Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○扇国務大臣　今法務省でるる細かいことまで阿久津議員の御質問にお答えになっておりまして、私も拝聴しておりまして、少なくとも建てかえ決議の明文化、これは私は大事なことだと思います。そういう意味で、区分所有法の改正の検討が行われているというのはおっしゃるとおりでございます。
　一方、今私たちは法案を出させていただいています。基本方針において建てかえに向けた区分所有者等の合意形成の促進に関する事項、これを定めているのは今私がお答えしたとおり、四条二項二号のとおりでございますけれども、国土交通省としても、これに従って情報の提供でございますとかあるいは相談体制の整備、今申しましたようなことですべて、建てかえ決議に向けての合意形成の円滑化を図る、そういう意味で私ども推進していきたい、そう思っておりますので、別途の法案を策定するということは、マンションの建てかえに関する法体系が複雑になって、両方でつくっていくというようなことは、住民の皆さんにとってはかえってわかりにくくなると思いますので、私は、国土交通省としては、これを出させていただいて、今の法案の中でぜひ御理解を賜って、前向きに対処できるようにしていきたいと思っています。
○阿久津委員　私、個人的には、国土交通省の円滑に向けた細かい配慮というものは、建てかえ決議までにおいても若干必要とされる部分があるので、それはそれで、独自で法をつくるという考え方があってもいいと思うんですけれども、今の大臣のお答えも非常によくわかりますので、今のお答えをもって、現在は区分所有法とは別に建てかえ決議に至るまでの手続を円滑化する法案を新たにつくる考えはないということを確認させていただきました。
　続いて、あと幾つか、ちょっと気になる点を総合的に伺っていきたいと思います。
　民間事業者も組合員として参加できるように本法案ではなっていると思うんですけれども、その理由は何でしょうか。国土交通省の方からお答えいただきたいと思います。
○三沢政府参考人　マンション建てかえを担う区分所有者というのは、例えば土地建物の権利関係に関する知識とか、あるいは工事の設計施工に関する知識とか、十分な知識を必ずしも持っていないケースが多いかと思います。それから、資金力についてもやはり十分でないということが多いということがございます。
　したがいまして、今回この参加組合員を設けましたのは、区分所有者の意向に応じまして、民間事業者のノウハウとか資金力を活用できるように、こういう趣旨から参加組合員の制度を設けているところでございます。
○阿久津委員　今のお答えなんですけれども、プラス面の部分というのは私も理解しているつもりなんですけれども、何でも悪く考えるべきではないのかもしれないんですが、民間業者の中には暴走するような業者もあるいはいないとは限らない。その上での歯どめも、知事が計画案を認可するとか、配慮されているのはわかっているんですけれども、暴走をとめる部分で、もう少し何らかの歯どめが必要と考えているんですけれども、その点、何か御意見がありましたら。一言だけで結構です。
○三沢政府参考人　この法律におきまして、参加組合員については、事業の参加に必要な資力及び信用を有する者であって、定款で定められたものであるということが必要とされております。したがいまして、これは組合員の四分の三以上の同意が求められるという点が一点でございます。それから、資力、信用については、都道府県知事による組合設立認可に当たっての非常に重要な判断要素でございまして、これをきちっと審査するということによりまして、参加組合員制度の適切な運用が図られるというふうに考えております。
○阿久津委員　個人的には、もう少し歯どめが必要なのかなという感じはいたします。
　続いて、ちょっと細かい質問なんですが、本法第四条「基本方針」第二項の四号「再建マンションにおける良好な居住環境の確保」とは、具体的にどういう意味か。再建マンションを含めた周囲の環境と理解してよいのか、確認をさせていただきたいと思うんです。
○三沢政府参考人　基本方針の中で「再建マンションにおける良好な居住環境の確保に関する事項」というのを定めることにしておりますけれども、ここで言う「居住環境」というのは、基本的には当該マンションの建物及び敷地が備えるべき居住環境を意味しているというふうに理解しております。
　具体的に申し上げますと、例えば耐久性とかバリアフリー等の建物が備えるべき良好な居住性能の確保、あるいは敷地の中でのオープンスペースの整備とか緑化、さらには、場合によっては福祉施設とか子育て支援施設を併設するとか、そういったことの推進に努めていくということをこの文言であらわしているという理解でございます。
○阿久津委員　再建マンションそのものの良好な居住環境の確保というのは、もちろん必要なことだと思います。
　ただ、「居住環境の確保」というふうに言った場合には、私は、例えば野っ原に建てかえマンションがあるのと六本木の真ん中に建てかえマンションがあるのとでは、おのずと条件が変わってきますし、周囲の問題を含めた配慮というものは欠かすことができないと思っております。
　そして、あえて申し上げれば、そのときに問題になるのが高層マンションなんですね。
　一応確認しておきますけれども、私は高層マンションそのものに反対するつもりは全くございません。ただ、都市再生二法案のときに扇大臣ともいろいろな議論をさせていただいたんですけれども、どこでもかしこでも高層マンションを建てていいというわけにはいかないと思っているんですね。特に、今回の建替え法案が成立いたしますと、余剰床の問題等もあって、結果としてマンションが上に伸びていくしかないのではないかというふうに思っておりまして、高層マンション化対策というのも必ず必要になってくると思います。
　何かコメントがありましたら、一言お願いいたします。
○三沢政府参考人　当然、建築物の建築に当たりましては、これはマンション建てかえに限りませんで、周辺環境への配慮というのは必要なことでございます。
　ただ、このことにつきましては、基本的には、都市計画法とか建築基準法による建築規制によって担保されている。さらに、その地域の実情に応じて、必要な場合には公共団体において地区計画等を定めるということによって、いわばその地域のルールとしてそれをお決めいただくということが本来の姿であろうと思います。
　したがいまして、たまたまマンションの建てかえという機会をとらえて、そういうルールのないところで通常を上回るような配慮を要求するということについては、非常に慎重な議論が必要なのではないかというふうに考えております。
　ただ、当然のことでございますけれども、各自治体において、その地域の実情に応じまして、都市計画とか建築規制とは別に、例えば、紛争の防止のために、紛争の予防条例等で住民への説明等一定の手続というのを要請している場合につきましては、これに従ってきちっとした話し合いをしていただくということは非常に重要であることは、申すまでもないことでございます。
○阿久津委員　私も、最終的には地方分権の考えからいっても、各自治体の判断になるんだと思うんです。ただ、ゾーニングというか、大きく高層マンションが建てられる地域と緑を残す地域と、そんな考え方もあっていいのかな、そんな指導もあっていいのかなというふうに考えております。
　最後に、マンション建てかえに係る居住安定措置について、これは本会議でも聞かせていただいたんですが、もう少し詳しく、本法第九十条の規定を踏まえ、具体的にどのような措置を講じるおつもりなのか、お伺いしたいと思います。
○三沢政府参考人　今先生御指摘のとおり、この法律案の第九十条におきましては、建てかえ事業の施行者並びに国及び公共団体は、国土交通省の基本方針に従いまして、賃借人それから転出区分所有者の居住の安定の確保に努めなければならないという旨を明記しております。
　具体的にはどういうことかということでございますけれども、高齢者など住宅に困窮する転出者の方々に対する支援措置として、一つは、地方公共団体による住宅のあっせん、あるいは公営住宅等の公共賃貸住宅への優先入居というようなこと。それからもう一つは、従前居住者用賃貸住宅に係る家賃対策補助、これは具体的に申し上げますと、代替住宅の家賃と従前住宅の家賃に差がある場合には、その差額について、国及び公共団体で補助していくということでございます。それから三つ目に、賃貸人が賃借人に支払う移転料の支払いについて補助をするということ。
　こういうことをこの基本方針の中で定めまして、実施をしてくということでございます。こういった措置によりまして、建てかえに参加できないような方々につきましても、居住の安定を図っていくということに最大限努力してまいりたいというふうに考えております。
○阿久津委員　パーフェクトアンサーというか、本当に丁寧な措置をとっていただいて、逆に恐縮をしてしまいます。
　実は、私の個人的な意見なんですけれども、勧告によって外に出なければならなくなってしまう方々と、決議の中で参加したくても参加できなくて外に出ざるを得なくなってしまう方々の差異というものを、実は個人的にはそんなに感じていないんですね。やはり大事な財産権の問題が絡んできますので、法律でどういうふうに処理したらいいのかなというふうに思っておりました。ところが、法律上ではなかなか難しいけれども、特別な配慮という形でこのような方針を勇気を持って決めていただきましたのを高く評価したいと考えております。
　最後に、一つの家族が同じ屋根の下に暮らす一戸建て住宅と異なって、マンションというのは、さまざまな価値観を持った、さまざまな事情を抱えた異なった人々が同じ空間に暮らす特別なコミュニティーだというふうに考えております。そのような人々が合意形成を円滑に行うには、何といっても、一歩一歩着実に信頼醸成を築き上げていくことが最も大切なことであることは言うまでもございません。その信頼醸成を築き上げる上でかぎを握るのが、私はまさに情報公開であるというふうに考えております。そのことを訴えまして、質問を終わらせていただきます。
　どうもありがとうございました。
　　　　〔委員長退席、木村（隆）委員長代理着席〕
○木村（隆）委員長代理　日森文尋君。
○日森委員　社民党の日森文尋でございます。
　かなり質問の内容が重複をしておりまして恐縮でございますが、今さら変更はできません。このままやらせていただきたいと思います。
　この法案の前に、都市再生二法というのを審議させていただきました。そこでも申し上げたんですが、このマンションの建替え円滑化法というのは、ある面では景気対策、景気対策というか内需拡大といいましょうか、そういう側面もあるというふうに思っています。それはそれで私の感想なんですが、実は、この法案が通ると、ちょっと心配していることは、居住者が住み続けたいという意思に反して追い出されてしまうという問題も含んでいるのではないか、そんな心配をしているんです。
　特に、その場合、どう合意を形成していくのかということが最大の課題になっているというふうに思うのですが、居住者の合意形成について、この法案の中でどういうふうに担保をされ、あるいは保証されていくのかということを最初にお聞きしたいと思います。
○三沢政府参考人　居住者の合意形成に関する事項についての配慮でございますが、この法案の第四条第二項第二号におきまして、先ほど大臣からも答弁がございましたように、基本方針の中で「マンションの建替えに向けた区分所有者等の合意形成の促進に関する事項」というものを定めることとされております。
　ここで定めることを予定しておりますのは、具体的には、例えばマンションの建てかえとか修繕の判断に関する技術的指針、つまり、どういう場合に建てかえをし、あるいはどういう場合に修繕という選択をしたらいいか、その選択の判断ができるような一つのガイドラインというものをつくるということとか、それから適切な合意形成をするためにはどういうやり方をしていったらいいだろうかというようなことについてのマニュアルをつくるといったこと、あるいはまた、そういったことを含めまして、いろいろな情報提供とか、あるいは居住者の方々から相談があったときに相談に応じられるような体制を整備していくということについてこの基本方針の中に盛り込むことを予定しております。その上で、それぞれについて具体的な措置を講じさせていただきたいというふうに考えております。
○日森委員　これまで、恐らく国土交通省の資料だったと思うのですが、区分所有法を適用してそれぞれ建てかえなんかが行われてきたと思うのですが、これまでの例だと、ほとんど全員が合意をした場合に建てかえができたというふうな資料がたしかあったと思うのです、今ここに、手元にないのですが。その辺の、今までの実績というか経過については、御存じの部分があったらちょっとお聞かせいただきたいと思います。
○三沢政府参考人　ちょっと手元に正確に全員合意の場合とそれ以外の場合の数字は持っていないのですが、先生おっしゃるとおり、実質全員合意に近いようなケースも相当あったかと思います。
　ただ、一方で、やはり五分の四の建てかえ決議というものを用いて建てかえが進められているケースがございまして、その場合に、先ほども法務省さんとの間で御質問がございましたように、建てかえを決議した後に、どうも建てかえの要件を満たしていないんじゃないかというような形で裁判で争われたりして、これがなかなか建てかえを進めにくくしているというような状況もございますので、現実には、全員合意の場合もございますし、やはり五分の四の決議をとってやっている場合もあるということかと思います。
○日森委員　次は負担の問題なんですが、例えば、マンションなど、外壁の塗装をやり直すだけでも莫大な費用がかかるというのは今常識になっているわけです。建てかえとなればさらに多くの費用がかかるということになってくると、建てかえ費用を支払えない居住者が当然出てくることが予想されるわけです。結局対応できない人は転居せざるを得ないというところに追い込まれていくわけでして、そういう意味では、居住権みたいなものが著しく侵害されるおそれもあるのではないかというふうに心配をしているんです。
　そういう意味では、そうした方々に対する救済措置について、先ほどちょっと御答弁いただいたんですが、改めてちょっとお聞かせをいただきたいと思います。
○三沢政府参考人　いわゆる従前居住者の居住の安定というのが極めて大事であるということは、もう先生御指摘のとおりでございます。
　それにつきましては、この基本方針の中で、マンション建てかえ事業の施行者並びに国及び地方公共団体は、基本方針に従って、賃借人及び転出区分所有者の居住の安定の確保に努めなければならないということをこの法律案の第九十条で明記をしております。
　この基本方針の具体的な中身といたしまして、先ほどもちょっと申し上げましたが、高齢者などの住宅に困窮されるような方々に対する支援として、公営住宅等への優先入居、あるいは従前居住者用の賃貸住宅に係る家賃対策補助、それから移転料支払いに対する補助といったようなことを基本方針に定めて実施することとしております。
　それからもう一つ、高齢者の方々が例えば転出しないで建てかえに参加できるようにするための一つのやり方ということで、住宅金融公庫の融資の中で、建てかえのために高齢者の方がお金を借りた場合に、毎月の返済は利子負担だけとして、例えば元金の返済は死亡時に一括して償還するというような特別な償還制度というのも用意しております。
　こういったこと全体を通じまして、従前居住者の居住安定に関する措置を講じてまいりたいというふうに考えております。
○日森委員　それと関連して、売り渡し請求制度が出てきますね。これは以前からある話なんでしょうけれども。これはどうも建替組合側に強過ぎる権利ではないかという気がしてならないのです。こういう請求が行われて一方的に居住権を奪ってしまうような可能性も当然出てくるわけで、一つは、売り渡し請求に対する感想みたいなのがあったらお聞かせいただきたいということ。
　それからもう一つ、地方公共団体に一定の負担をいただいて、先ほどおっしゃったような救済の措置の制度もつくられるということになっているんですが、例えば、今現在も地方財政はどこでも厳しい状況にあって、公営住宅などなかなかつくれないとかいうことになっているわけです。しかも大量にこういう救済措置をしなければならないようなことが発生してくると、地方自治体の財政負担も相当なものになってしまうのではないか、とりわけ都市部なんかは、ということについての感想でもコメントでも結構ですが、お聞かせいただきたいと思います。
○三沢政府参考人　一点目の、売り渡し請求でございますが、これは、実は今の区分所有法の中で、建てかえ決議があった場合には、その後、建てかえに参加されない方に対して売り渡し請求をできるという規定が既にございます。
　今回のこの法律の中で規定しております売り渡し請求は、その場合の売り渡し請求を請求できる主体として、新たに建替組合というものが請求できるというようにしたわけでございますので、その意味では、何か今までの法律と違ってさらに一層厳しくなったというような性格のものでは基本的にはないというふうに理解をしております。
　それからもう一点、非常に厳しい財政状況の中で、公共団体の対応はどうだろうかという御質問かと思いますけれども、やはり当然、公共団体が的確に居住安定措置を講じていただくというのが、まず一義的には公共団体の非常に重要な責務だと思っております。
　その場合に、ただ、やり方といたしましては、例えばその従前居住者用住宅一つにしましても、新たに土地を買って新規に建設するとか、そうすれば大変お金はかかるのですが、例えば、そうではなくて既存の公営住宅ストックをできるだけ活用していただくとか、あるいは、やり方としては民間住宅を借り上げて従前居住者用住宅に使うというやり方もございまして、これだと非常に財政負担の少ないやり方で効率的にできるというようなこともございますので、そういう限られた財政状況の中で、こういった効率的なやり方をぜひ活用していただくように、私どもの方でもいろいろな助言をしていきたいというふうに考えております。
○日森委員　きめ細かい支援措置というのが当然必要なんですが、例えばひとり暮らしのお年寄りだとか、そういう方々が転居せざるを得ないというふうなことも当然想定されるわけで、しかも今まで住んでいたマンションの近くに住めるとは限らないわけですね。
　そういうことも含めると、もうちょっと丁寧な、きめ細かい支援措置が当然あってしかるべきだと思うのです。例えば引っ越し費用なんか、こういうものについて、ちょっと細かい話で申しわけないのですが、どんなふうにお考えなんでしょうか。
○三沢政府参考人　引っ越し費用につきましては、基本的には、標準的な額を決めまして、その額の範囲で公共団体と国の方で補助をしていくということでございますので、普通の引っ越しであれば大体カバーできる、そういうような補助制度として想定をしております。
　それから、近場になかなかいい住宅がないんじゃないかというお話がございまして、先ほども申し上げましたように、今回、従前居住者用住宅として民間住宅を借り上げるという方式も、新たにそういう民活型のやり方も導入しております。そういう意味では、今までよりも幅広い選択肢の中でそういう住宅もお選びいただけるような、そういう制度も用意させていただいているということでございます。
○日森委員　ぜひ丁寧な支援措置をできる限り幅広く講じていただきたいと思います。
　と同時に、そういう支援措置があって、先ほど御答弁の中で、相談窓口であるとかいうものは設置をしたいというお話がございました。そういう情報がどこにあるのかということがわからないと、せっかく手厚い支援措置を講じていても、それが宝の持ちぐされにならないとも限らないわけですね。補助や融資、税制、債務保証、いろいろな措置があるわけですけれども、その窓口というのは一体どういうところになるのか、どんなイメージなのかということや、それから、だれが責任を持ってそういう説明をなさるのかということについてお聞きをしたいと思います。
○三沢政府参考人　今いろいろ先生からお話がございましたような、支援措置等に関する情報提供とかあるいは相談窓口を設けるということは非常に大事なことでございまして、これはまさに、今回基本方針の中でもそういう体制の整備についてきちっと書き込もうとしていることの一つでございます。
　具体的にだれがということについては、これは実はいろいろな主体があろうかと思います。一義的には、当然、公共団体のいろいろな窓口においてそういう情報が提供できるような体制を講じていくということがまず一つございます。それから、民間の方々、例えばマンション管理士というような制度も新たに創設されまして、これからまた、マンション管理士として登録された方に御活動いただけるわけでございますけれども、そういった方々でもきちんといろいろな求めに応じて、あるいは公共団体と連携しながら情報提供できるような、そういう体制を講じていくということもございますし、それから、ＮＰＯの活用というお話がございましたが、そういういろいろな相談活動をやっているＮＰＯの方々もございます。そういう公的な分野、それから民間分野、それらが全体としてネットワークを持ってきちっとした情報提供ができる体制をつくっていくということが非常に大事だと思いまして、これについては最大限努力してまいりたいというふうに考えております。
○日森委員　基本的には、地方公共団体がその窓口になるというふうに当面は理解しておいてよろしいということでしょうか。（三沢政府参考人「はい」と呼ぶ）
　では続いて、先ほども御質問がありました、やはり気になるところなんですが、法制審議会では、老朽、損傷、一部滅失、この建てかえ条件を緩和して、老朽化の基準を築後三十年または四十年で線引きをして適用するという、そういう部会の中間試案というのが出されました。先ほどの御答弁で、これは間違いないと思うのですが、国土交通省は実はその三十年という線で仕切りをつけたいという御答弁じゃなかったろうかと思うのですが、それを最初に確認をさせていただきたいと思います。
○三沢政府参考人　建てかえの決議の要件につきましては、先ほども御議論いただきましたように、できるだけわかりやすく、明確であるということが、これからの紛争の原因にならない大事なことだというふうに考えております。
　そういう意味からいうと、まず一つは、建築後年数というのを客観的に定めていただくということが非常に重要だと思っておりますが、その中で、では建築後年数としてどういう数字がいいのかということでございます。
　それで、これは先ほど副大臣からも御答弁申し上げましたけれども、今までの建てかえの実績を見ると、築後三十年から四十年で建てかえられたものが多い、三十七、八年が平均と言っておりますが、ただ、これは、実は実際に着工した時点をとらえております。そうしますと、当然のことながら、建てかえ決議という意思決定はやはり数年前にされているというのが実態でございます。それから、公営住宅とか再開発事業の要件でも、築後年数というのは大体三十五年程度であるというようなこと、こういったことを勘案いたしますと、築後年数としては、四十年というよりは三十年という方がやはり実態に合っているのではないかというふうに考えているということでございます。
○日森委員　わかりやすいといえばそういうことになるのかと思いますが、もし、甲案、乙案の甲案を採用するとするならば、今後、新たなマンションを建てて、業者さんもそうなんですが、販売するときに、説明責任として建てかえ時期、これを明示しておくということも当然必要ではないかという気がしています、仮に局長がおっしゃるとおりの話でいけば。
　それから、売り渡し請求権、これについても、経済負担が困難な、弱者と言われる、高齢者の方もそうなんですが、そういう人のことを配慮すると、経過措置であるとか別の配慮、配慮と言っていいかどうかわかりませんが、そういうものも当然必要なのではないかというふうに思うのですが、その辺ちょっと局長の感想で構いませんが。
○三沢政府参考人　一点目の、これから建てるマンションについてはそういう情報を明示すべきであるということでございますが、これはちょっと改めて御説明申し上げますと、この三十年というのは、要するに多数決五分の四で決議できるときの要件である。したがって、逆に言うと、三十年たったら必ず建てかえをしなければいけないとか、そういう性格のものではなくて、三十年過ぎれば、全員同意がなくても、五分の四という多数決原理で建てかえが進みますよという制度でございます。したがいまして、具体的に何年で本当に建てかえをするかというのは、これは個々のケースによって相当違ってくると思います。
　今までの実績は確かに三十年から四十年の間ということでございますが、これは過去、高度成長期に建てられたマンションでそういう実績になっているところでございます。これから建てるマンションについては、恐らく耐久性というのは非常に上がってはくるだろう。したがいまして、これから建てるマンションについて、三十年しか寿命がありませんよというようなことではなくて、それはやはり、きちんと長もちするように使っていただくというのがまず大原則であろう。
　ただ、先生がおっしゃいましたように、三十年たてば五分の四という多数決で、もし区分所有法がそういう改正をされました場合にはということでございますけれども、五分の四の多数決で建てかえ決議ができますよという制度の周知については、これは当然必要なことでございますので、これはいろいろな形で、公共団体なり、あるいは先ほどのマンション管理士が相談に乗るなり、情報提供をするなり、そういう形で周知徹底を図っていくということが必要だというふうに考えております。
　それから二番目の、経過措置とおっしゃいます意味は、先ほど申し上げました従前居住者対策という意味では、この法律に基づきまして基本方針にきちっと定めましていろいろな対策を講じていくということでございますので、具体の建てかえに即してのそういう高齢者等への対策は、そういう中で努力してまいりたいというふうに考えております。
　　　　〔木村（隆）委員長代理退席、委員長着席〕
○日森委員　わかりました。
　けれども、やはり心配があります。甲案と今回のマンション建替え円滑化法の組み合わせでいきますと、仮に法制審の方でそう決まって、この組み合わせができると、マンションの建てかえというのが一層促進をされる。もちろん促進するためのものなのでしょうけれども、そうすると、どうも一部の業者だけが甘い汁を吸うのではないか、ついそういううがった見方をしてしまいます。そして、支援措置は随分厚くとられているけれども、結局、弱者が切り捨てられる、そういう結果が生まれるのではないかという心配がやはり払拭できないのです。
　そういう意味からいいますと、私の個人的な見解なのですが、やはり乙案の方がそういう意味では妥当性があるのではないかというふうな感想を持っているのですが、局長、ちょっと御感想をお聞かせいただきたいと思います。
○三沢政府参考人　乙案はどうかという点でございます。
　乙案は、要するに、修繕積立金を積み立てている場合には五分の四の多数決で決議ができない、非常に単純化するとそういう案なわけでございます。
　これはなかなか、いろいろな問題を含んでいるというふうに考えておりまして、要するに、管理組合でまじめに、自分たちで、将来の修繕に備えてきちっとお金を積み立てていたら、そのことが逆に、建てかえのときに建てかえしにくくなってしまう。それはどうも、適正な管理をきちっと促していくという観点からは余り望ましくないのではないかな。非常に極端な言い方で申しますと、修繕積立金の積み立てをサボって、余り積み立てていなかったら建てかえがしやすくなる、これはちょっと、管理をきちんとするという観点からはやはりどうなのかなという疑問を、正直言って抱いているということでございます。
○日森委員　わかりました。
　それから、なるべく重複しない質問をするので、通告外の話ばかりで申しわけないのですが、建築リサイクル法というのがございまして、先ほど阿久津さんのお話でしたか、武正さんでしたかね、マンション建てかえが進んでいくと、九十何％はリサイクルされているけれども、しかし、五％はやはり建築廃棄物として出てしまうという結果が、環境省の調査でしたか、何か出ていたと思うのです。
　いずれにしても、この法案の中でも特に基本方針とかいう中で、その辺に対する対策も担保しておく必要があるのではないかという気がしているのです。もちろん、一〇〇％リサイクルできますということであれば問題ないのですが、これまでの経緯を見てくると、どうしても五％以上は廃棄物として出てしまうという結果があるわけですから。しかし、基本方針を見る限り、そういう建築廃棄物に対する対応というのが明記されていないような気がするのです。
　これは全く通告なしなので申しわけないのですが、それについてちょっと御見解を伺いたいと思います。
○三沢政府参考人　基本的な物の考え方としては、当然、マンション建てかえに当たっても、できるだけ建築廃棄物が出ないようなやり方をとっていただくというのが非常に大事なことであると思っております。それともう一点は、そもそも建てかえについても、やはり長もちさせるということとよく比較考量した上で、何でもかんでも建てかえるということじゃなしに、十分な情報をもとにして建てかえをしていただくということも非常に大事なことと考えております。
　ただ、リサイクルのやり方までこの基本方針の中に書くかどうかというのは、ちょっと難しいところがあるのかなという感じがしておりまして、この法律そのものは、どちらかといいますと、先生先ほど建てかえを促進とおっしゃいましたが、決して促進ではなくて、建てかえ決議がなされたことを前提に円滑化していくという法律でございますから、そういう円滑化という法の目的からして、どこまで基本方針にそういうことを書き入れるかについては、ちょっとまた十分検討させていただきたいというふうに考えております。
○日森委員　私の個人的な見解としては、ぜひ、どういう格好になるかわかりませんけれども、それはもう当然予想されることなので、やはり基本方針の中に、あえて何らかの形で組み込んでおく必要があるのではないかという気がしています。
　余り時間がなくなりましたけれども、もう一度、団地型のマンションについて最後にお聞きしたいと思うのです。
　民間の建設によるものでも、地域のコミュニティーの場になっているという実態があると思うのです。その団地型マンションの建てかえについて、この法案の中で何か特別な配慮がされているのかどうか、お聞きをしたいと思います。
○三沢政府参考人　団地型マンションでは、先生おっしゃるとおり、やはり全体として一つの地域のコミュニティーができているというケースが多いかと思います。したがいまして、その団地の建てかえを行うに当たりましては、その土地の合理的利用ということとあわせて、やはり地域コミュニティーの機能の維持ということも考えていく必要があるのではないかというふうに思っております。
　そうしますと、複数の棟の建てかえをばらばらにやるのではなくて、やはり一体的な計画のもとに実施する、それが望ましいし、また、そうするケースもこれからは多くなってくるのではないかというふうに考えられます。
　この法案の中で、こういう団地型の建てかえにも対応できるように、団地内の複数棟において建てかえ決議が行われた場合には、これらの区分所有者が一つの建替組合を設立できるということにしておりまして、これによって、団地の居住者全体の意向を踏まえた、一体的な計画に基づいた建てかえ事業の実施ができるように配慮しているところでございます。
○久保委員長　松野博一君。
○松野（博）委員　自由民主党の松野博一でございます。
　マンション建てかえの円滑化に対して質問させていただきたいと思いますが、法案の性格上、通告をした質問がほとんど今までの答弁の中で丁寧にお答えをいただいたものですから、若干通告外の質問が入ってくるかと思いますけれども、どうぞよろしくお願いをいたします。
　まず、マンションの建てかえのニーズの問題でありますけれども、三十年から四十年での建てかえの実例が多いということであります。
　先日の大臣の答弁の中では、一つは耐久性、安全性の問題と、もう一つはライフスタイルの変化によるものという、二つの側面が考えられるというお答えがあったわけでありますけれども、現状において、建てかえられるマンションの建てかえ理由、これが主に安全性、耐久性によるものであるのか、また生活者のライフスタイルの変化、生活のクオリティーの変化で現状のマンションでは満足できなくなった、不都合になった、そういうような理由から建てかえられるようになったか、どういうふうに把握をされているか、質問させていただきたいと思います。
○三沢政府参考人　これについては、一つのアンケート調査がございますけれども、建てかえに関心を持ったきっかけは何ですかというアンケート調査をしましたところ、この中で一番大きいのは、今後の修繕に要する費用を考えると今から建てかえを検討することが望ましいと考えたからという答えが四二％ぐらいございました。ただ、それ以外に、かなり高い比率でお答えいただいているのは、例えば、地震や火災等に対する安全性への不安からというものとか、それから建物の居住性に対する不満からというようなものがございます。それから、それよりちょっと比率は落ちますけれども、大規模修繕が必要となっているけれども多額の費用が必要であったからというような答えも相当数見られるというようなことでございます。
○松野（博）委員　その質問をいたしましたのは、コンクリート住宅の物質としての耐久性から考えると、どうも日本のマンションというのは建てかえの周期が短過ぎるというようなことが言えるかと思うんです。もしもライフスタイルの変化や生活、世代が上昇することによっての生活の質の変化によって建てかえが望まれているということであれば、これをもっと若い世代にうまく流通をさせると、先ほど来、建築廃材の問題ですとか資源の有効活用の問題が指摘をされておりましたけれども、まだまだ建てかえという手法によらなくても十分対応できる部分もあるかと思います。そのためには、中古市場をより確立していくこと、税制等の補助等が考えられると思いますが、一つの課題として今後取り組んでいただきたいというふうに考えております。
　本法案の一つの大きな柱といいますか目玉が、建てかえを行う団体の法的地位が確立をされたということだと思います。区分所有者が集まって法人格を有するマンション建替組合をつくる。
　このマンション建替組合の法的な責任の範囲。例えば一回マンションを取り壊して新たに建設をされる途中、マンションという物体は消滅をしてしまうわけであります。そういうことがあってはならないわけでありますけれども、例えばマンションを取り壊したが建たなかった場合、こういうことがないように十分な計画案を練り、また公的セクションというのが関与するということだと思いますが、例えば、マンションの建てかえがうまくいかなかったような場合の責任問題も含めて、この法人格を有するマンション建替組合の責任の範囲について、質問をさせていただきたいと思います。
○三沢政府参考人　マンション建替組合というのは、ある意味では一種の協同組合的な性格のものでございますが、実際にこういう組合の事業が破綻した場合、先生がおっしゃるとおり、問題になりますのは、組合と組合員との関係、特に組合員の責任というのは一体どうなんだろうということが問題になるわけでございます。
　これは、建替組合というのは、当然のことでございますが、組合員とは別個の法人格を有するものでございますので、法律的には、仮に組合の事業が破綻しても、組合の債務について組合員個人が直接責任を負うということではなくて、いわゆる有限責任であるというふうに解しております。ただ、例えば、清算金債務のような形で組合に対する債務が既に具体的に存在している場合には、その範囲で組合員は責任を負うという形になろうかと思います。
○松野（博）委員　本法案のもう一つの柱が、権利変換手法を確立するというところにあるかと思います。従前のマンションの区分所有権や抵当権等、さまざまな債権というものが新しく建てられるマンションに移行されるわけでありますけれども、その中で、一番立場が弱い人の権利というのをこの権利変換手法の中においてどう守っていくか、このことも大事な視点だと思います。
　例えば、借家人の権利に対しては、この権利変換手法においてはどういうふうに保護されるんでしょうか。
○三沢政府参考人　マンションの建てかえ事業におきまして、借家権は原則的に権利変換の対象となる再建マンションに移行するということでございますので、借家人はその再建マンションで居住等を継続することができるということになります。この場合、その権利変換計画を定めるに際しましては、借家人の同意を得なければならないということになっております。
　それから、借家人が再建マンションにおける借家権の取得を希望しない場合がございますけれども、その場合は、施行者に申し出ることによりまして、借家権にかえて補償金を受け取ることもできるということになっております。
　先ほどから申し上げておりますけれども、こういうような申し出を行った場合も含めまして、借家人がマンションから転出することになった場合に関しましては、国土交通大臣が定める基本方針に従いまして、公共賃貸住宅への優先入居など、居住安定の確保を図るための所要の措置を講ずるということにしているところでございます。
○松野（博）委員　この観点も既に出た質問の中にありましたけれども、建てかえに参加をしないでマンションから出ざるを得ない人、その人たちから、建てかえるマンションの区分所有権を時価により買い取るということになっております。
　日本でよく、利口な家の買い方というのが言われるんですが、これは、中古住宅を買いかえていくのが日本では最も効率的な家の買い方だというふうに言われます。というのは、日本は上物に対する評価というのが著しく低い、建物の評価が低いわけであります。特にマンションに対して、年を追って古くなってきたマンションに対する評価、時価というのが極端に低くなる傾向があります。このことが、今回のマンション建替え法案に関しては阻害要因になると思いますし、都市部の高層化を阻んでいるし、また一部の、まだ弱くなったとはいえ、日本人の土地信仰、一戸建て信仰を助長している傾向があるかと思うんです。
　この上物、特にマンションに関する時価評価の問題、このことに関してどういうような整理をされているのか、見解をお聞きしたいと思います。
○三沢政府参考人　現状におきまして、なかなか日本では住宅の上物の価値に着目した評価というのが今まではなされてこなかったというのは事実かと思います。やはり、どちらかといいますと、土地に着目してその価値というのを語ってきたという現状がございます。
　ただ、これからの住宅を考えますと、先生御指摘のとおり、やはり長もちするものをきちっとつくって、そのことが中古流通市場の中で循環して、それがまたさらに全体のリサイクル問題等に対しても適切な対応となっていく。全体としてこう循環していくような構造をつくっていくというのは非常に大事でございます。
　このためには、やはり幾つかポイントがございまして、まず、日本は非常に上物の減価が激しいと言われていますが、それは、一つは住宅の耐久性の問題があったかと思います。ですから、まず住宅の耐久性を、つくるときからきちっと長もちするようなつくり方をしていく。そのための、例えば住宅金融公庫融資等において、そういうことをきちっと基準にしていくというようなことをやっていく必要があるかと思います。
　それからもう一つは、中古市場でなかなか流通しない、しにくい原因の一つとして、消費者側が、このマンションというのは本当に大丈夫なんだろうかと、それに関する十分な情報が必ずしも得られないというところがございます。そうしますと、やはりそれについて、この中古マンションについては例えば過去どのくらいきちっとした修繕がなされているかとか、そういうことについてはデータをきちっと蓄積して、消費者にわかるような体制をつくっていく、そのことが必要だろうと思います。
　それとあわせて、そういうことがきちっと評価できるような時価の評価の手法、これを確立していくということが必要でございまして、こういったことを通じまして、やはり先生がおっしゃいます、中古住宅の時価というものがきちっと市場でそれなりに評価されていくというような仕組みをつくっていく、これにこれからも努力していきたいというふうに考えております。
○松野（博）委員　今のお話にありましたとおり、特に日本で中古マンションの価額が低い大きな原因が、一つは、居住できる年限が短い、次の世代、その次の世代に引き継いでいくことができないということと、マンションが老朽化した場合になかなか今までの日本の法律では建てかえることが難しかったということが、マンションの中古市場での流通性を落とし、マンションの時価の評価を落とすという大きな原因になってきたかと思います。これは、この法案、鶏が先か卵が先かということでありますけれども、ぜひ、この法案によって建てかえを円滑に進めることによって、マンションの区分所有権の債権としての権利というのをしっかりと確立をしていかないといけない、そういうふうに思うものであります。
　この建替え円滑化法案のもう一つの視点というのが、防災や居住環境面で問題になるというふうに考えた場合に建てかえの勧告を地方公共団体ができるという点にあるかと思います。
　これは、具体的に、例えば防災面、安全面での危険性というのは外観や建築された年数等で判断がされるものと思いますけれども、居住環境等を含めて、そういったものを地方公共団体がどういった具体的な手法によって判断をしていくのか。また、恣意的な判断がされないように明確なわかりやすい基準をつくることも必要ではないかと思いますけれども、この具体的な勧告までの手順、そしてだれを対象にこの勧告が行われるのか等も含めて、この問題に関して整理をしていただきたいと思うんですが。
○三沢政府参考人　建てかえ勧告の問題でございますが、まず、建てかえ勧告をする場合の基準ということでございます。これにつきましては、国土交通省令によりまして、構造の安全性とか設備の老朽度等の項目について基準を整備していくという考え方でございます。
　これの一つの例として、現在、不良住宅密集地区を買収方式で整備する、いわゆる住宅地区改良事業というのがございますが、そこで不良住宅の判定基準というのがございます。そういうものも一つ参考にしながら、これから国土交通省令で基準を定めていくという考え方でございます。
　具体的に申し上げますと、例えば構造の安全性でいいますと、柱とか壁のひび割れ、変形等の状況とか、設備の老朽度については、給排水設備とか電気設備がどのくらい老朽化しているか、老朽化した度を判定する、そういうような具体的な基準を定めるようにしております。
　いずれにいたしましても、先生御指摘のとおり、恣意的な勧告がなされるということでは非常に問題でございますので、やはりこの制度の趣旨にのっとってきちっと運用されるように、老朽化マンションの実態を踏まえまして、わかりやすく、かつ客観的な基準を策定するという考え方で臨んでおります。
　それからもう一つ、この法律上、市町村長が勧告を行うということになっておりますけれども、勧告に当たりましては都道府県知事に協議しなければならないということになっておりまして、そういう意味では、例えば隣の町とで運用がばらばらだ、そういうことのないように、広域的な観点からきちっと適正な統一的な運用がなされるというようなことを確保していきたいというふうに考えております。
　それから、だれに対してということは、これは要するに当該マンションの居住者の方々に対して勧告をするということでございます。
○松野（博）委員　最後の質問にさせていただきたいと思いますが。
　今までの議論の中でも、今、昭和三十年代、四十年代、日本の高度成長期に建てられたマンションが建てかえ期に入っておる。その当時の日本の経済力であるとか安全基準の問題、また日本人の生活の質に対する要求点の問題等を考えると、今回マンションの建てかえという事態になっていることはいたし方ない部分があると思いますが、今後これが、また三十年後にもう一回建てかえ、また三十年で建てかえということになりますと、資源の有効活用がなされていない、建築廃材等の問題もあるということになりますから、これはもう既にお答えが出ていますので、今後のマンションの建築に関する指導に関しては、長期に使用できる耐久性というのを十分考慮していただきたいと思います。
　そして、この質問はこの法案とは若干離れるんですが、都市の高層化ということに関して、例えば日本の中心街の夜間人口というのはニューヨーク等に比べると極端に低い人口になっておりますし、東京と同じぐらいの人口密度のヨーロッパ都市と考えると雑然としている。やはり、都市に人を呼び戻すための高層化というのも必要だと思います。
　昔は、仕事を引退して老後は田舎で、広々としたところでゆっくりというような風潮であったんですが、今、老後は都会で、老後はマンションでという傾向が広がっております。老後こそ、医療機関が備わり、衣食住、いろいろな面で満足度が高い、そういった都会で暮らしたい、かぎ一つで生活できるマンションで暮らしたいということがあって、若いうちは田舎で暮らしても老後になってきたら東京に戻ってマンション暮らしだと。
　僕自身もそういうふうに思うところがあるんですが、そういった面で、今後の都市の住宅の高層化に関して最後に御所見をお伺いして、質問を終わりたいと思います。
○三沢政府参考人　今先生おっしゃいましたとおり、やはり都心居住に対するニーズ、高齢者の方もそうでございますし、それから働いている世代等も、やはり職住近接ということに対するニーズが非常にこのごろ高まっているというのが現状でございます。
　これに対応していくためには、地域の状況によって高度利用可能なところについては高度利用を図りながら、例えば高層マンションというようなものを含めて、そういう事業の展開を図っていくということが非常にこれから大事になっていくわけでございます。
　ただ、一方、これも先生お話の中にございましたけれども、非常に老朽化したマンションというのは、逆に、ほっておくとどんどん空き家化が進み、空洞化していってしまうというところがございます。そうしますと、今回の法案の趣旨でもございますけれども、そういうことを避けるためにも、やはり一定の、客観的な、ある程度、条件からもう建てかえた方がいいというときには円滑に建てかえできるような法制度を整備するということが、ある意味ではそういう空洞化を防ぎ都市再生というものに役に立っていくということかと思いますので、そういう観点からも、この法案につきましていろいろな施行努力をしていきたいというふうに考えております。
○久保委員長　山名靖英君。
○山名委員　公明党の山名靖英でございます。
　昨年、マンション管理適正化法が成立をいたしました。マンションをめぐる住民間のいろいろなトラブル、あるいは管理組合、管理会社等をめぐるいろいろなトラブルがございまして、管理の適正化を図ろうということで、議員立法で提案をいたしました。私もそのかかわりを持った一人として、その成立に心から喜んでいる一人でございます。
　今回は、さらに前進をさせる意味から、マンション建替え円滑化法という、建てかえのマンションがスムーズに権利移行なり諸問題が解決できるように今回の法律提案になったところでございまして、その矢継ぎ早の取り組みにまず心から敬意を表したいと思います。
　もうたくさんの質問が出まして、本当に重複するかもわかりません。かき分けかき分け質問をさせていただきたいと思いますが、わかりやすく質問しますので、ぜひわかりやすく御答弁をお願いしたいと思います。
　そこで、整理をする上から最初にちょっとお伺いしたいと思いますが、現在、マンションの利用状況につきましてはいろいろな状況変化がございますし、特に空き住戸がふえている。古いマンションになればなるほどあいている。あるいは又貸し的に所有者と違う人が賃貸をしている。それから、高齢者のみがお住みになっている。こういった、正規ともいえない形の利用状況が一方で進んでいるようでございます。
　築後三十年経過したストックのマンションの平均値として、空き住戸が一一％、賃貸されている住戸が二四％、六十歳以上のみが居住する住戸が三六％、こういった統計も出ておるようであります。
　こういったストックの状況を背景といたしまして、三十年経過したマンション居住者からのアンケート調査をとったところがございまして、それによりますと、管理組合等におきまして、今後の修繕費用の増大に対する懸念が四二・五％、安全性への不安が二七・五％、居住性への不満が二七・五％。こういった形で、逆に言えば、建てかえをしなきゃならない、そういうニーズ、関心、こういったものが一方でふえている。こういう実態もございます。
　さらには、建てかえについて現在検討をしているというところがおおよそ二〇％、以前には検討したけれどもそこに至っていないというのが一七％、関心があると答えたのは二八％等々、そういう意味では、全体の三分の二が建てかえへの前向きの気持ちを持っておるようでございます。
　そして今回、建てかえのいろいろな問題、権利問題を含めた問題を整理して、そしてスムーズな建てかえができるように今回の法律制定になったかと思いますが、総括的に、今回の法律の制定の意義について再度確認をさせていただきたいと思います。
○佐藤副大臣　この法案は、建てかえを行う団体の法的位置づけが不明確なことや、権利の円滑な移行のための法的仕組みがないことなどの現行法制の課題を踏まえまして、建てかえ事業の円滑な実施に必要な基本的な制度を確立するものであります。
　本法案は、現在検討中の区分所有法の改正に先立って提案されたものでありますが、今先生いろいろなデータをおっしゃいましたけれども、建てかえ決議済みのマンション、今は五地区ある。さらに、平成十四年度中に決議予定のマンションが四地区ある。そのほか、検討中のマンションが百二十二地区ある。それらの事業が、運営のルールや法的仕組みがしっかりすると促進されるわけでありますから、そういう面で、この法律をつくる大きな意味があると考えております。
○山名委員　そこで、スムーズに建てかえが進めばいいわけですが、建てかえに向かう前提としての合意形成、ここの部分がまず最大の難関ではないかというふうに思っております。
　特に、先ほどのデータで見るように、高齢者が多くなっている。当然、建てかえにかかる取り壊し費用なり、また新たな建物に対する負担、こういった金銭面の負担に対する不安、心配、こういうものが一方でございます。
　また、建替組合に至るまでの間、いろいろな意味で、権利問題等含めて、きちっとした情報提供あるいはいろいろな相談体制の強化、こういったものをしっかり確立して、そして建てかえ決議をし、建替組合への移行、こういう手順になるわけでありまして、その前提となる合意形成をするための情報提示なり相談窓口なり、そういったものがやはり必要ではないかと思っておりますが、どのようにお考えでしょうか。
○三沢政府参考人　これにつきましては、おっしゃるとおり、やはり合意形成というのがまずイの一番で大事なことでございます。
　これにつきましては、基本方針の中で、合意形成の促進に関する事項ということを定めることにしておりまして、その中には、例えば建てかえを検討するに当たって、建てかえでいった方がいいのか、あるいはこのまま長もちさせて修繕でいった方がいいのか、それがきちっと比較検討できるような、そういう判断基準になるような例えばガイドラインをつくるというようなこととか、あるいは、みんなの間で合意形成を図っていくためにはどういう手順、どういうことをやっていったらいいかというようなマニュアルをつくっていくとか、それから、そういうことも含めまして、きちっといろいろな情報を提供し、あるいは、むしろ御相談があれば適切にお答えできるような体制の整備、これは公共団体もございますし、それからマンション管理士、これが新たに今登録をしているところでございますけれども、こういう方々にアドバイスをしていただくということもございますし、あるいはＮＰＯの活用というものもございます。そういったような、総合的にいろいろな相談体制を整備していくということを一つはきちっとやっていくということが非常に重要だというふうに考えております。
　それからもう一つは、今お話しになりましたように、結局、高齢者が相当、三十年を過ぎたマンションで三六％ぐらいいらっしゃる。そうしますと、やはりこういう方々が行き場所がないということでは、とても建てかえの合意形成に向けて円滑に話し合いができるという状況にないわけでございます。したがいまして、こういう方々、特に賃借人とか転出区分所有者等の居住の安定にかかわる措置をきちっと講じていくというのは非常に大事なことでございます。
　これも、具体的に申し上げますと、例えば公営住宅等への優先入居、それから従前居住者用賃貸住宅に係る家賃対策補助とか、あるいは移転料支払いに対する補助というようなことをやっていくということを、きちっとこれも基本方針の中に決めまして、これを実施していくということがやはり合意形成の上にとっても非常に大事な点だというふうに考えております。
　こういうことを含めまして、建てかえの合意形成につきましては最大限の支援をしていきたいというふうに考えております。
○山名委員　区分所有者あるいは建替組合のそういう不安に対してきちっとした対応をしてあげる、そのためには、さきに成立をした適正化法のマンション管理士、こういった人たちがその具体的な窓口になろう、こういうことでございます。当然、名称独占であって、実務的な経験を持つ管理業務主任なり、あるいは業界が持つ区分所有管理士ですか、こういった人たちも、そういった形の、いわばアドバイザーという形で大いにそういう不安解消に寄与していただきたい、こういうふうに思っております。
　そこで、本法律では、建替組合の参加組合員になる、こういう方法と、もう一つは、権利者全員の同意を得て、個人施行者、こういう形で実施する、こういう方法がとられておるわけであります。
　私は、個人施行者がマンション建てかえに乗り出すというのは、これは大変難しいし、なかなか大変だと思うんですが、今回の法律の中で、どうして個人施行者というのをあえて入れたのか。当然、個人でこれはできませんから、何らかの知識を持ちノウハウを持つ、そういったところへの委託業務、業務代行、こういったことにならざるを得ないんじゃないか。こういった場合、そういう委託できる人、業者というのはどういうところが考えられるのか、この辺についてお教えいただきたいと思います。
○三沢政府参考人　まず、個人施行者制度の趣旨、個人施行の制度はどういう場合に使われるかということでございますけれども、一つは、例えばこれは組合方式でやりますと、どうしても団体的な事業運営、一定のルールを決めてそれにのっとって運営していくというようなことになりますけれども、そういう運営じゃなくて、これはやはり全員の同意で事業を進めたいという場合に、この個人施行方式というのは使い得る手段であるというふうに考えています。
　それからもう一つ、建替組合は、建てかえ決議がなされた後の一つの事業執行方法として運営しておりますけれども、こういう建てかえ決議の客観要件を満たさないような場合、これは全員同意でやればできるわけでございますが、全員の同意に基づいて、引き続き全員同意で事業を施行したいというような場合にも一つ使い得る手段かと思っております。
　それからもう一つ、ディベロッパーの方が組合に参加組合員として入るやり方もあるわけでございますけれども、これも、ディベロッパーが個人施行者になりまして、それをみんなが同意してやっていくという事業方式も可能でございますので、組合方式をこの法律では基本としながらも、それ以外の多様な事業形態への対応を可能にするという観点からこれを用意しているわけでございます。
　なお、別途、先ほど申し上げました、組合の中にディベロッパーなり外部の方が参加組合員として入っていくという方式も十分使い得るということでございます。