Document Number: JJT_20190220_OGH0002_0050OB00198_18F0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E124431
Case Number: 5Ob198/18f
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1550620800000
Word Count: 2642

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Grohmann und Mag.Â Malesich sowie die HofrÃ¤te Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin M* K*, vertreten durch Mag.Â Hans Sandrini, Mietervereinigung Ã–sterreichs, *, gegen die Antragsgegner 1.Â S* S*, 2.Â G* S*, beide vertreten durch Dr.Â Gernot Nachtnebel, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG iVm Â§Â 16 AbsÂ 2 MRG, Ã¼ber den Revisionsrekurs der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 27.Â JuniÂ 2018, GZÂ 39Â RÂ 1/18p-60, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 20.Â OktoberÂ 2017, GZÂ 47Â MschÂ 21/14k-47, Ã¼ber Rekurs der Antragstellerin abgeÃ¤ndert wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Entscheidung des Rekursgerichts wird aufgehoben und diesem wird die neuerliche Entscheidung Ã¼ber den Rekurs der Antragstellerin aufgetragen.
Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragstellerin ist Mieterin und die Antragsgegner sind Vermieter einer Wohnung im 5.Â Gemeindebezirk Wiens (*). Der Mietvertrag wurde am 19.Â 10.Â 2011 auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Die Antragstellerin begehrte die ÃœberprÃ¼fung des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses.
Das Erstgericht stellte die HÃ¶he des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses zu den relevanten Stichtagen und die HÃ¶he der Ãœberschreitung dieses gesetzlich zulÃ¤ssigen ZinsausmaÃŸes fest. Insoweit der MietzinsÃ¼berprÃ¼fungsantrag Ã¼ber die festgestellten ÃœberschreitungsbetrÃ¤ge (GesamtÃ¼berschreitung fÃ¼r den ZeitraumÂ 11/2011 bis 7/2014 [richtig:] 9,93Â EUR) hinausgeht, wies das Erstgericht diesen ab. Von ausschlaggebender Bedeutung fÃ¼r das vom Erstgericht gefundene Ergebnis ist der Umstand, dass nach dessen Auffassung bei der Ermittlung des hÃ¶chstzulÃ¤ssigen Richtwertmietzinses ein Lagezuschlag nach Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 3 MRG zu berÃ¼cksichtigen sei.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin Folge und Ã¤nderte den Sachbeschluss des Erstgerichts ab. Es stellte die HÃ¶he des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses zu den relevanten Stichtagen mit geringeren BetrÃ¤gen und die HÃ¶he der Ãœberschreitung dieses gesetzlich zulÃ¤ssigen ZinsausmaÃŸes mit hÃ¶heren BetrÃ¤gen fest (GesamtÃ¼berschreitung fÃ¼r den ZeitraumÂ 11/2011 bis 7/2014 3.596,30Â EUR). Entgegen der Auffassung des Erstgerichts sei ein Lagezuschlag nicht zulÃ¤ssig. Die ZuschlÃ¤ge fÃ¼r den Erstbezug nach Sanierung und fÃ¼r die Belichtung seien zu hoch, der Abstrich fÃ¼r das Fehlen eines Lifts zu niedrig bemessen.
Das Rekursgericht erklÃ¤rte den Revisionsrekurs fÃ¼r zulÃ¤ssig, weil noch keine hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage vorliege, wie eine Lage (Wohnumgebung) zu qualifizieren sei, in der â€“ wie hier â€“ die Zahl der GebÃ¤ude mit Errichtungsjahr zwischen 1870 und 1917 zwar nicht Ã¼berwiege, aber mehr als 80Â % des GebÃ¤udebestands aus der Zeit vor 1917 stamme, wobei die Bausubstanz vor 1870 schlechter sei als jene zwischen 1870 und 1917.
Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegner mit dem Antrag, den angefochtenen Sachbeschluss dahin abzuÃ¤ndern, dass der (Ã¼ber den in Teilrechtskraft erwachsenen Teil des Sachbeschlusses des Erstgerichts hinausgehende) Antrag der Antragstellerin abgewiesen werde. Hilfsweise stellen sie einen Aufhebungsantrag.
Die Antragstellerin beantragt in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, den Revisionsrekurs als unzulÃ¤ssig zurÃ¼ckzuweisen, in eventu diesem nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulÃ¤ssig; er ist im Sinne des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags auch berechtigt.
1.Â FÃ¼r die Berechnung des Richtwertmietzinses sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung entsprechende ZuschlÃ¤ge zum oder Abstriche vom Richtwert fÃ¼r werterhÃ¶hende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens vorzunehmen (Â§Â 16 AbsÂ 2 MRG).
2.1.Â Einer der in Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 1 bis 5 MRG taxativ aufgezÃ¤hlten UmstÃ¤nde, die zu ZuschlÃ¤gen oder Abstrichen vom Richtwert fÃ¼hren kÃ¶nnen, ist die Lage (Wohnumgebung) des Hauses (ZÂ 3). Ein Lagezuschlag iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 3 MRG ist (nur) dann zulÃ¤ssig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (Â§Â 16 AbsÂ 4 MRG).
2.2.Â Was unter â€ždurchschnittlicher Lageâ€œ zu verstehen ist, definiert Â§Â 16 AbsÂ 4 MRG nicht. Er verweist dazu vielmehr auf Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG. Danach ist die durchschnittliche Lage nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem Ã¼berwiegenden GebÃ¤udebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung Ã¼berwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der AusstattungskategorieÂ D) aufgewiesen hat, hÃ¶chstens als durchschnittlich einzustufen ist. Der zweite Halbsatz des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG kommt (nur) dann zum Tragen, wenn die Lage (Wohnumgebung) des fraglichen Hauses noch zum Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung zu mehr als 50Â % aus GebÃ¤uden besteht, die in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurden und die damals im Zeitpunkt ihrer Errichtung Ã¼berwiegend kleine Wohnungen der AusstattungskategorieÂ D enthielten. Diese gesetzlich als hÃ¶chstens durchschnittlich eingestuften Lagen werden in der Regel als â€žGrÃ¼nderzeitviertelâ€œ bezeichnet (5Â ObÂ 74/17v). Die Lage innerhalb eines GrÃ¼nderzeitviertels verhindert somit zwingend die Zuerkennung eines Lagezuschlags (Lovrek/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I Â§Â 16 MRG GeKo RzÂ 82).
2.3.Â Das relevante Gebiet, fÃ¼r das die in Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG genannten Kriterien zu prÃ¼fen sind, ist nach dem Ausschussbericht zum 3.Â WohnrechtsÃ¤nderungsgesetz (ABÂ 1268Â BlgNRÂ 18.Â GPÂ 19) nicht ein ganzer Bezirk oder Stadtteil, sondern es umfasst mehrere WohnblÃ¶cke oder StraÃŸenzÃ¼ge mit einer gleichartigen GebÃ¤udecharakteristik. Die Frage der rÃ¤umlichen Ausdehnung dieses â€žEvaluierungsraumsâ€œ und der MÃ¶glichkeiten seiner Ermittlung im konkreten Einzelfall wird im Schrifttum kontroversiell diskutiert. Die in der mietrechtlichen Praxis gÃ¤ngige Methode der Ermittlung der konkreten Lage in einem GrÃ¼nderzeitviertel ist das vom Magistrat der Stadt Wien erstellte Verzeichnis sÃ¤mtlicher GrÃ¼nderzeitviertel (5Â ObÂ 74/17v mwN). Der (Gegen-)Beweis, dass eine Liegenschaft ungeachtet des verÃ¶ffentlichten Plans oder des StraÃŸenverzeichnisses doch nicht oder nicht mehr in einem GrÃ¼nderzeitviertel liegt, ist aber zulÃ¤ssig. Wenn daher in dem maÃŸgeblichen Evaluierungsraum mehr als die HÃ¤lfte der HÃ¤user aus der Zeit von 1870 bis 1917 mittlerweile Neubauten gewichen sind, kann auch ein ursprÃ¼ngliches â€žGrÃ¼nderzeitviertelâ€œ in der Umschreibung des Â§Â 2 AbsÂ 3 zweiter Halbsatz RichtWG zu einer Wohnumgebung werden, auf die die BeschrÃ¤nkung des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG hinsichtlich des Lagezuschlags nicht mehr zutrifft. Der Gegenbeweis der Entwicklung des konkreten Wohnviertels zu einem â€žNicht-(mehr-)GrÃ¼nderzeitviertelâ€œ etwa infolge Ersatzes einer solchen Anzahl von GrÃ¼nderzeitgebÃ¤uden durch Neubauten, dass diese nicht mehr Ã¼berwiegen, ist also zulÃ¤ssig (5Â ObÂ 74/17v; 5Â ObÂ 102/17m; 5Â ObÂ 43/17k; 5Â ObÂ 188/14d; vgl VfGH Erkenntnis vom 12.1Â 0.Â 2016 GÂ 673/2015 ua).
2.4.Â Der Oberste Gerichtshof hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass sich aus der Bestimmung des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG nicht der Schluss ziehen lÃ¤sst, jegliche Lage auÃŸerhalb eines solchen GrÃ¼nderzeitviertels sei bereits Ã¼berdurchschnittlich (5Â ObÂ 102/17m; 5Â ObÂ 188/14d mwN; 5Â ObÂ 199/98w). Es ist daher auch in den FÃ¤llen der Entwicklung des konkreten Wohnviertels zu einem â€žNicht-(mehr-)GrÃ¼nderzeitviertelâ€œ nach Â§Â 16 Abs 3 und 4 MRG zu prÃ¼fen, ob das â€žNicht-(mehr-)GrÃ¼nderzeitviertelâ€œ besser als die durchschnittliche Lage ist und ein Lagezuschlag berÃ¼cksichtigt werden kann (Schinnagl in Illedits/Reich-Rohrwig, WohnrechtÂ³ Â§Â 2 RichtWG RzÂ 4).
3.1.Â Das Erstgericht stellte in diesem Zusammenhang fest, dass das hier zu beurteilende viergeschoÃŸige GebÃ¤ude mit nicht ausgebautem DachgeschoÃŸ des Bautyps â€žMiethaus der GrÃ¼nderzeit-Eckhausâ€œ um 1898 errichtet worden sei. In einem Radius von ca 150 m befÃ¤nden sich (in dem einen Bestandteil der Entscheidung bildenden Anhang einzeln gelistete) Liegenschaften mit gleichartiger Charakteristik, auf denen 46Â % der HÃ¤user in der GrÃ¼nderzeit zwischen 1870 und 1917 errichtet worden seien. Dabei seien in diesen 46Â % der HÃ¤user bereits 73Â % Standardwohnungen mit einem im Wohnungsverband integrierten WC geschaffen worden, die die verbleibenden 27Â % Substandardwohnungen bei weitem Ã¼berwiegen. Zudem stellte das Erstgericht neben detaillierten Feststellungen zur Verkehrsanbindung und den EinkaufsmÃ¶glichkeiten noch fest, dass die Wohnlage der Liegenschaft unter BerÃ¼cksichtigung der verÃ¶ffentlichten LagezuschlÃ¤ge in Verbindung mit der Bezirkskaufkraft sowie den Ã¶rtlichen Gegebenheiten als gut zu bezeichnen sei. Im Rahmen der rechtlichen Beurteilung fÃ¼hrte das Erstgericht aus, dass die Liegenschaft sich zwar laut dem von der VerwaltungsbehÃ¶rde in Wien erstellten Adressverzeichnis in einem GrÃ¼nderzeitviertel befinde, die Antragsgegner aber den zulÃ¤ssigen Gegenbeweis erbracht hÃ¤tten, dass kein GrÃ¼nderzeitviertel vorliege und die Wohnlage als Ã¼berdurchschnittlich einzustufen sei.
3.2.Â In ihrem Rekurs machte die Antragsstellerin â€“ mit eingehender BegrÃ¼ndung, wenn auch ohne ausdrÃ¼ckliche Subsumtion unter einen der genannten RekursgrÃ¼nde Mangelhaftigkeit des Verfahrens, mangelhafte BeweiswÃ¼rdigung, mangelhafte Sachverhaltsfeststellung, Aktenwidrigkeit und unrichtige rechtliche Beurteilung â€“ zusammengefasst geltend, dass die BeweiswÃ¼rdigung des Erstgerichts mangelhaft, maÃŸgebliche Feststellungen verfehlt und unzureichend und die diesen zugrunde gelegten und/oder daraus abgeleiteten rechtlichen ErwÃ¤gungen unrichtig seien. Das Gericht hÃ¤tte daher feststellen mÃ¼ssen, dass die Liegenschaft in einem ausgewiesenen GrÃ¼nderzeitviertel iSd Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG liege. Die Lage sei aber, auch abseits der Frage, ob ein GrÃ¼nderzeitviertel vorliege oder nicht, als hÃ¶chstens durchschnittlich einzustufen. Selbst wenn ein Lagezuschlag dem Grunde nach zulÃ¤ssig sein sollte, habe das Erstgericht diesen aus tatsÃ¤chlichen und rechtlichen GrÃ¼nden zu hoch bemessen.
3.3.Â In seiner Erledigung dieses Rekurses verneinte das Rekursgericht im Zusammenhang mit der vom SachverstÃ¤ndigen fÃ¼r die Abgrenzung des GrÃ¼nderzeitviertels gewÃ¤hlten â€žKreismethodeâ€œ die Mangelhaftigkeit des Verfahrens. Es kÃ¶nne dahingestellt bleiben, ob diese tauglich sei oder nicht; die Antragstellerin habe nÃ¤mlich keinen Einwand gegen das vom SachverstÃ¤ndigen Ã¼ber Auftrag des Gerichts im Vorfeld im Detail bekannt gegebene, fÃ¼r die Ermittlung der LagequalitÃ¤t heranzuziehende Plangebiet erhoben; daher kÃ¶nne sie sich nicht dagegen wehren, dass das Gericht den GutachtensergÃ¤nzungsauftrag auf Basis des Vorschlags des SachverstÃ¤ndigen erteilt habe. Im Ãœbrigen sei die vom SachverstÃ¤ndigen gewÃ¤hlte Methode im konkreten Beurteilungsgebiet zulÃ¤ssig, weil sich die Liegenschaft nicht am Rande eines geschlossenen GrÃ¼nderzeitviertels befinde.
Die von der Rekurswerberin als unrichtig gerÃ¼gte Feststellung, dass â€žvon den 46Â % der in der GrÃ¼nderzeit errichteten HÃ¤user bereits 73Â % Standardwohnungen mit einem integrierten WCâ€œ aufgewiesen hÃ¤tten, sei zwar tatsÃ¤chlich aktenwidrig. Der SachverstÃ¤ndige habe nÃ¤mlich die Zahl der mangelhaft ausgestatteten Wohnungen der Zahl der Standardwohnungen gegenÃ¼bergestellt. FÃ¼r die Beurteilung, ob ein GrÃ¼nderzeitviertel iSd Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG vorliege, sei aber auf die einzelnen GebÃ¤ude abzustellen. Es wÃ¤ren also nicht die einzelnen Wohnungen zu zÃ¤hlen, sondern die Liegenschaften, auf der die Standardwohnungen Ã¼berwiegen. Eine nÃ¤here Auseinandersetzung mit dieser Frage kÃ¶nne allerdings unterbleiben, weil den Antragsgegnern der ihnen obliegende Beweis, dass sich die hier zu beurteilende Liegenschaft â€žnicht mehr in einem GrÃ¼nderzeitviertel bzw. in Ã¼berdurchschnittlicher Lageâ€œ befinde, schlicht nicht gelungen sei. Nach dem ErgÃ¤nzungsgutachten des SachverstÃ¤ndigen seien von den 79 im Umkreis um das zu beurteilende Haus befindlichen GebÃ¤uden (unter Einschluss des hier zu beurteilenden Hauses) lediglich 11 (14Â %) nach 1917 errichtet worden, 36 (46Â %) zwischen 1870 und 1917 sowie 32 (41Â %) vor 1870. Unter BerÃ¼cksichtigung nicht nur des zwischen 1870 und 1917 errichteten GebÃ¤udebestands, sondern auch der vor 1870 errichteten WohngebÃ¤ude wÃ¼rden mehr als 80Â % des GebÃ¤udebestands aus der Zeit vor 1917 stammen, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung Ã¼berwiegend (also mehr als die HÃ¤lfte) mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hÃ¤tten. Dieser Umstand kÃ¶nne bei der Bewertung der Lage nicht unberÃ¼cksichtigt bleiben. Es dÃ¼rfe als notorisch vorausgesetzt werden, dass sich die Bausubstanz im Lauf der Jahrhunderte (zumindest bis 1918) immer mehr verbessert habe; der Standard von WohnhÃ¤usern vor 1870 sei grundsÃ¤tzlich schlechter als danach. Es wÃ¼rde einen Wertungswiderspruch bedeuten, wenn bloÃŸ aus dem Umstand, dass die Wohnumgebung gerade noch nicht Ã¼berwiegend â€žgrÃ¼nderzeitlichenâ€œ Baubestand aufweise (hier 47 Prozent), der noch dazu Ã¼berwiegend [richtig] Substandardwohnungen enthalte, automatisch geschlossen werden mÃ¼sste, dass hier eine bessere Lage als jene in einem GrÃ¼nderzeitviertel iSd Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG vorliege. Gefordert sei eine (von den historischen HintergrÃ¼nden ausgehende) teleologische Interpretation dieser Bestimmung. Im Hinblick darauf, dass fast 90Â % der in der Wohnumgebung gelegenen WohngebÃ¤ude vor 1870 errichtet worden seien und Ã¼berwiegend Substandardwohnungen aufgewiesen hÃ¤tten, der Standard dieser Ã¤lteren Bausubstanz somit noch schlechter sei als jener des zwischen 1870 und 1917 errichteten GebÃ¤udebestands, befinde sich die Liegenschaft auch heute noch in einem Wohngebiet, das als hÃ¶chstens durchschnittlich zu bezeichnen sei. Die Antragsgegner hÃ¤tten den Gegenbeweis daher nur erfolgreich antreten kÃ¶nnen, wenn sie unter Beweis gestellt hÃ¤tten, dass die BautÃ¤tigkeit nach 1917 so umfangreich gewesen sei, dass das Viertel seinen bisherigen Charakter verloren habe. Hier seien aber in einem Radius von 150Â m um die zu beurteilende Liegenschaft lediglich 11Â GebÃ¤ude (von 79) nach 1917 errichtet worden. Den Antragsgegnern sei somit der Beweis, dass sich die Liegenschaft nicht mehr in einem GrÃ¼nderzeitviertel bzw in einem Viertel, das eine bessere Lage als ein GrÃ¼nderzeitviertel aufweise, befinde, nicht gelungen.
4.1.Â Mit seiner teleologischen, auf (nicht objektivierten) historischen, stÃ¤dtebaulichen und bautechnischen Annahmen basierenden Argumentation verkennt das Rekursgericht die Grenzen der Auslegung von Gesetzesbestimmungen, nÃ¤mlich den weitestmÃ¶glichen Wortsinn (vgl RIS-Justiz RS0101768; RS0016495; P.Â Bydlinski in KBB5, Â§Â 6 ABGB RzÂ 3 mwN). Die Ausdehnung der BeschrÃ¤nkung des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG hinsichtlich des Lagezuschlags von einem Ã¼berwiegenden GebÃ¤udebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde, auf einen Ã¼berwiegenden GebÃ¤udebestand, der in der Zeit vor 1917 errichtet wurde, verstÃ¶ÃŸt gegen den klaren Wortlaut des Gesetzes.
4.2.Â Die AusfÃ¼hrungen des Rekursgerichts kÃ¶nnten daher wohl auch so zu verstehen sein, dass der Ã¼berwiegende GebÃ¤udebestand aus der Zeit vor 1917 (mit im Zeitpunkt der Errichtung Ã¼berwiegend kleinen, mangelhaft ausgestatteten Wohnungen der Ausstattungskategorie D) zwar nicht gleich einem GrÃ¼nderzeitviertel im Sinn des zweiten Halbsatzes des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG zwingend den Ausschluss eines Lagezuschlags zur Folge haben soll, die damit verbundene, gegenÃ¼ber jener des zwischen 1870 und 1917 errichteten GebÃ¤udebestands noch schlechtere Bausubstanz aber nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens die Annahme einer Ã¼berdurchschnittlichen Lage in der Regel oder zumindest im vorliegenden Einzelfall ausschlieÃŸen soll. Die Art der Bebauung und ihre typischen Merkmale sind zwar wesentliche Kriterien fÃ¼r die Beurteilung der LagequalitÃ¤t (ABÂ 1268Â BlgNRÂ 18.Â GPÂ 19). Die diesbezÃ¼gliche Beurteilung des Rekursgerichts beruht aber zum einen auf dem SachverstÃ¤ndigengutachten, dessen Aussagekraft die Antragstellerin in ihrem Rekurs mit ausfÃ¼hrlicher BegrÃ¼ndung bekÃ¤mpft hat, und zum anderen auf nicht objektivierten, generellen und jedenfalls in Bezug auf die Richtigkeit im konkreten Einzelfall auch nicht notorischen stÃ¤dtebaulichen und bautechnischen Behauptungen. Seine ergÃ¤nzenden Feststellungen dazu traf das Rekursgericht unter Berufung auf das SachverstÃ¤ndigengutachten, ohne sich mit der BeweisrÃ¼ge im Rekurs auseinanderzusetzen und diese umfassend und nachvollziehbar erledigt zu haben; dies obwohl die BeweisrÃ¼ge auch die vom Rekursgericht verwerteten Ergebnisse des SachverstÃ¤ndigenbeweises erfasst. Gleiches gilt im Ãœbrigen fÃ¼r die von der Antragstellerin bekÃ¤mpfte Feststellung des Erstgerichts zur guten Wohnlage. Diese Feststellung hielt es offensichtlich aus rechtlichen GrÃ¼nden ebenso fÃ¼r unerheblich wie die Feststellungen des Erstgerichts zu den Lagekriterien, Verkehrsanbindung und EinkaufsmÃ¶glichkeiten.
4.3.Â Das Rekursgericht hat es aufgrund seiner vom erkennenden Senat nicht geteilten Rechtsansicht unterlassen, die von der Antragstellerin in ihrem Rekurs in Bezug auf wesentliche Tatfragen erhobene BeweisrÃ¼ge zu erledigen. Damit steht noch nicht fest, welcher Sachverhalt der abschlieÃŸenden rechtlichen Beurteilung zu unterziehen sein wird. Von der Erledigung der BeweisrÃ¼ge hÃ¤ngt somit auch die Relevanz der von der Antragstellerin in der RechtsrÃ¼ge aufgeworfenen Fragen ab. Die Entscheidung des Rekursgerichts ist daher aufzuheben und diesem ist eine neuerliche Entscheidung Ã¼ber den Rekurs der Antragstellerin aufzutragen.
5.1.Â Jene vom Rekursgericht vorgenommenen Zu- und AbschlÃ¤ge, deren Richtigkeit die Antragsgegner in ihrem Revisionsrekurs nicht in Frage gestellt haben, sind als abschlieÃŸend geklÃ¤rt anzusehen und dem weiteren Verfahren zugrunde zu legen (vgl 5Â ObÂ 93/17p; RIS-Justiz RS0042031 [T17]). Gleiches gilt fÃ¼r die im Revisionsrekursverfahren strittigen ZuschlÃ¤ge fÃ¼r Erstbezug und Belichtung und den Abschlag fÃ¼r den fehlenden Lift. Auch diese Streitpunkte kÃ¶nnen auf Basis des festgestellten Sachverhalts schon abschlieÃŸend geklÃ¤rt werden.
5.2.Â Â§Â 16 AbsÂ 2 SatzÂ 2 MRG fordert bei Vornahme der ZuschlÃ¤ge oder Abstriche vom Richtwert, sich an der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens zu orientieren. Mit diesen Kriterien ist unvereinbar, alle Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen ZuschlÃ¤ge (und AbschlÃ¤ge) einfach zusammenzurechnen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten ist nur ein Kontrollinstrument (RIS-Justiz RS0117881).
5.3.Â In diesem Sinne ist der vom Rekursgericht zuerkannte Zuschlag von 10Â % fÃ¼r den Erstbezug nach Sanierung auch unter BerÃ¼cksichtigung der behaupteten QualitÃ¤t der Sanierung angemessen. Dieser liegt ohnedies an der Obergrenze der bisher vom Obersten Gerichtshof gebilligten ZuschlÃ¤ge (5Â ObÂ 224/13x mwN). Den Zuschlag fÃ¼r die Belichtung des Hauptraums bemaÃŸ das Rekursgericht mit 2Â %. Ein hÃ¶herer Zuschlag fÃ¼r die Belichtung scheide aus. Aus der Lage im 3.Â Stock sei nicht zwingend zu schlieÃŸen, dass die Belichtung auch gut sei und die KÃ¼che dieser Kleinwohnung habe keine direkte natÃ¼rliche Beleuchtung. Diese Beurteilung hÃ¤lt sich im Rahmen der Empfehlung des Beirats zur Ermittlung des Richtwerts fÃ¼r das Land Wien, die fÃ¼r den sonstigen Vorzug â€žgute Belichtungâ€œ einen Zuschlag bis 5Â % und fÃ¼r die sonstige BeeintrÃ¤chtigung â€žschlechte Belichtungâ€œ einen Abschlag bis zu 5Â % vorsieht. Unter BerÃ¼cksichtigung der fensterlosen KÃ¼che rechtfertigt die GegenÃ¼berstellung der vorteilhaften und nachteiligen LichtverhÃ¤ltnisse tatsÃ¤chlich keinen hÃ¶heren Zuschlag als den vom Rekursgericht gewÃ¤hrten (vgl Karauscheck/G.Â Strafella, Der MietzinsÂ² SÂ 82Â f). Den ZuschlÃ¤gen stellte das Rekursgericht (ua) einen Abschlag von 8Â % wegen Fehlens eines Lifts im 3.Â Stock gegenÃ¼ber. Auch diese Beurteilung entspricht nicht nur der Beiratsempfehlung (ab dem zweiten Stock pro Stock 4Â %), er ist auch im vorliegenden Einzelfall angemessen (Karauscheck/G.Â Strafella, aaO SÂ 80).
6.Â Der Kostenvorbehalt beruht auf Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG. Erst mit der endgÃ¼ltigen Sachentscheidung kÃ¶nnen die gebotenen BilligkeitserwÃ¤gungen angestellt werden (RIS-Justiz RS0123011 [T1]).