方案一:提前还贷
1、准备工作
(1)首先买方主动向卖方询问或者房产公司房屋是不是存在向银行抵押的情况,保险起见,建议买方要求查看所买房的产权证或者到交易查询。
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(2)如存在房屋抵押的行为,买方要了解卖方没有还款余额和期限,已还款金额和年限,这回涉及到后续问题的可操作性,同时可以向卖方提供近一个月的还款证明。
(3)如果决定购买房屋并决定提前还贷、注销抵押的方法,买卖双方应当对未付款项由哪一方支付磋商,一般采取:由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担,办理交易时再做结算。
(4)此外在提前还贷中还存在其它费用,具体费用建议可以资讯各大还贷银行,一般时间是6个月或者1年后提出申请便可以提前还款,无须支付违约金;但不满6个月或者1年,要支付一定数目的违约金,这笔经费究竟由谁来承担在签订买卖合同中进行明确说明。
2、操作程序:
由买方支付定金,并按照合同的方式提前还贷,注销抵押
温馨提示:本过程较为关键,其中涉及到诸多手续,各个流程应当做好衔接,一旦衔接不好就会发生合同分歧,买卖双方好还是能够通过律师或者房产中介公司进行办理业务,房产公司作为第三方,拥有一定的专业性和可信度。
(1)双方按照约定准备尚未还贷资金,同时由卖方委托的中介公司或者卖方或律师向贷款银行提出提前还贷的申请,再经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》,卖方收回《房地产其他权利证明》。
(2)双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易办理注销抵押登记的手续,同时办理房屋交易手续。
(3)如果提前还贷资金是由买方出的,那么买方好要求中介公司或其他第三人能够提供担保,以防款项落空。
方案二:办理转按揭手续
和上述方式不同的是,买方先到银行办理按揭手续,分两种情况:一则同行转按,二则跨行转按,后者操作手续比较麻烦。
1、提交材料和流程:
《购房抵押借款合同》原件;
买方申请贷款的材料(例:身份证、接收入证明等);
办理贷款保险变更手续;
如银行审核批准,当事人签订《变更协议》;
办理抵押登记变更手续。
2、买方凭贷款银行还贷证明和贷款证明以及相关材料到交易办理交易手续。