○参考人（石原舜介君）　私は、明海大学不動産学部の学部長をしております石原舜介でございます。
　さきの都市計画中央審議会の臨時委員といたしまして、今回の改正の前提となる審議に参加した者でございます。そのためとは言いませんけれども、審議の過程でいろいろ意見を闘わせまして、今回の法改正は全体的に大体妥当な線ではないかというふうに考えております。
　また、私自身は税制調査会の土地問題の委員をいたしまして、一昨年の土地臨調にも参加しておりました関係上、土地政策の立場から今回の改正をどのように見ているかということについてお話をしてまいりたいと思います。
　土地対策といたしましては、御承知のように、大きく四つばかりの施策がございます。その一つは取引の適正化を図っていくということでございまして、二番目が金融政策、三番目が税制、そして四番目といたしまして今回の改正を含めた土地利用計画の適正化ということがございます。第一、第二の施策は応急措置的な内容のものが多分にございまして、早々にこれにつきましては手を打たれ、その成果として最近やや、まだ十分とは言い切れないまでも一応地価の下落を発生させております。
　土地税制に関しましては、御承知のようにいろいろ強化してまいりまして、本年から地価税自体も課税されるようになりまして、だんだんその成果も上がっていくのではないかというふうに期待しております。今回の土地利用計画というものはいわばこういう土地政策の一連の中におきまして最後の仕上げ段階というような役割を担っているものでございまして、むしろ恒久的な施策ということが言えるのではないかと思っております。
　今回、土地利用計画に対します土地政策の立場からの要請というのがいろいろございましたが、その主なものは二つございまして、一つは土地利用の詳細化、それからもう一つは土地の有効利用の促進でございます。これに加えまして、今まで若干都市計画の中で土地利用に対します秩序というものが乱れておりましたので、これに対します整備ということが加わりまして、この三つの立場から今回の改正を見てみたいというふうに思うわけでございます。
　まず、第一点の土地利用の詳細化でございますが、これは先ほどから話題になっております住居系を中心としました。途地域制を現在の三種類から七種類に増加させまして、用途、形態の両面からより詳細な規制を設けて、良好な環境を保護し高地価を誘発しやすい用途の介入を防止する措置がとられたことは、適正な方策ではないかと評価されるわけでございます。また、中高層階住居専用地区や商業専用地区の特別用途地区を明示したことは、さらに土地利用の純化を強化しまして専用化による建物の相乗効果というものを高めることが行われ、望ましい措置だと考えております。しかし、我が国の実態から見まして、戸建て住宅と共同住宅、こういうものがそれぞれ専用化してしまうような厳しい専用地区制度というものは若干無理があると思いますので、この程度の改革といいますか区分というのは適正な措置ではないかと評価しております。
　また、建築基準法の改正によりまして、第一種低層住居専用地域または第二種低層住居専用地域については二百平米を超えない範囲で敷地面積の最低限度を定めることにした点は高く評価される点でございます。
　住環境というものは単位当たりの敷地面積規模によって左右されるといっても過言ではございません。我々の研究によりますと、百平米以下の戸建て住宅におきましては二メートル以上の立ち木は植えることができません。ほとんど空地がないですから、そういう百平米以下の宅地が並びますとまさに砂漠化してしまうわけでございます。そういう点から、戸建て住宅におきましては二百平米を超えない範囲と言いながらも、できるだけ高い水準でこれらのことを守っていただければ非常に環境のいい市街地が形成されるのではないか。
　また、これは地価の高騰を防ぐ一つの施策であるというふうに評価されるわけでございます。その点で、「定めることができるもの」となっていますけれども、場合によると「定めるもの」とするように改正していただければなおありがたいというふうに思っております。
　次に、土地利用の詳細化と土地有効利用の促進の柱として地区計画制度というものが大きく位置づけられております。
　この場合、一定区域の中におきまして全員同意であれば容積の移転が可能という制度が導入されるわけでございますが、これはアメリカのＴＤＲという開発権の移転という制度をある程度考えたものではないかというふうに思っております。しかし、我が国では、これも早くからこういう議論はされておりましたのですけれども、なかなか登記上の問題がございまして、連続する宅地であれば土地を共有化することによりまして容積率の移転が可能でございますけれども、飛び地のような場合には、これはこちらへ移ったという担保を明記することが登記上非常に難しいわけでございます。
　そういうことから、これは制度としては考えられるわけでございますけれども、しかしここで、この場合には容積をブロック別に決めるというようなことになる可能性が高いというふうに思います。
　その場合に、容積をこちらに移したというときに、そこに何ら補償もなくてそういうことに同意されるかどうかということは非常に問題がございます。アメリカの場合には、これには金銭的なやりとりがありますので、これをどうするかということは、制度的にはこの制度は適当な制度でございますけれども、これを担保するためには登記法を改正していかなければいけないというふうに考えております。ですから、この法律だけで十分成果を上げていくことは非常に困難ではないかというふうに思います。
　次に、市街化調整区域における地区計画の導入ですが、これに類似した手法というのはもう既に神奈川県の津久井町で行われております。
　ここでは、乱開発が進行いたしまして無秩序な町並みが形成されていくのを防ぐために津久井町住環境整備条例を公布いたしまして、特定地域整備地区の指定をいたしまして、地区計画制度に倣った詳細計画を行っております。非常に成果を上げております。ここでは将来こういう地区を市街化区域に編入していきたいというふうに考えて指導しているように聞いております。調整区域といえども集落の周辺とかあるいはその他のところでこういうように健全な市街地形成をするということは、地価の抑止効果の面におきましても、乱開発を防止する面におきましても、適当な措置ではないかというふうに思いますので、この導入はぜひひとつ図っていただきたいというふうに思うわけでございます。
　次に、土地の有効利用の促進でございますが、誘導容積制度が創設されることになりました。
　この制度は既成市街地の再開発に刺激を与え、公共施設の整備された健全な市街地形成を行おうとする非常に意欲的な制度で、その活用及び普及が非常に望まれるわけでございまして、この制度が魅力的で、住民なども十分参加し得るようになるのではないかという期待は持っているわけでございますが、しかし、現在の制度ではちょっとまだ住民が十分魅力を感ずる段階までには至っていないんじゃないか。そこに一ひねり必要なんじゃないかというふうに思っております。
　それはどういうことかといいますと、指定容積率を指定いたしておりまして、それを暫定容積率に下げるわけでございますが、その暫定容積率に下げて、今度は地区計画でこれがもとの指定容積率に上がるという形になりますと、何で前にあった容積率までしか上げてくれないんだ、だったら何で誘導なんだというふうなことで、前の容積より若干上回る程度の容積へ新しく誘導するという誘導容積率というものをもう一つ設けて、そしてそちらの方へやることによって住民がそれに魅力を感ずるような制度にこれを仕上げていただきたい。そうすると、これは再開発の上におきまして、市街地の健全な育成につきまして非常にいい制度になるのではないかという期待をしております。
　最後に、土地利用の秩序と整備の点でございます。
　今回導入されました市町村の都市計画に関する基本的方針でございますけれども、これは千葉県で試験的にいろいろ現在までも行われております。これは、市町村のマスタープランというものを県が指導はしておりますけれども、それぞれの市町村でマスタープランを作成しまして、その作成されていないところは市街化区域、市街化調整区域の見直しをしないということで、その見直しをするためには必ずマスタープランをつくりなさいというふうなことで誘導しています。一そういうふうな実績から見てみますと、市町村にとりましては、自分のところの将来像というものを十分検討いたしまして、そしてバランスのとれた立派な整備計画をつくりながら、個々具体の公共施設整備の方向性というものを含めましてマスタープランをつくっております。そういう意味で、きめ細かな点からもこういうものがあればなお一層よくなるんじゃないか。そういう点で、私は、これは大変今後有効に働く制度である、これがあれば乱開発等を防止し、そしてむだな投資等をなくしていくことができるのではないかというふうに考えております。
　次に、開発許可制度の見直しでございます。
　これはちょっと細かいことでございますけれども、大店法によりましていろいろ整備が行われますのに対して、中心商店街の方の人たちから郊外型ショッピングセンターというものを規制してくれという要請が非常に高いわけでございます。しかし、大店法では、そういうふうな都市づくりということを言いながらも、制度的にそこまではちょっと手が回らない。そこらが、今回のこれによりまして、接道条件等を見直すことによりまして郊外型ショッピングセンター等の立地をある程度誘導するというふうなことで健全な姿ができるのではないかというふうに期待しております。
　それから、先ほどから再三出ております都市計画区域以外の区域内のいろいろな制限でございますけれども、これは再度私から申すまでもなく、いろいろ自然破壊だとかあるいは自治体自体が非常な迷惑を受けておりますので、こういうことに対しての規制というものを考えていかなければいけない、これについては当然のことだというふうなことで、今まで余りにも野放しに過ぎたということがありまして、そういうところの開発がかえって都市全体の地価を逆に引き上げていくようなことになる危険性があるのでぜひひとつこういうような規制を強化してもらいたいということで、今回、全体的に見まして、土地政策の立場から考えますと非常に適切な改正措置だというふうに評価いたしております。