○参考人（青山やすし君）　青山でございます。
　本日は、意見を述べる機会をいただいて誠にありがとうございます。
　私は、東京都庁で三十六年間実務に携わってまいりました。また、今回、社会資本整備審議会で議論に参加をしてまいりました。そういった立場から意見を申し述べさせていただきます。
　従来、我が国の住宅政策は、公庫、公団、そして公営住宅を三つの柱として量的供給を中心に実施されてまいりました。今回、住宅建設計画法を改めて、住生活基本法として住宅政策を量から質へと転換していくということは極めて大切なことであると存じます。それは現在、全国で世帯数を住宅数が一二％も上回る、すなわち空き家がある一方で、例えば都市の誘導居住水準に達する世帯は半分くらいしかないという状況があるからであります。特に、大都市では、大都市問題は住宅問題と言っていいくらい住宅政策は大切な問題であると考えます。今回のこの住生活基本法を基に国民の住宅政策に対する期待にどうこたえていくのか、住宅の質の向上をどう図っていくか、むしろ今後の法律の、この法律の下での政策が非常に重要であると、そう考えます。そして、住宅政策というのは、単独で論じることができるものではなくて、総合的なまちづくりの政策の一環として展開していくべきものだと考えます。
　そこで、二十一世紀のまちづくりの課題を考えることが必要ですが、二十一世紀の課題には、たくさんありますけれども、特に重要なのは資料に記載してある三点であると考えます。
　一つは、情報化、成熟社会、社会的包容力という三つのキーワードに対応していくことであります。
　まず、情報化時代への対応ですが、都心の本社機能というのは、工業化時代には、大量の従業員を郊外から都心に集めまして、そして大量の事務、伝票を処理する場でございました。しかし、高度情報化時代には、知的生産性や交流機能が求められております。これらの都心機能の転換については、都市再生法等で対応しているところであろうかと思います。
　それから、成熟社会でございますけれども、二十世紀の町には効率性が求められました。しかし、成熟社会を迎えた二十一世紀には、快適性、景観、眺望、楽しみ、そういったいろいろな要素が求められております。昭和三十八年に初めて容積率制度が設けられました。これは、高度経済成長時代には、ビルやマンションの床面積が増えれば、交通、エネルギー、ごみ処理、上下水道等の都市の、都市施設の負担が増すわけでして、容積率で都市をコントロールしていこうというのは当然のことであったと思います。しかし、今では、ビルとかマンションの床面積が増えても、これでそこに通勤する人あるいは住む人が増えるだけではなくて、むしろＯＡ機器の導入ですとかあるいは快適性を増していくとか、そういったことに床面積の増加が使われると、そういう時代になってきたわけであります。
　したがいまして、今後は、人々の価値観の変化に合わせて、都市のコントロール手段としては、容積率だけではなくて、建築物の高さですとかデザインですとか町並みですとか、そういったものにも焦点を当てる政策に変えて、まちづくりにおける町の質的向上を図っていくということが大切であろうかと思います。これは、ビルの高さが低ければいいという意味ではございませんで、むしろビルの高さを高くして、その分オープンスペースを増していくと、そういった発想も必要であろうかと存じます。
　いずれにしましても、容積率制度を基本に都市をコントロールしていく時代から、総合的な要素を考慮していく時代に変わりつつあると、そう思います。ちなみに、ロンドンでは容積率制度を撤廃いたしました。ニューヨークでも、最高容積率限度二一六〇％ということで、ほとんど容積率でコントロールするという形ではなくなってきているということがございます。
　それから、社会的包容力、これはいろいろな階層の人が活躍していく条件を整えていくということであります。
　これらの情報化時代、成熟社会、社会的包容力、こういった三つのキーワードに対応していくことが二十一世紀のまちづくりの第一の課題であると、そう考えます。
　第二のまちづくりの課題は、高密度都市、コンパクトシティーであります。
　コンパクトシティーという言葉は小ぢんまりとした都市というふうに誤解される向きもあるんですが、これはそうではなくて、例えば大ロンドン市の公式の計画書であるロンドンプランなどは、大ロンドン市はコンパクトシティーを目指すと言っていますが、その具体的な内容としては、人口七百三十万人のロンドンを十五年間で八十万人人口を増やします、年間三万戸ずつ住宅を増やしていきます、高層建築物を建てていきますと、それがコンパクトシティーの概念の内容であるわけです。すなわち、まちづくりを行う基本的な思想が分散政策から集中政策へと変わっていくと、それをコンパクトシティーという言葉が象徴しているわけであります。
　今回のまちづくり三法も、中心市街地について活性化するために、一面から見ると分散政策から集中政策への転換という側面もあるわけであります。これは、国土レベルにおいても、それから一定の地域の中においても、ベクトルを高度経済成長時代の分散から集中へと変えていくと、そういった発想の転換が必要であると考えます。
　まちづくりの課題の第三は、住宅の質の向上であります。内容的には、通勤距離ですとか居住水準ですとか防災性、快適性の向上等があります。
　例えば、都心居住についてですけれども、一ヘクタール当たりの夜間人口を見ますと、ニューヨークのマンハッタンは六千ヘクタールの中に一ヘクタール当たり二百五十人の夜間人口が住んでいます。それに対して、同じ六千ヘクタールの面積の都心四区、東京の都心四区、千代田、中央、港、新宿ですが、これは一ヘクタール当たり百人しか住んでいません。東京二十三区で最も夜間人口密度が高いという中野区でさえ、一ヘクタール当たりに二百人にも達していません。つまり、夜間人口の密度でいうと、東京二十三区で最も人口密度の高い中野区でさえ、マンハッタンの夜間人口密度には及ばないという現状です。
　それなのに、なぜ中野区がごちゃごちゃしているという印象を受けるのかと、人口密集地という印象を受けるのかというと、これは平面的に過密であるからであります。立体的にはむしろ過疎であるということであります。
　こういった状況の中で、民間を中心に都心居住を促進する動きがございます。これらの動きを止めてはならないと、そう考えます。
　ちなみに、最近できた、ニューヨークのセントラルパークの南端にできたタイム・ワーナー・センタービルの場合は、上三分の二がマンション、またその向かい側、セントラルパークを挟んで向かい側ですが、ブルームバーグの本社ができましたが、ここもやはり上半分がマンションと、そういう造りになっておりますが、こういった都心居住を推進していくことが必要であろうと、そう考えます。
　それから、これからは老朽マンションの問題が非常に問題になってきます。老朽マンションの問題というのは、耐震基準において昭和五十六年以前であって既存不適格であるというだけではなくて、容積率制度以前にできたマンションが多うございまして、老朽マンションの場合には、これは容積率においても既存不適格であるということが建て替えを困難にしております。これは都市の防災性の向上という面からいっても非常にゆゆしき問題でして、総合設計等で対応していけない部分もございます。そういった意味でも、容積率制度を更に見直していくということが必要であろうと、そう思います。
　そういったまちづくり全体の中で住宅政策を考えていくということが必要であると考えますが、特にまちづくりと連携していく上では、地域によって中高層に誘導していくということをしない限り、都市にオープンスペース、公園、道路等が増えていかないということがありますが、同時に、防災性からいって最も問題である木造住宅密集地の解消につきましては、木造住宅密集地域自体を改善していくだけでは不足であって、基本的に税で行うべき生活道路とか近隣公園の整備をきちんと行っていくということが必要であろうかと存じます。
　また、住宅政策全体を通じる市場重視の政策につきましては、例えば都営住宅の改善に当たって行いました公民連携の青山一丁目方式というのは、都営住宅敷地を七十年の定借に出しまして、そこに民間が分譲マンションと都営住宅を建設するという方式で行ったわけですが、そういった多様な方法を使っていくということが必要かと思います。
　また、市場重視の場合には、特に市場で供給される住宅、これは戸建てもマンションもそうですけれども、信頼性を確保していくということが必要でございまして、長年にわたって公庫の仕様書が建築確認と並んで非常に市場から見ると信頼性のよりどころとなっていたわけですが、まだ今回つくりました住宅保障制度は公庫の仕様書に匹敵するだけの信頼性が、これから確保していくという段階なので、これを充実していくということが必要であろうと、そう考えます。
　また、最後に、公営住宅につきましては、現在はセーフティーネット、すなわち困窮者を受け止めるということを重点に行われていますが、これからはトランポリン、すなわち自立を促していくという方向に転換していくことが必要でございまして、例えば借家法の対象外にする、期限付入居を更に認めていくということをやっていかないと、現在の三十倍という競争率は改善されないと、そう考えます。
　以上、今回の住生活基本法は是としますが、住宅政策の課題は非常にまだまだ多いということを指摘させていただいて、私の意見を終わりにさせていただきます。
　どうもありがとうございました。