Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○井上（義）委員　これをやっていると時間がなくなっちゃうので。
　要するに、高齢化社会と高齢社会というのがあるじゃないですか。高齢化社会というのは、まさにこれから高齢化しつつあるから、例えば、介護とか後期高齢者医療だとか年金だとか、そういう枠組みをきちっとつくっていきましょうということが一番最大の課題だと思うんですよ。高齢社会というのは既に高齢者で成熟した社会ですから、住んでいる一人一人がもっと生きがいを持って生きられるように、自分たちの自助努力とか共助とか公助の仕組みをきちっとして、成熟社会にふさわしい社会をつくり上げていこうということなのだと思うんですよ。
　だから、この都市化社会というのは、そういう意味では、どんどんこれから都市が無秩序に発展していかないように、きちっとすべきところはする、そういう都市の枠組みをつくっていくというところに今まで大きな力点があったと思うんですけれども、都市型社会というのは、住んでいる人たちが、やはり自分たちが一番暮らしやすいように、その町をどう運営しつくりかえていくか、そういう観点で、私は、これからの都市計画というのは、住民にできるだけたくさんツールを提供して、自分たちの考えでやれるようにしていくということはやはり基本的な施策の方向性じゃないか、こんなふうに理解しているわけでございます。
　そういう観点からいうと、今回の改正というのは、それに一歩を大きく踏み出したな、ただ足りないところもいっぱいまだまだあるなということを感じるわけでございまして、これはこの辺にしておきますけれども、ぜひそういう方向でこれからの都市計画というのは考えてもらいたい、こう思う次第です。
　具体的な問題で、今回、線引き制度、それから開発許可制度、これは都市計画の基本的な施策の柱の一つなわけなんですけれども、この線引きの選択制の導入とか開発許可基準の見直しという、創設以来初めて抜本的な見直しが今回行われるわけです。実は、このことは住民の利害、特に不動産価値という観点からいうと、直接的にかかわる極めてシビアな問題で、そういうこともあって、これまで全国一律の制度として運用されてきたのじゃないかと思うわけです。
　今回、線引きについては選択制、開発許可の技術基準については条例によって強化または緩和できる、こういう制度を導入したわけでございまして、先ほどの都市化社会から都市型社会へという移行の中で、私は、このことはそういうことに沿って大きな見直しがあったのじゃないか、こういうふうに理解しているのですけれども、これまでの線引き制度の評価とあわせて、今回の抜本改正の意図というものをもうちょっとはっきりさせていただきたいなと思います。
○山本政府参考人　先生、ただいま御指摘いただきましたように、今回の線引き制度及び開発許可制度についての改正は、人口増の鎮静化あるいはまた少子高齢化あるいはモータリゼーションの進行といったような経済社会情勢が大変大きく変わってきた、都市化社会から都市型社会に変わってきたという大きな情勢の変化をつかまえまして、線引きについては、全国一律型の制度じゃなくて、地域の実情に応じて、いろいろな公共団体が主体となって、柔軟に適用できる制度に改めよう、基本的には都市計画制度を地域の公共団体が主体となった柔軟な制度に改めようということで、その一つの大きな例が線引き制度の選択制ということでございます。
　今回、線引き制度につきましては、今日までやってきたわけでございますけれども、その評価といいますか、今日においてもやはり有効な手段の一つであるというふうには考えておるわけでございまして、都市の無秩序な市街化を防止する上で役割を果たしてきておりましたし、また今も果たしておるというふうに考えております。
　ただ、その骨格は維持をしていくということでございますけれども、一方で、先ほども申し上げましたように、スプロール対策が全国一律の課題という状況ではなくなってきている。しかもまた、各地域が各地域のまちづくりについて積極的にその特色を出しながら整備をしていくといったような要請も非常に強くなってきているという状況から、都市計画区域を線引きするか否かについて、原則として、都道府県が、地域の実情に応じて判断するということにしたわけでございます。
　また、開発許可基準につきましても、全国一律の基準ということで今までやっておったわけでございますけれども、そういう全国一律の基準というよりも、地域特性に応じて、まちづくりの手法としての規制に対するニーズが高まっているということで、これに対応しまして、国が一般的な、根幹的、標準的な基準を示した上で、都道府県といいますか地方公共団体が、地域特性に応じて柔軟に基準を強化したりあるいは緩和したりといったような格好で、地域の実情に合った技術基準をつくり、その適用をするというような格好にしようということで今回そういう改正を行おうとしているわけでございます。
○井上（義）委員　今度は、都市計画制度それ自体についてですけれども、これまでもいろいろな機会に指摘されていますけれども、非常に複雑だ、一般の国民にとって極めて理解が困難、自治体も使いこなせない、こういう評価があることは御存じだと思うんですけれども、今回の改正でも、都市計画における決定権者や関係公共団体、住民等の自主性や自由度を拡大するために多様な制度を整備することにしているわけです。
　しかし、その結果として、やはり都市計画全体の複雑性がますます増すということが懸念されているわけでございまして、地方分権に伴って、まちづくりは市町村や地元住民に担われることになりますけれども、住民や市町村がこれらのまちづくりのツール、いわゆる都市計画制度が十分に活用できないと法の目的が達せられない。それぞれの地域の都市計画に係るニーズに対応するために多彩なツールを用意する必要は当然なんですけれども、一方で、制度体系の簡素化ということもこれから考えていかなければいけないのじゃないか、これは抜本的な問題ですけれども。
　当面は、情報の提供とか自治体の都市計画に係る人材の育成をどこまできめ細かに支援をしていけるかということになると思うんですけれども、この点について。
○山本政府参考人　都市計画制度が大変複雑であるということで、各方面からなかなか理解できない、また市町村が十分に制度を活用できないといったような御指摘がございますが、今先生御指摘いただいたとおりでございまして、私どもとしても、大変いろいろな複雑な制度になっているな、こういう感じがするわけでございます。
　先ほども申し上げましたように、ただ都市計画というのは財産権の制約を伴うといったようなことでございますので、ある一定の透明性、客観性を持ちながら、非常に詳細に決めていくというような点がございますので、そういう点の性格もあろうかと思います。
　ただ、今先生御指摘のように、私どもとしてもできるだけわかりやすく、住民の方あるいは市町村の方に使いやすくするといったようなことは大変重要でございますので、今回の法改正で、責務といいますか、国及び地方公共団体の責務といたしまして、住民に対しまして、「都市計画に関する知識の普及及び情報の提供に努めなければならない。」という条文を入れたわけでございまして、こういう責務をきちっとすることによりまして一歩でも二歩でもそういう格好での、わかりやすく、あるいはまた国としても公共団体としても、住民にわかりやすい制度になるようにというふうに努めておるところでございます。
　具体的には、こういうことにつきまして、例えば優良なまちづくりの事例の提供でありますとか、あるいは今回新規に導入されるような都市計画についての説明会でありますとか、技術的な助言の提供といったようなものを積極的にやっていく、あるいはインターネットホームページを使っていろいろなことをやっていくとか、新しい手段、手法にも意を用いながらやっていかなきゃいかぬということであろうかと思っております。
○井上（義）委員　周知徹底も当然そうなんですけれども、制度自体の簡素化というか、そういうことにもぜひ取り組んでいただきたい、こう思います。
　それから次に、中心市街地の空洞化が非常に大きな問題になっているわけでございます。
　私も地元東北各都市を歩きますと、いわゆるシャッター商店街と言われるような現象があちこちに生じているわけでございまして、私はこれからの日本の将来ということを考えますと、やはり既存のストックをどううまく活用していくか。中心市街地というのは都市基盤整備のために相当な投資がなされておるわけでございまして、そのストックを活用していかないと、これまでのように右肩上がりでどんどん新しいところというわけにいかないわけでございます。
　この問題について言うと、再開発という手法があって、これを使って何とかしようということもあるのですけれども、これがなかなかそう簡単にいかないということもあるのです。やはり指摘されるのは、都市計画区域外とか市街化調整区域の開発規制が不十分だったということが原因ではないかというふうに指摘する自治体の皆さんも非常に多いわけでございまして、空洞化の現状認識、またその要因についてどうお考えなのか。
　それから、今回いわゆる商業地における特例容積率適用区域制度とか、立体的な都市計画の決定手法の導入とか、地区計画の決定要件の緩和あるいは建ぺい率制限の緩和というように既成市街地の再整備制度が導入される一方で、準都市計画区域制度の創設など、都市計画区域外の開発行為に規制を加えているわけでございます。これは一つの都市再生の手法としては評価できるかな、こう思っているのですけれども、都市の空洞化にどのように今後対応していくか、この点について、現状認識、その要因、またどう対応していくかということをあわせて御答弁いただきたいと思います。
○山本政府参考人　中心市街地というのは、長い歴史の中で地域の文化や伝統をはぐくんできて、各種の機能を培ってきた、まさにその町の顔といったような重要な地域であるということでございますが、近年、先生今御指摘のように、商店街への来訪者が減少しているとか、居住人口が減少しているとか、高齢化が進展する、あるいは後継者がいないといったような問題が発生いたしまして、中心市街地の空洞化が非常に進んでいるということでございます。
　例えば、過去五年間で、酒田市等あたりでは、中心市街地の人口が五年間で二〇％も減少しているとか、あるいは先ほどシャッターがおりているというようなことを御指摘がございましたように、商店街の空き店舗が全国で平均一〇％、都市によっては十数％、二〇％近くも空き店舗になっているというようなところもございます。
　そういうように、中心市街地の空洞化が大変進みつつあるということでございますが、そういう今申し上げましたようなモータリゼーションの進展への対応がおくれたとか、商業、サービス施設が郊外に移転したとか、環境が変化したといったようなことで、非常にいろいろな要因があろうかと思います。それに対応いたしまして、私どもといたしましては、先ほども申し上げましたように、都市型社会の到来に基づきまして、都市構造の再編、都市再生ということを図っていく。特に、中心市街地を中心にした既成市街地、都市の再構築を進めていくことが重要であるというふうに認識をしておるところでございます。
　したがいまして、今回も、中心市街地の活性化を図るために、先ほど先生が御指摘をいただきましたような、商業地域内における特定容積率の適用区域制度でございますとか、あるいは密集市街地で老朽建築物の建てかえを促進するための建ぺい率の制限の緩和でありますとか、あるいは立体的に整備される道路等の都市施設についての上下空間を利用するための建築規制の緩和でありますとか、そういったような中心市街地を活性化していくためのいろいろな措置を講じようとしているところでございます。
　さらに、先生も御案内のとおり、おととし中心市街地の活性化法が制定をされまして、それに基づきまして、公共施設、まちづくり、それから商業政策等々が一体となった、関係省庁十三省庁で一体となって市町村の中心市街地の活性化に取り組んでいくといったような支援制度もできたわけでございます。
　私どもとしましても、そういういろいろな制度、ツールを使いながら、地方の自主性を尊重しながら、都市の再生、中心市街地の活性化を図っていきたいというふうに考えておるところでございます。
○井上（義）委員　今お話があった建ぺい率制限の緩和ということで、いわゆる壁面線の指定などがある場合において建ぺい率が緩和される建築基準法の改正が今回あわせて行われることになったわけですけれども、防災上大きな問題となっておる密集市街地の建てかえ、これはなかなかうまくいかないということで、この建ぺい率緩和措置によって実際に効果があるのかどうか。住宅局、ちょっとお伺いしておきたいと思います。
○那珂政府参考人　お答えいたします。
　ただいま先生御指摘のように、我が国には、防災上、環境上大変問題の多いいわゆる密集住宅市街地が相当数、相当広く存在しているわけでございまして、その地域における改善、なかんずく防災性を考慮した建てかえということは、私どもとして一番重要だと思っているわけでございます。
　実際、こういうところは非常に敷地が狭小で、老朽した建築物を建てかえようと思っても、実際問題、建築基準法どおりやっていると従前の床面積が確保できない、もう違反を承知でやってしまうかというようなことというのは、実際現地ではそういうような非常に厳しい条件に置かれております。結果として、個々の敷地単位での建てかえがなかなかスムーズにはいっていないというのが実態でございます。
　そこで、先生御指摘のように、今回の改正案では、隣地側に壁面線の指定を行うことによりまして、道路以外の一定の空地を確保される場合において、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上支障がないと認めて許可した範囲内で建ぺい率制限を緩和することとしております。
　このことによりまして、一定の市街地環境を確保しつつ、建築物の協調的な建てかえを促進し、あわせて防災性の向上を促進しようとするものでございまして、先般、住宅金融公庫法の改正により導入されました都市居住再生融資制度などと相まって、こういう地域での建てかえ、ひいては密集市街地の市街地の更新に効果があるものと期待しております。
○井上（義）委員　最後に、自然共生型の都市づくりということで、いわゆる都市型社会においては、市街地や郊外部に残された緑地等の自然環境や田園景観、それから美しい町並み等の保全、創出を図って、質の高い都市環境を確保していくことは重要な課題である、こう思うわけです。
　そこで、具体的な問題をちょっと二つ。
　一つは、今回、市街化区域に隣接、近接する五十以上の建物が連檐する地域が開発行為の許可対象に加えられたわけですけれども、政令で定めた基準に従って環境の保全上支障がない区域を許可対象に加えるということですけれども、基準づくりに当たっては、特に防災上、洪水はんらん危険区域を避けるとか、あるいは貴重な動植物の生息地を外すというような生態系への十分な配慮が必要ではないかというふうに思いますが、これについて。
　それからもう一つは、今回公共団体にゆだねられる風致地区の維持ということについて、例えば木材伐採の許可基準を強化するとか、いわゆる小規模な緑地をきめ細かく保存していく必要があるんじゃないかというようなことで、こういった点を含めて、自然と共生する都市づくりということについて具体的にどのようにお考えになっているか、お答えいただければと思います。
○風岡政府参考人　今回の改正によりまして、市街化調整区域における開発行為の立地基準としまして、市街化区域に隣接、近接する区域における一定の開発行為を追加することとしたところであります。
　具体の区域の指定でございますけれども、これは開発許可権者が条例によって行うことになっておりまして、区域の指定の基準につきましては政令で定める、御指摘のような形で構成をされているところであります。
　政令の内容は、今後詳細には詰めていきたいというふうに考えておりますけれども、御指摘のような災害の発生のおそれのある土地の区域、こういったものとかあるいは優良な農地等を除くということとするほか、先生御指摘をいただきました貴重な動植物の生息地、こういったものにつきましても条例で定める区域には含まれないように措置することが必要ではないかということで、生態系にも配慮した基準となるようにしていきたい、このように考えております。
○山本政府参考人　二つ目の、風致地区、緑地の関係の御質問でございますが、緑の関係、自然を保護するという観点から大変重要な指摘だというふうに考えておりますが、都市計画のマスタープランである整備、開発、保全の方針の中で自然的環境の整備、保全についてもきちっと規定していくということでございます。
　それとまたもう一つ、風致地区につきましては、今回の改正において、貴重な自然環境や美しい景観について風致地区の中を小規模であっても可能な限り保全するという観点から、小規模な風致地区における規制の内容について市町村が条例により定めることができるというようなことを措置させていただいたところでございます。
　最終答申でも、いろいろな細やかな規制を行うため、風致地区ごとに当該風致地区の維持に関する方針を策定し、それに応じて許可基準を柔軟に設定できるようにする必要があるというように御指摘もいただいておりまして、今後またいろいろ検討していきたいというように考えているところでございます。
○大口委員長　午後一時三十分から委員会を再開することとし、この際、休憩いたします。
　　　　午後零時三分休憩
　　　　　————◇—————
　　　　午後一時三十分開議
○中島委員　それでは、私の方から質問を続行いたします。
　従来の都市計画区域外の土地利用規制の問題について伺いたいと思います。
　今回の法改正では、この地域の土地利用の混乱に都市計画が責任を持って対処する、そういう視点に立たないで中途半端な制度を導入している、率直に言ってそうだと思うんですね。本来、農村計画と総合化された都市農村計画法が国土全体に適用され、あるいは都市計画がすべての地域の都市的土地利用、都市的施設に適用されるべきであると思うんですけれども、どう思われますか。
○山本政府参考人　都市的土地利用と農業的土地利用との調整、あるいは都市計画区域外での土地利用の混乱というようなものに対しまして、どういうような格好で、都市と農村を一体的に計画するような体系といったようなものとして構築することが適切じゃないか、こういう御指摘かと思います。
　こういう都市的土地利用とか農業的土地利用等との調整等につきましては、既に今、国土利用計画法が国土全体の土地利用の調整を行っているというところでございまして、先生御案内のとおり五地域区分、全国を分けて、それの国土利用計画、土地利用基本計画ということをつくっておるわけでございますが、この調整に基づきましてそれぞれ都市計画法、農振法、その他の個別法が、おのおのの法目的に従いまして、許可等を通じまして、適正な土地利用の実現を担保している、こういうことでございます。こういう法体系が実務的に我が国の現状から見て適切であるというふうに考えているところでございます。
　なお、今回の改正におきましては、準都市計画区域制度の創設でありますとか、開発許可制度の都市計画区域外の適用の拡大といったようなことによりまして、都市計画区域外の土地につきましても都市的な土地利用を整序するといったことを今回の制度改正で考えておるわけでございます。
　これによりまして、都市計画区域の内外を問わずに都市的土地利用の整序の手段が拡充されまして、地域の土地利用の状況を熟知した市町村が適切にこの制度を、手段を活用するといったことによりまして、適正な土地利用コントロールを行っていくべきだ、こういうふうに考えておるところでございます。
○中島委員　今の御答弁があったんですけれども、しかし、そうはいいましても、個別の土地利用に関する法律でうまく、ちゃんと規制できるのかという問題がありますし、また、国土利用計画法で対応するといっても、これはなかなか対応しにくいんじゃないですか。
　局長はよく御存じだから私が言うまでもないんですけれども、各個別法に基づいて計画をやるということになりますと、区域が重なり合ったり、どの計画の区域にも属しない、そういう地域も存在したり、あるいはまた各個別法はそれぞれ独立して運用されるわけですから、そうなりますと、横断的な調整がされないで縦割りということになってきてしまう。そのために、地方自治体においては行政域の内部に目的や方法の異なる計画が結局乱立する、そういうことで、一貫した土地利用計画を進めることが非常に困難になってきているんじゃないですか。
　だから、私は、そういう実態に照らしても、やはり都市農村計画法を検討すべきだったんじゃないか、いや、これからも検討するべきなんじゃないかということを申し上げたいんです。もう一回答弁願います。
○山本政府参考人　都市農村計画法をという御提案でございますけれども、土地利用状況、それぞれの国のそれぞれの地域の実情に応じて法体系というのが組まれておる、こういうことであろうかと思います。
　先生のおっしゃるような都市農村計画法というのが欧米でも確かにございますが、そういうふうなところについても都市と農村が地域的に峻別されている。例えば、都市であれば城壁、昔からの歴史的なところで都市というのがしっかりと一つ大きな区切りがある、それから農村というのは少し別のきちっとした体系があるといったようなところについて都市農村計画法というのが制定されておるということでございます。
　日本では、都市においても農業が営まれている、あるいは都市以外のところでも都市的土地利用が行われている。現に、私ども今回考えております準都市計画区域、都市計画区域外のところでも都市的土地利用が行われている、こういうことでございます。そういうようなことから考えまして、我が国全体の、国土全体の土地利用のあり方について総合的、計画的に管理をしていくべきだ、こういうこと等の点からいえば、国土利用計画法が存在している、都道府県単位に土地利用基本計画を定めて土地利用の調整を図っている、こういうことでございます。
　もう一つ、先生がおっしゃいましたように、それぞれの個別法が重なるではないかとか、あるいはまたそれぞれの許可認可というものがあるではないか、こういうことでございます。御案内のとおり都市計画法の開発許可、農地法の農地転用許可、あるいはまた森林法でも許可がございます。そういったような、それぞれが法案の趣旨、目的が違っておりますので、その一つの許可行為で担保できるかどうかといったような各個別法との関係は慎重な検討が必要であろうというふうに思っておる次第でございます。
　私ども、今回の改正につきましても、都市計画区域の外におきます都市的な土地利用を整序し、農地の壊廃を防止して、秩序ある整備を図っていくという観点から見て、都市計画法の改正によって今回そういう趣旨の実現を図っていこう、こういうことに考えた次第でございます。
○中島委員　そういう説明はあっても、やはりなかなか納得できないな。そういう点からいうと、やはり都市農村計画法といったものを検討すべきだということを申し上げておきたいと思うんですね。
　それでは、その次に伺います。それは、市街化調整区域での開発許可対象の追加、この問題なんです。
　これは、既に無計画な開発が進んで、市街化を抑制するとされる市街化調整区域がその本来の姿を喪失してしまっている、そういうことについての後追いの追認ではないか、こう考えるわけですね。言葉を変えて言えば、ある種の開発は原則許可するような区域をあらかじめ決めておいて、そこでは開発を原則許可する、こういうことですよね。しかも、区域及び開発行為を類型化して定めて、そして開発審査会の議を経ないで許可するということは、乱開発をかえって助長していくということにつながるんじゃないでしょうか。この点どうでしょう。
○風岡政府参考人　今回の改正によりまして、市街化調整区域における開発行為の立地基準として、二つのものを追加させていただいております。
　その一つは、市街化区域に隣接、近接する区域における一定の開発行為、こういうものでございます。これにつきましては、条例で区域を定める、また、予定建築物の用途が条例で環境保全上支障があるとして定めるものに該当する場合には開発許可を認めない、こういう考え方に立っておるわけでございまして、その意味から、無秩序な市街化につながるものではない、このように考えております。
　また、これに関連しまして、現在、既存宅地制度がございますけれども、これは先生御案内のとおり、このような区域におきます既存宅地については、これまでは建築行為の許可を一切要しない、こういうようなことであったわけですが、やはりこれに伴ういろいろな土地利用の問題がありましたので、今回の改正では、こういった既存宅地についても許可制度へ移行するということで、これにつきましては、建築物の用途制限等を行うことによって、周辺の土地利用と調和したものについてのみ許可をしていく、こういうようなことをあわせてしているところであります。
　それから、もう一つ追加をさせていただきましたのは、周辺の市街化を促進するおそれがないということで、条例で区域それから建物の用途等を定めた行為でありますけれども、これは御案内のとおり、現在個別に開発審査会で審査をしているものの中から、定型的に処理ができる、こういったものにつきまして条例でそれを定めて、あらかじめどのような開発行為が許可されるのかということを明示するという意味で、手続の合理化を図ったというものであります。
　法律上はあくまでも、現行法と同じように、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがない、また市街化区域内で行うことが困難だというようなものについて限定をかけておりますので、その意味からも、調整区域での無秩序な開発ということにはならないのではないか、このように思っております。
○中島委員　局長も考えていただきたいのですけれども、今まで調整区域で開発を許可制にしておったのに、それにもかかわらず無秩序に実際は開発が進んだ。こういう事態を見ますと、今二つの新しい制度、制度と申し上げていいと思うのですが、その規制を設けたとしても、これは結局後追いになってしまって開発をやめられないことは、過去のこうした例を見ても、私なんかこれはやはり後追いだなということに思わざるを得ないのです。
　ちょっと時間の関係もありますので次の問題に行きますけれども、次に、非線引き都市計画区域に対する特定用途制限区域の問題について伺いたいと思います。
　これは、制限することが必要な特定用途をあらかじめ決めておいて、建築確認によって特定用途に適合しない建築物を規制することが可能という、確かにそういう側面を持っております。しかし、あらかじめ進出する建築物を予想するということは困難なんですね。だから、実効性が伴わないんじゃないかなということを私などは感じます。都市計画による開発許可制度で行うべきだと思うのですけれども、どうでしょうか。
○山本政府参考人　現在の憲法上は、財産権の内容は法律で定める、こういうことになっておりますので、法律できちっとそういうような規制については定めなければいかぬ、こういうことであろうかと思います。
　我が国の都市計画制度におきましては、土地利用規制の内容を事前に明確に示しまして、それに基づき規制を行うような体系になっておるということでございます。事前に規制内容が確定せずに、具体の開発行為や建築行為が出てきた際に個々にそれを評価して立地の可否を判断するというようなことは、むしろ、財産権に対する制限の内容の事前明示性といいますか、財産権の内容を制限するといったような点から見て、事前に明示しないというような点についての配慮に欠けるというふうに考えておるわけでございます。
　どのような行為が実際に行われるかをあらかじめ予測することは大変困難だ、ある程度見込み、可能性があるかもしれぬけれども困難であるという点については、先生の御指摘の点も十分私どももわかるわけでございますけれども、この制度、特定用途制限地域そのものは、あくまでも地域の環境を保持するために支障がある建築物の立地を制限しようとするものでございます。あらかじめ予想するというものではなくて、立地の可能性があれば足りる、立地の可能性があればそういうところについてこういう制度を適用してやるということで実効性は十分に期待ができるのだろう、こういうふうに思っておる次第でございます。
　この点につきましても、私ども建設省といたしましても、実効性ある制度の活用が図られるように、必要な技術的助言、指針等を示すことによって、適切な推進を図るよう努めてまいりたいというふうに考えておるところでございます。
○中島委員　今一番問題になっているのは、郊外におけるショッピングセンターなど大型店の進出ですね。これによって中心市街地が非常に空洞化してしまう、こういう問題が起きていることは御存じだと思うのですね。
　それで、見直しに当たって、ショッピングセンター、大規模な建築物の立地について、都市計画区域内外にかかわらず都道府県知事への届け出を義務づけていたのじゃないですか。ところが、業界から非常に批判が相次いだために、第二次答申では大規模建築物の届け出制が削除された、こういうふうに報道されております。これは明らかに後退じゃないかと思うのです。これでは郊外の大型店出店による中心市街地の空洞化を解決することにはならないんじゃないかと思うのです。本当は答弁いただきたいところなんですけれども、時間がだんだん迫ってきますので、次へ行きます。
　ではその次に、少し飛ばして、用途地域の指定のない区域の容積率、建ぺい率の問題について伺います。
　容積率三〇〇％、四〇〇％、建ぺい率七〇％というような不適切なメニューは削除すべきだと思いますが、どうでしょうか。
○那珂政府参考人　お答えいたします。
　今回の改正では、用途地域が定められていない区域では建ぺい率七〇％、容積率四〇〇％を原則とする現行の考え方を改めて、特定行政庁がその地域の土地利用の状況等を勘案して規制値を選択できる仕組みとしたことと、さらに、その選択可能な数値の範囲を追加いたしまして、より低密度な規制も可能となるように措置したところでございます。
　しかし一方、現実の土地利用の状況を見ますと、例えば温泉街とか漁村とか地方小都市の中心部など、既に高容積等の土地利用が進んでいる地域も結構ございますので、引き続き、この建ぺい率七〇、容積率四〇〇％という規制値は残しておく必要があるのではないかと思います。
○中島委員　次に、既成市街地の再整備のための新たな制度の導入について、二つあるのですけれども、そのうち一つについて伺います。それは何かというと、既成市街地における過大容積率の指定。
　さまざまに、規制の緩和による容積率の積み増しによって、さらに高容積率の建築物が建築され、低層住宅地にふさわしくない建築物が建築されるなど、都市全体のバランスのとれたまちづくりに反することが現実の進行としてあります。
　今回の改正による、特例容積率適用区域という容積率の移転制度は、無原則的に容積率が移転し、その売買が行われるおそれもあるのではないかと思います。それは土地投機を生むことにもなります。とりわけ、古都である京都とか奈良とかあるいは鎌倉とか、こういうところでこれが適用されると、古都そのものが破壊されてしまうということになるのではないでしょうか。この点、どんなふうにお考えでしょうか。
○山本政府参考人　特例容積率適用区域についてのお尋ねでございます。
　御案内のとおり、特例容積率適用区域につきましてはそれぞれの要件がございますが、道路とか鉄道、下水道等の都市基盤施設が十分に整備されている都心部等の一定の区域に限りまして、土地の一層の有効高度利用を推進するために、基本的な、建築行為は自由であるという建築行為の自由度を生かしながら、未利用の容積を他の敷地で有効に活用していこう、全体の区域として未利用の容積を有効活用しようという制度でございまして、要件をかなり厳しく縛ってございます。
　一つは商業地域内の区域であるといったこと、それから、指定された容積率を区域全体で限度いっぱい利用しても、インフラ整備、道路の整備でありますとかそういったようなインフラ負担上の問題が生じないといったようなこと、それから、個別の事情で高度利用を図れないといった場合に、その未利用容積を活用して地区全体の高度利用を図ることがその区域全体の土地利用としても望ましいといったような、この三つの要件を基準にいたしまして特例容積率適用区域を決めておるわけでございます。
　今申し上げましたように、非常に限定的に適用されるべきものであるというふうに考えておるところでございます。この趣旨につきましては、法律の規定に加えまして、技術的助言などで制度運用について万全、遺憾なきを期していきたいというふうに思っておるわけでございます。
　その際、先生今御指摘のように、例えば京都とかといったところについては景観とか、そういうような地域のバランスが崩れるではないか、そういうおそれがないのか、こういうことでございます。
　そういう場合に、当然のことながら、そういう景観が非常にすぐれている、それを崩してはならぬといったようなところにつきましては、景観形成を図るための都市計画制度としていろいろな制度がございます。例えば高度地区で高さ制限をしたり、あるいは美観地区とか風致地区とか、そういったようなところがございます。そういうような制度もこの容積率適用区域制度とあわせて活用することによりまして、地域の土地利用の動向等を勘案して適切な景観形成が図られるように、一体的、総合的に定めていくということが必要であろうというふうに思っておる次第でございます。こういうような運用のことにつきましても、私どもとしては今後意を用いていきたいというふうに考えておるところでございます。
○中島委員　現実に、例えば京都の場合でしたら、有名な清水寺がありますね。あそこの清水の舞台から下を眺めますと、マンションか何かがちょっと異様に目立っちゃって大変問題になっているんです。そういうことがこれで防げるのかどうかという問題だってあるんです。それから、例えば同じく京都ですけれども、東寺、私も何回か行ったことがあるんですけれども、東寺の周辺にまた高層建築物ができることを防ぐ手段があるのかどうか。そういうようなことを考えますと、私は、これらの問題については、やはりなかなかうまくいかないという面が相当出てくるんじゃないかということを非常に痛感します。
　結局、高度化を図っていこうということがこれの目的なんですから、いろいろなことを局長は言いましたよ、今、私も聞いていた、聞いていたけれども、さて地方自治体の姿勢によってはどうなるのかななんて思うこともしばしば感じるわけですね。そのことを申し上げて、ちょっと次に行きます。
　これは大臣に伺いたいんです。今全国で大型店が、都市周辺部の未線引きの、都市計画区域外のいわゆる白地地域や農地に進出しております。また、幹線道路沿いに大型店が展開しています。大店法が廃止されたので、地方自治体が独自にまちづくり条例をつくって大型店の出店を規制しようとしています。
　これに対して、建設省として、あるいは大臣として、大いにこれを奨励していこう、そういうスタンスでいらっしゃるのか。どんなスタンスでいらっしゃるのかということをまず伺いたいと思います。
○中山国務大臣　その地域による適材適所ということではないかと思いますが、大規模店舗の立地規制のためのまちづくり条例についてのお尋ねでございますので、一般的には、地方公共団体が都市計画法と独立した自主条例、いわゆるまちづくり条例を地方自治法を根拠に定めて土地利用を規制することは従来からも行われておりましたが、今回の都市計画法の改正がそうした動きを妨げるものではございません。
　都市計画法は商業機能の需給調整を行うことを目的とするものではなくて、大規模な店舗を商業調整の観点から規制対象とするものではありません。ただし、今回の改正では、市町村が地域の実情を踏まえて、大規模な店舗が当該区域の良好な環境の形成または保持に支障を及ぼすおそれがあると判断する場合には、都市計画で特定用途制限地域を定めて、条例によりこの立地を規制することもこれは可能でございます。
　地方公共団体がまちづくりの観点から大規模な店舗の立地を規制しようとする場合には、従来どおり都市計画法と独立した自主条例とするか、また、都市計画法及び建築基準法に基づく委任条例として定めるかを選択することが可能である。地方自治法と両立するように配慮をしております。
○中島委員　それでは、ちょっと具体的なことを大臣に申し上げます。
　大型店の出店規制も含めたまちづくり条例が、昨年の十一月ですけれども、富山県滑川市で公布されました。大臣も御存じと思うのですけれども。五月の施行を前にして、三月三十一日、条例制定の市民運動のきっかけとなったジャスコが出店を断念して、しかし同じ出店予定地に新たな大型店が出店を予定しているわけですね。店舗面積は一万二千二百二十八平米に及ぶ大変大規模なものです。開発業者は同じ市内の業者ですので、既に大店審の結審が終わっておりますので、変更の五条申請を行って、合理的理由があれば出店が許されるという事態になっております。
　滑川市では三度の大型店の出店攻勢を受けておりまして、しかし、衰退していく中心市街地を何とか救いたいということで大きな住民運動が起きて、そういう中で条例が制定をされたという経過があります。そこで一万平米以上の開発をする者は市長に届け出の義務があって、そして土地利用の調整を行うということになっております。
　さきにも指摘しましたように、今回の法案で、都市計画法による都市計画区域以外の大型施設建設の事前届け出制が見送られてしまった、残念ながら。そういう事態のもとで、住民がみずからの力で条例を制定して大型店の進出を規制するというふうになって、町を挙げて大喜びなんですよ。
　建設大臣に伺いたいと思うのは、大型店の出店は住民運動の力でこうなった。とどめるということになってきた。そういうことについては大いに賛成だ、こういうふうに建設大臣としては思われるかどうか。そういうことを伺って、私は質問を終わりたいと思うのです。
○中山国務大臣　ちょっと現場の詳しい事情を知りませんので、先に局長から御答弁申させます。
○山本政府参考人　滑川の件につきましては、私も十分承知をいたしておりませんが、先ほど大臣からも御答弁を申し上げましたように、都市計画法そのものは商業機能の需給調整を行うことを目的としたわけではございませんけれども、今回の特定用途制限地域につきましては、例えば今先生おっしゃいましたような大型店、ショッピング、何万平米といったようなところについて用途を特定して、区域を限って良好な住環境を守るといったような点から、そういう意味での規制は可能である、こういうことでございます。
　なお、今先生おっしゃいましたようなまちづくり条例といいますか、自治法に基づくまちづくり条例として、そういう格好でおつくりになるというようなことも、自治法上のあれとしては有効であろうかと思いますが、ただ、都市計画法と連動しておりませんので、都市計画法に基づく委任条例ということでございますと開発許可あるいは建築確認といったような今後の担保措置がございますけれども、自治法に基づく自主条例ということでございますとそういうような規制がございませんので、そういう格好でどちらを選択するか、地元の皆さん方がどういう格好で、その大規模店舗あるいはまた地域のまちづくりをどういうふうに規制し、あるいは誘導していこうかということによってその制度の活用の仕方が違ってくる、こういうことであろうかと思っております。
○中山国務大臣　そういうことでございますので、地域の実情がどういうふうになっておりますか、また一遍現場の状況を私も情報としてとってみたいと思います。
○中島委員　では、終わります。
○辻（第）委員　私は、まず最初に容積率の移転、商業地域での特例容積率の移転についてお尋ねをいたします。
　私は、この制度の結果、今後町がどのようになっていくのか、大変心配をしておるところでございます。先ほど中島委員もお触れになりましたが、私は京都の市内で生まれて育ちました。この京都の町並みとかあるいは景観というのは、本当に京都の大切な大切な命の一つではないか、このように思っております。
　また、私は、選挙では、中選挙区の奈良県選挙区から国会へ送っていただいたわけでありますが、この奈良市の中心部、いわゆる奈良町を初めとした地域では、高い建物、高いビルというのは似合わないということでございます。
　そこで、大臣にお尋ねをいたしますが、商業地域での特例容積率の移転は、例えば京都市内など市の中心部で社寺が多いところで考えてみますと、社寺などが使用していない容積率を他に移転できることになりますと、町並みへの重大な影響が出てくるのではありませんか。
　また、住民が歴史的な町並みの保存のため、建物の高さを低く抑えたり、町並み保存に配慮した建築をと努力をされているところに、片方では歴史的建造物の容積率を利用して、既に過大に設定された容積率以上の建物が建つことになったのでは、町として、地域としての大切なものが失われる、整合性が失われることになるのではないでしょうか。
　町のあり方としての建設大臣の御所見を伺いたいと思います。
○中山国務大臣　今、先生の御質問を伺いながら、私、まだ中学校ぐらいのときでしたか、終戦の年が中学校一年生でしたので、爆撃が済みますと、マリアナ通信という向こうの宣伝ビラが降ってきまして、今でも忘れられませんのは、「大阪、神戸は灰の山、花の京都は後回し」というのがありました。ですから、米軍ですら爆撃をするときに京都は遠慮したという印象深い思い出がありますし、私は日本じゅうで奈良が一番すばらしい町だと思います。そんなことで、今度の法律改正が美観にまで影響を及ぼすかどうかという問題が大変大事な問題だと思います。
　それは、そういう自治体の人、地域の人の良識といいますか、戦争中でも敵国でも大事にしたものをどういうふうに維持していくのかという問題がまことに心痛む問題といいますか、けさ朝早くテレビを見ておりましたら、岐阜の高山のすばらしい町並みの保存の問題をやっておりました。
　特例容積率適用区域制度というのは、商業地域内で、適正な配置及び規模の公共施設を備え、高度利用を図るべきと認められる区域を都市計画で定めて、それから当該区域を全体としてとらえて未利用容積の有効活用を図ることを目的とするものでございますので、歴史的な町並みや景観を保存すべき区域が本制度の対象から除外されるわけではございませんが、今申しましたような配慮、実際にそのような区域を含めて指定するか否かは、都市計画を定める地方公共団体が、歴史的町並みに対する影響をも含めた総合的な立場で判断すべきではないかと思います。
　なお、景観形成を図るために都市計画制度としては高度地区、それから美観地区等がありまして、地域の土地利用の動向等を勘案して適切な景観形成が図られるよう、必要なものを一体的、総合的に定めていくことが私は重要と思いますので、歴史とかそんなものの認識、景観的な認識でございますが、そういうものをみんなで大切にしようという地域が、それに反して作用をさせようとする人たちに対して大きな力で町を守っていかなきゃいけないんじゃないか、私はそんな気持ちでおります。
○辻（第）委員　ぜひひとつ、かけがえのない歴史的な町並みとか景観というものを守るために、建設省としても本当にきちっとした対応をいただきたいと思います。
　これまでから、町並み保存については、国や地方自治体も限定的ではありますけれども、いろいろと御努力をいただきました。近畿を見ましても、世界文化遺産のあります京都市や奈良市だけではなしに、例えば橿原市の今井町でありますとかあるいは大阪の富田林市の寺内町などそれぞれの地域にかけがえのない町並みがございます。ビルの谷間にぽつんと残されたようなことになれば、それこそ価値は本当に、半減どころかもっとなくなってしまうのではないか。
　そういうことで、先ほど御答弁いただいたのとちょっと重なるかもわかりませんけれども、例えば、歴史的建造物の付近は全体として容積の移転を認めないなどの対応が必要ではないか、このように考えますが、いかがですか。
○山本政府参考人　先ほど私どもの大臣の方からも御答弁させていただきましたように、特例容積率適用区域制度というのは、商業地域、しかも一定の道路等の公共施設が配置されておるといったような点、あるいは高度利用を地区全体として図っていく必要があるといったようなこと等々の要件を課しながら、地域の実情に応じて地域の皆さん方がそれを都市計画として採用するかどうかを判断されるということでございます。
　という意味から申し上げまして、歴史的建造物について、全体として容積移転を認めるかどうかといったような点については、具体の指定、具体の運用に当たってのいろいろな検討課題であろうかというふうに思っております。
○辻（第）委員　今回の案では、地区指定さえ行えば、容積率の移転が行える範囲の制限もなく、かなり広い範囲で容積率のやりとりを行うことも可能だということでございます。となりますと、予想もしないところに高層建築物が建てられることにもなります。こうした事態に対する歯どめということ、先ほどいろいろ御答弁がありましたけれども、本当に十二分に歯どめをかけてきちんとした対応をしていただきたい、このことを強く要望して次に移ります。
　本法に対して、私は本会議質疑でも事例として触れましたが、日暮里富士見坂の問題についてお尋ねをいたします。
　今やインターネットなどが普通に使われる時代になりまして、ニフティという会社の中に、山の展望と地図のフォーラムという電子会議室がありまして、そこでこの富士見坂からの富士山の眺望を守ろうという趣旨の電子署名が取り組まれており、先日この結果が公表されたということでございます。
　この問題は、日本鋼管不動産が文京区本駒込に十三階建てのマンションの建設を計画、その結果、かつての江戸の町の範囲の中にある富士見坂で、唯一富士山が見える富士見坂であります日暮里の富士見坂から見える富士山の前にマンションが立ちはだかることになるとのことで、大きな話題になったわけでございます。
　特に、昨年の秋以来、この問題はいろいろな新聞やテレビやラジオや週刊誌が取り上げたところでありまして、こうした問題が起こっていることを大臣は御存じですか。
○中山国務大臣　偶然、私もテレビで見ました。ビルとビルとの間に富士山が見えるところが映っておりましたが、東京はあちこちに富士見坂というのはあるようでございますし、太田道灌の歌で覚えております、「我が庵は松原続き海近く富士の高ねを軒端にぞ見る」でございましたか、太田道灌が軒端に富士山を見ていた歌が私印象深く残っております。
　そこの警視庁から三宅坂にかかります、今の憲政会館、あの下近くまで海だったそうです。加藤清正の屋敷があって、門の両側に金箔のトラが向かい合っていて、それが太陽に反射して、そして魚がとれなくなって漁民から文句が出たとか。それほど海が近かったということでございますから。
　それが、日本の領土の三・六％のところに二六％の人口が集まる、それで狭いからできるだけ高層化してたくさんの人に広い地域を与えて、持ってもらって住んでもらおうということになりますと、さあ富士山をどこから見るか。今度は高いビルから中へ入って見ていただくというようなことも。ビルとビルとの間から見えなくなったというその問題がどうかな、これはいたし方ないのではないかなという気持ちで、実は正直言って、これは御答弁になっているかどうか、私の感想でございますが。
　ですからこれは、大都市の中から静岡県の富士山、高い山でございますけれども、それが見られないから高層建築に反対するというのはちょっと、今のところ、場所による問題と、それから時代による景観の問題と、それから人が一瞬、どういう時間的経過で歩かれるか知りませんが、その坂道からだけ富士山が見えなくなるということで建築を阻止するのはどうかな。ちゃんとした、建築基準法にそぐわしいものならばこれはいたし方ないことでないかなと思ってニュースを見ておりました。
○辻（第）委員　建設大臣の御博識のところをお聞かせいただいたわけでありますが、確かに東京には、富士見とか富士見坂というのがありますね。九段宿舎も富士見町ですね。私は、皆さんもそうでしょうけれども、山にこだわりまして、富士山が見えると非常にうれしいというか興奮するというか、私、国会の議員手帳に、さっき調べてみたら四カ所富士山が書いてあるのです。あっちこっち行って、富士山が見えたら興奮してしゃあっと手帳に汽車の中で書きますねんけれども。
　それで、東京で富士山が見えるというのはこれは本当にすばらしいことではないか。それがだんだんなくなって、たった一つ残っているというようなお話を聞いたわけですけれども、これは何としても残してほしいなという気が強いわけでございます。この日暮里の富士見坂は東京都内でもなかなか有名でして、この坂と富士山の眺望は過去にもマスコミで取り上げられるなどしております。一九九六年の東京都の都市景観コンテストでは特別賞を受賞しているのでございます。
　我が国においても、たびたび眺望権といいますか、眺望が妨げられることが問題になっております。私も前に奈良で、公的なマンションというのですか、で奈良の春日山や若草山が見えますよ、眺望がいいのですよというのも売り物にして売ったのに、その下のところに高いのを建ててそれが見えぬようになる。大体同じような公的なものを新しく建てるので眺望が問題だということで、私もちょっとかかわった覚えがあるわけでありますけれども。やはりそういうところですと、眺望というのはまた非常に大切な、かけがえのないものの一つではないか、こういうふうにも思うわけでございます。
　今回の問題は、個々の建物としては関係諸法令のもとで計画されているものであるとは思いますけれども、しかし、都市というものを考えるときに新たな問題を提起しているのではないか、こういうふうにも思います。都市がコンクリートのジャングルのようになったのでは、そこで暮らす人々や働く人々にとって潤いのない町になってしまうのではないでしょうか。やはりそこには木があって、緑があって、川があってと、あるいは周辺の自然環境があり、そして眺望もある、こうしたものが一体になって潤いのある都市と言えるのではないかと考えるのですが、大臣の御所見を伺いたいと思います。
○中山国務大臣　私ももういい年になりまして六十七歳になりますが、先生よりちょっと下ではないかなと思いますが、私も富士山と桜のころは何か浮き浮き、桜が咲きますと浮き浮きしますし、富士山を見ると何度見ても、見るごとに先生と同じように何か興奮をする。
　日本人は富士山を見ると、外国に住んでいる人が、山を見て国を思う人は日本人だけだ、こういう話があります。そういう意味で、先生のおっしゃるような、眺望に人間の精神的な、精神衛生上と申しますか、そういうものでは私は確かに眺望とかそんなものも大切なことで、先ほど申しました、みんなのコンセンサスで守らなければいけない全体的な広い空間の地域と、それから一にかかって商業的な目的とか、それから住環境を豊かにするための問題とか、そんなものを地域地域で分けて日本の計画、まさにそれが都市計画、今議論されております、日本がこれからどんなところでどうするのだ。東京は皇居の上もあいておりますし、明治神宮の上もあいておりますし、それを交換するというわけにもいきませんでしょう。ですから、それはやはり地域が選択する、人間の知恵が選択する、日本人としての心が選択する地域、そういうものを調整していくのが、私は、法律には書いてありませんけれども、みんなで守らなければいけないことではないかな。
　何でもかんでも法律で決めるわけにはまいりません。日曜日は休みだという法律はありませんけれども、みんな日曜日は休んでおりますから。それはみんながそうだと思っていることは、民主主義の国は法律で決めることはないわけでございますので、法律で決めないものの大切さというのが大事だと私は思っております。
○辻（第）委員　大臣は地域の人々のというお話を大変お話しいただいたわけでありますが、このマンションと富士見坂は二・五キロ離れております。眺望という問題でたびたび起こるのは、自宅の前に建物が建って眺望が云々ということでありますけれども、このような相当遠い場所でのマンション建設でもこうしたことが起こるわけでございます。
　今回の容積率が移転できることになりますと、ますますこうした問題の発生の可能性が高くなるのではないか、このように危惧をするわけでございます。今回のマンション建設は現在の制度によるものですが、容積率の移転により、より高い建築物の生まれる可能性が高まるわけですから、地域の人々のというお話がありましたけれども、やはり歯どめ措置を講じる必要があるのではないか、このように考えるのですが、建設省いかがですか。
○那珂政府参考人　先ほど大臣からも御答弁させていただきましたけれども、今回の特例容積率適用区域の制度でございますが、商業地域内であることとか適正な公共施設の整備が行われていることとか、どうしてもその地域、区域が全体として高度利用を図らなければいけない必要性の高い区域だとか、一定の要件があって全体の区域が定まって、かつその中で個々の、複数の敷地について、全体の容積率の限度内におさまるとか、個別の市街地環境上の判断をするとか、いろいろな要件が重なってありますので、おっしゃるように、無限定にこの制度がどんどん広がって、市街地環境の悪化をもたらすようなことはない、こういうふうに思います。
　ただ、先生御指摘のいわゆる高層マンションが建っていくということと本制度とは直接関係ないと私は思うのですが、そういう高層マンションが建つことによるいろいろなトラブルの防止につきましては、これまでもいろいろ御審議いただいているところでもありますし、また、先ほど御答弁申し上げたところでもありますけれども、例えば都市計画制度による美観地区とか、高度地区とか、そういうことをあらかじめきちっと決定し、都市計画で定めていけば、相当のトラブル未然防止策になるのではないか、こういうふうに思います。
○辻（第）委員　次に、容積率の売買の問題でお尋ねをいたします。
　今回の容積率の移転によって、移転される容積率が売買される可能性が大変高いものとなります。これを仲介するようなディベロッパーも出てくることも予測をされ、実質、新たな資産とそれを運用する開発業者の利益のもとを生み出すことになります。指定された地域の低層住宅の容積率をディベロッパーが買いあさるといったことも予測されます。新たな地上げの契機ともなろうというものです。しかも、これは登記簿であらわれるものでもなく、売買に際しトラブルが起こることも考えられます。
　こうした予想される事態に対し、本法では有効な歯どめがありません。本法案によって予想されるこうした問題についてどのように考えておられるのか、お尋ねをいたします。
○那珂政府参考人　今回の改正案でこの容積率の問題がございますけれども、そもそも都市計画で定められます容積率というのは、市街地環境を確保するという公共福祉の観点からの公的規制値でございまして、独立して直接に売買の対象となるものではないという理解のもとでこういう制度の改正に取り組んでいるところでございます。
　具体的には、先ほども申し上げましたけれども、今回の制度では、複数敷地において容積率を一体的に算定した上でそれぞれの敷地に特別に容積率が適用されるということになりますので、結果として容積が移転したように見える、こういうことでございます。
　ただ、実際こういうような場合、その後、当該移転した方の、されたといいますか低くなった方の土地の取引等についていろいろトラブルも予想されないわけではございません。したがって、法律におきましては、関係権利者の合意に基づくこと、それから、特別の容積率が適用されている敷地の状況にふさわしい容積を備えた建築物が建築されるというようなことをきちっと要件化された上で、決して、容積率について個人の自由な意思によって譲渡可能となるような権利性を付与するものではないということを明確にしているつもりでございます。
　さらに、取引の安全性という観点からは、それぞれの特例敷地につきまして、その位置あるいは特例容積率の数値等につきまして公告をきちっとすること、関係の図書を事務所等に備えつけておいて一般の縦覧に供すること、さらに、宅建業法に基づく重要事項説明に加えることも予定しておりまして、また最大限の、そういうトラブル防止にも配慮しているつもりでございます。
○辻（第）委員　ぜひひとつそういう点でトラブルのないように対応していただきたいと思います。
　次に、建ぺい率の合理化の問題でお尋ねをいたします。
　今回の改正で建ぺい率の合理化が行われております。この改正のきっかけといいますか背景といいますか、つまり密集市街地を再生する場合における対応策としての適応が念頭にあると聞いているのですが、そうですか。