○参考人（千代崎一夫君）　千代崎と申します。よろしくお願いいたします。
　私は、ハウジングケースワーカーと名のっていまして、住宅のことは何でも相談に乗るというつもりで住宅コンサルタント事務所を開いております。本日は、当委員会で発言させていただけることを大変感謝しております。
　昨年、マンション管理士の試験を受け、今年、合格、登録をしたマンション管理士でございます。もし国会へ出席した最初のマンション管理士ということであれば大変光栄だと、こういうように思っております。私は、マンションで実際に起こっていることをお話しして法案の論議に参考になればと思い、お話をさせていただきます。
　実務を通しての住民の声というのをお届けしたいというふうに思っております。
　私自身、業務、業務と申しましてもボランティアと中間のようなものもありますが、様々なマンションから相談を受けております。その中でも、主な業務というのは、建物を診断をして長期営繕計画を作り、必要なら工事企画を行い、工事中は監理という、そういう業務を行っております。その他、管理組合の立ち上げとか、規約の整備、ペット問題、管理会社への不満等、様々な相談に乗っております。それから、幾つかのマンションの管理組合の顧問をしております。そういった直接マンション住民と接している実務を仕事にしております。
　そのような立場で今回のマンションの建替えの円滑化に関する法律案を見ますと、幾つかの心配点があります。中でも一番感じているのは、建て替えの前に長く使えるかということの検討がどれだけ積極的に行われたかという、行われるかという問題です。長く使うということに対して助成や税制などの工夫をして、むしろ長く使うということはいいことだという風潮を育てていただきたいというふうに思うわけです。当然、いつかは建て替えをしなければならないというのはもちろんです。そのときに、マンションを長く使うということをよく検討し実行した上ならば、反対者も少なくなります。したがって、建て替えそのものもその時点でスムーズにいくということになるのではないかと思います。そういった観点で、幾つかの部位に分けて考え方を述べます。
　当然、国土交通省を始めとする専門家の間では、後でお話しする問題も論議をされているとは思います。しかし、その論議が住民のところでされるということが大切なのではないかなというふうに思います。
　長生きマンションと私はそういうふうに呼んでおりますけれども、それの積極的検討をということで、川崎のある団地で、築二十年を過ぎて二度目の大規模修繕を企画していたときです。次の十年目、つまり三十年のときのことを考えて今回の工事企画をしましょうという私の提案に対して、役員は、千代崎さん、次はもう建て替えだよと、こういうふうに言っておりました。だから、役員会の感じとしてはそういうふうになっています。ただ、私の方は、木造の建物だって三十年、四十年もっていますよ、コンクリートの建物で三十年次には建て替えという話はないですよと、こういうふうにお話をしたわけです。その場が終わった後に役員でない人が寄ってきて、千代崎さん、いいことを言っていただいたと、三十年で建て替えの話ということが出るならば、二十年のときの大規模修繕にお金を払う気はない、それを聞いて安心してお金が払えると。
　ここの団地は積立金も計画を詰めて集めておりましたので、改めてお金を集めるということではありませんけれども、やはり年限を決めたらその十年前には修繕にはお金を掛けなくなってしまうと、こういう雰囲気になってしまうということです。
　別な件では、かなり傷んだマンションに調査に行くこともあります。そうすると、うちのマンションはどのぐらいもちますかねというのをよく質問として受けます。そのときに、現在のコンクリートの老朽化も含めた度合いを調べて、これに合った修理をすると。その後、そこについて十年ぐらい傷み具合の経過を見ましょうと。そういう、それでどのぐらい、十年間でどのぐらい傷みが進むのかという確認をしましょうと。かなり痛んでいますと、二十年でこんな状態になっているというときに、百年はもたせましょうよと私が言えば、それは信用されないと思います。ただ、二十年から三十年、三十年から四十年、こういった間にどのぐらいどこが傷むのかというのをちゃんと管理組合で握って、その上で五十年を迎える、あともうワンサイクル、つまり百年というのがもつかどうかと、こういう判断をしましょうと、こういうふうにお話をしております。
　現実には、私どもも三十年近くなったマンションを幾つも見させていただいていますけれども、建て替えようという話はなかなか出ておりません。もちろん小さかったり、それから私の場合は市街地型のを見せていただいているときが多いので、そういうふうに思っております。
　それから、社会資産としてマンションを見れば、つまり個人の資産ではなくて社会の資産だというふうに見れば、近隣での地域的な移動とか、それから年齢層のミックス、こういうことも含めて、当然エレベーターを付けられる可能性のあるところは付けていただくとしても、エレベーターのないマンションも有効に生きてくるのではないかなというふうに思います。
　次に、バリアフリーという話があります。
　人間の高齢化にも対応したマンションが望まれていますが、段差を解消したり、手すりを付けたりしているマンションも増えてきました。介護保険では、共用部の住居改善の費用を認めてはいますけれども、少額です。二十万円までです。個人あての費用を共用部の改善に使うということも矛盾しているのではないかなというふうに思っております。共用部全体をバリアフリーにするために、住民のところでの意識と、それにプラスする助成制度というのもあればマンションのバリアフリー化はかなり進むのではないかなというふうに思います。東京の私の住みます板橋区では、助成制度があって、区民としても大変うれしく思っております。
　バリアフリー化を喜ぶのは高齢者だけではありません。障害をお持ちの方はもちろんですが、けがをした場合など、健常者でも大変喜ばれます。現状では、バリアフリーという言い方より更に進んで、だれもが便利で使えるユニバーサルデザイン、こういうふうに変化しております。
　次に、設備の陳腐化という言葉が出てきております。だから修繕では駄目なんだと、こういうふうに言われております。ただ、そのことも全体を見直すと、こういうことでかなり対応できます。私自身の業務の中でも、先日は、専有部分も全部必要なところの床をはがしてステンレス管に取り替えたと、こういう仕事もやっております。これを考えれば、設備の陳腐化ということも実際には直していける、こういうふうに思っております。
　水道管直結という方式があります。ただ、現状では、便利なところもありますけれども、水道局の方で、直結の場合はメーターを敷地の引込みに一番近いところにすべて並べなさいと、こういうふうになっております。こういったやり方では実際にはできませんので、この辺、もう少しいろいろな形でのバリエーションを国の方で指導していただけませんでしょうかと、こういうふうに思っております。
　建て替えの大きな理由に狭小住宅であるということも挙げられております。これに対しては、狭い住居を縦につなげたり横につなげたり、これを二戸一という言い方をしておりますけれども、こういう形で直接住宅の広さを加減するということと同時に、共用部分で大浴場を持っている団地もありますし、それから宿泊できる集会室、こんな手当てをしているところもあります。そういうことで狭小への対応というのも可能ではないかというふうに思います。
　それから、地震のこともありましたので、防災上心配もしております。そういう中で、耐震診断、これもすごく大切なことでありまして、耐震補強は高額なのでできない、だから診断も行わなくていいと言う専門家もおります。ただ、私自身は、例えば、心臓のペースメーカーを買うお金はないけれども、自分が心臓が悪いということが分かれば無理をしないで生活をして長寿を全うできる、こういうことも例えとして挙げて、診断は大切ですからやりましょうと、こういうふうに言っております。
　ただ、耐震診断の助成制度がありますけれども、なかなかうまく利用できておりません。これは制度の方にむしろ問題がありまして、板橋区の場合は四団体を指定しております。そのうちの二団体は民間はやらない、そのうちの一団体は板橋支部を紹介しますと、結局、その団体の板橋支部という一団体指定ということになりまして、競争がないところでは助成金をいただいても安くならないと、こういう状況があって使っておりません。
　そのほか、ＩＴ対策とか、それから省エネルギーとか屋上緑化とか太陽光発電と様々な、つまり新しいマンションでやっていることをすべて可能性として考えて既存マンションでも行おうと、こういうふうに思っております。これらのことをやれば建て替えの理由というのはかなりなくなっていきまして、建て替えそのものをかなり先に延ばせますと。先ほど言いましたとおり、いざ建て替えとなった場合は、このような手を打っていれば、結果的に合意が早くなると、こういうことが言えるのではないかなと思います。
　四十年ほど前の映画で「ローズマリーの赤ちゃん」というのがありましたけれども、撮影場所はニューヨークのダコタハウスという本当に古いマンションです。後でジョン・レノンが住んだり、それからニクソン大統領が入りたいと言ったんだけれども騒がしくなるのでお断りしたいというふうに、そういうふうに言ったほどの格調あるマンションです。このマンションは、当然百年以上ですけれども人気が高い。中がそのままであるということはありません、中を直しながら使っているということですが。日本では残念ながら百年以上を経たマンションというのはありません。例えば国会議事堂も、もうでも建て替えようという、こういう話というのは、移転という話は聞いていますけれども、なかなか聞いていません。つまり、手入れが良ければ建物はかなり長持ちするんだと、こういうことだと思います。
　こういったマンションを造るのは、つまり長持ちするマンションを造るというのを、新しいマンションはそういうふうにしますということではなくて、今あるマンションを長く使うということを十分に検討していただきたいと。そのためには、助成もし、税金その他のそれを優遇する措置も是非作っていただきたいと。その上でマンション建替えの円滑化等に関する法律案という、このものが生きていくのではないかなと、こういうふうに思っております。
　以上で私の意見といたします。どうもありがとうございました。