Document Number: JJT_20200220_OGH0002_0050OB00004_20D0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127860
Case Number: 5Ob4/20d
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1582156800000
Word Count: 939

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der auÃŸerstreitigen Mietrechtssache der Antragsteller 1.Â L*, 2.Â R* und 3.Â A*, alle *, alle vertreten durch Mag.Â Bettina Regenfelder, Mietervereinigung Ã–sterreichs, *, gegen den Antragsgegner K*, vertreten durch Schneider Rechtsanwalts KG in Wien, wegen Â§Â§Â 16, 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs des Antragsgegners gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 20.Â NovemberÂ 2019, GZÂ 28Â RÂ 111/19h-29, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.Â Erst- und Zweitantragsteller mieteten gemeinsam befristet auf drei Jahre eine Wohnung, die in der Folge ebenfalls befristet auf drei Jahre an Erst- und Drittantragstellerin vermietet wurde. Der Antragsgegner (WohnungseigentÃ¼mer) war jeweils Vermieter.
2.Â Gegenstand des auÃŸerstreitigen Mietrechtsverfahrens ist die ZulÃ¤ssigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses und die Ãœberschreitung des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses durch Vorschreibung zu bestimmten Zinsterminen. In einem Vorprozess hatte der Antragsgegner die Mieter auf Zahlung rÃ¼ckstÃ¤ndiger Mietzinse geklagt. Die rechtskrÃ¤ftige Entscheidung in dem Vorprozess begrÃ¼ndet keine Nichtigkeit dieses Verfahrens. FÃ¼r die Einmaligkeitswirkung mangelt es an der IdentitÃ¤t des Streitgegenstands. Diese ist nur gegeben, wenn neben der ParteienidentitÃ¤t auch der in einem neuen Verfahren geltend gemachte prozessuale Anspruch sowohl hinsichtlich des Begehrens als auch des rechtserzeugenden Sachverhalts, also des Klagegrundes, identisch mit jenem des Vorprozesses ist (RIS-Justiz RS0039347 ua). Eine rechtskrÃ¤ftige Entscheidung im Vorprozess entfaltet nur Bindungswirkung in Ansehung der entschiedenen Hauptfrage, nicht jedoch einer Vorfrage (RS0039843 [T21]). Nach den Feststellungen war die gesetzliche ZulÃ¤ssigkeit des Mietzinses kein Thema des streitigen Verfahrens. Zu klÃ¤ren war nur die Frage, in welcher HÃ¶he der Hauptmietzins vereinbart wurde. Die im streitigen Verfahren auf Zahlung rÃ¼ckstÃ¤ndiger Mietzinse ergangene rechtskrÃ¤ftige Entscheidung (Zahlungsbefehl) bindet das Gericht im auÃŸerstreitigen MietzinsÃ¼berprÃ¼fungsverfahren nicht (5Â ObÂ 75/09d = RS0039843 [T30]).
3.Â Der Antragsgegner sieht in der Zahlung der Mietzinse (zum Teil aufgrund des rechtskrÃ¤ftigen Titels im streitigen Verfahren) ein konstitutives Anerkenntnis. Dieses ist nur zur Bereinigung eines ernsthaft entstandenen konkreten Streits oder bei Zweifeln Ã¼ber den Bestand einer Forderung mÃ¶glich (RS0032818 [T4]). Ist noch kein Streit Ã¼ber AnsprÃ¼che entstanden und besteht kein Anlass, diese Auseinandersetzung durch Schaffung eines neuen selbstÃ¤ndigen Verpflichtungsgrundes zu bereinigen, liegt kein konstitutives Anerkenntnis vor (RS0032841). Wie bereits erwÃ¤hnt, war im streitigen Verfahren nur der Inhalt der Mietzinsvereinbarung umstritten, nicht deren ZulÃ¤ssigkeit.
4.Â Die PrÃ¤klusionsfrist des Â§Â 16 AbsÂ 8 MRG lÃ¤uft auch im Fall des Aneinanderreihens zulÃ¤ssig befristeter MietvertrÃ¤ge so lange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind oder aber ein unbefristetes MietverhÃ¤ltnis geschlossen wird (RS0119647). Erst nach endgÃ¼ltiger Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses oder Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag steht der Mieter nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung seiner im MRG normierten Rechte eine VerlÃ¤ngerung seines BestandverhÃ¤ltnisses zu gefÃ¤hrden (5Â ObÂ 71/15z mwN; 5Â ObÂ 102/04t; ErlRVÂ 555 BlgNRÂ 20.Â GPÂ 18). Der vom Gesetzgeber intendierte Mieterschutz kommt auch dann zum Tragen, wenn â€“ wie hier â€“ befristete MietvertrÃ¤ge mit Personen geschlossen werden, die schon Mitmieter eines wirksam befristeten Mietvertrags waren (vgl Lovrek/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I Â§Â 16 MRG RzÂ 111 mwN). Ein mit mehr als einem Hauptmieter geschlossener Mietvertrag begrÃ¼ndet ein einheitliches MietverhÃ¤ltnis mit allen Mitmietern (RS0101118). Die Rechtsprechung lÃ¤sst die Feststellung des zulÃ¤ssigen Mietzinses deshalb nur gegenÃ¼ber allen Mitmietern zu (RS0013161 [T1]; RS0110736; RS0101118 [T2, T9]). Â§Â 16 AbsÂ 8 MRG gilt dem Schutz jedes Mieters und damit jedes einzelnen Mitmieters. Die Drucksituation des in der Wohnung verbleibenden Mitmieters wird nicht dadurch beseitigt, dass der andere das befristete MietverhÃ¤ltnis nicht fortsetzt. Die Beurteilung des Rekursgerichts zur VerlÃ¤ngerung der PrÃ¤klusivfrist auch in einem Fall, in dem nur ein Mitmieter Vertragspartner des zweiten befristeten Mietvertrags wird, hÃ¤lt sich im Rahmen der hÃ¶chstgerichtlichen Rechtsprechung zu Sinn und Zweck der Bestimmung des Â§Â 16 AbsÂ 8 SatzÂ 3 MRG.
5.Â FÃ¼r die AusstattungskategorieÂ A und B ist nach Â§Â 15a AbsÂ 1 ZÂ 1 und 2 MRG das Vorhandensein eines Vorraums notwendig. Der Eingang zur Wohnung fÃ¼hrt hier unmittelbar in die KÃ¼che. Einen der KÃ¼che vorgelagerten Vorraum gibt es nicht. Das Rekursgericht verneinte aufgrund der rÃ¤umlichen Einheit von KÃ¼che und Vorraum das Vorhandensein des Ausstattungsmerkmals Vorraum. Diese Beurteilung entspricht der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (5Â ObÂ 173/12w [krit Kothbauer in immolexÂ 2014, 128]; 5Â ObÂ 304/99p). Es kommt entgegen der Ansicht des Revisionsrekurswerbers nicht darauf an, ob der Vorraum von der KÃ¼che baulich abgetrennt werden kÃ¶nnte. Zufolge Â§Â 15a AbsÂ 2 MRG ist fÃ¼r die Beurteilung der Ausstattungskategorie der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags entscheidend.
6.Â Die Berechtigung und die HÃ¶he von AbschlÃ¤gen bzw ZuschlÃ¤gen zum Richtwertmietzins hÃ¤ngen von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab (RS0116132 [T2]; RS0117881 [T1]). Mit der in Â§Â 16 AbsÂ 2 MRG geforderten Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens ist es unvereinbar, alle (auch die winzigsten) Ausstattungsdetails gesondert zu werten und die ZuschlÃ¤ge einfach zusammenzuzÃ¤hlen. Geboten ist eine Gesamtschau, weil auch der Wert einer Wohnung insgesamt erfassbar ist oder erlebt wird. Die Auflistung und Bewertung eines der Faktoren kann nur ein Kontrollinstrument sein (RS0117881).
7.Â Das Ergebnis des Rekursgerichts hÃ¤lt sich im Rahmen der hÃ¶chstgerichtlichen Rechtsprechung. So rechtfertigen Anlagen (Lift) nur dann einen Zuschlag, wenn der Mieter diese Einrichtung konkret mitbenÃ¼tzen kann (5Â ObÂ 42/15k = RS0116132 [T5] = RS0117881 [T4]), was nach den Feststellungen nicht zutrifft. Einen Abzug fÃ¼r die Stockwerkslage einer Wohnung ohne Lift sah der Oberste Gerichtshof bereits als nicht korrekturbedÃ¼rftig an (5Â ObÂ 296/02v). Eine erhÃ¶hte LÃ¤rmbeeintrÃ¤chtigung sowie eine straÃŸenseitige Ausrichtung einer Wohnung wurden bereits mit einem Abzug von 5Â % berÃ¼cksichtigt (vgl 5Â ObÂ 188/18k). Die Vorinstanzen sahen weiters ZuschlÃ¤ge fÃ¼r Waschmaschinen- und Telekabelanschluss, Gegensprechanlage sowie fÃ¼r weit Ã¼berschieÃŸende Kategoriemerkmale als gerechtfertigt an. Ein zusÃ¤tzlicher Zuschlag fÃ¼r einen angeblichen (den Feststellungen nicht zu entnehmenden) neuwertigen Zustand ist nicht zwingend. Ein Lagezuschlag scheitert schon daran, dass entgegen der zwingenden (RS0111820; RS0111201) Bestimmung des Â§Â 16 AbsÂ 4 MRG die maÃŸgebenden UmstÃ¤nde nicht schriftlich dargelegt wurden. Gegenteiliges behauptet der Revisionsrekurswerber gar nicht.