经济观察报 记者 田国宝实习记者 蔡瑞如果从2011年开始从事加装电梯算起,筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头。
2020年5月,国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3.9万个,7月,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,对老旧小区改造任务进行了明确,而当年实际完成改造老旧小区4.03万个。
2021年全国两会,老旧小区改造再次被写入政府工作报告,全年计划新开工5.3万个项目。董有表示,按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算,十四五期间,这一市场规模在10万亿元左右。
如果再加上加装电梯的投入,市场规模在15万亿元左右。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣,包括左晖控制的愿景集团、融创中国等开始进入这一领域,各省市国企也陆续建立起相应的投资平台。
2020年湖南、广西、广东、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债,期限从7年到30年不等,利率通常在4%以内。董有透露,筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右。
董有表示,虽然市场前景诱人,但不同于增量房地产市场,作为存量时代重要形式的老旧小区改造,不仅利润薄,而且工作推进难度较大。前期进入的很多企业,由于干不下去,开始撤退。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年;筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目,从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年。
但更大的挑战是盈利,无论加装电梯工程,还是后期维护;无论是老旧小区改造前期投入,还是后期运营,每个环节利润都极薄,运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式。
经过多年的实践,老旧小区改造领域各个流程环节也在发展。比如,最初加装一部电梯,光审批环节需要46个公章,目前已经简化到15个;以前施工周期126天,目前已经降至65天。而董有下一步目标是7天。“这么多年,我们一直建立标准。”董有表示,目前,在老旧小区改造领域,筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准,也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项。