Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○最高裁判所長官代理者（今井功君）　調停委員の関係でございますが、実は調停委員と申しますのは委員御承知のように、非常勤の国家公務員ということでございまして、いわゆる裁判所職員定員法による定員というものの枠外でございます。調停委員は執務をするたびに委員としての手当を受ける、こういうことになっておるわけでございます。したがいまして、私どもといたしましては各裁判所に対しまして、この法案が成立いたしましたら各地におきましてこのような専門的な知識を持った調停委員をより発掘するようにしていただきたいということをお願いしまして、そのような措置をとって法律の施行に備えたいというふうに考えておるわけでございます。
○下稲葉耕吉君　今、私質問いたしましたのは、裁判所系統の予算を見ておりますと大変窮屈でございます。そういうふうな意味で、何とかやはり私どもといたしましても大いに協力しなくちゃいかぬわけでございますから御質問申し上げているわけでございますので、御理解を賜りたいと思います。
　そこで、次に移りますが、法務省にお伺いいたします。
　法制審の答申と本法との関係、特に相違点、重立ったところで結構でございますから御説明いただきたいと思います。
○政府委員（清水湛君）　まず第一に、借地契約の更新後の存続期間が答申では十年とされているわけでございますが、これを既存の借地関係に適用するかどうかということにつきまして、法制審では適用しないのが望ましいと。つまり、これは永久に二本立てでいい、そういうことにするのが望ましいということとはしつつも、仮に適用する場合には、改正法施行後二回目以降の更新から適用するようにすべきだという形での答申がされているわけでございます。これは、今回の法案と答申がそういう意味では違うというわけではございませんで、法制審議会の基本的な考え方の部分に私どもが寄ったと、こういうことで、その点の矛盾はないというふうに申すこともできようかと思います。
　それからもう一つは、正当事由に関する規定でございます。
　これにつきまして法制審におきましては、これは今までの正当事由に関する判例在いわば分析してそれを法文化したものにすぎないのであるから、これは既存の借地・借家関係にそのまま適用しても差し支えない、そういった趣旨の答申をいただいているわけでございます。しかしながら、この点につきましても私ども法制審議会の答申をいろんな各方面と接触して御意見を伺ったわけでございますけれども、形の上では条文が変わるというようなこともございまして、正当事由について既存の借地・借家関係の方が不安を抱かれるというようなことが強く指摘されました。そのことをも考慮いたしまして、正当事由に関する規定は、これも既存の借地・借家関係には適用しない、こういうことにいたしたわけでございます。大きなところといたしますと、この正当事由の関係ではないかというふうに申して差し支えないと思います。
○下稲葉耕吉君　一番最初におっしゃいました両論併記といいますか、それが一本化されたような形に、法律ではもちろん一本ですが、そういうふうなことが、これは私の杞憂かもしれませんけれども、本法に対する理解、後で触れますが、というふうなことで若干問題になったのかなというふうな気がせぬでもないんですけれども、それはそれといたしまして。
　そこで、最初に大臣にお伺いしましたように、社会経済情勢の変化ということ、そのような流れの中で本法の改正ということになったわけですけれども、大正十年から昭和十六年まで二十年かかった、そして昭和十六年から本年まで五十年、そして今度改正される。そうしますと、現行法が旧法になって新しい法律ができるわけです。それで二つの法律でずっといくわけですね。そうしますと、また二十年か三十年あるいはもっとたった場合に、また借地借家法の改正と、こういうふうなことが社会経済情勢の変化によって絶対出てこないとも限らないのではないか。そうしますと、あと三十年たったら今度は法律がまた三つになってしまうということがないわけでもない。どういうふうな社会情勢、経済情勢の変化があるかもしれませんからね。そういうようなことが心配されるんですが、心配し過ぎでしょうかね。法務省、どうですか。
○政府委員（清水湛君）　私どもは現時点における社会経済情勢の変化に対応し得るという形で今回の法律案を作成しているわけでございまして、将来これをまた変えるということは考えておりませんので御理解をいただきたいというふうに思う次第でございます。
○下稲葉耕吉君　それは、民事局長が局長をなさっておられる間はないだろうと思いますけれども、私が申し上げますのは、やはり世の中というのはそのときどきで変わるし、したがってそれに対応するために法律も変わるわけですからね。今度は両法で、二つの法律でずっといくわけなんだけれども、やはり立法者としてはそういうふうなことまで一応見通して、そしてそういうふうな中で現行法をどういうふうに改正していくかという考え方も当然おありだったんだろうと思うんだけれども、そういうようなことを申し上げているわけでございます。
　それから、時間も余りございませんので、最後に触れたいと思うんですが、本法の審議を聞いていて、各党共通におっしゃることは、やはり法律の中身を国民に周知徹底させてほしい。どうも誤解だとか偏見だとかというふうなことがあって、それが一つの大きな世論なりなんなりになっている。これはもう困るわけでございます。だから、法務省としてはいろんな資料をつくられたと思うんですが、我々の手元にはよく見せていただけるんですけれども、国民の目にはほとんどこういうふうなものは触れないと思うんです。
　そこで、ちょっと具体的な質問をいたしますけれども、法務省の予算の中でこういうふうな広報用の予算というようなものは今年度は幾らでございましょうか。
○政府委員（堀田力君）　法務省七局その他の外局合わせまして、平成三年度の広報関係予算は約一千四百万円でございます。そのうち、この借地借家法改正の重要性にかんがみまして、民事局関係、この法案関係で約五百万の予算措置を講じております。
○下稲葉耕吉君　法務省は大変いろいろ仕事が最近ふえておられまして、入管法の改正の問題にしてもそうです。それから難民あるいは偽装難民対策、いろいろ苦労されておられます。予算も足りないし人も足りない、予備費までとられまして難民対策なりなんなりいろいろ講じられているというような経緯もある。五百万ぐらいの金で国民に周知徹底させますとおっしゃるんだけれども、新聞広告を全ページ一つ買い切りますと五百万ではとても足りません、一回だけで。それから、テレビだ何だかんだとおっしゃるけれども、それはやはり政府広報にしても金がかかるわけですね。
　だから、私が申し上げたいことは、借地・借家法の改正というこれは大変大きな法律の改正であるわけですし、我々は認識している、五十年ぶりの大改正というふうなことで。ところが、国民一人一人のこれに対する認識というのは薄い。しかも、それが直接国民の一人一人に関係のある住関係です。衣食住の住関係に影響のある大切な法律なんです。ですから、それは本年度の予算で五百万、ＰＲを徹底してやるとかあるいはコンピューターの問題なりなんなりをいろいろおっしゃっていました、体制の整備だとか何だかんだ。もちろん当然そういうようなことをおやりにならぬといかぬけれども、私は、この制度が国民の中に定着するかしないかというのは国民の理解と協力がいかに得られるか、正しく法律の中味を認識してということだろうと思うんです。そのためには、やはりもっともっと努力しておかれなくちゃならない。来年度の予算はまだ決まらないわけですから、いろいろおありだろうと思います。
　それと同時に、この問題は一法務省だけの問題じゃないと思うんです。政府全体の問題だと思うんです、国民生活に密着する問題ですから。ですから、法務省とされましても、例えば政府に直接話をされて、具体的には内閣広報室が予算持っているんですから、そういうふうなものから引き出していただいて、テレビだとか新聞だとかあるいはとういうふうなものだとか、あるいは週刊誌だってありますよ、そういうような形で協力してもらうということがやはり本当の理解を早めることになるんじゃないだろうか、こういうふうに思います。
　そういうふうな立場から、最後にひとつ大臣の決意をお承りいたしたいと思います。
○国務大臣（左藤恵君）　今、先生お話がありましたように、大変このＰＲといいますか周知徹底というものは大切なことでもありますので、本年度の予算を今官房長が御説明申し上げましたが、全力を挙げてやらなければなりませんけれども、一つは政府広報予算全体の問題としてＰＲを考え、また関係の建設省とかそういったところにもお願いしていく。
　さらに、施行まで一年以内ということにもなっておりますので、明年度の予算におきましてもこういった点について努力をいたしまして、広範な国民の皆さんに御理解をいただけるように努力をしていかなければならない、このように考えているところでございます。
○中野鉄造君　きょうは、私は極めて具体的な実務的な問題についてお尋ねしたいと思います。
　現行法のもとで、借地及び借家が期間満了だとか、あるいは債務不履行によって解約をというようなことも含めて、いわゆる明け渡しを認めた判決というのが過去五年間ぐらいにどのくらいの件数があったのか、おおよそのところでいいんですが、お尋ねしたいと思います。
○最高裁判所長官代理者（今井功君）　私どもの統計では、借地・借家の期間満了ということに限っての統計というのは実は申しわけないんですが、とっておらないわけでございまして、統計の分類でいきますと、借地・借家含めました土地の明け渡し、建物の明け渡しということでとっておりますので、そういう土地の明け渡し、建物の明け渡しということで述べさせていただきたいと思います。この中には借地・借家の事件はもちろん入っておるわけでございますが、そのほかに不法占有についての明け渡しであるとか、あるいは売買契約に基づく明け渡しというようなものが入っておるわけでございます。
　そういうことで、その事件数を申し上げますと、地方裁判所の事件でございますが、昭和六十一年から平成二年の間、五年間をざっと調べたわけでございますが、判決の言い渡しかございました件数は、ほぼ毎年、土地が千五百件程度、それから建物が八千件前後ということでございます。そのうち、土地または建物の明け渡し請求を認容した、認めたということでございますけれども、この件数でございますが、これは例年、土地がそのうちの約八〇％、建物が九五％程度ということになっております。平成二年の数字で申し上げますと、土地は千百五十七件、建物が六千八百九十七件ということでございます。
　それから、地方裁判所のほかに簡易裁判所でも、この種事件を扱いますので、それも申し上げますと、簡易裁判所では、土地の明け渡し事件は毎年約二百件、建物が毎年二千件から千五百件程度ということでございます。そのうち明け渡しを認めた判決でございますが、これは例年、土地がそのうちの七〇％、建物が九五％程度ということになっております。
○中野鉄造君　こうしたことをなぜ聞くかと申しますと、今回の法案の大きな柱として、土地・建物の有効利用促進のための定期借地権だとかあるいは定期借家権、期限つき借家権というのが認められたわけですけれども、しかしせっかくつくったこうした定期の借地権あるいは借家権というものが、期限終了後も約束に反して継続使用され、かつ、その違法状態が是正されないというようなことになったとしたならば、これはせっかくこうした定期借地権あるいは借家権というものが画餅に等しいものになってしまうんじゃないのか、こういう危惧があったものですからお聞きしたわけですけれども、こういうことにならないためにどういうようにこれに対応されていくつもりか、今のこの現状にかんがみて、その点お尋ねいたします。
○政府委員（清水湛君）　仰せのとおり、定期借地権とか期限つき借家権の場合には、その期限が到来した場合には、これは必ず土地を明け渡してもらうなり、家を返してもらう、こういうことが必要になるわけでございます。しかしながら、現実の問題として借地人なり借家人がそこに居座って動かない、こういうこともまた世の中に間々あることだというふうに思うわけでございます。その場合には結局訴訟、訴えを提起して、まあそれは調停をということも考えられましょうが、要するにそういう訴訟等の法的手段をとって、最終的には強制執行をするということになるわけでございます。
　ただしかし、これまでと違う点は、従来ですとその訴訟を起こした場合でもそもそも明け渡しをする義務があるかないか、賃料不払いを理由とする解除が有効であるかどうか、あるいは期間満了によって正当事由が認められるかどうかというようなことがこの主たる争点になってくるわけでございまして、そういうことをめぐって非常に長期の訴訟の時間を要した、こういうことがあるわけでございます。
　今回の定期借地権につきましては、そういう定期借地権であるかどうかというようなことが争いになるとこれはまた深刻な問題になる可能性があるわけでございますけれども、そういうことを防ぐという意味におきまして、この事業用の借地権でございますと公正証書でつくりなさい、また長期の五十年以上の借地権でございますと公正証書によることが望ましいけれども、そういったたぐいの書面をつくるべきである、それから建物譲渡特約付借地権でございますと、建物に仮登記をするというような形できちっと証拠を保全するということもあわせて法律上の手段といたしているわけでございますから、居座りをしたといたしましてもそういうきちっとした証拠に基づいて訴えを提起しますと、極めて短期間のうちに裁判所から明け渡しを命ずる判決をもらえることになるのではないかというふうに考えられるわけでございます。その上で強制執行をするということになるわけでございますが、そういった定期借地権である、あるいは期限つき借家であるということをきちっとした文書で明確にしておくということが何よりも肝要かというふうに思うわけでございます。
　この点も、先ほど来問題として指摘されております。知徹底と申しますか、定期借地権というものはこういうものなんだと、書面はこういう形できちっと保存しておきなさいというようなことからまず広報、ＰＲしていかなければならないというふうに思う次第でございます。
○中野鉄造君　次に、第八条の第四項なんですが、非常にこの法文の意味がわからない点があるんです。その最後に、「権利を制限する場合に限り、制限することができる。」、非常にわかりづらいんですけれども、これはどういうことなんですか。
○説明員（寺田逸郎君）　わかりにくいことばかり御説明申し上げましてまことに恐縮でございますが、八条の四項と申しますのは、まさに八条の一項と二項との関係で出てくる規定でございまして、この新しいタイプの普通借地権におきましては、更新後は基本的に両当事者は解約の申し入れ権を持つということでございます。もちろん、その原因というのは一方においては建物の滅失があったとき、他方所有者側が解約をするには借地権者が承諾を得ないで建物を築造したとき、まあ実際を考えてみますと建物が滅失した機会に双方が解約権を持つ、こういう関係に立っているわけでございます。これはこの機会に、実は前にも御説明申し上げましたけれども、十八条の非訟事件に誘導しで、そこで将来の権利関係を事前に調整していただく、これが立法のねらいでございます。
　ただ、こういう関係は言ってみればその機会に権利の調整を行うわけでございますけれども、当事者がそういう関係を望まないという場合もあり得るわけでございまして、解約はさせないということを事前に合意するということもこれは可能でございます。ただし、その場合に借り主は解約できないけれども貸し主は解約できる、こういう状態は余りに貸し主側に有利でございますので、そういうことはできない。つまりここは強行規定でございますので、その関係で四項の規定は非常にわかりにくくなっておりますけれども、言いたいことは、この借り主側の権利を奪うのは貸し主側の権利が奪われているときに限る。つまり言ってみれば、その期間中は両方は解約しませんよということを約束することはできる。しかしながら、貸し主の方が解約権を持っていて、借り主の方は解約権を持っていない、こういうのは許さない、こういうことを規定しているわけでございます。
○中野鉄造君　何だかわざとわかりにくいように書いているような気がしてならないんですね。今おっしゃったようなふうなことであれば、もう少しわかりやすく書けたはずじゃないかと思うんです。
　それと同じようなことで、今度は三十五条の第一項、ここにも非常に誤解を招くような文言があるんです。例えばこの三十五条、これは「借地上の建物の貸借人の保護」に関する規定ですけれども、第一項中に「建物の貸借人が土地を明け渡すべきときはこと、こう書いてあります。しかし、土地を明け渡すべき契約上の義務者は、これは土地の貸借人である建物の所有者なんですね、ここは。だから、建物の貸借人は建物賃貸借契約に基づいて建物の賃貸人である建物所有者に建物明け渡しの義務はあっても、法律上土地を借りているわけじゃないんですから、「建物の貸借人が土地を明け渡すべき」というのはちょっとおかしいんじゃないか。言わんとするところはわかりますけれども、先ほど言ったようにどうもおかしいなと思うんですね。
　だから、ここは例えば「建物の貸借人」ではなくて、「土地の貸借人」と書くべきであって、「土地の貸借人が土地を明け渡すべきことに伴い建物の貸借人が建物の賃貸人に建物を明け渡すべき」と、こういうように書けばよかったんじゃないかと思うんです。建物を借りている人が土地を返すというのはどういうことか非常にちょっとわかりづらいんですけれども。
○説明員（寺田逸郎君）　またまた非常に御説明難しいところばかりでまことに恐縮でございますけれども、これはもともと土地をどのような場合に明け渡すかということがここで問題になっている。したがって、述語は「土地を明け渡す」ということにならざるを得ないわけでございます。確かに、建物の貸借人というのは建物を借りているのであって土地を借りているわけではない、これはまさにおっしゃるとおりでございますけれども、他方法律上は建物の貸借人というのはその建物を占有していることによって土地を占有してるんだと。したがいまして、訴訟で建物の貸借人を土地の所有者が追い出す場合には、建物から退去して土地を明け渡せと、こういう判決が出る。これは弁護士先生方は御承知のとおりでございますが、そういうことにならざるを得ないわけでございます。
　したがいまして、ここは借りているわけではございませんけれども、占有という物理的な状態は生じていて、それで契約関係はない、そういう場合に明け渡すのはまさに対象は土地であって、占有しているのは建物の貸借人だという非常にややこしい関係を規定するという、まあ従前なかった新しい貸借人の保護を規定しているために多少わかりにくいということでございますけれども、そういうことを目的としているためにそうならざるを得ないわけでございます。
○中野鉄造君　それは、当然建物が宙に浮いているわけじゃないですからわかりますけれども、やはりこの点も国民の側がちょっと見たときにわかるように、今申しましたように、「土地の貸借人が土地を明け渡すべきことに伴い」と、こういうように書けばよかったんじゃないかと思うんです。
　まあもうこれ書いてるんだから、これをまた修正しろなんて言ったって無理でしょうが、この間から何回も私は言っていますけれども、とにかく法律用語というのはちょっと一般国民が見たってわかりずらい、弁護士の先生方が見たってわかりずらいとおっしゃるんですから、もう少しこういうような点もひとつ検討していただきたい、こう思います。
　それから、次に十一条の二項なんですが、地代等の増額請求に関する条文についてお尋ねしますけれども、この項で、「地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者」、つまり借り主ですね、借り主は「増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。」、こう規定してあります。ここで言う「相当と認める額」というのはどういう額なのか。いわゆる借り主が自分で判断してこのくらいでいいと思った額なのか、それとも従前の地代等の額を言うのか。
　今までの判例あたりから見ますと、借り主が従前の地代等の額を自分で相当の額と判断して供託していたのに、その額が不当に安い、こう裁判所で判断されて、債務の本旨に従った地代等の提供ではないという理由で契約解除が認められてしまった、こういう実例があるやに聞いております。したがって、その「相当と認める額」とは、法務省ではどの程度のものを考えていらっしゃるのか。従前の地代等の額の何％増ぐらいをもって相当の額と言われるのか、その辺のところをお尋ねしたいと思います。
○政府委員（清水湛君）　実は、この十一条の規定は、昭和四十一年の改正の際に改正された条文でございます。
　この「相当と認める額」というのは、結論から先に申しますと、借地人が自分の主観において相当だと思っている額、こういうことでございます。
　実は、なぜそういうことになったかという背景をちょっと説明いたしますと、四十一年改正前におきましては、地主の方から地代の値上げ請求がありますとそこで客観的に相当な額にもう地代は改定されてしまう。例えば、一万円のものがその請求の時点で客観的に相当な額が二万円だということになりますと、一万円のものが二万円になってしまう。ところが、二万円であるかどうかというのは実は裁判が確定してみないとわからない、後にならないとわからないわけでございます。そういうときに一体借り主は幾ら支払えばよろしいのかということが問題になりまして、従来どおり一万円払ったのでは、これは賃料不払いということになって債務不履行ということになり契約解除の理由になるこういうことに当時の裁判例はなっていたわけでございます。しかし、裁判で争って何年かたった後に、いや実はあのときの地代は二万円が相当だったと言われても困るわけですから、そのときに自分で大体見当をつけて一万八千円とか一万九千円の金を支払っていれば債務不履行ということにはならないということになったのかもしれませんけれども、それでは余りにも借り主側としては不安定な地位に置かれる、こういうことになったわけでございます。
　そこで当時、四十一年改正におきましては、借り主の方で自分ではこの辺が適当だという金額を支払えばよろしい、これは争いになっているでしょうから当然供託ということになると思いますけれども、その程度の金額を供託しておけばよろしい。その場合一万円が自分としては正しいんだと思うなら一万円でもよろしい、しかし一万二千円ぐらいじゃないかと思えば一万二千円でもよろしい、こういうことでございます。しかし、その後裁判で二万円が正しい額だったということになりますと、差額一万円あるいは八千円について年一割の割合による利息をつけて全部払いなさい、こういう年一割の利息というペナルティーをつけて幾らでも相当な額であれば支払いあるいは供託すればよろしい、こういうことにいたしたわけでございます。
　そこで問題は、一万円のものが二万円という程度でございますといいわけでございますが、何年にもわたって周辺の地代あるいは家賃というものはどんどん、例えば三万とか四万になっている。そういうときに例えば昔々決めた地代なり家賃が千円である。だれが考えたって千円なんというのはおかしい、本人自身も内心ではおかしいと思っているというような状況があるにもかかわらず、ずっと例えば千円しか払わない、千円しか供託をしていないということになったようなときに、それでもなお自分が適当だと思う金額さえ支払いあるいは供託しておけばよろしいのかということが問題になってくるわけでございまして、借地・借家関係における信頼関係というようなものを前提に考えますと、そのような著しい、何と申しますか信頼関係を破壊するような行為については、やはり債務不履行ということで契約を解除することを認めてもよいのではないか、こういう考え方が出てくるわけでございます。
　実は、昭和四十一年の立法当時におきましても、余りにも著しい不当に低額な支払いまたは供託については、それは契約解除をもって地主、家主側は対抗することができるんだという考え方がございました。その後、裁判所で非常に著しいそういう事案につきまして解除を認めるというような例がございましたけれども、私どもといたしましては、それは非常に極端なやはり例と言わざるを得ない。根本的には、当事者が自己の主観において相当と認める額を支払いまたは供託しておく限り契約解除ということにはならないということで差し支えないというふうに考えている次第でございます。
　今回の改正ではこの点については何ら触れてはおりませんけれども、解釈は全く変わるものではないというふうに考えております。
○中野鉄造君　このことは、そのずっと先に出てきます三十二条の二項の家賃の場合も一緒ですね。
○政府委員（清水湛君）　仰せのとおりでございます。
○中野鉄造君　この件については今お話がありましたように、供託しても意味がなくなるというか、非常にそういったような利子がついてみたりなんかして、判決が出るまではそういったようなことでリスクが大きい。だから、地代だとか家賃、こういうことがこれからその調停前置主義が導入されたとしても、やはりこの問題については、こういうようなときはこうだというような、いろいろなそういった面で先ほどからお話があっておりますように、ひとつ大いにＰＲに努力をしていただきたい、こう思うわけでございますが、大臣お願いいたします。
○国務大臣（左藤恵君）　今のお話のとおり、いろんな面で誤解がないようにＰＲに努力しなければならない、このように考えております。
○中野鉄造君　次に、十七条の二項についてお尋ねいたしますが、「造改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときはこ云々というここのところなんですが、この場合、借り主がこの裁判申し立てをする前に増改築を無断で強行した、その後で裁判所に増改築承諾にかわる裁判を申し立てたときはどうなるのか、認めるのか認めないのか、この点をお尋ねします。
○説明員（寺田逸郎君）　この十七条の第二項は、現行法の第八条ノニと全く同一のものでございまして、これを現代語化したにすぎないところでございます。したがいまして、今の問題非常に難しい問題でございますけれども、現行法の解釈ということになります。
　現行法におきましては、第十七条の第二項に相当いたします第八条ノ二の第二項の造改築の許可の申し立てというのは、これは建前といたしましては増改築をする前にすべきであって、事後的な許可を求めるということはできないという解釈がとられております。ただし、救済的と申しますか、一定の範囲でどうしてもこれが認められないわけではないという場合もまたないわけではないわけでございまして、増改築に着手した後でも、それを容易に取り壊して原状に復することが可能なような場合に認めないというのはやや酷ではないかというところから、解釈論的にはその程度の範囲では認めてもいいのではないかというような考え方がとられているところでございます。
　なお、増改築の禁止の特約に違反いたしましてこの建物が建てられたという場合には、必ずしも増改築無断特約違反ということで解除即立ち退きになるというわけではないということもまた判例上認められているところでございます。
○中野鉄造君　そうしますと、その次の十八条の一項、これも同じようなことになるんでしょうか。
○説明員（寺田逸郎君）　原則的には同様と考えております。
○中野鉄造君　次に、四十条についてお尋ねしますが、四十条には一時使用の場合の適用除外規定が示されておりますけれども、この一時使用と、この法案の一つの柱であります期限つき建物賃貸借、これとはどういうように違うのか。将来どちらに該当するかで紛争を生ずるようなことが出てくるのじゃないかということを懸念いたしますので、この一時使用と期限つき賃貸借の違いを手続上あるいは内容上の面からお答えいただきたいと思います。
○説明員（寺田逸郎君）　この第四十条の「一時使用目的の賃貸借」と申しますのは、典型的には例えば貸し別荘のようなものでございまして、その賃貸借の性質自体が一定期間、これは極めて短期間に限られるのが通常でございますが、そういうものを想定しているわけでございます。ところが、現行法ではこれが言ってみれば正当事由による契約関係の解消という全体の制度の枠外にある唯一のものであるために、この正当事由によらないで解消が認められるような借家をしたい人はしばしば一時貸賃借だということでこの四十条の、現行法では第八条でございますが、適用を主張するわけでございます。
　それで、裁判所の解釈でございますが、現在のところは先ほど申しましたように、賃貸借の性質自体が一時的なものが本来ではございますけれども、一部いわば拡張的に一時賃貸借と認められているものがございます。それが今回正式に条文で認められました三十八条、あるいは三十九条もそれに該当するわけでございますけれども、賃貸人の不在期間の建物賃貸借、こういうようなものでございまして、現に裁判例では転勤の間だけという約束で借りるというのも一時賃貸借に当たるのではないかということが問題になった事例がございます。多くの裁判例ではこれは否定されておりますけれども、中には認められたものもございますし、先ほどこの三十八条に当たると申し上げました、例えば公務員が定年後の老後の住まいとして家を買っておく、それをしばらくの間人に貸しておくというようなケースで、定年までの間にかなり期間があったケースでは、最終的にはこれが一時賃貸借と認められたケースもございます。
　しかしながら、私どもがこの三十八条を新たにつくりましたきっかけとしては、やはり学者の間からかなり強い批判がございまして、そのようなものは本来の四十条、一時賃貸借の範囲を超えているのではないか、少し乱用的な運用をされているのではないかというようなことが指摘されておりました。確かに、貸し手の側の事情で一時賃貸借というのは本来の趣旨にやや反するところがございます。しかも、これがしばしば乱用的に使われるということもまた事実でございますので、そこで今回三十八条というのを新たに設けました。ただし、三十八条の適用対象となるためには同条二項で、先ほど御説明申し上げましたとおり、「事情を記載した書面」というのが契約の必須条件ということになっております。
　したがいまして、今後は形式的には四十条と三十八条を分けるのはこの「事情を記載した書面」ということになりまして、その事情自体が、貸し主側のやむを得ない事情が三十八条、そうでなくて借り主側の事情と申しますか、賃貸借自体の性質というのが四十条、内容的にはそういう区別ができるということになりまして、比喩的に申しますと四十条の適用範囲はややそれで狭まるのではないかというように感じております。
○中野鉄造君　最後に、先日の公聴会のときにも鑑定委員に対する鑑定料の件についてお尋ねいたしましたけれども、鑑定委員、それから今回の調停前置主義採用下における民事調停委員、これは当然ふやさなくちゃいけないのかと思いますけれども、こうした鑑定委員及び調停委員の増員及び手当についてどのようにお考えになっておりますか。
○最高裁判所長官代理者（今井功君）　まず、調停委員の関係でございます。
　調停事件につきましては、調停前置主義の採用ということで地代・家賃の改定事件については事件数がふえることが見込まれるわけでございます。私どもの予測では大体千六百件程度ふえるのではないかというふうに考えております。したがいまして、この種事件を担当する調停委員というものが必要になってくるわけでございます。現在も実は、地代・家賃の改定事件については調停事件がございますけれども、これが大体二千件足らずということでございますから、その八割ぐらいがふえる、こういう計算でございます。したがいまして、この千六百件という件数は、調停事件全体が大体年間で六万件ございますから、それに比較いたしますとそれほど多いというわけではございませんけれども、専門的な知識、経験を有する調停委員が必要だという意味では御指摘のとおりでございまして、私どもとしては事件数の動向を見ながら専門的な知識を持った調停委員の増員ということを考えたいというふうに考えておるわけでございます。
　次に、鑑定委員でございますが、これはいわゆる借地非訟事件の鑑定委員ということでございます。そうしますと、借地非訟事件がこの法律の改正によりましてふえるのか、ふえないのかということが問題になるわけでございます。実は、現在の借地非訟事件とほぼ同じように新しい法律でもなっておるわけでございますが、十八条の「借地契約の更新後の建物の再築の許可」という点がこの法律で新しく定められた事件ということになるわけでございます。ただ、こういう事件が現実に起きてくるのは実は非常に先の話でございまして、少なくとも三十年はかかるということでございます。と申しますのは、これにつきましては、これは更新に関する規定の一部でございますので、従前の借地契約については適用がないということでございますので、この法律施行後に契約をされた借地契約、それが更新ということでございますから、三十年、その後の問題でございますからこれはそのときに考えるということになりまして、当面はこれについて手当てはしなくてもよいだろうというふうに考えております。
　ただ、若干気になりますのは十七条の規定でございます。これは「借地条件の変更及び増改築の許可」ということでございまして、借地条件の変更につきましては、現在も非堅固の建物から堅固の建物にするということは規定にございますけれども、これがやや今回は広くなるということでございます。しかし、大筋においてはそれほど変わるというわけでもございませんので、それほど事件はふえるわけではなかろうということを考えておりますので、現在のところは今のような鑑定委員の現況ということで賄えるのではないか。もし施行後に事件が相当ふえるようですと、その時点で鑑定委員の増員というようなことも考える必要があろうかと思いますが、今のところは現在の体制で十分いけるのではないかというふうに考えているわけでございます。
○橋本敦君　前回は、正当事由をめぐる問題について質問をいたしましたが、きょうは定期借地権問題と賃料改定をめぐる問題に絞って質問をしたいと思います。
　最初に、定期借地権の問題でありますけれども、これが普通の借地権と根本的に違う点は、これは言うまでもありませんが更新の権利がない、期間が来れば必ず借地権が消滅する、こういう意味ではこれまで借地法が規定していた借地権とは根本的に百八十度以上大転換をする、そういう新しいシステムを導入しようというわけであります。
　この定期借地権の創設が今度の法案の重要な目玉の一つであることは法務省として間違いないと思うんですが、これが宅地の供給なり住宅の提供なりといった国民的ニーズに沿うものであるということを期待すると連合審査でも大臣は答弁されたんですが、そのように思っておられるわけですか。
○政府委員（清水湛君）　御指摘のとおり、定期借地権制度あるいは確定期限つきの建物賃貸借制度、こういうのが今回の改正法の主要な点の一つであるということでございます。
　そういうことで、大臣が前々から御答弁されておりますように、こういう制度の導入によって新たな借地の供給が促されるであろうということを私どもは期待しているわけでございます。
○橋本敦君　普通の借地権と、この法が制定された後、この定期借地権との関係を考えると、貸す方つまり地主の側の貸しやすいのはどちらの制度だと法務省は考えておりますか。
○政府委員（清水湛君）　どちらによるかということはそれぞれの地域の事情、地主側あるいは借り主側の事情、その他いろいろな事情によることであろうと思います。それぞれのケースに応じてそれぞれの類型のものが利用されていくというふうに考えております。
○橋本敦君　法務省は、この定期借地権が多く利用されることを期待しているでしょう。
○政府委員（清水湛君）　現在、この改正法によって認められている借地権のメニューが多様化されましたので、それぞれのメニューが適切に利用されるということを期待しているわけでございます。
○橋本敦君　かねてから地主団体の要求は、一たん土地を貸したら返ってこないというようなことではなくて、つまり更新がなくて必ず返ってくる、そういうシステムをやってほしいというそういった要求がかなり広範な展開をされていたわけです。だから、基本的に定期借地権制度の創設がその期待にこたえようという方向であることは、これは間違いないんです。
　そして、しかもこの問題が一たん法制化されますと、地主の側としては三十年、それから二十年の更新、さらに更新、返してもらうには正当の事由があるかないかが大問題になる、こういうのじゃなくて、五十年たったら必ず返してもらえるならそっちの方がいい、事業所用だったら十年または二十年で必ず返してもらえるならそっちがいいということで、定期借地権の方に地主の選択が傾いていって、普通借地権というのが影を潜めていくということになる傾向が実は出てくるようにこれは予測される。そうなりますと、この法律によって我が国の借地制度というものはこれまでの借地権の長期安定化、それの保障ということからまさに大転換をしていくという重大な問題になってくるのは明らかであります。
　そこでお尋ねしますけれども、三つの態様の定期借地権を創設するというんですけれども、まず第一番目の五十年の定期借地権を考えてみましょう。この上に建物が建って、たくさんの貸借人の皆さんが借家人としていらっしゃる。定期借地権ということを知らずに居住をして、そして突然もうこの土地は五十年で半年先に終わりますから出ていってくださいと言われたら、一体借家人の保護はどうなるんです。その場合、この法律では一年の余裕だけしかないんでしょう。
○説明員（寺田逸郎君）　これは、先ほども議論の対象になりました第三十五条の「借地上の建物の貸借人の保護」という制度がございまして、これが定期借地権であることを知らなかった、したがって存続期間の満了によって貸借人が土地を明け渡すべきであることを知らなかった、こういうケースは裁判所の裁量によって一年を超えない範囲内において明け渡しの期限が許与される。したがって、一年間は保護されるというそういう可能性があるというわけでございます。
○橋本敦君　だから、私が言うとおりじゃないですか。どんなにけしからぬ、おれは知らなかったと言っても一年たったら出ていかされるんですよ。そういう定期借地権だということを知らさないで、貸して期待感を持たせて、賃料を平気で地主が取っておったということになると、たまらぬのは借家人でしょう。そういった保護についてはたった一年の猶予しかないというのは、これは問題ですよ。
　それだけではなくて、事業所用という問題を考えてみましょう。なるほど十年、二十年で返ってくるなら地主は貸そうというインセンティブが働くかもしれない。しかも、事業所用だったら収益性が高いから居住用よりも家賃を高く取れるという期待感があるかもしれない。だから、事業所用の定期借地権は、私は都市部ではうんとふえるという状況は、これは法務省や大臣が考えられるとおりあるでしょう。しかし、その結果町はどうなるか、今でもオフィスビルが建ち住民が立ち退いた後は駐車場がどんぜんできて人の住めない町になっている。だから、結局住民を追い出した後、事業所用、事業所用ということで短期定期借地権の問題で人の住まない町が一層深化をしていく。都市におけるドーナツ化現象が今まで言われていますけれども、そういった状況をつくり出すということさえ考えられる。
　それから、もう一つの三十年しか期個を認めない建物譲渡特約つきの定期借地権を考えてみましょう。マイホームを持つという庶民の夢は大変です。やっと土地を借りて、そして家を建てた。ところが、土地を借りるのに三十年しか貸しません、建物譲渡特約しか貸しませんよと言われて、泣く泣くそれを借りたとしましょう。そうしたら二十年、二十五年一生懸命働いてローンを払ってほっとしたら三十年が来て、三十年たったら古い建物だということで安い価格で地主に買い取られて、自分は今度は借家人に転落をし、いつ明け渡しを要求されるかもわからぬという状況になる。こんなもの借家人にとって有利なこと一つもありませんよ。
　だから私は、この定期借地権の創設というのはこれは全体としてまさに土地の高度利用なり住民の追い出しなり、あるいは貸した土地は必ず返す、この原則を貫徹するという地主の要求なりに沿うということではあっても、一般の国民にとってそうプラスになるようなものではないと考えていますが、大臣の所見はいかがですか。大臣の考えを聞きたい。
○政府委員（清水湛君）　定期借地権制度が地主側の要請だけでできたようなお話でございますが、これは前々から説明しておりますように、現在の借地法が非常に硬直、画一的な規制をしておりますために貸す方としても貸しにくい、また借りる方としても低額の権利金で短期間でいいから一定の土地を借りたい、こういう現実の需要があるわけでございますけれども、そういう需要にこたえられるような形で借地の提供がされていない、こういう事実に私ども着目しているわけでございまして、地主側の要請を一方的に受け入れるとか、そういうようなことでは全くござ、いませんので、そのことをまず御説明しておきたいと思います。
　それから、そういうような定期借地権制度というものを前提にして、その上にいる借家人というものがあり得るわけでございますけれども、その借家人の保護につきましては、先ほど御指摘いたしましたような三十五条その他の規定におきまして保護されているいこういうことになるわけでございます。この点も、例えば現行法で借家期間が正当事由があるということで満了するということになりますと、現行法ではすぐ出ていかなきゃならないということになるわけでございますけれども、その点もきちんとした形で――この保護が十分であるかどうかということについてはそれは御意見はあるかもしれませんけれぜも、少なくとも一年間はそこに住んでおられるという形でこの貸借人を保護しておる、こういうことでございますので、その点は御理解をいただきたいと思う次第でございます。
○橋本敦君　それは、法務省は私が言うとおり認めるような答弁は法案を提出している建前からできぬでしょうけれども、実態として私が指摘した借家人の皆さんや都市の住環境を住民本意で整備するという観点から見て問題があるという指摘は、これは真剣に受けとめでもらわなきゃいかぬと思いますよ。
　大臣も私と同じ大阪ですが、現に大阪の町というのは再開発その他の中で人の住めない過疎現象が進んでいること自体は、それ自体大きな問題になっているじゃありませんか。そういった問題について、この定期借地権の創設で防止できる、それを防ぐことができるという保障は私はこれは何もないと思いますが、大臣いかがですか。
○国務大臣（左藤恵君）　今までの借地・借家関係は、そのまま続けていくわけでありますけれども、新しく今度定期借地権の制度を創設するということは、結局今まで提供してくれなかった地主さんが新たにこういう条件ならば提供してもいいと、その要請にこたえるというような意味での法改正でありますから、そういう意味では幾らかでも私はそういうものを提供してくれる促進を図ることができる、それによって将来の国民生活の基盤整備に貢献できる、このように考えるわけでございます。
○橋本敦君　繰り返しになりますが、地主が貸しやすくしてやるんだというお話ですが、貸しやすくする結果は私が指摘したとおり、事業用定期借地権の短いものが広まる可能性はあるし、あるいはまた、五十年定期借地権というものが広まる可能性はあるけれども、住民あるいは借家人はそれによって保護され保障されるどころか、重大な利益侵害を受ける問題が、これが残りますよということを言っているんですよ。
　次に、賃料問題に話を移します。
　法務省は、「借地・借家法改正に関する問題点」という説明の中で、「最終的には、土地所有者が民事訴訟を提起して解決しなければならないことになるがこ、これは賃料問題、「些少な地代の増額のために」、あるいは家賃でもそうですが、「訴訟を提起することは、経済的に釣り合わない。このことが、借地制度を利用し難いものとしている原因の一つになっているので、この紛争を未然に防止し、又は簡易迂遠に解決することができる制度が整備されることにより、借地制度は、大いに利用し易いものになるとの意見が強い。」という説明をされておりますね。借家についてもそうでしょう。
　つまり、賃料紛争は裁判によらずに早く迅速に解決するようにしてくれればもっと貸しますよという意見がある。こういう意見があるということを説明の中で言っているんですが、これはもちろん貸し主側の意見でしょう。
○政府委員（清水湛君）　いろいろ意見照会をして、各界の意見の問題点に対応する分析でございまして、貸し主側だけだというふうに限定するのはいかがかというふうに思います。貸し主側だけの意見ではないというふうに考えております。
○橋本敦君　借り主側の意見ですか。
○政府委員（清水湛君）　貸し主側だけの意見であるというふうにばちょっと考えてはいないわけでございます。
○橋本敦君　借り主側の意見はこういう意見がありますか。
○説明員（寺田逸郎君）　今、御指摘がありました点は、問題点に対する説明の中で挙げているものでございまして、問題点というものはそもそも一定の方向を出しているわけでございませんで、こういう解決もあり得る、その場合はこういうことを背景にしたものだという説明をいたしているわけでございます。したがいまして、これが貸し主側の意見だ、学者の意見だというような背景があるわけではございません。客観的な御説明を申し上げているということでございます。
○橋本敦君　客観的にどこの意見かというんです。もう時間がないからこんな問答で時間をつぶすのはたまらぬですよ。ずばっと国民の前にはっきりと答えるような答弁しなさいよ。
　そこで、いいですか、今回の民事調停法の改正とも絡んで、賃料紛争の迅速な解決ということが一つはここで論議をされているんです。迅速な解決自体、私も決して否定しませんよ。また、調停制度そのものも、私も職業柄の経験もありますが、当事者が話し合って解決することが基本であるならば結構ですよ。問題は、今日の賃料改定という問題、この状況の中でこれをどう見るかということなんですよ。言うまでもありませんが、最近は地代や家賃の増額がどんどん出で、この間も紹介しましたけれども、借地借家人組合の皆さんの調査で、一番困っているのは何ですかといったら、明け渡しを要求される問題です。その次はというと、賃料を増額される問題ですと答えている。現在の賃料はどうですかという質問に対して、みんな高いと思っている。それをさらに上げられる。こういうことが最近、近年増大をしている背景的事情の根幹に何があるかと言えば、共通のコンセンサスとして異常な地価の高騰という問題があるということは、これは認識として一致すると思うんですが、間違いないでしょう。
○政府委員（清水湛君）　そういう地価の異常な高騰というのが一つの原因となっているというふうに認識いたしております。
○橋本敦君　この土地の異常な高騰の責任はだれかというのは国会でさんざん論議をしました。論議をして、結局政府のこれまでの土地政策、そこに重大な誤りがあり、政府の責任だということも明らかになってきた。そうなると、そういう政府の土地政策の失敗から異常な土地高騰を引き起こして、その責任は政府がとらないまま借地人、借家人が異常な賃料高騰ということで犠牲を押しつけられる、こんな不公平なことが社会的に許されるのか。そこで、賃料は適正賃料、相当賃料というんだけれども、どうあるべきかということは、今真剣に問われなきゃならないわけですよ。
　そこで伺いますが、どの程度の賃料が適正であるかということについて明確な基準なりあるいは明確な算定ルールなりが今我が国に確立されておりますかおりませんか、簡単に結論だけ答えてください。
○政府委員（清水湛君）　地代・家賃は原則的には当事者の合意で決めるということになるわけでございますが、紛争になりますと、御存じのように、鑑定人に鑑定をしてもらうというようなことになるわけでございます。その際、鑑定の手法として、土地鑑定委員会等で定めております不動産鑑定評価基準というようなものがあるわけでございますが、この中にも賃料を定める手法として幾つかの種類のものが掲げられているわけでございまして、これだけが決め手である、増減額の査定の方法であるというふうなことには必ずしもなってない。結局、あらゆる事情を考慮して決められているというのが実情ではないかというふうに思う次第でございます。
○橋本敦君　おっしゃるとおり、基準はないんですよ。だから、最高裁も判例の中で諸般の事情を総合的に検討してということにならざるを得ないんでしょう。
　ところが、諸外国では、学者の皆さんもお調べになっていますが、例えばイギリスの場合では家賃係員、家賃裁判所というのがあって、そこで公正な家賃があらかじめ決定される、それが登録されているというシステムがあるというんですね。アメリカでは多くの都市で、各自治体が家賃統制、これを行って不当な値上げが起こらないように上限を決めるなどの処置をとっておる。日本にはこれもない。フランスではもっと進んでいて、フランスでは賃貸借関係全国委員会というのが設けられて、ここで毎年適正賃料について協約を結ぶんですが、その際の協約の当事者として賃貸人側もありますが貸借人側、例えば日本で言えば全国借地借家人組合連合会というのがありますが、それが法的に当事者として適正賃料について地主側と交渉をして、協約をして、そしてそれが決められることによってそのことが基準になっていくというシステムになっておるわけです。また、ドイツの場合では、標準賃料表ということが賃貸人と貸借人の利益代表の協議の中からそれが決められていって、規範化されていくというシステムになっている。
　日本では、貸借人側の皆さんの意見をこのようにして反映するシステムというのは制度的にありますかありませんか、ないでしょう。
○政府委員（清水湛君）　法務省の所管の内部にはそのようなものはないというふうに申し上げていいと思います。
○橋本敦君　法務省の所管にもないし、政府の所管にもないんですよ。だから、我が国の貸借人の皆さん、借地人及び借家人の皆さんの苦しみに対応して制度的にこれを適正なものにしていくというような社会保障的な意味も含めた全体的な適正賃料のシステムが確立されておらぬというのは重大な問題です。そういうものが確立されておれば、賃料紛争の迅速な解決を調停前置であれ何であれやることは容易でしょうし、また可能でしょう。ただ、そういうシステムがないときに今の現状で調停を中心に迅速にやっていこう、こうなりますと、局長がおっしゃったように、鑑定ということを使わざるを得ない場合が多々出てくる。ところが、その鑑定なるものも御存じのように、積算法というのがあったり、あるいはスライド法があったり、賃貸事例比較法があったり、収益分析法があったり、そこで差額配分方式というのが出てきたりして確立されておらぬのです。
　しかも、不動産鑑定の結果は現在の地価の異常な高騰、この異常な部分をカットカットして適正な地代をもともとはじき出して、そこからというそういう手法がなかなかできなくて、今の高い地代を基本にして利回り率を考えて収益率を考えるという手法が入ってきて、結局高いものを押しつけられてくる。私は多くの裁判例や経験もありますけれども、一挙に二倍、三倍というのが鑑定の結果出てきて、それが裁判の結果になっている例もたくさん知っていますよ。最近の裁判の傾向としてこういう不動産鑑定を裁判所も多く利用するようになっていること、そこでは鑑定の結果にほぼ近い額の認定がなされるケースが多いこと、これは私の知っている範囲でそうですが、局長のお考えはどうですか。
○政府委員（清水湛君）　地代・家賃についての紛争が裁判所に持ち込まれますと、裁判官としては法律の専門家でありましてもそういう賃料の額とか不動産の価格ということについてはこれは必ずしも通じているわけではないということから、不動産鑑定士という資格が国家資格として認められているわけでございますから、そういう方々の鑑定に基づいて裁判が適正に行われておるというふうに私どもは考えているわけでございます。
○橋本敦君　裁判が適正に行われておるか行われていないか聞いていないんですよ。不動産鑑定の結果を援用して、ほぼそれに近い賃上げ額が裁判で認容されているケースが多いというのを判例その他検討なさってその傾向は把握しておられますかと聞いているんです。適正かどうか言っていない。そういう傾向に現になっているでしょうというんですよ。
○政府委員（清水湛君）　私の非常に短期間の経験でもございますけれども、やはり当事者が真剣に争うということが多いわけでございまして、鑑定も二回、三回行われるというようなこともございますし、そういういわば食い違った鑑定の中で裁判所が総合勘案して適正な地代を決めるということが多く行われているというふうに思うわけでございまして、裁判所が無批判に鑑定結果をそのまま採用しているということはないのではないかというふうに私は考えておるわけでございます。
○橋本敦君　そういうことをおっしゃるなら、法律時報六十一巻七号で大阪市大の池田恒男氏が大阪地裁の裁判傾向を分析して、次のように述べておられる事実を指摘しておきましょう。こういうふうに言っておりますよ。「若干の賃料裁判の結果を分析すると」次のことが明らかになるとして、「不動産鑑定士による鑑定を吟味しようとする姿勢が感じられる判決も相変わらず見られるもののこ、次ですが、「そのような姿勢がほとんど感じられない判決もかなり目立つようになった。」、こう言われているんですよ。確かにそういうことが現にあるんですよ。だから私が言いたいのは、鑑定を援用するということが必ずしも今日の社会情勢やあるいは借家人、借地人の皆さんの現実の事情に具体的に即応した適正な賃料をはじき出す上で決定的にそれがいい材料になるという保障はないということですよ。
　先ほど言ったように、フランスあるいはイギリスの例で見られるような社会的公正な基準の確立を借家人の意見を入れてつくり上げるというシステムはない。そして今日の異常な土地高騰はまだ続いている。そこで土地鑑定を多用するならば不当に高い賃料が出てくるというおそれがあるが、それを防ぐという具体的な算定方法、基準も確立されていない。そういう状況の中で、迅速に賃料紛争を解決するという問題は安易にこれは進めるわけにいかない重大な問題を含んでいるんだということを私は指摘しているわけであります。
　最後に、大臣に伺いますけれども、まさに適正な賃料ということで借家人や借地人を保護する具体的なそういう法律的な手だてはこの法案にはないということはお認めになりますか。
○国務大臣（左藤恵君）　そうしたことではなくて、この借地人、借家人の保護というものにつきましては、何回も申し上げておりますように、従来の法律の既存の借地・借家関係については一切適用しないということでもございますし、そうしたことで従来どおりの取り扱いを受けることでもありますから、今お話しの点の問題とは今回の改正は立場が違う、申し上げていることが違うのじゃないか、私はこのように考えるところでございます。
○橋本敦君　よくわかりませんが、終わります。