新浪乐居讯(编辑 梁海香)整个越秀板块的二手市场更多依靠其名校学位,但是板块细分,淘金、小北、老东山就有很大差异。在小北或许1.5万就可寻到小两房,在淘金可能在15-1.6万甚至更低也可找到合适的学位房。但是,以前的老东山一代,均价两万以下的楼梯房几乎难寻,按照前几月的成交均价,这边楼梯楼多在2-2.2万之间,电梯均价则多在3万左右。
东方广场、君铂国际与农林下小学区位图
尽管在商业价值上老东山可能与今日的珠江新城难以媲美,但是在老广的心中老东山的区域价值和他们对该区域的认可绝对超过任何一个区域。作为教育的最强区,仅仅这一片就占据了众多省一级小学、中学。所以在二手市场上,老东山的价位一直高企。或许这边不像其他区域(主要靠规划拉升价格)房价走势起起伏伏,这边正是呈现一种不愠不火的升值趋势。
作为省一级学校的农林下路小学,划分到该小学的学位房源主要有农林上路、农林下路的散盘,农本新村的房改房,东方广场、君铂国际。
与所有老房子一样,农林上、下路的房改房多为电梯楼,两房面积从50-70都有,环境相对附近小区更为安静,使用率更高,管理费相比楼梯楼便宜较多。如这边的农本新村,目前均价2.2万,相比电梯楼的3万均价,便宜不少。但是,据中介介绍买这边低于2.5的房子非常难找,真的要靠运气,而一般的价钱多早2.5万上下浮动,越是小面积单价越高。如果入手这边小两房,没有150万,恐怕下不来!
东方广场,目前成交均价在2.7-2.8万,户型主要为31-58的一房一厅,两房面积在70方左右。因为面积小,成为这边买卖和租赁的热点楼盘。如所有项目一样,面积越小,单价越高,所以这边的一房单价往往在2.8万以上,如31方的一房一厅,成交总价在85-88万,58方的成交总价在155-160万之间,而75方的小两房成交总价在195-198之间,单价算下来相差2000元/平方米。
点评:项目位于环市东路与先烈路交界处,区庄立交旁。作为主干道的环市东,噪音污染不可避免。南向相对较安静,北向的噪音缺陷、和朝向令两边朝向价格差异明显。其实,如所有城区盘一样,无小区或者小区过小都会降低盘整体舒适度。
君铂国际,多是大面积,从130-160平,相比附近楼梯楼,该盘均价较低,多在1.9万。在价格上,稍有优势。
君铂国际四房户型图
点评:该盘为独栋楼,按照商业设计,40层层高无外出阳台,在户型上设计上,有缺陷。所以该楼盘在这一板块未受很大很大关注,成交总体成下滑趋势。除此之外,噪音也仍然是低楼层面临又一问题。