○稲本参考人　東京大学の稲本洋之助でございます。今御発言なさいました成田先生は、行政法、公法の御専門でございますが、私は、私法、民法の分野の者でございます。
　まず、土地基本法の制定の意義ということについて多少意見を述べてみたいと思います。
　御承知のように、憲法二十九条第一項は「財産権は、これを侵してはならない。」と定めておりますし、それから第二項で「財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。」としています。しかし、この規定は、これまでどちらかといいますと、財産権は公共の福祉によって例外的に必要とされる場合以外は制限してはならない、財産権は安易には制限してはならないという趣旨に解されてまいりました。他方、土地所有権は重要な財産権の一つにほかなりませんから、結局今の理屈を当てはめますと、土地所有権に対する制限は例外的にしか許されないという解釈が、従来、憲法二十九条のもとでとられてきたと言ってよいと思います。つまり、公共の福祉という条項が憲法にあるにかかわらず、この条項は現実には制限を制限するという方向で働いてきたことを否定することができません。つまり、我が国におきましては土地所有権については、土地所有者は原則として自由である、例外的に禁止されるというルールがあったと言ってよいと思います。その結果、土地の所有や利用または土地の取引について立法上の施策が問題とされるたびに、先生方もうよく御承知のことではございますけれども、このような立法上の施策が問題とされるたびに、憲法二十九条に反するおそれがある、または触れるおそれがあると言われまして、慎重な判断が求められてきたと思います。各省庁が、特に法制局との協議におきましてこのような慎重な対応を求められるという経験を数多くしております。このようなぐあいでありました。
　これに対しまして今回の土地基本法は、我が国の法律制度に二つの重要な事柄を初めて導入したのではないか。この法律を御審議いただいた先生方はよく御承知かと思いますが、あえて申し上げたいと思います。
　第一は、土地所有権は財産権一般とは同じではない、むしろ法律上その取り扱いを異にしてしかるべきであるという考え方をこの法律が明らかにしたと思います。土地については公共の福祉が優先するという規定がそれを如実に示していると思います。土地所有権は財産権一般と同じに扱ってはならないのだということが第一点です。
　それから第二は、土地所有権を具体的に規制する個別の立法があります。都市計画法や土地区画整理法や、また土地収用法上もそのような配慮がございますので、これらのさまざまな個別の立法との関係において、この土地基本法は憲法二十九条を補完する、すなわち補う役割を与えられたのではないか。すなわち、この土地基本法によりまして、土地所有権の内容は法律で定める範囲内で初めて認められるという、制限を基本とする考え方に立つようになったのではないか。従来は、憲法二十九条と個別の立法の間に何もありませんでしたから、とかく慎重な対応が求められまして、憲法二十九条に触れない範囲でということで立法せざるを得なかったのでありますけれども、これからはこの関係はむしろ逆の方向で発展していくのではないかというように思われます。言うならば、少し大げさな言い方かもしれませんけれども、これからは土地所有権について適切な制限を定めない立法は、憲法二十九条に触れるおそれがあるという逆の評価をなされることにもなるのではなかろうか。このような二つの点で、土地基本法は新たな考え方を導入したと思います。
　では、そもそも土地は他の財産とどう違うのか。これは私が言うまでもありませんが、土地はそれ自体人の手によって生産することができないばかりか、絶対的な意味で消費することもできないのであります。したがって、土地は常にだれかの独占物といいますか、独占の対象となり、また経済的に見ましても需給の均衡の保障がございません。他方、土地は人の生活と生産のための不可欠な基盤であることは確かでありまして、そのために生活と生産のための私的な利益を保護する必要がございます。しかし、この保護に当たって、他の財産一般に対すると同様の所有権を認めることはできないのではなかろうか。なぜかといいますと、土地は非常に特殊な財であるからであります。土地については、不断にこの社会的配分の観点から利用の調整を効率的に行う必要があります。そのためには第一に、成田先生も言われましたが、計画ということが非常に大事でありますし、それからもう一方では、社会的公正を担保するための諸制度、例えば開発利益の還元や受益者の負担などでありますが、これらを必要といたします。土地基本法は、これらの事柄も明らかにしていると思います。
　土地所有権に関するこのような法律制度上の特別の配慮は、実は我が国よりも欧米諸国においてよく見出されると思います。これは案外知られていないことかと思いますのであえて申し上げますが、イタリア憲法というのがありまして、これは一九四七年、我が国の憲法とほぼ同時のものでありますけれども、このイタリア憲法は財産一般についての条項をまず設けています。四十二条の二項で、「私有財産は、法律により認められ、保障される」ということをはっきりと定めまして、このような規定を置いた上で、土地所有権については別個の条文、すなわち四十四条という条文を設けました。そこでは「法律は、土地の合理的開発を行い、衡平な社会関係を樹立するために、私的土地所有権に対し、義務および制限を課す。」というように定めています。このイタリア憲法の規定は、ほかならず土地所有権は財産権一般とは違う扱いをしなければならないということを憲法上明らかにしたものであります。
　我が国においては憲法二十九条しかございませんでしたので、この関係がそれほど明確ではなかったのでありますけれども、今回の土地基本法は両者の関係を明確にしたと思います。そういう意味で、土地基本法は憲法二十九条を補完して、個別の立法につなげる役割を果たすことになると申し上げたのであります。
　ところで、私も最近に開催されました土地政策審議会の一員でありますが、第一回の会合で海部総理が、特に土地神話を打破しなければならないということを強調されました。このような言い方は既に各方面でなされておりますので、特段に新しいことではないと思いますが、要するに、土地は持っていれば必ずもうかる、かつ土地は財産として目減りしないという考え方がありまして、これが不幸なことに事実によって裏づけられた思いがいたします。すなわち、このような土地神話は非常に広く国民に普及しています。また、株式相場の暴落のうちには、土地はやはり例外であった、土地を持っていた方がよかったという声すらあります。これらを含めて土地神話というのでありましょう。こういう考え方が広まっておりますと、どうも自分で使わない土地を持っていても、それを売りに出さない、人に貸さない、すなわち供給を抑えるという気持ちになりがちで、これが地価高騰の真の原因と私は思いませんけれども、
それをやはり助けた一つの要因じゃないだろうかと私は思います。
　このような土地神話を打破するということは大変結構なんですが、私は、単に土地神話を打破せよと言うだけでは足りないので、もう一つ根本に戻って、我が国における土地所有観念を見直そうではないかというように思いまして、まだ甚だ少数意見ですが、学者として少し今までにないことを考え始めています。
　そもそも我が国においては、土地は先祖代々のものという考え方がありまして、これは農村においてはごく自然ですけれども、この大都市においてもまだこういう考え方がありますが、これは欧米的な感覚から見ると非常に奇異に感じられるそうであります。欧米におきましては、都市自体が一つの公共的な社会的な施設であって、もう何百年も前から人々の共通の利益のためにつくられてあるんだという気持ちがありますから、都市における土地はそれ自体、本来公共のものだという観念があります。
　しかし、その都市において住んでいるのは生身の人間でありますから、幾ら公共、公共といったって、生身の人間の生活や生産活動が保障されなければ困りますので、その上で初めて私権による保護が考えられなければならない。土地は基本においては公共だが、その上に私的な利益を保護する制度があるということになりますけれども、この点について考えてみますと、もう一つ、次の点で日本と諸外国が決定的に違う。
　我が国では、土地と建物は別個の不動産であります。ところが、このような制度をとっておりますのは、かつて我が国の影響下にあった韓国や台湾においても現在ではとられていないのであって、世界で唯一、土地と建物が別個の不動産であるという法律制度をとっている甚だ例外的な国であります。そのため、例えばですが、やや脱線しますけれども、借地法などという面倒くさい法律が我が国だけある。諸外国においては、土地の賃貸借というのは農地の賃貸借で、みんな小作関係ですが、我が国だけは宅地の賃貸借が成り立つ。このような国は全世界にここしかございません。このこと自体、私はいいとか悪いとか言っているのではありませんが、それがもたらす一つの結果については無視できないものがあろうかと思います。
　というのは、土地と建物が別物で、土地は先祖代々のものだから後生大事に持ち続けるけれども、建物の方は男一生のものである。今、男という言い方は余りしてはいけないのですけれども、仮に昔の言い方ですから、土地は先祖代々、家は男一生のものである、一生に一度家を建てかえられないような男はかい性がない。うだつが上がらないというのはここから来た言葉でありますが、要するに、土地はずっと持ち続けて建物は別個に考える。そのような考え方が依然として残っている日本におきまして、急に都市が膨張し地価が上がってきますと、今度は土地所有権自体がいわば暴走を始めるというように言っていいのでしょうか、利用からかけ離れたものとして見られてきます。それは、土地は決して目減りしないとか必ずもうかるという土地神話になるのだろうと思います。ですから我が国では、土地所有権というのは、土地そのものを保有して独占するための権利というような感じがありまして、土地のイメージは常に更地、更地が最も完全な完成された商品としての土地で、建物が建っているとそれだけ価格が下がるという妙な考え方が我が国にございます。
　　　　〔桜井委員長代理退席、工藤委員長代理着席〕
　これに対して欧米ではどうかというと、土地というのは建物と常に一体不可分でしか考えられていませんので、具体的には、土地というと建築された空間のことをいうのです。その空間が建物の二階部分、五階部分に仮にあっても、その地盤の土地の共有持ち分と一体不可分のものとして土地資産と考えられている。土地と建物は切り離して考えることがもう到底できないのでありまして、こういうことができるというのはよっぽどすぐれた頭脳の持ち主であろうかと欧米では思われます。したがいまして、土地に対する利益を保護する私権は、土地と一体となった建築空間の利用を保護するために認められるものでありまして、土地そのものを裸で観念するということはないのであります。
　我が国におきましては今土地問題が深刻化しておりますので、このような諸外国の考え方に多少とも学んで、土地神話を打破するべきではないだろうか。都市においては、土地所有権は建物と一体の関係においてとらえられるべきであります。それで、もしそのような考え方が今後だんだんに支持されていくとしたら、むしろ土地所有権というのは空間的にも時間的にも制限され、限定されたものであってよいのではないかというようにも私は考えております。時間的に限定された土地建物の利用を保障するために土地所有権が認められる、このような考え方をとることができないだろうか。今こんなことを言ったら、おまえは気違いではないか、例えば五年物の土地所有権なんというのはおかしいじゃないかと言われるかもしれませんが、土地の利用の側面においてそれを保護する権利は、空間的にも時間的にも調整可能なものであってよいという考え方を私は述べるために申し上げているのであります。
　例えば外国ではどうかといいますと、イギリスでは、ロンドンを初めとする大都市において土地所有権のほとんどはこのような時間的に、また空間的に制限された所有権であります。この時間的、空間的に制限された所有権を英語ではリースホールドといいますが、リースという言葉が災いして賃借権と訳している方々がいますけれども、これは間違いで、むしろ端的に言って土地所有権であります。ロンドン市は数人の底地所有権者がいて、これは大部分が大貴族であります。それ以外はほとんど定期の、また何階から何階まで、何メーターから何メーターまでという範囲を限定された建物一体の土地所有者でありまして、その上にロンドンの経済的な繁栄や政治や文化の発展があります。短いものは三年、十年、二十年、長いものは七百五十年という、甚だ長短定かではございませんけれども、基本的に利用を中心とした土地所有権は制限されてしかるべきだというものです。我が国でも多少ともこういう方向で物事を見直したらどうか。
　以上が総論でありますが、各論にわたることは御質問の中で機会がありましたらまた申し述べることにいたしまして、与えられました十五分の時間がほぼ経過しますので、これで初めの意見開陳を終わります。（拍手）