法律之所以强调"房随地走、地随房走",是因为若两者互异其权利主体,将导致两者用益上的冲突并在流转过程中出现障碍;为减少权利冲突并降低交易成本,法律规定两者应同时转移并同一归属。抵押权的实质是价值权,意味着抵押物的价值可以分割。
通常而言,房地产抵押不外三种情形:其一,单独抵押;其二,集合抵押;其三,分别抵押。无论是单独抵抨,还是集合抵押,抑或是分别抵押,在实行抵押权时,均是要求同时转移土地使用权和房屋所有权,并确保上述权利取得人为同一主体。据此,"房随地走、地随房走"双向统一原则所强制的对象或内容不是抵押权的设定,而是抵押权的实行,即允许分别设定抵押权,但在实行抵押权时必须确保房产所有权与土地使用权转移的同时性和权利最终归属的主体同一性。
基于上述之分析,关于前述案例中两个分别完成登记的抵押权如何解释和认定效力的问题,笔者认为不宜将其解释为集合抵押,而应解释为分别抵押,并应认定两个抵押合同和抵押权登记皆为有效;在实行抵押权时,应就土地使用权和房屋所有权分别估价,一并处分,并就抽卖所得价款分别清偿相应的抵押权。具体而言:
第一,将房地产分别设定抵押,是当事人签订抵押权合同时真实的意思表示。因两个抵押合同均未违反物权法定原则,故法律没有理由强行干预并认定其中一个抵押权为无效。
第二,分别抵押在实行时系采分别估价、一并处分的方式,已经确保房地产权同时转移和权属最终同一性,并不违反"房随地走、地随房走"原则。
第三,分别抵押的实质是对房屋所有权和土地使用权的价格分割,虽然抵押权设定时导致价值分属于不同主体,但在实行时并未最终导致权利分别归属不同主体。
第四,分别抵押中的抵押权人在缔约时已有明确法律预期,即仅对土地使用权或房屋所有权的价值享有优先受偿权。若将分别抵押解释为集合抵押,会出现先登记的抵押权获得超出合同预期之外的利益,而后登记的抵押权人一无所获的结果,则不仅违反抵押合同的约定,而且有违民法公平原则。尽管根据《担保法》第36条和《物权法》第182条、第183条等规定,A银行完成使用权登记后,应将未登记的写字楼视为一并抵押,但毕竟A银行在事实上并未完成写字楼抵押权的登记。虽然A银行在未完成写字楼抵押权登记的情形下,亦可依法对写字楼价款优先受偿,但因B银行已完成房屋抵押权的登记,故根据《担保法》第54条尤其是《物权法》第199条关于"登