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○政府委員（山岡一男君）　現象的に見まして、私ども地価の上昇の原因につきましては大きく分けて三つのパターンがあるというふうに考えております。一つは、効用の増とわれわれ申しておりますけれども、たとえば近くに鉄道の駅ができる、もしくはマーケットが開設される、りっぱな国道が竣工するということによりまして当該地の品位、品質、品等が上がるというものでございます。それが一つでございまして、最近のいろいろな地価の値上がりの中で値上がりの上位を占めるものは大部分がそういうものでございます。
　その次のもう一つのパターンといたしましては、投機的土地取引によるものというものが一つの値上がりの要因であろうと思います。これは四十七年、四十八年当時わが国で一億総不動産屋と言われた時代がございましたけれども、土地を転々売買をしまして仮需要で回す、土地を商品してもうけるというものでございます。そういうものが一番悪い原因だと思いますけれども、それがやはり四十七、八年には横行いたしまして非常な高騰を見ました。幸いにして現在ではそれは影をひそめておるというふうに思っております。
　それからもう一つは、やはり慢性的と申しますか、需要に対して供給が不足をしておるということになりますと、どうしても需要側は買い進みをいたします。それが近くの値段の引き上げに影響する、この三点であろうかと思っております。
　特に、最近におきます値上がりの主な要因はやはり効用の増、それから慢性的な宅地の需給の不均衡ということであろうというふうに見ておるわけでございます。
○赤桐操君　重ねて伺いますが、この三つの中で一番大きな原因は何だと思いますか。
○政府委員（山岡一男君）　一概に申し上げられませんけれども、全体の中で一番主な原因というのは、やはり需要に対しまして供給が不足していることからくる買い進みであろうかと思っております。
○赤桐操君　いま不況で大変住宅が売れないとか、あるいは買うことができないとかという状況であるにもかかわらず、高値安定といいましょうか、じりじりと高まっているというのが現在の状況じゃないかと思いますが、これは需給関係から見てどんなふうに理解されますか。
○政府委員（山岡一男君）　土地の値段と申しますか、地価につきましては、土地は商品ではございませんけれども、経済財の一種であることは間違いございませんので、経済の影響のもとにいろいろと変動してまいっております。昭和五十年ごろまではきわめて経済の変動に相関をいたしておりましたけれども、五十年以降やや異なる動きを見せております。これは投機抑制のために国土利用計画法をつくっていただきましたとか、それから各種の税制が講じられましたとか、それから不要不急のための土地の融資を抑制されたとかということからする効果であろうかと思っております。一般の経済がだんだん鎮静化して安定化の方向に向かいましたけれども、地価はじりじりと上がっております。そこで乖離をしてきたわけでございます。その乖離の一番大きな原因と申しますのは、やはり先ほど申し上げましたように需要に対しまして供給が不足をしておるということからきまして、ついに需要側が買い進みを行っていくということが引き上げの原因であろうというふうに思っておるわけでございます。
○赤桐操君　それでは需給関係が一番大きなウエートを占めておるようでありますが、どういう対策をとればよろしいですか。
○政府委員（山岡一男君）　やはり需給の不均衡ということでございますので、一つは需要を抑えるということが一つあろうかと思います。もう一つは供給をふやす。このいずれかになるわけでございます。しかしながら、最近の住宅需要の実態の内側を見ますと、いわゆる戦後の団塊の世代と言われた皆さん方が持ち家を持つ時代になっておる、もしくは家をもっと大きい家に入りたい時代になっておるということからきますと、そういう需要に対しましてそれを抑制するということは私は政策的には適当じゃないのではないかと思っております。そういうことになりますと、勢い足らざる供給をふやすしかない。供給をふやすにはどうしたらいいのかということが問題であろうと思いますが、私ども特に大都市を中心といたしまして利用の低いところにつきましてはこれを大いに活用するようにする、再開発を促進する、それから市街化区域内等にございます農地の転用を促進する、この三つに尽きるのではないか。そのために必要な財政上、税制上、それから法律的な配慮等によりまして供給促進策を講じていく。それらを総合的に着実に進めていくことが一番の対策であろうというふうに考えております。
○赤桐操君　いろいろと局長に述べていただいたわけでありますが、しかしいずれも効果を上げておらないんです。実際の状態がどこまで進めていけばその効果が出るかわかりませんが、現実にこういうお答えは長い間私も伺ってきているんですけれども、なかなかこれが決め手にならないというのが実態ではないかと思うんです。したがって、言うなれば策がないというところまで来ているんじゃないかと思うんですが、この点いかがですか。
○政府委員（山岡一男君）　土地は通常の商品とは異なりまして、需給の動向に従って直ちに生産を進めたり他から輸入などできないわけでございます。たとえばティッシュペーパーがないということになりますと、在庫を出したり増産をすれば足ります。春野菜が足らないということになれば、ほかから輸入をすれば足ります。しかし、土地はなかなかそうはまいりません。さらに土地を宅地として供給するということになりますと、造成のためにも懐妊期間といいますか、相当の時間もかかるわけでございます。したがいまして、そういうふうなことから右から左という対策はなかなかないということが一つでございます。
　それからもう一つは、土地に関する施策を講じようといたします場合には、基本的な権利にかかわるものが非常に多いわけでございます。したがいまして、土地対策につきまして私どもずいぶん悩んでまいりましたけれども、これ一つでいいという特効薬はないのではないかというふうに思っております。基本的には、従来からの各般にわたります総合的な施策に対しまして必要な改善も加え、また新しいアイデアも出しながら、それらを着実にかつ効果的に講じていくことが必要であるというふうに考えております。
　土地対策の基本は何かということになりますと、長期的には私どもやはり過密過疎を解消しまして国土の均衡ある利用を図ることだというふうに思います。三十七万方キロのわが国土におきまして、一億三千数百万人が静止人口として将来住むというのがわが国土の将来でございます。そのために英知を皆さんでしぼりまして国土をうまく使うということがまず基本だろうと思います。しかし、それには相当時間がかかります。したがいまして、当面の対策はということになりますと、先ほど来申し上げておりますとおり二度と投機が横行しないように投機を厳しく抑える。それと同時に宅地の供給を促進するという、これに尽きるのではないかというふうに考えておる次第でございます。
○赤桐操君　やはり私は、かつての狂乱地価に近い状態が現在じりじりと出てきているということは否定できないと思う。そして、いま御答弁に明らかにされておるように、遺憾ながらこれに対する決め手がないというのが実態である。ところが、そういう状況の中で強引に進められているのが持ち家政策。なんです。この持ち家政策というのは、私は結論的に申し上げればやはり地価の上昇を誘発しているんじゃないだろうかというふうに思うんです。第四期五カ年計画では七百七十万戸の建設を目標としているようでありますが、これはやはり持ち家重点であります。第三期計画から見るならばさらにその比重は大きくなってきているという状態である。持ち家が七、借家が三、ここまで来てしまっておる。こういう状態で持ち家志向をあおっていくということになるというと、当然人の心は土地に集中をしてくるであろうと思うんです。この一つのあり方というものを転換させなければ、私はわが国における土地問題の解決の基本が出てこないと思うんです。要するに、この七、三が逆転する、ないしは五分五分ぐらいまでいくならば、私は、土地というものに対する執着といいますか、志向といいますか、そういうものは現在より大きく後退してくることは間違いないと思うんですが、この点はどのように認識をされますか。
○政府委員（豊蔵一君）　第四期の住宅建設五カ年計画におきましては、いわゆる戦後のベビーブーム世代の方々が三十歳代の後半に入ってきてまいっております。また一面、人口構造が中高年齢化するといった傾向も顕著に見られます。
　こういったような方々が今後借家から持ち家へと転換する、またその比率も高まってくるということが予測されますし、また、第三期の五カ年計画期間中におきますところの住宅の建設動向等を勘案いたしまして、今後の計画期間中におきます世帯の形成、住みかえ、建てかえ等によります住宅事情を考えますと、持ち家につきましては五百五十万戸、借家系の住宅につきましては二百二十万戸というような建設が必要である、またそのような傾向になるんではないかということを考えまして、第四期の五カ年計画を作成したものでございます。
　ただいま、そういうようなことが土地問題に対して地価を上昇させるのではないかというような御指摘かと思いますが、今後は住宅の建てかえ比率といったようなものも高まってまいりますし、また今後私どもの政策努力によりまして、既成市街地内におきますところの住宅の建てかえあるいはまた土地の高度利用といったようなものを進めていく、あるいはまだ、すでに宅地化されましたところの土地の有効利用を図るといったようなことによりまして新しい宅地の需要を少しでも緩和させる、そういう中で、今後また宅地供給を積極的に行うことによりまして需給のバランスを図りたいというふうに考えております。
○赤桐操君　私は、先ほど山岡局長も答弁されておりますが、確かに土地の問題については、いろいろ法律上の問題や私権の問題が絡まってむずかしいことは事実であると思いますが、これがいま世論として出てきている一部の非常に大きな問題は、土地政策についてはこの際見直すべきじゃないんだろうか、土地はなるほど私権としてかなり大きくわが国においては強いウエートを持っておるけれども、これは公共財という立場に立って考え方の転換を行うべきだ、そうした認識の上に立ってこの土地政策の見直しをすべきだということがかなり強く出てきているように思います。したがって私は、そういう考え方に立つならば、大企業、大土地所有者に対する優遇措置というものについてもこれは大きく見直すことになるであろうし、そして、そういう考え方が大きく定着してくるならば、少なくとも公共的な住宅の大きな建設というものは現在以上に発展していくことができるであろうというふうに思うんです。したがって、いわゆる持ち家促進というものに頼らないで、そうした本来の住宅の福祉政策としての考え方に立った政策を遂行することができるだろうと思うんですが、この点についてどういうふうに考えられますか。
○政府委員（豊蔵一君）　第四期住宅建設五カ年計画におきまして公的資金によります住宅の建設戸数は二百五十万戸と計画をいたしておりまして、そのうち公営住宅、公団住宅を合わせまして五十六万戸を予定いたしております。
　これらの公共住宅の建設につきましては、特に居住水準の改善におくれが見られます大都市地域におきまして重点的に建設を行う、また既存の公共住宅につきまして相当のストックが、ございます。これらのストックを十分に活用するといったようなことを図りまして、昭和六十年の展望であります居住水準の目標を達成いたしたいというふうに考えております。
○赤桐操君　いま言われた公営住宅あるいは公共的な住宅の数でありますが、その内容もいろいろありまして、私どもが考えておるのは、いわゆる本当の政府施策によるものでありまして、現実は政府施策ではなくて、結局その中にも民間自力建設を中心とした援助あるいはまた補助的な施策も含まれておるわけでありますから、そうしたものは自力建設に属するものだ、私たちはこういう認識なんです。私どもの実は考えている考え方と大体政府の考えでいる答弁、若干相違がありますけれども、そうしたものは利子の補給とか若干の補助はあるかもしれないけれども、しょせんそれは自力建設を促進するものであり、そうしたものは別だ。それを続けている以上は、土地志向、持ち家志向をあおっている以上は土地問題は解決しない、私はそういう観点に立っていま申し上げておるわけであります。したがって、先ほど山岡局長は、そうは言っても私権の問題が絡まると、それはそのとおりです。しかし世論化してきて公共的な優先の政策を行えということになれば、これはできないことはないと思うんです。それは政府の強いリーダーシップによるものと思うんです。意欲がなければそういう形のものは出てこないと思うんです。そういう問題について山岡局長はどういうふうにお考えになりますか。
○政府委員（山岡一男君）　恐らくこれは最終的には憲法の問題になろうかと思いますが、実際の憲法の解釈等に対します政府の見解ということになりますと内閣の法制局がすべきであろうと思います。したがいまして、あえて私見ということでお答えさしていただきたいと思いますけれども、やはり憲法によりますと第二十九条第一項で、「財産権は、これを侵してはならない。」というふうに規定しております。第二項で、「財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。」というふうに規定いたしております。
　したがいまして、いま先生おっしゃいますように、問題は、公共の福祉に適合するかどうかというものをどのように判断するかという問題ではなかろうかと思います。私どもはその内容につきましては、そのときどきにおきます社会全般の事態を考慮しながら社会的、経済的妥当性が判断されると同時に、国民の皆さんのコンセンサスによりましてその範囲が決まってくるものだというふうに思っております。したがいまして、先生がおっしゃいましたように、国民のコンセンサスが指さすところがあれば、それは第二項の範囲でも十分実施可能なことじゃないかと思っております。
　ただ、その場合、国民のコンセンサスを決めるということでございますけれども、結果的にはかつ具体的には国会で法律ができるということであろうと思います。私どももそういう意味で国民の皆さんのコンセンサスの方向を見まして、その中で本当に立法化できる範囲がどの範囲であるかということが今後の検討の課題だと思います。
　私どもの私見といたしましては、土地を商品として取り扱ったということから投機を抑制するということで現行国土利用計画法に規制区域の制度をつくっていただいてございます。私は恐らく個人の意見でございますが、そのあたりがコンセンサスのぎりぎりのところかなというふうに思っておるわけでございまして、先生のお話のようなどの辺がコンセンサスかという点につきましては、先ほど来申し上げましたとおり、今後の皆さん方の御同意にまつということであろうかと存じております。
○赤桐操君　この問題は学者の間でもいろんな意見がありまして、われわれも大いに検討をしなきゃならない問題だと思いますが、ともかく時代の推移の中で、少なくともいつまでも手をこまねいて無策のままで土地問題に対して土地政策を見詰めていくということは許されないわけでありまして、こうした問題に対しましては真剣にひとつ政府の方でも考えていただきたい、このことを要望いたしておきたいと思います。
　次に、土地対策の問題になるんでありますが、これは前国会でもいろいろと論争になりましたが、国土利用計画法の見直しが求められてきていると思います。これについてのひとつ見解を承っておきたいと思います。
○政府委員（山岡一男君）　国土利用計画法の問題で国会で問題になっておる点は主な点が二点ございます。
　一つは、国土利用計画法の第十二条の規制区域の制度につきまして、現在では土地投機が原因でそれが集中的にあるエリアに起こった、そのために急激に地価が上昇したという緊急の事態に指定をするというシステムになっておりますが、そういう場合に、土地投機ということの要因を除いて、いわゆる地価の高騰だけでもそういうような規制区域を指定できないかということでございます。これにつきましては、私どもは実需要と効用の増というのが最近の地価上昇の主因であると思っておりますけれども、そういうものに対してまでそういう規制区域を指定するということが果たして国民の皆さんのコンセンサスを得られるかどうかという点については、私どもの個人的な意見もございますけれども、コンセンサスは得られないのではないかというふうに思っております。現象的にも実際には効果が非常に乏しいということもございますし、土地取引を混乱させるという点もございます。特に一番問題でございます土地の供給を阻害するという点につきまして、別な効果が生じはしないかという現象的にも問題があると思っております。したがいまして、その点につきましては私どもはどちらかと申しますと消極的でございます。
　それからもう一点は、やはり一十三条で届け出という制度がございます。これは都道府県の施行能力なり、それから他の法令との横並びなり、それからそういう大きいものを取り締まっておけばほかのものはならうだろうというふうなことから、前回の国土利用計画法制定の際に市街化区域内では二千平方メートル以上というものを対象とすることにされております。それもやはり相当な地価抑制の効果を上げておりますので、さらに届け出の額を下げたらどうかという御提案でございます。これにつきましては、私ども十分検討いたしたいということでいろいろな検討をいたしております。都道府県の施行能力なり、それから機関委任事務でございますので予算がふえる問題なり、いろいろな問題が付随して起こっております。したがいまして、そういうものを十分見きわめながら、地価の動向等も見ながら勉強を続けてまいっておるというのが現状でございます。
○赤桐操君　二点目はわかりましたが、一点目の投機の問題といま起きておりまする実需要との関係については、これは非常にむずかしい問題だとは思いますが、私は、この国土利用計画法というものがつくられたのは狂乱物価の反省から出たわけでありまして、ただいま現在これに近い状態が出てきておるということであるならば、そのおそれということで物の考え方というものは適応できるのではないだろうかというように思うんですが、この点はいかがですか。
○政府委員（山岡一男君）　お話しのとおり、国土利用計画法十二条にはおそれ及びおそれということでございまして、たとえば投機の起こるおそれがあって、しかもそれが原因で地価の値上がりが起こるおそれがあるという場合でも指定はできると私は思います。しかし、御案内のとおりこの制度につきましては、一たん知事が指定をいたしましても後に土地利用審査会におきましてオーソライズがされなかった場合にはさかのぼって取り消しをされるというていの規制でございます。したがいまして、おそれ、おそれということに対しまして十分な説明ができるということでなければならないと思います。そういうことにつきまして立法上もしくは法律の運用上につきましておそれ及びおそれもできるということは私どももそう思っておりますが、そういうことを事態として説明できるような機会はきわめてまれではないかというふうに思うわけでございます。
○赤桐操君　いろいろ法律解釈はともかくといたしまして、この国土利用計画法の立法の趣旨から見て、少なくとも投機と匹敵するようないろいろの現象が発生してきておる場合においては、これは私は国土利用計画法の見直しが必要だと思うんです。そういう意味で、この問題については引き続いて政府においても検討していただきたい、このことを一つ要望いたしておきたいと思います。
　次に、法人譲渡の重課税、それから特別土地保有税、こうしたものの課税を中心とした若干いろいろの廃止の動きが出てきておるようでありますが、これについてはどのような状態で考えておられるか、伺っておきたいと思います。
○政府委員（山岡一男君）　税制も本来ならば所管は大蔵省、自治省等でございますけれども、私ども土地政策を預かるものといたしまして、その立場から御答弁させていただきたいと思います。
　土地税制につきましては、一般的な土地対策の補完的なものであると言われておりますけれども、私ども土地政策の中でその税制が占めるウエートは非常に大きい、効果があるというふうに思っております。土地対策として税制に期待するものは何かということでございますが、一つは効用増等に対します開発利益の吸収の問題でございます。それから一つは投機的土地取引の抑制という効果でございます。もう一つは宅地供給の促進、さらに土地の有効利用の促進等の諸点が私どもが土地税制として、政策税制として期待するものでございます。
　現行税制におきましては、それらの見地から各種の対策がとられているところでございますけれども、やはり先ほど先生おっしゃいましたとおり、狂乱地価の直後につくられたという歴史的経過もございまして、私どもとしては行き過ぎがあり是正すべき点も多いというふうに考えております。したがいまして、当面懸案となっておりますのは、五十七年度以降の三大都市圏の市街化区域内農地に対しますいわゆる宅地並み課税の適正措置ということでございますが、これにつきましては、昭和五十五年度の税制改正に関する政府の税制調査会の答申を踏まえて、関係省庁間で協議をするということが政府の方針として決まっております。そのほかに一般の土地税制につきましても、先ほど申し上げましたような見地から十分に検討を加えまして、五十七年度を一つの税制の節目の年というふうに私ども考えておりまして、長期固定化を目指すという見地から検討を進めてまいりたいと考えております。検討案の内容につきましては、まだ関係省庁と十分相談をする余地がございますので、この席でのお話は略させていただきたいと存じます。
○赤桐操君　後段でまた家賃問題で私はいろいろ伺いたいと思っておりますが、何もかもみんな外してしまうという結果になりますと、これは私は大変な問題になると思うんです。これができたというのはできた理由があってできたわけでありまして、いまこれで抑えておるから少なくともかなりの抑えが効いているわけでありますが、これを取っ払った場合において、大企業や大土地所有者だけが優遇されることになり、結果的には庶民大衆には縁のない結果が出てきたということにもなりかねないと思うんです。そういう点については、どうですか、どんなふうに考えておられますか。
○政府委員（山岡一男君）　税制の中で、先ほど申し上げた中で投機抑制税制というのがございます。たとえば短期譲渡の重課、それから法人の重課、特別土地保有税、これらにつきまして、たとえば短期重課につきましては私ども今後も投機抑制の効果が非常に大きいので堅持をすべきであるというふうに思っております。特別土地保有税とか法人重課につきましては、期限の問題等について検討を加えたいと思っております。それから一般の土地対策の見地から申しますと、これは一般のキャピタルゲイン課税等の理論を離れまして土地対策という見地から言いますと、保有課税は重く、それから譲渡税は安くというのが土地の流動化促進にもつながりますし、現在ではそういう譲渡税というものは最終的には一般の住宅をお買いになる方、もしくは借家に入られる方の家賃等に全部転嫁をされております。したがいまして、そういう意味からやはり戦前のようにゼロというわけにはまいりませんけれども、適当な範囲内で本則に近い線で、土地につきましてもそういう長期譲渡所得税等は放逐すべきではないかという見地で現在検討をしております。内容につきましてはいましばらく時間をいただきたいと思います。
○赤桐操君　長期とは何年ぐらいを指しますか。
○政府委員（山岡一男君）　本則では五年でございます。現在の税制は昭和四十四年一月一日以降の所得は全部短期という取り扱いになっております。それ以来十何年かたっておるわけでございます。現行の中では長短区分は本則では五年、土地の特別措置では四十四年一月一日以降無期限ということになっておるわけでございます。
○赤桐操君　建設省の計画局が設けた「宅地需給長期見通し」でありますが、この研究委員会によるというと、首都圏だけで宅造地がかなり大きく眠っていると報告されております。これは六年分の需要に相当するんだということも言われておるわけでありますが、これはどのように理解をされておりますか。
○政府委員（宮繁護君）　いまお話しの遊休土地は区画整理済みの土地だと思いますが、私どもが調査いたしましたところ、区画整理の土地につきましては、推定でございますけれども、大体首都圏で一万ヘクタールぐらいの土地がまだ住宅が建っていないというふうに推定いたしております。これはやはり区画整理をやりました後、首都圏でございますと大体全部住宅あるいは学校等が建ちますまでの期間が平均いたしまして二十四、五年かかるような状況でございます。これは一つは区画整理をやりました地主さんがその土地を手放さないこともございますし、それから学校とか商店街とかそういうものができませんと、そこに住宅でお住まいになる方もなかなか日常生活が不便であるというような点でおくれておるという現況でございます。
○赤桐操君　いま総体的な御答弁でありますが、実際内容的に見てみますると、大体値上がりを待っているというのもかなりあるんじゃないんですか。かなりあるというより現実にはそれが大半じゃないんですか。それは二十何年かかるかもしれません。しかし全部がそういうことじゃないでしょう。むしろ大半のものは値上がりを待って実は蔵にしまっておるようなものじゃないんですか。私は地価高騰の要因というのは率直に申し上げてこれが原因だと思うんです。この点とういうようにお考えになりますか。
○政府委員（宮繁護君）　地主さんの行動につきましては、戦後の三十年ごろからの高度成長時代にはその土地を手放しまして住宅を建てかえるとか、あるいは何か新しい商売を始めるというようなことでかなり資金需要もございましたけれども、最近は低成長でございまして余り資金需要がない。そういう結果土地を手放す動機がない。同時に、いま御指摘がありましたように地価はやはり持続的に上がるであろう、こういうことで手放しをちゅうちょしておる方もかなり多いだろうとは思います。
　それで、この区画整理の土地につきましては、実は公団等がやっております区画整理でございますと、その土地に公団の住宅を建てる、分譲もございますし賃貸もございますけれども、一般の区画整理組合で地主さん方がおやりになった場合は直ちにそういう義務づけがございませんので、いま御指摘のような事実上の状態が出ておると思います。しかし、これにつきましては、一部の市では行われておりますけれども、市と地主さんが共同で、単に区画整理だけではなくて上物の建築計画もつくる。それから地主さん方がお集まりになりまして会社をつくるとか、こういう方式でできるだけ早くそこに住宅が建つような方策も講じてまいりたい。なお、保留地等におきまして、住宅公団あるいは住宅生産振興財団等が住宅フェア等を行いまして地主さんにも見ていただく、また公庫の融資等につきましても、このノーハウを提供いたしましてそこでアパート経営をしていただくとか、そういういろいろな施策を講じましてできるだけ市街化するテンポを速めてまいりたいと考えております。
○赤桐操君　いずれにしても、私はこれだけ膨大なもの、しかも区画整理事業というのは国の補助も出ておるわけでありますし、そういう形でつくり上げられたもの、しかも、宅造の有効宅地面積にしましても一般の開発とは異なる優遇された状態が行われておるわけであって、その辺のところを考えたときには、いまのこのような状態で放置さるべきものではないと私は考えております。この点についていずれまた時期を改めてお伺いしたいと思いますが、御検討を願いたいと思います。
　それから、山岡局長に一つお尋ねしたいと思うんですが、公示価格の問題で私はかねがね実は腑に落ちない点が一つある。この公示価格算定に当たってはいろいろの要素があるようでありますが、近傍類地価格というものがかなりのウエートを占めておるように私は聞いております。最近たとえば宅地がどんどんでき上がっていく。効用のそれは利便も確かに増となるでありましょうし、それだけに山林であっても畑であっても価値は上がるかもしれない、その近隣の場合においては。
　しかし、この造成された宅地というものについては、少なくともここには、仮にいま坪単価二十万円として売買がされておるものである場合を例にするならば、この大体半分よりも超えるものは公共負担分に相当するものであると私は考える。たとえば道路であるとか公園であるとか学校であるとか、こうしたものがこの二十万円の価格の中に全部受益者負担として包含されている。道路から学校の用地から、あるいはまた公園から上下排水から、こうしたものの施設だけではなくて、用地、さらにそれに対する利子まで含めて実はこの二十万円という販売価格はつくられておると思うんです。これが実は近傍類地の価格の規準になっているんじゃないかと思うんです。いまの制度では生産原価について監督官庁に届け出をしていない。そういう状況ですから、恐らくどのくらいの生産原価になりどのくらいのもうけがその中にあるのか、実際の有効宅地面積のそれに相当する価格はどういうものであるかということについては明らかにされていないのが現状だと思うんです。そういう状況の中で近傍類地と称するこの種の価格というものが一つの規準として考えられていくとすれば、これは事実上大きな問題だと思うんですが、この点いかがですか。
○政府委員（山岡一男君）　地価公示価格につきましては、先生御案内のとおり、独立性を有します土地鑑定委員会が売り手にも買い手にも片寄らない標準地の正常な価格について不動産鑑定士等の評価を求めまして、その結果を審査、調整して判定したものだということでございます。
　具体的な評価の方法といたしましては、いま先生がおっしゃいましたような取引を参考とするいわゆる取引事例比較法、それから当該地を更地といたしまして、そのいろいろな条件を加味しまして収益還元をする収益還元法、それから宅地見込み地等の場合には、これを周りの宅地と同じように造成するためにはどれだけ費用がかかるかということも見ます造成原価法、こういうふうな三方式を適用いたしまして、取引事例のみではなくて収益に基づく基準地の経済価値等も十分勘案して行うこととされております。
　実際に行われます土地取引の価格はどうかと申しますと、当事者の特殊な動機によりまして、たとえばどうしても角を買わなきゃいけない、相続でどうしても早く売らなきゃならないということから本来の経済価値を超えて成立することもありますし、低く成立する場合もございます。御指摘の取引事例比較法の適用に当たりましては、このような価格の影響を受けるということがないようにしなければならないということから十分な補整が行われております。
　卑近な例を申し上げて恐縮でございますけれども、たとえばふろ場でふろを沸かしますと、一番上の方は非常に熱くて手がつけられないほどだけれども底の方は水だ、真ん中あたりはまあちょうどいい温度だというふうな状態がございます。一般の土地取引につきましても、全部を大数的に見ますとそういうふうなことになるわけでございます。そういう場合に、一番上の熱いところと一番底の冷たいところ、これは切るわけでございます。たとえば一万七千三百八地点の地価公示の算定をいたします際に、参考といたしました取引事例は七万数千件ということでございますが、その中をやはり二名以上の鑑定士が一地点ごとにつきましてとりましたそういう事例につきまして、これは買い進みである、これはどうも売り進みであるというふうな判定をしたものにつきましては外す、そういう残ったものを取引事例の参考として採用するということで十分是正をいたしておるものであろうというふうに思っております。
　なお、やはり二十万円という価格の中には、先生おっしゃいますようにいろいろな社会費用負担も含まれる場合があろうかと思います。しかしながら、取引をされます場合にはそういうものも含んだ価格で取引されるというのが取引の実態でございますので、そういうものをいわゆるマル公ではなくて算定の際の一つの基準といいますか、物差しといたしまして天下にお示しをするというのが地価公示の状況でございまして、そういうものについて社会に還元すべきだというような問題につきましては、別途税制等で吸収するということであろうかと存じております。
○赤桐操君　局長の御答弁はわかるんですけれども、それ以上どうということは言えないと思いますが、どうですか、大都市並びに大都市周辺の一定の地域で結構だと思いますが、そういうところの造成については造成原価を監督官庁に届け出るという一つのシステムを、あるいはまた指導というものをやることはできないのかどうか、そして近傍類地価額等の参考にする場合においては、これをそういう専門の方々に対しては明らかにするという指導なりシステムはできないかどうか、検討を願いたいと思いますが、いかがですか。
○政府委員（山岡一男君）　地価公示の制度の中ではあくまで、先ほど申し上げましたように正常な価格を鑑定士が判定するというスタイルが今後も正しいと思っております。ただいま先生がおっしゃいましたような面につきましては、国土利用計画法の運用に当たりまして、届け出制度の中でそういうようなものにつきまして届け出の中身といたしまして御説明を受けるチャンスが非常に多いわけでございます。そういう場合に、これはオーバーな負担ではないかということについては十分現地で指導をいたしておるわけでございます。
○赤桐操君　従来のやり方については大体私も伺っておりますが、この段階に来ればもうちょっと強化すべきだと思うんです。特に大都市並びに大都市周辺におけるところのそうしたものに対しては格段の措置が必要である、私はこういうようにひとつ申し上げて御検討をお願いしておきたいと思います。
　次に、家賃問題について伺いたいと思います。
　私は、この家賃は、先ほどの土地問題でもいろいろと申し上げてきた幾つかの政策が土地価額の上昇をもたらし、あるいは土地問題を起こしているというふうに指摘してきたのでありますが、家賃問題も同じように、わが国の家賃政策そのものが民間自力建設を促進しているんだというように私は言っても過言ではないように思うんです。その結果土地価額の上昇をもたらしているこれも一つの原因ではないかと私は考えます。
　以下、御質問をいたしたいと思うんです。
　地代家賃統制令というのが民間借家の家賃を公的に規制している法律として今日存続されているわけでありますが、どうもしばしば新聞等でも出ておる、あるいは審議会等でも答申の中で出てくるようでありますが、これを廃止しようという動きがある。私は、統制令の廃止ということは大変大きな問題を残すように思うんですが、この点はどのようにお考えになっておられるか。
○政府委員（豊蔵一君）　地代家賃統制令につきましては、昭和二十五年でございますか、それ以前に建設されました住宅につきまして一定の価格に統制をしておるというものでございまして、その数はおおなね約百万戸くらいであるというふうに言われております。これらにつきましては、昨年の五十五年の住宅宅地審議会の答申におきましても、現在の住宅の状況が非常にもう古くなっていて建てかえる時期に迫っている、しかしながらまた、入居していらっしゃる方々には一般的に低所得者の方々が多い。そういうような状況を踏まえまして、これらの方々に対する対策を十分に講ずるといったようなことを今後進めていく、そういう中で地代家賃統制令が円滑に廃止できるような条件を整備しなさい、そういう整備を進めた上で廃止を検討すべきであるといったような御答申をいただいているところであります。
　私どもといたしましても、今後都市の中におきますところの老朽化いたしました住宅の建てかえを促進していって、土地の高度利用と、また住宅政策の推進に資するということが必要であろうかと思っております。しかしながら、いま申しましたように、現在入っていらっしゃる方々につきましての対策はこれまた十分考えなければいけないというようなことがございますので、もうしばらくどのような対策を講じたらいいかということにつきまして検討をさせていただきたいというふうに考えております。
○赤桐操君　いま入っていらっしゃる方々、なるほど二十四、五年以前のことでありますからかなり少なくなってきているかもしれない。しかし、そういう人たちに対する問題も一つ大きくあります。同時にこの存在意義というのは、これにかわる対策も何もなしに廃止されるということになりますると、これは大きな問題になると思うんです。今日この存在意義というのは、大変大きなわが国の家賃政策上の比重を持っておると私どもは考えておりますので、こうした方向での直ちに廃止するということについては私どもは反対の意思を表明しておきたいと思いますから、これは住宅局長、しかと御記憶願いたいと思います。
　それから、借家法、借地法の改定の問題が最近の新聞で報道されておりまして私もびっくりしたんでありますが、これは一体どんなふうにお考えになっておりますか。
○政府委員（豊蔵一君）　借地法あるいは借家法の改正につきましては、私どもいま直ちに俎上に上せているわけではございません。ただ、最近の情勢といたしまして、土地所有者の方々がその土地を手放さないで、その上に住宅を建設していくということを促進する必要があろうかというふうなことが考えられておりますが、その中の一つには借地方式というものも考えられるわけでございます。それからまた一面、都市におきますところの賃貸住宅、これは民間の賃貸住宅でございますが、これらの現状等を考えますと、家主さんとまた借家人との間の方々でのいろいろな問題が生じているように聞いております。たとえば権利金の問題であるとか家賃の変更についての問題であるとか、あるいはまた建てかえ等におきますところのいろいろな紛争といったようなことがあるように聞いております。これらの借家関係あるいは借地関係につきましては、やはり適正なルールで円満な賃借関係というものが成立することが必要であろう。そういうためにどのような問題があるか、またどのようにこれを指導していったらいいかといったようなことにつきましては、われわれ研究を進める必要があろうかと考えております。しかしながら、直ちに借地法あるいは借家法を改正するとかそういったようなことにつきましては、現在まだ考えておりません。
○赤桐操君　御答弁でわかりましたが、結果的に貸し主の立場を強化するという結果だけもたらすようであってはならないわけでありまして、今日までこの借家法、借地法の存在意義また大きなものがあったと思いますので、この辺はひとつ政府においても十分に対策をお考えいただきたいと思います。
　次に、住宅宅地審議会の動きを見ておりまするというと、家賃制度の改善についてということについて大変いろいろの動きを示しているようでありますが、この動きはどんなふうになっておりますか。
○政府委員（豊蔵一君）　現行の家賃制度につきましてどうあるべきかということにつきまして、かねてから建設大臣から住宅宅地審議会に対しまして諮問をいたしているところでございますが、御案内のように、第四期住宅建設五カ年計画等の作成につきまして、あるいはまたそれ以前は、八〇年代を目指しました住宅政策の基本的方向はどうあるかといったようなことにつきまして、住宅宅地審議会で相当の回数をかけまして御審議をいただいたような経緯もありまして、この家賃問題につきましてはなおまだ審議が継続されているところでございます。基本問題小委員会等を相当回数開催いたしまして御論議をいただいております。まだ最終的な結論を得るに至っておりませんが、今後第四期の住宅建設五カ年計画が作成されまして、この後地方計画を作成することになっておりますが、これらの計画につきましても住宅宅地審議会の御意見を伺うことになっておりますので、それらのスケジュール等を踏まえました上でさらに審議会において御審議を進めていただきたいというふうに考えているところでございます。
○赤桐操君　この場合もやはり言えるんですが、家賃が手軽に改正できるようになってきて、家賃の値上がりが行われてくるようになるというと、家賃で払っているよりはむしろ小さくても何でも家を建てた方がよいということに当然なるわけでありまして、したがって民間自力建設をさらに促進することになるだろうと思うんです。そういう意味合いから見て、少なくともこの家賃制度の問題については一段と慎重を要すると私は考えるわけであります。この点ひとつ局長、十分にお約束を願いたいと思いますが、いかがですか。
○政府委員（豊蔵一君）　住宅宅地審議会におきましてただいま御審議をいただいているところでございます。したがいまして、私どもはその御答申をお待ちしているというような状況にございますので、先生御指摘の家賃変更のルールというものはこれまた適正に行われなきゃいかぬということは承知しておりますが、いまなお審議会での御審議の過程でありますので、その点につきましてはもうしばらくお時間をおかしいただきたいと思います。
○赤桐操君　次に、公団の家賃問題について伺いたいと思うんですけれども、最近における公団家賃の状況を資料で拝見をした程度でありますが、非常に高い家賃になってきております。月島の状態を見ましても、これは傾斜家賃で、五十六年入居時が六万円台で、六十年になると八万円から九万円になって、大きい方になるというと、入居時ももうすでに九万円台、六十年になると十一万から十二万台という状況でございます。その他南六郷、東京都内にもたくさんございますが、これは東京都だけではなくて、この周辺地域においていずれもそういう家賃の状態が現出してきているわけであります。率直に言って公団家賃がこんなに高くなるということであっては、これはいささか問題があるのではないかと思うんです。この点についてその原因は何であるか伺っておきたいと思います。
○政府委員（豊蔵一君）　御指摘のように、最近におきます公団の賃貸住宅の家賃は年々上昇の傾向にございますが、これは地価の上昇あるいは建築費の上昇といったようなことが大きな理由であろうかと考えられます。また一方、公団の住宅につきましても年々質の向上に努めてきているところでございまして、規模の拡大であるとかあるいはまた設備の改善ということも進めております。そういったような要素もございまして、建設原価が総体的に上昇しているという傾向にあると考えております。
○赤桐操君　公団の総裁に伺いますが、こういうところへ入る方というのは月収どのくらいの方ですか。
○参考人（澤田悌君）　公団の家賃がどのくらいの水準でどういう対象であるべきかという点はいつも問題にされるところでございますが、第三期住宅建設五カ年計画で見ますと、所得で申しますと第三分位の四人世帯のような場合に最高二一％程度ということになっておるようでございますが、公団の実際のやり方を申しますと、大体第三分位中位くらいの実収の方々を対象にしておおむね一五、六％、この辺のところを——平均でございます。平均一五、六％ということを目標にして供給をしておるような次第でございます。
○赤桐操君　これが大体二〇％近いというものに相当するんだということになると、月収は大変なものですね、これは。
　それで、公団家賃の高騰の要因の中で大きなものは金利の占める割合がかなり大きいんじゃないか。それからまた、関連公共公益費の占める比率が大変大きいんじゃないか。こうしたものに対する対策は全部入居者負担でかぶせられているのかどうなのか。この辺のところについて先般来、私自身もかなり公団側の代表の方々と論争もしてまいりましたけれども、依然としてこの問題は解決されないできているように思う。これについて総裁はどうお考えになりますか。
○参考人（澤田悌君）　いわゆる関連公共施設、道路でございますとか河川でございますとかいろいろございますが、これはたてまえといたしましては地方公共団体が負担するということであろうと存じます。しかし、私どものように大規模な団地を開発いたしますと、そういう道路から学校その他に及びまする地方公共団体の負担というのは非常に大きくなってまいります。これを地方公共団体がなかなか負担しにくいということで、デベロッパーに負担してもらう傾向が非常に強くなってきたことは御承知のとおりと存じます。
　これはしかし、公団といたしましてはそれを全部家賃なり譲渡価格にかぶせてまいりますと非常な高いものになるのでございます。これについては政府の御考慮をいろいろとお願いをしてまいったのでございますが、最近数年、政府におかれましてもその点は十分考慮され、いわゆる促進費の設置増額ということでデベロッパーにかぶさるこういう負担を軽減する措置を講じていただいておるのでありますが、まだまだ私は不十分であると思います。そういう点でぜひ一層の御配慮を願いたいというふうに考えておる次第でございます。
○赤桐操君　いずれ後で、具体的な例を中心としてこの比率についての資料の御提示を願いまして、検討さしていただきたいと思っております。
　いずれにしても、この金利の問題と関連公共公益費の問題を解決しない以上は、公団が行う住宅にふさわしい家賃の設定というものにはならないのではないだろうかと私は考えておりますので、いずれひとつ資料の御提出を願いたいと思っております。
　次に、もう一つ公団家賃の値上がりの中で大きな比重を占めておるのは、やはり建設資材だとかそういうものも確かに上がっておるでしょう。しかし、用地費の占めている割合がかなり大きいんじゃないですか、最近における情勢は。この点はいかがですか。
○政府委員（豊蔵一君）　御指摘のとおり用地費の占める割合、あるいはまた絶対額というのは年々上昇の傾向にございます。五十五年度あるいは五十六年度の私どもの計画では、おおむね建設費の三分の一程度が用地費で占められるといったような傾向になっているところでございます。
○赤桐操君　やはり私は、結局用地問題になってくると思うんですが、政府施策としての実は最高のそして中核的な役割りを果たしている公団でありますから、この公団が本格的にこうした対策をとらなくては日本の住宅政策の一つのレールは敷いていけないと思うんです。そういう意味で、いまの用地費の問題、あるいはまた各種金利であるとか関連公共公益施設の問題であるとか、こうしたものを総合的に検討してみるときに、少なくとももっと基本的に公団に対する対策がもたらされねばならないのではないか、このように思っておりますが、公団総裁の率直な御見解を伺いたいと思うのです。
○参考人（澤田悌君）　抽象論としましては、おっしゃるとおりであろうと思います。
　一例を申し上げますと、最も賃貸住宅の建設が、供給が必要である東京のたとえば旧市内をとってみますと、そういうところの土地を新たに買い入れましてそこに賃貸住宅を建てますと、いかに公団が自己企業努力をいたしましても、その家賃はとうてい一般国民の負担にたえられない金額になるのであります。最近供給しました蒲田駅前の賃貸住宅あるいはその少し前、笹塚に供給いたしました。この辺がもうぎりぎりであろうかと考えます。そういう点を考えますと、用地費、それからこれはどうしてもある程度土地を先買いしておらなければなりませんので、それに対する金利あるいは建築費の高騰等総合して考えますと、便利なところに賃貸住宅を供給するということは容易ならぬ時代になっておると私は考えております。率直に申し上げるとそうでございます。
○赤桐操君　公団関係の問題はまた後でお伺いすることにいたしますが、私は家賃政策自体がいまのような状態で進んでいるというと、そういう家賃を払いながら借りているよりもやはり自分で家を一戸持った方がはるかに得だ、少々の苦労をしてもという考え方になるのが人情だと思うんです。したがって、ローン地獄は絶えないだろうし、これからそういう方向にわが国の住宅事情というものは発展しかねないと実は思うのですが、局長いかがですか。
○政府委員（豊蔵一君）　御指摘のとおり、大都市におきましては良質な賃貸住宅の取得が十分でないという点がございますし、また先ほどお話がございましたように、土地の価格、建築費の上昇等によりまして家賃が高額化の傾向にあることも事実でございます。しかしながら、今後私どもといたしましては、先ほど来申しておりますような国の施策としての利子補給による金利負担の軽減、あるいはまた関連公共施設整備事業に対しますところの国の積極的な助成、あるいはまた傾斜家賃制度の運用といったようなものを図りまして適正な家賃の住宅を供給するように努めたいと思っておりますし、また、大都市内におきますところの低質のいわゆる木造の賃貸アパート等につきましても、これらの建てかえを進め、環境のいい民間の賃貸住宅も供給していただくというような両面によりまして、大都市におきますところの居住水準の向上というものに努めてまいりたいというふうに考えております。
○赤桐操君　それでは私は次の、いよいよ宅開公団が解散をし、日本住宅公団が解散をして新公団に統合されていくことになるわけでありますので、この宅開公団についてのまず五カ年間にわたった事業実績なりあるいはまたこれに対する評価、いろいろまたそれに対する公団自体としても反省をしている問題、そうしたものがあると思いますが、それらについてまず伺っておきたいと思うのです。
○政府委員（宮繁護君）　最初に、宅地開発公団がこの五年間に行ってまいりました事業実績等について御説明いたしたいと思います。
　公団は、良好な宅地の供給と健全な市街地の形成を目的といたしまして昭和五十年の九月に発足いたしました。それ以来、五十四年度末までに首都圏で四地区三千四百五十ヘクタール、近畿圏で二地区六百五十ヘクタール、合計いたしまして六地区四千百ヘクタールの宅地開発事業を実施いたしております。さらに五十五年度では、首都圏で一地区四百ヘクタールに着手いたしまして、合計七地区で四千五百ヘクタールの事業をいま実施しておるところでございます。四千五百ヘクタールといいますと、一ヘクタール大体百人程度の人口が収容できますので、人口四十万程度収容できる宅地の造成に取り組んでおるということでございます。
　宅地の供給実績につきましては、御承知のとおりやはり大規模開発でございますのでかなり時間がかかりますので、現在のところ五十五年度末までに約百ヘクタールの住宅用地それから公共施設等の用地を供給いたしております。
　なお、この宅地開発のあり方といたしまして、単に住宅用地だけでなくて、工業用地とか研究所の用地等もあわせて開発をいたしまして、多様な機能を備えた市街地の形成を行うなど新しい町づくりを推進しているところでございます。
　それで、宅地開発公団の実施いたします事業は、一地区三百ヘクタール以上の大規模なものでございますので、早くてもこれは完成までに十年余りを要します。そういう意味でまだ発足以来五年でございますので、顕著な実績が上がっていないという状況でございますけれども、今後この事業が本格化するに従いまして、大規模な宅地の供給と新しい市街地の形成の両面においてその役割りを果たし得ることが期待されているものだと考えております。
○赤桐操君　私は当初ちょっと記憶があるんでありますが、これは何か坪十万円の宅地供給をするということをキャッチフレーズにしてスタートを切ったように思っておりますが、聞くところによりますというと、最近、竜ケ崎に近いうちに団地が完了して供給が始まるということを聞いておりますが、この点はいかがでございますか。
○参考人（志村清一君）　竜ケ崎で大規模な開発を行っておりますが、ようやくことしの秋に一部の宅地の分譲が行われることになります。大体その価格は平米六万円でございます。
○赤桐操君　当時坪十万円というのは私は当然専門の方々がそろばんをはじいて打ち出されたものだろうと思うんです。ですから物価の上昇であるとか若干のいろいろの諸費用の値上がりとか、こうしたものを当然見込まれた価格であったと思うんですが、坪単価に直しまするというと大体二十万円近いものになるようです。約倍になっております。五年前に明らかにされたものが十万円で、ただいま現在では二十万円のものになるということでありますが、その当時の算出では十万円であったのかどうなのか、この点伺いたいと思います。
○参考人（志村清一君）　宅地開発公団を国会で御審議いただきましたときに十万円というお話が出ました。これは住宅公団が四十五年から四十八年ごろに宅地を開発いたしまして供給した実績が大体当時の価格でほぼ十万円ぐらいであった、だからそういうことを目安にして考えたい、こういう御議論であったように聞いております。私どもといたしましても、なるべく安く皆様方に提供するのが本来でございますので努力をしてまいりましたが、当時の十万円時代は素地価格がさらにその十年も前の年でございますから、はるかに安い値段でございます。それから造成につきましても造成単価等もはるかに安かった。その間に狂乱地価の時代も経ましたし、またその後の地方公共団体あるいは国民の御要望によりまして宅地の質も非常によくせにゃならぬというようなことが重なりまして、ただいま申し上げたように、平米六万円という単価になったわけでございますが、工事費につきましても、大体土木のデフレーターで見ますと、五十五年と昭和四十七年を比較しますと二倍以上になっております。宅地価格も二倍以上になっておりますので、私ども努力いたしましたが六万円程度になったわけでございます。
○赤桐操君　宅開公団としてはこれが初めての売り出しですか。
○参考人（志村清一君）　私どもが一人で手がけている分はこれが初めてでございます。ただ、千葉県と共同で北千葉ニュータウンの事業をやっておりますが、その分についてはすでに供給をいたしております。
○赤桐操君　千葉北ニュータウンの販売価格は幾らぐらいですか。
○参考人（志村清一君）　千葉ニュータウンは現在までの間は平米五万三千円程度でございます。
○赤桐操君　あそこは印旛の山の中でありまして、土地価格も相当安いところでありますが、結局十六、七万くらいになるんでしょう。率直に申し上げて決して安い相場ではないんです。それで足その他も非常に不便な状態に置かれているわけです。
　いろいろと伺ってみると、この十万円の価格にしても、素人の方が発表したわけじゃないんですから、当然これが造成してでき上がったときに供給する価格として発表されたものであると思いますから、大分価格の相違があることについては大変遺憾だと私は考えております。私どもはそんなに安く売れるのだろうか、だれしもみんなそう受け取ったと思いますが、果たせるかなそういう結果になっているようであります。この千葉北ニュータウンの場合も同じであります。こうした状態を見ますると、宅開公団として一体この五年間で期待されたものを果たし得たのかどうなのか、この点ひとつ伺いたいと思うのです。
○参考人（志村清一君）　宅地開発公団は昭和五十年に発足いたしまして五年半たったわけでございますが、私どもの仕事は、国会の附帯決議におきましても、三百ヘクタール以上の大規模の開発をやるようにという御指示でございました。三百ヘクタールと申しますとゴルフ場が四つやそこら入るくらいの大きさでございます。しかも大都市の近郊でやるようにということでございますので、相当適地を探すのにも十分の用意をせにゃならぬ。しかもこれだけの大規模の宅地開発でございますので、住民も平米当たり百人といたしましても三万人、竜ケ崎のようなところは七百ヘクタールに工業団地百ヘクタールでございますから、約七万人という大きな町になるわけでございますので、事前の十分な地元との協調、当該団地だけでなくて、周りに及ぼす影響等々慎重に調査をいたさねばなりませんし、また地元の御同意も得なければならぬ。いわば懐妊期間のきわめて長い仕事でございます。早々に手をつけまして、後から地元の方々から非難を受けるようなことがあってはならぬというふうなことで十分の調査、準備の期間を置いております。私はその方が正しいのではないかと現在でも考えておりますが、さような意味合いにおきまして大分時間がたっておりますが、これからいわば実を取る時期になろうかと、かように存じております。