Silviase/jgov_v1.4_full_ann huggingface dataset:
表 III - 8 住宅金融公庫利用者別貸付額

融資对象者	59年度貸付実績	備考
貸付種別	区分
個人住宅	建設	一般住宅	一般特別共郵貯	個人	百万円1,253,205289,9382,61310,162
小計	"	1,555,918
購入	公社分讓住宅	(建設)住宅供給公社地方公共団体等(購入)個人	116,704
民間宅分讓	団地住宅高層住宅建壳住宅	(建)民間事業者等(購)個人個人	612,737179,655197,855
小計	991,181
小計	1,107,885
中古住宅	個人	124,576
小計	2,778,379
賃業開復	賃業開復	住宅住宅等	宅(建)公社,個人,法人等(建·購)公社,法人等個人,法人,公社等個人,法人等	225,8274392,401116,478	中小·中堅企業の社宅建設測品
住宅	宅	の計	3,223,127
関連宅財	連公共施設の名等地造成形住宅	等成宅	勤労者	1,827131,83626,742
総合計	3,383,533

これを課税に当たっての評価額に改めると，

961.8 万円× 0.67 / 1.4=460.3(万円)

となり，投資額に対する 450 万円の控除の割合を差し引くと

$$ q=1-450/460.3=0.0223 $$

が成立する。従って

$$ K=qW_{c}=0.0223\times0.67(\%)=0.03(\%) $$

である。この値いは極めて小さいため以下の計算では不動産取得税の存在は無視することにする。

(利子所得・給与所得の所得階層別限界税率)最後に(iii)の利子所得および給与所得に関する所得階層別限界税率については，すでに前稿で計算した結果を用いることにした。この結果は表III-10にまとめられている。なお，利子所得については，1,300万円までの貯蓄については非課税枠が適用されるものと仮定している。この前提の下では年収900万円以上の層についのみ利子所得に対する課税が行われることになる。また，限界所得税率については年収300～350万円の層から1,250～1,500万円の層に至るまでに2.5倍になっていることが見てとれよう。
表 IV - 9 固定資産税減額の効果

所得階層	持家	貸家
木造	非木造	木造	非木造
万円
0~100	0.0092	0.0144	0.0092	0.0144
100~150	0.0092	0.0144	0.0092	0.0144
150~200	0.0093	0.0148	0.0093	0.0148
200~250	0.0092	0.0146	0.0093	0.0148
250~300	0.0092	0.0146	0.0093	0.0148
300~350	0.0093	0.0147	0.0093	0.0148
350~400	0.0093	0.0147	0.0093	0.0149
400~450	0.0093	0.0146	0.0093	0.0148
450~500	0.0093	0.0147	0.0093	0.0148
500~550	0.0093	0.0147	0.0094	0.0149
550~600	0.0093	0.0148	0.0094	0.0149
600~650	0.0093	0.0147	0.0094	0.0149
650~700	0.0093	0.0148	0.0094	0.0149
700~750	0.0093	0.0147	0.0093	0.0149
750~800	0.0093	0.0147	0.0093	0.0149
800~900	0.0092	0.0145	0.0093	0.0147
900~1250	0.0093	0.0147	0.0094	0.0149
1250~1500	0.0093	0.0148	0.0094	0.0151
1500以上	0.0093	0.0148	0.0095	0.0151

表 III - 10 家計部門の所得階層別利子所得・給与所得の限界税率

所得階級	利子限界稅率	所得限界稅率
万円
0~100	0.0	0.0
100~150	0.0	0.0
150~200	0.0	0.0
200~250	0.0	0.1000
250~300	0.0	0.1000
300~350	0.0	0.1044
350~400	0.0	0.1095
400~450	0.0	0.1162
450~500	0.0	0.1219
500~550	0.0	0.1280
550~600	0.0	0.1348
600~650	0.0	0.1411
650~700	0.0	0.1498
700~750	0.0	0.1565
750~800	0.0	0.1642
800~900	0.0	0.1737
900~1250	0.1720	0.1992
1250~1500	0.3129	0.2489
1500 以上	0.3129	0.3021

この累進性の高さが国民に重税感を持たせる一つの要因になっていると言えよう。

## (政策金融の効果)

Ⅱ 節において述べたように，床面積や所得などに関する一定の要件を満たす場合には，借り手はより有利な条件で公的金融機関，とりわけ住宅金融公庫からの借り入れを行うことが出来る。その有利な条件とは，

(i) 適用される金利が低いこと（ただし融資限度額，二段階金利制度，が存在する）

## (ii) 融資期間が長いこと

である。(i) については，住宅金融公庫による融資には例えば次のような金利と限度額が定められている。

まず個人住宅の建設に対する公庫の貸付金利は,1985年度の時点で次のようになっている。

$$ \begin{aligned} 床面積 \quad&60\sim120m^{2} 以下 \quad5.5\sim5.4\%\\&120\sim145m^{2} 以下 \quad6.5\sim5.9\%\\&145\sim180m^{2} 以下 \quad7.2\sim6.4\%\end{aligned} $$

さらに 1985 年度の貸付限度額は

となっている。さらに「老人同居等割増貸付け」や「高規格住宅割増貸付け」といった制度も存在している。

1986 年 9 月 19 日の総合経済対策では，住宅金融公庫の融資対象となる住宅建設の床面積が $ 200 \, m^{2} $ 以下へと拡大され，また「割増融資」の限度額も $ 150 \sim 200 $ 万円ほど拡大された。

さて，本稿においては，公的金融機関からの借入れ金利が民間金融機関からの借入れ金利と比べてどの程度低いのか，その度合いを計測することが必要である。ここではデータの制約もあって，それぞれの代表的な金利を比べることによって，その差を調べることにした。すなわち，公的金融機関からの借入れ金利については，年間所得1,000万円以下で床面積が80～120m²の個人住宅建設に適用される金利（=5.48
%)と年間所得1000万円以上の階層に適用される金利（=6.92%）を採用し，民間金融機関からの借入れ金利については，都市銀行の住宅ローン金利（=7.58%，固定金利分）を採用した。

ここで注意すべきことは，イ）公庫融資の場合，1982年10月二段階金利制が導入され，借入れ後11年目からはより高い財投の基準貸付金利(6.92%)が適用されるようになったことと口）年間収入が1000万円を越える所得層，および床面積が145～180m²の住宅については最初から6.92%が適用されること，である。

こうした二段階金利，および融資期間の差を調整した実効金利の算出方法は，II節の(34)(35)式で示した通りである。すなわち，二段階金利が適用されるケースについては

$$ \begin{aligned}i^{*}=&\frac{1}{n}\log\left[\frac{1}{i_{1}-\rho}\left\{i_{1}e^{(i_{1}\cdot\rho)\mathrm{m}}-\rho\right\}\right.\\&\left.+\frac{i_{2}e^{(i_{1}\cdot i_{2})\mathrm{m}}}{i_{2}\cdot\rho}\left\{e^{(i_{2}\cdot\rho)\mathrm{n}}-e^{(i_{2}\cdot\rho)\mathrm{m}}\right\}\right]\\&m{=}10\end{aligned} $$

二段階金利が適用されないケースについては，

$ i^{*}=\frac{1}{n}\log\frac{\left\{ie^{(i-\rho)t}-\rho\right\}}{i-\rho} $

が成立している。

次に(ii)の融資期間については「貯蓄動向調査」における住宅ローン借入残高(民間金融機関および公的金融機関よりの借入れ残高(iB_{s})と毎年の返済額(P)の数字が利用可能である。

さて，二段階金利が適用される場合の返済期間(n)は，毎年の返済額(P)と適用金利が利用可能であれば，II節(39)式で示したごとく

$$ n=\frac{1}{i_{2}}\log\frac{\rho}{\rho-i_{2}f(m)}+m,m=10 $$

から解くことが出来る。

一方，二段階金利が適用されないケースについては，同じくⅡ節の(36)式から

$$ f(n)=B_{0}e^{ni}\cdot P(e^{ni}\cdot1)=0 $$

が成立している。従って

$$ \frac{P}{B_{0}}=\frac{ie^{ni}}{e^{ni}\cdot1} $$

よって

$$ n=\frac{1}{i}\log\left(\frac{P/B_{0}}{P/B_{0}-i}\right) $$

と表わすことが出来る。ここで P, B_{0} に対する近似値として「貯蓄動向調査」における毎年の返済額と借入れ残高を代入すればよい。

上記 2 つの式に基に解いた融資期間は表 III - 11 に示されている。この表から公的金融機関からの融資期間は民間金融機関のそれよりもかなり長くなっていることが見てとれよう。融資期間を定めることが出来ると次に先に述べた実効利子率を(34)，(35)式に基に計算することが出来る。計算した結果は表 III - 12 に示されている。ここで民間金融機関からの実効借入れ金利を $ i_{L}^{*} $ ，公的金融機関からの実効借入れ金利を $ i_{G}^{*} $ で示せば，利子補助金の効果は次式で表わすことが出来る。

$$ b=\frac{i_{L}^{*}-i_{G}^{*}}{i_{L}^{*}} $$

これは表 III - 12 に補助率として計算されてい

表 III - 11 民間金融機関および公的金融機関の所得階層別融資期間

所得階級	民間	公庫
万円
0~100	0.0	0.0
100~150	6.645	0.0
150~200	6.645	10.359
200~250	11.727	14.348
250~300	11.727	14.348
300~350	13.899	25.049
350~400	13.899	25.049
400~450	12.784	19.773
450~500	12.784	19.773
500~550	13.367	25.117
550~600	13.367	25.117
600~650	9.111	19.936
650~700	9.111	19.936
700~750	12.823	20.032
750~800	12.823	20.032
800~900	9.938	15.244
900~1250	9.424	12.051
1250~1500	10.191	13.574
1500以上	10.191	13.574
表 III - 12 住宅建設借入れ資金の所得階層別実効金利

所得階級	民間	公庫	補助率
万円
0~100	0.0000	0.0	0.0
100~150	0.0639	0.0	0.0
150~200	0.0639	0.0425	0.3339
200~250	0.0578	0.0416	0.2793
250~300	0.0578	0.0416	0.2793
300~350	0.0556	0.0376	0.3237
350~400	0.0556	0.0376	0.3237
400~450	0.0567	0.0396	0.3011
450~500	0.0567	0.0396	0.3011
500~550	0.0561	0.0376	0.3302
550~600	0.0561	0.0376	0.3302
600~650	0.0607	0.0396	0.3480
650~700	0.0607	0.0396	0.3480
700~750	0.0567	0.0395	0.3024
750~800	0.0567	0.0395	0.3024
800~900	0.0508	0.0413	0.1861
900~1250	0.0627	0.0547	0.1272
1250~1500	0.0641	0.0559	0.1281
1500以上	0.0641	0.0559	0.1281

(注) 実効金利算出に当たっての割引率( $ \rho $ )としては $ i(1 - m^{i}) $ を用いている。

る。900 万円以上の層については，最優遇金利が適用されないためその補助率は他の所得階層の半分程度になっていることが見てとれよう。

なお本論では住宅ローンの返済方式として元利均等方式を採用するものとして議論を進めて来た。しかし，実際には公庫融資の場合にステップ償還やボーナス併用償還の方法もある。ステップ償還とは本来25年の償還期間の借入れを行なった場合に，当初の5年間は50年の償還期間の元利金の計算に基いて返済を行う方法である。この方法を用いることによって当初5年間の毎月の返済額の負担はより小さなものとなる。このステップ償還利用者は近年やや増加している。この時，実効利子率が影響を受けることは言うまでもない。しかし，本論においては，データ上の制約もあってステップ償還等の方法による融資を無視することにした。

(持家建設に対する税額控除の効果)

家計の持家建設については1985年度の税制改正によって住宅ロ-ン借入れ残高の1%(公庫融資の場合は0.5%)の額の税額控除が3年間適用されることになった。この税額控除の効果はⅡ節(20)(21)式でみたように，

(民間借入れケース)

$$ \begin{aligned}&G^{P}=0.01\times\alpha B_{0}\times\left\{(1-Q)\frac{e^{3(i_{L}-\rho)}-1}{i_{L}-\rho}\right.\\ &\left.\quad-\frac{Q}{\rho}(e^{-3\rho}-1)\right.\\ \end{aligned} $$

(公庫借入れケース)

$$ \begin{aligned}&G^{G}=0.05\times\beta B_{0}\times\left\{(1-Q_{G})\frac{e^{3(i_{G}\cdot\rho)}-1}{i_{G}\cdot\rho}\right.\\ &\left.\quad-\frac{Q_{G}}{\rho}(e^{-3\rho}\cdot1)\right.\\ \end{aligned} $$

で示される。

この効果を実際のデータを代入することによって計算すると表 III - 13 のような結果が得られる。この表から

(i) 貸家の場合の効果が，持家のそれをやや上回っている。

(ii) 所得階層別の相違は小さい。従って，日本表 III - 13 持家建設の「税額控除の効果」(但し $ B_{0}=1 $ )

所得階層	持家	貸家
木造	非木造	木造	非木造
万円
0~100	0.0	0.0	0.0	0.0
100~150	0.0163	0.0163	0.0163	0.0163
150~200	0.0116	0.0116	0.0116	0.0116
200~250	0.0156	0.0156	0.0157	0.0157
250~300	0.0159	0.0159	0.0160	0.0160
300~350	0.0140	0.0140	0.0141	0.0141
350~400	0.0143	0.0143	0.0144	0.0144
400~450	0.0132	0.0132	0.0133	0.0133
450~500	0.0122	0.0122	0.0123	0.0123
500~550	0.0134	0.0134	0.0136	0.0136
550~600	0.0131	0.0131	0.0132	0.0132
600~650	0.0118	0.0118	0.0120	0.0120
650~700	0.0114	0.0114	0.0115	0.0115
700~750	0.0114	0.0114	0.0116	0.0116
750~800	0.0115	0.0115	0.0116	0.0116
800~900	0.0099	0.0099	0.0100	0.0100
900~1250	0.0	0.0	0.0	0.0
1250~1500	0.0	0.0	0.0	0.0
1500以上	0.0	0.0	0.0	0.0
の税額控除制度はアメリカの利子費用の所得控除制度と比べて所得再分配効果は小さい。ことが見てとれよう。

（家計による貸家 持家建設の資本コスト）

以上述べて来たデータを用いて家計による貸家 持家建設（木造，非木造別）の資本コストを計算してみると図III—14のような結果が得られる。この時の資本コストは，持家（3.2%：木造，3.2%：非木造），貸家（3.4%：木造，3.3%：非木造），となっている。この貸家の資本コストは，不動産業の資本コスト（3.4%）よりも僅かながら低い。さらに，実効限界税率は，持家（3.9%：木造，1.7%：非木造），貸家（2.3%：木造，0.2%：非木造）となっている。これを資金調達方法別，所得階層別にみると次のようなことが分る。

(i)「借入れ」ケースについては，特に中所得層（600～700万円）以上では持家建設の資本コストが貸家建設の資本コストよりも高く，「自己資金」ケースはすへての所得層についてその逆が観察される。

(ii)「公庫融資」の場合には700万円以下の所得層において持家および貸家建設の資本コストは低いものとなっている。これはより低い最

図 III - 14 家計部門による貸家・持家建設の資本コスト
(c) 自己資金

優遇金利が適用されること，および「税額控除制度」の存在を反映したものと考えられる。

(iii) 「民間借入れ」の場合には，1,000万円以下の持家建設の資本コストが低くなっているが，これは主として「税額控除制度」の存在によるものと考えられる。貸家建設の場合には，資本コストは所得が高くなる程低くなっている。これは，所得の限界税率の上昇により割引率が低下するためと考えられる。

(iv) すべての資金調達方法を総合した場合，持家・貸家建設の資本コストはほぼフラットである。これは1,000万円以下の所得層は公庫融資により資本コストが低下するのに対し900万円以上の所得層も利子所得の限界税率が上昇することによる資本コストの低下があるために，資本コストはほぼ同水準になるのである。ただし貸家建設の場合後者の効果がより強く働くために1,000万円以上の所得層の資本コストはやる低いものとなっている。注目されるのは，1,200万円以上の所得層において貸家(非木造)の資本コストが持家(非木造)よりも低くなっていることである。高所得者にとっては貸家建設は持家建設よりもより有利なものになっていることは近年の「貸家建設ブーム」に照らして興味深いファクト・
表 III - 15 家計による持家・貸家建設の資本コストと限界実効税率

民間借入れケース	公庫借入れケース
資本コスト	資本コスト
所得階層	持家	貸家	所得階層	持家	貸家
木造	非木造	木造	非木造	木造	非木造	木造	非木造
万円	万円
0～100	0.0	0.0	0.0	0.0	0～100	0.0	0.0	0.0	0.0
100～150	0.0402	0.0403	0.0402	0.0403	100～150	0.0	0.0	0.0	0.0
150～200	0.0376	0.0388	0.0402	0.0403	150～200	0.0187	0.0195	0.0199	0.0201
200～250	0.0373	0.0386	0.0382	0.0378	200～250	0.0219	0.0228	0.0218	0.0214
250～300	0.0373	0.0386	0.0382	0.0378	250～300	0.0219	0.0228	0.0218	0.0214
300～350	0.0372	0.0386	0.0381	0.0377	300～350	0.0192	0.0201	0.0191	0.0187
350～400	0.0372	0.0386	0.0380	0.0376	350～400	0.0192	0.0201	0.0191	0.0186
400～450	0.0372	0.0386	0.0379	0.0374	400～450	0.0206	0.0214	0.0203	0.0198
450～500	0.0372	0.0386	0.0378	0.0373	450～500	0.0206	0.0214	0.0202	0.0196
500～550	0.0372	0.0386	0.0376	0.0371	500～550	0.0188	0.0197	0.0184	0.0178
550～600	0.0372	0.0386	0.0375	0.0369	550～600	0.0188	0.0197	0.0183	0.0177
600～650	0.0374	0.0387	0.0374	0.0368	600～650	0.0178	0.0186	0.0172	0.0165
650～700	0.0374	0.0387	0.0372	0.0365	650～700	0.0178	0.0186	0.0171	0.0163
700～750	0.0372	0.0386	0.0371	0.0363	700～750	0.0205	0.0214	0.0197	0.0188
750～800	0.0372	0.0386	0.0369	0.0361	750～800	0.0205	0.0214	0.0196	0.0186
800～900	0.0373	0.0387	0.0367	0.0359	800～900	0.0275	0.0283	0.0260	0.0251
900～1250	0.0402	0.0403	0.0362	0.0351	900～1250	0.0325	0.0326	0.0290	0.0278
1250～1500	0.0402	0.0403	0.0352	0.0337	1250～1500	0.0324	0.0326	0.0281	0.0264
1500以上	0.0402	0.0403	0.0341	0.0320	1500以上	0.0324	0.0326	0.0272	0.0249

实 效 期 限 税 率	实 效 限 界 税 率
所 得 階 層	持 家	貸 家	所得階層	持 家	貸 家
木 造	非木造	木 造	非木造	木 造	非木造	木 造	非木造
万円	万円
0～100	0.0	0.0	0.0	0.0	0～100	0.0	0.0	0.0	0.0
100～150	0.1397	0.1419	0.1397	0.1419	100～150	0.0	0.0	0.0	0.0
150～200	0.0791	0.1082	0.1397	0.1419	150～200	-0.8515	-0.7727	-0.7378	-0.7203
200～250	0.0713	0.1040	0.0943	0.0857	200～250	-0.5787	-0.5206	-0.5886	-0.6190
250～300	0.0713	0.1040	0.0943	0.0857	250～300	-0.5787	-0.5206	-0.5886	-0.6190
300～350	0.0697	0.1031	0.0921	0.0830	300～350	-0.8027	-0.7235	-0.8095	-0.8527
350～400	0.0697	0.1031	0.0897	0.0797	350～400	-0.8027	-0.7235	-0.8160	-0.8632
400～450	0.0704	0.1035	0.0864	0.0753	400～450	-0.6821	-0.6143	-0.7062	-0.7519
450～500	0.0704	0.1035	0.0836	0.0716	450～500	-0.6821	-0.6143	-0.7128	-0.7627
500～550	0.0700	0.1033	0.0806	0.0675	500～550	-0.8401	-0.7575	-0.8771	-0.9429
550～600	0.0700	0.1033	0.0772	0.0629	550～600	-0.8401	-0.7575	-0.8862	-0.9585
600～650	0.0742	0.1055	0.0740	0.0586	600～650	-0.9492	-0.8570	-1.0071	-1.0961
650～700	0.0742	0.1055	0.0696	0.0525	650～700	-0.9492	-0.8570	-1.0198	-1.1193
700～750	0.0704	0.1035	0.0661	0.0477	700～750	-0.6886	-0.6202	-0.7604	-0.8398
750～800	0.0704	0.1035	0.0621	0.0420	750～800	-0.6886	-0.6202	-0.7697	-0.8565
800～900	0.0731	0.1049	0.0572	0.0349	800～900	-0.2576	-0.2218	-0.3285	-0.3786
900～1250	0.4018	0.4034	0.3351	0.3152	900～1250	0.2594	0.2625	0.1694	0.1354
1250～1500	0.6166	0.6176	0.5616	0.5418	1250～1500	0.5245	0.5265	0.4504	0.4165
1500以上	0.6166	0.6176	0.5479	0.5179	1500以上	0.5245	0.5265	0.4323	0.3809
所得階層	持家	貸家	所得階層	持家	貸家
木造	非木造	木造	非木造	木造	非木造	木造	非木造
万円	万円
0～100	0.0402	0.0403	0.0402	0.0403	0～100	0.0402	0.0403	0.0402	0.0403
100～150	0.0402	0.0403	0.0402	0.0403	100～150	0.0383	0.0392	0.0402	0.0403
150～200	0.0402	0.0403	0.0402	0.0403	150～200	0.0273	0.0280	0.0285	0.0287
200～250	0.0402	0.0403	0.0448	0.0444	200～250	0.0333	0.0342	0.0347	0.0344
250～300	0.0402	0.0403	0.0448	0.0444	250～300	0.0333	0.0343	0.0347	0.0344
300～350	0.0402	0.0403	0.0450	0.0446	300～350	0.0306	0.0314	0.0321	0.0317
350～400	0.0402	0.0403	0.0452	0.0449	350～400	0.0304	0.0313	0.0318	0.0314
400～450	0.0402	0.0403	0.0456	0.0452	400～450	0.0327	0.0335	0.0346	0.0342
450～500	0.0402	0.0403	0.0459	0.0455	450～500	0.0314	0.0321	0.0332	0.0327
500～550	0.0402	0.0403	0.0462	0.0457	500～550	0.0305	0.0313	0.0321	0.0315
550～600	0.0402	0.0403	0.0466	0.0461	550～600	0.0295	0.0303	0.0311	0.0305
600～650	0.0402	0.0403	0.0469	0.0464	600～650	0.0307	0.0314	0.0327	0.0321
650～700	0.0402	0.0403	0.0474	0.0468	650～700	0.0293	0.0300	0.0313	0.0306
700～750	0.0402	0.0403	0.0478	0.0472	700～750	0.0316	0.0323	0.0340	0.0332
750～800	0.0402	0.0403	0.0482	0.0476	750～800	0.0318	0.0325	0.0342	0.0334
800～900	0.0402	0.0403	0.0488	0.0481	800～900	0.0356	0.0362	0.0389	0.0381
900～1250	0.0298	0.0299	0.0381	0.0371	900～1250	0.0330	0.0331	0.0349	0.0338
1250～1500	0.0212	0.0214	0.0304	0.0288	1250～1500	0.0296	0.0297	0.0307	0.0291
1500以上	0.0212	0.0214	0.0333	0.0311	1500以上	0.0299	0.0300	0.0317	0.0295
総合	0.0316	0.0323	0.0336	0.0329

所得階層	持家	貸家	所得階層	持家	貸家
木造	非木造	木造	非木造	木造	非木造	木造	非木造
万円	万円
0～100	0.1397	0.1419	0.1397	0.1419	0～100	0.1397	0.1419	0.1397	0.1419
100～150	0.1397	0.1419	0.1397	0.1419	100～150	0.0964	0.1176	0.1397	0.1419
150～200	0.1397	0.1419	0.1397	0.1419	150～200	-0.2682	-0.2346	-0.2132	-0.2065
200～250	0.1397	0.1419	0.2270	0.2212	200～250	-0.0387	-0.0112	0.0040	-0.0067
250～300	0.1397	0.1419	0.2270	0.2212	250～300	-0.0377	-0.0098	0.0040	-0.0067
300～350	0.1397	0.1419	0.2308	0.2248	300～350	-0.1305	-0.1003	-0.0780	-0.0919
350～400	0.1397	0.1419	0.2353	0.2288	350～400	-0.1374	-0.1063	-0.0864	-0.1016
400～450	0.1397	0.1419	0.2411	0.2342	400～450	-0.0565	-0.0317	0.0007	-0.0131
450～500	0.1397	0.1419	0.2461	0.2388	450～500	-0.1031	-0.0774	-0.0428	-0.0591
500～550	0.1397	0.1419	0.2514	0.2437	500～550	-0.1362	-0.1067	-0.0779	-0.0970
550～600	0.1397	0.1419	0.2573	0.2492	550～600	-0.1715	-0.1405	-0.1124	-0.1348
600～650	0.1397	0.1419	0.2628	0.2542	600～650	-0.1268	-0.1005	-0.0565	-0.0778
650～700	0.1397	0.1419	0.2703	0.2613	650～700	-0.1819	-0.1537	-0.1062	-0.1322
700～750	0.1397	0.1419	0.2762	0.2667	700～750	-0.0944	-0.0704	-0.0188	-0.0417
750～800	0.1397	0.1419	0.2829	0.2729	750～800	-0.0894	-0.0656	-0.0118	-0.0361
800～900	0.1397	0.1419	0.2911	0.2806	800～900	0.0288	0.0452	0.1108	0.0916
900～1250	0.1915	0.1957	0.3688	0.3513	900～1250	0.2708	0.2738	0.3098	0.2880
1250～1500	0.2722	0.2789	0.4933	0.4653	1250～1500	0.4784	0.4811	0.4978	0.4704
1500以上	0.2722	0.2789	0.5364	0.5046	1500以上	0.4842	0.4868	0.5132	0.4773
総合	-0.0387	-0.0172	0.0229	0.0019
ファインディングと言えよう。

(v) 3つの異なる資金調建方法によって資本コスト，実効限界税率は異なったものとなる。資本コストが最も低いのは公庫借入れ，ついで民間借入れ，自己資金の順になっている。実効限界税率は，「公庫融資」の場合持家・貸家建設とも年収800～900万円までマイナスとなっている。これは「税のくさび」でなく，「補助金のくさび」が存在することを意味している。

(vi) 実効限界税率は，各種の資金調達方法を総合した場合，貸家建設の方が高く持家建設は不動産業の実効税率（1.9%）をやく下回るものとなっている。さらに，これを所得階層別にみると，所得の高い層ほど実効限界税率は高くなる傾向がある。

(vii) 最後に木造，非木造別の資本コストをみると持家建設の場合には木造，貸家建設の場合には非木造の方が高い。これは前者については固定資産税減額効果，後者については「割增償却制度」の相違を反映したものと考えられる。

以上のファクト・ファインディングはいずれも興味深いものであるが，ここでは

イ）「貸家建設（非木造）」ケースについて，民間企業（不動産業）が行う場合と家計が行う場合を比較すると，前者の方が僅かながらも低いのは何故か。

口）家計部門による「持家建設」ケースと「貸家建設」ケースを比べると全体としては後者の方が資本コストが高いのは何故か。

を検討することにしよう。

しかし，この問題を検討する前に現存する家計部門の住宅建設を促進する税制および金融上の措置がどのような効果を与えているか評価しておくこととしよう。

## B．家計部門の住宅投資促進政策の効果

家計部門の住宅建設（持家・貸家）を促進する政策措置としては次の4つがある。

(i) 政策金融を通ずる低利融資

(ii) 固定資産税の減額措置

(iii) 貸家建設の「割增償却制度」

(iv) 持家建設の「税額控除制度」

このうち(i)の低利融資を廃止した場合，資本コストは0.62～0.66パーセント・ポイントほど上昇する。すなわち，政策金融の存在は約2割程度資本コストを低める効果をもっていること

表 III - 16 家計の住宅建設促進政策措置の効果標準ケース

標準ケース	政策金融による低利融資の廃止	固定資産税減税措置の廃止	貸家建設の「割增償却制度」の廃止	持家建設の「税額控除」の廃止
資本コスト
持家	0.0316	0.0377	0.0326	-	0.0328
木造	0.0323	0.0385	0.0332	-	0.0329
非木造	0.0336	0.0400	0.0348	0.0369	-
貸家	0.0329	0.0393	0.0339	0.0343	-
非木造	0.0329	0.0393	0.0339	0.0343	-
限界実効税率
持家	0.0387	0.1295	0.0061	-	0.0015
木造	0.0172	0.1484	0.0101	-	0.0027
非木造	0.0229	0.1784	0.0555	0.1115	-
貸家	0.0019	0.1646	0.0305	0.1437	-
木造	0.0019	0.1646	0.0305	0.1437	-
が分る(表 IV - 16 参照)。これを所得階層別にみると低利融資を廃止した場合，資本コストは900万円まではフラットであるのに対し，900万円以降大きく低下している。これはわが国の政策金融の存在が，900万円以下の所得層の資本コストを大きく引下げる効果をもっていることを示していると言えよう(図 III - 17(a))。

これに対し(ii)の固定資産税の減額措置が資本コストに与えている効果は0.09～0.12パーセント・ポイントであり，また所得階層別の資本コストに与える効果も小さい(図III-17-(b))。この時，持家建設の木造と非木造の資本コストはほぼ等しくなる。特に1000万円以上の所得層では同一となる。(iii)の家計による貸家建設の「割增償却制度」は，資本コストを0.14～0.33パーセント・ポイントほど引下げている。「割增償却制度」が廃止された場合には，家計の「貸家建設」の資本コストは「持家建設」のそれをすべての所得層において上回ることになる（図III-17-(c)）。

(iv)の家計の「持家建設」に関する「税額控除制度」を廃止した場合には資本コストは，0.06～0.12パーセント・ポイント程度上昇する。所得階層別には同制度が適用される1,000万

表 III - 17 家計の住宅建設促進政策の効果

(b) 固定資産税の減額措置廃止ケース
(c) 貸家建設の「割増償却制度」廃止ケース

(d) 持家建設の「税額控除制度」廃止ケース

円以下の所得層において資本コストが上昇することになる(図 III - 17 - (c))。この税額控除の効果が余り大きくないのは，借入れ残高の1%であり(公庫融資の場合0.5%)，しかも期間が3年に限られていることによると考えられる。

C. 不動産業と家計部門による貸家建設の

資本コストの相違

貸家建設について不動産業の資本コストが家計のそれよりも僅かながら高いのは，次のような理由によると考えられる。

家計の貸家建設は以下の3つの点で金融上および税制上優遇されている。

(i) 政策金融による低利融資

(ii) 固定資産税の減額措置

(iii) 賃貸料に対する限界税率は平均すると家計の方が低い。

他方，不動産業は，

(iv)「割增償却制度」

において，家計の貸家建設よりも有利な扱いを受けている。とりわけ，この(iv)の「割増償却制度」は不動産業の資本コストを2.6パーセント・ポイントほど引下げている。これは家計の貸家建設に対する割増償却制度(0.16パ-セント・ポイント)，低利融資の効果(0.64パ-セント・ポイント)や固定資産税の減額措置(0.10パ-
セント・ポイント）の合計をはるかに上回るものである。最後に賃貸料に対する限界税率は家計の貸家建設では28.4%，不動産業では57.98％となっている。後でみるように，家計の賃貸料を非課税とした場合，資本コストは0.48～0.58パーセントほど引下げる。以上3つの家計の貸家建設が優遇されている効果を総合すると，不動産業の資本コストが家計の貸家建設の資本コストをやっと上回ることになったと考えられる。ただし，後でみるように，この差はインフレ率の変化によってかなり異なったものになることは注意すべきであろう。

### D. 家計部門による貸家・持家建設の資本コストの相違

すでに見たように，「借入れ」ケースでは貸家建設の資本コストは，持家建設のそれよりも低く，「自己資金」ケースでは持家建設の資本コストの方が低い。さらに非木造の場合1,200万円以下の所得層では持家建設の方が貸家建設より有利であり，1,200万円以上の所得層では貸家建設の方がより有利となっている（図III-14（d））。こうした貸家建設と持家建設の資本コストの差をもたらしている要因としては次のような税制の違いが考えられる。

まず持家建設が貸家建設よりも優遇されているのは次の2点である。

(i) 持家の帰属家賃には課税されないが，貸家の賃貸料は不動産所得として総合課税される。

(ii) 持家建設には住宅ローン借入残高に対して税額控除が行われている。

これに対し，貸家建設の方が持家建設よりも優遇されているのは，次の3点である。

(i) 貸家建設には「減価償却制度」が認められており，しかも「割増償却」が適用される。

(ii) 貸家建設では利子費用および固定資産税の所得控除が行われている。

(iii) 貸家の場合には，家屋を途中で売却することにより「割增償却制度」による節税効果を期待することが出来る。

以上の税制上の扱いの違いに加えて，実質利子率が不変であったとしても，インフレ率が変化する場合には持家建設と貸家建設の資本コストは異なった影響を受けることになる。このイ）インフレ率の変化が資本コントに与える効果および口)(iii)の資産売却の効果は後で検討することにしよう。

さて上述した 5 つの税制上の扱いの差が資本コストにどのような影響を与えているか調べることにしよう。すでにイ）持家建設の税額控除の効果と口）貸家建設の「割増償却制度」の効果は検討した。資本コストは前者の場合 0.06～0.12 パーセント・ポイント低下し，後者の場合 0.14～0.33 パーセント・ポイント程度低下している。そこで残されているのは，八）帰属家賃の非課税と貸家の賃貸料に対する課税，二）貸家建設における利子費用・固定資産税の所得控除，の効果の大きさである。（貸家の賃貸料に対する課税の効果）

まず貸家の賃貸料に対する課税の効果を調べよう。かりに賃貸料に対する課税が全く行われなかったとしよう。この時貸家建設の資本コストは3.3～3.4%から2.8%程度へと低下し，持家建設のそれを下回ることになる。この事実から，貸家建設の資本コストが持家建設よりも高いのは主として，賃貸料に対する課税，換言すれば持家の帰属家賃非課税によるものであると言えよう。

貸家の賃貸料を非課税とした場合の資本コスト低下の程度を所得階層別にみると高所得層ほど下り方が大きく，高所得者の資本コストはより低いものとなっている。また，すべての所得層において，貸家の資本コストが持家のそれを相当大幅に下回っていることは注目に値しよう(図III-19-(a))。さらに資本コストが実質利子率をかなり下回っていることは，貸家建設に対し税支出の形でかなりの補助金が提供されるようになることを意味している。

(貸家建設における利子費用および固定資産税の所得控除の効果)

次に貸家建設における利子費用および固定資
表 III - 18 家計の持家建設と貸家建設の税制の差

標準ケース	賃家の賃貸料を非課税とするケース	賃家の利子費用の所得控除を廃止するケース	賃家の固定資産税へ所得控除を廃止するケース	賃家の賃貸料を非課税とし,かつ利子費用の所得控除を廃止するケース
資本コスト
持 家
木 造	0.0316	-	-	-	-
非 木 造	0.0323	-	-	-	-
賃 家
木 造	0.0336	0.0276	0.0391	0.0348	0.0328
非 木 造	0.0329	0.0281	0.0384	0.0341	0.0329
限界実効税率
持 家
木 造	△ 0.0387	-	-	-	-
非 木 造	△ 0.0172	-	-	-	-
賃 家
木 造	0.0229	△ 0.1756	0.1598	0.0561	△ 0.0015
非 木 造	0.0019	△ 0.1638	0.1455	0.0365	0.0027

産税の所得控除がどの程度資本コストを引下げているか調べよう。

かりに利子費用が所得控除されない場合には0.55パーセント・ポイントほど資本コストは上昇し，3.8～3.9％となる。この結果，貸家建設の資本コストは持家建設のそれを大幅に上回ることになる。ここで，貸贷料に対する課税が資本コストを高めている効果と利子費用の所得控除が資本コストを低めている効果とを比べてみよう。どちらがより大きいかは，貸贷料を非課税にし，かつ利子費用の所得控除を廃止すればよい。この結果は表III-18に示されているように資本コストは僅かながら低下する。さらに，これを所得階層別にみると1,000万円以上の所得層では持家の資本コストと同一になる(表III-19-D)。このことから貸家建設の資本コストを持家建設のそれよりも高めているのは，主として貸贷料に対する課税であることが確認出来る。これを逆の面から見ると持家の帰属家賃に対する非課税は極めて強力な「暗黙の補助金」と言えよう。なお，利子費用の所得控除の効果を所得階層別にみると，高所得層ほど資本コストの上り方が大幅である。これは借入れケースの割引率が$\rho=(1-m^{y})i$であることから利子費用の所得控除による資本コスト低下の利益を所得の限界税率の高い高所得層ほど多く享受出来ることを示している。

これに対し，固定資産税の所得控除を廃止した場合の資本コストの上昇幅は 0.12 パーセント・ポイントと小さい。

以上のことから貸家建設促進のための税制上の措置が資本コストを引下げている効果は，利子費用の所得控除＞「割增償却制度」＞固定資産税の所得控除，の順に大きいと言えよう。

## E．インフレ率の変化が資本コストに与える効果

これまで名目利子率やインフレ率が一定であるという仮定の下で，不動産業の貸家建設・家計の貸家・持家建設の資本コストの差を調べて来た。しかし，インフレ率の変化は，名目利子率の変化やキャピタル・ゲインの変化を通じて資本コストや実効限界税率に対して様々な影響を与える。例えば，

(i) インフレ率の上昇は市場利子率の上昇を通じて割引率を上昇させる。

(ii) この割引率の上昇は，それが実質割引率 $ (\rho - \pi) $ の下落に結びつく場合には資本コス
トを低下させる（インフレによる債務者利得の発生）。

(iii) 同時に割引率の上昇は，「減価償却制度」が取得時価格（＝歴史的費用）で行われている場合には，減価償却費用の現在価値を減少させる（インフレによる償却不足の発生）。

(iv) インフレ率の上昇により名目所得が増大し，所得税の限界税率が高まる。

(v) インフレ率高進により在庫評価益が発生する

が挙げられよう。本論においては建物を分析対象としているため，(v)は除かれ，また所得税の限界税率は不变と仮定しているので，(iv)も除かれる。そこで(i)(ii)(iii)が分析の対象となる。(i)については，インフレ率の変化がどの程度市場利子率に反映するかについて2つの考え方がある。その一つはアーヴィング・フィッシャーの式であり，もう一つは「税調整後のフィッシャー式」である。両者は次のように書き表わすことが出来る。

(i) $ i = r + \pi $

(ii) $ (1 - m)i = (1 - m)r + \pi $

$$ 従って \quad i=r+\frac{\pi}{(1-m)} $$

図 III-19 家計部門による貸家・持家建設の資本コストの差

(a) 賃貸料非課税ケース

(b) 利子費用の所得控除廃止ケース
(c) 固定資産税の所得控除廃止ケース

(d) 賃貸料課税と利子費用の所得控除を廃止するケース

ここで m は限界税率を示している。(ii)式は実物投資による税引き後の実質収益率が一定になること，およびインフレ率の変化はより大幅な名目利子率の変化をもたらすことを意味している。本論では(i)式のフィッシャー式の成立を前提として議論を進めることにしたい。日本の場合，市場利子率のインフレ率に対する感応度が1以上であるとは考えにくいからである。

さて実際にインフレ率が変化することにより，市場利子率が変化するとした場合に，不動産業の貸家建設，家計の貸家，持家建設の3つの資本コスト，実効限界税率はどのような変化を受けるであろうか。図III-20は，インフレ率の変化が資本コスト，実効限界税率に与える効果を示している。この図から

(i)インフレ率の上昇によって不動産業の貸家建設の資本コストは急速に低下する。また，家計の貸家・持家の資本コストも緩やかに低下する。ただし家計の貸家建設の資本コストの低下テンポの方がやや速い。

(ii)本論の計測では， $ i=6.13\% $ , $ \pi=2.67\% $ , r =3.46%の下で資本コストは，家計の貸家建設>不動産業の貸家建設>家計の持家建設の順に高い。しかし，インフレ率が3%以上になると不動産業の資本コストは最も低いも
図 III - 20 インフレ率と資本コストの変化

のとなり，インフレ率が4~5%以上に高まる場合には家計の貸家建設の資本コストが持家建設のそれを下回ることになる。従って4~5%以上のインフレ率の下では家計の持家建設>家計の貸家建設>不動産業の貸家建設の順に大きくなる。

## こうした現象が生ずるのは，

(i) 不動産業の場合に借入れ比率が高く，インフレによる債務者利得の効果が最も大きい。

(ii) 家計の貸家建設においては,インフレ高進によって償却不足が発生する一方で,実質割引率低下の効果は持家建設よりも大きい。すなわち, $ r = \bar{r} $ (実質金利一定)の下で

$\rho - \pi = [(1 - m^{y})(r + \pi) - \pi] < (r + \pi) - \pi$ であるから，借入れケースの実質割引率は $\mathrm{m^{y}}(r + \pi)$ だけ低下幅が大きいことが分る。すなわち利子費用の所得控除による割引率の低下が，資本コストのより大幅な低下をもたらすのである。

### F. 家計による貸家の売買とタックス・シェルター効果

これまでは，一度購入した建築物は売却されることはないとの仮定の下で資本コストの計測を行って来た。しかし，現実には途中で建築物を売却することは勿論可能である。特に貸家・貸ビルの「減価償却制度」において「加速償却」や「割増償却」が行われる場合には，資産を途中で売却することにより節税効果を強化することが可能になる。この節税効果は，アメリカにおいて「タックス・シェルター」と呼ばれている。それは以下の3つのルートを通じて税負担を軽減することが可能だからである。第一に，貸家建設に伴う「減価償却費用」や「利子費用」を所得控除することにより自らの所得税の限界税率を引下げることが可能である。第二に，資産の売却益にかかるキャピタル・ゲインの実効限界税率は通常の所得税よりも低い。第三に減価償却費用は当初取得時価格で計算されるが，売却された場合は市場価格で評価される。ただし，アメリカの場合には「加速償却」を利用したケースでは通常の償却を上回る分について「取り戻し課税」が行われるので「減価償却制度」を通ずる節税効果はそれだけ減殺される。本論では特に，第二と第三の効果を重視して貸家資産を途中で売却した方が有利なケースについて分析する。そしてその資産の最適な保有期間はどの程度の長さであるか検討することにしよう。なお，本節での分析の枠組みはヘンダーションット＝リング（1984年）の先駆的な業績に負うところが大きい。

さて，日本の場合に貸家の売買によるタックス・シェルター効果はどのような形で定式化されるのであろうか。理論的な定式化を行なう前
に，貸家の売買に関する日本の税制を調べておこう。

(i) 償却可能資産の売却によるキャピタル・ゲイン（＝譲渡所得）に対しては，分離課税が適用される。その分離課税には資産の保有期間（10年以内か否か）に応じて，

短期 40%

長期 20%

の２つの税率がある。

ただし，長期譲渡所得の場合，譲渡所得が4,000万円を越える場合には別の計算方法により課税が行われる。ここでは簡単化のため4,000万円以下の資産売却を分析対象とすることにしよう。

(ii) この譲渡所得には「特定の事業用資産の買換え等」の特例があり，さらに長期譲渡所得には特別控除（一般の場合は100万円）が適用される。ここで前者の「特定の事業用資産の買換え等」の特例とは，既成市街地等の内から外への買換えなど譲渡資産置換資産について所在する地域に関し特別な制限に合致する16のケースについて適用される。この時，譲渡資産の譲渡価額が買換取得資産の取得価額以下の場合には譲渡資産の譲渡がなかったものとして扱われる。

(iii)「減価償却制度」については，中古資産を取得した場合の法定耐用年料（ $ L' $ ）は，取得時までの経過年数を S とすれば，

$$ \begin{aligned}&L^{\prime}-S=L-S\times0.8\quad&L: 新たに取得した \\&L^{\prime}=L+0.2S\quad& 資産の法定耐用年 \\&& 数 \end{aligned} $$

として扱われる。この際，中古資産には「割增償却制度」は適用されないが，経過年数がそのまま差し引かれる訳でなく，その8割が経過年数として扱われるのである。

以上のような税制を前提とした場合，資本コストはどのように定式化されるのであろうか。

まず途中で資産の売買がないケースを考えよう。この時家計の貸家建設の資本コストは次のようにして求められる。

$$ \begin{aligned}&P^{R}=\frac{1-A^{R}}{(1-m^{y})}\Big[\rho+\delta-\pi+(1-m^{y})W_{c}\Big]-\delta\\&A=m^{y}A_{i}^{R}-K+F\\&A_{i}^{R}=\int_{0}^{5}k^{R}a e^{-k^{R}a t}\cdot e^{-\rho t}dt\\&\quad+\int_{5}^{SR}a\cdot e^{-a(t-5+5k^{R})}\cdot e^{-\rho t}dt\\ \end{aligned} $$

である。

以下では，計算上の容易さを考慮して上式を離散型に直し議論を進めることにしたい。この時，貸家建設による限界収益と投資費用との均衡条件から

$$ \begin{aligned}&\sum_{n=1}^{\infty}\frac{(1\cdot m^{y})I_{n}+m^{y}D_{n}}{\left(1+\rho\right)^{n}}=1\\&I_{n}=(MRR\cdot Wc)\frac{\left(1+\pi\right)^{n}}{\left(1+\delta\right)^{n}}\\&D_{n}\begin{cases}ka(1\cdot ka)^{n}&0\leqq i\leqq5\\a(1\cdot ka)^{5}\left(1\cdot a\right)^{n\cdot5}&i>5\end{cases}\\&\quad a=1\cdot0.1^{1/L}\\&\quad P^{R}=MRR\cdot\delta\end{aligned} $$

n 期の投資収益 $ I_{n} $ が導出される。ここで，償却方法はすでに説明したように定率法を採用するものと仮定している。

次に資産の売買がある場合を考えよう。資産を S 期に譲渡した場合の譲渡資産が割引現在価値 $ (V_{s}) $ は，S 期までの税引き後収益の割引現在価値と売却後資産の税引き後収益の割引現在価値 $ (RE_{s}) $ の和として表わすことが出来る。

$$ V_{S}=\sum_{n=1}^{S}\frac{(1-m^{y})I_{n}+m^{y}D n}{\left(1+P\right)^{n}}+R E_{S} $$

ところで売却後資産の税引き後収益の割引現在価値は，「特定の事業用資産の買換え特例」が適用されるか否かで大きく異なったものになる。

日本の税制においては，課税の対象となる譲渡所得は次のように定義される。

$$ \begin{aligned} 讓渡所得 =&( 資産の讓渡による総収入 )\\&-\{( 取得に要した費用 )\\&-( 減価償却費の累積額 )\}\\-&( 讓渡のための取引費用 )\end{aligned} $$

ここで,資産の譲渡による総収入 $ (RP_{S}) $ すなわち,売却額は,