Document Number: JJT_20200220_OGH0002_0050OB00195_19S0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127492
Case Number: 5Ob195/19s
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1582156800000
Word Count: 1095

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in den verbundenen wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsachen der Antragstellerin G* AG, *, vertreten durch die Dr.Â Wilhelm Schlein Rechtsanwalt GmbH in Wien, gegen die Antragsgegnerinnen 1.Â K* GesellschaftÂ m.b.H.(AZÂ 30Â MschÂ 7/18g), 2.Â R* GesellschaftÂ m.b.H. (AZÂ 30Â MschÂ 8/18d), *, beide vertreten durch die Probst RechtsanwÃ¤lte GmbH in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG iVm Â§Â 12a MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 18.Â SeptemberÂ 2019, GZÂ 39Â RÂ 92/19x-19, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG und Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragsgegnerinnen sind Mieterinnen jeweils eines GeschÃ¤ftslokals in Wien, die Antragstellerin ist die Vermieterin. Die Erstantragsgegnerin ist alleinige Gesellschafterin der Zweitantragsgegnerin.
Gegenstand der beiden verbundenen Verfahren sind die auf Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG gestÃ¼tzten AntrÃ¤ge der Antragstellerin, die angemessenen monatlichen Hauptmietzinse ab den Stichtagen 1.Â 12.Â 2013 und 1.Â 10.Â 2017 festzusetzen.
Das Erstgericht wies diese AntrÃ¤ge, soweit die Antragstellerin die Mietzinsanhebung auf einen angeblichen Machtwechsel im JahrÂ 1997 stÃ¼tzte, zurÃ¼ck. Die gesellschaftsrechtlichen Ã„nderungen im JahrÂ 1997 seien nicht Gegenstand des Schlichtungsverfahrens gewesen und kÃ¶nnten nicht erstmals vor Gericht geltend gemacht werden. Die auf einen angeblichen Machtwechsel im JahrÂ 2013 gestÃ¼tzten AntrÃ¤ge wies das Erstgericht mangels ErfÃ¼llung des Tatbestands des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG ab.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge und bestÃ¤tigte diese Entscheidungen.
Gegen den Sachbeschluss des Rekursgerichts richtet sich der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin. Dieser Revisionsrekurs ist mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage iSd Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG unzulÃ¤ssig und zurÃ¼ckzuweisen.
Rechtliche Beurteilung
1.1.Â In den in Â§Â 37 AbsÂ 1 MRG genannten auÃŸerstreitigen Verfahren ist die Vorschaltung der Schlichtungsstelle eine zwingende Verfahrensvoraussetzung fÃ¼r die Befassung der Gerichte (Â§Â 39 AbsÂ 1 MRG). Wurde die Schlichtungsstelle mit der â€žSacheâ€œ nicht befasst, liegt eine UnzulÃ¤ssigkeit des (auÃŸerstreitigen) Rechtswegs vor (RIS-Justiz RS0070782; RS0006307 [T8]; RS0116912 [T1]).
1.2.Â FÃ¼r die IdentitÃ¤t der â€žSacheâ€œ kommt es entscheidend darauf an, dass vor Gericht derselbe Anspruch wie vor der Schlichtungsstelle geltend gemacht wird. Zu beurteilen ist dies nach dem herrschenden zweigliedrigen Streitgegenstandsbegriff (RS0006307 [T11]; RS0070055 [T5]; RS0109931 [T1]; RS0070068 [T4]). IdentitÃ¤t liegt dann vor, wenn sowohl der Sachantrag als auch der rechtserzeugende Sachverhalt ident sind (RS0039347; RS0124048). Der bei der Schlichtungsstelle gestellte Antrag kann daher bei Gericht nicht mehr geÃ¤ndert oder erweitert werden (RS0006307 [T2, T3]). Dabei ist nicht nur die Ã„nderung oder Erweiterung des Begehrens selbst, sondern auch eine Ã„nderung oder Erweiterung des vor der Schlichtungsstelle vorgebrachten anspruchsbegrÃ¼ndenden Sachverhalts vor Gericht unzulÃ¤ssig (RS0006307 [T14]; RS0109931 [T3]; RS0070055 [T6]).
1.3.Â Die Auslegung des Vorbringens und der SachantrÃ¤ge ist nach den UmstÃ¤nden des Einzelfalls vorzunehmen, sodass sich insoweit eine iSd Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG erhebliche Rechtsfrage in der Regel nicht stellt (RS0042828). Das gilt insbesondere auch fÃ¼r die Beurteilung, ob die im gerichtlichen Verfahren vorgebrachten anspruchsbegrÃ¼ndenden Tatsachen von jenen im Antrag vor der Schlichtungsstelle soweit abweichen, dass nicht mehr von derselben â€žSacheâ€œ gesprochen werden kann.
1.4.Â Dem Rekursgericht ist hier auch keine aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung (vgl RS0042828 [T7, T11, T31]) unterlaufen. Dessen Auffassung, die Antragstellerin habe in ihren AntrÃ¤gen zwar einleitend ganz allgemein von verschiedenen gesellschaftsrechtlichen Ã„nderungen seit Inkrafttreten der Bestimmung des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG gesprochen, in der Folge aber ausschlieÃŸlich die VorgÃ¤nge im JahrÂ 2013 konkretisiert und den Machtwechsel nur auf diesen Sachverhalt gestÃ¼tzt, hÃ¤lt sich jedenfalls im Rahmen der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs. Der Fachsenat nahm zwar in einzelnen FÃ¤llen â€“ im Einklang mit der zur Bestimmtheit des Begehrens ergangenen Rechtsprechung â€“ trotz nachtrÃ¤glicher Modifizierungen im gerichtlichen Verfahren einen identen Verfahrensgegenstand an (vgl RS0070562; RS0070068). Ein mit diesen FÃ¤llen vergleichbarer Fall der Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe zur Klarstellung von Anspruchs- und Entscheidungsgrundlagen (5Â ObÂ 187/10a; 5Â ObÂ 146/00g) liegt hier aber nicht vor. Die Antragstellerin stÃ¼tzte die geltend gemachten Anhebungsbegehren auf die vorgebrachten VorgÃ¤nge im JahrÂ 2013. Auf andere, einer gesonderten PrÃ¼fung zugÃ¤ngliche gesellschaftsrechtliche Ã„nderungen nahm sie in ihren AntrÃ¤gen an die Schlichtungsstelle nicht oder zumindest nicht ausreichend konkret Bezug. Dies wÃ¤re aber Grundvoraussetzung dafÃ¼r, die spÃ¤tere Erweiterung des Tatsachenvorbringens vor Gericht als eine (mangels Einblicks in die gesellschaftsrechtlichen VorgÃ¤nge der Antragsgegnerinnen) erst aufgrund der Verfahrensergebnisse mÃ¶gliche und daher zulÃ¤ssige bloÃŸe PrÃ¤zisierung des Antrags werten zu kÃ¶nnen.
2.1.Â Zur Anwendung des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG folgt der Oberste Gerichtshof in nunmehr stÃ¤ndiger Rechtsprechung der sogenannten Machtwechseltheorie. Voraussetzung fÃ¼r eine Anhebung des Hauptmietzinses ist demnach eine Ã„nderung der EinflussmÃ¶glichkeit innerhalb der betroffenen Mietergesellschaft, die kumulativ sowohl fÃ¼r den rechtlichen als auch fÃ¼r den wirtschaftlichen Bereich gegeben sein muss. Eine bloÃŸe rechtliche Ã„nderung, mit der eine wirtschaftliche nicht einhergeht, berechtigt demgegenÃ¼ber nicht zur Mietzinsanhebung. Ein derartiger Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht wird grundsÃ¤tzlich dann bejaht, wenn es zum â€žKippen der MehrheitsverhÃ¤ltnisseâ€œ gekommen ist (RS0069560 [T26]; RS0111167). Jede andere Ã„nderung der rechtlichen und wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeiten in der Gesellschaft (juristischen Person) bedarf der Darlegung besonderer UmstÃ¤nde, um sie als â€žentscheidendâ€œ im Sinn des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG qualifizieren zu kÃ¶nnen (RS0108983). Auch das Kippen der MehrheitsverhÃ¤ltnisse indiziert einen Machtwechsel lediglich, die konkreten Auswirkungen sind jeweils im Einzelfall zu prÃ¼fen (RS0125715; RS0108983 [T12]; RS0118809 [T1]).
2.2.Â Die MÃ¶glichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mietergesellschaft ist auch dann tatbestandsgemÃ¤ÃŸ im Sinn des Â§Â 12a AbsÂ 3 SatzÂ 1 MRG, wenn sie bloÃŸ mittelbar â€“ etwa Ã¼ber zwischengeschaltete weitere Gesellschaften â€“ besteht. Es reicht die Ã„nderung auf Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft aus, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausÃ¼bt (RS0111296 [T10]; RS0069558 [T19]).
2.3.Â Die Frage, ob der Tatbestand des Â§Â 12a AbsÂ 3 erster Satz MRG verwirklicht wurde, kann immer nur nach den jeweiligen UmstÃ¤nden des Einzelfalls entschieden werden und begrÃ¼ndet daher in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage (5Â ObÂ 173/18d; 5Â ObÂ 127/17p; RS0111167 [T11]). Der Revisionsrekurs zeigt keine aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit ausnahmsweise auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung auf. Es entspricht vielmehr der Rechtsprechung des Fachsenats, dass im Fall einer fremdnÃ¼tzigen Treuhand bei der Ãœbertragung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft vom Treugeber auf den TreuhÃ¤nder und umgekehrt keine Ã„nderung der wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeit eintritt (RS0116611). Auch die gleichzeitige Umstellung von Inhaber- auf Namensaktien jener AG, die Mehrheitsgesellschafterin der Erstantragsgegnerin ist, indiziert hier keinen Machtwechsel, weil nach dem festgestellten Sachverhalt die gleiche Person der EigentÃ¼mer der Aktien blieb. Die Feststellung, dass einzelne Inhaberaktien in VerstoÃŸ geraten waren, schlieÃŸt es nach Auffassung des Rekursgerichts aus, dass andere Personen Eigentum an der Mehrheit der Inhaberaktien erlangt hatten. Dieses VerstÃ¤ndnis des Rekursgerichts ist ebensowenig korrekturbedÃ¼rftig wie dessen Beurteilung, es gebe keine Anhaltspunkte fÃ¼r das Vorliegen eines UmgehungsgeschÃ¤fts zur Vereitelung des Anhebungsrechts iSd Â§Â 12a AbsÂ 3 letzter Satz MRG, zumal die Entscheidung fÃ¼r die Ausgabe von Inhaberaktien und eine verdeckte Treuhandschaft Jahre vor Schaffung des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG durch das 3.Â WÃ„G vÃ¶llig unverdÃ¤chtig sei.
3.Â Die behaupteten RevisionsrekursgrÃ¼nde der Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens und der Aktenwidrigkeit wurden geprÃ¼ft; sie liegen nicht vor (Â§Â 71 AbsÂ 3 SatzÂ 3 AuÃŸStrG).