○千代崎参考人　千代崎と申します。
　東京の板橋区に住んでおります。ハウズィングケースワーカーと名乗って、住宅のことについては何でも相談に乗るという住宅のコンサルタント事務所を開いております。本日は、国土交通委員会で発言させていただくことを大変感謝しております。
　昨年マンション管理士の試験を受けて、ことし合格、登録をしたマンション管理士でございます。六月に参議院で、参考人として出席した最初のマンション管理士であるとすれば大変光栄に思いますというふうに述べました。続いて衆議院でも同じような発言の機会があるということは、大変うれしく思っております。どうもありがとうございました。
　私は、マンションで実際の業務で感じていることをお話しして、法案審議の参考になればと思います。
　事務所を開いて十年間、ボランティアとの中間のようなものもありますけれども、大体、業務としてさまざまなマンションからの相談を受けております。主には、建物の診断をして、長期営繕計画をつくり、必要なら工事企画を行い、工事中は監理も行っております。その他、マンションの管理組合の立ち上げや規約の整備、ペット問題、管理会社への不満などさまざまな相談に乗っております。また、管理組合の顧問も幾つかのマンションではしています。そして、そういうことで、直接マンション住民と接している実務を仕事にしています。そういった業務から見た本を出版しましたので、ごらんになっていただければ幸いです。
　マンションは、部位ごとに修繕がかなりできます。部位ごとに修繕や改良ができれば、総体的にも長もちさせることができます。
　長もちさせるということは、危険、不便、不衛生なことを我慢して使うということとは違います。安全で、安心で、快適に使えてこそ、長く使おうかな、こういう思いも出てくるものだと思います。狭小という問題以外は、ほとんど直接的に解決できると思っております。
　今度の区分所有法改正は、マンションの建替えの円滑化に関する法律と対をなして、建てかえの合意、合意後の進展を図ろうというものだと思います。
　耐用年数を含む客観的な要件を法律で入れないと、建築後数年でも、五分の四以上の決議で建てかえが上げられれば、反対者がいても建てかえができることになります。一方で、三十年というふうに入れますと、あるいは四十年というふうに入れてもいいんですけれども、その十年前の築二十年ころからは手入れが少なくなると思います。大規模修繕もままならなくなると思います。私は、どちらも矛盾しているのではないかなと思っております。
　マンションの寿命ということを人間の場合で当てはめて考えてみますと、人間の寿命は、遺伝子、栄養状態、体の鍛錬、病原菌との接触、医療、介護、事故などさまざまな要因があり、決して寿命が最初から何年と決まっているものではありません。例えば、寿命を八十歳と決めて、そこまでは生きていなければならない、あるいは、八十歳を過ぎたら生きてはいけないとはだれも言いません。
　マンションもそれと同じだと思います。長くもつマンションもあるし、短期間で建てかえが必要になるマンションもあると思います。また、同じ遺伝子でも、維持管理への努力次第では長もちするマンションが出てくるのは当然のことです。
　どちらがよいのかということを考えることが問題だと思います。やはり、長く使うことがよい、こういう風潮を育てることが必要だと思います。そのためには、どんなことがあるだろうかと考えてみました。
　終局の年限を決めるのではなく、例えば、二十五年を経たマンションを使用しているのに対して、維持管理への助成を制度化していただきたい。こういうのがよいと思います。人間でいえば、年金のようなものです。長く使ってくれて御苦労さまということで、引き続き維持管理をしましょう、お願いしますという形で、老朽化マンションへの援助と考えてもらってもよいと思います。
　既存の制度でいえば、公庫のマンション共用部リフォームローンを全国のどこでももっと使いやすくということ、東京都での利子補給制度を、公庫だけでなく、民間から借りた場合にも適用してほしい、足立区での共用部工事への助成、板橋区や浦安市でのバリアフリーへの助成制度、神戸市でのエレベーター設置助成制度など、部位ごとへの支援策も含めて、さらに充実した制度を全国で広げるために法律化していただきたいと思います。
　長く使うことと建てかえということがどのぐらいの比重を持って御論議されているかどうかということは、私にはよくわかりません。ただ、今国会に向けて十一月に出された衆議院調査局国土交通調査室の建物の区分所有に関する法律及びマンションの建替え等に関する法律の一部を改正する法律案という冊子を見ますと、何となくわかる気がします。
　これがそうですけれども、二十五ページから始まる「３　本法律案の論点等」という中で、二十七ページには「（４）建替え実施への支援等」という項目があり、幾つかの論議すべきことが割と具体的に挙げられております。
　同じく二十七ページには「６　建物の長寿命化に関する検討」がありますが、いわば抽象的であります。そもそも、順番すら違うのではないかなと思っています。
　以下、法案にできるだけ沿って、強く考えていることを中心としてお話しいたします。
　全体的には、区分所有法は住民の方が直接見ることが多いので、そのときに解説が必要でないような表現にしていただきたい。
　例えば、「共用部分の変更」というところでは、もともと今でも大規模修繕は共用部分の変更ではない、したがって過半数で進めてもよいという解釈で工事を行っているマンションは数多くあります。今回の法案でも、まだわかりにくい表現になっています。大規模修繕は共用部分の変更に入るのか入らないのかというそのものがわかりにくいので、もっと適切な表現にしてほしいと思います。
　「規約の適正化」というところでは、規約の不公平は、もともと、管理システムの設計ということが、将来を見越し、責任を持ってやられていないことが原因だと思います。規約設定はその中でどうしていくかということです。
　建築の設計をだれがしたということと同じで、規約の設定はだれがしたのか、公序良俗に反する規約設定をだれがしたのかをわかるようにして、規約設定をした人の責任も問えるようにしていただきたい、こういうふうに思っております。
　具体的に言えば、標準管理規約どおりにすると管理費や積立金の負担が大きく変わってしまう例もあり、是正は並大抵ではありません。しかし、規約というものは立場が変わっても不公平と感じないようなものでないと困ると言うと、ほとんどの方にはわかっていただけます。本来はどうあるべきなのかという方向の共通認識には立ってもらえます。裁判まで行かなくても公平、不公平を判断する機関を設置することはできないかなというふうに思います。
　「建替え決議」については、今回、条件は緩和していますが、阪神大震災で被害のあった芦屋の二百十四戸のマンションで、十五戸に対して強制執行まで現実に行われたという矛盾をさらに拡大しないかという不安感があります。通常の建てかえは時間を長くとることが可能ですので、慎重過ぎるほど慎重でもいいと思います。建てかえ要件を判定する建築も含めた判断の組織を設置していただきたい、こういうふうに思っております。
　最後に、長生きマンションへの積極的検討をということを考えております。
　四十年ほど前の「ローズマリーの赤ちゃん」の撮影場所は、ニューヨークのダコタハウスというマンションでした。いかにも古ぼけたマンションという設定で、ロケの現場となりました。後にジョン・レノンが住んで、ニクソン大統領が入りたいと言って断られたことでも話題になりました。このマンションは築百年以上ですが、人気は高いです。中がそのままなわけはありませんが、改装しながら使っているわけです。日本では、残念ながら、百年以上を経たマンションはありません。
　こういったマンションをつくるのは、新しくつくるマンションをそうするということではなく、今あるマンションで長く住むことがよいという、長もちをさせる工夫を十分した後でこそ、建てかえへの支援策が生きてくるのではないかなと思っております。
　最近思っていることをスローガン風に言うと、次のとおりです。どんなマンションでも五十年、さらに頑張って百年は使いましょう、元気です三十年マンションというキャンペーンを張ったらいいのではないか。仕事では、長生きマンションへのプログラムを一緒にデザインしましょう、こういうふうに言っております。
　以上で私の意見といたします。どうもありがとうございました。（拍手）