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○公述人（飯塚孝君）　まず、主に土地所有者あるいは建物所有者の問題にかかわってくるわけですけれども、土地所有者に関しましては、一度貸した土地は返ってこない、これは正当事由が障害になって返ってこないという不満が非常にあるわけでございます。それからもう一つは、地価の上昇に伴ってそれに相当する地代の収入が得られないということがやはり不満の大きな部分を占めているのではないかと思います。
　それから借地人、借家人関係につきましては、比較的積極的に調停あるいは裁判所においても保護しているように見受けられますけれども、これからの社会経済情勢の変化というものがどういう形で作用するかちょっとわかりません。ただ、やはり地代あるいは家賃というものが地価の高騰に伴って高額化してくる、かなり値上げ請求というものが厳しく行われてきている状況にありまして、これにつきましては、借地人、借家人は非常に困惑しているのではないかと思います。
　さらに、特に土地の賃貸借関係につきましては更新料の問題があります。これにつきましては、やはり地価の高額化に伴って更新料も高くなってくる、それの負担に耐えられない借地人がかなり多くいるというように認識しております。
　借家関係につきましては、現在借家期間というものが大体二年ごとあるいは三年ごとの更新という形になっております。その契約書の中身は、必ずそこに更新料とかいろいろな形で借家人から金銭の給付を取るような形での約束がなされておりまして、これは一応約束事でございまして、借家人としては払わざるを得ない。しかし、近時の賃借料の値上げということから経済的に非常に厳しい状況に置かれているのではないかと思います。
　それから、借地・借家関係以外で、借地・借家をめぐる紛争あるいはトラブルというものの問題ですけれども、やはり税制面からの影響というのが非常に多いと思います。私も調停委員で調停にかなり関与しておりますけれども、例えば借地の解消についての立ち退き料の問題でありましても、立ち退き料を一時にもらうとそれに対しての税金がかなりかかる。そうすると、実質的な立ち退き科プラス税金分というような形でかなり高額な金額が提示されてきまして、非常に利害関係を調整するに苦労するというような状況にあります。
○野村五男君　借地・借家関係において、法律上の保護にもかかわらず、借り手は圧倒的に弱い立場に置かれているとの見方もあるが、他方衆議院の公聴会では、弁護士の方から訴訟の場では逆に借り手が強いと感じられることが多いという見方もされました。いろいろな次元があると思いまして一概には言えないであろうと思いますが、同じく弁護士たる実務家として現場の感じ方としてはどうなのであろうか、お伺いいたします。
○公述人（飯塚孝君）　お答えいたします。
　まず、容易に解決をすることができるのは大地主あるいは企業が持っている土地に関する紛争の処理でございます。この場合には比較的解決がなされておりまして、例えば借地の場合に、借地権割合が実際は七割あるいは六割というような形で路線価の表示がなされておりましても、場合によっては金額の調整ではなくて土地を分ける、例えば五五％を借地人がもらって解決するというような形での解決が比較的なされているように思います。難しいのは、地主といっても、自分の住まいとあと一カ所ぐらいしかないというような小地主の場合の解決は非常に難しいことになっておりまして、やはり借地人の立ち退き料の金額の要求が非常に高くなっておりますから、地主としてはそれだけのお金の用意ができない、それで明け渡しをあきらめてしまうというようなことは間々見受けられるわけでございます。
　それから、我々、借地関係での解決をする場合には借地人あるいは地主双方から事情を聞くわけでございますけれども、やはり自分のいるところの更地価格を幾らと認識するか、それが一番肝心なことだろうと思います。更地価格の金額が大体一致しておれば調停においての解決というのは比較的容易にできているように見受けられます。
○野村五男君　正当事由の改正について、現行法のもとにおける実務の扱いは、基本的には法案第六条、第二十八条に示されたものと同様であると考えてよろしいかどうか、お伺いいたします。
○公述人（飯塚孝君）　それは、そのとおりであろうと思っております。
○野村五男君　法案第六条、第二十八条では、正当事由の判断における補完的要素として立ち退き料の申し出が示されているところであります。
　そこでお伺いします。現実の裁判あるいは実務においてこの点はどう扱われているのか、お伺いいたします。
○公述人（飯塚孝君）　これは、通常最初から金銭提供をして訴訟を起こすというのは余り例を見ないのではないかと思うのですが、建物収去、土地明け渡しの訴訟の途中においてやはり請求の趣旨を追加いたしまして、幾ら幾らの金銭を提供することを条件にとか、あるいは裁判所の提示する金額を支払うことを条件にとかという形での訴えの変更をするような形が多いのではないかと思っております。
○野村五男君　その扱いを立ち退き料による借り手の追い出しであると批判する見方がありますが、どうお考えになりますか。
○公述人（飯塚孝君）　これは、いろいろな評価の仕方はあろうかと思いますけれども、やはり現行の法制度の中で、借地・借家法というのは終局的には裁判所の判断基準というものでございます。ですから、やはり裁判所を信用するということで私は考えていただきたいと思っております。
○野村五男君　より一般的に、借地関係の終了においては当事者間の利害調整の手段として金銭のやりとりをすべきであるとの考え方があるようでありますが、どうお考えになりますか。
○公述人（飯塚孝君）　借地関係の解消の場合に、立ち退き料等金銭の授受が通常行われるような形に現在なっております。その理屈づけにつきましてはいろいろな考え方があろうかと思いますけれども、我々が一般的に認識している考え方といたしましては、借地人が当該土地において居住することによってその土地を維持し発展させたという一つの功労があると思います。したがいまして、借地関係解消の場合には、その土地に対する価値の上昇というものを土地所有者に一方的に与えるということは不合理である。ですから、そういうキャピタルゲインをやはり借地人にも与えるべきであるという考え方があろうかと思います。
○野村五男君　地代・家賃をめぐるトラブルは、借地・借家関係をめぐるトラブルの中でも筆頭に挙げられているところであります。
　そこでお伺いします。今回の改正案により地代・家賃紛争については調停の活用により迅速適正な解決へと一歩踏み出すわけでありますが、この改正についてどうお考えになりますか。
○公述人（飯塚孝君）　当初この問題は、調停制度の活用ということよりも裁判所による非訟事件手続の中で解決すべきであるという意見が弁護士会の中にも多くありました。
　ただ、これにつきましては、裁判所における受け入れ体制の問題等にいろいろ難かございまして、非訟事件での取り扱いということは断念せざるを得ない状況でございました。そうだとすれば、現行の法制度の中でどういう解決の方法が一番よいかと申しますと、やはり地代等をめぐるトラブルというのはわずかな金額の問題、わずかという表現はちょっとおかしいかもしれませんけれども、立ち退き料等と比べますと金額がかなり低いところ、それからある一定期間における解決という形になりますから、やはり調停という形でお
互いに話し合って合理的な線を見出すことが一番適切かと思います。
　ただ、問題は、調停委員会の構成の問題になろうかと思いますけれども、大都市におきましては弁護士も不動産鑑定士もある程度の人員を確保できますから、調停委員会の構成はそういう専門家の人の構成ができるかと思いますけれども、地方都市においての調停委員会の構成で、そういう専門家を全部構成員に加えるということは不可能ではないかと思います。ただ、この点に関しましては、やはり裁判所の運用次第で当事者の意見の聞き方、地代あるいは家賃の周辺の情勢の見方、そういうものを努力すれば的確な数字が把握できるであろうと思いますので、現行のもとにおいてはこの調停制度に期待いたしたいと存じます。
○野村五男君　調停条項による裁定の制度は、当事者に解決を押しつけることにつながるとの意見もありますが、調停委員の御経験を有する立場から再度お伺いいたします。
○公述人（飯塚孝君）　私の経験から申し上げますと、調停が成立するまでというのは非常に調停委員は神経を使って当事者の意見を聞いてまいります。たまには調停委員の中に強権的な人もいないわけではありませんけれども、一般的には双方の意見を十分聞きながら適正なところで調停を成立させるという努力をしておりますので、当事者に解決を押しつけるというようなことは心配されなくてもよろしいのではないかと思っております。
○野村五男君　最後にお伺いいたします。
　地代・家賃をめぐるトラブルを解決するには、裁判所以外の機関による解決が望ましいとの考え方があるようですが、どうお思いになりますか。
○公述人（飯塚孝君）　第三者機関によって解決するという道も十分考えられますけれども、この地代あるいは家賃の額を決定するにつきましてはいろいろな要素が考えられます。やはり公平な立場で決めるという場合には司法機関の網のかかった中で決めるのが相当ではないかと思います。ただ、司法機関が判断する場合の資料として、やはり公的な機関で適正な地代、適正な家賃がどの程度であるかということを地域的に細かく作成することが今後重要ではないかと考えております。
○千葉景子君　きょうは、飯塚、宮尾両公述人にお忙しい中をおいでいただきましてありがとうございます。貴重な御意見、御提言をぜひ私たちも参考にさせていただきたいと思いますのでよろしくお願いをいたします。
　さて、総括的な問題になろうかというふうに思いますが、飯塚公述人からも宮尾公述人からもこういう問題点が御指摘ありました。一つは、飯塚公述人から、この法案の検討の過程で弁護士会の内部でも、今東京などを中心にした土地高騰などを含めて借地・借家関係にも大変大きな影響が出ている。しかし、今回の改正を全国一律に適用することがいかがなものかというような意見もあったということが御指摘ありました。それから宮尾公述人の方からは、また視点は違うかと思いますけれども、日本の場合ですと原則とそれから特別な措置、ここが大変不明確であって、例えば業務用と居住用の区別であるとか、これもやはり一律に適用することの是非ということが御指摘あったかというふうに思うんです。そういう意味でこの法律の今後の問題点ではございますけれども、まず飯塚公述人にお聞きしたいというように思います。
　この借地・借家法の改正だけで今後のよりよい借地・借家関係というのを実現するというのはなかなか難しい面もあろうかというふうに思うんです。そういう意味で、土地問題あるいは住宅問題などについて何か現場の皆さんの声などを聞きながら感じていらっしゃること、あるいはこういう点がこれから大いに改善すべき点だというようなところがございましたら御指摘をいただきたいというふうに思います。
　また、宮尾公述人にも、先ほどの原則とそして特別な措置というのが不明確であるという点、もうちょっと御説明をいただければ幸いかと思います。
○公述人（飯塚孝君）　今回の借地・借家法の改正に関しまして一番重要な問題は、やはり住宅事情ということにあろうかと思います。
　先ほども御説明申し上げましたように、現行法のもとでは一たん貸したらなかなか返ってこないという危惧があって、借地の供給が非常に阻害されているというのが現実であろうと思います。しかし他方、大都市及びその周辺地域における借地による住宅の供給の希望というのはかなりあろうかと思いまして、その円滑な実現のためには、本来の普通借地契約による形での供給を期待することは非常に難しいと思われます。そういう意味で、今回、長期型の借地期間を五十年以上とする定期借地権の設定ということでそれに対処しようとすることはかなり評価できると思います。
　ただ、これは周辺地域の土地所有者の意識の問題にかかわることでございまして、現実問題としては住宅・都市整備公団、そこが東京周辺におきまして、期間七十年として七十年を経過した段階では建物を収去して返すという形での借地契約をして、現実にそれが実行されております。また、ある住宅のデベロッパーにおきましては、期間を三十五年として地主からそのデベロッパーが借りまして、建物をそこに建ててその建物を売るわけですね。ただし、その建物は三十五年経過したら地主に戻して借地関係を解消するというような形で、現実にそういう開発が行われておりますが、現行法の中ではいろいろ工夫はされているようですけれども、やはり現行法に抵触するということはぬぐえないと思います。
　ですから、土地が高いとかそういうことはさておきまして、借地借家法の面から見た住宅の供給ということに関しましては、今回の改正案というのは非常に効果があるのではないかと思っております。
　それからまた、新しい制度の中の定期借地権で短期型、いわゆる十年以上二十年以下の期間を事業用については認めるという形の事業用の定期借地権という問題がございます。これにつきましては、やはり住宅の問題とはまた別でございまして、借地をしてそこで事業を営もうという要求はかなりあるように身受けられます。現実問題といたしましては、昭和五十八年ごろから土地信託という形で十年以上の期間で信託会社が運用するという事業用の土地の賃貸関係というのが見受けられますけれども、これはやはり信託八社だけしか使えないということでもありますし、信託会社にとってそれが企業化に適切か適切でないかの判断が恐らくそこに入ろうかと思います。実際の土地所有者で短期なら土地を貸してもいいというそういう土地所有者の希望、あるいは短期なら土地を借りてもいいという需要側の希望に対応することは現行法ではできませんが、今回の事業用定期借地権についてはそれが応用されるということで結構な制度ではないかと考えております。
○公述人（宮尾尊弘君）　お答えいたします。
　まず初めに、住宅政策との関連でございますが、現在、一番問題になっておりますのは、一般サラリーマン、特に家族がいるサラリーマン向けの大都市圏における借家がほとんど出てきていないという点が非常に大きな社会問題になっておるというふうに考えております。そういう点で、サラリーマン向けの借家をふやすにはどうしたらいいかという観点で考えますと、今回の法案について幾つかの問題点が浮かび上がります。
　これは余り細かく申し上げませんが、一つは、やはり既存のものには一切適用されないということになりますと、大体、都市圏の既に建っているところはほとんど影響されませんで、先ほど言いました新しく周辺の市街化区域内農地とかその周辺部がさらに開発されてくるということで、果たしてそれがサラリーマンのニーズに全面的に合っているかどうかというふうな問題がございます。したがって、これからの課題としましては、どのように既存のものにいい影響の部分を及ぼしていくような方向がこれから見出されるかという大変難しい問題が出てまいると思います。
　この点で二つ申し上げますと、一つは、どうしても借地権というのが議論の中心になりますが、やはり当面は家ですから、借家権についてもう少し議論をしていただければと思います。特に期限つきの借家について、今回多少改正になりますが、もう少し幅の広い形の期限つきの借家制度というのがもっと入ってきていいのではないかというふうに私自身は考えております。
　それから、既存のものにつきましては、先ほど申し上げましたように、なぜ既存のものを残すのかということは大変大きな問題でありますが、今後もう少し詰めて、具体的な例としましては、もしもお年寄りを保護するためであるとすれば、そのために最も効果的で、しかもほかに副作用がない方法は何か。これは例えば、その方一代限りを温存するような形で保護した方がいいのか、あるいは現行のような形にするのか、あるいは諸外国の方法のように特別法をつくるのか、そういうことを大いに検討していただいて、余り無原則に既存のものは一切当てはまらない、新規のものは一切当てはめるというようなことは望ましくないだろうというふうに考えております。
　それから最後に、原則と特別ということの敷衍でございますが、これは今回の法案を見直せという一つの視点に、営業用対居住用という点がよく問題になります。営業用はもう少し自由にしていいのではないかという議論がよく聞かれます。これは特にデベロッパー、それから貸す側の方が、特に企業関係の方が主張されるわけですが、私はこれも方法としては同意見なんです。見方は単に、営業用なら余り影響がないから少し緩めたらいいのではないかとかそういう議論ではなくて、もう少し契約関係というのを両者対等にしていくという原則の上にのっとって、原則自由、自由契約という中でそれを位置づけていく、その中で一体問題はどこにあるか。その場合には、必ずしも居住用対営業用で分かれないかもしれません。営業用の中でも、例えば中小、零細のものをどうするかというような議論が出てくるかもしれません。それから、居住用でも、果たしてお年寄りだけにするのか等という議論がございます。そういう議論をやはりこれから詰めていくことが大変大切なことで、やがては原則論と特別法という形に集約されていくことが望ましいのではないかと私自身は考えておる次第でございます。
○千葉景子君　それでは、飯塚先生に何点がお尋ねしたいというふうに思います。
　今回の改正では、新しく定期借地権などが取り入れられておりますけれども、一方、この委員会でも質問させていただきましたが、残された課題、例えば借地権の登記請求であるとか、あるいは担保化の問題であるとか、こういう点は今回盛り込まれませんでしたが、実務の立場から考えまして、かなり今現実に物権的な権利あるいは高額な権利として借地権などは評価をされるようになってまいりましたが、この担保の問題あるいは登記の問題などについてはどうお考えになりましょうか。今後そちらの方向をやはり検討すべきなのか、あるいはむしろそうでない方向の方がよいとお考えか、実務的な見地からもしお考えがございましたならばお答えいただきたいと思います。
○公述人（飯塚孝君）　借地権の登記の問題につきましては、昭和三十五年の借地法に関する改正のときに、借地権の物権化というのを柱に掲げたためにその当時の改正が挫折したようなことを伺っております。この借地権の物権化的な問題あるいは登記請求権の問題というものに関しましては、かなり土地所有者からの抵抗が強いのではないかと思います。したがいまして、これをいつまでも追っかけているというのは今の状況の中では余り得策ではないのではないかと思います。
　それから、担保化の問題でございますが、要綱試案の中には、登記された借地権については担保に提供することができるという形で金融の道を開いたような議論があったわけでございますが、こういう経済情勢の中で、不動産をめぐる金融という道をさらにふやすということについては多少社会的な抵抗を感じざるを得ないということで今回は実現を見ませんでしたけれども、ただ、住宅ローン等で現実に住宅を建てる場合にはこの借地権の担保化という形での道をある程度開いてあげた方が借地による住宅の供給を促進するという形ではよろしいのではないかと思っております。
○千葉景子君　それから、先ほど存続期間あるいは更新後の存続期間の問題につきまして、衆議院で、初回に限ってですけれども、十年が二十年に修正をされたことについて評価をされるというお答えでございました。この存続期間あるいは更新後の存続期間、これについては今回堅固の建物、非堅固の建物、一律に規定をされるという形になりました。従来ですと区別をして年月も違うということですけれども、この点について実際どうでしょうか、区別の必要を感じられませんか。あるいは、更新後の存続期間についても十年が二十年に延ばされたということを評価されたということは、法案では十年と大変短くなったわけですけれども、その点については逆にどうお考えになっていらっしゃいますでしょうか。
○公述人（飯塚孝君）　今回の法案の中で、借地権の当初の存続期間が三十年ということにつきましては、日弁連におきましても大方の賛同を得ることができております。これは改正試案の説明の中にもありましたとおり、借地権を保障する合理的な期間は何年かということの立場からいろいろな説明がなされておりまして、三十年ぐらいが相当であろうということで、日弁連も一応それについては賛成したわけでございます。
　それから、更新後の期間の十年ということにつきましては、昭和三十五年の案では、当初の存続期間経過後は期間の定めのない契約とするというような形で提示されておりまして、昭和六十年のときの問題点においてもそういうような形てたしか出ていたと思います。これにつきましては、更新後の十年あるいは二十年というのはやはり正当事由の見直しの時期であるということから一応十年ぐらいであればやむを得ないであろうということで、特に期間の定めのない契約になるよりも一応十年間は更新後保障されるという形でそれを弁護士会としては認めた形になっております。
　ただ、御承知のように土地所有者からは正当の事由がなくても期限が来れば明け渡しの請求を受ける。それに対しての解決というのは、更新料の請求という形で、本来の目的は更新料を取得するというようなことになろうかと思いますので、そういう意味からいいまして衆議院で二十年という形で更新後の第一回の期間を延ばしていただいたということは借地人の方に十分配慮をしたことであろうと思いまして、評価をするという表現を使ったわけでございます。
○千葉景子君　今、更新料のお話が出ました。今回は存続期間あるいは更新後の存続期間というのが一定の限られた期間になってまいりまして、更新の回数とかが従来よりはふえてくるということになります。そうなりますと、その折に必ず更新料等が貸し主、借り主の間で問題となってこようかというふうに思うんです。これについては、現在土地の高騰なども含めてかなり高額な更新料、あるいはいろいろな形での金銭の授受というのが行われておりますが、それについては法的にはなかなか規制とかあるいは基準などを定めるということも難しいようでございます。
　しかし、こういう更新と絡めて考えますと、これが異常に高騰したり、これがまた不当に借り主の側に大きな負担になったりしますと、適切な借地・借家関係ということにむしろ逆行するということにもなりかねません。そんな意味で、更新料等について現実の状況を踏まえながら、今後の扱い方、例えば法的に規制ということは難しいかもしれませんけれども、適切な指導とか、あるいは何らかの通達といいましょうか、そういうようなことは必要ないでしょうか。その辺はどんなふうに評価をなさっていらっしゃいますか。
○公述人（飯塚孝君）　更新料の問題につきましては、更新料の問題につきましては、今回の改正法案がこれから締結される借地関係に適用されると
いうことが前提となりますし、現在の日本国民の意識といたしましては、やはり土地をめぐる契約というものにつきましては非常にその権利の存亡について気を配った形での契約がなされているのが現状だろうと思います。ですから、更新料を幾ら払うかということは、その期限が来てみないと現実にどうだということは言えないのですが、現状の中では裁判所あたりで認定されているのは、恐らく更地価格の一〇％以下が更新料として認められているだろうと思うのですけれども、やはりその問題は裁判所の判断を仰ぎながら考えざるを得ないだろう。それはどうしてかというと、やはり土地の価格がどういうようにこれから変わっていくのかということはちょっと予測し得ないということがございまして、これから三十年あるいは五十年という期限が到来した時点でないと更新料についての評価もはっきりしたことは新法のもとでは言えないというように感じております。
○千葉景子君　今、新法のもとではなかなか予測が難しいというお話でございましたけれども、現行の中での問題点というのはございますでしょうか。更新料あるいはその他の金銭の授受に関連して問題点があれば御指摘ください。
○公述人（飯塚孝君）　これは先ほど申し上げましたとおり、更新料の要求がかなり高額化してきているということが一番問題であろうと思います。借地人が、約定があったとしてもそれが適正な更新料の要求でない場合には、これを拒否して訴訟の段階で解決するという手段を選ばざるを得ませんけれども、更新料に関してはやはり地価の高騰というのは直接影響しているように考えております。
○千葉景子君　更新料、あるいは先ほどお話にございました地代の問題などは、最終的には調停、それから裁判所の適切な判断などを積み重ねていく、それに期待をするしかないというようなことにもなろうかというふうに思うんですね。しかしながら、残念なことに裁判所に判断を仰ぐ場合、これですと適切な額なり判断というのが出ようかと思いますけれども、なかなか借地・借家、貸し主、借り主の間で裁判にまで至らない。しかし、何らかの形で関係を継続していきたいということでこういう金銭の授受というのがやむを得ず高額で行われるというようなケースも多いかというふうに思うんですね。
　それから、今回よく問題になりますけれども、新法は従来の契約関係には適用されない。必ずこれは適用されないんですから御心配ありませんという法務省などのお話でもございますけれども、これも更新時期あるいは契約を切りかえるというような形で事実上、旧来の契約にも新法が何らかの形で影響を及ぼしてくるというようなことも考えられます。こういう点で、今後裁判所を通さない現実の借地・借家関係の中で適切な法律運用とかあるいは適切な借地・借家関係というものを確立する意味では、それをどう皆さんに理解をいただき、あるいはそれを両者納得できるかというところが大きな問題かというふうに思うんです。法務省の方でもかなりこれを徹底する、広報活動も行われるというようなことをおっしゃられておりますけれども、実務の面から見て法務省のみならずいろいろな省庁などを通しての指導なども必要かと思いますが、その点についてはいかがでしょうか。日弁連などでもそういう問題について今後取り組みをなさるかと思いますけれども、そんな点で御要望とが御指摘がございましたらお話しください。
○公述人（飯塚孝君）　新法はこれから締結される契約関係に適用されるということになっておりますけれども、現実問題は、正当事由につきましては現在の裁判例から抽象的に抜き出した例示を記載されているわけでございます。また、特に借家関係などにおきましては、正当事由の補完金の提供によって解決されている裁判例というのは非常に多いかと思います。
　そこで、借家関係はともかくといたしまして、借地関係におきましては不動産鑑定士という国家の制度があるわけでございますが、この不動産鑑定制度というものの充実をやはり図るべきではないかと思います。更新料あるいは土地の時価の評価等を考えますときに、我々自身も実際の取引がなされていればすぐ結論は出るわけでございますけれども、直接取引のない事例の地域におきましてはやはり不動産鑑定に頼らざるを得ない。ただ、鑑定の基準というものは通常三つの方式があるわけですけれども、さらに最終的には鑑定士の私的な意見が入ってくるというところで、一〇〇％の信頼を置いてそれを取り上げるというわけにはいかない。そこに裁判所がその鑑定士の意見を資料として裁判で判断するという形でしか解決の道がないのではないかというように思っておりますが、いずれにいたしましても、ある一定地域における地代あるいは家賃あるいは時価の評価というものが公的な機関で認識できるような形をとれるのが一番解決の道としてはよろしいのじゃないかと思っております。
○千葉景子君　飯塚さん、もう一点。
　従来の契約に適用されないということの周知徹底についてはどうお考えでしょうか。先取りして、旧来の契約でも新法になったら新法になりますよというような形で強制をされているというような実態もないわけではないようですが、その点今後の周知徹底について何が御指摘などございましたらお聞かせください。
○公述人（飯塚孝君）　これはまず、我々専門家の中でそういう趣旨のことを徹底して宣伝して一般に広める必要があろうかと思いますし、また法務省当局を初め、国土庁あるいは建設省等におきましても、今度の改正法案が新しい関係にだけ適用されるのだということを、例えば不動産業者に対する指導にもかかわってくると思いますけれども、いろいろの形で国民に浸透させていく必要があろうかと思います。
　そういう意味で、現在新聞報道で時々、新法が適用されるから契約更新をどうのこうのという形での土地所有者からの不当な責めというものを早急に防ぐ必要があろうかと思っております。
○千葉景子君　では、最後に宮尾先生に。
　先生の御専門は都市政策等の御研究ということでございます。今回は、この借地借家法案というものを通じてのこれからの家の問題あるいは土地の問題ということになりますが、やはりこれのみですべてが解決するわけではございません。そういう意味では、将来のよりよい町づくり、都市政策ということで今一番ポイントとして先生が御指摘されたい点がございましたら、簡単で結構ですのでお答えいただければと思います。
○公述人（宮尾尊弘君）　簡単にお答えいたします。
　大変広いテーマでございますので土地住宅、特に住宅に限って申し上げますと、先ほども少し触れましたが、二つほどの視点があると思います。
　一つは、住宅問題が大変首都圏、特に東京で大きな問題になっておりますが、実際問題としては、現実にある住宅が大変空き家になっておったり、なかなか再開発が進んでおらないという現状がございます。具体的に申し上げますと、いわゆる木賃住宅、げた履きアパートと前に言われていたものがいまだに日本全国六百万戸も七百万戸も残っておりまして、そのかなりの部分が東京の中心部あたりに残っております。これが恐らくかなりの部分が空き家になっておりまして、こういうところを今後どういうふうに再開発していくかということは大きな課題でございます。
　この点で、なぜ再開発が進まないかの一つの理由は、実は権利関係が非常に複雑である、それから所有が非常に細分化しておる、インフラがなかなかできておらないというような問題がございます。ですから、もちろん当面は既存のものに当てはまらないということを決め、またそれを強調することは大切でございますが、長期的な観点で、今後、今ある借地・借家関係をいかに借りている人にも貸している人にもプラスになるような形で考えていくかということは大きな課題として残っているわけですから、現状で余り、既存のものに
は当てはまらないよということだけを強調され続けていくことはいかがかというふうに思っております。
　それから第二点は、新しい住宅を供給させるにはどうしたらいいかという点でございますが、この点で私は今回の法案を大変評価しておりまして、特に定期借地権の問題、その点について細かく飯塚公述人の方から御説明がありましたが、私が注目しておりますのは、三十年以上で建物の買い取り権つきという三十年プラスぐらいの契約が恐らく非常に有効に活用される可能性があるんだと。現実にサラリーマンは、二十代から五十代ぐらいの働き盛りに大都市で働くというときに住宅が必要である月これが今は大変無理して家を買うかあるいは社宅に住まうかで、ほとんど貸し家というのは小さな規模の回転率の高いものしかないというもので余り解決がないわけです。ですから、ここに三十年ぐらいの期間をもって一応自分の持ち家として住める、しかし三十年たったらそこはどうなるかというのは非常に多様なオプションがあるというような形で考えていくのが一番よろしいのではないかと思います。
　現実にこれを公的な住宅の供給に使おうということで既に動き出しておりますし、民間の方もこれを使って供給を進めていこうということが出てきております。これについての税制上の恩典、低利融資等の政策の一連のものができておることは大変評価できることでありますので、これをさらに進めることが非常に大切かというふうに考えております。
○中野鉄造君　極めて限られた時間でございますので、端的に具体的な問題をお尋ねいたします。
　まず、飯塚先生にお尋ねいたします。
　本法の十二条の二項にいわゆる明認方法を採用しておりますけれども、これはこの間の審議のときも私ちょっとお尋ねしたわけですが、これは非常に不安定かつ不十分ではないか、このように思います。そのためには土地賃借権の登記請求権を認めるということが、一番大事なことじゃないかと思うわけですけれども、今この請求権がないわなんですね。双方が合意すればそれはできるとしても、やはりこれは請求権を認めるということを考えるべきじゃないのかなと思うんですけれども、この点についていかがでしょうか。
○公述人（飯塚孝君）　これは、基本的に賃貸借契約という債権契約をどういうように考えるかという問題になろうと思うのです。
　ですから、賃貸借契約という債権契約であれば、期限が来たら必ず返すというのが契約上の約束事になるわけです。それが今度土地賃借権登記請求権、いわゆる登記された賃借権になると、これはもう明らかに物権的なものになってくるわけで、非常に借地人が強い権利を有するということになってくると思います。ですから、そういう形になってきますと、借地の供給というのが現在も阻害されているわけですけれども、それ以上にこの登記制度を認めることによって借地の供給が全くなくなるのではないかという心配がある点は否めないと思いますので、私としてはこの制度を認めるかどうかということは、やはり一つ政策の問題として考えなければならないのではないかと思っております。
　　　〔委員長退席、理事千葉景子君着席〕
○中野鉄造君　宮尾公述人にお尋ねいたしますが、先ほどもちょっと出ておりましたいわゆる債権の物権化という件については、先生はどのようにお考えでしょうか。
○公述人（宮尾尊弘君）　これにつきましては、経済学者の間でもいろいろな意見がございますが、私の個人的な見解といたしましては、やはり所有というものと賃貸というものはそれぞれの市場、マーケットで正常化していくということが本来望ましいことでございます。そういう意味から言いますと、賃貸にかかわることから権利が発生し、それが物権化するということは、実は賃貸市場の正常化及び所有権市場の正常化にとっては必ずしもプラスでないというふうに私は考えておりますので、長期的な原則的な話としましては、借地権、借家権の、特に借地権についての物権化が問題になっておりますが、そういう形はなるべく避けていくということが望ましいというふうに考えます。
　しかし、現実に生じている借地権をどうするかという問題がございます。これについては、先ほど私が申し上げましたように、借地権の持っている効果、役割、社会的意味というものにかんがみますと、いかにその効果をかんがみながら正常化していくかというふうに考えていくべきであろう。それは極端なことを申し上げますと、諸外国にありますグランドファーザーズクロース、日本ではこういう問題は大体おばあさんが追い出されるというようにおばあさんが出てまいりましたが、諸外国ではおじいさんが出てまいりましてグランドファーザーズクロース、おじいさんの条項というのがございまして、これは大体その方一代限りの形で物権的なものを認めたり、あるいは保護をするという形のものがあって、その方が亡くなったときの相続の政策の一般的なところでなるべくそれが長期物権化しないような方策をとるということを考えているというふうに私自身は解釈をしております。ですから、やはりこの問題は、いかに賃貸市場を賃貸市場として正常化していくか、それから住宅の所有権の移転の市場でもってそれを正常化していくか、それぞれのことを考えていくべきであろうというふうに考えます。
○中野鉄造君　最後に、飯塚公述人にお尋ねいたします。
　本法案の四十四条の鑑定委員についてお尋ねいたしますけれども、この三項に、鑑定委員に対して旅費、日当、宿泊料を支給するということになっております。ところが、土地鑑定の費用というのはもう御承知のようにかなり高額なものになるわけですけれども、この土地鑑定がなければやはり適正妥当な鑑定委員会の判別ができない、こういうことになるわけでございまして、そこでお尋ねしたいのは、この土地鑑定料に相当する金額を鑑定委員に支払う必要があるのではないのか、こう思うんですが、鑑定料という文言はこの条文の中に出ておりませんけれども、ここは鑑定料というものも明記しておくべきじゃなかったかと思うんですが、専門家の立場からどうお考えでしょうか。
○公述人（飯塚孝君）　私自身は鑑定委員の経験はございませんが、現実には弁護士が裁判所に対して鑑定委員として報告する事例が非常にあるわけでございます。裁判所が一般的に扱う鑑定についての料金という問題は、通常市中で行われる不動産鑑定士の料金よりも大幅に安くなっております。現在では土地取引というのは規制されて非常に少なくなっています関係上、鑑定事件というものは比較的容易に鑑定意見が出てくるわけですけれども、昨年以前におきましては、例えば公的機関の鑑定につきましては、不動産鑑定士あたりは鑑定料が安いから民間の鑑定をすることの方がいいというようなことで、なかなか公的な鑑定ができなかった実情にございます。
　　　〔理事千葉景子君退席、委員長着席〕
そういう不動産鑑定士が行う鑑定と、またこの四十四条に規定された鑑定委員会が行う鑑定というのは、実質的には多少差があろうかと思います。
　おっしゃるとおり、私は鑑定料相当額を鑑定委員に払えというのはちょっと財政的な面から不適当であろうと思いますし、弁護士が一応弁護士自身のいろんな資料に基づいた判断で鑑定意見を出すということでございますので、不動産鑑定士に支払う鑑定料相当額までは私は出す必要はないのではないか、こういうように思っております。
○橋本敦君　両先生は本法案に賛成の立場で御意見をお述べいただいたわけですが、私は反対の立場で質問をさせていただきたいと思います。
　時間が大変限られておりますので、質問を一括してお話しさせていただきますので、よろしくお願いします。
　一つは、現行の借地・借家法は、言うまでもあ
りませんが、我が国の今日までの歴史の中で長年にわたって借家人、借地人の権利を擁護することを基本にして社会法的な性格を保持してまいりました。今日こうした法案が出されまして、それがお話しのように、今後の経済的効果にプラスになる、あるいは新しい経済情勢の変化に対応するものだということで賛成というお話がございましたが、私は強いて言うならば、それは今日の情勢に見合った土地・建物の有効的高度利用あるいは経済的効果、これが優先されていくという方向、あるいはまた中曽根内閣以来積み上げられてきた規制緩和や民活というそういう方向、それが強まることによってこの法案は実質的には社会法的性格から経済法的性格への大きな転機になる重要な問題だというように考えておるわけです。そういう立場で安易にこの法案の方向に賛成することはできないと思いますが、そういった点について両先生の御意見はどうであろうかということが第一点であります。
　第二点は、今日の社会経済情勢というなら、最も特徴的典型的なのはバブル経済の中での異常な土地高騰、そしてその中で経済効率の向上を求めて、いわゆる底地買いから、あるいは地上げから、あるいは莫大な金額への賃料の改定要求が一般化して広まっていくとか、そういった状況が実は先行しておるわけですね。そういった今日の社会情勢のそこのところに視点を据えるならば、まさに借地人、借家人の権利を一層明確に、かつきちっと保障することこそが時代的要請ではないのかという感を私は強くするのでありますが、その点についてどのようにお考えかということを伺いたいのが第二点であります。
　第三点としては、賃料改定問題が議論されました。これは調停前置によって迅速適正な解決に期待ができるというお話でしたが、私は今日の状況から見て適正な賃料になるかどうかには重大な疑問がある。不動産鑑定の乱用にならないか。不動産鑑定ということになれば、利回り期待を中心にして、経済的収益を地主、家主の側が上げるということに力点が置かれて、結局借家人、借地人が高額な地代を押しつけられていく、そういう状況にならないか。そういう意味では、迅速な値上げということの犠牲を借地人、借家人がこうむるおそれがあるのではないかと思っておるんですが、そういった点について飯塚先生の御見解をお伺いしたい。
　それから最後に、宮尾先生にお伺いしたいのですが、この借地法、借家法の改正は、日米構造協議の中で確認をされて日本の対米公約になっている、だからこれはぜひ実行していく責任が日本政府にあるという趣旨のお話がございました。日米構造協議で了解されたこの問題が日米間の政治的コミットメントであるということを外務省も言っておるわけですが、そういう対米公約になっているということについて、いやそうではない、土地利用について意見交換しただけであって対米公約とまで言えるものじゃないという、そういう意見もこの委員会で実は民事局長もおっしゃっているわけですが、先生の御意見はどうであろうか。まさに対米公約になっていると私は理解しておりますが、それだけにこの問題は日本の主権にかかわる重大な問題であるというように思うんですが、その点の御見解をお伺いしたい。
○公述人（飯塚孝君）　今、橋本先生からの御質問は、まず、今回の法案につきましては今日の社会情勢に見合った土地の有効利用を前提にした改正ではないかというような趣旨のお話でございましたけれども、我々法案作成に関与する立場といたしましては、当然社会的な情勢あるいは経済的な変化というものを無視して法案をつくるというわけにはまいりません。ただしかし、今回の借地関係あるいは借家関係の調整ということになりますと、やはり日弁連が昭和六十年あるいは平成元年に問題点に対する意見書、それから試案に対する意見書の総論の部分で述べておりますように、現場の認識としては、やはり借地人、借家人あるいは地主、家主の間の適正な利害関係を調整するものとして改正の必要があるんだという一つの認識のもとにこの作業に当たっております。
　借地法、借家法が社会法から経済法に変革するのではないかという御質問でございますけれども、これは御趣旨は理解できないわけではございませんけれども、やはり我々は私権の調整というものを中心に据えて考えざるを得ない立場から、先生の御意見は御意見として承っておきたいと思います。
　それから、借地人あるいは借家人の権利の確立の問題でございますけれども、これは物権化になればまた別でございますが、やはり債権契約の中での借地・借家関係ということになりますと、それなりの契約当事者の契約内容に拘束されるということが前提であろうかと思います。
　バブル経済云々の問題に関しましては、私としてはそれが今回の法改正に直接つながっているというように理解しておりません。
　それから最後に、賃料改定の問題でございます。これはやはり国土政策といいますか、地価対策ということが直接的に影響するのではないかということは現場におりましてよくわかっております。例えば現在、土地の譲渡制限がかなりきつくなっておりまして、昨年であれば国土利用計画法に基づく所有権移転の届け出については、価格そのものが実際の売買価格より一割ないし二割安かったというような情勢でありました。本年度に入りまして特に国土利用計画法による届け出の金額が実勢価格よりも高い、実際に契約される金額はそれよりも二割、あるいはそれが二割安くなってもなかなか土地の譲渡ができていない、いわゆる地価の下降現象が生じているわけです。ですから、そのときそのときの社会経済情勢の変化の中でやはり適正な賃料というものがどういうものかということをこれから我々も勉強して、公的な見解を打ち出していかなければならないのではないかと考えております。
○公述人（宮尾尊弘君）　それではお答えいたします。
　まず、社会法、経済法云々のお話でございますが、ちょっと視点がずれるかもしれません。
　私がアメリカ、カナダに十五年ほど住んでいる間、大体家を借りて住んだわけですが、所得もそれほど高くない時期から大分上がった時期まであるのですが、どの時期を思い返しましても、借りる家がなくて苦労したという経験は一回もございません。どの町に行ってもどこの地域に行っても、あらゆる種類の貸し家が豊富にございます。これが実は最大の保護になっておりまして、もしも家賃を不当に上げる家主がいたら、すぐそこから別のところに移ることが一番の対抗手段でございます。ですから、こういう基本的な保護というのは実は原則を貫くことによって保護されるというのが大前提にございます。したがって、対等な契約関係によっていかに借地・借家市場を正常化するかということが実は一番勤労者階層にとって保護になっておるわけです。その上で、さらにそれから漏れる非常に低所得の方、御老人の方をどうやって保護するかというところで特別法が出てくるわけでございまして、よくそういう議論の整理をして法案を考えていく必要があるのではないかというのがまず第一のポイントでございます。
　それから第二点は、それに関連いたしまして、確かに現在の借地人、借家人を守らなければいけないという議論はあるのですが、それではそれ以外の人は守らなくていいのだろうか、これから借地人、借家人になりたい人はどうなるのか。私のように外国から帰ってまいりまして、日本で貸し家を探しても一つもない。今借りている人は少なくとも安い家賃で守られているということが、果たしてそれが勤労者を守ることになるのでしょうか。したがって、現在ある方を守るだけではなくて、これから入ってくる方をいかにオープンに守るか、実はそれが先ほど一番最後の日米構造協議の問題でもありますし、いかにオープンに保護ということを考えていくかということになりますと、そこはやはり原則に戻っていくのだろう。
　それから三番目は、家賃の問題ですが、確かに安い方がいいという直接的な意味はわかります
が、これは今実は、東欧諸国、社会主義諸国、共産圏諸国で問題になっております公定価格を低く抑えることによって一つも供給が出ない、自由市場では豊富に物が出回るということを一体どういうふうに考えるのかということにも通ずる問題でございますので、この点は原則的にもっと考えていく必要がある。
　それから最後に、日米構造協議の問題でございますが、これはいろいろな解釈がございます。確かに、あれはアメリカの交渉相手とただ話をしただけだという解釈がございます。少なくとも土地利用に関しましては、私はあの日米構造協議で日本がそれなりに結論を出したことは、アメリカの要求というよりは日本の中の意見、特に日本の経済学者の意見をアメリカの財務省のエコノミストが聞きまして、もしかしたらその中に私が英語で書いたものもインパクトがあったのかもしれませんが、そういうものをまとめて出したものでございまして、あれは実は日本の中の意見がただアメリカ経由で出てきたというふうに私自身は解釈しております。したがって、ほかの項目につきましてはいろいろな問題があるかもしれませんが、少なくとも土地利用ということに関しましてはあれは実は日本が本来やるべき問題であって、したがって日本が日本に対して公約しているというふうに私自身は解釈をしております。
○紀平悌子君　両先生に同じことをお伺いしたいと思います。
　私は、経済的あるいは社会的に弱い立場にある方につきまして政府にいろいろ質問申し上げました。その立場からでございますので、お答えできる範囲で結構でございます。
　借家などについての弱者保護政策でございますけれども、宮尾先生は、基本的には、他の立法政策に任せるべきとはおっしゃいませんでしたが、立法政策によるものではないかとおっしゃいました。ただ現状の中で、お年寄りの家庭あるいは母子家庭など非常に幅広い問題、そして福祉の対策というものを、高齢化社会に向かっております現在、日本は山ほど抱えております。その中で他の立法政策でということはどのくらい実現可能性がございましょうか。追いついてこられるでございましょうか。この点につきまして、この一点に絞りますので、お二方から順次お答えをいただきたいと思います。
○公述人（飯塚孝君）　借家関係における弱者の保護という立場からの御質問でございますが、今回の法務省の改正要綱試案では、借家関係に関しでもかなりの改正の問題点の指摘があったわけでございます。
　平成元年の建設白書を拝見いたしますと、昭和六十三年度でございますけれども、質のよしあしは別といたしまして、日本全国に約三百九十万戸の空き家があるというような報告になっております。ですから、これが大都市に集中しているのか、あるいは地方都市に散在しているのか、あるいは木賃住宅もあるいは木賃アパートも二戸に数えられている可能性もあろうかと思いますが、いずれにいたしましても、借地関係はかなり建設省等で実態調査をして実情の把握ができておるようでございますが、借家関係におきましては三百九十万戸という空き家の報告があるということは非常に数の上では驚いているわけですけれども、その中身の実態の把握を早急にしてその対策を立てていただかなければならないと思います。
　また、特に調停委員の立場で非常に感じたことは、ある行政区におきましては、区民住宅あるいは母子家庭のための住宅、あるいは老人のための住宅、そういうものの住宅の手当てをもうあきらめてしまっているのではないかというほどその区内に住んでいる方々が困っている実情を見ております。いずれにいたしましても、土地を持って住宅を取得するということは容易にできない状況でございますので、やはり行政の面で良質な住宅の供給をすべきであろうというように考えております。
○公述人（宮尾尊弘君）　お答えいたします。
　私は先ほどから、弱者に対してやはり特別な配慮が必要な側面があるということを強調してまいった次第です。確かにその点、他の立法あるいは他の政策で補完すべきだということがございますが、しかし確かに、それは借地借家法の中で考えていくということもございまして、したがって既存のものにこの際当てはまらないということは、それに対する暫定的な措置ということでそれなりの意味を認めているものでございます。
　しかしながら、そのような既存のものに当てはまらないという形でいくことが本当に今の弱者の保護につながっているのだろうかという問題点がございます。やはりこれから高齢化社会になってお年寄りがふえてくる、あるいは所得の高い人もいるけれども低い人も出てくるという格差もまた必然的に出てまいりますが、そういうときに一番必要なのは、多様なニーズに合う豊富な種類の借地・借家があらわれてくるということが最も基本的な保護の形でございまして、それに制約になるような形というのは結局自分の首を絞めているということになりますので、保護のあり方というのをもう一つ考え直す時期に来ているのではないかというふうに考えます。
　それから、それに関しまして既存のものの保護のあり方をよく見ますと、それが本当に弱者を保護することになっているのかという点の疑問が生ずることは先ほどから御指摘が幾つかあるとは思いますが、一番の問題は、例えば借地権につきましては、それが物権化し、しかも代々続いていくということが本当に高齢者ないしは困った方を保護する形になっているのだろうかということを考える必要があるというふうに思います。それは、もしその方の次の世代に無原則的に受け継がれれば、その受け継いだ方が必ずしも弱者でないとすればそのときに弱者の方はそれだけ割を食うわけですから、本当に弱者のことを考えるのであれば本当に弱者のところに配分がいくようなシステムをもっと積極的に考えていただくことが必要かというふうに思う次第です。
　あと、私はどうしても経済学者として強調しておきたいことは、先ほどから地代の問題等がありますが、確かに高い地代というものは困る人が出てまいります。しかし、それを抑えたからといって解決にはなりません。これはあらゆる市場において共通の問題でございます。ですからこれは、いかに地代をできるだけ市場で合理的なレベルに持っていくか、それによって余り紛争や調停や裁判ということが必要ないようなできるだけ自由な契約に任せるという方向に持っていくかということが大切でありまして、それに対して高い家賃をいかに支払うことができるようにさせてあげるかという視点が重要でございます。
　この点で他の政策が非常に重要で、これが先ほど申し上げました特に高齢者に対する家賃補助、所得補助その他所得面、資産面でいかに補助していくか、ここの徹底的な充実というものが今後の大きな課題でございまして、この点で少しずつ区や都が前進を見せているということが一つのシグナルでございますので、それと呼応して借地借家法も、少なくとも新規の分については今回発足をし、それから既存の分についてそれに見合って考え直していくというのが順序かというふうに考えております。
○委員長（鶴岡洋君）　以上で公述人に対する質疑は終わりました。
　この際、公述人の方々に一言ごあいさつを申し上げます。
　皆様には、長時間にわたり有益な御意見をお述べいただきましてまことにありがとうございました。委員会を代表いたしまして心から厚く御礼を申し上げます。ありがとうございました。
　午後一時から公聴会を再開することとし、これにて休憩いたします。
　　　正午休憩
　　　　　—————・—————

　　　午後一時開会
○委員長（鶴岡洋君）　ただいまから法務委員会公聴会を再開いたします。
　休憩前に引き続き、借地借家法案及び民事調停法の一部を改正する法律案につきまして、公述人の方々から御意見を伺います。
　この際、公述人の方々に一言ごあいさつを申し上げます。
　皆様には、御多忙中のところ本委員会のために御出席をいただき、まことにありがとうございました。委員会を代表いたしまして、心から厚く御礼を申し上げます。
　本日は、皆様から忌憚のない御意見を拝聴し、今後の法案審査の参考にしてまいりたいと存じますので、どうかよろしくお願いを申し上げます。
　次に、会議の進め方について申し上げます。
　まず、お一人十五分程度で順次御意見をお述べいただき、その後、委員の質疑にお答えいただきたいと存じます。
　それでは、まず星野公述人にお願いいたします。星野公述人。
○委員長（鶴岡洋君）　どうもありがとうございました。
　次に、田崎公述人にお願いいたします。田崎公述人。
○委員長（鶴岡洋君）　どうもありがとうございました。
　以上で公述人の方々の御意見の陳述は終わりました。
　それでは、これより公述人に対する質疑に入ります。
　質疑のある方は順次御発言願います。
○野村五男君　最初に、星野先生にお伺いし、その後で田崎先生にお伺いしたいと思います。
　今回の改正が大正十年の法の制定、昭和十六年の改正の精神に逆行するもので、借り手の権利を一方的に弱めるものであるとの批判があります。これに対し当局は、基本的には借地・借家関係の安定を図る趣旨で、民法の特別規定として定められた借地・借家法の基本精神を少しも損なうものではなく、社会経済情勢の変化、主として借地・借家関係の多様化に対応させたにすぎないと説明し、改正反対論が指摘するような要素は、六十年の法制審議会による見直しの開始当時に一部の論者にはなかったわけではないが、法制審議会による見直し自体は借地・借家法の筋に従って行われてきたと述べておりますが、この点をどうお考えになりますか。