要证明一块土地的所有权, 在美国法律传统上来讲,需要证据而不是证明。理论上必须追溯该土地交易的所有历史记录, 否则, 在法律上就会有漏洞。所以并不是一个房产证就能解决的。
比如有一块土地, 当前的业主(A) 要卖该土地给 B, 如果 B 要取得土地 的Title (所有权证书-所谓的房产证), 理论上, A 应该出具文件, 证明:
(1)他是合法从前户主C处获得该土地的(继承、被赠与、购买);
(2)还要证明他在持有过程中, 没有欠税、没有抵押他人、没有转让或赠与他人、没有法律上的其他纠纷。
要证明上文提到的(1), A 必须出具 C 转交给他的证明 C 合法拥有和合法持有的所有文件。 如果这块土地在过去 400 年中交易了 100 次, 这些文件中, 应该包括过去的所有产权所有者: C1,C2,C3……的交易的文件。这基本上不可能做到的。
美国的土地权利可以拆分为天空权、地上权和地下权(或者说是矿产权)。举个例子,有一个人曾经买了一块土地的地下权,他有12个孩子,去世时忘了告诉家里人自己买过这块地的地下权……在美国,因为是私有制,你的有关土地的权利只有两种方式才会被政府强制夺走,一种是紧急征用(包括战争、瘟疫等等),另一种是时效占有。
没有以上两个情况下,这个土地的地下权利始终还属于故去的老人,可以作为遗产传给了他的孩子们。
他的12个孩子又每个人都生了5、6个孩子,家族上百人都跟这个土地有着一定的产权利益联系。
随后,Texas的一个石油巨头发现了这块土地下面有石油,所以想买下它的地下权。因为美国的财产制度,这个公司雇了好多家Title公司,查找它的所有交易历史和产权制度,梳理产权关系,付给他们钱。这样的方式解决了90%的产权问题,还有10%不确定,所以这家公司又给自己上了巨额的产权保险,以确保自己的权利。
当今的房地产交易时, 美国的东西部的交易习惯略有差别,但是都是要提请 Title服务公司做 title search, 查看该物业的交易记录。
但是, 往往只能回顾50 年, 更早的交易纪律多半没有官方保存。民间保存的纪律或许不全、不准确、不易获得。即便是官方的交易记录, 也难以保证其绝对的准确性。
因此, 当一个物业被交易时,业主很难提供无可辩驳的证据来证明自己当今拥有的物业在该物业的历史上