Silviase/jgov_v1.4_full_ann huggingface dataset:
39) Fujimori, S., Matsuoka, Y., Development of method for estimation of world industrial energy consumption and its application, Energy Economics, article in press, 2011.

40) World Bank (WB), World development indicators 2008. 2008.

41) International Monetary Fund (IMF), World economic outlook database, 2009.

42) International Institute for Applied Systems Analysis (IIASA), The GGI scenario database (version 2.0), 2010.

43) United Nations Population Division, World population prospects 2008, 2008.

44) 資源エネルギー庁，長期エネルギー需給見通し (再計算)，2009.

45) 新エネルギー・産業技術総合開発機構，太陽光発電ロードマップ(PV2030+)，2009.

### 7. 国際共同研究等の状況

本研究は、モデル開発時において、各国研究機関と共同で作業を行っている。

1）中国：中国能源研究所、中国科学院地理科学天然资源研究所

2）インド：インド経営大学院アーメダバード校、インド経営大学院ラックナウ校、マウラナ・アザド国立工科大学

3）韓国：ソウル大学・韓国環境研究所

4）タイ：アジア工科大学

また、本研究で得られた成果は以下の国際共同研究に貢献している。

1）EMF（エネルギー・モデルング・フォーラム）：John Weyant教授（米国スタンフォード大学）を中心としたモデル比較研究に参加し、AIMモデルの試算結果を提供している。また、トランジション・シナリオの検討にも参加し、今後も研究成果を提供する予定である。

2）IPCC（気候変動に関する政府間パネル）：第四次評価報告書の作成及び第五次評価報告書に向けたシナリオ開発に関する報告書作成に貢献した。

3）UNEP/GE04（国連環境計画／世界の環境の見通し4）：シナリオ作成に使用するモデルの開発を本研究で実施してきた。

## 8 ．研究成果の発表状況

## （1） 誌上発表

## <論文（査読あり）>

1) 花岡達也，明石修，日比野剛，長谷川知子，藤野純一，松岡譲，甲斐沼美紀子，世界地域別の温室効果ガス排出削減量と削減費用の評価，エネルギー・資源，29(4)，36-42，2008.

2) Fujino, J., Hibino, G., Ehara, T., Matsuoka, Y., Masui, T., Kainuma, M., Back-casting analysis for 70% emission reduction in Japan by 2050, Climate Policy, 8 Supplement, 108-124, 2008.

3) 増富祐司，高橋潔，原沢英夫，松岡譲，気候予測の不確実性を考慮した近未来の気候変化がアジア域の水稻生産量に及ぼす影響及びその適応策の評価，地球環境研究論文集，16,121-130,2008.

4）長谷川知子，松岡譲，将来の食糧生産に由来する $ CH_{4} $ と $ N_{2}O $ の排出量に関する研究，地球環境研究論文集，16，155-164，2008.
5）明石修，我部山彰則，松岡譲，生産量および技術の変化を考慮した鉄鋼生産にともなうCO₂排出量の長期的推計，地球環境研究論文集，16，165-174，2008.

6) 五味馨，仲座方伯，松岡譲，地域経済の開放性を考慮した低炭素社会シナリオ構築手法の開発と京都市への適用，環境システム研究論文集，36，1-9，2008.

7) 藤森真一郎，松岡譲，エネルギー統計・経済統計の統合とそれを用いた世界全域における化石燃料起源のエネルギー消費量と二酸化炭素排出量の推計に関する研究，環境システム研究論文集，36，37-48，2008.

8) 長谷川知子，松岡譲，農畜産業由来の $ CH_{4} $ と $ N_{2}O $ の排出量とその削減ポテンシャルの将来推計，環境システム研究論文集，36，49-58，2008.

9) Weng, Y., Fujiwara, T., Matsuoka, Y., Municipal solid waste management and short-term projection of the waste discard in Taiwan, Journal of Material Cycles and Waste Management, 11(2), 110-122, 2009, DOI: 10.1007/s10163-008-0233-1.

10) Hasegawa, T., Matsuoka, Y., Global methane and nitrous oxide emissions and reduction potentials in agriculture, Journal of Integrative Environmental Sciences, 7, 245-256, 2010.

11）柳千絵，島田洋子，倉田学児，松岡譲，アジア地域の人々を対象としたPM2.5曝露濃度の推定，地球環境研究論文集，18，19-27，2010.

12）島田洋子，柳千絵，松岡譲，アジア各国の生活時間情報を用いた室内空気汚染暴露評価－PM2.5について－，環境システム研究論文集，38，93-100，2010.

くその他の紙上発表（査読なし）>

1) Hasegawa, T., Matsuoka, Y., A study on methane and nitrous oxide emissions and agriculture, Proceedings of the 15th Seminar of JSPS-MOE Core University Program on Urban Environment, 1-16, 2008.

2) Matsuoka, Y., A design action roadmaps toward Japan’s low-carbon societies, Proceedings of the 15th Seminar of JSPS-MOE Core University Program on Urban Environment, 17–26, 2008.

3) Kurata, G., Yanagi, C., Matsuoka, Y., Verification and calibration of the emission inventory for East Asia, Proceedings of the 15th Seminar of JSPS-MOE Core University Program on Urban Environment, 239-245, 2008.

4) Yang, J., Fujiwara, T., Matsuoka, Y., Wang, W., Study on comparison of municipal waste emission by composition among Chinese metropolitan cities, Proceedings of the 15th Seminar of JSPS-MOE Core University Program on Urban Environment, 399-412, 2008.

5) 松岡譲，グローバルCOEプログラム「アジア・メガシティの人間安全保障工学拠点」について，環境衛生工学研究，22(3)，8-9，2008.

6) Weng, Y., Fujiwara, T., Matsuoka, Y., Projecting municipal solid waste emission in Taiwan based on consumer's behavior and policy effects, 環境衛生工学研究, 22(3), 160-163, 2008.

7) Yang, J., Fujiwara, T., Matsuoka, Y., Wang, W., Estimation and comparison of municipal solid waste emission based on consumption structure and governmental countermeasures
in Chinese metropolitan cities, 環境衛生工学研究, 22(3), 164-167, 2008.

8) 柳千絵，倉田学児，松岡譲，大気化学輸送モデルを用いた東アジア排出量インベントリの検証とキャリブレーション法の開発，環境衛生工学研究，22(3)，168-171，2008.

9) 山本雅也，長谷川知子，松岡譲，世界を対象とした農林畜産業による土地利用変化にともなうCO $ _{2} $ 排出量の将来推計，環境衛生工学研究，22(3)，172-175，2008.

10）木下一毅，藤森真一郎，松岡譲，世界経済における化石燃料起源の二酸化炭素排出量の要因分析に関する研究，環境衛生工学研究，22(3)，176-179，2008.

11）西岡秀三編著，明石修，芦名秀一，甘利朋矢，甲斐沼美紀子，蟹江憲史，河瀬玲奈，松岡讓（他22名），日本低炭素の社会シナリオ一二酸化炭素70％削減への道筋，日刊工業新聞社，82-84，2008（共著）.

12）柳千絵，倉田学児，松岡譲，大気化学輸送モデルを用いた排出量イベントリのキャリブレーション法の開発，第16回地球環境シンポジウム講演集，79-83，2008

13）柳千絵，倉田学児，松岡譲，東アジアにおける排出量イベントリのキャリブレーション法の改良，第49回大気環境学会年会講演要旨集，331，2008.

14）倉田学児、柳千絵、松岡譲，光化学オキシダント汚染への東アジアからの越境輸送とローカル排出源の影響の解析，環境システム計測制御学会誌「EICA」，13(3/4)，241-244，2008.

15）由良僚章，五味馨，島田幸司，松岡譲，地域特性を考慮した低炭素社会の構築手法に関する研究，第36回環境システム研究論文発表会講演集，37-44，2008.

16）河瀬玲奈，松岡譲，計量経済学手法を用いた中国の鉄のフロー・ストック推計，第36回環境システム研究論文発表会講演集，161-166，2008.

17) Yang, J., Fujiwara, T., Matsuoka, Y., Study on forecast of regional industrial solid waste generation: framework of systematic approach, 第19回廃棄物学会研究発表会講演文集, 4-6, 2008.

18) Weng, Y., Fujiwara, T., Matsuoka, Y., Forecasting the remaining capacity of municipal solid waste treatment and disposal system: an empirical Taiwan case study, 第19回廃棄物学会研究発表会講演文集, 13-15, 2008.

19) Matsuoka, Y., Kurata, G., Fujiwara, T., Shimada, K., Gomi, K., Yoshimoto, K., Simson, J., Ho, C. S., Ahmad, S., Hussein, M., Chau, L. W., Low carbon region 2025 Iskandar Malaysia, 2009.

20) 倉田学児，持続可能社会のための大気汚染削減のビジョン，学会誌EiCA, 14(4), 51-55, 2010.

21）安福一樹，倉田学児，松岡譲，アジア地域における大気汚染物質の大規模排出源の位置推計に関する研究，地球環境シンポジウム講演集，95-100，2010.

（2）口頭発表（学会）

1) Yang, J., Fujiwara, T., Matsuoka, Y., Wang, W., Household waste emission estimation based on consumption “a case study of Shanghai”, Paper Summaries Book, ISWA/WMRAS World Congress 2008 East meets Waste, 2008.

2) Weng, Y., Fujiwara, T., Matsuoka, Y., Estimating municipal solid waste emission in Taiwan based on consumption expenditure and policy interventions: an econometric modeling approach, Paper Summaries Book, ISWA/WMRAS World Congress 2008 East meets Waste, 2008.
3) Weng, Y., Fujiwara, T., Matsuoka, Y., Long-term forecasting of municipal solid waste emission in Taiwan based on consumer's behavior and policy effects, The 8th International Conference on EcoBalance, 2008.

4) Hasegawa, T., Fujimori, S., Matsuoka, Y., A Study on a world food and environment accounting system, The 8th International Conference on EcoBalance, 2008.

5) Kawase, R., Matsuoka, Y., Estimation of steel stock in China, The 8th International Conference on EcoBalance, 2008.

6) Fujimori, S., Matsuoka, Y., A study on the method to estimate energy flow accounts considering economic information, The 8th International Conference on EcoBalance, 2008.

7) Yang, J., Fujiwara, T., and Matsuoka, Y., A systematic approach of projecting industrial solid waste generation: a case study of Shanghai, The 8th International Conference on EcoBalance, 2008.

（3）出願特許

特に記載すべき事項はない。

（４）シンポジウム、セミナーの開催（主催のもの）

特に記載すべき事項はない。

（５）マスコミ等への公表・報道等

特に記載すべき事項はない。

（６）その他

特に記載すべき事項はない。
## 第8 安心できる年金制度の確立

公的年金制度は国民の老後の安定した生活を支えるセーフティネットであり、持続可能で安心できる年金制度を確実に運営する。

## 1 持続可能で安心できる年金制度の運営

11兆4, 067億円(11兆2, 438億円)

恒久化された基礎年金の国庫負担割合2分の1をはじめ、一体改革で成立した年金機能強化法に基づき施行されている措置を実施し、長期的な給付と負担の均衡を図り、年金制度を将来にわたって持続可能なものとする。

また、年金受給資格期間の 25 年から 10 年への短縮について、平成 29 年度から実施する。(予算編成過程で検討)

## 2 日本年金機構による公的年金業務の着実な実施

2,832億円(2,709億円)

日本年金機構において、年金制度の安定的な運営と負担の公平を確保するため、厚生年金保険の適用調査対象事業所の適用促進対策や国民年金の保険料収納対策を推進するとともに、引き続き、年金記録の管理、適用、徴収、給付、相談等の各業務を正確、確実かつ迅速に行う。また、今後利用が予定されているマイナンバーへの対応を踏まえ、日本年金機構における情報セキュリティ対策に万全を期していくとともに、組織、人事及び業務面等の改革に取り組む。

国民年金の保険料収納対策においては、特に、一定所得のある者への強制徴収の徹底を図るため、控除後所得300万円以上かつ未納月数13月以上の全ての滞納者に督促を実施する。

## 3 正確な年金記録の管理と年金記録の訂正手続の着実な実施（一部再掲・2参照） 23億円（25億円）

パソコンやスマートフォンでいつでも年金記録の確認等ができる「ねんきんネット」の利用登録をより容易にする等により、その普及を強力に推進する。

また、未統合記録については、解明に向けた取組を引き続き実施していく。

さらに、年金記録の訂正手続を着実に実施する。
## 第1部

## 土地に関する動向
## 第1章

# 平成28年度の 地価・土地取引等の動向

平成28年度の我が国経済をみると、雇用・所得環境が改善し、緩やかな回復基調が続いている。

本章では、平成28年度における我が国経済の動向を概観した上で、地価の動向、土地取引の動向、不動産投資市場の動向、土地利用の動向、家計と企業の土地に関する状況と意識等についてみていく。

## 第1節 不動産市場を取り巻く我が国経済の動向

(GDPの推移)

平成28年における我が国の実質GDP成長率は、雇用・所得環境の改善等の影響もあり、平成28年1-3月期にプラスに転じると、通期でプラスとなった。(図表1-1-1)。

図表1-1-1 実質GDP成長率と寄与度の推移（前期比）

資料：內閣府「2016（平成28）年10～12月期四半期別GDP速報（2次速報值）」
## (企業の動向)

企業の資金調達環境については、日本銀行による金融緩和の拡大等を背景に改善が続いている。日本銀行「全国企業短期経済観測調査（日銀短観）」における資金繰り判断DIの推移をみると、全産業では、平成22年10-12月期以降、25四半期連続してプラスで推移している。また、不動産業については、平成28年4-6月期以降、全産業を上回る数値となっている（図表1-1-2）。

また、企業の設備過剰感については、生産・営業用設備DIの推移をみると、製造業・非製造業ともに平成21年以降は低下傾向が続いたものの、平成27年から平成28年においては概ね横ばいとなっている（図表1-1-3）。

図表1-1-2 資金繰り判断 DI の推移

資料：日本銀行「全国企業短期経済観測調査」

注：DIは「楽である」（回答社数構成比）－「苦しい」（回答社数構成比）
図表1-1-3 生産・営業用設備DIの推移

資料：日本銀行「全国企業短期経済観測調査」

注：DIは「過剰」（回答社数構成比）－「不足」（回答社数構成比）

## (不動産業向け新規貸出の動向)

銀行等による不動産業向け新規貸出については、日本銀行「貸出先別貸出金」をみると、平成28年は12兆2,806億円となり、過去最高となっている（図表1-1-4）。

図表1-1-4 不動産業向け新規貸出の推移

資料：日本銀行「貸出先別貸出金」
## (家計の動向)

雇用環境をみると、平成21年7-9月期以降、全産業の雇用過剰感の低下傾向が続き、平成28年は前年度以上に不足感の強まりをみせたほか、有効求人倍率についても、平成21年7-9月期以降、上昇傾向が続いている（図表1-1-5）。

家計の消費についてみると、平成27年10-12月期から前年同期比で実質家計最終消費支出については減少していたが、平成28年4-6月期からはプラスに転じた（図表1-1-6）。

図表1-1-5 雇用判断DI、有効求人倍率の推移

資料：日本銀行「全国企業短期経済観測調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」注：DIは「過剰」（回答社数構成比）－「不足」（回答社数構成比）

図表1-1-6 実質家計最終消費支出（前年同期比）の推移

資料：內閣府「2016（平成28）年10～12月期四半期別GDP速報（2次速報值）」
## 1 平成28年の地価動向

国土交通省「地価公示」により、平成29年1月1日時点における全国の地価動向をみると、全国の平均変動率では、住宅地が下落から横ばいに転じ、商業地は0.9%から1.4%に2年連続で上昇し、全用途についても2年連続で上昇した。

三大都市圏の平均変動率でみると、住宅地はほぼ前年並みの小幅な上昇となっており、商業地は最近4年間連続して上昇基調にある。

地方圏の平均変動率では、住宅地・商業地ともに下落が続いているが下落幅は縮小しており、札幌市・仙台市・広島市・福岡市の4市平均でみると、住宅地・商業地ともに三大都市圏を上回る上昇を示している。

用途別にみると、住宅地では全国的に雇用情勢の改善が続く中、住宅取得支援政策・制度による住宅需要の下支え効果もあって、住宅地の地価は総じて堅調に推移しており、上昇ないし下落幅の縮小がみられる。

商業地については、再開発事業等の進展による繁華性の向上や外国人観光客を始めとする国内外からの来街者の増加等を背景に、主要都市の中心部などでは店舗、ホテル等の進出意欲が旺盛である。また、オフィスについても空室率は概ね低下傾向が続き、一部地域では賃料の改善がみられるなど、総じて商業地としての収益性の高まりがみられる。こうした中、金融緩和による法人投資家等の資金調達環境が良好なこと等もあって、不動産投資意欲は旺盛であり、商業地の地価は総じて堅調に推移している。

圈域別にみると、東京圏、名古屋圏の住宅地の平均変動率については、4年連続で上昇しており、大阪圏の住宅地の平均変動率については、今回、横ばいに転じた。また、東京圏、大阪圏、名古屋圏の商業地の平均変動率については、いずれも4年連続で上昇となっている。

また、地方圏平均変動率では住宅地、商業地とも依然として下落が続いているものの下落幅は縮小しており、全用途平均変動率での下落幅は過去24年間で最も小幅となっている（図表1-2-1～4）。
図表1-2-1 三大都市圏における地価の変動率

図表1-2-2 地方圏における地価の変動率

資料：国土交通省「地価公示」

注：「地方圏」とは、三大都市圏を除く地域を指す
図表1-2-3 地価変動率の推移（年間）

(%)

住宅地	商業地
25公示	26公示	27公示	28公示	29公示	25公示	26公示	27公示	28公示	29公示
全国	▲1.6	▲0.6	▲0.4	▲0.2	0.0	▲2.1	▲0.5	0.0	0.9	1.4
三大都市圈	▲0.6	0.5	0.4	0.5	0.5	▲0.5	1.6	1.8	2.9	3.3
東京圈	▲0.7	0.7	0.5	0.6	0.7	▲0.5	1.7	2.0	2.7	3.1
大阪圈	▲0.9	▲0.1	0.0	0.1	0.0	▲0.5	1.4	1.5	3.3	4.1
名古屋圈	0.0	1.1	0.8	0.8	0.6	▲0.3	1.8	1.4	2.7	2.5
地方圈	▲2.5	▲1.5	▲1.1	▲0.7	▲0.4	▲3.3	▲2.1	▲1.4	▲0.5	▲0.1
札幌·仙台·広島·福岡	▲0.2	1.4	1.5	2.3	2.8	▲0.3	2.0	2.7	5.7	6.9
その他	▲2.8	▲1.8	▲1.3	▲1.0	▲0.8	▲3.6	▲2.6	▲1.8	▲1.3	▲0.9

全国 ■ 東京圈 ★ 大阪圈 ★ 名古屋圈 ★ 地方圈(札幌・仙台・広島・福岡) ★ 地方圈(その他)

資料：国土交通省「地価公示」

注1：地域区分は以下のとおり

三大都市圈：東京圈、大阪圈、名古屋圈

東京圏：首都圏整備法による既成市街地及び近郊整備地帯を含む市区町村の区域

大阪圏：近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む市町村の区域

名古屋圏：中部圏開発整備法による都市整備区域を含む市町村の区域

地方圈：三大都市圈を除く地域

その他：地方圏のうち札幌市・仙台市・広島市・福岡市を除いた市町村の区域

注 $ ^{2} $ ：25公示：平成25年地価公示（平成24年1月1日～平成25年1月1日）

26公示：平成26年地価公示（平成25年1月1日～平成26年1月1日）

27公示：平成27年地価公示（平成26年1月1日～平成27年1月1日）

28公示：平成28年地価公示（平成27年1月1日～平成28年1月1日）

29公示：平成29年地価公示（平成28年1月1日～平成29年1月1日）

注3：前年よりも下落率縮小・上昇率拡大 前年よりも下落率拡大・上昇率縮小 前年と変動幅同一
## 2 長期的な地価動向

全国の長期的な地価の動向について、昭和49年以降の地価公示をみると、住宅地・商業地ともに昭和62年頃から平成3年にかけて大幅な上昇となった。その後、平成19、20年を除き一貫して下落が続いていたが、住宅地は平成29年に横ばいとなり、商業地は平成27年に横ばいとなった後、平成28、29年と上昇を示している（図表1-2-5）。

図表1-2-5 地価の推移（全国）

注：全都道府県を対象に調査が実施された昭和49年地価公示を100とし、各年の平均変動率を用いて指数化したものである。

資料：国土交通省「地価公示」
## 第3節 土地取引の動向

## (土地取引件数等の推移)

土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向をみると、法務省「登記統計月報」によれば、平成28年の全国の土地取引件数は129万件となり、前年に比べると0.3%増となった（図表1-3-1）。平成28年の土地取引件数を三大都市圏別にみると、東京圏において土地取引件数がやや減少したが、大阪圏及び名古屋圏においては概ね横ばいとなった（図表1-3-2）。四半期ごとの推移を前年同期比でみると、4-6月期に東京都で大きくマイナスとなった（図表1-3-3）。

図表1-3-1 売買による土地取引件数の推移
図表1-3-2 売買による土地取引件数の推移（三大都市圏）

資料：法務省「登記統計月報」より作成

注：圈域区分は以下のとおり

東京 圈：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県

大阪 圈：大阪府、京都府、兵庫県

名古屋圈：愛知県、三重県

図表1-3-3 売買による土地取引件数の変化率（前年同期比）の推移

資料：法務省「登記統計月報」より作成

注1：土地取引件数は、売買による土地に関する所有権移転登記の件数としている

注2：圈域区分は以下のとおり

大都市圈：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、三重県、京都府、大阪府、兵庫県

地方圈：上記以外の地域
企業の土地投資額の動向をみると、日本銀行「全国企業短期経済観測調査」によると、平成28年度は全産業で2兆9,226億円（前年度比13.9%減）と減少する見込みとなっている。規模別でみると、資本金1億円以上10億円未満の中堅企業による投資額はほぼ横ばい、大規模・中小企業では減少の見込みとなっている。また業種別では、製造業で増加、非製造業で減少の見込みとなっている（図表1-3-4）。

図表1-3-4 企業の土地投資額の推移

## (企業の土地取引状況に関する意識)

企業の土地取引に関する意識をみると、国土交通省「土地取引動向調査」によれば、本社所在地における現在の土地取引の状況に関するDI（「活発」と回答した企業の割合から「不活発」と回答した企業の割合を差し引いたもの）は、東京23区内、大阪府内、その他の地域で上昇した（図表1-3-5）。

図表1-3-5 現在の土地取引の状況の判断に関する DI

資料：国土交通省「土地取引動向調査」

注1：DI = 「活発」 - 「不活発」

注2：「活発」、「不活発」の数値は、「活発」と回答した企業、「不活発」と回答した企業の有効回答数に対するそれぞれの割合（%）
1年後の土地取引の状況に関するDIについては、平成29年2月調査では、東京23区内は前年同期比0.7ポイント減で15.8ポイント、大阪府内は同14.4ポイント減で5.8ポイント、他の地域は同2.6ポイント減で-5.8ポイントとなり、全ての地域で低下した（図表1-3-6）。

図表1-3-6 1年後の土地取引の状況の判断に関するDI

資料：国土交通省「土地取引動向調査」

注1：DI = 「活発」 - 「不活発」

注2：「活発」、「不活発」の数値は、「活発」と回答した企業、「不活発」と回答した企業の有効回答数に対するそれぞれの割合（%）

企業の今後1年間における土地の購入・売却意向に関するDI（「土地の購入意向がある」と回答した企業の割合から「土地の売却意向がある」と回答した企業の割合を差し引いたもの）は、東京23区内、大阪府内ではほぼ横ばいであった。その他の地域では購入意向は減少し、売却意向がほぼ横ばいであったため、DIが減少した（図表1-3-7）。

図表1-3-7 今後1年間における土地の購入・売却意向

資料：国土交通省「土地取引動向調査」

注1：DI = 「購入意向」 - 「売却意向」

注2：「購入意向」、「売却意向」の数値は、土地の購入意向が「ある」と回答した企業、土地の売却意向が「ある」と回答した企業の全有効回答数に対するそれぞれの割合（%）
今後1年間の自社利用する土地・建物の増加・減少意向に関するDI（「土地・建物利用の増加意向がある」と回答した企業の割合から「土地・建物利用の減少意向がある」と回答した企業の割合を差し引いたもの）は、全体、東京23区内、大阪府内、その他の地域ともに減少した（図表1-3-8）。

図表1-3-8 今後1年間における自社利用する土地・建物の増加・減少意向
## (定期借地権に関する動向)

平成4年に定期借地権制度が導入されて以降、定期借地権を活用した持家（戸建）の供給量は平成12年をピークに減少傾向にあり、賃貸においては平成20年以降、供給量が減少している（図表1-3-9）。また、地方公共団体等（公的主体）が貸主になる場合の施設数の推移をみると、近年、医療福祉の施設整備が大幅に増加している（図表1-3-10）。

図表1-3-9 定期借地権付住宅の供給

図表1-3-10 公的主体による定期借地権の活用実態調査

(施設数)

合計	工場	オフィス	小売	飲食	医療福祉	教育	庁舎	その他	無回答
平成22年	51	14	2	20	1	4	1	0	4	5
23年	51	13	5	19	1	7	2	0	2	2
24年	99	39	8	32	0	12	5	2	1	0
25年	100	32	5	32	0	25	0	2	4	0
26年	116	35	7	23	6	33	2	2	8	0
27年	91	15	4	23	0	34	2	0	12	1
合計	508	148	31	149	8	115	12	6	31	8

資料：国土交通省「定期借地権供給実態調査」

## (オフィス市場の動向)

賃貸オフィス市場の動向をみる。東京23区に本社を置く企業に対して今後のオフィス需要を聞いたアンケート調査によると、新規貸借予定の理由については、「業容・人員拡大」が最も多かった。また、東日本大震災を契機に増加した「耐震性の優れたビルに移りたい」は近年、減少傾向にあるほか、近年減少傾向にあった「賃料の安いビルに移りたい」が平成
28年は増加した。(図表1-3-11)。また、新規貸借予定の面積については、「拡大予定」が64％となり、調査開始以降、過去最高の割合となった(図表1-3-12)。

図表1-3-11 オフィスの新規貸借予定理由
図表1-3-12 新規貸借予定面積の拡大縮小割合

こうした堅調なオフィス需要を背景に、東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）では、空室率の改善傾向が続いており、平成28年10-12月期には空室率が3.7%となった。平均募集賃料については、平成26年1-3月期に上昇に転じて以降、上昇が続いている（図表1-3-13）。

図表1-3-13 オフィスビル賃料及び空室率の推移（都心5区）

注：I～Ⅳ期のデータとして、それぞれ3、6、9、12月のデータを用いている

東京以外の都市でも、前年に引き続き、オフィス需要に改善の傾向がみられているところが存在する。大阪市では、新規供給がなかったことなどから空室率が低下、平均賃料については横ばいの状況となっている。名古屋市では、平成22年4-6月期以降、空室率は低下傾向にあるが、平均募集賃料については横ばいとなっている（図表1-3-14）。
図表1-3-14 オフィスビル賃料及び空室率の推移（大阪・名古屋）

資料：三鬼商事(株)

注：I～Ⅳ期のデータとして、それぞれ3、6、9、12月のデータを用いている

また、その他の都市に着目すると、札幌市、仙台市、福岡市では、平成22年頃から空室率の改善傾向が続いている。平均募集賃料については、札幌市、福岡市では上昇したが、仙台市では下落した（図表1-3-15）。

図表1-3-15 オフィスビル賃料及び空室率の推移（札幌・仙台・福岡）

資料：三鬼商事(株)

注1：I〜Ⅳ期のデータとして、それぞれ3、6、9、12月のデータを用いている

注2：平成23年3月の仙台市データ集計が東日本大震災の影響による集計休止のため、平成23年Ⅰ期は3月値を除いた平均値となっている
## (住宅市場の動向)

平成28年の新設住宅着工戸数は967,237戸であり、前年と比較すると6.4%増加し、2年連続の増加となった（図表1-3-16）。

図表1-3-16 圈域別新設住宅着工戸数の推移

資料：国土交通省「建築着工統計調査」

注：圈域区分は以下のとおり

首都圈：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県

中部圈：岐阜県、静岡県、愛知県、三重県

近畿圈：滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県

その他の地域：上記以外の地域

また、四半期毎の推移を前年同期比でみると、平成28年4-6月期及び7-9月期は全ての圈域でプラスとなっているが、1-3月期が首都圏で、10-12月期は近畿圏でマイナスとなっている（図表1-3-17）。

図表1-3-17 圈域別新設住宅着工戸数（前年同期比）の推移

資料：国土交通省「建築着工統計調査」

注：圈域区分は図表1-3-16に同じ
利用関係別での着工戸数に着目すると、貸家・分譲住宅については、それぞれ418,543戸（前年比10.5％増）、250,532戸（前年比3.9％増）となり、特に貸家については平成20年以来の40万戸台となった。また、持家については292,287戸と前年比3.1％増となり、増加に転じた（図1-3-18）。

また、給与住宅を除く各利用関係について四半期毎の推移を前年同期比でみると、持家、貸家については通期でプラスの推移をしているものの、分譲住宅は4-6月期にマイナスとなっている（図表1-3-19）。

図表1-3-18 利用関係別新設住宅着工戸数の推移
図表1-3-19 利用関係別新設住宅着工戸数（前年同期比）の推移

資料：国土交通省「建築着工統計調査」より作成

また、平成28年の中古戸建住宅市場については、首都圏において、成約戸数が13,195件（前年比8.6％増）、成約平均価格が3,030万円（前年比0.6％増）と、ともに上昇している（図表1-3-20）。

図表1-3-20 首都圏における中古戸建住宅の成約戸数及び成約平均価格の推移
近畿圏においては、成約戸数が13,478件（前年比0.6％増）、成約平均価格が2,044万円（前年比1.4％増）となっている（図表1-3-21）。

図表1-3-21 近畿圏における中古戸建住宅の成約戸数及び成約平均価格の推移

資料：(公財)近畿圏不動産流通機構公表資料より作成

注：近畿圏は、図表1-3-16に同じ

マンション市場の動向をみると、平成28年の新規発売戸数については、全国で76,993戸（前年比1.4％減）となっており、このうち首都圏が35,772戸（前年比11.6％減）、近畿圏が18,676戸（前年比1.3％減）となった（図表1-3-22）。

図表1-3-22 圈域別マンション新規発売戸数の推移

資料：(株)不動産経済研究所「全国マンション市場動向」

注：圈域区分は、図表1-3-16に同じ
首都圏におけるマンションの供給戸数の推移を地区別にみると、平成28年は、前年に比して神奈川県と千葉県の供給戸数が増加した一方、その他の地区では減少している（図表1-3-23）。近畿圏においては、大阪府の供給戸数が前年に比して増加したが、兵庫県と京都府では減少した（図表1-3-24）。

図表1-3-23 首都圏におけるマンションの地区別供給戸数の推移

図表1-3-24 近畿圏におけるマンションの地区別供給戸数の推移

注：平成24年時の和歌山県の前年比増加率は、前年の供給戸数が0のため数値は無しとしている
新築マンションの価格については、首都圏では、平均価格及び1 m²あたり単価ともに、平成28年4-6月期以降、下落傾向にある。近畿圏では、平均価格については平成27年10-12月期から下落傾向がみられたが、平成28年7-9月期から上昇に転じ、1 m²あたり単価については平成25年10-12月期以降続いていた上昇傾向が落ち着きをみせ、ほぼ横ばいとなった（図表1-3-25）。

図表1-3-25 首都圏・近畿圏の新築マンション価格の推移

資料：(株)不動産経済研究所「全国マンション市場動向」より作成

注：圈域区分は、図表1-3-16に同じ

首都圏における新築マンションの価格の推移を地区別にみると、東京都区部においては、平成25年以降上昇が続いていたが、平成28年には前年比約1.5％の減少となった（図表1-3-26）。近畿圏では、京都府において平成22年以降上昇が続いており、他の地域においても上昇傾向が続いている（図表1-3-27）。

平成28年のマンション契約率については、首都圏では68.8％となり前年を下回ったが、近畿圏では71.9％となり前年を上回った（図表1-3-28）。
図表1-3-26 首都圏における新築マンション価格の推移（地区別）

図表1-3-27 近畿圏における新築マンション価格の推移（地区別）

注：平成23年時及び平成24年時の和歌山県の前年比増加率は、平成23年時の供給戸数が0のため数値無しとしている前年増加比率については、平成19年時の地区別供給戸数のデータが無いため、平成21年から計上している
図表1-3-28 首都圏・近畿圏のマンションの供給在庫戸数と契約率の推移

賃貸マンションの賃料指数の推移については、東京23区は平成24年7-9月期以降、大阪市は平成27年4-6月期以降、それぞれ上昇傾向が続いている（図表1-3-29）。

図表1-3-29 東京23区・大阪市のマンション賃料指数の推移
平成28年の中古マンション市場については、首都圏では成約平均価格は引き続き上昇し（前年比5.4％増）、3,000万円を超えた。また、成約戸数は37,189戸（前年比6.9％増）となり、新規販売戸数（35,772戸）を上回った（図表1-3-30,31）。

図表1-3-30 首都圏における中古マンション成約戸数及び成約平均価格の推移

資料：(公財)東日本不動産流通機構公表資料より作成

注：首都圏は、図表1-3-16に同じ

図表1-3-31 首都圏におけるマンションの新規発売戸数及び中古成約戸数の推移

資料：株不動産経済研究所「全国マンション市場動向」(新規発売戸数)、(公財)東日本不動産流通機構公表

資料（中古成約戸数）より作成

注：首都園は、図表1-3-16に同じ
近畿圏では成約戸数が17,170戸（前年比0.8%減）となり、平成26年以降首都圏を上回っているが、首都圏とは異なり、前年から減少した。成約平均価格については、前年から6.1%上昇して2,011万円となっており、首都圏同様、前年に引き続き価格上昇がみられた（図表1-3-32）。

図表1-3-32 近畿圏における中古マンション成約戸数及び成約平均価格の推移

資料：(公財)近畿圏不動産流通機構公表資料より作成

注：近畿圏は、図表1-3-16に同じ
## 第4節 不動産投資市場の動向

## (不動産証券化市場の動向)

不動産証券化には、主なスキームとして、①「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づく不動産投資信託（Jリート）、②「不動産特定共同事業法」に基づく不動産特定共同事業、③「資産の流動化に関する法律」に基づく特定目的会社（TMK）、④合同会社を資産保有主体として、匿名組合出資等で資金調達を行うGK－TKスキーム（合同会社－匿名組合方式）等がある。

国土交通省が実施している「不動産証券化の実態調査 $ ^{1} $ 」により、不動産証券化の状況をみると、平成27年度に不動産証券化の対象として取得された（証券化ビークル等が取得した）不動産又はその信託受益権の資産額は、約5.4兆円となっており、同年度において特にリートとGK－TKスキーム等による証券化実績が高水準となっている（図表1-4-1）。

図表1-4-1 スキーム別証券化の対象となる不動産の取得・譲渡実績の推移

資料：国土交通省「不動産証券化の実態調査」

注1：平成22年度調査以降は、不動産証券化のビークル等（リート、特定目的会社、GK－TKスキーム等におけるGK等及び不動産特定共同事業者をいう。以下「証券化ビークル等」という。）が取得・譲渡した不動産及び不動産信託受益権の資産額を調査している。リートには非上場の投資法人を含む

注2：リートの取得額は匿名組合出資分等（平成22年度約150億円、平成23年度約30億円、平成24年度約30億円、平成25年度約100億円、平成26年度約26億円、平成27年度約1億円）を含まない

注3：平成15年度調査から平成21年度調査までの資産額には資産の取得・譲渡を伴わないリファイナンスを含む

証券化ビークルが取得した不動産の主な用途について資産額ベースでみると、平成27年度は、オフィスが35.6%、商業施設が15.2%、住宅が12.1%、倉庫が15.2%、ホテル・旅館が13.1%、ヘルスケア施設が1.4%、複合施設が1.5%となった（図表1-4-2）。
図表1-4-2 用途別証券化の対象となる不動産の取得実績の推移（用途別資産額の割合）

資料：国土交通省「不動産証券化の実態調査」

注1：「その他」に含まれるものは以下のとおり

・平成23年度以前は、オフィス、住宅、商業施設、倉庫以外の用途のもの

・平成24～25年度は、オフィス、住宅、商業施設、倉庫、ホテル・旅館、複合施設以外の用途のもの

・平成26年度以降は、オフィス、住宅、商業施設、倉庫、ホテル・旅館、ヘルスケア、複合施設以外の用途のもの（駐車場、研修所等）

注2：平成13年度以降は、TMKの実物不動産分は内訳が不明のため含まない

注3：用途が複数ある場合は、全体床面積の80%程度以上を占める一の用途がある場合にはその用途を、それ以外の場合には「複合施設」としている

## (Jリート市場の動向)

Jリートについて、平成28年度の1年間で新たに7件の新規上場が行われた。平成29年3月末現在、58銘柄が東京証券取引所に上場されており、不動産投資証券の時価総額は約12兆円となっている（図表1-4-3）。

Jリート市場全体の値動きを示す東証リート指数は、平成28年前半は日銀によるマイナス金利政策等を受け、1月初旬の1,700ポイント前後から上昇し、2～7月は概ね1,850～1,900ポイントで推移した。8月以降は、長期金利の上昇等により軟調に推移したが、米国大統領選挙の結果を受けた米国景気上昇への期待、連邦準備制度理事会（FRB）による利上げや我が国の長期金利の安定を背景とした円相場の下落等を受け、12月下旬は1,850ポイント前後で推移した（図表1-4-4）。
図表1-4-3 Jリート上場銘柄数と時価総額の推移

資料：（一社）不動産証券化協会

図表1-4-4 東証REIT指数と日経平均株価の推移

資料：(株)日本経済新聞社、(株)東京証券取引所

注：双方とも、平成15年3月31日を1,000とした指数値である
J リートによる資産取得額をみると、平成28年は、平成25年の過去最高の約2兆2,000億円には及ばないものの、引き続き高い水準にある約1兆7,000億円の取得となった（図表1-4-5）。

図表1-4-5 Jリート資産取得額の推移

資料：(一社)不動産証券化協会公表資料より作成

投資部門別Jリート売買動向としては、売買合計金額は増加している。特に海外投資家による売買金額は全体の約56.5％を占めており、Jリート市場における海外投資家の動向が与える影響は大きい（図表1-4-6）。

図表1-4-6 投資部門別のJリート売買動向

資料：(株)東京証券取引所公表資料より作成
## 第5節 土地利用の動向

## (土地利用の概況)

平成27年における我が国の国土面積は約3,780万haであり、このうち森林が約2,505万haと最も多く、それに次ぐ農地は前年より減少して450万haとなっており、これらで全国土面積の約8割を占めている。このほか、住宅地、工業用地等の宅地は約193万ha、道路は約139万ha、水面・河川・水路が約134万ha、原野等が約35万haとなっている（図表1-5-1,2）。

図表1-5-1 我が国の国土利用の概況

図表1-5-2 我が国の国土利用の推移

(万ha、%)

区 分	昭和50年	昭和60年	平成7年	平成17年	平成27年
地 目	全国	三大都市圈	地方圈	全国	三大都市圈	地方圈	全国	三大都市圈	地方圈	全国	三大都市圈	地方圈	全国	三大都市圈	地方圈
1.農地	557
(14.8)	80
(15.0)	477
(14.7)	538
(14.2)	72
(13.4)	466
(14.4)	504
(13.3)	66
(12.3)	438
(13.5)	470
(12.4)	61
(11.4)	409
(12.6)	450
(11.9)	56
(10.5)	393
(12.1)
2.森林	2,529
(67.0)	324
(60.7)	2,205
(68.0)	2,530
(67.0)	323
(60.3)	2,207
(68.1)	2,514
(66.5)	318
(59.2)	2,196
(67.7)	2,510
(66.4)	316
(58.8)	2,194
(67.7)	2,505
(66.3)	314
(58.4)	2,191
(67.6)
3.原野等	62
(1.6)	2
(0.4)	60
(1.9)	41
(1.1)	1
(0.2)	40
(1.2)	35
(0.9)	0
(0.0)	34
(1.0)	36
(1.0)	1
(0.2)	35
(1.1)	35
(0.9)	1
(0.2)	34
(1.0)
4.水面·河川·水路	128
(3.4)	18
(3.4)	110
(3.4)	130
(3.4)	18
(3.4)	112
(3.5)	132
(3.5)	19
(3.5)	113
(3.5)	134
(3.5)	19
(3.5)	115
(3.5)	134
(3.6)	19
(3.6)	115
(3.5)
5.道路	89
(2.4)	19
(3.6)	70
(2.2)	107
(2.8)	23
(4.3)	84
(2.6)	121
(3.2)	25
(4.7)	95
(2.9)	132
(3.5)	27
(5.0)	105
(3.2)	139
(3.7)	28
(5.2)	110
(3.4)
6.宅地	124
(3.3)	43
(8.1)	81
(2.5)	150
(4.0)	51
(9.5)	99
(3.1)	170
(4.5)	57
(10.6)	113
(3.5)	185
(4.9)	61
(11.4)	124
(3.8)	193
(5.1)	63
(11.8)	130
(4.0)
住宅地	79
(2.1)	26
(4.9)	53
(1.6)	92
(2.4)	31
(5.8)	61
(1.9)	102
(2.7)	34
(6.3)	68
(2.1)	112
(3.0)	37
(6.9)	74
(2.3)	118
(3.1)	40
(7.4)	78
(2.4)
工業用地	14
(0.4)	6
(1.1)	8
(0.2)	15
(0.4)	6
(1.1)	9
(0.3)	17
(0.4)	6
(1.1)	11
(0.3)	16
(0.4)	5
(0.9)	10
(0.3)	15
(0.4)	5
(1.0)	10
(0.3)
その他の宅地	31
(0.8)	11
(2.1)	20
(0.6)	44
(1.2)	15
(2.8)	29
(0.9)	51
(1.3)	17
(3.2)	35
(1.1)	57
(1.5)	18
(3.4)	39
(1.2)	60
(1.6)	18
(3.4)	41
(1.3)
7.その他	286
(7.6)	48
(9.0)	238
(7.3)	282
(7.5)	47
(8.8)	234
(7.2)	302
(8.0)	52
(9.7)	252
(7.8)	312
(8.3)	52
(9.7)	261
(8.1)	324
(8.6)	55
(10.2)	269
(8.3)
合計	3,775
(100.0)	534
(100.0)	3,241
(100.0)	3,778
(100.0)	536
(100.0)	3,242
(100.0)	3,778
(100.0)	537
(100.0)	3,242
(100.0)	3,779
(100.0)	537
(100.0)	3,242
(100.0)	3,780
(100.0)	537
(100.0)	3,243
(100.0)

資料：国土交通省資料

注1：道路は、一般道路、農道及び林道である

注2：数値は、国土交通省が既存の各種の統計を基に推計したものである

注3：四捨五入により、内訳の和と合計等との数値が一致しない場合がある

注4：（）内は、全国・三大都市圈・地方圏ごとの合計の面積に占める割合である

三大都市圈：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、岐阜県、愛知県、三重県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県の1都2府8県

地 方 圈：三大都市圈を除く地域

注5：平成23年から地目区分を変更し、従来の「採草放牧地」、「原野」の区分を統合し、「原野等」とした
## (家計の土地に対する意識)

家計にとって、土地の所有は、生活の基盤である住宅用地等としての目的だけでなく、資産としての目的を有する。この資産としての土地に対する家計の意識は、バブル崩壊後、大きく変化してきている。

国土交通省において毎年行っている「土地問題に関する国民の意識調査」（以下、「意識調査」という）によると、「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か」という質問に対し、「そう思う」と回答した者の割合は、平成5年度、平成6年度は6割以上であった。しかし、その割合は年々低下しており、平成10年度以降は30%台で推移し、平成28年度は31.1%となっている。同時に、「そう思わない」と回答した者の割合は年々増加しており、平成28年度は調査開始以来最高となる42.1%となっている。また、平成28年度調査の結果を都市圏別にみると、「そう思う」と回答した者の割合が大都市圏で34.2%、地方圏で29.1%となっており、大都市圏で地方圏より高くなっている（図表1-6-1）。

図表1-6-1 土地は預貯金や株式などと比べて有利な資産か

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」

注：大都市圈：東京圈、大阪圈、名古屋圈

東 京 圈：首都圏整備法による既成市街地及び近郊整備地帯を含む市区町村

大阪圏：近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む市町村

名古屋圏：中部圏開発整備法による都市整備区域を含む市町村

地方圈：大都市圈以外の市町村
「そう思う」と回答した者にその理由を聞いたところ、平成28年度では「土地はいくら使っても物理的に滅失しない」と回答した者の割合が40.0％と最も高く、平成9年度以降、40％前後の高い割合で推移している。また、「土地は生活や生産に有用だ」（15.9%）は平成7年度以降ほぼ横ばいで推移している。一方、「土地を保有していると、融資を受ける際に有利」と回答した者の割合は、平成7年度は22.7％だったが、その後減少傾向が続き、平成28年度は10.2％となっている（図表1-6-2）。

図表1-6-2 土地を資産として有利と考える理由

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」

注：「地価は大きく下落するリスクが小さい」、「地価上昇による値上がり益が期待できる」の選択肢は平成12年度調査より追加
次に、自らが住むための住宅の所有に関する家計の意識をみてみると、持ち家志向か借家志向かについては、平成28年度は「土地・建物については、両方とも所有したい」と回答した者の割合が79.3％と最も高く、平成8年度から平成12年度にかけて減少したものの、平成13年度以降も80％前後の高い水準となっている。一方、「借家（賃貸住宅）で構わない」と回答した者の割合は13.3％と、長期的にみれば上昇傾向がうかがえる。

また、平成28年度調査の結果を圈域別にみると、「土地・建物については、両方とも所有したい」と回答した者の割合が、大都市圈で75.4%、地方圈で81.8%となっており、地方圈で高くなる傾向がみられた（図表1-6-3）。

図表1-6-3 持ち家志向か借家志向か

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」

注：圈域区分は図表1-6-1に同じ
望ましい住宅の形態については、平成28年度は「一戸建て」と回答した者の割合が70.2%であり、長期的にみると、平成8年度の90.4%から低下傾向となっている。一方、「一戸建て・マンションどちらでもよい」は長期的にみると平成8年から大きく増加し、「マンション」は近年横ばい傾向にあるものの、引き続き一戸建てを望む傾向が強い。また、平成28年度の調査結果を圈域別にみると、「一戸建て」と回答した者の割合が、大都市圈で62.8%、地方圈で75.0%となっており、地方圈で高くなる傾向がみられた（図表1-6-4）。

図表1-6-4 望ましい住宅形態

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」注：圈域区分は図表1-6-1同じ
住宅の購入や建築・リフォーム（以下、「購入等」という。）の意向について、民間企業の調査によると、平成28年は前年同期比で、「今が購入等のタイミング」と感じている人の割合は3、6、9月調査では高かったものの、12月調査は前年同期を下回った（図表1-6-5）。

図表1-6-5 今が住宅の購入や建築・リフォームのタイミングだと感じている人の割合（7大都市圏）

資料：(株)リクルート住まいカンパニー「『住まいの買いどき感』調査（平成28年12月度）」より作成

注1：七大都市圏：首都圏、札幌市、仙台市、東海、関西、広島市、福岡市

首都圏：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県

東海：愛知県、岐阜県、三重県

関西：滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県

注2：住宅取得の意向がない人や未定としている人以外を対象としている

「購入等のタイミング」と感じている理由については、同月の調査において「お金が借りやすいから」と回答した者が21.2％と最も高かった一方、「消費税率の引き上げが予定されているから」と回答した者も20.2％を占め、今後の消費税率の引上げの見込みが家計の意識に一定の影響をもたらしていることがうかがえる（図表1-6-6）。

図表1-6-6 住宅を買うタイミング、建築・リフォームするタイミングだと感じている理由（平成28年12月、7大都市圏）