我们一起来探讨理财和法律相交叠的问题。
房产证上要不要加名字?我想听一听张老师从法律角度谈谈对这个问题的专业看法。
张老师:一般来说,在房产证上加名字在法律上能起到公示的效果,特别是对于共同财产。如果没有加名字,外人是不了解的。我们有时会遇到一些案例,比如两个人闹离婚,房产证上只有丈夫的名字,丈夫由于某种原因私自将房产转让给了第三人,那么妻子在分割财产时就会很被动。
因为法律是保护善意第三人的,如果被转让房产的这个人不知道你们夫妻双方的真实财产情况,不是出于恶意购买你的房产,那么是受法律保护的。房产证上只有你的名字,就只和你交易了。
但还有一种情况就比较恶劣,有些人为了转移财产,或者想在夫妻财产分割的时候少给一点,就与他人恶意串通,用很低的价格将房产转手。比如一线城市一百平米的房子,一两百万就卖给别人,明显低于现在的市场价。这样财产转移到别人手上了,一方手上的钱更少,另一方的权益肯定会受损。
但如果房产证上有你的名字,在交易的时候就必然经过你,这种情况比较容易防范。
孙老师:我想问一个细节问题,在交易房产的时候,如果是已婚状态,一般都会要求配偶也在场,除非是代签名,或者是如何才能完成交易呢?
你说的私下处置的问题,在严谨的制度下应该很难操作吧?
张老师:理论上是这样的,双方都要到场,因为处理的是共有财产。但实际上也有一些情况可能会被钻漏洞 。
孙老师:总之,只要房产证上没你的名字,私下处置的过程就有漏洞可以钻。
张老师:对,因为房产证有公示的效应,别人(和你交易只需看你的房产证,)没有义务去了解你们夫妻的状况。
而且一般而言,夫妻之间在法律上有代理的关系。有一种代理关系叫“表见代理”,实际上你虽然没有获得TA的授权,但普通人认为你应该有TA的授权。
“表见代理”对于公众还是有效的,因为它保护交易安全,别人没有必要去查你们夫妻是不是分居了,又或是怎么样了。
他(第三人)认为一方在某种意义上能够代表另一方的某个意见,那么他总有办法把房产通过某种方式低价处理掉。
当然,如果在法律上有证据证明这是恶意串通的,可以撤销交易。
孙老师:但会很麻烦。
张老师:对,要去取证,而且还有一系列后续手续。有你的名字就比较简单,它就是一个硬性规定,很多地方逃不掉。
孙老师:所以对于夫妻共有