○参考人（原田純孝君）　原田でございます。
　私の専門は民法ですが、特に借地借家法を含めた住宅・土地問題を西欧諸国との比較も行いつつ研究してまいりました。そういう研究者としての目から見ますと、私は、定期借家制度の導入論には、ただいまの福井教授のお話も含めましてさまざまな重大な問題点があり、今回の法案もまたそれらの問題点を払拭し得ていないと考えております。
　以下、私がそう考える理由を述べさせていただきます。
　最も基本的な論点から入りたいと思います。
　すなわち、定期借家の導入論は、正当事由制度は借家率を引き下げた上、家族向けの広くて良質な借家の供給を阻害し、家賃の無用な上昇をもたらしている、だから定期借家を導入すれば広い借家供給が増大し、家賃も下がり、権利金、礼金等もなくなると主張するわけですが、それにどの程度の正当な根拠があるのかという問題です。
　小規模な借家は今現在でも供給されていますから、問題は広くて良質な借家の供給です。そしてその際には、新築借家の供給と既存の持ち家ストックの貸し家化とを分けて考える必要があるのは言うまでもありません。
　まず、広い新築借家の供給拡大の可能性ですが、導入論者でも著名な経済学者の方々は、定期借家権が導入された場合に借家の新築がどの程度ふえるかはそのときの景気の局面を初めとしたさまざまな要因に依存するとか、リスクがなくなるから広い借家がふえるはずだが、実際にそれを証明するのはなかなか難しいと書かれています。経済学の厳密な観点からすれば、これが本当なのだろうと私は思います。
　実際、日本の都市部の民間借家の現状は、さまざまな要因が複雑に絡み合ったところに生み出されてきたものです。敗戦後の住宅復興のあり方、若年層主体の急速な都市への人口集中、一貫した持ち家促進政策と、それを後押ししてきた税制や住宅ローン制度、不断の地価上昇と異常に高い地価水準、そしてそれを肯定してきた土地、住宅、都市、金融政策、それから土地神話など、実に多くの事柄があります。ですから、例えば大都市部の借家の狭さは分譲マンションの狭さとも連動しています。また、正当事由制度の影響がないはずの公団、公営といった賃貸住宅でも、その広さは昭和四十八年で平均四十平米、平成十年でも五十平米という水準にとどまっています。
　要するに、正当事由制度が広い借家の供給を阻害する作用を伴ったとしても、それはあくまでさまざまな要因のうちの一つでしかないのです。したがって、その一つの要因の阻害作用がどの程度であったかを確定できない限り、結局は先ほどのような言い方しかできません。福井教授はこの要因が八割だという数字を挙げられたことがありましたけれども、到底信じがたい数字です。しかも、こうしたことは他の先進諸国の場合を見ても簡単に確認できます。
　例えば、法案の参考資料の九十一ページにあるように、ドイツの借家比率は約六〇％です。ドイツは六〇年代の一時期を除けば強い存続保護を行ってきた国ですが、十分な量の借家が供給されているのです。それに対してイギリスやアメリカでは、逆に持ち家率が六六％から七〇％近くになっています。特にアメリカは、定期借家を広く利用してきた国だとされているのに、なぜ借家が伸びなかったのか。
　さらに、私の方でお配りした資料の表２を見ますと、イギリスの民間借家の比率は、戦後の過程で日本以上に急減し、かつての九〇％から今の一〇％強にまで減っています。そして、これらのことは、いずれもその国の正当事由制度がどうであったかなどだけで説明できるものではありません。
　同様に、他の先進諸国に比べて日本の借家がなぜ狭いのかについても、借家法以外の事情があります。
　法案の参考資料の方の九十一ページの下段に今、福井教授の引かれましたグラフがありますので、それを見ていただきたいと思います。
　まず、日本の借家が狭いことはたしかです。しかし、例えばドイツでは、戦後の住宅復興期以来、国が個人家主や公益的な住宅企業などに超低利の長期融資を行い、社会賃貸住宅を大量に建設させてきた経緯があります。この社会賃貸住宅は、融資の償還が終わると民間借家の区分に入ります。しかも、社会賃貸住宅の建設には、二人世帯では例えば内のり面積で六十平米、三人世帯では七十五平米といった居住面積基準がありました。ですから、それが借家の全体としての平均面積を押し上げてきたわけです。イギリスの公営住宅の建設も同様の結果をもたらしています。
　次にフランスですが、まずこのグラフのパーセントの数字は、今、福井教授も引かれましたが、全く違っております。同じ原資料の数値を使えば、左から順に四・三、二〇・二、三七・二といったドイツと近い数字になります。そして、フランスでもやはり大量の社会賃貸住宅が供給されてきました。
　さらに、フランスにはもう一つ興味深い事実があります。すなわち、一九四九年以降に建設された民間借家は一九八二年まで原則的な契約自由にゆだねられておりました。しかし、そのゆえに家族向けの広い民間借家が大量に供給されたという事実はありませんでした。
　最後にアメリカですが、その数値は共同住宅を含まない数値です。ですから、日本の数値などとは本来比較のしようがないものです。こうしたずさんなグラフや数値をなぜ推進論者の方が流布させてきたのか、研究者としては理解しかねます。
　さて、以上のことはすべて定期借家で広い民間借家の新築供給がふえるという主張が相当に抽象的なレベルでの予想や可能性の指摘でしかないことを示しています。家賃も下がり礼金や権利金もなくなるという主張も、その予想が十分な量で実現されたときの仮定の話にすぎません。ですから、広目の借家が一七％ふえる、家賃が八・七％低下するなどと言われましても、私には余り意味がないように思えます。
　しかし、他方で定期借家の借家人の地位はまさに確実に不安定化し、家主に対する立場も交渉力も非常に弱いものになります。契約期間が終了したときそこに住み続けられるかどうかはまさに家主の意向次第となるからです。一年先、二年先がどうなるかわからず、いつも引っ越しのことを考えていなければならない借家を果たして良質な借家と言えるでしょうか。しかも、借家市場は、一定の需要があればその需要に見合った商品、つまり需要との関係で適切な地域にある適切な規模と家賃の借家が当然に供給されるというものではありません。ですから、これは借家世帯全体にとっての大問題です。そして、特に低所得の高齢者や障害者などの住宅弱者にとっては相当にシビアな事態も生じ得るのではないかと恐れています。
　なお、定期借家になれば高齢者などはむしろ入居差別を受けないで済むという主張が今もありましたけれども、もしそうなるとしても、それはその高齢者などを家主から見て不都合な状況になったらいつでも追い出せる、一年から二年単位で追い出せる、だから入居の差別は行わないということにほかならないわけです。
　私が申すまでもなく、住宅は人々の生活の基本的な基盤であり、安定した住まいを保障するものであることが必要です。今後の高齢社会では、地域における在宅福祉の前提的な基盤としての住宅の意義は一層強まると考えられます。また、少子化傾向に対処するためにも、若い夫婦が安心して子供を産み、その子を地域社会の中で健やかに育てていくための住宅、前提的な基盤がやはり不可欠です。安定性が不可欠です。
　こうした居住者側の要請と家主側の収益確保の要請との調整を図ることが借家法本来の目的である、あるいは課題であると私は考えていますが、定期借家制度はその役割を放棄することになるわけです。
　なお、小世帯化した高齢者とか転勤者などの既存持ち家の借家供給は今よりは恐らく増加するだろうと思います。しかし、転勤者等の持ち家の貸し借りのためであれば期限付借家の制度があり、それでは不十分だというのであればその制度の見直しを議論すればよいわけです。類似の制度はフランスやドイツにも当然にありますから、参考例にも事欠きません。
　次に、大きな二つ目は、欧米諸国では定期借家が一般的だという主張は決して正確ではないということです。
　法案の参考資料の百二ページに導入論者の方々が活用してきた制度比較の概要表がありますのでこれを見てください。
　第一に、表の一番上の方を見ますと、アメリカやイギリスだけでなく、フランス、ドイツでも定期型の契約が基本と書かれています。それに対して、日本のところだけそうではないとされているわけです。しかし、フランス、ドイツの制度は日本とほぼ同じ構造のものですから、フランスやドイツを定期型と言うのであれば日本の普通借家も定期型の契約です。
　第二に、ドイツ欄の最初の①に書いてある定期型というのは、日本で言う期限付借家に相当する例外的な形態です。下の②の不定期型が日本の普通借家と同じ構造のもので、これが一般的な形態なのにわざわざ逆に書いてあるわけです。
　また、フランスの普通借家でも、家主が自然人のときは三年以上、法人のときは六年以上という日本より厳しい規制をかけた上でやはり期間満了時に正当事由で制限するという仕組みですが、この表ではそのことが非常にわかりにくくなっております。
　第三に、正当事由の規定はドイツ、フランスとも限定列挙の規定ですが、フランスでは、住宅の売却の場合には借家人に先買い権が認められる、また、七十歳以上の低所得の高齢者を立ち退かせるには適切な規模と家賃の代替住宅を提供しなければならないなどの制約がかかっています。ドイツでも、明け渡しが借家人にとって過酷になる場合には家主は法定の正当事由があっても更新拒絶を主張できないという過酷条項があります。
　第四に、ドイツ、フランスでは家賃の当初額は当事者が自由に決めますが、継続家賃の引き上げについては明確でかつ詳細な規制がかかっています。基準となるのは近隣の同様の住宅の通常の賃料額で、それを算定し、そしてその算定結果を公表する仕組みが用意されているのです。日本の調停や裁判による継続家賃額は抑制され過ぎているというのであれば、ドイツやフランスのような仕組みを整えるのが最も早道でしょう。
　それでは、定期借家の国、特にイギリスでの定期借家の導入はどのような意義を持つものであったか。私の理解は福井教授とは違います。
　特徴点だけ申しますと、まず導入当時の民間借家の比率は約一〇％にすぎません。他方で三〇％の公営住宅がありましたから、セーフティーネットの問題はクリアされておりました。他方、予想された家賃上昇に対しては、今もありましたように住宅費給付で対処する方針がとられました。事実、家賃は大幅に上昇し、公営住宅は入りませんが、民間借家向けだけの住宅費給付額は一九八八年から九七年までの間に五倍以上に増大しています。
　では、広い借家の供給がふえたか。借家の数は税制上の優遇措置もあって多少は増加しています。しかし、広い借家が大幅にふえたとは到底言えません。他方、居住期間の短期化が確実に進んでいます。これらについては、もし御質問があれば後に詳しくお話しします。
　ともあれ、イギリスではこういう状況なのに、なぜ日本では全く違ったすばらしい結果が得られると言えるのか、また特別措置法までつくってなぜ制度の導入を急ぐのか、私には全く納得がいかない次第であります。
　最後に、大きな三つ目として、法案の内容に関する純法律的な問題点を駆け足で指摘しておきます。
　第一に、法案では、契約を終了させるための通知につき、本来の通知期間を過ぎても家主はいつでも通知できるとしています。しかし、これでは、契約期間の満了後も家主から通知がなく借家人が住み続けているという場合の法律関係が不明確になります。やはり、通知は遅くとも契約期間の満了までにするというように改めた方がいいかと思います。
　第二に、契約の終了時に生じ得るさまざまな状況を考えますと、やはりドイツ、フランスのような一定の過酷条項を設けることが必要だろうと思います。
　第三に、賃借人からの中途解約は一定面積以下の居住用借家についてしか認められていませんが、営業用借家でも営業の廃止その他のやむを得ない事情は当然に発生いたしますので、営業用についても同様の規定を設けるべきです。もし中途解約は一切認めないとするなら、少なくとも譲渡、転貸の自由を認めなければ制度としてのバランスがとれません。
　第四に、居住用の借家契約で定期借家契約への切りかえをめぐって生じ得る社会的・法律的紛争を防止するため特別な配慮が加えられていることはわかります。しかし、同様の紛争は営業用借家でも当然に予想されます。それなのに、なぜ営業用借家を除外するのか理由がわかりません。営業用も居住用の場合と同じ取り扱いにする必要があると考えます。また、この取り扱いは、つまり附則第三条は附則第二条一項の趣旨を徹底させるためのものと解釈できますが、それがなぜ当分の間に限られているのかも問題です。
　第五に、賃料改定の特約の自由化と二十年以上の長期契約を可能にする改正は、家族向けの良質な借家の供給拡大という法案の本来の目的とは直接の関連性が乏しいと思われます。仮に不動産の証券化などのために必要なのだということであれば、そうした目的のための特別措置として別途に議論し、立法していくのが本筋かと思われます。
　私の意見は以上のとおりであります。ですから、誤った前提の上で立法されることがなきよう、可能な限りの慎重な御審議と御検討をぜひともお願いしたいと存じている次第です。
　以上であります。