Document Number: JWT_2020160115_20200818L00
ECLI: ECLI:AT:VWGH:2020:RA2020160115.L00
Case Number: Ra 2020/16/0115
Application Type: Vwgh
Court: Verwaltungsgerichtshof (VwGH)
Decision Date: 1597708800000
Word Count: 1641

Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung
1Â Unbestritten ist, dass die Revisionswerberin am 13.Â JuliÂ 2016 als PÃ¤chterin mit derÂ MÂ GmbHÂ &Â CoÂ KG als VerpÃ¤chterin einen Pachtvertrag Ã¼ber ein nÃ¤her bezeichnetes GeschÃ¤ftslokal im Einkaufszentrum â€žMâ€œ mit folgendem, auszugsweise wiedergegebenem Inhalt abschloss.
â€žTeilÂ A
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4.Â Pachtdauer
4.1.Â Der Pachtvertrag ist ab wechselseitiger Unterfertigung fÃ¼r beide Vertragsteile verbindlich. Das PachtverhÃ¤ltnis beginnt am Tag der Ãœbergabe des Pachtgegenstandes gemÃ¤ÃŸ Teil A ZÂ 10 und wird auf die bestimmte Dauer von 7Â Jahren abgeschlossen. Das PachtverhÃ¤ltnis endet sohin siebenÂ Jahre nach der Ãœbergabe durch Zeitablauf ohne dass es einer KÃ¼ndigung bedarf.
4.2.Â Der VerpÃ¤chter rÃ¤umt dem PÃ¤chter ein einmalig ausÃ¼bbares Vorpachtrecht an dem vertragsgegenstÃ¤ndlichen Pachtgegenstand ein. Die Â§Â§Â 1072Â ABGB gelten analog mit der Abweichung, dass nicht der Pachtvertrag mit dem Dritten vorzulegen ist, sondern nur die wesentlichen Vertragsinhalte dieses Pachtvertrages mit dem Dritten zu nennen sind und, dass der PÃ¤chter bis lÃ¤ngstens 12Â Monate vor Ablauf dieses Vertrages (bzw.Â der verlÃ¤ngerten Vertragsperiode) mitzuteilen hat, ob er von seinem Vorpachtrecht Gebrauch macht, widrigenfalls dieses Vorpachtrecht erlischt. Im Falle der AusÃ¼bung dieses Vorpachtrechtes endet das zweite PachtverhÃ¤ltnis nach Ablauf von siebenÂ Jahren ab Beendigung dieses ersten Pachtvertrages. Weiters wird ein Pachtzins in HÃ¶he des zuletzt vom PÃ¤chter aufgrund dieses Vertrages zu bezahlenden Pachtzinses samt Nebenkosten vereinbart. Alle Ã¼brigen Vereinbarungen dieses Pachtvertrages -Â mit Ausnahme dieses VorpachtrechtesÂ - gelten bei AusÃ¼bung des Vorpachtrechtes uneingeschrÃ¤nkt auch fÃ¼r das zweite PachtverhÃ¤ltnis. Dieses Vorpachtrecht erlischt, auflÃ¶sende Bedingung, wenn dieses PachtverhÃ¤ltnis vor Ablauf der jeweils vereinbarten Vertragsdauer, aus welchem Grund auch immer, vom VerpÃ¤chter oder vom PÃ¤chter beendet wird.
4.3.Â Ungeachtet der vertraglichen Befristung sowie auÃŸerdem unbeschadet jeglicher sonstiger dem VerpÃ¤chter aufgrund dieses Vertrages gemÃ¤ÃŸ TeilÂ BÂ ZÂ 4.2. oder von Gesetzes wegen zustehender KÃ¼ndigungsrechte und sonstiger Rechte ist der VerpÃ¤chter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des Â§Â 30Â MRG berechtigt, den Pachtvertrag mit einmonatigerÂ KÃ¼ndigungsfrist zum Monatsletzten zu kÃ¼ndigen, wobei eine KÃ¼ndigung aufgrund eines vom PÃ¤chter gesetzten KÃ¼ndigungsgrundes erst nach zweimaliger erfolgloser Mahnung unter Setzung einer Nachfrist von jeweils mindestens 10Â Werktagen zulÃ¤ssig ist.
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TeilÂ B: Allgemeine Vertragsbestimmungen
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4.Â Pachtdauer
4.1.Â Der Pachtvertrag beginnt mit dem Tag der Ãœbergabe des Pachtgegenstandes gemÃ¤ÃŸ TeilÂ A ZÂ 10 bzwÂ TeilÂ B ZÂ 7. und wird auf die bestimmte Dauer gemÃ¤ÃŸ Vereinbarung in TeilÂ A ZÂ 4. abgeschlossen, die Befristung des Pachtvertrages berechnet sich sohin vom Tag der Ãœbergabe des Pachtgegenstandes. Nach Ablauf der in TeilÂ A ZÂ 4. vereinbarten Befristung erlischt dieses PachtverhÃ¤ltnis durch Zeitablauf, ohne dass es einer KÃ¼ndigung oder schriftlichen Mitteilung bedarf.
4.2.Â UnabhÃ¤ngig von der in TeilÂ B ZÂ 4.1. vereinbarten Befristung ist der VerpÃ¤chter berechtigt, diesen Vertrag mittels eingeschriebenen Briefes an den PÃ¤chter mit sofortiger Wirkung zu kÃ¼ndigen und aufzulÃ¶sen, wenn einer der folgenden wichtigen GrÃ¼nde vorliegt:
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11.Â Unterverpachtung, PrÃ¤sentationsrecht
11.1. Zur gÃ¤nzlichen oder teilweisen, entgeltlichen oder unentgeltlichen Unterverpachtung, Unterbestandgabe, Weitergabe, Ãœberlassung oder Ãœbertragung, in welcher Form auch immer, und zu einer faktischen NutzungsÃ¼berlassung an Dritte ist der PÃ¤chter ohne vorherige schriftliche Zustimmung des VerpÃ¤chters nicht berechtigt ...
11.2. Von den Regelungen des vorigen Absatzes sind sÃ¤mtliche Unterbestandgaben und Weitergaben ausgenommen, welche innerhalb der D-Gruppe stattfinden, sofern der neue PÃ¤chter seinen Sitz in Ã–sterreich oder Deutschland hat, die zumindest gleiche BonitÃ¤t wie der bisherige PÃ¤chter aufweist und der Pachtzweck uneingeschrÃ¤nkt beibehalten wird.
11.3. Der PÃ¤chter ist berechtigt, einen neuen PÃ¤chter schriftlich namhaft zu machen. Der VerpÃ¤chter ist sodann verpflichtet, binnen 14Â Tagen mit einem von dem PÃ¤chter namhaft gemachten Dritten einen Pachtvertrag mit dem selben Inhalt und Konditionen abzuschlieÃŸen, sofern kumulativ (i) es sich bei dem neuen PÃ¤chter um ein verbundenes Unternehmen im Sinne des Â§Â 189Â aÂ ZÂ 8Â UGB oder Â§Â 15Â Aktiengesetz handelt, (ii) der neue PÃ¤chter seinen Sitz in Ã–sterreich oder Deutschland hat, (iii) wenn der neue PÃ¤chter zumindest dieselbe BonitÃ¤t, Bewertung laut KSV, wie der bisherige PÃ¤chter aufweist und (iv] der Pachtzweck uneingeschrÃ¤nkt beibehalten wird., in diesem Fall ist die bereits abgelaufene Vertragsdauer im neu abzuschlieÃŸenden Pachtvertrag derart zu berÃ¼cksichtigen, dass die Laufzeit des neu abzuschlieÃŸenden Vertrages sich um die bereits abgelaufene Pachtdauer verringert und die Gesamtlaufzeit beider PachtvertrÃ¤ge zusammen die Pachtdauer des gegenstÃ¤ndlichen Pachtvertrages nicht Ã¼bersteigt. Dem neuen PÃ¤chter stehen die Vorpachtrechte -Â sofern diese nicht bereits in Anspruch genommen wurdenÂ - ebenfalls zu.â€œ
2Â Mit dem angefochtenen Erkenntnis Ã¤nderte das Bundesfinanzgericht aus Anlass einer Beschwerde der Revisionswerberin den GebÃ¼hrenbescheid des Finanzamtes fÃ¼r GebÃ¼hren, Verkehrsteuern und GlÃ¼cksspiel vom 6.Â AprilÂ 2017 gemÃ¤ÃŸ Â§Â 279Â BAO dahingehend ab, dass die RechtsgeschÃ¤ftsgebÃ¼hr fÃ¼r den Pachtvertrag, ausgehend von dem vierzehnfachen Jahreswert des Pachtvertrages und somit von einer Bemessungsgrundlage von â‚¬Â 1.202.082,84Â mit dem Betrag von â‚¬Â 12.020,83 -Â endgÃ¼ltigÂ - festgesetzt wurde.
Weiters sprach das Gericht aus, dass gegen dieses Erkenntnis eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulÃ¤ssig sei.
3Â Unter Darstellung des Verfahrensganges, Feststellung des Inhaltes des gegenstÃ¤ndlichen Pachtvertrages und Darlegung der Rechtslage sowie von Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes sowie des Bundesfinanzgerichtes erwog das Gericht zusammengefasst, strittig sei lediglich die Vertragsdauer des Pachtvertrages. Die vertraglichen KÃ¼ndigungsbestimmungen Ã¤nderten im vorliegenden Fall nichts daran, dass ein Vertrag auf bestimmte Dauer von siebenÂ Jahren abgeschlossen worden sei. Zwar sei in der Ãœberschrift des PunktesÂ 11. von einem PrÃ¤sentationsrecht die RedeÂ -Â entscheidend fÃ¼r die gebÃ¼hrenrechtliche Beurteilung sei jedoch nicht die Bezeichnung, sondern der Inhalt einer Vereinbarung. Die im PunktÂ 11.3. getroffene Vereinbarung entspreche in den Rechtsfolgen inhaltlich einem Weitergaberecht, sei die VerpÃ¤chterin doch verpflichtet, einen Vertrag mit dem selben Inhalt und Konditionen abzuschlieÃŸen, sofern der Dritte bestimmte, im Vertrag nÃ¤her definierte Voraussetzungen erfÃ¼lle und der Pachtzweck uneingeschrÃ¤nkt beibehalten werde. An der vereinbarten Laufzeit solle sich gerade nichts Ã¤ndern, wÃ¼rden doch die bereits abgelaufene Vertragsdauer mit der Revisionswerberin und die verbleibende Vertragsdauer mit dem Dritten zusammengerechnet und stÃ¼nden auch dem Dritten die Vorpachtrechte -Â sofern sie nicht bereits durch die Revisionswerberin in Anspruch genommen worden seienÂ - zu.
Auch werde durch die EinrÃ¤umung eines PrÃ¤sentationsrechts im vorliegenden Fall kein derartiges MaÃŸ an Ungewissheit hinsichtlich der Vertragsdauer erreicht, dass von Anfang an von einer unbestimmten Dauer des VertragsverhÃ¤ltnisses auszugehen sei, da von vornherein die Gesamtlaufzeit von siebenÂ Jahren feststehe.
SchlieÃŸlich sei durch die in TeilÂ A PunktÂ 4.2. getroffene Regelung Ã¼ber das Vorpachtrecht eine Potestativbedingung fÃ¼r die VerlÃ¤ngerung des Vertragszeitraumes um weitere siebenÂ Jahre vorgesehen, der bei der GebÃ¼hrenbemessung zu berÃ¼cksichtigen sei. Der angefochtene Bescheid sei daher insofern abzuÃ¤ndern, als die Bemessung bei der GebÃ¼hr vom Vierzehnfachen des Jahresentgelts vorzunehmen sei.
AbschlieÃŸend begrÃ¼ndete das Verwaltungsgericht seinen Ausspruch Ã¼ber die (Un-)ZulÃ¤ssigkeit an der Revision.
4Â In der gegen dieses Erkenntnis erhobenen Revision erachtet sich die Revisionswerberin in ihrem Recht auf Festsetzung einer RechtsgeschÃ¤ftsgebÃ¼hr auf Grundlage des dreifachen Jahreswertes nach Â§Â 33 TPÂ 5 Abs.Â 3Â GebG verletzt.
5Â GemÃ¤ÃŸ Art.Â 133 Abs.Â 4 ersterÂ Satz B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulÃ¤ssig, wenn sie von der LÃ¶sung einer Rechtsfrage abhÃ¤ngt, der grundsÃ¤tzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lÃ¶sende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
6Â Hat das Verwaltungsgericht im Erkenntnis ausgesprochen, dass die Revision nicht gemÃ¤ÃŸ Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG zulÃ¤ssig ist, hat die Revision gemÃ¤ÃŸ Â§Â 28 Abs.Â 3Â VwGG auch gesondert die GrÃ¼nde zu enthalten, aus denen entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision fÃ¼r zulÃ¤ssig erachtet wird (auÃŸerordentliche Revision).
7Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 34 Abs.Â 1a zweiterÂ SatzÂ VwGG hat der Verwaltungsgerichtshof die ZulÃ¤ssigkeit einer auÃŸerordentlichen Revision im Rahmen der dafÃ¼r in der Revision gesondert vorgebrachten GrÃ¼nde (Â§Â 28 Abs.Â 3Â VwGG) zu Ã¼berprÃ¼fen.
8Â Die RevisionÂ legt ihre ZulÃ¤ssigkeit darin dar, sowohl das Bundesfinanzgericht als auch das Verwaltungsgerichtshof hÃ¤tten zu einem PrÃ¤sentationsrecht, wie unter TeilÂ B PunktÂ 11.3. des Pachtvertrages vereinbart, wiederholt und in stÃ¤ndiger einheitlicher Rechtsprechung ausgesprochen, dass dieses zur einzig denkmÃ¶glichen Rechtsansicht fÃ¼hre, dass wegen dieser durch das PrÃ¤sentationsrecht bestehenden Freiheit des Mieters zur Vertragsbeendigung eine ungewisse Vertragsdauer anzunehmen sei. Das PrÃ¤sentationsrecht verleihe vielmehr nach Meinung des Verwaltungsgerichtshofes einem Vertrag ein derartiges MaÃŸ an Ungewissheit hinsichtlich seiner Dauer, dass bei Vereinbarung eines PrÃ¤sentationsrechts davon auszugehen sei, dass ein Bestandvertrag vorliege, der von Anfang an von ungewisser Dauer sei â€ž(vgl.Â VwGHÂ 17.09.1990, 90/15/0034, BFG ...)â€œ.
Mit dem Klammerzitat fÃ¼hrt die Revision nur ein einziges Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes, nÃ¤mlich jenes vom 17.Â SeptemberÂ 1990, 90/15/0034, ins Treffen, dem allerdings der Fall zu Grunde lag, dass das damalige MietverhÃ¤ltnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden war, womit sich der damalige Beschwerdefall vom vorliegenden Revisionsfall, in dem ausdrÃ¼cklich eine Befristung des Pachtvertrages auf siebenÂ Jahre bedungen wurde, unterscheidet. Im Ãœbrigen Ã¼bergeht die Revision die eingehenden ErwÃ¤gungen des Gerichtes zum revisionsgegenstÃ¤ndlichen â€žPrÃ¤sentationsrechtâ€œ, die den vorliegenden Revisionsfall gegenÃ¼ber dem demÂ zitierten Erkenntnis vom 17.Â SeptemberÂ 1990 zu Grunde liegenden Beschwerdefall abgrenzte. Ein Abweichen des angefochtenen Erkenntnisses von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist damit nicht dargelegt.
9Â Weiters erblickt die Revision ein Abweichen des angefochtenen Erkenntnisses von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes in der Beurteilung des Vertrages als befristet: Zwar treffe es zu, dass der Vertrag zivilrechtlich auf die Dauer von sieben Jahren abgeschlossen worden sei, gebÃ¼hrenrechtlich sei jedoch zu unterscheiden, ob ein (wenn auch zivilrechtlich auf bestimmte Dauer abgeschlossener) Bestandvertrag allenfalls nach dem erklÃ¤rten Vertragswillen beider Vertragsteile vorzeitig aufgelÃ¶st werden kÃ¶nne oder nicht. So gelte nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes bereits die Vereinbarung aller denkmÃ¶glichen KÃ¼ndigungsgrÃ¼nde des Â§Â 30 Abs.Â 2Â MRG als ausreichend, um einen gebÃ¼hrenrechtlich als auf unbestimmter Dauer abgeschlossenen Bestandvertrag anzunehmen.
In diesem Vorbringen unterlÃ¤sst die Revision allerdings jegliche konkrete Bezugnahme auf Judikate des Verwaltungsgerichtshofes und Ã¼bergeht neuerlich die eingehenden ErwÃ¤gungen des Gerichtes Ã¼ber die vereinbarten KÃ¼ndigungsgrÃ¼nde unbeschadet der Vereinbarung einer befristeten Vertragsdauer.
10Â SchlieÃŸlich sieht die Revision ihre ZulÃ¤ssigkeit darin, das Verwaltungsgericht habe verkannt, dass VertrÃ¤ge bzw.Â vertragliche Bestimmungen mit denen ein Vorrecht, wie etwa ein Vorpachtrecht, eingerÃ¤umt wÃ¼rden, gebÃ¼hrenfrei seien â€ž(vgl.Â das Erkenntnis vom 15.05.2001, 2000/16/0115)â€œ. Das Gericht sei dabei von der stÃ¤ndigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abgerÃ¼ckt, indem es das hier vertraglich vereinbarte Vorbestandrecht gebÃ¼hrenrechtlich unrichtigerweise als Option auf VertragsverlÃ¤ngerung behandelt habe.
Soweit die Revision darin wiederum nur auf ein einziges Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes, nÃ¤mlich auf jenes vom 15.Â MÃ¤rzÂ 2001, 2000/16/0115, Bezug nimmt, das sich u.a.Â mit der Frage der GebÃ¼hrenpflicht eines Vorvertrages auseinandersetzte, ist auch daraus fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit einer Revision nichts gewonnen, weil, wie auch im angefochtenen Erkenntnis dargelegt, im Rahmen des â€žVorpachtrechtesâ€œ nicht lediglich ein Vorvertrag im Sinn des Â§Â 936Â ABGB unter Hinausschieben der endgÃ¼ltigen Verpflichtungen (vgl.Â VwGHÂ 15.3.2001, 2000/16/0115) vereinbart wurde, sondern die bindende Vereinbarung einer VertragsverlÃ¤ngerung durch AusÃ¼bung einer Option, worin das Gericht eine Bedingung im Sinn des Â§Â 26Â GebG erfÃ¼llt sah. Somit liegt auch in diesen Punkt kein Abweichen des angefochtenen Erkenntnisses von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor.
11Â Die Revision ist daher gemÃ¤ÃŸ Â§Â 34 Abs.Â 1Â VwGG wegen Nichtvorliegen der Voraussetzung des Art.Â 133 Abs.Â 4 B-VG ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurÃ¼ckzuweisen.
Wien, am 18.Â AugustÂ 2020