○澤野参考人　澤野です。
　私は、三十数年にわたって弁護士と不動産鑑定士の実務に携わってまいりました。また、本日は本法案につきまして参考人として意見を述べる機会を与えてくださいまして、大変感謝しております。借地借家の実務に携わる者として、現場の声をきょうはお届けいたしたいと思います。
　まず、本法案は大別して二つの部分から成っております。
　一つは、良質な公共賃貸住宅や良質な借家の供給を促進するため、国及び地方公共団体に必要な措置をとるべき努力義務を課したことです。他の一つは、借地借家法の一部改正に当たる部分です。
　前者につきましては、このような法律がなくとも国及び地方公共団体がみずから率先して行うべき責務と考えております。絵にかいたもちとならないよう、本国会でも強力に推進していただきたいと考えております。これに対し、借地借家法の一部改正、特に定期借家制度の導入につきましては、非常に多くの問題点を含んでおり、国民のコンセンサスを得られない今日、かかる改正を行うことは極めて問題であると考えております。
　そこで、以下におきまして幾つかの問題点を指摘させていただきたいと思います。
　まず、定期借家制度の導入促進に関する主張の問題点について四点ほど申し上げたいと思います。
　まず一点目は、正当事由と立ち退き料に関してであります。現在の正当事由制度のもとでは借家の明け渡しに時間と金がかかる、このような制度のもとでは借家の明け渡しに高額な立ち退き料を支払わなければならない、このことが良質な賃貸住宅の供給を阻害しているという議論があります。そこで、その供給を促進するためには、正当事由制度を廃止して立ち退き料を支払わないで借家人を追い出す、そういう制度をつくるのが最善ではないかということになるわけです。
　しかし、立ち退き料が本当に高いかどうかについては、一九八九年から九八年の十年間の判例集に登載された立ち退き料が問題となりました全判例、これは全国で七十六件ございますが、このうちで立ち退き料が認められたのは五十一件です。そのうち居住用借家は十九件、立ち退き料の平均は三百二十三万円です。
　これが高いか安いかですが、居住の経過年数は平均して三十二年、それから家賃の平均は二万六千円、借家人の属性は高齢で病弱で貧困、普通、生活保護を受けた八十歳代のおじいさん、お年寄り、それで病院に通っているという方がほとんどです。他方、家主側の理由は、建てかえ、有効利用がほとんどです。これで立ち退き料が高いとは、決して私は思っておりません。
　一般に立ち退き料が高かったと言われるケースは、バブル期において都心部のビル建設のために一部地上げ屋が札束で借家人を追い出したというような例外的なケースであると考えております。このような立ち退き料に関する悪いイメージというのは、借地借家関係の利害調整機能を果たしてきた立ち退き料の性格を誤解しているものと考えております。
　それでは、定期借家になると立ち退き料支払いの慣行はなくなるかというと、正当事由を補強するという意味での立ち退き料は要らなくなります。しかし、造作の買い取りだとか裁判をしないで早期に明け渡してもらうとか、紛争解決のための和解金としての立ち退き料は今後もなくならないと思います。むしろ、定期借家となった場合、契約の終了、明け渡しをめぐって今以上紛争が多くなることも予想されますので、立ち退き料の慣行は別の意味で展開すると思われます。
　これに関連して、定期借家は期間満了時の紛争を減少させるかという問題があります。期間満了により契約は確定的に終了するので、正当事由をめぐる紛争はなくなります。したがって、借家に関する紛争も相対的に減少するとも思われます。しかし、私は逆に定期借家では契約終了時の紛争は多くなるのではないか、そのように危惧をしております。
　第二の問題は、良質の賃貸住宅の供給促進についてであります。
　法案は、良質な賃貸住宅の供給を促進するため定期借家制度を導入すると言っております。良質な賃貸住宅とはどのような住宅をいうのか必ずしも明らかではありませんが、定期借家の導入により良質な賃貸住宅の供給が促進されるとは、少なくとも私の経験則上は考えられません。良質な賃貸住宅の供給の促進と定期借家制度の導入との間には何ら論理必然性はないと考えております。
　すなわち、定期借家は一般的には借家人にとって不利な契約です。もし定期借家で借りるとしても、よほど家賃が安く、権利金、礼金が要らない、また間取りも広いというようなものでないと、わざわざ借家人は定期借家として借りることはしないと思います。また、定期借家制度ができますと、恐らく借家人は団結して定期借家の不借運動、不買運動ではありませんが、そういう定期借家は借りないようにしましょうという運動を起こすかもしれません。家主はこんな割の悪い借家を供給することは一般的にはしないと思います。もっとも、この法律に基づいて国や地方公共団体が、家賃が安く規模の大きい住宅を定期借家で大量に供給するというのであれば話は別だと思います。
　三つ目の問題ですが、定期借家制度の導入と国の政策上の位置づけの問題です。
　今回の定期借家制度の導入は、景気対策、不動産関連産業の活性化を意図したものであることは衆目の一致するところと思います。しかし、住宅、特に借家は、一般の庶民や零細な中小企業にとって、生活し、生きていくための最も重要な基盤の一つであることは言うまでもありません。すなわち、住宅は憲法二十五条が規定する生存権の保障が端的に妥当する領域です。
　高齢化社会を迎えると同時にリストラが進行する今日の経済社会にあって、経済対策のみに目を奪われたような借地借家法の改正、改悪ですけれども、これは断固として阻止しなければならないと思っております。このような改正が行われますと、我が国の住宅政策史上に汚点を残すことになるのではないかというふうにも考えております。
　四つ目の問題ですが、国民のコンセンサスが得られているかどうかです。
　今回の定期借家制度の導入について、既に国民の間で十分論議され、そのコンセンサスを得たと理解をされている方たちも少なくないように思います。ただ、これは全くの事実に反する誤解と考えております。
　私の友人の弁護士、裁判官、全国の大学に勤務する民法学者、法学部の学生、さらには不動産業界の人々など、少なくとも借地借家法の改正に興味を持っている人たちでさえ、今回の法案の内容はほとんど知りません。恐らく多くの国会議員の先生方も同様ではないかと思います。参考人として発言の機会を与えられた私でさえ、公式的には、今回の呼び出し状をいただいた数日前に初めて法案を拝見した次第です。
　このように、国民の生活に重大な影響を及ぼす法律案の審議に当たっては、その内容を国民に周知徹底し、十分論議を尽くすべきと考えております。
　この法案に反対しているのは一部の人々とか団体に限られているというようなことも言われているようですが、その認識も私は間違っているのではないかと思います。恐らく、民法学者、弁護士の多くは反対の立場をとると思われます。また、何よりも、千五百七十万世帯の居住用借家人、一世帯三人とすれば四、五千万人の人たちがこの法案に反対しているということを肝に銘ずべきだと思います。
　次に、法案の各条の問題点について幾つか申し上げたいと思います。特に、借地借家法三十八条の改正部分でございます。
　まず、契約時の問題です。法案の建前は、契約自由の原則をもとに、定期借家も普通借家も自由に選択できることになっております。しかし現実には、借りる側にとって選択の自由はないと思います。なぜなら、家主の定期借家の申し出に対し、借りる側が普通借家の申し入れをしても断られるだけだからです。
　また法案は、定期借家契約は、更新がなく、期間の満了により契約は終了する旨記載した書面を交付して説明しないときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効とすると規定しております。
　しかし、まず一つ目、今日の借家契約のほとんどは宅建業者を通じて契約書が作成されております。書面によるという規定は、定期借家の要件というよりも、単なる確認規定にすぎないと思います。
　また、説明義務を課しておりますが、説明自体は、通常、契約書を朗読するということで終わってしまいます。これで説明義務が果たされるとすれば、更新がないということの意味を正しく理解できる国民は少ないのではないかと思います。ましてや、定期借家契約の締結に際し、家主から、何もなければ引き続きお貸ししますよなどという再契約の可能性を示唆することもありましょう。そうすると、後日、本当に定期借家契約を結んだかどうかの問題が起き、少なくとも契約終了時に紛争の種が残ることになります。
　次に、中途解約に関する問題です。中途解約で最も重要かつ看過できない問題は、営業用借家人に中途解約権が保障されていないことです。居住用借家については一定の要件のもとに中途解約権が認められていますが、営業用借家についてはそのような規定はありません。もしこのまま法案が通過すると、営業用借家人は極めて大きな不安にさらされることになります。
　すなわち、本法案では、営業用借家については、既存の借家であっても合意解約して定期借家とすることは禁止されておりません。他方、途中で経営が思わしくなくなった場合でも、営業用借家の場合には中途解約することができないわけです。
　このことは、居住用の場合、定期借家であるゆえに中途解約権が保障されたのと比べ、バランスが失しているように思います。我が国の営業用借家の多くは零細な中小企業や小売店舗などであることを考えますと、営業用借家についても、一定の理由がある場合には中途解約を認める旨の規定を設けるべきだと思います。このことが、昨今政府の経済対策で言われている中小企業に対する思いやりのある施策でもあると考えております。
　次に、期間満了時における問題です。これは三点ございます。
　一つは、法案は、期間満了に当たり、終了の通知さえすれば、借家人にどのような事情があっても、また、家主側において契約を終了させる何らの理由がなくても、契約は確定的に終了するとしています。
　しかし、例えば生活保護を受けている身寄りのないお年寄りが借家している場合に、家主に特段の必要がないのにかかわらず、期間の満了したことのみを理由として明け渡しを求めることは、恐らく権利の乱用として許されないと思います。そうかといって、これらの住宅弱者が容易に公共住宅、福祉住宅によって救済されるとは考えられません。仮にそのような住宅に救済することが可能であっても、借家人の意思に反してまで収容されるべきではないと思います。高齢者等の住宅弱者は近隣の人々の支えがあって初めて人間的な暮らしができるのであって、これらの人々を強制的に社会から隔離するような政策は、近代国家としてはとるべきではないと思います。
　要するに、定期借家であっても、特別の事情がある場合には解約の制限をするという条項を設けるべきだと思います、これは正当事由とは異なりますが。これが世界の住宅法制の趨勢だと思います。
　契約終了時の二つ目の問題です。
　これは修正案の方ですが、三十八条四項ただし書きの規定の趣旨があいまいだということです。定期借家契約は、期間満了の一年前から六カ月前までに賃貸借が終了する旨の通知をしたときに、借家人に契約の終了をもって対抗できるとしています。そして、この通知期間が過ぎても、家主が賃貸借終了の通知をすれば、その通知の日から六カ月を経過した後は定期借家の終了を借家人に主張できるとされています。
　問題は、この通知期間の経過後の通知はいつまですればよいかについて期間の限定がないことです。例えば、極端に言えば、定期借家期間が満了後も再契約をしないで家賃だけ受け取って、明け渡しをしてもらいたいときは、六カ月前に通知をすればいつでも、例えば十年先でも契約が終了するということになります。
　この解釈はいかにも不当です。期間満了までに通知がないときは普通借家となると解することもできますが、そのように解釈して絶対に問題はないとまで言い切れません。その点で、余計な紛争の種を残すという点では、この部分については立法上の欠陥だと考えております。
　次に、契約終了時の三つ目の問題であります。
　これは再契約のことです。定期借家契約を結んでも、期間満了後明け渡しを要求するのは極めてまれではないかと思います。ほとんどは再契約を結ぶか、契約更改の手続をとらないで、従来どおり賃料を受け取っているというケースが多いのではないかと思います。
　問題は、再契約に当たって、家主が借家人に酷な条件で、例えば非常に高額な賃料を要求するなど、再契約を要求し、借家人は立ち退くわけにもいかず、やむを得ずこれに応じなければならない場合です。当初の契約設定時の契約条件については基本的に当事者の自由にゆだねてよいと思いますが、再契約の契約条件については、ある程度の制限を付すべきと考えております。
　最後に、既存の借家に対する適用関係です。居住用、営業用を問わず、定期借家への変更は認めるべきではないと考えております。
　附則五条に居住用借家については四年後に見直すという規定が入っておりますが、この規定は、当然削除されるべきと考えております。もっとも、平成三年の借地借家法の制定に当たって、既存の借地を定期借地に改めることを禁止するという規定はありませんでしたけれども、その後のいろいろな解釈、借地人の知恵で、そのようなケースはほとんどなかったようですから、定期借家についても心配することはないとも思います。
　このようないろいろな問題がございますので、十分御審議の上、慎重な御検討をいただきたいと思います。
　以上です。