困境解决之道,不仅面临法律、政策的调适,且对违规操作的既得利益者的处理结果,因追溯时效与时间、违规主体存亡与否,处罚力度与范围均无法做到公平。其结果,需要政府对现实作出一定的妥协,惩前毖后,在以后加大执法力度,杜绝乱象更大范围蔓延或再生。更远的将来,城乡二元对立消除、城乡户籍一体化实现,"小产权"房的一切问题都会真正的迎刃而解。
乱久必治,曲中求直。农村"小产权"房的未来,扑朔迷离,但一定会有光明的结果。
【相关法律风险提示】
(1)城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓"村产权"、"乡产权"房不合法。价格或许便宜,风险一定很大。
(2)集体土地上建造的房屋,以"廉租房"、"公租房"、"集资房"、"新农村工程房"、"新居工程房"等名义,或变相的"以租代售"进行房屋交易,因为无法办理产权过户,合同效力无法补正,故交易的合法性不受法律保障。
(3)任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋"所有权证"或"集体土地使用权证"不具有合法性。
(4)小产权房买卖合同无效,因买受人对房屋权属存在审核义务,故对合同无效亦存在过错,故存在房款返还时,是否支持利息,法院有不同判例。
2.老旧房契的法律效力
当事人持有土地改革前政府颁发的土地房产所有证书或权状等"老旧房(地)契"或其存根主张相应权利的,原则上不予支持。但诉争房屋现状未发生改变或房屋所有权未发生变更的,前述凭证可作为房屋权属的证明。
【相关法律风险提示】
(1)房屋权属证是权利人享有该不动产物权的证明。老旧房(地)契非法定房屋权属证。
(2)房管部门设立的房屋产权登记簿是物权归属和内容的根据,购房人签订房屋买卖合同时,应尽量到房屋权属登记部门查询拟交易房屋的权属状况。
3.限购政策与情势变更
限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的,不属于商业风险或不可抗力,是否属于"情势变更"或"不可归责于当事人双方的事由"的情形,应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后,及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情形有明确约定的,应依照约定处理。
【相关法律风险提示】
(1)购房人应对房屋限购政策有所了解,在签订合同前对自身是否符合购房条件以及购房合同