Document Number: JJT_20200923_OGH0002_0010OB00166_20Y0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E129723
Case Number: 1Ob166/20y
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1600819200000
Word Count: 1075

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Univ.-Prof.Â Dr.Â Bydlinski als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤te und die HofrÃ¤tin Mag.Â Wurzer, Mag.Â Dr.Â Wurdinger, Dr.Â Hofer-Zeni-Rennhofer und Dr.Â Parzmayr als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei C* J*, vertreten durch Dr.Â Martin Neuwirth und Dr.Â Alexander Neurauter, RechtsanwÃ¤lte in Wien, gegen die beklagte Partei B* L*, vertreten durch Mag.Â Dr.Â Peter Sommerer, Rechtsanwalt in Wien, wegen 35.000Â EURÂ sA, Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 23.Â DezemberÂ 2019, GZÂ 14Â RÂ 120/19y-25, mit dem das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien vom 22.Â AugustÂ 2019, GZÂ 65Â CgÂ 60/18y-18, in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 28.Â AugustÂ 2019, GZÂ 65Â CgÂ 60/18y-20, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die auÃŸerordentliche Revision wird gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508a AbsÂ 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
1.1.Â Wer einem anderen eine Sache gegen Entgelt Ã¼berlÃ¤sst, leistet GewÃ¤hr, dass sie dem Vertrag entspricht. Er haftet also dafÃ¼r, dass die Sache die bedungenen oder gewÃ¶hnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat, dass sie seiner Beschreibung, einer Probe oder einem Muster entspricht und dass sie der Natur des GeschÃ¤fts oder der getroffenen Vereinbarung gemÃ¤ÃŸ verwendet werden kann (Â§Â 922 AbsÂ 1 ABGB).
1.2.Â Eine Leistung ist dann mangelhaft im Sinn des Â§Â 922 ABGB, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter dem vertraglich Geschuldeten zurÃ¼ckbleibt. Der geschuldete Vertragsgegenstand wird durch die gewÃ¶hnlich vorausgesetzten oder die ausdrÃ¼cklich oder stillschweigend zugesicherten Eigenschaften bestimmt (RIS-Justiz RS0018547 [T5]).
1.3.Â Sach- und RechtsmÃ¤ngel werden grundsÃ¤tzlich gleich behandelt (RS0018480). SachmÃ¤ngel sind BeeintrÃ¤chtigungen der Sachsubstanz. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der VerÃ¤uÃŸerer dem Erwerber nicht die Rechtsposition verschafft, die er ihm nach dem Vertrag verschaffen hÃ¤tte mÃ¼ssen (5Â ObÂ 119/19i [1.3.] mwN). Die Beweislast fÃ¼r im Rahmen der GewÃ¤hrleistung geltend gemachte Sach- und RechtsmÃ¤ngel trifft grundsÃ¤tzlich den Erwerber (RS0018553; RS0018687 [T3]).
2.Â Gegenstand des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrags war eine Liegenschaft mit einem darauf errichteten Haus in einem Weinort. Ãœber das Gebiet verteilt, in dem sich der Ort befindet, existieren sogenannte â€žErdstÃ¤lleâ€œ. Dabei handelt es sich um unterirdische GÃ¤nge, die zwischen den JahrenÂ 1500 und 1900 â€“ groÃŸteils als Fluchtanlagen â€“ angelegt wurden. Der beklagte VerkÃ¤ufer Ã¼bernahm im Kaufvertrag die Haftung dafÃ¼r, dass die Liegenschaft frei von bÃ¼cherlichen und auÃŸerbÃ¼cherlichen Lasten ist; darÃ¼ber hinaus erklÃ¤rte er, keinerlei Haftung fÃ¼r eine bestimmte Beschaffenheit oder ein besonderes ErtrÃ¤gnis des Kaufgegenstands zu Ã¼bernehmen. Von der Liegenschaft eines Nachbarn ausgehend verlÃ¤uft ein unterirdischer Gang bzw Erdkeller, der seinen Eingang â€“ von der Liegenschaft aus nicht sichtbar â€“ auf dessen GrundstÃ¼ck hat. Dieser Gang verlÃ¤uft 5,5Â m lang unter der Liegenschaft der KlÃ¤gerin im Gartenbereich. Von ihm hatte keine der Parteien und auch nicht der vom Beklagten beauftragte Immobilienmakler Kenntnis.
3.1.Â Das Berufungsgericht fÃ¼hrte zum Einwand der KlÃ¤gerin, beim â€žErdstallâ€œ handle es sich als â€žGrundstÃ¼ckslastâ€œ, deren Fehlen der Beklagte zugesichert habe, um einen von diesem zu vertretenden Rechtsmangel, aus, die bloÃŸe Existenz eines unterirdischen Ganges, der (auch) auf die Liegenschaft der KlÃ¤gerin fÃ¼hre, sei kein Mangel in Gestalt einer â€žLastâ€œ. Vom Nachbarn werde auch keine Berechtigung zur BenÃ¼tzung behauptet oder in Anspruch genommen. Zudem habe sich der Nachbar in einem gerichtlichen Vergleich verpflichtet, den unterirdischen Gang an der GrundstÃ¼cksgrenze abzumauern, wenn der Kellergang bei Bauarbeiten auf dem GrundstÃ¼ck der KlÃ¤gerin geÃ¶ffnet werden wÃ¼rde. Weder nach den Prozessbehauptungen der KlÃ¤gerin noch nach den getroffenen Feststellungen wÃ¼rden irgendwelche rechtliche Lasten (Servituten, Gebrauchsrechte etc) an ihrer Liegenschaft bestehen.
Rechtliche Beurteilung
Diese Beurteilung ist nicht korrekturbedÃ¼rftig.
3.2.Â Die KlÃ¤gerin vermeint, ihre Liegenschaft sei entgegen der Zusicherung des Beklagten durch den unter ihrem GrundstÃ¼ck befindlichen â€žErdstallâ€œ nicht frei von der ausdrÃ¼cklichen Zusage der Lastenfreiheit. Entgegen ihrer Ansicht ist jedoch der Umstand, dass sich der von der Nachbarliegenschaft aus zugÃ¤ngliche Keller auch unter ihrer Liegenschaft befindet, kein Rechtsmangel, fÃ¼r den der Beklagte einzustehen hÃ¤tte. Eine bÃ¼cherliche â€“ im Grundbuch einverleibte â€“ Last kann der Erdkeller naturgemÃ¤ÃŸ nicht sein. Eine auÃŸerbÃ¼cherliche Last im Sinn einer BeschrÃ¤nkung der EigentÃ¼merrechte ist er auch nicht, behauptet doch der Nachbar weder irgendeine Berechtigung zur Nutzung dieses Kellers und es steht â€“ entgegen der Ansicht der KlÃ¤gerin â€“ auch nicht fest, dass er ihn benÃ¼tzt(e). Nach dem gewÃ¶hnlichen VerstÃ¤ndnis fÃ¤llt ein â€žErdstallâ€œ nicht unter den Ausdruck â€žauÃŸerbÃ¼cherliche Lastâ€œ, sodass der Beklagte â€“ wovon das Berufungsgericht ohne Fehlbeurteilung ausging â€“ nicht aufgrund der ausdrÃ¼cklichen Zusage der Lastenfreiheit haftet.
4.1.Â Die Zusage einer Eigenschaft oder GebrauchsmÃ¶glichkeit kann auch schlÃ¼ssig erfolgen (RS0014177; RS0107682). Kennt der VerÃ¤uÃŸerer die vom Erwerber gewÃ¼nschte Eigenschaft oder muss er sie kennen, so ist bei NichtaufklÃ¤rung Ã¼ber die â€“ ihm bekannte â€“Untauglichkeit die Eignung als stillschweigend zugesagt anzusehen (RS0018468).
4.2.Â Das Berufungsgericht ging unter Beachtung dieser GrundsÃ¤tze davon aus, dass der dem Beklagten als Verhandlungsgehilfe zuzurechnende Immobilienmakler gegenÃ¼ber der KlÃ¤gerin keine Ã„uÃŸerung oder Zusage zur technischen Bebaubarkeit der Liegenschaft, sondern bloÃŸ zur rechtlichen ZulÃ¤ssigkeit der Bebauung (mit einer Garage) gemacht habe. Der Beklagte und der Immobilienmakler hÃ¤tten nicht gewusst, dass ein vom GrundstÃ¼ck des Nachbarn ausgehender, unterirdischer Gang bis unter die Liegenschaft reiche, geschweige denn, dass er 5,5Â m in die Liegenschaft rage. Beide hÃ¤tten dies auch nicht wissen mÃ¼ssen, weil ex ante Ã¼berhaupt keine konkreten Anhaltspunkte fÃ¼r diese Sachlage vorgelegen seien. Damit scheide auch eine stillschweigende Zusage des Fehlens eines unterirdischen Kellers aus.
4.3.Â Die KlÃ¤gerin hÃ¤lt dieser Beurteilung nur entgegen, der Immobilienmakler mÃ¼sse sich das Wissen des VoreigentÃ¼mers der Liegenschaft (des Nachbarn) zurechnen lassen und diese Informationen seien damit auch dem Beklagten zuzurechnen. Mit diesen AusfÃ¼hrungen entfernt sie sich von den getroffenen Feststellungen. Sowohl der Beklagte als auch der von ihm beigezogene Immobilienmakler hatten keine Kenntnis von â€žErdstÃ¤llenâ€œ und hÃ¤tten die KlÃ¤gerin daher auch nicht darÃ¼ber aufklÃ¤ren kÃ¶nnen. Der Nachbar â€“ er hatte die Liegenschaft Jahre zuvor unter Beiziehung desselben Immobilienmaklers an den Beklagten verkauft â€“ wusste nicht, wie weit die â€žErdstÃ¤llenâ€œ von seiner Liegenschaft reichen. Die KlÃ¤gerin vermag im Rechtsmittel nicht darzulegen, wie es zur stillschweigend zugesicherten Eigenschaft des Fehlens von â€žErdstÃ¤llenâ€œ gekommen sein soll.
5.Â Das Berufungsgericht hielt weiters fest, dass auch keine â€žgewÃ¶hnlich vorausgesetzteâ€œ Eigenschaft gefehlt habe, zumal die â€žobjektive Bebaubarkeitâ€œ gegeben sei.
Gegen diese Rechtsansicht bringt die KlÃ¤gerin nichts vor, die nach den erstgerichtlichen Feststellungen auch dann wegen der Ã¤uÃŸerst hohen Kosten vom Bau einer Garage Abstand nehmen wÃ¼rde, wenn es die Erschwernis durch den Erdstall nicht gÃ¤be.
6.Â Da â€“ entgegen der Ansicht der Revisionswerberin â€“ eine â€žzugesicherte Eigenschaft der Lastenfreiheitâ€œ nicht â€žfehlteâ€œ, vermag sie damit auch nicht erfolgreich im Zusammenhang mit ihrer Berufung auf einen GeschÃ¤ftsirrtum zu argumentieren. Mit ihrer Unterstellung, der Makler als Verhandlungsgehilfe des Beklagten habe Kenntnis von der konkreten Beschaffenheit der Liegenschaft gehabt, weshalb letzterer einen Eigenschaftsirrtum der KlÃ¤gerin veranlasst habe, negiert sie die gegenteiligen Feststellungen des Erstgerichts und fÃ¼hrt ihr Rechtsmittel insoweit nicht gesetzmÃ¤ÃŸig aus (RS0043603).
7.Â Einer weiteren BegrÃ¼ndung bedarf es nicht (Â§Â 510 AbsÂ 3 ZPO).