2017 年,北京市正式实施公租 房建设与评价地方标准、 共有产权住房规划设计宜居建设导则和保障性住 房预制装配式构件标准化技术要求, 加强保障房标准化建设、 评价和管理 工作。全年组织专家评审会 39 次,评审、优选、改进了 49 个项目、9 万 套房源的规划设计方案。 同时将区级安置房项目审查下放各区, 共召开区 级评审会 11 次,审查项目 15 个、约 350 万平方米。积极落实装配式建筑 发展新要求, 在新纳入建设计划的保障房项目中全面推行装配式建筑。 郭 公庄一期等 3 个装配式建造公租房项目荣获中国人居环境奖, 通州马驹桥 项目荣获中国土木工程詹天佑优秀住宅小区金奖。 全市保障房建设已经实 现从量的增长到数量与品质并重的转变, 住宅宜居度、 满意度成为北京民 生事业发展的新亮点。 四是保障房运营管理能力水平持续提升。 全年对 138 个公租房项目的 运营管理、 使用监管、 物业服务进行专项检查, 测评满意度连续五年上升。 加大科技创新应用力度, 在公租房小区全面推广人脸识别系统, 已有金隅 翡丽等 9 个小区投入使用, 监管科技化水平进一步提升。 加强保障房社会 公共服务配套建设, 对已入住的公租房小区开展社会化公共服务需求调查, 梳理出公租房承租家庭在教育、 医疗等 6 方面的需求。 公租房项目承租家 庭子女就近入学需求基本满足, 燕保京原家园等 8 个公租房小区首次列入 全市社区规范化建设试点, 获得市社会办专项资金支持, 社会服务均等化 26 第二部分 重点专题 水平进一步提升。 二、市级主要措施 一是坚持租购并举, 完善住房保障政策体系。 住房保障制度改革探索 已持续多年, 取得了良好的社会效益。 但随着北京经济社会的不断发展进 步, 住房保障领域发展不平衡不充分的矛盾也日渐显现, 成为新阶段改革 创新的着力点。2017 年,北京市住房保障工作按照中央深化供给侧结构 性改革方向,引入共有产权机制,出台《北京市共有产权住房管理暂行办 法》 ,推动住房回归居住属性;发布《关于进一步加强利用集体土地建设 租赁住房工作的有关意见》 , 租赁类住房供应政策正式落地, 对项目选址、 申报主体、资金筹集、租赁模式、申报程序等内容进行了规定,鼓励保障 性住房专业机构趸租为公租房房源。 同时深化保障房运营主体改革, 印发 《关于完善区级保障性住房专业运营管理机构的指导意见》 , 打造市场化、 专业化管理平台。 指导各区组建成立保障房专业运营企业, 作为共有产权 房政府份额的代持机构,已成立 6 个区级运营企业。大力度的改革创新, 为产权与租赁类保障房提供了新思路, 进一步完善了租购并举的住房供应 体系。 二是加大工作力度, 加速保障房及配套建设。 北京市进一步规范和简 化保障房建设项目前期流程, 审批手续办理全面提速。 针对历史遗留保障 房项目建设手续,倒排手续办理时间节点,加快完成建设任务。同时,印 发《关于进一步加强保障房项目红线外配套市政基础设施建设的通知》 , 落实属地管理责任, 要求各区积极推进红线外配套市政基础设施建设、 投 资等工作。 加强专项协调力度, 重点调度市保障房配套市政基础设施有限 公司、市公联公司所涉及 15 个项目、50 条道路建设;将即将入住、预分 配等项目作为调度重点集中突破, 采取多次滚动专项调度、 专门函告等方 27 北京住房和城乡建设发展白皮书(2018) 式,及时推进解决市政道路、专业管线等配套设施建设,确保与住宅同步 建设、同步交用。 三是创新分配模式,兼顾分配公平与效率。在建立“新北京人”专项 分配长效机制的同时,加大精准保障力度,专项解决一批获奖农民工、环 卫工人等特殊行业职工, 以及首都城市发展需要的各类人才的基本住房需 求,让广大新市民共享社会发展成果。进一步调整完善保障房分配政策, 推行“以区为主”分配模式,房源实行年度计划管理,由各区组织面向本 区户籍和在本区工作的家庭配租, 不再组织全市大摇号, 有效促进职住平 衡、产城融合。研究提高市场租房补贴准入标准,加大对老龄、重残、大 病等特困家庭补贴力度, 降低低收入困难家庭租金负担, 确保家庭住得起、 住得稳。 四是严守“双控、三线” ,大力推进“疏解整治促提升” 。严格规范 棚改项目管理, 印发 《关于进一步规范我市棚户区改造工作的若干意见》 , 明确严控拆占比、拆建比等关键指标,进一步严格项目准入,强化过程管 理, 切实控制棚改项目规模和成本。 贯彻习近平总书记 “老城不能再拆了” 的重要指示精神,加强老城整体保护,全面清理老城内危改遗留项目,原 则上转为恢复性修建方式实施, 没有实质启动的项目坚决清理撤项。 积极 推进 4 万套核心区定向安置房建设, 加强对各区的协调指导, 同时搭建人 口输入输出区合作平台,促进核心区优质教育、医疗资源同步输出。 三、区级工作亮点 通州区完善棚户区改造总体思路及政策体系。结合两个维度(155 公 里和 906 公里) 、 三个需求 (副中心功能景观规划建设、 老城区整治提升、 特色小镇建设) ,通州区制定了“十三五”期间棚改总体思路。借助 155 平方公里内棚改项目,有效推动城市副中心的功能区块、主要景观、主要 28 第二部分 重点专题 建筑的建设; 建立 1 个棚改统筹平台全面提升老城区的公共服务基础设施 建设;对于 906 平方公里内、155 平方公里外围的 9 个乡镇按照镇域总体 规划,采取棚改、特色小镇建设、美丽乡村等模式落实规划。先后制定了 《通州区棚户区改造和环境整治工作指导意见 (试行) 》 《通州区棚户区改 造项目采取竞争性谈判(磋商)方式确定实施主体的工作方案》 ,编写了 《通州区棚户区改造和环境整治项目成本审核工作规则》 等。 为探索公租 房建设、运营的专业化、市场化模式,积极推动区与市保障性住房建设投 资中心的合作,成立燕东保障性住房建设投资公司。 朝阳区规范优化住房保障工作流程及管理服务。坚持规范住房保障 工作流程,启动精准化“阳光”复核,推行“互联网+” ,实现与公安、民 政、地税、公积金、社保等部门的信息联网共享,提高审核效率。在公开 配租、先到先得的基础上,采取快速配租、实时配租的方式,提升分配效 率。同时,积极解决在朝阳区工作的“新北京人”住房困难,保证房源分 配更加科学高效。不断加大监管力度,建立行政监管、多方参与的保障家 庭动态监管机制,联合属地街道、保障房周边中介机构开展联合检查。强 化社区工作站规范化建设,积极发挥其“触角”作用,有效提高公共服务 水平。 29 北京住房和城乡建设发展白皮书(2018) 专题二:房地产业与房地产市场 一、全市整体情况 住房一直以来都是关乎民生的重大问题, 房地产市场是在住房制度改 革不断深化和市场经济体制改革逐步推进的大环境下培育起来的。 习近平 总书记在党的十九大报告中明确指出 “坚持房子是用来住的、 不是用来炒 的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全 体人民住有所居” ,北京市坚决贯彻落实党中央的大政方针,针对 2017 年年初房地产市场过热现象,自 3 月 17 日以来,连续、密集出台多项政 策措施并强化市场监管,疏堵结合、精准调控,有效抑制投资投机需求, 切实净化房地产市场环境。 一是住宅用地供应规模加大,从源头推动住房供给侧改革。2017 年 4 月,北京市发布了《2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划》 ,明 确今后五年全市计划供应住宅用地 6000 公顷,以保障建设 150 万套住房 用地的需求。其中,2017 年全年计划供应住宅用地 1200 公顷,包括国有 建设用地 1000 公顷(其中 350 公顷用于各类保障性住房的建设、650 公 顷用于商品住房的建设) 、 集体建设用地 200 公顷, 以保障建设 30 万套住 房用地需求。 截至 2017 年底, 北京市商品住宅用地供应量达到 721 公顷, 供应计划完成率 111%, 是近 5 年北京市土地市场供应量平均值的 1.75 倍; 集体土地建设租赁住房用地供应 203.9 公顷,完成供应计划的 102%。 二是商品住房成交量价回落,个人购房贷款增速明显回调。2017 年 全市商品住房成交前高后低、交易量收缩明显,新建商品住房共成交 4.3 万套,同比减少 26.5%;二手住房成交 13.4 万套,同比减少 49.8%。交易 价格降中趋稳,12 月新建商品住房网签均价 3.78 万元/平方米,实现自 30 第二部分 重点专题 2016 年 10 月以来连续 15 个月环比不增长。交易结构持续优化,2017 年 首套、二套购房比例分别为 76.7%、23.3%,首套购房家庭占比同比提高 0.2 个百分点。个人购房贷款增速明显回调,年末北京个人购房贷款余额 9664.5 亿元,余额同比增长 16.5%,增幅比上年同期低 25.2 个百分点; 且个人购房贷款在各项贷款增加额中的占比大幅下降至 20.2%,较 2016 年 40.3%的新增额占比下降 20.1 个百分点。 三是租赁市场作用凸显,积极筹集租赁房源助力租购并举。2017 年 北京住房租赁市场呈现交易量增长明显、 租金涨幅回落的特点, 截至年底, 全市住房租赁累计交易约 246.8 万套次,同比增长 22.3%;住房平均租 金为每平方米每月 75.6 元,同比上涨 2.4%,涨幅回落 13.3 个百分点; 住房租赁规模与买卖(新建商品住房加二手住房)规模之比由 2016 年的 6.2:1 增至 2017 年的 13.9:1。加强对租赁市场的培育和规范,自 2017 年 10 月 31 日住房租赁监管和服务平台上线以来, 截至年底, 平台共完成 15.2 万套 (次) 住房租赁登记备案。 大力推动租购并举住房新格局落地, 积极筹集租赁房源,据北京市房地产中介行业协会数据,截至年底,北京 市主要住房租赁企业向社会提供的租房房源约 60.68 万间 (套) ; “限房价 竞地价”成交的企业自持租赁住房项目 27 个,其中已确定规划设计方案 的项目 8 个,可提供租赁住房 4473 套,拟于 2018 年实现开工。 二、市级主要措施 一是坚决落实房住不炒的目标,及时出台相关政策稳定市场。严格 贯彻落实国家调控精神, 牢固树立 “四个意识” , 密切关注市场最新动态, 多管齐下、精准施政,持续抑制投资投机需求,引导市民理性购房,进而 稳定市场。加强信贷调控力度,如:提高二套房贷款首付款比例并“认房 又认贷” ,且对离婚一年以内的房贷申请人,参照二套房贷款政策执行; 31 北京住房和城乡建设发展白皮书(2018) 暂停发放 25 年以上个人购房贷款,并对购房资金等严格监管,防止“热 钱”进入房地产领域。进一步收紧限购政策,对非京籍居民家庭以纳税为 依据购房的,由连续五年调整为连续 60 个月在本市缴纳个人所得税;对 住宅平房实施限购。 严格住宅平房的管理, 明确不得一间擅自分割为多间; 明确过道、 廊道等 “异形房” 一律不得单独办理过户、 落户、 子女入学等。 填补限售的漏洞, 规定企业购买的商品住房再次上市交易, 需满 3 年及以 上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。彻底整治“商改住” , 商办类项目未经批准不得擅自改变为居住用途, 新建商办类项目最小分割 单元不得低于 500 平方米,在建、在售项目不得面向个人销售,此前已售 项目再交易时如出售给个人, 严格执行限购政策, 暂停办理个人购房贷款。 二是加快推进在途项目入市,努力提升商品住房供给能力。从 2017 年3月中旬开始,全面启动了“1300 万+950 万”在途商品住宅专项任务 的推进工作, 对全市拿地未开工和开工未入市项目实行专项推进, 加大供 给力度,提升有效供给,稳定房地产市场预期。截至年底,161 项 1312 万平方米拿地未开工项目, 完成推进 872.8 万平方米, 推进率 66.5%; 228 项 965 万平方米开工未入市项目, 完成推进 612.1 万平方米, 推进率 63.4%。 与此同时,2017 年获得商品住房预售许可证的项目为 137 个、同比增加 23.4%,新增商品住宅期房套数 3.3 万套、同比增加 8.2%。 三是加强住房租赁市场监管及服务,完善住房租赁政策法规体系。 为规范企业竞持租赁住房管理, 北京市于 2017 年 4 月 14 日发布 《关于本 市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》 , 从自持年限、 出租期限、 项目转让、 网上签约等方面严格规范自持租赁住房经营管理, 明确禁止 “以 租代售” 。同年 9 月 29 日,出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁 市场的通知》 ,该通知从强化管理体制、加大租赁住房供应、规范租赁行 32 第二部分 重点专题 为、建设租赁监管和服务平台、加强市场主体监管等方面提出具体措施, 引导居民形成先租后买的梯次住房消费模式。《通知》于同年 10 月 31 日正式实施, 住房租赁监管和服务平台同步上线, 该平台实现了各部门信 息共享和数据集成, 为监测监管、 社会综合治理提供信息支撑和决策参考。 同日,为全面推动落实利用集体土地建设租赁住房,北京市发布《关于进 一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,缜密布局未来 5 年建设 50 万套租赁住房的任务目标。 四是加大综合监管执法力度,完善交易机制提质增效。