Silviase/jgov_v1.4_full_ann huggingface dataset:
品目名称	生産	輸入	輸出	家計消費
SPPI 書籍	CPI 辞書
CPI 週刊誌
CPI 单行本A
CPI 单行本B
その他の教育訓練機関(産業)	投入コスト	投入コスト	投入コスト	投入コスト
自然科学研究機関(産業)	投入コスト	投入コスト	投入コスト
人文科学研究機関(産業)	投入コスト	投入コスト	投入コスト
企業内研究開発(産業)	投入コスト	投入コスト	投入コスト
医療	CPI マッサージ料金	CPI マッサージ料金	CPI マッサージ料金
CPI 出産入院料	CPI 出産入院料	CPI 出産入院料
CPI 診療代	CPI 診療代	CPI 診療代
CPI 人間ドック受診料	CPI 人間ドック受診料	CPI 人間ドック受診料
CPI 予防接種料	CPI 予防接種料	CPI 予防接種料
保健衛生(産業)	投入コスト	投入コスト
社会福祉(産業)	投入コスト	投入コスト
介護(施設サービス)	CPI 介護料	CPI 介護料
介護(施設サービスを除く。)	CPI 介護料	CPI 介護料
会員制企業団体	投入コスト	投入コスト	投入コスト
電子計算機・同関連機器質貨業	SPPI 電子計算機・同関連機器リース	SPPI 電子計算機・同関連機器リース	SPPI 電子計算機・同関連機器リース	SPPI 電子計算機レンタル
SPPI 電子計算機レンタル	SPPI 電子計算機レンタル	SPPI 電子計算機レンタル
事務用機械器具質貨業	SPPI 事務用機器リース	SPPI 事務用機器リース	SPPI 事務用機器リース
SPPI 通信・サービス業用・事務用機器レンタル	SPPI 通信・サービス業用・事務用機器レンタル	SPPI 通信・サービス業用・事務用機器レンタル
スポーツ・頻楽用品・その他の物品質貨業	CPI ビデオソフトレンタル料	SPPI 通信・サービス業用・事務用機器レンタル	SPPI 通信・サービス業用・事務用機器レンタル	CPI ビデオソフトレンタル料
CPI 被服賃借料	CPI 被服賃借料
SPPI 通信・サービス業用・事務用機器レンタル
貨自動車業	SPPI レンタカー	SPPI レンタカー	CPI レンタカー料金
SPPI 輸送用機器リース	SPPI 輸送用機器リース
特許等サービス	PPI 総平均	PPI 総平均×為替指数	PPI 総平均×為替指数
広告	SPPI インターネット広告	各国CPI サービス×為替指数	SPPI 新聞広告(小)	SPPI 新聞広告(小)
SPPI ダイレクトメール広告
SPPI テレビ広告(小)
SPPI フリーベー・フリーマガジン広告
SPPI ラジオ広告
SPPI 屋外広告
SPPI 交通広告
SPPI 雑誌広告(小)
SPPI 新聞広告(小)
SPPI 折込広告
自動車整備	CPI ロードサービス料	CPI ロードサービス料
CPI 自動車整備費(パンク修理)	CPI 自動車整備費(パンク修理)
CPI 自動車整備費(定期点検)	CPI 自動車整備費(定期点検)
SPPI 自動車整備(小)
機械修理	SPPI 機械修理(小)	SPPI 機械修理(小)
法務・財務・会計サービス	SPPI 公認会計士サービス	SPPI 公認会計士サービス	SPPI 公認会計士サービス	SPPI 司法書士サービス
SPPI 司法書士サービス	SPPI 司法書士サービス	SPPI 司法書士サービス	SPPI 税理士サービス
SPPI 税理士サービス	SPPI 税理士サービス	SPPI 税理士サービス	SPPI 弁護士サービス
SPPI 弁護士サービス	SPPI 弁護士サービス	SPPI 弁護士サービス
SPPI 弁理士サービス	SPPI 弁理士サービス	SPPI 弁理士サービス
土木建築サービス	SPPI 建築設計	SPPI 建築設計	SPPI 建築設計	SPPI 建築設計
SPPI 測量	SPPI 測量	SPPI 測量	SPPI 測量
SPPI 地質調査	SPPI 地質調査	SPPI 地質調査	SPPI 地質調査
SPPI 土木設計	SPPI 土木設計	SPPI 土木設計
労働者派遣サービス	SPPI 労働者派遣サービス(小)	SPPI 労働者派遣サービス(小)
建物サービス	SPPI 衛生管理	SPPI 清掃
SPPI 清掃
SPPI 設備管理
警備業	SPPI 警備(小)	CPI 警備料
鉱物探査	SPPI 測量
SPPI 地質調査
その他の対事業所サービス	SPPI テレマーケティング	SPPI テレマーケティング	SPPI テレマーケティング	SPPI 行政書士サービス
SPPI プラントエンジニアリング	SPPI 環境計量証明	SPPI 環境計量証明	SPPI 職業紹介サービス
SPPI プラントエンジニアリング	SPPI 行政書士サービス	SPPI 行政書士サービス	SPPI 土地家屋調査士サービス
SPPI 環境計量証明	SPPI 社会保险労務士サービス	SPPI 社会保险労務士サービス	SPPI 不動産鑑定評価
SPPI 行政書士サービス	SPPI 専門サービス(類)	SPPI 専門サービス(類)
SPPI 社会保险労務士サービス	SPPI 土地家屋調査士サービス	SPPI 土地家屋調査士サービス
SPPI 諸サービス(大)	SPPI 不動産鑑定評価	SPPI 不動産鑑定評価
SPPI 商品検査
SPPI 職業紹介サービス
SPPI 専門サービス(類)
SPPI 土地家屋調査士サービス
SPPI 不動産鑑定評価
宿泊業	CPI 宿泊料	各国CPI 宿泊費×為替指数	CPI 宿泊料	CPI 宿泊料
SPPI ホテル宿泊サービス
一般飲食店(喫茶店を除く。)	CPI 一般外食(小)	各国CPI 食料費×為替指数	CPI 一般外食(小)	CPI 一般外食(小)
喫茶店	CPI コーヒー(外食)A	各国CPI 食料費×為替指数	CPI コーヒー(外食)A	CPI コーヒー(外食)A
CPI コーヒー(外食)B	CPI コーヒー(外食)B	CPI コーヒー(外食)B
CPI サンドイッチ(外食)	CPI サンドイッチ(外食)	CPI サンドイッチ(外食)
CPI ドーナツ(外食)	CPI ドーナツ(外食)	CPI ドーナツ(外食)
遊興飲食店	CPI ビール(外食)	各国CPI 食料費×為替指数	CPI ビール(外食)	CPI ビール(外食)
CPI 一般外食(小)	CPI 一般外食(小)	CPI 一般外食(小)
持ち帰り・配達飲食サービス	CPI すし弁当)A	各国CPI 食料費×為替指数	CPI すし(弁当)A	CPI すし(弁当)A
CPI すし(弁当)B	CPI すし(弁当)B	CPI すし(弁当)B
CPI ハンパーガー(外食)	CPI ハンパーガー(外食)	CPI ハンパーガー(外食)
CPI ピザバイ(配達)	CPI ピザバイ(配達)	CPI ピザバイ(配達)
CPI フライドチキン(外食)	CPI フライドチキン(外食)	CPI フライドチキン(外食)
CPI 牛乳(配達)	CPI 牛乳(外食)	CPI 牛乳(配達)
CPI 牛井(外食)	CPI 弁当A	CPI 牛井(外食)
CPI 弁当A	CPI 弁当B	CPI 弁当A
品目名称	生産	輸入	輸出	家計消費
CPI弁当B	CPI弁当B
SPPI給食受託
洗濯業	CPIモッブレンタル料	CPI洗濯代A	CPIモッブレンタル料
CPI洗濯代A	CPI洗濯代B	CPI洗濯代A
CPI洗濯代B	CPI洗濯代B
SPPIリネンサブライ
SPPI普通洗濯
理容業	CPI理髪料	CPI理髪料
美容業	CPIカット代	CPIカット代
CPIパーマネント代	CPIパーマネント代
CPIヘアカラーリング代	CPIヘアカラーリング代
浴場業	CPI入浴料	CPI入浴料
その他の洗濯・理容・美容・浴場業	SPPI洗濯(小)	CPIエステティック料金
CPI洗濯代A
CPI洗濯代B
映画館	CPI映画観覧料	各国CPI娯楽費×為替指数	CPI映画観覧料	CPI映画観覧料
興行場(映画館を除く。)・興行団	CPIサッカー観覧料	各国CPI娯楽費×為替指数	CPIサッカー観覧料	CPIサッカー観覧料
CPIプロ野球観覧料	CPIプロ野球観覧料	CPIプロ野球観覧料
CPI映画観覧料	CPI映画観覧料	CPI映画観覧料
CPI演劇観覧料	CPI演劇観覧料	CPI演劇観覧料
競輪・競馬等の競走場・競技団	CPI入場・観覧・ゲーム代(小)	各国CPI娯楽費×為替指数	CPI入場・観覧・ゲーム代(小)	CPI入場・観覧・ゲーム代(小)
スポーツ施設提供業・公園・遊園地	CPIゴルフブレー料金	各国CPI娯楽費×為替指数	CPIゴルフブレー料金	CPIゴルフブレー料金
CPIゴルフ練習料金	CPIゴルフ練習料金	CPIゴルフ練習料金
CPIテーマパーク入場料	CPIテーマパーク入場料	CPIテーマパーク入場料
CPIフィットネスクラブ使用料	CPIフィットネスクラブ使用料	CPIフィットネスクラブ使用料
CPIプール使用料	CPIボウリングゲーム代	CPIボウリングゲーム代
CPIボウリングゲーム代	CPI入場・観覧・ゲーム代(小)	CPIボウリングゲーム代
CPI入場・観覧・ゲーム代(小)	CPI入場・観覧・ゲーム代(小)
遊戯場	CPIカラオケルーム使用料	各国CPI娯楽費×為替指数	CPIカラオケルーム使用料	CPIカラオケルーム使用料
CPI入場・観覧・ゲーム代(小)	CPI入場・観覧・ゲーム代(小)
その他の娯楽	CPIウェブコンテンツ利用料	各国CPI娯楽費×為替指数	CPI他の教養娯楽サービス(小)	CPIウェブコンテンツ利用料
CPIコンパクトティスク	CPIコンパクトティスク
CPIビデオソフト	CPIビデオソフト
CPI雑誌(小)	CPI雑誌(小)
CPI書籍(小)	CPI書籍(小)
CPI他の教養娯楽サービス(小)	CPI他の教養娯楽サービス(小)
写真業	CPI写真ブリント代	各国CPI娯楽費×為替指数	CPI写真ブリント代	CPI写真ブリント代
冠婚葬祭業	投入コスト	投入コスト
個人教授業	CPI講習料(ダンス)	CPI講習料(ダンス)
CPI講習料(英会話)	CPI講習料(英会話)
CPI講習料(音楽)	CPI講習料(音楽)
CPI講習料(書道)	CPI講習料(書道)
CPI講習料(水泳)	CPI講習料(水泳)
CPI講習料(料理)	CPI講習料(料理)
CPI補習教育(高校・予備校)	CPI補習教育(高校・予備校)
CPI補習教育(小学校)	CPI補習教育(小学校)
CPI補習教育(中学校)	CPI補習教育(中学校)
各種修理業(別掲を除く。)	CPIふすま張替費	CPIふすま張替費
CPI畳替え代	CPI畳替え代
CPI壁紙張替費	CPI壁紙張替費
CPI履物修理代	CPI履物修理代
その他の対個人サービス	CPIベット美容院代	CPIベット美容院代
CPI家事代行料	CPI家事代行料
CPI写真ブリント代	CPI写真ブリント代
CPI植木職手間代	CPI植木職手間代
CPI洗車代	CPI洗車代
CPI総合	CPI総合
CPI被服関連サービス(中)	CPI被服関連サービス(中)
分類不明	PPI総平均	CPI総平均	CPI総平均	CPI総平均
# 平成 27 年度土地に関する動向 平成 28 年度土地に関する基本的施策

## 要旨

平 成 28 年 5 月

国土交通省
## 目次

「平成27年度土地に関する動向」
第1部 土地に関する動向
第1章 平成27年度の地価・土地取引等の動向
第1節 不動産市場を取り巻く我が国経済の動向
第2節 地価の動向
第3節 土地取引の動向
第4節 不動産投資市場の動向
第5節 土地利用の動向
第6節 家計と企業の土地に関する状況と意識
第2章 東日本大震災の発生から5年が経過した被災地における土地利用の現状
第1節 東日本大震災からの復旧・復興の状況
第2節 東日本大震災が不動産市場及び土地利用に与えた影響
第3節 東日本大震災以降の不動産に関する意識の変化
第4節 震災を契機とした土地利用のあり方の変化
第3章 社会変化に対応した既存ストックの有効活用と不動産情報の多様化
第1節 既存ストックを重視する社会への対応
第2節 多様な不動産情報が流通する社会への対応
第3節 先端技術を活用した不動産情報化（Real Estate Tech）の潮流
第2部 平成27年度土地に関して講じた基本的施策（略）
「平成28年度土地に関する基本的施策」（抄）
「平成27年度土地に関する動向」及び「平成28年度土地に関する基本的施策」は、土地基本法（平成元年法律第84号）第10条第1項及び第2項の規定に基づき作成するものである。
## 「平成 27 年度土地に関する動向」

## 第 1 部 土地に関する動向

## 第1章 平成27年度の地価・土地取引等の動向

平成 27 年度の我が国経済は、雇用・所得環境が改善し、原油価格の低下等により交易条件が改善する中で、緩やかな回復基調が続いている。

## 第 1 節 不動産市場を取り巻く 我が国経済の動向

## (GDPの推移)

平成 27 年における我が国の実質GDPは、中国を始めとする新興国経済の景気減速の影響等もあり、平成27年4-6月期に前期比でマイナスとなった。その後、7-9月期にプラスに転じたものの、10-12月期はマイナスとなっている。

## (企業の動向)

企業の資金調達環境については、日本銀行による金融緩和の拡大等を背景に状況の改善が続いている。また、企業の設備過剰感については、製造業・非製造業ともに平成21年以降から低下傾向が続いたものの、平成27年においては概ね横ばいとなっている。

## (家計の動向)

労働環境についてみると、平成21年7-9月期以降、全産業の雇用過剰感の低下傾向が続き、平成27年は前年度以上に不足感の強まりを見せたほか、有効求人倍率についても、平成21年7-9月期以降、上昇傾向が続いている。

家計の消費については、消費税率引上げに伴う駆け込み需要の反動減等から平成27年1-3月期まで前年同期比で減少が続いた実質民間最終消費支出が、平成27年7-9月期に前年同期比に増加に転じたものの、10-12月期には再び減少している。

## 第2節 地価の動向

平成 28 年地価公示の結果は、全国の平均変動率では、住宅地は下落したものの下落率は縮小し、商業地は横ばい（0.0%）から上昇（0.9%）に転じ、全用途では平成20年以来、8年ぶりに上昇に転じた。
三大都市圏の平均変動率で見ると、住宅地はほぼ前年並みの小幅な上昇となっており、商業地は3年間連続して上昇基調にある。

地方圏の平均変動率では、住宅地・商業地ともに下落が続いているものの下落幅は縮小しており、札幌市・仙台市・広島市・福岡市の4市平均で見ると、住宅地・商業地ともに三大都市圏を上回る上昇を示している。

用途別に見ると、住宅地では全国的に雇用情勢の改善が続く中、住宅取得支援政策・制度による住宅需要の下支え効果もあって、住宅地の地価は総じて堅調に推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られる。

商業地については、外国人観光客をはじめ国内外からの来街者の増加等を背景に、主要都市の中心部などでは店舗、ホテル等の需要が旺盛であり、また、オフィスについても空室率は概扱低下傾向が続き、一部地域では賃料の改善が見られるなど、総じて商業地としての収益性の高まりが見られる。こうした中、金融緩和による法人投資家等の資金調達環境が良好なこと等もあって、不動産投資意欲は旺盛であり、商業地の地価は総じて堅調に推移している。

図表 地価変動率の推移（年間）

(单位：%)

住宅地	商業地	全用途
26公示	27公示	28公示	26公示	27公示	28公示	26公示	27公示	28公示
全国	▲0.6	▲0.4	▲0.2	▲0.5	0.0	0.9	▲0.6	▲0.3	0.1
三大都市圈	0.5	0.4	0.5	1.6	1.8	2.9	0.7	0.7	1.1
東京圈	0.7	0.5	0.6	1.7	2.0	2.7	0.9	0.9	1.1
大阪圈	▲0.1	0.0	0.1	1.4	1.5	3.3	0.2	0.3	0.8
名古屋圈	1.1	0.8	0.8	1.8	1.4	2.7	1.2	0.9	1.3
地方圈	▲1.5	▲1.1	▲0.7	▲2.1	▲1.4	▲0.5	▲1.7	▲1.2	▲0.7
札幌市·仙台市·広島市·福岡市	1.4	1.5	2.3	2.0	2.7	5.7	1.6	1.8	3.2
その他	▲1.8	▲1.3	▲1.0	▲2.6	▲1.8	▲1.3	▲2.1	▲1.5	▲1.1

資料：国土交通省「地価公示」

注1：地域区分は以下のとおり

三大都市圈：東京圈、大阪圈、名古屋圈

東 京 圈：首都圈整備法による既成市街地及び近郊整備地帯を含む市区町村の区域

大阪 圈：近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む市町村の区域

名古屋 圈：中部圏開発整備法による都市整備区域を含む市町村の区域

地方 圈：三大都市圏を除く地域

その 他：地方圏のうち札幌市・仙台市・広島市・福岡市を除いた市町村の区域

注 $ ^{2} $ ：24公示：平成24年地価公示（平成23年1月1日～平成24年1月1日）

25公示：平成25年地価公示（平成24年1月1日～平成25年1月1日）

26公示：平成26年地価公示（平成25年1月1日～平成26年1月1日）

27公示：平成27年地価公示（平成26年1月1日～平成27年1月1日）

28公示：平成28年地価公示（平成27年1月1日～平成28年1月1日）

注3：☐前年よりも下落率縮小・上昇率拡大 ☐前年よりも下落率拡大・上昇率縮小 ☐前年と変動幅同一
## 第3節 土地取引の動向

## (土地取引件数等の推移)

土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向を見ると、平成27年の全国の土地取引件数は128.7万件、対前年比2.4%増となった。また、四半期ごとの推移を前年同期比で見ると、いずれの圈域でも通期でプラスとなっている。

図表 売買による土地取引件数の推移（前年同期比）の推移

資料：法務省「法務統計月報」（年）

注：圈域区分は以下のとおり。

東京 圈：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県。

名古屋圈：愛知県、三重県。

大阪 圈：大阪府、京都府、兵庫県。

地方 圈：上記以外の地域。

資料：法務省「法務統計月報」

注1：土地取引件数は、売買による土地に関する

所有権移転登記の件数としている。

注2：地域区分は以下のとおり。

大都市圏：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、

愛知県、三重県、京都府、大阪府、兵庫県

地 方 圏：上記以外の地域

## (企業の土地取引状況に関する意識)

企業の土地取引に関する意識について、国土交通省が実施している「土地取引動向調査」によると、本社所在地における現在の土地取引の状況に関するDI（「活発」と回答した企業の割合から「不活発」と回答した企業の割合を差し引いたもの）は、東京23区内ではほぼ横ばいであるが、大阪府、その他の地域では上昇した。
## (オフィス市場の動向)

こうした堅調なオフィス需要を背景に、東京都心5区では、空室率の低下傾向が続いており、平成27年10-12月期には空室率が4.2%となった。平均募集賃料については、平成26年1-3月期に上昇に転じて以降、上昇が続いている。

## (住宅市場の動向)

平成 27 年の新築住宅着工戸数は 909,299 戸であり、上昇に転じた。これは、前年と比較すると 1.9% 増、また消費税率引上げ前の駆け込み需要の影響が大きかった前々年と比較すると 7.2% 減であった。

図表 オフィスビル賃料及び空室率の推移（都心5区）

資料：三鬼商事

マンション市場の動向を見ると、平成27年の新規発売戸数については、全国で78,089戸(前年比6.1%減)となっており、このうち首都圏が40,449戸(前年比9.9%減)、近畿圏が18,930戸(前年比0.6%増)となった。四半期毎の推移を前年同期比で見ると、首都圏では平成27年7-9月期、近畿圏では平成27年1-6月期に上昇に転じている。

## 図表

利用関係別新設住宅着工戸数の推移

資料: 国土交通省「建築着工統計調査」

## 図表

圏域別マンション新規発売戸数の推移

資料: (株)不動産経済研究所「全国マンション市場動向」

注: 圈域区分は以下のとおり。

首都圈：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県

## (その他不動産の動向)

近畿圈：滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県

平成 27 年の宿泊施設の建築着工面積は、前年比 25.1% 増となる 92.9 万 $ m^{2} $ となっている。サービス付き高齢者向け住宅の登録数は、登録制度の創設から 3 年余りが経った平成 27 年 12 月時点で 5,885 棟、19.1 万戸に達している。
図表 宿泊施設の建築着工面積

「53 宿泊業用」に分類される建築物の床面積の合計。

図表 サービス付き高齢者向け住宅の登録状況の推移

資料：国土交通省資料より作成

## 第 4 節 不動産投資市場の動向

## (Jリート市場の動向)

平成 27 年度における J リートの銘柄数は、6つの投資法人が新たに東京証券取引所に上場し、平成 28 年 3 月末で 53 銘柄となった。時価総額は、平成 28 年 3 月末時点で約 12 兆円となった。

## (地方圏における不動産投資の状況)

地方圏における不動産証券化の進展の状況を、平成27年におけるJリートの取得物件数でみると、平成27年において全国で取得された434件の物件のうち、三大都市圏以外の地方圏による物件の取得は104件となり、取得物件数は5年連続で増加したものの、全国に占める割合についても1/4程度となった。

図表 Jリート上場銘柄数と時価総額の推移

図表 圈域別のＪリートの物件取得数及び地方圏の物件取得割合の推移

資料：一般社団法人不動産証券化協会公表資料より作成

注：三大都市圈：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、

愛知県（一部）、京都府（一部）、大阪府、

兵庫県（一部）

地方圏：上記以外の地域
## 第 5 節 土地利用の動向

平成 26 年における我が国の国土面積は約 3780 万 ha であり、このうち森林が約 2,506 万 ha と最も多く、それに次ぐ農地は前年より減少して 452 万 ha となっており、これらで全国土面積の約 8 割を占めている。このほか、住宅地、工業用地等の宅地は約 193 万 ha、道路は約 138 万 ha、水面・河川・水路が約 134 万 ha、原野等が約 35 万 ha となっている。

## 第6節 家計と企業の土地に関する状況と意識

(家計の土地・住宅の所有に関する状況と意識)

国土交通省において毎年行っている「土地問題に関する国民の意識調査」によると、「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か」という質問に対し、「そう思う」と回答した人の割合は、平成5年度、平成6年度は6割以上であった。しかし、その割合は年々低下しており、平成10年度以降は30%台で推移し、平成27年度は調査開始以来最低となる30.1％となっている。

図表 土地は預貯金や株式などと比べて有利な資産か

資料: 国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」
## 第2章 東日本大震災の発生から5年が経過した被災地における土地利用の現状

平成23年3月11日に発生した東日本大震災から5年が経過した。東北地方を中心とした被災地では、住宅再建やまちづくり等、復旧・復興への取組が進み、土地利用に様々な変化が見られつつある。

本章では、第1節において復旧・復興の現状を整理し、第2節で東日本大震災が不動産市場及び土地利用に与えた影響について各種統計データ等から概観する。次いで、第3節では東日本大震災が国民の不動産に関する意識に与えた影響についてみる。最後に、第4節では姿の見えてきた自治体等の復旧・復興に向けた具体的取組等を取り上げ、被災地における土地利用の変化と、取組に見られる土地利用上の様々な工夫について取り上げる。

## 第1節 東日本大震災からの復旧・復興の状況

## (土地利用に関する復旧・復興の進捗状況)

東日本大震災の発生後、当初は約47万人に上った避難者数については、平成28年2月12日現在、約17万4千人となっており、その多くが仮設住宅等に入居している。仮設住宅等への入居戸数は順次減少しており、住まいの再建・恒久住宅への移転が進んでいる。

住宅の再建については、「計画策定」「用地取得」から「工事実施」へステージが移行しており、高台移転が計画地区のほぼ全てで着工、災害公営住宅が計画戸数の9割超で用地確保済みとなっている。

また、公共インフラについては、復興の事業計画及び工程表に基づき、着実に復旧・復興が進んでいるところである。

## (被災 3 県における土地利用の動向)

震災前の平成 22 年度から震災後の平成 26 年度までの被災 3 県の土地利用の動向を県別にみてみると、東日本大震災後の復興事業の進捗等により、農地等が減少し、道路、宅地が増加している。

図表 被災 3 県の土地利用の動向

都道府県	利用区分	面積(km²)	増減率(%)
平成26年	平成22年	増減数
岩手県	農地	1,515	1,539	▲24	▲1.6
原野等	84	85	▲1	▲1.2
道路	452	448	4	0.9
宅地 ※1	358	346	12	3.5
宮城県	農地	1,301	1,363	▲62	▲4.6
原野等	37	39	▲2	▲5.2
道路	325	321	4	1.3
宅地 ※2	457	460	▲3	▲0.6
福島県	農地	1,445	1,499	▲54	▲3.6
原野等	65	67	▲2	▲2.6
道路	524	517	7	1.4
宅地 ※1	491	483	8	1.6

资料：国土交通省

※1 平成23年以降、岩手県、福島県は東日本大震災により破害を受けた課税免除対圧面積を加算して補正

※2 宮城県については東日本大震災により破害を受けた宅地の課税免除対圧面積について未補正
## 第2節 東日本大震災が不動産市場及び土地利用に与えた影響（被災地における地価の動向）

平成28年地価公示における被災3県（岩手県、宮城県、福島県）の地価動向を県別にみると、岩手県は、住宅地は小幅な下落が継続し0.4%の下落（平成27年地価公示では0.4%の下落）、商業地は下落幅が縮小し1.7%の下落（同2.2%の下落）となった。宮城県は、住宅地は上昇幅が縮小し1.9%の上昇（同2.3%の上昇）、商業地では上昇幅が拡大し3.2%の上昇（同2.3%の上昇）となった。

図表 被災 3 県の地価動向

住宅地	商業地
委動率(%)	上昇	橫減(%)	下落	委動率(%)	上昇	橫減(%)	下落
岩手県	28公示	▲0.4	31地点(24.8%)	32地点(25.6%)	62地点(49.8%)	28公示	▲1.7	3地点(5.8%)	21地点(40.4%)	28地点(53.8%)
27公示	▲0.4	22地点(17.6%)	38地点(30.4%)	65地点(52.0%)	27公示	▲2.2	3地点(5.7%)	19地点(35.8%)	31地点(58.5%)
26公示	▲0.9	22地点(17.7%)	18地点(14.5%)	84地点(67.8%)	26公示	▲3.5	4地点(7.5%)	4地点(7.5%)	45地点(85.0%)
宮城県	28公示	1.9	286地点(73.9%)	46地点(11.9%)	55地点(14.2%)	28公示	3.2	88地点(65.2%)	19地点(14.1%)	28地点(20.7%)
27公示	2.3	306地点(79.1%)	35地点(9.0%)	46地点(11.9%)	27公示	2.3	89地点(65.4%)	24地点(17.7%)	23地点(16.9%)
26公示	2.5	303地点(77.9%)	36地点(9.2%)	50地点(12.9%)	26公示	1.7	83地点(62.4%)	26地点(19.6%)	24地点(18.0%)
福島県	28公示	2.9	198地点(68.8%)	47地点(16.3%)	43地点(14.9%)	28公示	0.8	53地点(58.9%)	14地点(15.5%)	23地点(25.6%)
27公示	2.9	189地点(66.1%)	50地点(17.5%)	47地点(16.4%)	27公示	0.8	47地点(52.2%)	19地点(21.1%)	24地点(26.7%)
26公示	1.2	146地点(51.4%)	39地点(13.7%)	99地点(34.9%)	26公示	▲0.5	28地点(31.5%)	17地点(19.1%)	44地点(49.4%)

资料：国土交通省「地価公示」

昇）となった。福島県は、住宅地、商業地ともに上昇が継続し、住宅地で2.9%の上昇（同2.9%の上昇）、商業地で0.9%の上昇（同0.8%の上昇）となっている。

## (被災地における土地取引の動向)

被災3県における土地取引（売買）件数をみると、平成23年3月の震災直後には取引件数の減少がみられたものの、復興の進捗に伴い、平成25年に入った頃から、岩手県、宮城県、福島県いずれにおいても震災前に比べて大幅な件数の増加が見られた。

県別では、福島県において、平成25年以降、每四半期5,900～6,900件程度で推移している一方、岩手県と宮城県においては、それぞれ平成27年1

図表 被災 3 県における売買による 土地取引件数向

资料：法森省 7 法森院日电 11 日

注：I 期 1～5 月，Ⅱ 期 4～6 月，Ⅲ 期 7～7 月，Ⅳ 期 10～12 月

-3月期、平成26年10-12月期以降、やや減少している。

## (被災地におけるオフィス市場の動向)

仙台市・盛岡市・郡山市におけるオフィス市場の動向をみてみると、仙台市では、平成20年から平成22年における新規オフィスビルの大量供給により震災直前は空室
率が 20% 前後の高い水準にあったが、震災以降は復興関連企業のオフィス需要等により低下傾向が続いており、平成 27

年 10–12 月期は 10.0% となっている。また、震災前は低下傾向にあつた賃料についても、震災以降は概ね横ばいが続いている。盛岡市と郡山市においても、震災以降の復興関連

図表 盛岡市、仙台市、郡山市のオフィスビル賃料及び空室率の推移

需要等により、仙台市と同様に空室率の低下傾向が見られるとともに、郡山市においては、平成26年以降賃料の上昇傾向が見られる。

## (宮城県における免震・制震マンションの供給の動向)

宮城県では平成18年から免震・制震マンションの供給が増加傾向にあり、超高層の免震・制震マンションの供給が活発な東京都と比べても、特に東日本大震災後の2012年からは供給数の伸び率が高くなっている。

図表 宮城県における免震・制震 マンションの供給（累計）

## 第3節 東日本大震災以降の不動産に関する意識の変化

前節では被災地の住宅市場、オフィス市場等の状況をみてきたが、震災では、被災3県にとどまらず、広範囲にわたって多くの住宅が地震の揺れや津波により被害を受けており、日本全国の国民の住まい選びに関する意識に対しても影響を与えているものと考えられる。

そこで、以下では、「土地問題に関する国民の意識調査」の結果から、震災に関連した国民の不動産に関する意識

の変化をみてみる。

## (身近に感じる土地問題)

全国 3,000 人を対象に実施した「平成 27 年度土地問題に関する国民の意識調査」によ

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」
ると、日頃、土地に関して身近に感じる問題として、「空き家・空き地や閉鎖された店舗などが目立つこと」に次ぎ、平成23年度の震災以後、「老朽化した建物の密集等、災害時の不安が大きいこと」と回答した人の割合が増えており、国民の防災に対する意識が大きくなったことがうかがえる。

## (震災による住居への志向の変化)

東日本大震災後、住まい選択の基準に変化があったかどうか聞いたところ、「変化があった」と回答した人の割合は29.9%であり、特に住宅の一次取得者層である30～39歳の世代においては、回答した人の49.2%が「変化があった」と回答し、他の年齢層より高い割合であった。

また、東日本大震災を受けて、住まい選択の基準で変化があったと回答した人に具体的な変化の内容を聞いたところ、「物件の耐震性能を気にするようになった」を挙げた者の割合が70.6%で最も高く、以下、「地盤の履歴や地盤沈下・液状化の恐れの有無を気にするようになった」(44.5%)、「家屋が所在する地域における、土砂崩れや津波等の危険性の度合いについて気にするようになった」(44.3%)などとなっている。

図表 東日本大震災後、住まい選択の基準で変化があった点

## 第 4 節 震災を契機とした土地利用の変化

東日本大震災により甚大な津波被害を受けた自治体においては、被災状況や地形的条件、自治体・住民の意向等を踏まえ、復興に向けた住宅の再建や復興まちづくり、工場・事業所等の復旧や新規立地等、産業の復興が着実に行われており、自治体・地域住民・民間企業等などの様々な主体が連携しながら事業が進められている。

本節では、津波被害を受けた被災地の復興における具体的取組について、土地利用の観点から特徴的な取組を行っている例を取り上げる $ ^{1} $ 。
### 1. 地域住民等の連携による土地利用の推進

まず、東日本大震災からの復興まちづくりにおいて、積極的に地域住民や民間企業が自治体と連携し、地域の特性に応じてスピード感のある取組が展開されている例を紹介する。

## 官民が連携した復興公営住宅による土地利用の事例

## ● 岩手県釜石市における上中島復興公営住宅整備事業

釜石市は東日本大震災において死者888人、行方不明者152人、家屋倒壊3,655棟の被害を受けた（平成25年2月28日時点）。本地区は、津波被害がなかった市の内陸部に位置し、住宅を中心とした市街地が形成されており、スーパー、小学校なども集積し市内で利便性の高い地区である。

本事業では官民連携の事業手法として民間企業が建設した建築物を釜石市が買い取る「民設市買取型スキーム」により、企画・設計から工事監理等の全ての建設工程を民間企業が担うことで、民間のノウハウを活かしたプランニングの改善、建築コストの削減を行うとともに、震災により人手不足となっていた行政の負担を軽減し、早期かつ低コストでの復興公営住宅整備を実現している。

また、本事業では復興公営住宅の敷地も民間企業の土地を活用しており、建物の竣工と同時に当該土地を復興公営住宅の敷地として市に売却している。同様の方式は他の被災3県の復興公営住宅整備事業においても採用されている（実績は約30件（平成27年度末時点））。

さらに、コミュニティへの配慮として、中庭や集会施設を併設することにより入居者間のコミュニティの醸成を図り、地域に開かれた復興公営住宅としている。

図表 事業地区の航空写真

資料：釜石市資料より作成

注：地図は Google(株)「Digital Globe」資料

図表 コミュニティに配慮した 復興公営住宅の整備

資料：新日鉄興和不動産(株)資料
## 自治組織の積極的な取組によるコミュニティの育成

## ● 宮城県岩沼市玉浦西地区における防災集団移転促進事業

岩沼市は仙台市中心部の南18 kmに位置しており、仙台市への通勤圏にある。本市は東日本大震災により市域の約48%にあたる約2,900haが浸水、死者181名、住居計5,428戸（全壊736戸、大規模半壊509戸）の被害を受けた。

岩沼市東部に位置する玉浦西地区における防災集団移転促進事業は、移転先住宅団地面積約20ha、住宅敷地約300区画（うち公営住宅111戸）と、同規模のものとしては最も早く住宅団地の整備が完了した防災集団移転促進事業である。当該地区は、古くからの自治会活動が続いており、各自治会が復興まちづくりに積極的に関わっている。そのため、沿岸に分散していた各自治会を内陸部に開発した団地に集約を図り、従前のコミュニティを維持しながらコンパクトな持続可能なまちを形成することを目標に定め、防災集団移転促進事業が展開された。

図表 玉浦西地区における 防災集団移転促進事業

図表 玉浦西地区の様子

資料：岩沼市資料より作成

資料：岩沼市資料
### 2. 災害危険度を踏まえた土地利用の推進の取組

東日本大震災による津波災害をうけて、特に沿岸部を中心に災害危険度を踏まえた様々な土地利用の推進の取組が見られる。そこで、以下では、災害危険度を踏まえた土地利用の推進の取組について、特徴的な事例を紹介する。

## 人工地盤と災害対応型住宅を市街地再開発事業により整備した取組 ● 宮城県石巻市における中央三丁目1番地区第一種市街地再開発事業

石巻市は東日本大震災において死者3,178人、行方不明者422人（平成28年1月末現在）、建物被害56,701棟の被害を受けた（平成28年1月末現在）。本地区はJR石巻駅から徒歩8分、北上川右岸の津波被害のあった中心市街地に位置し、商店や業務ビルを中心とする市街地が形成された利便性の高い地区となっている。津波浸水域内にあるため、本事業では、1階及び2階には商業施設と自走式駐車場を設け、その上に設けた地上約6mの高さの人工地盤上に3階から6階部分にかけて総戸数77戸の分譲集合住宅を設ける複合施設として整備している。

万が一の津波等の災害時には、周囲の地域住民の一時避難場所として活用できるとともに、商業施設には地元の商業者のコンビニやカフェ、学習塾を誘致するなど、中心商店街の賑わいの再生や来街者の回遊性の向上に資する構成となっており、被災者への住宅供給によるまちなか居住の促進と相まって、中心市街地の活性化及びコンパクトシティの実現に寄与するものとなっている。

## 図表

津波浸水域と再開発事業地区

資料：石巻市資料より作成

人工地盤上の災害対応型マンション

資料：石巻市資料より作成
# 水産加工施設等の土地の集約と工場・事業所の集積による効率化と基幹産業の再生 ● 宮城県気仙沼市鹿折地区・南気仙沼地区

気仙沼市は東日本大震災において死者1,150人（関連死含む）、行方不明者220人（平成28年2月29日現在）、建物被害全半壊20,659棟の被害を受けた（平成26年3月現在）。震災に伴い市の基幹産業である水産業、水産加工業は壊滅的な被害を受けたものの、現在は震災前の6割程度まで回復している。

震災前の南気仙沼地区と鹿折地区は住宅や工場が密集しており、水産関連事業者が事業所を拡張したくても隣接エリアに拡大できず、その結果、複数箇所に工場が分散することになり、効率的な土地利用がなされていなかった。こうした課題に対して、水産基盤整備事業等を活用し、市が拡大させた漁港区域内の土地を地権者から一旦買い取り、集約、整備、分譲するなど、適正な土地利用を推進

図表 鹿折地区・南気仙沼地区の位置図

資料：気仙沼市資料より作成

することで、各事業所が適切な規模を確保できるようになり、被災した基幹産業の再生、工場の集約による効率化を図り、生産性の向上につながっている。

図表 鹿折地区における水産加工施設等の土地の集約と工場・事業所の集積

平成23年3月

資料：気仙沼市資料

平成28年3月
## 環境未来都市の実現に向けた災害危険区域における産業創出の取組 一災害危険区域内の宅地を農地等に土地利用転換一

## ● 宮城県東松島市牛網地区 希望の芝プロジェクト

東松島市は東日本大震災において死者1,110人、行方不明者24人（平成28年1月13日現在）、建物被害14,580戸の被害を受けた（平成26年9月現在）。本地区は、既成住宅地に隣接し、水田を主体とした農地が広がっている。

津波浸水区域内に位置する本地区では、津波防災区域（災害危険区域）を定めて防災集団移転促進事業を推進するとともに、住宅等の建設について制限し、農的土地利用を推進することで、災害危険度を踏まえた土地利用の転換を図っている。

具体的には、市が所有する一定の規模で活用できる土地については、地元の農業生産法人6団体に貸付け（10年契約）を行い、平成27年12月現在、16.85haが農地として再生しており、本プロジェクトでは、津波防災区域内の農地としては活用しづらい小規模な土地を活用し、塩害に強い品種の芝を試験的に栽培している。芝の生産作業は地元住民に委託する形で平成27年4月に約0.25haの試験栽培が開始され、民間企業が芝を一括で買い取った上で、平成28年秋ごろに東北各地へ出荷される見込みである。

図表 津波浸水区域と事業地区

資料：東松島市資料より作成

図表 圃場と植え付け作業の様子

資料：東松島市資料

図表 本プロジェクトにおける連携の仕組み

資料：東松島市資料より作成
## 官民が連携した太陽光発電による沿岸部の土地利用の取組事例

## 福島県相馬市光陽地区・磯部地区

相馬市は東日本大震災において死者 458 人、全壊家屋 1097 棟の被害を受けた（平成 25 年 3 月末現在）。震災による津波被害により、市内の約 110ha は居宅などの建築を制限される災害危険区域に指定されている。

これらの災害危険区域をはじめとした土地の有効活用と持続可能な社会の形成のため、相馬市は官民連携で再生可能エネルギー（太陽光発電等）活用策を検討しており、モデル事業として、相馬中核工業地東地区内で震災時には津波浸水があった光陽地区にメガソーラー発電所の整備を行っている。相馬市は、民間事業者から提案を募るプロポーザル方式により事業者を決定し、市有地を民間事業者に貸し付け、発電規模約2MWのメガソーラー発電所を整備している。

また、災害危険区域内の磯部地区においても、同様に市有地等を活用して発電規模約52MWのメガソーラー発電所の整備が進められている。

図表 光陽地区・磯部地区位置図

資料：相馬市資料より作成

図表 光陽地区メガソーラー （相馬光陽発電所）

資料：相馬市資料
## 第3章 社会変化に対応した既存ストックの有効活用と

不動産情報の多様化

空き家の増加、災害の激化を背景とする住まい選択への消費者意識の高まり、産業界における IT 利活用の進展等、不動産を巡る社会の状況は大きく変化しつつある。本章ではこうした変化を概観しつつ、不動産分野における社会変化への対応について、その動向を紹介する。具体的には、「既存ストックを重視する社会への対応」、「多様な不動産情報が流通する社会への対応」に関する取組について、その動向を紹介するとともに、ここ数年の特徴的な動向である「先端技術を用いた不動産情報化（Real Estate Tech）」の動向についても紹介する。

## 第1節 既存ストックを重視する社会への対応

### 1. 低・未利用不動産の有効活用

## (我が国の人口動態)

我が国の人口は、平成22年（2010）年を境に人口減少に転じており、今後、平成27（2015）年の1億2,776万人から、20年後の平成47（2035）年には約1,550万人減となる1億1,212万人にまで減少することが見込まれている。一般世帯数については、平成32（2020）年を境に減少に転じると推計されている。

約 1 km 四方単位での人口動態に着目すると、一部の大都市中心等を除き、全国の多くの地点において、平成 62 (2050) 年までに平成 22 (2010) 年比で人口が半分以下になると見込まれている。

図表 平成 22 (2010) 年を基準とした場合の平成 62 (2050) 年の人口増減状況

資料：総務省「国勢調査」、国土交通省推計値より作成

注：我が国の領土を網羅的に記したものではない

## (空き家等の状況と国民の意識)

空き家の総数は、平成25年に820万戸となり、平成15年と比べて1.2倍、平成5年と比べて1.8倍に増加している。空き家の種類別の内訳では、「賃貸用又は売却用の住宅」（460万戸）が最も多いものの、売却・賃貸用以外の「その他の住宅」（318万戸）が平成15年と比べて1.5倍、平成5年と比べて2.1倍に増加している。
実際に、空き家や空き地の増加は、国民の意識にもその影響が表れている。国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」の結果によると、近年、身近に感じる土地問題として、「空き家・空き地が目立つこと」を挙げる回答割合が最も多くなっている（第1部第2章9頁掲載図表）。

図表 種類別空き家数の推移

資料：総務省「住宅・土地統計調査」

## 低・未利用不動産の有効活用に向けた先進的な取組 ● 空き家・空き地の管理サービス（NPO 法人 空家・空地管理センター）

NPO 法人空家・空地管理センターでは、平成 28 年 4 月 1 日現在、11 都道府県 65 市区町村において空き家管理代行サービスを提供している。具体的には、管理に消極的な空き家所有者向けの「100 円管理サービス」と管理に積極的な所有者向けの「しっかり管理サービス」を提供している。100 円管理サービスでは、毎月 1 回定期的に巡回をし、目視で玄関周辺などに問題がないか確認した結果を巡回報告書として報告すること等を行っている。しっかり管理サービスでは、巡回報告書の作成のほか、通気・換気、雨漏り点検、通水、庭のごみ処理等を行っている。

同センターは、空き家所有者からの相談受付や空き家の活用提案にも力を入れている。隣地所有者が広く豊かに居住することができるよう、隣地所有者へ相場価格よりも割安な金額で現況のまま空き家・空き地を売却することの提案・あっせんを行っているほか、空き家を事業会社が3～7年間、固定資産税と都市計画税の合計額で定期借家契約により借上げた後、事業会社が自社負担でリフォームを施し、賃貸戸建て等として活用する空き家借り上げ制度「AKARI」を提供している。

図表 空き家管理代行サービスの様子

資料：NPO 法人 空家・空地管理センター

図表 空き家借り上げ制度 「AKARI」の仕組み

資料：NPO 法人 空家・空地管理センター
これにより、事業会社は相場賃料よりも低額で住宅を借り上げることができるというメリットが生じる一方、空き家所有者についても、収益性は高くないものの、①空き家処分の意思決定を先送りすることができる、②一定期間、管理の手間から解放される、③家賃収入で固定資産税の支払いが可能となる、④定期借家契約終了後にはリフォーム済みの空き家が自らの手に戻るというメリットを提供している。

## ● 空き家活用に関する地方自治体と宅建業協会の連携協定の締結（山梨市）

地方自治体が「空き家バンク」等を設置し、都心に居住する田舎暮らし希望者等へ空き家情報の提供を行い、空き家所有者と入居希望者との間を取り持つケースが増え、国民の関心も高くなっている。しかしながら、空き家バンク等の円滑な運営には、不動産取引に関する専門的な知識を要した相談員による的確なアドバイス等、きめ細やかな対応が求められるため、自治体単独での事業展開には限界がある。

そこで、山梨県山梨市では、山梨市と山梨県宅建協会が空き家バンクの媒介に関する連携協定を締結し、宅建協会が空き家オーナーと入居希望者との間に入って契約交渉等を担うこととしている。また、入居希望者に対して、物件見学時に専門的な観点からアドバイスを行っているほか、物件の価格・広さ・構造などの基本的な情報に加えて、物件の保存状況を★5つで分かりやすく表示するといった工夫を行っている。

このように、地方公共団体の空き家バンクに登録された物件について、宅地建物取引業者が空き家オーナーと入居希望者との間を取り持つことで、未然にトラブルの発生を防ぎ、安心して取引を行うことができる環境の整備が進んでいる。

## 図表

空き家バンク・空き地バンクの認知度

資料：国土交通省

「平成27年度土地問題に関する国民の意識調査」

図表 山梨市における

空き家バンクの運営体制

資料：山梨市
## ● 空き公共施設の活用を通じた企業誘致の推進（南房総市）

千葉県南房総市では、平成24年より、空き公共施設を活用した企業誘致を加速させている。具体的には、町村合併や人口減少により生じた空き公共施設についての3年間の無償貸付等の支援の実施、市内全域で利用可能な光ファイバー網の整備、空き家バンク制度といった住宅支援制度等を実施することで、IT企業やベンチャー企業等の誘致を推進し、企業の初期投資の抑制を図りつつ、本市の雇用創出・税収増加・交流人口の拡大・人口減少の抑制を図っている。これらによって、web制作やアプリケーションの開発を行うIT企業やスイーツ用イチゴの加工・洋菓子の製造販売を行う農業生産法人等が新たに南房総市に進出しており、平成28

図表 空き公共施設の活用例 農業生産法人による農産物直売所等の活用

資料：南房総市

年4月1日現在、本市における14棟の空き公共施設のうち、11棟の施設について新たに企業が立地した。

こうした取組に千葉県も注目しており、平成28年度から地方創生加速化交付金を活用して、県内の市町村や大学、金融機関等と連携して、空き公共施設等を活用した企業誘致の取組みを開始しており、県と市町村が一体となって、今後増加が見込まれる空き公共施設について、「しごと創生」の場としての活用を図ることとしている。

### 2. 既存住宅流通市場の活性化

空き家・空き地の発生を未然に防止するには、すでに豊富にある住宅ストックを活かして、既存住宅流通市場の活性化を推進していくことも有効であると考えられる。

## (既存住宅流通市場の現状)

我が国では、既存住宅の流通量は年間約17万戸程度であり、全住宅流通量に占める既存住宅の流通シェアが約14.7%にとどまっている。欧米諸国と比べても既存住宅の流通シェアは6分の1程度と低い水準にある。こうした状況を受けて、国では既存住宅流通市場の活性化に向け様々な施策を展開している。

図表 既存住宅の流通シェア

資料：総務省「住宅・土地統計調査」国土交通省「住宅着工統計」
## (既存住宅の建物評価ルールの改善)

既存戸建て住宅の建物評価は、住宅の状態にかかわらず、一律に築20～25年程度で市場価値がゼロとされる扱いが一般的である。このため、本来の住宅の性能や維持管理の状態などが適切に反映されておらず、住み替えや所有者による住宅の維持管理がされにくくなっている。

こうした問題に対応するため、国では、平成26年3月に策定された「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」では、住宅の性能やリフォームの状況等を建物評価に適切に

## 図表 既存住宅の建物評価

## ルールの改善

反映することを求めており、同指針の考え方を宅地建物取引業者に普及・定着させるため、平成27年7月に宅地建物取引業者が査定時に用いる「価格査定マニュアル」を改訂し、宅地建物取引業者の実務における普及を図っている。また、同月に不動産鑑定士が既存戸建住宅の鑑定評価を行うに当たっての留意点を策定した。

## (既存住宅の質に対する不安の解消)

既存住宅の売買においては、通常、物件の質に対する買主の不安がある。このため取引対象となる既存住宅について、安全性や劣化の状態等を買主が適切に把握することができる環境の整備や、万が一、売買の後に隠れた瑕疵が発見された場合等に備え

たセーフティネットの整備が必要である。

こうした問題に対応するため、国では、既存住宅売買瑕疵保険に関する仕組みの整備と「既存住宅インスペクション・ガイドライン」等を通じたインスペクションの普及促進を行っている。インスペクションとは、専門的な知見を有する者が、建物の基礎、外壁等の部位ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象及び不具合事象の状況を目視、計測等により調査する

インスペクションの実施例

左図：水平器による柱の傾きの計測

右図：クラックスケールによる基礎のひび割れ幅の計測

ものであり、基礎・壁・柱等における構造耐力上の安全性や、屋根・外壁・開口部等における雨漏り等の劣化事象等を調査するものである。

しかしながら、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のアンケート調査によると、実際にインスペクションを利用した者は、既存住宅の売却経験者で15.3%、購入経験者で7.2%にとどまり、インスペクションの実施率は低いものとなっている。

こうした現状を踏まえ、平成28年2月に閣議決定・国会提出された宅地建物取引業法の一部を改正する法律案では、既存住宅の取引時に、宅地建物取引業者が専門家によるインスペクションの活用を促すことで、既存住宅の買主が安心して取引できる
市場環境を整備すること等を目的に、所要の措置を講ずるとされた。具体的には、①宅地建物取引業者が媒介契約を締結する際、あっせんの可否を示した上で、既存住宅の購入予定者の意向に応じてインスペクション業者をあっせんし、②重要事項説明時に宅地建物取引業者がインスペクションの結果を買主に対して説明するとともに、③売買契約締結時には基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅地建物取引業者から売主・買主に書面交付すること等の措置を講ずるとされた。

図表 宅地建物取引業法の一部改正案における既存住宅取引時の情報提供の充実

## 第2節 多様な不動産情報が流通する社会への対応

本節では、消費者や投資家の不動産市場に対する評価や住まい選択の意識の変化等を整理しつつ、不動産情報の多様化に向けた国や地方公共団体等による取組の動向について紹介する。

### 1. 我が国の不動産市場の透明性に対する評価

土地問題に関する国民の意識調査の結果をみると、消費者の不動産取引に対する印象は、平成15年から比較してや減少傾向にあるものの、依然として「難しくてわかりにくい」、「なんとなく不安」という回答が全体の60％を占めている。その理由は、「不動産の価格の妥当性を判断しづらいから」が最も多く、次いで「不動産取引の流れがわかりづらいから」、「不動産の品質の良否を見極めづらいから」が多くなっている。

図表 不動産取引に対する印象

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」

国内投資家の評価については、不動産以外の国内金融商品や国外不動産市場と比較した投資判断時における諸要素の重視度及び現状の認識・評価を聞いた、国内投資家アンケート調査によると、「不動産投資関連情報の充実度」、「不動産投資関連情報の入手容易性」はいずれも約70%の回答者が重要であると答えているものの、実際の充実度・入手容易性について約35～40%の回答者が不十分であるとしている。
図表　不動産取引が「難しい」、「不安」と感じる理由

資料：国土交通省「平成27年度土地問題に関する国民の意識調査」

図表　不動産以外の国内金融商品及び 国外不動産市場と比較した投資判断時 における諸要素の重視度

図表　不動産以外の国内金融商品及び 国外不動産市場と比較した投資判断時 における諸要素の現状認識・評価

資料：国土交通省「国内投資家アンケート調査」

資料：国土交通省「国内投資家アンケート調査」

### 2. 消費者における災害リスク評価を踏まえた住まい選択への意識の高まり

近年、時間雨量 50mm を超える降雨の発生回数が増加しており、予測困難な局所的かつ集中的な災害が発生している。平成 26 年 8 月には、広島県広島市で甚大な土砂災害が発生したほか、平成 27 年 9 月には茨城県常総市で鬼怒川が氾濫した。また、今後、気候変動により、強度の強い降雨による風水害がより激甚化することが懸念されている。さらに、南海トラフ地震の発生も懸念されている。

こうした災害への懸念もあり、不動産の購入等に際して不動産価格以外に参考にした情報

図表 1 時間降水量 50mm 以上の 年間発生回数 (アメダス 1,000 地点あたり)

資料：気象庁