○公述人（飯塚孝君）　飯塚でございます。
　私は、当委員会で御審議中の借地借家法案に関し、日本弁護士連合会の意見を踏まえまして、賛成の立場で意見を申し述べます。
　本借地借家法案は、日弁連の意見をほとんど採用された形で作成されているものと考えておりますので、本案成立までの日弁連側の意見形成の過程についていささかの説明をさせていただきます。
　日本弁護士連合会におきましては、昭和六十年十一月に公表されました法務省民事局参事官室作成の「借地・借家法改正に関する問題点」に対し、各地弁護士会から寄せられた意見照会の回答を基礎といたしまして、昭和六十一年五月にこの問題点に対する意見書を作成し、法務省当局に提出いたしました。
　この意見書作成の基本的な姿勢といたしましては、現在の社会経済情勢のもとで、法制度の整備、公平な利害関係の調整及び借地・借家の取引慣行等に関し、いかに適切に対応すべきかの視点から意見を取りまとめることといたしました。
　参事官室が作成しました問題点並びにその説明に対する各弁護士会の意見の主なものを紹介いたしますと、人口の都市集中による都市及びその周辺における土地の希少性の増大と地価の異常な高騰に伴い、戦前には予想されなかった借地価額の高額化現象が起こり、地代と地価のアンバランスにより、地代の持つ意味の不明確さをもたらしていること、借地・借家関係の態様も多様化しており、現行法が当事者間の利益調整に適当であるとして定めている方策と現実の要請との間にずれが生じてきているのではないかと思われること、また、現行法の規定が、現実の借地・借家取引上生ずる問題に十分に対応することができない面があるのではないかなどの指摘をしておりまして、参事官室が作成した問題点には、このような新しい社会経済現象に対応しようとする斬新な構想も盛り込まれていると評価し、新しい社会経済情勢に法改正をもって妥当な基準を確立し対処すべきであるという意見がありました。あるいは借地・借家の取引慣行について、適切な法制度の整備が必要であるとする意見が多くありました。
　その一方におきましては、我々弁護士は、借地・借家問題につきましては貸し主または借り主の代理人として、あるいは調停委員や法律相談などを通じて、それぞれの立場から多角的な関与をしていることから、従来裁判例などの積み重ねにより、長年にわたって確立された権利を不当に弱体化させ、国民生活に悪影響を与えることのないよう最小限の改正にとどめるべきであるとの意見、また、借地・借家関係は地域によって需給の態様が異ｗなるので、土地利用の実態に応じてきめ細かな配慮をすべきであり、大都市を中心とする
地域に発生している問題への対応を全国一律に適用すべきではないとする意見などが出され、参事官室の問題点に対する意見につきましては、日弁連としては統一見解をまとめることはできませんでした。したがいまして、賛否両論の併記あるいは検討を要するとして意見を留保した事項も数多くありました。
　各弁護士会のこのような視点は、法務省当局が平成元年三月に意見照会を求めてきました借地・借家法改正要綱試案に対する回答においても、同一視点に立ったものが多く見受けられました。日弁連におきましては、司法制度調査会内に設けられた部会において、これは約三十名の各地弁護士により構成されておりますが、各単位会の意見を十分考慮しながら可能な限り意見の統一を図るよう努めました。そして、改正要綱試案に対しては、基本的には土地住宅事情及びこれをめぐる社会経済情勢にかなりの変化が生じていることは認められる、したがって両方を見直し、改正の必要性、改正内容を検討することは有意義であること、借地・借家の問題は、各地域により実態や慣行に相違があり、これらについての配慮を十分にすべきであること、さらに、既存の借地・借家関係に対し過大な影響を及ぼす両法の改正は避けるべきであるとの認識のもとに改正要綱試案に対する意見書を作成いたしました。
　私は、昭和六十年五月から日弁連の推薦を受け、法制審議会民法部会幹事として本改正問題を扱いました財産法小委員会に所属し、財産法小委員会並びにその準備会に出席して、逐一日弁連の意見を反映させるべく関与してまいりました。したがいまして、本国会に継続審議中の借地借家法案について申し上げますと、ほぼ日弁連の意見を取り入れられていること、さらには衆議院において、新たに締結される普通借地契約に関して、当初の存続期間経過後の更新期間について、第一回の更新期間は二十年とする旨の修正がなされたことにつきましては、借地権の保護に十分配慮していただいた点を高く評価したいと存じておるわけでございます。
　さて、この法案の全体を眺めてみますと、現行法の借地法、借家法を改正し、新たな契約関係に適用しようとする部分と、新しい契約関係を創設しようとする条項の二つに大まかに分類することができるのではないかと思います。
　そこで、現行借地法を改正する条項の主な点は、次に述べる条項になろうかと思います。
　まず、借地権の当初の法定並びに最低存続期間を三十年とすること、それから借地権の更新後の期間について、先ほど述べました第一回の更新期間を二十年、二回目以降の更新期間を十年とすること、それから借地契約の更新拒絶の要件、いわゆる正当の事由について具体的な例示を挙げたこと、それから建物が滅失した場合の再築について、残存期間を超えて存続すべき建物を築造する場合に、借地権者から借地権設定者、いわゆる地主に対し通知するという制度を導入するとともに、更新期間中の建物の再築について、借地権設定者の承諾が得られないときは、裁判所による承諾にかわる許可の裁判を求めることができる非訟事件手続を採用すること。借地権の対抗力に関し、登記されている建物が滅失した場合に、明認方法により借地権を確保する制度を採用したことなどであります。
　これらの改正条項の中で、特に重要な点は、第六条の借地契約の更新拒絶の要件、すなわち正当事由の問題でございます。この正当事由の存否につきましては、借地権の存続、消滅という重大な効果に直接影響するものである以上、その内容はできるだけ明確であることが望ましいわけでございますけれども、絶対的な事由を列挙することは困難であり、また適切ではありません。結局のところ、正当事由を判断する際に考慮すべき事項を例示的に挙げた上、包括条項を定めざるを得ません。第六条に例示された事項は、これまで実務で形成されてきた判断事項を適切に取り上げているものと言えます。特に改正妻網試案において例示されていました「土地の存する地域の状況」が除かれたことは、正当事由の判断の背景にある事情とはいえ、借地契約の当事者間における諸事情とはその性質を異にするものでありまして、土地所有者の土地の有効利用を例示に挙げることと実質的に同じ効果を持つものでありまして、その除外は適切な措置であると考えます。
　次に、借地に関して新しい契約関係を創設しようとするものの主な点は、定期借地権の設定ということでございます。時間がございませんのでその内容は省略いたしますが、いずれも、この三種類の定期借地権の設定につきましては、いわゆる借地需要の、ニーズの多様化に対応するものとして日弁連としては一応受け入れ、評価いたしております。
　この定期借地権の中で、特に問題になりましたのは、存続期間を五十年以上とする定期借地権についてでございまして、定期借地権上の建物の善意の貸借人の保護についていろいろな議論がなされました。本法案においては、三十五条におきまして、一般的に借地上の建物の善意の貸借人の保護という形で、一年以内の期間内で明け渡しを猶予するということで処理されましたが、やむを得ない借地ではないかと考えております。
　次に、借家関係でございますが、借家関係の現行法を改正する主な点は、先ほど申し上げました借地と同じように、正当事由の例示でございます。それからもう一つは、造作買取請求権を任意規定化したことでございます。正当事由の例示につきましては、借地の場合とほぼ理由が同じでございますので、省略させていただきます。
　借家関係における新たな制度といたしましては、期限つき建物賃貸借制度の導入でございます。特に転勤、療養、親族の介護、その他やむを得ない事情がある場合に、自己の生活の本拠を離れなければならないとき、一定期間を確定して建物賃貸借契約ができるとした点については、いわゆる国民経済的に見て利用価値のある適切な制度と言えると思います。ただし、この制度の趣旨を十分徹底させる必要があり、乱用の危険を防止しなければならないと思います。
　最後に、地代・賃料の増減額の紛争解決の手段として調停前置主義を採用した点について申し上げます。
　当面の措置としてはやむを得ないものと考えます。地代・賃料の増減額の紛争は迅速かつ低廉に解決しなければなりません。将来的には、公的機関において適切な地代・賃料の額を公示できる制度を設けるか、あるいは一定の算定方式をつくり出すか、いずれかの方法により紛争の回避を図るべきではないかと思っております。現行制度においては、調停制度を利用することは妥当な解決方法と思います。ただし、これには調停委員会の構成員の資質の向上、待遇の改善など、検討すべき事項が残されているのではないかと思います。今回の民事調停法の改正の中で、調停委員会の決定に従う旨の当事者の書面による合意があるときは、決定により紛争を最終的に解決する制度を新たに設けることとしておりますけれども、衆議院において、調停条項に服する旨の書面による合意については、調停の申し立て後になされた合意に限る旨の修正がなされた点についても、日弁連意見と一致するものとして大いに評価いたしたいと存じます。
　借地・借家法の改正問題は、昭和六十年半ばから改正の審議がなされ今日に至っておりますけれども、今回の改正案は朝野一致した形で作成されているものと思われます。かように評価する以上、早急に成立させて法の趣旨を一般に知らしめることが望ましく、それにより新聞報道に見られるような不当な契約交渉を曲がりなりにも排除できるのではないかと思われ、議員の先生方に一層の御努力をお願いし、私の意見陳述といたします。
　ありがとうございました。