典型的特点也是地理因素形成的: ①三区都有自己传统的核心,这就是新城部分; ②它们距离上海市区都不远,随着城市的发展,又都有一大片地方被纳入了上海主城区的范畴。 ③在上海的战略格局中,三区的地位也是非常类似,就是上海向长三角(江浙)的大通道上。 如下图所示 1 从发展的角度上来说: 上海中心城到嘉定城、青浦城、松江城本来是农村为主,随着城市的发展,必然是要大面积城市化,也就是说,上海的中心城区和三区的城区必然会在未来相连。因此,一直也都有一种争论,以郊区新城(也就是老县城)为重点,还是以毗邻上海中心城区的地方为重点。 2 现在对于嘉定、青浦、松江三区来说,结论还是明确的: 双翼齐飞,两方面都重要。郊区新城的发展,是为了多中心,避免成为城市摊大饼;毗邻上海中心城的地方的发展,是为了更好利用上海市区的辐射能力。 3 在三区中,较弱的无疑是位于中间的青浦区: 松江区10年前通了地铁9号线,嘉定区五年前通了地铁11号线,青浦区现在才通17号线;青浦新城的规模,也是三个城区中最小的;青浦区的GDP,也是三个区中最低的;松江通向浙江,嘉定通向江苏,青浦西部是湖反而不是交通要道。 青浦区较新的城区,夏阳湖附近的照片如图所示。 青浦区虽然底子不如嘉定区和松江区,却因为吸取了前人的经验教训,有后发制人的优势。 1 产城融合是最重的方向 青浦的17号线虽然今年从开通,在青浦新城四站全部有大型综合体,又有三站是工业区和居住区的分界线。 可见在青浦, 地铁的服务人群不仅是居住,更重要是服务于产业和商业。 青浦新城把产业-商业-居住一体化的地铁站高强度开发方式,显然是最大利用资源的手段。 2 西虹桥徐泾地区:青浦一大杀手锏 松江的东北部、嘉定的西南部,也都是靠近市区的,属于上海主城区的延展,这些地区由于发展早,居住用地占了很大部分。但是,在青浦区,靠近市区的徐泾镇,高标准规划了“西虹桥商务区“,那里有中国国家级建筑——国家会展中心(上海);也有作为产业高地的北斗基地;还有待开发的土地。 总而言之,上海西部三区嘉定区,青浦区、松江区必然会沿着越来越像的路径来发展,也会吸收彼此的经验教训。 从楼市角度来看 青浦、嘉定与松江,三个区是这几年一手房市场的密集供应区域。 根据上海2040年的城市规划,上海的城市总体结构以1座城市活动中心+5个新城副中心——嘉定、青浦、松江、南桥与南汇所组成。 其中,嘉定与松江两座新城,前后开发已经有超过10年的历史,而青浦新城,虽然起步最晚,但却在这两年跟着大虹桥的西风异军突起。 这三个板块谁能笑到了最后? 从交通配套上,17号线、11号线与9号线分别贯穿了这三个大区。 从城市格局上,这三条线路的沿线非常具有代表性。 从最近的一个城市CBD出发,到达一个副中心区域、最终达到新城核心 第一级: 静安寺、徐家汇以及虹桥商务区三个城市的核心CBD、办公、商业聚集区 第二级: 真如、漕河泾、西虹桥,三个城市副中心 第三级: 嘉定、松江与青浦三座新城,三座居住中心 将这张图表视觉化,纵向来看,我们能发掘出这三个区域的巨大相似性。 从成交均价来看,过去五年三座新城的涨幅基本相同,在17号线及众多购物中心尚未开业之前,嘉定新城与松江新城因为配套的逐渐成熟走在了青浦的前面,但随着17号线与众多商业设施的开幕,青浦新城板块在近期的爆发力依然巨大,这一年内依然是最好的入手时机。 但是,如果将这三个区域进行横向比较,结果却大相径庭。 假设将这三个区域的新房的商业与交通这两项最重要的配套进行完整的定量分析对于新城的高端改善盘来说,一是交通,也就是距离地铁站的距离。