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○赤羽委員　公明党の赤羽一嘉でございます。
　本日は、三名の参考人の皆様におかれましては、大変御多忙の中にもかかわりませず当委員会に足をお運びいただき、また大変貴重な御意見を御教示いただきましたこと、まず心から感謝を申し上げる次第でございます。本当にありがとうございました。
　与えられた時間が二十分間でございます。三人の皆様に聞くのも大変時間も限られておりますので、できるだけ端的に御意見をいただければというふうに思いますので、まずよろしくお願いを申し上げます。
　まず、多和田参考人にちょっと御質問させていただきたいと思います。
　これまで私ども公明党は、公団の自治協の皆さんと意見交換をたび重ねさせていただきまして、これまでの行政改革の中でも、皆さんの意見をできるだけ反映していけるものにしよう、そういった思いで努力してまいりました。ですから、今回のこの法案の提出に際しましても、私どもの考え方は、既存の賃貸公団入居者の皆さんが今住まわれている、まさに先ほど言われた住まいのセーフティーネットの担保というのは大前提だ、これは当然のことだというふうに思ってこの法案を提出いたしました。
　しかし、皆様方においては、今回の独立行政法人化に伴って、いろいろなセーフティーネットが担保されないのではないかという大変な御心配をいただいたということに非常に胸を痛めておりまして、一昨日の委員会で、皆様方の御意見をどれだけ反映できたかわかりませんが、家賃のスキームの問題ですとか、これまでの修繕部分については、従前どおり機構になっても担保されていくという大臣答弁また政府当局からの答弁があって、私は、これは立法府の議事録に明確に残っていることでありますので、この意味は大変重い。ですから、大変心配されている方は全国で、きょうも数多く見えられておりますが、ぜひ自治協の皆様からも、今回のこの委員会のやりとりが私は大変意味が重いものが残されたというふうに思っておりますので、皆様の不安をぜひ解消していただきたいというふうにまずお願いを申し上げる次第でございます。
　それで、先ほど多和田参考人の御発言にもございましたが、家賃改定のルールについては、私どもの認識では、このルールというのは、皆様、御不満とか細かい点、いろいろあるとは思いますが、今の公団賃貸住宅居住者の代表の方と当局の話し合いの中で決まったルールだというふうに、そういう認識をしております。三年に一遍ということがことしが実は三年目に当たって、ことし、具体的に言うと、引き下げになったところが五万戸、据え置きが四十七万戸、引き上げが二十三万戸、この引き上げにつきましても、近傍同種の市場家賃との乖離の幅の約三分の一に抑制をした引き上げ幅にしている、こういう説明は聞いておるわけであります。上げ幅も、六千円を超える場合は激変緩和もとっているということであります。
　我々は、我が党としてこの説明を受けたときに、デフレの状況の中でルールを履行するというのは、ある意味では、当事者の皆さんたちが決めたことだから口を挟むべきではないかもしれないけれども、デフレの中で一番御苦労をされている高齢者であり、かつ、所得が余り高くない世帯の皆様に対しては、値上げは見送るべきではないかということを提案させてもらって、約一万世帯の皆様はこの引き上げは見送られた、こういった経過があったわけであります。
　そういったこの家賃改定のルールについて、並びに引き上げされた部分については、一昨日の委員会でも申し上げましたが、共用廊下の手すりの設置ですとか衛星放送の受信設備の設置ですとか、こういった七項目についての修繕項目にすべて全額充てるべきだ、こういったことを我々も提案して、それが実行されているという了解をしておるわけでございますけれども、こういった点について、自治協の代表幹事のお立場で率直な御意見があればお聞かせをいただきたいと思います。
○多和田参考人　公団の家賃改定については、自治協の代表一名も参加した中でルールが決められているということはそのとおりでございます。
　ただし、公団法あるいは今度の新機構法によっても、募集家賃について家賃は市場家賃を上回らない、継続家賃にも市場家賃とのバランスをとるというふうな法律の決めがありますから、当然、どういうルールをつくってもまずその前提の中で行われているというのが一つ問題があります。
　その同じ公団法の中あるいは新機構法の中でも、ただし、そうした所定の決まりによって決めた家賃を払うことが困難な居住者に対しては、特に高齢者等のそういった方に対しては、減免をするというふうな規定もあります。
　その限りでは私たちは担保されているという側面はあるんですが、では、現実にどうか。例えば、近傍同種家賃の決め方がどうか。近傍同種、近傍同種と金科玉条というのですか、言われておりますけれども、この決め方たるやかなりひどいものと、時間がないから言いませんけれども、私の団地でいえば、例えば担当の鑑定人の名前はもちろん消してある、あるいは一度も調査対象の住宅に来たこともない、駅からの距離も非常に違っているというふうなこと。そしてすべてが、私は三十七年住んでいるんですが、ほとんどここ一、二年の契約者の新規家賃を対象にして修正をされている、その修正たるや、百八十分の百というような非常に大幅修正をせざるを得ないようなところを持ってきているというふうな点。
　ほかにもさまざまございますけれども、では、何でこんなことをやるのかということで公団にただしても、一切個々の事例についての御説明はなかったということがあるんですが、私たちが腹を立てたのが間違いだったということがわかったんですね。
　なぜならば、不動産鑑定評価に関する法律とか、あるいは非常に詳細な不動産鑑定基準というのがございますけれども、公団はそれに従う必要はないわけです。公団が従わなきゃならぬのは、省令に決められた施行規則の六項目にわたる、行数にして二十一行にわたる簡単な施行規則に基づいてやるだけ。公団の方は案外それをおっしゃらないで回答なさらないのですが、今度の機構法においてもそういうふうなことで、かなりずさんと言ってもいい不透明なものを基準にして今回まで行われてきたという事実があります。
　ただ、恐るべきは、これが単に公団の居住者に対していろいろな影響を与えるだけではなしに、公団が全国にわたってそうした鑑定結果を出したことが、非常に民間家賃の市場価格の形成に寄与したというのか、結果としては底上げの力となってしまっているというふうな点でも、これは非常にゆゆしい問題ではないかなというふうに思っております。
　そういう点で、一つは、正しい市場家賃を決めるような仕組みを考えていただきたい、二つ目には、やはり実態が先ほど申しましたようにほとんど公営住宅層と一体化しているという中で、第三分位が施策対象であるというふうなフィクションの上に立って家賃を決めるというふうなことについても、思い切って見直していただきたいということです。
○赤羽委員　どうもありがとうございました。
　正しい市場家賃を決めるということは、これは非常に大切な、家賃改定ルールのスキームの根幹をなすところだと思いますし、今回、独立行政法人化されることによって、ややもすれば公団のそういう情報公開の不徹底さが改善される方向にあるというふうに私は思うんですね。ですから、独立行政法人化されれば情報公開というのはせざるを得ない、そういったことをぜひ前向きにとらえて、今後も皆さんの意見を私たちも真摯に受けとめて頑張っていきたいと思いますので、御指導のほどよろしくお願いしたいと思います。
　もう一つ、公団入居者の皆さんが、高齢化が大変高くなっている、高齢化されている。私も一昨日の質問のときに、高齢化されている方は、退職をされて所得もかなり水準が下がってしまっている。ある意味では、公営住宅の入居者と公団住宅の高齢者の入居者の皆さんと所得水準が余り変わらなくなっている現実がある。こういったことについて、私、応能家賃制度の導入とかいろいろなことを、なかなか難しい面もありますが、公共住宅のあり方という住宅政策を考えるべきじゃないかということを、一昨日、扇大臣に提案させてもらったわけであります。
　現状は、役所の答弁というのは、いや、それは、高齢化でなかなか家賃が厳しくなったら公営住宅に移っていただくしかないみたいな、非常に皆さんから見れば冷たいというか、役所的な答弁としてはそういうことになっているんです。だから、それは、そんな役所の答弁じゃなくて、政治家としてどうしていくのかというのは、住宅政策として考えていかなければいけないということは自覚しますが、ただ、一般論として、皆さんも、入居されて、高齢化したら所得が下がるというのは、ある意味では自明の理だったわけですね。そういったことを展望したときに、退職された後、入居を続けるということに対する入居者側の心構えというか思いというのは、実態としてはどうなんでしょうか。
○多和田参考人　四月からの私の場合の家賃値上げ、私は今七十歳で、低所得者なんですが、現在、家賃は八万六千百円、国立市です。この近傍同種家賃は九万八千円である。公営並み家賃は三万三千七百円である。特別措置というのはその中間をとるということで、中間は六万五千八百円。これは公団の値上げ通知なんです。ただし、私の家賃が今まで八万六千百円だったもので、本来、三千八百円の値上げをしたいところだけれども、あなたは今まで八万六千百円を払っているんだから、特別措置なら六万五千八百円になるのかな、公営と近傍の中間になるのかなと思ったら、あなたはここまで払っていた、特別措置を公団は値下げとおっしゃるんです、時々。特別措置は、決して私たちにとっては値下げじゃないんです。本来家賃から値下げをするという意味で、公団は値下げとおっしゃっている。
　私たちは、そういう意味で、現在払っているものを、よほど市場家賃がそれより低くならない限り、原則として下がることはないということで、今回も、繰り返し申しますが、公営並みなら三万三千円ですよ、近傍なら九万八千円ですよ、中間は六万五千八百円ですが、あなたの家賃は八万六千百円に三千八百円値下げをしますよというふうな形で来ている。これは、多くの高齢者みんながそうなんですね。
　そういう点で、本当にこれが果たして、長年、戦争、戦後の中で頑張ってきた方も含めた形の高齢者に対して、公団住宅の家賃が値下げ値下げというふうな形で来ています。これは、本当に、国会の皆さんの御努力、御尽力、私たちの血のにじむような運動の中で、ことしの四月から年金が下がるということで、特別措置も据え置きということが、緊急避難的にことし一年に限り据え置くというふうな状態がやっと出ている。この辺のところは、もはや公団の問題ではなしに、むしろ国会の皆さん方がこの現実をどう踏まえて新たな家賃制度をつくっていただけるかというふうな課題だと思っております。
○赤羽委員　ありがとうございました。
　次の質問に移らせていただきます。
　実は、山口先生がきょう資料として持ってきていただいた、公団の経営分析を三井不動産との比較を通じてというこのパンフレット、私、かつて資料でぱらぱら見たことがありまして、大変興味深いなと。
　質問をしたいんですけれども、時間が限られているので、同じようなバブル期を通し、またバブル崩壊を通して、恐らく三井不動産さんも、きょう、社長さんいらっしゃいますからあれですけれども、相当な不良債権の資産をつかんでしまった。しかし、三井不動産は非常にリカバリーされている。公団は、一方では、不良債権をさらに拡大してしまった。この差ということを本当は聞きたいんですけれども、多分、これが要するに民間セクターと公的セクターの違いなのかな、こういうふうな思いでおるわけであります、またちょっと別の機会にしたいんですが。
　いわゆる民間セクターとして成功した事例の三井不動産の社長さん、きょういらっしゃっていますので、岩沙参考人に一、二点お伺いしたいんですが、私は、まさに日本の都市再生、これもショートタームでの都市再生を今集中的にやるというのは大変大事なことだというふうに思うんですね。
　中国なんかの大都市を見ましても、社会資本整備というのは物すごいスピードでやっている。これはまさに国際競争力の問題に極めて重くかかるということではあるんですが、私は、都市再生のファクターというのは幾つかあると思うんですが、一つは、岩沙参考人が先ほどおっしゃられたように、新たな需要を創造して日本経済のリーディングをしていくというのが第一だ、これは非常に大事だと思います。二つ目は、私は、都市の中に、都市そのものが快適な居住空間とか、また仕事場に近いとか、そういった空間であるべきだ、こういったことが二つとも大事なんじゃないか、こう思うわけです。
　ただ、そういった観点から見ますと、六本木ヒルズとか汐留、これはまだ途上なのかもしれませんが、どうもここに本当に住めるのかなと。要するに、都市再生の昨年の法案の審議のときに、実は三井不動産の田中会長様が参考人でいらっしゃっていただいて、私、そのときも質問したんですね。
　かつて、十年前、私たちの同世代、私、四十五歳なんですが、同世代は、三井不動産さんが開発した、例えば、たまプラーザとか宮崎台とか、いわゆる金妻のところにすばらしい住宅をつくっていただいた。七千万ぐらいでみんな買っているわけですよ。そういう連中はまだローンで四苦八苦している。資産デフレに遭って、ローンで四苦八苦している。いよいよ、都市再生で、汐留なんかにそういう都市空間ができる。戻りたいな、一時間も満員電車に揺られて通勤したくないな、やはり職住はなるべく近い方がいい。余り接近し過ぎるのもどうかと思いますが、なるべく近い方がいい。こう思うんだけれども、移るためには、やはり、今持っている家を売却する値段より安い値段じゃなければなかなか入れないですよね。
　本当に、六本木ヒルズとか汐留の値段設定なんかを見ますと、これは何か、かつてやってきた都市再生というか、都市づくりというか、やはり、都市に住めるのは、当時、外資系企業で働く日本に駐在している外国人みたいな、何かそういうふうな方向に進んでしまっているのではないかなということを非常に懸念しています。
　その辺、快適な居住空間である都市再生というものがどうなのか。本当に、民間というのは当然経済性が成り立たなければできないわけでありますから、その辺の難しさというのはどのように考えられているのか、ちょっと御意見を聞かせていただければと思います。
○岩沙参考人　先生御指摘のとおり、都市の再生の本当の大きなポイントの一つが都心居住の実現、職住近接だと思います。
　これは、欧米の例で挙げて恐縮ですが、ニューヨークもロンドンもサンフランシスコもシカゴも、どこも、やはり、最初に都市が新しい時代に向けて活力と再生が始まりましたのは、荒廃していたところに皆さんが戻ってきて住宅が整備されていくというところから始まっております。まさに日本も、そういう意味では、都心居住ということが本当に日本再生のそもそものキーポイントだろうという点、全く同感でございます。そのためには、やはり多様な価値観の時代でございますので、多様な価値観と多様なライフスタイルに合った供給が大事でございます。
　そういう意味では、例えば分譲と賃貸、これが両方必要であります。先ほど、六本木ヒルズとか、私も関与いたしました汐留のことがお話に出ました。これは、ある意味では、六本木ヒルズなんかも、十八年もかかって、長年にわたって再開発をされてきたということがいろいろな意味でコスト要因になっているのかな。
　そこで、今度の新法人は、やはり都市基盤整備をされていく中、敷地整備をされていく中で、再開発を組み立てられる中で、賃貸住宅については、定期借地等を活用して土地のコストを非常に抑えた形で、民間側からすれば初期負担が少ない形で、むしろそういった多様なライフスタイルに合った満足度の高い賃貸住宅ができるような環境をつくっていただくということですので、そういう意味では、まさに御指摘のような、リーズナブルな、そしていろいろなライフスタイルをきちっと受けとめた良質な賃貸住宅というものがこれからますます本格的に進んでいくのではないかと思います。
　それから、実は今、私どもが三万七千戸供給して運営していると申しましたが、これは企業とかそれから個人の地主さんの方々が、今までは土地を持っているだけである意味では非常に資産として意味があった時代だったんですけれども、活用しないと意味がないということになりまして、そういう意味では、これは処分するわけじゃありません。いわば、我々ディベロッパー側からいきますと、その土地を丸々買って、そこでリスクを全部とって賃貸住宅なり分譲住宅をやるということではなくて、土地を利用させていただく中でやらせていただきますので、土地をお持ちの方は、見合った月々のきちっとした地代というかリターンがあればいいということになりますと、これからはそういった個人や企業、法人の持っている土地の有効利用という中で、良質な賃貸住宅が供給されていく。それを促進させるために、また新法人が、土地区画整理とか、町の中のそういった土地を、将来の町として本当に快適な居住環境、安全な町に仕立て直していただいて、そこで我々が、民間がリーズナブルな住宅を供給、運営させていただく、こういうふうになっていくのではないかと思います。
　たまたま汐留と六本木は、多様な居住者の中で、少し高所得層、それから世界に向けてある意味では力を発揮して所得を上げておられる方を前提にしているところがやや目につくという感じではございますが、よく見ますと多様なタイプがございまして、リーズナブルな住宅もあることをちょっと申し添えておきたいと思います。
○赤羽委員　日本の多くのニュータウンと言われていた町が、三十年もすると全部オールドタウンになっている、これはやはりまちづくりの難しさを示しているものだというふうに思っておりまして、民間だけがやるとそういった結果になるということもあると思うんですね。ですから、賃貸住宅と戸建ての住宅、分譲住宅がうまくミックスしたような、公的なセクター、機構と民間事業者さんのコーディネートをうまくしながら、よりよいまちづくりができることを期待して、私の質問とさせていただきます。
　どうもありがとうございました。
○一川委員　私は、自由党の一川保夫と申します。
　本日は、参考人の皆さん方、御苦労さまでございました。
　今までのいろいろ参考人の皆さん方とのやりとりを聞いておりまして、余り質問としては重複しないようにしたいと思いますけれども、基本的な問題なんですけれども、ちょっと三人の方に感想をお聞きしたいんです。
　昭和三十年にこういった日本住宅公団というものがスタートしまして、それでその後、宅地開発公団とかいろいろと公団の名称を変更しながら、その時代のいろいろな要請に一応こたえてきたということになっているんだろうと思いますけれども、宅地開発公団、それは昭和五十年ですね。それが、昭和五十六年に住宅・都市整備公団というふうに変わってきております。それから、平成十一年に都市基盤整備公団というふうになっていますね。それで、今回、都市再生機構というふうに変えていこうとするわけです。
　片や、地域振興整備公団、昭和三十七年にスタートをして、これは産炭地域のそういった振興ということが主目的でスタートした公団ですけれども、途中、いろいろな工業再配置等をにらんだような公団に再編成しながら、今日まで来ておるわけです。
　要するに、これまで、我が国の高度成長期の経済社会情勢というものの変化を受けて、今回の都市再生機構というものの前身のこの二つの公団は、いろいろと公団の名称も変えながら、業務内容もそれなりに点検したんだろうと思いますけれども、今日まで来ておるわけです。
　私は、個人的には、この都市再生機構という組織をつくったとしても、近いうちにまた名称が変わるんじゃないかという感じを受けますし、何となく、ここで今五千人の方々が働いていらっしゃるわけです。その五千人余りの働いている方々を、どうやってうまくその皆さん方の活力を発揮させながら都市再生につなげていくかということは、今ほど、この公団で造成した住宅に入居されている方々の深刻な問題とあわせまして、大変重要な問題だと思うんですね。
　ですから、今日の、この都市再生をしなければならない、それから、これまで公団がストックとして持っているようなこういった賃貸住宅みたいなものを、しっかりとこれから時代の要請に応じて、また入居者のいろいろなニーズに応じて要望にこたえていくということは、中途半端な格好でやっていると、とんでもない間違いを起こすんじゃないかなという危険性を持っているわけです。
　こういったように、都市再生機構というのは、参考人の方は、何人かの方は必要だというお話もございましたけれども、本当にこういう形でいいのかどうかというところについて、簡単なコメントでよろしいんですけれども、私は、いろいろな問題というのは、そんなに簡単に解決する問題じゃないと思います。今回、都市再生機構という形に一応名称変更して再スタートを切ろうとしておりますけれども、こういうことについての感想を、一言ずつ、三人の方からお願いしたいと思います。
○山口参考人　都市再生機構のもととなりました都市基盤整備公団ですね、その公団を子細に観察すると、実はその中に今後のあるべき方向が見えているんじゃないかというのが私の考えです。
　それは何かといいますと、一つは、今回表に出ているような都市再生という面ですね。でも、実は公団の資産というのは、子細に見ますと、山林原野もあるじゃないか。では、その山林原野をどうするのかという問題を抜きにして都市再生はないんじゃないかというのが一つですね。
　あと、もう一つは、あくまでも都市再生における、例えばそこに住む住民ですね。住民はやはり都市だけでは生きてはいけないわけですね。ですから、実は公団の中でも、親自然型都市総合整備事業というのがもう既に始まっているわけです。それは何かといいますと、里山ですね。里山等の自然環境を取り込んだ宅地整備の推進というのが既に始まっているわけです。
　実は、やはり人間が住んでいくのは都市でありますが、都市を整備するということも重要です。ですが、一方で、やはり都市を整備し、そして高度化すればするほど、今度はいやしの場といいますか、やはり自然が必要になるだろう。実は、公団自体がその両者を内包しているんだ。
　今回の法案は、その中の一面である都市再生のみが取り上げられているけれども、実は、その陰に隠れてしまった、不良土地、山林原野とは呼ばれていますが、その自然というものを公団自体が生かす可能性があるんじゃないか。実は、公団の中にも公園整備事業というのがある。ですから、その両方を生かしていくのが都市住民にとっても重要ではないかと思っております。
○多和田参考人　日本住宅公団ができて、住宅・都市整備公団になり、そして都市基盤整備公団になった。その時点で住宅という表看板はなくなった。今度、公団ではなしに機構というかなり冷たい感じの漢字に変わるわけですが、かつて宮澤内閣のときでしたか、生活大国という言葉が出まして、その中でやはり一番おくれているのは住宅政策ではないか。一面では、この住宅が看板からおろされていく。では、それはもうその必要がなくなったかといえば、住宅統計調査の中でも、特に大都市圏の借家の低所得者にとっては厳しい状態が今でも続いている。
　この辺のところも改革のたびに国会の皆さんに御配慮いただいて、附帯決議を必ずつけていただいて、その中で居住者の居住の安定を図るとか、あるいは建てかえ等に当たっても家賃の過大な負担にならないよう配慮する、もちろん、日本住宅公団が発足したときも、附帯決議の中で、家賃の低廉化に努める、これがやはり住宅政策の根本だったように思います。
　その辺のところと、そしてもう一方、先ほど参考人の御意見で、住宅の賃貸住宅部門の黒字を都市再開発事業が食いまくっているというふうなことも言われましたけれども、本当に私どもは、機構がどう変わろうと、日本の住宅政策をどうしていくんだという住宅基本法のようなものできちっと確認されていれば、そのときの時代に合わせて改革をどんどん進めるということは可能だと思いますが、その辺のところがないまま変えられてくるところに大変不満を持っているし、その辺で、この際、機構の出発に当たっては、十分先生方に担保していただくような仕組みを準備していただきたいということを、先ほどから同じことを言っているようですけれども、重ねてお願いしておきたいと思います。
○岩沙参考人　私は、再三先ほどから申し上げておりますように、まさに、日本の都市をどういうふうに再生するかということが、日本の再生、経済の再生、社会の再生のためには本当にプライオリティーの高い焦眉の急務だという認識を持っております。
　そういう中で、日本の都市は、いろいろな意味で、産業構造の転換とか、土地利用用途のいろいろな転換の中で、再生に向けてある意味では本当に現在やりやすいというか、やっていかなきゃいけない状況があります。それを、非常に今度の独立行政法人の都市再生機構はミッションがはっきりいたしております。それから、民間を使って、民間でできることは民間でむしろやってもらう、そのための誘導をするというようなことであります。
　そういう意味で、ミッションがはっきりしているということ。それから、中経、中期経営計画のような目標がはっきり定められてそれに臨まれること。そしてまた、透明性や説明性についても独立行政法人ということで非常にわかりやすくなっているようなこと。そんなようなことから考えますと、移行に当たってのいろいろな問題というのは、これはまたきちっと望ましい姿で整えていただかなければいけないと思いますが、まさにそういう意味では、新独立行政法人で都市再生が進められていくという今回の法案の仕組みというのは、私としては時宜に合っているのではないか、こんなふうに理解いたしております。
○一川委員　私は、先ほどの今公団に入居されておる皆さん方のお話を聞いておりまして、まさしく我が国のこれまでの高度経済成長の背景を受けてきた今日のいろいろなひずみなり問題点なり、また今日の少子高齢化社会に突入いたしておりますけれども、そういう抱えている課題みたいなものがそこに集約されているような感じがいたします。そういう面では、そういう実態認識というのが私は政府サイドにちょっと不足しているのではないかなという感じもいたします。
　やはり、公的な機関としてそういう公団住宅というものを建設し、そこに長年そういう皆さん方が御苦労をされて住まいをされてきておる。それが今日いろいろな面で活力がなくなってきているとか、そこに住んでいる皆さん方の居住環境が必ずしも整備されてきていないということからすれば、私はやはり、もっと公的な責任としてしっかりとしたビジョンを持って政策を引き続きやるべきだというふうに思いますけれども、現時点での考え方が、どうも政府サイドにはそのあたりのしっかりとしたビジョンというのが見えてきていないというのは、ちょっと残念だなというふうに思っております。
　それから、こういった賃貸住宅の管理、そういったものは当然責任を持った対応が必要なわけですけれども、都市整備について、今お話のあったように、民間の活力をできるだけ使って整備していくという考え方というのは、それは一つの流れとしては非常に大事なんですけれども、新しい都市再生機構なるものの業務内容、またそこに投入する人員として、どういう方々がどういう形で都市整備部門の、民間と共同でいろいろなことにチャレンジしていく分野にどれだけのスタッフがどういうふうにかかわっていくかというところが見えてこないわけです。
　これは、ある面では、効率の若干悪い部門について、しかし必要性のある部門については、公的にはそこをカバーするんだというような抽象的な言い方がありますよね。しかし、一般的には、効率性のいい部門は民間にお任せすればいいんじゃないか。しかし、効率性はそう高くはなくても、世の中にとっては必要な部分があるとすれば、そこは公的機関がしっかりとカバーするという、一般的な言い方をすればそういうことなんだろうけれども。
　今、参考人の岩沙先生のおっしゃっているお話を聞いておりましても、どうも都市整備、これからの新しい都市を再生するという整備の中で、都市再生機構という公的な機関が受け持つ部分と民間が受け持つ部分、それは、業務内容としては、さっきおっしゃったようないろいろな権利調整とか、あるいは道路、河川等々の、公園も含めた公的な施設を整備するということはわかるんだけれども、どうもそこに安易に従来からの公団の職員を張りつけようとしているんじゃないか。
　私は、やはり民間の方にお任せした方がいいところは民間にお任せして、そこで働くスタッフも民間の方に移行していただくといった方がよろしいんじゃないかという感じがするわけですけれども、そういうことについて、岩沙参考人は何か御意見ございませんでしょうか。
○岩沙参考人　先ほど、新法人の役割については例示で申し上げたわけでございますが、実は本当に幅広い業務があると思います。
　先ほど申しましたように、我々が再開発事業をやりますと、大体一声十五年とか二十年かかるわけですけれども、その四分の三は以前の権利調整までの仕事なんですね。それは、例えば、上位計画とのすり合わせで、どういうまちづくりなり、どういう開発にしたらいいかというコンサルから入りまして、それからいろいろな企画、行政の確保、関係先との調整、そしてそれに基づいて都市計画的な観点もにらみながらプロジェクトとして組み上げていく中で、地権者のそういった合意形成、または基盤整備の方針、施策というものを具体化していくわけでありまして、そういう意味では、非常に時間と人手が要るというのが実は実態としてたくさん前広にあるわけでございます。
　そういう意味では、かなりの、今の都市公団さんの持っておられるそういった分野の長年にわたるノウハウの蓄積とそれからそれに携わってこられた人材というのは、本当に生きていただけるのではないか。
　しかも、さっき言いましたように、ちょっと都市構造が今変わってきております。いろいろな、例えば臨海部一つとりましても、産業構造の転換の中で、本当に大工場、製鉄所とか機械、造船所とかそういった跡が、新しい時代に向けて都市再生の町として再生していかなきゃいけない。こういった部分というのは、都市計画的な用途も、そもそも港湾であったり工場専用地域であったりして、新しい都市にふさわしくない状況に現在あるところがたくさんあるわけでございます。
　この辺を、本当に基本インフラの整備から含めて基盤整備をし、そして新しい市街地として再生していくといったようなことは、これは個別の地方自治体、基礎自治体でもなかなかできませんので、そういう意味で、新しい行政法人が担うべき業務というのは、しかも日本の主要な都市をにらんでそういった業務を多彩に繰り広げていただくとなりますと、相当な人員というものがそこに活躍していただかなきゃいけないんではないかな、こんなふうに思います。
○一川委員　ちょっと山口先生に御意見をお伺いするんですけれども、今回、この都市再生機構は、主には大都市をにらんだような業務だと思うんです。しかし、法律の中身からしまして、地方の中核的な都市についても対象にしますよということになっているわけですけれども、そういった地域社会、地方での中核的な都市である地方都市というもののこれからの整備において、こういった新しい組織がどういう役割を担っていくべきかということについて、何か御意見があればお願いしたいと思います。
○山口参考人　大都市の場合には、どうしても都市部と地域の自然というのが分離する形になってしまうと思いますが、地方都市になりますと、それが実はかなり一体融合する可能性が残されているわけです。ですから、むしろ地方都市にこそ私が主張しているような親自然型の都市総合開発というのが可能になるんじゃないか、非常に自然を取り込んだ住みやすい都市がつくれるのではないかというふうに考えております。
○大森委員　日本共産党の大森猛でございます。
　三人の参考人の皆さんには、大変御苦労さまでございます。
　質問の重複する部分もあるかもわかりませんが、切り口を変えてまたお聞きしたいと思いますので、どうぞよろしくお願いします。
　最初に、山口参考人にお聞きしたいと思います。
　先ほど、公団の経営分析として、本業では効率的、特に賃貸住宅部門は健全である、その一方で、過大な借り入れあるいは過大な金利負担、過大な土地の購入、こういうところからさまざまな矛盾や問題点が生まれているという指摘がありました。大変私ども素人にもわかりやすい明快な分析と評価だと思います。
　そこで、これに関連してお聞きをしたいと思うんですが、当然これは課題として、例えば借入金の減少、三千億円を超える金利負担等の減少について、その改善策といいますか、それについての先生はレジュメも御用意されておりますけれども、なかなか当初の陳述の十分ではその点に触れることが困難であったのではないかと思いますので、その点、まず先生のお考えをお聞かせいただきたいと思います。
○山口参考人　私のつくりましたレジュメの三枚のうちの二ページ目に書いてあるんですけれども、やはり先ほどお話ししたように、公団の問題点というのは、過大な借入金、負債ということと、一方で、不良資産、不良土地があるんじゃないかというその両方が非常に問題なわけです。
　今の御質問は、借入金の方、過大な借入金をどうするかという問題なんですが、その一つの方策というのは、一方で資本金が非常に少ない、自己蓄積が少ないという問題があるわけですね。それを両方一遍に解決する方法というのが今民間でも実施されている。
　それは何かといいますと、借入金の資本組み入れということなわけですね。これまで借入金であった、負債であったものを資本にする、つまり増資して資本に組み込むということにするわけです。
　そうすると、借り入れの一部を資本に組み入れることによって、これまでは金利というふうに毎年決まった金額を支払っていたのを、かわりに配当に置きかえるということです。そうすると、調子の悪いときには、金利は支払うけれども、配当は支払わないでいいわけですね、業績が低いときは。業績が上がっているときには、配当はむしろ金利よりも多く支払われる。そういう構造にすればいい。そして、つまり利益に応じた負担というのが可能になっていくわけです。
　それでは、資本組み入れの規模をどの程度にすべきかということですけれども、ちょっと試算してみたところ、例えば三井不動産を参考にしますと、三井不動産が現在二〇％余りの自己資本比率なわけですね。この比率を参考にしますと、現状で十七兆円ある負債のうちの二兆円から三兆円ぐらいを資本組み入れすれば借入金が減少するんじゃないかということです。
　もう一つの方策は、金利の改定ということです。
　実は今、現状で金利水準が四％余りなんですね。どうしてかといいますと、これは恐らく皆さん御存じだと思いますが、財政投融資資金、つまり借り入れの多くは財政投融資資金なわけですね。ですから、当初の契約で簡単に切り下げることができない。その結果、四％という水準になっているわけです。もしも民活導入とか民営化に近い独立行政法人化とするんでしたら、やはりここの、この際に金利というのを考える必要があるんじゃないかということですね。
　そして、もしもそれができないならば、早期に返済しまして、独自な債券の発行をさらにふやしていく。そうすると、市場金利に応じた低金利の債券の発行ができる、そういうことが可能だと思います。それで財政面の改善ができるだろうと考えております。
○大森委員　もう一つ、過大な土地の購入という点ですが、先生の資料でも、相当部分、八割から九割近くが山林原野で占められるという、いわば塩漬け土地の状態が大変な状況であることがわかりましたけれども、塩漬け土地が二、三兆円に上るんじゃないか、そういう推定もされております。
　その根拠ももし明らかにされるようであれば根拠と、あわせて、賃貸部門で上げた収益をこういうものに費やしてしまうという経営内容、本当にこれは私は許されないとも思います。先日もこうした点が当委員会でも問題になって、しかし、公団当局からは売却の見通し等その土地の活用について明確な展望は残念ながら示されなかったわけなんですが、先ほど若干御意見陳述ありましたけれども、これらの土地の活用という点で山口参考人のお考えがあれば、お聞かせいただけたらと思います。
○山口参考人　まず、不良土地、いわば塩漬け土地と呼ばれているものがどのくらいあるか、その金額がどのくらいであるかというふうに確定することが非常に難しい問題です。これは、銀行の不良債権の確定が難しいのと同じように、あるいはそれ以上に難しいという面があります。
　なぜならば、その塩漬け土地というのはまさに、つまり公団は、有効活用でき、利用できるところは既に再開発しているわけですね。そうすると、恐らく残っている土地というのは、想像するだけでも、これは活用できない。それで山林原野がたくさん残っている。恐らくそれをバブル崩壊後それなりの高い値段で買ったわけです。では、現在それが幾らかとなりますと、それは、実情はほとんど買い手があらわれない状況ですので、市場価額がつかない状況だろうと思います。
　参考までに、実は私はほかの地方自治体の土地開発公社などの分析を行いました。そこで、一体どのくらい下がっているのかというのを見ましたら、大体八割ぐらい値下がりしている。よくて二割ぐらいの価値しかないということですね。そうすると、大体、ですから、これはもう直観でしかないんですけれども、どうも二兆円から三兆円ぐらいの不良資産があるんじゃないか。五兆円はないだろうけれども、二兆円はあるんじゃないか、そういう非常に感覚的なお答えで申しわけないんですが、それでも、どこにどういう土地を持っているのかということは一応確認をして推計をしたものです。
　実は、この不良土地というのは何が問題かといいますと、当然、貸借対照表というのは右と左がバランスしているものですから、不良資産があるということは、その資金調達の面、つまり公団の場合には九六％、負債で資金を調達しているわけです。その中で二兆円以上の不良資産があるということは、これは当然、自己資本では賄えません。自分の資金で賄えませんので、負債で元本が侵食されているということを意味するわけです。
　そうすると、財政投融資資金が多く投入されていますので、財政投融資資金というのは多くは郵便貯金等ですが、その投資が実は不良投資になっているということを意味するわけですね。そうすると、これは別な意味で我々の生活に直結する問題である。その二兆円以上の不良資産というのをきちんと明確化して処理をしないと、将来、これは財政投融資、郵貯にも問題が出てきますよということです。
　では、それをどうしたらいいかといいますと、金融機関ならば処分ということをまず考えますが、土地の場合には処分しても、ほとんど二束三文で買い手もつかない状況です。でしたら、これはむしろ積極的に保有した方がいいんじゃないかというふうに考えております。実は、同じようなことがさっき話したように地方自治体の土地開発公社や、民間企業でも多くの不良土地、もう担保にもとってくれないような不良土地をたくさん所有しているわけですね。ですから、むしろ公団が積極的にその有効活用を図っていただいたらいいんではないか。
　私は、実は、公団の中にある公園管理部門というのをナショナルトラストセンターというふうにしてはどうだろうか。そして、そこに公団を初めほかの不良土地というのを何らかの形で集めて、そして管理していくということをしたらいいのではないか。もちろん、そのためには政府による法整備というのが独自に必要となりますが、そういうビジョンが今、日本にあってもいいのではないかというふうに考えております。
○大森委員　どうもありがとうございました。
　そうした、今明らかにされた実態等をそのままにして再生機構に移行していくということは大変問題があるのではないかという思いをさらに強くしたわけなんですが、続きまして、多和田参考人にお聞きをしたいと思います。
　この四月から、皆さんの願い、要望に反して、年間数万円規模の家賃値上げが全国二十三万数千戸の世帯で、戸数で行われました。今もお話があったように、賃貸住宅部門で三千億円もの利益を上げながら、一方ではそういう三兆円もの不良資産をつくって、そして年間数万円規模の家賃の値上げを強行するということで、本当に、多くの皆さんがふんまんやる方ないという思いをお持ちじゃないかと思うんです。
　意見陳述の中にもありました高齢化の進行、それから低収入化の進行、これは恐らく予想以上に進行しているのではないかと思いますけれども、そういう生活実態と家賃の決め方というのがおよそかけ離れたものになってきているのではないか。
　さっき、近傍同種の問題、この近傍同種の家賃の類例といいますか、そうしたことの引用については非常に強い疑問やら意見をお持ちのようですが、残念ながら時間の関係で余りしゃべれない、述べられないという御答弁でありました。ぜひ、そのあたりの問題点を改めてお聞きして、家賃制度について、先ほど来ありましたけれども、重ねて公団自治協としての多和田参考人のお考えをお聞きできたらと思います。
○多和田参考人　一昨日のこの委員会でも問題にされました高齢者向け優良賃貸住宅という制度があります。これはもちろん、住宅はバリアフリー。私たちの一番のバリアは家賃なんですね。このバリアを取らないでバリアフリーといったって入れないんですが、そういう意味で、この優良賃貸住宅制度というのは、今後のあるべき家賃制度の一つの大きなベースとして考えてもいいんじゃないか。
　私たち、制度を考える場合、現行制度を抜きにあれこれ言えませんので、今ある制度の中でどういうふうに組み合わせが可能なんだろうか。そのために国会もあるわけですから、ぜひ、高齢者が住みよいということ。ただしこれが、民間でできることは民間でと言っておりますが、これは民間でもできる制度なんですが、一昨年の実績をいいますと五千四百三十三戸、そのうち民間がやったのは八百五十九戸、公団は四千四百二十五と、どうしても、やはりこういうものをつくるのに公団とか公共機関がお出ましいただかないと進まない。
　大変いい制度なんですが、私の住んでいる団地では一軒とか二軒とか、なかったりということで、前回あったときの倍率は三十五倍でした。つまり、制度はあるんです。ここで政府の方が御説明になって、それだけ聞いていれば納得できるような制度はあるんですが、実際にはそういう住宅は建っていないというふうな現状があります。これはバリアフリー、もちろんですが、家賃の上でも応能応益で、公営住宅家賃制度に準ずるものです。
　私は、今後の公団住宅のあるべき姿としては、先ほど御意見もありました公団居住者あるいは公営住宅居住者の一元化ということにあり、そして、少なくとも、公営住宅法というのは日本にある住宅のセーフティーネットの基幹的な法律です。これは、単に現在公営住宅に入っている方のための法律じゃなしに、今は所得が下から二五％の、これは老いも若きもの世帯が希望すれば入れるし、そのために国と自治体は供給しなければならないというふうな条件になっているわけですから。しかも公団の場合、八割近くがこの階層に該当するということを考えますと、もちろん、せっかくできた高齢者向け優良賃貸住宅の供給促進をお願いしたいんですが、あわせて、やはり公営住宅法の精神、本来の目的にのっとって考えていただければ、それなりの公団家賃制度の改善はできるんではないかというふうに思っております。
○大森委員　今回の法案がもし成立をすれば、いわば皆さんの大家さんが公団から新しい法人になる、機構になるということで、これはもう、それこそ言葉にならない不安も含めて、多くの不安や思いがあって、それに関しては先ほど来、意見陳述もあったわけなんですけれども、とりわけ、皆さんのアンケート活動やあるいは自治協としてのさまざまな活動の中で、今回のこういう大家さんがかわることについての住民の皆さんの不安の特徴といいますか共通点といいますか、そういうものを、特にこの点は述べておきたいというものがあればお話しいただきたいと思います。
○多和田参考人　最低でもお願いしたいのは、機構住宅なんて味もそっけもない名前にしないで、やはり公団住宅、五十年の歴史を持っているんですし、私たちも、今までは公団の名前は変わりましたけれども、最後に公団とついていたために、判こも封筒も変えなくて済んだ。今度は、全部名称を変えたりなんかしなければならないということも考え、また大勢、この公団住宅に入れてよかったとかお世話になったという意見もたくさんあるわけですから、ぜひ、公団住宅という名前だけは残していただきたいなというふうに思います。
　特に、都市再生の一つのシンボルとして、大臣は六本木ヒルズをおっしゃっていました。そんなものがシンボルだとしたなら、やはりとんでもないな。何しろ、私たちがだんだん疎外されていくんじゃないかという恐怖もあります。これが、ふるさと公団とかまちづくり機構とかというふうな優しい名前だったらいいんですが、あの六本木ヒルズに象徴されるものが都市再生であるとするならば、やはり私たちには機構の名前としてもちょっとなじめない。
　しかし、ともかく、新機構に変わってもぜひとも、もともと国民が期待した特殊法人改革とは一体何のためだったのか、そしてまた国民の切実な願いにこたえる形での政治、そのための法律にしていただきたいということを申し上げます。
○大森委員　最後に、岩沙参考人にお聞きしたいと思うんですが、私も、先般、大阪の密集市街地を整備し、新しい住宅をつくっていくというのを若干見てまいりました。岩沙参考人のイメージされる都市再生というものにまだほど遠いかもわかりませんけれども、そこで共通するのは、私が感じたのは、やはり公的な住宅の役割が非常に大きいということですね。
　それまで密集市街地に住んでいた人たちが、長期にわたって引き続きそこで、その地域で少なくとも住み続けたいという思いが実現しているのは、やはり公的住宅なり公的な役割がそこできちんと果たされているときにそれが実現している。民間の受け皿の住宅等の場合は、多くががらがらの状態がそこに見られたわけですね。都市の再生といっても、これは、人間の生活、人間の経済活動等と独立した、切り離された都市の再生はないわけで、その点、本当にどうしても重要と思うわけなんです。
　岩沙参考人は、四年前の都市基盤整備公団の平成十一年のときにも参考人にお越しいただき、二度連続して御足労をいただいているわけなんですが、そのときの意見陳述も拝見をいたしました。
　二十一世紀の都市づくりについてのきょう展開された御議論、四年前にもやられているわけなんです。同時に、その中で、分譲住宅について公団の撤退は時代の必然だ、公団の賃貸供給は当分の間、しかし賃貸については将来的には分譲と同様、民間事業者の分野になってくるということで、その流れを今日そのまま大体そのとおりに見通しておられるということなんですが、時間が参りましたので、一点だけ、ちょっと集約的にお聞きをしたいと思うんです。
　関連して、当時の御発言の中で、賃貸住宅の民間事業者の供給では、対象など一定の制約、限定があるとも述べられております。特に、中堅勤労者向けの良質な賃貸住宅の供給などは十分と言えない、ファミリー層の中堅所得層向けの良質な住宅は供給しづらい、こういうことも当時は述べておられるわけなんですけれども、これから賃貸部門への供給というところに民間事業者が参入する場合に、こういう点はやはりあるのかどうか、こういう認識はその後どうなったのか、この点をちょっとお聞きしたいと思います。
○岩沙参考人　お答えいたします。
　当時はまだそういう環境にあったと思います。しかし、その後のいろいろな法制度等の定期借地権制度ですとか定期借家権制度ですとか、また、まちづくりに関するいろいろの都市計画的な制度ですとか、いろいろ整備されてきまして、今では我々は、そういった多様な層に対して、多様なライフスタイルに対してこたえていく良質な賃貸住宅を提供できる環境と基盤は整ってきたと思いますので、政策的に新法人さんが、民間がここでどういう住民にどういうような住宅を供給してほしいかというようなことを定めた上で、それができるような民間参入の条件を整えていただければ、きちっと機能してまいりたい、こんなふうに考えております。
○日森委員　社民党の日森文尋でございます。
　三人の参考人、大変お疲れのところ恐縮でございますが、もうしばらく御辛抱いただきたいと思います。なるべく重複を避けて質問申し上げたいと思うんです。
　最初に、岩沙参考人にお伺いしたいんですが、都市再生、これはもう絶対必要条件だ、現在のこの国の経済社会にとって絶対必要条件だ、そういう大変強い思い入れで、夢も含めて語っていただきました。
　随分楽しい部分もあって、なるほどなという部分もたくさんあったんですが、しかし一方で、東京都内の今の都市再生緊急地域だけで見てみますと、ビッグプロジェクトが大変物すごい勢いで進んでいまして、あっという間に百何十メーターのビルがばんばん建っていくというふうな状況になっていると思うんです。そのことによって、岩沙参考人のお話でいいますと、七兆円の投資だけでも二十兆円以上の、超えるぐらいの経済効果はある、そういうことをおっしゃっていました。
　一方では、大変心配されている方もいまして、オフィスの需要なんですね。これが実は二〇〇七年危機とか二〇〇六年危機とか言われていまして、供給過剰になるのではないかというふうなことも言われていまして、そうすると、将来、岩沙参考人の言われた、持続可能な都市としてきちんと継続していくんだということになるんだけれども、仮にそんなことが起きたりすると、大変厳しい状況になるのではないかということが一点。
　先ほど、ほかの方からも御質問ございまして、賃貸住宅についてもマーケットは随分今、それなりに醸成されつつあるんだというお話がございました。今行われているビッグプロジェクトのところを見てみると、家賃が月百五十万とかいうところがございまして、買うと二億円とか三億円のマンションとかいうのがあって、仮に機構が土地を整備したとしても、本当に、先ほど御指摘もありましたけれども、中堅の勤労者が安心して住めるような、そういう賃貸住宅をきちんと確保できるかどうか、こんな不安もあるんですよ。
　いずれも、ちょっと参考人のお考えをお聞かせいただけたらと思っています。
○岩沙参考人　今、スピード感あふれて都市再生の主な大きなプロジェクトが幾つか進んでいるという御指摘ですが、それは皆さんの目に映られたとおりで、まさに都市再生の本部を掲げて政府が進めている施策が実現しつつあるのではないかと思います。
　今一番、最近新聞で言われていますのは、多分、オフィスでいけば〇三年問題、まさしくことしの問題だろうと言われております。
　しかし、これはそもそも、ことしにどうして集中的に供給が起きたかと申しますと、一つ、清算事業団の土地の払い下げ時期が一挙にあったということと、それから、バブル崩壊後の市街地再開発事業でいろいろ苦労されてまちづくりをやってこられた方々が、やっと合意がきっちり調って、新しい時代に向けてまちづくりが動いて、それが次々と、今、ここのところ完成してきているわけでございます。
　〇三年問題というのは、二十三区で二百十七万平米というオフィス床が供給されております。しかし、〇二年まで五年間、過去で見ますと、大体平均八十万平米ぐらいなんです。これから〇四年、〇五年、〇六年といきますと、これも今、大体八十から六十万平米ぐらいの供給予定になっております。ですから、非常にことしに際立った状況だと思います。
　これも、昨年末ぐらいは、そういう意味では相当なマーケット波乱要因のインパクトがあったわけですけれども、これも三末になりますと、大分落ちついてまいっております。そういう意味では、空室も、むしろ進むのではなくてとまってきている。これは、供給のピークは四月、五月ぐらいで大体終わります。ですから、この上期中には、まだまだ少しいろいろなマーケットの波乱要因はあると思うんですが、日本経済がこのまま大きく落ち込んでしまわない限りは、秋後半以降からまた来年にかけては、正常なマーケットの需給動向に戻っていくのではないかな。オフィスビルというのは単年度で見るべきではなくて、やはりある程度のタームの中で需給動向を見ていくのが相当ではないかと思っております。
　そういう意味では、日本経済が今ちょっと不況でございますので、需要の方において勢いが見えなくて陰っているように見えますが、ある意味では、これから〇四、〇五、〇六といく中で、いろいろ手を打つ中で、また、海外の不安要因もそれなりに方向性が見えてくる中で、通常に回復してくれば、少なくとも一％ぐらいのＧＤＰの経済成長ができるぐらいになれば、多分、むしろ良質なストックとして、都市が、さっき言いましたように、いろいろな経済活動をして経済発展に役立つためには、今供給されていくそういうオフィスビルというのは大事な要素を占めていると思います。
　また、都心部におきましては、新耐震以前の、耐震性能上やはり何とかした方がいい、それから情報化時代にいろいろな意味で性能面で対応できないというような部分が、実は半分近くあるわけです。こういうようなものはやはりスクラップ・アンド・ビルドしていかなければ本当に都市が国際競争力を発揮していけないという意味で、これは逆に言うと、都市再生を進めることによってその辺が整備されていく。
　それから、先ほどからもいろいろ議論がありましたように、これからは、オフィスを建てかえるから、また都市再生事業をやるから、オフィスだけができるということではないんです。むしろ、どっちかといいますと、都心居住、住宅がかなりメーンで整備、供給されてくるであろう。そうすると、それに伴って、やはりリテール、つまり商業とか文化とか、それから、いろいろな新しい社会構造の変化の中で、高齢者やそれから社会参画をしてこられる女性の皆様、そういった方々が都心で本当に力を発揮し、快適な生活を進めていただけるようなものに、そういった施設がかなり組み込まれてくる。それから、その町として魅力を、二十一世紀としてどうありたいかという姿の中で、またさまざまな用途がそこに入ってくるということでございますので、都市再生のプロジェクトが幾つか進められるから、オフィスだけがどんどんふえていく、こういう状況でもまた一方ではないと思います。
　それから、賃貸住宅ですが、これは私ども、実は大川端といいまして、中央区の佃島のところでリバーシティという住宅開発をさせていただいております。これは、公団さん、都営住宅さん、それから都の住宅供給公社さん、私どもと、共同事業でやっております。私どもも五百戸ぐらい賃貸住宅をやっております。価格的には、中堅所得層の方が本当に活用していただけるような住宅の供給が、公団さん、公社さん、それぞれの中で非常にうまいすみ分けというか、役割分担をしてきております。
　それから、先ほど申しましたように、これからの新法人は、そういう意味で、この町にとってどういう人たちに住んでほしいか。それは、地元の方々が参加するまちづくりの中で進められる再開発でございますので、まちづくりの方々の生活再建を含めた居住の問題と、それからどういう方々を迎え入れたいかというようなことも含めまして、やはり多様な方々に住んでいただく。そういう意味では、多様性に富んだ住宅供給というのがやはりベースになると思います。
　ですから、ウエートは、ファミリー層というものが大事ですのでかなり中心にはなりますが、むしろ、若い単身者、それから若いお二人連れ、新婚夫婦のような方々、共稼ぎの方々、それから御高齢の御家族のお二人住まいの方々とか、多様な方々がお住まいいただくのが町にとってもやはり非常に魅力を発揮するわけでございますので、そういったまちづくりの観点で望ましい住宅がそこで実現するような、そういう再生事業が多くなるのではないかと思いますし、それに向けた条件整備を新法人はされるだろうと期待いたしております。
○日森委員　もう一つ、関連してといいますか、今度の制度の変更の中の目玉の一つになるんですが、不動産証券化の問題なんです。
　アメリカなどは大分進んでいますけれども、この国ではまだこれから出発をしようと、そう言うとちょっと、そんなに、もう少し進んでいるよという話があるかもしれませんが、なかなか先行き不透明なところがあると思うんですよ。この不動産証券化の展望といいますか、感想で結構なんですが、参考人、もしお持ちでしたらお聞かせいただきたい。