營建管理（Construction Management，縮寫 CM) ，或營建工程管理（Construction Project Management，縮寫 CPM）是專案管理在營建工程中的應用．所指的是一個工程從開始到完工的總體規劃、協調和控制，其主要目的在於針對滿足客戶的需求，以求整個工程在時間上、財務上和功能上的可行性。

美國主要的營建管理認證和諮詢機構美國營建管理協會（CMAA ）表示，一個營建經理人最常見的 120 種責任，可分為以下7類：工程管理規劃、成本管理、時間管理、品質管理、合約管理、安全管理與 CM 的專業慣例。這些慣例包括了具體的活動，像是定義工程管理團隊的職責和管理結構；透過執行工程管控進行組織和領導；定義角色和職責及制定溝通協議；以及確定工程設計的元素與可能會引發的營建糾紛及賠償。

功能   
營建工程管理的功能通常包括以下四點：

指定工程的目標和計畫，包括劃定範圍，預算編制，時程安排，訂定績效的要求標準，與選擇工程參與者。
經由勞動力雇用，採購的材料和設備等，極大化資源的使用效率。
通過適當的協調和在整體營建過程中的規劃、設計、估算、訂定合約等管控，來執行各項作業。
制定有效的溝通和解決衝突的機制。

專業術語   
營建管理：英國：1.工地現場管理 2.交付的形式[ 2 ]   美國：交付的形式(與英國的形式比較)
房地產管理 (REM-Real Estate Management)：專業物業諮詢 (它不是一個工程，REM是一個持續的進程)
企業房地產管理 (CREM-Corporate Real Estate Management)：REM專注在承包公司的物業管理(MC - Management Contracting)：英國：交付形式[3]   美國：CM的風險
進度管理(ProgM-Programme Management)：英國：1.程序管理所關注的是一個工程的時間管理，所以ProgM是CPM功能中的一部分。 2.管理客戶的投資組合（客戶的要求進度在意義上就相當於是對客戶簡報） 美國：管理客戶的投資組合(與英國比較)
工程管控(PC-Project Control)：PC的功能所關注的是，工程進展中的數據收集，製作進度報告，監控時間，成本和質量。與CPM功能相比，PC功能的特徵是被動的，然而一個營建工程的經理人需要採取更積極主動的措施。
工程項目經理(PL-Project Leader)：PL要對工程目標的達成負責。他是實際要負責的經理人。
工程總監(PD-Project Director)：PD是一項大工程的負責人，所謂大工程-就是說這個大工程還可以細分成其他子項目的工程(如英吉利海峽隧道)。PD也可以是一個PM組織的負責人。
OR：“OR-Owner's Representative是業主代表。此功能可經由內部或外部來提供。
DC：(Document Control)文件控制，工程經理人的一個重要功能。
FBOT：(Finance Build Operation Transfer) 融資建造、營運、轉讓
BOT：(Build Operation Transfer) 建造、營運、轉讓
DBOT：(Design Build Operation Transfer) 設計、建造、營運、轉移
BOO：(Build Own Operation) 建造、擁有、營運
EPC：(Engineering Procurement Construction) 設計、採購、施工
PFI：(Private Finance Initiative) 私人融資計劃
GC：(General Contractor) 總承包商(營造廠)
GMP：(Guaranteed Maximum Price) 保證最高承攬金額(GMP)屬統包合約中的一種, 承包商向業主保證, 至工程合約結案時, 若有任何追加工程, 即時最後超出了合約金額, 都由承包商自行吸收; 倘若最後結案金額低於合約金額時, 承包商有權力向業主要求, 分享節餘金額的一部份, 做為奬勵金。
MPC：(Multiple Prime Contracts) 複合式的主合約：英國：由單一承包商對整體開發負責(統包) 美國：一個客戶可能有5個或6個主要承包商

研究與學習   
營建管理教育中的各種格式：正式學位課程(為期一年的副學士學位課程，四年制的學士學位，碩士學位，工程管理，營運管理 工程師學位，博士學位，博士後研究員)；在職訓練、進修教育/專業發展。有關學位課程的資訊，請參考ACCE、美國營建教育委員會、或ASC(與營建相關的學校)。根據美國營建教育委員會(美國營建管理教育計畫的學術評審機構)，營建管理的學術領域涵蓋了廣泛的課題。這些範圍從一般管理技能，營建業相關的管理技能，到營建方法與工法的專業知識。有許多學校提供營建管理課程，包括部分學校提供碩士學位。

商業模式 

通常情況下，營建行業包括三個關係人：業主，設計師（建築師或工程師），營造廠(通常稱為總承包商)。傳統上，當這三個關係人一同計劃、設計和動工時，這三個關係人間簽有兩份合約。第一份合約是業主與設計師間的合約，這份合約中涉及規劃，設計，營建管理部份。第二份合約是業主與營造廠間的合約，這份合約中涉及營建部份。由於上述兩個合約的關係，間接的使得第三方關係存在於設計師與營造廠之間。另一種合約模式或商業模式取代了上述傳統的"兩個合約模式"，另一種合約模式即"三個合約"：業主與設計師間的合約、業主與營建工程經理人的合約和業主與營造廠的合約。營建工程管理公司由業主聘任成為另一關係人，在工程中扮演業主顧問的角色。工程經理人的角色，是代表業主向設計師提出營建上的意見，同樣的代表業主向營造廠提出設計上的意見，以及其他必要的意見。

設計、投標、營建合約 
設計、投標、建造 - 描述了當下的營建管理模式，就是當建築師或建築設計師完成設計後，營造廠通過投標程序取得工程。

設計及營建合約 
另一種不同的商業模式已經變得越來越受到歡迎。許多業主(尤其是政府機構)，所放出的一些合約，稱為「設計加營建的複合式合約」。這種類型的合約，營建團隊被稱為「附帶設計的營建商」。營建商負責將業主所發想的概念，來完成詳細設計，然後，待業主批准設計後，他們才可以進行施工。虛擬設計和施工技術使得營建承包商，能夠在受限的施工期限內，有完工的能力。使用設計加營建的複合式合約的方式，有三個主要的好處。首先，營建團隊與設計團隊合作的動機，是出至於設計的可施工性。所以使用設計加營建的複合式合約方式，它可能為營建團隊找到降低營建成本卻不減少最終產品功能的方法。由於設計的可施工性增加，業主可以期待一個降低成本的價格。第二個主要的好處是，所涉及的工期安排。許多工程都丟出一個非常緊迫的工期進度限制。但是經由使用設計加營建的複合式合約的方式，當營造商得標後，前置作業和營建作業準備及設計可以同時進行。

在傳統的合約模式下，設計、投標、得標作業還未完成前，營建作業的準備和人員是不可能開始進行或調度的。這種模式的合約，通常完工期都要延後好幾個月。第三大好處是使用設計加營建的複合式合約模式，工程費用不會超出預算。DB(Design-Build設計加營建)的承包商利用自己的經驗，以確保設計和營建的費用，能保持在業主所設定的預算要求範圍內。但是設計加營建合約的模式，存在著一個利益衝突的主要問題。在一個標準的合同，設計師負責營建商的檢查工作，以確保所有的產品和施工方法符合規範和準則。做為一個與許多設計師合作過的營建商，具有豐富的專業營建經驗。

工程管理方法
工作結構分解
工程網絡活動
關鍵路徑法（CPM - Critical Path Method）
資源管理
資源分級

建築工程 
工作查驗
訂單修改
付款審閱
材料和樣品
施工圖
3D圖像

代理型CM 
工程造價管理是一項收費的服務，其中營建經理人（CM）僅對業主負責，並且在工程進行中的每一個階段，扮演業主權益守門人的角色。營建經理人提供意見，在任何利益衝突的問題上，不偏袒任何一方，如：
可用資金的最佳利用
控制工程的範圍
工程調度
設計和建築公司的技能和專長的最佳利用
避免工程延宕，變更和糾紛
加強工程設計和營建質量
在簽訂合約和採購上的最佳靈活性。
現金流量管理。
綜合工程管理上的每一個階段，應遵從與原先的設計概念和工程定義的一致性著手，經由營建管理為業主盡可能的帶來最大利益。隨著時間的進展，超越前期設計的階段時，營建經理人對於節省成本的影響能力就減弱了。這時代理型的營建經理人(Agency CM)的出現(類似工程顧問公司)，可以代表業主並協助選擇設計及營建團隊和管理設計，防止工程範圍擴大、預算增加。協助業主在預先訂定的工程預算範圍內執行超值工程，成本/效益分析和最佳超值對照。目前有關營建協作技術的應用軟體領域，已經發展到營建管理流程的資訊應用技術。

營建經理人的風險 
營建經理人CM的風險在於整體營建完工及交付業主的辦法，這辦法就是指：一個營建經理人承諾，在大多數的情況下，整體營建工程的費用，必須在不超出工程預算上限(GMP-Guaranteed Maximum Price)的情況下完成。營建經理人在籌備和設計階段期間，扮演著業主顧問的角色（通常稱為“施工前期服務”），而在施工階段期間，其角色相當於營造廠。當一個營建經理人受到GMP的約制下，改變了營建經理人最基本的角色關係。除了扮演業主權益守門人的角色外，營建經理人必須管理和控制建築成本不超過GMP，這對CM的公司將是一個財務上的衝擊。比方說，如果業主決定要挹注更多的資金，或是募集更多的基金，投入這項工程，CM 的風險是一個全球性的術語，指建築承包商，業主和建築師/設計師的業務關係。

通常，CM的風險安排消除了“低價得標”的營建工程。一個GMP協議是CM和業主間的一個典型協議，有點類似於一個“低價得標”的合約，但CM可要求一些責任上的調整。以下是一些在CM風險安排下，CM的潛在好處：預算管理：在工程的設計完成前(六個月至1?年，設計師和業主間的協商)，根據數計師和業主的各項目標(設計概念)，CM實際參與營建工程的費用估算，與工程的整體範圍。在平衡成本，進度，質量和工程的範圍上，某些影響施工的設計概念可以經由口頭上協調後的決定來修正，而不是花費大量的時間，精力和金錢重新設計和修改已完成的施工文件。例如，如果業主決定投入更多的錢，或是募集更多的資金用於該項工程，那麼業主可隨時做預算調整，作出更具成本效益的工程，而無需先完成各項預算作業的文件。在設計完成及調度營建人員前，先做好預算管理。CM每週經常需要耗費不少氣力在現場管理上，主要事項都是有關「採購」...等等事宜，預算管理是一項更有效地利用每個人的時間，精力，建築師/設計師的費用，以及在一般條件下的CM成本。最後，在業主的預算內交付出整體的設計。

法規 
在英國，這一行業是由營建設計管理法規所規範的，以避免在營建工地上或是土木工程結構完成後，發生事故。

參見
品質、成本、交付 - 项目的三难困境

參考文獻
Chris Hendrickson (September 2008). "What Is Construction Project Management?". PM Hut. Retrieved 2010-07-04.
Hammond, p.10
 Hammond, p.11; “General ubernehmer”
http://www.usnews.com/usnews/edu/college/tools/search.php# 
"Standards and criteria for accreditation of post-secondary construction education degree programs". American Council for Construction Management. Retrieved 2006-05-29.
Halpin, Daniel. Construction Management. Hoboken, NJ: Wiley, 2006
Stagner, Steve. "Design-Build and Alternative Project Delivery in Texas" (PDF). Texas Council of Engineering Companies. Retrieved 18 October 2011.

延伸閱讀 
Halpin, Daniel W., Construction Management, Wiley, Third Edition.

管理
建筑工程
建设
營建管理