在截至2013年3月的过去30年中,公开交易的股权型REITs实际上比最重要的股票市场指数表现更好——这些股票市场指数包括标准普尔500指数、道琼斯工业指数和纳斯达克综合指数。将房地产放在投资首位的原因之一在于,当管理良好时,房地产是能够产生稳定回报的实实在在的资产。
当然,与其他投资一样,投资于REITs也有一定的风险和劣势。这里列举一些当你考虑投资于REITs时需要注意的关键要素:
1.经济不景气。当经济萧条来袭时,REITs是否还能继续表现正常?如果你简单地回答是或否,你未来很可能会面临损失。经济不景气时对不同投资的影响取决于投资的种类。你需要了解REITs的运营模式,做好尽职调查,扎实地取得对这一问题的全面解答。
2.利率波动。你对未来利率的看法如何?当利率上升时,你所投资的REITs是否能保持稳定?当利率升高,REITs将花费更高的成本从银行借款以收购不动产。这将影响到REITs的升值速度。同时,在利率升高的经济环境下,投资者倾向于以现金存款或投资债券的形式将钱存在银行。因此,他们将减少持有当前的投资组合,包括具有股权性质的REITs。当投资者减少持有REITs时,REITs的价格必然会下降。了解市场利率与REITs的表现之间的关系,对投资的成功非常有帮助。
REITS如何运作?
知道了REITs的好处和风险,那么REITs是如何运作的呢?这里列举另外一些误解。
误解三:REITs仅投资于住宅、办公和零售物业。
多数人熟悉住宅、办公和零售物业,但这并不意味着REITs仅能投资于这些类型的资产,你可以放宽思路。除了通常的住宅及零售物业,也有非常规物业,如油棕行业——马来西亚的莫实得伊斯兰教产业信托(Al-Hadharah Boustead REIT)持有油棕庄园和加工厂。下面的饼图展示了REITs持有物业的类型:
管理所有这些种类的物业并保证其产生良好的现金流并非易事。如果你认为清晨早起是一件困难的事,放大这种感觉,你就可以稍微感受到管理好数十亿美元的资产是多么困难。这导致了下一个误解。
误解四:REITs是由一些内部经理人管理的。
这是不准确的。你考虑过REITs是如何被管理的吗?有两种管理方式——内部管理和外部管理。内部管理是指REITs管理人自己管理资产组合。示例如下图。
下图假设REI