Document Number: JJT_20200527_OGH0002_0050OB00007_20W0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E128646
Case Number: 5Ob7/20w
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1590537600000
Word Count: 1720

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann, die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dr.Â D*, vertreten durch die Winkler Reich-Rohrwig Illedits Wieger RechtsanwÃ¤ltepartnerschaft (OG), Wien, gegen die beklagte Partei T*Â m.b.H., *, vertreten durch Dr. Michael Auer ua, RechtsanwÃ¤lte in Wien, und den Nebenintervenienten auf Seiten der beklagten Partei Dr.Â K*, vertreten durch Dr.Â Herbert Salficky, Rechtsanwalt in Wien, wegen Vertragszuhaltung und Feststellung, Ã¼ber die auÃŸerordentlichen Revisionen der beklagten Partei und des Nebenintervenienten gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 22.Â NovemberÂ 2019, GZÂ 2Â RÂ 72/19a-32, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die auÃŸerordentlichen Revisionen werden gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508a AbsÂ 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die KlÃ¤gerin ist aufgrund des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags vom 21.Â 5.Â 2001 Mit- und WohnungseigentÃ¼merin einer Liegenschaft. Wohnungseigentumsorganisatorin und VerkÃ¤uferin der Miteigentumsanteile war die Beklagte. Mit den Miteigentumsanteilen der KlÃ¤gerin ist Wohnungseigentum an den Wohnungen W5 und W6 sowie den PKW-GaragenstellplÃ¤tzenÂ 1 und 15 verbunden. Den Wohnungen sind jeweils GartenflÃ¤chen vorgelagert.
GestÃ¼tzt auf den Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag begehrte die KlÃ¤gerin, soweit fÃ¼r das Revisionsverfahren noch von Relevanz, die Beklagte schuldig zu erkennen, ihr in vertraglich geeigneter Weise das ZubehÃ¶r-Wohnungseigentum an den beiden GartenflÃ¤chen zu den in ihrem Eigentum stehenden Wohnungseigentumsobjekten zu verschaffen, und die Einverleibung dieses ZubehÃ¶r-Wohnungseigentums im Grundbuch zu erwirken, sowie die Feststellung der Haftung der Beklagten fÃ¼r alle noch nicht bekannten und kÃ¼nftigen SchÃ¤den, die ihr aus der Verletzung der Verpflichtung der Beklagten zur BegrÃ¼ndung von ZubehÃ¶r-Wohnungseigentum entstÃ¼nden.
Eine von der KlÃ¤gerin beantragte Berichtigung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 136 AbsÂ 1 GBG durch Einverleibung des ZubehÃ¶r-Wohnungseigentums an den Gartenanteilen wurde rechtskrÃ¤ftig abgewiesen.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren zur GÃ¤nze statt. Es stellte unter anderem fest, dass die GÃ¤rten vor den Wohnungseigentumsobjekten der KlÃ¤gerin jeweils mit einem 60Â cm hohen Maschendrahtzaun eingezÃ¤unt seien und ausschlieÃŸlich von deren Wohnungen aus betreten werden kÃ¶nnten. Im Grundbuch erliege kein Lageplan, aus dem die Position der GÃ¤rten ersichtlich und eine eindeutige Zuordnung zu den Wohnungen mÃ¶glich wÃ¤re. Mit Schreiben vom 5.Â 11.Â 2014 habe die Beklagte die GewÃ¤hrleistungsansprÃ¼che der KlÃ¤gerin anerkannt und ausgefÃ¼hrt, dass sich in Anbetracht der WEG-NovelleÂ 2015 eine kostenintensive Sanierung bzw KlagefÃ¼hrung erÃ¼brige.
Das Berufungsgericht bestÃ¤tigte diese Entscheidung. Die Vertragsgrundlagen erlaubten nur den rechtlichen Schluss auf eine Eigentumszusage im Sinn der EinrÃ¤umung von ZubehÃ¶r-Wohnungseigentum an den GartenflÃ¤chen. Dem sei eine Umsetzung durch EinrÃ¤umung eines ausschlieÃŸlichen Nutzungsrechts aufgrund einer BenÃ¼tzungsvereinbarung nicht gleichwertig, sodass ein Rechtsmangel vorliege. Zwar kÃ¶nne ZubehÃ¶r-Wohnungseigentum nur dann begrÃ¼ndet werden, wenn Wohnungseigentumsobjekt und ZubehÃ¶robjekt baulich nicht verbunden seien, ein Hausgarten, der im Grundbuch nicht als ZubehÃ¶r zu einem Wohnungseigentumsobjekt eingetragen sei, sei aber mangels eindeutiger baulicher Verbindung selbst dann kein unselbstÃ¤ndiger Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts, wenn er daran unmittelbar angrenze und eingezÃ¤unt sei. Soweit die Beklagte Rechtsmissbrauch geltend mache, fehle es an einem ausreichenden Vorbringen. Die gegen die Stattgebung des Feststellungsbegehrens ins Treffen gefÃ¼hrten Argumente seien nicht stichhÃ¤ltig, weil ein Rechtsmangel vorliege und das Verschulden der Beklagten zu bejahen sei.
Rechtliche Beurteilung
I.Â Zu den auÃŸerordentlichen Revisionen der Beklagten und des Nebenintervenienten:
1.1Â Eine Leistung ist mangelhaft im Sinn des Â§Â 922 ABGB, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter dem vertraglich Geschuldeten zurÃ¼ckbleibt (RIS-Justiz RS0018547). Die Mangelhaftigkeit eines Leistungsgegenstands ist nicht abstrakt, sondern immer anhand des konkreten Vertrags zu beurteilen (RS0107680; RS0126729). Im Allgemeinen begrÃ¼ndet die Beurteilung des Schuldinhalts eines konkreten Vertrags keine erhebliche Rechtsfrage. Ein unvertretbares Auslegungsergebnis (dazu RS0042936; vgl auch RS0042776 ua) des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags vom 21.Â 5.Â 2001 durch das Berufungsgericht kann die Beklagte nicht aufzeigen:
1.2Â Die Beklagte zieht nicht in Zweifel, dass auch unter dem WEGÂ 1975 HausgÃ¤rten als ZubehÃ¶r eines selbstÃ¤ndigen Objekts den Gegenstand von Wohnungseigentum bilden konnten (RS0082963 [T1]). In dem vom Nebenintervenienten errichteten Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 21.Â 5.Â 2001 wird dazu deutlich zwischen den selbstÃ¤ndigen Einheiten im Sinn des Wohnungseigentumsgesetzes, an welchen Wohnungseigentum begrÃ¼ndet werden sollte, also Wohnungen und Lager, und dem ZubehÃ¶r unterschieden, wobei festgehalten wird, dass â€“ mit Ausnahme der GaragenstellplÃ¤tze â€“ das (Ã¼brige) ZubehÃ¶r, insbesondere Terrassen, Gartenteile, Kellerabteile und Balkone, aus dem â€žWohnnutzwertfestsetzungsgutachtenâ€œ ersichtlich sind. FÃ¼r die im ErdgeschoÃŸ des Hauses gelegenen Eigentumsobjekte der KlÃ¤gerin ist danach jeweils ein Gartenanteil mit der darauf entfallenden FlÃ¤che ausgewiesen und bei der Nutzwertberechnung mit dem im Vertrag dafÃ¼r festgehaltenen Zuschlag von 10Â % berÃ¼cksichtigt.
1.3Â Nach den Feststellungen hat die Beklagte in Reaktion auf den geltend gemachten Rechtsmangel der KlÃ¤gerin, weil ihr in Bezug auf die GartenflÃ¤chen die vertraglich zugesagte Rechtsposition, nÃ¤mlich ZubehÃ¶r-Eigentum, nicht verschafft worden sei, GewÃ¤hrleistungsansprÃ¼che der KlÃ¤gerin anerkannt. Schon deshalb kann nicht nachvollzogen werden, warum sie nunmehr meint, eine â€žEigentumszusage im Sinn der EinrÃ¤umung von ZubehÃ¶r-Wohnungseigentumâ€œ sei nicht erfolgt. DarÃ¼ber hinaus ist fÃ¼r die Auslegung eines Wohnungseigentumsvertrags der objektive Wortlaut ausschlaggebend (RS0117166). Danach ist es aber unbedenklich, wenn das Berufungsgericht zum Ergebnis gelangte, dass Schuldinhalt der Vereinbarung die Verbindung der Gartenanteile mit den selbstÃ¤ndigen Wohnungen der KlÃ¤gerin im Sinn des Â§Â 1 AbsÂ 2 WEGÂ 1975 und nicht bloÃŸ die Zusicherung von deren Sondernutzung war, wie die Beklagte meint, und dabei offensichtlich auf ein ausschlieÃŸliches Nutzungsrecht aufgrund einer BenÃ¼tzungsvereinbarung abzielt.
1.4Â Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der VerÃ¤uÃŸerer dem Erwerber nicht die Rechtsposition verschafft, die er ihm nach dem Vertrag verschaffen hÃ¤tte mÃ¼ssen (5Â ObÂ 26/17k mwN; P.Â Bydlinski in KBB5 Â§Â 933 ABGB RzÂ 3). Konstitutiv bei NeubegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum fÃ¼r den Erwerb von Wohnungseigentum auch an Akzessorien (dem ZubehÃ¶r) war nach dem WEGÂ 1975 die Einverleibung im Grundbuch (Faistenberger/Barta/Call, Kommentar zum WohnungseigentumsgesetzÂ 1975 Â§Â 3 RzÂ 36). Daher wurde bereits zum WEGÂ 1975 judiziert, dass die sachenrechtliche Zuordnung eines Raums oder einer FlÃ¤che als ZubehÃ¶r zu einem Wohnungseigentumsobjekt durch die Einverleibung des Wohnungseigentums und des Umfangs des ZubehÃ¶rs im Grundbuch erfolgt (RS0111616). An dieser Rechtsprechung hat der Oberste Gerichtshof ungeachtet der teilweise in der Lehre vorgetragenen Kritik festgehalten (ausfÃ¼hrlich 4Â ObÂ 108/12d). FÃ¼r eine Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentums auf das ZubehÃ¶robjekt gemÃ¤ÃŸ Â§Â 5 AbsÂ 3 WEGÂ 2002 idF der WohnrechtsnovelleÂ 2015 (BGBlÂ IÂ NrÂ 100/2014) fehlt es nach den Feststellungen an dessen eindeutiger Zuordnung zum Hauptobjekt durch eine deutliche Darstellung im Titel fÃ¼r die WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung oder in der Urkunde fÃ¼r die Nutzwertermittlung oder -festsetzung (vgl dazu RS0130569 [T1]). Warum dessen ungeachtet der von der KlÃ¤gerin behauptete Rechtsmangel nicht vorliegen soll, vermag der Nebenintervenient in seinem auÃŸerordentlichen Rechtsmittel durch seine Verweise auf die zu dieser Bestimmung ergangenen Entscheidungen des Fachsenats nicht schlÃ¼ssig darzulegen. Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung zu 7Â ObÂ 4/16p Bezug nimmt, Ã¼bersieht sie, dass nach dem danach zu beurteilenden Sachverhalt ein GewÃ¤hrleistungsverzicht vorlag, sodass die Frage, ob ein Rechtsmangel gegeben war, offenbleiben konnte.
2.Â Die Wohnungseigentumstauglichkeit von Wohnungen und sonstigen selbstÃ¤ndigen RÃ¤umlichkeiten erfordert die bauliche Abgeschlossenheit nach allen Seiten und ist im Ãœbrigen nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen (RS0111284). Der erkennende Senat hat daher bereits ausgesprochen, dass eine Einordnung von (nicht nach allen Seiten umbauten) FreiflÃ¤chen als Bestandteil eines solchen Wohnungseigentumsobjekts nur erfolgen kann, wenn sich nach der Verkehrsauffassung an dessen baulicher Abgeschlossenheit nichts Ã¤ndert. Teil des Wohnungseigentumsobjekts sind sie daher (nur) dann, wenn sie unmittelbar an das Wohnungseigentumsobjekt anschlieÃŸen und aufgrund der baulichen Gegebenheiten als Bestandteil des Wohnungseigentumsobjekts klar erkennbar sind (RS0131435; vgl auch Kothbauer, ZubehÃ¶rfÃ¤higkeit im Wohnungseigentum, immolexÂ 2014, 200). Ausgehend davon ist es im Einzelfall (RS0111284 [T6]; vgl auch RS0082876 [T5]) nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht unter Hinweis auf Vorjudikatur (4Â ObÂ 150/11d; 5Â ObÂ 54/12w) zum Ergebnis gelangte, dass die eingezÃ¤unten und von den jeweiligen Wohnungseigentumsobjekten begehbaren Gartenteile mangels baulicher Verbindung kein Bestandteil der jeweiligen Eigentumswohnungen sind. Soweit die Revisionswerber die UmzÃ¤unung fÃ¼r ihren Standpunkt ins Treffen fÃ¼hren, Ã¼bersehen sie, dass eine solche (deutliche) Abgrenzung schon deshalb erforderlich ist, weil eine offene Gartengestaltung sÃ¤mtlicher HausgÃ¤rten ohne jegliche sinnlich wahrnehmbare Abgrenzung der Definition des ZubehÃ¶rwohnungseigentums widersprechen wÃ¼rde (5Â ObÂ 84/18s). Die ZugÃ¤nglichkeit der Gartenteile Ã¼ber die jeweiligen Wohnungseigentumsobjekte stand weder nach dem WEGÂ 1975 der Einordnung als ZubehÃ¶r-Wohnungseigentum entgegen, noch ist ein solcher Umstand â€“ entgegen der Rechtsansicht der Beklagten â€“ nach dem WEGÂ 2002 fÃ¼r eine solche Qualifikation hinderlich.
II.Â Zu den weiteren Argumenten in der auÃŸerordentlichen Revision des Nebenintervenienten:
1.Â Nach den den Obersten Gerichtshof bindenden Tatsachen (RS0123663) ist eine eindeutige Zuordnung der Gartenanteile zu den jeweiligen Wohnungseigentumsobjekten aus der Urkundensammlung (Â§Â 5 GBG) nicht mÃ¶glich. Damit geht die auf dem Gegenteil aufbauende Argumentation ins Leere. Warum vor der WohnrechtsnovelleÂ 2015 â€“ entgegen dem bereits zu PunktÂ 1.4 dargestellten Meinungsstand â€“ eine Einverleibung des Umfangs des ZubehÃ¶rs im Grundbuch aus rechtlichen GrÃ¼nden nicht mÃ¶glich gewesen sein soll, versucht der Revisionswerber erst gar nicht zu belegen. Damit kann er ebenso wenig eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung aufzeigen wie mit seinen AusfÃ¼hrungen zur Widmung, weil es nicht um die obligatorisch verbindliche Zuordnung (Widmung), sondern um die sachenrechtliche Zuweisung geht.
2.Â FÃ¼r den Anspruch auf Ersatz des Mangelfolgeschadens (hier nach Â§Â 932 AbsÂ 1 SatzÂ 2 ABGB idF vor dem GewRÃ„G: ArtÂ IV BGBlÂ IÂ 2001/48) des Bestellers bzw Erwerbers sind die allgemeinen Bestimmungen der Â§Â§Â 1295Â ff ABGB heranzuziehen; der Anspruch setzt daher ein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten des Beklagten voraus (RS0022916 [T1]). Warum das Berufungsgericht die fÃ¼r das Feststellungsbegehren der KlÃ¤gerin relevante Verschuldensfrage in unvertretbarer Weise falsch gelÃ¶st haben soll, kann dem Rechtsmittel des Nebenintervenienten nicht entnommen werden. Weist eine Sachlage typisch auf das Verschulden des Vertragspartners hin, so hat sich der Schuldner gemÃ¤ÃŸ Â§Â 1298 ABGB zu entlasten (RS0022916 [T3]). Zudem bleibt seine Behauptung, dass das Berufungsgericht entgegen der in einer Grundbuchssache ergangenen Entscheidung zu 5Â ObÂ 196/15g ein Verschulden bejaht haben soll, ebenso unbegrÃ¼ndet, wie die mit dem Hinweis auf seine TreuhÃ¤nderfunktion begrÃ¼ndete Argumentation, Â§Â 1313a ABGB kÃ¤me im VerhÃ¤ltnis zwischen ihm und der Beklagten nicht zum Tragen. Aus welchen GrÃ¼nden die Wiedergabe von AusfÃ¼hrungen des Erstgerichts eine im Wege der auÃŸerordentlichen Revision aufzugreifende Fehlbeurteilung der Verschuldensfrage durch das Berufungsgericht aufzeigen soll, kann nicht nachvollzogen werden.
3.Â Eine Verurteilung zur Leistung setzt zwar eine ernst zu nehmende, irgendwie ins Gewicht fallende Chance voraus, dass die Leistung (wenigstens) spÃ¤ter erbracht werden kann. Daher kann der GlÃ¤ubiger nicht auf dem ErfÃ¼llungsanspruch beharren, wenn nach der Beurteilung des Verkehrs praktisch mit Sicherheit (â€žmit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeitâ€œ) feststeht, dass die Leistung auch in Zukunft nicht mehr erbracht werden kÃ¶nnen wird (RS0016423). Das Vorliegen eines darauf abzielenden schlÃ¼ssigen Vorbringens im Verfahren erster Instanz hat das Berufungsgericht aber verneint und sich daher mit dem von der Beklagten behaupteten Rechtsmissbrauch nicht nÃ¤her auseinandergesetzt. Ob im Hinblick auf den Inhalt der Prozessbehauptungen eine bestimmte Tatsache als vorgebracht anzusehen ist, ist jedoch eine Frage des Einzelfalls, der zur Wahrung der Rechtseinheit, Rechtssicherheit oder Rechtsentwicklung regelmÃ¤ÃŸig keine erhebliche Bedeutung zukommt (RS0042828 [T1]). Inwieweit dem Berufungsgericht bei der Beurteilung dieser Frage eine grobe Fehlbeurteilung unterlaufen sein soll (RS0042828 [T15]) und daher der Revisionsgrund des Â§Â 503 ZÂ 2 ZPO vorliegt, kann der Revisionswerber mit dem unzutreffenden Hinweis, das Berufungsgericht habe den Rechtsmissbrauch unrichtig rechtlich beurteilt, nicht darlegen.
III.Â Einer weiteren BegrÃ¼ndung bedarf es nicht (Â§Â 510 AbsÂ 3 ZPO).