Document Number: JJT_20200421_OGH0002_0030OB00212_19A0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E128435
Case Number: 3Ob212/19a
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1587427200000
Word Count: 1774

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Hofrat des Obersten Gerichtshofs Dr.Â Roch als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤te Priv.-Doz.Â Dr.Â Rassi und Mag.Â Painsi und die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Weixelbraun-Mohr und Dr.Â Kodek als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei I* GmbH, *, vertreten durch Dr. Gerhard Hackenberger und Mag. JÃ¼rgen Greilberger, RechtsanwÃ¤lte in Graz, gegen den Beklagten D*, vertreten durch die Pacher & Partner RechtsanwÃ¤lte GmbH & Co KG in Graz, wegen 45.000Â EURÂ sA, Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Graz als Berufungsgericht vom 16.Â SeptemberÂ 2019, GZÂ 2Â RÂ 126/19w-12, mit dem das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Graz vom 12.Â JuniÂ 2019, GZÂ 35Â CgÂ 15/19d-8, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Revision wird Folge gegeben.
Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben und die Rechtssache wird zur neuerlichen Entscheidung nach VerfahrensergÃ¤nzung an das Erstgericht zurÃ¼ckverwiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
BegrÃ¼ndung:
Unstrittig ist:
I* ist GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der im JahrÂ 2014 gegrÃ¼ndeten klagenden Immobilienmaklerin (GmbH) und EigentÃ¼mer (VerkÃ¤ufer) der vermittelten Liegenschaft. 65Â % der GeschÃ¤ftsanteile der KlÃ¤gerin gehÃ¶ren der I* GmbH, 25Â % der U* GmbH und 10Â % P*, der auch â€žMitarbeiterâ€œ der KlÃ¤gerin ist. I* ist der einzige Gesellschafter und GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der I*GmbH sowie alleiniger GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der U*GmbH, deren Alleingesellschafter C* ist.
Am 18.Â JuliÂ 2018 besichtigte der Beklagte die Liegenschaft, deren Verkauf die KlÃ¤gerin bewarb. Am 19.Â JuliÂ 2018 unterfertigte der Beklagte ein Kaufanbot (Kaufpreis 1.250.000Â EUR), das der VerkÃ¤ufer am 20.Â Juli 2018 annahm. Danach verweigerte der Beklagte die Unterfertigung des â€žgrundbuchsfÃ¤higenâ€œ Kaufvertrags. Die VermittlungstÃ¤tigkeit fÃ¼r die KlÃ¤gerin erbrachte deren Mitarbeiter P*.
Die KlÃ¤gerin begehrt (nach KlagseinschrÃ¤nkung) vom Beklagten die â€“ der HÃ¶he nach unstrittige â€“ KÃ¤uferprovision. Das von ihr vermittelte GeschÃ¤ft sei kein EigengeschÃ¤ft im Sinn des Â§Â 6 AbsÂ 4 MaklerG, weil kein beherrschender Einfluss der Maklerin auf den VerkÃ¤ufer bestehe (sondern allenfalls umgekehrt); auf das wirtschaftliche NaheverhÃ¤ltnis zwischen VerkÃ¤ufer und KlÃ¤gerin sei der Beklagte ausreichend hingewiesen worden. Nach der Rechtsprechung reiche es nicht aus, dass eine Rechtsperson â€žhinter allemâ€œ stehe; der Umstand, dass der VerkÃ¤ufer an der KlÃ¤gerin (als einer eigenen juristischen Person mit eigenem GeschÃ¤ftszweig) beteiligt sei, habe keine Bedeutung fÃ¼r deren verdienstliche VermittlungstÃ¤tigkeit und den dadurch von ihr erworbenen Provisionsanspruch. Wirtschaftlich gesehen kÃ¶nne die KlÃ¤gerin nicht als Partei des Kaufvertrags angesehen werden. Dass der Beklagte, der selbst AlleingeschÃ¤ftsfÃ¼hrer und Anteilseigner einer Immobiliengesellschaft sei, die Liegenschaft schlieÃŸlich nicht erworben habe, sei allein auf von diesem selbst zu vertretende GrÃ¼nde zurÃ¼ckzufÃ¼hren.
Der Beklagte wendete ein, es liege ein â€žEigengeschÃ¤ftâ€œ im Sinn des Â§Â 6 AbsÂ 4 MaklerG vor, weshalb der KlÃ¤gerin keine Vermittlungsprovision zustehe. Wegen der gesellschaftlichen Verflechtungen zwischen KlÃ¤gerin und VerkÃ¤ufer liege eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit hinsichtlich eines EigengeschÃ¤fts vor. AuÃŸerdem sei er vom Kaufvertrag berechtigt zurÃ¼ckgetreten, weil ihm bei der Besichtigung der Liegenschaft mit dem Mitarbeiter der KlÃ¤gerin die schwierige Zufahrtssituation Ã¼ber fremde Liegenschaften (ungewÃ¶hnliche Bedingungen in den Servitutsvereinbarungen) verschwiegen worden sei, obwohl er die von ihm geplante Nutzung offen gelegt habe. SchlieÃŸlich wÃ¤re ein â€“ entgegen der Rechtsansicht des Beklagten â€“ allenfalls doch bestehender Provisionsanspruch auf null zu mÃ¤ÃŸigen, weil die KlÃ¤gerin das NeutralitÃ¤tsgebot missachtet und gegenÃ¼ber dem Beklagten ausschlieÃŸlich das Ziel verfolgt habe, die Interessen des VerkÃ¤ufers zu fÃ¶rdern.
Das Erstgericht wies die Klage â€“ ausgehend von den unstrittigen BeteiligungsverhÃ¤ltnissen an der KlÃ¤gerin, ohne Beweisaufnahme â€“ ab.
Es liege ein EigengeschÃ¤ft im Sinn des Â§Â 6 AbsÂ 4 SatzÂ 2 MaklerG vor, weil der VerkÃ¤ufer als Alleingesellschafter und einziger GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der 65%igen Gesellschafterin der KlÃ¤gerin einen beherrschenden Einfluss auf die KlÃ¤gerin habe, sodass von einer gleichgelagerten Interessenlage zwischen Makler und VerkÃ¤ufer auszugehen sei.
Das Berufungsgericht bestÃ¤tigte die Entscheidung und lieÃŸ die ordentliche Revision mangels erheblicher Rechtsfrage nicht zu.
Da der VerkÃ¤ufer einziger GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der KlÃ¤gerin und einziger GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer und Alleingesellschafter ihrer Mehrheitsgesellschafterin sei, entscheide allein er, mit wem er Ã¼ber den Verkauf seiner Liegenschaft verhandle.Â FÃ¼r eine vom Willen des VerkÃ¤ufers unabhÃ¤ngige, den Kontakt zwischen VerkÃ¤ufer und KÃ¤ufer verdienstlich vermittelnde TÃ¤tigkeit der KlÃ¤gerin sei hier kein Raum, sodass â€žbei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweiseâ€œ von einem EigengeschÃ¤ft des Mehrheitsgesellschafters der KlÃ¤gerin im Sinn des Â§Â 6 AbsÂ 4 SatzÂ 2 MaklerG auszugehen sei.
Dagegen richtet sich die auÃŸerordentliche Revision der KlÃ¤gerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, die Entscheidung dahin abzuÃ¤ndern, dass dem Klagebegehren stattgegeben werde; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Der Beklagte beantragt in der ihm freigestellten Revisionsbeantwortung, die Revision zurÃ¼ckzuweisen, hilfsweise, ihr nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist zulÃ¤ssig und im Sinn ihres Aufhebungsantrags berechtigt.
1.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 6 AbsÂ 4 SatzÂ 1 MaklerG steht dem Makler keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des GeschÃ¤fts wird (dann handelt es sich um ein sogenanntes EigengeschÃ¤ft ieS).
Auch wenn das mit dem Dritten geschlossene GeschÃ¤ft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt, besteht kein Provisionsanspruch des Maklers (Â§Â 6 AbsÂ 4 SatzÂ 2 MaklerG; EigengeschÃ¤ft iwS). Dadurch sollen Umgehungsversuche verhindert und wirtschaftliche Verflechtungen besser erfasst werden, wobei auf den wirtschaftlichen Zweck des jeweiligen GeschÃ¤fts fÃ¼r den Makler abzustellen ist (ErlÃ¤utRVÂ 2 BlgNrÂ 20.Â GPÂ 20). Der in den Gesetzesmaterialien ausdrÃ¼cklich betonte tragende Gedanke fÃ¼r den Ausschluss eines Provisionsanspruchs des Maklers nach Â§Â 6 AbsÂ 4 SatzÂ 1 und 2 MaklerG ist, dass es beim EigengeschÃ¤ft an einer verdienstlichen, den Vertragsschluss fÃ¶rdernden VermittlungstÃ¤tigkeit des Maklers fehlen muss (RS0117826; Gartner/Karandi, MaklerG3 Â§Â 6 RzÂ 35 mwN; Noss, Maklerrecht4 RzÂ 81), weil in diesen FÃ¤llen der Makler selbst (tatsÃ¤chlich oder wirtschaftlich betrachtet) zum Vertragspartner wird und daher â€žin eigener Sacheâ€œ verhandelt, nicht aber einen Vertragsabschluss vermittelt.
Bei einem sonstigen familiÃ¤ren oder wirtschaftlichen NaheverhÃ¤ltnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnte, muss der Makler auf dieses NaheverhÃ¤ltnis unverzÃ¼glich hinweisen, um seinen Provisionsanspruch nicht zu verlieren (Â§Â 6 AbsÂ 4 SatzÂ 3 MaklerG).
2.Â In der jÃ¼ngeren Rechtsprechung zum EigengeschÃ¤ft im Sinn des Â§Â 6 AbsÂ 4 SatzÂ 2 MaklerG wurde bereits klargestellt, dass zu prÃ¼fen ist, ob dem wirtschaftlichen Zweck nach das vermittelte GeschÃ¤ft ein EigengeschÃ¤ft des Maklers dargestellt, er also unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise der Vertragspartner ist; dabei kommt es auf die Interessenlage an (7Â ObÂ 127/03g). Mangels gesetzlicher Festlegung einer starren Grenze der BeteiligungsverhÃ¤ltnisse fÃ¼r die Annahme bzw den Ausschluss eines wirtschaftlichen EigengeschÃ¤fts kommt es auf das jeweilige Gewicht der Interessen des Maklers und deren DurchsetzungsmÃ¶glichkeiten an, sodass jeweils eine Beurteilung nach den UmstÃ¤nden des Einzelfalls geboten ist (RS0114078). Neben allfÃ¤lligen â€“ hier nicht behaupteten â€“ UmgehungsgeschÃ¤ften liegt also ein wirtschaftliches EigengeschÃ¤ft vor, wenn bei gesellschaftsrechtlicher Verflechtung ein beherrschender Einfluss des Maklers auf die (Vermieter- oder) VerkÃ¤ufergesellschaft besteht (7Â ObÂ 127/03g; 4Â ObÂ 224/10k = immolexÂ 2011, 215/69 [krit BÃ¶hm] = GesRZÂ 2011, 316 [krit Noss]; RS0117826).
3.1Â Im vorliegenden Fall hat die klagende Makler-GmbH auf den VerkÃ¤ufer als natÃ¼rliche Person keinen gesellschaftsrechtlichen Einfluss, vielmehr ist der VerkÃ¤ufer GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der Maklerin und (Ã¼ber eine weitere Gesellschaft) an ihr beteiligt. Auf eine allenfalls damit verbundene Beherrschung der klagenden GmbH durch den VerkÃ¤ufer kommt es jedoch nicht an, sondern auf die Interessen der Maklerin am Liegenschaftsverkauf.
Die Maklerin selbst hat aber hier â€“ anders als im umgekehrten Fall (zB der Makler ist beherrschender Gesellschafter der verkaufenden GmbH), in dem der Makler beim Verkauf der Liegenschaft mittelbar vom erzielten Kaufpreis profitiert â€“ gar kein wirtschaftliches Interesse am Verkauf der Liegenschaft, weil ihr der ErlÃ¶s auch nicht mittelbar zugute kommt, sondern zur GÃ¤nze an den VerkÃ¤ufer als natÃ¼rliche Person geht. Der Umstand, dass dieser gleichzeitig Gesellschafter der Makler-GmbH ist, rechtfertigt die Annahme eines relevanten wirtschaftlichen Interesses der KlÃ¤gerin am Verkauf der Liegenschaft nicht, weil ein Anteil des VerkÃ¤ufers von (nur) 65Â % zu gering ist, um ihn mit der Makler-GmbH wirtschaftlich gleichzusetzen. Soweit der Beklagte dem VerkÃ¤ufer einen faktischen Gesellschaftsanteil von 90Â % unterstellt, also offenkundig den 25%igen Anteil des C* wegen (in erster Instanz behaupteter) naher Verwandtschaft dazuzÃ¤hlt, fehlt dafÃ¼r jede nachvollziehbare Grundlage sowohl in rechtlicher als auch wirtschaftlicher Hinsicht. Die vorliegende Interessenlage schlieÃŸt es daher bei der gegebenen Konstellation aus, die KlÃ¤gerin wirtschaftlich als Partei des Kaufvertrags zu sehen, weshalb nicht nur formal vom Vorliegen eines DreipersonenverhÃ¤ltnisses auszugehen ist, das Voraussetzung eines Anspruchs auf Maklerprovision ist (7Â ObÂ 127/03g).
3.2Â Ihr davon zu trennendes wirtschaftliches Interesse am Abschluss von MaklervertrÃ¤gen zwecks Erzielung von Maklerprovision beim Verkauf der Liegenschaft als selbstÃ¤ndige Immobilienmakler-GmbH ist schon angesichts der nicht zu vernachlÃ¤ssigenden Beteiligung der beiden (selbstÃ¤ndig zu beurteilenden, nicht dem VerkÃ¤ufer zuzurechnenden) Minderheitsgesellschafter im GesamtausmaÃŸ von 35Â % legitim, weil Beteiligungen in diesem AusmaÃŸ wegen ihrer Partizipation am Erfolg der GmbH und damit an der Maklerprovision eine bloÃŸe ScheinvermittlungstÃ¤tigkeit mit dem alleinigen Zweck, dem VerkÃ¤ufer einen zusÃ¤tzlichen Provisionsgewinn zu verschaffen (vgl dazu BÃ¶hm in immolexÂ 2011, 218 [EntschAnm]), ausschlieÃŸen.
4.1Â Die KlÃ¤gerin hat aber auch die Liegenschaft â€žbeworbenâ€œ, das Objekt mit dem Beklagten (laut seinem eigenen Vorbringen) besichtigt, diesem (nach Ansicht des Beklagten unzureichende) Informationen Ã¼ber den Kaufgegenstand gegeben und den VerkÃ¤ufer namhaft gemacht, dem vom Beklagten ein Kaufanbot gestellt wurde. Es kann daher nicht davon die Rede sein, dass die klagende GmbH keinerlei VermittlungstÃ¤tigkeit entfaltet hÃ¤tte oder wegen ihres wirtschaftlichen NaheverhÃ¤ltnisses zum VerkÃ¤ufer kein Raum dafÃ¼r verblieben wÃ¤re.
4.2Â Die Argumentation des Berufungsgerichts, fÃ¼r eine vom Willen des VerkÃ¤ufers unabhÃ¤ngige, den Kontakt zwischen VerkÃ¤ufer und KÃ¤ufer verdienstlich vermittelnde TÃ¤tigkeit der KlÃ¤gerin sei wegen der PersonenidentitÃ¤t auf Makler- und VerkÃ¤uferseite kein Raum geblieben, geht offensichtlich von der TÃ¤tigkeit eines Maklers als GeschÃ¤ftsvermittler aus. Im Allgemeinen gehÃ¶rt es nÃ¤mlich zur Vermittlung, dass der Vermittler auf den Entschluss des Gegners mindesten einwirkt, dass er ihm das Vertragsanbot schmackhaft zu machen sucht, indem er fÃ¶rdernde Vorstellungen erweckt und bekrÃ¤ftigt und hemmende beseitigt oder entkrÃ¤ftet. Diese TÃ¤tigkeit ist es, die den Vermittler vom bloÃŸen Boten unterscheidet (RS0062825). Der Makler hat die Verhandlungen nicht nur einzuleiten, sondern auch zu fÃ¶rdern (vgl RS0062874). Allerdings gilt fÃ¼r den GeschÃ¤ftszweig der RealitÃ¤tenvermittler die bloÃŸe Nachweisung der Kaufgelegenheit auch ohne besondere ZufÃ¼hrung oder VermittlungstÃ¤tigkeit als genÃ¼gend, um einen Provisionsanspruch zu begrÃ¼nden (Â§Â 6 AbsÂ 2 MaklerG; RS0062723).
Wenn der gewerbliche Immobilienmakler â€“ wie hier die KlÃ¤gerin â€“ einen Provisionsanspruch ohne die dargestellte VermittlungstÃ¤tigkeit im weiteren Sinn gegenÃ¼ber dem Beklagten bloÃŸ durch Namhaftmachen des VerkÃ¤ufers im Rahmen des zwischen ihnen zustande gekommenen Maklervertrags begrÃ¼nden konnte, wÃ¤re es unzulÃ¤ssig, ihr diesen mit der BegrÃ¼ndung abzusprechen, sie habe eine â€“ von ihr gar nicht geforderte â€“ VermittlungstÃ¤tigkeit nicht erbracht oder gar nicht erbringen kÃ¶nnen. Die Argumentation des Berufungsgerichts vermag daher die Verneinung eines Provisionsanspruchs der KlÃ¤gerin nicht zu begrÃ¼nden. Angesichts der dargestellten Interessenlage und des deshalb real gegebenen DreipersonenverhÃ¤ltnisses wird die Namhaftmachung des VerkÃ¤ufers einem Dritten gegenÃ¼ber nÃ¤mlich weder durch das wirtschaftliche NaheverhÃ¤ltnis der KlÃ¤gerin zum VerkÃ¤ufer noch durch eine (hier gar nicht behauptete) Vertretung der rechtlich selbstÃ¤ndigen Makler-GmbH durch den VerkÃ¤ufer als deren GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer unmÃ¶glich gemacht. Konkret waren ohnehin drei unterschiedliche natÃ¼rliche Personen an der Vermittlung beteiligt, und zwar der Mitarbeiter der KlÃ¤gerin, der Beklagte und der VerkÃ¤ufer.
5.Â Ein wirtschaftliches NaheverhÃ¤ltnis zwischen VerkÃ¤ufer und Maklerin im Sinn des Â§Â 6 AbsÂ 4 SatzÂ 3 MaklerG ist unstrittig; ob und inwieweit der Beklagte vor Vertragsabschluss darÃ¼ber entsprechend informiert wurde, haben die Vorinstanzen bisher nicht geprÃ¼ft. Auch zu den weiteren (von der KlÃ¤gerin bestrittenen) EinwÃ¤nden des Beklagten gegen den Provisionsanspruch wurden noch keine Beweise aufgenommen und Feststellungen getroffen, weshalb die Aufhebung der angefochtenen Entscheidungen zwecks VerfahrensergÃ¤nzung unvermeidlich ist.
6.Â Der Kostenvorbehalt beruht auf Â§Â 52 ZPO.