C公司对上述公告不服,以C公司对抵押房产中部分单元房产享有合法的租赁权益为由,向一审法院提出书面执行异议。
法院审理
最高人民法院认为:
对于当事人申请再审的案件,人民法院应当围绕当事人申请再审的事由进行审查。本案再审审查的焦点是,:
一、关于C公司对执行标的的租赁权能否排除向买受人交付该不动产的执行问题。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条等规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院不予支持。
案涉房产第一顺序抵押权人B银行设立抵押权的时间为2013年1月28日,第二顺序抵押权人洪某某的抵押权设立时间为2013年12月2日,并均办理了抵押权登记。C公司提供的租赁合同显示,其签署该合同的时间系2013年12月16日,可见,该租赁关系成立于抵押权后。
根据上述规定,抵押权人在实现抵押权时,抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力。执行过程中,案涉房产的评估价为13318.99万元,第一顺序抵押权人的债权额为12063.87万元,第二顺序抵押权人的债权额为4500万元,执行标的价值尚不足以清偿抵押权,租赁权的存在影响抵押权实现,执行标的最终以8524.15万元成交的结果也印证了这一事实。因此,案涉房产的租赁关系对抵押权实现存有影响,抵押权实现时,该租赁关系对买受人D公司不具有约束力。
B银行作为抵押权人在另一执行案件中已就案涉房产的拍卖款优先分配,该案与本案虽然申请执行人不同,但均系对同一执行标的强制执行,对案涉房产的执行而言,属于执行竞合。基于执行标的的同一性,D公司作为该标的的买受人,其在B银行实现抵押权一案中请求承租人交付案涉房产的抗辩,亦可在本案中主张。二审认定C公司对案涉房产的租赁权不能对抗买受人D公司请求交付案涉房产的权利,并无不当。
同时,C公司是否在法院查封案涉房产前与A公司签订租赁合同并占有案涉房产的问题,系事实认定问题,而非法律适用问题。因C公司对案涉房产的租赁权成立于抵押权之后,且对抵押权实现存有影响,其租赁权不能对抗D公司请求交付案涉房产的权利。二审法院关于C公司提供的证据均不足以证明在法院查封诉争房产之前承租人C公司或次承租人已实