前段时间,一位老家的亲戚问我:房子是贷款买的,一共贷了20年,房贷已经还了10年了,剩下的想要一次性还清,这样操作合适吗?
相信很多贷款买房的购房者都有这样的想法,等手里有一定钱以后,想着先把房贷还清,这样就可以省下高额的利息。尤其是对于理财观念,金融意识淡薄的购房者来说,这样的想法尤为强烈。
为此,笔者特意请教了一位“四大行”的银行经理,他告诉我:这样操作太亏了!这是为什么呢?接下来笔者就带大家一起详细算算。
首先,大家要明白提前还款的目的是什么?节省利息对吧。但是,我要告诉你的是,贷款买房,前几年还的大多数钱都是利息,而非本金,也就是说,你想提前还款节省利息,可不曾想,利息都已经快还完了,而省下的大多数钱都是本金。
其次,贷款买房有两种方式,一种是等额本息,一种是等额本金。
等额本息:等额本息是指贷款的还款方式,指在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包含本金和利息)
等额本金:等额本金是指一种贷款的还款方式,是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额度固定,而利息越来越少,随着时间的推移,还款压力也会越来越小。
两者之间最大的区别在于:等额本息是每月还固定还款金额,而等额本金是起初还得多,后来逐渐减少。
如果在贷款买房的时候,贷款人没有额外说明,银行都会建议办理等额本息。等额本息的贷款方式也是当下买房最常用的。
等额本金比等额本息的利息要高,一般来说,经济条件较好的购房者建议用等额本金,这样利息会少一点,一般家庭建议用等额本息,这样压力会小一点。
接下来,我们以我的这位亲戚为例,详细算一下,为什么提前还款会“吃亏”!
我这位亲戚的房子总价90万,首付30%,也就是27万,贷款63万,贷款周期20年,按照基准利率4.9%来算(当时的利率与现在相差不多)。
先看等额本息。
得出结果:还款总金额为98.95万元,其中含利息35.95万元,月供4123元。
10年后,剩余本金387990.55元(房贷计算器显示结果)。在这10年间一共还了多少钱?用月供4123元乘12(一年)乘10年,结果是:494760元。
也就是说,10年间,一共还了242009.45元本金(贷款金额-剩余本金),252750.55元的利息(总还款金额-总还款本金)。
最后,剩余106749.45元利息未还。
如果将剩余本金存入银行,10年后会有多少利息?一般来说,定期存款5年的利率在2.75%-3.53%之间,我们按照平均数3.1%来算,10年的利息为120277.07元。比未还利息还要多约13528元,实际情况要比13528元还要多。
再看等额本金。
得出结果:还款总金额为94万,含利息31万元,首月月供5197.50元。
10年后,剩余本金312375元(房贷计算器显示结果)。
如果将剩余本金存入银行,按照上文中提到的3.1%的利率来算,10年的利息为96836.25元,而剩余未还利息约为77000左右(房贷计算器累计),比未还利息要多19000多。当然了,实际还要高。
综合来看,无论是等额本息,还是等额本金,10年后一次性还清都不合适,要知道,文中的例子是按照银行定期存款来算的,而实际情况中,很多人会把资金进行一些收益更高一点的投资理财,这样一来,收益就会更高。
最后,笔者想说,如果像我亲戚这样的情况,20年的房贷已经还款10年了,是不建议一次性将剩余贷款还清的,通过文中详细的计算方式,大家已经明白了,我们先前还的大多数钱都是利息,并不是本金。所以,提前一次性还清是不合适的,如果再算上通货膨胀带来的货币购买力下降,货币贬值,那就更不合适了。
所以,笔者建议大家,既然选择贷款买房,每月还款是最合适的,对于个人来说,也是最有利的。
提个醒,关于如何计算房贷,要用房贷计算器,很方便的!