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○木内政府委員　一般的に再開発、都市再開発とか再開発事業と私どもが言う場合には、本日お願いしている法定再開発、市街地再開発車業のみのことを多分言っていないことが多かろうと思います。市街地再開発事業というのは強制力を伴った法定の再開発車業でございますから、やる場所が非常に限定されていることもありますし、いろいろな事情でそんなに都市全体を埋め尽くすほどはやられておるわけではございません。先生先ほどちょっとあれがありましたけれども、これまでに百七十八地域で面積も二百二十九ヘクタールが全国で事業を完了したところでございます。計画中のものを入れましても事業箇所で全体で三百二十二地区、面積は五百六十六ヘクタールということでございますから、これによって都市の、アーバンリニューアルと申しますか、それを全部やってしまうというふうな大きなものではないことは事実でございます。
　そういうふうなことで、まずこの改正前の法定再開発で大体どれだけできるんだということになりますと、そういった位置づけでございますけれども、これは法制定以来いろいろ改正なり工夫なり努力を重ねてまいりまして、今の事業箇所数も年々ふえておるわけでございます。確かにこの程度しかふえないというふうなおしかりも方々からございますけれども、これにつきましては制度論だけではございませんで、国民の権利意識とか権利調整が大変難しい、大きな事業であるために長期間かかるというふうなもろもろの要件もございます。そういうふうなことでなかなか普及しない。努力はしておるのでございますけれども、いかない面があるわけでございます。したがいまして、そういった事業でございますから、先生御指摘のようにここで要件を一つ二つ変えましてやりやすくする方向で変えてはおりますけれども、先ほどの東京都の調査によりましても従前の二割くらいがふえるかなというふうなことでございます。この改正によって二割程度従前のものがふえても、それだけではとても十分という形にはならない、本来の市街地再開発事業をもっと進めるための財政上の問題とかあるいはコーディネーターの育成だとか、再開発に入る前のいろいろの努力をもっと積み重ねていかなければいけないと考えているわけでございます。したがいまして、我々はこの改正等も伸ばしていくための一つの有力な手段だと考えておりますけれども、改正にかかわらないいろいろな要因、そういったものも十分検討し、前向きの対応もなお一層やっていかなければいけないのじゃないかというふうに考えている次第でございます。
○矢追委員　本法案では、再開発地区計画の活用によりまして区域内の建築物につきましては用途、容積率、高さに関する制限を緩和する、こういうことが可能になってくるわけですが、それによりましてその周辺の環境や公共施設の整備状況との調和を乱すおそれが出てくると思うのですが、その点についての配慮というのはどのようにされておりますか。この点お伺いしておきます。
○木内政府委員　今回改正をお願いしております再開発地区計画によりまして、ある程度公共施設の整備とか一般より厳しい土地利用規制等が伴うわけでございますけれども、その一方としまして、それの見合いで規制の緩和が行われるわけでございます。その緩和に当たりましては周辺環境との調和に十分配慮しつつ、また一方地区外における必要な公共施設の整備というふうなものも十分強力にやっていくというふうなことを条件として行われるものでございますから、先生御指摘のような心配がないようにしたい、ないと思いますけれどもさらにないようにしたいと考えております。
○矢追委員　ぜひそのようにお願いしたいと思います。後で混乱が起こったりまた裁判等になると大変でございますからよろしくお願いしたいと思います。
　それから、これに関連するわけですが、他の一般の地域の規制状況と比べて格差が生じることにはならないのかどうか、その点はいかがですか。
○木内政府委員　再開発地区計画は、良好な再開発を誘導するために必要な建築物に関する一般の規制よりもっと詳細な規制を定めることということが一つ、それから容積率の規制の緩和は、先ほどもお話ありましたように周辺とのバランスに配慮しつつ、また必要な公共施設の整備につきましては開発者負担を取り込みながら整備をしていくというふうな条件をもって緩和するわけでございます。したがいまして、周辺等との特別の格差が生ずるというふうなことには考えておらないわけでございます。
○矢追委員　次に、高度制限や高さの例外許可のあり方についてどう考えておられるのか。例えばこの法案ではアッパーリミットをどの辺にするかが不明でございます。この点についてはいかがですか。
○片山（正）政府委員　高さ制限の緩和につきましては、再開発地区整備計画が定められた区域内におきまして特定行政庁が具体の建築計画を審査しまして、敷地内に十分な空地が確保されていることなどから、交通上、安全上、衛生上及び防火上、そういう観点から支障がないと認めた場合に建築審査会の同意を得て許可をすることによりまして、建築物の高さを制限しております斜線制限、これには道路斜線とか隣地斜線がございますが、それを適用しないことにするということでございます。
○矢追委員　工場跡地等の土地利用転換の促進を図るためには、再開発地区計画の活用と課税の特例、これが出ておりますが、そのほかにどのような事業手法を活用されようと考えておられますか。その点いかがですか。
○木内政府委員　工場跡地等の適正な再開発を図るために、都市計画手法であります再開発地区計画の活用とあわせまして、都市基盤施設の一体的整備及び拠点的施設の整備を促進するために、一つとしては公共施設の整備等を一体的に行う土地区画整理事業、それから二つ目としては拠点的施設に対する助成を行う都市活性化地区総合整備事業、これは予算補助でございます、及び新都市拠点整備事業、これも予算措置の事業でございますけれども、そういった再開発事業を積極的にこれに導入してまいりたいと考えております。
○矢追委員　本法案に基づきまして市街地再開発事業が進展することに伴いまして、従前の居住者、こういった人たちに対する配慮がどのようになっておるのか、この点お伺いしたいと思います。往々にして今まで住んでおった人への配慮が欠ける面が出てまいりますので、その点はいかがですか。
○木内政府委員　これは本法案に関連してはなかなか難しいわけでございますけれども、一般的に市街地再開発車業は、権利変換等によりまして従前の居住者の権利を一応守ることを基本としております。
　そのために具体的にどういう配慮をしておるかと申しますと、引き続き居住したいという人は権利床を得るとともに、さらに希望があれば保留床についても優先的にその譲渡を受けることができるというふうな仕組みになっております。また、外へ出ていく転出者に対しましては、当然のことながら正当な補償を行うとともに、希望によりまして代替地の紹介とか再開発住宅の建設等によりまして公的住宅への入居のあっせん等も行っているわけでございます。商業系の転出者につきましては、代替地のあっせんのほか中小企業金融公庫、国民金融公庫等の政府金融機関によりまして低利の融資制度を用意しているわけでございます。
　これは既存の、現行の制度でございますけれども、本法案の改正に関連しまして再開発事業がふえてくることでございますので、運用の強化等を図ってまいりたいと考えている次第でございます。
○矢追委員　東京二十三区の容積率の平均は二四二％と言われております。しかし、都市施設の整備水準が現状のままでありますと、指定容積率の七〇％前後、平均一七〇％前後の容積を利用するのが限界、このように見られております。ところが、政府は中曽根内閣以来、東京都環状七号線内の第一種住居専用地域を第二種住居専用地域へ用途地域変更するように働きかけておられますが、もし仮に用途地域変更されて中高層化された場合、現在の都市施設整備水準では到底対処できないのではないか、このように思うわけでございますが、この点について政府はどのように対処されていくのか、お伺いしたいと思います。
○木内政府委員　建設省といたしましては、東京の住宅需要にこたえる等の観点から土地の高度利用を重点的に図る必要があるということで、東京都の環七内の第一種住居専用地域についてはこれをできるだけ第二種へ変更してほしいというかねがねのお願いを東京都にしていたわけでございます。東京都もこれを受けまして、一応原則として第二種住居専用地域へ変更するという方針で現在の用途地域の見直しを進めておるところでございます。本年度の終わりごろになりますと、その具体的な決定がなされるかと思うわけでございます。
　しかし、先生御指摘のように、この際、都市施設の整備状況と容積率規制とのバランスに留意することは大事でございます。都市施設が非常に貧弱なところに高度利用だけを押しつけますと地域が混乱するという問題がございますので、そういう御指摘は大変重要なことでございますので、都市基盤の整備もあわせて推進する必要があろうかと思います。そのために、必要に応じまして地区計画等を活用しまして、これは従前からある制度でございますけれども地区計画等を活用するなどしまして良好な市街地形成を図る必要があると考えておりますし、東京都もそういう方向で検討していると聞いております。
○矢追委員　東京二十三区内の都市施設で辛うじて欧米と同程度の整備水準にあるのは千代田区と中央区の道路だけだ、このように言われておるわけでございます。例えば、東京都の汚水処理場のうち、新宿の落合処理場では既に一日の最大汚水量が処理能力を超えておりますし、三河島処理場、小台処理場も、近い将来、処理能力を超える、こう言われておるわけでございます。そういった状況の中で、本法案に基づく再開発地区計画では、このような都市施設のうち、特に汚水処理場のような基盤施設のキャパシティー、この関係についてはどのように配慮されておるのか、その点はいかがですか。
○木内政府委員　今回の改正に基づく再開発、それから従来の再開発でもそうでございますけれども、再開発なり土地の高度利用が進んでまいりますと、先生のお話にございましたような都市施設のキャパシティーとの問題が常に生ずるわけでございます。特に、下水道等も問題になっていることは承知しております。
　東京都の下水道について例示的にお話しさせていただきたいと思います。例えば、東京都の下水道施設の整備能力というのは、汚水量の大変な増大に対しまして現有能力は五十九年度で五百八十八万立米・パー・デーになっておりますけれども、そういった能力を長期目標としては九百九十七万立米に上げるというふうなことで、長期的に再開発等を含む都市化の進展に伴ってキャパシティーの増強を一生懸命やっているところでございます。ただ、こういうふうな長期目標を掲げて整備はやっておりますけれども、ある場所においてその長期的な整備に先行するような形で事業が出てきてしまうというふうなことがしばしばあるわけでございます。そういったものにつきましては、下水の循環利用をさせるとか、あるいは、場合によっては管渠の排水能力が足りない地区におきましては調整槽を設置させるとかいうふうなことで対応しているところでございます。
○矢追委員　では次に、商住併用施設が多く存在する地域あるいは住宅と商業、業務用建物が混在する地域で土地の高度利用が可能な地域につきましては、商住複合の用途地域といったものが考えられるわけでございます。もちろん一部は認められておりますが、先ほどもちょっと申し上げましたように一緒に入る場合、いろいろな問題もございますし、どれぐらいにしたら一番いいのか、その点はいろいろ問題はあろうかと思います。例えば、一定の高さを境界として、その高度により用途地域を分ける立体用途地域制といったものを導入をいたしまして、住宅、商業混合の複合用途地域、こういったことを新しくつくってはどうか、このようにも考えるわけでございますが、この点については何かお考えがございますか。
○片山（正）政府委員　立体用途規制の件につきましては、ただいまの御指摘の中にもありましたように、現行制度の第二種住居専用地域におきまして、三階以上の部分には住宅及び住宅の近隣に必要なものに限り建築できるということにしておりまして、立体用途規制が部分的に導入されているところであります。また、現行の地区計画制度におきましても、一定の階数以上の建築物の床の部分の用途を住宅に限るというような立体的用途規制を行うことも可能であり、これにつきましても既に実例を見ているところであります。さらに、今回の再開発地区計画制度におきましても、そのようなことができるように措置をしているところであります。
　なお、市街地におきます住宅と事務所、店舗等の複合利用の一般的なあり方につきましては、本年三月、建築審議会に、市街地環境整備の方策についてということを諮問しておるところでありまして、この中で検討を進めていきたいと考えております。
○矢追委員　検討は結構なんですが、前向きなんですか、それとも今の方がいいとおっしゃるのか、いかがですか。
○片山（正）政府委員　立体用途規制を導入します場合に、例えば業務地区の高度に土地利用を行わなければいけないというようなところにつきましては、住宅との立体用途というのはなかなか難しい面があると考えておりますけれども、それほど業務の量は高度に要求はされていないけれども、職住近接の要請もあるというような地域におきましては、これは十分考えられるところであります。しかしその場合に、業務の機能と住宅の機能とは相反する面がございますので、そういうところの調整もしなければいけない。そういうことも含めまして検討を進めるわけでありますけれども、これだけの土地の高度利用の要請と市街地住宅のニーズの高さを考えましたときに、これは前向きに取り組まなければいけないと考えておるところであります。
○矢追委員　都市施設の整備状況等から見まして、土地の高度利用が可能である地域では、一定要件のもとで広場の一部、道路などの上空を業務施設や中高層の市街地共同住宅として有効活用ができるように関係法の見直しなどを検討してはどうか、このようにも考えるわけでございますが、その点はいかがでございますか。
○木内政府委員　道路、公園等の公共施設の上空の活用を推進することは大変重要なことだと思いまして、そのためにまず道路の上空の利用のあり方に関しましては、私ども道路局が中心で立体道路研究会というのを開きまして、今検討をしております。それからまた、建築空間複合利用研究会というのも設けておりまして、これも検討しているところでございます。それから、都市空間の上空、地下の利用のあり方につきましては、都市計画中央審議会におきまして経済社会の変化に対応した都市計画のあり方に関する検討委員会におきまして、鋭意検討しているところでございます。こういう検討の結果、かなり難しい問題がございますから若干時間がかかると思いますけれども、制度的にいい方策が見つかった場合には積極的に対応してまいりたいと考えている次第でございます。
○矢追委員　都市施設が整備されているか、あるいは整備が可能で都市の再開発、土地の高度利用が進められる地域につきましては、その地域の都市計画上の位置づけ等についても十分配慮された上で、スポットゾーニングにより積極的に用途地域の変更や容積率の割り増し等を行い、そして優良プロジェクトの実施を推進する、そういう誘導措置をもう少し検討されてはいかがかと思うわけでございますが、その点はいかがですか。
○木内政府委員　先生御指摘のように、市街地再開発事業等、優良な個別のプロジェクトが行われるというふうなところにつきましてはスポットゾーニング、部分的なゾーニングを適用しまして、用途、容積の見直しを進めることにしております。しかし、これはあくまでも市街地再開発事業等、優良な事業が行われるというところに限定して運用してまいりたいと思うわけでございます。
　その一方、今度の改正でお願いしていますように、工場跡地等、まとまりのある低・未利用地につきましては、土地利用転換に伴う整備事業の進捗に応じまして、個別、段階的にきめ細かく規制緩和をして再開発を誘導していくというふうなことが必要だと思われますので、再開発地区計画の積極的な活用を考えてまいりたいということで、ただいま審議をお願いしているわけでございます。
○矢追委員　次に、都市整備のために土地の有効活用が不可欠な大都市地域におきましては、地域環境や産業構造の変化に伴い生じた工場跡地あるいは移転予定地などで高度利用が可能な地域、そういったところにつきましては早急に用途地域の指定の見直しを行うべきだと思いますが、その点についてお伺いをしたいと思います。特に東京や大阪ではこういったケースがたくさんあると思われます。ところが、現実には果たしてどれぐらいこの用途地域指定の見直しが行われておるのか、その点も含めてお伺いしたいと思います。
○木内政府委員　用途地域の見直しは、都市計画法に基づきましておおむね五年ごとに行っております。工場跡地につきましても、公共施設の整備の状況あるいは整備計画、周辺の土地利用状況等を勘案しまして、その定期的な見直しの際に、できるものは適切な見直しを行っている次第でございます。その結果もございまして、工業系の用途地域は、例えばこの五年間で東京二十三区におきまして約百ヘクタール減少しているところでございます。しかし、百ヘクタールと申しましても、全体の工業系の約一％でございますから、そう大きく減っているというところではございませんけれども、現実に見直しがなされているということでございます。
　そういう一斉見直し以外に、先ほどちょっと御答弁申し上げましたように、優良プロジェクトに対応したスポットゾーニングというのを適宜行っているわけでございます。二、三例を申しますと、東京都の大川端地区、これは特定市街地住宅総合整備事業という事業でございますけれども、優良な事業でなされておりますので、そういったもの、それから川崎市新川崎地区で、これは特定街区という事業でございますけれども、これを行った事例、それから横浜市の神戸町地区で、これは地区計画を利用して事業を行っているものに対しますスポットゾーニングではございますけれども、そういった具体の例もございます。定期的あるいは優良なものは適宜見直しを行っていきたいというふうに考えている次第でございます。
○矢追委員　市街地再開発組合で市街地再開発事業を実施する場合、現行法のもとでは国庫補助の対象となる再開発地区面積が五千平方メートル以上となっております。しかし、市街地再開発事業の促進という視点から、現行法のもとでは二千平方メートル以上となっている住宅・都市整備公団の施行基準程度に緩和をすべきだと思いますが、その点はいかがでございますか。
　また、初動資金、準備組合活動費、コンサルタント費に対する国庫補助制度、こういったものも促進のためにつくってはいかがかと思いますが、その点についていかがですか。
○木内政府委員　組合施行の市街地再開発事業の国庫補助採択基準の問題でございますけれども、これは一般的には五千平米以上というふうになってございます。しかし一定の場合には、一定の場合としまして幾つかございますけれども、一例を申し上げますと、市街地再開発事業の地区整備プログラムに基づきまして小規模なものが連鎖的に行われるような場合とか、そういうふうなものにつきましては二千平米以上でも補助採択が可能になっておるわけでございます。その他幾つか二千平米以下でも採択がなされる場合がございますので、まずこれを積極的に活用してまいりたいと思います。長期的には再開発事業の組合の補助もできるだけ強化してまいりたいと考えている次第でございます。
　それから、御指摘ございました再開発のなかなかおくれている理由というのは、今回改正をお願いしました施行要件という問題もございますけれども、何と申しましても、これは制度上の問題ではないのでございますけれども、再開発事業が要するに出発進行に入る前の、ある程度そこを再開発事業をやるというコンセンサスを得るための対策、これが極めて重要なわけでございまして、再開発コーディネーター制度とかいろいろなものを活用しながら、啓蒙とか促進のための運動をやっておるわけでございます。確かに初動期対策というのは大変重要でございます。それも重要でございますけれども、しかし今の段階で、どういう形で補助対象にするかというのは大変難しい問題でございますので、初動期対策のあり方全体を含めまして、助成も含めまして今後検討してまいりたいと考えている次第でございます。
○矢追委員　大都市における住宅供給の促進を図る観点から、今回は特に、先ほどから何回も言われておりますが、工場跡地等が一つの対象になっておりますが、密集住宅地の再開発が非常に大事だと思うわけです。これは相当いろいろございます。しかし、これもなかなか難しい面があろうかと思いますけれども、この密集住宅地をどうするか、この辺についてはいかがでございますか。
○木内政府委員　今回御検討をお願いしている再開発手法というのは、いわば段階的な、誘導型の再開発手法でございます。したがいまして、ソフトといいますか土地利用面の強制力はありますけれども、事業実施の面の強制力は付与してないわけでございますので、この手法で密集地域をやるというのは非常にやりにくい要素は多分にございます。制度的には、その利用が低利用であって公共施設が十分でない、そこの開発が都市機能の向上に役立つ等の要件に合致しておれば制度論としてはできないことではないかと思いますけれども、実際にはこのソフトの誘導型の段階的な再開発手法でそういう密集地でやるという場合はなかなか容易ではない。もしできるとすれば関係権利者等の基本的な合意が得られるというふうな場合に限定されるのではないかという感じがいたします。こういったところはこの誘導型の再開発もさることながら、事業型の再開発ができれば一番向いているんではないかと考えるわけでございますけれども、制度としては可能でございますので、検討してまいりたいと思うわけでございます。
○矢追委員　今の問題、確かになかなか難しいと思います。特に日本の場合は公共の福祉というものに対する意識というのがまだまだ政治に大きな責任があると私は思っておりますが、まだ個人の利益といいますか権利の主張というのは非常に強い。もう少し公共の立場に立ってもらいたいと思いますが、それは公共の立場に立たせないようにしてきた政治に大きな責任があると私は思っております。この密集住宅の問題でも、やはり人間ですから劣悪な住宅よりいいところへ入りたいのはだれしもの願いだと思うわけです。しかし、さあそこを開発するとなるといろいろな問題が出てくる。そういった意味でモデル的ないいところがどんどん出てきますと、自分たちもああいう住宅ならば、こういうことにもなろうかと思いますので、そういう意味で今回この面でもひとついいものをつくっていただきたい、こう思うわけでございます。
　そういった面で、質問通告にはございませんけれども、こういう見取り図もいただいておりますけれども、私この間も高齢化社会と住宅ということでちょっと質問させていただきましたが、この再開発の中にそういうふうな考え方といいますかソフト面といいますかそういうものは、どれぐらいの指導といいますかそういう面で盛り込まれておるのか。ただショッピングセンターをつくり公共施設さえつくればそれでいいんだということなのか、あるいはそういった三世代の住宅とかあるいはお年寄りのことも考える、また生涯教育の場づくりもやる、そういうふうなこともお考えの中に入っておるのかどうか、そういうことはこういう法律とは全然関係ない問題だから当たり前の話なんで、それはそこをやる事業主体の方に考えさせればいい、こういうことなのか、その点はいかがですか。
○木内政府委員　法律の大ざっぱな制度のところには明確に規定されておりませんけれども、具体の運用、例えば容積率の割り増し、緩和の要件としまして、例えば住宅等に使う場合の割り増し率というふうなものを大きくするというふうな配慮はできると思いますし、したいと考えております。これは一般の特定街区等の場合でもそういった意味の配慮をしておるところでございまして、当然この地区計画、これは具体には市町村長の決めるところでございますけれども、地域においてはそういった配慮をしながら運用するようにということを私どもの方もお願いしてまいりたいと考えておる次第でございます。
○矢追委員　工場跡地の空閑地というのは場所によって千差万別だと思います。都市内の位置あるいは規制状況、それから周囲の状況、先ほど来大臣のおっしゃっているような新日鉄というようなああいう広い土地で本当にそこに工場しかなかったというところもありますし、また大阪市内あるいは東京都内のような密集地帯の中に工場が昔の古いのがあって、それが移転してそこだけちょっと狭いところであいておるとか、あるいはさっきの宇野ですか、そういうふうなところとか、産業の性格といいますか種類によっても非常に違ってくると思うのです。したがって、ただ単なる画一的な手法では本当に立派な都市づくり、住宅づくり、地域づくりができるのかどうか、その点心配があるわけですが、この法律ではそういうふうなことは余りうたわれてないように思うわけですが、その点はいかがですか。
○木内政府委員　この法律に書いてあるのは要するに計画の手法、手続等が書いてありまして、内容を一々書いてございませんからそういうふうに感じられるわけでございますけれども、当然再開発地区計画はその対象地域及び周辺の状況、開発の目的等に応じまして建築物に関する規制内容とかを選択的にケース・バイ・ケースで定めることになっております。したがいまして、再開発は地域の特性に適合した形で内容が出てくるわけでございまして、例えば北九州におきましては国際情報文化センターのようなもの、そういうところを核にして開発が行われるという話も聞いております。それから、先生のおっしゃいましたように住宅の需要が非常に旺盛な大都市周辺の適地におきましては、マンション等を主体とした内容のものになるかもしれません。内容自体は、したがいまして周辺の状況とかその地域の特性に応じて必要な内容になっている。ただ法律に書いてある手続は、同様の手続を踏んでなされるということでございますので、極力内容につきましては都市の活性化も図るように、地方都市の活性化等も図れるような形でなっておりますので、そういう方向で運用してまいりたいと考えておる次第でございます。
○矢追委員　こういった再開発の実施が地価の高騰を招くことにならないのかどうか。デレギュレーションがこれからどんどん進んでくるということで、今持っている土地、今のままだとだめだからもうちょっと待っておれ、こういうようなことでまた上がってくる可能性もありますし、そこが規制が緩和されるとなると、またいいところができるとなると、工場の跡地を先に持っておこうかというような気が起こる人も出てくるかもわかりませんし、また持ち主がそのまま頑張る、こういう点もあろうかと思いますので、そういった面での地価の高騰、最近監視地域を設けたりいろいろされておりますが、これによっての誘発というおそれはあるのかどうか、あるとすればどうやって抑えるのか、その点をお伺いしたいと思います。
○木内政府委員　まず一般的な現象としまして、再開発車業にかかわらず新規開発事業でも、例えば新駅ができるとかいろいろな開発期待がありますとどうしてもそれを見込んだ形の投機とか思惑的な土地の買い占めとかいうのが出がちでございます。これは残念なことでございますけれども、やはり一般的に国土利用計画法の監視区域とかいうふうな形である程度監視しなければならない問題でございましょうし、また宅地建物取引業法等の問題かもしれませんけれども、いずれにしましても思惑とかちょっといびつな形で地価の上昇というのが起こらないような配慮というのは一般的に必要だと思うわけでございます。
　ただ、今回の改正との関連でお話しさせていただきますと、再開発車業が行われるあるいは誘導再開発が行われるということになりますと、その土地のいわゆる効用は増加するわけでございますので利用価値は増加するわけでございまして、結果的に立派なものができればそれは事業の前よりはやはり事業が完了した後において地価はそれなりに上がると思います。これは効用増でございますし、やむを得ないことだと思うわけでございます。
　しかし、そういう当該箇所は有効利用のための効用増がございますけれども、もっと一般的に土地需給関係が逼迫しているあるいは業務用の床の需給関係が逼迫しているものにつきましては、土地の供給をふやすあるいは業務用の床の供給をふやすという形をとりますので、全体の需給関係は緩和されるというふうなことで、総体としての地価の安定には資するものと考えておる次第でございます。
○中村委員長　午後二時二十分から委員会を再開することとし、この際、休憩いたします。
　　　　午後一時一分休憩
　　　　　────◇─────
　　　　午後二時二十分開議
○中村委員長　休憩前に引き続き会議を開きます。　質疑を続行いたします。田中慶秋君。
○田中（慶）委員　このたび御提案いただいております都市再開発法及び建築基準法の一部を改正する法律案について質問をさせていただきたいと思います。
　御案内のように、地方の工場跡地利用が今日いろいろな社会問題になっているわけでありますけれども、この都市再開発法改正に当たって本案の効果等についてどのようにお考えになっているのか、まず第一点、お伺いをしたいと思います。
○木内政府委員　この法案の改正をお願いしている点は、大別しまして二点ございます。
　一つは、市街地再開発事業をもう少しできないかということで、施行要件の緩和でございます。もう一つは、先生ただいま御発言ございましたような形で、地方等も含めまして産業構造の変革に伴いまして工場用地等の低・未利用地がたくさん存在する、それを計画的に、しかも段階的に誘導する手法という新しい制度を都市計画の制度として創設するという二点でございます。したがいまして、御質問の趣旨から申しますと、後段の効果をお尋ねだと思われますので、後段について御説明申し上げたいと思います。
　先生御指摘の工場跡地等は、私ども、この法案のために特別に調査したわけでございますけれども、この再開発地区計画制度の対象になり得るであろうというふうな地域が大体どの程度あるかということを都道府県を通じて調べた結果、一ヘクタール以上のまとまりのある工場跡地等の低利用地は全国で約六千ヘクタールほどある。ですから、具体にこの計画が適用できるかどうかは別として、しようと思えばできそうなところが六千くらいある。そのうち三大都市圏に三千二百くらい、あと二千八百くらいが地方にあるということになるわけでございます。
　ところで、そういった低利用地の中で特に工場跡地に的を絞ってどういうところにあるかということを調べてみましたところ、町の中心市街地あるいは駅とかインターチェンジに非常に近いもの、そういうものが跡地のその候補地の中の約八割でございます。ですから、都市にとりましても大変貴重な財産がかなりいいところにあるというふうな認識を得たわけでございます。
　そういったところの候補地でございますけれども、その候補地を一挙に用途地区の変更をしてしまいますと、あるいは容積率を高くしてしまいますと、乱開発になったり土地が上がったりしてはいけないということで、できるだけこれを計画的に誘導しようというふうなことで、そういった土地の将来の転換方向を明確にして、それで、しかも必要な公共施設の整備の手順を決めまして、そして、それを前提としましていわゆる用途地域の変更、例えば準工業地域から業務用地域にと、これは実質的には一種の容積率の緩和を伴うわけでございますけれども、そういったものをあわせて行いつつ、民間のエネルギーを誘導しながら段階的に整備していこうということでございます。
　したがいまして、これによりまして大都市圏におきましては、住宅の床とか業務床の供給を図ることに寄与すると思われますし、地方都市におきましては、そういうこともありますけれども、さらにその地域の活性化の拠点づくりというふうなことに役立つものではないかと考えている次第でございます。
○田中（慶）委員　大変積極的な取り組みをされているわけでありますけれども、ただ、そこで問題なのは、この工場跡地の問題で、例えば今お話にもありましたように、市街地、駅周辺並びに町の中心に約八割の工場跡地が存在している。そこには例えば工業地区という問題があるとすると、その工業地区の用途指定はどうなっているのか。あるいはまた、そこで、今お話にも出ましたように、急激に容積率を変えてみたりすると乱開発につながるあるいは地価の高騰につながる、こういうお話も出ているわけでありますけれども、基本的には逆だと私は思います。今地価がこれだけ高くなっているわけですから、そういう中で、この容積率一つをとっても、準工の容積率あるいは工業の容積率、さらにはまた住居一種、二種の容積率、全部違ってきているわけですから、そういう点では、これらの問題に対してもう少し計画的に、例えば工業地区、駅周辺なり市街地の中に工業地区があった場合において、なかなか準工にも用途の変更がしにくいし、あるいはまた、そこにおける近隣商業にもなかなかしにくいのが現状だと思うのです。ところが、こういう法案が今回改正されるということになると、一般には今まで工業地区として指定されたところが跡地になって、現実にその跡地利用が準工になっていくのか、あるいは近隣商業、商業になっていくのか、そういうことに具体的にどういうふうな傾向を持って取り組んでいかれるのか、お答えをいただきたいと思います。
○木内政府委員　先生おっしゃいましたように、現在の工業地域、準工業地域、これは地域によって異なりますけれども、容積率を申しますと大体二〇〇％とか三〇〇％あるいは四〇〇％、存在する場所による割合には非常に低くなっております。それで、こういうところを一挙にやりますと、大体こういうところは、工業地域等は、工業地域として存在したために業務用地域とか住宅地域にもしするとすれば公共施設が十分なかったり、例えば緑地がなかったり、そういうふうなことで、ただ期待感でそこの、当該土地の値段が上がってしまうということになりますので、そういうことのないように計画性を持って誘導していこうということでございます。
　その計画性への誘導というのは、例えば工業地域の中でも、現在も、先生も御承知のように、住宅も工場もいろいろなものができます。しかし、この計画では、一定の計画をつくりまして、その中で逐次熟度の高いところから整備計画というものをつくっております。その整備計画では何でもかんでもできるのじゃなくて、ある程度望ましい用途、例えば住宅とか、その場所によって違いますけれども、商業地にしたいところだったら業務用地にできるだけ特化する、あるいは住宅にできるだけ特化するというような、望ましい業務に特化した絞り込みをかけまして、それに対して、新しい絞り込みをかけた用途に対してふさわしい容積率を付与していくということになりますので、業務用床でしたら相当、周辺の業務用の、業務地並みの容積率になりますし、住居地域で高層化をねらうとしたらそれにふさわしい容積率になる、事業内容に応じて容積率を変えていこう、こういう考えでございます。
○田中（慶）委員　そこで問題は、今回この再開発の問題を含めて御提案いただいておりますけれども、再開発法の法律の精神、区画整理組合法の法律の精神、これはどっちも同じなんですね、生いたちを見てみますと。ところが、区画整理組合法というのは比較的順調に公示後施行されております。せっかく今回もこの法律が、工場跡地を含めた再開発法の精神が、恐らくいろいろな形で期待されていると思うのです。ところが、再開発法を見ていただけばわかるとおり、再開発の法律を適用する場所というのは限定されております。限定されているがゆえは、なかなかその法律がうまくなじまないといいますか、その施行どおりされておりません。例えば町の駅前の再開発を見ていただけばわかるように、大体この法律を適用して再開発をしようとしても十年、十五年、二十年、長いのでは三十年もかかっております。一方の区画整理組合を見ていただければわかるように、せいぜい五年か六年でこのすばらしい宅地なり計画されたものが実現をできる。
　そこでお伺いしたい。なぜこういうふうになっているのか、その問題点と矛盾点があったらお伺いしたいと思います。
○木内政府委員　確かに先生のおっしゃるように、区画整理はいわば市街化区域内どこでもできる、再開発は非常に限定されたところでしかできないという形をとっております。これは法制定の経緯もあるかとも思いまずけれども、一般的に定説となっておりますのは、区画整理は一応土地の変化だけでございまして、いわゆる財産上の問題はありますけれども、その生活居住形態、営業形態というものを大きく変えるものではない。ところが再開発の方は土地の権利を、上物の権利を移すというようなことで、生活の形態、商売の形態、あるいはコミュニティー全体を変えていくというものでありますので、より場所が限定されなければいけない。場所を選ぶのに慎重であるということでできたというのが定説のようでございますけれども、その上に再開発も重要になってまいります。実は今回の改正もできるだけ範囲を広げる必要があるのではないかという認識のもとにいろいろ検討したのでございますけれども、やはりその上に我が国の都市計画といいますか土地に関する全般の制度そのものが、利用の規制という面ではそれなりの規制があるわけでございますけれども、一たんその土地を有効に利用するというイミの利用強制的な面では一般的にまだそこまでいってないんではないか。そうしますと、利用の強制の程度から見ますと、区画整理の場合は言ってみれば宅地を交換してもそれを今度どういうふうに利用しなければならぬかというところに自由度が保たれておりますけれども、再開発の場合は土地がビルになってしまいますから自由度が非常に厳しくなってしまって利用強制の度合いが強いんじゃないか。そういうことでございますので、やはり対象地域の選定にも限定がある。要するによほど必要がないと適用にならないというバランス上の問題があるんではないか。後段の方は私見でございますけれどもそういう考え方でございます。
○田中（慶）委員　はっきり申し上げてその辺がいま少し皆さんの方は認識が薄いんじゃないかと思うのです。やはり再開発法が、もっともっとこの法律の精神が生かされていくならば、今申し上げたように二十年も三十年もかかって整備をされなくても済むわけです。ですから、確かに地椎者の問題とかいろいろなことがあろうかと思います。今回もそういう点では一部適用面積を広くしてみたりいろいろなことをしておりますけれども、僕は今回の法律を言うならば、もっともっと現実に合った抜本的な対策を立てない限り、この再開発法が多少今回のように部分的修正をされたところで、この再開発をする場所がいつまでも、十年も十五年も二十年もかかってもそれは改善されない、私はそんなふうに信じておりますし、またそれを何らかの形で法の抜本的な見直しをしなければいけないんだろう、こんなふうに思っておるのです。
　ところが現実にはなかなか、皆さんもそう思っていながらも具体的に着手をしようとするといろいろな、きょうここにも法制局の人が来ているかどうかわかりませんけれども、せっかくいいものを考えようとするとみんな骨抜きになってきているのが現状だ。例えば今回の建築基準法の問題なり都市計画法の問題も同じでありますけれども、大きな社会的なニーズが変わってきている、ところがこれが法案には生かされていない。道路と建築行政、都市行政、こういうものがみんな、今から二十年前につくった法律が今日ではそれなりに変わってきている。ところがそれぞれその期間の間部分的修正をされておりますから、そこに整合性がない、これが現実であります。
　例えば具体的に申し上げておきますと、一つの大きい道路、幹線道路があります。ところが交通渋滞を来しますから、そこは自然と立体化になりますね。立体化になりますと、側道ができてまいります。側道にすることによって、現実問題としてその側道は建築基準法上の道路として見れば狭くなってきます。道路法上の道路になれば従来の、現行どおりの道路になっていくわけです。ところが狭くなれば道路斜線やら容積率が全然下がってきている。こういう形で多くの問題点が出てきているわけです。そういう点での整合性が全然欠けている。今日の都市計画、再開発法あるいはまた建築基準法にもそういう問題点があるわけであります。これらの整合性について検討されたことがあるかどうか、お伺いをしたいと思います。
○片山（正）政府委員　基準法上の道路幅員の考え方についてまず私の方から御説明申し上げます。
　道路幅員による容積率を制限する場合でありますけれども、この趣旨は、道路に沿いまして高容積の建築物が立ち並ぶことによりまして交通、環境、避難等の面での支障が生じないようにすることに目的がございます。したがいまして、実際に歩行者、自動車等の交通上有効な部分の幅員をもって道路の幅員はとすることにしております。したがいまして、高架状道路が設置されまして、このことによりまして道路が分断されまして、敷地の接する部分の道路、これは御指摘の側道という表現をされましたけれども、その側道の部分が他の道路部分と一体的な利用が相当部分にわたってできなくなる、こういうような場合につきましては、容積率の算定に当たりましてはその側道の部分を道路の幅員とみなして扱っております。また道路斜線制限につきましては、そういう立体交差のための高架状道路が設置されたことによって全体の道路の道路上の上部空間が大きく左右されるということはございませんので、道路全体の幅員をもって斜線制限の算定基礎にしているところでございます。
○木内政府委員　先生の前段の御発言で、要するに都市再開発法も何回か改正されたけれども、部分的な修正、ちまちました修正ではないかということで、今回もその延長線ではないかというのは、要するにどこでもできるというふうな飛躍がない、従来の枠の中で必要なところに限定してやるということでございますから、確かにそういう意味では延長線上でございます。しかし、それをさらに時代の要請とともに広げなければならぬではないかというお感じも私はわかります。ただ現在、要するに都市計画制度全般にわたりますけれども、関係権利者との関係が非常に重要でございまして、制度をつくりましても関係権利者の理解を得て進めないと事業ができないという問題がございます。したがいまして、促進区域制度とか土地利用を進めるための改正も何回かなされましたけれども、大体促進区域制度等はなかなか有効に活用してない。結局地権者、関係者その他が公目的のために私の利益を抑えるというような感覚がなかなかないわけでございますので、そういう形が外国に比べて薄いためかどうかはちょっとわかりませんけれども、そういうことも言われますけれども、関係権利者の同意を得にくいような制度を導入しましてもなかなかそれが実を結ばないというのが実態でございます。そういうことで、やはり実態等を考慮して一つ一つ着実に制度を拡充していくということになりますと、こういった地道な制度をとるほかはないのではないかというのが第一点でございます。
　それから制度の整合性でございますけれども、やはり都市計画法を中心としまして、建築基準法、都市再開発法等関連する法律は、体系的に一応私たちはできていると思っております。したがいまして、そういった法関係におきましては一応整合性はとれているというふうに考えておりますし、具体の運用に当たって整合性を欠くようなこともなきように的確な運用を図ってまいりたいと考えておる次第でございます。
○田中（慶）委員　都計法なり建築基準法、再開発法もスタートの時点では、はっきり申し上げて整合性もセオリーもちゃんとできております。しかしこの二十年なり十五年なりたってまいりますと、そこに部分修正ができてきたりいろいろな手直しをしているものですから、そういう点で、変な話じゃないですけれども、はっきり申し上げてちぐはぐな部分が現実にあるということです。
　例えば、あなたたちがそれでは一つの用途の問題で考えてごらんなさい。基本的に道路は幹線道路がある。そうしたら、そこには路線住居があって二種があって一種があって調整区域だったらそれは整合性を持った理論構成でしょう。ところが現実問題として、路線住居があって一種があって二種に入って調整区域、これは整合性がありますか。現実問題としてそういうものが点在しているのですよ。そういうことを私は申し上げているわけですから、今回の改正ができなくてもそういう哲学に基づいてこういう改正というものを二十年たったら見直しする、十年たったら見直しをする、そういう姿勢でなければその弊害というものは逆に消費者とかいろいろなところに、結果的に高いものになってみたり、安い住宅、良質の住宅をつくるといったところでそういう規制法が、あらゆるものが私は日本の高い住宅をつくっている、こんなふうに考えております。ですから、私が今申し上げたような整合性の問題について話し合ったことがあるかどうか聞いているのです。
○木内政府委員　確かに今用途地域の問題、あるいは線引きの問題でもそうでしょうけれども、法律の精神といいますか、趣旨としては、先生のおっしゃったようにある程度理想的なというか、整然とした形で用途地域を決め線引きをすべきという形になっておりまして、抽象的ではありますけれども、その基準は明快に書いてあるわけでございます。
　ところが実際の運用に当たりましては、実際の運用は適当だということではなくて、現実に権利義務を有する地権者との話し合いをもとに、そこをそういった用途地域なり線引きなりを行おうとする場合には、やはり既に都市ができ上がってしまったところでございますから、新しく都市をつくるところならいいわけでございますけれども、その地域の既存の利用形態とか住民の人々の意向というものを全く無視するわけにはいかない。そういうことから、現実的には部分的にはそういった先生の御指摘のようなことが出てくるのではないかと思います。そういうふうなことをできるだけ見直しとかそういった際に直していく必要はあろうかと思いますけれども、なかなか言うべくして難しくて直すのは大変だ。
　そこでもっと抜本的な話をというお話になろうかと思いますけれども、現実をいい方へ正していくという方向はできるだけ努めながらも、抜本的な話というのは、かなり制度の抜本的な見直しまでなりますと長期的な話になりますのでどうしてもいろいろな角度からの検討も必要でございますし、こういったものを含めまして都市のあり方については審議会等でも少し腰を据えて検討してまいりたいと考えておりますけれども、当面の問題としましては、こういった形で現状よりは一歩前進とか二歩前進という形を進めたいと考えておる次第でございます。
○田中（慶）委員　局長の言われていることはわかりますけれども、一歩前進二歩後退にならないようにしてもらいたいわけです。例えばあなた達が用途指定をした一種住専あるでしょう。一種住専というのはどういうことですか。少なくとも環境のいい、住宅地としては最高のところです。ところが現実問題として、一種住専の分布、マップの色合いを見ていただければわかるとおり、幹線道路のそばに一種住専がずっと並んでみたり線路のそばに並んで開発をされて、はっきり申し上げてそれが現実の一種住専なんです。横浜なんてそういう点が特に多いわけです。ですから、私はそういう点を含めて全体的な見直しが必要であろうと言っているわけです。
　ところが、東京から横浜に行くときには一種住専というからすばらしいところだと思って行くわけです。そうしてそこにうちを求めて住んだとします。ところが幹線道路のわきですから、ぼんぼん道路がくる、うるさい。そうするとまたそこに道路に対する住民運動が起きてみたり、いろいろなことがその一つの法の解釈論でできてくるわけですから、少なくともそういう誤解とかそういうものを生まないような形で法律の制定とか枠組みというものをつくっていかなければいけないだろう、私はこんなふうに思うのです。現実にそれはあるわけですから。京浜急行でも京浜東北線でも、悪いですけれども駅前でなければあのわきはほとんどが全部一種住専です。ところが良好な住宅環境というこれだけとってみますと、騒音もなければそういうことが全然ない状態に指定をされている。近隣商業であるとか住居であるとか二種住専であるとかそういう基本的なものを明確にしてないものですから、そういう問題が出てきているわけです。
　例えば、新都市計画法が四十五年六月十日施行されています。この俗に言う線引きの問題。私は、この線引きの問題は予算委員会でも申し上げましたように基準がないということをはっきり申し上げておるわけです。当時から私これを担当していたのですけれども、それはもう法律は皆さん方の行政主導型でできたものでありますけれども、現場は行政が主導してできて色塗りしたわけじゃないものですから、もう個人の申請であり、いろいろなことを含めてやりました。そうしてそこで必ず見直しをするという前提で施行されていましたから、現実はその見直しが絶対に許されないような状態になってきてしまっている。虫食い的なところが微調整で見直しをされる。そこに大きな期待や問題が出てきておるわけであります。ですから、新都市計画法の線引きの一つの問題をとっても、私はいつも申し上げているのですけれども、この国道一号線であるとか主要地方道であるとかそういうところから何メーターとかあるいは駅中心から何キロとかそういうものが明確になっていれば、この線引きの見直しをするにもあるいは線引きの基準をするにも説明しやすいし、あるいは今度それぞれの見直しをしてくれるのじゃないか。五年に一度見直しをするという法の説明であったわけですけれども、そういうことを考えたって現実問題としてちゃんとした説明もできるし、こういう基準があるからこういう見直しをしていきましょう。ところが、今全然それがない。ですから、やたらと陳情合戦をしてみたり、いろいろなことばかりやってこの線引きの見直しだって現実には一つのセオリーが全然ない。こういうところに問題があると思うのです。これについてどう思いますか。
○木内政府委員　線引きの問題も用途地域の問題もでございますけれども、線引きでお答え申し上げますと、線引きについて一応法律では「人口及び産業の将来の見通し等を勘案して、産業活動の利便と居住環境の保全との調和を図りつつ、国土の合理的利用を確保し、効率的な公共投資を行なうことができるように定める」というふうに法律の十三条で一応書いてございます。これにのっとりまして、政令あるいは通達等で一応その基準、考え方の哲学と申しますか、基準は書いたものになっているわけでございます。そこは細かくは申しませんけれども、沼、低湿地帯はだめだとか公共施設との関連ではどうだとかいう基準はあるわけでございます。しかし、先生のおっしゃいましたように、一律な即地的な、駅から何分ぐらいはというふうな基準にはなっておりません。これは法律とか政令でそういうふうに決めますと、やはり線引きとか用途地域の場合でもその地域の地形とか大きさとかいろんなものが違いますから、一律になかなか駅から何分というように決めがたいもので、そういった基準にはなっておりませんけれども、基本的な考えは示してあるわけでございます。したがいまして、それを地方公共団体がそういった基本的な考えに基づいて具体的に決めていただく、それがどこからも余り文句の出ないような形でなるほど合理的に決めていただければ一番いいわけでございますけれども、先ほど申しましたように、いろいろもう既に都市ができ上がってしまっているという事情等もございまして、それは理想どおりにはいかない問題があろうかと思います。そういった問題については、公共施設の整備等の時期が熟した段階ではだんだん見直して、できるだけ理想といいますか、趣旨に合ったようなものに見直していくことが必要だと思いますので、やはり五年ごとの見直し、場合によっては五年待たずしても、いいプロジェクトのある場合には見直しするように私どもは指導しておるわけでございますけれども、実情は先生のお話ししたような点がやはり多々あるのではないかというふうなことは認めざるを得ないと思います。できるだけ直していきたいと思います。
○田中（慶）委員　ですから、法律を一度つくってしまうと、今局長が言われたように、法律ではその趣旨に沿うてこうなっております、それだけなんですよ、はっきり申し上げまして。ですから、現実に末端がどうなっているか掌握できていないわけですよ。今度の線引きの問題も用途の問題も、法律上で言うならば局長の答弁はまさしく名答弁だと思います。しかし、現実に問題があるから、私、今指摘したわけでしょう、はっきり申し上げて。そして、五年ごとの見直しという法律の問題もそうなっておるわけです。ところが、見直ししようということであって、いや今度見直しだからささやかな期待として自分のところも陳情とかいろいろな形で現実に、ところが見直しはその時点になって都市計画審議会でだめ、こういう形になるわけですから、やはり基本的な部分で、私が今申し上げたような全体的な法の見直しとか、抜本的に、時間をかけてもいいから、時代がこう変わってきているのですからやらなければいけない。例えば住宅もそうでしょう。高度地区の問題、特定街区の問題だってそうだと思います。基本的に、山手線の中全部特定街区にするんだというならば、高さ制限じゃなく低さ制限をもっと明確にすればいいのです。そういうことを含めて考えればいいのです。そうすると、何も遠方まで通勤を一時間だ二時間だなんて言わなくたって、この中にまだまだそういう点では住宅がたくさん求められるし、あるいはまた緑地も道路も立派なものができるわけです。ですから、都市計画法の一つの基準のとらえ方なり見直しのとらえ方を一点を逆に裏返しすれば、そういう都市づくりといいますか、そういうものができるわけですから、そういう観点でこの法の改正というものは当たっていただかないと、部分的に修正だけをしたって整合性が全然出てこないところに問題があるわけなんです。例えば現在の商業地区の容積率だってはっきり申し上げてばらばらですね。近隣商業も商業地区の容積率も建ぺい率もばらばらであります。そんなことを考えたときに、例えば、今のような状態なんですから、近隣商業なり商業のところについては、事務所併用げた履き住宅をつくるような形の中で高層を逆に推進する意味で高さ制限じゃなく低さ制限をむしろかけて、土地の少ないところですから、そういうことによって利用度が高くなってくるわけですね。そういう形で地価の高い土地が逆に、利用度が高くなって空間利用をもっとすればもっともっと良質の安い住宅ができるわけです。
　ですから、この委員会は土地問題じゃないわけですけれども、観点を変えていけば、都計法なり建築基準法なり再開発法の原点を見直しをすることによって安い良質の住宅に全部影響するわけです。ですから、そういう観点を時間をかけてでもいいからぼつぼつ踏み切るべきじゃないかな。今回の問題、悪いと言っているんじゃないですよ。これも改善をされているんですからそれはそれなりに評価しますけれども、先ほど言ったように地価が上がる、いろんなことで計画的にといっても工場跡地一つとってもいろんなことの問題が出てくるわけだし、先ほどの中で示したように全体の再開発なんというのは十年も十五年も二十年もかかっちゃうわけです。だから、当初計画していたプランニングと十五年、二十年後というのは全然違ってくるわけですから、そういう点ではもう少し弾力性のある、もう少し現実性のある形の中で整合性に取り組んでいく、そういう抜本改正が必要であろう、こんなふうに考えているんですけれども、局長どうですか。
○木内政府委員　抜本改正というのは方向としてはよくわかるんでございますけれども、現実問題としてなかなか難しい。例えば、先生ただいま御発言ありましたように、特定街区制度の最低限を決めるというお話がありましたけれども、特定街区はプロジェクトごとに決めるのでいいのですけれども、高度利用地区で建物の最高限、最低限を決めるシステムはあります、制度はあります。ところが、これは事実上なかなか活用できないという問題がございます。なぜ活用できないかというと、現実に例えば東京で申しますと、土地の所有区分が平均見ますと百平米以下だとかそれから公共施設が非常にちっぽけだとかいうことで、例えば最低限を強制させるシステムをとりますと建てのちえができなくなって困ってしまう人がたくさん出てくるというふうな、要するに現実論、それから国民の意識の問題、そういうことを勘案しますと、先生の思い切った構想は非常に私どもの参考になりますけれども、飛躍的は改正するということが大変難しい状態であることも御理解願いたいと思います。