Document Number: JJT_20190320_OGH0002_0050OB00242_18A0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E124770
Case Number: 5Ob242/18a
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1553040000000
Word Count: 2801

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Painsi, Dr.Â Steger und Dr.Â Parzmayr als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragsteller 1.Â S*, 2.Â D*, beide vertreten durch Mag.Â Hans Sandrini, Mietervereinigung Ã–sterreichs, 1010Â Wien, ReichratsstraÃŸeÂ 15, gegen die Antragsgegner 1.Â E*, 2.Â M*, 3.Â I*, 4.Â E*, alle *, alle vertreten durch Mag.Â JÃ¼rgen M.Â Krauskopf, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG, Ã¼ber den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 20.Â SeptemberÂ 2018, GZÂ 40Â RÂ 92/18b-27, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Josefstadt vom 1.Â FebruarÂ 2018, GZÂ 7Â MschÂ 31/16v-20, in der Hauptsache bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Revisionsrekurs wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die Antragsteller sind schuldig, den Antragsgegnern anteilig binnen 14Â Tagen deren mit 418,92Â EUR (darin 69,82Â EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragsteller waren vom 6.Â 3.Â 2011 bis 31.Â 10.Â 2014 Mitmieter der 55Â mÂ² groÃŸen Wohnung NrÂ 20 im Haus 1080Â *. Vermieter waren von MÃ¤rzÂ 2011 bis einschlieÃŸlich JÃ¤nnerÂ 2013 der Erstantragsgegner und die Zweitantragsgegnerin, danach die Drittantragsgegnerin und der Viertantragsgegner. Als Nettohauptmietzins wurde den Antragstellern fÃ¼r MÃ¤rzÂ 2011 220Â EUR, fÃ¼r die darauffolgenden Monate hingegen 440Â EUR monatlich netto vorgeschrieben und von ihnen bezahlt.
Gegenstand des Verfahrens ist die ÃœberprÃ¼fung des Hauptmietzinses.
Das Erstgericht stellte den gesetzlich zulÃ¤ssigen Nettohauptmietzins mit 309,61Â EUR und die Rechtsunwirksamkeit der darÃ¼ber hinausgehenden Mietzinsvereinbarung fest, woraus sich eine Ãœberschreitung des gesetzlich zulÃ¤ssigen ZinsausmaÃŸes zu den nÃ¤her angefÃ¼hrten ZeitrÃ¤umen von jeweils monatlich 130,39Â EUR ergab, und verpflichtete die Antragsgegner zur RÃ¼ckzahlung der MietzinsÃ¼berschreitungsbetrÃ¤ge.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsteller nicht Folge. Es hielt rechtlich â€“ wie schon das Erstgericht â€“ einen Lagezuschlag in HÃ¶he von 3,26Â EUR pro mÂ² fÃ¼r berechtigt. Auch unter BerÃ¼cksichtigung des zu 5Â ObÂ 74/17v genannten Referenzgebiets sei von einer Ã¼berdurchschnittlichen Lage auszugehen. Der schlagwortartige Hinweis auf die sehr gute Wohnlage mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung genÃ¼ge den Anforderungen des Â§Â 16 AbsÂ 4 MRG. Das MILG habe Â§Â 3 AbsÂ 2 und 5 RichtWG nicht aufgehoben; diesen Bestimmungen sei durch das MILG zwar materiell derogiert worden, sie seien aber nach wie vor Grundlage fÃ¼r die Ermittlung des Grundkostenanteils der mietrechtlichen Normwohnung. DemgemÃ¤ÃŸ sei es gesetzeskonform, den zuletzt ermittelten Grundkostenanteil der mietrechtlichen Normwohnung entsprechend der Valorisierung des Richtwerts aufzuwerten und diesen Betrag fÃ¼r die Berechnung des Lagezuschlags heranzuziehen. Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG spreche zwar von ZuschlÃ¤gen oder Abstrichen bis zur HÃ¶he von 0,33Â % der Differenz der Grundkostenanteile. Gegen eine Reduktion aufgrund der hier als nur gut festgestellten Lage spreche, dass die Kriterien, die die Einstufung einer Lage als sehr gut verhindern, ihren Niederschlag ohnedies in den Grundpreisen fÃ¤nden, also den Grundkostenanteil der zur beurteilenden Wohnung bereits reduzieren. Die vom Gesetzgeber gewÃ¤hlte Formulierung â€žbis zuâ€œ bringe die SelbstverstÃ¤ndlichkeit zum Ausdruck, dass es nicht um einen gesetzlichen Mietzins, sondern um eine gesetzlich definierte HÃ¶chstgrenze gehe.
Da zur Frage, ob der gemÃ¤ÃŸ Â§Â 3 AbsÂ 2 und 5 RichtWG ermittelte Grundkostenanteil der mietrechtlichen Normwohnung trotz Ã„nderung des Â§Â 5 RichtWG durch das MILG nach wie vor zur Berechnung des Lagezuschlags herangezogen werden dÃ¼rfe und ob der Lagezuschlag von 0,33Â % der Differenz der Grundkostenanteile zu vermindern sei, wenn die zu prÃ¼fende Wohnung als Ã¼berdurchschnittlich, nicht aber als sehr gut beurteilt werde, keine hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung vorliege, sei der ordentliche Revisionsrekurs zuzulassen.
In ihrem â€“ von den Antragsgegnern
beantworteten â€“ Revisionsrekurs wenden sich die Antragsteller nur gegen die Berechtigung des Lagezuschlags von 3,26Â EURÂ netto monatlich und begehren eine entprechende AbÃ¤nderung der Entscheidungen der Vorinstanzen, hilfsweise stellen sie einen Aufhebungsantrag.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist ungeachtet des den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (Â§Â 71 AbsÂ 1 AuÃŸStrG) Ausspruchs des Rekursgerichts nicht zulÃ¤ssig. Er zeigt keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG auf.
1.1.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 16 AbsÂ 4 MRG ist ein Zuschlag nach AbsÂ 3 legÂ cit (somit der Lagezuschlag) nur dann zulÃ¤ssig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Wohnlage. Zur Definition der durchschnittlichen Lage verweist Â§Â 16 AbsÂ 4 MRG auf Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG. Die durchschnittliche Lage ist daher nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens zu beurteilen (RIS-Justiz RS0111204). Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als â€žbesser als durchschnittlichâ€œ zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). Der erkennende Senat hat dazu ausgesprochen (5Â ObÂ 74/17v = immolexÂ 2018/215 [krit Kothbauer, zust Rosifka] = woblÂ 2018/29 [krit Vonkilch] = ZLBÂ 2018/29 [krit Hauswirth]), dass in Wien als Referenzgebiet fÃ¼r die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des (Wiener) Stadtgebiets abzustellen ist, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaÃŸen einheitliches Wohngebiet bilden. Im dort zu beurteilenden Fall des im 5.Â Bezirk gelegenen Hauses waren dies die innerstÃ¤dtischen Gebiete mit der dafÃ¼r typischen geschlossenen mehrgeschossigen Verbauung. Im Vergleich zu diesen relevanten Lagen Wiens rechtfertigten die dort festgestellte ErschlieÃŸung der Wohnumgebung des Hauses mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln und die bestehenden MÃ¶glichkeiten der Nahversorgung die Annahme einer Ã¼berdurchschnittlichen Lage im Sinn des Â§Â 16 AbsÂ 4 MRG nicht (RIS-Justiz RS0131812). Die Auswahl des Referenzgebiets wird hier nicht in Zweifel gezogen.
1.2.Â Die Antragsteller meinen aber, dass die Vorinstanzen von den Kriterien der Entscheidung 5Â ObÂ 74/17v abgewichen seien. Die Lage der hier beurteilten Wohnung im 8.Â Bezirk sei jener zu 5Â ObÂ 74/17v vergleichbar. Die Entscheidung Ã¼ber die Zuerkennung eines Lagezuschlags hat sich an den UmstÃ¤nden des Einzelfalls zu orientieren und begrÃ¼ndet daher regelmÃ¤ÃŸig keine erhebliche Rechtsfrage (vgl RIS-Justiz RS0111201 [T3]; 5Â ObÂ 74/17v). Eine auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung oder der behauptende Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung liegt aber nicht vor:
1.3.Â Von der Wohnung sind fuÃŸlÃ¤ufig Stationen einer U-Bahn-Linie und von vier StraÃŸenbahnlinien zu erreichen, Ã¼ber die nahezu das gesamte Stadtgebiet von Wien rasch erreicht werden kann. In unmittelbarer NÃ¤he befinden sich zwei Theater und zwei Palais mit entsprechendem kulturellen Angebot. FÃ¼r den Individualverkehr ist die Wohnung gut erreichbar, wenn auch die Parkraumsituation kritisch ist. In der NÃ¤he befindet sich aber ein Parkhaus. Betreffend GeschÃ¤fte fÃ¼r den tÃ¤glichen Bedarf, Markt, Ã„rzte und Apotheken sowie Bildungseinrichtungen besteht ein umfassendes Angebot in der NÃ¤he (Lerchenfelder- und JosefstÃ¤dterstraÃŸe). AuÃŸerdem schlieÃŸt das Haus an eine GrÃ¼nanlage an, fuÃŸlÃ¤ufig sind mehrere Parkanlagen erreichbar. Trotz des innerstÃ¤dtischen Charakters besteht keine LÃ¤rmbeeintrÃ¤chtigung. Unter BerÃ¼cksichtigung der zu 5Â ObÂ 74/17v genannten Kriterien davon auszugehen, diese Lage sei selbst fÃ¼r eine innerstÃ¤dtische Wohnumgebung auÃŸergewÃ¶hnlich und damit Ã¼berdurchschnittlich, ist keine im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung. Dass die Bekanntgabe im Mietvertrag den Kriterien des Â§Â 16 AbsÂ 4 MRG ausreichend entsprach und die geprÃ¼ften Lagekriterien mitumfasst, bezweifeln die Antragsteller im Revisionsrekurs nicht mehr.
2.1.Â Die HÃ¶he des Lagezuschlags regelt Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG. Nach dieser Bestimmung sind fÃ¼r werterhÃ¶hende oder wertvermindernde Abweichungen gemÃ¤ÃŸ AbsÂ 2 ZÂ 3 je mÂ² der NutzflÃ¤che und Monat ZuschlÃ¤ge oder Abstriche bis zur HÃ¶he von 0,33Â vH der Differenz zwischen dem der Richtwertermittlung zugrundegelegten Grundkostenanteil (Â§Â 3 AbsÂ 2 und 5 und Â§Â 6 RichtWG) und dem der Lage des Hauses entsprechenden Grundkostenanteil je mÂ² der NutzflÃ¤che zulÃ¤ssig, die unter BerÃ¼cksichtigung der nach der Bauordnung zulÃ¤ssigen Bebaubarkeit fÃ¼r die Anschaffung von bebauten Liegenschaften, die Ã¼berwiegend Wohnzwecken dienen, in dieser Lage (Wohnumgebung) Ã¼blicherweise aufgewendet werden. Nach Â§Â 3 AbsÂ 2 RichtWG errechnet sich der Grundkostenanteil je mÂ² NutzflÃ¤che aus den Grundkosten, die wÃ¤hrend des KalenderjahresÂ 1992 den FÃ¶rderungszusicherungen des jeweiligen Landes zugrunde gelegt wurden. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 3 AbsÂ 5 RichtWG ist jeweils ein Durchschnittswert der Grundkostenanteile und der Baukosten des jeweiligen Landes heranzuziehen, der in Bezug auf die WohnnutzflÃ¤che zu gewichten ist. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 4 AbsÂ 1 RichtWG hat der Bundesminister fÃ¼r Justiz die Richtwerte und die der Ermittlung zugrundegelegten Kostenanteile (Â§Â 3 AbsÂ 2 bis 5) ausgedrÃ¼ckt in ProzentsÃ¤tzen vom jeweiligen Richtwert unter Bedachtnahme auf das Gutachten des Beirats durch Verordnung festzusetzen. Kommt ein Gutachten des Beirats Ã¼ber die Ermittlung der Richtwerte nicht zustande, so ist der Richtwert vom Bundesminister fÃ¼r Justiz unter Bedachtnahme auf die GrundsÃ¤tze des Â§Â 3 festzusetzen. Soweit Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG auf Â§Â 6 RichtWG verwies (wo die Neufestsetzung des Richtwerts fÃ¼r den Fall angeordnet war, dass die VerÃ¤nderung des Baupreisindex fÃ¼r den Wohnhaus- und Siedlungsbau von der VerÃ¤nderung des VerbraucherpreisindexÂ 1986 um mehr als ursprÃ¼nglich 10Â %, zuletzt 25Â % abweicht), ist dies seit dem DRGÂ 2006 (BGBlÂ IÂ 2006/113) gegenstandslos. In ArtÂ 10 wurde die Aufhebung der Â§Â§Â 6 bis 9 RichtWG angeordnet, dies betraf auch den Beirat, auf dessen Gutachten der Bundesminister fÃ¼r Justiz bei Festsetzung per Verordnung nach Â§Â 1 AbsÂ 2 RichtWG Bedacht zu nehmen hatte. Das (1.) MILG (Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz) BGBlÂ IÂ 50/2008 Ã¼bernahm die ursprÃ¼nglich im JahrÂ 1994 durch den Bundesminister fÃ¼r Justiz ermittelten und mit Verordnung festgesetzten und in weiterer Folge valorisierten Richtwerte (erstmals) unmittelbar in das Gesetz, nÃ¤mlich als neugefassten Â§Â 5 AbsÂ 1 RichtWG. Â§Â 5 AbsÂ 2 RichtWG sah wieder eine ErmÃ¤chtigung des Bundesministers fÃ¼r Justiz zur jÃ¤hrlichen Kundmachung der geÃ¤nderten Richtwerte vor. Eine Neuberechnung des Richtwerts erfolgte zu diesem Zeitpunkt nicht, vielmehr wurde der gesetzliche Richtwert unter Anlegung des entsprechenden Steigerungsfaktors an den zuletzt durch BGBlÂ IIÂ 61/2007 kundgemachten Richtwert fortgeschrieben (ErlÃ¤utRVÂ 622/A BlgNRÂ 23.Â GP, 2f; ABÂ 480 BlgNRÂ 23.Â GPÂ 2). Seit der Verordnung BGBlÂ 1994/148 betrÃ¤gt der im Richtwert enthaltene Grundkostenanteil fÃ¼r Wien 17,21Â % des Richtwerts, daran hielten sÃ¤mtliche seitdem ergangene Kundmachungen des Bundesministers fÃ¼r Justiz â€“ so auch die aufgrund Â§Â 5 AbsÂ 2 RichtWG idF BGBlÂ IÂ 2008/50 ergangenen (wie BGBlÂ IIÂ 93/2010, BGBlÂ IIÂ 82/2012, BGBlÂ IIÂ 55/2014, BGBlÂ IIÂ 62/2017) â€“ fest. Die ursprÃ¼nglich vorgesehene jÃ¤hrliche RichtwertÃ¤nderung war bereits mit der WRN 2009 (BGBlÂ IÂ 25/2009) auf einen Zweijahresrhythmus geÃ¤ndert worden; zuletzt stellte das 2.Â MILG BGBlÂ IÂ 12/2016 den Vergleichswert fÃ¼r die Valorisierung vom VPI 2000 auf den VPI 2010 um und legte den Richtwert fÃ¼r einen Zeitraum von 3 Jahren gesetzlich fest.
2.2.Â Die Antragsteller wenden sich gegen die Rechtsauffassung der Vorinstanzen, ungeachtet der Ã„nderung der Rechtslage durch das MILG sei die Differenz der Grundkostenanteile weiterhin fÃ¼r die Ermittlung des Lagezuschlags heranzuziehen. Â§Â 3 AbsÂ 2 und 5 RichtWG sei durch das MILG materiell derogiert worden. Aufgrund gesetzlicher Festlegung der Richtwerte ab 1.Â 4.Â 2008 gebe es keine zugrunde gelegten Grundkostenanteile mehr. Einer Valorisierung der zuletzt ermittelten Grundkostenanteile entsprechend der Steigerung der Richtwerte fehle die gesetzliche Grundlage, die Ableitung eines Lagezuschlags aus einer Grundkostendifferenz sei daher unzulÃ¤ssig.
Eine ausdrÃ¼ckliche Stellungnahme des Obersten Gerichtshofs zu dieser Frage liegt zwar nicht vor, die â€“ wenn auch rechtstechnisch unglÃ¼ckliche â€“ gesetzliche Regelung ist aber eindeutig, sodass ein anderes Auslegungsergebnis als das der Vorinstanzen nicht in Betracht kommt. Eine erhebliche Rechtsfrage ist daher nicht zu beantworten (vgl RIS-Justiz RS0042656):
2.3.Â Zu 5Â ObÂ 53/10w erwÃ¤hnte der Fachsenat bereits die allfÃ¤llige materielle Derogation des Â§Â 3 RichtWG durch das MILG, setzte sich damit aber mangels Relevanz fÃ¼r den dortigen Fall nicht nÃ¤her auseinander. Mittlerweile ist zur Frage der Auswirkungen des MILG auf Â§Â 3 RichtWG das ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndete Erkenntnis des VfGH G-428/2016 ua, VÂ 75/2016 ua ergangen, dem eine Anfechtung des gesamten RichtWG und des Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG zugrunde lag. Der VfGH ging davon aus, dass den Bestimmungen zur Festlegung der Richtwerte durch Verordnung (Â§Â 1 AbsÂ 2, 3 und 4 RichtWG) durch Â§Â 5 AbsÂ 1 RichtWG idF des MILG materiell derogiert wurde (so bereits T.Â Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht MRG4 Â§Â 16 RzÂ 58a; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht IÂ²Â³ RichtWG Â§Â 5 RzÂ 1). Mehrfach verwies der VfGH aber darauf (IV.Â ErwÃ¤gungen PunktÂ 1.6.6.2, 2.3.5, 2.3.9), dass das 1.Â MILG BGBlÂ IÂ 50/2008 lediglich die valorisierten Richtwerte unmittelbar in das Gesetz aufnahm, ohne dass eine Neuberechnung erfolgt wÃ¤re. Der nunmehr gesetzliche Richtwert nach Â§Â 5 AbsÂ 1 RichtWG ist daher eine valorisierte Festschreibung der nach der Stammfassung des RichtWG vom Bundesminister fÃ¼r Justiz mit Verordnung festgelegten BetrÃ¤ge in Gesetzesform. Diese Ãœbernahme der zunÃ¤chst mittels Verordnung festgelegten Richtwerte in das Gesetz erachtete der VfGH als nicht unsachlich und im rechtspolitischen Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers liegend.
2.4.Â Diese Beurteilung des VfGH konnte sich insbesondere auf die Materialien zum 1.Â MILG (ErlÃ¤utRVÂ 622/A BlgNRÂ 23.Â GPÂ 2f; ABÂ 480 BlgNRÂ 23.Â GPÂ 2) stÃ¼tzen, aus denen eindeutig hervorgeht, dass der Gesetzgeber lediglich einen Systemwechsel in der Valorisierung der Richtwerte beabsichtigte, dabei aber von den ab dem 1.Â AprilÂ 2008 geltenden Richtwerten unter BerÃ¼cksichtigung des Steigerungsfaktors und den zuletzt in BGBlÂ IIÂ NrÂ 61/2007 kundgemachten Richtwerten ausging. Daraus erschlieÃŸt sich unmissverstÃ¤ndlich, dass der Gesetzgeber des 1.Â MILG nicht beabsichtigte, das System der Berechnung eines Lagezuschlags nach Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG abzuÃ¤ndern, zumal diese Bestimmung durch das MILG ebenso unangetastet blieb wie Â§Â 3 RichtWG, der auch in seinen AbsÂ 2 und 5 nicht formell aufgehoben wurde. Eine planwidrige LÃ¼cke im Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG (vgl Schinnagl in Illedits/Reich-RohrwigÂ³ Â§Â 3 RichtWG RzÂ 1) ist angesichts des unverÃ¤ndert gebliebenen Gesetzeswortlauts und Gesetzeszwecks des Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG zu bezweifeln. Der Gesetzgeber des 1.Â MILG hat vielmehr die auf die Richtwertverordnungen BGBlÂ NrÂ 140-148/1994 zurÃ¼ckgehende Zusammensetzung des Richtwerts einschlieÃŸlich des prozentuellen Anteils der Grundkosten nicht nur gebilligt, sondern auch Ã¼bernommen, was auch in den nach dem 1.Â MILG ergangenen Kundmachungen des Bundesministers fÃ¼r Justiz zum Ausdruck kommt. Als Ausfluss aus den vorangegangenen Verordnungen sind daher die im nun gesetzlich festgelegten Richtwert enthaltenen Grundkostenanteile (Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG) und die â€žabgezogenenâ€œ Baukostenanteile (Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 2 MRG) gemÃ¤ÃŸ Â§Â 5 AbsÂ 2 RichtWG zu valorisieren (im Ergebnis ebenso Schinnagl in Illedits/Reich-RohrwigÂ³ Â§Â 3 RichtWG RzÂ 1). Es mag sein, dass als Konsequenz dieser Vorgangsweise aufgrund der tatsÃ¤chlich erzielten hÃ¶heren Grundkostenanteile bei LiegenschaftsverkÃ¤ufen im Umfeld von Wohnungen in innerstÃ¤dtischen Bezirken der Lagezuschlag stark ansteigt (vgl Sandrini, Die Bedeutung des Grundkostenanteils der Richtwertwohnung fÃ¼r die Ermittlung des Lagezuschlags â€“ warum die LagezuschlÃ¤ge in Wien so stark ansteigen, immolexÂ 2017, 206). Hier korrigierend einzugreifen obliegt aber nicht dem Rechtsanwender, sondern dem Gesetzgeber (so bereits WÃ¼rth, Zum mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz, woblÂ 2008, 184). Der von den Antragstellern gezogene Schluss, aufgrund materieller Derogation der in Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG verwiesenen Bestimmungen des Â§Â 3 AbsÂ 2 und 5 sowie Â§Â 6 RichtWG kÃ¶nne es â€“ mangels Errechenbarkeit â€“ zu keinem Lagezuschlag mehr kommen, widerspricht hingegen nicht nur dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG, sondern auch dem Willen des Gesetzgebers des MILG. FÃ¼r die Lagezuschlagsermittlung bleibt daher nach wie vor die Differenz zwischen dem der Richtwert zugrundeliegenden und dem der Lage entsprechenden Grundkostenniveau ausschlaggebend, fÃ¼r das Bundesland Wien sind dies unverÃ¤ndert 17,21Â %.
3.1.Â Letztlich machen die Antragsteller geltend, der aus dem Grundkostendifferenzbetrag abgeleitete Lagezuschlag wÃ¤re hier der HÃ¶he nach zu reduzieren. Die Lagebewertung des SachverstÃ¤ndigen sei nicht â€žsehr gutâ€œ, sondern nur â€žgutâ€œ, sodass ein Lagezuschlag von maximal einem Drittel des HÃ¶chstbetrags zulÃ¤ssig sei. Die Beurteilung des Rekursgerichts, Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG ordne zwar eine gesetzlich definierte betragliche HÃ¶chstgrenze an, eine Reduktion des Lagezuschlags unter diese HÃ¶chstgrenze sei allerdings nicht vorzunehmen, kann sich aber auf hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung stÃ¼tzen und bedarf daher keiner Korrektur im Einzelfall:
3.2.Â Der Fachsenat sprach bereits mehrfach aus (RIS-Justiz RS0114795), dass Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG genaue Anweisungen Ã¼ber die Ermittlung des Lagezuschlags enthÃ¤lt, weshalb er nicht unter Anwendung des Â§Â 273 ZPO nach Ermessen des Gerichts festgesetzt werden darf. Zur Ermittlung der LagezuschlÃ¤ge und -abschlÃ¤ge ist nach gesetzlicher Anordnung zunÃ¤chst der der Lage entsprechende Grundkostenanteil je mÂ² NutzflÃ¤che zu berechnen. Dazu bedarf es der Feststellung der in dieser Gegend Ã¼blichen Grundpreise fÃ¼r unbebaute, aber fÃ¼r Wohnbauten geeigneten GrundstÃ¼cke (in dem Sinn ist Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG berichtigend auszulegen) durch einen RealitÃ¤tensachverstÃ¤ndigen und
â€“ allenfalls mit Hilfe eines BausachverstÃ¤ndigen â€“ der Umlegung dieser Preise auf die unter BerÃ¼cksichtigung der Bauvorschriften erzielbaren WohnnutzflÃ¤chen. Von der Differenz zwischen dem auf diese Weise errechneten und dem der Richtwertfestsetzung zugrundegelegten Grundkostenanteil (Â§Â 3 AbsÂ 2 und AbsÂ 5 RichtWG), der aus dem gemÃ¤ÃŸ Â§Â 4 AbsÂ 1 RichtWG mit dem Richtwert kundgemachten Prozentanteil rÃ¼ckgerechnet werden kann, bilden 0,33Â % den Lagezuschlag bzw Lageabstrich. Diese im Sinn einer FixgrÃ¶ÃŸe zu verstehende Formulierung findet sich in den Entscheidungen 5Â ObÂ 241/00b, 5Â ObÂ 78/06s und zuletzt 5Â ObÂ 74/17v. Richtig ist allerdings, dass dort die Frage, ob der Prozentsatz im Einzelfall auch unterschritten werden dÃ¼rfe und gegebenenfalls, unter welchen Voraussetzungen, nicht explizit zu beantworten war.
3.3.Â Der Wille des historischen Gesetzgebers des 3.Â WÃ„G ist insoweit eindeutig (ABÂ 1268 BlgNRÂ 18.Â GPÂ 12). Danach soll der Abstrich oder Zuschlag genau 0,33Â % der Differenz aus dem Richtwertgrundkostenanteil und dem konkreten Lagegrundkostenanteil betragen. Auch die Lehre vertritt â€“ unter Hinweis auf die Materialien â€“ teilweise diese Auffassung (Ostermayer, Mietrecht [1994] Â§Â 16 MRG AnmÂ 5g; Schinnagl in Illedits/Reich-RohrwigÂ³ Â§Â 16 MRG RzÂ 25; WÃ¼rth in RummelÂ³ Â§Â 16 MRG RzÂ 14g). Rosifka (Das Kriterium der Lage im System des Richtwertmietzinses, VbRÂ 2017/33, 57) plÃ¤diert dafÃ¼r, Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG nach dem Wortlaut als Obergrenze zu begreifen, deren AusschÃ¶pfung im Einzelfall geprÃ¼ft werden mÃ¼sse. Lovrek/Stabentheiner (GeKo WohnrechtÂ I Â§Â 16 MRG RzÂ 76 FnÂ 297) sehen darin einen â€žzutreffenden Hinweisâ€œ. Stabentheiner (Das Richtwertsystem, woblÂ 1994, 81 [89]) spricht davon, der Lagezuschlag wÃ¤re durch Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG begrenzt, ebenso Schuster (AusgewÃ¤hlte Rechtsfragen der Mietzinsbildung nach dem 3.Â WÃ„G, woblÂ 1996, 85 [94]).
3.4.Â Dass der Gesetzestext des Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG von â€žbis zu 0,33Â %â€œ an zulÃ¤ssigem Lagezuschlag spricht, steht der Auslegung der Vorinstanzen nicht entgegen. Schon das Rekursgericht verwies zutreffend darauf, dass nach der am Anfang der InterpretationsbemÃ¼hungen stehenden grammatikalischen Auslegung der Begriff â€žbisâ€œ als Festlegung einer im Mietrecht keineswegs unÃ¼blichen HÃ¶chstgrenze zu betrachten sein kann, die die Mietvertragsparteien zulÃ¤ssigerweise ausschÃ¶pfen dÃ¼rfen, aber nicht mÃ¼ssen. Diese Auslegung berÃ¼cksichtigt den Willen des historischen Gesetzgebers und ist auch aus objektiv-teleologischer Sicht nicht zu beanstanden. Da nach den Marktgegebenheiten eine nur geringfÃ¼gig Ã¼berdurchschnittliche Lage gegenÃ¼ber einer weit Ã¼berdurchschnittlichen zu geringeren Grundkostenanteilsdifferenzen fÃ¼hren wird, flieÃŸt schon Ã¼ber den Berechnungsmodus das AusmaÃŸ der Ã¼berdurchschnittlichen Lage in die Ermittlung des Lagezuschlags ein. Dass konkrete gesetzliche Kriterien fÃ¼r die Bemessung eines unter dem im Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG genannten HÃ¶chstwert liegenden Lagezuschlags fehlen, was letztlich auf das in hÃ¶chstgerichtlicher Rechtsprechung mehrfach abgelehnte richterliche Ermessen (vgl RIS-Justiz RS0114795) hinauslaufen wÃ¼rde, ist ebenso zu erwÃ¤hnen. Dass die Vorinstanzen den Lagezuschlag im vollen nach Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG vorgesehenen AusmaÃŸ zuerkannt haben, entspricht somit der bisherigen Rechtsprechung, von der abzuweichen kein Anlass besteht.
4.Â Der Revisionsrekurs war daher zurÃ¼ckzuweisen.
5.Â Die Antragsgegner haben auf die UnzulÃ¤ssigkeit des Revisionsrekurses hingewiesen, sodass es der Billigkeit entspricht, ihnen die tarifgemÃ¤ÃŸ verzeichneten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung zuzusprechen.