Document Number: JJT_20200424_OGH0002_0070OB00200_19S0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E128450
Case Number: 7Ob200/19s
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1587686400000
Word Count: 2344

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die SenatsprÃ¤sidentin Dr.Â Kalivoda als Vorsitzende und die HofrÃ¤tinnen und HofrÃ¤te Hon.-Prof.Â Dr.Â HÃ¶llwerth, Dr.Â SolÃ©, Mag.Â Malesich und MMag.Â Matzka als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.Â Dr.Â S* S*, 2.Â N* S*, 3.Â M* S*, 4.Â M* P*, 5.Â Dr.Â K* E*, vertreten durch Mag.Â Markus Passer, Rechtsanwalt in Graz, und deren Nebenintervenienten 1.Â Mag.Â J* W*, 2.Â Dr.Â K* L*, vertreten durch Gibel Zirm RechtsanwÃ¤lte GmbH & Co KG in Wien, gegen die beklagten Parteien 1.Â G* D*, und 2.Â T* D*, vertreten durch Mag.Â Michael Medwed und Mag.Â Johann Sparowitz, RechtsanwÃ¤lte in Graz, wegen AufkÃ¼ndigung, Ã¼ber die Revisionen der klagenden Parteien und der Nebenintervenienten gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Graz als Berufungsgericht vom 25.Â SeptemberÂ 2019, GZÂ 5Â RÂ 132/19x-62, womit das Urteil des Bezirksgerichts Graz-Ost vom 27.Â MÃ¤rzÂ 2019, GZÂ 212Â CÂ 90/16z-56, abgeÃ¤ndert wurde, zu Recht erkannt:
Spruch
Den Revisionen wird Folge gegeben.
Die angefochtene Entscheidung wird dahin abgeÃ¤ndert, dass das Urteil des Erstgerichts insgesamt wiederhergestellt wird.
Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, den klagenden Parteien die mit 7.209,71Â EUR (darin enthalten 1.258,08Â EUR an USt und 278,20Â EUR an Barauslagen) und den Nebenintervenienten die mit 6.132,31Â EUR (darin enthalten 1.022,05Â EUR an USt) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
EntscheidungsgrÃ¼nde:
Die KlÃ¤ger und die Nebenintervenienten sind EigentÃ¼mer und Fruchtgenussberechtigte der Liegenschaft EZÂ *, mit dem darauf befindlichen GebÃ¤ude mit der GrundstÃ¼cksadresse *.
Die Beklagten sind aufgrund eines am 7.Â 2.Â 1983 abgeschlossenen Mietvertrags Hauptmieter des im Erdgeschoss des Hauses gelegenen GeschÃ¤ftslokals samt Nebenraum mit einer FlÃ¤che von ca 30Â mÂ², des im ersten Obergeschoss gelegenen Raumes mit einer FlÃ¤che von caÂ 40Â m2 sowie aufgrund der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 2.Â 12.Â 1986 eines Kellerraums mit einer FlÃ¤che von ca 30Â m2. Der Mietvertrag lautet auszugsweise:
â€žÂ§Â 6 Erhaltungspflicht
[...]
Prinzipiell werden den Mietern alle Umbauarbeiten gestattet, die zur zweckentsprechenden BenÃ¼tzung des Mietobjekts dienen. Im Einzelfall ist es jedoch erforderlich, dass die Mieter den Vermietern rechtzeitig die entsprechenden PlÃ¤ne vorlegen, die Arbeiten durch hiezu befugte Gewerbetreibende ausfÃ¼hren lassen und alle behÃ¶rdlichen Vorschriften, insbesondere die baubehÃ¶rdlichen, vollinhaltlich einhalten. In diesem Zusammenhang nehmen die Mieter ausdrÃ¼cklich zur Kenntnis, dass das gegenstÃ¤ndliche Haus, in welchem sich der Mietgegenstand befindet, unter Denkmalschutz steht.
[...]â€œ
2015 kam es ohne Befassung der KlÃ¤ger zu einer schriftlichen Vereinbarung hinsichtlich einer Teiluntervermietung des Bestandobjekts zwischen den Beklagten und der auf Malta ansÃ¤ssigen P* Ltd, welche wiederum mit der V* GmbH einen â€žManagementvertragâ€œ abschloss, der den Betrieb einer Weinbar im Erdgeschoss und einer Weinbibliothek im Obergeschoss des Bestandobjekts ab AugustÂ 2015 zum Ziel hatte.
Der Erstbeklagte ging im Laufe des bestehenden BestandverhÃ¤ltnisses davon aus, innerhalb seines GeschÃ¤ftslokals â€“ bis auf den laut Mietvertrag zu berÃ¼cksichtigenden Denkmalschutz â€“ an keinerlei EinschrÃ¤nkungen hinsichtlich baulicher MaÃŸnahmen und VerÃ¤nderungen gebunden zu sein. Aus diesem Grund lieÃŸ er diverse Umbauarbeiten von Fachfirmen durchfÃ¼hren, ohne jedoch zuvor die EigentÃ¼mer zu verstÃ¤ndigen.
Aufgrund von UmbaumaÃŸnahmen zur entsprechenden Adaptierung des Bestandobjekts, Ã¼ber die die KlÃ¤ger von den Beklagten nicht in Kenntnis gesetzt wurden, kam es zu dem BesitzstÃ¶rungsverfahren 220Â CÂ 143/15a des Bezirksgerichts Graz-Ost, das aufgrund der nachfolgenden Einigung vom 31.Â JuliÂ 2015 (Punktation) mit Ruhen endete. In dieser Vereinbarung wurden im Sinn einer vertraglichen Anpassung des Bestandvertrags die nÃ¤heren ModalitÃ¤ten des Betriebs und der Nutzung der Weinbar mit Weinbibliothek festgelegt. ErklÃ¤rtes Ziel war es dabei, langfristig eine Einigung zwischen den EigentÃ¼mern des Hauses und den Beklagten sowie den Betreibern der Bar zu erzielen, um weitere (gerichtliche) Auseinandersetzungen zu vermeiden. Der maÃŸgebliche Inhalt der Punktation lautet:
â€ž1.Â Dem Betrieb der Weinbar im Erdgeschoss (mit der Nutzung von ca 20Â Personen, +/- drei Personen) sowie der Nutzung als 'Weinbibliothek' im Obergeschoss (gelegentliche geschlossene Veranstaltungen mit maximal 20Â Personen, +/- drei Personen, keine Tagesgastromonie) wird grundsÃ¤tzlich zugestimmt.
[...]
21.Â Die Be-/EntlÃ¼ftung der Weinbar im Erdgeschoss soll Ã¼ber die neu auszufÃ¼hrende BrandschutzglastÃ¼r im Erdgeschoss in das Stiegenhaus erfolgen. Die Mieterin wird jedoch versuchen, alternativ eine Be-/EntlÃ¼ftung Ã¼ber einen Hauskamin, der an die MietflÃ¤che im Erdgeschoss anschlieÃŸt umzusetzen und verpflichtet sich dies auf ihre eigenen Kosten herzustellen.
[...]â€œ
Das Objekt befindet sich in der AltstadtschutzzoneÂ 1 nach dem Grazer Altstadterhaltungsgesetz; danach ist jede Ã„nderung des Ã¤uÃŸeren Erscheinungsbilds nach dem StmkÂ BauG genehmigungspflichtig. Das gegenstÃ¤ndliche Objekt steht zusÃ¤tzlich unter Denkmalschutz. Die derzeit vorhandene Be-/EntlÃ¼ftungsanlage wurde weder Ã¼ber das Glasportal im Stiegenhaus noch Ã¼ber einen Kamin hergestellt. Die Zuluft fÃ¼r die LÃ¼ftungsanlage wird in der Sockelzone des GeschÃ¤ftslokals in der H*gasse angesaugt. Die im Sockel des GeschÃ¤ftslokals angebrachte MÃ¼ndung der Zuluftleitungen war im Bauansuchen nicht enthalten. Diese BaufÃ¼hrung stellt eine VerÃ¤nderung des Ã¤uÃŸeren Erscheinungsbilds des GebÃ¤udes dar. Die erforderlichen Bewilligungen nach dem StmkÂ BauG und dem Denkmalschutzgesetz (DMSG) liegen nicht vor. Nicht festgestellt werden konnte, ob die Be-/EntlÃ¼ftung laut PktÂ 21. der Punktation vor oder nach dem 31.Â 7.Â 2015 hergestellt wurde.
Mit ihrer AufkÃ¼ndigung vom 8.Â 4.Â 2016 kÃ¼ndigten die KlÃ¤ger den Beklagten den Mietvertrag betreffend das Bestandobjekt unter Geltendmachung (soweit hier relevant) des KÃ¼ndigungsgrundes nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 erster Fall MRG zum 31.Â 7.Â 2016 auf. Die Beklagten hÃ¤tten ohne Zustimmung der KlÃ¤ger allgemeine Teile des Hauses in Anspruch genommen, um umfassende UmbautÃ¤tigkeiten durchzufÃ¼hren. Ein diesbezÃ¼glich beim Bezirksgericht Graz-Ost zu 220Â CÂ 143/15a anhÃ¤ngiges BesitzstÃ¶rungsverfahren sei durch einen auÃŸergerichtlichen Vergleich beendet worden. In diesem sei festgehalten worden, dass die Be- und EntlÃ¼ftung Ã¼ber das Stiegenhaus bzw einen Kamin erfolgen solle. Ungeachtet dieser im Vergleich getroffenen Regelung sei durch Kernbohrungen ein Zugang zu dem im Erdgeschoss befindlichen Lokal sowie ein Zugang zur H*gasse hergestellt worden. Dabei sei die AuÃŸenfassade demontiert und BelÃ¼ftungsstutzen montiert worden. Diese UmbautÃ¤tigkeiten, die baubewilligungspflichtig und bewilligungspflichtig durch die DenkmalschutzbehÃ¶rde seien, seien ohne Zustimmung der KlÃ¤ger erfolgt.
Die Nebenintervenienten schlossen sich dem Vorbringen der KlÃ¤ger an.
Die Beklagten erhoben Einwendungen, bestritten das Klagsvorbringen und beantragen die Aufhebung der AufkÃ¼ndigung. Sie hÃ¤tten sich stets an ihre vertraglichen Verpflichtungen gehalten. Betreffend die Be- und EntlÃ¼ftungsanlage der Bar sei Einvernehmlichkeit hergestellt und Ã¼ber Wunsch die EntlÃ¼ftung Ã¼ber den Kamin gefÃ¼hrt worden. Da es technisch nicht mÃ¶glich gewesen sei, Zu- und Abluft nebeneinander durch den vorhandenen Altkamin zu fÃ¼hren, erfolge nunmehr die EntlÃ¼ftung Ã¼ber den AuÃŸenbereich. Dabei sei nicht die AuÃŸenfassade des Hauses â€ždemontiertâ€œ, sondern es seien dort nur â€žLÃ¼ftungsstÃ¼tzenâ€œ angebracht worden. Auch seien keine â€žDurchbohrungenâ€œ oder Ã„nderungen der Fassade erfolgt. Die Zuluft erfolge Ã¼ber ein bestehendes, vor Jahren zubetoniertes Kellerfenster. Die beiden vertikalen Bohrungen in der BetonverfÃ¼llung seien gemÃ¤ÃŸ den gewerblichen Auflagen mit Schutzabdeckung gesichert. Eine Zustimmung der SachverstÃ¤ndigenkommission bzw des Bundesdenkmalamts sei nicht erforderlich. Alle Arbeiten seien von Fachunternehmen ausgefÃ¼hrt und behÃ¶rdlich, auch vom Rauchfangkehrermeister genehmigt worden. Von den Arbeiten seien die EigentÃ¼mer schriftlich in Kenntnis gesetzt und dem Vertreter der KlÃ¤ger seien auch sÃ¤mtliche PlÃ¤ne der Umbauarbeiten vorgelegt worden. Nachdem die Beklagten aufgrund des Gutachtens des SachverstÃ¤ndigen im gegenstÃ¤ndlichen Verfahren Kenntnis davon erlangten, dass die straÃŸenseitige EntlÃ¼ftung einer behÃ¶rdlichen Bewilligung bedÃ¼rfe, hÃ¤tten sie den Auftrag an ihren Architekten erteilt, ein entsprechendes Ansuchen vorzubereiten. Die KlÃ¤ger wÃ¼rden die Zustimmung hiezu verweigern.
Das Erstgericht erkannte die AufkÃ¼ndigung als rechtswirksam und verpflichtete die Beklagten zur gerÃ¤umten Ãœbergabe. Die KlÃ¤ger hÃ¤tten sich grundsÃ¤tzlich mit umfangreichen Umbauarbeiten in der Punktation einverstanden erklÃ¤rt. Die Ansaugung der Zuluft fÃ¼r die LÃ¼ftungsanlage erfolge aber entgegen den Vorgaben der KlÃ¤ger (Glasportal im Stiegenhaus, Kamin) in der Sockelzone des GeschÃ¤ftslokals. Dies sei nicht im Bauansuchen enthalten und auch nicht baubehÃ¶rdlich gedeckt. Es handle sich um eine VerÃ¤nderung des Ã¤uÃŸeren Erscheinungsbilds des GebÃ¤udes, welche nach dem StmkÂ BauG genehmigungspflichtig sei. Auch die erforderliche Bewilligung der DenkmalschutzbehÃ¶rde liege nicht vor. Die Beklagten hÃ¤tten bereits im Mietvertrag zur Kenntnis genommen, dass das Haus unter Denkmalschutz stehe. Die BaumaÃŸnahme stelle eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands dar, die SchÃ¤dlichkeit dieser baulichen VerÃ¤nderung sei objektiv erkennbar. Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 erster Fall MRG ziele auf den objektiven Nachweis der SubstanzgefÃ¤hrdung und den Verlust der VertrauenswÃ¼rdigkeit des Bestandnehmers ab. Es sei kein Verschulden des Mieters erforderlich, wohl aber das Bewusstsein der Vertragswidrigkeit, wie es von einem vertrauenswÃ¼rdigen Durchschnittsmieter erwartet werden kÃ¶nne. Die Beklagten seien sich der Vertragswidrigkeit der Umbauarbeiten auch bewusst gewesen. Dieses Verhalten verwirkliche den KÃ¼ndigungsgrund des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 erster Fall MRG.
Das Berufungsgericht Ã¤nderte das angefochtene Urteil dahin ab, dass es die AufkÃ¼ndigung aufhob und das auf gerÃ¤umte Ãœbergabe gerichtete Begehren abwies. Habe ein Mieter vertraglich eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht Ã¼bernommen, so kÃ¶nne der Vermieter vom AuflÃ¶sungsrecht des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 erster Fall MRG nur dann Gebrauch machen, wenn der Mieter dieser Verpflichtung in einem erheblichen MaÃŸ nicht nachgekommen sei, wenn also etwa eine SubstanzschÃ¤digung des Bestandobjekts drohe oder hiedurch wichtige Interessen des Vermieters in einer Weise verletzt wÃ¼rden, dass dies einer GefÃ¤hrdung der wirtschaftlichen Existenz des Vermieters gleichkomme. Nicht jede gesetz- oder vertragswidrige Verwendung eines Bestandgegenstands oder jedes sonstige vertragswidrige Verhalten durch einen Bestandnehmer rechtfertige eine VertragsauflÃ¶sung nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 MRG. Der Bestandgeber habe vielmehr in erster Linie nur das Recht, die Unterlassung der unzulÃ¤ssigen BenÃ¼tzung oder des vertragswidrigen Verhaltens zu begehren. Der bloÃŸe Umstand, dass eine Ansaugung von Luft in einer visuell unauffÃ¤lligen Art erfolge, welche nicht bau- oder denkmalbehÃ¶rdlich genehmigt sei, kÃ¶nne fÃ¼r sich allein und ohne nÃ¤here Darlegung nicht als so wichtige Interessenverletzung angesehen werden, dass eine VertragsauflÃ¶sung nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 MRG gerechtfertigt wÃ¤re, weil andere Rechtsbehelfe als ausreichend angesehen werden mÃ¼ssten.
Dagegen wenden sich die Revisionen der KlÃ¤ger und Nebenintervenienten mit einem AbÃ¤nderungsantrag; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagten begehren in der ihnen vom Obersten Gerichtshof freigestellten Revisionsbeantwortung, die Revisionen zurÃ¼ckzuweisen; hilfsweise ihnen nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
1.Â Die Aktivlegitimation der KlÃ¤ger wurde nicht in Zweifel gezogen.
2.1Â Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand im Sinn des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 erster Fall MRG (wie des gleichlautenden Vertragsaufhebungsgrundes nach Â§Â 1118 erster Fall ABGB) liegt vor, wenn durch eine wiederholte, lÃ¤nger wÃ¤hrende vertragswidrige BenÃ¼tzung des Bestandobjekts oder durch eine lÃ¤ngere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht (vgl RS0020981, RS0067832, RS0068076), oder wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persÃ¶nliche Interessen des Vermieters oder anderer Mieter geschÃ¤digt oder gefÃ¤hrdet werden (vgl RS0020940, RS0021031, RS0070348).
2.2Â Die Vornahme von baulichen VerÃ¤nderungen durch den Mieter ohne Zustimmung des Bestandgebers rechtfertigt die AuflÃ¶sung des Bestandvertrags gemÃ¤ÃŸ Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 erster Fall MRG (Â§Â 1118 erster Fall ABGB), wenn die vom Mieter vorgenommenen VerÃ¤nderungen fÃ¼r die Bestandsache erheblich nachteilig sind. SachgemÃ¤ÃŸ durchgefÃ¼hrte Vorkehrungen zur Verbesserung oder Modernisierung des Bestandgegenstands kÃ¶nnen den AuflÃ¶sungstatbestand grundsÃ¤tzlich nicht erfÃ¼llen (RS0067816). Derartige bauliche VerÃ¤nderungen, die den Intentionen des Bestandgebers zuwiderlaufen, kÃ¶nnen aber dann einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstands bewirken, wenn dadurch wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt werden oder wenn die Gefahr der Verletzung solcher Interessen droht (RS0067816 [T4]).
2.3Â Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 erster Fall MRG, Â§Â 1118 erster Fall ABGB sollen die MÃ¶glichkeit fÃ¼r die AuflÃ¶sung des BestandverhÃ¤ltnisses bieten, weil das fÃ¼r sein Weiterbestehen erforderliche Vertrauen weggefallen ist. Grundlage fÃ¼r einen AuflÃ¶sungsanspruch ist ein vertragswidriges Verhalten. Der Mieter muss sich also so verhalten, dass er nicht mehr vertrauenswÃ¼rdig ist (RS0020867). Ein Verschulden des Mieters ist dazu nicht erforderlich; es genÃ¼gt, dass sich der Mieter des nachteiligen Verhaltens bewusst war (RS0020867, RS0020981, RS0067957, RS0070243), oder bewusst sein musste (RS0070433), wobei der MaÃŸstab eines durchschnittlichen Mieters zugrunde zu legen ist.
2.4Â Eine der AuflÃ¶sungserklÃ¤rung bzw der AufkÃ¼ndigung vorangehende Abmahnung ist als Erfordernis redlicher RechtsausÃ¼bung nur dann erforderlich, wenn dem Mieter die SchÃ¤dlichkeit des Gebrauchs nicht ohne weiteres erkennbar ist (RS0021058; vgl 7Â ObÂ 225/00i; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht22 I Â§Â 30 RzÂ 17).
2.5Â VerstÃ¶ÃŸe des Mieters gegen vertragliche Verpflichtungen an sich stellen noch keinen wichtigen KÃ¼ndigungsgrund dar, weil ihnen durch Klage auf Zuhaltung oder Unterlassung begegnet werden kann (RS0070225). Dies gilt aber nur fÃ¼r KÃ¼ndigungen aufgrund der Generalklausel des Â§Â 30 AbsÂ 1 MRG, nicht auch fÃ¼r den KÃ¼ndigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 MRG, fÃ¼r den die vertragswidrige BenÃ¼tzung des Bestandobjekts Tatbestandsmerkmal ist (RS0070225 [T1]; 5Â ObÂ 34/16k).
2.6Â Der Mieter haftet fÃ¼r den erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstands durch den Untermieter (RS0026282).
2.7Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 4 AbsÂ 1 DMSG ist bei DenkmÃ¤lern die unter Denkmalschutz stehen, die ZerstÃ¶rung sowie jede VerÃ¤nderung, die den Bestand (Substanz), die Ã¼berlieferte (gewachsene) Erscheinung oder kÃ¼nstlerische Wirkung beeinflussen kÃ¶nnte, ohne Bewilligung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 5 AbsÂ 1 leg cit verboten. Zielsetzung des Denkmalschutzes ist die Erhaltung der Ã¼berkommenen schutzwÃ¼rdigen Bausubstanz (des Kulturgutes) als solche. Nach der Anordnung des Â§Â 5 AbsÂ 1 legÂ cit bedarf die ZerstÃ¶rung sowie jede Ã„nderung eines Denkmals gemÃ¤ÃŸ Â§Â 4 AbsÂ 1 leg cit der Bewilligung des Bundesdenkmalamts, es sei denn, es handelt sich um eine MaÃŸnahme bei Gefahr in Verzug (VwGHÂ 93/09/0035).
2.8Â Im vorliegenden Fall steht das Objekt unter Denkmalschutz. Den KlÃ¤gern ist damit jedenfalls ein wichtiges Interesse daran zuzugestehen, dieses Objekt in seiner bestehenden und denkmalgeschÃ¼tzten Form zu erhalten. Insbesondere Ã„nderungen des Ã¤uÃŸeren Erscheinungsbilds laufen ihren Intentionen zuwider. Die Beklagten wurden auch bereits im Mietvertrag auf den Umstand hingewiesen, dass das Objekt unter Denkmalschutz steht und bei Umbauarbeiten jedenfalls die behÃ¶rdlichen Vorschriften einzuhalten sind. Im Zuge eines â€“ wegen eigenmÃ¤chtiger Umbauarbeiten der MieterÂ â€“Â von den KlÃ¤gern angestrengten BesitzstÃ¶rungs-verfahrens wurde eine Einigung mit dem Ziel getroffen, weitere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Die KlÃ¤ger stimmten in dieser Vereinbarung auch einer Be- und EntlÃ¼ftung in einer bestimmten Form (Ã¼ber die BrandschutzglastÃ¼r bzw Ã¼ber den Hauskamin) zu. Die Zustimmung umfasste ganz offenkundig keine VerÃ¤nderung des Ã¤uÃŸeren Erscheinungsbilds. Von dieser abweichend erfolgte durch die Beklagten der Einbau einer Be-und EntlÃ¼ftungsanlage, dem nicht nur die behÃ¶rdlichen Bewilligungen nach dem StmkÂ BauG, sondern auch jene nach dem DMSG fehlten. Der Einbau wurde darÃ¼ber hinaus auch noch durch einen Eingriff in die Bausubstanz, durch die Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen des Hauses und insbesondere durch eine Ã„nderung des denkmalgeschÃ¼tzten Erscheinungsbilds des Hauses vorgenommen. Irrelevant ist dabei, ob diese MaÃŸnahmen schon zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung gesetzt waren oder erst unmittelbar daran durchgefÃ¼hrt wurden. Im ersten Fall hÃ¤tten die Beklagten die Vereinbarung in dem Wissen geschlossen, dass sie bereits einen davon abweichenden Zustand geschaffen hatten. Im zweiten Fall musste den Beklagten bewusst sein, dass die UmbaumaÃŸnahmen im Widerspruch zu der unmittelbar davor getroffenen Vereinbarung standen und damit vertragswidrig waren. Durch dieses Vorgehen der Beklagten, von konkreten baulichen Vorgaben der Vermieter, zu deren Einhaltung sie sich ausdrÃ¼cklich verpflichtet hatten, einseitig abzugehen und zusÃ¤tzlich die erforderlichen behÃ¶rdlichen Bewilligungen nicht einzuholen, ist das fÃ¼r das Weiterbestehen des Bestandvertrags erforderliche Vertrauen weggefallen.
2.9Â Das Vorliegen des KÃ¼ndigungsgrundes des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 erster Fall MRG ist damit zu bejahen. Auf die weiteren im Revisionsverfahren noch geltend gemachten KÃ¼ndigungsgrÃ¼nde kommt es daher nicht an.
3.Â Der Revision war daher Folge zu geben. Die Kostenentscheidung grÃ¼ndet auf die Â§Â§Â 41, 46, 50 ZPO. Die PauschalgebÃ¼hr ist nur den KlÃ¤gern zuzusprechen. Erheben die Partei und der auf ihrer Seite beigetretene Nebenintervenient ein Rechtsmittel, ist die PauschalgebÃ¼hr nur einmal zu entrichten (RS0111757).