近来,“三道红线”成为房地产热议的话题之一,“三道红线”具体指什么?这将对开发商带来哪些影响? 1“三道红线”是什么? 所谓的“三道红线”,就是央行和住建部将限制开发商融资的政策,将于2021年1月1日起全行业推行。 简单来说,央行爸爸对开发商们说,“你们这群人欠我的钱和滚雪球一样难还清,再想借钱,得按我的规矩来。 “三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准,分别是:1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。 如果有房企全部踩中了这“三道红线”,那将被归为红色档,其后果就是有息负债规模不得增加。 如果只踩中“两道红线”,则将被归为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%。 如果只踩中“一道红线”,那就被归为黄色档,有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企,则被归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。 按照这三个标准,由图可以看出,融创、恒大、绿地、华夏 融信、中梁、绿城、美的、金茂、阳光城、金科、荣盛、奥园、雅居乐、蓝光、正荣、旭辉、世茂、碧桂园、万科、新城、建业等房企处在了比较危险的边缘。 对此,业内人士认为,在“三道红线”这一新规则之下,房企接下来将难以通过举债扩大规模,不少房企的债务偿还,也不能靠举债进行,只能依赖销售回款。 2 挑战,开发商纷纷表态了 01:万科郁亮:“三道红线”对整个行业来说都是挑战 9月25日,万科集团在云南抚仙湖举行南方区域媒体交流会。: 万科董事会主席郁亮在谈到“三道红线”时表示,“‘三道红线’之后是不是其他企业不好了你就有机会了,我觉得不能这么认为,这个影响是对整个行业的,整个行业的游戏规则都变了。” 郁亮认为,中国房地产有三个阶段:2002年之前是土地红利阶段,“招拍挂”之后是金融红利阶段,而“三道红线”之后是管理红利时代。 他表示,万科从财务纪律升级为财经纪律,是要包含投资纪律等。这一次的监管是穿透式全面性的、表内表外全覆盖的,之前的财务技巧是不能用了的,现在对整个行业来说都是挑战。 郁亮还表示,特别不希望行业出现恶性事件,一个恶性事件会对行业影响很差,希望行业健康发展,万科也会在保护好自身利益的情况下帮助一些暂时遇到困难的企业。 02:融创孙宏斌:未雨绸缪降低负债 融创创始人孙宏斌称,融创一直走在政策前面,2017年已经开始保持有息负债稳定,加快降低杠杆率。未雨绸缪降低负债的不止融创一家。 03:碧桂园总裁莫斌:碧桂园从2018年开始,也在降负债 碧桂园总裁莫斌也表示,碧桂园从2018年开始,也在降负债,跟国家的政策比较一致。 04:龙湖集团董事长吴亚军:“借钱是要还的” 8月28日,龙湖集团董事长吴亚军发内部信,谈及“三道红线”。 “很庆幸龙湖这五项指标都较优秀,尤其是净负债率为51.49%,短债比为4.55,被划入了‘红、橙、黄、绿’中最安全的‘绿’档。” 吴亚军表示,“8·20”地产金融新政其实是国家过去几空房价、降杠杆、启动内需、实现双循环一系列宏观政策的“落实和清晰化、可操化,有利于行业健康发展”。 不过吴亚军坦言,龙湖的克制并不是有远见,而是因为“胆子小”。“担心公司破产了3万多员工的生计咋办;是我们相信‘借钱是要还的’,‘房地产是有周期的’,是我们相信‘债务如酒,喝时一时爽,吐时翻肚肠’”。 3、红档内企业后续面临政策监管可能性大 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,绿档内企业自身财务数据是优秀健康的,后续面临监管可能性较小,企业能够继续保持现有战略推进。 “红档内企业后续面临政策监管可能性大,融资方面会有所限制,既有战略扩张则需调整,要降低风险融资。更关键的是,有可能会影响这些企业同其他房企的合作。” “该政策实质上是长效机制的具体体现,也就是对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则,可以理解为开启了保证房企后续既能够做好业绩,也能够稳定发展的路径,体现了房住不炒的理念。” 回归到合肥市场,“三道红线”的政策对合肥楼市最大的影响应该还是在土拍层面,部分开发商拿地可能十分谨慎,要精打细算,把有限的资金用在利益最大的地方。