○参考人（岩見良太郎君）　埼玉大学の岩見です。座って意見を述べさせていただきます。
　この法案につきまして、私の方からは三つの問題点を指摘したいというふうに思います。
　その第一点は、名称から住宅を外したことに象徴されますように、公的な住宅供給の役割を大幅に後退させることの問題でございます。つまり、来るべき二十一世紀の住宅・都市づくりのあり方を考えるときに、公的セクターの役割は今後ますます大きくなるのではないかというのが私の判断でありますけれども、今回の法案はそれに逆行するのではないかという点の問題でございます。
　先ほど小林先生の方からも指摘されましたけれども、二十一世紀というのはかつてのように右肩上がりの成長を期待できない時代に入ります。その端的な例が人口動向です。人口問題研究所の予測によりますと、二〇一〇年ごろには我が国の人口はピークに達します。同じく国土庁の予測によりますと、同じころにやはり東京圏の人口もピークに達します。そして、二〇二五年、この段階では高齢化率が二六％、世界最高の水準に達するということが予測されているわけです。明治以来、一貫して続いてきた都市膨張の時代、成長の時代というのは終わったんだということです。人口が減る、あるいは都市が収縮するというかつてない経験をする、そういう時代に突入しつつあるということなんです。
　ところが、これまでの都市計画、その発想、ツール、論理、これは一貫して右肩上がりを前提にして組み立てられてきたものです。したがって、この新しい時代に対応するにはこれまでの都市開発の発想を根本的に転換しなきゃならない、かなり深く転換しなきゃならない、これは極めて困難なことだというふうに思います。その転換、例えばこれまでの都市計画の課題は基本的には計画的拡大であったわけです。しかし、これからは都市の再構築ということが最大課題になるわけです。これまで、高度経済成長の中で乱開発によって都市が痛めつけられ、負の遺産というものが蓄積されてきたわけですけれども、そういった負の遺産というものを改めていかなければならない。
　この課題の転換の必要性というのは、最近の都市計画中央審議会の答申でも確認されているところですけれども、その場合私が強調したいのは、巨大開発でいわば町の中をひっくり返して住宅をつぶして、そしてそれにかえて大きなビルやマンションを建てていく、そういった再開発をするやり方、これはまさに右肩上がり時代の発想ではないかというふうに思うわけですけれども、こういったやり方そのものは修正されなければならない、こういうふうに考えるわけです。
　そこに住む住民の居住あるいは長い間築かれてきた親密なコミュニティー、こういったものが継続し得るような都市の再構築、再開発、こういったものを追求しなければならないということです。とすれば、その場合、住み続けられることができる住宅づくりということが最大の課題になるのじゃないかというふうに思うわけです。この住宅づくりを後退させて本当の町づくりということは不可能ではないかというふうに思います。さらに、住宅をつくるだけではなくて、高齢者福祉施設等もあわせて高齢化社会に向けて整備していかなければならない。こういった課題を考えるときに、この公的セクターの役割ということはますます今後重要になってくるのではないか、こういうふうに思うわけです。
　それから、この都市計画あるいは都市開発の発想の転換すべき第二のポイントは、これまでの都市・住宅開発の手法の多くは地価の右肩上がりを前提としたものでありました。つまり、開発利益に依存した手法でした。しかし、これからは開発利益がほとんど期待できない、そういう都市づくりの時代に入っていくわけです。そうしますと、開発手法も開発利益に依存しない方法というものが大いに模索されていかなければならないというふうに思います。
　例えば、これまで開発利益に依存した典型的な手法として区画整理、再開発、そういった手法がございます。保留地とか保留床を売ってそれで事業費を賄って、そして独立採算的に再開発をやっていく、そういう手法なわけですけれども、しかし今地価が低迷しておりまして、こういった開発利益依存の手法が全くうまく動いていないわけです。いわば、莫大な赤字を抱えたままストップしている事業が続出しております。
　例えば、これは公団施行ではないんですけれども、横浜西口の第二種再開発なんですけれども、保留床を買ってくれるキーテナントが応募せず、結局事業計画を決定したまま今ストップの状況になっております。あるいは郡山駅の西口再開発、これもやはり保留床の買い手がない、そういうことで三つの県立定時制高校を統合いたしまして、それが入居して埋め合わせる、こういったことをやっておるわけです。
　あるいは、これまで開発利益をてことした手法として、都市計画の規制緩和手法というものが大々的に進められてきました。バブル前から都市計画の規制緩和策が次々と打ち出されていましたけれども、例えば規制緩和と住宅供給促進を結びつけることを目的としました市街地住宅総合設計制度や最近新たに設けられました高層住居誘導地区制度、こういった規制緩和の制度ですけれども、これは右肩下がりの時代では、この規制緩和によって都市の開発あるいは住宅供給を促進するという効果は、これからはもはや期待できないのではないか。もっと言えば、そもそも開発利益を目的とした民間による再開発とか住宅供給、これは今後行き詰まってくるのではないかというふうに思うわけです。
　そういう意味で、都市開発、住宅供給における公的セクターの役割というものは今後ますます重要になってくる、二十一世紀においてこそますます重要になってくる、こういうふうに思います。そういう意味で、住宅・都市整備公団の役割というのはあるいは存在意義というのは実はこれからの時代にあるんだということを言いたいわけです。
　もう一つ補足したいことがございます。
　右肩上がりの条件がなくなったということで、住民の主体的な町づくりが極めて困難になってきたという状況が生まれてきているのではないかと思います。これまで、極めて厳しい条件の中で住民は環境を守りながら住み続けられる町づくりを模索して、さまざまな実践の蓄積を積み重ねてきました。
　例えば、埼玉県上尾市の小さな都市再開発の例がそうじゃないかというふうに思います。バブルのさなか、指定されている容積率四〇〇％を半分の二〇〇％にダウンゾーニングして、環境を守りながら、かつそこにもといた借家人がもとのままの家賃で生涯住み続けられる、そういったマンション開発を行ったわけです。この地域は旧中山道沿いでありまして、いわゆる短冊形のウナギの寝床のような細長い宅地がずっとつながっているところですけれども、バブルのさなかマンション化が進んできたわけです。マンションが建つとその隣は真っ暗になる。それで地主さんたちは、あんな再開発はしたくない、マンションを建てたくないということで新たな開発のあり方を模索していましたけれども、上尾市あるいは埼玉県の職員あるいはコンサルタント、これが力を合わせて住み続けられる町づくりをスローガンにしてこの見事な例をつくり上げたわけです。
　これができましたのは、もちろん公的な資金的な援助があったということはありますけれども、今振り返ってみれば、やはり右肩上がりの家賃上昇という条件があったからではないか。すなわち、新たにマンションに入居する人たちの家賃上昇ということがあって、それが今までいた借家人の家賃の高騰を可能にした、こういうふうに思います。これから、こうしたことが難しくなるということです。
　少し前、このマンションに調査に出かけましたけれども、今は空き家が目立っております。ということは、地主さんが将来にわたって安心できる生活設計を考えておられたわけですけれども、それが崩れようとしているわけです。そういった状況を考えますと、民間の町づくりのエネルギーを吸収して町づくりにつなげるためにも、やはり公的セクターの役割、住宅・都市整備公団の役割というものは今後ますます重要になってくるのではないかというふうに思います。
　確かに、法案では新公団は密集市街地の再開発というものをやるということを言っております。しかし片方で、基盤整備や工場跡地の大規模再開発に力を入れる、そういったことにシフトをしていく中で、どこまでそういったところに力が注がれるのだろうかということを私は非常に不安に思っているわけです。
　第二番目の問題点を指摘したいと思います。
　それは、家賃を市場家賃にするという問題です。この問題を町づくりの視点から述べてみたいと思います。
　これまでの事例から申しますと、市街地再開発、区画整理、こういった事業が行われた場合には借家人のほとんどは住み続けることはできなくなり、住みなれた地域を離れていくということがよく起こっております。とりわけ市街地再開発、特に借家人の場合は深刻であります。
　例えば、今、震災復興事業として西宮で公団施行の再開発が行われておりますけれども、借家人はだれ一人としてそのビルに入れませんでした。さらに言えば、年寄りさえ入ることは困難なんです。なぜかと申しますと、六割の方は七十平米未満の零細な権利者なんです。そうしますと、ビルに入るためにはやはり大きな借金をしなきゃならないということで、結局経済的に入れない、こういう問題が起きているわけです。もし市場家賃化ということがなされれば、こういった事態に一層拍車がかけられるのではないか、こういうふうに思います。
　先ほど、いわゆる密集市街地等の再開発は公団がなされるということを聞きました。しかし、市場家賃ということと連動して再開発した場合には、やはり今までそこに住んでいた借家人の多くは出ていかざるを得ないのじゃないか。そうしますと、住民が残れない、あるいはそれまで住民が築いてきたコミュニティーそのものが破壊されてしまう。これは、本当の町づくりということにならないんではないか。あえて言えば、町破壊ということにつながるのではないかということを懸念しております。
　ちょっと時間がございませんけれども、第三点目の問題を手短に申し上げて……