Document Number: JJT_20190220_OGH0002_0050OB00156_18D0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E124199
Case Number: 5Ob156/18d
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1550620800000
Word Count: 1890

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Grohmann und Mag.Â Malesich sowie die HofrÃ¤te Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin I*gesellschaftÂ m.b.H., *, vertreten durch die PISTOTNIK & KRILYSZYN RechtsanwÃ¤lte GmbH in Wien, gegen die Antragsgegnerin K*GmbH, *, vertreten durch die Schaffer Sternad RechtsanwÃ¤lte OG in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 5 MRG iVm Â§Â 8 AbsÂ 2 ZÂ 1 MRG, Ã¼ber den ordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts St.Â PÃ¶lten als Rekursgericht vom 19.Â MÃ¤rzÂ 2018, GZÂ 7Â RÂ 28/18z-21, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts St.Â PÃ¶lten vom 5.Â JÃ¤nnerÂ 2018, GZÂ 9Â MschÂ 1/17f-16, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben und dem Erstgericht wird die neuerliche Entscheidung nach VerfahrensergÃ¤nzung aufgetragen.
Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragstellerin ist AlleineigentÃ¼merin einer Liegenschaft in St.Â PÃ¶lten. Im JahrÂ 1997 vermietete sie diverse GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten in dem auf dieser Liegenschaft errichteten GeschÃ¤ftshaus an die K* GesellschaftÂ m.b.H. (FNÂ *) und die K* GesellschaftÂ m.b.H. & Co. KG (FNÂ *). Die Antragsgegnerin ist Gesamtrechtsnachfolgerin der K* Gesellschaft m.b.H. & Co. KG (VermÃ¶gensÃ¼bernahme gemÃ¤ÃŸ Â§Â 142 HGB).
Ãœber die K* GesellschaftÂ m.b.H. wurde mit Beschluss des Handelsgerichts Wien vom 13.Â 6.Â 2000 das Konkursverfahren erÃ¶ffnet. Mit Notariatsakt vom 4.Â 7.Â 2000 (â€žSacheinlagevertragâ€œ) Ã¼bertrug der bestellte Masseverwalter einen Teil des Unternehmens, und zwar den lebenden GeschÃ¤ftsbetrieb von 30Â Filialen, darunter die im Bestandobjekt betriebene Filiale, samt den jeweiligen Bestandrechten an die Antragsgegnerin. Die nach wie vor im Konkurs befindliche K* GesellschaftÂ m.b.H. Ã¼bt keine GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit mehr aus und nutzt das Bestandobjekt nicht mehr. Ãœber das Bestandobjekt verfÃ¼gt seit der vom Konkursgericht am 4.Â 7.Â 2000 angeordneten SchlieÃŸung des Unternehmens der K* GesellschaftÂ m.b.H. in tatsÃ¤chlicher Hinsicht nur die Antragsgegnerin.
Die Antragstellerin begehrte, der Antragsgegnerin aufzutragen, die vorÃ¼bergehende BenÃ¼tzung und VerÃ¤nderung ihres Mietgegenstands durch bestimmte, im Antragsbegehren konkret beschriebene brandschutztechnische MaÃŸnahmen zu gestatten.
Die Antragsgegnerin beantragte die Abweisung des Antrags. Die beabsichtigten SanierungsmaÃŸnahmen seien nicht ausreichend und vertragswidrig. Der Antrag sei zudem formell fehlerhaft. Die K* GesellschaftÂ m.b.H. sei nÃ¤mlich ungeachtet ihres Konkurses nach wie vor Mitmieterin des Mietvertrags, der Antrag sei jedoch nur gegen die Antragsgegnerin gerichtet.
Die Antragstellerin replizierte, dass die im Konkurs befindliche K* GesellschaftÂ m.b.H. seit SchlieÃŸung des Unternehmens keine GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit mehr ausÃ¼be und das Bestandobjekt auch nicht mehr benutze. Die K* GesellschaftÂ m.b.H. habe zu keinem Zeitpunkt gegen die von der Antragstellerin geplanten SanierungsmaÃŸnahmen opponiert, weil die Antragsgegnerin alleine Ã¼ber das Bestandobjekt verfÃ¼ge und auch den Bestandzins entrichte. Im Ãœbrigen habe der Masseverwalter der K* GesellschaftÂ m.b.H. mit Notariatsakt vom 4.Â 7.Â 2000 den GeschÃ¤ftsbetrieb samt jeweiligen Bestandrechten an die Antragsgegnerin Ã¼bertragen. Im Ergebnis sei daher die Antragsgegnerin die einzige verbliebene Mieterin. Die Antragsgegnerin trete seit 15Â Jahren vÃ¶llig einvernehmlich mit der Vermieterin als alleinige Mieterin auf und werde auch so behandelt.
Das Erstgericht wies den Antrag ab.
Mitmieter seien in Verfahren gemÃ¤ÃŸ Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 5 MRG iVm Â§Â 8 AbsÂ 2 ZÂ 1 MRG notwendige Streitgenossen. Obwohl im Mietvertrag sowohl die K* GesellschaftÂ m.b.H. als auch die K* GesellschaftÂ m.b.H. & Co. KG als Mitmieter aufscheinen, sei der Antrag sowohl bei der Schlichtungsstelle als auch bei Gericht nur gegen die Antragsgegnerin gerichtet worden. Der nur gegen einen Mitmieter gerichtete Antrag sei mangels Passivlegitimation abzuweisen.
Der Einwand der Antragstellerin, dass die Antragsgegnerin die einzig verbliebene Mieterin sei und daher gar keine notwendige Streitgenossenschaft vorliege, sei nicht berechtigt. Der Sacheinlagevertrag, mit dem die Bestandrechte von der im Konkurs befindlichen K* GesellschaftÂ m.b.H. auf die Antragsgegnerin Ã¼bertragen hÃ¤tten werden sollen, sei zu einem Zeitpunkt wirksam geworden, als bei der Antragsgegnerin im Wege des Â§Â 142 HGB bereits die Mietrechte der zweiten Mitmieterin vorhanden gewesen seien. Eine Ãœbertragung der Mietrechte gemÃ¤ÃŸ Â§Â 12a MRG scheide aus, wenn der Erwerbende bereits die Mietrechte innegehabt habe. Die behauptete VertragsÃ¼bernahme durch die Antragstellerin setze die Zustimmung aller Beteiligten voraus. Die Antragsgegnerin habe der VertragsÃ¼bernahme aber weder ausdrÃ¼cklich noch konkludent zugestimmt. Dass die Antragsgegnerin der VertragsÃ¼bernahme ausdrÃ¼cklich zugestimmt habe, habe die Antragstellerin nicht vorgebracht. FÃ¼r die Annahme einer konkludenten oder durch bloÃŸes Schweigen erteilten Zustimmung der Antragsgegnerin reichten die Behauptungen und Feststellungen nicht aus. Es fehle aber auch die Zustimmung der im Konkurs befindlichen K* GesellschaftÂ m.b.H. Die Antragstellerin behaupte, die im Konkurs befindliche K* GesellschaftÂ m.b.H. habe dadurch auf die Mietrechte verzichtet und der VertragsÃ¼bernahme konkludent oder durch bloÃŸes Schweigen zugestimmt, dass die Antragsgegnerin und nicht sie die Mietrechte ausgeÃ¼bt, die Antragsgegnerin den Mietzins bezahlt habe und das Unternehmen der im Konkurs befindlichen K* GesellschaftÂ m.b.H. geschlossen worden sei. Dies reiche nicht aus. Ein stillschweigender Verzicht mÃ¼sste auÃŸerdem, um wirksam zu sein, gegenÃ¼ber der Vermieterin erklÃ¤rt und von ihr angenommen werden. Eine VertragsÃ¼bernahme habe daher nie stattgefunden. Auf die Inanspruchnahme des im Mietvertrag vereinbarten Weitergaberechts habe sich die Antragstellerin nicht gestÃ¼tzt.
Die Sanierung der mangelnden Passivlegitimation in dem dem Schlichtungsstellenverfahren nachgelagerten gerichtlichen Verfahren sei nicht mÃ¶glich. UnabhÃ¤ngig davon, sei hier eine Sanierung auch gar nicht erfolgt. Die Antragsteller hÃ¤tten zwar die Zustellung der SchriftsÃ¤tze an die im Konkurs befindliche K* GesellschaftÂ m.b.H. beantragt. Diese SchriftsÃ¤tze enthielten jedoch keinen Hinweis darauf, dass dieser Streitgenosse nunmehr auch Antragsgegner sein solle. Ãœberdies fehle die erforderliche ausdrÃ¼ckliche BeitrittserklÃ¤rung des Streitgenossen.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge. In dem dem Schlichtungsstellenverfahren nachgelagerten gerichtlichen Verfahren nach Â§Â 8 AbsÂ 2 MRG kÃ¶nne der Antragsgegner weder ausgewechselt, richtiggestellt oder erweitert werden. Die Beiziehung eines am Schlichtungsstellenverfahren nicht beteiligten Mitmieters kÃ¶nne daher im Gerichtsverfahren nicht nachgeholt werden. Die Antragstellerin habe die Mitmietereigenschaft der K* GesellschaftÂ m.b.H. im Verfahren erster Instanz zudem bis zuletzt bestritten und gar nicht beantragt, diese dem Verfahren als Mitmieterin beizuziehen. Die bloÃŸe Zustellung der SchriftsÃ¤tze ohne korrespondierende Antragstellung sei nicht als SanierungsmaÃŸnahme geeignet.
Entgegen dem Standpunkt der Antragstellerin sei die K* GesellschaftÂ m.b.H. nach wie vor Mitmieterin. Der Mietvertrag sehe keine Berechtigung zur Weitergabe der Mietrechte vor. Die entsprechende Regelung beziehe sich vielmehr auf die Ãœberlassung oder Weitergabe des Bestandobjekts, nicht jedoch auf eine generelle Berechtigung, die Bestandrechte als solche zu Ã¼bertragen oder weiterzugeben. Ein Ausscheiden der ursprÃ¼nglich am Mietvertrag beteiligten K* GesellschaftÂ m.b.H. aus dem BestandverhÃ¤ltnis erfordere eine Dreiparteieneinigung (beide Mitmieter und die Vermieterin), ebenso ein allfÃ¤lliger Verzicht eines Mitmieters. Die Antragstellerin bestreite jedoch, wenngleich aus rechtlich unrichtigen Ãœberlegungen, die Notwendigkeit der vermieterseitigen Zustimmung, sodass davon auszugehen sei, dass eine solche nicht vorliege.
Das Rekursgericht erklÃ¤rte den Revisionsrekurs fÃ¼r zulÃ¤ssig, weil keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs dazu vorliege, ob in einem Verfahren nach Â§Â 8 AbsÂ 2 MRG iVm Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 5 MRG die fehlende Beteiligung eines Mitmieters in dem dem Schlichtungsstellenverfahren nachgelagerten gerichtlichen Verfahren saniert werden kÃ¶nne.
Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, die angefochtene Entscheidung abzuÃ¤ndern und dem Antrag stattzugeben. Hilfsweise stellt sie einen Aufhebungsantrag.
Die Antragsgegnerin beantragt in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, den Revisionsrekurs als unzulÃ¤ssig zurÃ¼ckzuweisen, hilfsweise ihm nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulÃ¤ssig und im Sinn des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags berechtigt, weil den Vorinstanzen bei der Beurteilung der Mitmieterstellung (des Masseverwalters) der im Konkurs befindlichen K* GesellschaftÂ m.b.H. eine aufzugreifende Fehlbeurteilung unterlaufen ist.
1.Â Ist ein Objekt an mehrere Personen als Mitmieter in Bestand gegeben, so ist ein solches MitmietverhÃ¤ltnis oder GesamtmietverhÃ¤ltnis ein einheitliches, demnach ungeteiltes MietverhÃ¤ltnis und besteht nicht etwa aus mehreren konkurrierenden MietverhÃ¤ltnissen (RIS-Justiz RS0101118 [T3, T8]). Die Mitmieter bilden eine Rechtsgemeinschaft iSd Â§Â§Â 825Â ff ABGB. Die Vorschriften Ã¼ber die Miteigentumsgemeinschaft sind daher fÃ¼r das InnenverhÃ¤ltnis von Mitmietern untereinander sinngemÃ¤ÃŸ anzuwenden (RIS-Justiz RS0013160 [T5], RS0101118 [T10], RS0013191 [T3, T5]).
2.Â Der Ãœbergang des Unternehmens eines Mitmieters einer GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeit auf einen anderen Mitmieter, der schon bisher TrÃ¤ger der Mietrechte war und nun das Unternehmen in dem von ihm (mit-)gemieteten GeschÃ¤ftsrÃ¤umen weiterfÃ¼hrt, fÃ¤llt nicht in den Anwendungsbereich des Â§Â 12a AbsÂ 1 MRG (RIS-Justiz RS0070029). Dass daher die mit Notariatsakt vom 4.Â 7.Â 2000 (â€žSacheinlagevertragâ€œ) erfolgte Ãœbertragung des GeschÃ¤ftsbetriebs zu keinem VertragsÃ¼bergang nach Â§Â 12a AbsÂ 1 MRG fÃ¼hrte, ist im Revisionsrekursverfahren auch nicht strittig (5Â ObÂ 11/02g, 5Â ObÂ 259/07k [zu den identen gesellschaftsrechtlichen Ã„nderungen]). Durch die UnternehmensÃ¼bertragung wurde die Rechtsposition der beiden Mitmieter als Vertragspartner der Vermieterin nicht verÃ¤ndert. Ein Ausscheiden des ÃœbertrÃ¤gers des Unternehmens aus seinen Rechten und Pflichten als Mitmieter kÃ¤me nur mit Zustimmung der Vermieterin in Betracht (RIS-Justiz RS0070029).
3.Â Ein mit einer Mehrheit von Mietern geschlossener Mietvertrag kann bei WillensÃ¼bereinstimmung sÃ¤mtlicher Beteiligter, also der Mitmieter und des Vermieters, von einem bestimmten Zeitpunkt an dahin noviert werden, dass auf Seiten der Mieter anstelle der bisherigen Mitmieter nur mehr einer von ihnen tritt. In einem solchen Fall scheidet der ausgetretene Mitmieter aus der bisherigen Rechtsgemeinschaft und dem MietverhÃ¤ltnis aus (RIS-Justiz RS0013181).
4.1.Â Das von der Antragstellerin behauptete Ausscheiden der K* Gesellschaft m.b.H. aus ihren Rechten und Pflichten als Mitmieterin bedarf daher einer zumindest konkludenten Dreiparteieneinigung. Das Erstgericht vertritt die Rechtsansicht, fÃ¼r eine solche VertragsÃ¼bernahme fehle es an der Zustimmung sowohl der Antragsgegnerin als auch der K* GesellschaftÂ m.b.H.. Das Rekursgericht meint, dass (auch) eine Zustimmung der Antragstellerin zur VertragsÃ¼bernahme nicht anzunehmen sei. In ihrer BegrÃ¼ndung stÃ¼tzen sich die Vorinstanzen, das Rekursgericht iSd Â§Â 60 AbsÂ 2 AuÃŸStrG, unter anderem auf fehlendes Vorbringen. Feststellungen, die an sich nicht durch entsprechendes Prozessvorbringen gedeckt sind, sind aber nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung insoweit zu berÃ¼cksichtigen, als sie in den Rahmen des geltend gemachten Anspruchsgrundes oder der erhobenen Einwendungen fallen (5Â ObÂ 199/17a mwN).
4.2.Â Gegenstand des zwischen der K* GesellschaftÂ m.b.H. und der Antragsgegnerin abgeschlossenen Sacheinlagevertrags war gemÃ¤ÃŸ dessen PktÂ I litÂ a der lebende GeschÃ¤ftsbetrieb hinsichtlich 30Â Filialen der K* GesellschaftÂ m.b.H. â€žsamt der diesbezÃ¼glichen Bestandrechteâ€œ. Eine dieser Filialen war die bis zur SchlieÃŸung des Unternehmens im Mietobjekt betriebene Filiale (AnlageÂ ./2). Die K* GesellschaftÂ m.b.H. verpflichtete sich, â€žhinsichtlich der Ã¼bernommenen Filialen alle Rechtshandlungen zu setzen und ErklÃ¤rungen fÃ¼r die Umschreibung von VertrÃ¤gen abzugeben, die fÃ¼r die Ãœbernahme der betreffenden Filialbetriebe [â€¦] notwendig und nÃ¼tzlich sind [â€¦]â€œ. FÃ¼r den Fall, dass â€žBestandverhÃ¤ltnisse fÃ¼r Ã¼bernommene Filialen im Einzelfall aus rechtlichen GrÃ¼nden nicht auf die aufnehmende Gesellschaft Ã¼bergehenâ€œ, trafen die Vertragsparteien in PktÂ 4.3 des Sacheinlagevertrags zusÃ¤tzlich nÃ¤here Regelungen zu den jeweiligen Rechten und Pflichten aus dem gespaltenen MietverhÃ¤ltnis. Der erklÃ¤rte Wille der Vertragsparteien war demnach auf eine Ãœbernahme der jeweiligen MietvertrÃ¤ge bzw ein Ausscheiden der Mitmieterin K* GesellschaftÂ m.b.H. gerichtet. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist daher davon auszugehen, dass beide Mitmieter der VertragsÃ¼bernahme durch die Antragsgegnerin (und damit dem Austritt der Mitmieterin) zustimmten.
4.3.Â Auch die Antragstellerin hat ihre Zustimmung zur VertragsÃ¼bernahme durch die Antragsgegnerin bzw zum Vertragsaustritt der K* GesellschaftÂ m.b.H. (zumindest konkludent) erteilt. Das ergibt sich, anders als das Rekursgericht vermeint, gerade daraus, dass die Antragstellerin auf dem Standpunkt steht, die K* GesellschaftÂ m.b.H. sei nicht mehr Mitmieterin und aus dem VertragsverhÃ¤ltnis ausgeschieden. Dass die Antragstellerin in Bezug auf die rechtliche BegrÃ¼ndung dafÃ¼r eine andere Rechtsauffassung vertreten haben mag, steht dem schon deshalb nicht entgegen, weil sie durch Inanspruchnahme nur der Antragsgegnerin und das Vorbringen, dass die Antragsgegnerin seit 15Â Jahren â€žvÃ¶llig einvernehmlichâ€œ mit der Vermieterin als alleinige Mieterin auftrete und auch so behandelt werde, jedenfalls ihre Zustimmung zu dem Ergebnis zum Ausdruck gebracht hat.
5.Â Die K* GesellschaftÂ m.b.H. ist mit Zustimmung der Vermieterin infolge Ãœbertragung des GeschÃ¤ftsbetriebs und ihrer Mietrechte aus ihren Rechten und Pflichten als Mitmieterin ausgeschieden. Die mit der Problematik der notwendige Streitgenossenschaft verbundenen Fragen stellen sich hier nicht. Der von den Vorinstanzen herangezogene Grund fÃ¼r die Abweisung des Antrags trÃ¤gt daher nicht. Mit den (eigentlichen) Voraussetzungen fÃ¼r die Durchsetzung des Anspruchs auf Duldung von Eingriffen in das Mietrecht zur DurchfÃ¼hrung von Erhaltungs-, Verbesserungs-, Ã„nderungs- und Errichtungsarbeiten nach den Â§Â 8 AbsÂ 2 MRG und Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 5 MRG haben sich die Vorinstanzen in konsequenter Verfolgung ihrer â€“ vom Obersten Gerichtshof nicht geteilten â€“ Rechtsansicht bisher nicht auseinandergesetzt. Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen und ZurÃ¼ckverweisung der Rechtssache an das Erstgericht zur VerfahrensergÃ¤nzung und neuerlichen Entscheidung.
6.Â Der Kostenvorbehalt beruht auf Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG. Die danach gebotenen BilligkeitserwÃ¤gungen kÃ¶nnen erst in dem die Sache erledigenden Sachbeschluss angestellt werden (RIS-Justiz RS0123011 [T1]).