○塩見参考人　日本不動産鑑定協会の塩見でございます。
　本日は、公的土地評価について私どもの意見を述べさせていただく場を設けていただきまして、どうもありがとうございます。何分こういう場はふなれなものでございますので、十分に意を尽くすことができるかどうか自信ございませんが、このたびの意見陳述の機会に、私ども不動産鑑定士が日ごろの業務を通じて感じておりますことを、委員の諸先生方に何とか御理解いただければ幸いでございます。
　まず最初に、私ども不動産鑑定士及び不動産鑑定評価制度について若干御説明したいと思います。
　私ども不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づきまして、土地鑑定委員会が行う資格試験であります不動産鑑定士試験に合格いたしまして、国土庁に不動産鑑定士としての登録を行いまして、初めて不動産鑑定士として活動できるということになっております。
　私ども不動産鑑定士の使命は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づきまして「土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を」貨幣額をもって表示するということによりまして、国民がそれぞれの関係する土地の適正な評価をできるだけ容易に知ることができるように、日々の業務を通じまして何らかのお手伝いをしていくことであります。
　不動産鑑定士の数は、平成三年一月一日現在で四千八百六十二名、不動産鑑定士補が一千二百十二名、計六千七十四名となっております。また不動産鑑定業者は、登録業者としては二千二百四十一業者となっております。ちなみに、平成四年の地価公示に従事した不動産鑑定士は千八百三十五名であります。
　私ども社団法人日本不動産鑑定協会は、不動産鑑定士及び不動産鑑定士補の品位の保持及び資質の向上並びに不動産の鑑定評価に関する業務の進歩改善を図り、そうすることによりまして、不動産鑑定評価制度の発展と、さらには土地等の適正な価格の形成に資することを目的として、不動産の鑑定評価に関する調査研究、資料の収集、研修、さらには、国または地方公共団体の委託によりましての地価調査の実施等を行っております。平成三年八月末現在の協会の会員は、不動産鑑定士等二千五十六名、個人業者一千三十名を含めて四千五百八名となっております。
　協会といたしましても、今後とも、地価公示、都道府県地価調査の実施を初め、適正な土地の評価に幾ばくかでも貢献をしていきたいと存じているところでございます。
　それでは、レジュメに書いておりますように、公的土地評価の相互の均衡と適正化の必要性について述べたいと存じます。
　今申し上げましたように、私ども不動産鑑定士は、日常の業務としては、不動産の鑑定評価を行うことが大事な仕事でありますが、それだけではなくて、地価公示法に基づく地価公示、それから国土利用計画法に基づく都道府県地価調査の評価員として、公的な土地の評価の実施のお手伝いをしてきたところでございます。
　私どもは、地価公示を初めとした公的な鑑定評価を行うに当たりまして、また日常業務として行っております不動産の鑑定評価を行うに当たりましては、いろいろな方にお会いしまして取引事例等の参考資料を収集したり、あるいは地域の実情についての意見の収集を行って、より適正な土地の評価が行えるよう日々努めているところでありますが、多くの方々と接触している中で、一般の市民の持っている疑問と申しますか、よく指摘されますのは、相続税の評価ではこうだ、固定資産税の評価ではこうだ、公示価格ではこうだ、それぞれ違うのではないかということでございます。
　私どもとしましては、相続税、固定資産税及び地価公示については、それぞれの制度の目的が違い、また性格も違いますので、直ちに一元化することは難しいということは理解することができるのであります。
　しかしながら、この一元化自体は難しいものがあるといたしましても、やはり公的な土地の評価について国民の間に不信感あるいは疑問を生じさせることなく、できるだけわかりやすく相互の関係を説明できるようにしていって、国民の税金や土地の評価全体についての信頼を確保していくことが必要なことではないかと思うのでございます。
　また、このような土地に関連する課税評価の水準というものが、土地の資産としての有利性を助長して、土地を節税の具として利用するために取得するという不要不急の土地取得を助長し、結果として地価の上昇を誘発したということもまた否めない事実ではなかったかと懸念していたところでございます。
　以上申しました事情から、相続税評価、固定資産税に係る土地の評価については、公示価格との相互の均衡と適正化の実現ということがやはり必要であったと考えております。
　政府におかれましても、同様な判断から、昭和六十三年六月閣議決定された総合土地対策要綱においては、これらの公的な土地評価については、相互の均衡と適正化という方向で推進されることとなったと承知しておりまして、私どもといたしましても、土地に関する課税の適正化、国民の公平感の醸成、ひいては適正な地価の形成に対して大変よいことであると考えております。
　この相互の均衡と適正化という方向で推進という考え方は、土地基本法にも承継されたところでありまして、土地基本法第十六条では、「公的土地評価の適正化等」として「国は、適正な地価の形成及び課税の適正化に資するため、土地の正常な価格を公示するとともに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるように努めるものとする。」と規定された次第であると承知しております。
　また、昨年一月決定されました総合土地政策推進要綱においても、公的土地評価の均衡化、適正化として政府として取り組んでいくと宣言されたと承知しております。
　以上の政府としての政策方向は、私どもが先ほど申しました懸念に対して正面からその解決のために取り組まれたものであると高く評価するとともに、同時に、その評価の実施に当たっての関係当局の御努力に深く敬意を表するものであります。
　次に、地価公示の適切な実施ということについて申し上げたいと存じます。
　今後、相続税や固定資産税に係る土地の評価が地価公示価格を基準として決められるということになるわけでありますが、その基準となる地価公示価格の決定の持つ意義というものは極めて大きくなってまいりまして、単なる従前の指標であるとか、公共用地取得に当たっての基準であるとか、鑑定評価の基準であるとかいうばかりでなく、今まで以上に市民生活に密着し、大きな影響を与えるものになるところであります。
　地価公示価格は、先生方既に十分御承知のこととは存じますが、一つの地点について二人以上の鑑定士が鑑定評価を行い、その鑑定評価書を国土庁に置かれた委員会でありますところの土地鑑定委員会が審査調整を行い、価格の判定を行うことによって決定されるものであります。私ども不動産鑑定士は、この鑑定評価を適切に行っていくよう日々、情報の収集、現地の確認等々を行っているわけであります。
　この公示価格について、よく、公示価格は実勢価格の七割であるとか八割であるとか、私どもからすればいわれのない批判を受けていると思いますが、公示価格は、地域の代表性があり、中庸な利用がなされている土地について、その自由取引での正常価格を判定するものでございまして、その限りにおいては、確かに実際の取引価格とは違っていることは当然であります。実際の取引というのは、多くの場合、売り急ぎとか買い急ぎ等、何らかの特殊な要素があるものでございまして、第三者がその事情について十分知ることができない以上、実際の取引価格だけをもって地価の実勢がどうだというような議論をするのは、土地取引をする者の適正な地価の判断を誤らせるものでありまして、適切な議論とは思えません。委員諸先生もその事情については十分御存じとは存じますが、改めて強調させていただきたいと思う点でございます。
　また、最近のように土地の取引が冷え込んでまいりまして、そういう冷え込んでいるような状況では、価格の判定が困難ではないかという批判もあるようであります。しかしながら、今回の地価公示について申しますと、このような状況にありましても、国土庁、建設省等の関係方面の御尽力、御協力によりまして、取引事例等の必要十分な情報の提供をいただき、平成四年地価公示につきましても、市場の動向を的確に把握した価格の調査を行うことができたと考えております。
　いずれにしましても、私ども不動産鑑定士としては、この地価公示、都道府県地価調査を適切に実施してきたと自負しているものであります。
　先ほど申しましたように、土地について極めて重要な公的土地評価の均衡化、適正化が実施に移されることとなったわけでございますが、その推進ということについて述べさせていただきたいと思います。
　私ども鑑定士としましては、相続税の評価、地価税の評価、固定資産税の評価が、先ほど申し上げました不動産鑑定士、不動産鑑定評価制度の両肩にかかってきたところでありまして、その責任を十分に果たしていくことが、私どもの使命であると考えております。このうち、国税当局では、夏にかけて、平成四年一月一日の地価公示価格の八割を目途として路線価を決定されると伺っており、先月の地価公示の発表後、いよいよその作業が推進されていくこととなっているようであります。不動産鑑定士としては、できるだけこの評価が適正に行えるよう、最大限の協力をさせていただきたいと考えております。
　また、固定資産税に係る土地評価については、平成四年七月一日の地価を基準にいたしまして、その七割を目標に各地方公共団体において名筆の土地の評価額を決定し、平成六年の固定資産税の評価がえから適用することとなっているようであります。この固定資産税に係る土地評価につきましては、全国四十万地点近くの標準地について、不動産の鑑定評価に関する法律に基づく不動産鑑定士による鑑定評価を実施されると伺っております。この鑑定評価の実施は、四十万地点でございますから、地点数が非常に多く、しかも各地方公共団体において別個に作業を進められるということで、その適正な実施についていささか危惧するところもあったのでございますが、幸い、関係当局の御配慮で、各都道府県単位で、土地評価協議会として、市町村を含めた連絡体制が整備される、そういうことで、私ども鑑定協会の心配を十分にしんしゃくしていただける体制がとられると伺っておりまして、安心してこの鑑定評価に取り組んでいけると考えております。
　いずれにいたしましても、この公的土地評価の均衡化、適正化は、私ども不動産鑑定士の行う鑑定評価に一にかかってきたところでありまして、その責任について痛感している次第であります。
　以上申し上げましたように、私どもとしましては、この公的土地評価の均衡化、適正化のために十分に働いていきたいところでありますが、最後に一、二点、希望上申しますか御要望を申し上げたいと思います。
　まず初めは、何といいましても、これらの公的土地評価の基準となる地価公示の地点の増設であります。
　地価公示地点は、平成四年公示では一万七千百十五地点、平成五年公示では二万五百五十五地点に増設されると承知しております。当面は、この二万五百五十五地点について適正に地点の配置を行っていくことが必要であると考えておりまして、国土庁に対してその適正な配置を切に希望するものでありますが、できれば、この地点数については、将来的には引き続き増設していかれるよう御尽力をお願いする次第であります。
　次に、相続税、地価税の路線価について御要望申し上げます。
　この路線価は八月ごろ公表されることになっておりますが、これにつきましては、私どもとしても最大限の協力をさせていただく所存であり、鑑定評価制度を御活用いただくとともに、できるだけ早く公表され、納税者が十分に自分の土地の価格の評価を検討し、適正な納税が行えるよう時間的な余裕をつくっていただきたいと考えております。
　固定資産税に係る土地評価については、何分まだ地方公共団体の取り組みが始まったばかりであります。その中では、不動産鑑定士の数が十分にない地方も多く、地方公共団体の皆様に対して御迷惑をかけることが生ずるかとも思います。私どもとしましては、この公的土地評価の均衡化、適正化に対して精いっぱいの努力をしてまいる所存ではありますが、各地でいろいろな問題が生じてくる際には、より適正に鑑定評価が行えるよう、できるだけ国土庁初め鑑定協会等と御連絡、御協議いただければ幸いであります。
　いろいろ申し上げましたが、このような公的土地評価の重要性というものが今後ますます大きくなっていくことを十分認識し、引き続き、国民から信頼される評価の推進に向けて、私ども不動産鑑定士としての使命を全うすべく最善を尽くして、この公的土地評価に取り組んでいく所存であり、委員諸先生におかれましても、その点について御理解賜ることができれば幸いであります。御清聴ありがとうございました。（拍手）