Document Number: JJT_20201218_OGH0002_0080OB00082_20X0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0080OB00082.20X.1218.000
Case Number: 8Ob82/20x
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1608249600000
Word Count: 1959

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Hon.-Prof.Â Dr.Â Kuras als Vorsitzenden, die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Tarmann-Prentner und Mag.Â Korn, den Hofrat Dr.Â Stefula und die HofrÃ¤tin Mag.Â Wessely-KristÃ¶fel als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei E*****, vertreten durch ReifÂ &Â Wuritsch RechtsanwÃ¤lte in Judenburg, und der Nebenintervenientin auf Seiten der klagenden Partei D*****, vertreten durch Niederbichler RechtsanwÃ¤lte GmbH in Graz, gegen die beklagte Partei Dr.Â G*****, vertreten durch Mag.Â Karl Heinz Fauland, Rechtsanwalt in Leibnitz, wegen 330.000Â EURÂ sA, Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Graz als Berufungsgericht vom 27.Â JuliÂ 2020, GZÂ 2Â RÂ 97/20g-51, mit dem das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Graz vom 30.Â AprilÂ 2020, GZÂ 61Â CgÂ 23/18w-46, bestÃ¤tigt wurde, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Revision wird Folge gegeben. Das Urteil des Berufungsgerichts wird aufgehoben und die Rechtssache wird zur neuerlichen Entscheidung an das Berufungsgericht zurÃ¼ckverwiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Kosten des Berufungsverfahrens.
Text
BegrÃ¼ndung:
[1] Der KlÃ¤ger verkaufte dem Beklagten am 15.Â 2.Â 2018 als Freiland gewidmete und als Wiese genutzte Liegenschaften mit dem Verkehrswert von 98.200Â EUR um den Preis von 330.000Â EUR. Die insgesamt 12.359Â mÂ² groÃŸen Liegenschaften befinden sich in einem Landschaftsschutzgebiet; ihre â€žBaulandausweisungâ€œ widersprÃ¤che dem regionalen Entwicklungsprogramm.
[2] Der KlÃ¤ger beantragte am 15.Â 2.Â 2017 bei der zustÃ¤ndigen Marktgemeinde, einen ca 40Â m breiten, 2.300Â mÂ² groÃŸen Streifen dieser Liegenschaften entlang einer Ã¶ffentlichen StraÃŸe in Bauland umzuwidmen. Ãœber diesen Antrag war im Zeitpunkt des Schlusses der mÃ¼ndlichen Streitverhandlung erster Instanz noch nicht rechtskrÃ¤ftig entschieden.
[3] Der Beklagte, der ein GrundstÃ¼ck suchte, auf dem er VerkostungsrÃ¤umlichkeiten fÃ¼r seinen Weinbaubetrieb bauen konnte, erfuhr durch Dritte von der Verkaufsabsicht des KlÃ¤gers. Er erlangte auch Kenntnis von einem E-Mail, das die Nebenintervenientin â€“ eine Immobilienmaklerin â€“ betreffend der Liegenschaften an einen ihrer Bestandkunden gerichtet hatte und das auszugsweise lautete:
â€žDer Antrag auf Umwidmung von Freiland zu Bauland (Dorfgebiet 0,2â€“0,5) von TeilflÃ¤chen wurde vom EigentÃ¼mer bereits bei der Gemeinde abgegeben.
Unmittelbar neben dem GrundstÃ¼ck â€“ in der G*****straÃŸe â€“ sind Kanal, Wasser und Strom verlegt.
Kaufpreis: 360.000Â EURâ€œ
[4] Der Beklagte wandte sich daraufhin an die Nebenintervenientin und bekundete sein Kaufinteresse. Er ging aufgrund der Angaben in dem E-Mail und seiner eigenen Interpretation dieser Informationen irrtÃ¼mlich davon aus, dass man auf den GrundstÃ¼cken auch bauen dÃ¼rfe bzw die GrundstÃ¼cke in Bauland umgewidmet werden wÃ¼rden.
[5] Am 13.Â 2.Â 2018 traf sich die Nebenintervenientin mit dem Beklagten und dessen Gattin. Der Beklagte schlug schlieÃŸlich einen Kaufpreis von 330.000Â EUR vor, nachdem die Nebenintervenientin gemeint hatte, dass der KlÃ¤ger nicht mit 320.000Â EUR einverstanden sein werde. Die Nebenintervenientin erwÃ¤hnte, dass ein Antrag auf Umwidmung des Freilands in Bauland gestellt worden sei und mit einer Entscheidung der Marktgemeinde im Sommer [2018] zu rechnen sei. Sie teilte dem Beklagten und dessen Gattin auch mit, dass durch eine intensivere landwirtschaftliche Nutzung der FlÃ¤chen eine Bebauung mÃ¶glich sein wÃ¼rde. Die Nebenintervenientin sagte dem Beklagten nicht, dass es bereits ein oder mehrere negative Umwidmungsverfahren hinsichtlich der GrundstÃ¼cke des KlÃ¤gers gegeben habe. Es wurde nicht darÃ¼ber gesprochen, wie viel die GrundstÃ¼cke des KlÃ¤gers tatsÃ¤chlich wert sind. Der Beklagte ging bei seinem Kaufanbot davon aus, dass er fÃ¼r jene 2.300Â mÂ², fÃ¼r die ein Umwidmungsansuchen gestellt worden war, einen Quadratmeterpreis von 100Â EUR bietet und fÃ¼r die restlichen caÂ 10.000Â mÂ² Freiland einen Preis von 10Â EUR pro Quadratmeter, wobei er damals annahm, dass fÃ¼r Freiland in der Gegend ein Preis von unter 17Â EUR je mÂ² bezahlt wird.
[6] Der KlÃ¤ger wiederum ging bei Annahme des Angebots des Beklagten davon aus, dass sein Ansuchen auf Umwidmung auf Bauland nicht genehmigt werde, zumal er wusste, dass es sich um ein Landschaftsschutzgebiet handelte, und ihm vom ehemaligen Amtsleiter der Marktgemeinde bereits zuvor mitgeteilt worden war, dass die Chance auf Umwidmung nur zu 50Â Prozent unter der Voraussetzung bestehen wÃ¼rde, dass dort eine Landwirtschaft betrieben werde. Im Ãœbrigen war es auch nicht sein erstes Ansuchen, sondern stellte er solche alle vier bis acht Jahre, wobei bisher alle abgelehnt worden waren. Den Beklagten informierte er davon jedoch nicht.
[7] Disloziert in der rechtlichen Beurteilung stellte das Erstgericht weiters fest, dass die Aussicht auf zeitnahe Umwidmung in Bauland im Rahmen der laufenden FlÃ¤chenplanrevision tatsÃ¤chlich gegen Null tendiert.
[8] Der KlÃ¤ger begehrt vom Beklagten die Zahlung des Kaufpreises von 330.000Â EURÂ sA Zug um Zug gegen Ãœbergabe der Liegenschaften. Der Einwand der laesio enormis sei ausgeschlossen, weil der Beklagte die Liegenschaften offensichtlich aus rein spekulativen GrÃ¼nden gekauft habe. Ãœberdies sei dem Beklagten deren wahrer Wert bekannt gewesen und sei er auch bereit gewesen, diese aus besonderer Vorliebe (zum Zwecke der Spekulation) zu Ã¼bernehmen.
[9] Der Beklagte wandte insbesondere ein, den Vertrag wegen rechtswidriger bewusster TÃ¤uschung nach Â§Â 870 ABGB, wegen wesentlichen Irrtums nach Â§Â§Â 871Â ff ABGB sowie wegen leasio enormis anzufechten. Dem Beklagten sei der wahre Wert der Liegenschaften gerade nicht bekannt gewesen, weil er aufgrund der Angaben der Nebenintervenientin von einer bevorstehenden (teilweisen) Baulandwidmung und damit einer vÃ¶llig falschen Wertvorstellung ausgegangen sei.
[10] Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Der KlÃ¤ger habe durch das ihm zurechenbare Verhalten der Nebenintervenientin und eines weiteren Verhandlungsgehilfen beim Beklagten die Erwartungshaltung erzeugt, es werde eine Umwidmung auf Bauland erfolgen und er kÃ¶nne das von ihm geplante GebÃ¤ude auf dem umgewidmeten Teil der Liegenschaften errichten. Damit wÃ¤re der KlÃ¤ger aber auch verpflichtet gewesen, den Beklagten Ã¼ber die diesem nicht bekannten, gegen eine Umwidmung sprechenden Fakten aufzuklÃ¤ren. Da der KlÃ¤ger den Beklagten trotz des hohen Kaufpreises nicht darÃ¼ber informiert habe, dass bereits mehrere UmwidmungsantrÃ¤ge abgelehnt worden seien, es ein die Umwidmung ablehnendes Gutachten des Landes Steiermark gebe und der Amtsleiter der Gemeinde dem Umwidmungsansuchen keine besonderen Erfolgsaussichten einrÃ¤ume, habe der KlÃ¤ger â€ždurch arglistiges Verhalten den Beklagten Ã¼ber die tatsÃ¤chlich gegen Null tendierende Aussicht auf zeitnahe Umwidmung in Bauland im Rahmen der laufenden FlÃ¤chenplanrevision in die Irre gefÃ¼hrtâ€œ.
[11] Das Berufungsgericht bestÃ¤tigte diese Entscheidung. Es Ã¤uÃŸerte Bedenken an der vom KlÃ¤ger mit BeweisrÃ¼ge bekÃ¤mpften Tatsachenfeststellung, dass der Beklagte von einer Umwidmung der GrundstÃ¼cke in Bauland ausging, und klammerte diese Feststellung daher aus dem Sachverhalt, den es seiner rechtlichen Beurteilung zugrunde legte, aus.
[12] In rechtlicher Hinsicht meinte es, dass sich aus der Feststellung, dass der Beklagte von einem Quadratmeterpreis von 100Â EUR fÃ¼r jene 2.300Â mÂ² ausging, fÃ¼r die der KlÃ¤ger ein Umwidmungsersuchen in Bauland gestellt hatte, und von einem Quadratmeterpreis von 10Â EUR â€žfÃ¼r die restlichen 10.000Â mÂ² Freilandâ€œ, ergebe, dass der Beklagte im maÃŸgeblichen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vom KlÃ¤ger nicht einmal die HÃ¤lfte â€žan dem gemeinen Werteâ€œ (Â§Â 934 ABGB) des Kaufpreises von 330.000Â EUR erhalten habe. Der Beklagte habe daher zu Recht â€ždie Aufhebungâ€œ â€“ mit sachenrechtlicher RÃ¼ckwirkung â€“ eingewendet und damit sein Gestaltungsrecht wegen VerkÃ¼rzung Ã¼ber die HÃ¤lfte ausgeÃ¼bt. Den ihm obliegenden Beweis, dass dem Beklagten der wahre Wert des Kaufobjekts bekannt gewesen sei und er die Liegenschaften dennoch (etwa aus besonderer Vorliebe) trotz des Verkehrswerts von 98.200Â EUR um 330.000Â EUR gekauft habe, habe der KlÃ¤ger nicht erbracht. Dass der Beklagte im Freiland gelegene Liegenschaften um einen Preis weit Ã¼ber dem Verkehrswert gekauft und auf eine Wertsteigerung durch (nicht absehbare) Umwidmungen gehofft habe, mache aus dem Liegenschaftskaufvertrag kein GlÃ¼cksgeschÃ¤ft im Sinne des Â§Â 1267 ABGB, weil Gegenstand des Vertrags gerade nicht das Versprechen und die Annahme der â€žHoffnung eines noch ungewissen Vorteilsâ€œ sei.
[13] Die ordentliche Revision sei mangels einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinn des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO nicht zulÃ¤ssig.
[14] Gegen diese Entscheidung richtet sich die auÃŸerordentliche Revision des KlÃ¤gers, die auf eine Stattgebung des Klagebegehrens abzielt.
[15] In der ihm freigestellten Revisionsbeantwortung beantragt der Beklagte die Revision zurÃ¼ck-, in eventu abzuweisen.
[16] Die Revision ist â€“ entgegen dem nicht bindenden Ausspruch des Berufungsgerichts â€“ zulÃ¤ssig, weil die Vorgangsweise des Berufungsgerichts einer Korrektur durch den Obersten Gerichtshof bedarf und Ã¼ber die Rechtssache noch nicht endgÃ¼ltig entschieden werden kann. Dementsprechend ist die Revision im Sinn des subsidiÃ¤r gestellten Aufhebungsantrags berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
[17] 1.Â Laesio enormis ist nach Â§Â 935 dritter Halbsatz ABGB dann ausgeschlossen, wenn der VerkÃ¼rzte Kenntnis des wahren Wertes hatte. DafÃ¼r, dass dem VerkÃ¼rzten der wahre Wert bekannt war, ist der andere Teil beweispflichtig (RIS-Justiz RS0087574). Der Ausschlusstatbestand setzt positive Kenntnis vom wahren Wert voraus, er ist daher schon bei Zweifeln nicht gegeben (4Â ObÂ 147/01y).
[18] 2.1Â Das Berufungsgericht hat seiner Entscheidung ausdrÃ¼cklich die Annahme zugrunde gelegt, dass der Beklagte den wahren Wert des Kaufgegenstands bei Vertragsabschluss nicht gekannt habe.
[19] Der Revisionswerber rÃ¼gt sowohl unter dem Revisionsgrund der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens als auch der Aktenwidrigkeit, dass sich das Berufungsgericht damit ohne Beweiswiederholung Ã¼ber die erstgerichtliche Feststellung hinweggesetzt habe, wonach der Beklagte damals davon ausging, dass fÃ¼r Freiland in der Gegend ein Preis von unter 17Â EUR je mÂ² bezahlt werde; in concreto rechnete er selbst mit 10Â EUR pro mÂ² Freiland.
[20] 2.2Â Es bildet noch keinen VerstoÃŸ gegen den Unmittelbarkeitsgrundsatz, wenn das Berufungsgericht einen logisch zwingenden Schluss zieht, der â€“ wenn auch unausgesprochen â€“ bereits dem Urteil des Erstgerichts zugrunde liegt (RS0043093).
[21] Im vorliegenden Fall lassen die Feststellungen des Erstgerichts sehr wohl den Schluss zu, dass dem Beklagten der wahre Wert des Kaufgegenstands bei Kaufvertragsabschluss nicht bekannt war, weil er von einer â€“ offenbar sicher â€“ bevorstehenden Umwidmung einer TeilflÃ¤che von 2.300Â m2 in Bauland ausging und er diese TeilflÃ¤che daher nicht mit dem ortsÃ¼blichen Preis fÃ¼r Freiland, sondern fÃ¼r Bauland bewertete.
[22] Allerdings hat das Berufungsgericht gerade die fÃ¼r diese Auslegung der erstgerichtlichen Feststellungen maÃŸgebliche Feststellung, dass der Beklagte von einer (bevorstehenden) Umwidmung der GrundstÃ¼cke ausging, â€žausgeklammertâ€œ. Damit ist die â€“ entgegen dem Prozessvorbringen des KlÃ¤gers getroffene â€“ Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte sei in Unkenntnis des wahren Wertes gewesen, angesichts der (verbleibenden) Feststellungen, dass der Beklagte um den damaligen Marktpreis fÃ¼r Freiland wusste, mit dem er ja auch selbst hinsichtlich der weit Ã¼berwiegenden LiegenschaftsflÃ¤chen kalkulierte, nicht einwandfrei nachvollziehbar: Der sich unter Zugrundelegung des vom Beklagten angenommenen Werts von 10Â EUR pro mÂ² ergebende Preis von ca 120.000Â EUR fÃ¼r die gesamten Liegenschaften weicht nicht entscheidend vom tatsÃ¤chlichen Wert ab. Dem Beklagten wÃ¤re daher eine die Grenzen der laesio enormis (weit) unterschreitende VerkÃ¼rzung bewusst gewesen (vgl 3Â ObÂ 50/14w).
[23] 2.3Â Das Berufungsgericht darf sich Ã¼ber Tatsachenfeststellungen des Erstgerichts nicht hinwegsetzen, sondern sie nur zur Folge abweichender rechtlicher Beurteilung dann auÃŸer Acht lassen, wenn sie fÃ¼r die Annahme des vom Berufungsgericht als erheblich betrachteten Sachverhalts rechtlich ohne Bedeutung sind (Pimmer in Fasching/Konecny3 IV/1 Â§Â 498 ZPO RzÂ 6). Das ist hier aber â€“ wie gezeigt wurde â€“ nicht der Fall. Die bekÃ¤mpfte Feststellung ist auch fÃ¼r die vom Erstgericht bejahte Anfechtung wegen List nach Â§Â 870 ABGB bedeutend.
[24] Eine Beweiswiederholung oder -ergÃ¤nzung, auf Basis derer eine abweichende Feststellung getroffen hÃ¤tte werden kÃ¶nnen, wurde vom Berufungsgericht nicht durchgefÃ¼hrt. Das Berufungsgericht hat die BeweisrÃ¼ge des KlÃ¤gers damit zu einer entscheidungswesentlichen Feststellung unbehandelt gelassen.
[25] 3.Â Ein GlÃ¼cksvertrag liegt vor, wenn Gegenstand des Vertrags die Hoffnung auf einen noch ungewissen Vorteil ist, nicht aber schon dann, wenn mit dem Abschluss eines Vertrags ein Risiko oder eine Chance verbunden ist (RS0020414).
[26] Â§Â 1268 ABGB schlieÃŸt die Anfechtung wegen VerkÃ¼rzung Ã¼ber die HÃ¤lfte bei GlÃ¼cksvertrÃ¤gen aus. Die Rechtsprechung wendet diese Bestimmung analog auch auf glÃ¼cksspielhafte VertrÃ¤ge an (RS0106040), also auf RechtsgeschÃ¤fte, die bedeutsame aleatorische Elemente aufweisen (Stefula in Klang3 Â§Â 1268 ABGB RzÂ 5 mwN). Dem Ausschluss liegt zugrunde, dass Risiken fÃ¼r das GlÃ¼cks- bzw glÃ¼cksvertragsÃ¤hnliche RechtsgeschÃ¤ft charakteristisch sind und von den Parteien bewusst Ã¼bernommen werden (4Â ObÂ 135/07t; vgl auch Stefula aaO Rz 1).
[27] Der KlÃ¤ger argumentiert nun, dass im vorliegenden Fall â€“ Ã¤hnlich wie beim spekulativen Aktienkauf (vgl 4Â ObÂ 44/11s) â€“ eine Korrektur nach den erst nachtrÃ¤glich zu ermittelnden tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten dem von den Parteien gewollten Charakter des GeschÃ¤fts zuwider liefe.
[28] Wenn der Beklagte hier allerdings davon ausgegangen wÃ¤re, dass eine Umwidmung einer TeilflÃ¤che der Liegenschaften in Bauland bevorsteht â€“ im Ãœbrigen wurde auch festgestellt, dass der KlÃ¤ger ihn nicht darÃ¼ber aufgeklÃ¤rt hat, dass die Aussicht auf Umwidmung tatsÃ¤chlich gegen Null geht â€“ wie es das Erstgericht festgestellt hat, kÃ¶nnte keine Rede davon sein, dass vom Beklagten das Risiko der Umwidmung bewusst Ã¼bernommen worden wÃ¤re.
[29] 4.Â Das Urteil des Berufungsgerichts war daher â€“ in Stattgebung der Revision â€“ aufzuheben und die Rechtssache zur abschlieÃŸenden Erledigung der BeweisrÃ¼ge des KlÃ¤gers an die zweite Instanz zurÃ¼ckzuverweisen.
[30] 5.Â Der Kostenvorbehalt grÃ¼ndet sich auf Â§Â 52 ZPO.