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○政府委員（清水湛君）　これも午前中に御説明したところでございますけれども、当初の存続期間と原則三十年、こういうことにいたしているわけでございます。つまり、契約で定め得る期間の最短期間は三十年である。三十年以上の期間を契約で定めるのはこれは一向に構わないわけでございますけれども、これ以上短い期間を決めてはいけないという意味で、この基本的な存続期間を三十年というふうにしているわけでございます。それぞれの契約の中身とか態様とかによりまして、例えば丸ビルみたいな大きな建物をつくるというような場合には当然三十年以上の長期の期間を決めるということになるのでありましょうが、少なくともどういう事情があろうとも三十年以上でなければならないというふうにいたしているわけでございます。
　このようにいたしました趣旨は、現在の建築技術上も鉄筋コンクリートあるいは木造建物というようなものも大体三十年ないし四十年程度で建てかえが検討されるというようなこと、あるいは三十年という期間が建物の所有を目的とする場合においては大体適当な期間ではないかというようないろんな各方面からの意見というようなものを参考にいたしまして、堅固、非堅固の区別をなくした上で、つまり最短期間が二十年、三十年という現行法の区別をなくして一律に最低の存続期間を三十年、こういうふうにしたわけでございます。これによって借地権の一応の安定性が確保されるということになるのではないか、こういうことでございます。
　なお、更新後の存続期間につきましても午前中いろいろと御質問があったわけでございますが、これにつきましても、この更新後の期間を契約で定める場合でも最低期間は十年であるという、最短期間としての十年という定めをしているわけでございます。これは当事者間の実情に応じまして少なくとも当初の存続期間が経過した後におきましては貸し主と借り主の関係を調整することができるよう、いわば調整の機会を十年単位で設けるということにしたわけでございます。十年という期間はそのような機会、つまり正当事由が貸し主側に生じたかどうかというようなことをチェックするという意味においても合理的と申しますか、妥当な期間ではないかというふうに考えられたわけでございます。
○野村五男君　更新後の借地権の期間を短縮することは借り主の権利のいわゆる不安定につながるとの見方もありますが、この点について再度お伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　この十年という期間は、繰り返しになるかもしれませんが、基本的な存続期間は最低三十年、三十年を下ることはないという前提のもとに、その三十年の期間が経過した後におきましては十年ごとに正当事由の有無をチェックし得る、こういう意味で、最近のような社会経済情勢の変化の激しい時点におきましてはある程度短期間でもそういうようなチェックの機会を与えることが公平ではないか、こういうことから考えられたものでございます。
　ただしかし、正当事由が存しない限り貸し主の方としては当該土地の返還を求めることができない、こういう点は、これは現行法と全く変わらないわけでございますので、これによって借地権者の権利が不安定になる、こういうことにはならないというふうに私どもは考える次第でございます。
○野村五男君　次に、正当事由について伺います。
　まず、正当事由の仕組みが導入されたのは昭和十六年でありますが、その背景をお伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　いろいろな事情が考えられるわけでございますけれども、一つには、大正十年に制定された借地法におきまして、木造建物の所有の場合でございますけれども、契約で定め得る最短期間が二十年というふうにされまして、多くの契約はその二十年という期間を定めて借地契約がされるという実情にあったようでございます。
　それがたまたま昭和十六年に二十年の期間が到来する、一番早いものでその時期に到来するというようなことが背景にあって、期間満了を理由に地主側が建物の収去、土地明け渡しを要求する機運が出てきたということ。それから、御承知のように、昭和十二年にいわゆるシナ事変が起こるわけでございますけれども、これによりまして土地・建物の価額が高騰するとかあるいは貸し主が契約の更新を拒絶するというわけでございますけれども、例えば国内に残されている留守家族の生活が不安定になる、こういうようなこともあるということ。さらには、そういう戦時下の影響を受けまして、いろんな軍需産業の工場等の膨張による都市人口の増加とか都市への人口集中、こういういろんな社会経済情勢がございまして、借地人の地位が二十年の期間経過によって不安定になるというようなことだとその権利が保護されないことになるのではないかというようなことになりまして、借地権及び建物賃貸借の一層の安定を図るという趣旨から昭和十六年改正がされた、こういうふうに私どもは理解しているところでございます。
○野村五男君　この正当事由は借地・借家契約の更新の有無を決めるものでありますからへ現在では借り主の権利保護のために最も重要なものであると考えられております。この正当事由に関する規定を改正する趣旨をお伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　昭和十六年改正によって入りました正当事由条項というのはい戦後の住宅宅地難というものを背景にいたしまして裁判所でも大変に争われることになってきたという状況が一つあるわけでございます。借地・借家関係の裁判例の圧倒的多数はこの正当事由をめぐってのものであるというふうに言ってもいいのではないかというような気すらするわけでございます。
　午前中もお答えしたところでございますけれども、この正当事由というのは、昭和十六年に、そのままでは期間が到来することによって地主の方からの明け渡し請求に応ぜざるを得ないというような実情が生ずるおそれがあるということを背景に、いわば地主側の権利を制限して借地人を保護する、あるいは借家契約でございますと借家人を保護するという趣旨で制定されたものでございます。しかしながら、当時の条文は、貸し主がみずから使用を必要とする場合その他正当な事由がある場合ということになっておるわけでございまして、要するに貸し主がみずから使用をする必要があるということさえ証明すれば、借地・借家人の方でも使う必要があるということがあってもこれは返還を請求することができるというような解釈、あるいはそういう解釈を生む余地が十分にあったわけでございます。
　今回、借地借家法という現代語化した法律をつくる際に、この正当事由の条文をどのように書くかということが一つの問題でございましたけれども、やはり現行法のままこれを新しく書きおろしますと、中身は変わらないと申しましても、現在の時点においてそういう条文を置いたということになりますと、またそれなりの議論を生む余地があるということになるわけでございまして、正当事由をわかりやすく書くということと正当事由として何を盛り込むかという点が実は大変大きな問題であったわけでございますが、基本的には、わかりやすい条文を書く以上、現在の判例なり裁判実務で確立されておる基本的な考慮事項、こういうものを法文に明らかにする必要がある、こういうことからこの正当事由に関する規定を改正したわけでございます。
　したがいまして、基本的には昭和十六年改正後の正当事由に関する条文についての判例、解釈をそのまま踏襲したものでございまして、借地人に不利益であるとかあるいは地主に利益であるとか、そういうような要素は一切ないというふうに考えている次第でございます。
○野村五男君　現在の裁判実務で考慮されている事情を掲げたものであると言いますが、それでは具体的にここで挙げた要素としてはどのような事情が考慮されるのか、お伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　現在の法文ですと、貸し主がみずから使用を必要とする場合と、貸し主側の使用の必要性だけを条文に書いておるわけでございますが、裁判例で当事者双方の使用の必要性を比較考量しなさいと、こういうことになっているわけでございます。これが最も基本的な要素でございますが、そういうふうな当事者がどのような事情でその土地・建物の使用を必要としているか、こういうこと、これをまず基本的な要素として判断事項の対象といたしております。
　そのほかにも、借地に関する従前の経過、これは土地を借りるに至った事情とか、あるいは今まで借地関係をめぐってどのような金銭の授受が行われたか、地代をきちんと払っているかどうかというようなことが主要な要素になろうかと思いますけれども、要するに借地に関する従前の経過とかあるいは土地の利用状況、借地権者がどういう建物を建ててその土地をどの程度利用しているかというようなこと、これはその使用の必要性の裏返しの問題かもしれませんが、そういう利用状況というようなものを考える。さらに、裁判実務で認めておりますところの正当事由のいわば補完事由として、財産上の給付をする旨の申し出があった場合にはその申し出を考慮する。これは端的にはいわゆる立ち退き料の支払いを地主側が申し出ている、あるいは家主側が申し出ているというような場合に、それだけで正当事由があったということにはなりませんけれども、当事者双方が使用を必要とする事情を判断してもかれこれ決しがたいというような場合に、地主側で財産上の給付をするからというようなことを申し出た場合にはそういう申し出も考慮して正当事由についての判断をしてもよろしい、こういうふうにいたしているわけでございます。
○野村五男君　ここに掲げられました要素の中ではどれが基本的な要素と理解できるのか、お伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　これは先ほどちょっと申し上げましたけれども、第六条関係で申しますと、当事者の使用の必要性、当事者双方がその土地を使用する必要性がどの程度あるか、こういうことがまず最も基本的な判断要素であります。そういう要素を考慮して、さらに先ほど申し上げました付随的な要素として、借地に関する従前の経過とか土地の利用状況あるいは財産上の給付をする旨の申し出等について考慮して正当事由を判断する、こういうことにいたしておるわけでございます。
○野村五男君　現在でも高齢者の方などについては、借りている土地・建物に住み続けたい、またそのほかに住むところが見つかりにくいといった事情がある場合があろうと思いますが、このような借り主の事情は現在と同じように新法における正当事由の規定においても十分に考慮されていると考えてよいのか、お伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　この法律を作成する過程におきましても、あるいは法案を国会に提案した後におきましても、この新しい借地借家法によって高齢者などのいわば弱者がほうり出されやすくなるのではないか、こういうような御心配をなさる方がおられたわけでございます。これは現実の問題といたしまして、既に現在の法律のもとで、いわゆる地上げ行為というようなことによりまして高齢者が住んでいる借家、アパート等が取り壊されて、結果として高齢者がどこかへ立ち退かざるを得ない、こういうような現象があるんだというようなことが新聞等でも報道されたわけでございます。
　私どもといたしましては、そういう高齢者に対してどういう住宅を政策的に供給するかということは、それぞれまた専門の住宅政策あるいは福祉政策の問題としてお考えいただく必要があるのは当然だと思っておりますけれども、借地借家法においては、高齢者だから建物から出ていくべきであるとかあるいは借地から立ち退くべきである、こういうようなことには当然にならないわけでございます。先ほどもお答えいたしましたように、正当事由の判断は当事者双方の使用の必要性をまず考えなさい、こういうことになっているわけでございまして、お年寄りがそこに住んでいてそれ以外に行く場所がないということになってまいりますと、使用の必要性というのは非常に高いわけでございまして、そういうことになりますと、裁判所としても当然に住んでいる高齢者である借地人あるいは借家人に対して明け渡しを求める正当事由というのは地主側あるいは家主側の方にはない、こういうことに裁判上の判断としてはならざるを得ないし、なるであろうというふうに思っているわけでございます。要するに、高齢者でほかに行くところがないということであればむしろ正当事由はないということで、さらにそこでの居住は借地借家法上は保障されることになるのではないか、こういうふうに思う次第でございます。
○野村五男君　また、法案の検討過程におきまして、平成元年に法務省は中間試案を発表しております。その中では、正当事由の有無の判断に際しては土地や建物の存する地域の状況という要素が考慮されることとされておりましたが、この法案ではこの要素は削られておりますが、この理由をお伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　借地借家法の中で正当事由をめぐる論争というのが非常に激しく行われたわけでございます。
　この点につきましては、例えば特に都市再開発とか土地の高度利用あるいは土地の有効利用というようなものを積極的に主張する不動産業関係の。団体等におきましては、当該地域の土地の効率的な利用がされていないというような場合には地主側で期間満了の際に更新を拒絶するというようなことができてもいいのではないか、こういうような意見を持たれる方もいたわけでございます。しかしながら、高度利用とか有効利用といういわば公益目的のために借地人が犠牲になる、私人間の契約関係である借地・借家関係におきまして借地人なり借家人が犠牲になるということは、これは問題でございまして、そういうようなことは別途土地収用法なり都市再開発法という面で考慮されるべき事項だということに当然なるわけでございます。
　そういうような観点から、例えば御質問にでざいましたように、土地や建物の存する地域の状況、つまり当該契約の対象となっている土地そのものあるいは建物そのものの利用状況ではなくて、周辺がどういう形で利用されているか。例えば、問題の家は木造であるけれども、周辺は大体鉄筋高層化の傾向にある、こういうような状況がある場合には正当事由があるということになるんだというような意味におきまして、土地や建物の存する地域の状況というものを正当事由の判断要素として加えるべきだ、こういうことが主張されたわけでございます。そういう意見もあるということから、平成元年に発表されました法務省の要綱試案ではこの言葉を実は入れておったわけでございます。
　しかし、当然のことながらこういう当該借地あるいは当該借家とは関係のない事項を正当事由の判断要素とするということは、これは当事者間の契約関係をベースにしてその権利義務関係を合理的に調整するという範囲から逸脱をする、あるいは土地の高度利用あるいは有効利用という名目のもとにこの正当事由条項が利用されて借地人、借家人が不利益を受けるおそれがあるというような問題点が各方面から指摘されたわけでございます。弁護士会などもこの文言を入れるということについては強い反対を示したわけでございます。
　そういうようなことから、この当該土地や建物の存する地域の状況というのは正当事由条項から削除する、こういうことで最終的に今回の法律案のような中身になった、こういう経過をたどったわけでございます。
○野村五男君　財産上の給付が考慮されることとされておりますが、多額の立ち退き料さえ払えば正当事由が認められるのか。今回の正当事由の改正が地上げのような行為を促進することにつながることはないのか、お伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　先ほども御説明いたしましたように、正当事由の有無の判断は当事者双方の当該土地・建物を使用する必要性の度合いを考慮して基本的には決める、こういうことになっているわけでございます。その他の要素はそういう基本的な判断要素に対する付随的なあるいは補完的な要素でございまして、基本的な要素である使用の必要性というものだけでは判断しがたいときに考慮される事項、こういうことになろうかと思います。したがいまして、今回の正当事由条項の改正によって、多額の立ち退き料さえ払えば正当事由が認められるということにはならないわけでございます。
　現実に裁判の実務におきましても、要するに立ち退き料さえたくさん払えば正当事由があることになるんだというようなことを言っている判例は一件もないわけでございまして、多額の立ち退き料の支払いの申し出をしたにもかかわらず、裁判所の方で正当事由がないとして地主からの明け渡し請求を認めなかったという例もあるわけでございます。私どもといたしましては、そういう裁判例あるいは裁判実務における取り扱いというようなものを考慮いたしまして、正当事由を判断する場合のいわば要素として財産上の給付の申し出の有無ということを掲げたわけでございますが、現在の裁判例、実務で行われている以上のものを新たに付加するということにはならないわけでございます。
　したがいまして、今回の正当事由の改正が地上げのような行為を促進するということには到底ならない。そういうことを主張しておられる方もあるようでございますけれども、私どもとしてはそういうようなことは全くないというふうに思うわけでございます。むしろそういうことをよく理解していただいて、この正当事由条項の改正によって地上げが易しくなるなんということはないということをよく理解していただくためにこの法律の中身の周知徹底ということに今後とも努力を尽くさなければならないというふうに考えている次第でございます。
○野村五男君　それでは次に、今回の改正ではこれまでにない新たな借地のタイプとして定期借地権制度を創設しておりますが、この趣旨を改めてお伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　現行法では、御承知のように、木造建物の所有を目的とする借地権であるか堅固の建物の所有を目的とする借地権であるかという二つのタイプの区別はございますけれども、基本的にはその規律は同じでございまして、そういう意味では画一的で弾力性がない、こういうふうに言われているわけでございます。そこで、今回の改正案におきましては、従来の普通の借地権とは違った三つのタイプの定期借地権制度を創設するということといたしております。
　定期借地権というのは、要するに更新がない、当該定期借地権の設定契約で定めた期間が満了いたしますと、いずれにいたしましてもその土地を地主に返還しなければならない、こういう性格を持っているわけでございます。そういう性格がなぜ出てきたかということになるわけでございますが、一つには、現在の借地法による借地権というものが、期間を定めましても、その期間が満了する際に地主の方で返還を求めるといたしましても、自己使用その他の正当事由がないとこの返還請求が認められない。結果として一たん土地を貸すとほとんど半永久的に返ってこないというような状況になってきておる。そういう状況から、したがって貸す方ももう土地を貸さないし、借りる方も、仮に借りるといたしましても例えば高額な権利金を支払わないと借りられないというような弊害が出てきたというふうに言われているわけでございます。
　今回の改正案におきましては、このような従前の借地制度はもう長い間続いてきた借地制度でございますから、若干の存続期間あるいは更新後の期間についての修正はいたしておりますけれども、基本的にはこれはこれでそのままの形で残す、しかしながらそういう新しい需要と申しますか、更新のない借地権の制度というものを新しいメニューとしていわば追加する、こういう形で定期借地権制度を創設するということにいたしたわけでございます。
　この結果といたしまして、先ほども申し上げましたように、一たん土地を貸すともう半永久的に返ってこないというような心配から貸す方も解放され、また借りる方といたしましても、一定の期間が来れば必ず返さなければならないという前提のもとに権利金もあるいは従来のものと比較いたしまして種類によってはかなり安く借りられる。こういう意味で貸しやすく借りやすい新たな借地権制度というものになるのではないか。結果として借地の利用の幅が広がることになるのではないかというふうに私どもは期待しているわけでございます。
○野村五男君　定期借地権にはどのような種類があるのか、また、それぞれどのような用途に利用されると考えているのか、お伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　定期借地権には三つの種類があるわけでございまして、一つは、存続期間を五十年以上とすることを要件とする長期型の定期借地権でございます。長期定期借地権というふうに呼んでも差し支えないかというふうに思います。それから二番目は、存続期間を十年以上二十年以下として事業用の建物を建てることを目的とする短期の事業用借地権でございます。それから三番目は、借地権設定後三十年以上経過したときに借地上の建物が貸し主に譲渡されることをあらかじめ特約をする。貸すときに借地人が建てた建物は、三十年以上の期間ですから四十年なら四十年たちますと、そのときにその所有権が地主に移ると同時にその土地も地主に返還される、こういう約束をあらかじめした上で貸す建物譲渡特約付借地権、こういう三つの類型のものがあるわけでございます。
　このうち、二番目に申しました事業用借地権、存続期間を十年以上二十年以下とする事業用借地権というのは、用途も事業目的というものに限定されておる、期間も十年以上二十年以下と短いので、実際に利用されるのはこれは郊外の外食店舗とかあるいは量販店とか遊技場といったたぐいの事業のために利用が見込まれているわけでございます。これは事業用でございますから、住宅用に、住宅を建てるためにこの借地権を設定するということはできないわけでございます。そういうことから、この乱用を防ぐために公正証書でこの事業用借地権の設定契約をしなければならないというふうにいたしておるわけでございます。
　この事業用借地権につきましては、例えば、これは何も都市周辺部ということには限られないと思いますが、都市の中心部でも構わないわけでありますけれども、今でも借り主としてはそんなに長期の借地権は要らない、短期間でいい、そんなに高い権利金を払うほどの余裕はない、むしろそういう金があるならば店舗の設備等に投資をしたい、こういうようなことを考えている事業者の方から見ますと、比較的安い権利金で、期間は短いのですけれども、その間集中的にそこで商売をすることができる。貸し主の方から見ましても、間違いなく契約の期間が来れば返してもらえる。こういうことになるわけでありますから安心して貸せる、こういうことになろうかと思います。
　今までも当事者間の紳士的な話し合いと申しますか、紳士協約みたいなもので十五年なら十五年貸して必ず返すというようなことで貸すという例も全くないというわけではないようでありますけれども、これはこのような契約が裁判所に訴えられて裁判ということになりますと無効でございまして、期間の定めのない借地契約ということになりまして一挙に法律上三十年の存続期間というようなものになってしまう、こういうことになっているわけでございますが、そういうようなことから地主の方ではもう貸さないということになっていた分野であろうかと思います。そういうようなものにつきまして、この事業用借地権というのは大いに利用されるのではないかというようなことを考えている次第でございます
　それから、その他の二つ、つまり存続期間を五十年以上とすることを要件とする長期型の定期借地権あるいは建物の譲渡特約付借地権、こういう場合には、これは法律上特別の利用方法を想定しているわけではございません。事業用借地権のように事業用の建物というような限定は付していないわけでございます。
　しかしながら、この長期型の定期借地権につきましては、これまで紳士協定とされている住宅・都市整備公団の契約等の例に照らしますと、賃貸マンションとかオフィスビル、分譲住宅等への利用が見込まれるのではないかというふうに思います。現に例えば住都公団などでは、午前中も御説明申し上げましたけれども、公団住宅を建てるについても、土地を買えばもちろんいいわけでありますけれども、なかなか買えない、地主さんから土地を貸してもらうということで賃貸マンションをつくろうということで行動いたしましても、現行の借地法のもとでは一たん貸すと借り主の方がいわば開き直ってしまいますと返してもらえない、こういうような実情があるわけでございます。住宅・都市整備公団なんかの場合には、期間が来れば必ず返しますという約束、それを信頼していただいて七十年とか六十年というような期間を定めまして土地の借地契約をしておるというようなことも聞いているわけでございますが、今度はそれが紳士協定ではなくて法律上容認された制度として利用されるということでございますから、そういう公団、公社あるいは民間のデベロッパー等によって大量の賃貸マンションの建設のためにこれが有効に活用されるということになれば非常に私どもとしてはうれしいことだというふうに思っているわけでございます。
　同じように、建物譲渡特約付借地権につきましても同じような分譲住宅等への利用が見込まれるわけでございまして、ぜひそうなればという期待は大いに抱いているわけでございますけれども、これもまた経済の流れの中での話でございますから、どういうような影響が出てくるかということについては私どもとしてはなかなか言いがたいところがあるということでございます。
○野村五男君　定期借地権の契約期間が満了すると建物はどうなるのか、またその建物を借りている人がいる場合にはどうなるのか、お伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　定期借地権の種類によりまして若干その法律関係が変わってまいりますので、少し詳しくはなりますけれども、御説明申し上げたいと思います。
　長期の、要するに五十年以上の定期借地権とかあるいは事業用の借地権、十年以上二十年以内の期間を定めた事業用借地権というものにつきましては、これは建物は取り壊して借地権設定者に土地を返還するということになっているわけでございます。もちろん、これは話し合いで建物はそのままにして土地を地主に返すというような別段の合意をするということは一向に差し支えがないわけでございます。それから、二十三条の建物譲渡特約付借地権におきましては、これは建物は地主の方にそのまま譲渡されるわけでございます。建物は借地上に存在したままで借地権設定者に移る、こういうことになります。
　この二十三条でございますけれども、建物譲渡特約付借地権の場合には、これは建物貸借人の借地権者との建物賃貸借契約、つまり借地人がその上に建物を建ててその建物を第三者に貸しているという場合の借地人と建物貸借人との間の契約、こういうものは当然に借地権設定者の方に引き継がれまして、土地を返してもらった地主といたしましてはその建物に住んでいる建物貸借人の権利はこれは認めなければならない、こういうことになるわけでございます。法律的には第二十三条第二項によりまして、貸借人と借地権設定者との間に期間の定めのない建物賃貸借契約がなされたものとみなされるということになっておりますので、建物譲渡特約付借地権の場合の当該建物の貸借人は従来どおりその賃借権が保護される、こういうことになるわけでございます。
　次に、二十二条の一般の定期借地権、つまり五十年以上の期間を定めた定期借地権あるいは二十四条の事業用借地権の場合には借地権が消滅し建物も取り壊すどいうことになりますので、建物の貸借人もその土地から立ち退かなければならない、こういうことになるわけですが、ただ突然に建物の貸借人が定期借地権の期間が満了して建物を取り壊すことになったから出ていってくれというふうに言われたのでは非常に困る、こういうことに当然のことながらなるわけでございます。
　そこで、この法律の三十五条でございますけれども、貸借人が、この建物の貸借人でございますけれども、貸借人が定期借地権の終期をその一年前まで知らなかった場合には、裁判所に一年の範囲内で土地の明け渡しにつき期限の猶予を求めることができる、こういうふうにいたしているわけでございます。つまり、そういう定期借地権上の建物が第三者に貸されるという場合にはこの建物は定期借地権の上に建っている、そういうことで期間が満了すればこれは建物を取り壊して地主に返さなければならない、こういういわば運命を担っているものであるということを建物の貸借人にきちんと話をする必要があるわけでございますが、そういうことも知らされないまま突然出ていけと言われても困るわけでございますから、そういうことを定期借地権の終期の一年前まで知らされておらなかったというような場合には一定の期間だけその建物に建物の貸借人は引き続き居住をすることができる、こういうふうにいたしておるわけでございます。
○野村五男君　それでは次に、新しい類型の借家契約についてお伺いいたします。
　まず、転勤等の場合の確定期限つきの借家の制度については転勤を伴う勤労者の方々などにメリットがあるものと考えられますが、今回法律上の手当てをした理由をお伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　今回、借地法についてはかなり大幅な改正をいたしておるわけでございますけれども、借家法につきましてはこの期限つき借家の制度とあとは正当事由を明確にいたしたということだけでございます。もちろん、家賃をめぐる紛争手続についての調停制度の活用というのは入っておるわけでございます。そういう意味では、新しい借家法のいわば一つの目玉みたいなものになっているわけでございます。このような期限つき借家制度の導入につきましては、御質問にもございましたように、転勤等の事情によりまして建物の所有者が一定期間その建物に住むことができないという場合、そういう場合にその期間だけ建物を貸すことができる、こういうふうにしようという趣旨のものでございます。
　現行法のもとでは、結局、建物を一たん貸しますと、契約で期間を定める、その期間が満了したときに貸し主の方に正当事由がないとこの更新を拒絶することができない。多くの場合は、例えば転勤から帰ったというようなことは自己、貸し主がみずから使用を必要とする場合に当たるということになるように思われるわけでございますけれども、一方ではそこに住んでいる借家人の方でなかなかそう簡単に正当事由であるということを認めないというような紛争も起こってくるわけでございます。そのためにこの正当事由の有無をめぐって紛争が長期化する、結果としてそこの家に住めない、こういうようなことが現象として指摘されていたわけでございます。
　そういうようなことから、転勤等に伴いましてこの家をどうするかというような場合に、結局帰ったときのそういうトラブルを恐れて建物を貸さないで空き家のままにしておくとか、あるいは親戚の者その他関係者に無料で貸しておく、つまり、ただで貸しますとこれはもういつでも返せということが言えますから、そのためには無料にしておく、あるいは会社に頼み込んで会社の社宅として活用してもらうとか、いろんなことをしていたわけでございますが、とにかく一たんその借家人というものを入れますと期間が満了いたしましても正当事由の存否で争われでなかなか返してもらえないというような実情でございますから、そう簡単には貸せない。そのために、こういった勤労者の方が持っている家はかなりいい家が多いというふうに言われているわけでございますけれども、転勤者の方から見ますと、家賃ももらえないし、貸したら貸したで返してもらえる保証がないというようなことになるということから、何とかこういうことについて手当てをしてほしいという要請が各方面からあったわけでございます。
　私どもといたしましては、こういう実情にかんがみまして、この期限つきの借家契約というような制度を導入するということが望ましいということで今回の改正の機会にこの制度を導入したわけでございますが、他方、これが乱用されまして、普通の借家であるにもかかわらず、いやこれは転勤等に伴う期限つきの借家契約であるというようなことで、せっかく借家法の中に正当事由がないと更新を拒むことができないというような制度があるにもかかわらずそれが損なわれるということになると非常に問題でございますので、この新しい類型の借家契約についてはきちんと借家契約の中にどういう事情でこういう借家をするのかということを明らかにしていただく、こういうことで、もしそういうようなものと事実が違っているということになりますと、それはもうむしろ法律的には一般の借家契約とみなされるというような解釈が当然に出てくるというふうに私どもは考えているわけでございますが、そういうことを前提、とした上で今回一定の事由が存する場合に限ってこの期限つき借家というような制度を認めることといたしたわけでございます。これも私どもといたしましては、借家の利用の幅が広がることを期待している一つの分野でございます。
○野村五男君　転勤のほかにどのような場合にこの契約をすることができるのか、具体例をお伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　三十八条でございますけれども、ここに「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情によりこというふうにいたしているわけでございます。
　「療養」というのは、結局病気になりまして長期間入院をしなければならない、その関家に住む者がだれもいない、こういうようなことが起こるわけでございます。常に起こるというわけではございませんけれども、最近の家族構成等の事情からそういうようなことが起こる。ところが、療養を終えてうちに戻りたいと思いましても、今の借家契約ではやはり正当事由があるかどうかということをめぐってトラブルが発生しやすい、こういうような問題がございます。そこで、転勤と並んで療養のために長期間家をあけるというような場合をもこれに加えているわけでございます。
　それから、「親族の介護」というのをこの法律の中に入れております。これも最近の老人問題等でいろいろ問題が指摘されているところでございますが、郷里に残した親が病気になっておる、相当長期間そちらに赴いて介護をしなければならない、そのために自分たちが住んでいる現在の家をあけなければならない、それも相当の長期間にわたる、こういうようなことが現にもうあるというふうに言われているわけでございます。こういうような場合にも、やはり一定の期間は貸して家賃はもらいたい、しかし介護を終えて帰ってきたら必ず明け渡してほしい、こういうようなことは十分に考えられるわけでございまして、そういうようなことからこの親族の介護というものも挙げたわけでございます。
　「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情によりこということで、では「その他のやむを得ない事情」というのは一体何なのか、こういうことになろうかと思いますが、これはやはり三十八条で転勤とか療養、親族の介護というものを例示しておりますので、これに匹敵するぐらい重要な事情だと、こういうことに当然のことながらなるわけでございます。考えられますのは、一定の期間海外に留学をするという場合、学生の身分で留学する場合に自分で家を持っているという例は余りないかと思いますけれども、いろんな研究留学その他の留学もあるわけでございますから、そういうことの関係で海外に二年なり三年なり行かなければならない、こういうような場合、あるいはこれも「やむを得ない事情」ということに見ていいと思いますが、定年に備えて勤務地から離れた地方に持ち家を建てた、しかし定年まではその持ち家を生活の本拠にするということはない、こういうようなときに、定年になったのでその自分が建てた持ち家に戻る、そのときには必ず返してもらいたいというような、そういうような事情もある意味においては「やむを得ない事情」に該当する場合があるというふうに考えるわけでございます。
　いずれにいたしましても、先ほど申しましたように、転勤とか療養とか親族の介護によって一定の期間家をあけなければならない、こういうような事情、それに匹敵するような事情、こういうものが「その他のやむを得ない事情」というものに当てはまるのではないかというふうに考えている次第でございます。
○野村五男君　確定期限つきの借家契約をするには、その趣旨を明確にして契約されないと後でトラブルが生ずるものと思われますが、この点についてどのような手当てをなされているのか、お伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　まさに御指摘のように、確定期限つきでございますから、そういう借家契約をする場合には、後で、いやこれは確定期限つきの借家ではないとかあるとか、そういうようなことが争いになる、こういうことは予測されないわけではございません。そこで、この期限つき建物の賃貸借契約におきましては、契約期間の満了時に建物をめぐる紛争が生じないように確定期限つきのものであるということを明確にして契約をする必要があるということに当然のことながらなるわけでございます。
　そこで、この法律におきましては第三十八条の二項という規定でございますが、この「特約」は、先ほど申し上げましたようなやむを得ない事情というものを明らかにした書面によってしなければならないということにいたしているわけでございます。いずれにいたしましても、家を貸すという場合に、一般の借家でございますと期間が満了いたしましても正当事由がなければそのままずっと借家人はそこに引き続き居住することができる、こういう大原則があるわけでございまして、いわばその原則の例外として一定のやむを得ない事情があるという場合には、その期間が満了した際にその更新をしないということにいたしておるわけでございますので、そのことが書面によって明らかに証拠立てられなければならないということに当然のことながらなるわけでございます。そういうことを書面にさせる、書面が不可欠であるということにいたしましたわけですが、そういう理由に基づくものでございます。
　この書面につきましては、特にどういった種類の書面でなければならないということにはなってはおりませんけれども、きちんと非常に厳格に、後で争いを生む余地をなくすという意味におきましては、例えば公証人のところで公正証書をつくるということも考えられますし、あるいは弁護士さんに立ち会ってもらってそういう専門家のところで文書をつくってもらうというようなことも考えられますし、それに限定はされませんけれども、法律も書面でつくることを要求しているわけでございますので、きちんとした書面でやっておく必要がある、こういうことになるわけでございます。
○野村五男君　それでは次に、取り壊し予定の建物の賃貸借についてお伺いいたします。
　これは具体的にはどのような建物を想定して設けられた規定なのか。例えば、家主が建物を新しく建てかえる計画を有している場合などでもいいのかどうか、お伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　法律案の三十九条に「取壊し予定の建物の賃貸借」という規定を設けてございます。「法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。」、こういう規定でございます。
　これは簡単に申しますと、建物はもういずれ取り壊すということがはっきりしておる、しかし取り壊しかいろんな事情によって一年先あるいは二年先に延びてしまった。その間空き家のままにしておくということも考えられるわけでございますけれども、空き家にしておくのももったいないということで、取り壊し予定だということを明確にして、つまり取り壊すべき事由、どういう事情で取り壊すことになっているのかということを明らかにした書面によって賃貸借契約をいたしますと、この建物の賃貸借は建物を取り壊すことになる時期に賃貸借契約が終了するということにいたしたわけでございます。
　例えば、定期借地権の設定された土地の上に建てられている建物が一つの例として考えられます。五十年の定期借地権で住宅・都市整備公団が賃貸住宅を建てた。しかし、五十年がすぐもう間近に来ておる。そういう場合に、一年とか二年の間だけれども、借家人を入れてしまうと今度は正当事由がない限り出ていかないという問題が起こってかえっていろんなトラブルのもとになる、そういうようなことが考えられるわけでございますけれども、その場合に、これは二年後には取り壊すことに決まっておるので二年間だけの限度で建物を貸すんですよということを明らかにして、契約書にもそのことを明らかにして契約をすることができるということにいたしているわけでございます。
　そういうもののほかに、例えば契約上の義務を背景として一定期間が経過した後に取り壊すこととされている建物を賃貸する場合、黙って貸しますと結局期間が来ても正当事由がない限り明け渡しを求めることができない。もちろん、この場合に契約上取り壊しを法的な義務として負っているというようなことが正当事由の判断要素に当然なるということであれば問題はないわけでございますけれども、自己使用の必要性というような見地から必ずそうなるかということになりますと問題がないわけではないということからそういうようなことにいたしたわけでございます。
　大体そういう趣旨のものでございます。
○野村五男君　それでは次に、民事調停法の一部を改正する法律案についてお伺いいたします。
　まず、今回の改正の趣旨及びその主たる改正点について説明を求めます。
○政府委員（清水湛君）　民事調停法の一部を改正する法律案について、その改正の趣旨、主たる改正点についての御質問でございますが、現行の借地法、借家法のいずれにおきましても、契約で定められた賃料の額が不相当になった、そういうときには当事者はその額の増減を請求することができるということになっております。
　今、減ということはほとんどないと思います。ほとんど増額という形だろうとは思いますけれども、この増減額について当事者間にその値上げの幅をめぐりまして紛争が生じたときには、最終的には訴訟によって解決するということになるわけでございます。しかし、訴訟によるということだけでは争いの対象の割には時間と費用がかかる。つまり、借地権があるのかないのか、あるいは借家権があるのかないのか、解除が有効にされたかどうか、こういうような権利の存否にかかわる争いということになりますと、これはかなり時間と費用をかけても、また大きな訴訟という場でやっても、それにふさわしいということが言えるのかもしれませんけれども、一応借地関係は存在する、あるいは借家関係は存在するという前提の上で地代・家賃の額についての話し合いがつかない、こういうことでございますので、こういうような問題につきましては、まず裁判所で、立派な調停委員という者がおりまして調停制度というものがあるわけでございますから、そこで話し合いによって解決をしていただく、こういうことが望ましいのではないか。
　裁判所の方でも、今回この改正法が通りますと、地裁あるいは簡裁における調停委員について、特に地代・家賃紛争についての専門的な知識を有する者を多数加えて調停制度を充実させるというようなお話を私ども聞いているわけでございますが、そういうような形で簡易に迅速にかつ低額な費用で地代・家賃をめぐる紛争を解決していただく、こういうことにいたしたわけでございます。
　現在でもこの調停制度というものを利用する方々もあるわけでありますが、大体はいきなり地主さんなり家主さんの方が増額請求訴訟を裁判所に提起いたしまして、訴訟という形をつくり上げた上で、そこで話し合い和解をする、こういうようなケースが非常に多いというふうに言われているわけでございます。そういうことであるということも考慮いたしまして、まず調停前置と申しまして原則としてこれをめぐる紛争は裁判所の調停でやっていただく。調停というのはあくまでも当事者の任意による行為、つまり話し合いを尽くした上で任意の合意によって成立するものでございますから、調停ではできない、話し合いではできない、やはり訴訟でやっていただきたいという方々は、これはまたそれで訴訟という場に紛争を移していくということが当然のことながらできるわけでございます。そういうような調停前置の制度を導入する。具体的には第二十四条の二という規定でございます。
　それからもう一点は、当事者間におきまして話し合いはつかないけれども、調停委員会が調停条項を示してくれればそれには従いますと、こういうようなケースも間々あるわけでございます。例えば、家賃の額について家主の方では三万円と言っている。借家人の方では二万五千円と言っている。その差が五千円あるんだけれども、お互いにメンツがあって譲れない。感情的にも譲れない。しかし、ここで調停委員会でぱっと金額を決めてくれれば調停委員会の言うことなら従いますと、こういう方々も当事者の中には数多くおられるわけでございます。そういうような場合を想定いたしまして、当事者があらかじめ書面による合意をいたしまして、調停委員会の調停に服するというような合意をいたしました場合には、調停委員会におきましては、当事者の真意を確認の上、本当にそういう合意をしたかどうかということを確認した上適当な調停条項を定めることができる、こういう制度を導入いたしておるわけでございます。
　調停委員会が適当な調停条項を定めるわけでございますが、そういう合意がありましても、つまり調停委員会の調停に服するという合意がございましても、調停委員会としてはどうも適当な調停条項を定めがたい。例えば、家賃について一方は十万円だと言い、一方は一万円だと言い、その双方の開きがまことに大きいというような場合にはやはり適当な調停条項というものはなかなかつくりがたいということにもなろうかと思いますが、基本的にはそういう調停委員会の力を合理的に活用するという見地から、調停委員会の定める調停条項に服する、そういう制度も地代・家賃の紛争に限って導入をいたしておる、こういうことでございます。
○野村五男君　調停条項による裁定の制度について質問いたしますか、その制度によって当事者が望まないのに調停委員会が調停条項を定めて紛争を終了させてしまうということはないのか、衆議院での修正はこの点とう関係するのか、お伺いいたします。
○政府委員（清水湛君）　この調停条項による裁定の制度というのは、先ほども御説明いたしましたように、当事者のそういう調停委員会の調停条項に服するという書面による合意が必要であるということが前提となっているわけでございます。これは現行法にも商事調停、それから鉱害調停制度というのが民事調停法の中にあるわけでございますが、そういう書面による合意ということが要件になっているわけでございます。
　衆議院で問題になりましたのは、その書面による合意というのを具体的に地代・家賃の紛争が起きる前に、例えば借地契約を締結する際によくあることですが、定型的な借地契約書、もう印刷した借地契約書みたいなものを例えば文房具屋さんで売っているというようなことがございます。その契約書の中に、調停申し立てをして調停が不調になった場合には調停委員会の調停条項に服するというような文言が不動文字で印刷されておる。そういう印刷された契約書に借地契約ということで判こを押すということになりますと、そこで形式的にはその書面による合意があったことになるのではないかというような疑問が提出されたわけでございます。私どもは、そういったいわば定型的な契約書に書かれているものに判こを押しても実質的には合意があったとは見られない、つまり一種の例文解釈というのがございますけれども、例文解釈ということによりましてその効力が認められないことが多いのではないかというふうには思いますが、しかし何も調停申し立て前の書面でなくても差し支えないというふうに考えていたわけでございます。
　なぜ考えていたかと申しますと、これは現在ある商事調停、鉱害調停についてもそうでございますけれども、調停委員会はそういう調停条項による調停、つまり裁定をする場合には当事者双方を審尋いたしまして、当事者双方を調停委員会の席上に呼んで、どうしてこういう合意をしたのか、合意をする意思というのはなお今も存続しているのかどうか、調停委員会が調停条項を示せばこれに服するということは間違いないか、こういうようなことを確認して調停委員会が適当と認めた調停条項を示すということにいたしておりますので、書面を作成する時期、つまり調停委員会の調停条項に服するという書面を作成する時期についてはそれほど神経質になる必要はないというような基本的な考え方でいたわけでございます。
　しかし、このことにつきましても、もしそうならば調停の申し立て後にこの当事者が最終的には調停委員会の調停条項に服するというやはり書面による合意をする必要があるのではないか。申し立て前の書面ということになると、ややそこでいろんな紛争が生ずるおそれがあるというようなことが指摘されまして、私どもそういう紛争が生じないのではないかという見通してございましたけれども、紛争を生ずる要素もあると言われますと、そのようなことも考えられないわけではございませんので、調停申し立て後に作成された書面に限るということについては、そういうふうに限定することについて異存はないということで私どもの考え方を申し述べさせていただいた次第でございます。
　以上でございます。
○野村五男君　もうそろそろ時間ですので、あと二点ほどお伺いいたします。
　続いて、先ほど御説明を求めましたが、今回の改正により現在既にされている契約がどうなるのかという点に関し質問をいたします。
　まず、既存の契約には新しい借地借家法の規定が適用されないというのは、そのことは法文のどこに規定されているのか、確認のために質問いたします。
○政府委員（清水湛君）　これは既存の契約には新しい借地借家法の規定、つまり更新及び更新後の期間に関する部分でございますけれども、それは適用されないということはもう繰り返し御説明したところでございます。そのことは借地借家法案の附則の六条、これは借地関係でございます。それから、借家関係につきましては附則の第十二条という規定がございまして、その種の契約につきましては「従前の例による。」という表現で、従前のこれに関する借地・借家法の規定が適用される、こういうことにいたしているわけでございます。
○野村五男君　既に土地や建物を借りている方々の権利は、今回の改正でも確かに法律の上では変わらないわけでありますが、問題は現実にその法律の趣旨が貫徹されるかどうかであろうと思います。もちろん、法律をよく読めば既にある契約には新法は適用されないことはわかるし、判例を知っていれば新法の正当事由の規定が現在の実務での扱いと変わらないことは理解できます。しかし、現実には、法律が変わるということから誤解をしたり、あるいはそれを利用して、法律が変わったら借り主の権利が弱められるといって立ち退きを迫ったり賃料の値上げを迫るといったおそれがないとは言えないと思います。このようなことを防ぐためには、今回の改正が現在ある契約には適用されないこと、借り主の権利を弱めるものではないことについて十分周知徹底を図る必要があると考えられます。
　そこで最後に、法務省はこのようなおそれについてどのように考え、それに対し今後どのように対処していくつもりなのか具体的な対策について問うとともに、法務大臣の決意をお願いします。
○国務大臣（左藤恵君）　この法案は、今お話がございましたように、借地・借家関係を社会経済情勢の変化に見合った合理的なものにするということを目的といたしておりまして、そのために定期借地権制度とかあるいは期限つき借家制度、そうしたものの創設、借地権の存続期間の見直し、正当事由の明確化、地代家賃増減額請求の手続の改善などを図ろうとするものであります。また、新法の借地・借家関係の更新及び更新後の法律関係に関する規定を一切既存の借地・借家関係には適用しないということを、今お話がございましたように、法律自体の中で附則でもって明確にいたしておりまして、そういうことで既存の借地・借家関係は新法になりましても従前と変わらない扱いを受けるようにいたしております。
　こうした借地・借家法の改正の趣旨、内容、とりわけ既存の関係は、従前の法律の規定によってもこれまでどおり保護されることを国民の皆さん方に十分理解していただくことが大切である、重要であると考えておりまして、今後ともあらゆる機会を通じて積極的に広報を行うなどこの法律の趣旨、内容を国民の方々に十分に理解していただけるよう鋭意努力してまいる決意でございます。
○中野鉄造君　私は、あらかじめ初めにお断りしておきますが、午前中来の同僚議員の質問と私の質問は重複するところが多々あると思いますけれども、私は初めて御質問するわけでございますので、どうかひとつその点詳細に御説明をお願いしたいと思います。
　今回の改正は、現行の借地法、借家法、建物保護法を廃止してこれら三法を統合した、いわば統合法案である、こういうように理解しておりますけれども、今回の法案と平成元年に成立しました土地基本法との関係はどういうものか。すなわち、土地基本法は適正な土地利用と正常な需給関係の確保を大きな目的としているわけでございますけれども、今回の法案は土地基本法の精神を受けているのかどうか、まずその一点をお尋ねいたします。
○国務大臣（左藤恵君）　今お話しのとおり、土地基本法というのは、「適正な土地利用の確保を図りつつ正常な需給関係と適正な地価の形成を図るための土地対策を総合的に推進」することを定めております。借地借家法は、貸し主と借り主の権利義務関係の調整を図ることを目的とする法律でありまして、土地基本法に示されている政策目標を達成することを直接の目的とするものではございませんが、今回の改正によりまして、先ほど来お話が出ておりますように、定期借地権制度の創設とか、幾つかの社会経済情勢の変化に見合った、利用しやすい、貸しやすく借りやすい借地・借家制度をすることによりまして、結果として良好な借地・借家の供給が促されて、土地基本法に言いますところの「国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展」、このことに寄与することになるものと我々は期待しているところでございます。
○中野鉄造君　土地基本法とは基本的に目的は違うというものの、今大臣の御答弁にもありますように、結果として一致する点もあるというような答弁でございますが、今回のこの法案の中に、そういういわば結果としてでもいいですけれども、土地基本法の精神というものがどういう点に生かされているのか、その点をお尋ねいたします。
○政府委員（清水湛君）　お答えいたします。
　土地基本法につきましては、先ほどの大臣の御答弁にもございましたように、「適正な土地利用の確保を図りつつ正常な需給関係と適正な地価の形成を図るための土地対策を総合的に推進」する、こういうことにこの第一条で定められているわけでございます。借地借家法もそういう意味では土地の利用に関する法律でございますので、これがいわば広い意味における土地政策の一環を占めるものであるということは私どももそのとおりであるというふうに考えております。
　ただしかし、借地借家法は、土地基本法に定めるような政府の責務として良好な住宅なり宅地というものを供給する、その促進を図る、そして地価の適正安定を図る、こういうようなことを直接の月内とするものではございませんで、あくまでも借り主、貸し主の契約関係に基づく法律関係を公平かつ適正、妥当な形で調整をする、こういうことをねらいとするものでございます。
　しかしながら、借地人あるいは借家人、あるいは地主、家主との関係において、先ほどの大臣の御答弁にもございましたように、貸しやすく借りやすい、あるいは利用しやすい借地制度、借家制度というものが創設されますと、その結果として土地の有効利用も促進されるというふうに思われるわけでございまして、そういうような観点から今回の法律を見ますと、何と申しましても定期借地権制度の創設ということになるのではないかというふうに思います。
　もちろん、そのほかにも建物の再築をめぐる当事者関係の調整を合理的なものにする、実質的な権利の中身を変えるわけではございませんけれども、法律関係を円滑化し、合理化するというような改正もされているわけでございますが、こういったような借地・借家制度が現在の社会経済情勢に適応したようなものになりますと、それによって新しい借地需要、借家需要というものが生まれ、良好な住宅宅地の供給につながってくる、こういうふうに思うわけでございます。
　それからまた、政府はこれからいろんな住宅政策あるいは土地政策ということを推進する場合におきましても、最も基本である個人と個人との間の法律関係がきちっと整理されて安定しておりませんと、場合によっては土地政策、住宅政策というものの根幹が揺らぐということにもなりかねない要素があるわけでございますから、借地借家法をわかりやすくすると同時に、いろんな合理的な調整をすることによって、これをきちっとしたものにすることによりまして、これからの各種行政のいわば基礎として有効に活用されることになるのではないか、こういうふうにも私どもは考えているわけでございます。