一、趋势一:中国房地产市场的新房交易规模将逐年降低
回顾中国房地产市场过去20多年的发展史,1990年之前,中国几乎是没有商品房交易的,那时一年的交易规模仅有1 000多万平方米。1990年以后,中国房地产业蓬勃发展,启动了开发商土地批租、老百姓抵押贷款等市场化改革。到了1998年、1999年的时候,中国一年新建房的销售量达到了1亿平方米。1998—2008年这十年间,新房交易规模增长了6倍,实际上原本可能增长8倍,即十年翻了三番。这是因为2007年,新房销售量本来已经达到了近7亿平方米,但2008年在全球金融危机的冲击下,房地产交易量有所萎缩,降到了6亿平方米。再到2012年,经过5年的时间,房地产交易量又翻了一番,从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年,房地产交易量又增加了5亿平方米。总而言之,过去20年间,中国房地产市场新房销售规模从1亿平方米增长到了17亿平方米,翻了四番还多。
那么,今后的十年,房地产新房交易量会如何变化?是保持现状一年17亿平方米,还是每5~10年再翻一番?我认为,未来十年中国新房交易总量不仅不会增长翻番,还会每年有比例地缩减,即呈现负增长趋势。十几年之后,房地产市场每年的新房交易量可能下降到不足10亿平方米,总体上萎缩大约40%。换句话说,房地产市场交易规模已经达到顶点,未来交易总量可能呈现趋势性缩减。
过去20年间,中国房地产市场交易总量之所以能够翻四番,有四个主要原因。
其一,城市化。过去20年时间里,中国城市人口在不断增加,常住人口城市化率上升了近26个百分点。不仅农民工进城务工,小城市的人口也转移到了中型、大型乃至超大型城市,大量人口在城市间迁徙。城市人口的大幅度增长、城市规模的不断扩大推动了房地产业的快速增长。
其二,旧城拆迁改造。在城市化进程中,为了城市功能的重新组合,会拆除一些工厂区、住宅区,建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造,也会产生较大的新房销售量。
其三,房屋质量需要提升。50年前的中国房屋,农村还是土坯房,城市还是砖瓦房。到了20世纪80年代以后,城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不超过10年就会垮塌;砖瓦房一般15~20年需要重建;最初建造的钢筋混凝土住房,由于水泥、钢筋质量差以及建筑结构不佳,一般20~30年也要拆了重