在装修装饰工程中,正是因为优先权人之工作行为而使原先之不动产增值,故其与建筑工程应属同一法理。在发包人拖欠的装修装饰工程价款中,除装修装饰所需要的材料费外,相当一部分是承包人应当支付的工作人员的工资和其他劳务费用。因此将装修装饰工程款纳入建设工程款的范围之内,有利于保护广大劳动者及时获得劳动报酬的利益。境外对装修装饰工程款的优先受偿权虽有不同的规定和称谓,但其保护装修装饰工程款优先受偿的原则基本相同。在日本,将这种优先受偿权规定为先取特权,即法律所规定的特殊债权人,可以从债务人的一定财产中得到优先偿还的法定担保物权。如民法上雇员即使在雇主破产的情况下其工资也可从雇主的一般财产中优先得到偿还。同样,建造房屋承包人在得不到其承包费时,能拍卖其房屋得到优先受偿。《日本民法典》第327条规定,不动产的先取特权,工匠、工程师及承揽人对债务人不动产所进行的工事费用,存在于该不动产上。德国将这种优先权划归法定抵押权的范畴之内。《德国民法典》第648条第1项规定,建筑工程或建筑工程的一部分承揽人,由其契约所生的债权,对定做人的建筑用地得请求让与保全抵押权。
2.装修装饰工程款的优先受偿权仅限于因装修装饰而使该建筑物增加的价值的范围内。装修装饰工程是以已经建造的建筑物为基础而进行的一种二次加工和修缮,故其优先权的行使范围应当限定在装修装饰工程使建筑物增加价值的限度之内。在司法实践中,因装修装饰而使建筑物增值的范围一般应当根据当事人双方的合同约定来判断,如果合同中约定了洽商变更的条件及例外情形,则常常需要借助于司法鉴定来综合判定。《日本民法典》第327条第2款规定,前款先取特权,以不动产因工事而产生的增价现存情形为限,只就该增价额存在。
3.装修装饰工程的发包人必须是该建筑物的所有权人,或者发包人虽然不是所有权人,但建筑物的所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成合同关系。装修装饰工程总是依附于已经完成或者基本完成的建筑物之上,因此装修装饰工程的发包人一般应当是该建筑物的所有权人,这是装修装饰工程的承包人行使优先受偿权的基础和前提。在司法实践中,常常有一些发包人并不是装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人,而是以租赁、联营等方式实际占有和使用该建筑物的占有人,对这些装修装饰工程承包人的优先受偿权应当进行合理限制,即该装修装饰工程未征得建筑物所有权人同意担保的前提下,该装修装