如果放眼全国,杭州这55.4万人跟深圳、广州当前人口流入量也有的一拼,随着时间推移,有超越的可能也未可知。
那么这55.4万新增常住人口,究竟能带来多少有效购买力?对楼市影响会有多大成分?
我们先来看下这新增人口的构成:
按公示的杭州常住人口结构统计,0-14岁占比12.9%,65岁及以上人口占比12.8%,15-64岁人口占比74.3%。
做一个粗略的估计,在55.4万的净增人口中,刨去新生儿和小孩,以及来城市挂靠子女的老人,剩下的潜在购房人群大约占比七成,也就是38.7万左右。
如果考虑到这38.7万人中,有一部分年轻人会结成一对,也就是说一对情侣只买一套房,再加上缴纳社保或逐步落户时间过程,再有7折的折损率,相当于有效购买力是38.7*0.7=27万,相对应的就是27万套/年的购房需求。
那么,这个购买力能否支撑起未来房价后者上涨动力?
回答这个问题,要先弄清,最近杭州每年房屋供求情况,及具体成交量。
先来看看二手房:
据统计,杭州2019全年二手房共成交8.06万套,与去年同期的7.24万套相比,涨幅为11.33%
我们还查了更久一些的数据,放在一起大概是这样的
2019年8.06万套
2018年7.24万套
2017年9.09万套
2016年11.5万套
那么新房住宅,每年的交易量是怎样的呢?2019年全年,杭州市(十区)共成交10.09万套,环比跌0.96%,成交均价27962元/㎡,环比涨7.78%。
如果算上更久一些的数据,杭州最近4年新房成交量是这样的
2019年10.09万套
2018年10.19万套
2017年11.74万套
2016年15.77万套
也就是说,近年杭州市二手房每年交易量8万套,新房住宅交易量在10万套左右,加一起,房屋交易量在18万套!
而价格是逐步往上走的过程,2019年又创新高,全年涨了约8%。这说明市场需求是扎实的,在推着房价往上跑。
事实是,每年27万套有效购房需求,在支撑着杭州房价,潜在的还未上车的缺口在9万套/年。供需决定价格,如果说每年大量刚需、自住型需求涌入,杭州房价想不往上走都难!
不过,这里还有个变量,就是新增供应。
众所周知,杭州2018-2019年土地出让