○房村政府参考人　建てかえ決議の要件についてでございますが、先ほども申し上げましたが、現行法の過分の費用要件が非常に明確を欠いて、建てかえの円滑化の妨げとなっているということから、この点についての見直しを審議会としてしたわけでございます。
　その中で、一つは、そもそもそのような客観要件は要らないのではないか、五分の四という非常に高いハードル、通常の過半数に比べますと非常に高いハードルになっておりますので、このような要件だけで十分合理的な結論が得られるのではないかという御意見がまずございました。
　しかし、現行法が、五分の四のみでは足らない、やはり過分の費用というような客観要件が必要であるという立場をとっているということを踏まえまして、できる限りこの客観要件を客観的な明確なものにしていく、こういう考え方も主張されたわけでございます。
　その第一が、御指摘を受けました、新築された日から三十年あるいは四十年、こういう年数要件にしようと。この合理性としては、年数がたてばやはり建物の価値が下がり、逆に維持補修に要する費用はふえていく、したがって過分な費用というものを客観化するという役割を果たせるのではないか、こういうことで主張されたわけでございます。
　これに対しまして、単に年数だけでいいのか、そのときに非常に手入れのいい建物、あえて、きちんとした修繕計画をやって傷んでないものについて、年数が経過したということだけで多数決で決めるということが客観要件の定め方としていいのかという指摘がありまして、それが乙案であります、修繕計画等を立ててきちんと積立金が積み立ててある、こういうような場合には除いてしまう、建てかえを認めない、こういう考え方となったわけでございます。
　以上のような客観要件をベースとした場合に、三十年経過しなくても事故があった場合というのは当然考えられるわけでございます。これを一律にだめとするのは明らかに不合理でありますので、そういう場合に備えた基準が必要であろう、こういうことから、損傷、一部の滅失その他の場合の建てかえを認める要件というものを定めるべきであろうということであります。この場合には、損傷の程度がひどくて、直すよりも建てかえた方がいい、そういう場合にする基準ということになります。
　その基準の定め方として、一つの考え方は、傷んでしまった建物の現在の価値を考えまして、その現在持っている価額以上の復旧費用がかかるようなら建てかえた方がいいのではないか、これが損傷、一部の滅失の甲案の考え方でございます。これに対して、傷んでしまったものの価額を基準にしても仕方がないのではないか、それは、傷む前の状態のものを今つくるとしたときにかかる費用と補修する費用とを比べて、新しくつくり直すものの半分以上補修にかかるようならそれは補修に非常に費用がかかるということだ、こういうことで、過分の費用を、そういう再築する費用の二分の一を超えるというところに線を引くという考え方。この二つの考え方が主張されたわけでございます。
　それぞれ今申し上げたような根拠で考え方が主張されたわけでございますが、これに対する反論といたしましては、先ほども申し上げましたが、年数で一律に切るということについて一体合理性があるのか、建物というのはそもそも相当差がある、きちんとつくられているものもあれば、ひどい手抜き工事というような建物もあるだろう、あるいは、できたものについての維持管理をきちんとしているところと修繕も怠ったようなものとで大分違いがある、そうなると、二十九年目で相当傷んだものは、それでも、この基準で、甲案でいきますと建てかえ決議ができない、きちんとしたものであっても三十年過ぎればすぐできるようになる、これは合理的な基準なのか、こういう批判がございました。
　そのほか、三十年あるいは四十年というような年数を法律に示すことに対しまして、現在、百年マンションというような、マンションをできるだけ長く使うという考え方が次第に主流になっている、そのときに、法律でこのような建てかえ決議、いわば老朽化の指針としての三十年、四十年という年数を法律に定めることはそういう社会の動きに水を差すことにならないか、三十年あるいは四十年たったら老朽建物だということを国が法律で認めることにならないか、そういうことによって、かえって年数のたったマンションの価値が下落するとか、そういう悪影響もあるのではないか、そういうような指摘も審議会の中でも出されましたし、また、一般からいただいた御意見の中にもございました。
　それと、年数に付加してきちんと修繕しているものについては建てかえ決議を認めないという考え方については、それなりの合理性もあるけれども、逆に考えると、きちんと手入れをしていると建てかえができない、要するに、建てかえをしたかったら手入れをするな、こういうことを法律で勧めることにならないのか、こういう御批判もございました。また、修繕積立金とか修繕の計画というのは、どの程度のものをすれば決議ができないことになるのかという基準として明確性を欠くのではないか、こういう御批判もございました。
　それから次に、損傷、一部の滅失の場合の基準につきましては、そもそも基準を明確化するということで作業を始めたのに、このような費用の比較をする基準を設けるということは結局出発点に戻ってしまうのではないか、そもそも、そういう費用の比較ということが非常に困難で明確性を欠き、争いの種になるということからこの見直し作業を始めたのに、そういった費用の比較をする基準を設けるということは、結局は、そもそもその検討の出発点の趣旨に反しないか、こういう御批判がございました。
　それと、一部の滅失の場合の現在の価額と比較するというのと再築の場合の二分の一という比較でいきますと、再築の場合の費用の二分の一を超えるということになると、現在一般に裁判所で採用されている過分の費用の基準よりもかえってきつくなってしまうのではないか、この損傷、一部の滅失の場合の基準の中で甲案と乙案を比較してそういう批判もございました。
　以上のようなことと、それから逆に、五分の四だけということについては、批判としては、現行法で過分の費用を要求しているものを一気になくしてしまうというのはドラスチック過ぎないか、こういう疑問、ちゅうちょの念が示されたということ。それから、先ほどもちょっとありましたが、反対者の保護に欠けることにならないか、このような批判、こういったものもございました。
　一方、その点について、多数決、五分の四の決議だけでいいということについて支持する意見としては、基本的に、建物をどう利用するかということはその建物を所有している人たちが最も的確に判断できるのではないか、また、基本的に、建物をどう利用するかということは私的自治の問題ではないか、五分の四というのは非常に高いハードルであって、それだけの所有者が賛成しているということであれば合理性は担保できるのではないか。また、集会での不合理な決定がされることを防ぐためには、法律で一律に基準を要求するということではなくて、検討の手続をきちんと整備をして合理的な結論が出るようなものにする。そういう意味で、例えば現行法でいきますと、一週間前に通知をして集会を開く、その集会の通知としては、建てかえる建物の内容さえ通知すればいい、そういうことだけにとどまっておりますが、万一このとおりに行いますと、それはなかなか十分な検討ができないだろう。
　そういう意味で、もちろん通常は、建てかえ決議をする場合には事前に同意を得るためさまざまな説得がなされるわけでありますが、法律的にもそれを担保するために集会の二カ月以上前に通知をする、通知の内容としては、比較の対象となる維持修繕する場合の費用、こういったものも最初に通知をさせる、そして、そういうものを踏まえて説明会も開く、このような形で区分所有者の建てかえに関して適切な判断をしていただく、そして、建てかえをするのであれば、その方向での合意、あるいは修繕でいくということであれば、修繕の内容、こういったものを区分所有者に的確に判断していただく、こういう体制を整えることによってその結論の合理性を担保するということの方がより実際的ではないか、こういうような御意見がございました。
　法制審の議論といたしましては、さまざまな今言ったようなことで議論がされまして、最終的には、三十年の年数要件プラス損傷、一部の滅失の場合の現在の建物の価額を超える費用基準というこの案と、五分の四の決議で足りる、この二つの意見に集約されましたが、それ以上部会での議論では一致を見ることができないということから、部会では、それぞれ相当数の委員の支持もあり、それなりの合理性もあるという案だということで、その二つの案を無理に集約することなく掲げまして、そして部会の結論として総会にお送りしたわけでございます。
　法制審の総会の場で総会委員の方から、両論併記ということに至った経過もわかるけれども、やはり法務大臣の諮問機関として法制審議会がその機能を果たすためには、できるだけ結論を一本化すべきである、最後まで一本化の努力をした上でどうしてもまとまらなければ両論併記ということもあり得るが、総会としてやはり一本化の努力をすべきである、こういう御意見が委員の中から出まして、その場で委員の方々は、どちらにするかということを熱心に御議論いただいたわけでございます。
　その中で、最終的には、やはり区分所有建物の一体性、これをみんなで共有している、そういう不可分な関係にあるということから、それなりの団体的制約を受けることはやむを得ないだろう。また、五分の四というのはハードルとして非常に高い、集会等の手続を整備した上でこの五分の四という非常に高い決議要件を課すということであれば、合理性は担保できるのではないか。そういうことで、最終的に、圧倒的多数の委員の方々が、五分の四の決議のみで足りる、こういう御意見になりましたので、最終的な答申といたしましては、五分の四の決議で建てかえができる、こういう結論になったわけでございます。