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○房村政府参考人　まず第一に、三分の二か五分の四ということでございますが、十棟を建てかえるときには、十棟全体の区分所有者の五分の四の賛成は、これは不可欠でございます。ただ、その十棟全体の区分所有者の五分の四の人が賛成している場合に、個々の建物については賛成者の割合がばらつきがあることがありますので、そういう場合に、それぞれの棟ごとに五分の四をクリアしていなくてもよろしいというのが、この一括建てかえ決議の基本的な考え方でございます。
　したがいまして、全体として、例えば九棟の建物で、各五分の四ですから、少なくとも全体の五分の四以上の賛成はあるわけですが、十棟一括でやる場合であっても、決して全体が三分の二で済むわけではございませんで、五分の四の全体の賛成は絶対に必要となっております。ただ、個別の棟に見たときに、多少のばらつきがあって、ある棟についてはたまたま三分の二しかないという場合でも、それは全体としての建てかえ決議を有効にするという考え方でございます。
　法制審議会の答申を経ていないものを法案に入れたということについて御質問でございますが、その点について御説明申し上げたいと思いますが、よろしゅうございましょうか。（赤羽委員「はい」と呼ぶ）
　まず、団地の建てかえにつきましては、やはり団地というのは、それぞれの棟、個別にあるわけではなくて、その敷地を全体として利用して一定の住環境を保っている、そして、通常、管理組合も、団地管理組合として全体の管理を管理組合が行っているということが多いわけでございます。したがいまして、利用者の意識としても、もちろん各棟ごとの意識もございますが、団地全体として、この団地の住人である、こういう意識を持っていることが多いと指摘されております。
　その団地を全体として新しく建てかえていくという場合、多くの場合、従来の低層の住宅の棟がたくさんあるものをまとめまして、ある程度高層化して、全体として空間の有効利用を図るということが通常のように伺っております。
　そういうことから、法制審議会においても、団地の一括建てかえの決議ということを一たん検討の俎上にのせたわけでございます。ただ、その場合に、五分の四の決議のみでいいということになりますと、例えば先ほどの御指摘の、十棟の建物のうち八棟で全員が賛成した、残りの二棟については全員反対である、そういう場合でも、八割の賛成がございますので建てかえができることになってしまう。ところが、そうしますと、団地の全体で、団地の敷地は共有にしております、しかし建物については、それぞれの区分所有者ごとの、建物ごとの所有でございますので、今のような極端な例になりますと、その建物について何らの、建物そのものについては権利を有していない者の意思によってその建物の建てかえが決まってしまうということから、所有権を侵害するのではないか、法理論上難しいのではないか、こういうことが懸念されたわけでございます。
　また、今回の改正で、団地内の建物の建てかえ決議に対する団地管理組合の承認という制度も新たに設けることといたしましたので、団地の建てかえについても、全体のマスタープランをつくって、それに基づいて一棟ごとに建てかえ決議をしていく、それを団地管理組合の承認で実行していく、こういうことの方が現実的ではないか、こういうようなことが考えられましたものですから、法制審議会の中間試案公表の段階で、今回、そういう現実的な方向に検討を絞り込もうということで、中間試案でもその旨を公表いたしまして、それ以後、特に団地の一括建てかえについての検討は行わなかったわけでございます。ただ、中間試案についても、なお一括建てかえ決議について何とかならないのかという御意見ももちろん寄せられました。
　そういうことで、法制審の審議といたしましては、団地管理組合による承認という手続の整備を中心にして審議をいたしまして答申をしたわけでございますが、その答申がなされるころと前後いたしまして、団地管理組合で実際に建てかえを計画した人々から、何とか団地の一括建てかえ決議ができないのか、こういう強い要望が寄せられました。
　私どもも実情を伺ってみましたが、やはり、マスタープランをつくって、個別の建てかえ決議を積み重ねて、管理組合の承認で実行するということについては、すべての棟で五分の四が確保できれば、それは最終的に団地全体のきちんと整合した再開発といいますか、建てかえが可能になるわけでありますが、そのうちの一棟でも五分の四に達しないということになりますと、全体として、複数の棟を集めて一棟にするとか、そういったような計画内容になりますので、現実には、一棟の建物に関して建てかえ決議が成立しないということで、全体の開発計画がだめになってしまう。
　実情で伺ったものは、二十数棟の団地で、十年以上かけて建てかえを計画し、これを数棟の高層の建物に集約するというような案だったようでございますが、全体で決議をしたところ、全体としては八二％の賛成が得られたにもかかわらず、幾つかの棟で五分の四に達しないということから、結局、長年の努力が水泡に帰して建てかえが不可能になってしまった、こういうことをるる説明を受けました。
　その他、私ども、直接ヒアリングをしたり、いろいろ調べてみますと、やはり団地として昭和四十年代ごろ開発されたものが次第に建てかえ時期を迎えておりまして、かなりそういう一括して建てかえをしたいという要望が強い、また、その必要性も強いということを認識したわけでございます。
　そういう意味では、従来にない制度をつくるわけでございますので、本来、諮問機関として法制審議会を置いております法務省とすれば、その法制審議会での慎重な検討を経た上で法案化をして審議をお願いするというのが筋だろうと思っておりますが、そういう私どもの見通しがやや悪かったということもありまして、団地の一括建てかえ決議の必要性あるいはその有用性というようなものについて、法制審がもう答申をするという段階になって、私ども改めて認識をしたものでございますから、その扱いをどうするかということで大分苦慮したわけでございますが、やはり、マンションの円滑化法は既にことしの通常国会で成立している、一日も早い建てかえの円滑化に関する区分所有法の改正が待たれている、また団地についても、そういった意味で非常に一括建てかえの決議の制度を設けることについての必要性が高いとかいうことを考えまして、この際、立法府である国会において国民の代表の議員の先生方に直接この一括建てかえの決議について御審議願うということの方がよろしいのではないかということで、法制審議会の答申には含まれておりません一括建てかえ決議を含みました今回の改正法案をつくって審議をお願いしている、こういう状況でございます。
○赤羽委員　御丁寧な説明をいただいたんですが、今の論理ですと、逆に団地内の建物の一部建てかえについては、なぜまた五分の四を各棟求められるんだというような議論も出てきてしまうんじゃないかなと少し腑に落ちない思いをしているというふうに、私はそう思いますし、それが偶然かどうか、たまたまその部分が法制審を通っていないというのも、何となくあらぬ批評の余地を残してしまっているんじゃないかなということは指摘をせざるを得ない。
　午前中の質問で築三十年の部分についても御指摘があって、その説明というのは非常によくわかりましたが、通常国会の答弁で全く正反対の立場で言っていたわけですよ。私の質問に対しては、財産権の保障の観点から問題があるのではないかとか、余りにもドラスチックに変えると既存の区分所有法とは隔たりが大きいのではないか、こういう指摘をしていた法務省が、どこの部会を経てだかとかは言いたくありませんが、この最終案では全く逆の、逆のとは言いませんけれども、どちらもあったかもしれませんが、相当スタンスを変えたなと。
　私は、結果論としては、三十年というのは、先ほど御説明をいただいたように、老朽化イコール三十年みたいなことが出てきてしまうので、そこは回避した方がいいと思いますし、私的自治という意味で、五分の四のハードルというのは物すごく高いハードルだから、それだけで私は十分だと思っているという論に立っていた方ですから、結果としては満足していますが、その過程として、若干腰がふらついているのではないかな、こう指摘せざるを得ない、こう思うわけでございます。それが一つですね。
　それで、ちょっと質問通告とは別なんですが、午前中の質問にあって、もうちょっと野党として突っ込んだ方がよかったんじゃないかなと、こう聞いていた部分があるんです。
　外壁の補修などの大規模修繕の決議要件、緩和されましたね、これは四分の三から二分の一に。そうすると、やはり高齢者の、収入がない入居者、区分所有者というのは、局面としては大変なところが出てくる。大規模修繕といっても数百万になることもあるでしょうし、そういった金額を払えない場合はどうするんですかと。そうしたら局長の答弁では、それは裁判を通して最終的には競売にかかると。出ていかなきゃいけないという局面が出てくるということですね、それは。それを確認だけ、まずしてくれますか。
○房村政府参考人　大規模修繕につきましては、基本的にマンションの価値を維持して長く使うということを考えれば、必須、必要不可欠であろうと。これが四分の三の決議が要るということで、マンションを維持管理する上に不都合が生ずるという指摘を受けまして、今回二分の一の普通決議でできるようにしたわけでございます。
　マンションの維持管理の上では、修繕積立金、こういうようなものを積み立てて、それに基づいて計画的に修繕をしていただくということが必要でございますし、また現に大多数のところはそういうことを行っているだろうと思います。そういうものを前提といたしまして、私ども、いざ実行するときの決議が四分の三では余りにもハードルが高い、必要な修繕ができなくなるのではないかということから二分の一ということにしたわけでございます。
　もちろん、修繕をするということになりますと、修繕積立金を使って、通常はそれで間に合うのではないかと思っておりますが、中には例外的に、さらに追加が必要になる、そして、その負担に耐えられないということが起こり得ないとは限りません。もちろん、そういうものについて、低利融資なり、それなりの配慮というものはなされるであろうと思いますが、純粋に民事的に申し上げれば、それは、債務が払えない場合には、最終的には強制執行を受けることがあるということは、民事的な結論としてはそういうことになります。
○赤羽委員　私、やはり、建てかえ決議に賛成しないで、結局、建てかえはするけれども賛成しないから外に出るというのは一つの決断であると思うんですが、大規模修繕に経済的につき合えないから、最終的にやはり出ざるを得ないというのは、これはちょっと考えなければいけないんじゃないかなと思うんですね。
　今御答弁にもありましたけれども、修繕積立金の中の金額であるならば、これは二分の一に緩和するということは非常に趣旨に合っていいと思うんですが、その積立修繕金をはるかに超えるような金額の負担が発生するときに、この二分の一というのが適用されることについて、私ちょっとやはりひっかかるんですね、これは。部会のときには気がつかないで通したんですけれども、午前中のやりとりを聞いていて、ここはちょっと、少し知恵を出すような手だてというのは必要なんじゃないですか。積立修繕金の中でなら、この条件緩和というのは僕はいいと思うんだけれども、積立修繕金を超える場合、それほどの大きな負担が出る場合については、これを四分の三から二分の一にするというのはちょっとどうなのかなと私は思うんですが、局長に聞いても別に答弁変わらないと思うので、大臣、この文章はどう感じますか。
○扇国務大臣　午前中もお話が出まして、井上議員からも午前中に大規模の建てかえの話で御質問が出ました。そのときの御質問の趣旨で私がお答えしたのを聞いていてくださったのでなお今の疑問が残られたんだろうと思いますけれども、私は、マンションの建てかえそのものがやはり必要不可欠であるという事態に至ったときには、住んでいる皆さん方が、これは、マンションなんて一生に何度もかわるものじゃありませんから、やはり財産として、資産としてきちんとメンテナンスをして持ちたいというのはだれしも同じことですけれども、その時代時代によって、あるいは、不適切という言葉を使っては悪いですけれども、いい建物をつくった時代と、あるいはバブル当時のように、何でもどんどんどんどんつくれつくれと言って、受注が物すごくあって、突貫工事でつくったようなものもなきにしもあらずなんですね。
　先ほど、赤羽議員が冒頭に言っていただきましたように、少なくとも、マンションに関しての区分所有法、もうこれは最初にできてから四十年たっています。そして、この間の通常国会で、マンションの建替えの円滑化法、そして、少なくとも、御一緒に同じ論議をしていただきましたマンションの管理適正化法等々の法案を通していただきまして、今回はこの四十年ぶりの区分所有法ということになりますので、そういう意味では、赤羽議員がおっしゃったように、大型のマンションのときにも、払えない人、それは積み立てているものがあればもう何も言うことないというのはもうおっしゃるとおりでございまして、私どもも、そのつもりで積み立てたものが、自分たちの住んでいるマンションが積み立てた金額よりも大規模に補修しなきゃいけなくて金銭的に欠落が出てきた、それをだれが負担するか、それはやはり、みんなで配分するときに、払えない人はどうするのかというのが今の赤羽議員の原点であろうと思います。
　私は、少なくともマンションを三十年前に、まあ三十年と今話題になっていますから、三十年前に一番働き盛りでマンションを買った人が、三十年後、もう定年になって収入が三十年前のようにない、しかも、ローンは払い切っている、けれども、補修のために、大規模補修で積み立てた金額が足りないから、さっきも井上議員に言ったように、平均しますと大体百万円から百二十万ぐらい不足分が出るのではないかというお話を申し上げましたけれども、私は、それを払い切れない人たちはどうするのかと。
　これがやはり、私たちとしては、その人の、一人の面倒を見るというのではなくて、そういう方々のために少なくとも皆さん方に何かお手助けができないかということで、さっきも申し上げましたけれども、あらゆるところで皆さん方に公的なマンションをあっせんしようだとか、あるいは、少なくとも不足額は何とか融資で賄えるように金融公庫でお手当てしようとか、そして、もしも引っ越しされる場合は引っ越しの費用も持とうとか、あらゆることで我々はその手助けをするということになっています。
　これはやはり、その人の、一人二人、何人かの人の不足分で全体がマンションの価値を下げてしまうということになっては、私はやはりこれも大変なことになると思いますので、今の五分の四という大変高いハードルがあるわけでございますので、ぜひその辺のところは御理解いただいて、私たちにできる限りの、建てかえに参加できない方には公営住宅のあっせん、優先的に入居とか、あるいは今申しました移転料の支払いの補助とか、あらゆる面で面倒を見ながら、住まいを取り上げることがないようになるべく努力していきたいと思っております。
○赤羽委員　いや、建てかえの際の建てかえ不参加に対する支援を厚くしようというのはもちろんお願いしたいんですが、この大規模修繕の話に限って言うと、この二分の一に緩和するときに、その運用の中とか、どういう知恵があるのかよくわかりませんが、基本的にはその修繕の費用が修繕積立金の中でおさまるような中でのというような、ちょっとその辺の知恵をぜひ検討していただきたいということでお願いをしたいと思います。
　それで、今のお話にもありました、確かに、なぜこのマンションが、今、築三十年を迎えているマンションはこれだけだ、だからということで一斉にこういう論議があるんだけれども、これはよく考えてみると変な話で、マンションというのは七十年ぐらい大丈夫だという常識だったらこの議論というのは今出ていないわけですよ。ところが、阪神・淡路大震災で物すごくばたばた倒れた。これは、予測を超える大変なダメージのある被害に遭遇したということはもちろんありますが、案外、今大臣の御答弁にもあったように、手抜きとかいいかげんなマンションもあるんだなというのが結構明らかになった。何とか手を打たなければいけない、こういった部分なんだと思うんですね。
　やはりここが一番大事であって、自分の住んでいるマンションというのはどういうマンションなのかというのを、実はわかっていないんだと思うんですよ。幾らで買ったとかローンが幾ら残っているというのはわかっているけれども、自分の住んでいるマンション、午前中指摘されたような、パイプがどうだとかなどというのは、ほとんどそんなことを知らずに買っている。ですから、そういった情報公開とか、自分たちが住んでいるマンションがどのくらい耐震性に強いのかといったことについては、やはり、知る必要もあるし、知らしめる必要もあると思います。それは、自宅であるけれども、このマンションの、何というか、共同住宅という、ある意味では公的な特殊な役割というのがあるわけですから、私、この前の国会で提案したんですけれども、例えば築後三十年を迎えたマンションは耐震診断を受けなければいけない、そういった立法化をやはり考えるべきだと思いますね。
　そこで、何か資産が落ちるからみたいな話になったら、もうすべてこんな話はなしだ、勝手にやれよという感じになるわけで、こういった、共有物だという特殊性があり、まちづくりにも大きなウエートを占めているマンションであるがゆえに、こういった支援措置とか新しい法律をつくっているわけですから、そこに住まれる区分所有者はそれなりのやはり義務も生じるんだと思うんです。
　私、そこで、せっかくあんな耐震診断といういろんなメニューをつくって国土交通省は努力しているんだけれども、余り利用されていないというのは非常に不幸なことであって、やはり三十年たったら耐震診断は受ける、マンションの施工メーカーも売り出すときには性能表示をもっとはっきりさせる、そこで勝負する、逆に、午前中指摘のあったような、すごいいいマンションなんだというようなことが売りにもなると思いますし、そういったことはやはり国土交通省として誘導していくべきだというふうに思うんです。
　その点について御検討いただきたいと思うのですが、御答弁をお願いいたします。
○扇国務大臣　おっしゃるとおりだと思います。もうまさにその辺マンションだらけということで、果たしてそれらのマンションが、一般の皆さん方が、建ち上がってから購入するときに、どういう工事を途中でしたのか、どういう製品なのか、あるいは、品質が果たして保証できるのかどうかということは、買うユーザーの皆さん方には専門知識がございませんし、見た目だけきれいでもこれはわからないわけですから、そういう意味で、十三年、昨年度ですけれども、制定されましたマンションの管理適正化法によって、あらゆるマンションもきちんと管理業者の登録制度をしようということになりましたね。
　ですから、そういう意味で、今おっしゃったように、まして耐震性などというのは一番大事なことですから、マンション管理士という資格も持って、少なくとも今五千二百近い管理士ができています。ですから、そういう人たちが資格を持ってマンション管理士として、全国から見れば五千二百ぐらいは大した数じゃないかもしれませんけれども、五千二百弱の皆さん方がマンション管理士として活躍していただいていますので、それぞれの不安というものはそういう人たちにぶつけていただいて、これを言うと値打ちが下がるから怖いというのではなくて、あえて表に出すことによって、適正な修理をしメンテナンスをすれば価値が上がるという、堂々とした態度をとっていただくことによって、私は、マンション管理士の活躍も、また適正化法を制定した意味もあるわけですから、そういう意味で、堂々と御相談いただき、また、それを活用していただいて、自分のマンションの値打ちというものが下がらないようにするためにも相談していただきたいと思います。
○赤羽委員　中古住宅市場を育てようということはよく国土交通省の中でも議論されていることであり、マンションもその例外ではないはずですし、マンションほどまた必要性があるものはない建物だというふうに思っておりますので、ぜひ、どのマンションも耐震診断が受けられるような、モチベーションが起こるような仕組みをつくっていただきたい、こう強く要望して、質問を終わりにします。どうもありがとうございました。
○一川委員　自由党の一川保夫です。
　まず、扇国土交通大臣に基本的なところをちょっと冒頭にお伺いするわけですけれども。
　先ほど来いろいろと議論されている中に、マンションに関連した法律、近年幾つか整備されてまいりました。去年からことしにかけて、そういう法律が整備されてきておるわけですけれども、特に今回のこの区分所有法とか、また円滑化法、それから先ほどの適正化法ですか、そういったような法律が一応出そろったような格好になっておりますし、必要なところは改正されてきました。
　今のマンションの管理なり建てかえのいろいろな課題というものを考えてみた場合に、現段階でのこの法律の整備ということで、一通りこれで法制度というものは整ったというふうに理解した方がいいのか、いや、まだ検討する課題が残っているんだというふうに認識すべきなのか、そこのところをちょっと正確にわからない面があるんですけれども、恐らく国土交通省なり法務省としては、現段階では法制度が整ったという認識に立っているんだろうとは思います。しかし、時代の流れによって改正みたいなものが当然出てくるはずでございますし、今回の円滑化法にしても、この前制定したばかりの法律を今改正するわけですから、そういう面では、やはりまだまだ課題が残されているのかなという感じもするわけです。
　そういったところについて、大臣としての御認識をちょっとお聞かせ願いたいと思います。
○扇国務大臣　一川議員が今聞いていただきましたように、マンションブームといいますか、いっとき大変マンションブームが起きまして、今でもまだそれを引きずっておりますけれども、急激にマンションブームが起きて、今築三十年というマンション、大体現在十二万戸あるんですね、築三十年で見ますと。十年後には、この築三十年というのが、今十二万戸のものが百万戸になると言われているんです。それくらいマンションブームが起き、また、狭くても都心にという就職と住宅の、住勤接近ということでマンションに入る人が多いということで、まあ十年後、少なくとも百万戸になってしまったときには、今先生が御指摘いただきましたように、あらゆるマンションに関する法律というものを整備しておかなければ大変なことになるというのは、この数字を見ただけでも、私、今よりももっと十年後は、百万戸の建てかえが来るということは大変なことになると思っております。
　そういう意味で、一川議員が言ってくださったように、通常国会でもお世話になりました、法人格を有するマンションの建替組合の創設でございますとか、あるいは再建したマンションに関係権利、そういうものを移行させるためのマンションの建替えの円滑化に関する法律案、こういうものもそのために準備して通していただきました。
　ただ、マンションがそれぞれの区分所有になっているものですから、その区分所有をいかに建てかえるときに円滑に持っていくか。そのことで、きちんとした、皆さん方に納得いただけるものを、建てかえる場合に問題が起こらないようにということで、マンションの区分所有者の紛争というものを避けたい、そのために、団地の建てかえ等々手続がまだ未整備である、そういう問題が指摘されていましたので、今までの法案だけではこの問題を解消できない、今回はそういう問題を解消して建てかえを円滑に進めようということで、その措置で今度はマンションの建てかえについての法制度が整備されるということで法務省等々も努力いただいて、これで初めて私は、さっきも冒頭に私、車の両輪と申し上げましたけれども、そういう、マンションに関して必要な法整備はやっとこれで整ったと。
　今、一川議員がおっしゃるように、今後、時代の流れによってまた見直さなきゃいけないときはもちろんあると思います。完全なものでないと思いますけれども、現段階においては、私はこれで車の両輪が整ったというところへ持ってこさせていただいた、そう思っております。
○一川委員　都市部を中心として土地利用の高度化というものが進んでまいりまして、こういう居住形態でのマンションというのは当然時代の必要性があってこういうものができてきたわけでございましょう。しかし、今大臣もおっしゃいましたように、多くの方々が区分して所有している、こういう形態でございますので、この建物に何か手を加えるということになれば、その合意形成というのは非常に難しいものがあるなというふうに思います。
　当然、建設直後初めて入る段階では、大体同じような経済力を持ったような方々が恐らく入るんだろうと思いますけれども、しかし、三十年も四十年もたてば、当然ながらそれぞれの家庭は皆大きく変化してまいりますので、高齢化の方もいらっしゃれば、相当所得にも格差が出てくるでしょうし、いろいろな面で価値観が多様化してきているのは間違いないわけでございますので、そういう面での合意形成というのは大変な問題があるなというふうに今思っております。
　そういう中で、今回のこの法律の改正でございますけれども、法務省の方に幾つかちょっとお尋ねしたいわけです。
　現行の区分所有法、改正前の、現在の区分所有法でマンションの建てかえを行おうということでいろいろと努力されてきているケースもあろうと思いますけれども、基本的にどういう問題が一番ネックになったのか。当然、そういうことが一つの動機となって今回の改正につながってきているのだろうと思いますけれども、現行の法律で何が一番欠陥があったのかというところを、もう一回ちょっと整理して、できたら事例も含めて御説明をしていただければありがたい、そのように思います。
○房村政府参考人　現在の区分所有法のもとでマンションの建てかえをするという場合に、何が一番ネックになっているかという点で申し上げますと、やはり建てかえ決議の要件が明確を欠くということが一番強く指摘をされております。
　もちろん五分の四という決議要件もかなりハードルが高いわけでございますが、これは数をクリアするかどうかということが非常に明確でございます。それに対しまして、過分の費用を要するかどうかということになりますと、なかなかこれを充足しているかどうかということがはっきりしない。そういうことから、反対の人たちからこの点について訴訟を起こされると裁判所で相当の長期間を要してしまう。
　現実に起きた例といたしましては、平成八年の四月に、建築後二十九年が経過した建物につきまして建てかえ決議がなされました。五分の四の要件はクリアしていたわけでございますが、過分の費用を要する場合でないと反対の方々が訴訟を提起したために、裁判所において、その建物を維持するのにどれだけ費用がかかるのか、現在の建物の価額は幾らか、その費用が建物の価額と比べて過分なものとなっているか、こういうような点を詳細な証拠調べ等をして判断していくということになりまして、最終的に、平成八年の四月の決議でございまして、一審地裁、それから大阪高裁、それから最終的に最高裁で平成十三年に判決が出ましたけれども、その間、五年間訴訟が継続しておりました。これは、決議を前提として売り渡し請求をして反対の人たちの区分所有権を売り渡してもらう、これに対して訴訟が起きたものですから、結局、その間、建てかえは全く進まない、こういうことになってしまっております。
　また、このほか何件かそういう訴訟になったものがございますし、また、そのような点を心配して、反対の人がいる間はなかなか決議まで進めない、決議をして反対の人から訴訟を起こされると非常に難しくなってしまう、何とか全員一致まで持っていかないと実際に建てかえができない、こういうような影響を及ぼしているのではないかと思います。
　現在までマンションで建てかえができておりますものについての調査で申し上げますと、老朽化を理由とするもので六十九件のマンションの建てかえがなされたという調査結果がございますが、この老朽化を理由とした六十九件はすべて全員一致で、多数決で決めたものは一つもございません。ということは、やはり何とか全員一致までいかないとできないということを多くの方々が考えているのではないか。
　ですから、訴訟になった件数そのものはそう多くありませんが、それが背後にあるということから、全員一致ができないともう断念してしまうというものが相当数あるのではないかということを私どもとしては懸念しているところでございます。
○一川委員　現在のこの法律に、今の過分の費用云々というような条文が当初考えられたそれなりの理由が当時あったんだろうと思いますけれども、そこのところは、特に何か、当時この法律条文にこういうことをわざと入れたというのは何があったのか、そのあたり、説明できますか。
○房村政府参考人　実は、今の過分の費用要件というのは、昭和五十八年に区分所有法を改正したときに入れたわけでございますが、改正前の区分所有法では、建てかえは全員一致を要求していたわけでございます。当時は、区分所有、マンションというものも少ないということから、現実に建てかえが問題になることもない。民法の共有の原則でいきますと、共有物の変更は全員一致ということになりますので、当初、区分所有法をつくった当時は、民法上の原則をそのまま使っていたわけでございます。
　改正時点では、さすがに、現実的な問題として建てかえも考えなければいけないと。これは、全員一致では、やはり実質的に一人でも反対したらできないわけですので、これは無理だろう、そういうことから多数決で決めるということで、多数決も、全員一致を緩和するということで、五分の四という非常に高いハードルを課したわけでございますが、それでもなお、多数決だけで所有権を、最終的に、反対の人は売り渡し請求によって所有権を失いますので、そういうことで、本当に全員一致を緩和するのに多数決だけでいいのかということはいろいろ議論されまして、やはり、所有権を意思に反して取り上げるには、単純な多数決だけではなくて一定の客観的な要件を要求すべきではないか、それは、もうこれ以上建物を維持していくことが不合理だということがはっきりわかるような要件を課そうということで、維持復旧等に過分の費用を要するという要件を入れたというぐあいに承知しております。
○一川委員　マンションの建てかえとはちょっと形態は異なりますけれども、いろいろな公共事業等で権利調整を伴うようなもので、ある程度強制力を持たせながら多数決で決めていくというやり方は、いろいろな事業、プロジェクトにあるわけです。ただ、実際、ここで生活している方々の建物を取り壊すようなことになるということであれば、当然いろいろな話し合いの積み重ねの中で、最終的にこういうふうに多数決で決めざるを得ない、そういう事情は私なりにも理解できますし、今回の改正そのものはそれなりの評価をしたいとは思います。
　一方では、この委員会でも議論になりましたように、建てかえに参加したくても参加できない事情を抱えているとか、または、いろいろな都合でなかなか賛同できないという方々のためのいろいろな対策を講ずる中で、そして、ある一定の時間をかけて十分話し合った上でこういう多数決で決めていくということは、それは必要だなという感じが私はいたします。
　ただ、いろいろな心配されるような意見もたくさんあるわけでございますので、そのあたりは特に、弱者と言いましたらおかしいんですけれども、そういう高齢者を中心としたような方々の意向を十分取り入れるような、そういう施策もあわせて講じておかないとまずいなというふうに思いますので、そのあたりはよろしくお願いしたいわけです。
　そこで、こういったときによく話題に出るのは、日本よりも外国の方がマンションの歴史が古いじゃないかと。私も、いろいろな海外へ出たときに、例えば香港のああいう状況とか、また欧米の近代的なマンションもありますけれども、ああいう住宅を見ていると、では、こういった国々はどうやって建てかえするのかなということを素朴に思うわけです。
　今、海外の国々で、何か代表的なマンション建てかえに関するような制度といいますか、法制度があるとすればどういうところなのか、また、今回我が国がこういうマンション建てかえに当たって何か外国のそういった制度を参考にされたのかどうか、そういうことも含めて、ちょっと御説明をお願いしたいと思います。
○房村政府参考人　海外におけるマンションの建てかえに関する制度でございますが、まず、最も我が国でも身近なアメリカでございます。これは州によって制度が異なっておりますが、複数の州が準拠しております統一コンドミニアム法というものがございます。ここの中では、区分所有者の八割の合意で区分所有建物の一括売却、そして、その代金を分配する、こういう清算の手続がとられております。我が国では建てかえという形で行っておりますが、アメリカでは区分所有の解消という形で、そういうことを決めております。
　また、イギリスでも、本年五月一日に成立いたしましたコモンホールド法で、区分所有者の八割の賛成による決議のみによって一括売却及び清算の手続をとるということが認められております。
　我が国として最も参考になるのは、この二国の例ではないか、こう思っております。
○一川委員　恐らく、それぞれの国々もいろいろな工夫を凝らしての制度を持っているんだろうと思いますけれども、マンションの建てかえということになりますと、建てかえの前に、ちゃんと管理すればもっと長もちするんじゃないかということに当然なるわけです。今築三十年以上たったものが十二万戸もあるということなんで、その当時のいろいろな状況からすると、今日から見れば、若干技術的にも、また、使っているいろいろな資材、材料等一つとっても、今の新しいマンションに比べれば若干落ちる点があるんじゃないかという感じはいたします。
　そこで、実際にマンションを管理している組織としての管理組合のことについて、ちょっと、二、三お尋ねするわけです。
　この合意形成、修繕にしたって何にしたって、建てかえにすればもちろんそうですけれども、合意の形成を図るという面では、この管理組合の日常的な運営というのは大変大きな役割を持つものだというふうに当然思うわけです。そうした場合に、この管理組合なる組織をもっと法的にしっかりと位置づけをした、ある程度公的な力に準ずるような力を有するように法的に位置づけしていくということが当然必要だというふうに思いますけれども、今回のこの法律改正で、改正前と改正後においてこの管理組合の法的な位置づけというのは、ある程度変わってきたのか、それは全然従来と変わっていないというふうに理解していいのか、そのあたりを御説明願いたいと思います。
○房村政府参考人　御指摘のように、マンションについて、その管理の中心になるのは管理組合でございます。そういうことから、現行法におきましても、三条において、区分所有者は全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成する、こういうことで、法律上、当然に区分所有者になれば管理組合を構成する、管理組合という名称は使っておりませんが、この団体というのは、通常呼ばれております管理組合でございます。したがって、法律上、当然にその設置が認められている、そういう位置づけをこの法律では与えております。そういった意味で、管理の中心は、やはり管理組合ということになろうかと思います。
　今回、この改正法案では、管理組合の機関として管理者というものが設置されますが、その管理者の権限を拡充いたしまして、例えば、共用部分等について生じた損害賠償金の請求あるいは受領、こういったものは、従来は区分所有者が個々に行わなければいけなかったわけでありますが、これを法律上、当然に代理をしてこの管理者が行えるということにして、管理者ひいては管理組合の権限を拡充しております。
　また、管理組合の意思決定機関である集会に関しまして、その意思決定を容易にするための書面決議の制度であるとか、あるいはＩＴの利用を可能にする。また、建てかえに関しては、管理組合が集会を通じて区分所有者の合意を形成することを期待して種々の手続を設けるというような、管理組合についての改正も行っておりまして、そういう意味では、この改正によりまして今まで以上に管理組合の果たすべき役割は大きくなったのではないか、こう考えております。
○一川委員　今説明がございましたように、管理組合の権限的なものも一部拡充されてきておるということなんですけれども、要するに、法律には明文化されていなくても、これまでのいろいろなマンションの管理運営、それから修繕に至るまでのいろいろな合意形成だとか、あるいは建てかえに対するいろいろな話題とかということを考えてみた場合に、こういった管理組合的な組織というのは、今後こういうふうな役割をもっとしっかり思ってやってほしいなというような、管理組合に対する期待といいますか、そういうものは現段階ではどのようにお考えですか。
○房村政府参考人　ただいま申し上げましたように、マンションの管理、これについては、主役はやはり管理組合でございます。そしてまた、この管理組合を通じて区分所有者の方々が合意を形成して適切な管理を行っていくということが何よりも期待されているんだろうと思っておりますので、私ども、今回の改正でも、管理組合の役割を果たせるような改正点を織り込んだつもりでございます。こういったものを積極的に活用して、今まで以上に管理の充実を図っていただければというぐあいに考えているところでございます。
○一川委員　扇大臣に基本的なところをちょっとお尋ねするわけですけれども、前の法律のときにもちょっとお尋ねしたことがあるんですけれども、マンションの建てかえにおいて、公的に行政機関等がある程度関与していった方がいいんじゃないかなと私は基本的に思っているんです。
　公的関与のことについてまた大臣のお考えを聞くわけですけれども、マンションの建てかえ、一棟のみならず団地化されたマンションの建てかえも含めて、範囲が広くなればなるほど、公的な指導なり、いろいろなものがあってしかるべきだと思います。特に、都市における居住環境を整備していくという大きな課題がマンション建てかえにはあるわけでございます。
　今、小さなマンションでも、相当の数の皆さんがそこで生活されているわけです。普通、一戸建ての住宅であれくらいのというとおかしいが、通常、平均的なマンションの規模の広がりを持つ一戸建ての住宅地域ということを考えてみた場合には、相当公的な力がそこに、当初の段階からいろいろと協力しながらまちづくりを支援しているケースがあるわけですけれども、同じような世帯数が入っているにもかかわらず、一つの建物あるいは団地の中に集中的に生活されているということで、どっちかというと公的な支援というのはちょっと薄いなという感じがする。要するに、戸数の割合からすると、それがもし先ほど言いましたような普通の新興住宅地の平地部の一戸建ての住宅地域であれば、何かちょっとした道路あるいは歩道を整備する、公園を整備する、当然下水道、いろいろなことも含めて、相当いろいろな面で公的な支援が入ってくるわけだけれども、ましてや、そういった町を何か新しくつくりかえるとすれば、それはまたいろいろな都市計画的な事業も含めて仕組まれるケースが多いわけですね。
　そういうことを考えますと、今回のマンションの建てかえということについて、これはまさしく地域社会の一つの改造でございますから、国、地方公共団体等の公的な機関がいろいろな面で応援するということがあってもいいんではないかなというふうに思いますけれども、大臣は、このマンション建てかえにおける公的な関与のあり方ということについては、どのようにお考えでしょうか。
○扇国務大臣　先ほども申しましたように、マンションの建てかえ自体、大変な個人の資産の保持だと私は思います。そういう意味で、建てかえる前に、先ほど一川議員がおっしゃいましたように、まず、みずからの居住区分の完全な管理といいますか、メンテナンスといいますか、自分たちの住んでいる、少なくとも、心配り、パイプ一つにしても、掃除をするとか、雨漏りをしないように、人に迷惑をかけないように、水の流れるように、ベランダの穴がふさがらないかとか。まず、そういう一つ一つの個人の自助、自分で自分を助けるという自助というものが大変大事だと思います。
　その次には、マンションで多数住んでいらっしゃいますから、管理組合はお互いの共助だと思います。ともに助けるという、この共助が管理組合であり、マンションには特にこの共助がなくてはならないものだと私は思っております。
　けれども、今おっしゃったように、マンションというものが、先ほども私が申しましたように、最近の傾向として少子高齢社会ということを迎えまして、少なくとも職住近接という意味で、東京都なんかに逆に、一度は郊外に出たけれどもまた都内に回帰するという、それはマンションが狭くてもマンションにしようということで、大変人口もふえていて、先ほど私も申しました、十年後にはこれだけになると言いましたような数字になってしまうんですね。
　けれども、私は、今言ったように、では一方、今おっしゃるように、個々の住宅とマンションとの格差があってはならない、あるいは地方自治体、国も含めて、それが最後の、自助、共助の次の公助になると思います。ですから、公の助けというものが、公助の割合が、マンションが他の一戸住宅等々に比べて少ないんじゃないか、そういう意味では、経済事情とか、先ほども申しましたように、マンションに住んでいる方が、もう三十年前でローンは終わっているけれども、今は年金だけで、建てかえのときにはとてもそれだけの財力がない、しかも一戸当たり平均すると百万円出るお金を今出せと言われてもできないというようなものがあると思いますから、そのときには最後の公助というものが出てくるんだと私は思います。
　ですから、そういう意味で、先ほどもお答えいたしましたけれども、やはりそういう皆さん方、マンションは、個々の職業も、年齢も、老壮青子といいますか、そういう年齢層の幅広い方がマンションに住んでいらっしゃいますので、私たちは、団地の、マンション等の建てかえ時には、参加する皆さん方に区分所有等の経済的な負担を軽減する、そういう観点から、少なくとも国庫補助、住宅金融公庫の融資、あるいは税制等によって公的な支援をしていこう、しかも、建てかえに参加できない方々には、先ほども申しましたけれども、公営住宅の優先入居、そういうものもあっせんし、移転料とかあるいはそういうものに、支払いに対する補助もしていこうということもしております。
　また、大規模の団地の場合には、道路の整備等に関する補助制度も支援していこうということで、たくさんいらっしゃるからこそ道路の補助もできるということ、それから、その団地の近くの駅には少なくともエスカレーターもつくるようにしていかなきゃいけないとか、数が多いからということで必ずしも公助というものが一般の一戸住宅より割を食うということではなくて、団地なればこそ、そういうことが地方自治体としても国としても公助としてできるということでは、それほど、今一川議員がおっしゃったような心配とか差別があるとかということではなくて、人数が多いために、より多くの援助政策が実行できるというふうな面も多々あるということを私は思っております。
　できれば、地方公共団体におきましても、建てかえる場合の相談でございますとかあるいは情報の提供、ソフトの基盤については、あらゆる面で情報を提供できるという面も、団地なればこそ情報がたくさん入るということもあるわけですので、私は、そういう意味でも、ハード、ソフト両面の公助というものを考えていかなければならないと思っています。
○一川委員　今、公助ということをおっしゃいましたけれども、私もそういう面では、近年、マンション等について割と公的ないろいろな支援策がとられてきているなという感じは受けております。
　そういう面で、実際にこの建てかえということをそろそろ検討したらどうかというような段階から、要するに、公的機関がいろいろな情報を提供してあげる、それからまた、専門的な、技術的な、そういう力を持ったいろいろな方々がしっかりと客観的に説明してあげるということも、これはやはり役所筋から手助けした方が当然よろしいわけでございますし、先ほど大臣もおっしゃったようないろいろな相談体制を整備していくというようなお話とか、あるいはまた実際に建てかえるということになれば、仮住宅みたいなものが当然必要になってくるわけでございますので、公的な住宅をそういうものに充ててもらうとか、いろいろなやり方もあるだろうというふうに思います。
　公的な機関がそういう具体的ないろいろな支援策を講じているというような何か事例めいたものというのを、最近どういう動きになっているかというところを、ちょっと説明していただけますか。
○松野政府参考人　さまざまな助成策、バックアップ体制ということでございます。
　大臣からお答えしましたように、公的住宅への優先入居でありますとかさまざまな助成がございます。それから、今委員が御指摘になりましたような情報提供、相談体制ということで、例えば、マンション管理士あるいは建築士等の専門家や地方公共団体などの公的機関によって情報提供、相談体制を整備し、これらを最大限に利用して、情報提供、アドバイスを実施していくという体制を今つくりつつございます。
　具体の助成、こういったものについては、さきの通常国会で成立させていただきました円滑化法自体が十二月施行ということでございます。したがいまして、その法律に基づく実績というのはまだございませんので、これから助成制度などをどんどんやっていきたいというふうに考えておるところでございます。
○一川委員　法律の施行にまだ至っていないということなんですけれども、これからのマンション、集合住宅ということであれば、当然ながら、少子高齢化社会という一つの時代背景を受けて、高齢者向けのいろいろな福祉施設的なもの、あるいはまた少子化社会を解消するためのいろいろな子育て支援的な施設をマンションの一角に併設していくというようなことも含めて、できるだけ公的な支援が入りやすいようないろいろな改造の仕方というのが私はあるような気がするんですけれども、そのあたりに対するお考えは何かございますでしょうか。
○扇国務大臣　これもなるべく早くと思っておりますけれども、国土交通省として、マンションの建てかえか修理かを判断するためのマニュアルを早急につくっていきたいと思っております。
　そのマニュアルでは、少なくとも、老朽度の判定というものは、どういうふうな視点から老朽化の判定をするのか、そういうようなことですとか、あるいは建てかえと修繕の費用対効果はどの程度あるのか、修理した方がいいのかあるいは建てかえた方がいいのか、むしろ建てかえてしまった方が安いというものもありますから、そういう費用の算出方法等々を専門家の皆さん方の意見を聞きながら、建てかえと修理、改修の所要の費用あるいは改善効果等の比較、そして建てかえか修理かの総合評価、これもしていくような、こういうマンションの建てかえか修繕かを判断するマニュアルというものを国土交通省としてつくっていこうと思っております。
　それも今後、マンションの皆さん方、これは組合の皆さんにも、またマンションの管理士制度というもの、マンションの管理士が、約五千以上の皆さんがいらっしゃいますので、そういう人たちとも意見を交換しながら、このマニュアルをつくっていくことを急ぎたいと思っております。
○一川委員　私の質問もこれで最後にしたいと思います。
　今、建てかえをする一つの判断基準としてのいろいろなマニュアルづくりということを大臣の方からもおっしゃっていただきましたけれども、これはまた非常に大事なことだというふうに思います。ぜひ、いろいろな専門的な方々の意見の中でそういうマニュアルづくりというものを、しかも区分所有者の人は全く素人でございますから、非常にわかりやすいように、そういうものをかみ砕いたマニュアルというのは非常に大事だというふうに思います。
　本来であれば、こういった法律なんかももっとわかりやすくした方がいいんだろうと思いますけれども、これは専門的な分野でございますからどうしようもないのかもしれませんけれども、やはり、それぞれ、建てかえ等について関心のある一般の方々がぱっと目を通してもわかりやすいようなものを用意しておくということが非常に大切なことではないかなというふうに思いますので、ぜひそういう方向でお願いをしたいというふうに思っています。
　若干時間が早いかもしれませんけれども、私の質問はこれで終わらせていただきます。ありがとうございました。
○大森委員　日本共産党の大森猛でございます。
　約二十年ぶりの区分所有法の大きな改定、いよいよきょうから審議が本格的に始まったわけでありますが、私ども日本共産党は、この審議に当たりまして、「区分所有法（マンション法）改定にあたっての見解と提案」、こういう政策を発表し、先ほど大臣にも、また法務省にもお渡しをしたところでございます。ぜひ御参考にしていただければと思います。
　今も申し上げましたように、この区分所有法は一九八三年以来の改正でありますけれども、それだけに私は、マンション居住者はもとより、広く関係者や専門家など国民的な議論を起こすべきではなかったのか、このことを強く思います。ところが、法制審議会では、当初二年間の審議日程、こういう予定でありましたけれども、これを大幅に半分に短縮して、わずか一年足らずでこれを行う。八三年の改正のときは、法制審議会での審議は約四年間にわたって行われました。このことと比較をしても、余りにもこれは大きな格差があるんじゃないかと思います。この点、結論を急いだ理由は何なのか、まずこのことからお聞きをしたいと思います。
○房村政府参考人　法制審議会におきましては、この区分所有法の見直しを昨年の六月から始めたところでございますが、その審議を開始した当初の予定といたしましては、法案を平成十五年の通常国会に提出するということを考えておりました。
　しかし、その後、国交省におきましてマンション建替え円滑化法をこの十四年の通常国会に提出するということを伺いましたし、また、マンションの増加について早急に対応すべき事情があるのではないか、マンションについて建てかえを必要とするものが非常に増加しつつある、こういうこともございました。
　特に、国交省におかれて提出をされたマンション建替え円滑化法は、この区分所有法と相まって全体としてマンションの建てかえを円滑に行う。区分所有法が建てかえ決議までの手続要件を定めます、その建てかえ決議の前提として、実際にマンションの建てかえをいかに円滑に行うかということが、このマンション建替え円滑化法の内容ということになりますので、これは、できるだけ双方がそろって全体としてマンション建てかえの円滑化が適正に進むようにということが要請されるだろう。
　このようなことから、私どもとして、当初十五年の通常国会を予定しておりましたものを、何とか前倒しをしてこの十四年の秋の臨時国会に間に合わせようということで、法制審議会の委員の先生方にもお願いをして、審議期間を集中して行うということで短縮をしたわけでございます。
　また、現実に、本年の通常国会、このマンションの建替え円滑化法の審議に際しまして、私ども法務省も呼ばれて、せっかく建替え円滑化法を急いで成立させるのに、同時に改正すべき区分所有法はどうして遅いんだというような意見も随分ちょうだいいたしました。
　そういった状況を踏まえまして、できるだけ集中した審議を行うということでこの臨時国会に間に合わせるということにしたわけでございます。
○大森委員　大変限られた質問時間でありますので、御答弁はぜひ簡潔にお願いをしたいと思います。
　八三年改正のときは、関係団体あるいは専門家に意見を聞いて膨大な量の意見が冊子にまとめられ、公表されました。今回は、ほとんどそういう形跡も見られないわけであります。本当にこれは、もう拙速としか言いようがないこの間の審議の状況ではなかったか。同時に、重大なことは、単に拙速ということだけではない。法制審あるいは区分所有法部会の約一年間にわたる議論、これが、言葉は悪いんですが、いわばこけにされた、そういう改正案になっております。
　これは、今回の改正案の中心点、建てかえについての客観的要件撤廃、この点について、十六回にわたる区分所有法部会での議論の中で、終わりの方を除けば、ほとんど、私は、議事録を見ても、あるいは区分所有法部会の委員の方の話も聞きましたが、ほとんどこういう撤廃するなどという意見は出されていないではないですか。
○房村政府参考人　これは、審議会の中でさまざまな意見もございましたが、当初から、この客観要件を廃止した五分の四の多数決だけでいいという御意見も、事務当局からも照会しておりますし、また、委員、幹事の方から、具体的に客観要件を定めることによって合理性を担保することには限界があるのではないか、手続的な整備をして五分の四の決議のみで足りるという考え方もあるのではないかということは、比較的早い段階から意見としては出ております。
○大森委員　部会の審議の過程でほとんど出されていないことは、この間の審議で中間試案を出されたが、この中間試案でも、甲案、乙案、この客観的要件を前提とした甲案、乙案しか示されていないじゃないですか。しかも、三十八ページに及ぶ中間試案の補足説明、三十八ページの中で、この客観的要件を撤廃すべきである、このことにただの一言も触れていないわけです。区分所有法部会全体の審議の中で、こういうことは議論にならなかったというのが事実じゃないでしょうか。このことを指摘しておきたい。
　それで、こけにされておるのは部会の審議だけじゃないですね。この中間試案を示してパブリックコメントにかけられました。あるいは関係団体への意見照会もされました。建てかえの客観的要件を前提にした中間試案を示して意見を聞いておきながら、結論は、この客観的要件を撤廃する、そういうものを出してきたわけですね。うどんとラーメンのメニューを見せて注文をとっておきながら、出したのは激辛のカレーというような、全くこれはこけにされたものだと思うんです。
　しかも、パブリックコメントで出された意見でも、あるいは関係団体への意見照会によって出された意見でも、客観的要件を外せ、こういう意見はほとんどなかったんじゃないですか。
　具体的に聞きましょう。意見照会では、法曹界では最高裁、日弁連あるいは大学関係、日本法律家協会などなど、合計百団体を超えて意見照会をしております。そうですね。その中で、建てかえの客観的要件を取り払うべきだと回答を寄せた団体は幾つありましたか。
○房村政府参考人　ただいまの意見照会でございますが、本年三月に百七十の関係団体に意見照会を行いまして、ただいま御指摘の法曹団体等を初め、二十九通の意見が寄せられております。
　その中で、多数決のみで建てかえを可能とすべきであるとする意見を出してきたものは三団体でございます。
○大森委員　今、法曹界についてお伺いしたんですが、法務省に直接かかわりの深い、そういう法曹界約百団体、こういう法曹界の団体で百団体ぐらい意見照会をしながら、その中で客観的要件を取り外せという回答は皆無でしょう。それは間違いないですね。
○房村政府参考人　法曹界からの御意見の中で、客観要件を不要とするものはといいますか、客観要件を不要とする積極的な意見を出したところはございません。
○大森委員　私は、それは日本の法曹界のある意味では一つの見識だと思うんですね。
　全部で二百近い団体に出されました。部数にすると、例えば日弁連なんかには数百部出されておりますから、三百部を超える中間試案の送付の結果、客観的要件を外せと回答したのは、先ほど三通とありました。どういう団体ですか。
○房村政府参考人　団体といたしましては、建築業それから不動産業関係団体ということになります。
　具体的に申し上げますと、社団法人不動産協会、社団法人日本ビルヂング協会連合会、それから社団法人日本建設業団体連合会でございます。