Document Number: JJT_20200722_OGH0002_0010OB00122_20B0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E129078
Case Number: 1Ob122/20b
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1595376000000
Word Count: 1072

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Univ.-Prof.Â Dr.Â Bydlinski als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤te und die HofrÃ¤tin Mag.Â Wurzer, Mag.Â Dr.Â Wurdinger, Dr.Â Hofer-Zeni-Rennhofer und Dr.Â Parzmayr als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei G* AG, *, vertreten durch die Dr.Â Wilhelm Schlein Rechtsanwalt GmbH, Wien, gegen die beklagte Partei Dr.Â W* GmbH & Co KG, *, vertreten durch Dr.Â Horst Auer, Rechtsanwalt in Wien, wegen AufkÃ¼ndigung, Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 8.Â AprilÂ 2020, GZÂ 38Â RÂ 276/19y-23, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 30.Â AugustÂ 2019, GZÂ 44Â CÂ 151/18k-19, bestÃ¤tigt wurde, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die auÃŸerordentliche Revision wird gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508a AbsÂ 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.Â Gegenstand der RevisionsausfÃ¼hrungen ist die Frage, ob die Beklagte ein ihr von der KlÃ¤gerin vermietetes GeschÃ¤ftslokal durch Ãœberlassung an einen Untermieter gegen eine im Vergleich zum Hauptmietzins unverhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸig hohe Gegenleistung vermietet und daher den KÃ¼ndigungsgrund des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 4 zweiter Fall MRG verwirklicht hat, was beide Vorinstanzen verneint haben.
2.Â Die behauptete Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens wurde geprÃ¼ft; sie liegt nicht vor (Â§Â 510 AbsÂ 3 ZPO).
3.Â Soweit die KlÃ¤gerin ihre Revision auf eine Nichtigkeit des Berufungsverfahrens stÃ¼tzt, mÃ¶chte sie damit offenbar eine mangelhafte BegrÃ¼ndung des Berufungsurteils relevieren. Der damit angesprochene Nichtigkeitsgrund der mangelnden BegrÃ¼ndung wÃ¤re aber nur dann gegeben, wenn die Entscheidung gar nicht oder so unzureichend begrÃ¼ndet ist, dass sie nicht Ã¼berprÃ¼fbar ist, wovon hier keine Rede sein kann.
4.Â In ihrer RechtsrÃ¼ge kritisiert die Revisionswerberin, dass das Berufungsgericht bei der Beurteilung, ob die Beklagte den ihr vermieteten Mietgegenstand durch Ãœberlassung an den Untermieter gegen eine im Vergleich zum Hauptmietzins unverhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸig hohe Gegenleistung vermietet hat, (behauptete) Investitionen des Untermieters in das Mietobjekt unberÃ¼cksichtigt gelassen habe.
5.Â Bei der Beantwortung der Frage, ob eine unverhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸig hohe Gegenleistung iSd Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 4 zweiter Fall MRG anzunehmen ist, sind der Entgeltzahlung des Untermieters die Summe des Hauptmietzinses sowie sÃ¤mtlicher vom Hauptmieter dem Untermieter erbrachten vermÃ¶genswerten Leistungen gegenÃ¼berzustellen (RIS-Justiz RS0068242). MaÃŸgebend ist der Zeitpunkt der AufkÃ¼ndigung (RS0070593; RS0106984). Ob der Mieter den Mietgegenstand (oder Teile davon) einem Dritten gegen eine unverhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸig hohe Gegenleistung Ã¼berlassen hat, ist jeweils aufgrund der konkreten UmstÃ¤nde des Einzelfalls nach pflichtgemÃ¤ÃŸem Ermessen zu beurteilen (RS0106983). Dass Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 4 zweiter Fall MRG nur die eigenen Leistungen des Mieters an den Dritten (Untermieter) ausdrÃ¼cklich erwÃ¤hnt, schlieÃŸt die Einbeziehung von Aufwendungen des Untermieters auf den Bestandgegenstand bei der vom Gesetz angeordneten VerhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸigkeitsprÃ¼fung nach dem Zweck dieser Bestimmung zwar nicht grundsÃ¤tzlich aus, doch ist die Interessenlage bei Leistungen des Untermieters in der Regel anders, weil seine Aufwendungen dem Mieter vorlÃ¤ufig nicht zugute kommen und vor Vertragsbeendigung auch nicht gesagt werden kann, wie weit sie dann noch fÃ¼r den Mieter von Nutzen sein werden. Zudem steht dem Untermieter gegen den Mieter selbst ohne Vereinbarung ein Anspruch auf Ersatz des notwendigen und nÃ¼tzlichen Aufwands nach Â§Â 1097 ABGB zu; hÃ¤ufig kÃ¶nnen daher bei der PrÃ¼fung des KÃ¼ndigungsgrundes des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 4 zweiter Fall MRG die Aufwendungen des Untermieters auf das Bestandobjekt unberÃ¼cksichtigt bleiben (RS0070541).
6.Â Das Berufungsgericht legte diese GrundsÃ¤tze seiner Entscheidung zugrunde. Nach dessen Beurteilung handle es sich bei den von der KlÃ¤gerin behaupteten Investitionen des Untermieters um solche, die dieser in das Untermietobjekt getÃ¤tigt habe, um dieses in der Folge entsprechend seinen Vorstellungen bzw dem vereinbarten GeschÃ¤ftszweck entsprechend nutzen zu kÃ¶nnen. Sie seien daher zunÃ¤chst â€“ wÃ¤hrend der Dauer des UntermietverhÃ¤ltnisses â€“ ausschlieÃŸlich dem Untermieter zugute gekommen. Da der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sei, stehe nicht fest, ob und inwieweit die Investitionen bei dessen Beendigung fÃ¼r die Beklagte noch von Nutzen sein wÃ¼rden. Sie seien daher bei der Ermittlung der HÃ¶he der vom Untermieter erbrachten Leistungen nicht zu berÃ¼cksichtigen.
7.Â Mit dieser Argumentation, die keinen Bedenken begegnet, setzt sich die Revisionswerberin nicht auseinander (vgl RS0043603 [T9]). Warum das Berufungsgericht von der Rechtsprechung abgewichen sein soll, wonach beim Vergleich von Leistung und Gegenleistung der Entgeltzahlung des Untermieters die Summe aus Hauptmietzins sowie sÃ¤mtlichen vom Hauptmieter dem Untermieter erbrachten vermÃ¶genswerten Leistungen gegenÃ¼berzustellen sind (RS0068242), ist nicht ersichtlich.
8.Â Das Berufungsgericht begrÃ¼ndete seine Entscheidung auch damit, dass die KlÃ¤gerin in erster Instanz â€žeine ausreichende Konkretisierung und Bezifferung des angeblich nicht berÃ¼cksichtigten Aufwands des Untermieters unterlassen und dessen konkrete rechnerische Auswirkung auf die VerhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸigkeitsprÃ¼fung nicht dargelegt habeâ€œ. Dem hÃ¤lt die Revisionswerberin nur entgegen, sie habe in erster Instanz sowohl zu den von der Untermieterin getÃ¤tigten Investitionen in HÃ¶he von insgesamt zwÃ¶lf Millionen ATS als auch zu einem der Untermieterin von der Beklagten geleisteten â€žBaukostenzuschussâ€œ in HÃ¶he von vier MillionenÂ ATS Vorbringen erstattet. Sie unterlÃ¤sst aber auch in dritter Instanz eine ausreichende Konkretisierung jenes â€“ sich nicht aus diesen Pauschalsummen ergebenden â€“ Betrags, der als (Rest-)Nutzen der Beklagten aus den behaupteten Investitionen des Untermieters allenfalls â€žanzurechnenâ€œ und dem Hauptmietzins gegenÃ¼berzustellen gewesen wÃ¤re (vgl 2Â ObÂ 105/12y, wo fÃ¼r die BerÃ¼cksichtigung von Investitionen des Hauptmieters â€ždetaillierte Berechnungenâ€œ gefordert wurden).
9.Â Der KlÃ¤gerin ist im Ãœbrigen entgegenzuhalten, dass auch bei BerÃ¼cksichtigung von Investitionen des Untermieters von acht Millionen ATS (rund 581.000Â EUR) aus eigenen Mitteln keine unverhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸig hohe Gegenleistung iSd Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 4 MRG anzunehmen wÃ¤re. Selbst wenn man diese Investitionssumme zur GÃ¤nze (obwohl sie fÃ¼r die Beklagte nicht in diesem Umfang von Nutzen gewesen wÃ¤re) auf eine zumindest bis zum KÃ¼ndigungszeitpunkt angenommene Nutzungsdauer (sohin auf rund 20Â Jahre) linear aufteilen wÃ¼rde, ergÃ¤be sich ein dem Untermieter (als dessen Leistung) zuzurechnender monatlicher Betrag von rund 2.420Â EUR. Rechnet man zu diesem Betrag den monatlichen Untermietzins von zuletzt 52.192Â EUR hinzu und stellt die Summe (54.612Â EUR) dem Hauptmietzins von 31.670Â EUR gegenÃ¼ber, wÃ¼rde der Untermietzins den Hauptmietzins um rund 72Â % Ã¼bersteigen, was noch innerhalb des von der Rechtsprechung tolerierten Aufschlags lÃ¤ge (vgl etwa 2Â ObÂ 52/05v [78,45Â %]).
10.Â Was die Revisionswerberin daraus ableiten will, dass auch ein dem Untermieter von der Beklagten geleisteter â€žBaukostenzuschussâ€œ von vier Millionen ATS (von dem die KlÃ¤gerin behauptet, dass er von ihr finanziert und von der Beklagten nur an den Untermieter â€žweitergegebenâ€œ worden sei) bei der Beurteilung des Untermietzinses als unverhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸig hoch berÃ¼cksichtigt werden hÃ¤tte mÃ¼ssen, erschlieÃŸt sich nicht. Mit dem Hauptmietzins vergÃ¼tet die Beklagte der KlÃ¤gerin ja sowohl die Ãœberlassung des Bestandobjekts als auch den (zu dessen Adaptierung) gewÃ¤hrten Zuschuss. Gibt sie beides an die Untermieterin weiter, Ã¤ndert sich an der Ausgangsbasis fÃ¼r die PrÃ¼fung einer allenfalls unverhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸig hohen Gegenleistung nichts. Auf die in der Revision im Zusammenhang mit der angestrebten â€žBerÃ¼cksichtigungâ€œ des â€žBaukostenzuschussesâ€œ aufgeworfenen Fragen â€“ insbesondere auf die dazu behaupteten FeststellungsmÃ¤ngel sowie auf die Frage der Bewertung des â€žZuschussesâ€œ (offenbar gemeint: der damit finanzierten Investitionen in das Mietobjekt) und des dafÃ¼r maÃŸgeblichen Zeitpunkts â€“ muss daher nicht weiter eingegangen werden.