○参考人（古川康造君）　では、私どもの取組の御説明の方をさせていただきます。
　私どもの商店街、少し御紹介をさせていただきますと、開町が一五八八年という実に四百二十年の歴史を持っております非常に古い商店街でございまして、過去、非常に熱心に町づくりには取り組んできた組合でございます。アーケードの整備、施設の整備、また街路の整備、それから、イベントに至ってはもうありとあらゆるイベントをやり尽くしまして、いっぱいの市民の皆さんを商店街の方に集めました。ただし、結果、じゃ売上げが増えたのかというと増えなかったんですね。居住者が帰ったかというと帰りませんでした。これはもうあえて誤解を恐れず申し上げますけれども、もうイベントをもって町おこしするのをやめましょうということです。そんな無駄なことにお金と時間を使うんじゃなくて、都市の中心部の抱えている根本的な問題の解決を図ろう。じゃ、一体それが何かということを随分議論をいたしまして、得た結論の一つは、やはり土地問題なんですね。
　つまり、土地というのは、皆さん御存じのように、その土地をお持ちの地権者、これが当然その土地の利用権を持っております。つまり、その土地はどのように使おうが全て地権者の皆さんの勝手でございました。つまり、シャッターの下りたままの商店を放置しようが、野原にしておこうが、風俗店を導入しようが、それらは全て地権者の皆さんの勝手ですね。この土地の利用方法、つまり、土地問題を解決しない限り、もう僕たちの商店街の再生は不可能だというふうな判断をいたしました。
　もう一つの大きな問題は、居住人口の問題でございまして、私どもの商店街、私が子供のころは、四百七十メーターございますけれども、約千人ぐらいの居住者がおりました。五年ほど前に実態調査をやりました。お役所の持っているデータというのは住民票を持っている数です。これ、結構当てにならないです。僕たちは一軒ずつ、一体何人の人たちがこの商店街で生活をしているか調べ上げてみますと、残っていたのは僅か七十五人の年寄りでございました。
　この背景は、バブルで地価が高騰してしまいまして、例えば月ぎめの駐車場が月額一台五万五千円ぐらいまで跳ね上がったんですね。もうとてもばからしくて人の住めるような状況じゃなくなりまして、若い子を中心にどんどん郊外に転出をして、残ったのは僅か七十五人の年寄りでございます。つまり、僅か七十五人の年寄りしか生活していないような町ににぎわい創出なんて言う方が無理なんですね。
　この二つの大きな問題、つまり土地問題を解決していかに居住者を取り返すかというのが私どもの取組でございます。
　この商店街というもの自体のそもそものビジネスモデルが実はもう全く時代に合わなくなっておりまして、つまり単に物を売ったり買ったりする場所としては商店街はもう全くその存在意義を失っております。これはもうマーケティング調査で明らかですけれども、消費者の皆さんは明らかに郊外の大型店を支持しているんですね。つまり、商店街は公共性に目覚めない限り、もうその存在意義を完全に失ってしまったということでございます。
　なぜこの土地問題を解決するというような荒業に乗り込まざるを得なかったのかという背景を少しスライドで御説明を申し上げます。（資料映写）
　香川県高松市という都市、そもそも基幹産業が何かと問われますとまさに商業でございまして、この町は過去四百年商業で支えられてまいりました。四国の玄関口でございまして、お役所、国の出先機関もこの高松市の方に集中をしております。それから、県庁、市役所、病院、学校、居住区、商業は北の百貨店と南の百貨店を結ぶ動線に八つの商店街がうまく配置をされておりまして、このように都市の持つ様々な機能が市の中心部にぎゅっと凝縮をしている。昨今、非常にはやっておりますけれども、コンパクトシティー、これが実は古い時代から見事に成立をしておりまして、大変生活のしやすい豊かな町でございました。市の中心部約五キロ圏と言われますけれども、実は全市の面積比率でいうと僅か五％のエリアで全市の収入の七五％を上げておったという実績もございまして、このような見事なコンパクトシティーが一気に崩壊の方向へ向かっていきました。
　直接の要因は、一九八八年、瀬戸大橋の開通でございます。当時、この橋の開通は、地元財界も市民もお役所も国も挙げて大フィーバーでございまして、この橋の開通こそが間違いなく四国の起爆剤になると誰もが疑わなかったんですけれども、私どもは間違いなくこの橋の開通こそが自分たちの町にダメージを与えるということを予想いたしまして、今回の計画作りを行ってまいりました。
　背景を少し申し上げますと、そもそも四国は本州と陸路で結ばれておりません。物流はすべからく船舶に頼らざるを得なかったんですね。つまり、濃霧が出たり風が吹いたりするとすぐ船舶止まっておりまして、つまり物資の安定供給ができないという理由で中央の大手資本さんが入ってきにくかった、むしろ四国というのは保護をされた地域でございました。ところが、この交通インフラの整備と同時に一気に中央の大手資本なだれ込んでまいりまして、高松市内の売場面積約三十万平米と言われておりましたが、これが僅か十年で六十万平米を超えてしまう。つまり、もう売場が爆発的に倍以上に広がってしまったんですね。そうすると、長らくあぐらをかいていた市の中心部の商店街は一気に通行量と売上げを奪い去られてしまいました。
　それから、当局は、過去、都市の拡大政策を取ってきました。つまり、都市はどんどん郊外に開発が進む方が都市全体の発展に寄与するんだという政策ですね。これはまさに右肩上がりの経済成長期の政策でございまして、私ども当局も御多分に漏れず市の南方の方に大きな区画整理を行いまして、ロードサイドの商業、それから住宅整備を行いました。つまり、第二副都心を造ろうとしたんですね。
　バブルがございまして、バブルの崩壊と同時に市の中心部は地価が一気に下落を始めました。私どもの商店街のエリアで路線価で申し上げますと、一坪ピークは千三百万ぐらいまで跳ね上がりましたけれども、これが僅か十年で路線価一坪百十万です。つまり、十一分の一までどすんと下落をしたんですね。これはイコール自治体の安定財源である固定資産税を直撃いたします。つまり、高松市の固定資産税はピークの七割減、このような現象を迎えたわけです。
　次に打ったお役所の一手は、まさに市街化調整区域、線引きの全廃でございました。実は、県レベルで市街化調整区域全廃しているのは香川県だけなんですけれども、つまり都市が不用意に郊外に広がらないために引いていた線引きを全廃して、郊外に大きく広がる農地、これを宅地に変えることで、そこから上がってくる税収で市の中心部の下落を補ったということなんですね。現在、高松市のプライマリーバランスはそれほど悪い数字を示しておりません。
　ところが、あらかたの予想はできたんですけれども、急速な高齢化社会と人口減が発生をしております。香川県、とうとう県レベルで人口が百万を切ってしまいました。県の試算でも、向こう二十年で香川県の人口は間違いなく八十万人を切ります。つまり、世の中から二〇％ぐらいの人々はいなくなってしまうんですね。でも、都市は大きく郊外に広がってしまった。結局、それを支える行政コストが出てこなくなったということなんですね。これが現在、地方都市の、自治体の抱えている財政状況の最も厳しいこれから先に予想されることでございまして、実はその傾向が最も強いのがこの香川県高松市というふうに言われております。
　それから、少し商業のお話をさせていただきますけれども、これは県の調べですが、県下の卸売業、小売業の事業所、それと従業員数の推移です。これが過去二十年で最低水準まで落ち込んだという報道でございます。
　このグラフ、大変興味深いグラフでございまして、一番上のラインが売場面積、それから県全体の販売額、従業員数、事業所数の推移です。過去の経済成長期は、売場がどんどん広がっていくと売上げも当然上っていっていたんですね。これが見事に反転いたしまして、つまり売場ばっかりがどんどん増えて、全体の売上げも従業員数も、地域の事業所に至ってはもう限りなくゼロに近づきかけている。でも売場はどんどん広がっていく。
　これ一体何を意味するかというと、実は全て税金の県外流出を意味しております。郊外に展開する大型店さんのビジネスモデルというのは、いかに税金を払わずにもうけるかということでございました。これはまさに過去の経済成長期のビジネスモデルでございまして、見事に成立をしておりました。ですから、郊外のほとんど固定資産税の発生しない安い敷地に巨大な商業集積を行います。地域の人々がこつこつ稼いだお金、これがどんどんここで消費をされてしまいますと、実はそこに掛かる税金は全て県外に流出をしてしまいます。つまり、本社決算ということなんですね。
　このように、地域の消費者の全く目に見えないところで、実は地域の経済循環はもう極端に弱まってしまっている、これが地方都市の商業の実態でございます。
　香川県、全国で一番小さな県ですけれども、現在、五か所の大きなショッピングセンターさんが採算度外視の戦いの中で熾烈な戦いをしております。私どもの商店街で売場で申しますと約二万平米ですけれども、郊外の大型店さん、延べ床十四万平米、私どもの七倍ぐらいの規模のものが僅か五年から十年でばかばかと町中にできていく。このように非常に厳しい商環境の中で、市の中心部の商店街は一気に衰退を迎えたということでございます。
　今回の私どもの町の再生計画、少し、全容だけ御紹介をさせていただきます。
　先ほど申し上げましたように、市の中心部の抱えている問題、根本的な問題ですね、これやはり一つは土地問題。つまり、誰かがこの土地をコントロールする仕組みを持たない限り、もうこの商店街の再生は不可能だと判断をいたしました。それから、昔のようにいかにたくさんの居住者をこの町に取り返すかということで、この四百七十メーターの商店街を七つの街区に区切りまして、それぞれに役割を持たせた面としての開発、再開発を行おうということで、今回民間主導でこの計画の取組をさせていただいております。
　私どもが今回の計画作りで一番最初に着手しましたのは、実は全国の再開発事業の失敗例だけを徹底的に調べ上げました。大体一定の法則のあることに気が付きました。今日はちょっと時間の関係で詳しい御説明をいたしませんけれども、私どもはこの失敗例の轍を踏まないやり方をしようと。つまり、過去の失敗の轍を踏まないやり方は一体何かということを随分議論をいたしまして、一つは、やはり全てをお役所に丸投げしたお役所主導の開発をやめましょう、民間が主導権を持った開発をやりましょう。それから、どこかに大きな箱物を一つ建てて、全てがその中で完結してしまうような、過去の駅前再開発手法を否定いたしましょう。自分たちの身の丈に合ったものが時代に合わせて連鎖をする開発をやりましょう。それからもう一つは、大型店に頼らない開発をやりましょう。このようなことに留意をいたしまして、今回の計画作りをさせていただきました。
　平面、少しパースに直しますとこのようなことになりまして、北の方からＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇと七つの街区に区切りまして、トップバッターのＡ街区が平成十八年の竣工です。現在、Ｂ街区、Ｃ街区を含めて、この年度末でほぼ北部半分が完成をしてまいります。まだまだ現在進行形の計画でございます。
　今回の計画の一番ベースは、まず商業、つまり商店街の再生以前にいかにこの町に居住者を取り返すかということで、それぞれのビルの上層階には高齢者向きの住宅整備、つまりマンション整備を行っております。全体で四百戸の住宅整備を行って、まずそれをもって千五百人の居住者をこの町に取り返しましょうということです。
　ところが、じゃ、住宅整備だけして人々がこの町に帰ってくるかといったら、絶対にあり得ないです。なぜかというと、竣工の終えましたＡ街区の居住者の皆さんもう大変不便な生活をしております。つまり、野菜一つ買うのに遠いところまで自転車で行かないと買えないような町なんですね。つまり、居住者がいなくなってしまったことによって業種の偏りが起こっているということです。ですから、住宅整備と併せてどうしても避けて通れないのがまさにこの業種の再編成、テナントミックスと申します。
　ところが、このテナントミックスという作業は物すごくハードルの高い作業でございまして、この商店街の地権者一堂に集めて、このような再生計画で事業を進めましょう、いかがですかと投げますと、全員がもろ手を挙げて大賛成なんですけれども、いざテナントミックスを始めようとすると、いかなる業種を引っ張ろうとしても、その業種と競合する地権者さんはある日突然反対者になるんですね。もう反対どころか、計画の足を引っ張る作業を必死になって始めます。
　このように総論賛成各論反対が渦巻く中でこのテナントミックスをやり上げるなんてもう絵空事でございまして、そこで私どもが取った手法が、地権者の皆さんの全員同意で自分たちのまず共同出資会社をつくって、その会社と六十二年間の定期借地権の設定を行う。つまり、自分たちの持っている資産である土地を自分たちの共同出資会社に一旦貸すことによって、地権者は六十年間、土地の利用権を一旦放棄します。そうすると、町がばさっと白紙になります。その白紙の町の中に、これからこの町に必要な業種、施設、また高齢化社会、人口減に対応するべく施設を正しく配置する、無駄な利害調整を一切せずに。もう一度商業を活性化させた利益が自分たちに地代として配当されるのと同時に、これから新しい市を支える基礎財源になっていくまさに税収に貢献をすると。このようなことで計画を作ってまいりました。
　これが成立いたしますと、まず間違いなくこの町に居住者が帰ってまいります。居住者さえ帰れば、商業はほうっておいても勝手に再生していくんですね。つまり、商売の大原則であります需要のあるところに必ず供給は発生するということでございます。
　これが成立しますと、これから市の中心部、これはまさに高齢者を中心に居住者を増やしたいと思っておりますけれども、もう以後、一切車に依存をしなくても全て歩いて事が足る、しかも快適な都市生活の送れる場所が御提供できるということでございます。
　車に依存をしないというのは、イコール車を捨て去ることができるということですね。この市の中心部は、まさに車一台抱えますと月額約七万の生活コストが必要です。車両購入代金の償却、それから税金、保険、ガソリン代プラス駐車場代、これ大体試算しますと月額七万の生活コストがたかが車を持つだけで必要になりますけれども、これさえ捨て去ることができれば、これを生活費に突っ込むと物すごく豊かな生活ができるわけでありまして、このようにたくさんの人々が生活をして、しかも一切車に依存をしない都市を目指そうと、このようなことで現在事業を展開させていただいております。
　現在、住宅整備と併せまして、年末には診療所のオープンをさせていただきました。それから、介護施設、また新しい流通の仕組みの市場、また広場の整備、温浴施設、小学校、保育所の経営まで視野に入れて、私どものまちづくり会社がこれからこの町の一括運営管理を行ってまいります。
　つまり、年取れば丸亀町に住んでみたいよねと言われるような、高齢者にとってのパラダイスをいかに合理的につくり上げるかというのが今回の私どもの計画でございました。
　それから、ソフトウエアの話を少しさせていただきますと、先ほど少し御紹介をいたしましたように、商店街、これから生き延びるためには、やはり昔のようにたくさんの居住者が生活をして、様々な人たちが集まって、その中で新しい連携また新しいビジネスモデル、まさにこのような連携のステージづくりこそが、これから私どもの商店街が生き延びるための唯一の方策であるということを判断いたしました。
　ここに様々なプランが書かれておりますけれども、恐らく町づくりに熱心にお取り組みの方はこういうプランはすぐにでき上がります。ところが、これの具現化ができないんですね。なぜかというと、結局そのステージがつくれなかったということでございます。私どもは、土地の所有権と利用権を分離することで、まさにこのような連携のステージをいとも簡単につくり上げる今回の仕組みをつくりました。今日はちょっと時間の関係でそれぞれの御説明を割愛させていただきます。
　ただし、この市の中心部の土地問題を解決するには、やはり公的支援がないとなかなかこの計画は成立をいたしません。ただし、私どもの商店街、ほぼ完成いたしますと、昨年一年掛かってその効果を私ども試算いたしましたけれども、関係税金合わせて十億が税金として市と県と国に返ってまいります。
　私どもがずっとお役所に主張したのは、補助金を是非投資として判断していただきたい、その投資効果を御評価いただきたいということで、現在お約束どおりの税金をお納めさせていただいておりまして、つまり市の中心部というのは既にインフラ整備、公共整備の終わっている、民間投資、公共投資とも終わっている地域でございまして、ここにうまく投資を入れるとその効果は大きなものが期待されるということでございます。
　運営の仕組みを少し御紹介をさせていただきます。
　まず、地権者、これはＡ街区の事例を入れておりますけれども、二十七名の地権者がまず自分たちの共同出資会社をつくります。そこと六十二年間の定期借地権の設定を行いまして、まず自分たちの土地をまとめてこの会社に貸します。この会社は様々な制度、これをうまく使いまして今回のビルの建設を行いました。ところが、地権者の皆さんにこのビルの運営能力があるかといったら、そんなのあるはずもありません。そこで、第三セクターのまちづくり会社の設立を行いました。
　このまちづくり会社は、職員はすべてプロです。商業ビルの運営管理者、テナントリーシングする専門部隊、また販促のプロ、そのような人たちが能力の高い人たちを雇用いたしまして、彼らにこのビルの運営委託を行っております。このまちづくり会社は新しいビルをテナントで埋めます。テナント賃料を回収します。ここで、まずまちづくり会社の運営経費を差っ引いた残りを最劣後として地権者に配当するような仕組みを地権者が自らルールとしてお決めになりました。
　つまり、ビルの売上げがどんどん下がっていくと配当がどんどん減っていきます。でも、まちづくり会社は安全なんですね。これは、過去の三セクの失敗例も随分研究しましたけれども、配当を優先する余りに運営経費が出なくなって破綻しているケースが多いということです。私どもは、まず町を守る会社をしっかりと守ろう、すべてのリスクは地権者が負いましょうと、このような仕組みで現在運営の方がスタートをしております。
　では、最後になりますが、今回の私どもの計画は、実は一商店街の再生計画というよりも、むしろこれから地方都市をいかに再生させるかというストーリーが背景にございました。国はこれから人口減、高齢化を迎える中で地方分権をやろうとしております。これはイコール地方の自立でございます。ところが、地方は余りに依存体質が強くなってしまいまして、つまり親からの仕送りをちょっとカットされるともういきなりパニックが起こってしまいます。いかに地方が自立するか、それはいかに税収をしっかり確保するかということでございました。
　まさに、既にインフラ整備の終わっている市の中心部、これをもう一度活性化させて、そこからこれから地方が自立をするための税収確保をやるというのは最も合理的な考え方でありますけれども、実際になかなか市の中心部、押しても引いても動かない。これを阻害する最も大きな要因がまさにこの土地問題でございました。土地の所有権と利用権を定期借地権をもって分離することによって、つまり土地をコントロールすることによってもう一度市の中心部を活性化さそう、そこからこれから自治体が自立をするための税収をしっかりと確保しましょうというのが今回の私どもの計画でございます。
　今回、私ども、再開発法で申しますと第百十条全員同意型という開発をやりまして、これは業界でもお役所でも学界でも、市の中心部で全員同意による開発なんてあり得ないというのがもう定説でございましたけれども、これを見事にクリアをして、全員同意でこの計画を進めてまいりました。
　一方で、丸亀町は奇跡だというような御評価もいただきますけれども、これは決して奇跡でも特殊例でもございません。まさにこれから地方が自立をするためにどうしても避けて通れないこの土地問題、これを小さなコミュニティーの中で解決する一つの手法だというふうに思っております。
　ただし、この土地問題というのは非常にナーバスな問題を抱えておりまして、これをクリアした要因はもうたった二つです。一つは、もうやる気云々の問題ではなくて、地権者の皆さんが本気で自分たちの町を守る覚悟があるかどうか。もう一つは、この土地問題を解決した最も大きな要因がやはり地域のコミュニティーでございました。このコミュニティーが一旦崩壊してしまうと、もうまさに土地問題を自分たちで解決するのは無理でございます。私どもの商店街、元々地価の高いところなんで、ふだんは結構ドンパチやっているんですけれども、いざというときに一致団結をする力が残っていた。過去四百年、このコミュニティーは見事に現存をしておりまして、いかにこのコミュニティーをしっかりと維持して町づくりを行っていくか、これがこれから私どもに課された課題の一つだというふうに思っております。
　大変ちょっと早口で御説明をいたしましたのでお分かりにくかったと思いますけれども、以上で終わらせていただきます。
　どうもありがとうございました。