《民法典》增设了遗产管理人制度的相关规定。根据《民法典》第一千一百四十五条的规定,未来的遗产继承需要有遗产管理人的参与。对于房产继承来说,房主在世时可以在遗嘱中确定遗嘱执行人,继承开始后,遗嘱执行人自动成为遗产管理人;房主未确定遗嘱执行人,未来房主的继承人在继承房产时,也需要推选或者共同担任遗产管理人。
《民法典》出台前,不论是法定继承还是遗嘱继承,要经历的必要程序是到公证处办理继承权公证后再办理房产过户手续,或者是直接到不动产中心办理继承过户。《民法典》生效后,在进行遗产继承时需要安排遗产管理人,遗产管理人不仅要制作财产清单,还要处理被继承人的生前债权债务。此时,若被继承人的房产需要用来抵债,或者房产涉及抵押担保,房产继承就可能出现滞后或者失败的情况。此外,民法典承认的遗嘱形式和效力更加灵活多样,确认了打印遗嘱、录像遗嘱的合法性,取消了公证遗嘱的特殊地位,按照时间最新的遗嘱为准。
房产传承三种方式各有利弊
周先生名下有两套房,其中一套6年前取得房产证,面积98平方米,他想把这套房子给女儿,女儿已婚,自己的家庭也有一套房,究竟该以怎样的方式将房子留给女儿最划算?
陈长顺表示,房产传承给子女的方式一般有三种:第一种是以买卖交易的方式办理过户。第二种是以赠与的方式办理过户。第三种是以继承的方式办理过户。以买卖的方式来看,女儿作为买方,需要交纳的是契税,如果名下已有一套房产,契税按3%交,如果名下没有房产,面积在90平方米以下按照1%征收,超过90平方米按1.5%征收。以赠予方式来看,女儿作为受赠人,需交纳3%的契税以及核定价格0.05%的印花税。以评估值200万元的普通房产为例,赠与过户费用即为:200万×(3%+1%+0.05%×2)= 8.2万元。以继承方式来看,法定继承人不用交税。非法定继承人,根据遗嘱继承房产权属的,属于受赠行为,需按3%的税率征收契税。这样看来继承的成本和费用是最低的。
提示
子女再售房税费大不同
需要提醒的是再次转让房产的成本不可忽视。继承房产再出让时已满5年且是家庭唯一住房的,可免征个人所得税,如果不是则需要征收个税,年限的计算是从父母购买房产的时间开始。赠予房产再出售,个税只能按照转让受赠房屋收入减去原购买成本及相关费用的差额的20%征收。
按照继承方式过户,继承人名下没有房产的,再转卖继承