应纳税额为0.95 万元,根据本条关 于纳税地点的规定,张三应在不动产所在地(海南)就该笔税款向海 南地税部门申报纳税。自然人转让不动产,直接在不动产所在地纳税, 不需要再回机构所在地申报缴纳,也就是说,张三销售海南的房产, 向海南地税部门申报纳后,不需要向其户口所在地(南京)或者长期 居住地(深圳)税务部门申报。 例8:假设例7 中纳税人销售该海景房只能全额征税,则应如何 计算应纳税额?张三应向哪里的哪个税务机关缴纳税款?是否需要 回户口所在地或者长期居住地申报纳税? 分析:张三销售该商铺海景房应按照价款和价外费用全额征税, 则应纳税额=100(1+5%)5%。应纳税额为4.76 万元,根据本 条关于纳税地点的规定,该自然人应在不动产所在地(海南)就该笔 税款向海南地税部门申报纳税。理由不再赘述。 第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动 产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法 规和国家税务总局规定的合法有效凭证。 否则,不得扣除。 上述凭证是指: (一)税务部门监制的发票。 (二)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债 权文书。 (三)国家税务总局规定的其他凭证。 【政策解读】 本条明确了扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的凭 证要求,基本平移原营业税政策的规定。 一是纳税人预缴税款或者申报纳税时,按规定从取得的全部价款 和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应出 具合法有效凭证。也就是说纳税人在向不动产所在地主管地方税务部 门预缴或者向主管税务机关缴纳税款时,必须提供其扣除不动产购置 原价或者取得不动产时作价的合法有效凭证,纳税人如果不能提供, 或者提供的凭证,不符合该条规定的合法有效凭证的范畴,则应该全 额计算缴纳或者预缴税款。 二是合法有效凭证包括:税务部门监制的发票;法院判决书、裁 定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书;以及总局规定的其 他凭证。“总局规定的其他凭证”,这是对今后可能出现的情况的一个 兜底条款。 第九条 纳税人转让其取得的不动产,向不动产所在地主管地税 机关预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不 完的,结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭 【政策解读】本条是纳税人回机构所在地后如何抵减在不动产所在地已预缴 税款的规定。 一是此条中的纳税人,指除其他个人以外的纳税人,也就是单位 和个体工商户。因为只有单位和个体工商户,才需要回机构所在地, 就其全部经营业务向主管国税机关申报纳税。 二是除其他个人以外的纳税人,当期销售不动产,在不动产所在 地主管地税机关预缴税款后,回机构所在地向主管国税机关申报纳税 时,可以在增值税应纳税额中,抵减在不动产所在地地税机关已经预 缴的税款,若当期未能抵减完,则可以结转下期继续抵减。 三是纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后,应取得并妥善 保管完税凭证(注明有增值税),以完税凭证作为抵减应纳税额的合 法有效凭证。 沿用前面的例子,我们来看一下完整的业务,需要如何计算纳税: 例9:某南京秦淮区纳税人(非自然人),2016 月30日转让其 2013 年购买的写字楼一层,取得转让收入1000 万元(含税,下同)。 写字楼位于南京秦淮区。纳税人2013 年购买时的价格为700 万元, 取得了合法有效的营业税发票《销售不动产统一发票》。请问,如果 该纳税人为增值税一般纳税人,对该笔业务选择简易计税方法,应如 何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申 报纳税?假设纳税人其他业务6 月份的应纳增值税额为70 万元。 按照前面的分析及规定的计算方法,纳税人在南京秦淮区地税机 关应预缴税款=(1000-700)(1+5%)5%=14.29 万元。 纳税人向南京秦淮区主管国税机关申报纳税时,也应按照全部价 款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余 额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时,应 同时加上其他业务的增值税应纳税额。 应纳税款=(1000-700)(1+5%)5%(转让不动产)+70 (其他业务)=84.29 万元。 也就是说,纳税人在7 月申报期内,将转让不动产及其他业务应 共同申报纳税,应纳税额合计为84.29 万元。纳税人可凭在南京秦淮 区地税机关缴纳税款的完税凭证,抵减纳税人应纳税额的 14.29 元,纳税人仍需缴纳增值税70万元。 例10:延续例9,如果纳税人在2013 年购买房产时,未取得《销 售不动产统一发票》,也未取得任何符合第八条规定的合法有效的凭 证,则应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构 所在地申报纳税?按照第八条规定,纳税人如未能取得合法有效的凭 证,则不能享受差额计税政策。按照前面的分析及计算规定,纳税人 在南京秦淮区地税机关应预缴税款=1000(1+5%)5%=47.62 万元。 纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时,同理,也因为未取得合 法有效的凭证,只能全额计税,也应按照全部价款和价外费用为销售 额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时,应同时加上 其他业务的增值税应纳税额。 应纳税款=1000(1+5%)5%(转让不动产)+70(其他业 务)=117.62 万元。 纳税人在7 月申报期内,将转让不动产及其他业务申报纳税,计 算的应纳税额合计为117.62 万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机 关缴纳税款的完税凭证,抵减纳税人应纳税额的47.62 万元,纳税人 仍需缴纳增值税70 万元。 如果上述纳税人为增值税小规模纳税人,在举例的业务中,纳税 人的预缴税款、应纳税额计算,纳税申报、已经缴纳税款的抵减等, 都是一样的。 接下来,我们看一个自建的例子: 例11:某纳税人(非自然人)为南京秦淮区纳税人,2016 月30日转让其2013 年自己建造的厂房一间,取得转让收入1000 元,厂房也在南京秦淮区。