觅得恬寂处,心远地自偏 觅得恬寂处,隐于山水间 《连云港板浦镇桃花岛项目总体定位及落地实施报告》 易居中国 克而瑞(中国)有限公司\ufe31休闲地产咨询 2014.10 1 目录 PART.1 市场回顾 ? 市场及初步方向判断 PART.2 整体定位 PART.3 总体规划 PART.4 开发运营 2 回顾:市场总结和初步方向定位 ? 项目定性:城市近郊,原生态和历史资源突出的休闲农业旅游开发项目,突出本源乡土气息。 ? 产品:突出特色和文化底蕴;功能除观光外,增加休闲娱乐、休闲体验、休闲度假等功能。 ? 档次:大众中级档次为主,小部分拔高档次先行试水,保证调性。 ? 客户:初期主抓地缘客,以城市休闲人群为主,预计占比达到60%-80%,主要吸引家庭和中青年客群。 ? 开发:小投入区块率先启动积攒地缘人气,后期逐渐释放中高端功能产品,拔高档次,带动消费。 目录 PART.1 PART.2 ? 整体定位 ? 功能定位 ? 产品定位 市场回顾 整体定位 PART.3 总体规划 PART.4 开发运营 4 归 园 田 居 久 在 樊 笼 里 , 复 得 返 自 然 。 户 庭 无 尘 杂 , 虚 室 有 余 闲 。 狗 吠 深 巷 中 , 鸡 鸣 桑 树 颠 。 暧 暧 远 人 村 , 依 依 墟 里 烟 。 榆 柳 荫 后 檐 , 桃 李 罗 堂 前 。 方 宅 十 余 亩 , 草 屋 八 九 间 。 开 荒 南 野 际 , 守 拙 归 园 田 。 羁 鸟 恋 旧 林 , 池 鱼 思 故 渊 。 误 落 尘 网 中 , 一 去 三 十 年 。 少 无 适 俗 韵 , 性 本 爱 丘 山 。 5 【战略目标】 打造连云港首个农旅文城市休闲度假区,用文脉延续未来 推动大旅游聚集区的形成,催熟区域人气 完善城投集团大旅游战略布局,增加城投优质资产 6 【运营目标】 聚人气 博效益 创品牌 项目初期:吸引大众观光、休闲体验的家庭消费群体,运作渠道,聚集人气 项目中期:更偏重休闲度假体验,通过夜间客户的滞留和商业、产业运营博取效益 项目后期:拓展辐射区域,挖掘附加消费,打造品牌和平台 7 【项目定位】 桃花岛· 千寻庄园 ——集现代农业、休闲旅游、文化市集于一体的城市·现代乡村原生态休闲主题乐园 ——连云港市民身心放松第一目的地、连云港都市休闲生活后花园 8 【定位阐释】 桃花岛,名字在业内和区域已有一 定知名度,建议保留。 后花园,时间上,车程20分钟,如 同家庭后花园一样近; 体验上,原生态的健康氧吧,如同真正 的花园;自家后花园应该是经常驻足停 留的地方,意在形成能够滞留客户,保 证重游率的休闲胜地。 千寻庄园,《千与千寻》是著名动画 片,荣获2003年奥斯卡最佳长篇动画, 千寻庄园不仅代表神奇的童话般世界, 同时也代表人们在此寻找各个年代或者 童年的记忆。 城市,紧邻城市核心吸引城市客群。 现代乡村,传统乡土田园气息+现 代休闲元素。 第一目的地,做特色化、差异化 产品,打响头炮,创造影响力,聚集人 气。 9 【理念定位】 10 【理念阐释】 大隐于市,拥抱自然。 原意是指顶尖的人才虽身处朝廷之中,却能大智若愚、淡然处之。此处指即使处于车马喧闹的城市之中,也能找到一处忘却 世事,放松心境的纯天然回归之所;同时,隐也表现在将现代化设施融入整体土乡土色氛围当中。 归园田居,心远地偏。 原意是指只要思想上远离了那些达官贵人们的车马喧嚣,内心就会宁静,表现了作者自得其乐的隐居生活和那种悠然、恬静、 消雅的心情。此处指来到桃花岛,虽然距离尘嚣不远,但却能从心灵上收获一种安宁。 11 【客群定位】初期以大众中档为主,小部分中高端产品试水,聚人气;后期提升档次, 博效益;立足海州、辐射连云港家庭和中青年客户。 客群变化 高端 度假 高端 休闲 周边城市 全市 海州区 ? 海州区客户占比70%左 右; ? 大众观光为主,小部分 中高端客群 发展初期 ? 连云港客户占比80%,部 分周边城市客户; ? 中高端休闲为主,小部分 高端休闲客户。 ? 客户辐射范围更广; ? 高端休闲为主,出现高端 度假客群。 中高端 休闲 大众 观光 客群辐射范围 发展中期 成熟期 发展阶段 12 【功能定位】打造多元化功能体验的休闲目的地。 桃花岛·千寻庄园 连云港城市休闲后花园 一园 秋园 秋园景色观光 秋园文化集市 一岛 桃花岛 特色民宿 露营基地 野外禅修 主题咖啡 禅茶室 年代商业 金庸剧场 三片区 桃花潭 生态水景观光 观景设施 水世界 神秘森林 鱼国垂钓 摄影、写生基地 滨水商业 游客集散中心 童玩广场 儿童娱乐 篝火晚会 滑草场 动物牧场 动物牧场观光 牧场活动体验 农场节庆+活动 农场品牌产品输出 生态农庄 原生态景色观光 烧烤区 桃花观光 农耕农具观光 农场活动体验 农场节庆+活动 生态品牌产品输出 桃花阵 13 目录 PART.1 市场回顾 PART.2 整体定位 PART.3 ? 布局分区 ? 落地建议 ? 游线规划 总体规划 PART.4 开发运营 14 布局分区 15 【两大主题游线】历史穿越路线、季节更替游线 历史穿越线 00后 童 玩 广 场 板 块 季节更替线 春季 夏季 秋季 冬季 90后 70-80后 民国 环 湖 旅 游 板 块 环 岛 旅 游 板 块 园 秋 旅 游 板 块 生态农庄+动物牧场板块 赏 桃 花 赏 荷 花 采 摘 牧 原 16 【分区思考】根据地块内外部条件分析,确定地块北侧为动区,发展童玩广场、桃花潭、 桃花岛、秋园;南侧为相对静区,发展动物牧场、生态农庄。 1 1 2 2 3 6 3 4 童玩广场,位于项目主入口,吸引 儿童,聚集人气。 桃花潭,人工湖,位于项目主入口 处,大面积湖面形成震撼效果,以 80-90后青年人为主题。 桃花岛,人工岛,以 70-80 后熟知 的射雕英雄传为主题,吸引中青年 客群。 秋园,原址,重构曾经的淮北第一 名园,同时再现民国特有的怀旧场 景,设置次入口,与板浦古镇形成 不同主题文化联动。。 4 5 5 动物牧场,养殖观赏性、互动性、 实用性较强的动物物种,形成互动 体验和观光区域。 生态农庄,不仅可以观赏桃花采摘 蔬果,放置一些陈旧的传统观光农 具供游客体验参与,同时也可以进 行烤地瓜等活动。 17 6 【规划布局】一园 一岛三片区。 童玩 广场 ? 一园:东部的秋园 主入口 ? 一岛:人工湖桃花潭以及 桃花岛 桃花潭 次入口 生态农庄 桃花岛 ? 三片区: 童玩广场片区 动物牧场片区 秋园 动物牧场 生态农庄片区 18 【规划布局】一园 一岛三片区。 童玩 广场 ? 一园:东部的秋园 ? 一岛:人工湖桃花潭以及 桃花岛 桃花潭 ? 三片区: 童玩广场片区 生态农庄 桃花岛 动物牧场片区 秋园 生态农庄片区 动物牧场 19 【详细功能分布图】 巨人攀爬 儿童迷宫 儿童蹦极 滑草场 停车场 儿童乐园 主入口 童玩 广场 游客集散中心 篝火广场 鱼国垂钓 水上娱乐 水上观光 大众餐饮 烧烤区 滨水商业 水世界 滨水商业 主题餐饮 主题咖啡 桃花潭 7080记忆馆 年代商业 神秘森林 森林冒险 次入口 露营基地 森林休闲 摄影、写生基地 生态观光、农耕农具观光 农事参与、农场活动体验 沙滩雕塑 金庸剧场 特色民宿 靖哥居 药师精舍 桃花岛 生态农庄 桃花桩 素质活动基地 茶庄 野外禅修 抗日纪念馆 秋园文化集市 农牧产品销售中心 牧场活动体验、烧烤区 牧场观光 秋园 动物牧场 桃花阵 20 【体量及投资额匡算】地块1757亩(包含西南侧村庄,不包括童玩广场) 功能板块 童玩广场 (70亩) 功能内容 停车场 游客集散中心 娱乐设施(滑草场、娱乐设施) 体量 占地1.5公顷 占地1公顷,建面1000㎡ 占地2.5公顷 投资额 300万 200万 300万 滨水商业 桃花潭 (230亩) 水上娱乐设施 森林娱乐设施 湖 摄影写生基地 沙滩雕塑 桃花岛 (200亩) 年代商业 金庸剧场 特色民宿 茶馆 桃花阵及小品设施 秋园 (200亩) 动物牧场(200亩) 生态农庄(800亩) 道路设施 土地 总计 文化集市 景观(绿化率按60%) 设施+动物 农耕农具 - 建面1600㎡ 占地150亩 占地5亩 长500m宽20m 建面500㎡ 建面2000㎡ 建面2000㎡ 建面200㎡ 密室200㎡,拓展占地30亩 建面6000㎡ - 560万 300万 200万 3000万 70万 100万 175万 200万 1600万 100万 200万 2100万 1500万 500万 100万 3415万 7000万 21920万 21 落地实施 22 【一园】 民国 · 记忆 · 秋园 刀关剑影射雕传,不见侠来不见仙。 试问英雄何处寻,板浦世外桃花源。 24 【定位】历史穿越路线中民国线,其核心是打造一个公园化的文化旅游创意集市,展示 民国10年至50-60年代特有的怀旧场景。 主题 内容 抗日纪念馆+服务中心 老字号服装定制 体量 700㎡ 500㎡ 民国咖啡馆 当铺体验馆 手工千层底布鞋店 民国文化创意集市 粮票展馆 28自行车主题轻餐 特色书吧 老音乐体验馆 70后饭吧 车展馆 大礼堂 200㎡ 100㎡ 200㎡ 100㎡ 300㎡ 500㎡ 200㎡ 200㎡ 2000㎡ 1000㎡ ?依托上个世纪30年代初廖秋杰所建的淮北第一名园“秋 园”,打造集文化、商业、旅游为一体的创意集市。 25 【功能定位】体验功能(生活场景呈现)和滞留功能。 秋园 · 民国 · 记忆 生活场景体验 秋 园 景 观 重 构 ? ? ? ? 当 铺 体 验 馆 鞋 ? 28 老 字 号 服 装 定 制 与 展 览 ? ? ? ? 手 工 千 层 底 布 体 验 馆 粮 票 体 验 车 展 馆 啡 民 国 咖 馆 客群滞留 ? ? 特 色 书 吧 礼 ? 70 老 音 乐 体 验 大 堂 演 出 自 行 车 主 题 轻 餐 馆 后 饭 吧 26 【景观重构】重构原秋园标志性节点景观建筑。 上个世纪30年代初,民国盐业界名人缪秋杰主持淮北盐政时所建,秋园占地百余亩,模仿江南园林格局 ,山水则拟淮北盐区地形,堪称淮北园林中首屈一指的佳构。 ? 入口:落地送编制的孙悟空、青藤盘绕的花篱将公园分为两半 ? 北部:花圃、温房、盆栽、花卉、六角亭、茶亭、假山奇石 ? 南部:大草坪、红莲池、小花山(奇石、禽兽状)、观花廊、碧纱笼、菊展馆、欧式洋礼堂 ? 西南:猴柏、鹤松、垂柳、人工小何、石拱桥、云台山海州山造型的山峰、大盐滩模型、动物园、露 天球场 秋园景观重构 秋园景观重构 假山重构 礼堂重构 27 【建筑重构】再造民国至5060年代风格建筑及怀旧场景。 位置示意 建筑示意 建筑示意 28 【场景营造】再现民国时期民间生活场景。 29 【零售业态——服装定制】零售业态设置服饰定制店,包括中山装、旗袍;千层底手工布 鞋店。 ?业态主题以民国时期服饰风格为主,走高端定制路线,形成港城鲜明的特色服饰目的地 ?店内展示民国时代风云人物曾穿过的中山装和旗袍,同时也进行销售和高端定制服务 30 【零售业态——服饰展览】民国服饰展 31 【零售业态——手工布鞋定制与欣赏】千层底布鞋定制 32 【餐饮业态——70后饭吧】重餐以70后主题餐饮为主 33 【餐饮业态——风波庄】在桃花岛引进风波庄主题餐厅,餐厅以金庸武侠为主题 34 【餐饮业态——自行车主题餐饮】轻餐以28自行车主题餐厅和民国咖啡馆为主 自行车主题餐厅 35 【餐饮业态——咖啡馆】再现民国场景的咖啡馆 场景营造 民国咖啡馆 36 【休闲体验业态——当铺体验与展览】以再现或体验民国生活为主题的休闲业态,当铺 体验、旧书吧、民国车展、粮票展。 当铺体验,主要是收集民国物件展览,设置体验活动环节。 展览 体验 37 【休闲体验业态——旧书吧】交易、看书和借阅功能。 旧书吧,珍藏古典书籍并进行借阅和收集功能的图书馆,不仅针对游客,也针对周边学校学生;与周边学校联动运营。 38 【休闲业态——车展馆】以展示和体验为主。 民国车展与体验,展出民国时期不同类型的黄包车以及后来的解放汽车,可进行合影和体验;同时也可租赁黄包车进行体验。 39 【休闲体验业态——粮票展】粮票展示和兑换功能。 粮票展,不仅展示40-50年代盛行的粮票,同时在此兑换粮票可在项目内部使用。 40 【娱乐业态——音乐体验馆】以留声机、老式录音机展览与音乐体验为主。 41 【会议活动场所——秋园大礼堂】定期举办舞台表演、会议等活动,也可以进行租赁。 外部建筑 内部装修 42 【一岛】 金庸 · 武侠 · 世外桃源 刀光剑影射雕传,不见侠也不见仙。 试问英雄寻何处,板浦世外桃花源。 【定位】包括桃花潭和桃花岛 桃花潭为人工湖,其核心是打造一个以青年和少年活动为主题的水上休闲乐园,桃花潭象征友情,因此除休闲娱乐功能外设 置商务功能; 桃花岛为人为岛,其核心是打造一个70后记忆中金庸笔下《射雕英雄传》中的桃花岛,同时再现70后记忆场景 主题 内容 大众餐饮 主题餐饮 体量 500㎡ 800㎡ 300㎡ 占地5亩 长500m宽20m 500㎡ 2000㎡ 桃花潭 主题咖啡 水世界 神秘森林 摄影写生基地 沙滩带及雕塑 年代商业 桃花岛 金庸剧场 特色民宿 茶馆 桃花桩 桃花阵 2000㎡ 200㎡ 占地30亩 200㎡ 45 一、桃花潭 46 【桃花潭】设计更加符合桃花的人工湖形状形状。 47 【桃花潭——餐饮】分大众餐饮和主题餐饮。 大众餐饮:位于湖北侧,紧邻游客集散中心; 主题餐饮位于人工湖与生态农庄的交叉处,树林浓密,环境幽静,适合发展中高档主题餐饮。 48 【桃花潭——餐饮】主题咖啡馆,建议引进主题性鲜明的咖啡店,例如ZOO COFFE。 主题咖啡店,位于主题餐饮店南侧,选址原因同主题餐饮一致。 49 【桃花潭——水世界】分水上娱乐和水上休闲 水上休闲以慢节奏活动为主,如观光、钓鱼、行船。 50 【桃花潭——水世界】分水上娱乐和水上休闲 水上休闲以慢节奏活动为主,如观光、钓鱼、行船。 51 【桃花潭——水世界】分水上娱乐和水上休闲 水上娱乐以互动体验性活动为主,定期举办赛龙舟和手划船比赛。 52 【桃花潭——神秘森林】以探险活动和娱乐活动为主,预留活动大草坪。 森林体验 树林娱乐 森林射箭 53 【桃花潭——神秘森林】定期举办活动,野外攀岩、野外露营、空中走廊、密林探险等。 野外攀岩 军事体验 空中走廊 野外露营 空中走廊 空中走廊 54 【桃花潭——神秘森林】休憩区 55 二、桃花岛 56 【桃花岛】设计更加符合桃花的人工岛形状。 57 【桃花岛——桃花阵】整体岛构筑一个桃花阵,岛中心构筑物,围绕着构筑物的桃林排 列成奇门遁甲、蕴含五行八卦的阵法。 58 【桃花岛——桃花阵】外围,在原有桃林基础上进行道路改造和树木移植,以简易石、 木篱笆作为道路引导,以五行八卦布阵为意向形成游客动线,从而制造出如入迷阵的感 觉。 桃林组团 木篱笆 桃花林 石篱笆 曲径通幽的桃花阵 59 【桃花阵——武穆密室】中心,根据《射雕英雄传》中描述为保卫《武穆遗书》郭靖与 欧阳锋等恶斗,又中了杨康一刀,生命垂危的故事情节,打造密室逃脱体验馆。 。 密室逃脱是当前最流行的体验馆之一,中包含了很多和推理, 逻辑,图形相关的内容,也不乏寻找钥匙,找到开关等步骤,, 只有找到并且想到相应的用途,才能表简比较全面的考察了玩 家的能力,基本每种道具都有特定的作用单的找到答案。 每个密室的题目数量以及难度不同,题目的设计方式也有很大 的差别,不过很多密室也具有共同点,都有一个完整的故事或 者完整的场景,通过题目与场景的结合,设计出很多精彩的题 目,这也是吸引玩家的重要因素之一。 60 【桃花岛——沙滩雕塑】在桃花潭和桃花岛之间铺设人工沙滩,打造金庸武侠主题特色 沙雕 61 【桃花岛——摄影和写生基地】联动周边学校,可组织自由写生和团队写生,借助作品 推广项目。 62 【桃花岛——7080记忆馆】寻找7080童年的记忆。 63 【桃花岛——金庸剧场】定期播放金庸武侠剧,舞台剧表演、戏剧表演。 64 【桃花岛——特色民俗】药师精舍、老邪故居 原有民居的基础上稍加改造,形成具有调性的主题酒店。 65 【桃花岛——茶庄】主要针对中高端人群设置禅茶馆等 66 【桃花岛——桃花桩】顾名思义,黄老邪练武之地,紧邻秋园的抗日纪念基地,与其联 动形成素质拓展基地,注意预留活动大草坪。 奇门五转 “竹签阵”——梅花桩拓展项目 军事体验 二十八宿大阵 简易梅花桩 67 【 三片区 】 一、童玩广场 69 【定位】历史穿越路线中儿童线,其核心是打造一个聚集人气的儿童亲子乐园。 童玩广场位于项目主入口处,具有吸引人气的作用。 主题 内容 停车场 游客集散中心 体量 占地1.5公顷 占地1公顷,建面1000㎡ 童玩广场 滑草场 篝火晚会广场 儿童乐园 占地2.5公顷 70 【桃花潭——游客集散中心】 ?旅游集散中心的功能包括:景区介绍、旅游咨询、游程信息、导游、休息、通讯、邮电、便民服务、景区形象展示、投诉处 理和安全提示及医疗救护服务等; ?游客集散中心的材料选择环保型材料,与大自然融为一体。 71 【定位】历史穿越路线中儿童线,其核心是打造一个聚集人气的儿童亲子乐园。 童玩广场位于项目主入口处,具有吸引人气的作用。 滑草场 篝火晚会 巨人攀爬 儿童迷宫 儿童攀爬 蹦极跳床 72 二、动物牧场 73 【定位】观光、互动、体验的新奇牧场。 引进新西兰奶牛和澳洲羊驼等新奇动物品种,设置游客参与互动环节。 主题 内容 新西兰奶牛 普通小牛 澳洲羊驼 野鸡 动物牧场 火鸡 孔雀 鸳鸯 天鹅 销售中心 烧烤中心 体量 20只 20只 10组 200只 100只 20只 20对 10对 - 74 【动物牧场】观光、互动、体验的新奇牧场。 75 【动物牧场】观光、互动、体验的新奇牧场。 动物合影 挤牛奶 野鸡喂养 捡鸡蛋 76 【销售中心、烧烤区】动物牧场和生态农庄的产品外销和烧烤,设置手工牛奶布丁制作。 77 三、生态农庄 78 【定位】观光、互动、农事体验于一体的休闲农庄。 79 【生态农庄】观光 80 【生态农庄】互动体验+农事参与 农具体验 农具体验 农事参与 81 旅游路线规划 整体游线 分区游线 主题游线 道路景观 82 一、整体游线 83 【整体路线及观光节点】设计桃花岛三级景观环线,形成自然可循环的生态旅游体系。 停车场 客户集散中心 滑草场 儿童乐园 篝火广场 滨水商业 环景区观光车行旅游路线: 线路设计围绕景区外围,涉及所有板块的观光。 桃花岛游船观光: 滨水商业 神秘森林 水世界 沙滩雕塑 摄影写生基地 利用游船将桃花涧景区与项目相连,同时游船连接每个板块 年代商业 金庸剧场 的主要景点;路线设计主要沿盐河以及引出的湖、水体系。 自行车轻骑线: 年轻驴友的户外自助游以及景区内部环保游,路线设计环湖 环岛环水系。 特色民宿 观光、采摘 观光、采摘 野外禅修 桃花阵 桃花桩+抗日基地 蓉儿茶庄 销售中心+烧烤区 秋园文化集市 牧场观光+体验 环景区观光车行旅游路线 桃花岛游船观光线 桃花岛自行车轻骑观光线 84 二、分区游线 85 【环湖游线设计】主力客群青、少年。 儿童乐园 篝火广场 滨水商业 连接景点: ①儿童乐园:儿童游玩区,聚集人气 ②篝火广场:景区举办活动的场所,可进行对外租赁 ③滨水商业:大众餐饮,游客购物和吃饭的地方 滨水商业 水世界 神秘森林 年代商业 摄影写生基地 ④水世界:进行水上活动的场所,游船观光、水上娱乐 ⑤年代商业:以70后80后记忆为主题的商业区 ⑥摄影写生基地:自由写生团队写生的区域 ⑦神秘森林:沿河树林带,设置森林探险和休憩娱乐项目 ⑧滨水商业:中高端餐饮,包括主题餐饮和主题咖啡,地段 较安静,适合商务人士 交通工具: 观光游览车 游船、木筏 环保自行车 观光马车 86 【环岛游线设计】主力客群70-80后 连接景点: ①摄影写生基地:自由写生、团体写生、自由摄影基地 ②沙滩雕塑:桃花岛与桃花潭的隔离带 ③年代商业:7080后的记忆馆 沙滩雕塑 摄影写生基地 桃花阵 桃花桩 蓉儿茶庄 年代商业 金庸剧场 ④金庸剧场:简单剧院,可进行电影观看、剧场表演等 ⑤桃花桩:黄老邪习武之地,衍生为素质拓展基地 ⑥蓉儿茶馆:禅茶室,面对中高端人群 ⑦野外禅修:野外瑜伽禅修场地 ⑧特色民俗:民居改造的特色主题酒店 ⑨桃花阵:桃花迷魂阵,可联通各个景点 特色民宿 野外禅修 交通工具: 观光游览车 游船 环保自行车 观光马车 87 【秋园游线设计】民国记忆,主力客群中年。 连接景点: ① 抗日纪念馆+服务中心:将炸弹馆和水牢设置成展馆, 内设服务中心 ② 粮票展览:粮票展馆,游客可在此兑换景区内可使用 的粮票券 ③ 70后饭吧:具有年代记忆情景的大众餐饮店 ④ 民国咖啡馆:民国情景的咖啡馆,与蓉儿茶庄隔河相 抗日纪念馆+服务中心 粮票展馆 70后饭吧 民国咖啡馆 老字号服装定制 手工千层底布鞋店 当铺体验馆 大礼堂 望 ⑤ 老字号服装定制:中山装、旗袍定制 ⑥ 手工千层底布鞋店:老布鞋手工艺展示、教受和销售 ⑦ 当铺体验馆:民国时期物件交易与展示 ⑧ 老音乐体验馆:民国至70年代老乐器展览与当时音 老音乐体验馆 自行车主题餐饮 车展馆 乐欣赏 ⑨ 自行车主题餐饮:民国时期自行车主题餐饮店 ⑩ 车展馆:民国时期后黄包车、解放车等展示 11 大礼堂:重构秋园大礼堂,举行表演 12 特色书吧:旧书图书馆 特色书吧 88 【动物牧场和生态农庄游线设计】 销售中心 连接景点: ①水生动物观赏区:钓鱼、鸳鸯观赏、天鹅观赏 ②烧烤区:农场自产野生动植物烧烤 ③销售中心:牧场鸡蛋、牛奶等销售区 ④澳洲羊驼观赏区:引进澳洲羊驼 ⑤普通小牛互动区:与小牛进行近距离接触合影 观光、采摘区 销售中心 观光、采摘区 ⑥新西兰奶牛观赏互动区:奶牛观赏、参与挤牛奶、制作牛 奶布丁 ⑦孔雀观赏区:孔雀喂养与观赏 ⑧野鸡与火鸡观赏互动区:观赏、捡鸡蛋 ⑨生态农庄观赏采摘区:桃花观光、水果采摘、农耕农具观 赏与体验、农事参与 新西兰奶牛观赏互动区 澳洲羊驼观赏区 野鸡与火鸡观赏互动区 烧烤区 水生动物观赏区 普通小牛互动区 孔雀观赏区 10销售中心:农庄牧场产品销售 89 三、主题游线 90 【两大主题游线】历史穿越路线、季节更替游线 历史穿越线 00后 童 玩 广 场 板 块 季节更替线 春季 夏季 秋季 冬季 90后 70-80后 民国 环 湖 旅 游 板 块 环 岛 旅 游 板 块 园 秋 旅 游 板 块 生态农庄+动物牧场板块 赏 桃 花 赏 荷 花 采 摘 牧 原 91 【历史穿越路线】童年——青年+少年——中年记忆——民国记忆,场景循环穿越 童玩广场 桃花潭 桃花岛 秋园 场景打造: 05后儿童乐园 场景打造: 90后水上世界 00后神秘森林 场景打造: 7080后武侠回忆 场景打造: 民国记忆 92 【季节游线】春季——夏季——秋季——冬季 春 夏 秋 冬 游玩项目: 童玩广场 桃花潭 桃花岛 秋园 动物牧场 生态农庄 游玩项目: 童玩广场 桃花潭 桃花岛 秋园 动物牧场 生态农庄 荷花塘赏荷花 游玩项目: 童玩广场 桃花潭 秋园 动物牧场 荷花挖莲藕 游玩项目: 秋园 动物牧场 93 四、道路景观 94 【交通工具】观光游览车、环保自行车、游船、观光马车 95 【形象入口】包括项目概览规划效果图展示,昭示性强。 96 【道路设计】包括人行道路、车行线。 人行线 车行线 石桥 亲水木栈道 森林木栈道 吊桥 97 目录 PART.1 市场回顾 PART.2 整体定位 PART.3 总体规划 PART.4 开发目标 开发原则 开发运营 开发阶段 收益模式 98 【开发目标】桃花岛的开发以价值实现为导向,项目运营目标为 “三大满意+四个成功 +三大效益” 桃花岛的开发以价值实现为导向,项目运营目标为 “三大满意+四个成功+三大效益” 让政府满意 让开发商满意 让老百姓满意 成功树立区域形象 成功打造板浦品牌 成功实现项目收益 成功提升土地价值 社会效益 品牌效益 树立板浦旅游名镇形象, 打造连休闲旅游后花园, 提升板浦知名度。 实现旅游提升产业,有效 实现土地价值。 价值为 导向 经济效益 解决部分社会就业、财政、 税收问题,有力区域经济 发展。 99 【开发原则】 Ⅰ . 旅游先行,农旅文互动 Ⅱ . 生态保护,政企民共赢 开发顺序:先东北,后西南 开发方式:旅游带动产业 开发策略:简单、小引擎带动区块先行发展,后期完善 100 【盈利模式】旅游+商业+产业三向收益。 旅游博人气,商业促消费,产业创品牌 【旅游收入】 门票收入、项目体验收费、场地租赁收费 【商业收入】 餐饮收入、住宿收入、休闲购物收入、租金收入 【产业收入】 采摘收入、农牧产品销售收入 101 【开发阶段】整体开发分三个阶段进行,最终实现效益和人气俱佳的品牌休闲度假目的地。 第一阶段——聚人气 第二阶段——博效益 第三阶段——创品牌 第一阶段开发内容(2015年动工) 童玩广场 桃花潭(挖湖、挖河) 桃花岛部分功能 秋园部分功能 第二阶段开发内容(2017年动工) 桃花岛功能完善 秋园功能完善 动物牧场 生态农庄 第三阶段开发内容(2018年后) 打造农业产业平台 多种多样活动 论坛 102 【运营目标】 聚人气 博效益 创品牌 项目初期:吸引大众观光、休闲体验的家庭消费群体,运作渠道,聚集人气 项目中期:更偏重休闲度假体验,通过夜间客户的滞留和商业、产业运营博取效益 项目后期:拓展辐射区域,挖掘附加消费,打造品牌和平台 103 【营销推广】渠道为王,线上线下双管齐下。 游线设计与打包销售 ? 线下与旅行社达成合作,设计联动游线,打包销售; ? 线上与携程旅行网、途牛网等旅游电商合作推出打包游线。 跨界营销 ? 与摄影协会或美术院校、影视单位达成合作,通过写生、摄影、电影作品形成二次传播; ? 与学校、企业、事业单位达成合作,作为春游或郊游和会议的对口单位,口碑传播 赛事营销 ? 定期举办节庆活动或论坛、赛事活动聚集人气和营销推广,如桃花节、篝火晚会、 赛龙舟、写生比赛等。 104 《增值服务》 设计院嫁接 外部资源整合 105 《上海柏涛设计院方案》 张江南A1-05地块 华发 张江 概念方案设 计 CONCEPT AND PLANNING DESIGN OF A1-05 PLOTS 2014-10-15 上海柏涛建筑设计咨询有限公司 上海柏涛环境艺术设计有限公司 澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计公司中国合作机构 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 106 概念草案 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 概念过程 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 概念方案 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 部分重要节点意向 概念方案 入口广场区——特色餐厅 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 部分重要节点意向 概念方案 秋园——民国风情街 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 部分重要节点意向 概念方案 桃花岛——露营基地 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 部分重要节点意向 概念方案 生态农庄——在线菜园 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 特色节点打造 概念方案 汽车露营地 靠西北停车场区域果园采摘区可设置为特色汽车露营地, 提供与国际接轨的生活方式。 露天影院 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 特色节点打造 概念方案 水上度假区 沿桃花潭设置水屋度假区,打造连云港的小马代 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 华发 《浙江城建园林设计院方案》张江 张江南A1-05地块 概念方案设 计 CONCEPT AND PLANNING DESIGN OF A1-05 PLOTS 2014-10-15 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 概念草案 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 方案1总平图 方案1总平图 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 方案1功能分区图 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 方案1交通分析图 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 方案2总平图 连云港城投 连云港板浦镇桃花岛项目前期概念草案 《增值服务》 设计院嫁接 外部资源整合 123 【文化集市】主要做乡村的改造,首创乡村文化创意园,规划设计和运营 莫干山上世纪二三十年代,曾是中国 前外交部长黄郛隐居并尝试乡村改造 的故地。市集中的11座建筑,大多是 当年黄郛在此兴办蚕种场的遗留下的 废旧厂房。清境对这里进行新的改造 建设,在不到一年时间,一座以乡村 再造为梦想的文化市集就这样诞生了。 面积:8000方,投资1000万 地 址:浙江德清县莫干山镇黄郛西路 48号 开业时间:2013.10.1 经营范围:自行车主题餐厅,青年旅 舍等 无锡田园东方里的文旅板块,反映阳 山的自然生态和拾房村的历史记忆, 还原一个重温乡野、回归童年的田园 人居;将生活与休闲品味相互融合。 面积:300余亩,投资800万 地 址:江苏省无锡市惠山区阳山镇 拾房村 开业时间:2014年3月28日 经营范围:主题餐厅、咖啡厅、特色 面包房、原乡民宿、主题亲子乐园、 田园市集等 124 【清境集团自有品牌】 125 【清境农业】 农园 清境农园致力于打造集农业生产、观光、体验于一体的农耕田园,展示生态、健康的农产品培育方式,开发田园风貌的观光 休闲,提供游客亲事农耕的体验园地,是生态生产与观光体验的完美结合。 实质是在休闲农庄里经营休闲旅游业态,已有清境农园·莫干山、清境农园·无锡阳山(香草园、中央花园、食材花园、果林 农庄、白鹭牧场)。 V-ROOF天空农场(面积小) 空中菜园主要利用城市闲置屋顶结合艺术、环保、科技、农耕、文化打造现代都市的艺术农场,提供新鲜的有机蔬菜及农业 休闲环境。 126 【清境集团联系方式及选址要求】 我们目前还没有打算主动去寻找其他地方进行项目拓展,基本上是别人来找我们。 现在采取的模式多是其他公司有项目想要做类似文化创意园的内容,会来找到我们给 予规划设计或者运营管理。 在区位选择上我们没有明确的规定,只要有适合的项目找到我们,我们会派专人 雷丽萍 上海清境集团运营总监 13916211803 去进行考察,如果可以我们当然愿意去做。目前我们正在操作南京栖霞区的一个项目, 是南京市政府找到我们为其进行策划和设计,我们不负责后期的运营管理。 127 THE END & THANKS 2014.10 128