老年人通常不是买房的主要群体,目前楼市买房的主要群体是青年人,未来买房的主要群体是孩子,因此目前的人口结构同样不利于房地产行业的发展。 总而言之,人口的发展趋势,对于未来10年房地产行业的发展基本上是利空。 最后看一下通货膨胀对于未来房地产行业的影响 如果时候有什么因素可以支撑未来房价的上涨,我们一定会想到通货膨胀,通货膨胀是一种货币现象,其本质是货币超发所引发的货币贬值。而房子属于实物资产,在货币贬值的情况下,以货币衡量房地产价值的时候,自然就会表现出房价的上涨。 虽然过去促进房价上涨的因素非常多,但是在笔者看来,房价上涨的最核心的决定因素还是通货膨胀。 我们分析如今的楼市,不管是供求关系方面、人口发展方面还是楼市调控方面似乎都不利于房地产行业的发展,都可能会导致房价下跌。不过从实际的楼市表现来看,目前房价上涨依然是整体趋势,虽然房价涨幅有所收窄,但是根据国家统计局公布的数据,房价的年涨幅依然能够达到5%左右。 因此分析房价,最不可忽视的因素就是通货膨胀,甚至有专家认为,房子这类资产可以称为是“硬通货”,不管什么时候都拥有抵抗通货膨胀的能力。 综合以上的分析,如果不考虑通货膨胀的话,如今的楼市基本上没有什么利好消息,房价也很难维持现有的水平。但是如果考虑通货膨胀所带来的影响的话,长期来看房价依然处于上涨的趋势。 根据目前比较权威的预测,也就是社科院对于2021年的房价预测,2021年全年房价的涨幅在5%左右,这算是相对稳定的房价涨幅。如果未来10年按照5%的房价涨幅来计算的话,10年后的房价涨幅为62.9%,也就是说100万的房子10年后可以值162.9万,考虑到10年之中房子的折旧成本,100万的房子值140万左右。 如果把100万存银行或者购买一些比较稳定的理财产品,按照4%的复利来计算,100万的现金10年的利息为48万,最后可以获得48万现金。 其实比较之下,买房和持有现金的区别并不大,有人可能会认为,买房的利息成本非常高,这些利息成本不可忽视,10年的房贷利息成本也不是小数目,不过购房者买了房子之后可以自住,省下的租金成本基本上和利息成本差不多。 总而言之,现在买房的盈利空间其实并不大,如果考虑到房子的持有成本,可能还没有存银行的获利大。不过如果是刚需购房者的话,即使没有通过买房实现财富增值,房子带来的居住价值以及其他的附加价值是更为重要的财富。