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○林説明員　都市の土地は大変限られた貴重な資源であるわけでございまして、諸活動の基盤としての土地の重要度は極めて高いということから、土地の有効・高度利用を図るということが一般的にも求められているわけでございます。しかし、その場合に、先生御指摘のように、良好な都市環境の形成あるいは確保といったことに十分配慮することが重要であるというふうに認識しております。
　このため、都市計画法、建築基準法におきましては、用途地域制度によりまして、おのおのの用途地域の目的に従った用途、容積率あるいは建ぺい率の制限といったものの組み合わせによりまして良好な市街地環境が形成できるような規制を行うことにしておりますし、また、必要に応じまして、地区住民等の意向も踏まえながらきめ細かい町づくりを図るために、地区計画制度を活用いたしまして、地域の特性に応じて土地利用の規制を行い、良好な市街地環境の形成に努めているところでございます。
　また、現在、都市計画中央審議会及び建築審議会の答申を踏まえまして、都市計画法、建築基準法の改正について検討中でございますけれども、その中でも、良好な居住環境の形成を図るための地区計画制度の拡充を行う、あるいは用途地域制度の見直しを行うというようなことについても検討を進めているところでございます。
○斉藤（一）委員　都市計画中央審議会答申において、「市町村による都市計画のマスタープランの策定に当たっては、住民や土地所有者の意向が計画内容に十分反映されるよう、住民参加の仕組みを導入するべきである。」と大変重要なことを指摘しておるわけでありますけれども、どのような手法を考えているのか。
○林説明員　昨年十二月二十日に都市計画中央審議会の答申が出されたわけでございますが、この中で、都市計画は住民の合意の上に進められるべきものであるという御指摘があります。そのために、都市計画のマスタープランの中で地区ごとの将来のあるべき姿をより具体的に明示しで、また、地域における都市づくりの課題と、それに対応した整備等に関する方針を明らかにすることが必要であると指摘されております。
　このような答申を踏まえまして、住民の合意のもとに市町村の都市計画に関する基本的な事項を明らかにすることを目的としまして、市町村の都市計画のマスタープランを創設することを検討しているところでございます。このマスタープランの作成に当たりましては、市町村が地域の実情に応じて住民あるいは土地の所有者等の意向が十分に反映されるように、公聴会の開催あるいは説明会の開催等、必要な措置を講ずるように現在検討しているところでございます。
○斉藤（一）委員　公聴会の開催、説明会の開催などということが、住民の合意ということにはならぬと思うのですね。この点は、後ほど関連して質問してまいります。
　各自治体がそれぞれの地域の特性から宅地開発指導要綱などをつくっていることに対して、国がいわゆる行き過ぎ是正などとやかく言うのは、地域の特性を無視し、各自治体に与えられた機能を否定することにならないか。
○中山説明員　お尋ねの点は、昭和五十七年以来数次にわたりまして宅地開発指導要綱の行き過ぎを是正するための通達等を発してまいりました。このことについてだと存じますが、周辺住民、自治会との関係につきましては、いろいろな問題を説明会を通じて明らかにして、それを解決していくという趣旨で出しておるものでございまして、周辺住民の同意が得られなければ開発許可が前に進まないということは、いろいろ問題がありますので、そういう趣旨で出しておるものでございま
して、周辺の自治会等との関係を全く断つものではございません。
○斉藤（一）委員　今お話がありましたが、住民の合意が得られなければということだけではないのですね。私は必ずしも住民の合意ということでなくて、これまでの地域の特性に応じてそれぞれ自治体が汗をかき、苦労をして、自然を守り、あるいは環境保全のためにいろいろ条例をつくったり、あるいは指導要綱をつくって努力してきている。そういう中で、先ほど申し上げたように、都市計画法、建築基準法を問わず、こうした住民参加、住民の意見が全く無視されてきている、行政と企業の都合だけで進められてきているというところに問題があるわけでありますから、この点は彼ほどまた関連して質問したいと思います。
　そこで、国の方が考えている通達の本旨というのは、いろいろおっしゃいましたけれども、結局は建築確認手続の迅速化、確認申請を出したら二十一日以内に確認をおろしなさいよ、住民が何を言おうが、いろいろ環境問題があろうが、とにかく確認をおろしなさいよ、こういうところにあるわけであります。なぜ自治体なり住民の意向というものを無視してまでこの確認申請の迅速化ということを最優先しなければならないのか、いま一度お尋ねいたします。
○中山説明員　法律上は届け出、申請があってから二十一日以内ということになっておりますが、現在の日本の自治体の行政実務上は、申請書を突然持ってきて役所に置いて帰るというふうなことではなくて、大体事前に担当官のところへ御相談に来られるなり打診があり、そこでいろいろ調整をして、不備なところなどは直したりいろいろしておるわけでございます。したがいまして、先ほどの通達でありましても、いろいろな問題があれば事前にそれをよく話し合いをする、住民の方々も不安や懸念があるわけでございますので、そういうふうなものは、説明会等を通じて事前にやっていただくということを前提としております。
　したがいまして、その申請が出てまいりますれば、法律上一定の期間で処理しなければならないわけでございますが、実務的には、事前に十分そういう調整を図るようにということも自治体を指導しておるところでございます。
○斉藤（一）委員　事前審査とおっしゃいますけれども、これは役所と企業の間の話であって、住民は参加できないのです、していないのです。したがって、先ほど申し上げたような欠陥が残っているというわけでございます。
　そこで、きのうの新聞報道によりますと、「都市計画区域外建築規制を強化　九二年度施行く「景観条例」後押し　地方の乱開発防ぐ」こういうふうになっています。ここで言っていることは、結局都市計画区域外地域を対象にしているということでありまして、都市計画区域内の問題は全く無視されているわけです。そして、都市計画区域外については、なるほどリゾートマンションなどの乱立て景観の悪化や環境破壊が起こるのを防ぐことを特にねらっている。自治体にとっては、景観、環境などに配慮した建築行政の責任範囲が広がる、こういうふうに評価をされているわけであります。都市計画区域外を対象にした場合には、今お話ししたようなことが尊重されるけれども、都市計画区域内についてはなぜ無視したままでいいのか、この点をお尋ねいたします。
○林説明員　今回の都市計画法、建築基準法の改正につきましては、近年の地価高騰に伴います土地問題の総合的な対策の一環といたしまして、土地利用計画あるいは土地利用規制の面から現在の都市計画制度あるいは建築規制の制度について見直しをし、必要な改正を行うという観点でございます。
　それで、その中には、先生御指摘のような都市計画区域外におきまして地方公共団体が条例によりまして建築物の建築等に関します。定の制限を行うことができるような、そういうような見直しの内容もございますが、そのほかに、都市計画区域内におきましても用途地域の詳細化あるいは地区計画の活用といったような、そういった既存の制度の改善充実を図ることによりまして、土地利用規制の合理化をしていこうということもございますし、また、用途地域の指定のない……（斉藤（一）委員「同じ答弁を繰り返さなくていいんだよ。質問に答えてください」と呼ぶ）はい。そういうこともございますので、都市計画区域内についても必要な改正を行いながら充実させていきたいというふうに検討しているところでございます。
○斉藤（一）委員　結局、都市計画区域内についての住民参加というのは、先ほど来言っているように、用途地域をつくるときに住民の意見を聞いている、地区計画をやるときに住民が参加できるというようなことをもって、間接的に住民の意見が取り入れられているんだということを一貫して言っているわけですよ。
　それで、ここで言う、これは新聞の報道でもありますし、評価でもあるわけですけれども、区域外の場合には景観条例を後押しするというようなことが指摘されていますが、そういうことになりますか。
○林説明員　都市計画区域内におきますいろいろな建築の形態等に関する規制につきましては、建築基準法でその規制の内容が決められておりますが、そういったことの制度の活用によりまして適正な土地利用が実現するようにしていくということが原則だろうと考えております。しかしながら、それの建築規制あるいは都市計画法の開発規制、そういったものに触れられていない事項につきまして、地方公共団体がそれを補完する意味で条例あるいは指導要綱といったような形態でもって土地利用の誘導を図っていくという手法も、これは現実のものとしては認められるところでございまして、そういったようなことも可能ではあろうかと思います。しかしながら、また法律とそういった条例、要網との関係ということもございますので、その辺の関係については適切に処置される必要があるだろうというふうには思います。
○斉藤（一）委員　いま一度お尋ねいたします。
　都市計画区域外においては、地方のこうした景観条例などの自主性をできるだけ尊重していくのだ、しかし区域内においては、既存の法律制度によって運営されるので、この種の条例等については区域外と区別をして取り扱っていくのだ、こういう考えですか。
○林説明員　都市計画区域内におきます。そのような条例でもって、公共団体が自主的に都市計画法あるいは建築基準法によります規制を補完していくという仕組み自体を否定しているわけではございませんが、都市計画区域外におきましては、そういった都市計画法あるいは都市計画区域を前提とした建築規制というものは実際上は規制されない、働かないということでございますので、そういう意味で……（斉藤（一）委員「質問に答えてくれ。区別しているのかしてないのかということを聞いているんだ」と呼ぶ）そういう意味で、地方公共団体が地域の特性に応じた条例の規制を行うということについて、建築基準法の規定の見直しによりまして、公共団体がそのような条例で規制を定めるようなことにしているわけでございます。
○斉藤（一）委員　質問に的確に答えてくれないと困るのですよ。区域内においては、都市計画法、建築基準法で対応しますということを言っているわけでしょう。区域外については、このような景観条例など地方のこういうことについては認めていきましょう、尊重していきましょう、こういうふうにおっしゃっているのじゃないですか。いま一度、そうなのかそうじゃありませんということを答えてください。
○林説明員　建築基準法を今回改正をいたしまして、条例で建築規制を行うことができるようにしているところは、都市計画区域外の地域についての土地利用の規制でございます。
○斉藤（一）委員　同じ日本国民でありながら非常に差別を受ける、大変矛盾したことになるだろうと思います。この点はぜひ改めていただきたいということを強く要望しておきます。
　結局、こういう問題とも関連するのですが、東京都などが言っているのは、都市計画の分野においても地方分権を進めてもらいたい、こういうことについてどういうお考えを持っていますか。
○林説明員　都市計画は町づくりの基本的な方向を決めるものでありますので、地域の住民の意見を十分反映させながら進めることが必要でありまして、中でも、地域住民に密着した市町村の町づくりにおける役割、責任は、非常に重要なものがあるというふうに考えております。
　しかし、一方におきまして、実態上の都市の地域は行政区域を超えて発展しているということも事実でございまして、広域的な観点から都市計画上の調整が必要である、あるいは都市計画の中では国道あるいは空港等の根幹的な都市施設に係ります都市計画もあるわけでございまして、国の施策との密接な関連があるということもあるわけでございます。
　こういった点を勘案しまして、現行の都市計画の体系につきましては、都市計画は原則として市町村が決定するということになっております。広域、根幹的なものについては、都道府県知事が決定するということにされているところでございます。
　そういった都市計画の権限の基本的な考え方ということは、おおむね妥当なものであろうかというふうに考えておりますが、市町村の地位といいますか、市町村の重要性が大きいということを考えまして、今回の都市計画法の見直しの中では、先ほども触れました市町村の都市計画のマスタープランの制度を創設することによりまして、市町村が、地区の住民の合意のもとに、地区ごとの都市計画の将来のあるべき姿を明示しまして、主体的に都市づくりが行えるような仕組みを創設していきたいというふうに考えているところでございます。
○斉藤（一）委員　今回誘導容積制度という聞きなれない話が出てきたわけでありますけれども、簡単で結構ですが、この制度の中身について説明してもらいたいと思います。
○林説明員　今回の地価高騰によりまして、一般のサラリーマンの住宅の取得の困難あるいは職住の遠隔化、通勤難等の問題が生じておりまして、職住の近接を図るという意味におきまして、都心部あるいは周辺部におきます土地の有効・高度利用の必要性が高まっているわけでございますが、大都市の既成市街地におきましては、まだまだ低層高密な木造住宅等が密集するなど低利用で残っている地域が多く存在するわけでございます。このような土地につきましては、地区内の道路等の公共施設の整備に合わせた、めり張りのきいた容積率の規制を行うことによって有効・高度利用を図っていく必要がある、それによりまして良好な市街地の整備をする必要があるということと考えております。
　このため、都市計画中央審議会で提案された制度でございますけれども、公共施設の整備の状況が低く、有効・高度利用の条件が整ってない土地につきましては、地区内の公共施設の整備状況を踏まえた範囲での容積率を適用する、これは暫定容積率というふうに申しておりますが、それから道路等の公共施設が整備された場合は、その地域の目標とする市街地像に合わせて定める容積率、これは目標となる容積率でございますが、そのような容積率を二重に決めて土地の有効・高度利用を進めていくという制度として誘導容積率制度ということが都計審で提案されておりますが、そういうような答申も踏まえまして、現在制度の法制化に向けて検討を進めているところでございます。
○斉藤（一）委員　これは一言で言うと、将来の市街地像に合わせて誘導容積を決めていくということだろうと思うのです。この将来の市街地像を一体だれが描いて、だれが決めていくのですか。
○林説明員　将来の市街地像をだれが決めるのかというお尋ねでございますが、都市計画の制度でございますので、都市計画を決定する者が関係の調整を図りながら決めていくということが手続的には言えるわけでございますが、しかし実質的な意味では、市町村あるいはその市町村の住民の方々等の合意といいますか、その都市におきます都市づくりのビジョンというものを、先ほど申しました市町村のマスタープランということで決めていく等の手続によりまして明らかにされていく、そういうビジョンに従って現実の都市計画の決定が行われていくというものであろうかと思います。
○斉藤（一）委員　これまでの都市再開発の手法を見ておりますと、これは前にも質問した問題ですが、初めに再開発誘導地区というのをつくって、そして今度はそれを再開発促進地区に格上げをしてその上で事業を進めてきているわけです。そこへ今度は新たに誘導容積制度、誘導容積がそれに重なって、進出企業にとってはこんな願ってもない制度はないと思うのです。こういうような将来の市街地像を当て込んで、結局は土地の騰貴あるいは地上げ、こういうものが必ず起きてくる、私はこういうふうに認識しておりますけれども、その辺、いかがですか。
○林説明員　誘導容積制度につきましては、先ほど申しましたように、公共施設の整備の状況のもとで暫定的に低い容積率を決める、そして公共施設の整備が整って良好な市街地の環境、条件が整いましたときに目標とする容積率を決めるというものでございます。
　したがいまして、都市開発、土地の有効・高度利用を進めるに当たって、公共施設の整備されたような、そういう条件を整えながら土地の有効・高度利用を進めるということでございますので、非常に合理的なものではないかと考えております。
○斉藤（一）委員　いずれにしても、この再開発誘導地区にしろ、促進地区にしろ、誘導容積制度にしろ、住民は全く参加できないのです。住民は参加してないのです。企業と役所の方の都合だけでこういうことが決められていっているというところに、根本的な問題があります。こういう点について、さらに法改正に向けて制度の運用に当たってひとつ十分検討してもらいたいということを申し上げておきます。
　次に、長官の所信表明にもあるのですが、先ほども若干議論がございました。東京一極集中を是正し、多極分散型国土の形成を促進するということからいいますと、今東京で進められている臨海部開発あるいは東京駅周辺の開発、汐留駅周辺の開発、こういう開発プロジェクトというのは、凍結をするかあるいは見直しをするかということが伴ってないと、これはいろいろおっしゃっていることと実際行政を通してやっていることが、全く相反することになってしまうのではないでしょうか。この点についてお尋ねいたします。
○西谷政府委員　東京一極集中問題、全国のレベルで見ますと、地方圏の整備を図って全体的な分散を図っていく、これが一つ、一方で重要かと存じます。他方で、東京は東京として世界に冠たる金融都市、経済都市あるいは環境にすぐれた都市として発展していかなければならない、これも事実かと存じます。
　その際、東京が発展していくために、区部の現在の過密状態というものを土地利用上整序していく、これは極めて重要なことではないだろうか。東京臨海部等のプロジェクトにつきましては、東京都が現在計画中の七つの副都心計画と相まって区部の土地利用の混乱を整序していくという観点から、意義のあるものと考えております。
○斉藤（一）委員　東京駅の再開発にしろ、汐留駅の再開発にしろ、これは業務関係が中心じゃないんですか。
○西谷政府委員　そういう意味におきまして、これらのプロジェクトを実施する際に、職住のバランスをとっていくという……（斉藤（一）委員「質問に答えてくださいよ」と呼ぶ）業務中心ではありますけれども、私どもの観点からしますと、住宅との接近、職住のバランスということに十分配慮した計画となるよう東京都とも相談をしてまいりたい、こう思っております。
○斉藤（一）委員　これは大臣にお聞きするのですが、一極集中を排除する上で、業務機能の集中はできるだけ抑制していこう、住宅を中心に進めていこうということが基本なんじゃないでしょうか。一言大臣からお答えいただきたいと思います。
○東家国務大臣　先ほどからの質問を聞いておりましても、一極集中を排除するというような首都移転等々の問題ございますが、六十万規模程度の移転でございますから、この東京、首都圏、これは三千三百万想定いたしておりますが、今後の日本の経済の繁栄、商業都市としての、また機能都市としての観点からしましても、双方が相入れる、より調和のとれたこれからの開発というものが必要ではないだろうかと私は思っております。
○斉藤（一）委員　結局従来どおりということだと思います。口先では、業務機能の集中を抑制するとか、多極型を目指すとかおっしゃっていますけれども、結局は東京を中心とした都市政策のあり方は従来どおり。調和のとれた都市ということで開発はどんどん進めていく、業務機能の一極集中も進めていくということだろうということがはっきりしたと思います。これでは、長官が所信表明でいろいろおっしゃっておりましたけれども、東京一極集中の排除などということは、全く絵にかいたもちでありますのできっこありません。このことを指摘しておきます。
　次に、市街化区域内の宅地化する農地、今いろいろ自治体を通して申請が行われておりますけれども、この市街化区域に残された農地、これについては貴重な開発適地である、こういうふうに指摘されておりますけれども、一体どうするお考えなんですか。
○橋本説明員　御指摘の市街化区域内農地でございますが、平成四年末までに、都市計画におきまして保全するものあるいは宅地化するものという区分をすることとしておりますが、宅地化するものについては、やはり計画的な宅地化ということが非常に重要であるというふうに思っております。そういう意味で、いわゆるスプロールとか乱開発を防止するためのいろいろな事業を行うこと、あるいは税制等によりましても良質な基盤整備を伴った賃貸住宅の建設を行う等、いろいろな措置を現在考えておるところでございます。
○斉藤（一）委員　そこを自治体が、例えば区民農園であるとかあるいは公園緑地にして環境のいい町づくりを進めていこうという考えもあると思うのですが、そうした場合に国の方はどういうふうに考えておりますか。
○林説明員　都市の市街化区域の中の農地につきましては、残存する農地が非常に少なくなってきておること等によりまして、緑としての保全を図るという趣旨で生産緑地法を改正し、現在その必要な手続を進めておりますが、この生産緑地というのは基本的に農地ということが前提でございますが、（斉藤（一）委員「生産緑地を聞いているんじゃないんだ、質問に答えて」と呼ぶ）はい。その中で、そういったものが市民農園という形で活用されるということも当然予想しておりまして、そういった形での緑地としての運営ということも望ましいものだというふうに考えております。
○斉藤（一）委員　生産緑地の質問をしているんじゃないのですよ。それ以外の市街化された農地、その場合に、先ほどのお答えでは、計画的な宅地化を進めていくというお答えがあったわけです。それに対して私が先ほど質問したわけです。自治体がそういうところを借り入れて農園にするとか、公園にするとか、環境をよくするために努力していくというようなことを希望した場合に、国の方はどういう対策をお持ちなのかということを質問しているわけで、その質問に対して答えてください。
○橋本説明員　現在のところ、公共団体からいろいろお聞きしておりますが、宅地化する農地の中でとりあえず緑地として残しておきたいという希望もかなりあるというふうに聞いております。そこにつきましては、現在、基盤整備という観点から、国では建設省、国土庁、農水省あるいは農協の方々あるいは公共団体の方々、いろいろ参加いたしまして連絡会議をつくっておりまして、そういう中で、今の市民農園というような提案も一つの提案ではございますが、どういうふうに良好な町づくりをしていくかということについて、現在非常に急ぎながら協議を続けているところでございます。
○斉藤（一）委員　ぜひ国が財政的にも行政的にも積極的に自治体を支援していくべきだというふうに思いますので、強く要望しておきたいと思います。
　次に相続税の問題について、大蔵省の方、来ていますね、お尋ねいたします。
　御承知のとおり、相続税が支払えないで困っている人が大変多いわけであります。今回評価額が現行の公示地価の八割程度の水準に引き上げられるということになるわけでありますが、特に二百平米以下の小規模宅地等に与える影響は極めて大きいというふうに私は思います。
　二百平米以下の小規模宅地の場合、この評価額の変更によって相続税がどの程度引き上げられるのでしょうか。わかりやすく、簡単で結構ですから、御説明いただきたい。
○窪野説明員　御説明いたします。
　相続税におきましては、二百平米以下の小規模な居住用あるいは事業用の宅地につきましては、居住の安定あるいは事業の継続に配意いたしまして、特例が設けられております。現在、居住用につきましては、通常評価された価額から五割、事業用につきましては六割。具体的に申し上げますと、例えば平米当たり百万円の土地で二百平米をお持ちという方は、通常の評価ですと二億円になるわけでございますが、それが五割でございますから一億円になるということでございます。
　今回、土地の相続税評価の適正化に伴いまして相続税の負担調整の必要があるということで、別途租税特別措置法あるいは相続税法の一部改正法案を御審議いただいている次第でございますが、そこにおきましては、特に近年の地価高騰に伴い、大都市圏を中心といたします。そういう小規模な宅地の相続税負担が過重となる心配があるのではないかということで、今申し上げました減額割合を、居住用につきましては現在の五割から六割に、事業用につきましては六割から七割に引き上げる改正につきまして御審議をいただいているところでございます。
○斉藤（一）委員　固定資産税の引き上げについても、平成六年度から現行公示地価の七割程度に引き上げるということが決められておるようであります。この場合の二百平米以下の小規模宅地などに与える影響について説明してください。
○堤説明員　お答え申し上げます。
　次回の平成六年度の固定資産税の土地の評価がえにおきまして、今委員御指摘のように、地価公示価格の七割程度を目標に土地評価の均衡化、適正化を図ろうとしておるわけでございますけれども、現在の地価公示価格に対します固定資産税の評価水準が、これは地域的なばらつきがございますけれども、全国的には三六％ぐらいでございますので、これを七割まで持っていきますと、評価は二倍になるわけでございます。これはほっておきますと税負担が二倍になるわけでございますが、御指摘のございましたように、評価は評価として適正化を図るわけでございますけれども、これに伴います税負担については十分慎重に検討しなければならないと考えておりまして、現在、二百平方メートル以下の小規模な住宅用地につきましては、固定資産税におきましてその評価の四分の一にするという特例措置を講じておるわけでございますけれども、こういった小規模住宅用地の特例措置につきましても、さらにその拡充を図っていかなければならないと考えておるところでございます。
○斉藤（一）委員　例えば東京都の場合に都市計画税、これは都民、議会の強い要望がございまして、税額で二分の一に抑えている。つまり、税額の面では現状よりも上がらないということを政策的にやっているわけです。都市計画税と固定資産税、相続税は違いがありますけれども、少なくとも今お話がありました特例措置の拡大という場合に、こうした自治体ができる範囲で税負担を軽減するあるいは現状維持に凍結している、こういう点。東京を初めとした大都市圏、地価高騰の著しい地域につきましては、少なくとも私は、事業用を含めて二百平米以下の小規模宅地の税負担は、現状もしくは現状以下になるように十分措置を考えてもらいたいということを強く要望しておきたいと思います。
　時間も大分たってまいりましたが、最後に、監視区域制度についてお尋ねをいたします。
　監視区域制度が発足してから今日まで、国土庁は国土庁なりにいろいろ苦労があったと思いますし、これを担当している各自治体、実は大変な苦労をしながら努力を続けてきているわけです。そういう経験から、時間があればひとついろいろ問題点等を指摘していただきたいと思ったのですけれども、余り時間もありませんので、私の方からかいつまんで質問をさせていただきます。お答えは簡単で結構ですから、お願いをいたしたいと思います。
　東京の場合には五万件、六万件というような受理件数を持っているわけですけれども、これを国土法で言う六週間の期間内に審査をやれというのはどだい無理じゃないでしょうか。どうお考えですか。
○鎭西政府委員　確かに、監視区域の運用につきましては、各都道府県、政令市に大変御努力願っておるところでございます。東京の場合は、今委員御指摘のように、監視区域の第一期生ということで相当これは経験もございますし、東京都、区の努力によりまして相当の人員強化というものを図っておる中で、私どもといたしましては、やはり、この六週間の期限の考え方といいますのは、国民の私法契約に介入するということで、申すまでもございませんが、なるべく短い方がいい。それから、審査に当たって十分な期間があるかどうかということの調和の上で設定された期間であるというように考えておりまして、六週間については、東京都はそういう期間の中で大変努力をしていただいているということを申し添えたいと思います。
○斉藤（一）委員　担当者の話では、六週間ではとても無理だと言っているわけですよ。それを無理やり六週間以内に審査を終えようと思えば、これは人がやることですから、どうしてもそこにあいまいな部分が出てくるということなんです。したがって、そういう実態をさらに正確に把握して、運用に当たって今後とも万全を期してもらいたい、こういうふうに思うわけです。
　いずれにしても、この法令なり規定が非常に簡単で、運用については通達以下でやられているわけです。先ほどお答えで簡単にしているというようなことですが、これはある意味ではその趣旨はわかりますけれども、実際自治体はこれで困っているわけです。何と言っているかというと、もっときめの細かな規定が欲しい、あるいは対応ができるように国はちゃんとしてもらいたい、こういうふうに言っているわけでありまして、この点を今後とも十分検討をして、改正すべきところは改正して、改善すべきところは改善をしてもらいたいということを強く申し上げておきます。
　今の問題ですけれども、これは国の機関委任事務であるわけですが、それであるならば、少なくともその事業費については全額国庫交付金で賄うべきではないかというふうに私は思っているわけですが、その点どうお考えですか。
○鎭西政府委員　国土利用計画法の施行事務、確かに機関委任事務でございます。ただ、この国土利用計画法の施行に関する事務を初め、土地対策、地価対策といいますのは、申すまでもございませず、国政のみならず、各自治体にとりましても大変重要な事務である、このことは土地基本法にも明定しているところでございます。したがいまして、従来から国、各都道府県、政令都市とが相応の経費負担あるいは人員の提供という形で実施してきたところでございまして、地財法の規定をまつまでもなく、これは私どもとしては、その経費、体制につきましては、国、県、政令市が応分の協力をしながらやっていくという性格であろうと理解しております。
　ただ、ただいまおっしゃいましたように、大変重要な事務でございますし、その事務に当たります職員はかなり知識経験を要するものでございますので、私ども国土庁がみずから各自治体の職員に対する研修というものも定期的にやっておりますし、あるいは主務課長会議等の場で質疑応答等におきまして十分ケーススタディーについての疑念を晴らすという努力もやってまいっておるわけでございますので、これからも引き続きこの適正な執行につきまして努力はしていきたい、かように考えておるところでございます。
○斉藤（一）委員　次に、規制区域の問題でお尋ねしたいと思います。
　これは私も前回から強く要望してきたところでございますけれども、幸い総合土地政策推進要綱において、地価高騰等が予想される大規模プロジェクトの予定地において規制区域を積極的に活用する、こういうことが公に明らかにされたわけでありまして、私は高く評価をしているわけであります。この点について、まず長官の決意をお伺いしておきたい。
○鎭西政府委員　私の方から若干御説明させていただきますと、ただいま委員御指摘のように、今回の地価高騰の局面の中で、国土庁長官が率先いたしまして地価高騰が著しい関係県の知事さん、政令市長さんを直接お呼びいたしまして、監視区域の先行的な指定、場合によっては規制区域の指定についての検討ということにつきまして、こちらからの要望あるいは意見の交換というのをやって積極的に取り組んでまいったわけでございますが、そのとき各自治体の首長さんの御意見は、当時まだ、金融政策等々について国として全般的なことをやっていただかないと、これだけ全国的に波及する地価高騰を特定の地域でなかなか対応するのは難しい、こういうような御意見が多うございまして、そのときはどちらかというと制度の仕組みについては特段問題があるというような御意見ではなかったというように承知しております。
　ただ、私ども今回の地価高騰の経験も踏まえまして、例えばただいま御指摘のような大規模プロジェクト予定地等におきましては、これから一定のエリアにおいて相当の地価高騰というのが考えられるわけでございますので、これは土地政策審議会の専門検討委員会の場において今後の問題として検討していただいておりますので、三度目の経験を踏まえまして、これからはこういう地価高騰は決して起こさせないという決意の中の一環として位置づけております。
○斉藤（一）委員　今の御答弁、長官そのとおりお考えですね。
○東家国務大臣　解除に至るまでは、相当研究、勉強させていただきました。そうした総合判断の中で、これは解除しても下落傾向は続くであろうという前提に立つに至ったことは、私たちはそうした勉強の成果で報告申し上げてそうした結論が出たことだけは御承知いただきたいと思っておりますし、そういう決意のもとに今後とも取り組んでまいります。
○斉藤（一）委員　ぜひ国土庁長官として、この方針を実効あらしめるように格段の決意、決断をお願いをしたい、こういうふうに思います。
　時間が余りありませんので、最後に私の意見を申し上げて、それについての総括的な御答弁をいただきたいと思います。
　今のこの規制区域の適用については、先ほど来申し上げているように、東京一極集中の面からも、あるいは地価を引き下げるという点からも、ぜひこの大プロジェクトを対象にして直ちに実行していただきたい、まず東京から始めてもらいたいということを強く要望しておきます。
　そして、先ほどお話がありました、当初は各自治体の意見が非常に消極的であった、私もそれは承知をいたしております。しかし、その中身というものをいろいろ聞いてみますと、今の国土法のままでは、先ほども内容幾つか指摘しましたけれども、残念ながらまともに適用できる仕組みになっていない。規制区域をやる場合には、特に土地取引が許可制になるわけです。審査件数もふえるわけです。詳細な地価調査が必要になってくるわけです。さらに、処分に対する不服審査、訴訟が起きてまいります。新たな事務が発生してくるわけです。そこでは土地取引業務に精通した職員の増員も必要になってくる。不許可処分の土地に対する買い取り請求権の問題も出てきます。買い取り経費は当然起債か何かで国にこれを手当てしてもらわなければならない、こういう問題も出てきます。
　こういう点を、少なくともこの運用の面で、通達なり、指導指針というものではっきりさせていかないと、結局は自治体がやる気がないのだという、問題をそらしてしまって、自治体のせいにしてしまうということが、今までの御答弁の中にもありましたので、そういうことのないようにしてもらいたい。
　今私が指摘をしました点は、規制区域を設ける場合の問題点です。総合的な見解で結構ですからお聞きをして、私の質問を終わりたいと思いますので、よろしくお願いいたします。
○鎭西政府委員　ただいま委員の御指摘の規制区域につきましては、申すまでもございませんで、監視区域制度を導入する前から、議員立法で国土利用計画法をつくられたその当初からある制度でございまして、私ども、当然国土利用計画法の的確な運用という場合には、規制区域の指定というのも現実の問題としてあり得るということを前提にいたしまして、従来から関係自治体と検討を重ねてまいっております。
　その中で、ただいまおっしゃいましたような研修の問題あるいは具体的に実施する人員の確保の問題、それから、ただいまおっしゃいました買い取り請求というものが当然考えられるわけでございますので、公共用地先行取得事業債等といったものについての予算計上というようなこともやっておりますし、基本は、交付金という形での財政面での支援、それと国、地方公共団体一緒になった的確な推進体制への取り組みということでやってまいっておるわけでございますので、引き続きこれからも、先ほど申しましたように、第四回目の地価高騰は何としても招来させないという決意のもとで、この規制区域が実効性がある形で発動できるような、そういう体制というものをつくっていくという覚悟でやっております。
○斉藤（一）委員　どうもありがとうございました。
○薮仲委員長　以上で斉藤委員の質疑は終了いたしました。
　次に　小川信君。
○小川（信）委員　大変時間が経過しておりますが、できるだけ十二時四十分には終わるように努力しますので、答弁の方もそのようなつもりで適切に御答弁いただければ、このように思います。
　先般長官の所信表明を聞かしていただき、また文書でもいただいたわけでございます。その中で、地価の問題が非常に大きなウエートで出ておる。特に大都市圏における地価問題が大きな問題として所信表明の中で提起されておりますが、まさに狂乱的な地価の上昇というものは、バブル経済の中で行われてきた土地投機が一つの原因である。言うなれば、超金融緩和の中での金余り現象が株式とか土地投機というような形に振り向けられてきたということと、もう一つは、大都市に余りにも人口、そして経済、情報、文化、あらゆるものが集中し過ぎたことによって起こってきたものだ、このように思われます。
　そういうような中で、長官は所信表明の中で、「大都市圏の地価水準は依然として高水準にありこのように位置づけておられます。そして、「これを適正な水準にまで引き下げなければなりません。」このように言われていますが、この「適正な水準」とは具体的にどういうふうな水準なのか、一般の庶民で理解できるような具体的な形で御説明をいただきたい、このように思います。まず第一に、そのことについて。
○東家国務大臣　大変今後の地価対策についてポイントとなる御質問をいただいたわけでございますが、確かに今日まだ高い水準にあるわけでございます。その原因はやはり投機の対象になったということから始まったと私たちは心得ております。もちろん一極集中のこともあったであろうと思いますが、しかし今後とも決して投機の対象にしてはならないということがまず一つでありましょうし、また、今日先安感等もございまして、確かに鎮静化方向に向かっていることは事実でございます。
　また、適正な地価水準は、先ほどから申し上げておりますように、中堅勤労者がやはり年収五年分で取得できるということを推進要綱の中にもうたってあるわけでございますが、これが土地の基本法の基本だと私たちは心得ておりますから、今後ともその対策に努めてまいりたいと思っております。
○小川（信）委員　今大臣抽象的で、「適正な水準」というのを、具体的にこれが適正な水準ですよということがやはりなかなか現実に示されない。この前の質問のときに、サラリーマンの年収の五倍程度で家が、住宅が取得できる、それじゃ、どのくらいの敷地のどのくらいの規模の住宅が取得できるのか、そしてサラリーマンの年収というのは、三百万円の年収なのか七百万円の年収なのか、これはわからないわけなんですね。具体的には、これはどういうふうな規模の宅地で、どのような家を、そしてどの年収で買えるのかということなんですね。例えば、戦前といいますか、昭和の一けた時代、我々が生まれた時代だったら、大体年収の二倍か三倍で百坪ぐらいの敷地で四十坪ぐらいの家が買えたわけなんですよ。それが今言うものなのかどうか、その辺いかがでございましょう。
○鎭西政府委員　確かに委員おっしゃいますように、みんながわかりやすいイメージということでございますが、ただいまもお話しのように、三大都市圏と地方では相当違いますし、三大都市圏の中でも特に東京圏が一番厳しい条件でございます。今まで一般的に都市の中堅勤労者が年収の五倍程度ということについて具体的なイメージはどう考えたらいいのかという御議論が、国会でも何度がございました。
　そのときに、私どもが一応こういうことを念頭に置いておるということを申し上げましたのは、一番厳しい東京圏の場合でございますけれども、中堅勤労者でございまして、総務庁等々の統計によります世帯主の平均年齢は大体四十五歳でございます。それから世帯人数が三・八人程度でございまして、一世帯当たりの年間所得、これは個人当たりではございませんが、一世帯当たりでございまして、これは昨年の額でございますけれども、七百六十万円ぐらいのそういう家族というものを考えて、大都市圏でございますので二戸建てというのはなかなか難しゅうございまして、中高層、平たく言いますとマンションでございますが、そういうものの現在東京圏で一般的に売られている平均的な規模、これは大体六十五平米か七十五平米でございまして、そういうものを、一時間から一時間半程度の通勤時間で取得できる、そういう土地価格に持っていきたいというのが、私どもが描いている一つのイメージでございます。
○小川（信）委員　今一番条件の悪い東京圏でということでございましたけれども、条件が厳しい、悪いよりは厳しいという意味でしょうね。そうすると、一平米当たりの単価というのはこれだ、そして現実そこでの単価というものはこれだけだ、この差をどうやって縮めるかというのが、具体的な施策になってくるだろうと思いますね。それがいわゆる土地政策であるわけですけれども、それらの接近する具体的な政策を展開していって、いつごろまでにそこに接近をしていくのか、このあたりの具体的な計画のイメージというものをお持ちなんでしょうか。
○鎭西政府委員　そういうような水準といいますのは、例えば我が国の場合におきましても、今回の地価高騰が始まります前の昭和五十年代後半ぐらいにおきましては、一番条件の厳しい東京、大阪圏におきましても大体五、六倍で取得していた、地方はもっと条件がようございました。そういう幾つかの民間の調査というのもございまして、私どもは絶対価格の水準を高騰前に戻すということを考えているのではございませんで、その間に国民所得が上昇する、それから勤労者所得が上昇するということでございまして、当面地価高騰前の相対関係に持っていきたいということが率直な私どものイメージでございまして、それからいたしますと、これはいろいろ地域によって条件が異なりますので一概になかなか言えないのですけれども、若干乱暴に申しますと、今回の地価高騰で東京圏の住宅地、三倍強ぐらいに上がったわけでございまして、それを現在、恐らくかなりピーク時に比べて下がってまいっておりまして、二倍強にはなっているだろう。そうしますと、できますればあと二、三割下げるということによって高騰前の相対関係には持っていけるんじゃないか。
　このことは、私が考えておるところによりますと、昨今の地価の趨勢、それから先ほど申しましたように、関係方面のヒアリング等を通じましてまだ当面この趨勢が続くということのようでございますので、土地政策を着実に推進していきますならば、この目標の到達というのは現実的な期間において可能ではないか、かように考えておるところでございます。
　　　　〔委員長退席、狩野委員長代理着席〕
○小川（信）委員　私いろいろ御説明聞いてよくわからないのが、本当に大臣がおっしゃった「適正な水準に」という、所信表明の「適正な水準」というイメージがわかないわけなんですよ。サラリーマンは年収三百万円ごろからずっと少しずつお年をとるに従ってふえていって、八百万円か九百万円、よくて年収一千万円ぐらいで一サイクルが終わるわけなんですね。そういうふうな中で住宅を取得していく、そしてローンを払っていくということの中で、確かに支払うことはできるかもわからぬけれども、勤労者がその住宅を取得したことによって生活が非常に圧迫されてくる、こういうようなことであれば、その地価水準というのは、本当の意味で適正な水準ではないんじゃないかと私は思うわけなんですね。
　実は私自身、地方の出身なので、まず東京へ来て、二年前に来まして新聞をとって、新聞の広告に住宅の不動産会社の広告が入っています。私は本当に今までの自分のイメージと一けた違うイメージだ、ああ三千万円の住宅を売り出したんだ、こう思って見ると、間に小さな字で億と入っているわけですね。そういうふうな状況の中で適正な水準といえば、もっともっと下げて、言うなれば四十七、八年の狂乱物価以前の土地価格水準に下げるのが適正な土地価格ではないか、このように私は思いますけれども、その点いかがでございましょうか。
○鎭西政府委員　ただいまお話がございましたように、私どもが五倍程度と申しておりますのは、先ほど申しましたようなそういう平均的な年齢、平均的な世帯構成のそういう中堅勤労者の世帯が購入可能な水準でございまして、それがただいま委員御指摘のように五倍程度で取得いたしますと、毎月のローンを支払っていきましても通常の生活を圧迫しない限度、かように考えていただいて結構なんだろうと思っております。
　ちなみに参考までに申しますと、昨今不動産市場が相当価格の鎮静化ということになっておりますけれども、例えば東京圏で四千万円から五千万円ぐらい、これはマンションでございますが、そういうものにつきましては、いわゆる一次取得者と申しまして、初めて自分の家を持つ層の実需というのは非常に強うございまして、そういうものの月間契約率はやはり依然として相当高いということでございますので、このくらいの価格帯というものが、都市勤労者の年間世帯所得から見ると、実需に見合う価格ではないかなというようにうかがえるわけでございます。
○小川（信）委員　この水準論という議論は、それぞれの考え方で、とり方の基準で違ってくるかと私は思いますけれども、言うなれば都市の勤労者、地方におる勤労者と年間所得というのは、そんなに違うものじゃないんですね。ですから、そういう意味では、都市におる勤労者は住宅等々に対する負担、家計の中での負担は非常に大きいというのが現実だと思います。それをやはり下げていくことが、負担が可能だからそれでいいんだというのじゃなくて、負担を下げていくことが必要ではなかろうか、そのための住宅政策であり、土地政策があってしかるべきだ、このように私は思っております。
　そういう意味のことを、まず所信表明で「適正な水準」ということをはっきりおっしゃっておりますので、適正な水準についての議論をもっと深めていって、本当に日本の国民、勤労者全員が納得できる適正な水準はこうだというものを国土庁は示していただいて、それが実現できるような総合的な土地政策を進めていただきたいというのがまず第一でございます。
○鎭西政府委員　一言だけ念のために御説明させていただきますと、私どもも、先ほど申しましたように、現在の地価水準がこのままでいいというふうには考えておりませんで、取得能力あるいは収益価格に見合う価格に引き下げるということを、土地政策の目標として引き続き諸般の対策を進めていく必要があるというように考えております。
　ただ、率直に申しますれば、一人当たり国民所得あるいは勤労者所得も伸びておる中で、絶対価格を高騰前あるいはもっと極端に狂乱物価の時代に戻すということは、これは非常に難しい問題ではなかろうか、かように考えるところでございます。
○小川（信）委員　まだこの問題は続いて議論させていただきたいと思いますが、時間がございませんので、次に移らせていただきます。
　先ほど斉藤委員の方からも話がございましたが、三大都市圏の宅地供給を促進するという考え方を基本にして、昨年生産緑地法の抜本改正が行われたわけです。実はこの生産緑地法というのは、昭和四十七年か八年だったですか、この制度ができておるわけですけれども、その間約十五年間、生産緑地法という法律はできたけれども全国的に生産緑地の指定を受けたのは約七百ヘクタールくらいしかない。全国ですよ、三大都市圏の特定市だけじゃないわけです。北陸の金沢市なんかも一部地域が受けているわけですけれども、法律ができて十五年間、七百ヘクタール指定はしたけれどもそのまま何も手を加えずに放置をして、昨年突然、何か急遽この生産緑地法を抜本改正をして、いわゆる長期営農継続制度を廃止して宅地並み課税をするということで、地方税法の改正も求められる。
　言うなれば、何か急に慌てて生産緑地法という法律があったからこれを引っ張り出して、何とかして宅地供給を促進しようじゃないかというような感じが非常にしたわけですけれども、これは建設省が中心でやられたんですが、国土庁長官、いかがでございますか、昨年のこの一連の宅地並み課税を云々という生産緑地法の抜本改正のあの動きについての長官の御感想を聞かせていただきたいと思います。
○西谷政府委員　先生十分御承知のように、現在東京圏で三千万以上の人々が現に生活をしております。この方々は、住居と職場とが非常に遠隔化していて非常な通勤難、それからまた居住環境、居住水準も非常に悪化している、これは御承知のとおりでございます。こういう状況の中では、居住環境の水準向上という観点から、どうしても健全な市街地、住宅供給をしていくということは極めて重要なことだ。これは東京圏に限りませんで、関西圏、名古屋圏も大同小異の問題を抱えていると存じます。そういう意味で、市街化区域内農地を健全な市街地として開発していく、これは極めて重要なことではないかと考えております。
○小川（信）委員　今模範的な御回答があったんですけれども、長官は熊本の御出身で我々と同じように田舎育ちですけれども、昨年慌てた形で生産緑地法を大幅に変えて宅地供給を生むんだ、今おっしゃるように、三千五百万人にふえたというのは事実ですけれども、三千五百万人の人間を抱えておると言うけれども、それは急ではなくて、ずっと十五年間の中においてもこれは進めてきたわけですから、その辺の認識がどうもお役所の皆さん方、特に建設省を中心にして、この宅地並み課税を強行することによっての生産緑地法を大幅に変えて、市街化区域内の農地を住宅地として吐き出させようとした意図というものが、極めてつけ焼き刃というんですか、泥縄的な対応でなかったかというような感じが私はするわけです。
　そういうふうな感じがするから、現実法律はできたけれども、我々社会党も賛成したけれども、今現場で非常に困っている、混乱をしているという。そしてそれぞれの自治体が工夫を凝らして何とかこれを乗り切ろうとしておられるという事実があるから、私はそのように申し上げるわけですけれども、その辺を、これはもう一遍確認させていただきたいと思うが、どのように国土庁は認識されておられるのか。それから建設省、きょうは課長さんですけれども、どのように建設省は考えておられるのか、聞かせていただきたいと思います。
○鎭西政府委員　市街化区域内農地の計画的な宅地化につきましては、委員御承知のとおり、日米構造協議でも土地政策の中の一環として相当御議論がなされました。それから土地基本法の御審議及び昨年の一月に策定いたしました土地政策推進要綱、これにも位置づけておるところでございます。
　私どもは、やはり市街化区域内農地を都市計画上きちっと保全するものと計画的に宅地化するものを位置づけまして、保全するものについては、都市緑地あるいは都市空間という形で都市のあり方との関連でそれを生かしていく、それから計画的な宅地化の必要なものについては、基盤整備というものが当然必要でございますけれども、そういう基盤整備のもとで所期の目的が達成できるような宅地化を整然と進めていくということは、土地政策の観点からも基本的には非常に重要なことであろうというような認識をいたしておりまして、今年末にその仕分けの作業というものが行われるというように承知しておりますので、この方向に沿って適切な対応が行われることを期待しているところでございます。
○林説明員　市街化農地につきましては、住宅供給の素地としての機能あるいは都市内の貴重な緑としての機能、いろいろな機能がございますので、そういった機能に着目した適切な対策が必要であろうというふうに考えられているところでございます。また、特に大都市を中心にします近年の地価高騰によります住宅難等の問題を考えますと、やはり市街化区域内の農地について、これを有効に活用して住宅宅地供給を進めていく。もちろん市街化農地だけではございません、都市内の工場跡地あるいは低・未利用地等の活用ということも重要でございますが、そういったこともあわせ講じながら、市街化区域内農地についての有効な宅地としての供給策ということが求められているわけでございます。
　そういう市街化農地のいろいろな意味での要請にこたえますために、昭和六十三年の六月に総合土地対策要綱が定められました。その中で、市街化農地につきましては、都市計画で宅地化するものと保全するものとに仕分けをし、その保全するものにつきましては、生産緑地法を改正して、そして適切な保全のための措置を講ずるというふうに定められたところでございます。そういった六十二年の総合土地対策要綱に基づきながら所要の法改正を進め、現在は都市計画の指定の手続を進めているというようなところでございまして、継続的にこのような対策を進めてきているということでございます。
○小川（信）委員　私、昨年の四月建設委員会でこの問題について御質問をしたときに、はっきり言って、四十九年に制定した生産緑地法は実質的に十五年間機能しなかった、それで改めてこういうような状況になったので、機能しなかったものを手直しして活用しよう、こういう意図で、建設省が中心になって進められたというふうに思っております。そして現実、保全すべき農地を選択するかそうでないかという市街化区域内の農家の人たちの選択を今やっておる最中で、もう大体終わりに近づいておりますけれども、現在まで特定市で生産緑地の指定を申請されておられる状況ですね。どのくらいの面積で、関係農地のどのくらいの割合が出ておるか、その現状をちょっと教えていただきたいと思います。
○林説明員　生産緑地の指定につきましては、農家の、農地所有者の方々の意向を十分把握して指定に努めるということにされておりまして、現在多くの地方公共団体で意向の把握に努めているという段階でございます。当初、昨年の十二月末までという締め切りを設けて意向把握をされておられた公共団体が多かったわけでございますが、地元からのいろいろな要望もあり、現在三月末を目途に意向の把握を完了するという形で作業を進めている公共団体が多うございます。
　そういう意味で、現在どの程度の生産緑地が指定される見込みかということにつきましては、公共団体の把握が十分でないということもございまして余り確定的なことは申し上げられませんけれども、三大都市圏の特定市の市街化農地、約五万四千ヘクタールございますけれども、おおむね三、四割前後の指定になるのではないかというふうに建設省としては予想しております。
○小川（信）委員　特定市で相当差があるように聞いております。五〇％超えるところ、二〇％しかないようなところと、いろいろ差がありますけれども、これは関係土地所有農業者が出して、その同意を得て、今から計画して夏ごろに都市計画審議会等を経て決められるだろうと思いますけれども、農業者の申し出と同意と、こういうふうな形になりますと、いわゆる計画的な都市計画、都市計画全体の中で、ここは緑地として保全する地域、ここは宅地として開発する地域、ここはこういうふうなオープンスペースとして防災上必要な地域と、計画的にきちんと都市計画の修正、見直しする中で、そういうふうなきちんとした形というものが実現できる、そういうものをきちんとやれる、このようにお思いでございますか。
　個々に持っておられる農地がそれぞれ、私は保全をする農地として、私はもう宅地化をしてもいいですよ、こういうようにばらばらに出てくるというけれども、実際は都市計画の上では、ここの地域はこういうふうな形で緑地として保全をしたい、ここは防災上のオープンスペースとして確保したい、ここは宅地として開発したい、ここは公共的な用地として利用したい、こういうふうなのが都市計画じゃないかと思いますが、その辺との整合性というものはきちんととれると思っておられますでしょうか、どうでしょうか。