○参考人（竹山清明君）　では、発言いたします。
　大体お手元に配っております要旨を中心に発言したいと思います。
　私自身は、住宅とか住宅環境の、住みやすい、暮らしやすい、そういうものをどう作るのかというところを中心に研究をし、実践活動もしております。そういう立場から、今回の法改正について発言をさせていただきたいと思います。
　まず、住宅金融公庫の評価ですが、私は、前の方もおっしゃったように、非常に大きい役割を果たした、国民の住宅難の解消を進めるために中産階級を中心に大きい役割を果たした。それから、経済政策としても、住宅白書の一番前に書き過ぎている感はあるんですが、経済政策としても役割を果たしたというふうに思っております。
　そういう中で、情勢が変わりまして今回の法改正に至ったかというふうに思うんですが、それはどういうことかといいますと、住宅の量が世帯数を上回ったという変化。それから、これは少し意味合いが違いますが、環境重視をして住宅の質を上げていこうというふうな方向も出てきている。それから、またはマイナス面としては、国や公共団体の財政難が生じている。それから、超低金利で民間資金の活用が可能になってきた。そういうことがありますが、私自身の問題意識としましては、日本の住宅というのはこれで住宅問題が解消したというふうには思っておりません。
　諸先生方もヨーロッパなどへよく出掛けられていると思いますが、ヨーロッパの町とか住宅と日本の町と住宅とは大きな開きがあります。ヨーロッパは非常にすばらしい町がたくさんあり、すばらしい住宅がたくさんあるわけですが、日本でこの町並みに住みたいとか、この町並み残したいとか、この住宅を、古くなってもこの家に住みたいというような住宅ってほとんどないんですよね。
　ほとんど、僕は、だから非常にひどい財産といいますか、財産であるのかどうか分かりませんが、そういう形で日本の住宅と住宅地が形成されてきたと。多分、この今の住宅は一、二代で廃棄をされて再度更新されるんではないかと。やっぱり、日本は一応ある程度豊かになりましたので、豊かな場所に住みたいという国民の願いが強くなれば、やはりヨーロッパのような町並みを目指して作り替えられることになるであろうというふうに推測しております。そういう意味では、公的な住宅政策の役割というのは終わったわけではなくて、これからますます、より高度な形で展開がされる必要があるというふうに考えております。
　そういう中で、今回の法改正なんですが、前の参考人の方々もおっしゃったように、低金利であるということで、取りあえず住宅金融として成り立つ可能性がある。しかし、高金利の時代になるとすぐ破綻をするだろう、民間依存では。公的な支援がないと国民が住宅を真っ当に取得することはできないだろうというふうに考えております。
　そういう中で、住宅の証券化の話ですが、住宅ローンの、民間資金を活用するということは、これはこれで有益なことであるし、一つの進歩であるというふうに判断してもいいかもしれません。しかし、やはり金利が上がりますと証券の金利ももちろん上がるわけで、もちろん負担できないような内容になるというのは、さっきの方もおっしゃいました。
　それと、もう一つの問題は、証券というのは担保物件があって証券なわけですから、担保物件が本来は証券の裏付けにならないといけないわけですね、金額の。ところが、現在の日本で供給されている住宅といいますのは、土地は多分これから下がりますでしょう。ますます下がるのではないかと思います。それから、建物は建設された後にどんどん価値が下がりまして、十年から十五年たつとほとんど無価値になるわけですから、証券と申しましても、証券の裏付けがないわけですね。
　例えば、先ほど発言されました住宅生産団体連合会の住宅金融の在り方という委員会でも、ノンリコースローンになるようにする必要がある、だから価値を持ったものに対して証券化するということが大事であるというふうに発言されておりますけれども、アメリカでは中古住宅が新築住宅を上回る価格で取引をされておりますので、証券化の裏付けがあるわけですね。証券は価値を持っておるわけです。日本の場合は残念ながら今の状況では証券自体は本来の価値がない。
　なぜそれが取引されるかというと、お金を借りた人が生命保険も掛けて自分の命と引換えにお金を返すということと、政府が裏書をするということで一応ＡＡＡの評価を得ているようですが、それは本来矛盾のある、正しい成立の仕方ではないというふうに思っております。
　証券化を進めるのは一つの方向としてあると思いますが、それを進めるのであれば、当然中古住宅が取引されるときに新築時よりも高い価格から同等の価格で取引されるような状況を作り出すというところが絶対的な前提条件ではないかというふうに思います。ですから、アメリカのようなそういう条件がどう作り出せるのかということを政策的に追求する、それが危なければもう少し進め方を検討するということが必要になるのではないかというふうに思います。
　それで、証券化と矛盾のないまちづくりの仕方ということで考えておりますのは、最近私がいろいろ問題意識を持って調査をしている中で、アメリカの住宅がなぜ中古で高い価値で取引をされているのかという内容ですが、一つは町並みのデザインが優れている、その町に住みたいと思わせる価値がある、それから個々の住宅のデザインが優れていて、中古でもあの家に住みたいという強い希望を持たせるような家が並んでいる、そういうものは非常に高い価格で取引をされております。
　一般的には、構造が堅牢であるとか、仕上げとか修繕がしやすいということが長期耐用の住宅の条件である、中古物件の条件であるというふうなことが政策的にも出されておりますけれども、僕は、それが不十分で、やはりそこに住みたい、愛着を持ってあそこに住みたい、あの町に住みたいというふうな思いを起こさせるような質がないと中古としてはなかなか流通し難いんではないかというふうに思っておりますので、そういう形での補強が要るんだろう。そこが一つのポイントではないかというふうに思います。
　それから、あと、そういうふうな証券化のことだけではなくて、最初に申し述べましたように、日本のこれからの住宅、まちづくりを考える上で、そのようなみんなが愛着を持って長期に住み続けられる豊かな歴史的な町をつくるという意味で、それが非常に大事なんではないかと思います、本来的な住宅政策としまして。
　日本の住宅は旧建設省の発表でも二十六年の寿命であって、イギリスが七十五年、アメリカが四十四年と書いてあったと思いますが、そういうふうなことを改善していく上で、やはりそういう住宅の町並みとか住宅のデザインの質を改善させ、それが中古住宅の取引の価格にちゃんと反映するような形の政策とか、そういう動きをちゃんと作っていく必要があるのではないかと。
　例えば、これは非常に話として空想的にお聞きになるかもしれませんが、先日、関西の建て売り住宅団地の調査をいたしまして、ある団地では、五年前に建った団地が今年新たに建てられている同程度の建て売り団地よりも高く住宅が取引されているという事例が見付かりました。十五年前に建て直した神戸の建て売り住宅が、新築時の一・五倍の値段で取引をされているという事例も見付かりました。
　ですから、日本でもいい住宅、いい町並みを作れば、その価値が古くなっても継承されるということが分かりまして、そういうふうな政策が非常に大事なんではないかと。今後の日本の資産価値、住宅によって資産価値を形成するという、国の富を形成するという上では非常に大事だと思いますので、そういうことを考えながらやっぱり政策を展開したい、する必要があると考えます。
　それから、あともう一つ、今回、今公庫がもしだんだんなくなるとすれば、いろんな大きなこれまでの住宅政策の展開の中の障害が生じるというふうに思っております。
　一つは、定期借地権の問題ですね。住宅金融公庫は定期借地権住宅に貸付けをしておりますが、民間の金融機関は土地が担保になりませんので貸付けはほとんどしないという状況になっております。国民が安い価格で質の高い住宅を手に入れるという上では定期借地権というのは非常に大事な制度だというふうに思っておりますが、その中でも、そうしたら五十年で返済、返却して建物を壊すという今の制度はかなり不備ではないかと。むしろイギリス型の、百年程度定期借地をして、優れた建物を建てて、それは社会資産として地主に返すというふうな制度が必要なんではないかと。これは今の日本の法律でももちろんできるわけですが、そういう辺りを国として誘導するような政策が要るんではないかというふうに思っております。
　こういう形で、イギリスなどは非常に優れた住宅地を歴史的に継承して現在も使っております。日本が五十年で家をつぶしてしまうとか、二十六年でつぶしてしまうというふうな状況は非常に問題が多いというふうに思っておりますので、それちょっと長期的な観点でも政策を考えていただきたいというふうに思います。
　それから、その他、公庫の役割としましては、単に一般的な住宅に貸付けをするということだけではなくて、コーポラティブとか、いろんな政策的な内容を付与して、建築文化とか生活文化、住文化を豊かにするような政策展開を行っておりました。そういうふうなものをやはり大事にして、単に量さえ供給すればいいということではなくて、住宅の質を上げるような内容で公的な機関が有効な働きをするということは非常に大事なことではないかというふうに思っております。そういう意味で、すべて民間の金融機関に依存してしまうということは相当な損失が日本の住宅全体の在り方の中で生じるんではないかというふうに思っております。
　以上、まとめまして、今回の公庫法の改正につきましては全体の流れの中でなかなか押しとどめ難いところもあるかと思いますけれども、単純に証券化をすればすべてが解決するということではなくて、非常に大きな矛盾が生ずるであろうということ、それからやはり、中産階級といいましても収入階層いろいろでありまして、非常に多くの方がやはり低金利、高金利の時代であってもそれなりのアフォーダブルな金利で住宅を更新する必要があるとすれば、それを支援する制度はやはり公的な力でやらなければできないんではないかというふうに思います。
　これからも継続して住宅の更新がつながっていくだろうというふうに私は最初お話ししましたが、そういうことを展望いたしますと、この時点で住宅の公的施策の大きな部分をそいでしまうというふうな法改正はやはりかなり見直していく必要があるんではないかというふうに思います。
　以上です。