○加藤公述人　加藤一郎でございます。
　私の専門は民法で、東大法学部で長い間民法の教授をしておりました。八年ばかり前に停年になりまして、ただいま成城学園の学園長ということをいたしております。同時に、弁護士の登録をして弁護士もいたしております。
　法制審議会の方は、大分前から民法部会長ということで、民法部会の中には財産法と身分法の小委員会というのがございますが、大体部会長がそれを両方兼ねていたしておりまして、この財産法小委員会で借地・借家法の見直しといいますか検討をしようということを決めたのが昭和六十年、今から六年ばかり前のことでございます。
　それから、初めに少し検討をいたしまして、改正の問題点というのを出して各方面の御意見を伺う。その御意見を伺った上でまた検討をしまして、改正要綱試案というのを出しましたのが三年ばかり前でしょうか。これについても各方面の御意見を伺いまして、主として団体等から七十余りの御意見がそれぞれ寄せられました。またそれを参考にしながら検討を進めまして、このたび要綱案を出しまして、それに基づいて今の改正案ができたわけでございます。
　この改正案につきましては、私は三つの点を申し上げたいと思うのですが、第一は定期借地権という新規の形式を考えたこと、それから第二は、それ以外の一般借地権といいますか普通借地権と申しますか、今までの借地権について検討をしたこと、それから第三には、それと関連しまして、地代家賃については調停制度をもう少し活用したらいいということで民事調停法の改正案も一緒に含めてお出ししてある、こういうことでございます。
　まず第一の定期借地権でございますが、最近借地というのが減ってまいりまして、新規の借地はほとんどないという状態になってまいりました。これは、一度土地を貸しますと、更新でずっと続いてまいりましてなかなか返ってこない、一度貸したらもう返らないというような意識が土地所有者の方にございますので、新しく貸す人がなくなってきているというのが実情でございます。
　それを何とか打ち破って、土地の供給を考えることはできないか。そこで出てまいりましたのが更新のない借地権です。定期借地権という言葉自体がちょっとおかしいのです。借地権は全部定期で最低二十年から三十年というふうになっているのですけれども、更新がないからそこで土地は必ず戻ってくる、そういうものを考えようということで出てまいりましたのがこの定期借地権でございます。
　これは、土地の利用がかなり多様化してまいりまして、既にいろいろな需要から、例えば土地信託であるとか、あるいは更新請求をしないから土地を貸してくれという、住宅・都市整備公団がそういうやり方で土地を借りて建物を建てる、そういうような例がかなり出てまいりました。これは、ある意味では今の借地法が少し硬直になっていて、それを何とかくぐって借地をしよう、借地に当たるようなものをつくっていこうということのあらわれだと思いますが、そういう需要の多様化に対応して、借地権についてもそれを考えていくべきだということで出てまいりましたのが三つの類型の定期借地権でございます。
　その第一類型は、初めは長期と言っておりましたが、法案ではこれが定期借地権と言われるもので、五十年以上の長期ならば期間が来たら返してもいいのではないか。
　それから第二類型は、三十年以上の借地で、期間が満了したときに建物を譲渡するという建物譲渡契約付借地権。建物を返せば当然借地権も消滅して土地が戻ってくるわけでございますが、そういうもの。このメリットとしましては、例えば借地の上の分譲建物を買ってそこに住んでいる人はそのまま居住ができる、所有権は戻っても、そこに新しく借家権を法律上設定して借家ができる。そこに住んでいる借家人がいるとすれば、これもそのまま居住ができる、そういう居住用でずっと続いていく。ただし建物は売り戻し、借地権は消滅する、そういうものでございます。
　それから第三類型は、十年から二十年という短期のものでございますが、例えば郊外にあるファミリーレストランのようなものですと、その間に投資を回収するから、それでいいから貸してくれ、そういうものが考えられるわけでございます。
　そういう三種類の定期借地権を考えた。ただそれは、今の普通借地権にいわば風穴をあけるようなことになりますから、それが乱用されないようにかなり厳重に要件等を絞っているわけでございます。期間の点であるとか、事業用は事業用であることを明確にするとか、あるいは手続としては公正証書を要求するとか、そういうようなことで、それが余り広がり過ぎないようにしたわけでございます。
　というのは、これが余り一般化してしまいますと普通借地権というものがなくなってしまう。全部定期借地権でなければ貸さない、こういうことになっては困るということで、今の期間の点にしましても、全部つなげて広く定期借地権をつくったらいいではないかという意見もございました。しかし、そうなると全部が定期借地権に行ってしまうおそれもある、やはり普通借地権というものを残しておく必要がある、そのためには、その要件を絞ってそれぞれの需要に応じた利用をしてもらう、それがむやみに広がらないようにする、そういう配慮をしたつもりでございます。
　そういうことで、これはやってみないとわからない点もございますが、これによってある程度借地の供給がふえることを期待しておりますし、そうなればその費用を家屋の方に持っていけまして良好な家屋というものが建っていくのではないか、そう期待をしているわけでございます。
　それから第二点の、今度は普通借地権の方へ参りますが、これは最初は既存の借地権にもある程度適用してそれを合理化するというか、もう少し柔軟に弾力的に処理ができるようにできないかということで検討を始めたわけでございます。しかし、議論をしております間に、既存のものに適用するといろいろな問題が起こる可能性がある、それからマスコミ等ではこれで貸し主の権利が強くなるのだということが大分書かれまして、そうなると貸し主の方はそれで何かぐあいがよくなるように思うし、借り主の方はそれで非常に不安になるというような、余り予想しなかったような波及効果が出てきそうなものですから、これはそんなに頑張って既存の契約に適用する必要はないので、むしろ既存の契約は今までどおりでいく、既得権といいますか、それだけ期待をして皆さんやっておられるわけですから、それはそのままにしておいて、改正法はこれからの新規の普通借地権に適用するということでいくべきだということで最後の報告を出しております。法案でもそういうふうになっているわけです。
　そういうわけで、既存の契約には適用がないので余り詳しく説明する必要はないかと思いますが、そこで今度、新規の普通借地権はどうなるかと申しますと、まず存続期間ですが、最初の期間は、今まで二十年、三十年というのがございましたが、三十年以上、それから更新後は今まで二十年、三十年でしたけれども、更新は十年にする。これは十年で必ず返すという意味ではございませんで、そこで正当事由のチェックの機会を与える。今のでいきますと、ちょうど期間満了のときに正当事由がないと二十年か三十年どうしても得たざるを得ない。それで一度貸したら返らないというように思われたりしているわけでございまして、チェックの機会は十年ごとでいいのではないか、借りる方も不安定では困りますから十年あれば一応安定できる、そういうことで十年ということにしたわけでございます。
　この期間満了のときに問題になるのは正当事由でございますが、現行法では自己使用の必要ということだけ。「其ノ他正当ノ事由」ということになっておりますが、これは判例で、自己使用だけでは、自分が使いたいといっただけではだめで、いろいろな状況をしんしゃくしなければならないということになってきております。それを法文の上でもはっきりさせておいたらということで、正当事由も少し細かく考慮事項を挙げるようにいたしましたが、これも既存の契約には適用しない、新規の契約から適用する、そういうことになっております。
　今度は、正当事由があって土地を返すというような場合に、今まではゼロか一〇〇かの解決で、返すか続けるかどっちかになってしまって、そこがやはり硬直化している。そこで、返す場合でもある程度の金銭を払うべきではないか、それから、続ける場合でも今度は続ける方で若干のものを払うべきではないか、これは今までもございますけれども、そういうことで金銭的な調整をそこで図って、ゼロと一〇〇の間で中間的な解決が図れるようにしようということでございまして、立ち退き料というのは余りいい言葉でないかもしれませんが、金銭を給付して調整をするという道をつくろうというわけでございます。
　同じようなことは借家についてもございまして、借家については、確定期限つきの借家ということで、転勤とかいうことで一定期間貸すという場合には、これも必ず返ってくるように更新なしの借家権をつくるというようなことにしたわけです。
　次に、第三点の調停制度のことでございますが、地代家賃については、現在では地代家賃の増減請求というのは訴訟で解決することになっております。借地法の改正で前に借地非訟事件というのができましたが、これは、許可とかそういうようなある程度行政的な処理の必要な場合に非訟事件にしたわけでございまして、地代家賃は今も訴訟でやることになっているわけです。これは、もう少しそれが訴訟でなくてもやれるようにしようということで、最初は非訟化も考えたんですが、非訟にしてもそれほど変わらない、そこで、それよりはやはり貸し主、借り主間の話し合いで解決する調停を活用する方がいいのではないか、そこで、一つは調停前置主義をとりまして、訴訟をやる前に調停をまずやってみる。それから第二には、当事者が合意をしている場合には調停委員会の決める調停条項で解決する。これはまあ一種の仲裁的なものですけれども、地代家賃の場合には金銭である程度解決のつく問題ですから、何かそういう道をつくって、合理的にあるいは迅速に解決ができるようにしたらどうか、この調停委員会にはそれぞれの有識者といいますか専門的な知識のある方に入っていただいて適正な処理をしていこう、こういう考え方でございます。
　以上、私の公述を終わらせていただきます。