东莞七大片区中,临深片区、松山湖片区、中心城区、滨海片区的普通住宅均价皆达到了“9”字头以上,其中中心城区已过万。
在库存方面,上半年东莞住宅可售量继2月存量达到峰值614万平之后,在成交不断突破增长的情况下,尽管新增供应持续放量,住宅存量明显持续下滑,截止至6月底,东莞住宅可售存量为537万平,目前东莞住宅存量消化周期仅约为9个月。
整体而言,东莞楼市目前量升价稳存量可观,正处于稳步上升的不错状态里,购房者入市热情高,开发商卖得掉房子,有钱拿地滚动开发。
事件一:330新政重磅救市,改善型需求放量
3月30日,央行等多部门发布一系列楼市新政策,力度之大接近于2009年,即为330新政:二套房商业贷款首付比例最低降至四成,仅比首套房贷的三成高出一成;二手房的免征营业税年限,由满五年放宽至满两年;公积金贷款首套房最低降至两成,二套房最低三成。
此条新政的力度和速度都超过了市场预期,堪称重磅,尤其是二手房营业税免征的五年改两年,直接推动了压抑许久的改善型购房者有望尽快抛旧买新,以这一“齿轮”的重新转动来带动后续购买一手房“齿轮”的联动。
由此,全国楼市信心得到了极大恢复,各地楼市成交量此后一再走高,东莞也不例外。新政救市带来楼市明显的量价齐升,在这一波成交高峰中,改善型需求表现抢眼。数据显示,2015年上半年东莞住宅成交中,70-120㎡成交占比明显上浮,其中70-90㎡产品成交占比与往年基本持平,上浮主要来自于90-120㎡产品的成交,该面积段产品成交占比超过了4成。
事件二:4、5、6三月住宅成交连创历史同期新高
330新政之后,东莞楼市明显回暖反弹,成交放量。
4月,东莞一手住宅一共成交7062套,超出2013年同期(5136套)1926套,较去年4月增长了100.23%,率先创下历史同期新高。
5月,东莞一手住宅一共成交8971套,成交量持续上涨,较去年同期大幅增长132.05%;
6月,东莞一手住宅成交量为8882套,成交面积也是首次突破百万平米,创下历史单月成交最高,东莞楼市持续处于“牛市”格局之中。
可以说330新政对于东莞楼市的提振作用是非常明显的。首当其冲的4月,东莞楼市受到利好的强推,成交飙量,创下了历史同期新高纪录。此后的5月和6月,楼市持续放量狂欢一再走高。
当然,成交疯长的背后,除了政策的推动,更离不开住宅规模供应量的刺激。今年以来东莞住宅单月新增面积大幅放量,并多次创下历史同期峰值。尤其在1月住宅供应量超过万套,供应面积超百万平米,2、3月虽然有所回落,但是仍远高于去年同期,从4月开始东莞住宅新增量再次大幅走高,4、5月供应量都过6000套,6月新增供应7410套,面积共计79万平,同比上涨36%,为历史同期最高位。整个上半年,东莞住宅新增供应量达到378万平,同比大幅上涨67%,为历史新高,其中仅洋房供应量就有316万平,也是历史同期最高。开发商积极推盘,新盘热盘层出,购房者选择增多,也是今年上半年东莞楼市得以向好的关键之一。
事件三:央行三次降准三次降息,东莞房贷历史最低
今年上半年,央行一共出现了三次降准,三次降息。
2月5日起,央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
3月1日起,金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%;5月11日起,金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。在这次降息之后,东莞商业贷款5年以上的基准利率为5.65%,公积金贷款5年以上基准利率仅为3.75%,从最近的20次房贷利率变化中可以看出,这已经跌破最低历史纪录。
而6月底的最后一个周末,中国人民银行再次决定,自2015年6月28日起降息0.25个百分点,同时定向降准0.5个百分点。这是央行自2014年11月启动本轮降息降准“连环组合”以来,第四次降息、第三次降准,同时也是近十年来央行首次在同一天宣布降息和降准,力度罕见。此次同时降息降准虽然和股市在6月下旬的连续暴跌有直接相关,但是对于楼市来说也是间接受益。商业贷款基准利率再次下调为5.4%,公积金贷款5年以上基准利率则调整为3.5%,再次创新低,房贷压力的变小直接导致众多购房者的积极入市。
事件四:东莞公积金政策调整迎来最宽松时期
上半年,除了中央层面的多项政策利好之外,各地政府也在大力支持楼市进行政策微调,最为明显的就是公积金宽松。今年以来,公积金政策放松已经覆盖了全国几十个城市有余,东莞也在其中。5月31日,东莞公积金中心发布关于调整住房公积金贷款首付款比例等政策的通知,从6月10日起,首套自住房贷款最低首付款比例为两成,二套房贷款最低首付款比例为三成,个人缴存职工最高可贷限额由48万元提高至50万元,夫妻双方缴存职工的最高可贷限额由70万元提高至80万元。此外,还取消了使用住房公积金贷款购买住房对房屋建筑面积的限制。这些政策细则的落地,标志着东莞公积金政策迎来最宽松时期,无论对于首套还是改善需求都有一定的促进作用,购房者的入市热情得到鼓舞。
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