酒店式公寓由物业公司统一进行酒店式管理,一般以只租不售或者产权经营为主,是居住型公寓的典型。
住宅公寓较普通住宅的缺点有:
1、公摊面积大,得房率低;
2、容积率偏高,人群来往复杂,居住体验较差;
3、部分公寓没有天然气和排烟管道,生活不方便;
4、大部分通透性不佳,采光不理想。
除了以上缺点外,商住公寓较住宅公寓的缺点还有:
1、转手的交易税费较住宅公寓高;
2、首付比例高,贷款年限短且利率高,住房公积金不能用于贷款;
3、产权年限短,只有40年或者50年;
4、物业费高,商业用水用电,生活成本偏高;
5、不能落户口,也就不能享受户籍上的所有福利,比如学区房。
合肥二手公寓的成交情况
在合肥市场上,进行二手交易的公寓绝大部分都属于住宅公寓,其次是一部分商住公寓,酒店式公寓投资较少。下边的数据,主要是针对住宅公寓。
以10万元为一个梯度,将合肥公寓按总价分为12个区间,统计每个区间的成交套数,我们可以看到曲线基本呈正态分布。总价50-80万元的区间,成交量占总成交的52%;总价40-100万元的区间,占总成交的83.2%。低于40万元和超过100万元的区间,成交很少。
再以5平方为一个梯度,将合肥公寓按面积分成12个区间,统计每个区间的成交套数。我们可以看到,在35-40平米的区间成交量出现跳升,并且成交量最大,此后一路下滑。35-50平米的区间,成交量占总成交的58.2%;30-60平米的区间,成交量占总成交86.7%。其余区间鲜有成交。
我统计了16个1室户型超过3套成交的小区,大部分公寓户型的成交单价都要低于其他户型。其中有学区的三个小区,其公寓成交单价跟大户型相差不大,要小于平均值(公号“小易论楼市”《合肥不同户型二手房成交数据分析》)。
合肥公寓成交分布图
从公寓成交分布图上我们可以看出,合肥市公寓80%的成交都在二环以内,而成交密度最大的区域主要分布在五个地方。分别是:
1、老城区环城河内板块;
2、包河区二环内马鞍山路地铁一号线板块;
3、包河区中科大东区板块;
4、蜀山区黄潜望板块;
5、滨湖区地铁一号线与紫云路交口板块。
合肥公寓投资建议
其实合肥公寓的成交数据,颠覆了我以往的一些看法,人们对公寓的需