16年8月更新:
现在回头看之前的这篇分析感觉很不全面,评论区很多朋友分析的很赞,我也引用了不少朋友的观点。长期看我是看空的,但是我跟刚需们从6月就说快点儿买,因为房地产价格波动周期很长,越等就会越绝望。所以刚需就不要再来问我啦,也不要说被我坑了之类的好撒,我从来没说过一两个月内会降价!从!来!没!有!!!我大体来看,无锡目前已经不存在什么价格洼地了,二手房主的开价往往高出市场价一两千。但不排除有的房主对无锡的行情不了解,比如一朋友8月初在海岸城抢的72平66万的房子。
我的建议:
1.历史总是惊人的相似。去无锡房地产市场网上去看看2007年至今的价格波动,里面有一个完整的价格波动周期,再根据自己的需求决定怎么买。
2.如果不是千万富翁,买房最好算的仔细点,房子涨价就是赚了是错误的直观印象。通胀率和利息得算进去,我经常算完之后发现二手房主卖我卖亏了。当然如果不用贷款有大把现金没有任何投资途径放那发霉的另说。
3.看需求!总有朋友不说明需求就直接问我要不要买,买哪合适。每个人的情况都是不同的。比如我——社会底层人民,对我来说生活配套最重要,我希望出门就能买菜坐地铁吃小吃,社区环境、周围住不住权贵跟我有毛关系。我是北方人,对户型要求比较高,窗子小的我看着就难受,但很多人不在意这些。
4.拒绝新闻资讯的引导,理性地思考问题。今年是地王年,各大小网站都喜欢拿土拍来说事儿。毫无疑问,跟房价关联最大的硬性成本就是地价,地产商的预测通常要比散户准的多。最近的土拍,从时间到地块大小到溢价率,满满地都是套路,指向只有一个:我要涨价!!!但地价背后隐藏的细节我觉得更具研究价值。8月19日的土拍,我当初以为信成道地块会长得最凶,因为真心小,无论哪个公司为了带动周边楼盘去搏一把也花不了太多钱(虽然在售盘不多,但是那周边买了未开发的土地还有啊)。最后拍下来溢价率只有63.28%,1.34亿,10300元说实话跟周围的楼盘比起来不算贵,前几年八九千的地块也不是没有。倒是锡钢地块出乎我的意料,溢价率206.78%,36.2亿元,9609.41元。这是否代表地产商的预测,梁溪区才是黄金宝地??而8月22日天一地块就更让人大跌眼镜了,楼面价玩爆周边房价,这次我承认我完全没看懂,希望知乎的智友来帮分析分析。接下来无锡还有好几幅不错的土块出让,不排除大牛们更看重下面几幅的价值。另外,从土拍到建设完成取得预售证,四五年的开发周期亦很普遍,四五年后的货币想必也会缩水不少,所以纠结面粉面包的价格比除炒作卖点外,现实意义不大。
最后,给大家一些我之前查阅的数据参考,我就不做表格了,直接上草稿,详细的自己去查,字丑勿喷,我会很伤心的~
1.历年无锡住宅成交均价:
2.历年本地购房者比例:
3.历史价格比对:
4.我之前关注的几个小区:
5.市中心的正宗学区房(区域):
———原答案————————————————————
这是我第一个知乎长答案哦~~
我的情况和楼主是差不多的,最近研究了一下写了份分析报告,可能不太专业,楼主可以参考一下~~
一、需求分析
自住房:
首先要配套齐全、生活便利、交通便利,最好在地铁口;
其次,最好可以保值,学区是房产保值的首要因素,学区越好学校越多越保值,其次再看交通,再看配套。
二、目前房价分布
期房近三个月内涨幅在20%—50%,交房时间半年到两年不等,而且运气好可以碰到准现房。
其中太湖新城涨幅最大,普遍在30%左右,目前好房源在11000——14000左右,偏一点的10000,周围啥配套也没有。太湖新城以外地人投资居多,房产泡沫较大,完善配套需要3年左右的时间,但长远来看上涨空间还是有的。
新区、锡山区、惠山区基本是跟涨,房价没有强有力支撑,由于原价较低,所以涨幅高达40%左右,目前6000——10000不等,房价回落的可能性较大,地铁三、四号线要2—4年内才能开通。
目前投资风险最小的区域是老城区,崇安区基本没有新楼盘,南长区和滨湖区河埒板块都可以,基础设施成熟,有好的学区,买房的基本都是本地人,房价不易回落。目前期房均价10000——12000左右。
二手毛坯房市场,地段好的商品房在10000左右,同地区可买卖的安置房等在7000——8000左右,炒的比较厉害的地区也上涨了20%+,但总体来说是比较划算的。重要的是可以马上入住,可以实地看到房型、采光和周围配套,学区好一些。需要关注的是,交房2年内买卖需要交5%增值税。
三、房地产行情
无锡近5年来房价平稳中带有小幅波动,14、15年房价小幅下降,截止16年2月,房价在5000---10500之间,库存量逐年递增,15年达到登峰,超过1700万m²。去年苏州房价猛涨,加上太湖湖底隧道即将开工,使得苏州、上海人开始进军无锡这块洼地,三月份成交量猛增,接下来成交量逐月减少,端午节去踩盘售楼处人不算太多。目前基本属于缩量上涨,本地人大多望而却步了,后续发展如何既要看投资者是否会继续涌入,还要看政府的政策导向。
四、无锡基本面
无锡人口较少,经济发展相对滞后,房产库存体量巨大(主要以大户型高价房为主,小户型刚需房还是相对紧俏的)。而另一个重点是潜在的二手房库存,无锡本地的拆迁安置房非常多而且地理位置优越,用于投资的空置房产体量也很大。但无锡房价较周边城市低很多,在经济下滑周边房价飞涨的大环境下,投资客的涌入实属正常。
五、投资可行性分析
商品的价值根本上是由供求关系决定的,供小于求必然会上涨,供大于求就有下跌的可能。
先从供方的角度来讲:
1、最近无锡新房库存量被消耗了很多,目前的日均成交量是去年同期的1.5倍到2倍,可以假定多出来的0.5倍到1倍为外地购房者投资。其实相对于总库存量来说还不算大,基本不会出现“没房可买”的情况,另一个可用来佐证的论据是二手房市场已经趋于平稳。但是小户型刚需房在任何地方都是走的很快的。
2、推动房价的直接相关是新增供应量,新开的楼盘能否满足市场的需求?总体来说,16年新楼盘的数量很多,在非理性上涨的情况下这更像是房产商的心里战术,一栋一栋的推盘,给购房者造成一种房子快卖光了的错觉。不过在供应相对稳定的前提下,多出来的0.5倍到1倍的销量确实已经很要命了。如果我是房产商,在销量逐月递减的时候一定会尽可能缩短工期、提高推盘效率,在房价高的时候多分一杯羹,好让资金快速回笼。具体房屋质量会不会受影响我觉得很难说。
3、土地供应:政府抬高房价的唯一方式就是减少土地供应。近两年无锡政府批下来的地块很少,所以有人推断17年及以后新增楼盘会很少,但其实不见得,各新城区房产商前几年低价屯下来尚未开发的土地并不少。截止16年4月无锡的土拍市场依旧冷清,最新出炉的“楼王”楼面价也才3300,也就是说他撑死买到10000。比起苏州一两万的楼面价无锡真的很淡定。
4、宏观政策:这波上涨主要归功于政府去库存的利好政策,房价非理性上涨预计政府也会推出些欲擒故纵的限制政策。
再从购房者角度来讲:
假定各类购房者数量基本相同,
(1)本地刚需(25%),主要倾向于老城区附近生活方便离亲友圈比较近的地方;
(2)外地刚需(25%),太湖新城、锡山区锡东新城离苏州较近;
(3)本地投资(25%)&外地投资(25%),倾向于升值空间大的地区和房子,买二手房的相对较少。
那么问题来了,由于无锡的基本面没有发生巨大的变化,基于这种假设刚需购房者与往年是基本持平的,因为苏州人无锡买房的一直都有,可以假设多出来的销量都来自于投资者。以投资为目的购置房产加速了房价的上涨,但一旦缺少接盘者同样会发生回踩,加速泡沫的破灭。房产波动的周期很长,如果以16年3月份为起点,我大胆的推测至少要年底才可能进入平台期,后续的发展要17年才看得出来,假如真的是泡沫,基本要满两年到18年3月以后才会加速破灭,当然这种推测是忽略了外部大环境的影响是非常不准确的。
如果买期房的话,半年到一年的时间交房,一旦房价回踩还没等装修呢房价已经开跌了。
综述
写了这么多,我还是没有一个可能的定论,也不可能有定论。谁都知道房地产是泡沫,只是没人知道它什么时候破,还要迅速膨胀多久。
从长远的角度来讲,无锡的房价肯定会涨的,毕竟是洼地,只是不该投资在环境这么不理性不健康的时候。市场理性情况下,地理位置、配套、品牌效益等都清晰地反映在价格上,而现在兵荒马乱鱼龙混杂,投资的风险太大了。
千万不能因为价格去买那些位置偏僻没有配套的房子,没有强有力的支撑,跌的时候跌的最快,卖都卖不出去!
比较保守的做法,就是买老城区附近有学区&配套齐全的二手毛坯,学区房是不会降价的,出手也非常容易。17、18年房市行情明朗后,可以考虑投资太湖新城或者新区地铁附近的期房,升值空间还是有的。
好点的小区商品房小两房100万左右,经济点的证照齐全的安置房七八十万。
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2016年6月13日更新:
2016年5月份市场运行总体情况
五月份的无锡房市报告已经出了,楼主可以看一下。
报告可见,无锡房市已经进入一个小的平台期,具体表现为新增供应量增加,成交量下降,房价上涨但购房者涌入偏低价位市场,外市购房者比例下降。
从2015年的数据来看,无锡的外市购房者基本保持在30%左右。目前5月还有50%,个人认为考虑到外围环境如果降至40%基本就是正常水平了,说明投资者已经开始撤离。(考虑到投资收益率,上涨20%—25%投资房产才有钱可赚,目前短期已上涨30%,再短期上涨25%并且有人接盘的几率很小。如果我是投资者会考虑这里的投资风险,当然啦有钱人也许不会像我这么想~~)
无锡15年的月度成交量保持在5000套左右,目前5月份7531套,仍处于历史高位,但观察6月上旬的成交数据,依然是逐月下降的趋势,何时购房请楼主自行斟酌。
最后,上张小图:
2016年6月均价9083元,你是不是有点紧张?看到这个安慰多了吧!