Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○貴志委員　ところで、土地というものほ不思議なものだと思うのでありますが、国なり地方自治体が、社会資本の充実ということでインフラ整備に盛んに税金をつぎ込んで整備を行います。道路、下水、公園、そういったものにどんどん金をかけるわけであります。それが、都市政策からいいましても、地域の均衡ある発展からいいましても、どうしても必要なことであるということはそのとおりであります。それを有効に整備していかなければならぬのは当然でありますが、ところが、御本人の努力いかんにかかわらず、周辺が国民の税金によって整備をされてくれば、その土地の価格が上がるのであります。本人の努力いかんにかかわらず、土地の値段が上がるわけです。先ほど申し上げました中でも、私が触れておきたかったなと思うのはそういった点であります。今までほとんど使い道のなかった土地でも、周辺に道路ができる、下水道が完備する、公園ができる、そういうふうなことの中で値打ちがどんどん上がってくる。そうすると、借りている方に対して、値打ちの上がった分だけ今度は賃料を上げていくという構図になってまいります。これはもう否定はできないと思うのです。
　ここで、契約期間の存続期間というふうな問題がやはり借り手の方の論理からいえば問題になってくる。長ければ長いほど、その値上がりをもととした契約更新料などの請求をされる機会が少ない分だけ、借り手の方は助かる。しかし、今度のように更新後十年というふうに短期間になってまいりますと、その都度、社会資本の充実がされていけばいくほどに、政府が金をかければかけるほどに、税金をつぎ込めばつぎ込むほどに、今度は更新料も上がってくる。こういうふうな構図は果たして、土地の私有財産上の権利はもちろん認めるわけでありますけれども、同時に土地は公共のものであるという基本的な考え方からいえば、そういうふうな本人の努力なしにどんどん地価だけが上がり賃貸料も上がっていく、更新料も上がっていくということに賃貸借の関係を決めるときにもどこかでやはり制限がなければ、このまま野放しに上げられていく。特に、東京都かのような非常な土地の高騰が行われておるようなところでは、契約の更新ということについては借り手の方に極めて不利な条件を政治そのものがつくっているということを知らなければならないと思うのでありますけれども、そういう観点からいうと、私有財産権を認めながら土地は公共のものであるという観点に立った一定の見方、視点というものはこの法律改正の中にあったのだろうかということを疑問に思いますがいかがでしょうか。
○清水（湛）政府委員　土地は基本的に公共の利益に関係する特質を有しておるということ、これは憲法二十九条でも「財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。」こういうようになっておるわけでありますから、財産権の内容の典型と申しますと土地所有権でございますから、公共の福祉に適合するようにその権利内容を定めるということは御指摘のとおりだと思うわけでございます。また、そういう観点からいろいろな土地に関する、土地基本法の制定とか、場合によってほ公共開発のための土地収用権の発動とか、あるいは各種の住宅土地政策立法というものが行われておるというふうに私どもほ承知しているわけでございます。
　ただ、そういうことは当然のことでございますけれども、借地借家法というのは、そういう土地の公共的性格というものを基本として公共的な見地から立案するあるいは法律をつくるというような性格のものではございませんで、土地で申しますと、あくまでも地主と借地人の権利関係が合理的に公平に調整されるようにということを目的としてつくられた法律であるというふうに私どもは思うわけでございます。そういう公共の福祉とか公共の利益ということのために、例えば借地人なり地主の方が犠牲と申しますか権利の制約を受けるというようなことは、借地借家法の問題ではございません。都市再開発のために例えば一定の地域を強制収用する、その際に借地権も収用する、借家権も収用するということは、それは土地収用法の問題かもしれませんけれども、借地借家法の問題ではない、あくまでも当事者間の権利関係を合理的に調整し、公平ならしめるというのが借地借家法の目的だというふうに思うわけでございます。
　御指摘のように、例えばインフラの整備によりまして土地の値段が上がる、開発利益というような言葉で言ってもいいかと思いますけれども、それが借地の場合に、公共投資によって値上がりした利益というのが土地の所有者だけに帰属するということであるとあるいは問題かもしれません。しかし現在の扱いでは、やはり借地権者にも当然その値上がり利益が借地権価格の上昇という形で反映していることになっているわけでございます。
　そういうような状況を踏まえ、例えば土地の値上がりに伴って公租公課の上昇があるというようなことになりますと、これはやはり貸している方でも税金負担にも足らない地代では風るということになりますから、その必要な限度において地代の値上げをせざるを得ないということもあり得るでありましょうけれども、この借地借家法というものの性格は、基本的に当事者間の権利関係の公平、妥当な調整を図ることを目的とするものであるという観点から、私どもは今回の改正案をお願いしておるということでございます。
○貴志委員　その土地が値上がりをすればその財産上の価値の値上がり分、もちろん地主だけが取るものではございませんけれども、比較いたしまして非常に有利である。本来、政治の恩恵を受けるのは全体的に公正であり平等であるべきでございますけれども、そういう意味では、インフラ整備の中でその利益を大変多く吸収することのできる立場にあるのはやはり持てる者という構図になっているではないかということを私は言っているわけであります。だからこそこの法律の改正については、先ほど説明の中にありましたように、一たん貸したらもう返ってこない、貸し手の方からいえば返ってこない、借り手の方からいえば返さないというふうな、そういう姿を是正する意味が今度の法改正にあったんだということは、そうなりますと、どちらかといえば貸す方の側に軸足を置いた改正ということになるではないかということを私は申し上げてきたつもりでありますが、今ここでそのことについて論議を繰り返そうと思いません。次の問題を聞いてみたいと思います。
　今度の法改正の中で、既存の借地・借家人に対しては従来どおりであって新しい改正法のもとで運用されるものではないということが明確にされておるわけでありますけれども、現実問題は果たしてそんなぐあいにいくだろうかというのが大方の心配の種であります。
　例えば、ここ一、二年の間でもそうでしょうが、五年、六年たってまいりますともう改正法がかなり定着をしてまいります。新しい法律が定着をしてくる。十年、十五年たってくると、もうほとんど今の法律が法律そのものであるというふうに理解されるようになってくるおそれがある。これから未来永劫、借地・借家に関しては二つの法律が生き続けていくんだ、未来永劫というのはちょっと言い過ぎでしょうが、それほど長い間二つの法律が生き続けていくんだということが常識的に理解されるだろうかというのが私どもが持つ心配であります。
　現実の問題として、仮に七年先にちょうど三十年の契約の期限が終了して更改をする、既存の借地人がそういう事態を迎えます、そのときに、地主の方あるいは業界の方ではちゃんとした専門家を中に入れて、借地人に更新のための契約料金の更改を迫っていくというふうなことは当然に考えられることであります。また、先ほど局長自身も言われましたように、固定資産税等の値上がりがございますからというふうな理由で、この機会に借地料の大幅値上げを申し出られる可能性も十分にあるわけであります。仮に借地料の値上げが手続的に面倒だということになれば、契約更改の段階で契約料という形で強く主張される場合がありまして、それをめぐっての紛争というものがかなり頻繁に起こってくるのではないか。しかも新法を振りかざしての契約更改というケースが、ここ五年、十年、年数がたてばたつほどそういう心配が現実のものになる、そういうことを多くの人々は懸念しております。
　これについて、法的にこういうふうに書いているんだから大丈夫だということでは済まないと思うのですが、その辺どのような見通しとお考えを持っておられるか、お伺いします。
○清水（湛）政府委員　既存の借地・借家関係には新法の更新及び更新後の法律関係に関する規定は適用されない、これは法文の上に明確に規定しているところでございます。つまり新しい法律は、これから土地を貸しあるいは家を貸すという方について初めて適用されるものである、こういうことになるわけでございます。そうしますと、特に新法によるものと、いわば旧法と申しますか、既存のものについては、借地権の存続期間等が若干異なる等の問題が生じますけれども、しかし、法律できちっとそういう形で整理をしているわけでございますから、このこと自体は極めて明白であるというふうに私どもは思うわけでございます。
　ただ、先生御指摘のように、あるいはそういうことが十分に理解されないまま地主の方からいろいろな不当な要求を受けてそれに屈するようなことがあるということになりますと、これは問題でございますので、そういうことについて国民の方々に十分な理解をしていただくということが重要だと思うわけでございます。先般もこの法案の審議の関係で公聴会で公述人の方々が述べておられましたけれども、少なくとも弁護士のところへ来ればそういうことははっきりするので別に問題は生じないと思う、その前にいろいろ問題があるということはあり得るかもしれないということを述べられた方がおられますけれども、私どもといたしましては、そういう新法と旧法の関係についての国民に対する周知、ＰＲ、これはもう大いにやっていかなければならないというふうに思います。それから、あえてそういう誤解を生じせしめるような行為というのは大いに慎まなければならないというふうにも考えているわけでございます。
○貴志委員　現実は、おっしゃるとおりのような、机の前で法律がこうだから、あるいは専門家のところへ来てくれればうまくいくのだとかそういうふうなことにはならない、そういう今の社会情勢だということはぜひ頭に入れておいてもらわなければならぬと思うのです。恐らく局長初め関係の方面に、借家人組合の関係の方や公団の居住者の方々がいろいろな形で陳情やらをされておるだろうと思うのですが、それらの末端の借地人の人々に十分な納得が得られたんだろうか、納得を得ておる、このようにあなた方はお考えでしょうか。
○清水（湛）政府委員　既存の借地・借家関係に新法をどういう形で適用するかということにつきましては、立案の過程におきましてもいろいろな議論がされたわけでございます。法制審議会の審議の過程、あるいは私どもが作成いたしました試案とかそういうようなものを外部に公表する際におきましても、既存の借地・借家関係への適用をどうするかということが一つの重要な問題、ある意味においては最も大きな問題だったというふうに私どもは考えております。
　したがいまして、そのことにつきまして関係各方面、各団体からいろいろな意見が寄せられたわけでございまして、そういう意見を踏まえまして最終的に、例えば契約の更新後の期間につきましても、法制審議会の答申におきましては、基本的にはもう既存のものには一切適用しないということにするのが望ましいけれども、他方いろいろな意見を踏まえて、新法施行後、二回目以降の更新からは新法の規定を適用するということもまた考えられないことではないというふうな趣旨の答申をいただきました。しかし、さらにいろいろな立案の段階でいろいろな方々の御意見を拝聴するうちに、既存の借地・借家関係の方々がいろいろな不安を持っておられるというようなことも私どものところに参りましたので、この際、法律の明文の規定によりまして、既存の借地・借家関係には新法の更新及び更新後の法律関係に関する規定は適用されないということをこの法律の附則におきまして明確に規定しているわけでございます。
　したがいまして、残された問題は、その趣旨を、この法律の規定の存在をよく知っていただくということ、これが私ども非常に大事なことだ。法律で書いたわけでございますから、これ以上明確なことはない。ただ、そのことを知らないでということでありますと問題でございますので、こういう法律の規定がありますよということは、この法律が国会を通過した場合におきましては十分に周知徹底するための方策を講じてまいりたいというふうに思うわけでございます。
○貴志委員　借地・借家人の側は依然としてなお厳しくこの法案成立の行方を見守っておると思います。
　先般公表されました政治資金規正法による届け出を拝見いたしておりますと、やはり不動産業界、民間デベロッパーの関係での献金、またバブルの主役であった企業からの政治献金も報道をされております。そういう報道を見るにつけ、借地・借家人の皆さん方は、自分たちは政治献金をしていないという、極めて短絡的に現象を見るのも無理からぬことではないだろうか。しかるがゆえに、この借地借家法、重要な法案を、問題を抱えた臨時国会で、どんどん、なぜこんなに急がなければならぬのかという疑問にも発展をしてきておる。このように当事者たちが受け取るのも無理からぬことである、そのように考えられるわけであります。
　したがって、今まで時間をいただきまして質問を申し上げてまいりましたが、まだまだ解明をして、これからの借地・借家人、今の借地・借家人たちも納得ができるようなところまで詰めていかなければ、この法案はにわかに賛成をするというわけにはまいらない、このような考えを持っておりますことを申し添えまして、私の質問を終わります。
○伊藤委員長　御苦労さまでした。
　渡辺嘉藏君。
○渡辺（嘉）委員　委員長の許可をいただきまして質問をいたします。
　私は、法律家でありませんし、もちろん弁護士でもありません。ただし、戦後あの焼け野原の中で居住権を守るあの戦災地の借地借家臨時令の時代からこの借地・借家問題に取り組んで、今日も数百人の方の借地借家人組合をつくっております。日常、それらの人々の悩み、苦しみ、不安感、そして時代の流れの中で彼らが苦慮しておる実態、いろいろなものをつぶさに見ておる立場から、この実際にやってきた現実の中で、従来の借地法、借家法が持っておりました。持たざる者を保護する幾多の立法箇所に非常に大きな恩恵を受けながら、この持たざる人々の生活権、居住権の安定確保に努めてきましたし、この法律が基盤となってこれができてきた。その意味においては、従来の借地法、借家法は、私は、そういう持たざる人々の生活権のための居住の安定を図った必要最低限の一つの規範、基準を定めたものではなかろうか、そういう社会政策的な意味を持ったものではないか、こういうふうに実態の中で感じてきたわけですが、この点、大臣はどのように政治家として考えていらっしゃいますか。
○左藤国務大臣　お話しのとおり、借地・借家法、この法律は大正十年に制定されたものでありまして、民法関係の特別法というような形で制定されたものでありまして、契約の当事者間の実質的な公平を確保する、こういうことを目的にして、借地権者及び建物の貸借人の権利、この安定化を図ることを目的とした。このようにした法律であるというふうに理解をいたしておるところでございます。
○渡辺（嘉）委員　今大臣から御理解のある御答弁をいただいたわけですが、私もそういうふうに考えておる次第です。
　今度改正されるわけですが、この借地法、借家法、これが、何回も言いますが、この七十年間、持たざる立場の人々の保護法として今のような制定、改正の経過を経てきたわけですが、それによって居住権の安定のために賃貸借関係をつくり上げてきたと私は思っておるわけです。しからば、今度改正されるに当たっては、単なる時代の流れということ、あるいはまた判決、判例に基づく、こういうことだけではなくて、保護立法的な、社会政策的な考え方、こういう観点に立って法改正をされたのか、それとも今までの借地法、借家法ではこういう不都合があった。この不都合を直すために改正するんだ、しからばどういう考え方で不都合があったのか、この点をひとつ承りたいと思います。
○清水（湛）政府委員　借地・借家法につきましては、先ほど大臣からの御答弁がございましたように、借地・借家人の権利の安定化を図る、借地・借家人の権利を保護してその権利の長期的安定を図る、こういうふうにさらに強く言っても私産し支えないと思いますけれども、そういう目的で大正十年制定され、昭和十六年にその改正がされておる、こういう経過だろうと思います。私ども、この借地・借家法の基本的な性格というものを変える、あるいは一部でもいいから修正をするというようなことは全く考えていないわけでございます。そういう借地・借家法の理念の上に立って現在の社会経済情勢の変化というものを眺めまして、これに適合するような形でのものを考える、こういう社会経済情勢というものを踏まえて当事者間の利害の公平な調整を図る、こういうことが基本的な考え方でございまして、このことが例えば今回の改正案の特色でありますところの定期借地権制度の創設、これは今まで法律では認められなかったものを一定の厳格な要件のもとにできるようにする、つまり新しいメニューを追加する、こういう意味での定期借地権制度の創設でございまして、これは借地・借家法の基本理念と全く矛盾するものではないし、むしろ現在の経済情勢に適合するという意味において極めて妥当なものであるというふうに私どもは考えているわけでございます。
　それから、例えば借地権の更新、基本的な存続期間あるいは更新後の存続期間につきましても、現在の社会経済情勢というものを踏まえまして、当事者間の公平をより一層適切に図るためにはこのような基本的な存続期間三十年、更新後の存続期間は十年とするのが適当である、こういうことでこのような修正をした。さらにはまた正当事由につきましても、これはたびたび申し上げていることでございますけれども、今の正当事由の裁判実務の運用というのが昭和十六年の法律制定時とはやや違って、つまり、法律はどちらかと申しますと地主の方にウエートを置いた形になっているわけでございますけれども、裁判例の積み重ねによりまして、地主、借地人側を公平に見るという形で裁判実務、裁判例が定着してきた。こういう実情があるわけでございますから、これをそのまま素直に法文化する。もし判例実務で固まったものを少しでもどこか落とすというようなことになりますと判例を変更したというふうにもとられかねない要素がございますので、判例実務で固まっているものを素直に法文化するということにいたしたわけでございますが、いずれにいたしましても、借地・借家法の基本的な性格というものは一切変えられていないというふうに御理解いただきたいと思うわけでございます。
○渡辺（嘉）委員　今承っておりますと、基本的な保護立法の理念は変えるつもりはないし、変えたつもりもない、こういう改正案だ、こういうふうに承ったわけですが、私もそれで結構だと思います。
　そうすると、不都合はなかったけれども、判例、判決に合わせて時代にそぐうようにしたんだ、こういうふうになってきたわけですが、今現実の姿は借地によるところの建物居住が減少しておることは、これはもう御案内のとおりであります、具体的なことは一々言いませんけれども。持ち家の総数が総務庁の調べで二千二百九十五万戸ある。そのうちで自己所有地が二千八十二万戸、そして借地によるのが二百十三万戸、九対一の比率になっています。これは五年前一一％が今九％に下がっておりますから、どんどんこの五年間で急速にまた下がった。しかし、これ以上下がるかどうか、これは非常に微妙なところへ来ました。その反面、今度は借家が非常にふえておる。十年前のときにほ千二百六十九万戸で、五年前には千二百九十五万戸、わずか二十六万戸しか借家はふえなかった。ところがこの五年間は、借地が先ほど申し上げたように三十五万戸分減った反面、六十三年の借家が千四百二万戸と百万戸もふえたわけですね。その中で特に著しいのが民間の借家のふえた数なんですね。民間の借家はこの五年間で百五十二万戸ふえた。借地は三十五万戸減少した。ということは、借地が減って借家がふえた。言うなれば、簡単に言えば土地を貸しておる利回りよりも、先ほどから何回もあるように、地価の値上がり等から見てその底地の利回り等々計算したら借地にしておくよりは立ち退きをかけて、地上げをして高層マンションつくって、そして高利回り図った方が得なんだ、こういう経済ベースから、どんどんと借地を立ち退きさせて、そしてそこに新しくマンションをつくって高利回りを図ってきた。こういう現象が大都市を初め各地方にまで及んだことは事実なんです。その結果がこういうふうになった。そこへこの五年間言うまでもなくバブル経済が横行して、低金利あるいはまた原油安あるいはまた経済成長、こういうものが一体となりまして、そして地価の高騰、株価の引き上げ、こういうふうなバブル現象を呈してきたわけなんです。
　ここで私は問題にしたいのは、この動きに法務省も一役かしたのじゃないか。なぜか。昭和六十年の十月に法務省の民事局参事官室は、借地・借家改正法案の問題点という中で、更新拒絶の正当事由の中に「土地所有者による当該土地の有効利用の必要性及び相当性を加える」ということを問題点としてぽんと出した。家主地主組合は大喝采をして一面新聞広告を出して、賛成、これを法律化せよとやった。借地借家人組合あるいはまた借地・借家人は大反対、法曹界も大反対。その結果、法務省は今度は元年に改正案を出した。これによると、そういうのを今度は形を変えて、表現を「土地の存する地域の状況」と変えられた。これまた反対の声が多かった。そこで今度は「土地の利用状況」と出された。
　私は、この流れをずっと見ておると、同じこっちゃないか、こう思うのですけれども、この点はどうですか。
　　　　〔委員長退席、星野委員長代理着席〕
○清水（湛）政府委員　昭和六十年のときの借地・借家法改正の問題点という形で問題点を整理した中にほ、御指摘のような土地の有効高度利用というような観点からの正当事由についてのアプローチの考え方、そういうものが問題点の中に示されていたということは事実でございます。これは、先ほどもちょっと貴志委員の御質問に払お答えしたところでございますけれども、当時の問題点というのは、法務省がこういうことをしますとかああいうことをしますというのじゃなくて、こういうような意見が各方面で述べられておる、こういういろいろな各方面の意見というものをいわば整理いたしまして、こういう意見があるけれども皆さん方はどう考えますかという形で、関係方面の意見を広く聞くという材料として用意したものでございます。したがいまして、当時から法務省がそういうような考えを持っていたということにはならないわけでございまして、いわばその当時議論されていた問題点の整理にすぎない。
　それから、そういう問題点に対しまして返ってきたいろいろな各方面の意見の中には、それに賛成するものもございますし、反対するものもあります。そういうようなことから、例えば先生御指摘のような、当該土地の存する地域の状況、つまり具体的に貸し借りの対象となっている土地だけではなくて、その周辺の土地の利用状況はどうなんだということが正当事由の判断事由として加えられるべきである、こういうような御意見ももちろん強くはね返ってきたわけでございます。そこで、そういうようなことも考慮して一つの試案としてつくるとこういうことも考えられるかという形で、また再びオープンにいたしまして関係方面の意見を伺った。しかし、それに対しましても、やはりそういうものは入れるべきではないという、特に弁護士会とか、あるいは借地人、借家人の方々の関係する諸団体からもその種の意見が述べられまして、最終的に法制審議会の審議の段階で落ちたという経過があるわけでございます。
　これは、私ども、特に民事に関する法案についてはそうでございますけれども、常に中立、公正の立場から、これは借地・借家法のみならず民法、親族・相続法その他すべての法律がしかりでございますけれども、すべて問題点をオープンにして、試案をつくったらすべてこれをオープンにしてまた意見を聞くという非常に丁寧な手続を踏んでいるわけでございまして、そういう意味で、まさに関係方面の十分な意見を聞いた上で最終的に今回の法案のような形になった。あくまでも、法務省としては中立、公正の立場から立案に当たったということは御理解いただきたいと思う次第でございます。
○渡辺（嘉）委員　私は法務省の良識は当然そうあったと思うのです。しかし、法務省がそういうことを出された。一渡辺嘉藏や私の家内がしゃべったのとほ違うんですね。法務省が出された。そうすると、周囲は高度成長で地価高騰、あのバブルの真っ盛りなんです。まさに昭和六十年からずっと右肩上がりの時代なんです。そのときにこれを出された。当然こうなるんだということで、火に油を注いだことは間違いないのです。これは、法務省の真意でなくたってそうなったんだ。私は、まずいときに出したものだとあのときも思ったし、今も思っておるのです。
　そこで今度は、周囲の状況ということを考えないで、土地利用の状況だけと当事者の事情とでずっと正当事由を整理してきた。こういうことなんですが、私はここに非常に問題があると思うのは、土地利用の状況という表現の中には、周囲の状況を無視してはあり得ないのです。まず両者間だけで賃貸借をした。その土地をどう利用しておるか、このことは貸し手と借り手だけではなくて、周囲の状況を見てどう土地が利用されておるのか、こういうことを判断するのは当たり前なんです。このことは第十七条の第一項の案によると、借地条件の変更の中にも出てくるのですが、これは、用途等を制限しておる借地条件の場合に、従来の制限していた用途を変更する場合には付近の土地の利用状況の変化その他を考慮して裁判所が決める、こう出てきたのです。こんなものは連動してくるのです。裁判所が決めるからには、これが当然これになる。そうすると、土地利用の正当理由も当然これを加味したものになる。今までは、住宅しかいけませんよ、住宅で借りますよ、貸しますよ、こういう条件。ところが、周囲にマンションができてきた。だからお客さんがふえる、スーパーをやってみたい。あるいはまた、隣に何かできた。繁華街になってきた。だから、これは住宅だけでは困るから営業用にしてくれぬか。一階を営業用にするから、おまえ二階に行かぬか。あるいはまた、十階建てをつくるから、おまえ八階に入れてやるから、一階、二階、三階ほひとつ、こういうふうに出てくることは、もう理の当然なんです。現実もまたそういうふうに進んできたのです。
　こういうふうに考えますと、この第十七条の一項に規定した借地条件の変更の中の付近の土地の利用状況の変化その他を考慮してということは、更新拒絶の正当事由の中の土地利用の状況というこの文章表現は当然これと連動して判断されるようになり、また貸し主は当然これを援用、悪用といいますか、して、そして借地人に対してかくあるべきだ、法律はこうなっておる、連動しておる、裁判所はこう出るぞと言うに決まっていると思うのですね。とすれば、結局持たざる借地人、居住していた者が立ち退きをさせられる。そしてその立ち退きも、従来の土地所有者だけとは限らないのです。従来の土地所有者がいろいろな事由で地上げ屋に売ってしまった。地上げ屋が動くのです。動くのは地上げ屋なんです。従来、長い間因縁がんねんのあった土地所有者と借地人がかんかんがくがくやるというのはもう百のうちの一つか二つしかないのです。あとは仲介人と不動産業者と地上げ屋がやるのです。だから、そこには義理も人情も何もないのです。だから、過去の経過を加味するぞといったって、文章では入ったところで、地上げ屋には血も涙もないのです。
　こういうような意味で、正当事由の中に、三遍ひっくり返ったというか、文章表現を変えていらっしゃったこの流れほ借地条件の変更の裁判の前提条件の中に生きておるから、これは連動して、嫌でも今おっしゃったような理念はむしろ貸し主に有利な状態でいつでもどかせられる。貸し主というのは土地所有者、土地所有者は過去の所有者とは限らない、新しい土地所有者もそれを足がかりにして立ち退きをやってくる。これは火を見るより明らかだと思うのですね。この点に対する配慮はどうなっているのですか。
○清水（湛）政府委員　十七条に「付近の土地の利用状況の変化」という言葉がございます。これは、借地条件の変更について当事者間で話し合いがつかないというときに、当事者が裁判所に「承諾に代わる許可」の裁判を求めるということでございまして、一般的にはこの規定は借地人を想定しでつくられたと言ってもいいと思います。例えば、借地契約で、この土地には木造の建物しか建ててはいけませんよ、あるいは何平米以上の建物は建ててはいけませんよというような借地条件を仮に定めることができるということになっているわけでございますけれども、ところが、そこを長い間借地人がそういう契約条項に従って使っていたけれども、周辺の状況はもうみんな鉄筋になっている、あるいは防火地域、今回は防火地域という言葉は抜きましたけれども、いろんな土地規制とかそういうものが変わってきて、借地人としてその土地を利用する場合にはやはりもう堅固の建物を建てるということに借地条件を変更してもらわないと困る、こういう主として借地人の立場を考慮した借地条件の変更の手続でございまして、そういう場合には借地人の方から、付近の土地の利用状況がこう変わってきたから私のところもそうさせてください、こういう意味での許可の裁判の申し立て手続でございます。
　一方、今回の正当事由の規定におきましては、付近の土地の利用状況という言葉は明白に除いているわけでございます。同じ法律の中に独、一方では当該土地・建物の利用状況と言い、十七条の方では付近の土地の利用状況と言っているわけでございますから、正当事由の独立の判断要素として付近の土地の利用状況の変化というものが入らないということは、これは規定を対比しただけでも明確になるというふうに私どもは考えているわけでございます。もちろん、当該土地の利用状況を判断するという場合に全くその付近の土地の利用状況というものが影響しないかということは、これはおっしゃるとおりだと思いますが、現に裁判例の中でも、当該土地の利用状況を判断するに当たって、ちなみに付近の利用状況というようなものも考慮しているものもございますけれども、少なくとも付近の土地の利用状況はこうだったからこうだというふうな独立の判断要素にほなり得ないという、そういう趣旨で私はこの規定を置いているわけでございまして、決して御心配のようなことにはならないのではないかというふうに思う次第でございます。
○渡辺（嘉）委員　局長さん、それが心配なんです。あなた方はこういうところで見ていらっしゃるからいいと思っていらっしゃる。そして、借地人のためになるような十七条一項だ、冗談じゃないです。それなら借地権者の申し出だけにしておいてください、後の条項と同じように。ここの部分は当事者が出せるんです。いいですか、当事者が出す場合には、借地人の方から出す場合は、従来の法律でも、間取りが狭くなった。家を直したい、その場合に、私は今まで何回も地主と交渉したときにストップばかり食った。そのかわり時価の一割出せ、二割出したら認めてやる、こういうことばかりだったのです。ところが四十一年の法律改正で、裁判所がかわって許可を与えます、あれによってがらっと変わったんです。あれは借地人からの要求なんです。それでいいんです。それならこの当事者というのを削らにゃいけない。むしろこれの要求は、これから見ておってごらんなさい、実際は借地人から出すよりも、こんなものは従来の法律で十分カバーされておった。新しい法律をつくって「当事者」とこう認めた以上は、出てくるのは貸し主、土地所有者が大部分になる危険性はもう多分にある。このことがおたくらのように雲の上におりなさるとわからぬのやないかな、こういう危険を特に感じるのですけれどもね。これについて、答弁またまとめてもらいますがね。
　さっき定期借地権のこともおっしゃったのですが、これによって五十年安定しました。三十年安定して、そして買い取り請求権をつけてあげました。私は、これは事業用はやむを得ぬと思うのです、いいと思うのです。頭からその間の事業を、収益を目的として十年借りた。二十年借りた。これでいいと思うのです。
　ところが、問題はこの定期借地権なんです。三十年だよ、後、買い取ってあげますよ。いいですか、人間はだれでも死ぬのです。ところが、いつ死ぬかわからぬからみんな頑張っておるのです。あした死ぬと思えば、ばかばかしくて、きょうこういう仕事をやるかどうか。最後までやる人もある。しかし、わからぬからいいのです。これは天のお与えなんです、わからぬということは。ところが、我が家はあと十年しかないぞ、あと五年しかないぞ、こういうときの居住者の不安感、これは大変なんです。今のように、家がどんどん建てられる時代ならともかく、土地がどんどん買える時代ならともかく、そうでないときに、もう五年しかない、もう十年しかないというような不安定なことを、こういう制度を設けてそれで事足りるというのが、ああやはり法理論家の発想だな、実態ではない、こういうふうに私は思うので、居住の安定性というものは継続性が大前提であるということ、この意味から見て私は、この定期借地権によって法務省の考えていらっしゃることは大分実態とピントが外れております。
　特に今おっしゃった前段の十七条の一項は、当事者が申し立てれる、このことは、借地人に有利な規定だというような考え方を持たれたら大間違いですから、この点は直していただかなければいかぬと思っております。
○清水（湛）政府委員　十七条の規定につきましては、これは若干の要件の修正はございますけれども、現行法の規定をそのまま受け継いだものでございまして、昭和四十一年のときから「当事者の申立てによりこということになっているわけでございます。現実の申し立ては、これは借地人からの申し立てが圧倒的でございますけれども、地主の方から申し立てをしなければならない事情というものも全く考えられないわけではないということから、四十一年当時の改正におきまして「当事者の申立て」ということになったというふうに承知いたしております。
　それから、定期借地権についてのお話でございますけれども、定期借地権というのは一定の期間というものがまず前提になるわけでございまして、例えば建物買い取り型の定期借地権あるいは五十年以上の定期借地権、恐らくこういう借地権を利用するという方々は、五十年型の定期借地権については現在、例えば日本住宅都市公団あたりがいわゆる紳士協定ということで六十年とか七十年の期間借り上げまして、そしてその期間経過後にはそれを間違いなく返すという約束のもとに、これは現在の借地法ではそういう約束は無効でございますけれども、そういうような紳士協定のもとに現実にそういう土地の借地契約が行われておる。こういうような実情を踏まえて、まさにこれが現在の社会経済情勢の激しい変化のもとにおける借地に対する新しいニーズに対応するものである、こういう考え方のもとにこのような制度が設けられたわけでございまして、決してこれが借地人に不利益に当たるとか不利になるというようなことにはならないというふうに私どもは考えているわけでございます。
○渡辺（嘉）委員　押し問答しておってもこれはしょうがないですから、ただ、私の立場から実態を申し上げておきましたので、この点は十分御配慮をいただきたい。
　同時に、今度は更新後の期間を十年と規定されたわけですが、この十年という物差しはどこから出てきたのですか。
○清水（湛）政府委員　更新後の期間十年、これは既存の借地・借家関係にはもちろん適用がないということは先ほど申し上げたとおりでございますけれども、今回の改正に当たりましてはまず基本的に、現行法におけるような堅固の建物については最低三十年、非堅固、つまり木造の建物につきましては最低二十年、こういうような違いを改めて、一般的に土地を貸す以上は三十年は我慢する、三十年は返してもらえないということで、基本的な存続期間を三十年、こういうふうにいたしたわけでございます。三十年間は基本期間とした上で、更新後の期間については十年といたしたわけでございますが、これは要するに、十年ごとにいわば当事者の実情というものが借地関係に反映される、つまり正当事由があれば地主の方では返してもらえるということになっているわけでございますが、現行法ですと二十年ごとにしかその正当事由の有無の存否を判断してもらえない、堅固の場合でございますと三十年ごとにしか判断してもらえない。地主の方にも家族構成の変更とか生活状況の変更とかいろいろな大きな事情の変更というものがあるわけでございますけれども、今のように特に時代の変転が激しい時代には、少なくとも地主の方からも十年単位ぐらいに正当事由の有無をチエックしてもらうということが、やはりこの借地人、地主というものの立場を公平に考えた場合に適当なことではないか、こういうことでこのようなことにいたしたわけでございます。
　ただ、この十年の期間が参りましても、正当事由が存しない限り地主の方では土地は返してもらえないということは現行法と変わるところがございませんので、正当事由が存する限り、つまり正当事由が地主に存しない限り、借地人は従来と同様に結果として半永久的にその土地を使用することができるということにもなるということについては、現行法と変わらないということでございます。
○渡辺（嘉）委員　既に何回もこれほ論議が尽くされたと思っておりますので、繰り返しはいたしません。
　十年ごとの更新料の問題、幾多の問題が十年目ごとに発生するというような不安定なことで、今聞いておりますと十年ぐらいが妥当だ、どうして十年が妥当なんだ、今まで二十年でも私ども短いと思っておったのですよ。要するに、三十年なり五十年最初借りたんだ、それならそれに近い数字がいいんだ、こう思っておりましたが、まあ二十年でもやむを得ぬと思っております。むしろこれほ延長したいと思っておるときに、これを十年サイクルに抑えるというようなことを、こんなものは借地人側にとって不利であり、貸し主に有利であることほ明らかじゃないですか。それなら、こうこうこういう物差しではかったら十年だという理論的な根拠はきちっと出せますか。簡単に答弁してください。
○清水（湛）政府委員　借地関係の存続期間とか更新後の存続期間を科学的に何年が適正妥当であるということを証明するということは、これはできない話でございますけれども、私ども各方面のいろいろな方々の意見を聞いて、そして、例えば三十年の期間が過ぎたら正当事由が存すればいつでも返してもらえるというふうにすべきだという非常に強い議論から、おっしゃるように更新後の存続期間をもっと長くすべきだというような議論も当然あり得たわけでございますけれども、いろいろな意見の中で最大公約数として十年が妥当である、こういう結論に落ちついた。こういう経過をたどっておるわけでございます。
○渡辺（嘉）委員　それは、とてもじゃないが、科学的な十年という期間の算出ということでは今のお答えを聞いておる限りあり得ない。これはもう聞いた聞いたと、だれの話を聞きなさったか知らぬけれども、少なくとも持たざる人々の意見を聞いてごらんなさい、もっと強く。なぜかというと、持てる人の声の方が大きいの、世の中というものは。持てる人は一言しゃべってもばあんと響くし、小さな仁が町の隅っこでしゃべったって響かぬじゃわな。だから、そういうような意味で私は聞かれた声そのものがおかしいと思っておるので、十年はこれはもう絶対にいけない。やはり実態論から見て私は、二十年程度でも短いが、まあまあここらなら一つの世代がかわりますから、二十年というと。十年じゃだめです、まだまだ同じ世代ですから。こういうような意味で、そして三十年と二十年と足すと五十年、定期借地権のあの五十年と見合うのですから、まずそこまでは確保すべきだ、こういうような意見を持って強く申し上げておきます。
　いま一つ、三十年の買い取り請求権のついた二十三条のこの規定なんですが、現在の借地・借家契約についてはこういうものは適用しない、こういうことになっております。しかし、十年ごとに更新するために更新料を取られて、一々うっとうしいことをやられて、必ず起きますが、やられてどうもならぬ、それならもう三十年の買い取り請求のやつで我慢しようか、そういうようにすりかえる危険性、すりかえられる危険性、そしてこれが、立ち退き料があれば正当理由としていつでもどかせられるということ、これは一連が連動してくるのです。こういうような意味で、この点については、しからば法務省について、何とおっしゃったってこれは貸し主側に有利な法改正である、私はそう思うのです。私の実践の中からもうひしひしと感ずるのです。
　と同時に、今度は建設省にお聞きしたいのですが、こういうことで借地・借家の新しい流れが、法律改正が行われると、これに合わせた借地・借家の契約基準令のようなものが必要になってくるのではないか。あるいはまた、これは法務省がつくるのか建設省がつくるのか、これも聞いておきます。私は、こういうものをきちっとしておかないとすりかえが横行するのです。今までほこれです、これからはこれですと。だから、これについて、借地についての契約基準令をどう考えていらっしゃるか。つくるのかつくらぬのか、あるいはまたどういうふうに。借家についてはどうなのか。今の不動産業界がつくっておるあの印刷したものじゃだめなんです。この点、どうですか。
○瀬野説明員　御説明申し上げます。
　まず、借地の関係でございます。
　今般の借地借家法案におきましては、借地需要の多様化に見合うよう一定の要件のもとで更新のない借地権、すなわち定期借地権制度の創設を盛り込んでおるわけでございますが、同制度は、土地を貸しやすくあるいは借りやすくするということから、この普及定着が土地の有効利用及び宅地供給に資するものではないかというふうに考えておるわけでございます。
　このため、建設省におきましては、この新たな借地方式に対する双方の不安感というものを除去いたしまして、貸し主、借り手の双方のニーズに合った安定的な借地関係のモデルとしての標準的な契約約款を提示をしてこの制度の普及に当たってまいりたいというふうに考えておりまして、現在その内容等について研究を行っておる最中でございます。
　　　　〔星野委員長代理退席、委員長着席〕
○石井説明員　借家関係について御説明申し上げます。
　民間賃貸住宅におきます賃貸借関係におきまして、家賃の改定とかあるいは更新料の授受といった点につきましてトラブルが多発しているわけでございまして、非常に問題となってきているというふうに理解しております。
　このため、建設省といたしましては、こういった民間賃貸住宅に係る管理の適正化あるいは貸借人の管理水準の向上を図るために、こういったトラブルを防止し、あわせて健全で合理的な賃貸借関係を確立する必要があると考えているところでございまして、現在、学識経験者あるいは関係同体の方々の意見も徴しながら、標準的な住宅賃貸借契約に係る基準につきまして検討を進めているところでございます。
○渡辺（嘉）委員　法律が施行になってどんどん法律は走っていってしまった。ところが、あなた方が検討していなさる、その間空白ができてしまう、その間にはいろいろなトラブルが起きる、これは一番危険なことです。当然、この法律改正するときにほ、こういう改正をしたい、そのときにはこういうことも、これは附属書類なり参考資料で出していくぐらいでないと非常に問題が多くなる。いつまで検討しておるつもりです。間に合うのかな、これに。どうですか。
○瀬野説明員　御説明申し上げます。
　先生御指摘のことはあると思いますが、私どもとしても精いっぱい早急にこういった案の内容について検討を進めさせていただきたいと思います。
○渡辺（嘉）委員　少なくとも法施行に合わせてこれほ参考資料として出せるようにしていただきたいと思っております。
　借地の場合でも借家の場合でもそうですが、特に借地の場合には、人に土地を貸すだけの土地を持っておる人でなければ貸し主にはなれない。当たり前のことです。土地のない人が土地を貸してやると言ったってこれほ不可能。貸すからにはやはりある程度、百坪とか以下じゃちょっと無理だと思うんですね。そうするとやっぱりせいぜい二、三百坪、五百坪、平米に直したら五百平米とか千六百五十平米とか、こういうことになっている。それ以上でないとこういうことはできない。個々のケースとこういう業としてのケースとはまた違っできますから、そうするとどうしてそういう差ができたのだ。持てる人は千坪、まあいわゆる三千平米持っておる、持たざる人はゼロだ。借地もできなくて、アパート、マンション、こういう格差が生じたんですよ。
　今、法人がどんどん土地の買い占めも進めておると聞いておりますが、私の調べたところによると、固定資産税の比率でも個人の宅地と法人の宅地とは今拮抗しつつあるんですよ。今国土庁は、この点についてどうしてこういう格差が生まれたのか、それで合格差はどういうふうに進行しつつあるんだ、この点について調査されたことほありますか、どうですか。
　　　〔委員長退席、田辺（広）委員長代理着席〕
○板倉説明員　法人、個人の土地所有の状況についてのお尋ねでございますが、近年民有地に占める法人の所有割合というのは増加傾向にございまして、昭和四十五年、法人が八・六％であったものが、平成二年には法人が一二・九％となっている次第でございます。特に大都市部におきましては、東京都区部の宅地を例にとりますと、昭和六十年以前はほぼ横ばいで推移してまいりましたが、六十年以降になりますと法人の土地所有割合が増加に転じておりまして、昭和六十年から六十四年までの間に二五％から二七・四％となっておりまして、この時期に法人による宅地の買い入れが活発であったことがうかがえる次第でございます。
○渡辺（嘉）委員　こういう土地所有が、先ほど申し上げたいわゆる今までの土地所有者から土地を買って、そして立ち退き、地上げ、高層ビル、こういうことにつながってきたわけなんです。これがまた地価高騰の原因にもなったわけですが、私はそこに、要するに富の偏在が土地という基盤において行われ進んできておる。私は、これの経過その他もきちっと一遍調べて、そしてそれへの対応を考えていただかないと、この借地・借家法を改正しました。貸し主に有利になった。定期借地権を設けました。じゃどれだけの借地契約ができると思います、借地供給がどれだけ出てくると思しまつ。
　じゃ、きちっと聞きたいんですが、この借地・借家法の改正によって、どんどん減少しつつある借地による居住者に、借地供給がふえできますよ、こういう数値をどれだけ法務省は考え、建設省はこれによってどれだけ見ていらっしゃいますか。
○清水（湛）政府委員　この借地借家法というのは、直接にこれだけの例えば借地あるいは借家の供給を目的としてこの法律改正をする、こういうようなものではございません。あくまでも当事者間の権利関係の公平な調整という見地に立って、いわば貸しやすく借りやすい法律関係の創設を考える、こういうことでございます。したがいまして、私ども、特に今回の改正によりまして具体的にどの程度の借地が供給されることになるかということは、これはなかなか推測しがたいというふうに考えているところでございます。しかしながら、例えばこのお手元に差し上げております資料にもあったかと思いますけれども、土地の所有者に、この定期借地権制度が創設された場合には土地をあなたはそれに従って貸しますかというのに対しまして、五十数％の方がそういうことであれば貸したいというお答えをなさっている。まあしかし四十数％の方はそれでも貸さないという答えをしておりますから、果たしてどういうふうに動いていくのか。あるいは定期借地権についていろいろな理解が深まって、先ほど建設省の方でも御検討なさっているいろんな基準等がはっきりしてまいりますと、そういうことでもっと利用したいという方もふえるのではないかというような気がいたしております。
　特にまた期限つき借家の制度につきましては、転勤等によりまして今でも一たん貸すと転勤等から帰ってきたときになかなか返してもらえないというような不安からその間空き家にしておくというようなケースが多いというようなお話がございまして、いろんな団体からそういう一定の厳しい要件のもとに期限つき借家制度を認めてほしいということで、この法案では認めることになっているわけでございますが、こういうようなことも、小さなことではございますけれども、都市部における良好な借家の供給にかなりいい結果をもたらすことになるのではないかというような期待を私どもは持っておるところでございます。
○瀬野説明員　御説明申し上げます。
　現行の借地制度におきましては、地主側にとりましては、一たん土地を貸せばもう返ってこないのではないかという意識が現実にあるわけでございまして、その反映といたしまして権利金というものが非常に高くなってくる。したがって、土地を借りる側にとっても非常に借りにくくなってくる等々の問題点があるというふうに認識をしております。
　したがいまして、今回の改正法案に盛り込まれておる定期借地権の創設と申しますのは、ただいま法務省から御答弁がございましたように、一つの宅地供給のメニューとして一定の役割を果たし得るのではないかというふうに私どもは期待しておるわけでございますが、具体的にどの程度の量の借地がではこの制度によって出てくるのかといったことについては把握はしておりません。
○渡辺（嘉）委員　そんなような期待ができるんじゃないかという程度のことで、これだけ持たざる借地・借家人の立場が弱まるような法改正は、これはあなた方はそうやないと思いなさるかもしれない。そうじゃないのです、実際は必ずそうなる。これは地代家賃統制令を撤廃されたときに、先日も聞いた。撤廃をした。じゃあそれどうなりました。横ばいでした。冗談じゃないですよ。私の方が抱えておる借地・借家人の数百人の中で、地代家賃統制令撤廃によって二倍や三倍じゃないですよ、五倍くらい上がったのです。だから私どもの組合へ飛び込んできたのです。これが実情なんですよ。だからそういう調査と統計に基づいてあなた方は判断されるから間違うんですよ。
　特にここで私は申し上げておきたい。五十何％の人が前向きだ。向きは前向きでも踏み出すかどうかわからないです、実態は。五十何％の人が前向きでよかった——権利だけが強化された。しかし、本当にやるかどうかは五％か一〇％かわかりゃせぬ、こんなもの。だから私は、そういうことが不確定なままこういうことをやるということは土地政策としても宅地供給政策としても好ましくない、こう思っておるのです。
　そこで、これとあわせて考えられるのが、借家の問題がかなりこれから重大な様相を帯びできます。この借家につきましても、借家人の立場からこれを見ましたときには非常に今度はまた不合理になってきた。建物の利用状況、建物の現況等々から更新拒絶が可能になるわけなんです。こういうところから判断いたしますと、これは嫌でも先ほどの土地利用が個々の問題でなくて周囲の問題を巻き込んでおる。先ほど答弁でおっしゃったとおりです。必ずそうなってくる。
　こういうような意味合いで、私はこういう弱い立場の借地・借家人の立場の人々が、一対一ではなくて、これが組合組織を持ってそして団体的に話し合いができるようなそういうことを考えてやるべきだ。なぜか。家主は一人、地主は一人でも、しかし借りておる人は一人では非常に弱い立場なんです。いっどけと言われるか。いいですか。法律にこうあるとおっしゃった。現実はそんなものじゃないです。嫌がらせやその他でやられたらどうしようもないのです、こんなもの。だから、それには労働組合法のようなああいう社会政策的なものを織り込んだ借地・借家問題を取り扱う一定の組織、これは労働組合のような団結権ではない、しかし一定の条件のもとの委任交渉権のようなものを認めたそういう組織を認めてやる、私はこういう法律の改正を行い、と同時に、そういう委任を受けて交渉に出かけた人とほ正当な理由がないのにその交渉を拒否してはならない、こういうことを入れておけば初めて均衡ある借地・借家関係ができてくるんだ。これは労組法の立場と同じことなんです。こういうような意味合いで、この点についてはどういう御見解ですか。これは大臣にお願いしてあったので、大臣。
○左藤国務大臣　今お話しの借地・借家人の組織の活動が社会的に重要であるということは申すまでもございませんが、これに貸し主との団体交渉権限を認めたらどうか、こういうことの御意見で、それが果たして我が国の現在の紛争解決の方策として適切であるかどうかということは問題であろうか、私はこう思います。現在お話のありましたような主張が有力であるというようなことは私も承知はいたしておりませんけれども、一つの御意見として承っておきたい、このような考えております。
○渡辺（嘉）委員　今の意見が有力でないということは、これは大臣の耳に入らないだけのもので、借地・借家人の方々は、特にこれをつくってほしい、こういう強い要請があるということ、それによってバランスを図っていく。
　あわせて、この地代家賃の増減の紛争、これはもうこれからまた多発するんじゃないか、私はそう見て。おるのです。それがために今度は民事調停法の一部を改正して、その場合にはまず調停で出しなさい、こういうことで調停前置主義が出てきたわけですが、これはもう法務省の調べでも明らかですが、平成元年と平成二年とを比べますると、調停に持ち込んだ件数は、申し立てによるもの、平成元年千五百三十九、二年は千四百九十五と減少しております。職権によるものも減少しております。しかし、裁判によるものはふえておる、これが現実なんだ。なぜか。話し合いは十分やった。もう調停ではとてもあかん、だから裁判に持ち込んだケースがやむを得ず出るのです。いいですか。金がない者がやるのはよほどのことなんです。とすれば、当然優位な立場にある人が起こしてくる。これも危険は私は感じております。ただし、どちらを選ぶかは、私は、借地人の立場、借家人の立場に立っても、調停前置主義で縛り切る、これほどうかな、こう実態から見て思うわけなんですが、この点についてはどうですか。
○清水（湛）政府委員　調停を申し立てても、結局調停がだめということになりまして訴訟に移行するということがあるわけでございますけれども、最初からもう調停なんかじゃなくて訴訟でぽんとやってしまうというような方々から見ますと、面倒くさい調停前置の手続だということになるのかもしれませんけれども、しかし地代家賃というような、借地権があるかないかという権利の存否とは違って、具体的な借地・借家関係というものを前提として幾らの家賃が適当か、幾らの地代が適当かというような問題は、やはりお互いに話し合いをして決めていただくということがいいのではないか。その際、公正な裁判所の調停委員会というものがあるわけでございますから、そこで十分に話し合ってもらう。それからさらには調停委員会、これはこういう地代家賃のこれからのいろいろな専門家というものがこの委員の中に加えられることになると私ども思いますけれども、そういう専門家の知識を十分に活用してもらう。それから、当然のことながら訴訟とは違って費用は安い。こういういろいろなメリットがあるわけでございますから、むしろ借地人の方、借家人の方が簡易な手続で適正妥当な地代家賃を決めていただくということのためにも調停というのは私どもは大変望ましい制度ではないか。むしろ地主止か家主の方がいきなり訴訟を起こすというようなことに問題があるというようなことも考えられますので、やはり調停前置ということでとにかく一たんそこで話し合いをしていただく、どうしても調停が嫌だというならこれはもう調停不調ということで、訴訟ということで決着をつけざるを得ないことになるわけでございますが、調停前置が決して不合理であるというふうに私どもは考えてはいないわけでございます。