1961年肯尼迪总统在发表国情咨文时,提出了给全国人民提供体面住房,并将其作为三个基本国家目标之一。新加坡在上世纪60年代刚建国时,李光耀也提出了居者有其屋的口号,引导建立起了独特的新加坡住房模式。可见,从全世界范围内来看,买房都不是一件容易的事。
从发达国家的房地产发展历史来看,可以分为两个阶段,一是快速发展阶段,二是质量提升阶段。住房快速建设阶段通常出现在经济中高速发展和城镇化快速推进时期,这个阶段住房建设规模快速增加,拐点通常出现在经济中高速发展和城镇化快速推进阶段结束的时候。同样的,中国30多年的住房发展历史,也可以划分为上下半场。
上半场自1978到2008年,中国楼市早期是福利分房吃大锅饭,靠着熬资历和工龄,看领导脸色分一套房。因此,在转换商品房的初期走了很多弯路。细分一下,这个上半场也可以分为三个阶段
A.1998年之前都是福利分房时代,住房投资受到挤压,大家普遍住在单位宿舍或者厂区里,居住环境很差。
B.1998到2004年是商品房发展的早期,住房建设规模快速增加。
C.2005年到2008年,政府将稳房价作为制定政策的出发点。
下半场大约是2008年金融危机之后,房子的供给和房价都经历了数轮收紧--放松的调控周期,唯一不变的房价持续上涨。
下半场则可以分成四个阶段
D.2008年金融危机发生,楼市大跌,调控风向转变,同时保障房建设加速,开启了一轮去库存周期。
E.2010年,史上最严房地产调控出炉,限贷、限售、限购、限价多多种调控方式,开始推向全国。
F.2015年,央行、住建部、银监会发布330新政,降低首付利率,下调贷款利率,再次开启了一轮楼市去库存周期。
G.2017年之后,楼市再次经历了一轮上涨和降温,整体的方向是房住不炒,但经过多年的上涨,一二线城市尤其是北上广深,房价已经到了高不可攀的程度。
讲到这里,可能会有小伙伴羡慕曾经的福利分房年代。不像如今,年轻人都被高房价压得喘不过气来。其实大可不必,恰恰相反,福利分房存在着严重的标准不透明,分派方式不公的问题。
推出福利分房的最早出发点是调动工人积极性,再根据个人工作能力、业绩、年龄资历、结婚以及家中子女,决定分房的大小和时间。看似很公平,实际操作中却有很多情况,是无法进行量化的。而在具体分配工作中,员工的分房指标统一掌握在领导手里。因此福利分房制度后期,工人们将重点转移到托关系、走后门甚至直接行贿,最终导致这个制度的终结。所谓免费的东西才是最贵的,就是这个道理。
2000年前后,国家进入商品房时代,大家拥有了自主选择的权利。却并不意味着买房的难度降低了。给大家讲一个身边的案例,我有一个朋友,就叫他L君吧。
L君一家是上海本地人,爷爷是高级工程师,父母一辈在2002年买下人生第一套商品房,是上海第一个纯商品房小区,142平米合计42万元,每平米3000元不到。这个价格如今看起来和不要钱一样,当时却也是举全家之力,凑齐了首付之后贷款20年才买上的。2009年,L君已经工作。当时嘉定新城已经被规划成未来的三个新城之一,环境也非常优美。因为看好这个片区未来的发展前景,L君在家人的帮助下卖了旧房子,重新买了一套嘉定新城的房子,142平米的房子总价211万。
根据最新数据,L君在嘉定新城的这套142平米的房子,2020年11月均价已经涨到了4万元一平米,又上涨接近2.7倍。如果L君一家没有能在2000和2010年左右买房,那么后来就几乎不可能有机会置换,甚至连凑首付都很难。可以看到,即使是上海土著,也只能靠一代代积累下来的房子进行置换,和其他城市并没有明显的不同,只是上海作为全国金融中心,发展的速度远超大众想象,使得部分本地居民提前享受到了城市发展的红利。
除此之外,如果如果你没有富一代父母,那么想要获得一套属于自己的房子,无非从以下三个途径中选择:福利分房,房改一次性买断,拆迁拿到百万房款。从福利分房到商品房,一直不变的是房子的稀缺性,只是在不同的时代,以不同的方式表现了出来。
商品房时代,房子的可交易性和流动性大大提升,我们不再需要苦等单位的指标,L君这样的年轻人得到了拥有一套属于自己房产的机会。反过来,房子的价格也是一飞冲天。L君家里两套同面积的房子,从2002到2009的7年时间里,价格上涨5倍。而很多人看到了上海房产投机的机会,进一步炒高了房价。
而中国的房地产制度的不完善,客观上也让年轻人买房变得越来越难。最明显的一点就是面积的计算,这可以说是国内房价无法绕开的痛。国内房屋计算普遍是用建筑面积,包括使用面积、墙体占用面积,也包括了公摊面积,楼道、阳台等都计入其中。美国、英国等使用是使用面积,等于实用面积减去墙体占用面积,也就是真正能够使用的住宅面积。
所以,中国人买房,得房率是不能不考虑的问题。而这至少要比原有的房价数据高出20%,这使年轻人想要住进合适的房子里,就不得不购买面积更大的房子。
另一点则是税费的问题。按照当前国内政策,只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的,而房产税目前只在重庆和上海试行。也就是说,如果不考虑交易,中国房屋持有基本没有成本。这和欧美许多地区有非常大的不同。北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物业费,而在临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费。
因此反过来说,国内现行的房地产税费主要体现在交易环节,多为一次性成本。包括契税、个人所得税、增值税等一系列税费。而这些税费往往会体现在价格上,由购房者承担。
低成本持有房产,高成本购买房产。有房和无房承担不同的社会成本,这更使得年轻人在房价面前抬不起头。当城市和高房价结合到一起,城市发展的红利便不属于那些来不及上车的年轻人。他们不仅是被高房价压垮的一代,更成了城市源源不断的燃料,托起了一座城市的房价。
令人神往的深圳模式,底层是建立在吸引大量外地人口前来工作,外加让他们居住在城中村廉价出租屋里的。深圳用高房价淘汰掉过了35岁没有能买房的中年人,变成了一种「高房价税」,最终只留下上层精英、创业成功人士和大资本。从一穷二白状态崛起的深圳,最需要的是让年轻人奋斗十年,留下自己最美好的青春,然后该干嘛干嘛去。既能创造GDP还不占用医疗、公共设施等资源,也不需要生孩子考虑下一代教育,更不必买学区房。与其让年轻人买房,占据一座城市几十年,以便于今后的收租。还不如让80%到90%的年轻人根本无法付首付,维持一座城市的活力。
深圳拥有全国最大的股份制银行招商银行,最大的保险公司平安集团,龙头券商中信证券,以及腾讯、华为这样的互联网巨头,以及万科、恒大、中海这样的顶级房企。深圳的一系列政策优先考虑的是改善营商环境,为企业创造更好的发展条件,降低各类税费,稳定住这一批企业,就保住了就业基本盘,吸引一批又一批的年轻人到深圳打拼。
等到这一代年轻人过了35岁,又没来得及买房上车,想要安定的下来的时候,却发现还是买不到房子,白瞎了十几年的青春。从发展模式来看,一线城市基本都和深圳类似,只不过北上广拥有更多的土著居民,发展侧重点有区别。房价被留在城市里的新一代居民,当地人口的置换需求,以及不限购时期外来人口的资金流入,不断地推高。于是年轻人买不起一线城市的房子,也就不奇怪了。
但仅仅是去一线城市打拼的年轻人买不起房吗?我经常听到一些言论,说你买不起房你就回去啊,干嘛非要呆在大城市,回老家继承祖上的房子不好吗?这些人没有意识到,即使在二三四线城市,房价与工资相比,也是遥不可及的存在。房价是每个地方年轻人心中的大山。区别在于,大城市的房价催生消费主义,而小城市的房价,则塑造低欲望社会。
例如北京上海的房价,是给人以绝望。但凡你是出生在90年之后的人,来到这些大城市的时间点,就已经错过了最佳买房时机。辛苦打拼几年,工资确实是老家亲戚朋友的数倍。问题是去掉房租,存款可不见得能多多少。而相比动辄七八万一平的房价,在一线城市安家几乎是不可能的事情。当自己都想不清楚未来在哪儿的时候,储蓄也就成了空谈。反正买不起房,那不如今朝有酒今朝醉,有多少花多少。
选择待在老家的年轻人,确实相对买房可能性更大。但需要注意的是,即使在小城市,房价也远不是普通年轻人担得起的。年轻人依然需要父母,掏空所有家底,才能付得起首付。而长达数十年的房贷,已经提前预支了这些年轻人的热情。当你25岁就身背贷款的时候,也就很难谈得上什么梦想与努力了。安安稳稳,不出错的活着,才是最佳状态。就在年轻人前赴后继进入大城市,打怪升级努力触碰阶级晋升之梦的时候,整个中国房屋的空置率,却在不断地上升。
2018年初,十三届全国人大代表陈锡文在CCTV2财经频道《中国经济大讲堂》中说,他看到一份材料,认为一户人家电表一年没用超过20度电,就可以判断为空置房。电力部门数据显示,如果按照一年20度电为标准,大中城市房屋的空置率为13.1%,中小城市房屋空置率为13.8%,乡村房屋空置率为14.3%,全国空置住宅超过7000万套。
西南财大中国家庭金融调查与研究中心的甘犁教授,也对空置房做了很多研究,其中《2017中国城镇住房空置分析》报告显示,2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。
与之相对的,是二线城市疯狂的抢人大战。每个城市都在试图拉来更多的年轻人,落户门槛一降再降,只为他们掏出所有积蓄,为城市的房地产做出一份贡献。高房价对年轻人的打压是全方位的。它摧毁的是年轻人的激情、梦想,甚至爱情和婚姻。之前围棋天才柯洁拿到185万奖金,坦言也只是拿来环节还房贷的压力。有人说那是因为柯洁房子地段好,可一个少年世界冠军,一代年轻人中的佼佼者,都要为房贷发愁,更多的普通人,又该何去何从呢?