○参考人（宮尾尊弘君）　それでは、まず買いやすさの指標についてお答えいたします。
　これは、私がアメリカやカナダに十五年ほどいたときに、普通のテレビのニュースなどでも頻繁に使われた指標でございまして、例えば金利が一％引き上がると、買いたい人のうちこれまで三割が買えたんだけれども、もう二割しか買えなくなったとか、そういう数字が普通のニュースのレベルで出てきているほど一般化している、アフォーダビリティーインデックスと言われている指標が専ら諸外国では使われております。ですから、その観点から言いますと金利が上がるというのは非常に一般の住宅を買う方、国民にとっては負担になるという常識が定着しております。しかし、日本はその指標がないということで、指標だけではないんですが、金利が上がれば不動産価格が下がって、いかにも国民が助かるかのごとくどうしても指標的なバイアスから思ってしまうことがあることは、少し注意をする必要があるのじゃないかということを申し上げた次第です。
　それにつきまして、お手元の私の資料の二ページ目の図の二と三を、表がいっぱいありまして恐縮なんですが、二ページの右の上の図の二と下の図の三というのをちょっと御説明いたしますと、まず図の二の方で実線の方がマンション価格の実際値で、これは皆さん御案内のように八〇年代前半はほとんど東京のマンションというのは価格が上がらなかったんですが、八五年から突然目覚めたように上がり出しまして、その時点から倍になったとか三倍になったとかという議論がございます。これは、確かに所得との比率で見ますと、下の図の三にありますように八五、六年までは何となく四倍、五倍の範囲でおさまっていたのが、突然八六年以降六倍、七倍、八倍、九倍、十倍と上がっていってしまった、この数字が、私が申し上げると問題なんですが、ひとり歩きをしているところがあります。
　私の買いやすさの指標はどういうふうに見るかと申しますと、もう一回図の二に戻っていただきますと、一番下の点線で資金調達可能額というのがございます。これが平均的なサラリーマンが自分で集めてこられる資金の全額でございます。頭金にまず貯金を全部出して、住宅金融公庫に行って自分の所得の払える範囲内で借りてきて、さらに自分の所得の払える範囲内で民間の銀行から借りてきた場合、幾らまで借りられるかという平均的な借りられる額です。
　それを見ますと、実は八五、六年というのは歴史的にもかなり異常な状態で、普通のサラリーマンが平均的に自分自身で貯金を出し、自分自身だけで集めたお金でほとんど東京のマンションが買えたほど、はっきり申し上げて東京のマンションは割安だったんです。ところが、それは歴史的に余りに安いというのでその以降調整された過程が今日までの動きであって、したがって資金調達可能額に一・三という計数を掛けますと、大体現実のマンション価格の動向の真ん中辺を走る趨勢の線になるということが私の研究等で明らかになりましたので、これは恐らく平均的サラリーマンではなかなか住宅は届かないけれども、もう一つ背伸びをしたり平均以上のサラリーマンあるいは自分の親、会社、その他の資金源でサポートされれば住宅が買えるというのは、恐らく日本の歴史を通じて今日まで変わらない真実であって、そんなにみんなが買える状態には供給がふえない限りならないわけですから、そういうマンション価格の推計値となっておりますところあたりが現実的な趨勢値かなと。
　それに対して、実際のマンション価格は多少波動を持って、現在多少行き過ぎているので調整されているということで、歴史的にそれほど異常なことが起こっているというふうに私は考えておりません。したがって、図の三の下を見ていただきますと、一番下のマンション価格を資金調達可能額で割った比率、この比率が恐らく日本でまず買いやすさの指標として一番みんなにわかりやすい指標ではないか。
　ですから、今後年収の五倍ということをやめて、資金調達可能額の一・三倍ぐらいのところに何とか抑えましょうという現実的な指標を提示していけば、今はちょっと一・五、六倍になって行き過ぎだ、これを一・三倍ぐらいまで下げましょうというような議論であれば、これは供給をふやしたりすれば到達可能な目標であって、これをまた再び五倍に引き戻そうとしても、そんなに安くなったらまたお金持ちが安い価格で買っちゃうだけの話で、実は何の解決にもならないということになりますので、アフォーダビリティーインデックスは大変重要な指標ではないかというふうに思っております。
　御質問の借地権つき住宅の件は大変重要な御指摘で、借地権つきで安くなった住宅をこの指標にかんがみてどう評価するかということで、私はこういう借地権つきの住宅が分譲されることはもっと進むべきで、これは買う側にとっての多様化、そういう選択の幅が広がる。それについて、将来は不確実ですから、もしインフレヘッジが欲しい個人は多少高くても土地つきの家を買おうとしますし、そうでない方は、ほかでヘッジができる人は安い住宅のサービスを買うために借地権つきを買うかもしれません。そういう選択の幅が広がるということは大変重要なことで、それが先ほど申し上げた借地・借家法の改正のメリットになるかと思います。
　時間がありませんので最後、二番目の問題で資産形成の問題、これは大変大きなテーマです。
　私は、いつもひんしゅくを買うようなことを言うのが趣味でございまして、あえて言わせていただきますれば、私は資産形成大変結構だと思います。アメリカ、イギリスでなぜ持ち家政策が位置づけられているか。これはサラリーマンの資産形成にとって一番重要な柱が住宅でございます。なぜならば、個人にとって実物に投資できるものは住宅しかないんです。企業は、例えば機械に投資したり設備に投資したり物をつくっていますから、土地がなくてもインフレヘッジができる要素がございますが、個人は、生涯にわたって最も重要な実物投資は住宅であります。土地、住宅です。これも欧米の常識的な話になっております。
　ですから、なぜ欧米で持ち家政策が奨励されるかというと、これは資産形成の側面です、財産形成です。これはインフレヘッジになります。これがなければ、インフレが起こったときみんなサラリーマンの持っている金融資産は目減りします。一体だれがこれを救うんでしょうか。これは、サラリーマンが家を持っているということが最大の防御です。しかも、それはコミュニティーの形成にもなります。自分の地域をよくすれば自分の資産価値が上がるという責任も持てます。これが民主社会の基本であるというのが欧米の考え方です。
　その考え方は、実はドイツなどのような国にもありまして、ドイツは財産形成のために確かに計画でなるべく公共住宅、借地を出しますが、しかし資産の価値を利用してサラリーマンの資産形成に役立てようという考え方は十分脈々と続いておりまして、これは今話題になっております不動産の証券化という形で所有権を証券化いたしまして、それを勤労者の財形の中に組み込みます。したがって、ドイツでは財形の中に金融資産以外に土地とか住宅とかの固定資産、土地の資産がちゃんと組み込まれております。これはサラリーマン
のインフレが起こったときのヘッジです。こういう形でサラリーマンの財産形成の意欲を満足させているわけです。日本もただ財産形成はけしからぬというのではサラリーマンは浮かばれないわけです。じゃ、企業だけヘッジすればいいのかということになります。ですから、これはいい形でサラリーマンの財産形成をいかに達成するかということです。
　その点で、恐らく御指摘の趣旨は、今のような形の一戸建てを買わなければ財産形成ができない、それを買えない人はもう一切手段がないんだという極端な形の格差ができるような財産形成の手段は好ましくない。これをいかに小口で所有権を買い増していけるかとか、先ほどのドイツ流の不動産証券化をいかに財形に組み込むかとか、制度の問題として、やはり財産形成の意欲を満たしながら住宅サービスをいかに正常に供給するかということを考えるべきではないかというふうに考えます。