Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○参考人（中田雅資君）　御質問にお答えいたします。
　週刊朝日に掲載されました当公団の分譲住宅につきましては、平成元年八月から平成二年の三月にかけまして入居した団地でございます。
　この団地は譲渡後十年を経過いたしまして、大規模な修繕工事の際に、その躯体の部分で通常では見られないような施工不良が判明したということでございます。公団は、資産を所有している譲受人から成る管理組合と協議を行いまして、合意に基づき瑕疵補修工事を行っておるということでございます。
　このような瑕疵のある建物を供給し、譲受人の皆様に多大な迷惑をお掛けしていることにつきましては、誠に遺憾に思っております。
　今回の瑕疵が発生した主な原因でございますが、現時点では確定的な結論を得ておりません。以下に述べますような状況下にあって、請負人の施工体制が不十分であったというふうなことと推察しております。
　第一点は、当団地が景観等に配慮した斬新さに富む特有の複雑な設計であったこと。二点目は、当時の建設環境でございますが、いわゆる建設バブル最盛期で、公共事業の契約不調等が多く発生した建設環境下にあって、労務あるいは資材とも非常に逼迫しておりました。また、良質な技術者が確保が非常に困難な時期であったということでございます。それから三点目は、当団地は東京都下の西部の新規の開発地にありまして、工事上の制約が非常に多い立地であったと、現地は高低差の多い丘陵地での工事であったということで、施工難度が非常に高い工事現場であったことがございます。
　そのような状況下にあって、早期に町開きをしようということで完成を急ぎまして、工事を小工区に分けて実施しました。結果として、比較的中堅の業者によるＪＶ工事の区分が多くなりまして、現地がふくそうしたということもございました。
　公団としては、工事中に仮移転が必要な譲受人の方々には従前の居住環境に近い公団住宅を提供するなどしまして、できる限り御不便を軽減するよう対策を講じております。また、譲受人それから管理組合と密接な連絡を保つために専任の事務所を現地に設置し、早期の補修工事の完成に全力を注いでいるところでございます。
　それ以降、先日、衆議院の国土交通委員会で御質問いただきましたが、その後二週間たって、今公団は何をやっておるかということでございますが、まず一つとしましては、公団としては一日も早く居住者の居住の安定が得られるよう早期の補修工事完成ということに全力を尽くす所存でございます。先日も早速責任者を派遣しまして、その旨を改めて補修工事中の管理組合に説明させていただいたということでございます。
　それから、再発防止の問題でございますが、原因究明のための委員会を本社に設置いたしました。当時の関係者に個別ヒアリングを行うなど、原因究明に全力を挙げているところであります。当委員会により瑕疵発生原因を明確にし、かつ内容の確定と補修による回復の見通しが立ち次第、速やかに関係者の責任を明らかにし、必要な措置を取る所存でございます。
　それから今後の、まだ補修内容が確定していないところ、あるいは調査に入っていないところにつきましては管理組合と協議して決めることとなりますが、更に原因分析とそれから対応措置の適切さを期するために独立行政法人建築研究所に第三者から成る委員会を設置していただき、対処してまいりたいと思っております。
　それから、急遽調査を実施いたしましたが、当団地と同時期に供給された分譲住宅につきまして、十年目の大規模修繕工事が完了した団地ではこのような瑕疵は発生していないことを確認しております。まだ修繕工事未了の団地につきましては、今後、管理組合と相談をしながら瑕疵点検調査を実施し、完了にしたいというふうに考えております。
　あわせまして、現在、当該団地で明らかにこれは瑕疵補修を実際にすることになったという瑕疵工事工事中の住宅の請負業者が施工した他の公団住宅につきましても、管理組合の了解を得まして、至急点検調査を実施しようということにしております。
　以上でございます。
○国務大臣（扇千景君）　今、谷林議員からお話がございまして、私もその週刊朝日の新聞広告が大々的に出ているのを朝見たんです、中身は分かりませんけれども、見出しだけ。私、聞いたことない話ですから、すぐ電話で、どういう理由なのか、すぐにということで、公団の総裁が、朝、私が家を出て役所へ待機しておりまして、私は聞いたこともないし報告も受けたこともないし、いつの話ですかと、いつの時点でこれが分かったんですかと。一年前、一年もう三か月ですか、前だとおっしゃるから、じゃ、総裁に、この週刊誌がなかったら私に報告しないんですかということを問いただしました。いろいろ理由はあります。今も公団から、こういう理由でだったと言いますけれども、私は問答無用。少なくとも私は、公団史上初めての、こんなみっともないことというのは私は聞いたことありません。
　しかも、私もこれ調べましたら、長くなるからやめますけれども、全部で九百十九、戸数。しかも、一番すごいのが、第一次で応募倍率四十七・三倍、第二次五十二・五倍、第三次に至っては八十四・三倍、四次に至っては四十七倍、平均倍率でも五十五・六倍の倍率の、大変な競争率の中を買い取られた団地なんです。すごい斬新なデザインで、それは本当にヨーロッパみたいなデザインですから、そういう意味でも、この倍率で応募数が本当に多かった中を厳正な抽せんで買い取った皆さん方は、一生に一度の買物ですから、こんないい買物したことないと思って喜ばれたのが、十年たってこのざまだと。
　私は許せない気持ちであったんですけれども、それは、皆さん方に聞きましたら、入っている皆さん方が、この団地がこういうことで評判になって値打ちが下がる、しかも買い取って、自分たちは財産を買ったんですから、その財産の値打ちが下がるから公表しないでくれと頼まれたと、こう言うんですね。ですから、私は、理由はいろいろありますけれども、それは買い取った皆さんにしたら、自分の財産が値下がりするのはたまったもんじゃないと思いますけれども、私は、現段階でいろいろやっていることはありますけれども、十年間全然、入っている人から、私はここがおかしいとかあるいは雨漏りしているよというのがなかったんですかということも聞きました。
　それやこれやで弁明はいろいろ言いましたけれども、これはどんなことがあっても新品同様にするべきであると思いますし、しかも、聞きましたら、これは二十四業者が入っているわけですね。二十四業者で今幾らお金が掛かっているんですかと言ったら、この修理に約四十億、そして二百戸の皆さん方が移転していらっしゃるので約三億。そして、それはだれが払っているんですかといって私が聞きましたら、二十四業者に全部補修をさせていますと。そうしたら二十四業者で全部負担するんですねと、公団の責任もありますよということも申し渡してございます。
　ですから、これ全部修理が終わって、住んでいる皆さん方が、ああ、十年たったけれども新品同様になって安心して住めるなというような気持ちになっていただけるまで最善を尽くすというのは当然のことだと思っています。
　それから、今公団からお話ございましたけれども、私はその中で、皆さんが不安を感じないように、どうしてこういうことが起こったのかと。今、バブルで業者がなかったとか資材が不足したと。それは問答無用です。設計、施工する人が責任者と契約しているんですから、材料をそろえるのは当たり前の話です。
　ですから、私は、その中で当時供給された他の公団分譲住宅、同じ時期に工事したものが同様の瑕疵がないかどうかというのを全部調べることというお達しをいたしました。そして、その結果、すべての分譲住宅、八千五十八戸ございます、七十二団地、これを全部調査し直しなさいということで、今までに五千八百八十五戸、五十六団地については瑕疵がないということが今確認済みでございますという報告が私に来ております。残りの二千百七十三戸、十六団地については、管理組合と交渉しながら、皆さんお住まいになっているわけですから、管理組合と交渉しながら、点検を再度いたしているのが状況でございます。
　そして、二つ目には、この瑕疵がだれの責任であったのか、またどのような理由で発生したのかについて詳細な報告をしなさいということを言っておりまして、現段階で、だれの責任で、どのような理由というところでは、延べ三十二名の担当者に聞き取り調査を実施しているという報告が参りました。それによっては、技術的、専門的な観点に立って原因の究明をしたいということで、今公団側からお話ございましたように、学識経験者で専門家委員会を設置してこれを調査を行うということでございますので、これもやがて報告が来るであろうと思っておりますけれども。
　少なくとも、たとえどういう理由があるにしろ、これは公団の責任あるいは施工者の責任というものを明快にして再発防止と万全を期すということを私は申し渡してあります。
○谷林正昭君　今ほど大臣の方から、強い決意で再発防止、そして今後の対策を述べられました。
　公団の方は、私は、先ほど幾つか理由だとかるる述べられましたけれども、もう少し反省するべきではないかなというふうに思います。人ごとじゃないんです。今ほど大臣がおっしゃいましたように、正に四、五十倍の競争率の中で抽せんで当たって物すごく喜んで、そしてもう夢がかなった、こういう思いで入居をした、それが十年でパアになってしまう、とんでもない。しかも、公団ですから絶対間違いないだろうと、こういうふうに思って入ってこられるんです。
　ですから、私は、いろいろつらいとは思いますけれども、これは原因はすべて公団がしっかりした検査、立会い、それをやっていない、ここにポイントがあります。設計が複雑だとか業者が足りなかったからだとか、そういう問題じゃないんです。公団がしっかりした検査さえしておればそういうことにはならなかった、私はそういうふうに指摘をさせていただきたいと思います。
　そして、この問題はこの後、また引き続き後日議論させていただきますが、今日はこの程度にとどめさせていただきます。公団、お引き取りいただいて結構でございます。
　法案審査でありますから、そちらの方へ戻らさせていただきます。
　先日、八十分やらせていただきまして、今度は、管理の適正化について今日はやらせていただきたいというふうに思います。
　まず一点は、大規模修繕、これが二分の一になったということでございます。それから、形状又は効用の著しい変更は四分の三以上の決議、こういうことになっております。法文上「形状又は効用の著しい変更」というのはなかなか不明確、法文上不明確であるというふうに思いますし、例えばバリアフリー化をした場合には、階段のスロープを付けた場合はどうなる、階段をスロープにした場合はどうなるのか、あるいは階段に手すりを付けた場合は二分の一でいいのか、四分の三必要なのか、そういうようなことも含めて、私は事例集積集みたいなものを作るべきだと、そして国民に周知するべきだというふうに思いますが、法務省の考え方はいかがでしょうか。
○政府参考人（房村精一君）　お答えいたします。
　今回、改正によりまして、マンション管理の典型例である大規模修繕、これにつきまして、従来は多額の費用を要するということから四分の三以上の決議が必要とされるという解釈でございましたのを改めまして、著しい形状又は効用の変更がない限りは二分の一の多数決で決められるということといたしました。この趣旨としましては、マンションの維持管理に不可欠であるそういった修繕をより容易に行ってマンションを長く使えるようにすると、こういう観点から行ったわけでございます。
　法文上定めております形状又は効用の著しい変更というのがどういう場合に当たるかということでございます。ここで共用部分と申しておりますのは専有部分以外の建物の部分、典型例としては、廊下、階段等の構造上区分所有者の全員又はその一部が共用する部分、それから屋根、外壁、支柱など建物全体の基本的構造部分をいうわけでございますが、これらについて、その形状、要するに外観、構造等を変更する、その程度が著しい場合、あるいはその機能や用途を著しく変更する、こういったものが法律で定めております形状又は効用の著しい変更に当たるわけでございます。典型的な例といたしましては、例えば階段、これをエレベーターに変えると、こういうような場合には形状が著しく変更されております。あるいは共用部分として例えば集会室に用いていたもの、これを用途を変えまして賃貸店舗にしてしまうと、こういったような場合は効用の著しい変更に当たると思います。
　今申し上げたようなのは典型的な例でございますので間違えるおそれはないわけでございますが、確かに微妙な場合もあろうかと思います。総合的には、この変更を加える箇所、範囲、変更の態様及び程度、こういうものを総合して個別的に判断をしていかざるを得ないわけでありますが、御指摘のように、この判断を的確に行うためにはそういった事例を集積するということは非常に効果があるのではないかと思っております。私どもとしても今後そういった事例の集積あるいはその周知ということに努めてまいりたいと考えております。
○谷林正昭君　事例の集積、蓄積、こういうものは、安心を持って、あるいはいろんな決議のときに非常に参考になるというふうに思いますので、よろしくお願いをいたします。
　そこで、今ほど公団の話をしましたけれども、これが十年目だったから、そして公団も、ああ、これは手抜きだった、失敗だったと認めていますからいいんですが、仮にこれが二十年目ぐらいで、そして雨漏りがしてきた、そういったときにこれは正に大規模修繕をしなきゃならぬということになります。そのときに、大規模修繕するときにこの四分の三に当てはまらないところ、二分の一でできるというようなときに、もう非常に大きなお金が掛かる、個人負担になるといったときに、その過半数、いわゆる二分の一というのはどういう妥当性があるのか。私は、金額で決めるというのは難しいかも分かりませんけれども、非常に大きな金額になったときの二分の一の妥当性、これをお聞かせいただきたいと思います。
○政府参考人（房村精一君）　今回、大規模修繕につきましては、その費用を問わずに二分の一で決められるということといたしましたのは、御指摘のように、例えば雨漏り等が激しいと、こういう場合に、これはマンションを維持しようと思えば修繕というのは不可欠でございます。そのときに多額の費用があるから四分の三の人たちの決議がないと修繕ができないんだということになってしまって、しかも住民の方々が過半数は超えているけれども四分の三に達しないと、こういう場合になりますと、みすみすマンションが修繕ができずにどんどん劣化するのを放置しなければならないと、こういう事態になってしまうと。
　現在の状況といたしましては、できるだけマンションには手を加えて長く使う、こういうことが社会的にも要請されている、こういう社会状況を考えまして、私どもとしては、その費用の点をおいて、やはり必要な大修繕というのは過半数でできるようにしよう、これがマンションの長命化につながると、こういう考え方を持ちまして、今回、費用の点を除いて、著しい形状あるいは効用の変更がない限りは過半数でできるとしたものでございます。
　それと、もう一点、一般的に申し上げまして、形状とか効用を著しく変えないという程度であれば額的にはそう多額にはならないのではないか、それが通常であろうと、そういうようなことから今回この改正をお願いしているわけでございます。
○谷林正昭君　おっしゃるとおり、要はそのマンションを長もちさせるためには修繕が必要だという観点から、その二分の一というのは私も妥当ではないかなというふうに思っていまして、再確認のためにちょっと問いをさせていただきました。
　しかし、今度は問題は、どうしてもやっぱりお金払えないと、積立金もそうないといったときに、負担できない場合、しかし出ていってくれとは言えないと、そういったときに何か知恵を絞って、共有持分の割合を増減する形でだれかに譲り渡すとか譲り受けるとかいうような形で穏便にそこにまた住み続けるというようなことも私は必要ではないかと思いますけれども、そういうことができるのかどうか、お聞かせいただきたいと思います。
○政府参考人（房村精一君）　ただいま申し上げましたように、修繕というのは不可欠なことでございますので、これはできるだけそういうことに備えて積立金をきちんと積んでいただくということが望ましいことは間違いないと思っておりますし、そういう点の周知を私どもとしても今回改めて努力をしたいと思います。
　ただ、御指摘のように、ぎりぎりのところ、修繕をしたら相当の費用が掛かったという場合もあろうかとは思います。そういう場合どうするかということでございますが、一般的には、修繕の費用ですので全く復旧工事を大々的に行うとか建て替えをするという場合に比べれば額としては比較的少額で、特に持っておられる専有部分の価額に比べればそう多額にはならないのではないか。そう思いますと、一般的には、基本的に管理組合、同じマンションの住人同士の間のことでございますので、長期分割にするとか、適切な対応ができるのではないかと思っております。
　自分の持っている所有権の一部を他の人に譲渡することによってその負担を変えるということは、一般的に言えば、所有権の一部を譲渡して代物弁済として債務の弁済に充てるということは民法の一般原則としてはあり得ますので、そういうこともあり得ようかとは思いますが、ただ、それを取るとかなり法律関係が複雑になるのではないかという気はしておりますが、全く不可能ということではないようには思います。
○谷林正昭君　不可能ではないということですね。あとは難しいだけだと、法律的に。しかし、法律的に言ってもできるという判断でございますね。はい、よく分かりました。確認をさせていただきました。
　次に、管理組合、先日もちょっと質問をさせていただいたんですが、区分所有法を読んでいきますと、第三条の法文に区分所有者の団体というのが出てまいります。よくよくそれを読み返していきますと、それは管理組合のことだということが分かります。そして、四十七条には管理組合法人というのが出てまいります。しかし、お話を聞くところによりますと、この法人化された管理組合はほんのわずかしかないというふうな話にも聞いております。そういう意味では、これらの修正をしてくれということになったらちょっと面倒かも分かりませんけれども、私は今度の見直しのときに、次の見直しのときに、あるいは何かの流れの中で、やっぱりこの管理組合というのは日ごろの重要性も含めて法文にしっかり位置付けるべきだ、そういうふうに感じます、思います。そうすることによって、管理組合というのは、あるかないか分からないような状況だとか、理事長が毎年替わるとか、お世話をなかなかだれもやりたがらないとかということではなくて、そのマンションの自治、いわゆるコミュニティーの醸成、そういうようなことも含めて、管理組合をしっかりしたものにするためにも法文上しっかり位置付けるべきだというふうに思いますが、いかがでしょうか。
○政府参考人（房村精一君）　御指摘のように、マンションの維持管理、あるいはそれのみならず、そこの住民のコミュニティーにとっても管理組合というのは極めて重要な役割を果たすということだろうと思います。この存在なくしては適切なマンションの管理というのはできないと思っております。そういうことで法律の方も、管理組合の結成を当事者の任意に任せませんで、法律上当然に区分所有者は管理組合を構成するんだと、こういうことを定めたわけでございます。そういう意味では、法律としては管理組合の重要性を非常に重視するがゆえにもう当然の団体としたわけでございます。
　ただ、そういう具合に条文上書いたものですから、特に名前を付けなくても条文上は問題がないものですから、現行の条文では何の名前も付いていないわけでございます。ただ、それが仮に管理組合ということの重要性を国民の方が理解していく妨げになっているのだとすれば、私どもとしても今後そういった名前を付けるということも考えてまいりたいとは思いますが、現段階では法律的にはこれでも十分でございますので、この管理組合の重要性、特に今回の法改正によりまして今まで以上に重要な権限が与えられておりますので、そういう点を改めてマンションの住民の方々にも理解していただけるように周知の努力をしてまいりたいと、こう考えております。
○谷林正昭君　是非、管理組合の重要性というものを周知をする、できれば法文的にもしっかりしたものにしていただきたいなというふうに要望させていただきます。
　次に、規約についてお尋ねをいたしますが、おとついも原始規約について少し議論がされました。この規約について、非常に、購入される方はうっかり思って、規約のことをうっかり思っているんですね。買ったときに、マンションを買うと同時に規約に判こを押して入ってくると、こういうことになっております。判こを押した以上は全員がその規約に合意したということになるわけでございますが、特に原始規約というのは非常に不公平な部分がたくさんあるんではないかというふうに思います。
　例えば、地主さんが、土地を提供した地主さんはいつでもそこの駐車場を使えるようにするとか、あるいはそこに看板を立てる権利を自分が持ってしまうとか、そういうことが実は原始規約に仮にあったとした場合、それを後で気が付いて、これはちょっとおかしいよと、この人は入居もしていないのにどうしてそういう権利があるのと、こういうような話に必ず私はなると思います。
　そこで、一つは、そういう不公平な規約を、気が付いたときにその規約は無効にできるのかどうか、これが一点。それからもう一点は、この原始規約を、どういうんですかね、みんなで決める規約に変更するときはどういう手続を経ればいいのか、新しいマンションに入ってくるのを全室埋まらなかったらそれができないのか。それとも、百人が入るマンションに五十人入ったら、その五十人の四分の三でみんなで決めた規約に切り替えられるのか、そこら辺りを少しお聞かせいただきたいというふうに思います。
○政府参考人（房村精一君）　規約の問題につきましては、御指摘のように、規約が公平さを欠いているということから訴訟に持ち込まれた事例もございます。そのようなことから、今回の改正に当たりましても規約を適正なものとすることが必要だということで、今回三十条に、規約につきましては、専有部分あるいは共用部分、建物の敷地若しくは附属施設について、「これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」、こういうことを明文で規定をいたしました。これは様々な事情がございますので、そういったものを総合的に判断してなおかつ公平を欠くんだ、こういうものは規約としては許さないということを法律の立場から明らかにしたものでございます。したがいまして、規約が著しく公平を欠くような場合には、この条文に照らしまして無効とされるということも今後はあり得るということを考えております。
　このことによりまして、規約をめぐる紛争に適切な解決が与えられるようになるのではないか、また、法律がこういうことを明定することによりまして、分譲に際して原案を作成する分譲業者等も適切な規約の案の作成を心掛けるようになることが期待されると思っております。そのようなことを通じて規約の適正さを図っていきたいと考えております。
　それから、規約がいつ成立するかということですが、これは、分譲が一応済みまして区分所有関係が成立すれば、その時点でこの規約が成立しますので、仮に空き室があって残っている部分があっても、それは規約として成立したということになります。以後は規約改正の手続で、区分所有者の四分の三で規約の改正をしていただくと、こういうことになります。
○谷林正昭君　この規約というのは非常に微妙でありまして、例えば、新しいマンションに入るときに、このマンションでペットを飼ってはいけないと、こういうことを書いていないとしますね。そして、そこへ入る。そして、お年寄りが、例えば孤独を紛らわすためにペットを飼い始めた。ところが、周りの人たちはペットを飼ってもらっちゃ困る、だから規約でしっかり、ペットを飼わない規約を作りましょうということになったとします。そうしたときに、最初の原始規約はペットを飼ってはいけないということが書いていない、ところが、みんなで、四分の三でしたっけ、規約を作る、新しい規約を作ったときにはペットを飼ってはいけないと、こういったときに、そのペットを飼っている人はどうしたらいいのか。ペットを捨てなきゃならないのか、それとも出ていかなきゃならないのか、あるいはそのペットを買い続けてもいいのか。私は非常にその辺はこれから問題が出てくるというふうに思いますが、この具体的な例に対してお答えいただきます。
○政府参考人（房村精一君）　実は御指摘のような事件が裁判で争われたことがございます。
　そこで問題となりますのは、まず第一に、マンションで、規約でペットの飼育を禁止するということができるかどうか、それから第二に、仮にそれができるとして、最初の原始規約でそう決めてしまえばよろしいわけでしょうが、御指摘のような当初規約がなくて、現にペットを飼っている人がいるときに、その規約を変更してそういった禁止ができるかと、二つの点が問題になりました。
　裁判所で現在まで出ております裁判例では、まず最初のペットの禁止を規約で定められるかという点については、これは定められるという、合理的な制約として区分所有者は多数決の決定に従うべきであると、こういう判断が示されております。
　それからもう一つ、じゃ、現に飼っている人がいるときに規約の変更をして禁止できるかと、こういう点についても争われまして、高裁まで行った例もございますが、そこでは、確かに個別の事情はあるけれども、マンションという共同体で生活をする以上、やはり多数の意思でそういうことが決められれば、これに従わざるを得ない。例えば、盲導犬であるとか、そういう生活上必須の場合であれば格別、通常のペットの場合には、この区分所有法で言っている特別の影響、本人の同意がなければ変えられないと、こういう場合には当たらないということで、多数決で決められればそれに従わざるを得ないというのが現在までの裁判例としては出ているものの考え方でございます。
○谷林正昭君　裁判にまでなるということですから、私はちょっとこの規約というのは非常に厳格なものにしていかなきゃならぬのではないかなというふうに思います。
　次に、既存する不適格マンションについて国土交通省にお尋ねをいたします。
　不適格マンションの事実を知らずに購入して、そして後で問題を認識する状況が多々あろうかというふうに思います。中古市場の適正化、活性化、こういうものを図る上においても何らかの対策が必要だというふうに思います。
　その対策の現状と今後の取組について、私は評価制度の検討、もし評価制度を入れますと、あのマンションは値打ちが下がるとか、こういうことになろうかとは思いますけれども、そういうことは横に置いたとしてでも、やはり評価制度みたいなものが必要ではないかなというふうに思いますが、いかがでしょう。
○政府参考人（松野仁君）　御指摘のような既存不適格、特に容積率の不適格というマンションがあるわけでございます。これが中古市場で売られると、それを買う方がいらっしゃいますが、ただ、そのときに、購入者が契約に当たって、容積率が現行規制に合っているのかどうか、そのマンションの敷地延べ面積などを把握して将来の建て替えに備えるという場合もあろうかと思います。そのようなことのために、将来の建て替えに関する相談の適切な窓口を公共団体に設置していただくというつもりでおりますが、そういったところで相談していただく、あるいは建築士等の専門家の方々にも相談できるような情報提供体制などを整備するということを考えております。
　ただ、先生お話しになりました住宅性能表示制度のようなもの、これで表示できないかというお話でございましたが、この制度は住宅単体のいわゆる物理的性能を主として評価するという制度でございまして、この性能評価機関が過去の経緯あるいは法改正の改正経緯までずっとフォローして調べなきゃいけないということになると、これはちょっと無理があろうかと思います。そういうことで、評価を一律に義務付けることはこの制度についてはちょっと無理ではないかと思っております。
○谷林正昭君　次に、この不適格マンションを建て替えるとき、建て替え促進ですね、これはいや応なしに都市再生だとかあるいはまちづくりの観点で建て替えざるを得ない場合が出てくるというふうに思います。ところが、不適格マンションですから、三十人住んでおれば三十人ともそこへまた住み続けるというのは非常に私は難しいと思うんですね。そうなってくることも予測されますので、この不適格マンションの建て替え促進策、これについてあればお聞かせいただきたいと思います。
○政府参考人（松野仁君）　御指摘のような問題がございまして、建て替える際に現在の容積率に適合させようとしますと大変小さな、今の床面積を下回る規模の建築計画とせざるを得ないというようなことが起き得るわけでございます。サンプリング調査の結果によりましても、例えば東京都内ですと、都市計画が実際に施行されました、容積率規制が一般的に施行されました、四十八、九年でございますが、五十年以前に竣工した既存マンションにつきましては、その約六割程度が不適格と推計されるというような調査がございます。
　こういったものの建て替えを積極的に進めていくためには、敷地内の空地の整備をして良好な建築計画にする場合には容積率を割増しをするという総合設計制度というのがございます。東京都におきましても、既存不適格マンションの建て替え問題に対応するという意味で、この総合設計制度を活用するというふうに表明されております。こういった制度を利用していただきたいというふうに考えております。
　また、前回、さきの通常国会で建築基準法等の一部改正がございまして、一定の要件を満たす場合には容積率制限の緩和が建築確認でできるという制度も作りましたので、この制度が有効に機能するのではないかと思います。
　また、今回の改正案で、敷地の同一性要件を緩和するということで、隣接地を買収して不適格マンションの建て替えを更にスムーズに進めるということが可能になったということがございまして、この制度も活用していただきたいというふうに考えております。
○谷林正昭君　是非、私は、この不適格マンションの建て替えというのは不可欠だというふうに思っていますし、進めなければならない問題だというふうに思います。そのときには、そこに入居をされている方々のやっぱり権利だとか人権だとか、そういうものはしっかり守ってあげなければならないというふうに思いますので、そこら辺りの配慮を今後も要請をさせていただきたいというふうに思います。
　そこで、一点提案でありますけれども、さきの六月のマンション建替え円滑化法を成立したときに附帯決議が付いております。最後の方に、「国土交通省と関係行政機関との十分な連携を行うことにより、マンションの管理、建替え等に係るマンション法制の有機的な運用が図られるようにすること。」という附帯決議を実はこの委員会で付けさせていただきました。
　そこでお尋ねをするわけでございますが、今、マンション関係の法律が三本あります。法務省、それと国土交通省二本、法務省一本。こういうことについて、私は、共管といいますか、マンション法制一本化するべきではないか、そういうふうに思っておりますが、お考えがあればお聞かせいただきたいというふうに思います。
○国務大臣（扇千景君）　さきの国会で皆さんに御賛同いただいて通りましたマンションの建替えに関する円滑化法、この法案のときに、今おっしゃったように附帯決議で、おっしゃいましたけれども、少なくとも今のマンションに関します法制度ということから考えれば、今おっしゃいましたように円滑化法、それから区分所有法、そういう、マンション管理適正化法、こういうセットができているわけでございますけれども、少なくともマンションの建替えの円滑化法、これに関しましてはいろいろ御論議いただきましたけれども、マンションを建て替えるために円滑に進めるための事業手法ということでございまして、これは住宅とか建築行政を担当する地方公共団体とのこれは連携に加えるわけでございますので、そしてまた公営住宅のあっせん等、少なくとも居住の安定の確保等に関する施策の充実が不可欠であることから、これはマンション管理士という、これも皆さんに御論議いただきましたマンション管理士等について、マンションの管理適正化法とともに、これを住宅とかあるいは建築行政というものを担当して国土交通省がこれを所管しているというのは今おっしゃったとおりでございます。
　けれども、一方、今回の区分所有法は所有権という権利でございまして、これは区分所有権という特別の権利に関する基本的なルールを決めるものであり、民法とそして商法、この両面から私人の権利に関する基本ルールを定める法律と同様に、これは民事法制に関する企画立案に関する事務を担当する法務省において今所管されているということでございまして、私は、さきの附帯決議に、おっしゃいましたように、これは車の両輪でございますので、そういう意味ではお互いに十分な連携を取ることが重要であると、そう思っておりますし、また今回の法案に立案に当たりましても、私たちは両者が一致協力して、少なくとも法務省がお書きになって言葉が少し難し過ぎるなという、この間御注文も出ましたけれども、法的には理解し難い、一般の皆さんにはなじみのない言葉がなきにしもあらずだとは思いますけれども、ある意味では法的にはむしろそれがきちんとされているという意味で、今後とも、私たちは両省が一致協力して取り組んできておりますし、また今後も、私はより所有者の皆さん方、別々の省で所管しているということが弊害にならないように、今の、今回の、現行というものを、よく綿密な連携を取って、住んでいる皆さん方が一番、ワンストップサービスという言葉を使うと何か両省一緒になれというふうに聞こえますけれども、皆さん方が迷うことのないように一層連携を取っていきたいと思っています。
○谷林正昭君　是非連携をより強く取って、おとついの審議でも出ましたが、国土交通省が下請をしているという、そういう話はやめましょうね。これはやっぱり連携をしっかり取りながらやっていくということでよろしくお願いをいたします。
　最後になりますが、時間の都合で最後になりますが、先日も話ありました住宅の品質確保の促進、いわゆる品確法があります。この品確法にマンションの評価制度が入っているというふうに初めて先日知りました。私も勉強不足で知らなかったんですが、私はそれをより、さらに、入っているとすれば充実し、普及を図るべきだというふうに思いますし、とりわけ設計性能評価制度、あるいは建設性能評価制度、建設性能ですね、建設の性能ですね、そういうものを、評価制度、こういうものをしっかり私は充実、普及を図るべきだというふうに思いますが、御見解があればお聞かせいただきたいと思います。
○政府参考人（松野仁君）　この住宅の品質確保の促進等に関する法律、通称品確法と言っておりますが、この性能表示制度、これはマンションも戸建ても両方できることになっております。
　この制度を使いますと、先ほどちょっと話題になりました公団の欠陥住宅問題がございましたが、これは設計段階の評価、これはどのぐらいのグレードになるという評価も当然できますし、それから工事の後の建設評価というのも出せることになっております。その後で評価を出すためには、工事の途中のプロセスを検査するという仕組みになっております。少なくとも、ちょっとした小規模なものですと四回途中で検査をすると。少し階数の大きなものになりますと六回も検査するということですから、欠陥工事のようなことが未然に防げるという制度でございます。これを是非今後も活用していただきたいということで、我々もこの普及啓蒙に努めてまいりたいと考えております。
○谷林正昭君　なぜわざわざこれを言ったかといいましたら、先ほど最初に取り上げた欠陥マンション、それと同じような状況が今私は起こりつつあるんではないか。というのは、このときはバブルで業者が忙しかったからこうせざるを得なかった。ところが今度はそうじゃなくて、マンションを建て替えするに当たってでも、もうけを出すためには非常に安い単価で受けざるを得ない。そうなってくると、そこからもうけを出すときにはやっぱりまた手抜きという問題が出てくる可能性が非常に心配だ。したがって、私は最初にこの問題を出して、最後には今のマンション建て替えするときにはしっかりした検査、しっかりした評価制度、こういうものをやっていかなきゃ駄目ですよということを最後に言いたかったわけでございまして、いろいろこの後また議論されると思いますが、私の質問はこれで終わらせていただきます。
　ありがとうございました。
○富樫練三君　日本共産党の富樫練三でございます。
　区分所有法について伺います。
　この法案については法務省が主な所管というか、こういうことになっておりますので、法務省を中心に伺いたいというふうに思います。
　今度の法案というのは、最大のこの法改正の目的、眼目、それは建て替えをスムーズに行えるようにしようと、こういうことだったと思います。建て替えを進めようということについての動機は、立場によっていろいろあるようでありますけれども、しかしながら現に老朽マンションが今後急速に増えるということを考えれば、区分所有者がスムーズに建て替えができる制度、これを作ることには異論はないというふうに思います。現行の区分所有法の建て替えに関する規定が不十分であるという点も、私も不十分であるというふうに思っています。
　最初に確認をしておきたいんですけれども、法制審の区分所有法部会、ここでは、「建替えの円滑化を図るためには、建替え決議の客観的要件について、より具体的かつ明確な基準を定める必要がある」、こういうこととして、五分の四の多数決の前提として、老朽化の場合の甲乙二案と、それから損傷、一部滅失の場合の甲乙二案、合計四案ですね、これを客観的な要件として改正要綱の中間試案として発表したわけですね。これ、ここまでの事実経過については間違いありませんか。
○政府参考人（房村精一君）　中間試案に掲げました案は御指摘のとおり四案でございます。ただ、中間試案の注として建て替え決議のための手続を整備した上で、多数決のみで建て替えができるとする案も示してはおります。
○富樫練三君　それで、問題なのは、今年三月五日の中間試案ですね。それまでは客観的要件四案を含めて提案をしていたと。ところが、今年の九月三日、法制審の総会で答申が決定されました。そこで出された法律の改正案の要綱では、この客観的要件、前提部分、これがすべて削除をされて、五分の四の多数決だけで建て替え決議ができるという案になって出てきたということなんですね。現在審議中の提案されております法案も五分の四の多数決だけと、こういうふうになっていますけれども、この認識も間違いないですね。
○政府参考人（房村精一君）　御指摘のとおり、法制審議会の答申には客観要件は含まれない形で答申されております。
○富樫練三君　ということは、三月段階で中間試案と最終的に九月に出された最終報告とはその内容が変わったと、こういうことになるわけですけれども、そこで問題なのは、この建て替えに関する客観的要件を全面的に削除してもいいのかということが、これは最初からずっと問題になって、最後まで問題になって、現在国会でもこの部分が一番の問題になって、ここの部分に一番時間が割かれていると、こういうことだろうと思います。
　そもそも一九八三年、昭和五十八年の改正のときに、客観的要件としての費用の過分性、すなわち修繕の費用が改築あるいは建て替えの費用の半分以上になる場合には区分所有者の五分の四の多数決で建て替えを議決できるということですね。なぜこの要件を前提にしたのかと、五十八年のときですね、ここがまず問題だと思うんです。
　この点については一昨日の大沢議員の質問でも明らかでありますけれども、法制審議会の区分所有法の部会、この中間試案の補足説明というのが既に資料としても配られているわけでありますけれども、その中では、現行法すなわち昭和五十八年に決めた、改正された法律ですけれども、「建替えを望む区分所有者と建替えを望まない区分所有者の双方の利益を考慮しつつ、その適切な調整を図るため、現在の建物を維持することが客観的にみて不合理となった場合に限り建替え決議をすることができる」という、そういう趣旨に基づいて費用の過分性の要件を定めたんだと、こういうことが出されています。
　すなわち、区分所有権というのは建て替えの場合には一定の制約を受けるけれども、その制約は現在の建物を維持することが客観的に不合理となった場合、こういう前提付きの制約と、こういうことだということだと思うんです。この前提がなくなって多数決だけで決めると、建て替えを望まない区分所有者の所有権を事実上これを制約すると。元々制約はあるんだけれども、その制約がより強化される、所有権を自ら処分する権利が制約されると、こういうことになるだろうと思うんです。
　この権利の制約というのは極めて重大だというふうに思うんですけれども、政府も今度の法案を提案するまではそういう立場に立っていたんじゃないですか。
○政府参考人（房村精一君）　御指摘のように、今回、区分所有法の改正を検討するに際しまして法制審議会でも当初から非常に議論が集中したのが、この建て替え決議につきまして、いわゆる費用の過分性という要件を維持するのか、あるいは変えるとしてどのようなものに変えるか、それとも廃止してしまうのかと、こういう点でございます。
　これは、御指摘のように、区分所有権というのは実質的には一つの建物を複数の人で共有していると、こういうことからその権利の行使の在り方には必然的に制約が伴わざるを得ないと、こういうことから、どのような制約の仕方が合理的かということでございます。単純な、一つの物を一人の人が持っている場合にはこれをどう使うかということはもうその意思だけで決まりますが、区分所有建物の場合にこれを建て替えようということになりますと、一人で決めるわけにはいかない。全員の一致ということを要求しますと、事実上建て替えが不可能になってしまいます。したがいまして、何らかの合理的な建て替えの制度を作らざるを得ない。
　そのときに、建て替えを希望する人にとりましては、建て替え要件が厳しくなればそれだけ所有権の行使が制約されるという関係に立ちます。また一方、建て替えに反対する人にとっては、その建て替えの要件が軽くなれば、そういう意味では自己の所有権を失う危険性が増えるという意味で制約が高くなります。
　したがって、この建て替えの要件の定め方というのは、どのように定めても区分所有者に対する所有権の制約として働く。一方の制約を強めれば他方の制約が緩くなる、逆に片方を緩くすれば片方に強くなる、こういう関係に立ちます。そのような中で多数決をどう決めるかということで、やはり重要なことであるので、単純な過半数ではなくて五分の四にしようということが決められました。
　そして、この五十八年改正のときには、それに付け加えて、さらに修理のために過分の費用を要する場合あるいは修理によって効用が増す場合、それからもう多数決だけでいいという、それぞれの考えが主張されて、御意見もいろいろあったようです。その中で、やはりそれまで全員一致だった法律を改正して多数決を導入するという初めての試みでもありますので、より慎重を期して、御指摘のように、その建物を維持することが客観的かつ全体的に見て不合理となった場合、いわゆる過分の費用を要する場合、それに限定しようと、こういう結論が取られたと承知しております。
○富樫練三君　そうなんですよね。今度の法案が提案される前までは現行法に基づいて政府も判断して、それを提案して、それが可決されて、今まで五十八年からやってきたわけですから、政府もそういう立場に立っていたと。すなわち、五分の四で決定する前提として客観的な要件が必要だと、それを満たしたものについてのみ五分の四の多数決が認められると、こういう法律の構造になっていたということだと思うんです。
　今回の法制審の審議の中で、こういうふうに、こういう議論もあるんですね。そもそもマンションの区分所有権というのはどういう権利なんだと、通常の財産権とどこが違って、どこが一致するんだという議論もあって、たまたまあるマンションに住みたいと思って所有権を買って住んだと、そういう人たちが団体を構成することになると、住んでいる人でですね。この団体というのは、マンションの共有部分についての管理とかあるいは運営について一定のルールをお互いに作って、それをお互いに守ろうじゃないかということで、そういう拘束をしようというのはあるんだけれども、他の区分所有者の所有権まで左右する権利が果たしてあるだろうかと。ここは大事なところだと思うんですね。自分も区分所有者である、隣の人も区分所有者だと。隣の人の専有部分の持っている区分所有権まで私に拘束をする、それを動かす権利が一体あるのかと。ここが議論されているわけなんですね、法制審議会の中で。
　しかしながら、壁一つで隣り合わせですから物理的にはくっ付いているわけで、自分の家を壊せば隣の家の方にも当然影響があるわけでね。そういう関係だからこそ、所有権を制約する場合には慎重にやらなくちゃいけないということで、今、法務省から答弁があったように、そういう前提を設けたということだったと思うんですね。
　ですから、今回、その突っかい棒というか、これがあって初めて五分の四という多数決が生きていると。これを、突っかい棒を外しちゃって、前提条件を外しちゃうということになれば、五分の四という多数決そのものが果たして有効なのか、数だけでもって他人の所有権を規制することにならないだろうか、これは財産権の侵害にならないかと。ここが大問題になっていると思うんですけれども。
　私は、やっぱりそれは他人の、多数決だけで、五分の四という多数決だけで他人の財産権を侵害する、それは売渡し請求をやって、その人はそのときの値段でお金をもらって立ち退くしかなくなっちゃうわけですよ、建て替えに参加できないと、賛成できないとなれば。言わば立ち退き料ですよ、立ち退くということを前提にしてお金を払うわけですから。ここまでやって財産権を奪うというのは、これはやっぱりやり過ぎではないのかと。前提を除くということは、これはやっぱりそういう問題に発展すると。
　この点についてはどういうふうに考えていますか。
○政府参考人（房村精一君）　まず、所有権というのは憲法でも保障されております権利で、非常に重要なものでありますが、しかし一つの物を複数の人で持っている場合にお互いに制約をせざるを得ないというのは先ほど申し上げたとおりです。
　現在の民法を見ますと、共有で物を持っているときにはその管理は全員一致でやらなければいけない、こうなっています。しかし、全員意見が一致しないと管理ができないということに、管理でない、失礼しました、変更でございますが、共有物の変更には全員一致が要求されております。そういうときに、意見が一致しないとどうするか決まらなくなる、その場合に備えまして、現在の民法ではそういう場合には共有者の一人は共有物の分割を請求できると。変更について意見が一致しなくてどちらとも決め難い、そのままであると共有物がどうしていいか決まらない状態になりますので、そういうときには元に戻して分割をしてしまう。その分割で、現物で分割できないときには競売によって第三者にその物全体を渡してしまう。そういう意味では、共有者として、共有権が自己の意思に反しても奪われると、こういう場合が共有に関しては既に現在の民法でも規定されております。これは、要するに共有についてそれぞれの意思を最大限尊重しようと思うと、一致しない場合にその解消の手段あるいは決め方をきちんと決めておかないと財産権としての行使が適切に行われないと、こういうことからそういう制約が入っております。
　区分所有建物につきましては、そういった意思が一致しないときに区分所有関係を解消するというわけにはまいりません。そこが住居であり、本拠でございますので、建物がある限りはそれは区分所有建物として利用をしていくということになりますので、そういう解消ができませんので、変更についても多数決という原理を導入したわけでございます。
　建て替えが最大のある意味では問題になる場合でございますが、そういう意味で通常の変更より、より重い五分の四という多数決決議にしております。
　先ほど言ったようなことから、この五十八年改正のときには五分の四の多数決、特別多数決だけではなくて客観要件を要求したわけですが、その後、現実にマンションの建て替えが問題が起きてまいりますと、この過分費用要件をめぐって紛争が起きる、せっかく五分の四を超える多数で建て替えを決議したのに反対派の人たちが過分費用要件を満たしていないということで訴訟を起こす。訴訟を起こされますとそこで建て替えが止まってしまうわけです。最終的に裁判所で過分の費用要件を満たすという判断をもらえるにいたしましても、その間何年間も建て替えが止まってしまうと、こういう事態が現に生じたわけでございます。そういうことから、この過分費用要件を建て替え要件として維持するということは建て替えの円滑化の妨げになると、こういう指摘を受けて今回の改正作業が始まったわけでございます。
　そういう意味で、五十八年、立法当時はまだマンションの建て替えというものも現実的にそうたくさんはございませんし、当時としては慎重を期してそのような要件を定めたわけでございますが、その後の実際の社会状況の変化を踏まえますと、現時点においてはそのような建て替え要件をそのまま維持するわけにはいかないと。そういうことから法務省として検討を加えまして、手続的に建て替えの検討をきちんとやっていただければ客観要件なしでも十分合理的な結論が得られるだろうと、こういうことから今回の法案を提出しているわけでございます。
○富樫練三君　それは法務省、違うんですよ。
　私、一番最初に言ったように、現行法の問題点というのは、前提条件として客観的な要件を設置したことが問題なんじゃなくて、その要件の中身として費用の過分性をどう判断するかというところが極めてあいまいで、ここが不十分だったんですよ。これは法制審議会の認識もそうだし、皆さんの認識はそうだったんですよ。
　ですから、その費用の過分性の中身を具体的に明確にするということ、前提条件はそのまま生かすんだというのが本来の今度の法改正の最初のスタートだったんですよ。ところが、出てきたのを見たら、その前提条件を丸ごと全部取っちゃったと。ここから問題が、性質ががらっと変わっちゃったと。これが今までの経過なんですね。
　それで、更に問題なのは、この団地の一括建て替えについてですけれども、団地全体の五分の四の賛成があれば個々の棟については三分の二以上の賛成で建て替えが可能になると、こういうふうになるわけですよね、今度の法案で言うと。そうすると、三分の二にハードルをまたぐっと下げたわけですよ。団地全体では五分の四だけれども、一個一個の棟については三分の二ということでがくんとハードルを下げたと。
　この理由は何だということについて既に政府の方は答弁しているんですよね。既に団地の管理や利用方法などについては四分の三の多数決で決定できるようになっているんだ、既にもうそういう前提があるんだと、したがってそれを更に建て替えやすいようにするために三分の二にしたんですよと、こういう説明がありましたけれども、しかしこれは、利用だとか管理の問題と所有権が移動するということと、動くということとは性質は全然違いますよね。利用の仕方が多少変わるとか運営の仕方が変わるというのと所有権、財産権そのものがなくなってしまうのとは性質が全然違うと思う。そういう形でハードルをぐんと下げるということになれば、最大限三分の一の人たちの財産権は奪われることになるわけですよね。
　先ほども質疑の中でありましたけれども、そうやって建て替えが進まないからという理由でどんどんどんどんハードルを下げていくと、最後にはぎりぎり二分の一ですよ、過半数ですよ。そこまで、これでも進まない、これでも進まないとなったら、どんどんどんどんハードルを下げて二分の一以上あればいいというところまで行き着くんじゃないかという心配をみんな思うのは当たり前だと思うんですね。
　ですから、そういう意味で今の段階、今度の段階でも三分の一の財産権が奪われる、このことについては法務省はどういうふうに考えているんですか。
○政府参考人（房村精一君）　団地の一括建て替えでございますが、これは団地が個々の棟だけで環境が決まるわけではなくて、団地全体としての配置あるいは団地内の道路、緑地、共有施設、こういうものを含めて団地全体として住環境が形成されている、またそこに住んでいる人たちも団地全体で管理組合を作って団地内の言わば自治をしている、そういう実態に着目いたしまして、団地を再開発する場合に個々の棟を一つ一つやるのではなくて、団地全体としてのマスタープランを作って、それに基づいてより良好な住環境を維持しつつ再開発をするということを可能にするために今回考えたわけでございます。
　そういう意味で、ハードルを下げたとはおっしゃいますが、団地全体で五分の四の賛成を確保しなければならないというのは、ある意味では一棟について五分の四を確保する以上の非常に大変な努力が要るんだろうと思います。ですから、全体としての団地一括建て替え決議の要件としては決してハードルが下がったということはないのではないか、やはり団地全体の人たちが、その五分の四の人たちが団地全体をこういう形で新しく建て替えようと、こういうことに賛成される場合でございますから。
　ただ、団地の場合には非常に多数の棟が含まれますので、たまたまその中のある棟に反対の方がやや多くて、そこが五分の四に達しないというときに、団地全体のほとんどの人たちが賛成しているのに全体の計画が駄目になってしまうというのは、団地全体の良好な住環境を維持しつつ建て替えを進めるという考え方からやはり対応すべきではないかと、こういうことで考えたわけでございます。