○参考人（森泉陽子君）　本日は、このような機会を与えていただきまして、誠にありがとうございました。
　私は、今日は少子化社会と住宅ということで少し述べさせていただきたいと思います。（資料映写）
　既にお配りしてあります私のペーパーにおいて「少子高齢社会における住宅と経済」ということを書かせていただいたわけですが、今日はそれをベースといたしまして、その中の幾つかを取り上げてみたいと思います。
　私がお配りいたしましたペーパーの骨子をちょっとここで一、二回、簡単にもう一度述べさせていただきたいと思います。
　基本になっておりますのは、ここにありますように、豊かな高齢者と少ない子供の数ということがベースになっておりまして、そこで書きましたことは、まず豊かな高齢者の、親の行動が子供の行動に影響を与えるということなんです。そこでは、特に親が自分の持っている財産、住宅も含めまして、その財産を戦略的に用いて子供に、子供の行動を縛るというか、子供に老後の介護を、老後の世話を頼んで、それで子供の方は、それはそれで財産がもらえる、住宅がもらえるということで非常にいいという、お互いの利益が一致したということで親の行動が子供の行動と非常にリンクすると。そのリンクの核となっているのが住宅を中心とする財産であるというようなことが書かれております。
　そのような、親がどのような行動を取るか、子供に財産を残そうとしているのか、全く残さないとしているのかと、そういうことによって住宅市場のマーケットも変化する。すなわち、賃貸市場が違ってくる、それから持家市場の動向も異なってくる、それからさらには中古住宅市場の変化もあると。
　それで、ひいてはマクロ経済、マクロ経済といいますと、今、八代先生がお話しになったような労働面もありますが、いろんな面があるんですが、特に昨今問題になっております貯蓄率の非常な低下ですね、そういった貯蓄率の低下及び貯蓄率の違いもこういった親子の経済行動、住生活によって変化してくるだろうということが述べてあるわけです。
　さらに、それをもうちょっと詳しくリビューいたしますと、親子の住まい方が住宅市場、マクロ経済にどのような影響を及ぼすかということで、まず住宅市場にどのような影響を及ぼすかということですが、今申しましたように、親はかなり利己的に、自分は、遺産動機と言うんですけれども、自分は戦略的に老後の世話を頼みたいから子供に遺産を残してやると。ですから、同居したり隣居したり近居したりするわけです。そうしますと、子供の方はやはり早く自分の家が持ちたいから、買いたいんですが、そういうときには資金繰りが楽になります。生活も楽になって、何度でも海外旅行に行けるというようなことになるわけです。住宅購入は、若い時期から住宅を買うことができる。しかし、介護負担もしなくてはいけない。だけれども、もしかして親が元気なうちは子育て支援を受けられるかもしれない。
　住宅市場においてはどういうことが言えるかといいますと、建て替えであるとか、あるいはリフォームというものが親子一緒に住んだりする場合には活発になります。若年の世帯が住宅購入を活発に行うという、そういう持家市場が活発になるということです。
　それからもう一つは、親は全く子供になんか遺産残したくなかったんだけれども、うまく使い切れないで結果として残ってしまったと。こう意図せざる遺産というのも日本では多いわけなんですが、そういった場合には子供は非常に得するわけで、こういうケース多いと思うんです。資金繰りが楽になると。親から結局、財産をもらったり、住宅をもらったりするわけですが、その親がくれるまで待っているということですね。言葉が悪ければ、親が死ぬのを待っているというような感じがあるわけですね。介護負担はしなくてもいいし、親は高齢化が進んでいますから、購入する時期は遅れるであろう。
　それまでは、住宅市場における影響としましては、それまでは賃貸住宅市場で住んでいるわけです。ですから、賃貸住宅市場は活発化する、住宅購入時期は遅れると。しかし、親の住宅をもらったり、あるいは親の財産をそっくりもらえるとなると住宅の規模は大きくなるだろうと。こういうような住宅市場は変化をいたします。
　最後にペーパーに書きましたのは、遺産を残さないで、贈与もしないで、これからの、今まで蓄積してきた住宅なり財産を全部自分で使ってしまう。私は、そのペーパーではアクティブシニアというふうに書いたわけですが、それは、これからの団塊の世代のシニアはそういう形態を取るのではないかと思うんですが、子供に頼らずに自分でさっさと施設に入ると。そのときに、自分が自宅を売却する場合もあるし、リバースモーゲージで月々収入を得たり、自分の家を貸して自分で収入を得たりという自分の人生を自分で完結するというケースです。そのような場合には、子供世帯としましては、やっぱり同じように、今までと同じように貯蓄をしていかなければならない。まあ海外旅行何度も行くというようなことはできないかもしれない、だけど介護の負担もなくて済むということです。
　住宅市場はどういう変化になるかといいますと、自分で建てなくちゃならないので、住宅の規模は上二つのケースよりも小さい。敷地も細分化していくことになるだろう。しかし、若い世代が家を買うということは、中古住宅市場からスタートするということもあるわけですね。中古住宅市場であると新築よりも安いわけですから、中古住宅市場に、中古住宅を買って、それから買い換えていくということもありますから、これ中古住宅市場が活性化するであろうというわけです。
　ですから、住宅政策としましては、これらの一番目は、若年世帯の購入を活発化する、あるいはリフォーム住宅、こういうものに対応したもの。それから二番目のケースとしては、賃貸住宅市場に対応するような、こういったニーズに対応するようなもの。三番目としては、中古住宅に対応するような住宅政策が必要であろうということです。どの場合も、少子化の場合は、住宅市場において住宅価格が下がっていくということは言えます。
　マクロ経済の影響ですが、一番目と二番目に関しては、住宅を購入するときにはせっせと頭金をためて、ある程度たまって、銀行から借りて住宅を買うわけですけれども、そういうものは要らなくなるわけですから、ためる必要はなくなるわけです。これが貯蓄率を低下させている。私は、これが近年の貯蓄率の低下の非常に重要な要因ではないかと思います。三番目に関しては、貯蓄率を下げる下支えになっていくのではないかというふうに考えております。
　それで、このような、今見たような親子のリンケージということはペーパーで書かせていただいたわけですが、今日はその中で、特に今言ったこの二番目の「意図せざる遺産」、要するに待っていれば自然に入るということ。少子化であり高齢化であるから、子供は貯蓄もせず待っていると、そうすると独りでに財産なり住宅が入ってくるという、少子化と若年持家率が低下していると、この傾向に注目して、この部分についてお話しさせていただきたいと思います。
　まず、三つのことがありまして、日本の持家率は六一・二％であり、これは先進各国に比べて低くはないんです。高齢者の持家率は八〇％を超えていますから、これは高いんです。それに比べて、日本の若年持家率というのは、二十九歳までの三十歳未満ですが、それは非常に低いわけです。これらのことが、これらの非常に日本の特徴的なこの三つのこと、特に若年持家率が非常に低いというこの特徴が、日本の住宅市場、マクロ経済にどのような影響を与えるかについて述べさしていただきたいと思います。
　まず、事実の認識なんですが、先進各国の持家率というのはこういう具合になっております。
　一番端が日本ですが、日本の持家率は六一・一％以上ですから、これは世界各国、先進各国と比べて決して低くはありません。一番低いのがドイツです。それに比べて、若年の持家率はドイツの次に低いわけです。ドイツは全体の持家率が低いわけですから、持家率、若年も低いのはうなずけますが、例えばオランダは、日本よりも平均的な全体の持家率は低いにもかかわらず、若年の持家率はこんなに高いということです。
　それから、日本の持家率の時系列の変化を見てみますと、二十五歳以下はこう徐々に減ってきています。それから、二十九歳未満においても減ってきています。最近ちょっとこう、上がると言えるかどうかこれはよく分かりませんが、いずれにしても低いわけです。
　それをさらにコーホートというもので見てみますと、このコーホートというのはどういうものかといいますと、昭和十四年から十八年に生まれた人が二十五歳未満のときにこれだけ住宅を持っていて、その人たちが五年後に三十歳未満になったときにこれだけの人が持家を持っていてと、こういうのをプロットしたのがコーホートというものです。ですから、これは昭和十四年から十八年生まれの人たちです。
　徐々にこう、これを曲線を見ていただくと分かるように、最近の昭和四十四年—四十八年生まれの人たちはこんなに下がっているわけです。ですから、このギャップというのが、若年の人たちが、若い人たちが家をなかなか買わなくなってきた。しかしいずれは、こういう傾向にありますから、日本の世帯はやはり持家を持つと、最終的には八〇％ぐらいの持家を持つということには変わりないわけです。
　若年持家率がどういう理由で低下したかという原因を考えてみますと、これは一つ、デモグラフィック要因なわけです。先ほどのお話にもありましたように、晩婚化、未婚化というようなことで、家族形成の後れというのが一つありますが、これは世界各国でも同じようなことが見られるので、これを中心に考えるわけにはいかないわけです。その次には、家をいずれは持ちたいわけですが、家を持とうと若い人が思っても、これは住宅ローン市場の信用力が低いわけですから、若い人は借入れが困難であるからその頭金が蓄積されないうちは買えないということ。
　それから、先ほどもちょっと申しましたが、中古住宅市場からスタートして買い換えていこうかと思いますが、中古住宅市場は非常に日本の場合はまだ未整備です。非常に質が悪くてよく分からない。しかも、売手と買手の間にその情報の非対称性というか、売る方は自分の住宅の欠陥を分かっていますが買う方には分からないという、そういうことですね。住宅性能制度が最近は徐々にスタートいたしましたので、まあ少しはいいかと思いますが、そういったいろいろな要因で中古住宅市場が未発達です。
　そういったことも持家率低下の大きな要因であろうと思いますが、今回は相続という点に注目したいと思います。
　相続で少子化ですから、一人っ子あるいはせいぜい二人だとしましても、住宅、家が入る、あるいは資産が一杯もらえる。下手をすれば一人っ子同士が結婚すれば両方の親から家をもらえるというようなことになるわけです。ですから、若い人たちは待っているわけですね。高齢化でもって、年寄りの方も高齢化ですからこの時期が長く続くということになっている。これが若年持家率が低下している大きな要因ではないかというふうに思います。
　今日新たにお配りしたところでも見ていただくと分かりますが、若年持家率というのは、昭和四十三年から平成十五年まで調べてみたんですが、昔は二七・九％ほどあったわけですね。それでも、先進各国から比べるとそれでも低い方なわけです。しかし、その低い方でも昔は二八％弱の世帯が家を若年が持っていたと、それが徐々に、最近は非常に落ちてきているということでございます。
　それでは、そういった若年持家率の低下というのはどのような意味を持つのかということですね。いずれは家を持つということは先ほどから申し上げているとおりです。若年持家率が、それではインプリケーションどういうものかといいますと、若年世帯の資産形成の意識が後れていると。すなわち、若いうちから自分の経済的なプラン、ライフステージに従って経済的自立をしていくということですね。先ほども言いましたように、頭金を、そのためには頭金を一生懸命ためると、これも生活の設計の一つです。初めは中古の小さい家に住んで、それから買い換えて、世帯が増えていくにつれて大規模な家、中規模な家に移っていくと、こういうようなことを考えるということが資産形成の意識なわけです。頭金を貯蓄したときにはどういったものでポートフォリオを組もうかとか、そういうことにも資産形成の意識があるわけですけれども、そういったことが非常に意識が低くなったのではないかと。これはちょっと話が飛ぶかもしれませんけれども、私は、パラサイトシングルというようなことが今言われていますけれども、大人としての意識の後れというのも、そういう経済面の意識の後れ、自立の後れというところに非常にリンクしているのではないかというふうに思います。これが一つです。
　もう一つは、賃貸住宅に住むのが非常に長くなりますと、賃貸住宅に住むということはある種のモラルハザードを起こすわけです。要するに、貸家に住んでいるんだから丁寧に住むのをよそうとか、もちろん周りの住環境への気配りは全くないわけですから、住宅の質がそういう限りでは少しも良くならないというような問題点も持つわけです。
　それから、中古住宅市場の発達も遅れてきます。若年の世帯が家を持つようになれば中古住宅市場も発達が、中古住宅市場が整備され、それに対するニーズが高まるということは中古住宅市場を発達させるということで、良い中古住宅市場が形成されるというふうに思われます。
　それから、マクロの影響としては貯蓄率の低下があります。これは、要するに自分で、ここで言ったように頭金をためなくてもよろしいということですね。そういうことから、貯蓄率を低下させている昨今の大きな理由の一つであるというふうに思います。
　まず、それではどうしたらよろしいのかといいますと、非常に、若年世帯の持家率をすごく高めるということは別に必要ないと思うんですね。若年世帯の持家率を先進国並みに、あるいは昔のように、今のように一〇％ちょっとということではなくて、先進国並みに持ち上げるということが一つの政策のポイントとして考えてもよろしいのではないかと。
　実は、調べてみましたら、富山県というのは持家率全体が八〇％でしたけれども、若年の持家率は過半数を超えておりました。ですから、日本でもそういう地域はあるわけです。そうしますと、その地域に根差したような若者の活動があるのではないかというふうには思います。
　先進国並みにするためにはどうすればいいかといいますと、主に中古市場を整備していくということがあります。
　それから次に、これが非常に大きなことだと思うんですが、税制、買換え税制の緩和をするということを私は強調したいと思います。
　アメリカにおいては、年齢制限なしに、しかも何回住宅が移ってもそれは住宅のキャピタルゲインに課税をされない、所得に不算入になっているわけですね。よく持家を持つと、持家を持つという、住宅を持つということはロックイン効果を持ってしまう。要するに、そこから動かないわけですね。
　ですから、それは、そのモビリティーもそうなんですが、就職、労働のモビリティーも低いというのは、要するに持家を持ってしまうからそこから動けない。ということは、例えば単身赴任もそうですし、そのほか、東京に住んでいる人が北海道で勤めるということは余りないわけですね。それは、その住宅保有に問題があるのではなくて、税制に問題があるわけです。
　引っ越すたんびに売れば、それにそのたんびに掛かってくるわけですね、税制、キャピタルゲインに掛かると。ということがある限りは絶対そのモビリティーは高まらないわけです。アメリカであのようにモビリティーが高いというのは、一つは税制の緩和ということも大きくあるわけで、ですから、持家がロックインじゃなくて税制の問題であるということです。
　これは、今後、ちょっと高齢者の話で、ペーパーには書いたんですが、高齢者が自宅を売って介護施設に入ると、そこでまず税金が掛かるということでは高齢者は自宅を売って入るというインセンティブも低くなってくるわけですね。ですから、そこの税制を是非緩和していくということを提案したいと思います。
　それから、もう一つはローン市場の発達、要するに若年者の信用力は低いということですから、そこのローン市場の発達をさせる。これは、今証券化が行われて、だんだんだんだん住宅金融公庫を始めいろんなところで証券化がスタートしているので、この辺のところがもっともっと進展していけば、証券化することによって若年者も住宅ローン、民間住宅ローンを借りることができるということは言えるかと思います。
　最後に、少子化時代の住宅政策のポイントということで、ペーパーに書いたことも含めてちょっと幾つか羅列させていただきたいと思います。
　まず、一番初めのリンケージでも述べましたが、少子化の時代というのは住宅価格は下がるわけなんです。とにかく住宅が余ってくるような時代です。ですから、住宅マーケットはタイトではなくなるわけですね。そういう時代において、先ほど申しましたように、アクティブシニアというのがこれからの団塊世代のシニアであろうというふうに私は想像、予想するわけですから、そのアクティブシニアとの混住地域、要するに介護施設及び独立した高齢者を含む非常に広い範囲の地域というのを再開発すると。再開発は、六本木ヒルズとか、ああいうビジネスとかマンションのみではなく、高齢者とのそういった地域が幾つか出てきてもよろしいのではないかという、そういう再開発の後押しをするようなことを政策として行えればというふうに思います。
　それは、ちょっとここの三番目ですけれども、空き家・空き地対策ということと非常に、ペーパーには書きましたけれども、密接に結び付くわけで、これからは住宅市場がタイトでないですから、空き地とか空き家が幾つか出てくるわけです。ですから、それらをマージするというようなことで何らかの再開発の後押しをできればいいのではないかというふうに思います。
　それから、新しい親子世代に対応した住生活を送るための政策というのは、先ほど申しましたように、アクティブシニアのような、あるいは介護施設も含んだそういった施設に親世代が入ろうと思ったときに、税制を緩和しないと資産を使い尽くしてしまう。資産が、老後の生活が足りないというようなことになります。ですから、それをアメリカのように引っ越しのたんびに取られないような税制の緩和が是非とも必要であるということでございます。
　それから、若年世帯の持家率を欧米並みにというのは先ほど来申し上げたことです。
　あと、中古住宅市場の整備であるとか、当然、賃貸住宅市場の整備というのは、これはペーパーに書いてありますが、多分いろんなことで言われてきたことではないかというふうに思います。
　以上、簡単でございますが、私の報告とさせていただきます。