○野呂参考人　御紹介にあずかりました野呂でございます。よろしくお願いします。
　私、憲法を専門に研究している者ではございませんで、むしろ、都市計画などにかかわる具体的な法制度について勉強しながら憲法の財産権保障についても考えてまいった者でございまして、この場でお話をさせていただくこと、適任かどうかわかりませんが、日ごろ勉強してまいったことを少しでもお役に立てればと願っております。
　それではまず、レジュメに沿いまして、レジュメのＩからお話を始めてまいりたいと思います。ＩとIIでは、経済的自由について、やや概論的なお話をごく簡単に申し上げたいと思います。
　まず、経済的自由と精神的自由という対比、これは皆さんもよく御存じのことと存じますが、精神的自由に比べまして、経済的自由というのは比較的緩やかに制限ができる、制限されやすい権利であるといったことが指摘されております。この一つの理由としては、特に資本主義経済の発展に伴いまして経済的格差が拡大してまいりますと、弱者の保護でありますとか、それから実質的な平等を図るために国家が介入する必要が出てくるといった、そういった歴史的な背景がございます。
　ただ、一つここで申し上げたいのは、特に土地所有権については、一般的な経済的自由とは少し違った要素があるということでございます。つまり、土地所有権というのは、土地という財産に特有の、いわば普遍的な制限というものがあるわけでございまして、一般的な経済的自由の理論には解消できない特殊性があるということを申し上げておきたいと思います。
　次に、経済的自由そのものについてでございますが、その経済的自由には、主なものとして、職業選択の自由それから財産権、これはそれぞれ憲法二十二条と二十九条に規定をされているわけでございますが、この二つがございます。
　職業選択の自由につきましては、これは事務局で御作成いただいた資料に的確な説明がございますので余りつけ加えることはございませんが、一つ申し上げておきますと、二十二条に、特に二十二条第一項に保障された人権の中でも職業選択の自由、これは営業の自由も含むと考えられておりますが、職業選択の自由は経済的自由でございます。それに対して、居住、移転の自由、こちらは、経済的自由には解消できない精神的な自由の側面も含む自由である、人権である、そのように考えられているということでございます。
　次に、財産権でございますが、これは憲法二十九条第一項から第三項に規定されているわけでございます。
　まず最初に、レジュメのアとしまして、財産権の保障と法律による財産権の内容形成という論点に簡単に触れておきたいと思います。これは憲法二十九条一項と二項との関係にかかわる論点でございます。
　二十九条一項では、「財産権は、これを侵してはならない。」財産権を憲法上保障するということを述べているわけでございます。ただ、これに対して、第二項では、「財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。」と述べられております。
　なぜこのような規定が必要かと申しますと、一つは、財産権というのは、他の、例えば表現の自由でありますとか人身の自由と違いまして、法律、特に民法のような法律によって財産制度を定めることが前提になっている。法律で財産権を定めないと、そもそも財産権というものが出てこないという面があるからでございます。
　ただしかし、第二項によって、法律でどのようにも財産権の内容を定めることができるとなりますと、憲法で財産権を保障する意味というのが非常に弱くなってしまうという問題がございます。そこで、従来の学説は、法律によっても侵し得ない財産権の保障というものがあるんではないか。そういう防波堤を何らかの形で築こうとしてきたわけでございます。
　そして、その防波堤の内容としては、いろいろなものがございますけれども、一つの従来有力であった考え方は、二十九条一項は、資本主義経済でありますとか市場経済を保障している、法律でこうしたものをなくしてしまうことはできない、そういった考え方があったわけでございます。ただ、これに対しては批判もございますし、唯一の考え方ではございませんが、このような議論があったということだけ御指摘申し上げたいと思います。
　次に、イに行きまして、財産権の制限と損失補償との関係でございます。これは二十九条第二項と第三項との関係にかかわってくる問題でございます。
　つまり、先ほど財産権にも、制限については二十九条一項によって何らかの防波堤を設けておこうという考え方があると申し上げましたが、二十九条三項がもう一つの防波堤を設けているわけでございます。
　例えば、公共事業のための土地収用のように、特定の者の財産権を公共の福祉のために剥奪してしまうような場合、つまり、非常に不平等な負担が特定の者に課されるような場合には、必ず補償しなければならないということを二十九条三項で定めているわけでございます。二十九条二項による財産権の内容の規定、これは一般的に財産権の内容を定めるわけでありますから補償は要らないけれども、特定の者に不平等な負担を課すようなそういった国家の行為については補償が要る、そういった区別が一応できるわけでございます。
　ただしかし、財産権、国家による財産権の制限の内容が多様化してまいりますと、一般的に財産権の内容を定めるのか、それとも個別的に財産権を剥奪するのか、そういった単純な区別ではうまく整理ができなくなってまいります。
　例えば、ため池の堤防で農耕や建築をすること、これを災害の防止を理由に禁止するといった場合、この場合には補償は要らないと解されております。他方で、文化財、例えば法隆寺の周囲で、その文化財の環境を守るために土地の利用を制限する、高い建物を建ててはならないといった制限をする場合、この場合には補償が要るというのが一般的な考え方でございます。
　ただ、これを、どちらが内容規定でどちらが個別的な侵害かというふうに区別することは難しいわけでありまして、少し別の基準を用いて補償が要るか要らないかを判断せざるを得ないと考えられているわけであります。そこで、現在では、ある財産権の制限が一般的な内容規定か、それとも個別的な侵害かというのではなくて、それが特別の犠牲に当たるかどうかによって補償が必要かどうかを判断するということをしております。
　特別の犠牲の内容というのもこれ自体いろいろ議論がありますけれども、一つは、どの程度強い制限、侵害が財産権に加えられるかという制限の強さの問題、それからもう一つは、制限の目的から見て、財産権者、所有権者のみに負担を課すことが妥当かどうか、そういった実質的な観点、この二つによって判断するというのが現在の有力な考え方だろうと考えております。
　これを前提にしまして、これからが本日の主たるテーマになりますけれども、都市計画や景観保護と財産権の保障との関係について、ドイツと日本を比較しながら申し上げていきたいと思います。
　ここからのお話は、あらかじめ先生方にお配りいたしました「委託調査報告書」の内容にほぼ沿って、かいつまんでお話をしていくような形になります。
　まず、ドイツと日本のまちづくりを比較してみますと、特にドイツのまちづくりについては、かなり日本と違ったものであるといった印象を受けます。とりわけ、都市の内部と外部が非常に明確に分かれている。そして、外部に行きますと、建物とか広告物といったものが見事なほど全くない。他方、都市の内部に行きますと、建物の形でありますとか色というのが統一性がある、または調和している、そういった特徴がございます。
　こうしたまちづくりが行われている理由としまして、もちろん歴史的、地理的、文化的な違いというのも無視できないわけでございますが、しかし、それだけでは解消できない法制度の違いというものもあるのではないかと考えているわけでございます。
　そこで、以下、もう少し具体的に申し上げていきたいと思います。
　最初に、一般的な都市計画制度の比較でございますが、一般的な都市計画制度を比較してみますと、比較する際にまず重要なのは、新規開発、それから建築をどのようにコントロールしているのかという問題でございます。そして、この点が特にドイツにおいては特徴的でございまして、計画なければ開発なしと言われる原則が妥当しているわけでございます。つまり、どういったものかと申しますと、既成の市街地以外の場所で新たに開発、建築をしようとする場合には、市町村が詳細な都市計画を定めてからでないとそれを行うことはできない、こういった仕組みが法律によって形成されているわけでございます。
　これと対比しまして、日本においては、開発ないし建築の自由の原則というものが妥当していると言われます。つまり、日本におきましては、都市計画法その他の法律で具体的に地域を指定して初めてドイツのような厳しい制限を行うことができるわけでありまして、いわば最初から原則と例外が逆転しているわけでございます。その結果として、どうも都市計画というのはしばしば後追い的に、後を追いかけて規制をするといったような形になっているわけでございます。
　それからさらに、具体的な都市計画のシステムに、レジュメのイでございますけれども、話を移してまいりたいと思います。
　ドイツの都市計画の中心は何かと申しますと、これは地区レベルの詳細な計画であります、Ｂプランというふうに普通言われますが、Ｂプランをコアにした二段階の計画が用いられているということが言えます。このＢプランというのは、市町村が策定するものでございまして、極めて詳細にその地区の将来像を描くものでございます。そしてさらに、このＢプランを策定する前提としまして、市町村の全域について、Ｆプランと言われるマスタープランを、これも市町村が策定する、そういったシステムが用いられております。
　そして、ドイツにおきましては、今申し上げたＢプランと、それから、先ほど申し上げました計画なければ開発なしの原則が組み合わさることによりまして、市街地が拡張していく際に必ず詳細な計画を策定して、そして、長い時間をかけて現在のような町並みを形成してきたということが言えるわけでございます。
　これに対して、日本の都市計画の中心は何かと申しますと、やはり用途地域制度、都市計画法に基づく用途地域制度が中心になっていると言えるのではないかと思います。
　ただ、この用途地域制度というのは、Ｂプランとは違いまして、最低限の一般的な基準、一般的な抽象的な基準を定めるだけでございまして、具体的な地区の将来像というのを描くものではございません。日本にも、都市計画法に比較的新しい制度としまして地区計画という詳細な計画制度がございますが、これはあくまで必要に応じて用途地域などに上乗せをして規制するにすぎないものでありまして、それほど広く用いられているわけではない、こういう違いがあるわけでございまして、そうしたところから、どうも日本の町並みというのは統一性に欠ける、またはスプロール的な開発を十分コントロールできないといったことになっているわけでございます。
　次に、こうした都市計画の制度を前提としまして、都市景観に関する法制度の比較をしてみたいと思います。
　まず、都市景観に関する法制度のうち、ドイツの法制度について見てまいりたいと思いますが、ドイツの都市景観に関する法制度は、大きく三つに分けて整理することができるのではないかと考えております。
　一つは記念物保護法制でございまして、これはおおむね日本の文化財保護法に相当するものでございます。ただ、記念物保護法制というのは、すべて州の法律で定められておりまして、多少州によって違いはあるわけでございますけれども、個々の建造物だけではなくて、歴史的な古い市街地、そういったものを面として保全する、こういったことを可能にしているわけでございます。そして、日本の文化財保護法制にも同じような制度があるわけですが、この点では共通するものがございます。
　次に、二つ目としまして、都市景観に深いかかわりを持った制度として、先ほど既に申し上げましたＢプランの制度がございます。このＢプランというのは、先ほど申し上げましたように、地区の建築のあり方を非常に詳細に計画するものでございますから、建物の高さとか、それから建物の敷地内の位置、こうしたものがドイツなどヨーロッパの町並みでは統一性があるわけでございますが、こうしたものはこのＢプランによって基本的に実現されているわけでございます。特に、日本の都市景観といいますと、よく高さの問題がクローズアップされるわけでございますが、こうした高さの問題というのは、基本的にＢプランによって解決をされているということになります。
　ただ、ここで注意する必要がございますのは、Ｂプランというのは、こういう高さとか敷地内の建物の位置については規制をできるんですけれども、個々の建築物をどういうデザインにするか、例えば屋根の色をどうするかとか、または、平たい屋根にするか、それとも切り妻の屋根にするか、こういったことについてはＢプランで定めることはできません。他方、日本の地区計画というのは、建築物の意匠についても定めることができるとされておりまして、地区計画に比べますと、Ｂプランというのは定めることのできる範囲がある意味狭いということになります。
　これはなぜかと申しますと、Ｂプランというのは市町村が定める計画ではありますが、連邦の法律に基づいて定める計画でございます。ところが、こうした個々の建築物の意匠、デザインといったものは、これはドイツの憲法上の問題なんですけれども、連邦の法律に基づいて定めることはできずに、州の法律でこれについて根拠を置かなければならない、そういった仕組みになっているわけでございます。
　そこで、では、具体的に建築物のデザインについて定める法制度は何かと申しますと、次の建築規制法制というものになるわけでございます。つまり、各州が建築規制法と言われる法律を定めまして、これに基づいて建築物の細かな規制を行っているということになります。そして、この建築規制法制について特に特徴的でございますのは、これは私のネーミングでございますけれども、二段階規制システムとでもいうべき仕組みが存在していることでございます。
　まず第一段階は、直接法律に基づいて行われる醜悪化の禁止でございまして、これは、地域の限定なしに、あらゆる建築許可について醜悪化してはならないということが要件とされているわけでございます。この醜悪化という概念、これは主観的なものでございまして、非常に難しいわけですが、ドイツの判例によりますと、平均的な美的感覚を持った者がいわば目を背けたくなるようなひどいデザイン、平均的な人であれば見たくないと思うような、そういったひどいものを禁止する、そういった趣旨でございます。
　これに対して、さらに、もっと美しい町並みを実現しようといったことで規制を設ける場合には、これは市町村が条例を制定しまして、条例に基づいてより積極的な景観の保護や形成を行うということになっております。
　このように、二段階の仕組みによりまして、都市の景観保護・形成を行っているわけでございますが、もう一つ興味深い点は、特にこの景観保護のための条例につきまして、Ｂプランの制度と一体化することが可能になっているということでございます。つまり、Ｂプランというのは連邦の法律に基づく制度であり、建築規制法は州法でございますけれども、運用上それを一体化して、同時に一つの条例として制定することができるわけでございます。これによりまして、一つの地域を総合的に計画するということが可能になりますし、また、Ｂプランと一体化するということは、これは計画なければ開発なしの原則と結びつくことでございますから、新しく市街地ができるときにＢプランをつくり、また景観条例もつくって景観についても定めていく、そういったことが可能になっているわけでございます。
　これに対して、日本の法制度がどのようになっているかと申しますと、まず、先ほど申し上げましたように、文化財保護法を中心とした幾つかの法律によりまして歴史的町並みを面的に保全するということが行われまして、これはかなりの成果を上げているのではないかと思っております。
　これに対して、都市計画法それから建築基準法にも景観保護・形成のための仕組みがございます。都市計画法上の美観地区でありますとか地区計画の制度、それから建築基準法上の建築協定の制度がございます。しかし、これは、率直に申し上げて、景観保護のためには十分活用されていないという指摘がございます。この一つの大きな原因としましては、ドイツのような計画なければ開発なしの原則が存在しないために、こういった制度を用いるときは、既に存在する町並みについて後からいわば上乗せをして規制するという形にならざるを得ない。しかし、既に人が住んでいる町並みについて後から規制をしようと思っても、なかなかそれは容易なことではないわけでありまして、そこが一つのネックになっていると言わざるを得ないわけであります。
　そして、では多くの地方公共団体などで景観保護のために何がなされているかといいますと、法律に基づかずに、自主条例によりまして景観条例と言われるものを制定いたしまして、景観政策を進めているという状況がございます。ただ、これは自主条例でございますし、またなかなか市民の強制的な景観規制に対する理解が得られないということもございまして、一般的に強制力のない、いわゆるお願い条例が多いという状況になっております。
　もちろん、景観行政において、行政が一方的に特定の景観をすぐれたものであると決めて、そしてそれを強制するということは、これは適切でもないし、不可能であると思うわけですが、すなわち住民の理解と協力というものを得て景観行政を進めていくことは当然のことでございます。しかし、全く強制力がありませんと、多くの者が景観保護のために協力していても、ごく一部の者がそれに従わないと、結局多くの正直者が損をするといったことになってしまうわけでございまして、こういった仕組みで本当にそのままでいいのかどうかという問題が残るわけでございます。
　そこで、現在、景観三法に含まれる景観法案というものが出されまして御審議いただいているところかと思いますが、この制度というのは、ある意味、従来の制度をいろいろな意味で改善し大きく進めるものであるということが言えます。ただしかし、現在の景観保護にとってネックになっております、計画なければ開発なしの原則がないもとで従来の制度を改善してもどうしても限界が残るのではないか、そういった懸念は抑え切れないわけでございます。
　したがって、これからの一つの方向としては、景観規制のための制度を整えるだけではなくて、計画なければ開発なしの原則に少しでも近づくような制度改革を進めていくことも同時に必要ではないかと思っております。例えば、市街化調整区域を市街化区域に編入する場合でありますとか、用途地域の指定がえによって容積率をアップするときでありますとか、または既成の市街地で再開発事業が行われたとき、そういったような場合に、その後で地区計画のような詳細な計画を設けて具体的に地区像を描いていくことを進めていく、場合によっては義務づけていく、こういった形で徐々に制度を改革していく必要があるんではないかというふうに思っております。
　このように、ドイツと日本ではいろいろな制度の違いがあるということを申し上げたわけでございますが、最後に、では憲法による財産権保障とこういった制度の違いがどういった関係を持っているのかということについて申し上げたいと思います。
　まず、日本国憲法二十九条とドイツの憲法でございますボン基本法十四条の財産権保障について比較してみたいと思います。ボン基本法の条文についてはレジュメにも書いたとおりでございます。
　さまざまな条文の違いがあるわけでございますが、その中でも特に注目を引くのは、ボン基本法十四条第二項、所有権は義務を伴うんだ、こういった規定がございまして、これについては日本の憲法二十九条には規定されていないものでございます。ただしかし、最終的な結論としては、私は、この規定というのは、実際の具体的な法制度をつくっていったり憲法を解釈する際には決定的な違いにはならないのではないかというふうに思っております。
　といいますのは、ここで言う「所有権は義務を伴う。」というのがどういった意味を持った条文かと申しますと、所有権というのは絶対的なものではなくて、それを乱用してはならない、何らかの制限が伴うんだということを言っているわけでございます。そうしますと、日本でも当然、都市計画法その他の法律によりまして、財産権、土地所有権というのはさまざまな形で制限されているわけでございまして、いわば当たり前のことを念のために強調しているにすぎないという見方ができます。
　それからもう一つ、こういった規定が憲法に盛り込まれた歴史的な背景を探ってみますと、もともとはワイマール憲法にこういった規定が初めて採用されたわけでございます。ただ、ワイマール憲法がなぜこのような規定を置いたかと申しますと、その背景には、所有権についてのゲルマン法的な考え方とローマ法的な考え方の対立がその背景にあったと言われているわけでございます。
　ゲルマン法的な考え方とローマ法的な考え方は何が違うかと申しますと、ゲルマン法というのは、所有権の概念の中に最初から何らかの制約、義務というものが含まれているという考え方でございます。これに対してローマ法的な考え方というのは、所有権、特に民法上の所有権は原則としては無制限な絶対的なものである、まずは絶対的な所有権というのを民法上確立して、そして、ただ、所有権の制限というのは公法などによって外から、後から加わるんだという考え方でございます。
　したがって、最終的な結論としては、所有権に何らかの制限が加わるということは、これはゲルマン法的な考え方でもローマ法的な考え方でも変わりがないわけでありまして、ただ概念の組み立て方の違いと言ってもいいわけでございます。
　ところが、日本ではローマ法的な所有権の絶対性という言葉がどうもひとり歩きをしている嫌いがございまして、もともと所有権というのは、実際の法制度を見てみますと、さまざまな形で制限されているわけでありまして、絶対的であるわけがないんですが、しかし、どうも所有権の絶対性というものがスローガンとしてひとり歩きして有効な制限を阻害する、そういった役割を果たしていたのではないかといった印象も持っているわけでございます。
　次に、ドイツの判例による憲法解釈でございますが、ドイツの判例においては、特に憲法の解釈においては、土地所有権の特殊性というものを強調する、そういった考え方が出てきております。
　一つは、土地というのは不可欠であり、そして有限である、そういった特殊な財産であるから、ほかの財産以上に強い社会的制約を帯びている、そういった考え方でございます。
　それからもう一つは、状況拘束性理論というものでございます。これは、土地というのは、その土地が置かれた周囲の状況でありますとか、または従来の利用方法によって許容される利用方法が変わってくる、土地一般というものは書かれずに、具体的な土地ごとに利用可能性が変わってくるんだという考え方でございます。これは、例えば東京のど真ん中の土地と世界遺産になっているような貴重な自然の中にある土地とが全く同じように利用できるということはあり得ないという、いわば当然のことを言っているわけでございます。
　ただ、こうした考え方が日本の法制度にとって全く異質なものかというと、決してそうではないわけでございます。一般論ではございますが、例えば土地基本法の最初の方にはこういった考え方も既に取り入れられているわけでございまして、こうした土地の特殊性を強調するということは決して日本法にとっても一般論としては異質ではないと言うことができます。
　では、なぜ違いが出てくるのかということを、もう少し具体的な法制度との関連で見ていきたいと思います。
　まず、日本においては建築の自由の原則というものがあるというふうに先ほど申し上げました。そして、最近の研究では、日本の従来の都市計画制度においては必要最小限度規制原則というものが妥当している、必要最小限しか規制しないという思考があるというふうに言われているわけでございます。
　ただしかし、それだけではなくて、なぜ建築の自由の原則を克服できなかったかということをもう少し、土地所有権のあり方について具体的に見ていく必要があるのではないかと思うわけでございます。
　それがレジュメの次でございまして、財産権の保障の重点がどこにあるのか。つまり、価値に重点を置いて保障するのか、利用に重点を置いて保障するのか、こういった違いがどうもドイツと日本ではあったのではないかというふうに思うわけでございます。
　ドイツの都市計画法制において定められております補償規定、どういう場合に補償するかという規定を見てまいりますと、どうも日本の都市計画法などと比べて、土地を資産として保障する、それも一つ必要なことでありますけれども、それ以上に、資産よりもどう利用するかという点に重点を置いて土地所有権を保障しているように見えるわけでございます。それからさらに、例えば土地の利用を規制するときに損失補償をすべきかどうかということを判断する際に、土地所有権者の個別的な事情を考慮した上で補償するかしないかを決めているという特徴がございます。
　もう少し具体的に申し上げますと、例えば、従来、法的に許容されていた、法的に可能であったけれども実現していなかったような利用方法が新しく規制されてできなくなった、そういった場合に、例えば地価がそれによって下がったからすぐに補償するのか、必要があるのかというと、ドイツの法制度では必ずしもそうなっておらずに、土地所有者が本当に従来許容されていた利用方法を実現する意思と能力があったのかということを審査して、本当に利用する意思があったのであれば補償するといったようなことが一部ではなされているわけでございます。これは必ずしも都市計画だけに限ったものではございませんが、ある財産について補償すべきかどうかを決める際に、その財産が自分の能力や努力によって形成された財産かどうかということも考慮するわけでございます。
　これについては、例えば一つの例としまして、先祖が植えて自分の庭に大木があった、現在の所有者としては、先祖が植えてくれたものだけれども、これを材木として売ってお金もうけをしたいと思っていた。ところが、その木が非常に貴重な木であるということで、天然記念物に指定されて伐採してはならないということになった場合、そういった場合に補償すべきかどうかということを考える際に、その財産ができるに当たってその本人、現在の所有者がどれだけ貢献しているかということも考慮する必要があるんじゃないかということが言われているわけでございます。ところが、日本の場合にはそういった点は余り考慮せずに、単に資産としての価値が失われたらやはり補償しなければいけないという思考が強過ぎたのではないかと思うわけでございます。
　そうなりますと、計画なければ開発なしの原則を広げていこうとする場合に、都市の外部にある利用されていない土地に新しく規制をかけるということになるわけでございますが、資産としての価値が失われたらすぐに補償しなければいけないという考え方に立っておりますと、計画なければ開発なしの原則を広げるということは非常に難しいということにならざるを得ない。そうではなくて、本当に土地所有者が利用する意思があるのか、また、土地所有者の自分の努力によって形成された財産かどうかということも考慮するのであれば、従来利用されていない土地の現状を固定するといったことは比較的容易になるのではないかというふうに思うわけでございます。
　最後に、景観法制に即した検討でございますが、日本においては、先ほど申し上げましたように、強制力を持った景観保護というのは非常に例外的、限定的なものとなっているわけでございます。そのようなものになっている一つの原因としては、既に述べましたように、計画なければ開発なしの原則がないために、後から上乗せで規制しようと思ってもこれはなかなか難しいということがございます。
　ただ、もう一つ、理論的なネックとしましては、特に従来の学説においては、景観といういわば主観的な利益というのは、財産権を強制力を持って制限する、そういった根拠としては十分ではない、弱い、そういった思考があったのではないかと思うわけでございます。
　それでは、例えばドイツを初めとするヨーロッパ諸国では強制力を持った規制をしているわけでございまして、どうしてこういったことが正当化されるのかという問題が出てくるわけでございます。これについては、従来それほど明確に説明した研究があるわけではございませんで、これは私なりの理解でございますけれども、土地所有権の特殊性というのをどこまで突っ込んで考えるのか、そういった問題があるのではないかと思うわけでございます。
　土地所有権の特殊性というのは、もう一度整理しますと、不可欠であるけれどもふやすことができない、しかも動かすこともできない。さらに、土地というのは相互に隣り合っておりまして相互に影響を及ぼす、そういった特殊な財産であります。言いかえますと、土地というのは確かに私的に所有されているけれども、いわば地域という公共的な空間を形成する、そういった公的な存在でもあるわけでございます。そして、このような土地の特殊性というのを前提にしますと、次のような土地利用の制約というのが出てくるのではないかと思うわけでございます。
　つまり、土地所有者というのは、やはり原則としては自分の土地を自由に利用する権利がある。そして、赤い家を建てようと黄色い家を建てようと自由であるわけでございます。しかし、土地所有者は自分の望むデザインをある特定の場所で利用する権利までは主張できない、そういったことが言えるのではないかと思うわけでございます。
　つまり、利用できるけれども、例えば二階建ての家を建てることはできるけれども、しかし、黄色い家にするか赤い家にするかというのは、これはある程度周囲の状況によって、周囲に調和するように利用しなければいけない。もしどうしても自分の好むようなデザイン、色というのが、ある特定の場所で実現できないのであれば、それは別の場所に移動してその利用を実現する。つまり、土地利用のいわばすみ分けをしていく、そういった制約というものを土地所有権というのは帯びているのではないかと思うわけでございます。
　つまり、従来の議論というのは、ある土地の利用の方法、あるデザインというのを特定の場所で実現させるかさせないかという、いわばゼロサム的な思考が強かった。しかし、そうではなくて、土地の利用のあり方というのはある程度調和するようにすみ分けをしていく必要があるのではないかということでございます。
　ただ、こうしたことを言うためには、二つの前提が必要であると思っております。
　一つは、こうしたすみ分けを図る際に、土地所有者に追加的な、プラスアルファの経済的な負担が生じないということが前提であります。例えば、ある場所において少なくとも木造二階建ての家を建てたい、その木造二階建ての家を建てること自体は禁止されていない。しかし、周囲に調和するように黒いかわらの屋根にしてくれという制約がかかってくる、本人はどうしても白い平べったい屋根の家を建てたい。そういった場合には、どうしても白い平べったい屋根の家を建てたければほかの場所に行って建ててくださいということになるわけでございまして、ただ、その人は黒いかわら屋根でよければその場所、自分の望む場所で家を建てることができるわけでありまして、経済的にはプラスアルファの負担はかからないとなるわけでありまして、経済的負担ない限りにおいて、別の場所に移動して土地を利用することを求めてもいいのではないかということでございます。
　それともう一つは、特にこの景観の保護・形成ということにかかわってでございますが、保護・形成されるべき望ましい景観というものが、上から一方的に強制されるものではなくて、いわば地域住民の参加によって、自主的な秩序形成によって生まれた、そういったものでなければならないというふうに考えております。これは、特に景観という利益がかなり主観的なものに依存するからでございまして、こうしたものを住民の意向を無視して一方的に強制するということはあってはならない。それを前提にして、特に景観保護に当たっては、地域ごとのいわばすみ分けというものを求めていってもいいのではないか、そのように考えているわけでございます。
　私の方からは、以上で終わらせていただきます。（拍手）