第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理 等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。所以, 在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实的投 资回报率。 最后要提醒投资者的是,虽然投资商铺赢利前景看好,但是并非所有商铺都能保证赚钱。 对于想投资小型商铺的投资者来说,首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓 烈,如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且,要瞄准新建市 场。一般说来,新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多,如果到有发展潜力 的新市场购置经营门面,则升值的潜力大,投资少,其次,要盯住一些新开发的城区。任何 投资都是有风险的,同样投资商铺,有的人赚了大钱,而有的人可能连本都收不回来。所以, 一定要注意避免投资风险。 刚好最近处理了一个类似案件,本想整理出一些经验,发现前人已经种了 树,俺就偷懒啦 一是不要过于关注高回报而忽略高房价过高的房价如果造成法律上的“显失公平”,这种情况下消费者只拥有一 年的“除斥期间”,这意味着在签订合同后的第一年里,消费者可以行使变更 或撤销合同权,如在一年内不行使,则表示放弃权利,承认事实。 二是投资“产权商铺”应与“独立经营”挂钩 这就要求房地产开发商应能完成交付任务,卖给消费者的房产的实际位置 应与图纸位置一致,消费者在投资的时候也要考虑房屋面积与布局等,一旦与 物业公司解除租赁关系或者委托投资经营关系后能否自己进行独立经营,不要 只买一个房屋图纸上的符号而无法确定房屋的具体位置,无法行使房屋所有权 人所应具有的占有、使用、收益、处分等权能。 三是在签订合同时消费者应考虑添加合理合法的必要附加条款 如“如达不到租金回报,买受人有权解除买卖合同,并要求出卖人承担违 约责任”等。 四是在与开发商签订合同之前要注意开发商是否“五证齐全” 特别是房屋销售许可证和开发商是否具有房地产开发资格;消费者能否获 得完整产权,能否拿到由国土资源部与房产管理局签发的房产证。 五是在与物业公司签合同时应签订具有明确法律效力的“租赁合同” 而不是较模糊的“委托投资经营合同”或是“投资经营回报合同”,合同 内容应明确具体,合同词语应精确恰当而不是一些模糊性容易引起歧义的词语。 六是注意将合同法律用语与广告用语相区分 不要将广告用语想当然地代替合同用语,如“租金”是具有法律效力的合 同用语,而“回报”只是广告用语;同时开发商出售商铺时的主要广告内容及 承诺还应写入合同,否则一旦发生纠纷当初的主要广告内容及承诺,要作为合 同的内容一般很难得到法院的支持。 七是注意保存书面证据 一旦产生矛盾纠纷,还应注意诉讼时效,否则合法权益受损后也无法得到 法律保护。 八是不要轻信一些所谓的保底条款 这些条款在法律上有些是无效的,因为它有失公平无视法律事实的公证,高额的保底条款更 无现实的可操作性。 产权式商铺销售常见的方式中,开发商为让购房者对投资虚拟产权式房屋具有信心,采用在 首付款中将第一年或者前两年的保底收益返还给投资者。这种模式为产权式商铺经营带来了 更为复杂的法律关系。 在产权式商铺运营中,存在着开发商、经营管理公司、业主、经营者多个主体。