○花形参考人　まず、土地の供給でございますけれども、御指摘のとおり、最近は介在農地とか未利用地とかの活用という方向、あるいは既成市街地内での高度利用、既存の土地の高度利用という方向に行っておりますけれども、宅地の供給というのはそればかりではございませんで、むしろ昭和四十年代から五十年代の初めぐらいまでは宅地開発、全面買収である程度まとまった町をつくるという意味での宅地開発の供給をどう伸ばすかというのが一番大きな課題であったわけです。あるいは地価の高騰がとまりましてからは、土地区画整理による供給をどうするか、こういうことでありました。
　なぜこうなってきているかといいますと、実は我が国では全面買収による宅地の供給というのは、いわゆる宅地開発と言われているものでございますけれども、これは民間、公的機関を問わず、一般的な地価の上昇に依存しないと事業が成立しないという構造的な問題を持っているわけでございます。開発利益という言葉がございまして、何か宅地開発をやると非常にもうかるものだ、こういう印象が強いわけでございますけれども、実はそうではございませんで、あれは宅地開発をやったからもうかったのじゃございませんで、一般的な地価の上昇があったからもうかったわけでございます。むしろ地価の上昇がなければ事業が成立しないという構造があります。
　例えば、今東京の都心から五十キロ圏前後で山林なんか買いますと、一万五千円から二万円ぐらいで買えるかと思います。それを今の宅地開発指導要綱の水準で都市施設整備をいたしまして金利等を払いますと、大体二万円で買った土地が原価だけで十二、三万ぐらいになってしまうわけです。そういたしますと、その二万円で買った山林の周辺の宅地というのは、大体一つの事例として言いますと五、六万である。こういたしますと、その五万が例えば四十ヘクタールぐらいの開発でございますと、十年間で十二万にならないと原価が回収できないわけでございます。ところが、人為的にそれだけ土地の経済的価値を引き上げるというのは不可能なわけでございます。したがって、いい悪いは別といたしまして地価の上昇に依存せざるを得ないということでございます。したがって、宅地開発から開発利益が上がるかといいますと、開発そのものからは非常に困難だ、地価の上昇に依存した場合には非常に上がる、こういうことでございます。
　その状態が、現在でも地価の高騰があるじゃないか、こうおっしゃいますけれども、これが住宅地なんかに及んでまいりましたのは御承知のとおり昭和六十一年以降でございます。したがって、例えば十年間ぐらいかかる事業をやりますと、その十年間にわたって必ず土地が一五％ぐらいずつ上がらないと事業が成立しないという、何というかめどが立たないと事業に着手できないということがございます。
　したがって、今企業の方も、新しく宅地を買って大規模な事業をやるという会社はほとんどなくなっております。住都公団等も新規ではなくて、今まで持っておいでになった土地あるいは民間が持っていた土地をかわっておやりになるというような状況でございます。したがって、本来ならばそういう宅地開発というシステムによる宅地供給をどうするんだという問題、それから土地区画整理による宅地供給をどうするんだという問題が実はあるわけでございます。その辺は余り議論になっていない、こういうことがございます。
　それから、土地利用の規制の緩和ということがございますけれども、同じように指導要綱の緩和というようなことも言われております。実は、土地利用の規制の緩和をすると町づくりが進むというような錯覚を持ちますけれども、もし市場メカニズムによって町づくりを進めていくという現在の方針といいますか、慣行といいますか、それを続けるならば、私はむしろ逆であって、土地利用規制を強化すべきだというぐあいに考えます。
　それはなぜかといいますと、結局、先ほど、今町づくりは難しい、人為的に土地の経済的価値を引き上げられないと申し上げました。人為的に一五％も上げるのは無理としましても、ある程度引き上げられないとなかなか難しい。それはどうしてかといいますと、結局、都市施設の整備された土地あるいは交通機関とかがちゃんとそろった土地とそうでもない土地——交通機関と言ってはいけないですね、交通機関を引きますと比較的土地の経済的価値は上がるのでございますけれども、道路、公園、上下水道ぐらいを整備しただけでは土地の経済的価値は上がらないわけでございます。これは一つの事例として申し上げれば、例えば駅から二十分のところで上下水道、道路、公園と全部整った町が、新しく宅地開発があったとします。そこを平米二十万で売り出したといたします。そして駅から七、八分のところに、公園、上下水道とも何もない、上水道はありますけれども、たれ流しで、それで四メートルぐらいの前面道路がある、こういう土地があったとしますと、二十分でちゃんと都市施設が整備されていて二十万だとしますと、恐らく七、八分の方は二十万以上するのではないかと思います。
　したがって、やはり土地利用規制をちゃんとしていただいて、本来の経済的価値に従って土地の価格が形成されるということを、土地利用の計画の面からもつくっていく必要があるのではないか。もっと極端に言いますと、今団地がございまして、そこを二十万で売り出すと隣のキャベツ畑が二十万でございます。結局、そういうところがいい町づくりを難しくしているという面がございます。したがって、決して緩和ではないのじゃなかろうか。
　それからもう一つ、これも誤解を招くわけでございますけれども、指導要綱を緩和しろ、こういうのがございます。これはむしろ我々不動産業界の方の声があるわけでございますけれども、我々はそうは申しておりませんけれども、緩和じゃなくて、緩和という言葉を使いますと要するに容積率の緩和とかそういうのと同じような意味になりまして、地方自治体の、若い、正義感に燃えた開発指導なんかをやっておられる方から見ますと、例えばせっかく公園が五％とれるようになったのじゃないか、道路も二五％もとれるようになったのじゃないか、それを不動産屋がもうけるために何で悪くしなければいけないのだ、こういう御批判になるわけでございます。
　これはごもっともでございまして、これは緩和じゃございませんで、むしろもっと基本的な、町づくり全体をどうするかという中での見直しの問題だ。言葉をかえますと、要するに、結果的には同じかもしれませんけれども、都市施設の整備水準をどうするのだということを考えていきませんと、先ほど申し上げましたように、結局は地価の大幅な上昇に依存しないといい町づくりができない、こういう構造があるわけでございます。そのかわり、できないかわりにミニ開発みたいなのがどんどんはびこってしまうということがございます。したがって、緩和じゃない、容積率の緩和とか要するにインセンティブを与えるという意味での緩和じゃない、日本の町づくりをどうするかという大きな枠組みの中での見直しが必要だ、こういうことでございます。
　もう一つ、分散の効果的な方法はないか。これは大変難しい問題でございまして、ここですぐ申し上げて、あるならもう既にできているはずでございますけれども、一つ言えますことは、もちろん官庁等の機能の分散、それから本社機能のうちの東京になくてもいいような機能というものを分散させるということがあるわけでございます。
　それから、むしろ分散の前に、やはり一つは地方の育成、それの方が非常に大事じゃないかなという感じがいたします。それも最近はやりのように、これはこれでいいわけでございますけれども、例えば美術館ばやりで美術館がどこでも非常につくられる、あるいは図書館とか運動場とか非常にいいものがつくられている、そういうことがございます。それはもちろん地方振興の一環ではございますけれども、やはり基本は地方経済の振興じゃないかと思います。
　それから、やはり東京だけが国際都市ということじゃなくて、仙台とか札幌、広島とか、そういう拠点拠点がそれなりの国際都市として今後は育っていく必要があるのじゃないか。それからもう一つは、今情報が東京に非常に偏っているわけでございます。ほとんど主要な情報の八〇％ぐらいが東京に偏っている。そういう情報の分散ということもやはり必要じゃないかな、こんなことを考えております。