转让他人店铺应注意的几个方面
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盘店和盘他人的店,是经常发生的,以往很多人都是凭口头,甚至只是两个人之间随便写个条子就成立了。当然如果双方都很遵守之间的约定,那就不会有问题。但是现代商业社会是以证据、契约做为经营的必要手段。因此建议大家不管转什么样的店都应该祥细考虑各个方面的问题。
同时在接手他人店铺的时候,关键是在于自己看,原店主的话只能听听就算了,不能太当真。主要应该从以下几个方面入手:
1.不实的转让借口。
转让人可能会以一些不真实的借口来说明其转让店铺的原因,例如身体不适、搬家、移民之类的说辞。所以,在盘店的时候,你一定要仔细详查是否有其它有碍商店经营的原因。如比较典型的,有些行业的投资金额相当大,像前文提到的咖啡店等,其投资往往要花费十万元以上,而选择地点不当、人流不够,很容易导致利润不高、回收期拉长,有些店主会将店便宜转让出去。因此,想要盘店的人要多从行业入手,细心分析。
2.注意市场上是否出现危机。
光看转店人所提出的财务报表是不足以了解此行业趋势的。可能那家店账面上仍然有着漂亮的盈余,但其实却是在走下坡路,已经没有了前景。这些转让人对行业十分熟悉,发现苗头不对准备“出逃”,因此便在店生意还在巅峰时将店转出。这时的转让人很欢迎欲盘店者来店里看。没经验者所看到当前生意相当不错是真实的,因此也就愿意高价把店盘下来,事后才发现现实与期望最后是相左的。这种盘点陷阱是外行人很难察觉的,因此盘店前,应要特别留意,切实向业内人士调查研究此行业之营运趋势是否正在走下坡,不要只看到表面的繁荣就怦然心动。
3.房屋租金与契约的问题。
有些店的生意表面上看起来很好,每天来店的客人也相当的多,店面的位置也相当的好,但还是有人想把这样的店转出去,这原因何在呢?
可解释的原因或许是在租金方面,很可能是这里出了问题。因为,这样的黄金店面有着相当高的租金,往往赚进来的钱有一大半都付了租金,剩下的一部分还要付薪资、杂费等,店主所能剩下的极为有限。没有利润自然要转让。
另外,还要提防其中可能的纠纷。在盘店前,投资者一定要与房东确认租期、条件是否延续,有些租约已快要到期,房东可能会调涨甚至不再租给人,这些都必须事先了解。在了解承租条件后比较附近承租行情,才不会枉作冤大头。而店的营业登记、水电、电话等日常设备须请转让店主协助更换负责人。
4.本身店的体质不佳。
许多店虽然位置不错,但是却缺乏经营独特性,没有什么吸引人的地方,生意当然也做不起来。若将这样的店盘下来,延续同样的经营模式,其命运也很难跳脱关店一途,除非你将其重新改造成另一新的经营模式,否则即使再便宜也不建议将其盘下。
5.盘加盟店要注意的问题。
如果你盘的是一家加盟店,要注意的地方也不少,像加盟契约是否允许转让他人?需不需要与加盟店总部另订新约?加盟条件是什么?加盟店约束多,是否适合你的规划及个性等都必须考虑在内,以免与自己的期望背道而驰。
6.人力资源的问题。
近年来,服务业已跃升为主流,对于服务业而言,人力资源相当重要,而盘店时人力资源的品质与数量,也要仔细评估,有时可能会产生原有的人力资源大量流失的现象,以至于接手时找不到人力使得业务停摆,所以在人力资源方面,不得不注意才是。
7.业务上的人脉问题。
原有店主有其自己的人脉关系网络,而由于你刚接手,这些人脉一时无法建立,业务上的绩效会有相当的影响,不要太一厢情愿的以为原本的人脉会持续保持,应主动积极与这些业主打招呼,或换成本身的熟悉的班底,以避免业务衔接出现断层。
8.机器设备及店面本身的好坏问题。
在盘店时需要仔细去检查设备或机器是否有故障、不能使用的情形。许多人原本心底盘算着,盘店可以省去一大笔添购机器设备的费用,去看店面时只着眼于有哪些设备,也没有仔细去查看这些设备的使用状况、使用的年限还有多久、是否需要经常维护、维护费用是否很高、是否太过老旧等。另外,也要注意其店面本身结构是否完好有无漏水,店面本身有无太多地方须整修,以免入主后还要花费一笔为数不少的修缮费。
9.未付款的问题。
转让人可能会隐瞒一些未付账款,这些部分是你无法从财务报表中得知的,而往往在接手后才会出现状况,不幸时,这还可能导致你要为转让人还债的惨事。为了避免出现这样的纠纷,在签订合同时,一定要注明债权的追溯期间、范围及负责人。
10.有无假帐的问题。
报表与账单的作假相当容易,过于漂亮的账面也最可能有问题,所以盘店前须注意报表与账单是否实在,别让假账冲昏头脑。若是自己不清楚的,可以询问较有经验者,从而避免一些无谓的风险。
投资房产,有购房炒房的,有买铺面投资的,也有专炒铺面租金的。这些投资者租下合适的铺面,然后再转租出去,从中赚取租金差价。近日,记者在采访中接触到一些进行铺面“炒租”的投资客,发现南宁市“炒租”的人士不少,有的甚至发展到成立公司“炒租”
从意外收获中得到启发
从上个世纪90年代开始,某先生就开始做服装生意了。在南宁做了近10年服装生意后,他转而投资商铺,做起商铺“炒租”客。他改行仅仅缘自一次意外的收获。
吴先生告,他开始做服装生意时,每个月赚的钱除掉租金等成本,能挣到1000多元。在那时候每个月能挣到这么多,已经算不错了。1998年他打算扩大经营,用两万元租下南宁市人民路一家店面,准备开店做生意。后来因故不得不放弃开店,将铺面转租,没想到事情很顺利,店铺以3.5万元成交,不到两个月的时间,他就轻松赚到1.5万元。尝到甜头后他开始在南宁市到处物色店面,做起铺面“炒租”生意。
“炒租”铺面其实类似于做二房东的生意,即物色店面承租后,以差价转租,赚取利润,这是“炒长线”做法。其二,就是铺面转让,承租后做一段时间生意甚至不经营,直接以高价转让,短时间内赚取快钱,这属于“炒短线”。今年4月份,一个做餐饮的朋友想开一家餐厅,希望吴先生帮忙找店面。仔细选择后,他帮朋友选择了南宁市某小区一间180多平方米的铺面,每个月租金6000元,连装修等费用一共投资了4万多元。做3个月多后,餐厅开始有一定的人气,并实现盈利,于是他让朋友挂牌转让,不到半个月就有商家以12万元转让费租下铺面。“3个月赚了8万元,如果自己开店经营,一年也就几万元的收益,回报没有这么高。”吴先生说。
从事铺面“炒租”多年,吴先生不仅有自己购买的铺面,同时也做“长线”吃租金差价。现在,他手上有大小10多处铺面。
*转让费赚快钱
南宁市某中介置业顾问文小姐告诉记者:“以前客户到中介登记转让铺面时还含蓄点,称店面装修花了多少钱等等,要收取转让金赚回来。现在可就大不一样了,大部分人会直截了当说要赚一笔转让费,某个地方的商业氛围一旦火起来,转让费必定水涨船高。”
文小姐的客户雷先生从事“炒租”,他告诉记者,南宁市一些成熟商业区路段的铺面,租金不见得很高,但是转让费却高得吓人,其实都是铺面“炒租”客炒高的。细心的人士可能会发现,南宁市一些热闹路段,有一些铺面频频易主,明明是生意很好做,为什么经常挂牌转让,他介绍,其实这些铺面也是被“炒租”客炒作了。第一个“炒租”客拿了一笔转让费走了,第二个觉得有利可图接着接手,之后经营一段时间,没有多久就关门转让,赚转让费。而有的甚至不经营直接转让,赚取差价。
承租者难见到真正房东
文小姐介绍,最初一些手握黄金商铺的生意人,因为经营不善而关门,但由于已经签下商铺租赁合同,并交了一定押金等费用,中途退租钱要不回来,只能将铺面提价转租弥补亏空。发现其中有利可图后,一些人士不仅从大房东手里租铺面,甚至从二房东、三房东处租铺面再转租,以致如今很多承租者都没有见过真正的房东,有人租到手的铺面已经拐了好几道弯。
做二房东也有门道,一铺面二房东刘女士告诉记者,如果只是常规的吃租金差价,也赚不到多少钱。最终还是*炒转让费钱才来得快。有一种方法是锁定原始商铺,直接从房东手里租赁店铺,之后几个人联合把这一地段的商铺炒热。在商铺租期上他们与房东签订长期合同,一般房东也愿意签订长期合同。而他们与下面的承租者则签订短期合同,到期后解除协议再把铺面转租给他人,从中可多次收取转让费。另一种方法是,“炒租”客专门收集欲转让商铺的信息,经过多次杀价后租下商铺,经营一段时间再转租出去。他们从商铺经营者那里接过商铺后,换一个转让电话再次转让,从中获取更高转让费。
出现炒商铺的投资公司
吴先生告诉记者,他的这些投资属于小打小闹,目前南宁市有不少投资公司和个人在专门从事铺面“炒租”。“他们比我专业多了”,吴先生说,一些投资公司掌握了大量的求租信息,一旦遇到承租人接受的租金高于出租人所要的租金时,投资公司会出面与出租人签订租赁合同,然后马上转租给有需求的承租人,从而赚取转让费和租金差价。在很多新开的楼盘或商业区,有不少铺面刚推出就被抢租一空,其中很大一部分是被这些投资公司抢走了。
据文小姐介绍,转让费是短期回报较大的一种方式,还有一种方式是通过差价收益盈利,武汉市就有一些专们做商铺投资的公司,这些公司手上掌握有多间铺面,除了在网上发帖转租之外,还经常到中介登记铺面转租或者转让。他们一般做法是,抢占到一些较好的门面,签订长期合同,再通过商业分析和运营服务,转租给各种需求的商家,赚取中间的租金差价。相比于个人投资者,投资公司的投资更加专业和系统化,他们因为资金相对雄厚,前期自垫资金问题也不大。
不过,业内人士认为,店铺炒租”风险很高,一定要有很准的眼光才能赚到钱。否则商铺就会变成“死铺”,投资者会被套牢、赔钱。