Soma8622/kokkai_speech huggingface dataset:
○中島政府委員　おっしゃるとおりでございまして、既存の建物についての適用関係につきましては附則で定めております。ただいま御指摘の点は、附則の五条、六条というところがそれに当たるわけでありますが、まずこの法律施行の際、現に存する専有部分及びその専有部分に係る敷地利用権につきましては、この法律施行の日から起算して五年を超えない範囲内において政令で定める日から適用するということになっております。でありますから、五年を超えない範囲内で政令で定めた日から既存の建物についても適用があるわけであります。ただし、その政令で定める適用日以前でありましても、法務大臣は専有部分の数でありますとか、専有部分及び建物の敷地に関する権利の状況等を考慮いたしまして、建物を指定して、この建物については何月何日から適用するという指定をすることができることになります。でありますから、特定の建物につきましては、その適用日から適用があるということになるわけであります。
　ただ、この指定は職権でやるわけでありますけれども、あらかじめその旨を各区分所有者または管理者もしくは管理組合法人の理事に通知をすることにいたしておりまして、区分所有者の四分の一を超える者から異議の申し出をしたときはこの指定をすることができないということになっております。逆に指定を求めたい場合には、四分の三以上の区分所有者から指定の請求をした場合には法務大臣はこの指定をしなければならないということになっておるわけであります。大臣が官報で告示をするというような形を考えておりますが、ただ、いろいろとその建物の実情を調査したりして具申をするのは法務局長ということになろうかと思います。こういうことで五年を超えない範囲内に徐々に移行をしていくわけでありまして、指定を受けないで政令で定める日が到来いたしましたときにはすべての建物について適用があるということになります。ただ、その場合に、規約で分離処分可能の規約をつくったとみなすということにいたしておりますので指定を受けなかったものは、現在の法律のもとにおける仕組みがそのまま続いていく。登記に関しましては、一体化に関しましては、現在の法律関係がそのまま続いていく、こういうことになっております。
○横山委員　そこのところはどう考えたらいいんですか。私はこの法案はずいぶん実施及び運用になかなか話がまとまらぬと思うのですよ。マンションヘ、この間の選挙でも、横山利秋でございます、何某をお願いいたしますと言っても、しんとしておる。おらへんわ。洗濯物干しておっても、こっちを向きへんわ。本当にマンションというところは——まあマンションにもいろいろありますけどね。ともかく自分たちだけがひっそり隣とのおつき合いもせずにやっておるところなんですね。そういうところが、強制力を用いないで、大臣指定といったって、いまのお話によれば、向こう様から申請があって数が足らぬで指定してくれというときに指定するというのでしょう。そうなんだな。そうすると、何もやらぬところはそのままずっと未来永劫現状が続く可能性がある。案外ばかにならぬ、それが多いんじゃないかと予想するんですが、どうします、それで。
　　　　〔熊川委員長代理退席、委員長着席〕
○中島政府委員　先ほども申し上げましたように、区分建物の敷地の登記簿が非常に膨大になり、複雑になり、ちょっと見ただけでは権利関係がわからないということになっております。でありますから、早くその登記簿を新法のもとにおける一体性の原則のもとに書き直して、そして敷地の登記簿が膨大になり複雑になるのを解消したいわけであります。しかし、そのためにはいろいろと手数がかかるわけであります。先ほど申しましたように、敷地利用権を専有部分の表題部に書き込むというようなことが必要であります。そのためには敷地利用権があるのかないのかということを調査しなければならないということになるわけでありますから、一挙に移行するということができないわけであります。ですから、そういった実情を十分調査いたしまして、書きかえて新法を適用した方がメリットの多い建物から徐々に移行していくということになります。そのためには法務局の事務処理能力というようなことも勘案しなければならないかと思っております。
　そういうことで、五年を超えない期間内に徐々に移行をしていく。ただ、それは余りにも区分所有者の意向を無視して行うというわけにもまいりませんので、区分所有者から異議の申し立てを認め、あるいは指定の請求権を認めるということになるわけであります。新法のもとにおけるような登記簿に書きかえました場合には、登記所の事務処理労力も軽減されますけれども、それにも増して利用者の国民の皆さんが大変便利を感ぜられるわけでありますから、多くの場合は、書きかえと申しましょうか新法の適用を望むという方向にいくのではないかというふうに考えております。
○横山委員　大臣、きれいごとをおっしゃっているが、私はこの書きかえがそう順調にいかないと思っているのですよ。たとえば私どもの名古屋のど真ん中でも、田舎へ行けばなおさらだが、お父さんが死んだ、兄弟がぎょうさんおる、財産分与で登記の書きかえが、財産の書きかえが進まぬ。この前でもそうですよ。市内のある税務署長のお父さんが死んだ。相続税を納めたけれども、登記はそのままだ。だれの登記になっているかといったら、ひいじいさんになっているというのですね。税務署長でも家族間の紛争その他がややこしいと登記をしやせぬ。いつまでたってもそうだ。だから、一つの区画整理のときでも、近隣の同意が必要だ。同意書に判こをもらいに行くのに、こちらの人は死んでおる、こちらの人は行方不明、こちらの人はずっと昔の人になっておる、そういうことがいっぱいなんですね。だから、私はこの法律がなるほど——なるほどと思うよ、思うけれども、何かの方法を考えないと実際問題としてはうまくいかぬぜ。これからつくるマンションはまあいい。いままでのマンションは切りかえがそううまくいかぬよ、こうやっていったら。そう思うが、あなたはどう思うかね。素人の話を聞いた方がいい、大臣の話。
○中島政府委員　まず私からお答えさせていただきます。
　区分所有者に任せておけば、ただいまおっしゃいましたような懸念も十分考えられるところでありますが、今回は法務大臣が職権で指定をしていくということでありますので、法務局が中心になって積極的に指定を進めてまいるわけであります。それに必要な人員あるいは予算についてもまたいろいろとお考えをいただかなければならないわけでありますが、そういうことでありますから、任せきりにしておる場合と比べましてかなり移行が進むというふうに期待をしておるわけでございます。
○横山委員　あなたが言わぬでも、それを大臣に言わせようと思ったのに。本当にそんな人間やそんな予算はいま法務局にはありませんぜ。登記所へ行ってごらんなさいよ、ごった返しておるがね。だれが一体これをやるの、そんなことを。ＰＲをやって、おまえのところは登記を新法で切りかえよ、やれといって調査したり勧告したり、その仕事をだれがやるの。だから、この法案は実際の運用がだめなんだ。これからできるものは、向こうから言ってくるものはやってやる、けれどもこっちから行くなどということはとてもできないよ。何とか工夫を考えなければね。どうですか、大臣。
○秦野国務大臣　これは区分所有者の利益という観点があっての立法ということもありますので、やはり利益があればやらざるを得ぬし、やりますよ。
　それから、おっしゃるようにそれは物事百点満点にはいきませんけれども、だんだんと古くなるマンションもあるし、この立法をすることは客観的に見て時宜に適しているのじゃなかろうか。利益が全然区分所有者にないというのならなんだけれども、やはり区分所有者が修繕したい、建てかえしたいといったようなニーズは必ず出てくるわけですよ。もうすでに古いマンションならそういうものがあるわけですから、その辺のところを大きなメリットにして漸進的にやっていけば、これはやはり大変貢献していくのではなかろうかというふうに思うのです。先ほど来承って、法律関係でいろいろむずかしい問題もありますけれども、やはり民事的な秩序を基本的にはきちっとしておかぬといけませんので、その点はぜひひとつ評価をしていただきたい、こう思うのでございます。
○横山委員　私の言っていることに答えていないのです。これをＰＲし、はい、おまえのところもやれ、おまえのところもやれという銭と人は法務局にはおりはしませんよ。だから、これは仏つくって魂入れずで、魂が入っておらぬ。銭と人間とがおらないのに法務大臣がやるやると言ったってできはせぬじゃないか、こう言っておるわけですよ。
　次は、この法案は区分所有者の義務が非常に多い条文ですね、それは義務とか権利もあるけれども。ところが、実際そのマンションを使っておるのは賃借人ですね。また占有者ですね。自分は区分所有者ではない、しかしそこに住まっておる。この法律体系は区分所有者の権利義務等をやっておる。区分所有者に管理費を出せ、あれを出せ、これはやらないかぬ、こう言っておる。区分所有者は占有者である私に、おい、管理組合で決まったんだからおまえ守ってくれよと言うわけです。それで、私の義務は、占有者であり貸借人である義務を皆区分所有者が約束してくるわけです。区分所有者が約束してくる。そして、費用も区分所有者が出すわけです。実際私が守らねばならぬことばかりなのです。一体これでうまく法運用ができるだろうかという感じなのです。
　それはマンションだから区分所有者即占有者である場合が多いとは思いますよ。思いますけれども、長年たつうちに区分所有者と占有者が分かれていくわけです。そのときに、占有者の権利というものがこの法案の中にはないわけです。窓ガラスは共用だ、植え込みはああせないかぬ、こうせないかぬとか、共用部分はこうせないかぬ、ああせないかぬ。みんな私の義務ばかり区分所有者が管理組合に行って決めてくるわけです。そういう点に矛盾が感じられる。そういう点で法運用がうまくできないと思う。その点はどうですか。
○中島政府委員　区分所有法は、原則として区分所有者相互間の法律関係の調整あるいは共同管理について規定しておるということは先ほど申し上げたとおりでありますので、条文と申しましょうか、法律はどうしても区分所有者中心になるわけでありまして、区分所有者によって共同管理を行うその仕組みを中心として定めておるということになります。しかしながら、適正な管理を行うためには居住者に守ってもらわなければならない義務というものもかなりあるわけでありまして、その点については、この新法律におきまして幾つかの手当てをいたしております。
　たとえば第六条で、区分所有者は建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関して共同の利益に反する行為をしてはならないと区分所有者に対してまず規定をいたしておりますけれども、その第三項によりまして、いまの一項の規定は区分所有者以外の専有部分の占有者に準用するという形で占有者に義務を定めておりますし、その他の、六十条では、極端な場合には占有者に対して明け渡しを命ずるというような手続も定めておるわけであります。でありますから、これでさしあたり、ただいま御指摘になりましたような占有者の義務ということの関連で共同管理がうまくいかないのではないかという問題は一応手当てがしてあるというふうに私どもは考えておるわけでございます。
○横山委員　要するに、管理組合というのは大家連合ですね。そして占有者は借家人ですね。いま町の中では、大家がみんな決めて借家人にああやれ、こうやれと言ったって借家人は守りませんよ。だから、借家人が管理組合へ出ていく権利はない、総会で発言する権利はない、借家人は義務だけ守れ、守らなければ出ていかせるぞ、こういうところがどうも釈然としない、私はそう思うのですよ。何か言いたいことがありますか。
○中島政府委員　集会等におきましてもいろいろと占有者の遵守すべき義務等が問題になるわけでありますから、その場合に占有者の意見陳述権というようなものを保障しておるわけでありまして、第四十四条によりますと、「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、」すなわち占有者は「会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。」ということになっております。したがいまして、その場合には、集会を招集する場合に区分所有者に招集通知を発するばかりでなく、集会の日時、場所及び会議の目的たる事項を建物内の見やすい場所に掲示をする、そしてそれによって占有者にかくかくの問題について集会が招集されるのだということを知らせるような方法をとっておるわけでございます。
　それから四十六条などを見ていただきますと、「規約及び集会の決議の効力」といたしまして、区分所有者あるいはその特定承継人が規約及び集会の決議の効力に服することはもちろんでありますけれども、占有者もその集会の決議に基づいて負う義務と同じ義務を負うのだというような規定も置いておるわけでございます。
○横山委員　その点も問題が残りますが、管理組合の運用のあり方といいますか、マンションと管理組合を考えますと、マンションは、先ほどから何回も言いますように、大体隣は何する人ぞ、アパートよりももっとひどいと思いますね。その中には生活をしておる人もあるけれども、その人でも隣様と余りおつき合いはしない。いわんやセカンドハウスにしておったり彼女のうちにしておったりすると、全然隣近所と交際がない。そういう人は集会に出席はしない、白紙一任だ、あるいはそれもしない。運営に参加しないですよ。結局は管理組合の理事長なり副理事長なりが少人数で仕事をする、そして少人数で仕事をするようになるとだんだん独善が起こる、組合の運営についてあれもやろう、これもやろうということになってだんだん手を出す。いわんや十年、十五年たったら、これは建てかえをしなければならぬというわけで管理費や組合費や建てかえ準備金や、そういうものを計算したらあっと驚くような金をみんなからもらうことになる。そしてそんなもの出せるかという話になる。管理組合の幹部の不正行為や、あるいは独善的ないろいろな問題が起こる可能性がこのマンションの中には潜在しておる。
　管理組合の運営というものについてよほど注意をしないと、何もしない管理組合と、あれやこれややって不正を起こす管理組合というものとが想定されるが、いかがか。
○中島政府委員　確かに区分所有者がマンションの管理について理事者任せ、管理者任せになる、一部の者に任せっきりになるというような実態も全くないとは言えないと思います。ただ、自主的管理の必要性というものが徐々に認識されてまいりまして、そのためには現行法の管理の仕組みでは非常に硬直であるから、その仕組みを何とか実情に合ったような方向に改正することが望ましいというような声もありまして今回の改正も行われるわけでありますから、これを一つの契機として、自主的管理の必要性についての認識が一層深まるようになることを実は私どもとしては期待しておるわけであります。
　特に、だだいま御指摘になりましたセカンドハウスというようなことになりますと、常時居住していない者も多いわけでありますから、管理のあり方についても一般のマンションとは違う、居住用のマンションとは違うというような面もあろうとは思いますけれども、やはり基本的には何から何まで任せきりということではなくて、せめて一年に一遍ぐらいは理事者から事務報告を聞く、そしてこれをチェックする必要があるのではないかというふうに考えるわけでありまして、快適な住環境と自分の財産の価値を守るためにはぜひ必要なことである、これは区分所有者自身の問題であるというふうに考えるわけでありまして、その理事者を監視するいろいろな制度につきましてもこの法案は配慮しておるつもりでございます。
○横山委員　たとえば、マンションができた。私がマンション業者であるとしますね。そうして、さあ買ってちょうだい、さあ買ってちょうだいといって手を広げる。それで来た。ありがとうございます、それじゃどうぞといって銭をもらう。ところでちょっと中島さん、あなたお入りになるについては、建設省から案が来ておりますからモデル約款で御承認を願います。中島さんがそれを見ておかしいな、何かおかしいけれども、おれ一人文句言ったってしようがない、おれはこれが欲しいからいいわと言う。そして、どうぞどうぞ課長さん、清水さんもよろしくということで、マンション業者が建設省から来た標準約款を自分で勝手に都合のいいように書いて、そして駐車場は私の権利でございますから毎月金をいただきます、ここはマンション業者の私の権利でございますというのを勝手につくって、しかも見渡したところ自分の意に沿うような人間はだれがあるか、うん、あの鹿島さん男っぷりがいいからあの人を理事長にしよう、綿貫さん、あなたは副理事長を頼みますよ、まあ仲よしだからうまいことやろうじゃないかというわけですね。
　そういうことで勝手に規約をつくって、勝手に役員を決めてみんなに押しつけてしまう。そうでしょう、それはそうしますよ。それで今度は、みんな入ったが一人の人がぶうぶう言った。あの綿貫という副理事長はちょっとどうかと思うよ、あの人はおかしなことばかり言うということになった。それで総会を要求する。そうすると、ほかの人たちは、そんなことを言ったって入ったばかりで隣近所とけんかするのは悪いぜ、そのままにしておきましょう、こういうことになる。どうですか。
○中島政府委員　最初につくられます規約につきましては、確かにただいま御指摘のように、分譲業者がまず規約案をつくりまして、それに購入者から個別に印をもらいましてそれが規約になるというような実態があることも私ども否定できないところであろうと思います。ただ、そうだからと申しまして、それでは規約も何もつくらないで、区分所有者が全部決まってから自分たちだけでおつくりなさいという方がいいのかといいますと、やはり初め何らかの規約があった方がいいんじゃないだろうかというふうにも考えるわけであります。先ほど問題になりましたモデル規約というようなものもあるわけでありますから、そうおかしな規約があるというふうにも私ども思っておりません。もし、おかしな規約があるということになれば、事後にこれを変更するということも可能でありまして、今回の改正法案においてはその変更の手続を、従来全員の合意が必要であったものを四分の三以上というようなことで要件を緩和しておるわけであります。
　それからもう一つ、理事者等について非常に不適な行為があったという場合には解任権を行使するということもありますし、それから裁判所に対して解任請求をするというような手続も今回認めておるわけでございます。
○横山委員　私の答えになりませんね。マンション業者が最初に示した約款なりあるいは役員は、少なくとも一年間の有効期間にすべきである、そして半年ないし一年過ぎたら新たに居住者をもって選出ないしは約款の確定を行うべきである。そういうことは建設省の第二次答申の中に出ておりそうなものだと思うが、どうですか、建設省。そういうことは考えなかったですか。何もあらへんがな、何でそういうことを考えぬかね。もうちょっとマンションの実態なり庶民の世界の実態というものを勉強してもらわないかぬな、御意見ないかね。
○濱崎説明員　御指摘の、最初業者が用意した規約というものを見直すというような機会を考えたらどうかということは、法制審議会においても先生御指摘のような議論も一部に問題提起があったわけでございます。しかしながら、現行法のたてまえは、規約は案を分譲業者が用意をするといたしましても、法律上は、全員がそれを承諾して、承知の上で全員の合意によって規約をつくったということになるわけでございますし、そのためには、規約を十分に理解した上で購入するということが前提になるわけでございますけれども、法律上はそういうことになっておりますので、当然にそれが一定期間しか効力を有しないということにするような制度は、区分所有法上むずかしい。
　それから、いまモデル規約の方で手当てをすべき問題ではないかという御指摘がございましたが、それはまさに区分所有法の問題でございまして、指導運用でそういう手当てをするということができるという性質のものではないというふうに考えます。
　それで、局長から御説明を申し上げましたとおり、これまでは一たんつくってしまえばもう全員の合意心がなければ変えられないということでございましたけれども、そういうことではいま御指摘のような問題も対応できないということから、規約の変更の要件を緩和するという措置をとったわけでございまして、そういう点もいま御指摘の問題を考慮した上でそういう法律案を作成しているわけでございます。
○横山委員　それは、買うときに規約を示されて、これで御了承願いますというときに、自分がこのマンションを気に入ったから入る、第何条がおかしいからこれを変えなければわしはうんと言わぬ、そんな人はおらぬですよ、実際問題としておらぬですよ。そんなことおれ一人言ったって、ほかの人はみんな買った、あんた一人だけ文句言ったってしようがないということになるのだから。一遍マンション業者がつくった規約というものは、そんなものを容易に総会で変えられるものじゃないですよ。普通の町の町内会だったら、それは別ですよ。マンションという特殊性の世界で、そんな、いけなかったら首を切ったれ、裁判に訴えて首を切ったれ、そんなうまいぐあいにいきゃへんだわ。
　それから、この法案の一番のポイントになりますのは、建てかえになる、おまえさん、わしは反対だという人の少数者の問題ですね。この少数者がどういう人があるか。たとえば暴力団が入っておったとか、あるいは忌避さるべき人種の人間が入っておったとか、そういう場合もあるけれども、一般的に想定されるのは、マンションを買うときにローンで買った、ローンがまだ済んでおらぬというじいさん、ばあさん、年金生活者、こういう気の毒な人のことを考えなきゃならぬ。六階建てを次に八階建てにするのだから、買い取り請求があるからあんたのは買ってやるからどこかに出て行ってくれということですわな、結局は。そういうことだけで、一体話が片づくだろうか。そんな新しい負担に、私は年金生活者としてとてもたえ切れません、頼むでここへ置いてちょうだい、もうじき死ぬで、という人のことをどう考えるかということですね。
　私はいろいろな意見を聞いてみると、そういう人がおるために、悪い人といい人と両方考えておるのですけれども、手続をもっと敏速化して、裁判所の機能もかりて早く処理をできるようにという意見もあるし、それから、じいさん、ばあさん、あるいは身障者、そういう人たちについては本人の意向というもの、本人の今後の生活を十分見てやる方法はないかとか、二様の意見があるわけですね。これは、買い取り請求をしたから、あんたのところのマンションは買ってやるから出て行けだけでは済まぬところがあるんじゃないか。これは建設省にも考えてもらいたいのだけれども、そういう場合に、その再建費用を本人に貸してやる、あるいは役所で建ててそれを本人に賃貸ししてやる、そういうような将来何か方法があるならば別だけれども、過渡的にもう一味、何か考えることができないものか。それがないから、この法案の一番急所というのは、いい少数者、気の毒な少数者をどうするかというところがわれわれ野党としても一番頭の痛いところなんですよ。何かそれは知恵はないのかね。法案を作成したときに、知恵はないのか。銭さえ払えばいいじゃないか、出て行ってくれということで済むものかどうか。
○中島政府委員　今回の区分所有法の改正は、繰り返しになりますけれども、区分所有者相互間の権利関係を調整するということに主眼があるわけでありまして、従来は全員一致でありましたために、一人でも反対をいたしました場合には、それ以上一歩も手続が進まなかった、建てかえの話し合いも進まなかったという実態にありましたために、まずこの一歩をともかくも乗り切るためにはどうしたらいいかということで、厳格な要件のもとに、五分の四という非常に多数の特別多数決によって建てかえの決議をすることができるという道を開いたわけであります。
　この建てかえの決議の後で建てかえの手続をどう進めていくかというようなことにつきましては、区分所有法において一応の筋道、手続は決めておりますけれども、それを踏まえてと申しましょうか、そういうものを背後にして、そして関係者の話し合いによって円満な解決を図っていただくことが望ましいわけであります。
　その場合に、あるいは建てかえ決議の効力を裁判所の許可に係らせるというようなことも考え方としてはないわけではございません。裁判所が非訟手続によって諸般の事情をすべて勘案をして、そして貧困者と申しましょうか経済的弱者に対する手当てなどもした上で建てかえの手続を進めるというようなことも、考え方としては全くないわけではございませんけれども、裁判所の本来の仕事であります、一定の要件を法律で定めておいて、そして事実調査をして証拠によって事実を確定して権利があるかどうかを判断するという、いわゆる三段論法ということから言えば、それは裁判所の役割りというのには合わないんじゃないか、ふさわしくないんじゃないか、あるいは、この建てかえの決議が有効か無効かというような重要な問題を非訟事件で裁判所が決めてしまうというようなことには、憲法上の問題はないだろうかというようなことを考えますと、やはりこういう、ただいま申しましたような方法もとることができないということになりますので、どうしても今度私どもが用意いたしました法案のようなことに落ちつかざるを得ないわけであります。
　あとはいろいろな社会的経済的な施策等によって妥当な解決を図っていく、そのためには、それぞれの所管のところでいろいろとお考えをいただかなければならない問題もあろうかと思っておりますけれども、今回私どもが準備いたしましたのは、そのうちの法律的な制度の面でありまして、それと社会的経済的ないろいろな施策とが相まって、この建てかえを円満に適正に処理していく手続を生み出していくことが望ましいというふうに私どもとしては考えておるわけでございます。
○秦野国務大臣　いまの先生の御意見は、私も非常に大事なことだと思っておったわけです。
　実際問題としては、結局古くなって建てかえというときですね、いま百十万戸マンションといいますけれども、大体三大都市圏なんですね。したがって、古くなったら必ず地代が上がっているのですよ。したがって、古くなったものを建てかえる場合には、できれば五階を十階にするとかそういうことも考えていかなければならぬし、土地の値段が上がるから、結局出ていく人もかなりの金額を取得していくことになるだろう。
　やはりよき弱い人ね、いまおっしゃるような。これが一番心配なんだけれども、これは経済的な、社会的な一つの展望の中では、そういうようなものが当然考えられる。地代の法則も、大体長い間にはやはり土地が特に都市の場合は上がるということ、それから五階を十階にすれば非常に値打ちが違ってくるということで、取得する金額が高いであろう。それからまた、法律の中にはそういう非常に困ったときに、何かちょっとその人の移転のために延ばしてやれという規定もあるようですから、その場合の延ばすという意味は、やはり管理組合は一種のいい意味の隣保組織になって、そういう困った人に行き先を見つけるとか、そういうふうにリードしていかなければならぬと思うのですよ。
　弱い者を切り捨てるようなことはいけないことで、その点については経済的な面と、それから管理組合が法的な管理組合だという理解だけじゃなくて、一種の隣保の精神でもってやっていくというようなことに指導していく、これが非常に大事だ。そういうものが実っていけば、大変うまくいくんじゃなかろうか、決して気の毒なようにもならぬように、むしろそれなら結構だというようなふうに持っていく可能性というものは大変あるのではなかろうか、こういうふうに思いますので、ちょっと補足をしてお答えをしておきます。
○横山委員　ちょっと時間がなくなってしまいましたけれども、貸しビル、複合ビル、住宅金融公庫、住宅公団のマンション、本法の適用がみんな区分所有者が存在しておればあるわけですね。そうですね。まず第一に、区分所有者がほんの二つ三つだ、たとえばこのくらいのものだ、大きな会社が一つ全部持っておって区分所有者が二件しかない、こういうときには管理組合なんかつくる必要はなくて、区分所有者同士の協定でいいのではないか、これが一つね。
　それから住宅・都市整備公団の団地ですね。これは大きな団地で、この法案の趣旨だと全員総会を予想しておるようですね。そんな集まるところがありはしませんぜ。それで一棟ごとでなくて全般の組合を望んでいるでしょう。全員集会、そんなものは集まるところありはせぬわ。そうすると、何で代議員制を考えなかったかということが一つ。
　それから、たとえばいまこの区分所有者が、小さいものが三つ、四つあって大きなものが一つある。そういうところで議決権がみんな一、一、一、一なのかということ、いかがですか。
○中島政府委員　最初の問題でありますけれども、区分所有者の数が非常に小人数であるという場合でありますけれども、その場合でもやはり区分所有ということでありますから、区分所有法の適用はあるわけであります。そういうものについてまでは区分所有法の適用から外したらどうかということでありますが、確かに今回の区分所有法の改正はかなり大人数の区分所有者がいる区分所有形態というものを頭に描いて立案をしておりますけれども、小人数の区分所有者の区分所有建物についてこれを適用しましても決して不都合な結果は起こらないというような配慮をいたしております。たとえば、規約でありますとか管理者でありますとかというものは任意的なものといたしておりますから、必要のないところでは置かなくてもいいということになるわけであります。
　それから、その次に代議員制はどうかという点でありますけれども、これは特別多数決議を要する決議事項とそうでない決議事項とがございまして、特別多数決議を必要とする決議事項につきましては、集会を開いてその四分の三以上の特別多数決議でなければ議決できないということになっておりますので、その他の方法、たとえば代議員制というようなものはとれないわけであります。ただ、一般の決議事項につきましては、集会の過半数で決議するのが区分所有法の規定でありますけれども、規約で別段の定めをすることは許されております。適宜の定めをすることができるわけでありますから、代議員制をとるということは可能であります。
　それだけでよろしゅうございましたでしょうか。
○横山委員　もう一つ、議決権が、大きいものも小さいものもみんな一か。
○中島政府委員　区分所有法は「区分所有者及び議決権の各四分の三以上」というような規定を置いておりますので、それは頭数も四分の三、議決権も四分の三という意味でございます。したがいまして、頭数の四分の三ということでありますれば、それは一人一議決権ということになりますが、議決権の議決権割合による四分の三ということになれば、それは床面積割合による四分の三以上ということになるわけでありまして、重要な問題につきましては、頭数と議決権割合と両方の四分の三以上を要求しておるというわけであります。
○横山委員　まだ非常に質問事項があるんでございますが、時間を超過いたしました。大変残念でございますけれども、私の質問を終わることにいたしますが、事ほどさように、これは実際問題を例示して話をいたしますと、ずいぶん問題があり過ぎるような気がいたします。
　したがいまして、冒頭に申しましたように、この法律の運用というものは、相談相手がない。法務省も、私はそう相談に乗れぬよ、県や市も相談に乗れぬよというようなことはまことに遺憾千万でございまして、これでは法運用が全きとは言えない。数々の問題があるように思います。
　いずれまた、時間がございましたらもう一度質問をさしていただきたいことを希望いたしまして、終わることにいたします。
○綿貫委員長　午後一時四十五分再開することとし、この際、暫時休憩いたします。
　　　　午後零時五十分休憩
　　　　　────◇─────
　　　　午後一時四十六分開議
○綿貫委員長　休憩前に引き続き会議を開きます。
　質疑を続行いたします。沖本泰幸君。
○沖本委員　先ほど大臣からこの法律案の趣旨についての御説明がありましたが、この法律案が主として目的にしているところについて、この時点において改正しなければならない理由を端的に御説明いただきたいのです。
○中島政府委員　先ほど大臣から提案理由の説明で申されたとおりでありますけれども、現行の区分所有法の施行以来十数年を経過いたしまして、区分所有建物に関する管理及び登記に関し、現行法の規定では十分に対応することができない種々の問題が生じてまいりましたので、これに対処するために今回の法律案を準備することにしたわけでございます。
　その主な目的の一つは、管理の充実を図るとともに区分所有関係の合理的な調整を図るということでございます。
　　　　〔委員長退席、羽田野委員長代理着席〕
　そのための改正といたしまして、共用部分の変更及び規約の設定、変更等の要件を緩和し、集会の権限を強化し、管理組合法人の制度を新設するほか、共同の利益に反する行為をする者に対する措置を定め、建物が老朽化した場合等における建てかえの制度を新設するなどの措置を講ずることとしたわけでございます。
　主な目的の第二は、区分所有建物の敷地の登記簿が膨大かつ複雑なものとなっている現状を是正し、その登記のあり方の合理化を図ることであります。
　このため、区分所有法の改正といたしまして、建物の専有部分とその敷地利用権とは原則として一体的にのみ処分することができるものとするとともに、不動産登記法の改正といたしまして、このように専有部分と敷地利用権について一体的にされた処分については、専有部分の登記簿にのみ登記すれば足りるということにしたわけでございます。
　このような改正は、一般のマンション居住者を初め関係各界からかねて強い要望のあるところでありますし、また登記については、日々新しく建築されるマンションについて一日も早く新しい合理的な制度に乗せる必要があるわけであります。ぜひともこの国会において成立させていただきたいと考えております。
○沖本委員　この法案は主としてマンション、中高層分譲共同住宅の管理及び登記を主眼としてできたように思いますが、参考資料の十八ページの中の区分所有建物の棟数からいきますと、約三十二万棟になりますが、専有部分の個数別で見ますと、専有部分の数が二個から九個のもの、小規模な区分所有建物の棟数が二十八万棟、全体の約九〇％弱を占めております。この中には木造の棟割り長屋のようなものがたくさん含まれると思われます。区分所有建物というと一般にはマンションといったものを想像しがちになるわけですが、区分所有の建物の大半はこのような棟割り長屋ないしその延長ともいうべきタウンハウスと呼ばれているものであるということになるのじゃないかと考えますけれども、このような小規模な区分所有建物にとってこの改正はどのような実益があるのか。かえってこんな建物に適用することに無理があるのじゃないか。
　いわゆるマンションと呼ばれるものと小規模な区分所有建物とでその適用を区分するという方法は別になかったのかどうか、この点はいかがなんですか。
○中島政府委員　今回の改正案は主としていわゆるマンション、ただいまおっしゃいました中高層の分譲住宅というものを念頭に置いて、これに関する管理の充実を図るとともに登記の合理化等を図るということを目的とするものでありまして、御指摘のように、きわめて小規模な区分所有建物については、その改正の必要が必ずしも大変大きいというふうには申せないわけであります。
　そこで、いわゆるマンションと呼ばれるものと小規模の区分所有建物でその適用を区別するということも考えられないわけではございませんけれども、そのためには専有部分の数でありますとか、あるいは区分所有者の数、あるいは建物の構造等によって区別するということになるわけであります。ところが、専有部分の数とかあるいは区分所有者の数というものは増減の可能性がございますし、それを無視して構造のみで区別するということも適当とは考えられませんので、このような区分は立法技術上非常に困難であると思うわけであります。そればかりでなしに、建物の規模によって二種類の管理の体系を準備するということになりますと、いたずらに法律を複雑なものにするわけでありまして、国民の理解しがたい法律になるのではないかということを恐れるわけであります。そこで、今回の改正におきましては、マンション等の管理を念頭に置きながら、他方、これを小規模の区分所有建物に適用しても不都合を生ずることのないようにという配慮をして立案をいたしておるわけであります。
　具体的に申しますと、たとえば専有部分と敷地利用権の一体化につきましては規約で別段の定めをすることができるという方法を認めておりますのもその一例でございます。また、管理に関しましては、管理者の選任や規約の設定は義務的なものとしておりません。任意的なものというふうにいたしております。それから集会に関しましては、区分所有者全員の書面による合意をもって集会の決議にかえるという道が残されております。あるいは、区分所有者全員の同意があれば集会の招集手続を省略して集会を開くことができるというふうな配慮をしておるわけでございます。したがいまして、今回の改正によって小規模な区分建物の区分所有者に特別の不便を生ずるということになるおそれはないというふうに考えておる次第でございます。
○沖本委員　この改正案で、建物の専有部分とこれに対応する、いまお話が少しありましたが、敷地の権利、敷地利用権とは原則として一体的にしか処分することができないこととしておりますが、この点はマンションについてはきわめて適切であり、当然の措置と考えられるのですが、木造の棟割り長屋のようなものまでこの原則を適用するのは持っている人にとっては非常に迷惑になるのではないかという考え方がありますが、この点はどうでしょうか。
○中島政府委員　先ほどもちょっと触れたところでございますけれども、マンションの場合には非常に適切な方法でありましても、小規模の木造区分所有建物につきましては必ずしも適当でないというようなこともあるわけでありますから、それは規約でこの一体化を外すということができる道を開いておるわけでございます。したがいまして、規約でこの区分建物とそれから敷地とが分離処分可能であるということを決めますと、これは新しい一体化の原則の適用を受けないということになるわけであります。
　それからもう一つ付加して申し上げますと、今回この一体化の対象にする敷地利用権というのは共有のものに限ったということでございます。二戸建て一棟の建物を所有しておりまして、その敷地についてはそれぞれが自分の建物の直下の部分の敷地を分有する、それぞれ単独で所有するというような形態があるわけであります。大阪近辺に特に多い区分所有建物の形態であるというふうに聞いておりますけれども、そういうものにつきましては一体化の対象にしないという手当てをいたしておりますが、それもただいま御指摘になりましたように、一体化を適用することがふさわしい区分建物とそうでない区分建物があるということを前提にいたしまして立案をしたことでございます。
○沖本委員　管理組合が法人格を取得する道を設けることにしておりますが、その趣旨は、要するに管理組合が法人格を取得すればその法律関係が明確になって活動がしやすくなるということにあると考えるのですが、そういうことになりますと、区分所有者の数が三十人未満の管理組合にとってもそのメリットがある限り法人となる道を開いておくべきではないでしょうか。この案では三十人未満の管理組合を差別しているのではないかと考えられるのですけれども、その点はいかがですか。
○中島政府委員　管理組合に法人格を取得する道を設けるということにいたしましたのは、ただいま御質問の中でも触れられましたように、主として第三者との取引関係における法律関係の明確化を図るというためでありますから、法人化のメリットということになりますと、それは区分所有者の数が多い区分所有関係ほどメリットが大きい、あるいは区分所有者の数の多い区分所有関係に限りメリットがある、こういうふうに言えるかと思うわけであります。その必要性が乏しい区分所有者の数の少ない団体にまで法人格の取得を認めるということになりますと、法人登記を取り扱う登記所の事務処理上の問題もあろうかと思うわけであります。このような点を考慮いたしまして、また、この試案を公表して各界の御意見を伺いました際に、各界から寄せられました意見の中にも大体三十名程度というような御意見が多かったというようなこともございますので、新しい制度をつくるわけでありますから、まず区分所有者三十人というところで線を引いてスタートすることにしたような次第でございます。
　それで、法人化の意味というのは先ほども申しましたとおりでありますから、区分所有者が構成する団体としてどのような範囲のことをすることができるのか、あるいはこの法律の定めるところによって規約及び集会の決議に従い共同管理をしていくという点においては、法人になるとかならないとかということで全く変わりがないわけであります。また、法人になることによって税法その他の面で有利な取り扱いを受けるというようなこともございません。そういうことを考えますと、区分所有者の数が三十人未満の区分所有者団体に対して不合理な差別をするものではないというふうに言えるかと思っております。
　なお、この制度の運用の結果によりましては、将来この人数制限についても再検討することはあり得ようかというふうに考えております。
○沖本委員　では、これはいまの御説明からいきますと、原則としてこういう形にしておいて、将来いろいろ問題が出てくればそれに従ってもう一度検討するということになるわけですか。
○中島政府委員　人数のことでございますので、二十人ぐらいから五十人ぐらいというような御意見があるわけでありますが、その中で一番多い御意見は三十人ぐらいということでありまして、私どもも、登記所の事務処理能力の問題でありますとか、あるいは区分所有建物の区分所有者の数による分布の状態でありますとかというものをいろいろ考えますと、三十人ぐらいが適当ではなかろうか、現在のところは三十人というところが一番適当な数字であるというふうに考えておるわけであります。
　ただ、新しい制度でありますから、これを施行してみての実績というようなものも将来はあるわけでありますから、三十人が決して将来にわたって長く固定しなければならない数字ではないというふうに考えておるということを申し上げたわけでございます。
○沖本委員　駐車場の使用につきまして最高裁の判例が出ておりますが、これは大阪地裁、大阪高裁、最高裁の判例になるわけで、上告審の裁判要旨には「マンション分譲業者がマンションの敷地の持分と右敷地内の付属の駐車場専用使用権とを別個に譲渡することが同一土地から二重に利益を得ることになるものと速断することはできず、マンション購入者の全員において、駐車場専用使用権を土地付マンション本体の分譲とは別個に購入者に対して分譲する権利が分譲業者に留保されていること並びに右専用使用権の分譲を受けた者及びその譲受人が右駐車場を専用使用することを容認・承諾して、分譲業者とマンション分譲契約を締結したことなど原審認定の事情のもとにおいては、右駐車場専用利用権の設定に関する約定が公序良俗に反するものとはいえない。」こう出ておるわけです。
　　　　〔羽田野委員長代理退席、委員長着席〕
　これは、分譲業者がマンションとともにその敷地の権利も譲渡する一方、その敷地の一部を駐車場として使用する権利を自己に留保した上、その使用権を特定の区分所有者に別に売りつけたという事例ですが、このようなやり方が分譲業者の販売の仕方として好ましくないことは明らかであるわけです。
　そこで、このようなやり方を規制する法律がない以上、この判例の結論はやむを得ないかもしれませんが、今回の改正審議では、このような駐車場利用権の留保を制限するということは検討されなかったのかどうか。駐車場利用権については、このほか、マンションを譲渡するときにこの利用権をそれとともに譲渡することができるのかどうか明らかでないという問題もあると聞いておりますけれども、まずこの点はどうですか。
○中島政府委員　専用使用権の問題、特に駐車場の専用使用権につきましては、分譲業者等が敷地の一部について専用使用権を留保することは不当ではないかという御指摘がありまして、法制審議会においても十分に検討されたところでございます。しかし、分譲業者あるいは元地主というような者が専用使用権を留保するということは、民法上は契約自由の範囲内の問題でございます。一律にこれを禁止するということは適当ではございませんし、むしろそのような留保を認めることが必要な場合もあろうかと考えております。たとえば、敷地の供給を促進するというような面から必要な場合もあるわけであります。
　要は、分譲に際しまして、専用使用権が留保されていることを購入者に十分に理解してもらっておったかということにあると考えられるわけでありまして、分譲住宅の取引業法上の規制にゆだねるべき問題であるというふうに考えて今回の改正法案には取り上げられなかったわけであります。宅地建物取引業法がこの点について改正されまして、その三十五条の一項第五号の二というものが追加されまして、現在は妥当な規制がされておりますので、最近分譲される建物につきましては適切な運用が行われておるというふうに聞いておるわけでございます。
　それからもう一点、駐車場の専用使用権については、専有部分を譲渡するときに、専用使用権をも専有部分とともに譲渡することができるのかどうか明らかでないというような問題もあるのではないかという御指摘がございましたが、契約あるいは規約で譲渡できるとか譲渡できないというふうに決めておくことができるようにしておくことがよいと考えられるわけでありまして、区分所有法で画一的に規律するのは必ずしも相当でないというふうに考えております。
○沖本委員　それからこの案では、共用部分の変更や規約の設定、変更、廃止はこれまで区分所有者全員の合意によることとされていたのを改めて、結局「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。」こととしておりますが、この中に「区分所有者及び議決権の各何分の何以上」という書き方があちこちに出てくるので、その意味についてまず御説明いただきたいと思います。
○中島政府委員　区分所有者の何分の何以上と議決権割合による何分の何以上という意味でございます。それで、区分所有者の四分の三以上といいます場合には頭数の四分の三以上ということでありますし、議決権割合の四分の三以上という場合は原則として所有床面積割合による四分の三以上、その両方を含むという意味でございます。
○沖本委員　共用部分の変更とか規約の設定、変更等は区分所有者の権利にきわめて重大な影響を及ぼすのでありますが、特に規約では、マンションで営業してはならないとか、家畜を飼ってはならないといったマンションの利用方法の規制もされるわけです。そういうことで、このような事項を多数決で決めることになると少数者の権利を害することになりはしないかという点があるわけですが、こういう面についてどういう手当てをお考えになっているのか。
○中島政府委員　区分所有権といえども所有権でありますから、所有権の絶対性を強調すれば、そこに規約等を定める場合に多数決を導入することは考えられないということになるわけでありますけれども、区分所有権というのはあくまでも区分所有権という特殊な所有権であります。というのは、対象が独立した一棟の建物ではなくて、一棟の建物を区分してその部分部分をそれぞれ独立の所有権としたという非常に特殊な所有権でありますから、その共同管理のためには多数決の原理の導入もやむを得ないということになるわけであります。ただ、その場合に単純多数決でいいかということになりますと、それは事柄によりまして非常に厳格な特別多数決を導入する、こういうことになったわけであります。
　その場合に、反対者あるいはそれによって不利益をこうむる者に対する配慮をしなければならないということは全くただいまの御指摘のとおりでありまして、たとえば三十一条の規定では規約の設定、変更等は区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってすることができるわけでありますが、この場合において、規約の設定、変更等が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならないという規定を設けまして、その規約の設定、変更、廃止等によって影響を受ける少数者の立場を保護しておる次第でございます。
○沖本委員　いまおっしゃった中に「特別の影響」という文言があるわけですが、特別な影響というのはどういう意味合いなのでしょうか。
○中島政府委員　規約の設定、変更でありますから、当該の建物内におきましてすでに営業を営んでおる区分所有者があります場合に、新たに営業をしてはならないというような規約を設けることは、その区分所有者にとりましては原則として特別の影響を及ぼすものということになるわけであります。ただし、そういう規約がすでに存在していると否とにかかわらず、その営業行為が、すでに当該区分所有者が行っております営業行為が新しい法律の六条一項に該当するような場合、すなわち建物の保存に有害であるとか共同の利益に反するようなものであるという場合には、これは営業してはならないという規約を待つまでもなく営業してはならないわけでありますから、この場合には「特別の影響を及ぼす」には当たらないということになります。
　もう一つ例を申し上げますと、たとえば夜十時以降はピアノを防音装置なしでひいてはならないというような規約を設けるというような場合のことを考えてみますと、先ほど申しました六条一項の趣旨からこれは当然のことでありますから、特別の影響を及ぼすという問題は生じないということになるのではないかと考えるわけでございます。
○沖本委員　義務の違反についての処置で五十七条から六十条までの間の問題で、五十七条では区分所有者の違反行為がある場合には他の区分所有者の全員がその行為の停止等の請求をすることができることとしておるわけですが、この意味は、他の区分所有者がそれぞれできるということなのでしょうか、区分所有者全員でできるということに当たるのでしょうか。
○中島政府委員　ただいまおっしゃいました後の方、すなわち他の区分所有者の全員が全員でという意味でございます。
○沖本委員　全員であるということになりますと、それぞれの区分所有者、特に違反行為によって被害を受ける区分所有者は、個人でその行為の停止等の請求をすることができないのでしょうか、できるのでしょうか、その辺は。
○中島政府委員　区分所有者が他人の行為によって受忍限度を超えて生活妨害を受けたというようなときには、区分所有権の侵害を理由にいたしましてその妨害行為の停止等を求めることができると解されておるわけでございますが、この権利は区分所有法の規定を待つまでもなく出てくる権利であるということになろうかと思います。
　ただいま御質問になっております五十七条の権利というのは、区分所有者の共同の利益のために区分所有者が全員で行使をする権利ということになるわけでありますので、その権利についての権利の存在と行使の方法について定めたものであります。被害を受けた個々の区分所有者が有する権利についてはこの区分所有法は触れていないというわけでありまして、このような権利は五十七条の規定するところとは別に各区分所有者が行使することができると考えております。
○沖本委員　この停止を求める訴訟を起こすには、結局集会の決議を要することにしておるのはどういうわけでしょうか。一々集会を招集しなければならないのでは緊急の事態が起こったときには対応できないわけですけれども、その辺の解釈はどう考えたらいいのですか。
○中島政府委員　いま問題になっております区分所有法六条一項違反の行為、その行為の停止または予防を求める権利は区分所有者の共同の利益を守るために存在しておるわけでありますから、第一次的には違反者を除くその他の区分所有者が全員で行使すべきものであります。あるいは管理組合が法人となったときは、その法人が行使すべきものであるということになるわけであります。そして、そういうような共同の権利である以上は、これを裁判上請求する場合には区分所有者団体の意思決定機関である集会の決議によるとすることが妥当であると考えます。
　次に、緊急の事態についての御指摘があったわけでありますけれども、緊急の事態に対処することができるようにということだけを考えました場合には、規約で管理者等にこの訴訟を提起することができるというふうに定めておくことも考えられるわけでありますけれども、それでは乱用のおそれというものも全くないわけではないということが考えられます。この五十七条によって訴訟を起こされるというようなことは相手にとっては大変重大問題でありますから、慎重を期して「集会の決議によらなければならない。」というふうにしたわけでございます。なお、緊急の場合には、先ほども申しましたように、被害を受けた個々の区分所有者から差しとめ、停止等の請求をすることができるということになりますから、それによって対処していただくことになろうかと思います。
○沖本委員　五十八条及び五十九条では、違反行為による共同生活上の障害が著しく、他の方法では共同生活の維持を図ることが困難であるときは、一定期間の使用禁止または競売の裁判を請求することができることとしておりますけれども、この法制審議会の要綱では競売の裁判の制度のみを設けるべきこととなっております。この法制審議会の要綱と違って、使用禁止の請求をすることができるようにしてあるのは、どういう理由でこうなるわけですか。
○中島政府委員　確かに法制審議会の要綱においては、区分所有権の競売の措置のみを講ずるべきこととされておったわけでありますが、一般に共同生活の維持を困難にするような事由というものは、その区分所有者が所有権を有していること自体にあるのではなくて、そこに居住していることにあるというふうに考えられるわけであります。でありますから、競売によって所有権を失わせるまでもなく、一定期間の使用禁止によって目的を達することができる場合が多いのじゃないか、そういうような場合はその使用禁止の請求にとどめるべきではないかというような御意見もありましたために、より慎重を期するということでこの制度を設けることにしたわけでございます。
○沖本委員　この制度を設けますと、多数派と少数派が対立して、少数派が多数派に圧迫される手段として利用される、村八分的な問題が起こるのじゃないかと新聞等で指摘がたくさんあるわけですけれども、これについての考え方はいかがですか。
○中島政府委員　多数派と少数派が管理組合運営のことで対立をしておるということでありますが、どのような具体的な状況にあるということはわかりませんけれども、ただ運営について意見の対立がある、互いに対立をしておるというだけでは、とうていこの五十七条以下の義務違反者に対する措置が問題になる余地はないというふうに考えられます。
　五十八条以下の使用禁止あるいは競売ということが問題になり得るのは、あくまでも区分所有者が六条一項に定めます建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し共同の利益に反する行為をした場合であって、しかも、それによる共同生活上の障害が著しく、その差しとめや予防措置をとるというような請求をすることだけでは対処することができないという非常に極端な場合に限られるからであります。もっとも、対立が次第にエスカレートをいたしまして、実際に五十八条とかあるいは五十九条に該当するような行為が行われ、そういう状態になったということになれば、これは区分所有関係から排除されても仕方がないのではなかろうかというふうに考えております。
○沖本委員　五十八条の使用禁止の請求で、「前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、」こう出ておるわけですけれども、五十九条の競売の請求の方は、「第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、」こういうふうにあるわけですが、この趣旨から見ますと、どういう事例があるのでしょうか、事例について説明していただきたいのですが。