○参考人（玉田弘毅君）　ただいま御紹介いただきました玉田でございます。
　現在、明治大学教授を務めておりまして、さらに建設省の住宅宅地審議会の委員を務めさせていただいております。
　それでは、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律案について、参考人として私の意見を述べさせていただきます。
　まず最初に、この法律案の目的とその要点についてごく簡単にかいつまんで申し上げさせていただきます。
　この法律案は第一条に規定しておりますとおり、我が国における「中堅所得者等の居住の用に供する居住環境が良好な賃貸住宅の供給を促進するための措置を講ずることにより、優良な賃貸住宅の供給の拡大を図り、もって国民生活の安定と福祉の増進に寄与することを目的とする。」というものでございます。これが目的でございます。
　次に、具体的にはどういうことかと申しますと、これは用地取得の必要のない土地所有者等によって優良な賃貸住宅の供給の促進をするということでございまして、この法律案の主要なポイントは次のとおりというふうに考えます。
　まず、第一点でございますけれども、賃貸住宅の建設及び管理をしようとする者は賃貸住宅の供給計画を作成して都道府県知事の認定を申請することができるということでございます。
　それから、第二点でございますが、都道府県知事は供給計画が賃貸住宅の規模、構造、入居者の資格、賃貸の条件等に係る基準に適合すると認めるときは計画の認定をすることができるということになっております。これが第二点でございます。なお、政令指定都市の長もこれに相当するということになっております。
　それから、第三点でございますが、認定を受けた供給計画に係る賃貸住宅については、その建設費とそれから家賃の減額措置に対して国が間接補助を行い、そして地方公共団体が直接補助を行うということができることになっております。
　次に、第四点でございますが、認定を受けた供給計画に従って賃貸住宅の建設と管理が適正に行われるように、都道府県知事が報告を徴収するとか改善命令を出すとか、あるいは場合によっては認定の取り消しを行う等々の措置を講ずることができるということになっております。
　それから、第五番目ということになりますけれども、地方公共団体は中堅勤労者等を対象とする優良な賃貸住宅が不足している、そういうような場合にはみずから優良賃貸住宅の建設に努めなければならないという努力義務を課しております。それから、地方公共団体が優良賃貸住宅の建設及び管理を行う場合には、国がその地方公共団体に対して建設費及び家賃の減額措置に対して補助を行うことができるということになっております。
　次に、二番目として、この法律案の基本的な特色について若干述べさせていただきます。
　まず、第一点でございますけれども、これは民間主体による良質な賃貸住宅の供給促進ということとその積極活用を図るということにあるというふうに考えられます。と申しますのは、この法律案においては、土地を所有している個人とか法人とかあるいは公益法人などの民間主体による良質な賃貸住宅の新規供給というものを促進し、かつそれを公的に積極活用するということを基本としているからであります。
　やや詳しく述べますと、建設費に対する国の間接補助、それから地方自治体による直接補助、それから住宅金融公庫融資の拡充等によって民間による賃貸住宅の供給を質と量の両側面で拡大しながら、そのような良質な賃貸住宅を幅広い中堅勤労者層に提供するということを眼目としているものでありまして、そこでの賃貸住宅というのは中堅勤労者等の世帯向けの賃貸住宅ということが予定されておるわけでございます。
　第二番目としては、この法律案は新しい住宅政策の方式を確立するという側面があるのではないかというふうに考えられます。
　御高承のとおり、従来、我が国におきましては賃貸住宅供給に関し、公営住宅法による公営住宅とか、住宅・都市整備公団による公団住宅であるとか、あるいは地方住宅供給公社による公社住宅等のような公的部門による直接供給、つまり公共賃貸住宅というものがすぐれて重要な役割を担ってまいりましたけれども、このたびの法律案の内容をなすところの特定優良賃貸住宅制度というのは、従来から行われてきました、今述べたような公共賃貸住宅制度、つまり公的管理住宅制度といったようなものとは違いまして、概括的に申しますと民間主体による賃貸住宅というものに一種の公的規制の網をかける、そういう住宅制度であります。つまり、言うなれば広い意味での一種の公的規制住宅制度ともいうべき住宅制度であって、これは我が国におけるこれまでの賃貸住宅に係る住宅政策に対して一つの大きな転機ともなり得る、そういう制度でないかというふうに考えられるのでございます。そのような意味で、先ほど申しましたように住宅政策の新しい方式を確立する、そういう側面があるように考えるものでございます。
　第三点といたしましては、地域特別賃貸住宅制度という既存の制度の全面的見直しという側面がこの法律案にはあるのではないかという点でございます。
　この法律案に基づく特定優良賃貸住宅制度に類するものとしては、今申しましたように地域特別賃貸住宅という制度が既にございますけれども、これは要するに民間主体の建設に係る賃貸住宅というものを地方公共団体とかあるいは地方住宅供給公社といったような公的機関が借り上げて、そして管理するといったようなことなどが制度の中心ということになっておりまして、言うなれば公営住宅制度等を補完するという意味合いが非常に強いものではないかというふうに考えられます。しかも、入居対象層というのも原則として収入分位四〇％以下の者ということになっており、そういう意味でも限定的な制度ではないかというふうに考えられます。
　確かに、地域特別賃貸住宅制度というのは民間の良質な賃貸住宅というものを活用するという点では画期的なものでありますけれども、住宅の管理主体というのが今申しましたように公的機関に限定されているというようなことがございます。そのようなことから公的機関の管理能力のキャパシティー、そういったようなものの関係で、また、この制度が専ら予算制度として従来行われてきたといったような点等々を考えてみますと、これまではそれなりに成果を上げてきたというふうに考えられるのでありますけれども、今後、この制度というものが十分に展開をしていくという点についてやはりいろいろ考えられる問題があるのではないかということが指摘されるのでございます。
　そういったようなことから考えてみますと、住宅の管理主体といったようなものを今申しましたような公的機関に限定することなく、それ以外の民間機関といったようなものにも拡大してより積極的に民間活力の活用を図るといったようなこと等々が考えられるのでございます。今回の特定優良賃貸住宅制度を内容とする法律案というものが用意されたのもそのような趣旨からではないかというふうに考えられるのでございます。そのようなことから、先ほど申しましたように、従来の地域特別賃貸住宅制度というものの全面的な見直し、発展あるいは拡充といったような、そういう側面があるということが言えると思います。
　それから、次に四番目でございますが、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律案というものが持っている社会的な意味といいましょうか、社会的なインパクトという点でございます。
　この法律案は、先ほどから申しておりますように、民間主体による賃貸住宅の管理主体を地方公共団体とか地方住宅供給公社といったような公的機関に限定することなく、農業協同組合であるとかあるいは民間の住宅管理会社といったようなところにも広げていこうということでありますし、それから入居対象層というものも最大で収入分位八〇％までの者とするといったようにいろいろな配慮がなされております。しかも、そういったようなことから、民間活力の有効活用による中堅勤労者層向けの良質な賃貸住宅の供給拡大というものに大きく貢献するのではないかということが期待されるわけでございます。しかも、これはまた大都市圏を中心とするところの中堅勤労者層向けの良質な賃貸住宅といったものについての需要の高まり、そういうものにも十分こたえ得るものではないかというように考えます。
　それから、第五番目でございますけれども、この法律案における特定優良賃貸住宅制度という優良とは一体どういうことなのかということについてでございます。
　この法律案で言っている優良というのは、単に住宅の構造であるとか設備であるとかといったような、いわゆるハードの面だけの優良ではなくて、住環境であるとかあるいは住宅の維持管理などといったような、そういうソフト面での優良ということも含まれているというふうに考えることができます。しかも、この住宅ソフトの中には当然貸し手と借り手との間の契約関係といったようなものも含まれるというふうに見られるわけでございまして、そのようなハード、ソフトの両面から優良ということをこの制度では考えているというふうに言えると考えます。そのような基準についてはいずれ建設省令などで定められることが予定されているということでございまして、それはおおむね以下のような内容だというふうに考えています。
　御高承のとおりだと思いますけれども、一応簡単に述べますと、一つは戸数が十戸以上であるということ、それから規模は戸当たり専用面積が五十平米以上百二十五平米以下、これは聖心計算といいますか心々計算でございます。それから、構造は原則として耐火構造あるいは準耐火構造、それから設備は各戸に専用の炊事室とか浴室とかあるいは水洗便所等を備えていること、それから借り入れとか返済といったようなそういう資金計画が適切に行われているということが必要である。
　それから入居者の資格でございますけれども、原則的には所得分位で五〇％以下の者ということで、なお標準四人世帯の年間所得を平成四年で見てみますと、おおむね税込みで四百五十万以上六百三十万以下といったようなことになるというふうに見られています。それからなお、これは都道府県知事の裁量行為によるわけでございますけれども、所得分位についてはアップすることが可能なのであって、先ほども申しましたように、最高八〇％までの所得分位の者を入居対象層とすることができるわけでございまして、この場合は標準四人世帯の年間所得は平成四年で見ますとお拒むね税込みで九百五十万ということのようでございます。
　それから、次に家賃の点でございますけれども、供給計画の家賃の額というものは市場家賃を超えないものであるということが必要とされております。それからなお、この家賃を減額する場合にはいわゆる家賃対策補助というものが行われる
ことになっております。これは要するに市場家賃と入居者負担額との差額というものが対象になるわけでして、結論的には国が二分の一、地方が二分の一ということになるというふうに聞いております。
　それから、次に賃貸の条件でございますが、原則として入居者を公募、抽選等の公正な方法によって選定するということになっておりまして、しかも入居時に敷金以外の一時金、いわゆる権利金等々は取らないということが基準とされるということになっております。
　それから、次に七番目として管理の方法でございますが、維持修繕あるいは点検等の適切に管理する方法とか、あるいは管理を委託する場合のいろいろなルールといったようなものが決められることになっているということでございます。
　それから、八番目としては管理の期間でございますけれども、少なくとも十年以上ということでございます。ただし、最高二十年ということもあり得るのではないか。これは要するにその間、先ほど申しました一種の広い意味での公的規制というものがかかる期間というふうに理解できるわけでございます。
　以上のような基準というものは、この制度に大体において適当とするものであり、基本的には妥当な線をいっているのではないかというふうに考えるものでございます。
　それから、六番目としては管理の適正の確保という点についてでございます。
　従来、民間主体が建設する賃貸住宅というのは、そもそも建設時点での質の点で問題がなくはない。のみならず、その後における住宅の物的な管理というものが必ずしも適切に行われているとは限らない。そういったようなこと等々の理由もありまして、経年劣化というものが著しい場合が少なくないというふうに従来から指摘されております。それからまた、貸し手と借り手との間のトラブルといったようなものも少なからず発生しており、このことがやはり賃貸住宅の管理上のネックというふうにされてきたわけでございます。
　この法律案では、都道府県知事が申請者の計画認定を行う際において住宅の管理方法について審査するということがありますけれども、同時に建設大臣が住宅の管理に関する配慮事項を定めてこれを公表する。多分これは告示という形になるのではないかというように考えられるのですけれども、それを公表して、さらに地方公共団体がそれに沿って住宅経営者つまり認定事業者を指導していく、そういうふうなことになっております。しかも、住宅の管理というものが適正に行われなかったといったような場合には、先ほど申しましたように改善命令であるとか、あるいは認定の取り消しであるとか、あるいは罰則などといったような措置がとられることになっているという点が特徴的でございます。
　それからまた、住宅の管理を行う者はそもそも住宅の管理について十分な知識とか経験とか能力といったようなものを持っていなければならないわけでございまして、そういう点では地方住宅供給公社とかあるいは地方公共団体等のほかに、農業協同組合であるとか民間の住宅管理会社などといったようなものもそれに該当し得るのではないかというふうに考えられるわけです。この制度では、そういったようなところにまで管理する者を広げているのでございますけれども、そういう管理する者に対して地方公共団体の監督ということが行われることになっておりまして、そういう点を考えて見ますと、管理の適正の確保ということが図られるのではないかというふうに考えられます。
　それから、次に七番目として賃貸借契約の適正化ということでございます。
　この点は、先般住宅宅地審議会におきまして、いわゆる賃貸借契約の標準化ということに関しまして民間賃貸住宅標準契約書というものを作成して、そしてそれを建設大臣の方に答申を済ませたばかりでございますけれども、この標準契約書というものは今回の特定優良賃貸住宅における契約関係においてもおおむね妥当する内容のものであるというふうに考えられます。したがって、若干の調整というものは必要があるかもしれませんけれども、基本的にはそのまま用いられて当然であり、そのことが予定されているというふうに聞いております。
　それから、八番目でございますけれども、地方公共団体の総量の権限の拡大ということでございます。
　そもそも住宅事情というものは地方によってもかなり違うわけでございまして、そういうことからすればそういう点について当然の配慮をされなければいけないということが言えます。そういうことから、地方公共団体にそういう点についての裁量権限というものを大幅に拡大しているということが今回の法律案の特徴というふうに考えられます。
　例えば、入居対象者の収入分位につきましても、先ほど申し上げましたように原則的には五〇％までというふうなことでございますけれども、都道府県知事の裁量で収入分位八〇％の者にまで広げることができるといったようなことになっておりますし、それからまた建設費であるとかあるいは家賃減額に対する補助についてもやはり知事の裁量というものにゆだねられている点が特徴的でございます。
　それから四番目としては、認定事業者、つまり賃貸住宅経営者に対する指導監督でございますけれども、これはやはり地方公共団体がその責任と判断において行うということになっておりまして、この点につきましても概括的に申しますと、地方の権限というものが極めて大きくなっているというふうに考えられます。
　今申しましたように、地方重視の考え方というものがこの制度の特徴なのであって、その結果、反面からいいますと地方公共団体の責任というものが非常に大きくなっている、あるいは責務と申しましょうか、そういうものが大きくなっているということが指摘できます。したがいまして、この法律案におきましても、先ほど申しましたように、民間主体等による良質な賃貸住宅の供給というものが不足しているような場合には地方公共団体が良質な賃貸住宅の供給に努めなければならないということで努力義務というものが課せられているわけです。このこと自体非常に画期的なことではないかというふうに指摘することができます。
　それから、次は地方公共団体の財政負担の軽減ということでございますけれども、この法律案に基づいて地方公共団体が行う措置につきましては地方財政措置、いわゆる交付税措置というものが行われるということになっているということでございまして、このような地方公共団体の財政負担の軽減ということによって地方公共団体の手による住宅対策というものの推進を大きく支援するということになるのではないかというふうに考えられます。
　それから、大きな三番目としてこの法律案全体についてのいわば結び的な意味での意見ということになりますけれども、二、三申し上げさせていただきたいというふうに思います。
　一つは、この法律案というものは、先ほど申したことをいわば半ば繰り返すような形になりますけれども、賃貸住宅の供給に係る新しい施策的な枠組みをなすものではないかというふうに考えられます。と申しますのは、この法律案というのは、端的に申しますと我が国における民間の賃貸住宅の建設供給に係るかなり大きな規模のエネルギーというものがそもそもあるわけでございますけれども、しかしそれらのエネルギーはややもすると質のそれほどよいとは言えない、いわゆる単身者向けないしはペア世帯向けといったように言われておりますけれども、そういうような狭小な、小さくて狭い、そういう賃貸住宅の建設供給の方にそういうエネルギーというものが流出しがちであるといったようなことが従来から指摘されているのでございます。そういう点をいわば政策的に誘導して、そしてそういうエネルギーを今度は中堅勤労者層の世帯向けの良質な賃貸住宅の建設供給の方に持っていこう、こういうわけでございまして、そういう趣旨でやはりこれは新しい制度的な枠組みというふうに言えるのではないかというふうに思います。ですから、これは従来の賃貸住宅に係る住宅政策ないしは政策的な面から見ても新しいジャンルと申しましょうか、考え方、分野ということになるわけで、この法律案が御審議の結果法律として発効した後においては、この運用状況といったものが非常に注目されるのではないかというふうに考えます。
　二番目としまして、それだけに国が果たすべき役割というものが大きいのではないかというふうに考えております。そういう点でも、やはり国は、特定優良賃貸住宅制度の運用の大半を担うというふうにされているところの地方公共団体に対して適切な指導と申しましょうか、誘導をして、そしてこの制度が円滑に運用されていくというふうにしなければならないというふうに考えます。それからまた、国としてはこの制度をなるべく早く、拠点都市等も含めてでしょうけれども、全国的な規模で早期普及というものを目指して、関係機関との十分な連携を保ちながらＰＲ活動等々を行っていくということがやはり求められているのではないかというふうに考えます。
　それから、その他、当面この制度の大きな担い手となるところの農地所有者等につきましては、農業協同組合等々の関係機関との連携のもとに優良な賃貸住宅供給が行われるように、特にスプロールであるとかばら建ちなどが起きないように、その点、都市計画担当部局との密接な連絡というものが必要とされるのではないかというふうに考えます。
　それから、最後に四番目でございますけれども、住環境への配慮という点もやはり重要な問題だというふうに考えられるのでございます。この法律案では住環境に関しましては特に基準等々を設けておりませんけれども、しかし実際この法律案に基づく制度というものが運用されるに当たっては、地区計画制度であるとかあるいは面的整備事業であるとかといったようないろんな制度を有効活用することによって住環境の整備充実ということにも大いに考慮あるいは配慮していただきたいというふうに考える次第でございます。
　以上で私の参考人としての意見陳述を終わらせていただきます。