Document Number: JJT_20190320_OGH0002_0050OB00027_19K0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E125041
Case Number: 5Ob27/19k
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1553040000000
Word Count: 1087

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Painsi, Dr.Â Steger und Dr.Â Parzmayr als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragsteller 1.Â A* GesmbH, *, 2.Â A*aktiengesellschaft, *, beide vertreten durch Mag.Â Harald Rossmann, Rechtsanwalt in Innsbruck, wegen Einverleibung eines Bestandrechts ob EZÂ *, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Beschluss des Landesgerichts Ried im Innkreis als Rekursgericht vom 27.Â NovemberÂ 2018, AZÂ 14Â RÂ 98/18i, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 126 AbsÂ 2 GBG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Das Erstgericht wies den Antrag, das Bestandrecht gemÃ¤ÃŸ VertragspunktenÂ II und V der Zusatzvereinbarung vom 28.Â 9.Â 2018 fÃ¼r die Zweitantragstellerin ob der Liegenschaft der Erstantragstellerin einzuverleiben, ab.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsteller nicht Folge, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 30.000Â EUR Ã¼bersteige und lieÃŸ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
Rechtliche Beurteilung
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs der Antragsteller zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.
1.Â Die Judikatur, die nur solchen BestandvertrÃ¤gen die VerbÃ¼cherungsfÃ¤higkeit zuerkennt, deren zeitliche Dauer bestimmt oder zumindest bestimmbar ist, akzeptiert die Vertragsklausel, innerhalb einer bestimmten Frist nicht zu kÃ¼ndigen, als ausreichende zeitliche Bindung. Sie lÃ¤sst die Eintragung des Bestandrechts schon dann zu, wenn der Vermieter fÃ¼r sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum der Bestandliegenschaft fÃ¼r eine bestimmte Zeit auf die Geltendmachung von KÃ¼ndigungsgrÃ¼nden verzichtet, die sein Rechtsnachfolger bei einem unverbÃ¼cherten Bestandrecht zur ordentlichen AufkÃ¼ndigung des Bestandvertrags heranziehen kÃ¶nnte (RIS-Justiz RS0108658 [T2]; RS0020428 [T3, T4]; jÃ¼ngst 5Â ObÂ 142/17v; Rassi in Kodek, GrundbuchsrechtÂ² Â§Â 19 GBG RzÂ 18Â f mwN). Die PrÃ¼fung eines Gesuchs auf Eintragung eines Bestandvertrags hat nach den Erfordernissen der Â§Â§Â 26Â ff GBG zu erfolgen und muss Â§Â 32 GBG genÃ¼gen (5Â ObÂ 157/07k; 5Â ObÂ 269/08g). GemÃ¤ÃŸ Â§Â 26 AbsÂ 2 GBG bedarf die vorgelegte Urkunde eines gÃ¼ltigen Rechtsgrundes, darÃ¼ber hinaus ist nach Â§Â 32 AbsÂ 1 litÂ b GBG eine ausdrÃ¼ckliche AufsandungserklÃ¤rung Voraussetzung fÃ¼r die Eintragung. Â§Â 31 AbsÂ 1 GBG fordert fÃ¼r die Einverleibung aufgrund von Privaturkunden, dass die Unterschriften der Parteien auf den Urkunden gerichtlich oder notariell beglaubigt sind. Die Vorinstanzen hatten auf Basis dieser Rechtslage anhand der vorgelegten Urkunden zu prÃ¼fen, ob sich daraus eine wirksame Vereinbarung einer zeitlichen Bindung des BestandverhÃ¤ltnisses ergibt. Dass sie das verneinten, hÃ¤lt sich im Rahmen der bisherigen Rechtsprechung:
2.1.Â Die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag â€“ abgeschlossen zwischen den beiden Antragstellern â€“ weist als einzige der vorgelegten Urkunden zwar die notarielle Beglaubigung der Unterschrift der vertretungsbefugten Organe auf, regelt allerdings lediglich die Anmietung zusÃ¤tzlicher GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten von ca 98Â mÂ² und sieht unter dem PunktÂ II â€žBeginn des MietverhÃ¤ltnisses, Mietdauerâ€œ wÃ¶rtlich vor: â€žDas MietverhÃ¤ltnis fÃ¼r diese ZusatzflÃ¤che hat bereits am 1.Â 1.Â 2018 begonnen und wird analog zum bestehenden MietverhÃ¤ltnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.â€œ Dass sich allein daraus die Vereinbarung einer zeitlichen Bindung in Form einer KÃ¼ndigungsbeschrÃ¤nkung mit der fÃ¼r das Grundbuchsverfahren gebotenen Eindeutigkeit (RIS-Justiz RS0060573) nicht ergibt, ist nicht zu beanstanden.
2.2.Â Die Zusatzvereinbarung nimmt â€“ in der PrÃ¤ambel â€“ zum Inhalt des Bestandvertrags noch auf eine
â€“ ebenfalls vorgelegte â€“ Vereinbarung aus 2010, abgeschlossen zwischen beiden Antragstellern und der I* Gesellschaft mbH (damals Leasinggeberin und offenbar auch EigentÃ¼merin der Liegenschaft) Bezug. Die Unterschriften der Parteien dieser Vereinbarung sind weder gerichtlich noch notariell beglaubigt. Als Grundlage fÃ¼r diese Vereinbarung erwÃ¤hnt die Zusatzvereinbarung noch ein â€“ ebenfalls vorgelegtes â€“ Schreiben der Zweitantragstellerin an die I* vom 18.Â 7.Â 2006, das vom (damaligen) Vorstand der Zweitantragstellerin ebenfalls in nicht beglaubigter Form unterfertigt wurde. Dort wurde der I* der Abschluss eines Mietvertrags Ã¼ber spÃ¤testens am 30.Â 6.Â 2016 zu Ã¤uÃŸernden Wunsch angeboten. Aus PunktÂ II dieses Schreibens ergibt sich, dass der Abschluss des Mietvertrags zwar auf unbestimmte Zeit beabsichtigt war, wobei die AufkÃ¼ndigung durch jede Seite unter Einhaltung einer dreimonatigen KÃ¼ndigungsfrist zum Quartalsende vorgesehen wurde, eine KÃ¼ndigung durch die Vermieterin jedoch ausschlieÃŸlich aus dem im Mietrechtsgesetz genannten GrÃ¼nden (ausgenommen Eigenbedarf) mÃ¶glich sein sollte. Die Vereinbarung 2010 regelte den Ãœbergang des zwischen der I* und der Erstantragstellerin bestehenden ImmobilienleasingverhÃ¤ltnisses auf die Zweitantragstellerin in Form eines MietverhÃ¤ltnisses, wobei die Erstantragstellerin dort als â€žzukÃ¼nftiger Vermieterâ€œ bezeichnet wurde und sich verpflichtete, im Zusammenhang mit diesem Mietvertrag gegenÃ¼ber der Zweitantragstellerin die KÃ¼ndigungsbeschrÃ¤nkung gemÃ¤ÃŸ PunktÂ II des Schreibens vom 18.Â 7.Â 2006 einzuhalten.
2.3.Â Die auf 5Â ObÂ 269/08g bzw RIS-Justiz RS0124536 gestÃ¼tzte Auffassung des Rekursgerichts, angesichts dieser Urkundenlage liege zwar eine Nachtragsurkunde vor, die eine nach Â§Â 31 AbsÂ 1 GBG beglaubigte und wirksame AufsandungserklÃ¤rung enthalte, allerdings ausdrÃ¼cklich Bezug auf die Urkunde Ã¼ber das TitelgeschÃ¤ft nehme, sodass zu verlangen sei, auch diese Urkunde als Grundbuchsurkunde in einer Form vorzulegen, die eine Eintragung zulÃ¤sst, ist nicht korrekturbedÃ¼rftig. Auch die Entscheidungen des Fachsenats 5Â ObÂ 36/07s und 5Â ObÂ 114/11t stehen dem nicht entgegen. Entgegen dem Revisionsrekurs ist die hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung auch nicht uneinheitlich:
2.4.Â In dem zu 5Â ObÂ 114/11t (= NZ 2012/95 [zust Hoyer] = immolexÂ 2012/19 [zust Edelhauser]) beurteilten Fall lagen dem Einverleibungsgesuch (unter anderem) ein nicht beglaubigter Mietvertrag und eine beglaubigte AufsandungserklÃ¤rung zugrunde. Dort bewilligte der Fachsenat den Antrag, weil zufolge Â§Â 32 GBG die ausdrÃ¼ckliche ErklÃ¤rung desjenigen, dessen Recht beschrÃ¤nkt, belastet, aufgehoben oder auf eine andere Person Ã¼bertragen werden soll, dass er in die Einverleibung einwilligt, in welcher Urkunde auch immer sie abgegeben wird, die Voraussetzungen des Â§Â 31 AbsÂ 1 GBG erfÃ¼llen muss. Allerdings bedarf die Unterfertigung des durch die Einverleibung Berechtigten nur einmal einer gerichtlichen oder notariellen Beglaubigung, wobei diese entweder in der Titelurkunde, der AufsandungserklÃ¤rung oder auch erst im Grundbuchsgesuch abgegeben werden kann.
5Â ObÂ 36/07s verlangte, dass die Echtheit der Unterschrift sowohl des berechtigten als auch des belasteten Teils unzweifelhaft feststehen muss. Wird ein Nachtrag erforderlich, bedarf dieser nur dann einer neuerlichen Beglaubigung der Unterschrift des berechtigten Teils, wenn aufgrund des Nachtrags eine AufsandungserklÃ¤rung mit neuem Inhalt erforderlich wird.
Der hier zu beurteilende Fall ist aber dadurch gekennzeichnet, dass eine Titelurkunde Ã¼ber den Abschluss eines Bestandvertrags zwischen den beiden Antragstellern, aus der sich eine zeitliche Bindung der Vermieterin ergeben hÃ¤tte, nicht in grundbuchsfÃ¤higer Form vorliegt:
2.5.Â Hier kommt als Titel fÃ¼r das einzuverleibende Bestandrecht (jedenfalls in seinem ursprÃ¼nglichen Umfang vor dem Nachtrag vom 8.Â 8.Â 2018) Ã¼berhaupt nur die Vereinbarung vom 29.Â 11./6.Â 12./19.Â 12.Â 2010 in Betracht, wobei die Unterschriften der Beteiligten unleserlich und nicht beglaubigt sind. Selbst wenn man im Gegensatz zu dem zu 5Â ObÂ 269/08g entschiedenen Fall hier nicht von Zweifeln an der Vertretungsmacht der fÃ¼r die Beteiligten dieser Vereinbarung einschreitenden physischen Personen ausgehen wollte, wÃ¼rde dies nichts daran Ã¤ndern, dass â€“ auch nach dem Vorbringen der Antragsteller â€“ das MietverhÃ¤ltnis zwischen ihnen auf einer Dreiparteieneinigung beruhen soll, die in der Zusatzvereinbarung abgegebene AufsandungserklÃ¤rung allerdings nur das Bestandrecht laut Zusatzvereinbarung gemÃ¤ÃŸ dessen VertragspunktenÂ II und V â€“ somit hinsichtlich der ZusatzflÃ¤che â€“ erfasst. Nur diese AufsandungserklÃ¤rung liegt in notariell beglaubigter Form vor. Eine gerichtlich oder notariell beglaubigte AufsandungserklÃ¤rung der damaligen Leasinggeberin (und EigentÃ¼merin) zur Einverleibung des angeblich schon 2006 mit ihr begrÃ¼ndeten BestandverhÃ¤ltnisses liegt hingegen nicht vor.
3.Â Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs war daher zurÃ¼ckzuweisen, ohne dass dies einer weiteren BegrÃ¼ndung bedÃ¼rfte (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG).