○参考人（福井秀夫君）　本日は、この場で意見を述べる機会を与えていただきましたことを光栄に存じます。
　定期借家に関する意見を申し上げます。
　大きな一点目、借地借家法のもたらしたものでございます。
　第一は、解約制限と家賃規制であります。
　正当事由制度は、一九四一年に戦時緊急立法として住宅の絶対的な窮乏に対処するために導入されました。当初と比べて今や極端かつ不透明な解約制限立法として確立してしまっております。また、賃料は契約を継続するごとに市場賃料よりも必ず低く抑えられることが判例法上確立しております。
　第二に、その特徴でございます。
　第一は、貸し手事情のみならず借り手事情も総合的に考量するということです。
　第二は、客観的基準が存在せず、事件ごとの裁判官の心証と世界観によって裁かれるのが実態となっております。
　第三に、極端な額の立ち退き料を判例が認めるようになっています。受取賃料の合計額の数倍から数十倍の立ち退き料が判例上一般化しております。二百倍の例すらあります。もらった賃料から必要経費を差し引いた額を超えるかもしれない金額を後で返さないといけないことがわかったならば、最初から貸さなくなるだけのことです。およそ経営を否定する常軌を逸した判例が集積して常態化しました。これは借り手の利用の機会がその分奪われることと等しいわけです。
　第四に、日本の借家法は新規の家賃を一切統制しておりません。
　したがって、自発的に退去する借家人は、どんなに弱者でも賃料規制や高額な立ち退き料の恩恵とは無縁であります。これに対して、一たん借家権が発生して自発退去しない者は、どのように強者であっても強力な保護を受けることになります。入居保護の必要性や真実の困窮度と借家権の保護とは何の関係もない以上、これは公正から最も遠い制度と言わざるを得ません。
　三つ目に、問題点であります。
　日本も正当事由制度導入以前は広い借家が多く流通し、夏目漱石も森鴎外も生涯を借家で過ごしました。正当事由制度は、回転率が低く供給コストの高くなる広い借家を市場から奪い去り、借家の狭小化と借家率の極端な低下をもたらしました。
　日本の持ち家の平均床面積は、百二十二平米とアメリカを除く先進諸国よりも既に広くなっています。ウサギ小屋と言われましたが、今はそれを脱しています。これに対して借家の平均床面積は、四十五平米とアメリカ、イギリス、ドイツ、フランスの三分の一から二分の一程度にとどまっています。民間借家に占める四十平米未満の住宅も、日本は四八％、約半分ありますが、ドイツは三％、フランスは〇・六％と日本に限って借家の極端な小規模化が進展しています。この主要因を借家法以外に求めることができる旨の学術的論拠は一切ありません。
　二点目、定期借家の効果です。
　第一に、潜在的借家人の利益が増大します。
　まず空き家、遊休持ち家の供給がふえ、次いで郊外を中心に広目の借家の新築が増大します。試算では、東京の通勤一時間圏内で定期借家の導入によって八・七％家賃が低下することを見込んでいます。
　第二に、高齢者の住宅が流動化します。
　全国の六十五歳以上の夫婦または単身の世帯で、百平米を超える広い住宅に約百五十万世帯が住んでいらっしゃいます。借家法のために貸せず、無理をして不便を我慢している方がたくさんいらっしゃいます。アメリカ、イギリスでは、資産形成をした自分の住宅は定期借家で運用して、高齢になったらその収益でケアつき住宅費用を賄うというのが高齢者の一般的なライフスタイルであります。
　第三に、定期借家は持ち家の売買をも活性化させます。
　現在は、住宅の売り買いは瞬間風速で行う必要があります。アメリカ、イギリスでは、売りのときに、例えば市況がよくなるまで定期借家で運用し、買いのときも試し入居をすることも多く行われます。日本の借家法は持ち家の取引費用をも高めているのです。
　第四に、土地利用のバリエーションが無数にふえます。
　賃貸を前提としたあらゆる土地利用が想定できるため、土地の付加価値を競い合い、豊かで活力ある都市像がより身近なものになると考えられます。
　第五に、持ち家と借家が相対化いたします。
　これまでのように、借家は狭くて建築費も安いという、安普請であるという類型化の必然性は一切なくなります。建築ストックの質は向上して、質の高い賃貸住宅がさまざまな形態で供給されます。いわゆるマンションも分譲から賃貸に大きくシフトすると見込まれます。
　三点目ですが、日本の病理現象あるいは定期借家反対論の破綻についてであります。
　第一に、守られるのはだれかということです。
　たまたま借家権が発生したらどんなに強者でも極端に守られるという今の正当事由制度は正当たり得ないと考えます。定期借家は既得権に手をつけずに新たなメリットを借り手にもたらします。中堅勤労者向け住宅予算に多くが割かれている公共財源を困窮度に応じて弱者に手厚く分配することも可能になります。定期借家はむしろ福祉充実の前提条件だと考えます。
　第二は、悪徳家主の報告は諸外国にないということです。
　アメリカ、イギリスの定期借家の多くは期間が一年です。しかし、米英とも、日本で取りざたされるように、家主が賃料のつり上げや追い出しを図ることで借家人の地位が不安定になるという報告は存在しません。定期借家が定着しているために家主間の競争が激しく、家賃をきちんと払って丁寧に使う借家人を追い出せば悪評が立って借り手がいなくなる。そんな愚かな家主はいないというのが両国政府の見解です。日本でだけ悪徳家主が頻発するということであれば、日本に限っては家主が格別に愚かであるという仮説が成り立たなければなりません。
　第三に、高齢者や母子家庭の入居差別はないということです。
　定期借家の定着した米英では、高齢者等は静かで住居を丁寧に使うとしてむしろ歓迎される借家人です。入居差別もありません。日本の正当事由制度こそ、居住期間が長くなり、かつ所得上昇期待が小さいと見込まれる高齢者等が入り口の段階で差別されてしまうという弱者差別の元凶にほかなりません。
　第四に、先例を直視すべきであるということです。
　定期借家の定着したアメリカ、イギリス、オーストラリア、シンガポール、ニュージーランド等では、反対論の主張するような弊害は一切報告されていません。ほかでうまく動く制度が日本でだけうまく動かないと主張するのであれば、その論拠を示すべきと考えますが、これまでにその試みは成功していないと考えております。
　例えば、十二月一日付朝日新聞夕刊「窓」では、足立基浩氏の資料に基づきイギリスのデータを示して定期借家の推進を批判しますが、理由がありません。
　一つ目に、物価が一・五倍の上昇であるにもかかわらず定期借家の家賃が三倍にも上昇したとします。しかし、三倍になったのは八九年の定期借家家賃ではなく統制家賃と比較した九六年の定期借家家賃であります。統制家賃はもともと政府の人為的な産物でありまして、それが取り払われたことによってその分市場家賃が回復して家賃が上昇するのは余りにも当然のことであります。イギリスと異なり、日本ではもともと新規家賃は自由であります。選択肢の純増である定期借家の導入によって、家賃が下がることはあっても上がることはあり得ません。定期借家家賃固有の推移は、イギリスでは導入直後の約六十五ポンドから約九十ポンドへの一・四倍の上昇です。これはむしろほぼ消費者物価の伸びに対応しています。イギリスの経験は、定期借家を支える論拠にはなってもその逆ではあり得ません。
　二つ目に、同記事は一寝室の小規模な住宅がふえて家族向けは減少しているとしますが、イギリスのワンベッドルームの概念は、通常日本の一ＬＤＫを意味する広い住戸の概念です。日本の十五平米程度のワンルーム借家とはおよそかけ離れた住戸であり、これを小規模と決めつけるのは極めてミスリードであります。
　三つ目に、イギリスでは家賃補助による財政負担がふえて政府を悩ませているとしますが、イギリスで家賃補助が増大したのは、一つには、公営住宅という直接供給予算を削減しつつ家賃補助への政策転換を進めたためです。二つには、家賃統制の解除に伴って補助額がその分増大したためでありまして、定期借家の導入のためではありません。
　四つ目に、家賃が上がって景気にマイナスに働くとしますが、高校の政治経済レベルの経済学を前提にしても、他の条件を一定として供給がふえるならば家賃はそれに応じて低下します。これに反する理論はいまだ解明されたことがありません。
　要するに、足立氏も、これをうのみにした朝日新聞論説委員も、一つに、Ａが起こってからＢが起こった、したがってＡはＢの原因であると断定しますが、これは因果関係と発生順序とを混同した考え方であります。
　二つに、家賃は所得の上昇や流入人口の増大などの需要要因によっても上昇するし、建築費の上昇や土地利用規制などの供給要因によっても上昇します。ある結果について複数の要因が想定されるときに、ある要因についての影響を見るときにはほかの要因についてのコントロールが必要でありますが、そのような社会科学的方法を一切踏んでいません。
　三つに、比較対照すべきは同一物でなければならないという初歩的な統計的処理を怠っております。
　既に、我々は足立氏の分析について、お配りした「週刊金曜日」四月十六日号、七月九日号において丹念に批判しています。日本のジャーナリズムの良識を代表するはずの朝日新聞が、それ以降何の発展もない見解をそのままうのみにしたのは遺憾であります。反論を知らないで執筆したのであれば余りにも無知であり、知った上でであれば悪質なデマゴーグにほかなりません。
　なお、コラム掲載後、改めてイギリス環境交通地域省フォルクナー民間賃貸住宅課長に確認したところ、定期借家の導入は空き家を大量に供給させ、国民にライフスタイルに応じた居住の選択をふやして、さらに国民のモビリティーを高め、労働力の流動性も高めたなど、定期借家の導入が大いに成功した旨、断言しております。家賃上昇についても、家賃規制の撤廃の当然の帰結と見ており問題視していません。財政負担についても、家賃補助は増大したが、公営住宅の建設抑制を図ることができた結果、トータルの財政負担がふえたわけではないとしており、財政負担が政府を悩ませているとの事実は存在しません。一部にサッチャー政権下に強者の論理で導入された旨の誤解もありますが、現在の労働党政権も定期借家の導入に高い評価を与えていると話していたこともあわせて申し添えます。
　一方、ドイツでは一九六〇年代の定期借家権導入によって家賃が上昇し、紛争が頻発するなどの混乱が生じたという批判があります。
　これも理由がありません。ドイツでは既得権を強制的に剥奪する定期借家権の導入を行いました。これに伴い家賃が上がったり紛争が多発するのは余りにも当然であります。日本の法案はそういう前提をとっておりません。前提の異なるドイツの事情をそのまま日本に適用すること自体失当であります。
　なお、この点については、やはりドイツ連邦司法省市民法局借家法課担当官グルンドマン氏に改めて確認しておりますが、既存借家について合意による定期借家権の切りかえが行われたという事実はございません。
　第五が、潜在的市民の声を吸い上げるべきということです。
　普通の市民の利害は薄く広がっています。政治的にこれを結集するのは至難のわざです。組織化された利益団体、業界団体の要望、活動はいわゆる世論とは多くの場合一致しません。陳情書の数や集会の回数とかかわりなく、普通の市民の声なき声をきちんと思いやる感受性こそ政治や立法に最も望まれることだと考えます。
　第六に、建設的な議論を求めたいと思います。
　法案については、借家人を追い出すための法としたり、家主に正当な理由がなくても契約が打ち切れる制度といった記載が散見されますが、ミスリードです。建てかえ間近であったり、あるいは自分や家族が入居予定である借家を除いては、家主は市場賃料を払い続けてくれる借家人を確保し続けることこそ最大の関心事です。空室の発生はそのまま日銭の減少を意味します。しかも、借家人にとっては、どちらのタイプであるかは入居時に明らかであって、経営的な借家については諸外国同様、定期借家契約が繰り返されることが通常となります。悪徳家主を想定する議論は詭弁であります。
　さらに、定期借家では借家人は契約の更新がないことを完全に了解した上で借家人になっていますので、その大前提を認識する必要があります。
　借家人が本当に納得しているのかというおそれについては、契約を書面で行うこととし、さらに修正により、別の書面による説明義務も課されました。また、既存借家は合意解約をしても定期借家契約に転換することは禁じられています。このような前提のもとで借家人がなお不測の事態に置かれることはあり得ないと考えます。
　本当の意味での借家人保護のためには、諸外国のどこでも発生していない異常な想定を持ち出して不安をあおり立てるよりは、定期借家がもたらす借家人にとっての福音を十分に周知させるとともに、誤った趣旨で制度が利用されることがないように努力を重ねることではないでしょうか。
　あわせて、当事者の完全な納得に基づく合意を居住権の侵害などと決めつけるよりは、真実、住宅に困窮する人々に対する政府や自治体の責務としての住宅福祉の充実を求めていくことこそ正しい福祉国家のパラダイムに合致する方向だと考えます。定期借家に関する建設的で冷静な議論が求められています。
　四点目、最後に総括ですが、定期借家権は、民事法の基本に関して超党派で政策論が交わされて議員立法で法案に結実したという日本の法制史上初めての快挙であります。立法府が立法を行うという、余りにも当然ではあるけれども、これまで困難であったプロセスの復権につながる試金石が今回の試みであります。
　本法案は現時点で考え得る最良の法案の一つであります。速やかに可決、成立、施行を行うことを潜在的な市民の声を代弁する立場から強くお願いします。