一、取得土地使用权
取得土地使用权,通常作为“无形资产——土地使用权”核算。
(一)出让方式
以出让方式(即一级土地市场取得,从政府拿到土地)取得土地使用权,以支付的土地出让金、缴纳的契税及耕地占用税、办证及过户手续费,作为土地使用权初始成本,计入“无形资产——土地使用权”初始入账价值。
借:无形资产——土地使用权——某某宗地
贷:银行存款(土地出让金、相关手续费等)
应交税费——应交契税、耕地占用税
借:应交税费——应交契税、耕地占用税
贷:银行存款
注1:《土地出让合同》以及下面提到的《土地转让合同》,皆属于印花税应税凭证,税率万分之五,这个并无异议。但是,《土地出让合同》、《土地转让合同》应纳印花税计入“税金及附加”还是“无形资产——土地使用权”,这个似乎并不明确,有些异议。
注2:房地产企业开发房地产项目时,适用一般计税方法(简易计税方法不适用差额减除政策)的,可以从计税销售额中减除土地价款。土地价款包括向政府部门或者政府委托单位支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费、前期开发费用、土地出让收益等(需要取得省级或者省级以上财政部门监制或者印制的财政票据),也包括向其他单位或者个人支付的拆迁补偿费(需要取得拆迁协议、费用收支凭证等材料)。
(二)转让方式
转让方式即二级市场取得土地,比如企业从另一企业购买。其入账价值确定,与出让方式大致相同;当然也有区别之处:比如,既然是从另一企业购买,则另一企业取得此项土地使用权时,肯定已经实现了耕地向非耕地变更,此时购买土地则不再需要缴纳耕地占用税。
又比如销售方转让土地使用权,可以依法开具增值税专用发票,购买方(一般纳税人、一般计税方法)取得增值税专用发票,可以计入“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,依法抵扣。
借:无形资产——土地使用权——某某宗地
应交税费——应交增值税(进项税额)(若取得增值税专用发票,并符合抵扣条件且已认证通过)
贷:银行存款(土地转让款、相关手续费等)
应交税费——应交契税
借:应交税费——应交契税
贷:银行存款
注3:然而,实际工作中,有很多时候,企业是同时购买房地产,也就是说,土地使用权连带地上建筑物(比如写字楼、厂房、车间等)一起购买、一起计价,那么这时候怎么确认土地使用权价值呢?
未完待续……
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