○参考人（石原舜介君）　ただいま御紹介いただきました石原でございます。
　それでは、お手元に差し上げておりますレジュメに従いまして私の所見を述べさせていただきます。
　なお、ちょっと前に講演した「生活大国実現に向けて」という講演の要旨をまとめたものがございますので、これはまた御参考にしていただければと思うわけでございます。
　まず初めに、現在の土地対策を行っていく場合の基本的な姿勢といいますか、それがどういうことかということについて私なりの考えを申し上げます。
　まず、何といいましても、今まで地価が大変高騰いたしまして勤労者の方々がとても住宅を取得することができないような高ねの花というような状態にありましたので、これに対します緊急措置というのがいろいろ行われ、そしてそれに伴いましていろいろな関連対策が続いて行われてきたことは御承知のとおりでございますが、しかし、昨年、一昨年あたりからぼつぼつ地価がその効果として降下し始めまして、東京圏では、本年の一月一日の公示価格におきましては、昭和五十八年を一〇〇としたときには一九四・二と、昨年より一四・六％の低下を示しております。まだ商業地の方は若干高いようでございまして、二五七・四ということで、住宅地に比しましてはまだ不十分な状態にあろうかと思います。
　宮澤内閣で示されておりますのは年収の五倍程度で住宅が取得できるようにというようなことで考えておられますが、それには若干まだ所得との開きがございますけれども、ほぼそういうことに近づいてきたということが言えるかと思います。いろんな資料その他から考えまして、特に住宅地につきましては本年の終わりか来年あたりには大体底を打つだろうというふうに考えられておりまして、その年収の五倍程度で住宅を取得することが一次取得者において実現可能性を持ってきたということが言えるかと思います。
　こういうように地価がある程度安定化といいますか下落し、そして一応の目的が達せられてきた段階で、ここで基本的な姿勢で土地対策というものを見直してはどうかというふうに考えるわけで、緊急措置としてとられていた内容を再検討され、そしていろいろな側面から土地というものをもう一度見直していく必要性があるというふうに考えまして、いろいろこれから申し上げる意見をまとめたわけでございます。
　まず、何といいましても、土地というものの価格はよく需給のバランスによって決まるとかいうふうなことを言われますが、土地対策といたしましては、宅地供給というものを積極的に行わないとやはり本質的な解決にはならないように思うわけでございます。
　現在、幸いといいますか、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法が改正されまして、そして建設大臣が大都市地域におきましては供給基本方針を定めて、それに基づいて各都道府県知事が供給計画を作成することになっておりますのは御承知のとおりでございます。これに基づきまして各都道府県が現在供給計画を策定しておるわけでございますが、私も東京都の関係で一部関与いたしましたのですけれども、東京の場合に、必ずしも実現性という点ではこれはちょっと疑問に思う面があるわけでございます。
　というのは、数字だけは一応合わせるんですけれども、一部には民間の建設に期待している点が多々ございまして、特に二十三区内の住宅供給に関しましては、沿道開発だとかあるいは再開発の二号地区とか、こういうようなところに住宅を供給したいということで住宅マスタープランというものを作成いたしまして、それを都市計画の整・開・保と申しますけれども、整備、開発、保全の方針に基づきまして住宅のマスタープランというものを位置づけてやっておりますが、実際にそれだけの住宅供給が目標年次までに実現可能かということになりますと、とても事業化への足がかりが、公共団体自身が行う場合には可能性がありますけれども、民間の場合にそういうことをやってもらいたいという希望はわかるんですけれども、なかなかそこが十分フォローされていない点が供給面において問題ではないかなというふうに思っております。
　ですから、ここを強化していく施策をまず考えなければいけないんだろうということで、この住宅供給自身にある程度魅力を持たせるというふうなことをするためには一体どうしたらいいかということで、当然のことでございますけれども、融資制度自体にしましても、特別の措置だとか税制上の優遇措置だとかいろいろそういうふうなこれをプッシュするような施策をこの際考えていかなければいけないんじゃないか。だから、確かに供給計画はできました、できましたけれども、じゃどうかということになりますと、そういうような意味でのフォローがないということでございます。
　それからまた、特に市街化区域内農地の宅地並み課税に伴います宅地化の問題でございますが、これは非常に住宅供給の面から見ますと魅力のある用地でございます。これを非常に計画的に誘導する方法を、建設省の方でも新しい方策としまして中層の住宅が建てられるような制度を導入したりいろいろやっておられますが、ところが、残念なことにこれがなかなか生産緑地が介在しまして必ずしも一体化していない。こういうものをもう一度区画整理を、促進区域ぐらいをかけましてそして再整備しながらやっていくことが可能性があるかどうか。これは農業の方から見ますと、とてもそういうものに応じ切れない、自分の命まで耕していた土地を統廃合することはできないというふうなことがございますので、この点などもいわゆる健全な市街地形成へ結びつけるようなうまい方策を考えてもらいたいなというふうに思っております。
　時間の関係がございますので、少し先に飛ばさせていただきます。
　そういうようなことがいろいろございますが、そういう中で、私は住宅建設戸数というのに余りにもいろいろこだわりがあるような気がしてならないわけでございます。
　我が国の住宅建設戸数というのは百四十万戸では少ないとか多いとかいろいろ言われますけれども、現在百四十万前後の建設戸数でございますので、千人当たりで直しますと一一・何ぼというふうな戸数になります。これで諸外国と比較しますと、アメリカあたりの大体三倍近い値になっているというふうなことでございます。
　なぜこうなるかといいますと、新築戸数のうち実は半分、約六割近くまでが建てかえでございます。ということは、今まで建っていた建物をつぶしてそして新しく建てる、それは確かにいいことかもわかりませんけれども、これは資源のむだ遣いでございます。もう少しここら辺を考えまして、資源を有効に使うためには、こういうものがローテーションをする、いわゆる国家の資産として活用できるような形にしていかないと、ストックとして有効に働くようにしないといけない。そのためには買いかえということを相当積極的に進めなければいけないわけでございまして、住宅の買いかえ特例というのが緊急措置として一応廃止され、そしてことしから制限を加えて復活しておりますけれども、私はこれはぜひひとつ復活してもらいたいというふうに思っております。
　それから、そういう中で特に私が希望いたしますのは、東京の場合に、都心近くの居住者が老齢化してきております、そしてこの人たちが住まいを変わるというときには非常に価格が高いものですから非常に難しいわけでございますが、こういう点で、六十五歳以上の方でもう十年も二十年も住んでおられる方に対しましては譲渡益に対します課税をしないというふうなことにして、そして新しいマンション等に住んでいただいて、そして平屋とかそういうところで住んでおられた空間をあけてそれを多くの人たちが住めるような住宅用地として供給できるようにしていってはどうだろうか。その人たちはいずれもう十年か二十年すれば亡くなるわけでございますので、そのときに相続税を取ればいいわけでございますので、何もそういうときに譲渡所得税を取る必要はない。
　そうすると、こういうふうなライフスタイルの変化に伴います住みかえというものが逐次行われるようになればなるほど我々の住の質が向上してくるというふうなことで、特に高齢者の場合には、こういうような資産を持っておられる人たちはそれを余生を送る一つの資金にしていただければ非常にいいんじゃないかというふうに思うわけでございまして、そういう点から、買いかえ特例というようなことは一般的にも必要でございますし、特に高齢者に対しては無税ということで、これは買いかえ特例ではございませんで買う資産が仮に売ったものより低くてもこれは課税しないというふうなことにしていただきたいなというふうに思うわけでございます。
　それから、先を急ぐようでございますが、税制につきましてちょっと申し上げたいのは、この買いかえ特例のほかに、特に公共用地の取得に伴います問題点でございます。
　これは、現在のところ、土地収用等を行いましても代替地を要求される場合が非常に多いわけでございます。公共施設整備をしていくためには用地取得が何としても避けられない大きな課題でございますが、代替地の場合に、代替地を先行取得するときの基礎控除額が低過ぎちゃって、収用の対象になれば五千万までの基礎控除がございますけれども代替地の場合にはその対象にならないということなので、これは地方公共団体が用地を先行取得する場合には収用と同じような扱いにしてもらえないか。そうすると、その代替地自体を相当先行的に取得できるんじゃないか、そういうことを種にして土地の整備を図っていくことができるというふうに考えております。
　それからまた、地価税自体に関しましては、私はこれは資産税というふうに理解しております。というのは、私もこのときちょうど税調の委員をしておりましたが、そのときの議論の一部には、消費と所得と資産、この三つのものについてのバランスを図るということで、特に土地に対する資産としての有利性、預金とかあるいは株とかこういうふうなもので資産の形態をなすものとの対比においてこれが非常に保有のコストが低過ぎるということがこの地価税の一番原因だったというふうに思うわけでございます。そのために土地へ投資をされる方が非常に多いと。
　そういうことから考えますと、現在のように特定の何か企業にねらい撃ち的なものになってしまっているというのはちょっとおかしいんでございまして、資産課税であるならばこれは広く薄くかけていただく方がよろしいんじゃないか。だから、これはその対象をもう少し考えていただきたいというふうに思っております。
　そのほか、相続税の問題などにしましても、今回の問題でいろいろ出てまいりますのは価格要件だけでございますが、相続の問題は、それを多少、住宅だとか中小企業の店舗だとか、こういうふうなものに面積要件を入れたらどうか。そうしないと仕事を親から譲ってもらって継承していくことが非常に難しいということで、中小企業の経営が大変に困難な場合が生じますので、そういう点もひとつ配慮していた。だけないかなというふうに思っております。
　それから、監視区域制度が非常に問題になっておりますが、監視区域制度というのは、確かに法律上は、地価の急激な上昇のおそれがあり、これによって適正かつ合理的な土地利用確保が困難と思われるような地域にかけるし、それから期限がついております。そういうことで、監視区域制度というものはやはり緊急措置として必要だというふうに理解されております。
　実際に私も不動産の取引をしてみまして、取引の透明性を高めるためには、この監視区域に類似した届け出制度にして何かやはり公的にスクリーンをかけた方が取引をするのに安心感がございまして、消費者の方も、非常に高いものをつかまされるんじゃないかとか、あるいはこういう値段で売るということは例えば業者の方がつまり安く値踏みしているんじゃないかとか、そういうふうなことなんかもこういうような届け出の制度が非常に有利だったと思いました。
　そういう点から考えまして、これをやめるのであれば、監視区域制度と言わないまでも、何かこれにかわる届け出制度というものを継承していただきたい。その場合の面積要件なんかも、この監視区域制度と同じように細かくしたものにしていただきたいなというふうに思っております。
　時間も参りましたので、一応私はこの程度にとどめまして、御質問に応じてまたほかの問題にも触れたいと思います。