○参考人（江戸英雄君）　私、不動産協会の理事長をいたしております江戸でございます。
　きょうは、ただいま御審議の行われております昭和六十三年度の租税特別措置法の改正案のうち、私どもの業界にとりまして関心の深い土地、住宅関係の税制改正案につきまして意見を申し述べる機会を与えていただきましたことを厚くお礼を申し上げたいと思います。
　申し上げますまでもなく、土地、住宅問題の解決は緊急を要する大きな課題でございます。これがためには土地、住宅政策全般の整備が必要と考えられますが、今回の改正内容は、現下の諸情勢を踏まえ、土地、住宅問題の解決に緊急に対応したものでございまして、業界といたしましてはその速やかな実現を期待するものでございます。
　以下、今回の改正案につきまして、次の三点について申し上げさせていただきます。
　まず第一に、優良長期譲渡の特例の改正でございます。
　この制度は、昭和五十四年度改正におきまして、個人の長期保有土地の譲渡のうち、国や自治体に対する譲渡、民間デベロッパー等の行う優良な事業に対する譲渡を促進する目的で創設されたものでございます。
　この課税の特例措置は、望ましい土地譲渡を誘導する政策税制でございまして、優良な住宅、宅地の供給を行おうとする民間デベロッパーの土地取得に効果があったものでございます。
　今回の改正案では、譲渡益四千万円を超える部分についても、これまでの二五％の税率を引き下げ、一律に二〇％の税率によることになっております、これは地方では別でございますが。住宅、宅地の大量供給のためには、その原材料である用地の取得が一番大事でございまして、これが円滑に行われることが供給の第一歩でございます。
　また、土地を譲渡する者は、基本的には税引き手取り額でもって譲渡代金の妥当性を判断して譲渡の意思決定を行いまするもので、今回の措置によりまして土地の供給の促進が図られることと存じます。
　さらに、良好な市街地環境の形成、都市の不燃化、防災化等の観点から都市内部における再開発事業を推進することも重要な課題でございまして、これがためには既成市街地における土地の高度利用を促進する必要もございます。
　今回の改正におきましては、従来、住宅目的の開発、建設事業に限定されておりました特例措置の対象を、法定再開発事業、特定の民間再開発事業のための譲渡にも拡大されることになっております。この特定民間再開発事業は、民間再開発事業のうち一定規模以上の施行面積を有し、複数敷地の統合により小規模敷地の有効な利用を図るとともに一定の空地を確保するもの等、優良な再開発事業として都道府県知事の認定を受けたものとされておりまして、今回の措置によりまして望ましい再開発事業が推進されるものと私は考えております。
　第二に、居住用財産の買いかえ特例の改正につきまして申し上げます。
　この制度は、居住水準の向上に伴いまする住宅の買いかえを税制面においても支援しようとする趣旨で創設されたものと承知いたしております。これまで住みかえの促進と都市内部における再開発用地の供給に大いに寄与してきた制度でございます。
　本来、居住用財産はその値上がり益を期待して取得、保有されておるものではございませんで、日常生活の本拠地として取得、保有されるものでございます。また、これを売却する場合も、それから生ずるキャピタルゲインを得ることが目的ではございません。さらに、居住用財産を売却した場合、再び居住用財産を取得するのが通常でございますが、その際の譲渡益に対して課税されると、その分だけ新しい居住水準の低下を来すことになりまするので、この特例が設けられたわけでございます。
　しかしながら、この制度は居住用財産の売却により発生した売却代金の全額を再び第二の資産の取得に充てられる仕組みでありまするため、近時、都心部における地価高騰を周辺に波及させる一つの原因になっているというような御批判も受けるに至りました。居住水準の向上に資すべきこの買いかえ特例が、地価高騰という大きな渦に巻き込まれ、その本来の姿がゆがめられたことは、まことに残念に思っているわけでございます。
　今回、地価対策の一環といたしまして見直しが行われまして、これまでの買いかえ特例にかえまして、低率の分離課税方式に改めるものとされております。
　この措置がとられまするならば、従来のような無理をしてまでも売却代金全額を第二の資産の取得に充てるという必要がなくなりまして、地価の高騰を連鎖反応的に周辺に波及させることにストップがかけられると思うわけでございます。
　また、課税も低率でございますので、譲渡税負担が住みかえを阻害しないようにする効果も一応は維持されておると考えます。
　さらにまた、例外的に父母等から相続等により取得いたしました居住期間が三十年以上の居住用財産につきましては、現行どおりの居住用財産の買いかえの特例が存置され、いずれか選択できるということに相なっております。これは長期間の居住者に配慮されたものでありまして、評価できるものと私どもは考えております。
　なお、地価高騰問題はいずれの日にかはこれは落ちつくものと考えられるわけでございますが、その際におきましては、居住水準の向上のため、より良質な住宅への住みかえを促進するという一
層の誘導措置を検討することが必要ではないかと考えられるわけでございます。
　第三に、住宅取得促進税制の改正について申し上げます。
　現行の制度は、一定の住宅ローンを抱える住宅購入者に対して、毎年末のローン残高の一定率を取得後五年間にわたり所得税の額から還付する制度でございますが、民間ローンにつきましては毎年末残高の一％相当額、住宅金融公庫等の公的ローンにつきましては毎年末残高の半分の一％相当額と、控除額において格差があったのでございます。
　今回、公的ローンにつきましても民間ローンと同様毎年末残高の全額の一％とされることに相なっております。これは住宅購入者の資金構成のうちに占める公的ローンの比率が現在相当高いものに相なっておりまするので、この措置は需要者にとっては朗報であろうと考えております。
　また、これとあわせまして、対象住宅の床面積の制限の上限を撤廃した、あるいは所得要件を引き上げることが図られるということに相なっておりまするほか、増改築のためのローンについても控除の対象とされることに相なっております。これは、住宅建設の促進上、一層の効果が上がるものと評価をいたしております。
　なお、今年度の住宅着工は好調でございまして、戦後昭和四十七年、八年に次ぎまして百七十万戸と、史上第三位の程度に達するというふうに思われておりますのでありまするが、これは主として貸家建設戸数の増加に支えられたものでございまして、来年度はこの建設の状況も必ずしも楽観を許さないと思うわけでございます。
　今回の住宅減税の拡充は今後の住宅建設を下支えするものであると、この措置の実施は必要不可欠であると考えておる次第でございます。
　ところで、我が国の住宅減税の状況は、欧米先進諸国に比較しましてまだまだ立ちおくれておるわけでございます。例えば歳入総額に占める住宅減税総額の割合を欧米諸国に比べて見ますると、日本のそれは米、英の約八分の一、西ドイツ、フランスの約三分の一でございます。
　したがいまして、将来は一層の住宅減税を実現することが望まれるところでございます。その場合に、現行のような住宅ローンの多寡にのみ着目した制度ではなく、住宅建設投資額に着目した制度に改革すべきではないかと考えておるわけでございます。
　以上でもって私の意見陳述を終わらせていただきます。御清聴まことにありがとうございました。