○岩田公述人　岩田でございます。
　今回の土地基本法案、政府案と野党案、二つ見せていただきまして、詳細な点では恐らく相違があろうかと思いますが、大筋においてはほぼ内容が似ている。このようなことは極めて珍しい現象ではないかというふうに私は思います。そのことは、土地問題あるいは地価問題に関して、国会でもあるいは世論においてもかなりの合意が形成されつつある反映であるというふうに思います。
　その中で、どのような点で政府・与党の間の合意といいますか、世論の中での合意というものがあるだろうかということを基本法案に沿って申し上げますと、土地の利用に関する公共性ということをまず第一に挙げられております。政府案でも「土地については、公共の福祉のため、その特性に応じた公共的制約が課される」というふうに述べられておりますし、野党案でも同じように「土地の利用については、公共の福祉を優先させなければならない。」という点が挙げられておるわけでありまして、この第一点が一つの合意の内容かと思います。
　第二点は、計画に沿って土地というものを利用しなくてはいけないという、計画ということを非常に強調したという点で、これも両案にまたがって書かれておることでございます。
　それから、第三番目が投機的な取引を抑制する。これは「抑制」は政府案の言葉ですが、一方野党案では「規制する」という、そういう意味で投機的な取引に対する抑制または規制ということが強調されておる。
　この三点がほぼ内容が同じであって、合意が形成されているのではないかというふうに感じました。
　私の考えとして、第一点と第二点に関しましては、すなわち公共性という問題と計画の問題というものは当然のことであって、むしろ遅過ぎた感が否めないという印象を持っておりますが、遅過ぎてもやらないよりはずっとましでありますので、その線に沿って考えていただきたいというふうに思います。
　ただ、幾つかの点で懸念される問題がやはりございます。
　まず、土地の利用に関して公共性というものを重んじなければいけない。あるいは公共の福祉という名によって制約が課せられるというわけです。しかし、公共性とかあるいは公共の福祉とは何かということは必ずしも明示されてはおらないわけでありまして、そういう点で問題を若干含んでいるのではないかというふうに思います。というのは、土地利用というものが公共的に制約されるという、そのままですとそれは当然のことでありますが、それでは日本において従来、公共性とか公共の福祉といったものはどのように考えられていたのだろうかということを考えてみると、幾つか問題点が出てくるのであります。
　公共性というものが裁判で争われた事例としては、大阪空港の騒音の問題とか新幹線騒音、振動事件の問題、国道二十三号線における大気汚染、騒音、振動、そういう問題がございます。これらの判例では、すべてどういうふうになっているかと申しますと、多数派の利益があればそこに公共性があるという判断を下しているわけであります。つまり、たくさんの人が新幹線で旅行する、あるいはビジネスで動いて非常に利益がある、あるいは道路も空港も基本的には同じだという考えであります。
　しかし、そこの沿道に住んでいる人々は、野党案の前文に「健康で文化的な生活を営む」という文言が二ページにあるわけですが、そういう文言は、そこに住んでいる沿線や沿道の住民に関しては完全に無視されている。そういう中で公共の福祉ということが言われて、それがまかり通っているという状況が日本にはあるわけであります。
　そのようなところに住む人に対して損害補償をする場合には、過去の被害についてはしましょう、しかし将来はどうなるかわからないから、将来は何の処置もしない。もしも将来同じような損害が、起こっているわけですが、賠償してもらいたかったら、また訴訟を起こしなさいという形に日本ではなっているわけであります。
　こういうふうに、公共性と一口に申しましても、空港や新幹線の軌道あるいは幹線道路というような一つの土地利用をとってみても、そこに優先されるべき公共の福祉というものは一体何なのか。あるいは沿道、沿線の住民と交通機関の利用者の利害とをどう調整すれば公共の福祉というものが増進するのかという点が非常になおざりにされたまま、いろいろな鉄道が敷かれ空港がつくられてきたという現状、歴史がございます。
　そういうふうになりますと、先ほど言いましたように沿道、沿線の住民は健康で文化的な生活を営めないという状態が放置されている。そういう歴史的な経過がありますと、公共の福祉があれば土地利用は制約されるという問題は、簡単にはすぐそのままうのみにはできないという問題が背後に潜んでいるということが言えるかと思います。
　現在のような非常に複雑な社会になりますと、公共の福祉というのは単純に多数の利益だけでは割り切れない問題がありまして、多数の利益のために犠牲になる人たちの福祉をどう考えるか。その人たちの福祉も、例えば別の政策を用意することによってその人たちの福祉もなお増進するというようなことをしなければ、完全な公共の福祉のために土地の利用を制約したことにはならないわけであります。
　あるいは最近では、都市の自然をどんどん破壊していった結果、都市には自然が非常に少なくなっているという場合には、自然の環境といった問題も土地利用に関してはやはり考慮されなければならない公共の福祉の一つの要因となっているわけであります。
　このように内容が非常に複雑化しているときには、公共の福祉というものは単純多数とか、そういうことだけで割り切られて、それによって切り捨てられる人の福祉というものに十分目を向けないというおそれがあるとするならば、これは自治体の段階においての問題ですが、少し心配されるところであります。こういうふうに考えますと、公共の福祉に沿って計画をどうつくるかということが非常に重要になってくるということがわかると思います。
　それでは、今まで計画というものは日本ではどうやってつくられてきたのだろうかということを考えますと、およそ計画の段階から市民あるいは住民が参加する、そういうシステムは日本にはございません。基本的には計画は住民等の不在のところでつくられて、事業段階で住民に向かって説明をする。したがって、計画は基本的には変えられないというような現状であります。したがって、計画それ自体が何か重大な修正を受けるというような歴史的な事例というものは、我々は持っていないわけであります。
　公共の福祉というものを担保するには、民主主義的な計画の決定メカニズムが導入されているということが重要なことだと思います。その点では、計画への市民の参加ということをうたっている野党案の万が一歩踏み込んでいるのではないかというふうには感じております。野党案の第七条「土地利用計画」十一ページから十二ページにかけては、市町村は地区詳細計画をつくる。これは恐らく西ドイツの例などを想定されているのではないかと思いますが、その際に関係住民の意見が十分に反映されたものとするというふうに、計画段階からの住民の声の反映ということを重視しているわけであります。
　ただ、この関係住民という場合にも、余りにもこれを狭く限定することにはまた問題が出てくるわけでありまして、西ドイツなどでは、都市計画の地区詳細計画のような狭いところでの計画に関しても基本的にはだれでも意見が言えるというふうになっております。あなたは関係住民じゃないから全然意見を言えないとかでなく、あるいは意見というものは公聴会とかそういうことでももちろんありますが、手紙でも意見が言えて、何らかの形で、どのようにあなたの意見が反映されたかということがかえってわかるというシステムになっております。
　こういう計画をつくる場合に何といっても重要なものは、意見を聞いたり、それを計画に反映するときの市民を余りにも狭く限定しないことと、公聴会を十分に開いて計画及びその内容が徹底的に公開されるということだと思います。欧米では大体公開ということが前提で、地方の新聞に細かく公聴会の内容が出るとか、あるいはラジオでも夜放送するというようなふうにして、昼働いている人々も後でどのようなことが議論されているか十分わかり、反対の人はなぜ反対しているのか、賛成している人はなぜ賛成しているのかもわかる。そういう中で、つまり密室ではない中で議論が展開され、きょうのようなこういう機会には公述人の人数なども余り制限しないというような形で、そういうふうな民主的な手続をとって初めて、それでは公共の福祉としてはこの土地はどういうふうに利用したら一番いいのかということを広く国民の層から意見を求めて決めていくというシステムをとっているわけでありますので、そのいうシステムがないままに公共性というものが言われて、何か政府が勝手に決められてこれが公共性だということになると、非常に問題が生じてくると思います。特に日本の歴史を踏まえていくと、そういう危惧があるわけでございます。
　例えば、今後市街化区域内農地を宅地化していくという場合にも、計画的な宅地化ということが非常に必要であろうと思います。そういう場合にも、ただそれが非常に狭い地域の農民とその周りに住んでいる住民だけで例えばここを保全すべき農地として残すのかあるいは宅地化するのかというようなことを決めてもらっては、それは公共の福祉を増進した計画にはならないわけであります。むしろ持ち家を持たない一般の市民の声をよく聞くとか、そのようにして関係住民というものを少し広くとらえていかないと、特に住宅、土地問題は解決しないし、狭い範囲だけでの声を聞くと、農地のままにして家は建たない方がよいという結論に達することは目に見えているのではないかと私は思います。そのような場合に、持ち家を持たない、あるいはアパートやそういうところで非常に高い家賃を払っている人たちの声が全く反映されないといったようなものには、逆に公共性というものはないのではないかと私は考えております。その点で、公共の福祉であるとか計画的に使うという場合に留意すべき点あるいは非常に心配される面を申し上げた次第であります。
　それから、三番目の投機的な取引を抑制するということが両案の合意点であるし、国民的な合意も恐らく相当あるのではないかという点でありますが、政府案にしろ野党案にしろ、どうも国土利用法の活用ということを考えているような感じでありまして、もう一つの国土利用の方の改正案ですか、改正案か何か正確な名前はわかりませんが、出ておりますが、どうもそれを活用する、ということは、土地の取引の届け出制とか土地取引の規制といったものをもっと強化するという形で投機を抑制しようとしているように感ずるのであります。
　しかし、こういう形で土地市場というものを全く窒息させてしまうような形では土地の供給をふやすことはできないわけでありまして、実際にずっと届け出制というのをとってきた結果、土地が何か有効に利用されて供給がふえたかというと、そういうことはございません。例えば規制の対象にならないような中古マンションが専ら人気が出て、そこが価格が上がるとか、そういったような現象がむしろ出ているわけでありまして、決して土地の供給はふえてはいないわけであります。地主としては、地価が規制されるならばしばらくの間土地は売らない、将来、規制が外されたようなときに初めて土地を売ろうというようなことを考えるわけであります。あるいは、最近では土地の融資に対して行政指導をしたり規制などをして、なるべく土地に対して融資しないようにというようなことをしているわけでありまして、これも投機を抑制するという意味があるのだと思います。しかし、このような政策をいたしますと、有効に土地を利用しようとしている企業や個人までも融資を受けられないということになりまして、こういう政策はあらゆるものを悪と見て全部一律に規制してしまうことになってしまって、えり分けといいますか、それができない制度になっているわけであります。
　その背後には、恐らく投機というものの考え方が、政府案にしろ野党案にしろ、非常に狭い範囲でとらえられているという点に問題があるのではないかという気がいたします。すなわち、土地転がしのような、非常に短期で安く買って高く売るということだけを土地投機ととらえて、それさえ抑制すれば問題が解決するというような考え方が背後にはあるのではないかという気がいたしております。しかし、そうではなくて、私の考えでは、現状の地価に対して十分な地代家賃を上げていないようなものはすべて土地投機をしていると考える、むしろ広義にそこを考えるべきである。
　つまりどういうことかといいますと、地代家賃を地価で割ったものが一応利回りでありますが、今土地の利回りは、投資対象としては三％を切っているような状況であります。それにもかかわらず皆さん土地を持っているのは値上がりということが頭にあるからでありまして、工場跡地があって依然として未利用であるというのも、投機をしている、すなわち値上がり待ちをしていて一番いいタイミングで土地を売ろうとか開発をしようとしているわけでありますし、東京の都区部のようなところで低層住宅に住んでいるという場合にも、あるいはビルがあるというような場合にも、土地が上がったときに売るとか、あるいはそのときに初めて上がっても頭打ちになったときに開発しようとかしているわけでありますし、市街化区域内の農地も同じようなことを考えてしておるわけでありまして、いわば地価が上がってきた戦後の歴史の中では、値上がりを期待して土地を購入したり持ち続けるという行動は全国民にはびこってしまっているわけであります。
　そのような状況をつくり出しているのは、土地の全体的な税制が非常に土地保有を有利にしている、利用を促進しないようになっているというところに問題があるわけであります。したがって、投機を抑制するのには、やはり税制上で譲渡税はそれほど安くしない、現在、所得税が減税されたために最高税率二五％というふうに安くなってしまいましたが、むしろそれほど安くする必要はない。やはり値上がり益からきちんと税金を取る。しかし、そうするといわゆる凍結効果が起こって、土地を売ると税金がかかるのでだれも土地を売らなくなるということが心配されるわけですが、それを防ぐ方法は、一％程度の含み益税を導入したりあるいは土地の固定資産税を時価評価することによって、そのようないわゆる譲渡税が持つ凍結効果を防ぐことができるわけであります。
　そのようにして投機が、だれにとっても土地の値上がり益というものはそれほどたくさんない、十分に得られないというような仕組みをつくれば、土地というものは初めて利回りで、すなわち地代家賃を地価で割った利回りでペイするような形で使われる。そうすると地代家賃を引き上げますから、それは土地の高度利用になっていって、利回りが上がるということは逆に土地の供給がそのようにしてふえて地価が下がる。分母の地価が下がって分子の地代家賃が上がりますから利回りが上がって、例えば定期預金よりは二、三％ぐらい上であるとか、そういう形でペイしてくる。それが正常な姿でありますが、現在では地価の値上がり益というものがなければ不動産業もデベロップも何も成り立たないというような異常な事態にあるわけでありまして、それは決して規制という、価額を窒息させるのではなくて、もうける人にはもうけさせて後から税金で取るという形の方が望ましい、土地の有効利用にはつながるのだということを申し上げて、どうも時間が延びてしまいましたようですから、終わりにしたいと思います。（拍手）