摘要:根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
一、纳税人
土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。
要点:国有土地使用权(集体不征),有偿(继承、赠予不征),转让(出租不征),也适用于涉外企业、单位和个人。
二、征税对象
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
收入指与转让房地产有关的经济利益,不仅仅指货币收入。
三、收入的确认
(一)收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。
房地产评估的计税事项是什么?
在征税中,对发生下列情况的,需要进行房地产评估:
(1)出售旧房及建筑物的;
(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(3)提供扣除项目金额不实的;
(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
(二)《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条规定,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。
四、扣除额
(一)取得土地使用权所支付的金额。
(二)房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
(三)房地产开发费用
指销售费用、管理费用、财务费用。
1.财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。
2.凡不能