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问:中介可以与另一方订立房屋买卖合同吗?
答:中介作为居间一方的委托代理人与另一方订立房屋买卖合同不为法律所禁止,但必须得到一方当事人的明确授权,必须如实向委托代理人报告委托事项的执行情况。
规则解析:
中介作为居间一方的委托代理人与另一方订立房屋买卖合同不为法律所禁止,但必须得到一方当事人的明确授权,必须如实向委托代理人报告委托事项的执行情况。否则,如果房屋中介的越权代理行为未能得到委托代理人的追认。根据《合同法》第48条第1款关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任”的规定,房屋中介代签的房屋买卖协议对买卖合同另一方不发生效力。
案情简介:
刘某、薛某均委托张某经营的A房屋中介所居间购买房屋。杨某通过电话和短信与张某的妻子江某联系,委托代为出售房屋。江某先带薛某看房,尔后,经江某与杨某联系,杨某出价90万元,薛某表示同意,并告知江某尽快办理相关房屋买卖手续。之后,江某又以88万元的价格代杨某与刘某签订了房屋买卖协议书,在“卖方签署”处,由江某作为杨某的委托代理人签字,并加盖A中介所的印章,江某还收取了刘某的购房定金10万元。协议签订后,江某将合同主要内容短信告知了杨某,但未告知买受人信息,杨某误以为买受人系薛某,表示同意,并向江某传真了房产证、土地证和身份证之后,江某将收取的10万元定金汇人杨某所给的建行账户。在薛某向江某询问杨某房屋的买卖事宜时,江某称房东不同意卖房。薛某遂通过房屋的承租人童某取得了杨某的联系电话,询问杨某为何又不同意卖房,杨某此时才得知房屋的买受人并非薛某。为此,杨某认为房屋中介不诚信,拒绝将房屋出售给刘某。刘某诉至法院,要求判令解除双方签订的房屋买卖协议书,杨某双倍返还定金20万元。
裁判结果:
法院认为解除合同的前提是合同成立并生效。刘某主张解除的房屋买卖协议书,系房屋中介和江某以杨某代理人身份与刘某签订,因此代理人是否具有代理权,是协议成立生效的关键。代理人认为其与杨某通过电话和短信往来联系,可以证明杨某已委托其出售讼争房屋,有权代为签订房屋买卖协议,但代理人不能提供证据证明其在签订房屋买卖协议书时,已取得杨某代售房屋并代签买卖协议的授权,故房屋中介所和江某代签房屋买卖协议书的行为系越权代理。因杨某对合同的对方当事人不予认可,该越权代理行为既未能得到杨某的追认,对杨某不发生效力,也不存在解除问题,刘某要求解除该协议的诉请不予支持。因房屋买卖协议书对杨某不发生效力,原、被告间未形成房屋买卖合同关系,故杨某收取的10万元不能视为购房定金,但继续占有也没有依据,应当予以返还。
据此,法院判决:(1)杨某应于判决生效之日起10日内向刘某返还10万元;(2)驳回刘某的其他诉讼请求。
裁判思路:
信息不对称是指市场上不同交易主体所拥有的信息是不同的,即某些参与者拥有信息,而另一些参与者不拥有信息,或是一方拥有的信息多,另一方拥有的信息少。传统的二手房交易中,中介的参与已经成为公认购买二手房的必经流程。中介能够提供充足的房源信息,并帮助代办各种复杂的房屋交易手续。但在二手房交易中,中介方较之买卖双方一般拥有信息优势,为谋取更多利益,往往利用买卖双方信息不对称的情况,对买卖双方“两头瞒、两头骗”,这几乎已成为二手房交易市场的潜规则。本案就是房产中介利用信息不对称,擅自代签房屋买卖合同而引发的纠纷,涉及中介的信息披露义务、购房合同效力的认定、表见代理的判定等问题。
1.中介的信息披露义务
房产中介,又称房地产经纪人。根据住建部、发改委、人社部联合发布并于2011年4月1日实施的房地产经纪管理办法规定,所谓房地产经纪,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。可见,房产中介执业行为的性质为居间、代理,应当符合合同法对于居间合同的相关规定。《合同法》第424条规定,“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同补”;第425条规定,“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任朴。”可见,房产中介作为居间人,其义务就是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,并就有关订立合同的事项向委托人如实报告。也就是说,向委托人全面、及时、真实、准确披露信息是房产中介的法定义务。
本案中,房产中介方在带案外人薛某看完房并与被告杨某联系征询价格,且薛某也同意了被告的出价后,却利用双方信息不对称,告知薛某房东已不同意卖房,同时在未向房东披露交付定金人基本信息的情况下,先斩后奏,擅自以被告委托代理人的身份与原告签订房屋买卖协议。可见,房屋中介方在与原告签订房屋买卖协议时,违反了中介应当向委托人全面披露信息的义务,使买卖双方因为信息不对称而陷入交易风险之中。
2.购房合同效力的认定
合同的本质是一种合意。合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同成立需具备一定的条件,一是订约主体存在双方或多方当事人。所谓订约主体是指实际订立合同的人,他们既可以是未来的合同当事人,也可以是合同当事人的代理人。订约主体与合同主体是不同的,合同主体是合同关系的当事人,即实际享受合同权利并承担合同义务的人。二是当事人订立合同必须是依法进行的,即订立合同要符合法律、行政法规的相关要求。三是当事人必须就合同的主要条款协商一致。本案中房屋中介以被告杨某委托代理人身份与原告签订协议书,并在"卖方签署"处加盖房屋中介所印章,协议的订约主体即为杨某、房屋中介所和原告刘某。他们签订的房屋买卖协议书,符合上述合同成立的三要件,故合同已经在订约主体间成立。但该合同能否对合同主体即被告杨某和原告刘某发生效力,则要看房屋中介方是否具有相应的代理权。
本案中,中介所作为房屋中介方,直接代委托人杨某签订房屋买卖协议的行为,有“越俎代庖”之嫌,已超出法律规定的居间服务的范畴,是一种越权代理。当然,实践中,中介作为居间一方的委托代理人与另一方订立房屋买卖合同也不为法律所禁止,但必须得到一方当事人的明确授权,必须如实向委托代理人报告委托事项的执行情况。也就是说,本案房屋中介的代理行为只有经过委托人杨某的明确授权方能产生委托代理效力。本案中房屋中介方虽在签订协议后,短信告知了被告关于房屋买卖的相关情况,但始终未披露买方系原告刘某这一事实,使被告杨某误以为短信所称的客户就是前一天看房的薛某,并同意卖房。当杨某得知买方系刘某而非薛某时,坚持不同意出售房屋,表明杨某对合同相对方为刘某这一合同条款内容不予认可,不愿意履行合同,故房屋中介的越权代理行为未能得到被告的追认。根据《合同法》第48条第1款关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发上效力,由行为人承担责任”的规定,房屋中介代签的房屋买卖协议对被告不发生效力。因协议对被告不发生效力,被告所收取的10万元亦不能作为购房定金,不需双倍返还,但继续占有也于法无据,应返还给原告。
3.表见代理的判定
本案在审理时,还应考虑被告的相关行为、中介代签房屋买卖协议的行为是否构成表见代理,即原告通过其所了解的情况是否有理由相信中介方有权代为出售讼争房屋。所谓表见代理,是指行为人虽无代理权,但由于本人的行为,造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象,而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。表见代理实质上是无权代理,是广义无权代理的一种。表见代理行为应具备以下四个构成要件:一是无权行为人实施了代理行为,即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同;二是相对人依据一定事实,相信或认为行为人具有代理权,在此基础上与行为人签订合同;三是相对人主观上须为善意、无过失;四是无权代理人代理被代理人签订的合同,应具备合同有效的一般条件,本身不具有无效和应被撤销的内容。
从案件查明事实来看,中介仅仅持有被告传真的房产证、土地证和身份证,原告未到房屋内部进行实地查看,也未看到书面授权委托书,仅凭上述三证的复印件,就认为中介有权代为卖房。从日常生活经验和交易惯例来看,原告即便委托中介购房,对中介作为专业从事的房产经纪存在一定信任,但仍应进行必要的审查。本案中,原告并未看到中介与房东间代为签订房屋买卖协议的委托合同,并未与房东有过电话或其他方式的直接联系,也并未到房屋内部查看房屋,在这一前提下,就轻信中介已得到房屋出卖人签订房屋买卖协议的授权,而与之签订房屋买卖合同,应当认为他在签订合同时存在一定的疏忽大意,缺乏应有的谨慎而轻易将没有代理权的中介方认作有代理权的人,因此不符合表见代理的构成要件,不能构成表见代理。
来源:《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清郭燕枝杨心忠著