Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○赤桐操君　私は本委員会でも前の審議の中で述べたと思うのでありますが、民間の自力建設と公的機関の関係とが、日本の場合はヨーロッパの各国と比較すると逆転しているんですよね。これは国の本当の政策ではないんです。国の本当の政策というのは公的建設が政策だと思うんです。もちろん金融公庫のいろいろ融資その他等、各援助をしながら国はやっております。これも政策の一つだと思いますが、本当にその中で比重を大きくしていかなきゃならないのは、公団等を中心とするあるいは供給公社等を中心とする役割だろうと思うんです。ところが日本の場合はそれが逆になっちゃっている。これを広げていけば民間自力建設はそれほど争ってやらなくても済むわけですね。比重を置かなくても済む。今の政府の考え方の中では、うまくないという考えがあるのかどうか知りませんが、業界その他との関係もあると思いますけれども、私はやっぱり筋というものをきちんとやっていかないと民間の自力建設もあるいは宅地供給もできなくなる時期が来ると思うんです。もうその時期が来ていると思うんです。
　土地はこのままでいけば私はおさまらないと思う。ですから、どだいこういうものはやっぱり需給のバランスというものが私はまず大前提になると思うので、需給のバランスを整えるということになるならば公的建設でもって安い住宅を、良質のものを供給する。三大都市圏が十分にそれを供給している、ある程度余裕を持っているということになるならば、これは争ってローン地獄までやりながら苦労する必要はないと思うんです。若いときから何も家を一軒取得してという考え方にはならないと思うんです。
　一番大きな問題はその中で土地の問題なのであって、これを供給する割合をもっと大きくしていく。その中で、これは私的な民間の関係には無理ですけれども、公的機関に対してやるべき仕事だと思うんですが、国公有地の払い下げということについてもっと本気になるということはできないんですか。私はしばらく大蔵の方でいろんなこういう問題の状況等を見てきましたけれども、理財局のいわゆる国有地の管理部門ではまだ今日私は相当のものを管理していると思うんです。そういうものを放出させるということで今回本格的に取り組んでいくならば、三大都市圏では相当の余裕が出てくるのではないか。今建設省がやっているような形でもって三〇％を完全に達成できたということにして結構だと思いますが、しかし私は三〇％じゃ足らないと思う。これを五〇％くらいまで何とかして持っていくという必要があるんじゃないか。六〇、七〇まで諸外国のように持っていくことは今にわかには困難だと思いますが、もうあと一〇％伸ばす、一五％伸ばすということは、これは国有地の払い下げや国公有地の払い下げで可能だと思うんです。三大都市圏では特に多いと思うんです。
　そういう意味で、そういう方法をここに加えていくという政策的なものはお考えにならないのかどうなのか。そういうようなことについては余り御説明を今まで聞いていないんですけれども、私どもは不思議に思っているんですが、何でこれを建設省と大蔵省の間で話がつかないんだろうか、また建設省は積極、能動的にこういう問題に取り組んでいかないんだろうか、こういうように私は実は大変不思議に思っているんですけれども、この点いかがなものですかね。
○政府委員（望月薫雄君）　おっしゃるとおり、日本のこれからの住宅政策あるいは宅地政策、両方共通して言えることでございますが、公的役割はますます重要視しなきゃならぬという認識は私ども基本的には持っております。その中におきまし
て、特に宅地の件でございますが、私ども、先生おっしゃったように、欧米先進諸国並みのことはともかくとして、もっと強めようという課題意識を片方で持ちながら、一方でやはり民間の力、民間のすぐれた技術力、企画力、資金力、こういったものを使っての宅地供給というものが現実として非常に大事な部門だ、こういう認識に立って、長期見通しでも大体三割くらいが公的供給に依存する部分、こう我々描いておるわけでございます。その間において、じゃ公的供給、具体的には公団等でございますが、国公有地をどうするかという具体の御指摘でございます。
　私ども建設省としましても、国公有地等について許されるものはできるだけ公団等の事業用地にお願いしたいという構えで臨んでいるところでございます。特にこの問題はしかし地元公共団体等の事情、具体的に言うと、都市計画上どういう町づくりをするかというような観点も大事なところでありますし、片方で宅地供給政策上どう見るかということもまた大事な問題であります。そういったこととして、私ども個別具体のどこについてどうということを今申し上げる立場にないわけでございますが、今後の構えとして、おっしゃるようなことについては大きな関心を払って強めていきたいと考えておるところでございます。
○赤桐操君　私は率直に申し上げますが、昭和四十七年が宅地供給の最高のピーク時であったと思うんです。後は下がりっ放しなんですね。昭和五十九年も下がってきている。六十年も下がってきている。ピーク時から見たら半分以下になってしまっているわけです。この状態でこれからも続けていくのか、政府のこういった政策で上がるのかということになると思うんですが、ちょっと今の状況では、土地がどんどん値上がっちゃっているわけですね。こしらえても私は売れないものになっちゃうと思う、自力建設では。
　そういう状況にまで来ている中でどういうぐあいにこの線を上げていくのかということになると、これはまことに寂しいものを感ずるんですけれども、局長本当に自信があるんですか、これは。
○政府委員（望月薫雄君）　率直に申し上げて、胸張って自信があると言うことはできないところでございます。ただ、申し上げられることは、現在のように、一万ヘクタール程度の全国レベルでございますが、三大都市圏でも五千ヘクタール程度に落ち込んだ、これは何とか我々の当面持っています第二次宅地供給計画、このラインまでは達成を引き上げたい、こういうことを当面のターゲットに置いているところでございまして、おっしゃるように、これを飛躍的にふやすということについては非常に困難な問題があるというふうに考えているところでございます。
　それであるだけに、何も宅地供給、実は私どもが推し進めている宅地供給というのは新規に住宅用地として活用する宅地のことを申し上げているわけでございますので、既存の宅地の活用、いわゆる再利用、あるいは別途御審議いただいているような工場跡地等の活用の政策展開などなどありますし、今先生おっしゃったような国公有地の活用の問題も当然あり得るわけでございますが、総じまして、いわゆる新規供給ベースでかつてのようなことはこれは現実に非常に困難であろう。しかし我々としては、十カ年計画で持っております宅地需給見通しのラインまで何としても持っていきたい、こういう構えで取り組みたいと考えております。
○赤桐操君　その気持ちはよくわかるんですけれども、実際問題として大変これは今の状況の中では困難な問題がたくさんあるんじゃないかというように私は感じて申し上げているわけなんです。
　もう一つは、土地価格が三大都市圏では上がってきている。冒頭申し上げてまいりましたが、周辺地区にまで今及んできている。こういうことになってくると、土地が下がるという状況よりも、今鎮静化はしているけれども、全体的にはその情勢が地域に伸びてきているわけですから、逆に全国的には上がってきているというように思っていかなければならないだろうと思うのであります。いろいろの策を講じながら、団地をつくったり職住の関係とかいろいろの総合的な町づくりをやるわけなのでありますが、私は基本的に我が国の政策の中で一つ大きな問題があるんじゃないかと思うんです。今例えば、民間のデベロッパーがどのくらい保有しているかよく私はわかりませんが、かなり保有しているんじゃないでしょうか。それを吐き出させるということも一つ大きな目的があってこういう法律を制定しようとしていると思うんですけれども、民間デベロッパーが現在保有している土地、それを吐き出させる効果を果たして今度の新法に求めることができるのかどうなのか、この点はいかがなんですか。
○政府委員（望月薫雄君）　民間デベロッパーの土地保有状況、実は三大都市圏について私どもいろいろと調べておりますが、その中で東京圏だけで申しますと、大体四千五百ヘクタールくらいが掌握している数字でございます。というのは、ちょっとコメントが要るんですけれども、いわば一ヘクタール、二ヘクタールというような細かいものは私ども掌握し切っておりませんが、五ヘクタール以上の規模で持っているという土地が四千五百ヘクタールという状況でございます。
　問題は、これについてどう評価していくかということについては、個別具体の検証は我々これからせにゃいかぬわけですが、基本的な構えとして、今回御審議をお願い申し上げているこの優良宅地促進緊急措置法、これははっきり言ってこの土地を一つの大きな対象として念頭に置いていることは間違いございません。
　と申しますのは、先ほど来出ておりますように、素地の価格が非常に上がっている、取得が非常に困難になっているという一方で、民間のデベロッパーがこういう用地を持っている、それを活用しないまま、あるいは活用できないままに今日ある。これについて何とかいわゆる現実的な価格でもって宅地供給に結びつけるということの施策として、今回の新しい認定制度というものを入れた法案の御提案を申し上げているわけでございまして、これがどの程度になるか、あるいはまたこれ以外に私どもが掌握していない用地というものも当然あり得るわけでございますので、明確な数字は申し上げることはできませんけれども、私どもこれからの新規の大規模開発の半分近くのものは念頭に置いて、こういう優良認定制度というものを積極的に使って事業の促進に努めたい、こういう姿勢でございます。
○赤桐操君　素地の値上がりというのは私は大変歴史的な経過があると思うんです。特に日本の三大都市圏に団地が集中してきているわけです。団地が一つできるたびに私は住宅地の価格が上がっていると思うんです。だから、それが次から次と団地ができていけば、その前の団地の価格が次にできる団地の価格をプッシュすることになってきているのではないだろうか。そういう連鎖反応で次々とこの価格が上がってきている。これが一番根底にある地価上昇の原因ではないかというように私は考えるんです。そこへ銀行と業者が一緒になって土地をあおって買収し金もうけをするというのが今回の大変過熱した現象だったと思うのでありますけれども、これはいろいろ政府の各種施策でもって一応は鎮静化の方向をとっているようであります。
　それじゃ基本的に一体この上昇した状態を下げることができるかできないか、さらにまたこれからはそういうような状態を起こさないように済ませる方法はないかどうかということが本当に真剣に論議されないと、私は土地対策あるいは素地の対策というのは出てこないと思うんです。素地が値上がってしまっていれば、民間デベロッパーがどんな努力しても、今の開発の手法でいくならば、つくり上げてもこれはできない相談になる、要するに商売にならないだろうと思うんです。
　そういう意味で、基本的な問題をひとつ私はきょうは、幾つもあると思うんですけれども、伺っておきたいと思いますが、素地の価格というものが団地ができるたびに上がっていくという現象を静かに分析してみる必要があると思うんで
す。
　私の手元に実はこういう二冊の本があるんですけれども、これは「不動産鑑定評価基準」という、これを中心とした本の古いやっと新しいやつが二つあるんです。この新しい方はことしの三月に専門家の方が書いたものなんです。それからこれは建設省が監修した昭和四十五年にできたものでありますから、私は申し上げる必要もないと思いますけれども、こういう二冊の本がある。
　この中で明らかにされているんですけれども、いわゆる土地の評価というものですね。公示価格だとかいろんな売買の基準になるものは、土地鑑定士が鑑定して出した評価額というものが恐らく私はそれらの基本的なものになっていると思うんですけれども、この評価を出すに当たって少し納得できないものが数字的にあるように思うんです。これは私の考え方が間違っているかどうか知らないんですけれども、そういうように感じているものですから率直に申し上げます。
　鑑定士が鑑定する場合においてはまず素地価格というのが出てくる。それからその次に造成工事費というのがそこに重なっている。さらにまた開発負担金というのがここに加わっている。附帯費用と称するもの、これはいろいろあるようですが、そういうものが入ってくる。こうしたものが全部重なって一つの土地の評価額というものが出てくるというように説明されているんです。これは最近の新しい本のやつなんですが、古い方ので見ますとこの点が若干違っているわけですね。原価法というものが出ておりまして、この中では、昭和四十四年から五年の当時、今から十数年前のころの状態を見るというと、この中に開発負担金というのは入っていないんです。これが入り出したのは最近なんです。しかも鑑定評価の中で堂々とこれが出てきている。これは私は大変大きな問題じゃないかと思っているんです。
　例えば、今一定の団地ができ上がっていきますね。土地代がかかります。この開発の申請を行って認可が出てきます。大体今の状態を見ていると公的負担分というのが約半分でしょう。それで有効宅地面積というのが大体半分以下になっている。四六％から八％くらい、よくいって五〇％、大体そういうことですね。五〇％以内ということになっているようであります。そうすると、五〇％ないしは五〇％を超えるものが公的負担分ということになってくるわけですね。
　そこで具体的にその内容を見てみると、土地というのは、素地でもって開発認可が出たときには有効宅地の宅地費というのは倍になっちゃっているわけです。これはもう倍になってしまう。そこへもっていって、造成費その他はかかりますが、加えて負担金と称するもの、これはいろいろあるようでありますけれども、公園から道路からあるいは緑地、学校の敷地に至るまで出させられる。こういうことになりますと、それは開発者負担ではなくて入居する人に対する、エンドユーザーに対するところの負担金なんですね。これは申し上げるまでもないと思うんです。この負担金と称するものは一体何だろうかということになると、これはでき上がったものは全部それぞれ市町村に採納するわけですから、これは率直に申し上げて本来は国や市町村団体がつくるものでしょう。税金で賄われるのが本来の筋だと思うんです。ところがこれが開発負担金と称して学校の敷地に至るまで出さなければならない、それ以上負担しなければならない、こういうことになってきているのが今日の私は状況だと思うんです。
　そうすると、そういうものを全部含めて、道路から学校から公園から、あるいはまた下水道に至るまで全部含めたものを土地評価の中に含めてしまう。そうするとこれで一定の価格ができ上がって販売をされていく。それが一つの評価額となるわけですね、鑑定士の。そうすると、その隣の土地が今度できてきますが、これは野っ原の中ではそういう積算でもって評価ができると思いますが、今度次にその隣に団地ができる、あるいはその団地と同じような条件で他の地域にそれが近隣にできてくることになれば、この鑑定士は近傍類似価格としてこの価格を基準にすると思う。そうすると、この鑑定士を基準にしてほかがまた出してくるようになる。その中にはすべて道路から学校から公園から下水道に至るまでみんな入るわけですね。しかも造成費だけではなくて金利の負担まで入っているわけです。そういうもの全部入ってしまったものが言うなれば鑑定基準の中から出されてくるところの評価額になる。
　こういうようになりますと、この評価額とは一体何だろうかということになりはしませんか。私はこの方式に基本的に問題があるように思うんですけれども、局長はどうお考えになりましょうか。
○政府委員（望月薫雄君）　不動産鑑定評価方法の技術的な詳細な点は、国土庁の方が御専門でございますので国土庁から御答弁をお願いしたいと思います。
　今のその物の考え方をめぐっての先生の御質問でございますが、おっしゃるとおり、いわゆる宅地開発に伴ういろいろなコスト、これについてエンドユーザーにかなり転嫁されているんじゃないか、このことについては現実そのとおりだと私どもも認めざるを得ません。
　その際に、これはそもそもどうあるべきかという問題がやっぱり我々としては一つの大きな問題でございまして、例えば土地区画整理事業一つ例にとりましても、現在いわゆる公共減歩というのが三割程度あります。これはどういうことかというと、素地を宅地として転換し利用度を高めるという一つのプロセスとして、公共施設については必要ないわゆる足元的施設をみずから負担しようというふうな制度が現実にあることも事実でございます。そういったことを考えますと、根幹的な公共施設あるいは公益施設というのはしかるべき負担が別途なされる必要があると思いながらも、一方で、専ら当該宅地の利用向上のための施設については相応の負担をいただくのもこれは一つの合理性があるんじゃないか、こういったことはやっぱり私ども基本的に考えている点でございます。
　そういった中で、今おっしゃったいろいろなことで感じますことは、現実にどうかということになりますと、これははっきり言いまして、必ずしも理想的でない、行き過ぎたと思われるものも多々あると認めざるを得ません。これについての是正指導というのは我々強力にやってまいりますが、いずれにしても考え方として、公共公益施設の負担はすべていわゆる外に出してエンドユーザーに向けるべきでないというふうな考え方については、私どももちょっと必ずしもそう割り切れない点があるところでございます。
　問題は、そういったことででき上がった宅地の評価と近傍の土地のいわゆる公示価格を出す場合の評価の仕方、これにつきましては御専門の国土庁の方から御答弁させていただきたいと思います。
○説明員（森悠君）　不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行います場合には、先生御指摘のように、不動産鑑定評価基準というものに基づいて行っておるわけでございます。この不動産鑑定評価基準では、具体的には、不動産の価格を決定すると考えられます三つの側面から検討を行うということになっておりまして、一つは近傍類地の取引価格等をもとに価格を求める、これが取引事例比較法と言われているものでございます。もう一つは、近傍類地の地代等をもとに価格を求める方法、これは収益還元法と言われております。それからもう一つ、同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額から価格を求める方法、これが原価法と言われているものでございます。こういった鑑定評価の三方式を適用して求められる価格を最終的には総合的に判断して鑑定評価額を求めるというわけでございます。
　それで、今御指摘の開発負担金でございますが、これが問題になりますのは、今の三方式のうちの原価法を適用する場合になるわけでございます。新規造成宅地の鑑定評価におきましても、この原価法だけではなくて、取引事例比較法とか収益還元法、これも類似の不動産はございますので、適
用して最終的には鑑定評価額を決定しておるわけでございますが、原価法の適用に当たって、当該宅地の造成に伴って必要とされる公共公益施設等にかかる負担金、これを原価の算定に含めているということについては御指摘のとおりでございます。これは、原価法の考え方が、同様の宅地造成を行うのにどれだけの経費を要するかという観点から不動産の価格を試算してみるというものでございますので、そのような負担が現実に一般的に必要とされるという場合におきましては、これは鑑定評価上もこれを経費といいますか費用の中に算入して考えざるを得ないということになるわけでございます。
○赤桐操君　道路やあるいは下水道や公園や学校は、これはエンドユーザーが金を出しているんだけれども、自分たちのものではないんですよ。この団地はほかの人を通しませんというわけにいかないんです。これは公共公益施設なんですから全部通るんです。どんな自動車が通っていっても、どの人が通ってもこれは差し支えないことになっているんですね。しかしその開発負担金と称するものはエンドユーザーが負担しているわけです。本来はこれは入れるべき筋合いのものではないんじゃないですか。入れるべき筋合いのものでないものを入れているんです、現実には。今便法として入れて評価しておりますということにすぎないんじゃないですか。四十四年から五年のころの中にはこれはどこにも入っていないんですよ、私も調べてみているけれども。その後これが入るようになってきているんです。だから本来は入るべきものではなかったのだ。しかし、そうかといって、入って計算されていることは事実であるし、それを入れたまま売買されている以上は価格としてこれは見なきゃならないという現実的な矛盾の中で鑑定士が入れてきているんじゃないかと思うのです。
　これは、率直に言うなれば、大体エンドユーザーに持たせるべきものでないものをエンドユーザーに持たせている。そこに問題の焦点があるわけなので、これが解決しなければならない現実的な課題だろうと私は思うんですが、この点どうですか。
○説明員（森悠君）　不動産の鑑定評価と申しますのは、現実の不動産の取引市場あるいは宅地造成等につきましては、現実にどういった形で費用が負担されているかといったような、そういった現実を踏まえて一般的な価格を出すというものでございます。
　この開発者負担金につきましても、現実に宅地造成をする方が負担をせざるを得ないという形になっております以上は、これを費用といいますかコストに算定して価格を求めざるを得ないわけでございます。鑑定評価基準上は、明確な表現ではございませんけれども、当該土地の造成、埋め立て等に要する標準的な建設費プラス発注者が直接負担すべき通常の附帯費用という表現になっておりまして、通常の附帯費用の中に開発者負担金を負担させられるのが一般である場合にはこれを含めて考えることができるのではないかと考えております。
○赤桐操君　例えば、団地ができ上がりましたけれども、この団地の一坪幾らという原価についてはこういう構成ででき上がりました、監督官庁に届け出して、その内訳は全部こういうようになっております、それでしかじかの結果こういう価格になります、そしてまたそれを監督官庁が見てきちんとチェックをする、そういう社会情勢、システムの中であればそれは入れるものを入れても間違いないと思うんです。正直に入れた方がはっきりすると思うんです。しかし今の段階はそうじゃないでしょう。今日の価格設定はそうでないわけです。結局需要と供給の中で決まっていくことになるわけです。しかも、団地の価格設定が行われるとき、そういう需要と供給で行われるわけなんだけれども、鑑定士というのは国の権威ある資格を持った人ですから、この人がこれを公式に認めているということになってそれを価格に入れて、今度その隣に団地ができたとき、近所に団地ができたときはこれが近傍類地価格になってまた上がっていくんですよ。このときの素地はこの場合の素地と違ってくるんですよ。大変な大きな差が出てくるわけだ。倍々ゲームでこれが上がっていくことになる。だから私は、三大都市圏、特に大きな都市圏のところで団地が造成されている地域で地価の上昇が行われてきている、これを阻止することは今のシステムだったら不可能だろう、こういうふうに思うんです。
　これは政策的な問題になってきますから、技術的にその鑑定方法がいいとか悪いとかの問題じゃないと思うんです。今の鑑定士のやり方でいいと建設省がお考えになるとすると、あるいは国土庁がお考えになるとすると、今のような結果になってくるんですよ。鑑定士が出したものは、これはまさに国の資格を持った、国家試験を通って大変な権威を持つ人です、鑑定士というのは。今何人もいません。この人が出した価格が、しかもこういうのが全部入っているわけです。それが売買での基本になっているんです。そうすると、隣に今度土地ができたときにまたこれが基盤になりますから上がっていくことになる。
　私が言いたいのは、まだ素地である以上はこの土地とは違うんですよ。でき上がった土地と素地とはこれは違うんです。ところが、素地ができ上がった土地に匹敵するような値上がりをするわけですね。これは私は、一番根本になるのは鑑定士の鑑定評価のあり方に一つはある、こういうように言わざるを得ないと思うんです。
　それで、これがいいとか悪いとかの問題は考え方の問題になると思いますが、現実に結果的に、我が国の三大都市圏、主要な都市圏の団地をつくって、そういう職住の関係等を考えながら、国民のニーズに従ってやっているところほどどんどん土地が上がっている。これは一つの私は見方であると思うんですが、局長は否定されますか、肯定されますか。
○政府委員（望月薫雄君）　不動産鑑定評価というものが、今担当課長から御説明させていただきましたように、やはり現実の取引あるいは現実の価格、こういったものにどうしても引っ張られるというか、これを基本にいろいろと作業をなさるということからすれば、今先生がおっしゃったような問題、指摘されましたようなことが現実に出てくるということは、これはある意味では否定し得ない部分だというふうに思います。
　そこで問題は、政策的な問題として、先生がおっしゃったように、そういったものに引っ張られて素地が上がってしまう、これを評価することについてどうだということについては、ちょっと私も今にわかに答弁する能力ございませんが、何といいましても、要するに大きな費用負担、造成等を加えてでき上がった土地というものが素地の価格に反映するということは、そのことだけをとってみたときには、やはり問題があり得るところだ、こんなように思うわけです。
　ただ、一般的に、公共事業をやった場合でも、おっしゃるように宅地開発をやった場合でも、近隣の土地利用価値というものを引き上げる効果があることは否定できないところでございますので、そういった面から、ずばり素地は素地のままで従前どおりの固定的な評価で行うべきだということについては、私必ずしも先生おっしゃるとおりとはなかなか申し上げにくい感じを持っているところでございます。
○政府委員（望月薫雄君）　先生の大変洞察的な幅広い御観点からの御発言、私どもも拝聴させていただいて一々うなずく点も多いわけでございますが、そういった中で、事務的なことでかみ合わなくて恐縮でございますけれども、基本的には私は先生のような見方というのはよくわかる気持ちでおります。
　ただ、まず一点、宅地開発に当たってかかった費用はすべて公共公益にかかわるものはエンドユーザーに負担させるべきでないということについては、先ほどちょっと申し上げましたけれども、足元施設的な部分、これはそういった負担があっても不合理じゃないんじゃないか。言うなれば宅地原価に入っていくということは当然——当然と言っては失礼でございますけれども、許容されるんじゃないか、こういったふうな気持ちがやっぱり私まだ残るところがございます。それは、ちょっと先ほど例を引き合いに出しましたけれども、土地区画整理事業一つとりましても、そういった公共減歩という格好で地主さんたちがそれぞれ負担して土地利用転換と土地の利用価値の向上ということをやるという一つの考え方、これはそもそもの合理性を持っているものと私どもは思っているわけです。
　問題は、それが過度に行き過ぎる、言うなれば本来公共が、もっと言えば国もつき合って出すべきものまでも便宜的にデベロッパー負担という格好でエンドユーザーに転嫁されておる、これについては私どもも非常に問題は深刻であり重大である、こういうふうに考えて、この是正については本当に一生懸命やっているし、今後ともやらなきゃいかぬと思っておるわけです。
　それからもう一つ、先ほど来ちょっと出ています地価公示、鑑定評価の関係でございますが、ちょっと私気になりますのは、でき上がった宅地の評価額、それがそのまま近傍の素地に反映するということはやっぱり基本的におかしい話でして、端的に言いますと、今回の私どもの法案で言いますならば、調整区域において、例えば五ヘクタール以上の開発許可を行って宅地ができる。その評価と、その近隣にある土地は相変わらず調整池城であるわけでございますので、言うならば関係法令等による土地利用の規制というものがかかっている。ここのところは単に原価がどうとか造成コストがどうとかいうことで見るものでなくて、諸制度の枠組みというものが当然鑑定評価の前提に入っているものと私ども理解いたしております。ここが全く無視されて安易に、先生おっしゃったようないわゆる利用価値あるいは取引事例あるいは原価主義という格好でストレートに引っ張られるというのは、これはやっぱり基本的におかしいと私も思う次第でございます。またそんなことはないものと思っております。
○説明員（森悠君）　最後の点でございますが、これは鑑定評価基準におきましてもあるいは現実の不動産鑑定士の評価活動におきましても、造成後、つまり完成後の宅地と近辺の造成以前の素地というものはもう全く価格形成要因と異なるわけでございまして、これを同一水準で評価するということはございません。
○赤桐操君　いや、そういう意味で僕は言っているわけじゃないんだ。近傍類似価格という考え方の中にはこの開発負担金やなんかはもう入っているでしょうというんです。だって、今でき上がったもの、一つの団地ができたときには、その積算方式は何か知らぬけれども、この開発負担金が入っているじゃないですか、現実に。書いているじゃないですか、ここに。出ていますよ、この中に。そうすると、近傍類似価格と言ったときには開発負担金が入っているわけですよ。開発負担金が入ったものが近傍類似価格である。
　この近傍類似価格と素地との関係ということになれば、当然近傍類似価格のこの価格が素地に反映しているんじゃないですか。それはまるっきりイコールにはなりませんよ。当たり前だ、こっちは造成していないんだから。造成されない土地とでき上がった土地で違いがあるのは当たり前だけれども、一番最初にでき上がった団地の素地の価格とそれから近傍類似価格と称する素地の価格を比較したときにどうなるかといったら、とてもじゃないがある程度の付加価値を加えたような価格ではないですよ、現実に。これはもう現実に出てきている公示価格や何か見たってわかるじゃありませんか。そういうように私は考えている。それは、あなたの今言っていることは私が言っていることとちょっと違うから、訂正しておきたいと思います。
○説明員（森悠君）　素地の価格が、近傍で造成された宅地があった場合にそれに影響を受けて上がるということは、これは先ほどの建設省の局長の答弁にもありましたように、周辺が市街地として熟成度が高まってくる、あるいは関連の公共公益施設も従前に比して整備されているといったようなことで、素地自体の価格というものが上がってくることはあり得ると思います。
　それから、現実の造成後の取引価格水準が、その中に開発負担金も含んだ形で形成されているではないかという御指摘については、そういうケースが非常に多いだろうと思います。
○赤桐操君　鑑定士の問題については私が今指摘申し上げたようなわけでありまして、問題を現実に残しているということは確かだと思うんです。このままの状態でいってはやはりいろいろの問題を将来に引き起こすだろう、こう思いますので、鑑定士のいわゆる評価の問題までさかのぼって深めた検討を建設省自体としてお考えいただきたい、このことをひとつ提起しておきたいと思うんです。今この場でどうのこうの言うわけにはまいらない大変難しい問題ですから、私もそう簡単には考えておりませんが、検討をしていただけるようにこの際ひとつ提起をしておきたいと思うわけであります。
　続いて、今のこの問題との関連になりますが、関連公共の問題で御質問いたしたいと思いますが、この法案の中では「国及び関係地方公共団体は、認定計画に基づく宅地開発事業の実施に関連して必要となる公共施設の整備の促進に努める」、こういうように述べられているわけでありまするから、かなり関連公共についても考えていくんだろうと思うのでありますけれども、これはどんなふうにこの適用を受けることになるんでしょうか。
○政府委員（望月薫雄君）　これはもう先生御案内のとおりで、繰り返しみたいになって恐縮でございますけれども、いわゆる宅地開発関連の公共施設の整備というもののためには、一般会計において、一部道路特会に計上することも含めて、宅地開発関連事業促進費というものを予算上持っております。当然これは、こういった優良認定を行います宅地について我々は積極的に、重点的に考慮していく、こういうことは一つの構えとしてありますが、これにとどまらずに、関連事業というのは何も団地の中ばかりでなくて、既成市街地との関連等々も含む非常に広範囲にわたるものであります。そういった観点から、通常費予算もこういった事業の合理的な促進のために重点的に効率的に投入してまいりたい、こういう姿勢でございます。
○赤桐操君　端的に伺うのですけれども、きちっと開発申請を行ってできてくる団地が幾つもありますね。この周辺にたくさんあります。そういう団地におけるところの補助よりも、今度の法律によって行われる方が手厚く行われるということになるんですか。なるならばどのくらい手厚くなるんですか。
○政府委員（望月薫雄君）　いわゆる補助率をどうするとかいうことについては、別に手厚いどうこうは考えておりません。
　問題は、先ほど来先生おっしゃっているように、いわゆる団地関連の公共施設というものがかなり現実の姿としてデベロッパー負担に転嫁されている、エンドユーザーに転嫁されておる、こういっ
たことも十分に念頭に置かなきゃならぬということから、要するに投入の仕方というものについて重点化を図りたいという考え方でございます。その際に、くどいようですが、通常費も含めて対応を考えていきたい、こういう考えで御提案を申し上げている次第でございます。
○赤桐操君　最近の状況は私は余り広くはわかりませんが、感ずるところでありまするけれども、いろいろこれは統計や数字の上で見ていることでありまするから違いがあるかもしれませんが、いわゆる住宅関連の促進事業と称するもの、これについては大変長い期間行われてきているわけであります。また金額も今それぞれ一千億を超える状態になっておりますけれども、この補助率というのは最近下がってきておりませんか。この点ちょっと伺いたいと思うんです。
○政府委員（望月薫雄君）　いわゆる補助率ということについては、先生もう御専門ですから恐縮ですけれども、一般の補助率が、いわゆる補助率是正といいましょうか、カットといいましょうか、暫定的に引き下げられていることはこれは現実にありますが、それと連動して動いていることは事実でございます。問題は、もう一つの側面である需要に対してどうかというようなことも考えましたときに、従来の充当の姿よりも低めているということは今日ではないという状況にございます。
○赤桐操君　需要に対して従来よりも低めているということを私は言ったんです。低くなっていませんか、こういうことを言ったわけです。これは後で御検討いただけば結構でありまして、それは個々のことを私は言っているんではなくて、図らずも今局長の御説明にもありまするように、補助率の削減の影響を受けている、こう今言われておりますね。補助率の削減の影響を受けたということになれば、五十四、五十五、五十六と三百億ずつ積んできて、本当は五十六年で千二百億円にならなきゃいけないのが、五十六年で千億でとまっちゃってずっと今日まで来ている。それで千五十億に六十年度はなっている。六十一年度が実行で千五十九億ですか、六十二年度で実行で千二百十一億ということにようやくなってきているということでしょうかね。
　これができたころの昭和五十三年度、この当時のいわゆる関連公共費の将来展望という中で明らかにされた内容は、毎年三百億ずつ積算をいたします、こういう説明だったと思うんです。私はそのときに、三百億程度では公共団体が使うという立場に立ったって足らないんじゃないのか、ましてやそれぞれの自力建設の方にまで、私的建設まで持っていくということになるならば、これはもうとても問題にならない数字じゃないかということを私は当時の住宅局の方に話したと思うのであります。そうしたらそのときの説明は、毎年三百億ずつ積み上げられていくことになるので決してそういうことはないと思うということでありました。それで私はそうかと、三百億ずつ積み上げていくんだったならば、場合によっては、また必要によって五百億あるいは六百億の積み上げということもできるということで、この促進事業については将来ひとつ大きく盛り上げていくべきものだということで私は理解したわけであります。しかし、その後五十六年、五十七年、このころからぴたっとこれはもうとめられてしまった、こういう状況なんです。
　それで、今のように、恐らくこれは補助率全体も引き下がってきているんでしょう、国庫補助率全体がカットされていますから。そういう意味でこれも下がってきているんじゃないかと思いますけれども、六十三年度からはシーリングが解かれたんでしょう。だとするならば、ここで三百億の積み上げを行って、あるいは五百億の積み上げを行ってもらって、そしてここでひとつ本格的にもとのペースに戻すべきじゃないか、このおくれを取り戻すべきじゃないか、そしてこのいわゆる促進事業関連公共費を少しでも多くそれぞれの地方に配分するという必要があると私は思うんですが、この点はいかがですか。
○政府委員（片山正夫君）　関連公共施設の全体の金額につきましては、先生御指摘ございましたように、五十六年に百億ふえまして一千億になった以後一千億で停滞をいたしまして、六十年度に五十億をふやして現在は千五十億、こういうふうになっておるわけであります。
　これの要望に対します比率は、一千億にとどめられておる五十六年から五十九年に至りましてはこの要望に対する比率が少しずつ下がってまいりまして、五十六年では九二・八％対応できたところ、年々下がりまして五十九年には八六・六％の状況になったわけであります。その後、六十年度に五十億をふやしたということ、もう一方で、通常費におきまして優先的にそういうものを御処理いただいている、採択をしていただいているということもありまして、その後持ち直しまして、六十年度では九一・五％の査定率というか、御要望にこたえる率になっておりますけれども、六十三年度におきましては九五・四％というところに回復をしているところであります。しかしながら、この関連公共施設というのは弾力的に緊急に対応できるという極めていい特色がございますので、通常費とは違ったいい特色がございますので、通常費の優先配分の支援も受けながらこれの拡充には今後大いに努力をしていかなければならないと考えております。
○赤桐操君　道路特会の方から昭和六十年から入っているようでありますね。一般会計と道路特会を合わせて六十年からは一千五十億ということになってきているように思うんです。道路特会は道路特会の本来の任務があると思うんですよ。道路の方だから関連公共として宅地開発の方に使うんだという理屈でやっているんだろうと思うんですけれども、私はこれは誤りだと思いますよ。道路特会は本来の道路特会として道路の延長に大きく力を注ぐべきだと思います。目的税ですよ、これははっきり。だから、私は予算編成の仕方や金の使い方にはいささか納得できないものがある、このことをきょうは指摘しておきたいと思うんです。
　それで、本来の姿に戻して、毎年三百億から五百億ずつ積んでいく、こういう形をとるべきだと私は思うんですけれども、いかがでしょうか。大臣、お答えいただけませんか。
○国務大臣（越智伊平君）　先ほど来いろいろ問答を聞いておりまして、実際問題として、この法案を御提出いたし御審議をいただいておるわけなんですが、三大都市の近郊でできるだけ優良な宅地を開発しようという目的で、先生の御趣旨のように、できるだけ国が助成できるものは助成をする、税制の問題は税制でできるだけの措置をして優良宅地を開発していこう、こういう趣旨であります。
　先生お話しの問題、非常に難しい問題ですが、できるだけ助成をいたします。といいますのは、例えば道路にいたしましても、道路の助成をいたしましても、それの裏負担、恐らくほとんどが市町村道になるわけであります。市町村道の認定を先にしておれば、市町村からこれの補助をしてくれということで市町村が受け持ってくれる。ところが今の補助率でやっておりますと、その差というものはどうしても、関連といいますか、先ほどの鑑定の問題ですが、関連費に加わるわけであります。こちらを満度に助成いたしても、公園にしてもしかりであります。公園で土地は三分の一、それから上の造成工事については半分、二分の一という、二分の一であったと思うんですが、そういう助成になりましても、やはり土地の三分の二、それから工事費の半分、二分の一、これというものはどうしても宅地造成者が負担する、それがはね返る、こういうことになってくるわけであります。
　でございますから、私の方はそのことを、道路にしてもあるいは公園にいたしましても下水道——下水道も、特に一般的に言いますと、今ある下水道につなぎ込めないところがほとんどです、調整区域になりますと、そうするとたくさんの金をかけて合併しておるというようなことになりますので、そういう負担がたくさん要るわけであります。でございますから、そういう負担をできる
だけ少なくしてできるだけ安くということで進めていきたい、こういうふうに思います。
　またもう一点は、非常に開発の許可がおくれまして、先生先ほどの御質問にありましたが、その間の金利というものの負担がやはり地価にはね返ってくる。でございますから、今まで各部局で審議をしておりましたのは、並行的にやってできるだけ早くこれをやってもらう、こういうことで進めていきたいというふうに思います。でございますから、これは一般的に言って、公団にいたしましても住宅公社にいたしましても、あるいは民間にいたしましても、できるだけ早く処理して金利負担を少なくして、また開発に要する公共施設についてはできるだけ助成もしていく。
　これは御質問にはございませんけれども、初めにあったか、学校等はやはりそこでやっていただいて、宅地に持っていくというのは私は基本的に無理だと思っておりますので、こういう指導もして、要は優良な宅地といいますのは、環境もいいし、価格も適当な、どちらかといったら安い、こういうことで努めていこう、こういうことの目的でこの法案を提出しておる次第であります。
　先生がいろいろ御質問されました点は、今までにそういうことが多かった、全部の市町村がそうではございませんけれども、ほとんどの市町村が先生の言われるような手法でやっておる、こういうふうに思いますので、そういうことのないように、助成のできるものはできるだけ助成をしていく、そうして安く優良な宅地を供給してもらうということに努めてまいりたい、かように思う次第であります。
○赤桐操君　余り納得できないんですけれども、了承しましょう。よくわからない点がありますが、これは難しいようですから。
　一つ最後に私要望しておきますが、私が指摘した予算額等の中で、一般会計と道路会計の関係だけは、これは私の考えで申し上げたわけでありますけれども、建設省の方でも十分ひとつ検討していただくべきだろうということだけ申し上げておきたいと思います。そういうことで一応これは終わりにしてまいりたいと思います。
　それから、今指導要綱のことについて見ているわけですけれども、率直に言って大変時間がかかるんですね。それで同時にまた、いろいろなものが国の方の指導よりももっとプラスアルファが各それぞれの県市町村ではたくさん行われてきている。
　先ほど局長の説明にもありましたが、宅地の造成、それとまた土地の買収といいますか、取得といいますか、そういうものがなかなか困難な理由の中の一つとして、地方自治体が余り歓迎しないという向きが今日なおある。こういうことでありますけれども、結局私は、今大臣のお話の中にもありましたが、裏負担やいろいろ地方自治体にかぶさるものがたくさんあるということになりますと、これはやはり地方の立場にしてみれば、財政上から見てもこれはなるべくもう来てもらいたくない、こういうことになると思うんですよ、現実の問題として。工場などもたくさんあって工業地帯があるとか、あるいはまた新しい将来展望を持っている、地域開発を控えた地域であるというならばそれほど敬遠しないと思いますけれども、大体一般の市町村であれば敬遠するのは普通だと思うんです。
　そういう意味では、そういうことのないようにするのには、ただ指導要綱をもっと簡単にしろということだけでは通らないと思うのであって、それに対する裏づけがなければこれはやはり敬遠いたしますよ。敬遠されないような措置を講じながら、指導要綱の均一化といいますか、統一といいますか、これを考えるべきじゃないんでしょうか。例えば千葉県下におきましても、いわゆる住宅の密集地域、集中していく地域と、さほどそうでもない地域と分かれていますが、それぞれでやはり指導要綱にかなりの差があるようであります。これはやはり結果的に住民負担になっていくことになりますから、そのことはもう一歩掘り下げて検討していただくべき内容ではないか、こう思います。
　その次に、特に先ほど大臣が言われた事業認定に至るまでの期間ですね、これが非常にかかっているように思う。最近それぞれ各界からのいろんな印刷物が出ていますけれども、そういうところでもこのことが強く指摘されているのでありますが、こうしたものをもう少し短縮していくべきだろうと思うのであります。
　そういう指導要綱の問題、あるいは事業認定に至るまでの期間、こうしたものについての対策についてどのようにお考えになりますか。今後の対策を強化されますか。
○政府委員（望月薫雄君）　先ほど先生から関連公共事業費の御発言をいただきましたが、根っこにおいて、こういった関連する公共施設の整備をどういう負担でどういうプライオリティーでやっていくかというような事情も一つあろうかと思います中で、おっしゃるように、各公共団体で指導要綱というものを持っている。これがいろいろと問題を醸しているわけでございます。
　ちょっとついででございますが、全国規模で申し上げてみますと、全国で現在千百九十九の市町村がこういう指導要綱を持っているということになっております。その中に幾つかの行き過ぎのものがある。特に東京圏におきましても大体七割ぐらいの市町村が指導要綱を持っている。あるいは先生おっしゃった千葉県におきましても八十市町村のうち五十七という七一・三％の市町村が持っている。こういったものが出てきているゆえんというものの中に、今先生おっしゃったような問題等も当然含まれているという背景はそれなりによく理解できますが、問題はこれの行き過ぎの問題です。この行き過ぎを是正するということで、私どもこの数年来、五十八年以降非常に具体的な指導、要請を行ってまいっておりまして、幸いにしてというか、六十二年四月までで四百三十四の市町村でもって何らかの是正措置をしていただいております。
　その是正が特に進んでいるものを申し上げさせていただきますと、特に道路について、例えば区画街路は六メートル幅員以上のものを求めていたとか、あるいはまた洪水調整池をお願いしたいがなという実態がありますけれども、その洪水調整池を公園と兼用するというふうに、一つの公共施設を多目的に併用するというようなことを大分進めていただいています。そういう面での是正はかなり進んでおりますが、一方でまだ、周辺の地域住民の同意をとってこいとか、あるいはまた公益施設、今も大臣御答弁申し上げましたけれども、小中学校の用地をただで出せとか、こういうふうな要綱を持っているところも結構ありまして、こういった問題はいわゆる行き過ぎの最たるものというふうに我々も考えているところで、これを何とか是正するように強く要請しています。
　そういった中で、私どもとしては、個別の町村の問題も含めて相談、要請できるように建設省に相談室をつくってもおりますし、さらにまた技術的な指針、これを徹底するということをやっております。こういったことについては今後とも引き続き私どもこの法律をお認めいただいた暁には精力的にさらに進めていきたい、こういう構えでいるわけでございます。
　それからもう一点、期間の長期化の問題です。この裏には今申しましたような指導要綱をクリアしなければいかぬという面で大変時間がかかっているということが一つあることも否めないところでございます。特にまた公共施設の関係では、将来管理者である市町村というのは、引き継ぐか引き継がないかというようなことも含めて非常に同意を出してくれないというような問題が結構時間がかかっている。さらにまた、関係法令の許認可事務との調整が必要だというようなことで、いろいろなこれも是正方の指導をお願いしております。特に、これも大臣からお話しさせていただきましたけれども、とりわけ、事前審査等の段階でも横断的に各組織が一緒になって相談に乗り、審査する、こういう体制づくりをまずやっておりますが、加えまして私どもとしては、標準的な事務
処理期間というものを設定して、ある一定の期間で処理ができないような場合には申請者に対して遅延の理由を説明してやる、いわばそういう格好の中で是正指導を緊密にやっていくというようなこともやらしていただいております。
　こういったことが一つありますし、さらに、えてして開発等の場合には開発審査会にかけなきゃいかぬ。これも県においては定例的にやっているというようなところも少なくないわけでございますが、随時開いていただくというお願い、あるいはまた提出書類等についてもできるだけ簡素化する、あるいは設計図面も標準化するというようなことなどやっているわけでございます。
　こんなことの成果と言ってはちょっと言い過ぎかもしれませんが、最近の状況で、五ヘクタール以上の事前協議が三カ月以上かかっているというようなものが大分減ってまいりまして、六十一年の実情では大体八四％くらいが三カ月未満でもって事前協議が処理されているという状況にはなってまいっております。そうは言っても、そんなにまだすっきりしていないという面もあるわけでございますので、これをもっともっとひとつ指導をしていきたいというふうに考えております。
　いずれにしましても、優良宅地認定という一つの新しい制度を入れていただくからには、私ども、こういったことを個別団地ごとに関係公共団体との緊密な連携調整という一環として、今申し上げたようなことも具体的に反映させて努力してまいりたいと考えている次第でございます。
○赤桐操君　それではひとつ具体的にもうちょっと伺いたいと思うのでありますけれども、この中では金融の助成というのが出ているんですが、これは具体的にはどういうようなものになるのか。それから、全体が五ヘクタールまでなってきているわけでありますから、そういう点で金融公庫やあるいは開発銀行等がこれからも今までのような形でいくのかどうなのか、その辺もちょっと伺っておきたいと思います。
○政府委員（望月薫雄君）　金融の助成として一番私ども現実的に具体的に考えていますのは金融公庫の融資でございます。これにつきましては、一般的な融資に加えまして、例えば用地の取得費に対して金融公庫から現在は三〇％の融資を行っていますが、これを二〇％引き上げて五〇％まで融資の比率を上げよう、あるいは造成につきましても従前五〇％で一般的にはやっておりますが、これを六〇％まで引き上げた融資をやろう、こういうふうに考えているわけでございます。
○赤桐操君　例えば開発銀行の融資実績なんか見ますと、四十六年から五十二年までの間は件数もかなりやっておりますよ。ところが、五十三年、四年以降になりますとずっと扱い件数が減ってきているんです。こういう状況になってきているんですけれども、これはもっと減っていってしまうんじゃないですか、この状態は。開発銀行の融資のあり方についても再検討の時期に来ているように思うんですが、この点はどうなんですか。
○政府委員（望月薫雄君）　宅地造成について、民間の事業というふうに限って御答弁させていただきますが、御案内のとおり住宅金融公庫の融資、これは五ヘクタール以上というものを対象にして行っております。それからその一方で、日本開発銀行の融資というものが当然のように民間金融機関との協調融資という格好の中で三十ヘクタール以上の宅地開発を対象にして行われております。
　最近の傾向を見てまいりますと、確かにこのところ融資の実績が開発銀行の場合六十億前後で推移しているという状況でございますので、もっともっとという御発言の趣旨も私どもそれなりに理解いたし、気にしているところでございますが、ただ開発銀行の融資の問題につきましては、六十三年度から融資条件を見直しまして、いわゆる調整区域の開発についても融資しよう、こういうふうな努力もいたしております。
　そういった中で、今後どういうふうになっていくか。もっと積極化するんじゃないかというふうに期待を持っておりますが、いずれにしましても、開発銀行の場合にはどちらかというと、いわゆる住宅地のみならず総合的複合開発、これに伴ういわゆる利便施設などなどについても積極的に融資するという構えでございますので、私どもの今度の優良宅地開発の事業を進めていく過程でも、いわゆるベッドタウンだけでなくて複合開発をということが一つの大きな課題になっております中で、開銀の融資というものも相応の期待がなされるところ、こういうふうに考えている次第でございます。
○赤桐操君　それから税制の問題なんですけれども、素地を提供した者の特別控除額が千五百万円ということになっているようであります。ところが、居住用財産を譲渡した者については先般の改正で特別控除を三千万まで認めることになっている。これどうなんですか、三千万ぐらいにしたらいかがなものですか、思い切って、中途半端なことをやらないで。そうすると税制の面でもかなりの優遇策だ。なるほどこの新しい法律は優遇政策だ、こういうふうに思うんですが、この程度じゃ余りぴんとこないんじゃないですか。
○政府委員（望月薫雄君）　おっしゃるように、今回の法案で幾つかの税制上の特例措置をお願いしているわけでございます。
　ちょっと繰り返させていただきますと、大きく言って二つの税制というものを準備していますが、一つは素地提供者に対する譲渡所得についての特例措置です。その中に、今先生がおっしゃいましたように、いわゆる千五百万控除という特例措置も認めているわけでございますが、この千五百万控除については、確かにおっしゃるように、地価が上昇する中でこの千五百万は五十年に引き上げが行われて以来据え置かれているという経緯がございます。私どもとしてもこれを何とか引き上げたいということでこれまでも要望申し上げておりますが、今後ともこれは引き続き、今先生の御発言の御趣旨を十分踏まえながら検討させていただきたいと思っています。
○赤桐操君　ちょっと細かな問題で恐縮なんですが、法案の中に出ているんですが、四条一項に規定する中で、三号で、事業区域のうち住宅の区域の占める面積基準、これは政令で定めることになっておりますが、政令ではどのくらいに決まるんですか。大体もう方針は決まっておりますか。
○政府委員（望月薫雄君）　今回の優良宅地法の最大の眼目は何といいましても住宅地の供給ということになるわけでございますので、私ども優良宅地の認定に当たりましてもこれは非常に重要なポイントと考えています。これは具体的には政令で決めることになるわけですけれども、今私ども考えていますことは、事業区域面積から公共施設の用に供する土地を差っ引いた部分の最低二分の一以上は住宅用地に当てるということを政令要件に考えております。全体から公共施設用地を差っ引いたもの、道路、公園等の用地はこれは先取り的に差っ引きますから、残りの半分以上は、最低でも半分は住宅用地に向ける、こういう考え方でございます。
○赤桐操君　全部じゃないんですか。公共面積を抜いてあと残ったものが全部住宅用地になる、こういうことではないんですか。二分の一でいいんですか。