Document Number: JWT_2020160023_20200804J00
ECLI: ECLI:AT:VWGH:2020:RO2020160023.J00
Case Number: Ro 2020/16/0023
Application Type: Vwgh
Court: Verwaltungsgerichtshof (VwGH)
Decision Date: 1596499200000
Word Count: 2444

Spruch
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben.
BegrÃ¼ndung
1Â Unbestritten ist, dass die Mitbeteiligte von der GÂ reg.Â Gen.m.b.H. eine Wohnung in der WohnanlageÂ â€žRâ€œ gemietet hatte, die sie aufgrund eines Kaufvertrages im DezemberÂ 2012 um einen -Â nach den Regeln des WohnungsgemeinnÃ¼tzigkeitsgesetzes gebildetenÂ - â€žFixkaufpreisâ€œ von â‚¬Â 106.712,61 im Wohnungseigentum kÃ¤uflich erwarb.
Aufgrund ihres Antrages vom 26.Â JuniÂ 2013 verleibte das BezirksgerichtÂ Innsbruck mit Beschluss vom 28.Â d.M. u.a.Â das Eigentumsrecht, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung sowie an einem Abstellplatz, ein. Die Mitbeteiligte entrichtete fÃ¼r diese Eintragung â‚¬Â 1.174,--.
2Â Gegen den Mandatsbescheid/Zahlungsauftrag vom 1.Â MÃ¤rzÂ 2019, mit dem der Mitbeteiligten ausgehend vom einem Verkehrswert der Wohnung von â‚¬Â 259.000,-- sowie des Abstellplatzes von â‚¬Â 20.000,-- eine weitere EintragungsgebÃ¼hr in HÃ¶he von â‚¬Â 1.136,-- vorgeschrieben wurde, erhob diese Vorstellung. Mit Bescheid vom 1.Â AprilÂ 2019 verpflichtete der PrÃ¤sident des LandesgerichtesÂ Innsbruck die Mitbeteiligte zur Zahlung einer restlichen GebÃ¼hr nach TPÂ 9Â lit.Â b ZÂ 1Â GGG in Verbindung mit Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG in HÃ¶he von â‚¬Â 1.129,-- sowie einer EinhebungsgebÃ¼hr nach Â§Â 26aÂ GEG, wogegen die Mitbeteiligte Beschwerde erhob.
3Â Mit dem angefochtenen Erkenntnis gab das Bundesverwaltungsgericht der Beschwerde statt und behob den angefochtenen Bescheid gemÃ¤ÃŸ Â§Â 28 Abs.Â 5Â VwGVG. Weiters sprach das Verwaltungsgericht aus, dass die Revision gemÃ¤ÃŸ Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG zulÃ¤ssig sei.
BegrÃ¼ndend traf das Verwaltungsgericht nach Darstellung des Verfahrensganges zunÃ¤chst folgende Sachverhaltsfeststellungen:
â€žAm 28.06.2013 bewilligte das Bezirksgericht Innsbruck die Einverleibung des Eigentumsrechtes zu 156/6912 Anteilen samt damit verbundenem Wohnungseigentum an Wohnung X, sowie 12/6912 Anteilen samt damit verbundenem Wohnungseigentum an Y fÃ¼r die [Mitbeteiligte], sowie die Einverleibung des VerÃ¤uÃŸerungsverbotes fÃ¼r das Land Tirol ... fÃ¼r die vorgenannten Anteile in das Grundbuch.
...
Bei der Ermittlung des Verkehrswertes der streitgegenstÃ¤ndlichen Anteile zog die belangte BehÃ¶rde den zu TZÂ Z im Grundbuch abgelegten Kaufvertrag zwischen den VerkÃ¤ufern LÂ P. und GÂ P., sowie dem KÃ¤ufer Mag.Â (FH) RÂ N. Ã¼ber jeweils 81/6912-Anteile samt damit verbundenem Wohnungseigentum an WohnungÂ 1, sowie jeweils 6/6912-Anteile samt damit untrennbar verbundenem Wohnungseigentum an APÂ TG1, sowie von jeweils 6/6912-Anteilen samt damit untrennbar verbundenem Wohnungseigentum an 3 in HÃ¶he von â‚¬Â 299.000,00 zu Grunde. Dieser Kaufvertrag wurde am 10.11.2017 geschlossen. Die kaufgegenstÃ¤ndliche WohnungÂ 1 besteht aus einer drei Zimmer Wohnung im AusmaÃŸ von 81,19Â qm und einer Terrasse im AusmaÃŸ von 6Â qm, sowie eine im ZubehÃ¶r Eigentum stehenden Garten von 59Â qm, sowie einem Kellerabteil NummerÂ 1 im AusmaÃŸ von 5Â qm. Weiters ist Kaufgegenstand das in BeilageÂ B dieses Vertrages enthaltene Inventar.
GemÃ¤ÃŸ Kaufvertrag vom 03.Â 12.Â 2012/14.Â 12.Â 2012 zwischen der gÂ regÂ GenÂ mbH und der [Mitbeteiligten] liegt die Wohnung der BeschwerdefÃ¼hrerin im HausÂ A der Wohnanlage â€šRâ€˜ im zweiten Obergeschoss Nord. Die Wohnung hat keine Terrasse und auch keinen Gartenanteil. Eine Sonderausstattung wurde nicht mitverÃ¤uÃŸert. Die [Mitbeteiligte] Ã¼bernahm die gegenstÃ¤ndliche Wohnung vor ca.Â 17 Jahren in Miete und erwarb diese von der gÂ regÂ GenÂ mbH im Rahmen eines sogenannten Mietkaufs im JahrÂ 2013, als sie in das Grundbuch eingetragen wurde. Die gegenstÃ¤ndliche Wohnung wurde der [Mitbeteiligten] durch die Gemeinde VÃ¶ls zugeteilt. Der Kaufpreis stand damals als Fixpreis im Sinne des WGG bereits fest ausverhandelt und betrug â‚¬Â 106. 712, 61.â€œ
4Â Nach Darlegung der BeweiswÃ¼rdigung schloss das Verwaltungsgericht mit folgender, soweit fÃ¼r das Revisionsverfahren relevanten, rechtlichen Beurteilung:
â€žIm vorliegenden Fall ermittelte die belangte BehÃ¶rde anhand eines Verkaufs von Liegenschaftsanteilen zwischen privaten VerkÃ¤ufern und privatem KÃ¤ufer, der im JahrÂ 2017 stattgefunden hatte. Dieser Kauf betraf Liegenschaftsanteile in derselben Wohnungsanlage, jedoch nicht im selben Haus der Anlage â€šRâ€˜. Nach Ansicht der belangten BehÃ¶rde ist der in diesem am 10.11.2017 abgeschlossenen Kaufvertrag ersichtliche Kaufpreis, der durch RÃ¼ckrechnung der durchschnittlichen jÃ¤hrlichen Wertsteigerung solcher Liegenschaftsanteile auf das JahrÂ 2013 reduziert wurde, die wahre Bemessungsgrundlage. Diese Methode ist grundsÃ¤tzlich vor dem Hintergrund der AnknÃ¼pfung der GebÃ¼hrenpflicht an formale Ã¤uÃŸere TatbestÃ¤nde geeignet, den Wert eines Rechts als Bemessungsgrundlage iSd Â§Â 26Â GGG festzustellen. Es mÃ¼ssen aber - trotz des vorerwÃ¤hnten AnknÃ¼pfens an formale Ã¤uÃŸere TatbestÃ¤nde - die UmstÃ¤nde des Einzelfalls berÃ¼cksichtigt werden.
Die [Mitbeteiligte] kaufte die Liegenschaftsanteile samt Wohnungseigentum an ihrer Wohnung und dem Stellplatz in der Wohnanlage â€šRâ€˜ von einer nach den Vorschriften des WGG gemeinnÃ¼tzigen Bau- und Siedlungsgenossenschaft. Der Gesamtkaufpreis stellte einen unverÃ¤nderlichen Fixpreis im Sinne des Â§Â 15aÂ WGG dar, welcher gemÃ¤ÃŸ Â§Â 23 AbsÂ 4bÂ WGG innerhalb einer Bandbreite zu ermitteln ist. Hierbei bemisst sich die Untergrenze dieser Bandbreite nach den Kosten des Grunderwerbs, zuzÃ¼glich einer Abgeltung fÃ¼r notwendige und nÃ¼tzliche Aufwendungen unter Finanzierungskosten, und den Baukosten gemÃ¤ÃŸ Â§Â 13 AbsÂ 2Â WGG und ihre Obergrenze wird nach den Grund- und Baukosten, sowie den RÃ¼cklagen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 13 AbsÂ 1Â WGG zuzÃ¼glich eines Pauschalsatzes zur Risikoabgeltung gebildet. Die gemeinnÃ¼tzige Wohnungsgenossenschaft war daher in der Kaufpreisbildung an die zwingenden und daher nicht der Privatautonomie der Parteien zugÃ¤nglichen Bestimmungen des WGG gebunden.
Der gegenstÃ¤ndliche Kaufvertrag zwischen der gÂ regÂ GenÂ mbH und der [Mitbeteiligten] weist die Gegenleistung in Form des Gesamtkaufpreises deutlich aus und bietet, auch keinen Hinweis darauf, dass tatsÃ¤chlich ein geringerer Betrag vereinbart und bezahlt worden wÃ¤re als der maximal nach den Bestimmungen des WGG zur Preisbildung mÃ¶glicher Wert. Die gÂ regÂ GenÂ mbH konnte nur nach den GrundsÃ¤tzen des WGG den Kaufpreis der streitgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaftsanteile samt Wohnungseigentum fordern, sodass der Wert der Gegenleistung (hier â‚¬Â 106.712,61) beim Kauf dieser Anteile von dieser gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsgenossenschaft der maximale, nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr bei der VerÃ¤uÃŸerung Ã¼blicherweise zu erzielende Wert war. Jeder andere KÃ¤ufer dieser Liegenschaftsanteile samt Wohnungseigentum hÃ¤tte von der VerkÃ¤uferin (gÂ regÂ GenÂ mbH) keine andere -Â hÃ¶hereÂ - Gegenleistung geschuldet. Im Kontext mit dem WGG ist der nach dem WGG reglementierte Kaufpreis der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr mit einer nach dem WGG gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsgesellschaft bei der VerÃ¤uÃŸerung Ã¼blicherweise zu erzielende Wert.
Es liegen sohin â€šauÃŸergewÃ¶hnliche VerhÃ¤ltnisseâ€˜ im Sinne des Â§Â 26 AbsÂ 3Â GGG nicht vor. Der Umstand, dass in einem Jahre spÃ¤ter datierenden Fall die nicht an das WGG gebundenen VerkÃ¤ufer der von der belangten BehÃ¶rde herangezogenen Referenzwohnung in einem anderen GebÃ¤udeteil der Wohnanlage befindlichen Wohnung erzielen konnten, ist nicht als Anhaltspunkt fÃ¼r das Vorliegen â€šauÃŸergewÃ¶hnlicher VerhÃ¤ltnisseâ€˜ im Sinne des Â§Â 26 AbsÂ 3Â GGG geeignet, weil diese VerkÃ¤ufer als Private nicht an das WGG und dessen zwingende (wertsenkende) Bestimmungen gebunden sind. Im Gegensatz dazu hatte die Wohnungsgenossenschaft in keinem Fall die MÃ¶glichkeit vom WGG und seinen Preisbildungen, welche gerade bezwecken, gÃ¼nstigen Wohnraum zu ermÃ¶glichen, abzuweichen. Daher entspricht der Verkehrswert im vorliegenden Fall aufgrund der Bindungen an die Preisreglementierung des WGG dem Gegenwert, den die [Mitbeteiligte] auch geleistet hat.
Der Umstand, dass in einem anderen Teil der Wohnanlage zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt ein deutlich hÃ¶herer Wert erzielt werden konnte, als ihn die gemeinnÃ¼tzige Wohnungsgesellschaft im Falle der BeschwerdefÃ¼hrerin erzielen konnte, vermag an diesem Ergebnis nichts zu Ã¤ndern.
Der Jahre spÃ¤ter erfolgte Verkauf einer Eigentumswohnung in der von der gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsgesellschaft errichteten Wohnanlage durch private, nicht an das WGG gebundene EigentÃ¼mer an einen anderen Privaten ist daher per se nicht geeignet, auÃŸergewÃ¶hnliche VerhÃ¤ltnisse anzunehmen, weil diese VerkÃ¤ufer die Preisreglementierung des WGG nicht trifft. Der Beschwerde war sohin Folge zu geben und der angefochtene Bescheid wegen Rechtswidrigkeit aufzuheben.â€œ
Seinen Ausspruch Ã¼ber die ZulÃ¤ssigkeit einer Revision begrÃ¼ndete das Verwaltungsgericht damit, dass die Entscheidung von der LÃ¶sung einer Rechtsfrage abhÃ¤nge, der grundsÃ¤tzliche Bedeutung zukomme, weil es an Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes fehle. Dieser habe bislang in Zusammenhang mit dem Wert des Rechts im Kontext zum WohnungsgemeinnÃ¼tzigkeitsgesetzÂ vor allem FÃ¤lle zu lÃ¶sen gehabt, in denen vertraglich neben dem reglementierten Kaufpreis auch ein hÃ¶herer Wert in Zusammenhang mit einem Vorkaufsrecht, welches sich die gemeinnÃ¼tzige Wohnungsgesellschaft fÃ¼r einÂ Jahrzehnt vorbehalten habe, vereinbart und damit der wahre Wert der Liegenschaftsanteile samt Wohnungseigentum geworden sei (vgl.Â VwGHÂ 1.3.2018, RaÂ 2018/16/0012, u.a.). Eine solche Sachverhaltskonstellation liege dem vorliegenden Fall nicht zugrunde. Im gegenstÃ¤ndlichen Fall bestÃ¼nden keine Anhaltspunkte im Kaufvertrag der Mitbeteiligten und der gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsgenossenschaft, dass der Wert der Gegenleistung nicht dem Wert des Rechts, wie er im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr zu erzielen sei, entspreche. Es sei die Rechtsfrage von Bedeutung hervorgekommen, ob in der vorliegenden Konstellation im Sinn des Â§Â 26 Abs.Â 1 letzterÂ SatzÂ GGG zwingende Vorschriften des WGG bei der Preisbildung als Wert des Rechtes anzusehen sei, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr bei einer VerÃ¤uÃŸerung von Liegenschaftsanteilen durch einen dem WGG unterstehenden WohnbautrÃ¤ger angesehen werden kÃ¶nne, oder ob die zwingenden Preisvorschriften des WGG im Rahmen der Wertberechnung fÃ¼r die EintragungsgebÃ¼hr auch dann nicht von Relevanz seien, wenn sich aus den UmstÃ¤nden des Kaufes von der gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsgenossenschaft keine Anhaltspunkte (wie z.B.Â Regelungen Ã¼ber einen abweichenden Preis der WeiterverÃ¤uÃŸerung durch die KÃ¤uferin im Kaufvertrag) ableiten lieÃŸen, wodurch auf einen hÃ¶heren Wert des Rechts und damit das Vorliegen â€žauÃŸergewÃ¶hnlicher VerhÃ¤ltnisseâ€œ im Sinn des Â§Â 26 Abs.Â 3Â GGG geschlossen werden kÃ¶nnte.
5Â AuÃŸerdem sei die Rechtsfrage von Bedeutung zu klÃ¤ren, ob die vor dem Verwaltungsgericht belangte BehÃ¶rde -Â ohne dass aus den KaufvertrÃ¤gen zwischen der Mitbeteiligten und der gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsgenossenschaft auÃŸergewÃ¶hnliche VerhÃ¤ltnisse hervorgekommen wÃ¤renÂ - bloÃŸ aufgrund eines Jahre spÃ¤ter erfolgten Verkaufes von Liegenschaftsanteilen samt Wohnungseigentum an einer Wohnung und StellplÃ¤tze in einer von einer gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsgenossenschaft errichteten Wohnungsanlage durch Private an Private auÃŸergewÃ¶hnliche VerhÃ¤ltnisse im Sinn des Â§Â 26 Abs.Â 3Â GGG indizierten, die es der belangten BehÃ¶rde ermÃ¶glichten, in ganz anderen FÃ¤llen durch Vergleich des im Privatverkauf erzielten Kaufpreises und der zwischen der gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsgenossenschaft und deren KÃ¤ufern (darunter auch die Revisionswerberin) erzielten Kaufpreises den Verkehrswert unabhÃ¤ngig von Preisreglementierungen des WohnungsgemeinnÃ¼tzigkeitsgesetzes zu ermitteln, um sodann eine weitere EintragungsgebÃ¼hr vorschreiben zu kÃ¶nnen.
6Â Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die Revision des PrÃ¤sidenten des Landesgerichtes Innsbruck mit dem Antrag, das angefochtene Erkenntnis im Sinne einer Abweisung der Beschwerde unter Zuerkennung von Aufwandersatz abzuÃ¤ndern, hilfsweise, das angefochtene Erkenntnis aufzuheben und dem Verwaltungsgericht die neuerliche Entscheidung aufzutragen.
7Â Die Mitbeteiligte hat eine Revisionsbeantwortung erstattet, in der sie die Abweisung der Revision als unbegrÃ¼ndet beantragt.
Der Verwaltungsgerichtshof hat in einem nach Â§Â 12 Abs.Â 1 ZÂ 2Â VwGG gebildeten Senat erwogen:
8Â Der Revisionswerber untermauert eingangs seiner Rechtsmittelschrift die ZulÃ¤ssigkeit seiner Revision damit, dass das Verwaltungsgericht das Vorliegen â€žauÃŸergewÃ¶hnlicher VerhÃ¤ltnisseâ€œ im Sinn des Â§Â 26 Abs.Â 3Â GGG zu Unrecht verneint und auch die PrÃ¼fungsbefugnis zu Unrecht in Frage gestellt habe. Das Verwaltungsgericht sei insbesondere von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, konkret von den im Erkenntnis vom 1.Â MÃ¤rzÂ 2018, RaÂ 2018/16/0012, aufgestellten AuslegungsgrundsÃ¤tzen zu Â§Â 26 Abs.Â 3Â GGG in Zusammenhang mit einem anhand der besonderen Kriterien des Â§Â 15aÂ ffÂ iVmÂ Â§Â 23Â WGG ermittelten Kaufpreises abgewichen.
Die inhaltliche Rechtswidrigkeit erblickt die Revision zusammengefasst darin, es sei vor dem Hintergrund des zitierten Erkenntnisses vom 1.Â MÃ¤rzÂ 2018 nicht nachvollziehbar, warum gegenstÃ¤ndlich keine auÃŸergewÃ¶hnlichen VerhÃ¤ltnisse im Sinn des [richtig:] Â§Â 26 Abs.Â 3 ersterÂ SatzÂ GGG vorliegen sollten, nur weil der Kaufvertrag den nach Â§Â 15gÂ WGG zu zahlenden Verkehrswert nicht ausweise. Es sei allgemein bekannt, dass der Erwerb einer Wohnung von einer gemeinnÃ¼tzigen Bauvereinigung durch einen Mieter zu vergÃ¼nstigten Konditionen erfolge -Â sodass der Kaufpreis schon aus diesem Grund als nicht dem Verkehrswert entsprechend angezweifelt werden kÃ¶nneÂ -, andererseits sei dadurch lediglich die Frage angesprochen, an welche UmstÃ¤nde eine PlausibilitÃ¤tsprÃ¼fung nach Â§Â 26 Abs.Â 2 undÂ Abs.Â 4aÂ GGG angeknÃ¼pft werden kÃ¶nne.
9Â Â§Â 26Â GGG in der Fassung der GrundbuchsgebÃ¼hrnovelle, BGBl.Â IÂ Nr.Â 1/2013, trat gemÃ¤ÃŸ Art.Â VI ZÂ 49Â GGG mit 1.Â JÃ¤nnerÂ 2013 in Kraft und ist unter anderem auf Eingaben anzuwenden, die nach dem 31.Â DezemberÂ 2012 bei Gericht einlangen.
10Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG ist die EintragungsgebÃ¼hr bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts -Â ausgenommen in den FÃ¤llen der VormerkungÂ - sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr bei einer VerÃ¤uÃŸerung Ã¼blicherweise zu erzielen wÃ¤re.
11Â Soweit keine auÃŸergewÃ¶hnlichen VerhÃ¤ltnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, ist gemÃ¤ÃŸ Abs.Â 3Â leg.cit. bei den dort nachstehend angefÃ¼hrten ErwerbsvorgÃ¤ngen der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, nach ZÂ 1 bei einem Kauf der Kaufpreis zuzÃ¼glich der vom KÃ¤ufer Ã¼bernommenen sonstigen Leistungen und der dem VerkÃ¤ufer vorbehaltenen Nutzungen.
12Â Im Revisionsfall ist strittig, ob der im Kaufvertrag vom DezemberÂ 2012 vorgesehene â€žFixkaufpreisâ€œ -Â mangels Vorliegens auÃŸergewÃ¶hnlicher VerhÃ¤ltnisse im Sinn des Â§Â 26 Abs.Â 3Â GGGÂ - als Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage fÃ¼r die EintragungsgebÃ¼hr herangezogen werden kann.
13Â In den im angefochtenen Erkenntnis, aber auch von der Revision ins Treffen gefÃ¼hrten Erkenntnis vom 1.Â MÃ¤rzÂ 2018, RaÂ 2018/16/0012, auf das im Ãœbrigen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 43 Abs.Â 2Â VwGG verwiesen wird, hatte der Verwaltungsgerichtshof vor dem Hintergrund eines Kaufvertrages aus dem JahrÂ 2017Â mit einem Vorkaufsrecht nach Â§Â 15gÂ WGG ausgefÃ¼hrt, dass die Regelung des Â§Â 26 Abs.Â 1 letzterÂ SatzÂ GGG von der Bestimmung des Â§Â 10 Abs.Â 2Â BewG abweiche und vielmehr dem Â§Â 2 Abs.Â 2Â Liegenschaftsbewertungsgesetz entspreche, sodass bei der Ermittlung des Verkehrswerts AbschlÃ¤ge vom Sachwert fÃ¼r ein auf der Liegenschaft lastendes Wohnrecht vorzunehmen sein kÃ¶nnten. Der Verkehrswert kÃ¶nne wegen der auf einer Liegenschaft beruhenden Belastung und damit erschwerten VerÃ¤uÃŸerbarkeit unter dem Sachwert liegen. Auf den damaligen Revisionsfall bezogen fÃ¼hrte der Verwaltungsgerichtshof vor dem Hintergrund des Â§Â 15d iVm Â§Â 23Â WGG fallbezogen aus, dass die besondere Stellung des damaligen KÃ¤ufers als Mieter der gefÃ¶rderten Wohnung fÃ¼r die Ermittlung der Gegenleistung mit dem geringeren Kaufpreis bestimmend gewesen sei, womit auÃŸergewÃ¶hnliche VerhÃ¤ltnisse im Sinn des Â§Â 26 Abs.Â 3Â ersterÂ SatzÂ GGG vorgelegen seien, sodass der Wert dieser Gegenleistung als Bemessungsgrundlage gerade nicht herangezogen werden kÃ¶nne.
14Â Im nun zur Beurteilung vorliegenden Revisionsfall hatte die Mitbeteiligte als Mieterin der Wohnung diese samt Abstellplatz zu einem â€žFixpreisâ€œ von â‚¬Â 106.712,61 im DezemberÂ 2012 erworben.
15Â Â§Â 15bÂ WGG, neu gefasst durch die Wohnrechtsnovelle 2002, BGBl.Â IÂ Nr.Â 162Â -Â WRNÂ 2002, regelt die nachtrÃ¤gliche Ãœbertragung von Baulichkeiten, Wohnungen und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum).
Â§Â 15cÂ WGG in der Fassung der WRNÂ 2002, rÃ¤umt dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten bei Vorliegen der Voraussetzungen des Â§Â 15b einen Anspruch auf Ãœbertragung der Wohnung in das Wohnungseigentum unter den dort genannten Voraussetzungen ein.
Â§Â 15dÂ WGG in der Fassung der WRNÂ 2002 bestimmt, dass fÃ¼r die nachtrÃ¤gliche Ãœbertragung von Wohnungen oder GeschÃ¤ftsrÃ¤umen in das Wohnungseigentum unter Bedachtnahme auf die GrundsÃ¤tze des Â§Â 23, insbesondere dessen Abs.Â 4c, ein Fixpreis vereinbart werden â€žkannâ€œ (zurÂ Alternativenlosigkeit dieser Preisbildung vgl.Â etwa WÃ¼rth in Rummel, Kommentar zum ABGBÂ³, 2. Bd./2. Teilbd., RzÂ 3 zu Â§Â 15dÂ WGG).
Â§Â 23Â WGG in der Fassung der WohnrechtsnovelleÂ 2006, BGBl.Â IÂ Nr.Â 124, trifft in Abs.Â 4c nÃ¤here Bestimmungen Ã¼ber den nach Â§Â 15d zu ermittelnden Fixpreis.
16Â Das Verwaltungsgericht verneinte in seiner rechtlichen Beurteilung das Vorliegen â€žauÃŸergewÃ¶hnlicher VerhÃ¤ltnisseâ€œ im Sinn des Â§Â 26 Abs.Â 3Â GGG, weil jeder andere KÃ¤ufer der gegenstÃ¤ndlichen Liegenschaftsanteile samt Wohnungseigentum der VerkÃ¤uferin keine andere -Â hÃ¶hereÂ - Gegenleistung geschuldet hÃ¤tte. Im Kontext mit dem WGG sei der nach dem WGG reglementierte Kaufpreis der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr mit einer nach dem WGG gemeinnÃ¼tzigen Wohungsgesellschaft bei der VerÃ¤uÃŸerung Ã¼blicherweise zu erzielende Wert.
17Â Diese Beurteilung lÃ¤sst zunÃ¤chst unberÃ¼cksichtigt, dass die Mitbeteiligte die in Rede stehende Wohnung bereits â€žvor ca.Â 17Â Jahren in Mieteâ€œ Ã¼bernommen hatte und ihr unter UmstÃ¤nden auf Grund des Â§Â 15cÂ WGG ein Anspruch auf nachtrÃ¤gliche Ãœbertragung in das Wohnungseigentum zukam, womit sie vor dem Hintergrund des WohnungsgemeinnÃ¼tzigkeitsgesetzes gegenÃ¼ber der VerkÃ¤uferin eine besondere KÃ¤uferposition eingenommen hÃ¤tte.
18Â Ob die VerkÃ¤uferin Wohnungen wie die verfahrensgegenstÃ¤ndliche Ã¼berhaupt auch auÃŸenstehenden, bislang nicht nutzungsberechtigten Dritten (zu einem nach Â§Â 15a Abs.Â 1 oder Â§Â 15b Abs.Â 1 iVm Â§Â 23Â WGG bemessenen Fixpreis) anbot, woraus sich abseits einer besonderen Ausgangsposition der Mitbeteiligten auch ein â€žgewÃ¶hnlicher GeschÃ¤ftsverkehrâ€œ mit solchen Wohnungen, jedoch zu gesetzlich reglementierten Preisen erschlÃ¶sse, ist nicht festgestellt.
19Â Ausgehend von den Feststellungen des angefochtenen Erkenntnisses kann daher die Schlussfolgerung des Verwaltungsgerichtes, dass auch â€žjeder andere KÃ¤uferâ€œ keine hÃ¶here Gegenleistung geschuldet habe, nicht geteilt werden.
Der Umstand, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages noch kein gesetzliches Vorkaufsrecht nach Â§Â 15gÂ WGG, eingefÃ¼gt durch die Novelle BGBl.Â IÂ Nr.Â 157/2015, in Geltung stand, rechtfertigt nicht die Annahme gewÃ¶hnlicher VerhÃ¤ltnisse in der Person der Mitbeteiligten.
20Â Damit belastete das Verwaltungsgericht das angefochtene Erkenntnis mit Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften, weshalb dieses gemÃ¤ÃŸ Â§Â 42 Abs.Â 2 ZÂ 3Â lit.Â b undÂ cÂ VwGG aufzuheben ist.
21Â FÃ¼r die Frage einer Wertberechnung nach Â§Â 26Â GGG und des hiebei einzuhaltenden Verfahrens kann beim derzeitigen Stand des Verfahrens gemÃ¤ÃŸÂ Â§Â 43 Abs.Â 2Â VwGG auf das Erkenntnis vom 12.Â NovemberÂ 2019, RoÂ 2019/16/0014, verwiesen werden.
Wien, am 4.Â AugustÂ 2020