Document Number: JJT_20191127_OGH0002_0050OB00191_19B0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127029
Case Number: 5Ob191/19b
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1574812800000
Word Count: 641

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragsteller 1.Â D*, 2.Â I*, beide vertreten durch Mag.Â Georg E.Â Thalhammer, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin Z* GesellschaftÂ mbH, *, vertreten durch Mag.Â Sabine Zambai, RechtsanwÃ¤ltin in Wien, wegen Â§Â 12a AbsÂ 3 iVm Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 21.Â AugustÂ 2019, GZÂ 39Â RÂ 217/19d-43, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist nur die Frage, ob das auf Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG gestÃ¼tzte Mietzinsanhebungsbegehren der Antragsteller verfristet ist.
Das Erstgericht verneinte dies und stellte den angemessenen Hauptmietzins fÃ¼r das GeschÃ¤ftslokal der Antragsgegnerin im Haus der Antragsteller zum Stichtag 1.Â 2.Â 2008 mit 1.177Â EURÂ netto fest.
Das Rekursgericht bestÃ¤tigte diese Entscheidung, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000Â EUR Ã¼bersteige, und lieÃŸ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
Rechtliche Beurteilung
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegner zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.
1.Â Dass der Erwerb sÃ¤mtlicher GeschÃ¤ftsanteile an der Antragsgegnerin durch einen bisher Gesellschaftsfremden, der auch deren GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer wurde, den Tatbestand nach Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG verwirklichte, war im Verfahren nicht strittig. Wie im Licht des Zwecks der Anzeigepflicht nach Â§Â 12a AbsÂ 3 SatzÂ 2 MRG der konkrete Wortlaut einer in diesem Zusammenhang abgegebenen ErklÃ¤rung zu verstehen ist, ist typischerweise eine Frage des Einzelfalls, der keine darÃ¼ber hinausgehende Bedeutung zukommt (5Â ObÂ 101/07x; 5Â ObÂ 157/17z = immolexÂ 2018/12 [Klein]).
2.Â Nach gesicherter Rechtsprechung ist die Anzeige zwar an keine bestimmte Form gebunden, der Inhalt muss aber klar sein. Sie muss eine Feststellung von Ã„nderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeiten in der Gesellschaft â€“ etwa durch Kippen der MehrheitsverhÃ¤ltnisse â€“ zuverlÃ¤ssig und eindeutig ermÃ¶glichen. Eine durch gesellschaftsrechtliche VorgÃ¤nge ausgelÃ¶ste Anzeige muss demnach jedenfalls Ã¼ber das rechtliche Instrument des Machtwechsels, die in dieser Hinsicht getroffenen MaÃŸnahmen, die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gesellschaft und den Zeitpunkt des Rechtsvorgangs Auskunft geben (8Â ObÂ 4/11p; 5Â ObÂ 157/17z). Abzustellen ist auf den objektiven ErklÃ¤rungswert (allgemein hiezu RIS-Justiz RS0014160).
3.Â Eine schriftliche Anzeige der VerÃ¤uÃŸerung sÃ¤mtlicher GeschÃ¤ftsanteile gab es hier nicht, nur die anlÃ¤sslich eines Besuchs des Zweitantragstellers im GeschÃ¤ftslokal der Antragsgegnerin erteilte Auskunft, nunmehr fÃ¼hre Z* das GeschÃ¤ft und * ziehe sich wegen der Kinder aus dem GeschÃ¤ft zurÃ¼ck. Auf Nachfrage des Zweitantragstellers, ob sich an der Firmensituation etwas geÃ¤ndert hÃ¤tte, wurde ihm mitgeteilt, die Firma sei unverÃ¤ndert aufrecht. Die Beurteilung der Vorinstanzen, aus dieser Mitteilung seien keine gesicherten Schlussfolgerungen auf eine konkrete Ã„nderung der rechtlichen und wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeiten in der Gesellschaft ableitbar gewesen, hÃ¤lt sich im Rahmen der bisherigen Rechtsprechung und bedarf keiner Korrektur im Einzelfall.
4.Â Die im Zulassungsantrag erwÃ¤hnte Ã„uÃŸerung des Ãœbernehmers der GeschÃ¤ftsanteile â€žich bin hier nur Chef, Gesellschaftâ€œ findet sich im vom Erstgericht festgestellten Sachverhalt nicht. Selbst wenn man deren ErwÃ¤hnung in den BeweiswÃ¼rdigungsÃ¼berlegungen im Sinn einer Feststellung einer Ã„uÃŸerung des Ãœbernehmers der GeschÃ¤ftsanteile in diese Richtung werten wollte, kÃ¶nnte dies keine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG begrÃ¼nden. Zur Frage allfÃ¤lliger Vermieterpflichten im Zusammenhang mit einer Anzeige gemÃ¤ÃŸ Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG nahm der Oberste Gerichtshof bereits mehrfach Stellung. Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG normiert ausdrÃ¼cklich eine Pflicht der vertretungsbefugten Organe der Mietergesellschaft zur Anzeige, dabei handelt es sich um ein Schutzgesetz zugunsten des Vermieters (RS0124474 [T2]; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I23 Â§Â 12a MRG RzÂ 15). DemgemÃ¤ÃŸ bleibt kein Raum fÃ¼r eine Erkundigungsobliegenheit oder gar Pflicht des Vermieters zur Nachfrage (vgl 5Â ObÂ 101/07z; 5Â ObÂ 157/17z). Davon abgesehen fragte der Zweitantragsteller ohnedies nach, ob sich an der Firmensituation etwas geÃ¤ndert habe. Die Antwort, die Firma sei unverÃ¤ndert aufrecht, war selbst unter BerÃ¼cksichtigung der mangelnden Deutschkenntnisse des neuen GeschÃ¤ftsfÃ¼hrers nach der sich im Rahmen der Rechtsprechung haltenden Auffassung der Vorinstanzen jedenfalls kein Anlass fÃ¼r den Vermieter, weitere Erkundigungen Ã¼ber allfÃ¤llige Ã„nderungen in der Gesellschaftsstruktur der Antragsgegnerin einzuholen.
5.Â Damit war der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs zurÃ¼ckzuweisen, ohne dass dieser Beschluss einer weiteren BegrÃ¼ndung bedÃ¼rfte (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG).