Document Number: JJT_20190731_OGH0002_0050OB00107_19Z0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E125959
Case Number: 5Ob107/19z
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1564531200000
Word Count: 748

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin R*, vertreten durch Mag.Â N*, Mietervereinigung Ã–sterreichs, *, gegen die Antragsgegner 1.Â B* GesellschaftmbH, *, vertreten durch Mag.Â Christian Weimann, Rechtsanwalt in Wien, und 2. bis 194. die Ã¼brigen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer der EZÂ * KGÂ *, wegen Â§Â 21 AbsÂ 3 WEG iVm Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 8 WEG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 20.Â MÃ¤rzÂ 2019, GZÂ 39Â RÂ 7/19x-22, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG iVm Â§Â 52 AbsÂ 2 WEG zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.Â Zu den Voraussetzungen des Individualrechts eines Mit- und WohnungseigentÃ¼mers auf AuflÃ¶sung des Verwaltungsvertrags wegen grober VernachlÃ¤ssigung der Verwalterpflichten existiert bereits umfangreiche Judikatur (RIS-Justiz RS0083249; RS0111893; RS0111894; RS0083280Â ua). Ob ausreichende GrÃ¼nde vorliegen, den Verwaltungsvertrag auf Antrag eines Mit- und WohnungseigentÃ¼mers aufzulÃ¶sen, lÃ¤sst sich immer nur nach den UmstÃ¤nden des Einzelfalls beurteilen (RS0111893). Solange das Rekursgericht seine Entscheidung innerhalb des ihm eingerÃ¤umten Beurteilungsspielraums trifft, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor (RS0042763). Eine Fehlbeurteilung dieser Frage, die im Interesse der Rechtssicherheit durch den Obersten Gerichtshof korrigiert werden mÃ¼sste, liegt nicht vor:
2.Â Zwar sind der Erstantragsgegnerin nach den Feststellungen des Erstgerichts Fehlleistungen anzulasten; dass eine dieser Pflichtverletzungen fÃ¼r sich genommen als eine derart grobe VernachlÃ¤ssigung der Verwalterpflichten zu beurteilen ist, dass sie die AuflÃ¶sung des Vertrags begrÃ¼nden kÃ¶nnte, behauptet jedoch auch die Revisionsrekurswerberin nicht. Zutreffend â€“ und von der Antragstellerin auch nicht bemÃ¤ngelt â€“ hat in diesem Zusammenhang bereits das Rekursgericht darauf hingewiesen, dass die der Erstantragsgegnerin angelasteten formellen MÃ¤ngel in den Abrechnungen keineswegs bedeuten, dass diese auch inhaltlich unrichtig sind. Derartiges steht weder nach den AusfÃ¼hrungen im Revisionsrekurs noch nach den Feststellungen im Raum, sodass es nicht zu beanstanden ist, wenn das Rekursgericht aus dem Umstand der fehlerhaften Rechnungslegung Anhaltspunkte fÃ¼r eine negative Zukunftsprognose verneinte. Soweit nicht anders vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschlossen, hat der Verwalter EigentÃ¼merversammlungen alle zwei Jahre einzuberufen (Â§Â 25 AbsÂ 1 WEG). Diese Pflicht des Verwalters ist dispositiv, weil die WohnungseigentÃ¼mer Anderes vereinbaren kÃ¶nnen (Painsi in GeKo WohnrechtÂ II Â§Â 25 WEGÂ 2002 RzÂ 4Â f). Fest steht, dass die MiteigentÃ¼mer im Wohnungseigentumsvertrag die Verpflichtung des Verwalters, alle zwei Jahre eine Versammlung einzuberufen, abbedungen haben. Ob eine solche Vereinbarung relativ nichtig gemÃ¤ÃŸ Â§Â 38 WEG ist, wie das Rekursgericht meint, muss hier nicht nÃ¤her untersucht werden. FÃ¼r den Verwalter ist sie grundsÃ¤tzlich bindend (vgl dazu H.Â LÃ¶cker in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht4 Â§Â 25 WEG RzÂ 11), sodass es jedenfalls keiner Korrektur bedarf, wenn das Rekursgericht in dem Umstand, dass die Erstantragsgegnerin bislang keine EigentÃ¼merversammlung einberufen hat, keine grobe Pflichtverletzung zu erblicken vermochte. Dass sich die Erstantragsgegnerin grundsÃ¤tzlich weigerte, auf Wunsch eines EigentÃ¼mers eine Versammlung einzuberufen, behauptet auch die Antragstellerin nicht.
3.Â Mehrere einzelne Pflichtverletzungen des Verwalters, die fÃ¼r sich allein betrachtet noch keine grobe VernachlÃ¤ssigung der Verwalterpflichten sind, kÃ¶nnen bei einer Gesamtschau seine Abberufung rechtfertigen (RS0083249 [T2]). Dabei ist jedoch zu beachten, dass fÃ¼r die sofortige Abberufung des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage auf Antrag (nur) eines MiteigentÃ¼mers gravierende, die Vertrauensbasis zerstÃ¶rende Pflichtverletzungen zu fordern sind (RS0083249 [T4]). Im Hinblick auf das Verbot der Wiederbestellung (Â§Â 21 AbsÂ 3 WEG) ist zu berÃ¼cksichtigen, dass durch eine derartige Abberufung der Mehrheit der Mit- und WohnungseigentÃ¼mer â€“ die dem Verwalter weiterhin das Vertrauen schenken â€“ ein Verwalterwechsel aufgezwungen wird (5Â ObÂ 293/07k; 5Â ObÂ 126/18t). Vor diesem Hintergrund ist es jedenfalls vertretbar, wenn das Rekursgericht insgesamt aus dem festgestellten Verhalten der Erstantragsgegnerin keine so gewichtigen Bedenken gegen deren Treue- und Interessenwahrungspflicht abzuleiten vermochte, dass eine AuflÃ¶sung des Verwaltungsvertrags nach Â§Â 21 AbsÂ 3 WEG gerechtfertigt wÃ¤re. Soweit die Antragstellerin eine ErÃ¶rterung weiterer UnzulÃ¤nglichkeiten der Erstantragsgegnerin vermisst, Ã¼bersieht sie, dass sich ihr Vorbringen im Verfahren erster Instanz, ebenso wie ihre Darstellung im Revisionsrekurs in einer schlagwortartigen AufzÃ¤hlung ohne nÃ¤here Konkretisierung erschÃ¶pfte. Selbst unter BerÃ¼cksichtigung, dass die Verwalterin (im Einzelnen nicht nÃ¤her dargelegte) Korrekturen von Vorschreibungen vorgenommen oder die GrÃ¼nanlagenpflege nicht optimal organisiert hat, ergÃ¤be sich keine inhaltlich andere Beurteilung. Weder ist ohne nÃ¤here Darlegung zu erkennen, warum die Vornahme von Korrekturen verwerflich sein soll, noch kann ohne Darlegung der nÃ¤heren UmstÃ¤nde allein aus der Behauptung, Pflanzen seien abgestorben, abgeleitet werden, dass Ã¼berhaupt mehr als eine geringfÃ¼gige und entschuldbare Fehlleistung, die aber unberÃ¼cksichtigt zu bleiben hÃ¤tte (RS0083249 [T1]), vorliegt. Damit kann die Antragstellerin mit ihren AusfÃ¼hrungen auch kein Fehlen von fÃ¼r die abschlieÃŸende Beurteilung relevanten Feststellungen und damit eine sekundÃ¤re Mangelhaftigkeit (dazu Schramm in Gitschthaler/HÃ¶llwerth, AuÃŸStrG Â§Â 66 AuÃŸStrG RzÂ 31mwN) aufzeigen.
4.Â Einer weiteren BegrÃ¼ndung bedarf dieser Beschluss nicht (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG iVm Â§Â 52 AbsÂ 2 WEG).