Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○前田武志君　そこで、町の再生、地域の再生といいますが、要は日常生活圏みたいなものがあって、それはもう都市によって随分違うんだろうと思います。地域によって随分違うと思いますが、基本的には住宅があって、商店があって、学校があって、役場やそういう公共施設があって、病院もあって、さらには地域包括ケアなんというのも、中学校単位ぐらいでしょうか、そういうような施策も今打ちつつあるわけですね。そこに公共交通というものが、できれば歩いて用が足せるというぐらいのまちづくり、そして公共交通がそろっておればいい、そういうものがそろって一つの生活圏、コミュニティーができています。
　便利なところ、大都会、例えば東京なんかは本質的には車なんか要らないんですよね。それに比べて地方なんというのは、地方都市なんかで生活、経済活動をやっている方々というのは、家族の数だけ車を持っていないと日常生活すらできないと。しかも、そこが、どんどんどんどん住宅も空き家が増えてくる、商店街はシャッター通りになってくるというような惨状になってきた。
　このような地域をもう一度再構築していこうと、そのためのツールとしてこういう不動産特定共同事業法。したがって、老朽化施設であったり、あるいは耐震がまだなされていないというような既存不適格の建物なんかを耐震改修やっていこう、大きな旅館なんかも、ひょっとして診断してみると耐震の安心度がまだ足らないよというようなものもあるわけです。恐らくそういうのは地域の観光、経済拠点であって、そこが安全な再整備をされないことには地域の経済も社会もなかなか発展しないというわけでありますから、そういったものにこのツールを使いたいという趣旨はよく分かるんですね。よく分かるんですが、ということは、地域のコミュニティーの、地場にいる、まちづくりにかかわるプレーヤーの方々がどういうふうにそこに入ってこれるのかということを常に考えてやっていただかなければならないなと、こう思います。もちろん、そういう意図を持っておいででしょう。
　しかし、一方で、不動産という、一般に言うとちょっと危ないねというような感じなんですね、バブルもあって。特に証券化なんて言われると、何か危なっかしいというような印象があるんですよ。したがって、これを扱う不動産特定共同事業者というものには厳密な制限を加えておりますし、そして、先ほど局長の御説明では、何か駅前のひとつ活性化のために地元も全部協力し合って一つの大きな再開発ビルを造る、建てる、そのディベロッパー、そしてそこに資金を提供するのにこの手法を使うということもあり得るのだろうと思うんですね。
　この不特事業で集めた資金で再開発をやろうとするときに、地元のそういう方々がどの程度入ってこれるかなというと、この制度の仕組みが今申し上げたようにかなりリスクが大きいと思われるものですから、そこに入ってくるプレーヤーというのは、プレーヤーというよりも実際にこの事業をやる不動産特定共同事業者ですね。ここは厳密にその中身の、プロフェッショナルがそろっていて、そして財務的にもしっかりしていてというようないろんな条件を加えるのはいいわけなんですが、ＳＰＣ、ちょっとこれ難しいですね。なかなかうまく、特別目的会社と言われたって何のことかよく分からぬという感じですが、その開発ビルを受皿として、開発ビルに投資をする人たちなんでしょう。そこに加わる投資家まで、非常に厳しい、事業をやるのと同じぐらいの厳しさをどうもこの法律を見ていると課しているわけですね。
　そうすると、趣旨はいいし、是非、都市の再生、地方都市なんかの再生なんかに使える資金も提供して、知恵も提供して使えるようにしていきたいわけなんですが、一方で、非常に厳しい条件を課すものですから、どうも地元の不動産屋さんだとか、このまちづくりしっかりやりたいなというＮＰＯ的な社会起業家なんかもいるんだろうと思うんですが、あるいは地元の建築家、デザイナー、そういった方々がなかなか入りづらいんじゃないかと。その乖離をどう埋めていくか、そこをどう乗り越えて、本当に地元参加のまちづくりにこの不動産特定共同事業法が使えるようになるかということが一番重要だと思います。
　そんな観点から、国交省としてはどういうふうに考えておられるか、是非お聞かせいただきたい。
○大臣政務官（松下新平君）　先生御指摘のとおり、まちづくり、そして地方都市の再生をどうしていくかということは重要な御指摘でありまして、また課題だというふうに認識しております。
　これまでも、長野市や北海道岩見沢市、岡山市等では、不動産証券化手法の活用によりまして地元の企業や金融機関、地域住民などの資金を調達いたしまして地元の方々が中心となって事業を行うなど、地域の関係者が連携したまちづくりが進められているところでございます。
　今回の改正はこのような取組を更に容易にするものでありまして、新たな仕組みを活用することにより、自社の信用力だけでは資金調達の難しい場合が多い、先生御指摘がありました地方の中小ディベロッパーが事業を行いやすくなるとともに、地域の金融機関や投資家も資金を出しやすくなると考えております。
　また、御指摘のとおり地域の事業者や投資家の参画が極めて重要と考えておりまして、地方公共団体や地域の産業界などによって、地域の再生のために各地でつくられているいわゆる地域活性化ファンドや地元商工会、地元の中小ディベロッパーや建設業者、地域の金融機関、地方公共団体等、地域が主体となった、まさに先生が言われたプレーヤーですね、が事業が進められるよう、これらのものを中心とした、主体とした不動産再生事業に関するケーススタディーの実施やセミナーの開催等により積極的に支援してまいりたいと思います。
　御指摘がありましたように、リスクが多いし、そして地元のプレーヤーが中心とならなきゃいけないということは私たちも認識しておりまして、これまで全国には、地域で活躍するまちづくりに関するＮＰＯ法人など、地域においてまちづくりのコーディネーターを担っていらっしゃる個人や団体も多数ございますので、このような団体の活用等も有用であると考えております。
　以上です。
○前田武志君　そのような形で再開発をやり、町の活性化をやっていく。そこに住んでいる方々、先ほどプレーヤーという御紹介ありましたが、やはり不動産というのは単なる金融商品と違って、そこのコミュニティーをいかに良くしていくか、自分たちも参画して良くしていくかという、そういう思いがこもる対象なんですよね。その思いをいかにうまく引き出して、それを本当に結集して組織化してやっていけばいいまちづくりになると思うんです。
　日本は、今はこういう状況になってまいりましたが、それまでの成長過程では余りこういった沈滞した、衰退した町の再開発というようなことについてはそれほど大々的、組織的に大きなものは、もちろん再開発という意味ではどんどんやってきたわけですが、それは効率化ということで、増えるキャパシティーをどう受け止めていくかという方向だったと思うんですね。
　その点、海外には、これはアメリカでさえ、むしろダウンサイジングしていって町を再生させていく、そういうようなケースがあります。ヨーロッパもそうです。例えばドイツだって、東西ドイツが合併した後、東ドイツなんかが随分と衰退して住宅なんかもどんどん空き家が出てくる、それを再生させていくいろんな手法を開発しております。イギリスも、これはロンドンのケースでちょっと聞いたのが、ディベロップメントトラストといいますから開発信託会社なんでしょうかな、何かそういう制度で見事にある下町を再活性させたというように聞いていますが、ちょっとこのイメージを湧かすために、佐々木局長の方から、このロンドンといいますか、イギリスのケースについて御紹介いただければいいかなと思いますが。
○政府参考人（佐々木基君）　お答えいたします。
　ディベロップメントトラストについてちょっと勉強させていただきました。イギリスにおきまして、地域住民の方々が自らコミュニティーの課題に取り組むというために設けられる非営利組織というふうに聞いておりまして、一九七〇年ごろに登場いたしまして、二〇〇五年十月現在で三百三十五団体ほど存在していると聞いているところでございます。
　このトラストは、土地や建物の所有権又は賃借権を取得いたしまして、そこに施設を建設し、その賃貸料、利用料などを収益として活動を行い、地域再生に取り組んでいると、そういうようなまさにまちづくりの活動を住民が行っている、そういう組織であると認識しているところでございます。
○前田武志君　今の問題、大都市であろうと地方都市であろうと共通の課題ではあるんですが、大都市部というのは比較的そういう専門家も周りに得やすい環境にあります。しかし、地方都市になるとなかなかそうはいきません。専門家もいない。恐らく証券化手法なんていったって、不動産特定共同事業法といったって、地方で経験しているそういうディベロッパーなり専門機関、信託銀行なんかも含めてでしょうが、そんなに多くはないと思うんですね。しかも、このリスクをなるべく遮断するために非常に厳しい制限を付けてくると、こういうことになると、狙いは非常にいいわけなんですけれど、結果、どうも地元が入れない、参加できないということになると、地元の方々が入れないような再開発なんというのは、これは魂がなかなか入らない、思いが伝わらないということになるものですから、ここが一番重要で、松下政務官が御指摘のような幾つかの成功例もあるようなんで、是非そういったことを広げてやっていただきたい。
　今、佐々木局長から御紹介がありましたが、このディベロップメントトラストというのはやっぱりちゃんと収益を上げているわけですよね。そうかといって、もうけるための、不動産からとにかく利益を得ればいいという、そういうものではなしに、地域をいかに活性化させるかということで、私もちょっと調べてみますと、何か高速道路ができたと、その高速道路の地域というのは非常に衰退していて、再開発をどうするかというのがテーマだったんですが、その下の土地を百二十年のリースを地域が受けて、そこには自治体も、いろんなものが関与してきて、このディベロップメントトラストですか、ＤＴというのが百二十年のリースを受けて、そして地域のためにいろんな開発事業をやって、そこから賃貸収入を得る。その活動の中には、半分、地域の発展のための公益的なもの、地域の運動場であったりテニス場であったり、あるいは福祉施設なんかもあるんでしょうね。一方で商店街みたいなものもつくるというようなことで、見事にその役割を発揮しているんですね。
　ある意味では、不動産特定共同事業と、ＳＰＣを含めて、この事業と何か親和性があるような感じがするんですね。今のこの法律ではちょっと無理なんでしょうけれど、私は日本流のいろんな装置というものができ得ると思うんです。そういうことを通じて、おらが町の不動産屋さんであったり建築士であったり、あるいは流通の担い手の方々であったり、そういったいろんな方々が参加できるような、そういうふうな運用、あるいは行く行くは改正というふうに持っていっていただきたいなと、このように思う次第でございます。
　そこで、今、日本の国の不動産の、不動産というとどうも響きがもう一つぴんとこないかも分かりませんが、申し上げたようなコミュニティーですね、そういう町の実態というのは、住宅でありオフィスであり、あるいはいろんな公共的な建物であったり流通関係のものであったり、商店であったり病院であったり、建物、建築不動産というのが実態ですよね。そういった諸活動、生活、経済、社会の活動が行われる拠点となっているその不動産というものの累計が、今、日本の場合、ざっくり分けてどういうふうになっているのか、お答えをいただきます。
○政府参考人（佐々木基君）　お答えいたします。
　我が国の不動産ストックの内訳ということでございますけれども、資産価値が総計で約二千五百兆円と言われているわけでございますけれども、その内訳につきましては、住宅及び宅地、これが約千三百兆円、それから、オフィスビル等の建物が約二百兆円、インフラ施設等の構築物が約七百兆円と、大ざっぱに言いますとこういう仕分になっているわけでございます。
○前田武志君　住宅建物が千八百兆円と言われましたかな。
○政府参考人（佐々木基君）　千三百。
○前田武志君　千三百。これはいろんな施設等も含めてで、多分住宅というのはそのうちの三百五十兆円とかそのぐらいだと、三百いっているんでしょうかな、三百兆円前後だろうと、こういうふうに聞いております。
　今からもうかなり前なんですけれども、五、六年前でしょうか、リチャード・クーさんという、これは野村総研のなかなか有名な方ですが、この方が一遍お話しに来られまして、いや、実は日本の住宅のストックの現在価値は、そのとき約五千万戸という住宅を対象にしておられましたが、現在価値が二百三十兆円だと言うんですね。それを節々、五年なり十年ごとに水回りを改修するだとか断熱を施すだとか、いろんな改修を加えていくと住宅の寿命が延びて、そして流通もちゃんとセットでやっていきますと、日本のこの二百三十兆円、当時の価値が九百兆円になると、こう言われるわけですよ。だから、そのとき言われたのが、日本の住宅というのは、平均するとその当時、二十五年の寿命だと、二十五年たつと産業廃棄物になるんだと。
　アメリカという例を出したのは、アメリカも大体木造住宅が多いんですよね、もちろんマンション等も多いでしょうが。そのぐらいの寿命というのは当然確保できるわけです、丁寧な維持管理、修繕をやっていけば。私は大和でございまして、法隆寺は千四百年でございますから、木の文化というのはそういうものであります。
　それは余談として、日本の場合には流通が伴わないものですから、すばらしい住宅地に宅地を取得して、自分の思いのこもった住宅を建てて、そして子育てをやって、やがて子供が卒業してまたどこか都会に出ていく。そして、定年を迎えて、熟年夫婦が子育てをやったこのすばらしい庭付きの二階建ての家で、まあメンテナンス大変ねと言いながら草抜きで追われている、二階は子供たちの思い出グッズがいっぱい詰まった部屋があって、夫婦はせいぜいリビングルームと寝室だけで過ごしておると。ローンを払い終えたんだけれども、全然これは土地の底値の値段しかないし、やがて産業廃棄物になると。
　こういうことじゃ町の再生なんていうのはあり得ないわけで、ということは、何を言いたいかというと、そこはしっかりとしたメンテナンスと流通というものが伴っていかなければならないと思うんですね。流通というのは何かというと、そういう子育てに最も適した住宅地なんていうのは、それまでその市にとっては、働き盛りの活力のある人たちが集って、子供もいて、購買力もあって、税金も落としてくれてと、その町が今やゴーストタウンに近くなって、むしろ負担の方が大きくなっている。
　現実に、私の地元のことを言うのもなんなんですが、奈良県なんていうのはまさしくそういう形で人口七十万台から百四十万台まで発展した。一人当たりの生産額といいますか、所得、相当高かったんですが、今や、高齢化したものですから、今言ったようなプロセスを経て一人当たりの所得というのは物すごく落ちてしまっているんですね。
　だから、これは全国似たようなケースであって、やはり町の再生というものはもう喫緊の課題。恐らく、団塊の世代が活力を持っている時代に何とか、地方都市の再生、コンパクト化、そして省エネ化、耐震化、ここは公共でバックアップできるわけですから、そういったことを是非やっていただきたいなと思うわけでございます。
　ということで、とにかくそういう住宅地に子育て世代がまた戻ってくるような、これは世代循環ですから、流通になってまいります。広くとらえると、その流通の先端みたいなものをこの不特事業というものは担い得る要素を持っているのではないかという期待も掛けるわけですね。そんな意味において、不特法と流通、ストックの改修、価値向上、流通等について、どのように関連付けてお考えか、お答えをください。
○副大臣（鶴保庸介君）　委員の問題意識、全くそのとおりだというふうに思います。
　特に住宅につきましては、私も就任早々、中古住宅の流通活性化について再検討、そして促進をするよう指示をさせていただき、そのための勉強会等々を開催させていただきました。その中で、前田元大臣の御実績についても、大変けいがいに触れ、感心をしておったところでございます。
　これをパワーアップするためにも、築年数で一律に減価しております現在の手法を改める形での評価方法の抜本的改善、また、住宅の質に関する情報提供の充実など市場環境の整備、高齢者等の住宅資産活用のためのリバースモーゲージ等、住宅金融に関する検討を加味しながら、更なる市場活性化策について今月中に取りまとめをさせていただきたいというふうに考えております。
　また、それ以外にも、法人所有の不動産あるいは公共主体の不動産等々もございますが、これらについても民間資金を誘導する取組を必要不可欠といたしまして、御指摘のとおり、この不動産特定事業法が寄与するものと考えております。
　特に法人所有の不動産につきましては、平成二十四年度補正予算において、既存のオフィスビル等を耐震性や環境性能に優れた建物に改修、建て替えをするファンド事業を創設をさせていただきました。これらも共々、あわせて御指摘の不動産のストックの価値の向上に向け全力で取り組んでいく所存でございます。
○前田武志君　リバースモーゲージのお話もありました。そういったものが可能になるということは、その建物が価値がバリューアップして、その価値を担保にして多分リバースモーゲージということになるのかなと思うんですね。したがって、何といっても再生、そういったものが、都市再生という、あるいは地域の再生というものが進まないとなかなか実現しないんだろうと、こう思います。
　今までの議論の専門家、参考人として来ていただいているのは土地・建設産業局長さんなんですね。しかし、今のまちづくりというのは本当に幅広くて、ここに関与する行政の専門部局だって、国交省でいえば、このほか、都市局であったり建物、住宅関係の住宅局であったり、あるいは総合政策局があるでしょう。更にいえば、リバースモーゲージだとどうでしょう、金融庁なんかも関係するんでしょうかね。あるいは、地域包括ケアというと厚生労働省、あるいはゼロエネルギーまちづくり、環境未来都市なんというと環境省や経産省ということにもなって、非常に専門分野が多岐にわたるだけに、よほどの統合力を持った進め方をしないとなかなか前へ向いて進まないということになるかと思います。
　そういう意味では、統合力を腕力も含めてお持ちの太田大臣に最後にひとつ御所見をお聞きして、終わりたいと思います。
○国務大臣（太田昭宏君）　市街地の活性化とかまちづくりといいますと、経済産業省でかつてはまちづくり三法の議論があったり、また税制で優遇措置をとるとかいろんなことがありまして、政府挙げて対応をしないと、特に地方の高齢化した、そしてまた人口減少の中で町を活性化するということはなかなか至難の業であるというふうに思っています。
　そういう意味では、また耐震ということを取りましても、耐震改修促進法を先般成立させていただいたんですが、今回の税制改正等も含めて、それぞれの一般の住宅での耐震化ということの措置もとらせていただいたりするんですが、いろんな制度をいっぱいつくっているんですが、各省庁にまたがっていたり、なかなか、それらをまとめてまちづくりという形で展開するという、そうした作業が大事で、そこにはまたそういうことが分かる人材が地方にきちっと配置をされていかなくてはならないと、こういうことだと思います。
　先生御指摘のように、腕力はあるかもしれませんが、知力はちょっと足りないかもしれませんが、一生懸命、そういうことのまとめ役は、各省庁にまたがっているというよりは、これは国交省の役割であるという自覚の下で、何とか、地方のまちづくりということを始めとして、この法案というものを一つのきっかけとして努めたいというふうに思っているところでございます。
○前田武志君　これで終わります。
○小泉昭男君　前田先生の広範にわたる大所高所からのお話、大変勉強もさせていただきまして、私もまた違った観点から数点お伺いさせていただきたいと思いますが。
　今回、この法案の中で、投資家を募る不動産証券化、本格的に始まったのは昭和六十二年からと聞いておりまして、その当時、考えてみますとバブル期でございますから、今と全く状況が違うわけでありまして、バブル期でありましたから、値上がり、物件のまた様々値上がりを見越してのスタートだったというふうに思うんですが、変化を迎えた今日でありますので、この時代に合った法改正、私はどんどん進めるべきだと、こういうふうに思っておりますので、この法改正については期待をしております。
　ただ、今回の法改正のポイントでございますけれども、不動産再生を進めていくために、ＳＰＣ、先ほどもお話出ていましたが、これを活用を認めていくということでございますけれども、なぜこのＳＰＣが必要なのか、原点に返りましてこのお考えを伺いたいと思いますし、また、この法律の制定時、もう何年もたっておりますけれども、その当時、なぜもし必要であるということであればこのＳＰＣの考え方を盛り込まなかったのか、この点についてまず伺っておきたいと思います。
○政府参考人（佐々木基君）　お答えいたします。
　この法律ができたのは平成六年でございまして、若干その経緯を振り返ってみますと、平成六年以前には、投資家から出資を受けて不動産の取引を行ってその収益を投資家に分配する、こういう事業はあったわけでございますけれども、特段の規制はございませんで、その結果、経営基盤の脆弱な事業者が倒産して投資家がその資金を回収できなくなると、こういうような深刻な投資家被害が生じたわけでございます。そこで、このような事業を行う事業者に対しましては許可制を導入し、不当勧誘の禁止などの行為規制を課すために不動産特定共同事業法が平成六年に制定されたと、こういうことでございます。
　このように、元々その事業者を規制するということで発足したという経緯に加えまして、当時、我が国におきましては、いわゆるＳＰＣを設置して倒産隔離を行うというような考え方がほとんど普及していなかったと、こういう状況でございまして、そのために、投資家から出資を受けることと、それから不動産の取引を行うことが一体としてディベロッパーが行っている、そのディベロッパーに対して許可が行われ、結果として本業と他の事業が区別することなく事業が行われてきたと、こういうことでございます。
　しかしながら、この方法によりますと、投資対象となっている事業以外でディベロッパーの行っている事業が破綻した場合には、その影響を受けて投資家が投資を回収できないと、こういう事態になってしまうものですから、そうしますと、投資家からお金を集められない、建物が改築できないというような状況になりまして、今回その改正を考えるに至った次第でございます。
○小泉昭男君　様々問題があったんだろうなと、こういうふうに思います。平成六年といいますと、引き算しますと十九年前ですからね、このときにどういうことがあったか私にはちょっと想像の限界を超えていまして、大変なことが起きていたんだと、こういうふうに思います。その反省の下に今回このような法案をお考えになったんだと、こういうふうに思っておりますが。
　このＳＰＣ、これは一つの物件といいますと、建物一つではなく例えばエリアだとか、そういうことになろうかと思いますけれども、物件一つに対して一つずつつくっていくイメージでよろしいんでしょうか。それとまた、ＳＰＣと不動産特定共同事業法の事業者の関係、これもどうなるのか。そして、これはみんなちょっと興味があるところだと思うんですが、プロジェクトが終了した場合、ＳＰＣというのはどういう形になるのか、これちょっと御説明いただきたいと思います。
○政府参考人（佐々木基君）　お答えいたします。
　ＳＰＣというのは、投資家から資金を受け入れて運用対象となる資産を保有するために設立される言わば器のような存在でございまして、このＳＰＣが実際に投資家を勧誘したり、あるいは不動産の売買等の取引を行うということはございません。そういった事業につきましては、このＳＰＣから委託を受けた不動産特定共同事業者が行うと、こういう仕組みになっているわけでございます。
　そこで、このＳＰＣでございますけれども、原則は一つのＳＰＣで一つの物件を所有するということでございます。まれには、規模が小さい等のことがございますれば、一つのＳＰＣで複数の物件を所有するということもあるわけでございますけれども、投資家が投資判断を行うに際しましてはその投資対象が明確になっていた方がいいということでございまして、原則として一つのＳＰＣが一つの物件を保有するということが原則になっているわけでございます。
　それで、そのＳＰＣの最終局面でございますけれども、ＳＰＣといいますのは不動産の保有のみを目的とする会社でございますので、その目的が達した暁には、例えば五年ないし七年ぐらい掛かりましてその事業が終わった暁には、基本的にはその売却を行いまして、その収益を投資家に還元した上で解散すると、こういうのが一般的だろうと思っております。
○小泉昭男君　大体、大方のお考え分かりましたけれども、先ほどもお話出ていましたけど、不動産証券化とかというこの呼び名というのは随分心配にもなるし、また自らの考え方の範囲よりも超えているんじゃないかと、こういう不安も付きまとうわけでありますが、これは理解のある投資家から直接集めた資金を使って不動産を取得する、こういうことだと思うんですね。
　投資家側に回って考えてみますと、先ほども答弁で出ていましたけれども、投資することはオーケーなんだけれども、ディベロッパーに金出すの嫌だと、過去の失敗例もあるようでございますから、そういう投資家がいることも考えられるわけでありまして、これまで各地で生じている老朽・遊休不動産再生、これを図ることは大前提でありますけれども、これが今まで進んでこなかった理由というのは何なんでしょう。
○政府参考人（佐々木基君）　お答え申し上げます。
　不動産の証券化につきましては幾つか手法があるわけでございまして、いろんな局面で実際に活用されてはいるわけでございますけれども、なかなか老朽化した不動産を再生するということにつきましては、いずれの証券化手法をもちましてもなかなか使いづらいという、そういう側面がございました。
　先ほども若干触れさせていただきましたけれども、あるものにつきましては現物の不動産ではなくて信託受益権を対象としていると、こういうものがございますので、そうしますと、どうしても信託されるものというものはかなりしっかりしたものが必要なわけでございまして、なかなか老朽化したようなものは対象にしてもらえないと、そういうこともございますし、それからまた、あるものにつきましては非常に手続が煩雑でかつコストも掛かると、こういったことで、特に、非常に大きな案件についてはいいんでしょうけれども、比較的規模が小さいものについてはなかなか投資家が手を出しにくいもの、こういうものもございました。
　それから、Ｊ—ＲＥＩＴにつきましては、これは、一般投資家の保護ということを考えますと老朽化したものについて手を出すことはなかなかできないと、こういうこともございまして、このもろもろの状況でなかなか不動産再生にぴったりと使えるような不動産証券化手法がなかった、こういう状況でございます。
○小泉昭男君　大分これから研究、工夫しなきゃいけない余地もあるんだということを思いました。
　この法改正、不動産の再生プロジェクト、これからどのような形で可能になっていくのか、これはお考えを伺っておきたいと思いますが、当然のことでございますけれども、投資家としては、不動産の再生後、ここにテナントが引き続き入ってもらっていないと採算合わないわけですね、メリットもないし。さらに、容積率、建蔽率の問題が、余裕があるところも出てくるんだと思うんですね。そういうところは、例えば五階建ての上に三階乗せられるのか、また床面積を広げられるのか、そういうことになってきたりしますと、これはそのところにもしっかりとしたテナントを入れていかなくちゃいけない。また、場合によったら自分の持ち物にするのか別として、これは地方と都市部では全く環境が違ってくると思うんですね。
　さらには、これは私どもの住んでいる地域でもそうなんですが、駅からちょっと離れただけでも不動産の動きは全く違うと。例えて言いますと、商業施設がある方、そちらは空きが出てもすぐにテナントが埋まる、どんな建物も建てやすいと。しかし、反対側のところは百メートル行くともうテナントが空きが出てくると、こういう現実もあるようでございまして、これからそういう条件が大きく異なる状況の中でこの再生プロジェクトをやっていかなくちゃいけない。
　この中で、私、常々思っているんですけれども、日本の総住宅戸数、これ約五千七百万戸を超えているということを聞いていますけれども、空き家がかなり多いんですね。最近どんどん増えて、賃貸住宅でも大分空き家が増えているということを聞いています。七百五十七万戸と最近の数字は聞いていますが、これは全部の住宅の戸数の一三％を超えるまでに至っているんですね。
　これについて、やはり今回の法改正でこういう対策も考えていかなきゃ、この空き家的なものが増えていく要因の中に、やはり単身世帯が増えているというのも原因の一つだと聞いていますけれども、様々なことを考えまして、というのは、先ほど前田委員からもお話ありましたけれども、町全体のつくり、それからまた国をどうしていくか、これまで発展していく問題だと思いますね。
　こういう意味で、町全体、商業施設、その地域全体を含めて、ＳＰＣで更に付加価値を高める、そして投資家もオーナーも全てプラスになっていくような、こういうふうなことも工夫次第で可能だと思いますが、この点についてはお考えを伺いたいと思いますが、お願いします。
○政府参考人（佐々木基君）　お答えいたします。
　例えば、地方の本当に駅前でございますとか中心市街地、こういった非常に立地のいいところにつきましては、老朽不動産であっても今回の改正によって収益性の高い不動産に再生されるということを期待しているわけでございます。
　一方、今お話ありましたように、例えばちょっと駅から離れているとか、あるいは散見されるような空き家の存在、こういったものをどう再生していくかということでございますけれども、これは余り高い収益性を求めると恐らくなかなかうまくいかないだろうなというふうに思っておりまして、収益性はそれほど高くない案件であっても、本当に地域がそこに再生することが必要であるという御認識の下で、例えば地域活性化ファンドでございますとか、あるいは地元の商工会の方、あるいは金融機関の方々、あるいは行政の方々、こういった方が様々な例えば資金的な支援でございますとか、そういうことを行うことによって、それほど収益性は高くなくてもそこそこ採算性が取れると、そういったような工夫はできるのではないかというふうに思っておりまして、私どもも、これからこの法案を通していただいた暁には、そういった知恵が各地で出るようなうまい活動をしていかなければならないだろうというように思っているところでございます。
○小泉昭男君　様々な知恵を絞っていただいて、この新しく法改正が実現した場合には、これはやはり、ああ、あのときにこういうことをやってくれたから今の日本があるんだなというような、そういう機動力のある振興の仕方を進めていただきたいと思いますが。
　改めて、不動産の証券化、これは本当に専門的な分野でありますから、これを実際活用して不動産の投資運用等をやっていく場合には、これ一般の投資家だけの知恵ではかなり厳しいわけですね。そういう意味で、この難しい作業に当然精通した人材が必要でありますから、特に地方を考えてみますと、やはり都市部よりも地方の方がどうしても優秀な人材を集めにくいという環境もあるようでございますので、こういう場合に、銀行なども含めまして、これ人材対応を総力を挙げてやっていかなくちゃいけない、こういうふうに思うんですが、この人材育成、それから制度普及啓発、こういうふうなことも含めて、再度お考えを伺っておきたいと思います。
○副大臣（鶴保庸介君）　御指摘のとおり、人材の育成、活用については大変重要な問題であろうと思います。
　専門的でございますので、不動産証券化にノウハウを有する人材を交えて不動産再生事業に関するケーススタディーを実施したり、また先導的なモデルケースを示すとともに、金融に明るく企画ができる人材の発掘も併せて行っていく必要があると考えております。
　また、この制度の普及啓発も併せて重要であると考えておりまして、地方整備局や関係団体の協力により、全国各地で地元自治体、地元の中小ディベロッパー、建設業者、金融機関などを対象とする説明会を開催し、広報に努めるほか、例えばこれらの事業への参加が不可欠な地域の金融機関と情報交換や案件の発掘等について協力して取り組むなど、金融庁を始めとする関係省庁とも協力をしつつ、効果的な方法で進めてまいりたいと考えております。
○小泉昭男君　そのようにしっかりと運んでいただきたい、こういうように思います。
　最後に、大臣に、通告しておりませんけれども、お考えだけ伺わさせていただきます。
　一九八六年から一九九一年二月まで、すごい土地バブルでしたね、あのときは。もう不動産屋さんが一時間に六千万もうかったという話は町の不動産屋でざらでしたから。そんな時代がありました。そのころを考えてみますと、実体経済からも特に乖離していたんですが、考えて言った言葉かどうか分かりませんけれども、日本を売ればアメリカが買えるなんて言った人がいたんです。こんな話が出るぐらい大変な土地バブルの時代がありました。その後に二〇〇八年のリーマン・ショックがありまして、これから本当に、アベノミクス、三本矢放たれましたので、これからしっかりとした経済対策、国づくり、これを総力を挙げて超党派でやっていかなきゃいけないと思うんです。
　この点について、これから大臣が目指す国づくり、これ、大臣の抱負を語っていただければ有り難いと思います。よろしくお願いいたします。
○国務大臣（太田昭宏君）　いろんな条件の変更があったと思います。国土の均衡ある発展ということで、共通してこの二十年ぐらいはやってきたと思います。しかし、メッシュで一平方キロで切りますと、三十八万平方キロの日本ですが、何と六六％が二〇五〇年という年には人口が半減するというデータが出ているということからいきますと、何か経済成長を全国一律に発展させるというような事態はもうないと。高齢化がしかも進んでいる。そして、人口減少の地域が全国では多い。そして、地方分権とか道州制ということをある程度にらんでいかなくてはいけない。世界のグローバリゼーションの中で、都市間競争が激しくなって、日本はかなり、ハブ空港、ハブ港湾を始めとしてしっかりした都市間競争に勝てるという大都市圏をつくっていかなくてはいけない。いろんな課題があろうというふうに思います。
　総括的に申し上げれば、都市間競争に勝っていけるような大都市、そして道州制に一個というような、そこでの経済の牽引力になるような中核。仙台というのは例えばそうでありましょう。各県の都市ということについては、これはコンパクトシティーということでかなり集約して、そこに医療も含めて、災害ということも含めてコンパクトシティーというのをつくっていかなくてはならない。大都市部分では、省エネやバリアフリーを含めた、そうした電力を生み出すというスマート住宅、スマートウエルネス住宅というものを連結させたスマートウエルネスシティーというのをつくっていかなくてはいけない。こうした、いろんな意味でめり張りを付けた国づくりというものをしていくというスタートに立っていると思います。
　老朽化ということを施しながら、より価値を生んでいくと。藤巻先生よくおっしゃるんですが、安全、安心というだけでなくて、私は、言葉を借りればデザインをしていくというようなことが非常に大事で、これから老朽化対策、更新を施しながらも、デザインや景観ということも踏まえた価値のあるそうした都市をつくっていかなくてはいけないと思っております。
○西田実仁君　公明党の西田実仁でございます。
　時間に限りがございますので、早速御質問をさせていただきたいと思いますが、まず、現状認識ということでお伺いしたいと思います。
　今、政権において一番大事なことは、日本にとってでありますけれども、大事なことはデフレからいかに脱却するかということだというふうに思います。デフレの原因というのは幾つかあるかと思いますけれども、デフレから脱却するにはやはり不動産価格の適正化ということは避けて通れないというふうに思うわけでございまして、まず現状認識として、現在の首都である東京の地価というのが、世界的な国際都市と言われるロンドンとか、あるいはパリ、あるいはニューヨークなどに比べてどのぐらいの水準にあるのか、まず、現状をお聞きしたいと思います。
○政府参考人（佐々木基君）　お答えいたします。
　世界の地価を比較できる調査といたしましては、日本不動産鑑定士協会連合会が行っている世界地価等調査というものがございます。その平成二十三年の調査によりますと、ＯＥＣＤ加盟国の主な都市の標準的な地点について、当時の為替レートで単純換算いたしまして比較してみますと、まず、土地、建物を含む戸建て住宅地の価格でございますけれども、東京は十三都市中二位で、東京を一〇〇といたしますと、ロンドンが一二五・六で一位、ニューヨークが三三・四で十位ということになっております。なお、パリについてはデータはございませんでした。
　同様に、集合住宅地の価格について見てみますと、東京は十四都市中八位でございまして、東京を一〇〇といたしますと、ニューヨークが三五一・一で一位、パリが二五一・九で二位、ロンドンが二三八・六で四位ということになっております。
　また、高度商業地の賃料について見てみますと、東京は十四都市中二位でございまして、東京を一〇〇といたしますと、ロンドンが一四九・〇で一位、ニューヨークが六九・〇で三位、パリが六三・八で四位と、こういう結果でございました。
○西田実仁君　様々な指標によって比較いただきまして、ありがとうございます。全体的に、先ほど話がございました、バブルの時代があって不動産価格が高騰して、それが暴落する中でまた逆に行き過ぎてしまってデフレの大変な要因になっている、そこからどう脱却するかという適正化が今求められているんだと思います。
　今日はお手元に、世界の都市力比較ということで、世界的な会計事務所でありますプライスウォーターハウスクーパースが出しております、二〇一一年に出された資料でございます。第四回の共同分析ということで、世界二十六の国際都市を比較しておりまして、十の領域、また六十六の変数を用いて分析をしている、そういういわゆるランキングでございます。この中で東京は、二十六の国際都市の中では総合スコアは第十四位ということで、一位のものもございます。例えばソフトウエア・デザイン、あるいは研究開発、交通・インフラ、高層ビル建築等については一桁台という、そういう分析になっているわけでございますが。
　ここで注目していただきたいのは一番最後の自然災害リスクというところでございまして、この自然災害リスクは二十六の国際都市の中で第二十六位、最下位であるという、こういうことでございます。しかも、大事なことは、この調査が実は二〇一一年の三・一一の前に行われて発表されているということでございまして、自然災害、防災・減災ということがいかにその都市の国際競争力、先ほど都市間競争というお話も大臣からございましたけれども、それがいかに大事であるか。これは東京に限りません。当然、地方都市におきましても、防災・減災を基盤といたしまして都市の競争力を強化していくということを国家挙げてやはり今こそやらなければならないのではないかと思っております。
　今日審議にかかっておりますこの改正法案、これが成立した後には、まさに都市力をいかに向上させていくのかということにも大いに資すると思っておりますけれども、都市力の向上に懸ける大臣の思いをお聞かせいただきたいと思います。
○国務大臣（太田昭宏君）　プライスウォーターハウスクーパースの取材も四月に私は受けまして、発言が最近載っております。
　日本は災害リスクというのがあると。しかし、そこで災害を抑えるという、建物でいえば免震とか制震ということでしっかりしたものが造られれば、それだけ技術力というものが評価されてくるというふうに私は思っています。そういう点では、よくぞ脆弱国土日本の都市がこれほど強靱なものにできたものだといったそのシビルエンジニアリングというのは、土木工学はシビルエンジニアリングというんですが、メンテナンスエンジニアリングという新しい学問が樹立されるぐらい、このメンテナンス元年はそこにスタートを切るということが私は大事なことだというふうに思っております。
　それから、デフレ脱却、成長、都市力ということからいえば、このプライスウォーターハウスクーパースの指摘は極めて重要で、もう二十六の中の二十六位というのが今災害等でありましたが、健康・安全・治安という部分で、その中でも病院、外国人が医療を受けることができる病院が余りにも少ないというのが二十四位であったり、オフィスの賃貸料が高い二十六位、家賃が高い二十一位、消費者物価指数が二十六位、こういうように、災害リスクとともに、これが遅れているという面が外国人から見ますとありますから、その辺を強化をしていくということだと思います。
　今、この法律は、大都市というだけでなく、地方都市ということの都市力ということを再構築するということのシーズになるというふうに私は思っているところでありますけれども、前田先生始めとして、小泉先生御指摘のように、この仕組み、法律を一つのシーズにしていろんな手だてというものを集合させて、それで知恵の結集の中でまちづくりがされていくということのこれは一つの機縁にするものだというふうに思っております。
○西田実仁君　ありがとうございます。
　具体的な法改正の中身でちょっと確認をしたいと思いますが、今回の法改正によって金融資産を不動産市場に呼び入れると、そのパイプになることが期待されているわけでございます。そこでは投資家保護というのは当然大事なんですけれども、あわせて事業者にとっても使い勝手の良いものにしなければならないというふうに思っております。
　この法第二条の六項の第四号になりますが、事業参加をするいわゆるプロ投資家と言われている特例投資家、これが何に当たるのかということは、ここには法案成立後の政省令を待たなければ分からないというふうになっているわけであります。
　これまでの法律からすれば大体の想像は付くわけでありますけれども、もう時間もないのでちょっとはしょりますけれども、国交省が主催しました投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラムというところにおきましては、いわゆるこのプロ投資家の範囲については、経済情勢の変化や実務の需要に応じて適切に見直すというふうにされてございます。
　特に、地方において資金をなかなか集めにくいというケース、先ほど来、衆議院でも、この参議院でも地域活性化ファンドなどはその対象になり得るという御答弁があるわけでございますけれども、今後の課題かもしれませんが、一部の富裕投資家あるいは不動産の原所有者等はこのプロ投資家にはならないという、そんな政省令をお考えなんでしょうか、確認したいと思います。
○政府参考人（佐々木基君）　お答えいたします。
　このプロ投資家の範囲をどうするかということでございますけれども、今回の法改正の大きな目的の一つが地域経済の活性化と、こういうことでございます。そういう観点からいたしますと、地域におけるまちづくりの貢献が期待されるような投資家がなるべく多く参画できるようにしたいという、そういう基本的な考え方がございます。
　ただ、一方で、今回のスキームは、特にリスク判断の難しい耐震改修、建て替え、開発事業、こういったものに活用されることが想定されるものですから、投資家保護の観点からも十分に検討しなければいけないというふうに考えておりまして、今お話しのありましたような、その地域を支え、担っているような個人の方も含めて、今後、投資家としてどうするかということにつきましては、こういったその両面の要請についてしっかり検討していきたいというふうに思っております。
○西田実仁君　是非御検討をお願いしたいと思います。
　第二十六条の二におきましては自己取引等の禁止を定めておりまして、不動産特定共同事業者におきましては、当該不動産共同事業者に業務を委託した特例事業者との間において不動産取引を行うことは禁止しております。ただし、事業参加者の保護に欠けるおそれのない場合には、主務省令で定める場合、この限りではないとして適用除外を設けているわけでありますが、どのような場合に不動産特定共同事業者は特例投資家になれるのでしょうか。
○政府参考人（佐々木基君）　お答えいたします。
　改正法の仕組みにおきましては、不動産特定共同事業者とＳＰＣの間で不当な価額で対象不動産の売買を行うと、こういうことになりますと、投資家に損害を与えるということになりますので、ＳＰＣとその業務委託を受けた不動産特定共同事業者との間の不動産取引については禁止するということにしているところでございます。
　しかしながら、ただいま先生がおっしゃいました例外の件でございますけれども、例えば市況が著しく悪化していると、こういう状況でございますと、ＳＰＣが不動産特定共同事業者以外の第三者に対象不動産を売却するということをいたしますと、損失が発生いたしまして投資家に損害が及ぶと、こういうことがあり得るわけでございまして、そうした場合には不動産特定共同事業者がこの不動産を取得した方が投資家にとってかえって有利であると。そういった場合には、投資家の全員同意ということを条件といたしまして、この自己取引の禁止についての例外ということにする余地があるのではないかというふうに思っているところでございます。
○西田実仁君　ＳＰＣ、特別目的会社の財務情報の開示についてお聞きしたいと思います。
　不動産特定共同事業者に関しては、既に法律の中に定められておりますけれども、法二十九条に、特例事業者の財産状況について、不動産特定共同事業者が閲覧できるような形で開示をするという書きぶりになってございますが、ここで言うところの財産の状況はどのような財務諸表を考えていらっしゃるんでしょうか。
○政府参考人（佐々木基君）　法二十九条に規定しております財産の状況を記載した書類についてでございますけれども、これは事業者の財産の状況を把握できるものとして、不動産特定共同事業法施行規則第二十四条におきまして、比較貸借対照表、比較損益計算書、株主資本等変動計算書等が定められているところでございます。
○西田実仁君　今回の法改正は倒産隔離ができるということに最大の特徴があるわけでありますけれども、本当にというか、一〇〇％、全く倒産隔離が本当にできるのかどうか、隔離できないリスクというのはこの法律を作ってもなおあるんでしょうか、お聞きしたいと思います。
○政府参考人（佐々木基君）　お答えいたします。
　今回は、ＳＰＣの制度を使いまして、ほかの事業の影響を受けないように隔離することで、事業者が破綻したといたしましても、その影響により投資家が本来の利益配分や元利金の償還を受けられなくなるといったおそれがなくなり投資家の利益が保護されると、こういうことを考えたわけでございますけれども、しかしながら、例えばテナントが確保できなかったり、あるいはテナントが退去してしまう、あるいは管理会社が管理を怠ったために建物の価値が下がってしまう、あるいは地震等の天災、こういったリスクにつきましてはこれは投資対象となっている不動産固有のリスクでございますので、こういったものはこのＳＰＣを使った倒産隔離の仕組みをもってしても遮断されるものではありません。
○西田実仁君　最後に、中心市街地の再活性化ということにも資する法改正であるという観点からお聞きしたいと思います。
　我が党では、中心市街地の再活性化への新たな支援スキームの一つとして防災城下町構想というのを先日発表させていただきました。中心市街地には商機能、医療機能等がありますし、また災害時には食料品や医療サービスを迅速に提供できるなど、言わば防災拠点としての役割という潜在力は持っているんだろうと思いますし、また帰宅困難者への支援ということも十分に行えるんだろうと思っております。
　また、先ほど大臣からお話がございました、省庁横断的にまとめ役としての国交省という役割もありましたし、その観点から我が党が提案したものを御紹介させていただきますと、いわゆる、これは経産省が所管しているＳＢＩＲという、中小企業技術革新制度というのがございますが、中心市街地という場に着目して、いろんな省庁がそこで支援をしておりますけれども、それを一定程度きちんと予算を確保して、中心市街地の再活性化という同じ土俵にいろんな省庁が支援をより重点的に行っていくという仕組みが必要ではないかという考え方でございます。
　今日お見えいただきました川本局長も衆議院では、都市構造を変えて、中心部に人と産業をもう一度誘導し直すような仕組みが必要というふうに発言もされておられます。この点は我が党と同じ考えではないかと思うわけであります。もちろん、国交省では別途、中心市街地に限らず人口減少時代の都市の在り方ということについて検討されているというふうに聞いてございますけれども、こうした我が党の提言、またさらには中心市街地の再活性化に懸ける思いについて、大臣にお聞きしたいと思います。
○国務大臣（太田昭宏君）　中心市街地を活性化しようということで、十数年前から中心市街地活性化法、大店立地法、そして都市計画法というまちづくり三法というのを一生懸命議論をしてやった時代がありますが、もう何をやってもずっとうまくいっていないというのが現状だと思います。
　冒頭、前田先生からもお話がありましたが、ものをつくり上げていくということでは総動員するんですが、ある意味では、衰退していく、そして老朽化してしまう、手直しをしなくちゃならないということを、反転攻勢でマイナスからゼロ、そしてプラスに持っていくという、そうした仕組みというのは今までなかなかなかったと思いますから、その点ではこの法律は非常に大事ないいきっかけをつくれるというふうに持っていかなくてはならない法律であるというふうに思っています。
　公明党が提言して、最近私も公明党の会合に行っておりませんのでよく知らなかったんですが、防災城下町ということは、全てのものに集約して、そして防災拠点という、防災の角度を入れるということは物すごく大事で、そして、それがばらばらになっているわけでありますけれども、私はそこに、津波だったら高いところに逃げ込めばというと同じように、地盤が安定して、人もいて、そして医療とかいろんなものが全部そろうというような、あそこに逃げ込めば我が町は大丈夫だというゾーンとしてのそうした拠点をつくり上げるということは物すごく大事なことだというふうに思っています。
　そういう点では、今日、一番冒頭に虎ノ門ヒルズの話をしましたけれども、免震ががっちりしていて、この辺りというのは、議員会館もそうでありましょう、いろんなところで、あそこに行けばどんな災害があっても大丈夫だということを、ビルであれあるいはゾーンであれつくり上げていくということが私は極めて大事なことだと思っておりまして、ちょっと公明党の勉強しておりません、申し訳ないんですけれども、よく連携取らせていただきたいというふうに思っているところでございます。