reits什么时候在中国上市?中国首批基础设施公募reits基金将于5月31上市,开放申购。那么首批9只基础设施公募reits基金代码是什么?私募排排网收集整理资料,给大家介绍基础设施公募reits基金代码及其他要素。
reits基金代码大全:
1、张江REIT基金,代码:508000
2、浙江杭徽基金,代码:508001
3、首创水务基金:代码:508006
4、东吴苏园基金,代码:508027
5、普洛斯基金:代码:508056
6、蛇口产业基金,代码:180101
7、广州广河基金。代码:180201
8、盐港REIT基金,代码:180301
9、首钢绿能基金,代码:180801
1、公募REITs(即不动产投资信托基金)产生于美国20世纪60年代,投资领域包括房地产、酒店商场、工业地产、基础设施等。因此我国推出公募REITs实际上是借鉴了国外的经验,弥补这一空白。不过和国外不同的是,我国公募REITs的底层资产是从基础设施领域开始,而非地产。
2、我国经历了前期私募REITs(或叫类REITs)探索到公募REITs试点的阶段,如上交所便有超过30单的类REITs产品(涉及仓储物流、高速公路等不动产)。
3、公募REITs的本质是公募基金,是进行公开募集和上市交易的标准化投融资产品,即基金投资者通过公募REITs间接持有基础设施项目公司的股权,而当前政策所设计的SPV、基础设施支持证券等是为了避开公募基金的投向限制(公募基金只能投资标准化资产)。
4、公募REITs的产品模式大致可以表述为:
(1)城投平台、国有企业、项目公司等市场主体通过银行贷款、发行债券、非标融资等方式获得融资,进行基础设施建设,形成一系列存量基础设施项目。建设完成后通过使用者收费(如租金)等形式获得稳定的现金流等。
(2)上述市场主体将符合条件的基础设施项目转让给基础设施资产支持计划(证券公司与基金公司子公司发行),实现资产出表,获得资金回收。
(3)具有公募基金管理资格的证券公司(含资管子公司)与基金管理公司以此为基础设立公募基础设施REITS基金,向战略投资者(含原始权益人)、网下机构者与公众者投资者募集资金,并通过上述资产支持计划投向基础设施项目,持有基础设施项目所有权与经营权。
(4)市场主体通过公募REITs基金等实现资金回报,并以此回报的资金进行基础设施再投资,进一步ABS,以此实现投资的良性循环。
(二)公募REITs产品要点有哪些?
1、80%以上的资金投资于基础设施资产支持证券,并持有其全部份额。同时通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。
2、采取封闭式运作(如目前9只公募REITs均为契约型封闭式),且封闭期较长、封闭期内不办理申购与赎回业务(不存在申购费与赎回费),但上市后可以通过二级市场交易。
3、根据交易所管理办法,公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制。
4、公募REITs主要涉及六类参与主体,即原始权益人(基础设施项目的原所有人)、基金管理人(对基础资产进行尽职调查以及对基础资产进行运营维护)、资产支持证券管理人、托管人(为公募基金和资产支持专项计划提供资金保管服务)、外部管理机构(或有)以及财务顾问、会所、律所、评估机构等中介机构。
5、公募REITs没有固定利息回报,其收益主要来源于持有期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增值,且具有强制分红要求(每年至少一次),即收益分配比例不得低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。
6、在申报和证监会注册之前,各省级发改委应出具专项意见。
7、和一般公募基金相比,公募REITs和一般公募基金有如下几个区别:
(1)公募REITs的投资标的为基础设施项目资产支持证券,其底层资产为成熟优质、运营稳定的基础设施项目,而一般公募基金的投资标的为股票、债券等。
(2)公募REITs的收益来源主要为分红收益和资产增值收益,而一般公募基金的收益则主要有股息、利息收益以及资本利得收益等。
(3)公募REITs的投资人更关注项目,而一般公募基金的投资人更依赖基金管理人。
(三)基础设施项目应满足哪些条件?
前面已经指出,与一般公募基金不同的是,公募REITs主要投资于基础设施项目,因此对投资者来说,基础设施项目的运营情况最为重要。
1、权属应当清晰,资产范围明确,原始权益人或所属项目公司具有合法持有底层资产的财产权利。
2、应当已完成竣工验收,规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记及其他应办理的前期各项工作手续完备。
3、运营时间原则上不低于3年,现金流持续稳定且来源合理分散,投资回报良好,近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。
4、预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。
5、若为产业园、仓储物流、数据中心等依托租赁收入的基础设施项目,近3年出租率应较高,应主要关注出租率、租约期限、租金价格、租金收缴率、承租人分布以及主要承租人资信状况等。
6、若为收费公路、污水处理等依托收费收入的基础设施项目,近3年运营收入较高或保持增长,应关注主要产品或服务价格、销售数量变动情况,使用者分布以及主要使用者资信状况。
7、PPP项目申报还需要符合特别条件。
(1)2015年以后批复实施的PPP项目,应符合国家关于规范有序推广PPP模式的规定。
(2)2016年以来批复实施的特许经营项目,应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》有关规定。此前BOT、TOT、股权投资等模式实施的特许经营项目,应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定。
(3)收入来源以使用者付费(包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用)为主,收入来源含地方政府补贴的,需在依法依规签订的PPP合同特许经营协议中有明确约定。
(4)PPP项目运营稳健正常,未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。
(四)公募REITs的发售环节是怎样的?
公募REITs的发售过程类似于IPO,即采取询价模式发售。
1、公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格,公众投资者以询价确定的认购价格参与认购。具体分为战略定向配售(不低于20%)、网下询价并定价、网下投资者询价发售(不低于56%)以及公众投资者定价发售(不超过24%)等环节。
2、发售环节,基金管理人会披露基金询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同、托管协议等文件。
3、参与网下询价的投资者主要为专业机构投资者。
4、原始权益人或其同一控制下的关联方,以及符合网下投资者要求的专业机构投资者可以参与战略配售。其中,证券投资基金、理财产品和其他资管产品可以参与网下询价。
5、基金管理人、财务顾问根据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数(剔除不符合条件的报价及对应的拟认购数量)确定认购价格并及时公告。
(五)公募REITs的认购规则与锁定期限制
1、为实现原始权益人与普通投资者的利益绑定,原始权益人或其同一控制下的关联方合计参与战配的比例合计不得低于发售数量的20%,其中发售总量的20%部分持有期为自上市之日起不少于60个月、超过20%的部分持有期自上市之日起不少于36个月,且持有期间基金份额不允许质押。
2、其他机构投资者的战配比例由基金管理人确定,且持有期限自上市之日起不少于12个月。其中,公众投资者参与认购的比例不得超过24%,即(100%-20%的战略配售)*(100%-70%网下机构)
3、网下投资者和公众投资者应在募集期内认购(以询价确定的价格),募集期原则上不超过5个交易日(每个交易日的9:00-15:00)。认购包括场外与场内两种方式,其中场外是指通过基金公司的直销网点及代销机构认购。
4、公众投资者可以通过券商、基金管理人及代销机构认购,认购方式与LOF一致,只需要持有交易所股票账户或基金账户即可。
(六)公募REITs涉及到哪些费用?
公募REITs涉及到两部分费用,即基金销售相关费用和运作相关费用。
1、基金销售相关费用,即在投资者认购基金过程中收取的认购费用,一般是按认购金额区间设定不同费率。由于公募REITs为封闭式基金,不开放申购与赎回,因此不存在申购费与赎回费。
2、运作费用主要包括固定管理费、托管费以及浮动管理费。
(七)公募REITs的投资性价比为何?
1、公募REITs的投资收益主要来源于两个方面:
(1)每年相对稳定的现金流收益,即固定的收益分配比率(即每年至少收益分配一次以及收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%)。其中,2020年8月发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》明确了项目预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。
而从9只公募REITs产品来看,预计现金流分派率4-12%之间。
(2)基金份额带来的资本利得收益。
2、公募REITs的风险主要来源于以下几个方面:
(1)相较于一般公募基金,公募REITs由于80%投向基础设施类资产,因此其集中度风险一般较高;
(2)底层资产的项目运营风险,底层资产的市场价值每年评估1次,近三年的项目现金流情况会对公募REITs价值估值具有锚定作用。
(3)除流动性风险和集中度风险外,基础设施项目还会涉及到较复杂的政策和税收风险。
因此投资者在认购REITs应持续关注项目底层资产的运营情况。
四、公募REITs政策背景:盘活基础设施存量、拓宽增量基础设施资金来源
公募REITs是标准化证券,其目的是盘活我国庞大的基础设施存量资产、并拓宽增量基础设施项目的资金来源和降低杠杆水平。
(一)通过公募REITs和基础设施项目ABS盘活大量基础设施存量资产
过去很长一段时期我国的经济发展是靠基础设施项目推动起来的,由此形成了大量基础设施项目,吸纳并占用了大量金融资源,导致金融资源分配较为不均衡。此次通过公募REITs和基础设施项目ABS可以有效地将存量基础设施项目盘活,相当于另外构建了一个基础设施项目的二级市场,不仅为投资者的大类资产配置提供了新的投资品种,也为公众投资者参与基础设施项目提供了有效渠道,亦有利于对基础设施项目进行市场定价。
(二)变革现有基建投融资模式,拓宽基础设施项目的资金来源渠道
公募REITs的推出实际上是对基建投融资模式领域的一种变革。传统基建投资主要有城投平台、国企等市场主体来运作,而其融资方式则主要通过银行贷款、发行债券以及非标等方式完成。这种模式下,地方政府债务压力不断增大、杠杆率不断提升、对银行等间接金融体系的依赖程度也越来越高,使得金融风险不断累积。即便通过提升地方政府专项债资金用作项目资本金的比例(降低项目自身的资本金要求)、降低基建项目自身的资本金比例(提高项目资本金来源)等最近的两种做法也没办法从根本上缓解债务压力。
此次通过在交易所市场发行公募REITs基金,一定程度上实现了基础设施项目的权益融资,或将其存量基础设施项目最初的债权融资转换成了权益融资,极大地化解了债务风险。