撰稿&视觉//大姚
很多人说,2020年是见证历史的一年。
一场影响全球的疫情、美股多次熔断、英国脱欧、东非蝗灾、东京奥运会推迟举办、中国高考延迟……
2020,也是无锡楼市史上的一座界碑。
老实讲,在我从业的十余年间,没有在一年内见识过如此多的板块争奇斗艳,至少有十几个板块在今年留下了姓名,或光辉一刹,或浓墨重彩。
两大核心江山稳固:梁溪呼喊主城价值回归,经开稳稳撑起无锡天花板。
/无锡主城实景 图源于网络
热门板块抢夺百年资源、毫不示弱:锡东新城用无锡大学和奥体中心站上C位;惠山新城被认为是锡澄一体桥头堡,将开启无锡通江达湖新时代。
老副中心振臂一挥高喊回归:东亭要重回主城;河埒口冲破地价大限。
乡镇板块争相出道:鸿山捆绑梅村开辟大鸿梅时代;马山借力湖底隧道化身大蓝海;昔日钱桥也想要逆袭……
但让人迷惑的是,每一个板块都如火如荼,似乎都被媒体推荐,那么扎堆的热闹背后,未来无锡楼市格局究竟怎样?
如果重新梳理,抛开细小的板块个体,楼市格局很简单:无锡迈入3.0,开启了环线时代。
在这个时代有两个特征:
①内环线和经开、锡东竖起高高的山墙,只让顶端人群进入,普通人望尘莫及;
②二环成形,是未来10年的主力战场,开发商争相进入,刚需们的活跃地。
无锡的三个时代
几乎所有一线城市走过的路,经济发达的二线城市必将重走一遍。
在《奇葩大会》里,李雪琴说,“北京好,大环线,上下班,左一圈右一圈,日复一日,圈复一圈,宇宙都有尽头,北京地铁都没有”。
一个圈套一个圈的北京跃然纸上。
无锡现在正在经历的就是北京曾经的路径,经历了解放环路、内环高架,走上二环之路,未来甚至有三环。
曾经,龟背壳是无锡人的宇宙中心,由一条解放环路界分出了“城里”和“乡下头”。
无锡龟壳实景//图来自网络
2008年,内环高架围出了城区50平方公里的区域,绘就了“15分钟交通圈”,终是成就了十余年的内环2.0时代。
而在3.0时代,一个更大的环线已经成型。
我们将之呈现在纸上,你会发现,这个更大的环线圈出了更广袤的天地,也圈出了无锡更大的城市格局。
人生周而复始永不停歇,城市也是这样,经历着发展的每一个阶段。
2020年,无锡已经不再止步于无锡。
S1北向延展无锡的城市边界,未来锡澄一体化
S2东向延展无锡的城市界限,未来锡宜一体化
太湖湾科创带接轨长三角,引领无锡未来十年产业高度
无锡南站作为南部枢纽,优化南部通道、苏锡常一体化
312国道全程快速化,优化北部重要过境线
拥抱着江阴宜兴的大无锡,50平方公里怎能匹配城市的梯度?要知道无锡可是拥有人均GDP第二、全国前十五名的经济水平。
厚积薄发,今年,大的城建利好让我们更加容易看到这一显性的变化。
城市格局的变化,带来的是房价格局的变化。
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3.0时代,无锡房价的分层
我们常常讲选择大于努力,对于房价格局的全局视角,往往在关键决策时起着重要作用。
而无锡的三层房价格局如今越发明朗:
第一层,内环,房价2.5-4w。
这是过去十年,无锡的红利型板块,但凡过去十年买在这里的,都有不错的升值,差距只在于购买的时间段。
但是现在,价格成为一道高高的门槛,普通人被挡在了门外。同时,也因为价格的高昂,想要精准抓住在未来5-10年再次获得红利的机会,已经微乎其微。
第二层,二环,房价1.5-2.5w,是未来十年的无锡红利板块。
原因有三个:第一,它 是无锡十四五城市建设重点发力的地方。高浪快速路网全面开工、312全程快速化、西环路的开工,几个大的工程合力而成的就是整个二环的闭合;
第二,它有大量的土地可供开发,是房地产未来5-10年的主战场。仅今年就有近127万方土地出让,超过了全年总出让面积的40%;
第三,被内环挤压的客户,必然选择二环。在“房住不炒”的大前提下,二环在性价比、生活工作圈的距离上,是一个极优的选择。
第三层,是二环外远郊板块,房价在1.2-1.7w。
这些板块往往是城市间的连接带,其利好通常出自城际的利好,诸如马山、鸿山,除了地缘客群外,往往是长线投资的客户最爱。
过去十年的房价涨跌让很多人摸清了一个重要的规律,有大城建题材和土地可供开发的地方才有更多想象空间。
而未来十年,最有想象空间的无疑是二环内。随着这127万方商品房的集中供应,二环的红利期即将到来。
如果你曾经错过了内环,必然不能错过二环红利期!
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二环内,谁是王炸?
那么二环内,谁拥有更大的想象空间?
股市有个“板块轮动”,就是说股票涨跌是有节奏的。房地产投资也是如此,板块价格的涨跌都有着一定的规律。
在二环内,近十个板块中,谁在未来拥有更多的城建利好、土地资源、低价优势、学区等配套资源优势,那么,未来就拥有更高的上升空间。
东北塘,就是二环内下一个滚动的红利板块。
作为无锡主城区的东大门,东北塘已经纳入了无锡市主城区组成部分,是政府未来重点发展的方向。
1、立体交通,贯穿全城乃至长三角
这里沪宁、锡澄高速交汇,S228省道、312国道、北环路纵横贯通,西北运河横穿而。
其中,最值得一提的是,总投资近18亿元的312国道无锡段改扩建工程已经启动建设。项目将以全程高架的形式横跨东北塘全境,将切实缓解锡沙路的交通拥堵现象,也将极大的提高板块与其他区域的联系。
此外,锡澄S1线(支线)和地铁6号线(规划)两条轨道交通未来也将在东北塘交汇换乘。
高速+省道+国道+快速路的立体交通,让东北塘在成为无锡核心居住区的同时,也成为了长三角地区最大的商贸物流园之一。
/交通示意图 图源于网络
要知道东北塘是离市区最近的乡镇板块之一。
这里自驾18分钟到锡东,15分钟到市区,10分钟即可到达荟聚商圈,到惠山新城也不远,到哪都是一脚油门的时间。
/根据百度地图绘制 仅供参考
2. 城市界面改头换面,规划前景无限
东北塘板块规划形成“一轴一廊三心五片”的空间骨架。
一轴”即沿锡沙路发展轴
“一廊”即沪宁高速景观廊
“三心”分别为商业服务中心以及北兴塘郊野公园、芙蓉公园
“五区”分别为 锡沙路北居住片区、锡沙路南居住片区 、正阳工业集中区、通江商贸物流区、生态休闲区。
3. 一站式教育配套齐全
很多人不了解的是,东北塘不仅教育资源丰富,而且特色的素质教育走上的是国际化之路。
比如,东北塘实验小学 以“国际象棋”的特色课程享誉中外教育界,是全国第一个由中小学校主办的“ 中国国际象棋高水平后备人才培训基地”,甚至荣获了教育部、国际体育总局授予的“中国国际象棋示范学校”的称号。
/东北塘实验小学
而板块内的东北塘中学是首批无锡市“新优质学校”,“天一教育集团”首批6个成员单位之一。在2020年天一中 学的分配生计划中,有44个直升名额。
4. 商业配套即将完善,锡山圆融广场动工在即
在无锡,有这么一句话,“无锡没有中心,无锡处处是中心”。
东北塘备受诟病的便是大型商业中心的空白,就像本地土著抱怨的那样:想吃顿必胜客或者海底捞都要跑到东亭或者荟聚...
而今,这个空白即将被补齐。没错,锡山圆融广场来了!
项目总建筑面积约28.19万平,其中地上约20.02万平,地下约8.17万平,涵盖“邻里中心、酒店、住宅、街区商业”多业态为一体。
/锡山圆融广场效果图
值得一提的是,项目自带一个5万平米级别的大型商业综合体,总高4层,内涵购物、娱乐、餐饮、休闲、亲子等丰富业态,一站式生活体验,来这里就行~
惊喜的是,锡山圆融广场将于今年年底动工,预计2023年正式开业。届时的东北塘人民将坐享家门口的商业综合体,再也不用舟车劳顿去挤市中心了。
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写在最后
作为一个能够打造苏州圆融广场,圆融星座的城市运营商,圆融始终坚持“房产开发+商业持有”的双轮战略,这既考虑了企业当前现金流和利益的要求,也考虑了未来收益的要求,有利于企业未来的均衡性发展。
这次,圆融给东北塘带来的是一座全新的商业综合体,也是区域首座商业综合体项目,势必会搅动沉寂多年的板块商业格局。
除了商业,锡山圆融广场还有亮眼的住宅部分。
整个项目总建筑面积约28.19万平,其中地上约20.02万平,地下约8.17万平,涵盖“邻里中心、酒店、住宅、街区商业”多业态为一体。
/锡山圆融广场鸟瞰图
项目规划了二十余幢住宅,南北铺陈,高低错落。整个小区以低密洋房产品为主,楼幢优雅矗立,楼间距相当开阔,户户都是水景房。
锡山圆融广场的洋房有13幢,全部是7-9层的洋房产品,届时将切实提升东北塘板块内的人居幸福指数。
/锡山圆融广场效果图
最新消息,锡山圆融广场的住宅将于2021年元旦开放临时售楼处,六月正式开盘。
7年深耕,圆融广场即将成为无锡城市商业新名片!
无锡圆融广场和锡山圆融广场都将在今年年底动工,预计2023年正式开业营运。
也就是说,2023年,在无锡北塘板块和东北塘板块将同时迎来2座「圆融广场」的落地!
无锡新一代的商业旗舰标杆已在路上,我们且拭目以待!