人防车位是一种特殊的车位类型,“平时防灾,战时防空”,这类车位随时会因为战争等原因紧急启用,按《人民防空法》等规定,这类车位的所有权归国家所有,产生的收益由投资者所有。
《人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”

Q4.住宅小区是否必须聘请物业服务公司?

前面讲到,聘请物业服务公司的目的是为对公共部分进行专门管理、保洁、维护。
全体业主的公共利益是在于有人对公共区域管理、保洁、维护,形式上并不一定必须要聘请物业服务公司。
实践中,河南信阳的浉河区五星街道河南路利君小区、贵州贵阳市乌当区万江公寓等等小区通过自我管理同样实现了对小区物业管理区域内的正常秩序运转。
《物权法》第八十一条:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

Q5.业主大会的法律地位及决策规定?

业主大会是小区自治的最高权力机构,由一个物业管理区域内全体业主组成。小区内的重大事项都应当由全体业主的组织机构—业主大会决策,其中就包括选举业委会、选聘物业服务企业、筹集大修基金等。
部分决策事项需要由面积占比超过三分之二以上且人数占比超过三分之二的业主同意;部分决策事项由面积占比过半以及人数占比过半的业主同意。
法律法规对业主决策的占比要求有着非常严格的规定,这在保证最大部分群体共同利益的同时,也带来了一些不便利。
比如在物业服务公司的聘用上,一些小区销售状况不佳,几年甚至十余年交房比例仍较低,小区无法成立业主大会,在物业公司合约到期前,无法决策赶走不称职的物业公司。这种矛盾大部分存在于新房销售中开发商确定的前期物业服务企业与业主的纠纷中。
还有一些小区,即使交付比例够高,但一些业主常年不在,参与人数较低,很难成立业主大会形成有效决策。

Q6.业主委员会的法律地位、职责以及与业主大会的关系?

业主委员会执行业主大会的决定事项,因此,业委会不是小区的决策机构,他只是负责召集业主召开业主大会、落实业主大会决策事项。
其具体职责主要有:召集业主大会会议、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同、负责业主与物业服务公司的日常沟通联络等。
(未完待续)
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