○参考人（長谷川徳之輔君）　建設経済研究所の長谷川と申します。私は研究者の視点で意見を申し上げたいと思います。
　お手元にレジュメをつくってございますのでごらんいただきたいと思いますが、それに基づいて意見を申し上げます。
　都市計画とか土地政策は、非常に複雑な利害関係の調整の上に成立しているものでありますから、一方の視点から完全に理想的なものはなかなか期待しがたいと思います。制度の究極の目的というのは理想的なものが必要だと思いますが、私は都市計画の場合には現実的な対応としてこの二つの法律案というのは十分に評価に値すると思います。しかし、理想にはまだ隔たりがあると思います。運用のよきを得て実効性を高めることがぜひ必要だというふうに考えます。
　まず、大都市地域住宅地等供給促進法の関係でございますが、私は土地問題というのはひとえに地価問題であると思います。今、地価の抑制なり引き下げが急務でありまして、政策の視点は実は地価の引き下げ、抑制に置くべきである。この法律はそのためのものだと私は理解をしたいと思います。
　地価高騰の原因は、従来ともすれば住宅宅地の需給アンバランスから生ずる、需要が大きく供給が小さいために地価は上がるんだというふうに説明されてきました。しかし、地価対策というのは供給拡大だげで対応するのは限界があったわけでございますし、この点、総合対策がぜひ必要だ、そういう意味で地価対策については順序が必要だと思います。地価対策は、短期的には金融の是正でございましょう。それから中期的には土地税制の改革でございましょう。これは既に緒についております。長期的には実は都市計画、供給対策だと思います。あくまでも供給対策は長期安定的な対策というふうに考えるべきだと思います。
　住宅宅地の供給というのは、本来、地価高騰にとらわれずに安定的かつ計画的に実施する必要があると思います。住宅宅地の供給の見通しについて市民が信頼するということで、実は焦り買いとか衝動買いというふうな不必要な需要が減少しまして、需要は安定するということになろうかと思います。
　その意味で、住宅宅地の供給については次のような内容がぜひ欲しいと思います。もちろん、この法律でもってこういうことを明示するのは非常に無理でございますが、住宅政策一般としましては単に幾らの数量をつくるということではなくて、価格水準なり整備水準なりあるいは地域なりの目標を立てて、市民が理解しやすくするということが計画の大きな内容ではないかというふうに思います。
　　　〔委員長退席、理事小川仁一君着席〕
　それから、今まで需要イコール供給という計画をつくりました。イーブンであればいいという計画をつくりました。これが実は大変私は売り手市場をつくってしまったというふうに思っております。私は、計画をつくるときには、需要より供給の方が大きいというそういう状況をつくり出すことが必要だと思います。供給者間、これには市街化区域農地もございましょう、それから調整区域の中の土地もございましょう、それから既成市街地の再開発もございましょう、さらに臨海部の埋立地もございましょう。こういったいろんな供給源があるわけでございますが、その供給源の間に競争関係をつくり出すことだと思うんです。それによって実は地価が経済合理的に形成されるわけであります。
　　　〔理事小川仁一君退席、委員長着席〕
こういう供給計画をつくることは、市場をセーラーズマーケットからバイヤーズマーケット、買い手市場に転換させるということが基本的に必要で、ここが従来欠けておって、常に売り手市場ということを前提にしておったということが私は欠陥ではなかったかと思っております。ぜひ今回の計画については買い手市場に転換するという姿勢を示してほしいと思います。
　それから具体的な進め方になりますと、住宅宅地の供給についてはともすると大都市圏の自治体は地域エゴがありまして消極的な姿勢をとってきたと思います。今のままの自治体と国の関係では実効性のある対応はとりにくいと思います。私はこの際、国の責任も非常に大きゅうございますが、自治体の主体的動きも実は必要だと思います。例えば住宅立地の抑制をしておりました。それから、市街化区域内農地の宅地並み課税の骨抜きも自治体が主導でございます。それから現在固定資産税等の保有税の増徴の話もございますが、自治体においては多分消極的な姿勢をとると思います。臨海部埋立地の利用も御案内のとおり東京都臨海部副都心のようなオフィス化、業務地化が主体でありまして、その目的は専ら財政収入の増加を志向しているというふうに理解されます。私は土地利用であっても、財源再配分を含めた検討が必要ではないかというふうな感じを持っております。
　それから、住宅宅地の供給というのは、むしろ公共より民間が量的にも多いわけでございます。民間企業の位置づけとかあるいは責務などというものは、やはりこういう法律をつくるときにはある程度明確にすべきじゃないかと思いますが、民間については特に触れられておりません。とりわけ宅地開発に当たって、公団、自治体と民間との提携協力関係というのは非常に必要ではないか。一方だけやればよいというものではなくて、やはりこれは協調体制が必要だと思います。宅地開発とか公共施設の整備は自治体と公団が行う、住宅建設なり供給は民間企業主体が行うという、いわば合理的な適正なパートナーをつくるということが必要ではないかと思います。
　それから、土地税制は今現在政府の税制調査会で検討が進められておりますが、私は宅地開発、土地供給に当たってはもっと土地税制の方向を明確にする必要があると思います。宅地開発、供給について最大の問題点は、開発利益をどうするかという問題点だと思います。韓国のように開発負担金という制度もございましょう。土地増価税という仕組みもございましょう。いずれにしても開発利益という問題を抜きにして宅地開発はあり得ないわけでありまして、この開発利益を適正に徴収し、これを公共に充当するという視点から土地税制の役割は極めて大きいと思います。これを欠いた土地政策はいわば片肺飛行の土地政策にすぎないというふうに思います。
　それから第二番目に、都市計画法と建築基準法の改正でございますが、三ページ目でございますが、私は、この法律は従来の消極的受け身の都市計画から一歩進んで、計画を積極的に実現しようとするシステムの導入に進んだことは十分に評価に値いたします。できれば土地税制と連動して、さらに積極的な対応、公共目的の実現が期待されると思います。
　それから、都市計画法と土地税制の連動が欠かせないわけであります。従来、ともすると規制緩和というような都市計画法の対応は、これは土地評価とか土地税制につながりません。したがって、その利益は専ら土地の所有者に帰属してしまうということで、その利益が公共に還元されるという仕組みを欠いておりました。今回の措置も、本質的にはこういう容積の割り増しということで土地利用の効率化を進めるわけでありますが、この効率化の利益が公共に還元される、地価抑制につながる、あるいは住宅価格の引き下げにつながるという視点がぜひとも必要ではないかと思います。
　それから、この中で市街化区域内農地の宅地化の問題が主体になっておりますが、土地利用規制緩和はあめだけを与えるという傾向があるのではないだろうか。従来、実はあめだけがつまみ食いされてむちが効かないという欠陥がございました。市街化区域内農地の問題は、私は相続税を含めて宅地並み課税の徹底を行い、むちを強化する必要があると思います。その場合に、市街化すべき区域と保存すべき区域と分けてやるということはどうしてもナンセンスだと思います。もともともう市街化すべき区域は決まっておるわけでございますから、それは調整区域に戻す以外については宅地並み課税をするのが当たり前で、改めてもう一度線を引き直そうというのは実は制度からするとナンセンスという感じを持っております。
　それから地価と土地利用の関係でございますが、現在の地価水準というのは、実は土地の利用の収益とか効用と全く無関係な投機によって成立しております。こういうことは事実であります。今回の土地利用の効率化というのは、実は一般的には地価が上がるんではないかというふうに危惧されるわけであります。本来、私は理論的には土地利用の効率化というのは、収益価格には影響するが一般地価には連動しないというのが筋だと思います。ただ、これが連動してしまうということは、実は鑑定評価のあり方なり評価の考え方なり姿勢が実は欠陥があるんではないかという意味で、効率化の利益が公共目的に資するよう、すなわち家賃の低さや公共施設の財源に充当されるようなそういった対応をとることがぜひとも必要だと思います。
　それから個々の計画でございますが、住宅地高度利用地区計画でございますが、住宅供給のために容積率の割り増しをすることは妥当であると思います。しかし同時に、その利益が公共公益に帰属し、住宅価格が安くなるということが運用上措置されることが求められると思います。ひとえに土地所有者の利益のみに帰属する、単なるあめにすぎないという点で私は不満でございます。
　それから用途別の容積率型地区計画、大変難しい名前でございまして、ぴんとこないという点は確かにございますが、私はこれは一番有効な措置ではないか、既成市街地の高度利用を促進するために最も極めて有効な措置だと思います。この考え方をさらに進めて、例えば都民住宅というような構想が出されておりますが、従来の常識を一歩超えてもう少し進んだ考え方ができるのではないか。それは地価を放棄することがメリットとする新しい供給システムを考えるべきだ。今地価があるので、実はそれがみんな地価を算入してしまうということが欠陥になっております。とりわけ台東区やあるいは北区とか墨田区というような人口減少地区においては、特に人口減を防ぐためにそういった既成市街地の高度利用を進める必要があります。
　そのために一つの提案としては、次のページでございますが、既成市街地の低密利用地について高層住宅化します。そのために、実は土地は地主から提供してもらいます。そして建築費は自治体が負担します。建物の所有権は地主にやってしまいます。そして管理は自治体が行いまして入居者を募集します。それから地主はイコール家主でございますが、これは地価を算入しない家賃で住宅を賃貸します。賃貸料は地主に入ります。ということで、実はこれによりますれば地主は資金が要らずに住宅ができ、自治体は用地費が要らずに住宅ができ、それから入居者は地価が入らない家賃で入れるという格好になります。今の制度は、土地を買ってものをつくるという、そのボタンのかけ違いを実はやってしまったわけです。これが実は住宅政策の大きな欠陥になっておりまして、土地を必ず買ってつくるというわけですから、必ずこれは地価が入ってしまいます。こういう形をとれば、だれも得します。だれも損しません。自治体も実はこれによって人口が定着し住民税が入り固定資産税が入りますから、自治体も得します。結局、地価を放棄することによって全員が得するという仕組みであります。そういう仕組みを実はもう一歩進めるべきで、土地を買って地価を入れてしまうというのは実にばかげたボタンのかけ違いを我々はやってしまったわけであります。こういう点についてもう一歩進めて、その既成市街地の高層住宅利用については一つの考え方として御参考にしていただければというふうに思います。
　それから、遊休地の土地転換利用促進地区でございますが、多分、遊休土地の定義について明確にできないということでいろいろ議論があろうかと思います。御参考までに申し上げますと、台湾の平均地権制度のように、建物の価格が地価の十分の一以下のものは一律全部低・未利用地だというふうに割り切ってしまうというのも一つの方法かと思います。それから遊休地の利用転換を促進するために、今自治体の指導助言というのも当面の方法としては現実的で私はやむを得ないと思います。今後の課題としては、私は台湾のような建築命令というものを検討する必要があると思います。さらに、保有税の強化などの土地税制の連動は不可欠だと思います。
　平均地権制度では、この場合に空地税と照価収買月という二つの制度を持っております。これは空地税というのは、自治体が建築命令をまず発します。有効利用しろという命令を発しまして、二年以内に建築しない場合には通常の固定資産税の二倍から五倍の空地税を徴収します。あるいは、その土地を公示価格で収買するという権限がございます。さらに、台湾では今この法律の改正が意図されておりまして、まず空地税を課する、空地税を課しても建てない場合には照価収買するというふうなやり方を導入しようというふうにされております。これは一つの知恵だと思いますし、かなり世界的にはいろんな制度がございます。こういう制度も実は御参考にしていただければと思います。
　最後に一つ、国民としてのお願いでございますが、国民に具体的な目標を示してもらいたいと思います。仕組みはどうでも、どうでもいいと言っちゃ語弊がありますけれども、仕組み自体は大いに議論していただきますが、その仕組みによって何をしてくれるのかということを示していただきたいと思います。かつて、所得倍増計画という計画がありました。非常にわかりやすい計画で、これが非常に意義があったと思います。同じように、できれば資産倍増、地価半減、豊かさ四倍というようなそういうふうなスローガンというものをお示しいただいて、我々に実は政策の目標を示してほしい、ぜひそういうふうなことを御審議いただけることが私はこの法律を最も有効に活用することだというふうに思います。
　以上であります。