超高層マンション（ちょうこうそうマンション）とは、従来のマンションと比べて際立って高い住居用高層建築物の俗称。その外観の形態からタワーマンション、略して「タワマン」とも呼称される。

日本では超高層マンションに対する法的な定義はないが、『マンション学事典』では「高さが60 mを超える建築物」と同義としている（ほぼ同程度の高さとなる20階超も含まれる）。なお、建築基準法第20条は、高さが60メートルを超える建築物について規定している。

世界

世界最高層の超高層マンション 
世界最高層の超高層マンションは、世界の超高層マンションの一覧を参照のこと。

アメリカ合衆国 
ニューヨークでは、早くも20世紀前半・世界大恐慌の前後には高層アパートメントの建築ラッシュを迎えている。同時期、同市セントラル・パークの西側沿いには、「サン・レモ（The San Remo）」（1930年、27階建て）、「エルドラード（The Eldorado）」（1931年、30階建て）、「センチュリー・アパートメント（The Century Apartment）」といった、主にアールデコ様式を用いた何れもツイン・タワー形式のアパートが計5施設完成している。これらのアパートは現在でも歴史的建築物として保存され、ステータスを備えた超高級アパートメントとして高額で売買が行われている。

第二次世界大戦後には、同市マンハッタンのミッドタウンやアッパーイースト地区には無数の高層アパートメントが林立するようになった。欧米における集合住宅の居住形態ではベランダやバルコニーが必要とされないため、それらの建物の外観はオフィスビルやホテルなどとの区別が付き難いことが多い。

2001年、マンハッタン東部、国際連合本部ビルの正面に完成し、不動産王ドナルド・トランプが所有する「トランプ・ワールド・タワー（Trump World Tower）」（262 m、72階）は、1990年代以降に西半球で建設された高層ビルとしては最高の高さである。住居専用の建築としては現在でも西半球で最高層となっている。同ビル1階には日本料理店が入居するほか、日本人MLB選手が居住していることでも知られる。

ヨーロッパ 
欧州では、1960年代にピークを迎えたが、ロンドンでの爆発事故等1970年代抑制傾向が目立ち、公営住宅が連想されるなど、一般的にはあまりよいイメージを持たれていない。

日本 
旧来戸建の持ち家に住むことへのこだわりが強く、災害（地震・火災）の面からも高層居住への不安が強かった日本では、高層共同住宅の整備は進まなかった。また、高層建築物に対応できる消防車（高機能なポンプ車・高層用はしご車など）が配備出来ていない自治体も多かった（現在は11階以上にスプリンクラー設備設置が義務化）。

しかしながら1974年（昭和49年）、鹿島建設が自社の社宅「椎名町アパート」（東京都豊島区、18階建て）をRC構造で建設したことでマンションの高層化が可能であることが立証された。その後、1976年（昭和51年）に住友不動産が埼玉県与野市（現在のさいたま市中央区）に21階建て、高さ66mの分譲マンション 「与野ハウス」を竣工させ、これが日本における超高層マンションの第1号とされる。当初は、容積率や日照権などの問題から、超高層マンションを建てるには広い土地が必要であり、土地取得のし易い郊外や河川沿いなどに立地する例が多かった。

1997年（平成9年）、規制緩和の一環として容積率上限を600 %まで、日影規制の適用除外とする「高層住居誘導地区」が、第140回国会において議決され、また、廊下・階段等を容積率の計算から除外する建築基準法の改正案が成立した。これにより、超高層マンションの建設は急増、東京都心や湾岸地域などで住居が大量に供給されたことにより、都心回帰と呼ばれる現象も惹起した。その後、大都市近郊の鉄道沿線や地方都市などにも超高層マンションが多く建設されるようになった。

2022年現在、日本で一番高さのある超高層マンションは、東京都港区の虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー（高さ221.55 m、54階）である。建設中の超高層マンションで、一番高さのあるものは東京都港区の「麻布台ヒルズレジデンスB」（高さ262.89 m、64階）で2023年に竣工予定となっている。その後、2030年度に「六本木五丁目西地区再開発事業(通称：第二六本木)B街区」（高さ288m 、70階）が計画されている。それによって、新たに日本一が塗り替えられることになる。

タワーマンションは、デベロッパーによる子育て層を対象にした営業活動もあり、入居者はファミリー層が多い。大型タワーマンションの場合、1棟あたり1,000戸以上あり、一つの町とも言えるものであり、大規模マンション、タワーマンションが丁目を占めている地域もある。周辺に生活に必要な様々な店が開業してコンパクトシティを形成しているが、初期のタワーマンションでは住人の高齢化に伴い、すでに保育所などの数は少ない傾向がある。

現在の超高層マンション 
2023年（令和5年）8月末時点での全国の高さ170 m以上の超高層マンションは下記の通り。

高さの国内最高の変遷
 1976年～1987年 - 与野ハウス（66 m）
 1987年～1989年 - ベル・パークシティG棟（115.95 m）
 1989年～1991年 - 大川端リバーシティ21リバーポイントタワー（132 m）
 1991年～1993年 - イーストコート3番街（140 m）
 1993年～1998年 - オークプリオタワーレジデンス（167 m）
 1998年～2004年 - エルザタワー55（185.8 m）
 2004年～2006年 - アクティ汐留（190.25 m）
 2006年～2009年 - クロスタワー大阪ベイ（200.375 m）
 2009年～2022年 - The Kitahama（209.35 m）
 2022年～ - 虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー（221.55 m）

階数の国内最高の変遷
 1976年～1987年 - 与野ハウス（22階）
 1987年～1989年 - ベル・パークシティG棟（36階）
 1989年～1992年 - 大川端リバーシティ21リバーポイントタワー（40階）
 1992年～1993年 - 桜宮リバーシティ・ウォータータワープラザ（41階）
 1993年～1998年 - オークプリオタワーレジデンス（50階）
 1998年～2004年 - エルザタワー55（55階）
 2004年～2008年 - アクティ汐留（56階）
 2008年～2009年 - THE TOKYO TOWERS（58階）
 2009年～2017年 - パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー（59階）
 2017年～ - ザ・パークハウス西新宿タワー60（60階）

建設中・計画中 
高さ170 m以上の建設中、計画中の超高層マンションは以下の通りである。計画中のため高さ、階数、竣工年に関して変更のある可能性があるものを含む。

問題点の指摘 
超高層マンションの固有振動の周期は低層の建物に比べ長いため、地震動の周期の長い海溝型巨大地震の地震動との共振の可能性あり、制震工法や免震工法で建設される建物もあるが、長周期地震動との共振に備えて家具の固定が推奨されている。さらには、地震でエレベーターが停止すると、上階の住人が移動手段を失うという「高層難民」の発生も懸念されている。

また、規模が大きく区分所有者の人数も多くなる超高層マンションは、購入者が重視するポイントに眺望が挙げられ、低層階と高層階との価格格差が大きくなることが一般的であり（数倍となることも見られる）、それによる区分所有者間の所得・資産格差の大きさが、管理組合運営へ影響しやすい。法政大学経済学部の坂本憲昭は、2016年時点で初期の超高層マンションでは居住者の高齢化が始まっており、都市の人気エリアであっても急激な高齢化により、医療や介護の施設の不足など山村と同じ問題に直面すると指摘している。

子育ての観点からは、名門会会長の西村則康が「学力の平均値で見れば、恐らく高層マンション住まいの子供の方が、そうでない子供よりも高いように思う」としつつも、「五感への刺激が圧倒的に少ないために、身体感覚が自然に鍛えられるべき時期に十分鍛えられない」「傾向として、実体験が乏しいために物事をイメージできず、理解するのに時間がかかる傾向にあるのは事実だ」と述べている。

また、東海大学医学部講師の逢坂文夫は、平成5年度の『厚生省心身障害研究報告書』（発行：厚生省）において、超高層マンションの高層階に住むと女性の流産率が高まり、子供が低体温やアレルギー疾患になりやすいと報告を行っている。

超高層マンションを舞台にした作品 
 『ハイ・ライズ』（1975年） - J・G・バラードの小説。
 『ハイ・ライズ』（2015年） - バラードの小説の映画化。
 『砂の塔〜知りすぎた隣人』（2016年） - TBSのテレビドラマ。主演 菅野美穂。

脚注

注釈

出典

参考文献

関連項目 

 超高層建築物
 超高層ビルの画像一覧
 大規模マンション
 都市再開発
 各都道府県で最も高いビルの一覧
 端島 - 1918年にはすでに9階建ての高層住宅が建設されていた。
 高所平気症
 タワマン文学