○参考人（丸山英気君）　私は、三十年ぐらい不動産法、とりわけ区分所有法をヨーロッパなんかと比較しまして研究してきた者であります。今回の立法は大変タイムリーなもので、大変いいものだというふうに考えて、賛成をしたいと思います。
　今日、私がお話しする趣旨は、そこの二、三枚のペーパーにすべて書いてありますので、それに沿いながら、若干の補足を加えていきたいと思います。
　まず、マンションが相当年齢がたってきたときには、取り得る措置としては三つあるということです。一つは、取り壊して新たな建物を建築する。二つ目は、敷地を建物共々売却してしまう、これは区分所有法の関係の解消というふうに言えることです。三つ目は、大修繕などの改修で建物を延命するということです。この最初のものと二番目のものは建物の存在を否定してしまうものですけれども、三番目のものは現建物の構造などを利用していこうとするものです。
　一番簡単な方法は売却してしまうという方法であります。しかし、この売却してしまうという方法につきましては、現在審議中の法制審議会ではどうもそういった方式を立法として認めるということにはならないようでありまして、大変残念だというふうに思っています。阪神・淡路大震災のときにも実際にはこういった手法が使われているわけであります。
　改修という方法ですけれども、これは特別多数決を得ればそれでよろしいわけですけれども、実はそうでもないこともこれから起こってくるだろうと思います。例えば、一棟のうちの希望者だけが専有部分を増築するというような場合とか、だんだんと人がそこに住まなくなってしまって上の方の二階分を減築してしまうというような場合には、敷地利用権の変化が出てまいりますので、場合によっては全員一致を必要とするということに民法上の理論ではなるわけです。したがって、このままでは実現不可能ということも招来するだろうというふうに思っています。
　取り壊して新たな建物を造るという、いわゆる建て替えですけれども、これは最も困難な選択であります。様々な経済的な能力、価値観を持っていますところの区分所有者のほとんど全員を建て替えでということでまとめていく、これはもう大変なことであります。しかも、新たな建物を建築するという二つのプロセスがあるわけでありまして、これはある種の再開発であります。
　再開発ということについては、所有者の権利はどうするかというような問題がよく論じられますけれども、その実現というのは大変困難なものであります。こういったものは、補助金とか、あるいはある種の強制力を持っていても難しいわけです。ところが、区分所有法の中にはそういったものがありませんので、更に大変だということであります。従来、それを助力するような法制度がなかったわけでありまして、今回の法律がそれを助力するという意味で大変いいものだというふうに考えているわけです。
　建替え円滑化法の前提には区分所有がありますけれども、区分所有法というのは、これは区分所有者間の権利の調整という側面が主たる取扱部門となっているわけであります。区分所有関係の終了ということについては、各国の法律ではほとんど規定していません。アメリカで若干ありますけれども、ほかのヨーロッパ法では区分所有関係の終了ということについては実定法的な規定がありません。
　日本の場合には、建て替えというのが昭和五十八年に入りましたけれども、これはある意味では大変画期的なことであります。ここでは、大変厳しい客観的な要件の下で、五分の四の特別多数決で建て替え決議ができると、こういうことになったわけであります。しかし、そういうふうにいいましても、建て替えに賛成しない人の利益というものを厳格に守っています。建て替え賛成者から非賛成者への敷地、建物の時価での売渡し請求権、非賛成者の明渡し猶予、建て替え賛成者が一定期間内に建物を取壊ししない場合の非賛成者の買取り請求権といったようなものを置いているわけです。こういうことはまれな立法でありますから、この非賛成者の利益を徹底的に図ったということは大変優れた発想だというふうに考えています。
　現在作業中の区分所有法改正では、敷地の同一性とか建物目的の同一性といった要件は廃止され、かつ、費用の過分性という要件も老朽化の場合には廃止されようとしています。建て替えの客観的な要件をきつくするということが少し変わってきたように見えます。そういったものに変化を生じたということですね。
　五十八年の区分所有法の下で現実に建て替えをしようとする場合、様々な問題点が出てまいります。これはもう既に議論がされていると思いますけれども、建て替え事業法という部分にこの当時の法律は無関心であったということの結果だろうと思います。
　問題がありますのは、抵当権者や借家人に建て替え決議しても何の影響を与えない、とりわけ抵当権の抹消をできないということが阪神・淡路大震災のマンションの建て替えの最大の障害になったということはよく知られていることであります。
　また、賛成者は法人格を取得する方法が整備されていませんので、非常にこれは煩瑣な手続を強いられる。契約なんかも、個々の建て替え賛成者とやらざるを得ないということになります。
　また、賛成者、推進者の一人に相続とか差押えとか破産というような、そういうことが出てきた場合には、やっぱり厄介な問題が起こってくるということになります。
　さらに、建て替えの推進者と請負人といいますか、建築をする、してもらえる人にいろいろな問題が生じた、法律上の問題が生じたときに、その両方の関係が様々な関係でぎくしゃくしてしまうということが考えられます。建て替え団体というのはそんなに資力もあるわけではありませんので、こういった人たちとの間で契約をするということはかなりちゅうちょを感ずるということが企業側にはあるだろうと思います。
　これも阪神大震災のマンションの建て替えで起こったことですけれども、区分所有法で予定されていた共同建て替えという形で行ったところはありません。実際には、賛成者が全員でそれを売却する、そして再度買い取るという形態であります。
　こういう形態ですと、開発者の方が倒産したような場合には売却者の方は不利益を受けるということになります。また、売却をしない場合でも開発者と請負人の間で保証契約をする。その人たちが払わない場合には代わって払いましょうというようなことで請負人の不安を鎮めたわけですけれども、こういったことをする企業というのは何の利益もないわけであります。ですから、非常に異常なことだというふうにならざるを得ない。ですから、これは平時の場合にはこういったことはほとんどあり得ないということでありますから、請負人といいますか、ゼネコンというところがこういったものを引き受ける可能性は非常に乏しいということになろうかと思います。
　建替え円滑化法はそういったものの相当部分を解消しているということであります。これは、都市再開発の仕組みを導入して合意をした人たちにちょっとおしりを押してやるという、そういう仕組みです。ですから、その合意のプロセスにおいて問題がある場合には、それはそれで別問題だということになります。
　建替え円滑化法の非常に大事な点は四ページの下の方に書いてあるところでありまして、とりわけ抵当権とかあるいは借家人といったものの地位をこの法律の中で保全しているということ、あるいは地方公共団体が建て替え計画にチェックを加えることができて、まちづくりについても助言ができると、こういう意味では大変いい立法だというふうに考えています。
　最後ですけれども、建替え円滑化法後の問題ということにお話を進めたいと思います。
　建替え円滑化法は、言うまでもなく建て替え決議ができたところでだけ機能するわけです。建て替え決議までは区分所有者及びその団体の実力によってなされるというわけです。こういうことについて、とりわけ助力があるわけではありません。
　更に厄介なのは、団地というものの建て替えであります。今日、建て替え予備軍で一番多いのはこの団地の建て替えであります。容積率がかなり余っていますので建て替えの可能性が極めて高いわけですけれども、これについては大変問題があります。そもそも団地という制度が大変難しい制度であります。私はなぜこんな制度を入れたのかというふうにややうらみがちに考えています。
　法務省の案では、規約改正とか共用部分の変更ということと同じように、全体の団体的な特別多数決とそれによって特別の影響を受ける者の同意ということを必要とするという仕組みを取っています。それぞれに私は問題があると考えています。
　まず、団地の建て替えの敷地共有者の四分の三の同意を得なければならないと言います、なされていますけれども、しかし同意があったからといって残りの棟の建て替えということが当然には連動していないんです。確かに、同意の過程で残りの棟の建て替えが議論されるだろうと思いますけれども、しかしそのことによって法律的に建て替えが可能になるわけではない。どうするか、これはやっぱり土地共有者の容積支配といったものについての議論を詰めないといけない。しかし、これは法務省は専ら民事的な案でありますので公法の方に進めるということにはややちゅうちょがあるようでありますけれども、これはそれをやらない限りは問題が残ってしまう、いずれはもう一回やらざるを得なくなる、立法しなきゃいけなくなるというふうに私は考えます。
　もう一つは、特別の影響を受ける人の敷地共有者の全員の同意を必要とするということですけれども、これは意味が余りはっきりしない。もし日照というようなことも含まれるとするならば、恐らくそれは訴訟が相当出てくるということになります。そういった場合に、更にこの建替えの円滑化法の仕組みを進められるかどうかということについてやや危惧があります。
　法務省案での、建て替えの客観的な要件の緩和が紛争の予防という見地からなされている、特に老朽化の場合には三十年、四十年して特別多数決をすればできるということは、例えばさっき言った建て替え目的とか、あるいは敷地の共有性とか、過分性とか、そういったことは落としているわけです。これは、そのプロセスで余り紛争を生じないようなという意味があったんだろうと思います。
　法務省は、専ら区分所有法は民事法ですから裁判法だと言うわけですけれども、区分所有法というのは、ある意味では素人である区分所有者が建て替えをするということでありますから、裁判法ではなくて、どうしたらいいかということをする基準の、ある種の私の言葉で言えば行為法だろうと思います。ですから、特別の影響が裁判の場で適切に運営されるというふうなことによって問題はないというふうには言えないと考えています。
　以上です。