○参考人（本間義人君）　本間でございます。
　いわゆる土地問題の問題点につきましては、ただいま長谷川参考人からおおよそ述べられたとおりでございますので、私若干レジュメを変更いたすことになるかもわかりませんが、アップ・ツー・デートなお話からさせていただきたいというふうに存じ上げます。
　内外格差問題につきましては、その中で土地住宅問題は日米構造問題協議の中で大きなウエートを占めておる問題になっております。現在、アメリカ側の要求に日本側がこたえるべく国内での対応策が着々進みつつあるところでございますが、私この日米構造問題協議における土地住宅問題に関するアメリカ側の要求については極めて疑問に感ずるところがございますので、まずそこから話をさせていただきたいと思います。
　土地問題に関しますアメリカ側の要求は、対日改善要求六分野のうちの一分野を占めるわけでございますが、税制、都市政策と規制、住宅基盤、民間デベロッパーに対する誘導策、この四つの部門におきまして極めて広範な内容になっております。中には土地評価ガイドラインの改善、あるいは政府、自治体によります中期的な住宅関連基盤整備に対する投資の増額、こういった消費者あるいは市民の利益と合致する部分もあることはあるのでありますが、我が国の実情をよく把握していないのではないかと考えられる部分が実は少なくないのであります。
　アメリカ側は、この対日要求は日本の土地問題を解決するために不可欠と説明しているところでありますが、そうした認識に基づきましてその要求を受け入れて我が国が政策変更を行いましたら、逆に土地問題がさらに激化しかねないのではないか、こういうことを私指摘させていただきたいのでございます。例えば税制の部門で、東京都の監視区域など不動産の移転を制限している制度を廃止せよと言っております。我が国では国土利用計画法によります同制度によって辛じて地価暴騰に歯どめがかけられている実情がよく知られていないと思うのであります。
　また、都市政策と規制の部門では、市街化区域と市街化調整区域の線引きの見直しを挙げております。しかし、恐らくこれを行いましたら、社会資本が整備されていない地域に直ちにスプロールが進行して、無秩序な市街地がさらに拡大することが理解されていないように思うわけであります。また、この都市政策と規制の部門では、建ぺい率とか容積率の規制緩和も求めております。これは恐らく都市環境改善の観点や、社会資本がいまだ十分でないためにそれを行うことができないでいる我が国の都市の実態がよく把握されていないためにこういう要求になったんではないかと思うわけであります。
　そもそも我が国の今回の地価暴騰といいますのは、アメリカに対する貿易黒字解消のための内需拡大策に迫られ、民間資本に都市開発に積極的に参加させようと、さまざまな規制を緩和したりあるいは国公有地を民間へ払い下げたり、そうしたことによって始まったわけであります。つまり対アメリカの関係で始まったと言っていいと思うのであります。ところが、そのような規制緩和によって生じた地価暴騰に対しまして、それを解決するためにさらに規制を緩和せよというのがアメリカ側の考え方なわけでありまして、これではその解決が一層難しくなるばかりじゃないかというふうに私は懸念するわけであります。
　当のアメリカではニューヨーク、サンフランシスコ、そういった大都市で、今レーガンによります成長促進によって生じた都市のゆがみを正すために土地利用に厳しい規制を行う、そして、都市計画に住宅政策をリンクさせて弱者の居住確保等、都市環境の改善を念頭に置いた成長管理施策に転じつつあるというのは皆様も御承知のとおりであります。こういう意味でもアメリカ側の対日要求というのは極めて矛盾しているところではないかというふうに思うわけであります。アメリカでは規制強化、そういう方向へ移行しつつあるのに日本に対しては規制緩和を求める、こういうところに矛盾を見出さざるを得ないわけであります。
　といいましても、決して我が国の土地問題がこのままでいいわけでないのは言うまでもないことでありまして、我が国の土地問題というのはそうしたアメリカの視点からではなくて、我が国の社会、経済、この不公正さを正すには一体どうしたらいいかという我が国自身の問題認識から始まらなきゃならないというふうに思うわけであります。
　いずれにしましても、このアメリカの要求は、恐らく宅地空間の供給拡大を図れば日本の土地問題は解決するだろうという市場経済重視の認識、こういったものに支えられていると思うのであります。実はその需給バランス論では我が国の土地問題が解決しないことは戦後土地政策の歴史が実証しているところでありまして、恐らくアメリカ側は誤った情報ルートをとったためにこういう認識を持って、我が国に対する土地住宅問題の要求になったのではないかというふうに思うわけでございます。
　しかしながら、宅地空間の供給を拡大すれば土地問題は解決するのではないかというのは、我が国の土地問題に対する基本的認識の部分のうち多数部分を占めることは間違いございません。土地臨調自身も、最終答申の基本的認識は、地価暴騰の最も大きな原因は宅地の供給が不足して起こった需給アンバランスにあるということでありました。したがって、宅地の供給拡大を促進すれば地価暴騰に歯どめをかけることが可能だということでありました。経済の理論からいたしますと、地価も広義には需要と供給によって決定されるわけであります。ところが、この地価形成にはさまざまな要因があるのは御存じのとおりであります。例えば投機的要因も加わりますから、需要、供給によって決まると、そう単純に言い切れるものでないのは改めて言うまでもありません。
　特に今回の地価暴騰につきましては、単なる需給論の枠を越えまして、政策的要因によって起こったものでありますから、その需給アンバランス論には大きな疑問を抱かざるを得ないのであります。例えばこの需給アンバランス論が正しいものとすれば、とっくに我が国の土地問題というのは解決していたはずだからであります。といいますのも、実はこれまでも地価政策でとられてきた主要対策というのは、宅地を供給すること、その供給を拡大することであったわけであります。
　我が国の戦後初の本格的土地対策と評されます一九六六年の経済企画庁物価問題懇談会の提案もそこに重点が置かれておりました。そして、「宅地の大量供給」という項目を立てましてこう言っております。
　　現段階における地価抑制のもっとも重要な手段の一つは売手市場的心理を払拭させることである。そのためには、将来の宅地供給に事欠かないという事態を現実にしかも一挙に、つくり出すことである。
　　この場合の宅地供給とは、既成市街地の周辺に新たな住宅地域を造成することを意味するだけでなく、都市機能を分散して宅地需要そのものを新しい地域に移すこと及び既成市街地の有効利用を促進することをも含んだ意味のものである。
こういうふうに言っているわけであります。
　これ以降、我が国政府の地価対策閣僚協議会で決定され、閣議了承されました地価対策は、常に宅地の供給促進をその主題としてきているのであります。例えば一九七〇年八月のそれは「市街化区域内における宅地利用の促進」としまして、市街化区域の計画的整備、農地の宅地化の促進、それから大規模宅地開発の推進、こういったものを挙げております。以降今日に至るまで政府の地価対策閣僚協議会で決めてきた主要な地価対策、土地政策というのは、専らこの宅地を供給することであったわけであります。しかしながら、それによって土地問題が解決したのかどうなのか、今日の実情につきましては皆様方御存じのとおりであります。
　ところが、土地臨調の最終報告あるいはそれに基づいて立てられました政府の総合土地対策要綱、これらはいずれもあらゆる方策、手法を駆使してこの土地対策を宅地空間の供給拡大に収れんさせようとしているわけでありまして、それは今回の地価暴騰の引き金になりました民活路線によります大量供給、規制緩和、あるいは商品としての土地の流動性の促進という方向をさらに全面的に展開するところになるんじゃないか。あるいは需給アンバランスによって地価は上昇する、そういう古典的な見解をとるとしたら、それは宅地空間を供給促進する、その路線を選択する以外になかったかもわかりませんけれども、私はもう少し歴史というもの、つまり戦後土地政策の教訓を学ぶ必要があるんではないかというふうな気がしてなりません。
　つまりアメリカ側の土地・住宅問題に関する対日要求といいますのは、そういう戦後土地政策の教訓をも踏まえておらず、そして専ら安易な需給アンバランス論によっているということで、私ども土地・住宅政策を勉強する者にとりましては甚だ理解に苦しむところであるということを申し上げておきたいと思うのであります。
　しかし、政府あるいは民間あるいは市民も含めましてこの土地問題に解決の兆しを一向に見出せないでいるというのが今の現状であるのは御存じのとおりであります。問題は、この土地問題の結果、中でも地価の暴騰によりまして一般市民、勤労者の居住確保が極めて困難になってきているということであろうと思います。恐らくその意味で、土地問題の究極は住宅問題にあるというふうに言っていいと思うのでありますが、なぜ、ではこの一般市民の居住確保が困難になったかということであります。
　御存じのとおり、我が国の戦後住宅政策を支えてきましたのは住宅建設計画法を頂点とします住宅金融公庫法、公営住宅法、それから日本住宅公団法、現在は住宅・都市整備公団法でありますが、この三法であります。住宅金融公庫法は個人の持ち家取得を進め、公営・公団住宅法はともに公共住宅の供給を進める役割をそれぞれ果たしてきたのでありますが、今回の地価暴騰はその公庫による持ち家推進策を全く破綻させてしまった、一生働いても持ち家を取得することは困難である、こういう状況を招いたわけであります。あるいはまた公共住宅の供給も、用地の取得難ということでもはや不可能な状況に追い込んだわけであります。
　私は、恐らく戦後住宅政策のパラダイムがここで崩壊したというふうに言っていいと思うのでありますが、その結果が大きなツケとなって一般市民、勤労者の居住確保の問題に影響を及ぼしてきているということでございます。やはりこの問題を直視しない限り、私は土地問題の解決の糸口というのはなかなかつかみにくいんじゃないかというふうに思うわけであります。
　改めて、今回の地価暴騰が東京における住宅問題をいかに深刻なものにしているかでありますが、まず第一に挙げられますのは、住宅費を大幅に上昇させて、低所得階層のみならず中堅所得階層の居住水準の改善を阻むに至っていることであります。八七年の都内民間借家居住者の平均家賃負担率は一カ月六万四千五百円でありまして、過去三年間に二四％の上昇を示しておりますが、この額は全国平均三万九千六百円の一・六倍であります。極めて東京の家賃は高いということであります。
　分譲マンションにつきましては、八八年上期の価格状況を見ますと、都内におきまして三・三平方メートル当たりの平均分譲価格は五百九万円で、全国平均百八十八万円の二・七倍であります。それから、供給戸数の四分の三を占めます一億円未満の価格の住宅の平均価格は五千百三十七万円で、都内勤労者の平均年収の八・二倍に上っております。恐らく東京における一億円未満のマンションの平均価格五千百三十七万円を出しましたならば、欧米でほかなり大規模な住宅が確保できるというのは皆様御存じのとおりであります。我が国では五千百三十七万円出しましても極めて貧弱なマンションしか手に入れることはできないということであります。
　さらに、民間アパートの建てかえなどによる家賃の高額化によりまして、高齢者や低所得階層の人々が住み続けることが極めて困難な状況になっておるということであります。昨日のＮＨＫの夕方のテレビでも高齢者の方々の住宅確保がいかに困難であるかということをレポートしておりましたが、まさにそういう状況になっているわけであります。
　それから第二に、狭小な住宅を増加させまして住宅の質や居住環境の改善をいよいよ困難にしていることが挙げられます。東京都内におきます住宅の新設状況を見ますと、着工戸数は八三年から毎年大幅に増加しているのでありますが、それは主として平均規模四十平方メートル前後の民間借家の増加によるものでありまして、居住水準を向上させるものにはなっていないわけであります。また都内の土地利用状況は、区部で四五％、市部で二三％が百平方メートル未満の小規模宅地所有で占められているという状況でありまして、相続等に伴って土地の細分化がさらに進行しつつある。そこで良好な住宅地の環境悪化が見られるなど、良好な住宅ストック形成の方向と逆行する事態になっているということであります。
　第三に、前に申し上げましたように、公共住宅の供給を全く不可能にしたことが挙げられます。すなわち、公共住宅の建設用地を初め、公共施設用地の取得が極めて困難になっている。その結果、都営住宅用地の取得面積も八六年度、八七年度の場合は毎年度前年比約四〇％の割合で少なくなってきているわけであります。しかも八五年度から八七年度の三年間に東京都営住宅用地として取得された用地は約十八ヘクタールでしかないということであります。しかもその十八ヘクタールのうち八六％が国公有地でありまして、民有地の買収によるものは二・五ヘクタールにとどまっている現状であります。これでは土地臨調最終答申や総合土地対策要綱に沿って公共住宅を供給しようにもそれは全く不可能と言っていいと思うのであります。
　それから第四に、地価暴騰が業務空間拡大の進行やあるいは土地騰貴と相まって特に都心部における定住人口の減少を加速させておりまして、職住のバランスを著しく失わせている、またコミュニティーの維持をできなくしつつあるということであります。例えば都心三区の人口は、七五年からの十年間に約三万人、年平均〇・八％の割合で減ってきているのでありますが、八五年から八八年までの三年間だけで同じ三万人も減っているわけであります。したがって減少率もふえまして年間二・九％も減少しているということであります。御存じのように、今千代田区では昼間人口百万人、夜間人口が四万五千人という状況であります。こういう都市が好ましい都市と言えるかどうかでありますが、好ましい都市と言える方は恐らくいないんじゃないかと思うのであります。極めてゆがんだ都市の状況となっているということであります。
　中でも一般市民あるいは勤労者の居住確保の問題につきましては、私たち、戦後住宅政策のパラダイムが崩壊した現在、改めてそれにかわり得る新たなパラダイムを構築しなければどうにもならない状況に来ているんじゃないかというのが私の実感でございます。
　折から、この四月、我が国の住宅政策史上着目していい出来事が立て続けにありましたので御報告させていただきたいと思うのでありますが、一つは東京都がかねて東京都住宅政策懇談会に諮問していました都の新しい住宅政策についての最終報告書がまとまったことであります。この副題は、「生活の豊かさを実感できる住まいを目指して」ということになっております。それからもう一つは、東京都世田谷区が区の住宅条例を制定したことであります。この二つの地方住宅政策の特色こそ、戦後住宅政策ではもはや通用しない、住宅供給について改めて地方自治体が取り組もうという姿勢を示したものと評価していいんじゃないかと思うわけでございます。
　東京都の新しい住宅政策といいますのは、低中所得階層向けの施設を充実すること、市場と公共の新たな連携を実現すると同時に、町づくりと連動して住宅政策を展開することを大きな目標に掲げているわけでありますが、当然のことながら、戦後住宅政策にかわり得る、その三本柱にかわり得る住宅政策を進めようということで、地価を住宅価格に反映させない住宅供給の仕組み、メニューをさまざまな形で考えているところが特色と言っていいかと思うんであります。
　それから、世田谷区の住宅条例は、第二条の基本理念ということを見ますと、「区は、すべての区民が、地域の個性を生かした魅力的なまちづくりを進めつつ、良好な住生活を主体的に営むことができる権利を有することを確認し、その充実を図ることを、住宅及び住環境の維持及び向上についての基本理念とする。」と、非常に明確に宣言しているわけであります。要するに、区民の住宅確保については地域が責任を持っているんな役割を果たそうということをはっきりさせているわけでありまして、これは戦後住宅政策のパラダイムにかわる新しい一つのパラダイムの誕生と言っていいんじゃないかと思うわけであります。
　東京都の具体的な住宅供給のメニューでありますが、例えば都心部において東京都が率先して公共施設と住宅を合築する。あるいは民間開発についても住宅誘導の指針を定めて住宅供給のために容積率を割り増す市街地住宅総合設計制度、こういったものを活用する。あるいは一定規模以上の開発には住宅附置を求めている中央区あるいは港区、そういった指導要綱の制度を支援する、そしてその住宅を公社が借り上げる。あるいは土地所有者が建設する民間住宅を一括借り上げて公共住宅とする、つまり借り上げ型公共住宅制度であります。その際には公庫融資や都の補助を行い、居住階層に応じて長期傾斜割引家賃を導入する、こんなメニューを明らかにしております。
　また町づくりに関連しましては、木造賃貸住宅や住商・住工混在地域の再開発を住宅供給に結びつけようということで、木造賃貸住宅地区整備促進事業の適用範囲を広げる。あるいは主要道路に沿った町並みでは、上層階に住宅を配する複合型に誘導する、ころいうことも考えております。つまり、こういった住宅供給のメニューの背景には、今日の土地問題を見るに、もはやここまで地価が高額化した以上、それをもって住宅供給に結びつけることは極めて困難であるという認識があると思うのであります。適切な価格で適切な居住水準の住宅を適切な通勤限界内に求め得るというのをアフォーダブルハウジングといいますが、実はこのアフォーダブルハウジングを実現するには、もはや公庫融資でもない、公営・公団住宅でもない、こういう認識が今や東京都や世田谷区では起こりつつある、定着しつつあるというふうに言っていいと思うのであります。
　神奈川県でも六月から新たな住宅政策の検討に入るそうでありますが、もはや地方自治体では、自治体の責任において地域住民の居住を確保するには、自治体みずからがやはりさまざまな形で住宅政策を主導的に展開しない限りどうにもならない状況であるというところにきていると思うのであります。これは従来の住宅建設計画法に基づきますトップダウン形式の住宅供給計画から地域主体によるボトムアップの住宅政策へ、この地価暴騰がいやが応でも変えざるを得なかったということを示しているんじゃないかと思うのでありますが、新しい住宅政策の方向として私は先生方にぜひ御検討いただきたいと思うことであります。
　しかしながら、では自治体がそういう独自の住宅政策を進めればそれで済むかという問題でありますが、それで済まないのも当然でありまして、当たり前の話であります。土地基本法が制定されまして、その土地基本法に基づきましていろんな施策がこれから展開されようとしておりますが、土地問題に対する基本認識そのものは、やはり土地臨調の答申の基本認識であります宅地空間の供給拡大を図るというところにすべての政策を収れんさせていこうというところにあるわけでありますから、都市にあるいは都市住民に新たな緊張関係を生み出さないとも限らない要素を非常にはらんでいるわけであります。したがって、この土地基本法の運用をいかに的確に行って、従来の実定土地法制度、住宅土地法制度にかみ合ったものにして具体的な政策を進めていくか。もちろんその具体的な政策というのは、過去の歴史、戦後住宅政策、戦後土地政策の教訓を踏まえたものでありますが、その教訓に基づいた政策を展開しなければならないのは言うまでもありません。そういうところに今我が国の土地・住宅問題はきているんじゃないかというふうに考えざるを得ないわけであります。
　恐らくこのままでいきますと東京を初め大都市の過密化は進むばかりでありましょうし、その過密化というのは恐らく偏った中高層化という形であらわれましょう。それから偏った土地利用の順化というのが進むんじゃないかというふうに考えられます。つまり地価に見合った土地利用をするということで、その地価あるいは保有税を負担しし切れない方々は外へ出ていかざるを得なくなる、ころいう状況で土地の偏った順化が進むであろうということでありますが、こういう都市の状況を我が国は加速させていっていいのかどうなのか、その辺について先生方の御検討をぜひお願い申し上げたいというふうに思います。
　ちょうど三十分になりましたので、私の話はこれで終わらせていただきます。どうもありがとうございました。