Document Number: JJT_20200422_OGH0002_0040OB00041_20P0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0040OB00041.20P.0422.000
Case Number: 4Ob41/20p
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1587513600000
Word Count: 1016

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Vogel als Vorsitzenden und die HofrÃ¤te Dr.Â Schwarzenbacher, Hon.-Prof.Â Dr.Â Brenn, Priv.-Doz.Â Dr.Â Rassi und MMag.Â Matzka als weitere Richter in der Rechtssache der KlÃ¤gerin P***** GmbH, *****, vertreten durch Puschner Spernbauer Rosenauer RechtsanwÃ¤lte OG in Wien, gegen die Beklagte Dr.Â H***** K*****, vertreten durch Dr.Â Udo Elsner, Rechtsanwalt in Wien, wegen Zuhaltung eines Vertrags (Streitwert 180.301,29Â EUR), Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der Beklagten gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 20.Â JÃ¤nnerÂ 2020, GZÂ 11Â RÂ 193/19m-16, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die auÃŸerordentliche Revision wird gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508a AbsÂ 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Beklagte rÃ¤umte der KlÃ¤gerin im AugustÂ 2018 mittels Optionsvertrags das alleinige und unbeschrÃ¤nkte Recht ein, ihre Liegenschaft um 2,9Â MioÂ EUR zu kaufen. Die Annahmefrist endete am 9.Â 10.Â 2018. Die KlÃ¤gerin sandte ihre AnnahmeerklÃ¤rung an diesem Tag per E-Mail an den Immobilienmakler, die Beklagte erhielt davon noch am selben Tag Kenntnis und wurde an diesem Tag auch vom GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der KlÃ¤gerin darÃ¼ber informiert. Ein alternatives Angebot der KlÃ¤gerin, die Liegenschaft um 2,8Â MioÂ EUR lastenfrei zu kaufen, erreichte die Beklagte erst nach Ablauf der Optionsfrist und sie nahm dieses Angebot nicht an. In Bezug auf ihre Liegenschaft bestehen befristete MietvertrÃ¤ge. Dies war der KlÃ¤gerin bei Abschluss des Optionsvertrags bewusst. Sie rechnete damit, dass die MietvertrÃ¤ge in den nÃ¤chsten zwei bis drei Jahren auslaufen wÃ¼rden und dass danach das GebÃ¤ude abgerissen und neu errichtet werden kÃ¶nne. Weiters besteht ein Vorkaufsrecht einer Mieterin fÃ¼r die Dauer des BestandverhÃ¤ltnisses, das nicht grundbÃ¼cherlich sichergestellt ist. Die Kenntnis der KlÃ¤gerin von diesem Vorkaufsrecht konnte nicht festgestellt werden. Letztlich verweigerte die Beklagte den Abschluss eines Kaufvertrags gemÃ¤ÃŸ dem Inhalt des Optionsvertrags.
Die KlÃ¤gerin begehrt, die Beklagte zu verpflichten, den Kaufvertrag gemÃ¤ÃŸ dem Optionsvertrag in grundbuchsfÃ¤higer Form zu unterfertigen. Die KlÃ¤gerin habe die ihr eingerÃ¤umte Kaufoption ausgeÃ¼bt.
Die Beklagte wendete die Verfristung der Optionsannahme ein. Ãœberdies enthalte der Optionsvertrag keine Einigung Ã¼ber wesentliche Kaufvertragsbedingungen (wie etwa zur bestehenden vollstÃ¤ndigen Vermietung), und schlieÃŸlich sei der Verkauf nur unter der Bedingung der NichtausÃ¼bung des Vorkaufsrechts seitens der Mieterin mÃ¶glich.
Die Vorinstanzen gaben der Klage statt. In der Optionsvereinbarung seien die fÃ¼r den zu unterfertigenden Kaufvertrag wesentlichen Vertragsbestimmungen, nÃ¤mlich Kaufgegenstand und Preis (eine Regelung Ã¼ber die bestehenden MietvertrÃ¤ge gehÃ¶re nicht dazu), enthalten gewesen, die Annahme der Option und deren Zugang seien rechtzeitig erfolgt. Das nachtrÃ¤glich gestellte Kaufanbot der KlÃ¤gerin, das von der Beklagten nicht angenommen worden sei, habe auf die Wirksamkeit der abgeschlossenen Optionsvereinbarung keinen Einfluss, das nicht verbÃ¼cherte Vorkaufsrecht der Mieterin sei im hier gegebenen Zusammenhang irrelevant.
Das Berufungsgericht sprach aus, dass der Wert des Streitgegenstands 30.000Â EUR Ã¼bersteige und die ordentliche Revision nicht zulÃ¤ssig sei.
Rechtliche Beurteilung
In ihrer auÃŸerordentlichen Revision zeigt die Beklagte keine erheblichen Rechtsfragen auf. Die Revision ist daher nicht zulÃ¤ssig.
1.1.Â ZunÃ¤chst macht die Revision geltend, eine Kaufoption kÃ¶nne gar nicht wirksam eingerÃ¤umt werden, wenn bereits ein Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten bestehe. Nach der Rechtsprechung (1Â ObÂ 653/83, 7Â ObÂ 522/88) gelte ein Vertragsabschluss in Kenntnis des Vorkaufsrechts als unter der Bedingung abgeschlossen, dass vom Vorkaufsrecht kein Gebrauch gemacht werde.
1.2.Â Damit Ã¼bergeht das Rechtsmittel die Negativfeststellung, wonach nicht feststellbar war, ob die KlÃ¤gerin vom Vorkaufsrecht der Mieterin wusste. Ein den zitierten Entscheidungen vergleichbarer Sachverhalt liegt daher nicht vor. Die MÃ¶glichkeit, dass die Kaufoption nur aufschiebend bedingt eingerÃ¤umt worden wÃ¤re, scheidet damit aus. Die Vorinstanzen sind daher vertretbar davon ausgegangen, dass die Kaufoption wirksam eingerÃ¤umt wurde und ihr das Vorkaufsrecht der Mieterin nicht entgegenstehen konnte, zumal es nicht verbÃ¼chert und die Kenntnis der KlÃ¤gerin davon nicht feststellbar war.
2.1.Â Die Revision argumentiert weiters, die KlÃ¤gerin habe erklÃ¤rt, die Option nur unter der aufschiebenden Bedingung einer Einigung auf einen konkreten Kaufvertrag wahrzunehmen (â€ž... basierend auf den uns vorliegenden Informationen sowie die Einigung auf einen konkreten Kaufvertrag vorausgesetzt ...â€œ); insofern habe sie die Kaufoption nur unter einer aufschiebenden Bedingung angenommen.
2.2.Â Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, dass die AnnahmeerklÃ¤rung des GeschÃ¤ftsfÃ¼hrers der KlÃ¤gerin als rechtlicher Laie bei redlicher, vernÃ¼nftiger Betrachtungsweise nur dahin zu verstehen sei, dass auf eine allfÃ¤llige Irrtumseinrede nicht verzichtet werde und eine verbÃ¼cherungsfÃ¤hige Vertragsurkunde noch zu errichten sei.
2.3.Â Wie eine ErklÃ¤rung im Einzelfall aufzufassen ist, ist jeweils nur nach den besonderen UmstÃ¤nden des Einzelfalls zu beurteilen und begrÃ¼ndet im Allgemeinen keine erhebliche Rechtsfrage (RS0042555 [T2]).
2.4.Â Die Auslegung des Berufungsgerichts ist vertretbar, weil die Kaufoption bereits die essentialia negotii enthielt und Rechtsfolgen hinsichtlich unwesentlicher Vertragsbestimmungen (wie das Bestehen von MietvertrÃ¤gen) entweder dem dispositiven Recht zu entnehmen sind oder andernfalls (an dessen GrundsÃ¤tzen gemessen) nicht zum subjektiven Nachteil gereichen dÃ¼rfen; zudem hat die Beklagte gegen den Kaufvertrag keine konkreten EinwÃ¤nde erhoben. Auch wenn man, was die Revision verlangt, die ErklÃ¤rung am EmpfÃ¤ngerhorizont misst (RS0014160), ist es vertretbar anzunehmen, dass die Beklagte aufgrund des E-Mails von einer Annahme der Option ausgehen musste. Auch ihr musste nÃ¤mlich klar sein, dass eine verbÃ¼cherungsfÃ¤hige Vertragsurkunde zu errichten war und sich der Hinweis in der ErklÃ¤rung der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrerin der KlÃ¤gerin darauf bezog. MaÃŸgebend ist zudem weder allein der Wille des ErklÃ¤renden noch die subjektive Auslegung des ErklÃ¤rungsempfÃ¤ngers, sondern der objektive EmpfÃ¤ngerhorizont (RS0014160 [T4, T37]).
2.5.Â Wenn die Revision ausfÃ¼hrt, die ErklÃ¤rung wÃ¤re so zu verstehen, dass die KlÃ¤gerin nur unter der Bedingung annehmen habe wollen, dass man sich hinsichtlich des Vorkaufsrechts zugunsten einer Mieterin, hinsichtlich der MietvertrÃ¤ge und einer Abbruchgenehmigung einige, weicht sie vom festgestellten Sachverhalt ab.
3.Â Dem Argument der Revision, die KlÃ¤gerin habe durch Ãœbermittlung eines abweichenden Kaufanbots auf ihr Optionsrecht verzichtet, ist entgegenzuhalten:
Angebot und Annahme sind einseitige, empfangsbedÃ¼rftige WillenserklÃ¤rungen (RS0014061 [T4]). Nach den Feststellungen erreichte die Beklagte zuerst die OptionsannahmeerklÃ¤rung, erst danach das alternative Kaufanbot, das nicht angenommen wurde. Schon wegen dieses Zeitablaufs kann letzterem keinerlei Relevanz zukommen und es stellt sich die von der Revision aufgeworfene Rechtsfrage nicht, ob ein wÃ¤hrend der Optionsfrist abgegebenes Alternativanbot als Verzicht auf die Option zu werten sei.
4.Â Auch das von der Revision vorgetragene Argument, die AnnahmeerklÃ¤rung gegenÃ¼ber einem Immobilienmakler, der von der Beklagten nicht bevollmÃ¤chtigt gewesen sei, entfalte keine Annahmewirkung, Ã¼bergeht die relevanten Feststellungen, wonach die (an die Beklagte gerichtete) AnnahmeerklÃ¤rung der Beklagten innerhalb der Annahmefrist zuging und die Beklagte auch innerhalb der Frist zusÃ¤tzlich telefonisch auf die zugegangene AnnahmeerklÃ¤rung hingewiesen wurde. Damit ist der Beklagten die ErklÃ¤rung jedenfalls rechtzeitig zugegangen. Die von der Revision aufgeworfene Rechtsfrage der mangelnden Vertretungsmacht stellt sich nicht.