的效应明显;交通建设上,板块整体的路网繁密,四通八达,地铁、有轨电车等在持续建设和规划中,内外交通俱优。
滨江新城将在原有基础上,对现有资源加以利用和改造升级,形成文冲航道商务片区、南海神庙文化旅游片区、夏园产业服务片区、沙步生活居住片区、南岗区域综合服务片区、沧联区域综合服务片区等六大片区,佳兆业未来城就在南岗片区中。总体来说,楼盘处在滨江新城和扩容后的广州科学城的交界地带,未来得益于板块经济红利的溢出,区位价值还是不错的。

佳兆业未来城配套解读

客观来讲,相比于北部广州科学城,佳兆业未来城所处的老黄埔区域,城区配套更加完善,商业、交通、教育、医疗、市政服务等都比较成熟。现在,我们来具体看看佳兆业未来城的内外配套。
(1)交通配套
对佳兆业未来城来说,其交通优势是挺明显的:首先,楼盘距离地铁13号线南岗站约800m,步行需7分钟,向东可直达增城区,向西在鱼珠站换乘5号线后,可到达天河区珠江新城繁华地带。
目前,楼盘周边的交通路网也算密集,周边1公里范围内的公交站也不少。但总的来说,老城区人流量、车辆量较多,道路也谈不上非常宽阔,高峰期容易出现拥堵。不过,轨道交通的规划建设正在稳步推进中:未来,13号线将和5号线(二期)在夏园站交汇,和7号线(二期)在丰乐路站交汇;有轨电车2号线在楼盘周边设有南岗、东区路口、开创大道南等站点。这样一来,无论是前往北边的科学城,还是东边的天河区、番禺大学城,楼盘业主在出行方式和换乘站点上的选择会更多,同时也有利于交通分流,减少拥堵。
黄埔有轨电车2号线站点图
(2)商业配套
佳兆业未来城的一期,是在原广州国际玩具礼品城的位置上,自建商业配套,目前正在复建和招商中。从现场来看,原有的设施已经相当齐全,但由于年份久远,加上保养不到位,整体显得残旧斑驳,如同“空城”。如今,一期的商场外部已搭起施工架进行修缮,但看起来进展并不快,复建、招商需要耗费很长的时间。
佳兆业未来城一期自建商业配套
在佳兆业未来城的东北边上,有百事佳亨辉广场、汇赢商业广场、创荣时代广场、时代城、祥利来商业城等众多商业中心汇聚成的商圈,距离在1公里内。这些商业配套虽比不上天河珠江新城商圈、萝岗万达广场等的高档、崭新,但其中各种消费、娱乐资源都不缺,门类齐全。对楼盘和周边居民来说,这就是目前日常休闲的一个好去处了。
南岗万达广场效果图
另外,在佳兆业未来城东南方、佳兆业城市广场旁边,南岗万达广场项目已于今年3月动工,建成后将为周边居民提供更丰富、更优质的生活服务,和消费娱乐资源,这对楼盘住户来说确实很值得期待。
另外,在佳兆业未来城东南方、佳兆业城市广场旁边,南岗万达广场项目已于今年3月动工,建成后将为周边居民提供更丰富、更优质的生活服务,和消费娱乐资源,这对楼盘住户来说确实很值得期待。
(3)教育&医疗配套
佳兆业未来城周边学校林立,包括新都荟实验幼儿园、宏岗幼儿园、黄埔南岗小学、海地小学、黄埔东区中学、新港中学等等,楼盘两公里范围内的学校数量超过20个,基本涵盖全年龄段教育。但是,由于楼盘是公寓不能落户,想获得地段对口的学位比较难。据媒体透露,佳兆业未来城的业主可选择交4万/年的赞助费,让子女入读马路对面佳兆业城市广场配套的公立学校,相对还是比较费钱和麻烦。
佳兆业未来城周边学校
医疗配套方面也还不错,距离项目最近的医院是广州开发区医院(南岗院区),就在南岗地铁站口,居民就医比较方便;稍远一点的还有广州中能建电力医院、暨华医院;寻常小病可往萝岗东区街社区卫生服务中心、荔联街沧联社区卫生服务站等就诊。总体来讲,医疗配套比较成熟,能满足业主需求。
(4)环境配套
佳兆业未来城绿化率达到62%,采用园林设计,配置游泳池、跑道、健身中心、儿童乐园、篮球场、足球场、羽毛球场等,楼栋和植被、水系相互交织相融,整体空间甚是开阔,能让住户的生活品质得到较大提升。项目枕靠南岗河,内外水道相通。楼盘外部南有南岗山公园,西有丹水坑风景旅游区,周边的市政公园虽不算多,但内外综合考虑下,整体的环境配套还是不错的。
佳兆业未来城内部场景
(5)不利因素
A.周边环境污染
佳兆业未来城靠近云埔工业区,周边有不少工厂,旧有工业痕迹残留,有一定的工业污染。周边甚至有个别工厂偷排乱排,今年7月便有皮革厂向南岗河非法排污被查,就编者所见楼盘前的南岗河段,还是不甚清净。另外,项目自身和周边的建设施工很多,以后三期建设也会持续施工,噪声污染还是比较明显。
B.商业性质限制
佳兆业未来城属于商服用地,产权年限只有50年,项目二期所建起来的楼房属于公寓式住宅。据销售人员介绍,该片土地出让于2003年,如今的年限仅剩33年,跟普通住宅相比年限缩水不少。而且,公寓式住宅有诸多缺憾,如契税高于普通住宅、水电费和物业费按商业标准收取、无法落户等等,这些先天条件的不足,会导致置业者的购买欲望有所冷却。
C.车位供应紧张
佳兆业未来城地上停车场一角
佳兆业未来城规划住户为2256户,车位配置为2340个,配比能达到1:1。但项目还处于持续建设中,这个配比要等到三期工程完全建成后才能实现,耗时较长。而且,随着生活水平的提高,现在的很多家庭都有1-2辆车,后续入住率上升的话,可能即使是三期建成后,也难保车位供应能充足。

楼栋&户型解读

参考房价:17000-18000元/㎡
(1)楼栋价值
佳兆业未来城的居住区是二期工程,规划开发为10幢楼栋,每幢31层,截至目前已建成8幢。据销售人员介绍,目前的房价在1.7-1.8万元/㎡之间,比黄埔区均价要低很多,这主要是与楼盘的公寓性质、剩余产权年限等因素有关。另外,目前已交楼的为1#-3#,其他建成楼栋预计明年交楼,在售的主要是2#15层以下。
各楼栋的居住价值大同小异:采光方面,按照楼盘2.6的容积率和现场观察,楼间距较宽,最宽的能达到70m,基本都能做到采光充足,南北通透,楼栋坐落走向较合理,日照不会受到彼此的遮挡,居住体验良好。通风方面,由于是公寓设计,窗户虽然不小,却没有配置阳台,通风性比一般的住宅有所减弱。车行噪声和灰尘方面,楼栋为一期、三期和南岗河围绕,距离城市主干道有一定距离,车辆来往能造成的噪声、灰尘不大,其噪声污染更多来自项目后续的建设施工。观景方面,大部分楼栋北向都拥有不错的观景面,能观赏园林和河流景色,南向的园林面积较小,观景体验略逊一筹。
(2)户型解读
在户型方面,佳兆业未来城的单元面积在76-101㎡间,随面积大小设计为二居和三居,二梯四户配置。无论是二居还是三居,面积只要有所增大,即用于添置新的卧室或卫生间,空间的利用率、实用性都很高。作为公寓,设计装修比较偏现代简约风格,而且窗户还挺大的,采光不成问题,整体的居住舒适度较佳。另外,公寓设有厨房,可明火做饭,这样的配置倒是较接近普通住宅房,适当的设计调整有利于提高住户的生活品质。

总结

黄埔滨江新城自规划出台以来,众多房企如万科、保利、中交等陆续进驻,进行住宅开发和商业建设。佳兆业与周边的普通住宅项目相比,其公寓性质所伴随的契税高、生活费用高、无法落户等诸多不足,以及仅剩33年的产权,会让项目楼房的吸引力下降不少。但是,公寓具有“不限购不限贷,户型小低总价”的优点,佳兆业未来城在区位、交通、配套方面都算优良,虽是公寓却也变通设计,尽量向普通住宅靠拢,整体的性价比其实并不差。
客观来说,佳兆业未来城如果是住宅房就挺受刚需客青睐的,但由于是仅有33年产权的公寓房,削弱了刚需客考虑入手的购房欲望,倒是比较适合资金有限的年轻人、想多买房的置业者,或一些投资客购买。以上只是编者的个人观点,各位置业者还是要认真考察,综合考虑各方面因素,谨慎行事。
附踩盘照片:
摄/冰角