Title: Lucky Jacks Entertainment Center, LLC, and New Gaming Systems, Inc. v. Jopat Building Corporation et al.

State: alabama

Issuer: Alabama Supreme Court

Document:

REL: 07/10/2009 
Notice: T h i s 
o p i n i o n i s s u b j e c t t o f o r m a l 
r e v i s i o n b e f o r e 
p u b l i c a t i o n i n 
t h e 
advance 
s h e e t s o f 
Southern Reporter. 
R e a d e r s a r e 
r e q u e s t e d t o n o t i f y t h e 
Reporter of 
Decisions, 
Alabama 
A p p e l l a t e 
C o u r t s , 
300 D e x t e r Avenue, Montgomery, Alabama 36104-3741 
((334) 
2 2 9 - 0 6 4 9 ) , o f 
any t y p o g r a p h i c a l o r o t h e r e r r o r s , i n 
o r d e r t h a t c o r r e c t i o n s may be made 
b e f o r e t h e 
o p i n i o n i s 
p r i n t e d i n 
Southern Reporter. 
SUPREME COURT OF ALABAMA 
SPECIAL TERM, 2009 
1071648 
Lucky Jacks Entertainment Center, LLC, 
and New Gaming Systems, 
Inc. 
v. 
Jopat B u i l d i n g C o r p o r a t i o n e t a l . 
Appeal from J e f f e r s o n C i r c u i t 
Court 
(CV-07-1093) 
LYONS, 
J u s t i c e . 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t 
C e n t e r , 
LLC ("Lucky 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t " ) , a n d 
New Gaming S y s t e m s , I n c . ("NGS"), 
a p p e a l 
f r o m a j u d g m e n t a w a r d i n g a p p r o x i m a t e l y 
$216,000 i n 
damages t o 
J o p a t B u i l d i n g C o r p o r a t i o n , P a j i a R e a l t y C o r p o r a t i o n , 
N a t u r a l 
1071648 
B r i d g e D e v e l o p m e n t C o r p o r a t i o n , 
and 
B i r g e s L a n d 
C o r p o r a t i o n 
( h e r e i n a f t e r r e f e r r e d t o c o l l e c t i v e l y as " J o p a t " ) . 
We 
r e v e r s e 
and 
remand. 
F a c t u a l B a c k g r o u n d and 
P r o c e d u r a l H i s t o r y 
J o p a t owns and manages a s h o p p i n g 
c e n t e r i n R o e b u c k . 
NGS 
o p e r a t e s 
g a m i n g b u s i n e s s e s 
i n s e v e r a l s t a t e s . 
B e g i n n i n g 
i n 
A p r i l 2006, NGS 
n e g o t i a t e d an a g r e e m e n t t o l e a s e f r o m 
J o p a t 
p a r t 
o f t h e 
s h o p p i n g 
c e n t e r . 
On 
J u n e 7, 2006, L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t , 
an 
i n d e p e n d e n t 
company 
owned 
by 
an 
NGS 
e m p l o y e e , e x e c u t e d t h e l e a s e a g r e e m e n t as l e s s e e . 
By 
s e p a r a t e 
a g r e e m e n t w i t h J o p a t , 
NGS 
g u a r a n t e e d 
t h e 
l e a s e on b e h a l f 
o f 
L u c k y J a c k s E n t e r t a i n m e n t . 
The l e a s e a g r e e m e n t p r o v i d e d : 
"The 
P r e m i s e s 
s h a l l 
be 
u s e d 
and 
o c c u p i e d 
f o r 
t h e 
p u r p o s e 
o f 
o p e r a t i n g a v i d e o s w e e p s t a k e s c e n t e r and f o r no o t h e r p u r p o s e 
w i t h o u t 
t h e 
p r i o r 
w r i t t e n 
c o n s e n t 
o f 
L e s s o r . " 
( E m p h a s i s 
added.) 
L u c k y J a c k s E n t e r t a i n m e n t 
was 
f o r m e d s p e c i f i c a l l y 
t o 
o p e r a t e 
t h e v i d e o - s w e e p s t a k e s 
c e n t e r 
i n t h e 
l e a s e d 
p r e m i s e s 
p u r s u a n t 
t o t h e l e a s e ; i t d i d n o t engage i n any o t h e r 
b u s i n e s s 
i n A l a b a m a . 
I t 
i s u n d i s p u t e d 
t h a t , a t t h e 
t i m e 
t h e 
l e a s e a g r e e m e n t 
was 
n e g o t i a t e d 
and 
s i g n e d , 
t h e 
p a r t i e s 
were 
aware 
t h a t 
2 
1071648 
l i t i g a t i o n 
was 
p e n d i n g 
i n 
t h e 
J e f f e r s o n 
C i r c u i t 
C o u r t 
r e g a r d i n g t h e l e g a l i t y o f v i d e o - s w e e p s t a k e s o p e r a t i o n s s u c h as 
t h e one 
r e q u i r e d by t h e l e a s e . 
I t i s a l s o u n d i s p u t e d 
t h a t 
t h e 
p a r t i e s 
"hoped" 
t h a t 
t h i s 
C o u r t w o u l d 
e v e n t u a l l y 
d e t e r m i n e 
t h a t s u c h o p e r a t i o n s were 
l e g a l . 
The 
l e a s e 
a g r e e m e n t 
i n c l u d e d 
a 
t e r m i n a t i o n 
p r o v i s i o n , 
w h i c h p r o v i d e d : 
" L e s s e e may 
t e r m i n a t e 
t h e L e a s e a t 
any 
t i m e 
a f t e r t w e l v e 
(12) 
f u l l months o f p a y i n g 
r e n t , p r o v i d e d 
L e s s e e 
g i v e s L e s s o r 
n i n e t y 
(90) d a y s a d v a n c e w r i t t e n n o t i c e and 
p a i d 
a sum 
e q u a l 
t o f o u r 
(4) months o f t h e t h e n m o n t h l y r e n t 
w i t h 
t h e 
t e r m i n a t i o n 
n o t i c e . " 
J o p a t ' s 
a g e n t , 
M a t t 
R e n n e r , 
t e s t i f i e d t h a t t h e t e r m i n a t i o n p r o v i s i o n was 
i n s e r t e d i n t o 
t h e 
l e a s e 
a g r e e m e n t 
a t NGS's r e q u e s t 
b e c a u s e NGS 
knew t h a t 
t h e 
r e q u i r e d 
u s e - - f o r 
a 
v i d e o - s w e e p s t a k e s 
c e n t e r - - c o u l d 
be 
d e c l a r e d 
i l l e g a l . 
The 
owner 
o f L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t , 
N a t h a n F r e e l s , 
t e s t i f i e d 
t h a t 
t h e 
t e r m i n a t i o n 
p r o v i s i o n 
was 
i n s e r t e d 
i n t o 
t h e 
l e a s e 
a g r e e m e n t 
so 
t h a t 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t 
c o u l d 
t e r m i n a t e 
t h e 
l e a s e 
i f 
t h e 
v i d e o -
s w e e p s t a k e s o p e r a t i o n 
was 
n o t 
p r o f i t a b l e . 
P u r s u a n t 
t o 
t h e 
l e a s e a g r e e m e n t 
as 
u l t i m a t e l y amended, 
L u c k y J a c k s E n t e r t a i n m e n t b e g a n o p e r a t i n g a v i d e o - s w e e p s t a k e s 
3 
1071648 
c e n t e r 
on 
t h e 
p r o p e r t y 
i n S e p t e m b e r 
2006. 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t p a i d r e n t as r e q u i r e d by t h e l e a s e a g r e e m e n t f o r 
e a c h month i t o c c u p i e d t h e p r e m i s e s , 
i n c l u d i n g December 
2006. 
On 
December 
1, 
2006, 
t h i s 
C o u r t 
d e t e r m i n e d 
t h a t 
v i d e o -
s w e e p s t a k e s 
o p e r a t i o n s were u n l a w f u l u n d e r § 13A-12-27, A l a . 
Code 1 9 7 5 .
1 
See B a r b e r v. J e f f e r s o n C o u n t y R a c i n g A s s ' n , 
960 
So. 2d 599 ( A l a . 2 0 0 6 ) . 
I t i s u n d i s p u t e d 
t h a t L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t v a c a t e d t h e p r e m i s e s and d i d n o t p a y r e n t 
a f t e r 
December 
2006. 
On 
J a n u a r y 
3, 
2007, 
t h r o u g h 
c o u n s e l , 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t w r o t e J o p a t ' s a g e n t n o t i n g t h i s C o u r t ' s 
d e c i s i o n 
i n B a r b e r ; i n t h a t 
l e t t e r , 
c o u n s e l m i s t a k e n l y p r e s u m e d 
t h a t 
t h e 
l e a s e t e r m 
e x p i r e d on 
J a n u a r y 
4, 
2007. 
I n t h a t same 
l e t t e r , L u c k y J a c k s E n t e r t a i n m e n t p r o p o s e d t o e x t e n d t h e l e a s e 
1 S e c t i o n 13A-12-27 
p r o v i d e s , i n p a r t : 
" ( a ) A p e r s o n c o m m i t s t h e c r i m e o f p o s s e s s i o n o f 
a g a m b l i n g d e v i c e i f 
w i t h k n o w l e d g e o f t h e c h a r a c t e r 
t h e r e o f he m a n u f a c t u r e s , 
s e l l s , 
t r a n s p o r t s , 
p l a c e s 
o r 
p o s s e s s e s , 
o r 
c o n d u c t s 
o r 
n e g o t i a t e s 
any 
t r a n s a c t i o n 
a f f e c t i n g 
o r 
d e s i g n e d 
t o 
a f f e c t 
o w n e r s h i p , 
c u s t o d y o r u s e o f : 
" ( 1 ) A s l o t m a c h i n e ; o r 
" ( 2 ) Any 
o t h e r g a m b l i n g 
d e v i c e , w i t h 
t h e 
i n t e n t i o n 
t h a t 
i t be 
u s e d 
i n t h e 
a d v a n c e m e n t o f u n l a w f u l g a m b l i n g 
a c t i v i t y . " 
4 
1071648 
on a m o n t h - t o - m o n t h b a s i s 
u n t i l 
t h i s C o u r t ' s d e c i s i o n became 
" f i n a l . " 
I n r e s p o n s e , R e n n e r w r o t e L u c k y J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t 
e x p l a i n i n g t h a t t h e e x p i r a t i o n d a t e o f t h e l e a s e was 
S e p t e m b e r 
30, 
2009; d e m a n d i n g 
t h a t 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t 
p a y 
t h e 
r e n t owed f o r J a n u a r y 2007 w i t h i n 
f i v e d a y s o r be i n d e f a u l t 
o f 
t h e 
l e a s e 
a g r e e m e n t ; 
and 
o f f e r i n g 
t o 
h e l p 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t 
s u b l e t 
o r 
a s s i g n 
t h e 
l e a s e 
i f i t w i s h e d 
t o 
v a c a t e 
t h e p r e m i s e s 
b e f o r e t h e e x p i r a t i o n d a t e . 
The 
r e c o r d 
d o e s 
n o t 
show 
t h a t 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t 
r e q u e s t e d 
p e r m i s s i o n t o use t h e p r e m i s e s 
f o r a n o t h e r p u r p o s e 
o r t h a t i t 
r e s p o n d e d 
t o J o p a t ' s demand f o r payment o f 
r e n t . 
On M a r c h 23, 2007, J o p a t s u e d L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t 
and NGS, 
as g u a r a n t o r ( h e r e i n a f t e r r e f e r r e d t o c o l l e c t i v e l y 
as 
" L u c k y J a c k s " ) , i n t h e J e f f e r s o n C i r c u i t C o u r t s e e k i n g damages 
f o r 
b r e a c h 
o f 
t h e 
l e a s e 
a g r e e m e n t 
and 
r e c o v e r y u n d e r 
t h e 
g u a r a n t y 
a g r e e m e n t . 
J o p a t 
l a t e r 
amended 
t h e 
c o m p l a i n t 
t o 
s t a t e 
a 
c l a i m 
f o r 
a t t o r n e y 
f e e s 
and 
t o demand $82,000 
i n 
damages on 
t h e b r e a c h - o f - l e a s e c l a i m . 
L u c k y 
J a c k s 
a n s w e r e d 
b o t h t h e c o m p l a i n t and t h e amended c o m p l a i n t . 
A t 
a 
b e n c h 
t r i a l , 
J o p a t 
a r g u e d 
t h a t 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t had b r e a c h e d 
t h e l e a s e a g r e e m e n t by 
f a i l i n g 
t o 
5 
1071648 
c o m p l y w i t h t h e t e r m i n a t i o n p r o v i s i o n i n t h e a g r e e m e n t when i t 
v a c a t e d 
t h e 
p r e m i s e s 
and 
c e a s e d 
p a y i n g 
r e n t . 
L u c k y 
J a c k s 
a r g u e d t h a t t h e l e a s e was 
i l l e g a l and t h a t i t was, t h e r e f o r e , 
v o i d 
and 
u n e n f o r c e a b l e 
i n 
i t s 
e n t i r e t y - - i n c l u d i n g 
t h e 
t e r m i n a t i o n 
p r o v i s i o n . 
S p e c i f i c a l l y , 
c i t i n g 
t h i s 
C o u r t ' s 
d e c i s i o n i n W a l k e r v. S o u t h e r n 
T r u c k i n g C o r p . , 
283 A l a . 
551, 
219 So. 2d 379 ( 1 9 6 9 ) , L u c k y J a c k s c o n t e n d e d 
t h a t L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t was 
r e l i e v e d o f i t s d u t y t o p e r f o r m b e c a u s e t h e 
s i n g l e 
use 
f o r t h e 
l e a s e d p r e m i s e s 
r e q u i r e d by 
t h e 
l e a s e 
a g r e e m e n t - - 
a v i d e o - s w e e p s t a k e s 
o p e r a t i o n - - h a d b e e n 
d e t e r m i n e d 
t o 
be u n l a w f u l . 
J o p a t a r g u e d 
t h a t t h i s C o u r t ' s 
d e c i s i o n 
i n 
B a r b e r 
r e n d e r e d 
t h e 
l e a s e 
a g r e e m e n t 
m e r e l y 
i m p o s s i b l e 
t o 
p e r f o r m , 
n o t 
v o i d , 
and 
t h a t , 
t h e r e f o r e , 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t 
was 
r e q u i r e d t o 
c o m p l y 
w i t h 
t h e 
t e r m i n a t i o n 
p r o v i s i o n i f i t d e s i r e d t o t e r m i n a t e t h e 
l e a s e .
2 
On 
May 
13, 
2008, 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
e n t e r e d 
a 
j u d g m e n t 
d e t a i l i n g i t s f i n d i n g s o f f a c t and c o n c l u s i o n s o f l a w . 
B a s e d 
2 J o p a t ' s a r g u m e n t t h a t t h e l e a s e a g r e e m e n t was 
i m p o s s i b l e 
t o p e r f o r m i s i n c o n s i s t e n t w i t h i t s a r g u m e n t b e f o r e t h e 
t r i a l 
c o u r t t h a t L u c k y 
J a c k s E n t e r t a i n m e n t 
c o u l d have o b t a i n e d 
an 
a l t e r n a t e 
use 
o f 
t h e 
p r e m i s e s 
u n d e r 
t h a t 
p o r t i o n 
o f 
t h e 
l i m i t e d - u s e 
p r o v i s i o n 
p r o h i b i t i n g 
o t h e r 
u s e s 
" w i t h o u t 
t h e 
p r i o r w r i t t e n c o n s e n t o f L e s s o r . " 
T h e r e f o r e , we 
w i l l c o n s i d e r 
t h e i s s u e s p r e s e n t e d t o us w i t h o u t r e g a r d t o t h e 
e f f e c t , i f 
any, 
o f t h a t 
l a n g u a g e . 
6 
1071648 
on t h e C o u r t o f C i v i l A p p e a l s ' d e c i s i o n i n L u c a s v. L y l e , 
807 
So. 
2d 546 
( 2 0 0 1 ) , 
t h e 
t r i a l 
c o u r t c o n c l u d e d 
t h a t t h e 
l e a s e 
was 
v o i d a b l e , and i t a w a r d e d J o p a t a p p r o x i m a t e l y $216,000 i n 
damages, t h e amount L u c k y 
J a c k s E n t e r t a i n m e n t w o u l d h a v e 
had 
t o 
p a y i f t h e l e a s e a g r e e m e n t had b e e n t e r m i n a t e d p u r s u a n t 
t o 
t h e t e r m i n a t i o n p r o v i s i o n . 
L u c k y J a c k s moved t o a l t e r , amend, 
o r 
v a c a t e t h e j u d g m e n t p u r s u a n t 
t o R u l e 
59, A l a . R. 
C i v . 
P. 
The 
t r i a l c o u r t d e n i e d L u c k y J a c k s ' s m o t i o n on J u l y 24, 2008. 
L u c k y 
J a c k s 
a p p e a l e d . 
S t a n d a r d o f R e v i e w 
" I n 
r e v i e w i n g a 
t r i a l 
c o u r t ' s f i n d i n g s o f f a c t b a s e d 
on 
o r e t e n u s e v i d e n c e , 
t h i s C o u r t p r e s u m e s t h o s e 
f i n d i n g s t o be 
c o r r e c t . " 
H e n s l e y v. P o o l e , 910 
So. 2d 96, 
100 
( A l a . 2 0 0 5 ) . 
" N e v e r t h e l e s s , 
t h i s 
p r i n c i p l e 
i s n o t 
a p p l i c a b l e 
where 
t h e 
e v i d e n c e 
i s 
u n d i s p u t e d , 
o r 
where 
t h e 
m a t e r i a l 
f a c t s 
a r e 
e s t a b l i s h e d by t h e u n d i s p u t e d e v i d e n c e . " 
S a l t e r v. 
H a m i t e r , 
887 So. 2d 230, 
234 
( A l a . 2 0 0 4 ) ; 
see a l s o K e r s h a w v. K e r s h a w , 
848 
So. 
2d 942, 
949 
( A l a . 2 0 0 2 ) . 
F u r t h e r m o r e , 
"on 
a p p e a l , 
t h e 
r u l i n g 
on 
a q u e s t i o n o f 
l a w 
c a r r i e s 
no 
p r e s u m p t i o n 
o f 
c o r r e c t n e s s , 
and 
t h i s 
C o u r t ' s r e v i e w i s de n o v o . " 
Ex 
p a r t e  
Graham, 702 
So. 2d 1215, 
1221 
( A l a . 1 9 9 7 ) . 
7 
1071648 
A n a l y s i s 
On 
a p p e a l , 
L u c k y 
J a c k s 
c o n t e n d s 
t h a t 
t h e 
t r i a l 
c o u r t 
e r r e d i n c o n c l u d i n g 
t h a t t h e l e a s e a g r e e m e n t was 
v o i d a b l e 
and 
n o t 
i l l e g a l and v o i d . 
As i t d i d b e f o r e 
t h e 
t r i a l c o u r t , L u c k y 
J a c k s b a s e s i t s a r g u m e n t on 
t h i s 
C o u r t ' s d e c i s i o n i n W a l k e r , 
s u p r a . 
I n W a l k e r , t h e p a r t i e s e n t e r e d 
i n t o a l e a s e a g r e e m e n t 
by 
w h i c h 
t h e 
l e s s e e s 
were 
t o 
use 
t h e 
l e a s e d 
p r e m i s e s 
t o 
o p e r a t e an 
o f f i c e , w a r e h o u s e , and 
t r u c k i n g t e r m i n a l "'and 
f o r 
no o t h e r d i f f e r e n t o b j e c t o r p u r p o s e . ' " 
283 
A l a . a t 552, 
219 
So. 
2d 
a t 
380. 
A t 
t h e 
t i m e 
t h e 
l e a s e 
was 
e x e c u t e d , 
t h e 
p a r t i e s d i d n o t know t h a t t h e 
r e q u i r e d use 
was 
p r o h i b i t e d 
by 
l o c a l 
z o n i n g 
l a w s . 
Upon 
d i s c o v e r i n g 
t h e 
r e s t r i c t i o n , 
t h e 
p a r t i e s u n s u c c e s s f u l l y a t t e m p t e d t o h a v e t h e p r o p e r t y 
r e z o n e d . 
The 
l e s s e e s t h e n v a c a t e d 
t h e p r e m i s e s , and t h e l e s s o r s u e d f o r 
u n c o l l e c t e d 
r e n t . 
A f t e r 
n o t i n g 
t h a t 
" t h e 
e n t i r e 
p r o p e r t y 
was 
r e n d e r e d 
u s e l e s s 
b e c a u s e 
o f 
t h e 
l e a s e ' s 
t e r m s 
and 
t h e 
z o n i n g 
o f 
t h e 
p r o p e r t y , " 
t h i s C o u r t 
e x p l a i n e d : 
"The 
g e n e r a l r u l e i n a c a s e s u c h as we have h e r e 
i s 
s t a t e d most 
c l e a r l y 
i n 32 
Am. 
J u r . , 
L a n d l o r d 
& 
T e n a n t , s 229, 
p. 
2 1 2 : 
"'...Where, h o w e v e r , t h e l e a s e p e r m i t s 
t h e 
l e s s e e 
t o 
use 
t h e 
p r e m i s e s 
f o r 
o n l y 
a 
8 
1071648 
s i n g l e 
p u r p o s e , 
a 
p r o h i b i t i o n 
o f 
l a w 
a g a i n s t 
s u c h 
u s e 
w i l l , 
a c c o r d i n g t o 
t h e 
w e i g h t o f a u t h o r i t y , a n n u l o r t e r m i n a t e t h e 
c o n t r a c t 
and 
r e l i e v e 
t h e 
t e n a n t 
o f 
o b l i g a t i o n t h e r e u n d e r . 
...'" 
283 A l a . a t 553, 219 So. 2d a t 381. 
T h i s C o u r t i n W a l k e r went 
on 
t o q u o t e 
W i l s o n 
v. 
M c K l e r o y , 
20 6 A l a . 342 , 
8 
9 So. 
584 
( 1 9 2 1 ) , o v e r r u l e d on o t h e r g r o u n d s by C r o s s v. R u d d e r , 380 
So. 
2d 766 
( A l a . 1 9 7 9 ) , w h i c h 
i n v o l v e d t h e i m p r o p e r 
s a l e o f 
t h e 
p r o p e r t y o f a m i n o r . 
T h i s C o u r t 
s t a t e d : 
"'When b o t h 
p a r t i e s , 
a c t i n g 
u n d e r 
a 
m i s t a k e o f l a w , make a c o n t r a c t w h i c h 
t h e 
l a w 
f o r b i d s , 
t h e n 
t h e 
p r i n c i p a l s 
a r e 
n o t 
l i a b l e t h e r e u n d e r 
I t i s a m i s t a k e 
o f 
l a w , known i n l a w , y e t p r o b a b l y unknown i n 
f a c t , t o t h e p a r t i e s t o t h e c o n t r a c t a t t h e 
t i m e o f i t s e x e c u t i o n . ' " 
283 
A l a . a t 553-54, 219 
So. 
2d a t 381 
( q u o t i n g W i l s o n , 
206 
A l a . 
a t 348, 
89 So. 
a t 5 8 8 - 8 9 ) . 
B a s e d 
on t h e s e 
r u l e s , 
t h i s 
C o u r t 
i n W a l k e r 
a f f i r m e d t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s j u d g m e n t f o r t h e 
d e f e n d a n t , 
c o n c l u d i n g t h a t t h e p l a i n t i f f was 
n o t 
e n t i t l e d 
t o 
r e c o v e r on t h e l e a s e a g r e e m e n t . 
C o n s i s t e n t w i t h t h e 
r u l e s 
s t a t e d 
i n W a l k e r 
and 
W i l s o n , 
t h i s C o u r t has a l s o e x p l a i n e d : "We 
b e l i e v e t h a t i t i s a s o u n d 
p r i n c i p l e 
t h a t 
when 
p r e m i s e s 
a r e 
l e a s e d 
f o r 
t h e 
e x p r e s s 
p u r p o s e 
o f 
e n a b l i n g t h e 
l e s s e e t o 
a c c o m p l i s h 
an 
u n l a w f u l 
9 
1071648 
p u r p o s e , t h e a g r e e m e n t i s v o i d and 
t h e r e can be no r e c o v e r y 
a t 
t h e 
s u i t 
o f e i t h e r p a r t y a g a i n s t 
t h e 
o t h e r . " 
Ex p a r t e 
R i c e , 
258 
A l a . 
132, 
136, 
61 
So. 
2d 
7, 
9 
( 1 9 5 2 ) .
3 
I n 
R i c e , 
t h i s 
C o u r t 
d e t e r m i n e d 
t h a t 
t h i s 
r u l e was 
a 
v a l i d 
d e f e n s e 
t o 
an 
a c t i o n s e e k i n g 
t h e 
s p e c i f i c p e r f o r m a n c e o f a l e a s e 
a g r e e m e n t 
t h a t 
a l l e g e d l y 
f u r t h e r e d 
an 
u n l a w f u l 
r e s t r a i n t 
o f 
t r a d e . 
U n d e r t h e f a c t s p r e s e n t e d , 
h o w e v e r , t h i s C o u r t c o n c l u d e d 
t h a t 
t h e d e f e n d a n t had 
n o t 
s u f f i c i e n t l y p l e a d e d t h e 
d e f e n s e . 
I n 
t h i s c a s e , 
i t i s u n d i s p u t e d 
t h a t t h e 
l e a s e 
a g r e e m e n t 
b e t w e e n J o p a t and L u c k y J a c k s E n t e r t a i n m e n t r e q u i r e d t h a t 
t h e 
p r e m i s e s 
be 
u s e d 
f o r 
t h e 
o p e r a t i o n 
o f 
a 
v i d e o - s w e e p s t a k e s 
c e n t e r . 
I t i s a l s o 
u n d i s p u t e d 
t h a t 
i n B a r b e r , 
s u p r a , 
t h i s 
C o u r t 
d e t e r m i n e d 
t h a t 
s u c h 
o p e r a t i o n s 
were 
u n l a w f u l 
u n d e r 
§ 
13A-12-27, 
A l a . Code 
1975, 
a 
s t a t u t e 
e n a c t e d 
b e f o r e 
t h e 
e x e c u t i o n 
o f 
t h e 
l e a s e 
and 
n e v e r 
c o n s t r u e d 
i n 
l i g h t 
o f 
t h e 
3 C f . Thompson v. 
W i i k , 
R e i m e r & Sweet, 391 
So. 
2d 
1016, 
1020 
( A l a . 1 9 8 0 ) ( " A s 
a 
g e n e r a l 
p r i n c i p l e , 
a p a r t y 
may 
n o t 
e n f o r c e 
a 
v o i d 
o r 
i l l e g a l 
c o n t r a c t 
e i t h e r 
a t 
l a w 
o r 
i n 
e q u i t y . " ) ; 
B a n k e r s 
& 
S h i p p e r s 
I n s . 
Co. 
o f 
New 
Y o r k 
v. 
 
B l a c k w e l l , 
255 
A l a . 
360 , 
366, 
51 
So. 
2d 
4 
98 , 
502 
(1 951 ) 
( " ' [ C ] o n t r a c t s 
s p e c i a l l y p r o h i b i t e d by l a w , o r t h e e n f o r c e m e n t 
o f w h i c h v i o l a t e d a l a w , 
o r t h e m a k i n g o f w h i c h v i o l a t e d 
t h e 
l a w 
... 
[ a r e ] 
v o i d 
and 
n o n e n f o r c e a b l e 
... 
(and) 
Whenever 
a 
p a r t y 
r e q u i r e s 
t h e 
a i d o f 
an 
i l l e g a l 
t r a n s a c t i o n t o 
s u p p o r t 
h i s 
c a s e , he 
c a n n o t r e c o v e r . ' " ( q u o t i n g 
E l l i s 
v. 
B a t s o n , 
177 
A l a . 
313, 
318, 
58 
So. 
193, 
194 
( 1 9 1 2 ) ) ) . 
10 
1071648 
f a c t s 
a p p l i c a b l e 
t o 
t h e 
o p e r a t i o n s 
o f 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t . 
A t t h e t i m e t h e p a r t i e s 
e x e c u t e d t h e l e a s e 
a g r e e m e n t , t h i s C o u r t h a d n o t y e t d e c i d e d t h e q u e s t i o n w h e t h e r 
v i d e o - s w e e p s t a k e s o p e r a t i o n s were u n l a w f u l u n d e r § 13A-12-27. 
However, 
t h i s 
C o u r t 
l o n g 
ago 
e x p l a i n e d 
t h a t 
s u c h 
c i r c u m s t a n c e - - t h e r e s o l u t i o n o f a q u e s t i o n o f f i r s t i m p r e s s i o n 
as t o t h e m e a n i n g o f a s t a t u t e - - d o e s n o t e x c u s e t h e p a r t i e s 
f r o m 
c o m p l i a n c e 
w i t h 
t h e 
s t a t u t e 
so as t o 
r e n d e r 
v o i d 
c o n t r a c t s 
e n f o r c e a b l e . 
I n P r i n c e v. 
P r i n c e , 
67 A l a . 565 
( 1 8 8 0 ) , 
u n d e r 
t h e 
c i r c u m s t a n c e s 
p r e s e n t e d , 
t h i s 
C o u r t 
d e t e r m i n e d 
t h a t 
a 
m o r t g a g e 
was 
v o i d 
as 
v i o l a t i n g 
c o n s t i t u t i o n a l 
and 
s t a t u t o r y 
p r o v i s i o n s 
p r o h i b i t i n g 
t h e 
e n c u m b r a n c e o f a w i f e ' s p r o p e r t y f o r 
t h e d e b t o f h e r h u s b a n d . 
The 
p a r t i e s c o n t e n d e d 
t h a t , " a t t h e t i m e t h i s c o m p r o m i s e was 
e f f e c t e d , 
t h i s c o u r t h a d n o t a n n o u n c e d i t s c o n c l u s i o n 
h o l d i n g 
s u c h 
m o r t g a g e s t o be 
v o i d , 
and t h a t 
i t p r e s e n t e d a 
g r a v e 
m a t t e r o f d o u b t among members o f t h e l e g a l p r o f e s s i o n . " 
67 
A l a . a t 569. 
T h i s C o u r t 
e x p l a i n e d : 
"The 
f a c t s , h o w e v e r , were u n d i s p u t e d , and t h e o n l y 
d o u b t 
was 
as t o t h e l a w . The 
s t a t u t e s 
on 
t h i s 
s u b j e c t were t h e n as f u l l y p r o m u l g a t e d as now. E v e r y 
one was r e q u i r e d t o know t h e i r p r o p e r 
c o n s t r u c t i o n , 
and 
n e i t h e r 
i g n o r a n c e n o r d o u b t was any e x c u s e . - -
I g n o r a n t i a 
f a c t i 
e x c u s a t ; 
i g n o r a n t i a 
j u r i s 
non 
11 
1071648 
e x c u s a t . " 
S i m i l a r l y , h e r e , t h e f a c t s were u n d i s p u t e d , t h e o n l y d o u b t was 
as t o t h e l a w . 
S e c t i o n 13A-12-27 was i n f o r c e when J o p a t and 
L u c k y 
J a c k s E n t e r t a i n m e n t e x e c u t e d t h e l e a s e a g r e e m e n t , and 
t h e y were r e q u i r e d t o 
know i t s 
p r o p e r 
c o n s t r u c t i o n . 
More 
r e c e n t l y , 
i n G r i f f i n 
v . U n o c a l 
C o r p . , 
990 So. 2d 2 9 1 , 313 
( A l a . 
2 0 0 8 ) , i n what c o u l d be v i e w e d as a r e l a x a t i o n o f 
t h i s 
s t a n d a r d , t h i s C o u r t q u o t e d t h e p l u r a l i t y o p i n i o n i n M c C u l l a r 
 
v. U n i v e r s a l U n d e r w r i t e r s L i f e I n s u r a n c e Co., 687 So. 2d 156, 
165 
( A l a . 1 9 9 6 ) , 
w h i c h , 
i n t u r n , 
q u o t e d 
C h e v r o n 
O i l Co. v .  
Huson, 
404 U.S. 
97, 106-07 
( 1 9 7 1 ) . 
I n Huson, t h e U n i t e d 
S t a t e s Supreme C o u r t 
r e a f f i r m e d 
p r i n c i p l e s 
e s t a b l i s h i n g t h e 
e l i g i b i l i t y f o r n o n r e t r o a c t i v i t y o f a d e c i s i o n by r e f e r r i n g t o 
w h e t h e r t h e d e c i s i o n 
e s t a b l i s h e s 
"a new 
p r i n c i p l e 
o f l a w , 
e i t h e r by o v e r r u l i n g 
c l e a r p a s t p r e c e d e n t on w h i c h 
l i t i g a n t s 
may h a v e r e l i e d , o r b y d e c i d i n g an i s s u e o f f i r s t 
i m p r e s s i o n 
whose r e s o l u t i o n was n o t c l e a r l y f o r e s h a d o w e d . " 
404 U.S. a t 
106-07 
( c i t a t i o n s 
o m i t t e d ) . We do n o t v i e w t h e d e c i s i o n i n 
B a r b e r as e s t a b l i s h i n g a new p r i n c i p l e o f l a w , j u s t i f y i n g n o n -
r e t r o a c t i v i t y . 
A c c o r d i n g l y , t h e p r e m i s e s 
l e a s e d b y 
L u c k y 
J a c k s E n t e r t a i n m e n t were " l e a s e d f o r t h e e x p r e s s p u r p o s e 
o f 
12 
1071648 
e n a b l i n g 
t h e 
l e s s e e 
t o 
a c c o m p l i s h 
an 
u n l a w f u l 
p u r p o s e , " 
and 
t h e 
l e a s e 
a g r e e m e n t 
was 
v o i d 
and 
u n e n f o r c e a b l e 
f r o m 
i t s 
i n c e p t i o n b a s e d 
on 
t h e 
t h e n 
e x i s t i n g 
s t a t u t o r y l a w 
o f 
t h i s 
s t a t e . 
See 
R i c e , 
s u p r a .
4 
On a p p e a l , 
J o p a t r e l i e s on L u c a s v. L y l e , 807 
So. 
2d 
546, 
548-49 
( A l a . C i v . App. 
2 0 0 1 ) , t h e c a s e r e l i e d on by t h e 
t r i a l 
c o u r t . 
I n 
L u c a s , 
t h e 
l e a s e 
a g r e e m e n t 
r e q u i r e d 
t h a t 
t h e 
p r e m i s e s be u s e d as a h a i r s t y l i n g 
s a l o n , a use 
p r o h i b i t e d 
by 
l o c a l z o n i n g 
l a w s . 
The e v i d e n c e d i d n o t d i s c l o s e t h e l e s s o r ' s 
k n o w l e d g e , b u t showed t h a t t h e l e s s e e m i s t a k e n l y b e l i e v e d t h a t 
t h e 
use 
was 
l e g a l . 
The 
l e s s e e 
had 
t h e 
p r o p e r t y 
r e z o n e d 
and 
o c c u p i e d 
t h e 
p r e m i s e s 
as 
a 
h a i r s t y l i n g 
s a l o n . 
Some 
t i m e 
l a t e r , 
t h e p a r t i e s c a n c e l e d 
t h e 
l e a s e and 
e x e c u t e d a 
r e l e a s e 
4 B e f o r e 
t h e 
t r i a l c o u r t , L u c k y J a c k s ' s c o u n s e l 
s t a t e d t h a t 
t h e 
l e a s e a g r e e m e n t 
" s u b s e q u e n t l y became 
i l l e g a l " 
a f t e r 
t h e 
a g r e e m e n t 
was 
s i g n e d . 
However, 
J o p a t d o e s 
n o t 
a r g u e 
t h a t 
L u c k y 
J a c k s 
i s 
p r e c l u d e d 
by 
i t s s t a t e m e n t 
f r o m 
a s s e r t i n g 
o t h e r w i s e 
on 
a p p e a l , 
as 
i t has 
i n 
f a c t 
done 
by 
a r g u i n g 
i l l e g a l i t y 
f r o m 
i n c e p t i o n . 
M o r e o v e r , 
L u c k y 
J a c k s 
i s 
n o t 
e s t o p p e d f r o m t a k i n g a d i f f e r e n t v i e w on a p p e a l b e c a u s e i t d i d 
n o t 
o b t a i n 
a 
f a v o r a b l e 
r u l i n g 
i n t h e 
t r i a l 
c o u r t . 
See 
Ex 
 
p a r t e 
F i r s t A l a b a m a Bank, 883 
So. 2d 1236, 
1244-45 ( A l a . 2003) 
( e m b r a c i n g t h e e l e m e n t s o f j u d i c i a l e s t o p p e l 
as s t a t e d i n 
New 
 
H a m p s h i r e v. M a i n e , 532 U.S. 
742,750-51 ( 2 0 0 1 ) , 
i n c l u d i n g "(2) 
t h e 
p a r t y must h a v e b e e n s u c c e s s f u l i n t h e 
p r i o r 
p r o c e e d i n g 
. . . " ) . 
J o p a t , 
i n f a c t , 
c o r r e c t l y a r g u e d t o t h e 
t r i a l 
c o u r t 
t h a t 
t h i s 
C o u r t 
i n B a r b e r 
d i d n o t 
" d e c l a r e 
any 
new 
r u l e 
o f 
l a w . " 
13 
1071648 
d i s c h a r g i n g e a c h o t h e r 
f r o m 
l i a b i l i t y . 
The 
l e s s e e 
l a t e r 
s u e d t h e 
l e s s o r , a l l e g i n g 
a b r e a c h 
o f 
t h e c o v e n a n t o f q u i e t e n j o y m e n t and 
s e e k i n g damages f o r 
r e n t 
p a i d b e f o r e 
t h e 
p r o p e r t y 
was 
r e z o n e d . 
B a s e d on W a l k e r , 
t h e 
l e s s e e 
a r g u e d 
t h a t 
t h e 
r e l e a s e 
o f 
l i a b i l i t y 
d i d 
n o t 
a p p l y 
b e c a u s e , t h e 
l e s s e e a r g u e d , t h e 
l e a s e was 
v o i d w h i l e 
t h e 
use 
o f 
t h e p r e m i s e s as 
a h a i r s t y l i n g 
s a l o n was 
p r o h i b i t e d . 
The 
t r i a l 
c o u r t 
e n t e r e d 
a summary j u d g m e n t f o r t h e 
l e s s o r . 
The 
C o u r t 
o f 
C i v i l 
A p p e a l s 
a f f i r m e d 
t h e j u d g m e n t . 
T h a t 
c o u r t ' s 
o p i n i o n d i s t i n g u i s h e d W a l k e r , s t a t i n g t h a t , u n l i k e W a l k e r , i n 
L u c a s t h e r e was 
no e v i d e n c e i n d i c a t i n g t h a t b o t h p a r t i e s were 
m i s t a k e n 
as 
t o 
t h e 
l e g a l i t y 
o f 
t h e 
l e a s e 
a g r e e m e n t . 
F u r t h e r m o r e , 
b a s e d 
on 
g e n e r a l 
c o n t r a c t 
l a w 
r e g a r d i n g 
t h e 
e f f e c t 
o f 
a 
m u t u a l 
m i s t a k e 
o f 
t h e 
p a r t i e s , 
t h e 
o p i n i o n 
c o n c l u d e d : 
" t h e 
h o l d i n g 
o f 
W a l k e r 
i s 
t h a t 
t h e 
l e a s e 
was 
v o i d a b l e 
a t t h e 
o p t i o n 
o f t h e 
l e s s e e . " 
807 
So. 
2d a t 
549. 
B a s e d 
on 
t h e 
c o n s t r u c t i o n 
o f 
W a l k e r 
s t a t e d 
i n 
L u c a s , 
J o p a t 
c o n t e n d s 
t h a t 
t h e 
l e a s e 
a g r e e m e n t 
was 
v o i d a b l e , 
n o t 
v o i d , 
and 
t h a t , 
as 
a 
r e s u l t , 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t 
was 
r e q u i r e d t o c o m p l y w i t h t h e 
t e r m i n a t i o n 
p r o v i s i o n . 
However, 
t h e 
d e c i s i o n o f 
t h e 
C o u r t 
o f 
C i v i l 
A p p e a l s 
i n L u c a s 
i s 
n o t 
14 
1071648 
b i n d i n g 
on 
t h i s 
C o u r t . 
F u r t h e r m o r e , 
i n p l a i n l a n g u a g e 
t h i s 
C o u r t ' s d e c i s i o n i n W a l k e r s t a t e s : 
"'Where, h o w e v e r , 
t h e 
l e a s e 
p e r m i t s 
t h e 
t e n a n t 
t o 
u s e 
t h e 
p r e m i s e s 
f o r 
o n l y 
a 
s i n g l e 
p u r p o s e , 
a 
p r o h i b i t i o n 
a g a i n s t 
t h a t 
use 
w i l l 
... 
a n n u l 
o r 
t e r m i n a t e 
t h e 
c o n t r a c t 
and 
r e l i e v e t h e 
t e n a n t 
o f 
o b l i g a t i o n 
t h e r e u n d e r . ' " 
283 
A l a . 
a t 
553, 
219 
So. 
2d 
a t 
381 
( q u o t i n g 
32 
Am. 
J u r . 
L a n d l o r d 
& T e n a n t § 2 2 9 ) , 
and 
"'When b o t h p a r t i e s , a c t i n g u n d e r a m i s t a k e 
o f 
l a w , make a c o n t r a c t w h i c h t h e l a w f o r b i d s , t h e n 
t h e 
p r i n c i p a l s 
a r e 
n o t 
l i a b l e 
t h e r e u n d e r 
I t i s a 
m i s t a k e 
o f 
l a w , 
known i n l a w , 
y e t p r o b a b l y 
unknown 
i n 
f a c t , 
t o t h e p a r t i e s t o t h e 
c o n t r a c t 
a t t h e 
t i m e 
o f i t s 
e x e c u t i o n . ' " 
283 
A l a . 
a t 553-54, 219 
So. 
2d 
a t 
381 
( q u o t i n g 
W i l s o n , 
206 
A l a . 
a t 348, 
89 So. 
a t 5 8 8 - 8 9 ) . 
B a s e d on t h i s l a n g u a g e , w h i c h 
i s c o n s i s t e n t w i t h o t h e r d e c i s i o n s o f t h i s C o u r t , 
e.g., 
R i c e , 
s u p r a , 
we 
r e j e c t t h e C o u r t o f 
C i v i l A p p e a l s ' c o n s t r u c t i o n 
o f 
W a l k e r 
i n L u c a s . 
As 
t h i s 
C o u r t 
s t a t e d 
i n R i c e , 
s u p r a : 
"We 
b e l i e v e 
t h a t 
i t i s a s o u n d p r i n c i p l e 
t h a t when p r e m i s e s 
a r e 
l e a s e d 
f o r 
t h e 
e x p r e s s 
p u r p o s e 
o f 
e n a b l i n g 
t h e 
l e s s e e 
t o 
a c c o m p l i s h 
an 
u n l a w f u l 
p u r p o s e , 
t h e 
a g r e e m e n t 
i s v o i d 
and 
t h e r e 
can 
be 
no 
r e c o v e r y 
a t t h e 
s u i t 
o f e i t h e r p a r t y 
a g a i n s t 
15 
1071648 
t h e 
o t h e r . " 
R i c e , 258 A l a . a t 136, 61 So. 2d a t 9.
5 
A c c o r d i n g l y , 
t h e l e a s e 
a g r e e m e n t 
b e t w e e n 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t and J o p a t i s 
v o i d i n i t s e n t i r e t y , i n c l u d i n g t h e 
t e r m i n a t i o n p r o v i s i o n . 
As a r e s u l t , t h e t r i a l 
c o u r t e r r e d i n 
e n t e r i n g 
a 
j u d g m e n t 
f o r J o p a t 
h o l d i n g 
t h a t 
L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t 
s h o u l d 
have 
c o m p l i e d 
w i t h 
t h a t 
p r o v i s i o n i n 
t e r m i n a t i n g t h e l e a s e and a w a r d i n g damages t o J o p a t b a s e d on 
t h a t 
p r o v i s i o n . 
We, 
t h e r e f o r e , 
r e v e r s e 
t h e 
t r i a l 
c o u r t ' s 
j u d g m e n t 
and 
remand 
t h e 
c a u s e 
f o r f u r t h e r 
p r o c e e d i n g s 
c o n s i s t e n t w i t h 
t h i s 
o p i n i o n . 
REVERSED AND REMANDED. 
Cobb, C . J . , and W o o d a l l , 
S t u a r t , 
S m i t h , 
B o l i n , 
P a r k e r , 
and Shaw, J J . , c o n c u r . 
M u r d o c k , J . , c o n c u r s i n t h e r e s u l t . 
5 J o p a t a l s o a r g u e s t h a t , a t t h e t i m e J o p a t and L u c k y 
J a c k s 
E n t e r t a i n m e n t 
e n t e r e d 
i n t o t h e l e a s e a g r e e m e n t , t h e p a r t i e s 
knew t h a t 
t h i s 
C o u r t 
c o u l d d e t e r m i n e 
t h a t 
v i d e o - s w e e p s t a k e s 
o p e r a t i o n s were u n l a w f u l and t h a t t h e y , 
t h e r e f o r e , a g r e e d t o 
a l l o c a t e t h e r i s k o f s u c h an outcome as s t a t e d i n t h e l e a s e 
a g r e e m e n t . 
However, b e c a u s e t h e p u r p o s e t o be a c c o m p l i s h e d b y 
t h e l e a s e a g r e e m e n t i s i l l e g a l , t h e e n t i r e l e a s e a g r e e m e n t i s 
v o i d , 
and we 
c a n n o t 
h o n o r 
a 
p r o v i s i o n i n t h a t 
a g r e e m e n t 
a t t e m p t i n g 
t o 
a l l o c a t e 
r i s k s 
s t e m m i n g 
f r o m 
t h e 
i l l e g a l 
c o n d u c t . 
I n t h e t r i a l 
c o u r t , 
J o p a t 
a l s o 
r e l i e d on a 
f o r c e 
m a j e u r e p r o v i s i o n i n t h e l e a s e a g r e e m e n t , b u t t h e t r i a l 
c o u r t 
d i d 
n o t r e l y on t h a t 
p r o v i s i o n i n i t s 
j u d g m e n t . 
A l t h o u g h 
J o p a t r e f e r s t o t h e p r o v i s i o n i n i t s summary o f t h e a r g u m e n t 
b e f o r e 
t h i s C o u r t , on t h e same r e a s o n i n g , 
i . e . , t h e i n v a l i d i t y 
o f t h e e n t i r e l e a s e a g r e e m e n t , we d e c l i n e t o r e a c h t h e i s s u e 
o f i t s a p p l i c a b i l i t y . 
16