徐女士:我现在买了套房子,是属于第三套房子,当时是政策还没出来之前签的协议,首付四成。现在政策出来,第三套房子银行停止贷款,只能一次性付清,我们没能力支付。如果现在不买这套房子,算不算违约?我们付了10万定金,能不能拿回来?身边好几个人都碰到这样的问题了。
政策变更能不能要求解除买房合同
可根据情势变更原则解除合同。国家实施房产新政,是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。
《合同法》司法解释二第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解释合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
本案徐女士遇到的情况,可以应用情势变更原则,解除合同,拿回定金。
“在居间协议或正式合同上明确写着付款方式是首付4成,其余贷款。由于房产新政对买方造成影响,已经无法履行原合同。我认为,从法律上来说,买方有权选择买或不买,如果还想买,协议或合同就要重新签订。如果不想买,法律也支持解除合同。
“需要注意的是,情势变更的确认是非常严格的。如果协议上没有具体写明首付额度,或首付数额与新政的规定持平或更高,协议签署时间在新政出台之后等,法院一般不支持解除合同的要求。另外也提醒买家,如果要解除合同,应尽快通知卖家。如果因为时间拖延而给卖家造成损失,卖家也是有权向买家索赔的。”此类情况应看合同上具体的规定以及各项证据的认定。“不属于正常的商业风险范畴”是可以肯定的。是否适用“情势变更”还在法官的裁量权内。