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○政府参考人（三沢真君）　この事業に伴いまして、今、先生御指摘のとおり、この法案の第九十条で居住安定の確保に努めなければならないというふうに決めておりまして、そのための支援措置として、先ほど大臣からも御答弁申し上げました、例えば公共団体による住宅のあっせんとか公営住宅等の公共賃貸住宅への優先入居等々の支援措置を定め、実施するということにしているわけでございます。
　この空き状況がどうかということでございます。当然のことでございますけれども、例えば公営住宅なりあるいはいろんな公共住宅、これについては常時空いているという状況があるわけではございませんで、やはりその地域の中で非常にニーズが強い、応募倍率も高いという中でそれぞれ運営されているわけでございます。
　そういう中で、じゃ今回こういう居住安定措置を講じても本当に入る余地があるのかというお尋ねかと思います。これは、正にそれぞれの公共団体がその地域の需給関係の中で見まして、結局いろいろな制度があるわけでございます。既存の公営住宅ストックもございますし、それからいわゆる特優賃、高優賃という制度もございますが、更に今回これを、こういう居住安定措置を強力に推進するということから新しく都市再生住宅制度というものを設けまして、こういう措置の強化拡充を図っております。これは、こういう居住安定措置のための住宅として民間住宅を借り上げる方式、これに対しましても国等から助成ができるということにしているところでございます。
　したがいまして、こういう制度も用意していますので、もちろん既存のいろんな現在ある住宅も活用いただきますし、必要に応じてこの新しい都市再生住宅制度を活用するということによりまして、公共団体がこういうものに積極的に取り組んでいただけるように私どもも必要な支援をしていきたいというふうに考えております。
○池口修次君　もう一点お聞きをしたいと思います。
　危険、有害な状況にあるマンションの建て替えについて市町村長が勧告をすると。法律の文章を読ませていただきますと、勧告に基づいてマンション組合が計画を提出をし、その計画に基づいて、市町村長は安定化の件も含めまして認めるかどうかというのを許可を出すというような仕組みではないかというふうに理解をしておりますが、そこのところがいまいちちょっと分かりませんで、勧告は危険な状況に応じて出すわけですけれども、勧告を出しておきながら計画が不備だから実施がしないというケースがあるのかないのか、この点をお聞きをしたいというふうに思います。
○政府参考人（三沢真君）　今回の建て替え勧告の制度でございます。
　この建て替え勧告制度は、老朽化が著しく防災上危険又は衛生上有害な状況にあるマンションについて、居住者自らの意思に基づいて建て替えが行われるようこれを積極的に促すという制度でもございますけれども、この制度と関連して、先生が御指摘の居住安定計画の認定という仕組みがございます。
　これは、居住安定計画の認定というのがどういう法律上の効果があるかといいますと、一つは借地借家法の特例、それからもう一つは公営住宅への特定入居といいまして、特定入居というのは要するに公募によらないで入居させることができるという、そういう法律効果をこの認定に対して与えております。それとの関連において、したがって、そういう法律効果を与える以上は認定についてある一定の要件を満たしているかどうかをきちっと判断させていただくという仕組みになっているわけでございます。
　じゃ、その場合に、こういう要件を満たさないために認定がなされないような場合はどうかということでございますけれども、これはこの法律の中で、一つは勧告されたマンションについて、これは認定が仮に行われていなくても、市町村長、市町村は代替建築物の提供又はあっせんに努力する義務を有するという規定を置いております。これによりまして建て替えの円滑化を図れるような措置も講ずることができるわけでございます。
　それから、この居住安定計画のような借地借家法上の特定措置は、そういう法律効果はないけれども、それ以外の事柄として、先ほどから申し上げている法案第九十条の基本方針に基づく、居住安定計画に基づく措置に準じたいろいろな居住安定の措置も、これも講ずることが可能でございますので、したがいまして認定がなされなかったら直ちに建て替えが進まないということではない。それに対しては一定のいろんな措置が講じられるような仕組みになっているということでございます。
○池口修次君　やはり元々危険、有害ということを認定して勧告をするべきですから、私は勧告をした人はやっぱり建て替えをスムーズに、建て替えができるように実施をする義務というのは私は持つんだろうというふうに思っております。
　その中で、居住安定を望む人は市町村長に要請ができるという文章があって、この要請に対してどの程度のこたえる義務があるのかというのはちょっと書かれていないわけですけれども、一方で、認可の条件として、生活環境が著しく変わるような場所ではいけないと。例えて言えば、子供の学校の問題だとか就職、仕事の関係で余りにも遠くのところに行ったんじゃ意味がないということで書かれているというふうに思いますが、これは私はかなりきつい要件だというふうに思います。
　ですから、そこのところは当事者、マンション組合との話合いだけでは私は済まないというふうに思いますし、やっぱり市町村長が相当の部分要請にこたえるというところを重きを置いて面倒を見ないと、なかなかその計画というのは作れないし、結果として有害、危険という認定をしながらそれがなかなか建て替えられないというサイクルも私は心配しているわけですけれども、そういうふうにならないのかどうかというのをもう一回お聞きをしたいというふうに思います。
○政府参考人（三沢真君）　先ほど申し上げましたように、居住安定計画の認定という仕組みがなぜあるのかということは、一方でこの認定の結果として、通常のマンション建て替えであれば、例えば借地借家法上の特例まで置いていないわけでございますけれども、認定があった場合には借地借家法上の特例であるとかあるいは公募によらないで公営住宅に入居させることができる、こういう法律効果を与えているところから、そういう一定の要件に合致するということを審査させていただくと、こういう仕組みになっているわけでございます。
　ただ、これは一方で、そういうことについて公共団体がどういう努力をしていくかということと当然パラレルなことでございまして、この認定要件の前提として、例えば、先ほど申し上げましたように、公共団体が国の助成制度としての例えば民間借り上げもできるような都市再生住宅制度というのがございます。そういうものも活用していくということも含めてこの認定要件に合致しているかどうかというのを判断していくということになりますので、当然、何といいますか、公共団体の方がそういう努力をしないでそのままの条件で合っているかどうかという判断するというよりは、そういういろいろな具体の居住安定措置の努力と一体的にこういう認定制度が運用されていくものというふうに考えております。
○池口修次君　何点か質問させていただきましたけれども、やっぱりこの法律ができたから私はすぐスムーズに建て替えが進むというふうにはどうしても理解ができないというふうに思っております。やはり、その中で、先ほども言いましたように、どの程度借り上げ、買上げに対して、話合いについてうまくサポートするかということなり、安定化についても地域によって相当ばらつきがあるんではないかな、やはりそれについてどう配慮をしていくのかということなりを相当フォローをしていかないと建て替えは進まないんじゃないかなというふうに懸念をしております。
　是非そんな観点で、法律について私も反対するつもりはありませんけれども、是非これについて今後のフォローなり国土交通省としての詳細にわたった検討を引き続きお願いをさせていただきたいというふうに思っております。
　今回のマンション建て替えについては以上の質問にさせていただきますが、もう一点、じゃ、これからのマンションというのを、冒頭の扇大臣に対する質問とも関連するんですけれども、これからのマンションを日本の場合どうしていくのか。三十年、四十年で建て替えるマンションをこれからも造るのかどうかということについてお聞きをしたいというふうに思っております。
　一部お聞きをしましたら、国の方でも百年もつマンションづくりを検討をされているというふうにお聞きをしました。この百年もつマンションづくりについて、どのように考えて、どんな検討が今されているのかというところをお聞きをしたいというふうに思います。
○政府参考人（三沢真君）　百年もつようなマンションづくりということでございます。それで、やはり私どもも、今後のマンション建設に当たっては、やはりできるだけ長期にわたっていいストックとして活用可能なものにしていくということが非常に大事なものであるというふうに認識しております。
　そこで、できるだけ長もちするマンションが供給されるというような観点から、一つはいわゆるスケルトン・インフィル住宅ということの技術開発、普及促進を行っております。御承知のように、構造躯体とその内装とを分離いたしまして、構造躯体の方はもう非常に高い耐久性を持って長もちする、内装の方はある程度可変性を持って変えていけると、こういうようなスケルトン・インフィル住宅の技術開発等を行っております。
　それから、住宅金融公庫の融資の中でも、やはり耐久性というものを一つの要件にいたしまして、融資に当たってそういうものについて相当の配慮をしているということと、それから、一つはそういう耐久性というものが消費者の目にある程度きちっと分かって、それで市場の中でも評価されていくという仕組みが非常に大事でございます。そういうことで、住宅性能表示制度の中でも、そういう例えば耐久性に関する表示であるとか劣化を遅らせる対策とか、あるいは維持管理のしやすさ、こういったことについても表示して、消費者に対する情報提供を行うというような施策に取り組んできたところでございます。
　特に、スケルトン・インフィル住宅につきましては、かなり今までもいろいろな技術的な検討を重ねてきたわけでございます。スケルトンとインフィルの例えば設計の在り方の問題であるとか、あるいはどういう施工条件かとか、そういう技術的な課題の整理とか、それから当然、分離した場合に、例えば登記の問題であるとか、やっぱり制度的な問題があり得るわけでございます。そういう具体的に進めていく上での事業仕様の検討等を今までも進めてまいりました。
　これまで、例えば具体的には、そういう成果を踏まえまして、都市基盤整備公団においてもそういうスケルトン・インフィル技術を導入した賃貸住宅の建設を計画するなど実地にも移しているところでございますが、今後、これにつきましては、そういうものの成果を踏まえまして具体的なスケルトン住宅の指針というようなものを取りまとめて更に技術開発を進めるということに努めていきたいというふうに考えております。
○池口修次君　やはりこれからの時代を考えていきますと、ある意味、物を大事にする時代だろうというふうに思っております。そういう意味で、検討されているような百年もつマンションの方向で是非やっていくべきではないかというふうに考えております。
　それともう一点、新しい建築工法ということで断熱の方法でございますけれども、外断熱と内断熱という話を聞いております。ヨーロッパにおいてはほとんど外断熱の方が耐久性なり省エネルギー性も良いということでその方向に向かっているというふうに聞いておりますが、日本においてはまだ内断熱の方が主流を占めているというふうに聞いておりますが、この外断熱と内断熱について、国土交通省としてどのようにお考えになるかということをお聞かせ願いたいというふうに思います。
○政府参考人（三沢真君）　先生御指摘のとおり、鉄筋コンクリートづくりの住宅などにつきましては断熱の仕方として、一つは屋外側に断熱材を施工する方法、これを外断熱工法と呼ばれておりますが、それからもう一つは屋内側に施工する方法、これを内断熱工法と呼ばれておりますけれども、そういう方法が二つあるわけでございます。
　これは、一般的に申し上げますと、外断熱工法は内断熱工法と比べて躯体の外側に断熱材を施工するということから外気の温度変化が躯体に伝わりにくいということから、一般論としては劣化しにくいという特性があるということは承知しております。ただ、一方で外断熱工法はやはり施工が複雑であるとか、それからコストについても、これ二階以上を施工する場合には足場等を組まなきゃいけないということで、これはやはり割高になるということも一方で言われております。
　それからもう一つ、省エネ性能という面から両工法についていろいろな御議論があるわけでございます。省エネ性能という面から見ますと正直言って一長一短でございまして、外断熱は、これはいったん暖めたり冷やしたりしますと、その終了時の後も効果は継続しやすいというメリットがございます。ただ、逆に冷暖房の開始時期にはなかなかすぐ冷暖房効果が現れにくいと。したがいまして、例えば小まめにつけたり消したりするような場合には外断熱というのはすぐなかなかこういう効果が上がってこないというようなことが言われております。
　こういう観点から、一概にどちらの工法が優れているかというのはなかなか難しい点がございまして、これはやはり個々の建築物の設計条件によって選択をされるべき問題であるというふうに考えております。
　ただ、私どもといたしましては、やはりそれぞれの工法についてこういうメリット、デメリットがあるんだというようなことについてきちっと消費者の方々に分かるような情報提供を図っていくということが非常に大事だと考えておりますので、こういう情報提供につきましてはきちっと私ども今後努力していきたいというふうに考えております。
○池口修次君　最後に、是非扇大臣にお聞かせ願いたいというふうに思いますけれども、この百年住宅構想、冒頭で積極的に進めるべきだというような感じを受けたわけですけれども、これなり、ハートフルのときにも議論したわけですけれども、バリアフリーの住宅を積極的に進めるという観点での扇大臣の御所見をお聞きをしまして、最後の質問にさせていただきたいというふうに思います。
○国務大臣（扇千景君）　冒頭に申し上げましたとおり、戦後の建てたもの、その数と、そしてこれから建て替え時期になった居住、そういうものに関して、特にマンションは居住者の数も多うございますし、またるる建築法の改正によって従前の面積が建て替えたときにそれだけのものが建てられるかどうかという、そういう要件もございます。
　それから、一番、アンケートを取っておりますけれども、今時間がなくなりますから細かくは言いませんけれども、一番アンケートを取って皆さん方が不安に思っていらっしゃるのは、幾ら掛かるかということが一番不安要因として九〇％近くになっておりまして、それが一番不安要因の最大のことでございますので、そういうことの手当てがどうできるか。
　また、冒頭に申しましたように、老齢化しておりますマンションの居住者が今後新しく建て替えたマンションに今までどおり居住できるかどうかというそういう、補助率をどうするか、そういうことを、少なくとも今の居住者が不安を持たないような建て替えを順調にしていくということの一番の課題が国土交通省の課題としても残っておりますので、今回の法案によって少しでも居住者が不安を解消できるような手当てをしながら、なおかつ建て替えなければ安全性が保たれませんから、そういうことも含めて諸般の助成あるいは建て替えの順調な振興というものを図っていく。
　両々相まって今回の法案の提出になっているということで、今おっしゃったバリアフリー等々も含めて、今後の課題として、我々はそのための法案提出であるということを御認識賜り、御理解賜り、なおかつこれを皆さん方にＰＲしていくということが大事なことだと思っております。
○池口修次君　ありがとうございました。終わります。
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○委員長（北澤俊美君）　この際、委員の異動について御報告をいたします。
　本日、続訓弘君が委員を辞任され、その補欠として森本晃司君が選任されました。
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○森本晃司君　公明党の森本でございます。
　今日は、マンション建替え円滑法、いかに多く建てられたマンションが老朽化し、それを今度円滑に住んでいる人も安心して移ることができる、あるいは生活できるということを進めるための法律でございます。私は、今、時を得てこの法律が出てき、そして議論されているものだと思っておりまして、その点、私は数点この建て替えについて不安だと思われる点について今日は確認をさせていただきたいと思います。
　それにつきましても、私にこの場を与えていただきました委員長さん始め各委員の皆さんに心から感謝を申し上げて、質問に入らせていただきたいと思います。
　今日は法務省もお見えいただいておりますね。
　まず最初に、区分所有法上の建て替え決議との関係について法務省の方から伺いたいわけでございますが、区分所有法第六十二条に基づく建て替え決議に当たっては、その建物がその効用を維持し、又は回復するのに過分の費用を要するに至ったときは五分の四以上の多数決により建て替えを決議できるものとされておりますが、この過分の費用の解釈があいまいなまま進みますと紛争のもとになるんではないかと、このように思っておりますし、またそのために紛争となっている例もあるようでございます。
　マンション建て替えの円滑化のためには建て替え決議の要件を明確化して紛争が起こらないようにすることが不可欠だと考えておりますが、区分所有法改正試案における対応の検討状況について法務省にまずお伺いいたします。
○政府参考人（房村精一君）　ただいま御指摘を受けましたように、現行法の建て替え決議の要件が明確でないという御指摘があるものですから、現在検討しております中間試案におきましてはこの要件をもう少し客観的なものにしようということで、まず第一に、老朽化の指標といたしまして、建築後三十年あるいは四十年という一定年数がたった場合には建て替え決議ができると、こういう定め方を一つの案として出しております。
　また、老朽化しない場合でも、例えば建物が損傷を受けるというような場合がございますので、そういう建物が損傷を受けた場合には、その損傷を受けた部分を元の効用を持ったものに直す、そのための費用が掛かる、その費用が一定の基準を超した場合には建て替え決議ができる。例えば、建物全体を同等のものを建て直す場合の費用と比較して修繕のための費用がその二分の一を超える、こういうような場合には建て替え決議ができると、こういうような案をお示しして意見を伺っているところでございます。
　その意見を踏まえまして、今後更に審議を続けて、御指摘のように、できるだけ明確な基準を定めたいと考えているところでございます。
○森本晃司君　もう一度今の答弁に対して伺いたいんですが、検討中でございますから、その辺はどうなるかという議論のところだと思うんですが、今三十年あるいは四十年とおっしゃいましたね。これはマンションを建ててから三十年と四十年というのは随分時の幅が私はあるように思うんですが、三十年あるいは四十年というのはどういうことなんですか。
○政府参考人（房村精一君）　これは一つの案として三十年又は四十年ということではなくて、例えば三十年を経過したら建て替え決議ができるという考え方、あるいはそれでは少し短いので四十年経過したら建て替え決議ができるという、そういう案をお示しして御意見を伺っているということでございます。
○森本晃司君　ということは、そのいずれかに、今は検討中で、三十年あるいは三十五年あるいは四十年という一つの結論が出るということですね。
○政府参考人（房村精一君）　そういうことでございます。
○森本晃司君　団地の建て替えの円滑化のために区分所有法改正試案で全員同意から四分の三以上の多数決としていますが、その中で、敷地の利用に特別の影響を及ぼすべきときは全員の承諾を得なければならない、こういう具合になっています。全員の承諾を得るような特別の影響、これは一体どのような場合なのか。これを明確にしておかないと建て替え事業に支障が出てくる、その可能性がある、極めてその可能性が高いと私は思っております。
　特別の影響について明確にしなければならないと思いますが、法務省の考え方をお伺いいたします。
○政府参考人（房村精一君）　御指摘の特別な影響というものとして具体例として申し上げますと、例えばある建物を建て替えて建物の規模を拡大する、その結果、同じ敷地内にある他の建物に案分されるべき容積率が他の建物の分が少なくなることによって他の建物を同じ規模で建て直すことができなくなる、こういうこともあり得るわけでございます。そうなりますと、この当該建物を建て替えることによって他の建物がそのままでは建て替え不可能になりますので、これは明らかに敷地の利用に特別な影響を及ぼすべきときだということでございます。
　そのような、要するに他の建物の敷地利用に影響を及ぼしてその受忍限度を超えるような場合を想定しているわけでございますが、今言ったようなことが典型例でございまして、この同じような特別な影響というのは現行法の中でも使われておりまして、そういう解釈によって明確化できるのではないかという具合に考えているところでございますが、なお試案として公表している段階でございますので、今日の御指摘も含めて、更に寄せられた意見に基づきまして検討を進めたいという具合に考えております。
○森本晃司君　次に、国土交通省にお伺いいたしますが、建て替え決議がなされた後の事業実施についてでございますが、市街地再開発事業で用いられている権利変換の仕組みを導入していますが、市街地再開発事業とは異なって行政代執行について盛り込んでいないようですが、実際には明渡し要求に応じない者に対してどのように対応していくのか、国土交通省にお尋ねいたします。
○政府参考人（三沢真君）　この法案におきましては、マンション建て替え事業の施行者はその工事のため必要があるときは期限を定めて明渡しを求めることができ、その明渡しの請求を受けた者はその期限までにマンションを明け渡さなければならないものというふうに規定をしております。この場合に、請求を受けた後も明渡しをしないで占有を継続するという者に対しましては、明渡しを求める訴えを施行者が提起し、民事執行により明け渡させるということになるわけでございます。
　これは、再開発事業と異なりまして、マンション建て替え事業の基本的な性格は建て替え決議などの民事的な合意をできるだけ円滑に実現を図っていくということから、行政代執行を行うということではなくて、やはり民事的な手続で実現していくという法制度にしているところでございます。
○森本晃司君　区分所有法の建て替え事業、建て替えの決議、これに賛成していながら、その後の事業の進捗に非協力的な者が現れて事業が停滞している、こういった例もあるようでございますが、こういった問題に対してどのように対処しようとしているか、国土交通省の考え方をお伺いします。
○政府参考人（三沢真君）　いったんその建て替え決議に賛成しながら、その後なかなか協力しないような方についてどう対応するのかという御質問でございます。
　まず、この法案におきましては、建て替え決議があった後において、この建て替えに合意した区分所有者、それからその持分割合の四分の三以上の同意でマンション建替組合を設立できるということにしております。したがいまして、その賛成者の中で四分の一の方が反対しても、そこはそういう反対の方も組合員となって今後の事業進捗ができるという体制が図られるわけでございます。
　その後、じゃ更に具体的にどうなるのかということでございます。これは、具体的には権利の確定は、権利変換計画ということを策定して、各区分所有者の権利変換計画を策定することになるわけでございますが、これも総会で組合員及び持分割合の五分の四以上の賛成で作成して、それについて認可を受けることによりまして、これは認可を受けますと、この権利変換計画に反対する組合員の方についてもこの権利変換の効力は及ぶということになるわけでございます。
　それとともに、併せまして組合が売渡し請求権というのを行使しまして、こういう反対する方については、じゃ、もう権利を買い取りますということもできることにしておりますので、こういう措置によりまして協力しない区分所有者が存在するような場合でも円滑に事業が進められるように措置をしているところでございます。
○森本晃司君　次に、老朽マンション、これがなかなか新聞等々の報道にもよりますと建て替えは極めて困難であって、全国でもその例が少ないんだということになっておりますが、その一つは、仮住居というのはやはり問題に、移るときに、建て替えするときに仮住居というのが問題になってくるわけでございます。
　そこで、例えば、老朽化したマンションがあって、その近所に新築マンションが今建てられるという場合の区分所有権等を交換できる手法を採用することによってその仮住居というのは要らなくなるんではないかと、このように思って、円滑にそういったことが進んでいくんではないかと思いますが、国土交通省の見解をお伺いいたします。
○政府参考人（三沢真君）　今、先生御指摘の、老朽マンションとそれからその近くにあります新築マンションの区分所有権を交換するという手法は、確かにそういう手法を用いますと仮住居というものが要らなくなるということがありますので、マンションの建て替えの円滑化のためには一つの、区分所有者の選択肢の拡大という観点から一つの御提案だというふうに考えられるわけでございます。
　それで、この法案によります事業手法の中でも御提案の交換手法にある程度類似したことが実現できるのではないかというふうに考えております。それは、具体的にはどうするかといいますと、周辺地域で新しいマンションを供給する事業者を、これを建替組合の参加組合員とする、それで、移転希望者の方についてそういう新築マンションを譲渡するというようなことをすればある程度類似したことができるのではないかというふうに考えているわけでございます。
　ただ、この事業手法と全く別に、交換手法をそもそも法制度としてもう最初から交換できるようにしようということについてはなかなかこれは難しい点がございまして、これはやはり現在のマンションの敷地と全然別の敷地に移動するということから、現在のマンションの区分所有関係を基礎としたいわゆる団体関係といいますか、そういうものが失われてしまうということとか、結局、今回も一応同じ土地の上に建て替えるということから権利について照応関係があるということで言わば権利変換という手続を取れることにしているわけでございますけれども、そういう照応関係についてなかなか、照応関係があるということをなかなか言い難い面があるということから、そういう意味ではなお検討すべき課題がいろいろあるのではないかというふうに考えております。
　したがいまして、この事業、この法案の事業手法をうまく活用しながら、そういうことが可能な場合については参加組合員制度も活用して、できるだけそういうような御提案の趣旨の実現を図っていくということが当面は期待されるのではないかというふうに考えているところでございます。
○森本晃司君　そこで、法務省にお伺いしたいんですが、こういった交換手法をより使いやすくするために、必ずしも現地での建て替えを前提とすることなく、多数決でその区分所有関係を解消するという制度を創設すべきではないだろうか、そうすると非常にスムーズに私は交換することができるのではないかと思いますが、区分所有法改正試案における検討状況について法務省にお伺いいたします。
○政府参考人（房村精一君）　この法制審議会における検討の中では、例えば建物が社会経済的効用を失ったときに、建て替え制度のほかに、区分所有関係を解消して、土地と建物を一括して第三者に売却して、その代金を分配するというような案が述べられたこともございます。
　ただ、この案につきましては、基本的にその抵当権等の権利が区分所有権の上に付いておりますと、区分所有関係の解消といっても非常に複雑な法律関係になるというようなこともありまして、非常に問題が多いという指摘も同時になされているところでございます。
　ただいま御指摘の建物の他のマンションとの所有権の交換によって実質的に建て替えをスムーズに進めるということについては、この審議会ではまだ具体的に検討はされておりませんが、そういった点も踏まえまして、今後も更に研究を続けたいと考えております。
○森本晃司君　都市公団からもお見えいただいておるかと思いますが、都市公団、今日まで数多くの実績を積んでこられました。建て替えという点につきましても、私はその公団の力を大いに使うべきではないかなというふうにも考えておりますが、その中で申し上げますと、日本住宅公団によって昭和三十一年度から供給された公団分譲マンション、これは平成十三年度末で千三百二十五団地で二十八万一千三百二戸を供給してきたようでございます。また、公団賃貸住宅における建て替え事業については、建て替え着手事業百七十九団地、九万一千三百十八戸、完成供給実績百三十団地、五万二千七百十九戸で、こういった建て替えの実績が公団にあるわけでございます。
　そういった背景がありまして、分譲マンションの管理組合から都市公団へ建て替えの相談依頼が平成十年度から平成十三年度まで二十九件あると聞いています。このことは、都市整備公団の実績と、それからその信頼と協力に対して期待されているものがあるんではないかと、管理組合のそういう潜在的なものは高いのではないかなと私は思っておりまして、こういったニーズにこたえるために公団は積極的にマンション建て替えに取り組むべきだと私は思いますが、公団の考え方をお伺いします。
○参考人（那珂正君）　お答えいたします。
　マンション建て替えにつきましては、平成十一年に私どもが都市基盤整備公団として発足以来、お話のように、管理組合等からのいろんな一般的な相談を受けましたり、あるいは具体的に建て替え計画を策定するというようなコーディネート業務を受けたりしまして、鋭意対応しているつもりでございます。
　しかしながら、御承知のとおり、建て替え事業、マンションの建て替え事業には実に様々な難しい問題がありまして、私どもが相談に乗った団地につきましてもなかなかすんなりと事業化に進むというわけにはいかないというのが現状だと思います。
　今般、このマンション建替え円滑化法が成立して施行されますと、御審議いただいておりますように、マンション建替組合の法人化とか、あるいは権利変換手続の整備などが進むことによりまして、建替組合による建て替え事業の円滑な推進が相当程度期待されると思います。
　いずれにいたしましても、マンション建て替え問題は、先生御指摘のように、都市再生の観点からも、また住宅政策の観点からも大変重要な課題であると私どもも認識しておりますので、これまで培ってまいりました建て替えのノウハウを生かし、また昨年十二月に閣議決定されました特殊法人等整理合理化計画の趣旨にも沿った上で、個々の建替組合や民間事業者による建て替え事業が一層円滑に進むよう適宜適切に支援してまいりたいと思います。
○森本晃司君　次に、このマンション問題の解決というのが都市部における住環境を蘇生させてまいりますし、地域コミュニティーの形成ができるかどうかという大きな問題点であります。
　そこで、私は相談体制の整備について質問をさせていただきたいわけでございますが、マンション管理適正化法が施行されて、そして今回の法案が提出されていますが、マンションの管理や建て替えに関する施策を着実に推進するためには、マンションの所在、築年数、戸数、建物、設備の状況、維持管理の状況、建築規制との適合等々の精密な実態把握が不可欠であると考えております。
　幾つかの自治体で分譲マンション実態調査を実施しているようですが、我が国のマンションの正確な実態を網羅したマンションのデータベース、こういったものを早急に構築すべきではないかと考えますが、住宅局長、お答えいただけますか。
○政府参考人（三沢真君）　マンションの管理とか建て替えに関する施策を的確に実施していくためには、こういう様々な問題につきまして、住民から相談とかあるいは技術的な支援を求められる身近な公共団体におきましてマンションに関する情報というのをきちっと把握していくことが必要であるということは先生御指摘のとおりかと思います。
　それで、現状がどうであるかということでございますけれども、都道府県あるいは政令指定都市、中核市あるいは特例市というところを対象にいたしまして、マンションの所在とか建築年、戸数等を記載したそのデータベースをどのくらい作成しているかということを調査したところでございますが、これは全体で申し上げますと三六％、特に老朽マンションの多い三大都市圏では五八％の公共団体から既に作成済みという報告は受けております。さらに、今後作成する予定であるというのを含めますと、全国では五四％、三大都市圏では七六％ということで、相当意欲的には取り組んでいただいているところでございます。
　私どもも、国土交通省において建て替え等に対する支援の一環として、公共団体がこういうデータベースを作成するためにマンションの実態調査を行う場合について補助できる仕組みも用意しております。今後とも、こういう補助の仕組み等も活用しながら、公共団体によるデータベース作成を支援していくこととしたいというふうに考えております。
○森本晃司君　我が国の精密なマンションのデータベースが構築されることに関しまして、管理組合がそのマンションを修繕するか建て替えるのかを判断するためにマンションの診断を行うことは極めて重要でありますが、社団法人高層住宅管理業協会のマンション保全診断センターではマンションの調査診断を行っております。また、財団法人マンション管理センターでもマンションの調査診断を行う専門技術者の団体を紹介していると聞いていますが、これらの利用実績及び周知方法についてお伺いいたします。
○政府参考人（三沢真君）　マンションの管理組合における円滑な大規模修繕の実施を支援すること等を目的といたしまして、一つは昭和六十年度に社団法人高層住宅管理業協会において、これは管理組合からの依頼に応じまして建物の調査診断あるいは修繕計画書の作成を行うと、そういうことを行うマンション保全診断センターというものが設置されております。
　それからもう一つは、平成十三年度から財団法人のマンション管理センターにおいて、管理組合の相談に応じまして、これは建物の診断を行う設計事務所等の団体の紹介を行うという事業でございますが、こういう事業が開始されているところでございます。
　それぞれの利用実績は、高層住宅管理業協会の方では昭和六十年度から平成十三年度までの十七年間で千七百六件の調査診断を実施したというふうに聞いております。それから、マンション管理センターについては、これは平成十三年度から始めたものでございますけれども、平成十三年度において三百二十二件紹介を行ったというふうに聞いております。
　これらの周知方法でございますけれども、高層住宅管理業協会の方の業務につきましては、これは当該業務に関するパンフレットを作成いたしまして、マンション管理業者を通じて各管理組合に配付するというような方法で周知を図っているということでございます。それから、マンション管理センターにつきましては、同じようなパンフレットの作成、配付とともに、これはマンション管理センターへ登録、いろんな管理組合から登録をしていただくという仕組みがございますけれども、登録していただいたところにはいろいろな情報誌とか情報提供をするということになっておりますけれども、そういう情報誌等による広報でこれを周知を図っているということでございます。
○森本晃司君　最後に、扇大臣にお伺いしたいと思います。
　良好な環境を作るということでマンションの建て替えは極めて大事でございますし、調査診断を通じて適時適切な、あるいはまた大規模な修理等も必要であるかと考えます。そういう、スムーズにいくためには、円滑にいくために、マンション管理士というのが、この制度ができましたし、それから建築士等の専門家と地方公共団体等との行政関係機関が連携して、そして建て替えに関する相談体制を確立する必要があると思っておりますが、最後に大臣のこの見解をお伺いいたしまして、私の質問を終えさせていただきます。
○国務大臣（扇千景君）　先ほどから森本議員の基本的な認識、そしていかにマンションの建て替えをスムーズに行うかというメリット、デメリット等々御指摘がありましたけれども、少なくとも、マンションの建て替えを行うためには、その合意形成、事業の採算性、そういうものを考えて、法律あるいは建築あるいは不動産、そして金融、税制、あらゆる面で広範囲にわたる専門知識が必要であることは言うまでもございません。
　御指摘のように、マンションの建て替えを管理組合とかあるいは区分所有者等々、今後の、マンションの管理士とかあるいは建築士等の専門家の地方公共団体の公的な機関による的確な情報提供が必要であろうと思いますし、またマンションの管理士というのは、登録申請受付状況につきましても御存じのとおり約四千三百名の申請を受け付けておりますし、また十三年度のマンションの管理士の試験の結果につきましても合格者が七千二百十三名に至っております。申込者は十万九千六百二十名が申し込むというような、大変皆さん関心の高い数字が出ておりますので、そういう意味で、今、森本議員の御指摘のような、あらゆる面についての的確な情報提供とかアドバイス、そういうものがこれらの人々によって、地方公共団体におけます建て替え等に関する相談、あるいは今後の情報提供等の体制については私は万全を期していくべきだと思っておりますし、国土交通大臣が定める基本方針にこれらを盛り込んでいこうと、そう思っておりますので、国土交通省としましても地方公共団体等々と連携をいたしまして、相談窓口の設置、それからインターネットを活用した専門家等の連携による情報提供の体制を整えていくということで、管理組合に対する建て替えの検討費用の補助を行って、専門知識の皆さん方が活用しやすいようにそれを積極的に図っていくようにしていきたいと思っております。
○富樫練三君　日本共産党の富樫練三でございます。
　提案されております法律はマンションの建替え円滑法ということでありますけれども、私はまず最初に、現在住んでいるマンション、建て替えの前、その段階のことについて一、二伺っておきたいと思います。
　現在、マンションは戸数が全体で、約二〇〇〇年度末で三百八十五万戸、一千万人が居住していると言われています。特に都市における居住形態としては広く普及をしているわけですけれども、マンションの管理の適正化の推進に関する法律という法律、この中で「国及び地方公共団体は、マンションの管理の適正化に資するため、管理組合又はマンションの区分所有者等の求めに応じ、必要な情報及び資料の提供その他の措置を講ずるよう努めなければならない。」というふうになっています。私も地元は埼玉なんですけれども、マンションの居住者の皆さんと懇談をしたりしてたくさんの相談や要望が出されています。
　全国の市街地再開発協会とマンション管理センター、ここがアンケートを行ったようであります。現在住んでいるマンションについて居住者の悩みが一体どこにあるのか、これらについてこのアンケートの結果はどういう内容になっているか、ここをまずお知らせいただきたいと思います。
○政府参考人（三沢真君）　ただいま先生御指摘の市街地再開発協会とマンション管理センターが実施したマンションの管理組合に対するアンケート調査によりますと、一つは、現在の住まいにどういう不満がありますかという問いに対しまして、一位、一番多かったのは配管、給水設備が劣化している、それから二番目は水回りなどの設備機器が古い、それから三番目が住戸が狭い、四番目、地震などに対する安全性に不安あり等が多かった回答でございます。
　それから、今後のマンション管理上の不安として一番多かったのは、居住者の高齢化で管理組合活動等に影響が出ることが第一位、それから二番目は震災や老朽化によって必要となっても建て替えが難しいということ、三番目が建物の劣化が進み修繕が遅れること、四番目として修繕積立金が不足すること等が多く回答の中に挙げられているというふうに認識しております。
○富樫練三君　問題は、そういう、どこのマンションもかなり共通しているんだろうと思うんですね。私どものところに寄せられている居住者からの要望もほぼこれとかなり一致しているということが言えると思うんです。問題は、こういうことに対してきちんと窓口で相談する場所があるのかどうかというところで管理組合の役員の皆さんも大変悩んでいるという実態が一方であります。
　例えば、港区とかあるいは豊中市などでは窓口相談、マンションの建て替えも含めてそういうことが行われていたり、あるいはコンサルタントの活用、こういうことも行われているし、埼玉で言えば、川口市の場合は窓口を作りましてパンフレットを作って大いに相談に応じると、こういうことがやられているわけなんだけれども、実際には全国的に見ればまだまだ市区町村の場合の窓口が不十分なんじゃないかというふうに思うんです。国の総合調査が平成十一年度と平成五年度に行われたわけですけれども、残念ながら、都道府県段階はつかめても、更に市区町村の段階になると実態はなかなかつかめていない、窓口の実態がどうなっているかというのが現状のようであります。
　私、少なくとも、都市化がどんどんどんどん進んでおります四大都市圏については、市区町村の窓口の実態も含めて国がしっかりと実態をつかむ必要があるんじゃないかというふうに思うんですけれども、この点について、いかがですか。
　　　〔委員長退席、理事藤井俊男君着席〕
○政府参考人（三沢真君）　相談窓口の設置状況のお尋ねでございます。
　これは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律が施行されるに当たりまして、私どもも全国の都道府県、それから政令指定都市に集まっていただきまして、マンション管理行政に関する会議というのを開催いたしまして、そこで相談窓口の設置をお願いをしたところでございます。このため、現在までのところ、全国の都道府県、それから政令指定都市においては相談窓口の整備が行われたという現状でございます。今年度以降、さらに相談窓口を設置するとともに、そういう職員を対象とした研修ということで、国土交通大学校においてもこういう窓口職員を対象とした研修を実施して相談能力の向上を図っていくということを考えております。
　それで、さらに、じゃ、それ以外の市町村の状況はどうかということでございます。これは、先生御指摘のとおり、やはりまだマンションの立地が比較的大都市に限られているということもありまして、すべての市町村でこういう相談窓口が設置されているという状況にはないわけでございます。これは、ただ、やはりその市町村でのマンションの立地の進展等を勘案して、やはり必要があるときはもうきちっと設置していただくということが大事だというふうに考えておりますので、私どももこのことにつきましてはきちんと機会をとらえながらいろいろな助言をするとともに、例えば先ほどの研修の実施についても、そういう市町村の職員の研修も含めて今後やるということも検討していきたいというふうに考えております。
○富樫練三君　一番やっぱり身近なところで相談ができるという体制が大変大事だというふうに思いますので、是非この点は強化をしていただきたいというふうに思います。
　そこで、今回提案されております建て替えの問題について伺いますけれども、建築後三十年を超えたマンションが二〇〇〇年度末で約十二万戸、二〇一〇年になれば九十三万戸に達する、こういうふうに言われているわけなんですね。建て替えのときに安心して住み続けられるようにすること、これが一番大事だというふうに思います。したがって、マンションの建て替えがスムーズに行われるための対策は必要であると思いますし、そういう点で今回の法案は一定の前進ではあるというふうに私どもも考えております。
　しかし、調査室の資料でも言っておりますけれども、マンションの建て替えに際しては、高齢者や低所得者などの経済状況や生活設計上の理由から建て替えに参加することが困難な人や、あるいは建て替えに伴って契約関係の継続が困難となる借家人等が必然的に発生する、こういうふうに言っているわけなんですね。住宅、土地の統計調査によれば、建築後三十年以上のマンションの場合、六十歳以上の方だけで住んでいる住戸、これがもう三割を超えている、こういうふうにも言われているわけで、不安が非常に拡大しています。
　やむを得ず転出する原因として、先ほどの質問の方に対する答弁の中で局長の方から、建て替えの資金が困難であるために組合に参加できないとか、組合に参加するんだけれども権利変換計画に参加できないために結果として転出せざるを得ないとか、あるいは既存不適格であったために面積が確保できないで結果として転出せざるを得ないとか、いろいろな要素があるんだと思うんです。建て替えの場合、やっぱり膨大な資金が掛かるというのが一つのネックになっているというふうに思います。
　国土交通省がシミュレーションを行ったというふうに言われておりますけれども、これによると、およそ、建て替えのときに一人の居住者が大体どのぐらいのお金が必要なのかと、このシミュレーションの結果についてどうなっているか、お知らせいただきたいと思います。
○政府参考人（三沢真君）　私ども国土交通省の中で建て替えの進め方についての研究会を実施したときに、その中でいろいろなシミュレーションを行ったわけでございます。
　その中身でございますけれども、これは一定の想定を当然置いてやるわけでございますけれども、東京都区部に所在する、これは単棟、一つの棟で五十戸、戸当たり床面積五十平米ぐらいのマンションというのをイメージしまして、それをまたその建て替えの前の容積率がどのくらい充足しているか、つまり目一杯使っているのか、余裕があるかどうかとか、それから保留床というものを確保するのか、全部専有の床として権利変換するのかと、いろんなことで条件設定を行った上で計算をいたしました。
　その中で、そうすると最も負担が大きい場合というのは、これは建て替え前の容積率の充足比が一・〇、つまり目一杯までもう使っている、しかも専有面積を最大化する、つまり外に売って事業費に充てるという保留床は取らないで全部専有面積として分配する、そういうケースですと、都心の区で二千二百万程度、周辺区でも二千百万程度というような数字がございます。これらについて、さらに補助金を導入しますと、これが例えば都心区で千七百八十万、周辺区で千七百二十四万という計算がございます。
　一方、最も負担が小さいのは、これも充足比について例えば〇・七という想定で、保留床は逆に最大限設定するというようなケースですと、都心区で約六百万、周辺区で七百八十万くらい、これに補助金を導入しますと、これがそれぞれ二百四十万、四百二十四万ぐらいになる、こういうシミュレーションの結果がございます。
○富樫練三君　そうすると、例えば都心部の場合で充足率、容積率、これは一・〇、すなわち目一杯ということだと思うんですけれども、そういう場合で補助金を導入した場合でも千七百八十万、周辺の場合は千七百二十四万ですか。そうすると、やっぱりかなりの負担になる。これだけの資金が用意できなければ建替組合に参加できないということになった場合に、それは補助金入れてもそのぐらいですから、これはなかなか大変だというふうになると思うんです。
　　　〔理事藤井俊男君退席、委員長着席〕
　実は、低所得者とか高齢者にとってみればこれは大変なことであって、先ほどの市街地再開発協会やマンション管理センターのアンケートを見ると、建て替え費用負担困難な区分所有者がいるためになかなか建て替えが前に進まない、これが一つの困難になっているというのがトップで七六％という結果が出ているわけなんですね。
　ですから、そういう点で言えば、共用部分を含めた補助金の大幅な引き上げ、個人の財産の部分ではなくて、共有部分については当然補助金の対象になっているわけですから、ここを大きく引き上げるということが大事だと思うんです。同時に、補助金や融資が仮にあったとしてもそれに参加できないという場合、ここがより深刻だというふうに思います。
　今回の法案では権利変換方式というのが採用されることになっているわけですけれども、建て替えの決議については五分の四の賛成、権利変換計画の決定については五分の四の賛成、こういうことになっていますね。ですから、例えば百戸入っているマンションの場合に、五分の四の賛成ですから八十人が参加すればマンションの建て替えは決定できる。その段階で最大限二十軒は外に出ざるを得ないかもしれない、参加できなくなっちゃうかもしれない。その上で、今度は権利変換計画を作ってそれを決定するときは、残った八十軒のうちの五分の四ですから、そうすると十六軒の人はさらに外に出ざるを得ないかもしれない。こうなれば、元々百軒住んでいたマンションのうち、三十六軒の人は最大限を見積もった場合には転出せざるを得ないかもしれない、こういう方式なんですね。
　この計算には間違いありませんか。
○政府参考人（三沢真君）　先生がおっしゃるとおり、建て替え決議は区分所有者及び議決権の各五分の四以上の賛成で成立するということでございますので、区分所有者が百名いれば八十名の方が賛成すれば決議が成立する。さらに、権利変換契約は組合員の五分の四以上の賛成で策定できるということでございますので、百名中六十四名の方の賛成があれば事業が実施できる。逆に言いますと、最大限三十六名の反対者がいても事業実施が可能であるということでございます。
○富樫練三君　ですから、そういう点でいうと、今度の方式というのはなかなかいろんな問題点を含んでいるというふうに言わざるを得ないわけなんですね。
　さらに、既存不適格の場合は、かつては法律上、建築基準法上や都市計画法上建てられたんだけれども、その後法律が変わる、条件が変わる、そのことによって、現在では建築基準法上認められない、例えば容積率がオーバーするとか建ぺい率がオーバーしているとか、こういうことがあり得るわけなんですね、それは法律というのは変わっていくわけですから。
　そこで伺うわけですけれども、もしそういうふうになっている場合には、建て替えたときに保留床を造って、そこを売ることによって資金を獲得して居住者の負担を低く抑える、こういう方法はできないわけですよね。もう既に容積率をオーバーしている場合は、建て替えたらそれよりも小さいものを造らざるを得ないと。土地を買い足せば、それは話は別ですけれども。
　そういう既存不適格の建物が、マンションがどのくらいあるかと、これは国土交通省の方で調べていると思うんですけれども、その数字をお知らせいただきたいと思います。
○政府参考人（三沢真君）　マンションストックの中には、着工後導入された建築基準法に基づく規制に適合しない、いわゆる既存不適格マンションがあるということで、これらのものに対する対応が大変重要な課題であるということは認識しております。
　この現状でございますけれども、これについて、これは一定の簡便な方法により一つの算定を行ったわけでございますけれども、東京都内の昭和五十年以前に竣工したマンションストックのうち不適格と言えるものは約六割だというふうに推計をされているところでございます。
○富樫練三君　約六割だけというんじゃちょっとよく分からないので、何棟ぐらいあるんですか、数で言うと。
○政府参考人（三沢真君）　これは全数調査ではなくて、一定のサンプリングをして、抽出して調べたものでございます。二千七十九地区を調べたところ、そのうちの千百七十九地区、五七％、これが五十年以前の建築で既存不適格に当たるものという数字でございます。したがいまして、棟数ではなくて地区数で調べたというものでございます。
○富樫練三君　約六割が既存不適格ということは、現在の建築基準法上合致しているのは四割しかないということですよね。
　それで、それは先ほどの報告ですと四十六年から五十年ぐらいに建てた建物ですか。そうすると、それからもう既にかなりの年数がたっているわけで、この既存不適格の建物が間もなくもう建て替えの時期に入ると、こういうことになると思うんですね。そのときに、今住んでいる分には別に問題にはならないんだけれども、建て替えるということになるとにわかに問題が表面化すると、こういう性格の問題だろうというふうに思うんですね。
　ですから、こういう点を考えたら、狭くしか建てられないわけだから、そのことによって外に出ざるを得ないという人も当然出てくるということになると思うんです。お金がないために続けられない、あるいは既存不適格のために出ざるを得ないと、こういう様々な要件があると思うんです。
　そこで、転出をした場合、この人たちの居住の安定をしっかり確保すること、このことは先ほどの質問者に対する答弁でも出されているわけですけれども、ここは一つの、マンション建て替えをスムーズに進めるためには大きなかぎを握っているものというふうに感じるわけなんですね。
　法案の第九十条では、「賃借人及び転出区分所有者の居住の安定の確保」ということが言われています。検討委員会の報告書でも、住み替え先が確保ができるよう地方公共団体において賃貸住宅等の情報提供やあっせんに努めるべきであると、また、必要に応じて公共賃貸住宅への優先入居、賃貸住宅の供給に配慮すべきであるというふうにしています。これらの内容は、言わば公共住宅への優先的な入居と、それから借り上げ住宅の活用とか、こういうことを言っているんだろうというふうに思いますけれども。
　ここで伺いますが、受皿となるべき公共住宅の現状がどうか。特に東京圏、東京を中心としたこの首都圏、東京圏の場合にその公共住宅、例えば都営住宅であるとか県営住宅とか市営住宅とか、そういうところの募集戸数と入居希望者、応募者、その倍率はどういうふうになっていますか。
○政府参考人（三沢真君）　東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の一都三県における平成十二年度の公営住宅の応募状況でございますけれども、募集戸数が約二万二千戸に対しまして応募者が約二十六万八千ということで、応募倍率は約十二倍というふうになっております。
○富樫練三君　募集戸数が二万二千に対して二十六万八千人ですか、が応募していると、十二倍だと。
　十二倍の倍率のところに、今度はマンション建て替えるからどうしても転出やむを得ないという人をそこで受け入れる余地なんてどこにもないじゃないですか。これは、公営住宅を一挙に大量に造るというんならそこで受け入れようじゃないかという話は成り立ちますけれども、これは公営住宅じゃ全然受け入れられないというのが実情だと思いますよね。
　もし、優先入居だからということで、ここのマンション建て替えた、この人たちは優先入居だからといって、今まで何年も入居を待ってきた人たち、この人たちを押しのけてマンション居住者を優先的に先に入れるということをやったら、これはそこの市町村長さんは大変だと思いますよ。恨まれますよ、これは。ここは、公営住宅をたくさん造るということをやらない限りはこの問題はどうも解決しないというふうに思うんですね。
　そこでもう一つは、公団や公社を含めた、民間も含めて、賃貸住宅を都道府県や市町村が借り上げて、借り上げた住宅をマンションから転出した人に提供すると、こういう方法も先ほどのところにあるわけですね。これは今全国で何戸あるんですか。
○政府参考人（三沢真君）　借り上げ公営住宅の供給の実績でございますけれども、この借り上げ公営住宅の供給戸数は、これは平成八年度の公営住宅法改正によって新設されたものでございますが、それから平成十二年度までに一万一千百九十戸の供給というふうになっております。