○石原参考人　ただいま御紹介いただきました東京工業大学の石原舜介でございます。私は、住宅・都市整備公団の基本問題懇談会の家賃部会の部会長をいたしております。
　まず初めに、懇談会の性格及び家賃部会の運営について若干の報告をさせていただきます。続きまして、部会での討議の主要な意見について触れさせていただきたいと思っております。その後、今回提出されました家賃改定につきまして、私見を述べさせていただきたいと思います。
　それでは懇談会の性格でございますが、御承知のように、この懇談会は総裁の私的諮問機関でございまして、公団の抱えています基本問題につきまして、委員がそれぞれ私見を申し述べるもので、審議会のように委員の意見を取りまとめて答申するような性格のものではなく、懇談会の席上で発言された委員の意見を公団が参考にするというものであると理解しております。家賃部会の運営におきましても、この性格の延長線上にありまして、公団で準備されました素案に対しまして、委員各位から意見を聞くという形で部会を運営いたしました。
　家賃改定は詳細な資料をもとに検討をする必要がございますので、専門的分野の少数の方々に十分意見を述べていただく必要があると考えまして、小委員会を設置いたしました。小委員長は東京大学教授の下総薫氏が担当されました。そこの小委員会で十分な意見を交換し、原案をこれに基づいて公団側で修正されまして、その素案を部会に報告されたわけでございますが、部会ではこの原案に関しまして、個条的にそれぞれの項目について意見の交換を行ったわけでございます。
　一応の意見の交換が終わりました後、これを懇談会に提出いたしまして、総括的な意見を聞くことになりました。本日参考人として出席しておられます全国公団住宅自治会協議会の代表の方にも部会に参加していただくよう公団も努力されたようですが、不幸にも参加がいただけませんでしたので、わずかな時間ではありましたが、代表幹事の工藤芳郎さん、事務局長の岡田隆郎さんのお二人に家賃改定についての御意見を申し述べていただいたわけでございますが、本当にわずかな時間でございましたので、十分とは言いませんが、一応そういう運びをしたということを申し添えておきます。
　次に、部会におきまして出されました主な意見について、順不同でございますが、個条的に申し述べたいと思います。
　第一に、基本的な家賃体系づくりをまず行うべきである。
　第二に、公団住宅の公的役割りはいかにあるべきか。
　第三に、物価上昇が鎮静化している今日、再度家賃の値上げを行うのはなぜか。
　第四に、公団に対する利子補給も限界に来ているのではないか。そのため、新規家賃の抑制に、いままで恩恵を受けていた居住者に若干の負担をしてもらうのは当然ではないか。
　第五に、激変緩和は必要ではあるが、これが一定額であると、さきの改定の際に、四ＤＫと二ＤＫとの家賃格差が縮小し、住民の反発があったことに注意してもらいたい。
　第六に、内容が余りにも官僚的で、条文によってきめつけるような表現になっているが、居住者に理解しやすいトーンにすべきではないか。
　そのほか多くの意見が出されましたが、省略させていただきます。
　次に、今回提出されました家賃改定につきまして、私見を述べさせていただきます。
　まず、今回の家賃改定に関しましては、私は賛成でございます。
　その理由としては、第一に、公営限度額方式の適用は現段階では最善の方策であると思います。第二に、物価等は鎮静化していますが、修繕費等考えますと、まだ不足が生じておりますので、どうしても家賃の値上げが必要だと思います。第三に、激変緩和措置が適切であるということでございます。第四に、敷金の増額は家賃の一部未払いに対する補完機能でありますし、退出の際の補修一時負担金の緩和措置として必要であると考えます。
　それでは、以上四点につきまして若干詳細に意見を述べさせていただきます。
　第一に、公営限度額方式の適用でございますが、これは御承知のとおり、公営住宅法施行令並びに施行規則で定められている方式であります。これは算定方式そのものは公団ばかりではなくて公営、公社住宅にも適用されておりますし、この算定方式を根本的に見直すには、住宅政策の基本からの検討が必要であり、早急に結論は得られないものと思います。ただ、この方式で問題になりますのは、償却費及び地代相当額であると思います。
　償却費は、当初の金額を償還するものであるから、再評価とはなじまないという意見もあります。しかし、使用対価の面から見ますと、そのようにいたしますと、インフレによって得られます相対的利益を居住者に全額享受させることになります。限度額方式は、再評価による使用対価の上昇分の三分の一を負担してもらい、三分の二は居住者に還元する方式がとられております。住宅のように、償却期間の非常に長期を要する物件につきましては、一般に考えられております機械等の短期に償却いたします償却とは基本的に違いがあると私は思います。社会、経済的な変動がこの期間に起こることがどうしても避けられませんので、使用対価という視点を取り入れざるを得ないと思います。その意味で、私は再評価は避けられない問題であると思います。それをどの程度織り込むかということは、多少政治的判断にゆだねざるを得ないと思います。基本的には再評価方式を採用すべきであると考えます。
　次に、地代相当額でありますが、これは土地の固定資産税評価額によって算定されております。交通や公共施設の整備等によりまして地価が上昇し、またインフレその他によって上昇していることは御承知のとおりでございます。この利益を全面的に居住者に享受さすべきか否かについて意見の分かれるところであると思います。公営限度額方式は、時価の約四分の一程度の固定資産税評価額を基礎として算定しております。公的資金の援助によって建設されている公団住宅につきましては、評価額の上昇利益は一部社会に還元してもよいのではないかと思います。これを新規住宅の家賃の低減に活用することによって、居住者も社会的恩恵の一部を還元することで内部的に自助努力が行われ、社会的な理解が得られるのではないかと思います。
　第二に、修繕費に対する問題でございます。昭和五十三年度の改正時に激変緩和措置がとられましたので、その適用を受けました多くの住宅は、推定再建築費と当初の平均工事費との間の乖離を十分に埋めることができませんので、修繕のおくれを取り戻すことが困難になっております。今回の改定でも同じように激変緩和措置が適用になりますが、いまよりは乖離を埋めることができてもまだ不十分です。そのため今後ともこの乖離を埋めていく努力が必要と思います。また日本不動産鑑定協会東京支部の東京における共同住宅の修繕費に関する調査では、年間建築費の三・五％程度の費用がかかるという報告がありますが、現在の一・二％は余りにも小さな値であると思います。公的資産である公団住宅を健全な姿で維持することは、国民にとって望ましいことでありますので、将来は修繕費率の十分な検討を加える必要があると思います。このようなことを勘案しますと、公団家賃は、今回の改定でも健全な維持を行っていくにはまだまだ不十分な額ではないかと考えます。
　第三に、激変緩和措置でございますが、さきに述べた部会の意見の中にもありましたように、これが受け入れられまして、先ほど建設大臣の方から御報告がありましたように、一居住室の場合には八千円、二居住室の場合には九千円、三居住室以上の住宅は一万円となっております。私はこの居住室単位ではなく面積に基づく差を設けるべきであると思います。なぜかと申しますと、住宅公団の初期に建設されたものは、いわゆる団地サイズと申しまして若干寸詰まりになっております。今日の二ＤＫと当時の二ＤＫとを面積で比較いたしますと、約十平米程度の差がございます。今日住宅の価値は、室数もありますが、一部屋のゆとりも大切でございます。そこで住宅の評価価値は、同一居住室数であっても、面積の多い方が価値が高いと思いますので、面積をもとにした緩和措置を行うべきであると考えます。
　第四に、敷金でございますが、前回の改定の際は見送られましたが、これは何らかの理由により家賃納入がおくれた場合に、迷惑をかけないことになる担保でありますので、この敷金の改定が必要だと思います。特に最近、新聞紙上で報ぜられていますように、種々の理由によると思いますが、納入率が低下しているということでございますが、これは一時的に新学期等によりまして思わぬ支出が生じた場合に若干未納もあろうかと思いますので、家主の立場である公団としては、当然とるべき措置であると思います。またさきに述べましたように、修繕費につきまして触れましたように、退去時の補修費用がかさんでおりますので、支払いが困難になると思いますので、その不安の軽減措置からも敷金の改正が必要であると思います。
　最後に、今後家賃体系の基本的見直しがどうしても必要であると思います。たとえば、先ほどから申し上げておりますように、耐用年数が非常に長く、現実的には公団の七十年ではなくて、使用価値からいうと五十年程度ではないかというふうに思います。またこの期間中のインフレの影響への対応及び公団自体の財投資金からの繰り入れ等の問題に関しまして、いろいろ見直していかなければいけない問題があろうかと思います。今後部会でこのような問題の検討を加えていくように公団に要望しておるところでございます。
　以上をもちまして、私の陳述を終わらせていただきます。どうもありがとうございました。（拍手）