中国大陆的财产(房地产)信托业务实际上是“房地产财产信托+受益权转让”业务。现阶段,其优势在于能够突破200份限制。业界往往把中煤信托的“荣丰2008”信托项目和北京国投的“盛鸿大厦”信托项目作为此类业务的代表。下面以“盛鸿大厦”信托项目为例,分析该业务模式的具体流程。该项目的运作流程如下:1、元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——北京盛鸿大厦(市场价值人民币约4.1亿元)委托给北京国投,设立盛鸿大厦财产信托。元鸿公司取得该信托项下全部受益权。2、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权,并将其享有的优先受益权(人民币约2.5亿元)以转让或质押的方式进行处置。北京国投作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受益权后成为优先受益人。3、北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人,将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理,优先用于支付优先受益人本金和收益,在优先受益人未取得全部本金和收益前,其他信托受益人不参与任何分配。该项目具有“信托+代理”的特点,并在方案设计中运用了超额资产担保和优先——次级受益结构等增信手段,具有典型意义。