○公述人（宮尾尊弘君）　宮尾でございます。
　私は、経済学専門ということでございまして、この借地借家法に関しましては法律関係の議論が大変多いわけでございますが、少しは気分転換ということで経済的な議論もすべきだろうというふうに解釈しております。
　私は、経済学と申しましても、主に都市経済学、都市政策、住宅、土地などについての研究をしておりまして、この借地借家法につきましては、したがって、私の著書、論文、雑誌、新聞等に私の意見を述べている次第でございます。私自身借地・借家にいろいろ住んだ経験がございまして、日本でもでございますが主にアメリカ、カナダで十五年ほどいろいろなところに住んでまいりました。そういう個人的な経験も踏まえまして、一応専門家の立場を踏まえて、今回の借地・借家法の見直しについての意見を申し上げたいと思います。
　基本的な立場といたしましては、今回の法の改正は基本的に正しい方向を向いておるというふうに私自身は考えております。ただし、幾つか注文をつけたいということで、幾つかお話をしたいと思います。大体二つぐらいの点をお話しいたします。一つは、法そのものに沿った私の意見、評価ということ。二つ目は、その経済的効果ということについてお話をしたいと思います。
　まず、この法案の評価でございますが、これは基本的には当事者間、貸し主、借り主の間の対等な契約関係を少なくとも新規契約分についてはできるだけ尊重する、あるいは確立するという方向であって、これは基本的に正しい方向だというふうに思います。
　諸外国で生活をしたり、あるいは研究をした経験によりますと、基本的な借地・借家関係というのは、原則として対等な契約関係だということがどの国でも前提になっております。ただし、その原則を踏まえて、特定の弱者その他問題の起こるところにいかに対応するかというので特別法があったり、そういういろいろな対応策というのがあるわけです。日本の場合、その原則がなかなか確立しておらないというのがこれまでの問題だったと思います。したがって、少なくとも新規契約分については、例えば正当事由については、貸し主、借り主両方の事情を比較するということが少なくとも明示をされてくるということは大変評価できるというふうに思います。
　ただし、あえて注文を申しますと、既存のものにはこれが当てはまらない、新規分についてこれを適用するということは、一見諸外国にある特別法的な保護的な社会法的な性格を既にこれまで持ってきた、あるいはこれからもそういうことを残すというふうに見えるのですが、しかし私の目から見ますと、それはかなり無原則的に残している面があるわけで、当然既存の部分についても新しい形が両者に、貸し主、借り主両方とも利益になるという側面は十分ございます。また、新しい側面についても、保護的な政策あるいは特別的な方策が必要かもしれません。したがって、何か原則を決めた上で、ある理由のもとに保護的な方策をとるという諸外国の方法にできるだけ近づけていくというのが今後の課題ではないかというふうに思います。
　そういう点でよく問題になりますことが、業務用対居住用という問題でございますが、これは諸外国ではどういうふうに考えられているかと申し上げますと、基本的には原則自由あるいは対等な者の間の契約関係ということが原則でございますが、その原則に沿っているのが大体営業用、事業用、特に大規模な店舗、商業などはどこの国でもそういう原則に沿って自由になっております。居住用についていろいろな保護的な措置、特別保護制度がございますが、これは原則でカバーできない問題というものに対する対処として出てくるわけでございます。したがって、例えばよくフランスの例で引かれますように、居住用だけではなくて中小の商業あるいは事業などを保護するという特別法もあるというのは、そういう趣旨に沿ったものだというふうに考えます。したがって、日本の場合、原則をきちんと踏まえた上で、どういう理由で特別法あるいは保護をするかということをこれからきちんと議論していくということが将来の課題ではなかろうか。
　もう一つ、日本でその点で問題になりますのが、具体的に申し上げますと、居住用でもお年寄りがそういう法改正によって、はっきり申し上げて追い出される危険が非常に高いというようなことが大きな問題になりますが、これは実は諸外国でももちろんある問題でございます。これをどのように扱うかと申しますと、諸外国ではよくグランドファーザーズクロースというようなことを申しまして、その方一代限りそういう特別な扱いをするというようなことで、無原則的ではなくてその人のためを考えてその人を保護するということになっております。したがって一代限りということで、それが代々続くということはないという歯どめがかかったりしております。ですから、それがいいか悪いかはともかく、日本でもそういう形で、今後原則を踏まえた上でどういうふうに既存のものを考えていくかということが課題かと思います。
　それから二番目の、最初の法に沿った点での二番ですが、これは当事者間の交渉の方策として、今回かなり経済的な手段を明示的に出したということが特徴かと思います。私はこれは大変評価しております。例えば、正当事由を補完する財産的あるいは金銭的な給付の申し出を考慮するというようなことは、ある意味で経済的な要素を加味していろいろな問題を調停していくということで、これは大変前進だというふうに思います。現実を追認したというふうに言われていますが、明示することはそれなりに意味がある。純粋に狭い意味での法律的議論ですと、どうしても勝ち負け、ゼロか一が、白か黒かということになりますので、仮にそれが決着がついても後々いろいろな禍根を残すということで、それが現在非常に問題が残っているところだと思うのですが、経済的なものによってゼロと一の間の非常にファジーな解決があり得る。それから地代や家賃の改定というのは、主として経済的な問題については調停、話し合いというようなものを強調する、これもある意味で前進であろうというふうに思います。ですから、全体的に見まして問題はありますが、経済学的に見ますと、法そのものの方向は正しい方向を向いているのじゃないかというふうに考えます。
　それから、二番目の話の経済的効果ということについて申し上げますが、これは大変難しいことで、だれもきちんと予測はやっておりませんで、私も今それは努力をしている最中で、結果を申し上げる段階ではございません。非常に大ざっぱなことを申し上げますと、当面いろいろな借地権、借家権のメニューをふやしたということはそれなりに大きな経済的効果があろうというふうに予測されます。大変大づかみに申し上げますと、普通借地権、特に新規の部分の普通借地権をある程度正常化するということは、主に地方の借地に対してかなりの影響がある場合があるだろう。
　具体的に申しますと、長野県でいまだにかなり普通の借地というのが設定されておりまして、それほど高い権利金を取らずにかなりの借地が出ております。私の同僚で長野県の飯田におります人が詳しく調べた経過などを見ますと、今、普通借地権を現状以上に正常化しますと無借地権が出る地域は少なくとも出続ける、あるいはもっと出るということになりますから、地方では普通借地権の改定はそれなりに意味があると思います。しかし大都市圏、特に首都圏ではそれでもなかなか借地・借家というのは出にくい状態だと思いますので、その点で、新しい定期借地権あるいは期限つきの借家権というものがそれなりの効果を持ってあろうというふうに私自身は考えております。
　大ざっぱな予測というか、それほどでもないのですが、一つの手がかりは、よく引用されております定期借地方式によってどれだけ土地を貸したいかというアンケートがあるというふうに言われております。これは日本不動産研究所でやったもので、いただいた資料ｗの後ろの方にも出ておると
思うのですが、これで見ますと、調査した個人のうち半分が土地を定期借地権であれば貸したい。法人であれば三分の二が貸したいという答えが出ております。これは調査対象が何かを調べなければいけませんが、私が注目しておりますのは、特に首都圏における市街化区域内農地をどうするかというような問題について非常にこれは大きな影響があるのではないかというふうに考えております。
　今、その他の土地住宅政策で大変市街化区域内農地が注目されておりまして、これは農家の方自身がいろんな理由で今後借地をしたい、借家をしたい、貸したいという御希望が出てきておりますが、そういうときに定期借地が大変大きな影響を持つ。今半分といいましたが、それを例えば三分の一ぐらいに考えましても、首都圏三万ヘクタールあると言われる市街化区域内農地の、どのくらいの時間の幅をとるかによりますが、仮に三分の一が宅地化されますと一万ヘクタール、百万戸レベルの家が建つほどの効果があろうというふうに言われておるわけです。
　ちなみに、これに関しまして大都市法というのが整備されまして、これから十年間に大体首都圏で四百万戸ぐらい家を提供していこう、そのうち新規の物を半分ぐらい提供していく。そのうち少なくとも七十万戸ぐらいは農地から住宅を出したいという計画がございます。この七十万戸が一体どこから出てくるかということはまだ今のところはっきりしておりません。したがって、先ほど非常に大ざっぱな計算で一万ヘクタールに百万戸というのはかなり過大な数字かもしれませんが、少なくとも七十万戸ぐらいはかなりの部分借地・借家の形で首都圏で出てくれば、特にファミリー型の賃貸住宅がほしいサラリーマンにとっては大変な朗報かというふうに考えます。
　それから、その他の土地政策の点に関連することですが、やはりその他の土地政策も農地をいかに有効に活用し、またそれが農家にとってもプラスになるような形にするかという政策一連のものが動き出しております。具体的な例では、改正生産緑地法が今月の初めに既に動き出しましたが、その他農地の宅地並み課税等、そのよしあしはともかく動き出しております。したがって、そういうものの補完的な政策としてこの借地借家法を見ますと、大変大きなしかもプラスの効果があるというふうに考えております。
　それから最後に、海外その他で長い経験を持つ立場から申しますと、やはり一言申し上げなければいけないのは、既に日米構造協議で日本は借地・借家法の改正をいわば公約しております。これについても賛否両論あるとは思いますが、少なくともそのように対外的に公約したことを実行するということは大変大切なことでございまして、しかもその目的は日本人の特にサラリーマンの生活をいかによくするか、住宅宅地政策をいかに改善するかという政策の一環として借地借家法が大変注目をされておる。したがって、必ずしも満足とは言いませんが、今回はかなり少なくとも新規分については正常化を図っていくという方向が打ち出されたことは大変評価できるというふうに考えております。
　以上でございます。