我国《物权法》、《担保法》均规定了“房随地走,地随房走”的基本原则,旨在强调“房地一体”,即强调权利转移时一定要保证权利最终归属同一个权利主体。但在司法实践中,由于土地和房屋在绝多数地方实行分别登记制度,造成两种权利在事实上的分离。
今天无讼阅读为您推荐最高法院王闯法官的文章,本文对这一司法实践中观点不一的问题进行了实例解读,认为"房随地走、地随房走"原则不能机械地理解为禁止分别抵押,否则将严重限制融资渠道,人为地设置不动产融资障碍,并出现某层房屋可以抵押,而其他层的房屋不能抵押的不合理结论。
文/王闯 最高人民法院民三庭副庭长
来源/《担保案件审判指导》
无论是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条,还是《城市房地产管理法》第31条,抑或是《担保法》第36条,都在不断阐明"房随地走、地随房走"双向统一原则。《物权法》第182条和第183条再次重申该原则:"以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押"。
问题的冲突来源并非上述法条之间的冲突,而是因分别登记与统一登记的冲突。《物权法》颁行之前,房地产抵押采"房屋抵押权在房产管理部门登记、土地使用权在土地管理部门登记"的分别登记制度;而《物权法》第10条规定"国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定"。
那么,审判实务中面临的一个争论问题是:在《担保法》及其司法解释的框架下,如果担保实务中出现就房产和地产分别设定抵押权并完成登记的情形下,应如何认定两者的效力呢?
案例说法
某公司在受让土地使用权后于其上建成一栋写字楼。为开发其他项目之融资需要,其以该土地使用权为抵押,向A银行借款3000万元,土地使用权评估为4000万元;A银行愿意仅以该土地使用权设定抵押,并在土地管理部门完成抵押登记。其后,该公司又以该写字楼作为抵押物,向B银行借款2000万元,写字楼评估为3000万元;B银行接受仅以该写字楼设定抵押,并在房屋管理部门办理抵押登记。后因该公司无力还贷,A和B两银行皆诉请人民法院实行其抵押权。
试析:A银行与B银行的抵押权应如何实现?
关于上述房地产分别抵押问题的处理,审判实践中形成