100万的公寓,大概要交20万的税,所以接盘侠非常小众,市场交易非常不活跃。
住宅可能因为一名校学位而迎来房价暴涨,或者是物业维护好,口碑良好,小区成交活跃,一点点把房价抬上去。
而公寓完全没有这些除了居住之外的房价溢价,只能是跟着大盘上涨,后知后觉地跟涨,一些位置和产品不够优秀的公寓,甚至跟不上大盘的整体涨幅。
公寓本身的硬伤再加上高昂的税费,就决定了二手成交不活跃,更别说各大城市的公寓是供过于求的,而且还有大量写字楼因为卖不出去,后期改规划为商住公寓。
二手公寓又是高昂税费,再加上天量的新公寓供应,公寓怎么涨得上去呢?谁愿意来接盘公寓呢?
手上的公寓即使卖了都赚不到钱,更何况是接下来“稳”的行情,公寓还能赚钱吗?
至于租金收益,公寓和住宅相比,同等地段来说,二者无异,特别是靠近就业中心、地铁上盖的公寓,更是不愁租。
但糟心的是中国的租售比太低了。
西方国家租售比高是因为永久产权,东南亚租售比高是因为正处于房子稀缺时期,而中国的国情是有产权时间限制和天量供应。
所以北上广深的租售比低,二线城市的租售比更低,所以相比你付出的首付、房贷成本,收回来的房租只是毛毛雨。
下图是北上广深以及成都和苏州的租售比情况
我们可以看到,北上广深的购房价/年租金均在 55:1 以上。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16:1~25:1,而北上广还不及国际标准线的一半。
如果单靠租金回报, 55:1的租售比,在静态投资周期内,需要55年才能收回购房成本,这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于 1.8 %,即使在一线城市,房产的投资价值并不大。
如果你把公寓出租,即使在一线城市,这租金只能勉强抵月供,并不会带来额外增益,而在其他二三四线城市,以租养房就困难了。
从价格来说,现在的公寓房价都有些虚高,再加上各种TOD、TLD的炒作,价格更是被哄抬得不成样。
开发商大肆宣传的包租,懂行的人都知道羊毛出在羊身上,开发商引入酒店得花钱、酒店装修和宣传得花钱,其实这些隐性成本早就算进了房价里。
从杠杆来说,公寓的杠杆实在是低,而且你因为低价去买了公寓,更加延迟了你买住宅的时间。
首套住宅首付普遍在30%左右,贷款年限可达30年,可以商贷,也可以公积金贷款;
而商业公