Silviase/jgov_v1.4_full_ann huggingface dataset:
表III - 1 全国宅地地価の推移

年	宅地地価	上 昇 率
(円/m²)	(%)
1971	16,470	15.53
1972	21,550	30.84
1973	26,817	24.44
1974	24,973	$ \Delta $ 6.88
1975	25,549	2.31

1976	26,212	2.60
1977	27,482	4.84
1978	30,898	12.43
1979	36,896	19.41
1980	43,531	17.98

1981	49,126	12.85
1982	51,860	5.56
1983	53,219	2.62
1984	54,941	3.24
1985	59,050	7.48

1986	74,637	26.40
1987	100,162	34.20
1988	108,839	8.66

（注）1971、72年は沖縄県を除く。

（資料）經濟企画庁『国民経済計算』、自治省

今回の地価高騰は、1987年の上昇率が34.2%に達したことに象徴されるように、1970年代および1980年代を通じて最も激しいものであった。全国平均の宅地価格、消費者物価および卸売物価のそれぞれの指数（1971年＝100）を時系列で比較すると（図III－1参照）、1980年代に入って地価上昇率が一般物価上昇率を上回りはじめ、1986、87年には円高の寄与により卸売物価が下落し、また消費者物価が安定基調で推移したのに対して、地価は逆に高騰した。その結果1988年の指数値は、卸売物価が180また消費者物価が258にとどまったのに対し、地価は661となり、土地の他の財に対する相対価格は大きく上昇した。

## 都道府県別地価動向

続いて、都道府県別の宅地地価動向をみてみよう。表III-2は、1988年の宅地平均価格水準に基づいた47都道府県のランキング表であり、合わせて1971年と88年との間の地価上昇の倍率が表示されている。従来から最も平均地価が高い東京では、1988年には1m²あたりおよそ98万1,000円と圧倒的な水準に達している。71年時点では、東京の地価は7万8,000円/m²と大阪（5万1,000円/m²）の約1.5倍程度であったが、その後の東京の地価高騰の激しさを反映して、1988年時点では大阪（30万3,000円/m²）との格差は3.2倍にまで拡大している。ランキングの上位には、東京、大阪、神奈川など三大都市圏 $ ^{18} $ の都府県が顔を揃え、一方下位には、宮崎、島根、秋田などの地方圏の各県が並んでいる。1971年と1988年の地価水準を比較すると、すべての都道府県で2倍以上の上昇が観察される。地価上昇倍率は、全般的にみて三大都市圏が地方圏を上回っており、なかでも東京と埼玉では両年の間に10倍以上の上昇を示している。

## 宅地資産額の動向

次に、表III - 3 により全国の宅地資産額の長期動向を概観してみよう。1971年時点では、全国の宅地を合わせた資産額は140兆円と、同年の名目GNPの1.7倍の水準であった。その後も1970年代には、72、73年を除いて宅地資産額の対GNP比は、2倍弱にとどまった。しかしながら、1980年代に入ると同比率は2倍を上回り、さらに1986、87年の地価高騰時にはGNPの伸びが相対的に低位にとどまる一方、宅地資産額は著増した。1988年の宅地資産額は、1971年当時のおよそ10倍の1,450兆円に達し、対GNP比は、2倍に減り。
図III - 1 地価と物価の推移（1971年＝100）

（資料）経済企画庁『国民経済計算』、自治省『固定資産の価格等の概要調書』、総務庁『消費者物価指数年報』、日本銀行『経済統計年報』により作成。

NP比も3.9倍にまで上昇している $ ^{19} $ 。

全国の宅地資産額に占める三大都市圏のシェアをみると、1970年代前半にはおよそ7割であったものが、1970年代後半から1980年代前半にかけては63%程度に低下するなど、必ずしも資産額の三大都市圏への集中化傾向は観察されなかった。しかしながら、1985年から1987年にかけて同シェアは大幅に上昇し、1987年には77%に達している。とりわけ、1970年代後半から1980年代前半にかけて2割強で推移していた東京の資産額シェアは、1986、87年には著しくに等しい。固定資産税の課税に際して、土地は(1)宅地(2)田(3)畑(4)塩田(5)鉱泉地(6)池沼(7)山林(8)牧場(9)原野10)雑種地（ゴルフ場・鉄道用地含む）に分類される。この分類の間の転換を、転換先と転換元を結びつけた形で集計した統計表はない。

一方、国土庁の推計結果によると、農地から宅地への転換面積が、宅地増分の6～7割を占めていることがわかる（資料表III-6）。国土庁の推計に宅地という概念はでこないが、住宅用地、鉱工業用地、その他建物用地の三つが概ね同じ概念と考えられる。農地以外の転換元としては、林地、原野、埋め立てによる増加が考えられる。同じく国土庁の推計によると、林地からの転換は30～40km²で推移しており、埋め立てによる増加は、1975年に34km²だったものが減少を続け、1988年には10km²となっている。原野からの転換のデータはない。
表III - 2 都道府県別の地価動向

順位	都道府県	1971年地価	1988年地価	1971年～1988年の倍率
1	東京都府	(円/m²)	(円/m²)	(倍)
2	大阪府	78,152	980,695	12.55
3	神奈川県	51,462	303,220	5.89
4	京都府	37,192	251,292	6.76
5	兵庫県	31,039	191,879	6.18
24,856	159,791	6.43
6	埼玉県	14,938	151,153	10.12
7	千葉県	17,677	144,586	8.18
8	奈良県	15,106	102,421	6.78
9	爱知県	13,687	87,624	6.40
10	静岡県	12,909	65,320	5.06
11	広島県	17,134	61,783	3.61
12	沖縄県	-	57,893	-
13	和歌山县	16,791	53,635	3.19
14	福岡県	10,683	53,118	4.97
15	石川県	9,669	51,535	5.33
16	高知県	10,918	47,441	4.35
17	滋賀県	8,799	47,068	5.35
18	愛媛県	10,320	43,942	4.26
19	宮崎県	9,144	41,916	4.58
20	岐阜県	7,387	38,408	5.20
21	福井県	9,515	37,381	3.93
22	長崎県	8,075	37,241	4.61
23	新潟県	5,755	37,028	6.43
24	富山県	7,432	35,492	4.78
25	長野県	6,268	35,231	5.62
26	山梨県	5,978	34,595	5.79
27	群馬県	6,050	31,801	5.26
28	香川県	11,056	31,723	2.87
29	山口県	6,565	31,079	4.73
30	徳島県	7,226	30,549	4.23
31	茨城県	5,074	30,537	6.02
32	岡山県	7,920	29,789	3.76
33	栃木県	6,576	28,867	4.39
34	三重県	5,935	28,421	4.79
35	三重県	6,982	27,522	3.94
36	熊本県	3,371	27,341	8.11
37	大分県	5,820	26,684	4.58
38	鹿児島県	6,693	26,539	3.97
39	鹿児島県	5,008	26,447	5.28
40	青森県	7,682	26,343	3.43
41	北海道県	6,315	23,420	3.71
42	山形県	4,959	21,519	4.34
43	佐賀県	4,811	20,703	4.30
44	秋田県	4,491	20,545	4.57
45	根據県	4,924	19,232	3.91
46	島根県	3,008	19,152	6.37
47	宮崎県	3,675	16,833	4.58

(資料) 表III - 1 に同じ。

上昇し、87年には全国のおよそ4割にも達している。ただし、1988年には同シェアは一転低下した(36%)。この事実は、今回の地価高騰が全国一様に生じたものではなく、東京の急激な上

表III - 3 全国宅地資産額と三大都市圏、東京都のシェア及び対GNP比の推移

年	宅地資産額(全国)	增減率	三大都市圈のシェア	東京都のシェア	宅地資産額の対GNP比
1971	(10億円)	(%)	(%)	(%)	(倍)
1972	140,390.4	21.0	68.66	24.99	1.74
1973	191,954.2	36.7	70.50	26.00	2.08
1974	252,481.4	31.5	69.22	24.60	2.24
1975	247,917.4	$ \Delta $ 1.8	67.22	23.32	1.85
263,200.4	6.2	65.35	21.83	1.78
1976	280,102.9	6.4	64.48	21.79	1.68
1977	301,526.4	7.6	63.83	21.78	1.63
1978	347,698.0	15.3	63.80	22.01	1.70
1979	424,538.1	22.1	64.75	22.92	1.91
1980	510,503.6	20.2	64.99	22.77	2.13
1981	586,992.4	15.0	63.99	22.45	2.28
1982	632,104.6	7.7	63.32	22.05	2.34
1983	659,057.2	4.3	63.03	21.99	2.34
1984	690,312.7	4.7	62.75	22.27	2.29
1985	753,691.0	9.2	64.26	25.49	2.34
1986	966,779.6	28.3	71.12	37.01	2.88
1987	1,313,861.0	35.9	77.16	39.87	3.75
1988	1,450,297.0	10.4	76.72	35.57	3.88

（注）1.1971、72年は沖縄県を除いた数値。

2. 宅地資産額は暦年末の値、GNPは暦年の値である。

3. 宅地資産額の対GNP比は、全国ベースの数値。

（資料）經濟企面庁『国民経済計算』

昇に端を発し、それがその他の大都市圏に波及し、さらにその後地方の中核都市にも波及しつつあることを示している。

### 2. 推定モデルと主要データ

## モデルの基本型

本章で用いられる地価関数は、基本的には第I章と、第II章で用いた東京・神奈川モデルの地価関数と同様に、土地の需給均衡条件から解かれた誘導型モデルである。当期の地価の決定要因の一つとして予想地価を想定し、予想地価関数の内挿値を当期の地価の説明変数として用いるという二段階の推定となっているのも、東京・神奈川モデルと同様である。またデータに関しては、復帰以前のデータの入手が難しい沖縄県 $ ^{20} $ を除く46都道府県のクロスセクション・データを1971年～87年について収集してプール
表III - 4 モデルの変数

記 号	变 数
pt	宅地平均地価
ct	建築着工床面積
kt	マーシャルのk(M2+CD)/(国民総生産)
wt	宅地資産額
lt	宅地地積
τt	宅地固定資産税額(m²あたり)
yt	県内総生産
dummy1	(三大都市圈)埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県のダミー
dummy2	(三大都市圈)愛知県のダミー
dummy3	(三大都市圈)京都府・大阪府・兵庫県のダミー
dummy4	(三大都市圈)東京都1986年のダミー
dummy5	(三大都市圈)東京都1987年のダミー
dummy6	(三大都市圈)埼玉県・千葉県・神奈川県1987年のダミー
dummy7	(地方圈)北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県のダミー
dummy8	(地方圈)茨城県・栃木県・群馬県・新潟県・富山県・石川県・福井県・山梨県・長野県・岐阜県・静岡県・三重県・滋賀県・奈良県・和歌山県のダミー
dummy9	(地方圈)鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県のダミー

（注）1．添字tは、t期における当該数値を示す。

2. $ p_{t} $ , $ c_{t} $ , $ k_{t} $ , $ w_{t} $ , $ l_{t} $ , $ \tau_{t} $ , $ y_{t} $ は、対数変換されている。

し、東京・神奈川モデルと同様にヴァリアンス・コンポーネント・モデルを用いて推定している。

本章の地価モデルは、次式のとおり定式化される。なお各変数の意味は表III - 4 のとおりである。また実際の計測の際には、次式の各変数はすべて対数変換されている。

$$ \begin{aligned}P_{t}=f\left(P_{t+1}^{*},y_{t},c_{t},k_{t},w_{t},l_{t},\mathfrak{\tau}_{t}\right)\ $ +)\quad(+)(+)(+)(+)(-)(-)\end{aligned} $$

各変数の下の括弧内には、理論から想定されるパラメーター推定値の符号が示されている。すなわち予想地価、県内総生産、建築物の着工床面積（土地の限界生産性の指標）マーシャルのk（金融の緩和、引き締めの程度を指す指標）および宅地資産額がそれぞれ増加すると現在地価は上昇し、宅地地積および宅地固定資産税額が増加すると地価は下落すると考えられる。ここで、東京・神奈川モデルにおいて内生変数であった宅地地積が、本章のモデルにおいては外生変数となっている。なおマーシャルのkについては、全国共通のマクロ・データが使われているが、その他の変数はすべて各都道府県に固有なクロスセクションの特性を持ったデータである。

## データの収集と加工

ここで推定に用いたデータの収集あるいは算出方法を簡単に説明しよう。まず最初に、宅地の固定資産税額については、自治省『固定資産の価格等の概要調書』から宅地の課税標準を抽出し、それに固定資産税の標準税率1.4%を乗じ、さらに『同調書』の宅地地積で除して1 m²
表III - 5 单位面積あたり宅地固定資産税額の推移

(单位: 円/m²)

年	岩手県	東京都	神奈川県	新潟県	愛知県	大阪府	香川県	長崎県
1971	5.55	82.79	31.17	9.34	21.91	60.45	9.57	12.24
1972	6.97	107.74	39.80	12.00	27.69	77.17	12.27	15.37
1973	9.62	177.87	67.65	17.09	40.72	123.02	20.84	22.85
1974	11.29	217.51	91.54	20.97	44.92	155.92	27.55	24.53
1975	14.17	276.40	118.70	26.79	55.44	197.77	37.30	31.00
1976	16.71	314.00	140.18	31.34	65.61	230.30	42.98	35.84
1977	19.45	349.86	165.07	36.04	75.75	263.04	49.57	40.70
1978	21.00	361.85	176.97	38.48	79.55	278.73	53.19	42.04
1979	23.60	396.92	196.98	42.97	88.02	303.07	58.70	45.20
1980	25.68	415.77	215.10	46.82	95.24	315.69	63.88	47.05
1981	25.96	417.34	219.62	47.47	96.49	315.64	65.11	47.15
1982	29.46	461.00	243.14	53.25	108.23	351.08	72.77	52.28
1983	32.94	507.33	265.41	59.29	120.71	386.76	81.07	57.77
1984	34.93	531.30	273.64	61.77	125.21	396.83	83.78	59.83
1985	38.91	588.45	297.53	68.73	138.57	435.73	92.22	65.46
1986	43.94	637.97	315.11	75.84	152.30	468.31	102.42	71.27
1987	46.07	645.42	318.08	78.34	156.32	471.29	105.47	71.54
1988	48.26	699.34	333.49	81.91	164.90	502.16	108.89	75.03

（資料）自治省『固定資産の価格等の概要調書』

あたりの税額を求めている。また、県内総生産 $ ^{21} $ は経済企画庁『県民経済計算年報』、建築物の着工床面積 $ ^{22} $ は建設省『建築統計年報』から、それぞれデータをとっている。マーシャルのkは、日本銀行『経済統計年報』のマネーサプライ（ $ M_{2} + CD $ ）平残を経済企画庁『国民経済計算年報』の名目GNPで除して算出している。なお、宅地平均地価と宅地資産額については、本章第1節で説明されたとおりである。

第I章と第II章の東京・神奈川モデルと本章の全国都道府県モデルは、前者の給与所得と後者の県内総生産のように、基本的には類似の説明変数が採用されている。ただし全国都道府県レベルにおける建築物の着工床面積のように、一方のみに採用されている変数も存在する。両者間のこのような差異は、各市レベルのデータと各都道府県レベルのデータとの入手可能性の違いを反映するものである。

とりわけ東京・神奈川モデルにおいては、土地が宅地と農地とに分けられて分析されていたが、都道府県モデルでは宅地のみが分析の対象とされているという大きな差異が存在する。本章の都道府県モデルにおいて農地が分析から除外されているのは、最も重要性の高い固定資産税関連のデータが、農地に関して長期にわたっては十分に得られなかったためである $ ^{23} $ 。
## 固定資産税関連データ

ここで説明変数の中でも重要性が高く、後のシミュレーション分析においても焦点が当てられる固定資産税のデータを、都道府県別に整理してみよう。固定資産税については、単位面積あたりの税額と税額を土地の市場価格で除した実効税率という二つの概念が、それぞれ意味を持つ。

1 m²あたりの固定資産税額をいくつかの都府県について時系列的に比較すると（表III-5参照）長期的な地価上昇傾向を反映して、各年着实に増加していることがわかる。東京都では、1971年の税額が1 m²あたり83円程度であったが1988年には699円にまで増加し、この17年間で8倍以上となっている。また同表で最も税額の低い岩手県でも、1971年の6円/m²弱から1988年の48円/m²強へと、同じく8倍以上の増加を示している。1988年時点における1 m²あたり税額を多い順に並べると、表III-6のとおりとなる。上位には、東京（699円/m²）大阪（502円/m²）神奈川（333円/m²）など地価の高い大都市地域が顔を並べ、他方税額の低い地域としては、沖縄（40円/m²）鹿児島（43円/m²）宮崎（46円/m²）などの各県が挙げられる。

同表において1988年の順位を1971年時点と比較すると、上位の顔触れを中心に概ね安定していることがわかる。若干の変動を指摘すれば、埼玉(1971年:28位→1988年:9位)奈良(1971年:17位→1988年:8位)などが順位を上げ、福岡(1971年:6位→1988年:11位)山口(1971年:11位→1988年:19位)などでは順位が低下している。

次に実効税率について考察しよう。1988年の実効税率を都道府県別にみると（表III - 7参照）各都道府県の実効税率は、固定資産税の標準税率（1.4%）に比べて著しく低い水準にとどまっていることがわかる。同税率は、全国で最も高い岡山、香川の二県においても標準税率の4分の1の0.35%程度にしか過ぎず、最も低い沖縄、東京などでは0.1%にも達していない。

いくつかの都府県について時系列でみると（表III - 8参照）地価が相対的に安定している地方圏の各県では、実効税率も比較的安定した推移を示しているが、地価の変動が激しい大都市圏では、実効税率にもかなりの乱高下がみられる。東京を例にとると、1971～72年にはおよそ0.1%であった税率は、その後上昇トレンドを辿り、1977年には0.26%に達した。それ以降は、1980年代前半の一時期を除いて総じて低下し、1987年には0.06%にまで落ち込んでいる。すなわちこの約10年間に、東京の実効税率は4分の1程度の水準にまで下落している。言うまでもなく、このような実効税率の変動は、土地の市場価格の変動スピードに比べて課税標準の調整が緩やかにとどまっていることに起因している。

## 3 ．モデルの推定結果

## 三 大都市圏と地方圏における構造の相違

前述のとおり、ここでは46都道府県の時系列データをプールしたパネル・データを用いて、地価関数を推定する。ただし46都道府県をすべて対象にした場合には、推定式のパフォーマンスは必ずしも満足できるものではなかった。そこで、三大都市圏と地方圏とに分けて推定すると、総じて良好な結果が得られた。これは、三大都市圏と地方圏とにおいて、それぞれの推定モデルの構造が異なる可能性があることを示唆するものである。推定結果の検討に入る前に、三大都市圏と地方圏の構造が異なるか否かを、Chow（1960）の手法を用いて統計的に検定してみよう。

チャウの係数パラメータ一相等性テスト（T-est of Equality of a Set of Regression Coefficients in Two Regressions）とは、異なったサンプルについて各々推定した複数組の計測式が、同一の母集団から抽出されたサンプルに基づいて推定されたものであるか否かを検定するものである。すなわちサンプルを二つに分割した場合に、それぞれのデータ数を $ n_{1} $ 、 $ n_{2} $ それぞれの
表III - 6 单位面積あたり宅地固定資産税額の順位リスト

1998年	(参考)1971年
順位	都道府県	固定資産税額	固定資産税額	順位
1	東京都	(円/m²)	(円/m²)
2	大阪府	699.34	82.73	1
3	神奈川県	502.16	60.45	2
4	兵庫県	333.49	31.17	3
5	京都府	222.05	28.62	4
191.20	24.64	5
6	広島県	187.75	17.68	8
7	愛知県	164.90	21.92	7
8	奈良県	138.29	11.90	17
9	埼玉県	138.27	9.11	28
10	和歌山県	128.51	13.24	13
11	福岡県	126.78	22.22	6
12	千葉県	119.98	14.60	10
13	静岡県	118.54	14.94	9
14	香川県	108.89	9.56	26
15	岡山県	103.23	13.32	12
16	高知県	102.49	8.48	33
17	岐阜県	97.81	10.13	21
18	宮城県	96.38	9.98	23
19	山口県	94.74	13.52	11
20	愛媛県	94.63	10.79	18
21	石川県	88.73	12.69	14
22	滋賀県	82.29	8.60	32
23	新潟県	81.91	9.34	27
24	大分県	81.59	10.19	20
25	山梨県	80.78	8.05	34
26	徳島県	77.14	8.89	29
27	長崎県	75.03	12.24	15
28	福井県	74.10	10.26	19
29	富山県	72.82	9.87	24
30	栃木県	71.07	6.81	43
31	群馬県	70.56	7.96	35
32	三重県	66.63	12.13	16
33	北海道県	66.63	10.12	22
34	山形県	64.68	8.65	30
35	長野県	63.78	7.43	37
36	熊本県	59.71	9.58	25
37	根島県	58.89	7.15	41
38	福島県	58.58	7.07	42
39	青森県	58.57	7.43	36
40	佐賀県	58.16	7.40	38
41	秋田県	55.75	7.24	40
42	茨城県	55.35	8.61	31
43	岩手県	53.12	5.29	46
44	宮崎県	48.26	5.55	45
45	鹿児島県	45.51	7.29	39
46	沖縄県	42.70	6.07	44
47	40.18	N.A.	N.A.

(資料) 表III - 5 に同じ。

表III - 7 宅地固定資産税実効税率の順位リスト

1998年	(参考)1971年
順位	都道府県	実効税率	実効税率	順位
1	岡山県	(%)	(%)
2	香川県	0.3465	0.1682	8
3	山形県	0.3433	0.0865	39
4	島根県	0.3124	0.1799	6
5	大分県	0.3075	0.2376	2
0.3074	0.1522	13
6	山口県	0.3048	0.2059	4
7	広島県	0.3039	0.1032	36
8	秋田県	0.2899	0.1471	15
9	北海道県	0.2845	0.1603	11
10	佐賀県	0.2831	0.1649	9
11	宮崎県	0.2703	0.1984	5
12	岐阜県	0.2547	0.1372	17
13	徳島県	0.2525	0.1230	22
14	栃木県	0.2462	0.1036	35
15	三重県	0.2421	0.1737	7
16	和歌山県	0.2396	0.0788	43
17	福岡県	0.2387	0.2080	3
18	山梨県	0.2335	0.1346	18
19	宮城県	0.2299	0.1091	30
20	岩手県	0.2243	0.1118	29
21	青森県	0.2223	0.0967	38
22	新潟県	0.2219	0.1315	20
23	福島県	0.2212	0.1623	10
24	熊本県	0.2196	0.1215	23
25	本站	0.2184	0.2841	1
26	高知県	0.2160	0.0777	45
27	爱媛県	0.2154	0.1046	33
28	富山県	0.2052	0.1328	19
29	長崎県	0.2015	0.1516	14
30	福井県	0.1982	0.1078	31
31	鳥取県	0.1948	0.1451	16
32	爱知県	0.1882	0.1602	12
33	静岡県	0.1815	0.1158	27
34	長崎県	0.1810	0.1185	25
35	滋賀県	0.1748	0.0978	37
36	茨城県	0.1739	0.1042	34
37	石川県	0.1722	0.1312	21
38	大阪府	0.1656	0.1175	26
39	鹿児島県	0.1615	0.1212	24
40	兵庫県	0.1390	0.1151	28
41	奈良県	0.1350	0.0788	44
42	神奈川県	0.1327	0.0838	40
43	京都府	0.0996	0.0794	42
44	埼玉県	0.0915	0.0610	46
45	千葉県	0.0830	0.0826	41
46	東京都	0.0713	0.1059	32
47	沖縄県	0.0694	N.A	N.A

（資料）自治省『固定資産の価格等の概要調書』、経済企画庁『国民経済計算』により作成。
表III - 8 宅地固定資産税実効税率の推移

(单位：%)

年	岩手県	東京都	神奈川県	新潟県	愛知県	大阪府	香川県	長崎県
1971	0.112	0.106	0.084	0.160	0.162	0.117	0.087	0.152
1972	0.115	0.100	0.079	0.166	0.139	0.123	0.080	0.158
1973	0.130	0.134	0.107	0.165	0.159	0.159	0.112	0.219
1974	0.148	0.180	0.159	0.204	0.180	0.220	0.151	0.230
1975	0.186	0.232	0.204	0.182	0.218	0.276	0.214	0.257
1976	0.197	0.252	0.237	0.209	0.247	0.318	0.254	0.272
1977	0.209	0.263	0.274	0.229	0.270	0.354	0.289	0.282
1978	0.193	0.235	0.267	0.220	0.249	0.339	0.296	0.236
1979	0.193	0.204	0.244	0.197	0.226	0.311	0.304	0.214
1980	0.172	0.180	0.226	0.179	0.207	0.276	0.304	0.178
1981	0.152	0.160	0.221	0.159	0.187	0.250	0.257	0.151
1982	0.156	0.169	0.238	0.166	0.197	0.261	0.276	0.152
1983	0.171	0.179	0.255	0.180	0.215	0.277	0.300	0.163
1984	0.179	0.178	0.263	0.184	0.217	0.277	0.307	0.166
1985	0.196	0.158	0.271	0.204	0.233	0.289	0.326	0.179
1986	0.219	0.093	0.225	0.225	0.248	0.293	0.358	0.198
1987	0.222	0.064	0.128	0.226	0.218	0.228	0.361	0.202
1988	0.224	0.071	0.133	0.221	0.188	0.166	0.343	0.201

（資料）表III - 7に同じ。

図III - 2 - 1 予想地価の内挿テスト（三大都市圏）

$$ /m^{2}) $$
図III - 2 - 2 予想地価の内挿テスト（地方圈） (千円 / m²)

残差平方和を$s_{1}$、$s_{2}$、サンプルを分割せずに推定した場合の残差平方和を$s$、パラメーター数を$k$と置き、さらに$s_{t}=s_{1}+s_{2}, s_{d}=s-s_{t}$とすれば、両サンプルに構造的差異がない場合には、統計量

$$ \begin{aligned}(20)\quad&F\left(k,n_{1}+n_{2}-2k\right)\\&=(s_{d}/k)/\left\{s_{\mathrm{t}}/\left(n_{1}+n_{2}-2k\right)\right\}\end{aligned} $$

は、自由度 $ (k,n_{1}+n_{2}-2k) $ のF分布に従うから、これを用いて両者の構造が同質的か否かをチェックすることができるのである。

以下で詳細に検討する三大都市圏（サンプル1）と地方圏（サンプル2）の地価関数推定結果を(20)式に当てはめれば、 $ n_{1}=136 $ , $ n_{2}=646 $ , $ s_{1}=1.28 $ , $ s_{2}=17.63 $ , k=16であるから、F値は8.76となる。この値は、F分布の5％臨界値（1.66）および1％臨界値（2.03）をともに大幅に上回っており、三大都市圏と地方圏との間に有意な構造的差異が存在することが、統計的に確認された。

## 予想地価関数の推定結果

地価関数の推定は、第I章と同様に合理的期待形成を仮定して予想地価関数をまず推定し、その内挿値を現在地価の説明変数の一つに加えるという手順によって進められる。現在地価関数には、基本的には(19)式の各変数が説明変数として採用され、また予想地価関数には現在地価関数で使用される各変数の当期の値および一期ラグ値の両方、あるいはいずれか一方が含まれている。

ただし $ 1 \, m^{2} $ あたり宅地固定資産税額については、三大都市圏を首都圏、中部圏、近畿圏の3地域、また地方圏を北海道・東北、関東・中部・近畿、中国・四国・九州の3地域にそれぞれ分割し、係数値を算出している。さらに近年の異常な地価高騰プロセスを追跡するために、東
表III - 9 - 1 予想地価関数の推定結果（三大都市圏）

推定期間：1971年～1987年

对象地域：埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・愛知県・京都府・大阪府・兵庫県
推定式： $ P_{t+1}^{*} = \alpha_{0} + \alpha_{1} y_{t-2} + \alpha_{2} c_{t-1} + \alpha_{3} k_{t} + \alpha_{4} k_{t-1} $

$ \quad + \alpha_{5} w_{t-1} $

$ \quad + \alpha_{6} l_{t} + \alpha_{7} \tau_{t-1} dummy_{1} $

$ \quad + \alpha_{8} \tau_{t-1} dummy_{2} $

$ \quad + \alpha_{9} \tau_{t-1} dummy_{3} + \alpha_{10} \tau_{t} dummy_{1} $

$ \quad + \alpha_{11} \tau_{t} dummy_{2} $

$ \quad + \alpha_{12} \tau_{t} dummy_{3} + \sum_{i=0}^{2} \alpha_{13+i} dummy_{4+i} $

説明変数	パラメータ	t 值
定数項	$ \alpha_{0} $	23.0850	15.36
$ y_{t-2} $	$ \alpha_{1} $	0.4918	3.59
$ c_{t-1} $	$ \alpha_{2} $	0.3383	3.72
$ k_{t} $	$ \alpha_{3} $	3.7712	4.86
$ k_{t-1} $	$ \alpha_{4} $	$ \Delta $ 1.8336	$ \Delta $ 2.26
$ w_{t-1} $	$ \alpha_{5} $	0.4791	4.50
$ l_{t} $	$ \alpha_{6} $	$ \Delta $ 1.2833	$ \Delta $ 12.30
$ \tau_{t-1} $ dummy1	$ \alpha_{7} $	0.1952	1.15
$ \tau_{t-1} $ dummy2	$ \alpha_{8} $	0.2694	0.83
$ \tau_{t-1} $ dummy3	$ \alpha_{9} $	0.2582	1.10
$ \tau_{t} $ dummy1	$ \alpha_{10} $	$ \Delta $ 0.3279	$ \Delta $ 1.69
$ \tau_{t} $ dummy2	$ \alpha_{11} $	$ \Delta $ 0.4928	$ \Delta $ 1.48
$ \tau_{t} $ dummy3	$ \alpha_{12} $	$ \Delta $ 0.4206	$ \Delta $ 1.74

自由度：120

京では1986、87年、埼玉、千葉、神奈川の3県では1987年を、それぞれ対象とした3つのダミー変数が加えられている。

まず最初に、第一段階の予想地価閲数の推定結果をみてみよう（表III - 9参照）。三大都市圏（表III - 9 - 1参照）および地方圏（表III - 9 - 2参照）ともにパラメーター推定値の符号は、総じて理論から導かれるものと整合的であり、多くの場合有意性も高い。当期および一期ラグの双方が説明変数に加えられている場合には、一方の符号条件が満たされないものの、双

表III - 9 - 2 予想地価関数の推定結果（地方圈）

推定期間：1971年～1987年

対象地域：三大都市圏及び沖縄県を除く38道県

推定式： $ P_{t+1}^{\star}=\alpha_{0}+\alpha_{1}y_{t-2}+\alpha_{2}c_{t-1}+\alpha_{3}k_{t}+\alpha_{4}k_{t-1} $

$ \quad+\alpha_{5}w_{t-1} $

$ \quad+\alpha_{6}l_{t}+\alpha_{7}\tau_{t-1}\text{dummy}_{7} $

$ \quad+\alpha_{8}\tau_{t-1}\text{dummy}_{8} $

$ \quad+\alpha_{9}\tau_{t-1}\text{dummy}_{9}+\alpha_{10}\tau_{t}\text{dummy}_{7} $

$ \quad+\alpha_{11}\tau_{t}\text{dummy}_{8} $

$ \quad+\alpha_{12}\tau_{t}\text{dummy}_{9} $

説明変数	パラメータ	t 值
定数項	$ \alpha_{0} $	21.1579	41.29
$ y_{t-2} $	$ \alpha_{1} $	0.2687	5.27
$ c_{t-1} $	$ \alpha_{2} $	0.1758	5.65
$ k_{t} $	$ \alpha_{3} $	1.4692	2.70
$ k_{t-1} $	$ \alpha_{4} $	$ \Delta $ 1.3496	$ \Delta $ 2.50
$ w_{t-1} $	$ \alpha_{5} $	0.7593	31.00
$ l_{t} $	$ \alpha_{6} $	$ \Delta $ 1.1968	$ \Delta $ 27.55
$ \tau_{t-1} $ dummy $ _{7} $	$ \alpha_{7} $	0.0197	0.18
$ \tau_{t-1} $ dummy $ _{8} $	$ \alpha_{8} $	0.1579	1.68
$ \tau_{t-1} $ dummy $ _{9} $	$ \alpha_{9} $	0.1804	1.90
$ \tau_{t} $ dummy $ _{7} $	$ \alpha_{10} $	$ \Delta $ 0.1324	$ \Delta $ 1.12
$ \tau_{t} $ dummy $ _{8} $	$ \alpha_{11} $	$ \Delta $ 0.2492	$ \Delta $ 2.44
$ \tau_{t} $ dummy $ _{9} $	$ \alpha_{12} $	$ \Delta $ 0.2853	$ \Delta $ 2.81

自由度：633

方の係数値を合算すると理論どおりの符号条件となる。図III - 2 によって実績値と推定値との関係をチェックすると、全般的に両者の乖離幅は小さく、推定値が実績値を比較的良くフォローしていることがわかる。ただし三大都市圏（図III - 2 - 1 参照）における近年の推移をみると、実績値に比べて過小推定が続いており、実際の地価高騰がモデルで予想された以上に大幅なものであったことがうかがわれる。

なお、1986年から1987年における上記以外の地域の予想地価はダミー変数なしに比較的良好
推定期間：1971年～1987年

表III - 10 - 1 地価関数の推定結果（三大都市圈） 推定期間：1971年～1987年

对象地域：埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・愛知県・京都府・大阪府・兵庫県

$$ \begin{aligned} 推定式 :P_{_{t}}&=\beta_{_{0}}+\beta_{_{1}}P_{_{t-1}}^{*}+\beta_{_{2}}y_{_{t-1}}+\beta_{_{3}}c_{_{t}}+\beta_{_{4}}k_{_{t}}\\&+\beta_{_{5}}w_{_{t-1}}+\beta_{_{6}}l_{_{t}}+\beta_{_{7}}\tau_{_{t}}dummy_{_{1}}\\&+\beta_{_{8}}\tau_{_{t}}dummy_{_{2}}+\beta_{_{9}}\tau_{_{t}}dummy_{_{3}}\\&+\sum_{_{i=0}}^{^{2}}\beta_{_{10+i}}dummy_{_{4+i}}\\ \end{aligned} $$

説明変数	パラメータ一	t 值
定数項	$ \beta_{0} $	18.0826	6.71
$ p_{t+1} $	$ \beta_{1} $	0.1163	0.99
$ y_{t-1} $	$ \beta_{2} $	0.0935	1.10
$ c_{t} $	$ \beta_{3} $	0.1846	4.12
$ k_{t} $	$ \beta_{4} $	0.6535	2.28
$ w_{t-1} $	$ \beta_{5} $	0.7624	10.74
$ l_{t} $	$ \beta_{6} $	$ \Delta $ 1.0130	$ \Delta $ 6.68
$ \tau_{t} $ dummy $ _{1} $	$ \beta_{7} $	$ \Delta $ 0.0601	$ \Delta $ 1.56
$ \tau_{t} $ dummy $ _{2} $	$ \beta_{8} $	$ \Delta $ 0.0795	$ \Delta $ 1.66
$ \tau_{t} $ dummy $ _{3} $	$ \beta_{9} $	$ \Delta $ 0.0629	$ \Delta $ 1.57

自由度：123

に追えることを考えると、当時の首都圏の地価高騰は、マーシャルのkの著しい上昇という金融緩和要因だけによっては説明されず、飛躍的な国際金融都市化への期待の高まりという要因が考慮されるべきであると考えられる。

## 現在地価関数の推定結果

次に、上の予想地価関数の推定値を説明変数の一つに含んだ現在地価関数の推定結果を検討しよう（表III－10参照）。現在地価関数についても、パラメータの符号条件および有意性とも比較的満足できる結果が得られた。ただし、三大都市圏（表III－10－1参照）では予想地価および県内総生産、また地方圏（表III－10－2参照）ではマーシャルのkなどの係数のt値は、低水準にとどまっている。

三大都市圏と地方圏における各パラメーター

表III - 10 - 2 地価関数の推定結果（地方圈）

対象地域：三大都市圏及び沖縄県を除く38道県

$$ \begin{aligned} 推定式 :P_{_{t}}&=\beta_{_{0}}+\beta_{_{1}}P_{_{t-1}}^{*}+\beta_{_{2}}y_{_{t-1}}+\beta_{_{3}}c_{_{t}}+\beta_{_{4}}k_{_{t}}\\&+\beta_{_{5}}w_{_{t-1}}+\beta_{_{6}}l_{_{t}}+\beta_{_{7}}\tau_{_{t}}dummy_{_{7}}\\&+\beta_{_{8}}\tau_{_{t}}dummy_{_{8}}+\beta_{_{9}}\tau_{_{t}}dummy_{_{9}}\\ \end{aligned} $$

説明変数	パラメータ一	t 值
定数項	$ \beta_{0} $	14.7442	6.11
$ p_{t+1} $	$ \beta_{1} $	0.2643	2.29
$ y_{t-1} $	$ \beta_{2} $	0.0619	1.33
$ c_{t} $	$ \beta_{3} $	0.0622	2.58
$ k_{t} $	$ \beta_{4} $	0.0173	0.10
$ w_{t-1} $	$ \beta_{5} $	0.7110	7.86
$ l_{t} $	$ \beta_{6} $	$ \Delta $ 0.8321	$ \Delta $ 6.07
$ \tau_{t} $ dummy7	$ \beta_{7} $	$ \Delta $ 0.0421	$ \Delta $ 1.99
$ \tau_{t} $ dummy8	$ \beta_{8} $	$ \Delta $ 0.0408	$ \Delta $ 2.08
$ \tau_{t} $ dummy9	$ \beta_{9} $	$ \Delta $ 0.0419	$ \Delta $ 2.04

自由度：636

推定値を比較すると、両者の間に相違点と類似点がそれぞれ観察される。三大都市圏のマーシャルのkは、係数が有意であるうえに、地方圏に比べて弾性値が圧倒的に高い。その背景としては、経済規模の面で三大都市圏が地方圏に比べて大きいために、マクロ・データであるマーシャルのkと三大都市圏の地価との相関が高くなる傾向にあるものと思われる。

建築着工床面積においても三大都市圏の弾性値が地方圏を大幅に上回り、県内総生産では両者の差異は相対的に小さいものの、やはり三大都市圏が地方圏より高い値を示している。一方予想地価については、地方圏の予想地価関数がかなり実績値をフォローしたことを反映して、地方圏のパラメータが有意性と弾力性の両面で三大都市圏を上回っている。また宅地資産額は、両者とも比較的似通った弾力的な推定値を
示している。

宅地地積および宅地固定資産税額のパラメータ一は、三大都市圏および地方圏とも理論どおりマイナスの符号が得られた。パラメータ一推定値を絶対値で比較すると、地積については両者とも高い弾性値（三大都市圏：-1.0、地方圏：-0.8）を示している。固定資産税額においては、税額に前述の地域別ダミー（三大都市圏および地方圏ともそれぞれ3地域に分割）を乗じることによって、各地域ごとの推定値を算出している。地方圏における3地域の固定資産税額のパラメータ一は、すべて-0.04を若干上回るほぼ同等な値を示し、t値も2.0程度の有意な水準にある。このように地方圏においては、固定資産税額の変化に対する地価の感応度は、地域別にみて極めて同質的かつ安定的であることがわかる。一方三大都市圏においては、税額のパラメータ一の絶対値は地方圏に比べて若干高く、かつ地域別にも相違が観察される。中部圏の係数値が-0.08と最も高く、首都圏と近畿圏は-0.06程度でほぼ拮抗している。ただし三大都市圏の場合には、税額の係数の有意性が若干低いという問題点がある。

現在地価関数の全体的な説明力を、図III - 3によって確認することができる。三大都市圏(図III - 3 - 1 参照)および地方圏(図III - 3 - 2 参照)とも、実績値と推定値との乖離は総じて小幅にとどまっており、モデルのパフォーマンスが全般的にみて良好であることがわかる。とりわけ近年の三大都市圏の地価高騰局面においても、推定値が実績値を忠実に追跡している点は注目される $ ^{24} $ 。
図III - 3 - 2 地価の内挿テスト（地方圈） (千円 / m²)

## 4 ．地価のシミュレーション分析

## 標準解の地価動向

前節で推定された地価関数のパラメータ一推定値を用いて、税率変更が地価に及ぼす効果を定量的に把握しようというのが本節の目的である。第Ⅱ章で用いられた手法と同様に、まず最初にモデルの外生変数を2000年まで延長して標準解の地価の推移を算出し、その後に固定資産税を変更してモデルをシミュレートさせ、標準解との乖離幅で税率変更の効果を捉えようというのが、基本的な考え方である。

2000年に至るまでの標準解の外生変数の設定状況が、表III-11に整理されている。各変数の将来への延長については、基本的には過去のトレンドを踏襲している。まず宅地面積については、推定期間内の数値を直線回帰により延長した。宅地課税標準額は、三大都市圏については、地価高騰によって低下した実効税率が次第に上昇して、2000年の実効税率が1978年の値に戻るよう設定した。地方圏の宅地課税標準額は、毎年6.0%で安定的に推移すると想定した。また県内総生産については、国民総生産の1978年から1988年の平均伸び率で延長した。さらに建築着工床面積は、1988年の水準がかなり高いとの判断のもとに横這いとし、マーシャルのkについては当面低下し、以後微増していくと想定した。

以上のような外生変数の設定に基づいた標準解の地価動向が、表III - 12に示されている。三大都市圏（表III - 12 - 1参照）の1m²あたり平均地価は、1988年の実績値28万5,000円から2000年には41万5,000円程度まで、およそ5割近い上昇を示す。ただし年平均上昇率であると、モデルの推定値ベースで2.7％という比較的モデレートな上昇にとどまる。地方圏（表III - 12 - 2参照）では、1988年の実績値3万6,000円／m²
表III - 11 - 1 標準解の外生変数の設定（三大都市圏）

年	宅地地積	伸び率	宅地課税標準額	伸び率	県内総生産	伸び率	建築着工床面積	伸び率
(100万m²)	(%)	(億円)	(%)	(億円)	(%)	(千m²)	(%)
1971	2,759	5.51	71,677	33.85	387,951	18.35	92,095	△ 6.78
1972	2,900	5.10	96,215	34.23	422,626	8.94	113,087	22.79
1973	3,015	3.96	160,586	66.90	503,504	19.14	118,478	4.77
1974	3,143	4.23	207,167	29.01	639,565	27.02	77,166	△ 34.87
1975	3,231	2.81	269,364	30.02	718,821	12.39	74,973	△ 2.84

1976	3,312	2.52	318,570	18.27	772,734	7.50	82,714	10.33
1977	3,388	2.30	369,882	16.11	869,687	12.55	86,917	5.08
1978	3,452	1.87	394,399	6.63	948,849	9.10	90,263	3.85
1979	3,504	1.50	437,839	11.01	1,036,076	9.19	94,490	4.68
1980	3,556	1.49	469,331	7.19	1,152,960	11.28	87,332	△ 7.58

1981	3,604	1.36	477,713	1.79	1,254,422	8.80	81,803	△ 6.33
1982	3,653	1.35	535,538	12.10	1,332,142	6.20	76,969	△ 5.91
1983	3,700	1.27	594,846	11.07	1,389,623	4.31	77,390	0.55
1984	3,742	1.15	621,589	4.50	1,469,264	5.73	79,689	2.97
1985	3,774	0.86	688,099	10.70	1,547,041	5.29	85,771	7.63

1986	3,821	1.23	751,706	9.24	1,647,564	6.50	91,739	6.96
1987	3,862	1.07	768,750	2.27	1,712,359	3.93	105,934	15.47
1988	3,910	1.25	825,930	7.44	1,844,427	7.71	112,350	6.06
1989	3,984	1.90	1,032,410	25.00	1,951,403	5.80	112,350	0.00
1990	4,059	1.87	1,238,893	20.00	2,064,583	5.80	112,350	0.00

1991	4,133	1.84	1,424,728	15.00	2,184,328	5.80	112,350	0.00
1992	4,208	1.82	1,624,186	14.00	2,311,018	5.80	112,350	0.00
1993	4,284	1.79	1,835,330	13.00	2,445,056	5.80	112,350	0.00
1994	4,360	1.77	2,055,570	12.00	2,586,869	5.80	112,350	0.00
1995	4,435	1.74	2,281,682	11.00	2,736,906	5.80	112,350	0.00

1996	4,512	1.72	2,509,848	10.00	2,895,645	5.80	112,350	0.00
1997	4,588	1.70	2,735,734	9.00	3,063,590	5.80	112,350	0.00
1998	4,665	1.67	2,954,590	8.00	3,241,276	5.80	112,350	0.00
1999	4,742	1.65	3,161,410	7.00	3,429,269	5.80	112,350	0.00
2000	4,819	1.63	3,351,091	6.00	3,628,165	5.80	112,350	0.00

（注）1．外生変数の算出方法：1971～88年は、実績値。1989～2000年は、宅地地積は過去の趨勢で延長、宅地課税標準は伸び率は次第に鈍化すると仮定、県内総生産は全国の長期的成長率で延長、建築着工床面積は最近値横這いと仮定。2．数値は、推計都府県の合計である。

から2000年には5万円／m²までおよそ4割上昇する（推定値の年平均上昇率：3.1％）。なお以下で実施するシミュレーションでの標準解からの乖離は、標準解の設定を変えてもほとんど変わらない。

このような標準解を前提として、三つの税率変更のシミュレーションを実施した。第一は、固定資産税の実効税率を1991年以降徐々に引き上げ、2000年に実効税率を1.4％に等しくおくケース（以下、ケース11と呼ぶ）であり、第二は、0.7％ポイントの固定資産税を1992年から標準解の実効税率に上乗せするケース（以下、ケース12と呼ぶ）また第三は、ケース12（実効税率0.7％ポイント上乗せ）の半分に相当する0.35％ポイントの固定資産税を1992年から標準解の実効税率に上乗せするケース（以下、ケース13と呼ぶ）である。これら三種類の政策シミュレーションは、第II章の東京・神奈川モデルにおいても同様に検討されている。ただし東京・神奈川モデルでは、農地の宅地並み課税実施と抱き合わせで宅地および農地の固定資産税増額がなされるのに対し、本章では第2節で述べたデータ制約により農地は分析対象から除外されており、宅地の固定資産税アップのみの効