Silviase/jgov_v1.4_full_ann huggingface dataset:
Outbreaks of disasters, accidents, terrorism and so on

Some East Asian countries/regions are prone and vulnerable to natural disasters. Maritime accidents, oil spills, terrorism and piracy are not rare in East Asian countries/regions.

Note: The chart shows the distribution of the epicenters of earthquakes with a magnitude of 4.0 or more on the Richter scale and a focal depth of less than 50 kilometers. Source: Japan Meteorological Agency

## [Actions toward closer relationships between Japan and East Asian countries/regions]

Sustainable development of both Japan and East Asian countries/regions may not be possible without frameworks in which countries in the region promote exchange and partnerships. ASEAN and APEC are traditional examples of such frameworks.

On the multilateral front, it has recently been agreed to hold an East Asian Summit, and Japan presents some proposals such as Japan-ASEAN Comprehensive Economic Partnership (CEP). On the bilateral front, East Asia is quickly moving toward concluding Economic Partnership Agreements (EPAs) and Free Trade Agreements (FTAs). Japan is also actively working on such efforts; it has already concluded an EPA/FTA with Singapore and is in negotiation with other countries for such agreements, including Philippines and Rep. Korea.
# 特定個人情報保護評価に関する規則の考え方

## 【基本的な考え方】

● 委員会規則は法規命令であり、法規命令として定める事項は国民の権利義務の内容（委任命令）と、その内容を実現する手続（執行命令）の二種類に分かれるところ。

● したがって、特定個人情報保護評価に関する委員会規則においては、委員会にて現在議論いただいている指針案の内容のうち、番号法上個別に委員会規則に委任されている事項及び特定個人情報保護評価における重要な手続として、下記の事項について規定する。

## 【規則に規定する内容（案）】

## 番号法の規定により委員会規則に委任されている事項

➢ 適用除外（27条1項柱書A）

✿ 適用除外（手作業ファイル、千人未満のファイル等）

✿ 基礎項目評価書を公表したもの（基礎項目評価のみで足りるものに限る。）

✿ 重点項目評価書を公表したもの（重点項目評価のみで足りるものに限る。）

✿ 地方公共団体等が評価書（全項目評価書）を公表したもの

評価書の作成・公示等の方法等（27条1項柱書B）

☐ 公示の時期（システム開発前に行うこと）

☐ 非公表とすることのできる評価書・項目

➢ 重要な変更（27条1項柱書C・27条2項B）

☐ 特定個人情報ファイルに記録される個人の範囲の変更その他特定個人情報の漏えいその他の事態の発生の危険性及び影響が大きい変更として指針で定めるもの

その他の評価書記載項目（27条1項7号）

✿ 特定個人情報ファイルの取扱いにより個人の権利利益を害する可能性のある要因

## その他重要な手続

評価書の提出に併せて計画管理書を提出すること

少なくとも1年に1回は見直しを行うよう努め、重大事故発生時又は重要な変更に当たらない変更が生じた場合は速やかに評価書の修正・提出・公表を行うこと

重大事故発生又は見直しを機にしきい値判断の結果が変わった場合は、その結果に応じ、重点項目評価又は全項目評価を実施すること

指針で定めるところにより、一定期間経過ごとに特定個人情報保護評価を再実施するよう努めること

事務の実施をやめた場合に委員会にその旨の通知を行うこと
## 特定個人情報保護評価に関する規則（案）の構成

条	委任規定	題名
1	-	特定個人情報保護評価の実施	特定個人情報保護評価は番号法、規則、指針に基づいて実施すること
2	-	定義	基礎項目評価書、重点項目評価書、地方公共団体等
3	-	評価の計画等を記載した書面の提出	機関毎に計画管理書を作成し、委員会へ提出すること
4	27 I 柱 A	法第 27 条第 1 項の特定個人情報ファイル	対象外（手作業ファイル、千人未満等）
基礎項目評価書を公表したもののうち基礎項目評価のみで足りるもの
重点項目評価書を公表したもののうち重点項目評価のみで足りるもの
地方公共団体等が評価書（全項目評価書）を公表したもの
5	基礎項目評価	基礎項目評価書公表までの手続（委員会への提出・公表）
6	重点項目評価	重点項目評価書公表までの手続（重点項目評価が必要となるものの基準、委員会への提出・公表、重要な変更時の再提出・再公表、事故発生時等に基礎項目評価書を修正・公表した場合で、重点項目評価が必要となった場合の重点項目評価書の提出・公表）
7	地方公共団体等による評価	地方公共団体等の（全項目）評価の手続（全項目評価が必要となるものの基準、公示・第三者点検・提出・公表、重要な変更時の再公示・再点検・再提出・再公表、事故発生時等に基礎項目評価書を修正・公表した場合で、全項目評価が必要となった場合の全項目評価書の提出・公表）
8	-	行政機関等による評価	事故発生時等に基礎項目評価書を修正・公表した場合で、全項目評価が必要となった場合の全項目評価書の提出・公表
9	27 I 柱 B	評価の時期	システム開発前に行うこと
10	27 I 柱 B	評価書の公示	評価書又は項目を非公表とすることのできる場合※他の規定に基づく「公表」にも準用
11	27 I 柱 C 27 II B	重要な変更	評価書の再公示が必要となる重要な変更を「本人として特定個人情報ファイルに記録される個人の範囲の変更その他特定個人情報の漏えいその他の事態の発生の危険性及び影響が大きい変更として指針で定めるもの」と定義
12	27 I ⑦	記載事項	その他の評価書記載項目として、「特定個人情報ファイルの取扱いにより個人の権利利益を害する可能性のある要因」を規定
13	-	評価書の公表	非公表とすることのできる評価書・項目について10条を準用
14	-	評価書の修正	少なくとも1年ごとの評価書の見直しに努めること重大事故発生時及び重要でない変更があった場合の再提出・再公表
15	-	一定期間経過後の特定個人情報保護評価	指針で定めるところにより、一定期間経過ごとに再び特定個人情報保護評価を実施するよう努めること
16	-	事務の実施をやめた旨の通知	特定個人情報保護評価を実施した事務をやめたときは、遅滞なくその旨を委員会に通知すること

※「—」は番号法を実施するために定める内容と整理（番号法第57条参照）
(参照条文)

(特定個人情報ファイルを保有しようとする者に対する指針)

第二十六条 特定個人情報保護委員会は、特定個人情報の適正な取扱いを確保するため、特定個人情報ファイルを保有しようとする者が、特定個人情報の漏えいその他の事態の発生の危険性及び影響に関する評価（以下「特定個人情報保護評価」という。）を自ら実施し、これらの事態の発生を抑止することその他特定個人情報を適切に管理するために講ずべき措置を定めた指針（次項及び次条第三項において単に「指針」という。）を作成し、公表するものとする。

2 特定個人情報保護委員会は、個人情報の保護に関する技術の進歩及び国際的動向を踏まえ、少なくとも三年ごとに指針について再検討を加え、必要があると認めるときは、これを変更するものとする。

(特定個人情報保護評価)

第二十七条 行政機関の長等は、特定個人情報ファイル（専ら当該行政機関の長等の職員又は職員であった者の人事、給与又は福利厚生に関する事項を記録するものその他の特定個人情報保護委員会規則（27 I 柱A）で定めるものを除く。以下この条において同じ。）を保有しようとするときは、当該特定個人情報ファイルを保有する前に、特定個人情報保護委員会規則（27 I 柱B）で定めるところにより、次に掲げる事項を評価した結果を記載した書面（以下この条において「評価書」という。）を公示し、広く国民の意見を求めるものとする。当該特定個人情報ファイルについて、特定個人情報保護委員会規則（27 I 柱C）で定める重要な変更を加えようとするときも、同様とする。

一 特定個人情報ファイルを取り扱う事務に従事する者の数

二 特定個人情報ファイルに記録されることとなる特定個人情報の量

三 行政機関の長等における過去の個人情報ファイルの取扱いの状況

四 特定個人情報ファイルを取り扱う事務の概要

五 特定個人情報ファイルを取り扱うために使用する電子情報処理組織の仕組み及び電子計算機処理等（電子計算機処理（電子計算機を使用して行われる情報の入力、蓄積、編集、加工、修正、更新、検索、消去、出力又はこれらに類する処理をいう。）その他これに伴う政令で定める措置をいう。）の方式

六 特定個人情報ファイルに記録された特定個人情報を保護するための措置

七 前各号に掲げるもののほか、特定個人情報保護委員会規則で定める事項

2 前項前段の場合において、行政機関の長等は、特定個人情報保護委員会規則（27ⅡA）で定めるところにより、同項前段の規定により得られた意見を十分考慮した上で評価書に必要な見直しを行った後に、当該評価書に記載された特定個人情報ファイルの取扱いについて特定個人情報保護委員会の承認を受けるものとする。当該特定個人情報ファイルについて、特定個人情報保護委員会規則（27ⅡB）で定める重要な変更を加えようとするときも、同様とする。

3 特定個人情報保護委員会は、評価書の内容、第五十二条第一項の規定により得た情報その他の情報から判断して、当該評価書に記載された特定個人情報ファイルの取扱いが指針に適合していると認められる場合でなければ、前項の承認をしてはならない。

4 行政機関の長等は、第二項の規定により評価書について承認を受けたときは、速やかに当該評価
書を公表するものとする。

5 前項の規定により評価書が公表されたときは、第二十九条第一項の規定により読み替えて適用する行政機関個人情報保護法第十条第一項の規定による通知があったものとみなす。

6 行政機関の長等は、評価書の公表を行っていない特定個人情報ファイルに記録された情報を第十九条第七号の規定により提供し、又は当該特定個人情報ファイルに記録されることとなる情報の提供を同号の規定により求めてはならない。

## (規則の制定)

第五十七条 委員会は、その所掌事務について、法律若しくは政令を実施するため、又は法律若しくは政令の特別の委任に基づいて、特定個人情報保護委員会規則を制定することができる。
## 目 次

## < 分析 2>

## 住宅投資の資本コストと税制

I. 序論.....75

（住宅資本ストックの蓄積水準と蓄積速度）.....75

（住宅資本ストックの保有形態と質）.....75

（最近の住宅投資の動向）.....77

（本論のねらい）.....78

II. 理論的フレーム・ワークの定式化.....79

（理論モデルの諸前提）.....79

A. 不動産業による貸家建設の資本コスト.....79

B. 家計部門による貸家建設の資本コスト.....80

（割增償却制度の定式化）.....80

（定額法と定率法の選択）.....81

（固定資産税減額措置の定式化）.....83

（不動産取得税の定式化）.....83

（割引率の定式化）.....84

C. 家計部門による持家建設の資本コスト.....84

（税額控除制度の定式化）.....84

（割引率の定式化）.....85

（持家建設に関するアメリカ型税制）.....86

（家計の持家建設と貸家建設の税制上の扱いの同一化）.....86

D. 政策金融の効果.....87

（融資期間の差と実効利子率）.....88

（二段階金利と実効利子率）.....88

（低利融資と割引率）.....89

E. 理論モデルのまとめ.....90

III. 住宅投資促進政策と資本コスト.....91

A. 現行の租税制度の下における資本コスト.....91

1. 不動産業による貸家建設の資本コスト.....91

（法定耐用年数と経済的償却率）.....91

（資金調達比率と資本ストックの保有者別分布）.....92
（市場利子率とインフレ率）92
（税制パラメータ）92
（不動産業による貸家建設の資本コスト）93
2. 家計部門による貸家・持家建設の資本コスト94
（資金調達比率）94
（固定資産税の減額措置）95
（不動産取得税の効果）96
（利子所得・給与所得の所得階層別限界税率）97
（政策金融の効果）98
（持家建設に対する税額控除の効果）100
（家計による貸家・持家建設の資本コスト）101
B. 家計部門の住宅投資促進政策の効果105
C. 不動産業と家計部門による貸家建設の資本コストの相違107
D. 家計部門による貸家・持家建設の資本コストの相違108
（貸家の賃貸料に対する課税の効果）108
（貸家建設における利子費用および固定資産税の所得控除の効果）108
E. インフレ率の変化が資本コストに与える効果109
F. 家計による貸家の売買とタックス・シェルター効果112
IV. 税制改革と住宅投資の資本コスト118
A. 持家建設に関する新たな税制上の優遇措置119
（持家建設の「税額控除」の拡充）119
（アメリカ型税制の導入）120
B. 貸家建設に関する新たな税制上の優遇措置121
C. 家計による貸家・持家建設を税制上同一に扱うケース122
D. 利子所得に関する税制改革の効果123
V. 資本コストと住宅投資および家計貯蓄率の変化126
A. 資本コストの変化が家計の住宅投資に与える効果126
B. 貯蓄課税の強化が家計貯蓄率に与える効果128
（实物投資の変化を通ずる効果）129
（家計の金融貯蓄率の変化）129
（これまでの研究との比較）131
VI. 結び133
参照文献135
# 住宅投資の資本コストと税制

岩田一政

鈴木郁夫

吉田あつし

### Ⅰ. 序 論

(住宅資本ストックの蓄積水準と蓄積速度)

1984 年末におけるわが国の国富は，1,713.8兆円に達している。これは名目 GNP の 5.74 倍に当る。しかし，その内訳をみると国富にしめる土地の割合は 56.6% と半分以上に達している。さらに，対外純資産も近年増大傾向を示し，1984 年の 1% から 86 年末には 2% 程度に上昇したとみられる。土地，在庫ストック，対外純資産等を除く純固定資産が国富にしめる割合は 1984 年に 38.3%（657.6 兆円）となっている。さらに純固定資産の中でも住宅資本ストックのしめる割合は 23.5% であり，国富に対する比率は 9.0% に過ぎない。

このネットの住宅資本ストックの水準を国民所得で割った比率は日本の場合0.65であり，アメリカ（1.04），イギリス（1.40）の半分程度に過ぎない。また，純固定資産にしめるネットの住宅資本ストックの比率（23.5%）はアメリカ，イギリスの35%程度と比べて約7割でしかない。

さらにフローとしての民間住宅投資も，名目GNPにしめる割合は1973年のピーク時の8.6%から，1985年には4.6%へと4.0%ポイント低下している。近年におけるわが国の国内貯蓄超過傾向の高まりは，国内貯蓄率が高まったことにその原因があるのではなく住宅投資を中心とした国内投資率の低下にその主要な原因がある。住宅資本ストックの蓄積水準，および質的向上の面において，わが国が他の欧米諸国と比べて相対的に立ち遅れた状況にあるにもかかわらず，その蓄積速度が高度成長期と比べてスローダウンして来たことは政策上の問題を提起していると言えよう。

（住宅資本ストックの保有形態と質）

わが国の住宅資本ストックの保有形態および質をみると次のような事実が観察される。

まず第一に，わが国の住宅保有形態としては

(i) 持家

(ii) 民营借家

(iii) 公营（公社・公団）借家

(iv) 給与住宅

の4つがある。「住宅統計調査報告」（総務庁統計局，昭和58年）によると，ストック（戸数）でみると持家が62.4％，民営借家が24.5％であって，住宅ストックの大部分（86.9%）をしめていることが分かる。これに対し，公営借家，給与住宅のしめる割合は，それぞれ7.6％5.2％に過ぎない（表I-1参照）。

第二に，住宅の取得形態を所得階層別にみると，まず持家の場合，中古住宅の購入は低所得層（年収100～300万円の層）に多く，建て替えは低所得層と高所得層（年収700万円以上の層）に分極化している。他方，新築は比較的各所得層に広く分布している。また建売・分譲住宅の
第Ⅰ-1 住宅ストックの保有形態 (昭和 58 年)

(単位：万戸，( )内は%)

全 国	市 部
持 占 家	2,165(62.4)	1,565(57.1)
借	民	家	849(24.5)	786(28.6)
公	营	264(7.6)	228(8.3)
給	与	182(5.2)	155(5.6)
家	小	計	1,295(37.3)	1,165(42.6)
全 住 宅	3,470(100.0)	2,743(100.0)

（出所）昭和58年『住宅統計調査報告』

総務庁統計局

購入は，中所得層（年収350万円～1,000万円の層）に集中化傾向がみられる。

次に借家の場合には公営借家，民営借家とも中所得層以下での取得比率が高い。とりわけ，民営借家は低所得層の取得比率が高くなっている。これに対し，給与住宅については中所得層以上の取得比率が高い（表Ⅰ-2参照）。

第三に住宅資本ストックの質を1住宅当り居住室数，置数，延べ面積等で調べてみると，1983年の時点でわが国際は最低居住水準（3人家族の場合，2DK，居住面積25m²，15畳）以下の住宅がストックでみて14.9%存在している。これは，主として民営借家ついで公営借家による部分が大きい。表Ⅰ-3に示されているように民営借家（とりわけ設備共用）の居住水準が

表 I - 2 所得階層別借家の居住形態 (単位：%)

計	民営	公営	給与
100 万円以下	11.3	82.6	15.9	1.4
100～150 万円	10.4	79.3	17.4	3.3
150～200 万円	11.4	75.6	18.4	6.0
200～250 万円	13.0	73.0	18.4	8.6
250～300 万円	12.7	69.7	18.0	12.3
300～350 万円	11.6	66.4	15.8	17.8
350～400 万円	9.0	65.9	13.0	21.1
400～500 万円	9.3	62.9	10.0	27.1
500～700 万円	6.2	56.5	6.2	37.3
700～1,000 万円	2.0	51.7	3.1	45.1
1,000 万円以上	0.1	50.5	1.2	48.3
総計：1,248 万戸	71.0	14.9	14.0

(出所) 表 I-1 と同じ。

最も劣悪であり，持家の居住水準は公営借家，給与住宅を上回っている。さらに民営借家と給与住宅の居住水準を比べると給与住宅の方がはるかに高く，かつまた相対的に所得の高い層が給与住宅に住んでいる。それにもかかわらず給与住宅の家質は民営借家の3分の1から5分の1であることは「公平性」の観点からは問題があると言えよう（表I-5参照）。

以上の住宅資本ストックの保有形態および質に関する事実の観察から，住宅資本ストックの供給者については次のようなことが言えよう。

まず持家については，家計部門が自ら供給した住宅ストック（戸数）は持家・貸家を合計し

表 I - 3 住宅形態別居住条件

1 住宅当たり居住室数	1 住宅当たり量数	1 住宅当たり延べ面積(m²)	1 人当たり量数
持 古 家	5.85	36.39	111.67	9.60
借	公 団・公 社	3.22	16.49	44.90	5.17
民 営(木造・設備専用)	2.99	15.70	44.67	5.21
民 営(木造・設備共用)	2.84	15.19	43.07	5.97
民営(非木造・設備専用)	1.33	6.88	16.30	5.42
民営(非木造・設備共用)	2.70	15.48	39.23	7.08
家	给 与	1.27	6.76	16.17	5.50
3.54	20.47	57.28	6.53

(出所) 表Ⅰ-1と同じ。
た全住宅ストックの40.8％を占めている。民間企業（不動産業および社宅を含む）が供給した住宅ストックが，全住宅ストックにしめる割合は9.1％である。さらに公社・公団が供給した住宅ストックは2.6％をしめている（表Ⅰ-4参照）。

一方，借家については家計および民間企業が供給している住宅ストックが，全住宅ストックにしめる比率は24.5%であり，公社・公団が供給したストックは7.6%である。

持家と借家を合計してみると，公社・公団が供給した住宅ストックは10.2%に過ぎず，残りは民間経済主体（家計と民間企業）が供給したことが分かる。なかでも家計部門はその半分以上の住宅ストックを供給し，持家については7割近くを供給していると言えよう。

## (最近の住宅投資の動向)

持家および借家建設の最近の動向をみると，1980年代に入って持家建設が伸び悩む一方で，貸家建設は1980年を底として「貸家建設ブーム」を続けている。しかもこの「貸家建設ブーム」は建て替えが中心であって，着工戸数の増加がストックとしての戸数の増加には必ずしも結びついていないことは注目されよう。

近年の「貸家建設ブーム」をもたらしている要因を，需要面と供給面に分けて調べてみると次のようなことが言えよう。

まず，需要面では，

(i) 若年層（15～25歳）や単独世帯数が1970年代半ば以降緩やかな増加傾向を示してること

(ii) 人々のライフ・ステージ別の住み替えパターンが相対的に貸家需要を高めていることがあげられる。(iii) については「住宅統計調査」によると、世帯の主な働き手の年齢別住み替えパターンは、20歳台で親族の家から借家、30歳台前半までは借家から借家、30歳台後半に借家から持家、40歳台で持家から持家への住み替えが観察される。最近時点においては、24歳以下、および40～49歳の層で借家への住み替え率が上昇している。

さらに供給面については

(i) 家賃/建築費比率が上昇したこと

(ii)土地所有者が土地の有効利用を図る観点か

表 I - 4 所得階層別持ち家の取得形態

(单位：%)

計	新築の建売分譲	公団公社	民間	中古住宅	新築	建て替え
自営業主	22.5	16.4	1.3	15.1	3.5	40.3	37.3
雇用者	73.0	33.5	5.3	28.2	2.6	40.6	21.4
100万円以下	0.5	11.4	1.0	10.9	5.5	43.8	31.8
100～150万円	1.2	12.6	0.9	11.6	4.4	45.8	31.6
150～200万円	2.2	14.8	1.2	13.7	3.4	49.3	27.7
200～250万円	3.8	18.4	1.9	16.5	3.5	49.0	25.3
250～300万円	5.8	24.0	2.6	21.4	3.5	46.7	22.8
300～350万円	7.8	30.5	3.8	26.7	2.9	44.3	19.9
350～400万円	9.3	34.7	5.4	29.4	2.4	41.6	19.4
400～500万円	15.8	38.2	6.7	31.5	2.6	38.9	19.0
500～700万円	16.5	39.5	7.6	31.9	2.1	36.8	20.5
700～1,000万円	7.4	37.2	5.7	31.5	1.9	36.6	23.3
1,000万円以上	2.6	31.9	2.6	29.2	2.5	37.4	27.5

(出所) 表 I-1 と同じ。

(注)(1) 昭和 54 年以降に建築された持ち家。

(2) 計については，縦項目・横項目とも，「その他」があるため足して100にはならない。
表 I - 5 民营借家と給与住宅

1 住宅当たり居住座敷	1 住宅当たり 置数
給与住宅	10,057 円	20.29
民営借家 (木造・設備専用)	32,166 円	14.63
民営借家 (非木造・設備専用)	47,081 円	15.41

(出所) 表 I - 1 と同じ。

（注）昭和56年から58年9月にかけて建設された住宅。

## ら貸家建設を増加させていること

(iii) 持家建設と貸家建設の税制の相違が考えられる。

## (本論のねらい)

本稿は住宅供給者の観点から住宅投資の決定因を探ろうとするものである。すなわち，住宅投資の供給面における最も重要な決定因である資本コストを切り口として，わが国の住宅資本ストック蓄積に伴う様々な問題を分析しようとするものである。とりわけ本稿はわが国における住宅投資促進政策を資本コストと税制および低利融資の関連を軸として評価すると共に，住宅資本ストックの効率的かつ公平性にも適った蓄積を実現するための政策立案の一助となることを目指すものである。住宅投資ならびに生活関連社会資本の充実は内需中心の成長の実現，対外不均衡是正のための政策の核と言われることがある。住宅投資の資本コストを理論および実証面で検討することは，この日本経済にとっての焦眉の問題を解決する上で必要不可欠な作業と言えよう。

これまでわが国において住宅投資の資本コストを理論的に定式化した試みとしては，岩田（1986年，2），岩田＝鈴木＝吉田（1986年，6）がある。この定式化はアトキンソン＝キング（1980年）およびキング＝フラトン（1984年）に基づくものである。アメリカの住宅投資の資本コストについては，これまでヘンダーショット＝リング（1984年6，1985年）らの業績があるが，本論の理論的フレーム・ワークはフラトン（1985年）のそれに最も近いと言えよう。

本論の理論的フレーム・ワークは次節に述べる通りであるが，次のような2つの分析上の制約をもっている。

まず第一に 本論で取り上げる住宅供給者は，家計と民間企業（不動産業）であって，公社・公団・地方公共団体は分析対象から除かれていることである。

第二に，日本の住宅資本の蓄積過程において土地の制約，ないしは土地利用の制約が他国よりも重要な役割を演じていることは言うまでもない。しかし，本論の理論的フレーム・ワークの中に満足のいく形で土地の果たす役割を組み込むことは必ずしも容易ではない。そこで，本論では土地を除く住宅投資，すなわち，「国民経済計算」で定義される民間住宅投資の資本コストを分析対象とするものである。ただし，近年における住宅建設の約7割が建て替えによるものであること，ならびに近年の容積率の緩和など土地利用の規制が緩和されていることを考慮すれば，土地の制約を強調し過ぎることは必ずしも適切とは言えないであろう。

以下では，II 節において本論の理論的フレーム・ワークを提示する。すなわち，イ）不動産業による貸家建設，ロ）家計による貸家建設，ハ）家計による持家建設の3つの資本コストの定式化を行うことにする。ついでIII 節においては，わが国の住宅投資促進のための税制上ならびに金融上の措置がどのような効果を与えているか，所得階層別の資本コストの計測に基いて検討することにしたい。さらに，家計による貸家建設と持家建設の資本コストが税制上の扱いの差によってどのように影響を受けているのか，また，貸家建設の「タックス・シェルター効果」とインフレ率の変化が与える効果について分析することにしたい。IV 節においては，税制改革や金融の自由化が住宅投資の資本コストにどのような影響を及ぼすのか，アメリカの税制との国際比較等を通じて明らかにすることにしたい。最後にV 節においては税制の変更が資本コストの変化を通じて住宅投資と家計貯蓄率にど
のような影響を与えるのか検討することにしよう。

## I I．理論的フレーム・ワークの定式化

## (理論モデルの諸前提)

本論における住宅投資の資本コストの定式化は，前稿「設備投資の資本コストと税制」(1986年)と同じく，キング(1977年)，キング＝フラトン(1984年)，およびアトキンソン＝キング(1980年)のアプローチに基づくものである。以下で見るように，家計部門による住宅投資の資本コスト，とりわけ持家建設の資本コストは，企業部門のそれとはかなり異なった形をとる。

住宅投資の資本コストを定式化するに当たっては次のような仮定をおくことにする。

(i) 企業および家計は不確実性のない完全競争市場において活動する。

(ii) 資本ストックの調整費用は存在しない。

(iii) 資本市場は完全競争的であり,取引費用は存在しない。

(iv) 国際的な資本移動は存在しない。

(v) 税率, 利率, イソフレ率等は時間を通して一定であり, 人々は将来について静学的な期待をいだく。

(vi) 一度購入した住宅資産が再び市場で売買されることはない。

貸家建設における「タックス・シェルター」の分析においては，(vi)の仮定は緩められることになる。また，すでに述べたように本論が対象とするのは土地を除く住宅投資である。

### A. 不動産業による貧家建設の資本コスト

前述した1つの前提の下における住宅投資の資本コストは，投資が民間企業（不動産業）によって行われるケースについては，すでに前稿「設備投資の資本コストと税制」で述べた通りの式で表わすことが出来る。すなわちこの場合の資本コストは，不動産業の設備投資の資本コストに等しい。この資本コストは限界的な住宅投資を一単位行った場合の税引き後限界収益の現在価値

$$ \begin{aligned}V=&(1-\ \tau)\int_{0}^{\infty}(MRR-Wc)e^{-\left(\rho+\delta-\pi\right)u}d_{u}\\=&\frac{(1-\ \tau)(MRR-Wc)}{\rho+\delta-\pi}\end{aligned} $$

が税負担の軽減効果(A)を考慮した投資費用(C)

C=1 - A

と等しくなる時の(経済的償却率を除く)ネットでの税引き前限界収益率として定義することが出来る。すなわち

$$ P^{C}=MRR-\delta=\frac{1}{\left(1-\tau\right)}\left[(1-A)(\rho+\delta-\pi)\right.\\ \left.+{(1-\tau)\text{W}c}\right]\text{·}\delta $$

表わすことが出来る。ここで P^{C} は資本コスト，δ は経済的償却率，MRR は税引前の限界収益率，ρ は割引率，π はインフレ率，W_{C} は固定資産税率，τ は法人実効税率，A は税負担の軽減効果を示している。

不動産業の税負担の軽減措置としては，新築貸家住宅等の「割増償却制度」が存在しているが、「準備金・引当金」および「税額控除」の適用はない。従って，

$$ A=\tau A_{i}^{C} $$

と表わすことが出来る。不動産業の初年度の割増償却率は, 1986 年現在 65% である。割増償却率が高い場合には，企業にとっては定率法よりも定額法を選択する方が減価償却費の現在価値はより大きなものとなる(前稿「設備投資の資本コストと税制」参照)。従って，「割増償却制度」の下での減価償却費用の割引現在価値は

$$ \begin{aligned}&A_{i}^{c}=\left.\mathsf{k}^{c}+\frac{0.9}{\rho L}(1-\mathsf{e}^{-\rho s})\right.\\&\left.s^{c}=L(1-\frac{\mathsf{k}^{c}}{0.9})\right.\\&\left.k^{c}=0.65\right.\\ \end{aligned} $$
となる。

さらに企業のキャッシュ・フローに対する割引率（$\rho$）は

借 入 れケース : $ \rho = i(1 - \tau) $

内部留保ケース : $ \rho = \frac{(1 - m^{i})}{(1 - z)} i $

新株発行ケース：$\rho=\frac{(1-m^{i})}{(1-m^{D})}-\frac{i}{\theta}$

と表わすことが出来る。ここで $ m^{i} $ ， $ m^{D} $ ，z，i，θ は，それぞれ利子所得の限界税率，配当所得の限界税率，有価証券保有によるキャピタル・ゲインの限界税率，市場利子率，企業段階における内部留保と配当支払いの税制上の取り扱いの差を示す変数である。

## B．家計部門による貸家建設の資本コスト

家計部門による貸家建設のケースにおいては，税制上の扱いは次のようになっている。

(i) 貸家の賃貸料収入は「不動産所得」として

$$ V=(1-m^{y})\int_{0}^{\infty}(MRR-Wc)e^{-(\rho+\delta-\pi)u}du=\frac{(1-m^{y})(MRR-Wc)}{\rho+\delta-\pi} $$

と表わすことが出来る。

一方，投資費用は

$$ \begin{aligned}&C=1-A\\&A=m^{y}\cdot A^{r}-K+F\\P^{R}=\frac{1}{(1-m^{y})}\{(1-A)(\rho+\delta-\pi)+(1-m^{y})Wc\}-\delta\end{aligned} $$

で表わすととが出来る。不動産業による住宅投資の資本コスト(1)式と比べると，イ）賃貸料に対する税率と口）税負担の軽減効果の2つが異なっている。

(割增償却制度の定式化)

まず家計部門による貸家建設の「割増償却制度」( $ A_{i}^{R} $ )は次のような制度である。

イ）住宅の床面積が $ 40m^{2} $ 以上 $ 165m^{2} $ 以下

口）取得価額が3.3 m²当たり45万円以下，耐火構造の場合は3.3 m²当たり50万円以下

の条件が満たされる場合に

(i) 耐用年数 45 年未満の場合には 5 年間にわたり通常の法定減価償却率の 1.42 倍

(ii) 耐用年数 45 年以上の場合には, 5 年間にわたり通常の法定減価償却率の 1.65 倍

の「割增償却」が適用される。

総合課税される。

(ii) 貸家建設には,不動産業とは若干異なった「割增償却制度」が適用される。

(iii) 住宅ローンの利子費用および固定資産税は課税ベースから控除される。さらに固定資産税には減額措置が認められている。

(iv) 道府県税として「不動産取得税」があり，かつ標準的な住宅建設に対して一定額の控除が認められている。

以上のような税制の下では，税引き後限界収益の現在価値は

ここで F は「不動産取得税」，K は「固定資産税の減額措置」の効果を示している。貸家建設の資本コスト（ $ P^{R} $ ）は，(5)と(6)式を等しいとおくことによって

家計部門の法定減価償却制度としては，「定率法」と「定額法」があり，いずれを選択してもよいことになっている。それぞれの場合に「割引償却制度」がどのように定式化されるか考えてみよう。

まず定率法のケースを取り上げよう。

t 期における資産の残存価額を $ f(t) $ ，償却額を $ g(t) $ ，法定減価償却率を $ \alpha $ ，法定耐用年数を L とする。さらに残存価額は 10%，短縮された耐用年数を $ S^{R} $ とする。まず次式が成り立つ。

$$ g(t)=-f^{\prime}(t) $$

さらに

$$ (1-a)^{L}\widetilde{\sim}e^{-a L}=0.1 $$

が成立するので

$$ a=-\frac{1}{L}\log0.1 $$
この時， $ 0 \leq t \leq 5 $ については，次式が成り立つ。

$$ \begin{aligned}&f(\boldsymbol{t})=(1-k^{R}\alpha)^{t}\simeq e^{-k^{R}\alpha t}\\&g(\boldsymbol{t})=k^{R}\alpha e^{-k^{R}\alpha t}\\ \end{aligned} $$

ここで， $ k^{R}=1.42 $ または $ k^{R}=1.65 $ である。

さらに $ 5 \leq t \leq S^{R} $ については，

$$ \begin{aligned}&f(t)=f(5)\cdot(1-a)^{t-5}\simeq e^{-5k^{R}a}\cdot e^{-a(t-5)}\\&=e^{-a(t-5+5k^{R})}\\&g(t)=ae^{-a(t-5+5k^{R})}\\ \end{aligned} $$

そこで,残存価額が10%であることに注目する

$$ f(s^{R})=e^{-a(t-5+5k^{R})}=0.1 $$

よって

$$ \mathrm{s}^{R}=\mathrm{\varepsilon}-\frac{1}{a}\log\mathrm{\varepsilon}0.1+5-5k^{R} $$

従って，償却額の割引現在価値 $ (A_{t}^{R^{*}}) $ は，割引率を $ \rho $ とすると，

$$ \begin{aligned}A_{t}^{R^{*}}=&\int_{0}^{5}k^{R}a e^{-k^{R}a t}e^{-\rho t}dt\\&+\int_{5}^{s^{R}}a e^{-a(t\cdot5+5k^{R})}\cdot e^{-\rho t}dt\\=&\int_{0}^{5}k^{R}a e^{-(k^{R}a+\rho)t}dt\\&+\int_{5}^{s^{R}}a e^{-a(5k^{R}-5)}\cdot e^{-(a+\rho)t}dt\\=&\frac{k^{R}a}{k^{R}a+\rho}\{1-e^{-5(k^{R}a+\rho)}\}\\&-\frac{a e^{5a(1\cdot k^{R})}}{a+\rho}\{e^{-(a+\rho)s^{R}}-e^{-(a+\rho)5}\}\\=&\frac{k^{R}a}{k^{R}a+\rho}\{1-e^{-5(k^{R}a+\rho)}\}\\&-\frac{0.1a}{a+\rho}\{e^{-\rho s^{R}}-e^{-5(a+\rho)}\cdot e^{a s^{R}}\}\end{aligned} $$

と書き表わすことが出来る。

次に定額法のケースを取り上げることにしよう。

まず, $ 0 \leq t \leq 5 $ については

$$ \begin{aligned}&f(\boldsymbol{t})=1-0.9k^{R}\Big/L\cdot\boldsymbol{t}\\&g(\boldsymbol{t})=0.9k^{R}\Big/L\\ \end{aligned} $$

が成立している。

さらに $ 5 \leq t \leq s^{R} $ については

$$ \begin{aligned}&f(\boldsymbol{t})=f(5)-\frac{0.9}{L}(\boldsymbol{t}-5)\\&g(\boldsymbol{t})=0.9/L\\ \end{aligned} $$

となる。従って，$s^{R}$ 期の残存価額は

$$ \begin{aligned}f(s^{R})=&1-0.9k^{R}\Big/L\cdot5-0.9\Big/L\cdot(s^{R}-5)\\=&1-\frac{0.9}{L}(5k^{R}+s-5)=0.1\end{aligned} $$

よって

$$ \mathrm{s}^{R}=L-5k^{R}+5 $$

償却額の割引現在価値（ $ A_{i}^{R^{**}} $ ）は

$$ \begin{aligned}A_{i}^{R^{**}}=&\int_{0}^{5}0.9k^{R}\bigg/L\cdot e^{-\rho t}dt\\&+\int_{5}^{s^{R}}0.9\bigg/L\cdot e^{-\rho t}dt\\=&\frac{0.9k^{R}}{L}\cdot\frac{1}{\rho}(1-e^{-5\rho})\\&+\frac{0.9}{L}\cdot\frac{1}{\rho}(e^{-5s}-e^{-\rho s^{R}})\end{aligned} $$

と書き表わすことが出来る。もちろんここで $ k^{R}=1.42 $ ，または $ k^{R}=1.65 $ である。

(定額法と定率法の選択)

上記のような「割增償却制度」の下で，貸家建設を行なう家計について丁定率法」，「定額法」のいずれを選択する方が有利であるかを調べることにしよう。

かりに家計が可能な限り税負担を軽減しようとするのであれば

$$ f(\rho,L)=A_{i}^{R^{*}}-A_{i}^{R^{**}}~_{<}~>~0 $$

の符号に従って，定率法，または定額法を選択することになる。 $ f(\rho, L) $ の符号を一般的に確定することは困難であるため，数值計算によってその符号を調べることにした。すなわち， $ 5 \leq L \leq 60 $ まで1年刻み， $ 0.01 \leq \rho \leq 0.20 $ まで0.01刻みで調べたところ，木造，非木造を問わず， $ f(\rho, L) > 0 $ であった(表Ⅱ-1)。従って，家計の貸家建設の場合には，不動産業の貸家建設と異なり定率法を選択した方が節税効果はより大きなものになるのである。

なお参考のために，不動産業の貸家建設に適用される「割增償却制度」と家計の貸家建設に適用される「割增償却制度」のいずれがより有
表 II - 1 家計の貸家建設における定率法と定額法の選択

イ）木造（k=1.42）

$ \rho $ / 年	10.	20.	30.	40.	50.	60.
0.0300	0.0324	0.0679	0.0950	0.1147	0.1290	0.1390
0.0600	0.0586	0.1094	0.1378	0.1516	0.1567	0.1568
0.0900	0.0797	0.1339	0.1546	0.1585	0.1548	0.1479
0.1200	0.0966	0.1476	0.1587	0.1543	0.1449	0.1345
0.1500	0.1101	0.1543	0.1565	0.1462	0.1337	0.1218
0.1800	0.1208	0.1566	0.1514	0.1373	0.1232	0.1107

口）非木造（k=1.65）

$ \rho $ / 年	10.	20.	30.	40.	50.	60.
0.0300	0.0276	0.0639	0.0930	0.1144	0.1297	0.1406
0.0600	0.0507	0.1047	0.1373	0.1539	0.1607	0.1618
0.0900	0.0699	0.1301	0.1565	0.1634	0.1611	0.1549
0.1200	0.0860	0.1454	0.1627	0.1611	0.1527	0.1426
0.1500	0.0993	0.1539	0.1623	0.1543	0.1424	0.1305
0.1800	0.1102	0.1580	0.1585	0.1463	0.1324	0.1197

(注) 値いが正であることは定率法の方がより有利な償却方法であることを示している。

表 II - 2 不動産業と家計の家計の貸家建設における「割増償却増度」の税制上の優遇度の比較イ木造

$ \rho $ / 年	10.	20.	30.	40.	50.	60.
0.0300	0.0309	0.0596	0.0884	0.1145	0.1375	0.1578
0.0600	0.0584	0.1050	0.1459	0.1790	0.2054	0.2269
0.0900	0.0830	0.1404	0.1857	0.2194	0.2449	0.2647
0.1200	0.1051	0.1687	0.2148	0.2472	0.2709	0.2889
0.1500	0.1249	0.1920	0.2371	0.2678	0.2897	0.3061
0.1800	0.1429	0.2114	0.2550	0.2838	0.3041	0.3192

## 非木造

$ \rho $ / 年	10.	20.	30.	40.	50.	60.
0.0300	0.0457	0.0895	0.1332	0.1731	0.2087	0.2401
0.0600	0.0869	0.1593	0.2227	0.2742	0.3158	0.3495
0.0900	0.1242	0.2149	0.2857	0.3386	0.3787	0.4096
0.1200	0.1580	0.2599	0.3322	0.3830	0.4199	0.4479
0.1500	0.1887	0.2969	0.3679	0.4156	0.4495	0.4748
0.1800	0.2166	0.3279	0.3962	0.4408	0.4720	0.4950

(注)いずれも定率法を採用したケース，値いが正であることは不動産業に適用される「割增償却制度」の方がより有利であるを示す。
利であるかを調べることにしよう。不動産業の貸家建設においては「割增償却制度」が適用される場合，定率法よりも定額法の方が有利であった。そこで不動産業の「定率法ケース」と，家計の貸家建設の「定率法ケース」を比べて，もし前者の方が大きければ，不動産業に適用される「割增償却制度」の方が節税効果はより大きいことが分る。いま，

$$ \begin{aligned}G(\rho,L)&=A_{i}^{C}\cdot A_{i}^{R^{*}}\\&=k^{C}+\frac{a}{a+\rho}(1-k^{C}e^{-\rho}-0.1e^{-\rho s^{C}})\\&\quad-\frac{k^{R}a}{k^{R}a+\rho}\Biggl\{1-e^{-5(k^{R}a+\rho)}\Biggr\}\\&\quad-\frac{0.1a}{a+\rho}\Biggl\{e^{-\rho s^{R}}-e^{-5(a+\rho)}\cdot e^{a s^{R}}\Biggr\}\end{aligned} $$

ただし， $ k^{C}=0.42 $ または0.65

$$ \begin{aligned}s^{C}&=-\frac{1}{a}\log\left(\frac{0.1}{1-k^{C}e^{a}}\right)\\k^{R}&=1.42 または 1.65\\s^{R}&=-\frac{1}{a}\log0.1+5-5k^{R}\end{aligned} $$

$ G(\rho,L) $ の符号を同じく数値計算によって求めると，表 II-2 に示されているように木造，非木造とも $ G(\rho,L) > 0 $ となっている。この結果，不動産業に適用されている「割増償却制度」は家計のそれよりも常に有利であると結論づけることが出来よう。

## (固定資産税減額措置の定式化)

新築住宅に関する「固定資産税」(市町村税；標準税率1.4%)については，次の2つの条件が満される場合，減額措置が適用される。

イ）住宅の床面積が $ 40 ~m^{2} $ 以上， $ 165 ~m^{2} $ 以下

口）一平方メートル当たり単価は木造8.4万円以下，非木造は11.7万円以下

この減額措置とは

(i) 中高層耐火建築(3 階以上)については 5 年間 100 m² までの部分の 2 分の 1

(ii) それ以外の建築については 3 年間 100 m² までの部分の 2 分の 1

を内容としている。

固定資産税減額措置による税負担軽減効果を割引現在価値に直してみると以下のよりに定式化することが出来る。Iを住宅投資額，Sを床面積，II/Sは建築単価，Wcを固定資産税の税率とすれば

(a) 中高層耐火建築のケース,

$$ \begin{aligned}K^{*}=&\frac{1}{2}\int_{0}^{5}\frac{I}{S}\cdot\frac{dS}{dI}\cdot Wc\cdot e^{-\rho t}dt\\=&\frac{1}{2\rho}\cdot\frac{I}{S}\cdot\frac{dS}{dI}(1-e^{-5\rho})Wc\end{aligned} $$

(b)それ以外の建築物

$$ \begin{aligned}K^{**}=&\frac{1}{2}\int_{0}^{3}\frac{I}{S}\cdot\frac{dS}{dI}\cdot Wc\cdot e^{-\rho t}dt\\=&\frac{1}{2\rho}\cdot\frac{I}{S}\cdot\frac{dS}{dI}(1-e^{-3\rho})Wc\end{aligned} $$

と表わすことが出来る。ここでさらに，$S/I=$ $dS/dI$ であると仮定すれば

$$ \left.\begin{array}{l}K^{*}=\displaystyle\frac{1}{2\rho}(1-e^{-5\rho})W c\\ K^{**}=\displaystyle\frac{1}{2\rho}(1-e^{-3\rho})W c\end{array}\right\} $$

と簡単化することが出来る。

(不動産取得税の定式化)

他方，わが国においては，不動産を取得した場合に道府県税として税率3%の「不動産取得税」が課される。ただし，建築した住宅が「標準的な住宅である場合に限り，一戸につき450万円を取得価格から控除することが出来る。

## ここで「標準的な」住宅とは，

イ）住宅の床面積が $ 165m^{2} $ 以下で，かつ一平方メートル当り単価が 11.7 万円以下

口）共同住宅等の場合には，住居・居住用の床面積が165m²以下でかつ一平方メートル当たりの単価が11.7万円以下である住宅を意味している。

いま, 450 万円の所得控除が認められる標準的な住宅を取り上げることにしよう。投資額(=固定資産評価額)に対する 450 万円控除の割合を q, 「不動産取得税」の税率を $ W_{p} $ で示せば,

$$ F=q\cdot W_{p} $$

によって「不動産取得税」の効果を書き表わすことが出来る。
(割引率の定式化)

家計部門が貸家建設を行なうことによって得られる将来の限界収益に対する割引率（ρ）と市場利子率との関係は次のように考えることが出来る。

まず，家計部門が「借入れ」によって貸家建設を行なう場合，その利子費用は課税ベースから控除される。換言すると，家計は「借入れ」をしないことによって常に $ 1-m^{y} $ iだけの費用を節約することが可能である。従って， $ 1-m^{y} $ iが貸家建設の機会費用を表わすことになる。従って， $ m^{y} $ を個人所得税の限界税率とすれば，

$$ \rho\;=\;\left(\;1\;-\;m^{y}\;\right)\;i $$

が成立している。これは「不動産業」の貸家建設において、「借入れ」によってファイナンスするケースと同様の割引率の定式化である。「不動産業」の場合には $ m^{y} $ の代りにτ(法人実効税率)が入ることは言うまでもない。

次に自己資金によって貸家を建設する場合には利子費用は存在しない。しかし，金融市場において自己資金を運用した場合の機会費用は $ (1-m^{i})i $ である。家計は常に自己資金の運用によって $ (1-m^{i})i $ だけの収益を得ることが出来るのであるから

$$ \uprho=\left(1-m^{i}\right)i $$

が成立する。

（12）式（13）式を比べると， $ m^{y}=m^{i} $ である場合には割引率は「借入れ」ケースと「自己資金」ケースで同一となる。しかし，わが国の場合，利子所得に対する様々な優遇措置が採られているため，すべての所得階層について $ m^{y}>m^{i} $ が成立していると見てよい。従って，家計部門による貸家建設の場合も「借入れ」ケースの割引率はより低いものとなり，資本コストも「自己資金」ケースより低くなると言えよう。

## C．家計部門による持家建設の資本コスト

家計部門による持家建設の場合には，貸家建設とは異なった税制が適用される。すなわち，

(i) 帰属家賃に対する課税はなされない。

(ii) 「減価償却制度」は存在しない。

(iii) 「借入れ」によるファイナンスの場合でも利子費用は所得控除されず，「固定資産税」も所得控除の対象とならない。

(iv) 1986 年度の税制度の下では 3 年間にわたり住宅ローン借入残高の 1%（公庫融資の場合は 0.5%）の「税額控除」が適用される。一方，

(v) 「固定資産税の減額措置」および「不動産取得税」が適用されること。

は貸家建設の場合と同じである。

上記のような現行税制を前提にすると，持家建設による税引き後限界収益の現在価値は

$$ \begin{aligned}&V{=}\int_{0}^{\infty}(MRR-Wc)\cdot e^{-(\rho+\delta-\pi)}du\\&\quad=\frac{MRR-Wc}{\rho+\delta-\pi}\\ \end{aligned} $$

一方，投資費用は

$$ C{=}1\ -A $$

であるから，資本コスト（ $ P^{0} $ ）は，

$$ P^{o}=\left(1-A\right)(\rho+\delta-\pi\mathrm{~\textcent~})+W_{C}-\delta $$

と定式化することが出来る。

ただし，税負担の軽減効果（A）は，「税額控除」の効果を G で示すと，

$$ A=F-K+G $$

となる。

(税額控制制度の定式化)

ここで 1986 年度に創設された「住宅取得促進税制」としての税額控除制度（G）がどのような式で表わされるかを考えてみよう。

この「住宅取得促進税制」は，人々が持家建設を行う場合

(i) 10 年以上の償還期間をもつ借入金のあること。

(ii) 住宅建設者の年間所得が 1,000 万円以下であること。

(iii) 床面積が40～165m²の住宅であること。といった条件が満たされる場合，20万円を上限として「民間金融機関からの借入金（年末残高）の1%，住宅金融公庫など公的資金からの借入金の0.5%を3年間にわたり税額控除する」ことを内容としている。