○参考人（救仁郷斉君）　住宅・都市整備公団で再開発を担当しております救仁郷でございます。
　委員の先生方には常日ごろ私どもの事業に対しまして何かと御指導をいただいておりまして、この席をかりまして厚くお礼を申し上げたいと思います。
　本日は、私ども公団で行っております都市再開発の現状につきまして御紹介申し上げますとともに、都市再開発につきまして若干御意見を申し述べさしていただきたいと存じます。
　日本では、再開発と申しますと、狭い意味あるいは広い意味でいろいろ使われております。一番狭い意味では都市再開発法に基づきます市街地再開発事業を言う場合もございますし、広い意味では都市の既成市街地の中での建設活動をすべて再開発というような言い方をする場合もございます。都市問題あるいは都市の生活環境問題あるいは住宅問題というようなマクロな見方を考えますと、やはり広い意味での再開発を考えた方がよろしいと存じますので、本日はそういう見方でお話さしていただきたいと思います。
　我が国の都市で実際に行われております再開発には、大きく分けまして商業業務中心の再開発と住宅中心の再開発に分けられるかと思います。商業業務中心の再開発は、新橋の駅前だとかあるいは新宿副都心だとかあるいは現在進行中の赤坂・六本木再開発だとか、非常に人目につきやすいところで行われておりますので、先生方もよく御存じのことでございますが、住宅中心の再開発も、民間であるいは公的な機関で結構進められております。しかし、特に住宅地の再開発という問題になりますと、後で申し上げますが、いろいろ難しい問題がございます。住環境や災害対策上本当に再開発しなければならない密集住宅地が余り進んでいないというのが現状でございます。
　私ども住宅・都市整備公団では、旧住宅公団が昭和三十年に発足いたしまして以来、主として郊外におきますいわゆるニュータウン団地と申しますか、そういった住宅、宅地の供給と同時に、既成市街地におきまして再開発の一環としての住宅建設をしてまいっております。住宅の戸数で申しますと、旧住宅公団以来約百十万戸の住宅を建設してまいっておりますが、大まかに郊外の団地開発型と既成市街地の再開発型と分けますと、その百十万戸が大体六対四ぐらいの比率で、既成市街地が四というような、大体そんな比率になろうかと思います。しかし、最近ではこれが逆になりまして、大体四対六ぐらいで既成市街地の再開発型の比重がふえてきております。
　私ども公団の都市再開発は、後で述べさしていただきます特定再開発と申しております業務型中心のものを除きまして、ほとんど住宅供給を伴うものでございます。事業につきましていろいろな種類がございます。これを順を追って簡単に御説明申し上げたいと思います。
　お配りしておりますレジュメの中の第一の「事業手法の種類」というところでございますが、まず第一は、都市再開発法に基づきます市街地再開発事業でございます。これは都市計画に基づきまして、再開発事業地区内の関係権利者の皆さんと御一緒に、公団が事業の施行者として市街地再開発事業を行うものでございます。関係権利者の方々にはそれぞれ前の資産に見合った建物をお渡しいたしまして、残った建物の一部を公団がいただきまして、賃貸住宅あるいは分譲住宅にするというような仕組みになっております。現在まで公団として事業に取り組んでまいりましたのが十二地区でございます。このうち三地区が既に完成しております。東京の墨田区の立花、横浜市の野毛、埼玉県の川越市の川越駅前でございます。工事中の主なものといたしましては、東京では赤羽駅の西口、関西では宝塚市の逆瀬川駅前等がございます。
　このほかに地元の権利者の方々が市街地再開発組合をつくって事業をされます組合施行の市街地再開発車業、それから地方公共団体が事業主体となって行われます公共団体施行の市街地再開発事業がございます。こういう事業に対して当公団が公共団体の方々から協力を求められまして、でき上がった建物の一部を公団が取得させていただきまして、それを公団住宅として使わせていただくというようなこともやっております。現在まで計画中を含めまして十四地区でございまして、そのうち二地区が完成しております。主なものは完成したもので大阪市の上本町六丁目、工事中では文京区の音羽一丁目というようなものがございます。
　このような市街地再開発事業はどうしても地元の地権者の方々との共同事業でございまして、地域密着型の事業というように言えると思います。したがいまして、ほとんど全部が地方公共団体からの協力要請を受けてやっているものでございますので、調査段階から地方公共団体と二人三脚で事業を進めているというようなことになっております。
　ただ、この事業は、関係権利者の方々のコンセンサスを得るというのが、これが事業の実施のかぎでございますが、関係権利者の方々の数が通常数十名、多い場合には百名を超すというような場合もございます。
　もちろん、こういった再開発を行います場合には、地元に再開発の盛り上がりのある地区を選んでいるわけでございますが、それにいたしましても皆さんのコンセンサスをいただくというのにはどうしても時間がかかります。うまくいって二、三年、通常は数年、長い場合には十年ぐらいかかる場合もございます。したがいまして、事業が目に見えてどんどん進むというぐあいにはなかなかまいりません。この辺がこの事業の泣きどころでございます。
　第二には、面開発と呼んでおりますが、これは大都市の既成市街地の中である程度まとまった土地を取得いたしまして、それを中心に再開発を行うものでございます。工場とか学校などの移転の跡地、あるいは国公有地等いろいろな場合がございますが、地方公共団体と相談いたしまして、必要な場合には若干周辺の土地を含めまして、またその地域に必要な公共施設などをとりまして、住宅を中心とした再開発の計画を立てております。東京の江東区を国鉄の総武線あるいは高速十号線からごらんいただきますと、大型の高層住宅群が至るところに見られます。御承知のように江東区はかつて大工場地帯でございましたが、昭和四十年ごろから大工場が次々に移転を始めまして、その跡地を再開発したものでございます。最近は民間のマンションも当地区に随分建てられておりますが、見えるものの大部分は私ども公団や東京都などが再開発したものでございます。
　私どもの公団の住宅再開発の中では、この手法によるものが量的には一番多いものでございますが、計画に当たりましては、その周辺を含めた地域の環境整備のお役に立つように、地区公園とか避難広場とかその他いろいろの公共施設を整備するようにいたしております。しかし、その費用を国なり公共団体から十分にはいただけませんので、どうしてもそこに建てられる住宅のコストに転嫁されるということになります。この辺が環境と実際の事業の中でいろいろ難しいところでございます。
　それから三番目は、地主さんなどとの共同で行います再開発でございます。町の中の地主さん方の土地の一部を買わしていただく、あるいは借地させていただきまして、建物の下の部分には地主さん方の店舗とか事務所あるいは住宅をつくりまして、上の方に私どもの住宅をつくらせていただくというようなやり方がございます。これは市街地住宅、通称げた履き住宅と申しておりますが、地主さんは商店の方など民間の場合もございますが、地方公共団体の場合も結構最近ふえております。地方公共団体の場合には、下の方は公民館であったり福祉センターであったり、あるいは区役所であったり、バスターミナルであったり、いろいろなものがございます。このやり方の例の代表的なものは、オリンピックのとき青山通りをずっと拡幅いたしました。そのとき沿道の地主さん方と御一緒にやりました青山の市街地住宅、最近は非常にいろんなビルが立ち並んでもう余りわからなくなりましたが、青山の市街地住宅群が何棟かございます。
　それからもう一つの地主さんとの共同事業には、地主さんが自分で賃貸住宅としてアパート経営をなさりたいという場合に、私どもでその土地の上に住宅を建ててお譲りし、長期に資金を返していただくというやり方がございます。これがレジュメに書いてございます、ちょっと難しい名前でございますが、民営賃貸用特定分譲住宅と言っております。これは必ずしも市街地の中だけではございませんが、大部分は大都市の中の市街地の中での再開発的なものが多うございます。
　これら地主さん方との共同事業は、できるだけ多くの地主さん方がまとまって事業していただいた方が、町全体の環境整備に少しでも役立つわけでございますが、また私どももそのように努力はしております。しかし実際には、地主さん方の歩調をそろえるということはこれはなかなか大変でございます。したがいまして、ある程度まとまった土地をお持ちの地主さんとの共同事業の方が現在は多いわけでございます。しかし、小さい敷地の地主さんをまとめて、そして共同事業をしていただくというようなやり方につきまして、建設省でも優良再開発建築物助成事業というような形でいろいろ制度をつくっていただきました。その一号が昨年暮れに完成いたしまして、新聞等で話題になりましたが、神田小川町の市街地住宅がございます。これは九人の小さい敷地をお持ちの地主さんとの共同建築でございます。このほか戦前からございます大都市の焼け残りの長屋などの共同建てかえ、あるいは古い私どもの分譲住宅の建てかえなど、いろいろ最近御相談がふえてきておりまして、そういった面でも御協力して、よりよいまちづくりができるようにいたしたいと考えております。
　それから次に、お手元にお配り申し上げましたレジュメの二でございます。ここに住宅を中心とした再開発を促進するために国の方でおつくりいただいておりますいろいろの制度が並べてございます。本日は時間の関係もございますので、簡単に御紹介申し上げたいと思います。
　（一）の市街地再開発事業、これは先ほど申し上げました都市再開発法に基づきます事業でございまして、これにつきましては当然国の方でいろんな補助の制度をつくっていただいております。
　それから第二番目は、特定住宅市街地総合整備促進事業、通称モデル事業と呼んでおりますが、これは今までの再開発がどうしても大都市全体から見ますとある点的な再開発でございました。したがいまして、ある地域を総合的に再開発、整備しようじゃないかということで、地域としますと約二十五ヘクタール以上の地域につきまして公共団体が中心になって計画をおつくりになって、そして公共団体の御指導のもとに、私どもあるいは公共団体いろんなところが入り込んで総合的な事業をしていこうというものでございます。したがいまして国の援助も、住宅は住宅、公共施設は公共施設という形でなくて、一本の助成がしていただけるということで非常に全体の再開発車業がスムーズに行われるような配慮がされてございます。これにつきましては、公共団体との共同事業でございまして、現在私どもが参画さしていただいておりますのが、東京で木場地区、それから大川端地区、それから名古屋の神宮東地区、大阪で淀川リバーサイド、高見町、桜の宮、この三地区でございます。来年から神戸駅の周辺と横浜の神奈川ポートサイドが調査実施に入るというようなことになっております。
　それから三番目が、先ほど大崎技監からもお話がございましたが、木造賃貸住宅地区総合整備事業。大都市にはこういったいわゆる木造賃貸住宅、通称木賃アパートといったものが非常に密集した地域がございます。防災的にも環境的にも非常に大変な問題がございまして、これを整備いたすためにこういった助成の制度がございます。私どもも公共団体の方々と御一緒にこういった地区の何カ所かにつきまして調査事業の計画の検討を進めておりまして、近く世田谷の三軒茶屋の近くでございますが、モデル的な事業が実施できるのではないかというように期待しております。
　そのほか住環境整備モデル事業とか、あるいは市街地住宅供給促進事業とか、それから優良再開発建築物促進事業とか、いろんなそういった再開発を促進するための制度をおつくり願っております。
　それから、三に書いてございます特定再開発事業、これは先ほどちょっと触れましたが、私ども住宅・都市整備公団はやはり住宅、宅地の供給が主な任務でございますが、新公団になりまして、大都市の都市構造を変えるための主要な地区について、住宅供給だけでなくて業務施設の開発を中心といたします再開発ができるような権能を与えられております。これに基づきまして現在事業を進めておりますのが、東京の副都心の周辺にございます西新宿六丁目というところ、それから横浜市の都心の臨海、これは後で横浜市の方から御説明があろうかと思いますが、通称ＭＭ２１と言っております地区、それから三番目が立川の基地跡でございます。これにつきましては、先ほど大崎技監からお話がございましたように、首都圏におきますいわゆる業務機能の多角化と申しますか、分散と申しますか、そういった国の方針に基づきまして私どもも御協力申し上げているというところでございます。
　それから最後に、なぜ再開発が必要かというようなお話を申し上げたいと思います。これは先ほどのお話と若干重複するわけでございますが、第一はやはり居住環境の改善と居住水準の向上ということでございます。我が国の大都市の住宅地の居住環境の悪いということは、これはもう私から御説明するまでもないわけでございます。
　これが東京を例にとりまして、一体居住環境をよくするにはどうすればいいかというようなことをちょっとマクロに御紹介申し上げたいと思います。東京二十三区の面積が約五万数千ヘクタールございます。このうち道路とか河川とか鉄道用地、公園、学校、官公庁施設、工場等いろいろ土地の利用がされておりまして、住宅の用に使われている宅地というのが約四割、二万三千から二万四千ヘクタールぐらいあろうかと思います。これを現在の区部人口八百万人で割りますと、一人当たり三十平米弱ということになります。これは、平均的な家族人数三・三人といたしますと、一世帯当たり百平米、坪数で三十坪でございます。これも土地を全部均等に分けたと仮定しての話でございます。これを裏づけますように、住宅統計調査でも、東京の一戸建てと長家建ての住宅の敷地の約過半は百平米以下の敷地というような過小敷地になっております。
　こういった敷地の形態のままで住宅の広さだけを建設省でおつくりいただいております居住水準の目標に合わせて広くしたといたしましても、住宅の環境そのものはむしろ悪くなるという方向になるんじゃないかというように考えます。したがいまして、どうしても居住水準と居住環境を向上させるためには、今までの敷地を統合して、結局再開発していくより手はないのではないかというように考えられます。
　それから第二番目は、先ほどもお話が出ました災害対策の問題でございます。これにつきましては、もう私から詳しく申し上げるまでもないことだと思います。
　それから第三番目は、都市構造の合理化の問題でございます。
　日本の大都市でも、戦後、地価の上昇あるいは都心部の住環境の悪化ということから、いわゆるスプロール現象が起こりまして、郊外の市町村は人口急増に悩みます一方で、都心地域では人口がどんどん減ってまいりまして、学校の維持、商店街の地盤沈下等いわゆる都心地域では過疎問題が発生しております。
　こういったいわゆるドーナツ現象は、人とか物の輸送のエネルギーの消費を増大させるといったような問題などいろんな問題が起こっておりますが、私ども生活条件といった面から考えますと、通勤時間の増大という問題が非常に大きな問題になっております。たまたま最近、週の労働時間を四十何時間にすべきかとかいうような議論がいろいろ議論されておりますが、例えば、東京では、通勤時間が週十時間とか十五時間、あるいはそれ以上というのが実情でございまして、また、これがどんどんどんどんまだ延びる傾向がございます。そういったことを考えますと、この通勤時間の問題というのは非常に大きな問題があるんではないかというように感じております。
　　　〔小委員長退席、最上進君着席〕
　こういった都心の空洞化の問題を解決するためには、都心部に人口を呼び戻さなければなりませんし、また、そのためには再開発しかないわけでございます。この問題は、都心部の市長さんとか、あるいは区長さん方が非常に熱心でございまして、私どもにもいろんな協力を求められておりますが、何を申し上げましても、都心部の地価がどうしても高うございまして、そのために適当な住居費の住宅をつくるということは、なかなかこれは大変な問題でございます。
　それから、今までそういった都市全体から見ました必要性というふうな見方をいたしましたが、現実にある地区の実際の再開発をやるという立場を考えますと、そういったいわゆるマクロな事情というものから離れまして、やはりその地区に住んでおられる方のニーズというものが、また総論とは別な形で出てまいります。確かに住環境がよくないということはいろんな意識調査の中で出てまいりますが、実際に私どもがある地区の問題としてこれを取り上げますと、日照、通風、下水あるいは子供の遊び場がどうの、交通安全あるいは通勤通学の利便性といったような、いわゆるそこの地区特有のいろんな客観的な指標のほかに、御近所のつき合いが非常に楽しいとか、あるいは御近所で非常に今では安い買い物ができるとか、そういったいろんな条件がございまして、それを総合的に評価しておられます。したがいまして、私どもよく現場で聞くわけでございますが、環境としては余りいいとは言えないけれども、とにかく住みよいところですよというような言葉がよく聞かれます。その辺が再開発を実際にその地区でやる場合の非常に大きな問題点でございます。
　また、災害の問題にいたしましても、災害が来たら危ないということはわかっているけれども、何も再開発までしてもとか、あるいは、なぜ私のところが第一番にそんな再開発しなきゃならないんだろうかとか、そういうような実際のそこにお住まいになる方々の問題点というものはいろんな問題につながってまいります。
　したがいまして、私どもは先ほど申し上げましたように、再開発を進める場合には非常に時間がかかるわけでございます。私どもとしては大変ではございますが、まずある一面から申し上げますと、そういった地元の方々が長い時間かけてコンセンサスをつくっていただく。その過程そのものは、私また別な意味から申しまして非常に大切なことじゃないだろうか。私どもとしては大変でございますが、今後一生懸命やってまいりたいというように考えております。
　それからもう一つ、再開発の難しさの中に、いわゆる事業経営の問題がございます。
　先ほど申し上げましたように、既成市街地の中では地価が非常に高値安定しているとは申せ、非常に高い水準になっておりまして、実際にそこに建物を建てて、そして賃貸なり分譲していくというようなことに対しては非常に高いコストになります。その上に再開発には再開発固有のコストがかかります。これはクリアランス費というように申しておりますが、いろんな補償費なり、除却費なり、再開発特有のものでございます。したがいまして、これに対しましては国の方でも先ほど申し上げましたいろんな助成の制度をおつくりいただいておりますが、それにいたしましても、やはり再開発というのはどうしてもコストが高くなるということがございます。したがって、再開発いたしまして、そういった高くなるコストを吸収できるような商業業務型の再開発は、まだ市場経済のベースで進められるわけでございますが、住宅地の場合になりますと、なかなかその辺がコスト高を吸収できないというような悩みがございます。このため、必要やニーズがございましても、密集市街地の再開発というのはなかなか簡単なものではないというように考えております。
　しかし、先ほど御紹介しましたように、国の方でもいろいろそういった再開発の促進のための制度をおつくりいただいておりますし、地方公共団体の方々も定住人口を確保して、そこの地域の地盤沈下を何とかしなきゃならぬというような、そういった熱意が非常に出てきております。また、土地をお持ちの方々が、こういった低成長経済に入りまして、値上がり待ちで土地を遊ばしておくよりも、やはり土地を利用した方がいいというような、そういうような考え方になっておられることとか、あるいは大都市の密集住宅地の中では、環境の悪いということから、住宅の空き家が大量に地域的に発生しているというような場所も出てまいっております。
　そういうことから、私ども長年再開発をやってきておりまして、最近非常にそういった再開発についての盛り上がりというものが急速に出てきたということを現場としましては非常に実感として感じているわけでございます。したがいまして、私どもは、先ほど申し上げましたように、なかなか難しい問題がたくさんございますが、私どもの使命の中の大きな柱でございますので、今後積極的に取り組んでまいりたいというふうに考えております。今後とも御指導をお願い申し上げたいと思います。
　ありがとうございました。