自保证合同 作者简介: 黄海滨, 江苏六仁律师事务所。 中图分类号: D920.5 一、 案情简介 2008 年 1 月, 某置业公司与王某签订了一份 《商品房买卖合 同》 (简称: 买卖合同) ; 合同约定: 购买的商品房为预售商品房; 总 价款 308581 元, 首付款 123581 元, 剩余房款 18.5 万元通过银行 按揭支付。合同签订后, 王某支付了首付款。 2008 年 11 月, 就剩余房款按揭事宜, 王某、 某银行某分行 (简 称: 某分行) 、 置业公司三方签订了一份 《个人购房借款合同》 (注: 习惯称按揭贷款合同) 。合同约定: 贷款金额 18.5 万元; 贷款期 限 30 年; 借款人按月归还贷款本息共 360 期; 借款人连续三个付 款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的, 贷 款人有权宣布本合同提前到期, 要求借款人在规定的期限内清偿 部分或全部贷款本息; 保证人为置业公司, 保证期限自本合同签 订之日起至借款人持 《房屋所有权证》 办理正式抵押登记手续之 日止; 若保证人不履行保证责任, 贷款人有权从其账户直接扣收 相关款项。同日, 某分行发放了贷款。另王某和某分行还签订了 一份 《房地产抵押合同》 , 约定以预售的商品房作为抵押物。 2009 年 12 月楼盘交付使用, 因王某下落不明, 本案商品房 没有交付, 产权证、 商品房抵押登记手续均未能办理。贷款发放 后, 王某仅归还了 18 期贷款, 于 2010 年 6 月始断供。 2012 年 6 月, 某分行提起诉讼, 请求解除个人购房借款合同、 提前归还剩余借款本金、 置业公司承担连带责任。 法院判决: “解 除原告某分行与王某以及置业公司于 2008 年 11 月签订的个人 住房借款合同; 王某及其妻子偿还贷款本金 175749.98 元、 赔偿 利息 20639.69 元、 赔偿罚息 2849.74 元、 赔偿复利 252.17 元; 置 业公司对上述债务承担连带清偿责任” 。 判决生效后,某分行从置业公司保证金帐户扣划了贷款本 息、 罚息等计 219005.26 元。扣款后, 置业公司多次发函、 公告通 知王某补交房款, 王某没有补交。置业公司遂提起诉讼, 请求解 除与王某签订的买卖合同。 本案争议焦点为: 在买卖合同未约定的情况下, 置业公司可 否以王某断供导致其承担了按揭贷款合同项下的保证责任为由 解除买卖合同。对此, 有两种观点。一种认为, 买卖合同与按揭 2014 ? 7 (下) 生效之日起至商品房办理完抵押登记手续之日止, 开发商所承担 的保证责任被称为阶段性保证。 三、 购房者断供后开发商合同解除权分析 合同解除, 是指合同有效成立以后, 当具备合同解除条件时, 因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将 来消灭的一种行为。合同解除有两种: 一为约定解除; 二为法定 解除。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商 决定而进行的合同解除;有协商解除和约定解除权解除两种形 式。法定解除是解除条件由法律直接规定的合同解除。合同解 除权是指合同当事人可以将合同解除的权利。本案涉及的是开 发商有无法定解除权。 (一) 买卖合同与按揭贷款合同是紧密联系、 相互影响的特殊 合同关系 置业公司解除合同的理由是王某在按揭贷款合同中的断供, 不是买卖合同本身的违约行为, 这首先涉及两个合同的关系。 商品房买卖中, 开发商的目的是为了取得房价款; 由于购房 人资金不足, 就选择了用贷款方式支付剩余房款; 又由于期房不 能办理抵押登记, 开发商便被要求为购房人提供阶段性保证; 这 样三方签订了按揭贷款合同。两个合同的联系、 影响表现在: 其一, 买卖合同是按揭贷款合同产生的前提, 是银行决定按 揭贷款的前提条件。 其二, 按揭贷款合同是履行买卖合同的必要保证, 若按揭贷 款合同因故未能签订, 则将导致买卖合同因无法继续履行而被迫 解除。 其三, 合同主体的重叠性。王某既是买卖合同的买受人, 也 是按揭贷款合同中的借款人、 被保证人; 置业公司既是买卖合同 的出卖人, 又是按揭贷款合同中的保证人。 其四, 标的物的同一性。 按揭贷款中均以所购商品房作为抵 押物。 其五, 合同履行存在相互影响。如 《商品房买卖合同纠纷司 法解释》 第 24 条规定: “因商品房买卖合同被确认无效或者被撤 销、 解除, 致使商品房担保贷款合同的目的无法实现, 当事人请求 解除商品房担保贷款合同的, 应予支持” 。 可见两个合同是紧密联系、 相互影响的特殊合同关系。 一味 地强调合同的相对性, 而忽视了它们之间的联系、 影响是不正确 的。因此, 只从合同相对性出发, 认为某置业公司不能主张解除 合同是片面的。 (二) 断供造成开发商买卖合同的目的不能实现 合同目的,简言之就是当事人订立合同时所期望获得的利 益。 置业公司的合同目的就是取得房价款。 表面看, 王某通过首 付款和按揭贷款付清了全部价款 308581 元; 但断供导致置业公 司承担了保证责任 219005.26 元, 原来取得的价款的大部分又得 而复失,实际取得的价款仅为 89575.74 元。 其得而复失的直接原 因是置业公司为王某提供了保证担保, 是基于本案的特殊合同关 系。 鉴于王某拒绝补交房款, 置业公司订立合同的目的当然不能 实现, 依据 《合同法》 第 94 条第 (四) 项 “有其他违约行为致使不能 卖合同的解除权。 ◆学术前沿 实现合同目的, 当事人可以解除合同”的规定, 应赋予开发商买 由于断供并不是买卖合同本身的违约行为, 似乎不在 《合同 法》 第 94 条第 (四) 项明定的范围之内。 对此, 最高院民一庭编著 的 《关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》 对第 24 条作出了这样的解释: “论及合同目的不能实现而导致合同解 除的原因只有两个, 即不可抗力和当事人一方迟延履行债务或者 有其他违约行为。 但本条所涉合同的目的不能实现的原因, 似不 在法律明定范围之内。然一如前述,基于此类合同的特殊性考 虑, 有必要在此对该情形作适当扩充” 。本案应属同理。 另王某仅还了 18 期贷款就断供, 其违约部分比例达到 71%, 应属于部分履行情况下的根本违约, 这无须赘述。 (三) 不赋予开发商合同解除权亦不符合公平原则 公平原则是民法的一项基本原则, 它要求民事主体应依据社 会公认的公平观念从事民事活动, 同时也要求立法者和裁判者在 民事立法和司法的过程中应维持民事主体之间的利益均衡, 以维 持当事人之间的利益均衡。本案, 银行处于强势地位, 开发商必 须为购房人向银行贷款提供阶段性担保, 一旦断供, 开发商就不 得不承担提前清偿贷款的责任, 已经承担了很大的商业风险。 如 果开发商承担了保证责任, 购房人又拒绝补交付款, 还不赋予开 发商合同解除权, 对于开发商而言显然是不公平的。因此, 从公 平地均衡当事人之间的利益来看, 也应该赋予开发商买卖合同的 解除权。 (四) 不赋予开发商合同解除权纠纷就无法解决 不赋予开发商合同解除权的结果是: 买卖合同一直得不到履 行, 其商品房将一直空置, 既不能交付、 又不能另行出售。 我们不 能要求开发商在王某仅实际缴纳 89575.74 元房款的情况下,交 付房屋。即使将王某所欠的 219005.26 元看成是担保债务, 双方 也应该同时履行; 王某不付款, 买卖合同依然不能履行。司法救 济是权利保障的最后一道屏障, 有侵害必有救济是司法救济的一 项基本原则, 买卖合同不能解除的结果无疑是有悖于该原则的。 通过分析可以得出: 本案中买卖合同的继续履行已经成为事 实上的不可能, 继续存在已经毫无意义, 应该赋予开发商买卖合 同的解除权。 四、 结语 论及导致合同解除的原因一般是被解除合同本身的违约行 为。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解 释》 第 23 条、 第 24 条分别对 “未能订立商品房担保贷款合同的商 品房买卖合同的解除权” 、 “商品房买卖合同被确认无效或者被撤 销、 解除后的担保贷款合同的解除权” 作出规定, 应理解对买卖合 同与按揭贷款合同特殊关系的考虑。解释没有对断供情形下的 开发商的买卖合同解除问题作出规定, 但实践中断供现象大量存 在, 本文就此进行探讨, 希望能完善断供纠纷的解决。 参考文献: [1]王利明. 合同法新问题研究. 中国社会科学出版社. 2003 年版. [2]江平. 合同法精解. 中国政法大学出版社. 1999 年版. [3]谢怀栻. 合同法原理. 法律出版社. 2004 年版. [4]最高人民法院民一庭. 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的 理解和适用. 人民法院出版社. 2003 年版.