谁也没想到,在2020年上半年的最后一个月,石家庄土地市场竟会如此“疯狂”。 6月9日下午,主城区迎来久违的土地出让活动,9宗地齐刷刷挨个登场,大房企亮相、问题项目补证,毫无悬念的成为当日的楼市重磅话题。 可土地市场丝毫没有降温之意,在9宗地出让后的三个小时内,石家庄集中发布了2个批次10宗土地,全部位于主城区。 石家庄土地市场这波操作简直666,一波刚平一波又起!未来的一个月里,土地市场用“疯狂”形容也丝毫不为过。 笔者进行了一番统计, 在6月10日至7月10日之间,石家庄共计10个批次30宗土地将进行公开出让,总占地达998188.911㎡(约合1497.28亩),总货值高达948165万元(94.8165亿元),并且涵盖了石家庄包括主城区在内的9大区域。 一系列数字可以看出,这批土地的规模之大,在近几年来看都是少有的。 下面,笔者就对即将入市的地块进行一一解读,看一看开启“暴走”模式的土地市场,会为我们带来哪些惊喜。 1、 先来复盘6月9日下午的土地出让活动。整个过程持续了近半个小时,用一句话来概括: 过程毫无波澜,结果亮点颇多。 此次土地出让之所以备受关注,一方面有新晋品牌房企在石家庄拿地,另一方面莱茵春天能否顺利补证也关注度极高。 上面三张海报便是本次土拍中关注最高的三宗地块。 [2020]024号地 属于吴家庄改造匹配地块,由石家庄绿高房地产开发有限公司以12.74亿元摘得,从股权关系来看,石家庄绿高的大股东为雄安绿城发展有限公司。 实际上,该地块是绿城中国在石家庄落地的第二子,首宗地块是位于南二环旁的[2020]005号地。首次进军石家庄,便连落两子,且均地处二环周边,选地眼光相当“刁钻”。 据知情人透露,美的地产同样对吴家庄改造匹配地块有意,在竞拍人签到表中也看到了美的的身影,但很遗憾,美的并未报价参与竞拍。 [2020]025号地 属于东古城整案制项目,紧邻体育大街、古城东路两条主干道,最终由石家庄东定房地产开发有限公司以11.36亿元摘得,这意味着东原地产首入石家庄。 这家总部位于上海的知名房企,虽然排名并不靠前,但对产品的专注度,尤其在社区运营方面,在业内也是有口皆碑。据悉,东原旗下“童梦童享”、“原·聚场”两大社区运营标杆产品,将落地东古城整案制项目。 此外,莱茵春天能否补证也成为热议话题。在土地拍卖之前,有消息称本土知名房企润江将接手莱茵春天。 莱茵春天所在的 [2020]020号地 ,由河北润淄房地产开发有限公司以4.23亿元摘得,河北润淄的大股东即是润江地产。由此也印证了润江接盘莱茵春天这一消息。 值得注意的是,此次摘地是由润江地产与天河地产联合斩获,这也是两家本土房企即润江新华壹号院地块之后的再度合作。 除此之外,新八家庄改造地块 [2020]010号地 由本土房企河北万腾房地产开发有限公司斩获。该地块地处二环以内,毗邻万科紫郡,目前已为净地,未来预计将开发高端住宅。 公开资料显示,河北万腾在石家庄开发过多个项目,包括观澜新城、观澜公馆等。 [2020]021号地 与 [2020]022号地 属于石桥村改造地块,均由河北百顺基业房地产开发有限公司拿下,属于幸福城新地块。 本以为会是一场久违的轰轰烈烈的土拍大战,但预计的竞拍“爽约”了,虽然多达9宗地集中出让,但最终都毫无悬念的公布了结果。各位看官切莫失望,一切只是开始,好戏还在后面! 2、 6月9日下午,9宗地出让结束后不久,石家庄土地市场再度发力!接连发布了两则土地挂牌公告,共涉及主城区10宗地块。 又是主城区! 主城区之所以近期挂牌频繁,一方面与补证项目要在规定的“大限”之前完成拿地,另一方面的确有不少新鲜的优质地块亟待入市。接下来,我们对这10宗地进行逐一分析,看一看这次的挂牌有哪些亮点。 首先来看下此次挂牌的基本情况: 挂牌地块编号为[2020]023、042-050号,总面积为393734.96平方米(约合590.60亩),总起始价为493100万元(49.31亿元),挂牌时间为2020年6月29日9时至2020年7月10日14时30分。 [2020]023号地 是不是很眼熟?没错,它便是6月9日因故中止出让的铁路运输学校改造三期地块。说起来中止出让的原因只是一个小错误,再次挂牌入市应该不会有什么悬念了。 [2020]042号地 位于红旗大街以西、南二环路以南,从位置上可以看出,该地块在建项目为阿尔卡迪亚荣盛城,属于补证地块。 [2020]043号地 位于友谊大街西、新石中路北,通过位置可以判断,该地块在建项目为尚峰汇,同样属于补证项目。 [2020]044号地 位于赵伦路以南、红星街以东、赵佗南路以北、陈章小区以西,据了解,该地块在建项目为明瀚花香城。 实际上,2019年年初,明瀚花香城12亩地完成了出让,此次推出地块占地将近48亩。据知情人士透露,明瀚花香城已被一家名为“三盛地产”的房企接手,该房企在2019年的销售排行榜位列第70。目前来看,明瀚花香城的原开发商河北明瀚房地产开发有限公司股权关系还没有发生变化。究竟是否由三盛地产接盘,笔者会持续观察。 [2020]045号地 则看点十足!该地块位于仓盛路南、留村西街西、南位路北、解放大街东,占地面积达252亩,如此大体量的地块,不是大房企似乎很难一口吞下。 据笔者了解,该地块属于留村城中村改造三期地块,享受城中村改造政策,没有要求配建保障房。据知情人透露,该地块会有TOP10房企参与,具体是谁目前尚不变公布。 [2020]046号地块, 位于方盛路北、体育大街东,从位置上可以判断,该地块属于贾村城中村改造,为融创中心的后期地块。 [2020]047号地块, 位于汇通路东、阳光南路南,该地块属于石家庄四药有限公司,是二环内一宗不可多得的优质净地。据知情人士透露,该地块早有本土房企持续跟进。 [2020]048号地块, 位于东垣东路南、谈固大街西,属于华曙制药集团污水处理厂搬迁项目,有关该地块的更多消息,笔者会持续关注。 [2020]049号地块, 位于和平路南、长征街东、二十三中以北、长征街13号,属于原石家庄幼儿师范高等专科学校地块。 [2020]050号地块,位于新华区农机街33-9号,属于原石家庄市机械技工学校地块。 可以说,这个批次挂牌的土地依旧亮点颇多。除了明瀚花香城、尚峰汇、荣盛城等补证项目外,还包括留村、贾村等大型城中村改造项目,并且都有TOP10房企亮相。此外,更加值得关注的是,还有不少老旧厂房、企业以及学校等搬迁后的地块入市,且位置都还不错,对土地如饥似渴的房企而言,这几宗地或将成为关注的焦点。 3、 前面所讲地块全部来自主城区,但在这一波挂牌“狂潮”中,各个区域都不甘示弱。这些来自周边区域的地块中会有更多惊喜吗? 6月12日藁城区: [2020]010号地块,位于东至商贸城内部道路、西至东城街、南至商贸城内部道路、北至商贸城内部道路,总面积为24616.28平方米(约合36.92亩),土地用途为城镇住宅用地,容积率1.0>且≤2.5,出让年限为70年,起始价为15659万元。 据悉,该地块属于藁城区商贸城片区旧城改造项目嘉诚首邸,至今已有四年未动工。此次若能顺利拿地,该项目在手续办理上将迎来重大进展。 6月17日正定县: 正资源资[2020]04号地块,位于晨光路以北、育英街以东、规划支十三路以南,土地面积为46688.735平方米(约合70.03亩),用地性质为二类居住用地,起始价为40100万元。 正资源资[2020]05号地块,位于规划支十三路以北、育英街以东,土地面积为23848.055平方米(约合35.77亩),用地性质为二类居住用地,起始价为20500万元。 正资源资[2020]06号地块,位于晨光路以北、育英街以东,土地面积为4846.923平方米(约合7.27亩),用地性质为商业用地,起始价为4900万元。 正资源资[2020]07号地块,位于正定高新区北区(西杨庄、西咬村),怀丙路以南、赵普大街以东,土地面积为28703.629平方米(约合43.06亩),起始价为5000万元。 正定县这批土地中,值得关注的是正资源资[2020]04号地与正资源资[2020]05号地,据知情人士透露,某千亿房企对这两宗地保持了高度关注,很有可能成为其在石家庄落地的首个项目。 6月18日高新区: 高新区从18日起,会接连迎来土地出让的小高峰。具体来看,挂牌地块具体信息为: 〔2020〕053号地块,地块位于“东至国有储备地、西至国有储备地、南至国有储备地、北至仓宁东路”。土地面积为5769.90平方米(约合8.65亩),土地用途为零售商业,起始价为4430万元(511.84万元/亩)。 〔2020〕054号地块,地块位于“东至太行大街绿地、西至太行西街、南至国有储备地、北至环城水系”。土地面积为15667.937平方米(约合23.50亩),土地用途为商业,起始价为13150万元(559.527万元/亩)。 〔2020〕055号地块,地块位于“东至昆仑东街、西至昆仑大街、南至南豆集体土地、北至金沙北路”。土地面积为9722.692平方米(约合14.58亩),土地用途为商业,起始价为8200万元(562.26万元/亩)。 〔2020〕056号地块,地块位于“东至北席街、西至东三环、南至规划路、北至创业路”。土地面积为32098.476平方米(约合48.15亩),土地用途为城镇住宅,起始价为24550万元(509.886万元/亩)。 从位置上来看,〔2020〕055号地极有可能属于南豆改造地块,〔2020〕056号地则预计为融创臻园壹号三期地块。 6月19日栾城区: 栾城区〔2020〕019号,位于规划善众寺街以西、张举路南侧,总面积为20822.57平方米(约合31.23亩),用地性质为住宅用地,起始价为8240万元(263.82万元/亩)。 栾城区〔2020〕020号,位于规划善众寺街以西、张举路南侧,总面积为15587.63平方米(约合23.38亩),用地性质为住宅用地,起始价为5445万元(232.88万元/亩)。 栾城区〔2020〕036号,位于栾城区楼底镇霍家屯西北,石家庄装备制造产业园环北路以南,总面积为33188.82平方米(约合49.78亩),用地性质为住宅用地,起始价为11475万元(230.50万元/亩)。 6月23日高新区: 该批次挂牌地块编号为[2020]057-060,通过地块位置可以看出,均属于北豆改造。作为高新区的重点城改项目之一,北豆改造地块的入市定会引起高关注。至于开发企业是谁,目前还不便透露。 6月24日正定县: 正资源资[2020]08号地块,位于兴德路以南、旗帜大街以东、柏棠东大街以西,土地面积为51055.89平方米(约合76.58亩),用地性质为二类居住用地,容积率>1.0、≤2.0,出让年限为70年,起始价为39100万元。 6月30日高新区: [2020]041号地块,地块位于东至岗当街、西至祁连街及国有储备地、南至万泉道、北至国有储备地。土地面积为30321.716平方米(约合45.48亩),土地用途为城镇住宅,容积率1.0-2.5,建筑密度≤20%,绿地率≥35%,出让年限为70年,起始价为27950万元(614.515万元/亩),回迁房建筑总面积67304.79平方米(含地下15377.56平方米)。 7月7日鹿泉区: 〔2020〕016号地块,位于上庄镇大车行村、新庄村,槐安路北、新庄村地东、民主西路西、新庄村地南,面积为13504.67平方米(约合20.26亩),规划用途为医疗卫生用地,容积率>0.7、≤2.5,出让年限为50年,起始价为1216万元(60.02万元/亩)。 〔2020〕017号地块,位于铜冶镇南铜冶村,铜林路北、新开路西、铜德路南,面积为10591.68平方米(约合15.89亩),规划用途为零售商业用地,容积率≤4.0,出让年限为40年,起始价为1430万元(90万元/亩)。 7月14日正定新区: [2020]005号地块,位于东至白朴街,西至新城大街,北至承安路,南至三里屯路,土地面积为44124.04平方米(约合66.19亩),用地性质为城镇住宅用地,容积率≤2.0,出让年限为70年,起始价为46550万元。 小结: 地产圈有个常识:短期看金融,长期看人口,中期就要看土地。 一座城市的房地产市场是否能够保持长久的生命力,靠的就是土地的供应。另一方面,土地价格也将对房价产生直接的影响,毕竟“面粉的价格决定面包价格”嘛。 在未来的一个月中,石家庄迎来了一波史无前例的、十分密集的土地出让。在解遗工作压力下,问题项目的补证速度正在加快,大房企在石家庄的拿地节奏同样也在加快。因此,下半年市场将迎来“神仙打架”的高光时刻,新入市的、即将入市的项目都会亮相发声。 不仅如此,还有诸多重磅地块没有亮相,比如棉一棉二厂房、焦化厂、石钢、华药、煤矿机,以及众多城中村改造和棚户区改造…… 所以,下半年的土地市场将更加精彩纷呈,你做好准备了吗?