据志远地产法务部介绍,在租赁商铺前,调查商铺的具体情况,将有助于提前预防和规避风险。需要了解以下几点:
1、房屋的用途和土地用途
了解房屋的类型是否为商业用房性质、土地用途是否为非住宅性质,只有房屋类型为商业用房性质,土地用途为非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2、房屋权利人
确定出租方为大房东直接出租,或是二房东转租。若是二房东转租,则一定要了解二房东是否有转租权。“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式:“转租”和“承租权转让”。依法律规:“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系解除,新承租人直接替代二房东与大房东建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:
a、若为“转租”,则原租赁合同中是否有明确约定原承租人是否具有“转租权”,若没有,则转租必须取得出租人书面同意。同样在“承租权”转让中,除解除原租赁合同和签订新的租赁合同外,也需要征得出租人同意。
b、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让相关环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。
c、原承租人是否有欠费(含房租和使用该商铺所产生的费用),或者违章搭建,是否会影响新的承租方申请办理营业执照。
d、大房东是否对房屋经营用途有特殊要求,从而会影响接受转租方。
e、合同中一定要明确约定,出租方有义务协助承租方办理营业执照(或变更营业执照的法人代表),若办理不出来,则解约。
f、营业执照直接转给承租方,若不更名的话,由不更名而产生的纠纷则需要承担连带责任,这一定要在合同里面体现出来。
g、若办理营业执照时,二房东的名字,则一定要注意写明“协助注销”,并留下租金或转让费作为掣肘。
希望以上建议能给租户们带来有效帮助。