○福井参考人　福井でございます。
　この場で意見を述べさせていただく機会をいただきましたことを光栄に存じます。
　私は、法案に賛成いたします。
　まず、大きな一点目でございますが、借地借家法のもたらしたものについてお話しいたします。
　第一は、正当事由制度であります。
　この制度がなければ借家の返還を求めることができないという条項は、一九四一年に戦時立法として、住宅の絶対的窮乏に対処するために導入されたものです。当初は、みずからや家族の居住、老朽化は無条件に正当事由であり、立ち退き料も一切不要でした。ところが、戦後、成長のもとで住宅事情が好転するにつれてかえってこれが強化されて、今や極端かつ不透明な解約制限立法として確立してしまっております。
　第二は、継続賃料抑制主義であります。
　賃料は、継続するごとに市場賃料よりも低く抑えられることが判例法上確立しています。借り手が自発的に退去しない限り、正当事由制度によりまして期間が超長期であり、抑制分の家賃の現在価値の合計額、すなわち、借り得分が借家権価格として発生いたします。これが相当の額に上ることを法と判例自身が保証しているわけであります。
　第三に、特徴であります。
　一つ目は、貸し手と借り手の事情を総合衡量するということ、二つ目は、客観基準が存在せず、事件ごとの裁判官の心証と世界観によって裁かれるのが実情であるということ、三つ目は、極端な額の立ち退き料を判例が認めるようになったことです。受け取り賃料の合計額の数倍から数十倍の立ち退き料が一般化し、二百倍の例すらあります。もらった賃料から必要経費を差し引いた金額の一倍を超えるかもしれない金額を後で返さないといけないということがわかったら、最初から貸さなくなるだけのことであります。およそ経営を否定する常軌を逸した判例が集積し、常態化しました。
　これに対して、開発利益があるから立ち退き料を支払えるのだとして正当化する議論がありますが、誤りです。予想が甘くて貸してしまった者にとっては、立ち退き訴訟の時点での立ち退き料の支払いがセカンドベストになるだけのことです。ファーストベストは、予想を的確にして最初から貸さないままにしておくということにほかなりません。これは借り手の利用の機会がその分奪われることと等しいわけです。
　また、和解では、千五百年分の家賃の立ち退き料を支払った例があります。このような算定に対処するためには、もし現在、今西暦二〇〇〇年ですが、今から貸し始めて、西暦三五〇〇年よりも、すなわち法隆寺よりも建物をさらに長持ちさせて、かつ、さらに、それまでの千五百年分の受け取り家賃を全部返してなお借家経営が成り立つように諸条件を設定しなければなりません。
　四つ目は、日本の借家法は新規の家賃を一切コントロールしていないため、自発的に退去する借家人は、どんなに弱者でも家賃規制や高額な立ち退き料の恩恵とは無縁であります。これに対して、一たん借家権が発生し、自発退去しない者は、どのように強者であろうとも強力な保護を受けることになる。こういうアンバランスがあります。入居保護の必要性や真実の困窮度と現実の借家権の保護とは何の関係もありません。最も公正から遠い制度と言わざるを得ません。
　第四は、効果です。
　日本も正当事由制度導入以前は広い借家が多く流通して、夏目漱石も森鴎外も生涯を借家で過ごしました。正当事由制度は、回転率が低く供給コストの高くなる広い借家を市場から奪い去って、借家の狭小化と借家率の極端な低下をもたらしました。
　日本の持ち家の平均面積は百二十二平米とアメリカを除く先進諸国よりも既に広く、ウサギ小屋とかつて非難されましたが、その状態を脱しております。これに対して、借家の平均面積は四十五平米と、アメリカ、イギリス、ドイツ、フランスの三分の一から二分の一程度にとどまっています。民間借家に占める四十平米未満の住宅は、日本四八％、ドイツ三％、フランス〇・六％と、日本に限って借家の極端な小規模化が進展していますが、この主要因を借家法以外に求めることができるという分析は一切ございません。
　大きな二点目、諸外国の借家制度です。
　第一は、解約制限は例外であるということです。
　全米の九九・二％の市町村ではそもそも正当事由制度は一切禁止されております。マサチューセッツ州では、ボストンを含む三市で残っていた正当事由制度が九四年に住民投票によって否決され、九七年以降、既存契約を含めてすべての借家について解約制限や家賃規制を行うことが禁じられました。これはアメリカの趨勢であります。
　イギリスでは、八八年に本法案とほぼ同様の選択的定期借家権が導入され、九七年にかけて住宅ストックが約一〇％増加しています。現在の労働党政権も、定期借家制度には弊害がなく、有益なものとしてこれを堅持する旨明言しております。
　第二は、貸し手事情だけで正当事由を判断するということです。
　諸外国とも原則として、正当事由借家であっても、その判断の際、借り手の病気や失業などの事情を一切しんしゃくしてはならないこととされています。貸し手事情、例えば自分で使う、建てかえるなどという事情だけが考慮されます。さらに、フランスでは、第三者に転売するというのも正当事由です。日本のように、貸し手と借り手の両者の事情を考慮するために事前の予測が不可能となるという国はほかには存在いたしません。
　第三は、立ち退き料は非合法だということです。
　諸外国とも、立ち退き料の支払いは原則として非合法です。日本では、法にない立ち退き料の請求権を裁判所がつくり出してしまいました。正義をお金で買える唯一の国であります。
　第四、悪徳家主の報告はないということです。
　アメリカ、イギリスの定期借家は、居住用については多くは一年です。しかし、日本で取りざたされるように、家主が家賃のつり上げや追い出しを図ることで借家人の地位が不安定になるということは報告されておりません。定期借家が定着しているために家主間の競争が激しく、家賃をきちんと払い、丁寧に使う借家人を追い出せば、悪評が立って借り手がいなくなる、そんな愚かな家主はいないというのが両国の政府担当者の見解です。日本でだけもし悪徳家主が頻発するとすれば、日本に限っては家主が格別に愚かであるという仮説が成り立たなければならないはずであります。
　第五に、高齢者や母子家庭の入居差別はないということです。
　定期借家の定着した英米では、高齢者などは静かで住居を丁寧に使うとしてむしろ歓迎される借家人であります。入居差別はございません。日本の正当事由制度こそ、居住期間が長くなり、所得上昇期待が小さいと見込まれる高齢者などが入り口段階で差別されるという弱者差別の元凶にほかならないわけであります。
　第六、行政庁や審議会が立法当事者ではないということです。
　アメリカ、イギリスでは、立法は立案も含めて議会が行います。日本の法務省に相当する組織が立案に当たることは想定されていません。まして、人選の根拠や議事録さえ公開されず、政治的責任を負わないにもかかわらず、白地から立法をゆだねられる日本の法制審議会に当たるような組織はそもそも存在いたしません。
　私の知る限り、本法案の検討に当たっては、日本でも、各政党とも、提出資料、審議内容とも公開し、透明で民主的な立法府主導の検討が積み重ねられてきたと理解しております。敬意を表したいと思います。
　第七に、家賃は原則として市場並みであります。
　アメリカ、イギリスとも、市場家賃と家賃規制額は連動して、極端な格差はございません。アメリカで最も強力と言われるニューヨークでは、正当事由借家と定期借家の戸当たりの月額家賃の差額は二十九ドル、三千数百円にすぎません。
　第八に、日本は要するに極端ということであります。
　世界に類例を見ない極端、不透明かつ不公正な借家制度を温存してきた国であることに疑いはありません。
　大きな三点目、定期借家の効果です。
　第一に、借家人の利益が増大します。
　まず、空き家や遊休持ち家の供給がふえて、次いで、郊外を中心に広目の借家の新築が増大いたします。私どもの試算では、東京の通勤一時間圏内では定期借家の導入で八・七％家賃が低下すると見込んでおります。
　第二に、高齢者住宅が流動化します。
　全国の六十五歳以上の夫婦または単身の世帯で百平米を超える住宅に現在百五十万世帯が住んでいらっしゃいます。借家法のために貸すに貸せず、無理をして不便を我慢しているわけです。アメリカ、イギリスでは資産形成した住宅は定期借家で運用して、その収益でケアつき住宅費用を賄うというのが高齢者の極めて一般的なライフスタイルであります。
　第三に、持ち家の売買が活性化します。
　現在は、売りも買いも瞬間風速で行う必要があります。アメリカ、イギリスでは、売りのとき、市況がよくなるまで自分の家を定期借家で運用し、また、買いのときも試し入居をすることが非常に多く行われております。日本の借家法は持ち家の取引コストをも極端に高めております。
　第四に、土地利用のバリエーションが無数にふえるということです。
　貸し家を前提としたあらゆる利用を想定できるため、土地の付加価値を競い合い、豊かで活力ある都市像がより身近なものになると思われます。
　第五に、持ち家と借家が相対化いたします。
　これまでのように、借家は狭く安普請という類型化の必然性は一切消滅します。建築ストックの質は向上して、質の高い賃貸住宅がさまざまな形態で供給されます。共同住宅も分譲から賃貸に大きくシフトすると見込めます。賃貸共同住宅は、本来、震災による建てかえの困難やキャピタルロス、ローン破産とも無縁で、フレキシビリティーの高い居住形態です。
　これらのメリットを奪ってきた借家法の足かせが外れることの意義ははかり知れません。
　大きな四点目、日本の病理現象あるいは反対論の破綻であります。
　第一に、貸し金との違いです。
　日本でも、貸し金については利子を安くしたり返済を先送りするという判決は出ません。借り手がどれほど病気や失業で困窮していてもこの事情に変わりはないわけです。もし徳政令を出すなら貸し手がいなくなって金融秩序が崩壊するために、厳格に契約の履行を求めることが当然視されております。これに対して、借家では常に徳政令が発布され続けてきたために、賃貸市場が崩壊に瀕しています。両者を区別して借家法のみを正当化する論拠はあり得ないと思われます。
　第二に、守られるのはだれかということです。
　たまたま借家権が発生したら強者でも極端に守られる今の正当事由制度は、およそ正当たり得ない不公正なものであります。定期借家は、既得権に手をつけずに新たなメリットを借り手にもたらします。中堅勤労者向け住宅予算に多くが割かれている公共財源を、困窮度に応じて弱者に手厚く分配していくことも可能になります。定期借家は、むしろ福祉施策充実の前提条件であります。
　第三に、定期借地支持論の矛盾です。
　定期借家反対論者の方の多くは定期借地を礼賛していますが、矛盾しています。定期借地上の居住用建物は、五十年後に確実に取り壊されます。そこに借家人が居住していてどのように住宅に困窮する事情があったとしても一切考慮されないのが、もう既に施行されている借地借家法の前提であります。なぜ、五十年後の借家人は何の保護も受けずに更新の余地すら一切なく追い出してもよくて、数年後の借家人には事情を問わず極端な保護を強制しようとするのか、つじつまの合う説明を聞いたことがございません。
　第四に、正当事由制度は家主の参入規制、競争制限であるということです。
　極端な借り手保護は、結局のところ貸し手間の競争を抑制します。貸し手の競争が抑制されて価格、サービス、物件不足で最も不利益をこうむるのは、消費者である借家人であります。
　第五に、先例を直視していただきたいということです。
　定期借家の定着したアメリカ、イギリス、オーストラリア、シンガポール、香港などでは反対論の主張するような弊害は一切報告がございません。ほかの国でうまく動いている制度が日本でだけうまく動かないと主張するのであれば、その論拠を示すべきでありますが、これまでにその試みが成功した例を承知していません。
　一部では、イギリスで定期借家で家賃が上昇したから日本でも同じことが起きると主張する向きがありますが、根拠がありません。イギリスは、かつて新規契約も家賃規制をしていました。その家賃規制を取り払うなら、その分だけ確実に家賃が上昇するのは余りにも当然であります。日本は、現在でも新規の契約について家賃は全く自由であります。新規に限って定期借家が選択できることとするならば、供給増で家賃が低下しても上がることがあり得ないのもまた当然であります。制度の前提の理解すら欠く粗雑な議論と言わざるを得ません。
　六〇年代のドイツの定期借家導入で混乱が起こったという指摘も的外れであります。ドイツでは、新規のみならず既存の正当事由借家も、強制的に本人の意思を無視して定期借家に切りかえております。家賃が上がって紛争がふえるのも余りにも当然であります。日本のこの法案の前提と全く違います。
　第六に、潜在的市民の声を吸い上げるべきであるということです。
　普通の市民の声は薄く広がっておりまして、政治的にこれを結集するのは至難のわざであります。組織化された利益団体、業界団体の要望や活動は、いわゆる世論とは多くの場合一致しないと考えるべきであります。陳情書の数や集会の回数とかかわりなく、普通の市民の普通の声なき声をきちんと思いやる感受性こそ政治や立法に最も望まれることではないでしょうか。
　五点目に、総括であります。
　定期借家権は、民事法の基本に関して超党派で政策論が交わされて議員立法で法案に結実した、日本の法制史上初めての快挙であります。立法府が立法を行うという、余りにも当然だけれどもこれまで困難であったプロセスの復権につながる試金石が今回の試みであると理解しております。
　本法案は、現時点で考え得る最良の法案の一つと理解しています。速やかに可決、成立、施行を行うことを、潜在的市民の声を代弁する立場から強くお願いしたいと思います。