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➢【使用权房】:指上海市不可售、非独立的成套公房,这类住房只可以进行承租权(即使用权)的转让和交换,故不受限购政策限制。
➢ 辨识方法:上海市公有租赁房屋证明只有使用权,证明上有“租赁用户”等字样
➢ 上市条件:可以直接上市交易(此处的交易是指承租权的转让)
➢ 交易条件:
1) 交易双方必须都是沪籍;
2) 业主方户口必须全部迁出;
3) 客户方只能一次性付款;
4) 全部交易的房价款必须进行资金监管。
注:转让使用权房前一年内有购入住房的,可以不进行资金监管;所涉及权利人为宗教、学校、军队的使用权房,转让前需取得相应管理部门同意出售的证明。
➢ 交易流程:
1) 签订书面合同:交易双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》、《进出户情况表》;
2) 书面征询物业意见:书面征询公有住房出租人或者出租人委托的物业管理企业的意见,物业管理企业就原使用人户籍情
况、违章搭建、产权是否明晰等 9 大类情况出具征询意见,即取得物业公司盖章的《上海市公有住房差价换房征询表》;
3) 办理转让登记:至交易中心进行转让登记,房地产交易管理机构应当自收到差价换房当事人提交的文件之日起 20 个自然日(本文中的“自然日” 均不包括法定节假日)内完成处理工作;
4) 变更租赁关系:取得公有住房承租权的当事人应当自收到房地产交易管理机构准予差价换房的书面证明之日起7个自然日内,持有关文件向出租人或者出租人委托的物业管理企业办理公有住房租赁关系的变更手续;
5) 办理资金监管:将全额房价款存入公有住房交易中心指定的银行,由银行开具购房存款单。购房存款单应当专项用于购入住房,不得转让、质押;3 年之内不得兑取现金;
6) 提取房价款:业主方转让完成后,符合以下条件方可提取房价款。
① 提供交易日之前 2 年内已购入住房的有效凭证(产证、税单(契税单)、发票、合同等原件、复印件);
② 提供交易日之后 3 年内新购入住房的有效凭证(新购房的税单(契税单)、发票、合同及交易中心收件收据或产证等原件、复印件);
③ 交易日之后超过 3 年的可以直接提取房价款。
以上信息采集日期为20