Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　御指摘のように、建てかえを行う場合も、あるいは耐震改修を行う場合も、まず診断というのがスタートラインということだと思います。
　マンション等の共同住宅への耐震診断の補助につきましては、従来から、公共団体が費用負担、補助を行う場合に、国においても防災・安全交付金及び社会資本整備総合交付金によって支援を行っているところでございます。現行では、総額約二兆の枠の中で、公共団体の御要望にほぼお応えできているというふうに考えてございます。
　一戸当たり十万円という御指摘がございましたが、規模の大きいマンションだと戸当たりは安くなってまいりますので、総額はもうちょっと減るかもしれませんが、全部やろうとすれば相当な額に上るというのは御指摘のとおりだというふうに思っています。そういう意味で、予算の確保はしっかりやってまいりたいというふうに思います。
　その上で、公共団体が補助をする場合に国の補助が出る仕組みでございますので、公共団体に補助制度の整備をしていただかなければいけないということでございまして、耐震改修法の改正を去年やりました、今回この改正も御審議いただいているところでございまして、これを契機に一層、公共団体にも補助制度をつくっていただくように、しっかり働きかけをしてまいりたいと思います。
○佐藤（英）委員　平成二十三年の住生活基本計画では、新耐震基準をクリアできている住宅の比率を平成三十二年までに九五％まで高めるという指標が示されておるわけでありますけれども、全国五百九十万戸のマンションのうち、その一八％に当たる百六万戸が新耐震以前、昭和五十六年五月三十一日以前に建設をされているということであります。
　さらに、百六万戸のうち、実際に耐震性が不足しているマンションは恐らく六十万戸程度であると思いますけれども、そのうちの四十万戸強を耐震改修によって対応するということでありますので、計算上は残り約二十万戸であります。五百九十万分の二十万でありますので、指標の九五％をクリアできることになるわけであります。
　あえて改修に加えて建てかえを推進する理由というのは一体何なのか、わかりやすく御説明いただければと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　マンションにつきましては、区分所有関係ということでございまして、一棟の建物を多くの方が所有している、こういうことでございまして、改修をするにしても建てかえをするにしても、それぞれの居住者はいろいろなお考えがございます。
　自分の部屋はきれいなので改修で済ませてほしいとか、もう部屋もぼろぼろなので、この際、多少お金がかかっても建てかえでやりたい、いろいろな方々のいろいろな意思を、全体の利益のためにしっかりと協議していただいて、一つの方向に向けていただく、こういう合意形成が非常に大事でございます。逆に、それが非常に難しいという面もございます。
　出口として、建てかえか改修かということでございますけれども、結論といたしましては、そういうさまざまな居住者の意向あるいはさまざまなマンションの実情、こういうものがあるわけですから、出口の選択肢をとにかくふやしてあげるということがまず大事なのではないかと思います。
　今回の建てかえの促進のための措置でございますけれども、区分所有者が求める改善の水準に対して改修に対する費用が多額にわたる、こんなような事情の場合には、建てかえがこの制度によって促進されるような都心のマンションなどがございますので、大変有効なのではないかなというふうに考えているところでございます。
　そういった趣旨で、今回、こういう制度を新しくつくろうとするところでございます。
○佐藤（英）委員　指標達成へのアプローチは九五％じゃなくて一〇〇％、また区分所有者により多様な選択肢を提供すること。実際に、多数の組合が、費用の比較から、改修よりも建てかえを希望している実態があるということでありますけれども、引き続き、私の懸念、まだ幾つかありますので、ぜひ明快に、明らかにしていただければと思います。
　建てかえたマンションに再入居するための資金が調達できない、融資が受けられないなどの場合、こうした方々の住まいの確保をどのようにしていくんでしょうか。建てかえ計画を提出する買い受け業者に代替住居の提供、あっせんを義務づけるとされておりますけれども、本当にそれで住居が確保できるのか。身内も知り合いもいない遠い地域に一人で引っ越していかざるを得ない高齢者が生まれないか、大変に懸念しております。
　国が新しい制度をつくったために住居を失う人が出てきたら、極めて大きな社会問題になってしまいます。この問題についてはどのように対応されていくのか、明確に御答弁いただければと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　御指摘のように、高齢者等で資金が十分でない方も、従後、しっかり代替の住居を確保していただくということは、住宅政策の観点からも最も重要なことだというふうに思います。
　先ほども御答弁いたしましたけれども、事業全体の仕組みの中で区分所有者の方に還元される分配金、売却代金でございますけれども、これにつきまして開発利益をしっかり見込めるようにすること、さらに、容積率がアップできる場合にはその分もできるだけ見込めるようにすること、加えて、補助等によって工事費を逆に縮減して費用に余裕を持たせること、こんなような措置をまずやりたいと思います。
　その上で、代替住居の提供、あっせんというのが重要になってくるんだと思います。これは、買い受け人であるディベロッパーが、いろいろな事情をお持ちの居住者の方がおられます、それぞれの事情をしっかりとヒアリングしていただいて、その多様なニーズに応えるような住宅のラインナップを、再建マンションだけではなくて、市場の中古住宅あるいは借家を含めまして、しっかりと用意して、情報提供し、そうしたあっせん、提供をしていただく、これが大事なんだと思います。
　このことについては買い受け計画の中でしっかりチェックをさせていただいて、取り組みが不十分な場合は都道府県知事が不十分だよという勧告をし、それでも改善されない場合は、買い受け人であるディベロッパーがこういう不誠実なことをやっているということで公表するというような制度を設けていまして、こういう監督によって、できるだけ適正に、そして、しっかりした取り組みをしていただくということを考えてございます。
　また、税の負担軽減についても措置をさせていただいているところでございます。
　それでもどうしても手持ちの費用が足りないという方は、先ほども申し上げましたけれども、住宅金融機構のいわゆるリバースモーゲージ型の高齢者向け融資、この制度の活用が考えられるところでございまして、これらの制度を重層的に活用して、すき間がないようにしっかり取り組んでまいりたいと思います。
○佐藤（英）委員　きめ細かに対応されるということでありますけれども、建てかえ後のマンションに再入居しない高齢者など、従前の居住者の多様なニーズにしっかりと対応できるよう、重層的な住宅セーフティーネットも重要ではないかなと思うのであります。
　既存制度の活用とともに、足らざるところを新たな施策を講じてでも住宅が確保できる仕組みを確立しておくべきと考えますが、御所見をいただければと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　先ほど御答弁した中身でも、さらに、経済力の観点から不安がある方がいるのではないか、こういう御心配だと思います。
　これにつきましては、まず、特に借家人の方が中心だと思いますけれども、公的賃貸住宅、公営住宅、ＵＲの住宅で比較的家賃の安いもの、それから、再開発のために受け皿となる住宅を整備して、あいているようなものがございますので、こういうものの提供、さらに、高齢者の方で保証人が得られない方には家賃債務保証の制度の用意もしてございますので、こういったものも活用してまいりたいと思います。
　それから、市場の中でさらにバックアップをしていくという意味では、議員立法で成立させていただきました住宅セーフティーネット法に居住支援協議会というのをつくることができるようになっていまして、地域の中でのいろいろな、要支援者に対しての住宅の確保のための取り組みを官民挙げてバックアップする仕組みがございます。これに対する補助制度も用意してございますので、こういう仕組みも活用しながら、それでも不安が残るという方にできるだけ無理のないように対応してまいりたいと思います。
○佐藤（英）委員　ぜひ、高齢者の方々などに対する対応は、これでもかというぐらいの思いで、やはりきめ細かに対応していただければと思います。
　次に、借家人の問題について、今回の仕組みでは、退去させられる借家人の借家権が消滅することになりますけれども、この借家権に対する措置は十分と言えるのでしょうか。また、他の賃貸アパートなどの契約更新に影響が出ることも懸念しておりますけれども、あわせて御見解をいただければと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　この制度の大前提でございますけれども、危ないマンション、危険を解消するということが全体を通じて基本にあるんだと思います。
　その上で、借家権についてでございますが、分配金取得計画の中で借家権の補償金を示すことになってございまして、これにつきましては、公共用地補償基準に準じた客観的な基準による適正な額の移転料、営業補償、これは営業者の場合ですが、家賃差額補償等の合計額をしっかり支払ってもらう、これは知事あるいは市長がチェックをすることになります。
　それから、買い受け人であるディベロッパーに、先ほど申しましたように、これでもかというぐらい丁寧なヒアリングをしていただきまして、それぞれのニーズに応じた住宅をしっかりまず提供していただく。こういう観点から、先ほどの重層的なセーフティーネットも含めて、できるだけの措置を講じさせていただいているというふうに考えております。
　これらの借家権の消滅という仕組みがあるわけでございますけれども、これはあくまでも事業法上の手続、枠組みの中で行うものでございまして、私人間の契約関係である借地借家法に基づく他の賃貸アパートなどの契約更新に影響を与えるものではないというふうに考えてございます。
○梶山委員長　次に、寺島義幸君。
○寺島委員　民主党の寺島義幸でございます。
　ふくだ先生、佐藤先生にちょっとかぶる点もあろうと存じますけれども、お許しをいただきたいと思います。
　マンションに関する関係法は、基礎的なものとして区分所有法があり、そして、東日本大震災等を受けて被災マンション法が改正をされてきたという中から、今回またマンション建替え円滑化法ということで、改正案には、新たにマンション敷地売却制度というものが盛り込まれているわけであります。
　先ほど来お話しのように、住民の資金不足が建てかえの合意形成を拒んでいるのではないかと言われてもいるわけですし、建てかえ後に生まれる保留床を売却してその費用の大半を捻出するというのが、いわば建てかえのセオリーであろうと思うわけでありますが、先ほどもお話ありましたとおり、こうした手法を使えるのは都市部でありまして、容積率に余裕があるところなど、ごく一部ではないのかなというふうに考えるわけです。そして、マンション敷地売却によって各区分所有者が得られる分配金の見込み額が少ないというような場合も考えられるわけであります。
　先ほどもお話ありましたけれども、事業への賛同を得られなくてなかなか事業が進まないというようなことも考えられるわけですが、本改正案において、敷地売却制度、どの程度その効果を期待しているのか、見込んでいるのかということをまずお伺いいたします。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　定量的、詳細にどのぐらいということを今直ちにお示しすることはなかなか申し上げにくいんですけれども、大きな枠組みのあらあらの推計ということでお答えをさせていただきたいと思います。
　マンションの総数は五百九十万戸、繰り返しになりますが、耐震基準の古いものについては百六万戸、診断結果のこれまでの実績から、耐震性が不足しているものは約六十万戸というふうに推計をしております。この六十万戸については、基本的に改修か建てかえで全部解消するというのが最終的な目標でございます。
　建てかえか改修かというのは、これまでのアンケート等々の結果でいうと、これもざっくりでございますが、改修が七割、掛け算しますと四十二万戸、建てかえは、今回の敷地売却も含みますが、大体十八万戸、こういうふうに分けられるのではないかと思います。
　この十八万戸について、どういうふうに既存の制度とこの制度で分けるのかということでございますけれども、これもアンケート結果等によれば、ざっくりでございますが、大体十二万戸が今回の敷地売却を活用する、従来であれば改修にしかいけなかったものだというふうに思っております。残り六万戸が既存の制度での対応ということになります。
　最終的には全部を解消していくという目標に向けて、さまざまな情報等々、周知を図り、しっかり取り組みが進むように頑張ってまいりたいというふうに思っております。
○寺島委員　十二万戸を建てかえていきたい、こういうお話であります。
　それで、二〇一三年の分譲マンションの総合調査というのが報道でなされておりました。それによりますと、世帯主の五〇・一％が六十歳以上、〇八年の調査より一割ぐらいふえているというふうに聞いています。その中で、私は永住するつもりだ、こういうふうに答えた方が五二・四％おられるんだそうです。
　マンションは一棟建てだから住みやすいとか、バリアフリーがあるからとか、あるいは利便性がいいとか、いろいろな理由があられるようでありますけれども、調査の二千三百二十四管理組合のうち四千八百九十六区分所有者が回答してくれているんですけれども、世帯主年齢からいえば、六十代が三一％、五十代が二二％、四十代が一八・九％、こうなっているというふうに言われていて、今住み続けているマンションをついの住みかとするんだというふうに思っておられる方が、年齢が上がれば上がるほど多くなられるということでありました。
　そのことと、一方で、旧耐震のマンション、要するに昭和五十六年以前の基準でマンションを管理する三百八十八の組合のうち、先ほどもちょっと関連でお話がありましたが、実は五八％が耐震診断を実施していないんですね。聞いてみたら、予算がないというのが四四・四％、検討中というのが三三・八％、組合として考えていませんというのが二四％。
　管理組合にもいろいろな報道があるのは御承知だと思いますけれども、管理組合としての機能が果たし得ないとか、そういう管理組合もあるようでありますけれども、そういう中で、先ほどもお話しのように、耐震診断も余り進んでいない現状も一方ではある。管理組合からすれば、予算もないし、なかなか合意形成も、そこから入っていくんだろうと思うのであります。
　こういう現状の中で、十二万戸やるんだ、こういうお話であるわけでありますが、この法律改正によりまして果たして有効に機能させていくことができるのかどうか、その辺をちょっと、根拠があればお話をいただけますか。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　先ほど、十二万戸、この制度の活用が考えられるんじゃないかということを申し上げました。この中の多くは、比較的立地のいいところで、古く建っているので、場合によっては容積率が現行の基準をオーバーしている、したがって、従前のボリュームすら確保がままならない、改修にしかいけないだろう、こんなものが従来滞っていたということなんだと思います。
　この十二万戸について、売却制度というのを導入することによって、権利調整が非常に容易になる、権利者間の権利調整が要らなくて、従後の建物のあっせん等はディベロッパーに委ねるということでございますから、こういう仕組みを導入する。
　さらに加えて、既存の建てかえも含めてでございますけれども、容積率の特例制度は、耐震診断の結果、不足しているというものに限ってでございますけれども、これを適用するということによって事業の採算性は相当程度向上するんじゃないかというふうに思っております。
　そういう意味では、十二万戸が改修にしかいけない、しかし、なかなかそれもままならないといったものが、今回の法制度の整備によって、しっかり促進できるような環境整備が図られるのではないか、こういうふうに考えているところでございます。
○寺島委員　ありがとうございます。
　容積率の話が出ました。先ほどもちょっと両先生からもお話があったわけでありますけれども、今回の改正案で容積率の緩和の特例が盛り込まれているわけであります。緩和することによって、これもどの程度効果があるのかというのがあるんですけれども、二つ聞きますが、緩和することによって効果が結構上がると理解されておられるのか、容積率緩和はどの程度の容積率の緩和を予定されておられるのか、お伺いします。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　既存のデータで必ずしも明らかでない部分があるんですけれども、東京都内のマンションについてはある程度データがございまして、これを見ますと、いわゆる既存不適格の容積になっているものというのは大体二割だというふうに考えております。
　非常にざっくり、東京以外も、もうちょっと低くなるかもしれませんが、同様に二割だというと、六十万戸に掛けると十二万戸ぐらい、さらに、容積は満たしているけれども今回の緩和の適用が受けられるというものもございますから、それを含めれば、十数万戸、二十万戸というオーダーでこの制度の活用の可能性があるのではないかというふうに考えております。
　それから、容積のボーナスの度合いでございますけれども、これは、これからガイドラインなんかを示して公共団体が個々の事情で判断することでございますので、一概に言うことはなかなか難しいんですけれども、従来やっております総合設計制度、これが、普通は多いもので一・五倍、中には二倍なんというものもございますけれども、大体一・五倍ぐらいでございまして、マンションについても、上限は大体一・五倍というのが普通の上限ではないかなというふうに考えてございます。
○寺島委員　地方公共団体が決めることとはいえ、一・五倍から二倍というのはある意味では相当のボーナスにもなるわけでありまして、そこで、社会資本整備審議会建築基準制度部会でいろいろな意見が出たというふうに承っているわけであります。
　容積緩和をする根拠がよくわからないとか、容積ルールの信頼が揺らぐ懸念があるのではないかとか、あるいはまた、容積率を認めたマンションと、そうでない周辺のマンション、先ほどもふくだ先生から関連でお話がありましたけれども、不公平感が生まれるとして、矛盾のないような制度設計というものが必要ではないのか、こういう意見が社会資本整備審議会においても出たというふうに聞いておるんですね。ということは、結構、専門家の皆様方もそれらの懸念をされているわけであります。
　私のような素人が考えても、特定の容積緩和を与える方々と、そうでない一般の方々のマンションが存在しちゃうわけでありまして、そうしますと、一般的には不公平感がどうしても出ちゃうんじゃないかな、こう思うわけでありますが、その辺の担保はどのようにお考えでしょうか。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　容積率の特例制度については、事業をしっかり採算を持って進めていただくために必要だという見方と、それから、容積が上増しされることによって周りが迷惑をこうむるのではないか、場合によっては不公平ということがあるのではないかという御主張が両方あるということでございます。
　そういうことで、容積の緩和制度につきましては、従来は総合設計制度というのがございますが、公開空地を供出していただくというような公益と、それに引きかえのボーナスとしての容積、そして、大前提として周りの市街地環境が極度に悪化することがないように、ただ、高いものが建つとかいろいろなことがございますけれども、総体的に見て悪化することがないようにということを地方公共団体がしっかりチェックするという仕組みになってございます。
　今回の制度も、公益性については、耐震診断をした結果、耐震性が足りない危ないマンション、これは、住んでおられる方だけではなくて周りにも危ないということでございますので、この公益と引きかえにボーナスを出すという仕組みでございますので、従来の総合設計制度と考え方の根本は同じだと思います。したがって、公共団体が、これも現場の状況をしっかり見て判断をしていただくということになるんだと思います。
　加えて申し上げますと、例えば、従前、今までの総合設計も、周りにある敷地を、新たに新築のマンションを建てる場合にはこれが適用されるわけでございまして、公益と引きかえにボーナスを出すという仕組みにおいては、必ずしも不公平にはならないのではないかというふうに考えてございます。
○寺島委員　次に、四番目の質問はちょっとかぶりますので飛ばさせていただいて、五番目の質問に移らせていただきます。
　マンション敷地売却制度は、区分所有権の解消に必要な要件を五分の四としているわけであります。売却を望まない少数の意見が黙殺されるのではないか、先ほどのお話であります、という懸念があるわけです。
　老朽化の耐震不足のマンションの居住者の中には高齢者や低所得者や借家人もおられるというふうに思うわけでありまして、耐震性不足であることを理解しながらも、現状において、なかなかそのマンションからの住みかえを望めない場合もあると思われるわけであります。
　マンション敷地売却によって得られる分配金だけでは新たなマンションに移れないということでありまして、やむを得ず取り残された善良な高齢者や低所得者、あるいはまた借家人への配慮ということがやはり重要であろうというふうに思っております。
　それらの方々に対する対応を、済みません、もう一度。重複で恐縮です。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　御指摘のように、高齢者の方、低所得の方、それから借家人の方、こういった方々の居住の安定を図る、これは住宅政策の観点からも大変重要なことでございます。一般的に、事業を行う中で、区分所有者の方々への売却代金をできるだけ高額にするとか、負担軽減措置を図ることは、先ほど御説明をさせていただいたとおりでございます。
　高齢者の方に限りますと、その上でどうしても手持ちの資金がない方には、住宅金融支援機構のリバースモーゲージ型の融資の活用、こういうものも御用意させていただいております。
　それから、借家人の方々については、これも補償金をしっかり払うということでございますけれども、それではどうにもならないという方に対しては、公営住宅等の公的賃貸住宅の提供、それから家賃の債務保証制度の活用、さらに加えて、先ほど申しました住宅セーフティーネット法の居住支援協議会などの場で、地域でよりきめ細かくバックアップしていく、こういう重層的な対応を図ってまいりたいというふうに考えてございます。
　これも繰り返しになりますけれども、絵に描いた餅に終わらないように、まずは最初の合意形成の段階からこういうこともしっかり高齢者の方々に御説明をして、そして丁寧な事業運営を進めていく、これがまず基本だと思いますので、そういうことも含めて、しっかりと現場で対応できるように私どもも努力してまいりたいと思います。
○寺島委員　第六番目もちょっと似ているので飛ばさせていただいて、七番目の質問に移らせていただきます。
　耐震性不足の老朽マンションの建てかえを促進するということは、私も重要なことであろうというふうに思っております。
　一定の耐震性があっても、エレベーターがないとか使いづらいとか、ニーズに合わないマンションも実は多くあろうというふうに思っています。これから十年も経過すれば、三十年以上のマンションの半数が新耐震のマンションになるというふうにも聞いているわけであります。新耐震でも、エレベーターがなくて老朽化や陳腐化が進んでいるマンションも、実は多くあろうというふうに想像いたしております。
　そうした中、なぜ耐震不足のマンションに限るのか、こういう意見も実はあるわけでありまして、ある意味もっともであろうというふうにも思っているわけであります。これも不公平に思えるわけでありますが、耐震条件のつかない敷地売却制度にはどうしてできないんでしょうか。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　先ほどから、財産権の問題もそうでございますし、特に住宅確保がなかなか難しい方々の対策について、重層的な支援をするというふうにお答えさせていただきました。
　重層的な支援をするということは、やはり反対の方で、本当はいたいなという方についても事業に協力していただかざるを得ない、こういうことがあるわけでございまして、そういう観点で物を見ますと、事業推進の観点からはできるだけ要件はつけない方がいいというふうに思う反面、財産権、借家権の保障等、こういうことについて十分配慮していくことが必要だし、入り口のところで、危ないから仕方がないなということがやはりどうしても求められるのではないかというふうに思っております。
　例示でございますけれども、中古マンションを買った高齢者の方が、実は建てかえの話が進んでいて、来年には出てくださいというふうになったというふうなことが生じるわけでございまして、耐震性不足のマンションであれば、自分も危険、周りも危険ということでございますし、また、昭和五十六年以前のものについて耐震性が不足している可能性が高いということは、かなりの程度周知をされてきているところなんだと思います。
　こういう状況などを踏まえて物を考えていかなきゃいけないということでございまして、今回の制度は、従後にマンションが建つということが保証されない、従来の建てかえよりは少し踏み込んだ仕組みになってございますので、被災マンション法の特例と同じように、五分の四の決議でやってもいいだろうという判断をしたということでございます。
　裏返して言えば、そういう安全ということにかかわらないものについてまで本当にこういう仕組みが適用できるのかということについては、慎重に考えざるを得ない。現状では、耐震性を有するマンションは、なかなか対象にはできないのではないかというふうな結論に至りました。
○寺島委員　時間がありませんので、一番最後の質問に移らせていただきたいと思います。これは、大臣にぜひ所見をお伺いいたしたいわけでございます。
　巨大地震の発生の可能性がある中で、生命や身体の保護の観点から、耐震性不足の老朽マンションの建てかえを促すということは大切なことであろうと私自身も思っております。一方で、それらについて、ついていかれない方々もおられるというふうに思うわけでございます。つまり、善良な弱者を切り捨てることがあってはならないとも思うわけでございます。やむを得ず賛成できない人、特に老朽マンョンには高齢者の入居者が多く、こうした高齢者や低所得者への配慮というものが重要ではないかと思っております。
　さらに、耐震性が不足している老朽マンションも、耐震性が確保されているわけですが老朽化や陳腐化が進んでいるマンションについても敷地売却制度が利用できるということが、ある意味公平性につながるのかなとも考えられるわけであります。
　本法律案改正に当たりまして、その辺に関しまして大臣の御所見をお伺いいたしまして、質問を終わります。
○太田国務大臣　今回は、特に大地震が切迫をしていて、耐震を施す必要がある。それには、いろいろな角度でこれに迫らなくてはいけない。例えば、昨年は耐震改修促進法というのを出させていただいた。あるいは、ホテルやそういうところも改修を促進できるように、地方自治体の補助も相まって促進するようにする。では、マンションはどうか。耐震性の不足ということに対して仕組みをつくって、大体全部についてきちっとできるということをさせていただいて、団地等はなかなか難しいんですけれども、そういう仕組みでございます。
　そこで、問題は、高齢者やそういう人たちに対する配慮ということ、住むところがなくなる、追い出されるという感覚では何ともなりませんから、そこをどういうふうに援助したり、配慮をするかということ、そこが一番大事なことだと思います。
　そういう意味では、買い取り価格を開発利益を織り込んだ価格とするというようなこと、そして、ディベロッパーには代替住居をしっかりと提供、あっせんを義務づける。いろいろな仕組みで、配慮をしっかりするようにという仕組みをつくらせていただいたというところでございます。
　また、耐震性はあるが老朽化や陳腐化が進むマンションについてということは、そのとおりでありますが、なかなか改修作業あるいは建てかえができないという今までの現状がありましたから、特に今回は、何かボーナスがなければそのインセンティブが働かないということで、容積率を緩和する。これは、現在の建てかえ制度もそうですし、今回の売却制度もそうでありますが、今回、それをあわせて容積率緩和というところに踏み込んだということでございます。これによってかなり進むことを期待したいし、また、それをしっかり徹底したいというふうに思っているところでございます。
○寺島委員　ありがとうございました。
○後藤（祐）委員　民主党の後藤祐一でございます。
　容積率緩和については先ほど議論がありましたので、これについて一つだけ確認したいと思います。
　今回可能となる敷地売却事業だけではなくて、従来の建てかえにも、百五条の要件を満たせば、要除却認定をして、市街地の環境の整備改善に資すると認められた場合には容積率緩和ができるというふうに考えてよろしいでしょうか。確認したいと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　本法案における容積率特例制度は、マンション敷地売却事業によらない場合であっても、特定行政庁により耐震性不足の認定を受けたマンションの建てかえは全て対象となります。
　具体的にでございますけれども、区分所有法に基づく建てかえ、それからマンション建替え法に基づいて組合をつくるような建てかえ、加えて、周りの敷地を取り込んで共同化して建てかえる場合も、この耐震性不足のマンションが含まれる場合には対象とできるということでございます。
○後藤（祐）委員　それによる促進もかなり期待できるものだと思います。
　次に、先ほど来議論になっております、借家人が、区分所有者もそうなんですが、ほかの住みかを探さなきゃいけないということに関して、今回は、努力義務ではなくて、百十三条で、代替建築物の提供等を実施する義務が課せられたわけでございます。
　この内容については、百九条で「決議要除却認定マンションに代わるべき建築物又はその部分の提供又はあっせんをいう。」というふうにされておりますが、このあっせんの内容について、流通している物件の中で、最大限、個々の区分所有者及び借家人の要望に最も近いものをあっせんするということを指すものだと理解してよろしいでしょうか。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　買い受け人によります代替住居の提供またはあっせん、これは、この事業の、この仕組みの根幹の一つだというふうに考えてございます。
　御指摘のように、居住者の方にはいろいろなニーズがございます。このニーズをしっかりと個別に把握していただいて、それぞれのニーズに最大限お応えいただくように住居の品ぞろえを努力していただく、これが基本の考え方だというふうに思います。
○後藤（祐）委員　ちょっとはっきりした答弁じゃないんですが、百十条の方の定義では「区分所有者又は借家人の要請に係る」という言葉が入っていて、一人一人の区分所有者及び借家人の要請を満たすような、最大限近いようなものをあっせんするというふうに読めるんですけれども、これは認定のときの話なので、買い受け計画の認定の基準にすぎないので、百十三条で、個別の方に対して、個別の区分所有者及び借家人に対して代替建築物の提供等をするときに、その個別の区分所有者及び借家人の個別の要望に最も近いものをあっせんする、そういった義務があり、そして、これらの区分所有者、借家人は、あっせんされる権利が百十三条で保障されていると理解してよろしいでしょうか。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　ポイントは、百十三条で「認定を受けた買受計画に従い、」というふうになってございますので、認定を受ける際には、御指摘のように個別の事情をしっかりと把握して、それに応えるような形で提供するということが買い受け計画の中で表明されておりますので、そのことに拘束されるものだと思います。
○後藤（祐）委員　はっきりした答弁じゃないですね。そうすると、認定計画の中に全ての区分所有者及び借家人の要望が全部書かれるということなんでしょうか。
　私が事前に聞いたときには、それはさすがに難しいから、百十三条で、実際にあっせんを実施するときに、個別の要望にちゃんと一番近いものをあっせんするということですよ、これはというふうに聞いておるのですが、ちょっとはっきりした答弁じゃないので、百十三条で言うところの「代替建築物の提供等」の解釈として、個々の区分所有者及び借家人の要望に最も近いものをあっせんする義務を負うというふうに理解してよろしいでしょうか。はっきり答弁してください。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　御指摘のように、買い受け計画は、どういうやり方でやるかという方法を主としてきちんと書いていただくということでございます。その中で、アンケートをとるなり把握をするということと、それに最大限応えるということを表明していただくということになりますので、当然、御指摘のように、買い受け計画に従って提供住宅を確保する場合には、買い受け計画で表明したやり方に拘束されて、それに従う義務があるというふうに思います。
○後藤（祐）委員　はっきり答弁してください。
　そうすると、買い受け計画の中に全ての個々の区分所有者、借家人の要望が書かれるんですか。そうでないとすると、「買受計画に従い、」では、確実に担保されないんですよ。これはきのう聞いている説明と違いますよ。百十三条で、個々の要望に最も近いあっせんがされる義務を負うということですか。はっきり答弁してください。今のは答弁になっていませんよ。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　義務は、あっせんまたは提供ということでございますので、個々のニーズに最大限応えるということは、義務を負うというふうに思います。
○後藤（祐）委員　今の確認は大きいと思います。
　これは現場での運用として大変大事でございます。実際、個々の要望なんて計画に書けるわけないわけですから、一つ一つの要望に最大限沿ったあっせんは少なくとも行われるよう、これは現場を徹底していただきたいと思います。そこが徹底されるから今回売却という形が通ったわけですから、ここは権利関係のところで非常に大事なところだと思います。
　ただ、いわゆるごね得、過度な要請というのは私は許されないことだと思いますので、過度な要請が通るような制度設計にしてはならない。一方で、過度でない要請には、できるだけその要請に沿ったあっせん等を、代替建築物の提供等を行うというのがこの法の趣旨だというふうに考えますが、いかがでしょうか。政務官にお願いします。
○高木副大臣　過度な要求という話でございまして、市場に存在しない代替住居だとか、また追加の金銭の支払いなど、過度な要請があった場合の対応までは当然ながら義務づけるということではないというふうに考えております。
　一方で、高齢者等の居住の安定を図るということは何よりも重要であると考えております。したがって、過度な要請でない限りは、最大限希望に近い代替住居の提供、あっせんを行うよう、きめ細かな対応を行う必要があると考えておりまして、このため、国土交通省としては、買い受け人の作成する代替建築物の提供、あっせんに関する計画の認定を行う地方公共団体等の参考となる判断基準を示したいというふうに考えているところでございます。
○後藤（祐）委員　失礼しました。副大臣、ありがとうございます。
　続きまして、先ほど同僚議員からも議論がありましたが、耐震基準を満たしてはいるんだけれども、いろいろな理由で、エレベーターがないですとか、老朽化しているですとか、空室が多くなっているですとかいった理由で敷地売却をしたいというニーズが恐らくあるんだと思うんです。先ほど、財産権、借家権への配慮の観点から、今回は耐震基準を満たしていない場合に限定してということだというふうにお言葉がありましたけれども、この法律が通って実際に施行されて、特に残りの五分の一の方への配慮がどういった形で行われているかという実態がある程度明らかになってくると思うんですね。
　そういった検証を踏まえて、今回のスキームというのは私はすごく意義があることだと思いますし、耐震基準は満たしているけれどもエレベーターをつけたいんだよねとか、いろいろな方があると思うんですね。エレベーターをつけたいは後でできるかもしれませんが、こういったさまざまなニーズを、耐震基準は満たしているけれども、ほかの理由で敷地売却を行うことについて、せめてこの法律施行後の状況を踏まえて検討をしていただきたい、要件拡大を検討すべきだというふうに考えますが、いかがでしょうか。
○太田国務大臣　今回はまさに耐震ということを中心にして、大地震が来るということに、これは他にも被害が及ぶことでありますので、ここは、立法の趣旨はその一点にあるわけで、そこには財産権の保障等の問題もあって、御指摘のものは今回の売却制度の対象とするのは困難だというふうに思っておりますが、現実問題は、今回はそういうことなんですが、もう少しこうしたい、ああしたいということがこれを機縁に出てくるという可能性は当然、要望は出てくるんだというふうに思います。そこはこれからの研究課題だというふうに思っているところです。
○後藤（祐）委員　ぜひ、施行された後、そういったニーズを研究課題として研究していただくよう御要望申し上げたいと思います。
　それともう一つ、今回の法律で可能になるケースというのは、建物が一旦除却される必要があるわけです、その後建てることはあると思いますが。除却しないで、区分所有関係を解消した上で、もともとあった建物を改修して再利用する。例えば、老朽化したマンションを改修して高齢者施設にする。中にいる方は全員出ていっていただく必要があるわけですね。あるいは、業務がたくさんなされているような地域にあるマンションを、用途変更して、オフィスを中心としたような建物に中をリノベートする、こういった、除却を前提としないで区分所有権を解消するという方向への広げ方というのも考えられると思います。
　これについては、調査室のつくった資料でも、社会資本整備審議会建築分科会の資料として、一般社団法人マンション計画修繕施工協会さんから、「実際には建替えよりも改修を行うことの方が多いため、改修による再生事業の推進に力を入れて頂きたい。」というような御要望もあったようでございます。
　この除却しない形での区分所有関係を解消する制度の創設についての今後の検討について、坂井政務官から御答弁いただきたいと思います。
○坂井大臣政務官　委員が御指摘をいただいておりますように、本法案に関しましては、除却というものを前提に想定をしているものでございますが、これから先は、こうしたい、ああしたいという要望が出てくる可能性もございます。先ほど大臣が答弁をいたしましたように、そういったものが実際に出てきた場合には、研究課題としていくことになろうかと思います。
○後藤（祐）委員　ぜひそこも検討していただければと思います。
　続きまして、今回は一棟建てのマンションだけが対象の法律なんですが、もう一つ大きな課題として、たくさんの棟、二棟でもいいんですが、複数棟の団地を建てかえる、あるいは、今回のように、住みかえる、更地にするような場合も含めてというような法制度を今後つくっていく必要があるんじゃないかということを考えなきゃいけないんですが、現行のネックになっている点として、こういった複数棟の団地全体の五分の四の賛成に加えて、個々の全ての棟で三分の二賛成がないと建てかえができないと現行制度でなっているわけで、実際、個々の棟の三分の二要件が満たせないがゆえに、全体は五分の四があるのに断念した例もあるというふうに伺いました。
　今後、団地建てかえ、住みかえ法的なものを検討していく上で、この個々の棟三分の二要件を外せないかということも検討していくべきだと思いますが、きょうは平口法務大臣政務官にお越しいただいておりますけれども、個々の棟の三分の二要件が外せない、実質的な守るべき法益とは何なんでしょうか。
　所有権そのものが侵害されるですとか、借家権が侵害されるですとか、こういった既にある法律上の権利というのは、それはもちろんある程度尊重しなきゃいけないんですが、例えば、容積率がほかのところに先に使われちゃうとほかの棟が使えなくなっちゃうですとか、あるいは日照の関係ですとか、そういった実質的な守るべき法益として、どういったものがあるんでしょうか。
○平口大臣政務官　お答えいたします。
　現行の区分所有法の七十条で、団地関係にある建物についての建てかえの要件が定められているところでございます。
　団地関係にある建物は、団地全体の利益を図るという側面から管理、処分が決定されるわけですが、その一方で、それぞれの建物が独立しておりまして、独立した各建物ごとの区分所有者の利益を図る、こういう側面からも、各建物ごとに管理、処分が決定される、このようになるわけでございます。
　したがいまして、やや極端な例を申し上げますと、五分の四以上の決議のみで足りるというふうにいたしますと、仮に十棟のうち八棟の区分所有者全員が賛成すれば、残りの二棟については、仮にこの二棟が新築だったり、あるいは建てかえが著しく不利だというふうな事情があって、二棟の区分所有者全員が反対する、このような場合であっても一括建てかえが実施されるというふうな不合理な事態が生ずることになりますので、このようなことを勘案して、各棟三分の二以上の賛成という要件を設けているものでございます。
　以上でございます。
○後藤（祐）委員　今のような、例えば新築のところが一部あるですとか、何か特殊な、正当な理由がある場合に限って、そういった各棟ごとの三分の二という要件を課せばいいんじゃないでしょうか。
○平口大臣政務官　挙げましたのはかなり極端な事例でございますので、実際の建てかえの側面においては、団地の形態にもいろいろな形がありますし、やはり一般的に各棟三分の二という要件も必要であるというふうに現在のところでは判断しているところでございます。
○後藤（祐）委員　現在のところではということでございますので、ぜひ、ここは長年課題になってきたところでございますが、国土交通省と法務省で、今後、本件に限らず、団地全体の、かなり面的に広いところも含めて、地域のまちづくり的な要素も含めて、団地建てかえ法的なものを考えるべきじゃないかと思うんです。そのときに、今の三分の二要件もきちんと検討の対象とした上で、国交省と法務省で共通の検討の場を設けて検討すべきだと考えますが、いかがでしょうか。
○平口大臣政務官　マンションは、御案内のように比較的歴史が浅うございまして、近年になって急激にふえたという事情がありまして、建てかえ問題が徐々にではありますが深刻な問題になってきつつあるところでございます。
　したがいまして、このような建てかえの関係の実情等につきまして、国土交通省さんの方もいろいろと研究をされたり事例も御存じであろうかと思いますので、区分所有法あるいは建替え法、区分所有法そのものは法務省が所管をしているのでございますけれども、そのあたりの事情を十分勘案して、国土交通省の方とよく相談をしながら、今後、先生御指摘の点も踏まえて検討していきたい、このように考えております。
　以上でございます。
○坂井大臣政務官　御指摘の三分の二要件の問題は、困難な問題だとは考えておりますけれども、しかし、団地再生といった全体の問題、まちづくりといった問題、こういった問題もともに重要でございまして、こういった総合的な検討を行うという観点から、法務省としっかり協力をして対応してまいりたいと思っております。
○後藤（祐）委員　ぜひ、これは長年の課題でございますので、今の各棟ごと三分の二の要件も含めて、総合的な観点から、複数棟の団地建てかえ、住みかえ促進法的なものをつくっていくことを念頭に検討を進めていくことを、大臣、もしよろしければ大臣の決意をお伺いしたいと思います。
○太田国務大臣　団地はなかなか合意形成が難しかったり、しかし、そこをどういうふうに建てかえ等々を進めていくかということは極めて重要で、なかなかさわれないということがありますものですから、ここは今、法務省と、これまでも法務省と連携をとり合いながら来たわけですが、さらにここは、どうすればできるかという方向でいろいろ検討していきたいというふうに思っています。
○後藤（祐）委員　大臣の決意をいただきまして、ありがとうございました。ぜひ、どうすればできるかという観点から、両省協力して進めていっていただきたいと思います。
　ありがとうございました。
○坂元委員　日本維新の会の坂元大輔でございます。
　先ほどから議論が行われておりますマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案、昨年成立をいたしました耐震改修促進法の議論の際にも、この国交委員会でもさまざまな角度から議論をさせていただきました。
　やはり昭和五十六年の新耐震基準以前の基準に基づいて建てられている建築物をどうしていくかというのが課題であるという共通認識の中で、今回、マンションについてでありますが、やはり問題意識はかなり共有できている部分が多いのかなということで、私の質問もこれまでの委員の皆さんと重複する部分もありますけれども、そこは御容赦いただければというふうに思っております。
　まずは、制度の概要に関してお伺いをさせていただきます。
　現在、新耐震基準以前の基準に基づいて設計されて建てられているマンションのストックが約百六万戸あるというふうに伺っております。しかし、さまざまな施策がこれまでも設けられてきましたけれども、現在のところ、やはり建てかえの実績がまだまだ少なく、二十五年四月時点で百八十三件の事例、約一万四千戸のみだというふうに伺っております。
　今回のこの改正に関して、国交省としては、建てかえが進まないこの現状を、どういった形でどのように分析をされて、今回の改正でどういった方向性で新たな施策を盛り込まれたのか、まずお伺いしたいと思います。
○太田国務大臣　昨年、耐震改修促進法をやらせていただいて、これによりまして、耐震性不足約六十万戸の中で四十二万戸ぐらいは対象としてあって、これをどう進めるかということになろうと思います。
　現在のマンション建替え法では、御指摘のように、百八十三件の一万四千戸しか進んでいない。これは、容積率に余裕がないために建てかえ費用が回収できず、経済負担が多いということ、容積率のボーナスがつかないというようなことが一つあると思います。
　それから、きょうの審議でも出ておりますが、組合において地権者相互の権利を調整する、推進するということの意思決定、あるいはまた、どこに自分は入っていくかというような非常に具体的な問題になりますから、そこのリーダーシップを組合としてとり得るかどうかというようなことは、全部財産権にもかかわってくるものですから、なかなか組合においての地権者相互の権利の調整の負担が大きくて難しいというようなことがあったと思います。
　そういう意味では、現行の建てかえ制度、そしてまた今回の敷地売却制度の両方とも、容積率の緩和をすることにし、そして採算性の向上を図るということと、もう一つ、組合員の権利調整というのはなかなか難しいということがありますものですから、マンション敷地売却制度を創設して、マンションの再建や代替住居の提供ということについて、いわゆる買い受け人、ディベロッパーを中心に実施をさせる、そして、組合における地権者相互の権利調整の負担をそれによって軽減するということ。容積率、これは現行法と両方のやり方で、売却の場合と建てかえの場合と両方に容積率緩和を入れるということと、ディベロッパーをそこに挟んでさまざまな取り組みを調整させるという、主に二点を中心にして対応するということにしたわけでございます。
　これによって、かなり促進されるようにと。具体的な問題になるとなかなか合意形成というのは難しいんですけれども、ここで進めたいというふうに思っているところでございます。
○坂元委員　大臣、力強い御答弁、ありがとうございました。
　本当にさまざまなケースが考えられますけれども、これを進めていかなければならない中で、今回、こういった新しい選択肢ができたというのは、私も、非常に有効なのかな、有効に使っていただきたいなというふうに考えております。
　今大臣の答弁でもありましたさまざまなケースというところで、具体的な事例は、本当に一つとして全く同じ状況のものはないというふうに考えられるわけでありますが、今回の改正案による新たな制度の設計に当たって、学識者だけではなくて、実際にマンションに住んでいる区分所有者、もしくは賃貸マンションに住む借家人であるとか、マンション管理業者など、実際にマンションというものにかかわっておられる関係者に対しても、さまざまな意見を当然聴取した上でされているとは思うんですけれども、改めてその点を確認させていただきたいと思います。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　まず、制度設計、これは一から始めたわけでございますけれども、その際には、建てかえの実務に当たっておられる専門家、コーディネーターと呼ばれるような方々とか、ディベロッパーあるいは建設会社、こういった方々の意見も聞きながら制度設計をさせていただきました。
　その上で、学識経験者それから実務者も入っていただいておりますけれども、社会資本整備審議会の部会の中で意見を頂戴し、制度設計にこれも反映させていただきました。
　その上で、御指摘の関係団体等ということでございますけれども、具体的な名前を申し上げます。
　ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会、全国借地借家人組合連合会、一般社団法人マンション管理業協会、そのほか、コーディネーターとか学会とか、計画修繕の団体等からも意見を伺ったところでございます。加えて、日本弁護士連合会、それから一般社団法人全国銀行協会とも意見交換を実施させていただいております。
　こういう御説明なり意見を頂戴する過程の中で、この制度についてはおおむね理解を頂戴したものというふうに思っているところでございますが、例えば、個々の区分所有者や借家人の方について、十分な措置が必要だという、多少慎重な意見も頂戴したところでございまして、これについてはこの制度設計にも反映しておりますけれども、足らざるところにつきましてはガイドライン等でしっかり補って、丁寧な事業執行がなされていくように努めてまいりたいと思います。
○坂元委員　ありがとうございました。
　先ほどの大臣の御答弁で、組合での決議がなかなか形成されにくかったんだというお話がありましたが、今回の新しい制度の中で、買い受け計画の認定が決議よりも前に必要だというふうになっているわけであります。これは、建てかえであったり売却を前向きに進めたい方にとっては、具体的な計画が見えるわけなので、非常にいいとは思うんですけれども、反対に、懸念を持っておられる方、心配していらっしゃる方、もしくはちょっと後ろ向きな方々は、何だ、もう決まっているんじゃないかということにならないのかという声もあったんじゃないかなというふうに思うんですが、区分所有者の合意形成上、買い受け計画の認定が決議よりも前にあるということは、これは支障にはならないとお考えでしょうか。
○井上政府参考人　お答えを申し上げます。
　従来の建てかえ事業においてでございますけれども、ディベロッパーの選定というのは一つの重要なプロセスでございまして、御指摘にもありましたように、一部の方だけで話が進んでおって、知らない間に事業協力者が決まっていたということが後々の事業の最大の支障になるというようなことは、よく報告を受けているところでございます。
　御指摘の点につきましては、正直、議論があったところでございまして、事前にやれば、十分な措置を約束させられて、事業執行は円滑にいくんだけれども、事前に選ぶことについてはどうなんだという議論がございました。
　ここは、法制的にはなかなか組み込めなかったんですが、従来の建てかえでも、同じようにでございますけれども、事前にディベロッパーを選ぶ際には、いろいろな条件を出してもらって、比較考量して決めるという透明なプロセスが必要なんだと思います。法的な枠組みではございませんけれども、こういう必要性について、これはしっかりガイドラインを定めて示してまいりたいというふうに思っていますので、それに基づいた事業執行をしていただければ、御指摘のような問題は生じないで済むんじゃないかというふうに思っております。
○坂元委員　ありがとうございました。
　そうですね。これは、運用の面でガイドラインをしっかり示していただいて、ある程度合意形成ができ上がっている状態での買い受け計画の認定という方向にぜひとも持っていっていただいて、トラブルが起きないような形で進めていただければなというふうにお願いをいたします。
　続いて、団地の件をお伺いしようと思っていたんですけれども、この件は、先ほども後藤委員がかなり強く御要望もしておられましたので、飛ばさせていただきます。
　続いての質問ですが、具体的なことなんですけれども、現行の優良建築物等整備事業、これはマンション建てかえタイプということで、共用の通行部分、エレベーターなんかが優良建築物であるというふうに認定をされた場合、補助が出るという形になっているわけでありますが、今回つくられた建てかえの制度に関してもこれは引き続き実施をされるのかという点、確認をさせてください。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　優良建築物等整備事業における補助は、先ほど来お答えいたしましたけれども、事業の採算性の向上を図るという意味では非常に重要でございまして、マンションを除却する工事費、これも結構な額になりますし、新たなマンションの整備費の中で共同で使う部分、廊下とか階段とか、こういうところの工事費、これも補助対象にしているところでございまして、国三分の一、公共団体三分の一で、合わせて三分の二、事業費全体でいえば大体一五％から二〇％強ぐらいというような補助を行っているところでございます。
　これが欠けるということになると、先ほど来の採算性向上に重大な問題が生ずることになりますので、今回の敷地売却制度の創設にあわせまして、予算上もしっかり措置をさせていただいたところでございます。
　今後とも、交付金の活用によってしっかり支援してまいりたいと思います。
○坂元委員　明確な御答弁、ありがとうございました。
　おっしゃるとおりで、これはやはり、実際に携わっていらっしゃる方に聞いても、結構大きいということでしたので、引き続き、しっかり補助も出していただきながら、建てかえ円滑化を進めていただければなというふうに思っております。
　続いての質問でありますが、マンション建てかえ制度においては、再建したマンションへの権利変換等によって、以前に住んでいた住民の建てかえ後の住宅が確保されるのが一般的であります。
　今回設けられるマンション敷地売却制度において、敷地売却後に新たなマンションが建てられない場合というのももちろん想定されるわけでありまして、建てられない場合、以前の居住者の居住の安定確保、これは先ほどからも議論になっておりますが、どのような配慮がなされるのか、もう一度確認をさせてください。
○井上政府参考人　お答え申し上げます。
　居住の安定という観点から、先ほど来御答弁しております。かいつまんで申し上げますと、区分所有者の方々にできるだけ開発利益を還元して手取り額を多くするということ、それから代替住居をしっかり提供、あっせんするということ、税制の特例などにより負担軽減を図ること、高齢者の方々に関しては住宅金融支援機構のリバースモーゲージ制度等の活用を図ること、こういうことでございますけれども、従後にマンションが建たないということに関しては、特に留意点が二つあるんだというふうに思います。
　一つは、マンションを建てないということは、そのほかの用途の方が恐らく経済合理性がある、裏返して言えば、土地代を高く負担できるということであるんだと思います。それはしっかり居住者の方にできるだけ還元していただく、こういうことになるんだと思います。
　二番目でございますけれども、従前のマンションに戻れないわけです、同じ場所には。そういう意味では、代替住居のラインナップが減りますので、流通物件の中で、新築、中古あるいは貸し家ということでございますけれども、これについて、マンションが建つ場合よりも一層しっかりとした品ぞろえをしていただく。この二点だと思います。
　しっかり取り組むように、ガイドライン等で示してまいります。