Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○坂元委員　続いてなんですけれども、これも先ほどから指摘されておりましたが、やはり古いマンション、耐震性不足の老朽化したマンションは、高齢者や低所得者の方が住んでいるケースが多いということが推測されますし、実際私も、いろいろなところを伺っても、そうだというふうに感じます。
　ケースとして、やはり、マンションの敷地売却によって得られる分配金では再建されるマンションの取得が難しいという場合も想定されるわけでありますが、このような居住者に対してはどのような配慮がなされるのか、もう一度確認をさせてください。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　一般的な居住安定のための取り組みは、先ほど御説明をさせていただいたとおりでございます。
　その上で、例えば、高齢の方で、手持ちの資金がどうしてもない、収入も年金だけだというような方については、お貸しするしかないわけでございますが、お貸しするにしても一般の融資の活用はなかなか困難だということで、これは住宅金融支援機構において、いわゆるリバースモーゲージ型の融資制度を用意してございます。基本的には、担保物件は当該取得されるマンションになるのですが、月々の支払いは金利のみという形で、月々の負担を非常に低くした形の制度を用意しているところでございます。
　それから、借家人の方、それから持ち家の方も、中には借金をいろいろ抱えておられて、分配金を得ても手持ち資金が全くないというような方も生ずることになると思います。
　これらの方については、代替住居のあっせん等で、できるだけ、まずは買い受け人に努力していただくというのが基本でございますけれども、公共賃貸住宅の活用でありますとか、それから、保証人が得られないという場合には家賃債務保証制度の用意もいたしておりますし、それでも足りない、どうしても困るという場合には、地域において設立されています居住支援協議会、こういうところで、官民挙げて、どうしたらこういう方々を支援できるかということを協議して対応していただく、こんなような枠組みも用意しておりますので、こういう重層的な取り組みをしっかり漏れなく活用してまいりたいというふうに思っております。
○坂元委員　ありがとうございました。
　先ほどからの議論にもありますとおり、ごね得は私も許されないとは思うんですけれども、ごねているわけではなくて、実際にいろいろな問題があって、なかなか新しい住居を見つけるのが難しいんだという方々に対しては、最大限の配慮がなされるような、重層的な対応をお願いしたいというふうに思います。
　続いて、借地借家の場合についての事例をお伺いしたいというふうに思います。
　当然、マンションの中には、借地の上に建てられている場合もあります。こうした借地上のマンションについては、本改正案により設けられるマンション敷地売却制度をどのような形で適用されるのか、確認をさせてください。お願いします。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　マンション敷地売却制度は、耐震性不足のマンションとその敷地を売却するということでございますが、本法案のマンション敷地売却の定義において、マンションの敷地利用権、これは所有権と借地権ということになりますが、この利用権が借地権であるときも、マンションとその借地権を売却することができるというふうに規定をしているところでございます。
　したがいまして、借地の上に建てられているマンションについても、マンション敷地売却制度が適用され、その敷地の借地権を売却することによって売却が進むということなんですが、一点、留意事項がございまして、借地権も、物権として登記できる地上権と一般の賃借権の場合がございます。一般の賃借権の場合には、通常の賃借権の売買の際と同様に、所有者の同意というのが必要になってまいります、地上権である場合には必要ございません、こういうことでございます。
○坂元委員　承知いたしました。ありがとうございます。
　続いての質問ですが、借家人に対してこの制度はどのように適用されるのかという質問です。
　もうちょっと詳しく言いますと、敷地売却決議は、借家契約の更新のストップや解約の理由として認められるのか、法的にも認められるのかということと、認められるとすれば、権利をストップされてしまうわけですから、借家人の権利はどのような形で保護をするのかということ。
　もう一歩進んで、これは補償金という形で手当てをするしかないのかなというふうに思うわけでありますが、補償金が支払われる場合は、その算定根拠となる基準はどういった形になるのか、御答弁をお願いいたします。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　まず、本法案の敷地売却制度では、買い受け計画や分配金取得計画において、行政が一定の関与をいたしますけれども、最終的に権利の消滅期日というのを迎えることになってございます。この期日をもって、借家契約期間中であっても、借家権は消滅をするということでございます。借家権のストップがされるということでございます。
　代替措置でございますが、これも先ほども御答弁したかと思いますけれども、まず、耐震性不足のものに限ったという前提の上で、補償金については、公共用地補償基準に準じて客観的に算定をするということでございます。それから、加えて、買い受け人であるディベロッパーに、借家人の要請に応じた代替建物の提供、あっせんについて、しっかりと骨を折っていただく、こういうことが代替措置でございます。
　御指摘のように、ポイントはこの補償基準でございまして、誰もが納得するような基準にできるだけしていかなきゃいけないというふうに思います。法令では書き切れませんので、これも私どもの方でしっかり、判断基準となるようなガイドラインをつくりまして、現場が混乱することがないように努めてまいりたいと思います。
○坂元委員　そうですね。もちろんこれは法令では書き切れませんので、ガイドラインの中でしっかりと、客観的に公正な、誰が見てもわかりやすい形でつくっていただければというふうにお願いをいたします。
　続いての質問でありますが、区分所有者、借家人への対応について、これも法令で書き切れない部分だというふうに考えておりますが、伺いたいと思います。
　今回のマンション敷地売却制度を利用して建てかえ等を進める場合、区分所有者や借家人が、具体的に計画の説明を求めたり対応を相談できる窓口的なものが必ず必要になってくるかと思います。計画であったり、どういった形で自分の新しい住居が決まっていくのか、もしくは、同じ敷地に建てかえるマンションにどういった形で入居していくのかといった部分も、細やかな対応が必要かというふうに思います。
　これは、買い受け人、ディベロッパーに相談窓口を設置する義務は課される形になるのでしょうか。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　買い受け人は、これも先ほどお答えしたかと思いますけれども、個々の区分所有者ないし借家人の状況をしっかり把握する、これは義務でございます。
　窓口というのが、物理的な窓口なのか、担当者というようなことなのか、これはそれぞれのディベロッパーの体制等々で異なってくると思いますけれども、きっちり相談に応じて、きめ細かに対応して、困るというようなことに対して、いろいろ注文がついても、それもしっかり受けとめていくということは、事業を進める上での基本だと思います。これは従来の建てかえ事業でも同様でございまして、同じようなことがなされているというふうに思います。
　今度の制度は新しい制度でございますので、ガイドラインというものでしっかりやり方は示してまいりたいと思います。
○坂元委員　今御答弁があったとおり、やはり、現実に運用していくときに、義務として課すわけではないけれども、間違いなく必要になってくる部分だというふうに思いますので、そこは、これまでの事例も含めながら、ガイドラインの中にしっかり盛り込んでいただきたいというふうにお願いをいたします。
　続いて、これも先ほどから議論になっている部分でもありますけれども、今回、五分の四以上の賛成多数でマンション敷地売却決議は成立をするわけでありますが、その残りの方々、つまり、少数の反対者の方々への対応はどうなるのかという点であります。
　この点、反対者への対応をどうしていくのかという点についてお伺いをさせていただくと同時に、反対者の方が、時価による売り渡し請求に応じず、居座った場合、つまり、先ほど御答弁があった、権利消滅期日を超えて残られた場合、居座った場合というのはどういうふうに対応していくのかという点について、御答弁をお願いいたします。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　従来の建てかえ制度と同じく、マンション敷地売却決議に反対された方について、賛成に転じませんかということを期間をもってお尋ねする機会、これは法定で設けなきゃいけないことになっていますが、それでも反対を続けられるという場合についての問いだと思います。
　こういう方につきましては、時価によって区分所有権を強制的に売り渡していただくという、売り渡し請求権というものを付与しているところでございます。この請求が到達した時点で、法的には売買契約が成立した効果が発生するというふうにされているところでございます。
　この時価については、基本的には分配金の額と同じ考えでございますが、分配金につきましては、ディベロッパーが競争して、事実上、条件で競り合うわけでございますので、この時点での時価よりは多少高くなる可能性はあるんだと思いますけれども、基本的には同じ考えで出されるものだというふうに思います。
　その上で、区分所有者は分配金取得計画に定められた権利消滅期日までにマンションの明け渡しを行う、これは義務になるということでございます。しかしながら、義務は義務として、物理的にそのままお住まいを続けられるという方が中にはあるわけでございまして、これにつきましては、事業の進捗に影響を及ぼすということでございますので、最終的には、明け渡し断行の仮処分や明け渡し訴訟、こういうものを起こすという流れになるんだと思います。
　従来の建てかえの中でも、大体〇・何％というオーダーでございますけれども、こういう訴訟に至るケースがあったわけでございます。訴訟されるということになりますと、する方もされる方も、費用的にも時間的にも負担がかかるということでございます。
　今回につきましては、日本弁護士連合会と連携しまして、敷地売却や建てかえに関しまして、法的、技術的な専門家による相談体制、それからいわゆるＡＤＲ、紛争処理体制の整備を図るべく、今検討を進めているところでございます。こういうことによってしっかりと対応してまいりたいと思います。
○坂元委員　訴訟になると、これは本当に、お金の面でも時間の面でもロスが発生することになりますので、極力そういったものを起こさないような対応をしていただくと同時に、今御答弁がありましたとおり、さまざまな相談をしながら制度をつくっていっていただきたい、対応していただきたいというふうにお願いをいたします。
　続いて、容積率の緩和について何点か質問、確認をさせていただきたいと思います。
　これも先ほど御質問があったかと思います。例えば、建てかえマンションの隣に新築のマンションがある場合、両者で許容の容積率に差が出てくるケースも考えられるかと思いますけれども、これは法的に不合理ではないかという点について御答弁をお願いいたします。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　容積率の特例制度につきましては、一定の公益と引きかえに容積率のボーナスを付与するということが基本になっているんだと思います。そういう意味では、現行の総合設計制度につきましても、公開空地の確保というのを公益の柱としながら、容積の特例を認めているということでございます。今回の容積特例制度は、この公開空地要件のかわりに、古い危険なマンションを除却するという公益に着目をして、容積の特例を与えているということでございます。
　不合理あるいは不平等が生ずるのではないかということでございますけれども、仮に新築のマンションが周りにある場合でも、公開空地等を提供する場合には、容積特例の適用が受けられる可能性があるわけでございまして、そういう意味では、制度全体を見ていただければ、不公平ということには必ずしも当たらないというふうに思っております。
○坂元委員　制度全体で見ればという御答弁でありました。
　あともう一点、このまま残しておくと危険な建築物をいかに除却もしくは建てかえていくかという点もありますので、ある程度のインセンティブはやはり必要なのかなというふうに私も考えておりますが、法的に見て合理的であるという部分も必要だと思いますので、こういった質問をさせていただきました。
　続いてなんですけれども、具体的なケースとして、幾ら容積率を緩和しておりますといっても、周辺の環境の問題であったり、具体的には日照権の問題等で、増床ができない、もしくは、逆に、もともと建っていた高さよりもさらに減らさなければならないケースというのも考えられるのではないかと思いますが、そうしたケースにおいては、インセンティブが働かないので、なかなか建てかえは難しくなる場合もあるかというふうに思います。
　そうしたケースにおいては、どのような形で老朽化マンションを再生していくお考えか、伺いたいと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　もとよりマンションにつきましては、周りの環境なども含めて、マンションそのものはもちろんでございますけれども、いろいろな事情、いろいろな周辺環境というのがあるんだと思います。その周辺環境等も含めたいろいろな条件の中で耐震化を何とか進めたいというのが、今回の提案をした趣旨でもございます。
　御指摘のように、周りの状況から、容積はもう余裕がないんだけれども、あるいはオーバーしているんだけれども、ボーナスを付与するのは到底周りの理解が得られないというようなケースも中には想定されるわけでございます。これは、そういう意味では改修という方向で検討していただかざるを得ないということになろうかなと。これはあくまでも条件次第でございますし、公共団体の判断次第でございますけれども、そういうものも中には出てくると思います。
　これにつきましては、昨年の耐震改修法の改正で、耐震改修、診断の努力義務の創設、それから容積率、建ぺい率の緩和の特例、これは外づけ工法などに関してでございます、それから耐震改修の必要性を受けた区分所有建物の決議要件の特例、四分の三以上から過半数にというふうに緩和をした、こういった措置を講じたところでございます。
　それでも、やはり経済的にも大変だというケースはあると思いますので、従来からございます耐震改修の補助、この補助制度を全国の地方公共団体に、今はまだ普及していないところもございますので、しっかり広げていく努力をして、こういったマンションも改修が実現できるように努めてまいりたいと思います。
○坂元委員　力強い御答弁をありがとうございました。
　建てかえがなかなか難しいという場合でも、老朽化したマンションは何とかしなければいけないという課題は残っておりますので、今御説明ありましたとおり、改修に向けて、私も地元を回っておりまして、耐震改修促進法もまだ浸透できていないなというところも、正直思うところもありますので、我々も含めて、この耐震改修ということも、制度が、こういったものがありますよという普及を引き続き頑張っていただきたいなというふうに思います。
　最後の質問であります。
　耐震改修促進法においては、容積率だけではなくて建ぺい率の緩和も特例措置として設けられたわけでありますが、逆に、本改正案において、建ぺい率は触れられなかった、緩和されなかった理由をお伺いしたいと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　耐震改修を行う場合には、既存の建築物の条件というのはあらかじめ与条件で決まっているということだと思います。
　そういう意味で、容積率及び建ぺい率が目いっぱいで建っているもの、こういうものについて、最近非常に有効だと言われています外づけフレーム工法を採用するときに、どうしても容積、建ぺいがふえてしまう、これを救済しないと改修が進まないということで、昨年は特例を設けさせていただきました。
　今回の法案で対象としているのは、除却とその後の建物の新築、まあ、建てかえでございますけれども、新築ということになります。
　新築でありますと、設計条件というのは、一から、与えられた敷地の中で設定することができますので、容積率は経済性の面からできるだけ上積みした方が有利だということはございますけれども、建ぺい率については、設計の自由度の中で、特例を設けなくても一般的には十分対応できるというふうに考えておりますので、今回は特例を設けませんでした。
○坂元委員　理解をいたしました。
　きょう、いろいろな点を確認させていただいて、最初にも申し上げましたが、新耐震基準以前の建物をどうしていくか、特にマンションはストックが多いので、さまざまなケース、さまざまな選択肢を広げた上でしっかり取り組んでいっていただくことを最後に御要望申し上げまして、私の質問を終わらせていただきます。
　ありがとうございました。
○杉本委員　みんなの党の杉本かずみです。
　もう六番目の質問者になりましたので、重複があるかと思いますが、できるだけ避けて質問させていただきたいと思います。
　お話をずっと伺っていますと、今次法改正というものは、とにかく耐震化を通してできるところから進めていこうということと理解させていただいていますが、一方で、課題として、郊外型というか、経済合理性がうまく働かないようなところをどうするんだろうか、あるいは賃貸はどう考えたらいいんだろうか、こういった部分については今後の課題ということだと思います。そんな中で質問をさせていただきたいと存じます。
　まず、現状の把握という意味から、今申し上げた賃貸の戸数なんかを確認したいんですけれども、住宅の種類別で見た場合に、分譲の数というのは今回、法案という関係で数を伺っているんですけれども、賃貸の数がどうしてもはっきりしていないんです。この賃貸の建物についても、当然、住民の命、居住の安定といったことを考えていかなきゃいけないわけでございますので、賃貸の概数で結構ですので、御当局はどういう把握をされているか、確認をさせてください。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　最新の住宅・土地統計調査、これは昨年調査が行われましたが、まだ集計されてございませんので、平成二十年の調査ということになります。
　この調査によりますと、住宅全体の戸数は五千七百五十九万戸でございます。この中で空き家が非常に多くなっていまして、実際に住まわれている住宅というのは四千九百六十万戸でございます。
　分譲もお答えしますが、いわゆる分譲マンション、それから御指摘の賃貸住宅、これはマンションじゃなくて戸建ても入っていますが、分譲マンションは四百六十八万戸、賃貸マンションは千四百九十四万戸というふうになってございます。
　なお、一般的に、マンションの戸数五百九十万戸とか、二十年では五百四十五万戸と言っていますが、これは当初分譲マンションとして供給されたものの総戸数でございまして、実は、この中には空き家とか賃貸に転じているもの、又貸しされているもの、こういうものがあるんだと思いまして、この差はそういうものだというふうに理解をしております。
○杉本委員　ありがとうございます。
　次に、大臣の御答弁にもありましたけれども、容積率に余裕があるところが建てかえができているということで、いただいたデータ、ちょっと私の質問は百八十三戸と書いていますが、百八十三件のこれまでの実行例というのがあるやに伺っています。
　一種、これは先行事例というか成功例であるというふうにも考えられると思いますけれども、具体的に例えば一つ挙げると、東京の新宿区で五階建てのマンションを建てかえて間もなく二年になる、構想から十七年、区分所有者らによる約七十回の会合を経て建てかえが実現ということで、結論的なところで、日影規制などにより現状より高くはできなかったが、一部を半地下にするなどして容積をふやし、五階建て十六戸のマンションが完成したと。ただ、区分所有者は平均約二千八百万円の差額を負担したというふうにも書いてあります。
　こういった事例もこの百八十三件に入っているかと思いますけれども、成功事例、先行例を整理すると、どういった要因が、大臣の答弁の容積率、それも主因だと思いますけれども、それ以外の部分で何かあるのかどうか、この点をお伺いしたいのと、これも質疑で既にあったと思いますけれども、今回の法改正によって期待される効果、具体的な数値目標、十二万戸という数字が出ていましたけれども、より具体的な目標設定をされなくていいかどうかを含めて御答弁いただければと思います。
○高木副大臣　マンションの建てかえに当たりましては、区分所有者間の合意形成、そしてその合意形成に向けての丁寧な取り組みというのが重要になるわけでありますけれども、百八十三件の成功要因としては、先ほども例を挙げていただきましたけれども、そういったことが大きかったのではないかというふうに思います。
　また、容積率のことにつきましては、新たに活用する容積率が多いなどの好条件というのがあって、建てかえに関して十分な合意形成が図られた結果がこの百八十三件につながったんだというふうに考えております。
　一方で、本法案による効果ということでございますけれども、特に都市の中心部に多く見られる古いマンションは、建設後に容積率制限が新設されたために建てかえがなかなか進まないという実態がございまして、それで、先ほど来話が出ておりますけれども、本法案では、合意形成が容易で、そして事業の自由度が高いマンション敷地売却制度の創設、そしてまた容積率の緩和特例を講ずるということにしたわけでございます。これによりまして、耐震性不足のマンションで合意形成の難航や容積率制限等の事情により現行制度で対応できなかったものが、建てかえが大幅に促進されるというふうに考えているところでございます。
　また、効果と数値目標でございますけれども、旧耐震基準に基づいて建設されたマンションは約百六万戸、このうち耐震性不足のものは約六十万戸と推計しておりまして、本法案によって、おおむね約十八万戸が建てかえやマンション敷地売却で耐震化に対応するものと見込んでいるところでございます。
　なお、目標というような話が今あったかと思いますけれども、平成十七年、中央防災会議決定の地震防災戦略等において、平成二十七年までには耐震化率を九割とするということ、あるいはまた住生活基本計画、平成二十三年閣議決定でございますけれども、これでは、平成三十二年までには耐震化率を九五％とするということがありまして、昨年の、先ほど来話がございますけれども、耐震改修促進法の改正とあわせまして、これらの目標達成にこの法案が資するというふうに考えているところでございます。
○杉本委員　どうもありがとうございます。
　次に、現状把握を引き続きさせていただきたいんですけれども、今、井上局長から、空き家ということが数字の開示の中で出てまいりましたけれども、率直に言って、空き家になっている分譲のマンションのお部屋の数が、実は、建築をしてから年数がたつに従って、何か比例関係が存在するやのごとくふえているんじゃないかなという気がいたします。
　また、やはり同じように、経年、月日のたつことによりまして、マンションの中で、結構、あの人知らない顔だなというような方が住んでいらっしゃったり、あれ、外国人の方も住んでいるのかとか、こういう形で賃貸の物件に回っている。又貸しまであるかどうかわかりませんけれども、なくはないのかもしれません。
　そういうことで、月日を経ることによって空き家化する、あるいは賃貸化する、こういった傾向があるのかどうか。最初の質問でふくだ代議士が高齢化と年数といった感じのことをおっしゃっておられました。
　ちょっとまたこれは例として適切かどうかわかりませんが、プライベートで香港に行って、中心街のホテルは高いので安いところに行って泊まると、郊外型の高層マンションみたいなところだと、実際、十階建てでもあそこはエレベーターがなくて、だから家賃が安くて、中国本土から出てきた人がああいうところによく住んでいたりするんだと。見ると、そういったところは耐震化は大丈夫なのかなというのを率直に感じたりするんですが。
　ちょっとその例に当たるかどうかは別としまして、今の現状把握としての、建物の年数と空き家戸数、マンションの賃貸状況、こういったものを改めて確認させていただきたいと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　冒頭、訂正でございますけれども、先ほど、千四百九十四万戸について、戸建てが入っているというふうに申し上げましたが、二階建ての低層アパートが入っているということで、戸建ては入っておりませんので、おわびして訂正をしたいと思います。
　今の空き家ないしは賃貸の状況でございますけれども、しっかりとした統計データがあるわけではございません。いろいろ報告されている中で、少なくとも、築年が上がっていくに従って、居住者の方の高齢化が進む、それから賃貸化が進む、これについては、しっかり状況としては認識をしているところでございます。
　この数字的な押さえでございますけれども、平成二十年のデータで押さえるしかございませんけれども、住宅・土地統計調査のマンションの戸数が四百六十八万戸になってございます。一方で、マンションだけの統計調査では五百四十五万戸マンションがある。このマンションというのは、供給当初、分譲マンションであったものということでございます。したがいまして、この差の約八十万戸というのは、空き家または賃貸住宅ということになるんだと思います。
　これは、統計上の制約から、空き家と賃貸の内訳はちょっと、現在お示しすることはできませんが、全体の傾向はこういうことだと思います。
○杉本委員　どうもありがとうございます。
　次に、またこれは現状把握なんですけれども、結構、管理組合の問題というのはあるという認識をしております。
　管理組合の不適切な運営状況、これも建築後年数と何か比例関係があるような気もいたしますし、大手ディベロッパー関連が手がけたものについては、そのディベロッパー関連の管理会社が運営するということで適切な運営がなされているような理解もさせていただいています。
　例えば豊島区の管理状況届け出義務づけ条例というのもございますけれども、こういったものについて、適切な運営管理がなされないものに対する罰則をいかに位置づけ、評価するのか、この点について教えていただければと思います。
○坂井大臣政務官　国土交通省では、平成二十五年度マンション総合調査を行ったところでございますが、マンションが高経年であるほど管理組合の運営状況が不適切となることについて、直接的な関連性はあらわれておりません。
　ただし、一般的に、年がたつとともにマンション居住者の高齢化率、それから空き住戸、第三者に賃貸する住戸が増加することを考慮すれば、マンションが高経年であるほど管理組合の運営上の問題点や課題は増加すると考えております。
　修繕積立金の管理運用状況につきましても、経年による変化を踏まえた調査は実施しておりませんが、平成二十五年度マンション総合調査によれば、修繕積立金の管理運用といたしましては、銀行の普通預金が七九・六％、約八割と最も多く、次いで銀行の定期預金が六五・二％、銀行の決済性預金が二二・九％、住宅金融支援機構のマンションすまい・る債が二一・二％となっております。
　また、修繕積立金などの管理組合財産の横領の問題に関しましては、管理会社職員の関与によるものを国土交通省が覚知した場合、当該事実を確認の上、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき管理会社の監督処分を行っております。
　同法が施行された平成十三年から平成二十五年度末までに、管理組合財産の横領事案に関して監督処分を行った件数は計四十九件ありました。
　また、大手ディベロッパー関連の管理会社が管理を行っている場合と行っていない場合とでマンションの管理の状況が変わるかということにつきましては、これまで特に比較できるようなデータは聞いておりません。
○杉本委員　ありがとうございます。
　昭和五十年代、等価交換方式とかいう形で結構分譲マンションが建ちまして、そういったところについては、なかなか大手がマンションをというのは、一部始まっていたと思うんですけれども、それで、管理とかそういうものについての問題意識というのは、実は、盛んになってくる前段階というんですか、そこは余りなかったので、今日的な課題として、住民自治ではあるものの、管理組合が本当に適切かどうかという問題が大きく横たわって、今後またさらに出てくる可能性もありますので、この点については、御答弁賜りましたけれども、引き続き御留意をいただければと思っております。
　次に、マンション敷地売却制度、五分の四以上賛成とした根拠、これを伺いたいんですけれども、衆議院の法務委員会、昨年の五月十七日、谷垣法務大臣から、「反対する者の意思に反してでも決議を実行することの正当性を担保するためには、単なる多数決というわけにはいかないだろう、要件の厳格性が必要だろうということになる」。その後、続けて、「建物の建てかえについては、五分の四以上の特別多数決でできるということになっておりますので、これも建てかえに類するものでございますから、これと同程度の多数決要件とすることが相当だろう」等の御答弁がありますが、この五分の四とした改めての根拠。
　それと、法案の百八条に、区分所有者集会において、区分所有者、議決権、当該敷地利用権の持ち分価格の各五分の四以上の多数で、こういうふうにあります。この中で、うたわれている文章の中で、理解として、頭数と利用権での持ち分と、こういった分がありますけれども、これはどちらの条件もクリアしないといけないのかどうか、この点についても確認をさせていただきたいと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　本法案につきましては、先ほど御紹介のございました谷垣大臣の御答弁も踏まえながら、法務省と連携をして検討を進めてきたものでございます。
　耐震性不足のマンションに関しまして、国民の身体、生命の保護を図るとの公共性の観点から、財産権、この場合は区分所有権でございますけれども、財産権の保障に対する特別の措置として、多数決によるマンション敷地売却制度の創設を行う、こういうこととしたわけでございます。
　この決議要件、何を参考にしたかということでございますけれども、従来の建てかえの決議要件もありますけれども、実は、昨年改正をされました被災マンション法に基づいて、大規模な震災等によって大規模一部滅失、これは二分の一以上滅失ということでございますが、そういう滅失をした被災マンションに係る建物敷地売却制度というのが既に創設をされておりまして、そこでの多数決の割合が五分の四以上とされておりますので、直接的にはこの規定とのバランスをとったというふうに理解をしております。
　次に、決議要件が三種類ございまして、どういう相互の関係かということでございます。
　具体的には、決議要件が三つございますのは、区分所有権、これは頭数でございます、区分所有権者数ですね。それから議決権、これは専有部分の床面積の割合でございます。それから、最近供給されているマンションはもうほとんどこれと同じなんですが、敷地利用権の持ち分の価格、これは敷地利用権の持ち分でございまして、この三つについて、これはどれが優先ということではなくて、全部を満たさなければいけないということでございます。
○杉本委員　確認をさせていただきました。どうもありがとうございます。
　次に、現行法で言うところの百二条以降に勧告のところがあるんですけれども、この部分が今回の法改正ではごっそり削られているという感じがいたしますけれども、これを削ってしまっていいのかどうか、この削ってしまう理由について確認をさせていただきたいと思います。
○高木副大臣　ただいま委員御指摘いただきました危険有害マンションに係る勧告制度、これは、多数決による区分所有者の自発的な意思ではなくて、市町村が危険有害であることを理由として建てかえを勧告する、こういう制度でございます。
　当該制度は、今申し上げたとおり、市町村が建てかえを促す制度であるために、区分所有者及び借家人という権利者に対して、代替住居の入居保証の責任を市町村が負うということになるわけでございますけれども、こうした制度は、実は、市町村にとって大きな負担にもなっておりますし、また、危険有害の基準というものが非常に複雑でございまして、平成十四年の同法の制定以降、これまでに活用された事例はないわけでございます。また、私どもが把握している限り、市町村においてこの制度を適用する意向というものはないということも確認をしております。
　このため、危険有害マンションに係る勧告制度を廃止することとしたわけでございますが、新たに創設するマンション敷地売却制度については、区分所有者の発意による検討や合意形成を前提として、耐震診断により耐震性が不足していることが確認されたマンションに対象を限定するということで、明確になり、わかりやすく、より実効性のある制度になると考えておりまして、危険有害マンションに係る勧告制度を廃止しても特段問題はないというふうに考えているところでございます。
○杉本委員　ありがとうございます。
　活用事例がないという、高木副大臣の明快な御答弁でございました。
　次に、容積率の緩和、幾度も質問に出ていますけれども、今回、適用するに値する内容というのは政令で定めるというようでございます。伺ったようなケースというのは、共用空間の拠出だとか、あるいは地域のための備蓄倉庫というような二つの例を挙げていただいているんですけれども、こういったケースだけなのかどうか、ほかに定めるケースは予定されていないのかどうかを確認させていただければと思います。
○高木副大臣　本法案によります容積率の特例でございますけれども、これは、まさに倒壊のおそれのあるマンションが耐震化されるということを最大の目的としておりまして、古いものが除去をされるという、非常に公共性の高いということ、それから、今おっしゃった、公開空地の創出、あるいは備蓄倉庫の整備だけではなくて、地域の防災性や景観等の向上に貢献する取り組みを評価して、特定行政庁が許可するというものでございまして、避難所として活用される集会所の整備、あるいは緑化措置なども想定されて、それによっていわゆるボーナスがついてくるというような考え方でございます。
　また、今後、国土交通省におきまして、許可のガイドラインというのを定めまして、特定行政庁の許可が円滑に行われるように取り組んでまいりたいと考えております。
○杉本委員　景観、緑化、そしてガイドラインを定めていただくということで、よくわかりました。
　次に、これももう質疑に出ているとは思うんですが、改めて借家人の正当事由と今次法案の優劣の関係を確認したいんですけれども、現行法の百十七条で言うところの居住の安定の確保、現行法の百十八条の公営住宅の提供、特にこの公営住宅の提供について、今次法改正でいかなる形に変わるのか、担保されるのか、この確認をさせていただきたいと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　借家人の居住の安定の確保、先ほど来お答えしてきたところでございますが、補償金をまずしっかりと支払っていただく、これはもう基本の基本だと思います。これにつきましては、公共用地の算定方法に準じて、客観的な基準をしっかりお示しをしたいと思います。
　それから、代替建築物については、まずは、買い受け人、民間ディベロッパーでございますけれども、これの努力をしっかり促すのが基本だと思っております。そういう意味では、代替建築物の提供、あっせん義務という中でしっかり提供されるように、これも努めてまいりたいというふうに思っております。
　公営住宅の提供については、従来の危険マンションの勧告制度につきましては、市町村がみずから勧告するものですから、引き金を自分で引くので、その結果も自分でちゃんと受けとめろという仕組みになってございまして、提供義務がございましたが、今回は民間の発意で起こる事業でございますので、公共性はあるものの、公営住宅提供の義務づけまでは法的には措置ができなかったところでございます。
　しかしながら、どうしても御事情で一般の借家には移りにくいという方については、これは当然、この事業については安全性の確保という公益性もございますので、公共団体もしっかりバックアップをすることになると思いますので、公共団体の持っている住宅あるいはＵＲの賃貸住宅を含めて、公共賃貸住宅につきましても、そういう方々にはできるだけ活用していただくように努めてまいりたいと思います。
○杉本委員　ありがとうございます。
　最後の御答弁のところ、公共住宅、公営住宅というか、そういったものもできるだけ、民間主導で今回、法案を活用いただいて建てかえを促進するということであると思いますけれども、一方で、官と民の連携というか、そういう形で逆に建てかえがスムーズにいくように御尽力をいただきたいと思います。
　一つ飛ばして、次に、反対区分所有者への売り渡し請求における建物の時価というのがありますけれども、この時価とは、除却、取り壊しを前提としない建物の価値なのか、除却を前提とする建物の価値なのか、これを確認させていただきたいと思います。
　それと、買い受け人がマンションを再建する場合の容積率の緩和によるプレミアムというのは時価に反映されるのかどうか、これも確認したいと思います。
　次の質問とあわせて質問してしまいますが、反対区分所有者への売り渡し請求における土地の時価に、マンション除却後の土地の用途変更による価値の上昇も反映されるかどうか、二つ質問が重なっていると思いましたので、この点もあわせて伺いたいと思います。
○坂井大臣政務官　従来の建てかえの場面における時価につきましては、請求権を行使した当時の建物について、建てかえ決議がされていることを前提とした価額となります。本法案のマンション敷地売却制度の時価についても、マンション敷地売却決議があったこと、すなわち取り壊しが確実であることを前提として算出されるものと考えております。
　なお、容積率が緩和される場合はこれも考慮されることとなります。このため、国土交通省といたしましては、決議前に容積率の緩和を許可することは制度上可能であること、買い受け計画の認定と並行して容積率特例の許可の手続を行うことができること、これらの運用により決議前に容積率特例の許可がなされた場合には、売却代金に緩和後の容積率を反映させることができること等について、今後作成する予定のマンション敷地売却制度に係るガイドラインで示すこととしたいと考えております。
　また、その後御質問いただいた件でありますが、除却後の土地の利用方法に関しましては、この法案に関しましては特段の規定は設けておりませんので、各区分所有者にとっては、最有効使用を前提とした土地の評価額を一つの基準として売却代金が決定されます。例えば、最有効使用として、実際に事務所ビルになることを前提とした場合、各区分所有者が得ることができる分配金の額が高まることとなりまして、反対区分所有者への売り渡し請求における時価につきましても同様に考慮されることとなります。
○杉本委員　坂井政務官、ありがとうございます。
　次に、これも質疑に出たかもしれないんですが、今回の法案は耐震性の不足のみを要件としておりますけれども、さっき香港で言いましたけれども、エレベーターがないというような不便な問題、あるいは設備の老朽化、あるいは当該地域の容積率変更によって経済性等の理由が起きたというような、そういったものを対象に考えなくてよいかどうかを確認させていただきたいと思います。
○高木副大臣　まず、委員御指摘のようなマンションのうち、設備が老朽化しているもの、あるいはまた容積率制限が強化されたことによりまして建てかえが困難となっているものは、おおむね昭和四十年代の高経年のマンションが多いわけでございまして、本法案の対象は昭和五十六年以前の旧耐震基準により建設されたマンションとするということになっておりますので、すなわち、おおむねこういった古いものは対象になるというふうに考えております。
　また、エレベーターがないマンションについては、かつて郊外におきまして日本住宅公団や住宅供給公社などが供給した、複数棟から成る団地型のものが多いものと考えられておりますけれども、これらのマンションにエレベーターの設置を行う場合につきましては、今回、ちょうど今国会に提案をしております建築基準法の改正におきまして、エレベーターの昇降路部分の床面積を容積率に算入しない措置を講じておりますので、これにより対応することが可能であるということになります。
○杉本委員　ちょっと時間がなくなってまいりましたので幾つか質問を飛ばさせていただいて、名称なんですけれども、マンション敷地売却制度というんですけれども、中身はマンションと敷地をあわせたものの売却制度ということなので、本当にこの名称がいいのかどうかという確認をしておきたいんですが、局長、御答弁いただければと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　もう少し丁寧でわかりやすい名称にすべきではないかという問いだというふうに理解をしております。
　実は、これは昨年成立しました被災マンション法で、マンション、住宅に限らず非住宅の区分所有建物も対象にしておりますけれども、今回の制度と同じように、区分所有者等の五分の四以上の賛成により建物と敷地を一括売却する制度が既につくられておりまして、この名称が建物敷地売却というふうになってございます。同じような制度でございますので、法令用語としては、この建物を、今回は住宅にかわりますので、マンションに置きかえさせていただいて、マンション敷地売却というふうにさせていただいたものでございます。
　この名称で、ある程度意は尽くせるんだというふうに思っておりますけれども、よりわかりやすい制度の周知というのは極めて重要でございますので、いろいろな場面でそういう趣旨をちゃんと伝えられるようにしっかり努力してまいります。
○杉本委員　もう時間のようでございますので、今次法案によって、できるところから耐震化が促進され、より成功例というか件数がふえることを切に願いたく存じます。
　また一方で、冒頭申し上げたとおり、課題として残る、経済合理性のない、あるいは郊外型の問題、あるいは団地、あるいは賃貸、こういったものについてもまた引き続き検討をお願いいたしまして、質問を終わります。
　以上です。
○穀田委員　マンション敷地売却法案について質問します。
　まず、国土交通省が五年に一度行っているマンション総合調査について聞きます。
　分譲マンションは、二〇一二年末現在、約五百九十万戸、居住人口が千四百五十万人となっています。その中で、六十歳以上の世帯主の割合と永住するつもりというお答えの割合が初めて過半数を超えました。マンション居住者の高齢化と永住志向の高まりが浮き彫りになったと言われています。
　そこで、具体的にどういう調査結果だったのか、国交省としてどのように評価しているのか、まず最初にお聞きします。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　二十五年度マンション総合調査でございますけれども、五年に一遍やっていますけれども、各年度、できるだけ、サンプル等平準化するように努めておりますが、サンプル数が必ずしも大きくございません。しかしながら、この数字であっても一定の傾向というのはしっかり把握できるのではないかということで調査をさせていただいております。
　まず、お尋ねの、マンションの世帯主が六十歳以上の割合でございますけれども、これは、有効回答四千八百九十六のうち五〇・一％でございます。それから、現在居住しているマンションをついの住みかと考えている区分所有者の方々の割合、これも同じく有効回答四千八百九十六のうち五二・四％ということで、いずれも初めて五〇％を超えたということでございます。
　これにつきましては、マンションストック全体が築年数の高いものがふえていっているということでございまして、築年数が上がれば世帯主の年齢が上がるというのは既往のいろいろな調査からもある程度明らかになってございます。
　恐らく、先生御指摘のように、年齢が上がることにある程度連動して、先々の選択の期間というのは短くなりますから、このまま住んでいたいなという永住意識も高まっているのではないか、これは推測でございますけれども、そういう傾向はうかがい知れるのではないかというふうに思っております。
○穀田委員　先々のことというふうに言われると、何かすごくつらいよね。大臣も笑っていますけれども。
　私は、永住意識については、確かに、五二・四％ということ、数字はそうなんですけれども、特に一九八〇年度の調査では、約六割がいずれは住みかえるつもりと回答していた。今回の調査では、それが一七・六まで低下しているという現状をよく見ないとだめなんじゃないかと思っています。
　そこで、マンションの世帯主が高齢化しているもとで、マンションの老朽化対策、建物の耐震改修など、管理面にも大きな影響が出ていることは御承知のとおりです。その質問の中で、さらに、管理組合運営における将来への不安ということについて言うならば、区分所有者の高齢化が五七・〇ということで、最多を占めています。
　マンションの老朽化対策や耐震診断、改修について、調査ではどのような結果が出ているのか、これも御報告願いたい。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　マンションの老朽化問題についての対策の議論を行っている管理組合の割合、これは、年代にかかわらず聞いておりますけれども、全体有効回答二千三百二十四組合のうち八百三十四組合、三五・九％でございます。今度は、この八百三十四の内訳ということになりますけれども、建てかえの方向で具体的な検討をしたというものが二・六、改修、改善の方向で具体的な検討をしたが六二・〇、議論をしたが、全く方向が出ていない、具体的な検討をするに至っていない、これが三〇・五％ということでございます。
　また、旧耐震基準によって建設されたマンション、これは有効回答数三百八十八ということでございますが、耐震診断を行った組合は百二十九組合、割合としては三三・二％ということでございます。
○穀田委員　その結果を見ますと、やはり、耐震対策も老朽化対策も、全体としては議論が不足しており、対応がおくれているということが見てとれるわけですよね。
　そこで、私もいただきまして、この「平成二十五年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」、それから総合調査結果概要編というのがありますが、その中で、建てかえの検討状況について、やはり、建てかえ資金の調達が困難な区分所有者がいる、これが四〇・九％で最多であるということなんです。
　お聞きしますが、では、マンションの建てかえの検討状況というのはどうか、もう一遍教えてください。
○坂井大臣政務官　建てかえの方向で具体的な検討をしたという組合は全体で二・六％ということで、この点に関しましては、委員御指摘のとおり、余り高くないということだろうと思います。
　これに関しては、今御指摘のように資金面がございますが、この資金面と同時に、あとは、今の制度では、組合において地権者相互の権利を調整する負担も大きいということもございまして、これらがあってハードルが高い、もしくはできないというように捉えているということではなかろうかと思っております。
○穀田委員　それを見ますと、先ほどありましたけれども、こういうことも出ているんですね。建てかえの必要性についてという議論をしているところもありまして、それを見ますと、建物が相当老朽化または陳腐化しているので建てかえが必要であるというのが四・九％なんですね。一方、建物が相当老朽化または陳腐化しているが、修繕工事または改修工事さえしっかり実施すれば建てかえの必要がない、これが三〇％を占めているという現状もあるんです。ただ、その一方で、建物は老朽化も陳腐化もしていないから、今のところ建てかえの必要はないというのもまた六割近くを占めているという現状もある。
　そういう現状認識をしっかりしながら、どう今後の方向性をつくっていくのかというのが大事なんですね。
　今度の法案というのは、簡単に言うと、さっきもありましたけれども、一生懸命、マンション敷地売却を後押しして、それ行けやれ行け、こういうことになっていて、先ほどの副大臣の報告によると、そういうものが、対象が約六十万戸あって、大体十八万戸、この間にやるんだ、三割近くそれができるみたいな、割と楽観的希望を随分抱いているわけですけれども、そういうことを見ながら、ほんまかいなということで、今後、少し議論を展開していきたいと思うんです。
　そこで、先ほど言ったように、分譲マンションというのは五百九十万戸あるわけですが、そのうち、先ほどるるありましたように、旧耐震基準の建物は約百六万戸だと。その中で、私も国交省からこの法案の概要の説明を受けたときに聞きました。建てかえの実績はわずか百八十三件、約一万四千戸にとどまっています。
　マンション居住者、さらに周辺住民の安全を守るためには、まず耐震不足のマンションを、建てかえではなくて、可能な限り安全が確保されるよう耐震改修、修繕すべきじゃないのか。
　実際、耐震改修はどれだけ進んでいるのか、御報告されたい。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　耐震改修か建てかえかというのは、基本的にこれは区分所有建物でありまして、最終的には居住者の皆さんがしっかり協議をして、どう判断されるかということに尽きるんだと思います。
　先ほども御紹介ありました十八万戸という数字のもとも、本当に危ないんだということがはっきりしてから、どちらを選ばれたかということの過去のデータが、大体三割ぐらいは建てかえを選ばれているということから推計をしたものでございまして、そういう意味では、大体三分の一弱が建てかえ、三分の二ぐらいが改修に向かうんだということをお示ししたということでございます。
　耐震改修の数字自体は、なかなか実績値はうまくございませんが、例えば社会資本交付金の整備の中で、マンションを含む住宅全体の耐震改修、これは十一万一千戸になっていまして、その中で、これは公営住宅も含んだ数字でしか出ないのでございますが、耐震改修をやったものは三万九千戸ということですから、実際にマンションの方は、このまた何分の一かというレベルになると思います。三万九千戸のうち公営住宅を除く部分ということになろうかと思います。
　内訳は出ませんが、そういうことでございますので、これはやはりもうちょっとてこ入れをして、建てかえもでございますけれども、改修もしっかり進めていかなければいけない、こういうふうに認識をしております。
○穀田委員　私はそこだと思うんですよ。
　まずマンションの居住者の安全保障といいますか、命やそれから身体だとかというものの安全の観点から、あなた方はこの問題で、導入が必要であるということでこのマンション敷地売却法案を出しているわけですけれども、私はちょっと違うという意見なんですね。
　まず考えなきゃならぬのは耐震性の確保だ、これが大目的なんだということからしますと、そのところに目的を定めて、どういうメニューがあるかということをはっきり出して検討するということが必要だと思うんですね。今までうまくいっていないから、次から次へと出せばいいという問題では決してないと私は考えています。だから、危ないから敷地売却ありきということで進めちゃならぬということを言っておきたいと思うんです。
　私は京都に住んでいますから、京都新聞にこの間社説が出ていまして、今回の法案について、以下のように述べています。「だが、そううまくいくのか。まず容積率緩和だが、京都市のように高さ制限する自治体もあり、条件が限られる。建て替え費用が一部減るといっても、高齢の住人にとっては、やはり重い負担だろう。建設中の仮住まい費用もかさむ。同意しない住民の生活はどうなるのか。」こう書いていまして、さらに、建てかえの課題として資金困難を挙げ、「資金面で無理せず、建物の修繕積立金の範囲内で耐震補強してはどうか。」「行政は一〇〇％の耐震を求めるが、たとえ六〇％や七〇％であっても、弱点を見つけ補強を重ねていけばいい」と提案している京滋マンション管理対策協議会の谷垣千秋代表幹事の話を紹介しています。
　私は、建物の修繕積立金の範囲内で耐震補強するという現実的な対策をとることによって、そこをしっかり推し進めることで、大規模修繕、改修が進むし、マンションの延命化も図られると考えます。何かというと居住者の調整と言いますけれども、居住者の合意も得やすくなるんじゃないか。
　まずこういう施策こそ大規模に推進すべきではないでしょうか。お答えいただきたい。
○太田国務大臣　まずはそのとおりだと思いますね。建物を長続きさせる、そして、住んでいる人も高齢化している、そんなに動きたいとは思っていないという方も高齢化するに従って多くなるということからいきますと、まずはそこの耐震改修ということに考え方が行くというのは、私は普通のことであろうというふうに思います。そういう面は全く否定することではなくて、耐震改修促進法の改正を昨年させていただいたというのは、そういう意図を持ってやったことです。
　ただ、それだけでというよりは、地震が来る場合には、一カ所に来るわけじゃなくて、全部に来ますから、そして、マンションということになると、それが大都市部では町を、道路を塞ぐというようなことまで含めてありますから、いろいろな手だてを講ずるということは私は必要だというふうに思っております。
　穀田先生おっしゃるとおり、耐震改修促進法に従ってこれを推進するということがまず第一義であろうということは、私はそうであろうというふうに思いますが、今回は、売却ということのできる制度と、あわせて、建てかえということについて、容積率が緩和されていなかったということで、そこを補強する手だてを提示するということでございます。
○穀田委員　容積率がふえた、そういうインセンティブがあれば動くということに単純になるかどうかという問題は、将来、どちらが正しかったかは、また見きわめたいと思うんですね。
　そこで、現行法は、区分所有法による建てかえ決議がなされた後の具体的な手続を定めるとともに、危険または有害な状況にあるマンションの建てかえの促進のための特別措置について定めていました。この危険または有害な状況にあるマンションについてはどういう制度があったのか。
　先ほど来、しきりに実績がゼロだったということを言っていますけれども、実績がゼロだったというのは何も誇るべき話じゃなくて、なぜそういうことが起こったのかという反省が必要なのであって、何か、だから変えましたなんという話は、それはあきまへんで。削除した理由に、しきりに実績がゼロだったからと。ではもともとつくったときは何を考えておったんやという反省がなけりゃならぬわけで、当時こう考えていたけれども実態に合いませんでしたというならわかるけれども、何かしきりに偉そうな話をするほどのことではないということは言っておきたいと思うんですけれども、答えてください。
○高木副大臣　偉そうにというわけでもございませんけれども、先ほどもお答えいたしましたけれども、もちろん、これまで実績がなかったというのも、これもやはり一つのなくす理由だというふうにも考えますし、それから、市町村にとって、やはりこれは非常に大きな負担になっていたということもございます。
　それから、先ほども申し上げましたけれども、この危険有害の基準というのが非常に複雑で、これがこうだということを示すことがなかなか難しいというようなことがあって、そういったこともあってその実績がないということなんでしょうけれども、先ほどもお答えしたとおりでございますので割愛させていただきますけれども、今回はこうしたような法改正をいたしますので、こういったようなことをなくしてもしっかりと実効性は保たれるのではないかという考え方で、本制度を廃止することにしたということでございます。
○穀田委員　当時からその負担はわかっていたわけで、その問題を含めて、偉そうにと言ったのは、大臣が偉そうに言ったわけじゃなくて、そういうことの言い方、実績ゼロだったなんというのは誇らしい話じゃないんだということを言いたいわけですよ。がちがちだったというのは、当時もがちがちだったんですよ。
　そこで、がちがちだったという話を少し進めていきたいと思うんですけれども、今回の法案では、耐震性不足と認定された要除却認定マンションが現行法の危険または有害な状況にあるマンションに当たるように見えるけれども、現行法の勧告制度にありました区分所有者や賃借人に対する住居あっせんなどの規定は今回の法案でも規定されているのか、どのように規定されているのか、もう一度お答えください。