摘要:看懂合院,买叠拼。 如果说合院是开发商做别墅最优的产品选择,叠拼则是开发商最后的情怀所在。合院也许会一直存在下去,叠拼却不一定。 别墅产品本质是来自于对疆域的追求,对院落生活的追捧。传统的三大别墅(独栋、联排、叠拼),无不是以院落为核心,营造了大空间、高舒适的全家庭生活。 在新的政策周期里,7090,限制了社区的形态,大面积的房产日益臻稀;而限竞价则限制了开发商的利润空间。如何在保证容积率的同时增加可售面积?经济型合院应运而生。 传统的合院式住宅,是东南西北四座房子,围合一个院落,北京四合院算是一种典型形态。现代合院从传统合院的基础上发展而来。 (当代“L”型合院别墅演变图) 角上的房子拆出来,背对背重新拼合,结果是每家可以享受单独的院子了,但问题也随之而来: 首先合院的形制与现代社区的形制是冲突的。一座四合院很漂亮,一群四合院连在一起什么样?去二环里的胡同感受一下。(当代“L”型合院别墅演变图) (主流合院社区效果示意) 同样,在平面图上我们可以看到,主流的合院,特别是经济型合院,都是南北拼合的。在这样的拼合方式下,为了保证院子的存在,房子变东西向,南北无法通透,层高被迫叠加等问题一一出现。 我们可以更详细的解析一下:同样是多层住宅,叠拼的单层平面多数是方正的,而合院全部是L形状的,区别很明显。 比如从南向采光面上来说,双面宽叠拼,单层是两个南向采光面一个北向采光面。合院则是南北各一个,加一个东西向。结果是: 如果想保持四个正南居室,叠拼只要两层就解决了,而合院要四层。 (经济型合院vs叠拼采光面对比示意图) 事实上是市面上的 合院大多只能达到三个居室朝南 。主流的配置是两层在地上加一层下沉,凑齐三个南向的居室,加两到三个东西向的居室,仍然是不如叠拼的属性的。而这样的配置销售面积已经超过300平米了。远超叠拼了。 如果想在总价上有所控制,就要缩减单层面积,所以我们能看到很多低总价合院,单层最多只有两个居室。 结果是,同样的价格,叠拼和合院是单层90平米和单层70平米的区别。 (经济型合院vs叠拼单层面积对比图) 是方正+双面宽朝南,和L型东西向卧室的区别。 (经济型合院vs叠拼居室朝向对比图) 一套两居室,同样的价格是买一个 南北通透带大客厅 的,还是买一个 东西向没客厅 的?结果是不言而喻的。 同样,因为L型南北拼的原因,合院的 院落 大多是 散碎 的,也与叠拼的 独立方正大庭院 产生了明显的差别。 (经济型合院vs叠拼庭院形制对比图) 更多的合院产品,在这样的趋势下,为了保证居住质量,只能选择更大的面积,更贵的价格。 事实上,合院的客户,是花了更多的钱,买到原本可以在更低成本上享受的别墅居住感受。1000万级别的叠拼别墅感,往往2000万以上的合院才能匹配。 而在同样价位的别墅选择上,叠拼是完胜合院的。 2019年上半年的数据,别墅市场成交套数 2109套 ,其中叠拼 1459套 。叠拼以外的自然是合院和少量的存量独栋及联排。叠拼的实际销量,证明了其市场认可度和优越度。 事实上,合院的利润率更高,但叠拼从总价及产品舒适度综合来讲,性价比更高,更畅销,市场欢迎度更高,所以限价政策出来后,2018年,开发商愿意牺牲一部分利润做叠拼产品,以期快速销售,缩短回款周期,以修复利润,但到了2019年,同区域新拿地的楼面价甚至高于前两年的销售限价,竞争十分激烈,销售速度越来越显得不可控,利润空间进一步缩减,经济型合院自然会更多成为开发商的优先考量。 叠拼的减少因此成为趋势,就像在限墅令下,未来不会再供应1.0以下的别墅用地,真正的老牌独栋、联排别墅越来越少,新的限价下的合院产品,越来越多,这也是我们前面说的,在北京市场,合院还会存在,但叠拼未来不一定会有。 且合院品质差异化比较大,大尺度合院,钱不够,小尺度合院,舒适度存疑。请珍惜目前还有,但日益减少的叠拼购买机会。 每一个叠拼产品,都值得你关注。而一个优秀的叠拼产品,如果坐落于一个天赋优越的地块,当然就更加珍惜。