Document Number: JJT_20201215_OGH0002_0100OB00049_20H0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0100OB00049.20H.1215.000
Case Number: 10Ob49/20h
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1607990400000
Word Count: 1223

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den VizeprÃ¤sidenten Univ.-Prof.Â Dr.Â Neumayr als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Fichtenau und Dr.Â Grohmann, den Hofrat Mag.Â Ziegelbauer und die HofrÃ¤tin Dr.Â Faber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei M*****, vertreten durch GloÃŸ Pucher Leitner GloÃŸ Enzenhofer RechtsanwÃ¤lte in St.Â PÃ¶lten, gegen die beklagte Partei A***** WohnungseigentumsgesellschaftÂ mbH, *****, vertreten durch Mag.Â Andrea Willmitzer, RechtsanwÃ¤ltin in Leobersdorf, wegen 6.209,70Â EURÂ sA, Ã¼ber die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Wiener Neustadt als Berufungsgericht vom 8.Â SeptemberÂ 2020, GZÂ 58Â RÂ 48/20m-23, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Baden vom 3.Â AprilÂ 2020, GZÂ 15Â CÂ 1174/18b-18, abgeÃ¤ndert wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die beklagte Partei hat die Kosten der Revisionsbeantwortung selbst zu tragen.
Text
BegrÃ¼ndung:
[1] Die KlÃ¤gerin erwarb von der beklagten BautrÃ¤gerin ein Reihenhaus (Wohnungseigentum) samt Garten. In sÃ¤mtlichen VertrÃ¤gen und im Nutzwertgutachten war die Grenze zwischen Gartenanteil und einem GrundstÃ¼ck des Landes NiederÃ¶sterreich entsprechend dem Grundbuchstand richtig dargestellt. Abweichend davon war im Zuge der Bauarbeiten ein Zaun errichtet worden, der eine 42Â m2 groÃŸe FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks des Landes NiederÃ¶sterreichs einschloss. Nach Ãœbergabe des Kaufobjekts im JahrÂ 2003 nutzte die KlÃ¤gerin auch diesen Bereich. Errichtet wurden unter anderem ein Grillplatz sowie eine HolzhÃ¼tte. Die â€“ von der KlÃ¤gerin nicht beabsichtigte Wiederherstellung des ursprÃ¼nglichen Zustands wÃ¼rde Ã¼ber 6.000Â EUR kosten. 2017 schloss sie â€“ anwaltlich vertreten â€“ mit dem Land NiederÃ¶sterreich ein GrundbenutzungsÃ¼bereinkommen, indem sie sich zur Zahlung eines jÃ¤hrlichen Pauschalbetrags von 105Â EUR verpflichtete.
[2] Die (1960 geborene) KlÃ¤gerin begehrt als Schadenersatz 749,70Â EUR Anwaltskosten sowie den Pachtzins fÃ¼r die nÃ¤chsten 52Â Jahre (2017 bis 2069) von 5.460Â EUR, insgesamt somit 6.209,70Â EURÂ sA. Die Beklagte habe sie Ã¼ber die BeschrÃ¤nkung ihres Nutzungsrechts nicht aufgeklÃ¤rt.
[3] Die Beklagte wendet unter anderem ein, die falsche UmzÃ¤unung sowie allfÃ¤llige Zusagen eines Architekten seien ihr nicht zuzurechnen. Der Gesamtpachtzins sei nicht fÃ¤llig.
[4] Das Erstgericht stellte die Klagsforderung als mit 959,70Â EUR (Anwaltskosten: 749,70Â EUR, fÃ¤lliger Pachtzins fÃ¼r 2Â Jahre: 210Â EUR) als zu Recht, die Gegenforderung als nicht zu Recht bestehend fest und verpflichtete die Beklagte zur Zahlung von 959,70Â EURÂ sA (SpruchpunkteÂ 1 bis 3). Es legte (seiner rechtlichen Beurteilung nach als â€žMinusâ€œ) fest, dass die Beklagte verpflichtet sei, der KlÃ¤gerin jeweils am 2.Â 1. jeden Jahres beginnend mit 2.Â 1.Â 2020, zuletzt am 2.Â 1.Â 2069, jeweils 105Â EUR zu zahlen (SpruchpunktÂ 4). Das Zahlungsbegehren auf â€žweitereâ€œ 5.250Â EURÂ sA wies es â€“ von der KlÃ¤gerin unbekÃ¤mpft und damit rechtskrÃ¤ftig â€“ ab (SpruchpunktÂ 5). Rechtlich qualifizierte das Erstgericht die Ãœbergabe der Liegenschaft samt eingezÃ¤untem Garten als schlÃ¼ssige ErklÃ¤rung der Beklagten, dass der KÃ¤uferin die uneingeschrÃ¤nkte Nutzung Ã¼ber den eingezÃ¤unten Bereich zustehe. Die vom Plan abweichende UmzÃ¤unung sei der Beklagten zuzurechnen. Mit dem Abschluss des GrundbenutzungsÃ¼bereinkommens habe die KlÃ¤gerin jenen Zustand hergestellt, der der von der Beklagten schlÃ¼ssig zugesicherten Rechtslage entspreche. Die noch nicht fÃ¤lligen BetrÃ¤ge aus dem GrundbenutzungsÃ¼bereinkommen seien jedoch nicht zu ersetzen. Ãœber den noch nicht fÃ¤lligen Anspruch sei ein positives, Ã¼ber den eingeklagten Leistungsanspruch nicht hinausgehendes Feststellungsurteil zu fÃ¤llen.
[5] Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge und Ã¤nderte das angefochtene Urteil im Sinn einer gÃ¤nzlichen Abweisung des Begehrens auf Zahlung von 6.209,70Â EURÂ sA ab. Rechtlich folgerte es, die BevollmÃ¤chtigung eines Architekten mit Planung und Bauleitung samt Bauaufsicht durch die Beklagte erfasse keine Zusagen im Zusammenhang mit der Nutzung des im Eigentum des Landes NiederÃ¶sterreich stehenden GrundstÃ¼cksstreifens. Die Annahme einer uneingeschrÃ¤nkten Nutzung durch Ãœbergabe des Reihenhauses samt unrichtig umzÃ¤untem Garten sei nicht anzunehmen, weil die KlÃ¤gerin gewusst habe, dass nicht der gesamte eingezÃ¤unte Garten ihr gehÃ¶re.
[6] Die Revision wurde mit der BegrÃ¼ndung zugelassen, dass die Frage, ob in der Ãœbergabe eines Reihenhauses samt unrichtig eingezÃ¤untem Garten eine schlÃ¼ssige Nutzungszusage bezÃ¼glich der im Eigentum Dritter stehenden FlÃ¤che liege, nicht nur die KlÃ¤gerin, sondern mehrere WohnungseigentÃ¼mer betreffe.
Rechtliche Beurteilung
[7] Die â€“ beantwortete â€“ Revision der KlÃ¤gerin ist entgegen diesem Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulÃ¤ssig.
[8] 1.Â Die Abweisung des noch nicht fÃ¤lligen BenÃ¼tzungsentgelts/Pachtzinses von 5.250Â EURÂ sA war mangels BekÃ¤mpfung durch die KlÃ¤gerin nicht mehr Gegenstand der zweitinstanzlichen Entscheidung. Das Berufungsgericht hatte aber Ã¼ber die Feststellung des Erstgerichts in Ansehung der kÃ¼nftigen Zahlungsverpflichtung der Beklagten zu entscheiden. Einer gesonderten Bewertung bedurfte es nicht, weil diese in SpruchpunktÂ 4 des erstinstanzlichen Urteils aufgenommene Feststellung einer kÃ¼nftigen Leistungsverpflichtung (105Â EUR jÃ¤hrlich von 2.Â 1.Â 2020 bis 2.Â 1.Â 2069) ziffernmÃ¤ÃŸig dem abgewiesenen Leistungsbegehren von 5.250Â EUR entspricht. Der Entscheidungsgegenstand in zweiter Instanz Ã¼bersteigt daher jedenfalls 5.000Â EUR, weshalb die Revision nicht nach Â§Â 502 AbsÂ 2 ZPO jedenfalls unzulÃ¤ssig ist.
[9] 2.1Â Eine Leistung ist mangelhaft im Sinn des Â§Â 922 ABGB, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter dem vertraglich Geschuldeten zurÃ¼ckbleibt (RIS-Justiz RS0018547). Die Mangelhaftigkeit eines Leistungsgegenstands ist nicht abstrakt, sondern immer anhand des konkreten Vertrags zu beurteilen (RS0107680; RS0126729; 5Â ObÂ 7/20w).
[10] 2.2Â Das AusmaÃŸ des Hausgartens als ZubehÃ¶r (vgl 5Â ObÂ 7/20w mwN) des Wohnungseigentumsobjekts (Reihenhaus) war in den Kauf-(Anwartschafts-)vertrÃ¤gen und dem Nutzwertgutachten samt jeweils angeschlossenen PlÃ¤nen klar definiert und dargestellt. Die BegrÃ¼ndung von (ZubehÃ¶r-)Wohnungseigentum an einer liegenschaftsfremden TeilflÃ¤che wÃ¤re rechtlich unzulÃ¤ssig. Die KlÃ¤gerin behauptet in der Revision auch nicht, dass die beklagte BautrÃ¤gerin die vertraglich zugesicherte Leistung mangelhaft erbracht hat, indem ihr (ZubehÃ¶r-)Wohnungseigentum nicht im vertraglich zugesicherten AusmaÃŸ verschafft wurde. Sie widerspricht ausschlieÃŸlich den Aussagen des Berufungsgerichts, sie habe auf die Zusage eines Mitarbeiters des von der Beklagten beauftragten Architekten und Bauleiters nicht vertrauen dÃ¼rfen (gemeint im Zusammenhang mit der Berechtigung, die TeilflÃ¤che eines fremden GrundstÃ¼cks benutzen zu dÃ¼rfen). Mit ihrer knapp gehaltenen Argumentation zeigt sie keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung auf.
[11] 2.3Â Die Auslegung (konkludenter) WillenserklÃ¤rungen ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls abhÃ¤ngig und begrÃ¼ndet â€“ von hier nicht verwirklichten AusnahmefÃ¤llen abgesehen â€“ keine erhebliche Rechtsfrage.
[12] 2.4Â Nach den Feststellungen der Vorinstanzen verlÃ¤uft der Gartenanteil des Reihenhauses der KlÃ¤gerin (so wie von weiteren) zunÃ¤chst eben in Richtung hinterer Grundgrenze. Dann schlieÃŸt eine BÃ¶schung an, die in einen zwei bis drei Meter breiten Streifen auslÃ¤uft, der mit einem Zaun zu einem Kanal begrenzt ist. AuÃŸerhalb des Zauns verlÃ¤uft ein Rad- und Gehweg entlang des Kanals. Weder das Land NiederÃ¶sterreich noch die Beklagte wussten zunÃ¤chst, dass entgegen den vorliegenden PlÃ¤nen die EinzÃ¤unung der GartenflÃ¤chen nicht an der GrundstÃ¼cksgrenze errichtet wurde. Noch vor Unterzeichnung des intabulierungsfÃ¤higen Kaufvertrags und Einverleibung des Wohnungseigentums sprach die KlÃ¤gerin bei der Ãœbergabe des Objekts mit dem Mitarbeiter des Architekten Ã¼ber die innerhalb des Zauns stehenden BÃ¤ume. Der Mitarbeiter erklÃ¤rte, sie solle sich keine Sorgen machen, die BÃ¤ume wÃ¼rden auf einem Streifen stehen, der im Bereich der BÃ¶schung beginne und dem Land NiederÃ¶sterreich gehÃ¶re.
[13] 2.5Â Diese Ã„uÃŸerungen des Mitarbeiters stellten klar, dass BÃ¶schung und angrenzender Grundstreifen zur Nachbarliegenschaft gehÃ¶rten und die UmzÃ¤unung daher nicht die GrundstÃ¼cksgrenze darstellte. Wieso ein KÃ¤ufer daraus zu Lasten des EigentÃ¼mers der Nachbarliegenschaft erschlieÃŸen kann, er dÃ¼rfe die nicht vom (ZubehÃ¶r-)Wohnungseigentum erfasste FlÃ¤che ohne Entgelt uneingeschrÃ¤nkt nutzen und verbauen (Abflachen der BÃ¶schung, Verfliesung, Errichtung einer HolzhÃ¼tte und eines Grillplatzes), erklÃ¤rt die Revision nicht. Dass das Land NiederÃ¶sterreich (das nach den Feststellungen davon auch nichts wusste) Ã¼ber einen lÃ¤ngeren Zeitraum dieser Nutzung nicht widersprochen hat, tangiert die Frage, ob zwischen den WohnungseigentÃ¼mern und dem Land NiederÃ¶sterreich eine konkludente Nutzungsvereinbarung zustande gekommen wÃ¤re. FÃ¼r die angebliche schadenersatzrechtliche Haftung der Beklagten, welche die KlÃ¤gerin â€“ nicht gerechtfertigt durch die Feststellungen â€“ aus einer unrichtigen AufklÃ¤rung Ã¼ber das AusmaÃŸ ihres Nutzungsrechts ableitet, ist die faktische Nutzung der fremden TeilflÃ¤che ohne Bedeutung. Die Frage, ob und inwieweit das Verhalten des Architekten und seines Mitarbeiters der Beklagten zuzurechnen ist, stellt sich aus diesen ErwÃ¤gungen nicht.
[14] 3.Â Die gerÃ¼gte Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens liegt nicht vor (Â§Â 510 AbsÂ 3 ZPO).
[15] 4.Â Die Kostenentscheidung grÃ¼ndet sich auf die Â§Â§Â 40, 50 ZPO. Die Beklagte hat in der Revisionsbeantwortung nicht auf die UnzulÃ¤ssigkeit des gegnerischen Rechtsmittels hingewiesen.