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○政府委員（立石真君）　現在のようにモータリゼーションが進んでまいりまして、また、今後一層進むという見通しは確実なところでございますので、建設省といたしましては総合的な自動車駐車問題というのに取り組んでおりまして、今回の建築基準法の改正もその一環として建築規制について合理化をしたいと考えているところでございます。
　具体的には、現在の建築基準法におきましては、第一種住居専用地域、第二種住居専用地域等の住居系の地域におきましては、独立の自動車車庫の建築についてはいろいろな細やかな規定がございましてかなりきつい制限になっておったわけでございます。これは住宅地に無関係の車が出入りすることを避けたいということで決まっておったわけでございますが、最近のモータリゼーションの進展を考えてみますと、住宅地における自動車車庫についてもそのための合理的な規制が必要であるというような状況に立ち至ったと思うわけでございます。
　そこで、独立の自動車車庫につきましては、中高層系の住居専用地域また住居系の地域では三百平米までの独立の自動車車庫の建築を、また、道路の沿道という地域特性を有する準住居地域においては制限をしないというような自動車車庫についての制限の合理化を図りたいと考えているところでございます。
　なお、法律改正にはなっておりませんが、建物に附属する自動車車庫についての用途規制につきましても、法改正に伴う政令の改正の中においてその合理化を図ってまいりたいと考えているところでございまして、住宅地におきましても、居住環境を確保しながらかつ必要な自動車車庫の確保を図っていくということが重要な課題であると認識して今回の改正等を行いたいと考えているところでございます。
○石渡清元君　それはよくわかるんです。ただ、自分のところの車は車庫にとまればいいというそういう問題じゃないと僕は思うんです。自動車というものは、いわゆる空間多消費型交通手段というか、物流があるわけでしょう。行き来するわけです。だから、そういう面で、駐車容量というのはこれからもっともっとモータリゼーション、車社会が発展した場合に今の見直しで大丈夫か、すぐ飽和状態、パンクの状態になってしまうんじゃないかと思うんです。
　住居系の地域についての説明が今あったけれども、ということは、質問通告の最後の開発許可の見直しについても、スーパーとかそういったような業務用の開発行為等については自動車の行列を防ぐために道路に関する基準の適用をするとか、今回のあれは変えているんでしょう。その変える
ことによって、じゃそういうスーパー等々から発生する交通渋滞というのはどのぐらい緩和できるようになるのか。
○政府委員（伴襄君）　今回の改正で自己業務用の開発の行為でも、一定のものにつきまして道路に関する基準を適用するということに改正したんですが、これは特に最近、市街地の土地利用が非常に欄密化する中で、お話のスーパーだとかデパートとかホテルというような多数の利用者を前提としますような自己業務の施設がございますので、そういったものが開発区域の周辺に交通渋滞を起こすというような事例が見受けられるからこれについては道路基準を適用しようというようなことでございます。
　これによりまして、開発区域内の敷地が接する道路の幅員、例えば開発区域が千平米未満のときには幅員六メートルの道路に接するように、それから千平米以上のときには九メートルの道路に接するようにというようなことにいたしました。そのほかの道路要件もございますけれども、そのようにいたしまして、開発区域内の敷地が接する道路幅員が不十分な場合には開発者の負担において例えばセットバックするとか、そういったことをさせて周辺地域への交通の支障を防除しようというふうな趣旨のものでございます。
○石渡清元君　結局、同じゃないですか。経験があると思いますけれども、とにかく日曜日とか休みの日は駐車場に入る車が道路を占有しちゃって交通渋滞を惹起しているわけだから、そういう面で少し先を見越してやっていかないとどうしても後追い行政になっちゃうんじゃないかな、そういうことでお伺いをしたわけでございます。
　また、建築基準法の単体規定の方にちょっと話を戻します。
　先ほども石井先生からもお話がありましたけれども、木造建築物についての建築規制の見直しを図る、こういうことでございます。安全性の確保等々十分検討をされたと思いますけれども、この法案に具体的にどのように考え方が示されているのか、お伺いをいたします。
○政府委員（立石真君）　日本の建築は木と紙でできている、燃えやすい建物というふうに思い込んできたわけでございますが、木造建築物についても、いろいろと技術開発を行いますとかなり火に強い建築物とすることができるというようなことが最近の技術進歩によってはっきりしてきたわけでございます。
　例えば木造建築物であっても、石こうボード等の不燃性の材料で木材を被覆したような建築物であるならばかなり高い防火性能を持つ。鉄筋コンクリート造の建築物は耐火建築物と言っておりますが、それに準ずる耐火性能、防火性能を持つ建築物とすることができるということがはっきりしてまいりましたので、例えば木造三階建ての共同住宅についても準耐火建築物として建築できるようにしたいというのが今回の改正の内容となっているところでございます。いろいろな地域的な点等についても検討いたしまして、安全性の確保については十分に配慮されたものというように考えているところでございます。
○石渡清元君　同じように、いわゆる文化財、伝統的な建築物等々についても建築基準法令の適用除外ということになっております。建築基準法令の適用除外は結構なんですけれども、安全性を含めたこれらの伝統的建築物に対する規制のあり方なりあるいは法の改正の趣旨というのを御説明いただきたいと思います。
○政府委員（立石真君）　現在の建築基準法におきましては、国宝とか重要文化財等として指定された建築物につきましては、その建物の解体修理を行うときに建築基準法の基準に合わないといけないということ、つまり一般の建築物と同様な扱い方をすることになりますと、国宝、重要文化財等が木造の物やカヤぶき等のものが多いために歴史的文化的価値を損なわずに保存することが困難になってしまうような場合があるわけでございます。そこで、国宝とか重要文化財などについては建築基準法の適用を除外するという体系になっているところでございます。
　今回の改正は、地域における文化的遺産を大切にしたい、そういう機運が盛り上がってきているのに対応いたしまして、国の指定した国宝、重要文化財以外であっても、地方公共団体の指定した文化財について同様の措置を講じたいということで建築基準法の規定の適用を除外したいと考えているところでございます。
　これらについての安全性については文化財保護法に基づく条例の定めるところでございまして、条例によって保存管理上の安全性について十分配慮されることになっているところでございますが、実際に特定行政庁が具体的に指定するに当たりましては、この点についても十分考慮するように指導してまいりたいと考えております。
○石渡清元君　最後の質問でありますけれども、開発許可制度の見直しについて伺います。
　最近の経済情勢でかなりリゾート開発も転機を抑えたと思うんです。したがって、新聞等々でも報道されているように、ゴルフ場や大規模なレジャー施設の開発において途中で業者の倒産等々で工事が中断、計画自体がとんざするケースがこれからもふえてくると思いますけれども、そういったような問題について、そのままやりっぱなしというわけにはいきませんので、そういう中で、開発許可の際に、審査の基準として資金の計画を初めとしてどのようなことにウエートを置いてこれから対応していくのか、お聞かせいただけますでしょうか。
○政府委員（伴襄君）　お話しのとおり、ゴルフコース等の大規模な自己用の開発行為が資金計画が行き詰まりまして工事途中で中断したり放置されているという事例が多いわけでございますが、そうなりますと計画的な町づくりに支障を来すというだけでなくて、山をはいでそのままにしておきますと出水とかあるいは土砂の流出によってむしろ周辺に災害を発生させるというおそれもあるわけでございます。
　そこで、今回は、そういう危険を未然に排除して周辺地域の安全性を確保しようというのを主な眼点に置きまして、その中断によって災害を引き起こす危険のある大規模な開発行為につきましては、今までは自己用の場合は適用がなかったんですけれども、その申請者の資力とか信用に関する基準を適用してそのチェックをしようということでございまして、今回の改正によりまして、大規模な開発行為が資金難によって中断、放置されることのないように、開発許可の段階で資金計画について十分チェックしてそういうことのないようにしようというふうにしたいと思っております。
○中川嘉美君　今回の都市計画法改正案は地価対策の総仕上げとして位置づけられておりますけれども、最初に地価抑制についての政府の姿勢について伺いたいと思います。
　まず、地価を引き下げるべきであるという意見、これは現在においても社会的なコンセンサスを得ているものと確信しておりますけれども、一方、関係業界であるとかあるいは地主層等の一部には地価再上昇に期待を寄せる声があることも事実ではないかと思います。平成四年地価公示では明らかに地価は下落傾向を示しておりますが、不動産関連融資規制の解除であるとかあるいは公定歩合の引き下げ等、地価にとって再度の上昇を呼びかねない環境に戻りつつある、このように思います。そこで、地価についての努力目標をどこに置かれるのか、この点について若干伺いたいと思います。
　先ほども実は質疑が行われておりました中で、この努力目標としては東京圏において中堅サラリーマンの年収の五倍程度ということが言われておりました。住宅取得ができるような地価、こういう説明が今までもなされてきたわけですが、この説明はスローガンとしてはわかりやすいものではありますけれどもかなりのあいまいさを残しているんではないか、このように思うわけです。
　中堅サラリーマンの平均年収、石井先生の場合は六百万、住宅局長は八百何十万と言っておられたわけですけれども、私は一応七百万としてみ
たんですが、七百万と仮定すると五倍ですから三千五百万、この額でどのような住宅を取得できるようにしていくのか、具体的な点が不明なわけです。
　住宅局長の石井先生に対する先ほどの御答弁の中では共同住宅であるというような中身であったわけですが、一般は果たしてそう受けとめているのかどうか、むしろ受けとめてない場合もあるんじゃないか。住宅取得というと、一戸建てのマイホーム的な夢を想像しているかもしれない。普通、住宅を購入する場合にはもろもろの条件を当然勘案するはずですし、東京圏と一言で言っても非常に広いわけですから、例えば都心から所要時間がどれぐらいなのか、一戸建てなのかあるいはマンションなのか、新築であるか中古なのか、広さはどの程度なのか、いろいろ出てくるわけです。共同住宅といっても、それじゃ何階建てなのか、一階の場合と土地の負担がどう違ってくるのか、今言った広さも具体的にはわからない。
　そこで、政府はこの住宅取得を地価の基準にするわけですから、当然、誘導居住水準を満たすものを指すと思いますけれども、それは何人所帯の誘導居住水準なのか、まずこの点を明らかにしていただきたいと思います。
○政府委員（立石真君）　まず先生御指摘のとおり、住む住宅についてもいろいろな形、位置、構造等があるわけでございます。また住む人の方も、例えば単身から多家族世帯、標準世帯の四人、さらには親子といいますか、三世代住宅の人たちが住んでいる世帯、いろいろな需要があるわけでございます。しかし、それぞれ、それらがその人の所得に見合って何倍かというようなそういう議論はし切れない議論であろうというように考えておるところでございます。
　通常どういうような考え方でこの五倍ということを申しているかと申し上げますと、通常、勤労者世帯では年収に占めるローンの返済額は二五％ぐらいまでが一つの限度だな、もちろん無理をしてもっと払う人もいるしそこまで払えない人もいるかもしれませんが、通常、二五％くらいまでが限度だな。そうすると、一体幾らくらいの家が買えるだろうか。そうしますと、それが大体五倍ぐらいである。とすれば、平均値としてはおおむね五倍ぐらいを一つの目安として全体の住宅対策を進めたいということでございます。
　しかし、いろいろな需要がございますし、また供給の仕方もいろいろあるわけでございますので、それらについては全体を通じまして適正な支出で居住できる価格、家賃の良質な住宅の確保というところを住宅政策の基本に据えていくべきであろうというように考えておるところでございます。
○中川嘉美君　一口に地価についての努力目標といっても、先ほど来の御答弁にありましたが、考えているのはこんな程度のものだ、あるいは中心部からこの程度離れたところだという程度で、非常にあいまいな感じが実はしたために私は先ほど来ああいう質問をしているわけですが、こうなると努力目標は単にポーズ的なもので終わってしまうんじゃないかなというような印象があるわけです。
　地価の目標としては、住宅を購入する場合に考慮するほど詳細は示せないかもしれませんけれども、こういったことをルーズにすると、目標とするところはかなりの幅が出てくることになってしまうわけで、したがって、先ほども目安という御答弁がありましたが、一応の目安とはいっても、きちんとした形で示す必要があるんじゃないか、このようにも考えますが、この点はいかがでしょうか。
○政府委員（立石真君）　先生の御指摘そのとおりと思うところもあるわけでございますが、住宅の需要そのものが非常にいろいろな条件があり幅があるわけでございまして、それにこたえる住宅の供給あるいはストックというのもいろいろな形態、いろいろな幅があるわけでございます。しかし、全体としてそういうものを平均的に眺めれば平均的な姿は一体どんな形であろうかということで、先ほど申し上げましたような資金の調達可能な金額の範囲、つまりおおむね五倍程度のところで平均的な世帯が平均的な居住水準で、首都圏等ですと共同住宅でないとかなわないかと思っておりますが、地方に行けば一戸建ての住宅も可能かと思っております。
　そういうようなものがどういう形で取得できるだろうか、そしてまた、このための資金調達額を増額するように、つまり住宅取得能力の向上を図るために住宅政策としては何をしなければならないかというような政策の立て方をしているところでございますが、平均的な形ということになりますと、大体先ほど申し上げました平均年収八百三十万円ということを考えて、取得できる能力といいますと、おおむね五倍で四千五百万円程度になろうかと思うわけでございます。
　その程度のものですと、首都圏地域につきましては、通勤時間が一時間から一時間半程度のところで、そしてまた六十五から七十平米程度のもの、さらに共同住宅、そういうものならばいろいろな施策を講じた上で取得することが可能なのではないだろうかというように目安をつけているところでございます。
○中川嘉美君　資金調達の可能な点から、あるいはまたローン返済二五％と言われましたが、その辺のことは決して私はわからないわけじゃないけれども、言ってみれば、そういうものからずっと逆算していくということ自体が努力目標を達成するにはちょっと難しいんじゃないかなというふうにも思うわけで、この点に関しては意見として申し上げておきたいと思います。
　今般のこの地価高騰を見ますと、住宅地の地価が商業地の地価から独立して上昇していったわけではないわけですが、この住宅取得を例として地価対策の目標を掲げる場合、商業地についての目標がどうなのか、この辺が不明である。また首都圏を基準にしているために、地方圏における目標水準が読み取れないわけです。地方においても、首都圏で掲げた基準を満たす程度の地価に落ちつけば目標を達成したことになると考えておられるのかどうかということです。
　このように目標にあいまいさが出てくるのは、地価高騰以前の地価との比較の観点というものを欠いているからではないかというふうに私は思います。そこで、現在の地価水準が目標の何倍程度であるというような指標を取り入れてみてはどうかと私は考えますが、御意見があればお伺いをいたしたいと思います。
○政府委員（鎭西迪雄君）　国土庁の方で平成四年一月一日時点におきます地価公示の結果を先般三月の下旬に公表いたしました。そのときにも私どもいろいろの方面に御説明いたしましたが、今回の地価高騰は大体六十年ごろから東京の都心の業務地を中心にして始まったんでございますけれども、そのときから比べて累積でどのぐらい上昇しているのかといいますと、我々の分析によりますと、一番厳しい東京圏、大阪圏で、昨年一年間に大体二けたから三割前後下落はいたしておりますが、それでも二・三倍ぐらいになっております。
　その間の所得能力のアップが当然ございまして、これが東京圏で一・五倍強ぐらい、それからＧＮＰも一・七倍ぐらい伸びておりますので、こういうことを勘案いたしましてもまだ三割程度乖離があるんではないかというのが、率直な私どもの感触でございます。
○中川嘉美君　最後のところで私が伺った地価水準の目標、何倍程度であるという指標の問題ですが、これを取り入れてはどうかと思いますが、この点はどうでしょうか。
○政府委員（鎭西迪雄君）　政府といたしましても、昨年一月に総合土地政策推進要綱という形で閣議決定いたしました土地政策の目標の一つといたしまして「適正な地価水準の実現」ということを明確に書いております。
　その考え方は、地価につきましては、土地というものが利用財であるということから「土地の利用価値に相応した適正な水準まで引き下げることを目標とする。」ということを書いておりまして、
特に国民的関心の深い住宅地につきまして「中堅勤労者が相応の負担で一定水準の住宅を確保しうる地価水準の実現を図る。」という考え方をとっておりまして、具体的なイメージとしては先ほど来住宅局長が御説明されているようなイメージを持っているということが、当時、国会等々の場で御議論されたというように承知しております。
○中川嘉美君　では、建設大臣に一言だけ伺います。
　今までの論議を聞いておられまして、現在では高地価が話題に上ることも少なくなったわけですけれども、今後も目標をあいまいにすることなくその達成というものを目指していただきたいと思うわけでございますが、この点に関しての建設大臣の御決意といいますか、この辺を伺っておきたいと思います。
○国務大臣（山崎拓君）　宮澤内閣は生活大国づくりを政策目標の第一に掲げているのでございます。その生活大国づくりの中で住宅、社会資本の整備あるいは国土の均衡ある発展等々ございますが、中でもシンボリックな政策目標といたしまして住宅問題が取り上げられております。
　このたびの経済審議会の中でも、ただいま御議論ございましたような年収の何倍程度でみずからの住宅を確保できるかといった議論が大変クローズアップされまして、いわば中心に据えられた感じもいたしましたのでございます。
　そこで、年収の五倍程度、それは資金調達限度からそのような数字が出てきているんだという答弁もいたしておるところでございますが、いずれにいたしましても、経済審議会が設定いたしますこれから五年間の計画で何とかその辺におさまりますようにできる限りの努力をいたしてみたいと考えているところでございます。
○中川嘉美君　次に、今回の都市計画法改正のいわばおくれについて伺いたいと思いますが、まず今般の地価高騰はいつから始まったものと認識しておられるか、この点についてお答えをいただきたいと思います。
○政府委員（市川一朗君）　建設省はどう認識しているかという御質問の趣旨だと思いますので、私からお答えさせていただきます。
　今回の地価高騰につきましては、昭和五十八年ごろの東京の中心商業地に始まるという分析もあるわけでございますが、私どもといたしましては、顕著な上昇を示すようになったのは昭和六十一年ごろからで、特にそれが都心の商業地から住宅地へ、それからまた東京圏から大阪圏、名古屋圏、地方圏へと次々に波及していった、そういうふうな認識を持っております。
○中川嘉美君　それでは、地価高騰のメカニズムとして土地利用計画の不備が指摘されたのはいつごろか、また、建設省はその点をいつごろ認識するに至ったのか、この点はいかがでしょうか。
○政府委員（市川一朗君）　今回の地価高騰に際しまして土地利用の問題がある、その要因として我が国の土地利用計画制度の問題がある、なかんずく都市計画による規制においていささか緩い面があってそれがある程度の今回の原因になっているのではないか、そういうような趣旨の御議論というのはかなり早い段階からあったように思いますが、具体的には平成二年の土地政策審議会の答申で一つの指摘がなされたところであります。
　それから、平成三年に総合土地政策推進要綱を定めました際にも、土地利用計画の将来性の確保等についての指摘がなされたところでございます。
　建設省といたしましても、大体ほぼ同じようなころにそういったような議論をさせていただいておった次第でございまして、具体的には昨年の一月から審議会等にもお諮りするような動きまで連動した次第でございます。
○中川嘉美君　今回のこの都市計画改正法を目指して建設大臣が中央審議会に諮問されたのはいつごろかということを今伺おうと思ったのですが、一月ということで理解していいですね。
　先ほど来言っていますこの地価高騰が始まった時点、あるいは諮問した時点、この両時点の間には、土地基本法が制定されていますし、税制とか金融面では一応の対処がなされているわけですが、その隔たりというのは余りにも大きいわけですね。ですから、今回の改正案の提出がおくれたのはどういう理由によるものか、この点について御説明をいただきたい。
○政府委員（市川一朗君）　私どもといたしましては、今回の地価高騰が始まりましたところにおきましては金融の問題等がかなり大きな要因なのではないかという見方もしておりまして、それがいわゆる都市計画制度の不備によるものであるということについての認識につきましては、いろいろな御議論もあったこともありまして、まずそこへの到達も若干時間がかかったということにもなろうかと思いますが、その過程におきまして、もしそれを改めるとするならば現在の都市計画に基づきます土地利用規制をより強化しなければならないという観点なものでございますので、規制の強化ということになりますと審議会等の御議論も踏まえた上で対応せざるを得ないというような認識もございまして、対応にはある程度の時間がかかったというふうに私ども認識しておるところでございます。
○中川嘉美君　確かにある程度の時間というのはこれはまあ必要だと思いますが、我々の印象としては非常に遅過ぎたんではないかというふうに思うことをここでも申し上げておきたいと思います。
　先ほども述べたように、本法案は土地対策の総仕上げという位置づけがなされているわけですが、ここで言いたいのは、これは我々の単なる思い込みにすぎないのかもしれないということです。
　というのは、先日の建設大臣の提案理由説明でも、「今回の地価高騰に対応した金融、税制等の総合的な土地政策の一環として土地利用計画制度の充実を図る必要がある」、このように述べておられるにすぎないわけです。土地利用計画の充実というのは地価についてどのように対処しようとするものなのかがわからない。また、法律案に付されている理由においては、地価という言葉はおろか土地政策という言葉も見当たらない。建設省は、今回の制度改正は地価の引き下げではなくて再度の地価高騰の抑止を目指すものと考えておられるんではないか。
　このほかにも、地価税の創設の際に、委員会審議において政府側からは、地価のコントロールは本来土地利用計画できちんと対処すべきであるというような御答弁があったわけですが、いざ都市計画制度の改正という段になって、土地利用計画には地価引き下げ効果がないということになると、先ほどの地価の適正水準への引き下げはいかなる施策によって実現しようとしているのかがわからなくなってくるわけです。じゃ、これまでに講じた対策だけで今後地価は下落基調で推移していくんだというふうに考えておられるのか。もしそうであるとするならば、不動産関連融資規制が解除されたり、あるいは公定歩合が引き下げられたり、現在、これではちょっと余りにも見通しとしては甘いんじゃないかなというふうに考えざるを得ないわけです。
　そこで新規の施策の予定の有無、そういう予定があるかどうかを含めて御答弁をいただければと思います。
○政府委員（市川一朗君）　私ども都市計画上の対応といたしましては、ここ二、三年来、今回の法案成立以前におきましても法改正等をいろいろお願いしてきたところでございまして、主として住宅地等の需給バランスの改善というところに着目いたしまして、住宅地高度利用地区計画制度あるいは遊休土地転換利用促進制度、それから昨年は生産緑地地区制度等の御提案をさせていただいたわけでございます。
　それらは主として大都市地域におきます不足する住宅地の供給増といったような観点からの御提案だったわけでございますが、今回改正案で御提示申し上げておりますのは、基本的には住居系の用途地域の細分化でございまして、これの地価水
準との関係におきまして私ども一番念頭に置いておりますのは、今回の地価高騰におきまして大都市地域を中心に業務ビルが住宅地へ進出してきた、その結果住宅地の地価が業務ビルの地価という形で上昇され、あわせて住環境の悪化を招き、都心の空洞化という都市問題まで発生した、こういったようなところで今後地価上昇が再び動向を示しました場合に、そういった業務ビルが住宅地へ無秩序に進出してくるのを土地利用規制用途地域制度によりまして抑制いたしまして、大都市部におきまして用途に見合った地価の形成がなされることは地価水準の適正水準の確保に極めて重要である、そういうことで御提案申し上げておるわけでございます。
　また、あわせまして、誘導容積制度という制度を創設いたしまして、公共施設を伴いました良好な市街地の形成と土地の有効利用を促進することは住宅及び住宅地の供給増につながると考えておりまして、需給バランスは改善される。それによって住宅価格、地価の安定に寄与する。
　そういうようなことで、先ほどもお話が出ておりましたが、土地の利用に見合った適正な地価水準ということが一つの究極の目標でございまして、そういった意味におきましては、今回の御提案が成立いたし、それに基づく都市計画が現実に実行されまするならば相当の効果を期待できるというふうに思っておるところでございます。
○中川嘉美君　私は、直接的に言いますと、今回の都市計画の制度改正がなぜ地価の引き下げを目標としたものではないのかということ、これを伺いたいわけで、原理的にあり得ないことなのか、あるいは政策として当を得ないものであるのか、この辺の問題についていま一度御答弁をいただきたいと思います。
○政府委員（市川一朗君）　今回の御提案の趣旨は先ほど申し上げたとおりでございますが、地価の直接的な下落施策としては不十分ではないか、あるいはそういう提案になっていないのではないかという御指摘でございますけれども、都市計画というものの持つ一つの性格からいたしまして、その都市を将来どういう方向に持っていくかということが極めて重要なファクターでございますし、それが究極の目的でございます。
　　　〔委員長退席、理事種田誠君着席〕
　そういたしますならば、地価につきましても当然適正な地価水準ということがあるわけでございますから、適正な地価水準をはるかに超えているような状況に現在の地価水準があるとするならば、その適正な地価水準に到達するまでの下落という効果は必然的に出てくるのではないかというふうに思っているところでございます。
○中川嘉美君　私は、若干違うというか、じゃここで伺いますけれども、この都市計画法改正案が地価の引き下げとしてではなくて、再度の地価抑制をむしろ目指すというようなものであった場合には、その趣旨そのものは具体的にどの部分にあらわれているか、この点を御説明いただきたい。
○政府委員（市川一朗君）　地価といいますものがその土地の適正な利用に見合った価格でなければならないと私どもは考えておりまして、そういう意味におきまして、適正な地価水準の実現ということは極めて大事である。その際に、特に住宅地の価格につきましては、一方で住宅を必要とする方々の取得能力との兼ね合いもございますものでございますから、例えば業務機能との比較におきますと、そこで適正な利用に見合った地価水準というのはおのずと住宅機能と業務機能では変わってまいるわけでございますから、そういう意味におきまして、住宅地として土地利用計画上位置づけられているものに関しましては、住宅地としての利用に見合った適正な地価水準が確保されるということが極めて大事であると思っております。
　　　〔理事種田誠君退席、委員長着席〕
　今回の制度改正はそういった住宅地としての用途地域が決定され、住宅地としての利用が期待されている場所においてはあくまでも住宅地としてふさわしい適正な地価水準が確保されるということが大事であり、そういった方向をねらった制度であるというふうに思っているところでございます。
○中川嘉美君　それでは、社会党案について一問だけここで伺っておきますが、今回、対策を立案される際に、都市計画が地価対策に関してどれだけ寄与できると考えておられるのか、社会党案で特に地価対策に配慮されたような点があるかどうか、そして、政府案との対比で特筆すべき点があれば教えていただきたい。
○委員以外の議員（青木薪次君）　今回の地価高騰の震源地ともなった大都市につきましては、事務所などの業務系用途が住宅地を侵食している、これは都市局長のお話のとおりでありますが、地価の高騰が生じたことの対策としては、地価高騰の原因となった緩い土地利用規制を見直して地域の実情に応じたきめ細かな用途規制を行うことにしたところでございます。
　また、従来開発を想定していなかった都市計画区域外や用途地域の指定のない区域において開発が進行し、道路や上下水道などの都市基盤の整備状況と無関係に、法律上開発が可能だというだけで地価が形成され、土地投機も生じているという問題があるのでございます。このために、私たちの案では、マスタープランを充実する、これを根拠としていわゆる白地地域においても容積率などの制限を課し、社会資本の整備状況など地域の実情に応じてきめ細かくすることといたしたのでございます。
　また、現行の基準では都市計画区域外とされているような地域についても、その指定要件を見直し都市計画区域を拡大することで、建築物を規制するだけでなく、あわせて開発許可制度を充実させて適正に公共施設の整備が行われるように配慮して、地価高騰の原因となるような乱開発を防止するようにしておるのでございます。
○中川嘉美君　社会党案につきましてはまた時間があればもう一問伺いたいところもありますが、次に東京一極集中との関係で政府の方に伺っていきたいと思います。
　今や東京一極集中、これは国を挙げて取り組んでいる重要な問題ですが、この一極集中緩和の方策として都市計画制度も活用されるべきではないか。活用されるべきはずのものであると思います。
　現在の一極集中の程度を見ますと、もはや東京は単なる一地方ではない。法規制上も他の地方とは別個の扱いをすることが当然なされるべき時期が来ているんじゃないかというふうに判断をするわけです。全国一律の規定を置いて、当面は東京においてだけ適用するような運用面での対応じゃなくて、東京の特殊性を前面に出すような制度的な対応が必要ではないか、私はこのように考えます。
　そこで、都市計画制度によって一極集中問題に対処するとするならば、どのような可能性があるのか。私は今回の改正案では一極集中是正の観点が欠けているように思うわけですけれども、この点はどうでしょうか、お答えをいただきたいと思います。
○国務大臣（山崎拓君）　東京一極集中是正の観点が欠けているのではないかという御質問でございます。
　先生の貴重な御意見もしばしばいただいたところでございますけれども、建設省は本国会に地方拠点都市地域整備法案を提出いたしまして、先日、委員会におきまして御可決をいただいたところでございます。これは東京一極集中是正のための重要な施策であると考えております。
　全く同時に、この法案を国会に提出いたしまして御審議をいただいているところでございますが、この法案におきましても、東京一極集中是正のために講じられる方策も法案の活用によりましてあり得ると存じております。それは、業務ビルの住宅地への進出によりまして地価上昇、環境の悪化等を生じてまいりましたことに対応いたしまして、事務所等の立地を制限する住居系の用途地域の細分化あるいは特別用途地区の追加等を行っているからでございます。
　私も長く九段の議員宿舎におりますが、もう二
十年おるんですけれども、この二十年間にあそこはがらっと変わりまして、業務用のビルが随分進出をいたしまして、地価も随分と高くなりました。二十年前は相当程度の住居地であったと記憶いたしておりますが、今回の法案が成立いたしまして、用途規制制度の活用によりましてはオフィスの立地を抑制する効果も得られますし、そのことを通じまして東京一極集中の是正に資することになるのではないかと考えているところでございます。
　基本的には、都市計画は全国の地方公共団体がいわばみずからの都市の将来像を考えまして土地利用に関します計画を定めるものでございますから、必ずしも都市計画法で東京一極集中是正を行うということではございませんが、東京都もその地方公共団体の一つでございますから、先生御指摘のような観点から東京都あるいは特別区におきましてもこの法案の活用があってしかるべきではないかと考えているところでございます。
○中川嘉美君　東京においては容積率の充足率が一般に低い傾向にあるわけですが、これは二つの見方ができると思います。すなわち、高度利用がなされていないと見るか、それとも容積率が過大に設定されていると見るかというこの二つの見方ですね。東京一極集中問題が大きな問題となっている一方でこの容積率の充足度が低いという現象が起きているのは皮肉なことだと私は思いますが、これはとりもなおさず容積率の設定が高過ぎることを示していると言ってもいいのではないか。ところが、この現行制度では、容積率は用途規制とリンクされているために結局は用途地域の指定が適切でないということを示すものかもしれない。あるいはまた、この用途地域にいわゆるリンクさせているところの法定の容積率メニューの数値が大き過ぎるのかもしれない。こういうことです。
　すなわち、問題は二点あるように思うわけです。用途地域と法定容積率メニューをリンクさせている点がまずいのじゃないかという点、それからメニューの数値が先ほど申し上げたように高過ぎるのではないかという点、この点について建設省はどのように見ておられるのか、御答弁をいただきたい。
○政府委員（市川一朗君）　御指摘ございましたように、現在は用途地域と容積率が、ある程度の幅の中でではございますが、リンクしておるわけでございます。
　もちろん、同じ商業地域でも容積率につきましては選択の幅はかなりあるわけでございますが、まあリンクしているという点ではリンクしているわけでございまして、それにつきましては大きく分けまして住居系、商業系、工業系という用途の中で、おのずと例えば良好な住環境を確保するとか、そういったもろもろの意味におきます都市環境を確保するという意味におきましては、ある程度建物の高さ等に直接影響してまいります容積率を用途とある程度見合った形でリンクさせた形で決めていくことの方が合理的な土地利用規制であるというふうに私どもは考えておるところでございます。
　それから、現在定められている容積率の数値が高いのではないかという点に関しましては、先生の方からも二つの見方を示されながらの御質問でございました。
　基本的な問題意識につきましては、私自身も大体同じような問題意識を持っているつもりでございますが、ただ、現在東京で定められております容積率は都市全体の観点から見まして、基幹的な公共施設の配置計画等との整合性という意味ではまあまあ妥当な数値が定められておる、ところが現実には公共施設の整備がなかなか計画どおり進んでおらないといったようなことが最大の要因となりまして、さらにはそれ以外に土地の利用が土地所有者といいますか地権者の方々のある程度自由に任されているというようなところから高度利用が進んでいない、有効利用が進んでないという実態もあるわけでございます。
　それで、東京圏を中心といたします住宅地の価格が非常に高い、その結果、住宅の価格がサラリーマンにとって手の届かないのに近いくらいの値段まで上がっているというのは、いろいろ昨今の地価高騰による原因もございますが、基本的な背景といたしまして、東京を中心とする大都市圏におきます住宅地の不足、それからきます価格の上昇といった面はどうしてもあるのではないか、つまり需給バランスが崩れているという部分があるのではないかと思います。
　そういう観点で見ますと、ヨーロッパのいろんな大都市を見てみました場合に、東京は土地の利用が必ずしも有効かつ高度利用されてないという考え方を私どもは持っているところでございます。
○中川嘉美君　確かに容積率というものは必ずしも高い充足率を予定しているのじゃないと私も思いますが、しかし、首都東京であれする場合はちょっと事情が違うんじゃないか。本来であれば土地の高度利用がなされるべきところだと思いますけれども、地方への分散が叫ばれている中で、この開発可能性を示す容積率がなおも大きく残されている点が非常に矛盾していると私は思うわけで、この点についてもう一度確認しておきたいと思います。
○政府委員（市川一朗君）　東京一極集中の内容を見てみますと、何といいましても、いろいろな機能、特に中枢管理機能、金融情報等の高度な都市機能が集中しておるわけでございまして、私ども、都市計画の用途規制の観点から見ますと、いわゆる業務系の機能の集中といったところが意外と大きい要素になっておると思います。
　もちろん、住宅をふやすとそれは一極集中の問題になるのではないかというおそれはなきにしもあらずでございますが、これはサラリーマン等の目から見まして、住宅の確保がなかなか難しいために郊外に行かざるを得ない、いわゆる職住の遠隔化が進んでおるわけでございまして、そういう意味では、できるだけ職住近接の形で住宅を確保するという観点での確保問題ということで先ほど高度利用の問題に触れさせていただいたわけでございますが、それが結果としてまた業務ビル等の集中を助長するというような形での都市計画にならないように十分配慮する必要があるというふうに思っております。
○中川嘉美君　容積率の充足率が低いということは、別の面から見ますと基盤整備が追いついていないということを意味するものと私は思うわけですが、それでは、東京においては基盤整備がさらに進めば現在よりも土地の高度利用が可能であるものなのかどうか、可能であるとするならば一極集中との関係でどのように考えればいいのか、この点はいかがですか。
○政府委員（市川一朗君）　基盤整備の推進につきましては、なかなか難しいテーマを抱えながら進めなければならないわけでございますが、基本的には、都市基盤施設の整備に当たりまして、根幹的な施設の整備に重点を置きながら、できるだけ土地区画整理事業とかあるいは市街地再開発事業といったような面的整備手法を積極的に活用いたしまして、それによりまして開発利益の適切な還元も図りながら整備をしていく、それから、都市空間の多層的な利用といったようなことも工夫しながら、いわゆる地価をできるだけ反映させない形での基盤整備を進めなければなかなか整備は進まないと思うわけでございます。
　この基盤整備が進むことによって、逆に土地の有効高度利用が進み、それがひいては東京の一極集中を助長するおそれはないのかという点につきましては、それは都市計画でかなりきちっとした対応をいたしませんとそのおそれは常に十分あるわけでございますので、具体の用途地域の定め方等におきまして、できるだけ東京への一極集中がもうこれ以上生じないような観点も含めまして、かなり高度な判断のもとでの都市計画制度の運用ということが期待されるというところではないかと思っておるところでございます。
○中川嘉美君　それでは、時間がもうありませんのでまとめて聞いてしまいます。
　容積率の充足率は都市基盤の整備状況に応じた
ものであるとはいっても、そこで考えられている都市基盤、これは道路のことしか指していないわけです。しかし、それ以外にも、開発の可能性を認めるか否かの判断要素はたくさんあると私は思うわけです。例えば、その一つはごみ問題。ここで、東京における廃棄物最終処理処分場の残余容量はあと何年分あるか、資料があれば示していただきたいと思うわけです。
　後でお答えいただければいいんですが、残余容量がどれだけあるから大丈夫だとか、これだけしかないから破滅であるとか、地域によって多少の差はあるだろうと思いますけれども、大都市においてはほとんど例外なくイタチごっこである。国レベルの行政においては、建設省は産業廃棄物に関しては所管にかかわりがあるかもしれませんけれども、一般廃棄物についてはほとんど無関心なんじゃないか、このように思います。
　東京都を初めとする大都市自治体がどのような困難に直面しているかについても、都市計画面で容積率との関連においても配慮を強めるべきではないかというふうに思います。ひいては、より総合的な視点に立って基盤整備に対応した容積率を考えるべきである、このように思います。
　最後に、これらの点についてお答えいただきたいと思います。
○政府委員（市川一朗君）　御指摘ございましたように、私どもは、容積率との関係ではどうしても道路の方にウエートを置いた御説明をしておりまして恐縮でございますが、前面道路が整備されませんと高い建物は立てられないという仕掛けの中で容積率を一番考えておりますのでそういうことになるわけでございます。しかしながら、容積率といいますのは、ある意味で都市の容量を決めるものでございますから、そこではあらゆる意味での公共的な施設との関係が出てまいるわけでございます。
　私の方で直接所管しております例えば下水道につきましても、下水道の処理能力との兼ね合いは極めて重要なファクターであるというふうに思っておるわけでございまして、それは東京全体の問題であると同時に、また東京の各地区ごとの処理能力との関係もございまして、なかなか微妙なものがいろいろあるわけでございます。ごみ処理問題もおっしゃるとおりでございます。
　そういった問題につきましては、都市計画で決めます場合には、当然、都市計画決定権者であります地元の東京都、それから特別区におきまして、そういったような問題につきまして十分検討を行いまして、そういった観点で、必要な部分につきましては国が認可とかそういったような形ででもいろいろとチェックさせていただいて、整合性がとれるようにということにつきましていろいろ十分配慮しながらやっているわけでございますが、必ずしもそれがぴしゃっと合っていないということはあるわけでございます。
　例えば、ごみの問題について申し上げますと、建設省は弱いんじゃないかという御指摘がございまして、必ずしも十分把握しておるということを言い切るだけの自信はございませんが、東京都に限って申し上げますならば、現在の予定されておりますごみ処理のできる処理能力は西暦二〇〇〇年でほぼ満杯になるという容量であるというふうに伺っておるところでございます。
○上田耕一郎君　今回の都市計画法、建築基準法改正は、現在の都市計画制度の基本的な枠組みを定めました新都市計画法制定六八年、建築基準法改正七〇年以来二十二年ぶりの大改定で、二十一世紀に向けて日本の都市計画制度を確立するものとされています。
　日本の都市計画制度は、一八八八年の東京市区改正条例に始まると言われており、百年余の歴史を持っています。特に、最近の歴史は、一言で申しますと、計画か開発かということの対決、つまり計画的な都市整備を目指して土地利用の規制、誘導を強化しようとする方向と、土地の経済価値の最大限の発揮を目指す開発の自由、建築の自由、その圧力との闘いの歴史と言っていいだろうと思うんです。
　これは、環境か開発かということがまるで地球的な問題となっているのと同じように、特に都市において計画か開発かということが根本的な問題になってきている。
　いろいろ改正が行われてきたんですが、高度成長による乱開発がさまざまな矛盾を生み出した結果行われたものが、先ほど申し上げました六八年の新都市計画法制定、七〇年の建築基準法改正だったと言っていいと思うんです。あの内容は、都道府県知事や市町村への権限の移譲、都市計画案策定への住民参加手続の導入、市街化区域と市街化調整区域の線引き制度の創設、開発許可制度の導入、それから用途地域制の細分化、容積率制限の全面的採用等々があったと思うんです。
　しかし、私どもは当初批判をしたんです。根本問題の解決になっておらず不徹底だとそう申しましたけれども、その不徹底さが、先ほども議論になりましたけれども、地価高騰、東京一極集中の高進、バブル経済等々の中で改めて問題になってきたと思うんです。
　そこで、やや時期おくれで――ややではなくて、どうもかなり時期おくれだと思うんですが、時期おくれで、今度の二十二年ぶりの改正になったと思いますけれども、やはり不徹底で、私は根本的な解決になっていない、そう思わざるを得ない。
　先ほど計画か開発かの対決だと申しましたけれども、欧米諸国、特にフランス、イギリス、アメリカなどではこの問題をラジカルに解決していると思うんです。つまり、都市においては「計画なきところには開発なし」という原則を確立して、そして最も適した高度の土地利用が制度化されていると思うんです。ドイツのＦプラン、Ｂプランなんか有名ですけれども。
　二十一世紀に向けてとおっしゃるんなら、なぜこういう欧米の進んだ都市計画、土地利用制度、ここに向けて抜本的に踏み出さなかったのか、そこら辺の認識と建設省の展望、これをお伺いしたいと思います。
○国務大臣（山崎拓君）　西欧諸国の都市計画に比べまして、我が国の都市計画が土地利用規制が緩い、あるいは用途の混在、乱開発が生じている等の御指摘でございますが、その点は確かにそういう側面を持っていると考えております。
　しかし、西欧の都市と日本の都市では歴史的、社会的、経済的諸条件が異なりますので、これが都市計画制度の相違となっている、そういう側面もございます。例えば、西欧の都市では石づくりの堅牢な建築物が主体となっておりますが、我が国では木造建築が主体となっておる、そういう違いもあるわけでございまして、したがって、西欧の場合では建築物の詳細な形態規制も含めました土地利用規制となっておる、そういう差もあるわけでございます。
　そこで、西欧諸国の都市計画制度につきましては参考にすべき点も多々ございますので、最近でもドイツのＢプランを参考といたしまして、建築物の形態規制まで行うこととなる地区計画制度を導入いたしました次第でございます。また、今回の用途地域の細分化に当たりましても、欧米の土地利用規制を参考にして検討いたしました結果でございます。
○上田耕一郎君　今度の改正に一定の積極面があることは我々も認めていますけれども、しかし、なお現行の制度の非常に大きな問題をクリアするに至っていないと思うんです。
　現行制度について言うと、大きく言って二つの問題があると思う。一つは、先ほど申しました「計画なきところに開発なし」という都市計画の原則がいまだに極めて不徹底で、事実上、開発の自由、建築の自由が優先されていること、第二は、町づくりは住民と自治体の手でという原則が不徹底で、地域のそれぞれの状況に即して望ましい町づくりを行えるものになっていないことがあると思うんです。
　その点、対案として提出されました社会党の案は、この二つの問題の認識、それに対する対応は政府案よりはかなり前進しているように受け取っ
ているんですが、発議者の認識並びに対応策をお伺いしたいと思います。
○委員以外の議員（青木薪次君）　まず、日本の都市計画制度そのものが昔から今日に至るまで非常に中央集権的であったということが指摘できると思うのでございます。
　この問題は、地方自治制度全体の問題でもありますので、都市計画だけの問題ではありませんけれども、第一に、地方自治体の独自財源を強化すること、道路、公園などの都市施設等の整備計画を地方自治体が自由に決定できるようにすること、第二に、都市施設の整備や土地利用規制について関連する法律を改正し中央官庁の権限を地方自治体のものとすることが私は重要であろうと考えております。
　そこで、このたびの改正案につきましては、中央省庁が持っている権限を地方に移譲して、住民に密接な基礎的自治体である市町村において各行政分野の調整を図ることを目標として、とりあえず東京二十三区を初め大都市圏において、都道府県知事決定で国の認可を必要としている用途地域などの都市計画を市町村の権限としたものでありますが、こうした地方への権限移譲を推進することによって総合的な政策の立案が自治体においてなされるようにしようということであろうと思います。
　大体、こういうことが都市計画制度全体の問題としてあるわけでありますが、今回の主な問題点でありますリゾート開発などの問題でいえば、都市計画による開発規制の問題として、今も上田先生御指摘がありましたように、「計画なきところに開発なし」という考え方が不徹底であることが日本の都市計画制度における大きな問題点であろうと考えておるところであります。
　本来は、どこにどのような開発を許容するかということは、道路、公園などの生活関連社会資本の整備があって初めて決められるべきでありますけれども、政府案では白地地域の容積率を原則四〇〇％のままで特に必要な地域についてそれを下げるというのでありますが、これでは指定が後追いになるおそれが常にあるわけであります。このため、私たちの案では、市町村のマスタープランをもとに、都市計画区域全体において最大限度許容できる市街地の密度として白地地域の容積率を指定する考え方であります。こうした工夫の積み重ねが日本の都市計画制度の問題点を是正し、「計画なきところに開発なし」という理念や都市の成長管理といった目標を達成することになるものと考えておりますので、そういう答弁をさせていただきます。
○上田耕一郎君　以上、基本的な問題意識を前提にして、改正の内容に入りたいと思います。
　さきに述べました二つの根本問題のうち、開発・建築の自由から計画的な町づくりへの規制誘導については、用途地域の細分化と用途規制の詳細化、都市計画区域外や用途地域未指定地域の規制強化、開発許可制度の若干の改正など、規制を強化するもの、これが今回政府案に提案されておりまして、同時に都市の過密化を激化させるおそれが強い誘導容積制度、こういうものも盛り込まれております。
　まず、用途地域問題についてお伺いします。
　いろいろありますけれども、一番の問題は、建設省も指摘されているように、業務施設による住宅などの駆逐を防ぐことだと思うんです。住居地域や第二種住専から第一種中高層住居専用地域、低層住居専用地域に指定変えが行われれば、確かに大都市部では一定の効果があるだろうと思います。しかし、今度できました第一種住居地域、これは三千平米までの事務所が可能なので、事務所ビルによる住宅の駆逐防止にはほとんど効果がないんじゃないか。それから、混在型の住居地域や中高層住宅を推進する第二種住専から低層住宅のための第二種低層住居専用地域への指定がえ、これは余り考えられないと思うんです。
　そうなると、実際に有効な効果として考えられるのは、これまでの二種住専から一種住専の中に設けられました第一種中高層住居専用地域、こういうものに指定がえする場合ぐらいが考えられるんじゃないかと思いますが、実際の効果はどうでしょうか。
○政府委員（市川一朗君）　住居系の用途地域の中を細分化いたしまして業務ビル等の住宅地への無秩序な進出を抑制するという観点から特に意識して設けております制度は、主として三つございます。
　順番に申し上げますと、まず一つは、現行の第二種住居専用地域におきまして事務所等の規制を強化した第一種中高層住居専用地域でございます。それから二番目は、現行の住居地域の中で大規模な店舗、事務所等を制限する第一種住居地域でございます。それから三つ目が、これはむしろ商業地域になると思いますが、都市の中心部等で住宅を確保する用途地域制度として、特別用途地区の中に中高層階住居専用地区というものを創設しております。そのほかにもいろいろ改正案は盛り込んでございますが、直接的な業務ビルの住宅地への進出に対する抑制効果として期待しておる主なものはこの三つでございます。
　今、上田先生から、一つ一つ大した効果がないのではないかという御指摘がなされたわけでございますけれども、私どもとしては、これらが有効に用途地域として決定される限りにおきましては相当の効果を発揮するものと思っております。
　やや大ざっぱな考え方といたしましては、一種住専なり二種住専なり、現在住居専用地域として用途地域規制がなされておるところでは大体今回の地価高騰におきましても業務ビルの進出というものは防ぎ切れたのでございますが、いわゆる住居地域ではそれができなかったといったようなところがございます。
　そこで、一番のねらいといたしましては、現在の住居地域をもっと規制の厳しい方向に塗りかえることができるかどうか、それから第二点は、都市化の進展とともに住居専用地域ではなかなかその当該市街地の状況に合わなくなってきているというところで塗りかえがなされる傾向もあるわけでございますが、その際に、住居の確保ができるような形で踏みとどまってもらいたいといったようなところを直接的な効果として期待しておりまして、さらには都心部におきます職住近接の住宅を確保するための中高層階住居専用地区という特別用途地区の活用、この辺をぜひ有効に活用してもらいたいというふうに思っておるところでございます。
○上田耕一郎君　我々もある効果はあるだろうということは認めてはいるんです。
　しかし、同時に一つ危惧を持っているのは、一種住専から二種住専へという地域の指定がえが起きるんじゃないかということを、中曽根民活時代の非常につらい経験からやっぱり考えるわけです。
　中曽根内閣の民活導入政策、これは都市の過密化に非常に重大な悪影響を及ぼしたと思うんです。当時、首相が、山手線の内側はすべて五階が建てられるようにという発言があって、一種住専から二種住専へというふうになっていったんです。
　ここに東京都の当時の指定基準がありますが、八〇年のものには、第二種住専というのはおおむね環状六号線及び荒川放水路で囲まれた区域の内側、こう決まっていたんです。それが中曽根首相の指示で行われた八七年におおむね環状七号線の内側に拡大されてしまった。その結果、ここにデータがありますけれども、一種住専は区部で千八百九十五ヘクタール減ったんです。三多摩でも千百十ヘクタール減りましたから、東京全部で三千ヘクタール一種住専が減らされたんです。区部を見ますと、二種住専が五百九十四・五ヘクタール増、住居地域が百八十六ヘクタール増、近隣商業地域が六百六十三・七ヘクタール増、準工業地域が百二十六・九ヘクタール増。
　だから、あのときの指定がえは、容積率も緩和され用途規制も大幅に緩和され、事務所による住宅の駆逐を大幅に助長したんです。そういう非常に苦い経験を東京都は経験している。
　それで、今度のこの用途地域の新しい改正案、これは効果のあるものもあると思うんですが、しかし、私が危惧しているように、現行の一種住専地域から二種住専へ変えられるとしますと、今度は、いやビルは建ちませんよ、そういうふうにしてある、しかし中高層になるわけですね。一種住専で大体低層だったところが、ビルは建たないけれども中高層化する、中高層住宅系の用途地域に指定がえが進むんじゃないか。いわゆる今度の用途地域の細分化というのはそういう効果をも生むのではないかという危惧を持つんですけれども、その点、いかがでしょうか。