夫妻一方擅自出售夫妻共有房产如何处理呢?
一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。因此,夫妻一方擅自出售夫妻共有房产的,应赔偿另一方的损失。
夫妻共同购房要注意:
(一)房产证上是甲一个人的名字,但系甲与乙在婚后购买的夫妻共同财产,甲未经乙同意将房屋出售给丙。乙是否能主张甲与丙签订的买卖合同无效?
尽管房产是甲与乙的夫妻共同财产并且甲出售房屋未经乙的同意,但由于不动产登记具有公示、公信的效力,对丙而言,他没有义务也没有能力对该房产是否系甲与乙的夫妻共同财产进行核查,因此只要丙是善意的,不明知乙不同意出售,则买卖合同是有效的。相反,如果丙是恶意的,比如甲想与乙离婚,为了离婚时让乙少分得财产而与丙订立虚假的买卖合同,把房屋卖给了丙,在这种情况下,乙可以主张买卖合同无效,实务中也碰到过这种案例:甲为离婚将房屋。出售给自己的亲戚丙,最后被法院判决买卖合同无效。
(二)签订定金合同或买卖合同时是甲一个人签的,事后甲反悔,理由是甲不是唯一的产权人,或者根本就不是产权人,因此不能卖了,购买人丙应当怎么办?遇到这种情况,丙应当首先要了解甲是不是产权人,再按以下情况处理:
(1)如甲是产权人,但还有一个产权人乙。如果有证据表明乙同意出售房屋,比如,签署过委托书或参与过谈判等,那丙可以主张甲出售房屋是经过乙同意的,因此合同有效,可要求履行合同。但如果没有证据表明乙同意出售房屋,那甲的行为就是擅自处分共有人财产,其行为是无效的,丙不能主张继续履行合同,但定金应当返还。同时,造成合同无效是由于甲的过错,甲还应当赔偿丙因此而受到的损失。
(2)甲不是产权人,但有证据表明其出售房产得到过产权人的授权,则甲是产权人的代理人,其签订合同的法律后果将由产权人承担,因此丙可主张继续履行合同。如果没有证据表明甲出售房产得到过产权人的授权,则甲属无权代理,那么丙不能主张继续履行合同,但可以要求按已签合同的条款追究甲无权代理的责任,如返还定金,以及要求甲赔偿丙因此而受到的损失。注意事项购买共有的房产,签订合同时最好让所有共有人都签名,并核对其身份。如果其中的共有人并未出面,而是其他人代签,则要重点审核签名的人有无代理权,可要求其出具委托书。如果共有人之一是未成年人,要注意签订合同的人与未成年人是什么关系,是不是未成年人的监护人。
(三)房产证上是甲和乙两个人的名字,甲乙是夫妻,甲与丙签订了买卖合同,但签订合同时乙并没有出面,乙的名字是甲代其签订的,乙是否能主张未经其同意买卖合同无效?