东莞镇工业园区改造快速增长的背后今年以来,东莞以“从工业向工业转变”为重点的城市更新迅速增加。12月1日,东莞市召开了旧城改造项目现场检查和集中开工会,一系列重型旧城改造项目签约并现场开工。五大工程占地近1200亩,建
东莞镇工业园区改造快速增长的背后
今年以来,东莞以“从工业向工业转变”为重点的城市更新迅速增加。12月1日,东莞市召开了旧城改造项目现场检查和集中开工会,一系列重型旧城改造项目签约并现场开工。五大工程占地近1200亩,建成投产后产值可达210亿元。
“城市更新是推进城市转型、促进高质量城市发展的必然要求,是构建新型发展模式的重要途径。”市委副书记、市长萧亚飞在会上表示,“十四五”时期是东莞抓住“三区”叠加、构建“双循环”发展新格局等重大历史机遇,实现城市能源水平突破跨越的黄金时期,城市更新是高质量城市发展的重要抓手。
目前,东莞市同步拆迁建设的旧城改造项目有189个,预计总投资1561亿元。今年投资已达411亿元。截至11月底,全市完成拆迁平整6858亩,完成年度任务的91.4%。
目前,东莞围绕建设粤港澳大湾区先进制造中心的目标和任务,突出城市更新的产业优先导向,着力生产与城市建设一体化的新模式,通过机制路径改革和各环节降本实现镇级工业园区转型,重塑城市优质发展格局,走上产业涅槃之路。
突破老工业园的约束,从存量上要求空间
从车水马龙的广深高速虎门出口,你会立刻来到东莞市虎门镇大宁小区。小区内,大宁村大板地工业园厂房已拆除整理。曾几何时,建于80年代的大坂地工业园,也寄托了当地村民对当地经济发展的希望。旧厂房为改革开放后大宁社区的腾飞奠定了基础,发展模式是“烧每村,抽每户”。
但是,首先发展的是先遇到天花板。“旧厂房二、三层层高太矮。好几家制造公司都看过,但是老厂房不符合他们的要求。”社区党工委书记谭启勉测算,当时大板地工业园厂房7万多平方米,空置面积达到4万多平方米。每平米房租不到6元,月租也就15万。“土地产出效益太低了!”
今年7月,大坂地工业园迎来了“涅槃重生”。大宁社区集体出资8亿元投资老厂改造,大宁生态智慧产业园正式启动。据初步估算,由于改造后可出租面积增加,大宁生态智慧产业园一期年收入可达3000万元,是改造前的20倍,预计年税收可达2亿元。
大宁生态智慧产业园项目现场
大坂地工业园区的前世,是东莞众多传统工业园区的生动缩影。
从中国大陆第一家“三比一补”企业太平手袋厂开始,东莞从一个不知名的农业县,发展成为中国知名的工业化城市,堪称“东莞奇迹”。然而,随着产业体系和城市发展的不断变化,镇级工业园区逐渐成为城市发展的桎梏,不仅占据了大量空间,而且成为“小散弱”的代名词。随着土地日益短缺,乡镇级工业园区存在着“布局分散、污染严重、隐患多、利益混合、改造困难”等历史遗留问题、所有制复杂、利用率低等问题。
与之相对应的是对空间的需求
敢于啃“硬骨头”,才能有新的开拓。东莞市十四届十中全会工作报告提出,未来城市更新应以“产业到产业”为主要方向,以低效镇村工业园区改造升级为突破口,实施“产业到产业”三年行动计划。今年,全市完成“跨行业”7500亩。通过改革机制路径,降低全过程成本,重塑城市格局,开辟优质发展空间,解决土地低效利用问题。
市自然资源局旧城改造科科长叶表示,东莞的旧城改造工作已经进行了10年,但前期市场“由工业转向工业”的动力不足。未来三年,将取得重要突破,形成政府推动、基层支持、市场运作的有效长效机制,推动乡镇工业园区不断完善。
厚街模范家园“工作到工作”项目
目前,根据全市正在进行的乡镇工业园区改造潜力分析,全市适宜优先改造单位面积约为11.36万亩,全市适宜优先改造园区面积约为7.24万亩。其中,适宜优先改造单位面积约5.02万亩,符合一般规定的工业用地面积约3.46万亩,可有效保障“工业转工业”三年行动计划的实施。
掀起旧变新变,创造新的工业世界。东莞正在悄然开展一项为期三年的“从工业到工业”再到城镇和乡村低效率工业园区的行动,这表明东莞对空间和发展的要求从股票开始了坚定的转变。
改革是第一步,打破体制障碍
今年以来,东莞的“跨行业”步伐大大加快,是近十年来全市旧城改造工作进展最快、成效显著的一年。围绕建设粤港澳大湾区先进制造业中心的战略定位,在“工业立市”、“工业强市”的大背景下,东莞全力以赴开展“工业转工业”的攻坚战,努力探索空间综合利用改革的“全链”新路子,解决盘活低效用地等重点改革,为先进制造业的发展提供更多高质量、低成本的空间。
一系列硬仗的背后,是东莞以改革创新为第一步,从顶层设计寻求创新突破,构建优质政策体系,不断打破制度壁垒的结果。
2018年,东莞发行《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》(以下简称《深化改革意见》)。作为东莞“2.0升级版”旧城改造工作的纲领性文件,《深化改革意见》提出加快建设“政府统筹、规划控制、完善配套、产业优先、利益共享、全过程覆盖”六大新格局,全面推进旧城改造,提升城市品质。
单一主体挂牌招商模式是东莞在新一轮旧城改造中推出的一项重大改革,强调政府在旧城改造规划和控制中的主导作用,努力建立公平透明的旧城改造市场,实现公共利益与市场活力的平衡。
今年8月21日,《凤岗镇竹塘村下围工业区新型产业类更新单元单一主体挂牌招商方案》在市公共资源交易中心挂牌出售,标志着单科上市招商政策正式落地。
“没想到短短两个多月就完成项目审批,改革让我们改造主体的信心倍增。”城市直管小组组长赖邵云一再称赞这项改革。“镇村两级的工作效率也很高,审批专员给我们提供指导和差事。”夏薇工业区更新单位项目于今年5月正式提交初审,7月由市自然资源局正式批准。他对比了之前的改造项目
《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》提出了村镇工业园区改造的政策体系,贯穿于各个环节。针对土地拆迁补偿难、连片改造动力不足、各种历史问题负担重等困难,通过60多项创新整合,围绕“降低成本、提高利润、创新模式、解决问题、保障机制”五个方面,为乡镇工业园区改造提供政策支持。
《意见》指出,要积极动员更多的市场主体和机构主动加入“以工代赈”,鼓励市属国有企业参与适用于市属企业的土地整理开发项目的持续“以工代赈”。
小河连片“以工代赈”项目是东莞市第一个采用市属企业土地整理模式实施的“以工代赈”项目。东市集团与道滘镇政府共同组建的东莞奇胜投资发展有限公司进行了土地整理、开发和改造,奇胜公司投资13.7亿元进行了项目拆除和重建,开启了国有企业作为镇村工业园区改造主体的第一枪。
道教城市更新中心主任卢照明说:“市和镇财政奖励城镇和乡村工业园区的拆除和新建。全部拆除后,每平方米奖励60元,新开工竣工验收后,每平方米奖励80元,对于改造企业来说,这不是小权力。”
“要在村里建这么高端的工业园区,我们想都没想。现在依靠国企的力量,从市到镇,各部门可以通力合作,一路绿灯做到这一点。”小河村村委会书记陆志明说。
小河毗邻地区“转岗”效果图
东莞在鼓励市场主体流入的同时,不断加强旧城改造前后的联动,形成了旧城改造项目的全链。通过招商引资、旧城改造融资、旧城改造税,以及举办各种形式的招商会、金融大会、项目协调会、联络会等,努力形成整个产业链的协同效应。
12月5日,东莞市自然资源局和市金融工作局建立了旧城改造金融服务联合审议制度,下发《意见》。20家金融机构将为旧城改造提供创新产品,未来三年融资支持预计超过1100亿元。
一系列政策红利让东莞的“上班上班”驶入快车道。今年全市镇村工业园拆迁平整任务面积7500亩。计划上半年完成拆迁平整3000亩,第三季度完成1500亩,第四季度完成3000亩。截至11月底,全市完成“跨行业”拆迁6858亩,任务完成率91.44%。12月份,预计拆迁平面积约750-900亩。
虎门北门广深高速北新工业单元、东城牛山兴化“工业转工业M0”项目、小河联边“工业转工业”项目、长安容止服装创新中心等一批“工业转工业”项目先后被拆除、平整,全市镇村工业园区改造已跑不出“东莞速度”。
虎门北门智汇城工程效果图
调动各方积极性,挖掘村级工业园区的“富矿”
长期以来,改造成本高、回收效益慢一直是村级工业园区改造的最大障碍之一。原权利人普遍期待“业对居”、“业对商”获得高额拆迁补偿,直接降低了业对地对制造业市场的吸引力。
快速移动的“行业对行业”项目是如何打破僵局的?
"该市出台的产业保护政策将这块土地纳入了保护范围. "
为了帮助各方克服对“以工代赈”的恐惧,转向“想变、能变、快变”的“以工代赈”项目,东莞正在减少住房的贡献,减轻公共分配的负担,并允许与“以工代赈”地块捆绑实施平衡的连片“以工代赈”改造成本,鼓励“以工代赈”增加产能和效率,以及“以工代赈”
在村集体方面,采取鼓励村集体置换或购买工业用房、与村集体共享土地收益、降低对村集体发展主体准入的认可、鼓励村集体通过协商和交易引入工业经营者等措施,确保村集体利益在转型过程中得到充分保障,为村集体预留发展空间,实现利益共享,提高村集体投资运营水平,促进村集体经济转型升级。
今年6月,东莞发布实施了第一批“以工代赈”项目库,其中正式项目库119个项目,总面积8105亩,初步项目库103个项目,总面积8707亩。目前正在申报第二批“以工代赈”项目库。东莞市还对城镇和街道(园区)完成“工业转工业”年度任务情况进行“硬考核”,实行奖惩结合,考核结果与新增土地利用指标分配和年终绩效挂钩。
随着镇村工业园区“工业转工业”政策体系的完善,“工业转工业”政策的红利不断释放,各方积极性得到充分调动。
2017年,恒坑社区提出万荣工业区“老改造”计划。由于当时产业转型政策处于过渡阶段,加上项目规划等问题,项目进展相对缓慢。
直到东莞市政府在2019年1号文件中出台“拓展空间”等政策,该项目在旧城改造过东莞东坑镇属于哪个区程中得到较大改善,并于2019年7月入选东莞市首批“拓展空间”试点项目。得到了市、镇两级的高度重视和大力支持,特别是在项目用地和调控法规调整方面,项目用地指标有所提高。万荣“以工代赈”工程已经进入快车道
万荣《工作对工作》效果图
根据市级扶持政策的条纹图,万荣的“工业转工业”项目还将获得市级拆迁、新建等补助,其中镇一级补助1250万元,市级补助不低于2000万元。
“市政府的补贴政策增强了社区推动改造的决心,增强了村民的支持力度,促进了项目的进展。”辽埠镇横坑社区党工委副书记、居委会副主任钟英秋表示,补贴资金给了社区一颗“定心丸”,促进了城市更新。
结合东莞市加快农村工业园区转型升级的政策机遇,今年长安镇整合了6个“工业转工业”项目,总面积约979.11亩。容止服装创新中心“产业对产业”项目通过东莞大朗玮丰电子厂怎么样城市更新改造,大大提高了土地开发强度和容积率。计划将现有建筑面积容积率提高四倍,扩大生产性住房,提高生产效率,刺激周边经济,给自身企业和周边带来质的飞跃。
接下来,东莞将重点探索一套由政府推动、市场运作的“产业对接”机制,进一步调动村(社区)、原权利人、开发企业、入驻企业、金融机构的积极性,形成更强的“产业对接”协同效应。
移动新空间,注入新动能
“种梧桐,引金凤凰。”东莞镇村工业园区改造工程全面铺开后,许多传统
容止服装创新中心位于长安镇下岗社区,是一个由企业自主改造的“以工代赈”项目。“该项目计划投资超过22亿元人民币,并计划将原厂房升级为集制造、设计和研发于一体的高端工业园区。”容止服装创新中心总经理谢瑞琪表示,届时年产值有望达到100亿元,预计将提供约1.8万个就业岗位,带动周边产业链优化配置和资源重组。
容止服装创新中心效果图
村庄改造不仅会为新兴产业腾出空间,还会“筑巢引凤”,吸引一批人才入驻。大宁生态智慧产业园开业后,预计将吸引1万名人才入园工作,这不仅会刺激整个社区的消费市场,还会给农村带来新的面貌。
谭其棉回忆说,近年来,落户社区的智能设备和机器人制造企业吸引的大多是科研和高技能人才。“人才素质高。现在小区各方面的管理好了很多,民俗也更好了。”
镇级工业园区的转型不仅承载着城市空间载体的更新,也肩负着城市产业升级和城市功能升级的重任。
道胶小河“产业对产业”项目改造后,新工业园区将依托道胶石墨烯新材料产业基地和东石公司,组织5G产业联盟,启动产业资源,打造5G产业集群。投产后,预计年产值将达到15亿元,税收将超过5000万元,将提供约4000个就业岗位。
作为全市首个“M0(新产业)”项目,朱塘村夏薇工业区招商项目约12.4亿元。该项目将以第五代生产城市社区为载体。除规划建设总部工业建筑、工业建筑、配套中心等设施外,还将整合R&D、办公、休闲、商业等城市空间形态,提供综合性工业生态环境服务平台。
城市美容智能产业项目(二期)效果图
“扩大空间”的更大意义在于促进产业结构的转型升级。”广州城市规划勘察设计院总规划师黄慧明建议,东莞应抓住“拓展空间”的机遇,淘汰低产出、低附加值产业,转而发展战略性新兴产业,实现产业迭代升级。
中国研究院院长田光明表示:“在村庄改革过程中,要从国际视角关注产业全景、产业链和产业结构调整,搭建产业资源、土地资源和市场资源对接平台,推进产业引进和资源对接。随着项目落地,在更大范围内考虑利益平衡,激活市场环境,促进项目落地,维护产业生态环境。”
未来3-5年,东莞将推进100亩以上的100个城市工业园区和1000亩左右的10个产城融合区改造。通过加强土地的节约集约利用,不断释放土地要素的力量,盘活低效存量土地的利用,进一步构建现代工业体系新格局,昔日的“世界工厂”正在向现代工业集聚发展、人产城市融合的“湾区城市”大步迈进。
[写作]郑郭
黄
【策划】郭文君
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