作者 / 北京市中伦文德(深圳)律师事务所 洪国安主任、陈康康律师、林影律师助理 近日,深圳知名大型豪宅小区 水榭花都 小区业委会,通过和平协商方式成功收回小区会所及配套设施,引起社会关注。新闻媒体则以 “业委会以协商方式从物管手里收回会所”、“从开发商手中收回公共配套产权 ”“这个豪宅小区业委会为啥能成功”“水榭花都业委会通过平等协商争取到开发商支持,收回会所及配套设施等1万多平米” 等为题进行了大篇幅的报道。 但是,每一个小区的会所、停车位等配套设施真的都能一概而论属于全体业主共有吗? 由于媒体报道的深度有限,而水榭花都小区这种单一案例的经验往往容易误导广大业主,造成社会的不稳定。因此,为了正本溯源,也为了帮助广大小区业主正确理解小区各项配套产权的归属, 中伦文德(深圳)律师事务所 主任洪国安,特别与陈康康律师、林影律师助理一起,做出如下精彩的分析! ▲ 洪国安律师 中伦文德(深圳)律师事务所主任 1 住宅小区配套设施与业主共有的基本概念 关于住宅小区配套设施的名称,在我国现有的相关法律、法规及学理上存在不同的称谓,如配套建设的公共服务设施、居住区公共建筑、公共设施、公共配套设施等。我国在对配套设施的官方定义出现在 《城市居住区规划设计规范》 中, “配建设施”是指“与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称”。 而 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中第四条第三款 规定: “(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1).建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;2).建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3).建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。” 根据上述规定,住宅小区配套设施包括会所、停车场、物业管理场所、乃至学校、幼儿园、邮电通讯等公共设施,但显然并不是每一个配套设施都属于业主共有。并且, “配套”是一个功能概念,与产权无关,不能理所当然认定住宅小区内的配套设施均属于业主共有,配套设施与业主共有是两个不同的概念 。那么属于业主共同共有的配套设施有哪些?我国法律对“业主共有”有明确规定。 《中华人民共和国物权法》 (以下简称“《物权法》”)第七十条规定: “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 第七十二条规定 : “业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。” 第七十三条规定 : “建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。” 第七十四条规定 : “ 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 ” 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条规定: “除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。” 《中华人民共和国物权法》 (以下简称“《物权法》”)第七十条规定: “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 第七十二条规定 : “业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。” 第七十三条规定 : “建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。” 第七十四条规定 : “ 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 ” 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条规定: “除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。” 因此, 《物权法》规定的 “ 业主共有权” 是指:业主对于专有部分以外的共有部分享有共同所有权,共有部分的类型包括建筑区划内的 道路、绿地、公共场所、公用设施和物业用房以及占用业主共有的道路或者其他场地的停车位 等。 2 常见住宅小区配套二设施产权归属分析 住宅小区配套设施包括很多类别,而最容易引发权属争议的通常是 会所、架空层、停车位、物业服务用房 等与业主日常生活紧密联系的配套设施,现笔者就前述几项配套设施的权属问题具体分析如下: (一)会所 会所,就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。 当前,开发企业为提高住宅小区品质纷纷在小区内修建了会所,而关于会所产权的归属却往往容易产生争议。 开发商进行房地产开发的前提是取得建设用地使用权,这是在特定土地上占有使用受益的物权,开发商为建设用地使用权人。而 《物权法》第一百四十二条 规定 :“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”。 可见,开发商对未经售出的所有房屋具有初始所有权,否则它连售卖房屋的资格都没有。 开发商通过售卖方式将房屋所有权转移至小业主,包括建筑物专有部分以及共有部分所有权,而未经售卖的房屋所有权则仍应属开发商所有。 《房屋登记管理办法》第三十一规定 : “房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。” 《房屋登记管理办法》第三十一规定 : “房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。” 会所属于开发商所有还是属于业主所有,则关键在于开发商进行所有权初始登记时是否将会所登记为属于业主所有的公共场所。 若开发商将会所登记为公共场所,则会所的建筑面积纳入了公摊面积,业主在购买房屋时对会所的公摊面积也支付了对价,会所当属业主共有。 但是,若开发商未将会所登记为公共场所,则会所没有纳入公摊部分,业主没有对会所的建筑面积支付对价,开发商对于会所的原始所有权没有发生转移,会所则应当属于开发商所有,假如会所直接经过不动产权登记,登记的权利人为开发商,也即开发商取得会所的产权证书,则会所毋庸置疑是属于开发商的。 而对于开发商能否与业主通过房屋买卖合同约定会所的产权归属开发商,笔者认为也是需要具体分析的。在一些小区, 会所若是属于开发商所有,开发商在房屋买卖合同约定会所的产权归属开发商,其目的是在于告知、提醒业主会所未计入公摊面积,不属于全体小区业主共有部分,该约定完全 合法、有效 ; 而在一些小区,会所若是本身就已计入公摊面积,由全体小区业主通过承担公摊面积的方式“购买”,则该会所是属于全体小区业主共有部分, 开发商在房屋买卖合同约定会所的产权归属开发商,属于 无效约定 。 (二)架空层 根据 《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)的术语解释 : 架空层(OPEN FLOOR)是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。” 架空层是沿海地质状况不佳地区高层建筑经常采用的一种方式,简单点来说架空层就是建筑由柱子架空的那一层,这层当中只有建筑的承重柱,而无围起来的墙面,四周是敞开的,可以用于小区自行车、摩托车停放或者休闲活动设施设置,也有将架空层部分封闭后用于停放机动车。设置架空层最初主要是防止地基微小的不均匀沉降造成墙体开裂,现在更多的是为美化小区环境、增加活动空间和绿化面积。 如果架空层属于建筑物的共有部分,则架空层所有权归属于全体业主;如果小区架空层构成建筑物的专有部分,则架空层所有权归属于开发商。 那么,架空层是否满足认定专有部分的条件? 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条规定: “建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分: (一)具有构造上的独立性,能够明确区分; (二)具有利用上的独立性,可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。” 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条规定: “建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分: (一)具有构造上的独立性,能够明确区分; (二)具有利用上的独立性,可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。” 由于架空层建成时,并不具有构造上的独立性,即各区分所有部分有客观明确的事实区分,可以独立地排他支配,所谓客观明确,原则上是指区分所有部分之上下及四周皆有建筑机构体(楼板、墙壁)包围遮蔽。 但是,架空层并不符合上述条件,不能被认定为物权法第六章所称的专有部分。 进一步分析,架空层在不计容积率的情况下,开发商没有向国家支付土地使用费,其权利只能依附在计算容积率的建筑之上,也不能单独进行所有权登记。 因此,当开发商将商品住宅小区的房屋单元出售之后,架空层的权利将全部转移并归属于业主共有。 在深圳市越众(集团)股份有限公司与余尽发,吴章仁,龚文献,邬惠芳,陈向阳,张炳玉等业主共有权纠纷案 [案号:(2015)深中法房终字第1552号] 、深圳市深装总装饰工程工业有限公司与高慧荣等人建筑物区分所有权纠纷案 [案号:(2015)深中法房终字第1527-1530号] 、中航物业中航物业管理有限公司,深圳市福田区嘉园小区业主委员会与深圳市国免房地产开发有限公司,深圳市南光物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案 [(2014)深中法审监民再字第33号] 当中,深圳地区法院也已经认定深圳地区住宅小区架空层为建筑物的共有部分,归属于全体业主。 (三)停车位 1. 规划内的停车位 《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款 规定: “建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 因此,作为专有部分的车位,可以独立于房屋发挥价值,可以有独立产权并进行登记,也是可以独立交易的,规划内的停车位在法律性质上与房屋是一致的,开发商对规划内的车位同样拥有原始的所有权。 然而,在深圳地区,地下停车位不计入容积率,开发商没有支付地价,地下停车位无法取得单独的所有权登记,就地下停车位权属问题,开发商与业主争议较大,使得地下停车位的使用、流转陷入困境。