1.Co-op管理费相对高
Co-op的管理费(maintenance fee),一般是高于Condo的。原因是除了正常的管理费用之外,Co-op的管理费中用还包含了整个大楼的银行贷款和地税的平摊费用。有些Co-op的管理费甚至还包括电费,Wifi等。一般情况下,管理费每年都会上涨一些,因为维护的成本,人工成本每年都在涨,但是正常情况下变化不会太大。
除了每月固定的管理费之外,如果大楼有额外的工程:遇上了保险赔付之外的法律官司;需要修理电梯或者屋顶;翻新swimming pool,都可能会向当时住在里面的住户收取一次性的assessment fee。在美国,Co-op (Co-operative) 合作公寓是很多华人朋友买自住房的好选择。主要原因就是这类公寓的性价比非常高。合作公寓的户型面积一般比较大,社区环境好,公共设施齐全,而Co-op在每平方英尺的均价会比同一个地区的Condo低上50%左右。社区由专业的管理公司统一管理:收垃圾,打扫卫生,扫雪,维修,安保,什么都不用操心,住起来很轻松。尤其对于工作繁忙的上班族,或者希望过安逸生活的老年人来说,Co-op比House 和Condo在经济和心理上的压力都会减轻不少。
纽约75%的公寓楼都是Co-op。大部分的楼都是非常不错的,但是也要提防一些在财务,管理,土地拥有权上有隐患的合作公寓。今天我们就掰开揉碎,详细讲解Co-op鲜为人知的“潜规则”和应对策略。教您避开大坑,放心大胆的挑选喜爱的房子。
Park Avenue 上的Co-op building, 图片来源于Getty Image,版权归原作者所有
1.Co-op的财务风险:
根据Investopedia统计:二战至今,美国一共有10个Co-op housing 申请破产。破产的主要原因是大楼资不抵债,没有付房贷而被法拍。
破产毕竟是小概率事件,不经常出现;偶尔出现的是一些财务状况不好的Co-op, 管理费年年大幅涨价,还经常收各种assessment fees (适调费)。一旦财务危机出现,管理费过高,会直接导致整个大楼的价值严重贬值。到时候屋主想卖房的时候,价格大打折扣。
有一些大楼的投资人,会用这个Co-op 大楼作为抵押品,去开发新的地产项目,那这个大楼本身被法拍的风险就会大大增加。
或者像是上一