农村土地确权登记是维护农民土地权益、促进农村改革发展,实现乡村振兴的基础。原国土资源部、财政部等五部委联合印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》,在此基础上,农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作全面开展。在确权发证中,各地积极实践,针对农村宅基地的一户多宅、面积超标等突出问题,进行了积极探索,对于确权登记中出现的新情况积极予以解决。基于此,结合实践对农房地一体项目开展中的相关问题进行了研究。
1 农村房地一体项目确权登记的法律依据及内容
1.1 农村房地一体项目确权登记的法律依据
房地一体确权登记发证工作开展中主要的法律依据有《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《土地登记办法》,以及其他有关法律、法规和规章的规定。
1.2 农村房地一体化项目的主要内容
房地一体化项目确权登记中主要依据《地籍调查规程》及相关规程和标准,开展权属调查(包括宅基地使用权、房屋等建筑物及构筑物的所有权以及农村集体建设用地的使用权)、界址调查。调查中,以宗地为调查基本单元,调查每宗土地的位置、范围、面积、用途等土地利用现状,并填写每一宗地调查表。在权属调查的基础上开展地籍测量,主要涉及房产要素测量、房屋面积量算以及房产图的制作;并在此基础上,按照地籍信息化的要求,利用相关地理信息系统软件录入宗地及房屋属性、建立不动产数据库、编绘地籍图、测算房产面积,绘制房产图、输出各类汇总数据,最终进行权属登记并颁发不动产产权证书。
2 农村房地一体项目确权发证中存在的问题
2.1 一户多宅
2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案(2020年1月1日起施行)第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”在现实中,部分农户通过宅基地买卖、继承、分户以及户口迁入等取得了多处宅基地的使用权,造成了一户多宅的现象[1]。
2.2 占用耕地
《中华人民共和国土地管理法》中规定:“农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地,改善农村村民居住环境和条件。”在农村宅基确权发证中发现,由于管理部门监管不力,存在着占用耕地建房的现象。
2.3 面积超标
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定:“农村村民宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十三条第一款规定,农村村民每户只能有一處宅基地,城市郊区每户不超过133 m2;川地、塬地每户不超过200 m2;山地、丘陵地每户不超过267 m2[2]。在实际中,存在着宅基地面积超标的现象。
2.4 迁建等的双向占地
部分地区由于移民搬迁、地质灾害防治等原因,存在着异地迁建,对于搬迁农民,存在着既在原驻地有宅基地,又在迁建地有宅基地,属于双向占地。
3 解决农村房地一体项目确权登记中存在问题的策略
对于一户多宅现象,在确权发证中应分类处理,如果是继承的情况,且宅基地的使用权是合法的,可以予以登记发证,其余情况的只进行调查统计,不予确权登记发证。
对于占用耕地问题,宅基地若是否符合土地利用规划(土地利用总体规划、村庄和集镇规划,可以补办用地批准手续后方可进行登记发证。对于占用基本农田,不符合土地规划的宅基地,只统计备案不予登记发证。
对于超占面积问题,在确权发证中各地的做法如下。1)宅田挂钩:超了多少面积的宅基地,就减少其多少面积的耕地。2)有偿使用:对超面积的宅基地实行缴费。具体缴费标准:以宅基地改革的唯一贫困县试点的安徽省金寨县为例,超规定面积部分,超过20 m2以下部分,不收取有偿使用费。超出20~70 m2部分,按每年3元/m2收费;超出规定面积每增加50 m2,收费标准提高3元/m2。
对于迁建问题,搬迁农民将老宅基地退回原集体经济组织,收回原土地权属证件后,可按规定确权登记发证。
4 结语
农村房地一体化项目的开展,使得广大农民的宅基地使用权、房屋所有权以及集体建设用地使用权从法律层面予以确认和保护,明晰的房、地产权对于保障农民的权益、解决各种房地纠纷以及实现乡村振兴有着重要而深远的意义。
房地一体登记工作的高效开展需要政府、农户及专业技术人员的配合,政府要对农民进行广泛的宣传,村级组织要及时协调确权登记中的各种纠纷[3],农户要提高依法登记、保护财产权的意识,不动产登记人员要提高专业水平和专业素养,严格按照各项技术标准及规范要求进行权属调查、不动产测绘以及各种图件和表格的绘制,确保权属信息、面积量算的准确,并提高不动产信息化建设的水平。
在房地一体化确权登记项目中,无人机倾斜摄影、三维立体采集等测绘新技术在内、外业中被广泛应用,这些新技术的运用大大提高了作业的效率,同时,专业技术负责人要严格制定采集规范,加强内、外业的比对,提高作业精度,实现房地一体化项目的高效推进。
参考文献:
[1] 杨宏健,郑三君.农房地一体不动产登记发证工作的实践与探索[J].测绘与空间地理信息,2018,41(12):193-195.
[2] 陕西西省国土资源厅.法律、法规规定的陕西省农村村民的宅基地面积不得超过多少[EB/OL].(2013-10-15)[2019-09-02].http://gtzyt.shaanxi.gov.cn/info/1116/4299.htm.
[3] 陶倩.农村“房地一体”确权登记及典型问题处理[J].中国房地产,2018(34):45-49.