估计大家都知道了,12月28日上午,央行在官网发布公告,要求各大银行将存量浮动利率贷款利率的定价基准转换为LPR。
2020年3月1日起,所有存量房贷利率要“重新定价”。
这次新政的发布,涉及近30万亿的房贷利率,可以说,2019年8月之前贷款买房的所有人,都会受到这个政策的影响。
全国人民备受关注,但是公告看起来很复杂,大家对于新政还是有点懵。
下面我尽量以通俗易懂的文字解答大家疑问的相关问题:
1、啥是“存量房贷”?
就是没有按照LPR(贷款市场报价利率)来定价的房贷。简单的来说,如果你的利率还是按照老的“基准利率+上浮多少”来的,那么你就算是存量房贷。
2、该怎么转换?
房贷利率过去的算法是“基准利率x浮动比例”,重新定价后变成了“LPR+加点(可为负值)”。①所谓“加点”,就是在LPR利率“上上浮”的点数。②加点数值=你的实际执行利率-2019年12月相应期限LPR(4.8%),且这个数值在你的贷款合同剩余期限内是不变的。
不懂?好,我们用一道题来举例:
比如你买房时执行的贷款利率为“基准利率上浮10%”,也就是说到今年12月,你的实际利率为:4.9%(基准利率) * (1+10%) = 5.39%
而今年12月发布的LPR是4.8%。
所以LPR的加点数值为:5.39% - 4.8%(最新LPR利率) = 0.59%,即加点为59。
相应的,如果你目前的房贷还执行的是7折利率,那么你的实际利率水平就是:
4.9% * (1-30%) = 3.43%
而你在以后的LPR加点数值为:3.43% - 4.8% = -1.37%,即加点为-137。
也就是说,以后不管LPR上升还是下降,你的房贷利率都将是“LPR+加点”。注意:这个加点值,是永久固定的。
3、想知道我是赚了还是赔了?
如果将来某一天,LPR下跌到了3%,那么在房价低谷购入,执行负137加点的那位幸运儿,实际执行利率仅为1.63%。
而同一天,在楼市火热时买入,执行正59基点加成的那位,实际执行利率是3.59%。
双方的利息支出,差不多相差一倍。
当然,如果LPR从4.8%涨到了8%,那执行正59加点的那位就赚了,因为少涨了点利率,执行负137基点的那位就亏了,因为银行给的折扣变少了。
所以,大家的机会还是均等的。
4、一年一调还是固定利率,我该怎么选比较好?
LPR是每月20号公布,加点数值是固定的,重新定价周期是你需要跟银行协商的。
虽然未来你的贷款利率是随着LPR的变化而变化的,但你可以选择是一年一调,两年一调,三年一调,五年一调…只要不是半年或每月变化都可以。
还有一个选择是固定利率,整个贷款周期内都不作调整,就是保持房贷一直利率不变。
值得注意的是,调整的周期一旦和银行协商确定,将不可更改,也就是每个人都只有一次转换机会。
但固定利率这种方式我并不建议你选。因为利率长期走低是世界性趋势,中国的利率,大概率是长期走低的。所以,最好选择1年重新定价一次,这样更有利于自己的钱袋子。
5、如果我一直没去银行转换LPR,会怎样?
那银行直接默认你选择执行原合同,也就是固定利率,你的利率被永恒的锁定在2020年3月1日的那一刻,直到合同终结。
6、我是2019年10月底才拿到房贷,还有机会吗?
以后全国统一采用LPR模式,所以你是有机会的。若你签约时间是19年8月之前,银行必须通知你,若签约时间在8月之后,90%概率你已经是LPR模式,如果不是,银行也会通知你,和签约时间有关,和放贷时间无关。
7、如果是10年前买的房子,利息已经还的差不多了,有没有必要去签呢?
你错了,不管你用的哪种办法,每年还的利息都是一样多的,都是剩余本金乘以利率,之所以前期利息多本金少,那是因为你采用的是等额本息法,把本金的还款给压后了。
另外,给你改的机会就改呗。虽然你的钱可能不多,但也不费啥事,这样的机会,只有一次,过期作废。
8、改成LPR之后,月供还是和原来一样多吗?
会比原来低一点点,因为目前的LPR是4.8,过个两三年,LPR下行之后,低的会更多。
9、用公积金贷款的能签吗?
暂时没说能签,政策还没出,但我觉得后面一定会出,等将来商贷降息了,没道理公积金贷款不降息,双方肯定是等比例降低的。
10、18大商业银行之外的银行能不能改?
所有银行都要改,邮储银行只是不在那18个商业银行范围内而已,没有LPR定价权,但不妨碍他的使用权。
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最后总结一下。作为一个还房贷的普通人,你可以做的是:
首先,不要想着和银行就加点的多少来进行谈判了,银行联系你的时候,只需要选择固定利率或者浮动利率就好。
其次,该选择固定还是浮动利率呢?当下处于降息周期,LPR在最近3-5年内大概率是下行的,所以,肯定是优选浮动利率。
再次,利率调整周期怎么选?随LPR调整的周期越小越好,最好选择一年调整一次。这样,最快在2021年初,你每月还的贷款,就会肉眼可见地减少了。
最后,LPR的降低对于房地产市场肯定是利好消息,而且从趋势看,降低只是开始,后续几次有继续降低的趋势。对于购房者来说,尤其是刚需购房者,针对当下的优质房源,可以考虑早日购买。