○石田参考人　東京都立大学都市研究センターの石田でございます。
　レジュメをお出ししてありますので、それに従ってお話をしたいと思います。私の話の中心は、二ページ目の土地利用計画に関することを中心に話したいと思いますけれども、前提として何点か先に述べておきたいと思います。
　まず、土地問題に関しては、私は東京の一極集中を放置しておいては土地問題の解決はないだろうというふうに思っております。
　二番目に、土地、住宅の投機的取引、これでもうけるというのはよくないことだというコンセンサスをつくることが大事だというふうに思います。
　三点目には、これは土地利用計画に関係することになるわけですけれども、土地の都市的な利用の可能性というのがもともとその土地に備わっているのではなくて、社会資本の整備や周辺の土地利用によって与えられたものだという認識を一般化することが大事だというふうに思います。これは土地利用計画の基礎でありますし、同時に開発利益を社会公共に還元するということの基礎にもなるわけです。
　それから、都市計画家の立場からいいますと、土地政策の目標像は、単に宅地を供給するということではなくて、計画的に整備された、しかも妥当な価格の市街地あるいは住宅というものを国民が手に入れることができるようにするということであろうかと思います。
　こういうことを私は常日ごろ思っているということをまず前提に申し上げまして、次に土地基本法について一言申し上げます。
　私は、土地基本法が成立したことは一定の意味がある、理念を掲げて土地政策の基礎を置いたという点で意味があるというふうに思います。
　ただ、問題も残っておりまして、一つは開発利益の社会公共への還元ということについて筋道が明確に示されていない。これは土地臨調にはあったわけですけれども、基本法にはややあいまいになってしまっているということがあろうかと思います。開発利益の還元をめぐる理論的な検討がやや学問的にも不足しているのかなというふうに思っております。
　それから、もう一点、これは土地利用計画とかかわって大事なことですけれども、土地の利用し過ぎはいけない。高度利用というのは、無限に高度利用することがいいことなのではなくてやはり一定の限度があるのだ、この点が明確になっていないということが土地基本法の問題点だというふうに思っております。
　それから、これもしばしば言われていることですけれども、基本法が成立した後、それを個別法に具体化する場合にいろいろ問題が出てくる。特に、全面的に政策化をしないで部分的につまみ食いをしますと、これはかえって問題を悪化させる場合があるわけで、この点は留意しなければいけないことだというふうに思っております。
　今後の土地政策に関してですけれども、これは都市計画の立場から述べさせていただきますと、一つは、土地基本法は理念を打ち立てたということだと思うわけです。理念としても若干問題が残っていることは先ほど申しました。理念と具体的政策をじかにつなげる、特に縦割り行政的につなげるということには先ほど申しましたように問題があるわけであります。むしろその間に長期的、総合的に政策の連携をとった政策展望のようなものが必要ではないかというふうに思っております。
　そして、長期的、総合的な政策展望というのはどういうことか。私の意見ですけれども、三本の柱があるだろう。一つは詳細で厳密な土地利用計画、規制を行うということであります。これは後で少し時間をかけてお話をいたします。
　二番目には適正な土地評価ということでありまして、特に私は、土地はもう少し収益還元的な価格でなければいけないというふうに思っておりまして、そのような適正な土地評価を実現していくということが長期的な政策の柱ではないかと思っております。
　それから三番目には、公平妥当な土地税制ということが長期的な政策展望の柱になろうか。そしてこれに対する補助的な手段として、土地取引規制あるいは土地登記、土地統計。特に日本は土地の統計というのは非常に不十分でありまして、この土地統計がきちんとするということも政策にとっては非常に大事なことだというふうに思っております。
　そうして、この三本の柱をどう総合化するかということですが、私は総合化の軸は、詳細厳密な土地利用計画だというふうに考えております。要するに、土地が、ある土地利用に非常に厳密に規定されるならば、収益還元的な土地評価ということも可能になってくるわけです。住宅にも使えるし、ホテルにも使えるし、レジャー施設にも使えるというそういう状態のもとでは、収益還元的な価格というものはなかなか決まってこないわけでありまして、最も高い収益を上げられるものに土地の値段が引っ張られるということになるわけです。それから、土地保有税についても、その計画的に規定された土地利用、あるいはそれから決まってくる収益還元価格というものを基礎に土地税制を進めるということが大事ではないかというふうに思います。
　このような全体的な展望の中で、当面の具体的政策が長期的な政策展望と同じ、ぴったり一致するというのは、なかなか緊急的な仕事をしなければいけないものですからぴったり一致というのは難しいのですけれども、ベクトル的には同じ方向を向いているようなことをやっていかなければいけないのではないかというふうに思っております。
　そこで、長期展望に到達する政策の進め方として、私の専門であります都市計画の側から、詳細で厳密な土地利用計画に至る道というのを少しお話ししたいと思います。
　詳細で厳密なというふうに言いますと、すぐ硬直的な土地利用規制ということが想像されて、この土地はこれにしか使えないというような厳密な規定の仕方は余りよくないのではないかというふうに思われがちなわけですけれども、そこで今我々が考えなければいけないのは、硬直的ではなく、かつ詳細厳密な土地利用計画というものではないかと思います。
　あるいろいろな税制上の措置とか、容積率を割り増しするというようなインセンティブを与えて誘導的に土地利用計画を進めていくということは、現在世界各国ともやっていることでありまして、いわば我々都市計画の分野でいいますと世界的な一つの傾向だと思うわけです。詳細で厳密な土地利用計画というのは、そういうインセンティブを与えて誘導的な土地利用計画を行うということと矛盾するものではなくて、むしろそれを最も有効にならせるような制度を考えたいということであります。
　一九八〇年代、土地利用規制は次第に緩和をされてきているわけですけれども、土地利用規制の緩和の場合に、一般的な緩和と計画的緩和とは非常に大きな違いがあるというふうに思います。一般的緩和というのは、どの土地でも敷地の単位で非常に緩い制限になっているという状態です。計画的緩和というのは、むしろ計画的なあるまとまった開発に対しては制限を緩めていくということであります。一般的緩和と計画的緩和というのはある意味では矛盾するわけでありまして、無限に土地利用を緩和してもよろしいというのであればいいのですけれども、それには一定の限度があるとすると、一般的緩和を進めていけば誘導的な緩和をできる余地というものはだんだん減っていくわけです。
　私の見解で言えば、現在の東京の土地利用規制は、一般的な規制で既に限界に達していて誘導の余地がほとんどないという状況になってきているというふうに思うわけです。計画的緩和というのは、規制を緩和しつつよい計画に誘導するということでありまして、これが今後の都市計画の一つの重要なポイントだと思います。
　御承知のように、最近、再開発地区計画という制度がつくられまして、それから中高層住宅市街地開発地区計画というのが今度提案されているようであります。これらは計画的な規制緩和と言えるかというふうに考えてみますと、私はやはり計画的緩和の一つの方法であるとは思うのですけれども、一番問題な点は、これは既にできている再開発地区計画で申しますと、その再開発地区計画を東京の中でどこに適用していくのかという全体的なプランがない。ですから、いかにもどこの土地でも再開発地区計画を適用されれば非常に大幅な緩和が可能なような形になっているわけです。これがだんだん積み上がってきますと現在起こっているような交通の渋滞とかあるいは上水道、下水道の逼迫というようなそういう問題をますます激化するわけでありまして、やはり全体的なその東京の土地利用の限度の中でどこについては再開発地区計画を適用するのかというような、そういう方向づけが不足しているという点で計画性が足りないというふうに思っております。
　現在、一九八〇年以後の一般的規制の緩和が進みまして、それによって土地は非常に高度化が可能になってきているわけですが、それは誘導的、計画的緩和を困難にしてきているというふうに思います。そこで私は、一たんダウンゾーニングをすべきだという意見を持っております。ダウンゾーニングというのは、現在指定されている容積率を切り下げることであります。これはアメリカの西海岸などでは実際に行われていることですし、フランスなどでもパリやなんかでも容積率一五〇％以上を使うことを制限するという形でダウンゾーニングが行われております。
　私がここで「日本的ダウンゾーニング」と書いてあるのは、日本の場合に既に指定されている容積率を取り上げてしまうというのはいかにも乱暴である、むしろ現在の指定されている容積率の下に基準容積率というような一段下げた容積率を指定し、現在の容積率は許可容積率というふうに考えて、その基準容積率と許可容積率の中間の部分というのは開発許可制度のような計画的誘導が可能な方法で利用するようにするのはどうだろうかというふうに考えているわけであります。
　こういうふうにすることによって、これは今容積率の問題だけで申しましたが、同じように用途の問題についても基準用途、許可用途というような形で仕分けをしていくことによって、自由に使える部分、土地所有者が敷地単位で自由に使える部分は詳細厳密に規定されて、住宅の部分は住宅にしか使えない、工場の部分については工場にしか使えない、容積率も非常に厳しいという制限をしておいて、その上に使う部分はまさに計画的、誘導的に使うようにする、こういうような制度が今必要になっているのではないかと思います。
　これが私の考えている詳細で厳密な土地利用計画でありますけれども、こういうような厳密な土地利用計画の規定ができるならばそれに従った土地の評価あるいはそれに従った土地保有税のかけ方というものが可能になっていくだろうと思います。
　きょうは時間がございませんので、宅地並み課税の問題については触れませんけれども、宅地並み課税の問題についても同じ論理で土地利用を仕分けていくことによって宅地並み課税をうまく運用していくことが可能だ、このことについては最後のところに書いてあります文献に最近書きましたので、御参考にしていただければと思います。
　それから最後に、土地取引規制強化の問題について一言申し上げたいと思います。
　私は東京都で土地利用審査会の委員を九年ほどやっておりまして、昨年の十月までやってまいりましたけれども、土地取引規制区域をかけるということは望ましいとは思うのですけれども、なかなか技術的に難しいことがあるということを実感しております。むしろ、地域を限って土地の取引を全量監視するということが大事ではないかと思っております。
　同時に、国土法の中にある監視の場合の「著しく適正を欠く」という「著しく」を外しまして、もう少し厳密に土地価格の指導ができるような制度が必要ではないか。その制度を運用することによって現在の市場の価格を公示価格、あるいは収益還元価格に時間をかけて誘導していくような政策が必要で、それらのものが詳細で厳密な土地利用計画とうまく結びつけば、しっかりした長期的な展望を持った土地政策が進められるのではないかというふうに思っております。
　以上、簡単ですが、私の意見を述べさせていただきました。（拍手）