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○生田政府委員　まず、地価動向の状況でございますが、平成十年の地価公示の結果によりますと、全国平均の地価は、住宅地、商業地ともに七年連続の下落となっておりますけれども、下落幅は少し縮小しつつあるという状況でございます。
　大都市圏では、住宅地はマイナス二・二％でほぼ横ばいの状況になっております。それから、商業地ではマイナス七・五％とまだ少し下がっているわけでございますが、六年連続して二けた台の下落となっていたものが、今回は一けた台の下落という状況でございます。
　今後の地価の見通しでございますけれども、今の地価というのは、先生御承知のとおり、かつてのバブル期とは違いまして、実需給といいましょうか、実際の需要供給の状況を反映して定まっているというぐあいに私ども認識しておりますので、中長期的に見ますと、人口あるいは産業といった需要側の構造変化、こういったことを判断いたしますと、安定化傾向が強まるものというぐあいに考えております。ただ、短期的には、景気の動向によりましてかなり大きく左右される面があるのではないかというふうに思っております。
　実際にこの前の地価公示で見てみますと、四半期ごとの地価動向を分析いたしますと、大都市圏の地価は昨年の後半からわずかに下落幅が拡大しているわけでございますけれども、これは恐らく、景気の先行き不透明感が増している、そういった中で需要層の買い控えあるいは模様眺めの傾向が強まっているのではないかというぐあいに考えられます。同時に、大変厳しい金融情勢の中でございますので、資金制約というものがだんだん強くなっておりまして、需要に全体的な力強さが失われつつある、こういったことが大きく作用しているのではないかというぐあいに考えられます。
○青木委員　そこで、現在景気が悪い、それも長期化しておる。政府の方ではいろいろな手だてを講じられ、そしてまたこれからも講じられようとされておりますが、国民の気持ちからいっても、早くこの現状を打破するというか、何とか景気が持ち直す、それを期待しておるわけであります。
　この場で直接的な問題ということではないかもしれませんけれども、非常に土地対策ということについて関連をしますのであえてお尋ねをするわけであります。現在景気が悪い、しかも長期化しておる、先行きもなかなか予断を許さない、そういういろいろな理由があるでしょうけれども、推測されるには、いわゆる不良債権なるもの、俗に言う抵当物件、担保が寝たきりに、言葉は悪いかもしれませんが、塩漬けにされておるというか、そういったところがかなり強い要因になっているのではないかという議論があるわけです。
　その程度がどの程度か、他の要因に比べてどの程度かという点はなかなか難しいかもしれませんが、一応、政府側として、そのあたりの認識、不景気の要因としての塩漬けの不動産、土地というものが、数字的にどの程度であるという認識をお持ちになっておられるかということをまずお聞かせをいただきたいと思います。
○亀井国務大臣　大変難しい御質問でございます。確かに、今現在の景気の動向を考えましたときに、いろいろな要因があるわけでございまして、その中の一つとして土地取引が活性化をしていないということもあるわけでございますが、しかし、土地取引が活性化をすれば、そのことによって景気が直ちによくなるということではなかろうと思うわけでございます。あくまでも土地の有効利用を促進をしていく、そのための土地取引を活性化させる、そのための対策を各方面にわたって講じていく、そのことの結果として景気が回復をしていくという、その一助になっていくのではないか、そうした考え方でございます。
　現在、もう委員既に御承知のとおりでございますけれども、土地税制につきましても思い切った見直しをいたしておりまして、例えば地価税も凍結をするということにしたわけでございますし、また譲渡益課税も大幅に緩和をするということもいたしました。さらにまた、不動産の証券化を進めるということも今準備をいたしておるところでございます。
　また、やはり、潜在的な需要があったといたしましても、それを支援していく金融システムがうまく機能しないという、そこにも大きな原因があるわけでございますから、金融システムがとにかく円滑に動くように万全の対策をとっていくということ、そしてまた不良債権の償却を一日も早く進めていく、そうした支援体制を金融システムの上でつくっていくことも土地取引を活性化させていくために非常に重要な問題ではなかろうか、かような認識をいたしております。
○青木委員　景気対策そのもの、あるいは景気、不景気の認識等々、関連はしますが、ここが主舞台ではありませんのでこれ以上多くを申し上げませんが、しかし、土地ということに関しては非常にこれが絡み合っていることは事実だと思うんですね。今長官がおっしゃったとおりだと思うんです。
　そこで、今は、政府も再三再四おっしゃってみえるように、緊急事態だということですね。平時ではない、緊急事態だ。だから、いろいろ緊急的な施策を講じようとされてみえる。そういうところからしますと、この土地対策という面でも、今の緊急時の対策としての部分と、あるいは恒久的なあるいは将来見通しの中における対策と、やはりこういうものがあると思うんですね。それで、今回の法改正は、長期的な部分もあるでしょうが、しかし現在の、短期的というか臨時的というか、そういったものにも資する、その辺はよくわかるんです。
　そこで、土地が、じゃ、現状からもう少し下落、廉価になった方が日本として相対的にいいのか。あるいは、いや、そうじゃない、今の不良債権問題があるので、そこがまず治らないことには次の段階へ進めないんだ、今病気だからまずそれを治さなきゃいけないんだ、そのためには、粗っぽく言うと、むしろインフレに誘導した方が、ある一部の政治家の方もおっしゃってみえるようですが、あえてインフレに誘導した方がいいんじゃないかという説もあると思うんです。ということは、土地が値上がり、もう少し値上がった方が今の緊急避難としては的確な施策になるぞよという考えもあると思うんですが、そのあたり、長官としてはどういうふうにお考えであられるのかお聞かせをいただければと思います。
○亀井国務大臣　これまた大変難しいお尋ねでございますけれども、有効利用によります土地の適正な利用を促進をしていく、そしてそのために土地取引を活性化をしていく、それが重要であるという認識でございますから、その土地取引の活性化を阻害をしておるさまざまな要因をできる限り取り除いていこうということで、今回の法改正を含むいろいろな措置をとっておるところでございます。そうした障害を取り除いた後、土地取引がどうなるかということは、これはやはりあくまでも需給関係ということによって決まっていくのが私は本来の筋だと思っておるところでございます。
　現在、土地にいたしましてもあるいは住宅にいたしましても、それを求めたいという潜在的な需要は私はかなりあるのではないかというように思っておりまして、それが、まだまだ土地が下がるのではないかというような、そういう見通しを持っておるとなかなか顕在化してこないということでございますから、地価動向等につきましても十分に注視をしておく必要があると思っております。
　一部大都市の商業地等においては多少上がってくるような箇所もあるわけでございまして、やはりそうしたところについてはそれだけの需要が潜在的にあるということを示しておるわけでございますので、できる限り、今申し上げましたようなさまざまな障害を取り除いた上で、需給関係というものを見守っていくのが私は土地政策としてはあるべき姿ではないか、このように認識をいたしております。
○青木委員　私のような資産のない者からすればとにかく地価は下がった方がいい、あるいは住宅をこれから手にしたいという方々においては下がった方がいい、これはそのとおりなのですが、今もお話ありましたように、今病であるということから、その病を治さなければならぬ、やはりそれが先だということからすれば、このあたりで下げどまりだぞというような認識が行き渡り、そうするとそこの潜在需要というものが今だというふうになって景気刺激につながってくる、こういうことだと思います。
　それで、言葉として、今回でも、前から地価抑制から土地の有効利用、促進、こういうことをおっしゃってみえるが、よく考えるとこれは変な言葉で、地価抑制と有効利用と違う言葉をひっつけて、私から言うと一種のごまかし、地価抑制から要するに地価高騰と言うといけませんが、インフレへということが言いたいのだろうと勝手に推測しております。もちろん有効利用ということは大事ですよ、大事ですけれども、その辺のねらいがあるのかな。それは別に私は反対じゃなくて、賛成ですからいいわけですけれども。
　そこで、ただちょっと心配な点が見受けられますのは、昨今、大臣も長官もお聞きでしょうが、いわゆる日本買いというか、外人による、外人買いというのかどういう言葉か知りませんが、外国人、外国企業による日本の不動産の購入というものがかなり言われるようになってきております。
　もちろん、冷え切った状態ですから、買っていただけば土地が動く、有効利用ができる、そういう意味ではいいことではあるのですけれども、何かいろいろ聞こえてくる話によりますと、とんでもない価格で、安い価格で、いわゆる買いただきですね、買いただきで購入、土地が動いておる。それも、俗に言う一割引きとか三割引きとかいう程度の話ならそれはいいのですけれども、どうも十分の一だとか二十分の一だとかいう信じられない値段で取引がされておるように伺っております。当局としてその辺の情報をどの程度把握をされておられますか、お聞かせをいただきたいと思います。
○生田政府委員　最近新聞等で報道されておりますいわゆる外人買いにつきましては、私どもその全貌を把握するまでには至っておりませんけれども、私どもが最近不動産の関係者からヒアリングをしたところでは、幾つかのパターンがまずあるのではないかと思われます。
　その第一のパターンというのが、例えば銀座のような都心の一等地を海外のトップブランド企業が取得して店舗として利用する、そういうケースでございます。第二のケースというのは、その土地あるいはそのビルの運用収益に着目いたしまして、同じく都心の一等地に当たる優良地あるいは優良ビルを取得して、これを管理、運用することによって上がる収益を得ることを目的とする、こういうケースでございます。第三のケースが、恐らく議員御指摘の部分だと思いますけれども、我が国の金融機関が抱えております不良債権の担保となっている土地を不良債権ごと海外の機関投資家が一括して購入するケースでございまして、俗にバルクセールと言われているケースでございます。それから、第四のケースといいますのは、第三のケースとよく似ているわけでございますけれども、大変経営状況が悪化しております不動産業者が売却できずに現在賃貸している、こういう物件を一括して投資物件として海外機関投資家が購入するというケースでございます。
　第一のケースの海外トップブランドが購入するケースを除きまして、海外の機関投資家が買っておりますのは、恐らく採算ベースに乗る投資利回りを確保できるというぐあいに判断をして、投資物件として大変低価格で土地の取得を行っているというぐあいに思われますけれども、優良物件につきましては、我が国の地価が下落した結果、収益面でも実際に採算がとれるようになってきつつあるというのが背景にあるのではないかと思います。それから、最近の円安状況がこれを大変加速しているという点も見逃せないのではないかと思います。それから、一方で、不良債権の処理を急ぐ国内の金融機関が資産売却を行っているということも背景にあるというぐあいに考えております。
　それぞれの取引の内容につきましては、取引当事者が情報を開示しておりませんので、具体的に正確な取引価格が幾らなのかということは私どもとしても把握ができていない状況にございますが、大変低い価格で取得をしているということはどうも事実のようでございます。これにつきましては、投資利回りといいましょうか、そういう観点から投資適格価格というものを算出して、投資のために買っているというぐあいに現状考えられるところでございます。
○青木委員　これは非常に地価動向に影響を与える要因だというふうに私も思います。
　それからもう一つ、私自身が最近聞かされましてびっくりしたのですが、競売がありますね。これは法律に基づいて担保物件を競売にかけるわけですから、法律上何の問題もないのですけれども、例えば私が今回聞いた例は、六千万円の担保を入れた土地なのですが、これは計算が要りますけれども、それは現在の評価額が一平米四千六百円ぐらいのところだそうなのですね。そうすると、六千万の担保を入れた土地は、今、評価額で千六百七十五万円ぐらいに計算上なるのですね。六千万の担保を入れたところが評価額で千六百七十五万円ぐらい。それが競売にかかりまして、落札したのが何と三百十万円。評価額千六百七十五万円の土地が、落札されたのが三百十万円、これは最近の例なのです。だから、今の外人買いと同じように、もうけた外れな値がついてしまうのですね。
　これも景気とも関連するのですが、中小企業者なんか、わざわざ担保を入れてあって、それは多少、バブルから相当下落していますからある程度はやむを得ないのですけれども、競売にかかって、それが三百十万円で処理されたら、これは本当に踏んだりけったりというか、企業者ばかりでなしにそういう例が多いと思うのですよ。
　例えば、もう一つ例を知っているのは、マンションを建てられた。バブルのときにいろいろな勧誘があったので、ほいほいと言って建てられたら、今言ったような同じような状況にある。だから、外人買いと同じようにそれが物すごく地価の足を引っ張ってしまう要因に、余りにも差が大きいものだから、数が仮に少なくてもそれがぐんと引っ張る可能性があるということで、若干そういう地価下落ということにつながっていく心配がある。
　そうすると、さっきからの話のように、いや、まだ下がるぞといって、やはり大底感というのがなかなか出てこない、ここら辺がかなり問題があるのではないかな。だから、いろいろそういう手だてを各方面できちっと、平常のときなら、少々のことなら何とかそのうちというようなことになりますけれども、今病で大事なときですから、これは本当に関係機関も総力を結集して、作戦を練ってきちっと誘導していくということをやっていかれないと、なかなかこの病は治っていかない。
　そのほかにもいろいろな理由、私どもは前から、とにかく恒久減税をきちっとやりなさいということも言っておるわけですけれども、景気の先行きというものをある程度見せるという、ぐっと前へ進むところをやはり国民あるいは外国にも見せないとこの難局はなかなか脱却することができないと思いますので、ぜひそういう方面で実態をよく把握をしていただいて、対策をきちっとまた展開をしていただきたい。
　そこで、先ほども外人買いのことで話がございましたし、取引実態というものは、なかなか当事者や業者が開示しないということでわからない、後から、ちょっとたってからしかわからないとか、あるいはいろいろな情報をかき集めてでしか判断ができない、そういう実態だろうと思うのですね。
　それからもう一つは、民間の取引にしても情報はいわゆる不動産屋さん単位でやっておるのが現状で、ある程度業者の仲間内で連携してやるケースもありますけれども、今のコンピューターあるいはインターネット時代を迎えて、端末でぴっとやったら、日本全国どこにどういう土地があって、売りに出ているのが大体幾らで出ているとか、そういうものが端末でぴっと出れば、そうするとそれを担当している業者はどこのだれかということまで出るわけですから、そこへすぐ連絡をしてこれが成約につながるということ、もう早くそういう体制へ、業界もそこへ踏み出していただかないと、開示しない、開示しないということではだめなんですね。
　やはり需要はあるんですよ。ごく一例ですが、私、名古屋ですけれども、実は名古屋の人が軽井沢に土地が欲しいという話がありまして、じゃ、その人はどうするのか。軽井沢に知り合いはだれもいない。どこにどういう土地があるかさっぱりわからない。ということですから、軽井沢まで出かけて、自分で歩いて適当な土地を探すか、あるいはそこの現地へ行って業者に依頼する。しかし、その現地へ飛び込んでいっても、こんなこと言っては悪いですが、その業者が果たして信用できる業者なのか、ちょっと難しい業者なのかという、とにかく信頼性もわからないということです。
　それが、名古屋にいて軽井沢のどういうところにどれだけの土地が欲しいなと思ったら、端末をたたけば情報が出てくる、業者が出てくる、すぐそこへ連絡する、これは簡単に成約につながるということですからね。
　何か聞くところによりますと、今インターネットを通じて日本の土地情報を世界に提供する準備が進められておるようですけれども、やはりそれはそれで非常に大事なことですから早く進めていただきたいし、今私が申し上げた、情報を公開して、そして成約にできるだけ早くつなげる、需要はあるんですよ、いろいろなところに需要が。ところが、もたもたしているうちに実行行為に移らないで消えていくというのもありますね。
　だからその辺、隠れた需要ということじゃなくて、現にもうそこに土地があればすぐにでも成約するという需要があるものですから、それが成約につながるような手だて、そういう意味でやはり情報公開策というものを、これは国としてもあるいは地方公共団体としてもあるいは業界としても、何か対策というか方策を早くつくっていただいた方がいいのじゃないかな、こんなふうに私思うわけなんですけれども、ぜひその辺のお考えがありましたらお聞かせをいただきたいと思います。
○生田政府委員　土地を利用しようとしている方あるいは取得しようとしている方に対しまして、土地に関する正確で詳細な情報を提供するということは、土地取引を活性化するためには大変重要なことだというように私どもも認識しております。
　昨年の二月に閣議決定されました新しい総合土地政策推進要綱におきましても、土地取引の活性化の施策として、不動産取引市場の整備であるとか土地情報の整備、提供の推進、こういったことが明記されているわけでございます。
　先ほど先生の御指摘もございました不動産取引市場のコンピューター化といいましょうか、そういうことにつきましても、現在建設省の方で指定流通機構制度、こういったのがございますので、それの充実に大変努めているというぐあいに聞いておりますし、私ども国土庁としても、その辺につきましては、土地取引の活性化を図るために、先ほどから御説明しております国土法の届け出情報の利活用を図ることができないか、あるいは今もう既に地価公示価格等のインターネットを通じた提供というのはさせていただいているわけでございますが、今後とも、コンピューターネットワークを活用した土地取引であるとか地価あるいは地籍、こういった土地情報の整備、提供を着実に実施していくことが必要であるというように思っております。
　ただ、残念なことでございますが、我が国におきましては、これまで実際に成立した売買価格であるとか賃料とか、こういった土地の取引や保有に関連するその具体的な情報につきましては、特別な場合を除きましてディスクローズされていないという状況にあるのは事実でございまして、今後、不動産の世界におきましても市場のグローバル化というのは大変要請されてくるというように考えておりますので、我々としては必要な情報の提供について今後とも検討を進めていく必要があるというぐあいに認識してございます。
○青木委員　これは、例えば昨今議論されています中心市街地の空洞化とかあるいは商店街の空き家問題とか、これに関係するのですよね。例えば、自分が文房具屋やりたいとかお好み焼き屋やりたいとか思っても、じゃ、そのやる場所が一体、自分の近くの商店街なら商店街、どこに空き家があるかということをその人は知らないんだから、やりたいと思ってもなかなかすぐいかないということです。だから、そういう情報がどこかでぶっとわかれば、そういう人たちの需要が成約につながっていくということにもなるんですね。
　だから、いろいろな問題があるでしょうが、もう少しその辺は研究をして、需要が現実に実るということを、業界の自主性というのも大事でしょうけれども、ひとつその辺を行政側としても手だてを今後検討、実施をしていっていただきたいというふうに思います。
　それで、土地利用、有効利用ということがこれは非常に大事なことでありまして、今土地は所有制、私有制が日本では認められておりますから、それを前提として、空閑地だとかそういう、さっきのいろいろな税制上の対策でこれを放出させ一るとか、いろいろな手だてをやってはおるのです。
　けれども、現実に、例えば一例を挙げますと、メーンストリートのところにかなりの広い土地がある、そこは松林が植わっておったり野菜がつくられておったり、その周辺は商店があったり事務所があったりしても、そういうメーンストリートにどんとかなり広大な土地が、いわば本当に野菜つくっているわけじゃない、格好だけ野菜つくって、できたものはどこかへ捨てちゃうかなんかなんですよね。何のためにそうやっているかというと、税金対策でやっている。
　それで、それをなぜ使わないかというと、その所有者が亡くなったときの相続税対策というようなことで、大金持ちはそうやってあけたままなんですよ。だから、そういう使われない土地とかそういったものがあるので、それは有効利用ということからすると何か非常にもったいない。さっきの不良債権の塩漬け担保と同じようなことで、動かないんです、そのままずっと何十年間もね。
　だから、これが後から出てくる都市計画とかあるいは地区計画とかいろいろなものにも関連をしてくるわけですが、かといって、なかなかこれの対策は難しいと思うのです。極端なことを言うと、やはり土地利用ということに視点を置くならば、むしろ所有から利用というような発想の転換、逆に言うと、何か江戸時代はそうなんですね。だから、都市づくり、町づくりももう一度江戸時代に見習えという話もたびたび出てきております。
　やはり先人はかなり、なかなかいいことやっていたなという部分もあるんですよ。土地なんて有限なものですから、これを所有してたくさん持ったって使いようがなかったらしょうがないんで、使うためにこれを所有する。それは、後へ継いでいく財産という意味ではそれはありますけれども、限られた土地の有効利用というならば、やはりこれができるだけ死なない、それこそ有効に使われるということが前提だとしたら、やはり将来的には所有より利用だ。だからこれは諸外国でも、全体ではない一部地域では、そういう九十九年ですか賃貸という制度があちこちにあります。そろそろその辺の研究にも入っていく必要があるのではないかなと私は思うのです。
　これは余り議論しますと時間を食ってしまいますので、その辺、土地に対する当局としては、まだコンクリートされたお考えは今突然ですからないかもしれませんが、もし若干お考えがありましたらお聞かせをいただければと思います。
○亀井国務大臣　まさに土地政策の基本についての御質問でございまして、今委員が御指摘になりましたこと、私も大体大筋において同感でございます。
　申し上げるまでもなく、土地は限度のある資源でございます。確かに、今私有財産制のもとで財産として土地を保有しておられる方もたくさんあるわけでございますが、資産として土地を考えるということではなくて、有限な資源としてこれを国民がいかにして活用をするか、そういう観点に立った土地政策が特に重要ではなかろうか、そのように思っておるところでございます。
　やはり公な目的のために個人の所有にある土地というものを利用する、そのためにはいろいろな措置もあるわけでございますけれども、やはり全体的なきちっとした計画というものに基づいて土地が適正に利用されていくということが最も望ましいことでございますので、いわゆる資産として保有をしている、そしてまたその土地が値上がりをしていくということを見込む、そうしたことではなくて、あくまでも有限な資源としていかに適正に活用をしていくか、そのことに重点を置いた土地政策を総合的に進めていくことが必要ではないか、そのように認識をしておるところでございます。
○青木委員　よくわかりました。ぜひひとつ、これからこれはかなり重要問題になりますので、また機会があったら御議論をさせていただきたいと思います。
　次に、都市計画法、再開発法の方へ移りたいと思います。
　余り時間がありませんので、いろいろこれは私も関心を持っている部分が多いのですけれども、全部がお尋ねできかねるかもしれませんので、ちょっと今整理というか、かいつまみましてお尋ねをさせていただきたいと思います。
　それで、今回の改正は文字どおり地方分権ということになるわけでありまして、方向性あるいは改正につきましては何ら異論がありませんし、結構なことだと思います。ただ、非常に現実問題難しい点がいろいろありまして、これはただ単に地方分権だからいいというものでもなかなかないのです。今の日本の構造は国、都道府県、市町村という格好になっておるのですが、国、都道府県、市町村、三つに分ければ、その三者の役割分担といいますか、その辺をかなり明確に定めて、そしてその中でいろいろな国土計画、都市計画等々を実行されていくということでなければならないのです。
　いま一度確認させていただきたいのですけれども、現当局とされましては、その辺の国、都道府県、市町村、その三者の役割分担、関連性、統一性、整合性というような点で大体どんなようなお考えをお持ちなのか。と聞いても、お答えしにくい質問かもしれませんので、ちょっと私の方から申し上げますと、要するに、極めて当然と言ってしまえばそれまでですけれども、これからは特にですが、国は、とにかくこの国土を将来にわたって大体どのようにしていくのだという、言ってみれば大方針ですね、大方針を定めて、そしてそれを受けて、都道府県がみずからのエリアの中で、それでは、どのように整合性を持たせながら、あるいは独自性、個性を出していくか、そして、その中でまた市町村が自主的に個性を出して、この間うちから議論のあるような町づくりを展開していくのだ。
　整理をすればこういう考え方でよろしいかどうか、ちょっとその辺をお聞かせいただければと思います。
○瓦国務大臣　青木委員から、このたびの都市計画法の一部改正につきましての、まずもって改めて御質問をいただきまして、累次いろいろな問題につきまして局長から答弁をいたさせますが、このたびの都市計画法の改正につきましては、住民の意向を酌み取りつつ、これまで以上にいわゆる地方公共団体が主体性を発揮しつつ地域の実情に応じた町づくりを推進してまいる、そのことを期待いたしておるところでございます。
　都市再開発法等の改正につきましても、低・末利用地等の有効活用などの状況に対応いたしまして、既成市街地の総合的な再開発の推進、土地の高度利用の促進を期待しているところでございます。
　考えてみますると、確かに、来し方、町づくりが進んでいく中で、いろいろ商店街におきましても市街地におきましてもそれぞれ大きな変化がございました。私は、昨年の緊急経済対策に盛り込まれた事項は、改正内容の主なるところでございますが、大きな変化の中にありまして、地方自治体が主体性を発揮して町づくりをしていく、地域の実情に応じた町づくりを推進していく、そういう方向に大きく転換を求めてまいりたい、こう願っておるものでございます。
○木下政府委員　今回出させていただいています法律の改正の趣旨は今大臣からお答えしたとおりでございますが、先生お話しのございました、国と県と市町村のこの三層をどういうふうに考えているのかという御質問に対してちょっと補足させていただきます。
　基本的には、私ども、都市計画のテーマということでいいますと市町村が中心的な主体であろうと考えております。したがいまして、今回の改正もそうでございますが、今後、この後続いてまいります都市計画法絡みの改正につきましては、基本的には市町村に限りなく権限をおろしていく方向でございます。
　ただ、状況的には、御案内のとおりに、今回の改正だけではございませんけれども、かなり都市計画そのものが広域化しているということがあろうと思っていますので、そういう広域的な根幹的な都市計画については、依然として、一部でございますが、都道府県において決定すべきであろうと思います。
　ただ、国の立場はどうかということでございます。先生がおっしゃられたように、大きなマスタープラン的なものを、国全体のグランドデザインを決めるべきではなかろうか。おっしゃるとおりでございまして、これは都市計画というよりはむしろ国土計画の世界があろうかと思っていますが、そういう国全体の国土計画を受けた形で個々の細かなディテールな部分について都市計画というのが存在する以上は、そこのところについてはこの三者の関係が非常に密接でなければならないと思っておりますから、関与の仕方については、十分我々は国としての立場として自重しなきゃいけないところがあろうかと思いますが、国、それから県、市町村がそういう意味では有機的に連携していくことが必要ではなかろうか、こう考えております。
○青木委員　これは、言葉で言うとなかなか理解が難しい。現実、具体的な話にならないと難しいかもしれませんが、全くおっしゃるとおりだとは思うのです。
　それじゃ、国と都道府県、都道府県と市町村、それぞれの層ごとにぶつかる場合があると思うのですね。市町村としては、例えば高速道路を走らせないでくれ、インターができるなら走らせてインターをつくってください、だけれどもインターができないで通るだけだったら隣村を走ってください、ヒういう話になるわけですね。だけれども、例えば都道府県からいったら、全体から見たら、こんなふうに曲がるよりはこう真っすぐ行った方がいいよという話になるわけです。そしてまた、もっと大きく国からいっても同じことが言えるわけです。そういったときにどっちが優先権があるか、あるいは上位、下位というのは、表現が難しいかもしれませんが。
　だから、私が言いたいのは、やはり国は一応、大動脈にしても何にしても国土計画でこう枠をはめるわけですよ。その枠の中で都道府県がやる。そして都道府県の枠の中で市町村がやる。でないと、地方分権、地方分権と言って、市町村が主だ主だと言っていると、その辺がおかしくなってくるということが想定されるわけなので、お聞きをしておるわけなんですね。どちらを優位にするかということをはっきりさせないと難しいと思うのですよ。対等だとか話し合いだとか言っておっては難しいと思いますよ。
○木下政府委員　都市計画問題について申し上げますと、今回まだ地方自治法の方が具体的に提案されておりませんので、都市計画審議会でいただいております答申も都市計画法改正という形で姿を見せておりません。
　ただ、先生おっしゃられましたように、計画としてもう少しはっきりとした峻別をすべきではなかろうか、おっしゃるとおりでございます。ただ、一言申し上げますと、当然でございますが、市町村そのものも、私は行政区域そのものはやはりかなり流動的であろうと思います。時代とともにそこの合併その他も含めての必要性があれば、それぞれが一緒になって問題解決に当たろうと思っております。
　そこで、今私ども、基本的には、やはり施設的な面で申し上げますと、例えば道路の種別とか機能とか幅員とか、あるいは面的な事業で申し上げますと、その対象の区域の広さ等々を含めまして一応のボーダーラインを引かさせていただきまして、その中で県と市町村との都市計画決定の手続を分けさせていただこうと思っております。
　ただ、これとて、おっしゃられたように、現場に参りますと種々問題があることは当然でございましょう。ただ、一つ救いといいますか、やはり解決策としては、私は、県あるいは市町村が日ごろから、当然でありましょうが、それぞれの町としてのお互いの持っていき方について論議していただく流れの中で、今申し上げました基準が当然生きてこようかと思っております。
　決して生易しいことでないということは承知しておりますが、御指摘のあった点については、やはり今後都市計画法の改正の中で、国なりあるいは県なり、さらに市町村が、それぞれどういう役割分担をすれば一番地域に合った都市計画が決定できるかということについて、さらに我々も検討を続けさせていただこうと思っております。
○青木委員　そこで、今度は用途地域、特別用途地区にもかかわることですが、隣接する隣同士の市町村と市町村、それから都道府県の絡みで、例えば具体例を挙げますと、ところどころ恐らく見受けられると思うのですが、行政境がありますから、それぞれが都市計画をつくったり、用途地域を定めたり、今回の特別用途地区を定めたり、いろいろやるわけですよ。そうすると、土地というのは連携しておるわけですね。土地は続いているわけです。ところが、行政境があって施策は別々にやるのですよね。その辺で隣町同士がよく連携をとったり、都道府県が調整をきちっとやれば問題は起こらないのですが、現実問題、変なことが起こっている。
　要するに、簡単に言うと、こっち側はにょきにょきと例えばビル群がある。道路一本隔てた向こう側は田んぼがだあっとある。それで、沿道ですから、こっち側は店舗もあっていいけれども片側は農振だ、何にもできない、田んぼがあるだけだというのも幾らでもあります。
　それから、例えば環境問題等々につながる、俗に言うラブホテル規制問題でも、行政境があるものだから、住宅街のこちらまでは全然全くそういったものは何もない。ところが、道路一本、川一本隔てるとにょきにょきとある。それでこっちからそれは丸見えだとか。住んでいる人から見たら行政境なんか関係ないのです。そうでしょう。
　ところが、実際そういうところがあるということですから、その辺の、もう少し市町村同士、都道府県調整、要するに難しいのですよ。市町村の独自性、個性といって、言葉で言うのはいいのですけれども、じゃ単独でやればいいのかということではこれは決してないのです。そうすると、隣村、隣町、その話を突き詰めていきますと、またその後どんどん広がっていってしまう、土地は連権しているものですから。
　だから私も、じゃ、どうしたらいいのか答えを出せと言われてもなかなか難しいのですが、要は、できるだけ隣接する部分はよく調整し合う、余り極端な変な格好にならないようにしていくということが望ましいと思いますので、そのあたりの現状をどのようにされておるのかお聞かせをいただきたいと思います。
○木下政府委員　先生も御質問の中で大変難しいとおっしゃっていただきましたので、多少甘えてお答えをさせていただくことをお許しいただきますが、確かに行政区域単位というのは、その時代にある一定の趣旨で決まった区域であろうかと思っております。ただ、実情からいきますと、いわば都市計画というテーマなどだけではないと思います。相当広域的にいろいろ配慮しなければいけない問題は多々あろうかと思っております。
　したがいまして、私ども、制度的には現在の市町村の決定をできるだけ多くするということを申し上げておりますが、その際にも、原則としてその内容については都道府県と同意を前提といたします協議をしていただくことになっておりますから、ここでは県がそれなりの調整機能といいますか、調整役をやっていただくということになろうと思います。それだけではなく、むしろ市町村レベルのお互いの横の連携という意味では、隣組と日ごろからの、先ほど申し上げましたような町づくり、地域づくりに対しての意見交換を定期的にやっていただくようなことも我々ぜひお勧めしていきたいと思っております。
　ただ、問題は、人はこれから恐らくそれぞれの定住性と同時に交流という世界が相当強まってこようと思いますので、そういう意味からいきますと、行政区域を、なかなか合併とかというふうには簡単にはまいりませんけれども、それを前提といたします相互間のいわば情報交換なり、あるいは定期的な打ち合わせ等も含めまして進めていただくことが、一つは先生おっしゃられたような問題の、いわば抜本的解決にはならないかと思いますが、多少なりともそういう問題の生じる前段を整理することができるのではなかろうかと思っております。
○青木委員　それから、今度は市町村に行きますと、定まっておるところは用途地域がぐっと定一まっておるわけですが、どうもいろいろ社会問題化している点があるのですよ、御承知だと思いますが。
　例えば、日照権の問題一つですね。やっと南向きの景色のいいところを手に入れて、ああこれで老後までいい環境で過ごせるなと思っておったら、突然目の前に壁ができてしまったという話は幾らでもありますね。我々も都市部におりますものですから、本当にそういうような陳情とかが多いのです。これは困るのですよ。権利としては認められておるし、建てる方も。そしてまた今度は、それは受忍限度ということですが、どこが受忍限度か。受忍もくそも、それは頭にくることは間違いないのです。だから、今すぐにこれを解決しろと言ってもなかなか難しいかもしれません。
　例えば、もう一つは、これもよくある例ですが、前から、古くから工場をやっておる、そうしたらそのすぐ横にマンションができたり住宅ができたりしてきた、そうすると、やれ音がやかましいだとかにおいがするだとか振動がするだとか、いわゆる公害ですね、それで出ていけと言う。そうすると、行政側もどちらかというと住民側へついて、工場よ、出ていきなさいという例も非常にあるのですよ。これは、後から来た者が先におった者を追い出してしまう例。
　それから、要するに、準工とかいうことで混在するというのが果たしていいのかどうか。もう少し何かめり張りのきいた用途地域のやり方あるいは都市計画のあり方。
　私は、一つ頭の中に浮かぶことは、なかなか日本ですぐ実行するのは難しいかもしれませんが、これは建築基準法等に関係してきますけれども、やはり容積率とか建ぺい率とか、こういったものもいま一度見直しをして、かなり今高層の建築技術が発展して、地震国日本でも高いビルがどんどんできているわけですので、やはり諸外国に見られるように、商業地域なら商業地域は、海外でいうダウンタウンみたいにどんとそこに集積をさせる、そして、その周りは森林とか公園とかスポーツ施設とかそういったものにする、その次に低層で住居地域をつくるとか、かなりそういうめり張りのきいたゾーニングというものをやっていかないと、自然発生的にできてきて、混在しているところを、今いろいろな行政の網をかけて、規制したり緩和したりいろいろやっておるわけですが、どうもそういう手法が私はちょっと限界というか、考え直しをした方がいいのじゃないかなということを考えているのですよ。全く更地の新しいところなら、ニュータウンならそれをぽんとできるかもしれませんが、そうでないところが多いわけです。
　その辺の、用途地域として決められておるものを一つの議論としては市町村でもう全廃して、今回の特別用途地区のように、もっとやりやすいようにするとかそういう議論もあると思うのですけれども、それはそうした方がいいのか、あるいは、いやいや、やはり用途地域はこの辺できちっと定めてとりあえずやった方がよりベターなのか、その辺のお考えをお聞かせをいただければと思います。
○木下政府委員　御指摘をいただきました問題点は、市町村間におきます問題もあろうかと思いますが、同一市町村におきましても、当然でございますが、同じ用途地域の中で、用途地域の決めによってはかなり幅のある決め方をしておりますので、そこの立地の際に、今先生おっしゃられた社会的な問題等がいろいろ起こっているという状況が、我々としても大変悩ましい問題だと思っております。
　先生おっしゃられましたように、確かに、めり張りをきかせまして、各地域におきますいわば用途について純化しろという御提案は、私もある面では、今まで都市計画がとってまいりました一つの姿だと思います。
　御案内のとおり、かねてより八つでございました。途地域につきまして、特に住居系につきましては、それを十二、そういうことでふやさせていただいております。
　ただ、一つは、先生もこれを御質問の中でお話ございましたように、ニュータウンのように新たな町をつくるときには、いわば白紙といいますか白地からっくるわけでございます。ただ、既存の都市ができ上がっている既成市街地におきまして、用途地域をかぶせてまいりますと、どうしても幅のある用途地域の中で、既存の建物なりいわば機能がそれなりに尊重されているというのが正直申し上げて実態でございます。しかし、それぞれの相互間の環境を阻害しないようにということで、より用途地域が生かされるという必要があろうかと思います。
　今回都市計画法を改正させていただくことで出させていただいております特別用途地区なども一つの手でございますけれども、ある限定された区域について、一定の目的に沿った形で、いわばまとまった用途ができ上がる、形成されるという意味では、私は、特別用途地区の考え方は、今先生のおっしゃられた問題については、解決とはいきませんけれども、一つの方向づけであろうと思います。それから、用途地域全体にはかぶせておりませんけれども、地区計画制度とかそういうものなんかにつきましても、地域が一定のまとまりを示せれば、一定の環境づくりということでは寄与できるのではなかろうかと私は思います。
　いずれにせよ、私たちが今までとってまいりました方策、すべてで完全ではございませんし、それぞれ地区ごとに個性を持っております、特色があろうかと思っておりますから、解決策というのは複数であろうと思っておりますが、これからやはり環境をよりよくしていく意味で都市計画が少しでも貢献できるような意味では、今申し上げた制度をさらに拡充する意向は十分持っておるわけでございます。
○青木委員　そこで、今度は、市街化調整区域の問題についていろいろお尋ねをしたいと思います。
　これは、お聞きするまでもないとは思いますけれども、今までの経緯、都市発展というものが、要するに外へ外へ外へという発展の中で、余りどこまでも無限に、アトランダムに開発をされてしまうといろいろな面で支障を来すあるいは自然が失われるという意味で、調整区域というものをつくって、そこでとりあえずストップするということで調整区域というものが、いわゆる線引きというものができておるのだと思うのですね。
　そこで、今回そこで地区計画等々ができるようになるということでありますし、それから、この間うちの議論の中にもありましたように、御答弁を聞いていますと、要するに、乱開発とまでは言わないけれども、調整区域内でいろいろな要素で開発がされていく、それがアトランダムになっているということで、だからこれをきちっとした整合的な地区計画のもとにやるんだという、お聞きすると何となく、ああ、そうかという感じがするのですが、もう一歩ちょっと突っ込んで考えてみますと、何か変だなという感じがするのですね。
　調整区域は調整区域なんですから、だったら、調整区域というものをやはりとことん突き詰めていくというか守っていくというか、そうでなければならないと思うし、いや、そうじゃない、地区計画に基づいてきちっとした開発をやった方がいいんだということなら、むしろ調整区域をだんだん外すという方向へ持っていかれた方がいい。何か中途半端、どっちなんだ、ちょっとその辺がよくわかりにくい点があるのですよ。
　だから、その辺もう一度、どういうお考えのもとにこういうことがされるのか。今までの答弁は、これはもう虫食い状態になっているからきちっと、整然とした開発をというお答えをいただいておるのです。それはそのとおりなんですけれども、政策としてそっちへ踏み出すなら踏み出して、これは将来的には調整区域を外していくという格好へ踏み出すのか、いや、そうじゃない、調整区域というのは厳然として残した上でそういう特別なものを考えておるんだということなのか。ちょっとその方針、もう一度お聞かせをいただきたいと思います。
○木下政府委員　今回の改正の中での調整区域の取り扱いといいますか、基本的スタンスについてお尋ねだと理解しております。多少くどくなりますが、昭和四一三年に都市計画法の大改正をいたしまして、その後、線引きの見直しを数度にわたってやっております。
　各公共団体によって線引きの時期が異なりますので、便宜三回ということで分けさせていただいて、数字を若干御紹介いたしますと、昭和五十年から五十八年の第一回の線引きの見直しで、ネット約四万七千ヘクタール、調整区域から市街化区域に入れております。それから、第二回は五十八年から平成二年にネットで三万八千ヘクタール、さらに平成二年から平成八年までに三万五千ということでございますから、いわば市街化区域の拡大の実績は、若干ずつでございますけれども、減少傾向であろうかと思います。
　私申し上げたかったのは、現在市街化区域は、線引き全体が、対象都市計画区域の面積が五百三十五万ヘクタールございまして、そのうちの約四分の一と申し上げましょうか、四分の一強でございますが、百四十六万ヘクタールございますので、いわばその根っこの部分といいますか、母体になっております市街化区域の面積に比べて、今御披露させていただいた市街化区域の拡大実績は御紹介したようなことでございますから、いわば少しずつ、薄皮がつながっていくといいますか、ふえていくような状態でございます。
　問題は、そうした状況の中で、しからば市街化調整区域の中のあり方についてどうか、あるいは地区計画を今回策定するということで、その際には開発許可についても弾力的な扱いをするということについてどうかということでございますが、基本的には、私ども、線引き制度については依然として従来の方針は変えてないつもりでおります。
　といいますのは、先ほども御議論ございましたように、現在の市街化区域の中では、中心市街地問題を含めてでございますが、相当、やはりそれなりの都市の問題を抱えております。むしろこれからの時代は、いろいろ財政的な制約も含めて考え合わせますと、市街化区域の中の、とりわけ中心市街地を中心として、今までの都市ストックを大いに活用する方向というのが都市政策であろうと思っておりまして、それを都市の再構築と申し上げておりますから、基本的には中心部の整備ということを、大前提といいますか、大きな課題にしてまいりたいと思います。
　しかし、昨年来の経済対策でも御議論があったような、いわばこれからの、例えばマルチハビテーションといいますか、複数の住宅をお持ちになるようなことも含めて、あるいは現下の市街化調整区域の実態を考え合わせますと、私たちは積極的に市街化調整区域の抑制すべき区域という概念は変えてはおりませんけれども、そこにおきます状況を勘案いたしますと、地区計画のような形での整然とした町づくりは、大きな市街化区域、調整区域の線引きそのものの精神を変えなくても、制度的には十分適応できるのではなかろうか。
　また、そういう地区計画を決めることが、乱開発、スプロール化の危険のあるところをむしろ防止していく方向であって、もちろん先生おっしゃられたように、抑制という言葉とどうかということについては、いささかそこのところについては整理が必要かと思いますが、市街化調整区域は全く永久に凍結するとか、先生おっしゃられた、外すという言葉をお使いになりましたけれども、市街化区域と調整区域という境をすべてやめまして、市街化区域そのものでするというよりは、やはりバッファーとしてそこに市街化調整区域というものが残っておることは都市の一つの姿としては私は現実にあると思います。
　ただ、くどくなりますが、大都市圏におきます都市計画制度あるいは地方都市における都市計画制度、これはこの委員会でも先般御質問があったように記憶しておりますが、それぞれの都市によって相当やはり異なってまいりますので、そういう意味では、都市計画制度が総合性を持つと同時に、個別性という面で制度そのものをもう少し我々も幅広くこれから検討していく時期に来ているのではなかろうかという認識を持っております。
○青木委員　一つ、じゃ確認をしたいのですが、その地区計画が認められて実行された場合に、そうすると、従来の地区計画以外の建築とかそういったものは認めないのか。従来いろいろなもの、沿道サービスとかいろいろなものを認めてきたからスプロール化して、虫食い状態になっているということですから、地区計画を定めて、その地区計画に沿った以外のものの申請があった場合はそういうものは認められないのか、従来どおり認められるのか、その一点だけお聞きしたいと思います。
○木下政府委員　結論的には従来のものはそのまま生きていると思っておりますが、せっかくでございますから、地区計画を決める際に、そうした従来認められた、開発許可が許されておるものまで包含したような例えば集落づくりとか地域づくりというのが私は望ましいのではなかろうかと思いますが、これはそれぞれの現場でのテーマではなかろうかと思っております。
○青木委員　これは本当はもっとやりたいのですが、現状、今までのやり方でスプロール化して、そしてそれがだめだから地区計画で、だけれども今までのやり方も認めますよ、基本的には。ということだったら、これは行く先は何かといったら、結局市街化調整区域はなくなるという話ですよ、簡単に言うと。そう極端には言えないかもしれませんが。
　その議論はちょっと時間を食いますから、もしやるとしたらまたの機会にしたいと思います。
　そこで私が一つ考えているのは、今までのやり方というのは、都市がだんだんだんだん周辺へ発展していくにつれて調整区域を、そこをやるんだということなんですが、特に大都市、東京、名古屋、大阪、そういう大都市においては調整区域部分はほとんど、私のところでもほとんどなくなってきていますけれども、都市に自然をという観点からいうと、そろそろ逆に都市の中へ、調整区域という言い方がいいのかどうかわかりませんが、開発しない、自然の残ったところを逆に持ってくる。今自然がなかったら自然をつくっちゃう。人工的な自然もありますけれども、人工的というのは、きちっときれいな、整然とした自然という、公園整備みたいなものもありますし、いや、違う、土地だけあけておいてほかっておく。
　私、きょうは余りあと時間がありませんから行きませんが、例えば公園だとかあるいは遊園地だとかいうものも、今、公園はこういうふうでなきゃいけませんよ、遊園地はこういうふうでなきゃいけませんよと、いろいろ事細かな、おせっかいやきみたいないろいろな規制があるわけなんです。私が言っているのは、全部が全部とは言いませんが、やはり身近な自然という建設省のやってみえることからしても、公園といったって、もう空き地、土地だけを用意しろ、そこへ多少は手を加えるにしても、とにかく草ぼうぼうに生やしたり木があったり。
　要するに、この間もお話がありました、大臣、長官も、皆さんも私も経験があります。小さいころ、川で素っ裸で泳いだりあるいは魚とったり、チャンバラごっこやったり、そういったものは今本当に大都市にはない。公園なんかつくったって、子供遊んでませんよ、全くおりませんよ。だから、身近な自然ということをせっかくおやりなものですから、都市にそういう自然をとにかくもっと。
　だから、そういう意味で、だんだん都市というのはもうかなり拡大、限界まで現在来つつある、大都市なんか特に。そうしますと、今度は逆に調整区域を中へ持ってくるという発想を、市街地と調整区域とを混在させるという発想をちょっと私は考えておるんですけれども、この考えについてどうお考えになるかお聞かせをいただければと思います。
○木下政府委員　先生の御質問の中のいわば都市の緑化といいましょうか、自然をできるだけ残すということは私大変大切なことだと思っておりますが、それが直ちに調整区域という形で残るかどうかというのは、その規模にもよろうかと思いますが、どちらかといえば、やはり都市はある一定の広がりの中で連檐しているという形態からしますと、調整区域を中に設けるのはなかなか計画的には難しいかと思います。
　ただ、そうはいっても、先生おっしゃられたように、自然なりそういう緑化に対しての住民の要望が大変強い、いろいろな支持をいただいておりますので、建設省では先般来、単に公園とか緑地だけではなく、例えば公共施設が持っております、それぞれ、例えば道路にしろ河川の中にも緑もあるわけでございますし、それから先生おっしゃられたような、水という問題はやはり都市にとってもかえがたい財産であろうと思いますから、そういうものを生かす方策も考えてきておりまして、それをグリーンプラン二〇〇〇ということで、具体的な各事業の協力のもとに進めていきたいと思っております。御指摘のあったような形での都市内の緑をふやす方向を重点課題としてぜひ設けていきたいと思っております。