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○左藤国務大臣　借地借家法案につきまして、その趣旨を御説明いたします。
　現行の借地法におきましては、借地権の存続期間、契約の更新等について、借家法におきましては建物の賃貸借契約の更新等について、それぞれ強行規定を中心とした民法の特別規定が置かれているところでありますが、いずれも大正十年に制定された法律であって、昭和十六年に改正された後は、今日まで基本的な枠組みは変わっておらず、この間の社会経済情勢の大きな変化、特に土地・建物の利用に対する需要の多様化に対応し切れていない状況になっており、これに対応するためには、借地借家法制のあり方について再検討をし、現行法に見られる画一的な規律を改めて、より利用しやすい借地・借家関係を実現するための手当てが必要であります。
　この法律案は、このような見地に立って、借地法、借家法及び建物保護ニ関スル法律を統合した単行法を制定し、現行法の基本的な枠組みである借地権の存続期間、借地・借家契約の更新等の仕組みを見直してより公平なものとするほか、新しい類型の借地・借家関係を創設するなどの改善を図ろうとするものであります。
　この法律案の要点を申し上げますと、
　第一は、借地権の存続期間及び契約の更新後の期間中に建物が滅失した場合の法律関係を改めることであります。現行法では、借地権の存続期間を、堅固な建物の所有を目的とするか、堅固でない建物の所有を目的とするかによって差を設けていますが、建物の社会的・経済的耐用年数等の変化及びより適切な当事者関係の調整の要請にかんがみ、一律に当初の存続期間を三十年、更新後の存続期間を十年とすることといたしております。また、契約の更新後に建物が滅失した場合に、妥当な事前の権利調整が行われるように、新たな建物の築造には借地権設定者の承諾を得る必要があるとするとともに、借地権設定者の承諾にかわる裁判所の許可を非訟事件手続をもって得ることができるようにすることといたしております。
　第二は、借地関係、借家関係に共通の点として、借地・借家関係の解消の要件となっている「正当の事由」を明確にすることであります。現行法では、貸し主がみずから使用することを必要とする場合その他正当の事由がある場合とだけ規定しておりますが、これを改め、貸し主及び借り主が使用を必要とする事情を中心として、従前の経緯、土地・建物の利用状況等幾つかの基本的な判断要素を示し、もって、具体的な実情に一層即した判断をすることができるようにすることといたしております。
　第三は、更新のない借地権という性格を有する定期借地権の制度を一定の要件のもとに認めることであります。必ずしも永続的な土地利用を望むものではないとの需要に対応するために、現行法では認められていなかった類型の借地権として新たに設けるものでありますが、通常の更新のある普通借地権との関係をも考慮し、その要件を絞って、存続期間を五十年以上とする長期のもの、存続期間を十年以上二十年以下とする事業用のもの及び三十年以上経過した後に建物を土地所有者に譲渡する建物譲渡特約によるものという三つの類型の定期借地権を認めることとしております。
　第四に、借家関係においても、転勤等の単なる貸し主の意思を超えたやむを得ない事情で生活の本拠を移転させざるを得ないような場合には、その持ち家を一定の期間に限って貸すことを認めるため、更新のない確定期限の借家の制度を導入することとしております。
　なお、この法律案の経過規定におきましては、法律案の成立前に既に存在する借地関係及び借家関係につき、この法律案の更新関係の規定を適用することに対して借り主の間に不安が生じかねないこと等を考慮し、その適用をしないものといたしております。
　以上がこの法律案の趣旨であります。
　何とぞ慎重に御審議の上、速やかに御可決くださいますようお願いいたします。
　次に、民事調停法の一部を改正する法律案につきまして、その趣旨を御説明いたします。
　借地法及び借家法においては、宅地の地代・借賃及び建物の借賃が事情の変更等により不相当となった場合には、当事者がその増減を請求することができることとされておりますが、その増減の是非に関して当事者間に争いが生じた場合には、最終的には、通常の民事訴訟でその紛争を解決することになっております。しかし、地代・借賃は、合意により定めるのが原則であり、その後の事情変更による増減も、本来は当事者の合意によりすることが望ましいものであります。また、この点をめぐる紛争の解決を直ちに通常の民事訴訟手続によらしめることは、この紛争の本質から見て、迅速さに欠けるところがあり、むしろ当事者の互譲により条理にかない実情に即した解決を図る調停手続を積極的に活用すべきであると考えられます。
　そこで、この法律案は、民事調停法の一部を改正し、宅地の地代・借賃及び建物の借賃についての紛争を調停をもって迅速かつ適正に解決することを促そうとするものであります。
　この法律案の要点を申し上げますと、
　第一は、地代及び借賃についての紛争がある場合に、原則として調停を経なければ訴訟を提起することができないとする調停前置主義をとることとしております。
　第二は、調停委員の専門的判断を生かして、仲裁的な手続で地代及び家賃についての紛争の解決を図ることを可能にする趣旨で、調停委員会の決定に従う旨の当事者の書面による合意があるときは、その決定により紛争を最終的に解決する制度を新たに設けようとするものであります。
　以上がこの法律案の趣旨であります。
　何とぞ慎重に御審議の上、速やかに御可決くだ
さいますようお願いいたします。
○伊藤委員長　これにて趣旨の説明は終わりました。
　　　　─────────────
○伊藤委員長　これより両案の質疑に入ります。
　質疑の申し出がありますので、順次これを許します。星野行男君。
○星野委員　ただいま大臣からの提案理由の説明にもございましたように、現行借地法、借家法は、第一次世界大戦後の大正十年、民法の特別法として制定されたものでありますが、これは、当時極端に弱い立場にありました借地人、借家人を保護することにより国民生活の安定を図るという、社会政策的な目的で制定されたわけであり、昭和十六年にはさらに契約関係の解消に正当事由を要する旨の改正がなされ、時代の要請にこたえ、その目的を十分果たしてきたものであります。
　しかしながら、法制定後七十年、昭和十六年の改正からも五十年を経過いたしまして、我が国の社会経済情勢も大きく変わってまいりました。一つは、現下最大の政治課題であります土地政策上、土地の有効利用の促進と土地供給の拡大を図ることが不可欠でありますが、現行借地法、借家法がネックとなりまして、これがなかなか進まないという状況にあります。いま一つは、画一的な借地人・借家人保護の考え方だけでは、土地・建物利用の多様化という社会的ニーズに対応し切れなくなってきたことであります。
　このような社会的状況のもとで、借地法、借家法を見直して、土地・建物を貸しやすく借りやすくすることにより、いわば社会全体の資産ともいうべき土地・建物を、より多くの人が利用できるようにすることが今日における社会的な要請となってきたわけであります。
　本法案は、このような状況を踏まえまして、いわば社会的権利である借地権・借家権保護の基本的な精神を維持しながら、しかも現下の社会的要請にこたえるべく、慎重な検討を重ね、でき上がったものと理解をいたしております。
　法形式の上からは、現行借地法、借家法及び建物保護ニ関スル法律を借地借家法として一本にまとめ、法文形式も平仮名、口語文に改めてわかりやすくしたものであり、今回の法案提出に至るまでの法務省御当局並びに関係各位の御苦心と決断に敬意を表する次第であります。
　以下、順次御質問を申し上げます。
　まず、先ほど述べましたとおり、現行借地法、借家法は大正十年に制定されたものでありますが、その制定の時代的背景と経緯及びその趣旨につきまして、改めて御説明をお願いいたします。
○清水（湛）政府委員　お答え申し上げます。
　御指摘のように現行の借地・借家法は大正十年に制定されたわけでございますが、大正十年に先立つ期間は、ちょうど第一次世界大戦後のいわば住宅難の時代だったということが言えようかと思います。もっと先をただしますと、日清、日露の両戦役を通じまして、日本のいわば産業資本というものが非常に活発になりまして、人口が都市に集中するというような現象が明治の後期から大正にかけてずっと続いていたわけでございます。そういうものを背景といたしまして、非常に住宅難、宅地難であったということが言われているわけでございます。
　しかしながら、当時、そういう建物の所有を目的とする土地の利用というのは、民法の賃貸借の規定によってされるということになっておりました。民法の起草者といたしましては、いわゆる建物の所有を目的とする土地の利用権というのは地上権というようなことを考えていた節があるわけでございますけれども、現実にはすべて賃貸借という形で土地の利用がされておる。ところが民法の賃貸借の規定は、これは動産も土地も建物もいわば一緒くたにしたような形での賃貸借の規定でございまして、例えば契約の期間も二十年を超えてはならないというような規定になっておりましたために、圧倒的に多くの借地契約が非常に短期の賃貸借契約を結ぶというような形になっておりました。
　そういうようなことから、特に借地関係が非常に不安定になりまして、この関係についての争いが生じたというのが当時の状況でございます。また借家についても、解約の申し出からすぐに明け渡さなければならないというような状況があったわけでございます。
　こういうような背景のもとに、何とか借地人、借家人の権利をもう少し保護して安定的なものにする必要があるというようなことが指摘されまして、大正十年にようやく借地法が制定され、また同じく借家法も制定された、こういうことになるわけでございます。
　契約の当事者間の実質的な公平を確保する、あるいは具体的には、これは借地についてでございますけれども、長期の存続期間を認める、借家については解約期間を六カ月とするというようなことが新たに定められた、こういうことになっているわけでございます。
○星野委員　ありがとうございました。
　さてそこで、今回の法案提出に至るまで、臨時行政調査会あるいは臨時行政改革推進審議会及び土地政策審議会等で、しばしば借地法、借家法見直しの必要性が指摘されてきたところでありますが、その背景や借地方式による土地利用の現況等につきまして御説明をお願いいたします。
○清水（湛）政府委員　御指摘のように、昭和五十年代の後半から臨時行政改革推進審議会の答申等、各方面におきまして、広い意味での土地政策の一環として借地・借家法の見直しということが提言されてきたわけでございます。
　もとより借地・借家法というのは貸し主、借り主間の法律関係、つまり、いわば私人である貸し手、私人である借り手、その両者の関係の調整を目的とするものでございまして、これは土地の有効利用とか住宅の供給の促進を促すというような土地政策を直接の目的とするものではないわけでございます。しかしながら、このような提言をされるに至った背景には、御指摘のように、現行の借地・借家法の規制が画一的で現在の社会経済情勢に適合し切れないのではないか、そういうような認識があったというふうに私どもは考えているわけでございます。
　そういう認識に関する限り、私どもの認識とこれは一致するわけでございまして、今回の改正は、このような点を踏まえまして、定期借地権制度の創設を初めとして、借地・借家に対する多様化した需要にこたえようとするものであるということでございます。土地政策とかそういうものを直接の目的とするものではございませんけれども、こういうような制度を導入することによりまして良好な借地・借家の供給が促されまして、結果的に土地の有効利用とか住宅の供給促進につながっていく、そういう意味では広い意味におきまして土地政策の一環としての効果を持ち得る、こういうふうに考えているところでございます。
○鈴木説明員　借地方式による土地利用の現況についてお答えいたします。
　これまでの借地の動向について、一戸建て、長屋建ての持ち家で見ますと、昭和三十八年においては、持ち家総数約七百六十万戸のうち敷地が借地であるものは約二百二十一万戸であり、比率では約二九％でございました。しかしながら、その後持ち家総数が増加する一方、敷地が借地であるものは減少傾向にあり、昭和六十三年においては、持ち家総数約二千百十六万戸に対し、敷地が借地であるものは約二百一万戸と、比率で九・五％まで低下しております。
○星野委員　日米構造協議におきましても、最終報告で借地法、借家法の改正を行うことが示されておりますが、これはどのような経緯によるものでありましょうか。
○清水（湛）政府委員　日米構造問題協議におきまして、米側から、土地問題の一つとして借地・借家法の見直しを進める必要性についての問題提起がございました。これに対しまして日本側から、借地・借家法の見直し作業の状況について説明したところでございます。
　この借地・借家法の見直しというのは、これも先ほど申し上げましたように、土地問題には大きな問題がたくさんあるわけでございますけれども、その中の一つの問題として指摘されたわけでございまして、米側の認識といたしましては、日本における土地問題が日米の経済摩擦の一つの大きな原因となっておる、こういう認識があると私どもは理解しているところでございます。そういうこととの関連におきまして、借地・借家法の見直しが問題として取り上げられたわけでございます。
　これに対しまして私どもは、この日米構造協議が始まる前から、既に昭和六十年から、先ほどお答え申し上げましたような認識のもとに、現在の社会経済情勢というものを踏まえて借地・借家法の見直し作業を進めておりましたので、そのことについてアメリカ側に説明し、アメリカ側もそれを了承したということになっているわけでございます。具体的に借地・借家法の中身について、このようにせよとかあのようにせよという議論は一切なかったわけでございますけれども、要するに諸情勢の変化に対応して借地・借家法の見直しを行うということについて私どもがアメリカ側に説明をした、こういう経過になり、それが最終報告に盛られておる、こういうことになっておるわけでございます。
○星野委員　国土庁に確認をしておきたいと思いますが、先ほどのように借地方式による土地利用の現況が全体の利用の中で二九％から九・五％に割合が下がっている、こういうことでありますが、今回の借地借家法の制定によりまして、つまり借地・借家法の見直しによって、相当程度借地方式による土地利用の促進が図られる見通しがあるのかどうか、その点を確認したいと思います。
○鈴木説明員　お答えいたします。
　現在、改正内容に盛り込まれております定期借地権制度の創設につきましては、新規借地の供給拡大による土地の有効利用促進に資するものと考えております。
○星野委員　さて、このたび借地・借家法を廃止いたしまして新法を制定するわけでありますが、現行法の立法趣旨を変更することになるのかどうか。あわせて、新法を制定する形にしたわけでありますが、この点につきましてお尋ねをいたします。
○清水（湛）政府委員　まず最初の、現行法の立法の趣旨を変更することになるのかどうかという点でございますが、今回の借地借家法案というのは、借地・借家をめぐる社会経済情勢の変化に対応し得るようにという見地から、契約当事者間の実質的な公平を図りつつ所要の措置を講ずる、こういうことを目的とするものでございまして、基本的に借地権及び建物賃貸借の存続を保障する現在の借地・借家法の考え方、つまり借地権者なりあるいは建物賃借人の権利の安定化を図ることを目的とする点において、現行法と変わるものではございません。趣旨は全く同じでございます。内容的にも、借地権及び建物賃貸借についての存続期間、契約の更新等について民法の特別規定を定めるということにおいても変わりがないわけでございます。
　そこで、二番目の御質問である現行法の改正でなく新法制定とした理由でございますけれども、現在は借地法と借家法と建物保護ニ関スル法律という三つの法律になっているわけでございますが、借地法と借家法につきましては、その趣旨とか性格に共通する面が非常に多くて、一般にも借地・借家法と一括称されているというような実情がございます。そういうようなことに加えまして、この新法におきましては、借地及び借家の双方に関連をする規定を新たに置くということもございまして、これを単行法にするのが望ましいというふうに最終的に判断したわけでございます。
　また同時に、従来の漢字片仮名まじりの非常に難しい法文スタイルを改めまして、現代語文により表記いたしておるわけでございますが、これは国民に非常に密接な関係を有する法律でございますので、わかりやすくということはもう当然のことでございますけれども、現在の一般の法律スタイルから申しましても、現代語に改めて、できるだけわかりやすく一本の形にするのが望ましいというのがある意味においては当然の要請ではないか、こういうようなことから、実質的な内容において、旧法と申しますか、現行法と全く変わりがないものがたくさんございますけれども、これをまとめまして新しい法律にしたということになるわけでございます。
○星野委員　わかりました。
　さて、改正内容の概要についてでございますが、先ほど大臣から提案理由の御説明で大まかな御説明はちょうだいしたわけでありますけれども、もう少し詳しく改正内容を御説明願いたいと思います。
○清水（湛）政府委員　何と申しましても、現行法で認められている借地・借家関係のほかに新しい類型の借地・借家関係を認めたこと、これが一番大きな特色でございます。借地については、定期借地権という制度、これは三つの類型がございますけれども、三つの類型の定期借地権というものを新たに創設したということでございます。借家につきましては、確定期限つきの建物賃貸借の制度を新設した、これが大きな特色になろうかと思います。
　それから第二番目には、現行法で認めております普通借地権及び建物賃貸借につきまして、その権利義務関係の基本的な枠組みというものは維持しながら、存続期間、更新等について当事者間の調整をより公平かつ合理的なものとすることを図ったということでございます。
　具体的には、普通借地権の存続期間の適正化という見地から、現行法ですと建物の種類によりまして二十年あるいは三十年というのが基本的な存続期間になっているわけでございますけれども、これを一律三十年にしたということ、それから更新後の存続期間につきましては、現行法ですと二十年、三十年という基本的な期間に対応いたしましてやはり二十年、三十年ということになっているわけでございますけれども、当事者間の権利関係の調整をできるだけ事情の変更に応じて図るというような見地から、これを一律十年とするというようなこと、それから借地契約の存続期間中あるいは期間の更新後に建物が滅失した場合、これは取り壊しを含むわけでありますけれども、そういう場合における再築をめぐる法律関係について、従来非常に不安定な要素があったわけでございますけれども、これについてきちんとした手続を設けたということ、それから貸し主が更新を拒絶するための要件である正当事由をより明確にいたしたこと、ということが具体的には現行法の普通借地権等についての改正であるということが言えようかと思います。
　その他、借地権の対抗力の問題だとかあるいは自己借地権の創設だとか、あるいは民事調停法につきましては地代家賃の増減額請求について、これに限ってということでございますけれども調停前置の制度等を設けた、こういうことになるわけでございます。
○星野委員　現行借地法では、今御説明がありましたように、法定期間は堅固な建物は六十年、その他の建物は三十年、これを契約で三十年、二十年まで短縮することができる、こういうことになっているわけでありますが、改正法では、堅固な建物、その他の建物の区別を取り払いまして、一律原則三十年、こう定められることになっているわけであります。この堅固な建物、その他の建物の区別を取り払った理由について、もう少し詳しく御説明願います。
○清水（湛）政府委員　当初の存続期間を一律に三十年ということにいたしたわけでございますが、私ども、建築実務家等にいろいろな実情等のお話も伺ったわけでございますけれども、実際の建築実務上は、鉄筋コンクリートのビルでありましても、築後三十年ぐらいで普通の建物でございますと建てかえの検討がされるというようなこと、建物の経済的な耐用年数と申しますか、非常に大きなビルは別といたしまして、普通の小さなビルでございますと、三十年という期間が建物の所有を目的とする場合に適当な期間ではないかというようなこと、そういうようなことに加えまして、現行法における堅固の建物についての最短存続期間が三十年であるというようなこと、三十年ということになりますと借地権の一応の安定性が確保されたと評価される期間でもあるのではないか、こういうようなことから、当初の存続期間は三十年ということにしたわけでございます。
　木造建物については契約で二十年まで短縮することができるわけでございますけれども、これは、木造と堅固の建物をそれほど区別する社会的な実情というのはなくなっておるということで、一律に、現行法上堅固の建物について最低期間として認められる三十年という期間を採用した、こういうことになるわけでございます。
○星野委員　今お話がございましたように、木造の建物もかなり長期間もつわけでありますし、鉄筋の建物につきましても三十年、四十年たちますとかなり古ぼけてくるというようなことで、かねてから堅固な建物とその他の建物の区別が必ずしも妥当ではないのではないかという感じを私自身も持っておったわけでありますが、そういう点で、今回その区別を取り払って一律三十年、こういうことで、それ自体妥当なものである、私はそう考えております。
　問題は、借地契約を更新する場合、更新後の期間が十年ということで、この点についてはやはり不安要素が残ることでもあろうかと思います。今ほど御説明もありましたけれども、更新後の期間を十年としたことについて、もう少し詳しく御説明を願えませんか。
○清水（湛）政府委員　お尋ねのように、基本的な存続期間については三十年というふうに一律にいたしたわけでございます。そういう意味では、現行法の木造建物の所有を目的とする借地権につきましては、契約で二十年というふうになっているのが普通ほとんどでございますけれども、これが一律三十年になるという意味におきましては、期間が長くなった、こういうことになるわけでございます。
　しかるに一方では、更新後の期間につきましては十年というふうに区切ったわけでございます。これは現行法ですと、まさに御指摘のように木造建物については二十年、堅固建物については三十年ということになるわけでございますが、これが十年というような期間に短縮されたというふうになるわけでございまして、この点についてこれまでと大幅に変わるのではないかというような御疑問が出てこようかと思うわけでございます。
　私どもは、このように更新後の存続期間というものを十年としたのは、基本的な存続期間を三十年とすることとした上で、それが経過した後における更新につきましては、貸し主、借り主の間に生じたいろいろな変化というものをできるだけ多くの機会にこの借地関係に反映させると申しますか、そういうことができるようにするのがお互いに公平であろうということを考慮したわけでございます。社会経済情勢の変化というのは非常に激しいわけでございまして、当事者の家族構成とか資産などから見ましたライフサイクルというようなものも、十年経過しますと非常に変わってくる。当初は正当事由が貸し主側にはなかったけれども、十年くらいのサイクルで見ますと正当事由が生ずるというようなこともある。これが現行法ですと、正当事由というものが生じても、例えば堅固の建物の場合ですと場合によっては三十年待たなければならない、その間非常に苦しい状況に置かれるというようなこともあるわけでございます。そういうような社会経済情勢の変化というものに対応してできるだけ当事者間の利害を公平に調整する機会というものを設けるという趣旨で、十年という期間にしたわけでございます。
　この十年という期間にはいたしましたけれども、しかし正当事由がないとまた十年延びてしまうわけでございまして、結局、正当事由がない限りいつまでも借り主としてはそこに借りておられるということになるわけでございます。そういう意味で、権利の保護が現行法に比べて薄くなったというふうに私どもは考えてない、現行法どおり基本的な保護は与えられておるというふうに考えているところでございます。
○星野委員　御説明は理解できるわけでありますが、ただ、十年ごとに更新ということになりますと、今、特に大都市圏におきましては、更新ごとにいわゆる更新料を授受するということが一般的な慣行になっているようであります。そうすると、借地人の立場からすると更新料を払う回数が多くなる、仮に正当事由があるとした場合にですね。そんなことにもなろうかと思いますが、このあたりはどう考えておられますか。
○清水（湛）政府委員　契約の更新に際しまして更新料を支払うというようなことが、慣行として一部の地域にあるというようなことを私ども承知しているわけでございます。果たして全国的な現象であるかどうか、これは必ずしもはっきりいたしませんが、大都市及びその周辺部においてはそのようなことが行われておる、また、更新料の額につきましても地域によってさまざまであるというようなことも、実は承知しているわけでございます。
　仮にそういうように更新の機会に更新料を支払うというようなことがされておりますと、この更新の機会がこれだけ多くなりますと更新料もたくさん取られるのではないかというような御心配があるいは出てくるのかもしれない、というふうに私どもも考えないわけではございません。
　ただ、この点について一つ申し上げたいことは、仮にその更新料を取るという慣行が適正妥当なものであって容認し得るものだというふうに考えるにいたしましても、現在の借地人、借家人の方には、これは後からもお話があろうかと思いますけれども、現行法どおりの更新の規定が働きますので、現在の借地人、借家人の方がこれから十年ごとに更新料を取られるということにはならない。これは従来どおり、もし更新料を払うというのが正しい慣行であるとするならば、二十年ごとあるいは三十年ごとにそれが問題になるということでございまして、それは現行と全く変わらない。その点でもし御不安があるということであれば、その不安は本当に理由のない不安であるということで解消していただきたい、というふうに私ども思います。
　それから、この新しい借地借家法が成立しました場合には、今度は、新しく今後締結された借地契約では更新は十年ということになりまして、もし十年ごとに更新料を払うべき事情が生ずるということになりますと、あるいはそういうことが十年ごとに行われることになるわけでございます。その場合には、当然に更新後の期間は十年であるということを前提としたいろいろな判断がされるわけでございまして、新しい借地契約を締結する場合において、あるいはそれに基づく新しい更新をする場合において、当然にそのことは合理的に判断される、借地人が地主側の不当な要求に屈するようなこと、これはないように当然できるということが考えられるわけでございまして、その点、十分に理解を賜りたいというふうに私ども考えておるところでございます。
○星野委員　次に、借地契約更新拒絶の正当事由でありますが、一応御説明をちょうだいしたわけでありますけれども、現行法とどう変わったのか変わらないのか、その具体的な内容と各要素の比重について、もう少し詳しく御説明をいただきたいと思います。
○清水（湛）政府委員　正当事由は、現行法では、土地所有者がみずから土地の使用を必要とする場合その他正当の事由がある場合というふうに規定されているわけでございます。非常に簡明といえば簡明でございまして、正当の事由というのは一体具体的にどういうことを中身として判断するのか、ということが従来から問題になっていたわけでございます。
　具体的にこれが問題になるのは裁判の場でございますので、これまでの裁判実務におきましては、いろいろな基準を具体的な事案に応じていわば判断基準として定めていたということが言えようかと思います。今回のこの正当事由というのは、このようにこれまでの裁判実務におきまして掲げられていた、正当事由を判断するに当たって考慮すべき事情というものをいわば法律の明文の規定に掲げたということでございまして、実質的には、これまでの裁判実務で示されている正当事由の判断基準と異なるところではないというふうに私ども考えているわけでございます。
　では、その正当事由の中でいろいろな事情を掲げておるけれども、それにそれぞれの力点の置き方の違いがあるのかというお尋ねであろうかと思います。
　この第六条に正当事由の規定があるわけでございますが、まず第一に当事者の使用の必要性を主たる判断要素とする、これを最も重要な判断要素といたしているわけでございます。これは、現在の裁判実務におきましても、当事者双方が土地や建物の使用を必要とする事情が主として考慮されている、その他の事情は副次的な要素として扱われているというふうに解されておることから、このような規定ぶりにしたわけでございます。
　当事者の使用の必要性がその他の要素より重い位置づけをされているわけでございますが、その他の要素といたしましては、借地に関する従前の経過とかあるいは土地の利用状況、財産上の給付をする旨の申し出がある場合にはその申し出なんかも考慮するということでございまして、基本的にはやはり当事者が土地の使用を必要とする、その必要性をめぐって判断がされるというふうに考えておるところでございます。
○星野委員　この正当事由につきましては今までの判例の集積をこの改正法で明文化したものである、こういうふうな趣旨と受け取らせていただいたわけでありますが、そうすると、更新拒絶の要件の中の主たる内容は、借地権設定者及び借地権者双方が土地使用を必要とする事情、これが主たる内容で、以下のものは副次的な要素である、こういうことでございましょうか。
○清水（湛）政府委員　御指摘のとおりだと考えております。
○星野委員　そこでまた疑問になりますのが、正当事由について、現行法並びに現在までの判例による積み重ねとこの改正内容が基本的に変更がないということでありますれば、特段これを改正する必要、法文で規定する必要もないのではないか、こういう考え方もあろうかと思いますが、この点はいかがでありますか。
○清水（湛）政府委員　御指摘のような考え方も十分あり得るところだとは私ども考えております。ただしかし、現行法でも、私も先ほど申しましたように、土地所有者、これは借地権設定者というふうに読みかえてもいいわけでございますけれども、借地権設定者がみずから土地の使用を必要とするということになっておりまして、土地所有者側で自己使用の必要性があればほかの要素はなくてもすぐ返してもらえるんだ、こういうふうに読もうと思えば読めないわけではないわけでございます。そういうことではないということで、土地使用をする必要性というものについては、借地権者の側の必要性、それから土地所有者側の必要性、そういうものを総合勘案して考えなさいというふうに判例、裁判実務ではなっているわけでございます。
　そういうようなことから、この際そういった裁判で示されているような基準というようなものを明確にして、そしてそれに沿って具体的な事件について妥当な判断をするというふうにした方がベターではないか、こういうふうに考えたわけでございます。つまり、正当事由の内容を明確にしてより実情に即した判断をすることができるようにするという趣旨でされたものでございます。
　先ほど申し上げましたとおり、別にその内容が同じなら現行法どおりの表現にしたらいいじゃないかというのも、それは一つのお考えかもしれませんけれども、せっかく新しいわかりやすい法律をつくろうという趣旨で始めた作業でございますので、正当事由の中身についてもできるだけ詳しく書こうということでこのような案になっているわけでございます。
○星野委員　わかりました。
　わかりましたが、ただ一点、この法文には「借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、」いうところの立ち退き料、これをここに書き込んであるわけでございます。立ち退き料を払うことがいいことか悪いことかの判断は別にいたしまして、現在立ち退き料による正当事由の補完の慣行がない地域も全国の中にはあるのだろうと思いますが、こういうふうに明確に挿入することは、そういう立ち退き料の慣行のない地域にまで立ち退き料支払いを広げることになりはしないか、こういうことを心配いたしますが、この点はいかがでございますか。
○清水（湛）政府委員　この法案におきましては、立ち退き料の提供に触れた規定があるわけでございます。借地権の存続期間の満了に当たりまして借地関係を終了させるのがいいかどうかということを判断する場合に、当事者間の利害の調整をすることが相当であるというようなことが考えられる、そういうような際に、立ち退き料の提供というようなものがあればこれも一つの判断要素として考慮してよろしいという趣旨でこの規定を置いたわけでございまして、常に立ち退き料が提供されることが望ましいというわけではございませんし、また、まさに御指摘のように借地慣行あるいは借家慣行につきましては、先ほどもちょっと更新料の話で触れましたけれども、大都市あるいはその周辺地域、地方というものによっていろいろな慣行がある、それは、それぞれの地域における借地の供給状況あるいは借地に対する需要状況等々いろいろな要素が絡み合って、その地域にそういったいろいろな慣行が合理的に許容し得る範囲内で生じているということだろうと思うわけでございます。ですから、裁判所がそういう具体的な事件について御判断をする場合には、やはりその地域における借地慣行とか借家慣行というものは十分考慮の上、立ち退き料についても判断をされると私どもは考えているわけでございます。
　立ち退き料の提供ということが慣行にない地域について、法文にこのような制度が出たから当然に立ち退き料の提供がないと正当事由の補完がされないということには決してならないと私どもは考えております。
○星野委員　次に、契約更新後における建物が滅失した場合の再築についてでございます。現行借地法では第七条で「借地権ノ消滅前建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権ハ建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年間存続ス」、こう規定してあるわけでございますが、改正法によりますと、建物が滅失した場合において、土地所有者の承諾なく借地権者が建物を再築したときは土地所有者は契約関係を解消することができる云々ということで、非訟事件手続による再築の道が開かれることになっているわけでございます。このあたりが大分違ってくるような気がいたしますけれども、少し詳しく御説明をお願いいたします。
○清水（湛）政府委員　借地契約の存続期間中あるいは更新後に建物が滅失した場合の法律関係について、やや詳しい規定を置いております。基本的にはそんなに変わっていないわけでございますけれども、形の上ではかなり変わっているような印象を与える部分ではないかというふうに私ども考えております。
　現行法ですと、御指摘のように、建物が滅失した場合には借地人は建物を建てるのは勝手でございまして、自由に建てられます。しかし、地主の方で異議を申しますと、その借地権の存続期間は本来の存続期間の満了によって終了する、こういうことになっております。異議を述べないと、そこから改めて二十年ないし三十年の存続期間が始まる、こういうことになっておるわけでございます。ところが、現実には地主の方で異議を述べたか述べなかったか、あるいは述べるチャンスがあったのかなかったのかというようなことで、一体滅失後再築した建物の存続期間というのはいつまで続くのだということが、その後になって非常に争いの対象になることがしばしばあるわけでございます。
　そこで、そういう紛争をあらかじめ回避するという意味で、まず建物が滅失した場合に、建物を建てかえるという場合にはきちんと地主の承諾をもらいなさい、地主の承諾を得た上で建物を建てかえなさいということにする、承諾がなかったら、現行法と同じようにまず基本的には本来の存続期間満了時に存続期間は満了して、そこでまた正当事由があるかどうかを判断していただくことにしようということにしたわけでございます。そしてさらに、今度は借地契約の更新後の建物の減失につきましても、これは現行法と若干違ってくる点でございますけれども、やはり地主の承諾が要る。ただこの場合には、地主の承諾がないまま無断で建物を再築してしまいますと、地主の方にいわば借地契約の解約権が生ずる、解約されてしまう、こういうことになるわけでございます。
　そうしますと、これは借地人の方としては非常に不利になるのではないかという疑問が出てまいりますけれども、そこはそうではなくて、借地人の方では、もし地主が承諾してくれなければ、理由もなしに承諾しないということになりました場合には、裁判所にその地主の承諾にかわる許可の裁判の申し立てをいたしまして、裁判所に許可をしてもらうということで、やはり正当な理由がある場合には引き続き建物の再築をすることができる、こういうことにいたしたわけでございます。
　要するに、異議があったかなかったか、あるいは異議を申し述べる機会が与えられたか与えられなかったかということによる非常にあいまいな状態を、本来の存続期間内における建物の滅失、それから契約更新後における建物の減失、その若干の扱いの違いはございますけれども、基本的には承諾を中心にいたしまして以後の法律関係を明確にするということでこの法律関係を整備いたしておる、こういう内容になっているわけでございます。
○星野委員　契約更新後の建物滅失の際の再築、そのあたりが不安といえば不安ということでありますが、いずれにしても貸し主、借り主の話し合いによってやる、話がつかない場合には裁判所に判断を求める、そういうことになるのだろうと思いますけれども、御説明としては理解をいたします。
　それから、定期借地権は新法の目玉的なものであると思いますが、その創設の趣旨及び概要について御説明をお願いいたします。
○清水（湛）政府委員　現行法でございますと、借地権の存続期間が満了しても貸し主の側に正当事由がないと契約の更新を拒絶することができないというのは、既に御承知のとおりでございます。そのために土地の所有者といたしましては、土地を一たん貸しますとそれを返してもらうことが事実上できないということになりまして、結局、土地を貸す際には貸し主としては高額の権利金をどうしても取りたい。しかしながら、土地を借りる方から見ますと、高額の権利金は払えないということにもなってくるわけでございます。こういうようなことのために、結局土地は貸しにくく、また逆に言うと借りにくくなる、こういうような状況が出ておるという指摘があるわけでございます。
　いろいろな経済情勢、社会情勢の変化ということから、他人の土地を借りていろいろなことをしたいという人の中には、更新がなくてもよいから、一定の期間だけでよいから安い資金で土地を利用したい、こういうようなことも多々ある、そういう需要もかなり出ておるということでございまして、現実に、これは紳士協定かもしれませんけれども、更新しないという約定で土地を借りて、権利金も安くという、そういうようなことが行われておることも指摘されておるわけでございます。
　そこで、この法律案では、そういったような状況を踏まえまして、じゃどういう程度の定期借地権というものを認めたらよろしいかということがいろいろ議論されたわけでございますが、これがみだりに乱用されるということになってはまたかえって大きな問題でございますので、一定の要件を定めまして、いわば長期の定期借地権、それから短期の事業用の定期借地権、それから建物の買い取り特約つきの定期借地権、というような三つの借地権の類型を認めることといたした、こういうことになるわけでございます。
○星野委員　定期借地権の設定についてでございますが、どのような契約方式をとることになるのでありましょうか、御説明をお願いいたします。
○清水（湛）政府委員　定期借地権につきましては、まず第一のタイプである存続期間を五十年以上とする定期の借地権、これは用途は別に事業用でも住宅用でも構わないわけでございますけれども、存続期間が五十年以上というのが要件になっております。そういう契約につきましては、これは書面でやっていただくということが一つの要件になっております。この書面につきましても、とにかく五十年という期間があるわけでございますから、その間関係者が死亡するとかあるいは契約証書が紛失するというようなことも十分に考えられますので、この法律案では「公正証書による等」ということで、できるだけ公正証書なんかによってやれば、公正証書は公証役場に保存されますので、後日の紛争も少なくなるというような意味で、公正証書によることが望ましいという趣旨でそういうような表現になっておりますけれども、基本的には書面で明確な契約をしていただく必要がある、こういうことになっております。
　それから、存続期間を十年以上二十年以内の期間とするいわゆる事業用借地権につきましては、これは事業用という目的による制限がございます。この事業用借地権につきましては、事業用ではないのに事業用と称してこの契約がされるというようなことになりますと、また乱用の問題が生じてまいりますので、この借地権につきましては、その設定は「公正証書によってしなければならない。」ということで、この公正証書の中に、どういう事業用のものであるかというようなことは明確に書いていただくということになろうかと思います。
　それから三番目の建物譲渡特約付借地権、これは三十年たったら建物を地主の方に譲渡するという特約をつけた借地権でございますけれども、これにつきましては、条文上は何も契約設定の方式について要件を定めてはおりません。これはなぜかと申しますと、このような定期借地権の場合には、建物譲渡特約があるわけでございますから、いずれその建物の方に譲渡特約に係る仮登記というものはしておきませんと、特約による権利を保全することができないということになりますので、通常の場合は譲渡特約に係る仮登記をするということが予定されよう。仮登記がされるということになりますと、登記簿はいわば最大の公正証書でございますので、これによって権利の存在は明確になるということになるわけでございます。
　いずれにいたしましても、定期借地権については、書面とか場合によっては公正証書というような形で、きちっとした形で契約をしていただく必要があるということをこの法律では規定しておるわけでございます。
○星野委員　この定期借地権でありますが、今の御説明によりますと、五十年以上のいわゆる長期型、これについては公正証書等の書面によってしなければならない、法文にもそう記載してあるわけでありますが、公正証書等の書面というのは、大体公正証書以外のどういうものを想定しておられるのでありますか。
○清水（湛）政府委員　私先ほど申し上げましたように、五十年後に問題になるわけでございますから、確実な正確な文書が望ましい。そういう意味では、公正証書が一番いいのではないかというふうに考えるわけでございます。しかしながら、まだ我が国におきましては、一般的にこの種の契約を常に公正証書でつくるというようなことまでには一般の国民の意識水準がなっていないというようなことも考えまして、公正証書に限定するということについてはやや問題があるというふうに実は考えたわけでございます。
　できるだけ正確な文書という意味で申しますと、それは例えば弁護士さんが関与した契約書なんというのは正確な文書というふうに言えようかと思います。いろいろな文書が考えられると思いますけれども、立会人とか関係者が証人として立ち会うというような形での、厳格なきちっとした文書、そういう長期の保存に耐え得るような文書が望ましいというふうに考えておるわけでございまして、ただ法律形式上はそういうものでなくてはならないというようなことにはなっていないということになるわけでございます。
○星野委員　時間の関係で余り詳しくは伺えませんが、そうすると、この「公正証書による等書面によってしなければならない。」公正証書以外の書面というのは、例えば弁護士が立会人になって作成する借地契約書、そういうものが典型的なものとして考えられるわけでありますか。それが一点。
　もう一つは、定期借地権が登記される場合でありますが、普通の借地権との区別をどのように考えておられますか。
○清水（湛）政府委員　公正証書以外では、弁護士による作成文書などは本当に最適なものであるというふうに私どもは考えております。
　それから、定期借地権が登記されるというようなことになりました場合には、これは普通の借地権についても地主の方が登記に応ずれば登記をすることができるわけでございますが、不動産登記法の改正によりまして、定期借地権であるか普通の借地権であるかということは、登記簿上明確にするということにいたしております。定期借地権につきましては更新がないという大変重要な事実がございますので、そういうことを公示するように、所要の手当てを、この附則の第十五条でございますけれども、いたしておるところでございます。
○星野委員　わかりました。
　次に、定期借地権が消滅した場合、いわゆる上物、借地上の建物はどうなるのでございましょうか。
○清水（湛）政府委員　長期の一般的な定期借地権、これは第二十二条でございますが、また事業用の借地権、これは第二十四条でございますけれども、法文の中に、その場合には原則として建物の買い取りを請求する権利がないということを明らかにいたしております。普通の借地権でございますと、期間が満了して、貸し主の方に更新拒絶の正当事由があるというような場合には、借り主の方から貸し主に対しまして、建物を買い取ってくれという買い取り請求権があるわけでございますが、定期借地権についてはこのような請求権を認めておりません。建物は取り壊して更地で借地権設定者に土地を返還するということになるわけでございます。当事者間で建物の処分について別段の合意をするということは妨げられませんけれども、原則的な形はそのようになっているわけでございます。
　それから、建物譲渡特約付借地権においては、これは建物は譲渡するということになっておりますので、当然に借地権設定者に建物は移る、こういうことになろうかと思います。
○星野委員　そうすると、定期借地権が消滅して建物を取り壊す、そういう場合のその借地上の建物の賃借人の立場はどうなるのでございましょうか。
○清水（湛）政府委員　定期借地権に基づいて借地権者が建物を建て、それをさらに第三者に貸しているという場合が考えられるわけでございますが、この場合、一体その建物の住人がどうなるのかというお尋ねでございます。
　このうち、まず先ほどちょっと申し上げました第二十三条の建物譲渡特約付借地権の場合には、建物の所有権が借地権設定者の方に移りますので、建物貸借人の位置というものもそのまま引き継がれるということに当然のことながらなります。これは、たとえその賃借人が建物引き渡しを受けた時期より前に借地権設定者の建物譲渡に関する仮登記があるといたしましても、これは明文の規定がございまして、第二十三条第二項でございますが、貸借人と借地権設定者との間に期間の定めのない建物の賃貸借がされたとみなされることになっております。従来どおり貸借人はその建物の使用を続けることができます。
　第二十二条の一般定期借地権、つまり五十年以上の期間を定めた定期借地権、それから第二十四条の事業用借地権の場合には、借地権が消滅すると建物の貸借人もその土地から立ち退かなければならないということになります。ただしかし、その借地権が消滅するということを知らなくて、急に借地権が定期借地権だからもう消滅した、だから建物、借家人も出ていってくださいと言われても、これは非常に困るわけでございます。そういうようなことから、建物の貸借人が定期借地権の終期をその一年前までに知らなかった場合には、裁判所に一年の範囲内で土地の明け渡しにつき期限の猶予を求めることができる。急に言われたという場合には、そこから一年は建物の借家人は住んでおられるように、裁判所に期限の猶予を求めることができる、こういう形での手当てをいたしておるところでございます。
○星野委員　次に、期限付借家制度についてでありますが、この賃貸人不在期間における期限付借家制度創設の趣旨について御説明を願います。
○清水（湛）政府委員　これは、転勤等の事情によりまして建物所有者が一定期間その建物に住むことができないという場合に、普通でしたらその期間だけ建物を貸したい、建物をあけておきますと建物の維持の面でもいろいろ問題がございますので、転勤の間だけは貸したいというふうに普通考えるのが人情でございますけれども、現行法のもとでは、貸し主はそういうことで貸しましても期間が満了した際に正当事由がないと契約の更新を拒絶することができないということになっておりますので、転勤から帰ってきたときに必ず建物を返してもらえるという保証がない、こういうことになるわけでございます。
　そこで、このような場合に建物所有者は建物を貸すことをためらって、結局空き家のままにするか、あるいはだれかにただで使わせる、賃貸借という形をとらないというようなことになってくるということがあると言われているわけでございます。こういうような建物につきましては割合いい住宅もあるというようなことでございまして、借りる方から見ますと一定の間だけでもいいから貸してもらいたい、正当事由なんか私は主張しない、一定期間が来たら必ず出ますというような方も現実にはいるということなんでありますけれども、しかしいざということになりますとなかなかその点がはっきりしないというようなこともあって、トラブルのもとになるというようなことが指摘されているわけでございます。
　そこでこの法律案では、この法律の規定に定めるような事情が明らかに認められるという場合には確定期限の建物賃貸借というものを認めようということでこのような制度を導入した、これは持ち家を持っている勤労者の方々からかなり強い要望があった改正事項でございます。
○星野委員　今回の新法は既存の借地権あるいは借家権には適用しない、こういうことを明確に記載してあるわけでありますが、そのことについてその理由と、それからその新法を既存の契約関係には遡及適用しないんだということを、御説明をはっきりとお願いをいたしたいと思います。
○清水（湛）政府委員　この法律案におきましては、既存の借地・借家関係に対しましては新法の更新に関する規定は一切適用しないで従前の例による、つまり現在の借地・借家法の規定によって規律されるということを明らかにいたしているわけでございます。この新しい借地借家法をつくりまして、これを既存の借地・借家関係にどういうふうな形で適用するかということにつきましては、この法案が最終的に決まるまでの間、各方面に大変いろいろな議論がございました。従来の借地・借家法の改正につきましては既存のものについても適用するというような例が多かったわけでございますが、しかしこの点については既存のものには適用すべきではないというような意見も多々あったわけでございます。
　一つには、やはり借地関係あるいは借家関係というのは人間が生活する最も基本的な基盤でございますので、こういう基盤を規律する法律が改められるということになりますと、それによって自分たちの今までの法律関係というものが影響を受けるのではないかというようなことについて非常に不安を持たれる。それが生活の基本にかかわる問題でございますだけに、そういうような不安が出てくるということになりますと、これは単なる不安である、法律的にはちっとも心配がないというようなことを申し上げましても、それはやはり不安は不安として残るということは否定しがたいということが言えようかと思います。
　そういうような観点から、法制審議会におきましても、新しいこの法律の規定は既存の借地・借家関係には適用しないのが望ましい、仮に適用するにいたしましても、例えば更新に関する規定は改正法施行後二回目以降の更新から適用するというようなことで対処すべきだというようなことでございました。ただしかし、正当事由につきましては、これは現在の判例実務をそのまま法文化したものであるから、正当事由条項については既存の借地・借家関係にも適用すべきだという答申をされたわけでございます。
　しかし、私ども関係方面といろいろ議論を重ねるうち、更新に関する規定はもとよりのこと、正当事由に関する規定につきましてもやはり不安を持たれる方がおる、しかもその不安というのは先ほど申しましたように生活の基本、基盤にかかわる事柄であるから軽視することはできないというような議論がございまして、最終的には既存の借地・借家関係には正当事由条項を含めまして一切適用しない、更新あるいは更新後の存続期間、正当事由、すべてこれは従来の法律の規定によって規律されるということを明らかにいたしまして、無用な不安というものを除くということにいたしたわけでございます。
　そういうことで最終的にはこの法律案ができ上がっておる、この点、既存の借地・借家関係の方々にはくれぐれもよく理解を賜りたいというふうに考えておるところでございます。
○星野委員　ありがとうございました。終わります。
○伊藤委員長　御苦労さまでした。
　小澤克介君。
○小澤（克）委員　最初に大臣にお尋ねいたしますが、今回借地・借家法の改正案が政府提案として提案されたわけでございますが、今なぜこの借地・借家法を改正しなければならないのか。とりわけ先ほどの提案理由説明の中で、現行法は社会経済情勢の大きな変化、特に土地・建物の利用に対する需要の多様化に対応し切れていない状況になっており、これに対応するために一定の手当てが必要である、こうなっているわけでございますが、もう少し具体的に、今なぜ改正しなければならないのか、その理由あるいは動機について明確にしていただきたいと思います。
○左藤国務大臣　借地法それから借家法ともに、昭和十六年以来基本的な改正がないままに半世紀が過ぎたわけでございまして、この間、今お話がありましたように社会経済情勢というのは大変に著しい変化をしておる、そして現行法の仕組みではとても対応できない、こういうようなことを我々も考えるわけでございます。特に、現行法が借地・借家の関係の存続を画一的に規定しておるという点につきましては、借地・借家に対する需要というものが非常に多様化してきた時代に対応できない、土地建物を貸そうとする者にとっても借りようとする者にとっても、それが一つの障害になっている、このように考えるわけであります。
　今回の改正は、こうした社会経済情勢の変化に対応できるようにということで、定期借地権、期限つきの借家の制度といった更新のない新しい類型の借地・借家関係を創設しようとか、いろいろそうした意味での借地・借家関係の改善を図ることを目的といたしております。
　今回のこの借地・借家法の見直しによりまして、良好な借地・借家の供給が促されまして、国民生活の基盤整備に寄与するものと、そういうことを我々は期待いたしまして、こうした改正法案の御審議をお願いをしておるところでございます。