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○政府委員（真嶋一男君）　ただいま御質問の中の用途の混在状況、建物の集合状況、街路整備状況、建て方混在状況について御説明申し上げます。
　東京都についてひとつ例とさせていただきますと、昭和六十一年現在東京都の区部におきまして、全建物の延べ床面積の約六七％が住宅となっております。それから、商業、業務の施設が約七％となっております。それで、実際もっと混在している状況もございます。再開発などそういう地区で行っているわけでございますが、その実情を荒川区の白鬚西地区の約六十ヘクタールにおいて見てみますと、用途混在の実情は、事業の施行前でございますが、住宅は約九百五十戸のほかに、石油のタンクが四・二ヘクタール、それから業務施設、店舗を含めまして七十件が混在しているというようなことで、かなり混在している地域にあるところもございます。
　それから、以上が土地の利用状況でございましたが、建物の集合状況でございますが、これは建ぺい率の平均で把握することができると思います。東京都区部におきましては約五一％、大阪市におきましては約四七％、横浜市においては約二七％となっているところでございます。
　次に街路の整備状況でございますが、都市計画決定された道路のうち、東京都区部では約五六％まで整備をされております。全国平均で見ますと四三％程度でございます。また区部における道路率でございますけれども、これは現在一六％となっておりまして、まだまだ目標から遠い状況にございます。
　それから建て方の混在状況でございますが、住宅に占めまする共同住宅の戸数の割合で見ますると、昭和六十三年の住宅統計調査によりますれば、東京都で約六二％、全国平均で約三一％という数値になっております。
○石渡清元君　なぜお伺いしたかと申しますと、やはり人口が成熟化あるいは社会が情報化、国際化、多面化してきて、量から質の時代に入ってきたわけですね。したがって、それらの環境を踏まえて、ただ住宅単体をつくるということでなく、町づくりとか都市計画を含めた住宅建設が今求められていると思う。したがって、今お伺いをした以外にも都市防災事業等々も組み込んでいかなきゃいけないと思うんですが、それらについてどういったような形で、結局総合的にやらなきゃいけないということなんですが、具体的にどういうふうに総合的に住宅建設を進めていくかということをお伺いしたいと思います。
○政府委員（伊藤茂史君）　今回の大都市の住宅対策ということで新しい制度の創設をお願いしておりますのは、現在の都市計画、都市構造の成り行き中で、特に大都市地域においては住宅及び住宅地の供給が問題であるということで、別途の手を入れるといいましょうか、そういう形で入ってくるのだと私は理解しております。したがいまして、先ほど先生がおっしゃいましたようなそれぞれの地域の用途の混在状況であるとか、建物の集合状況であるとか、街路の整備状況、公共施設の整備状況、それからどういう住宅がどれくらい込んで建っているか、木造住宅が建っているかというようないろんな要素を勘案しながら、ここはどういう手法を使ったらいいかということを中心に公共団体が頭を使うということになろうかと思います。
　したがいまして、国、県で供給方針、供給計画をつくってまいりますが、最終的にはこの供給計画に基づいて、市町村、区の段階が個々の都市計画的な手法あるいは建築基準法の手法を使いながらそれぞれの町にふさわしい住宅供給をやっていく、こういうことになろうかと思います。
　したがいまして、この制度は生き物で動いてまいりますので、今の段階でこの地域はこうというふうにきちっと申し上げられませんが、そういう手続を経ながら具体の住宅の町づくりが進んでいくのではないかというふうに考えております。
○石渡清元君　わかるんですが、質のより高いものを求めながら建設をするのですけれども、やはりある程度の規模をやる以上は、どうせやるならさまざまな住環境の整備をその建物だけでなくやらなければいけないんではないかということでお伺いをしたわけです。
　それでは逆に、平成二年あるいは平成三年度、具体的に住宅必要量というのはどのくらいの計画で、実際具体化するのはどのくらいなのか、あるいは過去二、三年の計画と実績を含めてお伺いをしたいと思います。
○政府委員（伊藤茂史君）　先ほどの説明は御質問に対しまして若干言葉足らずでございますので、つけ加えさせていただきますと、例えばその結果木造賃貸住宅が密集している地域につきましては、現在でも木造住宅のそういう密集を建てかえを誘導しながらいいストックに持っていこうという町づくりをしながらやる手法もございますし、それから工場跡地につきましては再開発地区計画制度もございますし、そういった都市計画あるいは具体な要するに事業手法を駆使してやっていくということでございます。
　したがいまして、その中で防災的な面で非常に十分でない地域があれば、先ほど先生がおっしゃいましたような防災街路の両側の建物をできるだけ不燃化していくというような手法もあわせてやるとか、要するにいろんな事業手法がいっぱいございますので、そういう事業手法、都市計画制度、そういったものを駆使してやっていくということになるだろうかと思います。
　それから、今それでは住宅需要はどのくらいあるかというお話でございますが、これは全国的な話とそれから首都圏の話と両方あると思いますが、今現在全国的なベースでの話で申し上げますと、四全総で、これは六十二年の六月に作成したものでございますが、二〇〇〇年時点で住宅の総ストック数が四千六百万戸である。これは、人口とか世帯数の推計から必要量が出てまいりますので、相当かたい数字だと思います。その結果、これは四全総の場合には十五年間の計画でございますけれども、約千九百万戸の住宅建設が要るということになっております。したがいまして、年ベースに直しますと百三十万戸くらいだと思います。具体的に五カ年間でどうなるかというのは、今後の第六期の五カ年計画で定めることになろうかと思います。
　それで、先ほどちょっと申しましたが、首都圏ではどうかと申し上げますと、四全総で人口フレームを抑制型を採用しておりまして、そのための一極集中を抑制するようないろいろな施策を講じなきゃいけませんが、その結果、十五年間で五百七十万戸の住宅はどうしても新しく建てる必要があるだろう。したがいまして、十年間では三百八十万戸の住宅建設が要るだろうというふうになっております。これはいわゆる私ども現地建てかえと言っておりますが、既存の住宅の建てかえも含んでおります。そういう住宅で新しく三百八十万戸の住宅が要るということになっております。
　これらを踏まえて、今回の大都市圏におきます住宅、住宅地の供給方針あるいは供給計画、さらには第六期の五カ年計画の全国版あるいは地方計画というようなものの中身を詰めてまいりたいというふうに考えております。
○石渡清元君　前段の方の御答弁なんですけれども、実情に合わせてとりあえず住宅を建てる、余り環境整備をしないでとは言いませんよ、建てるんだという。なぜいろいろ環境整備をすべきかというのは、住宅だけどんどん建てますと、例えば東京の場合、上水道あるいは下水道の能力はどうなのか。あるいは、ちょうど適地があるから建ててしまった、そのアクセス、交通関係がどうなのか。不便だとすると今度は車をみんな使うようになる、そうすると今度は駐車場がない。やたら住宅の周りに置く等々、中小マンションで都市部はかなりそういう問題が出ておりますのでお伺いをしたわけなんですけれども、そういったような生活必需の水の関係やら、あるいはこれは駐車場などもかなり一緒にセットで考えていかないといけない状態になるのではないか。もう一度その点についてお願いします。
○政府委員（真嶋一男君）　先ほども土地の高度利用のときにちょっと申し上げましたけれども、いかなる場合も公共施設の整備というものとにらみ合った形で高度利用が行われなければならないということは当然でございます。それに向かって努力をしているところでございます。
　特に、駐車場のお話がございました。それで、駐車場につきましては、実は私どももこの平成二年度から相当な対策をやらなければならないというふうに考えております。これまで二年間、駐車場のあり方についての委員会をつくりまして議論してまいりまして、一応の成案を得ました。
　そこで、一番大きな柱は、やはり駐車場の附置義務を今よりもっと強化すべきである。ビルの駐車場の附置義務、今は二千平米あったらつけよということでありますが、それを千五百とか千とかという数字まで下げて附置義務を強化しようということが一つ。それから、一つのビルに入れるべき車の数も今までよりも多くするということで車の入れる数を実質的にふやしていこう、この二点が中心になっております。そして、それを実際に適用するのにどういう問題があるかということで、今各地方公共団体との意見交換をやっておりまして、六月中には今私が申し上げましたことにつきまして地方公共団体に通達を出して、それをもとにまた公共団体が条例をつくるという段取りに持っていきたいというふうに考えております。
○石渡清元君　今までの話は、中堅勤労者層に良質な住宅を提供する、割合こういうようなことだと思うんですけれども、高齢化社会に向かいながら、高齢者とかあるいは障害者、母子世帯等々についても公的な住宅、いわゆる福祉的な配慮を持った住宅、地方団体ですとケアサービスがついた住宅なども神奈川なんかでもつくられているようですけれども、そういったような点についてはどのような御計画があるのか。
○政府委員（伊藤茂史君）　ちょうど現行の五期五計が最終年度でございますので、第六期の住宅建設五カ年計画では、今おっしゃいましたような高齢者対策といいましょうか、高齢化に向けての住宅対策はどういうふうに展開すべきかというようなことで相当大きな柱になろうかと思います。
　ただいま現在におきます住宅対策がどうなっておるかということをかいつまんで御説明申し上げますと、公営住宅法に基づきまして公共団体がその自分の区域の中の住宅事情、特に低額所得者、高齢者、障害者、母子世帯といったような福祉、弱者の住宅事情というものをまず的確につかみまして、その必要に応じて住宅を供給しなければならない、こういうことで法律上義務づけられております。したがいまして、建前は公共団体がそういう需要をきちっと押さえて低額所得者等に対します住宅供給をきちっとするということでございます。公団住宅とかでは、中堅所得者層でそういう高齢者が一緒に住む、あるいは障害者が一緒に住まわれる、こういう場合につきましては、それぞれ必要に応じまして設備の改善をするということで、後からプラスしていろんな設備をつけることも現にやっております。それから優先入居等もやっておるわけでございます。
　それからあと、今度は持ち家で、廊下の段差をなくすとかアプローチをどうするかとか手すりをつけるとか、こういうことにつきましては、新築の場合には割り増し貸付制度がございますし、それからでき上がったものについて途中から改良する場合には改良融資でそういうことができることになっております。特に、平成二年度予算では、高齢者向けのいろんな設備につきまして改良資金で初めて割り増し貸し付けができるような形に予算で計上してございます。
　そういうことで、現状は住宅対策全体の体系の中で、それぞれの割り振りの中でそれぞれの階層に対応した高齢者、障害者に対して手を差し伸べるという対策になっているところでございます。
○石渡清元君　いずれにいたしましても、今の土地事情からすると、さっきも御答弁になりました建てかえをかなり促進して、建てかえ部分を含めた良質な住宅供給にかなり頼る、特に都市圏はそうならざるを得ない。未利用地とかいろいろ言いますけれども、あいているからといってすぐそこが適地かどうかというのはなかなか難しい問題がありますので、そういう建てかえを促進するような、ちょうど昭和二、三十年代のあれはもうかなり老朽化になっている木賃住宅なんかもかなりあるようですので、それを促進する方法を今どんなような手だてを講じられているか。
○政府委員（伊藤茂史君）　今の住宅の建てかえの問題は、非常に大きな問題だと思っております。
　現状、私ども力を入れておりますのは、公営、公団といった公共賃貸住宅、これは建てた時点で三十年以上たちますと、三十年前の社会経済情勢あるいは財政力等々から非常に規模が小そうございまして、老朽化しておりますし、狭小でございます。したがいまして、これを建てかえる、公共賃貸住宅を建てかえるというのが一点ございます。
　それからもう一つは、大都市に人口が集中した過程で民間の木造賃貸住宅が御指摘のとおりいっぱい建ったわけでございますが、これがもうとっくの昔に更新期を迎えつつあるということでございます。したがいまして、これらの老朽住宅の除却やら共同住宅の建てかえということを、公共施設もなかなか整備されておりませんので、最小限の公共施設を整備しながら建てかえを誘導するということで、今現在、市街地住宅密集地区再生事業という事業手法をつくっておりまして、公共団体にお願いをし、これに対して補助をするという形でやっております。
　さらに、平成二年度の予算におきましては、この公共賃貸住宅の建てかえに際して従前居住者に対する移転用住宅の建設が非常に重要でございますので、これが円滑化のために大変大きな役割をするわけですが、これに補助をするということでリロケーション住宅供給事業というものを予算でお願いをしてございます。
　それから、その他もろもろ、市街地住宅密集地区再生事業につきましても、大都市圏につきましては地区要件、今までいろいろ事業採択の要件が非常に厳しかったのですが、もっと広範にできるように要件の緩和などをやっております。
　そういうことで、予算上もいろいろ手当てをしておるところでございます。
○石渡清元君　今の建てかえでリロケーション住宅、これがないとなかなか実際問題として移れない、こういうことになるわけです。具体的にもう少し、リロケーション住宅をつくるなりあるいは建てかえをするための補助とか、数字的に少し御説明いただけますか。
○政府委員（伊藤茂史君）　公共住宅の建てかえの場合に、まず再生のマスタープランをつくります。市区町村の単位ごとにつくるわけでございますが、その際に計画の策定についていろいろ補助がございます。
　それから、具体的に地域リロケーション住宅、今お話ございましたように建てかえとそれに関連する事業に伴い、仮移転住宅あるいは本移転住宅を必要とする者を入居させるリロケーション住宅をつくるわけですが、事業主体は公共団体、公団、公社等としておりまして、これにつきましても供給計画の策定の補助費、それから建設につきまして具体的に再開発住宅制度の補助対象に追加をいたしまして補助率三分の一で補助をするということになっております。
○石渡清元君　また、建てかえに伴って、先ほどの日米構造協議のあれじゃありませんけれども、ここでも借地借家法等々の問題にもぶつかってくると思うので、法務省が法整備を今やっているというのもそうなんですが、建設サイドとしてはこの改正についてどういったような方向あるいは何が必要かというようなことはお答えいただけますか。
○政府委員（伊藤茂史君）　借地借家法の問題につきましては、政府全体でいろいろと土地住宅対策を閣議あるいは地価関係閣僚会議等々で決定をする際に必ず入っている項目でございまして、政府全体としても早急に見直しをするという方針で進んでいるところでございます。これは住宅対策上から考えてみますと、今のお話はどういうことを要求しているかということでございますが、私どもは住宅を供給する家主さんの側のいろんな意見、それから借家人サイドのいろんな意見、これも団体もいろいろございますが、これは直接法務省の方で試案をつくりまして、それを団体にお配りをし、団体から意見を徴しているところでございますが、私どもも関係の団体の意見を十分に勉強させてもらって、そして法務省に各省の幹事会みたいなのがございますが、その幹事会に建設省の方で出席をさせていただいて、そこでこういう意見もあるよ、こういう意見もあるよということでいろいろと議論をしているところでございます。
　この前の日米構造協議の中には、貸し家供給の促進に寄与するであろうということで借地借家法の改正を進めるというようなことが書いてございますが、今回の改正の中でいわゆる正当の事由というのが、今までは裁判所の判断に全く任せられていたわけでございますけれども、今回はきちっとなるたけ書こうということでございますので、そういう面では私ども相当な進歩であるというふうに考えております。
○石渡清元君　わかりました。
　いずれにいたしましても、先ほど申し上げましたとおり、公営、公社、公団あるいは間接供給の公庫でも、そういったような公的なセクターをまとめてとか、あるいは個々に相談してという答弁が何回もされておるのですけれども、一緒になってお互いの連携を深めてこの住宅建設を進めていく、そういったような考え、あるいはそういう場というのがあるのですか。
○政府委員（伊藤茂史君）　端的な問題としては、大都市圏で都府県の境界を越えて、かつその事業主体の自分の守備範囲を超えていろいろと全体としてどういう住宅供給をするかというのが非常に重要だろうと思います。したがいまして、今回のいわゆる大都市法と私ども申しておりますものはそういうことをねらったものでございまして、今までにないことを法律上の制度にしていきたいということでございます。
○石渡清元君　それとインフラ整備関連でございますけれども、結局場所がなければ供給圏を広げるということになるんですが、宅鉄法、これの緩和ができてどのように効果的に動いているかどうか、まず伺いたいと思います。
○政府委員（望月薫雄君）　昨年の六月に宅鉄法の公布をさせていただきました。もう少しで一年になるわけでございますが、現在この法律に基づく具体の動きとしては常磐新線があるわけでございますが、常磐新線の建設並びにその沿線の開発に向けて、関係県それから国、具体的に言うと建設省、運輸省ともどもいろいろと緊密な連絡をとらせていただいております。
　内容は大きく言って二つあろうかと思いますが、一つは鉄道の建設整備主体の整理、スタートに向けての準備ということでありますが、この点につきましては現在運輸省が大変御努力いただきまして、中心になりまして関係県あるいはＪＲ東日本等々との協議を今精力的にやっているところでございます。いろいろと紆余曲折を経ているようでございますが、いずれにしましても遠からず一つの方向づけができるものと期待させていただいております。
　これを片方に踏まえながら、関係県におきましても精力的に準備態勢に入っている今日でございまして、具体的には、特にこの沿線地域はやはり宅地開発を進めるに当たっていわゆる区画整理方式が主軸になろうと思いますが、そのための用地の先行取得、こういったことに大変力を注いでいるところでございます。とりわけ、茨城県は茨城県当局が中心になって、あるいはまた千葉県、埼玉県等においては市レベルにおいて公社等も活用しながら具体的に地元との調整に入っておられる、こういうふうに承知いたしているところでございます。
　いずれにしましても、この施策は大変首都圏の住宅宅地対策の上で重要な施策でございます。私ども今後ともこれに一生懸命相協力して推進に努めていくつもりでございます。
○石渡清元君　今まではどちらかというと公的セクターの推進のあれだったのですけれども、一方ではかなり民間にも実際問題としては依存しておるわけで、民間セクターの良質な住宅供給のための活用を積極的に指導あるいは助成をしていかなければいけないんじゃないかというぐあいに考えます。そういったような企画とかあるいは技術的なこととか、あるいは資金融資面での民間セクターの活用について何かございましたらお願いします。
○政府委員（望月薫雄君）　具体的に常磐新線の沿線地域というのは、私ども、フレーム的には大体六十万人近くの人たちの住まう空間といいましょうか住宅宅地の供給を目指すということで、八千から一万ヘクタールくらいの開発を目指しているわけでございますが、おっしゃるようにこの開発はかなり民間の力、民間というのは必ずしもデベロッパーばかりでなくて区画整理組合の傘下組合員のことも含めて、民間の力というものが大変重要になってこようと思います。
　先ほど申しましたように、私ども特に重点的地区については公的主体が積極的役割を果たす区画整理事業を推進してまいりたいと思いますが、あわせて民間の開発というものも大変重要な分野として適正に誘導する必要があるということでございまして、私ども別途優良宅地に関する法律を一昨年にお認めいただいて施行いたしておりますが、民間デベロッパー等が行う事業も本当に優良な方向に誘導していくということで、我々はこの面での関係公共団体との連携は当然深めておりますが、とりわけ、こういったものについてよく言われます、指導要綱等によります開発協議の時間が経過し過ぎるとかというような問題を一つずつ克服していくということも大事である。
　また、おっしゃるように、低利資金の提供といいましょうか融資の問題等についてもできるだけの措置を講じたいということで、平成二年度予算案におきましてもその辺のところを盛り込んだ内容を提出させていただいているところでございます。
○石渡清元君　民間の場合いろんな形が考えられると思うんですけれども、その中で民間地権者との関係で借り上げ方式だとか信託方式だとかいろいろ各地方団体でもやっていますが、そういったようなことについて何か建設省がリードしたり、あるいは具体的な形で情報を流す、そういうことはあるんですか。
○政府委員（伊藤茂史君）　今お話しの、民間の地主さんから土地を貸していただくとか、あるいは民間で建てられた住宅を借り上げるとか、いろんな方策がございます。
　現在でも、例えば借地方式では公団の特別借地方式というようなことで既に千二百戸、千百七十八戸でございますが、ぐらいの実績が上がっております。それから、民間の信託銀行が土地信託で賃貸をやっておりますものが一万三千六百戸ぐらい出ているということでございます。それから借り上げ方式でございますが、公団の場合には特別借り受け方式というのをやっておりまして、これが千二百八十三戸の実績がございます。それから公社でやっておるものがございますが、これは実績は五百四十五戸。したがって、公共団体でやる場合には、今回東京都の都民住宅なんかでこれからやっていこうとしておりますものが公社が借り上げてやっていくという方式でございますが、これから伸びると思いますけれども、今現在は国の地域特賃Ｂ型でやっておりますものが五百四十五戸でございます。
　それから、公庫の土地担保賃貸住宅の一括借り上げ制度というのがございますが、これが今始まったばかりで百八十二戸ということで、いろんな方式を駆使して、何とか良質な賃貸住宅で適正な家賃のものができないかということでございます。今後ともこういう方法を工夫し、一層実効あるものにしていきたいと考えております。
○石渡清元君　時間ですので、最後の質問、答弁は簡単で結構でございます。
　あと社宅なんですけれども、大企業の社宅というのはかなりデラックスなそういう印象が強いんですけれども、やはり中小零細企業の社宅に対して何らかの手当てをするのも一つの住宅供給のいい方法だと思いますし、また大企業の社宅だけだと何か人材が偏在化するような感じで、そういう意味で力の弱い中小企業関係の社宅の応援なんかいかがかと思います。それの考え方について。
○政府委員（伊藤茂史君）　簡単に現行制度を申し上げますと、いろんな制度がございます。金融公庫では、産労住宅と言っておりますが、産業労働者住宅というのがございます。住都公団では給与用特定分譲住宅というのがございます。それから、雇用促進事業団でも労働者住宅設置資金貸付というのがございますし、年金福祉事業団でも福祉施設設置整備資金貸付というのがございます。いずれの制度におきましても、大企業と中小企業と融資率でございますとか金利とかに当然差を設けておりまして、中小企業の場合には有利なお金が借りられるということになっております。
　さらに、これは中小企業オンリーに非常に効くかと存じますが、金融公庫の土地担保賃貸の中高層建築物融資制度というのがございますが、平成二年度予算で中小企業の借り上げ社宅用の、中小企業の場合にはなかなか自分で土地を手当てをしていくというのは難しゅうございますので、地主さんに建ててもらったやつを一括して借り上げるということで、中小企業の借り上げ社宅用の賃貸住宅の建設資金という制度を設けました。
　しかし、全体を通じて住宅対策上社宅をどう考えるかということでございますが、いずれの金利も通常の住宅対策として一般勤労者あるいは国民大衆にお貸ししておる金利よりも高い金ということで住宅対策上は体系化を図っておりまして、問題は社宅というのはあくまでも企業とそこの従業員との間の労使間での話し合いで企業内福祉対策としてやられるものだということで、住宅対策としては、住宅をつくるときにどうしてもいい住宅をつくっていただきたいということでこういうことをやっておるということでございますので、御理解をちょうだいいたしたいと存じます。
○石渡清元君　以上で質問を終わります。ありがとうございました。
○上田耕一郎君　今度問題になっております八六年から始まった東京の地価暴騰というのは、世界でも日本の東京でだけ起きたという点で非常に特異な性格を持っているんですね。しかも、若干去年は少し下がったけれども、大阪圏初め全国に広がる、それがはね返ってまたことし東京が上がるというような状況で、ですから大都市圏に住んでいる国民にとって被害も非常に大きい。だから、特異な性格を持っていて非常に激しくて被害が大きいという点では、国民的課題の最大のものの一つだと思うんです。そういう性格なので、なかなかなまはんかな取り組みでは恐らく解決は難しいと思うんです。そういう点でぜひ、国土庁、建設省、それから我々国会の側も、それからそれぞれの政党も、この土地住宅問題というのは本格的な構えで取り組まなければならないと思います。
　日本共産党は八七年九月に地価問題の緊急提言というのを発表しまして、ことしの一月二十五日、改めて緊急提案を発表したんですが、まず、なぜ日本でだけ、特に東京でだけこういう地価の異常な暴騰が起きたのかという原因をしっかり突きとめなければ、抜本的な対策もとれないと思います。午前中の審議で土地局長は、東京の場合、需要増大、投機的取引、金融緩和、こういうものが複合したというふうに言われて、この三つは必ずしも間違いじゃないと思うんですけれども、政府の責任に触れてないのはやっぱり欠陥だと思うんです。
　雑誌「都市問題」、八八年五月号と七月号に、東京市政調査会主任研究員の金倉さんという方の「東京の土地需要構造の変化と地価問題」という論文があって、これ私読んでみて、なかなか鋭く書かれているし、東京の地価暴騰の原因についても的確なかなり構造的な指摘があると思いました。
　まず基本的原因は、東京への新たな事務所集中、これに基づく土地需要、これが基本原因なんですね。それから主要な加速的要因、それを加速させた主な原因、これは金融緩和による不動産業者の投機的土地取引だと。これも私もそうだと思うんです。
　その後、土地局長の触れなかった背景についてこの論文は触れています。それを可能にした背景には、民間活力導入政策のもとでの都市開発関連の規制緩和や国公有地の大量払い下げなどがあると。やっぱりこの背景ですね、これは特に中曽根内閣の政策として有名で、こういう問題に目をつけなければ、政府が本気でやると言っても一番大事な政府の責任にかかわる地価暴騰の原因、背景について自覚がなければ手も打たないということになると思うんです。
　まず、この基本的原因としての東京への事務所の一極集中、これは国土庁も一つ責任があるのは、この委員会でも取り上げましたけれども、首都改造計画、東京大都市圏で五千ヘクタールという過大な事務所床需要見通しを掲げたんですね。これは慌ててその後千六百から千九百ヘクタールに直したんです。三倍にあなた方書いた。こういうことがこの土地需要をわあっとさせるんですよ。そういう点では、主要な責任じゃないかもしれないけれども副次的責任は国土庁も持っている。
　それで、この事務所ビルの東京集中、外国からも来ているんですけれども、これを規制するためにということで私どもも前からそれを規制するものとして事務所に負担を課せろということも主張してきました。特に四全総の国土庁の原案にはそれがはっきり書き込まれていたんです。国土庁の最初の原案は、東京中心部等に立地する事務所に対して、その便益の享受に応じて負担を求めるなどと書かれていた。これもこの委員会でも取り上げましたが、それに対して住友不動産の安藤太郎国土審議会会長などから、これはいたずらに東京からの事務所の追い出しをねらいとするものだという文句をつけられて、あなた方は負担のあり方について検討するというふうに腰砕けになっちゃったんですね。これは非常にだらしない、残念なことだったと思うんですね。やっぱり安藤太郎氏に何言われてもやるべきだったんですよ、あなた方は四全総で。
　ここに臨時行政改革推進審議会の、おととしの六月十五日、地価等土地対策に関する答申を持ってきてありますが、この答申にも今度は「都市集積の受益に対応した負担制度」ということもはっきり書かれているので、今度はこういう東京への事務所の一極集中に対して当然効果のある規制措置になるようなこういう負担制度、これは腰砕けにならないで主張してほしいと思うんですが、まずこの基本問題について長官の答弁を求めます。
○国務大臣（佐藤守良君）　上田先生にお答えしますが、先生からも今御指摘があったわけでございます。そんなことでございまして、東京の地価高騰につきましていろんな議論がございまして、今先生の御指摘のとおり、事務所需要の予測につきましていろんな意見があったのは事実でございます。ただ問題は、予測されたほどなかったというような結果が出たようなことも聞いておるわけでございます。
　そんなことでございまして、現在我々考えておりますのは、東京におきます地価高騰につきまして、どうしてこの地価を抑制するかということを考え、しかも昨年暮れ、御存じのことでございますが、土地基本法をつくりまして、まず公共福祉優先の基本原則を決め、それから土地政策の展開等を考え、需給両面にわたり一層の強力な推進をするということを決めたわけです。それとともに、土地対策関係閣僚会議を開きまして、今後実施すべき重点実施項目ということで約十項目つくり、特に大都市地域における住宅宅地供給の促進とか、あるいは総合的な税制の見直しとか、あるいは投機の抑制、こんなことを決め、海部内閣の内政の最重要課題として取り組んできておるというようなことでございます。
　そんなことでございまして、第一番には地価の抑制をどうするか……
○上田耕一郎君　それはいい。私が聞いているのは、事務所ビルの東京集中の規制負担制度、これをやるかどうかということを聞いているんです。
○国務大臣（佐藤守良君）　この点につきましては、税につきましてはこれは総合的な判断が必要だ、こう思っております。ただ、税におきましても三つの観点からこれをやりたいと思っています。そんなことでございまして、十分検討したい、こう思っております。
○上田耕一郎君　一般論じゃなくて、聞いたことを答えてください。
　今の問題は、十分検討するというんじゃなくて、今度は財界の圧力に屈しないで国民の要望にこたえた態度を示す必要がある、そういう責任を負っているということを私は厳しく申し上げたい。
　それから金融問題については、これは主な加速要因ですけれども、後で日銀その他にお伺いしますが、この背景になった中曽根内閣の政策です。天野元建設大臣は、再三この建設委員会で、国有地の払い下げが地価高騰の引き金になったと何度もここで明言されたんですね。それで、どうやら大蔵省も最近国有財産中央審議会に新しい諮問をして、民間払い下げをどうも再検討するという姿勢を示しているようですが、今度の日米構造協議の日本側の中間報告にはとんでもないことが書かれておりまして、「大都市地域の国有地については」ということで、処分その他の方法のトップに「適切な民間の都市開発プロジェクト」というのがまたもや出てきている。
　だから、大蔵省が多少態度を変えるかなと思うと、今度はアメリカの圧力でこういう妙なものがまた出てくるという点で我々は大いに警戒しなきゃならぬと思うんですが、午前中も白浜委員から国公有地の問題、それから企業の持っている未利用地などについて質問がございました。きょうはもうデータは省きますけれども、こういうものを民間払い下げということでなしに、国公有地を緑と住宅に活用する、これは当然必要です。特に地方自治体の先買い権というのを、言葉だけでなくてやっぱり本物のものにすることが必要だと思うんですね。西ヨーロッパの都市ではどこでも市、自治体が本当に公有地を持っていて、それを有効な都市計画に活用しているという経験からもやっぱり学ぶ必要があると思うんです。
　ですから、ひとつこれも国土庁長官にお伺いしたいんですけれども、国公有地の民間への払い下げではなくて、これを緑と住宅に活用する、大企業の一定の未利用地などについては価格規制も含めて自治体に先買い権を与える制度を本格的に考える時期に来ていると思うんですけれども、この問題についてはっきりした答弁をお伺いしたいと思います。
○国務大臣（佐藤守良君）　先ほど先生が国公有地の払い下げが地価高騰につながったということにつきましては、必ずしも正確じゃないと思います。また、東京におきます地価高騰、大阪における地価高騰、いろいろ理由は違います。東京におきましては、最初先生がおっしゃったような事務所用地への需要の拡大から、住宅、事務所の買いかえ需要その他の問題から実は地価が高騰した。大阪の場合は、やっぱり大規模プロジェクトとか期待感でその背景に金融緩和がある、このように理解しておるわけでございます。
　そんなことでございまして、国公有地の民間への一般競争入札については、背景についてはいろいろな問題があったものですから、二つの点に配慮して今やっております。一つは、国土利用計画法の改正による国等の適正な地価の形成についての配慮規定を創設しました。それからもう一つは、関係行政機関における地価への影響に配慮した緊密な連絡情報交換等により適切に対処することとしておるところでございますが、今後とも国公有地の処分に当たっては、地価への影響に十分配慮しつつ広範な分野にわたる諸施策をより一層強力に推進してまいりたい、こう思っております。
○上田耕一郎君　自治体の先買い権問題の答弁はありませんでしたけれども、これはしっかりやっていただきたいと思います。
　中曽根民活のもう一つの罪は、先ほどの論文でも指摘しておりましたけれども、規制緩和です。山手線の内側ではすべて五階以上の建物を建てられるようにしてはどうかと。これは八三年三月です、ここから始まっていったわけです。中曽根内閣の規制緩和、インセンティブ付与、一体どのぐらい出てきたかと我々ちょっと調べて拾ってみました。これはまだ全部拾い切れませんけれども、百近いです、八三年以来。これに関して出た通達のコピーを集めましたら、通達のコピーだけで十五センチぐらいになりました。大変なことを中曽根内閣はやったのだなということを改めて私は思ったんです。
　それで、こういう問題で民間をある程度誘導するということだったんでしょう。我々もすべてこれが要らぬとは言いません。先ほども中間報告並びに新たに建設省として容積率の優遇措置、こういう制度も提案しておることなどもありました。そういう民間誘導の供給策は、これは一極集中や地価暴騰に結びつかないような措置をしなければ逆効果にもなりかねないので、我々はまず規制区域、これの発動、地価の凍結、土地取引の許可制の実施を思い切ってやらなければ、世界で東京だけというような暴騰に対して、これにも発動をしないというのじゃ、これはいつ発動するかということになりますからね。
　それで、それを発動している間に都市計画の再検討が必要だと思うんです。用途制限、それから容積率の規制なども強化、地区の詳細な計画を民主的につくっていく。だから、規制区域の発動と同時に都市計画を本当にしっかりと進めていくことがなければ住みよい都市はできない。これは先ほど申し上げましたような西ヨーロッパの都市はすべてそういうことをやっておるんですから、日
本でも本気でやればやれないことはないので、それこそ政府も国会も、自治体も住民もみんなで力を合わせて東京を中心とする大都市を住みよい都市にするための大きな仕事を共同でやらなきゃならないと思います。これは指摘だけにとどめます。
　きょうは、あと二つの問題を時間もありませんので取り上げたいんですけれども、一つは金融政策、これは主として大蔵省と日銀に責任のある問題です。
　先日、日銀が「わが国における近年の地価上昇の背景と影響について」というものを発表して、これはマスコミでも異例の自己批判と報道され、既に国会でも取り上げられました。八六年、七年、八年とマネーサプライが異常に膨張していったということはもう既に認められておりますし、この報告の中でも認められております。この報告は、金融の緩和が地価暴騰の第二の原因だったということを日銀として責任を認めたんですね。
　日銀からいらっしゃった方に具体的にお伺いしたいんですけれども、八六年十一月一日、八七年二月二十三日、第四次、第五次の公定歩合引き下げがあったんですね。朝日新聞社のアエラ三月十三日号は、日銀の内部では、地価高騰を招いたのは四回目、五回目の公定歩合引き下げと緩和に原因があったと議論されている、特に第五次利下げの八七年二月、これは「八六年十一月が「景気の底」だっただけに、日銀内部でも疑問が持たれている。」と報道されていますが、いかがですか。
○参考人（田村達也君）　日本銀行の総務局長でございます。
　金融政策は、そのときどきの経済情勢、為替の情勢あるいは物価の情勢を総合的に判断した上で決定するものであります。その決定の過程で、現状分析についていろんな意見を内部でも交換することがありますが、おっしゃったような意味で、四次、五次の引ぎ下げでそんな内部的な対立があったとかそういうことはございませんで、いつもの通常の公定歩合の変更過程と同じように情勢判断に基づいてやったわけであります。
　当時、やはりなお円高がさらに進行するのではないか、不況がさらに進行するのではないかという懸念、あるいは海外からは、日本の景気を刺激して世界的な経済の拡大に寄与してほしいといった声、そういった状況の中で政策がとられたものでございます。
○上田耕一郎君　ちょっと待ってください。あなた方のこの報告では、
　六十一年一月以降累次にわたって公定歩合を引下げ、六十二年二月には公定歩合は二・五％と日本銀行創業以来の低水準となった。これまでも金利低下の下ではマネーサプライの伸び率が高まり、これが地下上昇の一因となっているという関係が看取されるが、こうした関係は今回の地価上昇局面においても妥当する。
というふうに書いているわけでしょう。「地価上昇の第二の要因は金融緩和である。」、ちゃんと図まで出ていますよ。
　そうすると、この第四次、第五次の二回の公定歩合引き下げは正しかったというんですか。地価暴騰は関係なかったというんですか。はっきり答えてください。論文にも書かれているんだから、影響について。あなたの責任を問うているわけじゃないんだから。
○参考人（田村達也君）　この論文でも指摘しておりますように、金融緩和と地価の動きというのは、過去においてもいろいろな関係がありますし、今回も関係がある。そういう意味で、金融緩和の一つの影響として地価の上昇という問題が出てきたことをこの論文でも指摘しておるわけであります。ただ、こういった地価の動きについての背景、その影響等は分析しておるわけですが、金融政策を全体としてどう評価するかというふうな問題意識でもって書いた論文ではありませんで、地価の問題を中心にして因果関係等を分析しているわけでございます。
　それでは金融政策全体としてどういう評価をするかということになりますと、やはり金融政策というのは総合的な判断に基づいてやるということでありますから、景気がどうなっていたか、あるいは海外との関係はどうなっていたか、そういうこともすべて分析しながら考えていかなきゃいかぬということだろうと思います。おっしゃるように、地価と金融緩和という関係で言えば、先生の御指摘のような一面もあるということをこの分析は行っているわけであります。
○上田耕一郎君　このアエラには、澄田前日銀総裁のインタビューが載っている。「後の二回は、私の決心が大きな要因だったとはいえる。」、澄田前日銀総裁は余り相談しないで一人でやったと。それで質問は「八七年二月の五回目の利下げは宮沢蔵相から要請があったのですか。」、どう答えているか。「宮沢氏が利下げを強く希望していた、ということは私も知っていた。それ以上は言えないが。宮沢氏は、四回目の時も五回目の時も、これ以上の円高が進むのは食い止めなければいけないと強く思っていて、公定歩合引き下げを強く望んでいるという空気は私も察していた。」というんです。
　つまり、宮澤大蔵大臣と澄田前日銀総裁のツーカーの関係で強く知っていたので、彼の決心でやったんですよ。その結果、あの金融の緩和が超金融緩和政策で猛烈な地価暴騰の資金がどんどん出ていったんですよ。そうすると、これは日銀だけの問題じゃなくて、当時の大蔵省、宮澤大臣に責任がある。
　なぜ宮澤さんはそういうことをやったのか。八五年九月のプラザ合意のツケですよ。八五年九月のプラザ合意でアメリカがぱっと政策転換して、ドル安円高に切りかわった。あの猛烈な円高が日本で進んだじゃありませんか。それで、余り円高が進むので大蔵省はドル買いに出るわけだ、日銀に言って。日銀は猛烈なドル買いをやったんですよ。
　もう時間もありませんから、詳しく言いません。前にもちょっと引用したことがありますけれども、東経大の宮崎義一教授の岩波新書「ドルと円」が詳細にこの経過を分析している。アメリカ側ベーカー財務長官による口先介入、口先でドル安でいいと言うと、ぽんぽん円高になるわけです。アメリカは口先介入でいいけれども、こっちは日銀の介入ですよ。八六年だけで日銀の外為特別会計の支払い超過分が四兆三千五百十億円に達した。この円資金の流出が当然マネーサプライを一・四％分上昇させた。こういうものが大企業の投機熱や、転売によって利益をねらう地上げ屋の横行につながっていったということを宮崎教授は詳細に分析しているんです。
　こういうことになりますと、結局八五年九月、これは竹下蔵相だ、アメリカの言いなりになってプラザ合意をやって、二百四十円が何と百五十円までぴゃっと行くんですから。円高でどれだけ日本の輸出関連中小企業やなんかがひどい目に遭ったか、これはもう皆さん御存じだ。ところが、それに目を奪われている間に、日銀が主導して大企業の持っておるドルを外為特別会計を使って買う。そうすると円資金が、どんどん過剰流動性があふれ返って、それで超金融緩和政策でしょう。これはもう大変なことになって、世界で日本だけの地価暴騰が起きるんですよ。こういう原因がなければ、世界で東京でだけ地価暴騰が起きるわけないじゃないか。あのプラザ合意のツケを、輸出関連の中小企業や機械中小企業、下請企業だけでなくて、特に東京の都民が、また中小企業が全部地価暴騰という形でかぶせられたんですよ。それが今、日本全国に広がっているんだから。
　だから、やっぱりこういう大問題――日本共産党はすぐ日米軍事同盟を持ち出すと言うけれども、こういうとんでもないことをやらされるのは、これはアメリカの第五十一州のような安保に基づく従属関係があるからなんですよ。だから、金融的従属もやる、機関投資家がドルを売れば今度は日銀が出ていく。日銀が出るについて日銀で討議もしないで、大蔵大臣に言われたんだかツーカーだか知らぬけれども、総裁個人の決心で二回もやったというんですよ。それ以来、二・五％の公定歩合がずっと続いていくわけでしょう。
　だから、斎藤さんが、自民党の議員だけれども、泥棒が逃げてから縄をなってもしようがないじゃないかということを委員会でおっしゃったんだけれども、そういうまことに恥ずかしい日本の金融政策の大失敗、土地政策の大失敗が国家的規模で起きたんです。だから、そういう問題を本当にみんなで追及して、これを直させなければ地価問題は手がつかないんですよ。
　だから、私は政府の責任を追及したいんだけれども、ここには総理大臣もいないし大蔵大臣もいないので、日銀に対しては、これは融資規制を徹底するために、土地融資、土地投機の実態の公表、ノンバンクに対する規制のための法改正、日銀の窓口規制の強化、投機資金の回収、土地担保の制限、こういうものにもやっぱり踏み切っていくイニシアチブを発揮しなければこれまでの誤りの責任をとったことにならぬと思うんですが、いかがでしょうか。
○参考人（田村達也君）　金融政策の運営は、先ほども申しましたけれども、そのときどきの経済、物価、総合的な判断においてやっております。一方、金融政策ということになりますと、やはり金利政策が中心でございまして、量的な規制あるいは窓口規制でいろんな個々の統制を強めるというふうな方向でもございません。できることが今いろいろ限界があるわけでございますけれども、日本銀行の金融政策としてももちろん、この論文でも御指摘しておりますけれども、地価の動向等十分考えながら運営していくという基本的な考え方はこれからも続けていくということになろうかと思います。
○上田耕一郎君　どうもありがとうございました。しっかりやっていただきたいと思います。
　次に、私は首都圏の住宅問題、特に家賃問題、これを取り上げたいと思うんです。
　首都圏の勤労者が本当に一生働いても自分の家を持てない、それからマンションも買えない、賃貸住宅にもなかなか入れないという状況になっているだけじゃなくて、今の地価暴騰の中でどんどん木造アパートの取り壊しが進み、お年寄りの方なんかは東京に住めなくなってどこかへ出ていかなきゃならぬというような状況があるわけなので、家賃の問題というのは、勤労者が払える家賃の住宅をというのは東京の住宅問題で最も重要なテーマだと思うんですね。
　先ほどから、住宅宅地審議会の市街地住宅小委員会が去年の六月に発表いたしました中間報告「大都市地域における住宅供給の促進について」に言及されている。この中で、家賃問題で非常にこれは重要な、また正しい提言だと思うんですけれども、こう書いてあるんですね。「土地投機をできるだけ排除するとともに、土地を高密度に有効利用することにより、住宅の供給要因の改善を図り、これに伴う住宅価格・家賃水準の適正化を通じて、これらと住宅取得能力との常識的なバランスを回復していくことが重要である。」、やはり住宅の価格と家賃のレベルを適正なものにして、勤労者の住宅取得能力とのバランス、今壊れちゃっているんだけれども、それを回復しなきゃならぬと言っているわけです。その次にこう言っている。「この場合において、政策的に大量かつ適正な価格の住宅の供給プロジェクトを促進していくことは市場価格・家賃全体の適正化をもたらす。」、だから「政策的に」というのは政府、自治体の責任で行う住宅ですね。だから、公社、公団、また公営住宅などのことですが、大量かつ適正な価格の住宅を供給しなきゃならぬ、つまり安い家賃の公共住宅です。これを大量に供給することが市場の家賃をもやっぱり下げるということだと思うんですね。住宅局長、こういう考え方は賛成でしょう。
○政府委員（伊藤茂史君）　ここに書いてありますことは、大量かつ適正な価格の住宅の供給をたくさんやって市場価格を安定させて、その中で要するに勤労者が負担できるような家賃水準にしていく、こういう趣旨でございまして、それはそのとおりだと思うんです。ただし、先生今言われましたように、ここで言っております「適正な価格の住宅の供給プロジェクト」が公共プロジェクトということとは直接結びついておりませんで、公共も民間も含めてできるだけそういうものをたくさんやっていこうという趣旨に解しております。
○上田耕一郎君　民間も適正家賃のものをどんどんこれからつくってもらいたいと思うんですが、それで家賃をどう下げるかということで地価の問題が大きいわけですね。
　東京都は、臨海部副都心の住宅用地について、埋立原価、この間大きな新聞記事が出たんですけれども、一平米三十九万円という東京の臨海部副都心です。非常に都心に近いところだけれども、これを一平米三十九万円と破格の地価を基準として決めたと。これはまず住都公団に建ててもらうので、いろいろ交渉してそうなったと。それで、何とか家賃を二十万円ということにしたいということを出した。ところが、東京都のそういう住宅が都心に近くても家賃二十万が基準だったら大問題である、都議会でこれから大論議になるだろうということになった。こういう東京都のやり方、二十万円、これでもまだ高いという。しかし、東京都は二十万円にするためにあの土地を平米三十九万円という埋め立ての原価でやったんだけれども、まだ高くなる。
　こういう東京都のこの政策等については、住宅局長としてはどう評価されていますか。
○政府委員（伊藤茂史君）　けさほどもちょっとこの問題出ましたが、今回の新聞に出ておりますのは、四月に策定した臨海副都心住宅マスタープランというのが基本になっております。そこでは、先生今言われましたように、中堅所得層が入居可能となるような家賃となるような対応策を総合的に検討する必要があるということで、都として意思決定をしております。
　それで、臨海副都心の検討をされている公団住宅につきましては、その供給時点が今時点でございませんので、数年先になる見込みでありますので、供給時点を勘案しながら中堅所得層の入居可能となるよう配慮していきたいというふうに考えておりまして、公団も地代負担が軽減されて目的を達するようにいろいろと現在方策を検討しているところと聞いております。
　おっしゃるように、地代、土地代が安くなれば一番効果的なわけでございますが、これにもやはり、午前中も申しましたように地主さんのそれぞれの事情もございますし、限度がある話でございますので、今回は東京都としては非常によく住宅について理解を賜ったものと考えております。
○上田耕一郎君　結局、都心で安い住宅といったら、これは今のやっぱり地価ですね、これが問題になる。
　全国市街地再開発協会の「大都市都心部における住機能確保に関する調査」、ことしの三月に出たものです。これに新しい家賃設定として「地価を反映させない形での家賃設定」という研究が載っているんですよ。一々言いませんけれども、とにかく地価をそのままにして都心の港区などで建てると、やっぱり月百万円の家賃になっちゃうと思うんですよ。それで、地価を家賃に反映させないように、このためには、建設省もおっしゃっているような容積率の二〇〇％割り増しとかいうようなことも言っております。
　それから、固定資産税の非課税なんていろいろなことを言われているけれども、とにかくそういうふうに地価を家賃に反映させないで、地代相当額を固定資産税の約三倍、非常に安いですよね、固定資産税額の約三倍程度に抑えていけば、この港区などでも月十二万円、十二万五千円とか、そういう家賃にできるんだという研究を発表しているんですね。
　だから、こういう全国市街地再開発協会、これは地方自治体なんかも、公共団体も入っているんですけれども、そういうところで何とか住んでいこうという苦労をしているわけですよ。
　さらに、御存じと思いますけれども、都心の五区、千代田、中央、港、新宿、台東などではどんどん定住人口が減っちゃうので、定住化を推進するために附置住宅といって、ある規模以上に大きな開発をやる企業には、そのビルには住宅を必ずつけろという条例を都心五区ではつくっているんですね。
　特に中央区では、敷地三千平米以上の開発業者には附置義務住宅の一部、四分の一以上を低家賃住宅にしろ、それでそこに住む低所得居住者には三十年間家賃補助をやるというファンドを創設したんですね。江戸川区では、民間賃貸住宅家賃等助成条例というのをことしつくって、お年寄りがアパートが建てかえられると追い出されるでしょう、そのときマンションに住みかえた場合に差額の家賃を全額補助する、二億円の予算を組んでやっているわけですよ。そういうふうに、区だとかこういう民間団体でも何とかして都心で安い家賃で住まわせられるようにと苦労している。
　住都公団、ちょっとここへ来てください、渡辺さん。
　それで、僕は住都公団のやっているのはけしからぬと思うんですよ。こういうふうに民間や自治体が一生懸命安い家賃にしようと言い、住宅宅地審議会の小委員会も政策的に安い家賃の住宅をつくることが市場価格をも適正化すると言っているのに、日本で一番大事な公団が建てかえをやる、そうすると地価の値上がり分を再評価して新しく家賃に入れて物すごい高い家賃にして大問題になっているじゃありませんか。
　世田谷の東経堂、これはもう既に決定されたんですけれども、東経堂団地、公団の説明を聞いてお年寄りの方がその場で腰を抜かしたんですよ。そういう報告を私は聞きましたよ。何でそういうことをするのかということ。これは政府の審議会の中間報告、自治体や民間がいろいろ苦労してやっていることと全く違うじゃありませんか。むしろあなた方は、市場価格に合わせなきゃならぬということで家賃の三年ごとの値上げやら、建てかえ住宅で地価の値上がり分を家賃算定に入れてしまうという、これまでの家賃算定方式を根本的に変えようとすることをやっているじゃありませんか、どうですか。僕はやめてほしいと思うんですね。
○参考人（渡辺尚君）　大都市地域で賃貸住宅をともかく大量に供給したいということ、あるいは居住水準を上げたいというようなことで建てかえを六十一年度からやってきておるわけでございます。その場合に、建てかえによって新しく建設される賃貸住宅というものは、公団が通常の一般買収といいますか新規に賃貸住宅を供給していく場合と全く同じでございます。したがいまして、新たに建てかえによって供給される賃貸住宅の家賃というものを考えてみた場合には、我々が既にほかの制度といいますか、建てかえ以外で新規に賃貸住宅を供給して、そのものとの均衡をとった家賃になることがやはり全体として必要であるというふうに考えておるわけでございます。
　そういうことで、建てかえの場合の土地の評価につきましては、これは建設大臣の承認を得まして時価で評価してやるということになっておるわけでございます。しかし一方、従前居住者というのがもちろんおるわけです。その方々の理解と協力を得てやっていかなきゃならないことは申すまでもありません。
　したがいまして、我々はそういう方々に対して、例えば家賃の急激な変化に対して激変緩和をするということから、初年度は公募家賃、つまりその住宅を一般に公募した場合に幾らになるかという家賃に対して六五％引いた家賃でお願いする。それが七年間で一般の公募家賃にすりつくような対応をとっている。あるいは公団の例えば四十年代の団地に移られるということであれば、それをあっせんする。さらに、一定の所得水準以下のお年寄りでありますとか生活保護世帯、そういう方方に対しましては、まず第一には家賃がなるべく同程度になるような住宅をあっせんする。さらに戻られる場合には、五年間でございますけれども、住宅補助限度額を新しい家賃が超える場合には住宅補助限度額を超える部分についてはこれは免除するというようなこと。それから、先ほどちょっと申しましたほかの住宅をあっせんする場合にも、これも五年間でありますけれども、四〇％、二万円を限度として移られる先の住宅の家賃を軽減するというような対応をしておるわけでございます。
　もちろん家賃は安いにこしたことはございません。我々は決して意図的に高くしようなんということを考えているわけではございませんが、やはり公団の持っております政策上あるいは施策上の役割分担、それから財源、こういった制約の中で我々としてはできる限りの対応をしているということでございますので、ぜひ御理解をいただきたいというふうに思います。