最近,有朋友跟我说,他最近买了一个房子,这买房子有两种还款方式:等额本金和等额本息,他问我这两种方式有什么区别?
还有人跟他说,你如果贷了款就不要提前还款,因为提前还款的话,前面的利息就白还了!
这些说法对不对呢?我们今天就来研究一下这个问题。
首先我们来了解一下房屋贷款的一些基本知识。
你到银行去办房屋贷款,要么用公积金贷款,要么用商业贷款,或者是组合贷款。
在贷款之前,我们首先要知道一个年化利率:
如果年化利率是6%的话,那么月利率就是0.5%。为什么呢?因为一年12个月,月利率就是6%÷12=0.5%。
你每个月会定期还一次钱,那么你每个月还的钱,都包含本金和利息两个部分。
为了使这个问题简化,方便理解。我们假设一共就贷款了12万元,而且一年还清。
一年内每个月都要还款,所以一共分为12期。
我们按揭贷款的时候,也是按月还的,比如你如果贷款10年,那么就是120期;贷款30年,就是360期,每个月都要还。
你每个月所还的钱,既包含本金又包含利息,你一共需要还多少利息呢?
有人说这还不简单,我一共贷了12万,一年就还清,一年的利率不是6%吗,所以我们就可以算出这个利息了。
这个利息就是12万×6%=0.72万元,也就是7200元。
这个做法对不对呢?错!这个是错误的!!
你如果真的去贷款,你就会发现,你还的利息远远没有7200块钱这么多。
为什么呢?我们可以来深入研究一下:
01、等额本金
首先我们先来说第一种方式,叫做等额本金。
什么叫做等额本金呢?你每个月还的钱里面,你的本金数量是固定的。
比如说,你一共欠了12万,分12期还。所以你每一期就还12万÷12期=1万元的本金,也就是说,每期还本金1万块钱就行了。
所以在这种方式下,你每个月的本金偿还12万元÷12期=1万元,一个月还1万元本金。
但是你不光要还本金,你还得还利息,对不对?
你还利息每个月要还多少呢?这就不一样了。
我们首先来看第一个月。
第一个月,你欠银行12万,然后呢,银行说我的月利率是0.5%,所以银行要收你0.5%的利息,这么一算就是600元。
第一个月利息:12万元×0.5%=600元
也就是说,在第一个月的时候,你需要还600