○田中参考人　田中でございます。
　この特別委員会の第一回の研究会ということでございますので、レジュメとやや離れますけれども、総論的なことも踏まえまして御説明をさせていただけたらと考えております。
　まず、今回のこの狂乱地価ということでございますが、よく言われますように、世界の非常に伸びる国、そしてまた発展する都市はいずこの国も、特に資本主義国家では当然のこととも言っていいと思いますが、地価は上がるという現象がこれまで見られたわけであります。スペインから覇権国となりました十八世紀、十九世紀のイギリスが、ロンドン、マンチェスター、リバプールなどを中心としてやはり異常な地価高騰がございました。そして次の覇権国がアメリカであるわけですが、そのアメリカでもやはり一八八〇年ごろカリフォルニア、そして一九二〇年にはマイアミを中心とした狂乱地価が起こり、それが前回の一九二九年十月の大恐慌につながったわけであります。
　こういうような中で、我が国のような小さな国土の中で、世界の陸地のわずか〇・二四％しかないと言われておりますが、その中で一五、六％の経済力を持っているこの日本、しかも八四％がほとんど使えない土地ということになりますと、残りの一六％の中で農業地、住宅地、そしてまた商業地、工業地があるわけでございますので、当然のことながら、そのままに放置しますと必ず地価は上がるというような現象が見られるわけであります。戦後の地価高騰というのが今回の狂乱地価でいろいろ議論されましたけれども、実は明治四十年ごろ既に大阪を中心としまして年間二倍以上になる狂乱地価があったわけであります。当時の経済の中心が大阪であったわけですが、その余波が東京に来たという現象がございまして、大都市集中型の狂乱地価を既に日本では経験したわけであります。
　その少し前、もう既に明治三十四年ごろには、日本の資産家の長者番付的なものが新聞社で第一回が発表されておりまして、日本でもやっと資本家と言われる人々が出てきた。しかし、これらの人は欧米と違ってほとんどが土地持ち、土地で形成されている資産家であるということを喝破しております。そして既に、今申し上げました明治四十年から大正の初めにかけての大阪を中心とした狂乱地価の中では、一生涯働いても土地は持てない、そして一方地主の方はいながらにして巨万の富を得ている、一体これはどういうことかというような形で、たまたま持ってまいりましたけれども、今から七、八十年前、一市民がこんなような本を自費で書いたり、あるいはまた今問題となっております土地増価税、今岩田先生も事実上おっしゃっていましたいわゆる未実現キャピタルゲインの課税がもう七、八十年前から言われているわけでございます。そんなような状況があったわけであります。
　そういう中で、我が国としても特にこの狂乱地価、列島改造論、そして今回の狂乱地価と言われるものが世界の歴史上かつてない、多分古今未曾有のスケールであったという感じが私はいたすわけであります。それだけに自本の土地問題というのは非常に困難な難しい問題があると同時に、またこの下げ方によって、一面としてはこのバブル解消ということが大前提でありますが、その下げ方の手段を誤りますと、一九二九年に、アメリカの一九二〇年代に起きた株と土地のバブル解消の失敗という形で大恐慌が世界が起きたと考えられるわけでありますが、そういう懸念が日本からもあるということも我々は軽視してはならない。経済的な世界の中の責任ということを考えますと、そう考えるわけであります。だから、その下げ方という問題が非常に今重要であるという前提でお話をさしていただけたらと思います。
　そういう中で、事務当局から私は、開発利益と総量規制を中心にお話をするようにという御指示をいただいておりますので、限られたテーマでありますが、この辺につきまして時間の限り述べさしていただけたらと思います。
　まず、世界一の高齢化社会、当然のことでありますが、私どもの大学では人口研究所を持っておりますが、政府の発表よりももっと厳しい高齢化社会の到来を主張しているところであります。とりわけ、高齢化と同時に、ゼロから十五歳が世界一少ない、これがもちろん将来大きな問題となってくるということでありますので、高齢化とともに、この将来の生産人口になる十五歳以下が非常に少ないということ、これの方をむしろ重視するということが必要であろうと思います。この一因にもよく言われますように、住宅環境が悪いから子供を生まないというようなことも言われているところでありまして、この辺が、これからの十年間で高齢化とともに対応しな付ればならない問題だという感じがいたします。
　そういう点、図らずも四百三十兆円ということが言われてきたわけでありますが、たまたま私、日米構造協議の調査問題研究会の取りまとめをやらしていただきましたけれども、このときにアメリカは非常に厳しい要求を言ってまいりました。構造問題の中でも土地問題が一番の元凶であるということが強く主張されたのは、先生方既に御承
知のとおりだろうと思います。そういう中で四百三十兆円が生まれてきたわけですが、残念ながらと言っていいかどうかわかりませんが、奇貨としてこれを必ず実行するということが必要であろうと思います。
　そうなりますと、まずインフラ整備、社会資本整備には公共用地が必要であるわけでありますが、スウェーデンのように、ストックホルムや何かに公共用地、市有地が六〇％、七〇％、もう八割ぐらいまで持っているというところと比べまして、我が国はまだまだ公共用地が非常に少ないのは御承知のとおりであります。これをこれからどう獲得していくかということでありますけれども、このときには、収用法の問題とかいろいろな問題があろうと思いますし、また、先ほど岩田先生御指摘ありましたような、先行取得制度がまだまだ不十分というようなことも考えられます。しかし、同時にこのことはまた、その土地代が四百三十兆のうち一五％とか二〇％とか言われておりますが、私はもっと多い感じがいたしております。このままで推移すると土地代で二五％ぐらいといいますと、八十兆から百兆円、この十年間で土地を買っていくということになりますと、地価をどうしても上げてしまうというようなことが現行制度の中では見られるわけであります。
　そういう中で、ごね得というのが今もいろいろありまして、この辺をどう防止するかという問題。これと、土地基本法、今回土地の憲法が与野党一致法案で成立したわけでありますけれども、この二条の精神というのが特に重要であろうと思います。公共の福祉優先という考え方でありますが、この考え方は、現行憲法はマッカーサー憲法草案がそのまま現行憲法になったという御指摘はいろいろありますけれども、その中でただ一条とも言っていいほど消えた、マッカーサー憲法の草案でありながら二十八条が消えてしまいました。それは土地の条項であったわけでありますが、それが現行憲法二十九条の私有財産尊重に移行したと言われております。この私有財産尊重というところと、やはり土地は普通の財と違って公共性というものがなかった、これがやはり戦後の土地政策の最大の欠陥であったというような感じがいたすわけであります。これがある意味では復元したというのが基本法の二条であろうと思いますが、それと三条の計画利用優先という精神、これをやはり遂行していくということになれば、私は、ごね得もある程度防げるという感じがしているわけであります。
　これと同時に、代替地の問題もさることながら、このごね得というのがどうしても発生するのは、自分が公共用地、公共事業に、インフラ整備に協力した方が損してしまう。一方、協力しなかった人たちがごね得になったり、あるいはまた開発して、日本の保有税、とりわけ固定資産税が安いために、そのほとんどが開発利益が自分のものになるということで、余りにも得する者と損する者との、協力して損というようなことに、現行制度はどうしても土地所有者の間ではなると思います。こういうために、一種の開発損失制度というようなことで、税制優遇で今のところやっておりますが、そういう一時的なものも重要でありますけれども、同時にある意味では、地価税とか固定資産税というようなものの一定部分を数年間あるいは十年間というような形にわたって支給するという形で、開発に協力した人にある程度プラスアルファをつけるという発想もここに来て考える必要があるのではないかと考えるわけであります。
　いずれにしろ、こういう社会資本整備を進めるためには、その基盤となる土地が必要であるわけでありますけれども、そのためには財源調達が何よりも不可欠であるわけであります。このとき、公的負担、日本の租税負担率もかなり上がってきているわけでありまして、しかも、高齢化社会、インフラ整備ということになりますと、欧米以上にこれからこの負担率が上がる可能性も強い。そうすると、一般財源だけで賄えるかということもあるわけであります。現行、我が国は約六十近い税源があるわけでありますけれども、こういう中で土地税制が、広義に考えれば十近くぐらいあろうと思います。
　こういう中で、これまで土地税制の機能と言われております地価の安定、供給促進、そして所得再分配、資源の最適配分、都市整備財源確保機能、この五つがほとんど機能しなかったということがあるわけであります。これをどうかして機能するようなシステムの構築が必要であるということが考えられるわけであります。とりわけ、資産課税に対して緩やかだったフランスと日本が地価の高騰が激しかった、ラテン系の国も含めて激しかったという、高度成長期と言われているところであります。
　それともう一つ。当然公共事業をやれば、先ほど岩田先生も御指摘のあったように、開発利益が出るわけでありますが、それの還収システムをどう確立していくかという問題であります。これはローマの時代から非常に問われてきたわけでありまして、ローマ法時代からずっと続く古くて新しい問題でありますけれども、そういう中で試行錯誤をいろいろ重ねておりまして、参考資料としてございます韓国の例があるわけであります。国土開発院の院長の黄氏が委員長としてこの法案をつくられたわけでありますけれども、こういう資本主義の限界とも言われる韓国の例があるわけでありますが、それでもまだ最近では三・三九％ぐらい上がっていて、必ずしもマイナスになっていないということも見られますように、なかなかこの地価の安定というのはいずこの国も苦慮をしているところであろうと思います。しかし、我が国も一歩何かの形で踏み出す必要があるような感じがいたします。
　投資効果の問題ということも、この一極集中の問題と絡みましても考えていく必要があろうと思います。地方圏では土地代は一〇％から二〇％ぐらい、公共事業の場合はほとんど、その種類によっても違いますが、この中に入ると思いますが、大都市圏では、公園のようなものでは九〇％以上というような問題もございます。貴重な財源であるだけに、この投資効果という問題も、我々は社会資本整備を進めていくときに考えていく必要もあるというような感じもいたします。
　それと、純粋公共財は、一般財源を中心とした租税負担原則でやればいいと思いますが、準公共財と言われるものについては、限られた公的負担では資金として限られますので、民間資金の導入も考慮するということも必要であろうと思います。イギリスや何かがドックランド開発とかマーシーサイド開発、あるいはドイツではミュンヘン新空港開発、あるいはまたフランスではデフエンス地区の開発あるいはまたセルジュポートワードのニュータウン、アメリカでは不動産ファイナンスというような形で、いろいろ民間資金を社会資本整備に導入しておりますが、我が国もこれを積極的に考える必要があるという感じもいたします。個人資産としては約千百兆円、法人でも、これだけ下がってきても三百二、三十兆円は余剰資金的なものを持っていると言われておりますから、これの活用ということもこれから考えていく必要があるような気がいたします。
　それと代替地、これは非常に大きな問題にこれからなるわけでありますが、この場合にも、先ほど申しましたような先行取得の問題あるいはまた特別立法というようなことも考える必要があるような気がいたすわけであります。それにしても、土地国債への代替手段あるいはまた税制優遇をすると同時に、土地の再取得熱の抑制システムというものを考えていくということも必要であろうと思います。
　こういうような中で、いずれにしろ、とにかく地価上昇を抑制するということ、我が国の場今いろいろな制度い法律があったわけでありますが、その整合性がなかったとかいろいろな批判がございますけれども、現実面はかなり、先ほど申しましたように世界有数の狂乱地価をこの数年間でもたらしてしまったわけであります。この後遺症に今苦しんでいるところでありますが、まずこれは、都市計画、土地税制の不備、そして金余りという
のがこれまでの世界のほとんどの狂乱地価のいわば私は三点セットと言っておりますが、これがあったわけでありまして、我が国の場合もこの例外ではなかったわけであります。
　例えば都市計画、フランス、イギリスの都市計画学者がよく言われますように、どいつは一応ヨーロッパの中でも成功しているということを言われておりますが、ドイツの都市計画、これが例えば税制の場合でも、譲渡課税の税率が非常に低い、あるいはほとんど無税というようなことが大胆にできるのも、都市計画がしっかりしている、地価がそう上がらないということにも原因があるわけであります。最も大きなものが都市計画という感じがいたしますが、その後の不公平が発生したとき、税制でどう負担の公平を図っていくかというのが問題であろうと思います。
　この平成四年から地価税が導入された。私は、現行では余りインパクトはないという考え方に賛成するわけですが、将来にはこの地価税の導入の効果があるという面で期待しているところであります。これに対して、譲渡税の問題は非常に大きな問題があるわけでありますが、先ほど岩田先生も御指摘のように、保有税、固定資産税が現行では余りきがなかった、そして、この問題とともに地価税も余り現行ではきかないということになりますと、ロックイン効果、譲渡税を強化するとロックイン効果が出てくるということもこれは現実にはあると私は思います。このロックイン効果をどうほぐすかという形で先ほど土地増価税的な御発想の御意見がありましたけれども、私もこれも必要だと考えているところであります。
　私自体は、この土地に対する税に対しては三層構造という主張をしているところであります。まず一番初めに、全土地保有者、どんなに小さなもの、例えば十坪でも一応資産課税である以上、税の本質からいって課税される。そしてまた、東京の商業地のように借地権が非常に強いところは、そこも低率で広く浅く課税した全面課税の上に、今度は市街化区域農地、特に生産緑地以外のところの大都市の農地、これはアメリカの自治体がやっているわけですが、そういうところを重課する。あるいは個人で一定以上の大土地所有者には重課する。あるいは企業の未利用地、低利用地の場合はこれを重課する。そして、さらにその上でまだ地価が上がってきたときには、今申し上げましたような土地増価税と言われる未実現キャピタルゲイン課税というものの導入を図る。そしてまた、面積とか額で超一定規模以上の所有者についてはこういうものをさらに重課する。あるいはまた、投機的所有についても当然のことながら重課するという、そういう三層構造がないと、税制の面から地価の抑制はできないと考えているところであります。高度成長期、昭和三十年代、我が国以上に上がった地価高騰があったのはイタリアでございますが、一九六三年、これは最高裁の判決で土地増価税は合憲であると言った結果、土地所有者の方がむしろ地価を上げないでくれというようなことがありまして、イタリアの地価は一応安定方向に大きく変わったという歴史的事実も我々は考える必要があるような気がいたします。一八九〇年代末、ドイツでこの税が世界で一番初めに導入されたわけですが、やはりそれなりの効果的なものがあったというわけでございます。
　そして、開発利益の還収ということでございますが、これは、先ほどいろいろな手段についても岩田先生が述べられたところでありますので、重複を避けたいと思います。
　そして、その他として、公的評価の一元化ということもこれはぜひ必要であるという感じがいたすわけであります。こういう中で、土地基本法の中でもこれに準ずることが言われたわけですが、私は早急にやはりやるべきであると考えております。評価額は私は一本でいいような感じがいたします。評価額、それもアメリカの一九七三年、ニューヨークの最高裁では、評価額とは時価であるという査定が出たわけでありますが、私も評価額は時価でいい。しかし、それに応じてそれぞれの自治体、あるいはまた日本で言う固定資産税、あるいはまた路線価格、あるいはまた公示地価というのも、税率――公示地価は税率は関係ありませんが、税率はそれぞれの形でいいような気がいたします。特に、地方自治ということが言われておりますが、そういうことから考えますと、評価額は各都道府県、時価に近づくものであっていいわけでありますが、現行では公示地価がこれに代替するとも考えられるわけでありますが、それに対して、やはり税率で各地方自治体が違うということ、行財政サービスに応じて税が違うということこそ本当の地方自治になるわけであります。そういう中で、負担の、あるいはまた行財政サービスが余りにも不公平があったとき初めて財源で補助するというシステムが必要であるような気がいたします。こういう形では、アメリカのニューヨーク州とハワイ州とはかなり、数倍の税率の違いがあるわけでありますが、日本もこういうことをそろそろ考える必要があるような気がいたします。
　そして、土地情報整備ということで、今回の狂乱地価の一つに、この土地情報が余りにも確立してなかったということも指摘されているところであります。当面の対策といたしましては、今国土庁がいろいろお考えの、地価調査を非常に精査にするというようなこと、あるいはまた、さらに土地基本調査というような住宅統計の土地版みたいなもの、しっかりした情報を確立するということが必要であろうと思います。それと同時に、公共部門間が余りにも整合性がなかったという反省も私どもはやるべきだと考えるところであります。
　こういうところに当然の守秘義務の問題が出てくると思いますが、こういう中で、当面の対策では、今のような土地基本調査や何かを中心として、あるいは不動産登記簿あるいは固定資産税課税というようなことをうまく活用していく、現行の制度を活用していくということが必要であろうと思いますが、将来にわたっては、ドイツがああいうような形の中でやっておりますグルントブーフといいましょうか、土地を登記する場合ある程度、ある程度といいましょうか、その売買価格を登記する義務があるということも将来の問題として検討すべきだと思います。これができれば、地価が一カ月ぐらい前坪百万で買ったのが、一カ月後にこの登記簿を見れば百万だ、それを二百万で売りに出したらどうもおかしいというようなこともありますし、また、地価というものは面ではなくして地点でありますので、それがやはり長い期間、一世紀以上かかるかもしれませんが、そのときに本当の地価が出てくるという感じがするわけであります。将来の検討事項としてぜひ御検討いただきたいと思っているところであります。それは、現行の登記簿が公信力がないとかいろいろな問題がありますけれども、しかし、将来にわたっては、私はこれが基本になるというような感じもしているところであります。
　そして、大きな問題としては、今総量規制の問題が言われているわけですが、これにつきましてはいろいろ議論があるところであろうと思います。しかし、当事者の実感といたしましては、イザナギ景気を超えたと言われても、果たして本当に超えたのかという、よく言われる不況感なき不況というのと同様に、今地価が下がっている、いや余り下がらないというところで、果たしてどっちが本当かという議論がいろいろあるところであろうと思います。公的数字は正しいわけでありますが、同時に、公的数字のもとの実感として果たして本当なのかというそういう声もあることも、民間部門では当然あるという感じもいたすところであります。
　その多くの問題が総量規制ということになるわけでございますが、今回の地価高騰の環境といいましょうか、極論を言うならば、金余りが地価を上げ、金絞りが地価を下げたという感じもいたしているわけでありますが、バブルが完全に解消したかという考え方については、まだまだという意見と、かなり下げた、バブルが解消した、そして実質的には完全にもう下がっているという三つの見解が民間ではあろうと思います。私はかなり下げたという感じを個人的には持っているところで
ありますが、このベースが地価調査、基準地価の調査になるわけであります。これについてはいろいろ御議論があるところでありまして、これは確かに鑑定評価の限界というものもございまして、いろいろ問題が指摘されているところであります。もう既に、実態上はもっと非常に下がっているという意見の強いところも我々は無視することができないと思いますが、まだまだバブルが残っているという感じも私はしているところでありまして、あと二、三割は少なくとも当面下げる必要がある。しかし、その下げ方が重要であるということも考える必要があろうと思います。
　今マンションの売り上げ、あるいは倒産件数というのは、不動産業の倒産は多分このままの総量規制でいきますと千件を超え、三兆円以上になるというのが私の推定しているところでありますけれども、そういう中で、逆資産効果で、自動車、百貨店の高級品の売り上げが落ちてきている、バブルというよりも側面の、バブルと関係ない実体経済にもかなりの陰りが出てきているということも事実上あるわけであります。だからこういう点では、私は、今の段階では非常に創業とも言われる総量規制であったわけですが、これをある意味では、今後の対策としてはそろそろ創業一本のものじゃなくて漢方薬的な、総量規制をやりながらも、そしてまた枠内一本を使わすということも、そういう指導をしながら、その創業一本と同時に漢方薬的な総合調整を早急にやる必要があると思うわけであります。例えば、総合調整の一つで監視区域というようなことが今非常に効果を上げているわけですが、しかし地方圏ではまだ上がっているというのをいろいろ見てみますと、やはりほとんどが三百平米ぐらいからスタートしているわけですが、これを百平米ぐらいでやったらかなり違ってくる。そして個別融資の厳格、都市計画、土地税制というものを含めてやれば、これからその三割ぐらいの下げ方というのは、その方がむしろ非常に重要であると考えているところであります。これがため、早急に地価調査、今、現時点が本当に下がっているのかという直近値の調査も早急に、地点を限ってで結構ですが、やるというようなことが必要であろうと思います。
　政策は固定的であってはならない、よく言われます。先行、先行、そしてまた弾力的な運用が必要でありますが、先行き不透明なときこそ、今私はそういうことも考えながら総合的にやっていく必要がある気がいたします。そして同時に、適正な地価とは一体何ぞやというコンセンサスがないままに、今議論が進んでいるのではないかという感じがいたします。例えば、よく言われますように昭和六十年時点の地価に戻すのだといったとき、約半分になるわけですが、どう国民がこういうところまで我慢できているのか、そして下げるところまで納得いっているのかどうか、不満があるのかどうか、この辺の議論も私どもないままに今進んでいる、目標値のないところにいっているのではないかという感じがいたします。それと同時に、これはストックの面で考えられるわけですが、一万アローの面では適正な地価の上昇率、適正と言っていいかどうかわかりませんが、地価上昇率は一体どれくらいなのか、ゼロなのかあるいはマイナスなのか、あるいはまたＧＮＰの伸び、あるいは定期預金の伸びというようなことも必要になるか。住宅を持っている方はほとんどローンでございますから、そのローンの金利分との関係でどうなのかという、そういうようなことのコンセンサスが必要であると思います。
　我々の土地政策にとっては、今までは建前論がかなり先行していたわけですが、これからは本音の議論ということも、この市街化区域農地あるいは借地借家法も含めましていろいろな本音の議論が今必要になっているという感じ、それが次の狂乱地価を絶対に起こさない国民的な合意であるという感じがいたしているところであります。
　ちょうど時間になりましたので、これでやめさせていただきます。どうもありがとうございました。（拍手）