Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○山名委員　権利関係等、極めて法律的、専門的なものになるわけでありまして、そういう点ではディベロッパーが個人施行者になるというケースも当然出てくるでしょうけれども、区分所有者の皆さんが、あるいは建替組合の皆さんの思いがきちっと反映されるように、特にマンション管理士なんかは、この新しい法律についての知識というか、まだノウハウが試験項目に入っていなかったと思いますので、しっかりと研修をやっていただいて、そごのないように、ぜひこれをお願いしたいと思います。
　それから、さっきも出ましたが、構造設備が不良で当然居住に不適当なもの、保安上、衛生上極めて有害な、そういったいわゆる老朽マンションに対して市町村長が勧告をする建てかえ勧告、これをうたっておりますが、果たして、市町村にそういう勧告できる能力というか、失礼ながら専門家がいるのか。ここら辺の取り組みが一方で大事になっていくと思うんですね。
　とともに、いきなり建てかえ勧告なんですよ。やはり事前に改善勧告があって、その後で建てかえ勧告というのが本来の手順じゃないかと思うんですが、そういう点で、いきなり建てかえ勧告というふうに法律で定めた理由は何なのか、あわせてお願いします。
○三沢政府参考人　法律上は建てかえ勧告ということから始まっているわけでございますが、当然こういう勧告を出すに当たっては、事前に、やはりその前に勧告という形でない、事実上のいろいろな指導なり御相談を当然していくというのが通例のケースでございます。それで、ある意味では、そういう土壌が整ったところで、では、後の居住安定計画をつくるためには、例えば勧告という形をとってきちっとした措置を講じるというやり方も考えられるわけでございます。
　したがいまして、具体のやり方としては、勧告の前に事前の相談なり指導が当然あるのが通例でございますし、また、そういうような勧告の運用になるように、これは都道府県知事と勧告を必ず協議してやっていきますので、私どももそういう勧告の運用については、都道府県にもよくその趣旨を周知徹底して、市町村が余り具体の運用に当たって迷うようなことがないような、そういう指導をきちっとしていきたいというふうに考えております。
○山名委員　もう時間が残り少なくなりましたが、建てかえの決議後に反対者の権利を買い取る請求期間、これを本法では二カ月、こういうふうにしておりますが、一方で、区分所有法は決議後四カ月、こういうふうにしているわけですね。ここの乖離、整合性をどうとるのか。なぜ二カ月ということで本法が定めているのか。この辺の問題が一つ。
　それから、先ほども出ましたが、売り渡し請求における時価算定の問題ですが、これは、時価という算定で売り渡し請求等売買するということは、ある面では一番考えられる方法では公平かな、公正かなと思っているんですが、現実の現場での対応というのは、早くこれを明け渡してもらいたいとか、早く出たいからどうとか、その辺の現場での交渉事でもあるわけですね。それが、いわゆる時価方式でやるといっても、現場的には決してそういうふうにならないんじゃないか。だから、その価格をめぐって、売り渡し価格をめぐって、かなりのトラブル、紛争、こういったものが起きるんじゃないかと私は老婆心ながら危惧しているんです。
　少なくとも、算定基準といいますか、これを明らかにし、さらにそれを公表するというところまできちっとやっていかないと、本当の意味での公正はとれないし、また、自由な競争といいますか、こういったことはできないんじゃないか。だから、その算定基準の策定に当たっては、むしろ第三者機関等もきちっとつくった形で公平さを担保する、確保する、こういったことも私は必要ではないかと思っておりますが、簡単に答えてください。
○三沢政府参考人　一点目の、まず売り渡し請求権の期間でございます。
　区分所有法に基づく売り渡し請求は、まず二カ月間の催告期間を経過してさらに二カ月ということでございますが、先生おっしゃるとおり四カ月でございます。
　今回の建替組合につきましては、設立時点では、決議から通常はやはり大体二カ月ぐらいは過ぎている、そこから起算して既に二カ月ということでございますので、そこについては基本的には区分所有法と矛盾はないというふうに考えております。
　ただ、組合の設立認可が二カ月よりも手前にあった場合はどうなるか。短くなっちゃうじゃないかという御疑問もあるかと思いますけれども、その場合には、設立認可じゃなくて、二カ月たったところを起算点にして、それから二カ月ということに法律上なっておりますので、そこは区分所有法と整合をとっております。
　それからもう一点、時価のお話。これは大変難しい話でございまして、これについては、もう先生おっしゃるとおり、仮に当事者間に本当に争いがあった場合には、最後は訴訟で確定するというような性格のものではございますけれども、ただ、やはり、時価の算定に関する事例等をきちんと集積させて算定基準を標準化するというようなことはこれからも必要になってくると思いますので、そういう紛争の未然防止に資するため、そういうようなことをこれからも検討していきたいというふうに考えております。
○山名委員　わかりました。
　マンションの占める位置づけというのは、地域のコミュニティー形成の上では極めて重要なことであり、都市再生の面からも重要なわけであります。そういう意味から考えて、これからさらに地域にマンションを開放するという意味からも、いわゆる福祉施設、子育ての、そういう福祉施設を合築の形でやるということならば、しっかりと税制上、財政面での、あるいは容積率の面での緩和策、こういったものをぜひお考えいただきたい。現にハートビル法だとか建築基準法等の改正が今出ておりますが、そういう点で、こういった建てかえマンションについてもその対象になろうかと思いますが、ぜひこれをお願いしたいと思います。
　最後に一点だけ、ペイオフ対策です。
　マンション管理組合にとっては、このペイオフ制度解禁は極めて関心事であります。管理組合には、何十億と資金を保有しているといいますか積み立てているところが多いわけであります。これに対して、そういう不安を解消するために、ペイオフ対策として、国土交通省はどのような配慮、手を打っておられるのか、これを最後にお聞きして終わりたいと思います。
○佐藤副大臣　お尋ねのペイオフ対応策といたしましては、国土交通省としましては、マンション管理組合の修繕積立金等資産の適正な管理運用を支援するために、財団法人マンション管理センターを通じまして、管理組合に対し、セミナーの開催ですとか、インターネットホームページ、パンフレット等によるペイオフ解禁問題に対する情報提供等を実施しております。
　パンフレットの作成でありますけれども、こういうパンフレットをつくりまして、これを都道府県及び政令指定都市に全部配付済みであります。
　さらに、十三年度からセミナーを開催いたしまして、十三年度に三回、十四年度に十二回を開催いたします。
　この問題は非常に関心の高い問題でありますから、地方公共団体に対する研修等を実施し、地方公共団体の職員に対しては、国土交通大学校においても本年度より研修を実施いたしております。
　管理組合の資産の適正な管理運用を支援するためにも、これらの取り組みをしっかりと進めてまいりたいと考えております。
○山名委員　時間をオーバーして済みません。終わります。ありがとうございました。
○西川（太）委員　私は五つほど質問を用意したんですが、今、山名先生が私と同じお尋ねを二問なさいました。三問目から入らせていただきたいと思います。
　それは、マンションの区分所有者というのは、ただいまもお話がございましたように、経済事情、または年齢、その他いろいろお立場が違うわけでありますけれども、共通していることは、基本的に、いわゆる建てかえに関する専門家というのはそう多くはないんじゃないか。そうなりますと、建てかえ時期が来たそうした区分所有者の方々に対して、民間のそうした専門的知識を有しておられる方々が協力をしていただけるというシステムをつくっておかないといけないんではないか、これが促進には不可欠な要素ではないかと私は思いますが、三沢住宅局長に、まずこの点をお尋ねしたいと思います。
○三沢政府参考人　今先生御指摘のとおり、マンション建てかえを担う区分所有者の方々というのは、やはり専門的な知識という観点からいいますと、例えば、土地建物の権利関係に関する知識とか、あるいは工事の設計施工というようなことについて専門的な知識を持っていない方が普通であろうというふうに考えております。それから、専門的知識に加えて、例えば資金力という面でも必ずしも十分でないということも多いかと思います。
　こういうことから、一つは、民間事業者の方を活用するという観点からは、参加組合員制度というのをこの法律の中で用意しておりまして、参加組合員としてディベロッパーが建替組合に参加することができるという仕組み。それからもう一つ、先ほどお話が出てまいりましたが、区分所有者が同意すれば個人施行者という形でディベロッパー等が参加できる、こういう道も開いておりまして、これは、どういう道を選ぶかというのは区分所有者がそれぞれ選択いただくことでございますけれども、そういう意向に応じて民間の方のノウハウを活用できるような仕組みを用意しているところでございます。
○西川（太）委員　ほとんどの方々がローンでマンション等を購入されているケースが多い、こう思うわけでありますが、抵当権の取り扱いというのがそういう際には当然問題になってくる、こう思います。
　この法律案においては、抵当権はどのように処理されているんでしょうか。
○三沢政府参考人　この法律の一番の特徴は、マンション建てかえ事業というのを権利変換という仕組みでできるようにするというところでございます。
　具体的に申し上げますと、土地建物に関する権利が円滑にできるように、建てかえ前と建てかえ後で権利関係がどういうふうに変動するかという権利変換計画をあらかじめ策定いたしまして、これに基づいて、ある一定期日に権利が新しいマンションに一斉に移行するという手法でございます。
　抵当権につきましても、これは権利変換の対象といたしまして、従前のマンションに設定されていました抵当権は、計画に定めますと、その計画に従って新しいマンションに移行するということになりますので、建てかえの前後を通じましてその担保価値というのは保全されるという仕組みになっております。
○西川（太）委員　菅政務官にお尋ねをいたしたいと思いますけれども、マンション建てかえに要する費用の負担というのは、最終的には個々の区分所有者が負担することに当然なるわけであります。しかし、先ほど来、大勢の質問者からも、また私も少し触れましたが、年齢または経済状態、いろいろと異なる区分所有者、こういう方々の負担というものが重くならないようにしていくことも、建てかえを円滑化するためには必要な措置ではないかと思うんであります。
　国の財政事情が非常に厳しい折でありますけれども、こうした個々の区分所有者の負担軽減のための助成政策は、この法律ではどう考えられておりましょうか。
○菅大臣政務官　お答えをいたします。
　建てかえを円滑にするために、建てかえに参画する区分所有者の経済的負担を軽減する観点から、国庫補助、住宅金融公庫融資、税制により支援を行うことになっております。
　そして、具体的には、一定の要件を満たすマンション建てかえについて、優良建築物等整備事業に基づき、調査設計計画費、除却費、共同施設整備費等に対して補助を行うこととしております。
　また、住宅金融公庫融資につきましても、都市居住再生融資制度により、基準金利等の最も優遇された条件で融資を行うことになっています。
　さらに、税制につきましても、既存の一般的な住宅に係る特例の活用を図るほかに、譲渡所得税や登録免許税についての特例措置を創設するものであります。
○西川（太）委員　先ほど、災害対策特別委員会で、四人の地震の専門家においでをいただきまして、ここに御出席の議員の皆様も何人かその席においででございましたが、いろいろお話を伺いました。
　そういう中で、やはりまだまだ耐震、免震といいますか、そういうものが十二分でないということの御指摘が数々ございました。仮に今後、そうした建てかえ時期に来た、しかも、平均して、集合住宅に限らず、住宅の、建物の寿命は二十六年、こういう専門家のお話がありました。そうなりますと、結構頻繁にこれから建てかえていかなきゃいけない。
　例えばこれは新耐震基準というんですか、こういうものが昭和五十六年に施行されたわけでありますけれども、それ以前に建てられた建物というのは二千百万戸あるそうであります。その後建てられたものが、もう一回言いますと、全住宅ストック四千四百万戸のうち、二千三百万戸は新耐震基準施行後に建築された住宅であります。それ以前のものが二千百万戸あって、そのうち新耐震基準レベルの耐震性を有していない住宅というのが千三百万戸ある。
　これは一戸建てももちろんあるわけでありますから、すべてがマンションとは限らないわけでありますが、しかし、今まで私の東京の下町なんか、工場があったところが、あるとき突然それが解体されて、次に通ったときにはもうマンションが建ち上がっているような、随分簡単に建っちゃうのもあれば、日本橋の方のすばらしいマンションは、もう何年たってもなかなか積み上がらずに、施工業者がつぶれちゃったのかと思ったらとんでもないことで、それだけ丁寧な建築をしてと、そういう差がありますね。
　こういう耐震性、免震性というようなものについて、今後建てかえに際しては十分配慮をしていかなきゃいけないと思いますが、これについてはどんなことが考えられるのでございましょうか。
○三沢政府参考人　まさに今先生がおっしゃいましたとおり、昭和五十六年の新耐震基準以前につくられた建物が約半分ある。そのことがまさに、やはりこれからマンションも含めて建てかえ等を積極的に図っていかなきゃいけないという理由の非常に大きい原因の一つだというふうに考えております。
　その場合に、新しく建てかえていただくに当たっては、当然のことながら、建築基準法の中で新耐震基準になっておりますので、まず、当然耐震構造にはなるわけでございますが、その中でやはり、さらに耐震性のより高い、ある意味ではグレードの高い耐震構造にしていただく。そういう場合には、いわゆる建てかえにする場合に、一定のマンションにつきましては助成措置がございますけれども、さらにそういうグレードの高い耐震構造、免震構造にした場合には、その補助についても上乗せをいたしまして助成して、そういう、いい、ある意味では防災上も非常に安全な建物を建てていただくように、そういう促進措置を講じているところでございます。
○西川（太）委員　最後に、佐藤副大臣に基本的なことをお尋ねして質問を終わりたいと思います。
　住宅というものが、単に戸数では十分に足りているというレベルに日本はなっているわけでありますが、今さら申し上げるまでもなく、かつてはウサギ小屋などと言われてまことに不面目なことであったわけでありますが、十分な住宅のレベルを維持しながら質量ともに充足をしていくという意味で、この法律の果たす役割は極めて大きいと思います。
　基本的に、これについての国土交通省の姿勢を佐藤副大臣に伺って、扇大臣おみえになりましたけれども、佐藤副大臣に伺って、私の質問を、まだ時間はうんとありますけれども、終わりたいと思います。
○佐藤副大臣　西川先生おっしゃったとおり、日本の住宅というのは、本当に質のよいものをつくっていかなければならないと思います。わずか三十年や三十五年でもうだめになってしまう、こういう住宅政策というのを続けておいてはいけないと私は思っています。やはりこれからは、八十年、百年という、長い間もつ、何世代も入れる、そういう住宅でなければならないんだと思います。
　そういう意味でも、今度の法律というのは、良質な住宅をつくる、そういう多くの方々の期待にこたえられるように、そういう面も含めて今度の法律はつくられたわけでありますから、しっかりと多くの方々にその趣旨をお話をしながら進めていきたい、そう考えております。
○西川（太）委員　国土交通省の御奮闘をお祈りして、質問を終わります。
　どうもありがとうございました。
○一川委員　私の方からも、このマンションに関する建替えの円滑化に関する法律について質問させていただきます。
　たびたび扇大臣に対して質問をさせていただいておりまして、やるたびに若干緊張感がなくなってまいりますけれども、しかし、マンションの問題、私自身はマンションに住んでおりませんので、ちょっと実態がよくわからないところもあるわけですけれども、非常に、都市部におけるこういう居住施設としては大変大事な部分でございますので、そういう観点で幾つか疑問に思う点についてお話ししたいと思います。
　その前に、マンションの管理の適正化の推進に関する法律というのが、一昨年ですか、議員立法で制定されました。当時私たちは、実はこの法律に反対いたしました。まだ法律のねらいというものが十分わからないというか理解できない。また、いろいろな面で国家試験的なものを設けていくということに対して、今の行政改革なりそういう流れからすると、ちょっと逆行するような部分もあるのではないか。また、いろいろな面で役所の天下り的な窓口をまたつくってしまうんじゃないかというようなことも含めて、当時反対をいたしましたけれども、どうなんですか。この今の適正化法、施行されて一年余り経過しておると思いますけれども、現実、この法律のねらいどおりに物事が動いているのかどうか、その実情。
　それから、マンション管理士という試験をパスした人がそういう資格を得て、マンションのいろいろなトラブル等に対する相談事に対応するというような趣旨もあったと思いますけれども、こういう試験が行われて、今どれくらいマンション管理士と称する方がいるのか、そういうことも含めて、法律の施行状況、実態を御説明願いたいと思います。
○佐藤副大臣　マンション管理士制度につきましては、昨年の十二月に全国で十万人の受験者が集められて、第一回目の試験が実施されました。今月下旬以降、マンション管理士が助言指導等の業務を開始することになっております。
　国土交通省といたしましては、マンション管理士試験の実施を通じて、国民のマンション管理に関する認識が一層高まったと考えております。この制度が広く活用されるように、マンション管理士の所在、履歴等の情報の提供をしっかりと実施してまいりたい、そう考えております。
　それから、マンション管理者の登録制度につきましては、今月三十日までの国土交通大臣への登録が義務づけられておりますけれども、現在その作業を進めておるところであります。この法律につきましては、マンション管理業者に対しまして、重要事項説明等の業務規制が課されることから、管理業者と管理組合との間で発生している管理委託内容の説明不足等によるトラブルの防止が図られるものと考えております。
　いずれにしましても、国土交通省といたしましては、これらの取り組みを進めまして、マンションの管理の一層の適正化を図るために、この法律の着実な施行を図ってまいりたいと考えております。
○一川委員　御答弁ではっきりわからなかったんですけれども、試験を受けた方が十万人ぐらいいらっしゃると。それで、今実際に管理士として登録されておる人は、現状はどういうことですか。
○扇国務大臣　今副大臣が申しましたように、受験者が十万人でございましたけれども、この合格者数は七千二百十三名でございます。それから、今副大臣が御報告申しました中で、マンション管理業者の登録状況、これは四月の九日現在で、登録済みの業者が二百七十六業者、そして申請中は約五百業者ございます。
○一川委員　数多くの方々がマンションの管理について関心を持っているという一つのあらわれだと思いますけれども、要は、今のマンションの実態等に対するいろいろな相談窓口として、この法律の趣旨にのっとってしっかりとした対応、これからだと思いますけれども、その法律の目的、趣旨に沿ったそういう法律の施行がなされますように、また御指導の方をお願いしておきたいと思います。
　さて、今回のこのマンション建替え円滑化法、建てかえの円滑化を図る法律ですから、当然現行制度でもやってできないことはないわけです。きょうもそれに関連したいろいろな質疑があったわけですけれども、もう一度確認のためにお聞きするわけですけれども、現行の制度でもってもう既に建てかえたマンションも幾つかあるというふうに聞いておりますけれども、現行の制度上、何が問題でこういったマンションの建てかえというのは円滑にいかないのか、そのあたりをもう一回整理して御説明をお願いしたいと思うんですけれども。
○三沢政府参考人　現行制度のもとでマンション建てかえを進めるに当たって、どういう課題があるのかということでございます。
　これは幾つかございまして、一つは、建てかえを行う団体の法的な位置づけとか運営ルールというのが非常に不明確であって、意思決定や契約行為等が円滑にできない。例えば、建てかえの発注をしようと思ったときに一体だれの名前でするのかというような問題がございます。それから、区分所有権や抵当権などの関係権利を再建したマンションに円滑に移行させるための法的な仕組みがない。例えば、従前のマンションを取り壊すに当たって抵当権者の同意を全部取りつけなきゃいかぬ。それから、登記なんかも、結局個々の権利をみんながそれぞればらばらに登記をしていかなきゃいけない。そういうような非常に困難性、問題点が指摘されているというのが一つでございます。
　それから、それ以外にも、先ほどからお話が出ていますように、建てかえに向けての合意形成が事実上なかなか難しいということとか、それから資金確保の困難性、あるいはやむを得ず出ていく方に対してどういう手当てができるのかという点について十分制度的な対応がなされていないというようなことが、現行の制度のもとで建てかえをする場合の課題であるというふうに認識しております。
○一川委員　それで、現在の制度の中で建てかえを行ってきた事例というのは幾つかありますけれども、現実問題、こういう建てかえの話し合いがスタートして建てかえが終了するというのは、大体どれぐらい時間をかけてやっているものなんですか、現状は。わからないですか。
○三沢政府参考人　いろいろな事例が正直言ってございますけれども、やはりおおむね五年前後はかかっているというのが通例だというふうに聞いております。
○一川委員　マンションの規模の大小なり、そういうものは当然影響するわけでございますし、入っている方々もいろいろな思いがあるでしょうから、なかなか合意形成が基本的には難しいものがあるなというふうに想像いたします。そういう面で、今回の円滑化法では、そういう現行制度上でのいろいろな、先ほどお話にあったような問題点をクリアするために、いろいろな法的な根拠を与えながら、意思決定しやすいような状況に持っていくということだろうと思うんですけれども。
　現行制度の中に建物の区分所有等に関する法律というのがございます。これは昭和三十七年ごろに制定されたというふうに聞いておりますけれども、その後、昭和五十八年ごろに大幅な改正でもって、マンションの管理上の問題、あるいは、場合によっては建てかえも含めて、意思決定についての合意形成の一種の手続めいたものについての規定が新たに設けられたというふうに聞いております。それまではどうも全員が賛成しないと物事がすべて進まなかったという時代があったというふうに聞いておりますが。
　今回はこの新たな法律をつくるわけですね。きょうもこれまでにその議論がちょっとあったわけですけれども、今回のこの新しい法案といわゆる区分所有法との関係というのをどういうふうに理解したらよろしいんでしょうかね。
○三沢政府参考人　区分所有法は、今先生おっしゃいましたように、区分所有法の中に建てかえの決議という制度を設けております。これは要するに、基本的には全員同意でやるというのが区分所有法の世界でございますが、その例外として、建てかえについては一定の場合にその五分の四の多数決で決議できるということを定めているものでございます。
　ただ、区分所有法では、建てかえ決議の制度というのはそこまでは設けておりますけれども、決議後の事業の実施については特段の規定は設けておりません。この法案は、まさにその決議がなされた後、具体的にその事業を進めるに当たって、先ほど申し上げました、例えば建てかえを担う団体の法的な位置づけがないとか、権利を円滑に移行させる仕組みがないとか、そういう課題に対応できるような、その事業実施段階での法制度を整備するという性格のものでございます。
○一川委員　建てかえる間、当然ながらそのマンションには居住できない状態になるわけですね。割と規模の小さいマンションであれば、皆さん方はいろいろな知人、友人等を頼って、あるいは地域の人のお世話で仮住まい的なものが対応できるかもしれませんけれども、大規模なマンションを建てかえる場合に、この工事期間中の仮住まい的な住居というものを、どういう形で、だれが、どういうふうにあっせんしていくかということも含めて、大変な問題ではないかなと。その期間中の、何というんですかね、実際に借りるわけでしょうからいろいろな経費もかかると思いますけれども、そういうことも含めて、基本的にはどういう考え方をお持ちなんでしょうか。
○三沢政府参考人　建てかえ期間中の仮住居の問題でございます。
　仮住居につきましては、これは、建てかえを進められますその各自が自分のそれぞれの責任において手当てを努力いただくというのが、まず第一義的な原則でございますけれども、しかし、例えば大規模なマンション等の場合でいいますと、やはり仮住居の確保というのが実際問題としてはネックになって、建てかえの合意形成そのものがしにくくなるというケースも懸念されるわけでございます。
　こういうことに対応するため、国土交通大臣が定める基本方針の中に、そういう仮住居対策として公共団体が果たすべき役割を含む必要な事項を盛り込むということを考えています。
　具体的に申し上げますと、例えば、これについても公共賃貸住宅へ優先入居をできるようにするとか、あるいは公共団体で民間賃貸住宅を借り上げて一定の期間だけ手当てをするとか、そういう対策も含めてどういうことをやったらいいかということをこの基本方針の中に盛り込むというふうに考えているところでございます。
　なお、これは、例えば東京都でも非常に大きい問題意識として意識されておりまして、この法案の提出と合わせまして、東京都もこの法案がもし通ったらこういう対策をやりたいというようなことも、いろいろ、例えば都営住宅を活用しますとか、都が設置している都民住宅を活用しますとか、そういうような方針を出しているところでございまして、また、その公共団体でいろいろな先進的な取り組みがあるようなことについても、ぜひほかの公共団体にも御紹介しながら、こういう仮住居対策というのを進めていきたいというふうに考えております。
○一川委員　そこで、ちょっと局長にお尋ねするんですけれども、これはちょっと事前の通告からはみ出すかもしれませんけれども、今現在住んでいるマンションはそのまま住んでいて、全く新たな場所に新しいマンションを建てるなり、あるいは建てたものがあるといったときに、皆さん方の意思を尊重した中で、そっちへそっくり移ってしまうというようなことが、この法律の範疇かどうかわかりませんけれども、そういうことについてはどうなんですか。
○三沢政府参考人　この法律は、基本的には、やはりその敷地の中で壊してそれを再建しなきゃいけない、そういう難しさに起因する問題をどうやって解決していくかというところが基本でございますので、全然別の場所にそっくり行ってしまうという事業のやり方は、この法律の中では想定はしていないところでございます。
　ただ、それに近いものとして、この法律の中で、参加組合員として例えばディベロッパーの方が入りまして、そのディベロッパーの方が別のところに新しいマンションを建てる。全部というわけにはいきませんけれども、例えば、相当程度そっちに行きたいという方は行っていただいて、逆に余った床の部分はディベロッパーの方が取得して、また事業費に充てていくとか、そういうやり方も活用可能でございますので、全部そっくりというわけにはいきませんけれども、この方式の中でもかなり多様なやり方はできるのではないかというふうに考えております。
○一川委員　この法律はそういったことは想定していないということなんですけれども、工事期間中の仮の住宅ということをいろいろと考えてみた場合に、区分所有権を持っている方々なり、いろいろな法的な権利を持っている方々の合意が成り立てば、そういうことも当然想定されるわけですね。
　それはこの法律の範疇じゃないということになるのかもしれませんけれども、よく一種の等価交換的に交換するケースも、役所だってよくやっているわけですので、そういうことも考えれば、建設期間中の大勢の方々の住まいをいろいろな面で探し歩くなんというのは大変なことなんだけれども、そういうことについて、もう一回局長の責任ある答弁をいただきたいんだけれども、この法律はそういうのは対象にしていないということなんですか。それとも、場合によっては対象になり得るということなんですか。
○三沢政府参考人　確かに、引っ越しのことを考えると、そういうやり方があれば仮住居を確保する必要がないので、そのこと自体としては一つの有力なやり方だと思いますが、ただ、この法律は、先ほど申し上げましたように、基本的にその敷地で、要するに一回壊して建てなきゃいかぬ、そこの難しさをどうやって解決するか、そこに着目したことでございますので、もちろん、任意のいわゆる権利変換といいますか、そういう仕組みとして、契約に基づいてそういうことをすることはできるわけでございますけれども、この法律ではちょっとそれは想定していないという御答弁をさせていただきたいと思います。
　　　　〔委員長退席、実川委員長代理着席〕
○一川委員　わかりました。それは現行制度の中でも、応用力を働かせて、やろうと思えばできることだと思いますけれども。
　そこで、大臣に御見解をお伺いするわけですけれども、今現在マンションに入っている方々が、何十年か前に入居されて、その当時のマンションに住んでいる方々の年齢構成というのは現状では相当変化してきておるのは当然でございますし、また家族構成も変わってきております。また、今住まいしている方々のこれからの新しい住居に対するいろいろなニーズも非常に多様化してきて、もっと快適なところに住みたいというのはどなたもみんな思っているわけです。
　片や、それだけの負担能力があるかなしかということも含めて、非常に悩ましいことがたくさんあろうかと思います。新しく建てかえるということになれば、高齢化社会に対応した、そういうバリアフリー的な対応も当然でございますし、そういう面で、合意形成を図るというのは、一言では簡単に言いますけれども、相当難航するような感じがいたします。
　そこで、大臣のこの法律に対する思いというか決意的なものを、こういうような状況を踏まえますと、大変なものがあるなというふうに私は認識するわけですけれども、大臣の御所見をお伺いしたい、そのように思います。
○扇国務大臣　一川議員はマンションに住んだことがないのでという冒頭のお話がございまして、今、大体都市に住もうと思いますと、一戸建ての家というのは、なかなか我々の思いの中ではうまくいきません。
　希望はあっても取得することが不可能に近いということで、普通のサラリーマンの三倍の所得で家が買えるようにしようという基本的な政策はございますけれども、住宅が欲しいといって一度郊外に出ていった人が、今は通勤時間の浪費とかそういうことで、帰ってこよう、こういう状況にある中で、今既に住んでいるマンションの皆さん方も、老朽化しているということと、老齢化しているということと、子供たちが出ていってしまって老夫婦二人になってしまった、あらゆる面で社会情勢の変化によってマンションの多様性も出てくると私は思います。
　まして、きょう午前中からも御議論がございましたように、現在建てかえなければいけないマンション、そして今後老朽化するマンションの数というのが膨大な数に上ります。私の近くにありますマンションも、皆さん、建てかえるのに、今まで管理費だけしか払っていなくて、積立金を積み立てていない、そういうマンションもございます。また、積立金は積み立てたけれども、時代が変わって、積算してみたら、とても積み立てたお金では足りないということで困っているマンションもございます。今建てかえなければいけない、そういう中で困っていらっしゃるところもたくさんございますので、そのために、マンションの建てかえの検討に当たって、私たちは、老朽化したマンションに住んでいて、もし地震でもあったらということを考えまして、何としても皆さん方が円満なマンションの建てかえができるようにということで、このことをぜひ皆さんに御理解いただきたいと思ったわけでございます。
　また、今一川議員がおっしゃいますように、老夫婦等々あるいは身障者等、今住んでいるマンションをかわらなければならないという人たちに対しては、改めて私は国土交通大臣が定める基本方針というのをつくるというのを先ほども申し上げました。その基本方針の中で区分所有者等の合意形成の促進に関する事項というのをきちんと明記いたしまして、その事項の中には、わかりやすく解説した技術的な指針、こういう技術でこうなりますよということを示す指針でありますとか、あるいは合意形成のためのマニュアルの作成をいたしまして、どういうスケジュールでこれを建て直しますよというようなそのマニュアルの作成とか、あるいは先ほども御質問がございましたマンション管理士とかあるいは建築士等の専門家とか、そしてまた地方公共団体等の公的な機関を最大限に活用し、そして、先ほど局長も申しましたように、東京都においては既にいろいろなことで、この法案が通れば、自分たちの相談の枠組みをつくるとか、建てかえのガイドブックまで東京都はつくろうとなさっています。
　そういうふうに、私たちは、老朽化したマンションを何とか安全な方法でということで、情報の提供、またアドバイスを行う体制というものを一緒になってつくっていきたいと思っておりますので、今マンションに居住している皆さん方が、安心して新しいマンションに建てかえる手順、方法、そういうものを作成していきたいと思っております。
　　　　〔実川委員長代理退席、委員長着席〕
○一川委員　私がお聞きしたいことは、もう今までの質問と大分重複しておりますので、これで最後にさせていただきますけれども、特に質問する事項はもうありませんから結構ですけれども、ただ、マンションというのは、先ほど来私が言っていますように、日本の高度成長期に地方から相当都会へ出てきたような方々も含めて、若いうちは狭いところでも、ある程度簡素なところでも我慢しながら、当時、相当の資金を投げ出して取得したような人もたくさんいらっしゃると思いますけれども、しかし、これからの時代というのは、もう少しゆとりを持って、人生をしっかりと充実したものとして送っていただくという面では、やはりある程度質的にいいマンションに建てかえていかなければならないと思います。
　それぞれの居住者のニーズは多様化しておりますけれども、そういうことも含めて、国土交通省が直接関与する部分というのは私は余りないと思いますけれども、できるだけそういう関係者の方々がいろいろな面でやりやすいような、そういう条件をしっかりと整備して支援していただけるような、そういう法律の施行をぜひお願いしまして、私の質問を終わらせていただきます。
○大幡委員　日本共産党の大幡基夫です。
　マンションの建替えの円滑化等に関する法律案について質問をします。
　法案の内容に入る前に、マンションの建物管理に関して伺います。
　全国マンション管理組合連合会から、区分所有法改正に対する要望書が出ています。これは今回の円滑化等に関する法案への要望でもあるというふうに聞きました。そこで特に強調されているのは、建物の耐用年数を延ばすための法整備、建物の長寿命化施策のための法整備を強く要望しています。
　今回の法案でマンションの建てかえを円滑に進めるという場合にも、その前提として、既存のマンションをきちんと管理し、必要な改修を行い、長く大切に使う、そのための施策の充実があると思います。この点は意見の相違がない問題だというふうに思うんですが、大臣に、この点について改めて御確認したいと思うんですが、どうですか。
○扇国務大臣　大幡議員も町をお歩きになってお感じになると思います。管理の行き届いたマンション、管理の行き届かないマンション、見た目だけでも歴然としております。そして、管理の行き届いたマンションというのは、それなりに管理費が高くても長もちしている、品質保持、そういうことでは、私は、町を歩いていても大変よくわかります。
　もっとわかりますのは、値段でございます。築二十年のマンションでも、管理の行き届いたマンションは余り値下がりがしない。築十年のマンションでも、管理が行き届いていないところは値下がりがひどい。マンションの管理をする、しない、品質保持ということでは、歴然と、年数がたてばたつほど差が出てくる、私はそのように認識しておりますし、私自身の目にもそのように見えております。
○大幡委員　国土交通省として、耐用年数を延ばすための施策だとか、延命、長寿命化のための施策の法整備について大いに努力していく、そういう考えについて確認したいというふうに思います。
　そこで、法案にかかわって、先ほどからも議論になっていますが、区分所有法の改正議論の中で、マンションの老朽化の目安の一つとして三十年とか四十年とかの年数が議論になっています。私は、これに非常に大きな疑問を持っています。
　二年前に建設省の建築研究所がマンション総プロの中間報告というのを出しているんですが、この中で住宅ストック更新周期の国際比較を示しています。イギリスが百四十一年、アメリカ九十六年、フランス八十六年、ドイツ七十九年、そして日本は三十年でしかない、こう述べて、日本の三十年は短過ぎるというふうに、批判をするというニュアンスで問題を指摘しています。つまり、この中間報告で三十年は短過ぎるというふうに批判している年数が目安として議論されている。しかも、この三十年、四十年というのは整合性が全くないんですね。
　例えば、税法や企業会計などで、資本投下に対しての減価償却資産の耐用年数は四十七年です。これは資産価値の基準だから、老朽化の建てかえ年数ははるかに長くなるはずです。
　また、日本建築学会の工事仕様書では、計画耐用年数を六十五年、高耐久性で百年としています。つまり、これからのマンションの仕様として六十年、百年もつマンションをつくろう、こういうふうに言っているんですが、これは、当時の建設省での検討と同じ考えだというふうに聞きましたが、間違っていませんでしょうか。
○三沢政府参考人　国土交通省では、これまでも住宅の耐久性の向上に関する検討をいろいろ行ってきております。一つは、建物の耐久性向上技術の開発という研究を実施しまして、耐久性を向上するための建築物の設計指針等をまとめております。
　この中では、建築学会が作成した工事仕様と同様に、鉄筋コンクリート造の建物については、耐用年数の一つの目標として、例えば、一般のもので六十五年にするためにはどういう仕様、設計施工にしたらいいかというようなこと、あるいは、高耐久性のもので百年にするためにはどうしたらいいか、そういうような設計の内容を研究の成果としてつくって、それをまた指針としてまとめているということは、事実でございます。
○大幡委員　つまり、六十五年、百年もつマンションをつくろうというふうに言っているわけですよ。そういうときに、老朽化の目安にする基準として三十年、四十年を議論するというのは、私は本当に矛盾しているというふうに思います。
　さらに言えば、定期借家権つき分譲マンションというのがありますが、この分譲マンションは五十年以上の借地期限終了時に原状回復するということになっているわけです。三十年というと、その期間中にも老朽化マンションということになるわけです。これも全く話が合わない。
　今言ったような数字は、それぞれの用途や目的によって決めているものであるわけですが、それにしても、この三十年というのは短過ぎると思うんです。うがって見れば、この低い数字の設定というのは、やみくもに改築需要を出そうという意図があるんじゃないかというふうに疑ってしまう。
　この三十年、四十年に対しては、マンションの居住者から本当に大きな不安の声が出ています。つまり、三十年とか四十年とかという老朽化年限の数字が出てくると、それがいつの間にかマンションの耐久年数の基準にされるおそれが出てくる。そうすると、業者さんが、利益優先で、三十年、四十年もてばいい、こういうふうな動きが出てくるだとか、あるいはまた管理組合も修繕意欲がそがれる、さらに、三十年、三十五年と住宅ローンを払ってやっと自分のものになった、そうすると、そこからまた新しいローンが始まる、つまり一生住宅ローンと固定資産税の両方をマンション居住者は背負わされる、こういうことを実際に心配しておられる声が随分とあるわけです。そういう点で、私は、区分所有法というのは法務省の所管ですが、この区分所有法で三十年とか四十年とかという年数を入れるのは適切ではないというふうに思っています。
　そこで、そもそも、建てかえが必要となるようなマンションの老朽化は年数だけで判断できるものではない、これは常識だと思うのですが、このことも改めて確認したいと思います。
○三沢政府参考人　建てかえの決議要件に何を用いるかというのはいろいろな議論があるところでございますが、やはり建てかえの決議の要件というのは、明確で、後でトラブルにならないようなものであることが望ましいということが私どもの考え方でございます。そういう意味からいいますと、建築後の経過年数を建てかえの決議の要件にするというのは、一つの非常に有力な案ではないかというふうに私どもは考えております。
　それと、耐久性の高いものをこれからきちっとつくっていくということと、それから、過去つくられたもので、やはりもう実際、例えば耐震構造にしてもきちっとなされていないとか、エレベーターをつけようと思っても構造上できない、ある意味では過去の高度成長期の一つの産物として、そういう必ずしもよくないストックが残っているものを建てかえるという話と、これからいい耐久性のあるマンションをつくっていくという話は、それはやはりおのずと別の話ではないかというふうに私どもは考えております。
○大幡委員　年数についての検討が意味を持つというのはわかるんです。そして、三十年前、四十年前に建ったマンションが、現実の問題として、その中に老朽化しているという物件があるというのもわかるわけです。しかし、今この時期に、六十五年とか百年とかそういう耐久性のあるマンションをつくろうということをしているときに、なぜあえて三十年、四十年というふうな基準を設ける必要があるのか。
　私は、やはり大事なことは、老朽化を論じるときには、物理的な面、つまり機能的な面などを総合的に考える。そういう点で、国土交通省として、老朽化を診断、判断するための技術基準、先ほどの議論の中で、判断基準を作成するというふうに答弁を聞いて、私はそれは本当に必要だというふうに思うのですが、今国土交通省が検討している老朽化のための判断基準ということについて、その内容の基本点などを話してもらえませんか。
○扇国務大臣　年数を、本来であれば六十年のものを三十年にすることは、私どうしても、先ほどおっしゃったことは訂正していただきたいというか、間違っているとはっきり申し上げたいと思います。大幡議員が業者のあっせんみたいなことを言って、何か建てかえなくていいものを業者のために建てかえるんじゃないかとおっしゃったことは、それはもう全く本体の趣旨と違うことでございますので。
　ただ、一番簡単なことを言いますと、人間の寿命と同じで、男の人みんな七十六歳が平均寿命だ、七十六ですよと言っていても、五十で死ぬ人もあれば六十で死ぬ人もあるし、百まで生きる方もある。大体、手入れが行き届いているといいというので、四十五歳ぐらいから体の身体検査して、人間ドックに入って、長もちさそうと。
　日本人の中で、多くの国会議員の先生いらっしゃいますけれども、例えば自分で日曜大工をしてペンキも塗ろうというような男の人がすごく少ないんです、男が。あえて男と言わせていただきます。欧米の先進国では、男性が日曜大工だとか何かで物すごく自分の家を大事にするんですね。そういう手入れ一つとってみても、私は、長もちするということだけは、だから差があるということ、三十年と六十年の差がおのずと出てくるということもぜひ御理解いただきたい。業者のためではありません。
○大幡委員　いや、扇大臣、ちょっとそこは謙虚にしてほしいのです。つまり、そういう不安の声がマンションの住民の中から今あるんだ。大事な法案だから、そういうやはり住民の不安の声や危惧の声をしっかり受けとめて、万が一にもそういう事態が起こらないように仕上げていくというのが必要なんですよ。
　もう時間があれなので、さっきの質問はもういいです。前へ進めます。
　それで、基本方針に判断基準を明記するということは重要なことです。その際に、その判断基準がやはり住民合意の条件になるわけですよ。何かさっきの答弁で、建てかえまで時間がかかる、三十年で、そこから話し合いが始まって長くかかるというふうなことなんかもあったらしいですが、そうじゃなくて、だれから見ても建てかえが必要だということがはっきりするという中身が大事で、そういう点では、この判断基準というのは非常に重要な意味を持つわけです。
　当然建築研究所が中心になりつつも、私は、より広い専門家の英知を結集して、審議会答申などにするなど、いわばハイレベルなものにするということが必要じゃないかというふうに思いますし、その内容を全国の管理組合に周知徹底するための特別の対応というのも大いに検討してほしいというふうに思うのです。
　あわせて、この判断基準とともに必要なのが、地方自治体による勧告基準です。今回の法案で、市町村長による建てかえ勧告制度が明記されました。この勧告というのは、敷地内への立ち入り権を行使して調査をする、区分所有者全員に勧告するというものです。これは社会的にも非常に大きな影響を与えます。事実上の強制ということにもなりかねない側面を当然持ちます。この勧告を市町村がばらばらにやるということになれば、住民はたまったものじゃない。いわば国が共通のマニュアルをつくるというのは当然で、ある意味では、老朽化建てかえの場合の要件以上に厳密性が要求されるというふうに思います。
　この市町村の勧告についての基準についてどう考えているのか、明確にしてもらいたいと思います。
○三沢政府参考人　建てかえ勧告の基準の問題でございますけれども、これはもうおっしゃるとおり、客観的なものでなければいけない、明確なものでなければいけないというふうに考えております。
　これにつきましては、国土交通省令によりまして、構造の安全性とか設備の老朽度等の項目について基準を整備していくという考え方でございます。例えば、構造の安全性について言いますと、柱とか壁のひび割れとか変形等の状況とか、設備の老朽度でいいますと、給排水設備とか電気設備の老朽化の状態、こういうものを判定して、きちっと具体の勧告に当たって客観的な基準になるようなものをつくっていくという考え方でございます。
　いずれにいたしましても、これはやはりわかりやすいものであるということと、客観的なものでなきゃいかぬ、これが二つ非常に大事なことでございますので、運用がばらばらになったり、あるいは恣意的な運用にならないように、基準の方を明確なものをつくっていきたいと思っておりますし、それから、勧告を行うに当たりましては、この法律上、都道府県知事と協議しなければならないということにもされておりますので、そういう意味からも、市町村ごとでばらばらな運用になるということについては、きちっと統一的な運用が図られるよう担保できるというふうに考えておりますので、それにつきましてさらに県等に対しても適切な助言をしていきたいというふうに考えております。
○大幡委員　本当にこの基準も、私は、最新の科学と技術の到達点を踏まえて、客観的で具体的なものをつくるということを重ねて要望したいというふうに思います。
　このように、建てかえ問題を考えるときには、これは本当に十分な調査設計というのが決定的に重要になります。今回、この法案に関する予算措置で、いわゆるこの建てかえ決議を上げる前の段階、建てかえを検討するための調査作業を行う場合でも補助の対象になるというのが出されています。
　そこで、確認したいのですが、いわば建てかえを考えて調査をした、その結果として補修や修繕で対応できることがわかった、こういう場合でも補助の対象となる、このことを確認できますか。
○三沢政府参考人　建てかえの検討に当たりまして、区分所有者が情報を共有して十分な意見交換を行いながら合意形成を図っていくということが非常に重要でありますので、こういう観点から、十四年度予算の中で建てかえ決議前の調査設計、あるいはいろいろな検討に対する費用についても補助の対象に加えております。
　これは、あくまでその建てかえの検討ということに対する補助でございますので、その結果がどうこうということではなくて、そういうプロセスに対する補助であるというふうに御理解いただきたいと思います。
○大幡委員　建てかえを考えて、いわばそのための調査という場合には補助の対象になるということだと思います。
　次に、この建てかえ決議と建替組合の問題についてお聞きしたいのですが、マンションの建てかえは管理組合の主体性が基本で、マンション住民の立場に立って行われるべきことは言うまでもありません。今回の法案で、建てかえに関する決議は二つの要件があります。一つが区分所有法に基づく五分の四の決議、そして、建替組合は建てかえ合意者の四分の三となっています。
　この建てかえ決議に当たっては、実際に進める上では、五分の四あるからというだけで突き進むということはやはりあってはならないというふうに思います。また、この建てかえ合意者の場合も、既に管理組合の建てかえ決議において建てかえに合意した人ではありますが、ここでも、この組合設立の合意は建てかえ事業そのものにかかわる問題でありますから、民主的な手続による合意を最優先すべきだと考えます。
　神戸被災地の建てかえなんかのときには、建てかえ合意をした人が最終的にはやはり建てかえの反対に回ったというふうなことなんかも幾つか聞いていますし、そういう点では、こういうようなことも踏まえて、基本方針の中には十分な合意形成の必要性を改めて明確にする必要性があると考えますが、この点、いかがですか。
○三沢政府参考人　建てかえ決議をするに当たっては、やはり十分な情報を共有した上で、しかも正確な情報を得た上で議論をしていただいて、その上で合意形成を図るということは、もう当然のことでございます。ただ、建てかえ決議がなされた場合には、その後はやはり円滑な建てかえ事業が執行されるということも非常に大事でございまして、この法案は、そういう観点から円滑化に資するという目的で整備するものでございます。
○大幡委員　十分な合意形成の必要性を明確にするということについては当然ですね。
　この建替組合の問題ですが、本法案で組合を認めると。その最大の検討点は参加組合員制度で、この参加組合員は民間ディベロッパーということになると思います。これが組合の主体性を損なうことになるんじゃないかという懸念が寄せられています。
　率直に言って、今の管理組合の現状というのは、住民が主体にきっちりできているというのはむしろ少数だというふうに私は聞きました。民間ディベロッパーの利益最優先の建てかえが進められるということを危惧する声がマンションの関係者からもあったのですが、こういう問題を生じさせない保証というのはどこにあるのか。また、こういう問題の知識やノウハウに不足しがちな建てかえ参加者が、いわばこの参加組合員によって左右されることのないような十分な対応をとる必要があると思うのですが、この点どのように考えておられますか。
○三沢政府参考人　参加組合員制度というのは、区分所有者の方々が、例えば土地とか建物の権利関係とかあるいは工事の設計施工、こういったものに対する専門的な知識を必ずしも有していないという現状にかんがみまして、外の民間の方のノウハウあるいは資金力というのを活用できるように、そういう道を開いていくということでございます。
　ただ、その参加につきましては、当然のことながら、区分所有者の意向を十分に反映するということは当然大事でございますので、組合の重要事項ということで定款で定めなければならないということにしておりまして、具体的に言いますと、組合員の四分の三以上の多数の者の同意を得るということが制度上必要とされております。
　なお、これはこれとして、やはり組合員の方々が、みずから自分でしっかりした知識を得て、しっかりした情報を得て、それぞれきちっとした判断をしていただくということは、これも当然非常に大事なことでございますので、これも再三申し上げておりますように、そういった組合員の自主的ないろいろな判断に資するような情報提供なり、あるいはそれに相談に乗れるような体制の整備、これについても十分努めていきたいというふうに考えております。
○大幡委員　この建てかえ決議にしても、また組合設立の同意にしても、少数意見が出ることは容易に想像できます。今回のこの法案に対して、一般紙、これは三月八日の読売ですが、少数意見も尊重した判断が肝要になる、このように指摘をしています。
　特に、建てかえに参加できない人の居住保障という問題は非常に重要です。みずからの財産を売り渡して他に移転する、このことは参加できない人にとっても居住権にかかわる大問題だし、参加する人にとっても負担の増加に伴う問題です。こうした方々に対する国や地方自治体の措置はどのようにやるのか。
　実際、今、良質な公共住宅自身が大きく不足をしています。本法案に盛り込まれている国や地方自治体の居住の安定確保に関する責務を果たす具体的中身について、どのようなものかについてお聞かせいただきたいと思います。
○三沢政府参考人　居住の安定に関する措置を講ずるというのは極めて大事なことでございまして、このため、マンション建てかえ事業の施行者、それから国、公共団体は、国土交通省が定める基本方針に従って賃借人それから転出区分所有者の居住の安定の確保に努めなければならないということをこの法案の九十条において明記しております。
　この基本方針の中では、転出者の方々に対しましては、具体的な支援措置として、公共団体による住宅のあっせん、あるいは公営住宅等の公共賃貸住宅への優先入居、それから従前居住者用賃貸住宅に係る家賃対策補助、それから賃貸人が賃借人に支払う移転料の支払いに当たっての補助、こういうことを定めて実施することにしております。
　それから、転出されない方の負担軽減という観点からいいますと、マンションの建てかえにつきまして、一定の場合に国と地方公共団体が助成をするということとあわせまして、そういうマンションの建てかえの資金について、住宅金融公庫の一番優遇された金利で貸し出しをするといったようなこと、あるいはその債務保証をきちっとできるような制度を用意する、さらにはいろいろな税制上の措置を講じるというようなことで対応しているというところでございます。