千万要注意啊!!!!千万要注意啊!!!!千万要注意啊!!!!
讲政策重点:
1)限购政策,原来只要是深户就可以买2套,现在变成必须要入深户满3年,社保交满3年。
不符合这项条件的千万不能再参与竞拍了!!!
2)原来的满2年的房免增值税,现在变成满5年才免增值税,增值税是成交额的5%,这是一大笔钱。
这里千万要注意,有些法拍房未满5年的要多出一大笔税费,预算要重新做好!!!
3)贷款额度有变化,原有房的再购房要首付70%。
这里也是一样,贷款参与法拍房的,千万要注意,不要贷款额度不足导致付不了款!!!
本人于2020年4月份开始关注深圳的法拍房,前期进行了大量的调查,5月份开始第一次竞拍,至6月份成功竞拍到,共参与了4套房产的竞拍,贷款已顺利放款,尾款已付清,目前正在过户当中。
这里重点讲一下法拍房中非常关键的一环:法拍贷。
法拍贷与常规的房贷有些不同,主要体现在:
1)贷款时间紧张,5-15个工作日内必须要放款下来;
下图是深圳市南山区人民法院,尾款支付时间是10个工作日内:
深圳的法院规定的支付尾款期限都有不同,比如:
福田区法院:5个工作日
罗湖区法院:5个工作日
坪山区法院:7日内(非工作日)
前海区人民法院:5个工作日
深圳中级人民法院:10个工作日
南山区法院:10个工作日
宝安区法院:10日内(非工作日)
龙华区法院:10日内(非工作日)
盐田区法院:15日内(非工作日)
龙岗区法院:15个工作日
龙岗区法院的期限是最长的,最有利于贷款。
2)必须要第三方担保公司作担保,担保公司一般由贷款的银行指定,担保费用一般在1%-1.5%(是贷款额的1%-1.5%,不是房价总额)。
然后还要了解清楚有没有其它费用,比如中国银行就指定了鹏润法拍做为辅助机构,协助办理后期的过户拿证,但要收取5000元的贷款按揭费用,担保费用是1.2%;像北京银行指定了深圳融安融资担保公司做担保,担保费用1%,也同样协助办理后期的过户拿证,但是不额外收取费用。
同时办理担保时还会收取公证费510元(由深圳市公证处收取),手续费500元,房产评估费:房价的万分之5(不足1200元的按1200元收取),这里的费用应该每家都会有所不同,公证费应该都是一样的。
3)必须要提前预审请贷款,预审通过后再参与竞拍。当然你也可以不等预审就直接竞拍,不过你就要做好贷款失败的准备及承担保证金可能被没收的下场。如下图,这套房产有3家可以支持法拍贷款,先提交资料进行预审。
4)提前与贷款银行的客户经理做好沟通,要到客户经理的电话及微信(像淘宝的司法拍卖合作银行都有联系方式及微信),向对方咨询有哪些注意事项,需要准备哪些贷款资料等?
如下图,点击申请贷款后,可以看到这个页面有银行客户经理的联系方式。这里有特别注明可以主动联系客户经理。
5)提前准备好贷款的资料,一旦竞拍到就可以立即联系银行客户经理面签贷款,像只有5个工作日付款时间的,必须要这么做,不然时间来不及。法院不会因为你的贷款没下来就给你通融。不过有些法院比较好沟通,向法院说明情况后可以允许你延迟付款。
竞拍到后,立即联系法院或辅拍机构,说明要贷款,他们会给你出一份《拍卖成交余款缴纳通知书》, 这份资料贷款银行及担保公司都需要,最好自己去拿,不要邮寄,我的就邮寄了4天才到(EMS法院专递,同城快递竞要这么久),白白浪费了时间,本来时间就紧张,结果在这里浪费了时间真不值。