○公述人（星野英一君）　星野英一でございます。
　東京大学で三十数年教えておりましたが、昭和六十二年に退官いたしまして、以後千葉大学で教えております。専門は民法でございます。
　法制審議会の委員も兼ねておりまして、民法部会の委員をずっと務めており、このたびの借地・借家法の改正案の検討に際しましてはずっと参加してまいりました。また、昭和三十一年に開始されました戦後最初の借地・借家法の改正問題の検討には、駆け出しの法制審議会幹事といたしまして、途中外国留学で二年欠席いたしましたけれども、末席で参加しております。そして、昭和三十五年に公表されました御承知の借地・借家法改正要綱案の作成にも関与しております。
　そこで、本日は、これらの経験をもとに、二、三の点について申し上げたいと存じます。
　まず、全体的なことにつきまして五点ほど申し上げたいと思います。
　第一に、今回の改正のいわば正式の検討は昭和六十年に始まったものでありますけれども、実質的な検討は既に昭和三十一年に始められていたものであります。その際、まず問題点を作成いたしまして各方面からの意見を仰ぎ、さらにこれに関連いたしまして学会その他法律関係の諸雑誌におきまして検討がなされております。また、当時かなり何カ所かで実態調査を行いました。その上で、その成果といたしまして借地・借家法改正要綱試案ができ上がったわけでございます。今回の改正に際しましても同要綱案が重要な参考資料となっておりまして、本改正案の中にもそれらを受け継いでいる規定が存在するということを申し上げたいと存じます。あえて申しますならば、今回の改正は、途中中断はございましたけれども、実は三十五年前からの検討の結実であるということが言えようかと存じます。
　しかし、第二に、言うまでもないことでございますけれども、昭和三十五年以後の我が国における借地・借家関係をめぐる社会関係の変化も著しいものがございます。今回の改正の直接の機縁もそこにあったことは、これまた周知のところでございます。したがって、私どもは昭和三十五年の改正要綱案を一つの出発点といたしながら、今日の社会の要請を十分に受けとめて考えてまいりました。
　そこで、第三に、今回の案をつくるに際しましては多方面から実に多くの意見を求めつつ検討してまいったわけでございます。昭和六十年十一月に「借地・借家法改正に関する問題点」というものを発表いたしまして各方面の意見を求めましたところ、七十を超える団体から意見が寄せられております。また、それを参考にいたしまして検討した結果できました借地・借家法改正要綱試案に対しましても八十通ほどの意見が寄せられまして、これらを考慮いたしまして最終案ができ上がったものでございます。なお、この間も学会や雑誌等におきまして多くの検討が行われておりまして、それらも十分に参照いたしました。
　そこで、第四に、それらの大まかな内容をまず申し上げますと、結局、昭和三十五年の改正要綱案以来のものと、その後の社会的変化に対処するものとがあるということが言えようかと存じます。
　昭和三十五年当時は、既に住宅難は緩和してきたと言われておりまして、判例などにおきましてもそのように言っているものが存在しております。他方、昭和二十三年から三十五年までは借地による住宅建設がかなり行われていた時代でございます。そこで、同案は、一方で借地権を物権とするとともに法律関係を明確化するということを考え、他方で両当事者の利益のきめ細かい考量を図ろうとしております。しかし、この案に対しましては、借地権の物権化の点に強い反対があって、それがこの案が日の目を見なかった大きな理由であると言われております。この点、私も委細は存じておりませんけれども、そのようなことが言われておったわけであります。したがいまして、今回の案で参考にされましたのは、法律関係の明確化という点と、両当事者のきめ細かいバランスを図る点であったということができます。
　次に、その後の社会事情の変化を申し上げますと、これも一口で申しますと、既に言われておりますとおり、借地・借家関係、広く申しますと土地・建物の利用関係の多様化ということでございます。借地・借家の終了につきまして正当事由というものを要件といたしましたのは、戦時中の住宅難に対処するための昭和十六年の借地法、借家法の改正であります。この要件は、戦後の住宅難に直面いたしました判例によって、立法者の考えていたのとは異なって借地人、借家人の事情その他一切の事情を考慮するべきものとされまして、さらにこれと、とりわけ借地法における借地期間のかなりの長期の保護というものが相まちまして、その後の事情の変化に対し、両法がやや硬直化してまいりまして、社会の多様な要請に応じられないという結果を生ずるに至りました。
　より具体的に申しますと、昭和十六年の改正は、借地人、借家人をいわば弱者としてこれを保護しようとするものであり、今日におきましてもそのような事例は少なくないことは明らかでございます。しかし、必ずしもそうとは言えない場合もまたかなり存在するようになってまいりました。例えば住宅・都市整備公団が借地人になるというような場合などがそれであります。いずれにいたしましても、地主が土地を借地に出すことが著しく減ってきていることは統計的に明らかなようでございます。
　そこで、一方におきましては、弱者である借地人、借家人の保護という従来からの理念を維持しつつ、さらにきめ細かい考慮をこの点にも加えていく。他方で借地の供給をしやすくするために、合理的な一定の借地関係のメニューを提供しようとして苦心しているのがこの案であるということと私は理解しております。
　第五に、土地政策、住宅政策の問題でございますが、これを直接実現することは本法案の目的でもなく、その内容でもございません。借地借家法のできることというのは両当事者の利害の妥当な調整にありまして、それ以上のことではございません。この点につきましては、改正の検討が開始されました当初、外部からはかなり言われていたことでありますし、また、それを期待する向きもかなりあったようでありますけれども、これは市場経済体制をとっております我が国の私法の一環をなす借地借家法といたしましてはやや無理な要求でありまして、借地借家法に直接これをおさめるということは適当でもないというふうに思われます。
　以下、各論的に問題とされることの多い一、二の点に触れたいと存じます。
　第一に、定期借地権は余り利用されないのではないかと言われることがございます。確かに、これによりまして急速に借地がふえるとは言えないでしょう。しかし、三つの類型それぞれにつきそれなりの利用が期待できると考えられます。事業用のものはこれはもう相当の需要があるというこ
とは明らかであります。長期のものと建物譲渡特約つきのものは、住宅・都市整備公団やデベロッパーによる都市周辺の土地につき利用されることが期待されます。現にそれらは、実はこれらのものにおきましていわゆる紳士協定として行われているわけでございます。というのは、現在におきましては法律上はそのような特約は有効とはされておりませんために、結局、業者である借地人、まあ住都公団みたいなものが必ず一定の期間後には返してくれるであろうという信頼のもとに行われているわけでありますが、実はそれはおかしいことでありまして、やはり法律がある以上は法律のルートに乗せていくということを図っていくべきであります。
　また、現在多く行われております土地信託でありますが、これは建物譲渡特約つきのいわゆる定期借地権に対応するものでございますけれども、土地信託に任せておけばいいということにはならないと思われます。やはり借地借家法としてもこれに対応するような借地権というものをつくっておくということが必要ではなかろうかと思われます。また、特に土地信託あたりになりますと、極めて複雑な内容のものでございまして、むしろもう少し単純明解な形で、一般人にわかるような借地権というものをこちらが提供しておくということがやはり国としての責任ではなかろうかと考えております。
　第二に、普通の借地権につきましては、案におきまして更新後の最短期間を十年にしたことが実はかなり取り上げられて議論されておりますが、この点は衆議院の修正におきまして最初の期間を二十年とされましたので、比較的問題はなくなったかと思われます。
　ただ、一言だけ申し上げておきますと、実はこの更新後の最短期間を十年とするということは、昭和三十五年の案におきまして既にこうなっておりまして、当時から議論があったわけでありますけれども、少なくとも当時におきましては大方の賛成を得ていたものでございまして、それが今日に至って、むしろこれも短か過ぎるということになるかどうかというのは若干疑問があるのではないかと私は考えております。その理由というのは、両当事者の利益の均衡点としてはちょうどこの辺が適当なところではないかというふうに考えられるわけでございますが、御修正がございますので、これに関しましてはそれ自身別に私は反対ではございませんし、これ以上のことは申さないことにいたします。ということは、つまり、これらの点は極めて微妙な両当事者のバランスというものを考えているわけげございまして、十年だから非常に悪く、二十年だから非常にいいとか、あるいは逆だというようなことにはならないということを申し上げたかったわけでございます。
　第三に、正当事由につきまして申し上げたいと存じますが、これは判例を明確にしたものでありまして、実は昭和三十五年の実と、具体的な内容といいますか、あるいはその考慮すべき要素につきましては異なりますけれども、要するに明確化という考え方によっておるわけであります。しかも、今回の改正案は考慮されるべき要素につきまして段階をつけて規定しているわけでございまして、これもほぼ判例に従っているわけでありますが、自己使用の必要性とそれ以外のファクターというものとで重要性が違うということがわかるような規定の仕方をはっきりしているつもりでございます。その点で、三十五年の案よりもずっと、いわばリファインされているというか、あるいはさらに言えば両当事者の事情というものをバランスよく考慮しているものでございます。
　次に、第四でございますが、先ほどとは反対に、現在ある借地人が期間満了のときに定期借地権にさせられるおそれがあるということも言われることがございます。しかし、これは実は合意の問題でございまして、地主に正当事由がないと借地人が考えます場合には、例えば弁護士などに相談いたしまして普通の借地権のままで更新するように交渉してもらえばよろしいわけであります。また、それはある意味では法律的には当然のことでございます。
　仮に、この一つ一つの定期借地権について見てまいりますと、五十年の定期借地権にしようと仮に地主が言ってきたといたしますと、これはむしろその方が借地人にとって有利でございますから、恐らくそういうことはないでありましょう。
　建物譲渡特約付借地権の場合がややデリケートでありまして、現在が普通建物所有のための借地権でありますと、更新後の期間がどうなるかという点で若干違ってくるわけであります。つまり、更新後の期間が二十年になるのか、それとも三十年になるけれども、というのは譲渡特約つきのものですと三十年になるけれどもそのときに借家権になってしまう、それから二十年のものになるけれどもそのときまた正当事由が問題になるという、どちらを選ぶかということはかなり難しい判断を要することになりますけれども、いずれにいたしましても、不利なものを押しつけられないで済むはずでございます。
　なお、事業用の借地権につきましてそれになるということは普通考えられませんけれども、しかし、もしもそういう話が出てまいりました場合には、これは先ほど申し上げましたように、交渉すればそれで済んでしまうだけの話かと思われます。
　なお最後に、いろいろ性格の違ったもの、つまり一方ではなお弱者である借地人、借家人を保護するというもの、普通借地人が比較的それに近いかと思いますし、建物譲渡特約付借地権の場合がそれに次ぐかと思いますが、そういったものと、それから例えば事業用の借地権といったように、借地人が事業用のものであって短期の間に投下資本を回収できる、その程度のものである、こういうような場合、あるいは長期の借地権、定期借地権といったようなもの、それからまたさらに、今回はもう既にできております借地権につきましては従前の例によるということにしておりますので、若干違った性格のものが幾つか並ぶということでありまして、これを一つの法律におさめることの適否がやはり言われることがございますけれども、この点は逆のことも言えるわけでございまして、余りいろいろな法律をつくってしまうよりは一つのものにおさめておいて、しかしそれぞれ違った制度の趣旨というものをはっきりさせて解釈をしていけばよろしいわけでございますから、余り問題はなかろうかと存じております。
　以上をもちまして、私の公述を終わります。