○説明員（三井康壽君）　それでは、宅地対策につきまして御説明さしていただきたいと思います。
　二十五ページをごらんいただきたいと思うんですが、「宅地対策」といたしまして、住宅建設五カ年計画にあわせまして、「宅地需給の長期見通し」というのを立てております。住宅の方は五カ年でございますが、宅地は十カ年で立てております。これによりますと、五十六年度から六十年度までの五カ年間、これ前期と言っておりますが、全国で六万二千五百ヘクタール、この供給が必要であろうというふうに想定をいたしました。さらに、六十一年度から六十五年度までは六万七百ヘクタール、こういう見通しを立てているわけでございます。
　ところで、実績はどうかということでございますが、（２）の「宅地供給の現況」の表をごらんいただきますと、五十七年度の数字で申し上げますと、九千九百ヘクタール、一番右の欄でございますが、公的が三千二百、民間が六千七百、合わせまして九千九百ヘクタール、こういった供給量でございます。これを六万二千五百ヘクタールという見通しから見てみますと、約二割ほど落ち込んでおる。六万二千五百を単純に五で割りますと、一万二千五百ヘクタールでございますから、供給実績五十七は九千九百ヘクタール、約二割減と、こういった状況が現在の状況でございます。なお、御参考までに、宅地供給のピークは四十七年度でございまして、全体で二万三千四百ヘクタール。それから比べますと五十七年度は約四割程度、こういった落ち込みになっているのが現況でございます。
　今後どうかというのを先行指標で見てみますと、二十六ページ、私ども先行指標と考えております開発許可の許可面積、それから区両整理事業の事業認可面積ごらんいただきますと、五十七年度、それぞれ四千五百十二ヘクタール、五千四百十六ヘクタールでございまして、五十一年あたりからほぼ横ばいでございます。したがいまして、今後とも宅地供給は横ばい傾向に行くんではないか、こういうふうに予想をしているところでございます。
　そこで、宅地供給が前よりも停滞している理由といたしまして、二十七ページ以下に三つほどお示し申し上げておりますが、第一が、宅地供給の停滞は、民間供給が減少している。民間供給が約三七％ぐらいピークから落ちておるわけでございますけれども、この理由でございますが、素地の取得が困難となりまして、民間事業者がなかなか買いにくくなっている、これが一つの大きな理由であろうと見ておるわけでございます。事業者の意向調査をしてみた表がここにございますが、特に三大都市圏では約九割ぐらいが取得が難しい。非常に難しい、難しい、どちらかといえば難しい、合わせまして九割ぐらいが難しいというふうにお答えをいただいております。また、地方圏でも、多少は緩んでいるわけでございますけれども、大半が難しい。こういうふうな状況にあるわけでございます。
　それから、二つ目の理由でございますが、関連公共公益施設の負担が非常に重い、市町村等々の関連公共施設への要望が強うございます。そういったことを背景にいたしまして、有効宅地率と言っておりますけれども、この表にございますように、四十七年度は宅地として売り出す面積が六八％ございましたが、五十七年度では約一〇％強減りまして、五六％程度しか宅地として出せない。関連の道路、公園その他の施設にとられる率が大きくなっている。したがって、事業者もなかなかコストが高くなって、しにくくなっているというふうに言えようかと思います。
　さらに、長期間いろいろな協議をいたしましたり、あるいは用地取得に時間がかかりまして、用地取得から分譲開始までの期間が非常に延びております。二十八ページの上の表をごらんいただきますと、五十二年では取得から分譲開始まで五年以上のものが二七％、二三プラス四で二七％でございました。ところが、五十七年にきますと五三％、約二倍ぐらい五年以上かかりますのがふえている、こういう状況でございます。
　三番目の停滞している理由でございますが、これは多少いろんな御議論ございますが、宅地開発に伴います指導要綱等によりまして抑制していこうという市町村がかなり多いのではないかということでございまして、四十二年から行政指導としてつくられました指導要綱は、五十二年に八百八十五でございましたが、五十六年ではまたふえまして一千七というふうな状況でございます。
　そこで、現在やっております宅地対策につきまして、二十九ページ以下、七つの項目にまとめまして御説明さしていただきたいと思います。
　第一が、公的宅地開発の推進でございます。主力は住宅・都市整備公団の宅地開発部門でございます。現在までに完了したものあるいは施行しておりますものの地区が二百十三地区、三万二千ヘクタール余でございます。それから処分をいたしました、既に宅地として供給いたしましたものが五十八年の三月末で六千七百二十二ヘクタールでございます。それから地方住宅供給公社、これは県レベルで主としてつくっておられますが、これまでの施行面積が五千九百六十ヘクタール、それから地方公共団体、これが一万四百八十八ヘクタール、こういった施行状況でございまして、特に住宅・都市整備公団等につきましては、財投の資金によりまして事業を行っておりますし、地方住宅供給公社、地方公共団体に対しましては、国といたしましては住宅金融公庫の宅造融資をさしていただいておる、こういうことでございます。
　それから三十ページ、二つ目の施策でございますが、政策金融によります民間宅地開発の推進でございます。政策金融といたしましては、住宅金融公庫と日本開発銀行がございます。それぞれ公庫融資につきましては五ヘクタール以上、開銀融資につきましては三十ヘクタール以上、対象地域も主として三大都市圏あるいは二十五万以上の都市ということになっておりまして、金利は公庫が七・八％、開銀が七・八五％、こういったことでございます。
　三十一ページには、都市計画法の線引きと開発許可制度の適切な運用という三つ目の施策でございますが、線引きの見直しにつきましては、後ほど都市計画課長から御説明を申し上げますので省略さしていただきますが、開発許可の適切な運用といたしまして、特に市街化区域におきましては、開発許可は一定の技術的な基準、道路ですとか、公園ですとか、あるいは防災上の措置を講ずれば許可がされますが、調整区域では、そのほかに立地が適当である、あるいはやむを得ない、こういったものしか許可をしないというふうに法律上なっておるわけでございます。
　特に大規模な開発といたしましては、二十ヘクタール以上のものであれば、一定の条件のもとに許可し得るとなっておるわけでございますが、近時宅地供給が減ってきているということもございまして、五ヘクタールまで引き下げるという改正をいたしました。これは、現実には都道府県の規則で改正をしていただきませんと、引き下げができないわけでございますので、現在、都道府県に引き下げをお願いしているような状況でございます。四月十五日現在、十八道県市で改正がなされておりまして、今後ともこれを進めていただくように公共団体を指導してまいりたいと考えております。
　それから、三十二ページが「宅地開発等指導要綱の行き過ぎの是正」、四つ目の項目でございます。これは、宅地開発指導要綱と申しますのは、地方公共団体が行政指導としましてつくっておりまして、要綱という形でつくっておりますものでございます。
　本来で申しますと、都市計画法の開発許可制度でやればいいわけでございますが、財政負担の問題あるいはもっといい都市環境をつくろうといったことから、独自に公共団体でつくっております。しかし、中にはこれの行き過ぎがあるということで、五十七年の十月に建設省、自治省共同いたしまして、開発許可に当たりまして協議が非常に長過ぎる、なるべく短かくやってほしい。それから、公共公益施設の整備水準が非常に過大なものを決めている、こういった行き過ぎも是正していただきたい。あるいはデベロッパーから用途を決めない寄附金を取っている、これも少し行き過ぎがあるんじゃないか。こういったことを通達をいたしましたが、さらに五十八年の八月、昨年の八月に建設次官通達をもちましてより具体的に直していただきたいものを明らかにいたしまして通達をいたしました。
　例えて言いますと、道路で言いますと、余り広い広幅員の道路をデベロッパーに負担させないとか、あるいは区画街路ですと六メーター以上は負担をさせないようにしてほしいとか、あるいは公園・緑地につきましては開発区域の三％あるいは一人当たり三平米、こういった具体の基準をお示しいたしまして、行き過ぎにつきましては是正していただきたいということをお願いをしているところでございます。
　現在、県あるいは市町村でそれぞれ実態に合わせました見直し作業をしていただいている。いろいろな御議論がございますが、私ども建設省といたしましては、そういったことを地方にお願いをしているところでございます。
　それから、三十三ページにまいりまして、五番目の施策といたしまして、「関連公共公益施設の整備の推進」でございます。デベロッパーに負担させるばかりでなくて、国も援助を強力にしようということで、住宅宅地関連公共施設整備促進事業、いわゆる促進費といっておりますものを特枠で、五十九年度で言いますと一千億の国費をつけておりまして、これによりまして団地関連の公共事業に重点投資をいたしております。なお、通常費による関連公共事業は二千億円余でございます。さらにまた、住宅・都市整備公団、住宅金融公庫融資にかかわります団地につきましては、一部学校ですとか、立てかえ制度をもちまして地方公共団体の財政負担が一時的に高くならないような措置もいたしております。
　それから、宅地供給施策の六つ目は、再開発による高度利用でございます。これは、先ほど都市政策課長の方からもお話がございましたので私の方からは省略させていただきます。
　最後に、七つ目でございますが、「土地税制」でございます。土地税制につきましては三十四ページに総括的な概要を表にしてございます。
　考え方の基本を申しますと、土地の転がし、投機はまあやめていただく、しかし供給は促進をしていただく、こういった考え方でございます。したがいまして、「個人の短期譲渡所得の分離重課」というのが真ん中の上にございますが、十年以内の土地の取得、それを譲渡される、これにつきましては税金が重課でございます。したがいまして、土地がどんどん転々流通して高くならないという措置を講じております。しかしながら、十年以上持っておられますものを売られるという場合には「分離軽課」と、左の欄でございますが、してございます。これが基本でございまして、優良な宅地供給につきましては、さらに課税の特例、優遇措置がございますし、収用あるいは特定の区画整理といった宅地供給等に関連いたしますものにつきましては、特別控除があるということでございます。
　また、市街化区域のいわゆる農地につきましては、宅地並み課税というのを実施しておりまして、市街化区域の中の農地の宅地化の促進というものを図られるようにいたしております。また特別土地保有税というのを市町村税で四十八年度から創設しておりまして、投機を防止するほか、優良なものにつきましては軽課をすると、宅地供給の促進を図るという税制を図っているところでございます。
　以上が、簡単でございますが、大略の宅地対策の要点でございます。