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○清水（湛）政府委員　地代家賃をめぐる紛争というのは非常に多いわけでございまして、そういうものを一律の基準で決めるということができれば私どももこれは非常にいいことではないかなというふうに思うのでございます。ただしかし、地代家賃につきましては、それぞれの借地・借家が、場所的にも人的にも極めて個性的なものでございまして、全く同じものが二つない、こういう状況のものでございますから、どうも一律にはなかなかいかないということもあるようでございます。
　そこで、例えば地代家賃の決め方について、不動産鑑定士あるいは地価公示法なんかに定めております土地鑑定委員会、そういうようなところで合理的な不動産鑑定評価基準というようなものを、不動産の価格のみならず地代家賃の決め方についてもいろいろな基準を示しておられるようでございますけれども、例えば、難しいのですけれども、利回り法とか差額配分法とかスライド法とかあるいは賃貸事例比較法とか、いろいろな考え方があるようでございます。そういうものの中でできるだけ合理的なものを選んでやっていくということに結果においてならざるを得ないのではないか。私どものお願いしております借地借家法の関係で申しますと十一条でございますけれども、これは、一たん当事者の合意で決めた地代につきまして、その後公租公課が値上がりをするとか、あるいは土地の価格が上がるとか、あるいは近隣の地代が値上がりをするとか、非常に物価の水準が変わってきたというような経済事情の変更があればそういうものを考慮して新しい地代の増減を請求することができる、こういうような規定になっているわけでございますが、そういうような規定を踏まえて、やはりそれぞれのケースにおいて、最終的には当事者の合意でございますけれども、調停あるいは裁判等の過程において合理的にお決めいただくということに現在ではならざるを得ないのではないかなというふうに思っています。
　そこで、先生の御指摘のような一つの工夫といたしまして、例えば今までの現実に行われて、いる契約の中でも、物価にスライドして、例えば総理府で発表する消費者物価の上昇指数というものがあるわけでございますけれども、そういう指数に応じて地代を値上げするとか、あるいは固定資産税とか都市計画税というものが増額されればその増額分は当然に地代にオンされる、あるいは固定資産税と都市計画税の増減率によるとか、いろいろなことを工夫して契約の中に定めておるというようなケースがございます。こういうようなスライド条項というような地代改定特約につきましては、いろいろ現在の裁判例でも分かれている面があるわけでありますけれども、基本的には十一条一項が予定している事情の変更を示す指標として相当なものであればこれは有効であるということになるわけでございますけれども、そのスライド条項を形式的に適用した結果、どうも周辺と比較しておかしな状況になってくる、出た結論がどうも余りにも相当とは言えないというようなことになってまいりますと、そういうスライド条項というのはその分においては効力が否定されるというようなことにならざるを得ない、どうも今までの判例の方向から申しますとそういうことでございまして、私どももそういうことではないかというふうに考えております。したがいまして、その結果出る結論が合理性のある妥当なものであるというようなものにつきましては、スライド条項というものも、これはまた決め方によることではございますけれども、意義ある方法であるというふうに思っております。
○山口（俊）委員　ただいま意義のあるというふうなお話もありましたけれども、実は私も地元の方で若干土地を借りて上にいろいろ建てておるわけですけれども、地主さんと私の方と、田舎ですから値上げの件についてお互いが何となく言い出しにくい、そういった点もあるわけでありまして、今後、ここら辺の問題、非常にトラブルの多い問題でありますので、十分御検討のほどをお願いいたしたいと思うわけであります。
　今回の改正ですけれども、借地についてのいろいろな改正というのは、先ほども申し上げましたけれども、それが社会情勢にマッチをしておらない、十分な対応ができておらないところを改める点にあるというふうに思うわけでありますが一そうした点でまたちょっと観点を変えてお伺いをいたしていきたいと思うわけです。
　借地の供給の現状は果たしてどうなのかというふうなことでありますけれども、まずこれについてお伺いいたします。
○清水（湛）政府委員　これは、細かい統計は国土庁あるいは建設省の方でお持ちのものでございますけれども、一戸建ての持ち家敷地の約一割、これは約二百万戸でございますが、それから商業用ビル用地の約三割が借地であるというふうに言われております。この割合は、昭和四十年代半ばにおきましては、それぞれ約二割、約三割五分、こういうことでございまして、昭和四十年代には、一戸建て等の持ち家の敷地の借地割合というもの、あるいは商業用ビルの用地の借地割合というものは非常に高かったのでございますけれども、近年においてはそれが非常に減少してきておる、こういう状況にあるというふうに私どもは認識しております。
○山口（俊）委員　ただいま、ともかく昭和四十年代と比べてみますとかなり減少しておる、二割から一割、三割五分から三割程度に減少しておるというふうなお話でありますけれども、今回の改正はやはり土地政策との絡みも若干あろうかと思うわけでありますが、こうした借地の供給の減少というふうなことを法務省としてはどのようにお考えになっておられるのか、これもお伺いをいたします。
○清水（湛）政府委員　借地の供給の減少の背景には住宅金融制度あるいは国の基本的な土地政策、その他もろもろの要因があろうかと思いますが、一つの原因として指摘されておりますところは、借地法の規制が非常に硬直化しておる、そのために土地所有者の間に、とにかく土地を一たん貸すとなかなか返してもらえない、例えば十年なら十年たてば返しますという約束を信用して貸したところ、さて十年が来たらもう全然返そうともしてくれないというようなことがしばしばトラブルとして起こるわけでございますけれども、そういうようなことから土地を一たん貸すとなかなか返してもらえないという認識が広まりまして、それが借地供給の減少の一つの原因。さらには、そういうことで返してもらえないということになりますと、最初の段階で高額の権利金を取ってしまう、そして半ば早期返還はあきらめる。こういうふうな、貸さないか、あるいは高額の権利金を取るかというようなことになってまいりまして、次第に借地供給が減少してきたんだという指摘もあるわけでございまして、私どもも、それが全体の原因のどの程度の割合であるかということは正確に申し上げることができませんけれども、それが一因であることは否定しがたいことだと考えているわけでございます。
○山口（俊）委員　お話しのとおりであろうと思うわけであります。貸すとなかなか返してくれない、そうした現状があるものですから権利金をかなり高額に取ってしまう、この議論は既にあったわけでありますけれども、こうしたことも今回の法改正の大きな根拠であろうと思うわけです。それがまたいわゆる借り主と貸し主、その一つの相対的な地位といいますか、それがかつての法律をつくったときの大正十年あるいは昭和十六年の改正あたりと社会情勢が大きく違う点の一つであろうと思うわけであります。
　先ほども申し上げましたように、ともかく借地・借家法の今回の改正と土地政策の関連いかんということでありますけれども、今回の改正によって土地の適正な利用及び優良な賃貸住宅の供給促進が果たして図られるのか、先ほどもお話がありましたいわゆる貸し渋りというものが果たして解消できていくのかどうかといった点につきましてお伺いをいたしたいと思います。
○清水（湛）政府委員　借地・借家法は、先ほど申し上げましたように、地主と借地人、家主と借家人両者の権利関係の合理的な調整を目的とするものでございまして、今回の改正もその範囲を出ないものでございます。しかし、例えば定期借地権制度の創設に見られますように、借地・借家に対する多様化した需要にこたえるための制度というものが実現されますと、これを利用して借地に踏み切るというような方々も出てまいるのではないか。また、そういうものを利用して賃貸マンション等を建設するということも可能になってくるのではないかというようなことが考えられるわけでございまして、今回の法改正が直接の住宅供給促進ということを政策目的に掲げた法改正ではございませんけれども、まさにそういうものの基礎である借地関係、借家関係というものが合理化されることによりまして、それをベースにした土地の適正な利用とかあるいは優良な賃貸住宅の供給に寄与していくことになるのではないかと私どもは考えているところでございます。
○山口（俊）委員　土地政策というものはやはりより広範な総合的な対策が必要であろうかと思いますけれども、ただ、今回の改正がそうした一連の土地対策と整合性を持って、しかもその一助となるというふうなことも大変大事であろうかと思いますのでお伺いをしたわけですが、今御答弁の中にもございました定期借地権ということについて次にお伺いしたいと思います。
　この定期借地権の制度を導入した趣旨はもちろん社会情勢のさまざまな変化に対応するものと考えられるわけでありますが、そのように考えてよいのかどうか、さらにまたこの定期借地権にはどのような利用が想定をされていくのか、さらにこの定期借地権には実際に果たして十分な需要があるのかどうか、同時にまたこのような制度を導入、することによってどのような効果が期待できるのか、定期借地権につきまして一括して御質問いたしますので、お願いをいたします。
○清水（湛）政府委員　定期借地権の制度を導入した趣旨については、先生今お話がございましたけれども、全く先生のお話のとおりの趣旨でこれを導入したわけでございます。
　現行法の借地権についての規制が画一的である、これは何回も申し上げていることでございますけれども、正当事由がないと契約の更新を拒絶することができないということで、実質的にはほとんど半永久的に土地は返ってこない、こういうような状況になっているのが実情でございます。そこで、土地を借りたい者の中には、そんなに。長期でなくてもいいけれどもこの期間だけは間違いなく借りたい、あるいはこの期間だけ貸してもらえばあとは間違いなく返すというような需要も実はあるわけでございます。今でも当事者間で実は紳士協定でそういうような協定を結んでいる方がおられるわけであります。しかし、この協定は借地法上強行法規規定違反でございまして、無効でございまして、いざ裁判所で争われますとその紳士協定の効力を主張することはできません。これが現行法の制度でございます。そういうような実情を踏まえまして現実の実態を考えますと、一定の限度の範囲内でそういうものを制度化してそういう需要にこたえるということは借地法、借家法を所管している法務省としても当然考えなければならないことだ、こういうことが今回の定期借地権制度の創設の背景にあるわけでございます。
　この制度については大方の御賛同をいただいているというふうに考えておりますけれども、では、こういう定期借地権がどのような形で利用されるかという御質問でございますので、この点について簡単に申し上げますと、定期借地権につきましては御承知のように三種類のものがございまして、一つは事業用借地権と申しまして、事業目的で、期間も十年以上二十年以下、二十年を超えるような事業用定期借地権というものは認めない、こういうことになっているわけでございます。これは、最近の郊外の外食店舗とか量販店とかあるいは遊技場といった事業のために利用が相当見込まれるのではないかというような指摘もあるようでございます。これらの事業にありましては、その店舗の展開、その陳腐化の速さからそれほど長期にわたってそういう建物を存続させる必要がない、また逆に、店舗の進出に当たりましてそんなに高い権利金を払ってやるということになりますと最初の投資が大変な金額になりますので、安い権利金で短期間だけ借りる、こういうようなことが非常に大きなメリットになると言われているわけでございまして、この利用も相当見込まれると思います。
　それから、五十年以上の定期借地権と三十年以上で建物譲渡特約付借地権という場合には、これは事業用という限定はございませんけれども、例えば現在、住宅・都市整備公団あたりで五十年以上の期間を決めまして、そこに賃貸住宅をたくさんづくりまして公団住宅として貸しているということを現にやっているわけでございます。住宅公団の場合にはこれは紳士協定を守るでしょうから、安心して五十年たてばあるいは六十年たてば返してもらえるということになろうかと思いますけれども、住宅公団でなくても、民間の業者がそういう五十年以上の定期借地権を設定してマンションを建てて他に貸すということも、これは今度は法律できちんと保障された形でできるということになりますので、そういうような利用が見込まれるのではないか、あるいは建物譲渡特約付借地権につきましても、やはり賃貸マンションとかオフィスビルとか分譲住宅というようなものを目的とする形でこれらの定期借地権というものが活用されるのではないかというふうに私ども予想しているわけでございまして、具体的にどの程度出てくるかということになりますと、ちょっと予測しがたい要素がありますけれども、そういう意味での利用をすることについての法的ベースが与えられた。その法的ベースを与えることによってこれからの住宅供給とかそういうものの促進に役立つというふうに考えているところでございます。
○山口（俊）委員　いろいろお答えをい。ただきましたけれども、私もある意味でこの定期借地権というのは今回の改正の目玉ではないかというふうな気持ちもいたしておりまして、これが十分機能を果たし得るように御期待をさせていただきたいと思うわけであります。
　これまで聞いたところによりますと、今次の改正につきましては相当バランスのとれたもののようにも思えるわけでありますが、にもかかわらず、最初に申し上げましたようにその評価にはかなり差があるわけであります。特に貸し手と借り手という当事者からの批判が激しい面もあるわけですけれども、実はこのような当事者による批判というのは、制度を変えるときには必ず出てくるわけでありまして、しかも、それぞれの利害、計算の上に立ったものが大変多い。変な例えですけれども、今回国会に提案をされております政治改革、あれもちょっとそういうふうな感じがするわけです。ですから、そうした批判もそれなりに割り引いて考えていっていいのではないかというふうにも思っておりますけれども、ただ、その中でも必ずしもそうでない批判も確かにマスコミを中心にあるわけでありまして、そのような批判についてどのようにお考えになっておられるのかを次にお伺いをいたします。
　最初に第一点として、いわゆる普通借地権の更新後の期間を今回十年というふうにするわけですけれども、これはいろいろ御批判もありました。その内容は申し上げませんけれども、これは短過ぎるのではないかというふうなことが第一点であります。
　第二点としては、今もお話がございました正当事由についての改正、これはいろいろな判例の積み重ねというお話がございました。ということは、実質が変わらないというふうなことであれば、かえって混乱を生ぜしめる弊害の方が大きいのではないかという御批判がございます。これについて。
　第三点が、契約の更新時に、新法の適用がある普通借地権とか定期借地権への切りかえが強要されるのではないかという御心配もございます。この点につきまして。
　第四点が、定期借地権は事業用に利用されて住宅の供給にはつながってこないのではないか。先ほどお話もございましたそういった心配もあるわけであります。
　そして第五点として、市販の契約書による合意によって調停条項による裁定が強行されてしまうのではないかという御心配もあるようであります。
　以上五点、いろいろな批判、ほかにもありますけれども、特に私もなるほどと思う批判でありますので、お答えをいただきたいと思います。
○山口（俊）委員　まとめて御質問したわけですけれども、ともかくいろいろな批判にそれぞれ今お答えをいただいたわけです。それはそれで、こうして直接お話を聞きますと、ある程度いろいろな。批判も、私自身が持っておった疑問につきましても納得がいくわけでありますけれども、さて家に帰って、いろいろな機会でこうした批判の新聞等々が目に入りますとまた不安にもなってくるわけでありまして、恐らくそれが一般の方々の素直な感覚じゃないかというふうな気持ちもするわけであります。やはり十分な理解をもっと得ていく必要があるんじゃないか、一誤解のあるままでこの新しい法律が施行されますと大変混乱をするおそれもあるわけであります。
　そこで、広く社会的な理解を徹底をするためにも、この改正の趣旨の広報というのは今御努力をなさっておられるわけでありますけれども、同時に、紛争解決のためにもっと努力をしていく必要もあるんじゃないか。法務省自体で何かをやるというのは大変難しいであろうと思いますので、例えば今もありますけれども地方自治体の相談窓口、いわゆるトラブル一一〇番というふうな面からも、より充実するように働きかけていただきたい、これはお願いをいたしておくわけであります。同時に、いろいろ土地対策的な面からも、各省庁それぞれ若干のニュアンスの違いがあるような話も聞いております。そうした意味から、せっかく大臣もお見えでありますので、大臣も閣議とかいろいろな機会で積極的に発言をお願いをいたしたい、これもお願いをいたしておきたいと思います。
　もう時間もありませんし、せっかく大臣、何もお答えにならないままでは申しわけもございませんので、一つだけ最後に締めという意味でお伺いをいたしたいわけであります。
　ともかく、この施行がちゃんとできて、その後、法律が十分機能した場合に大変よい結果が生まれるのではないかと実は私も質疑を通じて感じておるわけでございますけれども、最後に、今回のこの改正の趣旨、そしてその成果といいますか一そうしたものに対する決意のほどを大臣からいま一度お伺いをして締めくくっていただきたいと思います。
○左藤国務大臣　まず最初に、先ほどのお尋ねの中で、こうした改正内容につきまして十分広報に努力するということでありましたが、特に関係の官庁とも十分協議をいたしましてそうしたところのそごがないようにして、この広報の実をあらしめなければならない、このように考えているところでございます。
　次に、私に対してのお尋ねとしまして、今回のこの法案の改正の趣旨といったものはどこにあるのだということを締めくくりとしてお話をするようにということでございますが、現行の借地・借家法が借地・借家をする需要の多様化と申しますか、そうした社会経済情勢の変化に対応し切れないものになっておるという点に着目しまして、特に借地・借家の存続を画一的に規定しているということは貸そうとする者にとっても借りようとする者にとっても障害になっているという点が基本的な認識でありまして、そういった点を少しでもなくしていこうということから今回の改正というものに取り組んでおるわけでありまして、そのために定期借地権とか期限つきの借家といった新しい類型の借地・借家関係を導入する、そして存続期間とか更新等につきましても当事者間の調整をより公平かつ合理的にしようというのが今回の改正の中心的な課題である、このように考えているところでございます。
○山口（俊）委員　素人っぽい質問に懇切丁寧にお答えをいただきまして感謝をいたしております。
　以上で終わります。ありがとうございました。
○伊藤委員長　赤城徳彦君。
○赤城委員　引き続きまして御質問をさせていただきます。
　先ほど山口委員から最初に御指摘がありました一ように、法律というものは決して一部の専門家のためにあるわけではございませんで、特にこの借地借家法、大変多くの貸し生あるいは借り主がかかわってくる、しかも生活にかかわってくるわけでございます。これは社会的にも経済的にも大変大きな影響を持つ基本法ともいうべき法律でございますので、私もその基本的な部分について御質問させていただきたいと思います。
　　　　〔委員長退席、田辺（広）委員長代理着席〕
　まず最初に、借地・借家法の役割といいますか、その守るべき保護法益といったものについてでございますけれども、この法律は大正十年にできまして、当時、明治の末から大正の初めにかけましては地価が大変高騰していた。土地、建物の利用者が追い立てられる、そんな実情があった。そこで借り主の方の一定の権利を保障して、土地、建物の利用関係を安定させなければいけない、そういう意味でできた。本来の民法の契約自由という原則に対して、生活原理とか弱者保護、そういった形で民法の契約自由というものを修正していく、そういう社会的な意味づけがあったのではないかな。
　そこで今日の状況を見てみますと、バブル経済によりまして地価が非常に高騰した。あのときに地上げが横行して、ごく一般の市民が、借りていた家を追い出される、あるいは暴力的な行為、おどし、そういったもので追い立てられていった。そういうふうな実情を聞くにつけて、昨今いろいろなニーズの変化、時代の変化があると言われますけれども、今なお借地・借家法というものが、社会的に経済的に弱い立場にある人、そういう人たちにハンディを与える、貸す側、借りる側の権利のバランスをとっていかなければいけない、そういう意義づけ、土地・建物の安定した利用を図っていかなければいけない、そういう一番基本的な本質部分、それは今でもなお変わらないのではないかなと思いますけれども、いかがでしょうか。
○清水（湛）政府委員　お答えいたします。
　全く御指摘のとおりでございまして、現在の借地・借家法というのが借地人あるいは借家人の権利の保護、その安定的な形での権利の存続、こういうものを基本的な要素にしておるということでございまして、今回の借地借家法案は、基本的にはそういうスタンスというのは全く変わっていない、こういうことでございます。例えば借地権とか借家権の対抗要件あるいは存続あるいはその更新についての正当事由、そういう基本的な枠組みは全く変えておらないわけでございます。
　ただしかし、大正十年の借地・借家法の制定あるいは昭和十六年の正当事由条項という重要な改正がございましたけれども、その後、社会経済情勢が大きく変わってきたという、特に土地の利用につきましていろんな多様なニーズが出てきたということから、基本は全く変えることなくそういう新しいニーズに対応することができるような手当てをする、こういう意味で、今回の借地法、借家法、これは一本化して借地借家法という形でお願いしておりますけれども、そういうことでお願いしているところでございまして、御指摘のとおりだというふうに考えておるところでございます。
○赤城委員　借地借家法の貸し主、借り主の権利関係の安定を図っていかなければいけない、一番基本的な部分に変更はないんだというお答えでございまして、安心をいたしました。
　その上で、最近は貸す側、借りる側、それぞれいろいろなニーズが出てきた。それに対応して、大分古い法律になりましたので、直すべきところは直し、追加するところは追加するということで改正をしていかなければいけないというお話でございましたけれども、そのニーズの変化ですね。
　貸す側にとってのニーズの変化というのは割とわかりやすいと思うんです。例えばこの土地をいずれ十年後に開発したいというふうに思っていて、その間ただ遊ばせておくんじゃもったいないので、十年間を限って例えばレストランとかパチンコ屋さんとか何かに貸したい、そういうふうなニーズ。それから、今度北海道に転勤になるんだけれども転勤は二年間なんだ、その二年間の間だけほかの人にそこの家に住んでいてもらいたい、二年たったら返してほしい、そういうふうな貸す側の方のニーズというのは割とわかりやすいのですけれども、借り主にとってどのような事情の変化、ニーズの変化があるのかなということであります。
　借り主の方にとりまして、一定の期間だけ借りたい、こういうふうなニーズ、確かに転勤の場合、例えば北海道へ行って二年間だけどこかの家を借りたいという場合ははっきりしていると思うんですけれども、ごく一般的な場合は、期間がはっきりしている、これだけの期間借りたいというふうな場合というのはむしろ少ないんじゃないかな。例えば何年間でこの家はもう出ようと思っていたんだ、単身赴任でどこかへ行ぐんで。ところが家族ができて子供も生まれて、家族はそこへ残していかなきゃならない、もう少しそこを借りたいな、そういうふうな事情の変更といいますかがあって、むしろ、いついつまで借りるというよりも、さらに延ばしたいときは延ばせるというフリーハンドを残しておきたいな、そういうふうなニーズも多いんじゃないかな。
　それから、借り主にとっての利益というのは、直接借り主にとっての利益といいますよりも、貸し主の方が貸しやすくなったんで供給がふえてくるんではないか、あるいは貸しやすくなったんで権利金を余り取らなくても貸してくれるようになるんじゃないかな、そういう反射的な効果といいますか、期待的利益といいますか、そういうものを受けるだけではないのかな。
　一体、借り主にとってどういうニーズの変化があって、借りる側が直接どういうメリットを受けるのか、そういう点についてお尋ねしたいと思います。
○清水（湛）政府委員　まず最初に申し上げておきたいことは、基本的に借地・借家法というのは、借り主の権利の保護と申しますか、その安定的な権利の状態を確保する、こういう基本理念に基づいて制定されているものでございまして、そのことについては全く変わりはないということでございます。特に借家につきましては、今回は期限つきの借家制度を導入しておりますけれども、基本的には変えてはいない、こういう結果になっているわけでございます。
　ところで、借地につきましては、現行法は一律の規制しかしていないわけでございますけれども、そういう基本的な借地関係のほかに、例えば特にこれは定期借地権について言えることでございますけれども、借りる方の立場から見ましても十年なら十年、二十年なら二十年そこで事業をする、その間だけ貸してもらえばいいということで借りたい、そのかわり権利金は非常に安くしてほしいという要請がある。つまり、初期における経費投資というものをできるだけ、土地の権利金とかそういうものじゃなくて施設の方に回したいというようなことを考えて、権利金を安くしてそのかわり期間は短くてそこで商売をしたい、こういうような現実のニーズがあるわけでございますけれども、それに対しまして現行法ではそういう特約をいたしましても無効である。つまり、貸し主の方としては、なるほど十年なら十年、二十年なら二十年たったら返してもらえるという特約をしても現行法ではこれは無効でございまして、そういう約束で貸しても、いざ二十年たつと、私の方はまだ商売を続けていくから返さないと言えば、これは裁判所へ訴えても返してもらえない、こういうことになるわけでございます。
　ですから、貸し主の方からも安心して貸せる、借り主の方でも、もちろん約束は守らなければならないし、そのかわり権利金なんかも安くて初期投資もこれは少なくて済む、それで商売の方に資本も回せる、こういうようなメリットが双方にあるという場合があるわけでございます。そういうものは普通の住宅地ではちょっと考えられないことでございまして、事業用ということに当然なるわけでございますが、そういう意味での典型的には事業用の定期借地権というようなものがやはり必要だ。現行法ではこれは一種の紳士約束、お互いの信頼でやっているわけでございますけれども、いつまでも、二十年もその信頼が続くということはないということになってまいりますと、いざ最後になってくると訴訟になって大変なトラブルになるというようなこともあるわけでございまして、そういうような借りる側の事情あるいは貸し主側も安心して貸せるというようなこと、そういうものをやはり法律的に整備をする必要があるのではないか、こういうようなことから定期借地権制度というようなものを考えた。
　借家につきましても、ですからこの期限つき借家というのは、後でまた細かいお話が出るかと思いますけれども、非常に厳格な要件のもとにいわば例外的に認められているわけでございますが、転勤等によって家をあけたい、しかし現行法ではそれを人に貸しますと、帰ってまいりましてもやれ正当事由があるとかないとかということでトラブルになって、最後には訴訟ざたになってくる、こういうことになるのがある意味においては目に見えているという実情でございますので、結局その場合空き家にしておくとかあるいはただで貸しておく、賃貸借には出さないというような、まあただで貸しておくというような現象が起こってくる。その間、家の管理をどうするんだというような問題も起こってくるというようなことでございまして、一定の厳しい要件のもとでございますけれども、戻ってきたら必ず、一定の期間が来たら必ず返してもらえるというようなものもやはりつくらないと貸す方も困るし、借りる方もちろん三年なら三年たったら返すという前提で借りるわけですから、それを前提としてのいろいろな行動ができるということになるわけで、法律関係を明確にする、借り主、貸し主の法律関係にバラエティーを持たせて、かつ、その法律関係を明確にするということによっていろいろなニーズにこたえることができるのではないか、こういうふうに実は考えているわけでございます。
○赤城委員　なるほど事業用の用地を例えば十年、二十年、期限を限って借りたい、そういうふうなニーズが出てまいる、こういうことは十分予想されるわけでございます。そのときに権利金が安くなるかどうか、ここが非常に決め手ではないかな。これはこの法律が施行されて、その運用を見ていかなきゃいけない。権利金というのは貸し主の側が決めるというふうに、どうしても貸し主が強くなっているんじゃないかなと思うので、そこら辺はぜひうまく運用がいくように。それから一般の宅地の場合、これは一般定期借地権ということで五十年という非常に長い期間でございますので、果たして、五十年の定期だからやはり権利金はちょっと安くてもいいよ、こういうふうに言ってくれるかどうか、そこら辺も見守っていきたいというふうに思います。
　そこで、次の質問になるわけなんですけれども、この改正が施行されてもやはり守られるべき従来からの弱い立場にある借り主、借地・借家人というのはあるわけでございまして、そういう保護されるべき借地・借家人に対しては従前の社会法的な規定が適用される。一方、最近出てきました事業用の用地、あるいはデベロッパーが借りたい、そういうふうな需要、ニーズ、それはほとんど対等の経済主体としての関係にあるわけで、これはむしろ当事者の意思を尊重した契約自由により近いような市民法的な関係で規律する。そういう線引きといいますか、それがはっきりしていればいいのですけれども、今度の改正法というのは、保護されるべき従来の個々の借地・借家人に対してもあるいは事業者、デベロッパーみたいなものに対しても一律に適用される。そこら辺がちょっと問題になるのじゃないかな。
　聞くところによりますと、欧米では事業用の借家と居住用の借家と分けて規律している、そういう例があると聞いておりますけれども、我が国でそういうふうな方法をとれないのかなと思いますが、いかがでしょうか。
○清水（湛）政府委員　借地・借家法、現行法はこれはある意味でそういう区別をしておりませんで、一律に借地・借家人の権利を保護し、その長期安定化を図る、こういうことになっておるわけでございまして、このことは基本的に今回の改正法においても全く変わっていない、こういうことが言えるわけでございます。
　こういう議論がされる過程の中で、それは事業用と居住用というのは何も同じように保護する必要はないのじゃないか、同じような保護というのはちょっと適当な言葉ではないかもしれませんけれども、同じような形での保護は必ずしも必要ではないのではないかというような議論が出まして、欧米に倣って、特に借家についてでございますけれども、事業用の借家と居住用の借家については分けたらどうか。それで、居住用の借家については欧米でも一般の事業用の借家と違ってかなりの保護が与えられておる、事業用の借家については、これは完全に契約自由の原則の領域に置かれておるというようなことがあるわけでございます。そういうようなことから、今回の法案を作成するに至るまでの過程におきましては、そういう制度を日本でも導入すべきだというような意見が一部にございました。
　しかしながら、これにつきましては、日本ではまだ事業用と居住用という、特に小さな事業を家族的に営んでおるというような中小企業というような場面で考えますと、そういうものを完全な形で切り離した形で考えるのは非常に難しいのじゃないか、あるいはまた、これは力関係にもよることかもしれませんけれども、実際は居住用の賃貸借なのに事業用を仮装して契約自由の原則の分野でいろいろなことをするというようなことも考えられるということ、つまり事業用の法規制が居住用の法規制に悪影響を与えるおそれがあるというようなことから、時期尚早であるということで、最終的には採用されなかった考え方でございます。
　そういう先生御指摘のような外国立法例を踏まえた御意見も我が国内にはあるということは、まさに御指摘のとおりだというふうに承知いたしております。
○赤城委員　日本においては、例えば八百屋さんの二階に住んでいる、居住用、事業用が判然としない、こういう例もあろうかと思います。ただ、本来事業用の規定であるべきものが、居住用の分野、そういうところまで踏み込んできてしまう、そういう問題はやはりぬぐい切れないのではないかな。むしろ事業用というものの要件をはっきりさせて、それを取り出していく、そんな方法もあるのではないかなと思いますけれども、これはさらに将来的な課題として検討いただければと思います。
　次に、先ほど山口委員からも正当事由ということについて御質問がありました。この正当事由の中に「財産上の給付をする旨の申出」、こういうのがございます。要するに立ち退き料の問題でありますけれども、これをなぜ規定したのか。これを規定することによって、かえって、これまでは円満に解決されていたのに、今度は立ち退き料を払えば出ていってくれるんだ、立ち退き料を出すから出ていけ、そういうことで新たな紛争の種になるんじゃないかなということも危惧されるわけです。
　先ほどお答えの中に、この正当事由は今まで判例で積み上げてきたものを織り込んだだけです、こういうお話でございました。もしこれまでも判例でそうやってやられていたのであれば、あえてここで正当事由に規定をしなくてもいいんではないか、それを規定することによってかえって紛争の種になるんじゃないかな。
　逆のことも考えられるわけであります。この規定を明確化しただけであれば、判例で積み上げられてきたことを法文上明確にするという意味であれば、逆に今までの契約関係にも適用していいんじゃないか。要するに今まで契約されたものにはそういう規定がなくて、新しい契約にはその規定がある、それによる混乱というのが非常に大きいんではないかなと思うのです。
　なぜこういう規定が必要なのか、これを既存の契約になぜ適用しないのか、その点についてお尋ねしたいと思います。
○清水（湛）政府委員　借地借家法の一番の問題点は、正当事由条項をどういうふうに理解するかということでございまして、このことについては昭和十六年の法制定当時、あるいはその後の判例あるいは学説でさまざまな議論が展開されてまいったところでございます。今回の法改正におきましては、その正当事由の主要判断要素あるいは副次的な判断要素というものを法文の中に網羅をした。重要なものを網羅をしたという形になっております。
　まず、なぜそういうことにしたかということでございますけれども、一つには、新しい口語体で法律を書きおろす以上、法文を読んで、法律で言う正当事由というのは何であるかということを一般の国民の方々が法文を読んで理解できる、こういうふうにすることがやはり一つの務めであろう。
　それからもう一つには、昭和十六年の正当事由である自己使用の必要性その他正当事由という言葉の解釈については、制定当時にはいろいろな議論があったわけでございます。つまり、例えば貸し主の方に、地主の方に使用を必要とする事情さえあれば、仮に借り主の方で使用を必要とする事情があってもそれはもうそれだけで返してもらえるんだというような議論をなす人もいたわけでございまして、それが昭和二十年代の住宅難、宅地難というものを背景に、やはり両者の公平な事情をしんしゃくして最終的には裁判所が決するんだ、こういうことになりまして、そういうことの中でいろいろな正当事由判断要素というものが出てまいりましたので、それをきちんとした形で法文の中に書き込むことが今後の借地・借家関係をめぐる正当事由をめぐる紛争にも大いに役に立つことではないかというふうに考えられたわけでございます。
　それで、正当事由の判断要素として、例えば財産上の給付、この規定をこの現行法の規定から取ってしまうというようなことになりますと、現在、正当事由の解釈として財産上の給付というものが正当事由を補完する理由として認められるという判例解釈があるわけでございますけれども、場合によっては今度はそういうものではだめなんだというような議論も、新しい条文を前提とした議論というものはまた新しい解釈を生みますから、そこでまたいろいろな議論が出てくる余地というものは十分あるわけでございますけれども、財産上の給付をめぐる従来の判例理論というものを見ますと、借地人にとりましても借家人にとり
ましても、地主、家主にとりましても、ある程度財産上の給付ということをすることによって当事者が円満に解決するという例も多々あるわけでございますから、そういう正当事由の運用の実態というものを踏まえますと、やはり正当事由についての条文を法文に明記するということになりますと、財産上の給付についての規定を落とすということはかえって非常に難しい問題を残すのではないかというような危惧がされたわけでございます。そういうことから、現在の判例の理論を集約した形で正当事由規定を置いた。逆に言うと、現行法をそのまま残すとかえって地主に有利な解釈を生むという可能性すら持っているという危惧があるという指摘もあったということを踏まえての話でございます。そういうことから正当事由条文を書いたわけでございます。
　そこで問題は、そういうことであるならば現在の借地・借家関係にもそのまま適用すればいいじゃないか、全く理論的に考えますとそのとおりだと私どもも実は考えるわけでございます。現に法制審議会の諸先生方は、一致して、正当事由に関する新しい規定は既存の借地・借家関係に適用してもちっとも現在の借地・借家人の不利益になることはないという趣旨で答申をされたわけでございます。しかしながら、こういうことを書かれることによって現在の借地・借家人が不利益になるのではないかというようないろいろな不安が出てきておるという御指摘がございまして、確かにそういうような不安を持っておられる方もあるということでございますので、これはやはり条文の形も違うということから、法律案を作成する段階で、これは法制審議会の答申とは明白に食い違うところでございますけれども、既存の借地・借家関係については正当事由に関する規定は適用しないということにいたしました。しかし、実質的にはそれで違いが生ずると私は思いませんけれども、そのことによって従来の、現に借地人、借家人である方々の不安が一掃されるということであればそれも一つの立法政策であるというふうに思いまして、このような案で御審議をお願いをすることにいたした次第でございます。
　　　　〔田辺（広）委員長代理退席、委員長着席〕
○赤城委員　確かに、従前の契約関係とそれから新しい契約関係、実質は全く変わらないわけでありますけれども、法文、ここに出てくる文言が違うとやはり何か違うんじゃないかな。どっちに有利かどっちに不利かわからないですけれども、かえってそういう不安を生ぜしめないかな。今回の法改正に当たって、今まで契約関係にある人は全く変わらないんですよ、心配しないでください、そのことを強調する余り、そこら辺の改正前後の契約のずれというものがかえって出てきたんじゃないかな。ですから、今回法改正に当たって、今までのものは変わらないんですよということをすっぱり割り切り過ぎたんじゃないかな。
　そういう例がほかにも、借地権の存続期間、最初は三十年、その後は更新は十年、こうなりますけれども、既往の契約は、堅固なものは三十年、三十年、ずっと三十年で残っていく。今までのものは変わりませんよと言ったために、二本立てで併存してしまうという問題も残ってくるわけでございまして、そこら辺はまた検討いただきたいと思うのですけれども、いずれにしても新しい法律で、今まで旧法はちょっと舌足らずのところがあったのじゃないかなと思うわけですけれども、そういう部分を判例で積み上げてきたものをつけ足してよりいいものにしていく、完全なものにしでいく、これは大事なことだと思います。
　ほかにも新法が判例で積み上げてきたものを取り込んでいるものがあると聞いておりますけれども、具体的にはどんなものがあるか、お尋ねしたいと思います。
○清水（湛）政府委員　細かいところになりますけれども、正当事由のほかに、例えば建物の滅失というのは一体みずから取り壊した場合を含むとか含まないとかいうような議論があったわけでございますけれども、建物の滅失の中にみずから取り壊した場合も含めるとか、あるいは、地代家賃の判定の要素として経済的事情の変動というようなことも判例で言われているわけでございますけれども、そういう要素も法文の中に明記したというようなこと、そういうような点があるわけでございます。
○赤城委員　よくわかりました。
　次の質問でございますけれども、今度賃貸人の不在期間の建物賃貸借の特例というものが設けられたわけなんですけれども、これの趣旨と、それから一定の期間というふうにされていますけれども、この一定の期間が賃貸する時点で確定しなければならないのかという点。それから、転勤とか療養その他の事情とございますけれども、その他の事情というのは例えばどんなものがあるのか、一括してお尋ねいたします。
○清水（湛）政府委員　転勤等の事情によりまして建物所有者が一定期間その建物に住むことができないという場合には、その期間だけ建物を貸して、そして転勤が終わったらまた返してもらえる、こういうようにしていただきたいということが勤労者層を中心として大変要望されていたところでございます。
　しかしながら、そういうことで一定の期間だけに限って、つまり更新を認めない賃貸借関係を認めるということになりますと、あるいはそれが乱用されるというようなこともありますので、そういう確定期限の建物賃貸借につきましては、法文上、転勤とか療養とか親族の介護その他、本人の意思を超えたやむを得ない事情がある、そういうような非常に限定的な事情があるということ、その事情によって建物を生活の本拠として使用することができない期間が一定期間あるというようなこと、そういうような条件を定めまして、賃貸借期間を二足の期間とする期限つきの借家契約というものを認めることにしたわけでございます。
　この場合、一定の期間というのは、これからの将来の話ですから、例えば転勤がちょうど三年になる、場合によっては四年になるということもあるということはあるかもしれませんけれども、そういうある程度の幅のある期間内で確定的に、例えば三年か四年になるかもしれないけれども三年なら三年というふうに、あるいは三年半なら三年半という形で確定の期限を決めてその賃貸借契約をする、こういうことになるわけでございます。現実にはそれが三年半ではなくて三年目に帰ってくるということもあるかもしれませんけれども、その半年はそれはもう我慢していただくということにならざるを得ないということになろうかと思います。
　また、そのほかに、転勤等以外のやむを得ない事情というものとしてどういう例が具体的にあるかということでございますけれども、例えば転勤ではないけれども一定の期間海外留学をする。留学をする人が自分の持ち家を持っているかどうかというのは問題かもしれませんけれども、海外にいろいろな留学をするというようなこと、あるいは定年に備えて勤務地がち離れた自分の生まれ故郷に持ち家を取得したけれども、定年まではそこには住めないというような事情もやむ得ない事情というようなものに入ってくる場合があり得ようかな、こういうふうなこどを考えているわけでございます。
○赤城委員　時間が参りましたので終わりますけれども、既存の契約と新しい契約との適用関係とか、事業用、居住用の関係、いろいろ混乱が予想されるのですけれども、仮にも借りる側にとってこれが改正されたために不利になったということのを、いようにぜひお願いいたしたいと思います。
　以上でございます。ありがとうございました。
○伊藤委員長　御苦労さまでした。星野行男君。
○星野委員　私は、さきの第百二十通常国会で借地借家法案につきまして質問をさせていただきました。また、今ほど山口委員、赤城委員からそれぞれ借地借家法について御質問もございましたので、本日は民事調停法の一部改正案につきまして御質問を申し上げたいと存じます。
　本改正案の提案理由につきましては、地代家賃の改定をめぐる紛争の解決を直ちに通常の民事訴訟手続によらしめることは、迅速さに欠けるなど必ずしも適当ではない、したがって、民事調停法の一部改正によって、地代家賃の改定をめぐる紛争を調停手続を活用することによって迅速かつ適正に解決することを促そうとするものであるとされております。
　そこで、順次御質問を申し上げたいと存じますが、まず貸し生あるいは地主、家主の方から地代家賃の増額の要求があり、借りている側でこれが納得できないというような場合には、一般的に供託をする、従前の地代家賃額を供託する、こういうことになるわけでありますが、現在この供託の件数は年間どのくらいございましょうか、お伺いいたします。
○清水（湛）政府委員　地代家賃の弁済供託事件の数でございますが、これは地代家賃という明確な区分ではやっておりません。若干推定が入りますが、平成元年には約四十九万件ということでございます。大体ここ数年間この程度の数で推移をしておる。しかもこれは毎月供託をするという前提をとりますと、当事者の数としてはその十二分の一ということになるのではないか、これも推計でございます。
○星野委員　次に、地代家賃の改定をめぐる紛争につきまして調停の申し立てあるいは本裁判の請求があるわけでありますが、年間調停申し立ての受理件数あるいは本訴の受理件数は大体どのくらいになりますか。あるいは、調停が不調になりまして本訴に移行する調停事件の割合はどのくらいかお聞かせいただきたいと思います。
○今井最高裁判所長官代理者　まず新受件数について申し上げたいと思いますが、平成二年度の受件数でございます。地代家賃の増減額請求事件、平成二年度でいきますと、訴訟では千九百六十六件ということになっております。それから調停の方でございますが、調停は千八百三十一件、こういうことになっております。
　それから調停が終わりましてそれが不調になって訴訟になったのはどれぐらいか、こういうお尋ねでございます。実はこれにつきましては、調停が不調になった後の追跡調査ということは行っておらないものですから正確な統計はございませんけれども、調停の成立率というところから推定。して申し上げたいということでございます。
　この調停の成立率でございますが、地代家賃について特に調べたものはございませんが、宅地・建物についての調停というのはございます。その事件で調停が成立するのは五二・三％という率になっております。約半分でございます。それから不成立、調停ができなかった。これが二六・九％、大体四分の一ということになっております。それから調停をやったけれども途中で調停手続をやめたという取り下げでございますが、これが大体一九・七％、約二割、こういうことでございます。
　したがいまして、訴訟に行きますのは、今申し上げた不成立、それから取り下げ両方合わせまして約四五、六％ということになりますが、そのうち幾らが回るかというのは、実は申しわけないのですが、そういう統計はございません。中には調律ができなかったのであきらめたというのもございましょうし、いややはり調停ができなかったから訴訟に行ったというのもあるであろう、こういうことでございます。
○星野委員　そこで、地代家賃の紛争をめぐる裁判についてでございますが、訴えの提起から判決の確定まで、平均大体どのくらいの期間かかっているものでございましょうか。
○今井最高裁判所長官代理者　訴訟の審理期間でございます。これも平成二年度の数字で申し上げたいと思います。
　実は、私どもの統計で地代家賃の改定事件のみについては統計をとっておらないものですからこれもやや推定になって申しわけないのですが、裁判所の方の統計では、その他の金銭を目的とする訴えという項目がございます。その他の金銭というのは何かと申しますと、例えば貸し金だとか売買代金とか損害賠償という非常に典型的なものでございまして、それ以外の金銭を目的とする訴えということでございます。地代家賃もそういうことになります。
　それでいきますと、簡易裁判所の事件では平均審理期間が三・五カ月ということであります。それから地方裁判所の事件では十一・七カ月、こういうことになっております。もっともこれは欠席判決も含めた事件でございまして、対席判決、いわゆる当事者が争った事件、恐らく地代家賃の事件は争った事件が多いと思いますが、それを申し。上げますと、簡易裁判所の場合は七・二カ月、それから地方裁判所の場合は十八・二カ月というふうになっております。これは第一審ということでございます。
　それがどの程度控訴されるかということはちょっと統計もございませんのでわかりませんけれども、第一審だけでもこれだけの時間がかかっておるということでございます。
○星野委員　私も実は弁護士実務を十年ほどやりましておよそのことはわかっているつもりでありますが、地代家賃の改定、普通は増額の問題でありますが一審で判決が確定しなくて控訴するというようなケースも結構あって、まあ二年、三年あるいは長いのはもっとかかるというふうに承知をいたしております。いずれにしても、地代家賃の紛争が現行制度のもとでそういう長い期間がかかっているということは、借り主の方ではその間地代家賃の額を供託するという厄介な手続をしなければならないということで、これは借り主、貸し主どちらにとりましても好ましいことではない、そう思うわけであります。いずれにしても、地代家賃の改定をめぐる紛争をできるだけ迅速に解決する必要があるということはよくわかるわけであります。
　ところで、本改正案は、このような地代家賃の紛争を迅速かつ適正に解決することを促すために、調停前置主義と調停手続における仲裁的な手続を採用いたしているわけであります。すなわち、当事者間に調停委員会の定める調停条項に服する旨の書面による合意があるときは、申し立てにより事件の解決のために適当な調停条項を定めることができるものとし、この調停条項を調書に記載したときは調停が成立したものとみなして、その記載は裁判上の和解と同一の効力を有するものとする、こういうことになるわけであります。
　そこで第一に、現行の民事調停法の手続とその効果及び運用の実際あるいは実態と申しましょうか、そういうことについて御説明をいただきたいと思います。
○今井最高裁判所長官代理者　現行の民事調停の実際ということでございます。
　もう委員つとに御承知のとおりでございますけれども、御質問でございますから申し上げますが、民事調停の申し立てがございますと、裁判所の方では調停委員会というものを構成するわけでございます。これは裁判官一人と調停委員が普通は二人ということでございます。いろいろな調停委員がおられますので、それぞれの事件にふさわしい調停委員を選ぶ、例えばこういう地代家賃の問題でございますと、例えば不動産鑑定士というような専門的な知識を持っておる調停委員をできるだけ選ぶようにするということでございます。
　そういたしまして当事者を呼び出すわけでございます。その上で当事者からいろいろ事情を聞く、従前の経過を聞く。それからいろいろな書証でございますが、契約書だとか従前の家賃の増額の経過というものを聞くわけでございます。場合によっては鑑定のような証拠調べもやる。そういうことでいろいろ事実を調査しまして、その上で事実がわかりましたら当事者の希望も聞きまして、調停委員会、裁判官、調停委員三人で合議をしまして調停案をつくる。
　それから説得という段階でございます。当事者に対してこの案ではどうだろうかということでいろいろ協議をして説得をするわけでございます。そこで説得ができれば調停が成立ということでございます。それが先ほど申し上げました五二・三％という数字になっておるわけで、成立いたしますとこれで円満解決。この調停が成立しまして、それを調書というようにつくりますと判決と同じ効力があるということで、もう争いがなくなる、こういうことでございます。
　それから、残念ながら説得に努めたけれども合意に至らなかったという不成立、あるいは当事者が最後までやらなくても調停の手続はこれでおしまいにしましょうといって取り下げをするような、場合もございます。そのような場合には調停手続としてはもうそれではおしまいになるのです。
　ただ、若干ございますのが、民事調停法の十七条に「調停に代わる決定」という制度がございまして、これは非常に数は少ないのですけれども、調停委員会がこれでいいだろうといった場合にはこういう調停にしなさいという「調停に代わる決定」という制度がございます。ただこれは、そういう決定をしましても当事者が自分の方は異議があるということで異議を申しますと、それで効力がなくなってしまうという非常に弱いものでございます。そういうことで調停はだめになる、こういうことでございます。
　それから、そのほかに今問題になっております調停委員会が調停条項を定めるという制度がございます。これは現在は商事調停及び鉱害調停に限って認められておる、こういうことでございます。
　それで、その調停につきましてどれぐらい時間がかかっておるかということも申し上げたいと思います。
　宅地・建物調停につきまして、平成二年度の平均審理期間でございますが、調停では平均で六・四カ月、約半年、こういうことになっております。