○成田参考人　ただいま御紹介賜りました成田でございます。
　本日は、当特別委員会に参考人としてお招きいただきまして、大変光栄に存ずる次第でございます。何分時間がございませんので、細かい点は後ほど御質問がございましたときにお答えするといたしまして、限られた時間を有効に使いまして、一般的なお話を申し上げたいと存じます。
　まず最初に、昨年末に土地基本法が成立いたしまして、これに基づく施策の具体化と政治、行政による本格的な取り組みが現在期待されているところでございます。
　このところ、しばらく土地税制をめぐる論議が非常に活発でございます。それはそれで大いに国民各層で議論をしていただきたいというふうに思うのでございますけれども、税制改革に関連いたしまして、これだけやれば確実に地価が下がる、こういった予言者の宣託のような提案が最近新聞紙上等にかなりセンセーショナルな形で掲載されておりますけれども、戦後四十五年間の日本の土地病に対しまして、これをやれば効くという唯一の特効薬というのは、私の見解ではないのではないかというふうに思います。日本の土地病を治すためには、まず第一に計画、規制、それから税制、助成誘導、この四つが整合性を持って作動される必要があるというふうに考えます。しかも、ステップ・バイ・ステップで手順を踏みながら、いわゆる時間をかけて治療に当たるということが必要であろうかというふうに考えております。
　第二に、これからの対策の具体的な方向は、やはり土地基本法がせっかくできたわけでございますので、そこに示されております土地に関する四原則にのっとり、その十一条から十八条に示された方向、これを粘り強く制度化し、実施することではなかろうかというふうに思っております。
　当面の施策を総合的に打ち出し、内外に日本の土地問題に対する本格的な取り組み姿勢というものを示すために、かつての公害国会のような土地国会とでも言うようなものをお開きいただきまして、集中的に審議されることを希望したいというふうに思っております。
　　　　〔工藤委員長代理退席、桜井委員長代理着席〕
　次には、土地利用計画について若干お話を申し上げます。
　我が国には土地基本法十一条で申します土地利用計画という総合的、統一的あるいは一元的な計画制度はございません。国土利用計画法に言う土地利用基本計画、これは知事がつくるわけでございますけれども、これも個別法に基づくばらばらな規制計画の寄せ集めでございます。土地基本法は土地についての公共の福祉優先ということをうたっておりますけれども、これは言いかえますと土地の計画に従った利用であり、計画なければ開発なしという原則を実現することであろうかとい
うふうに考えております。
　そこで、土地政策の第一歩は、これは大変難しい課題ではございますけれども、土地利用計画の制度を確立するということではなかろうかというふうに考えます。
　それでは具体的に申しますと、一つは、やはり法律をなるべく整理して、しかも各省庁の権限争いというものを総合的に調整するような強力な仕組みが必要だということでございます。これに関連をいたしまして、沿革、しがらみ等々があって大変難しいことではあると考えますけれども、土地利用基本計画を中心とした統一的な計画制度というものを確立し、これに一元的な開発許可あるいは計画許可というものを連動させてコントロールすることが大事であろうというふうに思っております。
　それから第二は、現在、土地投機あるいはゴルフ場、リゾート開発等々で問題になっておりますけれども、全くの無規制、無指定地域というものがたくさんございます。こういうところを、やはり土地利用計画を制度化することによって無指定、無規制の地域をなくすということも肝要であろうかというふうに存じます。
　それから第三は、都市計画法、建築基準法上の商業地域、住居地域のように混在が非常に広く認められておる粗い地域制を厳格にいたしまして、用途地域制というものをより詳細化すべきであろうというふうに思っております。土地利用計画の詳細化ということは土地基本法にも書かれておるところでございますけれども、具体的に申しますと、用途別容積型の地区計画制度をつくるとか、あるいは点で特別のゾーニングをしていくとか、あるいは立体的な用途規制のゾーニングをする、こういったことが大事であろうかというふうに思われます。
　それから第四は、これと並びまして土地利用計画の広域化ということをうたっておりますけれども、これにつきましては今後の課題ではございますけれども、自治体による連合土地利用計画あるいは市町村、都道府県による連合制度が今後検討されるはずでございますので、そういう仕組みを利用しながら連合した土地利用計画というものを広域的につくるということが必要であろうかというふうに考えるわけでございます。
　それから第五に、土地利用計画は規制の計画であるわけですけれども、やはり規制の計画だけではなくて、プロジェクト対象地、こういうものを先行的に決めるような土地利用計画も必要ではないかというふうに思うわけでございまして、これは西ドイツで申しますと、各市町村がつくりますＦプラン、イギリスで申しますとストラクチャープラン、こういった一般的な将来構想を示した基礎になるマスタープランというのが土地利用計画と並んで必要であろうかというふうに思っております。
　それから第六に、規制権限はやはりできるだけ自治体に分権化するということが望ましいわけでございますけれども、他面、自治体はモンロー主義に陥ることなく、周辺自治体との共通政策をとったり、あるいは相互の調整に心がけるというふうな努力が必要であろうかというふうに考えます。
　それから第三は、この計画を実現するための規制手法でございますけれども、規制の手法につきましては、単に現在のように消極的に開発や土地利用を抑制する、あるいは許可にしたり不許可にしたりするというだけではなくて、計画内容を積極的に実現するための多彩な手法をもっと導入すべきであるというふうに考えております。
　例えば、計画収用というふうな制度がございますけれども、これは既に西ドイツにございますが、これは地区計画等で決められた内容を実現するための収用でございまして、古典的な点や線の公共的な事業の収用では必ずしもございません。計画を実現するための収用というふうなものが将来ひとつ考えられていいのではないかというふうに思われるわけでございます。特に低利用地、未利用地等につきましては現在保有課税等で問題になっておりますけれども、例えば一定期間、提出された計画に従った利用がされない場合には、利用すべきことを命令してそれに従わない場合には収用するとかあるいは逆に買い取り請求を与える、こういった建築命令のような積極的な義務を命じる制度、これも計画収用に連動して適用する必要があろうかというふうに存じます。
　それから第二は、先買い権の発動でございますけれども、これは単なる協議先買いだけではなくて法定先買い権、いわゆる強制力を持った法定先買い権というものを強めていく必要があるのではないかというふうに存じます。これはフランスのザックという制度ではかなり広範に先買い権が使われているというふうな先例がございます。
　それから第三には、小規模な強制力を持った土地の交換分合、言いかえますとこれはミニ区画整理でございますけれども、そういうものも考えるべきではないかというふうに存じます。これは、木造住宅が密集した地域などを新しい住環境のよい土地に更新する場合に非常に有効な手法になるのではないかというふうに考えるわけでございます。
　それから第四は、義務づけ制度の導入でございまして、先ほど未利用地の利用義務というもののほかに、例えば駐車場とか住宅の附置義務、こういったようなものも将来考えていく必要があるのではないかというふうに存ずるわけでございまして、要するに、計画の内容を具体化するためにいろいろな多様な規制手法あるいは誘導手法というものを考えていく必要があるだろうというふうに思うわけでございます。
　それから第四に、これはちょっと的外れなお話になるかもしれませんけれども、私は、土地問題は特に東京等の大都市圏では住宅問題であるというふうに考えております。大都市の庶民が土地問題で一番苦しんでおりますのは住宅問題でございます。特にサラリーマンにとりましては、東京には住めない、通勤一時間半、二時間というところに家を持っておるわけでございますけれども、これはまさに人権問題ではないかというふうに私は思います。同時にこれは、世界でＧＮＰ第二位というふうな超大国にとっては非常に貧弱な居住条件であり、国際化する東京の住居条件が悪いということは一種の国際問題でもあろうかというふうに思われます。そこで、今東京都に必要なのは適正な家賃で、つまり地価上昇の値上がりを反映しない適正な家賃で、しかも居住水準というものを満たした質のよい快適な住宅をかなり大量に供給する、こういう課題に取り組まなければならぬわけでございまして、この三つはお互いに両立しません。非常に難しい課題でございます。私はトリレンマと申しておりますけれども、こういう難しい課題に今全力を挙げて取り組まなければならぬのじゃないかというふうに思っているわけでございます。
　具体的には、サラリーマン等の住宅取得を民間市場だけに放任をする、公共は公営住宅の建設管理や住宅の融資だけで十分である、こういう従来の住宅政策システムを改めまして、やはりもう少し公共なり行政なりが前面に出て新しい形の住宅政策を展開すべきときじゃないかというふうに思われます。
　第二は、住宅の建設、住環境という住宅を重視する考え方を都市計画の中に取り込むということが必要でございまして、例えば各市町村あるいは都道府県ごとに住宅マスタープランというふうなものをつくったり、あるいは住宅重視型のゾーニングあるいは用途別の容積率、例えば高層住宅専用地区というふうなことを考えて、都市計画に住宅を盛り込んでいくということが必要かと存じます。
　それから第三に、低・中所得層向けの借り上げ方式による賃貸住宅の提供を図るということも必要でございまして、これは借り上げるときの価格と貸すときの価格とは差額が生ずるということになるかと存じますけれども、そういう形で少しでも地価を反映しない安い賃貸住宅を提供すべきであろうというふうに思います。都民住宅というふ
うに言われております構想がこれでございます。
　それから第四に、木造賃貸住宅等密集地域や住商混合地域、この都市更新を住宅供給型に誘導するということが必要かと存じます。こういった地域は大量の住宅宅地資源の眠っているところであるというふうに考えております。ある意味では、市街化区域内の農地の宅地化よりも有効ではないかというようにさえ思われます。ただし、これはお金と労力が必要であります。そのために行政の積極的な介入あるいは行政の積極的な支援というものが必要になるのではないかというふうに思われます。
　大体私に与えられました時間が参りましたので、大変簡単ではございますけれども、これで一応の陳述を終わりたいと存じます。どうもありがとうございました。（拍手）