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○中島政府委員　ただいま申しましたように、建物の保存に有害な行為あるいは区分所有者の共同の利益に反するような行為をいたしますと、まず考えられるのは差しとめ請求であります。あるいは、そのおそれがあるときには、その予防を請求するということになるわけでありますが、たとえば深夜に至るまである区分の部分で騒音を発して、管理者等から何回も差しとめるように要求をしても言うことを聞かない。訴訟をやって判決が出てもそれに従わないというような場合には、その「区分所有者の生活上の障害が著しく、」かつ差しとめ請求等によっては「その障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき」に当たるだろうと思われますので、その場合には使用禁止を求めることができるということになるわけであります。
　その使用禁止という方法があるわけでありますけれども、その使用禁止によってもなお「共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき」という場合には競売が認められるわけであります。たとえば使用禁止をいたしましても、それは一時的な使用禁止でありますから、二年なり三年なりは使用しないでおりましても、また将来使用させた場合には違反行為を繰り返すということが確実である場合でありますとか、あるいは、使用禁止でありますから、第三者に貸すことはいいということで第三者に貸すわけでありますが、その第三者に貸す場合に、どうも問題を起こす者に貸す、そしてそれを繰り返すというような場合には、この五十九条の要件に当たってくるということになろうかと思います。
○沖本委員　この五十八条の「当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止」という意味はどういう意味になりますか。また「相当の期間」というのは、どの程度の期間であるのか、だれがどのようにして定めるのか、この点について。
○中島政府委員　まず「当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止」という表現でありますけれども、共同の利益に反する行為をし、またはその行為をするおそれのある当該区分所有者が当該専有部分をみずから使用することを禁止するという趣旨でございます。
　それから、相当の期間の使用禁止でありますけれども、「相当の期間」といいます場合には、共同生活の維持を図るためにその使用を禁止するのが相当と認められるようなそういう期間という意味でありまして、裁判所が判決の中でその具体的な期間を宣言するということになるわけであります。所有権を有しているということを前提にしながらその所有者自身の使用を禁止するということでありますから、事柄の性格上、永久的ないしはそれに近いような期間の使用禁止を命ずるということは、これは不適当であろうと思います。まずまず長くとも数年程度の期間ということが一応の限度になるのではなかろうかというふうに考えます。それ以上の長期間にわたって使用禁止を命ずるのでなければ共同生活の維持を図ることができないと認められるようなときは、むしろ競売の裁判によるべきであろうというふうに考えるわけであります。
○沖本委員　団地の管理の場合ですが、団地全体で一個の管理組合をつくって、その管理組合で団地内の共同施設だけでなくその他の建物の管理も一括して一本で行っている場合が多いように思いますが、この団地の管理の実態に今度の改正案が対応できるのかどうかという点について。
○中島政府委員　団地内の建物の管理についてでございますけれども、区分所有法上は各棟ごとにその区分所有者の団体で管理を行うということをたてまえとしておるわけであります。ところが、団地の管理の実際は、ただいまもおっしゃいましたように、原則どおり各建物のことは各建物ごとに管理組合を設けて管理しているところもございますけれども、団地内の建物の管理をも含めて団地全体の管理組合で管理をするという方法をとっておるところがむしろ多いわけであります。そのいずれの方法をとるかということは法律で画一的に定めることは適当でないわけでありまして、当事者の自治によってそのいずれをも選択することができるものとすることが適当であろうというふうに考えまして、このことを法律上明らかにしておるわけであります。
　そこで、この法律案では、団地の団体でどの範囲のものを管理すべきかということは団地の規約で定めることができる、それに各棟ごとの団体の意思ももちろん反映させておりますけれども、原則は団地の規約で定めることができるというふうにいたしております。
○沖本委員　六十六条には、建物の区分所有に関する第一章の規定のうち必要な規定を団地の関係に準用するという規定のようでありますが、長文で難解なんですが、このような規定で一般の人、団地の管理に当たる人に理解ができるのか、もっとわかりやすい条文にはならないのか、この点の工夫はあるのかないのかという点。
○中島政府委員　確かに六十六条の準用規定、特に読みかえの部分等は大変読みにくい条文であるということになろうかと思いますけれども、この規定は、団地関係の管理を適正に行うことができるように区分所有関係における管理に関する必要な規定を準用いたしておりまして、そのために必要な読みかえをしたものであります。
　現行法のもとでは、団地の規約で何を定めることができるかという点が必ずしも明らかではございません。団地の管理のための経費に関する債権の優先的確保も図られていないなどなど、団地の適正な管理のために十分でなかった点もありますので、これらの点を明確にするために今回の改正をしたわけであります。そのために、その読みかえ規定が現行法より大変詳細になったというようなことになっております。団地内における管理の仕組みを区分所有関係における管理の仕組みと同様に詳細に規定するということになりますと、どうしてもこのように読みかえ規定が長文になる。一見してやや難解の感じを与えるということになるわけでありますが、これを各条文ごとに読みかえるべきところを置きかえて文章化するということをいたしますと、決して理解に困難を来すという条文ではございませんで、かえって団地の管理関係は、現行法に比べてはるかに明瞭になったというふうに考えるわけでございます。これを別条文にして書き直しますと、別に三十五条の条文を書かなければならない。その方がはるかに煩瑣になるというようなこともあるわけであります。そもそも管理に関する基本的な構造が区分所有関係に関する管理の関係と同様でありますので、立法技術上は、このような準用規定で表現するよりほかに方法がないというような次第でございます。
○沖本委員　不動産登記の関係ですが、建物の専有部分と敷地利用権とを一体としてしか処分することができない場合には、その処分に関する登記は、建物の専有部分の登記用紙にのみ記載すればもう事足りるということでありますけれども、民法の第百七十七条の規定ですと、不動産の物権の移動は、登記をしなければこれを第三者に対抗することはできないことになっておりますが、敷地の権利の変動についてどういう対抗要件を満たすことができるのでしょうか。
○中島政府委員　専有部分と分離して処分することができない敷地利用権は、これは敷地権として専有部分の登記用紙中にこれを書き込む、表示の登記をするという方法をとることはすでに申し上げたとおりでありますが、そういたしますと、この敷地権の表示を登記した専有部分についてされた権利に関する登記、たとえば売買の所有権移転でありますとかあるいは抵当権の設定でありますとか、そういう権利に関する登記は、敷地権についても同一の登記原因による相当の登記としての効力を有するということにいたしております。これは新しい不動産登記法の百十条の十五あるいは百四十条の三の第二項であります。
　そうなりますと、専有部分と敷地権とについて一体的にされた処分に関しては、専有部分の登記用紙に登記をすれば、土地の登記用紙には登記をしなくても、敷地権について民法百七十七条の規定する対抗要件としての登記をしたことになるというのが新しい制度でございます。
○沖本委員　建物の専有部分の登記用紙にのみ記載すれば足りることにするのであれば、敷地の登記用紙は不要になるのではないのでしょうか。この場合でも、敷地の登記用紙を閉鎖することはしていないようでありますが、この理由をお聞かぜいただきたいと思います。
○中島政府委員　敷地利用権につきまして、土地登記簿が権利の変動を公示する役割りは、新しい制度のもとでは現在の制度に比較すれば著しく減少するということは御指摘のとおりであります。しかしながら、その登記簿を閉鎖することができないのは、一体性の原則に反しない敷地権のみの処分等があり得るわけでありますから、その登記はこれを土地の登記簿にすることを認めなければならないからであります。
　たとえて申しますと、所有権が敷地権であるという場合に、区分所有者がその土地に用益権を設定するというような場合がございます。たとえば、その土地の地下に地下鉄が通る、地下地上権の設定をしなければならないというような場合、あるいは団地内に店舗を建築するために敷地の一部に賃借権を設定するというような場合がございますが、こういう場合には一体性の原則に反しないわけでありますから、その設定の登記を認めなければならないわけでありまして、その登記は土地の登記簿にするほかはないということになるわけであります。したがいまして、土地の登記簿はまだきわめて限られた範囲内においてその効用を果たす、こういうことになるわけでございます。
○沖本委員　一応終わります。
○岡田（正）委員　冒頭に大臣にちょっとお尋ねいたしますが、今回の法改正は、所有権というものが多数者によりまして非常に影響を受けるという特徴のある法案でありますが、この点に関しまして基本的な考え方を大臣はどのように持っていらっしゃいますか。
○秦野国務大臣　御指摘のとおり、今回の法律案においては、共用部分の変更や規約の設定を集会の四分の三の特別多数決によってすることとし、また一定の要件がある場合には集会の五分の四という多数決で建物の建てかえをすることができるというふうにするなど、大幅に多数決処理の方法を導入することにしております。建物の各専有部分に対する所有権は独立の所有権であるといっても、物理的に一体として不可分の一つの建物の各部分に対する所有権であるという特質がありますので、お互いに所有権の絶対を主張し合ったのでは、結局それぞれの所有権の権能を全うできないという考え方に立ってこのような多数決処理の制度を導入したわけであります。
　ただ、決して多数決万能という考え方をとっているわけではなくて、少数者の利益との兼ね合いを図っております。たとえば規約の設定や変更が一部の区分所有者の権利を害するときは、その承諾を必要とする。あるいは多数決による建てかえの制度の導入に当たっても、その要件や手続においてできる限り少数反対者の利益の保護に意を用いておるというような趣旨でつくられております。
○岡田（正）委員　局長さんの方にお尋ねいたします。
　区分所有者の住居をめぐる法律関係に直接影響を及ぼす重要な改正がたくさんあるわけですね。この問題に関しまして、法制審議会の審議並びに立案に当たりまして、居住者の意思というものをどういうふうに把握をし、反映をされたかということについて説明願います。
○中島政府委員　今回の改正は、区分所有者の権利あるいは義務に直接非常に重要な影響を及ぼす改正であることはただいま御指摘のとおりでございます。可能な限りその意思を法案に反映させるということに努めたわけでありますが、まず法制審議会の民法部会において管理に関する問題点の検討を開始するに先立ちまして、分譲業者、管理業者等の関連業界のほか、管理組合その他の区分所有者の団体、さらにそれらの者から日ごろ相談を受ける立場にある建設省、住宅公団等の担当者から区分所有建物の管理の実情と当面している問題点について意見の聴取を行いまして、これを踏まえて審議を行ったわけでございます。
　意見聴取をした区分所有者等の団体と申しますと、マンション問題を考える会あるいはマンション問題で行動する会、住宅管理組合連絡協議会、関西分譲共同住宅管理組合協議会、それから京滋マンション管理対策協議会、欠陥住宅を正す会その他であります。
　そういうことで審議を行いまして、五十七年の七月に試案を公表いたしまして、そしてその試案に基づいて意見の聴取を行いまして、また審議を続けたわけでありますが、この試案に対して寄せられました区分所有者の団体ないし個人の意見を十分に参酌をしたような次第であります。さらに事務当局におきましては、各問題点ごとに必要の都度これらの団体に対しまして実情の調査及び意見の聴取を行いまして、これを民法部会の審議に反映をさせましたし、また住宅公団や建設省の行いました調査にあらわれました区分所有者の意識というものをも十分に参考にさせていただいた次第でございます。
○岡田（正）委員　次に、この問題で日ごろ一番大事なと言っては言葉が適切でないかもわかりませんが、平生管理の問題で非常に大事だというのは、健全な管理、維持をしていくためにはやはりその管理経費が必要ですよね。この管理経費の徴収といいますか積み立てといいますか、これがいろいろ出された資料によりますと非常に十分でないということが一つの大きな問題点になっておりますが、やはりせっかく法案をつくられるのですから、どこかでそういう点に何か対策が立ててあるのだろうか。この法案の中で積立金を十分にさせる。いわゆる積立金がないためにずいぶんトラブルが起きておりますので、そういう点の対応はしていなさると思うのですが、どういう対応をしたかお知らせください。
○中島政府委員　共同管理をどのように行うかということは、これは管理費の額に影響してまいりますし、修繕をどの程度行うかということは積立金の額にも関係してくるわけでありまして、この額を決めるのはそれぞれの区分所有者あるいは区分所有者の団体に決めていただくということで、この法案はその点には介入をしておらないわけであります。で、規約その他によりまして管理費の額あるいは修繕積立金の額が決まりました場合には、その徴収のための法律の制度を整備するというのがこの区分所有法の対象と申しましょうか、賄うべき守備範囲であるということになるわけであります。
　そこで、この改正法案はこの点についての手当てといたしまして、先取り特権の問題と、それから特定承継人に対する請求の規定を充実したということでございます。これによりまして、規約等によって共同管理の経費として区分所有者が出捐すべきものとされた管理費あるいは修繕積立金等については広く先取り特権が及び、かつ区分所有者が交代した場合にはその承継人に対しても請求できることになったわけであります。また、管理費の取り立て等については規約または集会の決議によって管理者に訴訟追行権を与えたというようなこともございます。この点は現行法では必ずしもはっきりしていなかった点でございますので、これらの改正によりまして法律の制度としてはかなり整備されたというふうに考えております。
○岡田（正）委員　そこで、これだけいわゆる管理に必要な費用の積み立てあるいは先取り特権、そういうものを法律の上で対応なさったということになれば、三十戸以下のマンション、そういうところは、われわれの方にもぜひそういうものを適用してもらいたいなという気持ちが当然あろうかと思いますが、三十戸以上ということに限定してありますから、三十戸以下の分についてはこの新しい法案による対応はやはりありませんね。
○中島政府委員　区分建物につきましては、区分所有者が当然に団体を構成しましてその団体によって共同管理を行っておるというのが実態であり、かつ法律上の形であろうかというふうに思うわけでありまして、一般に管理組合というふうに呼ばれておりますが、その管理組合を法人化する道を開けということが今回の改正に先立って御要望が強かったわけであります。しかし、この管理組合を法人化するということのメリットは、区分所有者の数が多い管理組合の場合には大変メリットが大きいわけでありますけれども、少人数の区分所有者しかいない管理組合についてはそれほどメリットがないと申しましょうか、全くない場合もありますし、あるいは逆に法人格を乱用するというようなマイナスの面もないではないということで、どの辺のところに線を引いて法人格を取得することができるようにするかどうかということが一つの問題であったわけであります。
　それについてはいろいろな、二十人、三十人、五十人というような御意見もあったわけでありますけれども、先ほど申しましたような法人化することによるメリットの問題あるいは登記所の事務処理能力の問題、いろいろなことを考えますと、三十人以上ということが現段階では適当ではなかろうかということで三十人以上ということにいたしましたので、この法律によりますと、区分所有者の数が三十人以上の場合には法人格を取得して管理組合法人となることができますが、三十人未満の場合には法人格を取得する道はない、こういうことになるわけであります。
○岡田（正）委員　次に、特別多数決で活動がしやすくなったということはここでよくわかるのでありますが、そのために理事者の勝手な行動があるとしたならば、区分所有者に対して被害が大きくなってくる、いわゆる被害を受ける危険性が大きくなるというようなことが出てこぬでしょうか。もしそれが出てきたときに、それは一体だれがチェックしてくれるんだろうかという心配があるんですが、その点はいかがですか。
○中島政府委員　管理組合が法人格を取得いたしません前には、管理者というものを選任して業務の一部または大部分を任せるというようなことが行われるわけでありますし、これが法人になりました場合には理事を選任してその理事が法人の業務を執行する、こういうことになるわけであります。でありますから、法人格を取得するにいたしましてもいたしませんでも、管理組合はその業務の一部または大部分を他人に広い意味で委任しなければならない、こういうことになりますから、その者の業務の執行を監視することが重要になるわけであります。監視を怠りますと、理事者が勝手なことをして区分所有者に損害を与えるおそれが抽象的にはあるわけであります。
　そこで、これは他の団体も同様であろうと思いますけれども、区分所有者はそれぞれ自分の選任した管理者あるいは法人の理事に対しまして監視をする方法というものを区分所有法も幾つか設けております。
　まず、理事なりあるいは管理者を選任するのは区分所有者の集会において選任をするわけであります。解任も同様であります。それから理事者には事務報告をする義務というのを認めておりますので、義務として事務の報告をしなければならないというようなこともあるわけであります。さらには、法人になりますと監事という職を設けておりますから、その監事が理事の業務の執行を監督する、監視するというようなこともあり得るわけであります。あるいは理事者として不適当である、不適任であるというような場合には区分所有者が裁判所に解任の請求をすることができるというような制度も設けております。でありますから、区分所有者はこれらの手続、制度を十分に活用しまして理事者の勝手な行動を監視するということになるわけであります。
○岡田（正）委員　先ほどおっしゃいました管理組合の中における監事というのは、一般常識的に見ますと、官庁におけるところの監査と同じように、金銭出納に対する監事というふうについ受け取られがちでございますね。この法律では、私、読み落としかもしれませんが、監事の任務というのはいま言う理事者の行為に対してもこれをチェックする機能を持たせるように何条かでなっておりますか。
○中島政府委員　管理組合のうち管理組合法人には監事を置かなければならない、こういうことになっておりまして、監事につきましては民法の規定を準用いたしております。
　民法の五十九条というのを準用いたしておりまして、民法の五十九条によりますと「監事ノ職務左ノ如シ」とありまして、一が「法人ノ財産ノ状況ヲ監査スルコト」、二といたしまして「理事ノ業務執行ノ状況ヲ監査スルコト」、三といたしまして「財産ノ状況又ハ業務ノ執行ニ付キ不整ノ廉アルコトヲ発見シタルトキハ之ヲ総会又ハ主務官庁ニ報告スルコト」等々あるわけでありますから、会計関係のみならず理事の業務執行全般について監査をするということになるわけであります。
○岡田（正）委員　今度の法案では管理者が区分所有者にかわりまして訴訟をするという権限を与えておりますが、その理由は一体何でしょうか。まず、それから答えてください。
○中島政府委員　管理者ということになりますと、規約または集会の決議によりまして、区分所有者全員を代理いたしまして第三者である修繕業者との間で修繕契約を締結する、あるいは区分所有者全員を代理して各区分所有者から管理費等を受領することができることになるわけであります。しかし、修繕業者に対しまして、修繕業者が完全な修繕をしてくれない場合にその契約の履行を求めるとか、あるいは区分所有者に対して管理費の支払いを求めるというような訴訟を提起するまでの権限ということになりますと、現行法上それが管理者に与えられているかどうかということは必ずしも明らかでなかったわけであります。むしろその点については消極説が有力であったということが言えようかと思うわけであります。
　そういたしますと、ただいま申しましたような訴訟はだれが提起することができるのかということがはっきりいたしません。区分所有者が全員で提起をすることができるということは、これはまあはっきりしておるかもしれませんけれども、区分所有者全員が訴訟提起しなければならないということでは実務上大変不便であります。そこで、区分所有者の意思によりまして共同管理のための業務執行者としての管理者が選任されております以上は、この管理者にただいま申しましたようないろいろな訴訟を提起させる、そして区分所有者全員にかわって追行させることができるようにすることが適当ではなかろうかというふうに考えたわけでございます。
　ただ、訴訟追行はきわめて重要な事項でございますから、管理者が選ばれておれば法律上当然にかつ包括的に訴訟追行権を有するということにいたしたのでは危険であります。そこで、区分所有者の特別の授権のためには規約または集会の決議で訴訟追行権を与えることにしたらどうかというのが今回の改正法案の立場でございます。
○岡田（正）委員　そこで、いまお話を聞いた段階では非常に明瞭であると思いますね。たとえば、全員を代理するという権限をもらい、修繕契約などをした場合、それの遂行が完全でないというときにはそれに対して訴訟権をもって当たる、あるいは管理費を徴収する、しかるに納めてくれない者がおる、なかなか応じない、そういう場合には訴訟をする、これは非常に明瞭でありますが、それ以外にはどんな訴訟をどんな要件で行うことができるか、あるいはもうそれ以外は全然ありませんということなのでしょうか。
○中島政府委員　それ以外の訴訟ということになりますと、五十七条の「共同の利益に反する行為の停止等の請求」がございます。区分所有者が建物の保存に有害な行為あるいは共同の利益に反するような行為をし、またはそのおそれがある場合には、他の区分所有者の全員が共同の利益のためにその停止を求め、その行為の結果を除去するような訴訟を提起することができるわけでありますが、これを管理者または集会において指定した区分所有者に集会の決議によって代行させると申しましょうか、訴訟を提起させることができるということになっております。
○岡田（正）委員　そこで、いま御説明のありましたたとえば共同の利益に反するような行為あるいはそのおそれがある場合、集会の決議をもって管理者に訴訟を代行せしめるということですが、集会の決議がなくても、共同の利益に反するあるいはそのおそれがある場合には管理者の考えでやれるわけですか。
○中島政府委員　五十七条の「共同の利益に反する行為の停止等の請求」は非常に重要な訴訟であるというふうに考えておるわけでありまして、これについては区分所有者全員が訴訟を提起する場合でも集会の決議によらなければならないというのが第二項の規定でございます。その集会において管理者その他の者を指定して全員のために訴訟を提起させることができるという制度にしておるわけでございます。
○岡田（正）委員　念のために重ねて質問をいたしますが、いままでの御説明を聞いてみると、管理者が勝手に裁判をやって区分所有者たちに迷惑がかかるというような弊害は全然ありませんね。
○中島政府委員　管理者が訴訟をやるわけでありますが、集会の決議に基づいてその都度管理者がかくかくの訴訟をする、あるいはこの訴訟追行権は、被告になる場合もございますので、被告になったということで集会を開いて報告をする場合はいいわけでありますが、規約によって包括的に訴訟追行権を与えられております場合に、管理者が訴訟をやって、訴訟のことでありますから、もし敗訴いたしますとそれが全員に効力が及ぶことになります。
　そこで、その場合には、管理者は「原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。」ということにしております。これが二十六条の第五項の規定であります。この通知を受けまして、区分所有者は、管理者が管理費の請求訴訟を起こしたあるいは修繕義務の履行を求める訴訟を起こしたことがわかりますから、この訴訟は管理者に任せておいたのでは危ないということになりますと、区分所有者も利益があればその訴訟に参加することもありましょうし、あるいは弁護士さんはだれを頼んだのだというようなことで介入していくこともできるということにしておるわけでございます。
○岡田（正）委員　建設省の方へこれをお尋ねした方がいいのではないかと思いますが、このごろは非常に大規模なマンションがふえておりますので、その大規模なマンションの管理ということになりましたら専門的なノーハウを必要とすることが非常に多うございますので、専門会社が介入してくることが必要となるのじゃありませんか。そのことについてどう考えていらっしゃるか、これは管理会社等の指導監督は建設省が当たるということになっておりますので、質問しているのです。
○斉藤説明員　いま先生御指摘ございましたように、マンションの管理は非常に広範囲な仕事をやらなければならないわけでございます。しかも、専門的なものを要するわけでございます。そういう意味で、通常の場合見てまいりますと、ほとんどが業者に管理を委託しているケースが多いわけでございまして、私どもの方といたしましてもそういう業者の健全な育成を図っていく必要があろうということで、昭和五十四年の十二月になりますが、社団法人で高層住宅管理業協会というものの設立を認可いたしまして今日に至ってきているわけでございます。そこの団体が現時点で見ますとかなり広範囲な業務をやっておりまして、現存いたします民間のマンションの約七割ぐらいはこの団体が管理をさせていただいているのではないかと思いますが、そういう団体につきまして適切な管理ができるように管理委託契約のようなものを示すなりいたしまして指導をしてきているところでございますが、今後ともますますマンションの数等がふえていくことになろうと思いますので、一層指導を強めてまいりたい、こんなふうに考えております。
○岡田（正）委員　今度多数決による建てかえというようないままでなかった区分所有者の所有権の制限をしていくという非常に大胆といいますか画期的といいますか、こういう法律になりますので、それに関連いたしまして二、三質問をいたしたいと思いますが、この制度を設けたという趣旨、この制度を設けなければならぬと思ったその趣旨は一体何ですか。
○中島政府委員　区分所有建物ということになりますと、各専有部分は物理的には一体不可分である、それにもかかわらずそれぞれが独立の所有権の対象にされているという特殊事情があるわけであります。そのために、建物が老朽化いたしまして大多数の者がこれを建てかえて敷地の権利を有効利用したいというふうに希望いたしましても、現行法のもとでは一人でもこのままでいいということを主張する者がありますと建てかえすることができない、建物が朽ち果てるまで待っていなければならないということになるわけであります。区分所有者の数が少数の間はいいかと思いますけれども、大きな大人数の建物、マンションになりますと、全員一致を得るということはもう事実上不可能に近いということになるわけであります。そういうことを考えてまいりますと、一体不可分の建物の各区分に対する区分所有権という制度を認めます以上、この区分所有関係の継続が著しく不合理になったという場合には、少なくとも多数決原理によってその関係を整理するという方法を講ずることが不可欠ではなかろうかというふうに考えるわけであります。
　そこで、老朽化等によって建物が全体として見て社会的経済的には効用を失ってしまったというふうに見られるような場合には、区分所有者及び議決権の各五分の四というきわめて厳格な特別多数決をもってその建てかえを実現する道を開いたというのが今回の改正案の態度でございます。
○岡田（正）委員　これに似たような、このような法律というものが外国にはあるのですか。
○中島政府委員　区分所有関係を整理する手段ということになりますと、たとえばアメリカの統一共同所有不動産法というのがございますが、その中には五分の四以上の多数決によりまして建物と敷地を一括売却する、そういう決議によって建物と敷地を一括売却してその代金を分配するというような方法が決められております。そういう方法ということになりますと、これはわが国の国民の意識には必ずしもマッチしない。多くの区分所有者は同じ場所に再建をする、マンションを再び建てかえることを希望しておるというのが実態ではなかろうかということを考えまして建てかえという制度を採用することにしたわけでございます。
○岡田（正）委員　アメリカのような土地が非常に広い、日本と事情の違うようなところ、そういうところでしたら既存のビルに爆薬を仕掛けて瞬間にばんと全部つぶしてしまってそれで新しく建てかえる方法もできるし、それからめんどうくさい、こんなところ使うなというので新しい土地へばっとデラックスなものを建てて移ってしまうというようなこともできますから、一括してこれを売却する、そして分配するというような方法もあります。その他ヨーロッパにおきましても、あるいはドイツとイタリア、ああいうところにもたしかあったと思うのですが、それでもその法の適用というのを非常に慎重にして、管理組合はつくっておっても実際には余り使っていない、できるだけ特別多数決議というのをやりませんで、話し合いにゆだねておるというようなことも聞いておりますので、また後で質問の段階で出てまいりますが、外国にはそうそう例はないということだけは確認しておいていいのではないかと思いますが、それに異議はございますか。
○中島政府委員　ヨーロッパの実情でございますけれども、私どももその運用の実態を十分細かく承知しておるわけではございませんけれども、こういう特別の制度というものはないようであります。どうしてであろうかということを考えてみるわけでありますけれども、石づくりの建物が多いので、二百年なり三百年なりもつということでありますから、いままでに余り切実な問題として建てかえの問題が起こっていない。それを法制化しなければならないほどの現実の必要性がなかったのではなかろうかというようなことも考えておるわけであります。しかし、近時は建てかえについての立法がだんだん検討されるようになってきておるというふうに聞いておるわけでございます。
○岡田（正）委員　ここで余談でありますが、建設省の方、ちょっと予定してないことで御迷惑でしたらお答えいただかなくとも結構です。
　いまお話がありましたように、ヨーロッパなんかでは地震等の関係の事情が違いますので、石づくりの非常に古いりっぱな建物がある。だから、ほとんど内部の改装をちょこちょこやる程度でずいぶん長く慎重に使っていらっしゃる、大事に使っているというのがほとんどでありますが、わが日本の場合、非常に近代的なマンションを建てながら、実際には売買しているときにはどういう宣伝をしているのか知りませんが、日本人の一般的な印象といたしましては、鉄筋コンクリートづくりの近代的なマンション、こうなったら永久的に使えるのだろうという考え方を持っておる者が多いのです。たとえばシロアリというのがおります。木造家屋なんかを建ててシロアリにでもやられたらえらいこっちゃぞということは日本人にはぴんときます。ところが、実際にはシロアリというのはコンクリートもやっつけちゃうのです。コンクリートもシロアリにはかなわないということは案外日本人は一般の人は知らないですね。
　それで近代的なマンションの中に入っておって、たとえば汚水管が詰まったりなんとかというようなことはわかりますが、それは詰まった場合にはどうするという対応もちゃんと立てて建築許可がおろされてあるはずなんです。マンションというものがもてはやされて三十年たっていますか、まだ三十年たってないくらいじゃないかと思うのです。えらいこれは早過ぎるな、えらいぼろだなという、われわれの国の言葉で言いますと、えらいものを建てさせているなという感じがするのでありますが、ヨーロッパの建物と比べて日本の現在のマンションというものに対して何か反省点がありますか。もし嫌だったら結構です。
○鹿島説明員　先生御指摘のとおり、マンションと申しますのはやはり永久の構造物であるというふうに一般は理解をいたすところであろうかと思います。しかしながら、配管の例で仰せられましたとおり、なかなかその建築の設備等によりましては耐用年数というのがそれぞれ違っておること、これはもう常識の部類であろうかと思います。
　そこで、別途私どもは国会で御審議をお願いを申し上げておりますが、建築基準法の改正という形でたとえば三階以上の三百平米以上の共同住宅につきましては、その建物の維持保全に関する準則あるいは計画をつくりまして、将来にわたって計画的に維持修繕、管理を行っていくというような指針をつくるようにということでいま御審議をお願いを申し上げているところでございます。やはり何かそういう指針をつくりましてやっていくということが必要であろうかと思います。また、私ども標準管理規約ということでマンシヨンの分譲の業者等を通じましていろいろ指導をさせていただいておりますが、マンションの管理に当たりまして、先生御指摘の設備等の維持修繕のあり方につきまして、修繕費の積み立て等の奨励をするとか、いろいろ措置を講じまして、周知徹底の方もやらしていただいているというような状況にございます。
○岡田（正）委員　時間がありませんので、次に進ましてもらいます。
　老朽化による建てかえが非常に難航しておったということはよくわかりました。反対者は一人であっても建てかえができないので困ってしまうんだ、だから今度の法改正だ、こうおっしゃるのでありますが、その反対者というのはおおむね老人世帯の人とか、あるいは経済的な余裕のない人が主であると私ども聞いております。これを無視していいんだろうか、この兼ね合いは一体どうするんだろうかというふうに思うのでありますが、いかがですか。
○中島政府委員　建てかえ賛成派の立場、これも考えなければなりませんけれども、建てかえ反対派の立場というものも十分に考えなければならないわけであります。特に建てかえに賛成したくても経済的その他の事情によって賛成することはできない、こういう方々のおられることも十分に配慮しなければならないわけであります。
　そこで、今回の建てかえの制度におきましては、多数決によって建てかえの決議をすることができる要件というものを非常に厳格にしぼったわけであります。その区分建物が社会的経済的に見て効用を失ってしまったというふうに認められる場合というふうに非常に厳格にしぼったわけであります。
　そういった場合には、しかも五分の四というかなり多数の特別多数決議によりまして、しかもそれも頭数と議決権割合の両方の五分の四以上という厳格な特別多数決の決議によらなければならないというふうにしたわけであります。その上で反対者、不参加者の従前持っておりました区分所有権なり敷地利用権なりというものに対しましては、これを賛成派、すなわち建てかえ参加者に売り渡すように請求をすることができる、その売り渡しは時価によって売り渡すんだということにしたわけであります。
　この場合の時価と申しますと、これは建てかえの決議がすでにあったわけでありますから、建てかえを前提にしまして、土地は一たん更地に戻る。したがって、その更地価格が反映をした時価、こういうことになるわけであります。建てかえしない古い建物のままでありますと、五分の四以上の者が建てかえを望んでおるようなそういう老朽化した建物については著しく低い価格でしか取引はされないでありましょうし、むしろ取引の対象にならないのではないかというふうに見るのが常識的であろうかと思いますが、今回の場合は建てかえの決議を前提として更地価格を反映させた時価で買い取ってもらう、こういうことになるわけですから、不参加者も経済的だけからいえばこれは決して不利益はない、むしろ利益になるんじゃなかろうかというふうに考えるわけであります。
　ただ、建物の区分所有権でありますから、経済的な問題だけでなしに、その建物に将来もっと住んでいたいとか所有していたいとかいうような、そういう感情と申しましょうか気持ちというものも無視することはできない、あるいは生活の必要性ということも無視することができないわけでありますから、この法案におきましては、本来ならば買い取り請求の時価の支払いと建物の明け渡しとは同時履行になるのが原則でありますけれども、特別の事情がある場合には一定の猶予期間を設けるというような制度も新設をいたしまして、経済的弱者と申しましょうか、そういった人たちの立場についても配慮をしておる、こういうことでございます。
○岡田（正）委員　ちょっと建設省の方の御用件があるようでありますから、そちらの方だけ先にさしていただきます。
　建てかえという大問題は、区分所有者の利害調整の見地からだけではなくて、大修繕というようなことを含めまして、税制あるいは金融等の措置、あるいは都市開発や建築基準法というような面での手当てなどもたくさん必要ではないかと私は思うのです。そういう手当てができたということをまだ私は聞いてないのです。そういう手当てができてないのにこの法改正だけが先に進んでいって果たしてトラブルが起きぬのかな、そういう感じがするのですが、建設省の立場からごらんになりましていかがでしょうか。
　なぜこんなことを聞くかというと、先ほども大臣の御答弁を私、はたから聞いておりましたときに、建てかえを特別多数決議でやりましても、三大都市圏の中ということになれば大体便利のいいところへ建っていますので、それが老朽化して建てかえなければならぬ、こうなった場合、いままでのたとえば四階建てを八階建てにするというふうに、土地も便利がいい、そしてしかも建物もりっぱになる、そして戸数もたくさんになるというようなことから、決してマイナスではないと一応の御説明があったのでございますけれども、いままで建っておるマンション等にいたしましても、私も設計技師なんですけれども、その容積率、高さ制限、日陰制限、そういういろんなものがありますね。それをぎりぎりいっぱい、壊せと言われない程度までぎりぎりいっぱい欲張って建っています。それを壊したからといってどうしようもないのですよ。前と同じものしか建てられないのですよ。欲張ってぎりぎりですから。容積もいっぱい、高さもいっぱい、日陰制限があるから頭を外っちゃえというので、頭が斜めになったのもたくさんありましょう。それを今度は建てかえるからといってどんとはできないですね。だから、私が言うのはそれを言っているわけです。
　そういう建築基準法上の制限あるいは都市開発の制限、あるいは今度は金融の問題、税制の問題、そういう関係等の手当てがなしにこれをやってええんかな、ただ希望だけばあっと持たして、実際には特別多数決議までやって、やろうかと思ってみたら何にもできぬぞということになっちゃさっぱりだがな、こう思っておるのでありますが、建設省の立場からお答えください。
○鹿島説明員　いわゆるマンションと申しますのは、四十年代後半から大都市圏を中心に飛躍的に増大をいたしまして、現在では百十万戸を超すというふうな推計もなされているような状況にございます。こうしたマンションは将来建てかえを当然必要としてくると考えるわけでございますが、私ども建設省といたしましても、建てかえと申しますのは住宅政策推進の立場からも非常に重要な課題でございますので、その推進策ということを今回の区分所有法の改正とあわせまして進めなくてはいけないというふうに考えているところでございます。
　たとえば建てかえに要する資金の調達につきましては、現在、住宅金融公庫におきまして、共同で個人が建てかえる場合に各個人個人に融資をするという制度はつとにございます。こんなものを活用することはもちろんでございますが、さらに、その資金調達の方策について必要な措置についてはもちろんこれから検討を進めていかなければいけないというふうに考えます。
　それからまた、御指摘のとおり法規制がいろいろございます。容積率一つをとりましてもなかなかむずかしい問題がございますが、たとえば、すでにスタートしている制度でございますけれども、市街地住宅総合設計制度というものをスタートさせております。これは一定の空間、公開されます空地をとりますと、それに応じまして容積率の割り増しを行うというような制度でございまして、こういう制度も活用していただきまして共同でたとえば建てかえをするというふうな方法もあろうかと思うわけでございます。足らざるはさらに検討をしなければいけないと考えるわけでございますが、さらにまた、建てかえに当たりましていろいろ技術援助等でき得る援助をさせていただくというような内容につきましても今後十分に検討させていただきたいというふうに考えております。
　それから維持修繕、大規模な修繕ということでございますが、これも修繕積立金というような形で適正な額を積み立てていただきましてそのときに備えるようにということで、標準管理規約の普及等を通じてお願いをいたしているわけでございますけれども、実際に工事するときになかなか金が足りないという場合があろうかと思います。そこで、昭和五十六年度からでございますけれども、住宅金融公庫におきましても、共用部分のたとえば修繕等につきましても融資をするという制度を発足をさせていただいております。こんな制度も活用いただきまして適正な管理が推進されますように期待をいたしているところでございます。
○岡田（正）委員　建設省の方、ありがとうございました。
　それでは先ほどの続きに行かしていただきます。
　建てかえ決議というのは、老朽化または維持あるいは回復するのに物すごい費用がかかる、いわゆる過分の費用がかかる、そういうものが必要となったときいわゆる建てかえ決議ができるんだよ、こういうことになっております。こんな要件がないのに建てかえ決議がされたというような場合は一体どうなさるのか。
　なぜそんなことを聞くかといいますと、その要件というのはだれが決めるんですか。それで、だれが判定をしてくれるんでしょうか。それで、その争いが起きたときにはどこで争えばいいんでしょうか。そういうことがどうも不安でなりません。だから、言葉の上では老朽化または維持、回復に過分の費用が必要となったときすなわち建てかえ決議はできるんだよ、特別多数決議はできるんだよ、こういうことになっておるのでありますが、それほどでもないのになあ、見る人見る人によって違うと思うのですね。そこらがなかなか判定のむずかしいところじゃないかと思いますが、しかし、それでも建てかえ決議はされたということになれば、片方は組合でありますからどうしようもないということになりますので、その要件の存否というのは一体どんな方法で判定されるのか、あるいはどうやって争われるものかということを教えてください。
○中島政府委員　まず第一次的に要件があるかないかということを考えるのは、これは集会であります。集会で、要件があるから建てかえの決議をしようということで賛成者が五分の四以上になった場合には建てかえの決議をするわけであります。反対者は、要件がない、したがって建てかえ決議は無効であるということで、無効確認の訴訟を裁判所に提起するということも認められると考えております。そうなりますと、要件があるかないか、したがって建てかえ決議が有効かどうかということを裁判所が判決で決める、こういうことになります。しかし、そういうふうに反対者から建てかえ決議無効確認の訴訟を提起いたしませんでも、次の段階といたしまして、建てかえ決議がありますと、賛成者が反対者に対して区分所有権と敷地利用権を売り渡すように請求するという段階に進んでまいります。売り渡し請求権を行使いたしますと、もし建てかえ決議が有効であるならばそこに売買が成立をして、所有権は売り渡し請求権を行使した者に移転をするわけであります。
　反対者と申しましょうか、不参加者としては、その段階まで待っておってもいいわけであります。賛成者が、あの区分所有権は自分の所有に帰したから従前の区分所有者は出ていってもらいたい、明け渡しの訴訟を起こしてくるという段階になります。その明け渡しの訴訟において反対者は被告になるわけでありますから、建てかえ決議は無効であるというような問題その他もろもろの点について争うことができるわけでありますから、そこで建てかえ決議の要件の存否ということが争われるわけであります。建てかえ決議が有効である、すなわち要件を満たしておるということ、それから決議の多数決等についても法律の違反はないということ、その他すべて手続が正当に行われてきたという場合には明け渡しの判決がある、こういうことになるわけであります。
○岡田（正）委員　そこで、建てかえ決議がなされたとき、たとえば裁判所に持っていったとします。裁判所に持っていった場合に、裁判所は総合的に判断をして諾否をお決めになると思いますね。ところが、総合的に判断するという範疇の中には、いわゆる建てかえ決議はこういう場合においてなされるべきものであるという要件を満たしておるかないかということを総合的に判断なさるのではないか。それだけではないか。それからはみ出てしまう老人世帯とか経済的弱者の立場、そういうものは全然裁判所のいわゆる判断の外にあるのではないかというふうに受け取られるのでありますが、そういう弱者の立場をも考慮して裁判所が決定をするという制度であるべきじゃないかと私は思うのでありますが、このような検討はされておりますか。
○中島政府委員　確かに裁判所において判断をする対象は、この改正法案のもとでは、ただいまおっしゃいましたように建てかえ決議が有効であるかどうか、そのためには建てかえの決議にこの法案の六十二条に言うような要件があるかどうか、あるいは特別多数決議という手続が正当に行われたかどうかということが中心になるわけでありまして、いまの問題になっておりますような経済的な弱者でやむを得ず建てかえに参加できない者がいるかどうかとか、そういう一切の事情というものは考慮の対象外ということになるわけであります。そういうものも一切含めて裁判所が後見的にと申しましょうか、非訟的にと申しましょうか、裁量的にと申しましょうか、判断をして、建てかえの決議の有効、無効を決めるべきであるという御意見もないわけではございません。
　法制審議会においてもないわけではなかったわけでありますけれども、そういう手続というものは裁判所としてはどちらかというと本来の裁判所の機能からいうとむしろ例外的な場合でありまして、最近あるいは家事審判その他の手続においてかなり非訟的な、後見的な、裁量的なそういう役割りを裁判所が果たすようになってきておりますけれども、裁判所の本来の機能ということになれば、それは法律で厳格に建てかえの要件というものを定めておいて、そして裁判所が厳格な証拠法則によって証拠を調べて事実の存否を確定して、そして三段論法で権利があるかないかということを確定するということが裁判所の本来の機能でありますから、こういった問題についてただいま御指摘のような非訟的な手続を導入するということには消極であったというのがこの法案ができるまでの経緯でございます。
○岡田（正）委員　この決議をされました後、賛成者の人が反対者に対しまして一方的に売り渡し請求ができるという制度になっておりますね、今度の法案は。そういうことになっておりますが、反対者保護という立場から、反対者の方から買い取ってくれという請求をすることができるという制度をやはり考えてやるべきではないかというふうに思いますが、どう思われますか。
○中島政府委員　反対者といたしましては、あえて買い取り請求まで行使しないで、そのまま自分の所有権に基づいて居住を続けておればいいわけであります。建てかえの決議がありましても、やはり賛成者の方で、熟慮してみれば反対者の区分所有権まで買い取って建てかえをやって大丈夫だろうかというような問題もあるわけでありますから、一定の期間内に売り渡し請求を行使しなければ建てかえ計画は一応立ち消えになるわけであります。でありますから、反対者としては売り渡し請求権を行使されるのを待っておればいいわけでありまして、自分の方から進んで所有権を失うために買い取り請求権を行使するという必要はない、実益もないわけであります。
○岡田（正）委員　反対者が時価で買い取られるということになるわけですけれども、先ほどおっしゃいました更地にした時価ということでは、メリットがあるかないかは私はわからぬと思うのですよ。なぜならば近年のように、大昔のことを言えば別ですよ、いまから三十年前に建ったのだから、いまごろになってみなさい、すごいもうけだよということにあるいはなるかもしれませんけれども、世の中は動いておりますので、これからあるいはゼロ成長が続くかもわからぬ、あるいは二％か三％ぐらいの成長かもわからないというような状態の場合、三十年前に買ったときよりもいま更地にして売った方が値段ははるかに大きいですね。はるかに大きいが、それでは今度はいまの世の中で、そのマンションから出て同じような広さの同じような住み心地のところへ住むということが果たしてできるかどうかということが、やはりメリットがあるのかないのかという一つの判断の基準じゃないかと思うのですね。
　いまのところを全部ぶち壊して土地を更地にして売ったら、たとえば一人当たりが二千万なら二千万もらえた。二千万だったら、いまがたとえば八畳が二間、それ以外に全部入れて三ＬＤＫだというようなことであれば、それだけと同じ面積のものを、しかもそう余り距離も変わらないところでそういうものが手に入るかと言えば、恐らく私は、それは一つの例ですけれども、土地代の自分の分け前ではその近くへ同じような広さのものを求めるということはとてもとても不可能じゃないかというふうに思うのです。
　そこで、建てかえてその足らず前をちゃんと自分が出すことができて賛成者の立場になって新品のところへまた住むという人は、全然別の意味でのメリットがあります、自分の目的が達せられたのですから。だけれども、出ていく者にとっては余りメリットは考えられぬのではないかというふうに私は思うのです、その点どう判断されるかということが一つ。
　それからいま一つは、いわゆる時価ですね。いまさっき、一つの説明は、建っている古い建物は全部壊してしまって更地にして売ったとして幾らだと決めるんだよというふうにおっしゃいましたが、全くそのようにして決めるのですか。だから、建物を壊してしまう前に、更地であるとして、たとえば土地売買業者に競争入札をさせるとかなんとかいうことをしてその時価というものは値段が決まるのですか。どういう決まり方になるのでしょうか。
○中島政府委員　これはケースは千差万別でありますから一概に言えないと思いますけれども、一般的にはこういうことであろうかと思います。建てかえの決議があったわけでありますから、その建てかえの決議の中で建てかえ建物の設計の概要というものを決めることになっております。何階建てのどういう構造の何室ある建物を建てる、こういうことが建てかえ決議によって決まるわけであります。そういたしますと、そのための建築費というものも出てまいりましょうし、それを仮に処分した場合の客観的な価値というものも算定が可能であろうと思うわけであります。でありますから、その客観的な価値から建築に要する費用を差し引いたものが現在の区分所有者等が持っておる価値ということになるわけでありますから、それを補償する、こういうことになるわけであります。
　ケースが千差万別であるというふうに申しましたのは、建てかえる場合に土地の一部を他に売却するというようなこともありましょうし、あるいは、先ほどから問題になっておりますように、いままで三階建てだったものを十階建て、十五階建てに建てるというようなこともありまして、そこに建った従来にプラスされた分を他に売却してそこから利益が上がるというようなこともあります。でありますから、そういうものを差し引きあるいはプラスして時価相当額が出てくる、こういうことであります。
○岡田（正）委員　ちょっと時間オーバーして恐縮ですが、だめ押しでお尋ねしておきたいのですけれども、いま御説明のありました分からいきますと、いまここに古いものがあります、それを壊す費用、それから新しく建てる費用、それを、もし売るとした場合の更地にした土地の代金から引いて残ったものを所有者の数で分けたものの一人分という意味ですか、いわゆる売り渡し請求をして本人に渡す金額というのは。それとも、現在ある建物を全部壊してしまって、何にもないよ、土地だけですよ、これを幾らで買ってくれますかと言って買ってくれる値段が決まった、それを、所有者と床面積と両方ありましょうけれども、それで案分比例をした一人分あるいはその一人分の面積の金額を売り渡し代金として渡すのですか。
○中島政府委員　土地の代金ということは一応客観的に出てくるかと思いますけれども、今回の場合は、そこに特定の規模の特定の構造の建物を建てるということが前提になっておるわけでありますから、その特定の建物を前提とした土地の利用価値ということが問題になろうかと思います。それを前提として時価を算定する、こういうことになろうかと思います。
　先ほどお答えを忘れましたが、どこでどのようなふうにして決まるのかということでございますが、これも最終的には裁判所が決めるということになります。やはり第一次的には売り主、買い主の協議によって決めるということになりましょうが、協議が調わない場合には裁判所が決める。これは明け渡しを求める側から明け渡しの訴訟が起こりますれば、その訴訟で、代金金何万円の支払いと引きかえに明け渡せ、こういう判決になりましょうし、あるいは売り主の方から、明け渡すことについては自分は異議がないのだ、ただ時価の算定について意見が違うのだ、買い主の方は一千万だと言うし、自分の方は一千五百万だと言うのだという場合には、積極的に代金支払いの訴訟を起こすということも可能であろうかと思います。
○岡田（正）委員　ありがとうございました。
　時間が切れましたので、また次回に質問させていただきたいと思います。
○綿貫委員長　次回は、来る十五日金曜日午前十時理事会、午前十時十分委員会を開会することとし、本日は、これにて散会いたします。
　　　　午後三時五十一分散会