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第1部 土地に関する動向.....1
第1章 平成28年度の地価・土地取引等の動向.....1
第1節 不動産市場を取り巻く我が国経済の動向.....1
第2節 地価の動向.....1
第3節 土地取引の動向.....3
第4節 不動産投資市場の動向.....4
第5節 土地利用の動向.....4
第6節 家計と企業の土地に関する状況と意識.....5
第7節 震災後の不動産等を巡る状況.....5
第2章 成長分野による新たな土地需要を踏まえた土地・不動産の最適活用.....7
第1節 不動産投資から見る成長産業における不動産の動向.....7
第2節 Eコマース市場拡大に伴う物流施設の動向と土地利用の変化.....8
第3節 インバウンドの増加等に伴う土地利用の変化.....10
第4節 国際化における都市間競争と都心部での土地利用の状況.....13
第3章 空き地等の創造的活用による地域価値の維持・向上.....18
第1節 本格的な人口減少社会の到来と土地をめぐる状況の変化.....18
第2節 空き地等を取り巻く我が国の動向.....19
第3節 空き地等の適切な管理に係る先進事例.....29
第4節 空き地等の新たな活用方策.....29
第2部 平成28年度土地に関して講じた基本的施策（略）.....32
第3節 平成29年度土地に関する基本的施策（抄）.....33

「平成28年度土地に関する動向」及び「平成29年度土地に関する基本的施策」は、土地基本法（平成元年法律第84号）第10条第1項及び第2項の規定に基づき作成するものである。
## 第 1 部 土地に関する動向

## 第1章 平成28年度の地価・土地取引等の動向

平成 28 年度の我が国経済をみると、雇用・所得環境が改善し、緩やかな回復基調が続いている。

## 第1節 不動産市場を取り巻く我が国経済の動向

(GDPの推移)

平成 28 年における我が国の実質GDP成長率は、雇用・所得環境の改善等の影響もあり、通期でプラスとなった。

(企業の動向)

企業の資金調達環境については、日本銀行による金融緩和の拡大等を背景に改善が続いている。また、企業の設備過剰感については、製造業・非製造業ともに平成21年以降は低下傾向が続いたものの、平成27年から平成28年においては概ね横ばいとなっている。

## (家計の動向)

雇用環境をみると、平成21年7～9月期以降、全産業の雇用過剰感の低下傾向が続き、平成28年は前年度以上に不足感の強まりをみせたほか、有効求人倍率についても、平成21年7～9月期以降、上昇傾向が続いている。

家計の消費についてみると、平成27年10-12月期から前年同期比で実質家計最終消費支出については減少していたが、平成28年4-6月期からはプラスに転じた。

## 第2節 地価の動向

国土交通省「地価公示」により、平成29年1月1日時点における全国の地価動向をみると、全国の平均変動率では、住宅地が下落から横ばいに転じ、商業地は0.9%から1.4%に2年連続で上昇し、全用途についても2年連続で上昇した。

三大都市圏の平均変動率でみると、住宅地はほぼ前年並みの小幅な上昇となっており、商業地は最近4年間連続して上昇基調にある。
地方圏の平均変動率では、住宅地・商業地ともに下落が続いているが下落幅は縮小しており、札幌市・仙台市・広島市・福岡市の4市平均でみると、住宅地・商業地ともに三大都市圏を上回る上昇を示している。

用途別にみると、住宅地では全国的に雇用情勢の改善が続く中、住宅取得支援政策・制度等の施策による住宅需要の下支え効果もあって、住宅地の地価は総じて堅調に推移しており、上昇ないし下落幅の縮小がみられる。

商業地については、再開発事業等の進展による繁華性の向上や外国人観光客を始めとする国内外からの来街者の増加等を背景に、主要都市の中心部などでは店舗、ホテル等の進出意欲が旺盛である。また、オフィスについても空室率は概扱低下傾向が続き、一部地域では賃料の改善がみられるなど、総じて商業地としての収益性の高まりがみられる。こうした中、金融緩和による法人投資家等の資金調達環境が良好なこと等もあって、不動産投資意欲は旺盛であり、商業地の地価は総じて堅調に推移している。

圈域別にみると、東京圏、名古屋圏の住宅地の平均変動率については、4年連続で上昇しており、大阪圏の住宅地の平均変動率については、今回、横ばいに転じた。また、東京圏、大阪圏、名古屋圏の商業地の平均変動率については、いずれも4年連続で上昇となっている。

また、地方圏平均変動率では住宅地、商業地とも依然として下落が続いているものの下落幅は縮小しており、全用途平均変動率での下落幅は過去24年間で最も小幅となっている。

## 図表 地価変動率の推移（年間）

(单位：%)

住宅地	商業地
25公示	26公示	27公示	28公示	29公示	25公示	26公示	27公示	28公示	29公示
全 国	▲1.6	▲0.6	▲0.4	▲0.2	0.0	▲2.1	▲0.5	0.0	0.9	1.4
三大都市圈	▲0.6	0.5	0.4	0.5	0.5	▲0.5	1.6	1.8	2.9	3.3
東京圈	▲0.7	0.7	0.5	0.6	0.7	▲0.5	1.7	2.0	2.7	3.1
大阪圈	▲0.9	▲0.1	0.0	0.1	0.0	▲0.5	1.4	1.5	3.3	4.1
名古屋圈	0.0	1.1	0.8	0.8	0.6	▲0.3	1.8	1.4	2.7	2.5
地 方 圈	▲2.5	▲1.5	▲1.1	▲0.7	▲0.4	▲3.3	▲2.1	▲1.4	▲0.5	▲0.1
札幌·仙台·広島·福岡	▲0.2	1.4	1.5	2.3	2.8	▲0.3	2.0	2.7	5.7	6.9
その他	▲2.8	▲1.8	▲1.3	▲1.0	▲0.8	▲3.6	▲2.6	▲1.8	▲1.3	▲0.9

資料：国土交通省「地価公示」

注1：地域区分は以下のとおり

三大都市圈：東京圈、大阪圈、名古屋圈。

東京圏：首都圏整備法による既成市街地及び近郊整備地帯を含む市区町村の区域。

大阪圏：近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む市町村の区域。

名古屋圏：中部圏開発整備法による都市整備区域を含む市町村の区域。

地方圈：三大都市圈を除く地域。

その他：地方圏のうち札幌市・仙台市・広島市・福岡市を除いた市町村の区域。

注 $ ^{2} $ ：25公示：平成25年地価公示（平成24年1月1日～平成25年1月1日）

27公示：平成27年地価公示（平成26年1月1日～平成27年1月1日）

28公示：平成28年地価公示（平成27年1月1日～平成28年1月1日）

29公示：平成29年地価公示（平成28年1月1日～平成29年1月1日）

前年よりも下落率縮小・上昇率拡大

前年よりも下落率拡大・上昇率縮小

前年と変動幅同一
## 第3節 土地取引の動向

## (土地取引件数等の推移)

土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向をみると、平成28年の全国の土地取引件数は129万件となり、前年に比べると0.3%増となった。四半期ごとの推移を前年同期比でみると、4-6月期に東京都で大きくマイナスとなった。

図表 売買による土地取引件数の推移

図表 売買による土地取引件数の変化率（前年同期比）の推移

大都市圈：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、三重県、京都府、大阪府、兵庫県

地方：上記以外の地域

## (企業の土地取引状況に関する意識)

企業の土地取引に関する意識をみると、国土交通省「土地取引動向調査」によれば、本社所在地における現在の土地取引の状況に関するDI（「活発」と回答した企業の割合から「不活発」と回答した企業の割合を差し引いたもの）は、東京23区内、大阪府、その他の地域で上昇した。

## (オフィス市場の動向)

堅調なオフィス需要を背景に、東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）では、空室率の改善傾向が続いており、平成28年10～12月期には空室率が3.7%となった。平均募集賃料については、平成26年1～3月期に上昇に転じて以降、上昇が続いている。

図表 オフィスビル賃料及び空室率の推移

## (住宅市場の動向)

平成28年の新設住宅着工戸数は967,237戸であり、前年と比較すると6.4%増加し、2年連続の増加となった。利用関係別での着工戸数に着目すると、貸家・分譲住宅については、それぞれ418,543戸（前年比10.5%増）、250,532戸（前年比3.9%増）と
なり、特に貸家については平成20年度以来の40万戸台となった。

マンション市場の動向をみると、平成28年の新規発売戸数については、全国で76,993戸(前年比1.4%減)となっており、このうち首都圏が35,772戸(前年比11.6%減)、近畿圏が18,676戸(前年比1.3%減)となった。なお、首都圏における中古マンションの成約戸数は37,189戸(前年比6.9%増)となり、新規発売戸数を上回った。

図表 利用関係別新設住宅着工戸数の推移

资料：国土交通省「建築着工統計調査」

図表 圈域別マンション新規発売戸数の推移

资料：株不動産経済研究所「全国マシェン市場動向」注：区域区分は、图表1316同じ

## 第4節 不動産投資市場の動向

## (Jリート市場の動向)

J リートについて、平成 28 年度の 1 年間で新たに 7 件の新規上場が行われた。平成 29 年 3 月末現在、58 銘柄が東京証券取引所に上場されており、不動産投資証券の時価総額は約 12 兆円となっている

図表 Jリート上場銘柄数と時価総額の推移

## 第5節 土地利用の動向

平成 27 年における我が国の国土面積は約 3,780 万 ha であり、このうち森林が約 2,505 万 ha と最も多く、それに次ぐ農地は前年より減少して 450 万 ha となっており、これらで全国土面積の約 8 割を占めている。このほか、住宅地、工業用地等の宅地は
約 193 万 ha、道路は約 139 万 ha、水面・河川・水路が約 134 万 ha、原野等が約 35 万 ha となっている。

## 第6節 家計と企業の土地に関する状況と意識

(家計の土地・住宅の所有に関する状況と意識)

国土交通省において毎年行っている「土地問題に関する国民の意識調査」によると、「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か」という質問に対し、「そう思う」と回答した者の割合は年々低下しており、平成28年度は31.1％となっている。同時に、「そう思わない」と回答した者の割合は年々増加しており、平成28年度は調査開始以来最高となる42.1％となった。

図表 土地は預貯金や株式などと比べて有利な資産か

資料：国上交通省「上指問題に関する国民の意識調査」

注：大都市：東京区、大阪区、名古屋区

東：首都圏整備法に与えて既成市街地及び近郊整備地を含む市区町村

大：近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む町村

名古屋区：中部圏発業務法による都市整備区域を含む市町村

地方：大都市区以外の市町村

## 第7節 震災後の不動産等を巡る状況

国土交通省「地価公示」により、平成29年1月1日時点における被災3県の地価動向を県別にみると、岩手県では、住宅地は平成28年地価公示と同率の下落が継続しているほか、商業地は下落幅が拡大している。宮城県では、住宅地、商業地ともに上昇幅が拡大した一方、福島県では、住宅地、商業地ともに上昇幅が縮小している。

また、熊本地震で被害を受けた熊本県及び大分県の地価動向をみると、熊本県では、住宅地は平成28年地価公示で0.1%の上昇であったが、今期0.1%の下落に転じて上昇地点は減少している。商業地も引き続き下落傾向であるが、下落幅が縮小して0.1%の下落となっている。熊本県内で特に震災の影響が大きかったのは益城町で、被害が広域にわたったことから住宅地は生活利便施設の機能低下などにより下落に転じ、商業地は繁華性や集客力の低下などにより下落となっている。

大分県では住宅地、商業地ともに下落幅が縮小したほか、住宅地、商業地ともに上昇地点は増加し、熊本県に比べると地価への影響を考慮するには至らなかった。

図表 地価変動率の推移（年間、東日本大震災及び熊本地震の被災地）
住宅地	商業地
変動率(%)	地点数	変動率(%)	地点数
H28	H29	上昇	横ばい	下落	H28	H29	上昇	横ばい	下落
岩手県	▲ 0.4	▲ 0.4	28(31)	39(32)	60(62)	▲ 1.7	▲ 1.8	0(3)	21(21)	30(28)
宮城県	1.9	2.4	284(286)	53(46)	64(55)	3.2	4.7	95(88)	13(19)	29(28)
福島県	2.9	2.1	204(198)	43(47)	59(43)	0.9	0.8	57(53)	13(14)	25(23)

住宅地	商業地
変動率(%)	地点数	変動率(%)	地点数
H28	H29	上昇	横ばい	下落	平成28年	平成29年	上昇	横ばい	下落
熊本県	0.1	▲0.1	51(67)	58(34)	53(55)	▲0.2	▲0.1	31(30)	9(8)	31(31)
益城町	0.6	▲4.5	0(2)	0(1)	3(1)	※	▲6.2	0(一)	0(一)	1(一)
大分県	▲0.7	▲0.3	34(10)	32(34)	78(96)	▲0.8	▲0.5	11(8)	20(7)	42(55)

資料: 国土交通省「平成29年地価公示」

注1:変動率は継続地点のみにより計算している。

注2: 地点数の（）内は平成28年地価公示の地点数

注3: ※益城町の商業地は1地点。平成28年に場所変更をしたため、対前年比は算出不可。
## 第2章 成長分野による新たな土地需要を踏まえた土地・不動産の最適活用

我が国は、急激な人口減少を迎える中、経済成長を実現させるためには労働者減少を上回る生産性を向上させることが必要である。そのような状況の下、不動産投資市場のさらなる活用により成長分野に対する投資家からの資金をさらに呼び込み、土地政策において成長分野の土地需要に的確に対応し土地・不動産が円滑に供給されることが求められる。

本章では、第1節において不動産投資から見る成長産業の動きを捉え、第2節以降では、社会資本のストック効果の最大化を図るための土地・不動産の最適活用を促進する観点から、成長分野をめぐる状況や物流施設等の整備による土地利用の変化、インバウンド等の観光需要による土地利用の変化、国際化における都市間競争と都市部での土地利用の状況について記載する。

## 第1節 不動産投資から見る成長産業における不動産の動向

### 1. 不動産投資の動向

## (Jリート組入れ不動産の評価額の推移)

我が国の不動産総額に占めるリートの総額は約0.8%程度であるが、Jリートにおける組入れ不動産の評価額は、平成22年の約7.5兆円から右肩上がりで推移しており、平成28年末においては、約16.6兆円となっている。特に、物流施設及びホテルについて増加幅が大きく、平成22年以降、物流施設は約2兆円、ホテルは約1兆円まで評価額が増加している。

図表 Jリートの組入れ不動産の評価額推移

## 2 ．各用途別不動産のストック数推移

物流施設を含む倉庫の着工面積は平成23年以降増加傾向にあり、1棟当たり床面積は増加傾向にある。

また、宿泊業用建築物の着工面積は平成24年以降増加傾向にあり、1棟当たりの床面積も増加傾向にある。
图表 着工面積推移

## 第2節　Eコマース市場拡大に伴う物流施設の動向と土地利用の変化

### 1. Eコマース市場拡大に伴う物流施設の動向

## (Ｅコマース市場の動向)

近年インターネットの普及等を背景にEコマース市場が急拡大しており、平成27年の消費者向けEコマース市場規模は13.8兆円と前年比7.6%の増加（平成22年との比較では、76.9%の増加、6兆円の増加）となっている。

図表　Ｅコマース市場規模の推移

また、EC化率（全ての商取引金額（商取引市場規模）に対する、Eコマース市場規模）についても上昇傾向にある。
## (物流施設の新規開発動向)

近年、首都圏では、臨海部のみならず内陸部高速道路ＩＣ付近で開発が盛んに行われている。物流施設関係者へのヒアリングによれば、この開発動向は、圏央道等の高速道路一部開通で内陸部の交通便利性が向上したことや臨海部に比し低い価格で土地を取得することができることから、臨海部における老朽化した高賃料の物流施設に入居するテナントを低い賃料で誘致できること等に起因しているとみられる。

図表　首都圏における物流施設の新規開発動向

資料：「日本立地総覧 2015 年版、2016 年版」を基に国土交通省作成

## (立地で重視する要因)

荷主企業に対するアンケートによれば、物流施設の立地を検討する際の要因としては、生産拠点へのアクセス、消費地へのアクセス、主要幹線道路へのアクセスを「とても重視している」事業者の割合が高い。物流施設関係者へのヒアリングによれば、近年は物流施設内の従業員の確保が重要な

図表 物流施設の立地戦略に関するアンケート

資料：株式会社三井住友トラスト研究所 平成29年「物流不動産の活用戦略に関するアンケート調査」

問題となっており、これを念頭に郊外住宅地の近くや通勤利便性の高い駅に近いこと等も重要な要因となっている。

### 2. 物流施設開発に係る地価動向

平成 29 年地価公示の結果をみると、東京圏の工業地全体の対前年平均変動率は、1.8％と前年に比べて上昇幅が拡大している。最も上昇しているのは、圏央道入間インターチェンジの近くの「入間9－1」で対前年変動率10.3%（内陸部）の上昇となっている。次いで、千葉県船橋市の「船橋9－5」で同8.5%（臨海部）、埼玉県東松山市の「東松山9－

図表 東京圏の工業地における地価公示地点

(对前年变動率5%以上)

资料：国土交通省「平成29年地価公示」

東京圏内の工業地で対前年変動率5％以上のものを明示。

①～③は上昇率が高い地点から3地点を明示

注：地図は国土地理院の「地理院地図」資料

1」で同8.5%（内陸部）と続き、内陸部と臨海部の両方で上昇傾向がみられる。
### 3. 物流施設の開発事例

前述のとおり、都市臨海部や都市近郊の内陸部において大型物流施設の新規開発がみられるが、ここでは内陸部の土地区画整理事業保留地で行われた開発事例を紹介する。

## (D P L 三郷)

D P L 三郷は、平成 25 年 8 月に開設されたマルチ型大型物流施設であり、土地区画整理事業における保留地の一部に開発された。常磐自動車道の三郷インターチェンジから約 0.5km に位置し、首都高速 6 号線、外環及び常磐自動車道に接続する三郷ジャンクションに近い。

当該施設では、商品の仕分け等人手を要する作業が発生することから、約3,500名の新規就労が生み出された。

图表 DPL 三郷 外観写真

資料：大和ハウス工業株式会社

従前は、市街地調整区域であり、残土置場、農地等を主体とした土地利用であったが、立地特性を最大限に活かし、高度な流通機能を有する物流施設の集積地として生まれ変わった。

図表 三郷インター南部土地区画整理事業施行前後航空写真

資料：三郷インター南部土地区画整理組合

## 第3節 インバウンドの増加等に伴う土地利用の変化

近年、観光を巡る情勢は大きく変化している中、平成28年3月、政府は今後の観光政策の中長期の新たな目標を盛り込んだ「明日の日本を支える観光ビジョン」（平成28年3月30日明日の日本を支える観光ビジョン構想会議決定）を策定した。本観光ビジョンでは、わが国が世界に誇る「自然」、「文化」、「食」、「気候」という観光振興に必要な4つの条件を最大限に活用し、「観光先進国」の実現に政府一丸となって取り組むこととしている。そういった状況の下、訪日外国人旅行者数が増加しており、それに応じて今後も宿泊施設市場の成長が見込まれる。本節においては、インバウンドの状況を概観し、インバウンドを背景とした地価動向を捉えた上で、観光産業を支える宿泊施設について取り上げる。
### 1. インバウンドの状況等について

## (訪日外国人旅行者について)

平成 28 年の訪日外国人旅行者数は、約 2,404 万人と前年に比べて約 21.8% の増加となった。平成 24 年と比較すると約 3 倍の増加となっており、近年大幅に増加している。

## (訪日外国人の訪日動機)

平成 28 年の訪日外国人の訪日動機は、「日本食を食べること」が 71.2% と最も高く、「ショッピング」が 54.5% となっており、このほか「自然・景勝地観光」「繁華街の街歩き」「温泉入浴」といわゆるコト消費につながるものが続いている。

図表 訪日外国人旅行者数の推移

### 2. 宿泊施設の動向と地価動向

図表 訪日外国人旅行者の訪日動機

資料：観光庁

平成29年地価公示の結果をみると、商業地で最大の上昇率を示したのは大阪市の道頓堀地区に位置する「大阪中央5－19」で対前年変動率41.3％の上昇であった。次いで、「大阪中央5－2」で同35.1％と続き、インバウンドを背景とした新規出店需要やホテル開発の影響で道頓堀地区周辺において特に地価の上昇がみられる。

リゾート地である北海道の俱知安町では、インバウンドを背景とした新規出店意欲が高く、商業地の「俱知安5－1」が対前年変動率9.3％の上昇となった。住宅地では、「俱知安－2」で同6.1%、

## 図表 地価公示地点 大阪市の商業地

俱知安町

資料：国土交通省「平成29年地価公示」

大阪市内の商業地は対前年変動率 20% 以上のものを明示。①、②は上昇率が高い地点から 2 地点を明示

俱知安町は標準地を明示。①～③は上昇率が高い地点から3地点を明示注：地図は国土地理院の「地理院地図」資料

「俱知安－1」で同3.8％と、俱知安町エリア全体で地価の上昇がみられる。

### 3. 宿泊施設の状況と土地利用の変化

本節では、外国人旅行者が増加し、インバウンドを背景とした新規出店や宿泊施設
需要等により地価の上昇がみられる京都市について、観光の動向と開発事例紹介、地価動向について紹介する。

## ①京都市における宿泊施設の動向

## (京都市の取組)

京都市では、「京都市宿泊施設拡充・誘致方針」を平成28年に打ち出し、宿泊施設の拡充・誘致についての取組の一つとして、都市格が向上するような上質な宿泊施設（例：ラグジュアリーな施設）、産業の振興に資するような宿泊施設（例：MICE誘致等に資する施設）及び山間・山ろくなどの地域の魅力を活かした宿泊施設（例：オーベルジュ）のうち、市が定める要件を満たした質の高い宿泊施設について、拡充・誘致するために積極的な支援を進めることとしている。

具体的には、開業を希望する宿泊施設について、旅館・ホテル等拡充・誘致総合窓口で相談を受け付ける。また、地域の魅力の活用や周辺住民の理解、地域への貢献などを重要視し、宿泊施設のタイプに応じて「上質宿泊施設候補」として選定し、住居専用地域及び工業地域においては建築基準法の特例許可、市街化調整区域においては地区計画の策定や既存建物等の活用といった手法を用いて誘致を促進する。

## （京都市の開発動向）

京都市においては、近年外資系ホテルの進出が盛んであるが、交通便利性に優れた鉄道駅周辺よりも、嵐山、東山等の観光地に立地するケースが多くみられる。

図表 京都市内の外資系ホテル開発動向

资料：国土交通省作成

注：地図は国土地理院の「地理院地図」資料

図表 フォーシーズンズホテル京都

資料：フォーシーズンズホテル京都

図表 翠嵐ラグジュアリー コレクションホテル京都

資料：翠嵐ラグジュアリーコレクションホテル
## (地価動向)

平成 29 年の地価公示をみると、京都市においてはインバウンドの増大に伴う新規出店や宿泊施設の需要拡大の影響を受け、中京区、下京区及び東山区の商業地の全地点の地価が上昇した。特に、観光地が多い東山区では対前年平均変動率 12.1% の増加と観光客を目当てとした新規出店の需要が地価を押し上げている。

図表 京都市内商業地の地価動向

(対前年増加率 10%以上の地点)

京都市内の商業地で対前年変動率10%以上のものを明示。①～③は上昇率が高い地点から3地点を明示

注：地図は国土地理院の「地理院地図」資料

## 第4節 国際化における都市間競争と都心部での土地利用の状況

平成 28 年における東京の事業用不動産取引について、不動産取引額全体は約 160 億ドル、海外資本による物件取得額は約 21 億ドルと、減少傾向にあるものの依然として大規模な国際マーケットである。また、一般財団法人森記念財団都市戦略研究所の「世界の都市総合力ランキング 2016」において、東京は初めて 3 位へ浮上した。特に、市場の規模・魅力、経済・人的集積、ビジネス環境・容易性からなる経済分野において、東京は第 1 位であり、その評価内容からオフィスビルの集積、居住環境等が評価されていると考えられる。

以上から、本節では、都市間における不動産価格水準の比較及び海外投資家からみた我が国の不動産市場に対する評価に触れ、都市部におけるオフィスビル、マンション、商業施設に加えて、成長産業であるヘルスケアの土地利用の状況について紹介する。

### 1. 海外からの投資動向

## （１）都市間における不動産価格賃料比較指数（オフィス価格指数）

都市間のオフィス価格指数（1棟の賃貸可能面積当たりの床価格単価指数）をみると、東京（丸の内・大手町地区所在）は、香港に次いで2番目に高く、ロンドン、ニューヨークよりも高い水準である。東京は都市間においてもその上昇幅は大きく、平成28年の

资料：一般財団法人日本不動産研究所

注：都心地区（CBD）に所在する最上位オフィスを前提とした床価格単価の各都市比較指数各都市現地通貨で評価の上、平成28年10月時点の為替レートで円換算
金利低下や賃料の上昇・空室率低下のマーケットが好況であること等が要因となっている。

## (オフィス賃料指数)

都市間のオフィス賃料指数（基準階の賃貸可能面積当たりの賃料単価指数）をみると、東京（丸の内・大手町地区所在）は、香港、ロンドンに次ぐ3番手となっている。価格水準と比較すると、東京はロンドンより低くなっており、ニューヨークより高いものの価格水準の差に比べて賃料水準の差の方が小さい。

図表 都市間オフィス賃料水準の比較

资料：一般財団法人日本不動産研究所

注：各都市の高級住宅（ハイエンドクラス）のマンションを前提とした床価格単価の各都市比較指数

各都市現地通貨で評価の上、平成28年10月時点の為替レートで円換算

## （２）海外投資家からみた我が国不動産市場に対する評価

海外投資家からの日本の不動産市場に対する評価を見てみると、評価が高かったのは、「不動産市場の規模」（68.8ポイント）となっており、次いで「不動産市場の流動性」（64.4ポイント）、「信頼できるパートナーの存在」（59.1ポイント）、「不動産投資関連の制度の安定性」（58.0ポイント）と続いている。重視度と比較してみると、重視度が高いにもかかわらず日本の評価が低い項目は「不動産関連情報の充実度」、「不動産投資関連情報の入手容易性（透明性）」であり、海外投資家に対する情報提供について評価が低い結果となった。その他、「不動産市場における平均的な利回り」、「不動産市場の成長性」についても重視度が高いにもかかわらず評価が低くなっている。これは、日本の不動産マーケットが成熟していること等によるものと考えられる。

図表　海外投資家の我が国の不動産市場に対する評価（重視度との比較）

資料：国土交通省「海外投資家アンケート調査」より作成

注：評価 DI、重視度 DI は以下の通り算出している。

評価 DI＝「優れている」と回答した割合 (%)

+0.5×「やや優れている」と回答した割合 (%)

−0.5×「やや劣っている」と回答した割合 (%)

−「劣っている」と回答した割合 (%)

重要度 DI＝「重視する」と回答した割合 (%)

+0.5×「やや重視する」と回答した割合 (%)

−0.5×「あまり重視しない」と回答した割合 (%)

−「重視しない」と回答した割合 (%)
### 2. 都心部における土地利用の状況

以上のように、海外からの投資やインバウンド消費、Jリートの拡大等を背景に、東京都心部を中心に投資が活発に行われ、不動産価格の上昇や海外投資家からの評価の高まりがみられる。そうした中、東京都心部においては、オフィスビル等の大規模開発が相次いで行われていることから、ここでは、オフィスビル、商業施設、マンション及びヘルスケア施設について、近年の開発事例を取り上げる。

## （１）オフィス

O東京ガーデンテラス紀尾井町（グランドプリンスホテル赤坂跡地）

平成 28 年 7 月に、東京都千代田区のグランドプリンスホテル赤坂跡地に株式会社西武プロパティーズによる「東京ガーデンテラス紀尾井町」が開業した。東京メトロ「永田町」駅に直結し、オフィス、ホテル、商業施設等を備える「紀尾井タワー」と、賃貸マンションの「紀尾井レジデンス」、旧李王家東京邸（旧グランドプリンスホテル赤坂旧館）を移設した「赤坂プリンス クラシックハウス」によって構成されている複合施設である。

図表 東京ガーデンテラス紀尾井町

資料：株式会社西武プロパティーズ

東日本大震災の影響による企業の BCP への関心の高まりを受け、自家用非常用発電機の計画変更を行い、3 日間の電力供給を可能とし、敷地内井戸水を活用することで非常時にも飲用水として利用できるほか、トイレの使用も可能とした。また、災害時には帰宅困難者を 2,000 人受け入れる協定を千代田区と締結している。

## （2） 商業施設

○複合施設の商業施設開発事例（日本橋東地区開発計画）
「日本橋室町東地区開発計画」は、日本橋中央通り東側において、複数街区の一体的開発を行うものであり、通りの賑わい形成を行うと共に公共性を有する広場空間・貫通通路・地下公共空間・地域防災設備・地域情報発信拠点などの創出を計画し、平成26年に全体竣工が行われた。

「日本を賑わす日本橋」を商業コンセプトに、老舗の名店が伝統の良さを活かしながら新展開を図るといった「日本橋の歴史・文化を活かし、新展開を図る店舗」と土日、深夜まで営業する飲食店舗や日本橋エ

図表 コレド室町

資料：三井不動産株式会社

リア

初となるシネマコンプレックス等の「日本橋地域をさらに賑わす機能の充実」の取組を行った。

また、地下公共空間である「江戸桜通り地下歩道」を中央区と共同で整備し、この地下歩道を中心とした約3,000 $ m^{2} $ の地下広場空間を整備した。この地下広場空間は、東京メトロ「三越前」駅、JR「新日本橋」駅や三越日本橋本店、コレド室町等と直結し、災害時には帰宅困難者の一時滞在施設として使用可能で、災害情報の発信、防災備蓄品の提供などを行う。

## （３）マンション

〇としまエコミューゼタウン (Brillia Tower 池袋)

としまエコミューゼタウンは、東京都豊島区南池袋に位置する平成27年2月に完成した複合施設であり、豊島区役所と高層マンションが同居する我が国初の区本庁者一体型超高層マンションである。

当該建物は、地下2階から東京メトロ東池袋駅に直結し、1階及び2階には商業施設が入居している。豊島区役所は3階から10階に入居し、11階にはフィットネスルームやゲストルーム等の住宅用共用施設が集約されている。12階から49階は住戸エリアとなっているが、31階にはビューラウンジやゲストルームが設けられ、屋上にはスカイテラスが設けられている。

豊島区旧庁舎は、東京建物株式会社を代表事業者とする優先交渉権者に対して76年6か月の定期借地契約を締結して貸付けを行い、8つの劇場を含む複合施設に建替えを行うといった、連鎖的な開発が行われている。

## 図表

としまエコミューゼタウン

(BrilliaTower 池袋)

资料：東京建物株式会社
## （4） ヘルスケア施設

## ○ココファン柏豊四季台

独立行政法人都市再生機構（以下、「UR都市機構」という。）は、団地を中心とした地域における医療福祉拠点の形成に取り組んでおり、豊四季台団地周辺地域においては、柏市・東京大学高齢社会総合研究機構・UR都市機構の3者連携の下で、住み慣れた地域で最期まで住み続けることが出来る環境（Aging in Place）の実現を目指したプロジェクトが進められている。

柏市内において、柏市・東京大学高齢社会総合研究機構・ＵＲ都市機構の三者協定が締結され、豊四季台団地周辺地域における、より先進性の高い取組が行われるに至った。

上記の経緯を踏まえ、要介護状態になっても在宅生活を継続できるようにするための「住まい」と、様々な「通い・泊まり・訪問」のサービスを併設した拠点型サービス付き高齢者向け住宅としてココファン柏豊四季台が建築された。地域への医療・介護サービス提供拠点を兼ね備え、24時間対応の地域包括ケアシステムを構築している。

## 図表

ＵＲ豊四季台団地における取組

資料：独立行政法人都市再生機構、株式会社学研ココファン
## 第3章 空き地等の創造的活用による地域価値の維持・向上

我が国では、今後、地方圏を中心に本格的な人口減少が見込まれている。これに伴った土地需要の減少等により空き家が発生するほか、その空き家を除去した跡地は空き地となり、さらに、これらの空き地が管理されずに放置され、相続等による移転登記が適切に行われなかった結果、最終的には土地の所有者の所在の把握が困難になる等、今後、土地利用に関して様々な課題が生じることが想定される。

本章では、土地需要の減少によって急速に増えていくと予想される空き家の敷地や空き地（以下、本章において「空き地等」）、駐車場、資材置き場といった低・未利用不動産の動向や、所有者の所在の把握が難しい土地の現状等を分析したうえで、空き地等の適切な管理・活用に資する特徴的な取組を紹介する。

## 第1節 本格的な人口減少社会の到来と土地をめぐる状況の変化

## (我が国の人口動態)

我が国の将来人口は2015（平成27）年の1億2,709万人から、2050（平成62）年には1億192万人にまで減少することが見込まれている。また、一般世帯数についても、平成31年を境に減少に転じると推計されているほか、世帯主が高齢である世帯の割合が増加すると推計されている。

## (土地資産額の低下と土地の所有・利用意欲の低下)

バブル崩壊以降は土地資産額が長期的な下落傾向にあり、土地の所有・利用意欲の低下が生じている。「利用されない土地を管理すべき責任者」について聞いたところ、「土地の所有者もしくは所有者の家族・親族」と回答した者の割合は、平成18年度の49.9%から平成28年度の44.6%まで低下しているほか、「地方公共団体」と回答した者の割合が20.4%から28.3%に上昇している。

図表 利用されない土地を管理すべき責任者

## (自治体への土地の寄附状況)

自治体へのアンケートをみると、自治体が寄附を受けた件数では年間0件（全く受け取らない）が最も多くなっている。原則として寄附を受け取らない自治体が多いほか、公的利用が見込めない場合や、権利関係に問題のある場合、維持管理が負担となる場合については土地の寄附を受け取らない傾向がある。

図表 地方公共団体への土地の寄附の申出・受取状況

資料：東京財団「土地の「所有者不明化」～自治体アンケートが示す問題の実巻～」
## 第2節 空き地等を取り巻く我が国の動向

### 1. 空き地等に係る動向

## (空き地等の現状)

利活用が望めない空き家が除却された場合、その跡地は空き地等となる可能性が高く、これらの適正な管理と有効活用が課題となっている。

全国の空き地の状況について、国土交通省「土地基本調査」によると、法人が所有する空き地等については「屋外駐車場」を除いて減少傾向にあるのに対して、世帯が所有する空き地等についてはこの10年間で1.4倍に増えており、特に屋外駐車場や資材置場等として利用されていない「空き地」の増加が著しい。

図表 世帯所有及び法人所有の空き地等の面積の推移

资料：国十交通省「十地基本調查」

注1：本調査における「空き地」には原野、荒れ地、池沼などを含む

注3：率き家のうち「その他住宅」と「駅から1km以内で、簡易な手入れにより活用可能なその他住宅」の戸数の差。ただし、平成15年度は後者の戸数を算出していないため、後者の数値について「平成25年の数値」を「その他住宅（平成15年）/その他住宅（平成25年）」で按分して算出

さらに、一定の推計に基づき算出した「利活用が有望でない空き家の敷地」も増加することが見込まれる。

## (空き地等の発生状況)

空き地等は、計画的に発生するのではなく、個々の所有者の意図によって散発・離散的に発生し、多くの場合はまとまりなく存在している。また、世帯所有の空き地は100〜300 m²が最多を占めるなど規模が小さく、利活用の用途が限定されやすい状況にある。

図表 低・未利用地の変遷（近畿の地方都市の一般住宅地）

資料：国土交通省「空地等の発生消滅の要因把握と新たな利活用方策に関する調査研

## (空き地等を所有する世帯の特徴)

平成5年における世帯所有の空き地等の所有面積を100とした指数について、所有世帯の属性ごとにおける空き地等所有面積の推移をみると、世帯人員や年間収入が少ない、無職世帯において、空き地所有面積の増加が著しい傾向にある。このことから、増加が顕著な空き地等所有世帯の属性的特徴は、子離れし、定年退職した、高齢者世帯が空き地等を多く所有していると考えられる。
図表 空き地所有世帯の属性

世帯の世帯人員別空き地等の

所有面積の推移（指数）

世帯の年間収入別空き地等の所有面積の推移（指数）

世帯の従業別空き地等の

所有面積の推移（指数）

資料：国土交通省土地基本調查

注1：数値は、平成5年の年齢別所有面積を100とした場合の指数

注2：従業別は、家計を主に支える者の従業上の地位

## (空き地のままになっている理由)

世帯が所有する空き地の取得経緯をみると、相続・贈与で取得した空き地が大きく増加しており、全体の7割を占めている。

図表 世帯の所有する空き地の取得方法及び時期

世帯の所有する空き地の取得方法

取得方法	平成15年
時面積	平成25年
時面積	増加率
国・都道府県・市区町村
から購入	25	22	-12%
会社・都市再生機構・公
社などの法人から購入	69	48	-31%
個人から購入	160	172	8%
相続・贈与で取得	394	701	78%
その他	24	29	20%
不詳	9	10	1%
総数	681	981	44%

世帯の所有する空き地の取得時期

資料：国土交通省「土地基本調查」

土地取得時期	平成15年
時面積	平成25年
時面積	面積の増減
昭和25年以前	127	133	6
昭和26～45年	110	100	-11
昭和46～55年	121	136	14
昭和56～平成2年	137	139	2
平成3～12年	184※	154	182
平成13～22年	211
平成23～25年	0	97	97
不詳	1	10	9
総数	681	981	300

注：土地取得時期は「平成3～15年」

本調査における「空き地」には原野、荒れ地、池沼などを含む
さらに、具体的な土地の利用を想定して積極的に土地を取得したがまだ利用していない者の割合は15.2％にとどまっている一方で、54.0％の者が空き地等を相続し、そのままになっていると回答しており、今後は、具体的な土地利用の意思がないまま相続により取得される空き地等の活用が重要となるとみられる。

図表 所有する空き地等が空き地のままになっている理由

資料：国土交通省「空き地等に関する所有者アンケート」

## (空き地等への問題意識)

「身近に感じる土地問題」について聞いたところ、「空き家・空き地や閉鎖された店舗などが目立つこと」を回答した者の割合は41.0%であった。

さらに、「空き家が増えることで問題と感じるもの」について聞いたところ、空き家に関しては「不審者の侵入や放火」「ゴミの不法投棄」を問題と考える者が多いのに対し、空き地に関しては「雑木・雑草の繁茂」「ゴミの不法投棄」が問題と考えるものが多かった。また、「空き家に関しては特に問題を感じない」「空き地に関しては特に問題を感じない」と回答した者の割合はそれぞれ4.9%、7.8%にとどまり、多くの国民が空き地の増加に何らかの問題意識を持っていることが分かる。

図表 身近に感じる土地問題

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」

## 図表 空き地等が増えて問題と感じること

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」
## (空き地等の売却、賃貸、利活用の意向)

多くの空き地等所有者が管理に障害や課題を感じている一方で、所有する空き地等について売却や賃貸、利活用の意向を示す所有者も存在する。

空き地等の所有者に、所有する空き地等について今後5年程度の利用意向を聞いたところ、処分又は利用の意向があると回答した者の割合が約70％となった一方、「空き地のままにしておく」と回答した者の割合も約30％となった。

図表 今後 5 年程度の、所有する空き地等の利用意向

資料：国土交通省「空き地等に関する所有者アンケート」

将来的な見通しも含め、所有する空き地について賃貸や売却の意向があるか聞いたところ、売却や賃貸を行うことはないと回答した者の割合が約30%を占める一方で、将来に向け売却や賃貸の可能性があると回答した者の割合は約60%を占めているものの、現に売却の見込みが立っていると回答した者の割合は4.4%にとどまる。

図表 所有する空き地等の売却・賃貸意向

资料：国上交通省「空き地等に関する所有者アンケート」

资料：国上交通省「空地等に関する所有者アンケート」

さらに、所有する空き地等について、まちづくりのための広場や公園として利活用の意向があるか聞いたところ、貸すより売りたいとする所有者が2割を占めたほか、半数以上の者が貸してもよいと回答しているが、貸す際は条件次第とする者がほとんどとなっている。なお、その「条件」については、「固定資産税が払える程度の地代が得られること」「借り手が自治体等の信頼できる先であること」と回答した者が多かった。
図表 所有する空き地等の、まちづくりのための利活用に対する賃貸意向

資料：国土交通省「空き地等に関する所有者アンケート」

図表 所有する空き地等の利活用「条件」（複数回答、n=2288）

資料：国土交通省「空き地等に関する所有者アンケート」

## (自治体における空き地等の推移と将来予測)

自治体において、空き地等にどのような現状と認識があるのかを調査した。

「自治体の中に、空き地等はあるか」を聞いたところ、「多くある」「ある」と答えた自治体の割合は69.4%であった。

また、管理水準が低下した空き地の件数について、最近10年間と今後10年間の推移を聞いたところ、最近10年間で増加したと回答した自治体の割合は34.3%、今後10年で増加すると考えていると回答した割合は62.7%となっている。

図表 自治体における空き地等の有無

資料：国土交通省「空き地等に関する自治体アンケート」
図表 管理水準が低下した空き地の件数（最近10年間）

資料：国土交通省「空き地等に関する自治体アンケート」

管理水準が低下した空き地の件数の予測（今後10年間）

## (自治体における空き地対策の窓口)

以上のように、空き地等の増加が進んでいる一方で、自治体の体制は十分ではない状況にある。空き地等に関する担当部署について聞いたところ、「明確に決まっている」と回答した自治体は20.6％にとどまっており、空き地等の管理・利活用を促進する取組を行っていない自治体が多い。

図表 空き地等に関する担当部署の整理

資料：国土交通省「空き地等に関する自治体アンケート」

## (空き家・空き地バンクの現状)

現在、空き家や空き地の利活用促進のため、多くの自治体で、土地所有者と利用希望者のマッチングを行うことを目的に空き家・空き地バンクの取組を行っている。現在のところ、空き家・空き地バンク等の取組によって空き家等の情報を公開している自治体は477自治体、空き地等の情報を公開している自治体は128自治体となっており、空き家と比べて、空き地については情報の公開や提供が進んでいないといえる。
図表 空き家・空き地等の情報を公開する仕組みの有無（複数回答）

空き地等の情報を公開するような仕組みの有無（複数回答、n=1,093）

資料：国土交通省「空き地等に関する自治体アンケート」

## (自治体における条例の制定)

昭和 30 年代から一部の自治体において空き地等を対策する条例等が制定されはじめたが、管理が不十分な空き地の増加等が問題になるにつれて、その制定数は増え続けている。平成 29 年 2 月時点では 432 自治体で空き地等の管理や利活用の促進のための条例等が制定されており、その内、空き地を対象にしたものが 410、空き家を対象としたものが 169 となっている。

図表 空き地等の管理や利活用の促進のための条例等の有無

条例等の内容については、「規制の制定がある」も

資料：国土交通省「空き地等に関する自治体アンケート」

のが393存在し、その多くに、「指導・助言」、「勧告」、「措置命令」の規定がある。ただし、その適用実績として、「指導・助言」については、規定がある自治体の67.6%で適用実績があるものの、その他の規定については少ない。

図表　条例等及び処分規定の内容（複数回答）

規制制定がある場合の処分等の規定の内容(複数回答)
回答数
規定有り	規定有りの場合：適用実績有り
1 指導・助言	355	240
2 動告	349	91
3 措置命令	312	29
4 公表(命令に従わなかった者等の公表)	128	3
5 罰則(罰金、過料等)	79	0
6 代執行	167	7
7 その他	22	2
### 4. 所有者不明土地問題

不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地（以下「所有者不明土地」という。）については、相続件数の増加や、地方から都市への人口移動に伴う不在村者の増加などにより、地方を中心に今後も増加することが想定される。

空き地等が放置され続け、結果として所有者不明土地が増大すれば、公共事業のみならず、民間も含めた様々な事業の推進において土地の円滑な利活用に支障を来すだけでなく、所有者の探索や所有権の取得等に要する負担も増大する。また、登記名義人が死亡しており、その相続人が多数にのぼるような土地は、たとえ所有者が判明したとしても利活用という観点からは様々な支障が生じると考えられる。

## (所有者不明土地の実態)

所有者不明土地は、具体的にその土地の利用ニーズが生じて初めて問題として顕在化することが多く、問題の全体像を正確に捉えることは困難であるが、ここでは所有者不明土地の実態の把握に資する数値を紹介する。

## (1) 最後に所有権に関する登記がされた原因年別の登記簿の割合

4 市町村の計 400 筆の登記簿についてサンプル調査を行ったところ、50 年以上登記簿が更新されていない割合が 19.8% に及んだ。

図表 長期間登記簿が更新されていない割合

資料：平成26年度所有者不明化による国土の利用困難化に関する基礎的調査報告書（平成27年3月国土交通省国土政策局）を改変

注：国・都道府県・市町村名義の土地の除外、同一所有者の筆数の制限など一定の条件の下、集落毎に田・畑5～6割、山林・原野・雑種地3～4割、宅地1割程度の割合で、100サンプルずつ（4集落分）の登記簿を取得し分析

## (2) 地籍調査における土地所有者等に関する調査

全国で行われた約 63 万筆の地籍調査において、調査対象となった土地の所有者を登記簿上のみで確認できたのは全体の 84.6% にとどまった。さらに、残りの 15.4% のうち 15.1% については追跡調査によって土地所有者が確認できなかったものの、0.3% においては追跡調査によっても土地所有者の所在を明らかにできなかった。
図表 登記簿上で所在が確認できた所有者の割合

全体	都市部	宅地	農地	林地
登記簿上で所在確認	84.6	93.1	86.9	84.2	80.3
登記簿上で所在が確認できない(a・b合計)	15.4	6.9	13.0	15.8	19.6
(a 追跡調査で所在確認)	15.1	6.7	13.0	15.6	19.0
(b 追跡調査によっても所在不明)	0.3	0.1	0.0	0.1	0.6

資料：国土交通省「平成26年度 所有者不明化による国土の利用困難化に関する基礎的調査報告書」をもとに作成

注：国・都道府県・市町村名義の土地の除外、同一所有者の筆数の制限など一定の条件の下、集落毎に田・畑5～6割、山林・原野・雑種地3～4割、宅地1割程度の割合で、100サンプルずつ（4集落分）の登記簿を取得し分析

## (3) 相続未登記農地等の実態調査

全国の農地について、農業委員会を通じて網羅的に実態調査を実施したところ、平成28年においては、全国で、登記名義人が死亡していることが確認された農地の面積は約47万7千ha、登記名義人が市町村外に転出しすでに死亡している可能性があるなど、相続未登記のおそれのある農地の面積は約45万8千ha存在することが確認され、これらを合計すると、全農地面積の約2割となっている。なお、このうち遊休農地の面積は、約5万4千haとなっている。

図表 相続未登記農地の割合

相続未登記農地(注1)	476,529ha
(うち遊休農地 26,787ha)
相続未登記のおそれのある農地(注2)	457,819ha
(うち遊休農地 26,896ha)
合計	934,348ha
(うち遊休農地 53,683ha(注3))

資料：農林水産省

注1：「相続未登記農地」：登記名義人が死亡していることが確認された農地。

注2：「相続未登記のおそれのある農地」：登記名義人の市町村外転出、住民票除票の不存在等により、住民基本台帳上ではその生死が確認できず、相続未登記となっているおそれのある農地。

注3：相続未登記農地等における遊休農地の面積については、48市町村では集計ができなかったため、結果に含めていない。

## (所有者不明土地に起因する問題)

社会資本整備等に関わる全国の部局に「公共事業（社会資本整備）、災害復旧・復興事業に必要な用地確保のため、所有者を把握しようとしたができなかった場合に、どのような対応をしたか」について聞いたところ、「事業の中止、中断、ルート変更等」と回答した都道府県または市町村が多く、結果として適切な土地の利活用に至らないケースが多く発生しており、現場での対応が喫緊の課題となっている。
図表 所有者不明土地への対応（複数回答）

公共事業（社会資本整備）、災害復旧・復興事業に必要な用地確保のため、所有者を把握しようとしたができなかった場合に、どのような対応をしたか [複数回答]

資料：国土交通省「平成27年度地域活性化に資する所有者不明の土地の活用に関する検討調査」

## (所有者不明土地への対策)

こうした状況に鑑み、政府では農地法の改正、森林法の改正、市区町村等の職員向けのガイドラインの作成や相続登記の促進等を行っている。東日本大震災の被災地においては、いくつかの特例措置を設けることで、復興整備事業の迅速な用地取得を行った。
## 第3節 空き地等の適切な管理に係る先進事例

前述したように、人口減少や資産価値の低下等の社会的要因によって、土地の所有・利用意欲の減退や喪失が生じ、結果として管理が不十分な空き地等が増加している。

その様な中、空き地等の適切な管理に係る先進事例が一部でみられている。本節では特徴的な管理事例について紹介する。

## 1 条例による空き地等の管理

・名張市「名張市あき地の雑草等の除去に関する条例」

## (取組の経緯)

三重県名張市では管理が不十分な空き地の増加が問題となり、平成19年に「名張市あき地の雑草等の除去に関する条例」（以下、「本条例」という。）を改正し、管理が不十分な空き地の雑草等に対して、代執行による除去を可能とした。

本条例においては管理が不十分な空き地に対し、市長による指導又は勧告、措置命令等を行ってもなお所有者が雑草等の除去を履行しないとき、代執行により不良状態の空

図表 本条例に基づく行政代執行

き地の雑草等を除去できると定めている。平資料：名張市

成 19 年に本条例の改正がされ、雑草の除去に関して代執行が可能になって以降、16件の行政代執行を実施した。

代執行を行う空き地については、本条例に基づく指導又は勧告等を1年以上行ってもなお長期間にわたって雑草等が除去されていない、雑草等の丈が1メートル以上である等の要件を満たしたものについて、火災予防上の危険性や地域住民からの苦情等を勘案して一定の基準に達したものを対象としている。

## 第4節 空き地等の新たな活用方策

・コンテナハウスによるにぎわい空間の創出（埼玉県深谷市）

埼玉県深谷市では、駅前から国道までの区域において土地区画整理事業を実施して
いるが、事業用に買収した市有地が未利用のまま放置されており、換地するまでの利用計画も存在していなかった。そこで、土地を暫定的に利用して地域のにぎわいの拠点とするため、市所有のコンテナを設置し、安価で市内外の住民に時間貸しを行うこととした。

平成 25 年に「深谷ベース」として開業し、イベント会場や料理教室等として活用され続け、平成 28 年には約 7,800 人が深谷ベースを利用し、地域のにぎわいの場の拠点となった。さらに、深谷ベース周辺の土地利用に注目すると、酒蔵をリノベーションした映画館やカフェ、飲食店の新たな開業等、エリア全体のにぎわいが創出されている。さらに、基礎ごと移動できるコンテナを設置しているため、土地区画整理事業の進行にあわせ、換地用地間で柔軟に移動・運営することが可能となっている。

図表 深谷ベースの外観

資料：深谷市

## · NPO 主体の小規模連鎖型の区画再編

山形県鶴岡市の中心部は、江戸時代の鶴ヶ岡城を中心とした城下町であり、密集市街地が、狭小・変形敷地で、狭あい・紆曲道路の町の構造を抱えたまま、若年世帯の流出による住民の高齢化や空き家・空き地等の増加等が進んでいた。

こうした背景の下、平成23年度から地元の宅地建物取引業者、建設業協会青年部、NPOを中心に研究会を立ち上げ、密集住宅地において老朽危険空き家の解体、市道拡幅、老朽空き家の媒介等の取組みを行った。後に研究会は「NPO法人つるおかランド・バンク」として法人化され、ランド・バンク事業（小規模連鎖型区画再編事業）等の活動を行っている。

## (事例：無接道囲繞地の区画再編)

対象敷地は、接道幅2 m未満で接道する敷地で、建築基準法第43条によって再建築が不可能となっていた。土地の所有者は固定資産税の支払いと草刈り等の管理を行っており、処分を検討していたが、再建築不可のため買手がつかなかった。隣には、後背の道路に接する接道幅8 mで奥行長大の利用が難しい売り地（空き地）があった。この問題への対応として、対象敷地と隣接地を再編し一体として使用することで、建築基準法上の接道幅を満たすこととなり、一体となった敷地に新築住