○横田参考人　東京都副知事の横田でございます。
　本日は、参考人として現下の土地問題に関する意見を申し述べる機会を与えられましたことを深く感謝申し上げます。
　当面する地価問題につきまして、東京都の基本的認識及び対応の方向等を中心に意見を申し述べたいと思います。
　さて、地価の現状を見ますと、全国的には一貫して安定基調にありますけれども、これに対し東京の地価は、昭和五十九年以降、都心部商業地を中心にしまして急速な上昇を示し、最近では周辺住宅地へと広範に地価高騰が波及しておる現状でございます。四月一日に発表されました地価公示によりますと、東京都平均の対前年地価変動率は、商業地で七四・九％、住宅地が五〇・五％、全用途地域で五三・九％という、まさに異常ともいえる数値を示しております。
　このような過去に例を見ない東京における地価の高騰は、都政の推進及び都民生活にはかり知れないマイナスの影響を与えておるわけでございます。
　第一に、都心部の商業地の地価の高騰は、一部不動産業者の底地買い等によりまして、都心部の住民を周辺住宅地へと追いやっているような現状でございます。このことは、夜間人口の減少をもたらしましてコミュニティーの崩壊につながりかねず、いわゆる空洞化現象として、定住化対策を進める東京都の立場に深刻な影響を与えております。
　第二番目には、急激な地価上昇は、計画的な町づくり、とりわけ社会資本整備の大きな制約となってきております。公園・緑地、各種の教育・文化施設、道路、鉄道等の社会資本を整備拡充することは、都民が快適でゆとりのある生活を過ごすために不可欠でございます。しかし、東京の極端な地価高騰は、これらの整備に必要な用地の取得につきまして膨大な予算を要することとなっております。例えば都心部の臨海部に通じます環状二号線という都市計画決定をしている道路がありますけれども、二号線の建設に当たりましては一キロ大体三千億に上る、こういう箇所もありまして、建設コストの大部分を用地費に充てざるを得かい状況でございます。
　第三に、当然のことながら、利便性が高くて良質な住宅地、さらにマンション等の取得を困難なものにしております。不動産業界の調査によりますと、これは日本高層住宅協会の調査でございますが、都内の新規マンション売買の平均が昨年度は三千五百万円を超えておりまして、今年度はこれが一・五倍くらいになるだろう、こういう予測がされております。
　以上のように、昨今の異常な地価高騰は、いろいろな形でマイナスの影響を及ぼしていることは明らかでございます。
　このような地価高騰は、基本的には、我が国経済構造が情報化、サービス化あるいは国際化へと移行する中で東京のいわゆる中枢管理機能が一段と高まりまして、オフィス床の供給が不足したことにあると考えられます。これに加えまして、緩和基調の金融情勢、すなわち金余り現象、さらには国公有地、特にこれは国鉄が主でございますけれども、高値売却処分等の要因が重なって生じたものであり、決して単純なものではないと思います。したがいまして、地価高騰を根本的に抑制するためには、国、都、それから二十三区、市及び関係業界が一体となりまして、供給、規制の両面から総合的な施策を展開することが必要不可欠であると考えます。
　このような観点から、東京都は供給対策それから規制対策のそれぞれにつきまして積極的に取り組んでいるところでありまして、まず供給対策でございますけれども、業務機能が都心部に過度に集中いたしますと都市構造の面からいろいろと問題が生じてまいります。そこで、都心部におきましては国際化、情報化への対応など、高次な諸機能を中心に誘導を図ってまいっております。そのほかの業務機能につきましては、渋谷、新宿などのいわゆる副都心を都市再開発方針に基づく市街地の再開発を中心にしまして整備を進めて、そこに立地をさせていこうという各種の事業を推進しておるところでございます。
　とりわけ臨海部、東京湾の関係ですが、臨海部の副都心につきましては、一昨日、その開発についての基本構想を明らかにいたしました。その基本的な考え方は、埋立地の十三号地というのがあるのですが、十三号地を中心にしまして大体四百四十ヘクタール、これはおおむね都有地でございますが、この地域に居住人口約四万四千人、就業人口十一万五千人程度の未来型都市をつくってまいりたい、こういうことでございます。この地域は先ほど申しましたように大半が都有地でございますので、地価の高騰を招くことなしに相当程度の事務所床の供給が可能である、こういう大きな利点を持っています。そのほか、国鉄の汐留駅の跡地などの旧国鉄用地、都内の一等地にこういう用地が点在しておりまして、これの適正な土地利用につきましても、今後、関係機関と密接な協議を経ていく必要があると考えております。
　規制策としましては、現行届土利用計画法に基づく届け出制の的確な運用を図ることが必要でございます。国土法は市街化区域におきまして二千平方メートル以上の土地取引につきまして届け出を義務づけており、適正を欠く売買につきましては厳正な価格指導等を行っております。しかし、都心部等におきましては国土法に基づくこの二千平米という届け出対象面積以下の小規模な取引が大半を占めており、行政として何ら関与できないという状況にありましたので、昨年四月に国土庁長官と都知事とが協議を行いまして、当面緊急の措置として、条例による規制について検討することに合意をしたわけでございます。
　以下、条例制定までの経緯、条例の仕組みその他施行状況、さらに今後の対応等についてお話を申し上げたいと存じます。
　都は、昨年五月十三日に都条例による小規模土地取引の規制のあり方を検討するために学識経験者十五名から成ります土地取引適正化検討委員会を設置しまして、八月十一日に知事に緊急提言として報告書をいただきました。東京都としましては、早速条例案を立案しまして、昨年九月の第三回都議会定例会に提案しまして、原案どおり可決されまして、十二月一日に施行の運びとなったわけでございます。
　次に、条例の概要について簡単に申し上げますと、条例の目的は、土地の取引につきまして届け出等の措置を講ずることによって地価の高騰を抑制しまして、都民生活の安定と良好な町づくりに寄与することにしております。
　規制の対象となる地域は、地価の動向を考えまして、昨年十二月一日に都心の五区、今年一月一日に十四区、さらに四月一日から二十三区全域と三多摩地域の武蔵野市、三鷹市へと、これが段階的に拡大をしてまいりました。さらに、多摩地域の地価上昇の著しい十一市、これにつきましては今年の七月一日に指定区域とする予定でございます。
　届け出の対象面積につきましては、五百平方メートル以上二千平方メートル未満の面積としておりますけれども、条例による規制の実効を一層確保するために、二十三区、三多摩の武蔵野、三鷹両市につきましては、七月一日から三百平方メートルに引き下げることについて今検討いたしております。
　届け出制の仕組みは、基本的には国土法に準じた内容でありまして、適正を欠く予定対価の額について行政指導を行うものでございます。
　次に、昨年の十二月からの条例の施行状況でございますけれども、五月三十一日現在におきまして、さきに申しました十四区の届け出数は四百七十二件となっております。
　処理状況について見ますと、届け出とおり処理されたものがそのうち二百八十三件、価格の引き下げ、取り下げ等の指導を行ったものが百十件、残り七十九件が現在処理中のものとなっております。届け出があり処理されたものの二七・九％が指導の対象となっておりまして、これが一定の規制効果を上げているものと考えております。さらに、電話または直接窓口への事前相談が急増しておりまして、制度の趣旨が周知徹底されつつあると考えております。
　土地取引適正化条例の概要について述べましたけれども、東京都はこのほかに、地価対策の一環として、都有地を土地信託方式によりまして有効活用することに踏み切りました。土地信託は、土地の売買を伴わないために地価を顕在化させないほか、事務所床を供給することによりまして地価の沈静化に寄与するものと考えております。当面、新宿副都心に都有地が七千平方メートル余りありますので、これを対象として踏み切ったわけでございまして、ここに二年後に八万七千七百平米ぐらいの建物ができてまいるであろう、こう考えております。
　以上、都の地価高騰への対応について述べましたけれども、先ほど申し上げましたように、今日の異常な地価高騰を根本的に抑制するためには、国のレベルにおいて総合的な施策を展開することが必要であると考えます。
　その第一は、土地税制の改善についてでございます。
　地価高騰の要因の一つに投機的取引いわゆる転売等が数多く存在することにかんがみまして、国土庁、建設省におかれましては超短期重課制度の創設を国会に提案されたところでございますけれども、さきの国会で廃案となったことは残念でございます。都としましても、これらの早急な成立、施行を強く望むものでございます。
　また、居住用財産の買いかえ特例についても、これが周辺の地価を引き上げている実態に照らしまして、制度を見直し、改善すべきであると考えます。
　第二番目は、金融機関の土地関連融資に対する規制の強化についてであります。
　金融の緩和基調下で直接あるいは間接的な形での不動産投資がかなり行われている実態がございまして、これらが地価の高騰を誘発、助長していることは明らかでございます。このことに対応するために、昨年十二月、大蔵省から各種金融機関に対しまして通達が出されておりますが、その趣旨に沿いましてより一層の指導が行われる必要がございます。
　第三は、国公有地処分のあり方についてでございます。
　東京都は、国公有地を一般競争入札によって処分することは高値売却につながり、周辺の地価に悪影響を与えるという観点から、一般競争入札によらない方法によって処分していただきたいと一貫して国に要望いたしております。しかし、今年に入りましても、これは国鉄の関係でございますが、蒲田駅の貨物跡地等の旧国鉄用地が入札に付されまして、高値で売却されました。こういうことは記憶に新しいところでございます。これらは、一方において地価対策を進める国の施策との整合性に欠けるばかりでなく、地方公共団体の地価対策の推進を著しく阻害するものでありまして、遺憾と言わざるを得ません。今月の二日に公布されました改正国土法におきましては、国公有地の処分に当たりまして「適正な地価の形成が図られるよう配慮するものとする。」という規定が置かれましたので、今後、法の適正な運用に期待をするものでございます。
　当面、国鉄清算事業団用地が大規模に処分されることが予定されておりまして、これらが高値で売却され、地価高騰に拍車をかける懸念がございます。したがいまして、その処分に当たっては、地価高騰の抑制及び適正な土地利用という観点から、地元の自治体として十分協議を行ってまいりたいと考えております。
　最後に、固定資産税及び都市計画税について若干申し述べたいと思います。
　東京都は、昨今の地価高騰にかんがみまして、大都市の特殊事情を固定資産の評価に持ち込まないで済むような評価制度の確立を国に対して要望してきたところでございます。また、三月十日に同趣旨の固定資産税、都市計画税の負担軽減に関する意見書を都議会議長から内閣総理大臣及び自治大臣あてに提出いたしております。
　今後とも、納税者の税負担の実態に配慮した負担のあり方につきまして、毎年多くの納税者に課税される固定資産税の性格等を踏まえ、国、都が連携を図りつつ、さらに検討を重ねていく必要があると考えております。
　以上、地価問題に直面をしている都の立場から、参考人として意見を申し述べさせていただきました。どうも御拝聴ありがとうございました。（拍手）