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在买房人没有违约的情况下,发生以下情形则买房人很难拿到房子。
1、合同存在无效、可撤销、效力待定的情形。如果合同存在无效、可撤销、效力待定的情形,则卖房人就可以通过主张合同无效,或撤销合同,或不追认合同的方式以使得合同自始无效或者不发生效力。这样,卖房人自然也就不需要履行合同。
2、一房二卖。如果卖房人将房子一房二卖给其亲朋好友(第三人),并办理了过户手续,则只要第三人支付了合理的对价,就可以善意取得该房屋,买房人很难证明卖房人与第三人恶意串通损害其利益,也就很难主张卖房人和第三人之间的合同无效或者第三人不能善意取得房屋。这样,买房人也就很难拿到房子。而且卖房人可以在烟消云散之后再将房子过户到自己名下。
3、卖房人无权处分。卖房人可以通过打一次确权之诉的方式(严格来讲是这样)来确认卖房人没有房屋的所有权,或者卖房人只是数名共同共有人中的部分,或者卖房人所占房屋的份额(按份共有的前提下)少于三分之一,根据《物权法》第97条的规定将该物权行为认定为无效。这样,买房人也就不能取得房子的所有权了。【本文所附案例就是这种情况】
4、房子有抵押。如果卖房人借了第三人的钱,且用房子做了抵押,在涤除抵押权之前,房子是不能过户的。如果抵押权的金额特别大,买房人肯定也不愿意替卖房人还债,这样买房人也就很难取得房子的所有权了。
5、法院查封。如果卖房人借了第三人的钱,第三人起诉卖房人并将房子查封了,则买房人也就很难取得房子的所有权了。除非买房人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定【金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。】
6、其他。
附:
张某某与郑某房屋买卖合同纠纷案
案情简介:上海市某区某路某弄20号1001室房屋(以下简称系争房屋)登记在张某某(母)、朱某仪(女,未成年)名下。该房屋是朱某晓(父)与张某某夫妻关系存续期间,由朱某晓的父亲通过乙公司支付的购房款赠与所得。2013年9月21日,张某某、朱某仪作为卖售人(甲方)、郑某作为买受人(乙方),双方签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》,约定郑某向张某某、朱某仪购买系争房屋。郑某依约履行了自己的合同义务,但是因上海市某区房地产交易中心需要未成年人朱某仪的父亲朱某晓到场签字,故双方未能完成系争房屋的过户,后因协商未成而涉讼。
裁判原文节选:
一审【案号:上海市松江区人民法院(2014)松民三(民)初字第1616号】:首先,依法成立的合同,受法律保护。本案中,原告与二被告签订《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》以及补充协议时,原告是基于信赖二被告是系争房屋的登记权利人,信赖二被告有权处分系争房屋,对此没有过错;第三人虽辩称原、被告存在恶意串通的嫌疑,系争房屋的房价是偏低的,但其并未提供证据证实系争房屋的交易价格明显低于市场价格,故原、被告所签的上述合同及协议是双方的真实意思表示,并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定,应属有效合同。其次,夫妻在婚姻关系存续期间因赠与所得的财产归夫妻共同所有,但赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。本案中,经审理查明,用于购置系争房屋的钱款主要从巨洲公司账户中支付,被告虽主张房屋是巨洲公司出资购买并赠与二被告的,但第三人对此予以否认,且二被告也并未举证证明其与巨洲公司签订过赠与合同,巨洲公司将系争房屋仅赠与二被告。因此,对于二被告的辩称意见,本院不予采信,系争房屋是第三人朱某某与被告张某某婚姻关系存续期间因赠与所得的财产,故第三人朱某某是系争房屋的共同共有人。再次,在本案诉讼过程中,第三人朱某某明确表示不同意出售系争房屋,根据物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”的规定,在第三人朱某某作为系争房屋共同共有权人的情况下,原告主张继续履行《上海市房地产买卖合同》,实现该共有房屋的物权变动,必须取得该房屋共有权人朱某某的同意。鉴于第三人朱某某在本案中明确表示不同意出售系争房屋,故原告主张继续履行合同的诉讼请求,不符合上述物权法规定的条件,本院难以支持。且在本院已经向原告明确释明其可变更诉讼请求的情况下,原告仍坚持原来的诉讼请求,故对原告在本案中要求二被告协助原告完成系争房屋产权过户的诉讼请求,本院不予支持。最后,对于原告主张的二被告支付截至实际过户之日止的逾期过户违约金的请求,也是基于合同继续履行而提出,现因原告要求二被告协助办理房屋产权过户的诉讼请求本院不予支持,故对于原告的此项诉请,本院亦不再支持。
二审【案号:上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第164号】:当事人的合法权益受法律保护。本案中,系争房屋是在朱某晓与张某某夫妻关系存续期间,由朱某晓的父亲通过乙公司支付的购房款,产权虽登记在张某某、朱某仪名下,但在出资人未明示仅向张某某、朱某仪一方赠与的情况下,应视为向张某某、朱某仪与朱某晓的赠与,朱某晓应为系争房屋的共有产权人。在共有人朱某晓明确表示不同意出售系争房屋的情况下,张某某、朱某仪坚持要求将系争房屋的产权过户至郑某名下,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当,本院予以维持。