○長谷川参考人　明海大学の長谷川と申します。不動産学部で土地政策論という講座を担当しております。この三月まで建設経済研究所の常務理事としまして、建設経済に関する研究を続けてまいりました。
　本日は、住宅・土地に関する規制緩和についての参考意見を述べさせていただきますが、住宅・土地に関する個別の項目についての意見より、その前に、規制緩和全体についての考え方等についての意見を述べさせていただきたいと思います。お手元にレジュメが準備してございますので、そのレジュメに従って申し上げたいと思います。
　この規制緩和、今に始まった話ではございませんで、経緯は相当長うございます。私の理解するところでは、一般的には、一九八三年の二月の中曽根内閣総理大臣の指示で環状七号線以内の地域の高度利用を図れ、それから公共的事業への民間活力の導入を進めろ、あるいは国有地や旧国鉄用地を払い下げて有効利用しよう、こういう大きな流れがあったと思います。実は、この流れというのは、私の理解では、アメリカのレーガノミックスやあるいはイギリスのサッチャーリズムの延長として、一つの経済刺激対策として、この規制緩和という問題があらわれたと理解をしております。
　イギリスにおいても、規制緩和が八〇年代に出てきましたのは、結局、六〇年代のイギリスの都市計画はプランナーのコントロールでうまくいった。七〇年代になると、プランナーのコントロールではうまくいかずに、プランナーとディベロッパーの間の協議という形での都市づくりが行われた。八〇年代になりますと、もはやイギリス経済の中ではそういう規制では開発が進まないあるいは都市計画が進まないという点で規制緩和せざるを得なかった、こういう実は大きな、やむを得ずというか、規制緩和を採用せざるを得なかったという事情が私はあったんじゃないかと思います。
　アメリカでも、一九八○年代にレーガンがレーガノミックスの中で、ニューヨークのオフィスビルの建築について、一九八五年までに着工したものについては二〇％のボーナスを与える、こういう対策をとりましたが、やはりアメリカにはアメリカなりの、そういうことを経済政策としてとらざるを得なかった、こういう背景があったと思います。
　我が国の場合は、このアメリカやイギリスのサッチャーリズムやレーガノミックスがやや破綻しかけたときに規制緩和の議論が始まったような感じがいたします。
　一九八三年に建設省が、そこに書いてございますとおり、さまざまな規制緩和の方針と申しますか、対応についての方向を決めております。この幾つかの中でやはりポイントは、容積率の緩和それから市街化調整区域の中での開発の容認、この二点だろうと思います。すべての規制緩和のポイントはここに来るんだろうと思います。この一九八三年の建設省の方針に従って、その後さまざまな制度改正が行われ、改正に関して個別の通達が行われ、個別の優良プロジェクトについて適用が行われたということで、幾つかの規制緩和が赤坂六本木のアークヒルズや大川端地区の開発等で行われてまいりました。
　こういう中で、一九八五年のプラザ合意以降のまさにバブル経済、円高誘導や金融緩和、土地税制緩和、こういう中での国公有地の一般競争入札による払い下げ、こういう中で起きたのが御案内のとおり地価の高騰、土地投機、財テクブーム、こういうことでバブル経済が発生しました。この時期には、不動産融資の規制とか、監視区域の導入とか、国公有地の払い下げ停止とかという、逆に規制の強化という方向が出たかと思います。
　これは一連の土地対策の方向としてそういう対策が出ましたが、その後、実は一九九〇年代になりまして、バブルが崩壊する、地価が低落して不動産不況あるいは経済停滞、こういう中で再び規制緩和が経済対策、景気回復の手段として必要とされるということで、土地・住宅に関する政策のあり方というのがどうしても短期的な経済政策、景気刺激策として取り扱われてきたのではないか。現実にまた、一九九三年以降の経済対策の中で、緊急経済対策の中でもそのような規制緩和が、容積率の割り増しにしろ、宅地開発の規制緩和にしろ、経済、ビジネスがしやすくなる環境をつくるという点で行われているかと思います。
　しかし、私はかねてからそういうことだけでいいだろうかというふうに思っております。その論立のポイントになる点を申し上げますと、三ページ目をごらんいただきたいと思います。
　規制緩和そのものは何のための、だれのための規制緩和がということだと思います。
　これまでの経緯を見ますと、土地利用の規制緩和、容積卒の緩和、その経緯は基本的には実は投資を容易にする、採算性を高めるというビジネスの視点だろうと思います。私はそれもとても大事なことだと思います。しかし、それだけで規制緩和を論じていいだろうか。土地や住宅に関する規制というのは、これは本来都市づくりのルールを決めるためのいわば基礎的な条件であって、ビジネスに対する直接的な規制として機能しているものではないのじゃないかというふうに思います。
　都市計画や土地利用計画というのは都市づくりの長期的視点が必要だと思います。都市づくりは三十年とか五十年とかあるいは百年という長期の展望が必要でしょうし、これを短期的な経済政策の道具にする、手段としてのみ見ていいのか、逆に手段として見た場合に本当に効果があるのかどうかという点も実はレビューしてみる必要がどうしてもあるのではないだろうか。三十年、五十年先にその短期的な経済政策のためにゆがんだ町ができてしまうということについての、やはりそういう視点から考えてみる必要があろうかと思います。
　現実に都市計画をつくる場合には、そういう経済的な手段としてのみならず、むしろそれより優先して、過密の防止とか生活環境の保全とかインフラ整備との関連とか防災などとか、そういった視点がどうしても必要だと思います。都市の将来の地域構造、どういうふうに都市の構造があるべきか、住民生活がどういうふうにあるか、こういうふうなことから実は都市計画、土地利用計画ができてしかるべきであります。
　現実に、東京都の区部の容積率の現状は、その指定された容積に対して半分も使っておらない、こういうのが現状であります。
　それからまた、この規制緩和に対する見方というのは、どうしてもビジネスの視点から見ますと、規制緩和をいたしますと土地利用の効率が上がる、したがってその場合に地価が高くなる、実はこういう見方になるだろうと思います。
　例えば、丸の内地区の容積率が今九○○ぐらいでございましょうか、それを倍にした場合に、東京マンハッタン計画をつくった場合に、果たして地価は二倍になるのか、逆に半分になるか、実はこういう見方があります。やはりビジネスの視点で見た場合にはどうしても実は、規制緩和をすることによって土地利用効率が上がるというのは結果的に地価が上がるということの期待の反映だろうというふうに思います。
　容積率のアップというのは、ビジネスの視点も大事ですが、それだけではなくて、やはり都市づくりとしてどういう都市が望ましいかという点からまず見ていくべきだろうし、また、開発の規制の緩和が供給者のみならず消費者、需要サイドの利益を本当に保証するかという点にあろうかと思います。規制緩和ということによって本当に住宅価格が下がるのか、本当に住空間が広がるのか、こういう担保がぜひ必要だと思います。その上で規制緩和というのが位置づけられるべきであって、単に仕事がしやすい、利益が上がるというためのインセンティブに終わっては実はそれはいけない、本質的にはそういうものではないというふうに理解をしております。
　しかしながら、都市計画や土地利用計画に絶対的な基準はないわけであります。どういう都市計画がいいかということは、これはだれしも決められない。したがって、相対する利害を調整するということで、妥協として都市計画、土地利用計画が決まっていると思います。実はこういったものを個別の利害でネガティブに評価すると全体が崩れてしまう。また、そういう絶対的な基準ではないから、実は都市計画というのは、市民参加も含めて、民主的な手続を決めて、決めたらみんなで守っていこうというのが都市計画だろうと思います。これを仕事がやりやすいという視点だけで評価してはいけないかと思います。
　しかし、この規制緩和、もう一つ考えなければならないのは、今バブル経済の崩壊で土地や住宅をめぐる条件は大きく転換しています。私は地価の再騰は当分ない、ないと思います。また、地価そのものが、かつてのようにキャピタルゲイン、転がしという形で決まるのではなくて、土地の収益の反映として決まってくるはずであります。その中で、やはりバブルの時代の傷である、後遺症である不良資産の有効利用、さらに地価が下がったことによる都心居住の条件の整備、こういったものに関して方向づけていく時期でありましょうし、二十一世紀に向かって、住宅と住環境の本当の意味での充実改善のプログラムが必要だと思います。
　景気回復のためにも住宅投資の必要は今非常に高うございますが、同じ値段で五割増しの住宅の
広さが手に入るという条件が整備されることが需要を拡大する一番大きな要件だと思います。
　そういう意味でも、住宅の質を上げ、広さを確保し、なお値段を下げる。こういう意味で規制緩和、特に容積率の問題を取り上げ、そういう大きな目標の中で容積率の問題を全体として取り上げていく必要がある。その場合に、容積率のみならず、定期借地権の導入なり、あるいは都心住宅に対する公共負担の拡大なり、こういったものと容積率のアップをセットしながら、本当の意味で豊かな住宅と住環境をつくっていくというのがそもそも一番大事なことだろうと思います。
　そういう意味で、だれのための、何のための規制緩和か、都市計画かという点をぜひ御検討願いたいというふうに思います。
　以上であります。（拍手）