千金难买好地段
过去十几年真的是房地产发展黄金时代,几乎所有人闭着眼睛买房都能挣到钱。
很多人买房的逻辑也是很简单明了的,就是选好地段,理由很简单,就是李嘉诚曾经提过的8字论:地段、地段、还是地段。
什么样的地段才是好地段呢?
简单明了的逻辑大家都知道了,就是买好地段。但是什么样的地段才是好地段?衡量好地段的三大要素:实用程度、保值概率、増值潜力
一、地段的实用程度
地段的实用程度它是没有标准的,它是跟你买房的需求有关系。比如你是北海刚需的,你的需求肯定是想买学区房、或者距离上班近的、生活娱乐配套齐全的地段。比如你是从外地来北海度假养老的,肯定是对学区房不感兴趣的了,只是希望清静一些,环境好一些的地方。或者有些喜欢海景房的。
说到海景房这个话题,我这里多说一句,有很多粉丝问我,是不是海景房不好?是不是北海本地人都不爱买海景房?海景房只卖给外地人。
(1)海景房是稀缺资源,从长远看,它是有价值的。(但是也要看位置)
(2)海景房湿度相对来说比较大,有风湿病的老人不建议去买一线海景房,如果要买,一定要距离海边2公里之外的。
(3)本地人不买海景房的原因是,最早期一个城市发展的时候他的市政配套基本都在中心位置,海边可以把它理解为是郊区,也是近几年城市不断扩展,然后开发的,所以对于刚需想要的学校、CBD、娱乐配套来说还不够完善,所以本地人买海景房的相对会少。
还有个问题是粉丝上来就问我,北海买房哪里好?
这个问题一下子难倒我了,我都不知道你的需求,我怎么知道你喜欢什么样的?
推荐海景房,你说海景房潮湿。
推荐市区,你说太吵闹了。
所以,大家一定要清楚自己的买房需求是什么,把你的需求从重要到次要依次排序列出来,先按重要的去找,再慢慢排除做调整。只要这样,才能找到自己实用的地段。
二、地段的保值概率
也有人买房上来就问我这个地方、这个项目能不能增值,明年能涨多少?我说涨50%你敢相信我吗?
大家在北海买房的时候,先不要问能不能增值,要研究的是这个地方、这个项目能不能保值!
保值如何判断?两方面:
1、这个地段能不能满足你的购房需求?
2、这个地段有没有强烈的负面敏感内容?
第一个比较简单,买房人自己就可以轻松解决。例如解放路的百货大楼一带,从商业角度它的保值功能就不大乐观。但站在学区房的角度,它周边有二小、三小、一中等等名校,地段保值没问题。
通常,只要地段有一个明显的支撑点,保值就可以放心。这类支撑点数量越多越突出,地段保值概率就越高。
第二个就非常微妙。尤其是不熟悉北海的买房人很容易掉坑。
举一个极端的例子:
当房地产不断向郊区延伸的时候,有些民间敏感地点就会渐渐暴露出来。比如北海市殡仪馆(最近的楼盘距它不到2公里)、比如亚叉岭坟场(最近的楼盘距它不到1公里)。
客观地说,如果是自住长住其实无所谓,见多不怪。不过,如果房子要出让,如果看房人阳台或窗户往外一瞅:哟,大烟囱一条……介意的立马转身就走。
如何防止掉坑?三招:
1、网上地图放大后细心找(看在几十万上百万的房子份上,总值得耐心一点吧);
2、问人(直截了当问带看中介、问置业顾问、问相关人士,实在没辙了问冰戈);
3、实地逛(楼盘周边两三公里的范围就行)。
万一掉坑了怎么办?
1、侥幸的等。比如殡仪馆和坟场,总会迁走吧?
2、淡定的等。等下一波楼市高潮到来趁热出手。
3、快速出手。趁敏感地点还没醒目,趁早抛售。
三、地段的増值潜力
地段的増值潜力是一个变量,取决于地段未来变化情况。
地段的变化不外乎:
1、变化不大
2、越变越好、
3、越变越差、
4、变化不详。
你看中的地段,往这4种变化一套,地段潜力立即显现。
成熟片区基本上都属于“地段未来变化不大”的情形。例如上图,中山公园、长青公园和建材市场都在老城区,地段发展基本定型。也许建材市场未来会消失,也许周边的旧房子旧小区会拆建,但建后依然是住宅或商住项目,对地段变化影响并不大。
这种情形的地段,未来升值潜力在于它的基本支撑点。很明显,靠近公园的増值潜力会比靠近建材市场更明显一些。
廉州湾属于未来越变越好的情形。因为有明显的资源稀缺性、且可以立即开发,北海和合浦两地都高度重视。
另外是一个颇为尴尬的原因:廉州湾现在是比较糟糕的阶段,对它的任何修建整治(哪怕是沿着海滩种上一排树)对它都是好事、都会变靓。
高度类似的,是冯家江。正在火热施工的冯家江水环境治理工程,其实就是对它外科手术般的美容动作。因为在治理之前,冯家江两侧环境糟糕透顶。
南珠大道以东属于未来变化不详的区域。
首先是这儿的项目规模宏大,例如中信国安和银基两大项目用地加起来就近2万亩。项目如何规划?开发周期多长?市场能否接受?有没有停滞可能?都不易判断。
其次,是规划变化的不明朗。例如南珠汽车站东面,今年突然就出现了两个学校项目(十三中、海城区二小南珠分校),事先全无迹象。在它俩的东北方面,又有消息称有可能会出现一个投资达116.5亿元的“新鸥鹏教育小镇”。最终会如何发展?无从得知、无从判断。想精准判断它的地段潜力,难。
现在看起来,冠头岭很有可能会成为越变越差的区域。填海工程和人工建筑的渐渐増多,对自然环境的破坏也隐隐増加。因为是城市经济的末梢节点,缺乏发展増长点和动力,再加上市政配套规划匮乏,这片区域不是很尽人意。
但也有庆幸之处:它是民意高度敏感的区域,变化不会快速和强烈,补救措施与修复机会因而比较多。即使它变差也是一件比较漫长的事情。
小结
北海买房遇到的最大困惑,是规划的不明朗。很多片区需要连猜带蒙。比如说冯家江,下游西岸是彰泰楼盘和皇家海湾公馆,明确了。但东岸呢?东岸的曲湾村、撑排路村、古城岭村,拆迁后是什么项目?不知道。
再如廉州湾。融创海映长滩那片海滩,具体如何规划?
还有冠头岭。冠山海前面签了一个投资88亿元的“新营国际海洋文旅康养项目”,冠山海后面呢?又是怎样的打算?
所以北海买房需要清楚明确自己的购房目的和需求,胆大的可以跟着新区走,求稳的还是成熟片区、明朗地段优先。
对于没有来过北海的购房人,想在北海找到理想区域的楼盘,要做的功课太多,不但费时,效率不高,关键还会错过最佳区域楼盘。
尽管北海是如此的小,但几个片区却泾渭分明。
城区是北海房地产当前的主场。按楼盘小区的开发和分布情况,又可以分为市区、城西、城东、高德、北岸、城南、银滩西区等7个区域——这不是官方的分区标准,只是为了便于陈述楼市情况。
下面就逐个说说,看2018年哪个区域更适合买房。
一、高德和城东
上海路以东、铁路以北的范围,属于高德和城东的地盘。
高德和城东以湖海路为界,但因为道路根本不通,城东只能眼睁睁地盯着繁华热闹的高德而无可奈何,再加上高铁导致南珠汽车站失宠,城东渐渐被冷落。
2018形势完全不同,城东正在疯狂地同时修建5条道路:湖北路、湖海路、河南路、南珠大道、北海大道东延线。高德路的改造也列入了2018十大实事之一,准备开工。
河南路串联北海大道与北部湾东路的小道虽然全长不到两公里,但却能挑起城东片区的“龙脉”。河南路北海大道至北部湾路路段“行”不通一直是城东片区的老大难问题,没打通前,城东的居民们若想去高德大桥看夜景,去北部湾广场逛街、去银滩吹海风,只能走上海路或南珠大道,绕一大圈才能到达。
湖北路是北海最难贯通的断头路,很多人对湖北路是陌生的,甚至连湖北路在哪里都不清楚。其实,湖北路的位置很容易确认,它就在北部湾1号的东面,东盟国际商贸城、北海六中、海城区十七小都在这条路上。湖北路的断头,明显限制了东区义务教育的服务,据说是北海全线最难贯通的道路,因为它要横扫一街两村。
从北海的城市空间发展格局来看,北海城东新区作为重点健康养老、体育休闲、品质居住、高新技术产业的核心区域,以横贯东西南北的北海大道、南珠大道为两大交通大动脉,连接着北海主城区、合浦县、铁山港区三大发展核心区,在区域发展中起着承西启东、南北互联的决定性作用。
可想而知,这些道路完工之后,高德与城东就会形成一个道路交通发达、生活配套完善、赶海逛海方便的居住大区。如果道路施工顺利,2018年的城东和高德有望成为北海性价比相当突出的楼盘区域。
二、茶亭路北岸和廉州湾
地理上的北岸,从地角一直到垌尾,全长超过15公里。其中看海风景最好的,是海堤街(红帆步行街)、茶亭路、高德这片区域。北岸的海景房,则集中在茶亭路这一带。
北岸是一个弧形的海湾(廉州湾),廉政湾是北海一线有着美丽弧度的海岸,直面北海的北岸及有着南珠之乡的合浦县,也是北海一个成之为“湾”的地方,北岸更是廉州湾最美的在一处风景。,但因为它的海滩明显不如银滩,结果品质受限以至房价还不如广东南路。北海政府一直都在努力提高北岸的品质。2017年底黄金北岸一期工程正式开工建设,拉开了北海再次改造提升北岸的帷幕。
2018年的北岸有两个期待:
一是黄金北岸能不能如期建成
二是融创海映长滩会不会形成一个新的海景区
(1)黄金海岸:
北海的“黄金北岸”,就是把外沙岛、老街、红帆步行街、海滨公园、海景广场、高德三街这六个景点,通过休闲步道,互相串联起来,整合成为一个大型景区——一条长约2.6公里的观海景观路。
目前,该工程一期的1.4公里已经开工。黄金北岸一期位于红帆步行街至海景广场,主要建设内容为海丝路主题公园、浪漫沙滩、游乐休憩设施、游步道系统、夜景照明工程、景观绿化工程、场地铺装工程、桥梁工程等,设计慢行道总长3090米,其中海上栈道1040米,常规绿道2050米,建设绿化面积36394㎡,该项目将外沙岛、富丽华大酒店至高德大桥沿线串联起来,形成了一条完整的游步道体系。
(2)融创海映长滩:
融创海映长滩位于北海市海景大道东延线。融创距北部湾1号大约7.5公里,项目周围全是农村和滩涂。因为北海一线海景房已经琳琅满目,融创恐怕得先把项目变成海景区才有可能称雄北海。
于是在黄金北岸之后,融创成了北岸锦上添花的角色。但愿它能成功,让北岸从地角到垌尾绵延15公里全是风情。
因此,北岸未来的变化有两大因素:黄金北岸工程能否如期完工?融创会不会在北岸打造一个新景区?辉煌与否就看它俩。
三、市区和城西
铁路以北、上海路以西一直至成都路北师大附中,属于市区和城西范围。
市区和城西现在是以贵州路为界,但站在购房的角度,这两个区域其实是一个整体,俗称“老城区”。
老城区处于北海市中心区的核心位置,周边交通、配套等优势明显。它的优势主要体现在区域、地段价值上,而劣势则主要是环境因素和历史因素。
优势:
区域价值:老城区一直以来是北海的核心,是北海繁华、土地价值比较高的区域
地段价值:在北海东进的主轴线上,地段价值高
配套价值:周边成熟的配套,使该地块成为生活中最便利的区域
认知度价值:在北海人心目中,老城区是城市核心,购房的最理想选择地
劣势:
外部因素:周边环境较为嘈杂,附近较多低档次小区,周边商业业态较低,区域还没有形成高端居住地区的氛围。
历史因素:原规划设计落后,形象较差、口碑不好、投资置业者接受度较低
如果是长年在北海居家过日子,老城区是现在购房的第一选择。因为它配套之完善、城市环境之成熟、生活气息之浓郁、孩子成长之氛围,那是其它区域根本无法相比的。如果来北海度假越冬避霾,在享受滨海气候的同时又想感受本域风情,老城区是最为平衡的选择。
老城区已经没有了大规模的房地产开发,可售新房日渐稀少。如果必须要购买新建商品住房——那么除了边缘地带(比如北海大道两端)之外,其它就不要抱着太高的期望。
四、城南
铁路以南、南珠大道以西都属于城南的地盘。
城南最近发展非常迅速。首先是道路变化惊人:长沙路、江苏路、浙江路、杭州路、南京路变化翻天覆地,还有银滩二号路和银滩三号路已经全线通车。毫不夸张地说,如今的城南已经难寻数年前的那一片乡土田野味道。
2017年,以广东南路为中轴,北海城南楼市一片火热,大盘林立的局面已经打开,而广东南路也聚集越来越多的人气,生活的气息浓了,周边的配套也日渐成熟了,去年,北海万达广场开业,万人奔赴,广东南路一路堵堵赌,这个共四层、地下加地面建筑总面积10.8万平方的商业购物中心,平均每层两万多平方,里面包括有零售商铺、超市、儿童娱乐、电器卖场、名品店、影厅、餐饮等等的一个集吃喝玩乐为一体的商业购物中心,很大程度上满足了周边居民的生活需求,广东南路的生活氛围也一下子提上了日程,还记得之前提到这边,想到的词语就是“偏僻”,而现在,这一片领域,已经成为了新城区的核心地带。
特别是海丝路广场的开工建设,再一次奠定了这个领域的“核心”位置,可能大家还不是很熟悉海丝路广场,海丝路广场就在北海万达广场的后面,广场用地面积51378平方,总投资2.33亿,是一个下沉式的大型广场,广场里会有一个七米高的喷泉!据了解工程计划于2019年10月底完工,也就是说,大家在2019年年底,便可以一睹其风采!海丝路广场里面还有儿童游乐设施、停车场、跑道、地下商业、漫步道、健身设施、景观小品、公园绿化、水景一系列化的公共设施,是一个丰富的公共互动大型广场,海丝路广场一旦建成,城南新区的居民再也不用羡慕市中心的居民有北部湾广场了,可以骄傲的对大家说“我们有海丝路广场!”。
城南的人气越来越鼎盛,小区入住正在逐渐増加,再也不复两三年前的冷冷清清。还在施工的楼盘项目渐渐减少,空气清新度日益提高。一句话:城南现在已经开始宜居。
2018年城南可售房源仍然充足,而且绝大多数楼盘都有交房入住的记录。这对看房选房非常有利,问一问住户的入住感受就可清楚获知楼盘的品质情况。
五、银滩西区
银滩西区范围是侨港至冠头岭之间的沿海区域,这个区域在北海城市规划中定位为高档旅游度假区,主要功能为休闲度假,规划的项目有冠岭山庄、冠头岭国家森林公园、游艇俱乐部以及高端度假型酒店,致力打造一个北海“静”度假区域。
因为位于冠头岭国家森林公园的冠岭山庄是接待国宾之地,加之大规模升级改建出的高端配套,所以在北海人眼中,银滩西片区也被视为龙脉之地,是高端人士精英阶层的聚集区,因此这片区域也被称作“北海未来的富人区”。
从北海市规划局2009年7月2日发布的《北海市银滩西区(含冠头岭地区)控制性详细规划》中可看到,银滩西区规划建设用地主要为体育用地(246.42公顷)、商业金融业用地(480.06公顷)、居住用地(139.27公顷)、商住综合用地(126.04公顷)、道路广场用地(80.53公顷)、绿地(68.61公顷)、文化娱乐用地(42.91公顷)、港口用地(15.30公顷)、旅馆业综合用地(5.00公顷)、科技教育用地(4.98公顷)、办公楼综合用地(4.69公顷)等。
凭借着山海相依的绿色清新环境,银滩西区是目前北海最为出色的避霾购房首选地。但如果是长住,这片区域可能要稍为更斟酌几许——它除了楼盘高端化之外,其区域生活配套、市政配套、商业规划、文化建设目前很是不尽人意,和它的“富人区”并不相称。
六、银滩中区和银滩东区
银滩中区(以银滩公园、海滩公园为中心)属于银滩旅游开发区的范畴,不允许商品房开发。银滩东区目前只有一个房地产项目,那就是中信国安北海第一城。
严格地说,中信国安北海第一城是一个旅游综合体项目,房地产只是它的一种配套。因为是旅游综合体,所以它是一个占地6666亩、计划投资超过300亿元的庞然大物。它的住宅用地高达2256亩,现在已经开发两期住宅项目:首开区一期(售罄)、二期(在建在售)。
银滩东区有两大美景:一是沿海的红树林地带,二是大冠沙的海滩。这里仍然保持有相当浓郁的银滩原生态。其中的金海湾红树林,是北海银滩、涠洲岛之外的第三个北海旅游标志地。
不过,目前银滩东区距城区较远,加上项目现在属于开发初期,周边配套明显缺乏。如果没有小车出入,生活、购物、娱乐并不便利。
七、工业园区
工业园区位于北海市东北部。地图上测量,它(以园区管委会为起点)到高德大桥约3.8公里、到高德市场约4.3公里、到北部湾广场约10公里、到银滩公园约17公里、到冠头岭约18公里。
工业园区规划面积41.05平方公里。广东路全长10公里,西南大道全长7.4公里。简单而言,工业园区相当于半个北海城区大小。
园区楼盘和聚居点主要分布在一个“工”字形区域:香港路、台湾路和吉林路。其中台湾路人气最为鼎盛。那一带:小学(十八小)、中学(十一中)、大学(职业学院)齐整;菜市场(工业园综合市场)、商场超市以及批发市场(惠科时尚广场,招商中)配套完善。
园区现在有7个商品房楼盘:观海一品(正在开发二期)、华厦金工园(已入住数年)、同和泊湾(已入住数年)、善水湾(售罄)、海湾明珠(正在开发二期)和中电海湾国际社区(正在开发一期)。