家庭成员时常作为能否分房及分多大面积重要因素。
如从狭义上承租人概念来应用到具体事务,既不符合公房承租的政策精神也不利于其他人合法权益维护,应该从历史、现状和相关政策,结合每一户实际情况确定承租人范围,着重考虑下列因素:1、建立租赁时以几个人无房住名义“分房”,是婚前一人还是配偶双方,或家庭名义;2、户口是否登记在该房屋;3、有无分家或作过其他内部约定;4、是否实际居住;5、有无其它福利分房、住房补贴类,6、有无放弃权利的事实或行为。所以,不能简单的认定承租人资格,这关系到利益分配权取得。
三、拆迁补偿与分配建议:
公房拆迁补偿是对接近于所有权的一种特殊使用权补偿,所以,首先要分析哪些人
入围 承租人资格再深入到参与分配人员和标准。笔者认为有以下几点值得注意:
1、 不能从狭义租赁人观点出发,以租赁证记载的一人作为承租人,所有拆迁补偿款归其一人享有,除非有资料表明该房承租就是针对特定人,无论怎样,不考虑配偶、家庭因素。
2、 原承租人死亡,租赁证等资料没更换承租人,拆迁补偿款应考虑夫妻共同财产及家庭共有属性,结合继承法等规定合理分配。
或许,有人提出,公房承租权不能继承,我认为因承租取得的收益可以分割和继承;还有人提出,原承租人死亡,租赁合同自然终止,这还是用现代民法理论解释计划经济时代行为性质,不符合公房“分配”含义。
3、 原承租人死亡,租赁证没按规范程序更换。有若干人符合承租人条件,其中一人去办理了新的租赁证,其它人没作任何表态,既没说同意以一人名义租,大家共同居住,也没说一人租,他人放弃权利。此种情行要看办理新租赁关系人与其它人是共同租赁还是单独租赁,还要看的是符合租赁条件的人有无其它住所,是否居住该房,有无承担租金,最后看建立新租赁关系有无涉及他人权益及各人当初意思表示。决不能把拆迁补偿款随便确定新租赁证上一人。
4、 夫妻双方租赁公房,丈夫死亡,由于传统观念影响,常把新的承租人列为长子,事实上不是家庭租赁,仅是借用名称符合习惯的,应从保护妇女、老人合法权益出发,尊重事实把拆迁补偿款认定为妻一方;如果确实转划为家庭共同租赁,拆迁补偿则归共同租赁人。
5、 符合条件的同类共同承租人对拆迁补偿款平等分配,不能以年龄、贡献来分等级。
6、 要注意配偶共同承租还是家庭承租,是夫妻财产还是家庭财产,区