○参考人（藤木良明君）　藤木でございます。よろしくどうぞ。
　私は大学で教鞭を執っておりますが、実は三十数年来設計事務所を主宰しておりまして、特にこの二十年ぐらいでしょうか、マンションが都市の一般的な住居になってきた時期からその大規模な修繕工事の設計を主に草分け的にやるようなことをやってまいりまして、本日はそういう経験を踏まえまして、むしろ研究者、学者の立場ではなくって、実務家の立場に比重を置いたところでお話を申し上げたいと思います。
　私の経験の中で、かれこれ四万数千戸ぐらいのマンションの改修工事ないしは維持保全のコンサルティング、お手伝いをしております。現在、日本のマンション、四百万戸ちょっとというふうに統計されていますけれども、ほぼ一％に当たるぐらいの延べ実績でございますけれども持っております。
　その中で、現在建て替えをしなければならないマンションというのは、私の経験ないしは私の身の回りでは一棟もございません。建て替えが可能なもの、これは、等価交換によって建て替えが可能なものは二団地、かつての住宅公団が分譲しました高経年で比較的至便な場所にある団地で、二団地はこれは等価交換による建て替えが可能。それから、あとの、恐らく管理組合数としては二百数十管理組合のお手伝いをしているんだと思いますけれども、これは建て替えは議論はほとんど立ち上がっていませんし、またそのことは事実上不可能と思います。
　そういう状態の中で、今日、なぜこのような形で建て替え要件を中心にした改正が急がれているのか、ないしは、もっと言いますと、私のレジュメの一番上に書かさせていただきましたけれども、いわゆるマスコミ間にというか、何紙か、世評としてマンションは三十年しかもたないというような、何となくそういう雰囲気が世評に出てきた一面がございます。
　これを考えてみると、どうもこれは建物の老朽化を原因にしたんではない。にもかかわらず、老朽化、建て替えというふうな議論が引き起こってきている。これは、つまるところ、バブル期前後に敷地にゆとりのある旧住宅公団ないしは自治体の供給公社が分譲しました団地型のマンションは一住戸当たり大体百平米から百五十平米ぐらいの敷地を持っております。したがって、交通の至便なところでは等価交換による建て替えが可能になるわけですね。
　そこで、バブル期を契機にしまして、幾つかのマンション、団地型マンションで建て替え問題が持ち上がった。それが成功したものは約六十例ぐらい現在までにございますけれども、計画は持ち上がったけれども紛争に至って、今日まで実現していないというものもある。
　特に、その中で千里ニュータウンの桜ケ丘住宅、これは建て替えをめぐって推進派とそれから反対派の抗争が最高裁まで至りました。ここのところで約十年ぐらいほとんどろくな修繕をしなかったために、この桜ケ丘住宅はある面では外観的には非常に傷んだ印象になってまいりました。そういうものをとらえて、建て替え推進派の方々は建物の老朽化と言い、かつマスコミはそれをとらえて、三十年でマンションというのは駄目に、ぼろぼろになってくるんだというような風潮をどこかで作ってしまったところがある。
　でも、これは非常に特殊な形でありまして、きちっとしたマンション修繕をしていけば、そんな、マンションは三十年、四十年どころでぼろぼろになったり物理的に住めなくなったりということはあり得ないんです。ところが、そのことがどこかで、世評の上ではおかしな形で今日に流れてしまった。
　実質的に、統計上は、二〇一〇年ないしは一一年ぐらいになりますと三十年を経過するマンション、まあ大体百万戸を超えるとされます。このうちで等価交換ができるマンションというのは、先ほども、私の経験値の中でないしは私の周辺の中での事例で申し上げましても極めて少数です。大方はこれは等価交換による建て替えは不可能、現行法の中ではですね。
　そうすると、今回の五分の四というその案件、合意による建て替えということになると、その結果として、要は多くのマンションで、特に団地型の等価交換が可能か可能に近い団地においては建て替え議論というのは大変蒸し返されるだろうと思います。その結果として、桜ケ丘で起こったように、建物が放置されて荒廃するという結果も招きかねない。これは建物だけではなくて、居住者がそこで生活しているわけですから、居住者関係、人間関係まで実は荒廃してくるという結果を招きます。
　ともあれ、マンションというのは修繕をきちっとすれば百年だって物理的には大丈夫なんです。
　これは、お手元に写真を三枚、これはホッチキスで留めていただいていないと思いますのでちょっとぱらぱらと見ていただきたいと存じますけれども、三枚目になっているかと思いますけれども、同潤会アパートの写真を写真２として真ん中に入れておりますけれども、仮に、同潤会アパートは昭和二年の入居でございますから、現在で七十何年ですか、経過していて、これはろくな修繕ほとんどしてこなかったわけですね、ほとんどと言うと語弊がありますけれども。でも、なおかつ現在使われている。これがきちっとした修繕がなされていれば百年だって十分使いこなし得てくる。
　ちなみに、その上の写真の１にロンドンのハロッズの近辺のフラットを挙げておりますが、これは十九世紀の初期のものというふうに私は正確ではございませんけれども思っておりますけれども、ある種のロンドンの中のエポックを作り、かつステータスですね、この場所は。こういうような形で、都市の中の価値を見いだしていくその使い方というのが、どこかでやはり日本の中には忘れられている一面がある。
　つまるところ、この建て替え議論ないしは建て替えをめぐるいろいろのマスコミ的な報道の一面で、非常に建て替えは困難であるという現実があり、かつストックはどんどんと増加してくる。その中で、いろいろのマンションで建物の延命化をめぐりまして大変な努力がなされております。このことが意外に世間に認識されていない。もっともっと日本のマンションでも長もちできるんだ、それから長もちして快適に過ごそうとしているマンションの努力というのはいろいろあるんだということをやはり知っていただきたい。
　それが、もう一枚、二枚のペーパーに写真がございますけれども、一つは石神井公園団地、これは初年度時入居が昭和四十二年でございますから、現在で三十六年経過しているかと存じます。そこに改修前と改修後の写真を挙げておりますが、改修後の写真、右側の上のところ、非常にゆったりしたところ、緑も育ち、かつ芝生も豊かで、こういう中で、改修後、大変ゆったりした建物、生活空間になっております。
　それから、二番目の真ん中の写真では、左側に改修前、それから右側に改修、ひさしを付けてきれいにしたのが載っけております。
　さらには、一番下には耐震補強を一部でして、神戸の地震の経験を生かした形での備えもこれ万全にしております。
　こういう、石神井公園でございますから都心部にそう遠くないところに、大変これは時代の文化的な価値も生み出してくるほどの豊かな住居空間を作り始めている。
　それから、もう一つは東豊エステート、これは世田谷でございます。野沢でございますけれども、左側の写真列は実はこれ築十七年時の劣化状態なんです。要は、マンションというのは手入れをしないでほうっておきますと、かように鉄筋コンクリートというのはもろいんです、十七年でこんな状態になってくるんですね。それを、この十七年時のところ、これ昭和六十一年でございますから今からもう十四、五年前ですけれども、これを徹底的に私の方で直しました。その上で二回目の修繕を平成十二年に更にまたやりまして、その結果がこの右側の写真列でございます。
　ここでも、一番下の写真に見るように、ピロティーの柱には鉄板を巻いて耐震補強をし、それから真ん中の写真は、これは玄関の周りを大判タイルを張ったりオートドアを付けたり、それから一部段差があるのを、ここをスロープを付けてバリアフリーにしたりというようなこと。それと同時に、かつての三十年前の面影もテントとそのテントのフレームの中に残すとかいうような形で、大変これはお住まいになっている方たちも喜んで、ああ、まだまだ大丈夫というふうな形で現在も使って、もちろん使いこなされていきます。
　つまるところ、現在我々にとって何が重要かというと、これは建て替えというよりもむしろ建物をいかに延命化させるかということこそ緊急課題であり、このことを国民の中にも普及させていく、この意識を普及させていくということこそ極めて重要なことなんだと思います。
　そういう観点から考えますと、衆議院におきまして附帯決議が提案されておりますけれども、これは大変結構なことだと私はある一面喜んでおります。ただし、区分所有法の改正案とこの附帯決議案の間には大きな断層がございます。これを具体的につないでいく施策、政策、これはなかなか拘束力を附帯決議は持っていないだけに大変だろうと思います。むしろ、ここのところを具体化していく政策をこそ望ましい、望まれるところだろうと思います。
　もう一点最後に、やはり経済構造、大変建築業界、今不況であえいでいます。その部分で経済的な活性ということから含めて建て替え策ということも考えられるんですけれども、むしろ、私はこれからの二十一世紀の地球環境時代に向けていかに持続する経済を、社会を構成するかということからは、リフォーム、リノベーション、そちらの方を促進させていく、そのことによって民間の中小零細企業も持続した展望を持たせていくと、このことが極めて重要であるというふうに考えております。
　以上でございます。失礼をいたしました。