对 于一宗建筑用地上的建筑物,房地产开发商自己初始登记的是宗地与宗地上的房屋实物。然后开发商 再从初始登记中区分一部分权利给购房者。开发商永远是实物房屋所有权登记人和土地使用权利人 (总产权)。业主分户登记的权利只是对开发商房地产实物登记权利的一种反登记,或者说权利相反 登记。权利相反登记不详实,则找不到保护的请求权基础。这就是许多业主感到自己的权利证书好看 不好使的原因。 经济学产权理论告诉我们,一个实物所有权可以根据经济理由(交易)和法律许可(商品房买卖)区 分出许多使用权。在经济产权学者眼里,建筑物区分所有交易的是权利,业主买到的也是权利。经济 学产权认为,市场的物品或资产的交易,不应该从实物的本身看,而要从权利的约束那方面看物品。 从权利约束的角度看物品或资产才是正确的。 这是产权经济学的一个重点。 [3]