香港的房地產業已有悠久的歷史，1841年英國佔領香港後拍賣土地，逐步形成和確立香港的地權制度和土地批租制度。

1950年代末期到1980年抵壘政策結束前，因政局動盪，大批中國大陸人口移入，香港人口急速膨脹，居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。因此香港政府出於人道理由與社會安定，於1950年成立之香港模範屋宇會提供土地。1954年開始大量興建徙置區。在1960年代，香港屋宇建設委員會推出廉租屋邨。1970年代初，大批地產公司紛紛藉此牛市時機掛牌上市籌集大量資金發展業務。此時持香港工商持續增長，成為二戰後以來空前的繁榮。隨著需求上漲，發展規模漸大，經營房地產所需資金也日見龐大，一些小型地產公司在此時逐漸被淘汰，實力雄厚的地產商逐漸壟斷市場，此時地產業逐漸成為香港經濟的重要的支柱。1984年中英聯合聲明簽訂，嚴格限制香港土地供應，導致香港房地產供求失衡而價格急升，至1997年為止。1997年香港主權移交之際，亞洲金融風暴爆發，同時特區政府推出八萬五建屋計劃試圖恢復供求平衡，導致香港地產市道受到重創，大量業主變成負資產，至2002年11月，特區政府為了挽救樓市，推出了減少土地供應和政府退出房地產市場等名為孫九招的政策，並受到更緊密經貿關係等貿易政策刺激香港經濟發展和物價上漲，直到2010年，樓市幾乎回到1997年金融風暴前夕的水平，其後仍然上升不止，使市民負擔房地產的能力成為社會及政治議題，而政府的政策並未能影響此趨勢。

2010-2020年香港连续10年蝉联全球最难负担楼价的地区。根据2020年的统计数据，香港中位数收入住户平均需要20.8年不吃不喝的收入才能负担一个住房。

歷史

早期的城市建設及土地制度

第一次鴉片戰爭之後，英國取得香港成為其殖民地，而當時英國之所以看中香港，主要原因是維多利亞港，英國人當時正在建立一條全球的貿易路線，來運輸他們購買和生產的原材料與產品，他們需要不向他們征稅的自由貿易港，而維多利亞港作為天然的避風港，水深港闊，正是英國人的需求。因為英國人將香港設為了自由貿易港，英國人無法從貿易中徵稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠而且缺乏自然資源，而英國政府又不願運錢過來，那麼政府唯一可以做的，也是唯一擁有的就只有土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。

1841年，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為官地（Crown land），香港的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權（Leasehold），可以稱之為“批地”，而這也確定了現行的土地批租制度，但新界區居民的紅契土地仍保留著清朝政府的地權制度。早期批地年期極長，為999年，而後期縮短至99年，而現時批地年期大多為50年。英國人於1841年6月7日便公報公開發售（批地）土地並於同月14日由海軍上將Admiral Sir Charles Elliot於澳門成功拍出404幅土地。而由於土地全部屬於政府（英國皇室），政府作為一個壟斷的供應者，為提高土地價格，維護自己利益，限量賣地成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。

二戰後至1960年代

踏入二十世紀，於四十年代後期開始由此中國大陸的戰亂與動盪，大量內地居民湧來香港，香港人口急速膨脹，由1946年的60萬，於1949年激增至186萬，到1959年更超過了300萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。在港九各地，到處出現一些簡陋的木屋。由於木屋區頻頻發生火災，港府於是設立徙置區安置災民。由於居住環境惡劣及嚴重短缺，成為當時香港社會最嚴峻的一個問題。

因此港英政府出於人道與社會安定，於1950年成立香港模範屋宇會，由政府撥地，為低收入居民提供廉租房屋，興建之屋苑有模範邨，而於1954年開始大量興建徙置區，後來的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，徙置區可以視作等同於工人宿舍，降低工廠的成本，更有助於香港的出口，其實就是一種補貼出品。另外建立公共房屋可以有助於私人房屋的價格，即有助於政府的高地價政策。1950年代隨人口的激增，大量資本擁入地產業，香港就出現了房地產熱潮。在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公共服務，為低收入提供一定的保障同時，中產可經投資物業而享受到財富增加的好處，這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的路徑依賴。

1955年港府修改建築條例，鼓勵新建築物向高空發展，以緩解樓宇供應緊張的困境，樓宇建造高度不再受1903年起實施的普通民房高度以5層為限的規定所限制，新條例准許建築物的高度為街道寬度的1.41倍，每層的高度也由3.66米減至2.74米。而在此之前，若要興建高出5層的樓宇，得報港督和行政局審批核准，在20世紀50年代初，香港超過5層的高樓還只有寥寥10多間。1955年愛國商人霍英東投資興建當時香港最高的大廈——蟾宮大廈，在興建的過程中，霍英東開創了“分層出售”、“分期付款”、“賣樓花”等的售樓方式，為香港地產業發展帶來革命，加速了整個香港地產市場的繁榮，是香港地產發展史上一個里程碑。從此地產業成為香港的經濟支柱之一，佔GDP的比重在20%以上，成為香港經濟的“晴雨表”。

1965年香港股災，香港爆發了銀行信用危機，恆生指數在這次股災跌了四分之一。接著房地產價格暴跌，陷入了戰後第一次大危機之中，許多地產公司倒閉，香港房地產業一直延續到1969年才有所好轉。

1970年代
1970年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此起家，如華人首富李嘉誠，他在1958年轉型投資地產，1971年成立長江實業，1972年於香港交易所上市。同年，當時的香港總督麥理浩制定了「十年建屋計劃」政策，要在1973年至1982年的十年期間，為180萬香港基層居民提供公共房屋單位。1974年，石油危機導致香港股市暴跌，地產業全面調整，香港樓價下跌了三至四成。1975年底開始，房地產市場續漸回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值。至1978年，又推行「居者有其屋計劃」，解決二百多萬基層市民的自置居所需要。由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。1977至1979年兩年間，香港人口由450萬人急增至500萬人，樓宇出現供不應求，屯門、沙田、葵涌等香港新市鎮逐步成型，分散市區香港島及九龍區擠迫的人口密度。這個時期的香港持續快速發展，香港房地產市場達到高潮。

中英聯合聲明
直至1981年，中英雙方有關香港問題談判，中華人民共和國政府將對香港行使主權，令港人出現信心危機。一年內，香港樓價下跌六成。至1984年9月，《中英聯合聲明》發表，聲明在「一國兩制」的原則下，中国政府會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行，香港奉行的資本主義制度、社會制度和生活方式可以維持“五十年不變”。後來市民信心漸漸回升，樓市慢慢再度復甦。。另外《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於50公頃，令地本身已經少的土地供應更少，直接把香港樓價推上新高。

1989年，北京「六四事件」爆發，中共以武力鎮壓學運，部分香港人對前景失去信心，資金人才外流，樓價再度大跌，為刺激經濟及重拾港人信心，當年的港督衛奕信提出“玫瑰園計劃”，決定興建規模龐大的新機場，即今日的赤鱲角機場。

十多年內，香港地價上升了二十倍，過高的地價，使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成政府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體，而這造成了主權移交後高地價的必需繼續性。而另外企業，特別是中小企也需要高樓價，物業是香港工商業的重要抵押品，中小企往往通過抵押物業向各銀行借貸，流動周轉，高房價令樓成為香港銀行最接受的抵押品，此同時又強化了高地價。市區住宅樓價在1995年，售價約每平方米4萬港元，普通市民難以負擔。

1997年主權移交以後

香港回歸之後，亞洲金融危機爆發，香港也被波及。而首任香港行政長官董建華推出了“八萬五建屋計劃”，遇上亞洲金融危機，香港地產市道受到重創，中產作為社會的中堅力量，當他變成負資產，整個社會的經濟便無法維持，所以原本為解決目標的高地價政策成為了唯一的救星。2002年，政府推出「孫九招」，不再興建新的居者有其屋住宅，並減少供應。由2003年起，香港樓市持續上升5年。2008年金融海嘯期間樓價一度下調約30%，但為時短，不足兩季。在各國推出救市措施後，金融體系漸告穩定，樓價又再上升，直到2010年，部分地區樓價已超越97年金融風暴前夕的水平。

此時政府多以“勾地”來賣地。在「勾地」制度下，香港地政總署定期列出公開的土地儲備表《供申請售賣土地一覽表》，即是俗稱「勾地表」。勾地是香港特區政府現行拍賣政府土地的一個途徑，此制度在亞洲金融危機後（1999年）推出，在當時，它與另一傳統的拍賣官地機制「常規賣地」同時施行。「勾地」就是土地在正式掛牌出讓前，由對該土地感興趣的單位向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。

有意買官地的公眾人土，包括地產發展商，可向地政總署提出申請「勾地」，並報出底價。政府收到申請，若果有關提價合乎政府估計的市場價格之十成（後降至八成），就會將該地塊按規定「勾出」，並在規定期限內組織其招標拍賣，公眾拍賣會上價高者得，提出勾地者必須參與該次競價，但其報價不得低於它申請時的底價。若果拍賣時「不到價」，即是不達到官訂拍賣當時秘密底價，地政總署有權收回，並留作下次再拍賣，直至等於或高於政府預期的價格為止。如果拍賣時無人提出等同或高於勾地者申請時的提價，政府有權沒收原先勾地者的按金。該按金是保証是次拍賣價不會低於勾地者原先的提價。在賣地過程中，政府不會提供任何優惠予勾地申請者，如申請者最終不能買得土地，發還按金時也不會給予利息。而有觀點認為勾地是近年高樓價的另一原因。

到2010年代，香港住宅樓價和租金屢創新高，引起強烈民怨。2011年中，國務院港澳辦主任王光亞訪港，警告特區政府避免讓香港的房屋問題演變成政治問題，要求特區政府加倍關注，解決市民住屋問題。2011年8月，國務院副總理李克強訪問香港，期間特別關注香港房屋問題。在中央政府施壓下，同年10月時任行政長官曾蔭權宣佈恢復居者有其屋計劃。梁振英繼任行政長官後，政府於2013年2月宣佈取消勾地制度。

從2006年至2015年，香港每年平均僅有2萬多個住宅單位建成。2017年有人估計香港每年需要有5萬多個住宅單位供應，始能滿足包括新增人口在內的住屋需求。長期的房屋供應短缺以及樓價和租金大升造成各種社會問題，逐漸撕裂香港社會。面對樓價嚴重脫離一般人的負擔能力，越來越多香港年輕人對置業感到絕望。在住宅以面積計價格大升而買家購買力有限的環境下，發展商興建實用面積少於200平方英尺的特小住宅單位（「納米樓」）開始成為趨勢。前行政會議成員林奮強在2017年指出香港的房屋問題已到了「禍延三代」的地步。

主要地產發展商
 香港地產公司

香港主要地產商與各行業關係

與中国共产党關係 
香港回归前后，中国共产党高官子女及亲属开始大规模投资香港房地产，包括栗战书之女、建银国际董事长栗潜心在内，中共高层领导中最少有三位有亲属在香港购买豪宅，总价值达5100万美元，他们利用香港作为国际避税天堂的优势积累了大量财富。1991年，习近平姐姐齐桥桥即开始在香港购买房产，2009年齐桥桥之女张燕南在浅水湾购入别墅，此外她还拥有至少5处公寓。2010年，汪洋之女，前德意志银行高管汪溪沙以200万美元的价格购买了一处住宅。栗潜心通过加入华菁会等香港团体为中共高官子女（太子党）和香港富豪及政治家建立了交流平台。由于中共高层将自身既得利益与香港紧密融合，他们无法容忍可能会威胁到香港经济地位的抗议活动，因此要采取更为强硬的立场。正是在栗潜心之父栗战书的推动下，港区国安法在随后得以迅速通过。

參考

參見條目
樓花
香港房屋問題
香港土地供應
香港土地利用
中原城市領先指數
屋苑

政府政策
官地
積極不干預
土地發展公司 → 市區重建局
八萬五建屋計劃（1997年）
孫九招（2002年）
補地價
活化工廈計劃

香港地產發展列表
香港私人屋苑列表
香港公共屋邨列表

香港公營房屋發展計劃
香港公共房屋紀錄列表
香港資助出售房屋列表
居者有其屋計劃
租者置其屋計劃
綠表置居計劃
重建置業計劃
市區改善計劃
住宅發售計劃
可租可買計劃
夾心階層住屋計劃
中等入息家庭房屋計劃（僅有美樂花園）
置安心資助房屋計劃

相關刊物
地產霸權

其他地區之土地及房屋政策
新加坡組屋
澳門經濟房屋
中華人民共和國經濟適用房
耕者有其田

年代參見
 香港1950年代
 香港1960年代
 香港1970年代
 香港1980年代
 香港1990年代