Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○参考人（来田弘君）　後段の消費者教育ですけれども、私先ほど、経企庁が音頭取りでつくられた消費者教育支援センターというのですか、主に対象は子供さんたち、未来を担う学生たちが中心と、ちょっと間違いがあれば正していただきたいと思います。もちろん一般の人も入っておると思いますけれども、そういうふうに聞いておりますので、間違いだったら直したいと思いますが、そういう活動をもっともっとしつこいぐらいにやってもらいたいなと。
　先生言われましたけれども、ケーブルテレビのお話初めてお聞きしました。私のところもケーブルテレビを引けば引けるところなんですけれども、それだけの受信料というんですか、それからあと設備料というんですか、お金が相当かかるようですからやってないんですけれども、そういうのも活用できれば極めていい方法じゃないかというふうに考えられます。
　ただ、いずれにしてもチラシの話は一例ですけれども、とにもかくにも末端に届いていない。それから、東京都の物価のパンフレットが出ていることを知りました。東京都ですから、私東京にいますから、町内会やなんか通じて来るかと思ってうちの者に聞きましたらそんなもの見てないと。この前東京都へ行って聞きましたら、区役所の出張所とかそういうところには置いてあるけれども、一般のところには行っていないと。せっかく貴重な能力と大変な財産を使っていても家庭の主婦のところまで行っていないということで、やっぱり問題は、正確な立派な情報をつくるということと、ポイントはどう伝達するか、そこがポイントじゃないかと思います。
○西川潔君　ケーブルテレビもいいアイデアだと思いますし、また私はテレビの仕事もさせていただいておりますが、今衛星の時代にいよいよ突入したわけですけれども、こういうものも使って今このおる場所から今度はいろいろ、お肉であるとか野菜であるとか、そしてまたお魚であるとか、そういう地方の場所と衛星でつなぎまして産地直送で結構安いものが今後は手に入るようなシステムも考えられるのではないかなというふうに思うんです。
　先ほど来ゆとりと豊かさが実感できないという意見でございますが、私自身もそう思います。それがなぜなのかと今度は考えるときに、物価の現状を実感に沿う形で映し出すような手法が必要だと思うわけですけれども、先ほど物価対策実行機関を提案されておられる、そしてそのチェックの方法としてどのような指標が今度適切と考えられますか。そして、国民が見てそのとおりだと思うような実態の反映にふさわしいシステムづくり、一部省庁でもございますけれども、まだまだ規模的にも小さいと思うんです。どこかにもっと大がかりなチェック機関、情報を提供する機関というものが必要なことはないでしょうか。
○参考人（来田弘君）　私どもは、この機関の設置を提言したときに、今行政改革の時代だから、また一つ組織をつくることは行政改革に反するのじゃないかという意見があったことは事実なんです。そのことに対してこう答えたんです。例えば物価は内外格差一つとっても、農水省であり、運輸省でありあるいは厚生省や、お酒類は大蔵省だとか、郵政省だとかいろんな省庁が絡まって、それで元締めは経済企画庁。先日、農水省へ行きまして野菜の問題でお聞きをしたわけです。今生産がどれくらいで、流通がどれくらいでというお話をしましたら、それなりのお答えをいただいたわけです。国際的にこれを比べたらどうなんでしょうかと言ったら、いや私のところじゃありません、ほかの課ですということで、でもおわかりになるんじゃないでしょうかと言ったら、いや全くわかりませんと言う。
　同じ省の中で全く情報がなってない。まさに、二カ所三カ所だけならいいが四カ所五カ所で同じことを、もちろん品目は違うかもしれませんけれども、ばらばらにやっている。そういうものをうまく統合すれば、だからスクラップ・アンド・ビルドをすれば新しい立派な機構ができるのじゃないか。そのことが仮に若干行政の手間がふえたとしても、消費者はそのことで自分自身の生活が豊かになればそのことは許容するのじゃないかということを言ってきたわけですけれども、そういうことを一つ申し上げたい。
　それから、指標の問題は私ども連合として、物価関係については、統計局が発表する全国及び東京都区部の消費者物価指数等が出されまして、たしかこれは五年に一遍品目を決めて、各地における物価動向で指数が出るということはわかっているんですけれども、やはりその数字が、本当に家庭の主婦の実感に合った指数になっているかどうかというのが私たちの議論の中で問題になりました。
　一つは、先ほどどの先生かちょっと記憶いたしませんが、地代の問題、土地代の問題がそこにカウントされてない、あるいは税金がカウントされてない。税金は確かに消費じゃありませんけれども、いや応なしに出ていくわけですから、もっともっと指数の対象品目を広げるべきじゃないか。それを消費者物価指数ということでふさわしくないとすれば、先生指数と言われましたけれども、仮称ですが、総合暮らし度指数というものをつくって、本当に生活実感が反映できるような指数というものをつくることを検討してもいいんじゃないかという結論が私ども内部で出ましたので、それをどうやっていくかはまだ先の課題ですけれども、そういうことも考えているのが現状でございます。
○会長（遠藤要君）　以上で来田参考人に対する質疑は終了いたしました。
　来田参考人にはお忙しい中、本調査会に御出席いただきまして、まことにありがとうございました。
　本日お述べいただきました御意見は今後の調査の参考にさせていただきます。調査会を代表いたしまして厚く御礼申し上げます。
　ありがとうございました。（拍手）
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○会長（遠藤要君）　それでは、ただいまから鈴木参考人より御意見を伺いたいと存じます。
　この際、鈴木参考人に一言ごあいさつを申し上げます。
　本日は、御多用中のところ、本調査会に御出席をいただきましてありがとうございます。
　本日は、鈴木参考人には、特に土地、住宅問題について忌憚のない御意見をお述べいただき、調査の参考にいたしたいと存じます。どうぞよろしくお願いいたします。
　議事の進め方でございますが、まず参考人から三十分程度御意見をお述べいただきまして、その後、委員からの質疑にお答えいただく方法で進めたいと存じます。
　それでは、鈴木参考人にお願いいたします。
○鎌田要人君　鈴木参考人には大変克明な資料の裏打ちのもとに貴重なお話をいただきまして、心から御礼を申し上げます。
　時間の制約がございますので、私は冒頭に、鈴木先生データがないということを大変強調されました。私も全くそう思うわけでございますが、これに関連しまして、この二十日に国土庁の方から国土利用計画法の施行令に基づきます都道府県の地価調査、いわゆる基準地価、これの公表がございました。東京が一％下がったあるいは大阪圏では二けた下がった、名古屋は逆に上がった、そういったようなまだら模様ということもございましたが、これに関連をいたしまして、これは新聞の記事で恐縮でございますが、二十一日付の日経で「宅地開発に支障きたす　不動産業界」という囲み記事がございました。この中に不動産会社の社長さんの実名を挙げまして、「実態とかけ離れた統計数字を根拠に、総量規制などの政策判断が行われるのは極めて遺憾」と大変厳しい御批判があります。
　私はこれを見て大変残念だと思いますのは、全国でたしかこの基準地価、都道府県全体の地域につきまして二万五千七百三十四地点、公示地価の地点よりも多いわけでございますね。そういうところについて、それぞれの地域で大変な手間暇かけて、国民の貴重な税金をかけてやられたこの基準地価というのが、専門家の皆さんから見ると一顧だに値しない、逆に言うと、そういうものをもとにして総量規制なんかやったら大変なことですよと言わぬばかりの、そういった、現実にこの基準地価というのは、根拠のない実態から離れたものなのかどうか、御専門の立場から率直にこれをお伺いいたしたい。
　また、時間がございませんので一緒にお尋ねをいたしますが、先ほど、地価は明らかに鎮静化の傾向にあるというお話がございました。あるいは私のこれはちょっと聞き違いかもしれませんが、私は、今の段階ではいわゆる融資の総量規制、軽々にこれを緩めては心理的なやはり効果というものもあり、あるいはまた再び消えかかったバブルが出てくるのじゃないか。私は非常に保守的な人間でございますので、そういう感じを持つわけでありますが、今先生のお話では、総量規制を緩めてもそう地価は上がる状況にないんじゃないか。その根拠をひとつお教えいただきたいのでございます。
　それから第三点は、先ほどの新聞記事に関連をしてでございますが、ちょうど先生に関係のありますミサワホームの三沢社長が、「総量規制は優良な宅地の開発にも影響を与える。融資を受けられずに開発が遅れれば、さらに地価が上がり、住宅が値上がりすることになる」、こういうことをおっしゃっておられます。先生がおっしゃったことではありませんので、人の言ったことだといえばそれまででありますが、不動産業界でそういうやはり空気がおありなのか。私ども外部から、あれよあれよというこの狂乱地価を見ておりました者からしますと、どうして総量規制の前にこういうことができなかったのか。総量規制は去年の四月からでございますね。その総量規制があるから優良な宅地の開発がおくれるんだ、どうして総量規制の前にそういうことができなかったのか。その辺のところのメカニズムと申しますか、という点もお教えいただければ大変ありがたいと思います。よろしくお願いいたします。
　以上でございます。
○参考人（鈴木徳彦君）　大変難しい御質問ばかりで、一番おしまいの方から答えさしていただきますと、三沢社長だけではなくて、業界の中ではやはり非常に苦しいという声が最近強くなっております。やはり不動産というのは先ほどお話ししましたように、もう御存じのように、非常に日本の地価は高いものですから、それを素材として仕入れて何かの開発行為を行おうとすれば膨大なお金がかかるわけでございますね。それはやはり借り入れで賄うというのが常識でございまして、もちろんひどい開発、あるいはバブルに乗って踊っているような、そういう余り真っ当でない開発というものももちろんあるでしょうけれども。例えばそうですね、マンション一つ建てるにしても三年ぐらい前から準備をしなければいけない。そのための借り入れをやはり必要量しなければいけない。本当に役に立つようなまともな開発そのものも総量規制ということで網をかぶせられてしまいますと何もできなくなってしまうというような面は、確かに業界の中の声として強くあります。
　ただ総量規制が、先ほど地価変動のサイクルが七、八年ということ、それから一年半前後ぐらいで次々の圏域に波及をしていくというようなお話をいたしましたけれども、もちろん総量規制をかけるとかあるいは監視区域制度を強めるとかと、対症療法ですけれども、対症療法をやることによってその時期を早めたりあるいは下落傾向を強めたりとか、そういうような効果はもちろんありますけれども、何というんでしょうか、それだけで全部が動いているというわけでもないわけです。かなり両方でもって、左右されるにしても、もともとのサイクル的な力というのは非常に強い感じを持っております、多分に調査を担当している個人的な感覚かもしれませんが。それが今のサイクルの時期であり、先ほど言いましたように全部が今落ち始めているところですね。首都圏は一番の最低の時期でもつ一で、今までの経験上で言えば三年間ぐらいはじっとしている時期に当たるわけです。ということで、時期的には今規制を緩めてもすぐまた地価が上がるというようなことは、これはまずあり得ないだろう。
　先ほど地図をお回しいたしましたけれども、今回の六十一年、二年の高騰に至る前にどういうことが起こっているかといいますと、先ほどお見せした地図がここにありますが、その前には中心部が黄色くなっています。その前は中心部が青くなっております。全体が灰色でほとんどマイナスの上昇率であった時期から真ん中がかすかに青くなる、つまり値上がりを始めるわけです。それから、その青の中に黄色がまざって、なおかつ青い部分が大きくなっている。そして、次には中心部から猛烈な高騰が始まるというような推移が見られるわけですけれども、これが間が飛んでしまって、真ん中が青くならないうちにいきなり富士山型に、爆発的に地価高騰が起こるということはちょっと考えられないわけです。
　ということで、今から二、三年の間というのはまず鎮静化したままであろう。逆に言うと、そこが一番いろいろな療法の打てるときですね。高騰しているときには手がつけられませんので、ちょうど鎮静化する時期二、三年、ここのところはそれに当たるだろうと思います。地価対策を基本的、根本的に何か打つとすればいい時期に入っているわけです。いつまでも総量規制、監視制度ということだけにこだわらずに、それは外しても、よく言われますように、利用計画そのものに手をつけるということが対症療法ではないにしろ直接的な療法になるわけですけれども、そういう療法に乗りかえるということも大事なんじゃないだろうかという気がいたします。
　またそれから、総量規制というのは地価対策のためだけに使う手ということでもないようでございましょうし、ほかの分野への影響ということも出ているようにも聞いております。その辺のところの兼ね合いもありまして、地価対策を別な形に変えてもっと基本的な問題に触れていく時期ではないかというふうにも考えております。
　それから最初の御質問の基準地価ですけれども、私どもが地価調査をやってみてよくわかるんですが、その地価調査の結果を何に使うかということで調査のやり方が違うんだと思います。巷間その地価については一物四価であるとかそういうことか言われますけれども、その調査目的がはっきりしているのであれば一物四価であっても差し支えないんだと思います。その地価調査の結果をどう使うかということの問題、今までそう言っては大変申しわけございませんが、例えば公示地価が何となく一番基本的な調査として同じやり方で繰り返し行われてきた、そういう地価調査があるから全部をそれに寄せてしまって、例えば相続税を八割方にするというようなお話がここに出ておりますね。公示地価を持ってきて、それの八割方をもって相続税のベースとするというような考え方というのはいいようでいて実は危険もあるのではないだろうか。税金を決めるための地価調査であるならば、それはそれできちんとした性格を盛り込んで行わないといけないのではないだろうかという気がしております。
　ただ公示地価、基準地価は当てにならないということではないんだと思います。私どもがやっている実勢価格に一番近いなどと言われておりますけれども、それと基準地価というものはやはり調査の目的が違うと思いますので、数値が違うのはそれは当たり前の話で、その目的をしっかり踏まえた上でその数値を読まなければいけないんだと思います。
　それから、二番目の鎮静化のお話はさっきちょっと含めてお答えをしてしまいましたので、よろしければ……。
○鎌田要人君　どうもありがとうございました。
　それでは、今のお答えに関連しましてお尋ねをいたしますが、私がお伺いいたしましたのはそこのところをもう一つ突っ込んで教えていただきたいのですけれども、私は今練馬に住んでいるんです。たまたまお隣の御主人が亡くなりまして、それで相続税を払うために百五十坪の土地の五十坪を売られた実例を目の前で見ているわけですけれども、ちっとも下がってないんです。狂乱地価のもとで、言い値とされたものからちっとも下がってない。だから、これは本当にそういう意味では一物四価といい、いろいろありますが、本当に地価というのはデータ不足とおっしゃいましたが、それと同時に、本当に何の目的に使うかによって地価がこんなに変わりますと、なかなか客観的な評価というのは難しいな。
　そういう中でやはり都心部は、本当にこれはあれだけ事務所の地価をきっかけにしまして、もう正直言って手が届かなくなっている。需要者の方がもう追いつけなくなっている。周辺部の場合ですと、今まで例えば五十キロ、東京駅から五十キロのあたりに住んでいた人は少し安くなったならば少しでも近いところへ来る。そういう買いかえ需要というものも出てきて、今融資を緩められるとやはり投機化する可能性が非常に高いのではないかという気がしてならないんです。そこのところをもう一つお教えいただきたいということです。
　それから、このように地価が鎮静化してきましたことにつきまして、私どももこの税の問題あるいは融資の問題、基本的には日本の土地利用規制というのが非常に大まかでおくれておる。この三本の柱を総合的に組み合わせてやってきておる。またこれからもやらなければならないと思っておるわけですが、このように、今日おっしゃいますように鎮静化してきたことについて一番大きな貢献をしたのはどれが大きかったとお考えになっておられますか、それをお教えいただきたいと思います。
○参考人（鈴木徳彦君）　またおしまいの方からお答えいたしますと、やはり一番効いたのは融資の総量規制というのが、これは何といっても効いたと思います、取引がとまってしまいましたので。需要がなくなってしまったわけではなくて取引そのものが停止をした、これの力が非常に大きいと思います。それからやはり金利の問題もございます。それから、最近は余り効かなくなりましたが、当初非常によく効いていた療法、対症療法というのは監視区域制度です。両横綱という点で言えば監視区域制度それから融資の総量規制、この二つかと思います。
　それから、大変前半も難しい御質問で大事なことだと思いますけれども、すぐ御近所でもって地価が全然下がらなかった、そういうこともあると思います。その反対に非常にすとんと下がってしまったという、それが最初から少し繰り返し過ぎたかなと思いましたけれども、量と質の問題なのではないか。まきに土地の質、具体的に言えば例えば環境のようなものですけれども、ああいうようなもの、立地条件とかそういう場所によりまして非常に物すごい勢いで値上がりをしたところ、余り値上がりをしなかったところ、逆に値下がりを始めたときに物すごく深い谷間になってしまったようなところ、あるいは下がらなかったところ、そういうのがまだら模様になっているんですね、東京でも大阪でも。ということでその一つ一つの土地の特性によってかなり変動率が変わったということが今度の一つの特徴ではないだろうか。それも、やはり量の問題ではなくて質の問題であろうというふうに考えております。
　それから、周辺地域に買いかえをどんどんしていく、これはまさにそういうことでますますスプロールをしていく、一人一人が、個人個人が自由に土地を買って、先ほどの注文建築ですが、自由にその上に家を建てられるという制度になっておりますので、今までの財産である都心近くの土地を売ってさらに広い、あるいは緑の環境のいいようなところの周辺部に買いかえていく、そういうことというのは起こり始めております。それをとめる方がいいのか、とめない方がいいのかという難しい問題もございまして、一番の都心部の都心三区と言われるようなところはそういうことのために住民がどんどん減っていってしまっております。
　ただ、それは個人が恣意的にそういう買いかえをするということ以外に、都心部ではとてももう相続税が払えないんでこの際売ってしまって買いかえるというようなこともございます。そういうことはやはり総合的に見て、多くの対策というのは法人目当てに行われるんだろうと思いますけれども、個人の居住用財産に関してはかなり例外的にいろんなものが扱われるんでしょうが、でもやはり基本姿勢がそういうことであるならば、影響というのは個人の面にもどうしても出ざるを得ない面もあるのじゃないだろうか。その辺のところの総合的なとらえ方、殊に個人の居住用財産をどうしていくかということをきちんとしたスタンスで初めから決めておいて考えるというようなやり方が大事なんじゃないかと思います。
　お答えの一つになるかどうかわかりませんが、例えば市街化区域内農地、練馬区、杉並区、世田谷区あたりには農地がたくさんございます。それを税制を変えることでどんどん吐き出させようというような話がございます。それはそれでいいんだと思いますけれども、その農地を利用する計画というものを最初からかなり具体的につくっておきませんとマンションが幾つか建っておしまい。まさに東京にとってはとらの子の土地です、これは。それしか残っていないというぐらいのとらの子の土地を簡単に使い尽くしてしまっておしまいになってしまうというような懸念がございます。余りいい考えではございませんけれども、例えば農地というのはどんなに狭くても五百坪やそこらはあります。五百坪ありますと敷地が五十坪、東京の敷地は狭いですから五十坪ぐらいで相当いい家が建つわけです。五十坪の家を建てるとすると十軒建つわけです、五十坪の土地に区切ってやりますと。そうしますと、五百坪の農地がある場合にはどこの十軒を持ってくるか、その隣のすぐくっついて住んでいるところの町並みが古ければそこに働きかけて十軒分先につくってしまって、つまりいい市街を構成しておいてそこへ引っ越すような形でかわっていただく、そういう場合にはいろいろなプラスアルファもつくというような政策でやれば、そこの農地の使い方というのは非常に具体化して利用計画が決まるわけです。
　そういうことをしないでいて、ただ農地を吐き出させるという政策をとりますと、先生がおっしゃったようなそれが狭い規模、都心に近いようなところでやはり起こってしまうということではないかと思います。余りどうもうまいお答えになりませんで申しわけございません。
○鎌田要人君　どうもありがとうございました。結構です。
○日下部禧代子君　データがないとおっしゃりながらも大変的確で実証的な統計をお使いになりまして、大変示唆に富むお話をいただきまして本当にありがとうございました。
　まず、お言葉の中で私もそうだなというふうに思いましたことは、土地の経済学がない、つまり土地や住宅に関する研究体制というものが日本ではまだ確立してないということを御指摘になりまして、私自身もそういうことを深く感じておりましたので全く同感でございました。
　私自身の経験を申しますと、私が学びましたイギリスの大学では、私は政治経済学部の社会政策学科だったんですけれども、ソーシャルセキュリティーやら教育、医療その他の中に住宅という、いずれかを選ぶことになっておりましたけれども、私は自分の指導教官から住宅問題が大切なんだよ、社会政策の中で最も重要な基本的なものは住宅だと言われながらも、その当時全然そういう認識がございませんで、今そのことを、自分自身のことを思い出しながらお話を興味深く聞かせていただいておりました。
　日本の研究体制、そういった住宅問題あるいは土地問題に対しての研究体制の不備ということの一つに、やはり学際的な研究体制がこの問題に対してないんじゃないかなという気が私はしております。
　例えば、イギリスにおきましては住宅あるいは土地問題の研究者といいますと社会経済学者、政治経済学者、それから社会学者、法学者、都市、地域、農村計画の研究者、地理学者、それから統計学者、不動産学の学者、もうもろもろの学際的な学者が研究体制を組んでおります。ところが、日本の場合にはそういう体制どころかいわゆる土地の経済学というものさえない、学会はあっても不動産学部もないという、これはなぜでございましょうか。
　そのことと一緒にお聞きしたいのでございますが、先ほどアメリカのパンフレットをお持ちになりましてお話がございましたけれども、御本などを拝見いたしますと、海外の事情にもお詳しくていらっしゃるようでございますので、欧米との土地、住宅に関する常識の違いというようなものについてもまず最初にお伺いしてみたいと思います。私は、データがない、それに理論がない、その上哲学がないというふうな感じがしておりますが、そのことも含めましてお話を承れればと思います。
○参考人（鈴木徳彦君）　大変重要な御質問でございまして、とても私などにお答えができるようなあれではございませんけれども、感じているままを申し上げますと、学問体系がない、なぜかということに私も前から疑問を持っていましていろいろ調べてもみたんですが、どうもはっきりわからないんです。ただ言えるのは、どうも日本の気候が一番大もとにあるのかな、気候風土でございます。
　例えば、日本の戦後の復興というのは当然衣食住が中心ですから、何から始まったか、食べることから復興が始まりました。次に衣に行きましてそれから住むところ。というのは、日本は文明諸国の中では一番熱帯に近いわけです。温帯、温かいところなものですから、食べる物を食べて、ぼろでもまとっていれば橋の下で寝て起きて暮らしていても何とか暮らせる。戦後、実際バラックに随分暮らした経験がございますけれども、住んでおりました。あるいは地下ごうに住んでいる人もおりました。二年ぐらいそんな状態を続けたなんという人もありました。そんな生活をしていても死なないわけです、日本の場合には。ところが欧米の場合、例えばヨーロッパ、戦災を受けたという点ではドイツとかイギリスあたりでもミサイルを飛ばしっこしましたんで大分やられておりますけれども、あちらの場合には復興を住むことから始めませんと生きていられないわけです。一冬に寒波が何回かやってまいります。ちょっとした寒波が来ると現在でもかなりの人が死にますので、もう冬の寒さというのは大変な敵でございます。
　ですから、国が国民に対して何をしなければいけないのか。日本の場合には食べることをまずやらなければいけなかった。ところが、ヨーロッパの場合には住むところを提供してやらなければいけなかった。その辺のところから始まるわけです、
　ということで、それに注文建築という日本の習慣が加わりまして、戦後まさに東京周辺部に向かって大変なスプロールを起こしていくわけです。都市計画なんというのは全くそっちのけで勝手に住むところを占拠、占拠といっても悪い意味ではありませんけれども、合法的に手に入れて住みついていく。
　ところが、ヨーロッパの場合にはそういう住み方をすると命が保障されませんので、しかも国が提供する場合には二戸建てで提供するよりは集合住宅、つまりマンションのような形で提供して、エネルギー設備を考えるとかあるいは町の計画を考えるとかいうやり方をしてまいりました。日本のように一戸建ての注文建築という習慣がございませんから、集合住宅をつくってそれを分譲なり賃貸するなりして国民を住まわせるということをやっていってヨーロッパの町ができ上がっていく。土地の利用の仕方について、一番基本的なところから住み方の違いというようなものが存在をしたんだろうというふうに思います。
　それによってヨーロッパ流の戦争の仕方があったり、日本流の戦争の仕方があったりというようなことも言えるんだろうと思いますけれども、そんなことがベースになっていて、ヨーロッパの場合には土地というものはみんなが共同で利用するものだという意識が初めからあるということで、それの利用の仕方について学問体系が組みやすかった。
　日本の場合には、それこそ勝手にやっているうちに土地が強力な商品としてあるいは資産として世の中にまかり通るようになっていった。戦後のわずかな時間ですけれども、その中でそういうことが起こったんではないだろうか、戦前からあった習慣ではないわけです。戦前にはもちろん注文ではありましたけれども、今のように当たり前に土地が商品化しておりませんでしたし、注文建築も当たり前ではなかったわけで、一番の根本的な理由というのはその辺のところから始まって、いまだに日本の場合には学問体系がそろわないままに来てしまっている。土地だけは強力な商品として経済の根幹に居座ってしまうようになりましたので、そこで手がつけられなくなってもう当惑をしているというような、そんな感じじゃないかという気がいたします。
　うまいお答えになったかどうかわかりません。大分常識の違いというのは根強くあるようです。
　日本の資本がハワイを占領したとか、オーストラリアでは門戸を閉じたとかいろいろ起こっておりますが、まさに土地本位制と言われるような経済体系が世界じゅうに今のまま流れ出していくと危ないんではないだろうかという気もしております。
○日下部禧代子君　どうもありがとうございました。
　またお話の中で、創業というお言葉がございましたけれども、いわゆる対症療法ではだめなんだということをおっしゃっておりましたが、今までのさまざまな土地、住宅に、特に土地に対する政策というのは対症療法であったのではないか。それでは先生のお考えになりますいわゆる創業とも言える処方というのはどういうものでございましょうか。そして、副作用への準備というものがなされれば、そういった創業も使われるのではないかという御論文も拝見しておりますけれども、その中にいわゆる私権の制限だとか、あるいは地価凍結というふうなことも創業の一つだというふうにお述べになっていらっしゃる論文を拝見いたしておりますけれども、その点を含めまして御意見を承りたいと思います。
○参考人（鈴木徳彦君）　私は名医ではございませんので、医者の資格も怪しいと思っております。ちゃんとしたそれこそ学問体系ができていて、立派な先生方がいらっしゃれば私なども出る幕はないんだと思いますが、私がお呼びをいただくというようなこともやはり学者先生がいらっしゃらない、専門の方たちがいらっしゃらない。時々笑い話的に言うんですけれども、土地の専門家の先生方に何か御相談しよう、だれがいいかなということを指折り数えますと、五本の指を折るのが精いっぱいでして十人まではなかなかいかないんです。つまり、それぐらい学問が貧弱だということなのかなという気もしております。余計なことを申し上げました。
　それで、何が創業でどういう処方の仕方があるか、これはまさに今はわからないんじゃないか。当然私にはわかりませんけれども、これは今専門家と言われている方たちでもわからないんではないだろうか。ですから、どうしても出てくるものは、審議会というのは病理研究の場ではありませんから、対症療法を生み出す場でございまして、病理研究というのはもっと別なテーブルがないとできないんだと思います。しかし、土地についてはその病理研究をするようなテーブルがいまだにどこにもない。それをつくることが大事なんじゃないかという気がいたします。
　その病理研究のテーブルにやはり資料をのせてあげませんと、いかな名医も、例えばがんやエイズが危険な病だということはもうよくわかっていますけれども、世界じゅうのがんやエイズのお医者さんを集めて審議会を一年間開きまして、それでがんやエイズが治る療法が出てくるか、出てくるはずはないですね、これは。病理研究というものとどういう療法を取り上げようかということを審議する場とは違うわけですから。土地の場合も全く同じなんだと思いますけれども、相変わらず病理研究をするテーブルがない。それをやっている、病理研究を続けているうちにその劇薬が多分見つかるんだろうと思います。今思いつくのは私権制限とか地価凍結とかそれぐらいのことしかないということなんです。
　これは、まさに効くことはだれの目にもはっきりしているのだろうと思うんですけれども、それは病気には効きますけれども、ひょっとすると経済を殺すかもしれないという心配もあるわけです。殊に日本の経済を殺すかもしれない。少し言い方が危険かもしれませんが、例えば今さまざまな療法が効いて、それから地価変動も一番低いサイクルのところに来ておりますからと申し上げておりますね。そういうこともありましてひょっとすると経済の減速ということに拍車をかけているのかなと、わかりませんけれども。
　つまり、総量規制というのは対症療法ではあったけれどもかなりの創業であった。それで取引がとまってしまって土地の経済そのものが、これはもうまさにバブルはつぶれていると言ってもいいのかもしれませんが、かなり危なくなってきているわけです。同時に、そのほかにも影響を及ぼし出しているとすれば、本来はどこまで考えてその創業を使ったかということは私は存じ上げませんけれども、ひょっとするとある程度無意識に使ってしまった創業が効き過ぎてきているのかなという気もするんです。その辺のところが初めから、いやそういう副作用が起こるのはもう当たり前だ、大丈夫だよと、そこまで行っても死にやしないよという、そういう自信が病理研究をやった上でついてくれば使えるんだと思います。私権制限とか地価凍結というのはそういうレベルの療法ではないかというふうに思っております。なかなかこの伝家の宝刀はそういう意味では抜けないんだろうと思います。
○日下部禧代子君　今いわゆる高齢化社会というふうなことが言われておりますけれども、どうも高齢化社会というイメージが大変に暗いイメージになってしまっております。しかしながら、考えてみれば人間は長生きするということはずっと望んできたわけでございますから、多くの人々が長生きになるということはこれはうれしいことであっていいはずでございます。しかしながら、そうならない非常に大きな原因の一つに、お年寄りや障害を持った方が安心して暮らせる、あるいは散歩を安心して楽しめるというふうないわゆるアメニティー水準の高い住環境がないということ、このこともかなりこの高齢化社会を暗くしていることの一つではないかなというふうに思います。
　そういうアメニティー水準の高い住環境を含めたさまざまな条件を整えていけば、高齢化社会というのは落ちついた、ゆとりのある本当の意味での大人の成熟社会ということになり得るんじゃないかというふうな気もするわけでございます。先生のお考えでどのようなアメニティー水準の高い住環境を、お年寄りや障害者が安心して暮らせるような本当の意味での豊かな住まいと町づくり、そしてそれを含めた都市計画。どうも日本の今までの住宅の建築というのは都市計画というトータルな見方、あるいはまたその人の一生ということを考えない、部分的ないわばまだこちらもトータルではない発想のもとに住宅建築あるいは町づくりというものが今までつくられていたような気がするわけでございますが、その点で自治体におけるいわゆる地域の再開発というふうなことも含めまして、御提言をいただければというふうに思います。
○参考人（鈴木徳彦君）　高齢化社会、本当に大変なことだろうと思います。そのために、例えば東京の中でおっしゃるように非常に環境のいい高齢者用の町がつくれるか、至難のわざだと思います。先ほどの劇薬の話ではないですけれども、いろいろ私権制限をして利用計画を立ててということが可能であればやれないこともないでしょうけれども、それは言葉の上では言っても実際は不可能なんだと思います。少し後ろ向きの感じがしてしまうんですけれども、キーワードの後ろの方に書いておきましたが、十七番です。マルチハビテーションというような形が自動的に始まっているわけです。
　例えば、通うには少し遠過ぎる、よく挙げられる例が高崎ですけれども、高崎あたりに自宅を持っていて新幹線通勤をして、それで東京には設備のいい狭いアパートを一つ借りていて両方を使い分けながら仕事をする。休日が大分ふえてまいりまして週休二日制というのはもうほとんど定着をしてまいりました、三日制のところももう珍しくはなくなっているという、人生のうちの半分近くの時間が休日だというような生活がもしできるとすれば、勤務をしている時間は今までどおりであるとしても、あいている方の時間を何もごみごみした東京の中で暮らすこともない。殊にお年寄りであればなおさらそうかもしれませんけれども、子供が育つ環境としても東京よりはむしろ高崎周辺の自然の方がいい、そういう考え方もできるんだろうと思います。
　そういう形で社会のあり方が変わっていく、休日がふえていくというようなことを一つのてこにして、環境のいいところに、生活都市などという言い方をしておりますけれども、ビジネス都市と生活都市というような、東京はビジネス都市であるとすれば生活を楽しむための都市というような形で生活都市というようなものが周辺にある。ベッドタウンではないわけですね。ベッドタウンというのは仕事のための寝る場所というだけの意味ですけれども、そうではなくて生活を楽しむ、片一方は仕事をする町という、そういう位置づけをして生活都市みたいなものを、日本の場合には幸いにして狭いですから、例えば郡山近辺にそういう生活都市を、これは計画的につくらないといけませんけれども、郡山近辺ぐらいに生活都市を一つつくっておきますと、そこから東京に人間を送り出せますし、当然仙台にも送り出せますし、山形の方にも送り出せます。ベッドタウンではなくて、生活都市という生活のベースがあってその近隣のビジネス都市に人間を送り出すことができる、そういうようなやり方がある程度可能かな。
　しかも、情報化社会になってまいりまして、いろいろ通信、連絡をとるという意味では何不自由なく幾ら場所が離れていてもやれるという状態になってきます。その辺をうまく組み合わせるとそういう暮らし方というのが可能であるかな。これはアメリカではだめなわけですね。隣の町へ飛行機で行くというようなそういう距離ではとてもだめですけれども、日本の場合には逆に狭いですから、鉄道のような交通機関を利用するだけで結構行き来ができるという、そういう地の利を生かしてやってみる手もあるかなというふうに個人的には思っております。アメリカのように高齢化社会といいますと、非常に有名なのはサンシティーという老人の町があります。何万人という御老人だけが住んでいるという、これは日本人の感覚には合わないんじゃないかと思うんですけれども、それよりは今申し上げたような生活都市のようなものがむしろいいかな。
　その場合にでも、おっしゃいますように重要なのは都市計画なんです。日本のように一人一人が勝手に、合法的に自分の土地を五十坪、七十坪、三十坪というふうに手に入れまして、その上に勝手な家をつくっていきますと初めから町ができないわけですね。そうやってみんなが住みついて百戸、二百戸、千戸になったときにそれを町と呼ぶという、そういう言い方なわけですから計画も何もない。ところが、欧米型の注文ではなくて全部分譲形式で家をつくるというやり方をしますと、ちゃんと住居地域というもの、それに見合う商業地域とかあるいは文教地域とか、生産地域とか、そういうものの配置が町全体で、町を一つの有機体として構成することができるわけです。
　日本の場合には、繰り返しますが、私どもにとっては大変大事なお客様ですけれども、注文で家をつくるというような習慣がかなりブレーキをかけている面があるわけです。それがいけないんでやめさせるということではなくて、そういうこともちゃんと踏まえた上でその利用計画をきちんとつくって、そういう生活都市のようなものを生み出していくということはやればできるんだろうと思います。それの主導権を掘らなければいけないのは自治体なんだと思います。
　ところが、日本の場合には自治体がそういう都市計画、殊に今後は住宅地の再開発になるわけですね。住宅地の再開発というのは、新聞でも実は活字がないんじゃないかと思うくらいお目にかからない言葉なんですけれども、商業地再開発というのは割にすぐに見られるわけですが、住宅地に関しての再開発計画というのは余り聞いたことがないんです、これは、ヨーロッパあたりの例を見ればよくわかりますけれども、自治体が旗を振らなかったらできない仕事です。自治体が自分の体の悪いところを治すようなそういう感覚でやらないといけないわけなんです。そういう感覚で生活都市のようなものに部分部分をつくり変えていけば、初めは少し後ろ向きに始まったマルチハビテーションという考え方ですけれども、それをもっと先に伸ばすことができるかな、積極的にみんなが応援してくれるようなそういう性格の住まい方に変えられるかなというふうに実は思っております。
○刈田貞子君　公明党の刈田でございます。
　時間がございませんので、先に質問を重ねてさせていただきます。後でお答えをいただきたいと思います。
　先般、九一年の経済白書を読んでおりましたら二章のところに、土地がいささか下がってきておる、だけれども、さらなる総合対策が必要だという意味のことが書いてありました。くどくどと書いてありました。お伺いするんですが、先ほど来から総量規制の問題と、それから監視区域の設定のことで鎮静化への効果をというお話をなさっていらっしゃいましたけれども、あわせて土地税制がどう働いたかを含めて、これから考えられる総合対策というのはどんなふうなことなんだろうかということが一点でございます。
　それからさらに、白書ではバブル経済のことを説明しながら、株ははじけて何にも残らなかったけれども、土地ははじけてそして地価下落ですか、地価下落ということが住宅建設にプラスに結びついていくはずである、住宅建設にプラスに結びついていくという解説が経済白書に載っておりました。それでお伺いをいたしますが、この土地の下落ということはストレートに住宅建設にプラスに働くでしょうか、いかがでしょうか。これが二問目の質問です。
　それから三番目の質問は、先ほど農地の話をなさっておりましたが、この十日から新生産緑地法がスタートを始めまして、百九十指定都市が大きな宿題を抱えておるわけですが、そこで宅地化を希望する農地に当たっては、今農協等が中心になって計画的にいろいろ意見を集約しているようでございますし、農住組合法等があるいはまたこれにかかわる給付金制度等がプラスにいいぐあいに働いていくのではないかなということを考えておる者の一人ですけれども、問題は生産緑地を選ぶ方の問題でございますが、これが今までの二種五年、それから一種十年というのから三十年に買い取り請求をする期間が延びるわけですね。
　そこで、今まで私が調べてきた関係では、例えば東京東久留米市、ここ五年間で生産緑地の買い取り請求が一種、二種合わせて九十件ございました。ところが、その中で市が買い上げられたのが四件しかないわけです。東京近郊の都市としては、これは地価高騰の中で仕方がない事実でございますけれども、今後こうした百九十都市の市町村が、買い取り請求が出てきた場合にのどから手が出るほど欲しい土地でありながら買い取りするわけにはいかない現実というものがたくさん出てくるだろうと思う。そういう問題も含めて都市計画というものを一方で立てていかなければならないということで、実は余り話題にならないんだけれども、私はそういう地域に住んでおりますものですから、今大変なときに当たっているというふうに思っております。
　そこで、新生産緑地法のスタートに当たって何かいいアドバイスをお持ちではなかろうかということと、あわせてこれは私個人の意見でございますけれども、地方自治体もそれぞれ基金を皆積み増ししていく計画も持っておりますけれども、ＮＴＴ・Ｂタイプみたいなああした貸し付けが、こういうところにどんどんしていかれるようなことを考えなければならないのではないか。そうでなければ、全部三カ月後にはデベロッパーの手に渡っていく、スプロール化していくということが、この三十年というタームはあるもののその過程で何がいつ起きるかわからないという中では、市は絶えずこうした生産緑地の買い取りということを意識していかなければならないわけですので、こうした問題も含めた地域の都市計画というものが今非常に私は問題だろうと思っておりますので、こういうことについていいアドバイスがあったらお伺いしたいと思います。
　以上です。
○参考人（鈴木徳彦君）　皆難しい御質問ばかりでございまして、これまたうまくお答えができるかどうかわかりませんけれども、地価を下げるということについて税制がどう効くかということに関しては、今までのところですと余り大きな影響は残念ながらなかった。今度の地価税が地価を下げるために設けられたというようなそういう話が出ておりますけれども、この地価税自体が出たときにどうなるか。先ほど言いましたように、サイクル上はまだそこは最低の時期なわけですね。地価税が本当に地価抑制に役に立つかどうかというのは、その次の高騰期、これは七、八年サイクルで言いますと一九九五年ぐらいになるんでしょうか、それ前後ぐらい、今までのサイクルで言いますとその辺のところに来るわけですけれども、そのときにどう効くかということの問題なんだろうと思います。
　少し余計なことを申し上げますと、地価税が、スタートが〇・二％とか〇・三％という、初めは一％という声があったがだんだん下がってくる。やはり、ひょっとするとこれは創業なのかな、何％なら劇薬になって何％ならばやわらかい薬になるのかな、その辺の判断もあるように感じるわけですね。どうしても対症療法というのは、先ほど言いましたように病理がわかりませんとそんなに強い薬を最初から使うわけにはいかない。弱目の薬からだんだん使っていくということにどうしてもなるでしょうから、骨抜きというような話が出てきてしまうんでしょうけれども、それはやむを得ないことなのかなという気もするんです。
　ですから、地価税というものが実際にどれぐらい効くかというのは少したってみないとわからないんじゃないだろうかという気がしております。しかし、やはり一番基本的には税制というのは、周辺の対策といいますかやり方でして、基本的には利用計画そのものの方に踏み込んでいかないと地価というのは実は動かないんじゃないだろうか、そんな気がしております。
　それから、住宅建設に地価の下落というのが役に立つのかどうか、これは単純に言ってしまえばもちろん役に立ちます。殊に、八割は先ほど持ち家族だというふうに申し上げましたけれども、二割は持っていらっしゃらない方がいるわけでして、持ち家政策を続けていく、それを貫くのであれば地価の下落というのは当然その残り二割の人たちにとっては朗報なわけでして、一戸建てにしてもマンションにしても、当然手の屈く範囲にまで来れば皆さん方買うわけでしょうから役に立ちます。
　ただし、変な話ですけれども、地価が下落しないと住宅建設そのものがピンチに陥るかどうか、つまり住宅業界がもう不況でどうにもならなくなるというような状態になるかどうか。これはもうはっきり言ってなりませんというお答えだと思います。
　それは、先ほども申し上げましたけれども、八割の市場というのは地価とは無関係の市場になっているわけです。二戸建てで言えば建てかえというのは全く地価は関係ございませんし、買いかえをする場合にもこれは相対的なものですから、買う物件も二億、三億という値段ですけれども、売るものさえあればやはり二億、三億で売れますので、場合によっては余裕さえ生み出して買いかえをすることもできるというようなことも言えますので、地価の暴騰そのものが住宅建設の方の業界に決定的な影響を与えるかと言えば、それはそうではなくなってきている。今までは住宅建設と地価の動きというのはかなり連動していたわけですけれども、それが縁が切れてきたというか連動をだんだんしなくなってきたという面も言えるんじゃないかと思います。
　それから、東久留米市の例のお話ですけれども、これは本当に難しいですね。理想的なことを言えば、聞いた話で確めておりませんけれども、スウェーデンのストックホルム市というところがございます。
　向こうの人にこれはお話を伺ったんですが、百年がかりで全部ストックホルム市の私有地を公有地にやっとできたよという話をしてくださったんです。ストックホルム市全域を市の公有地にした、それを百年がかりでやった。これはもう日本では考えられない、それを平気で言うんですね。やはり地域の話といいましょうか、自治体の本来のあるべき姿というのはそういうものなんだろう。二年、三年で片づけるのではなくて、もう勤めている人たちがかわる、議員さんもかわる、そういう中で百年間同じ政策が続けられてくる、それぐらいの息の長さを持っていないといけないのではないだろうかという気がいたしました。またしかし、とはいっても目の前でいろいろ困っていることがたくさん起こるわけですから何とかしなければなりませんけれども、そういう場合に一つの手としては、買い上げるのではなくて借りるという手はあると思うんです。
　これは公の場合の話だけではなくていろいろな地域開発のときに出てくる話ですけれども、売買をいたしますと、土地の値段というのが顔を出しますと、それは一朝一夕にそうは下げるわけにはいかないわけです。ですけれども、賃貸の話であれば地価そのものを余り表に出さずに済むわけです。全然出さないで事を行うということも場合によってはできると思いますけれども、公の場合もそれから民間の場合もできるだけ借りるというやり方を工夫して土地の利用を図る。それには気持ちよく貸してもらわなければいけないわけでして、地主側をどう説得するか。それはおどしで説得するだけではなくて、その土地を貸す人たちにもそれなりのちゃんとした利益を与える形で利用計画をつくるということが大事だと思いますけれども、日本では余り土地の賃貸というものは好まれていないわけですが、今後考えてみなければいけない大きなテーマじゃないかというふうに思っております。
○近藤忠孝君　先ほどの参考人のお話で、八六年から八七年の首都圏の土地の値上がりの原因について、これは量不足ではなくて質の問題である、このように言われました。同じことは、参考人の八六年六月のエコノミストでも土地は量的に充足されている、こういう発言もございました。このことは、首都圏だけじゃなくてその後一、二年のタイムラグで起きた近畿、中京、この場合にも当てはまるんでしょうか。
○参考人（鈴木徳彦君）　近畿までは間違いなくそうだと思います。中京になりますと少し様子が変わりまして、あの辺はむしろ実需が中心というような動きをまだしております。少し様子が変わっているかなと思いますけれども、東京、大阪につきましては質の問題で、いわば相場として非常に大きく動いたという、そういうことだろうと思います。
○近藤忠孝君　そういたしますと、その当時よく言われたことは需要供給論、要するに土地が上がっちゃうのは供給が足りないからで、供給をふやせば抑えられるのだという話がありましたけれども、参考人が実際見てこられたところから見ると、この考えは当たらないということになるわけですね。
○参考人（鈴木徳彦君）　量が足りたといっても不満が消えるほどに立派な質のそろった量が足りたわけではなくて、一応量は足りたということでございまして、質の問題を絡めてもちろんもっと良好な環境の土地というものはどんどん供給されてほしいと思っておりますし、供給されれば需要も当然あるとは思いますけれども、基本的には量の問題は終わったというふうに考えております。
○近藤忠孝君　次に、昨年十二月のエコノミストでの座談会で、これはもう下がった段階の話ですが、しかし余り楽観できないんじゃないかと参考人が言っておられます。そして、気をつけないとまた暴れ出すんじゃないかという危惧を持っている、こういう指摘をされておりますが、この根拠はどういうことでしょうか。
○参考人（鈴木徳彦君）　先ほども申し上げましたように、地価の変動サイクルというものがかなり強力にあるのではないだろうか、言ってみれば景気の循環サイクルのようなものです。例えば景気の循環サイクル、今、後退期に入ったというふうに言われておりますけれども、日本の国じゅうが挙げて、あるいは世界の景気としては世界じゅうがもう力を振り絞って何とか景気が後退しないようにということで頑張るわけですけれども、それでもやはり景気の循環サイクルというのは起こるわけです。地価の変動サイクルというのも、それほどではないにしてもかなり強力なそういうエンジンを持っておる、それが何だかよくわからないわけですけれも、とにかくどう組み伏せようと思ってもなかなか組み伏せられないような不気味な力を持っていると言えるのじゃないかと思います。
　それがさっき表のところで御説明をいたしましたピークからピークまで、あるいは谷底から谷底までが大体七、八年ぐらいのサイクルで繰り返されている。実は過去データがきちんとないものですから、私どもが調査を始めた五十四年より前にそういうことが起こっているかどうかというのは立証しがたいわけですけれども、どうも調査を繰り返すたびにそういう感じが強くなっているわけです。
　そうしますと、先ほど言いましたように、サイクル上で言うと、一九九五年前後ぐらいのところで次の首都圏のピークが来てもおかしくないわけですが、それをほうっておいたら大変なことになるのではないか。しかも、繰り返しますように量より質の問題で、相場のような状態で変動が起こり始めておりますので、さらにその変動の幅が大きくなる可能性もある、あるいは時間が少し短縮されるということも起こるかもしれません。今、来年度から地価としては全国的に一番鎮静化のサイクルに入ってくるというふうに申し上げましたけれども、そこで下がったからといって安心していますと、その二、三年後にまた足をさらわれるような暴騰が起こりかねないということを考えております。
○近藤忠孝君　鎮静化したとはいえ大変な超高値でありまして、また上がったら本当に大変だということになるわけです。ですから、事前の防止策が必要ですが、既に指摘されているように、金融の問題と税制とそれから監視あるいはチェック、こういったこと、あと参考人は計画の問題というようなことを言われておりますけれども、大体そのことをきちっとさらに強化してやれば、再度高騰というあっちゃならないこと、これは防げるとお考えでしょうか。
○参考人（鈴木徳彦君）　やり方次第だと思うんですね。ただ、例えば一九九五年にもう次のピークが来るというようなことを仮定して、仮想して対策を立てるとしますと、病理研究はそれまでには済まないと思うんです。それぐらいの短時間じゃ終わらないだろう。ある程度病理研究の結果が出てくるというのは十年ぐらいのタームで考えないといけないのじゃないか。ということは、その前に一度首都圏のピークが来てしまうわけですけれども、そこはもう対症療法で抑え込むより仕方がないわけです。やはり金融の問題それから監視区域制度の問題、しかしこの辺も考えてみますと、金融の問題が五年後ぐらいになりますとかなり世界規模になるのではないか。
　ですから、融資規制というのは日本の銀行を相手にしては大蔵省言えますけれども、これが国際化しちゃった場合に、どこまでそういうことが言えるのかというような問題も起こるかなと個人的には思っているわけです。監視区域制度も、細かく広くやればやるほどこれは予算を食うわけですし、お金をかけなければなりません。そういう面でもかなり苦しい面もある。やはり対症療法というのはそのときにしか効かないと思った方がいいわけで、次のときにもそれが十分の効果を発揮してくれるかどうかというのは予測不可能な面があると思います。そういう点ではまさにいろいろ準備をしなければいけないんだと思います。
　しかし、何はともあれ動き始めの頭のところでつかめれば対策の打ちようもあるわけです。今までは上がってしまってから下げよう下げようという対策が主になっていますけれども、上がる前に抑えればやれるかもしれないわけです。それで、国土庁を初めとして、私も委員をやらせていただいておりますけれども、いろんな指標を組み合わせてできるだけその動きを頭のところでつかまえようと。また、私どもの研究所では、一応企業グループの傘下の不動産業者がいるわけですけれども、そういうところへ毎月アンケート調査をやっていまして、動きの瞬間風速を聞いているわけです。今取引はふえてきたかとか、成約件数は減ってきたか、横ばいか、ふえているか、そういうことを簡単なファクスのアンケートでとれるようにしていまして、動きをぜひともつかもうと思っているわけです。その動きが早目早目につかめれば、先ほどお話しした地図で言えば、六十一年から噴出をいたしましたので、その前の六十年か五十九年ぐらいの段階で動き始めたなということがわかれば、それは対症療法を考えるだけでもある程度高騰を防ぐことができるかなという気がしております。
○近藤忠孝君　最後に、参考人がお出しになった八ページの空き家率、このことの御説明がなかったので、簡潔にこの意味するものを御説明いただいて、五十九分にひとつ終えていただきたいと思います。
○参考人（鈴木徳彦君）　申しわけございません、十分な御説明ができませんで。
　空き家率というのはまさにあいている家の率でございまして、大体どこの国でも一〇％前後ぐらいになりますととまるようです。それ以上は家が売れなくなるわけですね。転勤をするにしても何をするにしても、そういう社会移動を受け入れるためにある程度の空き家が常に必要である。それが大体一割ぐらいであろうと思います。日本でも一割に大分近づいているわけですけれども、そういうことで空き家の率は余りもうふえていかないかなと。空き家の中心はやはり貸し家の方、貸し家の着工もそろそろ頭打ちになるかなと実は少し前から思っておりましたが、先ほどのグラフでごらんいただいたように、貸し家の方もちょっと落ち始めているわけです。ですから、そういう面からいっても量的充足というのは、まさに量の面だけですけれども、質は抜きの話ですが、一応終わってきたのかなと、そういうことを考えております。