摘要:房地产是关乎到民生的重要产业,已成为经济中的支柱性产业。而房地产面临的市场环境复杂,资金周期长,导致房地产的财务风险极为突出。房地产财务风险主要来源于各种负债,负债越多则面临的风险也就越大。本文首先分析房地产财务风险的主要来源,并针对房地产资金筹集、投资及日常运营三大环节,给出风险管理的主要对策。
关键词:房地产企业;财务风险;风险管理
一、引言
房地产在我国有过很大的发展空间,创造出的成绩也令人瞩目。然而房地产不同于其他行业,有着高收益优势的同时,还存在投资额大、投资风险较高、资金周期很长等问题。我国的房地产起步较晚,导致房地产企业的基础和规模都比较小,并且房地产行业的规范也没有完善的标准。另外从金融环境上来看,金融系统本身也不健全。这些劣势导致房地产企业的财务风险很大。因此,在房地产企业运营过程中,优化财务结构,合理控制财务风险显得尤为重要。本文将详细分析当前房地产企业所面临的财务风险,并为做好风险管理,降低财务风险提出一些合理化的建议。
二、房地产财务风险分类
房地产财务风险主要来源于以下三个方面:1.偿付风险。房地产开发公司在起初投资开盘时,大部分都来源于借贷,因此在运营过程中,必须按时将借贷的本金与利息付清。如果用借贷方式盖起来的楼盘,不能按原计划完工并获得收益,则房地产企业将会面对无法按时偿付对应债务风险,这就导致公司的资金链发生问题,从而引发资金链断裂风险。其后果显而易见,轻则对公司信誉有影响,重则可能导致被破产清算。2.债务成本变动的风险。由于资金的周期较长,房地产企业在负债期间难免出现市场经济环境的变化,比如通货膨胀等。这种环境变化使得债务资本的利率发生变化,如果出现利率增大,则使得公司运营的实际成本增大,导致房地产企业的收益会被增加的成本所抵消,重则出现总体的负增长。3.再融资渠道与成本风险。对于负债运营的公司,债权人对公司的信任程度逐步降低,导致房地产企业重新筹资时的成本更高,重新筹资时能够通过的渠道也会出现不少限制,与负债率小的房地产企业相比,有明显的劣势。从上述分析来看,房地产企业的财务风险主要来源于负债,负债量越大,对应的财务风险也就越高。而房地产的资金投入门槛高,因此房地产企业的负债是在所难免的,因此房地产企业在筹资时,必须谨慎行事,把等闲降到最低。
三、财务风险管理措施
面对房地产所面临的机遇与挑战,房地产企业必须有足够的风险预测与风险管理能力,特别是对未来的风险趋势,必须采取科学合理的方法去控制风险。风险管理主要体现在基金筹集环节。
资金筹集环节风险管理。
第一、需要建立合理的基金结构,规避不必要的筹资风险。对于房地产企业,信用记录良好并且拥有土地使用权,是贷款时的两大优势。然而房地产企业不能滥用这个优势,必须理性地把将来可能引发的风险控制在一定范围内。需要通过对债务和权益金融的合理安排,得到最佳的资金结构。主要手段一方面要将公司前景、资金回报等作为决策出发点,不同的内外环境下选择合理的策略,另一方面对长期和短期债务的分配要合理,使得房地产企业的短期债务偿还量在还债能力可接受的范围内,并且对流动负债进行及时合理的处理。在此过程中,需要对企业本身的能力、可使用资金等要有充分的认识。
第二、扩展筹资渠道。目前房地产企业发展的最大瓶颈就是对融资规模的限制。如今国家抑制房价上涨,使得房地产企只有降低筹资所带来的成本,才能有利可图,因此多元化筹资成为必然的趋势。至今,向银行贷款筹资是主导模式,然而企业债券却没有良好发展,因此打通债券筹资不失为一种好方法。而这种筹资方式的实现与否取决于政府有关部门的政策,因此房地产企业必须对相关政策的修改持有高度的敏感度。筹资还可以利用投资信托、海外房地产基金、私募筹资、典当融资、合伙开发等不同的渠道获取。
第三、严格监管担保。大型房地产企业旗下有很多子公司,当子公司的资金不足时,母公司可以从中担保,通过向银行借贷或其他扩展渠道得到融资。作为母公司必须对子公司的担保申请做严格的审查,并在资金运行过程中提出合理化方案,使得子公司较快摆脱困境。第四、建立完善的预警系统。预警系统是根据房地产企业在实际运营过程中所得到的财务、管理、市场等资料,运用数学和经济学模型对财务风险进行预测,进而达到减少风险的目的。在此过程中房地产企业必须立足市场,根据内外环境变化做最优决策,以避免投资决策失误所带来的财务危机。
2.投资环节风险管理。房地产开发商在开发新项目之前和工程进行过程中必须对项目做定性、定量的分析,对资金数额等关键问题进行必要的预测,以达到减少建设过程中的投资缺口的目的。具体措施有以下几种:
第一、加强可行性分析。房地产开发项目的可行性研究一般侧重于把握市场,开发之前对于购买者进行正确的定位。在进行评过程中以下问题需要引起足够的关注:软环境对此地房地产的影响程度;政府的导向如城乡一体化等对房地产项目的影响;周边环境的影响等。在综合考虑这些问题的基础上,再决定是否开发某个房地产项目。
第二、合理的组合投资。房地产企业需要通过企业联营、对外投资等策略进行组合投资,以达到分散财务风险的目的。特别是当遇到风险比较大的项目时,可以联合多家房地产企业一同投资,分散投资。由于用户需求不断发生变化,房地产企业不宜开发类型单一的楼盘,比如可以结合住房、商业区、办公楼等多种类型的联合开发,是避免财务风险的较不错的选择。
第三、积极应对,合理回避。对于多个投资方案,决策者应该对每个方案的财务风险进行合理分析,并选择风险较小的方案。
3.日常运营环节风险管理。日常运营环节是最为容易忽略的环节,然而在日常运营过程中发现风险,并回避风险是最为行之有效的方法。在日常运营过程中需要注意以下几点:
第一、提高风险意识。在日常运营中,房地产企业的风险很高,因此对风险管理进行日常的学习、培训必不可少。其中最关键的换就是账目明确,不能出现败坏现象。对于客户,房地产企业需要积累各类客户的信用状况,根据这些信用资料评估承担风险的能力。
第二、加强资金管理。房地产同时具有投资和消费夹支,因此资金回收的管理也相对麻烦,对房地产企业而言,为回笼资金,需要快速或出租出房子。在此过程中选择恰当的销售时间、渠道尤为重要,多媒体推销也必不可少。在此过程中,必须注意长远发展形的树立。在此资金回笼过程中,资金需服从统一调配,避免出现闲置资金,以保证正常的资金流通。
第三、做好预算,监督有效。预算可使得公司的管理更为有效,通过预算可以及时发现各种不正常的经营,并将其扼制在初始的阶段。另外设专门的负责人监督企业财务,可从不同角度对财务风险进行监督,并把风险情况及时反映到决策者手中,可提高财务风险的防范。第四、合理控制存货量。由于房地产周转较慢,资金投入却很大,因此房地产企业必须对一定的房产作为储备,然而价格波动平凡加之企业间的竞争激烈,使得存货可能会出现跌价。因此在管理存货时必须保证存货的总量和存货时间在可操纵范围内,以降低存货价格暴跌的风险。
四、结语
本文首先分析了房地产财务风险的分类,主要包括赔付、债务成本变动、再融资渠道等三种风险。这些财务风险的存在使得房地产开发的总体风险较大。而房地产企业筹备建造到最终销售,资金可分为筹集、投资和日常运营三个环节。因此本文着重分析了这三个环节中可能出现的财务风险,并给出了对应的处理建议,可以为房地产投资者提供参考。
参考文献
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