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○川村説明員　お答え申し上げます。
　国民の住居を確保していくというのは大変大きな問題でございまして、総合的な住宅政策の展開が私ども必要だと思っております。特に、大都市地域につきましては、借家世帯の居住水準が低いことあるいは地価の高騰によりまして良質な賃貸住宅への需要が高まることが予想されておりまして、私どもといたしましても、良質な賃貸住宅の供給を促進していくことが大変重要だというふうに考えているわけでございます。
　このため、平成三年度からスタートいたしました第六期の住宅建設五カ年計画に基づきまして、特に市場において不足をいたしております三人から五人の標準世帯向けの賃貸住宅の供給に重点を置くことといたしまして、公営住宅あるいは公団住宅といった公共賃貸住宅の的確な供給、さらにはまた融資、税制などによりまして優良な民間賃貸住宅の供給などに努力をいたしまして、積極的にこれらの施策を推進していきたいと考えておるところでございます。
○鈴木（喜）委員　伺ったのですけれども、何か非常に具体的ではない、わからないのですよね。今この借地・借家法が改正されるということは非常に具体的に内容が変わるのだ、こういうふうな内容でこうなるのだということがあるのですけれども、建設省の言われているのは、何か立派なことをやりますよ、皆さんのためになるような住宅をつくります、そうおっしゃっているということぐらいしか私にはなかなか理解ができない。具体的に何をやるかということの中で最初に言われました、いわゆるそれはダウンゾーニングとかいう問題のところでしょうか、そういうふうなことをおっしゃった部分なのでしょうか。要するに、民間の住宅をたくさん建てさせよう、そういうための方式を取り入れようということをおっしゃったということなのでしょうか。
　それからもう一つの方も、何かいろいろなものをたくさんつくりますというふうなことをおっしゃっているのですけれども、具体的ではない。もうちょっと具体的なものが出てこないかなというふうに私思うのです。七月九日の毎日新聞には、身障者とか一人親家庭に対して借り上げ賃貸住宅、そういうふうなものをつくっていこう、家賃補助制度を建設省がやっていこう、来年度からこのような形をしていこうというのを出されたといった記事が載っておりますけれども、こういったものはどうなのでしょうか。そしてまた、そういうものによって一体恩恵をこうむる人がどのくらい出てくるということなのでしょうか。
○林説明員　中間報告の中では、御質問の点のうち、例えば「容積率規制の活用による土地の有効・高度利用の促進」というところで、東京の山手線内側の地域のように土地の有効・高度利用の要請が特に強い大都市の一定の地域においても、現況では有効・高度利用は十分に行われてないという実態があるわけでございますが、こういったような現状にかんがみまして、このような地域で住宅供給等に資する優良な計画が策定されれば容積率を思い切って上乗せをすることにする、逆に、計画ができるまでの間は現状の水準で凍結していく、いわゆるばら建ちの開発を抑制するといったような制度を創設する必要があるという提言でございます。この制度のねらいは、住民の話し合いの中で土地の有効・高度利用が図られるような優良計画の策定を推進する状況をつくり出していきたいというようなねらいがあるというふうに認識しているところでございます。
　また、用途地域の見直しに関しましては、大都市等を中心にしました近年の地価高騰を背景にしまして、地価負担力の比較的弱い住居系の土地利用が商業、業務系の土地利用に圧迫されているという現状があるわけでございます。したがいまして、そういう地域でも住宅の確保に資するような方向でよりきめの細かい用途規制が行えるように、用途地域の規制の内容を細分化して見直しをしていこうということでございます。
○鈴木（喜）委員　容積率をアップするということを中心に建設省はどうも考えておられる。要するに、山手線の中のようなところには背の高い建物を建てて容積率をアップしよう、住宅にするためだったらそれをさせよう、そうでない限りは今のままに置いておくよ、そういう思い切った形で上に乗っけていく、そういうふうな形を民間の人たちに、そして背の高い建物を建てて上の方を住宅にさせよう、そういう意図が非常に明確にわかるわけです。これと、今の借地法改正の場合の問題にしても正当事由というところに、私たちは考えがどうしてもいくわけです。
　今土地を貸して、そこに家を建ててもらって住んでいる人がいる。こういった借地で二階建てとか三階建てでやっている。余り有効な土地だというふうには建設省の人は見ないかもしれない。有効な土地利用ではない、ああもったいない、ここに建てればずっと立派な良好な住宅が幾らでもできるのにというところで見ておられるところがあるという場合に、この地主さんが今回こういった改正があったときに、この法律の改正というのが昭和六十年に考えられたときの一番初めの目的に戻ります、そうしたところの人を何としてもそこの土地を有効利用させるために立ち退くなりまたはその中の一つに住んでもらう形で土地を有効利用しようじゃないか、こういう形がどうしても見えてくる。そのときに借地・借家法の改正というものが何らかの今までとは違った効果をもたらしてくるのじゃないか、私たちはそこが一番関心があり、おそれている、危惧している点であるわけです。
　この点について、最初の六十年のときの計画から見れば、その点については正当事由の中ではそういうものがなくなって文言がなくなった、これまでの判例というものを固めただけのものだというふうにたびたび法務省の方がおっしゃっているわけですけれども、その点についてもう一度伺いたいのです。建設省の方のねらわれていることと法務省のねらわれていることと、この法律の改正をめぐって対立するものがあるのじゃないかという点なのですが、法務省に伺いたいと思います。
○清水（湛）政府委員　借地・借家法の中で正当事由条項というのが非常に重要な規定でございまして、これをめぐって、先生も御承知のように、もう大変な、判例も集積されあるいは論文もたくさん書かれておるというような状況でございます。そういうような観点から、借地・借家法の改正についてこの問題を提起した段階で、いわゆるデベロッパーと言われるような方々から借地・借家法の正当事由の中にいわば公共目的みたいな要素を入れるというような考え方が提示された時代もございます。そういうような意見が述べられたということもあるわけでございます。しかしながら、私どもといたしましては、繰り返し述べておりますように、借地・借家法というのは、借地人と地主、家主と借家人という個人個人の貸し借り関係における法律関係を合理的に調整するものである、妥当、公平に調整するものでございまして、都市再開発とかあるいは土地の高度利用というような公的な目的をその中に絡ませるということは、これは適当ではないというふうに考えられるわけでございます。公的な高度利用というようなことでございますと、それは土地収用法とかいろいろな建設関係の法規によって事業を展開するということであるべきであって、それを個人の法律関係の中に持ち込んでそういったような公益的目的を達するということは、これはとてもできないことだ、これは借地・借家法というものの法的性格を考えますと容易に理解できるところではないかと思うわけでございます。
　そういうような観点から、いろいろ借地・借家法改正に対する期待が各方面から自由に述べられました中には、そういう公益的な要素を強調する御意見もございましたけれども、法制審議会において審議を重ねる過程の中におきまして、借地・借家法というものの法的な位置づけというものが正確に認識され、結局、借地・借家法についての従来の判例理論を集約するということで落ちついた、それで、このことについては現在関係方面において異論はない、こういうふうに思っているわけでございます。
　そういうようなことでございましたために、法制審議会の諸先生方は一致して、この正当事由に関する条文は従来の判例を整理、集約したものであるから、既存の借地・借家関係に適用しても、ちっとも借地人に不利だとか借家人に不利だということにはならないのではないか、こういう立場でございましたけれども、これはいろいろ不安を与える要素もあるというような御指摘もございまして、立法の段階で正当事由に関する規定については御承知のようなことになりましたけれども、基本的には、そういう私人間の法律関係の合理的な、かつ公平な調整という点において、改正法も改正前も全くその点については変わっていないと御理解いただきたいと思うところでございます。
　　　　〔委員長退席、太田委員長代理着席〕
○鈴木（喜）委員　その善言葉どおりだと受け取って信じていきたいというふうに思います。
　ただ、この問題のときに、信じていきたいのですけれども、結局のところでは、先ほども何回も出てきて、またこれ蒸し返しになりますけれども、合意による切りかえの問題ということが一つやはり絡んできますですね。もちろん新法になっても何ら変わらないとおっしゃっていますから、その点で変わりはないかもしれませんけれども、合意による切りかえによって従来の権利とは全く変わらないよと言いながら、合意合意と言いながらいつの間にか新法に切りかわっていくんじゃないか、そしてそこから、先ほど建設省の方が期待されているように、民間のいろいろな土地の有効利用ということが盛んになり、そして住宅の供給というものがこの都会の中心においてもなされていくのじゃないかという要望ですね、それに近づけるということが出てくるのじゃないだろうか、この点が一番やはり何といっても不安のある点であります。
　この合意による切りかえというのは、合意ですから、一遍前の法律はやめましょうね、それからまた今度は新法の方でということを何らかの形でするわけですから、それぞれそういうことは承知の上でやることなんですけれども、その場合に何かしら歯どめになるような形式、こういったものが一般に、例えば印刷された新しい賃貸借契約書の中に既にそういう文言が印刷済みになっているというようなことだと、これはすっすっと判こを押してしまう。これは前からありましたけれども、そういったことなどはないように、または何とかその点で、切りかえをするということについての有効な歯どめみたいなものは、法務省の方では考えてはおられないでしょうか。
○清水（湛）政府委員　既存の借地・借家関係には新法の更新及び更新後の法律関係に関する規定が適用されないということは、これはもう法律で明確にされていることでございます。それで、既存の関係には従来の法律が適用されるということをまず国民の方々に十分に理解をしていただくことが重要と考えておりまして、このための広報については十分にいたしたいと思うわけでございます。
　ただ、そういうことを前提といたしまして、特にこれは更新後の存続期間に係る問題だと思いますけれども、本当の意味で当事者が自由に考えて、十分に考えて、いわば従前の契約を解消して新法の規定による新しい借地契約を結ぶということは、それは観念論としては私あり得ることだというふうには思いますけれども、現実論として、それによって形式的に借地人は不利になるわけでざいますから、およそ新しい法律の趣旨、特にこの新法は更新等に関する規定は旧法下の借地権には適用されないのだということをよく理解しておりますならば、およそ合理的に人間が行動するという前提をとりますと、無意味に、意味なく既存の契約を解約して新しい契約に切りかえるということは普通は私は考えられないと、そこに何らかの財産上の寄附その他があってその利益考慮の上でやるということはそれはあるかもしれませんけれども、普通はそういうことはないと思うわけでございます。もしそれが借地人のいろいろな無知とか軽率とかそういうものに乗じて行われたということでございますと、それはやはり信義に反するものではございますし、実質的にはやはり借地人に不利な特約をしたという意味で、合意解約及び新法の規定による借地契約設定、これが効力が認められない、こういうことになってくるのではないか。また、具体的にどういう事情があればそういうことになるかということについては、個々のケースについて判断しなければならないと思う次第でございます。
○鈴木（喜）委員　今のところでちょっと一つだけ伺いたいのです。
　経過規定の中に出てくると思うのですけれども、ちょっと初め飛びますけれども関連して聞いてしまいますが、附則の二条では、従来の借地・借家法はなくなると。これはなくなる、廃止するわけですね。それで、その後で更新になりますと従前の規定によるというふうなのが六条に出てくることになるわけですね。そのときにはどういう形で、今ある現行の借地法がそのまま残って、要するに廃止されないで残ってその人たちにはいわば二本立てでいくということなんですか。いわば二本立てで二つの法律がある時期あって、既存の法律でいきたいよという人は現在の法律のままでずっといくという意味なのですか。それとも、一遍消滅してしまっているけれども現在の法律の中でいろいろな点について変わりのない点だけが生き残るといいますか、そういうものになるのですか。ちょっとその点について私、解釈がよくわかりませんので、お聞きしておきたいと思います。
○寺田説明員　第一回目の審議の際にも実はこの経過規定が非常に読みづらい、おわかりになりにくいという御指摘もございましたので、この際改めて、少し長くなりますが御説明させていただきます。
　法律、この場合には法律は新法でございますので、古い法律は廃止するということにならざるを得ないわけでございます。その意味で改正とは異なるわけでございますが、その場合に「従前の例による。」というのが幾つか表現としてございますが、これは旧法令の規定を適用するということをそのまま意味するというように御理解いただいて差し支えないと思うわけでございます。
　さて、旧法令、廃止された法令と新法令の関係がどのように規律されているかといいますと、第四条をまずごらんいただきますと経過措置の原則がございまして、法律の規定が「特別の定めがある場合を除きこ「施行前に生じた事項にも適用する。」ということでございますので、原則としてはこの法律の考え方、他の法律もほとんどすべて同じなのでございますけれども、一応全部の事項にすべての新しい法律の規定を適用するというのを原則とするという形にいたしております。
　その例外が二種類ございまして、それは、そこのただし書きと五条、六条、七条という個々の規定と、二種類に分かれるわけでございます。
　ただし書きの方は、既に生じた効力を妨げないということでございまして、これは事項ごとに考えるわけでございますが、前回も、例えば最初の存続期間についてはどちらが適用になるのかという御質問がございましたけれども、最初の存続期間というのは、この法律が施行された際に、設定された借地権につきましては既にその段階で何年と決まっているわけでございます。これは場合によっては六十年であり、あるいは、例えば十年のようなものを定めると、それが無効になって三十年になるという、その効力は既にもう生じている、これをただし書きで読むわけでございます。
　このほかに、五条、六条、七条と以下ずっとございますのは、新法の適用がある、それは、施行後に当然あるのだけれども、しかし特にそのものを除くという規定があるわけでございまして、例えば更新一つをとってみましても、新法の施行前に更新があれば、それは当然今のただし書きによって更新により定まる期間、例えば現行の二十年、三十年というのはそのままそのただし書きの効力によって定まるわけでございます。これに対しまして、施行後に更新がありますと、六条に参りまして、それは本来なら新しい法律の原則に定まるという四条の本文でいきそうでございますが、特に規定を置いて、それは「なお従前の例による。」ということで、旧法が適用になりますよということを定めているわけでございます。同様のことが五条、六条、七条以下ずっと規定されています。これが特別の規定に当たる、こういうことになりまして、事項ごとに定めているわけでございます。
　ここで定めてない事項につきましては、すべて旧来の借地権につきましても新法が施行されるということは否定できません。しかし、よくごらんいただきますとおわかりになりますように、例えばそれはどういう事項かと申しますと、対抗力がそうでございますが、土地の上に建物が建っている、それに登記が既にされている、それは新しい法律になるとどうなりますかというと、新法が適用されて新法の十条の一項というものが適用されます。しかしながら、これは旧来の建物保護法の一条と規定は全く同じでございますので、新法を適用しても全く何の変更もございません。これに対しまして、更新の規定あるいは正当事由の規定というのは、形式的には旧来の規定と異なりますので、それをどうするかというのを五条以下に一々規定している、こういう格好になるわけでございます。
○鈴木（喜）委員　何だかますますわからなくなってきちゃったような気もしますけれども、非常に難しい複雑な決め方のような気がします。一遍消えてしまって、経過措置の原則というところに定まっている五条、六条、七条というようなところだけが、もとの、今ある現行のその条項がまだ生き延びているというか生き返って、そこの部分だけが適用があるということになるのだろうと思いますけれども、こうなりますと、例えば「従前の例による。」という更新、また正当事由そういったものも残っていくのでしょうか。また、判例も残るのですか。
○清水（湛）政府委員　旧法は二条で廃止されるわけでございますけれども、五条、六条、七条等の規定におきまして、例えば「その借地権の目的である土地の上の建物の朽廃による消滅に関しては、なお従前の例による。」あるいは六条で「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。」同じような規定が第七条にあるわけでございますけれども、その「従前の例による。」という限度において旧法の規定が、生き返るという表現をするのが適当かどうか問題でございますけれども、なお効力を有する規定として適用される、こういうふうに私どもは解釈しているわけでございます。
　そこで、例えば正当事由についてのお尋ねでございますが、この六条で「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。」ということでございますので、更新に関するものとしては、更新するかどうかの事由の問題、つまり正当事由の問題、それから更新後の存続期間が何年になるかという問題、そういう問題については旧法の規定によって処理いたします、こういうことになります。
　そこでさらに、今度は旧法の規定についての判例の効力はどうなるのかということでございますが、旧法の規定が適用されるということになりますと、それはそれについての判例も当然そのままの形で意味を持つ、こういうふうに考えているわけでございます。
○鈴木（喜）委員　それで、新法の方の今の正当事由のところを見ますと、ここにいろいろな条件が書いてあります。先ほど来何回も言われていますが、この規定というのはほとんど今現在の法律と判例というものを集約したものであって何ら変わりはないのだというのですけれども、これは変わりがあるということをみずからお認めになることになるわけですか。
○清水（湛）政府委員　第六条、これは借地の場合でございますけれども、旧法についての、旧法というよりまだこれは旧法になっていませんけれども、現行法についての判例理論というものをまとめ上げたものでございます。それで先生の御質問は、それなら何も、そのまま新法を適用すればいいじゃないか、わざわざ適用しないというふうにしたのはむしろ新しい六条の規定が内容の変更を受けているからではないのか、恐らくこういう御指摘だろうと思います。
　形式論としてはそういう理論は成り立つわけでございますけれども、この点につきましては、私ども前々から申し上げておりますように、現行法の解釈として判例が積み上げてきたもの、現行法を文理的に、条文的に解釈しますと、あるいは地主の方に有利な解釈が出てくる、文理上の解釈をしますとそういうことになるという可能性があるわけですが、判例が地主、借地人の公平という観点から積み上げてきた判例理論というものがあるわけでございまして、これを集約する。そういうことでございますから、これはそのまま新しい借地・借家関係、つまり新法施行後の新しい借地・借家関係だけじゃなくて、旧法の借地・借家関係についても新法施行後当然適用していいんじゃないか、こういうことが当然考えられるわけでございまして、法制審議会の答申においても実はそういうことになっているわけでございます。法制審議会一致してそういう考え方でございました。
　しかしながら、少なくとも規定の体裁ぶりではもう違っているということは間違いございませんし、またこの新しい六条の規定を見て、何か変わるんじゃないか、どこか変わるんじゃないかというような御心配を既存の借地人あるいは借家人の方がされる、こういうことでございましたので、事はそういう方々の生存の基本である住にかかわる問題でございますから、そういう不安が生ずるということはこれは適当ではない。私どもの目から見ますと適用しても変わりはないんだがなというふうに思うのでございますけれども、そういう御心配があるということであるならば、この際、法制審議会の答申には反することになるけれども、既存の借地・借家関係については従来の規定あるいは従来の判例理論で処していただくということに形式的にはさせていただいたわけでございます。そうだからといって、この第六条の新しい規定が内容的に変わったものであるということではないということは、ぜひこれは御理解いただきたいと思うわけでございます。
○鈴木（喜）委員　何か変わったような変わらないようなという、非常にわかりにくいお話だったというふうに思いますけれども、しかし、ここで条文上の文言が変わっている、やはりそれだけではないものが何かしら感じられもということじゃないかと思います。
　逐条でやっていくときにまた出てくるかなと思うのですが、特に、まず「土地の使用を必要とする事情」というところに自分で使用するという自己使用という言葉がない点、それから「事情のほかこということでそこまでを第一の主として、そこから「借地に関する従前の経過」というところ以下を従というふうに考えるかどうかということが文言上はっきりしない点、そしてその後もう一つ、「土地の利用状況」ということの中に、利用状況というのは一体どういうことなのであろうかという点、こういったことがどうしてもやはり従前とは違うんじゃないだろうかということの大きな理由になってくると思うのです。
　今の点ですね、自己使用という言葉の点と土地の利用という点、それから主と往の観点について、もう少し明確な文言上の整理というものはできないものでしょうか。
○永井政府委員　現在の法律では第四条で「土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合」という、こういう表現があります。「土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合」というこの事由は、前回も御説明いたしましたように当時の解釈としてはこれは絶対的な事由でございまして、これさえあればよろしい、これでもう既にいわば正当事由があるという、こういう解釈が最初されたわけでございます。
　ところが実際の判例では、双方が土地の使用を必要とする事情という中には、必ずしもみずからということだけではなくて、親族等も含んだり、あるいは必ずしも直接いわゆる法律的な親族ではなくても長く同居している人たちを含んでいる、こういう解釈がされてきたわけでございます。要するに、現在の判例では双方、借り主、貸し主双方の側といいますか、そういった側の使用を必要とする事情を総合判断をしなさい、こういう解釈になってきているわけでございます。だから、現在のように、文理上は「自ラ」ということで貸し主がみずから使用するということだけでもう正当事由がありという判断ではないというところが違ってきているわけでございますので、あえてみずからということで限定する必要はない。要するに双方のそれぞれの側で使用する必要があるかどうかということを中心にしなさいということになっているわけでございます。
　それから、「土地の使用を必要とする事情のほかこということで、まず主たる要素を挙げて、「のほかこということで従たる要素を挙げているというこの書き方は、すぐれて法制局的なといいますか、条文の書き方の問題だと思います。もちろん、非常に細かく、第一次的に云々というような書き方とか第二次的に云々、こういう書き方だってあり得るかもしれませんが、これは極めて法制局流な、いわば表現の一つのやり方として、何々のほかということにしなければ、何々の事情及び何々という羅列をしただけではこれは全く同列に見えるということから、「のほかこという表現で主、徒を示した、そういうことになっているわけでございます。
　もう一つ、「土地の利用状況」は、先ほど来御説明申し上げておりますとおり、この土地がたれが現実に使っているか、あるいはどのような利用の仕方をしているかという客観的な事実を中心としたものでございます。これは判例等でもいろいろ現実に補完的な要素として考慮されているわけでございまして、その使い方が実際に、何といいましょうか、非常に木造で老朽化しているかというような状況も補完的な意味では考慮されたり、あるいはこれは新築して間もないとか、あるいは堅固な建物であるかどうか、こういう物理的な状況も相当重視されているということもございます。
○鈴木（喜）委員　「土地の利用状況」の中に、もう一つ伺っておきたいのですが、今おっしゃった老朽化している、大分老朽化しているからもう住めなくなってしまうだろうという理由のほかに、有効に利用していないという利用状況というのは入るのですか。
○永井政府委員　判例の中に確かにそういう例もございます。本人みずから使っていないというそういう例が、まさに使っていないということでございまして、それは実ははね返って使用の必要性のところで判断されているのかどうかもわかりませんが、そういう例もございます。事案によりましては相当老朽化しているという事案も幾つか散見はされます。補完的に判断要素の一つとなっているようでございます。
　　　　〔太田委員長代理退席、委員長着席〕
○鈴木（喜）委員　私が伺いましたのは、「土地の利用状況」というのですから土地なんですよね、土地の利用状況。土地をどのように使うかというのは、畑にして耕したり、家を建てたりという利用状況のことを言っているわけです。その利用ということで、家を建てるのがもちろんこの借地法の目的ですから、家を建ててそこに住んだりなんかするわけですけれども、その家の建て方ですよね。これだけの面積のところに、容積率、今アップだということで、ばあっと建つはずのものが、そんなに利用してなくて平屋建てが建って広い庭がある、こういうのを利用状況というのはどうしますか。または、余り手入れがよくなくて草ぼうぼうの庭になっている、近所からもちょっと迷惑が来るというような形で余り管理のよくない空き地がたくさん貸し地の中にある、そういうようなのも利用状況と言うのですか。
○清水（湛）政府委員　個別の事案でございますので、そのことだけをとらえて利用状況と言うかどうか。例えば、たしか判例にもあったかと思いますけれども、借地人がその土地を倉庫として利用している、商売は別のところでやっている。主要な倉庫はその土地ではなくて別のところに収納されている。そこには倉庫らしいものがあるけれども、ほとんど実質的に有効な機能を果たしていない。こういうような事例につきまして、土地の利用状況ということを一つの問題として挙げるというようなケースはございます。これは、そうなってまいりますとむしろそもそも使用の必要性がないんじゃないかというようなことにもなってくることがあろ、つかと思います。そういう意味で、個別の事案で土地をその人が本当に必要として、その必要のために合理的な形で利用しているかどうかというようなことがやはり一つの重要な判断要素になる。
　そこでしかし、個別にいろいろ、立派な庭を持っているのはどうかとか、あるいは草ぼうぼうで本当に隅だけちょこっと使っているという場合はどうかとか、いろいろなケースがあろうかと思いますけれども、ケースケースによってはそういう点で補完的に正当事由はない、あるいは正当事由があるというような形で判断されることにもなろうかというふうに思うわけでございます。
○鈴木（喜）委員　ですからだんだん不安になってくるわけですよ。「土地の利用状況」というのの中で、ほとんどの場合には「土地の使用を必要とする事情」の方にいってしまって解釈をする場合もある。そういうのをどんどん「土地の使用を必要とする事情」の方に入れていくとすると、利用状況というのは、残ってくるのは何かというと、社会的な必要性というものが残ってきちゃうような気がして、非常にその点が私にとっては不安でなりません。
　この点につきまして、現在使われています法律とこの六条のような形での場合の正当の事由ということと、裁判所の方でこれを裁判で判断される場合に、裁判官の方は胸のうちではどちらでも全く同じような形でしんしゃくされて判決をされるというものなのかどうか、裁判所に伺いたいと思います。
○今井最高裁判所長官代理者　お答え申し上げます。
　裁判所の判断は、御承知のとおり、個別具体的な事件が来まして、そのときにその具体的な事件の事実に即しまして法律を解釈する、こういうことでございますので、一般論としてどうかと言われましてもなかなか私の方としてはお答えしにくいわけでございますが、一般論でございますが、法律の解釈をするに当たりましては、立法当時の事情、特にこういう国会の御論議というようなものも十分参考にしまして、裁判官としては自分が正しいと思われる解釈をするということでございます。
○鈴木（喜）委員　わかりました。では、その次にいかせていただきます。
　ちょっと用語の問題で、二条から見たいのですけれども、今までない用語として、二条から出てくる「借地権設定者」という言葉ですね。これまでは所有者、賃貸人というような形で言っていたと思うのですけれども、この設定者というのは、どうしてこういう言葉を使ったのかということと、それから、二十六条のところで、これは前にも問題にされたと思うのですけれども、「使用」でなく「使用」「収益」というように「収益」をくっつけられているということ、この二つは用語の問題に尽きるのか、それとも中身に何か違いがあるのか、ちょっとその点を伺いたいと思います。
○寺田説明員　言葉の問題ですので私から御説明させていただきます。
　現行法では、御承知のように、借地関係におきましては土地の所有者が借地権者化貸す、こういう格好になっております。しかしながら、土地の賃貸借を考えてみますとおわかりになりますように、これは土地の所有者が貸すということに限りません。土地の所有者がだれかに土地を貸す、その人からまた土地を借りるというケースがあるわけでございますが、その二番目のいわば転貸借に当たる部分でございますけれども、これもやはり借地であることに変わりはなく、現行法におきましても実は「土地所有者」「借地権者」と書いてございますが、実際は転貸借におきましても、それをあたかも土地の所有者が貸し主で借地権者が借り主というように読みかえてこれを適用しているわけでございます。
　ところで、この法律をつくるに当たりましては、やはり現代語化という観点から、より正確にわかりやすい表現をとるというわけでございまして、改めてここで書くのに土地所有者というふうに書きますと、一般の方々はやはりこれは土地の所有者そのものだと思ってしまうというような危険がございます。また、転貸借も別の関係で、細かく御説明申し上げませんが、ほかの法律関係で登場する場合がありまして、紛らわしいというようなことからあえて「借地権設定者」と「借地権者」というようにしたものでございます。
　第二に、使用、収益の問題でございますが、これも借地と借家で多少表現が違うのは、以前局長の方から御説明申し上げたところでございまして、現行法におきましては、借地では「使用」のみ、借家では「使用文ハ収益」ということになっております。しかしながら、本来はこの借家部分におきましては民法の「使用文ハ収益」、これは厳密に使用と収益がそれぞれあって、収益でありながら使用を伴わないものというのはおよそあり得ないということもまた御説明申し上げたと思いますが、そういう現実の問題は別にいたしまして、民法としては概念としては一応使用、収益ということになっておりますので、この借家部分におきましては、その民法の賃貸借、あるいは現行法との整合性ということも考慮いたしまして「使用又は収益」にしたわけでございます。
　ところで、現行法の正当事由の場面におきましては「使用」を用いておりますが、これは先ほど審議官の方から御説明申し上げましたとおり、一種の絶対的な正当事由を規定するということで収益的側面をあえて書かなくても構わないという判断であったかと思います。ただ、今回の場合は、使用する場合というのではなくて、使用する事情ということで一事情として考慮する、その考慮する要素をすべて挙げるのであれば、本来、民法に立ち戻りまして使用、収益と両方書くのが正しいのではないか、このような見地から使用、収益をすべての借家の部分に用いたわけでございます。
○鈴木（喜）委員　それではその次に、三条と四条の年限のところを聞きたいのですけれども、普通の賃貸借について一律に三十年というふうにされた。これは堅固な建物と非堅固に分けること自身が現在の建築上では非常に無意味になっているところがあって、三十年というふうにされたというようなことがあるのですけれども、そのほかの意味はないのかどうかということ。
　それから、その後、更新後の存続期間を十年とされたということについては、十年とした場合に、通常入れられています、更新の際に更新料的な支払いというものがなされることが事実上多いわけですけれども、その回数がふえるじゃないか。だから半分になるか。今までだったら一応二十年ぐらいでいくとすると、その半分に更新料がなっていくかというと、事実上そうはならないのではないかという点で、十年にされたことの意味と、その両方を伺いたいと思います。
○寺田説明員　まず、存続期間の、当初の存続期間を三十年といたしました。これは二つの意味がございまして、一つはまさに今御指摘にありましたとおり、堅固な建物と堅固でない建物と差を廃止して、両方同じに扱うということでございます。第二は、現行法との違いをごらんいただきますとよくおわかりになると思いますが、現行法では、存続期間の定めがないものと存続期間の定めがあるものということを二つ分けまして、後の場合に存続期間として最低の期間は何年か、すなわちそれ以下の契約をしても無効である、そういう期間は何年かという規制を別にいたしております。この規制を、しかし今回の場合は合わせたという意味が第二の点でございまして、それをすべて三十年にした。
　これは、現在では余り存続期間の定めを最初にしないという契約が、私どもでも調べてまいりましたけれども、そんなにございません。また、正当事由条項が実は昭和十六年以後導入されたということに伴いまして、当初の期間を非常に長くする、これはそもそも大正十年に六十年にした際には、建物の耐用年数の非常に行き着くところというようなところを考慮したというようなところもございますけれども、そういうような考慮は必要なく、最短期間を今よりは十年引き上げて三十年にいたします関係で、一応の安定した期間ということがいえるということから、これに存続期間の定めがないのも合わせて、原則としてすべて三十年ということでよろしいのではないかということで三十年にいたしまして、この面につきましてはいろいろな御議論がございましたけれども、大方御異論のないところでございました。
　第二は、更新後の存続期間を十年にした点でございますが、これは再三御説明申し上げておりますとおり、正当事由の存否の判断時期というものをより的確にして、当事者間の実情に応じた解決を図ろうというところでございますけれども、御指摘のように、これまでも更新料の払う機会がふえるのではないかというような御批判もございました。
　これも再三こちらから申し上げておりますので長くは申しませんが、更新料というものはもともと支払い義務がそれ自体としてはないというものでございます。したがいまして、私どもは、幾ら更新料を払うあるいは幾ら払うべきであるということにつきまして、法律としては全く無色であると言わざるを得ないわけでございます。ただ、実情として、更新の時期に何らかの金銭を支払う、これは一部の地域に慣行として見られるわけでございますが、そういう慣行のある地域では回数はふえるということは考えられないわけではないことになるわけでございますけれども、他方、その金額というようなところには当然、期間が短くなったというようなところが反映するだろうというようには考えております。
○鈴木（喜）委員　この点は、これから借り主が非常に不安に思うところだと思います。そして、更新料を支払う義務が法的にはないんだ、無色であるというふうに言われるのですが、判例では、それが契約書の中にうたってある場合には一応請求権ありという判例になっていると思うのですけれども、この点については新法も同じように考えられるのか、それともそれは旧法だけに引き継がれる判例としてあるのでしょうか。
○寺田説明員　結論から申しますと、この点についても何ら変更するところではございません。
　更新料というのは、おっしゃるとおり、確立した判例と申し上げてよろしいかどうかわかりませんが、合意があれば原則としてはその合意の効力が認められるという形で支払い義務が認められる場合があるというのは御指摘のとおりでございまして、その扱いは、その合意の有効性を判断するという基準に多少の変更があり得るということも考えられないわけではないのでございますけれども、その合意についての一般の考え方そのものがこの改正によって何ら変更は受けないというように考えております。
○鈴木（喜）委員　ここで、更新料を支払わなければならないということで、借地権者に非常に不利なものとして、そういうふうな形として「無効とする。」というふうにあります。
　これは現行法上でも当然そうですけれども、それでも判例によって一応その合意があればそれは有効だということで、それの更新料の請求というものができるということが言われている判例があるわけですけれども、何ら変わりない、この新法におきましても変わりがないというのは、この「不利なものは、無効とする。」ということについて、そういう合意、更新料の支払いというものの特約はそのまま一応生きるというふうにとってしまっていいのですか。
○寺田説明員　私は先ほど申しましたように、現在の判例で更新料の合意を原則としては有効にしているわけでございます。ただ、これはもちろん確立した判例ではございませんが。しかしながら、これが常にどんな場合にでも有効かどうかというのは具体的な更新料、例えばこれは更新料の額そのものにもよるわけでございまして、これが余りにひどいケースになりますと、無効になるという可能性が排除されているわけでは全然ございません。そういう意味では、その状況は全く変わらないということでございます。
○鈴木（喜）委員　では、要するにこの点については新法になりましても、それから現行法になりましても、これは変わりがないというふうに理解をさせていただきます。
　その次に、五条の契約の更新のところでございますけれども、ここでは法定更新がやはり決められているわけですね。最初のところ、ずっと長い条文がたしか一、二、三ぐらいになっていたと思うのですけれども。この場合には建物のある場合に限っては「従前の契約と同一の条件で」ということが書いてあります。この「従前の契約と同一の条件で」というのは、期間だけが違うというふうに考えればいいわけですか。
○寺田説明員　この「同一の条件で」というのをどこまで見るか、すなわち、例えば担保が付されている場合に、その担保が有効かどうかというような点で解釈上争いがあることは御承知のとおりでございますが、私どもとしましては、この関係は、法律自体としては、存続期間を除く期間については条件については同一だというように定まっているという以外に申し上げられないわけでございます。あとは解釈の問題になるわけでございます。
○鈴木（喜）委員　それでは、六条は先ほどちょっと伺いましたので、七条、八条のところで伺います。
　現行法では、新築というのは言葉上ではたしか入っていなくて、増改築を拡大して新築も入れて考えるんだと思っていたのですけれども、今回はその新築の部分についていろいろな特別な条文を書いておられるように思いますけれども、その点について、新築、それからそうでない部分の関係についてちょっと教えていただきたいと思います。
○寺田説明員　この法案の七条は現行法の七条と同様でございまして、存続期間の途中で建物が壊れまして、その建物が壊れた跡に再築するという場合の規定でございます。したがいまして、新築ということは観念としては登場しないわけでございます。
○鈴木（喜）委員　壊れてしまって再築する場合はもちろんそうなんで、新築といいますのは更地に建てるということ、新築という概念で言えばそうなると思いますけれども、七条の括弧の中では「取壊しを含む。」と書いてあるのですね。「借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。」と。要するに、建物の滅失といってもただ倒れちゃうのじゃなくて、今あるのがぼろくなったからそれをきれいに取り壊して、そこにもう一回新しく建て直すという、そういう意味でのそれは、増築、改築ではなくて新築というのじゃないか、そういうことを私、申し上げたのですけれども。
○寺田説明員　大変失礼いたしました。
　この七条は、制定当初は、滅失ということは基本的には本人が取り壊すごとではないと。つまり、第三者あるいは外部的な要因で壊れることを予定していたわけでございます。しかし、御承知のように、その後、裁判例によりますと、本人が取り壊した場合と外部的な要因によって取り壊された場合とでその後の期間の延長について差異を設けるのは不合理である、こういうような解釈になりまして、このように本人による取り壊しを含むという解釈が現実に現行法の七条の解釈としてされております。
　したがいまして、ここはそういう判例の動きを取り込んだわけでございまして、そういう意味では、現代語化に伴いまして正当事由の条文を書き改めたということと全く性格を同一にするものでございます。
○鈴木（喜）委員　この場合には、例えば新築をするというときに、借地権設定者に対してその承諾を求めるという、設定者の承諾があるかないか、異議を述べるか述べないかということはもちろんありますけれども、そうじゃなくて、承諾を得ないでする場合と承諾を得た場合とという違いと、それから増改築の場合の十七条にあります裁判所による「承諾に代わる許可」、この規定については新築には適用がないのでしょうか。
○寺田説明員　また非常に込み入った説明になりましてまことに恐縮でございますが、少し長く説明させていただきます。
　まず現行法の七条がそのまま新法の七条に基本的にはなったわけでございますが、一つ違いがございまして、それは形の上では、現行法では異議があるのに築造したという土地所有者の異議の有無でその後の法律関係を変えているのに対しまして、この新法では承諾の有無で変えているわけでございます。
　しかしながら、その本当の意味はその次の二項にございまして、その承諾というもののみなし規定がございます。そのみなし規定はどういうものかと申しますと、借地権者の方から通知をして、その通知に対して何らの応答がないときは承諾があったものとみなすということになるわけで、ここで本当の意味が出てくるわけでございまして、これをトータルに見ますと、今まででございますと借りている側はもちろん明示の承諾をとるということもあり得るわけで、その場合には異議が述べられないということに社会事象上は当然なるわけでございますけれども、新法においては、当然のことながら、法律上まず承諾をとれば問題がない。次に、承諾をとるということを、相手からの明示の承諾は必要がなくて、二項で通知をしたのに相手が何も言わないというと承諾になるということでございます。二項をよくごらんいただきますとおわかりになりますように、その通知というのは、二カ月後に応答がないと承諾とみなされます。したがいまして、現行法と異なりまして、遅滞なき異議があったかどうかで争いが生ずるということが余りなくなる。つまり、通知があれば応答の有無が期待され、二カ月後に応答がなければ承諾があったものと法律上みなしてしまうわけですから、その後借地権者の方で安心して建物が建てられるということで、紛争の事前的な抑制ということに役立つのではないかというように考えております。
　もう一つ、十七条の関係、増改築でございますけれども、この十七条は現行法の八条ノ二と全く変わりございませんで、現行法の八条ノ二の解釈そのままでございますが、現行法の八条ノ二の増改築、これの二項でございますけれども、これは一応全く建物を壊して新しい建物を建てる場合にも当然適用があるというように解されていると考えております。
○鈴木（喜）委員　ちょっとよくわからなかったのですけれども、要するに新築ということについて、従前から現行でやられている滅失ということとは別に、故意に壊して故意に建てるやつ、そういうのもこの七条の中に入ってくる、七条、八条のあたりのところに入ってくるということになりますと、ここでずっと滅失というのはそういう概念でとらえているらしいので、そうすると、今までの増改築というところに新築の場合を拡張して解釈するということは今度の法律ではなくて、新築の場合には、七条、八条で律しられるというふうに考えていいのですかというのが私の最初の質問であったわけです。その点についてもう一度確認をしていただきたいと思います。
　それと、八条の四項という規定が何を言っているかわからないというのがあるので、ついでですので、簡単に、明快にこれをちょっと一口でお答えいただけると大変ありがたいと思います。
○寺田説明員　八条四項の規定をまず御説明申し上げます。
　八条四項というのは、八条の二項から御説明しないとちょっとおわかりになりにくいので、八条二項から説明させていただきますが、八条二項におきましては、更新後は、承諾を得ないで建物を勝手に取り壊してその後新しい建物を建てますと、貸し主、土地所有者の方に解約権が出る、こういう規定でございます。
　これに対しまして、四項は、そのような解約をお互いにしないという約束をすることができるかどうかということでございます。一般的に申しまして、そのような、途中で建物がどうなるにせよ、期間自体を保証してその間は解約をしないというものは有効だというように理解されます。
　ただ問題は、御承知のように、現行の借地法は強行規定でございまして、新法もこれと同様でございますので、土地所有者の側には解約権を留保しておきながら借地権者の場合は解約をすることはできないというようなことになりますと、これは当事者の公平を欠くということでございまして、したがって、借地権者の解約権を奪うのは、土地所有者が解約権をみずから放棄している、そういうような場合にだけ許されるということで当事者のバランスをとっている、こういう規定でございます。
○鈴木（喜）委員　要するに、私わかりませんから、もし間違っていたらもう一回だけ御指摘いただきたいのですけれども、新法になりますと、契約の期間中に新築をする場合には、仮にそれを貸し主に無断でも建ててしまって構わない。ただ、遅滞なく二カ月以内に貸し主の方から何か異議があった場合には、その場合にはどうなるかというと、「この限りでない。」ということでちょっとよくわからないのですけれども、要するに、期間内は建てていても文句はないけれども、期間が二十年なら二十年たったときに、それから先更新後にでも通知をすれば足りますよということなんでしょうか。
　まず、これがちょっとよくわからないのですけれども、更新後に通知すればそれでもいいのか。貸し主の異議というのは一体どういう意味合いを持つことになるのか。その後で、解約申し入れについては更新後だということでわかるのですけれども、ちょっとその辺がわからないということと、それから、裁判所にその承諾にかわるべき許可みたいなものは、新築に関してはもう適用がないということでいいのでしょうか。
○寺田説明員　まず最初の御質問でございますけれども、これは基本的には現行法と余り違いがない、更新前の期間、三十年の期間が原則でございますが、この三十年の期間には余り変わりがないものと御承知いただければ、よく理解していただけると思います。すなわち、現行法は、建物を壊す、あるいは建物が壊れるという場合に、土地所有者が異議を言えば本来の期間、三十年の終わりの期間で期間が終わります。しかしながら、土地所有者が異議を言わなければ、これは現行法の七条でございますけれども、さらにそこから二十年ないし三十年の期間が延びる、こういうことになっております。
　新法も基本的には土地所有者に文句がない場合にはそこからさらに二十年延びるという点でございまして、文句があれば本来どおりの期間、三十年の期間、こういうことにおいては全く変わりないわけです。
　ただ、技術的に、その異議がないという点を承諾と言いまして、そのかわり承諾とみなす条文を新たに設定して、通知を出してその間に異議がなければ承諾、こういう二重のテクニックを使っているので、全くテクニカルな面で違いますけれども、基本構造は変わっていない、こう御理解いただきたいと思います。よろしゅうございますか。
　第二の点でございますが、これは実は更新前と更新後でやや変わるわけでございますけれども、更新前につきましては、従前の増改築禁止の特約がございましたら、それはまず増改築禁止の特約に当たるか当たらないかという判断がある。これは現行法も、新法も全く変わりがございません。
　これに対しまして、更新後の場合には、先ほど御説明申しました八条の二項がございますので、増改築の禁止の特約があろうとなかろうと、勝手に建物を建ててしまいますと、解約のおそれがあります。したがいまして、地主、土地所有者の承諾を得ておかないと危ないということになりますが、そういう場合に備えた規定として新たに十八条という規定を設けまして、その場合には裁判所が土地所有者の承諾にかわる許可を出す、その許可を出すかどうかということはいろいろな事情を考慮して決める、こういうことになっているわけでございまして、現行法とそれほど違いはないというように御理解いただきたいと思います。
○鈴木（喜）委員　済みません。くどいようで申しわけないのですが、もう一回だけ聞かしていただきますけれども、増改築はよくわかります。そのとおり現行と変わりない。新築についてだけ変わるということでいいのですね。違うのですか。それとも、新築も変わらないのですか。
○寺田説明員　現行法の解釈のもとで、全く新しくつくりかえるというのも、ここで建物を取り壊して建て直すということに入っておりますので、全く変わりがないと御理解いただきたいと思います。
○鈴木（喜）委員　ちょっと納得いかないけれども、もう一回うちへ帰ってよく考えてみますから、その後で個別的に教えていただくことにいたします。
　それではもう一つ、定期借地権の部分でございますけれども、これ、三つの類型があるわけですけれども、これをつくられた目的は、もう何回も、いろいろと多彩なニーズに合わせてということでできたものだと、一つの本改正の目玉のように言われているところだと思いますけれども、この問題について幾つかやはり疑問になるところがありますので、それをちょっと、目的をお知らせいただきたいのと同時に、問題点を申し上げますから、そこについてお話しをいただきたいと思います。
　一つは、初めの二十三条の建物譲渡特約付借地権と言われているものについては、これはこういう規定をつくりましても、やはり権利金をもらわなければというふうに貸し主の方が思うのじゃないか、そういう可能性というのが多いのではないかという点が、やはり権利金を取られて、借りる方の側としては余りいいメリットがないのではないかということ——失礼いたしました、二十二条の定期借地権の場合です。これは公正証書にするわけでございますけれども、その場合に、これは延長がないけれども、五十年という長い期間をやるわけですから、その権利金を取られるのではないかということです。
　それから、二十三条の建物譲渡つきの借地権の場合には、その買い取り価格の算定とか、そこに住んでいる借家人の地位をどのような形で保護していったらいいのかということ。それからもう一つは、よく言われていますけれども、建物が、要するに時価で買い取るというと、そのときにもうめちゃめちゃに、ただみたいになってしまうような建物でいいじゃないかという意味で、非常に粗悪な建物が建ってしまうのではないかということで、その譲渡特約付借地権には三つぐらい問題点があるんじゃないかということ。
　それから、二十四条の事業用の借地権については、先ほども問題になりましたけれども、要するに借りる人の範囲というのが非常に不特定でありますから、一体どうやってこれを歯どめをかけていったらいいんだろうか。それから、借家人の、やはり同様にそこを借りた人の地位というものをどのようにするかということで、もう一度お話を伺いたいと思います。
○清水（湛）政府委員　まず、二十二条の定期借地権でございますけれども、存続期間を五十年以上というふうにしております。その際、権利金の授受がどういう形で行われるかということは私ども必ずしも容易に予測しがたいわけでございますけれども、少なくとも今の権利金の授受の実態というのが、土地を一たん貸すと、まあ半永久的に返ってこないという認識のもとに、例えば土地の価格の九割とかあるいはそれに近い価格の権利金の授受をするというようなこと、つまり半永久的に返ってこないというようなものと比較いたしますと、これはもう契約で定めた五十年、あるいは六十年という定めもあるかもしれませんけれども、少なくともその期間が到来いたしますと間違いなくその土地は返されるということが法律上は保障されておりますので、一般的には半永久的に戻ってこないだろうという認識のもとに授受される権利金よりか低額のものになるであろう、こういうふうに考えているわけでございます。
　それから二十三条の建物譲渡特約付借地権でございますけれども、これは三十年以上ということでございますが、この三十年の期間あるいは契約で定めた期間が経過すればその建物は地主の方に移る、こういうことになるわけでございます。そういうようなことから粗悪な建物を建てるということになるのではないかというような御疑問でございますけれども、この点につきましては、必ずしもそういうことにはならないのでは、ないか。やはり、建物が地主の方に移るという場合の対価というものをどういうふうに決めるかということにもよることでございまして、その辺につきましては、やはり一定の経済原則というものが働くことになると思いますけれども、そのために非常に劣悪な建物がつくられるということには必ずしもならないのではないかというふうに思うわけでございます。
　それから二十四条の事業用借地権でございますけれども、これは「専ら事業の用に供する建物」ということになっておるわけでございまして、存続期間も十年以上二十年以下ということでございます。郊外型のレストランとかあるいはファストフードの店というようなものが一つの例示として挙げられているわけでございまして、そういうところでは、少なくとも二十年以内の期間で一定の収益を上げてその後は土地を所有者に返すという前提で、これは建物の所有権も含めて土地の所有者に返すという前提ではございませんから、そういう短期間の事業目的に適した形で建物がつくられるということになろうかと思います。しかも事業目的という限定があり、しかもそのことがちゃんと担保されるように、公正証書できちんとその契約関係を認識してそういうことをしなければならないということになっておりますので、おのずからこの事業用の定期借地権というものを利用する人たちはまさに事業者に限定されてくる、こういうふうに考えております。