[1] this appeal concerns both a hotel establish- ment’s civil liability for the theft of cars belonging to its guests and the applicability of an exclusion clause in its liability insurance policy in this situation. [1] ce pourvoi concerne, d’une part, la responsa- bilité civile d’un établissement hôtelier pour le vol de voitures appartenant à ses clients et, d’autre part, l’application d’une clause d’exclusion de sa police d’assurance responsabilité civile dans cette situation. [2] éconolodge aéroport (“éconolodge”) is a park and fly hotel located near mont réal–pierre elliott trudeau international airport. its main purpose is to provide travellers with accommodation before they leave for the airport and upon their return from a trip. during the winters of 2005 and 2006, two of éconolodge’s guests had their cars stolen from the hotel’s parking lot while they were abroad. the owners were compensated for their losses by their respective insurers, axa insurance inc. (now intact insurance company) (“axa”) and pro mutuel insur- ance portneuf- champlain (“promutuel”). since each insurer was subrogated to the rights of its insured, it brought an action against éconolodge to recover the amount of compensation paid to its client. promutuel [2] éconolodge aéroport («  éconolodge  ») est un hôtel offrant la formule hébergement, station- nement et envol (« park and fly ») situé à proximité de l’aéroport international pierre- elliott- trudeau de mont réal. sa vocation principale est d’accueillir les voyageurs avant leur départ pour l’aéroport et à leur retour de voyage. au cours des hivers 2005 et 2006, les voitures de deux clients d’éconolodge sont volées dans le stationnement de l’hôtel pen- dant leur séjour à l’étranger. les propriétaires sont indemnisés pour leur perte par leur assureur respec- tif, soit axa assurances inc. (maintenant intact compagnie d’assurance) («  axa  ») et promutuel portneuf- champlain, société mutuelle d’assurance générale (« promutuel »). subrogé dans les droits de [2018] 3 rcs. éconolodge aéroport c lombard le juge gascon 15 also brought a direct action against éconolodge’s insurer, lombard general insurance company of canada (now northbridge general insurance cor- poration) (“lombard”). in the case between écono- lodge and axa, éconolodge itself impleaded its insurer, lombard, in warranty. son assuré, chacun des assureurs intente alors un re- cours contre éconolodge pour recouvrer le montant de l’indemnisation versée à son client. promutuel intente également un recours direct contre l’assu- reur d’éconolodge, la compagnie canadienne d’as- surances générales lombard (maintenant société d’assurance générale northbridge) (« lombard »). dans le dossier qui l’oppose à axa, éconolodge ap- pelle elle- même son assureur lombard en garantie. [3] the actions concerning the two thefts were joined and were heard together in the court of québec. in the case between éconolodge and axa, the trial judge found éconolodge liable for the theft of the car and the court of appeal upheld that find- ing. in the case between éconolodge and promutuel, éconolodge’s liability was accepted, since a default judgment had been rendered in that case against the hotel operator. it should be noted that, at the times the thefts occurred, éconolodge was owned successively by two different entities, 3091- 5177 québec inc. (theft from axa’s insured) and ama. investments inc. (theft from promutuel’s insured). [3] les recours concernant les deux vols sont réu- nis et instruits ensemble devant la cour du québec. la juge de première instance retient la responsabilité d’éconolodge pour le vol de la voiture dans le dos- sier qui l’oppose à axa, et la cour d’appel confirme cette conclusion. la responsabilité d’éconolodge est acquise dans le dossier qui l’oppose à promutuel, puisque jugement y est rendu par défaut à l’encontre de l’hôtelier. il faut retenir que deux entités dis- tinctes, 3091- 5177 québec inc. (pour l’assuré d’axa) et les investissements ama inc. (pour l’assuré de promutuel), sont successivement propriétaires d’éconolodge au moment des vols. [4] the judge also held that the standard care, cus- tody or control exclusion clause in éconolodge’s liability insurance policy did not apply in these cases, with the result that lombard had to compensate its insured in the first case and promutuel in the second. however, the court of appeal found that the judge had made a palpable and overriding error in this regard; in its view, the clause applied in the circum- stances and the stolen cars were therefore excluded from éconolodge’s insurance coverage. the central point on which the courts below were divided was how the guests’ handover of car keys to the hotel op- erator affected the determination of who had custody of the vehicles. [4] la juge décide par ailleurs que la clause d’ex- clusion standard de « garde, direction ou gestion » incluse dans la police d’assurance responsabilité civile d’éconolodge ne s’applique pas en l’espèce, si bien que lombard doit indemniser son assurée dans le premier dossier et promutuel dans le second. la cour d’appel estime toutefois que la juge a commis une erreur manifeste et déterminante à cet égard; à ses yeux, la clause trouve application dans les cir- constances, ce qui exclut les voitures volées de la couverture d’assurance d’éconolodge. l’élément névralgique qui divise les instances inférieures est l’impact de la remise par les clients des clés de la voiture à l’hôtelier sur la détermination de la garde des véhicules. [5] this court is called upon to decide two issues in this context. first, in the case involving axa only, it must be decided whether éconolodge is liable for the theft of the car because it did not take reasona- ble steps to secure its parking lot. second, in both cases, it must be determined whether the clause in éconolodge’s insurance contract excluding coverage for property damage (loss of use or physical injury) [5] notre cour est appelée à trancher deux ques- tions dans ce contexte. premièrement, dans le dos- sier impliquant axa uniquement, il faut décider si éconolodge est responsable pour le vol de la voi- ture en raison de l’absence de mesures raisonnables pour sécuriser son stationnement. deuxièmement, dans les deux dossiers cette fois, il faut déterminer si la clause du contrat d’assurance d’éconolodge 16 éconolodge aéroport v lombard gascon j. [2018] 3 scr. to personal property in the care, custody or control of the insured applies on the facts. [6] with respect, i am of the view that the court of appeal erred in intervening and that the judg- ment of the court of québec should be restored. i would therefore dismiss the appeal of 3091- 5177 québec inc. against axa in the first file (37421), but i would allow its appeal in the same file against its insurer, lombard, as well as promutuel’s appeal against the same insurer in the second file (37422). prévoyant une exclusion de couverture pour la priva- tion de jouissance, la détérioration ou la destruction des biens meubles dont l’assuré a la garde ou sur lesquels elle a un pouvoir de direction ou gestion s’applique dans les faits. [6] soit dit avec égards, je suis d’avis que la cour d’appel a eu tort d’intervenir et qu’il y a lieu de rétablir le jugement de la cour du québec. je re- jetterais donc l’appel de 3091- 5177 québec inc. à l’égard d’axa dans le premier dossier (37421), mais j’accueillerais son appel dans ce même dossier à l’égard de son assureur lombard, ainsi que l’appel de promutuel contre ce même assureur dans le second dossier (37422). ii factual background ii contexte factuel [7] in the two cases before us, éconolodge was owned successively in 2005 and 2006 by 3091- 5177 québec inc. (theft from axa’s insured) and ama. investments inc. (theft from promutuel’s insured). under both of those companies, éconolodge adopted the same promotional strategy. capitalizing on its convenient location a few minutes from the site of the airport, the hotel invited travellers to sleep in its rooms, leave their car in its parking lot while travel- ling and use its shuttle service to get to the airport. [8] éconolodge’s parking lot was located behind the hotel. it was an open, unfenced and unattended lot that was freely accessible to guests of the hotel, clients of the neighbouring office building and restau- rant and others who were passing by. éconolodge’s guests kept their car keys after parking. however, during the winter, guests who left their car in the hotel’s parking lot while travelling had to hand over their keys at the front desk so that their car could be moved if necessary for snow removal. they filled out a registration form to enable the hotel staff to identify their car. the form did not indicate the date when the vehicle was expected to be picked up. [7] dans les deux dossiers qui nous occupent, 3091- 5177 québec inc (pour l’assuré d’axa) et les investissements ama inc. (pour l’assuré de promutuel) sont successivement propriétaires d’éco- nolodge au cours des années 2005 et 2006. sous les deux administrations, éconolodge adopte la même stratégie promotionnelle. profitant de son empla- cement avantageux à quelques minutes de la zone aéroportuaire, l’hôtel invite les voyageurs à dormir dans ses chambres, à laisser leur voiture dans son sta- tionnement pendant leur déplacement et à se rendre à l’aéroport grâce à son service de navette. [8] le stationnement d’éconolodge se situe der- rière l’hôtel. il est à aire ouverte, non clôturé, non surveillé et librement accessible à la fois aux clients de l’hôtel et des immeubles à bureaux et restaurant voisins, ainsi qu’aux autres passants. après avoir stationné leur véhicule, les clients d’éconolodge conservent les clés de leur voiture. cependant, du- rant la période hivernale, les clients qui laissent leur voiture dans le stationnement de l’hôtel pendant leur voyage doivent remettre leurs clés à la réception afin que leur voiture puisse être déplacée si cela s’avère nécessaire pour assurer le déneigement. les clients remplissent une fiche d’enregistrement pour permettre aux préposés de l’hôtel d’identifier leur voiture. cette fiche n’indique pas la date prévue pour la reprise du véhicule. [2018] 3 rcs. éconolodge aéroport c lombard le juge gascon 17 [9] on returning from a trip in january 2005, a first guest of éconolodge discovered that his car was no longer in the parking lot. he turned to his insur- ance company, axa, which compensated him for his loss. as axa was subrogated to the rights of its in- sured, it sued éconolodge (3091- 5177 québec inc.) to recover the amount of compensation it had paid. éconolodge impleaded its insurer, lombard, in war- ranty. [9] au retour d’un voyage en janvier 2005, un pre- mier client d’éconolodge constate que sa voiture n’est plus dans le stationnement. il se tourne vers sa compagnie d’assurance, axa, qui l’indemnise pour sa perte. subrogée dans les droits de son assuré, axa poursuit éconolodge (3091- 5177 québec inc.) pour recouvrer le montant de l’indemnisation versée. cette dernière appelle son assureur, lombard, en garantie. [10] in march 2006, a second guest of éconolodge made the same discovery. his insurance company, promutuel, also compensated him and became sub- rogated to his rights. it instituted proceedings both against éconolodge (ama. investments inc.) and against lombard directly. [11] both victims of the thefts in question had handed over their keys at the hotel’s front desk be- fore leaving. éconolodge was not aware that their cars had been stolen from its parking lot until they informed it. the keys were, at that point, still in the same place and in the hotel operator’s possession. at the time of the thefts, éconolodge held property and liability insurance policies issued by lombard. two successive policies, which were identical with respect to the issues in these cases, were therefore in effect during the relevant period. both of them con- tained a clause excluding liability insurance coverage for property damage to personal property in the care, custody or control of the insured. [10] en mars 2006, un second client d’éconolodge fait le même constat. sa compagnie d’assurance, promutuel, l’indemnise également et devient subro- gée dans les droits de son assuré. elle intente pour sa part un recours à la fois contre éconolodge (les investissements ama inc.) et contre lombard di- rectement. [11] les deux victimes des vols en question avaient remis leurs clés à la réception de l’hôtel avant leur départ éconolodge ignorait que leurs voitures avaient été volées dans son stationnement avant que ses clients ne l’en informent. les clés étaient alors toujours au même endroit et en possession de l’hôte- lier. au moment des vols, éconolodge était titulaire de polices d’assurance biens et responsabilité civile émises par lombard. deux polices identiques quant aux enjeux en cause se succèdent ainsi au cours de la période pertinente. toutes deux contiennent une clause qui exclut de la couverture d’assurance responsabilité civile la privation de jouissance, la dé- térioration ou la destruction des biens meubles dont l’assuré a la garde ou sur lesquels il a un pouvoir de direction ou de gestion. iii judicial history iii historique judiciaire a court of québec (2015 qccq 1539) a cour du québec (2015 qccq 1539) [12] the actions brought by axa and promutuel were joined and were heard together by judge chalifour of the court of québec. in both cases, the quantum of damages was agreed. [12] les recours intentés par axa et promutuel sont réunis et instruits ensemble devant la juge chalifour de la cour du québec. dans les deux dossiers, le montant des dommages subis est admis. [13] in the case between éconolodge and pro- mutuel, éconolodge’s liability for the theft of the car was accepted, since a default judgment had been rendered against ama. investments inc. the judge [13] la responsabilité d’éconolodge pour le vol de la voiture est acquise dans le dossier qui l’op- pose à promutuel puisque jugement est rendu par défaut contre les investissements ama inc. la 18 éconolodge aéroport v lombard gascon j. [2018] 3 scr. found that the hotel operator was also liable for the theft of the car insured by axa. refusing to separate the various services offered through éconolodge’s park and fly system, the judge found the contractual relationship between éconolodge and its guests to be a contract for services that included an obligation to look after the guests’ interests with prudence and diligence. in light of its business model, the hotel operator’s failure to take reasonable steps to secure its parking lot was a fault that engaged its liability. [14] in éconolodge’s action in warranty against its insurer, lombard, and promutuel’s direct action against lombard, the judge found that the thefts of the guests’ cars were covered by éconolodge’s liability insurance policies. in her view, the exclu- sion clause relied on by lombard did not apply in these cases because éconolodge had neither custody nor real control or care of its guests’ cars. the fact that the keys had been left at the front desk so that the parking lot could be cleared of snow did not have the effect of transferring custody of the cars to éconolodge. the judge noted that applying the exclusion clause in such a manner would produce absurd results. juge conclut que l’hôtelier est également responsable pour le vol de la voiture assurée par axa. refusant de scinder les divers services offerts par sa formule de type « park and fly », la juge considère la relation contractuelle entre éconolodge et ses clients comme un contrat de services qui comprend une obligation de veiller avec prudence et diligence aux intérêts des clients. l’absence de mesures raisonnables pour sécuriser son stationnement constitue une faute géné- ratrice de responsabilité pour l’hôtelier compte tenu de sa formule commerciale. [14] sur le recours en garantie d’éconolodge con- tre son assureur lombard et sur le recours direct de promutuel contre celui-ci, la juge conclut que les vols des voitures des clients sont couverts par les polices d’assurance responsabilité d’écono- lodge. selon elle, la clause d’exclusion invoquée par lombard ne s’applique pas aux cas présents, car éconolodge n’a ni la garde ni un réel pouvoir de di- rection ou de gestion sur les voitures de ses clients. le fait que les clés soient laissées à la réception pour permettre le déneigement du stationnement n’entraîne pas de ce fait un transfert de la garde de la voiture à éconolodge. la juge souligne qu’une telle application de la clause d’exclusion mènerait à des résultats absurdes. b quebec court of appeal (2016 qcca 1903) b cour d’appel du québec (2016 qcca 1903) [15] lombard filed an appeal against éconolodge and promutuel on the issue of the applicability of the care, custody or control exclusion clause. écono- lodge appealed the judge’s finding concerning its liability for the theft of the car insured by axa. [15] lombard se pourvoit en appel à l’encontre d’éconolodge et de promutuel sur la question de l’applicabilité de la clause d’exclusion de garde, direction ou gestion. éconolodge fait appel de la conclusion de la juge quant à sa responsabilité pour le vol de la voiture assurée par axa. [16] the court of appeal affirmed the trial judge’s judgment with respect to éconolodge’s liability. how- ever, it came to a different conclusion on the appli- cation of the exclusion clause. in its view, the judge had made a reviewable error by failing to consider the evidence concerning the handover to the hotel operator of the keys to the stolen cars. the court of appeal found that possession of the keys meant that éconolodge had custody of the cars and that the in- surance coverage was therefore inapplicable. it added [16] la cour d’appel confirme le jugement de la juge de première instance sur la responsabilité d’éconolodge la cour parvient toutefois à une conclusion différente sur l’application de la clause d’exclusion. elle estime que la juge a commis une erreur révisable en ne tenant pas en compte la preuve de la remise à l’hôtelier des clés des voitures volées. la cour d’appel conclut que la possession des clés implique qu’éconolodge a la garde des voitures et que la couverture d’assurance ne s’applique donc [2018] 3 rcs. éconolodge aéroport c lombard le juge gascon 19 that the judge had been wrong to [translation] “try to come up with a single solution applicable to every case” (para. 22 (canlii)). the court of appeal stated that it would be incongruous for the hotel operator to have an obligation of prudence and diligence without having custody of its guests’ vehicles. pas. elle ajoute que la juge a eu tort de « chercher à parvenir à une solution unique applicable à tous les cas de figure » (par. 22 (canlii)). la cour d’appel affirme qu’il serait incongru que l’hôtelier ait une obligation de prudence et de diligence sans toutefois avoir la garde des véhicules de ses clients. iv analysis iv analyse a éconolodge’s civil liability for the theft a la responsabilité civile d’éconolodge pour le vol [17] to begin with, i am of the view that the courts below did not err in finding éconolodge liable for the theft of the car insured by axa. i note that écono- lodge’s civil liability is in issue only in the case between it and axa. the hotel operator’s liability for the theft of the car insured by promutuel is not disputed by anyone before this court. [18] as the court of appeal stated, the charac- terization of the contractual relationship between éconolodge and its guests is a question of mixed fact and law (para 17). characterizing a contract in- volves determining the purpose of the contract or the essential prestation that is central to it (d. lluelles and b. moore, droit des obligations (2nd ed. 2012), at no 1733). however, the characterization of a contract is not a pure question of law when this de- termination makes it necessary, as it does here, to consider the evidence of the parties’ common inten- tion (uniprix inc v. gestion gosselin et bérubé inc., 2017 scc 43, [2017] 2 scr 59, at para. 42; station mont‑ tremblant v. banville‑ joncas, 2017 qcca 939, at paras. 63-64 (canlii); mont réal, maine & atlantique canada cie (montreal, maine & atlantic canada co.) (mma), re, 2014  qcca  2072, 49 rpr (5th) 210, at para 20). as a mixed question, the trial judge’s characterization of the contract is therefore entitled to deference on appeal (housen v. nikolaisen, 2002 scc 33, [2002] 2 scr 235, at para 32). [17] dans un premier temps, je suis d’avis que les instances inférieures n’ont pas erré en concluant qu’éconolodge est responsable du vol de la voiture assurée par axa. je rappelle que cette question de la responsabilité civile d’éconolodge ne concerne que le dossier qui l’oppose à axa. la responsabi- lité de l’hôtelier pour le vol de la voiture assurée par promutuel n’est pas remise en question par qui- conque devant nous. [18] comme le mentionne la cour d’appel, la quali- fication de la relation contractuelle entre éconolodge et ses clients est une question mixte de fait et de droit (par 17). l’exercice de qualification du contrat consiste à rechercher le but ou la prestation essen- tielle au cœur de celui-ci (d. lluelles et b. moore, droit des obligations (2e éd. 2012), nº 1733). or, la qualification d’un contrat n’est pas une question de droit pure quand une telle détermination nécessite, comme ici, l’examen de la preuve de l’intention com- mune des parties (uniprix inc. c. gestion gosselin et bérubé inc., 2017 csc 43, [2017] 2 rcs 59, par. 42; station mont‑ tremblant c. banville‑ joncas, 2017 qcca 939, par. 63-64 (canlii); mont réal, maine & atlantique canada cie (montreal, maine & atlantic canada co.) (mma), re, 2014 qcca 2072, 49 rpr (5th) 210, par 20). en tant que question mixte, la qualification du contrat par la juge de pre- mière instance commande par conséquent la défé- rence en appel (housen c. nikolaisen, 2002 csc 33, [2002] 2 rcs 235, par 32). [19] in characterizing the contract, the trial judge properly considered the full range of services offered [19] la juge de première instance a considéré avec raison la globalité de l’offre de services 20 éconolodge aéroport v lombard gascon j. [2018] 3 scr. by éconolodge. as a park and fly hotel, éconolodge offered its guests a number of services, including accommodation, parking and a shuttle service. it is not appropriate to separate these services given that a package of services is what was considered by guests and advertised by éconolodge. in fact, éconolodge encouraged its guests — mainly travellers — to leave their vehicle in its parking lot while they were away. in doing so, the guests were reasonably entitled to expect that éconolodge would look after their inter- ests and take such security measures as were neces- sary in the circumstances. d’éconolodge pour procéder à la qualification du contrat. en tant qu’hôtel de type « park and fly », éconolodge offre plusieurs services à ses clients, notamment des services d’hébergement, de station- nement et de navette. il est inapproprié de dissocier ces services alors que c’est l’ensemble de l’offre qui est considérée par les clients et qui est publicisée par éconolodge. de fait, les clients d’éconolodge — essentiellement des voyageurs — sont invités par l’hôtelier à laisser leur véhicule dans son sta- tionnement pendant leur absence. ce faisant, les clients sont raisonnablement en droit de s’attendre à ce qu’éconolodge veille à leurs intérêts et prenne les mesures de sécurité qui s’imposent dans les cir- constances. [20] this holistic approach to the contract between éconolodge and its guests is consistent with the tes- timony given by the owner of the car insured by axa, the prestations provided for in the contract and the case law on park and fly hotels (groupe ledor inc., mutuelle d’assurances v. 7041730 canada inc. (éconolodge aéroport (tm)), 2014 qccq 2920, at paras.  41-43 (canlii); tremblay  v.  4328175 canada inc. (marriott fairfield inn & suites mont‑ réal aéroport), 2017 qccq 13774, at paras. 14-15 (canlii)). [20] cette approche globale du contrat entre éco- no lodge et ses clients est cohérente avec le témoi- gnage du propriétaire de la voiture assurée par axa, les prestations prévues au contrat, ainsi que la ju- risprudence relative aux hôtels de type « park and fly » (groupe ledor inc., mutuelle d’assurances c. 7041730 canada inc. (éconolodge aéroport (tm)), 2014 qccq 2920, par. 41-43 (canlii); tremblay c 4328175 canada inc. (marriott fairfield inn & suites mont réal aéroport), 2017 qccq 13774, par. 14-15 (canlii)). [21] on the basis of this analysis, the trial judge characterized the contract between éconolodge and its guests as a contract for services within the meaning of art. 2098 of the civil code of québec (“ccq”) (cq reasons, at para 24). under art 2100 ccq,. éconolodge therefore had an obligation “to act in the best interests of [its] client[s], with prudence and diligence”. [21] sur la foi de cette analyse, la juge de première instance qualifie le contrat qui lie éconolodge à ses clients de contrat de services au sens de l’art. 2098 du code civil du québec («  ccq ») (motifs de la cq, par 24). aux termes de l’art 2100 ccq. éconolodge a ainsi l’obligation « d’agir au mieux des intérêts de [ses] client[s], avec prudence et di- ligence ». [22] both the court of québec and the court of appeal found that éconolodge had breached its obligation of prudence and diligence by failing to take reasonable steps to secure its parking lot, un- beknownst to its guests (cq reasons, at para. 30; ca reasons, at para 20). the evidence before the trial judge showed that éconolodge was not taking even minimal steps to watch over or monitor the parking lot. the judge was also of the view that the discrepancy between the guests’ reasonable expec- tations and éconolodge’s nonchalant attitude toward [22] tant la cour du québec que la cour d’ap- pel retiennent qu’éconolodge a violé son obligation de prudence et de diligence en ne prenant pas des mesures raisonnables afin de sécuriser son station- nement, et ce, à l’insu de sa clientèle (motifs de la cq, par. 30; motifs de la ca, par 20). la preuve présentée à la juge de première instance révèle en effet qu’éconolodge ne prenait aucune mesure pour garder ou surveiller le stationnement, même de façon minimale. la juge estime d’ailleurs que la dispa- rité entre les attentes raisonnables des clients et la [2018] 3 rcs. éconolodge aéroport c lombard le juge gascon 21 the security of its parking lot was such that the hotel operator could be found to have deceived its guests. nonchalance d’éconolodge quant à la sécurité de son stationnement est telle que l’on peut conclure que l’hôtelier dupe sa clientèle. [23] this determination of fault is a finding of mixed fact and law (st‑ jean v. mercier, 2002 scc 15, [2002] 1 scr 491, at paras. 60 and 104). it is entitled to deference on appeal, since an assess- ment of the facts is necessary to make such a finding (housen, at para 32). in the instant case, there is no error that would justify reversing the trial judge’s finding on this point. [23] cette détermination portant sur la faute est une conclusion mixte de fait et de droit (st‑ jean c. mercier, 2002 csc 15, [2002] 1 rcs 491, par. 60 et 104). elle commande la déférence en appel, car une évaluation des faits est nécessaire pour parvenir à cette conclusion (housen, par 32). en l’espèce, aucune erreur ne justifie de renverser la conclusion de la juge de première instance sur cet aspect. [24] the judge further found that [translation] “the causal connection between this fault and the damage is clear” (para 30). again, the determination of causation is a question of fact that is not open to review by an appellate court unless a palpable and overriding error has been made (mont réal (ville) v. lonardi, 2018 scc 29, [2018] 2 scr 103, at para. 41; benhaim v. st‑ germain, 2016 scc 48, [2016] 2 scr 352, at para. 36; st‑ jean, at pa- ras 104-5). in any event, the parties are not chal- lenging the judge’s finding on this point. [24] la juge a en outre conclu que « le lien cau- sal entre cette faute et le dommage est évident » (par 30). là encore, la détermination du lien de cau- salité est une question de fait qui ne peut être révisée par un tribunal d’appel en l’absence d’erreur mani- feste et déterminante (mont réal (ville) c. lonardi, 2018 csc 29, [2018] 2 rcs 103, par. 41; benhaim c. st‑ germain, 2016 csc 48, [2016] 2 rcs 352, par. 36; st‑ jean, par. 104- 105). du reste, les parties ne contestent pas la conclusion de la juge à cet égard. [25] the court of appeal was therefore right to uphold éconolodge’s liability for the theft of the car insured by axa. there are no grounds for this court’s intervention on this first issue. il s’ensuit que la cour d’appel a eu raison [25] de confirmer qu’éconolodge est responsable du vol de la voiture assurée par axa. il n’y a pas matière à intervention de notre part sur cette première question. b the care, custody or control exclusion clause b la clause d’exclusion dite de « garde, direction ou gestion » [26] on the second issue raised by these cases, this court must decide whether the court of appeal was correct in stating that the trial judge had made a reviewable error by finding that the handover of keys did not trigger the application of the care, custody or control exclusion clause. this issue relates to lombard’s defence both to the direct action brought against it by promutuel and to éconolodge’s action in warranty in the case between it and axa. [26] sur la deuxième question qui se soulève, notre cour doit décider si la cour d’appel a eu raison d’af- firmer que la juge de première instance commet une erreur révisable lorsqu’elle retient que la remise des clés n’entraîne pas l’application de la clause d’ex- clusion de garde, direction ou gestion. cette question touche à la défense qu’invoque lombard tant à l’en- contre du recours direct de promutuel contre elle que du recours en garantie d’éconolodge dans le dossier qui l’oppose à axa. [27] in this regard, lombard argues that it does not have to compensate éconolodge for the theft of its guests’ cars because that property is excluded from its liability insurance coverage. lombard relies on [27] à ce chapitre, lombard soutient qu’elle n’a pas à indemniser éconolodge pour les vols des voi- tures de ses clients puisque ces biens sont exclus de sa couverture d’assurance responsabilité. lombard 22 éconolodge aéroport v lombard gascon j. [2018] 3 scr. the care, custody or control exclusion clause in its insurance policies, which reads as follows: invoque la clause d’exclusion de garde, direction ou gestion des polices d’assurance qui se lit comme suit : [translation] this insurance does not apply to: sont exclus de la présente assurance :   .   . (h) “property damage” to: h) la privation de jouissance, la détérioration ou la des- truction :   .   . (d) personal property in your care, custody or control; d) de biens meubles dont vous avez la garde ou sur lesquels vous avez pouvoir de direction ou gestion; (see ar, vol. ii, at pp. 123-24, and ar, vol. iii, at pp 64-65) (voir da, vol. ii, p. 123- 124, et da, vol. iii, p. 64-65.) [28] it is well established that the party relying on an exclusion clause in an insurance policy has the onus of proving that the clause applies on the facts of the case (ledcor construction ltd. v. northbridge indemnity insurance co., 2016 scc 37, [2016] 2 scr 23, at para. 52; american home assurances inc v. compagnie d’assurances générales lombard, 2006 qcca 112, [2006] rra 35, at para 23). in order to succeed, lombard therefore had to establish that the vehicles in question were in éconolodge’s care, custody or control. in this regard, lombard submits that custody of a vehicle is necessarily trans- ferred by handing over the keys, which are needed to start it. [28] il est acquis que la partie qui invoque une clause d’exclusion d’une police d’assurance a le fardeau de prouver que celle-ci s’applique aux faits concer- nés (ledcor construction ltd. c. société d’assurance d’indemnisation northbridge, 2016 csc 37, [2016] 2 rcs 23, par. 52; american home assurances inc. c. compagnie d’assurances générales lombard, 2006 qcca 112, [2006] rra 35, par 23). pour avoir gain de cause, lombard devait donc établir qu’éco- nolodge avait la garde ou un pouvoir de direction ou de gestion sur les véhicules en question. à ce propos, lombard soutient que la garde d’un véhicule est né- cessairement transférée par la remise de ses clés, les- quelles sont nécessaires pour le mettre en marche. [29] in the instant cases, the applicability of the ex- clusion clause is the point on which the judges below were divided. the court of québec judge found the exclusion inapplicable because éconolodge did not have care, custody or control of its guests’ vehicles (cq reasons, at paras 39-49). the court of appeal was rather of the view that éconolodge had [trans- lation] “a real power of preservation, safekeeping, direction and physical control over its guests’ cars while they were travelling” (para 33). [29] en l’espèce, c’est l’applicabilité de la clause d’exclusion qui divise les juges des instances infé- rieures. la juge de la cour du québec considère que l’exclusion est inapplicable, car éconolodge n’avait ni la garde ni un pouvoir de direction ou de gestion sur les véhicules de ses clients (motifs de la cq, par 39-49). la cour d’appel est plutôt d’avis qu’éconolodge a « un réel pouvoir de préservation, de conservation, de direction et de contrôle physique sur les voitures de ses clients, pendant que ceux-ci sont en voyage » (par 33). [30] as the court of appeal correctly stated, whether éconolodge had custody of the vehicles [30] comme le mentionne avec justesse la cour d’appel, déterminer si éconolodge avait ou non la [2018] 3 rcs. éconolodge aéroport c lombard le juge gascon 23 is, once again, a question of mixed fact and law; the trial judge’s answer to this question is entitled to deference on appeal (para 22). while custody is a legal concept, the determination of custody is a highly factual question that [translation] “de- pends on the specific circumstances of each case” (j-l baudouin,. p. deslauriers and b. moore, la res‑ ponsabilité civile (8th ed. 2014), at no 1-958). the applicability of the care, custody or control clause is therefore [translation] “largely a question of fact” (arkwright‑ boston manufacturers insurance co.  v zurich insurance co., [1996] rra 923 (que. ca), at p. 928; guay inc v. ici. canada inc., [1997] rra 717 (que. sup ct), at p 727). [31] i also note that the issue before us involves the application of the clause, not its interpretation. it is true that this court established in ledcor that the interpretation of a standard form contract is a question of law subject to correctness review where the interpretation is of precedential value and is not based on any meaningful factual matrix (para 24). however, this principle does not apply here. there is no ambiguity in the care, custody or control clause that needs to be resolved through the interpretation process. rather, what is in issue is the application of the clause to the facts (see guardian insurance co. of canada v. dale and co., [1972] ca 231 (que.), at p 239). specifically, the issue before us is whether the clause applies in a factual context in which guests handed over the keys to their vehicle at the hotel’s front desk. garde des véhicules est, ici encore, une question mixte de fait et de droit; la réponse donnée par la juge de première instance mérite la déférence en appel (par 22). en effet, bien que la garde soit un concept juridique, la détermination de la garde est une question hautement factuelle qui « reste tribu- taire des circonstances particulières de chaque es- pèce » (j-l. baudouin, p. deslauriers et b. moore, la responsabilité civile (8e éd. 2014), nº 1-958). conséquemment, l’application de la clause de garde, direction ou gestion est « largement une question de faits » (arkwright‑ boston manufacturers insurance co c zurich insurance co., [1996] rra  923 (ca. qc), p. 928; guay inc. c. ici. canada inc., [1997] rra 717 (cs. qc), p 727). [31] je précise par ailleurs que la question devant nous en est une d’application de la clause, et non pas d’interprétation de celle-ci. dans l’arrêt ledcor, notre cour a certes établi que l’interprétation d’un contrat type qui a valeur de précédent et ne repose sur aucun fondement factuel significatif est une question de droit sujette à révision selon la norme de la décision correcte (par 24). ce principe n’est cependant pas applicable en l’espèce. la clause de garde, direction ou gestion ne comporte ici aucune ambiguïté qui requiert d’être dissipée par un exercice d’interprétation. c’est plutôt son application aux faits qui est en cause (voir guardian insurance co. of canada c. dale and co., [1972] ca 231 (qc), p 239) plus précisément, la question qui nous oc- cupe est l’application de la clause dans le contexte factuel de la remise des clés des véhicules par les clients à la réception de l’hôtel. [32] this being the case, i am of the view that the trial judge’s finding of mixed fact and law with re- gard to custody of the stolen vehicles was not open to appellate review unless a palpable and overriding error had been made. as a result, in my view, the court of appeal’s intervention was unwarranted, for three reasons. [32] cela étant, je considère que la conclusion mixte de fait et de droit de la juge de première ins- tance sur la garde des véhicules volés ne pouvait être révisée en appel en l’absence d’une erreur manifeste et déterminante. partant, je suis d’avis que l’interven- tion de la cour d’appel était injustifiée, et ce, pour trois raisons. [33] first, it is not accurate to say that the judge did not consider the handover of keys. on the contrary, she did consider it, but she found that, in the cir- cumstances, it was not sufficient in itself to transfer custody of the vehicles to éconolodge. second, the [33] premièrement, il est inexact d’affirmer que la juge n’a pas tenu compte de la remise des clés. elle en a au contraire bel et bien tenu compte, mais elle a considéré que, dans les circonstances, la remise des clés n’était pas en soi suffisante pour transférer la 24 éconolodge aéroport v lombard gascon j. [2018] 3 scr. record did not permit the court of appeal to review the judge’s finding on the reason why the guests handed over their keys to the hotel. third, there is no contradiction or inconsistency in law between the judge’s finding that éconolodge had an obligation of prudence and diligence and her finding that the stolen cars were not in its care, custody or control. garde des véhicules à éconolodge. deuxièmement, le dossier ne permettait pas à la cour d’appel de réviser la conclusion de la juge concernant la rai- son pour laquelle les clients ont remis leurs clés à l’hôtel. troisièmement, il n’y a pas de contradiction ou d’incohérence en droit entre les conclusions de la juge voulant que, d’une part, éconolodge ait une obligation de prudence et de diligence et que, d’autre part, elle n’ait pas la garde des voitures volées ou de pouvoir de direction ou de gestion sur celles-ci. (1) trial judge’s consideration of the handover (1) la considération par la juge de première ins- of keys tance de la remise des clés [34] the court of appeal stated that the judgment of the court of québec [translation] “contains an overriding error in that it fails to take into account the specific circumstances in which the two losses occurred. the judge had to consider the evidence concerning the handover of keys by the guests   ” (para 22). with respect, i believe that this statement does not do justice to the judge’s reasons. she spe- cifically considered the handover of keys at paras. 38 and 39 of her judgment: [34] selon la cour d’appel, le jugement de la cour du québec « comporte une erreur déterminante en ce qu’il ne tient pas compte des circonstances par- ticulières dans lesquelles les deux sinistres se sont produits. la juge devait tenir compte de la preuve de la remise des clés par les clients    » (par 22). avec égards, je considère que cette affirmation ne rend pas justice aux motifs de la juge. cette dernière a expli- citement considéré la remise des clés aux par. 38-39 de son jugement : [translation] counsel for lombard argues that the handover of keys during the winter months is fatal to the insured; the exclusion then becomes applicable. had the theft occurred in the summer, lombard could not have relied on the exclusion. the court cannot accept this ar- gument; it might lead to absurd results, depending on the situation. in the cases at bar, the hotel does not have a “real power of preservation, safekeeping, direction and physical control” over its guests’ cars. the hotel operator’s duties do not change simply because the keys to vehicles are left on site during the winter in case the parking lot needs to be cleared of snow. [emphasis in original.] le procureur de lombard plaide que la remise des clés durant les mois d’hiver est fatale à l’assuré; l’exclusion devient dès lors applicable. si le vol avait eu lieu en été, lombard n’aurait pas pu l’invoquer. cet argument ne peut être retenu par le tribunal; il peut conduire à des solutions insensées selon les situations. en l’espèce, l’hôtel n’a pas un « véritable pouvoir de préservation, de conservation, de direction et de contrôle physique » sur les voitures de ses clients. les devoirs de l’hôtelier ne sont pas modifiés du seul fait que les clés des véhicules sont laissées sur place pendant la période hivernale, au cas où il faudrait déneiger le stationnement. [en italique dans l’original.] [35] based on these paragraphs, it cannot be said that the judge failed to consider the handover of keys by the hotel’s guests. she considered it, but she found that it was insufficient in itself to transfer custody of the car to éconolodge in the circumstances. in my view, the judge did not make a palpable and overrid- ing error on this point, and her finding on the limited effect of the handover of keys was firmly based on [35] à la lecture de ces paragraphes, on ne peut affirmer que la juge n’a pas tenu compte de la re- mise des clés par les clients de l’hôtel. elle l’a prise en considération, mais elle a jugé ce fait insuffisant en soi pour entraîner un transfert de la garde de la voiture à éconolodge dans les circonstances. je suis d’avis que la juge n’a pas commis d’erreur manifeste et déterminante à ce chapitre et que sa conclusion [2018] 3 rcs. éconolodge aéroport c lombard le juge gascon 25 an assessment of all of the evidence. essentially, the court of appeal criticized her for coming to a different conclusion than it did on the transfer of custody of the vehicles because of the limited effect she attributed to the handover of keys. with respect, this did not justify appellate intervention. [36] the clause at issue here excludes liability in- surance coverage for personal property that is in the care, custody or control of the insured. its purpose is to prevent liability coverage from being transformed into property coverage (here, for the property of another). since liability insurance is not intended to cover the risk of loss of the insured’s property, it is equally not intended to cover the risk of loss of property of which the insured assumes custody. an insurer does not want to cover a risk that is unre- lated to the purpose for which coverage is purchased, since it is unable to assess the value of the property entrusted to the insured and to set premiums that re- flect the risk of its loss (united states fire insurance co. v. bouchard et blanchette marine ltée, [1990] rra 667 (que. ca), at pp 671-72). in short, the exclusion attaches to certain property, not to the acts of the insured (baudouin, deslauriers and moore, at no. 2-533; c. massé, “l’exclusion des biens sous les ‘soin, garde et contrôle’ de l’assuré: où en sommes- nous?”, in barreau du québec, vol. 243, développe‑ ments récents en droit des assurances (2006), 121, at p. 127; bouchard et blanchette marine, at p. 671; guay, at p 727). [37] while the clause in the instant cases is clear and does not need to be interpreted, it is helpful to consider the meaning given by the authorities to the words used in the original french: “garde” (custody), “direction” (direction) and “gestion” (management). it is not a matter of determining the nature of these concepts, which is already well established. rather, this exercise offers guidance in assessing whether the particular facts of these cases show that these con- cepts apply here (see guardian insurance, at p 239). sur la portée limitée de la remise des clés prend so- lidement appui sur l’évaluation de l’ensemble de la preuve administrée. essentiellement, la cour d’appel lui reproche d’être parvenue à une conclusion dif- férente de la sienne sur le transfert de la garde des véhicules en raison de la portée limitée que la juge a accordée à la remise des clés. avec égards, cela ne justifiait pas une intervention en appel. [36] la clause qui nous concerne exclut de la cou- verture d’assurance responsabilité les biens meubles dont l’assuré a la garde ou sur lesquels il exerce un pouvoir de direction ou de gestion. elle vise à em- pêcher de transformer une garantie de responsabilité civile en une garantie d’assurance pour les biens (d’autrui en l’occurrence). une garantie de respon- sabilité civile n’étant pas conçue pour couvrir le risque de perte des biens de l’assuré, elle ne l’est pas davantage pour couvrir le risque de perte des biens dont l’assuré assume la garde. l’assureur ne veut pas couvrir un risque étranger à l’objet de la garantie souscrite puisqu’il n’est pas en mesure d’évaluer la valeur des biens confiés à l’assuré et de refléter sur ses primes le risque de leur perte (united states fire insurance co. c. bouchard et blanchette marine ltée, [1990] rra 667 (ca. qc), p. 671- 672). en somme, l’exclusion s’attache à certains biens, et non aux actes de l’assuré (baudouin, deslauriers et moore, nº 2-533; c. massé, « l’exclusion des biens sous les “soin, garde et contrôle” de l’assuré : où en sommes- nous? », dans barreau du québec, vol. 243, développements récents en droit des assurances (2006), 121, p. 127, bouchard et blanchette marine, p. 671; guay, p 727). [37] bien que la clause en l’espèce soit claire et ne nécessite pas ici d’interprétation, il est utile de se pencher sur le sens que la doctrine et la jurispru- dence attribuent aux termes « garde », « direction » et « gestion ». il ne s’agit pas de déterminer la nature déjà bien établie de ces notions. cet exercice nous éclaire plutôt pour évaluer si les faits particuliers des présents dossiers démontrent l’application de ces no- tions en l’espèce (voir guardian insurance, p 239). [38] the authorities indicate that “garde” (custody) and “pouvoir de direction ou de gestion” (power [38] la doctrine et la jurisprudence enseignent que les notions de « garde » et de « pouvoir de direction 26 éconolodge aéroport v lombard gascon j. [2018] 3 scr. of direction or management) are related concepts pertaining to control over property. according to professor karim, [translation] “the custodian of a thing is the person that exercises a power of supervi- sion, control or direction” (v. karim, les obligations (4th ed.  2015), vol.  1, at para.  3109). baudouin, deslauriers and moore state that [translation] “custody is assessed directly by reference to the power of control, supervision and direction over the property” and that the “power of direction and man- agement must    enable the insured to prevent the damage that may be caused to the property   ” (at nos. 1-970 and 2-533, respectively). chantale massé notes that the concept of [translation] “power of direction or management” has guided the courts in determining when a person has custody of property (massé, at p 126). in indemnity insurance co. of north america [39] v excel cleaning service, [1954]  scr  169,1 this court interpreted the clause at issue here — the french version of which used the words “soin, garde et contrôle” (care, custody and control) at the time — as requiring that control and responsi- bility for the preservation of the property be trans- ferred sufficiently to change legal custody of the property (pp.  174-75, per rand  j., and 179, per estey j.; see also baudouin, deslauriers and moore, who note at no. 2-533 that while the french word- ing of this standard clause has changed somewhat over the years, its logic has remained the same). in arkwright, the quebec court of appeal determined that this clause [translation] “will apply only if the insured exercises a real power of preservation, safekeeping, direction and physical control over the property” (p 927). this is the same language used by the courts below in the instant cases (cq reasons, at para. 39; ca reasons, at para 33). in guay, the superior court similarly found that [translation] “[c]ustody is    in a broad sense, the relationship between the person responsible and the object, a re- lationship based on a power of supervision, control and direction that enables the former to prevent the damage that may be caused to the latter” (p 726). ou de gestion » sont des notions connexes en ce qui a trait à la maîtrise d’un bien. selon le professeur karim, « le gardien d’une chose est la personne qui exerce un pouvoir de surveillance, de contrôle ou de direction » (v. karim, les obligations (4e éd. 2015), vol. 1, par 3109). baudouin, deslauriers et moore affirment pour leur part que la « garde s’appréci[e] directement par rapport au pouvoir de contrôle, de surveillance et de direction sur le bien » et que le « pouvoir de direction et de gestion doit [  ] per- mettre à l’assuré de prévenir le dommage susceptible d’être causé au bien    » (respectivement nos 1-970 et 2-533). me chantale massé souligne que la notion de « pouvoir de direction ou de gestion » a inspiré les tribunaux pour déterminer quand une personne a la garde d’un bien (massé, p 126). [39] dans l’arrêt indemnity insurance co. of north america c. excel cleaning service, [1954] rcs. 1691, notre cour a interprété la clause qui nous in- téresse — quoique sous son ancien libellé de « soin, garde et contrôle » — comme exigeant un transfert suffisant du contrôle et de la responsabilité pour la préservation du bien pour qu’il y ait un changement de la garde juridique de celui-ci (p. 174- 175, le juge rand, et 179, le juge estey; voir aussi baudouin, deslauriers et moore, nº 2-533, qui notent que si le libellé de cette clause standard a quelque peu changé au fil des ans, sa logique est demeurée la même). dans l’arrêt arkwright, la cour d’appel du québec a déterminé que cette clause « ne sera applicable que si l’assuré exerce un véritable pouvoir de préservation, de conservation, de direction et de contrôle physique sur le bien » (p 927). cette dernière formulation est d’ailleurs celle utilisée dans les décisions des instances inférieures dans la présente affaire (motifs de la cq, par. 39; motifs de la ca, par 33). dans l’affaire guay, la cour supérieure a conclu de façon similaire que « [l]a garde est [  ], dans un sens large, la relation entre le responsable et l’objet, relation qui est basée sur un pouvoir de surveillance, de contrôle et de direction permettant au premier de prévenir le dommage pouvant être causé au second » (p 726). 1 excel cleaning is a common law case. however, the principles laid down in that case have been reiterated by the quebec courts on many occasions: see, for example, american home, at para. 29; arkwright, at pp. 926-27; guardian insurance, at p 240. 1 l’arrêt excel cleaning est issu de la common law. ses ensei- gnements ont cependant été repris à maintes occasions par les tribunaux québécois : voir, par exemple, american home, par. 29; arkwright, p. 926- 927; guardian insurance, p 240. [2018] 3 rcs. éconolodge aéroport c lombard le juge gascon 27 [40] here, there is no doubt that the handover of keys is a relevant fact in determining custody of the property, since the keys provide access to the vehi- cle (see atlantic consolidated foods ltd v. barnes security ltd., [1981] cs 7 (que.), at pp 10-11). nevertheless, i cannot accept lombard’s argument that custody is transferred automatically when the keys to a vehicle are handed over. such an absolute rule is inconsistent with the highly contextual na- ture of the determination of custody and with the principles developed in the case law. for example, in 9144‑ 6765 québec inc v. plante, 2013 qccs 1279, the superior court held that custody of a boat had not been transferred despite the handover of keys because the delegated power over the boat was too limited in time (para. 55 (canlii)). in société d’assurance des caisses populaires v. hains, [1986] rra 644 (que. ca), and garage gtd inc v. lévesque, [1986] rjq 466 (sup ct), the court of appeal and the superior court both found that custody of immovable property had not been trans- ferred despite the handover of keys because the keys had been handed over solely to provide access and to accommodate the insured. [40] en l’espèce, il ne fait aucun doute que la re- mise des clés est un fait pertinent dans la détermina- tion de la garde du bien puisque celles-ci permettent l’accès au véhicule (voir atlantic consolidated foods ltd. c. barnes security ltd., [1981] cs 7 (qc), p 10-11). je ne peux néanmoins adhérer à l’ar- gument de lombard qui soutient qu’un transfert de garde s’opère automatiquement avec la remise des clés d’un véhicule. un tel absolu est incompatible avec la nature hautement contextuelle de la détermi- nation de la garde et est contraire aux enseignements de la jurisprudence. par exemple, dans l’affaire 9144‑ 6765 québec inc. c. plante, 2013 qccs 1279, la cour supérieure a décidé qu’il n’y a pas eu transfert de la garde d’un bateau malgré la remise des clés étant donné que le pouvoir délégué sur celui-ci était trop limité dans le temps (par. 55 (canlii)). dans les affaires société d’assurance des caisses populaires c. hains, [1986] rra 644 (ca. qc), et garage gtd inc. c. lévesque, [1986] rjq 466 (cs), la cour d’appel et la cour supérieure ont toutes deux conclu qu’il n’y avait pas de transfert de la garde d’un immeuble malgré la remise des clés parce que cette remise n’était qu’une question d’accès et d’ac- commodement. [41] to determine whether there has been a transfer of custody and thus control of property, a court must consider all the circumstances, including the reason for any handover of keys. this is precisely what the trial judge did in the instant cases. this brings me to the second error in the court of appeal’s inter- vention. [41] pour déterminer s’il y a eu transfert de la garde et donc du contrôle d’un bien, il faut tenir compte de l’ensemble des circonstances, incluant, le cas échéant, la raison pour laquelle il y a eu une remise de clés. c’est précisément ce que la juge de première instance a fait ici. ceci m’amène à la deuxième er- reur entachant l’intervention de la cour d’appel. (2) reason for the handover of keys (2) la raison pour laquelle il y a eu remise des clés [42] the court of appeal found that, when guests hand over their car keys at the front desk, éconolodge [translation] “is then responsible for looking after the vehicles, not only when there is a build-up of snow, but also if anything at all occurs that may affect them while they are parked in its lot” (ca reasons, at para. 33; see also para 23). however, in writing this, the court of appeal unjustifiably overturned the trial judge’s finding of fact that the keys were handed over solely for the purpose of snow removal in the parking lot (cq reasons, at paras. 15 and 39). with [42] la cour d’appel conclut que, lorsque les clients remettent les clés de leur voiture à la récep- tion, éconolodge « a alors la responsabilité de voir aux véhicules, non seulement lorsqu’il y a accumu- lation de neige, mais aussi s’il se produit quelque in- cident que ce soit pouvant affecter ceux-ci lorsqu’ils sont stationnés sur son terrain » (motifs de la ca, par. 33; voir aussi par 23). or, en écrivant cela, la cour d’appel se trouve à écarter sans justification la conclusion de fait de la juge de première instance voulant que la remise des clés avait pour seul objectif 28 éconolodge aéroport v lombard gascon j. [2018] 3 scr. all due respect for the appellate judges, i am of the view that this intervention was unwarranted. de permettre le déneigement du stationnement (mo- tifs de la cq, par. 15 et 39). en tout respect pour les juges d’appel, cette intervention est selon moi injustifiée. [43] the reason the guests handed over their keys is important because it distinguishes custody from mere physical holding of the vehicles. of course, both custody and physical holding imply that there is some power to control property. they are none- theless two distinct concepts. a holder of property does not have custody of it where the holder is able to exercise only a limited, and not a general, power over the property (baudouin, deslauriers and moore, at no 1-962). [43] la raison pour laquelle les clients ont remis leurs clés est importante, car elle marque la distinc- tion entre la garde et la simple détention physique des véhicules. certes, la garde et la détention phy- sique impliquent l’existence d’un certain pouvoir de contrôle sur un bien. il n’en demeure pas moins qu’il s’agit de deux notions distinctes. le détenteur d’un bien n’en a pas la garde lorsqu’il ne peut exer- cer qu’un pouvoir limité, et non général, sur le bien (baudouin, deslauriers et moore, nº 1-962). [44] where a contractual relationship exists, as in the instant cases, [translation] “reference must be made to the obligational content of the agreement to determine whether custody has been transferred” (baudouin, deslauriers and moore, at no 1-964). for example, in excel cleaning, estey j. noted that the owner of the property had given the service pro- vider permission to deal with the property only to the extent necessary to perform the service. because of the nature of the service in question, that limited permission was not sufficient to transfer custody of the property. thus, mere permission to handle a rug in order to clean it did not give rise to an obligation to keep it intact and to preserve it generally (p 179). [44] dans le cadre d’une relation contractuelle comme dans les cas présents, « c’est au contenu obli- gationnel de la convention qu’il faut se référer pour déterminer s’il y a transfert de garde » (baudouin, deslauriers et moore, nº 1-964). par exemple, dans excel cleaning, le juge estey souligne que le pro- priétaire du bien n’avait accordé au prestataire de service qu’une autorisation d’agir sur le bien limitée à ce qui était nécessaire pour accomplir le service. vu la nature du service en question, cette autorisation restreinte n’était pas suffisante pour opérer transfert de la garde du bien. ainsi, la simple autorisation de manipuler un tapis pour le nettoyer n’entraînait pas l’obligation d’assurer son intégrité et sa préservation de manière générale (p 179). [45] here, the trial judge’s finding that the keys were handed over solely for the purpose of snow removal in the parking lot is supported by the evi- dence concerning the parties’ intention, particularly the testimony given by the owner of one of the stolen cars and by the first owner of the hotel. moreover, the fact that éconolodge required keys to be handed over only during the winter by guests who left their car in the hotel parking lot while they were away supports the finding that the handover of keys gave the hotel operator only a limited, clearly circumscribed power. it was therefore open to the judge to conclude from her analysis of the evidence heard that éconolodge had the power to move vehicles only when there was a build-up of snow and that this was not sufficient in itself to transfer custody of the stolen cars. contrary [45] en l’espèce, la conclusion de la juge de pre- mière instance que la remise des clés avait pour seul but de permettre le déneigement du stationnement prend appui sur la preuve de l’intention des parties, plus particulièrement les témoignages du propriétaire d’une des voitures volées et du premier propriétaire de l’hôtel. de plus, le fait qu’éconolodge n’exige la remise des clés qu’aux clients qui laissent leur voi- ture l’hiver dans le stationnement de l’hôtel pendant leur absence confirme la conclusion que la remise des clés n’accordait à l’hôtelier qu’un pouvoir bien circonscrit et limité. la juge pouvait ainsi conclure de son analyse de la preuve entendue que le pouvoir d’éconolodge de déplacer les véhicules était limité aux cas d’accumulation de neige et que cela n’était pas suffisant en soi pour opérer transfert de la garde [2018] 3 rcs. éconolodge aéroport c lombard le juge gascon 29 to what lombard argues, the handover of keys does not automatically transfer custody regardless of the circumstances. [46] with respect, the court of appeal’s statement that the handover of keys could serve other purposes was not based on the facts in evidence, let alone on an improper assessment of that evidence by the trial judge that could be characterized as a palpable and overriding error. des voitures volées. contrairement à ce que soutient lombard, la remise des clés ne constitue pas auto- matiquement un transfert de la garde, peu importe les circonstances. [46] avec égards, l’affirmation de la cour d’ap- pel voulant que la remise des clés puisse servir à d’autres fins ne relève pas des faits mis en preuve, et encore moins d’une appréciation inappropriée de cette preuve par la juge de première instance qui puisse se qualifier d’erreur manifeste et déterminante de sa part. (3) distinction between custody and an obliga- (3) la distinction entre la garde et l’obligation tion of prudence and diligence de prudence et de diligence [47] lastly, i am of the view that the court of appeal erred in suggesting that there was an in- consistency in the findings of the trial judge, who recognized both that éconolodge had an obligation of prudence and diligence and that the cars were not in its care, custody or control (ca reasons, at paras. 3 and 33). in arkwright, the quebec court of appeal [48] specifically rejected the idea of equating a contrac- tor’s obligation of prudence with a power of direction or management under a care, custody and control exclusion clause in a liability insurance policy: [47] finalement, j’estime que la cour d’appel se trompe en suggérant qu’il y aurait une incohérence entre les conclusions de la juge de première instance qui reconnaît d’une part, qu’éconolodge avait une obligation de prudence et de diligence et, d’autre part, qu’elle n’avait pas la garde des voitures ou de pouvoir de direction ou de gestion sur celles-ci (motifs de la ca, par. 3 et 33). [48] dans l’arrêt arkwright, la cour d’appel du québec a explicitement rejeté l’idée d’une adéqua- tion entre l’obligation de prudence d’un entrepreneur et le pouvoir de direction ou de gestion au sens d’une clause d’exclusion de « soin, garde et contrôle » incluse dans une police d’assurance responsabilité : [translation]    i understand that the [care, custody and control] exclusion will apply only where the insured exer- cises a real power of preservation, safekeeping, direction and physical control over the property and does not merely have a duty of prudence or care in carrying out an activity in respect of the property. [emphasis added; p 927]    je comprends que l’exclusion [de soin, garde et con- trôle] ne sera applicable que si l’assuré exerce un véritable pouvoir de préservation, de conservation, de direction et de contrôle physique sur le bien et n’est pas seulement soumis à un simple devoir de prudence ou de soin à l’occasion d’une activité sur ce bien. [je souligne; p 927] [49] the obligations are indeed different in nature. éconolodge’s obligation of prudence and diligence originates in art 2100 ccq, which governs con- tracts for services. it therefore attaches to the perfor- mance of services by the hotel operator. but as i have stated, unlike the obligations in art 2100 ccq, the care, custody or control clause excludes coverage for property over which the insured exercises certain powers; it does not attach to the insured’s acts. the [49] il s’agit en effet d’obligations de nature diffé- rente. l’obligation de prudence et de diligence d’éco- nolodge trouve sa source dans l’art 2100 ccq qui régit le contrat de service. elle s’attache donc à l’exé- cution des services rendus par l’hôtelier. or, comme je le mentionne, contrairement aux obligations de l’art 2100 ccq, la clause de garde, direction ou gestion exclut de la couverture les biens sur lesquels l’assurée exerce certains pouvoirs et ne s’attache 30 éconolodge aéroport v lombard gascon j. [2018] 3 scr. fact that the insured breached its duty of prudence and diligence in performing a service does not mean that it necessarily had legal custody of the property in question; it must still be found that the insured had control over the property and an obligation to preserve it. pas à ses actes. ce n’est pas parce que l’assurée a contrevenu à son devoir de prudence et de diligence dans l’exécution d’un service qu’elle avait nécessai- rement la garde juridique du bien en question; encore faut-il conclure qu’elle avait le contrôle de ce bien et l’obligation de le préserver. in excel cleaning, rand j. emphasized the [50] distinction between an obligation that exists in per- forming a service and the powers granted in relation to property: “clearly custody [of the property] was not transferred; the only care called for was in the execution of the service, not toward the property as such; and no control [over the property in question], in a proprietary sense, was intended” (p 175). more recently, the quebec court of appeal reiterated this admonition against confusing the insured’s obliga- tions relating to the manner of providing a service with the insured’s obligations toward the property (american home, at paras 27-29). in these two de- cisions, the courts were specifically considering the application of the exclusion clause at issue here. [51] in her judgment, the trial judge properly dis- tinguished éconolodge’s obligation of prudence and diligence from custody of the cars. the hotel opera- tor’s obligation to take reasonable steps to secure its parking lot — such as monitoring the lot or putting up fences, cameras or concrete blocks — did not ipso facto lead to a change in custody of the vehicles left in the lot. there was no inconsistency in the judge’s findings in this regard. éconolodge could very well have been merely holding a vehicle phys- ically and been subject to an obligation of prudence and diligence in performing a service. in itself, this obligation does not imply a sufficient transfer of control and of responsibility for the preservation of the vehicle to result in a change in legal custody. i therefore conclude that the trial judge’s judg- [52] ment contained no error warranting appellate inter- vention as regards éconolodge’s liability insurance coverage. my conclusion is also supported by two additional considerations. [50] dans excel cleaning, le juge rand insiste sur la distinction entre l’obligation dans l’exécution d’un service et les pouvoirs conférés à l’égard d’un bien : [traduction] « de toute évidence, la garde [du bien] n’a pas été transférée; la seule obligation de soin requise visait l’exécution du service, et non le bien en tant que tel; et aucun pouvoir de contrôle [sur le bien en question], au sens du droit de pro- priété, n’était envisagé » (p 175). plus récemment, la cour d’appel du québec réitérait cette mise en garde contre la confusion entre les obligations de l’assuré quant à la manière de fournir un service et celles quant au bien (american home, par 27-29). dans ces deux décisions, les tribunaux se penchaient précisément sur l’application de la clause d’exclu- sion qui nous concerne. [51] dans son jugement, la juge de première ins- tance a correctement distingué l’obligation de pru- dence et de diligence d’éconolodge et la garde des voitures. l’obligation de l’hôtelier de prendre des me- sures raisonnables pour sécuriser son stationnement — telles qu’assurer une surveillance ou installer des clôtures, des caméras ou des blocs de béton — n’en- traîne pas ipso facto un changement de garde des véhi- cules laissés dans le stationnement en question. il n’y avait aucune incohérence entre les conclusions de la juge à ce chapitre. éconolodge peut très bien avoir la simple détention physique d’un véhicule ainsi qu’une obligation de prudence et de diligence dans l’exécution d’un service. à elle seule, cette obligation ne suppose pas un transfert suffisant du contrôle et de la responsa- bilité de préservation de ce véhicule pour entraîner un changement de la garde juridique de celui-ci. [52] j’en conclus que le jugement de la juge de première instance n’était entaché d’aucune erreur justifiant une intervention en appel sur la couverture d’assurance responsabilité civile d’éconolodge. je suis en outre conforté dans cette conclusion par deux éléments additionnels. [2018] 3 rcs. éconolodge aéroport c lombard le juge gascon 31 [53] first, the care, custody or control exclusion clause should not be applied in such a way that the coverage offered by the insurer becomes ineffective (baudouin, deslauriers and moore, at no. 2-533; j-g. bergeron, les contrats d’assurance (terrestre): lignes et entre‑ lignes (1989), t. 1, at p 237). the courts have therefore been reluctant to exclude cov- erage for the main activities engaged in by an insured (excel cleaning, at p. 179, per estey j.; groupe com‑ merce compagnie d’assurances v. service d’entretien ribo inc., [1992] rra 959, at p. 964 (que. ca); 3457265 canada inc v 9124‑ 8948 québec inc., 2016 qccs 2462, at paras. 37-38 (canlii); at lantic con‑ solidated, at p 11). this approach helps to maintain some balance between the coverage taken out by an insured and the exclusions in the policy (3457265 canada inc., at para. 35) and promotes a sensible commercial result in accordance with consolidated‑ bathurst export ltd. v. mutual boiler and machin‑ ery insurance co., [1980] 1 scr 888, at pp. 901-2; see also d. lluelles, droit des assurances terrestres (6th ed. 2017), at nos. 130, 133 and 157. [54] in this regard, i note that one rationale for the care, custody or control exclusion clause is to prevent the insurer from [translation] “tying its obliga- tion to pay compensation to uncertainties resulting from initiatives that may be taken by an insured who agrees to store items that belong to third parties and have nothing to do with the kind of commercial ac- tivities engaged in by the insured and known to the insurer” (bouchard et blanchette, at p 671). in the instant cases, however, parking was a key component of the package of services offered by éconolodge as a park and fly hotel. excluding liability for its guests’ cars from its insurance coverage would have undercut the usefulness of the coverage for one of its main activities. the trial judge found that lombard was well aware of éconolodge’s business model and had chosen to insure it with full knowledge of the situation (cq reasons, at paras 43-48). as the judge put it, [translation] “lombard is not taken by surprise by the claims in issue” (para 48). [53] d’abord, il faut éviter d’appliquer la clause d’exclusion de garde, direction ou gestion d’une façon telle qu’elle rendrait inefficace la garantie offerte par l’assureur (baudouin, deslauriers et moore, nº 2-533; j-g. bergeron, les contrats d’assurance (terrestre) : lignes et entre‑ lignes (1989), t. 1, p 237). les tribu- naux se sont ainsi montrés réticents à exclure de la couverture les activités principales d’un assuré (excel cleaning, p. 179, le juge estey; groupe commerce compagnie d’assurances c. service d’entretien ribo inc., [1992] rra 959, p. 964 (ca qc); 3457265 canada inc. c 9124‑ 8948 québec inc., 2016 qccs 2462, par. 37-38 (canlii); atlantic consolidated, p 11). cette approche permet de maintenir un cer- tain équilibre entre la couverture souscrite par un as- suré et les exclusions de la police (3457265 canada inc., par. 35) et de favoriser l’atteinte d’un résul- tat commercial raisonnable conformément à l’arrêt exportations consolidated bathurst ltée c. mutual boiler and machinery in surance co., [1980] 1 rcs. 888, p. 901- 902; voir aussi d. lluelles, droit des as‑ surances terrestres (6e éd. 2017), nos 130, 133 et 157. [54] à ce propos, je rappelle qu’une raison qui sous- tend la clause d’exclusion de garde, direction ou gestion est d’éviter à l’assureur de « lier son obli- gation d’indemniser à des aléas résultant des initia- tives que peut entreprendre l’assuré qui accepterait d’entreposer des objets appartenant à des tiers et qui n’auraient rien à voir avec le genre d’activités commerciales auquel il s’adonne et que l’assureur connaît » (bouchard et blanchette, p 671). or ici, le stationnement constitue une composante cruciale de la gamme de services offerts par éconolodge en tant qu’hôtel de type « park and fly ». exclure de la couverture d’assurance sa responsabilité pour les voitures de ses clients minerait l’utilité de la garantie quant à l’une des activités principales de l’assurée. la juge de première instance a conclu que lombard savait fort bien quelle était la formule commerciale d’éconolodge et avait choisi de l’as- surer en toute connaissance de cause (motifs de la cq, par 43-48). pour reprendre les mots de la juge, « lombard n’est pas prise par surprise par les récla- mations en litige » (par 48). [55] second, i agree with the trial judge that lombard’s argument leads to results that are incongruous, if not [55] ensuite, à l’instar de la juge de première ins- tance, je considère que l’argumentaire de lombard 32 éconolodge aéroport v lombard gascon j. [2018] 3 scr. absurd. in the court of québec, lombard’s senior an- alyst conceded that the exclusion clause was inappli- cable in the summer, since éconolodge did not have the keys to parked vehicles in its possession during that time. in short, in the same year of coverage, the applicability of the exclusion clause would depend on the season or even on the amount of precipitation. moreover, if we follow lombard’s line of reasoning, the insurance policy would cover the theft of a car during the winter if its owner remained at the hotel, but not the contemporaneous theft of the car next to it whose owner went abroad and handed over the keys at the front desk in case the parking lot needed to be cleared of snow. the purpose of highlighting the absurdity of this situation is not to [translation] “come up with a single solution applicable to every case”, as the court of appeal suggested (para 22). rather, it is to emphasize the importance of consid- ering all the relevant facts and not presumptively giving decisive weight to a particular fact without factoring in all the relevant circumstances. mène à des résultats qui restent incongrus, voire insensés. devant la cour du québec, l’analyste prin- cipale de lombard a en effet concédé que la clause d’exclusion était inapplicable pendant la période estivale, puisqu’éconolodge n’avait alors pas en sa possession les clés des véhicules stationnés. bref, au cours d’une même année de couverture, la clause d’exclusion serait applicable au gré des saisons, voire des précipitations reçues. en outre, si l’on suit le raisonnement de lombard, la police d’assurance couvrirait le vol d’une voiture intervenu au cours de l’hiver si son propriétaire était resté à l’hôtel, mais non le vol concomitant de la voiture voisine dont le propriétaire est parti à l’étranger en remettant ses clés à la réception au cas où un déneigement du station- nement s’avérait nécessaire. l’intérêt de souligner l’absurde de cette situation n’est pas de « parvenir à une solution unique applicable à tous les cas de figure » comme le suggère la cour d’appel (par 22). il s’agit plutôt de mettre en relief l’importance de prendre en considération tous les faits pertinents et de ne pas accorder de manière présomptive un poids décisif à un fait en particulier sans le situer dans l’ensemble des circonstances pertinentes. v conclusion v conclusion [56] the finding by the courts below that écono- lodge is liable for the theft of the car insured by axa does not warrant any intervention by this court. i would therefore dismiss the appeal of 3091- 5177 québec inc. against axa in file 37421, with costs. [56] la conclusion des instances inférieures qu’éco- no lodge est responsable du vol de la voiture assurée par axa ne justifie aucune intervention de notre part. par conséquent, je rejetterais avec dépens l’appel de 3091- 5177 québec inc. à l’égard d’axa dans le dos- sier 37421. [57] however, the trial judge did not make any palpable and overriding error that is reviewable on appeal in finding that the keys were handed over solely for the purpose of snow removal in the park- ing lot and that this was insufficient to transfer cus- tody and control to éconolodge. since the exclusion clause in éconolodge’s liability insurance policy is therefore inapplicable on the facts, i would allow the appeal of 3091- 5177 québec inc. against lombard in file 37421 as well as promutuel’s appeal against the same insurer in file 37422, with costs through- out. i would thus restore the trial judge’s decision ordering lombard to pay damages, interest and the [57] par contre, la juge de première instance n’a commis aucune erreur manifeste et déterminante pouvant faire l’objet d’une révision en appel en concluant que la remise des clés avait pour seul but de permettre le déneigement du stationnement, ce qui était insuffisant pour en transférer la garde et le contrôle à éconolodge. puisque la clause d’exclu- sion de la police d’assurance responsabilité civile d’éconolodge est en conséquence inapplicable dans les faits, j’accueillerais avec dépens dans toutes les cours l’appel de 3091- 5177 québec inc. à l’égard de lombard dans le dossier 37421, ainsi que l’ap- pel de promutuel contre ce même assureur dans [2018] 3 rcs. éconolodge aéroport c lombard le juge rowe 33 additional indemnity to 3091- 5177 québec inc. and promutuel. [58] i note in closing that the parties have agreed on terms for the payment by lombard of éconolodge’s extrajudicial defence costs for the proceedings in the court of appeal and this court. it is therefore un- necessary for me to deal with this aspect of the case. le dossier 37422. je rétablirais donc le jugement de la juge de première instance en ce qui a trait à la condamnation de lombard au paiement des dommages, des intérêts et de l’indemnité addition- nelle en faveur de 3091- 5177 québec inc et de promutuel. [58] je note en terminant que les parties se sont en- tendues sur les modalités du paiement par lombard des frais extrajudiciaires de défense d’éconolodge pour les procédures devant la cour d’appel et devant notre cour. il n’est donc pas nécessaire que je me prononce sur cet aspect du débat. the following are the reasons delivered by version française des motifs rendus par [59] rowe j. — i agree with my colleague justice gascon in his analysis and in the result. i would add only the following regarding the jurisprudence relat- ing to contract characterization. my colleague states (at para. 18) that characterization of the contract between éconolodge and its clients is a question of mixed fact and law. as the trial judge found it neces- sary to have regard to extrinsic evidence in order to ascertain the true nature of the contract (2015 qccq 1539, at paras. 17-24 (canlii)), i would agree that, in this case, characterization is a mixed question. by contrast, where having regard to extrinsic evidence is not needed, characterization remains a question of law: uniprix inc. v. gestion gosselin et bérubé inc., 2017 scc 43, [2017] 2 scr 59, at para 42. appeal of 3091‑ 5177 québec inc., cob as éco‑ no lodge aéroport, allowed in part. appeal of pro mu‑ tuel insurance portneuf‑ champlain allowed. [59] le juge rowe — je souscris à l’analyse de mon collègue le juge gascon ainsi qu’au résultat auquel il arrive. j’ajouterais uniquement ce qui suit quant à la jurisprudence portant sur la qualification des contrats. mon collègue affirme (au par. 18) que la qualification du contrat qui lie éconolodge et ses clients est une question mixte de fait et de droit. comme la juge de première instance a estimé né- cessaire de tenir compte d’éléments de preuve ex- trinsèques pour établir la véritable nature du contrat (2015 qccq 1539, par. 17-24 (canlii)), je recon- nais que, dans la présente cause, la qualification était une question mixte. en revanche, lorsqu’il n’est pas nécessaire de recourir à des éléments de preuve extrinsèques, la qualification du contrat reste une question de droit : uniprix inc. c. gestion gosselin et bérubé inc., 2017 csc 43, [2017] 2 rcs 59, par 42. pourvoi de 3091‑ 5177 québec inc., fasrs. éco‑ nolodge aéroport, accueilli en partie. pourvoi de promutuel portneuf‑ champlain, société mutuelle d’assurance générale accueilli. inc., cob as éconolodge aéroport (37421): martel, cantin, mont réal. procureurs de l’appelante 3091‑ 5177 québec inc., fasrs. éconolodge aéroport (37421) : martel, cantin, mont réal. insurance company of canada (now known as northbridge general insurance corporation) procureurs de l’intimée la compagnie cana‑ dienne d’assurances générales lombard (mainte‑ nant connue sous le nom de société d’assurance 34 éconolodge aéroport v lombard [2018] 3 scr. (37421 and 37422): gasco goodhue st‑ germain, mont réal. générale northbridge) (37421 et 37422) : gasco goodhue st‑ germain, mont réal. solicitors for the respondent axa insurance inc (now known as intact insurance company) (37421): romanowski & associés, île‑ des‑sœurs, quebec. procureurs de l’intimée axa assurances inc. (maintenant connue sous le nom d’intact compagnie d’assurance) (37421) : romanowski & associés, île‑ des‑sœurs, québec. solicitors for the intervener (37421) and ap‑ pellant (37422) promutuel insurance portneuf‑ champlain: carter gourdeau, québec. procureurs de l’intervenante (37421) et l’ap‑ pelante (37422) promutuel portneuf‑ champlain, société mutuelle d’assurance générale  :  carter gourdeau, québec.