而成都市高新区人民法院在受理该案之前,社区以及法院也曾组织多次调解。法院查明,在2019年初,龙女士等楼上住户在与电梯公司形成初步加装电梯方案后,社区对相关文件也进行了公示。
住宅一楼的业主李某夫妻俩看到了公示材料,考虑到增设电梯可能产生采光、通风、噪音等较大不利影响,不同意加装电梯,便在公示材料上书写了反对意见,而楼上住户知晓他们的意见后,积极与李某夫妻进行沟通,但由于双方之间分歧较大,几次沟通均不欢而散。
于是,楼上住户便与电梯公司协商,重新制定了加装电梯方案。当天,龙女士介绍,这份重新制定的方案,是将电梯从单元门外移到单元楼内,直接从入户门厅穿过,并对不同楼层的住户实施“阶梯式”缴费,将对一楼的业主居家影响降到最低。
新的方案和文件再次进行了公示。李某夫妻俩也没有表达反对意见,楼上住户便积极办理加装电梯手续。在这个过程中,他们还出具了委托龙女士等人作为业主代表办理加装电梯的委托书,同时,在相关人员的指导下,在公示中留白的内容上李某房号处,写下了“不参与、不反对”的内容,并将14户业主中仅有12户同意的内容,修正为14户均同意的内容,由顾某与电梯公司签订了《实施主体授权代理业主委托书》。
几个月后,电梯公司张贴了《电梯施工告知书》,此时,李某夫妻才发现,原来该楼栋的电梯已经进了准备施工阶段,但他们始终不明白,为何自己不同意增设的电梯,竟然进入了准备施工阶段?
于是,当他们发现有人在其房号处冒签,并载明14户业主均同意加装电梯时,认为其权益受到侵害,便向法院提起诉讼,要求确认《实施主体授权代理业主委托书》无效。
各方声音:纠纷背后利益平衡成难题
龙女士说,当初单元楼加装电梯的事情,包括申请、立项、签字等过程是由她和另外两户业主在牵头负责,他们也咨询了律师,“按照《民法典》物权篇方面的规定,如果是大部分人同意,那么申请的事情就可以进行。”
记者注意到,根据《民法典》第278条第六项至第九项规定,如果改建、重建建筑物及其附属设施;改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项应该由业主共同决定,并且应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
“如果多数人同意,少数人的意见就不算意见,或者不需要参考了吗?”而在庭审现场,住在该单元楼1楼的住户李某夫妻俩并未到场,由其委托代理人发表了意见。
原告代理律师提出,他们能够理解高层住户安电梯的需求,但这个过程中,利益难以达到平衡。
“比如,一楼住户平时不会使用电梯,或者使用次数很少,那么安装电梯之后,一楼的房产价值和高层的价值不是一样了吗?”原告认为,增设电梯可能产生采光、通风、噪音等较大不利影响。
律师还指出,在这个过程中,一楼业主还陷入了一种“被动”甚至是被“道德绑架”的状态。
比如,刚开始1楼这家住户并未明确表示同意,但楼上的住户为了推动加装电梯工程的进度,就在签字同意书上代签了名字,甚至直接忽略了业主的诉求,“不管从情理还是法理来看,原告的程序正义都是没有得到体现的。”
法院判决:驳回原告诉讼请求
当天,这次“特殊”的庭审现场被安排在该小区居民活动中心,一张乒乓球桌两边,坐着原被告双方和审判法官。
该案承办法官陶丽梅表示,该小区14户业主中有10户均在委托书中签字同意委托龙女士等人作为业主代表,“即专有部分占建筑面积过半数的业主,且占总人数过半数的业主同意委托相关人员作为业主代表,符合《物权法》第七十二条规定的业主委员会和业主委员会成员的选举方式,业主代表具有合法授权。”
同时,业主代表在《实施主体授权代理业主委托书》中签字委托电梯公司作为增设电梯代理业主的行为,并未违反和超过委托书约定的权限。虽其中载明的14户业主均同意增设电梯存在表述上的瑕疵,但该内容是在李某夫妻并未在第二次公示期间以书面形式向社区居委会表示过反对意见,对应签字栏留白的情形下,电梯公司代为书写的“不参与、不反对”。
从公示结果显示,14户业主中有12户均同意增设电梯,已符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第(六)项的规定的:“改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”之规定,故该瑕疵并不导致《实施主体授权代理业主委托书》中该内容无效。
而由于原告李某夫妻主张合同无效的依据不足,法院驳回了李某夫妻的诉讼请求。
记者评论:
老旧小区加装电梯“何时不再难”
老旧小区假装电梯是一个难点与痛点,同样也是一个治理契机。比如,在这个过程中产生的邻里关系纠纷等,能否寻求一个情理与法理之间的平衡点?
正如在类似事件中,不少持反对意见的低楼层业主所说,不支持是因为加装电梯可能对自己确实利益关系不大甚至是“有害无利”,而不反对也是考虑到邻里关系需要融洽,但“不支持不反对”并不代表他们的意见不值得参考。
难道少数人的意见不算意见吗?很多时候,加装电梯既要兼顾低层住户和高层住户的利益诉求,也需要有适当的补偿机制来补位。