○飯田参考人　飯田でございます。現在の地価情勢と対策について簡単にお話をしてみたいと思います。
　世界的に有名なイギリスの経済誌「エコノミスト」が五月二日付号で、貿易摩擦の解消には二つの大きなポイント、すなわち氷への過保護と天文学的地価、この二つを打破することが不可欠である、東京の地価の上昇は目を覆いたくなるようなものがある、それによる住宅費の負担増が世界一の日本の貯蓄率の大きな原因となっているのではないかというようなことを言っているわけであります。また、今月の「ニューズウイーク」でも、日本の土地政策の転換はどうしても必要であるというようなことを指摘しております。また、上智大学のグレゴリー・クラーク教授を初めとする在日外人の何人かの人が、最近相次いで日本の土地問題はまことに不合理、不可解である、しかしその解決はやり方によっては実に簡単であるというようなことを指摘しているわけであります。また、外国の政府も最近この土地問題について急速に関心を深めているように思われます。現に私のところにもある大国の大使館から話を聞きたいというようなことを言ってきておるのでありますが、これは我が国の飛び抜けた高地価というものがいわゆるウサギ小屋の原因となっているだけでなく、我が国の内需の過小あるいは猛烈な輸出攻勢というものの大きな原因となっているのではないかというように考えてきているためだと思われまして、このままではやがては土地政策についても欧米から外圧が加わってくるというおそれもないわけではないように思われるのであります。
　ところで、このような外国人の考え方というものは、日本の実情を知らないことからくる見当外れの点もいろいろあるのでありますが、しかし中には大いに参考にすべきではないかという点もあるわけであります。
　例えば、高地価が内需過小あるいは貿易黒字の大きな原因になっているのではないかというようなことはその一例であります。住宅建設をふやせば内需は拡大し貿易摩擦は緩和するということはよく言われておることでありまして、確かに、この住宅建設が建設関連の需要を通じて内需を拡大するということの効果が大きいことは間違いないことであります。しかし、一方では我が国の現在のような高い住宅価格あるいは高い家賃というものは家計を圧迫しまして、それによって他の面での需要を減らすというおそれも無視できないように思われるのであります。よく、住宅建設さえふえれば耐久消費財がもっとたくさん買われる、したがって内需への波及効果もさらに大きくなるということが言われるのでありますが、これは住宅がかなりの広さで、しかも余り高くないという場合のことでありまして、現在の大都市圏のように極端に高い住宅の価格あるいは家賃の場合は、これを結局無理をして手に入れようとするために、耐久消費財を買い増すどころか買いかえもなかなかやらない、さらには医療、食料というようなものまで切り詰めて住宅を手に入れようとする、あるいは借りようとするというような形になる場合も決して少なくなくて、これはいわゆる内需の減少の方に働いてしまうというおそれも決してないわけではないと思われるわけであります。
　そういう点を考えますと、やはり今必要なことは、早急にしかも抜本的に土地問題を解決する、地価を完全に上昇を停止させる、あるいは余りにも上がり過ぎたところはある程度これを下げるというようなことで、国民が安心して広い住宅を安い価格や家賃で手に入れたり借りたりすることができるようにすることで耐久消費財や医療、食料に対する需要も圧縮しないで済む、そういうものもどんどん買い増したり買いかえたりするというようなことにすることだと思われるわけであります。そうなれば、我が国の耐久消費財等をつくっております産業もそれほど輸出に依存しなくてもやっていけるようになる。また、外国からの輸入も相当ふえてまいりまして、それが内需の拡大に役に立つ。一方、住宅建設自体の持っております固有の内需拡大効果と相まって我が国の貿易摩擦の緩和に非常に大きく役に立つのではないか、こんなふうに私は考えているわけであります。
　しかし、こういう考え方に対しては、いや、そういう問題については住宅減税をやればいいじゃないか、あるいは住宅ローンの利子を下げれば買い手の負担は減ってそういう問題は起こらないのじゃないかという意見もあると思われるのでありますが、しかし、現在の住宅減税の効果というものは最大限住宅価格を六十万円ぐらい下げる程度の効果しかない。一方、先ほどもお話がありましたように、六十二年度のマンション価格は、地価の高騰によりまして、昨年度に比べて東京の場合、率にして四六％、金額にして千七百万円近くも上がるということを考えますと、やはり住宅減税あるいは住宅ローンの引き下げは必要ではありますが、それに大きな期待をかけるわけにはいかないように思われるわけであります。
　そういう点で今どうしても必要なことは、抜本的で早急な土地対策を立てることでありますが、それではそのためには何をすればよいかということであります。巨大都市ニューヨークの住宅地の地価というものが、これは昨年阪大の中谷教授から聞いたのでありますが、東京の三鷹辺のところで東京の実に数十分の一である。それほど地価が安いということを考えますと、我が国の現在の東京圏の高地価というものには合理的な根拠は全くない。したがって、適当な住宅、土地対策をやればこれを半分に下げることも決して困難ではないというようなことを考えますと、やり方が問題だということになります。
　では、どういうやり方がいいかといいますと、私はいろいろな対策が考えられる中でその主力となるものは、土地の所有自体に対する課税、いわゆる土地資産税の強化ではないかと思っているわけであります。このことについては、先ほど申し上げました在日外国人たちの意見もすべてが同じような線に沿ったものになっているわけであります。
　ところで、これまで我が国の土地政策につきましては、先ほどもちょっとお話がございましたが、税制というものはわき役である、決して主役ではない、また税制は強化ではなく、むしろ緩和の方が中心であるということになってまいりました。そういう形で政策が実行されてきたわけであります。具体的に言いますと、交通機関やその他の公共施設を整備して、できるだけ住宅に適した地域を広げる、そしてそういう広がった地域の中で農地とか宅地とかいう素地を公団や民間企業が買収しまして、それを造成して売り出す、これが宅地政策の中心となっているものであって、それによって需要を満たすこともできるし地価の上昇を抑えることもできるというふうに考えられてきたわけであります。しかし、このやり方だけで政策が成功いたしますのは、地価が全体としてほぼ安定している場合だけてあります。近年の我が国のように地価が持続的に急上昇をしておるという場合には、土地の所有者の土地の値上がりに対する期待、ひいては土地の売り惜しみというものが非常に強くなりまして、今お話ししましたような交通機関の用地あるいは公園の用地というものを買収して適当な住宅地域をつくるということも非常に難しくなる。しかも非常にコストが高いものになってしまう。また、せっかくでき上がったその住宅適地の中で用地を買収するということも、これもまた非常に困難で、しかもコストの高いものになってしまうということになるからであります。
　そういう点で、どうしてもこれまでの土地政策のほかにもう一つ別の政策を考える必要があるわけでありますが、それが今申し上げました土地の資産に対する課税の強化というふうに私は考えておるのでありますが、では、なぜそうなのかということをちょっと簡単に申し上げてみたいと思います。
　御承知のように、土地というものは原則としてその存在量をふやせない。そこで、社会の発展によって次々に新しい需要が生まれてくる中で、この需要を満たしていくためにはどうしても土地の利用転換をやっていく必要がある。それ以外に方法はない。具体的に言いますと、土地を持っている方自身が利用の転換をやる、あるいは、そういう土地所有者に利用転換の意欲がないあるいは能力がないという場合には、それをやりたいというほかの人にそれを売るなり貸すなりしてやってもらうということ以外に方法はないのでありまして、また、それさえ円滑に実行されれば土地の供給不足というものは起こらないし、また地価の上昇も起こらないというわけであります。地価が安定しております場合には、こういうことは関係者全体にとって利益になるためにこれが順調に行われておるわけでありますが、近年の我が国のように地価の急上昇が続きますとそういうことが非常に阻害されてしまう。例えば公共用地を買おうと思っても売ってくれない。それで土地の所有者の中には、結局自分でも土地の利用転換をしない、またほかの人に貸したり売ったりすることでそれをやらせることもしない、ただひたすらに現状維持を続けて値上がり益を追求していくというふうな風潮が極めて強くなっているのであります。そういうところに行って、ひとつ公共用地を買いたい、あるいは住宅用地を買いたいと言っても、これはとても十分な量を買うことはできない。そして値だけつり上げてしまう。そういう値上がりというものがさらに土地所有者の売り惜しみというものを強めてしまうというような状態が現在見られるわけであります。要するに、売りたくない人のところに行って無理に買うから値段が上がるというのが現状であります。こうなってしまいますと、これまでの土地政策の中心となってきたやり方ではどうしようもないわけであります。どうしても何かの方法で、土地を持っている人たちが状況が非常に変わって、当然利用の転換をしなければならないのに自分のことだけ考えてそれをそのままにしておいて値上がり益をひたすらに追求するというようなことは不可能になる、あるいは非常に困難になるというような政策をもう一つ別につけ加える必要があるのであります。
　そういう政策としては、例えばいわゆる強権をもってそういう利用転換を促進する。例えばシンガポールのように、道路用地が必要であれば直ちに一週間以内に強制買収してしまう、ただし値段はゆっくり時間をかけて正常な、適正な価格を決めるというようなやり方、こういうこと。これはヨーロッパの中でも一部で行われているわけでありますが、こういうやり方というものは今の我が国にとってはやはり実行も難しいし、また適切ではない。そこで、私として最も適切だと思われますのは、先ほど申し上げましたような土地の所有に対する資産税というものを強化する。具体的に言いますと、地価が状況の変化、例えば新しく駅ができてそのそばの農地の価格が百倍になったというような場合に、農地のままにしてずっと値上がりを待っているというようなことができないようにする。そのためには、そういう値上がりに応じて資産税を重くしていく。その資産税が値上がりに応じて、例えば百倍になった土地は資産税も百倍になるということになりますと、これはいつまでもそういう不適切な利用というものを続けていくわけにはいかない。そこで、自分でやるか、あるいはほかの人に任じてそういう利用転換を行うということで、土地の供給がふえていくということが考えられるわけであります。
　そして、このような働きを持つ土地の資産税というものは、既に現在でも土地の固定資産税として昭和二十五年以来存在しているわけであります。別に新しい税ではないわけであります。ただ、この固定資産税いわゆる土地の資産税というものがほとんど何の利用転換についての働きをしてこなかったということは、土地だけがほかの固定資産税の対象である家屋とか償却資産に比べて極端に優遇されてきた。現在でも優遇されている。例えば東京都の場合について言いますと、家屋や償却資産というものはほぼ時価に近いところで評価されて課税されているのに対しまして、土地の場合は時価の一割とか二割ぐらいに評価して課税されている。農地の場合にとってはそのまた何十分の一という低い課税負担しかしていない。そこでそういう土地の資産税の持つ非常に大きな利用転換あるいは供給促進というようなことの働きというものが完全に喪失してしまっているというのが現状なのであります。
　ところで、このような土地資産税の持つ効果につきましては、実は四十年代の半ばぐらいになって、これが土地の供給に効果があるんだということが認識されるようになりまして、いわゆる市街化区域農地の宅地並み課税という形でこれが実行されるようになり、今それを完全実施することが土地問題解決の決め手であるとよく言われているわけであります。しかし、今申し上げたように、宅地自体の課税が他の固定資産に比べて非常に軽いという状況をそのままにしておいて宅地並みに農地の課税をやっても、その効果というものはまことに微々たるものである。例えば、一千坪の農地を持っている農家に対して現在のままで宅地並み課税を完全に実施いたしましても、その所有地の一坪か二坪を売れば恐らく宅地並み課税というものは払えてしまう。結局、本当にわずかな土地の切り売り、それによるミニ開発住宅の増加ということになってしまうわけであります。もしそういう方法によって本当に実効を上げようというのであれば、やはり宅地も農地も同じように時価に基づいて課税する。いわゆる家屋と同じように、家屋並みの固定資産税、家屋並み課税と言ってもいいのでありますが、そういうことをやれば事態はまさに一変してしまうと思うのであります。
　しかし、ここまで地価が暴騰いたしまして、しかも小さな土地の所有者がたくさんいる、あるいはいわゆる乱開発が進んでいる状況のもとで、これをすべての土地について実行することには大きな問題があるのであります。そこで私は、そういう固定資産税の正常化、不公平税制の是正でもありますが、そういうことをごく一部の土地について実行したらいいのじゃないか。例えば一定水準、具体的に言いますと、五百平米ないし一千平米以上の土地で、しかも時価が五億円以上というような土地についてだけ例えば五％ぐらいの課税で五年に一回ぐらいこれを課税するというようなことをやってみたらどうか。そうなればその効果というものは、いわゆる宅地並み課税の場合と違いまして、恐らくその二十倍ぐらいにはなるということが考えられて、土地問題の抜本的な解決に大きく役立つのではないかと思っているわけであります。
　この場合、例えば東京都の場合で見ますと、二千平米以上という大きな土地を持っている個人が東京都全体の民有地の四〇％以上を所有している、極めてわずかな人間が東京の民有地の非常に大きな部分を所有をしているということから見て、その効果は非常に大きい。また、そういう人たちの去年一年間に得た値上がり益というものは国民所得全体の四分の一くらいになるということで、そういう人にある程度の課税をすることは決して過重な負担を強いるものではないということ。あるいは、これは決して税金だけ受け取ろうというわけではありませんから、そういう土地所有者は十分に有効利用している、例えば容積率を法定容積率近く使っておる、あるいは貸しているという場合には、土地の評価を大幅に下げてこの税を減免するというようなことをやってみたらどうかというふうに考えておるわけであります。
　最後に、先ほどもお話が出ましたが、現在の状況の中で土地転がしというものが非常に大きな社会問題でもあり、また地価の上昇を激化させる点を考えましたときに、今度の臨時国会でぜひ超短期の譲渡益に対する重課というものは先生方のお力で実現させていただきたい、こう思うわけであります。
　私の意見はこれで終わります。（拍手）