○中村公述人　ただいま御紹介いただきました中村でございます。
　私の場合、不動産業者という立場でございまして、特に私どもの所属する団体は中小零細業者という組織の中でのきょうの公述でございます。御参考までに申し上げますと、四十七各都道府県におきまして、知事の認可のもとに社団法人としての宅地建物取引業協会を設置いたしておりまして、これが四十七あるわけでございますが、それが社団法人全国宅地建物取引業協会連合会という連合会をつくっておりまして、これは建設大臣の認可のもとに業者の指導育成を図っているわけでございます。したがいまして、私の場合、業者として、また中小業者の立場から、基本問題についてお話を申し上げたい、こういうふうに考えるわけでございます。
　現在の東京におきますところの一極集中と申しますか土地の高騰によりまして、東京都内は高値安定と申しましょうか、既に鎮静化の方向にあるわけでございますけれども、まだまだ周辺には強含みということでございまして、特に政令都市、大きな都市につきましても現在強含み、高値安定という中で推移いたしているわけでございます。
　ちなみに、マンション等の比較を考えてみますと、昭和六十一年までは年収の四倍ないし五倍で購入ができたものが、六十三年には七倍ないし八倍という非常に高い価格のマンションになってきた、こういうことでございます。また、戸建てにつきましては、その倍率が十倍というふうにも言われているわけでございます。
　このような事態がこのまま進みますと、住環境は大変な大きな問題を抱えますし、勤労者の居住の水準に対しましての意欲をそぐばかりではなく、持っている者と持たざる者との格差がここで非常に出てきた、これも大きな社会的な問題ではなかろうか、こういうふうに考えるわけでございます。また、現在言われておりますところの内需拡大の柱である住宅産業が大きな支障を来しているというのが実態ではなかろうか、かように考えるわけでございます。
　そういう観点から、私たち業者にとりましては、地価の高騰というのは非常に困ったものであるという考え方に立っているわけでございます。特に私どもの団体は仲介業務を主業務としてやっている関係上、地価の高騰は取引の減少につながっているということもあるわけでございまして、そういう点も、過去の日本の土地の値上がり問題等々いろいろ考えてみますと、三十七、八年ごろは戦後の住宅建設という立場にありまして、地価が三倍ないし四倍上がった、こういう時代もございますし、また四十九年ごろ、オイルショック前の列島改造論にちなみましての地価の値上がりというものは、全国的なペースの中で約三倍程度上がったという事実もございます。また、今回の五十九年ないし六十年から始まりました一極集中、東京の中央のオフィスビルから発生しました地価の高騰というものは大変大きな問題を出しました。
　また私どもが考えておりますことは、オイルショック時代の地価の高騰というものは全国平均化して値上がりした。また、一億国民総不動産業、こう言われた時代も確かにその当時あったわけでございます。これは列島改造論にちなみましてのそういう呼称があったわけでございますけれども、今回の地価の高騰というものは企業総不動産業というふうに考えていいのではないか、こういうふうに考えるわけでございます。
　と申しますのは、私たち実務面におきましてやっておりますと、企業そのものが、企業といいましても不動産業でなく他の業種から不動産業に参入というものが今回非常に目立った状況にある、こういうことでございます。本来の業務より不動産業の業務によって利益を上げるということ等も新聞紙上を一時はにぎわしたこともあるわけでございます。
　そういう中にありまして、特に不動産業におきましてはいろいろな面が考えられますけれども、端的に申し上げまして、不動産業は、免許を取るのに、取引主任者という資格者がなければ業務ができないわけでございますが、昨年この取引主任者の試験に約二十八万人受験者がいた。ところがことしは三十四万人という人の受験の申し込みがあった。これはどういうことに起因するかということを随分考えてみますと、企業そのものが、銀行いわゆる普通の金融機関等々が全部社員に対して、取引主任者の資格を取れ、こういうようなこと等も行っているという実態の中での不動産業が現在あるというふうに考えるわけでございます。
　そういう観点から考えまして、我々団体としましては、不動産の流通の円滑な促進というものが最も必要である、こういうふうに考えております。また、先ほど申し上げましたように、我々団体の構成員の九九％は仲介というサービスをユーザーの皆様に提供しているという立場でございます。したがいまして、地価の高騰というものは取引量の減退につながる。私ども業界としては、とにかく地価の抑制、安定そのものが我々の業務の振興にもつながるという基本的な考え方を持っているわけでございます。
　したがいまして、私どもの考え方とすれば、現在の地価の高騰、いろいろな原因がございます。これは先生方も十分御承知のはずでございますし、特に一極集中から始まりました問題、現象的には買いかえ制度が非常に住宅地の高騰を生んだということでございます。例えば、これは例でございますけれども、神田あたりで二間の奥行き五間で約十坪、坪という形で表現させていただきますが、十坪が当時五千万ないし七、八千万で取引された。ところが税制上の特例でこれを買いかえなければ税金がかかるということから、世田谷の成城とか田園調布、高級住宅地に買いかえを求めた。高いほどいいんだ、こういう感覚の中に土地が購入されたというところに、この買いかえ制度の弊害も出たわけでございます。
　これは一つの例であるわけでございますが、とにかく私どもとしましては、地価の安定、抑制というものはやはり供給以外にはないのではないか、こういうふうに考えているわけでございます。したがいまして、現在巷間で議論されておりますところの農地の宅地並み課税それから遊休地の活用、低・未利用地の有効利用、都市の再開発の促進等々ございますけれども、特に農地の宅地並み課税、これはある面においては非常に問題があるのではなかろうか、こういうふうにも考えているわけでございます。
　今、東京圏において市街化区域の農地が三万六千ヘクタールあると言われております。大変に膨大な面積であるわけでございますけれども、果たして宅地並み課税でこの土地が出るであろうか、こういうことを考えてみますと非常に難しい問題があるのではなかろうか。と申しますのは、私たち実務面で経験いたしているわけでございますけれども、東京ないし東京周辺の農家の方々は、新築住宅に住みながら、乗用車が一軒の家に三台ある、トラックが一台ある、乗用車で耕作に行く、こういう非常にリッチな人たちでございます。そうすると、固定資産税というものが今まで平均的に見ますと六千円程度だと言われておりますけれども、これが宅地並み課税になりますと百倍つまり六十万ですか、六十万の課税で果たして農家が悲鳴を上げるだろうかと私は疑問に思うわけでございます。市街化区域の農地を所有されている方方の土地の価格というものは、宅地化すれば最低百万、高いところは三百万も四百万もしているわけであります。したがって、宅地並み課税で千平米、一反歩六十万の課税が起きた場合に一坪以下で一年間の固定資産税が納められる。このような状況下ではなかなか農地の宅地供給にはつながらないのではなかろうか、かような考え方を持っておるわけでございます。したがいまして、やはり課税標準の引き上げということも必要ではなかろうか。現在実勢価格の二〇％と言われている固定資産税の課税標準を引き上げることも必要ではなかろうか。
　しかしながら、これはむちでございます。むちだけでこの農地が出るかというと、現在の農家の考え方ではなかなか難しいと思うわけでございます。先ほど申し上げましたように、一町歩持っていても年間六百万の固定資産税を払えば問題はない。土地神話そのものが農家にあるということであるわけでございます。したがいまして、むちとあめという形の中でいろいろな税制上の優遇措置はつくられておりますけれども、農家が一番懸念しているのは相続という問題であろう、こういうふうに私は考えているわけでございます。したがいまして、これは、いい悪いは別としまして、私の一つの考え方でございますけれども、例えば特例控除をつくりまして、三年ないし五年間、農地を転用し宅地化した場合については、その価格を将来起こり得るであろう相続税の課税価格から引きましょう、こういう具体的なあめというものが必要ではなかろうか、私はこういうことを考えているわけでございます。
　いずれにしましても、遊休地、農地等を含めまして東京圏には六万五千ヘクタールの土地が介在しているわけでございます。努力次第ではこれらが出てくる、地価の抑制また値下げにも通じるのではなかろうか。土地の所有者が喜んでというわけにもいきませんけれども、出せる仕組みをつくることが一番必要ではなかろうか、こういうふうに現在考えているわけでございます。そういう観点から、今までの、大変失礼な言い方かもわかりませんけれども、土地税制の買いかえ制度にも見られるとおり、現象が起きたら、風船ではないけれども、片方を押すと片方が飛び出すというようなことなく、全般的な押さえの中で土地政策が一貫性を持たれるということが必要ではなかろうか、かような考え方でございます。したがいまして、今後の土地の供給問題それから地価安定問題につきましての今回の土地基本法には、我々としては大変な期待を持っておる。ぜひとも早期にこれが成立していただければ、こういう考え方でいるわけでございます。
　とにかく、私どもの中小業者の団体としまして、また個人としましても、投機的な取引というものは、地価が高騰すれば取引が減少するんだ、こういう立場に立ちまして、我々は特に今建設省の指導によりまして、信頼産業を目指して鋭意努力をいたしております。また土地投機等につきましては、建設省通達等を踏まえながら、全国にこれを流しながら自粛という対応をいたしているところでございます。また、業者の責任につきましても、十分基本法にあるとおりのことを我々も踏まえて進めてまいりたい。こういうことでございますので、その点も御理解を賜りたいと思います。
　とにかく、基本法制定につきましては、土地供給の促進及び流通の円滑化を一層促進していただくようお願いいたしたいと思います。また、余りにも行き過ぎた制約、抑制がございますと、土地の流通、住宅の流通そのものに弊害を来すおそれがございますので、その点も十分留意をしていただいた中での法律的な改正もお願いいたしたい。こういうことの考え方でいるわけでございますので、よろしく御理解を賜りますようお願い申し上げまして、終わらせていただきます。
　どうもありがとうございました。（拍手）