○参考人（伊藤滋君）　伊藤でございます。
　それでは、私、発言をさせていただきます。
　お手元に二枚のレジュメがあると思いますが、それをごらんになりながら私のお話を聞いていただければ幸いでございます。
　これは四つに分かれておりますが、Ａ、Ｂ、Ｃ、この三つは都市再生機構は何をやるかということの説明でございます。これは正に法律の中にこういう内容が盛り込まれておりまして、それに対して私はＤで、そういう内容の都市再生機構がこれから動いていくときにどういう課題が出てくるか、これを八つほど列記をしております。したがいまして、私は、時間が限られておりますので、Ａ、Ｂ、Ｃにかかわりながら、Ｄ、今後の課題の一から八についてお話をしたいと思っております。
　都市再生機構の一等初めにやることというので、大規模工場跡地などの土地利用転換を図るということが書かれておりますが、これにつきましては、実は土地の市場というのは非常に変動が大きく、それから土地市場で何を求めるかという対象も変わってまいります。そこの中で、この都市再生機構がかなり大きい遊休地を取得し、それにある工事をして、結果として私はかなり高質な、したがって、ある高い、高い値段でと言うと恐縮ですが、あるそれなりの値段で土地市場に放出するといったときに、実際に民間を主体とする市場がそれを歓迎するかどうか、そういうことが話題にこれからなってくるんではないか。多分に民間市場、民間の土地市場というのは、質が悪くても安い値段の土地を求めたいというようなことも支配的になります。そういう点で、もしかするとそういう市場の変化によって、都市再生機構は、質が良いけれどもなかなか売れにくい土地を長く手元に保持しておくというようなことが起きてくるのではないかという、そういうことも懸念しております。
　それから、より私はこれから大変だと思いますのは、二番目のこの密集市街地の基盤整備をやれということが都市再生機構の課題でございます。この基盤整備というのは、密集市街地の土地をきれいに整理をして、その上に民間のプレハブ屋さんとか不動産屋さんが建物を建てやすくしろということでございますが、実はこの問題は非常に困難な問題でございます。
　密集市街地の現状を思い起こしていただきますと、例えば大阪の東大阪ですね、あるいは東京でいいますと荒川とか中野区とか、そういう密集市街地、これ非常に災害に弱いところですが、ここの土地をきれいにして権利関係を整理するというのは、非常に膨大な専門家を数多く投入し、長い時間掛けなきゃいけない。それに見合うだけのコーディネート費を一体だれが支払うか、こういうことについて、この支払が民間の常識ですと建築費の中に含まれているからそれでやれなんというのが今まで多いんですけれども、これをだれが支払うか。この支払方によっては、都市再生機構、あっという間に沈没するという危険性を持っています。密集市街地に手を突っ込むということは、もう非常にデリケートな問題を都市再生機構に与えるかと思います。
　それからもう一つ、これは地方都市で起きる話題ですが、都市再開発で保留床を取得するとき、参加組合員になって都市再生機構がその保留床を取得してもいいというふうになっております。しかし、これは現在の都市再開発法にのっとる再開発でございますと、保留床が売れるか売れないか、こういう話題に都市再生機構は直面するわけでございますから、何でもかんでも地方都市の再開発で今度都市再生機構に来てもらってというのは、結局は民間に保留床を売るについての肩代わりを都市再生機構がやらなきゃいけない、結局最後には市役所が買い取らなきゃいけない、こういうようなことになるわけです。
　何で私がこういうことを言っておりますかというと、都市再生機構は何のためにやられているか、Ａの基本的な考え方をごらんになってください。
　これは、都市再生に民間を誘導するための支援事業を行う、それにより民間投資が拡大するということでございます。ですから、まず一番理想的な形を考えますと、なるべく、これは今度の独立法人でございますから自分たちの金を工面して、余り税金を使わないで、利益を出しながら民間にも利益を、その結果作り出した土地の上で民間が建物を造って利益を生み出してほしい、こういうのが一つの理想形態でございます。しかし、ずっと考えてみますと、民間投資が拡大するということを前提にすると、おのずからここの主な業務、都市再生機構がやるべき主な業務がここにございます、Ｃのところに。これすべてに都市再生機構が全面的に介入することが結果として民間投資が拡大するかどうか、こういう点について、私は相当これは難しいのではないかと思っております。
　これは、その後に四番目、定期借地により民間賃貸住宅の建設を促進する、これは非常にいいアイデアでございまして、これは是非都市再生機構としてはこれを積極的に進めていただきたい、これは主な業務の中で非常に今後期待する領域でございます。
　それからもう一つ、これは、都市再生機構は主な業務の二番目に、既存賃貸住宅の管理と家賃の回収でしょうね、と再整備を対象とする二百万人の居住者、大変なこれは住宅公団発足以来の資産を持っているわけでございます。そういうところの古くなった建物を建て替えるということでございますが、私は、そのほかに老朽化した分譲住宅団地、賃貸住宅団地だけじゃなくて、もう売り切ってしまっておりますから関係ないんですが、しかし老朽化した分譲住宅団地の再整備にも機構は積極的に参加していただきたいなと思っているわけでございます。
　それから、肝心のこれは六番目でございます。
　実は、都市再生機構がやることは民間を誘導するための支援事業でございますが、同時に、都市再生のもう一つ重要なことは、巨大都市東京、大阪の既存市街地を対象にするだけではなくて、地方都市の中心市街地の衰退に対して何らかの技術的、制度的支援をするというのも私は都市再生機構がやるべきことではないか、そういうふうに考えております。
　都市再生本部では、明らかに草の根まちづくり市民運動を推進しようということで地方都市にも目を向けておりますので、それからこの再生機構には地域振興整備公団から地方都市振興のセクションがここへ一緒になりますので、地方都市の中心市街地の再整備、これは積極的に関与してほしいんです。
　しかし、地方都市では、御存じのように駅前ではもう保留床を売ろうとしても買うお客さんございません。ダイエーなどが撤退しますと保留床の後始末にも困っているのが現状でございます。そうしますと、地方都市の中心市街地の再生については、保留床を前提としない、抽象的な言葉で言いますと身の丈に合った再開発手法、これをこれから考えていかなければならないと思うんです。これは私も既に世の中にそういう提案をしておりますが、そういうようなことも踏まえて民間企業に参加してもらいたい、それが私の願いでございます。
　しかし、実態として、地方都市に私たちが考えておりますもので有名ブランドの民間企業は進出いたしません、もう。これは経済上のもう明確な理屈の上から進出しません。そうしますと、ここはいろいろ、例えば厚生労働省が高齢者のためのケアハウスを作っているとか、あるいは厚生労働省の雇用訓練の組織を作るとか、あるいは文部科学省が生涯教育をするとか、こういうような施設も再開発の対象として都市再生機構が国交省のお金を使いながら、他省庁の連携をやりながら地方都市の中心市街地の再生を考える、こういうようなことをこれからやるというのは大変重要かと思っております。繰り返し申し上げますが、大都市に焦点を当てた都市再生機構は、やはり同時に地方都市についても関心を払うべきではないかということでございます。
　それから八番目、これはなかなかできないことでございますが、これまでの前身の都市基盤整備公団のお金の使い方を見てみますと、どうしても局ごとに大蔵省がこれは都市局の予算、これは住宅局の予算としますので、大蔵省の箇所付けで国交省の原局もお金を流動的に使えないということで、それが都市基盤整備公団に来ますので、大変お金のやりくりに自由度がございません。そういう点で、これからもっと自由にこの都市再生機構が独立法人としてやるならば、各省の縦割りの局付けの予算は流動化してプールして、それを独立法人として一番効率よく短い時間でやれる仕事に集中的に投入する、そういうようなことをやってもらえないかということで、事業費は仕事の対象ごとに横割りとし、再編して使う体制に変更すべき。ところが、なかなかこれ、私よく現在の、今、都市再生機構になりましたか、の実態知っておりますが、なかなかこれは難しいとは思いましたけれども、あえてこれ八番目書いた次第でございます。
　以上、要するに、あと二、三分でございますが、都市再生機構は、時代の要請にこたえて、政治の意思もあってこういうふうにして都市基盤整備公団から出発するわけでございますが、率直に言いまして、この機構がビジネスとしてもうかる部門はどこか、もうからないけれども赤字にならない部門はどこか、絶対に赤字になる部門があるんじゃないか。これは、普通、株式会社ですと社長がそういう判断をするわけですね。そういうふうに私整理しますと、大変恐縮ですが、現在、これから御発言いただく片岡さんも関係するんですが、賃貸住宅は少し黒字じゃないかと。それから、赤字にないけれども黒字に知恵を絞ればできそうなのは定期借地制度ですね。定期借地はかなり安く分譲できますから、定期借地でございます。
　それからもう一つ、私は、手慣れたことですが、まあ黒字にしてやってもらいたいのは、既に分譲してしまった古い住宅公団のときの団地の再開発も、これは手慣れていますから、やっていただければ、まあこれは黒字か赤字かとんとん。しかし、この主たる業務の大規模跡地などというのは、ございますね、大規模跡地の土地利用転換して、これは相当競馬のばくち的要素があるかな。
　それから、二番目は、これは絶対に黒字になりません。これは、むしろ非常に大きく公共の資金を入れていただかないと、例えば東京でいうと、荒川、墨田区、それから大阪でいうと、あそこですね、東大阪が代表です、こういうところの密集市街地は良くなりません。
　ついでに申しますと、このコーディネーター費用は、私の経験でいうと、総合、例えば百億の事業費がありますと二十億から二十五億はコーディネーター費用が必要なんです。ほとんど人件費、弁護士代、公認会計士代、設計料です。そういう金を都市再生機構はもらえませんと、すぐつぶれてしまいます。
　それから、今までの都市再開発法に基づいて権利床を、保留床を取得するなんて、これは相当危ない橋を渡らざるを得ない。しかし、実態としては、地方選出の先生方はどうしても都市再生機構にやらせればいいじゃないかというお話、よくやるわけですね。都市再生機構も先生方の御命令だから受けざるを得ない。そろばん勘定したら赤字だということであります。今日は参議院の理知にたけた先生方の前ですから、ちょっとそういうことも申し上げる次第ですが、これかなり難しいと思います。
　大体そういうことで、結論を申し上げますと、この都市再生機構を円滑に運営するためには知恵が必要です、知恵が、正に。それから民間的センスが必要なんです。この知恵と民間的センスの非常に激しい訓練を受けたプロフェッショナルがこの都市再生に関係しませんと、これは赤字団体にすぐなります。
　私は、そういう危険性を感じながら、しかし、最後に、この赤字は意味のある赤字でございます。これは正に都市の庶民を対象にした密集市街地の整備、それから民間資本が困っているところに対して先行的に土地を段取りする。ですから、非常に私は、国民の血税としても、そういう赤字に対しては十分に、国民の血税に十分説明できる、そういうお金の使い方じゃないかと思っております。
　以上、大体私の説明はこれで終わらせていただきます。どうも失礼いたしました。