建筑工程纠纷
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优先受偿权
房产
原创律师:北京市常鸿律师事务所 张勇律师 工程师建设工程著名律师 建设施工领域专家律师 建筑工 程纠纷处理专家 咨询电话:13426339970
近日,接诸多施工总承包单位客户咨询建设工程价款优先受偿权问题,即如何行使合同法第286条赋予建筑施工领域总承包单位优先受偿的权利及行使该权利应当注意的问题,在此做进一步阐述,望施工单位能够及时有效地行使法律所赋予的权利。
一、合同法第286条的具体规定:
发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
二、建设工程价款优先受偿权的法律属性:
依据《最高人民法院关于建筑工程工程价款优先受偿权问题的批复》第一条,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。
三、住宅商品房建设工程中优先受偿权的限制:
依据《最高人民法院关于建筑工程工程价款优先受偿权问题的批复》第二条,消费者交付购买商品房的部分或大部分款项后,承包人就该商品房所享有的优先受偿权不得对抗买受人。
四、优先受偿权所保护的权利范围:
依据《最高人民法院关于建筑工程工程价款优先受偿权问题的批复》第三条,建筑工程价款包括承包人为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约而造成的损失。
五、优先受偿权行使的期限:
依据《最高人民法院关于建筑工程工程价款优先受偿权问题的批复》第四条,建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或建设工程施工合同约定的竣工之日起算。
六、关于装修装饰工程是否适用合同法286条的问题:
依据最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的复函》(2004)民一他字第14号,装修装饰工程属于建设工程,可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定,但装修装饰工程的