Document Number: JJT_20200721_OGH0002_0050OB00105_20G0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0050OB00105.20G.0721.000
Case Number: 5Ob105/20g
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1595289600000
Word Count: 1126

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache des Antragstellers S*****, vertreten durch Dr.Â Andreas Arnold, Rechtsanwalt in Salzburg, gegen die Antragsgegner 1.Â A*****, 2.Â S*****, 3.Â E*****, ebenda, 4.Â I*****, 5.Â R*****, 6.Â H*****, 7.Â E*****, 8.Â G*****, 9.Â M*****, ebenda, 10.Â H*****, wegen Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 5 WEG iVm Â§Â 29 WEG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Salzburg als Rekursgericht vom 8.Â AprilÂ 2020, GZÂ 22Â RÂ 10/20d-42, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 52 AbsÂ 2 WEG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Parteien sind Mit- und WohnungseigentÃ¼mer einer Liegenschaft mit zehn Wohnungseigentumsobjekten. Der Antragsteller ficht einen Beschluss der EigentÃ¼mergemeinschaft Ã¼ber den Austausch aller BalkongelÃ¤nder als auÃŸerordentliche VerwaltungsmaÃŸnahme mit der BegrÃ¼ndung an, die BalkongelÃ¤nder seien einwandfrei und die Kosten des Austauschs nicht in der RÃ¼cklage gedeckt.
Das Erstgericht wies den Antrag auch im zweiten Rechtsgang ab.
Das Rekursgericht bestÃ¤tigte diese Entscheidung, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000Â EUR Ã¼bersteige und lieÃŸ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
Rechtliche Beurteilung
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.
1.1.Â Das Anfechtungsbegehren war bereits Gegenstand der Vorentscheidung des erkennenden Senats zu 5Â ObÂ 61/19k (immo aktuellÂ 2019/52 [HÃ¶llwerth]). Zur Abgrenzung der ordentlichen von der auÃŸerordentlichen VerwaltungsmaÃŸnahme fÃ¼hrt der Senat dort aus: â€žZur MaÃŸnahme der auÃŸerordentlichen Verwaltung kÃ¶nnte die an sich gebotene Sanierung eines schadhaft gewordenen BalkongelÃ¤nders nÃ¤mlich unter UmstÃ¤nden dadurch werden, dass sie mit auÃŸerordentlichen Bedingungen oder MaÃŸnahmen verknÃ¼pft wird [...]. Dies kÃ¶nnte etwa dann der Fall sein, wenn die Mit- und WohnungseigentÃ¼mer tatsÃ¤chlich konkret beschlossen hÃ¤tten, mit der AusfÃ¼hrung der Sanierung bewusst einen dem Salzburger BautechnikG widersprechenden gesetzwidrigen Zustand herzustellen, der die einzelnen WohnungseigentÃ¼mer sogar mit einer Haftung bei UnfÃ¤llen belasten kÃ¶nnte. HÃ¤tte sich hingegen erst nach einem Beschluss auf Sanierung der BalkongelÃ¤nder ohne weitere Details nachtrÃ¤glich in einem Beschlussanfechtungsverfahren herausgestellt, dass die bloÃŸ beabsichtigte, nicht aber mitbeschlossene Planung den Bauvorschriften mÃ¶glicherweise widerspricht, wÃ¼rde dies die Beschlussfassung der EigentÃ¼mergemeinschaft noch nicht zu einer solchen Ã¼ber eine auÃŸerordentliche MaÃŸnahme machen. Deren AuÃŸerordentlichkeit (etwa wegen Gesetzwidrigkeit) wÃ¤re diesfalls nicht Gegenstand der Willensbildung der EigentÃ¼mergemeinschaft geworden.â€œ
1.2.Â Nach den ergÃ¤nzenden Feststellungen des Erstgerichts im zweiten Rechtsgang lag der Beschlussfassung der EigentÃ¼mergemeinschaft das Schreiben der Hausverwaltung an die WohnungseigentÃ¼mer vom 18.Â 4.Â 2017 (./A) zugrunde, wonach das Sanierungskonzept die Demontage und Entsorgung der bestehenden BalkongelÃ¤nder und die Herstellung und Montage einer neuen GelÃ¤nderkonstruktion inklusive Beplankung aus Alupaneelen umfasse. Angeschlossen war eine Skizze einer Schlosserei und der Stimmzettel Ã¼ber die Erneuerung der BalkongelÃ¤nder. Weitere oder konkretere Informationen, in welcher Form die neuen BalkongelÃ¤nder hergestellt wÃ¼rden, erhielten die WohnungseigentÃ¼mer nicht. Es war ihnen nicht bekannt oder bewusst, dass die SanierungsmaÃŸnahmen nicht den geltenden Bauvorschriften entsprechen. Der Text des angeschlagenen Beschlusses lautete: [...]. â€žErneuerung BalkongelÃ¤nder â€“ einverstanden: 74,45Â %. [...]. Wie sie oa Ergebnis entnehmen kÃ¶nnen, wurde in der T***** mehrheitlich fÃ¼r die DurchfÃ¼hrung der BalkongelÃ¤ndersanierung gemÃ¤ÃŸ Schreiben der Hausverwaltung vom 24.Â 4.Â 2017 gestimmt [...]. Wir werden die Arbeiten nunmehr ausschreiben und den Bestbieter ermittelnâ€œ (./B). Der Inhalt dieser in ihrer Echtheit nicht bestrittenen Urkunde ist dem Revisionsrekursverfahren zugrunde zu legen (vgl RIS-Justiz RS0121557)
1.3.Â Auf Basis dieses (ausschlieÃŸlich relevanten â€“ RS0130029) Textes des Beschlusses hÃ¤lt sich die rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen, die WohnungseigentÃ¼mer hÃ¤tten nicht eine gesetzwidrige AusfÃ¼hrung der SanierungsmaÃŸnahmen beschlossen, im Rahmen der vom Obersten Gerichtshof bereits vorgegebenen und auch diesen selbst bindenden (RS0043752) Rechtsansicht. Das Anbot selbst lag nach den Feststellungen (im Gegensatz zu dem 5Â ObÂ 82/17d zugrunde liegenden Sachverhalt) der Beschlussfassung nicht zugrunde. Die im Bereich der PostkÃ¤sten der HÃ¤user ausgestellten Muster der Alupaneele lieÃŸen fÃ¼r die WohnungseigentÃ¼mer nicht erkennen, dass die AusfÃ¼hrung einer solchen Sanierung allenfalls einen dem Salzburger BautechnikG widersprechenden Zustand mit sich bringen kÃ¶nnte. Dass das im Beschluss genannte Schreiben der Hausverwaltung vom 24.Â 4.Â 2017 â€“ das nicht aktenkundig ist â€“ Ã¼berhaupt konkrete Details der geplanten Balkonsanierung enthalten hÃ¤tte, wie der Revisionsrekurswerber unterstellt, lÃ¤sst sich den Feststellungen nicht entnehmen, die von einer Skizze zur geplanten GelÃ¤nderkonstruktion nur im Zusammenhang mit dem â€“ aktenkundigen â€“ Schreiben der Hausverwaltung vom 18.Â 4.Â 2017 sprechen. Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass es sich bei dem im Beschluss genannten Schreiben der Hausverwaltung tatsÃ¤chlich um dieses handeln hÃ¤tte sollen (und das genannte Datum 24.Â 4.Â 2017 ein Irrtum war), wÃ¼rde dies am Ergebnis nichts Ã¤ndern. Konkrete Details der AusfÃ¼hrung der BalkongelÃ¤nder stellte das Erstgericht nÃ¤mlich erst im Zusammenhang mit dem Anbot und der diesem angefÃ¼gten Skizze fest. Beide wurden aber erst nach Beschlussfassung erstellt und konnten daher nicht Gegenstand der Beschlussfassung sein. Im Ãœbrigen ist es den ausfÃ¼hrenden Unternehmen nach den ergÃ¤nzten Feststellungen mÃ¶glich, eine abgeÃ¤nderte GelÃ¤nderkonstruktion, die der OIB-Richtlinie zur GÃ¤nze entspricht, zu den ursprÃ¼nglich veranschlagten Kosten herzustellen. Wenn die Vorinstanzen auf dieser Basis davon ausgingen, hier hÃ¤tten die WohnungseigentÃ¼mer nicht konkret die AusfÃ¼hrung einer gesetzwidrigen Sanierung beschlossen, liegt keine auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung vor.
2.1.Â Zur ReparaturbedÃ¼rftigkeit bzw Schadensgeneigtheit der Balkone hat das Erstgericht ergÃ¤nzende Feststellungen getroffen. Schadhaft wegen starker Verwitterung der GelÃ¤nder bzw deren Fehlens sind demnach der sÃ¼dÃ¶stliche Balkon der topÂ 3, der Balkon der topÂ 4, beide Balkone der topÂ 8, der nordseitige Balkon der topÂ 3 und der Balkon der topÂ 6. Die Balkonumhausungen der topÂ 1 und 2 erreichen nicht die erforderliche FensterbrÃ¼stungshÃ¶he von 100Â cm, sondern nur 84Â cm. Die bei Errichtung zulÃ¤ssige GelÃ¤nderhÃ¶he von 90Â cm wird beim sÃ¼dwestlichen Balkon von topÂ 5 und sÃ¼dÃ¶stlichen Balkon der topÂ 8 unterschritten, ebenso beim Balkon topÂ 4 und sÃ¼dwestlichen Balkon der topÂ 8. Eine GefÃ¤hrlichkeit auch der Balkone der topÂ 7, 9 und 10 stellte das Erstgericht â€“ wenn auch disloziert â€“ ebenfalls fest. Die vor Jahren erneuerten GelÃ¤nderkonstruktionen dieser Balkone verfÃ¼gen Ã¼ber eine nach heutigen Sicherheitsstandards unzulÃ¤ssige horizontale Aufstiegshilfe, fÃ¼r spielende Kinder bietet sich das DarÃ¼berklettern Ã¼ber die horizontalen Holzplanken an, was eine erhebliche Gefahrenquelle bildet. Die einzelfallbezogene und daher regelmÃ¤ÃŸig keine erhebliche Rechtsfrage aufwerfende (RS0118891) Auslegung dieser Feststellungen durch die Vorinstanzen, die BenÃ¼tzung sÃ¤mtlicher Balkone (und zwar auch der nicht vermorschten oder verwitterten) sei mit Gefahren verbunden, sodass von einer Schadensgeneigtheit, jedenfalls aber FunktionseinschrÃ¤nkung aller Balkone auszugehen sei, ist daher nicht aufzugreifen. Im Zweifel bei einer Abweichung von aktuell geltenden Sicherheitsstandards aufgrund des dynamischen Erhaltungsbegriffs von einer ordentlichen VerwaltungsmaÃŸnahme iSd Â§Â 28 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 auszugehen, ist nicht korrekturbedÃ¼rftig (vgl Kothbauer, immolexÂ 2019, 372).
2.2.Â Dass sich die Notwendigkeit der nun festgestellten Arbeiten nur aufgrund eigenmÃ¤chtiger Ã„nderungen einzelner WohnungseigentÃ¼mer ergeben und daher dafÃ¼r erforderliche Kosten nur der betreffende WohnungseigentÃ¼mer zu tragen hÃ¤tte (vgl 5Â ObÂ 190/06m; Spruzina in GeKo Wohnrecht II Â§Â 28 WEGÂ 2002 RzÂ 47), lÃ¤sst sich aus den Feststellungen nicht ableiten. NachtrÃ¤gliche, den Boden erhÃ¶hende Verfliesungen stellte das Erstgericht nur bei zwei Balkonen fest, bei denen aber aus anderen GrÃ¼nden Absturzgefahr besteht.
3.Â Damit ist die Auffassung der Vorinstanzen, beim beschlossenen Austausch sÃ¤mtlicher BalkongelÃ¤nder handle es sich um eine MaÃŸnahme der ordentlichen Verwaltung, sodass dem Antragsteller das â€“ von ihm ausschlieÃŸlich geltend gemachte â€“ Anfechtungsrecht nach Â§Â 29 AbsÂ 2 ZÂ 1 und 2 WEG nicht zukomme, durch den Aufhebungsbeschluss 5Â ObÂ 61/19k gedeckt und nicht korrekturbedÃ¼rftig.
4.Â Der Revisionsrekurs war daher zurÃ¼ckzuweisen.