前言
截止本月,西安房价已连续上涨44个月,与上年相比的同比涨幅,西安为15.6%(9月份为16.0%),位列全国第4名。
房价的上涨也导致了房租上涨,尤其是门店房租。
从2009年到2019年10年间,餐饮业各项运营成本均快速上涨,其中,涨速最快的是房租,10年上涨了5倍。
仅在2019年,续租门店的租金平均上涨30%,有些门店的续租租金涨达100%,直接翻了一倍。高额房租直接导致当地餐饮店40%亏损,剩下60%多数只是在保本经营,赚钱的是少数。
高昂的房租不仅成为餐饮行业成本支出最多的部分,同时也是迫使餐饮企业转让关门的原因之一。
近日,有行业人士向小编反应:

张老板

“我的店面位于高新区一个小区底商,当时花了16万从别人那里接手过来,房租是9600/月,签了三年,第二年递增10%,第三年按周边实际租金涨跌。房子今年年底就到期了,现在准备和房东续签,可房东一下要涨到18000元/月,而且只能一年一签。隔壁商铺才12000元/月。房租这么高,我续签了,以后要想转让也很难转出去,我该怎么办?有没有什么渠道可以投诉?”

吴老板

“我是开火锅店的,我转店不是因为经营得不好,主要是店面租金上涨太快。我店面的租金180元/平方米,而且是按建筑面积计算,200平方的店一个月下来租金40000多,一年下来房租就50多万了。现在生意不好,利润又低,连房租都赚不回来,赚的钱全给房东了!”
看完这些咨询,小编不禁为餐饮人感慨万分。人工费用高、能源价格高、原材料成本高也就算了,还要面临这个市场令人咋舌的高房租,还让不让咱店老板活了?
为此,小编为开店老板整理了一些和房东谈判降低房租的方法,供开店老板参考!
合理规划合同租期
去年全国餐饮市场消费总额突破4万多亿,看似是个人人都能发财的地方,其实只有餐饮老板明白:这个行业赚钱不仅辛苦,而且高风险,一不小心就亏得底朝天。
在开店成本里,房租是大头,很多刚开始雄心勃勃的创业者后来被高昂的房租磨得精疲力尽,以关店告终。如何把房租稳定在自己的可控范围内,显得十分必要!
1、开店前做好租金成本的预估,调查周围店的大概租金,及自己可承受的租金,起码谈起来心中有底。
2、在合同期内,房东不得涨租金,也不得提前收回物业。但如果合同期满,房东想涨租,那你就奈何不了了。所以,一般租店合同都要签3到5年或以上,而不是1年1年签,除非店面位置非常差。
调查发现,像麦当劳、星巴克这样的餐饮企业,一般租期签的都是10年,而且前两年一般不涨租,后面每年的涨租范围(每年涨10%左右)都白纸黑字写在合同里,这样就比较可控。
国内的外婆家、西贝莜面村签的物业租期也都在5-10年左右,像辣宴、毛家饭店这种一般也会签3-5年,这样就能有效避免房东恶意涨租。
3、与房东建立良好关系,提醒房东,好的店能提升他房子的价值,以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租的念头。这种方法虽然治标不治本,但好过标本都不治,处理得好,还是对自己比较有帮助的。
如何与房东谈判稳定租金
要尽可能地发现商铺现存的不足之处,方便和房东谈判时把租金稳定下来,不至于大幅涨租。地段、大小、新旧、客流、交通等等都可以成为你与房东谈判降价的要素。
另外,找店时一般房东都会说自己的店如何如何好,客人怎样怎样的多。而你千万不要光听房东怎么说,即使这家铺子以前生意不怎么样,他也会编出些天花乱坠的理由让你高价租下。
退一万步讲,如果这个店真有那么好,那也不能房东要多少房租就给多少。如果房东有自己的难处急着出手商铺,你也不要善心大发和于心不忍。
市场经济就是如此残酷,尽量抓着房东着急转让的把柄压低价格,当然要把握尺度,不能太离谱。一旦超出房东的底线,把人惹急了宁愿空着也不租给你,那对双方来说都是损失,甚至对你来说损失更大。
签好合同
签好合同除了能抑制恶意涨租,还能防止意外。
一个典型案例是前几年倒闭的餐饮品牌“大师之味”,其老板范新红斥资数百万建了一个中央厨房,就在完成装修准备运营的时候,房东说要把房子卖了。范新红的巨额投资瞬间化为乌有,这也直接导致了大师之味资金断裂,以倒闭告终。
由此可见,物业合同是餐馆生死攸关的保障啊。这一点星巴克就做得很好,值得开店老板学习,它的物业合同有这2条:
1、 如果租期内房屋所有权发生变动,不影响合同效力。也就是说即使房东在租期内把房子卖掉了,仍然不妨碍你开店的权益,不妨碍你的合同,你只是换了一个房东而已。
2、在租赁期限内,如房东擅自终止合同,提前收回房子,则房东应双倍返还店铺已支付租赁保证金,并按合同终止前一个月租金的五倍向承租方支付违约金,若仍不足够抵付损失,房东还应负责赔偿不足部分。
当然,除了本文列出的技巧,还有更多方法需要我们灵活应对。大家如果有什么更好的防止涨租的方法也可以文末留言探讨。