各主体 之间法律关系相互影响,主体之间的法律关系并非单纯的,而是多个法律关系构成一个共同 的整体。因此在分析这些时,必须考虑相互之间法律关系的关联性。 返还保底从哪里来 从法律关系来讲,返还保底收益有两种方式: 第一,开发商将房屋价款直接归还给购房者。这种情况下,多数采用开发商对购房者进 行优惠,在计算房款时予以减免,其结果是房屋总价降低,从外在形式看双方约定的购买价 格与实际购买价格不相符合,存在差额。 第二,保底收益由经营管理公司返还给购房者。这种情况由于经营管理公司在销售期房 时并没有发生实际利润,所以保底利益返还在一开始就为经营公司带来了较大金额的资金占 由于我国商业地产起步时间不长,目前没有特别优秀的商业地产经营管理公司,通常开发商选择由自己成立经营管理公司。这样一来,返还保底收益无论采用那种方式,都需要开 发商承担这笔费用。 很多开发商在核算房屋价格时,为了让自己不承担过重的资金压力(众所周知,房地产 开发是一个高资金占用的行业,开发商绝对不会将资金返还给购房者,再从将来的经营中慢 慢收回资金),已经将补贴返还给业主的那部分回报都分摊到商铺价格中去了。