○参考人（門田至弘君）　それでは、お手元の資料に基づきまして、私は、阪神・淡路大震災のマンション復興に絡めて、経験いたしました現場の立場から参考意見を申し上げたい、そのように思います。
　まず、一ページ目の上でございますが、被災マンションの実情を数量的に表しております。
　半壊以上の被災マンションが百七十二棟ございました。その中で、建て替え決議に至ったものが百八棟でございます。私どもではこの約三分の一、三十五棟を建て替え、再建をさせていただきました。
　総じて、その下に書いてございますように、既存不適格、これは建築基準法上のいろんな法令等に適合していないと。容積がはみ出しておるとか、日影規制に引っ掛かっているとか、斜線制限に引っ掛かっているとか、そういった既存不適格が非常に多かったということでございます。約半数ぐらいがそのようなことでございました。さらに、四十年代のマンション建て替えが多かったわけでございますが、高齢者が非常に多かった。大体四割から五割ぐらいはございまして、場合によっては、団地によっては六割に近いような、そういうふうなものもございました。四十年代にマンションを購入をして、三分の一ぐらいはそのまま残っておられて高齢化してきておって、その他はいろいろ入れ替わっておりますけれども、実際にはそういった規模も小さいということもございまして、高齢者の割合が非常に多かったなと、そういうふうに思います。それから、さらに、建て替えをする場合に建て替え費用が必要になってございますから、ダブルローンになった方もかなりおられたように思います。
　被災再建に当たりまして、当時非常に問題になったことをその次に列挙してございます。
　当然のものもございますが、合意形成の円滑化。年齢も違う、家族構成も違う、財産の状況も違う、あるいはまた価値観も違う。もっとお金を出してもいいものに建て替えたいという方もあれば、いや、このままでもいいんだというふうに、価値観の多様な皆さん方がおられたわけでございますから、それの合意形成をするというのは並大抵ではないということでございます。平均的には大体一棟が七、八十戸はございますから、七、八十世帯の皆さんの合意形成をしていかにゃいかぬ。そういうことがございました。
　さらに、先ほど丸山先生の方でありましたように、抵当権というのがほとんど付いておりました。これをどうやって解消をしていくのかというのは、当時、本当にできるのかという議論になったのは事実でございました。
　それから、さらには、建て替えに際して大きな建物、七、八十戸、大きいものでは三百戸を超えるものもございました。こういう建物を再建をしていきますのに、もちろん計画を作り、実施設計を行い、あるいは建物を建てというのは相当大きな資金が必要でございます。ほとんどの組合というのが任意の団体でございますから、そんなお金の調達力もないという状況の中でどうやってそれを調達していくのか。もちろん補助制度も充実はいたしておりますけれども、補助金は工事をやって金を払って、実際払った中で後で戻ってくるみたいな形になりますから、その間、調達が必要なわけです。それをどうやって調達するのかと、こういったことが大きな課題になってございました。
　さらに、工事の請負、平均七、八十戸、場合によっては三百戸を超えるマンションをだれが請け負ってくれるのかと。任意団体がそんな大きな工事をやるのに何の保証もない中で請負業者さんが引き受けるかと。当初いろいろ意見調整した中ではほとんど引き受けないと。小さなマンションで二、三十戸で自分のところが手掛けたから引き受けようかというところもございましたけれども、その点が非常に大きな問題になったのは事実でございます。
　こういう大きな大事業を行っていくのにだれが事業の主体になるのかということも、これも大きな問題になりました。
　こういったようなことが被災当時いろいろ問題にされたわけでございます。
　あわせまして、これは次の三番でございますが、区分所有に関する法律についてもややあやふやなところがあるということで、現在これは法制審議会で議論をされておりますけれども、簡単に触れさせていただきます。
　費用の過分性というのがございますが、これは区分所有法で、「建物がその効用を維持し、又は回復するのに過分の費用を要する」と、これどういうこっちゃというのが正直言って明確ではございません。こういう過分性があって初めて五分の四の多数決議で建て替え決議ができる、こうなっておりますが、過分性とは何やねんと随分議論になりました。
　ただ、この資金に関しては、もうごちゃごちゃ言わずに再建が先だということで、皆さん方、そういう意味では平時と違いますので、早く回復をしなくちゃならないというふうに気がそっちの方に行っておって、余りこの辺は議論にならずに通過いたしました。ただし、その後裁判四件ほどが訴訟提起をされまして、その中で問題になっておるのがこの過分性の議論が争点で裁判が行われておるという実情にございます。
　建て替え決議でも、こういう決議内容の四項目を決議しなきゃならないとございますが、その中で特にこの費用の分担とか区分所有権の帰属とか、こういうことが単にその衡平を害しないようにと定めておるだけでございますから、これ何やねんというその辺が非常に不明確で、議論の対象になったものでございます。ほとんどの建物が既存不適格でございますから、空地を取って、例えば横にびょうぶのように長いマンションが既存不適格であって空地をたくさん取らんがために縦に長くなる、そういたしますと形が全く異なる、それを帰属を衡平にというのはどういうこっちゃねんというのが大いに議論になったところでございます。
　それから、建て替え決議賛成転出者の取扱いでございますが、二ページにまたがりますが、皆さんが建て替えを決議しようと、こういうことには自分としては賛成をするんだけれども、いろんな事情があってこの際出ていかないかぬと、そういう人たちはこれは反対の決議にカウントをされるわけでございます。特に、既存不適格なんかである部分を減らさないといけないという、容積が一杯であってもっと建物を減らさないと物が建たないという場合にある部分出ていかざるを得ない場合があるんですが、そういう場合にやっぱり反対者にカウントされたのではその辺はいろいろ問題ではないかと、こういうことが議論されました。
　それから、敷地の同一性とか使用目的の同一性、同じ敷地に建て替えなきゃいけない、それから主たる目的を同じに、住宅は住宅に、店舗は店舗にというふうにしなきゃいけないと、この辺もどうかというのが議論はされたところでございます。
　それから、隠れ反対者という言葉を使っておりますが、建て替え決議には賛成するんだけれども、その後いろいろとごちゃごちゃごちゃごちゃ意見を言われて建て替えの推進に協力をしないという方たちがおればこれはどうするか、こういったことが問題になってございます。
　それから、売渡し請求権を行使する時価の扱い、これも時価はどないして定めんねんというのが分かっておるようではっきりしておらない。
　それから、一棟の範囲の明確化、これはコの字型とかいろいろ建物がエレベーターや階段やいろいろなものでつながっておる場合にどこまでが一棟かというのが、これも明確であるようで余り明確でないというのが当初いろいろ議論がされたところでございます。
　それから、先ほど丸山先生のおっしゃった団地の定めがないと、こういうことが区分所有法上問題とされたところでございます。
　それから、実際に、じゃこういったいろんな制約の中でどんなやり方で建て替えをしていったのかということを次に列記してございます。事業の手法としては、自分たちで建て替える、それからディベロッパー等に参画をしてもらって建て替える、大きくはこういった二つの流れでございます。
　自主建て替えというのは、先ほど言ったような資金の調達の問題あるいは工事の請負の問題、こういうふうなことがいろいろあって、実際には戸数の多い大きなマンションでは自主建て替えというのはなかなかできないと。小さな規模のマンションでは自主建て替えは現実に、これは統計データでも二割弱ほどは自主建て替えが行われております。
　ディベロッパー等参画による建て替えというのが七割強でございますけれども、これはいろんなやり方ございますが、これまで行ってきた方法というのは全部譲渡方式あるいは一部譲渡方式、あるいは地上権設定方式あるいは定期借地権方式、ちょっと次元が違いますが、このような方法でやってまいりました。
　ちなみに、全部譲渡方式というのは、いったんは事業主体であるディベロッパーに従前の皆さんの土地建物の権利をいったん全部移しまして、移すときに全部抵当権を抹消いたしまして再建建物を作ってまた皆さんに売り戻す、そのときに従前に付いておった抵当権はまた付け直すと、こういうやり方で全部譲渡方式を行いました。これはやはり事業の安定性といいますか、ディベロッパーに所有権もいったん全部移して、そうやっていかないとそれを引き受けるディベロッパーがまずないという、こういうこともございました。ただし、先ほどございましたように、ディベロッパーがつぶれたらどうなるかという議論はもちろんございましたけれども、こういう方法が一般的に行われたところでございます。
　それから、一部譲渡方式というのはその一部分だけを移転するというやり方でございます。
　地上権設定方式というのは、土地の所有権を移転せずにディベロッパーの権原を第一とする地上権を設定いたしまして、その地上権を権原として再建の建物を建てて、完成したら建物を従前の皆さんに所有権を移転をいたしまして地上権は抹消する。これは建て替え期間中のディベロッパーの権原を安全に保つという意味合いで、このようなやり方もやったということでございます。
　定期借地権方式はちょっと違いますが、これは資金のない方などに土地をこれは事業主体が買い取りまして、それで建物を建てて、売り戻すときに建物代だけで売り戻す、借地にすると、こういったやり方でございました。
　このようなやり方で実際は事業を進めてまいりました。
　次に、課題等とございますが、安定的な事業を推進する仕組みということでちょっと書いてございます。これは今回の法案の中にもいろんな問題点が相当部分盛り込まれておりまして、既に法案等にも明記されておりますが、当時実際に事業を経験した者として、重なりますけれども、ちょっと参考に述べております。
　この四角い白角でございますが、建て替え参加者が自ら安定的に建て替えを行える仕組みの確立ということで、建て替え参加者の団体的性格、要は法律上の位置付けや、法人格を与えたら、例えば請負契約をしようと思っても法人格があれば契約はできるとか、あるいは法人格があればそれを元に銀行の貸出し姿勢にもよりますけれども融資も受けることができる。再開発組合等が金融機関等から融資を受けておるように、そのように融資が受けることができるということで資金の調達が容易になるとか、そういう法人としての、法人格の付与ということが必要であったなと、このように思っております。
　それから、建て替え事業施行者（代行者）が安定的に建て替えが行える仕組みの整備というふうなことでございますが、これも今回の法案に盛り込まれております。
　それから、抵当権等の処理につきましては、これも非常に、本当に抵当権が外れるのかと。例えば、建物に抵当権が付いておって除却をしようと思っても担保権者が同意しないと除却もできないと、こういうことでございましたが、これは従前の権利を建て替え後に置き換えるという権利変換が今回の法案で入っておりますので、この辺も解決できるかと思いますが、いったん消すのに大変苦労をいたしたところでございました。
　それから、既存不適格マンションの取扱いということで、これはかなりの割合で存在しておると思いますが、特に容積が非常に上回っておる場合でだれかが出ていかないとなかなか回復できないと、こういうことに関連して、やはり柔軟な対応が必要かなと、こういうふうに考えております。
　それから最後に、五番目でございますが、建て替え事業の実施に際して併せて必要となる対策等ということで、やはり築後三十年、四十年たってまいりますと、賃貸化も増えてまいりますし、お年寄りも増えてまいりますし、そういう零細者に対する借家人対策、あるいは高齢者、零細者に対する資金の対策、そういうようなことがいろいろ必要かなと、こういうふうに考えております。
　それから、各種支援対策の充実ということでございますが、現行でもいろいろ支援する、例えば建設費の補助でありますとか、あるいは融資の充実であるとか、あるいはダブルローンになる方もおられましょうし、そういった対策が必要となるなと。現実に個々の権利者の皆さんと協議をする中で解決をしなきゃいけませんけれども、包括的に今回も法案の中でもこういったことがかなり盛り込まれておりますので、その点は非常に喜んでおりますけれども、そういうことが必要であるなと、そういうように思っております。
　以上でございます。