○小鷲政府委員　ただいま御指摘ありましたように、さまざまな面につきまして、実態にそぐわない点があるのではないかという御指摘でございまして、私どもでも実は同様の認識を持っております。
　ただいま御指摘いただきました各項目は、すべてが法律事項ということにはなつておりませんで、制度上では、政令事項、省令事項あるいは通達事項と多岐にわたる形で現在運用が実行されておるわけでございますがそれぞれにつきまして、基本的に言いますると、必要最小限度のことに限定しなうじゃないかという方針で政令以下の見直しを行うつもりでございます。
　個別にお話がございましたので、それぞれ個別にお答えをさせていただきたいと思います。
　まず最初の、通常の金銭債権の場合には一般性があるので約款になじみやすいけれども、不動産の場合には個別性が強いので、約款で一義的に決めるというのは無理があるのではないかということでございますが、まさにそのとおりでございます。
　したがいまして、この点につきましても、先ほど言いましたように、必要最小限度のものだけを約款に書いていただきまして、その他の個別性のあるものにつきましては、個別の契約書によってある程度自由に変更できる、弾力的に対応できるという姿に変えたいと思っております。このためには施行親則の改正が必要でございますので、この法律の改正にあわせて改正をさせていただきたいと存じております。
　それから、二番目におっしゃいました一体性の問題でございます。従来は、一つの特定共同事業は一つの不動産を対象として行う、こういう仕組みになっておりますが、今後は、幾つかの複数の物件を一つの投資対象として事業運営できるようにしたいと考えております。
　それとあわせて、不動産特定性がこれと裏腹の制約としてございます。あらかじめ、どこの不動産に投資するかということを約款にうたわなければいけない。そこが、個別性のある話でございますので非常に難しいわけでございます。例えば、再開発を実施いたしますると予定をいたしました地番が、分筆、合筆、そういった作業を行いますことによりまして変化せざるを得ないような事情がございます。
　これまでは、言ってみれば形式的な変更なのでございますが、現行法では、特定した地番が変わるということによりまして、定款の変更というのが一々必要になってくるという大変不便な仕組みになってございますので、そういう不必要な部分については、今後、義務的な定款事項としては省く、必要に応じて必要な範囲で契約上うたえばよろしいではないかというふうに変えたいと思っています。これは、規則に基づく運用通達を改正すればできることでございます。
　それから第三点でございますが、地位の譲渡でございます。
　この点につきましては、当初の立法のときにも大変大きな議論をしたわけでございますが、基本的には、地位の譲渡といいますのは単なる金銭債権上の地位というものばかりではございませんでして、物によっては、組合活動に参加する、そういう地位も含むわけでございますので、そういう意味では、特定事業を経営する事業主にとってみますると、ある程度信頼できる事業参加者でなければ困るのじゃないかという心配もございます。したがいまして、転々譲渡してだれが参加者かわからないような状況になるのは困るなという心配も一部ございます。
　もっとも、そういう心配はないんだと言う業界の方もいらっしゃいまして、実は、この辺につきましては業界サイドの意見も若干割れておるところがございますが、一般的には、おっしゃるように、この制度の趣旨からすれば、なるべぐ流通性を持つことが望ましいというふうに考えておる次第でございます。
　したがいまして、この点につきましては、直接譲渡性を持たせる、譲渡という形での流通性を持たせるということにはなりませんけれども、実はそのほかに、やや間接的な方法でございますが、一たん契約を解除しまして、その地位を事業主に戻し、買い取ってもらう、それをまた再度事業主が第三者に転売をする、こういうことによって、間接的ではございますが、譲渡が実現できるわけでございますので、当面はその方法を拡大するということを考えてまいりたいというふうに思っております。
　現在、組合から脱退をして、売って次の人に渡すという、いわゆるバトンタッチ方式でございますが、これにつきましてもかなり厳しい制限を置いておるわけでございますが、この際、この制限を緩和をいたしたいというふうに考えております。これは、関係する省庁もございますけれども、現在相当いろいろ御相談を申し上げ、一年程度そこで円満に事業活動をしていただければ、事業主が買い取って、さらに第三者に転売するという道を大きく開けるようにいたしたいというふうに考えておる次第でございます。
　それから第四点の、出資単位が非常に大きな額であるので投資する人が限定をされるんではないか、これがこの事業を一般化する妨げになっているんではないかということでございます。
　御参考までに、現行制度、御承知と思いますが申し上げますと、現物出資でありますると五百万円が最低単位でございます。それから金銭でありますると一億円という大変高い額でございます。もっとも、不動産特定事業を営む会社が資本金十億円以上の大会社であります場合には一千万円まで最低投資単位を落とすことができる、こういうことになっております。つまり、しっかりした事業者であれば、割合小口の人が参加してもらってもリスクが少ないであろう、こういう趣旨で、こういう仕組みにいたしておるわけでございます。
　それにしても、一千万円というのは高過ぎるんではないか。海外の、不動産に対する投資制度を見ますると、数万円単位で投資ができるという例もございます。そういうものと比較いたしまするとまだ高いんではないかということが言われておりますが、実は現行制度は、不動産に対する一つの投資形態ではございますが、類似の、他のいろんな投資類型があるわけでございます。商品ファンド法に基づくいわゆる商品投資、そのほか債券投資、いろいろな投資形態があるわけでございますが、そのロットにつきましては、全体としてのバランスということを考えざるを得ないわけでございますので、そういうものを勘案した結果、ただいま申し上げました現行の姿になっておるわけでございます。
　現在、いろんな投資形態を共通して投資単位を引き下げる必要があるんではないか、一種の規制緩和としてそういうことを考える必要があるんではないかということで、方向性については関係各省庁足並みがそろっておりますので、私どもとしてはそういう方向で歩みを進めてまいりたいというふうに考えているのです。ただ、これは私どもだけで判断し切れるという問題ではございませんけれども、方向としては確実にそっちの方へ行けるというふうな見通しを持っておりますので、ぜひ努力いたしたいと考えております。
　それから第五点でございますが、投資する対象がはっきり決まらないとお金が集められない、とにかくお金を集めてこれからやろう、そういうやり方ができない、非常に不便ではないかと。
　確かにある意味では不便な面がございますが、もともとこの事業は、投資家を保護するというところからスタートいたしましたわけでございますので、一種の、あらかじめ情報開示するということが大事だという仕組みになっております。いろんな側面で事業者は情報を開示すべし、事業直前、事業前、あるいは事業が始まっても、あるいは事業が終わっても、きちっと情報を開示しろということが一つの共通する考え方になっておるわけでございます。
　そういう立場からいたしますると、何に投資するかあらかじめ特定せずにお金を集めるというのはどんなものかということでございまして、現行制度はどうなっているかといいますると、土地については地番まで書かせる、上物については建築確認がおりてからでないとスタートできない、こういうことになっておりますが、これにつきましても、必要最小限度のものに絞るという視点から、土地さえ特定できれば、その上に概略どの程度のものが建つかということさえはっきりすれば特定性が確保できるんではないか、建築確認までは必ずしも必要ないのではないかというふうに考えておりまして、その点についての規制緩和をあわせて今回行うことを考えておる次第でございます。
　以上でございます。