大家都是知道,贝壳是在链家的基础上发展起来的;从2018年7月才正式推出贝壳。从贝壳的招股书中,我们可以发现从链家到贝壳之后,我们可以从影响公司财务最核心的指标“佣金率”的变化看到链家到贝壳之后的公司变化。
(注:佣金率=营收Revenue/交易额Transactions)
从上表我们可知,2017年链家二手房业务的佣金率是2.5%左右(从买卖双方抽取),新房业务的佣金率也是2.5%(从开发商抽取),但是在推出贝壳网大幅扩展中介品牌和中介服务人员之后,2019年贝壳的二手房业务佣金率下降至1.9%,2020年Q1进一步下降;背后的原因应该是大多数中介收取的佣金率都低于链家,其他中介品牌的加入自然摊薄了贝壳的整体佣金率水平(个人根据所读资料和个人经验判断,未经证实,欢迎了解实情的朋友指正)。而新房的佣金率则从之前的2.5%提高到了2.7%,2020年Q1进一步提高至3.0%;这背后可能的原因是贝壳扩大了规模增加了议价权,另一方面新房在国家“长效机制”下越来越难卖,增加了对渠道的依赖。
所以,从链家到贝壳最直接的一大变化是新房收入占公司整体收入的比重大幅上升;从2017年的25%提升至2019年的44%,2020年Q1进一步提升至48%,已经超过二手房成为第一大收入来源。一手房相对于二手房最大的不同是,房源是控制在相对集中的开发商手中;容易通过规模获取更大的议价权,而且通过与开发商合作房源也变得可控,不会像二手房一样遇到许多投资者问到的飞单问题。
这样,贝壳可以在新房领域建立经典的互联网模型,通过集中资源控制分散的客源和中介参与者;中介参与者增加粘性后自然而然会参与平台的卖二手房、录入二手房相关信息、拿二手房源等平台建设。这样建立更稳固的平台生态对贝壳而言可能是比利润更重要的点。
也许是因为这个原因,所以,贝壳在新房的分润上面对中介服务商愿意让出更多的分佣:
(注:佣金贡献率为贝壳IPO照顾披露的营收扣除给中介公司和中介人员的分润后的留存佣金Contribution除以营收Revenue)
从贝壳披露的佣金贡献率可以看出,二手房的净佣金贡献率从2017年的30.5%提升至38%后相对稳定(2020年应该是受疫情影响自营门店的人员基本工资摊薄了佣金率,新房也是一样有疫情因素影响);但是新房业务的净佣金率是从44.7%一路降至了24