Document Number: JJT_20190731_OGH0002_0050OB00061_19K0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E126095
Case Number: 5Ob61/19k
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1564531200000
Word Count: 3246

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache des Antragstellers S*, vertreten durch Dr.Â Andreas Arnold, Rechtsanwalt in Salzburg, gegen die Antragsgegner 1.Â A*, 2.Â S*, 3.Â E*, 4.Â I*, 5.Â R*, 6.Â H*, 7.Â E*, 8.Â G*, 9.Â M*, 10.Â H*, wegen Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 5 WEG iVm Â§Â 29 WEG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Salzburg vom 14.Â FebruarÂ 2019, GZÂ 22Â RÂ 369/18w-24, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Salzburg vom 20.Â SeptemberÂ 2018, GZÂ 16Â MschÂ 15/17p-21, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die SachbeschlÃ¼sse der Vorinstanzen werden aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurÃ¼ckverwiesen.
Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Parteien sind Mit- und WohnungseigentÃ¼mer der Liegenschaft EZÂ * KGÂ * mit dem Haus T*, das aus insgesamt 10Â Objekten besteht. Die Hausverwalterin leitete am 22.Â 5.Â 2017 im Rahmen einer EigentÃ¼merversammlung eine Abstimmung betreffend den vollstÃ¤ndigen Austausch aller BalkongelÃ¤nder ein. Laut ihrer Bekanntgabe vom 23.Â 6.Â 2017 stimmten 74,45Â % der Mit- und WohnungseigentÃ¼mer dafÃ¼r, sÃ¤mtliche BalkongelÃ¤nder auszutauschen. Der Beschluss wurde am 29.Â 6.Â 2017 durch Hausanschlag kundgemacht. Eine RÃ¼cklage zur Finanzierung dieser MaÃŸnahme, bei der die HolzbalkongelÃ¤nder durch Aluminium ersetzt werden sollen, ist nicht vorhanden, sodass die Kosten in HÃ¶he von 40.954Â EUR mittels Sonderumlage von den Mit- und WohnungseigentÃ¼mern eingehoben werden sollen. Aus diesem Titel schrieb die Hausverwalterin dem Antragsteller bereits 3.579Â EUR vor. Er verdient monatlich 2.027,06Â EURÂ netto und hat einen Kredit fÃ¼r den Ankauf der Wohnung mit monatlich 560,14Â EUR zurÃ¼ckzuzahlen. Alle Balkone wurden gemÃ¤ÃŸ den zum Errichtungszeitpunkt geltenden baubescheidlichen Auflagen errichtet, sie entsprechen aber mittlerweile nicht mehr dem heutigen Stand der Technik gemÃ¤ÃŸ der RichtlinieÂ 4 des Ã–sterreichischen Instituts fÃ¼r Bautechnik (OIB). Danach mÃ¼ssen nunmehr BalkongelÃ¤nder unter anderem eine MindesthÃ¶he von 100Â cm aufweisen, Ã–ffnungen in diesen dÃ¼rfen nicht grÃ¶ÃŸer als 12Â cm sein und es darf keine Aufstiegshilfe (fÃ¼r Kinder) vorhanden sein. Wird durch die GelÃ¤ndeerneuerung die Sockeloberkante der Balkone (die eine unzulÃ¤ssige Aufstiegshilfe bewirkt) nicht beseitigt, wÃ¼rden diese nunmehr geltenden baurechtlichen Anforderungen nach wie vor nicht erfÃ¼llt.
Der Antragsteller begehrte in seinem am 28.Â 9.Â 2017 eingebrachten Antrag die Aufhebung des Beschlusses der EigentÃ¼mergemeinschaft vom 22.Â 5.Â 2017 betreffend den vollstÃ¤ndigen Austausch aller BalkongelÃ¤nder aus den GrÃ¼nden des Â§Â 29 AbsÂ 2 ZÂ 1 und ZÂ 2 WEG. Da sich die BalkongelÃ¤nder in einem einwandfreien Zustand befÃ¤nden und diejenigen der Wohnungen TopÂ 7, 9 und 10 vor acht Jahren vollstÃ¤ndig erneuert worden seien, sei der Austausch sÃ¤mtlicher BalkongelÃ¤nder nicht erforderlich. Es handle sich um eine MaÃŸnahme der auÃŸerordentlichen Verwaltung, deren Kosten nicht aus der bestehenden RÃ¼cklage bedeckt werden kÃ¶nnten. Der dem Antragsteller vorgeschriebene Anteil der Sonderumlage beeintrÃ¤chtige ihn wesentlich. Es handle sich nicht um eine Verbesserung, die allen WohnungseigentÃ¼mern eindeutig zum Vorteil gereiche. Da selbst nach der Erneuerung der BalkongelÃ¤nder die OIB-RichtlinieÂ 4 nicht eingehalten sei, sei das Vorhaben gesetzwidrig und auch aus diesem Grund als auÃŸerordentlich zu werten.
Die Erstantragsgegnerin wendete ein, der Balkon der Wohnung TopÂ 8 sei dringend zu sanieren, auch die Viertantragsgegnerin sprach sich fÃ¼r eine Sanierung der BalkongelÃ¤nder aus. Die FÃ¼nft- und Sechstantragsgegnerinnen wendeten ein, die Balkone seien dort zu sanieren, wo dies
â€“ etwa aufgrund Vermorschung â€“ notwendig sei, beim Balkon der FÃ¼nftantragsgegnerin sei dies nicht der Fall.
Das Erstgericht wies den Antrag auf Aufhebung des Beschlusses der EigentÃ¼mergemeinschaft ab. Es stellte fest, dass die BalkonumschlieÃŸungen der Balkone TopÂ 1 und TopÂ 2 nicht die vorgeschriebene MindesthÃ¶he aufweisen, die Balkone TopÂ 4, 5 und 8 durch Verlegung von Fliesen nachtrÃ¤glich verÃ¤ndert worden seien, somit sogar die zum Zeitpunkt des Bauvorgangs vorgeschriebenen 90Â cm GelÃ¤ndemindesthÃ¶he unterschreiten und die BalkongelÃ¤nder bei TopÂ 7, 9 und 10 zwar die MindesthÃ¶he erfÃ¼llen, allerdings die Ã–ffnungen der Absturzsicherung die maximale GrÃ¶ÃŸe Ã¼berschreiten, sodass alle Balkone aufgrund der Nichteinhaltung der OIB-RichtlinieÂ 4 nicht gefahrlos zu benutzen seien. Ãœberdies weisen die BalkongelÃ¤nder TopÂ 3, 4 und 8 starke VerwitterungsschÃ¤den auf, was eine Erneuerung erforderlich mache. Da die Balkone derzeit nicht den Bestimmungen des Salzburger BautechnikG entsprechen, bestehe im Fall einer SchÃ¤digung einer Person das Risiko einer Haftung des WohnungseigentÃ¼mers. Die Beschlussfassung Ã¼ber die Sanierung der nicht gefahrlos zu benÃ¼tzenden Balkone bilde eine ordentliche VerwaltungsmaÃŸnahme gemÃ¤ÃŸ Â§Â 28 WEG, fÃ¼r die gemÃ¤ÃŸ Â§Â 24 AbsÂ 6 WEG eine einmonatige Anfechtungsfrist gelte. Daher sei der Antrag als verfristet abzuweisen.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers nicht Folge, bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 10.000Â EUR Ã¼bersteigend und lieÃŸ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 28 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEG gehÃ¶re die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinn des Â§Â 3 MRG einschlieÃŸlich baulicher VerÃ¤nderungen, die Ã¼ber den Erhaltungszweck nicht hinausgingen, zur ordentlichen Verwaltung. ZweckmÃ¤ÃŸige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten seien auch dann Erhaltung, wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mÃ¤ngelfreien Zustands handle, es dabei zu einer vollstÃ¤ndigen Erneuerung komme und/oder dabei VerÃ¤nderungen vorgenommen werden, die gegenÃ¼ber dem vorigen Zustand als Verbesserung anzusehen seien. Voraussetzung fÃ¼r die Qualifikation als Erhaltungsarbeit sei jedoch ReparaturbedÃ¼rftigkeit, Schadensgeneigtheit oder FunktionseinschrÃ¤nkung. Balkone seien als Element der einheitlichen Fassadengestaltung von der Erhaltungspflicht fÃ¼r allgemeine Teile der Liegenschaft umfasst. Die Erneuerung der BalkongelÃ¤nder der Wohnanlage sei daher eine ordentliche VerwaltungsmaÃŸnahme, fÃ¼r deren Anfechtung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 24 AbsÂ 6 WEG nur eine einmonatige Frist ab Anschlag des Beschlusses bestehe. Die beabsichtigte Sanierung werde aber unter Einhaltung der aktuell gÃ¼ltigen baurechtlichen Vorschriften zu geschehen haben, was die Anpassung der geplanten AusfÃ¼hrung insbesondere in Bezug auf die Problematik der Absturzsicherung erfordern werde. Da das Rekursgericht von der zitierten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ausgegangen sei und keine erhebliche Rechtsfrage vorliege, sei der Revisionsrekurs nicht zulÃ¤ssig.
Dagegen richtet sich der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag auf AbÃ¤nderung im Sinn einer Stattgebung seines Beschlussanfechtungsantrags. Hilfsweise stellt er einen Aufhebungsantrag.
Die Antragsgegner haben von der ihnen freigestellten MÃ¶glichkeit einer Revisionsrekursbeantwortung nicht Gebrauch gemacht.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulÃ¤ssig, weil die Entscheidung des Rekursgerichts auf einer fÃ¼r die abschlieÃŸende rechtliche Beurteilung unvollstÃ¤ndigen Feststellungsgrundlage beruht und damit korrekturbedÃ¼rftig ist. Er ist im Sinn des Eventualantrags auch berechtigt.
1.Â Im Revisionsrekurs macht der Antragsteller geltend, das Rekursgericht sei mit der Einstufung des beschlossenen Austauschs sÃ¤mtlicher â€“ auch der nicht schadhaften â€“ BalkongelÃ¤nder als MaÃŸnahme der ordentlichen Verwaltung von hÃ¶chstgerichtlicher Rechtsprechung abgewichen. Es handle sich um echten Verbesserungsaufwand, der mangels Wirtschaftlichkeit und Dringlichkeit eine MaÃŸnahme der auÃŸerordentlichen Verwaltung bilde. Das Rekursgericht gehe zu Unrecht von einer im Rahmen der ordentlichen Verwaltung umzusetzenden Verpflichtung aus, ein bewilligtes Bauwerk jederzeit den fÃ¼r Neubauten geltenden technischen Richtlinien anzupassen, und lege Â§Â 3 AbsÂ 4 Salzburger BautechnikGÂ 2015 unrichtig aus. Letztlich fehle hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage, ob nicht der Umstand alleine, dass durch die AusfÃ¼hrung des Beschlusses ein gesetzwidriger Zustand herbeigefÃ¼hrt werde, die MaÃŸnahme bereits zur auÃŸerordentlichen VerwaltungsmaÃŸnahme mache.
Hiezu wurde erwogen:
2.Â Vorauszuschicken ist, dass der Verwalterin nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung (RS0108767) in dem die Willensbildung der EigentÃ¼mergemeinschaft selbst betreffenden Verfahren grundsÃ¤tzlich keine Parteistellung zukommt, weil durch den Akt der Willensbildung ihre Interessen noch nicht unmittelbar betroffen sind. Da das Verhalten der Verwalterin hier nicht Gegenstand der Beschlussfassung war, kann deren Parteistellung auch nicht auf Â§Â 52 AbsÂ 2 ZÂ 1 letzter Satz WEG gestÃ¼tzt werden (vgl RS0116455). Das Vorbringen der vom Erstgericht als Elftantragsgegnerin dem Verfahren amtswegig beigezogenen Verwalterin ist daher unbeachtlich; an den Rechtsmittelverfahren hat sie sich ohnedies nicht beteiligt.
3.1.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 24 AbsÂ 6 WEGÂ 2002 kann jeder WohnungseigentÃ¼mer innerhalb eines Monats ab Anschlag eines Beschlusses der EigentÃ¼mergemeinschaft mit einem gegen die Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer zu richtenden Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit eines Beschlusses der EigentÃ¼mergemeinschaft wegen formeller MÃ¤ngel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit gerichtlich festgestellt wird. Dabei erfolgt die Willensbildung in der Gemeinschaft nach Â§Â 24 AbsÂ 1 WEGÂ 2002 vornehmlich durch die EigentÃ¼merversammlung, die hÃ¶chstgerichtliche Judikatur erachtet aber auch sogenannte UmlaufbeschlÃ¼sse grundsÃ¤tzlich fÃ¼r zulÃ¤ssig (5Â ObÂ 116/06d mwN; 5Â ObÂ 133/07f). Die in Â§Â 24 AbsÂ 6 WEGÂ 2002 gewÃ¤hrte AnfechtungsmÃ¶glichkeit gilt sowohl fÃ¼r BeschlÃ¼sse Ã¼ber MaÃŸnahmen der ordentlichen als auch der auÃŸerordentlichen Verwaltung (5Â ObÂ 133/07f; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und WohnrechtÂ²Â³ Â§Â 24 WEG RzÂ 38). Der Unterschied zwischen auÃŸerordentlicher und ordentlicher Verwaltung ist fÃ¼r die Anfechtung allerdings insofern von Bedeutung, als BeschlÃ¼sse in Angelegenheiten der auÃŸerordentlichen Verwaltung aus den GrÃ¼nden des Â§Â 29 AbsÂ 2 WEGÂ 2002 innerhalb von drei Monaten, bei unterbliebener VerstÃ¤ndigung von der beabsichtigten Beschlussfassung innerhalb von sechs Monaten ab Hausanschlag angefochten werden kÃ¶nnen. Nach der Judikatur des Fachsenats richtet sich die Frist danach, ob ein formeller Mangel im Sinn des Â§Â 24 AbsÂ 6 WEG geltend gemacht wird oder eine Anfechtung nach Â§Â 29 WEGÂ 2002 erfolgt (5Â ObÂ 183/05f = immolexÂ 2005/150 [Prader] = woblÂ 2006/4 [Call]; 5Â ObÂ 133/07f; LÃ¶cker in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht4 Â§Â 24 WEG RzÂ 55).
3.2.Â Hier macht der Antragsteller keine AnfechtungsgrÃ¼nde im Sinn des Â§Â 24 AbsÂ 6 WEGÂ 2002 geltend, Fragen nach der Verfristung des Anfechtungsrechts nach dieser Gesetzesstelle stellen sich entgegen der Auffassung der Vorinstanzen somit Ã¼berhaupt nicht. Da der Antragsteller seinen verfahrenseinleitenden Antrag am 28.Â 9.Â 2017 bei Gericht einbrachte und der Hausanschlag des Beschlusses am 29.Â 6.Â 2017 erfolgte, hat er die dreimonatige Frist des Â§Â 29 WEG jedenfalls eingehalten.
4.1.Â Den Vorinstanzen ist aber insoweit zu folgen, als das Anfechtungsrecht nach Â§Â 29 AbsÂ 1 WEGÂ 2002 das Vorliegen einer auÃŸerordentlichen VerwaltungsmaÃŸnahme voraussetzt, somit eine VerÃ¤nderung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die Ã¼ber die in Â§Â 28 WEG genannten Angelegenheiten hinausgeht, wie etwa nÃ¼tzliche Verbesserungen oder sonstige Ã¼ber die Erhaltung hinausgehende bauliche VerÃ¤nderungen. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 AbsÂ 2 WEGÂ 2002 hat das Gericht den Mehrheitsbeschluss Ã¼ber eine MaÃŸnahme der auÃŸerordentlichen Verwaltung aufzuheben, wenn die VerÃ¤nderung den Antragsteller Ã¼bermÃ¤ÃŸig beeintrÃ¤chtigt oder die Kosten der VerÃ¤nderung â€“ unter BerÃ¼cksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten â€“ nicht aus der RÃ¼cklage gedeckt werden kÃ¶nnen. Die Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses aus dem Grund des Â§Â 29 AbsÂ 2 ZÂ 2 WEG hat gemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 AbsÂ 3 WEG nicht stattzufinden, wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschlieÃŸenden Mehrheit getragen wird oder wenn es sich um eine Verbesserung handelt, die auch unter BerÃ¼cksichtigung der fehlenden Kostendeckung in der RÃ¼cklage allen WohnungseigentÃ¼mern eindeutig zum Vorteil gereicht.
4.2.Â Dass und aus welchen GrÃ¼nden es sich bei der beschlossenen MaÃŸnahme um eine solche der auÃŸerordentlichen Verwaltung im Sinn des Â§Â 29 WEG handeln soll, brachte der Antragsteller vor. Er stÃ¼tzte seine Anfechtung ausschlieÃŸlich auf die GrÃ¼nde nach Â§Â 29 AbsÂ 2 ZÂ 1 und 2 WEG. Das Gericht hatte sich daher â€“ im Rahmen des im wohnrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren (eingeschrÃ¤nkt) geltenden Untersuchungsgrundsatzes (vgl RS0070415) â€“ mit der Qualifikation der beschlossenen MaÃŸnahme als solche der ordentlichen oder auÃŸerordentlichen Verwaltung in tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Hinsicht zu befassen, zumal bei einer ordentlichen VerwaltungsmaÃŸname nach Â§Â 28 WEG
â€“ unabhÃ¤ngig von der Frage der Frist â€“ ein Anfechtungsrecht nach Â§Â 29 AbsÂ 2 ZÂ 1 und 2 WEG materiell-rechtlich gar nicht besteht. DemgemÃ¤ÃŸ bestÃ¤tigte der Fachsenat etwa zu 5Â ObÂ 26/07w die aufhebende Entscheidung des Rekursgerichts zur KlÃ¤rung der Frage, ob es sich aufgrund der dort extrem hohen Kosten der GebÃ¤udesanierung noch um eine MaÃŸnahme der ordentlichen Verwaltung handelte; auch zu 5Â ObÂ 227/12m war die Qualifikation einer Fundamentsanierung als MaÃŸnahme der ordentlichen oder auÃŸerordentlichen Verwaltung Verfahrensgegenstand.
5.1.Â Zur Abgrenzung der ordentlichen von der auÃŸerordentlichen Verwaltung im WEG liegt umfangreiche hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung vor (RS0116139; RS0114109; RS0083171; RS0069971; RS0083121; RS0116998; RS0069944; RS0070000). Danach ist es durch den weiten (â€ždynamischenâ€œ oder â€želastischenâ€œ) Erhaltungsbegriff zu einer Ausdehnung des Bereichs der ordentlichen Verwaltung im Sinn des Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 1975 bzw Â§Â 28 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 zu Lasten der auÃŸerordentlichen Verwaltung im Sinn des Â§Â 14 AbsÂ 3 WEGÂ 1975 bzw Â§Â 29 AbsÂ 1 WEGÂ 2002 gekommen. ZweckmÃ¤ÃŸige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen gehÃ¶ren auch dann noch zur Erhaltung, wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mÃ¤ngelfreien Zustands handelt, es dabei zu einer vollstÃ¤ndigen Erneuerung kommt und/oder dabei VerÃ¤nderungen vorgenommen werden, die gegenÃ¼ber dem vorigen Zustand als â€žVerbesserungenâ€œ anzusehen sind. Vorwiegend zum Individualrecht nach Â§Â 30 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 judiziert der Fachsenat, dass das Gericht bei seiner Entscheidung auch auf die Dringlichkeit und wirtschaftliche Aspekte wie die Finanzierbarkeit Bedacht zu nehmen hat (RS0116139 [T3]). Zu 5Â ObÂ 116/07f (immolexÂ 2008/67 [Prader]) sprach der Fachsenat von einem restriktiven VerstÃ¤ndnis des Erhaltungsbegriffs nach Â§Â 3 AbsÂ 1 MRG und Â§Â 28 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002, um die dem einzelnen WohnungseigentÃ¼mer sonst eingerÃ¤umte MÃ¶glichkeit zu vermeiden, den anderen WohnungseigentÃ¼mern eine â€žpermanente Modernisierungâ€œ der Liegenschaft aufzuzwingen. Ein wesentliches Kriterium fÃ¼r die Durchsetzbarkeit der von einem WohnungseigentÃ¼mer nach Â§Â 30 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 begehrten ErhaltungsmaÃŸnahmen ist daher deren Dringlichkeit (5Â ObÂ 243/08h = immolexÂ 2009/73 [Maier-HÃ¼lle]; 5Â ObÂ 199/10s; Spruzina in GeKO Wohnrecht II Â§Â 28 WEGÂ 2002 RzÂ 13 mwN). Wenn auch die stÃ¤ndige Rechtsprechung das gesetzliche Gebot der Erhaltung â€žim jeweils ortsÃ¼blichen Standardâ€œ als Verpflichtung versteht, im Zug der DurchfÃ¼hrung von Erhaltungsarbeiten nicht statisch stets Gleiches durch Gleiches zu ersetzen, sondern bei notwendigem Ersatz eine Anpassung auf Entwicklungen der Bautechnik und zeitgemÃ¤ÃŸe Wohnkultur vorzunehmen (vgl RS0069944), bedeutet dies doch keine Verpflichtung zur permanenten Modernisierung der zu erhaltenden Hausteile und Anlagen, weil auch die Anpassung an den heutigen technischen Standard immer die Bejahung von Wirtschaftlichkeit und Dringlichkeit im Sinn einer Notwendigkeit der Arbeiten voraussetzt (5Â ObÂ 106/08m = immolexÂ 2019/2 [Prader] = wobl 2009/34 [Riss] â€“ Aufzug). Auch abseits des Individualrechts nach Â§Â 30 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 sind der Abgrenzung zwischen ordentlicher und auÃŸerordentlicher Verwaltung wirtschaftliche Gesichtspunkte zugrunde zu legen, dabei ist aber keine strenge Betrachtung geboten (RS0083096 [T2]; 5Â ObÂ 23/15s = woblÂ 2016/33 [Hinteregger/DÃ¼r] â€“ Schwimmbad). Allein der Umstand, dass die derzeitige RÃ¼cklage nicht ausreicht, die beabsichtigte Erhaltungsarbeit zu finanzieren, ist fÃ¼r die Verneinung der Finanzierbarkeit nicht entscheidend, weil Mittel fÃ¼r die Arbeiten auch durch Aufnahme eines Darlehens oder Vorschusszahlungen finanziert werden kÃ¶nnen (RS0116139 [T20]). Dem Umfang von Sanierungsarbeiten im WEG sind zwar Grenzen durch die wirtschaftliche Zumutbarkeit gezogen, sodass ein echter Verbesserungsaufwand nicht der MiteigentÃ¼mergemeinschaft aufgebÃ¼rdet werden kann. Allerdings gehÃ¶ren wegen der MaÃŸgeblichkeit des ortsÃ¼blichen Standards zweckmÃ¤ÃŸige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung des Hauses, selbst wenn damit erstmals ein mÃ¤ngelfreier Zustand des Wohnungseigentumsobjekts hergestellt wird (RS0083121). Um Ã¼berhaupt von einer Erhaltungsarbeit im Sinn des Â§Â 28 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEG sprechen zu kÃ¶nnen, bedarf es aber jedenfalls einer ReparaturbedÃ¼rftigkeit, Schadensgeneigtheit oder FunktionseinschrÃ¤nkung (5Â ObÂ 106/08m; RS0116998).
5.2.Â Diese GrundsÃ¤tze der hÃ¶chstgerichtlichen Rechtsprechung haben die Vorinstanzen zwar zutreffend zitiert, fÃ¼r eine Einordnung der geplanten Sanierung der BalkongelÃ¤nder als ordentliche oder auÃŸerordentliche MaÃŸnahme reichen die Feststellungen aber noch nicht aus.
6.1.Â Zu allgemeinen Teilen des Hauses gehÃ¶rt nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung (vgl RS0069976) jedenfalls alles, was sich auÃŸerhalb eines Mietgegenstands (bzw Wohnungseigentumsobjekts) befindet, somit die gesamte AuÃŸenhaut. Bei Balkonen und Terrassen ist auf funktionelle Kriterien abzustellen (RS0069976 [T5]), eine BalkontÃ¼re wurde bereits als zur AuÃŸenhaut des GebÃ¤udes gehÃ¶rig beurteilt (RS0069976 [T8]). Dass die zu sanierenden BalkongelÃ¤nder ebenfalls als allgemeiner Teil zu werten sind, haben die Vorinstanzen zutreffend erkannt und zieht im Revisionsrekursverfahren niemand in Zweifel. Davon ist fÃ¼r die weitere Beurteilung auszugehen.
6.2.Â Hier hat die Abgrenzung zwischen auÃŸerordentlicher und ordentlicher VerwaltungsmaÃŸnahme in einem Beschlussanfechtungsverfahren nach Â§Â 29 WEG zu erfolgen. Nach stÃ¤ndiger Judikatur des Fachsenats (RS0130029; jÃ¼ngst 5Â ObÂ 82/17w) kann aber nur der schriftlich zur Kenntnis gebrachte Text des Beschlusses fÃ¼r die Beurteilung maÃŸgeblich sein, was Gegenstand des Beschlusses der EigentÃ¼mergemeinschaft und daher auch der Anfechtung durch WohnungseigentÃ¼mer ist. Ein vom Wortlaut nicht gedeckter oder davon abweichender subjektiver Parteiwille der an der Beschlussfassung beteiligten WohnungseigentÃ¼mer ist irrelevant. DemgemÃ¤ÃŸ ist nur auf den Text des im Haus angeschlagenen Beschlusses bei Beurteilung der Frage abzustellen, ob es sich bei der beschlossenen MaÃŸnahme um eine solche der ordentlichen oder der auÃŸerordentlichen Verwaltung handelt (vgl 5Â ObÂ 23/15s).
6.3.Â Zu dieser entscheidungswesentlichen Frage fehlen ausreichende Feststellungen. Was genau Gegenstand der Beschlussfassung der Mit- und WohnungseigentÃ¼mer war (die vermutlich im Umlaufverfahren erfolgte), lÃ¤sst sich dem Sachverhalt nicht ausreichend entnehmen, der Beschluss selbst wurde im Verfahren nicht vorgelegt. Unklar ist insbesondere, ob die Beschlussfassung nur die Sanierung der BalkongelÃ¤nder an sich (durch Austausch) betraf, oder aber, ob Ã¼berhaupt und in welchem Umfang auch die konkrete AusfÃ¼hrung dieser Sanierung Gegenstand der Willensbildung war. Der Satz des Erstgerichts, â€ždie beschlossene AusfÃ¼hrung der GelÃ¤ndeerneuerung wÃ¼rde die Sockeloberkante (Aufstiegshilfe) nicht beseitigenâ€œ, lÃ¤sst offen, ob sich der Beschluss nur auf die GelÃ¤ndeerneuerung an sich oder auch auf die Nichtbeseitigung der Sockeloberkante bezog.
6.4.Â Zur MaÃŸnahme der auÃŸerordentlichen Verwaltung kÃ¶nnte die an sich gebotene Sanierung eines schadhaft gewordenen BalkongelÃ¤nders nÃ¤mlich unter UmstÃ¤nden dadurch werden, dass sie mit auÃŸerordentlichen Bedingungen oder MaÃŸnahmen verknÃ¼pft wird (RS0118794; LÃ¶cker in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht4 Â§Â 28 WEG RzÂ 36 mwN). Dies kÃ¶nnte etwa dann der Fall sein, wenn die Mit- und WohnungseigentÃ¼mer tatsÃ¤chlich konkret beschlossen hÃ¤tten, mit der AusfÃ¼hrung der Sanierung bewusst einen dem Salzburger BautechnikG widersprechenden gesetzwidrigen Zustand herzustellen, der die einzelnen WohnungseigentÃ¼mer sogar mit einer Haftung bei UnfÃ¤llen belasten kÃ¶nnte. HÃ¤tte sich hingegen erst nach einem Beschluss auf Sanierung der BalkongelÃ¤nder ohne weitere Details nachtrÃ¤glich in einem Beschlussanfechtungsverfahren herausgestellt, dass die bloÃŸ beabsichtigte, nicht aber mitbeschlossene Planung den Bauvorschriften mÃ¶glicherweise widerspricht, wÃ¼rde dies die Beschlussfassung der EigentÃ¼mergemeinschaft noch nicht zu einer solchen Ã¼ber eine auÃŸerordentliche MaÃŸnahme machen. Deren AuÃŸerordentlichkeit (etwa wegen Gesetzwidrigkeit) wÃ¤re diesfalls nicht Gegenstand der Willensbildung der EigentÃ¼mergemeinschaft geworden.
6.5.Â Zur Frage des Inhalts des angefochtenen Beschlusses ist das Verfahren daher ergÃ¤nzungsbedÃ¼rftig. Das Erstgericht wird dazu konkrete Feststellungen zu treffen haben, um eine abschlieÃŸende KlÃ¤rung der Frage zu ermÃ¶glichen, worÃ¼ber genau die EigentÃ¼mergemeinschaft Ã¼berhaupt abgestimmt hat und ob es sich dabei um eine MaÃŸnahme (auÃŸer)ordentlicher Verwaltung handelt.
7.1.Â Aber auch zum Zustand der Balkone des Hauses an sich â€“ diesbezÃ¼glich hat der Antragsteller die erstgerichtlichen Feststellungen mit BeweisrÃ¼ge bekÃ¤mpft, die das Rekursgericht allerdings nicht erledigte â€“ bedarf es einer PrÃ¤zisierung. Fragen nach der Auslegung des Â§Â 3 AbsÂ 4 Salzburger BautechnikGÂ 2015 stellen sich hier zwar nicht, zumal auch die Vorinstanzen nicht von einer Ã¶ffentlich-rechtlich begrÃ¼ndeten Verpflichtung zur Anpassung der HÃ¶he des BalkongelÃ¤nders ausgegangen sind. Allerdings sprach das Erstgericht allgemein davon, die Balkone seien nicht (mehr) gefahrlos zu benutzen.
7.2.Â Richtig ist, dass Arbeiten, die der Behebung von Baugebrechen dienen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefÃ¤hrden, als privilegierte Arbeiten grundsÃ¤tzlich auch im Anwendungsbereich des Â§Â 28 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 unabhÃ¤ngig von der HÃ¶he der damit verbundenen Kosten durchzufÃ¼hren wÃ¤ren (5Â ObÂ 26/07w â€“ EinsturzgefÃ¤hrdung). Nur dann, wenn die MaÃŸnahme gar nicht mehr als ErhaltungsmaÃŸnahme qualifiziert werden kÃ¶nnte, weil die Kosten des Aufwands im VerhÃ¤ltnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind, lÃ¤ge keine Instandhaltungspflicht nach Â§Â 28 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 mehr vor.
7.3.Â Allerdings ist die Frage, welche konkreten Gefahren etwa mit der Bedienung einer Maschine verbunden sind, nach der Rechtsprechung eine Tatfrage, nur die daraus gezogenen Schlussfolgerungen sind rechtliche Beurteilung (RS0043523). Vergleichbares hat auch fÃ¼r die Frage der gefahrlosen Benutzbarkeit der Balkone zu gelten. DemgemÃ¤ÃŸ wird das Erstgericht zunÃ¤chst klarzustellen haben, ob es die festgestellte UnmÃ¶glichkeit, die Balkone gefahrlos zu benutzen, nur aus dem rechtlichen Umstand der Nichteinhaltung der OIB-RichtlinieÂ 4 ableitet oder es in tatsÃ¤chlicher Hinsicht konkrete Gefahren (etwa des AbstÃ¼rzens wegen Vermorschung oder zu geringer HÃ¶he) gibt. Soweit die Benutzung der Balkone sich tatsÃ¤chlich â€“ und zwar unabhÃ¤ngig von der Einhaltung der OIB-Richtlinie 4 â€“ als gesundheitsgefÃ¤hrdend herausstellen sollte, wÃ¤re deren Sanierung jedenfalls als ordentliche VerwaltungsmaÃŸnahme zu beurteilen. Sollte dies nicht der Fall sein, wird im Sinn der eingangs zitierten Rechtsprechung auf das konkrete AusmaÃŸ des Schadens an den Balkonen, die Wirtschaftlichkeit der Sanierung und den finanziellen Aufwand hiefÃ¼r abzustellen sein, wobei dem Erstgericht dabei ein Beurteilungsspielraum im Einzelfall zukommen wird (LÃ¶cker in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht4 Â§Â 28 WEG RzÂ 36f; 5Â ObÂ 23/15s).
8.1.Â Die im Revisionsrekurs zitierte Entscheidung 5Â ObÂ 56/15v ist hingegen nicht unmittelbar einschlÃ¤gig. Dort sprach der Fachsenat zwar aus, dass fÃ¼r die Abgrenzung der ordentlichen von der auÃŸerordentlichen Verwaltung auch die KostenhÃ¶he maÃŸgeblich sein kÃ¶nne, sodass bei auÃŸergewÃ¶hnlich hohen Kosten oder Finanzierungsproblemen eine an sich der ordentlichen Verwaltung zuzuordnende MaÃŸnahme als Angelegenheit der auÃŸerordentlichen Verwaltung qualifiziert werden kÃ¶nne. Dort ging es aber um die Sanierung von Balkonen, wobei die Kosten der Standardanhebung durch neue Balkone von 170.000Â EUR diejenigen der Sanierung der bestehenden Balkone von 90.000Â EUR deutlich Ã¼berstiegen. AusschlieÃŸlich aus diesem Grund war dort von einer auÃŸerordentlichen MaÃŸnahme auszugehen.
8.2.Â Hier steht nur eine Kostenbelastung von insgesamt ca 41.000Â EUR fÃ¼r die Sanierung im Raum, wobei dann, wenn die BalkongelÃ¤nder tatsÃ¤chlich aufgrund ihres Zustands erneuert werden mÃ¼ssen, jedenfalls auch durch eine Holzbeplankung ein finanzieller Aufwand entstehen wÃ¼rde (zu dem auch das laufende Streichen zu zÃ¤hlen wÃ¤re). Die Kostenbelastung der EigentÃ¼mergemeinschaft durch die geplante SanierungsmaÃŸnahme kann fÃ¼r sich allein hier prima vista daher noch keine AuÃŸerordentlichkeit der MaÃŸnahme aufgrund auÃŸergewÃ¶hnlich hoher Kosten oder Finanzierungsproblemen etwa im Sinn der Entscheidung 5Â ObÂ 56/15v begrÃ¼nden.
9.Â Das Anfechtungsbegehren des Antragstellers kann noch nicht abschlieÃŸend beurteilt werden, weshalb die Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuheben sind und dem Erstgericht eine Fortsetzung des Verfahrens aufzutragen ist.
10.Â Der Kostenvorbehalt beruht auf Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG iVm Â§Â 52 AbsÂ 2 WEG.