○参考人（本郷尚君）　私は、定期借家権に賛成する立場で意見を述べさせていただきます。また、実務家の視点でお話しさせていただきます。
　定期借家権とは期間を定めた建物賃貸借契約です。建物の貸し借りは本来商行為であり、契約行為です。期間を定め、お互いに契約内容を守るのは当然のことです。定期借家権は欧米では既に広く利用されています。
　従来の借家法では、貸し主は期間満了であっても正当な事由がない限り明け渡しを求めることはできません。これは極端に借家人を保護しています。現行の借家法の一度入居したら借家法で守られ一生いられるという終身雇用のような考え方は、本来、商取引あるいは契約行為では行き過ぎであると考えます。戦前戦後の住宅不足時代なら存在意義もあったと思います。しかし、現在では合理性を欠き、賃貸市場の障害になっています。不動産の流動化の妨げにもなっています。
　今回の定期借家権の成立に当たっては、既存の借家権は完全に保護されています。旧法から新法への切りかえ及び旧法の合意解除は認められていません。そして、忘れていけないのは、新法成立後も定期借家権と従来の借家権が選択適用になっています。新法施行後にすべてが定期借家権になるわけではございません。貸し主、借り主、市場がこれを選んで決めていきます。
　定期借家権は、貸し主が借家人を立ち退かせてしまう法律だとイメージする方が多くいます。果たして、現在の不動産賃貸市場において貸し主は借家人を立ち退かせて何のメリットがあるんでしょうか。立ち退かせて改めて借家人を入れるには、修理をして募集して、コストがかかります。むしろ貸し主は、マナーを守って家賃をきちっと支払い続けてくれる借り主にはずっと借り続けてもらいたいというのが本音です。
　期間満了後に家賃を引き上げるという心配をする方もいます。果たして、家賃を引き上げて借家人が出ていってしまい、つり上げた家賃で新しい借家人があらわれるんでしょうか。結局、家賃は市場が決めるものです。家主の独断で決められないのが現実であり、実情です。
　さらに、今回の定期借家権は貸し主から借り主への説明義務があります。借り主は定期借家権であることを承知した上で借ります。また、居住用建物については、借り主側の生活事情の変更等による中途解約を認めています。さらに、附帯決議として、高齢者等の住宅困窮者に対しては公共賃貸住宅を充実させ、住宅セーフティーネットの構築に努めることが盛り込まれました。この点は住宅政策と福祉政策を分けて考えたことで評価されます。
　さて、我が国の住宅事情は持ち家偏重となっています。賃貸住宅は極めて狭小です。既にお話があったとおり、我が国の持ち家の平均床面積は百二十二平方メートルに達しています。一方、賃貸住宅の床面積が四十五平方メートルです。いわゆる二ＤＫ以下の部屋ばかりです。欧米の賃貸住宅は八十平方メートルから百平方メートルとなっています。我が国の賃貸住宅の床面積はウサギ小屋と言われている異常な状況です。賃貸住宅には十分な広さの住宅がありません。ほとんど皆無です。そこで、国民は何とか賃貸住宅から脱出して、無理をしてでもローンを組んで持ち家を所有しようとします。もちろん、この点は政府の持ち家政策と土地神話という価値観が根底にあったことは事実です。こうして、我が国では賃貸から持ち家の一方通行だけとなってしまったんです。
　定期借家権が施行されると、まず最初に中高年の持ち家が賃貸住宅として供給される可能性が大となります。子供が仕上がった中高年の広い一戸建て住宅は本人の生活とは合わなくなっています。マイホームを貸して別の場所で暮らす。高齢者向けの設備の整った賃貸住宅へ入居する。あるいは子供の近くに住む、または一緒に住む。反対に、子供が親を介護するために自分の家を貸して親の近くに住む、または一緒に住む。高齢者が郊外の一戸建てから便利のいい駅前の賃貸マンションへ、また都会から地方へ住みかえます。マイホームを貸して、その賃料をもとにしてほかの場所を借りて住む。あるいは、ローンを抱えたサラリーマンが転勤、転職で住居を売ることなく、しばらくは貸して様子を見てから戻るかまたは売るかを考えます。マイホームを貸して借りるという従来できなかったスタイルが定期借家権によってもたらされます。
　従来の借家法では、貸したら返ってきません。他人に家を貸した後、自分や子供が使うときに使えません。また、売ることもできなくなります。これでは自宅を貸すことはできません。
　こうして定期借家権は、賃貸から持ち家の一方通行から、持ち家を貸して賃貸へ移るという双方通行を可能にさせます。これにより、一戸建てや分譲マンションが賃貸市場に出回ってきます。持ち家の賃貸化現象が起きてきます。借り手にとっては、従来賃貸市場になかった広い住宅を借りることができ、選択肢が広がります。供給がふえることにより賃貸市場は借り手市場になり、家賃が下落します。借り手市場となれば貸し主は、従来の大家がたな子に貸してあげるという発想から、お客様に借りていただくという顧客志向になっていきます。アメリカではこの顧客志向という賃貸市場が完全に成り立っております。管理人とは呼びません、フロント。お客様にサービスをするという発想から賃貸市場が成り立ちます。いずれ、郊外の広大な土地や工場跡地の利用も、今までのような二ＤＫの狭いアパートや単純に分譲だけではなく、環境を整備した魅力ある町づくりをしてファミリー向け賃貸住宅として供給されることでしょう。
　一方、商業地は現在地価の下落に歯どめがかかっていません。商業地は、従来の一平方メートル当たりや坪単価幾らという土地の面積によって土地価額が決まることはなくなっています。その土地にどんな建物が建ち、その家賃の収益力によって土地の価額が決まります。商業地の価額は収益還元法によって決まっています。この考え方は欧米では当然のことです。我が国においても、現実的には既に収益還元法が基本となっています。
　さて、この収益還元法による収益力の算定には定期借家権は必要不可欠です。貸し主、借り主が期間を定め、収益力を確定させます。期間満了後は、新規に期間と賃料を設定して貸し主、借り主が再契約で決めます。ビジネスでは当然のことなんです。建物の賃貸借契約が明瞭になることによって、投資家は収益力を客観的に見ることができて投資物件の価値を判断します。商業不動産の価額及び取引の明瞭性が高まります。
　また、定期借家権は老朽化した建物再生のための大改造、大修繕を計画的に実施することができます。将来の建てかえも計画的にできます。今後、我が国では建物の改築が大きな問題となってきます。定期借家権であれば賃貸人つき物件を売るのも支障はありません。いわゆるオーナーチェンジが容易です。欧米では、オーナーチェンジをした後に建物を再生させて収益力をつけて付加価値をつけて売却します。つまり、経営努力によって不動産の価値を高めます。
　また、定期借家権は貸し主、借り主の合意による賃貸借契約を前提としています。そこではさまざまな契約による賃貸借契約が生まれてきます。信じられないかもしれませんが、欧米では百のテナントがいれば百種類の賃貸借契約書があると言われています。まさに貸し主と借り主の交渉による取引があると言われています。借り主が弱者ということは全くありません。交渉は貸し主と借り主は五分と五分であります。
　現在、外資による我が国の商業地購入の動きが出てきました。しかし、外国の投資家にとって、我が国の旧法の借家法による賃貸借契約は理解に苦しみます。借家法で守られた借り主の立場があったのでは、収益力の確定も大修理、大改造、建てかえ、売却もほとんどが不透明です。これでは外資が我が国への不動産投資をすることはあり得ません。我が国の商業地が国際化するためにも定期借家権は必要不可欠であります。また、不動産の証券化においても同様です。不動産証券化の大前提に定期借家権は絶対条件になります。
　以上述べましたとおり、定期借家権は居住用、事業用を問わず賃貸市場を多様化、活性化させます。不動産の流動化を促進させます。我が国の不動産を国際化させるためにも定期借家権はぜひ成立させるべき法案だと考えます。
　以上でございます。