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○公述人（星野英一君）　お答え申し上げます。
　私も、ただいま先生がお話しになりましたように考えております。基本的には、これは借地・借家法の、先ほど申し上げましたいわば弱者保護の精神というものは生かしていると申しますか、その点をある意味ではむしろ強化した面もございます。そういう点を例えば一つ挙げますと、現在、普通建物使用の借地権というのは、契約をいたしますと二十年ということに最初なるわけでございますけれども、それに関しましても三十年ということにしておりますので、例えばその一つを見ましても、むしろある意味では借地人の権利を強めるという方向にも行っているわけでございます。
　問題は、先ほど申し上げましたように、借地人あるいは借家人が事業体その他、かなり強者であるという場合も相当見受けられるということでございまして、そういう場合についてどう対処するかということが問題になってまいりますが、これも一律に弱者保護ということだけでいきますと、先ほど申し上げましたように紳士協定と申しますか、裁判所に行けば、うっかりすると無効と言われかねないような契約であるということになったり、あるいは土地信託といったような大変巧妙な技術ではございますけれども、余りにも複雑な技術を使ってやらざるを得ないということになるわけでございますので、そういうものは十分な需要があり、しかも合理的な範囲でそのようなものについてのメニューというものをつくって提供するという形で多様化を認めるということによって対処する。これが適当であろうということになったわけでございまして、いわば先ほども申し上げましたように、ある意味では幾つかの違った借地あるいは借家というものの併存というものを認めるという形でそれを対処いたしましたが、基本になっておりますいわば弱者保護的な意味での借地・借家法というものは変わっていないというふうに、あるいはむしろ先ほど申し上げましたように強化されている部分もあるというふうに私は考えております。
○野村五男君　星野先生に再度お伺いします。
　西欧諸国の法制あるいは実務では、我が国ほど借り手の保護が厚くないようであり、経済学者の間には借地・借家法の廃止を含め、規制の緩和を主張する意見が強いようであります。これに対し今回の法案はより穏健なものになっているように思われます。借地・借家法による規制を廃止すべきであるとする議論ないしはこれを大幅に緩和すべきであるとする議論についてはどうお考えになりますか。
○公述人（星野英一君）　お答え申し上げます。
　西欧諸国の法制あるいは実務のことはなかなか複雑でございまして、それぞれの国の社会的な背景もございますし、それから、何よりも向こうにおきましては借地という関係は原則的にございませんで、つまり地主が建物を建てて、しかもアパートとして貸すというのが、これが原則的な形態でございますので、その点では直ちに諸外国の借地・借家といいますか、あるいは諸外国ではほとんど借家だけと言った方がよろしいわけですが、これは対比することができない面がございます。
　他方におきまして、ごく例外的に存在いたします日本で言う借地に当たるものにおきましても、これはまた極めてある意味では物権化が徹底しているということにもなりますが、他方、それだけに割り切っておりまして、更新を認めないというようなことにしているところもございます。
　したがって、この点はなかなか一律に引き合いに出すことはできないわけでございますが、確かに一部の経済学者の中には、今、先生のおっしゃいましたような御意見があることはよく存じておるつもりでございますし、伺ったこともございます。ただし、これにつきましては、私は幾つかにやはり分けて考えなければいけない問題があろうかと思います。
　一つは、これは何といっても借地あるいは借家関係が、繰り返しのようで恐縮でございますけれども多様化しておりまして、したがって一方においては、つまり借地人、借家人が非常に強いといったような場合につきましては、いわば合理的な合意ができる、取引をして合意ができるわけでありますので、その限りでは、ある意味で借地・借家法の規制という言葉を仮に使わせていただきますと、緩和してもいいという場合はあり得るかと思います。しかしながら、数はちょっとわかりませんけれども、相当多数を占めております居住用の建物を建てるための借地という場合につきましては、どうもそうはならないのではないかという感じがしているわけでございます。そこで苦心の策、ある部分は緩和してもいいし、ある部分は緩和するのは必ずしも適当ではなかろうということを考えましてこのようなメニュー方式というものがとられていると私は理解しております。
　それから第二に、全面的に緩和したらいい、やめてしまったらいいという御意見も大分聞くわけですが、これはやはり必ずしも適当ではないと思います。というのは、そのようになりますと今度はいわば弱い方の借地人、借家人の方にしわが寄ってしまうおそれがあるわけでございます。そういう意味では規制をやめるということはとても考えられないということになります。また、大幅に緩和ということの意味も問題でございますけれども、そう大幅な緩和ということはできないのであって、いわばある部分について、つまり、かなり要件を絞った上で十分に、何と申しますか、借地人、借家人が強いという場合に関してのみある種の自由化をするということが適当であろうというふうに考えております。
　経済学の先生なんかがおっしゃいますことは、例えば借地でも自由にしておいたらいいじゃないか、そうすればどんどん貸し地が出てくるというふうにおっしゃるわけですが、この点は必ずしもそうは、出てくることは出てくるかもしれません。そして、例えば三年なり五年なりの借地というものをしようということを言ってくるかもしれません。これは今度は逆に借地人側の立場に立ちますと、せっかく家を建てて三年、五年しかもたないようなものを建てるということは無意味なことでありますし、非常に生活が不安定になりますから、もしも合理的な借地人であるならばそのようなものを借りようという者は出てこないはずでございます。したがって意味がなくなる。
　他方、もしも借地人の方がそういうことを気がつかないで、まあ日本の場合にはそういう人も少なくないかと思いますけれども、何となくそれでとにかく借りられるのだからいいやということで借りてしまったといたします。そこで、例えば三年なり五年なりたったところで約束によって借地が終了するといって明け渡しを請求されたといたしますとどういうことになるかということですが、これは裁判所に参りますと、大正十年の借地法、借家法ができます前に随分あったことでございますけれども、三年、五年の借地あるいは期間の定めのない借地といったようなものにつきましては、これは当事者と申しましても、地主の方はそういう意図があったのでしょうけれども、借地人の方にはそういうことをするいわば合理的な意思がなかったのだ、つまり冷静に判断してしたものではないのであって、そのような条項というものは例文であるとして無効にしたものがかなりございます。これは下級審でございますけれども、あります。そのようなことになりますと、これはまた非常な混乱を生むということになるわけでありまして、一体どの契約が合理的な考量、つまり借地人の十分な判断能力のもとになされたものであるかどうかというこの判断を裁判所がしなくてはならなくなるわけでありますから、非常に錯綜した関係になります。
　そこで、そのようにほっておいてしまうということは、やはり国家としてはとるべきではないのじゃないかというふうに思われますので、今回定期借地権を幾つかつくりましたけれども、これもやはり全く自由にしておくというのでなくて、ある種の合理的なメニューというものをつくりましてそれを選びなさいという形でやっております。これは居住あるいはそのほか広く営業でもよろしいわけですが、そういうものの安定を図るべき使命を持っております国家としてはそのようになすべきではなかろうかというふうに考えております。
○野村五男君　正当事由の改正について、現行法のもとにおける実務の扱いは基本的には法案第六条、第二十八条に示されたものと同様であると考えてよいか。土地の利用状況や建物の現況を含めることについて批判があるが、どうお考えになるかお伺いいたします。
○公述人（星野英一君）　お答え申し上げます。
　私も正当事由、この第六条あるいは第二十八条でございますが、現行法における判例はこのようになっていると思います。というより、むしろこれは判例を整理したのがこの六条ないし二十八条だというふうに私どもは理解しております。
　先ほどもちょっとお話がございましたけれども、まず第一次的に土地の使用の必要性というものを比較考量することは、これはもう動いておりません。もちろん、これは裁判所によりましては若干違ったものも個々に出てくることが全くないとは申せませんけれども、一般的な考え方としては両当事者の土地使用の必要性を比較考量する。そして、その他の種々の事情、その事情の中には、もう既に先ほど申し上げましたが、昭和三十五年のころから住宅難の緩和ということを申しまして、これは借家でございますが、正当の事由を幾らか広く認めるという傾向になっております。これはある程度当然と言ってもよろしいことかと思いますが、そういう意味でそのような社会的な事情というものを考慮することもまたこれは判例のとってきた立場であり、学説もまたこれに基本的には賛同しているわけであります。
　ただいまお話しの具体的な土地の利用状況とか建物の現況でございますが、この点も実は下級審の判決ではほとんどこのように言っております。そして、この点につきましてもほぼ学者の中の大方の合意があろうと思われますので、裁判所に参りました場合にはほとんど問題はなかろうかと思います。
　ただ問題は、先ほどもちょっと田崎公述人からお話がありましたように、世の中でいわば今回の改正についての誤った宣伝を、宣伝なのか誤解なのかその点はわかりませんがいたしまして、今回は地主、家主の権利が強くなったのだからおまえは出ていけというようなこと重言うということがあるやに承っておりますけれども、これは非常に誤解でございまして、立法当局者はもちろんのこと、弁護士さんにしてもあるいはジャーナリストの方々も大いにその点は一般の素人の方々を啓蒙していただきたいというふうに考えております。ぜひお願いしたいところでございます。
○野村五男君　それでは、もう一点ほどお伺いいたします。
　委員の間には、法律はわかりにくく、依然片仮名文語体の法律も数多く残されているが、早くどうにかならないかとの意見が強い。どうお考えになられますか。
○公述人（星野英一君）　お答え申し上げます。
　確かにおっしゃるとおりの面がございまして、したがいまして、これは先ほど申し上げませんでしたが、今回の借地法、借家法の改正が平仮名口語体にしたということ自身、やはり一つの重要な意義を持っている。内容につきましてはいろいろ御意見もございましょうけれども、そのこと自身は十分に評価していただいてよろしいのではなかろうかと考えております。
　なお、そのほかの法律に関しましては、これは新聞などにも報道されておりますように、国民の基本に関します民法その他幾つかの法律に関しまして現代語化するという研究が始められております。実は、私も新聞などに報道されておりましたような形でその研究会の一員として今検討を進めているところでございますけれども、これもぜひ早急に実現したいと思っております。もっとも、この場合も内容に触れるということになりますとなかなかそれだけでも大変なものでございますので、民法などの場合には内容には触れない。ただ、現在ないようなものが民法にはございますので、そういうものは落とさなくてはならなくなるかと思いますが、そうなりますと、これはやはり実質的に民法の改正ということになりますのでやや厄介な問題がございますけれども、しかし内容に可能な限り触れないで、そして平仮名でわかりやすい口語体のものにしていきたい、あるいはいろいろなテクニカルタームなども可能な限り改めていきたいといったようなふうに考えておりますので、その点はお話のとおりでございます。
○野村五男君　それでは、田崎先生にお伺いいたします。きょうは午前中お二人の公述人からお伺いし、またお伺いするわけでございますが、時間の都合で最後に一点だけお伺いさせていただきます。
　地代・家賃をめぐるトラブルは借地・借家関係をめぐるトラブルの中でも筆頭に挙げられております用地代・家賃をめぐるトラブルを解決するには裁判所以外の機関による解決が望ましいとの考え方があるようでありますがどうか、お伺いいたします。
○公述人（田崎信幸君）　私も地代・家賃に関する紛争を迅速かつコストを安く解決できれば望ましいということはそのとおりでありますが、問題は、先ほど申しましたように、現在の地代・家賃のトラブル、紛争をめぐる両当事者間のギャップが余りにも広過ぎて、両者のコンセンサスを得るということが非常に困難である、そこに致命的な問題があるのです。
　先ほど鑑定事例も幾らか紹介しましたが、スライド法とか比準賃料等によりますと、例えば五万円ぐらいとしますと、利回りで計算しますと十倍以上になる。貸し主側は底地利回り法を主張し、借り主側はそれではとてもやっていけないのでスライド法で勘弁してくれと、これだけ極端な分け隔たりがございますので、結局のところ貸し主としても借り主が維持できなければ契約を継続できないのですから、判例等におきましては総合的に判断をしてかなり利回りを下回るところで解決されているのが実情であります。したがって、解決の手続とか方法を見るについても、このような本当の原町が地価急騰等がもたらしました双方の大変なギャップに根本的な原因があるという点を基礎に置いて考察すべきであると考える次第です。
○北村哲男君　日本社会党の北村でございますが、まず星野公述人の方にお伺いしたいと思います。
　先ほど田崎公述人から、正当事由を細分化して規定したということについての疑問が呈されました。特に実務においては、土地を使用する事情という主たるもの、それから従たるものとしての借地に関する従前の経過とか土地の利用状況とかあるいは明け渡しの条件として金銭を渡すということ、これは従たるもの。しかし、実際は一緒になるのではないかというふうな疑問が呈されましたけれども、この点について星野公述人はどのようにお考えでしょうか。
○公述人（星野英一君）　お答え申し上げます。
　実際はと申しますか、改正案の六条でございますが、これは正当の事由ということが一つの要件でございまして、あとの今お話しのファクター、主たるファクター、従たるファクターというのは、これは考慮すべき要素ということになっております。そういう意味では正当の自由ということだけが一つ要件になっておりますが、この正当事由というのは、先ほども田崎公述人からお話がございましたように、両当事者の事情を比較考量し、あるいはそのほかあらゆる事情、その中には場合によっては社会的な住宅事情あるいは周辺の事情といったようなものも考慮するというのは、これは最高裁判所の判決も言っているところでございますので、その辺の事情をいわば整理してはっきり書いたというのがこの六条の案でございます。これは私が漏れ承っているところでは、裁判所などにもやはりある程度はこういうふうに書いてもらった方がやりやすいということを言っておられる向きが少なくないというふうに伺っております。たしか裁判所の方の意見にもそれが出ていたかと思います。
　これで余り裁判所に行けば問題ないと私は思いますが、ただ問題は恐らく裁判所に行く前のところではないかと思います。特に、先ほどお話がございました金銭のところで、金銭を出せばそれで済むのだというような言い方がなされるというおそれがあるということですが、これはあくまでおそれでございまして、やはりこの点は借地人、借家人の方々も十分に本条の趣旨というものを御理解いただいて、言うなれば弁護士さんに相談するなり頑張っていただければそれで済むことだろうというふうに考えております。
　なお、ちなみに、ちょっと戻りますけれども、私が少なくとも地方裁判所あたりの判決を相当数調べた限りでは、貸し主の方に自己使用の必要性がないのに、ほかの事情だけで、あるいは特に金銭を払うということだけで正当事由ありとした判決は、私が本を書きましたのは昭和四十三年ぐらいでございますけれども、恐らく、そのころにはほとんど皆無ではなかったかと思います。それからその後の判例も若干フォローしておりますが、皆無とは言えないかもしれませんけれども、ほとんど皆無に近いと言っていいのではないか。したがいまして、これもよく新聞に報道されておりますように、これは借家でございますけれども、何億出すと言っても明け渡しを認めなかったというような判決もございます。もちろん、その何億を、まあ十億ぐらいでございましたか、出すことによって明け渡しを認めたものもございますので、その辺裁判所は非常に苦労しているとは思いますけれども、しかし基本線としてはやはり自己使用の必要性の比較考量ということが中心になるということは間違いがないというふうに考えております。
○北村哲男君　ただいまの金銭、財産上の給付ということについてですが、これは公述人はごらんになったかどうかわかりませんが、先回衆議院の方で加藤一郎さんがお出になりまして、金銭のと
ころについてこういうことを言っておられるんです。
　正当事由があって土地を返すというような場合
　に、今まではゼロか一〇〇かの解決で、返すか
　続けるかどっちかになってしまって、そこがや
　はり硬直化している。そこで、返す場合でもあ
　る程度の金銭を払うべきではないか、それか
　ら、続ける場合でも今度は続ける方で若干のも
　のを払うべきではないか、これは今までもござ
　いますけれども、そういうことで金銭的な調整
　をそこで図って、ゼロと一〇〇の間で中間的な
　解決が図れるようにしようということでこうい
う規定をつくったというふうに言っておられるんです。
　六条を見ますと、払うのは貸し主が払うというふうに規定してあるんですが、借りる方でも払うべきだということがこういう議論の中であったのだろうかと思って私ども見てびくっとしたんですけれども、そういうことについてはどのようなお考えでしょうか。実際この条文を見るときに、反対の方、借りている方もお金を払って続けさせてくれということまでもこの条文から読んでいくべきなのか、あるいはそういうことが経過の中であったということなのか。その点についてはどのように、御存じかどうかわかりませんが、そういうことを加藤公述人が言われましたので、御一緒にその研究をしてこられたお立場からお考えをお伺いいたしたいと思います。
○公述人（星野英一君）　お答え申し上げます。
　実は、私の先輩でございますので少し申しわけないのですが、ただいまお話しの加藤一郎公述人の御発言、今拝見しておりますけれども、今まではゼロか一〇〇かの解決で硬直化しているというのは、ちょっとこれはやや不正確ではないかと私は理解しております。今まで、既に、ちょっと先ほど申し上げましたように、いわば正当事由を補完するといいますか、つまり自己使用の必要性、そのほかの事情プラス金銭の給付といったような補完事由としての金銭の給付をさせて明け渡しを認めるというケースは非常に多くあったわけでございますので、少なくとも判例におきまして決してゼロか一〇〇ではなかったわけでございます。この第六条に関する限りはそれをいわば明文化したということだけでございまして、その点では余り問題はないように思っております。
　それからまた、現実に裁判に行かない例におきましても、これはやはり立ち退き料、明け渡し料などと申しまして貸し主の方が相当のお金を払って出ていってもらうというケースが大体通常でございます。特に借家の場合には明らかにそれがございます。むしろ借家人の一般通念として立ち退き料が取れるのだということが余りにも強くなって、今度は逆に家主の方が困っているという例すら聞かないこともないような状況かと思います。
　それからもう一つ、第二番目にお話しになりました、今度は期間が満了いたしましたときに借地人なり借家人の方からお金を払って継続してもらうということでございますが、これは六条等々においてそのことを予想しているというものではないというふうに私は理解しております。ただ、現実にはそれが行われているということでございまして、これは何と申しますか、法律論というよりは一種の経済的な問題として理解できないこともないわけでございます。
　それはどういうことかと申しますと、権利金などとの関係がございまして、地主、家主といたしましては権利金を最初に仮に取って貸したといたしましても、権利金というものが一体いかなる性格がということは実は不動産鑑定士さんのお話などを聞いてもよくわからないのですけれども、これが一定期間の賃料の前払いだという例を仮にとってみますと、そういたしますと例えば三十年間の賃料の前払いだったといたしますと、それが過ぎましてあと二十年というようなことになったときに、では、あとまた二十年間の賃料の前払いをもう少ししなくてはならないのじゃないかという問題も出てこようかと思います。ただし、この場合も、先ほどもちょっとお話がございましたように、地価の高騰に見合ってそれに利回りを掛けるというわけには到底いかない。そんなものは払えるはずはございませんので、そこのところはそのようにはならない。
　これは地代増減の問題になるかと思いますけれども、前に案に出ておりましたときには、経済的な状況としても、賃金の上昇とかそれから物価の上昇といったようなものも書いておりましたが、その辺は経済的な状況ということに全部含まれるということで落としたわけでありますけれども、賃金にスライドするのは、これは比較的問題はございません。払う方としては問題がない。しかし、賃金よりも物価の上昇率が高い場合を仮に考えてみますと、これもある程度はやむを得ないかもしれない。というのは、貸し主なども非常に零細な貸し主がございますので、地代・家賃で生活しているという人もありますから、そういたしますと、貸し主が生きていくためにも物価にスライドするということは考えられるかもしれません。問題は、地価の上昇分をどうするかということでございますけれども、これは私の考えでは地価の上昇分というものを直ちに地代・家賃に反映させることは適当ではないと考えております。
　というのは、これは例えばお金を貸した場合、金銭消費貸借を考えてみますと、元本が全然動かないわけでございます。ところが、土地などの場合には、いわば元本に当たるものの価値、価格が上がってしまうと、それをもとにして平均利子率を掛けるというのはちょとある意味ではいかにもお金と余りにも違い過ぎるという問題がございます。しかし、今度は逆に地主、家主側に立ってまいりますと、今貸したならばそのくらいの地代が取れたのに前に貸したために非常に安いのでこれはかなわぬということになり、そしてそれが実は期間満了等の場合には正当事由がありますためになかなか明け渡し請求ができないということで、何かと相手方、つまり借地人、借家人の債務不履行にかこつけて明け渡しを迫るという例があるわけでございまして、ますますその争いが陰湿化してまいります。
　そういう点から申しまして、これは地主、家主側のジェラシーではありますけれども、その気持ちも全くわからないわけではないので、そこのところはやや日本的に幾らか考えて、そちらの方は地価高騰分も幾らかは色を付けましょうというようなあたりにおさまるのだろう、そのように私は考えております。
○北村哲男君　あと一、二点簡単にお答え願いたいんですが、一つは、借地権の物権化について検討はされたけれども否定されてきたということを言われました。それから、現在登記請求権については否定されておりまして、特に今度十条では明認方法という、ちょっと旧式というか古小形の方式をとっておるんですけれども、一つは、物権化ということについて否定されてきたということについての先生のお考えと、それから登記請求権についてはどのようにお考えなのか、認めるべきか、あるいはこれはもう否定していくべきなのか、その点について簡単に御説明を願いたいと存じます。
○公述人（星野英一君）　お答え申し上げます。
　実は、借地権の物権化ということでございますけれども、これも何段階かに分けてお答えしなければならないのですが、一つは、借地権の物権化という言葉自身ややあいまいな言葉でございまして、例えばヨーロッパ大陸系の国ではみんな賃借権は債権に入っております。その中でも例えばフランスなどを見てまいりますと、賃借権の譲渡はできるということで可能性があるわけでございます。六百十二条のような規定はございません。しかしただ、譲渡は自由だけれども、譲渡禁止の特約をつけられるということになっておりますので、譲渡性が必ずしも物権か債権かの基準にはならないというようなこともございます。
　それから、そこで一体何が物権、つまり賃借権の場合に一体どういうものが物権でありどういうものが債権であるかということはなかなか簡単には言えないので、私どもといたしましては、個々
の問題、例えば今の譲渡性の問題とか、あるいは特に外国などでは目的物が売られました場合の新所有者に対する対抗力の問題がございまして、対抗力がある場合に物権であるというようなことを言っているものもあります。したがいまして、外国では、ドイツ、フランスなどでは賃貸借が債権のところに置いてありますけれども、賃借権物権論というものが常に少数説ながら説かれ続けてきたというようなこともございまして、余り物権であるからこうだ、債権であるからこうなるというふうなことにいたしませんで、個々の問題について妥当な解決をした方がいいだろうというのが私たちの基本的な考え方かと思います。
　それで、物権化が否定されたということでございますけれども、この点もそういう意味ではかなりニュアンスのある点でございまして、仮に物権化ということを民法で申しますと、旧民法のボアソナードの例を申しますと、ボアソナードの旧民法では賃借権は物権となっておりました。それが現行民法にいたしますときに債権にされたわけでございますけれども、ではその物権ということはどういう意味がということをボアソナードはほぼ三つに分けて言っております。
　一つは、目的物の新所有者に対する対抗力の問題でございまして、新所有者に対抗できる、まさに物権というのは第三者に対して主張できるということが物権でございますから、そこで対抗力があることが物権の一つの標識である、こういうふうに申しております。この点は、実は我が国では既に建物保護法とか借家法で非常に簡便な方法での対抗力の具備が認められておりますし、そもそも民法の中で六百五条、後にお答え申し上げますけれども、六百五条で一定の方法で対抗力を備えることが認められておりますので、その限りでは物権に近づいたということになります。
　次に、譲渡性でございますが、この点は我が民法は六百十二条でありまして、原則はございませんけれども、借家の場合に譲渡性を認めるという意見は営業用の建物の場合を除きましては余りないかと思いますが、借地に関しては認めた方がいいという意見が強くございまして、これは実は昭和四十一年の改正のときに実際は裁判所の手続をとれば譲渡してもらえるということになりました。現行の九条ノ二とか三といったようなものでございます。審判を見ておりましてもほとんどの場合に譲渡が認められておりますので、したがってその限りでボアソナードの言う物権性も相当程度にこの限りでは認められてきたということになります。
　第三番目にボアソナードの言っておりますのは、賃借権に対して抵当権を設定できるということでございます。この点に関しまして実は私どもも検討いたしまして、当初の間はそれが入っておったわけでございますけれども、非常に難しい問題がございます。借地の場合に賃借権に設定した抵当権、それから今度は建物にも抵当権をつけることがございまして、その両者の関係をどうするかとか非常に難しい問題が起こってまいりますものですから、これはもう少し広く民法一般の問題として考えまして今後の検討事項にしようということで、いわばとってある問題でございます。仮にそれが認められてまいりますと、もはやこれはボアソナードの意味における物権化がもうほとんど完成してしまうということになります。したがって、実は昭和三十五年に物権ということをいきなり言ってしまったものですから、そこで抵抗がございましたわけなんですが、実質的な個々の点について申しますと、既に物権化は相当認められているということになろうかと思います。したがって、私は物権化が三十五年でいわば建前として否定されているけれども、実質的には着々として進行しているというふうに考えております。
　それから次に、登記請求権の問題でございますが、実は私自身個人的には登記請求権を現行法六百五条の解釈論においても認めていいと考えております。ただし、これは大正十年の大審院の判決がございまして、これは債権である、賃借権は債権であるから物権と違って登記請求権はないのだという判決が出まして、学者も何かその当時余りこの問題を意識しておりませんでしたのでしょうか、異議なくそれをみんな認めてしまいましたものですから、私の考え方が少数説というか、最初にそういうことを言ったのは私ぐらいじゃないかと思うのです。その後若干の同調者を見出すに至りましたけれども。
　したがって、今でも解釈論としてはそれを申したいと思っておりますけれども、いずれにしても、立法をいたします際にこの点も議論をいたしましたが、この点も特に三十五年の際に物権にして登記請求権を認めるということに対する、具体的には登記請求権に対する抵抗であったものですから、そんなところで今回のせっかくの改正というものをむだにしては仕方があるまいということで、しかもこの点は現在、建物保護法あるいは新法によりましても対抗力は非常に簡便に認められるようになっておりますし、それから先ほどお話しのように、これも現行の建物保護法により進んでいる点でございますけれども、一種の明認方法によります対抗力を認めておりますので、その限りでは登記請求権を正面から認めなくても実質的には問題はないというふうに考えております。
○北村哲男君　どうもありがとうございました。
　田崎公述人にお伺いしますが、一つは、新法は旧法には影響がないという形になっておりますけれども、しかし、現実には新法をつくることによって現在の借地・借家関係に大きな影響を及ぼすというふうに言われております。そこで、大きい意味ではそういうことなんですが、特に新しい今回の目玉的な規定でをある三つの種類の定期借地権がございますね。この新設が現状の借地・借家関係に及ぼす影響というのはどのように考えておられますでしょうか。
○公述人（田崎信幸君）　先ほど地代に関して申しましたように、現在新たに借地に出して対価を得るという意味ではもう本当に地価の〇・何％ぐらいしか取れないというような状態において、もうほとんど新法以降におきましても私はそれほど普通借地権は出てこない、強いて言えば先ほど言われている三種類の定期借地権については幾らか需要があると考えております。ただ当事者、とりわけ地主から見ますと、いわゆる期限が定まっていて更新がないメニューと更新がある普通借地権が両方目の前にあらわれたときに、やはりこれはすべての貸し主として見れば普通借地権ではなくて定期借地権を選ぶという傾向になるだろうと思うのです。
　問題は、それが新規の設定だけであればよろしいのですが、私は既存の借地関係の地主層に対してもそのような大きな心理的な影響を持ってあろうと思うのです。ただでさえ既存のものについて、とにかくあなた方の根拠法、借地法はもう廃止になったのだということのもたらすインパクトというのは相当あると思うのです。そういった意味において、普通借地権から定期借地権への転換あるいは期間の通算といったことは、要綱試案の段階では検討され後に削除されておりますけれども、類型がかなり違いますから、先ほど述べたように、不当にだまされたり圧力を加えてずるずると変えられるということはさほどないかもしれません。
　しかしながら、当事者にとって有利不利ということは極めてこれは多様でございまして、例えば普通借地権、既存のものについて更新料等例えば一千万円請求されたとする場合に、それは払えないという場合に、それではお金は払わなくていいけれども、そのかわりこの際例えば事業用の定期借地権に切りかえてくれないか、あるいは地代をもう少しまけてやるかわりにこの際話し合って切りかえたらどうだというふうなアプローチが多数なされる可能性はある。その場合に、不当な圧迫等によるものは裁判所に持ってくればいいとは言われるのですけれども、私はやはり現場の力関係等を見ますと、必ずしもそのように借り主側が合理的に打算的な計算をして判断できるばかりとは考えられない。その点に不安を感じておるという点はございます。
○北村哲男君　田崎公述人は立法形式について多くを語られました。なるほどというふうに私も考えるんですけれども、となると、全然反対というならまた話は違うんですが、もし形式が今の形式で附則に書いただけだと国民の皆さんにわかりにくい。しかも、前のものは廃止する。もうなくなってしまう。六法全書に載るかどうかは別にしまして既にない。これでは権利保護に欠けるではないか。しかも、何十年も先までというふうに言われましたけれども、そうすると、よりよい形というのはどういう形のことをお考えでしょうか。
○公述人（田崎信幸君）　私は、とにかくこれだけ数千万に上る国民の、しかも生活、営業の根拠法でございますから、この権利を何ら手をつけずにこれまでどおり引き続き保護していくのだということであればやはり現行法の規定は存続させるべきであると考えます。
　その上で、例えば定期借地権等あるいは期間の定めのない借家権等新種のものは、これは既存のものと全く原理を異にするわけでございますから、それは例えば特別立法という形式で、いわば借地・借家そのものが民法から見れば特別法でありますけれども、居住に関しては基本法でございますから、特別法という決め方もあるだろう。その方がお互いに合意によって切りかえられるとか、あるいは不当に圧力を加えられて転換させられてしまう、そういう紛らわしいこともなくなるし、お互い違いがすっきりしていいのではないか。これはほかのいろんな法の領域では多々あることでございますので、そういうことも私は検討してほしかったというふうに思っております。
○北村哲男君　ちょっと別の質問なんですが、借地借家法案の三条並びに四条の期間の問題なんですけれども、三条で堅固の建物及びそれ以外の建物を一緒にして三十年というふうにしましたですね。それから四条では、更新の場合は十年、しかし衆議院において、最初の更新のときの場合は二十年とする、それより先は十年とするというふうに変えられた。この考え方について公述人はどのような御意見をお持ちなのか、その点について伺いたいと存じます。
○公述人（田崎信幸君）　堅固、非堅固の区別をなくして三十年に一本化されたことについては、確かにある程度の合理性はあるだろうと考えます。確かに、現行法におきましては木造では二十年、鉄筋等では三十年、そういったものが一般的でありますから、その意味では、三十年にそろえられたという意味では、従来の木造建築等から見れば、星野公述人が言われたように、前進であるかもしれません。
　ただ、実際に私ども現場と申しますかその建物等を見る場合に、とりわけ都市部のいわゆる防火地域等ではもうほとんどが鉄筋建物で、その存続期間は物理的には三十年をはるかに超えるわけですね。税法上の償却というのはもっと長い期間が定められております。そういった意味で、確かに第一回目の二十年あるいはその次の十年といってもそこで打ち切りではなくて、貸し主側に更新拒絶のチャンスを与えるということでありますから、それでいいのではないかという見方があるかもしれませんが、先ほど述べましたように、貸し主側から見れば一回でも更新料等の例えば財産的な給付を求めるとか、あるいは何らかの形で解約を求めるという機会が更新二回目以降回数がふえるということは、やはり権利の保護としては弱いのではないかと考えます。
○北村哲男君　第六条の異議を述べる場合の正当事由についても大きく問題になっておりますが、従来の法律では貸し主側だけの土地の自己使用その他正当な事由という規定がございましたね。今度は貸し主側も借り主側も両方規定してあるという法文、法形式であります。両者のバランスを図るんだという考え方もあるかと思いますけれども、こういうふうな形式の変更についての御意見はどのようにお持ちですか。
○公述人（田崎信幸君）　確かに、現在でも貸し主の自己使用という規定がございますけれども、判例では貸し主、借り主双方の必要とする事情の利害得失等を判断されていることはそのとおりだと思うのです。しかしながら、貸し主のみずから使用するというそのみずからという自己使用の要件がやはり一つの大きな判断基準と申しますか、枠組みになっているということは間違いないことでありまして、例えば貸し主側がみずから使用する必要は全くない、しかし貸しビルをつくって収益を上げたいとかテナントを入れたいという場合を見ますならば、やはりその違いというものばないとは言えないだろう。そういった意味で、従来の正当事由の判断基準の枠組みを変更することにつながるのではないかと考えます。
○中野鉄造君　まず、星野先生に伺いたいんですが、先ほど星野先生からお話がありましたように、先生は六十年以来法制審の財産法小委員会のメンバーとしてあるいは小委員長という立場で本法案の作成に大変御尽力くださったということを聞いておりまして、心から敬意を表します。
　そこで私は、まず先生のそうした立場にあられたというところから、本法案の既存の借地・借家関係の適用という課題についてお尋ねいたしますが、この課題につきまして法制審議会の答申段階においては、普通借地権の更新後の法律関係に関する規定については既存の借地権には適用しないことを原則とする、仮に適用する場合にも改正施行後二回目以降の更新から適用させるなど一定の期間を置くこととする、こういうようになっておりましたが、政府原案においては明確に既存の契約関係には原則として適用しない、こういうふうになりました。この経緯、またこれをどのように評価されますか、そこのところをお尋ねいたします。
○公述人（星野英一君）　お答えいたします。
　最初は、まず一般的な問題でございますけれども、これは既存のものに適用しないということになりますと、いわば借地借家法というものが二つあるような形になります。普通借地権につきましてあるいは借家法につきましてそういうことになります。これは非常に複雑な形になるわけでございまして、余り法律のやり方としては好ましくないのではないかというふうに考えました。また、現にその点はやはりなお今でも私個人としては考えているわけでございます。
　したがいまして、これはちょっと冗談めいてまいりますけれども、このような形で今回の改正案におきましては既存の借地・借家関係はそのままということになりますので、六法全書、私は編さんの衝にも若干当たっておりますけれども、六法全書にこの既存の借地法、借家法等々を載せておかなければならないということになります。現にそのようにするということに先日決まったわけでございますけれども、いたずらに本のページを増すというようなことにもなりかねないわけでありますし、甚だ複雑ではないかというふうに思っております。
　ただし、いきなり、特に十年でございますね、更新後の十年ということになりますと、やや何と申しますか、私はこの十年にしたということ自身について不適当だとは思っておりませんけれども、やはりある程度の移行期間ということも必要でありましょうから、結局三十、そして十、十といったようなあたりのところで切りかえるというのがいいのではないかというのが一つの案でございました。
　しかし、当初からやはり借地権、借家権というものは非常に重要なものであるから、特に借地についてはそういうものであるから、この辺については一種の既得権ということで既存のものには適用しないことがいいという意見が強くございまして、どちらかというと既存のものには適用しないという考え方の方がこれは委員の中では強かったのではないかというふうに理解しております。しかし、両方の意見が相当強くありましたものですから、たしかこれは最終段階では、この辺は非常にデリケートな問題でございますので、むしろ立法当局にお任せしていいのじゃないかということ
になったかと思います。そこから先になりますと私どもの関知することのできない部分になってまいりますので、そのようなことになったかと思います。
　私は、既存のものに適用しないということ自身についても、これも一つの行き方であるというふうには十分思いますので、それが悪いというふうにも考えておりません。ただ、いずれにしても複雑さを増す。いつまでたっても隣の家は旧借地法、自分の家は新借地法、普通借地権というのはいかにもおかしいことになるような感じもいたしますので、そういう問題が残るということは確かだろうというふうに思っております。
○中野鉄造君　時間がございませんので結論だけお尋ねいたしますが、今回のこの借地借家法というのは貸し主と借り主の権利関係を規律する法律であるというように理解しておりますけれども、しかしこの法律の結果、今度は我が国の土地住宅政策にも大きな影響も及ぼしてくる、こういうことはこれは否定できません。
　そこで、土地住宅政策並びに都市政策を推進することと、今申しました貸し主、借り主の地位と権利を守るということは非常に二律背反的にとらえられがちでございます。これはもうどっちの方も優劣つけがたい大事な課題でございますけれども、今回の法制審ではこうした課題がどういうように論議されたのか、その辺もお尋ねしたいと思います。
○公述人（星野英一君）　その点は、この改正を問題にいたし始める機縁となった問題でございますので、当初はいろいろと議論がされましたし、それからこれは実は昭和三十五年のときにはむしろその色彩が強かったのですが、少しこの話になりますと、土地政策、住宅政策というものを思い切って借地法、借家法に盛り込んでしまった方がいいという考えが当時は実はございました。しかし、今回の改正の過程では、そういうことを考える向きも相当あったわけでございますけれども、しかしどうもこれはやはり基本的には無理ではないかというか、そういうことが一つ大きかったわけでございます。
　というのは、今日のように特に借地問題が非常に大きくなり、先ほど来お話しになっております地代・家賃の値上げが問題になりますのは、結局地価の高騰ということが大きいわけでございます。地価の高騰が始まります昭和三十五年までは借地というものは相当あったわけでございますし、もちろん戦前にはございました。つまり、地価が高騰しない場合には普通借地権というのは十分に出てまいるわけでございます。それからまた、現在でも幾つかの実態調査によりますと、例えば長野県飯田市とか北陸あるいは東北地方あたりには普通借地権というものの設定が現在のままでかなり出ているという調査がございます。したがって、そういった地価の高騰がなければ問題はないということでございます。
　地価高騰に対してどうするかということで今お話しになりましたいろいろな矛盾が出てくると思いますが、どうもその問題を我々は解決することはできませんし、どうにもなりませんということが一つございます。むしろこの点は先生方にひとつぜひよろしくお願いしたいところでありますけれども、私どもは、借地法として考えられます土地政策あるいは住宅政策といたしましては、やはり両当事者の権利義務関係というものをバランスよく考えるということによって、いわば間接的にそのようなものに奉仕するということではないだろうかというふうに考えている次第でございます。
○橋本敦君　私は、時間が短いものですから、両公述人の先生にお伺いしたいとは思いましたが、田崎先生に絞って御意見を聞かせていただくことにいたします。
　一つは、二十日に法務大臣が異例の談話を出されました。審議中の法案に対して大臣が談話を出されるということはまことに異例なことなんですが、その内容というのは、その談話に基づいて言いますと、現在ある借地・借家関係には新法の契約の更新及び更新後の法律関係に関する規定を一切適用しないことを法律自体が明らかにしており、現在ある借地・借家関係が新法になっても従前と変わらない扱いを受けるようにしている。したがって、現在の土地建物を借りている方は今回の改正によって不利益を受けるのではないかとの不安を抱かれることは全くない、こうおっしゃっているわけですね。その出された意図はともかくとして、本当に今回の改正によって不利益を受けることは一切ないということが言えるのかどうかということを国会で論議をし審議をしているその中で、大臣が国会外で一切心配ないということをおっしゃるということは、私は国会の審議権との関係から見て問題がある談話だと言わざるを得ないと思います。
　それはまあ私の見解ですが、先生の見解として、大臣がこんなふうにおっしゃっているとおり受け取れるのか、それともやっぱりいろいろ不安があるという、そういう不安を多くの借家人、借地人の方がお待ちになるのもこの法案に則して言えばそれなりに合理的な理由がないわけじゃないとお考えなのか、この点まずお伺いしたいと思うわけであります。
　それから第二番目の問題といたしまして、現在の借地・借家人の皆さんにとって何が一番大きな問題であり、また不安なのであろうかということを実務の経験から先生は特に御理解になっていると思いますが、東京借地借家人組合連合会が東京二十三区で調査をした調査報告がございますが、一番困ったことは何かという問いに対して、借地について一番多かったのはやっぱり更新拒絶の問題約四〇％、借家二戸建てについても明け渡し立ち退きを迫られているのが困るというのが四〇・六％、それから借家共同住宅でも明け渡し立ち退きが一番多くて三五・八％になっております。それから二番目は、借地にしても借家にしても賃料の値上げ、これが困るというのがかなりパーセントの高い数字で出ているわけですね。
　だから、基本的に今の社会状況の中で借地人、借家人が迫られている一番の困った課題は明け渡しであり、それから賃料の改定、この二つの問題ですね。この二つの問題についてこの借地・借家法改正はどうか、こうなりますと賃料改定については既存の契約にも文句なしに新法の適用がされていくということですから、今までと変わりはないとはもう言えなくなってくる。しかも、その二つの不安に対して先生のお考えによれば、一つは正当事由の問題で新しい要素を書き加えることによってそれがひとり歩きをする、あるいは財産給付を引きかえにするということで明け渡しをどんどん容易にしていくという心配があるという御指摘があった。では賃料の問題についてはどうかというと、調停制度そのものは否定はしないけれども、現在の物すごい土地価格がそのまま借家人にはね返って負担を超えた賃料の押しつけとなるということになれば、これは大変だということの話があった。
　私は、まさにこの二つの現在の借地・借家人の皆さんが抱えている一番の大きな困難な問題について、この新法は権利をしっかり守るどころか新たな重大な困難をもたらすことになるという心配をしているんですが、そこらあたりについて第二点目としてはお話を伺いたいと思うわけであります。
　それから第三点としては……
○委員長（鶴岡洋君）　橋本君にお願いします。簡単にお願いいたします。
○橋本敦君　わかりました。
　不動産鑑定の乱用ということがこれからの調停あるいはその賃料改定問題で進むのではないかという心配をしておりますが、その点はいかがでしょうか。
　以上です。
○公述人（田崎信幸君）　第一点についてお答えいたします。
　私も、法務大臣がたびたび繰り返されましたように、今回の新法案は従来の借地・借家法の社会
法としての借地・借家権の保護の精神はいささかも変わることなく、かつ既存の権利関係については一切適用しないという言葉を本当に実効性あるものにしていただきたいと考えております。しかしながら、先ほど述べましたように、子細に今回の両法案の規定、新旧両法の経過規定、立法形式といったものが、とりわけ借地・借家関係の第一線と申しますか、現場でどのように変容を来ずであろうかという点を基軸に置いてみますならば、やはり先ほど来述べましたように、全く既存のものに影響を及ぼさないところか極めて大きな弊害を及ぼすおそれがあると言わざるを得ないのです。
　賃料につきましては、もうこれは明文ではっきりと新法施行後に申し立てられたものについては実態的にも手続的にも新法を適用されることが明記されておりますから、これはもう問題の余地がありません。また、存続期間につきまして、最も大事な更新拒絶正当事由につきましても、確かに規定上は「なお従前の例による。」という附則六条がございますが、これもたびたび政府委員等から御説明になっておりますように、結果的には新旧同一の適用の結果となるであろうということから見れば、新法に示された新たな正当事由の基準が動き出すということは否定できないと思うのです。
　以上の二点によりまして、私は、法務大臣のお言葉をそのまま借地人、借家人の方々が受けとめて安心できないと言われているのは全く根拠のないことではなくて、この規定のあり方から見て極めて事実に即したやむ孝得ない心配であろうと考えております。
　次に、第二点でございますが、私も冒頭に、借地・借家関係で最も大事なことは、長期的に権利関係の存続が保障されることと適正な負担能力を超えない経済的負担、その二つが伴わなければだめだということを申しました。しかしながら、とりわけ都心部におきましては再開発の波に借地人、借家人は現に大いに脅かされており、かつ負担能力をはるかに超える賃料の値上げに責めたてられておるのでございまして、これもまた、私は極めて借地人、借家人の方々が新法施行を前にして大いに不安を感じておられることは根拠があることだと考えております。
　それから第三点の鑑定の問題でございますが、これも個々の鑑定人あるいは鑑定事例を見ますと、いかにして地価のはね返りを賃料に乗せないか、抑止するかということでさまざま努力をしておられるのでございますが、いかんせん、その不動産鑑定基準の根底にある考え方が地価とは切り離し得ない、地価がやはりベースにございますので、ある程度修正をして、例えば差額配分等についてはとらない、もっぱらスライドないし比準賃料を基準にした考えを優先するということで修正されておりますけれども、それでも相当に値上げをもたらすのであります。ですから、乱用というとちょっと語弊がありますが、やはり現在のそういう鑑定制度あるいは鑑定結果に基づく調停案あるいは調停委員の説示というものが極めて大きな意味を持っている現在の調停制度というものを前提にして、民事調停法とりわけ二十四条の三の仲裁的な条項等は判断しなければならないというふうに考えます。
○紀平悌子君　初めに、星野先生、田崎先生に大変いろいろな御意見を承りまして疑問が大分解消されたように思います。ありがとうございます。そして、時間がございませんので星野先生に一点だけお願いをしたいと思っております。
　憲法上でも実生活上も居住権というものは非常に大事な保障さるべきものだと思いますので、借地借家法は生活関連法としてある意味では最重要な課題ではないかというふうに思っております。先ほどから、官民法曹そして学者の皆様方による借地・借家問題についての長年の御研さんの結果の借地借家法であるということは理解いたしますけれども、私の懸念は、場合によっては借地借家法の法の理念と実際の法の適用との間に大きく開きが生じるケースがあるのではないか。特に経済的な弱者とのかかわりでございます。低所得層、お年寄り、母子家庭、そういったところにひずみが及ぶのではないでしょうか。
　午前中の公述人である宮尾先生からは、弱者保護政策、この件に関する問題は他の立法政策によるべきだというふうなお考えも承ったわけですけれども、その点に絞ってひとつお答えをちょうだいしたいと思います。