○参考人（本吉庸浩君）　本吉でございます。
　今回の法案改正に関連して、私が日ごろ考えている大都市の住宅宅地供給のあり方についてお話ししてみたいと思います。
　まず第一に、大都市地域で住宅宅地問題の解決を図っていくためには、自分の行政範囲、つまり東京都なら東京都だけでとても解決できるものではございませんで、どうしても近隣県を含めた東京圏、さらには首都圏といった広い範囲で問題に対処していく必要があるんじゃないかという気がいたします。
　つい先日、東京都の住宅問題の解決の処方せんを検討しておりました東京都住宅政策懇談会の最終報告が発表されましたが、その中でも、何よりも東京の住宅問題を解決していくためには東京都みずからの積極的な取り組みが必要であるが、同時に東京の住宅問題はひとり東京都の力だけでは解決できるものではない。東京の住宅問題は、政治、経済、文化の中心として東京が果たしている役割と密接不可分の関係がある。東京都の力のみでは一定の限界があり、解決が困難である。国の積極的な対応を図っていくべきで、そうしなければ一歩踏み込んだ活力ある施策の展開は困難である。こういう指摘をしております。
　今、東京圏を考えますと、まさに単に住宅だけじゃなくて生活全体が一体不可分の関係があるのでございますけれども、現在までの様子を見ますと、どうも一部の県では東京の住宅問題は自分のところに全く関係がないというような意見がかなりあるような気がいたします。これでは東京圏の、殊に一番深刻な東京の住宅問題は解決していかないんじゃないか。どうしても、広域的に国及び地方公共団体が都府県の行政区域を越えて大都市地域全体という視点からこの住宅問題を協力して解決していく必要があるんじゃないかという気がいたします。
　そういう意味で、今回の大都市法案で国の地公共団体を通じた施策の共通指針をつくり、供給基本方針の策定に当たって国と地方公共団体の合意形成を図っていこうとする法律の改正の趣旨には賛成でございます。
　ただ問題は、先ほど申しましたみたいに一部の府県でやっぱりなかなか東京の住宅問題を、おれのところに関係がないという心情がございます。これは昭和四十七、八年の列島改造論当時でも各地で東京の問題が深刻になったとき、各地方自治体なんかで団地お断りという現象がございまして、その大きな原因は、大体人がふえてきますと都市基盤の整備、学校とかそういう財源の必要が地方財政を圧迫するというようなことがございまして、団地お断りとかそういう東京からの住宅建設要請反対の声が多かったんですね。
　今回は、こういうことを十分地方自治体と協力しながら、これを本当にうまく機能させていくためには、こういう精神的な考え方だけじゃなくて、もう少し例えば関連公共施設の整備の財源、国の財源をもう少し地方に配分していくとか、それからもう一つ、東京都の住宅政策懇談会なんかでも議論になりましたけれども、例えば東京都がいろんな住宅問題を近接の県に頼むとき、単に自分のところの住宅が困っているから住宅を何とか協力してやってくださいというだけじゃなくて、やっぱり東京にあるいろんな施設、業務施設なんかもなるたけその地域に分散するような、そういう具体的な政策展開がどうしても必要になってくるんじゃないか。そういう意味で、今までどっらかといいますと全体から見ますと大体国の方針を地方自治体に押しつける傾向がございましたので、今回は十分に地方自治体との合意形成を図って、今言ったような点を配慮しながら、お互いに協力関係を進めていくことが極めて大切になってきているんじゃないかという気がいたします。
　もう一回申しますと、これからは国及び地方公共団体が一つの都府県の行政区域を越えて、大都市地域全体としての視点から住宅宅地供給の解決を図っていかなければ問題は全然解決しないんじゃないかという気がいたします。
　第二点は、土地利用計画の詳細化、つまりこれからの住宅政策と都市計画による町づくりの連動を図っていくことが極めて大切なんじゃないかという気がいたします。そういう意味で、これからはもう少し土地利用詳細計画なんかの案を積極的に導入していくことが極めて大事になってくるんじゃないかという気がいたします。つまり、これからの住宅供給は町づくりと連動させながら地域の特性に応じた住宅政策を体系的、総合的に進めていかなければならないと思います。
　ところが、現在の日本の土地利用の現状を見ますと、現行の都市計画制度では広範囲にわたって混在型の用途地域が指定されておりまして、土地利用の規制が極めて緩やかになっております。このため、区部では地価負担力の高い業務用途が住宅を駆逐してきたり、住宅系の地域についても業務用途の利用を前提とした高地価が形成されるなど、住機能の維持と住宅の供給を図っていく上で不利な点が多くございます。この点を是正していくために、ぜひともこれから地域特性に応じた土地利用詳細計画を積極的に導入、活用していくことを提言していただきたいと思うのです。こういうことをおやりになれば、例えばここははっきり住宅地と決めますればそこに業務ビルが建たないで当然地価水準も住宅は住宅、業務系は業務系の地価が出ますので、こういう住宅地が猛烈な高地価に悩まされることなく、住宅としての機能を維持できるんじゃないかという気がいたします。そういう意味で、ぜひともこの地区詳細計画を積極的に導入していただきたいと思うんです。
　例えば、良好な町づくりをやっております西ドイツでは、Ｂプランと申しまして、さっきの日本で言います地区詳細計画みたいなものを実施して良好な町づくり、住宅供給を行っております。つまり、西ドイツではすべての開発行為に対して地区詳細計画の策定とそれに従った建築義務づけが行われておりまして、例えば御自分の土地だから遊ばしておいていいんだというようなことはこれからもできなくなっております。
　例えばこのＢプランによって、その地区の例えば建物の用途のあり方とか、壁面線だとか、壁の色とか、それから地区内の街路とか区画割り、区画ごとの用途、容積率、建物の階数、建物の形式、例えば独立住宅かアパートか、それからさっき言いましたみたいに壁の色、屋根の勾配までこの地区詳細計画によって決めて良好な町をつくっておりまして、これが決して長い伝統というより、たしか一九六〇年、昭和三十五年ですか、そのときの連邦建設法でこういうＢプランというのが決まりまして、約三十年の歴史で現在の西ドイツのすばらしい町をつくっている。そういう意味で、こういう地区詳細計画をもっと積極的に導入していくべきじゃないか。これが今度の都市計画法、建築基準法の改正とつながりますので、こうした意味でも今度の改正案には私は賛成したいと思います。
　それから第三点は、今度の改正の中で第一種住専のまとまった農地のあるところに住宅地高度利用地区計画をかけることになっておりますけれども、単に地区詳細計画としての規制だけではなくて、ぜひとも公共施設の整備を条件として規制の緩和を行って建築活動を適切に誘導していくことが極めて大事になってくると思うんです。
　現在の地価高騰の大きな要因は、例えば超金融緩和とかいろいろの問題がございますけれども、抜本的には需給のアンバランスから生じているんじゃないかという気がいたします。それならば新規供給はできるかといいますと、新規供給はやはり土地の取得困難だとか、自然環境を破壊するとか、いろいろの問題がございまして、今新規開発というのはピーク時四十七年に比べて半減してきている。
　そういう中で、どうしてもこれから私たちが目にしていかなければならないのは、規制市街地の中の低・未利用地とか市街化区域内農地の有効活用を図っていくことが大きな前提になってくると思うんです。これからの住宅問題というのは、単に住宅の戸数を供給すればよろしいんじゃなくて、やはり大事なのは住環境を向上させていかなければならないという課題を迎えておりますので、今度の例えば農地の宅地並み導入に当たっても、保存すべき地域と宅地化すべき地域をはっきり区分けしまして、建築を積極的に進める地域はその基盤整備を積極的にやって、その上でその容積率を緩和していくべきで、それが逆さになって、ただ容積率をふやして中高層住宅を現在の市街化区域内農地のところにふやすことはおかしいんじゃないかという気がします。ですから、基盤整備と容積率の緩和というものはドッキングした関係になければならぬのじゃないか。
　私は、現在東京の練馬というところに住んでおりますけれども、御承知のように練馬というのは昔の農村地帯で道路は非常に昔の農道みたいで、そこにただ超高層、中高層がいっぱい建ちますと、交通がパンクするとか、そういう問題で住環境を破壊するという問題がございますので、ぜひとも単に規制の緩和だけじゃなくて、絶対に公共施設の整備を条件として、これらの緩和を図っていくことが必要ではないかという気がいたします。
　その次は、さっき言いましたみたいに都市計画またはその他もろもろのことによって住宅問題を解決していかなければなりませんけれども、今回の法案に盛り込まれているような計画制度の充実だけでは、これはとても達成できるものではございませんで、当然のことながら今税調で審議してます土地税制、要するに保有税の強化とか、それから超金融緩和とか投機をあおっている金融政策らの他の政策を有機的、連動的に今度のこの法案改正で、同時にさっき言いました税制とか金融の問題を有機的に連携しながら実施していくことが極めて大切になってきているんじゃないかという気がします。
　この辺でお話を終わりたいと思います。