我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问:美丽聪慧的房姐,如果首付子弹200万,可以在上海买到总价多少的房子?如何操作?另外可否推荐一下上海性价比高的新盘(比如类似武汉恒大御景,中粮类的新盘?谢谢您了!
回答:子弹200,通过gpgd可以买到总价600左右的房子。一线城市新盘普遍溢价,淘不到限价新盘,只能在被低估的板块淘二手笋。如果仅仅从投资角度考虑, 下面两个区域的两房都可以考虑:上海康城和松江北九亭。 康城的优势是距离市中心近,价格低洼,价格低是因为楼盘太大,一直有人需要抛盘急售压价。 北九亭是受虹桥商务区辐射、并且价格还没有充分涨起来的地段。
提问:亲爱的房姐,昨天以sfsd入了套东原启城的房子,这两天打算再入一套,因为时间间隔近,有没有可能利用时间差都做成sfsd?
回答:可以做贷款并发,把2套都操作成首付3成,具体操作步骤见知识星球内部分享。
提问:睿智房姐,你好!目前有40W,做自媒体的,年净收入十几万。想在郑州买房,房姐帮推荐一下买哪里合适呢?我没有购房资格,找大的房企买房是否可免费破限购呢?多谢指教。
回答:选筹:中等及以上品质次新三房/四房/大户型作为增值航母(对标中产家庭),2房小户型作为流动资金安全保障。区域:最近东区北龙湖爆出单价破十万(个别户型),看似危言耸听,但其背后反映的是东区IP愈发强烈,其单价/总价已经超出绝大多数的其他区域别墅。
未来最大潜力区域依然在围绕东区核心区四周的次中心地带。总体来说,东部和东南板块具备更好的价值支撑和溢价空间。
大开发商不会配合破限购,最简单的方法用54大法破限购。
提问:房姐你好,有个问题一直不明白,所谓的主城区的优势具体体现在哪里?另外主城区是怎么划分的?好像也不是按照三环线来的吧?另外限购区我知道怎么划分也知道对应的政策,那主城区和限购区在划分上有没有规律可言呢?比如主城区一定是限购区?还是说限购区一定是主城区?
回答:主城区的优势是资源集中,涨幅最快。说说板块轮动顺序:
重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小。目前武汉只有汉口北,蔡甸,阳逻,五里界不限购。
提问:美丽的房姐您好,如果我购买当代国际花园或者万科红郡,等小孩上了初中,也就是10年后卖出,您看我算的对不对?1.当代80多平190万首付80,贷款110,10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万,租金3000×120=36万,要花213.7万,还不算首付付出去10年的成本
2.当代40平,总价105万,首付55,贷50,10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万,减去24万租金,要花102.7万
不知道我这样算是不是对的,我要是10年后卖出,您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区,能够卖到多少?有赚的吗?是买40平好,还是80多的好?麻烦房姐了!
回答:1.如果不叠加杠杆,需要房价的涨幅超过资本成本,也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间,未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件;但如果是精确到某个年份某个城市,那每年10%的涨幅,就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨,一涨把5年涨幅全部补足,比如武汉。
2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况,首先应该使用的是正确的公式,能赚多少,详见知识星球内部分享。
3. 在这个理论基础之上,买入资产的时候很少会从极微观的角度(例如某些自住需求)来衡量这套房子是否值得,更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值(正向加成、反向拆骨等),综合起来明显低估的房子就是优质资产,平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价,他们的标尺相对比较冷血理性,少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响,所以只要有“买”和“贷”的资格,同时财务情况平稳,下叉都是非常果断的。最后当代单价2万以上,是市场价高出一大截,都不是好的选筹,重新淘2万内的。
提问:首先我必须发自内心的感谢智慧兼美丽的房姐。刚开始的时候还觉得花几百块钱进入这个星球亏了。通过这段时间我一直不断的看别人的提问,房姐的回答,觉得好多东西都是超级实用的,如果不知道这些买房的坑和应对的策论我们有可能多花几万甚至十几万的钱,不要说我夸张。房子是个大东西,一不小心就会多花十几万。而且也是通过星球的资料让我了解到民宿是我未来的职业方向,在重庆做民宿我还是有信心的。现在问题来了,我想在沙坪坝应该选哪些地方做民宿更好一些呢,装修的风格应该怎么定呢?智慧的房姐能给我些什么建议呢?谢谢!
回答:民宿是一个朝阳行业,最近有很多巨头砸重金进入民宿领域,相信他们也是看到了这个产业的前景,但到目前为止确实没有一部法律来完善这个机制,民宿只要不糟邻居投诉,物业也是睁一只眼闭一只眼,但民宿的经营需要高度的精细化运作,这与做任何一个生意道理一样。正常装修风格北欧和ins风市场认可度高。要提升就是做附加值。这个就八仙过海,各显神通了。什么KTV,电影室,团建房,展示厅,都有。
【关于保洁阿姨】
1.现在途家、小猪等上面都有保洁阿姨(收费)
2.有小时工保洁阿姨(我的是30元/h)保洁阿姨只负责打扫,布草清洁是需要送到洗衣房的。布草清洁又是另外一个费用支出。
【关于前期规划】
规划是按照原则来的,是以民宿为主(现金流、租赁)还是以房产投资为主(投资回报率、买卖)。所以先找到自己的方向,再去做规划比较好。个人认为,5套为一规划,前五套基本是熟悉,后面便开始慢慢走向体系。不管是民宿、租赁还是买卖。
提问:房姐,请问一下,找亲戚代持不限购区域新房,外地户口,首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适?以100万房子为例
回答:能不能做代持人主要是看代持人的人品,你能否把控。费用一般利润10%左右,我一般直接3-5万分期付。
详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
提问:房姐,怎么看待海外资产,最近东南亚的房子很火,柬埔寨金边,泰国曼谷,菲律宾的大马尼拉,这些看着租金回报率都很高,有点心动,不知道哪个地方值得入手?
回答:看你的目的是想分散风险,个人认为风险管理并不是分散能解决的。海外投资考虑的点很多,经济发展好房价预期高的可能杠杆低,租金高的可能税高,且信息鉴别成本高,绝大部分拿到国内的外销盘性价比都一般,代理费用10%起跳。自己去海外多个城市考察也不现实。如果A8.5以上可以考虑,普通人就不要舍近求远,过海龙是要打折的。
提问:新人首问:美丽的房姐,关注很久了,前两天加入你的知识星球,学习到了很多知识,受到了一些启发,现在我在西安曲江一期有一套房子,想按照你的方法卖给我的岳父,这样可行吗?还有一个问题就是我还有一套房贷,没有还款两万左右,如何使用信用卡来还款?
回答:你好,可以赠与或者对敲给岳父腾房票。信用卡做空当接龙,详见知识星球内部资料《信用卡的正确用法 99%的人都用错了》
提问:房姐你好!主场深圳,刚需手里资金有限,小孩两年后上小学,想在深圳先上车,布吉的老房子和龙岗的房子选哪里会好一点?
回答:布吉片区的公建配套一直都比较差,规划杂乱,农民房、小产权房、传统工业区居多,未来也不会有太大改善。现在价格低,未来价格还会低。价格是价值的反应,深圳房产的价格都是充分交易后的结果,没有洼地。选筹都是跟着政府的规划走,选择有产业发展的片区,重点都是围绕深圳市十三五规划确定的十七个重点发展片区来选筹。
提问:房姐你好,怎么判断什么区域是领涨,什么是补涨区域?谢谢!
回答:1.你要看板块的发展阶段,是属于启动初期,发展期还是成熟期。成熟区大部分利好已经兑现,价格也处于高位。发展中板块,配套正在逐步完善,价值在不断兑现。启动初期,纯粹的规划阶段,交通,医院,学校等资源都处于待建状态。
2.功能分区不同,价格表现也不同,比如CBD,CID,CLD,或者学区。
3.其实每一次领涨的板块都不同,这跟ZF的炒作强相关,板块轮动。已经变热的板块,并且利好还没有兑现之前,就不要再进。年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区永远是固定板块。
提问:请问如何快速赚到人生中第一个1000万?
回答:财富积累有个门槛,净资产:一线城市1000万/二线城市500万/三四线300万左右。高于这个门槛,基本属于所在城市的中上阶层;低于这个门槛,基本是工薪阶层了。未突破门槛之前,财富的积累主要模式是“省”。普通工薪阶层基本是计算各种开支,希望早日累计到足够的钱买房/买车/子女教育。
这种心态会让人的风险偏好变得极低,对任何有风险的投入慎之又慎,因为稍有不慎就可能让自己多年的积累前功尽弃。一旦突破了门槛,财富积累的主要方式就转变为“换”。
有钱人往往占据各种资源,而每个人占据的资源又各不相同,所以有钱人之间就会交换彼此的资源,最终的结果自然是双赢。这种财富累积的速度远远超过了“省”。所以你会发现,当有了一些钱/资源之后,各种各样的钱/资源纷至沓来,它们就是来交换资源的。
如果你现在还处于门槛之下,不妨换一种心态,把“省”变为“换”。如果你现在已经属于门槛之上,不妨用好“换”。这可以大大加速你的财富积累速度。巧合的是,这基本对应各级城市一套高品质住房的价值。所以有一种说法,“买房关键看邻居”,似乎有点道理。
提问:房姐,你好,我是外地户口,想在武汉买房,除了代持,还有别的方法可以转户口吗?另外听说武汉大学生大专生,年龄放宽到45岁,这个有什么别的路子转户口吗,比如说办JZ。
回答:武汉有8种破限购方案,详见知识星球内部分享。
房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。