○吉峯公述人　公述人の吉峯でございます。
　私は、弁護士をしております。借地法、借家法は専門の一つになっておりますけれども、借地関係それから借家関係については、弁護士はどちらの側にもつきます。労働事件なんかでは、会社側でやるか組合側でやるかどっちかということになりますが、借地借家人組合の顧問をなさっている弁護士さんとか、例えば貸地貸家協会の顧問をなさっている先生方であればどちらかの立場でということになると思いますが、一般の弁護士は、あるときは地主側に、あるときは借地人側に、あるときは家主側に、あるときは借家人側にということで事件を取り扱っております。したがって、私は、そういうどちらの事件も担当する弁護士の立場から、今回の借地・借家法の改正問題について今から御意見を申し上げさせていただきたい、こういうふうに思うわけです。
　それで、今この改正案の概括的な問題については加藤一郎先生の方から御説明がありました。その点を踏まえながら、重複しない範囲で意見を述べさせていただきたいというふうに思います。
　今回の借地・借家法の改正問題は、一九八五、六年ごろから起きてきたわけですけれども、当時の新聞報道等を拝見しますと、最近でもそうなんですけれども、先ほど加藤一郎先生の方からもお話があったように、貸し主の権利が強化される、それから借り主の権利がどうしても弱くなるというふうな改正が行われるんだといった報道がほとんど支配的だったように思われます。そのことが当時から貸し主の方には大変な期待を抱かせる、借り主の方には非常に大きな不安を抱かせるというふうなことが事実の問題としてあったろうと思います。恐らく改正をお考えになった時点では担当者の方々はそういうことを必ずしもお考えでなかったのかもしれませんけれども、事実の問題としてそういう事実が生まれました。
　その結果、このところ少し下火にもちろん今の情勢でなっているわけですけれども、一昨年くらいまでは盛んにいわゆる地上げの問題があったわけですけれども、その中で、例えば地上げ業者などは、近々借地法、借家法の改正が行われてあなたたちの権利はもうすぐ弱くなるのだ、今ならこんなに多額の立ち退き料を払ってあげられるけれども、もうすぐだめになるのだよというふうなことで、この借地法、借家法の改正問題を地上げ等に言うならば悪用していった。それが一部ではかなり大きな成果をおさめたことはあっただろうと思います。今度の借地法、借家法の改正問題を御審議いただくに当たっては、そういう前提があるのだということはぜひ踏まえていただきたいというのが弁護士の立場からの希望であります。私が今から申し上げることも、法案の一字一句の字面の問題だけではなくて、今言ったようなことが事実として起きているのだということを前提に御意見を申し上げたいと思うわけです。
　今回は、先ほども加藤一郎先生の方からお話があったように、一つは定期借地権というものが新設されることになっております。そして今までの借地権については、一つは正当事由の問題が表現が変わる、それから存続期間が、当初は木造は二十年、鉄筋コンクリートは三十年以上だったわけですけれども、それが三十年に合わさって、それで更新後がそれぞれ木造は二十年、鉄筋は三十年だったのが、一律に三十年になったのを受けて更新後は十年になる、これが柱でございます。
　それで審議過程では、試案の段階とかではいろいろなことが言われていましたけれども、今回法案になるに当たっては、普通借地権、要するに新設される定期借地権以外のもともとの借地権については、新しい法律が施行される前に契約された借地契約、借家契約については一切新法は適用がないというふうになったわけです。これは先ほど申し上げたような借地人、借家人等の不安を踏まえたものだと思いますけれども、問題は、そのことだけで問題が解決したのだろうかということが一つあります。
　どうしてかといいますと、新法施行前に契約をした借地権、借家権にしても、新法施行後に更新の時期が来ます。そのときに、今借地契約とか借家契約の更新の実態がどうなっているかというと、大体は弁護士等が関与するのではなくて、文房具屋等で売っている日本法令であるとかそういうところの定式の借地契約書であるとか借家契約書をどちらかが買ってきて、大半の場合は家主側、地主側が買ってきて、不動文字で印刷されているものに判こを押すのが実態です。恐らく新法施行後も同じことになります。その場合に、恐らくそういう法令様式の業者は新法施行を踏まえて契約書をつくるだろう。そういたしますと、新しい契約書は場合によっては新設された定期借地権のどれかに当てはまるような契約書を持ってくる場合もあるでしょう。大半そうなると私は思いますけれども、仮にそうでないとしても、新法を踏まえた上での契約書を持ってこられる。そうすると、家主側、地主側は普通はたくさん持っておられますから、弁護士等に相談する機会も多いということで管理も行き届いていますけれども、借りている方は一件だけだから、管理が行き届いているようで実際は、普通の方はそういう前の契約書なんかは保存していないということになります。そうすると、いつの間にかなし崩しで、従前のものは従前どおりだという今度の改正案の趣旨が没却されて新法が適用されていく。新法が適用されるだけではなくて、新法の中の定期借地権、これは定期借地権と言うよりも更新のない借地権と言った方が正確だろうと思いますけれども、更新のない借地権に切りかえられてしまう可能性が高いと思います。そうだといたしますと、今までの借地・借家法の趣旨がやはり没却されてしまう。
　もし借地・借家法が今まで言うならば積極的な役割を果たしてこなかったという前提に立つならばそれで結構だろうと思いますけれども、借地・借家法は大正十年から七十年間そんなに大きな修正があるわけではありません。基本的な枠組みは変わっていないわけです。それで、この七十年間で借地・借家法は、弱い立場の借地人、借家人の権利保護という意味では非常に大きな役割を果たしてきた。一部確かに、それを乱用してごね得を図る人であるとか、貸す方も普通のサラリーマンの方で、借りている方がよほど力の強い方で、そういう方が借地法、借家法の規定を盾にとってごねるというふうな現象は確かに一部にあります。しかし総体で見た場合は、この間の例えば非常な地上げのあらしというふうなものを何とか借地人であるとか借家人がくぐり抜けることができた、立ち退かずに済んだ、あるいは立ち退く場合でもそれなりの立ち退き料等を手にして立ち退くことができたというのは、やはり正当事由を厳しくしていて、そして特に借地については存続期間をきちんと定めている借地法、借家法の保護があったからだろうと思います。そういう意味では、基本的には七十年かかって借地人、借家人の言うならば当然の権利意識を徐々に定着させて、そして今日に至っているという面が私はあるだろうと思うわけです。
　そういう意味で、今回定期借地権が新しく入って、そして普通の借地権についても中身が変わるということになりますと、借地人の方あるいは借家人の方は心理状態が非常に混乱します。特に今までマスコミの攻勢で、先ほど申し上げたような事実があるわけですから、非常に実務が混乱する。我々弁護士のところに依頼に来てくれれば、これは加藤先生もおっしゃったように、正当事由の問題なんかも、表現は変わりましたけれども特に新しいことがそんなに加わったわけではありません。確かに判例等で言っていることを文字にあらわしたというふうな側面が強いと思います。
　しかしながら、正当事由に関して言いますと、今までは自己使用その他というふうになっていたわけですから非常に限定されたものなんだなという意識がやはり徐々に定着しているわけですね。最高裁なんかは、自己使用があればいいというものじゃないんだよ、借地人の側の事情も考慮するんだよ、だから自己使用だけが考慮すべき理由じゃないんだよというふうなことを言っています。恐らく今回の改正担当者の方々は、そういう意味で借地人側の事情もちゃんと考慮するということも入れるんだよということをおっしゃるだろうと思います。そのほかに、どう使われているかとか、従前どういう経緯があったとか、そういうことも当然考慮すべき事項です。
　しかし、それは弁護士がついて裁判所に行って、それで今の条文でも裁判所はそう考慮していますし、弁護士もそういうことを考えて交渉はしている。しかし、一般の人のレベルで言えば、自己使用その他ということで非常に限定されているんだという意識がやっと定着しているのに、違った表現がいろいろ入ってきますとこれはやはり、今は借地人、借家人と交渉に当たる方は、地主さんは直接はやりません、やはり業者に委託したりします。やはりプロがやります。そういう意味では、こういう表現も入ったしこういう表現も入ったんだ、前の経過はこうだったろうとか、あるいは、あなたはこういうふうにしか使ってないじゃないかというふうな形で、どうしても解約が促進される方向に使われるのではないかというふうに強く危惧するわけです。そういう意味で私は、少なくとも普通借地権については今回の正当事由の表現を変えることはよくないだろうというふうに思います。実務的に非常に混乱を来します。
　それから存続期間については、二十年、三十年だったのを三十年にというのは、最近結構堅固な建物がふえてきましたし、住宅ローンも二十年ではなくて三十年というのもふえてきましたから、三十年に合わせるというのは非常に合理的だろうと思います。しかし、更新後十年というのは、先ほど加藤先生の方からもお話がありましたけれども、そこで例えば解約に当たっては立ち退き料もあり得るし、続けてもらうためのお金の給付もあるんだということがありましたけれども、これは、そこでの金銭調整が借地人側からもお金を払う事態を改正担当者が考えておられるというのは実は私は今までちょっと気がつかずに、今加藤先生のお話でそういうお考えもあるのかとはっと気がついた次第ですけれども、今は最高裁判所の判例では更新料は要らないということになっております。世間の人はみんな要るんだと思っていますけれども、要らないのですね、法的には。ところが、十年十年で言うならば更新料を払う余地が実際にも出てきて、なおかつチャンスが十年十年ということでどんどんふえていくということは、やはり芳しくない。そういう意味では期間についても三十年三十年でいくべきだろうというふうに思っております。
　次に定期借地権の問題ですけれども、定期借地権については、従来の借地・借家法の考え方、これは借地人、借家人保護のための片面的な強行規定としての面がありますから、借地人、借家人保護のための法律だということは学者を含めて争いがないと思いますけれども、定期借地権はちょっと性質が違うだろう。先ほどあったように郊外レストランに対応するとか、あるいは新規の社宅であるとか、そういう賃貸住宅が今不足しています。定期借地権を分譲で買う人は個人のレベルではいないと私は思います、返さないといけないものをですね。そういう意味では、定期借地権についてはそういう観点からのものであれば必要性はあると思います。ただ、借地・借家法の改正の中に入れるのではなくて、もっと土地政策の観点、住宅政策との整合性を持たせた上で、別個の特別立法としておやりになって、自分が借りている小規模な借地なんかとは事情が違うんだということをはっきりわからせた方がいい。そういう意味では、面積を大規模なものに限るとかあるいは税制上の優遇をいろいろするとかなさって、別の制度としてもう少し整備した方がいいんじゃないかというふうに思っております。
　それから、借家の正当事由については、今申し上げたことと同じことですけれども、転勤する方等のための限定された借家、これは必要性があると思います。ただ、これも悪用される可能性があります。きっとあります。そういう意味では、私がきょう公述人になるに際していただいた借地借家法関係の法務省が出した資料にフランスの法律が引かれていますが、非常に要件を厳しくしていますね。こういう理由があるから短くやるんだよと言っていて、そういう理由が実際に来なかったときはだめだとか、その理由がちょっと延びるときは一回だけ延ばせるとかいう形でやっていますけれども、そういう形でもう少し厳密にやられた方がいい。
　それから値上げの問題ですけれども、なるべく値上げの問題で負担がないようにということで簡便な手続をするという趣旨については賛成でございます。ただ、裁判を受ける権利は保障しないといけませんので、要するに調停に服するという合意の書面があればいいというふうになっているわけですが、この合意の書面が先ほど申し上げたような不動文字で印刷されて市販されているようなものに書いてあって、それでもう調停でやられてしまうんだ、いや裁判でやってほしいと思ってもやられてしまうんだと解釈されるのであれば、それは困るだろうと思います。そういう意味では、裁判の中で、調停の中できちんと確認した上でそういう手続をやったらいい、そういうことでございます。
　簡単でございますけれども、以上の点を踏まえて、以上の問題点が解消されない限り今回の借地借家法の改正についてはやはり重大な疑問があるというのが私の意見でございます。
　どうもありがとうございました。