Silviase/jgov_v1.4_full_ann huggingface dataset:
## 5 ．東京・神奈川モデルとの比較

前にも述べたとおり、第I章と第II章の東京・神奈川モデルと本章の全国モデルとは、前者が構造型であるのに対し、後者が誘導型であるという大きな違いが存在する。また、説明変数や使用データ、推定期間なども異なっている $ ^{25)} $ 。このような点を考慮すると、推定結果が両者の間で微妙に食い違うのはむしろ当然であるともいえる。たとえば、第II章の分析で力点が置かれている宅地の固定資産税について、それぞれの地価関数におけるパラメータ一の大きさを比較すると、全国モデルの三大都市圏が-0.06～-0.08、また地方圏が-0.04程度に達しているのに対し、東京・神奈川モデルでは-0.03とやや低い数値となっている。また、予想地価のパラメータ一では東京・神奈川モデルが、また資産額のパラメータ一では全国モデルが、それぞれもう一方のモデルより高い推定値を示していることなども、両モデルの相違点である。税制変更のシミュレーションを両者について比較してみても、各パラメータの差を反映したものとなっている、すなわち、毎年段階的に税額を引き上げ、2000年時点の実効税率を1.4%に調節するシミュレーション（全国モデルのケース11、東京・神奈川モデルのケース5）において地価の推移を比較すると、両モデルとも2000年時点で標準解をかなり下回る地価の推定値が求められる（標準解からの下落率 全国モデル三大都市圏：37%、東京・神奈川モデル：22%） $ ^{26)} $ 。さらに同シミュレーションにおいて、2000年の地価水準を今回の地価高騰の直前である1985年時点の地価水準と比較すると、両モデルとも2000年の地価水準は1985年時点の2倍に達している。0.7%ポイントの固定資産税を上乗せするシミュレーション（全国モデルのケース12、東京・神奈川モデルのケース7）においても、両モデルの推定結果は政策効果の方向性は一致しているが、程度は全国モデルの方が高くでており（標準解からの下落率 全国モデル三大都市圏：33%、東京・神奈川モデル：22%）上記の場合とほぼ同様な関係となっている。

各市レベルのマイクロ・データを用いて推定した東京・神奈川モデルと、各都道府県ベースのデータに基づいて推定がなされた全国モデルが、比較的方向性の合致する結論を導いた事実は、固定資産税変更が地価に対して普遍的な効果を及ぼすことを意味するものと解釈できる。
## おわりに

本研究は、固定資産税制の変化が、宅地と農地の需要及び地価にどのような影響を及ぼすかを理論的・実証的に分析したものである。現在までのところ、われわれの分析に比較的近いものとしては、「はじめに」の部分で述べたように、Kanemoto, Hayashi and wago（1987）による土地譲渡税の分析があるのみである。しかし、その推定結果は多くの変数が符号条件を満たさなかったり、有意性が低いという意味で、十分満足のいくものではなく、また、税制の変化が将来土地の需給と地価にどのような影響を及ぼすかというシミュレーション分析を実施したものでもない。本研究は東京・神奈川モデルについては若干のパラメータについて問題を残しているものの、著者たちは地価決定のメカニズムと固定資産税制の変化の効果を考えるうえで有意義な実証分析を提供し得たと考えている。

本研究のシミュレーション分析によれば、「市街化区域内農地を宅地並みに課税すること及び宅地並み課税を実施したうえで、固定資産税を増税することは、ともに農地の宅地化を促進し、地価を引き下げ、したがって、所得に対する地価の比率を低下させる。」という結果が得られる。

ただし、土地対策は、本研究で取り上げた農地の宅地並課税や、固定資産税の増税などの土地税制だけに頼るものではなく、相互補完的な政策を組み合わせた総合的なものである必要があろう。例えば農地の宅地並み課税や固定資産税の増税を実施すると、農地の宅地化が進むため、整合的な都市計画が伴わないと、乱開発が起きて都市環境が悪化する可能性がある。

また、宅地に対する固定資産税が大幅に増税された場合、宅地の高度利用が促進されて、短期的に家賃が上昇するようなことがあれば、低所得者が転居を強いられたりする可能性も存在する。前者の資源配分上の問題については都市計画によって、後者の分配上の問題については、公的住宅の提供などによって、それぞれ、解決が図られるべきものと考えられる。
### 1. 地価の理論

## 前提になる諸仮定

投資家（個人と企業の両方を含む）の行動、市場の条件などに関して、次のような諸仮定を前提にして、地価がどのようにして決定されるかを示そう。

仮定 1 [投資家の合理的行動] 投資家は「合理的に行動する」。ここに、「合理的な行動」とは、投資家はある一定の目的を持ち、その目的を一定の制約条件のもとで最大限まで達成しようとする行動を意味する。

仮定 2 [完全競争市場] 土地用役と資産としての土地およびその他の資産が取り引きされる市場は完全競争的である。

仮定 3 「取引費用と転用費用の無視」 土地用役と資産としての土地および土地以外の資産を売買するときに、手数料・広告料などの費用（以下、取引費用と呼ぶ）はかからない。また、土地の利用方法を変更する、すなわち土地を転用するときにも費用はかからない。

仮定 4 [土地保有税以外の税制の無視] 土地保有税以外の資産所得（インカム・ゲインとキャピタル・ゲイン）や資産の保有に対する所得税・法人税・間接税は存在しない。

仮定 5 [借入机制約の無視] 投資家は一定の利子率で土地または土地以外の資産を担保にして、必要なだけ資金を借り入れることができ、その利子率は投資家達が資金を貸し出すときの利子率に等しい。

仮定 6 「分割不可能性の無視」 土地用役と土地の取引単位に関しては、「分割不可能性」はない。

仮定 7　[土地の同質性と固定供給]　すべての土地は同質であり、その存在量は固定されている。

## 資産選択の対象としての土地

土地の供給が固定されているという仮定（仮定7）のもとでは、土地の供給曲線はその存在量の点で垂直であるから、土地の価格がどのようにして決定されるかを明らかにするには、土地に対する需要を規定している要因にもっぱら注目すればよい。したがって、われわれは土地に対する需要曲線はどのようにして導かれるかに議論を集中することにしよう。

資産としての土地はさまざまな性質を持っているが、ここでは、それらの性質のうち、土地収益の不確実性という側面に注目して、投資家の土地需要量がどのような要因によって規定され、したがって、地価がどのようにして決定されるかを明らかにする。

## 期待効用最大化の仮説

不確実性下の投資家の行動に関しては、仮定1を次のように特定化して、議論を進めよう。

仮定1 - a [期待効用の最大化行動] 投資家は危険回避者であり、ある1単位期間の期末における彼の富に関する効用の期待値を最大にしようとする。

さて、当初に $ W_{0} $ に等しい金額の資産を持っている投資家を考えよう。資産の種類は任意でよいが、理解を容易にするため、土地と利子率がrの金融資産の二種類しか存在しない場合を考えよう。投資家は利子率rで必要なだけ資金を借り入れることもできるとする。rは確実な変数であり、したがって、金融資産の収益には不確実性はないとする。他方、土地の一期間あたりの予想収益率をeとする。eはこの投資家の主観的な確率変数である。この投資家が予想する今期末に得られる地代（確率変数）と今期末の地価（確率変数）および土地保有税の実効税率を、各々、 $ R^{*} $ 、 $ P^{*} $ 、 $ \tau $ 、期首の地価をPとすると、

$$ e=\frac{R^{*}+P^{*}-P-\tau P}{P} $$
この投資家の当初における土地保有量を $ L_{0} $ 、同じく金融資産額あるいは負債額を $ D_{0} $ （ネットで負債を負っている場合は、 $ D_{0}<0 $ ）としよう。彼が今期保有しようとする土地の量をL、同じく金融資産額をD、期末の資産価値をWとすれば、

$$ W_{0}=PL_{0}+D_{0}=PL+D $$

$$ W=(1+e)PL+(1+r)D $$

この投資家の効用をU、その期待値をE（U）で表せば、仮定1 - aにより、彼は、（I - 2）式によって示される資産制約式のもとで、

$$ E\left\{U(W)\right\}=E[U\left\{(I+e)PL+(I+r)D\right\}] $$

を最大にしようとする。

ここで、投資家の効用関数は次のような性質を持つと仮定しよう。すなわち、

$$ U^{\prime}(W)>0、U^{\prime \prime}(W)<0 $$

いま示した効用関数の2番目の性質は、投資家は危険回避者であるという仮定1－aから導かれるものである。

ここで、h を次のように定義する。

$$ h\equiv\frac{PL}{W} $$

$$ 1-h\equiv\frac{D}{W} $$

(Ⅰ-6)と(Ⅰ-7)を用い、 $ E\{(U(W))=V $ とおくと、(Ⅰ-4)は次のようになる。

$$ \begin{aligned}V=&\boldsymbol{E}\setminus\{U\left(W\right)\}=\boldsymbol{E}[\boldsymbol{U}\setminus\{((1+r)+(e-r)\\h)\boldsymbol{W}\}]\quad\left(\mathrm{I}-\mathrm{~8~}\right)\end{aligned} $$

投資家の期待効用を最大にするための必要条件を求めると、次のようになる。

$$ \frac{\partial V}{\partial h}=EU^{\prime}\ (e-r)=0 $$

地価の変化と土地需要額

次に、地価、利子率、土地保有税、投資家の保有総資産額などが変化した場合に、この投資家の総資産に占める金額表示の土地需要額の比率hはどのように変化するかを検討しよう。

ここで、eを次のように近似しよう。

$$ e\doteq\ln(P^{*}+R^{*})-\ln P-\tau $$

e を(Ⅰ - 10)のように近似したうえで、(Ⅰ - 9)を全微分すると、次式が得られる。

$$ \begin{aligned}EU^{\prime}(-d\ln P-d\tau-dr)\\+EU^{\prime \prime}(e-r)[(-d\ln P-d\tau)hW+(1\\-h)Wdr+(e-r)Wdh+\{(1+r)\\+(e-r)h\}dW]&=0\end{aligned} $$

（Ⅰ - 11）式から次式が得られる。

$$ \frac{\partial h}{\partial\ln P}=\frac{\partial h}{\partial\tau}=\frac{EU^{\prime}+EU^{\prime \prime}\left(e-r\right)hW}{EU^{\prime \prime}\left(e-r\right)^{2}W} $$

$$ \frac{\partial h}{\partial r}=\frac{EU^{\prime}-(1-h)EU^{\prime \prime}(e-r)W}{EU^{\prime \prime}(e-r)^{2}W} $$

$$ \begin{aligned}\frac{\partial h}{\partial W}=&\frac{EU^{\prime \prime}\left(e-r\right)^{2}h+EU^{\prime \prime}\left(e-r\right)(1+r)}{EU^{\prime \prime}\left(e-r\right)^{2}W}\\=&-\frac{h}{W}-\frac{EU^{\prime \prime}\left(e-r\right)(1+r)}{EU^{\prime \prime}\left(e-r\right)^{2}W}\end{aligned} $$

$$ \left(\mathrm{I}-5\right) と \left(\mathrm{I}-13\right) から、 $$

$$ \frac{\partial h}{\partial r}<0 $$
すなわち、利子率が上昇すると、総資産に占める土地需要額は減少する。

ここで、第I章第1節と同じように、投資家の相対的危険回避度は投資家の保有資産額には依存しないと仮定すると、他の事情を一定として、投資家の保有資産額Wがある率で増加（減少）すると、金額表示の土地需要額PLは同率で増加（減少）する（PLはWについて一次同次の仮定。Arrow（1971）, Pratt（1964）参照）。このとき、 $ h (=PL/W) $ はWに依存しないことになる。この仮定により、 $ \partial h/\partial W = 0 $ になるから、（I-14）から次式が得られる。

$$ \frac{EU^{\prime \prime}\left(e-r\right)}{EU^{\prime \prime}\left(e-r\right)^{2}W}=-\frac{h}{(1+r)W} $$

(Ⅰ-16)を(Ⅰ-12)に代入し、(Ⅰ-5)に注意すると、

$$ \begin{aligned}\frac{\partial h}{\partial\ln P}=&\frac{\partial h}{\partial P}\cdot P\\=&\frac{EU^{\prime}}{EU^{\prime \prime}(e-r)^{2}W}-\frac{h^{2}}{1+r}<0\end{aligned} $$

すなわち、地価が上昇すれば、総資産に占める土地需要額は減少する。

同様に、(Ⅰ-12)と(Ⅰ-17)とから、土地保有税の実効税率τが上昇すれば、総資産に占める土地需要額は減少する。すなわち、

$$ \frac{\partial h}{\partial\tau}<0 $$

地価と土地需要量

次に、他の事情を一定として、地価が変化したときに、面積表示の土地需要Lがどのように変化するかを検討しよう。

(I - 6) から、

$$ L=h\cdot\frac{W}{P} $$

(Ⅰ - 19) を地価で微分すると、

$$ \frac{\partial L}{\partial P}=\frac{W}{P}\cdot\frac{\partial h}{\partial P}+h\cdot\frac{\partial(W/P)}{\partial P} $$

$ \left( \mathrm{I} - 2 \right) $ から、

$$ \frac{W}{P}=L_{0}+\frac{D_{0}}{P} $$

（Ⅰ-21）を地価で微分すると、

$$ \frac{\partial(W/P)}{\partial P}=-\frac{D_{0}}{P^{2}} $$

(Ⅰ - 22) を (Ⅰ - 20) に代入すると、

$$ \begin{aligned}\frac{\partial L}{\partial P}=&\frac{W}{P}\cdot\frac{\partial h}{\partial P}\\&+h(-\frac{D_{0}}{P^{2}})\\=&\frac{W}{P}\cdot\frac{\partial h}{\partial P}\\&-\frac{L}{P}(1-h_{0})\end{aligned} $$

但し、 $ h_{0} $ は投資家の当初の土地保有額－資産比率である。すなわち、

$$ h_{0}=\frac{PL_{0}}{W} $$

さて、(Ⅰ - 20) あるいは(Ⅰ - 23) を代替効果と資産効果に分けて考えてみよう。

(Ⅰ - 19) を W で微分すると、

$$ \frac{\partial L}{\partial W}=\frac{W}{P}\cdot\frac{\partial h}{\partial W} $$
$$ +h\cdot\frac{\partial(W/P)}{\partial W} $$

$ \frac{\partial h}{\partial W}=0 $ と仮定しているから、

$$ \frac{\partial L}{\partial W}=h\cdot\frac{\partial(W/P)}{\partial W} $$

$$ \therefore h=\frac{\partial L}{\partial W}\cdot\frac{\partial W}{\partial(W/P)} $$

これを（I - 20）に代入すると、

$$ \begin{aligned}&\frac{\partial L}{\partial P}\\=&\frac{W}{P}\cdot\left[\frac{\partial h}{\partial P}\right]_{\frac{w}{p}}=const.\\+&\left[\frac{\partial L}{\partial W}\right]\cdot\frac{\partial W}{\partial P}\\&\quad prices=const.\end{aligned} $$

（Ⅰ-25）から、（Ⅰ-20）と（Ⅰ-23）の右辺の第1項は地価が変化したとき、土地で測った実質資産を一定に保つように補整したときの土地需要量に及ぼす効果、すなわち、代替効果を示す。（Ⅰ-17）から代替効果の符号は負である。（Ⅰ-20）の第2項は他の事情を一定として、土地で測った実質資産が変化するときの効果、すなわち、資産効果を表す。資産効果の符号は、（Ⅰ-23）から次のようになる。

$$ \begin{array}{ccc}&\text{>}&\\D_{0}&-\quad0\quad& 資產効果 \quad\text{<}&\\&<&\\ \end{array}\quad\begin{array}{c}0\\ \text{>}\\ \end{array} $$

あるいは、

$$ \begin{array}{l}h_{0}\quad\begin{array}{c}<\\ -\quad1\end{array}\qquad 資產効果 \qquad\begin{array}{c}<\\ -\quad0\end{array} $$

(Ⅰ-26) と (Ⅰ-27) は次のように解釈される。

投資家が当初金融資産を持たず、借り入れて土地を保有していると、 $ D_{0}<0 $ 、 $ h_{0}>1 $ になる。このときには、他の事情を一定として、地価が上昇すると、(Ⅰ-22)からわかるように、土地で測った実質保有資産額は増加する。なぜならば、地価が上昇すると、負債の土地で測った実質価値が減少するからである。このようにして、土地で測った実質保有資産額が増加すると、土地需要量は増加する。したがって、この場合には、代替効果と資産効果が逆方向に働くので、地価が土地需要量に及ぼす効果は確定しない。

上の説明から明らかなように、投資家が当初ネットでみて負債を負っていなければ、すなわち、金融資産保有額から負債を差し引いたものが正であれば $ (D_{0}>0,\ h_{0}<1) $ 資産効果の符号も代替効果と同様に負になる。したがって、他の事情を一定として、地価が上昇すると土地需要量は減少する。

結局、市場全体の土地需要量が他の事情を一定として、地価の上昇によって減少するかどうかは、正の資産効果の存在が市場全体の代替効果と負の資産効果の合計を圧倒するほど大きいかどうかに依存する。

## 2 ．土地保有税の転嫁問題

## 土地保有税と転用費用

固定資産税などの土地保有税の効果については、D.リカード以来の中立性命題が存在する。中立性命題のキーポイントは、転用費用をかけず土地の利用方法を変更できることを前提にしている点にある。転用費用が存在しなければ、土地所有者は、最も高い地代・帰属地代をあげる土地利用方法をそのときどき選択することが最も有利である。この事情は、土地保有税が課せられても変わらない。

しかし、現実には、土地の利用方法を変更するときには、転用費用がかかる。転用費用が存在する場合には、現在は遊休地・低度利用地としておき、将来、転用して利用する方が有利な
場合が生ずる。土地保有税はこの状況に対してどのような影響を及ぼすであろうか。

さまざまな土地利用方法が存在し、利用方法毎に期待される地代の時間にわたる流列が異なり、しかも転用費用が無視できない場合には、この補論の第1節で示したような一期間モデルで分析することは不適当である。

そこで、ここでは、この問題の性質を明らかにするうえで最も簡単な現在価値法を用いて接近してみよう。

## 土地の開発と土地保有税

まず、同額の土地保有税が用途にかかわらず課せられる場合を考えよう。すなわち、農地であれ住宅用地であれ事務所用地であれ、同額の土地保有税が課せられる場合である。

この場合には、転用するかしないかにかかわらず、土地保有税は同じであるので、土地保有税は土地の利用方法に影響を及ぼさず、転嫁も生じない。

次に、土地保有税が地価（時価）に比例して課せられる場合を検討しよう。まず、ある土地について用途が一つである場合を取り上げる。この場合には、以下に示すように、土地保有税は転用費用を増加させるために、新たに土地を取得する者に一部転嫁される。

いま、ある林地を造成して、住宅地として開発しようとしているディベロッパーを考える。

t 期の期首における造成される前の林地の価格を $ P_{t} $ とし、土地の造成費用（すなわち、転用費用）をC とする。ディベロッパーがt 期期首に造成して、住宅地として売りに出すとき、住宅地の購入者にとっては次の条件が満たされる地価が、購入してもよい最大の地価（すなわち、土地の価値）である。

$$ \frac{R_{_{t}}+P_{_{t+1}}^{*}-(P_{_{t}}+C)-\tau(P_{_{t}}+C)}{P_{_{t}}+C}=r $$

但し、 $ R_{t} $ は t 期期末に得られる帰属地代の期待値、 $ P_{t+1}^{*} $ は造成地の $ (t+1) $ 期期末の期待地価である。ここでは、すでに造成された土地は、造成されていない土地よりも少なくとも造成費用分だけ高く売却されると考える。したがって、土地保有税は造成前の地価 $ P_{t} $ に造成費用 C を加えた金額を時価として、それに $ \tau $ の税率で課せられると想定する。

(Ⅰ - 28)を造成費用込みの地価について解くと、次式が得られる。

$$ P_{t}+C=\frac{R_{t}+P_{t+1}^{*}}{1+r+\tau} $$

あるいは、造成費用控除後の価格について解くと、次式になる。

$$ P_{_{t}}=\frac{R_{_{t}}+P_{_{t+1}}^{*}}{1+r+\tau}-C $$

（Ⅰ - 30）の $ P_{t} $ は住宅購入者が支払ってもよいと考える最大の造成前の地価である。したがって、ディベロッパーはこの $ P_{t} $ に造成費用Cを加えた価格で造成地を売ろうとする。

ここで、 $ P_{t+1}^{*} $ については、次式が成立している。

$$ P_{_{t+1}}^{*}=\frac{R_{_{t+1}}}{1+r+\tau}+\frac{P_{_{t+2}}^{*}}{1+r+\tau} $$

ただし、 $ P_{t+2}^{*} $ は造成された土地の $ (t + 1) $ 期期末における期待地価である。

(Ⅰ - 31) を (Ⅰ - 30) に代入すると、 $ P_{t} $ は次のように示される。

$$ \begin{aligned}&P_{t}=\frac{R_{t}}{1+r+\tau}+\frac{R_{t+1}}{(1+r+\tau)^{2}}\\ &+\frac{P_{t+2}^{*}}{(1+r+\tau)^{2}}-C\\ \end{aligned} $$

但し、 $ R_{t+j} $ は $ (t + j) $ 期期末に得られる帰属
地代の期待値である。

次に、t 期は林地のままとしておき、 $ (t + 1) $ 期の期首に造成し、その土地を住宅需要者に売却する場合を考えよう。この場合には、 $ (t + 1) $ 期期首における林地の造成費用控除後の売却価格の期待値 $ q_{t+1}^{*} $ は、次のように示される。

$$ q_{t+1}^{*}=\frac{R_{t+1}P_{t+2}^{*}}{1+r+\tau}-C $$

$ (t + 1) $ 期期首の期待地価 $ q_{t+1}^{*} $ を 1 期前の t 期期首の現在価値に直すと、次のようになる。

$$ \frac{q_{t+1}^{*}}{1+r+\tau}=\frac{R_{t+1}+P_{t+2}^{*}}{(1+r+\tau)^{2}}-\frac{C}{1+r+\tau} $$

（Ⅰ - 34）は $ t + 1 $ 期期首に造成する場合に、ディベロッパーが期待できる造成費用を控除した後の土地の売却価格のt期期首における現在価値を示す。

（Ⅰ - 32）と（Ⅰ - 34）が等しくなるとき、t 期期首に造成しても（ $ t + 1 $ ）期期首に造成しても造成費控除後の売却価格の現在価値は等しくなる。したがって、そのとき、ディベロッパーにとって利益は同じになる。（Ⅰ - 32）と（Ⅰ - 34）を等しいとおいて解くと、次の関係が得られる。

$$ R_{t}=C(r+\tau) $$

（Ⅰ - 35）式は次のことを意味する。t 期期首に造成された土地を購入すると、 $ (t + 1) $ 期期首に購入する場合には得られない $ R_{t} $ の帰属地代が得られるが、造成費用（C）だけ支払うべき地価は高くなる。したがって、t 期期首に土地を購入する者は、 $ (t + 1) $ 期期首に購入する場合よりも rC の利子費用と $ \tau C $ の土地保有税を t 期期末に余分に負担しなければならない。したがって、土地購入者にとっては、 $ R_{t} $ と $ C(r + \tau) $ とが等しければ、t 期期首に造成された土地を t 期期首に買っても、 $ (t + 1) $ 期期首に造成された土地を $ (t + 1) $ 期期首に買っても同じ価値が得られる。このことはディベロッパーから見れば、t 期期首に造成しても $ (t + 1) $ 期期首に造成しても同じ現在価値の収入が得られることを意味する。

上では、（Ⅰ - 35）式をディベロッパーの開発に関する主体的条件と考えたが、（Ⅰ - 35）式がすべてのディベロッパーについて成立するとき、市場は均衡に達する。したがって、（Ⅰ - 35）式は市場均衡条件でもある。

さて、住宅地サービスと他の財との間の限界代替率は住宅サービスの増加とともに遞減する（あるいは、土地の限界生産力は遞減する）と仮定すると、住宅地代は造成面積の減少関数になる。ここで、土地保有税率τがΔτだけ上昇するとしよう。造成面積に変化がなければ、

$$ R_{t}
せられたからである。この意味で、時価に比例する土地保有税はリカード以来の伝統的理論が想定する土地保有税ではなく、部分的には資本課税なのである。すなわち、資本課税であるために部分的に転嫁されるわけである。したがって、これにより本来の意味での土地保有税の中立性・非転嫁命題が否定されたとはいえない。

いま述べた土地保有税の開発阻害効果を回避するためには、少なくとも課税標準から土地の造成費を控除する必要がある。

なお、造成費にも課せられる土地保有税は、土地を上物への投資が可能になるような状態にする行動を阻害することによって、上物への投資を間接的に阻害する。しかし、いったん造成された土地に建物を建てることが有利かどうかは、建物への投資それ自体の収益率にのみ依存する。

## 割引率上昇による転用促進効果

時価に比例する土地保有税は、（Ⅰ－29）式等を見ればわかるように、現在価値を割引くときの割引率を上昇させる。土地保有税の第二の効果はこの割引率の上昇を通ずるものである。土地利用の方法が複数存在するときには、この効果を通じて転用が促進される可能性がある。

いま、プロジェクトAとプロジェクトBという二つの土地利用方法があるとする。プロジェクトAは、第1期の期首に単位あたり $ C_{A} $ の転用費用をかけて転用すると、第1期の期末から毎期単位あたり $ R_{A} $ の地代を生みだす。 $ R_{A} $ は全体の土地のうちプロジェクトAのために利用される土地の比率 $ \alpha $ が上昇するにつれて、土地の限界生産力が低下するため、減少すると仮定する。

プロジェクトBは、土地を第（n-1）期まで遊休地として保有し、第n期の期首（n>1とする）に単位あたり $ C_{B} $ の転用費用をかけて転用するものである。この転用により、第n期の期末から毎期単位あたり $ R_{B} $ の地代が生み出されると仮定する。 $ R_{B} $ も全体の土地のうちプロジェクトBのために利用される土地の比率（1- $ \alpha $ ）が上昇するにつれて、土地の限界生産力が低下するため、減少すると仮定する。

プロジェクト A と B の現在価値を各々 $ P_{A} $ 、 $ P_{B} $ で示すと、それらは以上の仮定から次のようになる。

$$ \begin{aligned}&P_{_{A}}=\frac{R_{_{A}}(\alpha)}{r+\tau}-C_{_{A}}\\&P_{_{B}}=(1+r+\tau)^{-n}\cdot\\&\frac{R_{_{B}}(1-\alpha)}{r+\tau}-(1+r+\tau)^{1-n}C_{_{B}}\\ \end{aligned} $$

土地の限界生産力遞減の仮定から、

$$ R_{_{A}}^{\prime}(\alpha)<0\ ,R_{_{B}}^{\prime}(1-\alpha)<0 $$

また、プロジェクト B の転用費用の現在価値はプロジェクト A のそれよりも小さくないと仮定する。すなわち、

$$ C_{_{A}}\leq(1+r+\tau)^{1-n}\cdot C_{_{B}} $$

一般に、より遅い時期に実施することが有利なプロジェクトの転用費用はより早い時期のそれよりも大きいと考えられるので、（I - 40）は現実的な仮定であろう。

さて、いま、あるαのもとで、 $ P_{A}>P_{B} $ であれば、プロジェクトAが選択されるので、プロジェクトAのために利用される土地が増加する。このようにして、αが上昇し、 $ (1-\alpha) $ が低下すれば、 $ R_{A} $ は減少し、 $ R_{B} $ は増大する。その結果、 $ P_{A} $ は低下し、 $ P_{B} $ は上昇する。

逆に、 $ P_{A}
有税率τが上昇するとしよう。このとき、αはどのように変化するのであろうか。

（Ⅰ - 41）の両辺を土地保有税率τで微分すると、次のようになる。

$$ \begin{aligned}&-\frac{R_{A}}{(r+\tau)^{2}}+\frac{R_{A}^{^{\prime}}}{r+\tau}\cdot\frac{d\alpha}{d\tau}\\&=-n(1+r+\tau)^{-n-1}\cdot\frac{R_{B}}{r+\tau}+(1+r+\tau)^{-n}\\&\cdot\left[\frac{R_{B}}{(r+\tau)^{2}}-\frac{R_{B}^{^{\prime}}}{r+\tau}\cdot\frac{d\alpha}{d\tau}\right]\\&\quad-(1-n)(1+r+\tau)^{-n}\cdot C_{_{B}}\end{aligned} $$

これを $ P_{A}=P_{B} $ の関係を用いて整理すると、

$$ \begin{aligned}&\frac{1}{r+\tau}[R_{_{A}}^{\prime}+(1+r+\tau)^{-n}\cdot R_{_{B}}^{\prime}]\frac{d\alpha}{d\tau}\\=&\frac{1}{r+\tau}[C_{_{A}}-(1+r+\tau)^{1-n}\cdot C_{_{B}}]\\&-n(1+r+\tau)^{-1}\cdot P_{_{B}}-(1+r+\tau)^{-n}\cdot C_{_{B}}\end{aligned} $$

(Ⅰ - 42) の左辺の $ d\alpha / d\tau $ にかかる係数は、(Ⅰ - 39) から負である。

他方、（Ⅰ－42）の右辺は、仮定（Ⅰ－40）から負である。したがって、

$$ \frac{d\alpha}{d\tau}>0 $$

つまり、土地保有税率τが上昇すると、プロジェクトAのために利用される土地の比率αは上昇する。このことは、土地保有税率が上昇すると、遊休地（プロジェクトB）が減少して、相対的に早い時期に地代収入をもたらすプロジェクト（プロジェクトA）のために用いられる土地が増加することを意味する。こうしたことが生ずるのは、時価に比例する土地保有税の税率の上昇は、収益を現在価値に還元するときの割引率が上昇することと同じ効果を持つために、早期に利益のでるプロジェクトを相対的に有利にするからである。

流動性プレミアムの上昇による転用促進効果

土地保有税による割引率の上昇は次のルートを通じても生ずる。土地保有税が課せられたり、その税率が上昇すると、土地所有者は税金を支払うために通貨という流動性を必要とする。この流動性に対する需要の増加は、流動性プレミアムの上昇を通ずる割引率の上昇としてとらえることができる。割引率が上昇すれば、前項で述べたように、早い時期により多い地代収入をもたらすプロジェクトが採用され、遊休地は減少する。

このようにして、土地保有税が導入されると、割引率の上昇と流動性の不足が発生するので遊休地は減少する。その結果、税引き前地代は低下し、それを反映して地価も低下する。すなわち、土地の用途が複数存在する場合には、たとえ転用費用が存在しても、土地保有税は転嫁されない。

以上の分析から、転用費用が無視できないより現実的なケースを念頭におくと、土地保有税は部分的には資本課税であるため、部分的に転嫁される可能性がある。

しかし、他方で、遊休地や低度利用地を減らすことによって税引き前地代を引き下げる効果も持つ。これらの効果は相殺し合う。また、相殺し切れず、転嫁される場合にも、増税分のすべてを転嫁することはできない。したがって、税引き後地代は低下し、それに伴って地価も低下すると予想される $ ^{2)} $ 。
## 補論II 固定資産税制度

### 1. 固定資産税

土地の保有にかかる税のうち、代表的なものは土地の固定資産税である。固定資産税は家屋と償却資産の保有に対しても課せられる。これは市町村税であり、その標準税率は1.4%であるが、市町村は2.1%を上限として標準税率を超えて課税することができる。

## 課税の根拠

日本の税制では、金属、絵画、骨董などの実物資産と金融資産の保有に対しては税金は課せられない。それに対して、土地や家屋の保有に対しては、固定資産税が課せられるのはなぜであろうか。その根拠として最も有力な考え方は、地域的な行政サービスの対価として固定資産税を課すというものである。たとえば、当該地域の土地や家屋の財産価値は、地域の警察や消防活動によって守られている。もしも当該地域の治安が悪くなれば、人々は他の地域に移転したり、新しく当該地域に居住しようとする人が減少する。その結果、土地や家屋の価値は低下する。

同様に、当該地域の教育や公園その他の環境が改善されたり、悪化することによっても土地や家屋の財産価値は変動する。これは地域の行政サービスがその地域固有のものであるために生ずる現象である。このような当該地域の行政サービスの質と財産価値との関係は貴金属や金融資産については当てはまらない。

このように地域的な行政サービスの利益はその地域の土地の地代・家賃もしくは地価に反映されるから、地代または地価を課税標準とすれば、地域的行政サービスの対価を徴収できると考えられる。この考え方を地域の行政サービスの利益に対する課税という意味で、応益税という。戦後、日本の税制改革に大きな影響を及ぼしたシャウプ勧告もこの応益税の考え方に基づいて、固定資産税を市町村税の中核に位置づけるように勧告している。

## 課税標準としての時価

応益税の考え方からすれば、課税標準は地代もしくは、地価がファンダメンタルズに基づいて決定されていれば、地価になる。日本やアメリカの各州では、地価を採用している。それに対して1990年3月までのイギリスは賃貸料価格(土地の場合は地代)を課税標準としていた。ただし、イギリスは1990年4月以降、居住用資産についてはレートを廃止し、それに代えてコミュニティーチャージを導入した。コミュニティーチャージは各地域の18オ以上のすべての成人に対して課せられるものである。

## 土地の固定資産税の現状

日本の地方税法では、土地の固定資産税は「適正な時価」を課税評準とするとされている。しかし、実際のそれは公示価格に比べても相当に低い。補論図II－1は民間部門の土地資産額（国民経済計算ベース）に対する土地の固定資産税の年間税収の比率、すなわち、土地の固定資産税の実効税率の推移を示したものである。全国平均でみると、1988年度は0.13%、最近のピークである1977年度でも0.27%に過ぎない。東京都では地価が高騰した1986年度から急低下し、1988年度は0.07%まで低下している。

補論表II - 1は、アメリカの各市の住居用資産に関する固定資産税と東京都と神奈川県の宅地（住宅用地、商業用地、工場用地）と市街化区域内農地のそれを示したものである。日本の宅地の固定資産税の実効税率はアメリカの1.2%から13%に過ぎない。

補論表II - 2は、標準世帯あたりの土地、家屋の固定資産税と都市計画税の合計を示したものである。地価の高い東京圏でも10万円程度である。

このように、日本の固定資産税の実効税率はアメリカに比べて著しく低く、世帯あたりの負担も決して大きくなく、むしろ小さいというべきであろう。
補論図Ⅱ－１ 固定資産税実効税率の推移（宅地）

（資料）経済企画庁『国民経済計算』、自治省『固定資産の価格等の概要調書』により作成。

## 負担調整措置

上のように、土地の固定資産税の課税標準は公示価格の10分の1程度というように著しく低い。それは一つには、固定資産税の評価価格がもともと低いうえに、その評価替えのたびに負担調整措置がとられてきたためである。負担調整措置は、1964年度（昭和39年度）に新評価制度を導入した際に、激変緩和措置をとったことに始まる。すなわち、1964年度における農地の固定資産税は前年度と同額に据え置き、農地以外の土地についても、1964年度の課税標準評価替えの際、前年度に対して2割増しを限度とするという措置がとられた。

その後も3年毎の評価替えのたびに、評価価格の倍率に応じて負担を調整するという負担調整措置制度が定着した。1990年度についてみると、たとえば、評価価格が1.9倍になっても、固定資産税は3割増しに抑えられている。

## 負担調整の根拠

上のような負担調整措置がなぜ採用されてきたのであろうか。それは地域の行政サービスがなんら変化していないにもかかわらず、地価が上昇するため、この上昇した地価に追随して固定資産税を引き上げると、固定資産税の応益税としての性格が失われ、土地所有者に不適切か
補論表II - 1 固定資産税率の国際比較

(单位：%)

市・都・県名	実 効 税 率 (a)	市場または公示価格に対する評価率 (b)	名 目 税 率 (c)
デトロイト	4.10	49.5	8.28
ミルウォーキー	3.69	99.4	3.71
フィラデルフィア	2.38	30.2	7.87
シカゴ	1.55	16.0	9.66
ニューヨーク	1.13	12.1	9.27
ロサンゼルス	0.64	61.2	1.04
東京都 (宅地)	0.050	3.57	1.40
(農地)	0.0039	0.28	1.40
神奈川県 (宅地)	0.079	5.64	1.40
(農地)	0.0069	0.49	1.40

（注）1．比較時点は1988年。

2．実効税率＝税額／（市場価格または公示価格） $ (\mathbf{a})=(\mathbf{b})\times(\mathbf{c}) $ 。

3．アメリカの各市は市場価格に対する課税評価の比率。

東京、神奈川は公示価格に対する課税評価価格の比率。

東京、神奈川の農地は市街化区域内農地。

（資料）U. S. Department of Commerce, Statistical Abstract of the U.S. 1990

国土庁『地価公示』、東京都『土地に関する概要調書』、

神奈川県『市町村税財政概要』より推定。

補論表II - 2 標準世帯における固定資産税額および都市計画税額の試算

(单位: 円)

全 国	三大都市圈	東 京 圈
固定資産税	土地	16,549	23,815	26,963
家屋	38,960	39,406	41,405
計	55,509	63,221	68,368
都市計画税	土地	5,240	20,417	23,118
家屋	8,349	8,444	8,873
計	13,589	28,861	31,991
合計	土地	21,789	44,232	50,081
家屋	47,309	47,850	50,278
計	69,098	92,082	100,359

（出所）経済企画庁『経済白書（平成元年度）』
つ過重な負担を課すことになるという考え方に基づいている。

## 小規模宅地の軽課措置

固定資産税の実効税率が低いもう一つの理由は、住宅地と小規模住宅地に対して軽課措置がとられているためである。1973年に地価が高騰したため、住宅地に対する固定資産税を従来どうりの負担調整措置を採用したのでは過重になるという理由から、住宅用地の課税標準をその他の宅地の評価額の2分の1とする措置が採用された。

さらに翌年には、日常生活に最小限必要と認められる住宅地、すなわち200平方メートル以下の小規模住宅用地についてはその課税標準をその他の宅地の評価額の4分の1とする措置がとられ、現在（1990年現在）に至っている。

## 2 ．市街化区域内農地の固定資産税

## 市街化区域内農地に対する課税の適正化措置

市街化区域内農地とは、都市計画法に規定する市街化区域内の農地をいう。ただし、生産緑地地区の区域内の農地等は一般農地として取り扱われる。市街化区域とは、1968年に制定された新都市計画法に基づいて新都市計画法実施からおよそ10年で市街化すべき区域をいう。したがって、市街化区域内の農地とは、原則的には宅地化されるべき農地ということになる。

市街化区域内農地の固定資産税課税上の評価は、状況が類似する宅地の価格を基準として求めた価格から造成費を控除した価格によって評価する。課税の適正化措置の対象となる農地は、3.3平方メートルあたりの価格が3万円以上の3大都市圏の特定市の市街化区域内農地である。ここに課税の適正化とは、原則として宅地と同じように課税することをいう。その場合の税額は、原則としてうえに述べた評価額の2分の1に税率を乗じて求めた額とする。これにより一般の住宅用地に対する課税と同じになる。

## 長期嘗農継続農地制度

ただし、面積が990平方メートル以上で、現に耕作の用に供され、かつ、10年以上営農を継続することが適当と認められる長期営農継続農地については、農地課税相当額を上回る税額が、徴収猶予される。5年ごとに営農継続の実績を確認の上、徴収猶予税額が免除される。ただし、営農が継続されないことになった場合には、原則として徴収猶予税額すべてがさかのぼって徴収される。補論表II-3は、3大都市圏の特定市の市街化区域内農地面積等を示したものである。

## 適正化措置までの経緯

市街化区域内農地に対する固定資産税については、原則として宅地化すべきであるということおよび周辺の宅地との税の公平性という観点から、1971年度以来宅地並みに課税する適正化措置がとられてきた。まず1971年度に農地がA、B、Cの3種類の農地に分けられ、A農地は1972年度から、B農地は1973年度から宅地並みに課税する予定であった。また、C農地については1976年度から実施する予定であった。

A 農地とは1972年度において3.3平方メートルあたり評価額が宅地の平均価格以上または5万円以上の農地をいう。B 農地は、同じく評価額が宅地の平均価額の2分の1以上で平均価額未満の農地（1万円未満の農地を除く）をいい、C 農地とは同じく評価額が宅地の平均価額の2分の1未満の農地または平均価額が1万円未満の農地をいう。

ところが、1972年度から予定されていたA農地の宅地並み課税の実施は、事実上見送りとなり、B農地についても1973年度からの実施は見送りになった。また、三大都市圏の特定市のA農地、B農地については、前者は1973年度から、後者は1975年度からそれぞれ宅地並みに課税することになったが、各市が独自に補助金を公布したため、実際には宅地並み課税にはならなかった。さらに1976年度以降1981年度までは、A農地とB農地の両方について、現に耕作の用に供され引続き3年以上農地として保全すること
補論表II - 3 長期営農継続農地面積等の推移

(a)，(b)：上段 1982年1月1日

下段 1988年1月1日

(c): 上段 1983年3月31日

下段 1989年3月31日

地域	特定市内の市街化区域農地面積(a)	宅地並み課税の対象農地面積(b)	長期営農継続農地面積(c)	宅地並み課税農地面積(b-c)	宅地並み課税の対象農地率(b/a)	認定率(c/b)
東京圈	(ha)	(ha)	(ha)	(ha)	(%)	(%)
37,522	30,307	24,510	5,797	80.8	80.9
30,716	27,722	23,384	4,338	90.3	84.4
大阪圈	15,979	7,649	6,609	1,040	47.9	86.4
13,507	9,579	8,469	1,110	70.9	88.4
名古屋圈	13,740	4,610	3,912	698	33.6	84.9
11,542	6,688	5,803	885	57.9	86.8
計	67,241	42,566	35,030	7,536	63.3	82.3
55,765	43,989	37,655	6,334	78.9	85.6

（注）1．特定市とは、次に掲げる地域をいう。

東京圏：東京都の特別区並びに首都圏整備法の既成市街地及び近郊整備地帯のある市

大阪圏：近畿圏整備法の既成市街区域及び近郊整備区域のある市

名古屋圏：中部圏開発整備法の都市整備区域のある市

2．宅地並み課税の対象農地（特定市街化区域農地）とは、特定市の旧A農地及び旧B農地（既適用市街化区域農地）と、旧C農地及び新たに市街化区域農地となったもののうち3.3 m²当たりの評価額が3万円以上のものをいう。

（出所） 国土庁『土地白書（平成元年版）』

とが適当なものについては、条例により減額できることとされた。またC農地については、1981年度以降宅地並み課税を実施する予定であったが、実際には見送りとなった。このような経過を経た後、1982年度以降、上の適正化措置および長期営農継続農地制度が導入されて、現在（1990年現在）に至っている。
## 付録Ⅰ 地価の作成手順

市街化区域内の地価を計算する際の基礎データとして、地価公示価格を採用した。しかし、地価公示では、必ずしも同一地点が毎年調査されているわけではなく、調査地点は随時入れ換えられている。したがって、データの単純平均を用いて地価の上昇率を計算すると、サンプルの変更による偏り（バイアス）が生じる。とくに、住宅地と商業地の調査地点は、必ずしも、用途地域面積の分布に対応しているとは限らない。したがって、住宅地と商業地の調査地点の地価を単純平均すると、商業地の地価は住宅地のそれよりも高いために、ある年に商業地域の調査地点数が増加しただけで地価の上昇が生じてしまう。これらのバイアスを取り除くために、本研究では以下の方法により地価を計算した。

付録表I - 1 地価の算出で用いる変数

記 号	説	明
KHij	地価公示調查地点の住宅地の地価
KCij	地価公示調查地点の商業地の地価
RHij	住宅地の地価上昇率
RCij	商業地の地価上昇率
PHij	住宅地の地価
PCij	商業地の地価
UHij	住宅地の地積
UCij	商業地の地積
Ptij	第i番目の平均地価

（注）添字t, i, j は、それぞれ、年（西暦）、市、調査地点を表す。

## 地価上昇率の計算

まず、各市町村ごとに、今年と前年のサンプルの中から前年と継続している地点の地価のサンプルだけを抽出して、地価上昇率を商業地と住宅地について個別に計算する。ここで問題となるのは、商業地の調査地点は必ずしも多くないため、ある年については、商業地の継続調査地点が存在しないという事態が生じることである。そこで、商業地の地価上昇率に欠値がある場合には、その年の商業地の地価上昇率は住宅地のそれに等しいと仮定し、地価上昇率を計算した。

$$ \begin{aligned}RH_{t}^{i}=&\left[\sum_{j=1}^{n}KH_{t}^{ij}/\sum_{j=1}^{n}KH_{t-1}^{ij}\right]-1\\&(n\ は宅地 \of{ 継続地点数 })\\RC_{t}^{i}=&\left\lfloor\sum_{k=1}^{m}KC_{t}^{ik}/\sum_{k=1}^{m}KC_{t-1}^{ik}\right\rfloor-1\\&(m\ は商業地 \of{ 継続地点数 })\end{aligned} $$

## 平均的地価の計算

次に、計算された住宅地と商業地の地価上昇率を使い、市街化区域の宅地の地価を計算する。住宅地と商業地の地価は、個別に計算された1989年（翌年1月1日調査）の住宅地と商業地の単純平均地価をベンチ・マークとし、それぞれの地価上昇率で、過去に向かって順次割り引いて行くことにより求められる。宅地の平均的地価は、住宅地と商業地の地積をウェイトとして、それぞれを加重平均して求められる。

$$ \begin{aligned}(\mathbf{t}&=89)\\PH_{t}^{i}=&\left[\begin{array}{c}\sum_{j=1}^{n}KH_{89}^{ij}/n\end{array}\right]\\PC_{t}^{i}=&\left\lfloor\begin{array}{c}\sum_{k=1}^{m}KH_{89}^{ik}/m\end{array}\right\rfloor\end{aligned} $$

$$ \begin{aligned}&(76
## 付録II 市街化区域内農地の実効税率算出の手順

市街化区域内農地の実効税率は次の計算式により求められる。実効税率＝固定資産税の納税総額÷（総農地面積×付録Iの地価）。ここで、農家の納税総額は、農地の課税標準に1.4%を乗じた値から、固定資産税の減免額および猶予額を差し引いた金額である。しかし、減免額および猶予額が公表資料から部分的にしか得られないことから、本研究では、農家が実際に負担している税額を以下の方法により推定し、市街化区域内農地の実効税率を算出した。

## 農地の種類と課税制度の変遷

分析の対象となっている市街化区域内農地は、固定資産税の課税状況により次の三つに分類される。(1)「宅地並み課税」(これは、税法上の概念で、実質的な宅地並みではない点に注意したい。以下では、この点を考慮して、「宅地並み課税」と呼ぶ)を受けている農地、(2)「宅地並み課税」を適用されながら、一定の納税額を減免または猶予されている農地、(3)一般農地として課税される農地。しかし、(1)(2)(3)の適用範囲は地方税法の改正（1972、82年）にともない変化してきた。ここでは固定資産税を計算するまえに、課税制度の変遷について簡単に説明する。

1972年の地方税法の改正により、市街化区域内農地は、農地の評価額にしたがってA農地、B農地、C農地の3種類に区分された（付録表II-1）。しかし、この分類は農家が実際に支払っている納税額に必ずしも対応していない。

原則として、A、B農地には「宅地並み課税」（該当市街化区域農地と状況が類似する宅地の価格を基準として求められた価格から、造成費を控除した価格の1／2を課税標準として課税）が適用され、C農地は一般農地として課税された。

ただし、三大都市圏の市街化区域内のA、B農地については、農地が現に耕作されていることを条件に、市町村の条例により固定資産税を一般農地相当まで減額することが可能であった。つまり、本研究で対象にした地域においては、A、B農地のなかに、「宅地並み課税」を受ける農地と、一般農地相当の課税を受けている農地の二種類が存在した。

1982年の地方税法改正では、従来のA農地、B農地、C農地の区分が撤廃され、代わって、旧A、B農地を既適用市街化区域内農地（以下、既適用農地）旧C農地の一部（評価額が3.3m²あたり3万円以上）を新適用市街化区域内農地（以下、新適用農地）その他の旧C農地をその他市街化区域内農地（以下、その他農地）として再区分した。同時に、既適用農地と新適用農地には「宅地並み課税」が適用され、その他農地は一般農地として課税されることになった。

一方、旧A、B農地に認められていた市町村条例による固定資産税の減免制度が廃止され、代わって、既適用および新適用農地に対して長期営農継続農地制度（以下、長営農地）が新設された。これは、農地面積が990m²以上で、1982年1月1日から10年間営農を継続することが適当と認められる場合、一般農地課税相当を上臥る税額を徴収猶予する制度である。これにより、「宅地並み課税」の範囲が、従来一般農地と

付録表Ⅱ-1 A・B・C農地の区分

定義
A	1972年度の評価額（3.3m²当り）が宅地の平均価格以上、又は5万円以上
B	1972年度の評価額（3.3m²当り）が宅地の平均価格の1/2以上平均未満かつ1万円以上
C	1972年度の評価額（3.3m²当り）が宅地の平均価格の1/2未満、又は1万円未満