在上海,民办学校的教育质量高于公办学校。新政策意味着家长只能在公办和民办初中之间二选一,且民办入学采用摇号机制。如果未被民办学校录取,会先分配到户口对应的公立,如果对应公立生源已招满,则可能再统筹到其他有名额的学校。公办学校因为其稳定性,优势明显。同时,民办学校停止自主招生会导致更多优秀生源流入公办学校,这也增加了公办学校的吸引力。由于公办学校生源与学区房深度绑定,优质学校附近的商品住宅成为抢手资源。中原地产表示,今年学区房意向客户增多,涨幅比较明显。另一方面,传统的留学热门国家,如美国、英国,在本次疫情中的反应速度与措施都令人失望。疫情带来的旅行限制、签证限制和面授课程暂停,也动摇了出国留学的意愿。招生新政的影响下,在国内提前购置优质学校的学区房成了部分家长更为理想的选择。
改善需求集中释放,90平方米以上的改善房量价双升。2020年1-11月,90平方米以上的中大户型商品房成交为71561套,累计同比增加2.26%,说明改善需求释放明显。而90平米以下商品房累计同比下降7.53%。受此影响,2020年4月以来90平米以上住宅价格同比涨幅持续高于90平米以下住宅。
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上海房价上涨的原因
(一)货币宽松
宽松货币流入楼市,推动房价上行。历史上,M2同比与上海房价同比整体走向基本一致,M2同比增速走势小幅领先于上海房价同比增速走势。疫情以来,我国开始了新一轮的货币宽松,6月M2增速达到11.1%,3、4月新增贷款同比增长55.17%、85.95%,我们推断,部分资金流入房地产,推动房价上升。2020年4月以来,上海新增个人住房贷款明显回升,可见货币宽松驱使了居民加杠杆购房。
(二)信贷资金流入楼市
预计信贷资金的一部分被借款人用于购买房产,推动房价上涨。为促进中小企业复工复产,国家要求银行将信贷资金的一定比例投放于中小微企业,且要求银行让利给实体经济,贷款利率明显低于普通贷款和住房按揭贷款。各家银行基本采取抵押经营贷的方式,单笔贷款金额大(可达1000万元及以上),贷款期限长(可达10年),贷款利率低(3%-4%)。预计该类贷款中的一部分被借款人用于购买房产,或归还尚未偿还的按揭贷款。虽然在2020年4月,央行已经开始出手整治经营贷等违规资金进入房地产市场的问题,但由于资金监管较困难,推测此现象仍然存在。
(三)户籍