Document Number: JJT_20200122_OGH0002_0030OB00247_19Y0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127381
Case Number: 3Ob247/19y
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1579651200000
Word Count: 1245

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Hofrat Dr.Â Roch als Vorsitzenden sowie den Hofrat Priv.-Doz.Â Dr.Â Rassi, die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Weixelbraun-Mohr und Dr.Â Kodek und den Hofrat Mag.Â Pertmayr als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei C* GmbH, *, vertreten durch Dr.Â Franz Xaver Berndorfer, Rechtsanwalt in Linz, gegen die beklagte Partei Dipl.-Ing.Â P*, vertreten durch MMag.Â Christoph Doppelbauer, Rechtsanwalt in Wels, wegen 25.200Â EURÂ sA, Ã¼ber die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Linz als Berufungsgericht vom 25.Â SeptemberÂ 2019, GZÂ 6Â RÂ 75/19w-28, womit das Urteil des Landesgerichts Wels vom 16.Â AprilÂ 2019, GZÂ 5Â CgÂ 8/17a-24, bestÃ¤tigt wurde, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 1.647,18Â EUR (hierin enthalten 274,53Â EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der klagenden Immobilienmaklerin erhielt EndeÂ 2010 einen Anruf des Beklagten, der wegen eines beworbenen Objekts in der Obersteiermark anfragte. Dieses Objekt war damals jedoch bereits verkauft. Der Beklagte beauftragte die KlÃ¤gerin daraufhin mit der Suche nach vergleichbaren Objekten. Im JahrÂ 2011 erteilte die EigentÃ¼merin einer mit einer Landhausvilla bebauten Liegenschaft in OberÃ¶sterreich (im Folgenden: Villa) der KlÃ¤gerin den Alleinvermittlungsauftrag zu einem Kaufpreis von 1.100.000Â EUR mit einer Verhandlungsbasis bis 1.000.000Â EUR. Der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der KlÃ¤gerin bot diese Villa unter anderem dem Beklagten an; dieser besichtigte das Objekt am 21.Â AprilÂ 2011. Der Kaufpreis von 1.100.000Â EUR war dem Beklagten jedoch zu hoch. AnlÃ¤sslich der Besichtigung eines anderen Objekts am 4.Â SeptemberÂ 2014 erzÃ¤hlte der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der KlÃ¤gerin dem Beklagten, dass die Villa nach wie vor nicht verkauft sei, und dass â€žsicherlich beim Preis etwas mÃ¶glichâ€œ sei, nÃ¤mlich dass ein gehÃ¶riger Nachlass mÃ¶glich sei. Er schlug dem Beklagten vor, ihm nochmals das ExposÃ© bezÃ¼glich dieser Villa zu Ã¼bersenden. Der Beklagte war damit einverstanden. In diesem neuen ExposÃ© war ein Kaufpreis von 990.000Â EUR genannt, der dem Beklagten nach wie vor deutlich zu hoch war. In der Folge gab es keine weiteren Kontakte zwischen den Streitteilen. Der Beklagte erhielt jedoch weiterhin Newsletter der KlÃ¤gerin, unter anderem am 21.Â MaiÂ 2014 und am 30.Â OktoberÂ 2014. Im erstgenannten Newsletter war die Villa mit einem Kaufpreis von 990.000Â EUR beworben und im zweiten mit â€žneuer Preis auf Anfrageâ€œ.
Am 22.Â DezemberÂ 2014 entzog die EigentÃ¼merin der Villa der KlÃ¤gerin den Vermittlungsauftrag hinsichtlich dieses Objekts. Seit damals gab es keinen Kontakt mehr zwischen der VerkÃ¤uferin und der KlÃ¤gerin. Im Auftrag der VerkÃ¤uferin bewarb eine andere Immobilienmaklerin die Villa in Zeitungen und im Internet, und zwar vorerst (bis MaiÂ 2015) zu einem Kaufpreis von 900.000Â EUR. Aufgrund eines finanziellen Engpasses reduzierte die VerkÃ¤uferin im FrÃ¼hjahr bzw FrÃ¼hsommerÂ 2015 ihre Preisvorstellung auf 750.000Â EUR. Aufgrund eines entsprechenden Inserats wurde der Beklagte neuerlich auf das Objekt aufmerksam. Nach direkter Kontaktaufnahme mit der VerkÃ¤uferin einigte er sich mit ihr letztlich auf einen Kaufpreis von 700.000Â EUR. Daraufhin besichtigte der Beklagte das Objekt im JuliÂ 2015 erneut und unterfertigte am selben Tag einen Vorvertrag. Der endgÃ¼ltige Kaufvertrag wurde am 24.Â JuliÂ 2015 abgeschlossen.
Die KlÃ¤gerin begehrt die Zahlung von 25.200Â EURÂ sA an Maklerprovision. Ihre TÃ¤tigkeit sei fÃ¼r den Beklagten verdienstlich und fÃ¼r den Abschluss des Kaufvertrags adÃ¤quat kausal gewesen. Der Kausalzusammenhang sei nie unterbrochen worden.
Der Beklagte wendete insbesondere ein, sein Interesse am Objekt sei nicht durch die neuerliche Ãœbersendung des ExposÃ©s im JahrÂ 2014, sondern erst durch die â€“ ohne Zutun der KlÃ¤gerin erfolgte â€“ drastische Preisreduktion wieder geweckt worden.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Der erforderliche adÃ¤quate Kausalzusammenhang zwischen der verdienstlichen TÃ¤tigkeit des Maklers und dem Zustandekommen des GeschÃ¤fts sei hier zu verneinen, weil das Objekt erst aufgrund des neuen Inserats mit einem deutlich reduzierten Preis fÃ¼r den Beklagten interessant geworden sei. Das Ãœbersenden von Newslettern mit weit Ã¼ber dem letztlich vereinbarten Kaufpreis liegenden Preisen oder auch nur mit dem Vermerk â€žPreis auf Anfrageâ€œ kÃ¶nne keinen adÃ¤quaten Kausalzusammenhang herstellen.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der KlÃ¤gerin nicht Folge. Die ursprÃ¼nglichen Verhandlungen seien an der Preisvorstellung der VerkÃ¤uferin gescheitert; billiger als um 990.000Â EUR habe die KlÃ¤gerin dem Beklagten das Objekt nicht anbieten kÃ¶nnen. Der im letzten Newsletter erwÃ¤hnte â€žPreis auf Anfrageâ€œ erlaube keine andere Beurteilung. FÃ¼r den Vertragsabschluss seien sowohl die spÃ¤tere Eigeninitiative der VerkÃ¤uferin, die das Verkaufsangebot noch einmal deutlich auf zuletzt 750.000Â EUR herabgesetzt habe, als auch die weiteren AktivitÃ¤ten ihrer neuen Maklerin, die das Objekt mit dem neuen Preis im Internet angeboten habe, maÃŸgeblich gewesen, wÃ¤hrend die KlÃ¤gerin wegen der VertragsauflÃ¶sung durch die VerkÃ¤uferin keine AktivitÃ¤ten mehr entfalten habe kÃ¶nnen. Zudem seien zwischen dem Besichtigungstermin vom AprilÂ 2011 und dem Vertragsabschluss im JuliÂ 2015 mehr als vier Jahre vergangen.
Das Berufungsgericht lieÃŸ die ordentliche Revision auf Antrag des KlÃ¤gers nachtrÃ¤glich zu, weil hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob bei einer â€“ nach Absage des Kaufinteressenten Jahre zuvor â€“ spÃ¤teren BekrÃ¤ftigung des Maklervertrags durch Zusendung eines ExposÃ©s und erneuter Namhaftmachung, aber einer dann noch spÃ¤teren Eigeninitiative der VerkÃ¤uferin dennoch eine adÃ¤quate KausalitÃ¤t der KlÃ¤gerin fÃ¼r den Verkauf des Objekts zu bejahen sei.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist entgegen dem â€“ den Obersten Gerichtshof nicht bindenden â€“ Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulÃ¤ssig, weil sie keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigt:
1.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 6 AbsÂ 1 MaklerG gebÃ¼hrt dem Makler fÃ¼r das durch seine TÃ¤tigkeit zustande gekommene GeschÃ¤ft eine Provision. Wenngleich fÃ¼r den GeschÃ¤ftszweig der RealitÃ¤tenvermittler die bloÃŸe Nachweisung der Kaufgelegenheit auch ohne besondere ZufÃ¼hrung oder VermittlungstÃ¤tigkeit als genÃ¼gend angesehen wird, um einen Provisionsanspruch zu begrÃ¼nden, mÃ¼ssen dabei aber Verdienstlichkeit und KausalitÃ¤t immer gegeben sein (RS0062723 [T1]). Jeder Provisionsanspruch hat daher (ua) zur Voraussetzung, dass die TÃ¤tigkeit des RealitÃ¤tenvermittlers fÃ¼r den Abschluss des RechtsgeschÃ¤fts kausal war (RS0062723 [T6]). Der Makler erwirbt den Provisionsanspruch, wenn er den Auftraggeber von der VertragsmÃ¶glichkeit in Kenntnis gesetzt hat und der Vertrag in der Folge aufgrund dieses Nachweises abgeschlossen wird (RS0062723 [T5]).
2.Â Entscheidend ist, ob eine an sich verdienstliche und (zumindest mit-)kausale TÃ¤tigkeit des Immobilienmaklers fÃ¼r das letztlich zustande gekommene GeschÃ¤ft bei wertender Betrachtung der GesamtumstÃ¤nde im konkreten Einzelfall als inadÃ¤quat angesehen werden muss (RS0062723 [T12]). Ein Anspruch auf Vermittlungsprovision besteht nach der Rechtsprechung etwa dann nicht, wenn das angestrebte RechtsgeschÃ¤ft erst nach dem endgÃ¼ltigen Scheitern der BemÃ¼hungen des Vermittlers ausschlieÃŸlich aufgrund anderer UmstÃ¤nde â€“ wie etwa durch eine spÃ¤tere TÃ¤tigkeit einer dritten Person â€“ zustande kam (RS0062752 [T1]).
3.Â Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs sind AdÃ¤quitÃ¤tsfragen infolge ihrer grundsÃ¤tzlichen Einzelfallbezogenheit nur dann revisibel, wenn die angefochtene Entscheidung auf einer gravierenden Fehlbeurteilung beruht (RS0110361); dies gilt insbesondere auch fÃ¼r die Frage nach der adÃ¤quaten Verursachung eines bestimmten Vermittlungserfolgs durch die TÃ¤tigkeit eines Immobilienmaklers (RS0062768 [T1]). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor:
Nach den Feststellungen war dem Beklagten sowohl anlÃ¤sslich der (ersten) Besichtigung des Objekts im AprilÂ 2011 als auch zum Zeitpunkt der neuerlichen Ãœbermittlung des ExposÃ©s im SeptemberÂ 2014 der von der VerkÃ¤uferin geforderte Kaufpreis deutlich zu hoch; dies Ã¤nderte sich auch in der Folge â€“ ungeachtet der Ã¼bersendeten Newsletter â€“ bis zur KÃ¼ndigung des Vermittlungsauftrags durch die VerkÃ¤uferin nicht. Erst aufgrund eines von einer anderen Immobilienmaklerin geschalteten Inserats mit einem â€“ auf ihre Veranlassung hin â€“ von der VerkÃ¤uferin deutlich reduzierten Kaufpreis war der Beklagte ernsthaft an einem Erwerb der Villa interessiert und einigte sich schlieÃŸlich ohne jede weitere Mitwirkung der KlÃ¤gerin mit der VerkÃ¤uferin auf einen noch geringeren Kaufpreis. Unter diesen UmstÃ¤nden ist aber in der Auffassung der Vorinstanzen, wonach zwischen der verdienstlichen TÃ¤tigkeit der KlÃ¤gerin und dem Abschluss des Kaufvertrags kein adÃ¤quater Kausalzusammenhang bestehe, keine vom Obersten Gerichtshof aufzugreifende Fehlbeurteilung zu erblicken. Daran wÃ¼rde auch die Annahme des schlÃ¼ssigen Zustandekommens eines (neuerlichen) Maklervertrags im SeptemberÂ 2014 nichts Ã¤ndern.
4.Â Der von der KlÃ¤gerin behauptete â€“ ohnehin nicht vorliegende â€“ Umstand, dass das Berufungsgericht von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs abgewichen sei, kÃ¶nnte von vornherein keinen (primÃ¤ren) Verfahrensmangel des Berufungsverfahrens begrÃ¼nden.
5.Â Die Kostenentscheidung beruht auf Â§Â§Â 41, 50 ZPO. Der Beklagte hat auf die UnzulÃ¤ssigkeit der Revision hingewiesen.