最近这几天,有购房者带着头盔进售楼部上了热搜!
人脸识别系统在这几年频频被用于各种支付和验证,不少人担心售楼部采集人脸信息甚至贩卖信息。
其实,绝大多数时候,售楼部的人脸识别都是为了识别客户是否第一次到访,是否是自然到访,一方面区分是否有其他销售接待过,一方面来区分是否是中介先带进售楼部的。
人脸识别,只是售楼部一个小小的机关设计,也可以说是猫腻。而售楼部里你想象不到的东西还远远不止这一点。
很多人,甚至是买完房交房入住了,都不知道自己当初买房时怎么就稀里糊涂被忽悠把房子买了,全是因为售楼部里处处藏着猫腻。
后边我写到这几条,如果你弄明白你可以在买房的路上少走很多弯路,避免很多比必要的麻烦和烦恼,甚至可以大大降低上当受骗的概率。
可以说他是猫腻,也可以说它是冷知识,总之本文要讲的就是售楼部里那些小九九。
卖给你房到底是什么人?
首先,你要弄明白房子到底是谁卖给你的,肯定很多人说房子肯定开发商卖给我的呀?是开发商卖给你的,这点没错。但你需要刨根问底的是,卖给你那个人是不是真的是开发商的人?
房产开发其实是一个分包行业,盖房请施工队,卖房请代理商。不少楼盘其实不是自己开发商公司的销售团队,而是外聘例如易居、世联行之类的代理销售机构。
代理机构的招聘门槛低,有些甚至连学历都没有要求,没有企业文化培训,置业顾问甚至连自己所卖的品牌都不熟悉,显然很难去像销售自家产品一样,透彻理解开发商一些理念思路和设计。
但这不是最可怕的,可怕的是,一个代理置业顾问,几个月后楼盘可能就卖完了,就会被调到其他的楼盘,为了把房子卖出去,各种口头承诺、各种话术、各种暗示,满嘴跑火车,反正下一次也不一定去什么楼盘卖谁家的房子,先卖出去再说。
有的甚至是销售经理统一给置业顾问安排促销说辞。等待交房时,根本无法达到前期的承诺。闹得成批成批的客户维权,开发商自己没承诺过又按规盖房,觉得很冤。而业主买房的时候确实被承诺过,交房后货不对板,一样冤枉。
而代理公司一推二六五,把锅甩给了当时的置业顾问个人头上,说个人口头承诺不代表公司,不代表开发商。最后三方扯皮,久久不能解决。
相对于驻场的置业顾问,路边揽客的中介小蜜蜂嘴里实话则更是少之又少。所以买房千万不要听置业顾问口头承诺、听代理中介口头承诺。
白纸黑字的文件都能说不认就不认,更不要说口头承诺了。这一点,不论是开发商自己的销售团队、中介、外聘的代理公司。
前两天,东莞华润因为茶水费扭送公安机关的95后销售,就是属于外包的代理置业顾问。
最不靠谱莫过于它
不仅仅置业顾问口头的东西不能信。售楼部里很多东西同样也不能信,首当其冲的便是区位图。每次看区位图,我都要同时打开高德或者谷歌地图,不对比不知道,一对比吓一跳。一对比,颇有一种空间错乱的感觉。
区位图里只标重点道路建筑就罢了,关键在于尺寸,楼盘距离旁边大路的距离跟10km外的快速路。在图上印的差不多远,走路走断腿的地铁、公园、医院,恨不得贴着小区印。
真正关系百姓生活的东西不往图上印,八竿子打不着的高大上利好。印得一个比一个清晰、一个比一个明显、一个比一个近。
如果说不靠谱分等级,那区位图的不靠谱程度至少比置业顾问高两级。
沙盘模型为啥跟交房不一样?
众所周知,99%的售楼部都有沙盘模型,大部分人都会默认为沙盘模型就是未来交房的样子。但实际上,大部分房子最后盖好交付时,都和沙盘模型有或多或少的偏差。
针对这个问题,我们要先了解沙盘是根据什么来做的?
按照正常的开发流程,一旦地的指标拿到手之后,承接的设计院便开始设计楼栋的排布、颜色、户型,以及公共区、地库的布置。当一个完整的CAD设计图(部分项目升级BIM)设计好之后,建模做成立体,然后交由“细化渲染师”进行细化并渲染。
“细化渲染师”顾名思义,就是给一个只有形状没有颜色没有细节的设计,贴上各种材质、配上各种花草树木、行人、汽车,然后打上合适的光线。设计好镜头位置,渲染输出成鸟瞰图、宣传视频等。
而沙盘模型大多数都是基于“细化渲染师”细化后的鸟瞰图,而对于经验丰富的“细化师”来说,行人、汽车放在哪、花草树木摆多密摆多高都是有规律的。所以其实你看到的效果图、鸟瞰图、以及沙盘,里边的细节大多数都是来源于“细化渲染师”的经验。
绿化变小树,到底因为啥?
售楼部是一个楼盘的脸面,所以几乎我们去到所有售楼部,都会发现景观示范区设计感极强,多重景观,无论是花草还是树木都非常茂盛。但一交房便成了卖家秀和买家秀。
为啥售楼部的绿化跟交房绿化差很多?又为什么跟宣传图沙盘差很多?
其实这个要接上第三部分继续说,如上文所述,“细化渲染师”根据开发商前期的大致思路把树摆好,把凉亭花草、行人,甚至是游泳池、小桥流水之类的摆好,做成效果图或者演示视频在售楼部展示。而真正的绿化设计,很多楼盘是放在房子卖房之后,甚至是临近交房,才开始铺设。
对于开发商而言,对于一个楼盘而言,设计图上只有楼盘的外立面和参数,而没有绿化的具体形状布局以及相关设计,只有一个简单的绿地率。
只要绿地率满足过审的要求,说白了,就算全部种成冬青或者都做成草坪,理论上都可以正常拿到手续交房。
所以,大多数楼盘的绿化设计以及施工都是在临近交房的那几个月,至于能交成什么样,一看开发商那一刻想出多少钱,另一方面,要看最终施工绿化那张图纸、那些树苗、那些工人,那个景观公司的水平到底高低。
而售楼部毕竟是脸面,必然不会糊弄。很多楼盘甚至在做景观示范区时,用的设计团队、景观公司和小区里的,不仅不是一家公司,档次也相差甚远。
样板间、户模、户型图
看完区位图看沙盘,看完沙盘看户型,看完户型看样板间。一条线下来,你会发现套路无处不在,触手可及都是心机,而且各处的心机还各有不同。
对于户模来说,最大的心机在于墙体,几乎所有的户模都不会用正常厚度的墙体,甚至有些户模还会用薄薄的透明亚克力来代替墙体,美其名曰更方便观察。实际则是为了让人误以为空间大。
同时,户型图和户模一样,都会故意把家具等比例缩小,以显得空间很大。
对于有样板间的,家具等比例缩小显然容易露陷,胆大的直接扩大样板间面积,实体样板间则通过障眼法依然可以让空间显得很大。
常用的手段很多,比如说不装内门、砸掉部分非承重墙、卧室不放衣柜以及主卧放一米五的床、客厅放没有扶手的沙发等等。
总之,一定要记住户型图、户模、样板间都不一定可信,一切以合同上的尺寸为准!
绕到烧脑的优惠
看完区位、沙盘 、户型、样板,终于大量谈价格的阶段了,此时此刻置业就会举起“交XX认筹金抵多少房款”的大旗了!不交再来就没优惠啊!吓得人心慌慌!
可以毫不犹豫的说,这些所谓的活动全部都是文字游戏!文字游戏!
每一套合法销售的房子都有标好的备案价,而开发商营销内部也会有标定好的实际销售价格,理论上来说每个人买那一套房,其实都是一样的价格。在非热销抢房期,所谓的优惠取消,明日涨价都是变着法子催客户下定罢了。
今天的交5000低一万如果真的在明天被取消,大概率同步会出一个送5000元家电、物业费,或者优惠X%的政策。
总之,行情好的时候,说涨价那是真涨,可能连通知都不通知,连夜就涨了。
如果在整个城市行情都很差的阶段,任他们什么优惠取消、什么明天涨价,大都是文字游戏罢了。
该找关系找关系,该多对比多对比,不要期望直接从置业顾问手里砍价砍到拿到比别人低的价格。
结
看完前边这些东西,对于售楼部能藏着如此多的套路,是不是非常意外?
诚然,售楼部里大多东西都不真不靠谱,但还是有一个东西,在一堆猫腻中涅而不缁。那就是——阳光公示、不良因素公示。
这个东西不仅仅是靠谱的,也是在买房时最需要去关注的!售楼部跟实际销售的小区分离是很多楼盘常见的操作。如果对于要买的房子周边不够熟悉,只去售楼部看房,很难知晓小区外围的不良因素。
此时此刻记得在售楼部里找一找藏在边角的阳光公示(或叫不良因素公示、阳光宣言)。小区内外的不利因素便一目了然,结合手机地图和公示的距离,便可以轻松找到不利因素的实际所在地,实地去感受影响到底是大是小。
总之,买房是个学问,眼见为实耳听为虚,置业顾问的话少信,沙盘模型之类的少信,坚持自己亲眼看到的实物、亲自查到的规划、政策,才是上上策。