Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○園田国務大臣　お答えをいたします。
　私どもの国土庁といたしましては、三全総が示しておりますとおり、長期的な姿の中に立ちまして人口、産業の都市の集中を抑制しながら地方定住を図っていくということが基本でございますが、御指摘のとおり、当面の対策といたしましては国土利用計画法の的確な運用を図りつつ、三大都市圏におきましては特に宅地供給の促進のための財政金融上の措置の拡充あるいは都市再開発の推進、大都市地域における市街化区域内農地の宅地化への促進ということでございますが、これはすでに本院に対して提案してございます農住法ということで、それぞれ既存の農業者並びに宅地を求められる方々の相互の利益というものを考えて実は提案をいたしておるわけでございます。
　なお、宅地供給促進のための立場から税制の改正というものにも積極的に取り組んでまいりたいと考えておるわけでございますが、長期的な問題といたしましては、さっきの御質問にお答えをいたしましたとおり、やはり私どもは、土地そのものに対しての御質疑の中にもありましたとおり、国民的な理解を得て、土地が資産であるのかいわゆる生産財であるのかということ、この辺の理解、考え方というものを基本的に、四十八、九年の土地投機の抑制のために国土利用計画法をつくりました院の意思というものからしても、抜本的にひとつこの線を見直して土地政策を立てていくべきだということで、ハビタットにも事務次官外三名を派遣いたしますし、大学の先生にもヨーロッパに半年駐在していただいて、付加価値の問題だとかいろいろな観点からひとつ土地の問題について御研究願いたいということで研究していただいておるわけでございます。
　建設大臣からもお話がありましたとおり、両省相まって連絡を密にしながら、現行法の中で、さっき申し上げましたように、宅地を求められる方々が特に若年層であり低所得層であることからしても、やはり長期的な姿の中で私どもは問題を検討し、現実は現実として対応しながら安い土地が供給できるように努力をしていくべきだ、かように考えておるわけでございます。
　なお、建設大臣から御発言の中で若干お触れになったようでございますけれども、地域指定の問題ということを多分頭に置いての御発言だったかと思いますけれども、この点について実は各関係都道府県とも密な連絡をいたしまして、ことしは特に予算で御可決いただいたように二十四の詳細調査地域というものを設定をして、私どもは私どもなりの心構えと決意というものは持ちながら、土地価格の安定ということにつながらすような努力を払っておるわけでございます。ただ、一つだけ私どもが実は詳細な注意を払っておりますことは、地域指定をいたします、そうしますと許可制度になってくる。もちろん事務的な繁雑さだけではございませんが、これで実需というものがもしとまってきたとすると、本当に必要だとしておられる人たちの移動が完全にとまってしまうということは、公示価格で取引をなさいということで地域を指定いたしますと、果たして今日の土地の所有者がこれに応じて出してくれるだろうかという危険性も若干運用の上であるような気がいたしますので、この点慎重を期しながら、実需の伴う指導体制を確立をしてまいりたい。ただし、腹の中は、決意は、常に私どもは十二条の発動が可能であるということが、十八条の状況が発動が可能であるというときにはこれを発動する決意のもとに問題と取り組んでおるというふうに御理解を願いたいと思います。
○中村（茂）委員　考え方をそれぞれ聞いたわけでありますけれども、私は、基本的には日本の場合にきちっとした土地政策を持っていなかったというところに、土地に対する日本の悲劇があると思うのです。
　地価の高騰が物すごかった四十七、八年、九年、先ほどもいろいろ土地転がしの問題が出ていましたけれども、そういう状態をなくそうということで、議員立法でありますけれども、国土利用計画法がつくられた。これだけでは、規制の法律ですから、土地を供給させるという面についてはまだまだ不十分な面がある。そしていまになったらまた一番必要な宅地が上がり始めてきている。言いかえれば、先ほども言ったのですけれども、土地が投機の対象になったり、土地を持っていればもうかるという思想が国民の間にはびこってしまった。それが定着してきてしまった。ですから、土地政策というものをきちっと持っていなかったというところに一番大きな原因があるのじゃないか。そういうことを考えてみた場合に、先ほども強調いたしましたけれども、まだ永遠に続くわけでありますから、やはり根本的に土地対策というものをきちっと確立する時期に来ている、こういう点を一点強調しておきたいというふうに思います。
　そして、いまの値上がりは、この宅地供給が不足している、需給バランスが崩れてきている、したがって宅地供給の促進を図っていくことが非常に必要だ、こういうふうに強調されるわけでありますが、その強調される面については私も同感です。しかし、口でいうことは簡単ですけれども、本当に適正な価格で優良な宅地を円満に供給させる体制をつくるということは、これは並み大抵のことじゃないというふうに思うのです。確かに土地の規制も必要でしょう。税の強化も必要でしょう。しかし、土地の規制の強化と税の強化だけでは土地の供給はなかなかむずかしいと思うのです。一定の規制の上に立って、そして優良な、しかも適正価格で宅地を供給してくださるという人については、それなりのメリットが得られるような対策を反面考えていく。言えばむちとあめという言い方は非常に適切かどうかわかりませんけれども、そういう対策の中でこの供給を図っていくという方策をみんなで真剣に考えなければ、なかなか明るい道を開くことができないじゃないか、こういう私はいま心境でございます。
　そういう立場に立ってこれから御質問していきますけれども、一つは、国土利用計画法と地価対策との関係でございますが、同法の第十二条をいまの土地高騰の中で適用できるかどうかという問題ですが、これは先ほども、地域指定を行うという問題の中で、公示価格、こういうものをきちっと据えていった場合に、果たして土地が出てくるかという非常に疑問点があるというような意味の国土庁長官の話があったのですが、やはりこれだけの高騰をしている中で、私は、一定の規制の中で土地を供給させるという手だてを講じない限りなかなかむずかしいというふうに思うのですね。そこで、先般の公示価格の値上がり程度では、この十二条が適用できないのかどうかということについて、見解をひとつ承りたいというふうに思います。
○山岡政府委員　先ほど大臣のお話がございましたように、国土利用計画法では、そういうふうな事態が生じた場合には、知事さんは、そういうものについて指定をできるのではなくて、指定を行うものとするという厳しいスタイルで書いてございます。したがいまして、私どもも、通達、会議等におきまして、そういう事態が起きたら直ちに発動すべきであると絶えず指導してまいっております。
　しかし、いまの投機かどうかという問題でございますけれども、国土利用計画法の十二条に定めております構成要件は、土地の投機的な取引が相当範囲にわたり集中して行われ、その結果地価が急激に高騰する、緊急事態を想定いたしておるものでございます。したがいまして、今回たとえばベストテンのトップは三〇％ぐらい上がったわけでございますけれども、それはまさに効用増ということが原因でございましたが、そういうものだけで、効用増もしくは実需による値上がりだけで、この構成要件に該当するかと言われますと、総合判断の中ではいまだ適用の時期ではないということになろうかと思います。
　昭和四十七、八年当時のように二倍、三倍にみんな一年間ずつで上がった、しかも全地域、全地目にわたって、しかも実需でなくて投機的な取引が行われたというような事態を想定して、この国土利用計画法十二条が当時立法されたというふうにわれわれ聞いておりますが、そういうときの事情から見ますと、現状ではいま直ちに投機的取引が横行しておるというような事態ではございませんので、直ちになかなか適用しがたいのではないかというふうに思っております。そのために、そういうものが起こりそうなところにつきましては、通常やっております地価の監視のほかに濃密な監視をやっていきたいということで、ことしは対処してまいっておるわけでございます。
○中村（茂）委員　しかし、これをつくった精神というのは、土地が異常な値上がりをしてきた場合に、抑制策を考えていこうという趣旨でこの法律はできているわけであります。
　この十二条の問題が、ここのところが一番問題なんですね。いまの「投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われ、又は行われるおそれがあり、」と、おそれというところとその次に「及び」というふうにこれがなっているから、両方が重なることになるのですけれども、この及びがまたというふうになれば、非常に有効に活用できるというふうに思うのですけれども、その下が「及び地価が急激に上昇し、又は上昇するおそれがあると認められるもの」ですから、そんなもの議員立法ですから各党で意見が一致すれば幾らでも「及び」が「又」に直るわけですから、しかし精神は、こういうふうに上昇してきたときには適用しよう、それで地価の安定を図っていこうという法の趣旨があるわけですから、投機という問題についても、これは中身が、取引というふうに下へついていますから、その実態が云々になりますけれども、特に東京都の場合に平均して二〇％近く上がっている。一番上がっているところは三〇％を超したというような状態では、確かに二倍、三倍という上がりにはなりませんけれども、何も二倍、三倍が投機ということではなしに、三〇％くらい上がる地域が出てきたら、これはこの法の精神からすれば私は十分考えてもいい性格を持っているのじゃないか、こういうふうに思うのです。
　そういう意味で、先ほども御答弁ございましたけれども、この十二条に絡まる活用について、できるだけこの法律全体の精神を生かしていただいて土地の規制に役立つような運営をしていただきたい、こういうふうに思います。
　そう言いましても、これは都道府県の知事が行うことでございまして、国は十三条でございます。そういうことが起きてきて、どうしても府県知事ではむずかしい、または手をつけないという場合には十三条で内閣総理大臣がいずれにしても勧告することができるわけでありますから、相当厳しい条件も加えられていますけれども、そういうことになれば指導は十分できるわけでありますから、そういう点について長官のお考えをひとつお聞きしておきたいというふうに思います。
○園田国務大臣　御指摘がありました点につきましては、実は、昨年度御指摘のような住宅地に対する集中的な強含みの動きが見られましたので、これは要警戒だということで私どもの方では三大都市圏の担当部長並びに関係市の部長を緊急招集をいたしまして、監視を強化してほしい、同時に土地取引業者の動きがもしさようなことになればみずからの首を締めることになるので指導を強化してほしいということで会議をいたしますし、
　　　　〔委員長退席、小沢（一）委員長代理着席〕
特に次官通達を緊急に出しまして、そして各都道府県にこの要請をするというようなことで、当面の対策としてはいま言ったような事務的な措置をやってまいったわけでございますが、なお二十四の地域につきまして特別調査地域を詳細調査地域として指定をいたしまして調査をいたしておりますが、実情を申し上げますと、さっき私は年齢的な構成なり所得なりということを御答弁の中に申し上げましたけれども、サラリーマンを中心とした人たちが生涯計画というような中で——実は私どもも土地転がしではないかというふうなことで、この土地は取得せられて、土地があったって家が建たない、ところが、土地代から建築までは無理だからというようなことの土地もかなりあるようでございます。そこで、やはりこれは実需として考えるべきだというふうなことで、決して土地取引ではないというふうな判断をいたしておりますし、同時に、先生御指摘のように、もし土地の取引が行われたという事実が出てまいりますならば、十二条、十三条連動させながら、地方自治体の長とも話し合いながらこの法の的確な適用を図ってまいる努力をしてまいりたいと考えておるわけでございます。
　なお、私どもとしては、いま先生からも御指摘があったとおり、本法律案が両院を通過いたします場合に、委員長の、地方自治の意思を尊重しろということは、当然地方自治体との密接な連絡の中でこの制度を運用していけという御意思も加味してまいらなければならないということで、一面慎重、まだるっこしさを与えている点もあるかもしれませんけれども、現行法の中ではやはり慎重にならざるを得ないということもまた御理解願いたいと考えるわけでございます。
○中村（茂）委員　次に、同法の第二十二条に関連して、地価の抑制をこの法律の活用でどの程度できるかという問題でありますけれども、この二十三条という条文は、確かに開発していく場合に土地に関する権利の移転、その場合の届け出ができるようになっていて、それを許可するわけでありますから、いずれにしてもこの法律に基づいて行う場合に、私の理解では市街化区域については二千平米、それから都市計画法四条二項に規定する場合については五千平米、この両方の規定以外のところについては一万平米、いずれにしてもそういう届け出がいろいろな都市計画の中であって、それを受けて土地の移動まで含め地価がどの程度で取引されたかというところまで目が届くわけでありますから、この二十三条を活用してどの区分の範囲まで地価の抑制が監視できるかという点についてお考えをお聞きいたしたいというふうに思います。
○山岡政府委員　国土法の運用につきましては、機関委任事務として取り扱っております。
　現在、年間の取引が大体二百五十万件過去三年続きました。五十三年に三百六十五万件、五十四年に三百七十六万件、大体二百六、七十万件台が今後続くだろうと思います。
　そういう場合に、二千平方メートル以上、それから五千平方メートル以上、一万平方メートル以上、先生おっしゃいましたさっきの区分がございますが、それらのものでカバーしております対象は、件数で全体の約一割ということでございます。
○中村（茂）委員　件数で一割ということは、一割についてはこの法律に基づいて地価についていろいろ指示したりするけれども、そのほかのものはこの法律、それから次の二十四条ですか、こういうものに大体該当しているというふうにいまの答弁は理解していいのですか。
○山岡政府委員　国土法の届け出によりますと、届け出がございますといろいろ審査をするわけでございますが、三点の審査をいたします。一つは利用目的でございまして、土地利用基本計画に照らして妥当かどうか、不妥当な場合にはこれに対して勧告までいく制度でございます。それから、周辺の公共事業の整備状況から見て、そういうふうな利用目的が達せられるかどうか、もう一点が価格ということでございまして、先ほど申し上げました二千平方メートル以上の、全体の約一割に当たります、例年で申しますと二十五万件から二十六万件というくらいに当たるわけでございますが、そういうものにつきましては地価公示価格を規準といたしました価格で審査を行っているということでございまして、その点については価格の審査が十分行われておるということになるわけでございます。
○中村（茂）委員　それは、これに基づく政令が出されているわけでありますけれども、この法律でいけば、「土地に関する権利の相当な価額」というのは、第十六条、第十九条、第二十四条及び第三十三条がそれぞれ該当してくると思います。したがって、いまのこの政令は、市場相場の七〇％から八〇％程度、七〇％から八〇％というより、これを免れば〇・八になっていますから八〇％というふうに理解できるわけです。それと審査の場合に、国土利用計画法施行令の経過措置の五条、この算出方法が申請されてきた地価に適用されて審査されるということになるわけですか。
○山岡政府委員　御案内のように、「公示価格を規準とする」というふうになっております。その場合の規準というのは、いつも申しますように、基という字ではなくて規という字を使っております。特に地価公示法の十一条に「公示価格を規準とすることの意義」というのを一条設けております。
　これは地価公示そのものはパーセンテージではございませんで、金額と、そのものがある容積率から、周りの道路から、周辺の住宅地の状況から、それからガス、水道があるとか、ないとかというところまで、十一項目にわたって示しております。それと自分のところの分を比べまして、あそこよりももっと上等か、悪いのかという品位、品質、品等を比べて、それでたとえば向こうが十万円ならば、こちらは三十万円だと決めることを「規準とする」というふうにいたしております。その規準とした価格を参考にしまして、しかし、地価公示というのは、毎年一回しかやらぬわけでございます。したがいまして、たとえば年度半ばでございますと、時点の修正もいたします。それから、物によってある程度の買い進みが認められる場合もあろうかと思います。それやこれやを全部勘案いたしまして、著しくそれを超えているかどうかというのが判断の基準になっております。
　いま先生がおっしゃいました、物価の変動に応ずる修正率につきましては、いわゆる規制区域をしきますと、そういう地価公示を規準とした価格で凍結されるということになります。しかしながら、やはり世の中の物価は上がってまいります。そういうふうな物価とある程度のスライドはやむを得ないなという考え方で、これは特別土地収用法の場合もそうでございますけれども、いわゆる全国の消費者物価指数を八割と見て、投資財指数の値上がりを二割と見て、それを相乗いたしましたものを直前直後の三カ月くらいと比べまして、その範囲の中では、たとえ規制区域で地価が凍結された中でも値上げを認めていくというための規準でございます。一応の目安にはなるわけでございますけれども、先ほど申し上げましたとおり、運用につきましては、著しく高いかどうかということが判断基準でございます。
○中村（茂）委員　いずれにしても、監視はできるわけですね。この法律では、地価の監視はできないですか。
○山岡政府委員　いま申しました意味で、十分できるわけでございます。
○中村（茂）委員　そうすると、局長はそういう面のベテランですから、ざっくばらんにお聞きしたいのですけれども、この二千平米というものをもっと下げた場合に、都市の開発、特に宅地開発についてどういう現象が起きるでしょうか。俗に私が聞いているところでは、規制というか、そういう認可を受けなくちゃいかぬということで、開発についてもできるだけ二千平米にならないように割る、したがってミニ開発になってくる、こういう話も聞いているのですけれども、私は素人なりに考えて、そういうものを逃れて地価が上がってくるとすれば、法律は直せばいいわけですから、二千平米というのをどの程度に下げるかということはいろいろ論議があるにしても、十分監視できるとすれば、この面をもっと下げて、地価の監視を強化したらどうだろう、こういうふうに考えるのですけれども、その点はどういうふうにお考えでしょう。
○山岡政府委員　先ほど申し上げましたとおり、これは機関委任事務でございますけれども、立法当時なぜ二千にしたかという議論がございました。その当時の議論を振り返ってみますと、非常に膨大な件数の土地取引がある、それをチェックするために必要な都道府県の事務能力があるだろうかという問題でございました。現在では、各都道府県の人件費に対しまして国が補助金を出しております。したがいまして、そういうふうなオールジャパンでやるならば、そういう補助金の準備を相当しなければならないという点が一つあろうかと思います。
　もう一つは、当時は大規模な取引を規制すれば、おのずからその波及効果が他に及んでいくだろうということが一つのねらいでございました。
　もう一つは横並びということでございまして、たとえば公有地の拡大の推進に関する法律等、窓口を一本にいたしておるわけでございますが、同じように公有地の拡大が二千平方メートル以上ということで始めておりまして、それとの横並びをとったというのが当時の考え方でございました。先生おっしゃいますように、そういうようなものを脱法する者があっては困るということでございまして、特に届け出制につきましては罰則を伴う規定になっております。したがいまして、一団の土地ということの運用につきましては非常に厳しくやっております。したがいまして、切り売りをして、その次切り売るというような場合には、前のやつもさかのぼってひっかかるというような取り扱いになっておりまして、その点の指導は今後も十分やっていきたいと思います。
　ただ、この問題につきまして、二千平方メートルのところで現在メルクマールがあるわけでございますけれども、地方、都市を通じて全体で果たしてそうか、問題になるだろうかというような点が一つ問題がございます。したがいまして私ども、この問題については、最近非常に議論を呼んでいるところでございまして、国土庁といたしましても、その必要性の有無、それから、そういう場合、どういう案が考えられるか、その場合の問題点は何か等につきましては、日ごろ十分勉強いたしております。しかし、何分先ほど申し上げましたような財政面も含め、影響するところが非常に大きな問題でございますので、さらに慎重に検討してまいりたいと思っておるわけでございます。十分検討していきたいと思っております。
○中村（茂）委員　特にこれからの住宅宅地対策の中で、建設大臣も先ほど触れておりましたけれども、関連公共公益施設について、数年前から相当出していただいているわけでありますけれども、その区域が二千平米以下に下がってくれば、確かに優良なものをつくっていくわけでありますから、そういう面も私は思い切って拡大してもらいたいと思うんですよ。一定の、上きりではなくて、下の方まで来ても、そういうものの出費はどんどん拡大してもらって、優良な宅地造成をしていくという観点に立ってもらいたい。
　　　　〔小沢（一）委員長代理退席、委員長着席〕
　そういうふうに考えていきますと、私の希望とすれば、やはり思い切ってこの範囲を下げて、監視を強化していくと同時に、そういう面で出てこないとすれば、関連公共公益施設費などを増額して手当てをしながら優良な開発を図っていく、こういうふうにしていただきたいと思います。
　それから次に、地価評価制度の問題ですが、御承知のように地価評価制度は、先ほどから論議しております地価の公示制度それから固定資産税の評価制度それから相続税の評価制度、土地に対しての評価制度は三本くらいあると私は思うのですけれども、これは前からの私の主張なんですけれども、同じ土地を評価するのに、売買に対しての公示制度、固定資産税の場合にはこういうふうに評価しますよ、相続税の場合にはこういうふうにしますよ、同じ政府がばらばらにやっていくということが私にはどうしても腑に落ちない。ですから、それぞれ所管が違いますけれども、将来にわたってこれが一本になるように努力をしていただきたいと要請申し上げておきたいと思います。
　そこで、地価公示についてでありますけれども、先ほどもちょっとお話がございましたし、それから皆さんのところで発行しておりますこのごろの「地価公示」のところを見ましても、公示価格の性格というところに公示価格は正常価格だとあるのですね。正常価格というのはどういう価格かということと、それから、国なり地方公共団体なり政府が買う場合にはこの公示価格を指標にしろ、指標ということはどういうことなんですか、その意味についてひとつお聞かせいただきたいと思います。
○山岡政府委員　正常な価格でございますけれども、たとえばいろんな土地取引をいたします場合に売り手市場というのと買い手市場いろいろございます。買い手が多くて売り手が少ないという場合には、勢い買い手の方が高い値をつけて土地を買うという場合がございます。逆に、どうしても早く借金を払わなければいかぬので土地を売らなければならないというような場合には、だれでもいいから早く買ってくれと、ついつい安く売ることになります。そういうふうなものを売り進みもしくは買い進みとわれわれ言っておりますけれども、そういうふうな取引についてはわれわれは普通の取引ではないと考えておりまして、普通の言葉で申しますと、いま申し上げました売り進みも買い進みもない普通の場合に当事者間で成り立つ契約、そういうようなもののときに生ずる価格というのが正常な価格だというふうに考えておるわけでございます。
　それから、官公庁が仕事をいたします場合に、たとえば公共事業だとか土地収用だとかという場合には、当然に公示価格を規準にした価格に従わなければならぬというふうになっておるわけでございますが、一般の土地の売買等につきましては、官公庁等については十分にそういうふうな姿勢でおやりになるだろうということを前提に、他の立法例もそうでございますけれども、現在、届け出の対象から外されております。そのかわり一般の指標としての遵守義務はあるわけでございます。この遵守義務といたしまして指標とするという意味でございますけれども、私ども、そういうふうな他の立法例にならってはっきりとその規準とする価格に従えと書いてないだけであって、実際には全く同様な取り扱いをしていただきたいという趣旨の通達を何度も出しておりますし、お願いいたしております。現在そういうものが本当に守られておるのかといいますと、ときどき新聞をにぎわしまして、ふらちなことがございます。その都度私ども、関係方面に来ていただいたり出かけたりいたしまして、今後の取り扱いについて是正をお願いをし、十分改善をしてもらいつつ運用してまいっておりますが、大多数の公用公共用地の買収等につきましてはそういうふうな指標とするということが守られておるというふうに思っております。
　最近実は調査しておりませんのでやや古い資料でございますけれども、公共事業につきまして一万件くらい実際のものを調べたことがございます。そのうちでどうもこれは怪しいなというのが八十事例ございました。それからなお、三大都市圏におきます地方建設局とか東京都におきまして、いろいろと当時相談をしてやったわけでございますが、その場合も、二十二例のうちで問題になるのは二例くらいかなということでございました。それも、担当者にいろいろ聞きますと、いずれも特別な事情があったというようなことでございまして、大勢は相当守られておるというふうに私ども思っております。
○中村（茂）委員　私は、地価公示がどうも地価高騰の追認をしているような気がしてたまらないのです。地価が上がってきたものをその価格で順に認めていく。いろいろ考えてみると、実際の取引が先ほど言いましたように正常に行われていればそれが公示価格になってあらわれてくる制度ですから、したがって地価の高騰を追認していく。それがまた翌年になれば、上がったものが正しい価格だと言われて次へまた追認していく。ですから、最近いろいろな書物を見たりすると、これは廃止したらどうだなんという意見も出てきているのは、そこに一番大きな原因があるのじゃないかという気がいたします。廃止とまでいかなくても、追認していくというこの制度がいいのかどうかということが一つ問題点だというふうには私理解しているわけです。
　それから、官公庁が買う場合に指針としてということで遵守するように指導しろと言っているけれども、御存じのように、これは上物抜きの土地ですから、土地の売買などを見ていくと、そこに木が一本あったと言えば、その補償のところへ上積みするとか、建物があったと言えば、そこのところに少し上積みして実際の土地の値を高く換算させるというような、言えば法の網、指針というその網をくぐって値段をつけていく、そうでなければ取引もまたできないというような中で取引されている例が非常に多いわけであります。ですから、この公示価格を指標として守らなければならない政府なり地方公共団体なりの公のところがそういうことで、実際には守られていない。したがって土地を値上げしている、ひどい言い方では、それが元凶だというふうに言う人がいます。ですからこれは許可対象から除かれているわけでありますけれども、政府機関で守れ守れと言っても、何かそういう抜け道でやっているとすればどうしようもない。強力な手段で政府みずからがこの公示価格を守るような手だてをひとつ考えていただきたい。
　これは長官からお聞きしておきたいと思います。
○園田国務大臣　お答えいたします。
　御指摘のとおり、実は私自体が事務当局に、この公示制度のあり方でいいのかどうかということで制度運営の問題について、同時に発表の仕方等についても検討を要すべき問題だということで考えておりまして、そこで、従来のような公示価格制度をとった方がいいのかどうなのかということが一つ問題でございます。同時に、私どもの努力の足らなかった点も率直に認めなければならないと思います。たとえば東京都なら都において区の出張所までそれぞれ公示価格を出しておるわけでございますけれども、一般の取引で利用いただいていないという面もあるようでございますし、この制度自体を取引に活用していただく、そして高い買い物をしないということで御利用いただけば非常に結構だと思いますけれども、これは私どもの努力の足らなさということも率直に認めなければならないと考えております。
　いずれにいたしましても、いまのような追認的な性格のものから、むしろ取引の場合に指標として有効に働き、同時に一般の人たちがこれを生かしていただくように、ひとつ私どもも大いに地方自治団体に御協力を願ってやってまいりたいと考えております。
○中村（茂）委員　時間がございませんから、税の問題についても言っておきたいというふうに思ったわけですけれども、土地の税制というのは、私は一定規模の宅地を保有しているという者、これについては思い切って保有税をかけるべきじゃないかというふうに思うのです。一方宅地について適正な価格で供給してくれるという者については、譲渡税などについては減税または免税にしてもいいと思うのです。その免税なり減税になった分については、もちろん適正な値段で出してくれるわけでありますから、供給者に対して優遇になりますし、その減税になった分が消費者の面にも、土地が安定し、安くなって還元されるというような政策手段を加えて、言いかえれば遊んでいる土地について、宅地を保有している者については保有税を思い切ってかける、そして適正な価格で供出してくれる者については税制で優遇していく、こういう措置を思い切って大胆にとっていただきたいということをひとつ希望しておきます。
　それから二つ目の希望でありますけれども、将来にわたって宅地なりまたは住宅問題を宅地を中心に考えていった場合に、もう少し地方公共団体が主導的な役割りを果たして宅地を、先買いでもいいのです。先買いなりどんどんして、適正な値段で消費者の皆さんに供給できるような制度をひとつ考えていくべきではないか。その際、先買いをするわけでありますから当然金が要ります。したがって、土地債というような債券で土地を先買いで取得していくというような制度についても考えていくべきではないか、こういうふうに思うわけであります。
　時間が参りましたので、いま申し上げました税制の面と、地方公共団体が主導的な役割りを果たすべきではないかというような点について両大臣の御見解をお聞きして、私の質問を終わりにいたしたいと思います。
○園田国務大臣　お答えをいたします。
　一つは市街化区域内の農地のＡ、Ｂ農地が現在課税されておりますが、Ｃ農地が課税されていないということで、私どもも税制の問題からは速やかに是正検討していくべきだということで、実は与党の方でも、また政府税調におきましても、御承知のとおり五十七年度から税制の見直し、実施を図れということで方針を決めておるわけでございます。そうすることによって市街化区域内農地の宅地化が促進されるというふうに期待をし、同時に私どもは農住組合法によって宅地の供給がかなり促進されるのではないかという二本立て、三本立ての姿の中から土地の供給促進という面からの努力もしておるところでございますし、なお、地方公共団体の土地取得について、公用地としてどしどし土地政策の中に入って協力をさせるべきではないかという先生の御提言、まことに御提言のとおりだと思います。近県におきましても公社等が設定をされて、そしてそれぞれの御活動を願っているところが大部分でございますので、今後とも御趣旨のような方向での協力を、私ども国の段階としてもなすべきことはなしつつ協力をしてまいりたいというふうに考えます。
○渡辺国務大臣　税制の面につきましては、先生おっしゃいましたように私ども、とりあえず重課の問題についてまずこれを優良宅地についてもとに戻すということでやったわけでありますけれども、五十四年度に実施いたしました場合には優良宅地の状況が非常に厳しゅうございまして、実はその実効が上がらなかったわけでございます。今年度は、御承知のようなふうにいわゆる長期譲渡についての問題につきましては、宅地供給が促進されるようにという配慮から措置をいたしたわけでございます。先生の場合はさらにそれをもう少し積極的に推進をするということでございまして、十分検討してまいりたいと思いますし、それからなお保有税の問題につきましては、いろいろ議論をされておりますけれども、その実際の運用についてなかなか困難であるということで今日まで実現しておりませんけれども、今後におきましては十分検討する必要があると思っております。
　それから第二点の、地方公共団体等が住宅用地を確保してこれを利用するようにしたらどうかという御意見につきましては全く同感でございまして、現在もやれないわけではありませんけれども、さらにこれが強力に推進できますように、自治省、関係省庁とも十分協議をいたしまして推進をいたしてまいりたい、かように考えております。
○中村（茂）委員　国土庁長官、私は農地の宅地並みのことは触れてないのですよ。宅地の部門についての保有税ということを強調したわけなんです。農地の宅地化それから宅地並み課税、この問題については私は私なりの考え方を持っておりますし、その面の見直しということでありますから、また別な機会に私どもの意見を十分聞いてこの見直しにおいても対処していただきたいということを御要請申し上げて、終わりたいと思います。
○北側委員長　午後二時三十分に再開することとし、この際、休憩いたします。
　　　　午後一時五十七分休憩
　　　　　————◇—————
　　　　午後二時五十一開議
○貝沼委員　土地問題で何点かお伺いをしたいと思います。
　都市計画あるいは再開発、土地利用計画というようなものが、好むと好まざるとにかかわらず地価問題につながらざるを得ないということは私が言うまでもないことでございます。これにどう対処するかという問題を避けて通ることはできません。また、土地問題は地価の上昇による用地取得難として意識されておりますが、実際はより深く都市計画にかかわっていることを認識しなければなりません。土地の利用は個々の所有者だけがいかにうまく利用しても都市がよくなるということは、これは言えません。
　その上、土地には特殊性がありまして、これは私の認識を申し上げるわけでありますが、たとえば土地は空間的に固定されて動かないという特殊性がございます。それから、土地は生産することができない。宅地造成とかあるいは埋め立て、これは土地の生産ではございませんし、また農地から宅地へ、海水面から埋立地への利用転換、これも転換したにすぎません。それから土地は持っていても減ることがないという特殊性があります。腐ることもない。置くだけで価値が日本の場合いま上がっております。それからもう一点特殊性としては、土地は空間的に連続した存在でありますから、ある土地を一つの用途に使用いたしますと、それに接続した土地というものが必ず影響を受けていくということがございます。つまり、土地の使用は独立して存在するものではないというような特殊性がございます。
　それから、地価と土地利用計画との関係でありますけれども、地価は一義的には土地利用計画によって規定されますけれども、同時に自由主義経済のもとでは地価形成の運動というものが土地利用を規定するという反作用もあるということは見逃すことはできません。また仮に、マスタープランができていても、土地の利用について絶対的規制のなし得ない自由主義社会のもとでは、全体計画の中のどの部分から実行に移していくかというこの順序によって全体計画自体が影響を受ける場合がございます。地域の土地利用は、当初計画で予測した形とは違った発展をする場合すら出てくるというふうに思います。それからもう一つの点は、今回の地価の上昇は全国一律なものではなしに三大都市圏が主であるということ。これは論ずるまでもなくそうなっておるわけでございます。
　このようなことを考えてみますと、再開発問題とかあるいは都市づくりということはこの土地問題、地価問題を抜きにして考えることはできません。こういうことで、今回も土地の集中的な審議ということになったのだろうと思いますが、したがって、ここで土地あるいは地価問題にしぼって議論することは非常に意義がある、こう思っておる次第でございます。したがいまして、いま私は私自身の土地に対する認識を申し上げたわけでありますが、こういう私の土地に対する認識に対しまして、当局としてはどういう認識をお持ちなのか、こういう認識でよろしいだろうかどうかという点について伺っておきたいと思います。
○山岡政府委員　ただいまの先生のお示しになりましたお考えは、全くそのとおりであろうと思います。
○貝沼委員　それではそういう認識の上に立って私は議論を進めてまいりたいと思います。
　初めに土地ということでありますが、一般に土地と宅地ということが厳密に区別されておるかどうかということだと思うのです。土地はあっても宅地がないという場合があります。
　それから、それならば土地と宅地というのはどういうふうにして区別すべきものであるかということが問題でありまして、土地が出てきても宅地にならない場合は家が建たないわけでありますから、むしろ国として考えていかなければならないのは、宅地をどうしてつくり出すかという問題になろうと思いますが、宅地と土地というものは当局としてはどのように考えておられるか、この点を伺っておきたいと思います。
○宮繁政府委員　大変むずかしい問題でございますけれども、私どもも、素地である土地に対しまして、社会資本その他の投資が行われましてこれが現実に生産、生活その他に利用できるような形態になった場合に宅地と認識するのがいいのではないかと考えております。
○貝沼委員　そういたしますと、いま三大都市圏においてこれから出てくるであろうと予想される宅地は相当見込まれるというふうにお考えでしょうか、あるいは非常に困難だとお考えでしょうか。
○宮繁政府委員　現在のところ、三大都市圏で今後いわゆる宅地、これは住宅の敷地のみならず工場敷地もございます、事務所用地もございますし、あと社会福祉施設、文化施設、あるいは公共的な道路、公園、その他の敷地も含めまして宅地と考えまして、こういうものが昭和五十一年から六十五年までの間に大体十万ヘクタール程度必要だと考えております。これがスムーズに素地から宅地に転換できるかどうかというのは大変大きな課題でございます。
　この点につきましては大変むずかしい問題が現在いろいろ起こっておるわけでありまして、一つは素地でございます農地や山林原野が流動化して、開発業者その他加工してこれを宅地にする人たちの手になかなか入らない、こういう素地の供給減少の傾向が見られます。それからまたもう一つは、公共団体が人口急増によります財政負担に耐えかねまして、もう人口が張りついてほしくないということで団地お断りあるいは市街化お断りというような傾向もございます。もう一つの問題は、これらの原因によりまして素地を宅地に製造加工いたしますデベロッパー等におきましてかなり事業意欲が減退しておるという状況が現在ございます。これらの隘路を打開いたしまして、山林原野等の素地が宅地に社会的摩擦が少なくスムーズに転換いたしていくようにするのが当面のきわめて大きな課題だと認識しております。
○貝沼委員　それから日本の現在の地価が上がっておるということは、もう先般来何回も質問に出ておりますし、現実に上がっておるわけでありますが、今度は日本の国内の上がりぐあいだけではなしに、わが国の宅地というのは諸外国と比べて高いのか安いのか、私が聞いた範囲では、西ドイツとかアメリカ、イギリス等と比べると日本の場合はけた違いに高いというふうに聞いておるわけでありますが、大体日本とか西ドイツ、アメリカ、英国、こういうような国を比較した場合に、一平米当たりの地価というのはどれぐらいになっておるのか、この辺の数字がありましたらお示し願いたいと思います。
○山岡政府委員　実は、日本のように地価公示のような制度がない国が多うございまして、正確な数字はないわけでございますけれども、昭和五十一年を基準にいたしまして、昨年、私どもで外部に委託をいたしまして調査をしてみました。イギリスがその当時平方メートル当たり二千百円、アメリカが三千九百円、西ドイツが六千百円、それに対しまして日本は三万五千円ということでございまして、日本は諸外国に比較いたしまして確かに地価が高いという結果になっております。
　　　　〔委員長退席、伏木委員長代理着席〕
○貝沼委員　このように、日本だけがけた外れに高いんですね。三万五千円。アメリカはかなり広いところでありますから、三千九百円というのも考えられるけれども、西ドイツあたりで六千百円というのは、いかにもこれは安い。あるいは英国だって島国でありますけれども、二千百円。日本だけが三万五千円、べらぼうに高いわけでありますが、これはどういう原因によってこんなに高いのでしょうか。その理由を聞かしていただきたいと思います。
○山岡政府委員　いろいろな原因があろうかと思いますが、一番大きな原因は、やはり可住地面積当たりの人口密度等に相当の差がある、いわゆるわが国におきましては土地が非常に希少性があるということでございます。それから、経済活動の規模と利用可能な土地の量との相対関係から見まして、高密度に日本は利用されておる。その三点が大きな点であろうと思います。若干数字を挙げて申しますと、可住地面積で見まして、日本は十二万二千四百万キロでございます。西ドイツは十七万二千四百万キロ、それに対しまして、当時の人口で見ますと、日本が一億一千二百七十万、ドイツは半分の六千百五十万ということでございます。さらに、可住地二平方キロメートル当たりの人口を見ましても、わが国は当時九百二十一人、西ドイツが三百五十七人ということでございます。さらに、生産性で見ますと、可住地一平方キロメートル当たりの名目の国民総生産で見ますと、日本は十一三億四千三百万円、西ドイツは八億九百万円ということでございまして、それらの諸元を見ますと、日本の土地が高いのもある程度うなずけるというふうにわれわれ考えております。
○貝沼委員　なぜ高いかという原因を探ればそういうふうになると思います。しかしながら、一方、だからこれぐらいの数字はやむを得ないということにはまたならないんじゃないかと思います。二倍、三倍という数字でありますけれども、ところが、西ドイツと日本は三万五千円と六千円の違いでありますから、ずいぶん違うわけでありますから、ただ単に理由を聞けばそういうふうになるかもしれませんが、だからこれで仕方がないのだということには私はならぬと思うのですが、この辺はいかがでしょう。
○山岡政府委員　比較の問題でございまして、大変むずかしい問題でございますが、私どもも決して、だから日本の土地が高くてよいのだというふうには思っておりません。
○貝沼委員　それから、先般、国土庁の公示地価というものを見ましても、これはもう一々数字を申し上げる必要もないことでありますが、全体平均一〇％の上昇、特に三大都市圏一六・三％、東京圏が一八・三％、大阪圏一三・五％、名古屋圏が一四・二％、それに比べて地方都市の方が九％。したがって、異常なのは三大都市圏ということになっておるわけであります。そのため、三大都市圏に生活する人と地方都市に生活する人とでは、ずいぶん違ってきておるわけですね。たとえば同じ会社に勤めておる人でも、東京でマンションを二千五百万円で買った。そうすると大阪だと二千万円ぐらいで買える。それから、地方に行きますと千五百万ぐらいで買える。そこで退職をしていったような場合、これはもう一千万の差があるわけでありますから、東京におる人とずいぶん違ってくるということがわかるわけでございます。これくらい差がございまして、三大都市圏だけが上がっておるわけでありますが、しかし、この地価の公示価格というものが実勢と合わないという話もまたございます。もちろんこれは、実勢と合わないというのは性格上当然のことだという議論もあるわけでありますけれども、しかし、実勢と合わないだけでなく、これがむしろ地価高騰の役割りを果たしているのではないか、あるいはこの公示価格があるがためにむしろ地価が上がっていくんじゃないかというところすら見えるわけでありますけれども、この辺については当局はどのようにお考えでしょうか。
○山岡政府委員　方々で言われております実勢価格というものの実体が実は余りよくわからない言葉でございますけれども、私ども、現に取引をされている価格、もしくは売りに出されている店頭価格等を実勢価格と呼ばれるのだろうと思っております。実際の問題といたしまして、たとえば同じ世田谷区の中に宅建業者が相当ございますけれども、同じような物件を窓口に挙げておりまして、値段が相当差がございます。必ずしも実勢価格が統一がとれているというわけでもないようでございます。むしろそういうことが問題なので、正常な取引価格について何か示すべきではないのかというのが公示価格の発祥のもとであったとわれわれは思っております。
　したがいまして、先ほどもお答えいたしましたけれども、売り手にも買い手にも偏らないその土地の、たとえば収益還元法により、造成原価法により、それからやはり取引事例法により、そういうことで鑑定された値段というのを正常な価格として全国にネットワークを張っておるというわけでございまして、それを指標とし、もしくは規準といたしましていろいろな取引が行われておるということでございます。またそういうことを期待しておるわけでございまして、特にたとえば地価公示法で書いておりますように、不動産鑑定士の鑑定の場合の規準、それから公共事業の実施におきます場合の補償額算定の規準、国土利用計画法による土地取引の許可制及び届け出制によります規準というふうなことでございまして、相当に活用をされておるわけでございます。したがいまして、むしろ地価公示の地点数をふやす、もしくは内容を充実する、ＰＲに努めるというようなことが今後の私どもに課せられた任務であろうと思っておりまして、地価公示につきまして一概にそういうふうな役に立たぬというような非難は当たらないと私どもは思っているわけでございます。
○貝沼委員　実は私も、役に立つようになってもらいたいと思っているのです。ところが、案外これが役に立ってないんじゃないか。たとえば、普通巷間では公示価格の大体二倍が実勢価格であると言われておるのですね。あるいはマンションだと三倍だと、こう言われております。業者の話を聞きましても、土地取引の交渉のポイントは公示価格に何％上乗せするかが常識である、こう言われておるのです。したがって、公示価格を政府がこれは何ぼというふうに出しますと、あとそれに何％上乗せするかが業者の腕なんだそうでありますから、むしろそれをステップに上がるわけですね。それよりも下げるという話はありません。それから、この土地は公示価格でさえ何万円ではありませんか、だから何ぼ何ぼですよと、こういうふうな言い方が使われておる。いわばこれは地価上昇の免罪符として使われておるということなんですね。
　それから、鑑定士の中には、どういう人がおるのか私よく知りませんが、ことしは前年比何％アップに押さえて鑑定したら喜ばれるかということがあうんの呼吸でわかるそうですね。それで大体その辺の数字を出してくる。それによってでき上がる公示価格である。これでは一体何の意味があるんだろうかなということなんです。
　それから、鑑定のやり方でありますけれども、通常鑑定は、いま御答弁がございましたように、原価法、取引事例比較法、収益還元法、これでやっておるようであります。しかし国土庁は、五十年から取引事例比較法のウエートを弱めたということを私は聞いておるわけであります。これをそのままやっておりますと地価が高く出てくるのでこのウエートを下げた、こういうふうに聞いておるわけでありますが、これは一体どういう理由によるものであるか。なぜそういうことをしたのか。この辺のいきさつを伺っておきたいと思います。
○山岡政府委員　まず第一点でございますけれども、いわゆる公示価格はマル公ということではないと思っております。昔公定価格というのがございまして、その公定価格があれば、それに何％上乗せという話も起こるわけでございますけれども、公示価格の使い方というのは、いつも申しますように、これが一つの物差しでございまして、そこに書いてある十一の地価公示の事項と比べて、自分のところは駅に近いからもっと高いのか、周りの道路が広いから安いのかというような点について検討されるということでございまして、その結果が、公示価格の上乗せに幾らになるかということは確かに鑑定上も出てくることかと思います。
　それから、鑑定士の方々のお話もございましたけれども、そういう点につきましては、私ども、平素厳しく申し上げております。特に、不動産鑑定士の方々には、不当な鑑定をなさった場合には、法律上罰則がございます。そういう罰則を背景にやっていらっしゃることでございますので、やはり士としての誇りに燃えてやっていらっしゃると私どもかたく信じております。また、そういう指導は一切いたさないようにいたしております。
　それから、五十年に、取引事例比較法の中で、取引事例についてウエートを緩めろという指導があったということでございますが、これは緩めろという指導ではなくて、四十七、八年のときのいろいろな取引事例等によりますと、これはまさに投機的土地取引でございまして、いわゆる資産保有のための相当高い取引が多かったわけでございます。したがいまして、そういうふうな買い進み値段については正常な取引価格の事例にはならないぞという意味で、最近もずっとやっておるわけでございますけれども、買い進み価格もしくは売り進み価格については捨象して、残ったものを参考にするというスタイルでやるのが正しい取引事例法である。これは鑑定委員会の方からの御指示がございまして、そういう指導をいたしておるわけでございます。
○貝沼委員　ただいまの答弁で、そういう土地投機に走ったような場合はウエートを下げることもあるいはいまの答弁のとおりかもしれません。しかし、その後は投機でないと言っているわけでありますから、いま特別ウエートを下げることはないんじゃないか。もしいまウエートを下げるというなら、逆に言えば、いま投機性がありと当局は判断をしているということになりはしないか、この点が一点。それからもう一つは、当局がどんなに一生懸命に言っても、現実は余りにも差があり過ぎるということは事実であるということ。それか、さらにこの公示価格の決め方について、これを本当に信頼できるものとするためには、やはりやり方をもっと検討する必要がある。そして、これが確かにいいものであるとみんなから判断されるようなものにしなければならないんじゃないか、こう思うわけであります。もしそれができなければ、いっそのことやめた方がいいんじゃないか、こう思っておるわけでありますが、もう一度答弁をお願いいたします。
○山岡政府委員　先ほど申し上げましたのは、投機だからということではなくて、買い進みと申し上げたわけでございまして、実際、いまでも買い進みの現状はございます。たとえばミニ開発を例にとりますと、ミニ開発であれば、たとえば三十坪の土地をそのままで売るというわけになかなかまいりません。必ず建て売りという形式で売るわけでございます。そういう建て売りにいたしますと、上物下物合わせて幾らというということになりますので、少々土地が高くても商売になるという意味で、そういうふうな正常価格を抜きにいたしまして土地をまず買うというようなことが起こってくるわけでございます。そういうふうなものはやはり一種の買い進みでございまして、実需に基づくものでございますけれども、そういうふうな買い進みは困る。
　それから、競売等がございます。競売等によってついた値段は、やはり取引事例でございますけれども、そういうものはやはり正常な価格とは認められない。そういうものは対象から外すというような趣旨でございます。
　それからやり方の検討でございますが、これはきわめて大事な話でございまして、現在土地鑑定委員会の中に制度調査小委員会というようなものをつくっておりまして、ここで一年半ばかりかけていろいろな検討をいたしてまいっております。中で問題になっておりますのは、たとえば資質向上のための研修の問題、それから鑑定の標準化の問題、その他いろいろございますけれども、相当各方面の方々にも入っていただきまして、慎重に検討いたしております。ことしじゅうには建議のかっこうでまとめていただけるのではあるまいかというかっこうで現在進めておるわけでございます。
○貝沼委員　そういたしますと、検討しておるということは、この公示価格の決め方について新しい方向のものをつくり上げたいという意思があるということですね。新しく決め方を検討しておるということですから、これは、別の方法で決めていくことを考えておるということですね。その点はいかがでございますか。
○山岡政府委員　鑑定手法の中身についての検討でございます。したがいまして、鑑定をする場合にいろいろな鑑定士がおられますけれども、それの誤差が余りあっては天下に申しわけないわけでございまして、いろいろな意味で、鑑定手法の中で、取引事例法なりそれから収益還元法なり原価法なりございますけれども、そのおのおのにつきまして、そういうものを何の資料を使ってどういうふうに判断をしていけば、どういうふうな結論が得られるかというようなことについての資料収集から、そういう判定の仕方についての標準化の方向についての検討を行っておるということでございます。
○貝沼委員　それから、先ほど私申し上げたのですけれども、鑑定士が、あうんの呼吸で、大体何％ぐらい上げればいいかがわかるという話を私は聞いたのですが、これは、実際そういうことはにおいがあるのでしょうか。どうでしょうか。
○山岡政府委員　実際は全国を数ブロックに分けまして、鑑定士の方々のグループがございます。その中にリーダーがやはり決まっております。そのリーダーの方々が最終的に、二人の意見が違う場合にはある程度第三鑑定のようなかっこうで調整される場合がございます。そういうことを恐らくそういう場合にはおっしゃっておるのではないかと私思います。そういう意味で、やはり鑑定士も人でございますので、何％かの鑑定差はあるわけでございます。しかし最終的にはある鑑定士の名前で判こを押すというためには責任を負わなければならない。そういう意味で、そういう場合のリーダー鑑定士との相談はなさっておるようでございます。そういうことについてのお話ではないかと思います。
○貝沼委員　そうすると、やはりあるんですね。そういう風評が出ないように、どうせ決めるなら厳正に私はやらなければならぬと思います。もしそれができなければ、もうこういうものはやめた方がいいと思っております。
　それから先般、四月の十五日、政府は土地対策関係閣僚懇談会を開きまして、地価対策について議論をしたようでございますが、なぜいまこの議論を急遽持ち出したのか。この点が、点。それから、そのねらいはどこにあったのか。たとえば国土法の発動という点なのか。あるいは土地税の緩和による宅地が思うように出てこなかったというようなことなのか。あるいは地価対策として自信のあるものが見つかりそうだから閣僚懇でやったのか。見つかりそうもないからだれかに意見を求めたという形のものなのか。それとも、参議院選挙が近いから単なるポーズとしてやったという批評もあるわけでありますけれども、一体どれが本当のところなのか。その辺の本音を聞かせていただきたいと思います。