○石原参考人　石原でございます。
　今回の東京を中心とします地価高騰に関しましては、今横田副知事さんからお話がございましたように、背景は御説明するまでもなく皆様御承知のことだと思いますが、何といいましても最近の値上がりの動機づけとなりましたのは、やはり東京が国際都市としての機能を強化してきたというところに原因がございます。
　その理由といたしまして、これは簡単な調査で非常に恐縮でございますが、五十九年に、東京に駐在しております外国銀行の二百四十六社に対しましてアンケートいたしました結果を見ますと、各銀行がそれぞれ重要だと思う所はどこか、百点満点で配点しろという意味での調査でございますが、今から十年ほど前の昭和四十九年、オイルショック直後の状態のときには、ロンドンが世界で一番重要だということで三十二・三点ぐらいをあげております。それに対しまして、ニューヨークが二十九・五点、東京は実に四・九点しかとっていないわけでございます。ところが十年後の五十九年には、ロンドンが三十・二点、ニューヨークがロンドンを若干上回りまして三十一・八点、東京は約三倍に伸びまして十二・五点というふうに、ちょうど地価高騰が始まる状態のときにこういうふうな評価に変わったわけでございます。それまでは極東ではどこが一番だったかといいますと、実は香港でございまして、十年前は十一・四という状態でございましたものが、東京が十二・五と逆転いたしまして香港が八・二になった。
　今後、十年後には一体どうなるかということを予測しておりますが、そのときにロンドンは若干低下しまして二十八点、ニューヨークは現状維持で三十二点ぐらいじゃないか。ところが東京は、今後も約倍に伸びまして、二十一・五点ぐらいになるのじゃないか。香港がそれに比例して低下いたしまして三・九点、かつての東京ぐらいのレベルに低落してしまうということで、東京が本当の意味での極東の中心という形で伸びていく可能性が高いというふうに各国が見ているということでございます。それに合わせましてちょうどそのころ皆様御承知のようにＩＢＭが極東本部を東京に置こうということで、二百名のスタッフを東京に送り込んだということがございまして、この外人の住宅ということで、中心部の業務地域ばかりではなくて、周辺の麻布あたりの住宅地まで高値になっていくという現象が一時期発生いたしまして、それが引き金になって東京の地価がだんだん高騰した。
　東京がなぜこうなったかというのは、申すまでもなく世界一の債権国であるからでございます。ですから、今後も我が国の経済が国際的にも発展していくのであれば、こういう圧力は消えるどころかますます強まることがあるだろうというふうに思うわけでございます。これを受け入れる態勢がそのとき十分でなかったというところに実は地価高騰の最初のきっかけがあったのではないかと私は考えております。
　そういうことから考えまして、今回の地価高騰は、我々が過去に経験しておりましたものと、類似点は若干ございますけれども、本質的な違いがあるというふうに思います。今までは、どちらかというと限界効用とかそういうことで、これは人口圧力とかいろいろなことがございますが、都市周辺部で地価の高騰がございまして、それが中心部に波及するという差額地代的な考え方をもとにした地価構成論というのが主流でございました。そういう意味からいいますと今回の地価構成は全く性質を異にいたしまして、需給のアンバランス、こういうことが中心部で異常に発生した、これが明らかに一つの大きな原因であるということが言えるかと思います。そしてそれが、買いかえ特例とかいろいろなことがございまして、タイムラグを持って周辺部に逐次波及していく、これは先ほど副知事さんの方からお話がございましたので今さら付言する必要性はないと思います。
　こういうようなことがございましたものですから、この地価の高騰というものは、全国レベルで見ましたときには、必ずしも全国に波及した問題ではなくて、大都市、特に国際都市化への歩みを続けております東京を中心としまして大阪あたりまでが影響を受けている程度でございまして、名古屋にしましてもそれほど大きな影響を受けているわけではございません。そういう意味合いから、今回のいろいろな土地対策は、もちろん本質的な問題は全国的に適用が必要かもわかりませんけれども、やはりローカル的なものが必要になってまいりまして、先ほどもちょっとお話が出ました例えば固定資産税の問題あるいは農地の宅地並み課税問題、これらを全国一本でする必要はないのではないか。むしろ、東京あるいは大阪という限定した地域で農地に対する宅地並み課税の強化とかの必要性が生じてくる。お手元の「説明要旨」の中で、私は、今後の土地対策の三番目として提起しました「全国一律の施策ではなく、地域を限定した施策が必要である。」こういうふうに考えたわけでございます。
　さらに、非常に見にくいので恐縮でございますが、資料の三枚目、この表は、実は私が建設省の住宅宅地審議会の宅地部会長をいたしておりましたときに、宅地政策をいかに行うべきか、政策に科学性を多少導入しようということで、農家の方を中心といたしました対応でございますが、農家の土地を売るか売らないか、そういうアンケート調査をしまして、その反応をもとに、東京全体に人口がふえていく、それに対しまして、こういう政策をしたら一体どうなるだろうかという政策シミュレーションをしたわけでございます。
　それで、例えばケース１というのは、現状維持といいますか、これは五十三年当時でございますが、この当時の政策をそのまま維持したときにはどうなるかということで、そこに書いてありますように、約十五年間で宅地供給面積が全部で一万四千二百ヘクタール、こういう数字を出したわけでございます。
　これに対しまして、例えば保有税強化というのはどういう影響を与えるかといいますと、そこにありますとおり、供給面積が約三千四百ヘクタールほどふえるのじゃないか、地価は、平米約三十三万四千円の平均地価に対しまして、供給量がふえますので約〇・五五％程度値下がりするのではないかという答えが出てまいりました。しかし、これにいたしましても、施策をしたときには効果があるのですけれども、数年たちますと、実はお金の要らない状態になりますので、これがまただめになるといいますか、宅地供給量が減少する、こういうふうな状況を発生いたします。
　そのほか、譲渡税を緩和するというケース３でございますが、このときにはほとんど面積は増加しない。これは、幾ら譲渡税を緩和いたしましても、売る側にそれに伴うものがないと余り効果がない。そういうふうなことで、各それぞれの政策を個別的に展開したものを今度は組み合わせまして、いろいろこういうものとこういうものとを組み合わせてどうなるかというような判断をいたしますと、組み合わせた方がはるかに効果が高い。だから、単独でやる場合にはひずみが発生いたしますけれども、いろいろな政策を組み合わせることの方が、全体的に政策として非常に効果がある上にひずみを緩和することができる、こういうことが明らかになりました。
　そういうことで、そこの第一番目に書いております「総合的な施策が必要」だというのはそういうことでございまして、ただ税制とかいうだけを一本で絞るとかいうことではなくて、やはり規制緩和とか、あるいは逆に今度はいろいろな事業所に対する規制措置だとか、こういうものを含めた総合的な施策が必要であるということを言っているわけでございます。
　そういう中でも、やはり何といいましても税制というのは大変効果のある施策でございますので、宅地政策をやっているときにも非常に問題になったのですけれども、我々の方でいろいろな税制上の要求をいたしましても、税制は税制の論理があるということで、宅地政策とかそういうふうなことから出てくる論理というのは邪道だということで、税制調査会あたりでの受けとめ方は土地問題に関しましての税制に対しまして非常に冷ややかでございました。そういうこともございまして、確かに税の立場でのセオリーというものはあろうかと思いますけれども、やはり土地政策的な立場から必要とされる税制というものもあってしかるべきじゃないか、こういうふうに考えております。
　そこで、こういうふうなことを基礎にいたしまして、それではどういう施策をしていけばよろしいのかということになるわけでございますが、これに関しましては何といいましても需要サイドをある程度コントロールしなければいけないということは、これは理の当然でございます。
　そういうことで考えましたときに、先ほども十三号埋立地を中心とします東京都の計画が御披露になったわけでございますが、私もぜひそれを早急に整備していただきたいというふうに患います。それには何といいましても財源措置というものが必要でございまして、東京都は豊かな自治体かもわかりませんけれども、しかし地下鉄一つを敷くにいたしましても大変な金額を要します。それからまた、これまでの地下鉄の現状を見ておりましても、都営地下鉄というものは後発でございますので赤字が累積いたしておりまして、一般の基本料金でも営団地下鉄より高い料金を取らざるを得ないというぐらい財政的に逼迫しております。そういうことにかんがみまして、やはりある程度のこういうような開発を進めていくためには財源措置を十分手当てしておかなければいけないということで、私はそこに特別事業所税というようなものを提案したいと思います。
　これは、千代田、中央、港、新宿、渋谷、中心五区に立地する事務所に対する税でございまして、たとえ十三号埋立地に参ります鉄道等のものにいたしましても、実は既成市街地の方がそれだけ緩和され、またそれだけのメリットを受けるわけでございますので、受益負担制度というものを局地的に考えずに広域的に考えていくシステムをとらないと、えてして受益者負担というのが余りにも狭義に解釈されるがゆえに事業費の捻出その他が困難な場合が多いわけでございます。そういう意味で私は、この受益者負担区域というものをできるだけ広域にとり、しかも関連し合うところをお互いに持ちつ持たれつするということで、中心部の事務所の活用で若干の規制をかけるとともにこういうことをしていきたい。そして、中心地区の土地取引に対します金融機関の融資の自粛、これはもう先ほど申されましたので省略いたします。
　それから、四全総における東京一点集中の排除というような政策が打たれておりますが、これもそのとおりでございまして、ぜひひとつそういう線で考えていただく。こういうものは早急に結果を得るものではございませんけれども、非常に息の長い政策ではございますが、こういう四全総のような政策も背景としては必要だというふうに思います。
　供給サイドの方の問題でございますけれども、何といいましても——今回のこの後の方の表で少し説明をしなければいけないのでございますが、この四ページのところの表をちょっとごらんいただきたいと思います。ここで実は「計画開発需要抑制型」というふうなものが出ておりますが、ここでは、供給面積がそこにありますように十一万二千百五十九ヘクタール、そして地価の平均上昇率が九・五三というふうなことで、「公共施設整備型」という非常に公共がお金を持ち出すようなものに比較いたしますと若干地価の上昇とかそういうふうなものが上がるわけでございますけれども、しかし、やってみまして一番これが無理がない。だから、計画的に開発をいろいろやっていく必要がある。
　ところが、実はこのとき問題になりましたのは、住宅建設五カ年計画がございますけれども、この住宅建設五カ年計画では、住宅の各都道府県の割り振りは行うのでございますが、宅地がどういうところに必要なのかということは一切触れていないわけです。宅地につきましては我々何とかしなければいけないということで長期見通しということを設けさせていただきまして、そしてこれは法的な規制はないまでも、この五カ年計画をフォローする意味で長期見通しを生かしてもらいたいというふうなことをしたわけでございます。実は、これをなぜやったかといいますと、宅地供給というのは非常に場所が問題なんです。どこでもいいというわけにはいきません。だから、住宅はやはりいい場所に建ててもらわなければいけない。そうしますと、この場所の限定ということが各都道府県等で細かくやることが非常に困難、そういうこともございまして、なかなか宅地の問題が解決しない。ところが、これが本当に計画開発を誘導していくためには必要でございます。
　こういうふうなことから、計画開発というものは相当公共が先導的にやらなければいけない。ところが、大都市法で各都道府県とともに協議会を設けることになっておりますが、この協議会が全く機能しない。各都道府県が勝手気ままなことを言うだけであって、これはなかなか受け入れ態勢ができない。そういうふうなことで、せっかく協議会がありながら、この計画開発を誘導する施策が今のところないわけでございます。特に大都市周辺部あるいはその再開発、こういうふうなものを誘導していくということがこれからの政策としては非常に重要でございまして、そういう中で考えていく。
　時間が参りましたのではしょりますけれども、私は保有税と譲渡所得税をペアでかけていただきたいというふうに思っております。一つの例で申しますと、六十五歳以上で十年以上居住した住宅を売却したときには、譲渡益に対しては課税しない。こうして余生を楽しんでいただく。そして、どうせ相続税で全部がっぽり持っていくわけですから、何も譲渡したときに取らなくてもいいんじゃないか。だから、そういうふうなことでいけば年金制度の一部見直し等も可能になるのじゃないかというふうに思いますので、そういうことでございます。
　あと、投機的取引の抑制等につきましては、皆様からお話があるとおりでございますので、省略いたします。
　どうもありがとうございました。（拍手）