竭诚为您提供优质文档/双击可除 贷款合同和购房合同现地址不一样 篇一:按揭购房合同法律分析 一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系 在商品房按揭纠纷中,一般主要存在四个基本合同关系, 即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与按 揭银行之间的借款合同关系、购房者与按揭银行之间的以商 品房“楼花”或现楼为抵押物的抵押合同关系、开发商与按 揭银行之间以保证、回购等具体条款加以确定的保证合同关 系。 在这四个合同相互之间的关系中,大家对于抵押合同、 保证合同是借款合同的从合同没有争议,存在争议的是借款 合同是否为购房合同的从合同。有种观点认为,借款合同是 购房合同的从合同,不具有独立性,;因购房合同的变更、 消灭而变更、消灭。我们认为,这种观点值得商榷。 根据民法基本原理,凡不以他种合同的存在为前提即不 受其制约而能独立存在的合同,称这主合同。反之,必须以 他种合同的存在为前提,自身不能独立存在的合同,叫做从 第 1 页 共 21 页 合同。 虽然借款合同与购房合同存在密切的联系,借款合同中 的物的担保标的物与购房合同的标的物具有同一性,按揭贷 款的款项也用于支付购房合同的价款,但是,借款合同并不 以购房合同的存在为前提,其不是购房合同的从合同。首先, 借款合同不因购房合同的消灭而 消灭。根据《合同法》第 91 条的规定,合同的权利义 务关系因合同债务已经按照约定履行而终止。在购房者依约 支付首期房款并委托按揭银行将其所贷款项支付给开发商, 开发商按照合同约定履行交楼并为购房者办理房地产权证 等合同义务以后,购房合同的权利义务归于消灭。但借款合 同却并不因此而消灭,其可独立存在 到 20、30 年后购房者(借款人)还清贷款时才消灭, 其次,购房合同的无效、可撤销并不必然导致借款合同的无 效、可撤销。银行与购房者之间的借款合同只要不具有合同 法规定的合同无效、可撤销情形,法院便不能以购房合同的 无效、可撤销为由而认定借款合同无效或予以撤销。购房合 同的无效、可撤销只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发 生变化,并不因此导致银行依法向购房者发放贷款行为的无 效、可撤销。实践中银行在购房合同被认定无效、撤销或解 除后,往往要求解除借款合同,主要考虑的是购房者的资信 状况。从理论上说,即使购房合同存在瑕疵,导致抵押担保 第 2 页 共 21 页 不能实现,但如购房者资信并未下降或提供其他担保。银行 认为不影响资金安全,其也不会必然要求解除借款合同。因 此,购房合同与借款合同不是主从合同,它们是有一定联系 但也相互独立的合同。 二、购房者要求解除购房合同时银行的诉讼地位问题 司法实践中对于按揭纠纷案件中的诉讼主体问题争议 较大的是,在购房者起诉开发商要求确认房屋买卖合同无效 或解除合同并退还 购房款本息时,法院是否应追加按揭银行行为第三人参 加诉讼。有种观点认为,在此情形下,按揭银行属于无独立 请求权的第三人,法院应追加按揭银行参加诉讼,如果法院 判决解除购房合同或认定购房合同无效,则由开发商直接将 购房者所欠按揭银行本息退还给按揭银行,其余的购房款则 返还给购房者。我们认为,这种做法固然可以一并解决按揭 纠纷中开发商、购房者、按揭银行三方之间的四种法律关系, 但将按揭银行列为无独立请求权第三人既与现行法律规定 不符,也缺乏民事诉讼理论依据。根据《民事诉讼法》第 56 条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》 第 65 条的规定,有独立请求权第三人与无独立请求权 第三人的区别,在于该第三人对于当事人双方的诉标的是否 “有独立请求权”。有独立请求权第三人有权向法院提出诉 讼请求和事实理由,成为当事人。而独立请求权第三人可以 第 3 页 共 21 页 申请参加诉讼,也可以由法院通知参加诉讼,其只有在法院 判决其承担民事责任时才有权提出上诉,且其在一审中无权 放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉。民事诉讼理论通说认为, 无独立请求权第三人参加诉讼,是参加到当事人一方进行诉 讼,与所参加的当事人一方有法律上的利害关系,案件处理 结果涉及他的合法权益,因此他在诉讼中一般是通过支持一 方的主张,反对另一方的主张,来维护自己的合法权益。而 有独立请求权第三人在诉讼中的地位相当于原告,以本诉中 的原告和被告。他既不同意本诉中原告的主张,也不同意本 诉中被告的主张。实际上他是为了维护自己的合法权益,以 独立的实体权利人的资格,向法院提起了一个新的诉讼。在 按揭纠纷中,当购房者起诉开发商,要求确认房屋买卖 合同无效或解除合同,并退还购房本金利息时,按揭银行对 于开发商与购房者之间的诉讼标的(房屋或楼花)享有独立 的请求权,因为购房者已将该诉讼标的抵押给银行,按揭银 行对于该标的物享有优先受偿权,其对该标的可以主张独立 的请求权。因此,在此种情形下,按揭银行属于有独立请求 权的第三人,是否参加诉讼,应由其自行决定,法院不能强 行追加其参加诉讼。 在按揭纠纷中,银行也有作为无独立请求权第三人的情 形。 根据《城市房地产管理法》第 44 条第 3 款和《城市商 第 4 页 共 21 页 品房预售管理办法》第 11 条的规定,开发商进行商品房预 售所得的款项必须用于有关的工程建设。该规定的目的是为 了防止开发商将商品房预售款挪作他用,导致房地产项目 “烂尾”,损害购房者的利益。为了监督开发商能够切实履 行该项法定义务,实践中都要求开发商在银行设立商品房预 售款专用帐户。《广东省商品房预售管理等比例》明确规定, 开发商使用商品房预售款时,银行应当根据房地产交易登记 机构核准同意支付的数额拨付。如果按揭银行同时也是开发 商预售款专用帐户的开户银行,购房者以银行未经房地产交 易登记机构核准同意,擅自向开发商支付商品房预售款致使 楼盘烂尾为由,要求开发商、银行承担责任的,应将开发商、 银行列为共同被告。如果购房者仅起诉开发商,而未起诉银 行,当事人可申请,、法院亦可通知银行 作为无独立请求权第三人参加诉讼。但此时的银行并不 是因其按揭银行身份,