李明是父母的独子,在李明刚刚工作时,他的父母便出资70万元,以他的名义签订了购房合同购买了一套房屋,剩余的50万元,则让李明向银行贷款,用10年时间还清。一年前,李明找了女友小虹,两人感情进展迅速,很快谈婚论嫁。但为了“房子”,双方父母却打起了“小算盘”。婚姻法律问题专家、广东天胜律师事务所的谢友林律师对双方父母的担忧进行了解答。李明父母:
房子是否会分去一半?
儿子结婚后,咱们耗尽大半生积蓄支付首期的房子是不是会成为夫妻共同财产?如今离婚率高居不下,万一儿子离婚就会吃哑巴亏。咱们劝儿子去做个婚前财产公证,偏偏这孩子却说,既然已经有了“婚前买房归个人”的条款,就无需再做公证了,否则很可能还没结婚就先伤了和气。如果不想让该套房产成为夫妻共同财产,到底有没有必要冒着伤感情的风险作婚前公证?
律师分析:
不做婚前财产公证也无妨
2010年11月15日,最高人民法院发布关于适用《婚姻法》若干问题的解释(三)征求意见稿。虽然该解释还没有生效,但实践中很多人都喜欢用该解释处理自己的房产问题。其中,第十一条引起了空前关注。该条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。按该条规定:李明婚前购买的商品房应算是他的个人财产。他个人与银行签下贷款合同,也属于他的个人债务。由于婚后财产属双方共有,如果李明完全使用婚前的个人财产还款,那么可判定房产属于他,万一离婚也不需要返还小虹任何钱款。反之,如果李明用婚后的夫妻共同财产还款的话,就应给小虹合理的补偿款。谢友林表示,无论是按照现有的法律,还是从《婚姻法》司法解释(三)征求意见稿来看,这套房产都是属于李明个人所有的,婚后所有权并不会发生改变,因此可以无需做婚前财产公证。
由于李明还需供房10年,那么,婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分,应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素,由不动产权利人对另一方进行合理补偿。假设离婚时房价已翻倍,李明与小虹婚姻存续期间还了30万元,那么离婚时,李明就应该偿还小虹30万元,而非15万元。
在实践中,谢友林认为,如果婚前用个人财产支付首付款50%以上的,可视为个人财产,50%以下为夫