商品房作为一种价值较高的商品,少则几十万元、多则几百万元一套的价格,让许多购房者都难以一次性向开发商付清全款,购房者转而选择以“首付款+银行贷款(公积金贷款或商业贷款)”的方式向开发商付清房款。
此种交易模式,虽然让开发商能够以较快的方式拿到合同约定的购房款,但也给开发商埋下了交易风险。由于开发商销售的房屋多是期房或者是短期内无法办理不动产证的房屋,这些房屋无法登记设立抵押权。银行在没有取得抵押权他项权证之前,为了保障能否收回贷款,会在贷款合同中要求开发商为购房者提供阶段性连带保证责任,在保证期间内,如果购房者“断供”,则银行有权在开发商提供的保证金中划扣欠付款项或者直接要求开发商限期偿还购房者已拖欠款项。而开发商一旦替“断供”的购房者偿还了欠款,相当于开发商把已拿到手的购房款又吐出去了部分。
根据法律规定,开发商承担连带保证责任后,可以向购房者行使追偿权。但实务中,此种追偿权却难以行使,原因是出现“断供”的购房者多数是处于资金链断裂状态,甚至可能已经去世。出现上述情况时,即便开发商有追偿权,但也难以通过追偿权的行使有效地保障自身权益,还可能白白浪费时间成本、维权成本等。
有鉴于此,开发商能否以购房者“断供”构成违约,解除与购房者签订的《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》?本文将对此作一探讨。
一、开发商能够行使解除权的分析
开发商单方享有的解除权一般分为两类,即约定解除权和法定解除权。此外,开发商也可以与购房者协商一致解除合同。
约定解除权是指在开发商与购房者订立的《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等文件中约定有开发商可以单方行使解除权的内容。例如,合同中约定“购房者应按贷款合同的约定如期足额归还贷款本息,购房者未依约归还贷款本息,导致开发商被贷款银行扣划款项、承担垫付责任或回购义务等保证责任的,购房者应在接到通知之日起XX日内将开发商代其向贷款银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等),及开发商因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失)支付给开发商,逾期超过XX日的,开发商有权解除合同……”。
法定解除权是指在开发商与购房者订立的《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等文件中没有约定开发商可以单方行使解除权的内容。开发商需要根据《民法典》等法律规定,以购房者违约导致合同目的无法实现等为由解除合同。
二、开发商行使约定解除权与限制
一般而言,在合同当事人之间有单方解除合同的约定时,如果满足约定的解除权条件,那么守约方是可以依约行使解除权的。但是商品房预售或买卖合同具有特殊性,其合同标的物——商品房具有居住属性,除了基于投资目的买房的炒房客等主体外,多数人买房是为了满足自己的居住需要。
即便合同约定的解除条件成就时,开发商作为守约方要求解除合同,是否一定能解除合同,仍然需要结合个案予以判断。如果不区分情形,机械地采取只要满足解除条件,就允许开发商解除合同的裁判观点,不仅会侵害购房者的居住权,也不利于维护交易的稳定性,也不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的司法精神。因此,需要从购房者“断供”这一违约行为造成后果的严重程度来衡量是否支持开发商行使约定解除权。
如果购房者因为客观情况而短期内“断供”,如新冠疫情导致收入来源中断而“断供”,开发商仅替购房者向银行垫付了部分款项,该垫付款项与房款总价相比占比很少。购房者后来又将垫付款项归还给了开发商或者以其他方式愿意承担偿还责任的,且购房者也恢复按期向银行偿还按揭贷款。此种情况可以认为购房者“断供”这一违约行为造成的后果十分轻微,不足以认定开发商订立《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》的目的无法实现。此时,应当限制开发商行使约定解除权,从而保护购房者的居住权益。笔者经检索, (2020)黑01民终1578号案件中,法院即采纳类似的裁判观点。
如果购房者的“断供”时间较长,如一年以上,开发商累计垫付按揭贷款金额较大。或者银行由于购房者长期不还房贷,启动回购条款,宣布贷款提前到期,开发商应银行要求一次性支付了剩余未付贷款,替购房者履行完了贷款合同项下的还款义务。此种情况可以认为购房者“断供”这一违约行为造成的后果严重,足以认定开发商订立《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》的目的无法实现。此时,应当允许开发商行使约定解除权,从而保护开发商的合法权益,同时,也应要求开发商将首付款和购房者已还贷款款项在扣除违约金的剩余部分返还给购房者,以达到节约诉讼资源、案结事了的裁判效果。笔者经检索,(2019)冀0202民初301号和 (2020)豫0182民初2071号案件中,法院即采纳类似的裁判观点。
三、开发商行使法定解除权与限制
开发商行使法定解除权的原因在于与购房者订立的《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等文件中没有约定有开发商可以单方行使解除权的内容。但是法定解除权的行使有严格的条件限制,需要符合《民法典》第563条规定的情形。
基于购房者以首付款加按揭方式购房这一交易模式的特殊性,造成开发商难以以购房者“断供”为由,行使法定解除权。购房者通过首付款和银行贷款的方式已向开发商支付了全部的购房款,履行完了支付购房款的义务,开发商也足额拿到了购房款,实现了订立《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》的目的。
对于购房者未按时偿还银行贷款的“断供”行为,本质是对贷款合同项下还款义务的违反,而不是违反《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》项下支付购房款的义务。“断供”行为导致开发商承担连带保证责任,与《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》涉及的房屋买卖关系不属于同一法律关系,开发商承担担保责任后,可依法行使追偿权,但不能以此认定购房者构成根本违约导致合同目的无法实现从而解除《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》。笔者经检索, (2020)粤07民终1410号、 (2020)桂07民终1098号、(2020)冀05民终2165号、(2019)皖0102民初8620号案件、(2019)鲁1302民初3638号案件中,法院即采纳类似的裁判观点。
按上述观点,将《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》和银行贷款合同看成独立的两份合同,不能以购房者对银行贷款合同的违反来解除《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》,也能自成逻辑。
但此种观点似乎割裂了按揭购买商品房交易模式的整体性和整体功能,如果没有《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》的订立,购房者就无需向银行贷款来支付购房款。从这一层面来说,《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》可以视为是银行贷款合同得以签订的前提和基础,银行贷款订立的目的就是为了《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》能够顺利履行,开发商为购房者提供阶段性连带保证责任则是为了银行贷款合同能够顺利履行。从关联的角度看,购房者虽然以首付款和银行贷款的方式向开发商足额支付了购房款,但开发商并不能确定、终局地取得全部购房款。
由于开发商承担了连带保证责任,一旦购房者不履行按期还贷的义务,开发商将不得不将已取得的购房款在欠款范围内还给银行。客观结果就是购房者实际上没有付清全部购房款,购房者的“断供”行为实质上是一种根本违约行为,开发商没有实际获得全额购房款,开发商订立《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》的目的未能实现。基于此,开发商应当享有法定解除权。笔者经检索,(2019)黔01民终2528号、 (2017)鲁0126民初4号案件中,法院即采纳类似的裁判观点。
四、结语
从上文的分析中,我们能够看出,开发商因为购房者“断供”而向银行承担阶段性连带保证责任后,并不一定能解除《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》,关键还是看开发商提供的证据能否让法院认定购房者违约程度的严重性,进而认定该违约行为已导致开发商订立合同的目的无法实现。在能够认定开发商订立合同目的无法实现时,开发商行使约定解除权比行使法定解除权更易得到法院的支持。