Document Number: JJT_20200220_OGH0002_0050OB00190_19F0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127783
Case Number: 5Ob190/19f
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1582156800000
Word Count: 2302

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der auÃŸerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin M*, vertreten durch Mag.Â Wolfgang A.Â Orsini und Rosenberg, Rechtsanwalt in Wien, gegen den Antragsgegner Dr.Â C*, vertreten durch Dr.Â Peter Dirnbacher, *, wegen Â§Â§Â 16, 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 11.Â SeptemberÂ 2019, GZÂ 38Â RÂ 165/19z-12, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts FÃ¼nfhaus vom 13.Â MaiÂ 2019, GZÂ 9Â MschÂ 7/19i-7, bestÃ¤tigt wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Spruch
Dem auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Antragstellerin hat die Kosten ihres erfolglosen Rechtsmittels selbst zu tragen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Der Antragsgegner ist EigentÃ¼mer einer Liegenschaft in Wien. R* ist seit 1.Â 9.Â 2017 Hauptmieter einer in diesem Haus gelegenen Wohnung.
Am 14.Â 12.Â 2018 schloss der Mieter mit der Antragstellerin eine Zessionsvereinbarung. Er trat in diesem Formblatt sÃ¤mtliche ihm gemÃ¤ÃŸ dem MRG, dem Richtwertgesetz, dem HeizKG und allen anderen anwendbaren Bestimmungen und Gesetzen zustehenden AnsprÃ¼che auf Feststellung und RÃ¼ckforderung der aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrags an den Vermieter bezahlten BetrÃ¤ge, insbesondere, jedoch nicht ausschlieÃŸlich, zustehende AnsprÃ¼che auf ÃœberprÃ¼fung der Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses (Â§Â§Â 12a, 16, 43, 44, 45, 46, 46a, 46c MRG) und Untermietzinses (Â§Â 26 MRG) und Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins (Â§Â 28 MRG) samt Festsetzung des jeweils gesetzlich zulÃ¤ssigen Betrags sowie der diesbezÃ¼glichen ÃœberschreitungsbetrÃ¤ge, Aufgliederung eines Pauschalmietzinses, Feststellung der HÃ¶he des rÃ¼ckforderbaren Kautionsbetrags, Feststellung des AufteilungsschlÃ¼ssels zur Verteilung der Gesamtkosten und Anteile eines Mietgegenstands an den Gesamtkosten, ÃœberprÃ¼fung und Feststellung der Betriebskosten und laufende Ã¶ffentliche Abgaben, Auslagen fÃ¼r die Verwaltung, Aufwendungen fÃ¼r die Hausbetreuung, insbesondere Aufwendungen, ÃœberprÃ¼fung und Feststellung des Entgelts fÃ¼r mitvermietete EinrichtungsgegenstÃ¤nde und sonstige Leistungen, Feststellung der Angemessenheit des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und RÃ¼ckzahlung sowie Bekanntgabe der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten und RÃ¼ckzahlung von verbotenen Leistungen und Entgelten gemÃ¤ÃŸ Â§Â 27 MRG (samt Zinsen und Zinseszinsen) an die antragstellende GmbH ab. Er verpflichtete sich (falls nÃ¶tig), sÃ¤mtliche AntrÃ¤ge gegenÃ¼ber BehÃ¶rden und Gerichten zu stellen, soferne die Zessionarin diese nicht fÃ¼r ihn und in seinem Namen stellen kann. Die Zessionarin wurde berechtigt, sÃ¤mtliche AntrÃ¤ge betreffend und im Zusammenhang mit dem MietverhÃ¤ltnis an Schlichtungsstellen, Bezirks- und Landesgerichten, sowie den Obersten Gerichtshof fÃ¼r den Mieter zu stellen sowie MaÃŸnahmen und Vereinbarungen mit der Vermieterin (gegebenenfalls deren Rechtsnachfolgerin) zu treffen, welche der Zessionarin zur Einbringung der Forderungen zweckmÃ¤ÃŸig erschienen.
Die Antragstellerin (Zessionarin) beantragte die Feststellung der a)Â HÃ¶he des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses, b)Â Unwirksamkeit der Hauptmietzinsvereinbarung vom 31.Â 8.Â 2017, c)Â Ãœberschreitung des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses.
Das Erstgericht wies den Antrag mangels Aktivlegitimation der Zessionarin ab. Das Recht zur ÃœberprÃ¼fung des gesetzlich zulÃ¤ssigen Mietzinses stehe ausschlieÃŸlich dem Hauptmieter zu. Der Abtretungsvertrag wirke nur inter partes.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge, bewertete den Wert des Entscheidungsgegenstands mit 10.000Â EUR Ã¼bersteigend und lieÃŸ den Revisionsrekurs nicht zu. Nach seiner rechtlichen Beurteilung kÃ¶nnen zwar AnsprÃ¼che eines Mieters auf RÃ¼ckforderung Ã¼berhÃ¶hter Mietzinsleistungen zediert werden, wobei sich fÃ¼r das Wesen des Anspruchs und die Verfahrensart nichts Ã¤ndert. Auch mit den anderen Rechtspositionen verbundene Gestaltungsrechte kÃ¶nnen ausnahmsweise Ã¼bertragen werden, wenn der Erwerber am Erhalt des Rechts oder der ÃœbertrÃ¤ger an der Ãœbertragung und AusÃ¼bung des Rechts durch den Erwerber ein von der Rechtsordnung gebilligtes Interesse hat. Stets ist ein gÃ¼tliches GrundgeschÃ¤ft Voraussetzung einer wirksamen Zession als kausales VerfÃ¼gungsgeschÃ¤ft. Die Zessionsvereinbarung enthÃ¤lt keinen Rechtsgrund. Trotz des bereits vor der Schlichtungsstelle erhobenen Einwands der mangelnden Aktivlegitimation legt die Antragstellerin keinen konkreten Rechtsgrund dar.
Der â€“ nach Freistellung durch den Obersten Gerichtshof unbeantwortet gebliebene â€“ Revisionsrekurs der Antragstellerin ist zulÃ¤ssig, weil sich die rechtliche Beurteilung des Rekursgerichts zur Behauptungs- und Beweispflicht der Zessionarin nicht im Rahmen der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs bewegt. Das Rechtsmittel ist aber nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
1.1Â Die Abtretung ist als kausales VerfÃ¼gungsgeschÃ¤ft nur dann wirksam, wenn sie auf einem gÃ¼ltigen GrundgeschÃ¤ft (VerpflichtungsgeschÃ¤ft, Titel) beruht (RIS-Justiz RS0032510 [T1]; RS0032570). Wenn der Schuldner die Wirksamkeit der Abtretung wegen Fehlens eines tauglichen Titels bestreitet, muss der Zessionar den Rechtsgrund behaupten und beweisen (8Â ObÂ 33/13f; RS0032652; RS0032510 [T3]).
1.2Â Hier hat der Antragsgegner zwar bereits vor der Schlichtungsstelle den â€“ im gerichtlichen Verfahren aufrecht erhaltenen â€“ Einwand der fehlenden Aktivlegitimation erhoben. Streitpunkt war in diesem Zusammenhang die Auslegung des Begriffs â€žHauptmieterâ€œ in Â§Â 37 MRG und damit die Frage, ob die Abtretung von AnsprÃ¼chen des Mieters, die im besonderen mietrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren geltend zu machen sind, grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig ist. Der Rechtsgrund war hingegen kein Thema des Parteienvorbringens. Der Antragsgegner wendete nicht ein, dass ein (gÃ¼ltiger) Titel fÃ¼r die Abtretung fehlt.
1.3Â Das Rekursgericht hat die ZulÃ¤ssigkeit der Abtretung ausdrÃ¼cklich weder bejaht noch verneint, sondern die Abtretung aufgrund eines fehlenden Titels als unwirksam angesehen. Diese Rechtsansicht rÃ¼gt die Antragstellerin im Revisionsrekurs â€“ angesichts der hÃ¶chstgerichtlichen Rechtsprechung zur Beweislast zu Recht - als Ã¼berraschend: HÃ¤tte ihr das Rekursgericht Gelegenheit gegeben, ihr Sachvorbringen zu einer bislang nicht relevierten Rechtsansicht zu vervollstÃ¤ndigen, hÃ¤tte sie sich auf einen entgeltlichen Forderungskauf berufen und diesen durch Vorlage einer Zusatzvereinbarung nachweisen kÃ¶nnen.
1.4Â Die gerÃ¼gte Verletzung einer ErÃ¶rterungspflicht ist jedoch im Ergebnis nicht relevant, weil die AbtretungserklÃ¤rung der Antragstellerin keine Antragslegitimation verschafft.
2.1Â Das Recht, einen Anspruch gerichtlich geltend zu machen (Klagerecht oder hier Antragsrecht) ist nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs immer Ausfluss des dem einzelnen zustehenden materiellen Rechts. Es steht nur dem zu, dem das materielle Recht zusteht und kann von diesem nicht getrennt werden (RS0032658). Jede Zession hat grundsÃ¤tzlich zur Folge, dass der Zedent nicht mehr berechtigt ist, im eigenen Namen gegen den Schuldner gerichtlich vorzugehen (RS0032667; RS0010457 [Inkassozession]). Mit der wirksamen Abtretung scheidet die abgetretene Forderung aus dem VermÃ¶gen des Zedenten aus und wird Bestandteil des VermÃ¶gens des Zessionars (7Â ObÂ 126/02h = RS0032892 [T1]; RS0032780).
2.2Â Die bloÃŸe Ãœbertragung des ProzessfÃ¼hrungsrechts (Prozessstandschaft) ohne Bestehen irgendwelcher sonstiger materiell-rechtlicher Beziehung zwischen dem Zedenten und dem Zessionar ist nach Ã¶sterreichischem Recht unzulÃ¤ssig (RS0032788; RS0053157; RS0032699).
3.1Â Alle verÃ¤uÃŸerlichen Rechte kÃ¶nnen Gegenstand einer Abtretung sein (Â§Â 1393 SatzÂ 1 ABGB). Ausgenommen sind hÃ¶chstpersÃ¶nliche AnsprÃ¼che, deren (Leistungs-)Inhalt durch die Person des Berechtigten bestimmt und bei Wechsel dieser Person geÃ¤ndert wird (RS0032673 [T4]), Sachenrechte (RS0032651 [T4]) oder Rechte, deren Abtretung gesetzlich verboten ist, wie beispielweise das Wiederkaufs-, RÃ¼ckverkaufs- und Vorkaufsrecht (Neumayr in KBB5 Â§Â 1393 ABGB RzÂ 9).
3.2Â Im Allgemeinen sieht die Rechtsprechung obligatorische Rechte auch dann, wenn sie aus zweiseitigen VertrÃ¤gen abgeleitet werden, grundsÃ¤tzlich als abtretbar an (zu Konkurrenzklauseln: 4Â ObÂ 119/03h; RS0118086). Die Abtretung aller dem Zedenten aus einem Vertrag zustehenden AnsprÃ¼che (Globalzession) ist zulÃ¤ssig (RS0032853). Die Abtretung zukÃ¼nftiger Forderungen ist rechtswirksam, wenn diese ausreichend individualisiert sind (RS0032798; RS0032827).
3.3Â Gestaltungsrechte kÃ¶nnen in der Regel nur mit dem Hauptrecht, dessen AusÃ¼bung sie dienen, abgetreten werden (RS0032651 [T1]). So ist das Recht zur Anfechtung wegen Irrtums verbunden mit sich daraus ergebenden LeistungsansprÃ¼chen abtretbar (RS0032732), ebenso eine Option verbunden mit dem durch deren AusÃ¼bung entstehenden Recht (RS0019213). Die entgeltliche Abtretung von dem Insolvenzverwalter iSd Â§ 37 IO zustehenden AnfechtungsansprÃ¼chen ist â€“ ausgenommen bei rechtsmissbrÃ¤uchlicher oder offenbar insolvenzrechtswidriger Abtretung - jedenfalls dann wirksam, wenn sie neben dem Anspruch auf Rechtsgestaltung (UnwirksamerklÃ¤rung iSd Â§ 27 IO) auch einen auf dieser Rechtsgestaltung beruhenden Leistungsanspruch erfasst (17Â ObÂ 6/19k = RS0132738). Die selbstÃ¤ndige Abtretung ausschlieÃŸlich eines Gestaltungsrechts setzt voraus, dass der Erwerber am Erhalt des Rechts oder der Ãœbertrager an den Ãœbertragung und AusÃ¼bung des Rechts durch den Erwerber ein von der Rechtsordnung gebilligtes Interesse hat (RS0032642; 17Â ObÂ 6/19k mwN). Zugelassen wurde die Abtretung der WandlungsansprÃ¼che des Leasinggebers an den Leasingnehmer im Fall des Finanzierungsleasings (RS0018590) oder des Anspruchs auf PfandrechtslÃ¶schung (5Â ObÂ 95/09w).
4.Â Abtretung im Mietrecht:
4.1Â Rechte des Vermieters:
4.1.1Â Im Fall der EinrÃ¤umung des ausschlieÃŸlichen Nutzungs- und VerfÃ¼gungsrechts an einer vermieteten Wohnung durch die BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum bejahte die Rechtsprechung auf Basis der Rechtslage vor dem WEG 2002 die damit verbundene Abtretung von Gestaltungsrechten, die den WohnungseigentÃ¼mer beispielsweise zur Geltendmachung des MietzinserhÃ¶hungsrechts nach Â§Â§Â 12a oder 46a MRG (5Â ObÂ 454/97v; RS0109175) oder zur Durchsetzung von Duldungs- und VerÃ¤nderungsansprÃ¼chen nach Â§Â 8 AbsÂ 2 MRG (5Â ObÂ 492/97g; RS0109651) im mietrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren nach Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 und ZÂ 5 MRG legitimierte.
4.1.2Â Bei sogenannten â€žAltvertrÃ¤genâ€œ steht nach der geltenden Rechtslage mit der BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum am Mietgegenstand nur mehr der WohnungseigentÃ¼mer als Vermieter und Vertragspartner dem Hauptmieter gegenÃ¼ber (Â§Â 2 AbsÂ 1 MRG in der Fassung des WohnungseigentumsbegleitgesetzesÂ 2002; Â§Â 4 AbsÂ 1 WEGÂ 2002). Mit der BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum erfolgt ein gesetzlicher VertragsÃ¼bergang auf den WohnungseigentÃ¼mer mit der Konsequenz, dass ab seinem Eintritt fÃ¼r die Geltendmachung sÃ¤mtlicher aus dem MietverhÃ¤ltnis resultierender AnsprÃ¼che (vorbehaltlich der Sonderregelung der AbsÃ¤tzeÂ 2 und 3) ausschlieÃŸlich der einzelne WohnungseigentÃ¼mer als neuer Vertragspartner aktiv- und passiv legitimiert ist (RS0124154).
4.1.3Â Das Recht, den Mietvertrag aufzukÃ¼ndigen oder eine vorzeitige AuflÃ¶sung und die RÃ¤umung des Objekts von einem unberechtigten Nutzer zu fordern, ist ein nicht abtretbarer Teil der Rechte eines Vermieters, weshalb es im Komplex dieser Rechte nicht herausgenommen und abgesondert Ã¼bertragen werden kann (RS0010335).
4.1.4Â GeldansprÃ¼che des Vermieters wie der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses kÃ¶nnen rechtswirksam abgetreten werden, soweit nicht ausdrÃ¼ckliche Abtretungsverbote bestehen, wie beispielsweise in Â§Â 42 AbsÂ 2 MRG (4Â ObÂ 2146/96h; RS0106072).
4.2Â Rechte des Mieters:
4.2.1Â Die Rechtsprechung lieÃŸ die Abtretung von RÃ¼ckforderungsansprÃ¼chen des Mieters im Sinn des Â§Â 27 AbsÂ 3 MRG zu, die aus einer unzulÃ¤ssigen AblÃ¶severeinbarung abgeleitet wurden. Damit wurde das Recht des Zessionars bejaht, den RÃ¼ckforderungsanspruch in dem auch fÃ¼r den Zessionar geltenden besonderen auÃŸerstreitigen Mietrechtsverfahren nach Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 14 MRG geltend zu machen (6Â ObÂ 501/93; 5Â ObÂ 76/97f). Die Abtretung von AnsprÃ¼chen einer Hauptmieterin auf Ersatz ihrer Investitionen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 10 MRG und Â§Â 1097 ABGB an den Untermieter sah der Oberste Gerichtshof zu 5Â ObÂ 287/99p als grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich an.
4.2.3Â FÃ¤lle der Weitergabe eines Bestandrechts (im Sinn des Nutzungsrechts) wurden teils als BegrÃ¼ndung eines Afterbestandrechts angesehen (RS0020634 [Weitergabe des Gebrauchs durch Unterbestandnehmer]; 2Â ObÂ 553/76 = RS0020701 [Weitergabe des Gebrauchs durch den Hauptbestandnehmer begrÃ¼ndet Untermiete]). Teils nahm die (Ã¤ltere) Rechtsprechung mangels Zustimmung des anderen Vertragspartners die Konstruktion des gespaltenen MietverhÃ¤ltnisses an, bei dem die Rechte aus dem Bestandvertrag dem Zessionar Ã¼bertragen werden, die Verpflichtungen aber beim Zedenten bleiben (RS0033418).
4.2.4Â Im Gegensatz zu einer Aufspaltung der vertraglichen Rechte und Pflichten durch Zession ist eine VertragsÃ¼bernahme nach herrschender Ansicht ein einheitliches RechtsgeschÃ¤ft, mit dem die Gesamtheit aller wechselseitigen Rechte und Pflichten Ã¼bertragen wird und der VertragsÃ¼bernehmer an die Stelle der aus dem SchuldverhÃ¤ltnis ausscheidenden Partei tritt. Der VertragsÃ¼bernehmer Ã¼bernimmt daher die gesamte vertragliche Rechtsstellung, ohne dass dabei der Inhalt oder die rechtliche IdentitÃ¤t des bisherigen SchuldverhÃ¤ltnisses verÃ¤ndert wird (2Â ObÂ 164/12z mwN). Eine VertragsÃ¼bernahme erfordert grundsÃ¤tzlich eine Ãœbereinkunft aller Beteiligten, nÃ¤mlich der verbleibenden, der ausscheidenden und der an ihre Stelle tretenden Partei (RS0032607). Die Rechtsprechung wendet diese GrundsÃ¤tze auch auf den Ãœbergang eines BestandverhÃ¤ltnisses an, sofern keine gesetzliche Sonderregelung besteht (RS0033492).
4.2.5Â Â§Â 12a AbsÂ 1 MRG ordnet bei VerÃ¤uÃŸerung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens eine gesetzliche VertragsÃ¼bernahme durch Eintritt des Erwerbers in das HauptmietverhÃ¤ltnis an, ohne dass die Zustimmung des Vermieters notwendig ist. Vorgesehen ist lediglich die Pflicht, dem Vermieter die UnternehmensverÃ¤uÃŸerung unverzÃ¼glich anzuzeigen (Â§Â 12a AbsÂ 1 SatzÂ 2 MRG). Die ebenfalls anzeigepflichtige (Â§Â 12 AbsÂ 2 SatzÂ 1 MRG) Abtretung der Hauptmietrechte nach Â§Â 12 AbsÂ 1 MRG fÃ¼hrt ebenfalls ohne Zustimmung des Vermieters zu einem Eintritt des Zessionars in das HauptmietverhÃ¤ltnis.
4.2.6Â Im Sinn der bisherigen mietrechtlichen Rechtsprechung ist somit entweder die Abtretung einzelner GeldansprÃ¼che des Mieters (RÃ¼ckforderung aus einer unzulÃ¤ssigen AblÃ¶severeinbarung, Investitionsersatz) zulÃ¤ssig oder die Ãœbertragung sÃ¤mtlicher Mieterrechte und -pflichten bei einem Eintritt des neuen Mieters und dem Ausscheiden des alten Ã¼ber eine VertragsÃ¼bernahme.
5.1Â Im Bereich der HauptmietzinsÃ¼berprÃ¼fung nach Â§Â 37 Abs 1 ZÂ 8 MRG steht es dem Antragsteller frei, die Feststellung der zulÃ¤ssigen HÃ¶he des Hauptmietzinses pro futuro oder zu bestimmten Zinsterminen zu begehren. Dem Erfordernis der Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung wird durch eine Geltendmachung der MietzinsÃ¼berschreitung nur zu bestimmten Zinsterminen nicht entsprochen, weil dabei die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nur eine Vorfrage ist (5Â ObÂ 74/12m mwN).
5.2Â Der Anspruch auf RÃ¼ckforderung Ã¼berhÃ¶hter Mietzinszahlungen ist Annex zu einem Feststellungsbegehren iSd Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG. Isoliert kann er im streitigen Verfahren eingeklagt werden. Dort ist die gesetzliche ZulÃ¤ssigkeit des Mietzinses als Vorfrage zu beurteilen (H.Â BÃ¶hm/Prader in BÃ¶hm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I Â§Â 27 MRG RzÂ 108; 5Â ObÂ 143/16i). AblÃ¶serÃ¼ckforderungen aus Vereinbarungen, die gegen Â§Â 27 AbsÂ 1 MRG verstoÃŸen, sind mit Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 14 MRG in das AuÃŸerstreitverfahren verwiesen. Der Rechtsweg ist in diesem Fall ausgeschlossen (RS0103225; H.Â BÃ¶hm/Prader in BÃ¶hm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner in GeKo, Â§Â 27 MRG RzÂ 108).
6.1Â Im vorliegenden Fall hat der Hauptmieter (unter anderem) sÃ¤mtliche AnsprÃ¼che auf Festsetzung und RÃ¼ckforderung der aufgrund des Hauptmietvertrags an den Vermieter bezahlten BetrÃ¤ge einschlieÃŸlich des Anspruchs auf ÃœberprÃ¼fung der Angemessenheit des vereinbarten und begehrten Hauptmietzinses und des RÃ¼ckzahlungsanspruchs an die Antragstellerin abgetreten. Diese stellte iSd Â§Â 37 Abs 1 ZÂ 8 MRG den Antrag auf Feststellung der HÃ¶he des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses, der Unwirksamkeit der Hauptmietzinsvereinbarung und der Ãœberschreitung des zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses ohne EinschrÃ¤nkung auf bestimmte Zinstermine.
6.2Â Der hier im mietrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren gestellte Antrag zielt eindeutig auf die Feststellung des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses auch pro futuro. Im VerhÃ¤ltnis zwischen dem Hauptmieter und der Vermieterin sollen die Rechtswirksamkeit der Hauptmietzinsvereinbarung und der gesetzlich zulÃ¤ssige Hauptmietzins endgÃ¼ltig geklÃ¤rt und die Vertragsbeziehungen zwischen den unverÃ¤ndert gebliebenen Vertragsparteien des MietverhÃ¤ltnisses, eines DauerschuldverhÃ¤ltnisses, festgestellt werden.
6.3Â Darin liegt der entscheidende Unterschied zu den bisher in der mietrechtlichen Rechtsprechung als zulÃ¤ssig angesehenen FÃ¤llen der Abtretung von LeistungsansprÃ¼chen des Mieters, welche die Aktivlegitimation des Zessionars im fÃ¼r diese AnsprÃ¼che zwingend vorgesehenen mietrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren begrÃ¼ndete. Es wurde zwar nicht ausschlieÃŸlich der Feststellungsanspruch (Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG) abgetreten, was entweder als reine Prozessstandschaft bzw bei Fehlen eines von der Rechtsordnung gebilligten Interesses unzulÃ¤ssig wÃ¤re. Die Abtretung erfasst auch LeistungsansprÃ¼che, die sich aus der erfolgreichen â€žAnfechtungâ€œ (der Feststellung des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses) ergeben. Diese sind jedoch im mietrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren nach Â§ 37 Abs 1 Z 8 MRG reiner Annex zum primÃ¤r auf Feststellung gerichteten (RS0110735) Begehren. Ein RÃ¼ckzahlungstitel ist nach Â§ 37 Abs 4 MRG nur dann zu erlassen, wenn sich ein RÃ¼ckforderungsanspruch im Verfahren ergibt. Es dÃ¼rfen keine Zweifel bestehen, dass der unzulÃ¤ssig vorgeschriebene Mietzins tatsÃ¤chlich gezahlt wurde (RS0106116). Ein eigenes Verfahren zur KlÃ¤rung offener Fragen der vom Mieter begehrten Geldleistung ist nicht vorgesehen (RS0106116 [T2]).
6.4Â Ergebnis: Die Abtretung des Anspruchs auf Feststellung des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses einschlieÃŸlich des RÃ¼ckforderungsanspruchs durch den Mieter begrÃ¼ndet nicht die Aktivlegitimation des Zessionars im mietrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren nach Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG. Der Zessionar kann den RÃ¼ckzahlungsanspruch (nur) im streitigen Verfahren geltend machen.
Die Vorinstanzen haben dem Feststellungsantrag daher im Ergebnis zu Recht abgewiesen.
7.Â Die Kostenentscheidung beruht auf Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG.