○花形参考人　都市開発協会の花形でございます。
　都市開発協会というのは、実は電鉄系のデベロッパーの協会でございまして、不動産業の一端でございますけれども、きょうはちょっと立場を離れまして、個人的な見解として土地問題について発言させていただきたいと存じます。
　お手元に要旨がお配り申し上げてございますけれども、税制については今岩田先生からも御説明がございました。各所でいろいろ御議論が盛んになっておりますけれども、宅地供給をめぐってもう一つの視点というか、町づくりの視点というものの御議論が余りないような感じを受けるわけでございます。
　私、一言で言えば、きょう一番申し上げたいことは何かといいますと、要するに土地と宅地は違うのだということを申し上げたい、それだけ申し上げて帰ってもよろしいぐらいのことでございますけれども、例えば我が国で代表的な辞書をお引きになりますと、土地と引きますと宅地と出てまいります。宅地と引きますと土地と出てまいります。宅地は何かというと、登記簿上の地目の一つ、それから建物が建てられる土地、こう書いてあるわけです。要するに、建物が建てられる土地というのは個人的な視点だけでございまして、周辺の都市環境とかあるいは自然環境とかに対する配慮がないわけです。昨年土地基本法ができましたけれども、公共の福祉優先というような視点がないということですね。言葉としては公共の福祉優先というような言葉はありますけれども、どうも我が国では生活感覚の中にはそういうものがないということです。
　外国の場合を見てみますと、その要旨の一番最初にございますけれども、例えば英国あたりといいますか、ヨーロッパあたりの都市計画とかあるいは建築規制とか土地利用規制、そういうものがどこから出ているかといいますと、御承知のとおりヨーロッパでは長い間コレラとかペストに悩まされておりまして、特に十九世紀の初めの産業革命時代に、ブルーカラーがロンドンに押し寄せるというような中で非常に衛生が悪くなる。一週間のうちに千人のうち四十人が死ぬというような状況がございまして、そこで一八四八年に公衆衛生法が出てきたわけです。ここでは公衆衛生ばかりではございませんで、建築規制とかあるいはセットバックとかあるいは道路とか橋についてまで、都市全体の衛生について公衆衛生法の中で述べているわけです。それが一九〇九年の住居・都市計画法に発展をしております。
　というのは何かといいますと、公共を重視するということが、言葉じゃございませんで、要するに修身の教科書じゃございません、あるいは東欧で言うような人間尊重ということじゃございませんで、生活感覚として身についているのじゃないか。言葉をかえて言いますと、全体のことを考えないと自分もコレラで死んじゃうよ、こういうことでございます。どうもその辺が我が国では、私のことは私のこと、公共は公共というような生活感覚が割合に強いのじゃないか。我々インテリみたいな者を含めましても、そういうところがあるような感じがいたします。それが特にあらわれておりますのは土地利用に関してでございまして、どうしても個人的な視点が先行して土地利用が行われてきている。したがって、そういう土壌がございますので、土地利用計画とか土地利用規制もなかなか公共優先というような形にならないという土壌がございます。
　そういたしますと、その二番目にちょっとメモがございますけれども、例えば農地の宅地並み課税、あるいは企業の未利用地、低利用地を保有税の強化等で仮に放出ができたといたしましても、現状でまいりますとスプロール的な住宅建設あるいは建物建設というようなことに使われる可能性が非常に強いのではないかということでございます。
　土地基本法ができまして以来、農家の方々が都市の中で余り有効な農業的な利用をされてない、そういう中でどんどん土地問題が悪化している、非常にけしからぬじゃないか、公共の福祉優先に反するじゃないかという御議論がございました。そういう側面は確かにあるわけでございます。しかし、仮に放出された土地が今度個々ばらばらになってまた恣意的に利用されるというようなことになりますと、これもやはり農家の方が土地を抱え込んでしまうのと同様に公共の福祉の優先に反するのではないかということでございます。
　そればかりじゃございませんで、地価の上昇というものをもたらす可能性もございます。それからスプロール的な、要するに都市施設が十分ないまま、土地が都市的な土地利用をされていくということでございまして、一遍そういうことになりますと、それを回復するためには相当の時間とまた費用がかかるということでございます。したがって、その辺のことを十分慎重に考えていく必要があるのではないか。
　ということは何かといいますと、土地と宅地とは違うのだということでございます。極言しますと、例えば農家の方が土地を手放したといたしまして、その周辺に十分な都市施設とかあるいは自然環境との調整がないままに土地が利用されるということでございましたが、たとえ石積みをされ前面道路をつけたとしても、それは土地の供給であって宅地の供給ではないのだ、そういう視点を国民全体がだんだんと養っていく必要があるのではないかということでございます。その辺が土地問題の改善のための一番基本的な土壌じゃないかという感じがいたします。
　したがって、そういう意味では三ページに書きましたように、宅地の供給というのが地価対策として非常に実効性を持つというためには、単に土地の供給ではなくて、敷地の造成をするとともに公共の福祉を確実に実現する土地利用計画というものを伴って供給されなければいけないということ。それから、地域の都市施設の整備状況あるいは自然環境などとの十分な調整がなければいけないということ。それから、道路、公園、上下水道等の都市施設整備の計画と、特にそれに伴います財源措置というものも必要になってくるということでございます。
　要するに、宅地の供給というのは単に建物の敷地をつくるのではなくて、人間の共同体としての町をつくるんだという視点をはっきりさせていく必要があるのではないか。そういう生活感覚をだんだんと国民が持っていくことによって、土地利用計画自体も非常に有効な土地利用計画がつくれる、あるいは適切な土地利用規制ができるようになっていくのではないかということでございます。
　そういう視点を持つということになりますと、それでは今の我が国の大都市の都市の水準といいますか、特に都市施設の整備状況というのはどうなっているのだろうかということをちょっとごらんいただきますと、釈迦に説法ではございますけれども改めてちょっとごらんいただきますと、東京の二十三区の道路率というのは一四・九％ぐらいでございます。たまたまこれは、「東京都社会指標」という東京都が出しております統計資料がございます。これをごらんいただきますと愕然といたしまして、都市問題を語る際にはぜひ一遍これをごらんいただきたいと申し上げているわけでございますけれども、今申し上げた数字が全部これに入っております。東京都だけが出しています非常に優秀な統計資料でございますけれども、これで見ますと、今申し上げましたように道路の面積率が一四・九％。最近、例えば指導要綱のもとでつくります民間の団地あるいは公団の団地等は、大体二五％から三〇％あるわけでございます。それが一四％。なお驚きますことは、そのうち五・五メートル以下の道路というのは六〇％でございます。ちょっと大型の消防車ですと行き交うことができない、小型自動車がやっと行き交うことができるというような状況でございます。それから公園面積が一人当たりで二・三一平米、こういう状態です。これは二十三区でございますから平均二・三一平米でございますけれども、最低は、例えば豊島区の一人当たり〇・二平米という状況がございます。
　世界はどうなっているかといいますと、次のページをごらんいただきますと、パリとかニューヨークは道路率というのは二〇％以上ございますし、一人当たり公園面積もパリが一三・四六、ロンドンが二五・四四、ニューヨークが一四・一四、こういうことでございます。道路面積で一応欧米に匹敵するのは都心の二区、千代田、中央だけでございまして、大体二五％前後だということです。公園面積で見ますと、都心千代田、中央でも、千代田で一人当たり五・八三平米、中央で五・五八平米というような低い水準でございます。
　これを農地の宅地並み課税の対象となる最も長期営農継続の農地が多いところをかいつまんで見てみますと、東京でございますと練馬区が一番多いわけです。ここの公園面積というのは二・二二平米、道路率は一二・九％、狭幅員道路率は六五・九％、こういう水準でございます。仮に市部の方に目を移しますと、その下にございますように、八王子あたりをごらんいただくと、公園は三・六一ですけれども、何と道路率は四・五しかない。その六〇％は狭幅員道路だ、こういうことでございます。
　したがって、こういう状況から見ますと、やはり農地の宅地並み課税によって放出される土地とかあるいは低・未利用地というものは、ある意味では大都市に残されました貴重な財産でございます。したがって、十分慎重に審議をして検討してこれを使う必要があるんじゃないか。その使途目的でも、本当に国民の福祉に役立つということが確実になるような方法でこれを利用すべきじゃないか。
　例えば、農地の宅地並み課税、土地保有税の強化による税収の増加分を特別会計として管理して地方自治体に配分するとか。これは韓国の土地三法と言われておりますけれども、余りここに目が行っておりません。実は土地四法でございまして、もう一つ土地管理及び地域均衡開発特別会計法というのがございまして、新しい宅地所有上限法とか開発利益還収法の負担金を特別会計としてプールしまして、これで国、地方自治体の土地取得の資金あるいは基盤整備の資金として使うというような方法が講じられております。
　あるいは、これも一つのアイデアでございますけれども、一定規模以上の農地等の譲渡は地方自治体に届け出て、地方自治体と共同して土地利用計画を策定するとか、こういうようなこと。それから土地利用目的としましても、都市施設の整備というのに優先的に使うべきじゃないか。それから住宅供給にしましても、地方自治体なり公的機関による住宅供給というものを最優先として使用すべきじゃないかという感じがいたします。
　それから、そうは申しましても、先ほどの東京のような、東京あるいは日本の大都市の都市の水準というものを考えますと、その都市施設の整備を伴いながら地価に影響を与える程度の量を迅速に供給するというのは、現在の地方自治体の行財政能力等から見て非常に困難でございます。四月に東京二十三区の区長会から関連の大臣の方々に要望が出ておりますけれども、これの文書を拝見いたしましても、乱開発の防止に留意しつつ、計画的に住宅や公共施設の建設を図るなど、都市と調和した農地のあり方について慎重な検討が必要だということを言っておるわけです。二十三区のように、実際に都市づくりに直面している方々にとっては、やはりそういう御意見が出てくるかと思います。
　したがって、こういう土地と宅地とは違うんだという視点も必要でございますけれども、そうはいっても、なかなか都市施設の整備を伴って宅地を供給するというのは、当面は難しい面もございます。したがって、地価対策のまず基本というのは、首都機能の分散などによって宅地需要の緩和をするということがまず第一の基本ではないか、そういう前提の中で、土地利用計画の策定とかあるいは都市施設の整備というものを進めていくべきじゃないかというぐあいに考えます。
　以上でございます。（拍手）