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○吉田博美君　おおむね了解をいたしましたが、団地の全棟が建て替える場合に五分の四から、その中で各棟ごとに三分の二のということが決められておるわけですが、この根拠について、どういうことの中で取り決められたのか、お聞かせいただきたいと思います。
○政府参考人（原田晃治君）　今、議員の方から団地内の建物の建て替えのもう一つの方の新しい制度でございます団地内建物の一括建て替えの制度についての要件についてお尋ねがございました。
　これもう全く新しい制度でございまして、団地内の建物について、これまでのやり方であれば、各棟ごとに一戸一戸、その棟の区分所有者の五分の四の多数決で建て替え決議を行う、さらに敷地共有者の四分の三の同意が要ると。これまでは全員でございましたが同意が要ると、こういう形でございました。しかし、団地内の区分所有建物の建て替えというものを、得失を考えますと、例えば複数の棟、低い建物をまとめて高層の建物にする、それから建物部分の空き地の共用部分とこれ入れ替えたりする、建物の配置の変更をする、こういう敷地全体の利用方法を一体的に見直すというのは個々の建物の建て替えではなかなかできない、こういう指摘がございます。さらに、容積に余裕のある団地におきましては、例えば敷地の一部を処分することにより建て替えの費用を捻出するというようなことも可能でございます。
　いずれにしましても、団地につきましては、共用部分に緑地を置いたり福利施設を置くとか、いろんな全体のトータルプランを作って建て替えをすることによって大きなメリットが得られるということで、今回、団地内の建物の一括建て替え決議という制度を設けたわけでございます。
　もちろん、これは個々の建物が五分の四ということを参考にいたしまして、団地内の敷地共有者全員で構成される団地管理組合の五分の四の多数決で一括建て替え決議ができるということにしたわけでございますが、その際に各棟の区分所有者の賛否を見ますと、少なくとも各棟ごとに三分の二の数が賛成しているということが必要であるという要件を付け加えたわけでございます。
　これは、例えば十棟の建物がございまして、同じ数の区分所有者がそれぞれいるとして、八棟の建物の区分所有者が全員が賛成しますと、団地管理組合の五分の四の多数決だけでいいとしますと、理屈で言いますと、八棟の建物の区分所有者全員が賛成をすれば、あとの二棟の建物の区分所有者が全員反対しても一括建て替えができると、このようになってしまいます。しかも、一括建て替えというのは、例えばでき上がる建物の配置等の決め方によっては各棟の区分所有者に相当に大きな利害関係を及ぼすことがございます。したがいまして、少なくとも、各棟の区分所有者のかなりの数の方がやはり賛成をしているということを要件にせざるを得ないであろうと。
　その場合に、各棟の個別の建て替えに要求される五分の四ということであれば、これは非常にハードルが高いわけですし、一括建て替えを認めた趣旨が没却されてしまいます。そこをどこまで下げるかということでございますが、四分の三にするという考えもあったわけですけれども、ただ、五分の四から四分の三というのでは余り大きく下げたということにならない、そういう議論もありまして、最終的には、三分の二の賛成があれば、団地管理組合全体で五分の四という多数の決議も得ておりますので、三分の二という賛成さえ得れば一括建て替えの要件を満たすということにしようということにしたのが今回の改正の中身でございます。
○吉田博美君　御説明をお聞きしまして理解をしたところでございますが、たしか総理府の時代に、国民の皆さん方にアンケート調査をいたしましたとき、あなたは国政に対する最も大きな課題は何かと。食糧の安定的供給と安心して住める国土づくりというのが答えとなったような感じがします。
　安心して住めるということはいかに国民の皆さん方にとって大事かということを感じたときに、私たちはやはり淡路・阪神大震災を忘れることはできないんじゃないかと思います。たしか富樫委員からいただいた資料の中に、一九八一年の耐震基準の前の建物がかなり崩壊をしたということをあの資料の中で見せていただきました。
　私は、本当にそのことを考えたときに、マンションの建て替えというものは本当に急務であろうと。それと同時に、先ほど大臣が言われた、本当に自助、共助、公助の形の中でマンションを建て替えることによって、より経済の活性化にもつながるし、本当により住まいのヨーロッパ型と申しますか、本当に安心して住居というものを、一生涯そこで住むことによって心の安らぎも得られるという、大事なことではないかなと思っておるところでございますが。
　私はそんな中で、淡路・阪神大震災を忘れることなく、やはりこれを、あのときにマンション建替え円滑化法とこの区分所有法の改正ができておれば比較的スムーズに建て替えができたんじゃないかと。かなり訴訟にまで持ち込まれたということを考えたときに、この法案が早く通って、そしてマンションの建て替えがよりスムーズに進むことを期待いたしまして、私の質問を終わります。
○谷林正昭君　おはようございます。民主党・新緑風会の谷林正昭でございます。
　百分という持ち時間でございますが、力一杯やりますと体力的にもつかどうか分かりませんが、一生懸命やらせていただきたいと思いますので、よろしくお願いいたします。
　去る十月十日に、第十四回の住宅月間、第十四回の住宅中央イベント合同記念式典が開催をされております。中馬副大臣もそこに出席をされ、そしてまた、高円宮殿下、妃殿下をお迎えして成功裏に終わったというふうに聞いておりました。そして昨日、たまたま私の机の上にこの国土交通省の広報誌が配付をされておりました。
　何げなくめくりますと、高円宮殿下がお言葉を述べられている、そして成功裏に非常に良かったという話がまた伝わってきました。たまたまこれを見たわけでございますが、胸が何となく、国土交通省とこういうかかわりがあるということも初めて分かって、熱くなる思いをいたしました。
　改めまして、殿下の御薨去されましたことを心から哀悼の意を尽くしておきたいと思います。余りにも早過ぎる、余りにも若過ぎる、こういう思いを持ちながら質問に入らせていただきたいと思います。
　さて、六月の段階で、この区分所有法が今改正されようとしていますよという話、そして一方ではマンションの建替え円滑法が新しい法律として出される、そういうときに議論をさせていただく場をいただきました。
　そこでまず、今この区分所有法の改正が出てまいりまして、率直にちょっと変だなというふうに思った内容がございます。
　六月段階で私の質問に対して、この区分所有法を変更するに当たり、決議するに当たり客観的要件、これについて質問をいたしております。そのときに、三十年、四十年がいいか悪いかということは議論のあるところだというふうに思いますが、客観的要件は必要という観点で質問をさせていただきました。そのときの答弁も、客観的要件はやはり要るという答弁がございました。ところが、四か月ぐらいたって今出てきた法律は、客観的要件は簡単に言いますと必要ない、あくまでも五分の四の要件だけで十分だ、こういうような話が今提案されております。
　私はこの客観的要件が消えたことに対して非常に心配をしております。中間報告では、老朽化あるいは損傷、一部滅失、このアとイの項に分けまして、甲と乙の両論併記、こういうものが出されておったわけですが、この両論どころか一つも、それが一つも残らず消えてしまった。この経緯について少しお聞かせいただきたいというふうに思います。
○副大臣（増田敏男君）　お尋ねにお答えを申し上げていきたいと思います。
　法制審議会建物区分所有法部会が本年三月に取りまとめました中間試案では、建て替え決議の要件といたしまして、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数決を得ることのほか、建物が新築された日から三十年又は四十年を経過したこと等の客観的要件を付加した案をお示しして一般からの意見等をお聞きをしております。
　しかし、その後の部会での審議では、五分の四以上の多数決のみで建て替えができるもの、こういう意見を有力に主張されました。結局、意見の一致を見ることができなかったために、同部会が本年八月に取りまとめました改正要綱案では両案が併記されたものとなっていました。おっしゃるとおりであります。
　これを受けまして、本年九月の法制審議会総会では、この両案のどちらが適当であるかという点について検討が加えられました。築後三十年の経過等の客観的要件を必要とする案につきましては、まず一番として構造や管理の状況が様々な建物に築後三十年という基準を一律に適用するのは合理的でないこと、二番目として築後三十年を経過するまでの間に建て替えの必要が生ずる場合についても建て替えが実施できるような要件を別に定める必要があるが、そのような要件を明確化の要請を満たしつつ定めることは困難であることなどの理由から、大多数の委員はこの案に反対をいたしまして、五分の四以上の多数決のみで建て替えを認めるべきであるという意見でございました。
　そこで、法制審議会総会では五分の四以上の多数決のみで建て替えができるものとする案に一本化する形で要綱を決定し、答申をいただいております。
　改正法案の建て替え決議に関する部分はこの要綱に基づきまして立案されたものですので、中間試案でお示しいたしました年数要件等の客観的要件は削られておるわけであります。
　経過を踏まえて御報告しました。
○谷林正昭君　今の副大臣の御答弁では部会の意見と総会の意見が違ったということになるわけですね、そして総会で決定をしたということになるというふうに。それじゃ、何のために部会があるのかということに、私は言いたくなりますね。
　やはり、部会ではそれなりに真剣に、客観的要件というのは非常に大事だというのは、その建て替え決議をする前には、三年、四年、五年、ひょっとしたらその前から計画を立てて、こういう理由だから建て替えをしようじゃないかというコミュニティーが、あるいは情報交換をしなければならないというふうに私は思うわけでございます。そういったときに、やはり客観的要件というのは、やっぱり建て替えをしようじゃないか、あるいはそういう思いを醸成するには非常に私は必要であって、五分の四というのはあくまでも最後の手段である、こういうふうに思います。その最後の手段に行く前が私は大事ではないかというふうなものを指摘をさせていただきたいというふうに思います。
　そこで、じゃ、その客観的要件が障害になって、将来のことを考えたら客観的要件を付けていると紛争が起きる可能性があるんではないかという、そういう心配も先ほど審議官の方からも出されたように思います。その客観的要件が紛争の種になったという事例はあるんですか。
○政府参考人（原田晃治君）　建て替え決議の効力が争われた紛争の件数でございますが、もちろん統計として調査しているわけではございませんけれども、この客観的要件が問題であるということが言われ始めたのは、やはりそういう具体的な事案が裁判の場に持ち込まれまして、訴訟で争われる、それが数年掛かるために建て替えが結局とんざしたと、こういう事例が何件かあったということでございます。
　この機会に、訴訟が提起されて判決まで至り公表された事案というのをちょっと調べてまいりました。五件ございますが、そのうち客観的要件、特に費用の過分性の要件を満たしているか否かが主要な争点となった事案が三件ございました。これらはいずれも建物の老朽化とか阪神・淡路大震災によって受けた損傷に対応するために要する補修費用、それから建物の価額につきまして建て替え決議の賛成者と反対者との間で非常に主張が対立した事案でございます。いずれもその判決が出されておりますが、最終的には補修費用が建物価額その他の事情に照らしていわゆる過分であるということは言えないということで、最終的には裁判では建て替え決議は有効であると判示しておりますが、最終的にこの裁判が確定するまで五年以上掛かったという事例も報告されていると、このように承知しております。
○谷林正昭君　事例はある、したがって五分の四だけの方がスムーズにいくという、そういう判断は本当に大丈夫かなというふうに思います。
　じゃ、逆にお聞きしたいんですが、五分の四という数字、これはなぜ十分の九じゃないのか、五分の四の妥当性というのは何なんですか。
○政府参考人（原田晃治君）　現行法でございますが、もちろん区分所有建物において建て替え決議がされますと、建て替えに反対する区分所有者、これは区分所有建物を売渡しをしてこの建物から退去せざるを得なくなります。また、建て替えに参加する区分所有者の立場を見ましても、この区分所有建物の買取りをするためにまた建て替え費用を負担するということで相当に金銭的な出費を伴うものでございます。したがいまして、これは区分所有者にとりましては非常に重大な効果を伴うものであるという認識を持っております。
　その決議要件を五分の四にしたということでございますけれども、現行の区分所有法上幾つか特別の多数決議を要する場面というのがございます。もちろん、原則は過半数という普通決議でございますが、例えば共用部分を変更する場合、それから大規模な滅失が生じた建物を復旧する場合、このような場合には、過半数という普通決議ではなくて、特に四分の三以上という非常に重い要件を課しているところでございます。この建て替え決議につきましては、先ほど申し上げましたように、区分所有者に対して非常に大きな利害関係を及ぼすということでございますので、更にその四分の三ではなくて、もう一つランクを上げた五分の四以上の多数決を要求しているということでございまして、これは昭和五十八年に初めて区分所有法で多数決による建て替えができるとした当時から五分の四というふうになっているものでございます。
　特に、なぜ十分の九にということでございますけれども、現行の五分の四という要件自体も現在の区分所有法の中では唯一のものでございまして、相当に厳格な要件であるというふうに理解しておりますし、これを更に厳格にするということになりますと、非常に建て替え、今回の改正は建て替えを円滑に行うという立法目的がございますので、余りにこれを高い要件にするということによって多数決による建て替え決議の制度の存在意義が大きく損なわれるのではないかということから、建て替えの実施の円滑化を図るということを目的とする今回の見直しの趣旨に反するのではないかということで現在の五分の四という要件を維持させていただいたと、このように考えております。
○谷林正昭君　ちょっと論理矛盾があるような気がしますね。これまでは客観的要件をしっかり維持をしてきた、そして五分の四ということをやってきた。ところが、その客観的要件を外す、そして五分の四だけにするということは緩めるということなんですね。
　緩めるということを前提にするということになれば、次の質問に入りますが、それじゃ、その少数者の財産権の保障、こういう観点からこの客観的要件抜きでも問題は本当にないんですか。力だけの、強者の論理で建て替えやすくするために五分の四にしたというような今の答弁に聞こえましたけれども、そうしたら、そういうような少数者の、理由も分からない、客観的要件もない、だけれども五分の四の人たちで決めればそれでいい、ちょっと問題あるような気がしますが、いかがですか。
○政府参考人（原田晃治君）　委員御指摘のとおり、改正法案は五分の四以上の多数決のみで建て替えを実施できるとしておりますので、現行法が多数決に加えて費用の過分性の要件を満たしているということを要求しているのに比べると、建て替え決議をすることができる場合が確かに増えてまいります。
　ただ、区分所有建物といいましても、これは建物でございますから永久に存続するということはできないわけでございまして、何らかの合理的な建て替えの制度というのは用意せざるを得ない。ただ、昭和五十八年改正前は、それは全区分所有者が同意しないとできないという非常に固い制度であったために、これはほとんど建て替え制度として合理性のあるものであるとは言えなかった。昭和五十八年に五分の四という多数決議プラス費用の過分性という客観的な要件を入れたわけでございますが、ところが昭和五十八年の改正後の経過を見ますと、先ほど申し上げましたように、費用の過分性という要件が客観性を欠くために、これが結局は円滑な建て替えを阻害しているという指摘があって今回の改正になったわけでございます。
　もちろん、このために少数者の権利が阻害される、侵害されるということはあってはならないわけでございますが、今回の建て替え制度の見直しに関しましては、やはり区分所有建物を建て替えるというのはだれが決めるのかという観点から最終的には議論がされたと認識しております。結局、これは国がどうこうするということではなくて、やはりそこにお住まいの方々、区分所有者が十分な議論を尽くし、十分な情報を与えられて、十分な時間を取って議論した上で、しかもその八割、五分の四という多数な方が賛成をするということであれば、これはそこに住まわれる方々の意思で決めるというのが本来あるべき姿であろうと。
　しかしながら、議論するに際して十分な情報も与えられず、十分な時間的余裕も与えられず、十分な保障もされないということでは、これは御指摘のように少数者の保護に欠けるということがございますので、今回の改正法におきましては、まず各区分所有者が適切な判断をすることができるように決議まで十分な時間的余裕を与える。これは集会の招集通知を二か月前に繰り上げました。これまで一週間だったわけですが、二か月前に繰り上げました。それから、建て替えの要否を判断する上で必要と考えられる情報、これを各区分所有者に個別に通知するということを義務付けました。さらに、その集会の一か月前には少数者において説明会を開催して、招集通知に記載された事項について説明をし、質問があればこれを受ける。そのようにして、十分な情報と時間を与えた上で、そこに住まわれる方が十分に討議を尽くし建て替えを決めていただくと、こういう仕組みにしたわけでございます。
　もちろん、少数者というのは必ず出てまいりますが、どうしても建て替えに反対である、しかも建て替え決議が成立した後、建て替え事業にも参加したくないと言われる方につきましては、これは売渡し請求権、これは賛成者の方から売渡し請求権を行使することによってその区分所有権及び敷地利用権の時価に相当する額を保障するという、こういう制度はきちんと用意しているということでございますので、少数者の財産権保障という観点からも手当てがされているというふうに考えております。
○谷林正昭君　十分な時間と情報、二か月前で招集をして十分な時間とそして情報、その間に本当にそれができるかというのは、非常にそれは、後ほどまた議論させていただきますが、問題があるというふうに思っております。
　今の話では、売渡し請求権という話も出てまいりましたが、私に言わせれば、それは強制的に出ていけというのと一緒だというふうに思うんですよ。やはりマンションに住んでいる方々のコミュニティーの醸成、これは、今ほども言いましたように、何年も前から建て替える準備しようじゃないかとか建て替えた方がいいんじゃないかとか、これくらいたったらもう三十年になるよとか、あるいはここは雨漏りがひどいとか、いろんなそういう集まりが出て初めてそういう話が少しずつ醸成されていくというふうに思うんですね。ですから、ただ法的に二か月前に招集を、二週間を二か月前にしたからそれで時間が十分取れるはずだなんという話は、もうそれは別の話だというふうに私は思います。
　そこで、ちょっと心配なのは、例えば百歩譲ってこの五分の四だけでいいんだと、そして、それを五分の四にしたことによって、法案が成立したら建て替え決議が進むんだというふうに私は思いません。少しは進むかもしれません。しかしながら、都市開発に合わせたようなやり方あるいはその地域のまちづくりに合わせたようなそういうものには私はなかなか足並みをそろえるというのは非常に難しいんではないか。そういったときにどういうことが出てくるかといったら、四分の三では厳しいんじゃないの、三分の二にしましょうよ、あるいは三分の二、一気は無理だから四分の三にしましょうよというふうに、ただその数字のいじくりだけで促進しよう、円滑化しよう、こういうような決議、法改正になっていったら私は大変だというふうに思うんです。その辺はどうですか。そういうことを考えていないんですか。それとも、やがてはそうなるかもしれないなという思いはあるんですか。
○政府参考人（原田晃治君）　改正法案は、先ほど申し上げましたように、建て替えの実施の円滑化の観点から現行法の見直しを行ったわけですが、その際には、もちろん決議要件についてその引下げをすべきであるという意見もございましたので、その当否についても検討いたしました。
　しかしながら、現在の区分所有法で建て替えがうまくいかないという最大の要因というのは、やはり費用の過分性の問題であり、これが多くの指摘であり、裁判例にも表れているということでございますので、まずこれを何とか改善したい。決議要件が厳格であることが建て替え実施の阻害要因になっているという意見は、ないわけではございませんが、非常に少数であったというふうに理解しております。
　それからもう一つ、先ほど申し上げましたとおり、決議に反対の方々の区分所有権、敷地利用権につきましては、これは賛成者の方がこれを売渡し請求権を行使して買い取らないといけないと、時価で買い取らないといけないということになりますので、余りに決議要件を引き下げますと、現実にその買取り価格、これ現にそこにお住まいの方々が負担されるわけでございますので、反対者の権利を買い取るための費用の負担が非常に重くなります。結局、建て替え実施の円滑化にはそれはつながらないと、こういう意見が多数を占めたわけでございます。したがいまして、今回の改正におきまして五分の四の決議要件の見直しについても議論はいたしましたが、更にこれを引き下げるということにはしなかったわけでございます。
　今回、このように建て替えの実施の円滑化につながる重要な改正をいたしました。現時点でこの決議要件を、これまでの審議の経過からしましても現時点でこの決議要件を見直す必要があるとは考えておりません。
○谷林正昭君　現時点で考えていないということは、その進み具合を見て考えるという意味ですか。
○政府参考人（原田晃治君）　現時点で考えていないということは、現時点で考えていないとしか言いようがないんですが、私どもも余りにも先のことをこの段階で申し上げるということは難しい。とにかく、審議の経過からしましてもこれを直ちに見直すというようなことはあり得ないと思っておりますし、現時点ではそのようなことは考えておりません。
○谷林正昭君　問題は、先ほど言いましたように、都市開発だとかまちづくりだとか、そういうときに合わせてやっぱりマンションこの際建て替えようよという話の方が、声が大きい人たちの方が多くなってくる心配を私は今申し上げておりますので、そういったときに費用の過分性なんという話は、それは出せない人は出ていってもらった方がいいんじゃないのというようなことになったら大変だという思いを、後ほどまた触れますが、持ちながら今質問させていただいております。
　ちょっと話を横へそらしますが、今、敷地の同一性要件の緩和で、隣の敷地もその考えに入れてもいいという話になっております。
　そこで、これは私の思いですが、飛び地、先ほども吉田先生おっしゃいましたが、私の思いは、道路一本挟んで向かいの土地あるいは隣の土地、こういうものはどうなるんかなと。私の思いは、今、都市再開発なんてすれば、道を挟んで通路が付いている、そういうビルもあります。そういうことになってきますと、マンションのコミュニティーを考えたときに、道路を挟んで、法律で許されるものなら、通路を作って道路を挟んだ飛び地でも、こういうところでも可能ではないかというふうに思いますが、いかがですか。
○政府参考人（原田晃治君）　敷地の同一性でございます。
　今回の改正法によりまして、建て替えられる建物の敷地の全部又は一部が従前の敷地と重なっていないといけない、このようになっておりますが、これはどういう趣旨でこうなっているかといいますと、元々、区分所有法というのは区分所有権の対象となる建物の専有部分と、それから敷地の利用権というのを一体として考えております。建物の専有部分と敷地の利用権を分離して処分することはできないという非常に強い拘束がございます。
　したがいまして、現在の敷地と全く別の土地に新しい区分所有建物を建てるということは、今申し上げましたように、敷地を一体として考える区分所有関係、これを解消することを意味するものでございますので、もはやそれは区分所有建物の建て替えということはできないだろうと。したがって、現行法は同一敷地での建て替えしか認めていなかったわけでございますけれども、改正法はもちろんその基本的な考え方を変えるものではございません。
　ただ、敷地の完全な同一性を要求するということになりますと、これは先ほども申し上げましたけれども、例えば建て替えに要する費用を捻出するために余っている敷地の一部を売却するとか、建築規制の変更が生じたために同じ敷地であれば現在と同一規模の建物が建たないということで敷地の買い増しが必要な場合がある、こういう状況に対応できない、こういうことがあるもので規制を一部緩和したということでございます。
　したがって、従前の敷地要件との一体性が建て替え後の建物との間に認められる限り、隣地であろうと、また道路を隔てた土地であろうと、これを合わせて新しい敷地として使って建て替えを行うことは禁止されませんし、現行法でも実は規約敷地という概念がございまして、飛び地に例えばマンションの駐車場として利用するという形で敷地とするということもできるということになっておりますので、今、委員御指摘の点については、道路を隔てた土地を敷地とすることも可能であると、このように考えております。
○谷林正昭君　可能であるということになってくると、非常に私は建て替えやすくなるというふうに思います。
　というのは、その土地を取得して、そこに要は戸数を増やせますから、その空き戸数を売却して現在住んでいる人たちの負担を少しでも軽くできる。そういうふうなことを考えると、私は道路を挟んだそういう敷地ぐらいは、今ほどおっしゃいましたように、これは大目に見ようとか、そういう意味じゃないんですね。法律に基づいてしっかり指導、周知すれば建て替えやすくなるんではないかなということを実は言いたかったわけでございます。ありがとうございます。
　次に、ちょっとうがった質問いたしますが、非常に建て替えを円滑化する、あるいは区分所有をしっかり見直しながら建て替えを円滑化するということでございますが、今、私は、将来的に問題になってくるのはリゾートマンション、リゾートマンションの建て替えあるいは取壊し、そういうことを含めて問題になってくるんではないかというふうに思っております。これは個人個人が持っているわけじゃないんですね。リゾートマンションというのは個人個人の部分もありますし、法人が持っている部分もあります。そういうところがたくさんある。そうなってくると、リゾートマンションの建て替え法、建て替えについてこの法律が該当するのか。
　それからもう一つは、ワンルームマンション、これも非常に厄介なものに私はなってくるんではないかなというふうに、ニーズがなくなればワンルームマンションなんというのはどんどん出ていきます。出ていったら空きます。空いたときに、じゃ、それを建て替えられるのかどうかということになっていきます。
　そういうようなことについて、このリゾートマンション、ワンルームマンションというのはこの法律に適用されるのかどうか、お聞かせいただきたいと思います。
○政府参考人（原田晃治君）　今回の法案は区分所有法の改正でございまして、区分所有法は一棟の建物を区分して、その各部分ごとに所有権の目的とする場合のその所有関係、法律関係を定めたものでございまして、これはそういう種類の建物であればすべてこの法律が建て替えについても適用されるということになります。
　したがいまして、いわゆるファミリータイプの居住用分譲マンション、これが典型だと思いますが、これに限らず、リゾートマンションであってもワンルームマンションと呼ばれる建物であっても、一棟の建物を区分して、その各部分ごとに所有権の目的としているようなものであれば区分所有法が適用されるということになります。
○谷林正昭君　適用されるということでございます。深い議論はまた後日やらせていただきたいというふうに思っております。
　次に、建て替え手続の充実についてお尋ねをさせていただきます。
　先ほど審議官の方から集会通知は二か月前に行われるから十分に時間があると、こういう話がありましたが、二か月前に通知する事項、これは示さなければなりません。その内容が、例えばここにありますように、その事項は建て替えを必要とする理由、それから費用額、それから建て替えがいいのか修繕がいいのか、そういう計画されたもの、そういうものを、あるいは建物につき修繕費積立金としての積み立てられている金額、こういうものを出さなければ招集できません。
　そういったときに、その内容が正確かどうか、多分どこかのディベロッパーか不動産会社か、いろんなそういうマンション管理士の皆さんだとか、そういう方々と相談をしながらそういうものを作成するというふうに思いますし、それは三か月前に作成して二か月前に出すというようなものでは私はないと思います。そういうようなことを含めて、その内容が正確かどうか、あるいは平等かどうか、こういうことを担保しなければならないと私は思います。
　それで、だれが作成して、その説明責任というのは後ほどまた触れさせていただきたいと思いますが、説明責任というのはどこにあるのか、お聞かせいただきたいと思います。
○政府参考人（原田晃治君）　委員御指摘のとおり、改正法案は建て替え決議を行う集会を招集する際には、建て替え決議の議案の要領のほかに、建て替えを必要とする理由など区分所有者が建て替えの要否を判断するために必要と考えられる情報を区分所有者に通知すべきであると、このようにしております。
　これらの通知事項は、基本的には建て替え決議を行う集会を招集する者、具体的に言いますと管理者、場合によっては区分所有者の五分の一以上の議決権を有する者、五分の一以上を有する者が作成して通知をすると、このようになります。
　また、集会を招集した場合には集会の一か月前までにこれらの通知事項に関する説明会を開催しなければなりませんが、そこでの説明につきましても集会を招集した者が責任を持って行うということになると、このように考えております。
○谷林正昭君　もう一度聞きます。集会を招集した者とおっしゃいましたね。じゃ、その集会を招集する人はだれなんですか。
○政府参考人（原田晃治君）　区分所有法上は集会を招集する者は管理者でございますが、具体的には理事長でございます。それが一般的であろうかと思います。
　ただ、先ほど申し上げましたのは、区分所有者のうちの一定割合の者も招集権があるという規定がございますので、そういう場合はそういう方が招集をするということもあり得るということでございます。一般的には理事長ということになっています。
○谷林正昭君　管理組合の理事長ということですね。
　それでは、ちょっと質問通告したのと飛びますけれども、区分所有法上では管理組合は法的根拠は何にもないんですね。私は、そういうことになってくるとしたら、管理組合というものはしっかり区分所有法の法的に位置付けるべきだと思いますし、そこで管理組合理事長の責務だとか管理組合の責任というものを法律で明記するべきだと思いますけれども、いかがでしょうか。
○政府参考人（原田晃治君）　管理組合を区分法上もう少し明確にすべきではないかという御指摘であると思います。
　現行の区分所有法上、管理組合というものは、これは区分所有者全員を構成員とし、マンションが建ちまして区分所有者がそこに入居しますと、法律上当然に成立する団体ということになっております。
　このような管理組合につきまして、現行の規定を見ますと、区分所有法が定めるところによりまして集会を開く、それから規約を定める、更に管理者を置くことができるという規定がございます。さらに、区分所有法は、その集会の具体的な招集であるとか決議要件であるとか決議事項である、それから規約の定め方、さらには管理者の権限等について規定を設けておりますので、一応、区分所有法上は管理組合についてその目的であるとか意思決定の方法であるとか根本規則であるとか機関について規定を設けている、現行法上もその位置付けは一応明確にされていると、このように考えております。
　ただ、委員の御指摘は、恐らく現行法では不十分である、今回の法改正に当たり管理組合の組織規定を更に詳細なものにしたらどうかと、このような御指摘であろうと思います。
　これは、恐らく管理組合の中には、正に今、委員の御指摘のとおり、管理組合の組織規定をもう少しきちんと規定すべきようなものも確かに存在すると思います。
　ただ、実は現実の管理組合を見ますと、例えば区分所有者が数名しかいない非常に極めて小規模なものから、例えば百人以上の大規模なものまでございまして、その団体としての法的性格を見ますと、一方では民法上の単なる組合としか見れないものがございますし、他方、その組織における代表の方法とか集会の運営、財産の管理等、団体としての主要な点が確立されている、いわゆる法人格はないけれども社団であると、いわゆる権利能力なき社団に該当するというものまで非常に様々でございます。
　区分所有法に組織規定を設けるときどれを基準とするかということが非常に難しゅうございまして、むしろ個々の組織の実態を離れて団体の画一的な運営を強制するという結果になってしまうとこれは私的自治の観点からむしろ問題もあるのではないかと、こういう指摘があったわけでございます。
　そういうことで、今回、改正法案は管理組合の組織規定、詳細な組織規定を整備するということにはしなかったわけでございますが、ただ、改正法案は、今回、管理組合が法人格を取得するための人数要件を撤廃いたしました。つまり、これまで三十人ということですが、法人ですから二人以上であればいいと。そうしますと、管理組合が法人格を取得いたしますと、これはまた区分所有法に規定がございまして、民法の法人の規定が多数準用されております、それから機関等に関する規定も設けられております。
　したがって、管理組合が法人格を取得しやすくした、それで取得するということになりますと、この法律関係の明確化を意図し、団体の運営にその法律上の根拠を求めたいと、このような管理組合においてはこの管理組合法人になるという選択をすることができることになったということでございます。
○谷林正昭君　済みません、私はちょっと法律、そういうその分野の法律にちょっと疎いものですからよく分からなかったんですが、私の言いたいのは、より管理組合に責任を持ってもらえるような、そういう位置付けにできないかと。いつも大臣がおっしゃいますように自助という、正に自助、自分たちのことは自分たちで考えてやっていく。
　今いろんな情報を見ますと、管理組合というのは非常に、持ち回りで一年交代で理事長をやったり、余り集まらなかったり、そういうような状況であるというふうにも一方では聞いております。そういう意味でも、やっぱり管理組合というものをみんなでやっていくんだよと、みんなで運営していくんだよと、自治というものをもっと大事にしようよというのが私はこれから重要ではないかと。
　そういう観点から、管理組合というものの責任、これを、そしてこういういざ建て替えというときには区分所有法という法律の中でしっかり位置付けていけば、そこに住んでおいでになる方々の責任もより責任感が強くなってくるんではないか。そして、それがコミュニティーの醸成に発展し、自治の醸成になっていく、そういうふうな思いでこういうふうな話をさせていただいているわけでございます。
　そこで、次の質問に入らせていただきますけれども、今、二か月前に通知をしなければならない、その通知した内容と現状が全く合わなかったと、そういうことになって紛争が生じる場合があるというふうに私は思います。そういうときには、開示情報の信頼性をより高めるために、それを評価する、客観的評価する、そういう機関を設けたらどうかな。そして、どこかのディベロッパーが計画を立てた、それが本当に今そこの状況に合っているかどうかということをだれかが、第三者が、当事者だけではなくて評価してもらう機関があったらより安心できるんではないか、よりどころになるんではないか、議論しやすいんではないか、そういうふうに思いますが、いかがでしょうか。
○政府参考人（原田晃治君）　区分所有者が建て替えをすべきか、若しくは修繕をしながら現在の建物を使っていくかという判断をする場面、それから正に建て替えをどうするかと迫られる場面でございますが、その際には、委員御指摘のとおり、その建物の現況をできる限り正確に反映した情報が各区分所有者に提供されることが必要であると、このように考えております。
　特にこの通知事項の中で、例えば建物の取壊しとか新しく建てる建物の建築に要する費用の概算額、さらに建物の効用の維持又は回復をするのに要する費用の額、その内訳というようなものについては、例えば一定の技術的な指針が定められて、その指針に基づいて建物の現況に関する評価などを行い、区分所有者に情報として提供されることが望ましい。そういう意味では、一定のそういう評価をするような機関があるというのは本当は望ましいことであろうと思います。
　ただ、例えば、もっとも、この場合に特定の評価機関に評価をじゃ義務付けるかということになりますと、例えばその評価機関の資格要件をどのように定めることになるのか、そういう評価機関がきちんと評価をする業務を行っているのかどうかをだれが監督するのか。義務付けるということになりますと、正にその評価に要する費用については必ず区分所有者に負担を強いることになりますので、そういう形で義務付けをすることが適当かどうかと、こういう指摘がございまして、直ちに現時点でそういう評価機関に評価を義務付けるということについては採用せず、なお慎重な検討をすべきであろうと、このように考えたわけでございます。
　したがいまして、今回の改正におきましては、その情報の収集方法について特に法律で一定の規制をするということまではしなかったわけでございますが、現在、マンションの建替えの円滑化等に関する法律に基づきまして、建て替え、修繕等の検討のための技術的指針、これが作成されると、作成するということが検討されているということのようでございますので、法務省といたしましても、このような技術的指針が作成されれば、これに基づき建築士の方であるとかマンション管理士の方であるとか、専門家を活用して有益な情報が作成されること、これがやはりその内容の信頼性を高めることにつながるんではないかと、このように期待しているところでございます。
○谷林正昭君　望ましい、そういう機関がある方が望ましいという答弁でございます。しかし、義務付けることは非常に難しい。私は機関があることと義務付けることは違うと思うんですね。その辺をよく検討していただきたいというふうに思います。
　私一分でしゃべると、あなた四分、五分しゃべるものですから、時間がだんだんなくなってきているんですけれども、済みません。
　次に、国土交通省にお尋ねいたしますが、今、国土交通省の方で建て替えの合意形成マニュアルというものを検討されているというふうに聞いておりますが、いつごろできるんでしょうか。
○政府参考人（松野仁君）　これについては前国会で可決成立していただきましたマンション建替え円滑化法の施行が十二月という、十二月中旬までにということになっておりますので、その時期に合わせて策定することを考えております。
○谷林正昭君　合意形成マニュアルを今作っている、十二月中旬に向けて作っているということでありますけれども、基本方針なんかはもうできまして、パブリックコメントに掛かっているんですね。じゃ、この合意形成マニュアルというのは今作って、その十二月中旬法施行に合わせてぽんと出されるつもりなんですか。
　私は、そうじゃなくて今から情報をしっかり開示をしながら、よりよい、どう言いますかね、合意形成ができるマニュアル、それこそ国民の皆さんにこういう合意形成でいったらどうですかという案を作って、いや、こういうものも入れてくれ、こういうものも入れた方がいいんじゃないのという、そういう意見を是非聞くべきだというふうに思いますし、区分所有法の改正との関係、これはどう位置付けるのか、非常に難しいというふうに思いますけれども、その辺はどうでしょうか。
○政府参考人（松野仁君）　この合意形成マニュアルにつきまして十二月に策定ということでございますが、これもパブリックコメントで意見をいただいて、その上でまとめたいと考えております。
　それから、今回の改正との関係ということでございますが、一応十二月の段階では前国会で成立いたしました円滑化法の施行を前提として合意形成マニュアルを策定いたします。もし、この改正法が成立いたしますと、それから六か月ということになりますので、十二月の段階ではまだ施行されていない内容を前提とした詳しいマニュアルを作るというわけにはいかないわけですが、少なくともその段階でもし可決成立しておりましたら、どういった内容がこの改正法で盛り込まれているということは当然紹介をすると、改めてその改正法が施行されたときにマニュアルの見直しも図るということになろうかと思います。
○谷林正昭君　パブリックコメントに掛けるということですね。
　それじゃ、またそういう意見が全国から集まるというふうに思いますし、今マンション建て替えの円滑化に対する基本方針も策定されてパブリックコメントに掛けられておりますが、私はあれを見た限りではちょっと大ざっぱ過ぎるんではないかなというふうに思いますし、例えば今、全国マンション管理組合連合会の方からもこの基本方針に対するいろんな意見、要望、こういうものもたくさん出ております。そういう要望、意見、そういうものも踏まえましてきめの細かい基本方針、あるいはそういう意見を踏まえて、今出しているパブリックコメント、何が何でもこれでいくんだということではなくて、見直すべきところは見直すべきというふうに思いますが、いかがでしょうか。
○政府参考人（松野仁君）　大臣の定めます基本方針につきましては既にパブリックコメントの実施を終えております。それにつきましては様々な御意見をいただいております。七十八の御意見が寄せられたところでございます。
　その中には、例えば都市再生等、良好な居住環境の確保に至る方法が建て替えであるということは短絡的であるという、当然、修繕あるいは建て替え両方を視野に入れたものとしなければいけないと、これは当然の御意見だと思います。
　それから、今、大ざっぱではないかという、例えばマニュアル、合意形成マニュアル、基本方針に触れられておりますが、これは基本方針では別途合意形成マニュアルを作成するという表現になっております。これは、確かにこれ自体は大ざっぱでございますが、別途作成するマニュアルは極めて管理組合の方々にも分かりやすいものを別途作成するという予定にしてございます。
　その他にも様々な御意見をいただいておりますが、これらはおおむねその御意見を取り入れていきたいというふうに考えておるところでございます。
○谷林正昭君　その別途のものが出てきていないんですね、今のところ、別途示すというものが。その辺がやっぱり心配になるという意味でございます。
　時間の都合で先へ、是非見直すべきところは見直していただきたいというふうに思います。
　先へ進みますが、私がいつも、前回も心配しながら、是非そういう意見を大切にしてもらいたいということでお願いした内容が、高齢者の皆さんや障害者の皆さんや、いわゆる住的弱者、そういう社会的弱者の皆さんへの対策が非常に建て替え円滑化をするためには必要ではないか、そういうふうに思っております。
　附帯決議も前回の参議院で議論したときの、円滑化法を成立したときにも附帯決議をこの委員会で付けさせていただきました。そういうことを含めまして、そういう方々の支援措置あるいは居住安定確保、そういうものがどう進んできているのか、あるいは検討されているのか。附帯決議は全く参考にはしていないよ、今のところ考えていないよというのであれば少しまた考えなきゃなりませんので、その辺を聞かせていただきたいと思います。
○政府参考人（松野仁君）　委員御指摘のとおりの問題がございます。もちろんマンションには、年齢あるいは世帯構成、経済状況などの面で多様な方々が居住されております。建て替えに当たりましては、高齢であること、あるいは資力の不足というようなことによって建て替えに参加することが困難な方がいらっしゃいますが、これらの方々への対応が極めて重要であると思います。
　マンション建替え円滑化法第九十条におきましても、マンション建て替え事業者の、施行者並びに国及び地方公共団体が、大臣の定める基本方針に従いまして、賃借人及び転出される区分所有者の居住の安定の確保に努めなければならないということを明記しております。
　具体的な方針でございますが、基本方針に盛り込むべき内容として考えておりますことが、公共団体によります住宅のあっせん、それから公営住宅等の公共賃貸住宅への優先入居、あるいは従前居住者用賃貸住宅という制度を用意しておりますが、これにかかわります家賃対策補助、あるいは賃借人に対する移転料、つまり引っ越しの支払についての補助などを定めるということを考えております。また、建て替えを勧告するというケースがございますが、これにつきましては、公営住宅等への公募によらない入居を規定するとともに、家賃対策補助及び移転料補助を法律補助として実施するということにもしております。
　これらの措置によりまして建て替えに参加できない方々の居住の安定を図ってまいりたいと考えております。
○谷林正昭君　六月の附帯決議を十分検討して、より安心できるそういう居住政策というものを求めさせていただきたいというふうに思います。
　次に、最近になって特に言われ始めたのは、この建替え円滑化法ができて言われ始めたのは、建て替えだけではやはり思わしくない、再生だとか修繕、マンション再生、大規模修繕をしながら長く使い続ける、住み続ける、こういうことが非常に最近特に言われ始めているというふうに思います。それに対して、マンションの長寿命化ということに対して何か措置が必要だというふうに考えますが、いかがでしょうか。
○政府参考人（松野仁君）　委員御指摘のとおりでございます。マンション建て替えの大臣の基本方針の中でも、建て替えということだけではなくて、マンションの適切な維持管理が大変重要だということも盛り込みたいと考えております。
　こういったマンションを基本的に基本構造を使って再生を図る、あるいは長寿命化、長持ちさせるような使い方をするということは今後の大きな課題でございます。基本的には、建物の構造体を長持ちさせるということがございます。家族構成の変化に対応した間取りの変更あるいは給排水設備などの更新を簡単にできるというようなことが必要なのではないかと思います。
　そういった観点から、スケルトン・インフィルという基本構造とそれから内部を容易に改善できるという考え方、ＳＩ住宅と言っておりますが、こういったものの技術開発に取り組んでおりますほか、耐久性というものに着目して住宅金融公庫の融資基準においてもそういった優遇措置を取る、あるいは住宅の品確法に基づきまして、住宅性能表示の中で劣化を遅らせる対策あるいは維持管理のしやすさといったものをランク付けをして、これを表示するといったところに取り組んできたところでございます。
○谷林正昭君　マンションの再生あるいは長寿命化、研究を是非進めていただいて、できるだけ歴史を積み重ねれば積み重ねるほどやはりいい住まいだというふうな思いのマンションを、よりたくさん私は日本にあってもいいんではないかと、そういうふうに思います。
　次に、新しく区分所有法の中で一つの目玉商品になっているような気がいたしますが、団地、マンションの建て替えについてお尋ねをいたします。
　端的にお尋ねいたしますが、団地の一括建て替え決議の要件が改正をされまして、先ほども吉田先生の方から出ましたが、全棟の五分の四、各棟の三分の二の賛成で可能とすることの妥当性を聞かしていただきたいと思います。
○副大臣（増田敏男君）　今回の団地の一括建て替えの制度を導入することとしましたのは、団地は、団地内の道路、緑地、共有施設などを含めました団地全体で良好な住環境を形成することが期待をされております。その建て替えに当たっても、団地全体の住環境を念頭に置いたマスタープランに基づくことが必要であります。また、団地の敷地の有効利用という観点からも、全体的な計画に基づきまして建て替えられる必要があります。
　団地の場合、各区分所有者は、全員で敷地を共有し、団地管理組合を構成して、団地内の各建物を含め団地全体を共同して管理しているのが通常でありまして、建物と敷地の管理は一体性を有しております。既存の各棟ごとの建て替え決議による場合には、一棟でも五分の四に達しない棟があると団地全体の圧倒的多数が建て替えを希望しても建て替えが不可能となってしまうことなどの理由に基づきまして、団地全体について、一棟の建て替え決議に必要とされるのと同じ五分の四の割合の賛成を要求することにより一括建て替えができるものとする必要性、合理性が認められたためであります。
　もっとも、団地内の区分所有建物の一括建て替え決議につきましては、団地内の建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数決のみで足りるものとすると、例えば団地内の十棟のうち八棟の区分所有者全員が賛成すれば残りの二棟の区分所有者全員が反対しても一括建て替え決議ができると、このようなことになります。
　しかし、団地全体の多数者の意思で建て替えを望まない棟について建て替えを強制することについては、建物と敷地が別個の権利とする我が国の法制度との整合性を著しく欠くこと、また各棟ごとに五分の四以上の建て替え決議が成立しなければ団地全体の建て替えが実施できない現行制度との均衡をも欠くことにかんがみまして、改正法は少なくとも各棟の区分所有者及び議決権の三分の二以上が賛成していることを条件としたものであります。
　ただいま御説明したことからいたしますと、この団地の一括建て替え決議は制度として十分な合理性を有するものと考えております。
○谷林正昭君　五分の四、三分の二、合理性があるという御答弁でございました。
　それじゃ、もしそういう決議がされれば進むということになるわけでございますが、その決議が実効性が上がるというふうには私はどうしてももうちょっと思えないんですね。この建て替えにつながるかどうか、この決議、この法律、ここまで緩和した、そういうことでつながるかどうか、どうお考えなのか、お聞かせいただきたいと思います。
○政府参考人（松野仁君）　団地型マンションにおきましては全体で建て替えを行うということが合理的なケースがございます。これまでは建て替え決議におきまして各棟ごとに五分の四ということがございましたので、一部の棟において建て替え決議が成立しないというケースがあり得たわけでございます。その結果、その他の棟の建て替え意欲自体が失われるケースも見られたということでございます。
　今回の区分所有法の改正によりまして、一括建て替え決議の導入がなされ、建て替え決議の要件が緩和されますと、このマンション建て替え、一括建て替え決議を前提として組合を設立するということができることになりますので、団地の建て替えの円滑化にもつながるというふうに考えております。
○谷林正昭君　本当につながりますかね。私はもう少しテクニックが要るのではないかというふうに思います。テクニックというのは余り言葉遣いとしては良くないかも分かりませんが、例えばこういう意見を言わせていただきます。
　十棟ある団地で三分の二、四分の三、なかなか難しいという話が仮に起こったとします。そういったときに、その十棟のうち九棟は建て替えましょう、だけれども一棟だけは修繕して環境を良くしましょう。そのときに、建て替えたところへ私は入らなくてもいい、独り暮らしだから古いところでいい、修繕したところでいい、そういう受皿があれば私はより建て替えの合意形成ができるんではないかというふうに思います。
　しかし、そこに少し危険性があります。というのは、新しいところに住む人と古いところに住む人と感情問題が出てくる可能性があります。ところが、私は、先ほどから言っておりますように、そこのまずコミュニティーの醸成がしっかりしておれば、あるいはそういう話合いが日ごろからされていれば、住み替えというものもあるいは可能になってきて、建て替えというものも円滑化するんではないか、そういうふうに思いますが、もしそういった場合というのはこのマンション建替え法の法律上はどうなるんでしょうか。
○政府参考人（原田晃治君）　法律上は一括建て替え決議は団地内建物の全部を取り壊すことを内容としておりますので、団地内の一部の建物を建て替えの対象から除外して建て替えるということは法律上認めておりません。
○谷林正昭君　そこで私は少しテクニックという言葉を使わせていただいたんです。私は、今ほど言ったような案も全く切り捨てるのではなくて、検討の余地があるのではないか、そういうふうに思いますが、検討の余地あるかないか、聞かせていただきたいと思います。
○政府参考人（原田晃治君）　一括建て替えの制度が団地内建物の全部を取り壊すことを内容としているということは先ほど法務副大臣の方から申し上げたとおりでございまして、一括建て替えというのは、団地内の道路であるとか緑地であるとか共用施設など、これを含めた団地全体のマスタープラン、いかに団地全体で良好な住環境を形成するか、こういう観点から全体を取り壊して建て替えると、こういう仕組みを考えたものでございまして、団地内に依然として古い建物とかそれに関連する附属設備等を残したまま他の建物について建て替えをするということは、団地内の道路であるとか緑地であるとか共用施設などを含めた団地全体の良好な住環境の形成のためのマスタープランを作るときに差し障りがあるのではないかと、こういう観点から全体の建て替えということにしたわけでございます。
　ただ、御指摘のような方法ということにつきましては、じゃ現在どうやったらできるかということでございますが、一つは、団地内の例えば建て替え対象の建物につき各棟をそれぞれ建て替え決議を得て建て替えると。建て替え対象の各建物の区分所有者、決議反対者と、建て替え対象外の建物が別にございますが、そこの建物の区分所有者との間で区分所有権の交換をするとか、そういう方法というのも考えられないわけではないと思います。
　ただ、いずれにしても、その方法を取るにしましても、今、委員御指摘のとおり、相当に事前にコミュニティーの中で議論がされて合意が形成されないとできないという点では、一括建て替えの中で一部排除するような方法を認めてやる場合であっても、今のような交換という方法を取る場合であっても同じだろうと思います。したがいまして、現時点では交換という方法で、しかもコミュニティーの中で十分に合意形成をした上でやるという方法で対応していただくということではないかと思います。そのように考えております。