Document Number: JJT_20200526_OGH0002_0100OB00006_20K0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E129129
Case Number: 10Ob6/20k
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1590451200000
Word Count: 3055

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den VizeprÃ¤sidenten Dr.Â Neumayr als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Fichtenau und Dr.Â Grohmann, den Hofrat Mag.Â Ziegelbauer und die HofrÃ¤tin Dr.Â Faber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei A* eingetragene Genossenschaft mit beschrÃ¤nkter Haftung *, vertreten durch Nusterer & Mayer RechtsanwÃ¤lte OG in St.Â PÃ¶lten, gegen die beklagte Partei H*, vertreten durch Urbanek Lind Schmied Reisch RechtsanwÃ¤lte OG in St.Â PÃ¶lten, wegen 1.068,49Â EURÂ sA und RÃ¤umung, Ã¼ber den Rekurs der beklagten Partei gegen den Beschluss des Landesgerichts St.Â PÃ¶lten als Berufungsgericht vom 27.Â NovemberÂ 2019, GZÂ 7Â RÂ 146/19d-38, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts St.Â PÃ¶lten vom 20.Â MaiÂ 2019, GZÂ 6Â CÂ 169/18i-34, aufgehoben wurde, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
BegrÃ¼ndung:
[1] Im Rekursverfahren ist die Frage zu beurteilen, ob die dem Beklagten von der KlÃ¤gerin angerechneten Heizkosten rÃ¼ckstÃ¤ndige Betriebskosten darstellen, die die AuflÃ¶sung des NutzungsverhÃ¤ltnisses nach Â§Â 1118 ABGB rechtfertigen.
[2] Die KlÃ¤gerin ist eine gemeinnÃ¼tzige Wohnbaugesellschaft, in deren Eigentum das Wohnhaus * steht. Der Beklagte ist seit 1.Â 5.Â 2011 aufgrund eines mit der KlÃ¤gerin abgeschlossenen Nutzungsvertrags Nutzungsberechtigter der Wohnung TopÂ 3.
[3] Seit vielen Jahren besteht fÃ¼r die Nutzungsberechtigten die MÃ¶glichkeit, dass ihre Wohnungen mit FernwÃ¤rme versorgt werden. In den 1990er-Jahren lieÃŸ die KlÃ¤gerin zur Optimierung der WÃ¤rmezufuhr einen WÃ¤rmetauscher installieren. Bis 2016 rechneten die Nutzungsberechtigten ihre Heizkosten aufgrund von EinzelvertrÃ¤gen direkt mit der FernwÃ¤rmegesellschaft ab. Der Beklagte wollte schon ab Beginn seines NutzungsverhÃ¤ltnisses die beiden in seiner Wohnung befindlichen HeizkÃ¶rper nicht in Betrieb nehmen, weil er beabsichtigte, mit Strom zu heizen. Er lehnte deshalb das Anbot der FernwÃ¤rmegesellschaft auf Abschluss eines EinzelwÃ¤rmeliefervertrags ab. Ein Mitarbeiter der FernwÃ¤rmegesellschaft plombierte daraufhin die beiden HeizkÃ¶rper und montierte an der Zuleitung ein PassstÃ¼ck, um die MÃ¶glichkeit der Heizzufuhr durch FernwÃ¤rme fÃ¼r die Wohnung des Beklagten unmÃ¶glich zu machen. Die KlÃ¤gerin wusste von dieser Situation und nahm sie unwidersprochen hin.
[4] Ab MÃ¤rzÂ 2016 stellte die KlÃ¤gerin die Verrechnung der Heizkosten auf eine Abrechnung auf Grundlage des Heizkostenabrechnungsgesetzes (HeizKG) um. Dem Beklagten wurden von der KlÃ¤gerin (erstmals) Heizkosten fÃ¼r FernwÃ¤rme vorgeschrieben. Obwohl er reklamierte, stellte ihm die KlÃ¤gerin im AugustÂ 2017 neuerlich Heizkosten in Rechnung. In dem zwischen den Streitteilen abgeschlossenen Nutzungsvertrag findet sich kein Vertragspunkt, nach dem der Beklagte zum Bezug von FernwÃ¤rme verpflichtet ist.
[5] Die KlÃ¤gerin begehrt (nach KlageeinschrÃ¤nkung um den mittlerweile gezahlten rÃ¼ckstÃ¤ndigen Mietzins fÃ¼r AugustÂ 2016) 1.068,49Â EURÂ sA an rÃ¼ckstÃ¤ndigen Heizkosten sowie die RÃ¤umung der Wohnung. Seit 1994 sei ein im Eigentum der KlÃ¤gerin stehender WÃ¤rmetauscher vorhanden, der mit dem FernwÃ¤rmenetz verbunden worden sei, um die WÃ¤rme und den Druck fÃ¼r die vorhandene HeizkÃ¶rperanlage zu regulieren. Die Wohnungen seien mit neuen HeizkÃ¶rpern ausgestattet und sÃ¤mtliche HeizkÃ¶rper an den WÃ¤rmetauscher angeschlossen worden. Die Heizungsanlage stelle ab dem WÃ¤rmetauscher eine Zentralheizungsanlage dar; diese sei an das FernwÃ¤rmenetz angeschlossen. Es handle sich um eine Gemeinschaftsanlage iSd Â§Â 24 MRG, auf deren Nutzung ein Mieter nicht einseitig verzichten kÃ¶nne. Der Beklagte habe dennoch ohne Zustimmung der KlÃ¤gerin eigenmÃ¤chtig das NutzungsverhÃ¤ltnis fÃ¼r die Anlage aufgelÃ¶st. Ab 1.Â 3.Â 2016 habe die KlÃ¤gerin die Verrechnung der Heizkosten auf die Abrechnung nach dem HeizKG umgestellt und die Heizkosten mittels NutzflÃ¤chenschlÃ¼ssel entsprechend der auf die Wohnung des Beklagten entsprechenden NutzflÃ¤che vorgeschrieben. Die Ablesung der variablen Kosten in den einzelnen Wohnungen erfolge durch ein damit beauftragtes Unternehmen. WÃ¤rmeerzeuger im Sinn des HeizKG sei die FernwÃ¤rmegesellschaft, von der die WÃ¤rme Ã¼bernommen und als WÃ¤rmeabgeber im eigenen Namen an die Mieter (WÃ¤rmeabnehmer) weitergegeben werde. Auch daraus folge, dass eine gemeinsame WÃ¤rmeversorgungsanlage iSd Â§Â 24 MRG vorliege. Nachdem der Beklagte im JahrÂ 2016 den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert habe, habe das zur Ablesung des WÃ¤rmeverbrauchs befugte Unternehmen die auf die Wohnung des Beklagten entfallenden (variablen) Heizkosten geschÃ¤tzt. FÃ¼r 2016 sei eine offene Nachzahlung von insgesamt 320,29Â EUR ausgewiesen. Im JahrÂ 2017 seien dann ausschlieÃŸlich Grundkosten verrechnet worden.
[6] Hilfsweise werde die AufkÃ¼ndigung und AuflÃ¶sung des Bestandvertrags auf Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 6 MRG gestÃ¼tzt, weil der Beklagte kein dringendes WohnbedÃ¼rfnis mehr habe und die Wohnung nicht mehr nutze.
[7] Der Beklagte bringt zusammengefasst vor, die FernwÃ¤rmeheizung sei keine Gemeinschaftsanlage iSd Â§Â 24 MRG. Sie werde nicht vom EigentÃ¼mer betrieben, dem fÃ¼r den Betrieb Kosten entstehen, sondern von der FernwÃ¤rmegesellschaft. In seinem Nutzungsvertrag sei nur die Verpflichtung zur Tragung von Miet- und anteiligen Betriebskosten vorgesehen, nicht aber die Tragung weiterer Kosten wie Heizkosten. Infolge Plombierung der HeizkÃ¶rper sei er nicht zur Nutzung der Heizungsanlage berechtigt. Zur FernwÃ¤rmegesellschaft sei er niemals in einem VertragsverhÃ¤ltnis gestanden. Jahrelang seien ihm keine Heizkosten fÃ¼r die FernwÃ¤rmeheizung vorgeschrieben worden. Mit der Vorschreibung von Heizkosten ab 2016 habe die KlÃ¤gerin versucht, eigenmÃ¤chtig eine VertragsÃ¤nderung vorzunehmen. Obwohl es ihm unmÃ¶glich gewesen sei, die Heizung zu verwenden, sei ihm im JahrÂ 2016 sogar ein variabler Heizkostenanteil vorgeschrieben worden. Eine AufkÃ¼ndigung aus dem Grund des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 6 MRG erfordere eine gerichtliche AufkÃ¼ndigung.
[8] Das Erstgericht wies das Zahlungs- und RÃ¤umungsbegehren ab. Der Beklagte sei gegenÃ¼ber der KlÃ¤gerin keine vertragliche Verpflichtung eingegangen, Heizkosten zahlen zu mÃ¼ssen. Eine Anschlussverpflichtung an die FernwÃ¤rmeanlage bestehe nicht und sei von der KlÃ¤gerin auch niemals verlangt worden. Bei FernwÃ¤rme, die von einem externen Anbieter bereitgestellt werde, gehe es nicht um die BenÃ¼tzung einer Gemeinschaftsanlage (iSd Â§Â 24 MRG). Ein BenÃ¼tzungsrecht des Beklagten hÃ¤tte infolge Unterbindung des Anschlusses auch gar nicht bestanden bzw wÃ¤re faktisch inhaltsleer gewesen. Der Einwand, der Beklagte habe eigenmÃ¤chtig auf sein BenÃ¼tzungsrecht verzichtet, gehe daher ins Leere.
[9] Die unregelmÃ¤ÃŸige BenÃ¼tzung der Wohnung sei allenfalls ein KÃ¼ndigungsgrund, aber kein Grund, der zur AuflÃ¶sung des BestandverhÃ¤ltnisses gemÃ¤ÃŸ Â§Â 1118 ABGB berechtige.
[10] Das Berufungsgericht gab der Berufung der KlÃ¤gerin Folge, hob das Ersturteil auf und trug dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach VerfahrensergÃ¤nzung auf. Es lieÃŸ den Rekurs an den Obersten Gerichtshof mit der BegrÃ¼ndung zu, dass die Rechtsfrage, ob im Anwendungsbereich des WGG mit der Umstellung von EinzelwÃ¤rmelieferungsvertrÃ¤gen auf die Abrechnung nach dem HeizKG durch die GebÃ¤udeverwaltung, eine Heizungsanlage als Gemeinschaftsanlage (iSd Â§Â 24 MRG bzw des Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 7 WGG) anzusehen sei, noch nicht an den Obersten Gerichtshof herangetragen worden sei.
[11] Rechtlich ging das Berufungsgericht zusammengefasst davon aus, der Abschluss von EinzelwÃ¤rmelieferungsvertrÃ¤gen bis 2016 sowie die Verrechnung nach dem HeizKG ab 2016 indiziere, dass eine gemeinsame WÃ¤rmeversorgungsanlage bestehe und die klagende Partei als WÃ¤rmeabgeberin iSd Â§Â 2 ZÂ 3 litÂ b HeizKG fungiere. Dann liege aber auch eine Gemeinschaftsanlage iSd Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG bzw eine gemeinschaftliche Anlage iSd Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 7 WGG vor, sodass keine ergÃ¤nzenden Feststellungen zum WÃ¤rmetauscher und dessen Funktionsweise erforderlich seien. Liege eine Gemeinschaftsanlage vor, befreie ein freiwilliger Verzicht bei gegebener Nutzungsberechtigung und vernÃ¼nftiger NutzungsmÃ¶glichkeit den Mieter nicht von seiner Kostentragungspflicht. Der Verzicht des Beklagten auf die Teilnahme an der WÃ¤rmeversorgung enthebe ihn nicht davon, sich an den anteiligen Heizkosten zu beteiligen. Die von ihm veranlasste Plombierung und das PassstÃ¼ck in der Zuleitung der HeizkÃ¶rper kÃ¶nne er jederzeit wieder entfernen lassen. Mangels Feststellungen zur HÃ¶he der vom Beklagten zu tragenden anteiligen Kosten sei die erstgerichtliche Entscheidung zur VerfahrensergÃ¤nzung aufzuheben.
[12] Gegen diese Entscheidung richtet sich der Rekurs des Beklagten mit dem Antrag auf Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
[13] In ihrer Rekursbeantwortung beantragt die KlÃ¤gerin, dem Rekurs nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
[14] Der Rekurs des Beklagten ist zulÃ¤ssig. Im Ergebnis ist er aber nicht berechtigt.
[15] Der Rekurswerber macht geltend, dass keine Gemeinschaftsanlage iSd Â§Â 24 MRG vorliege. Eine Umstellung der Abrechnung auf das HeizKG durch den Vermieter kÃ¶nne keinen Einfluss auf diese Beurteilung haben.
[16] Die KlÃ¤gerin bringt in ihrer Rekursbeantwortung im Wesentlichen vor, sie versorge als Vermieterin bzw als GebÃ¤udeverwalterin die Mieter mit WÃ¤rme, sodass die Anlage ab dem von ihr installierten WÃ¤rmetauscher als Gemeinschaftsanlage iSd Â§Â 24 MRG zu qualifizieren sei.
[17] Dazu wurde erwogen:
[18] 1.Â Das MietverhÃ¤ltnis unterliegt unstrittig dem WohnungsgemeinnÃ¼tzigkeitsgesetz (WGG) und dessen Entgeltbestimmungen. Zu beurteilen ist, ob die dem Beklagten angerechneten Heizkosten rÃ¼ckstÃ¤ndige Betriebskosten darstellen, die die AuflÃ¶sung des NutzungsverhÃ¤ltnisses nach Â§Â 1118 ABGB rechtfertigen (RS0021034).
[19] 2.1Â Nach Â§Â 14 AbsÂ 1 WGG ist das angemessene Entgelt fÃ¼r die Ãœberlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines GeschÃ¤ftsraums unter Bedachtnahme auf Â§Â 13 WGG nach den Verteilungsbestimmungen des Â§Â 16 WGG zu berechnen. Bei der Berechnung des angemessenen Entgelts dÃ¼rfen (unter anderem) ein Betrag zur Deckung der sonstigen Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes, der Kosten fÃ¼r den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen sowie zur Deckung der von der Liegenschaft zu entrichtenden Ã¶ffentlichen Abgaben angerechnet werden (Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 7 WGG).
[20] 2.2Â Die Verpflichtung, zu Kosten von Gemeinschaftsanlagen beizutragen, wird fÃ¼r das MRG in Â§Â 24 AbsÂ 1 geregelt: Wenn der Hauptmieter aufgrund des Mietvertrags oder einer anderen Vereinbarung berechtigt ist, eine der gemeinsamen BenÃ¼tzung der Bewohner dienende Anlage, wie ua eine gemeinsame WÃ¤rmeversorgungsanlage zu benÃ¼tzen, bestimmt sich sein Anteil an den Gesamtkosten des Betriebs dieser Anlage â€“ soweit nicht das HeizKG anzuwenden ist â€“ nach den GrundsÃ¤tzen des Â§Â 17 MRG. Sofern nicht mit sÃ¤mtlichen Mietern eine abweichende Vereinbarung getroffen wird, ist der NutzflÃ¤chenschlÃ¼ssel maÃŸgeblich.
[21] 2.3Â Gemeinschaftsanlagen (iSd Â§Â 24 MRG und Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 7 WGG) sind grundsÃ¤tzlich Anlagen, die schon aufgrund ihrer Art der gemeinsamen BenÃ¼tzung der Bewohner des Hauses zu dienen bestimmt sind (RS0070297; 5Â ObÂ 18/18k). Die fehlende objektive NutzungsmÃ¶glichkeit durch einzelne Mieter ist im Zusammenhang mit der Kostenbeteiligung relevant, Ã¤ndert aber nichts an der Qualifikation einer Anlage als Gemeinschaftsanlage iSd Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG iVm Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 7 WGG. Diese setzt auch nicht eine ausdrÃ¼ckliche vertragliche EinrÃ¤umung des Nutzungsrechts voraus (5Â ObÂ 18/18k mwN). Der Vermieter darf aber einen Mieter, der eine Gemeinschaftsanlage gegen Kostenbeteiligung benutzen will, nicht von der Nutzung ausschlieÃŸen (RS0069987 [T12]).
[22] 2.4Â Im Anwendungsbereich des WGG ist Â§Â 24 MRG, soweit die VerteilungsgrundsÃ¤tze betroffen sind, nach Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ b WGG nicht anzuwenden. Nach Â§Â 16 WGG (â€žAufteilungsschlÃ¼sselâ€œ) richten sich die VerteilungsgrundsÃ¤tze grundsÃ¤tzlich nach der NutzflÃ¤che. Dieser AufteilungsschlÃ¼ssel gilt grundsÃ¤tzlich auch fÃ¼r die Kosten des Betriebs gemeinschaftlicher Anlagen. Bei einzelnen Betriebskostenarten und auch bei den Kosten fÃ¼r gemeinschaftliche Anlagen kann die Aufteilung durch schriftliche Vereinbarung zwischen der Bauvereinigung und allen Mietern oder Nutzungsberechtigten auch nach dem VerhÃ¤ltnis unterschiedlicher BenÃ¼tzungsmÃ¶glichkeiten erfolgen (Â§Â 16 AbsÂ 6 WGG).
[23] 2.5Â Von dieser MÃ¶glichkeit sind gemÃ¤ÃŸ Â§Â 16 AbsÂ 6 SatzÂ 2 WGG aber die Heiz- und Warmwasserkosten ausgenommen. Diese sind â€“ soweit nicht das Heizkostenabrechnungsgesetz anzuwenden ist â€“ nicht nach der NutzflÃ¤che, sondern nach dem VerhÃ¤ltnis der unterschiedlichen NutzungsmÃ¶glichkeiten aufzuteilen. Im Anwendungsbereich des WGG gelten die in Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG normierten VerteilungsgrundsÃ¤tze kraft der ausdrÃ¼cklichen gesetzlichen Anordnung in Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ b WGG nicht (5Â ObÂ 18/18k). Somit werden im Anwendungsbereich des WGG die Heiz- und Warmwasserkosten (sofern sie nicht nach den zwingenden Vorgaben des HeizKG abzurechnen sind)
â€“ ebenfalls nicht disponibel â€“ nach tatsÃ¤chlichem Verbrauch abgerechnet (Prader/Pittl, WGG [2019] Â§Â 16 RzÂ 18).
[24] 2.6Â Im Bereich des WGG ist es daher nicht mÃ¶glich, durch Vereinbarung den AufteilungsschlÃ¼ssel fÃ¼r die Heiz- und Warmwasserkosten zu Ã¤ndern oder dabei auf die objektive NutzungsmÃ¶glichkeit abzustellen.
[25] 3.1Â Seit Inkrafttreten des HeizKG (grundsÃ¤tzlich mit 1.Â 1.Â 1992) ist Â§Â 24 MRG auf gemeinsame WÃ¤rmeversorgungsanlagen nicht mehr anzuwenden, wenn das GebÃ¤ude mit Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile auszustatten ist, obwohl es sich dabei an sich um eine Gemeinschaftsanlage handelt. Den Regelungen des HeizKG kommt nach dessen Â§Â 4 gegenÃ¼ber anderen bundesgesetzlichen oder vertraglichen Regelungen, die die Verteilung und Abrechnung der WÃ¤rmekosten betreffen, Vorrang zu. Widersprechende, mit dem HeizKG nicht in Ãœbereinstimmung zu bringende Bestimmungen in Bundesgesetzen oder VertrÃ¤gen werden durch Derogation verdrÃ¤ngt; dies gilt insbesondere fÃ¼r die Vorschriften Ã¼ber die Verteilung der Kosten des Betriebs gemeinschaftlicher Anlagen, soweit davon WÃ¤rmekosten betroffen sind (ErlÃ¤utRVÂ 716Â BlgNRÂ 18.Â GPÂ 15; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 [2015] Â§Â 24 MRG RzÂ 1;
Horvath, Heizkostenabrechnung Â§Â 4 RzÂ 254; Horvath-Shah/Stabentheiner in BÃ¶hm/Pletzer/
Spruzina/Stabentheiner GeKo Wohnrecht II Â§Â 4 HeizKG RzÂ 3).
[26] 3.2Â Das HeizKG regelt somit nur die Aufteilung der Gesamtsumme der mit der Versorgung der wirtschaftlichen Einheit verbundenen Heiz- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Nutzungsobjekte, nicht aber die Kostentragungspflicht der einzelnen Nutzer (5Â ObÂ 99/17w; RS0131809). Grundlage fÃ¼r die Verpflichtung zur Kostentragung ist Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 7 WGG. Die VerteilungsgrundsÃ¤tze regelt Â§Â 16 AbsÂ 6 WGG, der durch das HeizKG, sollte es hier anzuwenden sein, verdrÃ¤ngt wird.
[27] 4.Â Die vom Berufungsgericht als erheblich bezeichnete Rechtsfrage ist daher dahin zu beantworten, dass die Vorschriften Ã¼ber die Verteilung der Kosten des Betriebs gemeinschaftlicher Anlagen â€“ soweit davon WÃ¤rmekosten betroffen sind (Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG) â€“ durch die Regelungen des HeizKG verdrÃ¤ngt werden (Â§Â 4 AbsÂ 1 HeizKG).
[28] 5.1Â Das HeizKG gilt fÃ¼r die Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten in GebÃ¤uden und wirtschaftlichen Einheiten mit zumindest vier Nutzungsobjekten und einer gemeinsamen WÃ¤rmeversorgungsanlage, die die Nutzungsobjekte mit WÃ¤rme versorgt und mit Verbrauchsermittlungsvorrichtungen ausgestattet sind oder auszustatten wÃ¤ren (Â§Â 3 AbsÂ 1 HeizKG).
[29] 5.2Â Dass das GebÃ¤ude, in dem die Wohnung des Beklagten liegt, zumindest vier Nutzungsobjekte umfasst, steht zwar nicht fest, wird aber von der KlÃ¤gerin vorausgesetzt und vom Beklagten nicht in Frage gestellt. Das trifft auch auf die weitere Voraussetzung des HeizKG zu, dass die Nutzungsobjekte mit Verbrauchsermittlungsvorrichtungen ausgestattet sind. Der Anwendungsbereich des HeizKG wird aber zusÃ¤tzlich durch die in Â§Â 2 HeizKG enthaltenen Begriffsbestimmungen definiert und prÃ¤zisiert (5Â ObÂ 83/18v). Hier ist vorrangig zu prÃ¼fen, ob eine gemeinsame WÃ¤rmeversorgung und eine gemeinsame WÃ¤rmeabrechnung im Sinn des HeizKG vorliegen.
[30] 5.3Â Â§Â 2 ZÂ 2 HeizKG definiert die gemeinsame WÃ¤rmeversorgungsanlage als jene Einrichtung, die WÃ¤rme erzeugt und bereithÃ¤lt. Das Wort â€žgemeinsameâ€œ bezieht sich auf eine notwendige Mehrheit von (mindestens) vier Nutzungsobjekten aber auch auf eine mÃ¶gliche Mehrheit von zu versorgenden GebÃ¤uden oder wirtschaftlichen Einheiten (Horvath-Shah in BÃ¶hm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo WohnrechtÂ II [2019] Â§Â 2 HeizKG RzÂ 8).
[31] 5.4Â Eine FernwÃ¤rmeanlage liegt nach Â§Â 4 AbsÂ 2 HeizKG auch dann vor, wenn ein GebÃ¤ude (eine wirtschaftliche Einheit) mit WÃ¤rme versorgt wird, die entweder nicht im GebÃ¤ude (in der wirtschaftlichen Einheit) (ZÂ 1) oder von einem gewerbsmÃ¤ÃŸigen WÃ¤rmeerzeuger mit Zustimmung der WÃ¤rmeabnehmer im GebÃ¤ude (in der wirtschaftlichen Einheit) erzeugt wird. Nach den ErlÃ¤uternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage sind unter gemeinsamen WÃ¤rmeversorgungsanlagen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 3 ZÂ 2 HeizKG grundsÃ¤tzlich auch FernwÃ¤rmeversorgungsanlagen iSd Â§Â 4 AbsÂ 2 HeizKG zu verstehen, dies ungeachtet des Umstands, ob die WÃ¤rme aufgrund eines gemeinschaftlichen WÃ¤rmelieferungsvertrags oder aufgrund von (mindestens
vier) EinzellieferungsvertrÃ¤gen bereitgestellt wird (ErlÃ¤utRVÂ 716Â BlgNRÂ 18.Â GPÂ 13).
[32] 5.5Â Ob die KlÃ¤gerin eine gemeinsame WÃ¤rmeversorgungsanlage (ihrem Standpunkt nach ab dem WÃ¤rmetauscher) im eigenen Namen betreibt und WÃ¤rme an die WÃ¤rmeabnehmer weitergibt (Â§Â 2 ZÂ 3 litÂ a HeizKG) oder â€“ wie sie auch vorbringt â€“ WÃ¤rme vom Erzeuger (dem FernwÃ¤rmeunternehmen) Ã¼bernimmt und im eigenen Namen an die WÃ¤rmeabnehmer weitergibt (Â§Â 2 ZÂ 3 litÂ b HeizKG), macht fÃ¼r die Qualifikation als einer gemeinsamen WÃ¤rmeversorgungsanlage keinen Unterschied.
[33] 5.6Â Das HeizKG stellt grundsÃ¤tzlich auf die faktische WÃ¤rmeabgabe ab und nicht auf die vertragliche Ausgestaltung in Ansehung der WÃ¤rmelieferungsvertrÃ¤ge (RS0131808). An eine auch andere Nutzungsobjekte versorgende WÃ¤rmeversorgungsanlage war die (Ã¼ber Zuleitungen und Radiatoren verfÃ¼gende) Wohnung des Beklagten ursprÃ¼nglich angeschlossen und wÃ¤re nach Entfernung der â€“ vom Beklagten veranlassten â€“ Plombierung daran auch wieder anschlieÃŸbar. Darin liegt der entscheidende Unterschied zu 5Â ObÂ 83/18v: Dort erachtete der Oberste Gerichtshof die Verrechnung auch eines verbrauchsunabhÃ¤ngigen Anteils an Heizkosten (Â§Â 10 AbsÂ 2 HeizKG) als unzulÃ¤ssig, weil das Nutzungsobjekt gar nicht Ã¼ber Zuleitungen und Radiatoren verfÃ¼gte und somit nicht leicht wieder an eine bestehende Versorgung angeschlossen werden konnte. Nur wenn sÃ¤mtliche Nutzungsobjekte Ã¼ber entsprechende Zuleitungen zu einer gemeinsamen Versorgungsanlage verfÃ¼gen, kann eine gemeinsame WÃ¤rmeversorgungsanlage vorliegen (Shah in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht3 Â§Â 2 HeizKG RzÂ 2).
[34] 5.7Â Neben einer gemeinsamen WÃ¤rmeversorgung, bedarf es auch einer gemeinsamen WÃ¤rmeabrechnung (ErlÃ¤utRVÂ 716Â BlgNRÂ 18.Â GPÂ 14). Es muss zu einer Aufteilung einer Gesamtsumme an Verbrauch oder Kosten fÃ¼r mehrere Nutzungsobjekte/WÃ¤rmeabnehmer kommen. Wird der Energieverbrauch fÃ¼r jedes Nutzungsobjekt einzeln und gÃ¤nzlich unabhÃ¤ngig und unbeeinflussbar vom Verbrauch anderer Nutzungsobjekte ermittelt, erÃ¼brigt sich eine gesetzlich angeordnete Kostenaufteilung. Erfolgt zB die Ermittlung der Verbrauchsanteile, indem etwa vor jeder Wohnung ein eigener WÃ¤rmezÃ¤hler als VerrechnungszÃ¤hler angebracht und â€žechteâ€œ EinzelwÃ¤rmelieferungsvertrÃ¤ge abgeschlossen werden, kommt es nicht zu einer Aufteilung einer Gesamtsumme an Verbrauch oder Kosten fÃ¼r mehrere Nutzungsobjekte/WÃ¤rmeabnehmer, sodass die Anwendbarkeit des HeizKG von vornherein zu verneinen ist (RS0125915; Horvath-Shah in BÃ¶hm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner GeKo WohnrechtÂ II Â§Â 2 HeizKG RzÂ 15; Horvath, Heizkostenabrechnung RzÂ 129). Im Fall einer derartigen Einzelverrechnung muss dem Regelungszweck dieses Gesetzes, der in einer verbrauchsabhÃ¤ngigen Energiekostenverteilung zwecks Einsparung von PrimÃ¤renergie liegt (vgl ErlÃ¤utRVÂ 716Â BlgNRÂ 18.Â GPÂ 13), nicht zum Durchbruch verholfen werden.
[35] 5.8Â Ob in diesem Sinn â€žechteâ€œ EinzellieferungsvertrÃ¤ge vorliegen, lÃ¤sst sich den Feststellungen nicht eindeutig entnehmen.
[36] 5.9Â Wesentliche Voraussetzung fÃ¼r die Anwendbarkeit des HeizKG ist weiters das Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit. Als wirtschaftliche Einheit versteht das HeizKG eine Mehrzahl von Nutzungsobjekten in einem oder mehreren GebÃ¤uden oder GebÃ¤udeteilen mit gemeinsamer WÃ¤rmeversorgung und -abrechnung, unabhÃ¤ngig davon, ob die GebÃ¤ude oder GebÃ¤udeteile auf einer Liegenschaft oder auf mehreren Liegenschaften errichtet sind (Â§Â 2 ZÂ 7 HeizKG).
[37] Liegen die technischen Voraussetzungen fÃ¼r die Abrechnung getrennter wirtschaftlicher Einheiten im Rahmen des Anforderungsprofils des HeizKG an Messgenauigkeit und Beeinflussbarkeit der Energieabnahme vor, sind zur Erreichung der Ziele des HeizKG getrennte wirtschaftliche Einheiten zu bilden, ohne dass eine davon abweichende autonome Festlegung durch den WÃ¤rmeabgeber oder gemeinsam mit den WÃ¤rmeabnehmern mÃ¶glich wÃ¤re (5Â ObÂ 40/07d). Wirtschaftliche Einheiten nach dem HeizKG sind somit nach den technischen MÃ¶glichkeiten der Zuordnung des Energieverbrauchs zu bilden und nicht durch autonome Willensbildung (RS0122298).
[38] 5.10Â Ausgehend davon kÃ¶nnte die Vorgangsweise der KlÃ¤gerin, die Heizkostenabrechnung von einer â€“ bis 2016 technisch mÃ¶glichen Einzelabrechnung auf eine Abrechnung des gesamten GebÃ¤udes umzustellen â€“ auf Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen unzulÃ¤ssig sein:
[39] 5.11Â Bisher steht nur fest, dass bis 2016 die Nutzungsberechtigten ihre Heizkosten aufgrund von EinzelvertrÃ¤gen direkt mit der FernwÃ¤rmegesellschaft abgerechnet haben. Aus dieser Feststellung ergibt sich nicht eindeutig, ob eine Abrechnung nach dem konkreten Verbrauch unabhÃ¤ngig und unbeeinflussbar vom Verbrauch anderer Nutzungsobjekte vorgenommen wurde (in welchem Fall eine Umstellung auf der Abrechnung auf das HeizKG unzulÃ¤ssig gewesen wÃ¤re), oder doch eine pauschale Aufteilung eines gebÃ¤udebezogenen Gesamtbetrags erfolgte.
[40] 6.1Â Im fortzusetzenden Verfahren werden vorerst noch ergÃ¤nzende Feststellungen zu treffen sein, um die Anwendbarkeit des HeizKG abschlieÃŸend beurteilen zu kÃ¶nnen (wobei die nach der Aktenlage bereits dazu vorhandenen Beweisergebnisse verwertet werden kÃ¶nnen).
[41] 6.2Â Sollte die Anwendbarkeit des HeizKG bejaht werden, werden anhand dessen Regelungen im Sinn des Aufhebungsbeschlusses des Berufungsgerichts ergÃ¤nzende Feststellungen zur HÃ¶he der an den Beklagten als Betriebskosten Ã¼berwÃ¤lzbaren anteiligen WÃ¤rmekosten zu treffen sein (zur HÃ¶he der Heiz- und Warmwasserkosten siehe Â§Â 2 ZÂ 8 und Â§Â 3 AbsÂ 2 ZÂ 1 HeizKG sowie Â§Â 10 AbsÂ 2 HeizKG). Sollte das fortgesetzte Verfahren hingegen erbringen, dass das HeizKG nicht anwendbar ist, werden ergÃ¤nzende Feststellungen zu treffen sein, ob und allenfalls in welcher HÃ¶he der Beklagte anteilige Kosten unter BerÃ¼cksichtigung der Regelungen des Â§ 16 Abs 6 WGG zu tragen hat.
[42] 6.3Â Sollte ein qualifizierter Betriebskosten-rÃ¼ckstand festgestellt werden, wird jedenfalls zu beurteilen sein, ob den Beklagten am ZahlungsrÃ¼ckstand ein grobes Verschulden trifft (Â§Â 33 AbsÂ 2 MRG).
[43] 6.4Â Soweit die RÃ¤umungsklage im Verfahren erster Instanz auch auf den MietzinsrÃ¼ckstand fÃ¼r AugustÂ 2017 in HÃ¶he von 205,27Â EUR (ohne Heizkosten) gestÃ¼tzt wurde, hat die KlÃ¤gerin ihr Klagebegehren infolge der (noch vor Schuss der mÃ¼ndlichen Verhandlung erster Instanz) erfolgten Zahlung von 205,27Â EUR eingeschrÃ¤nkt. Schon in zweiter Instanz hielt sie ihren Rechtsstandpunkt, auch dieser MietzinsrÃ¼ckstand stelle einen qualifizierten RÃ¼ckstand dar, der die RÃ¤umung rechtfertige, nicht mehr aufrecht, weil ihre Berufung dazu keine AusfÃ¼hrungen enthÃ¤lt. Dieser Rechtsgrund, der auf einem selbstÃ¤ndigen Sachverhalt beruht, war daher nicht mehr Gegenstand des Verfahrens in dritter Instanz.
[44] 6.5Â Der Kostenvorbehalt zu den Kosten des Rechtsmittelverfahrens beruht auf Â§Â 52 ZPO.