○参考人（長谷川徳之輔君）　建設経済研究所の長谷川でございます。
　私は、地価動向と土地政策ということで私の意見を申し上げたいと思います。
　レジュメを準備しましたので、レジュメの図表等を中心に御説明を申し上げます。
　最初に、立場でございますが、土地や住宅問題を論議するときにどうしても実は立場が優先してしまう。お役所の立場、民間の立場、会社の立場、銀行の立場、いろいろな立場がありますが、しかし立場というものは、すべての場合に個人の生活という視点が私は絶対必要だと思っております。しかし、今までの論議というのは、実はこれは、端的に申し上げれば、自分の会社にとって損か得かということが、税制にしろ土地神話にしろ、あらゆる場合の判断の基準になりました。事土地住宅問題に関しては、組織あるいは会社にとっての損か得かということではなくて、個人の生活にとって望ましいか望ましくないかという判断で物を決めるべきだというふうに私は思います。
　その意味で、私は、個人の生活、生活者の視点で物を評価して考え方を述べたいというふうに思います。
　最初に地価の動向についてですが、私は、地価の動向を見ると、今、構造的変化が起こっているというふうに思います。
　そのあたりを図表で見ていただきますと、四ページ目が地価公示による住宅地の地価の変動でございます。詳しくは申し上げませんが、東京圏、大阪圏、それから東京都の区部等で数字を挙げてございます。東京都の区部では昭和五十八年に比べて六十三年に三倍に上昇し、それから大阪圏では平成三年にほぼ三倍に上昇し、東京圏では同じく平成三年に二・五倍に上昇する、こういう経過でございますが、ここで私が見ていただきたいのは、三年も四年も実はバブルが続いたということでございます。
　大阪圏の場合には実は急上昇して急落しています。本来、東京の二十三区も急上昇して急落すべきはずでございますが、残念ながら、実はこの六十二年、六十三年に大変矛盾した政策がとられた結果、そのバブルの崩壊が長引いてしまったというふうに私は思います。
　昭和六十二年、そこに書いてございますとおり、ブラックマンデーの前後に株価も下がり地価も下がったわけでございますが、実はそこでとられた政策は、一方で土地臨調を発足し監視区域を導入するという対策をとりながら、他方で、六兆円の緊急経済対策を実施し、公定歩合を二・五に下げ、ＮＴＴ株の大量発行をするというバブル経済が同時並行的に進んだ。これが実はバブルの崩壊のシグナルを見失って三年も四年も続いてしまったということで、実は政策の整合性ということが欠けていたのが非常に大きな原因ではなかったかということをこのグラフは示しております。
　五ページの図の２が商業地でございまして、同じような傾向でございます。
　それから、六ページの図の３は、実はこれは少し日本全体に目を転じて、都道府県別の平均地価の動向を縦軸のグラフにしてみました。北海道から沖縄まで、住宅地の一平方メートル当たりの値段が幾らが幾らになったかという数字を出してみました。これは一九八〇年、八四年、それから一番高いとき、それから平成四年、この四時点で県ごとの地価の水準を見てみました。
　そうすると、一番黒いところ、一番下が昭和五十五年、地価高騰前でございますが、この時点で見ますと、東京が大体十八万円ぐらい、東京周辺の埼玉、千葉、神奈川が大体九万円ぐらい、大阪、兵庫、京都が大体九万円か十万円。この東京とその周辺、大阪とその周辺を除きますと、北海道から沖縄までほとんど四万円から五万円という数字でほぼパラレルでございます。
　この時期の地価は大変に高かったのでございますが、私はかなり合理性があったと思います。
　この水準でもって住宅価格、ここでは二百平米の敷地に百平米の床面積の戸建て、それと八十平方メートルの敷地に八十平方メートルの床面積のマンション、この値段を計算しますと、昭和五十五年、一九八〇年には、東京では戸建てが四千六百万円、地方では二千六百万円、マンションは東京で二千四百万円、地方で千四百万円、こういう数字でございました。これがピーク時、東京では百二十万、大阪では六十万になるわけでございますが、このピーク時で計算しますと、東京では戸建てが二億八千万円、地方では三千六百万円、マンションでは東京では一億二千万円、地方では二千六百万円という計算になります。今度は一九八〇年の時点をごらんいただきますと、実は東京のマンションと地方の戸建てが同じ値段でございます。こういうことは実は大変リーズナブルな地価水準だというふうに思います。
　ところが、そのピーク時には東京と地方で、戸建てで八倍、マンションで五倍の差が出ております。世の中の商品に、地域によって五倍、十倍差のある商品はございません。同じ自動車が東京で二千万円、大坂で二百万円するわけがございません。
　これはアベレージの住宅でございますから、少なくとも私は、この一九八〇年というような水準に合理性がある、そういうふうに合理的な地価形成が図られるべきだと思いますが、残念ながら、実はこの地価の高騰の結果、大変地域的に矛盾した地価形成になっているというふうに思うわけでございます。
　さて、こういうことで地価の動向を見ていただきましたが、この地価の動向を少し見てみますと、一九五五年から一九八五年まで、昭和六十年までの三十年間に私は土地神話ができてしまったと。これは、地価上昇率が常にＧＮＰや所得や金利より高いという時代が三十年続きました。その結果、我々に土地神話が定着してしまいました。そして、一九八五年から九二年はこの土地神話が極端に実は増殖した時代でございまして、大変矛盾した時代でございまして、バブルが極限までになって壊れた時代でございます。
　これからは、実はこの三十年続いた土地神話、三十五年続いたというそのゆがんだ経済というのが崩壊しまして、私は、経済と地価が均衡した状況、収益に応じて地価が形成されるというごく当たり前な状況になっていくというふうに思っております。
　それを七ページの図でごらんいただきます。
　七ページの図は、これは昭和三十年から平成四年までの間の地価とＧＮＰの関係を示しております。上の線が地価、下の線がＧＮＰでございます。
　昭和三十年から昭和六十年の三十年間、地価は五十六・一倍に上昇しております。ＧＮＰは名目ＧＮＰで三十七・七倍であります。そうしますと、実はこの三十年間、地価も大変上昇しましたが、ＧＮＰも上昇しました。したがって、時間を置いて必ずＧＮＰが地価に追いつくという関係がございました。言ってみれば、時間差でもってバブルが消えるという関係にございました。ここに実は、必ず最初に買った方が得だ、必ず売れるという土地神話が生まれたわけであります。
　ところがこれが、六十年以降を見ますと、昭和六十年から平成三年にかけて地価が五十六・一倍から百七十二・二倍に上昇しました。ＧＮＰは三十七・七倍から五十三・五倍。実はここにこれだけの格差ができます。この格差を従来どおりの成長率で埋めようと思えば何年かかるかということでございます。この百七十二・二に五十三・五という水準が追いつくには、経済成長は合せいぜい四％、賃金もせいぜい三、四％でございますから、その水準でいけば実に二十五年という年月がかかります。二〇一五年にならないとこのＧＮＰが上の地価に追いつかないわけでございます。
　実はここにバブルの崩壊した原因があるわけでございまして、かつてのように地価に経済が追いつくという関係ではなくて、経済、生活の方に地価が追いつかないと経済は機能しない、こういう時期になったというふうに理解すべきですし、今バブルが崩壊し地価が急落したのもまさにそういうことに基本的な原因があるというふうに理解すべきだと思います。
　さて、こういう構造的変化が起きた状況での土地対策でございますが、最初の一ページ目にお戻りいただきまして、私は、土地政策の目的というのは個人の生活の質を向上することだし住宅と住環境を改善することだと思います。昨今の不況から経済か生活かとかあるいは景気か土地かという選択を迫られますが、私は、土地対策が講じられ住環境が整備され住宅があって初めて経済も成長するわけでございますし、経済も生活も同時に達成するでしょうし、景気も土地も同時に達成するでしょうし、相矛盾するものではないと思いますが、最近ともすると景気対策のために土地政策が後退してもいいというふうなムードがございますが、しかし私は、それは非常に近視眼的な視点だろうと思います。
　土地政策の総合性、整合性でございますが、土地政策というのはいろいろな視点が重なり合ってその政策が行われます。その場合に、実は基本的にそれらは同じ方向を向いているという総合性と整合性であります。一、二年の短期的には監視区域の設定、不動産金融規制による緊急避難的な公的介入、これによって仮需、投機を抑制するということにしました。中期的には土地税制をしっかり立てて土地制度の枠組みを設定します。現時点ではこの時期まで来たわけでございます。この四、五年でこの時点まで来まして、これからは実は長期的な都市計画、住宅宅地の計画的供給ですが、にわかに都市計画や宅地供給ができるわけではございません。これを安定的、計画的に実施するしかないわけでございます。
　この三つの時間的な流れに従った整合性を持って方向づけていくべきで、これを後戻りしたりするのは大変まずいことだというふうに思います。
　この意味で政策についての評価をさせていただきますと、短期的な監視区域、これは時限的な緊急措置で実際的には役目を終えたと私は思っております。石原先生もお述べになりましたように、やはり土地情報の収集、公開の手段として、市場をクリアにする手段として利用していくべきだと思います。不動産金融規制、これは既に発動され解除されておりますが、これは基本的にはまさに緊急措置でございまして、その対応は的確であったというよりむしろ発動が非常に遅かったという点を私は危惧しておりますし、これからも機動的に発動し得るという余地を残していくべきだろうと思います。仮需の抑制には、最大の効果は実は不動産金融規制でございます。これの効果というのは絶大でございますので、これについて地価の監視等に機動的に発動し得る余地を残していくべきだというふうに思います。
　さて、土地税制でございますが、地価税、これは一面大変評判が悪うございますが、私はこの地価税についてはもう少し大所高所から考える必要があると思います。自分の企業にとって損か得かという視点ではなくて、大所高所から考えていく必要があると思います。
　この地価税は、土地税制の改革の象徴でございます。土地の資産としての有利性を縮減して有効利用を促進するということでございますが、実は一番の効果は地価公示の一元化を図るということでございます。
　この地価税によりまして、税制の課税標準が地価公示の一定割合、八割ということになりました。八割に対して課税をするということは、実はこれはバブルに対して課税するということでございます。バブルに課税をしたのでは、実は収益では支払えません。したがって、バブルに課税することによって現実には収益によって支払える水準まで地価が下がらざるを得ない。地価税というのはこういう効果が実はございます。非常に逆説ではございますが、バブルに課税をして結果的にバブルを消すということでございますが、その役目を実は私は果たしていると思っております。
　今〇・二％、ことしからは〇・三％ですが、この程度の地価税が企業の収益を圧迫するというのは、いかに実は収益性がないかということ、地価が高過ぎるかということでございます。〇・二％、〇・三％の収益の上がらない土地というのはいかにも収益が落ちるわけでございます。それを実ははっきりさせたということが地価税の大きな目的でございますし、これは今度の地価税の発表に、よってはっきり企業も認識したはずであります。問題は、地価が高過ぎるから地価税の負担が重いんだということをしっかり認識すべきだろうというふうに思います。
　固定資産税との二重課税の問題、これが実はございます。パーフェクトな制度ではございません。
　私の理解では、固定資産税改革へのインセンティブになりまして、いずれ固定資産税の改革がきちっとできるはずでございます。地価税の機能が固定資産税に引き継がれるはずだというふうに思います。その引き継がれることが早ければ早いほどいいわけでございますが、固定資産税の持ついろいろな問題から地価税がしばらくの間その役を担わざるを得ない、こういうふうな状況だと思います。さらに、地価税というのは、所得と消費と資産のバランスということであれば、実はこれは減税財源にこそ充てるべきだというふうに私はずっと理解しております用地価税はそういうことでございます。
　それから、次の問題は不良資産の問題でございます。
　これからの最大の問題は不良資産の問題であります。不良資産はどのぐらいかわかりませんが、在庫としての不良資産は百兆から百五十兆だと思います。六カ月以上利子が滞納している不良債権は十二兆円、回収不能は四兆円と言いますが、実際には私はもっと多いと思います。これはオープンにしませんからわかりません。
　もし百兆円の在庫とすれば、これは九州全土の宅地資産額に匹敵します。九州全土の宅地が買える値段になります。そして、二戸四千万円のマンションで土地代を半分にしますと、百兆円の土地というのは五百万戸に相当する在庫になります。実に巨大な在庫圧力でございます。この土地が虫食い、不整形、高地価、非採算、こういう状況で町中に放置されております。これはほっておけば腐ってしまいます。
　今、共同債権買収機構は、土地ではなくて債権を買い取って、とりあえず右から左手に移して帳簿の処理をしようというふうに考えておると思いますが、私は、不動産不況の解決、それから経済の再建には、この不良債権、不良資産をどう有効利用してどう住宅地に充て、どうビルを建て、これをアフォーダブルな水準の値段でもって消費者に供給していく、こういうプロセスが最も必要だと思いますが、残念ながら世の中は、当面損したくないということで損を先送りにし、なおかつ土地を塩漬けにして、実は事態を悪くするだけです。
　実は積極的な対応が私はどうしても要ると思います。その場合にある程度ゼロクーポン債によって買収するなり何なりして公が何らかの形で介入し、これを積極的に有効利用する手段をとらざるを得ないというふうに理解しております。
　それから、住宅宅地の計画的な供給でございますが、市場を活性化する最大の条件は、住宅価格が消費者のアフォーダブルな、要するに購入可能な水準に回帰することでございます。年収五年分の住宅供給が質の向上、高遠狭の解消ということを伴いまして建築空間を拡大し、付加価値を高め、経済を振興し、そして住宅、住環境を改善するということにいくことによって、市場は活性化し、経済は機能するはずであります。
　今、例えば四千万円の水準が年収五年分だと仮定しましても、従来は土地代に二千五百万払って建築費に一千五百万でございましたが、これからは土地代に一千五百万、建築費に二千五百万、そういうふうにコストの構成を変えるべきだと思います。土地代は下がっても実は別に住宅の効用が落ちるわけではございません。しかし、建築費に入れる値段がふえればそれだけ面積がふえます。面積がふえれば電気製品も家具も売れるでしょう。経済の振興になるはずでございます。まず建築面積をふやすことが大事であって、面積がふえない土地に金を入れても何にもならぬということを理解すべきだと思います。
　これからは、例えば建築費を三十万として悠々二千五百万で百平米近い住宅ができます。それに対応する土地代が千五百万であれば、容積率一〇〇％で平米二十万、二〇〇％で四十万、四〇〇％で八十万、こういう数字になるわけでございまして、年収五年分という水準は、地価水準のあるべき姿としての方向を示すべきだというふうに思います。
　それから、優良賃貸住宅の充実、地価を反映させない住宅供給、これはこれからぜひお考えいただきたい。
　政府も、優良賃貸住宅事業の助成について方向を見出したようでございますが、土地を買って住宅をつくるという何ともばかばかしいこのボタンのかけ違いを戦後の住宅政策がしたのが実は事の間違いの始めでございます。いろいろな方法があると思いますが、市街化区域農地や既成市街地の土地利用促進にしろ、土地を買わずに有効利用を促進する、利益をみんなで享受し合って住宅供給を進めるということの政策をとるべきだと思います。
　それには実は、私の案では、建築費は公共負担、土地代は地主負担、建物の所有権は地主にくれてしまって家賃は土地代を抜いた家賃で形成し、そして自治体は固定資産税や住民税をもって支出を回収するというふうにすれば、だれも損じないで実は安い住宅が供給できるはずだというふうに思っております。
　それから、石原先生からもお話しございましたが、市街化区域農地の宅地化についての整備プログラムを実施する。その場合に、実は宅地並み課税というのは税収を伴うわけでございますが、この税収をインフラ整備なり宅地開発なりに投入するようにして宅地供給が進むように総合的な対応を図るべきだというふうに思います。
　それから、その他たくさんございますが、さらにいわばこれから大きな国土利用の変革がある。
　それから減反農地でございますが、今八十万ヘクタールの減反がございます。八十万ヘクタールの減反というのは全国の宅地面積に等しい面積でございます。もしこの減反面積が有効な都市的土地利用になっていくようにすれば、今の倍の実は宅地面積ができる計算になります。そういう意味では、さまざまな国際関係の中で、こういう問題、農業の問題、いろいろございますが、こういった問題を含めていかにして都市的土地利用に国土をうまく有効利用していくかというもっと広い視点で宅地供給、住宅供給を考えていくべきだろうと思います。
　それから、七番にオフィスビルの不況でございますが、これはマイナーですから省略いたします。
　以上でございます。