Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○渡辺参考人　五十三年から五十七年にかけて実施いたしました第一次の家賃改定、このときに相当家賃をお払いになるという方がおられたわけでございます。そこで、公団といたしましては、家賃額の確認と不足額等の支払いを求める訴えを順次提起しました。最終はたしか五十九年の夏だったと思いますが、総計で三千四百九十一名の方々に対してでございます。一方、五十四年だと思いますが、三百名の居住者の方々から、債務不存在の確認を求める訴えが提起されたわけでございます。
　公団が提起しました訴訟につきましては、訴訟後、改定家賃額といいますか改定額をお支払いになった方あるいは判決があった方等がありまして、現在係争中の、訴訟をまだ続けておる方々の人数は昨年の十二月末現在で三十九名でございます。
　今までにございました判決は全部で百七十二件、これは上告審も含めてですのでダブりはあると思いますが、中に最高裁の判決三件を含んでおりますが、すべて公団の勝訴判決でございました。公団が借家法七条第一項の規定によって家賃の改定ができるということが最高裁の判決によって認められたわけでございます。
　また一方、先ほど申しました居住者から提訴をされました債務不存在の確認を求める訴えにつきましては、建設大臣のあっせんがあったわけでありまして、その結果、昭和六十年の三月二十八日と二十九日、両日付で訴訟上の和解を行ったわけでありますが、その場合、居住者の方々が改定額をすべてお認めいただいた、それから、改定額と、借家法七条第二項には一〇％の利息を付してということになっておりますが、この利息も付して支払いをいただいたことによって終了しておるわけでございます。
　次に、五十八年度から六十二年度にかけまして第二次の家賃改定を実施させていただいたわけでございますが、その際にも、相当家賃をお払いになっているという方がおられるわけでございますが、やはり第一次の家賃改定の場合と同じように、一定の期間を定めまして支払い催告を行って、それでも支払っていただけないという場合には、不足額の支払いを求める訴えを順次起こしていきたいというふうに考えております。
　それから、判決の内容ということでございますが、何せたくさんございますので、その主なものだけをかいつまんで申し上げますと、まず、先ほどちょっと申しました、公団賃貸住宅の利用関係は私法上の賃貸関係である、したがって、家賃増額については借家法七条第一項の適用があって、公団は家賃を経済事情の変動に即した相当額にまで改定できる、これは最高裁の判決でございます。それから東京高裁の判決でございますが、家賃の増額に関する賃貸借契約五条、これは公団と借家人の方で結んでおる契約でございますが、これは借家法七条一項と同趣旨であるということでございます。それからもう一つ、東京高裁でありますが、公団賃貸住宅の家賃変更の場合に個別原価主義という規制は存しないという判決を得ております。それから、これは全部の裁判所でございますが、公団の改定家賃額は証拠上すべて相当であるという御判断をいただいているところでございます。
○野中（広）委員　次に、家賃の算定方法についてでございますけれども、先ほども議論がございましたが、これまで家賃の改定に用いてまいりました公営限度額方式に準ずる方式というのを今回見直すことにされたわけでございますけれども、その理由につきましてお伺いをいたしたいと存じます。
○渡辺参考人　先ほども御議論が出ておりましたが、公営限度額方式というのは、もちろん公営住宅法に定まった方式でございます。それで、公団住宅と同様の施策住宅であります公営住宅についてのものでもございます。
　具体的には、家賃を構成要素別に管理開始後の経済変動に応じて算定するということで、当初家賃との関連が明確であるとか、それから規模、構造、古さを算定式の中で反映している、あるいは非常に大量の住宅の処理といいますか家賃の算定処理、これに便宜的であるというようなことで、公団住宅の家賃評価にもふさわしい方式ということが言えるわけでございます。したがいまして、従来からの経緯も踏まえまして、それを今後とも基本とするということはございます。
　ただ、この方式は、当初の建築費などをもとにしましてその後の経済変動を平均的に掛けて家賃を再評価するという、いわば再評価法であるということでありまして、公団のように全国的に立地している住宅について見ますと、立地条件の反映、これはもちろん固定資産税というものが中に入っておりますから反映は一部あるわけでございますが、それが必ずしも十分でないということがあるわけでございます。
　そこで、今後の家賃の見直しにおきます家賃の算定方法につきましては、従来の方式を基本とする、しかしながら、その算定額に公団賃貸住宅相互間の立地条件の差異等を考慮して一定の補正を行うというふうに決めたわけでございます。もちろん、継続家賃につきましては、現行家賃と算定額との差の二分の一を加算するということは従来どおりでございます。
○野中（広）委員　次に、いわゆる特別措置につきましてお伺いをいたします。
　生活保護世帯あるいは老人世帯などの生活困窮と認められるような世帯に対しまして従来特別措置を講じてきたわけでございますけれども、これにつきましては、先ほど来もさらに拡大すべきであるという意見があるわけでございますが、公団としての考え方をこの際お伺いをいたしたいと思います。
○渡辺参考人　今お話がございましたように、家賃改定の際には、建てかえもそうでございますけれども、生活保護世帯あるいは老人、母子、身障者世帯等で一定の要件に該当する世帯の方々については、改定後の家賃がそれぞれの地域ごとに定められております生活保護法に基づく住宅扶助限度額を超える場合、最初から払っておられるもとの家賃がそれより高い場合にはもとの家賃ということになりますが、そういうものを超える場合にはそれを一定期間減額するという措置をとっておるわけでございます。
　しかし、先ほどからも議論が出ておりますように、非常に狭い意味といいますか、いわゆる福祉的な措置というものは、本来国あるいは地方公共団体、こういった福祉制度と役割を分担しながらやっていかなければいけないというふうに考えておりまして、公団に与えられておる役割からしますると、公団が措置をするということにはやはり一定の限度がどうしても出てくるというふうに考えるわけでございます。
　したがいまして、公団の家賃改定の場合の特別措置のあり方といいますか考え方でございますが、一つは、通常の福祉制度でもって一般に保護、援助を要する者とされている方々を対象とすべきではないだろうか。二点目といたしましては、その措置の内容でございますけれども、国の生活保護制度等で措置さるべき部分、先ほど申しました住宅扶助限度額というのはまさにそうでございますけれども、その部分を超える部分について公団としてやるということになるのではないかというふうに思います。そうしますと、以上のような観点をずっと総合的に考えてみますと、従来の特別措置、それから今回申請いたしております特別措置もこの考え方に立つものでございまして、これをさらに拡充するということは極めて難しく、現在の制度が妥当であるというふうに思っておるわけでございます。
　ちなみに一つ二つ数字を申し上げさせていただきますと、六十三年度の場合で収入基準を公団が定めておりますが、例えば東京の場合でございますと四人家族で月額で三十四万八千八百円、年額で四百十九万円というような基準以下の世帯でありまして、生活保護世帯はもちろん入りますが、かつ老人あるいは母子あるいは身障者世帯、こういった方々については今の制度の適用を申請していただけば適用があるわけであります。ただ、例えば六十三年度の東京都の住宅扶助限度額は四万七千八百円でございまして、それよりも家賃が低い場合にはこれは適用のしようがないというのが実情でございまして、先ほども適用の数が非常に少ないじゃないかというお話がございましたけれども、主たる原因はどうもその辺にあるというふうに思えてならないのであります。
○野中（広）委員　公団の家賃につきましては、公団が日本住宅公団として昭和三十年に発足をいたしまして翌三十一年に入居を開始いたしまして以来、先ほど西村理事からも発言がありましたように、実に異常な状態で二十二年間据え置かれたままでありまして、昭和五十三年、さらに五年後の昭和五十八年の二回にわたって改定がされたわけでございますけれども、今回の家賃改定の理由につきまして、公団総裁としてのお考えをお伺いいたしたいと思います。
○丸山参考人　御承知のように、公団の賃貸住宅は、国の財政援助を受けて建てられた住宅でございまして、広く国民全体の資産でございます。したがいまして、その家賃につきましても、賃貸住宅相互間に均衡がとれているかどうか、あるいは維持管理のための経費が賄われているかどうか、さらには希望者の十分の一も入居できないというような実態も配慮しなければならないわけでございますが、こういうような点を考慮いたしますと、やはり定期的に適切な家賃に変えていく必要がある、このように考えているわけでございます。
　このため公団といたしましては、今お話しのように二十二年間上げなかったわけでございますが、五十三年になって初めて行い、その後五年目の五十八年に二回目の値上げを行い、今回第三回目をお願いしているわけでございますが、その理由といたしましては、二回の値上げをいたしましたのですが、激変緩和措置その他を講じたためにやはり公団住宅相互間でなおかつ不均衡があるということが一点。もう一点は、今の家賃では十分な修繕もできない、このような状況にあるわけでございますから、そういう点を勘案いたしまして、十月から第三回目の一斉改定をさしていただくべく現在建設大臣に承認申請中でございます。
○野中（広）委員　時間がありませんので、あわせて二つお伺いしたいのですが、前回の五十八年の改定後の家賃の現状につきましてどのようになっているか、お伺いをいたします。
　もう一つは、敷金の改定でございますけれども、過去二回の改定におきましてはそれぞれ敷金は見送られてまいったのでございます。敷金というのは、申し上げるまでもなく何らかの理由で家賃の納入がおくれた場合の担保でありますので、新規の入居者はそれぞれ家賃の三カ月分を敷金として納入をしておるわけであります。さらに、その一部は運用益で団地の環境整備等に使われておるわけでございまして、居住者相互間の不公平を思うときに、過去二回の据え置きは非常に大きな不公平を生じておると私は思うのでございます。また一方、民間の賃貸住宅の実情を思いますときには、敷金、礼金あるいは借りかえ等の実態からいたしましても妥当性を欠いておると考えなくてはならないのであります。
　したがって、民間と公団住宅とを一緒に論ずることはできませんけれども、しかし、少なくとも敷金というのはいわゆる担保力を保持するものであるということを考えましたときに、ぜひこの際改定をいたしまして、本来の原則に照らして徴収をするべきであると考えるわけでございますが、その実態なり改定の理由につきましてお伺いをいたしたいと思います。
○渡辺参考人　まず第一点目でございますが、過去二回家賃改定の対象となりましたのは昭和四十九年度までに供給された住宅でありますが、その場合で平均を見ますと、現時点といいますか、その平均が二万四千二百円ということになっております。なお、今回値上げを申請しております住宅についての現在の状況を申し上げますと、三万円以下の住宅が七九・三％ということでございます。これを平均四千七百円上げさしていただくわけでございますが、それでも三万五千円以下の住宅が七八・一％というような状況でございます。
　それから、第二点の敷金でございますが、私ども、過去二回の家賃改定申請におきましてやはり家賃の額に合った敷金をいただきたい、これは契約書にも明定されておるわけでございます。そういうことで申請をしたわけですが、大臣の御指導によって見送られたわけでございます。
　数字をちょっと申し上げますと、ちなみにこれは極端な例で恐縮かもしれませんが、昭和三十一年からずっとお入りになっている方々、これは平均でございますけれども、この方々からいただいている敷金は一万三千八百円でございます。その方々の平均家賃は現在一万八千四百円でございますから、月にしますと〇・七五カ月分にしかならないというのが一方にございます。しかして、六十一年度の供給賃貸住宅の平均家賃でございますが、これは七万八千八百円でございます。仮にこれを七万円といたしましても、二十一万円の敷金をいただいているわけでございます。同じ公団の住宅に住んでおられる方々で、もちろん家賃は違いますから別でございますけれども、やはりその辺の不公平ということも考えなければいけないのではないかということもございまして今度の申請もいたしましたし、これはぜひお認めいただきたいと考えておるわけでございます。
○野中（広）委員　最後に、過去二回の家賃改定の状況の中から、増収額をどのように使ってこられたか。まず二回の改定によります増収の額、及びどのような状況になっておるのか。あるいは、先ほど申し上げましたように、その際、それぞれ衆参両院の建設委員長の要望があったわけでございますが、この要望を踏まえてどのように使われておるのかをお伺いいたしたいと思います。
○渡辺参考人　過去二回の増収分でございますが、もし必要ならばトータルで申し上げますが、簡単にするために六十一年度で見てみますと、第一次の改定によります増収額は二百四十五億円でございます。そのうち百七十九億円、すなわち七三％を修繕費等の維持管理経費に充てて、六十六億円を家賃抑制に充当しております。それから、第二次の改定による六十一年度の増収額は百九十七億でございまして、そのうち百五十五億円、つまり七九％を維持管理費に充てておるわけでございます。
　ただ、この前の五十八年のときの国会でも御議論がございましたが、七割は修繕費に充てたい、三割は抑制に充てたいということで、今申し上げました二一％という数字は奇異にお感じになるかもしれませんが、家賃抑制というのは一回やりますとずっと続くわけでございます。したがって、毎年だんだん階段的に上がっていくわけでございます。したがいまして、昭和六十二年度にその抑制の比率がおおむね三〇％になろうということでございます。
○野中（広）委員　建設大臣のお出ましをいただいておるわけでございますが、今回の公団家賃の改定申請に当たりまして、建設大臣の所見をお伺いいたしたいと存じます。
○越智国務大臣　公団側から御説明ございましたように、住宅相互間、あるいは良好な維持管理、こういうものを考慮して値上げをしたいという申請が出てまいっております。きょうは当委員会で集中審議がなされておるわけでございますが、皆さんの御論議を十分踏まえて今後審査をしてまいりたい、かように考えておる次第であります。
○野中（広）委員　ありがとうございました。
○中村委員長　この際、暫時休憩いたします。
　　　　午後零時五十八分休憩
　　　　　────◇─────
　　　　午後二時二十一分開議
○中村委員長　休憩前に引き続き会議を開きます。
　質疑を続行いたします。中村茂君。
○中村（茂）委員　五十三年度のときの値上げも五十八年のときも、一応国会で要望事項いわゆる国会決議を行ってまいりました。五十三年のときも五十八年のときも大体同じ決議になっているわけですが、その中で特に第一項は、政府に要望しているこういう項目になっているわけであります。「住宅に困窮する勤労者に対し、良質な公共賃貸住宅の供給と高家賃の引下げに努める」。第一回のときも第二回目のときも、特に私がここで強調したいというふうに思いますのは、この良質な公共賃貸住宅。第四次五計、第五次五計それぞれ見ますと、この面が計画的にも下がってきているわけですね。
　それから、今回東京一極集中の土地の暴騰、高騰があった、それが各地方、特に地方都市に波及している。そういう中でよく言われるのは、本委員会においても昨年、そういうものに対応して住宅というものを考えてみた場合には、大都会においては公共賃貸住宅をこれから大量に建ててそういう面をなくしていく必要があるんじゃないか、こういうことでそれぞれ提起され、あの土地の審議した中にも、公共賃貸住宅の良質な住宅をどんどん建てるようにしなさい。ところが、今申し上げましたようにそれが一向にはかどらない。
　この公共賃貸住宅というものについて、建設省はどのように考えているか、まずお聞きしたいと思います。
○片山（正）政府委員　第四期五計に公営住宅、公団住宅などの公共賃貸住宅の計画を盛り込みまして、その執行に努めたところでありますけれども、現実には用地の取得難、特に公共賃貸住宅となりますと家賃に地価が反映するという観点から、地価の高いところはなかなか取得しにくい。また一方、特に公営住宅のように低額所得者の住宅でありますと、利便性の高いところにまた用地を求めなければいけない、こういうことから適地を取得することは極めて困難になってまいりまして、こういうことを反映いたしまして四期五計におきましては実績が計画を大きく下回ったところでございます。
　しかしながら、第五期五計におきましては、六十一年度から始まるわけでございますけれども、公営につきましては、四期五計の実績約二十五万でありましたけれども、これを上回ります二十八万という戸数を計画し、また公団住宅につきましても、賃貸用の特定分譲を含めまして実績が七万戸でありましたけれども、これを四期五計と同じ戸数の十万戸を賃貸系につきまして計画いたしまして、その執行に努力をしているところでございます。
○中村（茂）委員　そこで、四次までさかのぼらなくてもいいですけれども、第五次五計の、いわゆる六十一年、六十二年と経過したわけでありますけれども、その中の公団住宅の計画と実績、それをまず明らかにしていただきたいと思います。
○片山（正）政府委員　公団住宅につきましては五期五カ年計画は総量は十三万戸でございまして、うち特定分譲も含めました賃貸系が十万戸でありますけれども、六十一年度の見込みといたしましては総量で約二万戸でございまして、うち賃貸系は一万五千戸。次に六十二年度と六十三年度は予算ベースの計画戸数ということで二万五千、二万五千、こういうことでございまして、六十二、六十三が計画どおり執行するとなりますと、その進捗率は、全体の賃貸系に限りまして、十万に対する比率としては五三％、こういうことになるわけであります。
　　　　〔委員長退席、野呂田委員長代理着席〕
○中村（茂）委員　そこで総裁にお聞きしたいのですけれども、第二次行政改革で住宅・都市整備公団に対しても答申がなされて、簡単に言えばまず事業の区域の原則を四大都市に限定しなさい。二番目には、市街化地域における再開発、この事業については地方公共団体の要請を受けて行いなさい。みだりに行ってはいけないということで少し枠がはまった。それから三点目には、賃貸住宅の建設については既存の建てかえでやって、そう進めなくてもいいよ。一応これも最小限度に枠をはめられてしまった。それから四点目としては、分譲の住宅については、これも地方公共団体と協議ということで枠をはめられた。そして、そういうふうに事業を縮小していって、人員を縮小して合理化をしなさい、この五項目じゃなかったかというふうに思うのです。
　私は、これは非常に問題で、確かに行政改革という中でこういうふうに出されてきたわけでありますけれども、今申し上げましたように、この手法は住宅についても賃貸についても民間でやればいいじゃないか、民間手法でやればもうこういう公共賃貸はそう必要ないんだ、こういうふうに枠をはめられてきたのだというふうに思うわけです。しかも土地の高騰で、大都市においては公共賃貸を進めていかなければとてもじゃないけれどももう入ることができない。うちを買えと言ってもとても買える値段ではない。結局、都会からははみ出されてしまう。
　ところが先ほど、少ない数ですけれども、順に少なくなってきていますけれども、五期五計なりまたその前でせっかく割り当て戸数を割り当てても、それも消化できない。この最大の原因はどこにあるのか。それから、総裁として、こういう枠がいろいろはまってきているけれども、この面についてどういうふうに考えているか、お聞かせいただきたいというふうに思います。
○丸山参考人　まず、計画どおりに賃貸住宅なり分譲住宅が建たない理由でございますが、先ほど住宅局長からも答弁のございましたように最大の問題は住宅適地が減ってきたということと、地価の高騰によりまして、土地がたとえ買えたにいたしましても、当公団として供給すべき中堅勤労者を対象にする住宅をなかなか供給いたしかねる、こういうことが最大の原因でございます。
　それから行革審の問題でございますが、今先生お挙げになりましたように重点といたしましては五点になっておりますが、この面では事業に支障はないと私は考えているわけでございます。折衝の段階と申しますか、行革審でいろいろと議論のありました段階におきましては、賃貸住宅、分譲住宅等の新規供給はすべてやめたらどうか、あるいは持っている土地は売ったらどうか、こういうような御議論があったわけでございますが、それに対しましては建設省を初め我々も行革審委員の皆様方に十分御説明いたしまして、その結果このような答申になったわけでございます。したがいまして、現在事業を執行している段階では支障がないわけでございます。例えば、四大都市圏を原則にしてやりなさい、そのうち二大都市圏に重点を置け、こういうことになっておりますが、現実には二大都市圏で建設する住宅が全体の八割以上になっております。そういうことで、これは先ほど申しましたように、行革審に枠をはめられたから仕事が進まないわけではございませんで、いろいろな事情でできないということでございます。
　それから賃貸住宅につきましては、先ほども説明がございましたが、五カ年計画では十三万戸のうち賃貸系が十万戸、こういうことになっておるわけでございます。現実にも、現在二万戸、昨年度は二万一千六百戸くらいの住宅を建設できたわけでございますが、その大体四分の三は賃貸系の住宅で建てているわけでございます。
　これから建てかえにつきましては、我々のこれからの最重点施策の一つと私は考えているわけでございまして、現在六十八万戸の賃貸住宅を抱えておりますが、そのうちの十七万戸が昭和三十年代に建てられたものでございます。これを二十年間で建てかえたい、このように私は考えているわけでございまして、六十一年度五百三十七戸、六十二年度二千四百十戸、本年度予算におきましては五千戸が計上されているわけでございます。これも着実に伸ばしてまいりたい、このように考えておるわけであります。
　それから、これからの住宅政策、都市政策を考える場合には、やはり市街地の再開発というのが最大の問題でございます。この点につきましても、現在二十七カ所八百ヘクタールの地域について仕事を進めているわけでございますが、六十三年度におきましては新たに六カ所百四十ヘクタールの地域について新規採択が認められているわけでございます。その他新都市の開発につきましては、現在一万七千ヘクタールの地域において事業を進めているわけでございます。
　そのようなことで、行革審の答申はございましたが、この線は、これから我々が当公団として仕事を進めてまいりたいと考えていた線に沿うものに最終的にはなっているわけでございまして、私どもはこの線に沿って仕事を進めてまいりたい、このように考えております。
○中村（茂）委員　最終的には考えていた線に沿ったというのは、ちょっと言い過ぎじゃないかと思うのです。というのは、もっと公共賃貸をふやしていけ、しかし全体としては減らされて、四大都市圏、二大都市圏に力点を置け。私が今言おうとしているのは、とにかくこれは東京なら東京で考えてもいいのです。もっと公共賃貸をふやしていかなければ、一般の勤労者、庶民ではもう入るところがないですよ、土地を取得しても。
　もう一点。せっかく計画を立てても土地が高いし取得できない、だからしようがない、これでは責任は済まされないというふうに私は思う。少なくも計画くらいはきちっと——不足しているわけでありますから、もうおわかりのように、公団も未利用地はなくなった、空き家もなくなった、そうして応募者も何倍とある、これは不足している証拠なのです。ですから、これは公団ばかりではなしに、大臣にも強く訴えておきたいというふうに私は思うのですけれども、もっと言えば、公団も計画上ふやして、実際に公共賃貸を実施できるように努力すべきだというふうに思うのです。それから、土地の取得で困難だとかいろいろ言っていますけれども、政府としてもここに言っておりますように公共賃貸住宅の供給を促進しろ、私どもも何回言ってきたって、それが達成できない。その責任は重大じゃないか、こういうふうに私は思うのです。
○丸山参考人　確かに御説のとおり公共賃貸住宅をふやさなければならないことはもちろんでございます。したがいまして、計画どおり実施できないということはまことに遺憾に存じているわけでございますが、実情は先ほど申したような状況でございます。
　そこで、我々といたしましてはいろいろ知恵を出しまして、国公有地は優先的に当公団に払い下げていただくというような措置を一生懸命今講じているところでございます。それと同時に、土地を買収するということになりますと家賃が高くなってしまう、こういうことでございますから、賃貸方式、土地をお借りして住宅を建てる、こういうような方式につきましても積極的に進めているようなわけでございまして、このような方式を実施することによりまして何とか計画に少しでも近づけたい、このように考えているわけでございます。
○越智国務大臣　今総裁からお答えいたしましたが、問題は、東京都を中心に言いますとやはり土地の問題であります。でありますから私どもは、やはり国公有地を地方自治体並びに公団に利用さしていただいて、そして公営住宅あるいは公団住宅、これの供給をぜひともお願いしたいということで、今折衝をいろいろやっておるような次第であります。
○中村（茂）委員　特に国公有地、それを地方公共団体なり公団に払い下げるという問題、これは本当に積極的にやっていただきたいというふうに思うのです。国鉄の用地などについても前にいろいろ話し合ったけれども、今までほとんど成功してないですね。いろいろ話は聞きました。しかし、大臣の政治力で本当にそういうものが活用できるように、それから、今回の国会にそれぞれ法案が出ております、工場の跡地とかさまざまなものが出ているわけです。そういうのをやはり、公共賃貸ということになれば公営住宅か公団住宅、そういうところですから、ひとつ積極的に御努力をお願いしたい。
　次に質問申し上げたいと思いますのは、やはり決議の中の三項ですけれども、午前中も参考人といろいろやりとりをいたしましたルールの問題です。これは午前中やりましたからそう多く申し上げませんけれども、公営の限度額方式で、これは、地代相当額が固定資産税というふうになっているところが、果たして家賃を算定していく方法としては適当だろうか。ここのところが私一番気になるところなのです。というのは、地価が上がればどんどん固定資産税も上がる。しかし固定資産税のとり方というのはそれぞれの自治体に任されていますから、少し段階が出てくる。そういうものを地代相当額ということでこの中へ組み入れていく。午前中も話がありましたけれども、そこに住んでいるからといって、周りの土地が上がって固定資産税が上がっても、これは直接その人の収入がふえるわけじゃない。ただ便利がよくなる、それは確かですね。しかし、金銭的にいけば別に収入がふえるわけじゃない。そういうのをこういう中へ取り入れてきている。
　そこで、午前中の論議でもいろいろありましたけれども、これをもう絶対曲げることはできない、金科玉条で、これを固定してしまうということについては私は反対です。やはり、一応の方向はこういうことを中心にしてやっていくでしょうけれども、世の中はさまざまな問題が出てまいりますし、恐らく周期三年のものはそういうふうにしなくてもいいのじゃないかというふうに私どもは主張はしておりますけれども、例えて言えば、そのように三年になったという場合に、ことし六十三年度の固定資産税が次で適用されるわけですね。そうなると、この二年間物すごく土地が上がってきたものが次の値上げのときにもろに出てくるわけですよ。そういう算出方法でいいだろうかという疑問を持っていますから、余り固定的に考えないでもらいたいということを申し上げておきたいと思います。この点いかがですか。
○渡辺参考人　午前中にも議論が出ておりましたが、公団といたしましては適切な手続に基づくルールというものをつくり上げたと考えておるわけでございます。ただ、総裁も先ほど申し上げましたが、これを未来永劫のルールと考えているわけではございません。急激な社会事情の変動があった場合には当然に見直すことが必要であると考えております。
○中村（茂）委員　今度値上げをしようというふうにした理由は何でしょうか。
○渡辺参考人　御存じのように、公団の家賃の変更につきましては公団法の施行規則第五条に規定があるわけでございまして、それにのっとって建設大臣に承認申請をしたわけでございますが、公団住宅相互間の家賃の不均衡、それから、これは経済変動ということだと思いますが維持管理費の確保、そういうことが主な理由でございます。
○中村（茂）委員　不均衡と言うけれども、不均衡は個別原価主義でつくられてきてもともとあるのだね。だから、その不均衡という物の考え方が全然わからないのです。その点どうでしょう。
○渡辺参考人　かなり古いものと新しいもの、これはそのときどきの物価が違いますからもちろん原価は違うわけでございます。過去二回既に改定をさせていただいているわけでございますが、例えば平米当たりの単価で見ますと、平均的に見ましても古いものにつきましては五百円を下回っていて、新しいものは千円をオーバーしている。そうしますと、そういう古さあるいは設備等を考えましてもやはり不均衡だと言わざるを得ない。
　それからもう一つは、これは一つの例でございますけれども、たまたま同じような年度の同じ広さの同じような住宅が二カ所にあった場合に、空き家の募集をいたしますと応募倍率が非常に違うという現象も生じております。そういう場合に、応募倍率が非常に高いところというのは全体的に見て立地条件がいいということになりますから、公団の賃貸住宅相互間としてもそこの均衡を図る必要があると考えているわけでございます。
○中村（茂）委員　私は、不均衡という問題は、今言われた点よりもここに問題があると思うのです。当初発足したときには比較的土地もまあまあの値段だった。それから開発である程度土地も大量に取得することができた。未利用地が発生するほどという状態だった。ところが、地価はどんどん上がる、何よりも上がる。したがって取得も困難だし、土地代が高くなってくる。でき上がった住宅は相当急カーブでどんどん上がってきている。これは政府の責任であるし、土地政策なりそういう全般的な政治責任なのです。だから、不均衡ができたとかいろいろ言ってこれを直そうと言ってみたところで、これは増収分を修理にどのくらい使うか、抑制にどのくらい使うかということと一致してくる論理なのですけれども、確かに値上げの場合に、修繕するとか値上げした住宅のところへ使っていくなら少しくらい上がっても皆さん納得すると私は思うのです。多分また、みんなのところへやって環境をよくしてやるのだよ、また内容もよくなるのですよと。ところが抑制に使う。抑制にやる部分は、今言ったように土地が上がってくる、そうして、皆さんが努力されるだろうけれども、急カーブでとてもこれでは公団の住宅としては高過ぎる、だから傾斜をつくったり、そこのところへ使うというのでしょう。だから、皆さんの責任、政治責任でそういうふうになってきたところへ、さあ上げてくれ、その分こっちで使うぞ、こうなるから反対が出てくるのは当然じゃないかと私は思う。これは民間で商売でやっているなら別問題です。それは全体で経営するわけだから、やはりもうけも取らなくちゃいけないし、そういうことをやるでしょう。しかし、公団というのはそういうものと違うと私は思うのです。だからそこら辺のところをどうしても私は理解できないのですが、私の納得できるようにひとつ説明してくれないですか。
○渡辺参考人　現実問題として、都市の中央部といいますか都心地域でも住宅を供給していかなければならないわけでございますが、極端な例は別といたしまして、やはり都心に近くなれば非常に家賃が高くなる。そこで、五十八年の委員長要望の第一項にもございますが、「良質な公共賃貸住宅の供給と高家賃の引下げに努める」という点があるわけでございますが、我々といたしましては、そういう皆さん方からいただいた三割を抑制に回させていただいて、入りたい方はたくさん待っておるわけですから、そういう方々のために良質な公共賃貸住宅を供給していくことも非常に重要ではないかと考えているわけでございます。
○中村（茂）委員　全然説明になっていませんね。
　そこで、具体的な問題で若干お聞きしていきたいと思いますが、今度の中では、十月一日から実施となっております。過去を考えてみれば、五十三年のときには七月ということで上申されて九月から実施になった。五十八年のときには九月という上申が十月になった。だから、前にそうなったから今回は十月ということで出しておいて十一月からやる予定なのでしょうか。
○渡辺参考人　そういうことは全くございません。もう御説明するまでもありませんが、公団賃貸住宅は、先ほど総裁が申しましたように、国の財政援助を伴った施策住宅であります。要するに広く国民の資産であるということだと思います。そうしますと、適時適切に家賃の見直しを行っていく必要がある、そして均衡を図っていく必要があるということであります。そして、五十八年度以降、継続家賃の見直しにつきましては毎年度年央の十月一日に改定をずっとしてきたわけです。それとの公平性の確保という問題もございます。それから、算定額に用いる固定資産税の評価をどう使うかという問題があるわけですが、直近のものを採用するということがあるわけでございますが、そういったようなことを総合的に勘案いたしますと、実施時期はやはり十月一日をおくらせるわけにはいかないと思います。ぜひともよろしくお願いをいたします。
○中村（茂）委員　空き家家賃はどうして十一月になっているのですか。
○渡辺参考人　空き家は三年ごとに改定してきておりますが、十一月募集というのがございまして、十一月一日になっていると理解しております。
○中村（茂）委員　空き家が十一月一日ですから、私は両方そろえた方がいいと思う、そのことを強く要求をしておきます。
　それから、五年でやってきた。二回やったから私はこれはもう定着した、こういうふうに思っていたわけですけれども、三年周期ということは、どういう考え方で三年周期になったのでしょうか。
○渡辺参考人　家賃算定の構成要素の中に固定資産税評価額を使っているわけでございますが、まずこの固定資産税評価額というものの評価がえが、これは御説明するまでもなく三年ごとであるということでございます。そこで、改定が五年でありますと、確かに過去二回五年でやって、今度もそれから五年目になっているわけですが、三年と五年という差が出てまいります。したがいまして、その中に一度固定資産税の評価がえが入る場合と二度入る場合と、そういうふうに非常にぶれが出てくる場合があるわけであります。そういうことと、それからもう一つは、これはやはり適時適切に見直すということでありますから、余り長期になりますと居住者の負担という面から考えましても、経済変動も含めますから上げ幅が大幅にならざるを得ない、そういうことも考えますと、三年というのが公平とかそういうことから考えまして一番妥当であるというふうに考えたわけでございます。
○中村（茂）委員　またもとへ戻るのですけれども、公営限度額方式で地代相当額が固定資産税、その固定資産税が三年ごとに見直すから三年だ、こういうふうにぐるぐる回ってしまうわけですね。ですから、限度額方式でやる地代相当額が固定資産税ということで組み込んでいくことに私は非常に疑問を持つ。疑問を持つそのものを軸にしてまた三年というふうになるわけですが、いずれにしても五年で二回やってそう問題はなかったわけですから。じゃあばらばらじゃないか。いろいろ言うけれども、今はもう少し考えなければならないというふうに思いますのは、空き家家賃はそれぞれ上がってくる。一つの団地がある、これはそこのところへ行って一軒一軒確かめてみなければ、本当に家賃が、どういうふうな人か、恐らく五種類くらいな家賃の人が入っていると思うのですよ。入っている人は同じ団地で同じ棟でただ部屋が違うだけだ。しかし、入ったことによって、今までずっと入っている者と、空き家にぽつんぽつんと日時が違って入ってきた、したがってその者でも違う。それで五種類くらい入っている。こんな複雑な家賃の制度はないですよ。だから私は三年は反対です。それで五年にしていただきたいというふうに思いますけれども、三年にするならそういう空き家とかそういうものをやはり三年ごとにきちっとするとか、そろえるべきだというふうに私は思うのだ。値上げの時期だといったって十月一日と十一月一日で違う。ここらへんのところは、三年周期というものに反対して、私の意見を強く申し上げておきたいというふうに思います。
　次に敷金でありますけれども、これももう二回やってきたから定着したんじゃないかというふうに思っていたところが、また上げると言うのだけれども、そこで、敷金というものはどういうものなんでしょうか。
○渡辺参考人　賃貸借契約におきまして、家賃などのいわゆる賃借契約に基づきます債権、これを担保するという目的で三カ月いただいているという性格のものでございます。
○中村（茂）委員　民間でほとんどやっていますけれども、私は、こういう公団とか公営とかいうところは敷金の制度をつくること自身ちょっと問題じゃないか、こういうふうに思う、広くみんなに入っていただくわけですから。ですから、返すとはいうもののその制度自身について、私はまず一点疑問を持っているということ、それから、二回ももうずっと据え置きできたわけですから、やはり今回も据え置きにすべきだということを強く主張して、皆さんの意見は聞きません。
　それから、激変緩和というか限度額ですけれども、この限度額、前回の値上げでは最高のところで一万円だったのが一万五百円というふうになっているけれども、全体的に上がってきてこういうふうにせざるを得なかったのでしょうか。ちょっと中身についてお聞きしておきたいというふうに思います。
○渡辺参考人　これは五十三年の改定のときに公営とかいろいろなことを勘案して七千円ということが決められたというふうに理解しておるわけでございますけれども、五十八年のときには、その七千円から消費者物価指数、貨幣価値の下落分だけ上げた数字を真ん中に置いて、今度は一居住室、二居住室、三居住室、そういうふうに三つに分けた。八千円、九千円、一万円ということでございます。それで今度はそれを九・七％、これは五十六年と六十一年の消費者物価指数の伸びでございますけれども、それで計算いたしますと、一万円は一万九百円になり、九千円は九千八百円、それから八千円が八千七百円ということになるわけでございますが、いわば端数を切り捨てる、少しでも限度額を下げるという意味で一万五百円、九千五百円、八千五百円という限度額をお願いしているわけでございます。
○中村（茂）委員　五年たっていますけれども、家は古くなるわけですね。五年間たてばそのものは五年間古くなる。それでいろいろな評価が上がってくるというのが私はよくわからない。普通は古くなっていけば家賃は下がらなければいけないのが原理だというふうに私は思っているのですけれども、古くなればなるほどまた上がってくるというそれがどうも、家賃の算定なりあらゆる仕組みが悪いのじゃないか、私は基本的にはそう思っている。だから限度額、前回と同じでいいんではないか、こういうことを主張しておきたいというふうに思います。
　次に、生活保護世帯等の緩和の問題ですけれども、今やっている枠をもう少し広げることができないかということが一点。それから認定について半年間ということでやっていますけれども、値上げの周期の期間全部、半年なんというけちなことを言わないで、次までずっと発生しているわけですから、その分を全部見てやったらどうだろう。それから、期間が五年というふうになっていますけれども、今度周期が、三年は反対していますけれども、三年になったとすれば、次の六年というのは半端ですね。だから、そこら辺のところももう少し延ばすなり検討する必要があるのではないでしょうか、こういうふうに思いますけれども、枠の拡大について御見解を承っておきたいと思います。
○渡辺参考人　この席で何度も申し上げておりますが、住宅・都市整備公団の住宅というのは、やはり全体の住宅政策の中で公営住宅等との役割分担で進めていく必要があると思っているわけです。そして、生活困窮者あるいは生活保護世帯、こういう方々に対する措置というものは本来は国や公共団体がやるべきものだ。それとの役割分担ということはありますが、そういうことを考えますと、公団が現在の役割ということを前提にすればどうしても一定の限度があると考えておるわけでございます。そこで、公団の家賃改定に伴います特別措置のあり方といたしましては、先ほども申しましたが、一般の福祉制度で対象となっている人を対象にする、これは特に問題にされていないと思います。それから内容も、生活保護制度等で措置される部分以上の部分についてやるということを基本にしているわけでございます。
　それで、六カ月を延ばしたらということでございますけれども、受け付け期間につきましては、前回改定は五十八年でございますけれども、その際に国会委員長要望が出たわけでございますが、これを踏まえまして、特に収入基準あるいは住宅扶助限度額が改定される前の当該年度の末日、これは毎年度住宅扶助限度額というのは変更されていくわけです、大体上がっていくわけですけれども、それが改定される前の当該年度の末日だということで、六カ月というのはその結果だったわけでございます。そういうことでありまして、これを延ばすということはもう限度ではないかということで、ぜひこれでお願いしたいということでございます。
　それから、適用期間の延長の問題でございますけれども、本来的に考えましたのは、やはり周期との連動ということでございまして、三年ということだったと思います。ただ、先生もちょっとおっしゃいましたように、従来五年でやってきたじゃないか、そのときに、今まで五年で来たものが三年のときに、たまたまその住宅が家賃改定がないということになった場合には今までより不利になるではないかという議論がございまして、これは従来どおり五年ということにしておるわけでございまして、もともと考え方といいますか、制度的に出てくるのは三年ではないかと思います。そういうことから申しましても、この五年はぜひお認めいただきたいと思います。
○中村（茂）委員　縮小していくことばかり考えていて広げることを全然あなたたちは考えない。もう少し知恵を絞って広げることをきちっとやりなさい、こういうふうに言っているわけであります。
　それから、増収分の問題で冒頭も申し上げました。増収分は全額修理改善に使ってもらいたい、これが私の本来からの主張であります。ですから、七〇％、三〇％、こういうことでやってきていただいているわけでありますけれども、その七〇％をできるだけふやしていく、この努力をしていただきたいというのが一点。
　それから二点目の問題とすれば、先ほども生活の向上にという話が修理の問題でありましたが、入っている人たちの意見を十分聞く方法を考えながら修理または改善の枠をできるだけ広げていく、そういうふうに口で言っても、七〇％、三〇％の枠のある限り、こっち側へ持っていくかこっち側へ持っていくかで七〇％のたらい回しなんですよ。だから参考人の方が言ったことが私はよくわからなかったんだ。金をふやす、例えて言えば七〇％を八〇％にして修理費もふやしてやるからもっと中身をよくしていきますならいいけれども、枠を決めておいて、それで中身をよくしますと言うから、参考人何言ったかよくわからないのですが、そこら辺どうなんでしょう。
○渡辺参考人　まず七〇％を八〇％にせよという点でございますけれども、簡潔に申し上げますが、先ほど申しましたように大都市地域においては、なるべく安くて、いい賃貸住宅を供給していく義務が我々にはあると思うのです。そういう意味で家賃抑制というものを考えますと、総合的に見て七割、三割というのは動かしがたいというふうに思います。
　それから、使い方の問題かと思いますが、居住性の向上という観点、これはなかなか難しいと思いますけれども、いろいろな議論があると思いますが、予算の範囲というのがあることは当然でございます。したがいまして、その中で今後ともできるだけ効率的な使い方をしていきたいというふうに考えているわけであります。ただその場合に、現在いわゆる計画修繕として計画的に実施しておりますものがあるわけでございまして、それを適切に実施するあるいは促進していくということが非常に重要だということもあわせ考えながら対応しなければならないというふうに考えております。
○中村（茂）委員　大臣、いろいろやりとりしてまいりました。意見の開きはまだ相当ありますけれども、冒頭申し上げましたように、何といっても公団にしっかりしてもらって賃貸の柱になるものを計画どおり積極的にやってもらわなければなりませんし、また中身の運営についてもきちっとやっていただく。値上げに際しても、私どもこれから与党野党話し合って一応のものをまとめたいと思いますけれども、建設省としても私どものまとめたものを忠実に実施していただくよう最後にお願いいたしたいと思います。
○越智国務大臣　今回の家賃の改定につきましては、きょうは集中審議で大変真剣に御論議をいただいておりますし、今までの委員会でもたびたび御論議をいただいておるところであります。この皆さんの御論議やあるいは御意見、これを配慮しながら審査をしてまいりたい、かように思う次第であります。
○野呂田委員長　代理　小野信一君。
○小野委員　一昨日の建設委員会で、ウサギ小屋論争が行われました。まことに興味深く聞かせていただきました。その席に残念ながら公団総裁は出席しておりませんでした。
　総裁は、現在の公団住宅は今日本が世界の人々からいろいろ非難を浴びておるウサギ小屋である、こうお考えになりますか。
○丸山参考人　現在建設しているものについてはそういうことがないと考えております。と申しますのは、賃貸住宅で大体七十平米、分譲住宅で九十平米程度でございますから、これは西欧諸国の住宅に比べてもそれほど見劣りするものではございません。
　しかしながら、残念ながら昭和三十年代に建設いたしました住宅は、十七万戸あるわけでございますが、この九三％までが当時の団地サイズと言われた二ＤＫ及び三ＤＫでございまして、平均面積は三十八平米でございます。これにつきましてはウサギ小屋と言われてもやむを得ないかと思います。したがいまして、これを何とか早急に建てかえて、ウサギ小屋と言われないような住宅にいたしたいと考えておるところでございます。
○小野委員　十七万戸、それの九〇％強がウサギ小屋と言われてもやむを得ない公団住宅である。これを建てかえる場合に、これから何年くらい時間が必要になりますか。
○丸山参考人　計画といたしましては二十年を計画いたしております。と申しますのは、六十一年度、私が総裁になりましてから始めたわけでございますが、六十一年度に二団地、五百三十七戸の事業に着手いたしました。六十二年度に八団地、二千四百十戸に着手しております。いずれも大体入居者の方々の御理解が得られる段階でございます。一部、確かに家賃が高くなるということで反対がございます。しかしこれは、十分に御理解の得られますように十分説得してまいりたいと思っております。
　そこで、今年度はこれが五千戸、予算化されております。来年度以降一万戸に持っていきたいと思います。一万戸でこれを進めてまいりますと二十年になるわけでございます。これをどうしてももう少し早くやりたいと私は考えておりますが、そのためには、ここに傍聴しておられる方々も含めまして入居者の方々の御協力がぜひとも必要でございます。その点は、この席をおかりいたしまして心からお願いする次第でございます。
○小野委員　公団はこの三月三十一日に建設大臣に対して家賃改定の承認申請を行ったと聞いております。きょうはその申請概要説明を拝見いたしました。建設大臣から許可を受けなければならない具体的な内容は何と何であって、他の、大臣から承認を得なくてもいいものについての説明は必要ございませんから、何と何である、その説明をお願いいたします。
○渡辺参考人　改定期日でありますとか改定の算定方法でありますとか限度額でありますとか、それから特別措置の内容でありますとか敷金の問題でありますとか、そういったようなものでございます。申請の内容と同じだと思います。
○小野委員　これは、値上げの最高限度額として八千五百円、九千五百円、一万五百円、平均で四千七百円の値上げである、こう理解してよろしゅうございますか。
○渡辺参考人　お説のとおりでございます。
○小野委員　しかし、この値上げの内容は、各公団住宅のいろいろな場所、建設時期その他によってかなり違うだろうと思います。東京都の場合、東京支社の公団住宅の平均値上げ価格は幾らになりますか。
○渡辺参考人　平均引き上げ額、東京支社でございますが、五千六百円ということになっております。
○小野委員　大臣、今家賃改定の申請を受けまして、承認を与えるためには、以前からの経過からして、昭和五十八年の衆参両建設委員長からの要望事項及び住宅宅地審議会の答申に照らして内容を検討してみる必要があるだろう、またそういう手続を踏むのだろうと私は思います。今大臣は、この申請内容を拝見いたしましてどのような所見をお持ちでしょうか。どんな感想をお持ちでしょうか。
○越智国務大臣　今、申請を受理いたしまして検討に入ったところであります。先ほどもお答えいたしましたように、皆さんの当委員会での御論議、御意見、これを十分取り入れて進めてまいりたい、また、以前からの委員長の要望事項、こういうことも配慮に入れて審査を進めてまいりたい、かように思う次第であります。
○小野委員　私のお聞きしたい点は、今回の公団が値上げをするに当たって、当然入っておる入居者の皆さんに大変な御負担をかけるわけですから、それに見合うだけの内部の経営努力が伴っていなければならないと私は第一に思います。そういう努力が今回の値上げの申請の裏側にしっかりと認められるのだろうか、そういうことを大臣はお認めになるのだろうかということが第一点。
　二つ目は、やはりどういう理由があるにしても、現在の不景気の中での公団家賃の値上げというのは入居者に大きな負担になるわけですから、入居者の皆さんから見た場合に、今回の値上げはどういう影響、どういう感じを与えるのだろうか、こういう二つの面から大臣に考えていただきたいな、そういう意味で質問しておるものですから、公団側の経営努力に対する感想と、入居者の負担が今度増加することに対する大臣の感想をお聞かせ願いたいと思います。
○越智国務大臣　前段の問題でありますが、公団にもいろいろの問題がないではない。先般来の御論議の中にもいろいろお話もございましたが、それはその都度指示をいたしております。例えば、暴力団排除の問題等につきましても指示をいたしておるところであります。
　さて、この値上げのことでありますが、確かに入居者の負担が多くなる、そのことは大変でありますけれども、また、公団の格差の問題あるいは維持管理の問題等々を考慮いたしまして今後審査を進めてまいりたい。ここで私が予見を先に申し上げるということはちょっと御遠慮を申し上げて、皆さんの御意見を、やはり国の問題でございますから、それぞれの代表で出ておられます国会議員の皆さんの御論議を踏まえて判断をしたい、かように思っておる次第であります。
○小野委員　もう一度重ねてお尋ねしますけれども、公団の経営努力は値上げを認めるに十分なその跡が見える、そう大臣はお考えになりますか。第一点。
　もう一つは、これから集中審議が終わりまして、申請を承認するしないは別にいたしまして、どういう手続を経て結論をお出しになるのですか。その手続についてお尋ねいたします。
○越智国務大臣　公団から申請が来ております。これを我が建設省で十分いろいろ論議をいたしまして審査をいたしたい、かように思います。
　公団の問題でありますけれども、公団は、それは一部にいろいろな問題もございますけれども、皆さん大変難しい時期に、先ほど来お話もございますように、新しく戸数をふやしていこう、賃貸にいたしましても分譲にいたしましても非常に難しい時期でありますけれども、努力をしていただいておりますし、管理も一般的には努力をしてもらっておる、こういうふうに受けとめております。ただ、一部に、それでは満点かといいますと、やはり注意を喚起することもなきにしもあらず、こういうふうに受け取っておる次第であります。
○渡辺参考人　経営論といいますか、この家賃改定の申請は前にも申しましたように均衡を図るということ、それから修繕費を確保するということ、そういった理由でお願いをしているものでございまして、決して経営の赤字とかそういうものと関係がないというふうに御理解いただきたいと思います。
○小野委員　民間住宅経営者の場合には、端的に言いまして値上げする場合には財政不如意、要するに収入不足が最大の要因にならなければならないだろうと思うのです。ところが、今回の家賃値上げの要請、要素というのはそういう問題ではなくて、他との不均衡の是正というのが大きな眼目、目標になっておるところに、我々側あるいは入居者の皆さんがなかなか納得できない部分を保有しておると私は考えます。もう一度、理事、今回の値上げの理由について、箇条書きでよろしゅうございますから説明願いたいと思います。
○渡辺参考人　繰り返しになるかもしれませんが、今度の家賃部会等の議論を踏まえまして三つに整理をしたわけでございますが、一つは均衡を図る、これは公団賃貸住宅相互間の均衡ということでございます。それから第二には、先ほども申しましたように維持保全関係、管理関係ですね、維持保全の費用を確保していくということ、それから三つ目は、先ほどの均衡を図るということと関係があると思いますけれども、やはり国民的視点、といいますのは、公団住宅が国の財政援助を伴った施策住宅である、これは国民の資産ですから適切に管理をしていかなければならないし、有効な活用を図っていかなければならない、そういうことから均衡を図っていくということで申請をいたしたわけでございます。
○小野委員　常識的に、均衡を図るという場合には、低い方を高い方に合わせる均衡と、高い方を低い方に合わせる均衡があるだろうと思います。先ほど中村先生から、君たちは高い方に合わせることの均衡のみを考えて、低い方に高い方を下げる均衡というのは考えたことがあるのか、こういう御注意がありましたけれども、私はやはり最初に聞いた理由、要するになぜ値上げをしなければならないのかというと、公団の財政が不如意である、収入が不足である、そういう背景の中から出てくる値上げならば今よりも少なくとも納得のできる多くの人が生まれるだろうと思うのですけれども、その点が問題なのだなという感じが私はいたします。後で内部の会計監査員の指摘などを質問いたしまして、果たして私の言っている方が妥当なのか、皆さんの言い分の方が妥当性があるのか、議論していただきたいと思いますけれども。
　そこで、今回の値上げの一つの理由の中に入るのだろうと思いますけれども、地価の高騰があるだろうと思います。この地価の高騰がこれからの公団運営にどういう影響を及ぼしていくのだろうか、また今回の値上げにはこの地価の高騰がどんな影響を与えたのか、その説明をお願いしたいと思います。
○渡辺参考人　先ほど総裁がちょっと御説明したように、地価が高くなっていく、それによって新しい公団賃貸住宅、あるいは分譲住宅もあると思いますが、なかなか難しくなっていくということはあると思います。
　ただ、賃貸住宅の家賃の改定の場合でございますが、これは地価の上昇とどういう関係にあるかということになります。確かに固定資産税評価額を算定の要素に持っておりますから、地価が上がればこれは上がります。しかしながら、大体地代相当額というものを見てみますと、平均的でございますけれども、大体家賃の中で三割ぐらいということでありますし、それから細かく御説明しませんで恐縮ですが、いろいろな激変緩和措置というものをやっているということでございます。そういうこともありまして、地価の上昇そのものが直接家賃に大きな影響を与えるということではないというふうに思っております。