Document Number: JJT_20200422_OGH0002_0050OB00150_19Y0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E128471
Case Number: 5Ob150/19y
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1587513600000
Word Count: 4000

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin M* K*, vertreten durch Georg NiedermÃ¼hlbichler, Mietervereinigung Ã–sterreichs, 1010Â Wien, ReichsratsstraÃŸeÂ 15, gegen die Antragsgegner 1.Â S* S*, 2.Â G* S*, beide vertreten durch Dr.Â Gernot Nachtnebel, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG iVm Â§Â 16 AbsÂ 2 MRG, Ã¼ber die Revisionsrekurse der Antragstellerin und der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 22.Â MaiÂ 2019, GZÂ 39Â RÂ 1/18p-66, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 20.Â OktoberÂ 2017, GZÂ 47Â MSchÂ 21/14k-47, Ã¼ber den Rekurs der Antragstellerin aufgehoben wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revisionsrekurse werden zurÃ¼ckgewiesen.
Die Antragsgegner sind zur ungeteilten Hand schuldig, der Antragstellerin die mit 180Â EUR bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung binnen 14Â Tagen zu ersetzen. Die Kosten ihrer Revisionsrekursbeantwortung haben die Antragsgegner selbst zu tragen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragstellerin war zum Zeitpunkt der Entscheidung in erster Instanz Mieterin einer Wohnung im 5.Â Wiener Gemeindebezirk (*). Die Antragsgegner waren die Vermieter. Der Mietvertrag wurde am 19.Â 10.Â 2011 auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Die Antragstellerin begehrte die ÃœberprÃ¼fung der Angemessenheit des vereinbarten und vorgeschriebenen Hauptmietzinses.
Das Erstgericht stellte die HÃ¶he des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses zu den relevanten Stichtagen und die Tatsache und HÃ¶he der Ãœberschreitung dieses gesetzlich zulÃ¤ssigen ZinsausmaÃŸes fest. Insoweit der MietzinsÃ¼berprÃ¼fungsantrag Ã¼ber die von ihm festgestellten ÃœberschreitungsbetrÃ¤ge (GesamtÃ¼berschreitung fÃ¼r den ZeitraumÂ 11/2011 bis 7/2014 [richtig:] 9,93Â EUR) hinausgeht, wies das Erstgericht diesen ab. Von ausschlaggebender Bedeutung fÃ¼r das vom Erstgericht gefundene Ergebnis ist der Umstand, dass nach dessen Auffassung bei der Ermittlung des hÃ¶chstzulÃ¤ssigen Richtwertmietzinses ein Lagezuschlag nach Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 3 MRG zu berÃ¼cksichtigen sei. Das Haus befinde sich laut der von der VerwaltungsbehÃ¶rde in Wien erstellten Lagezuschlagskarte zwar in einem GrÃ¼nderzeitviertel. Den Antragsgegnern sei jedoch der ihnen offen stehende Gegenbeweis gelungen, dass das Haus in keinem GrÃ¼nderzeitviertel liege und die Wohnlage als Ã¼berdurchschnittlich einzustufen sei.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin zunÃ¤chst Folge und Ã¤nderte den Sachbeschluss des Erstgerichts ab. Es stellte die gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinse zu den relevanten Stichtagen mit geringeren BetrÃ¤gen und die Tatsache und HÃ¶he der Ãœberschreitung dieses gesetzlich zulÃ¤ssigen ZinsausmaÃŸes mit hÃ¶heren BetrÃ¤gen fest (GesamtÃ¼berschreitung fÃ¼r den ZeitraumÂ 11/2011 bis 7/2014 3.596,30Â EUR). Entgegen der Auffassung des Erstgerichts sei ein Lagezuschlag nicht zulÃ¤ssig. Den Antragsgegnern sei der ihnen obliegende Beweis, dass sich die hier zu beurteilende Liegenschaft nicht mehr in einem GrÃ¼nderzeitviertel iSd des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG bzw in einem Viertel, das eine bessere Lage als ein GrÃ¼nderzeitviertel aufweise, nicht gelungen. Zwar Ã¼berwiege im maÃŸgeblichen Referenzgebiet die Zahl der GebÃ¤ude mit einem Errichtungsjahr zwischen 1870 und 1917 nicht, aber mehr als 80Â % des GebÃ¤udebestands stamme aus der Zeit vor 1917 und habe Ã¼berwiegend Substandardwohnungen aufgewiesen. Da diese Ã¤ltere Bausubstanz noch schlechter sei, als jene der zwischen 1870 und 1917 errichteten GebÃ¤ude, befinde sich die Liegenschaft auch heute noch in einem Wohngebiet, das hÃ¶chstens als durchschnittlich zu bezeichnen sei.
Der Oberste Gerichtshof (5Â ObÂ 198/18f) hob diese Entscheidung des Rekursgerichts Ã¼ber den Revisionsrekurs der Antragsgegner auf und trug diesem die neuerliche Entscheidung Ã¼ber den Rekurs der Antragstellerin auf. Die Ausdehnung des Lagezuschlagsverbots des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG von einem Ã¼berwiegenden GebÃ¤udebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde, auf einen Ã¼berwiegenden GebÃ¤udebestand, der in der Zeit vor 1917 errichtet wurde, verstÃ¶ÃŸt gegen den klaren Wortlaut des Gesetzes. Die AusfÃ¼hrungen des Rekursgerichts kÃ¶nnten daher so zu verstehen sein, dass der Ã¼berwiegende GebÃ¤udebestand aus der Zeit vor 1917 (mit im Zeitpunkt der Errichtung Ã¼berwiegend kleinen, mangelhaft ausgestatteten Wohnungen der AusstattungskategorieÂ D) zwar nicht gleich einem GrÃ¼nderzeitviertel im Sinn des zweiten Halbsatzes des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG zwingend den Ausschluss eines Lagezuschlags zur Folge habe, die damit verbundene, gegenÃ¼ber jener des zwischen 1870 und 1917 errichteten GebÃ¤udebestands noch schlechtere Bausubstanz aber die Annahme einer Ã¼berdurchschnittlichen Lage in der Regel oder zumindest im vorliegenden Einzelfall ausschlieÃŸe. Diese Beurteilung des Rekursgerichts beruht jedoch zum einen auf einem SachverstÃ¤ndigengutachten, dessen Aussagekraft die Antragstellerin in ihrem Rekurs mit ausfÃ¼hrlicher BegrÃ¼ndung bekÃ¤mpfte, und zum anderen auf nicht objektivierten, generellen und jedenfalls in Bezug auf die Richtigkeit im konkreten Einzelfall auch nicht notorischen stÃ¤dtebaulichen und bautechnischen Behauptungen. Seine ergÃ¤nzenden Feststellungen dazu traf das Rekursgericht unter Berufung auf das SachverstÃ¤ndigengutachten, ohne sich mit der BeweisrÃ¼ge im Rekurs auseinandergesetzt und diese nachvollziehbar erledigt zu haben. Gleiches gilt fÃ¼r die von der Antragstellerin bekÃ¤mpfte Feststellung des Erstgerichts zur guten Wohnlage. Damit steht noch nicht fest, welcher rechtserhebliche Sachverhalt der abschlieÃŸenden rechtlichen Beurteilung zu unterziehen sein werde.
Mit der hier angefochtenen Entscheidung gab das Rekursgericht dem Rekurs der Antragstellerin Folge. Es hob den Sachbeschluss des Erstgerichts auf und trug diesem eine neue Entscheidung nach VerfahrensergÃ¤nzung auf.
Die BeweisrÃ¼ge in Bezug auf die Feststellung zum prozentuellen GebÃ¤udebestand aus der Zeit von 1870 bis 1917 gehe ins Leere, weil die Antragstellerin an anderer Stelle selbst ausfÃ¼hre, dass 46Â % der GebÃ¤ude aus dieser GrÃ¼nderzeit stammten. Diese Tatsache stehe daher auÃŸer Streit. Da damit ohnedies nicht von einem Ãœberwiegen des grÃ¼nderzeitlichen GebÃ¤udebestands auszugehen sei, sei jede ÃœberprÃ¼fung des Ausstattungszustands der Wohnungen in den GrÃ¼nderzeithÃ¤usern obsolet. Auf die Feststellung des Anteils an Substandard- und Standardwohnungen komme es rechtlich nicht an.
Das Rekursgericht halte seine im aufgehobenen Sachbeschluss vertretene Rechtsansicht nicht mehr aufrecht. Die Beurteilung, ob ein vereinbarter Hauptmietzins gesetzlich zulÃ¤ssig ist, sei grundsÃ¤tzlich (â€žUrkategorieâ€œ) und daher konsequenterweise auch in Bezug auf die Lage (Wohnumgebung) des Hauses nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorzunehmen. Die in Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG normierte â€žhistorische Betrachtungsweiseâ€œ sei daher systemwidrig und bewirke einen Wertungswiderspruch im Mietzinsrecht. Den aus Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG erkennbaren Wertungen solle daher nur ein sehr eingeschrÃ¤nkter Anwendungsbereich Ã¼berlassen werden. Ausgehend davon sei es irrelevant, wie die Wohnungen in den GebÃ¤uden, die vor 1870 errichtet worden sind, im Zeitpunkt der Errichtung ausgestattet gewesen sind.
Die Kernaussage der von der Antragstellerin bekÃ¤mpften Feststellung zur QualitÃ¤t der Wohnlage (â€žDie Wohnlage ist unter BerÃ¼cksichtigung der verÃ¶ffentlichten LagezuschlÃ¤ge in Verbindung mit der Bezirkskaufkraft sowie den Ã¶rtlichen Gegebenheiten als gut zu bezeichnenâ€œ) sei, dass diese als â€žgutâ€œ und damit als Ã¼berdurchschnittlich zu bewerten sei. Das Erstgericht habe sich dazu auf das Gutachten des SachverstÃ¤ndigen gestÃ¼tzt. Es spreche nichts dagegen, zur Beurteilung der Frage, ob eine Wohnlage (Wohnumgebung) Ã¼berdurchschnittlich ist, einen ImmobiliensachverstÃ¤ndigen beizuziehen, weil dieser aufgrund seiner Fachkenntnis am Besten Ã¼ber die Verkehrsauffassung Bescheid wisse und aufgrund seiner Sachkenntnis beurteilen kÃ¶nne, welche Lage aufgrund der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse, auf die der SachverstÃ¤ndige hier auch explizit eingegangen sei, durchschnittlich oder Ã¼berdurchschnittlich sei. Abgesehen davon halte sich die Feststellung des Erstgerichts im Rahmen der bisherigen Rechtsprechung. Es stehe fest, dass die Liegenschaft im 5.Â Wiener Gemeindebezirk am Margaretenplatz liege, somit in einem der Zentren dieses Bezirks, wenn nicht Ã¼berhaupt im Bezirkszentrum. Die Liegenschaft sei fÃ¼r den Individualverkehr gut erreichbar. Aufgrund der Parkraumbewirtschaftung sei das Parken kostenpflichtig, das nÃ¤chstgelegene Parkhaus befinde sich am MittersteigÂ 24. Das Stadtzentrum Wiens sei etwa 3,4Â km entfernt und der Naschmarkt rund 0,8Â km. Die U-Bahn-Station â€žPilgramgasseâ€œ der LinieÂ U4 sei fuÃŸlÃ¤ufig erreichbar. In unmittelbarer NÃ¤he befÃ¤nden sich die Haltestellen der AutobuslinienÂ 12A, 13A und 59A. EinkaufsmÃ¶glichkeiten fÃ¼r die Deckung des tÃ¤glichen Bedarfs sowie fÃ¼r sonstige KonsumgÃ¼ter befÃ¤nden sich am Margaretenplatz und in den umliegenden StraÃŸenzÃ¼gen. Die kulturellen Einrichtungen der innerstÃ¤dtischen Bezirke seien mit den Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln leicht erreichbar. Eine Apotheke sei direkt im GebÃ¤ude und das Hartmannspital befinde sich in Gehdistanz. Vergleiche man diese Lage mit der Lage jener Wohnung, die der Entscheidung 5Â ObÂ 74/17v zugrunde gelegen sei, ergÃ¤ben sich doch einige Unterschiede. Die Lage eines Objekts im Bezirkszentrum sei besser als jene an der Peripherie eines Bezirks, noch dazu unmittelbar an der offenen U-Bahn-Trasse der U4 im Wienfluss-Bereich, begrenzt durch die SchÃ¶nbrunner StraÃŸe, einer der EinfallstraÃŸen nach Wien. Auch in dem in der Entscheidung 5Â ObÂ 188/18k zu beurteilenden Fall habe das Rekursgericht die Lage einer Wohnung â€“ ungeachtet einer ausreichenden Nahversorgung sowie VerfÃ¼gbarkeit von medizinischer Versorgung, Schul- und Freizeiteinrichtungen â€“ wegen mangelnder ZentrumsnÃ¤he, weil das im dicht verbauten Gebiet liegende Haus von der Station der U-Bahn, die als einzige von mehreren Verkehrsanbindungen eine direkte und rasche Verbindung ins Zentrum ermÃ¶gliche, einen Kilometer entfernt sei, und wegen der direkten Lage an der Hochtrasse einer S-Bahn als nicht Ã¼berdurchschnittlich qualifiziert. Diese EinschÃ¤tzung habe der Oberste Gerichtshof gebilligt. Die Lage unmittelbar am Margaretenplatz sei demgegenÃ¼ber keine durchschnittliche Wohnumgebung, sondern im Sinn der AusfÃ¼hrungen des Erstgerichts zumindest eine gute Wohnlage im Vergleich zum â€žReferenzgebietâ€œ innerstÃ¤dtische Wohnbezirke.
Aus diesen GrÃ¼nden sei hier von einer Ã¼berdurchschnittlichen Lage auszugehen, die grundsÃ¤tzlich die BerÃ¼cksichtigung eines Lagezuschlags rechtfertige. Die Rekurswerberin bekÃ¤mpfe in ihrem Rechtsmittel allerdings auch die Art der Berechnung und die HÃ¶he des ermittelten Lagezuschlags. Insoweit sei das Verfahren mangelhaft, weil der SachverstÃ¤ndige zur Ermittlung der Grundkostenanteile entgegen der stÃ¤ndigen Rechtsprechung zu Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG nicht Grundpreise unbebauter, aber fÃ¼r Wohnbauten geeigneter Liegenschaften, sondern Grundpreise bebauter Liegenschaften herangezogen habe. Das Erstgericht habe diese Grundpreise auf Basis des SachverstÃ¤ndigengutachtens auch ausdrÃ¼cklich festgestellt. Die Frage, ob die Heranziehung anderer Vergleichsobjekte zulÃ¤ssig sei, stelle sich aber nur dann, wenn gar keine unbebauten Vergleichsliegenschaften vorhanden seien. Das stehe hier aber nicht fest. Das Erstgericht werde daher durch ErgÃ¤nzung des SachverstÃ¤ndigengutachtens zu ermitteln haben, ob in der nÃ¤heren Wohnumgebung des Hauses unbebaute Vergleichsliegenschaften bestehen oder zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags mit der Antragstellerin bestanden haben. So solche vorhanden seien, werde der SachverstÃ¤ndige zu beauftragen sein, den Lagezuschlag unter Heranziehung dieser Liegenschaften neu zu ermitteln. Nur wenn tatsÃ¤chlich keine unbebauten Liegenschaften (mehr) in der nÃ¤heren Umgebung des Hauses vorhanden seien, kÃ¶nne der Lagezuschlag allenfalls durch Heranziehung von Liegenschaften mit abbruchreifen, wertlosen GebÃ¤uden als Vergleichsliegenschaften ermittelt werden.
Das Rekursgericht lieÃŸ den ordentlichen Revisionsrekurs zu, weil zur Frage, wie eine Lage (Wohnumgebung) zu qualifizieren sei, in der die Zahl der GebÃ¤ude mit Errichtungsjahr zwischen 1870 und 1917 zwar nicht Ã¼berwiege, aber mehr als 80Â % des GebÃ¤udebestands aus der Zeit vor 1917 stamme, wobei die Bausubstanz vor 1870 schlechter sei als jene zwischen 1870 und 1917, keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vorliege. Zudem vertrete das Rekursgericht nunmehr ohne Ãœberbindung durch den Obersten Gerichtshof eine andere Rechtsansicht als im aufgehobenen Sachbeschluss.
Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richten sich die Revisionsrekurse der Antragstellerin und der Antragsgegner. Die Antragstellerin beantragt den angefochtenen Beschluss des Rekursgerichts abzuÃ¤ndern und die gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinse zu den relevanten Stichtagen und die Ãœberschreitung dieses gesetzlich zulÃ¤ssigen ZinsausmaÃŸes mit jenen BetrÃ¤gen festzusetzen, die das Rekursgericht im aufgehobenen Sachbeschluss ermittelt hatte. Die Antragsgegner beantragen, den Sachbeschluss des Erstgerichts wiederherzustellen. Hilfsweise stellen die Revisionsrekurswerber AufhebungsantrÃ¤ge.
Die Antragstellerin und die Antragsgegner erstatteten Revisionsrekursbeantwortungen. Die Antragstellerin beantragt, den Revisionsrekurs der Antragsgegner als unzulÃ¤ssig zurÃ¼ckzuweisen, in eventu diesem nicht Folge zu geben. Die Antragsgegner beantragen, dem Revisionsrekurs der Antragstellerin nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die Revisionsrekurse sind â€“ entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (Â§Â 71 AbsÂ 1 AuÃŸStrG) Ausspruch des Rekursgerichts â€“ nicht zulÃ¤ssig.
I.Â Allgemeines zum Lagezuschlag
1.Â Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist (nur mehr) die Frage, ob und wenn ja, in welcher HÃ¶he bei der Ermittlung des hÃ¶chstzulÃ¤ssigen Richtwertmietzinses ein Lagezuschlag nach Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 3 MRG zu berÃ¼cksichtigen ist.
2.Â FÃ¼r die Berechnung des Richtwertmietzinses sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung entsprechende ZuschlÃ¤ge zum oder Abstriche vom Richtwert fÃ¼r werterhÃ¶hende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens vorzunehmen (Â§Â 16 AbsÂ 2 MRG). Einer der in Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 1 bis 5 MRG taxativ aufgezÃ¤hlten UmstÃ¤nde, die zu ZuschlÃ¤gen oder Abstrichen vom Richtwert fÃ¼hren kÃ¶nnen, ist die Lage (Wohnumgebung) des Hauses (ZÂ 3). Ein Lagezuschlag iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 3 MRG ist (nur) dann zulÃ¤ssig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (Â§Â 16 AbsÂ 4 MRG).
3.Â Was unter â€ždurchschnittlicher Lageâ€œ zu verstehen ist, definiert Â§Â 16 AbsÂ 4 MRG nicht. Er verweist dazu vielmehr auf Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG. Danach ist die durchschnittliche Lage nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem Ã¼berwiegenden GebÃ¤udebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung Ã¼berwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der AusstattungskategorieÂ D) aufgewiesen hat, hÃ¶chstens als durchschnittlich einzustufen ist. Der zweite Halbsatz des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG kommt dabei (nur) dann zum Tragen, wenn die dort genannten Kriterien noch zum Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung erfÃ¼llt sind. Diese gesetzlich als hÃ¶chstens durchschnittlich eingestuften Lagen werden in der Regel als â€žGrÃ¼nderzeitviertelâ€œ bezeichnet. Die Lage innerhalb eines solchen GrÃ¼nderzeitviertels verhindert zwingend die Zuerkennung eines Lagezuschlags (5Â ObÂ 198/18f mwN).
4.Â Das relevante Gebiet, fÃ¼r das die in Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG genannten Kriterien fÃ¼r ein GrÃ¼nderzeitviertel zu prÃ¼fen sind, ist nach dem Ausschussbericht zum 3.Â WohnrechtsÃ¤nderungsgesetz (ABÂ 1268Â BlgNRÂ 18.Â GPÂ 19) nicht ein ganzer Bezirk oder Stadtteil, sondern es umfasst mehrere WohnblÃ¶cke oder StraÃŸenzÃ¼ge mit einer gleichartigen GebÃ¤udecharakteristik. Die in der mietrechtlichen Praxis gÃ¤ngige Methode der Ermittlung der konkreten Lage in einem Wiener GrÃ¼nderzeitviertel ist das vom Magistrat der Stadt Wien erstellte Verzeichnis sÃ¤mtlicher GrÃ¼nderzeitviertel. Der (Gegen-)Beweis, dass eine Liegenschaft ungeachtet des verÃ¶ffentlichten Plans oder des StraÃŸenverzeichnisses doch nicht oder nicht mehr in einem GrÃ¼nderzeitviertel liegt, ist jedoch zulÃ¤ssig. Wenn daher in dem maÃŸgeblichen Evaluierungsraum mehr als die HÃ¤lfte der HÃ¤user aus der Zeit von 1870 bis 1917 mittlerweile Neubauten gewichen sind, kann auch ein ursprÃ¼ngliches â€žGrÃ¼nderzeitviertelâ€œ in der Umschreibung des Â§Â 2 AbsÂ 3 zweiter Halbsatz RichtWG zu einer Wohnumgebung werden, auf die das Lagezuschlagsverbot des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG nicht mehr zutrifft. Der Gegenbeweis der Entwicklung des konkreten Wohnviertels zu einem â€žNicht-(mehr-)GrÃ¼nderzeitviertelâ€œ etwa infolge Ersatzes einer solchen Anzahl von GrÃ¼nderzeitgebÃ¤uden durch Neubauten, dass diese nicht mehr Ã¼berwiegen, ist also zulÃ¤ssig (5Â ObÂ 198/18f mwN).
5.Â Der Oberste Gerichtshof hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass sich aus der Bestimmung des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG nicht der Schluss ziehen lÃ¤sst, jegliche Lage auÃŸerhalb eines GrÃ¼nderzeitviertels sei bereits Ã¼berdurchschnittlich. Es ist daher auch in den FÃ¤llen der Entwicklung des konkreten Wohnviertels zu einem â€žNicht-(mehr-)GrÃ¼nderzeitviertelâ€œ nach Â§Â 16 AbsÂ 3 und 4 MRG zu prÃ¼fen, ob das â€žNicht-(mehr-)GrÃ¼nderzeitviertelâ€œ besser als die durchschnittliche Lage ist und ein Lagezuschlag berÃ¼cksichtigt werden kann (5Â ObÂ 198/18f mwN).
II.Â Zum Revisionsrekurs der Antragstellerin
1.1.Â Der fÃ¼r die Beurteilung der in Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG genannten Kriterien maÃŸgebliche Evaluierungsraum ist im Revisionsrekursverfahren nicht mehr strittig. Das Erstgericht stellte fest, dass in diesem Evaluierungsraum (nur) 46Â % der HÃ¤user in der GrÃ¼nderzeit zwischen 1870 und 1917 errichtet wurden. Das Rekursgericht Ã¼bernahm diese Feststellung und leitete daraus â€“ wie schon das Erstgericht â€“ ab, dass die Liegenschaft sich zwar laut der Lagezuschlagskarte in einem GrÃ¼nderzeitviertel befinde, die Antragsgegner aber den zulÃ¤ssigen Gegenbeweis erbracht hÃ¤tten. Dass in diese Beurteilung entgegen dem klaren Wortlaut des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG auch vor dem JahreÂ 1870 errichtete GebÃ¤ude aufzunehmen seien, habe das Rekursgericht auch schon im aufgehobenen Sachbeschluss nicht vertreten. Es sei allerdings der Rechtsansicht gewesen, dass bei der gebotenen historischen Betrachtungsweise eine Wohnlage in einem Gebiet, in dem mehr als 80Â % des GebÃ¤udebestands aus der Zeit vor 1917 stamme, wobei die Bausubstanz vor 1870 schlechter sei als jene zwischen 1870 und 1917, nicht als Ã¼berdurchschnittlich qualifiziert werden kÃ¶nne. Das Rekursgericht halte diese Rechtsansicht zwar nicht mehr aufrecht, der Oberste Gerichtshof habe zu dieser Frage aber noch nicht abschlieÃŸend Stellung genommen.
1.2.Â Der Oberste Gerichtshof hat zu 5Â ObÂ 198/18f ausgesprochen, dass die Art der Bebauung und ihre typischen Merkmale wesentliche Kriterien fÃ¼r die Beurteilung der LagequalitÃ¤t sein kÃ¶nnen. Aber abgesehen davon, dass fÃ¼r die Einbeziehung solcher Ãœberlegungen hier â€“ nach wie vor â€“ eine geeignete Tatsachengrundlage fehlt, greift die Antragstellerin diese vom Rekursgericht fÃ¼r die Zulassung des Revisionsrekurses als erheblich erachtete Rechtsfrage gar nicht auf. Die Antragstellerin vertritt in ihrem Revisonsrekurs vielmehr nach wie vor den Standpunkt, dass der aus der Zeit vor 1870 stammende GebÃ¤udebestand bei der Beurteilung der Kriterien fÃ¼r ein GrÃ¼nderzeitviertel im Sinn des zweiten Halbsatzes des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG nicht ausgeklammert werden kÃ¶nne, diese Interpretation sich im Wortsinn dieser Bestimmung halte und ein Lagezuschlag hier daher dem Grunde nach unzulÃ¤ssig sei. Diese Frage hat der Oberste Gerichtshof aber bereits zu 5Â ObÂ 198/18f geklÃ¤rt und die Ausdehnung der BeschrÃ¤nkung des Â§Â 2 AbsÂ 3 RichtWG hinsichtlich des Lagezuschlags von einem Ã¼berwiegenden GebÃ¤udebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde, auf einen Ã¼berwiegenden GebÃ¤udebestand, der in der Zeit vor 1917 errichtet wurde, ausdrÃ¼cklich abgelehnt.
1.3.Â Selbst wenn das Rekursgericht zu Recht ausgesprochen hÃ¤tte, dass der Revisionsrekurs iSd Â§Â 62 AuÃŸStrG zulÃ¤ssig ist, ist das nur dann der Fall, wenn das Rechtsmittel die fÃ¼r die Entscheidung maÃŸgebliche erhebliche Rechtsfrage auch tatsÃ¤chlich aufgreift. Macht der Rechtsmittelwerber in diesem Zusammenhang â€“ wie die Antragstellerin hier â€“ nur solche GrÃ¼nde geltend, deren Erledigung nicht von der LÃ¶sung einer erheblichen Rechtsfrage abhÃ¤ngt, ist der Revisionsrekurs trotz der ZulÃ¤ssigerklÃ¤rung durch das Gericht zweiter Instanz zurÃ¼ckzuweisen (RS0102059). Dies gilt auch in auÃŸerstreitigen Verfahren nach Â§Â 37 MRG (RS0102059 [T10]).
2.1.Â Die Antragstellerin rÃ¼gt die Verletzung des im mietrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren geltenden Verhandlungsgrundsatzes (eingeschrÃ¤nkter Untersuchungs-grundsatz). Die Ãœberdurchschnittlichkeit einer Lage sei keine Tatsachenfeststellung, sondern eine rechtliche Beurteilung. Die Beurteilung, ob eine Lage als besser anzusehen ist, als die durchschnittliche Lage, kÃ¶nne daher nicht einem SachverstÃ¤ndigen Ã¼bertragen werden. Es sei nicht Aufgabe eines SachverstÃ¤ndigen, von sich aus UmstÃ¤nde fÃ¼r einen Lagezuschlag aufzuzeigen. Die vom Erstgericht getroffenen insofern â€žÃ¼berschieÃŸendenâ€œ Feststellungen zu den LageumstÃ¤nden hielten sich nicht im Rahmen des Vorbringens der Antragsgegner und hÃ¤tten vom Rekursgericht daher nicht berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfen. Das Rekursgericht hÃ¤tte nur jene Lageaspekte in seine rechtliche Bewertung miteinbeziehen dÃ¼rfen, auf welche die Antragsgegner in ihrem Vorbringen verwiesen hÃ¤tten. Mit Ausnahme der Anbindung an die U-Bahn hÃ¤tten die Antragsgegner aber Ã¼ber das gesamte Verfahren hinweg nur vÃ¶llig allgemein und ohne hinreichende Konkretisierung auf die vermeintliche Ãœberdurchschnittlichkeit der Lage hingewiesen.
2.2.Â Die (Ãœber-)Durchschnittlichkeit der Lage (Wohnumgebung) eines Hauses ist auf der Basis der dazu getroffenen Feststellungen im Rahmen der rechtlichen Beurteilung zu prÃ¼fen. Diese Beurteilung ist daher insofern keine reine Rechtsfrage, als jedenfalls (auch) ein taugliches Tatsachensubstrat ermittelt werden muss. Zur Tatfrage gehÃ¶rt dabei die Feststellung der den Sachverhalt bildenden Tatsachen einschlieÃŸlich aller auf Tatsachen bezogenen Schlussfolgerungen. Das Rekursgericht billigte hier der auf dem Gutachten des SachverstÃ¤ndigen beruhenden und (gleichsam) zusammenfassenden Feststellung des Erstgerichts, die Wohnlage sei â€žunter BerÃ¼cksichtigung der verÃ¶ffentlichten LagezuschlÃ¤ge in Verbindung mit der Bezirkskaufkraft sowie den Ã¶rtlichen Gegebenheitenâ€œ als gut zu bezeichnen, Tatsachencharakter zu und berÃ¼cksichtigte diese gewissermaÃŸen als Feststellung der EinschÃ¤tzung der Lage durch einen ImmobiliensachverstÃ¤ndigen. Dies ist das Ergebnis der Auslegung einer in einer gerichtlichen Entscheidung enthaltenen Feststellung im Einzelfall, die in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG bildet (vgl RS0118891). Dem Rekursgericht ist auch keine aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit ausnahmsweise aufzugreifende Fehlbeurteilung unterlaufen.
2.3.Â Entgegen der Behauptung der Antragstellerin hat es das Rekursgericht nicht dabei belassen, diese beanstandete Feststellung nach Erledigung der MÃ¤ngel- und BeweisrÃ¼ge zu Ã¼bernehmen. Vielmehr hat es die (Ãœber-)Durchschnittlichkeit der Lage auf Basis dieser und der anderen Feststellungen zu den Ã¶rtlichen Gegebenheiten (auch) selbst rechtlich beurteilt. Ob es dabei angeblich â€žÃ¼berschieÃŸendeâ€œ Feststellungen berÃ¼cksichtigen konnte, weil sie sich im Sinn der stÃ¤ndigen Rechtsprechung (RS0040318) im Rahmen des geltend gemachten Anspruchgrundes oder der erhobenen Einwendungen halten, hat grundsÃ¤tzlich keine Ã¼ber den einzelnen Rechtsstreit hinausgehende Bedeutung (RS0040318 [T3]; RS0037972 [T15]; RS0112213 [T2]). Auch die Fragen, ob im Hinblick auf den Inhalt des Vorbringens eine bestimmte Tatsache als vorgebracht anzusehen oder ein Vorbringen soweit spezifiziert ist, dass es als Anspruchsgrundlage hinreicht, sind Fragen des Einzelfalls (RS0042828). Gegenteiliges gilt im Interesse der Wahrung der Rechtssicherheit nur dann, wenn die Auslegung des Vorbringens mit seinem Wortlaut unvereinbar ist oder gegen die Denkgesetze verstieÃŸe (RS0042828 [T11, T31]). Eine im Sinn dieser Judikatur korrekturbedÃ¼rftige Fehlbeurteilung des Rekursgerichts ist hier aber schon im Hinblick auf das von der Antragstellerin selbst zitierte â€“ wenn auch allgemein gehaltene â€“ Vorbringen der Antragsgegner nicht zu erkennen.
3.1.Â Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als â€žbesser als durchschnittlichâ€œ zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). In Wien ist als Referenzgebiet fÃ¼r die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des (Wiener) Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaÃŸen einheitliches Wohngebiet bilden. Im â€“ hier zu beurteilenden â€“ Fall eines im 5.Â Bezirk gelegenen Hauses sind dies die innerstÃ¤dtischen Gebiete mit der dafÃ¼r typischen geschlossenen mehrgeschossigen Verbauung (5Â ObÂ 74/17v; 5Â ObÂ 242/18a; 5Â ObÂ 158/18y; RS0131812).
3.2.Â Die Auswahl des Referenzgebiets wird hier nicht in Zweifel gezogen. Die Antragstellerin rÃ¼gt vielmehr, dass das Rekursgericht in einer fehlerhaften Einzelfallbeurteilung den durch die Entscheidung 5Â ObÂ 74/17v vorgegebenen Ermessensspielraum verlassen habe.
3.3.Â Die Entscheidung Ã¼ber die Zuerkennung eines Lagezuschlags hat sich an den UmstÃ¤nden des Einzelfalls zu orientieren. Dabei ist dem Rechtsanwender ein gewisser Wertungs- und Ermessensspielraum eingerÃ¤umt. Solange dieser nicht Ã¼berschritten wird, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor (5Â ObÂ 242/18a; RS0111201 [T3]). Eine solche im Einzelfall aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung zeigt der Revisionsrekurs der Antragstellerin nicht auf. Entgegen ihrer Auffassung lÃ¤sst sich die Entscheidung des Rekursgerichts gerade im Hinblick auf den bestehenden Wertungs- und Ermessensspielraum mit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu â€“ in einem weiteren Sinn â€“ vergleichbaren FÃ¤llen sehr wohl in Einklang bringen. Das Rekursgericht bejahte hier die Ãœberdurchschnittlichkeit der Lage und fÃ¼hrte nicht nur die seiner Auffassung nach dafÃ¼r entscheidenden Faktoren an. Es setzte sich auch mit der ebenfalls ein Haus im 5.Â Wiener Gemeindebezirk betreffenden Entscheidung 5Â ObÂ 74/17v und der Entscheidung 5Â ObÂ 188/18k eingehend auseinander. Jenen UmstÃ¤nden, durch die sich die hier zu beurteilende Lage von jenen dieser anderen Entscheidungen am meisten unterscheidet, nÃ¤mlich die Lage im Bezirkszentrum und die relative ZentrumsnÃ¤he, maÃŸ es â€“ in der gebotenen Gesamtschau und Gewichtung der einzelnen Lagecharakteristika (5Â ObÂ 158/18y) â€“ besondere Bedeutung bei. Damit hat das Rekursgericht den ihm bei der Beurteilung der QualitÃ¤t der Lage (Wohnumgebung) grundsÃ¤tzlich eingerÃ¤umten Wertungs- und Ermessensspielraum nicht verlassen (vgl auch 5Â ObÂ 242/18a).
III.Â Zum Revisionsrekurs der Antragsgegner
1.Â Die Antragsgegner begrÃ¼nden die ZulÃ¤ssigkeit ihres Rechtsmittels im Wesentlichen damit, dass das Rekursgericht die Frage der Richtigkeit der Ermittlung der HÃ¶he des Lagezuschlags nicht mehr aufgreifen hÃ¤tte dÃ¼rfen.
2.Â Das Argument der Antragsgegner, die allfÃ¤llige Mangelhaftigkeit der Ermittlung hÃ¤tte nÃ¤mlich schon im ersten Rechtsgang zur Aufhebung des Sachbeschlusses fÃ¼hren mÃ¼ssen, ist nicht nachvollziehbar. Von einer abschlieÃŸenden Erledigung dieses Streitpunkts kann schon im Hinblick auf die Aufhebung der ersten Entscheidung des Rekursgerichts nicht die Rede sein. Das Rekursgericht ging darin auÃŸerdem von der UnzulÃ¤ssigkeit eines Lagezuschlags aus, weshalb sich weitere Ãœberlegungen zur Richtigkeit der Ermittlung des Lagezuschlags erÃ¼brigten.
3.Â Die Antragstellerin hat in ihrem Rekurs ausdrÃ¼cklich gerÃ¼gt, dass sich das Erstgericht bei der Ermittlung der Grundkostenanteile entgegen der herrschenden Auffassung auf Transaktionen zu bebauten Liegenschaften gestÃ¼tzt habe. Entgegen der Behauptung der Antragsgegner hat sie diese vom SachverstÃ¤ndigen ermittelten Grundkosten auch nicht schon im Verfahren vor dem Erstgericht â€žakzeptiertâ€œ. Allein die Tatsache, dass sie dazu keine weiteren BeweisantrÃ¤ge gestellt und keine ErÃ¶rterung oder ErgÃ¤nzung des SachverstÃ¤ndigengutachtens beantragt hat, bewirkt keine AuÃŸerstreitstellung der ermittelten Grundkosten. Jedenfalls aber wirft die einzelfallbezogene Auslegung von ProzesserklÃ¤rungen keine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG auf (RS0042828 [T16]).
4.Â Die Berechnungsmethode fÃ¼r die HÃ¶he eines Lagezuschlags regelt Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG. Diese Bestimmung enthÃ¤lt genaue Anweisungen Ã¼ber die Ermittlung der Lagezu- und -abschlÃ¤ge, weshalb ein solcher nicht unter Anwendung des Â§Â 273 ZPO nach Ermessen des Gerichts festgesetzt werden darf. Zu deren Ermittlung ist nach gesetzlicher Anordnung zunÃ¤chst der der Lage des Hauses entsprechende Grundkostenanteil je mÂ² NutzflÃ¤che zu berechnen (5Â ObÂ 158/18y). Das Rekursgericht verweist zutreffend darauf, dass Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG nach der Rechtsprechung des Fachsenats berichtigend dahin auszulegen ist, dass zur Ermittlung des Lagezuschlags grundsÃ¤tzlich die in der jeweiligen Gegend Ã¼blichen Grundpreise fÃ¼r unbebaute, aber fÃ¼r Wohnbauten geeignete GrundstÃ¼cke festzustellen sind (RS0114795). An diesen rechtlichen Vorgaben des Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG hat sich auch der vom Gericht beigezogene SachverstÃ¤ndige zu orientieren. Seine Aufgabe ist es, aufgrund seiner einschlÃ¤gigen Fachkenntnisse die Methode auszuwÃ¤hlen, die sich zur KlÃ¤rung der nach dem Gerichtsauftrag maÃŸgeblichen strittigen Tatfragen am besten eignet. Ist es unmÃ¶glich, unbebaute Vergleichsobjekte in der Umgebung des Bestandobjekts aufzufinden, ist im Rahmen der Vergleichswertmethode auf Transaktionen zurÃ¼ckzugreifen, bei denen die wertlos gewordene Bebauung abgerissen wurde. Dies ist im berichtigend auszulegenden Wortlaut des Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG jedenfalls gedeckt (5Â ObÂ 170/18p). Wenn das Rekursgericht auf Basis seiner daher zutreffenden Rechtsansicht den Sachverhalt fÃ¼r ergÃ¤nzungsbedÃ¼rftig hÃ¤lt, kann dem der Oberste Gerichtshof, der nicht Tatsacheninstanz ist, nicht entgegentreten (RS0042179; RS0006737).
IV.Â Ergebnis und Kostenentscheidung
1.Â Die Parteien zeigen in ihren Revisionsrekursen keine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG auf. Diese sind daher zurÃ¼ckzuweisen.
2.Â Die Kostenentscheidung beruht auf Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG. Der Zwischenstreit Ã¼ber die ZulÃ¤ssigkeit ist â€“ auch im Verfahren auÃŸer Streitsachen â€“ fÃ¼r die Frage des Kostenersatzes gesondert zu behandeln (RS0123222 [T6]). (Nur) Die Antragstellerin hat in ihrer Rechtsmittelbeantwortung darauf hingewiesen, dass der Revisionsrekurs der Gegenseite mangels erheblicher Rechtsfrage unzulÃ¤ssig ist. Es entspricht daher der Billigkeit, dass (nur) der Antragstellerin die Kosten ihrer Revisionsrekursbeantwortung zu ersetzen sind (RS0122294). Die vom Antragstellervertreter verzeichneten PauschalgebÃ¼hren sind allerdings nicht fÃ¼r die Revisionsrekursbeantwortung angefallen.