Document Number: JJT_20201218_OGH0002_0080OB00045_20F0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0080OB00045.20F.1218.000
Case Number: 8Ob45/20f
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1608249600000
Word Count: 1814

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Hon.-Prof.Â Dr.Â Kuras als Vorsitzenden, die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Tarmann-Prentner und Mag.Â Korn, den Hofrat Dr.Â Stefula und die HofrÃ¤tin Mag.Â Wessely-KristÃ¶fel als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei 4*****, vertreten durch Mag.Â Josef Hofinger, Dr.Â Roland Menschick, RechtsanwÃ¤lte in Grieskirchen, gegen die beklagte Partei G***** H*****, vertreten durch Mag.Â Georg Schmeissner, Rechtsanwalt in St.Â Gilgen, wegen 27.000Â EURÂ sA, Ã¼ber die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Linz als Berufungsgericht vom 3.Â AprilÂ 2020, GZÂ 4Â RÂ 43/20a-13, mit dem das Urteil des Landesgerichts Salzburg vom 3.Â JÃ¤nnerÂ 2020, GZÂ 4Â CgÂ 55/19f-9, abgeÃ¤ndert wurde, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Spruch
Der Revision wird Folge gegeben.
Das Urteil des Berufungsgerichts wird dahin abgeÃ¤ndert, dass die Entscheidung des Erstgerichts einschlieÃŸlich der Kostenentscheidung wiederhergestellt wird.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14Â Tagen die mit 5.552,76Â EUR (darin 686,96Â EUR USt und 1.431Â EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens zu ersetzen.
Text
EntscheidungsgrÃ¼nde:
[1] Die KlÃ¤gerin, eine Immobilienmaklerin, begehrt Provision fÃ¼r die Vermittlung einer vom Beklagten gekauften Liegenschaft.
[2] Der Beklagte stieÃŸ durch ein Inserat der KlÃ¤gerin auf deren Angebot und verfasste am 25.Â 3.Â 2019 ein Mail an diese, in dem er sein Interesse an einem Besichtigungstermin bekundete, um Kontaktaufnahme ersuchte und weitere Informationen zum Objekt erbat. Die KlÃ¤gerin beantwortete diese Anfrage am gleichen Tag ebenfalls per E-Mail, nannte darin die Objektdaten und wies auf die Provisionspflicht im Fall der Vermittlung sowie Nebenkosten hin. In einem Anhang zu diesem E-Mail Ã¼bermittelte die KlÃ¤gerin ein ExposÃ©, beinhaltend unter anderem die NebenkostenÃ¼bersicht und Informationen zum Maklervertrag einschlieÃŸlich Belehrung Ã¼ber RÃ¼cktrittsrechte und ein Musterwiderrufsformular. Der Beklagte hat das E-Mail gelesen.
[3] Am 28.Â 3.Â 2019 fand ein telefonisch vereinbarter Besichtigungstermin statt, bei dem die Mitarbeiterin der KlÃ¤gerin dem Beklagten ein als Besichtigungsschein bezeichnetes Formular Ã¼bergab, das unter anderem den Satz enthielt: â€žDer Interessent (...) fordert das Maklerunternehmen auf, vor Namhaftmachung der Immobilie, unter Verlust des RÃ¼cktrittsrechts laut Â§Â 11Â FAGG vorzeitig tÃ¤tig zu werden.â€œ Der Beklagte unterschrieb das Formular unterhalb dieser Zeilen. Bei einem zweiten Besichtigungstermin am Folgetag unterfertigte der KlÃ¤ger ein Kaufanbot, das die Beklagte dem VerkÃ¤ufer weiterleitete.
[4] Nach Annahme des Kaufanbots stellte die KlÃ¤gerin am 8.Â 4.Â 2019 die vereinbarte Provision von 3Â % des Kaufpreises in Rechnung. Der Beklagte bezahlte nicht, sondern erklÃ¤rte am 13.Â 6.Â 2019 durch seinen Vertreter den Widerruf aller gegenÃ¼ber der KlÃ¤gerin abgegebenen rechtsgeschÃ¤ftlichen ErklÃ¤rungen mit der BegrÃ¼ndung, die ihm erteilte RÃ¼cktrittsbelehrung entspreche nicht den Vorgaben des FAGG.
[5] Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Der vom Beklagten erklÃ¤rte Widerruf sei verspÃ¤tet. Das RÃ¼cktrittsrecht des Beklagten sei zwar nicht nach Â§Â 18 AbsÂ 1 ZÂ 1 FAGG weggefallen, weil das Verlangen nach vorzeitiger VertragserfÃ¼llung erst nach der Namhaftmachung des Objekts gestellt wurde. Die KlÃ¤gerin habe aber ihre gesetzlichen Informationspflichten erfÃ¼llt, sodass es zu keiner VerlÃ¤ngerung der 14-tÃ¤gigen RÃ¼cktrittsfrist nach Â§Â 12 AbsÂ 1 FAGG gekommen sei.
[6] Das Berufungsgericht gab dem Rechtsmittel des Beklagten Folge und wies das Klagebegehren ab.
[7] Es teilte die Rechtsansicht des Erstgerichts, dass kein rechtzeitiges Verlangen nach vorzeitiger VertragserfÃ¼llung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 10 FAGG gestellt wurde.
[8] Die KlÃ¤gerin sei aber ihrer gesetzlichen Informationspflicht mit den Ã¼bersandten und Ã¼bergebenen Unterlagen insofern nicht vollstÃ¤ndig nachgekommen, als sie die angefÃ¼gte Muster-Widerrufsbelehrung und das Muster-Widerrufsformular nicht mit ihren Kontaktdaten ausgefÃ¼llt oder auf diese zumindest verwiesen habe. Dadurch habe sie den Beklagten nicht gemÃ¤ÃŸ Â§Â 4 AbsÂ 1 ZÂ 8 FAGG ausreichend Ã¼ber die Vorgangsweise fÃ¼r die AusÃ¼bung des RÃ¼cktrittsrechts aufgeklÃ¤rt, sodass sich die RÃ¼cktrittsfrist nach Â§Â 12 AbsÂ 1 FAGG um 12Â Monate verlÃ¤ngert habe. Die WiderrufserklÃ¤rung sei somit zulÃ¤ssig und auch rechtzeitig gewesen.
[9] Das Berufungsgericht erklÃ¤rte die ordentliche Revision gegen seine Entscheidung fÃ¼r zulÃ¤ssig, weil hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung zum zeitlichen Rahmen, in dem ein Verlangen nach Â§Â 10 FAGG zu erfolgen habe, ebenso fehle wie zu der Frage, ob die Angabe der Kontaktdaten des Unternehmers in der Muster-Widerrufsbelehrung ein zwingend erforderlicher Teil der gesetzlichen Information Ã¼ber die â€žVorgangsweise fÃ¼r die AusÃ¼bung des RÃ¼cktrittsrechtsâ€œ sei.
[10] Die vom Beklagten beantwortete Revision der KlÃ¤gerin ist im Sinne der BegrÃ¼ndung des Berufungsgerichts zulÃ¤ssig, weil die Rechtslage einer Klarstellung bedarf.
[11] Die Revision ist auch berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
[12] 1.Â Der Verbraucher kann nach Â§Â 11 FAGG von einem Fernabsatzvertrag oder einem auÃŸerhalb von GeschÃ¤ftsrÃ¤umen geschlossenen Vertrag binnen 14Â Tagen ohne Angabe von GrÃ¼nden zurÃ¼cktreten. Bei DienstleistungsvertrÃ¤gen beginnt die Frist nach AbsÂ 2 ZÂ 1 legÂ cit mit dem Tag des Vertragsabschlusses.
[13] Der Verbraucher hat nach Â§Â 18 AbsÂ 1 ZÂ 1 FAGG kein RÃ¼cktrittsrecht bei Fernabsatz- oder auÃŸerhalb von GeschÃ¤ftsrÃ¤umen geschlossenen VertrÃ¤gen Ã¼ber Dienstleistungen, wenn der Unternehmer â€“ auf Grundlage eines ausdrÃ¼cklichen Verlangens des Verbrauchers nach Â§Â 10 sowie einer BestÃ¤tigung des Verbrauchers Ã¼ber dessen Kenntnis vom Verlust des RÃ¼cktrittsrechts bei vollstÃ¤ndiger VertragserfÃ¼llung â€“ noch vor Ablauf der RÃ¼cktrittsfrist nach Â§Â 11 FAGG mit der AusfÃ¼hrung der Dienstleistung begonnen hatte und die Dienstleistung sodann vollstÃ¤ndig erbracht wurde.
[14] 2.Â Ein Verlangen nach sofortiger VertragserfÃ¼llung bei Dienstleistungen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 10 FAGG liegt dann vor, wenn der Verbraucher wÃ¼nscht, dass der Unternehmer noch vor Ablauf der RÃ¼cktrittsfrist nach Â§Â 11 mit der VertragserfÃ¼llung beginnt. In diesem Fall muss der Unternehmer den Verbraucher dazu auffordern, ihm ein ausdrÃ¼cklich auf die vorzeitige VertragserfÃ¼llung gerichtetes Verlangen â€“ im Fall eines auÃŸerhalb von GeschÃ¤ftsrÃ¤umen geschlossenen Vertrags auf einem dauerhaften DatentrÃ¤ger iSd Â§Â 3 ZÂ 5 FAGG (ArtÂ 2 NrÂ 10 RLÂ 2011/83/EU) â€“ zu erklÃ¤ren.
[15] Wesentlich fÃ¼r den Eintritt der an ein solches Verlangen geknÃ¼pften Rechtsfolgen ist also, dass einerseits ein vom Verbraucher ausgehender Wunsch sowie andererseits dessen BestÃ¤tigung in der gesetzlichen Form vorliegen (8Â ObÂ 122/17z).
[16] Offenkundiger Zweck der Regelungen des ArtÂ 16 litÂ a Verbraucherrechte-Richtlinie bzw der Umsetzungsvorschrift des Â§Â 18 AbsÂ 1 ZÂ 1 FAGG ist, den Unternehmer davor zu schÃ¼tzen, dass der Verbraucher zurÃ¼cktritt, nachdem die Dienstleistung schon vollstÃ¤ndig erbracht wurde (vgl 8Â ObÂ 122/17z). Das Erfordernis der ausdrÃ¼cklichen BestÃ¤tigung des Wunsches auf sofortige Leistung unter Belehrung Ã¼ber den Verlust des RÃ¼cktrittsrechts schÃ¼tzt andererseits den Verbraucher davor, dass ihm eine vorzeitige Leistung aufgedrÃ¤ngt wird, um das RÃ¼cktrittsrecht zu umgehen.
[17] 3.Â Es kann fÃ¼r den Anlassfall dahingestellt bleiben, ob das Verlangen des Verbrauchers im Sinn des Â§Â 10 FAGG ausschlieÃŸlich vor dem Beginn der Erbringung der Dienstleistung wirksam erklÃ¤rt werden kann (idS Dehn in Schwimann/Kodek4 Â§Â 10 FAGG RzÂ 9; Schwarzenegger ebendort, Â§Â 16 FAGG RzÂ 10 im Zusammenhang mit der anteiligen Zahlungspflicht bei RÃ¼cktritt; Kepplinger, Zur [fehlenden] Bestandskraft von MaklervertrÃ¤gen im Lichte des FAGG, woblÂ 2019, 189 [194]). Ausgehend vom festgestellten Sachverhalt ist hier jedenfalls von einem rechtzeitigen Verlangen auszugehen.
[18] 4.Â Die auf Erbringung der Dienstleistung vor Ablauf der Widerrufsfrist gerichtete WillenserklÃ¤rung des Verbrauchers ist an keine bestimmte Form gebunden. Es muss lediglich im Fall eines auÃŸerhalb von GeschÃ¤ftsrÃ¤umen geschlossenen Vertrags nach Â§Â 10 FAGG auch auf einem dauerhaften DatentrÃ¤ger erklÃ¤rt werden.
[19] 5.Â Der Beklagte hat hier mit seinem E-Mail die KlÃ¤gerin zur Ãœbermittlung von Informationen Ã¼ber die Liegenschaft und Vereinbarung eines Besichtigungstermins aufgefordert. In einem solchen Fall, wenn der Verbraucher von sich aus eine VertragserfÃ¼llung vor Ablauf der RÃ¼cktrittsfrist verlangt, bedarf es keiner gesonderten Aufforderung des Unternehmers, weil ihr in diesem Fall kein eigenstÃ¤ndiger Wert zukommt (RIS-Justiz RS0131795; Dehn, aaO Â§Â 10 FAGG RzÂ 8).
[20] Mit dem seine Anfrage beantwortenden, bereits das ExposÃ© zur Liegenschaft enthaltenden E-Mail hat die KlÃ¤gerin dem Verlangen des Beklagten entsprochen, ebenso mit der Vereinbarung und DurchfÃ¼hrung des anschlieÃŸenden Besichtigungstermins.
[21] Das Berufungsgericht hat das schriftliche Verlangen des Beklagten jedoch deswegen fÃ¼r verspÃ¤tet erachtet, weil es zwar noch vor einer vertraglichen Bindung des Beklagten erfolgt sei, aber erst nach der Namhaftmachung der Kaufgelegenheit.
[22] 6.Â FÃ¼r die in der Immobilienvermittlung Ã¼bliche Vorgangsweise, verfÃ¼gbare Objekte Ã¶ffentlich zu inserieren, hÃ¤tte diese Interpretation zur Folge, dass eine vorzeitige VertragserfÃ¼llung nach Â§Â 10 FAGG mit den sich daran anknÃ¼pfenden Folgen bei der Vermittlung (zumindest) von GrundstÃ¼cken und HÃ¤usern Ã¼berhaupt nicht in Frage kÃ¤me, weil solche Objekte in der Regel von jedem Interessierten anhand von Ortsangaben und Fotos, auch ohne Kontakt mit dem Makler, identifiziert werden kÃ¶nnen. Dabei besteht in diesem GeschÃ¤ftsbereich sowohl hÃ¤ufig das BedÃ¼rfnis nach unverzÃ¼glicher Besichtigung auf Seiten des mÃ¶glichen KÃ¤ufers, als auch ein besonderes Interesse des Maklers am Schutz seines Provisionsanspruchs, weil eine erfolgreiche Vermittlung weder rÃ¼ckabgewickelt werden kann, noch anderweitig verwertbar ist. Es besteht aber kein schutzwÃ¼rdiges Interesse des Verbrauchers, der sich bewusst den Vorteil einer entgeltlichen Dienstleistung zugewendet hat, diese grundlos nicht bezahlen zu mÃ¼ssen (idS Kepplinger, Zur [fehlenden] Bestandskraft von MaklervertrÃ¤gen im Lichte des FAGG, woblÂ 2019, 189).
[23] Die Namhaftmachung der Kaufgelegenheit ist bei Immobilieninseraten erst die Voraussetzung dafÃ¼r, dass ein potentieller KÃ¤ufer Interesse an einem ersten Kontakt mit dem Makler und einem allfÃ¤lligen Vertragsabschluss entwickeln kann. Das nach Â§Â 10 FAGG maÃŸgebliche Verlangen auf vorzeitige VertragserfÃ¼llung ist nicht auf die Erteilung der jedermann zugÃ¤nglichen Information, sondern auf die Erbringung der weiteren Dienstleistungen eines Maklers gerichtet, die letztlich zum Abschluss des vermittelten Vertrags fÃ¼hren sollen. Die unverbindliche Besichtigung eines vom Makler Ã¶ffentlich angebotenen Objekts findet noch in einem entgeltfreien Stadium statt. Erst mit einem verbindlichen Kaufanbot nimmt der KÃ¤ufer die Abschlussgelegenheit und damit die provisionspflichtige Leistung des Maklers in Anspruch.
[24] 7.Â Der Beklagte hat die KlÃ¤gerin per E-Mail, also bereits auf einem dauerhaften DatentrÃ¤ger iSd Â§Â 3 ZÂ 5 FAGG aufgefordert, ihm umgehend Informationen Ã¼ber die streitgegenstÃ¤ndliche Liegenschaft zukommen zu lassen und eine Besichtigung zu ermÃ¶glichen, die er schon am Ã¼bernÃ¤chsten Tag in Anspruch genommen hat. Selbst wenn man im E-Mail des Beklagten noch kein formgerecht bestÃ¤tigtes Verlangen iSd Â§Â 10 FAGG erblicken wollte, war die unterschriftliche BekrÃ¤ftigung des Wunsches und der BestÃ¤tigung der Kenntnis vom Verlust des RÃ¼cktrittsrechts bei der ersten Besichtigung nicht verspÃ¤tet.
[25] 8.Â Dieses Ergebnis wird auch den dargestellten Zwecken des Formgebots gerecht. HÃ¤tte der Beklagte sich nÃ¤mlich bei der Besichtigung geweigert, seinen zunÃ¤chst per E-Mail und mit der Terminvereinbarung artikulierten Wunsch nach sofortigem TÃ¤tigwerden der KlÃ¤gerin zu bestÃ¤tigen, hÃ¤tte diese noch wegen des Risikos, fÃ¼r eine verdienstliche Vermittlung grundlos kein Entgelt zu erhalten, ihre weiteren Leistungen einstellen kÃ¶nnen. In diesem Fall hÃ¤tte sich die Frage eines RÃ¼cktritts fÃ¼r den Beklagten gar nicht gestellt. Ein Rechtsschutzdefizit fÃ¼r den Beklagten bestand zu keinem Zeitpunkt. Seine Unterschriftsleistung nach Â§Â 10 FAGG erfolgte erst nach schriftlicher Information (Â§Â 30b KSchG, Â§Â 4 FAGG) und sie entsprach seinem in diesem Zeitpunkt bestehenden Interesse am unverzÃ¼glichen Erwerb der Liegenschaft, ohne in seiner Willensbildung in irgendeiner Weise (potentielle AnsprÃ¼che der KlÃ¤gerin etc) beeintrÃ¤chtigt zu sein.
[26] 9.Â Zusammenfassend liegt im vorliegenden Fall ein Vertrag Ã¼ber eine Dienstleistung samt ausdrÃ¼cklichem Verlangen des beklagten Verbrauchers nach Â§Â 10 FAGG sowie dessen BestÃ¤tigung Ã¼ber die Kenntnis vom Verlust des RÃ¼cktrittsrechts bei vollstÃ¤ndiger VertragserfÃ¼llung vor. Auf Grundlage des Verlangens auf vorzeitige VertragserfÃ¼llung hat die KlÃ¤gerin vor Ablauf der RÃ¼cktrittsfrist nach Â§Â 11 FAGG mit der AusfÃ¼hrung der Dienstleistung begonnen und die Dienstleistung sodann unstrittig vollstÃ¤ndig erbracht. Damit sind aber alle Voraussetzungen des Â§Â 18 AbsÂ 1 ZÂ 1 FAGG fÃ¼r den Verlust des RÃ¼cktrittsrechts erfÃ¼llt (8Â ObÂ 122/17z).
[27] 10.Â Die Frage, ob die KlÃ¤gerin ihre weiteren gesetzlichen Informations- und AufklÃ¤rungspflichten Ã¼ber das RÃ¼cktrittsrecht vollstÃ¤ndig â€“ insbesondere im Hinblick auf die Nennung der Kontaktdaten â€“ erbracht hat, kann bei diesem Ergebnis dahingestellt bleiben. Sowohl ArtÂ 16 litÂ a Verbraucherrechte-Richtlinie als auch der diesen umsetzende Â§Â 18 AbsÂ 1 ZÂ 1 FAGG enthalten kein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal dahingehend, dass der Ausschluss des Widerrufsrechts bzw RÃ¼cktrittsrechts die Einhaltung von in ArtÂ 16 litÂ a der Richtlinie oder Â§Â 18 AbsÂ 1 ZÂ 1 FAGG nicht genannten Informationspflichten voraussetze (RS0131793 = 8Â ObÂ 122/17z).
[28] 11.Â Der Revision war daher Folge zu geben und im Ergebnis die Entscheidung des Erstgerichts wiederherzustellen.
[29] Die Kostenentscheidung grÃ¼ndet sich auf Â§Â§Â 41, 50 ZPO.