○参考人（山本進一君）　山本でございます。
　今回の宅地建物取引業法及び積立式宅地建物販売業法の一部改正案につきましては、私は、全面的に賛成でございます。
　これらの業法の改正は、業者に対しましてはかなり厳しいものでございます。しかも、改正の対象となりますものは、業者の営業、それからその取引でございますが、その内容は、宅地建物の売買、交換、貸借でありますし、また、そのための代理あるいは委任の法律関係でございまして、いずれも民法では当事者間で自由にその内容を定め得る取引とされているものでありますし、また、自由な営業とされているものでもございますが、もっとも、その中で貸借につきましては借地法、借家法等の規制があることは御存じのとおりでございまするが、これらの法律関係について規制を加えるということは、観念的には自由な営業あるいは取引に対する干渉としての問題がないではございません。しかし、宅地建物の購入という問題、あるいは営業や住宅としての土地建物の貸借といいますものは、いずれも庶民にとっては大きな事業でございまして、宅地建物の購入などは一生の夢でもあり、また金額も大変かさんだ取引でございますので、これをめぐって生ずるトラブルというものは質、量ともにかなり深刻なものがございます。したがいまして、これに対する消費者保護という立場からの今回の改正、業者に対する規制の強化と申しますものはいたし方ないと考える次第でございます。
　また、これらの問題が生じましてから後で解決を図ろうといたしましても、実際上きわめて無力な場合が多いものでございますので、でき得る限り、事前に、これらのトラブルが起きないように措置することが望ましいわけでございまして、そういう面からも今回の改正はやむを得ない改正である、私はそう考える次第でございます。
　各個の改正点についての意見でございますが、今回の積立式販売業法の改正は、これは宅建業法の改正に準じておりますので、主として宅建業法の改正点についての意見を申し述べさせていただきます。
　今回の改正は、大きく分けますと、業者とその使用人についての規制・監督の強化、取引方法についての規制、それから宅地建物取引業保証協会についての改正、この大きく三つに分けることができます。
　まず、第一の、業者とその使用人についての規制でございますけれども、これには免許の基準を強化する。それから営業保証金の額を強化するために、これを政令で決められるものにいたしました。この点は、将来、業界の業態による分類、再編成ということを考えての幅のある含みを持っているものと思います。けれども、ただ、従来、法律に明示されておりました営業保証金を政令で定められるという形にいたしますことには業界からの意見もあろうかと思いますが、これについては関係官署の運用に期待するより仕方がないであろう、こう考える次第でございます。
　それから取引主任者の増員、登録基準の強化、それから新しく取引主任者証の交付、更新制度の新設、それに伴う講習を受ける義務の新設、こういうものが取り上げられておりますが、これは取引主任者といいますのは、取引についての内容を購入者に説明する重要な立場でございまして、購入者としてはこれを頼りに自分の取引を決めていくわけでございますので、十分信頼のおける者になってほしいわけでございますが、最近、各種の不動産についての規制がちょいちょい変わりますので、これについての勉強を十分していただいた者に取引主任者であってほしいわけでございます。そういう意味から、主任者証を更新するという制度を新設して、それに伴い新しい法律の勉強をしてもらう、こういう制度は大変消費者にとって有意義な制度であろうと思うのでございます。
　それから、なお、業者の使用人の秘守義務——業務で知り得た財産関係についての秘密を外部に漏らしてはならないということの義務が新設されますが、これも財産についてのプライバシーを守るという面からぜひ設けてほしい制度でございます。これが業者とその使用人についての規制の強化でございます。
　その次には、取引方法についての規制についての意見を申し上げたいと思いますが、ここでは、今回は、誇大広告の取り締まりの強化が図られております。ローンのあっせん等をめぐってのトラブル等、広告と違っているというような苦情も出てきておりますので、こういうふうな新しい問題についての規制を加えたこと、これも適切であろうと思っております。
　それから他人の物件の売買を禁止するという条項を新しく盛っております。これは民法でも他人の物の売買は認められている制度でございますけれども、何といっても大きな取引、宅地建物についてこれをめぐってのトラブルが生ずることは否めません。そういう意味から、やはり宅地建物については法律関係が基礎的にしっかりしているものについてのみ業者の販売を認める、こういう規制はやむを得ないものがあると思うのでございます。
　それから、媒介契約の書面化が新しく取り上げられました。最近、マンション等の中古住宅についての買いかえあるいは売買が行われるようになりまして、これをめぐってのトラブルがかなり多くなってまいりました。そういう点にかんがみまして、仲介の法律関係の争いがかなり出てきておりますが、その一つは、この契約の内容がきわめて不明瞭なままで業者によって行われていることでございます。そういう点からこの契約を書面で取り扱わなければならないとすることは適切な措置であろうと思うのでございます。
　それから、なお、業者がその仲介物件について価額の意見を述べる、これもかなり重要な問題でございまして、実際には業者のつけた値段で、それ以上に売りたいと思っている場合でも、それでは売れぬと言われますと、それに従わざるを得ない。後でほかから聞いてみるともっといい値段で売れたのではないかというような問題が多々ございまして、業者がつける値段についての信頼度をめぐっての問題というものがかなり潜在的にございます。取引が終わった後でも、それについての疑いが残るというような問題もございます。こういうような意味から、業者が値段をつける場合、一つの参考意見を述べる場合には確たる根拠を示して客観性を示さなければならないという規制が入っているようでございますけれども、これも私は大変妙を得た制度ではないかと考える次第でございます。
　ただ、法案によりますと、専任契約と、それから専任契約でない大ぜいの業者にも同時に委任できるというような、そういう契約形式を頭に置いているようでございますけれども、これは法案でもそういう契約形式を限定してもいないようでございまして、ややその点についての規制の仕方が不十分でございますので、これをめぐってのあるいはトラブルが将来出てくるのではないかと懸念されますけれども、これは今後の課題として、とにかくこの媒介の契約のあり方についての規制を新しく進めたということに私は意義を見出したい、こう考えております。
　それから重要事項の説明を追加いたしましたが、これについては、マンション等につきましては、各種の共用部分についてのトラブル、それから管理上のトラブル、こういうふうなものがかなり出てきておりますので、それについての説明を業者が行うという改正でございまして、これも私はもっともな改正ではないかと考えております。
　さらに重要なものとしては、申し込みの撤回あるいは契約の自由解除制度、いわゆるクーリングオフ制度が新設されたことでございます。現地に案内して購入者に契約を強要する、あるいは温泉地に招待してそこでどうしても申し込みをせざるを得ないような状況に追い込んで契約をとる、こういうふうなことがとかく新聞にも出ておりましたが、こういうふうな形で半ば強制された形の中で契約をしたような場合には、一定の期間内でその契約を白紙に戻すことができる、こういう制度でございます。これは従来割賦販売法、訪問販売等に関する法律ではすでに採用されていることでございますが、それを今度は宅地建物の売買についても採用するということで、私としても、これも大変結構な制度である、こう考えているものでございます。
　最後に、保証協会についての改正でございますが、最近、保証協会も基礎が安定してまいりましたので、業界の発展のために本協会の業務の幅を拡大し、資金の運用を図るという制度が今回の中に盛られているようでございますが、これも私は適切な制度ではないかと考える次第でございます。
　以上によりまして、私は、この改正につきましては全面的にほぼ賛成でございます。以上でございます。