Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○吉井（光）委員　ありがとうございました。
　じゃ、最後に、日笠先生にお尋ねをしたいのですが、都市計画のあり方、また、線引きの見直しという点でございますが、御承知のように、きょうはいろいろと御意見の開陳の中にもございましたけれども、この土地対策の基本というのは、これは何といいましても土地税制の改革、そして金融政策、そして都市計画の見直し、この三点でして、これが一体化されていることだ、このように土地基本法にもうたっているわけですが、私も全くそのとおりと思います。しかしながら、これは大変な決意と実行がなければできないことでございまして、都市計画一つをとってみましても、今までの企業優先の都市計画であったがゆえに今日のこうした住宅難を引き起こしているわけでございます。
　先ほど先生は、住宅を重視する都市計画、これを非常に主張されていたわけでございますが、私も全く同感でございます。これを国民優先の、生活者優先の都市計画に移行させていく、そのためにはどのような手法というものがまず考えられるのか。また、政府の総合土地対策要綱でも触れているわけでございますが、この線引きというものをどのように見直していけば生活者重視の都市計画と言えるのか、これらの点についてひとつ御意見をお聞かせ願いたいと思います。
○日笠参考人　都市計画の見直しというかその方向についてという御質問だったと思うのでございますが、私は、先ほど五十嵐参考人もおっしゃったかと思うのですけれども、都市というのはやはり一段階では整備できない。おっしゃったような住宅優先の都市計画にしましても、そういう健全な市街地をつくっていくというのが都市計画の主たる目的でございますが、その場合に一段階では無理だということですね。必ず二段階で都市計画というのは整備すべきものだというふうに私は考えております。
　それで、都市計画の中身は非常にいろいろなところがございますし、主として土地の利用計画と施設の整備計画が主たるものでございますが、それを進めていく場合に、やはり一つの都市計画区域というものがありますと、その全体の骨組み、これは道路とか河川とか鉄道とかそういうものがございます。それから、肉づけとしての土地利用計画がございますが、これが一つでございますね。それから、その部分部分を占める地区ごとの整備計画というものがあって初めて健全な市街地が形成されるというふうに考えます。
　それで、私研究者なものですから、諸外国の制度、ヨーロッパ、主としてイギリス、西ドイツとかフランスあるいはアメリカ、この制度と日本の都市計画制度の相違点というものを比較する、そういうようなスタディーをやってきているわけでございますが、公共施設、道路とか鉄道とか公園とか、そういうものの整備についてはシステムとしては余り変わりがないわけでございます。計画が違いますし、予算のっけ方が違う、それによって違いが出ているわけでございますけれども、つくっていく面においてはシステムとしては変わらないように思います。ただ、土地の利用計画、これについては非常な違いがあって、それで彼らの場合には、やはり全体のマスタープランに当たるものがございまして、そこで根幹的な施設の整備はしてしまうわけですけれども、その肉づけの部分が、我が国では用途地域であるとか、おっしゃるような線引きであるとか、これを私は枠組み規制と言っているのですが、線で囲みまして、この中で、こういう条件ならいいけれどもこういうのはいかぬ、こういった規制の仕方をするわけでございますね。それによって土地利用計画を実現していこうというわけですが、これは非常に緩い制度でございまして、その中でいろいろなものが出てくるわけです。
　ところが、最近の、特にヨーロッパでございますけれども、地区レベルの計画というものは戦後非常に厳格なものになってきておりまして、土地の利用計画にしましても、向こうでは線引きというのはないわけでございますね。そして、我が国の市街化調整区域に当たる部分については、具体的な用途によって決めているわけです。例えば、農地であるとか森林であるとかあるいは自然公園であるとかいうふうにして、調整区域というような線引きではないわけでございます。
　それから、今度は市街化区域に当たる部分でございますが、これは一つ一つ地区詳細計画というのをつくりまして、その計画ができて地区施設が入り、そこに基盤が整備された段階で建築を許していく、こういうふうなシステムになっております。したがいまして、ばら建ちのスプロールというものがほとんど抑えられているということ、そのことが地価の高騰と関係があると私は思っているのですけれども、それが抑えられているわけですね。そこのところが非常に違うので、我が国の場合には要するに枠組み規制でございますので、線引きの中でまた用途地域が決まっていて、その中でもばら建ちのスプロールが認められている。そのために非常に異常な期待がございまして、そこで投機的な土地の取引というようなものがばっこするというようなことで、土地の値上がり、実勢よりも非常に高くなっている。
　こういうことをやはり少しずつでも改めていくという方向になりますと、地区詳細計画というのが今必要な場合となっているのです。今度の法律もそうでございますけれども、必要なところでは地区詳細計画ができるけれども、やらないところもたくさんあるわけでございます。そうじゃなくて、将来は、少なくとも新市街地を形成していく部分については必ず地区計画を義務づけていく、それから、既成市街地の中で大きな土地利用転換をする場合には、用途地域だけじゃなくて地区計画を必ずつくって、そこで土地利用転換を果たしていく、こういうふうなシステム、つまり、全体の計画と部分の計画、大きな都市計画と小さい都市計画といいますか、そういった二段階の計画システムに移行させるべきではないか。
　最近そういうことがかなり合意されまして、我が国でも地区計画の制度を充実していく、そういうような経過になっているのではないかと思いますが、この方向をさらに進めるべきであるというふうに私は考えております。
○吉井（光）委員　貴重な御意見をどうもありがとうございました。以上で終わります。
○辻（第）委員　お三方の参考人の先生方には、お忙しいところを御出席いただき、貴重な御意見を拝聴させていただきまして、本当にありがとうございました。これからお尋ねさせていただきます。
　まず、お三方にお尋ねしたいのですが、今度のこの法案では、住宅地と住宅を提供するということでの法律だと思うのですけれども、実際問題として本当に勤労者が手に入れられる住宅地、住宅あるいは家賃になるのか、その辺はどのようにお考えになっていらっしゃるのか、伺いたいと思います。
　日笠先生から順番にお願いいたします。
○日笠参考人　さっき申し上げましたように、最近私は東京都の住宅政策懇談会のまとめ役を仰せつかって、その中での論議も拝聴して皆さんの意見をまとめていったわけでございますが、今おっしゃったような住宅政策というものはこれからどういうふうな方向に持っていくべきかということをめぐりまして、従来は低所得者中心ということで、先ほどの住宅政策の三本柱が十分機能してきたと私は思うのですが、最近は特に地価の高騰によりまして、所得だけでなしに資産の格差が非常に大きくなっている、それから所得も、中堅所得層までとても住宅が手に入らぬというような状態になっております。そこで、低所得者、中堅所得層も含めまして、すべてじゃなくて、真に住宅に困窮する人たちに優先的に住宅を供給していく、これがこれからの方向ではないかというふうに、私は思います。
　ただ、それは、それらの方々を選定するのが非常に難しいことなんです。従来ですと所得だけでやっておりますからいいのですけれども、資産までということになりますと大変難しいことではございますが、筋としてはそういうことでございます。
　それから、おっしゃるように、住宅の質を下げますと家賃は幾らでも下げられるわけでございます。かつての木賃アパートがそうでございました。あのころは世帯数に対して戸数が足りなかったのでございまして、とにかく雨露をしのげる家が欲しい、こういうときには、いいことではありませんけれども、質がかなり下がりましたけれども、とにかくあれが機能したわけでございます。
　ところが、今は時代が違っております。それから、二十一世紀に向けまして、我が国の都市の環境、ストックということを考えますと、悪い住宅をどんどん供給するようなことは到底考えられないわけでございますので、最近の常識である住宅の一定の水準、これは家族数によって違いますけれども、そういったものを踏まえた上でなおかつ家賃が払える、アフォーダブルハウジングと申しますけれども、そういったものを供給していくことが大事ではないか。そのときに、先ほども申しましたことと重なりますけれども、公的な主体が土地を買収しまして現物を建てて供給していくことには限度がございます。ところが、民間では土地を持っている方はたくさんいるわけで、また、住宅の経営をしようという中小の地主さんもおるわけでございまして、そういう方々が公共とタイアップして、土地を売買せずに自分で家を建てる、そして貸すのだけれども質は余り下げてほしくないということを公共サイドからお願いする、そうすると家賃が若干高くなる、その分を公共がカバーすれば、あるいはアフォーダブルハウジングに合致するのではなかろうか、そういうような民間と公共のタイアップによる手法を入れていくということで、おっしゃるような一定の水準で、しかも家賃が払える住宅を供給する方向に転換すべきじゃないかなということでございます。
○五十嵐参考人　議論の前提として、土地と空間は十分に余っておるということをまず確認すべきだろうと思うのです。
　空間についていいますと、東京でいきますと、法定容積率の四〇％しか使われておりませんで、六〇％が余っておるということでございます。つまり、いい悪いは別にいたしまして、今指定されておる容積だけでも東京の倍の都市空間、現状の倍以上が残っておるということが一つです。
　それから土地についても、農地あるいは低・未利用地というのを入れますと、四全総で想定しておる宅地の供給量をはるかに超える量が残っておるということをまず国民の前にアピールすることです。
　第二番目は、それをアピールした上で、そこをどうやって住宅に供給していくかということをはっきりさせることです。今回の法律では仕掛けはできましたけれども、全く見えません。恐らくこのままいきますと、一般的に言われておる年収の五倍とか、月収の三分の一もしくは四分の一での家賃とかいう住宅は絶対供給できません。それは民間がコントロールするに決まっておるからです。
　つまり、こういう仕掛けのもとで住宅を出そうとしても市場操作が民間に残っておりますので、これは絶対にできないと私は思っております。これを逆転する必要があると私は思っております。逆転する方法として、空間の使い道を公が主体となって、時期、場所、値段をはっきり明示することです。そうすれば、国民の方では買い急ぐという現象は少なくともなくなります。買い急ぎ現象がなくなりますと、土地は、今でもバブルですから必ずがたんと下がると私は思います。国民の方も地価をつり上げておる現象があります。何か出ますとすぐ買い急ぐ、四千倍、五千倍というふうにいくものですから、地価はとめどもなく上がっていく状態だろうと思いますので、これを公的操作、つまり、どこに、いつ、幾らで出るかということを明示することによって買い急ぎをやめさせることというのが第二番目です。
　第三番目は、これを法的に担保するために、先ほど申し上げましたように住宅基本法をはっきり成立させるということと、一番重要なことは自治体が、つまり、どこと言いましても、首都圏と言われたって全然わかりませんので、埼玉県何々市あるいは東京都何区というところに幾つ、いつまで、幾らで建ちますよということを自治体が明示してわかりやすくするということがあれば、アフォーダブルな適正な家賃あるいは適正な売買価格で国民は住宅取得することが可能になると私は思っております。
　一番基本的に大切なことは、住宅なり空間が余っておるにもかかわらず供給主体が全然見えていないということで、このシステムを変えることが一番重要だと私は思っております。
○箱崎参考人　わずか七年ぐらい前でございましたけれども、公団は遠くて高くて狭いという応募者がいない時代がありまして、新聞は非常にむだなことをやっておるじゃないかと強く批判したことがございました。ところが、最近はそういう住宅も、出してみると何十倍という形になってしまっておる。これは、五十嵐参考人が今述べられましたように、確かに東京近辺も、空間ももちろんでございますけれども、土地は非常に余っておると思います。しかし、それじゃ地価神話は簡単に崩れるのかというと、それは保有に対する義務とか、そういうものが何らかの形で進展しなければならないのではなかろうかと思います。
　現在公団は、先ほど申し上げましたように、一世帯当たりの平均家賃が十万円だそうでございますけれども、これは大手の、例えば今ウオーターフロントと言われるところにできておりますかなり勉強した民間の家賃に比べて三割くらい安いのだということを言っておりました。それは国の助成もございますし、いろいろあってそうなっておるのですが、その公団でさえ宅地の取得が非常に困難になっておるということでございますので、地価対策というものを優先しなければならないのではなかろうかと思います。そして、地価対策につきましてはやはり何か強力な政治の力で、リーダーシップでやっていただく以外何もないのではなかろうかというふうに存じます。
○辻（第）委員　やはり住宅問題は、極端に言えば私は地価の問題だというふうに思います。狂乱ともいうべき、世界にも本当に例のない、そのような状態だと思います。そういう状況の中で、良質で安価な住宅をという長年の国民の皆さん方の願い、殊に大都市ではまず普通の勤労者では手に入りませんね、そういう状態になってしまいました。私は何としても地価は下げるべきだ、ここへ最大限の努力を払うべきだというふうに考えております。
　先ほど五十嵐先生から、地価を下げられる、下げるべきだ、下げる手だてはこうだというお話を聞かせていただいて、私もそうだそうだというふうに思って聞いておったわけであります。その問題はお尋ねをしようと思っておったのですが、先ほどお聞かせいただいたので省略をさせていただいて、今箱崎参考人もおっしゃいましたように、強力な手だてで何としても地価を下げるべきだということを改めて認識をいたしました。
　さて、都市計画といいましょうか住宅計画といいましょうか、そういう計画を策定をしていく、これまではいわゆるトップダウンという状態ではなかったかと思います。ボトムアップという考え方が非常にこのごろ、前からも言われていたのでしょうけれども、最近特に言われているわけでございますが、その点について、五十嵐参考人からお考えを伺いたいと思うのです。
○五十嵐参考人　ボトムアップの典型例としまして、世田谷区住宅条例というものを御紹介したいと思います。これは本年三月に施行されたのですが、ここでは世田谷区民に対して住宅に対する区民の居住権というものを保障しようということを前文でうたいまして、居住権を保障するについて、個別の手法と都市計画的な手法を二つ同時につくっています。
　都市計画の手法からいきますと、住宅マスタープランというものを区がつくりまして、これを個別地域に分けまして、個別地域の特性に応じて住宅供給システムを考えるという形になっています。今回の法案との関係でいきますと、国と都道府県との関係ではなくて、都道府県からさらに区におりてきまして、区が住宅マスタープランを全部つくるようにしまして、それを都に持っていきまして、それを広域調整しまして区と調整する、こういう形に変えるべきだというのが一つです。これは既に世田谷区の場合は条例で決めておりますので、多分実施されるというふうに思っております。
　もう一つ、住宅の手当てについて、家賃補助あるいは住宅の借り上げ等々さまざまな手法が今ございまして、これを開拓中でございます。これも恐らく多面的に展開されるであろうと思っております。問題は財源と権限でありまして、この借り上げなり家賃補助をするときに、区の財源とは何か、これほかなりどの区でもピンチになる、つまり特殊財源を持っていませんので、これは一つ問題です。
　もう一つは、家賃補助等をする場合に上限を制限しないと、とめどもなく市場相場が上がっていくという形がありますので、公正家賃制度を含めて、上限を設定するという形が何か考えられなければいけません。
　そういう住宅をコントロールする自治体側の権限とは何かということを見ますと、これはほとんど皆無であります。したがって、住宅条例をつくりますときに、法的に言いますと、全部宣言規定とか努力規定にならざるを得ない。つまり、もっとわかりやすく言いますと、行政指導形式にならざるを得ないということですね。先ほども申し上げましたように、ここについて国あるいは都道府県に属している権限を自治体まで下げてもらうと、かなり有効な手だてが法的にできるだろう。つまり、住宅条例について私自身も関与しておりましたけれども、どうもいつも権限と財源の点で問題になるというふうに思っております。
　それで一つの方法は、全体の法案を通じて、もう一つ今回の法案について関連して言いますと、土地基本法の中の重要な原則の一つである受益者負担とかあるいは開発利益の還元というものが、最近の百十二国会、百十四国会、それから今国会を通じて、すべてすっぽり実は落ちています。この財源が自治体に回るように誘導システムを考えると同時に、ある一定程度以上の利益が生じた場合にはこれを自治体に還元するシステムというものを考えないと、誘導ばっかりするという形になるのではないか。
　そういう意味では、韓国の開発利益の還収に関する法律は日本も非常に参考にされるべきだと思いまして、ここで一つだけ言っておきますと、その開発利益については自治体が五〇％、国が五〇％、その金を集めまして、社会的に必要なランクを定めまして、そのランクごとにその金を使っていくということがはっきり法律でうたわれております。そういうものもあわせて住宅についても考えるべきではないか、それを自治体の財源にしたいというふうに私は思っています。
○辻（第）委員　日笠参考人にお尋ねをいたします。
　住宅を重視した都市計画というお話がございました。それから、西ドイツのように詳細計画を非常にお進めになるようなお話がございました。そこで、ヨーロッパ諸国は自治体の先買い権を非常に活用して都市計画を進めていっている。それが住民参加、詳細計画ですか、そういう方向で立派に成功しているというふうに聞いているわけでございますが、その自治体の先買い権と詳細計画というのはどういうふうな形になるのか、お尋ねをしたいのです。
○日笠参考人　我が国でも先買い権は法律にございますですね。ところがうまく機能していないというか、それが問題であろうと思います。そして、特にこういうふうに地価が高騰いたしますと、公共が先買い権があるにもかかわらず価格で折り合わないというようなことでしり抜けになってしまうということがございますね、買い取り請求にしてもそうですけれども。西ドイツの場合には、やはり地価がそれほど高騰しておりませんのでこういう制度が非常にうまく機能するのだろう。先ほどもおっしゃいましたように、土地問題が基本なんでございますね。地価がこれだけ高騰しますと、すべてがうまくいかなくなってしまう、こういうことが一つあろうかと思います。
　それから、先ほど五十嵐参考人が利益者負担の話をされましたが、これがやはり日本では問題があるというふうに私は思っております。というのは、詳細計画を実現していく場合に、我が国の場合の地区計画という制度では、地区施設の築造の責任、だれが地区施設を整備していくのか、その費用をどう負担するかということが決められておりません。そこで、この辺の問題を検討する必要がある。
　西ドイツの例を申し上げますと、地区詳細計画における地区施設の整備につきましてはルールがございまして、専らそこの地区の方が利用されるようなスケールの道路、公園等につきましては、これはもう利益者負担ということなんですね。法律では、一〇％までは公共が負担をするけれども九〇％は地元負担ということになっておるわけです。ところが、それではやはりうまくいかないらしいのでございます。そこで、三割くらいは公共が負担し、七割は地元が負担をするというわけでございますね。そういうようなルールがきちっとできておる。それから学校その他、もっと大きな、広域にサービスする施設については公共の責任、こういうふうに区分がちゃんとはっきりしているわけでございます。
　我が国では、利益者負担につきましてはさまざまなケースがございまして、例えば土地区画整理というのは減歩でもってそういう地区施設の部分を出しますから、分譲するときにはその分は含まれているわけですね。ですから、負担していることになります。それから団地なんかの場合も同じでございまして、団地の分譲価格あるいは賃貸料にはそういった地区施設分を含んでおると思うのでございますが、先ほど申しましたような、農地の間にばらばら家が建っていく、この場合にはほとんど負担がない。自分のうちの敷地の前に四メーター道路さえ確保すれば、それは私道になっている場合が多いわけでございますけれども、それでもって家が建っていってしまう。そしてだんだん集積してきて、いよいよ困ってから非常にお金をかけて区画整理をしたり、公共施設を後追い的に整備をしたり、これが非常なむだであると思うのですね。それから、そういう負担の公平からいいましても非常におかしいというように思いますので、この辺もやはりそこにルールを確立する必要があるというように思います。
　それから今度の法律でも、住宅地高度利用の場合に、地区施設については今までの地区計画制度と全く同じでございますが、その中間の二号施設というのが入るのですね。都市計画道路と地区施設との間ぐらいの、十メーターぐらいの道路でしょうか。こういうものが入ってきた場合に、再開発地区計画制度ではこれは地元の負担というのが原則になっておりますが、郊外の住宅地で地主さんにそれまで負担させることがどうかということがございますから、これについては若干公共が援助をしなければ成立しないかもしれないというふうに考えています。
　その辺は都心部の業務地と住宅地の違いだと思いますけれども、その辺のルールもちゃんと決めてやっていきませんと、せっかく制度をつくりましても実現していかない、隘略になってしまうおそれもございますので、その辺が非常に大事だと思っております。
○中島委員長　これにて参考人に対する質疑は終了いたしました。
　参考人各位には、長時間にわたり貴重な御意見をお述べいただきまして、まことにありがとうございました。委員会を代表いたしまして厚く御礼を申し上げます。
　この際、暫時休憩いたします。
　　　　午前十一時四十二分休憩
　　　　　────◇─────
　　　　午後二時五十七分開議
○中島委員長　休憩前に引き続き会議を開きます。
　質疑の申し出がありますので、順次これを許します。鈴木喜久子君。
○鈴木（喜）委員　総理大臣に伺いたいと思ったのですけれども、それはいけないということなので、今回申しわけありません、建設大臣にかわってお答えをいただくような形になると思います。よろしくお願いします。
　今回のこの二法案の法律改正の目的については、優良な住宅の供給ということにあると思っているのですけれども、大臣の御認識はいかがでしょうか。
○綿貫国務大臣　総理大臣にかわってお答えします。
　御指摘のとおりでございます。
○鈴木（喜）委員　一番初めの国会のときに、土井委員長の質問に答えて海部総理の方からの御答弁で、年間百万戸の住宅を供給するというようなお話があったわけです。その内容は大変具体性に欠けていましたし、こういうことではわかりません。
　そこで今の問題になるのですけれども、これまでのいわゆる四全総と言われるところの住宅政策というものは、生涯の最後においては通勤可能なところで一軒の家を持つ、いわゆる持ち家制度というもの、家を持たせようじゃないかということででき上がっていたものだと考えているのです。それが今回の法改正では、家を持たせよう、一人ずつが家を持てるようにしようということでなくて、もう少し快適な住まいを与えよう、要するに貸し家というもの、賃貸を重視するというような政策への転換があったのではないかというふうに思われるわけです。
　これについて、その転換というものは結局、持ち家主義が破綻したということから従来の住宅政策に変わりが出て、今までの政策が失敗に終わったということを意味しているのでしょうか。私はそう思うのですが、大臣いかがでしょうか。
○綿貫国務大臣　従来からも建設省の住宅政策につきましては、約三割が賃貸住宅というようなことで、全部持ち家にするというような政策でなかったと思っております。
　今回も、先般テレビでもある主婦の方が、ローンでマイハウスを取得するのと、賃貸住宅に入ってある程度ゆとりのある生活をするのがどちらがいいのかというような計算をしておられる方もございまして、私どもも賃貸住宅と持ち家制度と両方を相まってやっていくという従来からの方針には変わりはないというふうに考えております。
○鈴木（喜）委員　今のお答えですと、これからも持ち家制度というものも五分五分の関係でやっていこうというふうにお考えだというふうに理解してよろしいのでしょうか。
　それにあわせて伺うのですが、この政策そのもの全体を通じまして、一極集中ということについてこれを排除するという政策があったはずなんですが、それとの関連ではどのようにお考えでしょうか。
○綿貫国務大臣　先ほどから御指摘のように、四全総に示しております多極分散型の政策というものは、これはぜひ進めていかなければならないというふうに考えております。そのためには住宅政策のみならず、いろいろの社会資本の整備を行っていくということがその方向に沿うものだと考えておるわけであります。
　なお、住宅につきましては、特に最近大都市圏を中心にいたしまして深刻な状況になっておりますので、これにさらに供給面でバックアップをいたしまして、バランスのとれた居住環境をつくっていくということを目的にして、ただいま政策を進めておるところでございます。
○鈴木（喜）委員　今の御答弁で十分だと私は思いませんけれども、大変先を急ぎますので、今までの従来の政策というものが非常に破綻したために、ここでもって賃貸というふうに方向転換を図られたという形は、なかなかその疑いは抜けないところでございます。ただ、それでは一体この政策ほどうなるか、具体的にこれから伺っていきたいと思います。
　けさほどからの参考人の方の意見にもありましたように、ほかの類似の法律というものがたくさんある、こういう中で今度の法案の改正というのがどれだけ重要なもので、どんな位置を占めていくかということに関しては、具体的な見通しというものが重要であると思います。この基本方針の中で目標とされている戸数、これは前回でしたか、省の方でいろいろとお答えいただいたと思うのですが、そこの何万戸という中の内訳をちょっと伺いたいと思います。
　公的なものと民間ものとどのぐらいこの十年間の間に建てられるかということ、そしてまた、その中でこれは共同住宅なのか戸建ての住宅なのか、それがどのぐらいずつの割合であるのかということ、それからまた、住宅の床面積というものが大体どのぐらいのところで、そして適正な水準としての家賃ほどのぐらいのことを考えておられるのか、どういうものを国民のために供給することができるという見通しを立てておられるのか、その点をお聞きしたいと思います。
○伊藤（茂）政府委員　お答えします。
　今回のこの二つの法律が目指しておりますのは、大都市地域で住宅と住宅地の供給を促進するという観点からでございますが、中身はごらんいただきましたように、住宅のための土地利用を進めていこうということに主眼があるわけでございます。その際に東京都の例をとれば、東京都を超えた広域圏の中で、お互いの公共団体が共通の意思を持って、全体どのくらいの住宅を供給しようかということで十分に話し合いながらその戸数を決め、その戸数をどこでどういうふうにどの地域で分担をしていくかという大まかな分担を決め、かつ土地利用の上からいきまして、こういう地域で住宅を重点的に供給していこうということを決めて、それを都市計画の場に移していただくというところまでが今回の法律の中身でございます。
　したがいまして、今おっしゃいましたように、戸建てであるか共同住宅であるか、あるいは幾らの住宅が何戸建つかというような問題というのは、その土地利用の中で具体的に、事業主体が地主である場合もありましょうし、公共団体である場合もありましょうし、公団である場合もあるわけでございますが、それぞれが事業を起こして初めて具体化していくものでございます。
　一方、各事業主体ごとに、どれだけの地域ごとにどれだけの住宅を供給すべきかというのは別途住宅建設五カ年計画というものがありまして、そこで各事業主体ごとにノルマを課し、公的金融公庫等の機関に対してもノルマを課しておるわけでございます。したがいまして、今回の法律が土地、即地的なところに主眼があって、その上で住宅建設五カ年計画に基づいて各事業主体が仕事をしていくというふうにお考えいただきたいと思うわけでございます。
　それ全体を通じてどういう考え方かということでお答えするとすれば、せんだって来申し上げておりますように、一般勤労者向けの住宅に重点を置くということは全体を貫かれると思います。その際に、どういう住宅価格であるとか家賃であるとかということにつきましては、平均的な勤労者については所得のおおむね五倍ぐらい、あるいは家賃については月々の収入の二〇％というようなことをめどにして供給すべきではないかというふうに、私どもは考えておるわけでございます。
　さらに、今おっしゃいましたように、戸建てであるか共同建てであるかにつきましては、土地利用の中で、大都市圏でございますので全体の都市計画を決めていく際に当然のことながら中高層の割合が高まることはそのとおりでございますし、それから、需要面から見ましても、大都市圏は賃貸住宅のウエートが高まることも当然でございましょう。そういうことにつきましては、今後五カ年計画でそういう割合、戸数等を決めまして、具体のプロジェクトで実現をしていく、こういう手順になろうかと思います。
　なお、五カ年計画は平成三年度から第六期の五カ年計画になる予定でございまして、現在、作業中でございます。
○鈴木（喜）委員　ただいまのお話ですと、所得の五倍ぐらいの値段で家が手に入ることを目指す、もう一つが月収の約二割ぐらいの家賃のような住宅を供給することを目的としておられる、そういうことを伺ったわけです。そして、その戸数としては、この間五カ年計画の中で伺いましたが、具体的にもう一度教えていただきたいと思います。
　そこの、たしか十年で四百何十万戸ぐらいだったと思いますが、その点を伺わせていただきたいと思いますが、それでよろしいのでしょうか。一応そこで確認をさせていただきます。そしてこれは、一応大都市であれば中央のところから通勤時間としてどのぐらいのところまでを地域としては考えておられるでしょうか。
○伊藤（茂）政府委員　今回の大都市二法で考えております地域は、首都圏の場合は六十キロ圏まで到達するような地域の広い、広域的な地域でございます。したがいまして、その中でそれぞれの業務核都市もございますれば、都心地域もあれば副都心地域もありますし、いろいろなところにお勤めの方があるわけでございます。したがいまして、そこの通勤人口等の配置を考えながら住宅の配置を考えていくということになろうと思いますので、一概に申し上げませんが、できるだけ通勤時間には無理がないようにということで考えたいと考えております。
○鈴木（喜）委員　戸数をお知らせいただきたい。
○伊藤（茂）政府委員　この前の委員会で申し上げましたように、東京圏については一都四県の五十ないし六十キロ圏で四百三十万戸、これにつきましては既存の建てかえも含んでおります。それから、新規宅地につきましては、二万九千ヘクタールということでございます。
　それから、近畿圏につきましては、同様にしまして建てかえも含みますが百九十万戸、宅地供給につきましては一万三千ヘクタールということでございます。
　それから、中部圏につきましては、住宅関係が九十万戸で、宅地関係は九千ヘクタール、いずれも供給見込み量といいますか、これだけ施策を講ずれば供給可能であるという数字でございます。
○鈴木（喜）委員　このような形で、初めに大臣は持ち家と五分五分だとおっしゃいましたけれども、ここではかなり全体の中で賃貸住宅の割合がふえてくるということは間違いがないことだというふうに思います。
　そうしますと、いわゆるライフスタイルといいますかそういうものの中で考えたときに、一生、人が自分の家でなくて賃貸で借りながら過ごしていく、最後に死ぬときもそういう形で死んでいくというような形がこれから先考えられていくと思うのです。そうなりますと、老人世帯となった場合にもずっと賃貸でいなければならないということになると、家賃の問題として年金収入だけで住み続けることができるのかどうか、この点についてはどのようにお考えでしょうか。
○伊藤（茂）政府委員　おっしゃるように、これから高齢化社会に向かいまして高齢世帯がふえる、あるいは土地利用の変化が非常に激しい場合にはそこでお住みになりました御老人の方々が出ていかなければならない場合もあるというようなことでいろいろな問題が議論されております。ただ、私ども全体の枠組みとして考えますと、それは老人あるいは老人世帯の生活全体の問題でございます。生計の問題でございます。したがいまして、その中の一部の住居費の問題であろう、かように存じます。
　例えば公団住宅とか、いろいろと政策住宅がございますが、低額所得者ということでどうしてもお困りの場合には公営住宅ということでお入りいただくというのが今の制度になっております。したがいまして、若いとき住んでおったところに収入が減って資産もなくてそのままずっとおるけれども、おるためにそこに住めるということは今の市場の中ではできない場合があろうか、つまり家賃が高くなって住めないということがあろうかと思います。
　その場合に、最終的には現状の福祉政策は、東京で言いますと五万円強の家賃まで住宅扶助の対象にしておりますので、そういう家賃までは本当に生活がお困りであるならば福祉体系の中で救っていただけるということに相なろうかと思います。そのほかに、一般的に民間賃貸住宅へ老人の方が移ろうと思っても老人の方と契約するのが嫌だとか、そういう市場の問題がございまして、これに対する対策は別途いろいろ講ぜなければならぬと思いますが、一般的には公営住宅と福祉対策がベースにあって、あとはそれぞれの資産あるいは所得で、自分の選択の中で賃貸住宅にお住みになるというのが原則であろうと思っております。
　建てかえその他個別の問題として、高齢世帯、老人世帯をどう扱うかは、これは別の問題だということでそれぞれまた手当てを考えていかなければならぬと考えております。
○鈴木（喜）委員　今こういう法律ができてこの法律の中で考えていくときに、今おっしゃったのは非常に冷たい言い方だと思うのですね。
　一つは、年金生活になった、収入が足りない、今までずっと住んできたところにもう住めないような収入になったからそこから出ていって、もっと低い家賃のところがあるからそこに住めばいいじゃないか、これが一つです。
　それから、民間にずっと住んでいてやはり同じように住めなくなった場合には、なかなか公的なところにすぐに入れてやることはできないから、そういう場合には何とかしなくちゃならないだろうけれども、そのときに考えよう、そういうお答えのように聞こえるのですけれども、長年働いてきて社会のために貢献してきて、そして二人の老人世帯になったときに、今まで住んでいたところにも住めない、そのような形が最初からわかるようなそういった政策を立てるということは、非常におかしなことではないかと思うのです。
　そしてもう一つは、現在起こっております、昭和三十年代に建てました公団住宅が建てかえの時期に来た、それによって、普通のすんなりと上がってきただけの家賃が、傾斜的に上がってきたということだけでなく、建てかえの後には現在の家賃の数倍の家賃になってしまうという急激な値上がり、これによって結果的には追い出されてしまうお年寄りが現在も出てきている。そしたら、こういうふうなこの政策というものを進めていったならばますますそういう形の御老人が多くなるんじゃないか。それが目に見えているのに、何かやらなければならないと思っておりますという御答弁だけでこの法律というものを始めることはできないのではないかと思うのですが、いかがでしょうか。
○伊藤（茂）政府委員　先ほど申し上げましたのは、全体を通じての枠組みのお話を申し上げました。個別の建てかえの問題の場合に、既存の住宅の中にお住みになっておられました高齢者の方々をどうするかという問題は、これは別途の問題だということで申し上げたわけでございます。
　今現在どういうことをやっているかと申し上げますと、公団住宅につきましては、一定の要件に該当をされます老人世帯、つまり収入も非常に低いというような方々につきましては、激変緩和の観点から、家賃が住宅扶助限度額を超えた場合にはその超える部分を五年間減額する等の特別措置を講じておるところでございます。さらに、まだまだ家賃が高くてどうしても自分はこういうところに住むのは嫌だというお考えがある場合には、入居者の生活状況に応じまして、それは住宅変更制度というのがございまして、近くの、古くても狭くてもよろしいというのであれば、そういう団地に同じ公団住宅の中で変更できるというお世話も申し上げているわけでございます。
　さらには、所得、資産からいってどうしても公団住宅の家賃ではどうにもならない、こういう場合には、別途公営住宅のあっせん等も考えているところでございます。
○鈴木（喜）委員　こうした問題は、これから先もずっと出てくる問題だと思います。土地が高くなり過ぎてもう持ち家制度というものはほとんど用をなさなくなってきた時代においては、賃貸で一生を終わる方の人生の最後の方に向かっては、だんだん何だか非常にしりすぼみな寂しい人生を最後考えるということになるのはとても情けないことだし、そういうことでない、もう少しバラ色の最後を迎えたいと私たちも思っているわけでございます。何とかこの点、この法律ができた後も、そういうことも考えた、三十年後、四十年後を考えた施策というものを、現在のことだけでなくお考えいただきたいと思います。
　次に移ります。
　大都市法なんですが、大都市法の三条の六の中で、調整区域ということについてもこれを重点地区に指定して開発するというようなところがあるんですが、これは市街化調整区域というものを一応設けたことの趣旨に反するのではないかと思われるのですが、いかがでしょうか。
○真嶋政府委員　お答えいたします。
　大都市法第三条六の「住宅市街地の開発整備の方針」において定めます重点地区は、住宅市街地として整備開発すべき、いわば戦略的な拠点地区としての性格を持つものでございまして、市街化区域だけでなく市街化調整区域においても、良好な住宅市街地として計画的に開発することが適当と認められる相当規模の地区については指定することができることといたしております。
　市街化調整区域は、申し上げるまでもなく市街化を抑制すべき区域ではございますが、永久的に市街化をしないという性格のものではございませんで、従来から、将来の人口の見通し等を勘案して、住宅宅地の供給を図るために計画的な町づくりの見通しとあわせて、必要に応じて逐次調整区域から市街化区域の編入をしてきたところでございます。
　今回の市街化調整区域における重点地区につきましては、農林漁業の視点から見ても、計画的な町づくりという観点から見ても、良好な住宅市街地として計画的に開発することが適当であると認められる地域で、公共施設の整備、土地区画整理事業の実施等、市街地の整備を積極的に行うことによって将来市街化区域に編入することが適当と認められる地区について定めることとしているところでございまして、市街化調整区域の趣旨と矛盾するものではないと考えております。
　なお、市街化調整区域における重点区域につきましては、この改正後の大都市法三条七の規定を設けておりまして、これによりまして国土法の監視区域を積極的に指定して、地価増勢の抑制を図ることといたしたいと考えております。
○鈴木（喜）委員　ぜひとも今おっしゃったことを守っていただいて、これから先そういう調整区域などで甘い汁を吸う人のないような形で考えていっていただきたいと思います。甘い汁を吸うだけ、吸われるだけ庶民がそれだけ泣くわけでございますから、どうぞその点は気をつけてやっていただきたいと思います。
　その次に、建築基準法の部分でございますけれども、容積率の緩和ということがある一定の条件でなされております。都心部について考えますと、この容積率というものは現在でも余っているというような状況もございます。これもけさほどの参考人の意見の中にもあったところでございますけれども、都心部というのは大変道路が狭いまま整備が余りされずにおいてあります。ですから、道路についてのその幅からの高さ制限というものについて今回何の緩和もされていないということになりますと、現在でもその容積率目いっぱい建てようと思いましても、道路幅の関係からいきまして建てられない。おまけに日照の問題もございますから、上の方にいきますとかなりこそげ取ったような形の建物しか建たない。そういうことになると、容積率は現在幾ら緩和されても、もうこれ以上建つということができない。これは、これ以上その規制を緩和しろということを言っているという意味ではないのです。こういうふうなことで、そこだけ容積率を緩和するからこれによってかき上げした部分に住宅を建てられるだろうというお考えについては、ほとんどの場合、都心ではそれは役に立たないのではないかというふうに思われるのですが、いかがでしょうか。
○伊藤（茂）政府委員　先生御指摘のとおり、非常に狭小な道路に沿って密集している市街地で、今回御提案申し上げているような地区計画の特別な形で、用途別容積型の地区計画と私ども申しておりますが、こういうものが活用できるかということに対しましては、おっしゃるとおり活用できないというお答えが出てまいるかと存じます。つまり、私ども考えておりますのは、都心部及び都心部の周辺で公共施設がちゃんと整備されていて、道路があって、なおかつ敷地も相当きちっと広い敷地があるというようなところにつきまして、環境を保全しながら、そういうところが全部業務地域になっていったのでは都市の構造としてどうだろうかということで、そういうところをまず住宅として活用させていただきたい、住宅と業務のバランスを回復させたいということからこの制度を考えておりまして、基盤施設が整った地区において本制度を活用することを考えているわけでございます。
　なお、六十二年度の法改正でいろいろな手当てをしておりまして、広い道路からつながった枝の道につきましても、容積率について、その広い道路まで到達する距離が短い場合には高い容積率が使えるという格好のこともやっておりますので、そのおっしゃるようなところでも広い道路に近接しておれば可能なところも出てくるかと存じます。そういうこともやっておりますので、いろいろなことを工夫しながら、公共施設の整備されているところで住宅を供給してまいりたいと考えているわけでございます。
○鈴木（喜）委員　私が寡聞にして知らないのだと思いますけれども、具体的に言いますと、一体どの辺の地域のことが頭に浮かぶのでしょうか。これは第一種住専は入らない、第二種住専はたしか入らないですよね。これはたしか住居地域または準商業地域とか近隣商業とか、そういうところじゃなかったでしょうか。
　そのあたりのことだとしますと、一体どういう地域が、きれいに基盤が整備されて、土地が大きな道路に面していて、しかもそこにはほかのものを建ててもらっては困るような環境整備がなされている、そういう部分というのは一体どういうところをイメージとしてわかせる、この東京でいいますと例えばどんなところなんでしょうか。
○伊藤（茂）政府委員　ちょっと計量的にきちっと出ておらないのですけれども、例えばベースの容積率が二〇〇でございまして、今回用途別容積制で住宅を三〇〇にするというような場合には、道路幅が大体七・五メートル以上ありますと一〇〇％使えるということに相なります。したがいまして、二〇〇％の容積率のもので道路幅が七・五とか八メートルぐらいのところを探せばいいということになるわけでございます。
　したがいまして、そういうのがどのくらいあるのかというので、道路と容積とのクロスで量的な把握はできませんが、今言いました二〇〇という容積は相当な広い面積、四割ないし五割ぐらいの面積は指定されておりますので、その中から道路の七メートル、八メートルあるのがどのくらいあるか、こういうような感じになってくるかと思います。雑駁で申しわけございませんが、そういうことでございます。
○鈴木（喜）委員　それでは次に行きます。
　都市計画法についてですが、この住宅地高度利用地区計画というものの活用をしますと、この地区計画の内側の方はきれいなところがいろいろできます。中の道もきれいにできます。町づくりとして割と広い地域というものが全体的に整備されるわけですけれども、その場合に、こうした場合開発許可の場合と同様ですが、その周辺の部分についてもいろいろな公共施設の整備というものも必要になってくると思われます。その場合には、その周辺の部分についての地方の自治体が、それだけ下水道にしろ学校にしろ道にしろ、いろいろな負担を負わなければならないような事態が出てくると思うのですが、それについての特別な財政的な手配とか措置とかいうものは考えておありなんでしょうか。
　それと、それに関連して、きのうの夕刊をたまたま見ておりましたらば、建設省がこれから考えるということで、都市事業所に新税を考えようというような記事が載っておりました。そうすると、いかにもこの問題について、私の今の質問の前にもあったのかもしれませんが、こういう質問を受けてからこういうことを新たにいろいろお考えになってでき上がった税金の考え方ではないかというふうに思われると、非常に何か泥縄的な感じもしなくはないのですが、この点もあわせてお答えいただきたいと思います。
○伊藤（茂）政府委員　私ども住宅を供給することを仕事としております者から見まして、インフラと申しましょうか、基盤整備が十分でないために住宅が建てられないというところが極めて多ぅございます。したがいまして、住宅を供給しようと思いますと、まずは基盤整備だというふうに問題意識を持っているわけでございます。
　したがいまして、従前から住宅宅地関連公共施設整備促進事業でありますとか直接施行でありますとか立てかえ施行でありますとか、いろいろな制度がございまして、まずは国の補助金を確保して国の負担分をそれで補い、かつ、公共団体負担分につきましては特別の割賦でお払いいただくというような制度を持っているわけでございます。
　今回の、今お尋ねの住宅地高度利用地区計画の場合にも、この内外、地区の中もそうでございますが、外も、もしも基幹的な公共施設が整備されずに、そこの新しい地区計画の地域がうまく利用できないという場合には、当然ながら今までのこういった制度を活用して、施設を整備したいと考えております。
　それから、平成二年度予算で創設されました大都市農地活用住宅供給整備促進事業というのが、これは住宅局所管の事業でお金をいただきました。これは市街化区域内農地の中を、そういうふうに公共施設、道路を整備する際に、四メートルまでは自己負担をしていただきまして、四メートルを超える部分の用地費、それから四メートルを含めました全体の施設の整備費につきまして補助を用意するという新しい制度もつくりました。そういうことで、基盤整備は非常に重要だと思いますので、今までの制度を活用してまいりたいと存じておるわけでございます。
　それから、今最後に言われました点は、実はこの今回の大都市の住宅宅地対策を考える際に、土地の利用を促進するという観点からの税、それからもう一つは、広域的な都市圏全体を、今のインフラ整備を含めまして財源整備ということから、やはり非常に大きな課題として用意をする必要があるのではないかという論点、建設省としては前前から持っておったものでございます。たまたま税制に関連しまして建設省全体の意見開陳の場がありましたので、総務審議官の方からそういう発言をしたということでございまして、泥縄と言われるといささか心外でございまして、これは延々と長い間、建設省の中で考え方としてはあったものでございます。
○鈴木（喜）委員　今の新聞記事の中を読みますと、これからの十年間に建てかえたり新設したりする戸数が書いてありまして、そのために「住宅・宅地開発には、道路や下水道の整備など関連公共施設整備が必要となるため、新保有税を財源に充てることで」ということでこの問題は書いてありますので、私の方はそれをそのとおりに受け取ったわけでございます。この点、もしそうでないならば、またこの税制の始まる前のところでいろいろと議論しなければならない問題だと思います。
　それから、このことにつきまして地方の自治ということで考えますと、これは地方交付税とも関連がありますので、同じ問題について自治省の方に伺いたいと思います。
○香山説明員　御指摘ありましたように、宅地開発等が行われますと、地方団体の方でも公共施設の整備を迫られることになります。先ほど住宅局長から御答弁ございましたように、国庫補助金等の配分、あるいは立てかえ施行制度、こういったことが行われますけれども、いずれにいたしましても、地方団体にかなりの財政負担が生ずることになります。
　これにつきましては、事業の進捗状況に合わせまして地方債を適切に配分すること等を通じまして、関係地方団体の財政運営に支障が生じないよう対処してまいる所存でございます。
○鈴木（喜）委員　その点よろしく御配慮をお願い申し上げます。
　では、その次に参ります。これは全部の法律に関して言えるのですが、いろいろな意味で規制の緩和ということが行われますと、このことによってやはりどこでも地価の上昇に拍車をかけるのではないかと思われます。この点についてどのような御配慮をされておりますでしょうか。
○真嶋政府委員　今回の法律の関連で申し上げますと、例えば住宅地の高度利用地区計画がその例になろうかと思いますが、この制度は運用上は、農地等の所有者が地価の顕在をもたらすという形を避けて、業者への転売という形でなくて、みずから土地を有効利用して住宅を供給する場合に活用されるということを念頭に置いて制度の活用を期待しているところでございまして、税財政の措置等もこういう方向に向けて手当てをしてまいりたいというふうに考えているところでございます。
　一般論としてでございますが、土地を高度利用するということは、全体から見ますと、土地の利用度が上がることは住宅宅地の供給促進の増大につながるということで、地価の抑制に貢献し得るものというふうに考えております。
　さらに、大都市におきましては監視区域が指定されておりまして、例えば首都圏におきましては既成市街地及び近郊整備地帯のほとんどが、全域にわたりまして監視区域に指定されているのでございます。
　また現在の地価水準から見ましても、これは都市計画に基づきます土地の利用可能性ということによる一般的な収益性その他ではとても説明できないような高さに達しているということですので、今の高地価は都市計画上のものを超えておる別のファクターが働いているというふうに考えております。規制緩和が直ちに地価上昇につながるものではないというふうに考えておるところでございます。
○鈴木（喜）委員　ちょっとよくわからなかったのですけれども、まず、もう値段が上がり過ぎているほどに上がっているのだからもうそれは上がることはないであろうということと、それから高度利用地区計画というので、農地を持っておられる方が自分の土地を手放さずにそこに建物を建てるということを期待しているので、だから土地は上がらないだろうということ、もう一つが国土法による監視区域、私が今ちょっと理解したのではこの三点が今のお答えの骨子であったかなと思うのですが、そうでしょうか。まだありましたでしょうか。
○真嶋政府委員　骨子はそうでございますが、その中で、もう上がっているから上がらないということではなくて、用途地域とか規制緩和とか都市計画上のものがそこに大きなファクターとなるような状況にはないと考えている、こういうことでございます。
○鈴木（喜）委員　そんなことがあるかということを私たちは思うのですね。その土地が今どのぐらいしているかということで敏感に業者たちが反応するのは、その土地が現在ほかの地価から比べてどのぐらい割安であるかということ、それがこれだけの利用ができればどれだけになりますか。要するに容積率が上がっていますね、建ぺい率が上がっています、そういうことが一つのファクターとなってこれまでの坪当たりがすぐに一・五倍、二倍というような上がり方をするわけでございまして、その点は非常におかしいことだと思います。
　それからもう一つ、監視区域ということについては日本全国に監視区域の網がかかっているわけではございません。現に宮崎県においては非常に大変な問題が起こって、監視区域でなかったばかりにいろいろなところで虫食いのような状態が起こってくる、土地は上がる、町は寂れる、その上に国公有地の払い下げまで起こって大騒ぎしている。そういうような状態が起こってくるわけでございまして、それは何も考えておられて起こってきたわけではないでしょうけれども、そういう状態があるわけでございます。
　今回、たしか後ろの方でもそのことで参議院の連合の先生方もいらしてお話を聞いておられると思うのですけれども、そういうところがありますと、地価の抑制をこういうことでできる、何でもかんでも監視区域があれば済むというような、そういう水戸黄門のこの印籠が目に入らぬかみたいな感じで監視区域があったところで、そういうのでは根本的な解決にも何もならない。そしてこれだけのことをやったために、甘いあめをしゃぶらせたために地価が上がった場合には、建設省はどういうふうにこれから先されるか。これが私の取り越し苦労であればよろしいのですが、もしそうなった場合には、ただ御免で済むとお思いですか。
○真嶋政府委員　まず監視区域はオールジャパンでかかっているわけではございませんで、法律の要件を充足する地域についてのみかかっているわけでございます。
　現状を申し上げますと、先ほど申し上げましたような地域でございまして、キロ数で申しますとおおむね五十キロ圏の内外ぐらいなところで監視区域はかかっております。そしてこれが、監視区域が一つの政策的な手段として役に立っていることは申し上げられると私どもは思っております。
　それから容積率について、部分的にそういう現象が生じているということも十分承知しておりますが、だからといって、じやどこも何も高度利用をしないでほうっておくことが地価対策としていいのかというと、それは結局その地域に集まるニーズにどう対応していくかということで、そのニーズに対する供給をふやすことによって物の価格は安定するというのが大原則だと考えておりますので、それに対応することが一般論、長期論としては地価の安定につながるというふうなことで御説明申し上げた次第でございます。