最近看了一些关于红星美凯龙的资料,实际上红星的模式不错。出租率很高,自有物业的租金回报也很好。加上近65%的自营商场物业都是自己的,都在一二线商场的好地段。因此有理由好好看看。
红星美凯龙的业务模式其实比较简单。关键在于判断自有商场与委管商场的经营情况与趋势。
自营这块一直比较稳健,可以说的并不多。简单地点一下,红星美凯龙所处的家具建材行业存在几个特点:重体验、非标准化、重服务、成交单价高、购买频次低。因此电商比较难造成冲击,不可替代性也很强。所以可以看到这些商场看起来人流量不高,但实际上出租率一直很高,长年接近95%(效益很好)。因为家具购买频次低,单价高。
外来企业经营模式和本土商场例如红星美凯龙和居然之家不太一样。因为客户群和模式的差异,实际上竞争重叠度也不高。所以这些年,自有商场这一块业务,红星一直发展的不错。
但委管这块我一直有很多的疑问。委管商场目前经营情况到底如何?这块业务是否存在持续增长的可能等等。这些都很难从公开资料与信息披露中获知。另外16年年报上的关于委管商场的经营数据也让我比较困惑。
在此抛砖引玉,向大家请教,希望能集思广益。
委管商场业务板块主要来自三块:首次入场费,年度管理费与施工咨询和管理费。公司自己的表述如下:委管商場產生的收入主要受我們訂立委管協議的新委管商場項目的數量、發展階段及營運中的委管商場的數量影響......對於各委管商場,我們於訂立相關委管協議後自合作夥伴收到一筆金額相當大的預付首次入場費,且該等費用於實現主要業績目標(例如授予土地使用權及相關商場開業)後分階段確認......我們亦於委管商場的建設期間提供諮詢及管理服務,並自施工承包商收取諮詢及管理費,該等施工諮詢及管理費主要受各委管商場的建築工程量以及於我們已提供施工諮詢服務的相關年度開業的委管商場數目影響......一旦委管商場開業,對於我們提供的持續服務,我們將收取年度管理費。
从上市发售文件来看,2015年之前委管商场业务板块也一直增长的不错。
可以看到委管商场所得收入从12年到14年增长了99%。15年相对14年也增长了12.7%。
排队数也很多“15年底有有440個籌備中的委管商場;其中,已獲得地塊且預計於2016年年底前開業的商場有35個,已獲得地塊且預計於2016年後開業的商場有205個,其他截至20