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○政府委員（小川忠男君）　一般的に用途を転用するということについて、制度的に若干二つの面で分けて考えた方がよろしいかと思います。
　一般的に基準法上の用途を転用している例が多いじゃないかというケースにつきましては、例えば商業系の地域につきまして、施設を住宅に切りかえるということ自体は基準法上は何ら問題はないというのが一つございます。ただ、今回の法制度をベースにして住宅をつくったという場合には、住宅であることを前提に容積率の割り増しという措置を行ったということから、例えば極端でございますが、一戸でも用途を転用すれば法律違反ということになるのが今回の制度の特徴でございます。
　それで、現実にどうやって違反防止、用途転用防止をやるのかということでございますが、普通、住宅の場合と事務所の場合ではかなり構造的にも建築規制の態様が違っております。防火関係の規定は共同住宅の方がはるかに厳しいという実態がございます。したがって、なかなか転用を前提にして意図的にやるというのは経済的にはつり合わない話だとは思いますが、結果的にということに対しては、やはり入り口のところで、今申し上げましたような基準法上の要件というものをきちっと審査するというのを出発点にして、私ども今回の法制度を登録といいますか台帳を整備してきちっと管理していただきたいというふうに公共団体にはお願いいたしたいと思います。台帳を整備した上できちっとしたパトロール等々を行うとか、あるいは一戸でも転用すれば即法律違反という従来の制度にはない制度でございますので、きちっとした罰則規定の適用も場合によってはお願いをするようなことで毅然たる態度で対応したいと思います。
　今、先生も一・八％というふうな転用率の数字をお示しになりました。これは港区が附置義務要綱、事務所をつくる場合には一定の割合の住宅を義務的につくってくださいというふうな要綱を港区がお持ちです。この要綱に従ってっくられた住宅についての転用率を調査した結果が一・八％。世上言われている一般的な転用に比べれば一けた少ないというふうなことで、これは結局、行政が全面的に関与した上での特例的住宅についての転用というのは、世上言われている転用に比べればはるかに少ないということをあらわしていると思います。その意味では、くどいようでございますが、極めて特異な法制度のもとで許容されている住宅でございますので、一般的には港区の要綱に見られるように世上懸念されるほどの転用という事態は普通はないんじゃないかと思います。
○魚住裕一郎君　用途の転用というとすぐ農地の転用、宅地にかえる、これはもう表から見ればすぐわかるわけでありますけれども、住居の中というのはなかなかわからないだろうなと。
　それから、担保として、それは結局刑罰あるいは科料といいますか、行政上の行政罰、これでやるという趣旨なんでしょうか。
○政府委員（小川忠男君）　法律の説明でございますが、先ほど申し上げましたのは建築基準法に基づく措置命令を発した上で違反の場合には罰金を科すというのが基準法の法制度でございます。
○魚住裕一郎君　それから、今回法律そのものじゃないようですが、政令以下でありますが、総合設計制度の運用改善というのが図られるようでありますが、まず敷地の集約化、それによって容積率がさらに割り増し、ボーナスがつきますよというようなことでございます。大きな敷地で例えば駐車場に貸しているというかそういう使われ方を既にしている、そういうときはいいんですが、このバブル崩壊過程でぐじゃぐじゃになっているというか、いびつな形になっている、そういうところもあります。しかし、古い木造建物かもしれませんが、そこで古ぐからの方がお住まいになっている。
　そうすると、この敷地集約化による容積率のアップ、これは集約化のインセンティブという表現をされておりますけれども、これはある意味じゃ地上げのインセンティブになっていくんじゃないかということなんですね。これについて、先ほど来からもありましたけれども、またバブルの嫌な記憶が戻ってくるというようなことになるわけでございますけれども、この点について何かそうならないような、単に敷地をでかくすればいいよというようなことで終わっているんでしょうか。あるいは緩和策というか土地集約化、それから住んでいる方々の調整をどのようにするかということをお考えになっておるんでしょうか。
○政府委員（小川忠男君）　まず、総合設計制度というふうな基準法上の制度の御説明をさせていただきたいと思いますが、これは一般的にただ敷地が大きくなればということではなくて、建築確認業務を行っている特定行政庁の一件ごとの許可によってそれが町並みを形成する上できちっとした設計が行われているという場合に容積率を割り増しをするという特例的な制度でございます。
　それで、現行法制では空地といいますか公開空地、例えば若干歩道の延長線上みたいな形で前庭をあけてあるとかというふうなものを一定割合整備した場合には容積率を割り増しするというのが現行の制度でございます。
　それに対して、今度は面積の規模が大きくなるに従って、それにスライドして容積率の上乗せを認めるという措置を、今回この法律の施行とあわせまして運用上の措置ではございますが、導入したいというのが私どもの思いとしてございます。
　その心は、やはりいろんな問題を都市部で抱えておりますが、基本的には敷地がごちゃごちゃしている、きちっとした形で町並みをつくるというふうな観点から建築物が整備されていくということが恐らく長い目で見れば絶対に必要だろうと私どもは思います。細かい敷地のまま乱雑に住宅なり建築物が建ち並ぶというよりは、なろうならばやはりきちっとした形で町並みが整備される方向に政策としても体制を整えるというのが基本だろうと思います。
　そういうふうなことから、敷地を集めさえずればいいということではなくて、今申し上げましたような特定行政庁、専門用語で恐縮でございますが、建築確認を行っている部局の一件ごとの審査によってきちっとした町並みができるという設計上の担保を前提とした上で許可をする。その判断の中に、敷地の規模が大きくなる場合にはそれに応じた容積率の割り増し率を創設するということを今回新たに導入したいということでございます。
○市川一朗君　平成会の市川でございます。引き続きまして御質問を申し上げたいと思います。
　先ほど来話にも出ておりますが、この法案を当初の通常国会提出予定法案にしないでこういう形で追加提案になってきたことは、私ども新聞報道ではある程度拝見しているんでございますが、きょうは亀井建設大臣に直接、通常国会には間に合わなかったけれども今回出すことにしたと、その辺のいきさつといいますか、考え方につきましてお伺いしておきたいと思います。
○国務大臣（亀井静香君）　御承知のように、今、政府は規制緩和を思い切って進めておるわけであります。建設省もそういう観点から精力的に取り組んでおるわけでありますけれども、建築基準法あるいは都市計画法等の中であるべき都市の姿、それに関するいろんな規制が現実に合っていない。また、都市政策の推進上、やはり規制を場合によっては思い切って緩和すべき点等を精力的に検討いたしておったわけでありますが、私は次官以下に、とにかく現時点においてこうすべきだというもう判断をしておるもの、検討中は別でありますが、こうすべきだという政策的判断を既にしておるものについては直ちにやれということを私は指示したわけでございます。
　この容積率の問題等にしても住宅局、都市局等においていろいろずっと検討をしておったようでありますけれども、このたびの改正の視点でこれはきっちりとすべしという結論を出しておったわけでありますから、そうであれば来年の通常国会というんじゃなくて、今通常国会にこれを出せということで至急作業を急いでやっていただいたということでございます。
○市川一朗君　先ほど、魚住委員の御紹介にもありましたように、「声」の欄でもいろいろ賛否両論といいますか、意見があるようでございますし、私どももこの法案につきましては、この委員会の審議を通じて最終的には判断したいと思っております。そういった中で、実は私自身は昨年の三月二十六日の建設委員会、それから五月二十三日の建設委員会では、都心居住の推進をもっと進めないとこの長時間通勤地獄は解消できないんじゃないかということを申し上げた一人でございます。
　それくらいこういう問題についてのいろんな物の考え方といいますか、国民のコンセンサスがまだ分かれているテーマだと思うんですが、そういった中で、特にそのときも御指摘申し上げたんですが、国有の宅地まで今売りに出ている段階である。それから、この間、建設委員長の御配慮によりまして、この法案の対象地域となるであろう港区、中央区の現地を見てまいりました。やはりかなり中途半端な状態で空き地が余っておる。
　この状況は、考えてみれば、もうしばらくは来ないかもしれないと思っていた一つの大きなチャンスが来ているのかな。つまり、東京というレベルで見ました場合に、明治維新で江戸が荒廃した、その後で関東大震災があった、そしてこの間の、この間と言いましてももう五十年前になりますが太平洋戦争、第二次世界大戦で東京は焼け野原になった。こういった中でこの間のようなバブル現象まで来てしまった。
　ドイツの例とか、そういったふうに見ますと、しまったなという感慨を持っておった関係者の気持ちはいろいろあったと思うんです。しかし、この時期にああいう現象が起きて、あらゆる宅地が買ってくださいと、そういうところに来たとするとこれは最大のチャンスじゃないかなというふうな問題意識もありまして、それで昨年そういったことも事例に挙げながら、当時は中尾建設大臣でございましたが、いろいろ御指摘申し上げたのでございます。実は、通常国会に建設省が提出する予定法案の中にその辺が入っておりませんでしたので、かなり慎重な議論をしておるのかなというふうな気持ちを持っておったのでございます。
　そういう中で、実は東京都の方の勉強も取り組みも進んでおりまして、ことしの三月に東京都が東京都住宅マスタープランというのを改正した中で、都心居住の推進を図るというのをかなりはっきり打ち出したんです。
　それを見ますと、一番トップの中に、都心居住の推進を図るべき地域の範囲として、具体的には環状七号線と首都高速道路、湾岸線に囲まれた区域において都心居住の推進を図りますというような考え方が打ち出されている。
　いろいろこれから議論が進み、かつ理論の世界から制度の議論になり、そして最終的に運用、実績の時代にずんずん移行していくテーマだと思いますが、若干ちょっとその辺の検討が不十分だったのかなという感じもします。先ほど来の大臣及び政府委員の御答弁を聞いておりますと、かなりのことをいろいろ思考しながらここに踏み切ったというふうにも見えますので、その辺、大臣は強力なリーダーシップでここに踏み切られたと思いますが、若干私からしますと、ちょっと場合も限定され、少し中途半端だったんじゃないかなという感じを実は持っておるわけです。
　具体的な例として言えば、その適用範囲がちょっと狭過ぎるんじゃないか。やはり本当の意味で都心居住、この提案理由の言葉をかりて申しますと、「職住近接の都市構造の実現」ということになりますと、やはり都市構造という観点から見ますと、今回のように非常に限定的に、用途地域も限定し、そして四〇〇％として今既に容積率が決まっているところだけでやるということで、大臣がお考えになっている職住近接の都市構造、それはもちろん住環境がきちっと確保されていなきゃいけないわけですが、そういったものとして法律を出して実行に移すという意味ではもうちょっと思い切った方がよかったんじゃないかなという感じを持っているんですが、改めてもし何か御感想ありましたら。
○国務大臣（亀井静香君）　私は生来気が小さい男でございまして、やはり匍匐前進といいますか、私どもが幾らあるべき姿を模索して法律をつくりましても改正しましても、結局は都市に住んでおられる方々、あるいは住もうとしておられる方々のコンセンサスといいますか、やっぱりそういうものが自治体を中心に得られていきませんと、これは絵にかいたもちにもなるわけであります。
　そういう意味では、四〇〇％という一つの日影権等の問題を取り上げましても、一つのそうしたところにまず手がかりを求めるということで、そういう意味では匍匐前進であろうと思いますから、今後自治体の御意見、また国民の方々のいろんな御意見を聞く中で、これはもう絶対動かさないというものではございませんので、そういうことの中でまた新しい取り組みというのはやっていくべきだと、このように考えております。
○市川一朗君　二段、三段のロケットもあり得べしという大臣のお話で基本的に了解しますが、そういう前提でちょっと細かいことを御質問しますが、今回商業地域が外された理由、松谷先生も質問されておりましたが、もう一回改めまして今回の施策の中で商業地域を外した理由をちょっとお答えいただきたいと思います。
○政府委員（木下博夫君）　今回の高層住居誘導地区をもともと決める際には、本来的にはやはり住宅として立地をさせる意味では、それなりの環境を我々は守っていかなきゃならないと思っております。
　そういう意味では、もちろん商業地域の中に住宅系の立地も当然あり得るわけでございますけれども、まず今大臣が申し上げましたように四〇〇％という一定の高度利用は前提としつつも、むしろ混在系の中で住宅系の建築物を整備していくということを第一のねらいにしておりまして、結果的には商業地域の中に住宅系をこれからどういう形で整備していくというのは別の形としてはあろうかと思いますが、基本的には混在系の中でどちらかといえば住居系が押しやられているようなところで住宅に限ってインセンティブを与えていきたいというのが今回の地区の考え方でございます。
○市川一朗君　それから、四〇〇％以上にしましたですね。結果は四〇〇％以上といっても四〇〇％しかない地域ですから、四〇〇％のところに限ったということになると思いますが、三〇〇％とか二〇〇％とか、そういったことにする考え方もあり得ると思うんですけれども、そこを四〇〇％に限った理由はどういう理由ですか。
○政府委員（木下博夫君）　お答えとしては二つぐらいあろうかと思っております。
　一つは、先ほど申し上げましたように混在系の用途の中で住宅系が比較的押しやられているといいますか、新たな住宅が立地しにくい傾向が認められるということがデータ的にもあるようでございます。今お話のございました二〇〇とか三〇〇というのは、地価の負担能力の問題もあろうかと思いますが、比較的まだ住居系が商業系その他の業務系とある程度対峙した形で立地しているという傾向が数字的にはございます。そういう意味では四〇〇％というのは圧倒的にいわば非住居系が立地しておりますので、このあたりにまず目を当てたというのが一つの理由でございます。もう一つは、先ほど来お話に出ております今回のいろんな規制見直しの点で日影問題というものについて取り組みたいと考えておりまして、これは東京都以外でも例はございましたけれども、従来の基準法の世界で既に条例等を含めまして各公共団体が一応四〇〇については日影を適用除外にしているという実績がございますので、こういう実績に基づいて我々としても四〇〇をまず最初に始めたわけでございます。
　くどいようでございますが、三〇〇％になりますと、先ほど申し上げましたように現在の全国で四千九百五十ヘクタールという四〇〇％の容積を持っておりますところに比べまして約十倍近くの地域がございますので、ここまで広げてしまいますと、なかなかこれは一挙に都心居住といいましてもいろんな種々の問題があろうかと思います。むしろ地方公共団体との今のお話し合いの中では、今回のこういう施策にある程度御同意いただく中では、逆に都心居住を見込むのであれば、もう一度三〇〇を四〇〇に見直す等の手続、手順を踏みながら今後の展開を進めていきたい、こういう公共団体が現在ございます。
○市川一朗君　大臣のおっしゃっている匍匐前進の中で、非常に微妙なテーマである日影問題等を、四〇〇％に限れば現実的には余り巻き込まれないで済むという先ほどの住宅局長の答弁とかそういったようなこともあるんでしょうが、先ほど私が申し上げた東京都の都心居住ということの考え方でいくと、何かその辺非常に政策的には難しいテーマがあると思います。きょうは魚住委員がわざわざ建設委員会に来て御質問なさっているのは、やはり東京都の中にいろんな意見があるから、それを東京都民を代表する形で質問に来ているわけです。
　しかし、やはりこの戦後五十年たって最大のチャンスかもしれないというようなときに取り組むとすれば、ぜひこの際本格的な展開をやった方がいいのじゃないか。そういう意味では、日影問題もいろんな問題も含めてしっかりと取り組んで、あと何年先にこういうチャンスが回って来るかわからないというような意味での取り組みをぜひ期待したいと思うんです。
　細かい点で恐縮ですけれども、もう一点、三分の二というあれですね、それほどの根拠はないんじゃないかなとは思いますが、例の都心居住型総合設計では四分の三以上住宅部分がなければならない。今度は三分の二以上住宅部分がなきゃならないというような考え方ですが、過半数が住宅部分でなければならないという考え方だって考え方としてはあり得るわけです。
　ここで三分の二の根拠を示せというのはちょっと意地悪な質問かなとは思いますが、議事録にもしっかりとどめておきたいと思いますので、三分の二の根拠をひとつお願いします。
○政府委員（小川忠男君）　極めて難しい御質問でございます。
　三分の二というのは、過半よりもやや住宅のウエートが高い三分の二というふうなことでございます。
○市川一朗君　次に行きます。
　先ほど来質問にも出ておりますが、私は今回のような法案が出てきますと、やはり容積率規制とは一体何だというところへどうも行っちゃうんですね。先ほど大臣は、人間の住む、ぬくもりのあるといいますか、言葉はちょっと違ったと思いますが、感性のある町づくりということが大事だ、こうおつしゃいました。しかし、やはり容積率で規制して、そして今のような形でボーナスをふやしていく、しかもそのベースにあるのは個々の敷地単位であるということになりますと、でき上がる姿はやっぱりばらばらですね。
　容積率規制の前は高さ制限というのをやりました。それを容積率規制に変えた、なぜ変えたか。公共施設とのバランスの問題とかいろいろ説明があります。しかし、どうもこういう形で容積率規制を導入して、こういう形でいろいろ個別のボーナス型で都市づくりをやっていくということは、その行き着くところは俗に言う美しい町並みとはちょっと外れてくるのではないかという懸念がどうしてもするわけです。
　これは制度の問題と運用の問題とで何とかなるかなという気がしないでもありませんが、しかしやっぱり最後は一つの敷地を持っている地主の、そしてそこに建物を建てようとしている宅地の敷地面積との関係なんです、この容積率規制というのは。どうもこういうやり方でこれからもずっといくのかなということについて少し私は疑念があるんです。
　大臣、非常に豊かな常識もお持ちだというふうに最近特に思っているんですが、この問題について亀井大臣はどういうふうに思われますか。
○国務大臣（亀井静香君）　どうも私はどちらかというと非常識で有名な男でありますから、そう言われますと困るのでありますけれども、それぞれの自治体が自分たちのふるさとのレイアウトをどういう形でしていくかということが私は基本なんではないかなと。のっぺらぼうな都市、そういうものが本当の人間が住むところなんだろうか。やっぱりふるさとですから、そこに住んでいる方は。何も広島の山奥やあるいは宮城の山奥だけが、ああいう美しい山河のあるところだけがふるさとじゃないわけです。
　そういう意味では、そうした人間のぬくもり、喜怒哀楽等が町の中で感じられるようなそういうスペース、公共的なところとかあるいは清廉たるオフィス街だとか住居地域だとか、そういうものをやはり住民の方々のもちろんあれを踏まえながらそれを自治体がおつくりいただく。そういうことについて国としては、これは環境の問題もあります、安全の防災的な問題もあります、あるいは投資効率の問題もあります、いろんなことを国の立場から法律的な面で大きな枠をはめていくけれども、しかし基本はやはり自治体とそこに住む人たちがどう町づくりをしていくか、そのレイアウトを自分たちでやっていくということがないと、建設省の都市局はとてもじゃございませんけれども個々の町づくりに責任を持つことなんて私は不可能だと思いますし、またそんなことをさせてはならない、このように思っております。
○市川一朗君　都市計画は、やはり大臣が言われるようにそこに住む住民一人一人が納得がいって、そして話し合いの上で町づくりをしていくというのでなければいけないと思います。ただ、明治維新以来、極めて効率的な経済社会の形成に努めてまいりまして、近代化というものを進めてまいった日本で、二十一世紀以降一つ何か不満が出るとすれば、もっと美しい町並みができないのかなというようなことが出てくるのではないか。
　環境の問題、広い意味の環境の問題ですけれども、やっぱり最近は海外旅行に行く方が多いわけですが、ヨーロッパとかそれからアジアでも非常にきれいな町並みが形成されつつあるところがあるわけでございます。そういったようなところを見てくればくるほど、もっと日本は美しくならないのかなという、そういう気持ちがあると思いますから、私は制度の運用はもちろんそれぞれの都市で市民が判断すべきだと思いますが、制度のメニューといいますか、制度の中に逆にそういったものが否定されるといいますか、やりにくいような制度になっているとすれば、やはりそれは改める必要があるのではないかという感じを持っているわけでございます。
　特に、今回の改正で私が非常に懸念しておりますのは、先ほど松谷委員からも話が出ましたが、何か最後は建設省がなかなかうんと言わないからもっと高度利用したいんだけれどもうまくいかないんだというような指摘があるんですが、要するに容積率という問題がどうもはっきりしない部分があることはあると思うんです。例えば早い話が、容積率四〇〇％と決める根拠は一体何でしょうか。そしてそれを六〇〇％まではいいという、この数字は何ではじき出すんだろうとみんな思っていると思うんです。都市局長、お答えいただければ。
○政府委員（木下博夫君）　一般的なお答えになって恐縮でございますが、先生御承知のように、本来容積率問題というのは、そこにあります公共施設の整備状況を念頭に置きながら、一般的な生活とかあるいは生産という社会活動とのバランスの問題の中で一定の容積率を決めさせていただいています。さはさりながら、一定の広がりというのは、相当広がりの差が各都市によって違います。
　したがいまして、先生お話のあったように、容積率の決め方というのは、我々も実は今、都市計画審議会の中でも議論させていただいておりまして、これからの町づくりの中で、御案内のとおり昭和三十年代後半に従来の絶対的高さ規制からこうした容積率への転換をしたのは、それぞれの土地の持っているポテンシャルを最大限に活用していくということで出てまいりましたのですが、それが結果的には一つの例として高さのバランスを欠くようなところから町の景観という問題に今お話が進んでいるのではなかろうかと思っております。それと同時に、都市の持っている全体の活力というものをどうした形でできるだけ最大限に発揮させていくか。それが結果的に町として美しさもあわせて持つというためにはこの容積の制度はどうあるべきかという御議論はそのとおりでございます。
　私はここでは結論的なことを申し上げるまで準備しておりませんが、やはり大都市圏における都市の問題とそれから地方都市においての場合、先ほどの長崎市を地方都市と申し上げるのはいささか気が引けるわけでございますが、そういう地方都市における場合と、都市計画なりあるいは基準法の制度のあり方というのをもう一回、おっしゃられたように新しい日本の都市構造をつくっていく意味でこういう制度も関連いたしまして総点検をすべき時期だと思っておりまして、今その視点からも都市計画審議会で議論しております。
　したがいまして、お答えになったかどうかわかりませんが、容積そのものの決め方としては、一般的常識ではそこにそれなりのボリュームの建築物が建つだけのインフラ整備がされているか、あるいは今後されるかということを念頭に決めさせていただいておりますが、しからばそれじゃそれぞれの数値が絶対的かというお話になりますと、正直なところもう少しバリエーションがあってもよかろうという気がいたしております。
　逆に、そうしますと、それじゃ最大限、最小限どのぐらいだということになりますと相当議論がありますので、現在いろいろメニューとしてお示ししているのは、一定の幅でお示ししているのも悩ましいところであります。
　それから、一〇〇％刻みでつくっております容積率そのものも数値としてもう少し小刻みにするというのも一つの細かいお話であろうと思いますけれども、具体的な実行に当たってはそういうことも必要だということも耳にするわけでございますから、それらも含めて検討の俎上にのせていきたい、こう考えております。
○市川一朗君　しっかりした御答弁をいただいたように思いますが、要はトータルとしては容積率の総和と公共施設全体とのバランスといいますか、そこが一番基本になるんだろうと思います。そのときに、それをかちっと決めておいて、そしてここは二〇〇％上乗せを認めますとかとやっていきますと、やっぱり何か小出しの議論になって、提案理由説明に高々とうたってある都市構造という話までどうもいかないんじゃないかなという、どうしてもそういう感じを持つんです、ここで聞いていますと。
　ですから、今、都市局長はこれからいろいろ取り組むということをおっしゃっておられましたが、やはり建築基準法と都市計画法の関係も含めましてこれからの都市構造ということを考えていく場合に、何か小出しに、ボーナス的に認めていくという、現にボーナスと言いますものね、ボーナスを乗せるという、そういうような形で都市計画制度を運用していくことが超長期的に見て日本の都市はうまくいくのであろうかどうかということに大きな疑念を持っておるわけでございます。特に、戦後五十年たちまして、大体あらゆる建物が広い意味での建てかえ時期に入っておりますから、これからの五十年間は建てかえの時期と見ていいと思います。
　実力大臣としてめきめき頭角をあらわしておられます亀井建設大臣、この辺のところは建設大臣時代だけのテーマということではなくて、ひとつ私どもも全面的に御協力したいと思いますが、日本の都市構造のあり方について、日本の国土全体として極めて大事なテーマであるというふうな意見を持っておりますので、特段御答弁は求めませんけれども、ひとつこれを機会に、こういった問題について改めまして建設省及び政府部内の関係者に対して叱咤激励をお願いしたいと御要望申し上げまして、私の質問をとりあえず終わらせていただきます。
○委員長（鴻池祥肇君）　午前の質疑はこの程度にとどめ、午後一時に再開することとし、休憩いたします。
　　　午前十一時五十四分休憩
　　　　　―――――・―――――
　　　午後一時一分開会
○委員長（鴻池祥肇君）　ただいまから建設委員会を再開いたします。
　休憩前に引き続き、都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律案を議題とし、質疑を行います。
　質疑のある方は順次御発言願います。
○赤桐操君　今回のこの法律案につきましては、東京都内等からも大分反応が出ていまして、私どもの方にもいろいろ出てきております。あるいはその他の賛成反対の意見が学者の先生方からも来ておりますが、何といっても一番問題になるのは住む人の立場がどうなるのかということはまず考えなければなりませんので、この辺からひとつ御質問申し上げていきたいと思っております。
　住む人々の不安が今日非常にあるということは、この法律案についての理解が十分でないということ、あるいはまたその人たちの実際に生活した面から考えての、いわば自分たちの感情から、日常生活の体験からきている不安であろうと思うのでありますが、一番言われることは、高い建物ができれば、そして容積率が六〇〇％なんてことになってくれば、当然今の四〇〇％でも近隣の住宅地域の環境というものは悪くなってきている、そしてあちらこちらに紛争が絶えない状況にある。
　こういう状況の中で、一部バブル期におけるところの商業地域における六〇〇％への対策がとられて住宅が開発されてきておるけれども、その多くは今日事務所に転用されるとか空き家になっている、こういう例が多いのではないか、今回のこの問題については少しく考える余地があるだろうという批判がしかるべき層からも来ておりますので、この点についてまず御答弁を願いたいと思います。
○政府委員（木下博夫君）　本法案の趣旨につきましては、午前中からの御議論で申し上げたとおりでございますが、やはり現在の日本の国土全体を見ましたときに、先ほども御質問がありましたように大変大きな転換期であるという認識をまず基本に置いております。その中で、いろんなテーマがございましょうけれども、その一つとして、極力都心に居住されるような場をつくっていきたいということでございます。
　しかしながら、今回の法案は例えば日影問題あるいは建築規制等についても、従来とってまいりました住居系では考えられない非居住系の規制も取り入れたりしておりますので、そういう意味ではどこでも一律にという考え方ではまずないということははっきり申し上げておかなきゃいけないと思っております。加えまして、特に商業系を含めましての業務系のいわば建築ラッシュを我々は想定するのではなく、あくまでも住宅を供給していくということにインセンティブを与えていきたいと思っております。
　御心配の向き、私どものところにもそれなりの御質問なりお尋ねが来ていることもございまして、私どもそういう意味では、個々については現在考えております制度の概要については御説明をさせていただいておりますし、先般お聞き取りいただいていると思いますが、地元の東京などでは知事と大臣とお会いいただき、重ねて我々事務方レベルでそれぞれの区あるいは都がお入りいただいた場なんかもつくってまいっております。
　今後、こういう場をさらに活用することによって制度の趣旨について双方の意見を十分交換しながら誤りのないように進めてまいりたいと、こう思っておるわけでございます。
○赤桐操君　住民の意思の酌み上げ方というのはいろいろあると思いますけれども、特にこういう不安があるような新しい施策を遂行していく場合においては、かなりこれは大事をとった対策が必要ではないかと思うのでありますが、これから住民の意向をどのようにして把握しながら遂行しようとしておられるのか、伺っておきたいと思います。
○政府委員（木下博夫君）　全国的には、それぞれの町におきまして市長あるいは町長、そういう方々が首長としてのお立場から住民の声を酌み取られると思いますが、都市計画の世界で申し上げますと、今回の用途地域の手続におきましては、一般的に都市計画でとられております知事あるいは市長が決める都市計画手続を踏襲することになろうかと思っております。
　そのプロセスにおきましては、必要に応じた公聴会などの開催をしまして住民の意見を反映するとか、あるいは利害関係者に対しては意見書の提出などの機会も法律的には当然保護されているわけでございます。それ以外に、一般的な制度につきましては、各公共団体におかれましてとられております広報活動などもやっておりまして、個々には私は今申し上げましたような手続を踏んだ上で進めていくことになろうかと思っております。
　ただ、都市全体のイメージあるいは町の進め方ということについては、多くはやはりその責任者であります市長なり首長がまずしっかりとしたその都市のマスタープランをお決めいただくことも重要ではなかろうかと考えております。
○赤桐操君　東京都内の場合においても、建設省としての推進本部を設置して、都と一緒になってこれからいろいろと対策をとるということが言われておるようであります。また伺えば、この中にはそれぞれの区長も入っておられるようでありますけれども、全部の区長が入らなかったのはどういうわけなんですか。
○政府委員（木下博夫君）　各区に対しての呼びかけは東京都の方にお願いしておりますので、私も詳細には伺っておらないわけでございますが、今回私どもは二十三区すべてということではなく、この都心居住対策について、まず例えば都心の四区あるいは都心の七区というところから手始めに御相談してはいかがかという気持ちも一方ではございましたが、せっかくのお話ですから、東京都は都の新しい生活都市東京という構想もおまとめになりましたし、加えて先ほど来御議論に使われております住宅のマスタープランなどもお決めいただいておりますので、この際それぞれの問題意識なりあるいはお立場の違いはあったにしても、それぞれが都心居住あるいは生活都市東京ということにどういう形で関与されるかということについて同じ土俵で御議論されてはどうかということで、全区に対して声をかけさせていただいております。
　確かに、四つ、五つの区につきましては、当日、四月三十日だったと記憶しておりますが、御出席いただけておりませんが、私はおいおい我々の進め方について御理解いただければ施策として、必ずしも今回御議論いただいている施策をすべての地区が取り入れるわけではございませんので、それぞれのお立場でこの問題に対して考えていただくという土俵をつくったということに御理解いただければ、今後また参加もいただけると思っておりますし、当日私の方から、これはあくまでも国が都に対してあるいは区に対して強制的に何かを申し入れしようということではなく、一緒にこの問題に対して取り組もうという土俵であるということを重ねて申し上げまして、そこについてはしっかりとした同意がとれていると私は承知しております。
○赤桐操君　例えば、これを推進していく上において住民を中心とした区の考え方と、東京都あるいは建設省なんかがいろいろやってきている中で相対立する関係が発生しないとも限らないですね。場合によってはそういう場合も発生するだろうと思うんです。その場合には、都あるいはまた県なりそれぞれの自治体との間で起きた場合においては、建設省はどういう態度をとりながら調整の任をとるんですか。
○政府委員（木下博夫君）　今のお話は、一般的に各公共団体と国という立場での建設省とどういう関係かという御質問だと私は理解いたしておりますが、もともと各都市計画はそれぞれの地方におきまして御自分の御判断で一定のプランがつくられると思います。その過程におきまして、我々も御相談があればそれぞれの町づくりに対して私どもの過去の経験あるいは他都市の先例等もベースとしてお教えできることもありますので、今までも協調関係でやってまいりました。したがいまして、今後も、この都心居住だけではございませんが、国土づくりあるいは町づくりという視点で各公共団体と私どもは緊密な関係でやってまいっていると思います。
　その際には、先ほど来申し上げておりますように、まず第一義的にやはり各公共団体のお考えが十分示されることが先でございまして、余談でございますが、現在でも建設省の中には各公共団体が気楽においでいただけるような形でのそれぞれの町づくり相談室というのを我々都市局の中にも設けさせていただいておりまして、公共団体の方々の敷居が高いという御意見がないように体制としては進めておるところでございます。
○赤桐操君　そうすると、こうしたものの推進に当たって一番大きな比重を持つもの、徹底に当たっての比重を持つものは現地であり区であると、このように認識してよろしいんですか。
○政府委員（木下博夫君）　おっしゃるとおりでございます。
　ただ、一言だけ申し添えさせていただきますと、東京とか大阪の例もそうかと思いますが、我が国の国土全体を眺め渡したときに、やはり二大都市圏あるいは三大都市圏というのはかなり広域的な問題としてこの問題に取り組まなきゃいけません。そういう意味では、一般的に地方都市と言われているところよりは相互の公共団体間の連携あるいは国との関係はもっともっとさらに重要度を増していると思いますが、おっしゃられるように基本的にまず原案をつくる立場からいきますと、都なり区の立場は私は大変重要であろうと思っております。
○赤桐操君　重ねて伺いますが、それぞれの地域の住民が反対をしたり、あるいはまたかなり大きく区全体の調整がとれない場合においては、これはたとえ建設省がこの辺で一仕事やりたいなと思う場合があってもそれはできかねると、こういうふうに理解していいんですね。
○政府委員（木下博夫君）　国の立場から建設省は、東京都あるいは首都圏というものをどうつくるべきかということはもちろん基本に私ども持っていることもございます。ただ、今、先生おっしゃったように、地元が相当トラブるようなケースまでを我々が無理に強引に押し向けるということは本来あり得ないことでございます。
　ただ問題は、やはり国土あるいはそうした都市空間というのは個々人のものではなくて、広く各住民がある一定の利害のもとに調整をしていかなきゃならないわけでありますから、その辺については逆に各住民の方々にも十分御理解いただくような努力は都なり区がおやりいただくでしょうし、そのいわばバックアップをすることは我々はやぶさかではございません。
○赤桐操君　この市街地の中で一番やはり問題になるのは環境の悪化でございまして、特にこの中で日本の風土、気候、そうしたものから当然来るものは日影の問題だと思うんです。これについての規制との関係は、六〇〇％に引き上げられた地域は一体どんなふうに扱われるのか。この点も相当の不安がありますから御説明願っておきたいと思います。
○政府委員（木下博夫君）　午前中でも御議論があったようでございますが、現状で、東京都の例で今お話をしていただいておりますので東京の例で申し上げてもそうでございますが、その大半といいますかほとんどは既に都の条例で日影については適用除外になっておりますところが四〇〇％の容積のところでございます。
　したがいまして、すべてが日影規制は適用除外されたという状態でのものが建っているわけではないわけでございますが、一定のそういう理念といいますか考え方はそれぞれの都市計画の世界で地元にもおりておると思います。これからその考え方をより具体的に現実の姿として地区を指定していくについては、さらにやはり地元との調整は必要かと思いますが、私は問題はそういうことで、先ほど来申し上げておりますように、かなり限定的なところで住宅を供給するという主目的を中心として今回の地区指定をやっていくことについては、それなりに地元に対して理解をしていっていただけることではなかろうかと期待しております。
○赤桐操君　これもいろいろ世上で言われていることでありますが、四〇〇から六〇〇に引き上げられるということになれば、当然これは地価の高騰やあるいはまたいろいろバブルの再現等は心配ないのか、こういう実は声も大分聞かされるところでありますが、この点については建設省はどういうふうにお考えになっていますか。
○政府委員（木下博夫君）　これも午前中の御議論で多少ダブルかと思いますけれども、本来土地が取引されるときに、いわば土地を取得する側の目的なりねらいからいたしまして一定の価額というのを設定して取引をされるわけであります。したがいまして、従来よりもその土地が有効に高度に利用されるということを念頭に土地を取得したいということであれば、一定の地価水準というものについての見通しがあるわけでございます。ただ、今回の場合は先ほど申し上げましたように住宅を供給していくということですから、一方将来その土地を使いまして建物を建てる際に、相当土地の高騰した結果で例えば購入しても、それを今度は負担させるということから考えますと、なかなかその土地の価額がいわば現実の形として供給者側として実現できるかということも考え合わせられると思います。
　私は、今日的な金利の状況とかいわば過剰流動性の問題等々考え合わせますと、いささかも地価の水準に変動はないかということについては、これは実取引の中で出てくるわけでございますし、一定の容積緩和を含めての土地の有効利用の条件をある程度改善するわけでございますから、地価には影響なしとはしませんが、従来あったようなバブルというような形での問題は起こらない、また起こさしてはいけない、またそういう環境をつくっていかなきゃいけないと、こう考えております。
○赤桐操君　そこで重ねて伺いたいと思うんですが、職住接近の政策は当然でありますけれども、土地の住宅への転用の中で当然再開発が行われることになりますので、そこでいろいろ新しい公共的な施設をどういうふうにするかということが出てくると思います。例えば道路のっけかえであるとか公園の設置であるとか、そうしたものはどのような形でもって行われていくのか。いわゆるこういう関連公共についてはどういう扱いになるのか、この点についてお考えをお示し願いたいと思います。
○政府委員（木下博夫君）　住宅を供給していく際に、おっしゃられるように当然バックグラウンドとしては十分な公共施設が既に整備されているか、あるいは今後整備される見通しが確実であるかということに対して、我々は当然関心を持たざるを得ないわけでございます。
　今回の地区を決める際には、私どもとしてはかなりの広がりを持った地区を決めていきたいと思っておりますので、そういう中からいきますと、一定のスペースが確保されており、かつ公共インフラといいますかそういう公共施設が整備されてきた、それだけのストックがある程度備わっているというところが選ばれていくかと思います。
　それにしても、新しい住宅供給をしていくわけでありますから、先生おっしゃられたように住宅関連の公共施設をそれに若干なりとも補強していくという状況も当然想定されるわけでありますから、これから東京都あるいは私ども、どこの地区が決まるかによってでございますけれども、かなりの公共インフラは当然それに備わった形で応援していくということは予想されるわけでございます。
○赤桐操君　例えば東京湾岸は、今企業が新しく変わっていったり、したがって工場も従来の工場が全部撤退をして新しい企業が入ってくるとかということは、当然今一つの転機として出てきておると思います。同じように、東京都の恐らく湾岸においても同じ現象が発生して、具体的な面で言えば例えば港区あたりの倉庫群がたくさんあるようなところ、こうしたところはきれいに撤収をして再開発すれば一番やりいいところだと思います。
　しかし問題は、その場合には用途が違っできますからインフラも違ってくる、公共関連の施設のあり方も変わってくる。こういう場合において例えばこれはやってみなきやわからないと言われるかもしれませんが、具体的に計算をしてみて公共的な関連施設が上回っている場合、新しい計画の場合、その場合には当然不足することになりますね、今ある施設だけでは。そうなると、その部分については一体どういうことになるのか。これは国が保証するのか、都が保証するのか、自治体がやるのか、そういった問題も出てくると思いますが、こういうものの扱いはどうなりますか。
○政府委員（木下博夫君）　今回、かなり高密度で高層の住宅を供給していくわけですから、先ほども申し上げましたように全くインフラがないというところは私ども念頭にはないと思います。くどいわけでありますけれども、ある一定の公共インフラがあって条件的には備わっているところを優先的に地区指定していただくのが前提だと思っております。
　今、先生おっしゃられたように、例えば先般のこの委員会でも現地視察をいただいたような港湾、港湾といいますか海に近いようなエリアについて一定のスペースがあった場合に、それのいわば地域の転換をする際にさらにインフラが必要であるということになりますと、当然その地区を決める際にも一定のインフラ整備の見通しというものを東京都なり区はお持ちだと思いますが、今後地区指定をする際に、そのあたりの公共施設の需要といいますか必要量をある程度我々も一緒に東京都とも考えていきたいと思っております。
　足らないところは、大変公共事業は今予算的には厳しゅうございますけれども、やはり都心居住という一つの大きなスローガンのもとではありますから、一定のやはり投資をそこに重点的に入れるということも考え合わせて検討しなきゃならない課題ではなかろうかと思っております。
○赤桐操君　今御答弁の中にも出ておりますように、足らない場合を想定しておかなきゃならないと思うんです。倉庫群というのは別に公園も必要ないし、そういったような住居地帯とは違った簡素な格好で済むと思いますが、住居が中心となってくるということになるとこれは違ってくる。したがって、当然従来の都市計画等々からするならば、かなりの公共負担分が必要になってまいります。したがって、私はこれはふえるんじゃないかと見ているんです。
　そうなると、私が一番懸念するのは、新しく建てられるものにその費用が全部転嫁されていくのかどうなのか、そういうものについては国なり自治体が保証していくものなのかどうなのか。新しく建てられるものに転嫁されていくということは、しょせんはこれを購入する人、入る人に全部転嫁されることになりますね。そういうような状況になるということになるのかどうなのか、この点を一つ伺っておきたいと思うんです。
○政府委員（木下博夫君）　新しい公共施設の整備量がまだ具体的に決まっておりませんので、一般論でお答えするしか仕方がないと思いますが、今、先生からお話のあった公園とかその他については、確かに例えば臨港地区についてはないわけでありますが、幹線の道路はかなり近くまでしっかりできているわけであります。そういう意味では全く新しいニュー夕ウンへ迎えにいくような幹線道路を引くような、そういうプロジェクトの際に必要な公共インフラはさほど今回の場合などはなかろうと思っております。
　しかし、そうはいっても、一定の公共インフラが必要なときに、それをどなたがどういう形で負担するのかということについてはまだはっきりとしたものを私ども持っておりませんが、従来型でいきますと、郊外の住宅供給の際にございました関公促進費的なものが今回こういう都心のところでどういう形で適用されていくかということは、一つの私どもとしては課題として考えていきたいと思っております。
○赤桐操君　いろいろ私も町づくりについてはいろんな経験をしておりますけれども、要らなくなるものがたくさんあるんです。そこの住宅街が人が少なくなってくる、子供がいなくなってくると学校が必要なくなってくるんです、日本の今の指導要綱から見るというと。ところが、フランスあたりの都市の状況を見て私が感じたことは、町全体で学校とかそういうものについては共用の施設として考えている。したがって、ある一定の地域が人口減で子供が減少する、そういう状況が発生しても、学校そのものについては廃止するとかしないということは考える必要はないようでありました。
　日本の場合においては、もう既に本当に学校が要らなくなってしまうようなところもある、こういう状況等もあるわけであります。しかし、それだけに逆に言えば人がふえて子供たちが生まれるということになれば、当然そうなることはわかつていても、そういうものは日本における住宅地のいわゆる指導要綱を原則とすることを考えるならば、当然そういうものも必要になってくるだろうと思うんです。
　したがって、そういうように考えてみるというと、今日まで行われてきた住宅建設のあり方はそのまま継承されていくのだろう、こういうように私は当面は判断せざるを得ない。そうすると、かなりのこれは必要なものが、不足なものが出てくるなと。その場合に、エンドユーザーに全部これがしわ寄せされるということになれば土地費そのものが上昇するだろう。そうすると、そういう公共負担分まで含めた土地費というものができ上がってくることになれば、その隣接地域その他も当然値上がりをしてくることになるだろう、これはばかにできない大きな問題だろう、そのように一考えておるんです。
　ということは、山の中の土地とは違うんですから、このいかに臨海部の土地であろうと倉庫群の跡であろうと、相当の地価が現在レベルにあると思うんです。そういうものが仮に不足して、その土地をインフラその他に使用するということになれば、これはかなりの負担をかぶせることになるのではないかと思いますが、局長いかがですか。
○政府委員（木下博夫君）　従来の住宅地供給の際にも、今先生おっしゃられた各種の公共関連事業の事業費が相当な額に上がりまして、結果的には個々の住宅取得者の負担になっているということも現実でございます。
　そのとおりでございますが、ただ重ねてでございますけれども、今回の地区を指定したときは、先ほど来申し上げているように一定の公共設備がやはり備わっている、あるいはそれに近い状態であるということを限りなく我々としては一つの優位点として考えていきたいと思っております。確かに住まいとしては、大臣からも申し上げましたように、やはりぬくもりのあるといいますか、においのある町をつくっていくという意味では、世帯的には余り偏った家族構成でないことも願えれば、例えば教育施設あるいは福祉施設、そういう各種の施設についてもそれなりのいわば要望水準も出てこようかと思っています。
　適地の問題の選択とあわせて今先生おっしゃられたような各種公共施設をどういう形で整備していくか、その際には限りなく従来の設備を生かしていくという視点で新たな投資はもちろん若干なりとも必要かと思いますけれども、できるだけその分の新しいインフラを極力抑制できるような、そういう地域立地も我々としても当然検討していかなきゃならないかと思っております。
○赤桐操君　考え方はいろいろ分かれると思いますけれども、バブルの原因というものはなかなかやはり難しい問題があったと思います。
　私は、やはり一つの理由としては、今の関連公共費を受益者負担としてその団地の半分以上のものを住宅用地にかぶせてきたということ、しかもその金利から造成費からあらゆるものをそれにかけてきて土地の価額を設定したというところに一つはあったと思います。そういうことについての反省がないということになると、これは私はバブル発生とは言いませんが、土地を大きく押し上げていく要因になってくると、こういうことを指摘しておかなきゃならぬと思っております。局長はどうお考えになりますか。
○政府委員（木下博夫君）　私、先ほどから申し上げておりますように、新しい住宅地供給の際に経験してきたことを今都心で当てはめてどうかということについてのお答えをしてきたわけでございますが、御案内のとおり、関公促進費についても当然首都圏の中のいわば規制市街地についても対象になっておりますし、一定の規模以上の住宅が供給できるならば補助対象になると思います。
　ただ、昨今の公共事業いろいろ言われておりまして大変厳しい情勢の中でありますから、なかなか十分な予算枠がとれるかどうか今ここではっきり申し上げかねますが、しかしながら今先生おっしゃられたように結果的にその住宅取得者に相当な負担をかけるようなことであれば、この都心居住政策そのものが進まないわけでありますから、何とかそういう都心居住を進める意味でのインフラ整備についても国なり公共団体を含めてでありますが、対応できることについて考えていきたいと思っております。
　一方では逆に、私はこれからの、口幅つたい言い方でありますけれども、企業として都心居住に大いに協力していただく意味では社会的責任をそういうディベロッパーあるいは不動産関係は持つておられるわけでありますから、そういう意味では私どもも先ほど申し上げております都とかあるいは区とかあるいは建設省、住都公団でつくっておりますこの都心居住本部に参画いただくかどうかは別といたしましても、その周辺にはこれから住宅供給をしていただくような関係業界の方々にも一緒にこの土俵に乗っておいていただいて、一緒に相談しながら議論を進めていきたい、こういう思いでおります。
○赤桐操君　これは企業が入りましても、そういうものに対して企業は責任を負わないんです。企業が自分の責任でもって関連公共費を出すなんということはあり得ないです。これは企業の方で持ってもらうというのは、単なるそれは話の上の話だけであって、実態はもう全然そういうことはあり得ないと、私はそういうふうに今日までの経過から見ていっても、全国の状態をどれ見てもそうなっております。もし本当にそれは企業が持つというように御認識になっておるとすれば、それは誤りですから御訂正を願いたいと思っております。
　それから今申し上げたように、地価の高騰というものについては、これは総合的な対策をとっていないと必ずこれは上がりますから、この点一つ指摘しておきたいと思います。
　それから、時間の関係ありますから先へ進めますが、この計画ではどうもお伺いしているというと分譲マンションのように思いますが、これは分譲でいくんですか。
○政府委員（小川忠男君）　政策の対象といたしましては、必ずしも分譲に限定しているということではなくて、分譲あるいは賃貸住宅、いずれも政策の対象にいたしたいと思っております。
○赤桐操君　いろいろの説はあると思いますが、東京都が非常に大きく膨らんできている。その中で一極集中排除のための先端を切るためにいわゆる国会機能の移転や、そうしたことまで今論議されて真剣に扱われている。それによってどのくらいの人口が分散することになるかと聞けば、大体六十万から七十万の人口移動が行われるだろうと、そういうことを想定して現在一方においてはそういうことが進められている。これだけの立派な国会があっても、これを放てきしてほかへ持つていこうという段階なんですね、現在は。それを真剣に今検討しておられるわけです。
　そういう状況の中で、一方においてはこういう形のものがつくり上げられていこうとしているわけなので、これもそれぞれの各区から見るというと過疎の状況を何としても克服したいという熱意もあるようでありますからそれはわかりますが、全体として考えてみたときにこれはやはり非常に大きな問題ではないのかな、一体こういう形で進めていっていいのかなということを私は素朴に感じているんですが、いかがでしょう、これは。
○政府委員（木下博夫君）　今回の施策の効果につきましては先ほど来お答えしておるようなことでございますが、直ちにその効果が上がるのかと言われますと、それなりにステップが必要だと思います。
　したがいまして、全体的な東京あるいは首都圏というものの成り立ちの中で、今回の提案なりでどの程度の効果が実際にどこまで時期的には起こるかということについてはあくまでも想定の中でしかお答えできないわけでありますが、東京都というのは大変今までにも都市投資をしておりますから、この都市はいささかも私はまだ都市としての機能は衰えておらないと思います。一方では、国全体の中でできるだけ一極集中を避けたい、排除していきたいという考え方ももちろん持っておりますが、既に投資したインフラ整備を含めての活用という点にも我々も配慮していかなきゃいけないと思いますから、そこのところは私は両方をにらみながら東京都の活国策というのがあろうかと思っております。
○赤桐操君　東京都の大きさをどのくらいにするとか、あるいは今申し上げた経過についての問題の論争は別途いたしたいと思いますが、分譲と賃貸ということになるというと、むしろ分譲ということになると相当の価格になるのではないか。賃貸にするという考えはないんですか、これは。賃貸を主にするという考えはありませんか。
○政府委員（小川忠男君）　国の政策で分譲あるいは賃貸いずれかに決めつけるというわけにはまいらないと思いますが、基本的にはやはりマーケットが決めるということが基本だろうと思います。
　ただ、政策としてではどちらの方をと、あえてというふうなことを言われますと、これもなかなか難しいんですが、やはり非常に土地資源も限られているということであるならば、担当者としては賃貸として活用するというのも心引かれる政策だなという思いはいたします。