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○北村哲男君　もう一点だけ。
　これは既に何人かの委員からも聞かれていることかもしれませんが、新しく借地借家法が制定されることになる今その審議をしているわけですけれども、その六条と二十八条の更新拒絶の要件としての正当事由ということが問題になっております。
　現行の法律では、単にみずから土地・建物を使用することを必要とする場合、その他正当事由とだけ簡単に書いてあるものが、新法では、土地については土地の利用状況、従前の経過、明け渡しの条件としての財産上の給付という三つの要件、そして建物については、さらにそれに加えて建物の現況という要素を加えました。この正当事由の具体化、明文化によって、最高裁判所として正当事由の解釈の拡大とか、あるいは逆に固定化ということで一体考えられるのだろうか。裁判所として、この新しい規定が裁判に対する姿勢に変化があると考えられるのか。また、裁判する側の立場から、従来とは違った角度で正当事由を例えば拡大して明け渡しをしやすくするとかという解釈にならないのだろうか、そういう心配が多くの人々から寄せられておりますけれども、その点については最高裁としてはどのようにお考えでしょうか。
○最高裁判所長官代理者（今井功君）　具体的な法律の解釈、適用の問題でございますので、必ずしも私ども事務当局からお答えをするということはあるいは適切でないのかもしれませんが、私どもも前には地方裁判所でも裁判をしておりましたし、そのようなことを踏まえて申し上げたいと思います。
　法律の解釈、適用の問題でございますが、これは申すまでもなく、この文理といいましょうか、が一番重視されるというのが原則であることは言うまでもないことでございます。今回、この法案におきまして、六条、二十八条で、正当事由に関する考慮要素というものがいろいろ規定されたわけでございます。これにつきましては、これまでの裁判例において正当事由の判断に際し考慮されてきた要素を法文において明記したものであるというような説明がされております。これによりますと、今回の改正によりまして判例が正当事由を従来より拡大して解釈するということはないというふうに考えるわけでございます。従前の判例の帰結、結論をそのまま条文に書いだというような説明でございます。
　また、法律の解釈に当たりましては、当然のことではございますが、立法者意思というものも非常に重視されるわけでございます。立法者意思、つまり立法機関である国会の方で、これがどのようなものであるということで法律を制定されたかということでございます。具体的には、国会におけるいろいろな御議論あるいは御論議というようなもの、これが非常に参考になるわけでございまして、このような国会における審議の経過というものも、私ども事務当局としましては各裁判所、裁判官にいろいろな機会に周知をするというような努力もしたいというふうに考えておるわけでございます。
○北村哲男君　それでは、最高裁判所の方はもうそれで結構でございます。どうもありがとうございました。
　それでは、法務当局の方にお伺いします。
　これも既に何回も聞かれてきて確認をされておることと思われますけれども、とても大事なことなので民事局長の方に確認をとっておきたいのですが、それは附則四条並びに六条等の、例の新法は現行法には適用がないんだという問題であります。すなわち、既存の借地・借家関係に適用しないということを本当に何回もくどいほど明らかにしてこられました。しかし、ちょっと私の方でもまだ釈然としない問題があるんです。
　というのは、例えば今までの政府答弁では、更新時に当時者双方合意の上であっても現行法契約を新法の契約に切りかえることはできないというふうな答弁とか、事実関係が続いている限りは新法への切りかえはできない、あるいはきょうの午前中の局長の御答弁でも、定期借地権への切りかえが脱法的である――脱法的という言葉を使われたんですが、脱法的であるような場合は無効であるというふうな表現をされました。しかし一方で、衆議院のこれは四月二十六日の御答弁では、「既存の借地関係における両当事者が契約を合意解約し、その後これを新法のもとの契約にし直すということは、形式的には妨げられない」ということを言っておられます。この「形式的には妨げられない」というのは非常にわかりにくい言葉なんですが、ということは実質的にはこれは無効だというふうにおっしゃるのか。そうなると私は非常にわからなくなってくるのです。
　ということで、具体的に簡単にお聞きしたいんですが、まず一つは、既存の借地関係がある場合、その存続期間中に建物はそのままで両当事者の合意によって現行契約を解約して新たに新法によって新しい契約をするということは、これは法律的に有効ですか無効ですか。
○政府委員（清水湛君）　私が申し上げましたのは、当事者が合意で解約をするということを妨げるものは何もない、こういうことでございます。しかし、その上でまた改めて同じ土地について、つまりそこを一たん退去して借りるというようなことではなくて現在そのまま住んでいる状況で契約をする、こういうことになるわけでございます。そういう場合に、一体そういうことはどういう目的のためにされるのか、こういうことが問題になるのではないかということでございます。
　もちろん新契約を設定するということになりますと、最初の存続期間が三十年で、今回一回目の更新期間が二十年、その後は十年、十年ということになるという問題はございますけれども、少なくとも既存の契約、もし当初の契約が二十年あるいは三十年ということでございますと、今後における更新後の期間というのはずっと二十年、二十年、二十年、二十年でいくということになるわけでございます。そういう更新後の期間を将来短縮するという目的でそういう形での合意解約、新設定契約をするということになりますと、これは実質的に更新後の期間について借地人を保護している、つまりそういうものについて不利な特約をした場合にはそれは無効とするという強行的な保障規定に反することになるであろう、こういうことを申し上げたわけでございます。そういう意味で一種の脱法的な行為になるということでございます。
　午前中の御議論でもございましたが、従前の契約について事業用の定期借地権、これは十年以上二十年以下という期間の契約でございますけれども、これに切りかえるということができるかという問題についてもそういう趣旨でお答えを申し上げた次第でございます。
○北村哲男君　もう一度お伺いします。
　そうず谷と、たとえ不利でもいいんだ、新しい法律によって二十年間でいいんだというふうに借り主がはっきり意思表示をして、それで前の契約は解約しましょう、そして新しく新法によってやりましょうということを決めた場合はどうですか、その場合でも脱法的になるのですか。
○政府委員（清水湛君）　借地法における借地人に不利な特約が無効であるというふうにしている趣旨は、借地人が任意の意思に基づいて地主と契約した場合でも、その立場から必ずしも実質的にこれが任意にされたものとは言えない場合があるということから、一律借地人に不利な特約は無効であるというふうに、現在の借地法なり借家法は要するにそういう意味での強行規定を置いているわけでございます。ですから、多くの場合、借地人の方でどういう合理的な動機あるいはまた別な要素があって、それとのかれこれ比較対照をして、実質的に見てもだれが見ても不利益ではない、あるいは借地人にとっては利益であると、こういう場合もそれはあり得るかもしれません。しかし、現実にそういう特段の事情もないのにそういう行為をあえてするということはやはり無効、強行法規違反という結論になるであろうと、こういうことを私は申し上げた次第でございます。
○北村哲男君　しつこいようですが、もう一点。
　それでは、現在続いている借地権を五十年の定期借地権にした方が自分は有利だ、その方が便利なんだというふうに考えてそれに切りかえる、あるいは現在のを解約して新しい契約にし直す、これはどうでしょうか。どうでしょうかというのは、二十年、二十年と続くよりも五十年を一回の方がいいという方が普通考えやすいと思うんですけれども、その場合は率直に言って有効というふうにお考えですか、あるいは脱法的、あるいは無効というふうにお考えでしょうか。
○政府委員（清水湛君）　大変悩ましい質問を受けたことになるわけでございますけれども、私ども基本的には正当事由がない限り更新で続く、こういう前提をとっているわけでございます。ですから、現在二十年の契約をしておってそれが今後とも二十年、二十年、二十年で続くということになった結果において百年も続くということはあり得るわけでございます。そういう場合に、じゃ、もうあと今後五十年間だけ使わせてもらえば、あとはもう間違いなく返しますと、こういう判断を借地人がする。また、その方が客観的に見ても、あらゆる事情を考慮しても借地人にとって有利であるという場合も、私はないとは断定はしないわけでございます。しかし、多くの場合、先ほど申し上げましたような特段の事情もないのに五十年の定期借地権、五十年たったら間違いなく返すというようなことは、一般的にはその借地人にとっては不利な特約ということになるのではないか。これはやはり具体的な事件で、借地人の方でどういう事情で、どういうまた別途の事情があってそういう契約をしたかということを詳細に検証されて判断されるべき問題だということは言えようかと思います。
○北村哲男君　ほぼ確認がとれたと思いますが、なお新法への押しつけがなされるんではないだろうかという不安というのはどうしてもぬぐえないんですね。その辺については、またちょっと積み残しの問題かと思います。
　それでは、次の問題に移ります。というのは、今まで審議の中で余り質疑されていないと思われるところについて、特に日本社会党は質問時間も多いこともありますし、これも義務だと思いますので聞いていきたいと思います。
　まず、新法の三十五条一項、二項で、借地上の借家人の保護という規定があります。この規定はいかなる意味でつくられたのかということなんですが、この規定は地主と借地人が合意によって、あるいは正当事由の補完としての明け渡し料を地主が借地人に支払うことによって借地契約を満了させることができる、そして借地上の建物を借りている借家人を一年以内に出てもらうことができるという結果になって、必ずしも借地上の建物の貸借人を保護することにはならないんではないかというふうに思えるんですけれども、その点をどういうふうにお考えになるかという意味で、その規定の説明を伺いたい。
　それから、もうちょっとさらに加えますと、現行法のもとにおいても、底地を地主あるいは第三者が買い上げる、いわゆる地上げ屋の手法がこの規定によってやりやすくなってしまうんじゃないかというイメージをちょっと感ずるんですけれども、その辺を加えて御説明を願いたいと思います。
○政府委員（永井紀昭君）　委員御指摘のとおり、現在借地権が存続期間の満了等によりまして、更新がそのときされなくて終了した、こういう場合には借地上の建物貸借人は土地の占有権限を失うわけでございますから、土地所有者に土地を明け渡さなければならないという、こういうことになってしまいます。これが非常に、いわば土地の所有者と貸借人とが結託いたしまして、いろいろそういう追い出しを図る手段に使うということもあり得るわけであります。これは、裁判例等におきましても場合によれば一種の背信であるとか、悪意とか職権乱用とか、いろんな形での救済ということも考えられているわけですが、ただ制度的にはこれは基本的にはいかんともしがたい面があるわけですね。
　そこで、今回この三十五条を入れましたのは、借家契約をする場合に建物の貸借人が建物がどういうふうな権限に基づいてその土地の上に立っているかということについて必ずしも知らされていない場合がある。貸借人にとりましては明け渡しか不意討ちとなることがある。こういうことが考えられるわけです。そういった矛盾といいますか、こういう問題点は従来から指摘されてきたわけでございまして、土地と建物とが不動産として別個であるということからもともと起因するというふうに考えられておるわけでございます。
　そこで、この法律案におきましては、借地権が存続期間の満了によりまして終了いたしまして、建物の貸借人が土地所有者に対して土地を明け渡さなければならない、こういう場合におきまして、建物の貸借人が実はこの借地権の存続期間の満了ということを知らなかったときには、裁判所は貸借人の請求によりまして移転準備に必要な相当の期限を付与する、これは御指摘のとおり、最大一年の範囲になっております。また、借地権の存続期間の満了前一年以内に知った建物貸借人につきましても、知ってから一年の範囲内で期限の付与をしようということにしたわけでございます。ある意味では抜本的なといいますか、解決策にはなってない部分があろうかと思いますが、ただやはり貸借人側に不意討ちといいますか、あるいは移転準備というようなことで少しでもそういったような期限の付与をするという保護的な面を取り入れたらどうかということで、こういう三十五条のような規定を設けたわけであります。
○北村哲男君　この三十五条というのは新設の規定なんですけれども、現行法との比較を簡単にしていただきたいんです。現行法だと借地人と地主が合意をしてもう契約やめましょうと言いますね。そうすると、上に家が建っていましてそこに人が住んでいる、嫌なやつだ、追い出したい、あるいは土地を売ってもうけてどこかに行きたいというふうに考えた場合、その借家人の地位はこの三十五条よりも不安定なんですか、あるいはもっと現状では保護されているということなんですか、どちらなんですか。その点を踏まえての説明をお願いします。
○説明員（寺田逸郎君）　ただいま審議官が申し上げましたように、原則はこれは土地の占有権限が失われた場合には建物の貸借人というのは直ちに出ていかなきゃならない、こういう関係になりますが、しかしながら、合意で土地の所有者と借地人とが土地の占有権限をなくすということによって第三者である建物貸借人の地位が脅かされてはならないという別の法理がここで働くわけでございまして、最高裁の昭和三十八年の四月十二日の判決によりますと、このような場合には原則としてそのような合意解約の効力を建物の貸借人に対して主張することができない、つまり建物貸借人はこのような合意解約によって追い出されることは原則としてはないということが言われているわけでございます。
○北村哲男君　ということは、今の最高裁判決は新法のもとでも同じように継続されると考えてよろしいわけですね。
○説明員（寺田逸郎君）　そのとおりでございます。
○北村哲男君　わかりました。
　次の質問に移ります。ちょっと唐突ですけれども、附則一条、これは「この法律は、公布の日から起算して一年を超えない範囲内において政令で定める日から施行する。」という規定がございますけれども、大体想像するところきょうあたりでこの法案は議了の日程に上がっています、まだわかりませんけれども。そうすると、一年以内と申しますと、大体どのぐらいで新しい法律は施行されていくんでしょうか。
○政府委員（清水湛君）　これは「公布の日から起算して一年を超えない範囲内において政令で定める」ということになっているわけでございますが、私どもがこういうふうにいたした趣旨というのは、一つには、借地借家法というのは国民の日常生活に非常に密接に関連する法律である、そういうことから新法が施行されるまでの間にその内容を十分周知徹底しなければならない、こういうような周知徹底にある程度の期間を要するということ。
　それから、実は借地権について今後新しく定期借地権というような制度を設けました。借地権についての登記請求権が当然にはないという考え方でございますが、定期借地権についても登記をしようと思えばできるというふうにしなければなりませんし、そのことを登記簿上も明らかにしなければならないということで、附則の方で不動産登記法の改正をお願いいたしておるわけでございます。これは定期借地権の登記に関することでございます。そういうものにつきまして、一部現在の登記所ではコンピューターで処理しておりますので、それに関する部分のコンピューターのプログラムを修正しなければならない。そのために若干の時間を要するというような問題。
　それから、裁判所の方で民事調停法の一部改正によりまして、先ほど最高裁の民事局長の御答弁がございましたけれども、新しい地代・家賃についての調停制度、これが円滑に運用されるようにするためには、既存の調停委員についてのいろいろな研修とか、あるいは調停制度の運用を適切ならしめるための諸制度の準備というようなことについて若干の時間を要する、こういうようなことがございますので、そういうものをどのように見たらいいかということを考え合わせまして、大体非常に広く見ますと一年はかかるんじゃないか。
　しかし、新しい制度でございますので、できるだけ早く定期借地権の制度などは活用したいという方も一方におられるというような事情もございますので、この法案が風会で通過、成立させていただいた場合におきましては、速やかに施行期日を具体的にいつにするかということについても検討に入りたいというふうに現在考えているところでございます。
○北村哲男君　あえて私がこういうことを聞いたのは、たった。一年で、最大限一年になっているんですね。今いろいろな課題、宿題が課されています、ＰＲの問題、調停制度それから不動産登記法とか。それで、たった一年で足りるんだろうか。むしろできるだけ早くじゃなくて、本当にその間にできるだけ多くの宿題を完了されて出発していただきたいという趣旨で、ちょっと一年は短いなという意味で聞いたわけです。早くやれという意味じゃないんです。
　次に、今民事局長も言われましたが、不動産登記法が変わります。附則十五条に不動産登記法の一部改正、これはもう非常にわかりにくい。私どもが読んでもさっぱりわからないことがごちゃごちゃと二ページにわたって書いてありますが、不動産登記法がどういう趣旨でどういうふうに変わるんだということを簡単にわかりやすく、もう一回聞いたら忘れないというぐらいの説明でお願いします。
○政府委員（永井紀昭君）　附則十五条は不動産登記法の一部改正をしております。これは不動産登記法の条文がもともと錯綜しているものですから、それを丁寧に書いているものですからこういうふうに一見わかりにくくなっているんですが、端的に言いますと、二つの問題があるわけです。
　　　〔理事中野鉄造君退席、委員長着席〕
　一つは、ただいま局長が答弁申し上げましたとおり、新しい定期借地権でありますとか、あるいは期限つきの建物賃貸借という更新のない借地・借家関係ができました。これは地上権の場合ですと登記請求権がありますから、地上権が非常に少ないといいましてもそういう場合もありますので、それは当然登記をするということが考えられます。それから、借地権の場合ですと、それぞれ貸し主、借り主の双方の合意で登記をすることができます。その新しいタイプのものにつきまして登記をする場合に、こういうふうに書きなさいという指示をしているものが一つでございます。
　もう一つは、実は自己借地権の制度を設けましたものですから、その関係で建物の所有を目的とする土地の賃貸借がどうかということを現行の不動産登記法は明らかにしておりません。そこで、建物の所有を目的とするんだということを自己借地権の場合に明らかにするという、この二つのところを明らかにしている、整理したものだという御理解をいただきたいと思います。
○北村哲男君　要するに、新しく設けた定期借地権あるいは自己借地権、これは登記ができるんだということを頭に入れておけばいいということですね。
○政府委員（永井紀昭君）　はい。
○北村哲男君　次に、新法をずっと見ますと、随所に転借地権及び転借家権という項目が二条、五条、六条以下ずらりと並んでおります。旧法では、そのような形でよく読むと確かにあるような気もするんですけれども、こういうふうに目立つ形で出てないと思うんですが、どういう趣旨で転借地権あるいは転借家権を規定されたのか、簡単な説明で結構です。
○説明員（寺田逸郎君）　多少技術的な問題でございますので、私から御説明させていただきます。
　旧法は、そもそも法律の書き方自体が土地の所有者と借地権者ということですべて法律の規定がございますしからば、土地の所有者でない、人から借りた人がさらに第三者に貸す、これはどういう法律関係になるかと申しますと、これもやはり借地権であることに逢いないわけでございます。ただ、そのことを旧法はどういう形で明らかにしているかと申しますと、全く明らかにしている規定は実はないわけでございます。もっとも旧法は、旧法と申しますか現行法でございますが、第八条におきまして「借地権者カ更二借地権ヲ設定シタル場合二之ヲ準用ス」という規定がございまして、いろいろな制定のいきさつを考えますと、この規定自体が命のような法律関係、つまり人から借りた人が第三者に貸すという場合の借りた人とさらに借りた人、この二人の関係をも規律するという意味で制定されたのではないかと疑われる余地があるわけでございます。
　しかし、その後の解釈論を見ますと、現在ではほぼ争いがないと理解してよろしいのではないかと思いますが、今申しましたように、人から借りた人がさらに第三者を相手にして貸し借りをする、このような関係もすべて土地所有者と借地権者、つまり借りている人が土地所有者で、さらに借りている人が借地権者、こういうように条文自体を読むということになっております。
　しからば、第八条は何を規定しているかということになりますと、これは例えば更新の請求がある場合に、当然のことながら第三者がさらに借りている場合には建物は第三者の建物なんです。そういう建物が建っている場合に、例えば現行法の使用継続の要件に当てはめてみますと、第三者が使っているのに借り主が使っていると同じように見られるかどうかという解釈論上の疑義がございます。その疑義をこの第八条がカバーしているんだ。つまり、第三者である転借人が使っていても貸借人が使っていると同じように評価して、貸借人ともとの土地所有者との間の賃貸借関係の使用継続による法定更新があるかどうかということを決めるというのがこの第八条の実質的な意味だというように現在では解釈されております。
　しかしながら、このことを第八条だけで読むには新しい法律をつくったというのに甚だ不親切だというように考えまして、したがいまして、今回はそもそも定義におきまして、土地所有者に当たる者は借地権設定者、その者から借りている者を借地権者、こういうように定義自体を変えまして、さらに今言いました三者関係になる場合に転借地権という新たな定義を設けまして、転借地権者と土地所有者はどういう関係に立つのかということを明らかにしたわけでございます。
　したがいまして、今御指摘になりました五条の第三項におきましては、今私がまさに申し上げましたような関係が明らかにされておるわけでございまして、使用継続の有無については、第三者であります転借地権者が使っているのはその転借地権者の利用自体を借地権者の利用、こういうようにみなして、もとの土地所有者と借地権者の間の法律関係における更新の有無を判断する、このような意味が第三項の意味でございます。
　なお、ただ一言付言しなければならない点がございますのは、長くなって恐縮でございますけれども、新たに意味が出てきた規定が幾つかございます。
　それは、例えば現在、建物買取請求権の規定がございますけれども、転貸借が行われている場合に、転借人であります第三者が建物の所有者でございますが、その者が建物買取請求権を有するかどうか、つまり条文上は借地権者が建物買取請求権を有している、こう書いてあるのに、転借人であります第三者が建物買取請求権を有するかどうかという解釈論上の疑義がございます。これは現行法の枠内では解決されておらない問題でございまして、ただ有力な解釈論としてそれは当然有すべきだと、そうしないと借方でいる人も建物買取請求権を持ってない、転借人も持ってないということではまことに投下資本の回収に不合理ではないかという有力な意見がございます。その意見に従いまして、今回は新たに建物買取請求権の規定、これは十三条でございますけれども、十三条の第三項で転借地権者と借地権設定者、先ほど申しました土地の所有者と転借人、これの間において準用するということの意味は、第三者であります転借人が土地所有者に直接建物買い取りを請求することができる、こういうような意味でございまして、このような意味では現在よりもさらに借りている側に保護が厚くなっているというように御理解いただければと思います。
○北村哲男君　今の点について二つほど追加して質問します。
　今は借地人と転借地人ですね。さらに、転々借地人も同じように考えていいのかという問題が一つ。
　それから、今説明がありましたけれども、五条の三項を見ますと、最後に「前項の規定を適用する。」というふうな規定がありますね。その「前項の規定」というのは二項のことですけれども、その二項を見ましても、「借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。」と、また一項に移っていますね。五条の一項は、「借地権者が契約の更新を請求したときはこ云々とありますが、転借地人も借地の更新の請求ができるのか、その二点についてお伺いしたいと思います。
○説明員（寺田逸郎君）　まず、さらにもう一つ転貸借があった場合にどうなるかということでございますが、これは法律の規定は非常に複雑になるために書いてございませんけれども、当然のことながら転々借地権者も、今の例えば建物買取請求権について言えば、直接土地所有者に対して建物を買い取ることを請求することができる。これはもちろん転々借地権者がもともとの借地権者に対して、借地権者の有する転借地権者に対する関係での借地権契約が終了した場合には、当然これは借地権者に対しても建物買取請求権を有する、このような関係になるわけでございます。
　次に、第五条の契約の更新の請求でございますが、これは実は現行法自体の問題でございまして、現行法上も転借人がこの更新請求をすることができるかということについては法文上は明らかでございませんが、解釈論上は有力な学説として代位して請求することができるということにされております。したがいまして、これはその解釈論をそのまま新法においても引き継ぐというように御理解いただければと思います。
○北村哲男君　大体よろしいんですが、有力な学説ということですが、判例もそれに含まれているかどうかということは、後でほかの質問とあわせてで結構ですから、わざわざ答えることありません。私もそれは代位してできるというふうに考えておりますので、あえて聞いたわけです。
　次に、新しい法律の民事調停法の一部を改正する法律案について伺います。
　わずか二条の改正なんですが、この改正中、二十四条の二の二項というところがございます。その中に、「調停の申立てをすることなく訴えを提起した場合には、受訴裁判所は、その事件を調停に付さなければならない。」という、これは調停前置主義、「ただし、受訴裁判所が事件を調停に付することを適当でないと認めるときは、この限りでない。」という例外というか、じゃ、これだったらどっちでもいいのかというふうに考えられます。わざわざ今まで論争したことは一体どういうことなのか。すなわち、これだけ読めば、裁判所の任意の判断で、これは調停に付そう、これは付するべきではないというふうに勝手に決めていいのか。あるいは、この「付することを適当でないと認める」という場合は特殊な限定的な場合なのか。限定的な場合であるならば、なぜ、「適当でないと認めるとき」というふうなあいまいな言葉を使って改正をしたのか、その三点についてお伺いしたいと思います。
○政府委員（永井紀昭君）　二十四条の二の第二項ただし書きでございますが、確かに裁判所の判断によって調停前置を不要とするという場合があるということが規定されているわけでございます。これに当たるかどうかは専ら裁判所の判断にかかるわけでございますが、このただし書きを置いた具体的なケースを想定しましたのは、例えば相手方が行方不明である、合意がおよそ成立する余地がないという場合、あるいは既に別の事件で多くの年度の地代・家賃の紛争について調停をして不調に終わっているというような個々具体的なケースで判断する。あるいは相手方が調停に付することを頑固に拒否している、およそもう最初から調停には出ないともう明らかに言っている、呼び出しても出てこようとしない。こういう場合には、およそもう裁判所としては無理だということを判断するということでございます。
　それでまた、もう一つ考えられますのは、公団住宅の家賃のように行政的な審査を受けて大量かつ画一的な基準に基づいて賃料が定められる、こういうような場合は個々人の合意という問題は捨象しなければいけませんので、そういう場合は例外的なこととして考えております。
　こういった幾つかのケースがあるものですから、若干「適当でない」というぼやっとした表現にはなっておりますが、裁判所が適正な判断をされるということを期待しているわけでございます。
○北村哲男君　わかりました。
　大体二種類というか、いわゆる物の性格的なものとそれから事件そのものの態様を見て、それは今後の調停例の集積によって決まっていくということになるんだと思います。それでよろしいわけですね。
○政府委員（永井紀昭君）　そのとおりでございます。
○北村哲男君　それでは調停法の方は結構です。
　附則に戻りますが、附則の六条と十二条をちょっと比較してみたいと思います。
　六条は、「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。」という言葉がございます。十二条を見ます。これは今度は借家の方です。「この法律の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新の拒絶の通知及び解約の申入れに関しては、なお従前の例による。」。すなわち、前者の借地の場合は「契約の更新」という抽象的な言葉、それから十二条では「契約の更新の拒絶の通知及び解約の申入れ」と具体的に記載しております。これは、わざわざ分けた意味、すなわち本文の六条においては更新拒絶のやり方は異議という方法が書いてあります。そして、異議とは何かということで正当事由――六条へまた一遍戻りますけれども、これは意識をされてこのような規定の差を設けたのか。そうだとすれば、特別な意味があるかどうかをお伺いしたいと思います。
○説明員（寺田逸郎君）　これも多少文言に関する問題でございますので御説明させていただきますが、まず十二条の方は、これは「更新の拒絶の通知及び解約の申入れに関してはこと書きましたのは、これは更新の拒絶の通知及び解約の申し入れについての要件、すなわち正当事由がここで実質的に新法と旧法の間で変わった唯一のものでございますが、それを意識してこう書いたわけでございます。
　これに対しまして六条の方でございますが、こちらの方はただ「契約の更新」とだけ書いてございますが、これには当然のことながら意味がございまして、ここであえて契約の更新の請求あるいは使用継続と書かなかったのは、要件が変わっているのは実は正当事由が主なものでございますが、それ以外にもう一つございます。
　それは、今回建物の朽廃による借地権の消滅という制度を廃止いたしました。これとの関係で、従前更新の請求をする場合には建物の存在ということが常に要件になっていた。これに対しまして、使用継続については建物の存在そのものは要件になっていないが、しかし、正当事由を要する関係を念頭に置きますと、それは常に建物がある場合でなければならないと、こういう規定になっていたわけでございますけれども、それは使用継続の法定更新というのが、実は建物の朽廃による借地権の消滅後にも生ずるという解釈論を前提にしてのことでございます。これに対しまして、今回は使用継続による借地権の法定更新が生ずるのは期間の満了に限られているわけでございます。したがいまして、当然のことながら建物の存在というものは使用継続の要件だというふうに考えて構わない、つまり朽廃ということはあり得ないので建物は常にあると考えていい、このような考慮で使用継続による法定更新の要件自体もやや変わっているところがございます。
　この二つをひっくるめて、さらに更新の効果でありますところの更新後の存続期間もここであわせて読むのが能率的でございますので、それらをすべてあわせて契約の更新、こういうように条文上はするというのが附則の書き方としては合理的だという考慮に基づきましてこのようにしているわけでございます。
○北村哲男君　ちょっと今の説明よくわからなかった点もあるんですが、それなりに意味があるというふうに、無意識にこういうふうにやったんじゃなくてそれだけの意味、また六条を書き出すと切りがないというところから簡単に書いたというふうに理解したいと思います。
　それから、先ほど千葉委員からもお聞きになった三十八条のことなんですが、これはやむを得ない事情とかその点については結構なんですが、転勤とか療養とか介護そのほかのやむを得ない事情によって建物を一定期間使うことができないという点であります。
　この一定期間ということなんですが、どなたかお聞きになったかもしれませんけれども、その一定期間というのは一体どのくらいなんだろうか。十年でも二十年ぐらいでもいいんだろうか、あるいは短いのはある程度わかるんですけれども、長いと法的安定性といいますか、その辺について疑問があるのではないか。例えば、即決和解なんかで明け渡し猶予期間を認めても、五年以上の明け渡し猶予期間というのは普通認めない。おかしくなってしまいますね、もう認めないと同じですから。そういう点で、この一定期間というのは一体どういうことを想定し、ある程度限定があるのか、幾らでもいいのかということ、その辺の説明をお伺いしたいと思います。
○説明員（寺田逸郎君）　これは大変難しい問題でございまして、実は私どもも立法するに際しましては、その期限を切るということによってより簡明さを増すということも検討したわけでございます。しかしながら、転勤一つをとってみましても、海外勤務で非常に長い場合もございますし、一定以上はどうしてもそれを排除する合理的な理由があるかと問われますと、これはなかなかその合理的な理由を説明することが難しいと言わざるを得ないわけでございます。したがいまして、法律の上ではその一定期間を限るということはいたしておりません。
　しかしながら、他方、本拠地に戻ってくることが明らかになったという別の要件がございまして、そのような要件を満たすというためには、それは二十年、三十年先に戻ってくるのが今から明らかであるということはちょっと考えられないわけでございまして、そういう側面からおのずからある程度の年数に限られてくるということが言えるのではなかろうかと考えております。
○北村哲男君　決めようがないということでこのように決めたというふうに理解をしておきます。
　それから、やはり新設の規定なんですが、十条二項を見ていただきたいと思います。
　これは借地権の対抗要件の問題ですけれども、建っている建物が火事か何かでなくなった、あるいは台風でなくなった、その場合に、更地だから第三者が勝手に買っていったときにその救済方法はあるかという問題だと思います。
　それについて、新しい法律は全く新設の規定を設けまして、建物の「滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときはこ登記をしたと同じように第三者に対して対抗要件があるというふうに規定しました。いわゆる明認方法という言葉を使われておりますし、また掲示による公示方法というふうにも言われておるわけです。例えば、不当労働行為なんかでポスト・ノーティスというのがございますね。これは縦横何センチ、そして何々で悪いことをしました、何々何月何日というふうにはっきりした文書で書いて、それで公示方法としてはっきりさせる、そうするとわかりやすいわけなんですけれども、これでは一体、例えばそばの電柱に走り書きで紙っぺらに書いて、この家いつなくなりました、何々ですとぺたっと張っておいた、それでもいいのかということもあります。
　果たしてそれで対抗要件としてなり得るのか、あるいは権利保護の条件として十分なのかということもありますので、その辺はどういうことを想定し、どういうふうに考え、どういうふうに国民に対して指導をされようとしておられるのか、どうしてもその辺が――わかるような気もします、大きなマンションを建てるときにでかい看板が立っていますから。あれならいいんですけれども、個人ではやはりそういうことまではできないということもありますので、その辺のイメージと、それから今後の運用について御説明を願います。
○説明員（寺田逸郎君）　この規定も借り主の保護を今回補充するという趣旨でつくったものでございまして、従前建物がなくなったときには建物の登記をもって第三者に対抗力を有したという状態がなくなります。その場合に、しかし次に建物を建てるまでの補充的な期間何らかの対抗要件を認めてもいいのではないかということはかねてから学説の指摘があったところでございまして、それを今回このような形で実現したというように御理解いただければよろしいわけでございます。
　このようないわば明認方法、おっしゃったとおりでございますが、そのような方法にいたしましたのはいろいろいきさつもございますけれども、最終的には現在の建物保護法そのものが一種の明認方法的な運用をされているわけでございまして、本来は土地の取引をする第三者に対する対抗要件でございますから、土地の登記簿に借地権の登記を設定しておくべきである。しかしながら、通常土地の取引をする者は現地を見る、現地を見れば所有者と別の者が持っている建物がある、それを見て借地権がある、こういうことがわかるというわけでございまして、これは広い意味では一種の明認方法的なものでございます。こういうものの補充としては、やはり現地を見て何らかの借地権の存在の手がかりがわかる方法でないと補充としても適当ではないということで、今回このように、いわば立て札のような掲示による対抗要件の補充ということを認めたものでございます。
　これはどのようなイメージにとるかということでございますけれども、法律の要件といたしましては、「見やすい場所に掲示する」ということになってございまして、そばの電柱にという今の挙げられた例がございますが、これは実は先ほど申しましたように、建物のかわりになるものでございまして、この掲示を見ればそのままもとの登記簿にたどり着ける、こういうことが基本的な機能としてなければならないわけでございますので、したがいまして掲示としても相当しっかりしたものが土地の上に明らかに立てられているというようなことになって初めて対抗要件の補充としての意味があるわけでございますので、私どもといたしましてはそのような趣旨を今後関係者に十分明らかにするという方法で、その形式等についても何らかのスタンダードを決めるというような努力もいたしたいと考えております。
○北村哲男君　ほぼ時間もなくなってまいりましたので、最後に大臣の所見をお伺いして終わりにしたいと思います。
　今回の借地借家法案に対しては、実に多くの陳情を受けたり、反対集会などに出て多くの人たちの不安の声を聞いてまいりました。それらの人々は、現に借地人であったり借家人である人がほとんどで、現実に新法の適用を受けない人たちではあります。確かに法律の上では何度も確認をしていささかの不安もないはずでありますけれども、しかし皆様方の不安は危惧にすぎないと言い切るには私もいささか不安をなお感じております。そして、新法の及ぼす波及効果を恐れるものであるわけです。
　これはまた、現実にも悪徳な大地主とかその手先となっている地上げ業者らが既に借地人とか借家人に対して圧力をかけ始めている事実があらわれていることからも想定できるわけでありますけれども、私は法務委員になって初めての経験で一昨年入管法の改正をやりました。そして昨年、入管法の改正が施行されたわけですけれども、そのときも今日本にいる外国人労働者には適用はないんだ、心配することはないんだということを再三確認をして施行したのですが、しかし思わぬ波及効果が生じて入管行政に大混乱を及ぼしたということもあります。
　今回の新法施行についてもそのおそれがないとは言えませんので、そこで大臣に対して御所見をお伺いしたいわけですけれども、この不安を感じている多くの国民の皆様方に対してどのような対処をしておられるのか、あるいは新法を利用して借地・借家人に圧力をかけようとしている悪徳な人たちに対してどのような対策を講じようとしておられるのか、あるいは新法の施行によってどういう効果を期待し、新法の適正な運用を図るためにどのような対策を講じておられるのでしょうか。この三点につきまして、何も三つに分けてお答えになることはないと思いますけれども、大臣の御所見をお伺いして、私の質問を終えたいと存じます。
○国務大臣（左藤恵君）　何度もお答えを申し上げているとおりでございますが、この法案は借り主の権利を弱めるものではなく、また新法の借地・借家関係の更新及び更新後の法律関係に関する規定を現在ある借地・借家関係には一切適用しないということを法律自体明らかにしておるわけでありまして、現在ある借地・借家関係は新法になっても従前と変わらない扱いを受けるようにしておるわけでありますけれども、今お話しのように、仮に今回の改正に便乗して、新法になると借り主が不利になるというような事実に反することを言って借り主との交渉を有利に運ぼうとするような貸し主がいるとすれば、これは今回の改正の趣旨をあえて曲解するものと言わざるを得ません。まことに遺憾なことでありまして、何度も申し上げておりますように、これまでも法案の内容をわかりやすく説明したパンフレット、リーフレットをつくるとかいろんなことで周知いたしておりますが、この法案が成立いたしましたら、さらにより広範な国民の方々に十分理解していただけるような積極的な広報をあらゆる機会を通じて行っていきたい、その趣旨の徹底に努力していきたい、このように考えておるところでございます。
　それから、この法律にどんな効果を期待しているか、こういうお話でございます。これも今回の改正は、現行の借地・借家法が借地に対する需要の多様化等の社会経済情勢の変化に対応し切れないようになってきている、こういう点を改めていきたい、そして当事者の権利義務関係をより公平かつ合理的なものにしよう、そういうことで利用しやすい借地・借家制度を築くということを目的にしておりますので、この改正によって良好な借地・借家の供給が促されて、将来の社会生活の基盤整備に寄与する、こういうことを期待しているところでございます。
○下稲葉耕吉君　私は、現在までいろいろ議論、質疑が繰り返されたわけでございますが、その中で数点確認し、さらに内容をちょっと深めてまいりたいという立場で質問いたしたいと思います。
　まず、法務大臣にお伺いいたしたいと思いますが、大臣は本法審議の冒頭、提案理由の説明の中で、「大正十年に制定された法律であって、昭和十六年に改正された後は、今日まで基本的な枠組みは変わっておらず、この間の社会経済情勢の大きな変化、特に土地・建物の利用に対する需要の多様化に対応し切れていない状況になっておりこと、そういうふうな情勢の背景のもとに本法の改正をされたということでございますが、この借地・借家関係の多様化という問題を本法の改正との関連においてどういうふうに認識されておられるのか、もう少し詳しく御説明いただきたいと思います。
○国務大臣（左藤恵君）　現行の借地・借家法におきましては、借地権の存続期間、更新等につきましてすべて画一的に規律をしておる。そのために地主に借地として土地を提供することをためらわせたり、また契約の際に高額の権利金を支払うことにつながるなど、土地・建物を貸そうとする側にとっても借りようとする側にとりましても利用しにくいものになっており、現実に存在します、更新がなくてもよいからあるいは短期間でもよいから高額の権利金を支払わないで土地を借りたい、こういう借り手側の需要にこたえることができないわけであります。
　そこで、このような借地需要等の多様化に注目して、更新のない定期借地権制度、それから確定期限つき建物賃貸借、こういった新たな類型の借地・借家関係を創設し、また借地権の存続期間、更新に関する規定を合理化するなど時代の変化に対応した利用しやすい借地・借家制度とするための改正をすることとしたものでございます。
○下稲葉耕吉君　そこで、きょうは午前中に土地特と連合審査をやったわけでございます。私は、本法の改正と土地問題というのは重要なかかわり合いがあるんじゃないかというふうな理解を持っているわけでございますが、ＰＲ用に法務省民事局で出されました資料を見てみますと、借地・借家法の画一的、硬直的な規制を諸情勢の変化に応じて改め、貸しやすく借りやすい関係をつくり出すという観点から見直し作業が行われたと。なお、この見直しか、
　土地の有効利用対策として行われるものではな
　いかとの見方が一部で示されているようです。
　しかし、借主と貸主の関係を、具体的な事情に
　応じて適切に規律することができるようにする
　というのが、借地法・借家法の制度の趣旨で
　あって、借地法・借家法をどのように改めて
　も、それが直接に土地の有効利用に結びつくも
　のではありません。この「直接」という表現がくせ者かもしれませんけれども、こういうふうなことが書いてございます。
　借地借家法という法律の立場からいえば、直接的には私はおっしゃるようなことだろうと思うんですけれども、やはりおよそ法律というふうなものは国民生活の安定、福祉の増進、そういうふうな国民的なニーズというものが背景にある、土地問題はまさしくそういうふうなことではないかと思うんですね。そういうふうな観点から、法務省はどのように理解されているか、この点についてひとつ見解を承りたい。
○政府委員（清水湛君）　土地問題が現在、政府の当面している非常に重要な問題であるということは私どもよく認識しているわけでございます。また、そういう問題に対応する政策の中の一つとして借地・借家法の見直しということが指摘されておることもまたそのとおりでございます。
　私どもといたしましては、先生御指摘のように、借地借家法というのは貸し主と借り主の私法的な私的な契約関係というものがまずベースにあって、その契約関係を公平、公正にかつ合理的に調整するというのが借地借家法であるというふうに考えるわけでございます。こういう借地借家法の中に土地の高度利用とか有効利用というようなものを直接持ち込んで、例えば正当事由などにつきましてもそういう要素をもっと深く加味した形での正当事由条項というようなものを考えるべきであるというような御議論が私ども昭和六十年以来法改正作業をしている過程の中で寄せられたこともあるわけでございますけれども、借地借家法というようなものの基本的な性格というものを考えますと、そういう公的な面でのいわば行政目的的な要素を私人間の契約関係の調整規定の中に入れるのは適当でないということで、最終的にはそのような主張は退けられたという結果になっているわけでございます。
　しかしながら、大臣もしばしば御答弁なさっておられますように、借地人と地主、借家人と家主というような方々の権利関係が円滑に調整されるということになりますと、そこに貸しやすく借りやすいというような借地・借家制度というものが生まれてくる。そのことを通じて良質な借地が提供されるあるいは良質な借家が提供される。そういうことを通じて、例えば定期借地権制度などが住宅・都市整備公団等によって利用されるという可能性があるということが指摘されているわけでございますが、そういうようなことによって住宅宅地政策に、間接的にではございますけれども寄与するという面がある、そういう形での寄与を私どもは期待しておる。こういう意味で、この借地借家法と土地政策とのつながりを認識している次第でございます。
○下稲葉耕吉君　命の御説明で大体理解できるわけでございますが、私が逆の面からお話しいたしたいのは、国民生活に関係なしにこういうふうなものは法律改正して、そして国民生活がどういうふうになろうがなるまいが、法律改正という一つの小さなというと語弊がございますけれども、法律という枠の中で改正すればいいんだというふうな判断ではないだろうというふうに理解するものですから、またそういうようなことであってはならないというふうな基本的な考え方から今申し上げましたような質問を念のためにいたしたわけでございます。
　それでは、三番目の質問に入りますが、衆議院で一部修正されました借地契約の更新後の存続期間の問題についてでございます。
　政府原案の段階で私どもいろいろ勉強させていただき、そしてまたその後のいろいろな専門の学者の意見等を聞いてみますと、更新後の第一回の期間を十年から二十年に改めると衆議院で部分修正された、こういうふうなことは制度の根幹にかかわる修正ではないだろうかというふうな意見がございます。衆議院ではそれを一致してのまれ、そして我々そういうふうな線で議論しているわけでございますけれども、政府原案をつくられた法務省の立場、そして現在の考え方、それをお伺いいたしたいと思います。
○政府委員（清水湛君）　政府原案で更新後の存続期間を十年と、こういうふうにいたしましたのは、しばしば御説明申し上げておりますように、当初の基本的な存続期間を三十年に延長する、こういうことをまず前提とした上で、三十年経過後におきましては当事者間の事情の変更というようなものをできるだけ当事者相互間の契約関係に反映させることが望ましい、こういうようなことから十年刻みにするということにいたしたわけでございます。そうすることが普通借地権というものをめぐる法律関係というものを合理的かつ公平、円滑に調整するために必要だというふうに考えたわけでございます。しかしながら、衆議院における御審議におきまして、当初の存続期間に限って二十年とする修正案が提案されまして法務委員会でその部八月が可決されたということでございます。
　私ども立案に当たりました政府側といたしましては、当初の原案どおり存続期間を十年とするということが望ましいというふうに考えているわけでございますが、最初の更新期間だけに限って二十年とするということも、普通借地権の関係に当事者間の事情の変更を適切に反映するという趣旨に反するものとは言えない、こういうようなことからやはりこの修正の理由とされている借地関係の安定というか借地人の権利の安定という見地というようなものを考慮いたしますと、この修正は修正として私どもは謙虚に受けとめることができる、こういうふうに実は考えているわけでございます。
○下稲葉耕吉君　では、次の問題に入ります。
　地代・家賃をめぐる紛争が多いようでございます。欧米に見られますように、住宅と事業用の建物を区別するというような仕組みもあるようでございますが、例えば地代・家賃を物価にスライドするとかというような議論もあると思うんですけれども、どういうふうな形が日本の経済情勢あるいは国際関係の中における地代・家賃をめぐる一つの方向がどうか、その辺について御意見ございましたら承りたいと思います。
○政府委員（清水湛君）　地代・家賃をめぐる紛争というのは、最近土地の値段が非常に上がったというようなこともございまして紛争事件が多くなっておるというふうに私ども聞いているわけでございます。
　そういう意味で、地代・家賃をどういうふうな形で決めるのがいいかということは午前中の連合審査会におきましても御質問があったところでございますが、例えば物価スライド条項とかあるいは固定資産税額に基準を置いてその何倍とするというようなことを契約で定めているという例も現実にあるわけでございます。また、そういうものにつきまして裁判例におきましても、合理的な範囲内においてそういう特約は有効であるというようなことをいたしているところもあるわけでございます。しかしながら、本質的に地代とか家賃というようなものを経済法則をも含めてどういうふうな形で定めるのが適当かということにつきましては、これはそういう面での専門である不動産鑑定基準等におきましてもいろんな考え方が示されているところでございます。
　私どもといたしましては、地代・家賃をめぐる紛争につきましては、今回新たに採用されます調停前置による調停委員会における適切な活動等によりまして具体的な紛争については合理的、妥当な地代・家賃が決められるということを期待しているわけでございます。そのほかにも、そういう現実に調停とか訴訟というものに持ち込まなくても、その前の段階で何か合理的な形での地代・家賃を決める制度はないかというような問題提起があるわけでございますけれども、現在のところいろんな考え方がございまして、そういうものを制度化するという状況にはなかなか立ち至っていないというふうに実は考えている次第でございます。
○下稲葉耕吉君　そこで、調停制度の問題になりますが、最高裁判所にお伺いいたしたいと思います。
　この法律が改正されますと、先ほど同僚議員の質問に対しましては千六百件ぐらい件数がふえるんじゃないだろうかというふうな御答弁でございましたけれども、要するに量、質の両面にわたる調停制度の体制の強化等々が必要だと思うのでございますが、量と質の面について具体的にどういうふうな対応を考えておられるかお伺いいたしたいと思います。
○最高裁判所長官代理者（今井功君）　今回の法案によりますと、調停前置主義というのがとられております。これによりまして、地代・家賃の増減事件でございますが、調停では、私どもの予測ではほぼ千六百件程度の事件がふえるのではないかというふうに考えております。このような事件の増加ということに対処しまして、調停制度というものについての国民の期待も高まるというふうに思いますし、それに応じて裁判所の方も今御指摘のように、質、量両面においてその体制を整えなきゃいけないだろうというふうに考えておるわけでございます。
　具体的に申し上げますと、この種事件が増加ということになりますと、不動産取引についての専門的な知識を必要とする事件であるということでございます。したがいまして、これらの事件につきましてはこの事件の処理に当たる調停委員というのが非常に重要な役割を果たすわけでございます。これらの調停に関しましては、その当該地域め不動産取引の実情に通じた調停委員あるいは不動産鑑定士あるいはそれ以外のこれらについての専門的な知識を持つ調停委員の活用ということが必要になるわけでございます。活用と申しますと、一つはそういう調停委員の数をふやすということでございます。それから、それ以外にも、その事件担当の調停委員ではなくて、調停委員会を構成する調停委員以外の調停委員でも専門的な知識経験に基づいて意見を述べることができるという規定が民事調停規則の十四条にございます。そのような規定の活用ということも考えなければいけないというふうに思っております。
　また、現在調停委員に任命されておられる方の執務能力の向上という点も必要でございます。裁判所におきましては、従来から調停委員を対象としまして各種の法律知識あるいは調停事件の類型に応じた知識の修得だとか、それから具体的なケースに応じまして、その具体的なケースケースの事件の初めから終わりまでどういうふうにして進行するのがいいかというようなケース研究というようなものも行っております。このような研修会、研究会というような機会をとらえまして、調停委員に対しまして今回の改正法の趣旨あるいは賃料改定事件に必要な専門的知識を修得させるというようなことについて十分配慮をしていきたいというふうに思っております。
　また、調停は調停委員だけでやるわけじゃございませんで裁判官も入るわけでございますが、これらの事件を担当する裁判官に対しましても、今回の国会での御審議の経過をも含めまして法改正の趣旨を十分に研究し勉強するというような機会を設けたいというふうに考えておるわけでございます。
　このような方策をとりまして、今回の法案によりまして調停制度にかけられました期待というものにこたえていかなければならないというふうに考えておるところでございます。
○下稲葉耕吉君　先ほどの同僚議員の質問に対する法務省の答弁でも、附則一条によりまして一年以内に本法が施行されるということになるわけですね。そうすると、今最高裁からお話がございましたように、増員の問題もちょっと出ましたが、来年度はもう施行されるわけですね。何か具体的な要求をなさっておられますか。