Document Number: JWT_2019050069_20200803L00
ECLI: ECLI:AT:VWGH:2020:RA2019050069.L00
Case Number: Ra 2019/05/0069
Application Type: Vwgh
Court: Verwaltungsgerichtshof (VwGH)
Decision Date: 1596412800000
Word Count: 5509

Spruch
Die Revision wird als unbegrÃ¼ndet abgewiesen.
Die Revisionswerberin hat der Bundeshauptstadt Wien Aufwendungen in der HÃ¶he von â‚¬Â 553,20 binnen zweiÂ Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
BegrÃ¼ndung
1Â Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Wien (im Folgenden:Â Magistrat) vom 28.Â DezemberÂ 2007 wurdeÂ J.Â K. die Bewilligung erteilt, (unter anderem) die bestehende Dachkonstruktion des HausesÂ J.-GasseÂ 3 abzutragen und zweiÂ HauptgeschoÃŸe und ein DachgeschoÃŸ zu errichten.
2Â Mit Bescheid des Magistrates vom 30.Â DezemberÂ 2015 wurde der Antrag der Revisionswerberin vom 26.Â NovemberÂ 2015 auf Fristerstreckung fÃ¼r die Bauvollendung hinsichtlich der mit Bescheid des Magistrates vom 28.Â DezemberÂ 2007 bewilligten BaufÃ¼hrung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 8Â AVG in Verbindung mit Â§Â 74Â Abs.Â 2 der Bauordnung fÃ¼r Wien (im Folgenden: BO) als unzulÃ¤ssig zurÃ¼ckgewiesen. BegrÃ¼ndend wurde im Wesentlichen ausgefÃ¼hrt, die Baubewilligung seiÂ J.Â K. erteilt worden. Die Revisionswerberin habe als neue GrundeigentÃ¼merin den Antrag auf FristverlÃ¤ngerung gestellt. Ein Wechsel des Bauwerbers sei der BehÃ¶rde nicht bekanntgegeben worden. Die Revisionswerberin sei daher zur Antragsstellung nicht berechtigt.
3Â Am 5.Â JÃ¤nnerÂ 2016 langte beim Magistrat ein Schreiben der J.Â RechtsanwaltsÂ GmbH vom 22.Â DezemberÂ 2015 ein, welches auszugsweise folgendermaÃŸen lautet:
â€žErgÃ¤nzung des Ansuchen um
VerlÃ¤ngerung der Baubewilligung
Haus WienÂ 1., J.-GasseÂ 3,
MA 37-1-J.-GasseÂ 3/52005-4/2005
Sehr geehrte Damen und Herren!
Wie bereits bekanntgegeben, werden sowohl der vormalige EigentÃ¼merÂ J.Â K., als auch die neue EigentÃ¼merinÂ Z.Â GmbH von unserer Kanzlei rechtsfreundlich vertreten und berufen wir uns hinsichtlich beider Personen auf die erteilte Vollmacht.
Wie schon telefonisch erÃ¶rtert und mitgeteilt, hat der bisherige EigentÃ¼merÂ J.Â K. die Liegenschaft verÃ¤uÃŸert an die Z.Â GmbH, die vereinbarungsgemÃ¤ÃŸ die Stellung des bisherigen EigentÃ¼mers als Bauwerber Ã¼bernommen hat. Dies wurde auch der BehÃ¶rde so bekanntgegeben und sollte ein Termin hinsichtlich des bereits angezeigten Bauwerberwechsels bei der BehÃ¶rde erfolgen. DiesbezÃ¼glich wurde mehrmals versucht, den zustÃ¤ndigen Bearbeiter zu erreichen, damit der Ordnungsvorschrift des Â§Â 124Â Abs.Â 4Â WRBauO entsprochen werden kann, wobei unabhÃ¤ngig davon der neue EigentÃ¼mer als Bauwerber in die Rechtsstellung des bisherigen EigentÃ¼mers als Bauwerber eingetreten ist. Es wird weiterhin versucht werden, einen entsprechenden Vorsprachetermin zu vereinbaren.
...
UnabhÃ¤ngig davon wurde aus verfahrensrechtlicher Vorsicht vom neuen EigentÃ¼mer als Bauwerber ein FristverlÃ¤ngerungsansuchen fÃ¼r die Bauvollendung eingebracht.
...â€œ
4Â Die gegen den Bescheid des Magistrates vom 30.Â DezemberÂ 2015 gerichtete Beschwerde der Revisionswerberin wurde mit Beschwerdevorentscheidung des Magistrates vom 7.Â MÃ¤rzÂ 2016 als verspÃ¤tet zurÃ¼ckgewiesen. Dabei wurde begrÃ¼ndend im Wesentlichen ausgefÃ¼hrt, der Bescheid vom 30.Â DezemberÂ 2015 seiÂ Dr.Â J. anlÃ¤sslich einer Vorsprache am 19.Â JÃ¤nnerÂ 2016 im BÃ¼ro des Sachbearbeiters, bei welcher sichÂ Dr.Â J. auf die erteilte Vollmacht zum FristverlÃ¤ngerungsansuchen der Revisionswerberin berufen und sich insbesondere im Hinblick auf das Schreiben derÂ J.Â GmbH vom 22.Â DezemberÂ 2015 erkundigt habe, vorgelegt und zur Kenntnis gebracht worden. Die Beschwerde sei am 18.Â FebruarÂ 2016 zur Post gegeben worden und somit verspÃ¤tet. Der Bescheid sei bereits nach Ablauf von vierÂ Wochen nach Ãœbernahme durch den ausgewiesenen Vertreter (somit am 16.Â FebruarÂ 2016) in Rechtskraft erwachsen.
5Â Gegen diese Beschwerdevorentscheidung erhob die Revisionswerberin einen Vorlageantrag, welcher mit Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes Wien (im Folgenden: Verwaltungsgericht) vom 15.Â NovemberÂ 2016 als unbegrÃ¼ndet abgewiesen wurde. Eine dagegen erhobene Revision wurde mit hg.Â Beschluss vom 28.Â AugustÂ 2017, RaÂ 2017/05/0207, zurÃ¼ckgewiesen.
6Â Mit dem dem nunmehrigen Revisionsverfahren zugrundeliegenden Bescheid des Magistrates vom 30.Â SeptemberÂ 2016 wurde die Fortsetzung der BaufÃ¼hrung in dem in einer Schutzzone gelegenen gegenstÃ¤ndlichen Haus zum Abbruch des Daches samt Dachkonstruktion (Dachstuhl) gemÃ¤ÃŸ Â§Â 127Â Abs.Â 8Â lit.Â aÂ BO eingestellt. Dieser Bescheid wurde der Revisionswerberin am 3.Â NovemberÂ 2016 zugestellt.
7Â Mit dem angefochtenen Erkenntnis wurde der dagegen erhobenen Beschwerde der Revisionswerberin keine Folge gegeben. Gleichzeitig wurde ausgesprochen, dass eine ordentliche Revision nicht zulÃ¤ssig ist.
8Â BegrÃ¼ndend fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht im Wesentlichen aus, mit Bescheid des Magistrates vom 28.Â DezemberÂ 2007 seiÂ J.Â K., damals GrundeigentÃ¼mer der verfahrensgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaft, die Bewilligung erteilt worden, die bestehende Dachkonstruktion abzutragen und zwei HauptgeschoÃŸe und ein DachgeschoÃŸ fÃ¼r Wohnzwecke zu errichten sowie weitere BaumaÃŸnahmen vorzunehmen. Der Baubeginn sei von diesem fÃ¼r den 5.Â DezemberÂ 2011 angezeigt worden. TatsÃ¤chlich durchgefÃ¼hrt worden seien nur bauliche Ã„nderungen in einzelnen Wohnungen, der bewilligte Zubau sei vonÂ J.Â K. nicht begonnen worden.
9Â Die Baubewilligung sei vierÂ Jahre vom Tag ihrer Rechtskraft an gÃ¼ltig. Die Bauarbeiten mÃ¼ssten somit innerhalb dieser Frist begonnen werden. Der Bau mÃ¼sse innerhalb von vier Jahren nach Baubeginn vollendet werden. Die BaumaÃŸnahmen hÃ¤tten somit bei sonstigem Unwirksamwerden der Baubewilligung bis 5.Â DezemberÂ 2015 abgeschlossen werden mÃ¼ssen.
10Â Die Revisionswerberin habe in der Folge die Liegenschaft vonÂ J.Â K. kÃ¤uflich erworben und habe, wie sich aus dem Bescheid des Magistrates vom 30.Â DezemberÂ 2015 ergebe, mit Schreiben vom 26.Â NovemberÂ 2015 um VerlÃ¤ngerung der Frist fÃ¼r die â€žBauausfÃ¼hrungâ€œ angesucht. Die Revisionswerberin sei zu diesem Zeitpunkt EigentÃ¼merin der Liegenschaft gewesen.
11Â Mit Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes vom 15.Â NovemberÂ 2016 sei im Verfahren betreffend die VerlÃ¤ngerung der â€žBauausfÃ¼hrungsfristâ€œ die Beschwerdevorentscheidung des Magistrates vom 7.Â MÃ¤rzÂ 2016, mit der die Beschwerde als verspÃ¤tet zurÃ¼ckgewiesen worden sei, bestÃ¤tigt worden.
12Â Eine weitere Baubewilligung, die die Revisionswerberin zur BaufÃ¼hrung berechtigte, habe zum Zeitpunkt der Baueinstellung nicht existiert. Die derÂ J.Â K. erteilten Baubewilligung zugrunde liegenden und mit dem behÃ¶rdlichen Genehmigungsvermerk versehenen EinreichplÃ¤ne seien nicht von einem Organ der Revisionswerberin beziehungsweise einem Vertreter der Revisionswerberin unterfertigt worden. Sie seien fÃ¼r den GrundeigentÃ¼mer und Bauwerber nur vonÂ J.Â K. unterfertigt.
13Â Die Liegenschaft J.-GasseÂ 3 liege in einer Schutzzone. Bei der Kontrolle des GebÃ¤udes durch den Magistrat am 29.Â SeptemberÂ 2016 seien im DachgeschoÃŸ straÃŸenseitig das gesamte Dach bis auf die Dachsparren und hofseitig das gesamte Dach samt Dachstuhl entfernt gewesen. Das Stiegenhaus sei provisorisch Ã¼berdacht gewesen. Arbeiten zum Abtragen der restlichen Dachkonstruktion seien im Gange gewesen.
14Â Dass die vom Magistrat beim Lokalaugenschein vom 29.Â SeptemberÂ 2016 festgestellten BaufÃ¼hrungen auf Veranlassung der Revisionswerberin durchgefÃ¼hrt worden und dass diese BaufÃ¼hrungen, insbesondere im Hinblick darauf, dass das Haus in einer Schutzzone liege, bewilligungspflichtig seien, sei nicht bestritten worden. Die Revisionswerberin habe jedoch vorgebracht, dass sie EigentÃ¼merin der Liegenschaft und Inhaberin einer Baubewilligung sei. Sie stÃ¼tze sich auf den Bescheid vom 28.Â DezemberÂ 2007 und bringe dazu vor, dass ein Bauwerberwechsel stattgefunden habe, auf Grund dessen nunmehr die Revisionswerberin die darin bewilligten BaumaÃŸnahmen als Bauwerberin durchfÃ¼hren dÃ¼rfe, und dass Bewilligungen und Bescheiden nach der BO dingliche Wirkung zukomme.
15Â Nach weiterer Wiedergabe des Beschwerdevorbringens fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht im Wesentlichen aus, mit einer Baubewilligung werde das subjektiv-Ã¶ffentliche Recht verliehen, einen Bau nach MaÃŸgabe der bewilligten PlÃ¤ne zu errichten. Entscheidend sei, wer TrÃ¤ger des subjektiv-Ã¶ffentlichen Rechtes sei, das mit der Baubewilligung verliehen werde. Das Recht aus der Baubewilligung habe zunÃ¤chst der Bauwerber, in dessen Rechtsstellung jedoch eingetreten werden kÃ¶nne. Es sei somit ein Wechsel des Bauwerbers zulÃ¤ssig, und zwar auch nach der Erteilung der Baubewilligung. Der bloÃŸe Wechsel im Grundeigentum bewirke hingegen noch keinen Bauwerberwechsel, und es komme in diesem Zusammenhang auf das Grundeigentum nicht an, zumal der GrundeigentÃ¼mer im Baubewilligungsverfahren gemÃ¤ÃŸ Â§Â 134Â Abs.Â 3Â BO eine eigene, vom Bauwerber verschiedene Parteistellung mit verschiedenen subjektiv-Ã¶ffentlichen Rechten habe. Der Umstand, dass die Revisionswerberin nach Erteilung der Baubewilligung EigentÃ¼merin der Liegenschaft geworden sei, reiche somit fÃ¼r den Bauwerberwechsel nicht aus.
16Â Die BO sehe fÃ¼r den Bauwerberwechsel in Â§Â 124Â Abs.Â 4 eine bestimmte Form vor. Der Wechsel sei der BehÃ¶rde anzuzeigen, wobei diese Anzeige vom bisherigen Bauwerber und vom zukÃ¼nftigen Bauwerber zu unterfertigen sei. Da eine Unterfertigung (abgesehen von allfÃ¤lligen elektronischen Anwendungen) nur bei SchriftstÃ¼cken mÃ¶glich sei, setze diese Regelung eine schriftliche Anzeige voraus, eine mÃ¼ndliche ErklÃ¤rung sei nicht ausreichend. Weiters seien die PlÃ¤ne und sonstigen Unterlagen vom zukÃ¼nftigen Bauwerber zu unterfertigen.
17Â Die Einhaltung dieser Formvorschriften sei insofern von Bedeutung, als sie den Ãœbergang der mit einer Baubewilligung verbundenen Rechte (insbesondere auf AusfÃ¼hrung des Bauprojektes) und Pflichten (zum Beispiel Bestellung eines BaufÃ¼hrers, Erstattung einer Fertigstellungsanzeige) vom alten auf den neuen Bauwerber nachvollziehbar machten. In diesem Sinne sei die Bestimmung des Â§Â 124Â Abs.Â 4Â BO als Ordnungsvorschrift zu verstehen, die dem GrundeigentÃ¼mer beziehungsweise den Nachbarn keine subjektiv-Ã¶ffentlichen Rechte gebe. Der Bauwerberwechsel sei jedoch erst mit Erstattung einer den Vorschriften des Â§Â 124Â Abs.Â 4Â BO entsprechenden Anzeige als erfolgt anzusehen.
18Â Eine solche Anzeige kÃ¶nne nicht mÃ¼ndlich erfolgen, allfÃ¤llige persÃ¶nliche oder telefonische GesprÃ¤che zwischen Vertretern der Revisionswerberin und solchen des Magistrates seien daher fÃ¼r die Erstattung einer derartigen Anzeige ungeeignet. Das Vorbringen der Revisionswerberin, es habe TelefongesprÃ¤che zwischen einem Mitarbeiter des damaligen Rechtsvertreters der Revisionswerberin und einem Mitarbeiter des Magistrates Ã¼ber den Bauwerberwechsel gegeben, gehe daher in Bezug auf die Frage, ob ein Bauwerberwechsel stattgefunden habe, ins Leere. Ebenso ins Leere gehe das Vorbringen, dass sich der Magistrat der Revisionswerberin gegenÃ¼ber so geriert habe, als sei diese die neue Bauwerberin, und damit einen Vertrauenstatbestand geschaffen habe; ein Bauwerberwechsel setze nÃ¤mlich die Einhaltung der im Gesetz normierten FormalitÃ¤ten voraus. Im Ãœbrigen sei die Revisionswerberin nach dem Aktenstand vom Magistrat mehrfach darÃ¼ber informiert worden, dass die BaufÃ¼hrung unzulÃ¤ssig sei, da dafÃ¼r keine Baubewilligung vorliege.
19Â Das Schreiben vom 22.Â DezemberÂ 2015 betreffe weitgehend das Ansuchen der Revisionswerberin auf VerlÃ¤ngerung der BauausfÃ¼hrungsfrist. Es sei der Revisionswerberin zuzustimmen, wenn sie davon ausgehe, dass fÃ¼r die wirksame Anzeige eines Bauwerberwechsels die Verwendung des vom Magistrat aufgelegten Formulares zweckmÃ¤ÃŸig, aber nicht zwingend erforderlich sei. Es reiche vielmehr aus, wenn der BehÃ¶rde schriftlich mitgeteilt werde, dass die Rechtsposition des alten Bauwerbers vom zukÃ¼nftigen Bauwerber Ã¼bernommen und diese ErklÃ¤rung von beiden Bauwerbern beziehungsweise deren Vertretern unterfertigt werde. Der Wille des alten Bauwerbers, auf seine Rechte aus der Baubewilligung zu verzichten, und der des zukÃ¼nftigen Bauwerbers, in diese Rechte und Pflichten einzutreten, mÃ¼sste aber unmissverstÃ¤ndlich aus dieser Anzeige hervorgehen.
20Â Das Schreiben vom 22.Â DezemberÂ 2015 stelle keine solche Anzeige dar, da darin nur andeutungsweise auf eine nach Ansicht der Revisionswerberin beziehungsweise deren Vertreters offenbar bereits zuvor erfolgte Anzeige eines Bauwerberwechsels Bezug genommen werde. Eine solche dem Schreiben vom 22.Â DezemberÂ 2015 vorangegangene Anzeige eines Bauwerberwechsels sei jedoch nach Angaben der BehÃ¶rde nicht erstattet worden und von der Revisionswerberin im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht auch nicht vorgelegt oder darauf Bezug genommen worden. Eine Erforschung des Parteiwillens hinsichtlich des Schreibens vom 22.Â DezemberÂ 2015 sei daher nicht erforderlich gewesen, da aufgrund dessen Formulierung eindeutig sei, dass es sich dabei nicht um die Anzeige eines Bauwerberwechsels handle. Davon sei auch die BehÃ¶rde zu Recht ausgegangen. Der Vertreter der Revisionswerberin hÃ¤tte anlÃ¤sslich des Termins vom 19.Â JÃ¤nnerÂ 2016 jedenfalls Gelegenheit gehabt, aus seiner Sicht bestehende Unklarheiten gegenÃ¼ber der BehÃ¶rde auszurÃ¤umen, zumal er, wie vom Zeugen S. glaubhaft ausgefÃ¼hrt, bei diesem Anlass auf die Formvorschriften des Â§Â 124Â Abs.Â 4Â BO und das Fehlen einer diesen Anforderungen entsprechenden Anzeige hingewiesen worden sei.
21Â Selbst wenn man aber davon ausgehen wollte, dass der ErklÃ¤rungswert dieses Schreibens die Anzeige eines Bauwerberwechsels umfasse und das Schreiben von einem Vertreter des alten und des zukÃ¼nftigen Bauwerbers unterfertigt worden sei, so stehe doch unbestritten fest, dass die bewilligten EinreichplÃ¤ne nicht vom neuen Bauwerber beziehungsweise dessen Vertreter unterschrieben worden seien.
22Â Dazu habeÂ Dr.Â J. in der Verhandlung vom 13.Â DezemberÂ 2017 als Zeuge angegeben, dass er nach der Auskunft der BehÃ¶rde, es bleibe beim ZurÃ¼ckweisungsbescheid hinsichtlich des Antrages auf VerlÃ¤ngerung der BauausfÃ¼hrungsfrist, nicht mehr darauf bestanden habe, die PlÃ¤ne zu unterschreiben, da ihm zu diesem Zeitpunkt klar gewesen sei, dass er ein Rechtsmittel ergreifen mÃ¼sse. Er habe die PlÃ¤ne nicht unterfertigt. Der Vertreter der Revisionswerberin hÃ¤tte weiters anlÃ¤sslich der Vorsprache bei der BehÃ¶rde am 19.Â JÃ¤nnerÂ 2016 Gelegenheit gehabt, die Einreichunterlagen zu unterfertigen. Es sei ihm nach seinen eigenen Angaben auch bekannt gewesen, dass die Einreichunterlagen im Zuge eines Bauwerberwechsels vom zukÃ¼nftigen Bauwerber zu unterfertigen seien.
23Â Es wÃ¤re der Revisionswerberin im Falle eines beabsichtigten Bauwerberwechsels jederzeit seit dem Eigentumserwerb an der Liegenschaft freigestanden, diesen bei der BehÃ¶rde ordnungsgemÃ¤ÃŸ anzuzeigen und die Einreichunterlagen durch einen Vertreter bei der BehÃ¶rde unterfertigen zu lassen.
24Â Die Beschwerdeverfahren betreffend den Antrag auf VerlÃ¤ngerung der BauausfÃ¼hrungsfrist seien beim Verwaltungsgericht rechtskrÃ¤ftig abgeschlossen. Die Frage, wann beziehungsweise ob der diesbezÃ¼gliche Bescheid der Revisionswerberin ordnungsgemÃ¤ÃŸ zugestellt worden sei, sei im vorliegenden Verfahren nicht entscheidungsrelevant.
25Â Im Ãœbrigen sei im Falle einer gegen eine Baueinstellung eingebrachten Beschwerde im Beschwerdeverfahren nicht auf allfÃ¤llige, nach Erlassung des Baueinstellungsbescheides erfolgte Ã„nderungen des Sachverhaltes Bedacht zu nehmen, sondern alleine zu prÃ¼fen, ob die BehÃ¶rde unter Zugrundelegung des damals vorgelegenen Sachverhaltes zu Recht die Voraussetzungen fÃ¼r eine Baueinstellung als gegeben angesehen habe. AllfÃ¤llige nach Erlassung des angefochtenen Bescheides eingeleitete Bewilligungsverfahren kÃ¶nnten auf die RechtmÃ¤ÃŸigkeit der Baueinstellung keinen Einfluss haben.
26Â Der Antrag auf VerlÃ¤ngerung der â€žBauausfÃ¼hrungsfristâ€œ sei im vorliegenden Verfahren nicht gegenstÃ¤ndlich. Im Verfahren betreffend die Baueinstellung sei keine ZurÃ¼ckweisung allfÃ¤lliger AntrÃ¤ge erfolgt. Grund fÃ¼r die Baueinstellung sei nicht das Fehlen einer rechtzeitigen VerlÃ¤ngerung der Bauvollendungsfrist, sondern die fehlende Eigenschaft der Revisionswerberin als Bauwerberin gewesen. Ein von einer nicht zur BauausfÃ¼hrung berechtigten Person gestellter Antrag auf VerlÃ¤ngerung der â€žBauausfÃ¼hrungsfristâ€œ kÃ¶nne weder bewirken, dass diese Person zur Inanspruchnahme der dieser BauausfÃ¼hrung zu Grunde liegenden Baubewilligung berechtigt wÃ¤re, noch den Ablauf der â€žBauausfÃ¼hrungsfristâ€œ hemmen.
27Â Den Formvorschriften des Â§Â 124Â Abs.Â 4Â BO fÃ¼r die Anzeige des Bauwerberwechsels sei somit nicht Rechnung getragen worden. Eine ordnungsgemÃ¤ÃŸe Anzeige des Bauwerberwechsels sei nicht erfolgt. Die Revisionswerberin sei daher zum Zeitpunkt der Baueinstellung nicht zur DurchfÃ¼hrung des mit Bescheid vom 28.Â DezemberÂ 2007 bewilligten Bauprojektes berechtigt gewesen. Sie sei mangels einer anderen, vor Erlassung der Baueinstellung an sie erteilten Baubewilligung auch nicht aus einem anderen Bewilligungsverfahren zu einer derartigen BaufÃ¼hrung berechtigt gewesen. Dass auf Veranlassung der Revisionswerberin die im angefochtenen Bescheid genannten bewilligungspflichten BaumaÃŸnahmen durchgefÃ¼hrt worden seien, stehe ebenfalls fest. Der angefochtene Bescheid sei daher zu Recht ergangen.
28Â Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende Revision wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes sowie Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften mit dem Antrag, es kostenpflichtig aufzuheben.
29Â Die belangte BehÃ¶rde vor dem Verwaltungsgericht erstattete eine Revisionsbeantwortung, in welcher sie die ZurÃ¼ckweisung, in eventu die Abweisung der Revision sowie Kostenersatz beantragte.
30Â Die Revisionswerberin replizierte.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
31Â Die Revision erweist sich im Hinblick auf die Frage der Bauwerberstellung der Revisionswerberin und der Relevanz dieser Stellung als zulÃ¤ssig.
32Â In der Revision wird im Wesentlichen ausgefÃ¼hrt, die Baueinstellung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 128Â Abs.Â 8Â lit.Â aÂ BO gehe von der Annahme aus, dass die Frist fÃ¼r die BauausfÃ¼hrung verstrichen sei, weil eine -Â als solche unstrittig fristgerechteÂ - VerlÃ¤ngerungsanzeige deswegen nicht als solche zu qualifizieren sei, weil ein Bauwerberwechsel entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen nicht stattgefunden habe.
33Â Es habe -Â wovon die vor dem Verwaltungsgericht belangte BehÃ¶rde in ihrem Verkehr mit (dem Rechtsvertreter) der Revisionswerberin auch immer ausgegangen seiÂ - jedoch ein entsprechender Bauwerberwechsel stattgefunden. Das Verwaltungsgericht gehe in BestÃ¤tigung der Ansicht der BaubehÃ¶rde davon aus, dass ein expressis verbis als solcher gekennzeichneter Bauwerberwechsel der BehÃ¶rde vorzulegen sei. Dies Ã¼bersehe, dass Verfahrenshandlungen im Bauverfahren bei der BehÃ¶rde auch mÃ¼ndlich zu Protokoll gegeben werden kÃ¶nnten. Die Revisionswerberin habe durch ihre Rechtsvertreter beziehungsweise durch andere vertretungsbefugte Personen gegenÃ¼ber der BehÃ¶rde durch entsprechendes Auftreten im Bauverfahren zum Ausdruck gebracht, dass nunmehr sie Bauwerberin sei. Die Revisionswerberin habe auch keinen Anlass gehabt, an der Wirksamkeit dieses Bauwerberwechsels zu zweifeln, habe die BaubehÃ¶rde doch in der Folge mehrfach und eindeutig im Rahmen des laufenden Bauverfahrens mit der Revisionswerberin in einer Weise kommuniziert, wie sie nur als solche der BaubehÃ¶rde gegenÃ¼ber dem Bauwerber verstanden werden kÃ¶nne.
34Â In jedem Fall hÃ¤tte die BaubehÃ¶rde aber, wenn sie eine Formalvoraussetzung im Sinne des Â§Â 124Â Abs.Â 4Â BO als nicht vorliegend qualifiziert hÃ¤tte, einen Verbesserungsauftrag gemÃ¤ÃŸ Â§Â 13 Abs.Â 3Â AVG erteilen mÃ¼ssen und die Revisionswerberin nicht mit der Rechtsansicht Ã¼berraschen dÃ¼rfen, dass ihr einschlÃ¤giges und aktenkundiges Agieren im Bauverfahren, das von der BehÃ¶rde auch unwidersprochen zur Kenntnis und zum Gegenstand eigener Verfahrenshandlungen genommen worden sei, als nicht rechtserheblich angesehen werde, weil keine ausdrÃ¼cklich als solche Ã¼berschriebene Bauwerberwechsel-Anzeige erstattet worden sei.
35Â Entsprechend Â§Â 13Â AVG hÃ¤tte die BaubehÃ¶rde die Revisionswerberin auffordern mÃ¼ssen, allfÃ¤llige MÃ¤ngel des von ihr eingebrachten FristverlÃ¤ngerungsantrages zu beheben, oder jedenfalls dem Vertreter der Revisionswerberin im Zuge der persÃ¶nlichen Vorsprache am 19.Â JÃ¤nnerÂ 2016Â mitteilen mÃ¼ssen, dass noch weitere formale Erledigungen, wie etwa das AusfÃ¼llen eines behÃ¶rdlichen Formulares oder auch die Unterfertigung der BauplÃ¤ne fÃ¼r die neue Bauwerberin, zu erfolgen hÃ¤tten, was aber damals vom Referenten nicht gesagt worden sei. Es sei sogar darauf hingewiesen worden, dass das vom Rechtsvertreter vorbereitete Formular zur Ãœbertragung der Bauwerberfunktion an die neue EigentÃ¼merin nicht mehr benÃ¶tigt werde, da diese im Schreiben des Rechtsvertreters vom 22.Â DezemberÂ 2015, welches der Referent damals im Akt gefunden habe, ausdrÃ¼cklich festgehalten worden sei. Der Rechtsvertreter der Revisionswerberin habe sohin im Zuge der Vorsprache bei der BaubehÃ¶rde (gemeinsam mit Architekt DIÂ E., der dies ebenso wie der Rechtsvertreter in der Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht dargestellt habe) davon ausgehen kÃ¶nnen und mÃ¼ssen, dass alle formalen Akte gesetzt worden seien, welche fÃ¼r den schriftlich angezeigten Bauwerberwechsel aus Sicht der BehÃ¶rde erforderlich seien.
36Â Ohne weitere Mitteilung oder Aufforderung der BehÃ¶rde sei dann die Beschwerdevorentscheidung vom 7.Â MÃ¤rzÂ 2016 ergangen, mit welcher das FristverlÃ¤ngerungsansuchen der Revisionswerberin nicht wegen fehlender Anzeige des Bauwerberwechsels, sondern wegen angeblicher VerspÃ¤tung zurÃ¼ckgewiesen worden sei. Dass bei der Vorsprache am 19.Â JÃ¤nnerÂ 2016 tatsÃ¤chlich keine Zustellung des Bescheides vom 30.Â DezemberÂ 2015 erfolgt sei, ergebe sich nunmehr auf Grund erstmals erfolgter Einvernahmen der beiden damals bei der BaubehÃ¶rde anwesenden Personen, Architekt DIÂ E. und des Rechtsvertreters der Revisionswerberin Rechtsanwalt Dr.Â J., vor dem Verwaltungsgericht, welchen nicht durch den in der Verhandlung anwesenden BehÃ¶rdenvertreter DIÂ S. widersprochen worden sei.
37Â Das Verwaltungsgericht vermeine, die trotzdem von der BehÃ¶rde verfÃ¼gte Baueinstellung Ende SeptemberÂ 2015 (gemeint wohl:Â 2016) damit rechtfertigen zu kÃ¶nnen, dass ein Bauwerberwechsel entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen nicht stattgefunden habe. Strittig sei die Auslegung des Â§Â 124Â Abs.Â 4Â BO. Unstrittig sei, dass die Revisionswerberin die Rechtsnachfolgerin der frÃ¼heren EigentÃ¼merin der Liegenschaft einschlieÃŸlich des darauf errichteten Hauses sei. Ebenso unstrittig sei, dass fÃ¼r den hier in Rede stehenden DachgeschoÃŸausbau grundsÃ¤tzlich eine ordnungsgemÃ¤ÃŸe Baubewilligung vorliege, die vom RechtsvorgÃ¤nger erwirkt worden sei. SchlieÃŸlich sei unstrittig, dass die BaubehÃ¶rde mit der Revisionswerberin in vielfacher Weise im Hinblick auf das gegenstÃ¤ndliche Bauvorhaben in Kontakt gewesen sei und zahlreiche GesprÃ¤che mit Vertretern der Revisionswerberin in dieser Sache gefÃ¼hrt worden seien. Auch habe sich die BaubehÃ¶rde selbst in Bezug auf das Bauvorhaben an die Revisionswerberin gewandt.
38Â Auch wenn das Verwaltungsgericht zugestehe, dass fÃ¼r die wirksame Anzeige eines Bauwerberwechsels die Verwendung des vom Magistrat aufgelegten Formulares zwar zweckmÃ¤ÃŸig, aber nicht zwingend erforderlich sei, stehe es auf dem Standpunkt, dass nur ein SchriftstÃ¼ck, das ausdrÃ¼cklich mit â€žAnzeige des Bauwerberwechsels gemÃ¤ÃŸ Â§Â 124Â Abs.Â 4Â BOâ€œ betitelt sei und genau den Wortlaut aufweise, den die BaubehÃ¶rde und das Verwaltungsgericht erwarten wÃ¼rden, eine rechtswirksame Anzeige eines Bauwerberwechsels darstelle.
39Â Â§Â 124Â Abs.Â 4Â BO sei eine Ordnungsvorschrift. Sinn und Zweck der Bestimmung sei, dass der BaubehÃ¶rde gegenÃ¼ber unmissverstÃ¤ndlich zur Kenntnis gebracht werde, dass ein Bauwerberwechsel erfolgt und dieser Wechsel im gegenseitigen Einvernehmen des frÃ¼heren und des nunmehrigen Bauwerbers vorgenommen worden sei. Das Verhalten der BaubehÃ¶rde sei nicht anders deutbar, als dass sie diese Stellung der Revisionswerberin zur Kenntnis genommen habe. Warum sonst sollte sie mit der Revisionswerberin GesprÃ¤che Ã¼ber die AusfÃ¼hrung des Bauvorhabens fÃ¼hren. Die Rechtsansicht des Verwaltungsgerichtes laufe darauf hinaus, dass sÃ¤mtliche Verfahrensschritte und damit der dokumentierte Akteninhalt vÃ¶llig auÃŸer Acht gelassen wÃ¼rden.
40Â Vorliegend ergebe sich die â€žBehauptungâ€œ, also die maÃŸgebliche Mitteilung der Revisionswerberin an die BehÃ¶rde, dass nunmehr sie anstelle des frÃ¼heren Bauwerbers in das Bauverfahren eintrete und somit ein Bauwerberwechsel vollzogen werde, vÃ¶llig unzweideutig aus den Mitteilungen der Revisionswerberin an die BehÃ¶rde, insbesondere aus ihrem Schreiben vom 22.Â DezemberÂ 2015, welches der BehÃ¶rde jedenfalls einige Zeit vor Zustellung des ZurÃ¼ckweisungsbescheides vorgelegen sei. Das Verwaltungsgericht habe dieses eindeutige Ergebnis des Verfahrens und den Akteninhalt auÃŸer Acht gelassen.
41Â Dies (gemeint wohl: der Bauwerberwechsel) sei insbesondere mangels jeglicher gegenteiliger Anhaltspunkte der Fall, und es sei unmissverstÃ¤ndlich zum Ausdruck gebracht worden, dass ein entsprechendes EinverstÃ¤ndnis zwischen altem und neuem Bauwerber bestehe, was durch die der BaubehÃ¶rde bekannte Tatsache des EigentÃ¼merwechsels in jeder Hinsicht bestÃ¤tigt werde. Es sei wider alle Lebenserfahrung, anzunehmen, dass nach dem Verkauf eines GrundstÃ¼ckes einschlieÃŸlich des darauf befindlichen Hauses der VerkÃ¤ufer und frÃ¼here Inhaber einer Baubewilligung nun nicht damit einverstanden sein sollte, dass der neue EigentÃ¼mer in das Bauverfahren und damit auch in die Baubewilligung eintrete.
42Â Eine bloÃŸe Folgefrage sei, ob die PlÃ¤ne ebenfalls in einer dem Â§Â 124Â Abs.Â 4Â BO entsprechenden Weise unterfertigt worden seien. Zu diesem Schritt sei es aufgrund der Rechtsauffassung der BaubehÃ¶rde und in der Folge des Verwaltungsgerichtes nicht gekommen. Es sei der Revisionswerberin zu keinem Zeitpunkt die MÃ¶glichkeit zur Unterfertigung der PlÃ¤ne gegeben worden, ebenso sei es nicht zu einem entsprechenden Verbesserungsauftrag gekommen. Dies mÃ¼sse im fortgesetzten Verfahren nachgeholt werden.
43Â Das Verwaltungsgericht verwechsle â€žFormvorschriftenâ€œ mit â€žOrdnungsvorschriftenâ€œ. Â§Â 124Â Abs.Â 4Â BO sei eine Ordnungsvorschrift, die den ordnungsgemÃ¤ÃŸen Ablauf und die ordnungsgemÃ¤ÃŸe Abwicklung eines Bauvorhabens sicherstellen solle. Sie enthalte aber gerade keine besonderen Formvorschriften fÃ¼r die Anzeige des Bauwerberwechsels, wenn man von der unstrittigen Anforderung absehe, dass sie aus den genannten GrÃ¼nden sowohl vom alten wie auch vom neuen Bauwerber unterfertigt sein mÃ¼sse (beziehungsweise von einem Vertreter der Bauwerber).
44Â Die belangte BehÃ¶rde (gemeint wohl: das Verwaltungsgericht) stÃ¼tze sich auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes vom 15.Â NovemberÂ 2016, mit welchem der Antrag auf VerlÃ¤ngerung der Bauvollendungsfrist abgewiesen worden sei. Es Ã¼bersehe dabei jedoch, dass der hier zu Ã¼berprÃ¼fende Bescheid vom 30.Â SeptemberÂ 2016 anderthalb Monate zuvor ergangen sei. Das Verwaltungsgericht fÃ¼hre selbst aus, dass im Falle einer gegen eine Baueinstellung eingebrachten Beschwerde im Beschwerdeverfahren nicht auf allfÃ¤llige, nach Erlassung des Baueinstellungsbescheides erfolgte Ã„nderungen des Sachverhaltes Bedacht zu nehmen sei, sondern alleine zu prÃ¼fen sei, ob die BehÃ¶rde unter Zugrundelegung des damals vorgelegenen Sachverhaltes zu Recht die Voraussetzungen fÃ¼r eine Baueinstellung als gegeben angesehen habe.
45Â Die Frage des wirksamen Wechsels der Bauwerbereigenschaft sei zum Zeitpunkt der Erlassung des Baueinstellungsbescheides vom 30.Â SeptemberÂ 2016 noch Gegenstand des erst mit Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes vom 15.Â NovemberÂ 2016 entschiedenen Verfahrens gewesen, sohin habe die Revisionswerberin subjektiv am 30.Â SeptemberÂ 2016 davon ausgehen kÃ¶nnen, dass die Baubewilligung noch aufrecht bestehe. Der Bescheid vom 30.Â SeptemberÂ 2016 sei in einer vorausgreifenden Beurteilung der Rechtslage erlassen worden, insoweit er davon ausgehe, dass die Baubewilligung nicht mehr bestehe, obwohl das Verwaltungsgericht Ã¼ber diese Frage erst am 15.Â NovemberÂ 2016 entschieden habe. Dadurch, dass das Verwaltungsgericht in keiner Weise berÃ¼cksichtigt habe, dass Ende SeptemberÂ 2015 (gemeint wohl:Â 2016) noch keinerlei Entscheidung vorgelegen sei, welche trotz offenem Verfahren hinsichtlich der beantragten VerlÃ¤ngerung der Bauvollendungsfrist eine Konsumation der noch bestehenden Baubewilligung unzulÃ¤ssig gemacht hÃ¤tte, liege eine Verletzung von Verfahrensvorschriften vor.
46Â Das Verwaltungsgericht verkenne weiters die Rechtslage, wenn es davon ausgehe, dass auf nach Erlassung des Baueinstellungsbescheides erfolgte Ã„nderungen des Sachverhaltes nicht Bedacht zu nehmen sei. Es hÃ¤tte aufgrund des einschlÃ¤gigen Rechtsschutzbegehrens der Revisionswerberin die Frage der RechtmÃ¤ÃŸigkeit der Baueinstellung selbst prÃ¼fen und gegebenenfalls in der Sache (neuerlich) entscheiden mÃ¼ssen. Das Verwaltungsgericht verkenne seine Funktion, wenn es diese ausschlieÃŸlich in einer Rechtsaufsicht Ã¼ber die Entscheidung der belangten BehÃ¶rde in deren Entscheidungszeitpunkt verstehe.
47Â Jedenfalls habe die belangte BehÃ¶rde gegen Â§Â 13Â Abs.Â 3Â AVG verstoÃŸen. Sofern ein Mangel von der BehÃ¶rde und auch noch vom Verwaltungsgericht angenommen werde, hÃ¤tte die Verpflichtung bestanden, die Revisionswerberin und deren Rechtsvertreter aufzufordern, dass eine entsprechende Verbesserung, insbesondere auch eine Unterfertigung der PlÃ¤ne, noch zu erfolgen habe. Dies sei im gesamten Verfahren bisher unterlassen worden, sodass eine ZurÃ¼ckweisung des Antrages der Revisionswerberin nicht erfolgen und infolgedessen auch der bekÃ¤mpfte Baueinstellungsbescheid nicht hÃ¤tte ergehen dÃ¼rfen.
48Â Zur anzuwendenden Rechtslage:
Im Falle einer gegen eine Baueinstellung eingebrachten Beschwerde ist fÃ¼r das Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich die im Zeitpunkt der Baueinstellung durch die VerwaltungsbehÃ¶rde geltende Rechtslage fÃ¼r die PrÃ¼fung der RechtmÃ¤ÃŸigkeit der Baueinstellung maÃŸgeblich (vgl.Â VwGHÂ 25.6.2019, RoÂ 2018/05/0007,Â mwN). Im vorliegenden Fall wurde der Baueinstellungsbescheid des Magistrates gegenÃ¼ber der Revisionswerberin am 3.Â NovemberÂ 2016 erlassen. Die demnach maÃŸgebende Rechtslage stellt sich wie folgt dar:
49Â Â§Â 60Â BO, LGBl.Â Nr.Â 11/1930, in der Fassung LGBl.Â Nr.Â 25/2014, lautet auszugsweise:
â€žAnsuchen um Baubewilligung
Â§Â 60. (1) Bei folgenden Bauvorhaben ist, soweit nicht die Â§Â§Â 62, 62a oderÂ 70a zur Anwendung kommen, vor Beginn die Bewilligung der BehÃ¶rde zu erwirken:
a)Â Neu-, Zu- und Umbauten. Unter Neubau ist die Errichtung neuer GebÃ¤ude zu verstehen; ... Ein einzelnes GebÃ¤ude ist ein raumbildendes Bauwerk, ... Ein Raum liegt vor, wenn eine FlÃ¤che zumindest zur HÃ¤lfte ihres Umfanges von WÃ¤nden umschlossen und von einer DeckflÃ¤che abgeschlossen ist; ein Aufenthaltsraum muss allseits umschlossen sein. ... Zubauten sind alle VergrÃ¶ÃŸerungen eines GebÃ¤udes in waagrechter oder lotrechter Richtung, ausgenommen die Errichtung von Dachgauben. Unter Umbau sind jene Ã„nderungen des GebÃ¤udes zu verstehen, durch welche die Raumeinteilung oder die Raumwidmungen so geÃ¤ndert werden, dass nach DurchfÃ¼hrung der Ã„nderungen das GebÃ¤ude als ein anderes anzusehen ist. Ein Umbau liegt auch dann vor, wenn solche Ã„nderungen selbst nur ein einzelnes GeschoÃŸ betreffen. Der Einbau von Wohnungen oder Teilen davon in das DachgeschoÃŸ gilt nicht als Umbau.
...
c)Â Ã„nderungen oder Instandsetzungen von Bauwerken, wenn diese von EinfluÃŸ auf die Festigkeit, die gesundheitlichen VerhÃ¤ltnisse, die Feuersicherheit oder auf die subjektiv-Ã¶ffentlichen Rechte der Nachbarn sind oder durch sie das Ã¤uÃŸere Ansehen oder die Raumeinteilung geÃ¤ndert wird, sowie jede Ã„nderung der bewilligten Raumwidmungen oder des bewilligten Fassungsraumes eines Bauwerks; ...
d)Â Der Abbruch von Bauwerken in Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre. ...
e)Â Ã„nderungen an GebÃ¤uden in Schutzzonen, die die Ã¤uÃŸere Gestaltung, den Charakter oder den Stil eines GebÃ¤udes beeinflussen.
...â€œ
50Â Â§Â 74Â BO, LGBl.Â Nr.Â 11/1930, in der Fassung LGBl.Â Nr.Â 41/2005, lautet auszugsweise:
â€žGÃ¼ltigkeitsdauer
Â§Â 74. (1) Baubewilligungen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 70 werden unwirksam, wenn nicht binnen vier Jahren, vom Tage ihrer Rechtskraft gerechnet, Bauanzeigen nach Â§Â 62 und Einreichungen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 70a, wenn nicht binnen vier Jahren, vom Tage der vollstÃ¤ndigen Vorlage der BauplÃ¤ne und erforderlichen Unterlagen gerechnet, mit der BaufÃ¼hrung begonnen oder der Bau nicht innerhalb von vierÂ Jahren nach Baubeginn vollendet wird. Baubewilligungen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 71 werden unwirksam, wenn nicht binnen zwei Jahren, vom Tage der Rechtskraft gerechnet, mit der BaufÃ¼hrung begonnen oder der Bau nicht innerhalb von zweiÂ Jahren nach Baubeginn vollendet wird.
(2) In begrÃ¼ndeten AusnahmefÃ¤llen kann die Bauvollendungsfrist verlÃ¤ngert werden, wenn Ã¶ffentliche RÃ¼cksichten nicht entgegenstehen.
(3) Durch die Anrufung des Verfassungsgerichtshofes oder des Verwaltungsgerichtshofes wird der Lauf sowohl der Baubeginnsfrist als auch der Bauvollendungsfrist gehemmt.
...â€œ
51Â Â§Â 124Â BO, LGBl.Â Nr.Â 11/1930, in der Fassung LGBl.Â Nr.Â 25/2014, lautet auszugsweise:
â€žBaufÃ¼hrer und Bauwerber
Â§Â 124.
...
(4) Der Wechsel des Bauwerbers ist der BehÃ¶rde anzuzeigen. Diese Anzeige ist sowohl vom bisherigen Bauwerber als auch vom zukÃ¼nftigen Bauwerber zu unterfertigen. Die PlÃ¤ne und sonstigen Unterlagen sind vom zukÃ¼nftigen Bauwerber zu unterfertigen. Der zukÃ¼nftige Bauwerber tritt in die Rechtsstellung des bisherigen Bauwerbers an dessen Stelle ein.â€œ
52Â Â§Â 127Â BO, LGBl.Â Nr.Â 11/1930, in der Fassung LGBl.Â Nr.Â 25/2014, lautet auszugsweise:
â€žÃœberprÃ¼fungen wÃ¤hrend der BaufÃ¼hrung
Â§Â 127.
...
(8) Die BaufÃ¼hrung darf nicht weitergefÃ¼hrt werden, wenn
a)Â ein Bau ohne Baubewilligung oder entgegen den Bestimmungen des Â§Â 62 oder des Â§Â 70a ausgefÃ¼hrt wird;
...
(8a) Wird die BaufÃ¼hrung entgegen Abs.Â 8 weitergefÃ¼hrt und erlangt die BehÃ¶rde davon Kenntnis, hat sie den Bau einzustellen. DarÃ¼ber ist mÃ¶glichst binnen drei Tagen an den Bauherrn, den BaufÃ¼hrer oder den sonst Verantwortlichen ein schriftlicher Bescheid zu erlassen; einer Beschwerde gegen diesen Bescheid kommt die aufschiebende Wirkung nicht zu.
...â€œ
53Â Â§Â 134Â BO, LGBl.Â Nr.Â 11/1930, in der Fassung LGBl.Â Nr.Â 25/2009, lautet auszugsweise:
â€žParteien
Â§Â 134.
...
(3) Im Baubewilligungsverfahren und im Verfahren zur Bewilligung von Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplanes sind auÃŸer dem Antragsteller (Bauwerber) die EigentÃ¼mer (MiteigentÃ¼mer) der Liegenschaften Parteien. ...
...
(5a) Im Verfahren gemÃ¤ÃŸ Â§Â 74 Abs.Â 2 sind der Antragsteller und die EigentÃ¼mer (MiteigentÃ¼mer) der Liegenschaft Parteien.
...
(7) Sofern es sich um einen von Amts wegen erlassenen Bescheid handelt, ist die Person Partei, die hiedurch zu einer Leistung, Unterlassung oder Duldung verpflichtet wird. Alle sonstigen Personen, die hiedurch in ihren Privatrechten oder Interessen betroffen werden, sind Beteiligte (Â§Â 8 des AllgemeinenÂ Verwaltungsverfahrensgesetzes).â€œ
54Â Â§Â 13 Allgemeines VerwaltungsverfahrensgesetzÂ 1991Â -Â AVG, BGBl.Â Nr.Â 51, in der Fassung BGBl.Â IÂ Nr.Â 100/2011, lautet auszugsweise:
â€žAnbringen
Â§Â 13. (1) Soweit in den Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmt ist, kÃ¶nnen AntrÃ¤ge, Gesuche, Anzeigen, Beschwerden und sonstige Mitteilungen bei der BehÃ¶rde schriftlich, mÃ¼ndlich oder telefonisch eingebracht werden. Rechtsmittel und Anbringen, die an eine Frist gebunden sind oder durch die der Lauf einer Frist bestimmt wird, sind schriftlich einzubringen. Erscheint die telefonische Einbringung eines Anbringens der Natur der Sache nach nicht tunlich, so kann die BehÃ¶rde dem Einschreiter auftragen, es innerhalb einer angemessenen Frist schriftlich oder mÃ¼ndlich einzubringen.
(2) Schriftliche Anbringen kÃ¶nnen der BehÃ¶rde in jeder technisch mÃ¶glichen Form Ã¼bermittelt werden, mit E-Mail jedoch nur insoweit, als fÃ¼r den elektronischen Verkehr zwischen der BehÃ¶rde und den Beteiligten nicht besondere Ãœbermittlungsformen vorgesehen sind. Etwaige technische Voraussetzungen oder organisatorische BeschrÃ¤nkungen des elektronischen Verkehrs zwischen der BehÃ¶rde und den Beteiligten sind im Internet bekanntzumachen.
(3) MÃ¤ngel schriftlicher Anbringen ermÃ¤chtigen die BehÃ¶rde nicht zur ZurÃ¼ckweisung. Die BehÃ¶rde hat vielmehr von Amts wegen unverzÃ¼glich deren Behebung zu veranlassen und kann dem Einschreiter die Behebung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist mit der Wirkung auftragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist zurÃ¼ckgewiesen wird. Wird der Mangel rechtzeitig behoben, so gilt das Anbringen als ursprÃ¼nglich richtig eingebracht.
...â€œ
Mit der Novelle LGBl.Â Nr.Â 69/2018 erhielt Â§Â 74 Abs.Â 2Â BO folgenden Wortlaut:
â€žGÃ¼ltigkeitsdauer
Â§Â 74. ...
(2) In begrÃ¼ndeten AusnahmefÃ¤llen kann die Bauvollendungsfrist verlÃ¤ngert werden, wenn Ã¶ffentliche RÃ¼cksichten nicht entgegenstehen. Um die VerlÃ¤ngerung der Frist ist vor ihrem Ablauf bei der BehÃ¶rde schriftlich anzusuchen. Durch die rechtzeitige Einbringung des Ansuchens wird der Ablauf der Frist bis zur Entscheidung gehemmt.
...â€œ
55Â Vorab ist festzuhalten, dass entgegen der Auffassung der Revisionswerberin vom Verwaltungsgericht auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Baueinstellung durch den Magistrat abzustellen war (vgl.Â das bereits zitierte Erkenntnis VwGHÂ 25.6.2019, RoÂ 2018/05/0007,Â mwN).
56Â Im vorliegenden Fall ist unstrittig, dass die vom Baueinstellungsbescheid des Magistrates vom 30.Â SeptemberÂ 2016 erfassten BaufÃ¼hrungen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 60Â BO bewilligungspflichtig sind und im Auftrag der Revisionswerberin durchgefÃ¼hrt wurden. Weiters ist unstrittig, dass die Revisionswerberin mit Schreiben vom 26.Â NovemberÂ 2015 beim Magistrat um VerlÃ¤ngerung der Bauvollendungsfrist (die nach den unbestrittenen AusfÃ¼hrungen des Verwaltungsgerichtes bis 5.Â DezemberÂ 2015 lief) fÃ¼r die von der Baubewilligung vom 28.Â DezemberÂ 2007 umfassten BaumaÃŸnahmen angesucht hat.
57Â Tatbestandsvoraussetzung fÃ¼r eine Baueinstellung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 127Â Abs.Â 8a in Verbindung mit Abs.Â 8Â lit.Â aÂ BO ist, dass ein Bau ohne Baubewilligung (oder -Â hier nicht relevantÂ - entgegen den Bestimmungen der Â§Â§Â 62 oderÂ 70aÂ leg.Â cit.) ausgefÃ¼hrt wird. Im vorliegenden Fall ist daher von Bedeutung, ob im Zeitpunkt der Baueinstellung durch den Magistrat die Baubewilligung durch das FristverlÃ¤ngerungsansuchen noch aufrecht war.
58Â Â§Â 74Â Abs.Â 2Â BO in der hier maÃŸgebenden Fassung LGBl.Â Nr.Â 41/2005 hat nicht expressis verbis eine Hemmung der Bauvollendungsfrist durch das VerlÃ¤ngerungsansuchen geregelt. Eine derartige Regelung wurde erst mit der Novelle LGBl.Â Nr.Â 69/2018, in Kraft getreten am 22.Â DezemberÂ 2018, in den Wortlaut des Â§Â 74 Abs.Â 2Â BO aufgenommen. Eine Auslegung des Â§Â 74 Abs.Â 2Â BO im Sinne einer Hemmung (Ablaufshemmung, vgl.Â VwGHÂ 28.4.2009,Â 2008/06/0241) muss allerdings auch bereits bezÃ¼glich der hier maÃŸgebenden Rechtslage geboten erscheinen: Es kann nÃ¤mlich nicht sein, dass das ErlÃ¶schen einer Baubewilligung -Â bei rechtzeitiger Einbringung des FristverlÃ¤ngerungsansuchens, also noch vor Fristablauf (vgl.Â VwGHÂ 20.10.2005,Â 2004/06/0070,Â 0072)Â - allein in der Hand der BehÃ¶rde -Â im Hinblick insbesondere auf die Raschheit der ErledigungÂ - lÃ¤ge (vgl.Â dazu erneut VwGHÂ 20.10.2005,Â 2004/06/0070,Â 0072,Â mwN, unter Hinweis auf gleichheitsrechtliche Ãœberlegungen des Verfassungsgerichtshofes in Ã¤hnlichen ZusammenhÃ¤ngen; ferner Moritz, BauO fÃ¼rÂ Wien4 [2009], Anm.Â zu Â§Â 74Â Abs.Â 2,Â 222; vgl.Â weiters VwGHÂ 11.3.2014, RoÂ 2014/05/0002,Â mwN). Abgesehen davon ist aber Folgendes zu beachten:
59Â Â§Â 74Â Abs.Â 2Â BO ermÃ¶glicht die VerlÃ¤ngerung der GÃ¼ltigkeitsdauer einer Baubewilligung und damit der Inanspruchnahme des aus einer Baubewilligung resultierenden subjektiv Ã¶ffentlichen Rechtes. Dieses besteht darin, einen Bau nach MaÃŸgabe der bewilligten PlÃ¤ne zu errichten, und steht nur dem Bauwerber zu (vgl.Â VwGHÂ 19.5.2015,Â 2013/05/0128,Â mwN). Es kann daher, jedenfalls wenn es keine andere gesetzliche Regelung gibt, auch nur derjenige Ã¼ber dieses Recht disponieren und folglich rechtswirksam einen -Â fristhemmendenÂ - Antrag nach Â§Â 74Â Abs.Â 2Â BO stellen, der zur Inanspruchnahme des aus der Baubewilligung erflieÃŸenden Rechtes berechtigt ist, also derjenige, der (im Zeitpunkt der Antragstellung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 74 Abs.Â 2Â BO) Bauwerber ist.
60Â Festzuhalten ist daher, dass die Baubewilligung vom 28.Â DezemberÂ 2007 im Zeitpunkt der Baueinstellung mit Bescheid vom 30.Â SeptemberÂ 2016 nur dann hÃ¤tte noch aufrecht und die Baueinstellung somit rechtswidrig sein kÃ¶nnen, wenn der Bauwerber vor Ablauf der Bauvollendungsfrist ein Ansuchen um Fristerstreckung gestellt hÃ¤tte.
61Â Die Revisionswerberin macht nun geltend, dass sie auf Grund eines Bauwerberwechsels als Bauwerberin zur Inanspruchnahme der Baubewilligung vom 28.Â DezemberÂ 2007 berechtigt und diese im Zeitpunkt der Baueinstellung aufgrund der hemmenden Wirkung des von ihr eingebrachten FristverlÃ¤ngerungsantrages noch nicht abgelaufen gewesen sei. Zum Vorliegen eines Bauwerberwechsels bezieht sich die Revisionswerberin auf ihr Auftreten gegenÃ¼ber der BaubehÃ¶rde bzw.Â auf die Kommunikation der BaubehÃ¶rde mit der Revisionswerberin, auf (nicht nÃ¤her konkretisierte) Mitteilungen sowie auf die (unsubstantiierte) Behauptung, es hÃ¤tte ein Bauwerberwechsel â€žtatsÃ¤chlich stattgefundenâ€œ, ohne jedoch konkret darzulegen, wodurch; des Weiteren stÃ¼tzt sich die Revisionswerberin darauf, dass mit dem Schreiben vom 22.Â DezemberÂ 2015 ein Bauwerberwechsel angezeigt worden sei, und beruft sich auf den Eigentumswechsel.
62Â Dazu ist zunÃ¤chst zu bemerken, dass fÃ¼r einen Bauwerberwechsel der bloÃŸe Wechsel im Eigentum nicht ausreichend ist (vgl.Â erneut VwGHÂ 19.5.2015, 2013/05/0128,Â mwN). Aus Â§Â 124 Abs.Â 4 BO ergibt sich weiters, dass ein konkludenter Bauwerberwechsel nicht in Frage kommt (arg.: â€žDiese Anzeige ist...zu unterfertigen.â€œ). Dahingestellt kann bleiben, ob eine Unterfertigung der BauplÃ¤ne oder eine ErklÃ¤rung eines Bauwerberwechsels zu Protokoll (vgl.Â dazu VwGHÂ 6.5.2004, 2001/20/0195) einen Bauwerberwechsel bewirken kÃ¶nnte, da beides vorliegend nicht erfolgt ist bzw.Â nicht konkret dargelegt wird.
63Â Wenn die Revision vorbringt, ein Bauwerberwechsel ergebe sich aus den Mitteilungen der Revisionswerberin an die BehÃ¶rde, so ist zu bemerken, dass die Revisionswerberin dazu kein substantiiertes Vorbringen erstattet und solche Mitteilungen auch nicht vorgelegt oder konkretisiert hat. Dem Verwaltungsgericht kann daher insoweit nicht entgegengetreten werden, wenn es davon ausgegangen ist, dass solche Mitteilungen nicht vorlagen.
64Â Soweit sich die Revisionswerberin auf das Schreiben vom 22.Â DezemberÂ 2015 beruft, ist Folgendes festzuhalten:
65Â Das Verwaltungsgericht hat zu diesem Schreiben ausgefÃ¼hrt, dass darin auf eine bereits zuvor erfolgte Anzeige eines Bauwerberwechsels Bezug genommen werde. Eine solche sei jedoch nach den Angaben der BehÃ¶rde nicht erstattet worden sowie auch von der Revisionswerberin im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht nicht vorgelegt oder darauf Bezug genommen worden. Das Verwaltungsgericht ist daher davon ausgegangen, dass es sich bei dem Inhalt des Schreibens vom 22.Â DezemberÂ 2015 selbst aufgrund der mehrmaligen Verweise auf eine bereits erstattete Anzeige nach dem objektiven ErklÃ¤rungswert eindeutig nicht um eine Anzeige eines Bauwerberwechsels gehandelt hat.
66Â Bei der Auslegung von Parteianbringen kommt es auf das aus diesen erkenn- und erschlieÃŸbare Ziel des Einschreiters an; ParteierklÃ¤rungen und damit auch Anbringen sind ausschlieÃŸlich nach ihrem objektiven ErklÃ¤rungswert auszulegen (vgl.Â VwGHÂ 5.4.2017, RaÂ 2016/04/0126,Â mwN).
67Â Es ist dem Verwaltungsgericht daher nicht entgegenzutreten, wenn es den objektiven ErklÃ¤rungswert dieses Anbringens, welches als â€žErgÃ¤nzungâ€œ zum Antrag auf VerlÃ¤ngerung der Bauvollendungsfrist eingebracht worden ist und eindeutig auf eine bereits erfolgte Anzeige eines Bauwerberwechsels verweist, nicht als Anzeige eines Bauwerberwechsels gemÃ¤ÃŸ Â§Â 124Â Abs.Â 4Â BO beurteilt hat. Im Ãœbrigen stammt dieses Schreiben aus der Zeit nach dem Antrag gemÃ¤ÃŸ Â§Â 74 Abs.Â 2Â BO vom 26.Â NovemberÂ 2015 und hat sich das Verwaltungsgericht -Â entgegen dem Vorbringen der RevisionÂ - nicht darauf gestÃ¼tzt, dass ein Bauwerberwechsel expressis verbis als solcher zu bezeichnen sei.
68Â Soweit die Revisionswerberin VerfahrensmÃ¤ngel, nÃ¤mlich die Unterlassung von VerbesserungsauftrÃ¤gen hinsichtlich des Schreibens vom 22.Â DezemberÂ 2015 sowie des FristverlÃ¤ngerungsantrages nach Â§Â 74Â Abs.Â 2Â BO, moniert, so ist ihr entgegenzuhalten, dass diese im hier gegenstÃ¤ndlichen Verfahren nicht von Relevanz sind. Im vorliegenden Verfahren kommt es nur darauf an, ob die Baubewilligung im Zeitpunkt der Baueinstellung noch aufrecht war, und nicht auf allfÃ¤llige GrÃ¼nde, weshalb dies nicht der Fall war.
69Â Auf Grund der obigen AusfÃ¼hrungen kann es auch dahingestellt bleiben, ob im Zeitpunkt der Erlassung des Baueinstellungsbescheides das VerlÃ¤ngerungsverfahren gemÃ¤ÃŸ Â§Â 74Â Abs.Â 2Â BO bereits rechtskrÃ¤ftig abgeschlossen war: Sollte es nach einer Baueinstellung durch die BehÃ¶rde zu einer rechtskrÃ¤ftigen FristverlÃ¤ngerung kommen, wÃ¤re dies ein neuer Sachverhalt, auf den sich die Baueinstellung nicht mehr bezieht (vgl.Â VwGHÂ 30.8.1994, 94/05/0067).
70Â Die Revision erweist sich daher als unbegrÃ¼ndet, weshalb sie gemÃ¤ÃŸ Â§Â 42Â Abs.Â 1Â VwGG abzuweisen war.
71Â Die Kostenentscheidung beruht auf den Â§Â§Â 47Â ffÂ VwGG in Verbindung mit der VwGH-AufwandersatzverordnungÂ 2014, BGBl.Â IIÂ Nr.Â 518/2013, in der Fassung BGBl.Â IIÂ Nr.Â 8/2014.
Wien, am 3.Â AugustÂ 2020