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案例二,判决不解除案例
裁判索引:邱培学、杨尚敏与邹汇泉房屋买卖合同纠纷(2017)沪0104民初18996号
裁判精选:
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,邱培学、杨尚敏与邹汇泉签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方当事人均应恪守。双方于2015年9月签订系争房屋的买卖合同时,邱培学在上海已缴纳社会保险费2年以上,具备了购房资格。当时不能过户的原因是邹汇泉出售的拆迁安置房取得大产证时间未满3年,因此不能进行交易过户。而2016年3月上海市限购政策规定了非本市户籍家庭购房需连续交满5年社保,致双方目前无法办理系争房屋的过户手续。可见,系争房屋暂不能办理过户手续系因政策变化所致,不可归责于当事人双方。但限购只是房地产调控政策中的行政性措施,违反该政策所导致的后果仅是房地产登记部门暂时不予办理物权登记,并不导致合同无法履行,双方可在邱培学方符合过户条件时办理过户手续。
那么,究竟限购无法过户解除合同到底什么情况?各法院判决不一致?
实际上,真正的问题不在“限购”,而在于没有按时、足额支付房款。在房屋买卖中,卖方主要的义务是交房(交钥匙,已转房屋占有)和办理房屋产权过户,而买房的主要义务是付款。
嗯,其实只要买房按时足额付款就不构成违约,卖方无法解除合同,除非合同约定卖方可以因为限购而解除合同。不信,你再看看本文开头罗列的法律关于法定解除的规定。无法实现合同目的为由可以解除合同吗?不可以,因为买方履行其主要义务付款,所以对卖方而言,其卖房的主要目的已经达到。那么,法院为啥还是判决解除合同呢?还是因为买方没有按时足额的付款啊。解除合同的那个案例中约定过户时支付部分尾款,完成过户支付剩余尾款,买方因为限购无法按时过户,也没有在那个时点前支付款项,所以,卖方无法按照合同获取其应该获得的合法权益(房款),他当然可以主张解除合同,法院也应该支持他。啰嗦一句,卖方主张同时履行抗辩是不成立的,因为超期过户实际损害卖方收取房款的时限利益。
那么,如果买方按时支付房款,那么,卖方是不是无法(没有法律上的理由)解除合同呢?是的,因为卖方已经获得全部合同利益,其没有法律