过完春节,学区房又成了诸多父母绕不开的一个槛。而汐妈在历时半年的学区房置换过程中,用自己的血汗钱交了无数的智商税,终于成功开启了人生新副本。下面且听我来为大家一一盘点:
学区房置换过程中的那些坑!
还记得17年初各地惨烈的学区房抢购大战吗?但凡排得上号的学区房,不管再破,再小,户型再差,都刷出了人生新高度的天价。
一套房,今天一个价,明天一个价;早上一个价,晚上一个价。甚至有人都约好去签约了,走到楼下,房东电话过来再加五万,要不别上楼了。
而汐妈在纠结了两年之后,最终也决定搭上这辆看似永远不会停下的列车。
但对于我等平民,是无法气定神闲直接甩出一叠票子购房的,所以换房就成了唯一选项。
接下去,土豪请直接跳到第二步“买房篇”,换房者请和汐妈再共同重温一遍换房过程中那些坑爹的事儿。

一、卖房

01
混入买家队伍,摸清真实房价
一般去中介挂房时,中介第一句就是“您是买房,还是卖房?”。千万别傻呵呵地把自己真实身份亮出来。
大可以闭着眼告诉对方,你就是来买房的,然后把自己房子的大致情况当购房需求报出来,让中介帮你估个价。
多走几家中介,就能知道你的房子卖多少合适。再往上加个几万预留砍价空间就差不多了。别小看这中间的差价,很多老实人遇上了厉害中介,还没等买家来砍价,就先被中介压了一道。
而汐妈幸好遇到高人指点,最终按此方法摸排出的价格比原先老实交代多出六七万。
02
如遇买家贷款购买,切记掐好时间点
贷款买房钱款分为“定金”、“首付款”、“差额款”、“银行贷款”这四个部分。
对于要换置学区房的家长,很多是赶孩子上学用的,如果卖房的钱一直不到位,那就甭提多闹心了。
所以必须要以补充合同的方式约定好各个款项最迟到位时间。
定金就是签合同当场付,重要的是“首付款”和“差额款”的到位时间,一般原始合同中不会特别标明。
如果运气好,买家钱款充裕,那还能顺利推进。但如果遇上买家的钱款出现问题,那就会直接影响到你的卖房进度。这种现象很是普遍。
在这次置换房子的过程中,汐妈就遇到这种情况。因为买汐妈房子的买家也是换房,结果她的钱被上家拖延,导致她也只能拖我们的时间,好在我们有在补充合同中标明钱款最迟到位时间,所以最终对方赶在最后一天把钱补上。
也遇到过买家明知自己钱款短期无法到位,但让中介故意隐瞒帮忙拖延,当我们提出要标明时间之后,才无奈摊牌的情况。

二、买房

鉴于汐妈购买的是二手学区房,所以以下经验仅针对二手房
01
高效看房,必须跟中介明确你的软硬指标
如果硬指标不过,那么就不用跟你推荐了。鉴于市场上出售的学区房,大多有硬伤,所以在设定硬指标时,要想清楚自己最在意的到底是什么?不要跟着中介一趟趟瞎跑。
浪费太多无谓的精力,可能会导致你累了、烦了最后委曲求全。
切记,“勿忘初心”!
02
最好少给中介留电话,尽量微信联系
很多中介为了不让到嘴的肉跑掉,都会想方设法向你推销他现有的房源。如果你留了太多电话在外面,很容易在各个中介的电话轰炸下被软化了意志力,而且也非常影响日常工作生活。
03
如果孩子不是马上入学,一定要摸清学校划片是否可能存在变化
例如某城市某片区半路杀出一所新小学,就让附近一带房源增加了许多不确定性。
但很多中介是不会告诉你这点的,只会说“你看,这房子只是离某某重点小学稍微远了点,但是价格便宜了这么多”。妥妥的心机BOY啊……
所以当你发现有些看似不错的小区,有着超高性价比时,就一定要打听清楚情况了。
04
落实好户口问题是学区房的重中之重
首先要了解清楚自己看中的学校对落户年限是否有要求;
原户主户口迁出时间一定要体现在合同上,否则对方若是不迁出户口,你的孩子一样无法入学;
最后即便你是本地户口,也要明确对方是否落过外地户口,因为这对你以后的转手价也是有影响的。
05
明确土地性质
很多二手房土地性质为划拨,那需要多缴纳一笔土地出纳金。
汐妈这次就因为没注意到这点,导致要签合同时才知道,但这时候再想压房东的价已经很难了,只能乖乖多掏了大几千元。
06
永远都不要完全依赖中介,不管他是你朋友,或朋友介绍的,或看起来人特别好
要记住,脑袋长在自己身上就是用来思考的。所有的中介,他们的最终目的都是促成交易,并非你表现的越傻白甜,越信任他,他就越替你考虑。相反,在一些模棱两可的问题上,你表现的越不严谨,他们就会越明里暗里偏向较“精明”的那一方。
尤其是买卖双方上了合同桌的那一刻,为了不节外生枝,很多话只要对快速促成交易有帮助,那么他们就会说。
或是故意偷换概念,或是只说大概,给你留下想象空间,给自己留下余地。当然最后你发现结果跟你想得不一样,那也跟他们没关系。
例如此次我买的二手学区房未安装煤气管道,房东表示因为入户费要三千多,所以他一直都没装,只能我们自己去装。结果这时候中介看我们表现出犹疑的样子,马上接口说现在这笔初装费已经取消了。
本着对该中介的绝对信任,我居然也就没自己再去查询,想想不过只是麻烦点去申请下管道入户,就乖乖把合同签了。然并卵,事后跟燃气公司一咨询压根没取消这三千多初装费。
摸着良心讲,这组亏钱动作难度系数9.8分,艺术表现力9.8分,完成度10分——漂亮。
此时,再去找置业顾问开撕,对方给出的理由是“我自己刚买的一手房就是不要初装费!”
纳尼,难道作为一个从业经验二十年的资深人士,他会不知道二手房和一手房不一样?
甭说了,再次妥妥掉坑里。
最后,汐妈只想流泪吟诗一首
“自古买房套路多,
一时疏忽数万金。
莫把中介当亲人,
万事谨慎步步跟”。
还望各位家长以我为鉴,务必擦亮眼睛、做好功课,力争了解套路,识破套路,走出套路。
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