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## 事例1 事務の範囲及び事務取扱担当者

A事業主体は、特定個人情報の取扱いに関する規程を定め、事務分掌表に基づき、個人番号を取り扱う事務に従事する職員を事務取扱担当者として定めている。

しかしながら、総務課の非常勤職員が、特定個人情報が記載されている申請書・届出書等を含む郵便物を開封し、内容を確認して担当者に配布しているにもかかわらず、当該事務及び当該者を、特定個人情報の取扱事務及び事務取扱担当者に指定していなかった。また、市民課の臨時職員が、マイナンバーカードの申請及び交付の事務に携わっているにもかかわらず、当該事務及び当該者を、特定個人情報の取扱事務及び事務取扱担当者に指定していなかった。
## Point!! 事務の範囲及び事務取扱担当者

① 規程を整備しているか。

② 個人番号を取り扱う事務の範囲を明確にしているか。

➢ 範囲:郵便物の開封・配布業務、マイナンバーカード交付業務なども事務の範囲に含めているか。

③ 特定個人情報等の範囲を明確にしているか。

④ 事務取扱担当者を明確にしているか。

対象者: 非常勤職員、臨時職員、監査担当者も対象に含めているか。

Q. なぜ事務の範囲、事務の取扱担当者を明確にしなければならないのか？

A. ①他の事務や関係のない者に個人番号を利用させないようにするため、②人的安全管理措置等の安全管理措置を適切に織り込むため、③事務の責任を明確にするためなどが挙げられます。また、特定個人情報の漏えい等の事案が発生した場合、どこから、どのように漏えいしたのかなど原因を究明できないおそれがあるため、明確にする必要があります。
## 事例2 研修

A事業主体は、特定個人情報の取扱いに関する規程を定めている。そして、同規程において、責任者は所属する職員等に対して、教育研修を定期的に行うこととされている。

A事業主体は、職員500名を対象に「マイナンバー制度研修」を実施したが、500名のうち100名が出張や会議等のため欠席していた。そして、出席者は欠席者に対して、伝達研修等を実施することになっていたにもかかわらず、伝達研修等を実施せず、欠席者に対するフォローアップを実施していなかった。

また、新人職員や人事異動後の職員に対して、どのように研修を行うのかについても明確になっていなかった。
## Point!! 研修

① 規程を整備しているか。(何のため、誰が、誰に)

■ 目的: 注意喚起(意識改革)、周知徹底、スキルの向上など

■ 実施者:研修責任者、人事担当者など

■ 対象者:事務取扱担当者、情報システムの管理に関する事務に従事する職員、保護責任者など

② 研修計画を立てているか。(いつ、どこで、どのように)

■ 時期: 例えば「定期的に」と規定している場合は、頻度、具体的な実施時期

■ 方法:研修形式、実習形式、eラーニングなど

③ 出席者、欠席者の記録を取っているか。

■ 記録: 名簿、報告書、アンケート、テストなど

④ 未受講者(欠席者、人事異動後の者、新規採用者等)への研修を実施しているか。

⑤ 未受講者に対して研修を実施した場合、記録を取っているか。

※中央で集合研修を実施し、集合研修の参加者が、支部等で伝達研修等を行うこととしている場合、適切な伝達研修等の実施の確保のために、どのような者を集合研修に参加させるかについて留意が必要です。
## Point!! 研修

Q. なぜ研修をしなければならないのか？

A. 関係規程が適切に整備されているとしても、その内容が事務取扱担当者等に認知されていなければ当該規定が遵守されないことになりますので、適切な教育（研修等）を実施することが重要です。また、地方公共団体等の特徴として、他部署への人事異動により、異動後に初めて特定個人情報を取り扱う場合もありますので、研修を効果的に活用してください。

なお、研修は下記のとおり、法令において定められています。

## 番号法

## (研修の実施)

第28条の2 行政機関の長等は、特定個人情報ファイルを保有し、又は保有しようとするときは、特定個人情報ファイルを取り扱う事務に従事する者に対して、政令で定めるところにより、特定個人情報の適正な取扱いを確保するために必要なサイバーセキュリティ（サイバーセキュリティ基本法（平成26年法律第104号）第2条に規定するサイバーセキュリティをいう。第35条の2において同じ。）の確保に関する事項その他の事項に関する研修を行うものとする。

番号法 政令

(研修の実施方法)

第30条の2 法第28条の2の規定による研修の実施は、次に掲げるところによるものとする。

一研修の計画をあらかじめ策定し、これに沿ったものとすること。

二 研修の内容は、特定個人情報の適正な取扱いを確保するために必要なサイバーセキュリティの確保に関する事項として、情報システムに対する不正な活動その他のサイバーセキュリティに対する脅威及び当該脅威による被害の発生又は拡大を防止するため必要な措置に関するものを含むものとすること。

三 特定個人情報ファイルを取り扱う事務に従事する者の全てに対して、おおむね一年ごとに研修を受けさせるものとすること。
## 事例3 機器等の持込制限

A事業主体は、セキュリティポリシーを定めている。

しかしながら、当該セキュリティーポリシーにおいて、特定個人情報ファイルを

取り扱う情報システムを管理する区域(管理区域)に持ち込む機器等の制限等

の措置を講ずる規定が定められていなかった。

そして、管理区域としているサーバ室に入室する職員等は、USBメモリ等の

機器を持ち込むことが可能となっており、職員等の不正による特定個人情報の

漏えいリスクを抱えている状況となっていた。
## Point!!

## 機器等の持込制限

① 規程を整備しているか。

② 取扱区域(特定個人情報等を取り扱う事務を実施する区域)を定めているか。

③ 管理区域(特定個人情報ファイルを取り扱う情報システムを管理する区域)を定めているか。

④ 管理区域について、入退室管理をしているか。

⑤ 管理区域への機器等の持ち込みを制限しているか。また、機器等の範囲を適切に設定しているか。

(参考)企業の個人情報の流出

PC内のデータを外部メディアへ書き出すことについて、書き出しを制御するシステムを採用していたが、特定の新機種のスマートフォンを含む一部のメディアに対して、システムが機能しなかった。
## 事例4 アクセス制御

A事業主体において、システムの利用者に係るユーザー情報の登録又は変更については、システム運用管理要領に基づき、人事異動等により個人番号を取り扱う職員に変更が生じる場合には、速やかに「ユーザー情報登録・変更申請書」をアクセス権限を管理しているB課に提出し、個人番号事務権限等の付与又は削除を行うこととしている。

しかしながら、C課において、人事異動により個人番号を取り扱う事務を行わないこととなった職員の「ユーザー情報登録・変更申請書」をB課に提出していなかったことから、当該職員の個人番号事務権限が削除されていなかった。
## Point!! アクセス制御

① 規程を整備しているか。

② 適切なアクセス権限を適切な者に付与しているか。

システム、ファイルなどの使用について、対象者を限定しているか。

操作(印刷の設定、画面コピー、文字の加工など)の範囲を限定しているか。

③ アクセス権限について、特に権限を削除することを忘れていないか。

※人事異動等に際しては、人事異動等の手続にアクセス権限の登録、変更、削除に係る事項を盛り込むなど、人事部門とシステム部門で連携を図ることも有効です。
## 事例5 アクセスログ

A事業主体において、特定個人情報ファイルへのアクセス記録の確認については、事務処理手引に基づき、管理者は特定個人情報ファイルへのアクセス記録を定期的に確認することとし、さらに管理規程に基づき、監査責任者は、定期的にアクセス記録の確認が行われているか否かを監査することとしている。

アクセス記録の確認の頻度については、事務処理手引において定められていないことから、管理者の判断によって実施されている状況であった。そのため、確認の頻度にばらつきがある状況となっていた。

また、アクセス記録の確認方法についても、管理者が特定個人情報ファイルへのアクセス記録を画面閲覧にて確認するにとどまり、確認結果を記録していなかったことから、監査責任者はアクセス記録の確認状況を監査できない状況となっていた。
## Point!! アクセスログ

① 規程を整備しているか。

※アクセスログを確認していることを周知することにより、内部へのけん制効果が働きます。

※ログの保管はできる限り行いましょう。

② 確認方法(いつ、誰が、何を)を定めているか。

■ 時期: 例えば「定期的に」と規定している場合は、頻度、具体的な実施時期

■ 確認者:監査責任者、保護責任者、外部委託など

■ 確認するログ: 業務アプリケーションログなど

③ 確認記録を取っているか。
### 1.1

## 事例6−1 その他

自己点検の具体的な計画、実施方法、報告方法が定められておらず、自己点検が実施されていなかった。

監査の具体的な計画、実施方法が定められておらず、監査が実施されていなかった。

## 特定個人情報の適正な取扱いに関するガイドライン(行政機関等・地方公共団体等編)より抜粋

C 組織的安全管理措置

e 取报状況の把握及び安全管理措置の見直し

監査責任者（地方公共団体等においては相当する者）は、特定個人情報の管理の状況について、定期に及び必要に応じ随時に点検又は監査（外部監査を含む。）を行い、その結果を総括責任者（地方公共団体等においては相当する者。以下同じ。）に報告する。

総括責任者は、点検又は監査の結果等を踏まえ、必要があると認めるときは、取扱規程等の見直し等の措置を講ずる。
## 事例6−2 その他

受付窓口において、つい立てがなかったり、つい立ての高さが十分でなかったりしたため、隣の申請者のマイナンバーを見ることができる状況になっていた。

特定個人情報を含む簿冊(ファイル)の管理において、簿冊を管理する記録がなく、かつ、簿冊の背表紙に番号等が振られていなかった。
## 事例7－1 補足(業務継続)

A事業主体は、統合端末に係るバックアップの取得について規程を定め、当該規程に基づいて、担当者は、サーバ室内に設置してある統合端末のバックアップを行っている。

情報資産の保管については、セキュリティ対策基準等において、特定個人情報を記録した記録媒体は、鍵のかかる書庫等に適切に保管しなければならないと規定されているため、バックアップが記録されている記録媒体は、鍵のかかるラックの中にサーバとともに保管され、「バックアップ用記録媒体管理台帳」に記載して管理されていた。

しかしながら、入退室状況を確認したところ、同サーバ室の管理区域には、外部委託業者を含む職員等が入室できることとなっていた。そして、当該ラックの施錠状況を確認したところ、前扉は施錠されていたが後扉は施錠されていなかった。

なお、サーバのバックアップが記録されている媒体を同サーバと同一の場所に保管する場合、災害や漏電、漏水等の事故により、媒体及びサーバの双方が滅失、毀損するおそれがあるため、別の場所に保管するなどの適切な対応が必要である。
## Check! 補足(業務継続)

サーバのバックアップを記録している外部記録媒体が同サーバと同一の場所に保管されており、災害等により双方に被害が及んだ際には、特定個人情報の滅失又は毀損につながるおそれがあることから、業務継続の問題について提起しています。

マイナンバーは災害時にも活用されるため、業務の継続を考えた上で、バックアップされたデータの保管場所等を検討する必要があります。

## (参考)「市町村のための業務継続計画作成ガイド(内閣府(防災担当))」より抜粋

4. 業務継続計画の特に重要な6要素

業務継続計画の中核となり、その策定に当たって必ず定めるべき特に重要な要素として以下の6要素がある。

(5) 重要な行政データのバックアップ

業務の遂行に必要となる重要な行政データのバックアップを確保する。

・災害時の被災者支援や住民対応にも、行政データが不可欠。
## 事例7−2 補足(個人情報)

A事業主体は、情報セキュリティ規程において、サーバを収納するラックを常に施錠し、その鍵を厳重に管理することとしている。

A事業主体は、特定個人情報ファイルを取り扱うシステム用のサーバと、個人情報を取り扱うサーバを、それぞれラック内に収納し、その2つのラックを並べて、施錠された部屋の中に設置していた。

しかしながら、個人情報を取り扱うサーバを収納したラックの背面パネルが外されており、一部機器はラック外に置かれ、機器類への接触が可能な状況であった。
## Check! 補足(個人情報)

特定個人情報のサーバではなくとも、同様の取扱いをすることとされている個人情報のサーバについても適切に取り扱う必要があります。

## 番号法

(指導及び助言)

第36条 委員会は、この法律の施行に必要な限度において、個人番号利用事務等実施者に対し、特定個人情報の取扱いに関し、必要な指導及び助言をすることができる。この場合において、特定個人情報の適正な取扱いを確保するために必要があると認めるときは、当該特定個人情報と共に管理されている特定個人情報以外の個人情報の取扱いに関し、併せて指導及び助言をすることができる。
## 漏えい事案等

漏えい事案等の報告件数

27年度 83件

28年度(上半期) 66件

多くの漏えい事案等は、個人番号が記載された書類(住民票や通知カードなど)を誤って別の者に渡したなどの誤交付によるものです。

また、ほとんどが紙媒体による漏えい事案等です。
## 事例 $ ^{①} $

戸籍課の受付窓口において、転出希望者Aと、転出希望者Bの2人から同時間帯に転出届が提出された。

戸籍課の職員CはAの転出証明書、職員DはBの転出証明書を処理していた。そして、職員Cと職員Dは、課内の同じプリンタから、転出証明書を出力した。

この時、職員Cは、誤ってAとB両者の転出証明書を綴じ合わせ、それをAに交付した。

そして、職員Dは、Bの転出証明書が出力されていなかったと誤認して、再度出力して、Bに転出証明書を提出した。

その後、転入先の職員が、Aの転入届けを処理する際に、別の者の転出証明書が綴じられているのを発見した。
## 事例②

A市において、特定個人情報を含むファイルの送信に当たり、メールを送ってきた担当者だけにメールを返信するべきところを、メール機能の「全員に返信」を選択したことにより、メールを送ってきた担当者だけではなく、他市の担当者にも特定個人情報を含むファイルを送信してしまった。

その後、他市の担当者から電話により、誤送信のメールが届いている旨の連絡があり、漏えい事案が発覚した。

※外部の者にメールを送信する場合や、多くの者にメールを送信する場合には、メールのシステムに、一定の制限を組み込むことも有効です。
## 事例③

委託先の担当者が、システムに記録されていた職員の情報(特定個人情報を含む。)を誤って削除した。システムの作業ログを調査したところ、職員情報が誤って初期化されていた事が判明した。

市役所において、児童の申請書を受理し、都道府県知事へ進達を行う事務において、本来は児童の個人番号のみを記載すればよいのに、誤って保護者の個人番号が記載されたものを進達してしまった。
## Point!!

## 漏えい事案等の報告

## 【報告】

独立行政法人等及び地方公共団体等における特定個人情報の漏えい事案等が発生した場合の対応について

(平成27年特定個人情報保護委員會告示第1号)

独立行政法人等及び地方公共団体等は、その取り扱う特定個人情報(委託を受けた者が取り扱うものを含む。以下同じ。)について、漏えい事案その他の番号法違反の事案又は番号法違反のおそれのある事案が発覚した場合には、次の事項について必要な措置を講ずるものとする。

(略)

7 個人情報保護委員会への報告

独立行政法人等及び地方公共団体等は、番号法違反の事案又は番号法違反のおそれのある事案を把握した場合には、事実関係及び再発防止策等について、速やかに個人情報保護委員会に報告する。

(略)

また、独立行政法人等及び地方公共団体等は、重大事態に該当する事案又はそのおそれのある事案が発覚した時点で、直ちにその旨を個人情報保護委員会に報告する。

※重大事態又はそのおそれのある事案が発覚した時点で、直ちに個人情報保護委員会へ報告してください。(第一報)
## 最後に

漏えい事案等はいつ起こるかわかりません。

> 漏えい事案等を起こさないために、安全管理措置について、適切な規程の整備、適切な実施、さらに、規程等の見直しを行うことが重要です。

> 漏えい事案等に備えて、体制及び手順等を整備することが重要です。

※体制及び手順等を整備するに当たっては、手順等が複雑になりすぎると、現場では手順等が遵守されなくなるおそれがあるため、効率的な手順等の整備を図ることが重要です。
御清聴ありがとうございました。
## 第3章 社会変化に対応した既存ストックの有効活用と不動産情報の多様化

空き家の増加、住まい選択における消費者意識の高まり、産業界におけるIT利活用の進展等、不動産を巡る社会の状況は大きく変化しつつある。そこで、本章ではこうした変化を概観しつつ、不動産分野における社会変化への対応について、その動向を紹介する。具体的には、「既存ストックを重視する社会への対応」に関する取組、「多様な不動産情報が流通する社会への対応」に関する取組について、その動向を紹介するとともに、ここ数年の特徴的な動向である、「先端技術を用いた不動産情報化（Real Estate Tech）」の動向についても紹介する。

## 第1節 既存ストックを重視する社会への対応

近年の空き家の大幅な増加等を背景に、いかに社会全体で既存ストックを有効に活用するかは、我が国において重要な課題となっている。そこで、本節では既存ストックを重視する社会への対応の動向について紹介する。具体的には、空き家等の低・未利用不動産を巡る動向を整理した後、低・未利用不動産の有効活用に関する地方自治体やNPO法人等による先進的な取組事例を紹介する。次いで、既存住宅流通市場の活性化を巡る動向を整理した後、既存住宅流通市場の活性化に関する国の取組状況を紹介する。

## 低・未利用不動産の有効活用

## （１）住宅需要の見込みと住宅ストックの動向

## (人口・世帯数の長期的推移と将来推計)

我が国の人口は、平成22（2010）年を境に人口減少に転じており、今後、平成27（2015）年の1億2660万人から、20年後の平成47（2035）年には約1,550万人減となる1億1212万人にまで減少することが見込まれている。一般世帯数については、平成32（2020）年を境に減少に転じると推計されている（図表3-1-1）。

これを圈域別に見ると、大都市圈では、平成27（2015）年を境に人口は減少に転じるものの、世帯数についてはしばらく微増を続け、平成32（2020）年に減少に転じると推計されている（図表3-1-2）。一方、地方圈では、既に人口は減少しており、世帯数についても平成27（2015）年を境に減少に転じると推計されている（図表3-1-3）。
図表3-1-1 人口及び一般世帯数の推移（全国）

平成27年以降：国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成24年1月推計）」、「日本の世帯数の将来推計（全国推計）(平成25年1月推計)」

図表3-1-2 人口及び一般世帯数の推移（大都市圏）

平成27年以降：国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成24年1月推計）」、「日本の世帯数の将来推計（全国推計）（平成25年1月推計）」

注：大都市圏：茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、三重県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県の1都2府8県

図表3-1-3 人口及び一般世帯数の推移（地方圏）
## (人口の低密度化と地域的偏在)

約1 km四方単位での人口動態に着目すると、一部の大都市中心部等を除き、全国の多くの地点において、平成62（2050）年までに平成22（2010）年比で人口が半分以下になると見込まれている（図表3-1-4）。これを市区町村別にみると、平成22（2010）年時点での人口規模が小さい市区町村ほど、平成62（2050）年までの人口減少率が高くなることが予想されている（図表3-1-5）。

図表3-1-4 平成22（2010）年を基準とした場合の平成62（2050）年の人口増減状況

資料：総務省「国勢調査」、国土交通省推計値より作成

注：我が国の領土を網羅的に記したものではない
図表3-1-5 平成22年から平成62年までの市町村人口規模別の人口減少率

資料：総務省「国勢調査」、国土交通省推計値より作成

## (住宅ストック数の状況)

一方で、住宅ストックの状況をみると、総務省「住宅・土地統計調査」によれば、住宅数は昭和43年に総世帯数を上回り、平成25年には6,063万戸となっている。一世帯当たりの住宅数は、昭和38年以降、一貫して上昇し、平成25年には1.16戸となっている（図表3-1-6）。

図表3-1-6 住宅ストック数と世帯数の推移

資料：総務省「住宅・土地統計調査」

## (空き家の状況)

こうした住宅供給の増加により、空き家の総数は、平成25年に820万戸となり、平成15年と比べて1.2倍、平成5年と比べて1.8倍に増加している。空き家の種類別の内訳では、「賃貸用又は売却用の住宅」（460万戸）が最も多いものの、売却・賃貸用以外の「その他の住宅」（318万戸）が平成15年と比べて1.5倍、平成5年と比べて2.1倍に増加している（図表3-1-7）。
図表3-1-7 種類別空き家数の推移

資料：総務省「住宅・土地統計調査」

空き家の発生状況を都道府県別空き家率（「その他の住宅」／道府県別の住宅総数）でみると、首都圏、愛知県の空き家率は7.5％未満である一方、中国、四国、九州地方の一部は空き家率は12.5％以上と高い傾向にある（図表3-1-8）。

図表3-1-8 種類別空き家数の推移

資料：総務省「住宅・土地統計調査」

注1：その他空き家率＝その他空き家戸数÷持家ストック（居住世帯あり持家＋売却用空き家＋二次的空き家＋その他空き家）

注2：我が国の領土を網羅的に記したものではない
## (未利用地の状況)

未利用地の状況をみると、全国3,000人を対象に実施した国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」の結果によれば、対象者もしくはその配偶者が「現在居住している土地と、それ以外の土地を所有」または「現在の居住地以外の土地のみを所有」していると答えた者のうち、利用していない土地が「ある」と答えた者の割合は37.3％となっている（図表3-1-9）。これを圏域別にみると、「ある」と答えた者の割合は、地方圏で高くなっている（図表3-1-10）。

図表3-1-9 未利用地の有無

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」

図表3-1-10 未利用地の有無（圈域別）
現在利用していない土地の以前の利用方法をみると、「農地・山林」が57.9%（平成25年度は65.0%）と最も高かった。「自分や親族が住む住宅」は21.5%（平成25年度は17.8%）で、農地・山林に次いで多いという結果になっている（図表3-1-11）。未利用の理由については、「遺産として相続したが、今のところ利用する理由がないため」が36.4%（前年度は44.0%）と最も高くなっている（図表3-1-12）。

図表3-1-11 未利用地の以前の利用方法

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」
図表3-1-12 未利用の理由

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」

## (空き家・空き地に対する国民の意識)

空き家や空き地の増加は、国民の意識にも表れている。近年、身近に感じる土地問題として、「空き家・空き地が目立つこと」を挙げる回答割合は最も多くなっている（第1部第2章第3節図表2-3-1）。この割合は大都市圏よりも地方圏で増加する傾向にあり、すでに地方圏を中心に空き家が相当程度の割合で発生している様子がうかがえる（図表3-1-13）。
図表3-1-13 身近に感じる土地問題（圈域別）

資料：国土交通省「平成27年度土地問題に関する国民の意識調査」

注：圈域区分は、図表3-1-10に同じ

## （２）低・未利用不動産の有効活用に向けた取組

我が国における人口は減少局面にあり、世帯数についても、地方圏では都市圏よりも早く減少することが見込まれることから、今後、特に地方部を中心に住宅需要は減少していくものと考えられる。一方で、世帯数に対する住宅ストックは充足しており、すでに空き地・空き家が相当程度発生していることから、これから、低・未利用不動産が一層増加していくことが予想される。このため、今後、低・未利用不動産の利活用を図る必要がある。

## ■ 低・未利用不動産の利活用に関する先進的な取組

以下では低・未利用不動産の利活用に関する各地の先進的な取組について紹介する。具体的には、NPO法人が所有者の求めに応じて空き家や空き地の管理代行や活用相談を行っている事例、空き家活用に関して地方自治体と宅建業協会が連携協定を締結している事例、自治体にある空き公共施設を活用した企業誘致に取り組む事例を紹介するとともに、まちづくり会社により遊休不動産の連鎖的再生を通じてエリアの価値向上を図る事例についても紹介する。
## ●空き家・空き地の管理サービス（NPO法人 空家・空地管理センター）

空家・空地管理センターは、平成22年に全国に先駆けて「空き家対策条例」を制定した埼玉県所沢市において、平成25年7月に設立されたNPO法人であり、空き家管理代行サービスを行っている。平成27年5月、国による「空家等対策の推進に関する特別措置法」の全面施行により空き家所有者からの相談が増加したことを受け、同年10月には対応エリアを全国に拡大し、平成28年4月1日現在、11都道府県65市区町村において空き家管理代行サービスを提供している。

具体的には、管理に消極的な空き家・空き地所有者向けの「100円管理サービス」と管理に積極的な所有者向けの「しっかり管理サービス」の2種類のサービスを提供している。100円管理サービスは、毎月1回定期的に巡回をし、目視で玄関周辺などに問題がないか確認した結果を巡回報告書としてEメールで報告すること等を行っている。しっかり管理サービスは、巡回報告書の作成のほか、通気・換気、雨漏り点検、通水、庭のごみ処理等を行っている（図表3-1-14）。なお、巡回は独自資格である「空家空地管理士」を有するボランティア等によって行われている。

また、同センターは、空き家・空き地所有者からの相談受付や「売る・貸す・直す・壊す」といった空き家の活用提案にも力を入れている。例えば、隣地所有者が広く豊かに居住することができるよう、隣地所有者へ相場価格よりも割安な金額で現況のまま空き家・空き地を売却することの提案・あっせんを行っている。さらに、空き家を事業会社が3～7年間、固定資産税と都市計画税の合計額で定期借家契約により借上げた後、事業会社が自社の負担でリフォームを施し、空き家を賃貸戸建や店舗として活用する空き家借り上げ制度「AKARI」の提供も行っている（図表3-1-15、16）。事業会社にとっては相場賃料よりも低額で住宅を借り上げることができるというメリットがある一方、空き家所有者にとっても、収益性は高くないものの、①空き家処分の意思決定を先送りすることができる、②一定期間、管理の手間から解放される、③家賃収入で固定資産税の支払いが可能となる、④定期借家契約終了後にはリフォーム済みの空き家が自らの手に戻るというメリットがある。

図表3-1-14 空き家管理代行サービスの様子

資料：NPO法人 空家・空地管理センター
図表3-1-15 空き家借り上げ制度「AKARI」の仕組み

資料：NPO法人 空家・空地管理センター

図表3-1-16 空き家借り上げ制度「AKARI」を活用したリフォームの例

資料：NPO法人 空家・空地管理センター
## ●空き家活用に関する地方自治体と宅建業協会の連携協定の締結（山梨県山梨市）

空き家の増大を受けて、地方公共団体には空き家への居住希望者からの問い合わせが多く寄せられており、移住希望者等を中心に空き家の利用について一定の需要が見込まれている。このため、地方公共団体が「空き家バンク」等を設置し、都心に居住する田舎暮らし希望者等へ空き家物件情報の提供を行い、空き家オーナーと入居希望者との間を取り持つケースが増えてきており、活用に向けた関心も高くなっている（図表3-1-17、18）。

しかしながら、空き家バンク等を円滑に運営するには、不動産取引に関する専門的な知識を要した相談員による的確なアドバイスや見学者への対応等、きめ細やかな対応が求められるため、地方自治体単独での事業展開には限界があり、関連団体との連携が望まれるところである。連携にあたっては、宅地建物に関する高度な専門性を有し、空き家物件情報を広く広報することができる宅地建物取引業者が適任であることから、近年、空き家バンクを運営する地方公共団体と宅地建物取引業者の業界団体が空き家活用に関する連携協定を締結するケースが増加している。

例えば、山梨県山梨市においては、山梨市と（公社）山梨県宅地建物取引業協会が空き家バンクの運営に関する連携協定を締結しており、宅地建物取引業者が空き家オーナーと入居希望者との間に調整に入ることで、契約交渉を円滑にしている（図表3-1-19）。また、物件見学時に専門的な観点からアドバイスを行っているほか、物件の価格・広さ・構造などの基本的な情報に加えて、空き家バンク上で物件の保存状況を★5つで分かりやすく表示するといった工夫を行っている。

このように、地方公共団体の空き家バンクに登録された物件について、宅地建物取引業者が空き家オーナーと入居希望者との間を取り持つことで、未然にトラブルの発生を防ぎ、安心して取引を行うことができる環境の整備が進んでいる。

図表3-1-17 空き家バンク・空き地バンクの認知度

資料：国土交通省「平成27年度土地問題に関する国民の意識調査」
図表3-1-18 空き家バンク・空き地バンクの活用意向

資料：国土交通省「平成27年度土地問題に関する国民の意識調査」

図表3-1-19 山梨県山梨市における空き家バンクの運営体制

資料：山梨市資料
## ●空き公共施設の活用を通じた企業誘致の推進（千葉県南房総市）

千葉県南房総市は、房総丘陵の山々と太平洋・東京湾に囲まれた房総半島の南端に位置しており、首都圏にありながら東京湾の沖合を流れる暖流の影響により、冬は暖かく夏は涼しい海洋性の温暖な気候下にある。近年は、東京湾アクアラインの利用料金の引き下げや館山自動車道の全面開通、首都圏中央連絡自動車道（圈央道）の延伸等により、東京都心部や成田空港からのアクセス性が大幅に向上した。

一方で、都心部への若者の流出等によって生産年齢人口が減少しており、また、工業団地等の事業用地がないために企業立地が進まず、「雇用の場」の創出による地域活性化が市政の課題となっていた。さらに、本市は、平成18年に7町村の合併によって誕生した新しい市であるために、町村合併により類似の公共施設の再編の必要性や、少子化や過疎化の進行による小中学校等の統廃合の加速により、空き公共施設の増加も新たな課題となっていた。

そこで、市では平成24年より空き公共施設を活用した企業誘致の推進を加速させた。具体的には、空き公共施設についての3年間の無償貸付、市内全域で利用可能な光ファイバー網の整備、空き家バンク制度といった住宅支援制度等を実施することで、IT企業やベンチャー企業等の誘致を推進し、企業の初期投資の抑制を図りつつ、本市の雇用創出・税収増加・交流人口の拡大・人口減少の抑制を図っている。こうした取組によって、web制作やアプリケーションの開発を行うIT企業やスイーツ用イチゴの加工・洋菓子の製造販売を行う農業生産法人等が新たに南房総市に進出しており、平成28年4月1日現在、本市における14棟の空き公共施設のうち、11棟の施設について新たに企業が立地した（図表3-1-20、21）。

こうした取組に千葉県も注目しており、平成28年度から地方創生に係る国の交付金を活用し、県内の市町村や大学、金融機関等と連携して、空き公共施設等を活用した企業誘致の取組みを開始しており、県と市町村が一体となって、今後増加が見込まれる空き公共施設について、「しごと創生」の場としての活用を図ることとしている。

図表3-1-20 空き公共施設の活用例（農業生産法人による農産物直売所等の活用）

資料：南房総市資料
図表3-1-21 南房総市における空き公共施設の活用状況

資料：南房総市資料
## ●遊休不動産の連鎖的再生を通じたエリア価値向上（愛知県名古屋市）

愛知県名古屋市錦二丁目長者町地区では、空きビル等の連鎖的再生を推進することで、遊ふ不動産の再生とエリア価値向上の好循環を創出している。

名古屋駅と栄駅に挟まれた同地区は、高度経済成長期に繊維問屋街として栄えたものの、産業構造の変化等により、近年、地区の人口が減少し、治安や住環境の悪化が懸念されていた。また、戦災復興の土地区画整理事業で地区の基盤は整備されたものの、区画整理事業当時のまま細分化された敷地が多く残っており、建物の更新も進んでいなかった。

こうした状況を背景に、名古屋長者町織物協同組合の繊維問屋メンバーによる出資のもと、平成14年に空きビルの活用を通じた地域活性化を目的とするまちづくり会社が設立された。同社は事前に事業者を誘致した上で、空きビルを一棟ごと借り上げて改修し、賃貸経営まで実施するサブリース方式により、同年、ベンチャー企業等が入居する「ゑびすビル Part 1」を再生させた。その後、同様の取組を周辺エリアで展開し、平成17年の「ゑびすビル Part 3」まで同地区内で3棟の遊休不動産の再生を行った。

これを踏まえて、名古屋市では、平成17年に「伏見・長者町ベンチャータウン構想」を策定し、ベンチャー産業を育成する地区として同地区を位置付けるとともに、リノベーション事業における改修費の補助や家賃補助などを行い、ベンチャー向けビルである「I.D. Lab Part 1～3」の3棟のビルの開業を支援した。さらには、地元まちづくり組織である「錦ニ丁目まちづくり協議会」に対して、20年後を見据えた地区のまちづくり計画のアドバイス等の支援を実施した（図表3-1-22）。

こうした取組の結果、同地区では、「ゑびすビル Part 1～3」及び「I.D. Lab Part 1～3」の計6つのビルに新たに39事業者（累計では70事業者以上）が進出し、民間事業者も独自にビル3棟を再生させるなど、遊休不動産の「連鎖的な再生」が実現している（図表3-1-23）。これにより、平日の錦二丁目地区境界地点の歩行者交通量が17%増加する等、街のにぎわいが創出されている。

ゑびすビルの再生を企画・運営したまちづくり会社は平成27年に解散し、現在では、管理業務が困難なビル所有者に対して名古屋長者町織物協同組合が管理業務の手伝いを行いつつ、所有者自身の手によって安定的なビル経営がなされている。今後、同地区では、地区のまちづくり計画に位置づけられた法定再開発事業が予定されているほか、名古屋市の助言を受けながら、都市再生推進法人の認定を視野に入れたエリアマネジメント会社の設立が予定されている。

本事例においては、比較的小さなエリアにおいてまちづくり会社が遊休不動産の再生を一つ実現し、その後、同一コンセプトの下、複数の再生事例を実現していくことで遊休不動産を連鎖的に再生している。こうした手法でまちの賑わいを創出するとともに、エリアの価値を高める取組が注目されるようになってきている。
図表3-1-22 名古屋市錦二丁目長者町地区における遊休不動産再生のスキーム

※なお、まちづくり会社は平成27年に解散。その後は、不動産オーナーが自ら事業を継続。

資料：国土交通省資料

図表3-1-23 遊休不動産再生の連鎖的展開の状況

資料：国土交通省資料
# 「空家等対策の推進に関する特別措置法」の施行について

空き家が年々増加している状況を踏まえ、空き家に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的とし、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（平成26年法律第127号）が平成27年5月26日に完全施行された。

同法5条1項に基づき国土交通省と総務省は、「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」（以下、「基本指針」という）を定めており、市町村は、この基本指針に即して空家等対策計画を定めることができることとされている（6条）。この空家等対策計画には、空家等に関する対策に関する基本的な方針、適切な管理や活用の促進、後述する「特定空家等」に対する措置、対策の実施体制等について定めるものとされ、適切な管理が行われていない空家等に関する対策だけでなく、その予防的な措置についても定めることとされている。

新たな住生活基本計画（全国計画）（平成28年3月閣議決定。計画期間：平成28年度～平成37年度）では、空き家対策の取組を示す目標として、平成37年度までに概ね8割の市区町村において空家等対策計画を策定するという成果指標を定めた。

また、「空家等」の中でも、

「①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

②そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

にあると認められるものを「特定空家等」と定義している（2 条2 項）。市町村長は「特定空家等」に対し、除却、修繕等の必要な措置について、助言・指導、勧告、命令から代執行までを行うことができる（14 条）。助言・指導によって措置がされない場合は勧告、さらには命令へと段階的に手続を進めることとしている。また、命令を受けた者が正当な理由なく必要な措置を実施しない等の場合は、市町村長は本来「特定空家等」の所有者等が履行すべき措置を代執行することができることとされている。

[特定空家等に対する必要な措置の流れ]

※所有者不明の場合は、公告を経て略式代執行が可能。

[空家対策計画及び特定空家等に対する措置の実績]

市区町村数
空家等対策計画を策定済	63

資料：平成28年3月31日現在 国土交通省・総務省調査により作成

特定空家等に対する措置実績	市区町村数
指導・助言	177
勧告	4
命令	0
代執行	0
略式代執行	1

資料：平成27年10月1日現在 国土交通省・総務省調査により作成
[神奈川県横須賀市における全国初の略式代執行の経緯]

平成24年10月 市民から苦情

→所有者等を捜索するが不明

平成27年5月 固定資産税課税情報の取得

→所有者等を確知できないものと判断

平成27年9月1日 空家等対策特措法第14条第10項に基づく公告

(公告の期日：10月22日)

平成27年10月26日 略式代執行の実施

平成27年11月24日 解体工事完了

略式執行前の建物の状況

略式代執行中の様子

解体後
## 2 既存住宅流通市場の活性化

住宅需要の減少が見込まれる中で、空き家・空き地の発生を未然に防止するためには、良質な新築住宅を供給しつつも、すでに豊富にある住宅ストックを活かして、既存住宅流通市場の活性化を推進していくことも有効であると考えられる。実際に、耐震性、腐朽・破損、立地の状況ごとに利活用が有望なストック数を推計した結果によると、駅から1 km以内で、簡易な手入れにより活用可能な「その他空き家」は、全国で約48万戸あると推計されている $ ^{22} $ 。そこで、以下では、消費者の不動産に対するニーズの変化を踏まえつつ、既存住宅流通市場の活性化に向けた現状と取組について紹介する。

## （１）既存住宅に対する消費者のニーズ

## (消費者の不動産に対するニーズの動向)

住宅の所有に関する意識については、土地問題に関する国民の意識調査によれば、約8割が「土地・建物については両方所有したい」と回答している（第1部第1章第6節図表1-6-6）。購入したい住宅をみると、回答者のうち約6割が「新築住宅がよい」と回答した一方、約3割が「新築・中古どちらでもよい」とした（図表3-1-24）。

図表3-1-24 新築住宅か既存住宅か

| 新築住宅 | 新築・中古どちらでもよい | 中古住宅 | その他 | わからない
平成23 | 63.3 | 29.5 | 1.3 | 0.7 | 5.2
24 | 62.8 | 30.7 | 2.0 | 1.4 | 3.0
25 | 64.1 | 31.7 | 1.6 | 0.5 | 2.1
26 | 61.2 | 32.9 | 1.4 | 0.6 | 3.8
27 | 62.9 | 31.0 | 2.2 | 1.0 | 3.0

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」

新築住宅よりも既存住宅がよいと思う理由については、「中古住宅の方が価格が経済的だから」の割合が最も高く、次いで、「中古住宅の方がリフォームを行い間取りや仕様を自由に設計できるから」が高かった（図表3-1-25） $ ^{23} $ 。
図表3-1-25 既存住宅を選ぶ理由

資料：国土交通省「平成27年度土地問題に関する国民の意識調査」

## （２）家計の資産の動向と若年層における住居費負担の増大

次に、家計の資産と住居費の動向をみる。我が国の最近の雇用環境は、総務省「労働力調査」によれば、完全失業率については改善傾向にある（図表3-1-26）。一方、非正規の職員・従業員の割合については、近年の働き方の多様化等に伴い、上昇傾向にある（図表3-1-27）。

図表3-1-26 年齢階級別完全失業率の推移

資料：総務省「労働力調査」
図表3-1-27 年齢階級別非正規の職員・従業員の割合の推移

資料：総務省「労働力調査」

所得の状況について、国税庁「民間給与実態調査」により年代別平均給与の推移をみると、足下では持ち直しの動きがみられるものの、総じて平均給与は平成9年頃と比較すると大きく減少している（図表3-1-28）。

図表3-1-28 年齢階級別平均給与の推移

資料：国稅庁「民間給与実態調査」

貯蓄の状況について、年代別貯蓄（二人以上の世帯のうち勤労者世帯の貯蓄）の推移をみると、平成26年の貯蓄現在高の平均値は1,290万円で、前年に比べ46万円と3.7%の増加となり、貯蓄保有世帯の中央値は741万円（前年735万円）となった（図表3-1-29）。
図表3-1-29 年齢階級別貯蓄の推移

資料：国稅庁「民間給与実態調査」

負債については、平成20年から平成27年にかけての推移をみると、平成23年・24年に負債総額が低下したものの、平成24年から平成25年にかけて、住宅・土地のための負債がやや増加している傾向がうかがえる（図表3-1-30）。

図表3-1-30 1 世帯あたり負債現在高の推移

資料：総務省「家計調査」

注1：掲載グラフの値は、二人以上の世帯による負債の1世帯当たり現在高の値

注2：平成27年の値は平成27年7〜9月期平均結果
しかしながら、30歳未満の単身世帯の1か月当たりの平均消費支出に占める住居費等（住居・水道・電気・ガス及び他の燃料）の割合をみると、総務省「消費実態調査」によれば、昭和59年では男女ともに15%程度であったものが、平成26年では、住居費等の割合が男女ともに約3割を占めていることから、若年世帯における住居費負担の増大がうかがわれる（図表3-1-31）。

図表3-1-31 30歳未満の単身世帯の男女別1か月平均消費支出の費目構成の推移

資料：総務省「全国消費実態調査」

注：平成26年調査のCOICOP分類に従って、国土交通省において平成21年以前の調査結果を再分類
## （３）消費者の住宅に対する評価と潜在的な住み替えニーズ

## (住宅に対する評価)

消費者の住宅に対する評価に着目すると、国土交通省「住生活総合調査」によれば、住宅に対して不満を持っている者の割合は減少傾向にあり、昭和63年に51.5%であった不満を持つ割合（「非常に不満」、「多少不満」の合計）は、平成25年には24.9%にまで低下している（図表3-1-32）。

図表3-1-32 住宅に対する評価の推移

資料：国土交通省「住生活総合調査（確報集計）」

続いて、高齢者の住宅に対する評価をみると、高齢者世代に子供が独立した後の自宅の部屋の稼働状況等を聞いた、(株矢野経済研究所「シニアの住まいに関するアンケート調査結果2013 $ ^{24} $ 」によれば、子供の独立後に活用し切れていない部屋が1部屋以上あると答えた回答者は8割以上に上っている（図表3-1-33）。子供独立前後の自宅の稼働率の変化を比較すると、独立前に「活用しきれていない」比率は33.8%であったところ、独立後では81.9%になり、子供の独立後に部屋の稼働率が低下する傾向にあることがうかがえる（図表3-1-34）。

図表3-1-33 現在（子供独立後）、活用しきれていない部屋数

資料：(株)矢野経済研究所「シニアの住まいに関するアンケート調査結果2013_

$ ^{24} $ 調査時期：平成25年7月、集計対象：一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の戸建住宅（築10年以上）に居住し、子供が独立した60～75歳の男女823名、調査方法：インターネット形式、単数回答。
図表3-1-34 子供独立前後のマイホーム稼働率 $ ^{25} $ の変化

資料：(株)矢野経済研究所「シニアの住まいに関するアンケート調査結果2013」

## (潜在的な住み替えへのニーズ)

住み替えの意向についてみると、若者世代の意向を聞いた（一社）不動産流通経営協会「若者世代の住替え意識調査 $ ^{26} $ 」によれば、「現在住み替え意向あり層」は全体の21.6%であるものの、「将来可能性あり層」（34.1%）を含めると、住み替えの意向がみられる層は55.7%に上る（図表3-1-35赤枠内）。

図表3-1-35 若者世代の住み替えの意向

資料：（一社）不動産流通経営協会「若者世代の住替え意識調査」
高齢者世代についてみると、(株)矢野経済研究所「シニアの住まいに関するアンケート調査結果2013」によれば、将来的に、あるいは現実的には難しいかもしれないが住み替えも考えたいといった潜在的な需要を含めると、45.3%の高齢者が住み替えの意向を示している(図表3-1-36)。

図表3-1-36 シニア世代の住み替えの意向

## (住み替えの現状と阻害要因)

先のとおり、若者世代及び高齢者世代における潜在的なニーズを含めると、住み替えのニーズは約半数程度に上っているが、我が国の世帯あたりの持家への年間住み替え戸数は、米国や英国に比較して少ないものとなっている（図表3-1-37）。

図表3-1-37 住み替え回数の日米英比較

世帯(万)	持家への年間住み替え戸数
(千戸)	持家への年間住み替え戸数
/1万世帯	日本との比較(持家への年間住み替え戸数/1万世帯)
日本	5,184	634.2	122.3戸	-
米国	11,718	4367.3	372.7戸	3.0倍
英国
(イングランド)	2,100	985.5	469.3戸	3.8倍

資料：日本：平成25年住宅・土地統計調査、米国：Housing Survey（2009）、英国：Survey of English Housing（2007）
住み替えを阻害する要因についてみると、前出の「若者世代の住替え意識調査」によれば、現在住み替え意向あり層において「資金調達」や「住宅ローンの返済への不安」を挙げる回答割合が高くなっている（図表3-1-38）。

図表3-1-38 若者世代における住み替えの阻害要因

高齢者における住み替えの阻害要因についてみると、前出の「シニアの住まいに関するアンケート調査結果2013」によれば、現実的に住み替えられないとするシニア層の住み替えられない理由として、「新たに購入資金を工面できない」、「住み慣れた地域を離れたくない」、「長年住んだ家を手放したくない」という理由が上位に挙げられている（図表3-1-39）。

図表3-1-39 シニア世代における住み替えの阻害要因

資料：(株)矢野経済研究所「シニアの住まいに関するアンケート調査結果2013」

注：調査時期：平成25年7月、集計対象：一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の戸建住宅（築10年以上）に居住し、子供が独立した60～75歳の男女823名のうち、今後の住み替えの意向について「住み替えを考えたいが住み替えられないと思う」と回答した186名、調査方法：インターネット形式、複数回答。
## （４）既存住宅流通市場の現状と活性化に関する取組

## （既存住宅流通市場の現状）

前項のとおり、潜在的な住み替えニーズが一定程度あるものの、我が国においては欧米に比して住み替えの回数が少なく、ライフステージに応じた住み替えがなされていない。このため、既存住宅流通市場の活性化を通じて、ライフステージに応じた住み替えの実現を図ることが重要であると考えられる。

しかしながら、我が国の既存住宅流通市場の現状をみてみると、既存住宅の流通量は年間約17万戸程度であり、全住宅流通量に占める既存住宅の流通シェアも約14.7％にとどまり(図表3-1-40)、欧米諸国と比べると既存住宅の流通シェアは6分の1程度と低い水準にある(図表3-1-41)。

こうした状況を受けて、国においては既存住宅流通市場の活性化に向けて様々な施策を展開しているところであり、以下に主な施策を記載する。

図表3-1-40 既存住宅流通シェアの推移

資料：総務省「住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計」

注：平成5（1993）年、平成10（1998）年、平成15（2003）年、平成20（2008）年、平成25（2013）年の既存住宅流通量は1～9月分を通年に換算したもの。
図表3-1-41 既存住宅流通シェアの国際比較

資料：日本：総務省「平成25年住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計(平成26年計)」(データは平成25年)

アメリカ：U.S.Census Bureau「New Residential Construction」、「National Association of REALTORS」

(データは平成26年) http://www.census.gov/http://www.realtor.org/

イギリス : Department for Communities and Local Government「Housing Statistics」(データは平成25年) (http://www.communities.gov.uk/)

フランス：Ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie[Service de l'Observation et des Statistiques][Conseil général de l'environnement et du développement](データは平成25年) http://www.driea.ile-defrance.developpement-durable.gouv.fr

注1：フランス：年間既存住宅流通量として、毎月の既存住宅流通量の年換算値の年間平均値を採用した。

注2：住宅取引戸数は取引額4万ポンド以上のもの。なお、データ元である調査機関のHMRCは、このしきい値により全体のうちの12%が調査対象からもれると推計している。

## （既存住宅の建物評価ルールの改善）

既存戸建て住宅の建物評価は、住宅の状態にかかわらず、一律に、築20～25年程度で市場価値がゼロとされる扱いが一般的である。このため、住宅の性能や維持管理の状態などが適切に反映されておらず、結果として、住み替えや所有者による住宅の維持管理がされにくくなっている。

こうした問題に対応するため、平成26年3月に策定された「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」では、住宅の性能やリフォームの状況等を建物評価に適切に反映することを求めており、同指針の考え方を宅地建物取引業者に普及・定着させるため、平成27年7月に宅地建物取引業者が査定時に用いる「価格査定マニュアル」を改訂し、宅地建物取引業者の実務における普及を図っている。また、同月に不動産鑑定士が既存戸建住宅の鑑定評価を行うに当たっての留意点を策定した（図表3-1-42）。
図表3-1-42 既存住宅の建物評価ルールの改善

資料：国土交通省資料

## （既存住宅の質の向上）

既存住宅流通の活性化に向けては、質の高い既存住宅の供給を促進していくことも重要である。このため、国では、既存住宅の長寿命化に資するリフォームの取組に対して支援を行う、長期優良住宅化リフォーム推進事業を実施している。具体的には、劣化対策、省エネ性等の向上に資するリフォーム工事に対して支援を行っている（図表3-1-43）。

図表3-1-43 長期優良住宅化リフォーム推進事業

資料：国土交通省資料
## (既存住宅の質に対する不安の解消)

既存住宅の売買にあたっては、通常、物件の質に対する買主の不安がある。このため、取引の対象となる既存住宅の安全性や劣化の状態等を売買の際に買主が適切に把握することができる環境の整備や、万が一、売買の後に隠れた瑕疵が発見された場合等に備えたセーフティネットの整備が必要である。

こうした問題に対応するため、国では、既存住宅売買瑕疵保険に関する仕組みの整備と「既存住宅インスペクション・ガイドライン」等を通じたインスペクションの普及促進を行っている。インスペクションとは、専門的な知見を有する者が、建物の基礎、外壁等の部位ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象及び不具合事象の状況を目視、計測等により調査するもので、具体的には、基礎・壁・柱等における構造耐力上の安全性や、屋根・外壁・開口部等における雨漏り等の劣化事象等を調査するものである（図表3-1-44）。

図表3-1-44 インスペクションの実施例

水平器による柱の傾きの計測

资料：国土交通省资料

クラックスケールによる基礎のひび割れ幅の計測

しかしながら、インスペクションの実施率・実施意向に関するアンケート調査によると、実際にインスペクションを利用した者は、既存住宅の売却経験者で15.3%、購入経験者で7.2%にとどまっており、現状では、インスペクションの実施率は低いものとなっている（図表3-1-45）。こうした現状を踏まえ、平成28年2月に閣議決定・国会提出された宅地建物取引業法の一部を改正する法律案では、既存住宅の取引時に、宅地建物取引業者が専門家によるインスペクションの活用を促すことで、既存住宅の買主が安心して取引できる市場環境を整備すること等を目的に、所要の措置を講ずるとされた。具体的には、①宅地建物取引業者が媒介契約を締結する際、あっせんの可否を示した上で、既存住宅の購入予定者の意向に応じてインスペクション業者をあっせんし、②重要事項説明時に、宅地建物取引業者がインスペクションの結果を買主に対して説明するとともに、③売買契約締結時には基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅地建物取引業者から売主・買主に書面で交付すること等を内容とする措置を講ずるとされた（図表3-1-46）。
図表3-1-45 インスペクションの実施率・実施意向

資料：（一社）住宅瑕疵担保責任保険協会（平成28年3月）

図表3-1-46 宅地建物取引業法の一部改正案における既存住宅取引時の情報提供の充実

資料：国土交通省資料

## (住宅履歴情報の蓄積・活用)

住宅の新築、改修、修繕、点検時等において、作成される設計図書や施工内容、点検結果等の情報（住宅履歴情報）が蓄積される仕組みを整備し、これを活用した計画的な維持管理や合理的なリフォームの実施、売買時の適切な評価等の普及・促進を図っている。

現在のところ、新築時やインスペクションの実施時等に得られた情報が住宅履歴情報として有効に蓄積・活用できていない。このため、平成27年度より、住宅所有者が維持管理等に容易に活用することができ、住宅所有者と多様な住宅関連ビジネスをつなぐプラットフォームとしても利用できるような住宅情報の整理・蓄積・活用のための取組みについて補助等の支援を実施している。