发包人不只是包括建设单位,他还可以是总承包单位、分包单位等,但一般见到的是发包人就是建设单位。建设单位需要建设项目,并且已经获得相关政府部门的项目立项、规划许可、建设用地许可、施工许可等有关手续后,通过委托招标代理公司或者自行进行招标施工单位和监理单位,以及勘察、设计单位等,与中标的单位签订合同,这时发包人就是建设单位,注意这里的施工单位是总承包单位,在与总承包单位签订合同中,建设单位可以与总包单位约定:一些专业的工程可以分包,比如消防、弱电、内外装饰专业工程等。
在总包完成主体之后,总包可以进行分包的招标工作,这些由总包招标的专业就是建设单位与总包单位签订的合同中约定的可以进行分包的专业,这时的发包人是总承包单位,这些分包与总包签订合同。
无论是总包还是分包,都可以进行劳务分包,即与劳务公司签订合同,比如总包与劳务公司签订劳务分包合同,约定主体的架子、模板、混凝土的施工的具体事项,哪段哪层由谁施工,质量目标等这些内容,分包与劳务分包签订劳务合同,比如卫生清理,找专业的清洁公司来施工,清理工作的分包在幕墙施工中可以见到,因为幕墙比较容易脏,石材颜色不一致等这些问题,那些清洁公司清理起来更容易,这时发包人是分包单位。
另外有些专业工程的设计,也要分包,比如高低压配电的设计、物流设计、内外装饰的设计、钢结构设计等,这时的发包人又变成了建设单位,但这些设计要与最初的设计院对接,不能影响主体结构的安全、质量。