Document Number: JJT_20180612_OGH0002_0050OB00018_18K0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E122226
Case Number: 5Ob18/18k
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1528761600000
Word Count: 3243

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache des Antragstellers R* Z*, vertreten durch Mag.Â Daniel Sallrigler, Rechtsanwalt in Linz, gegen die Antragsgegner/innen 1.Â E*gesellschaftÂ mbH *, vertreten durch die HengstschlÃ¤ger Lindner RechtsanwÃ¤lte GmbH in Linz, 2.Â A* B*, 3.Â G* L*, 4.Â H* W*, 5.Â P* M*, 6.Â E* G*, 7.Â E* R*, 8.Â K* S*, 9.Â E* G*, 10.Â F* H*, 11.Â N* W*, 12.Â N* S*, wegen Â§Â 22 AbsÂ 1 ZÂ 10 und 11 WGG, Ã¼ber den Revisionsrekurs des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Linz als Rekursgericht vom 23.Â OktoberÂ 2017, GZÂ 14Â RÂ 73/17d-23, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Linz vom 22.Â FebruarÂ 2017, GZÂ 16Â MschÂ 9/16x-15, bestÃ¤tigt wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Der Antragsteller ist schuldig, der Erstantragsgegnerin die mit 418,78Â EUR (darin 69,80Â USt) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Der Antragsteller ist aufgrund des Mietvertrags vom 27.Â SeptemberÂ 1977 Mieter der im Erdgeschoss eines Hauses gelegenen Wohnung. Die Erstantragsgegnerin ist eine GemeinnÃ¼tzige Bauvereinigung und Vermieterin dieser Wohnung. Die anderen Antragsgegner sind die weiteren Mieter dieses Hauses.
Im JahrÂ 2013 lieÃŸ die Erstantragsgegnerin nachtrÃ¤glich eine Liftanlage im Haus errichten. Die Zustimmung der Mieter hat sie dafÃ¼r nicht eingeholt, sie hat unter ihren Mietern auch keine Abstimmung durchgefÃ¼hrt. Mit Schreiben vom 23.Â 5.Â 2012 informierte die Erstantragsgegnerin die Mieter, so auch den Antragsteller, dass nachtrÃ¤glich ein Lift an das GebÃ¤ude angebaut werde und es daher zu einer ErhÃ¶hung des rÃ¼ckzahlbaren Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags sowie zur Vorschreibung einer Aufzugskostenumlage kommen werde, die auch von den Mietern der Erdgeschosswohnungen zu leisten seien. Weder widersprachen zumindest ein Viertel der Mieter dem Liftanbau, nach kam es zu einer Vereinbarung der Erstantragsgegnerin mit allen Mietern, ebensowenig zu einer Vereinbarung aller Mieter untereinander, dass Mieter von Erdgeschosswohnungen abweichend von der Kostenaufteilung nach anteiliger NutzflÃ¤che von den Kosten fÃ¼r den Betrieb der Liftanlage ganz oder teilweise ausgenommen werden sollen, sei es hinsichtlich des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags, sei es hinsichtlich des Beitrags zur Betriebskostenumlage.
Beginnend mit 1.Â SeptemberÂ 2013, als der Lift im Bau, aber noch nicht betriebsbereit war, schrieb die Erstantragsgegnerin den Mietern (und so auch dem Antragsteller) einen um netto 0,37Â EUR auf nettoÂ 1,17Â EUR pro Quadratmeter und Monat erhÃ¶hten â€žErhaltungs- und Verbesserungsbeitrag rÃ¼ckzahlbarâ€œ â€“ auf die Dauer von 15Â Jahren â€“ vor. Mit Inbetriebnahme des Liftes am 1.Â DezemberÂ 2013 schrieb die Erstantragsgegnerin dem Antragsteller eine Betriebskostenumlage fÃ¼r den Lift (â€žAufzug StiegeÂ 2â€œ) in HÃ¶he von nettoÂ 22,28Â EUR vor. Die HÃ¶he dieser Vorschreibungen ist seither unverÃ¤ndert.
Der Antragsteller begehrte 1.Â die Feststellung, dass die Erstantragsgegnerin durch die Vorschreibung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags rÃ¼ckzahlbar in der HÃ¶he von 0,37Â EURÂ netto je Quadratmeter und Monat seit 1.Â SeptemberÂ 2013 das fÃ¼r den Bestandgegenstand angemessene Entgelt im Sinne der Â§Â§Â 13 und 14 WGG Ã¼berschritten habe, 2.Â die Feststellung des Anteils des Antragstellers an den Betriebskosten bzw an den besonderen Aufwendungen des Hauses und die Feststellung, dass und in welchem AusmaÃŸ durch die Vorschreibung zur Abdeckung der laufenden Kosten fÃ¼r â€žAufzug StiegeÂ 2â€œ in HÃ¶he von 0,25Â EUR pro Quadratmeter und Monat seit 1.Â DezemberÂ 2013 das zulÃ¤ssige AusmaÃŸ des Anteils des Antragstellers an den Gesamtkosten des Hauses Ã¼berschritten worden sei, weil die Vorschreibung anteiliger Betriebskosten fÃ¼r die Liftanlage an den Antragsteller seit 1.Â DezemberÂ 2013 zu Unrecht erfolgt sei, und 3.Â die Verpflichtung der Erstantragsgegnerin, dem Antragsteller die jeweiligen ÃœberschreitungsbetrÃ¤ge zurÃ¼ckzuerstatten.
Das Erstgericht wies den Antrag ab.
Die Erstantragsgegnerin habe mit dem nachtrÃ¤glichen Liftanbau eine nÃ¼tzliche Verbesserung iSd Â§Â 14b AbsÂ 2 ZÂ 2 WGG in der Fassung vor der WGG-Nov 2016 vorgenommen und auch vornehmen dÃ¼rfen. Einer schriftlichen Einigung zwischen der Bauvereinigung und der Mehrheit der Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten bedÃ¼rfe es nicht.
Die von der Erstantragsgegnerin errichtete Aufzugsanlage sei eine Gemeinschaftsanlage im Sinn des Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG. Der Gesetzestext des WGG sehe anders als das MRG mit den Â§Â§Â 17 AbsÂ 1 und 24 AbsÂ 1 und das WEGÂ 2002 mit Â§Â 32 AbsÂ 2 und 5 keine MÃ¶glichkeit vor, einen Mieter, dem die objektive NutzungsmÃ¶glichkeit fehle oder deutlich hinter der anderen Mieter zurÃ¼ckbleibe, von den Kosten fÃ¼r eine solche Gemeinschaftsanlage ganz oder teilweise auszunehmen. Eine Analogie komme nicht in Frage, weil hier keine ungewollte GesetzeslÃ¼cke vorliege. Â§Â 20 WGG stelle klar, welche Normen des WGG welche Bestimmungen des MRG verdrÃ¤ngen. In Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ a WGG sei der Verteilungsgrundsatz des Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG ausdrÃ¼cklich ausgeschlossen. Der daher auch fÃ¼r die Kosten von Gemeinschaftsanlagen maÃŸgebliche AufteilungsschlÃ¼ssel gemÃ¤ÃŸ Â§Â 16 WGG enthalte keine mit der Bestimmung des Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG vergleichbare Regelung. GrundsÃ¤tzlich seien daher alle Kosten nach dem VerhÃ¤ltnis der NutzflÃ¤chen zu berechnen, ohne RÃ¼cksicht auf die objektive NutzungsmÃ¶glichkeit des Mieters. Einer Zustimmung des Antragstellers habe es dafÃ¼r nicht bedurft. Nicht Vereinbarung, sondern das Gesetz, nÃ¤mlich das WGG, sei die Rechtsgrundlage, aufgrund welcher die Erstantragsgegnerin berechtigt (gewesen) sei, den Antragsteller mit den Kosten der nachtrÃ¤glich errichteten Liftanlage zu belasten. Nur bei Vorliegen einer entsprechenden zwischen der Bauvereinigung und allen Mietern schriftlich getroffenen Vereinbarung iSd Â§Â 16 AbsÂ 6 WGG wÃ¤re es der Erstantragsgegnerin erlaubt, die Liftkosten gegenÃ¼ber dem Antragsteller und den Ã¼brigen Erdgeschosswohnungsmietern anders als nach dem VerhÃ¤ltnis der NutzflÃ¤chen zu berechnen. Eine solche Vereinbarung gebe es hier aber nicht.
Â§Â 14d WGG gestatte einer Bauvereinigung, einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag im gesetzlich beschriebenen AusmaÃŸ zu einem bestimmten Zweck zu verlangen, ohne dass die tatsÃ¤chliche Verwendung der einzuhebenden Mittel zum Zeitpunkt der Einhebung feststehen mÃ¼sse. Es handle sich hierbei um eine eigenverantwortliche Entscheidung des Vermieters. WÃ¤ren die Mieter mit der Einhebung eines erhÃ¶hten Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags nicht einverstanden gewesen, hÃ¤tte die Vorschreibung unter gewissen Voraussetzungen von mindestens einem Viertel der Mieter binnen zwei Monaten nach Erhalt des ErhÃ¶hungsbegehrens bekÃ¤mpft werden kÃ¶nnen. Diese Frist sei hier lÃ¤ngst verstrichen. Der von der Erstantragsgegnerin vorgeschriebene erhÃ¶hte Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag in der HÃ¶he von nun 1,17Â EUR je Quadratmeter und Monat (die 0,37Â EUR fÃ¼r den Lift inkludiert) Ã¼bersteige die gesetzlich festgelegte maximale HÃ¶he des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags nicht. Dessen Vorschreibung sei daher nicht zu beanstanden.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers nicht Folge.
Der von der LiegenschaftseigentÃ¼merin errichtete Aufzug sei eine Gemeinschaftsanlage im Sinne der Â§Â§Â 3 AbsÂ 2 ZÂ 3, 24 AbsÂ 1 MRG. Eine derartige Anlage, die schon aufgrund ihrer Art der gemeinsamen BenÃ¼tzung der Bewohner des Hauses, wenn schon nicht aller, dann einer einheitlichen Gruppe, zu dienen bestimmt sei, wÃ¤re nur dann keine Gemeinschaftsanlage, wenn einzelnen Mietern das Recht eingerÃ¤umt worden sei, die BenÃ¼tzung der Anlage durch andere Mieter von der Zahlung eines Ã¼ber die Beteiligung an den Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts abhÃ¤ngig zu machen oder andere Ã¼berhaupt von der BenÃ¼tzung auszuschlieÃŸen. Nur die Existenz einer solchen sogenannten â€žAufzugs- oder Liftgemeinschaftâ€œ wÃ¼rde hier der Annahme des Bestehens einer Gemeinschaftsanlage entgegenstehen. Derartige Sondernutzungsrechte seien hier nach den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen aber nicht eingerÃ¤umt.
Die Errichtung von der gemeinsamen BenÃ¼tzung der Bewohner dienenden, einer zeitgemÃ¤ÃŸen Wohnkultur entsprechenden sonstigen Anlagen, wie etwa von PersonenaufzÃ¼gen, sei in Â§Â 14b AbsÂ 2 ZÂ 2 WGG in der Fassung vor der WGG-NovelleÂ 2016 als nÃ¼tzliche Verbesserung definiert. Der klare Gesetzeswortlaut lege also fest, dass der Einbau und die Kostenbeteiligung an der Liftanlage nicht einer Vereinbarung â€“ welche unstrittig nicht gegeben sei â€“ bedÃ¼rfe. Die Erstantragsgegnerin habe also die im Sinn des Gesetzes nÃ¼tzliche Verbesserungsarbeit â€žLiftanbauâ€œ durchfÃ¼hren dÃ¼rfen, das Fehlen einer Vereinbarung Ã¤ndere daran nichts. Nicht eine Vereinbarung, sondern das WGG selbst stelle nÃ¤mlich die Rechtsgrundlage dar, aufgrund welcher die Erstantragsgegnerin berechtigt sei, die Kosten der Liftanlage auch gegenÃ¼ber dem Antragsteller zu verrechnen.
Der in Â§Â 16 WGG geregelte allgemeine VerteilungsschlÃ¼ssel fÃ¼r alle Kosten des Hauses bzw der Baulichkeit sehe die Aufteilung nach dem VerhÃ¤ltnis der NutzflÃ¤chen vor, und zwar unabhÃ¤ngig davon, ob eine objektive NutzungsmÃ¶glichkeit des jeweiligen Mieters vorgesehen sei. Das Kostendeckungsprinzip des Â§Â 16 WGG solle sicherstellen, dass der Bauvereinigung die Kostendeckung ermÃ¶glicht werde. MÃ¶gliche Abweichungen vom AufteilungsschlÃ¼ssel gemÃ¤ÃŸ Â§Â 16 WGG seien explizit in dessen AbsÂ 5 und 6 aufgezÃ¤hlt. Dabei kÃ¶nne gemÃ¤ÃŸ Â§Â 16 AbsÂ 6 WGG der VerteilungsschlÃ¼ssel fÃ¼r gemeinschaftliche Anlagen, wie etwa auch Liftanlagen (vgl Â§Â 24 AbsÂ 2 MRG), nur durch schriftliche Vereinbarung zwischen der Bauvereinigung und allen Mietern geÃ¤ndert werden. Ein Verweis auf den abweichenden Verteilungsgrundsatz des Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG existiere im WGG nicht, im Gegenteil: Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ a WGG normiere ausdrÃ¼cklich, dass die VerteilungsgrundsÃ¤tze des Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG gerade nicht anzuwenden seien. Mit dem Inkrafttreten der Neufassung des Â§Â 16 WGG durch das 3.Â WÃ„G sei der von der Judikatur hergestellte Gleichklang zwischen den mÃ¶glichen AufteilungsschlÃ¼sseln fÃ¼r Bewirtschaftungskosten in MRG und WGG verloren gegangen und Â§Â 16 WGG nF sei noch strikter im Sinn einer taxativen AufzÃ¤hlung mÃ¶glicher Abweichungen gefasst. Zudem sehe auch Â§Â 14 AbsÂ 1 WGG idF des 3.Â WÃ„G nicht mehr die in der frÃ¼heren Fassung normierte MÃ¶glichkeit vor, bei einzelnen Betriebskostenarten die Berechnung nach dem VerhÃ¤ltnis der unterschiedlichen NutzungsmÃ¶glichkeiten vorzunehmen. Deswegen (und wegen der klaren Textierung des Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ a WGG) scheide die vom Rekurswerber angestrebte analoge Anwendung des Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG aus.
Das Rekursgericht erklÃ¤rte den ordentlichen Revisionsrekurs fÃ¼r zulÃ¤ssig, weil zu den hier relevanten Rechtsfragen, ob im Anwendungsbereich des WGG im Falle der nachtrÃ¤glichen Lifterrichtung die Vorschreibung eines erhÃ¶hten Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und/oder Betriebskostenanteils der Zustimmung des Mieters bedarf und ob die nach der Rechtsprechung zu Â§Â 24 MRG im Fall â€žinhaltsleerer Rechteâ€œ gebotene Ausnahme einzelner Mieter von den Kosten der Gemeinschaftsanlagen auch im Anwendungsbereich des WGG gilt, keine hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung vorliege.
Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der ordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag, den angefochtenen Sachbeschluss dahin abzuÃ¤ndern, dass dem Antrag stattgegeben werde. Hilfsweise stellt er einen Aufhebungs- und ZurÃ¼ckverweisungsantrag.
Die Erstantragsgegnerin beantragt, den Revisionsrekurs zurÃ¼ckzuweisen, in eventu diesem nicht Folge zu geben. Die weiteren Antragsgegner haben sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulÃ¤ssig; er ist aber nicht berechtigt.
1.Â Das MietverhÃ¤ltnis unterliegt â€“ unstrittig â€“ dem WohnungsgemeinnÃ¼tzigkeitsgesetz (WGG) und dessen Entgeltbestimmungen. Nach Â§Â 14 AbsÂ 1 WGG ist das angemessene Entgelt fÃ¼r die Ãœberlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines GeschÃ¤ftsraums unter Bedachtnahme auf Â§Â 13 WGG nach den Verteilungsbestimmungen des Â§Â 16 WGG zu berechnen. Bei der Berechnung des angemessenen Entgelts dÃ¼rfen (unter anderem) ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gemÃ¤ÃŸ Â§Â 14d WGG (Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 5 WGG) und ein Betrag zur Deckung der sonstigen Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes, der Kosten fÃ¼r den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen sowie zur Deckung der von der Liegenschaft laufend zu entrichtenden Ã¶ffentlichen Abgaben (Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 7 WGG) angerechnet werden. Gegenstand dieses Verfahrens ist die PrÃ¼fung der ZulÃ¤ssigkeit der ÃœberwÃ¤lzung des Anteils an den besonderen Aufwendungen fÃ¼r einen nachtrÃ¤glichen Liftanbau auf den Antragsteller (Â§Â 22 AbsÂ 1 ZÂ 10 iVm Â§Â 14 AbsÂ 1 WGG, Â§Â 16 WGG und Â§Â 24 MRG) und die Richtigkeit der mit der BegrÃ¼ndung des nachtrÃ¤glichen Liftanbaus vorgeschriebenen ErhÃ¶hung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags (Â§Â 22 AbsÂ 1 ZÂ 11 WGG iVm Â§Â 14d WGG).
2.Â Gemeinschaftsanlagen sind grundsÃ¤tzlich Anlagen, die schon aufgrund ihrer Art der gemeinsamen BenÃ¼tzung der Bewohner des Hauses, wenn schon nicht aller, dann einer einheitlichen Gruppe, zu dienen bestimmt sind (5Â ObÂ 83/15i; RIS-Justiz RS0070297). Dass eine Anlage geeignet ist, allen MietgegenstÃ¤nden im Haus zu dienen, ist nicht Voraussetzung (WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht MRGÂ²Â³ Â§Â 24 RzÂ 2). Die fehlende Nutzbarkeit durch einzelne Mieter ist vielmehr nach neuerer Rechtsprechung zum MRG und WEG vor allem im Zusammenhang mit der Kostenbeteiligung an Gemeinschaftsanlagen relevant (5Â ObÂ 216/15y; RIS-Justiz RS0083193, RS0083101 [T4], RS0083087 [T8], RS0109557 [T4]). An der Qualifikation einer Anlage als Gemeinschaftsanlage im Sinne der Â§Â§Â 3 AbsÂ 2 ZÂ 3, 24 AbsÂ 1 MRG bzw als gemeinschaftliche Anlage iSd Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 7 WGG Ã¤ndert dieser Umstand nichts.
3.Â Entgegen der Auffassung des Revisionsrekurswerbers setzt die Qualifikation einer Anlage als Gemeinschaftsanlage keine ausdrÃ¼ckliche vertragliche EinrÃ¤umung des Nutzungsrechts voraus. In dem hier vorliegenden Fall einer nachtrÃ¤glich errichteten Aufzugsanlage kommt es daher nicht darauf an, ob in den bestehenden MietvertrÃ¤gen bereits eine Option auf dessen BenÃ¼tzung vereinbart wurde. Eine derartige Anlage ist vielmehr nur dann keine Gemeinschaftsanlage, wenn einzelnen Mietern das ausschlieÃŸliche Recht eingerÃ¤umt wurde, die BenÃ¼tzung der Anlage durch andere Mieter von der Zahlung eines Ã¼ber die Beteiligung an den Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts abhÃ¤ngig zu machen oder andere Ã¼berhaupt von der BenÃ¼tzung auszuschlieÃŸen (5Â ObÂ 83/15i; RIS-Justiz RS0070297; vgl auch RS0069988). Die Existenz einer sogenannten â€žAufzugs- oder Liftgemeinschaftâ€œ stÃ¼nde der Annahme des Bestehens einer Gemeinschaftsanlage also entgegen (RIS-Justiz RS0097525 [T2]). Eine solche entsteht aber nur durch die Vereinbarung, dass nur bestimmten Mietern, die sich in der Regel an den Errichtungskosten beteiligt haben, die Sondernutzung am Aufzug zusteht und weiteren Mietern nur zu bestimmten Bedingungen ein BenÃ¼tzungsrecht eingerÃ¤umt werden darf (RIS-Justiz RS0101592 [T6], RS0097525 [T4]). Es kommt dabei also nur darauf an, ob nach der zugrundeliegenden Sondernutzungsvereinbarung der Vermieter oder nur die zur Sondernutzung berechtigten Mieter berechtigt sind, anderen die BenÃ¼tzung unter gewissen Voraussetzungen einzurÃ¤umen (5Â ObÂ 83/15i; RIS-Justiz RS0097525 [T3]). Ein derartiges Sondernutzungsrecht besteht hier nach den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen nicht.
4.Â Nach Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 7 WGG darf bei der Berechnung des angemessenen Entgelts fÃ¼r die Ãœberlassung des Gebrauchs einer Wohnung ein Betrag zur Deckung der Kosten fÃ¼r den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen angerechnet werden. Auf diese Kosten des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen finden die Bestimmungen der Â§Â§Â 21, 23 und 24 MRG (mit Ausnahme der VerteilungsgrundsÃ¤tze) voll Anwendung (Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ a und b WGG; 5Â ObÂ 138/17f; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer, Miet- und WohnrechtÂ²Â³ WGG Â§Â 14 RzÂ 18). Es ist zwar richtig, dass Â§Â 14 AbsÂ 1 WGG das â€žSoll-Entgeltâ€œ im Sinn des Kostendeckungsprinzips, aber keinen gesetzlichen Mietzins in dem Sinn normiert, dass die danach errechneten BetrÃ¤ge ohne RÃ¼cksicht auf eine bestehende Vereinbarung zwischen der GemeinnÃ¼tzigen Bauvereinigung und den Mietern eingehoben werden kÃ¶nnten. Als Basis einer Entgeltzahlungsverpflichtung muss die Bestimmung des Â§Â 14 WGG vielmehr â€“ zumindest konkludent iSd Â§Â 863 ABGB â€“ vereinbart werden (RIS-Justiz RS0083344 [T2, T3]). Die Kosten fÃ¼r den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen nach Â§Â 14 AbsÂ 1 WGG kÃ¶nnen jedoch auch ohne Vereinbarung eingehoben werden, weil fÃ¼r sie Â§Â 21 AbsÂ 3â€“5 MRG unmittelbar anzuwenden ist (Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 WGG; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer aaO Â§Â 14 RzÂ 2).
5.Â Das WGG gibt in Â§Â 16 AbsÂ 1 die Aufteilung sÃ¤mtlicher Kosten des Hauses nach dem VerhÃ¤ltnis der NutzflÃ¤che des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstands zur NutzflÃ¤che aller in Bestand oder sonstige Nutzung gegebenen oder hiezu geeigneten Wohnungen, WohnrÃ¤ume und sonstigen RÃ¤umlichkeiten des Hauses vor. Im vorliegenden Fall wurde die Baulichkeit allerdings bereits vor dem Inkrafttreten des WGGÂ 1979 (mit 1.Â 1.Â 1980) erstmals bezogen. GemÃ¤ÃŸ der Ãœbergangsbestimmung des Â§Â 39 AbsÂ 8 ZÂ 1 WGGÂ 1979 gilt fÃ¼r VertrÃ¤ge die solche Baulichkeiten betreffen, Â§Â 16 AbsÂ 1 WGG Ã¼ber die VerhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸigkeit nach NutzflÃ¤chen nicht (vgl 5Â ObÂ 37/16a). Die in Â§Â 16 AbsÂ 1 WGG normierte Aufteilung der Gesamtkosten des Hauses im VerhÃ¤ltnis der NutzflÃ¤chen findet hier daher keine Anwendung; die Aufteilung hat vielmehr im Sinne des Gesetzes Ã¼ber die GemeinnÃ¼tzigkeit im Wohnungswesen (WGGÂ 1940) und der Verordnung zur DurchfÃ¼hrung dieses Gesetzes (WGGDVÂ 1940) zu erfolgen, sodass anstelle der â€žVerhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸigkeit nach NutzflÃ¤chenâ€œ die â€žVerhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸigkeit nach WohnflÃ¤chenâ€œ maÃŸgeblich ist (RIS-Justiz RS0083869; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer aaO Â§Â 16 WGG RzÂ 1).
6.Â Der in Â§Â 16 AbsÂ 1 WGG vorgesehene AufteilungsschlÃ¼ssel gilt grundsÃ¤tzlich fÃ¼r sÃ¤mtliche Kosten des Hauses, also insbesondere auch fÃ¼r die Kosten des Betriebs gemeinschaftlicher Anlagen. Im MRG ist die Aufteilung solcher â€žbesonderen Aufwendungenâ€œ hingegen gesondert geregelt. Ist der Hauptmieter eines Mietgegenstands aufgrund des Mietvertrags oder einer anderen Vereinbarung berechtigt, eine der gemeinsamen BenÃ¼tzung der Bewohner dienende Anlage des Hauses, wie einen Personenaufzug, zu benÃ¼tzen, so bestimmt sich sein Anteil an den Gesamtkosten des Betriebs dieser Anlage nach den GrundsÃ¤tzen des Â§Â 17 MRG (Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG). Nach der Rechtsprechung zu Â§Â 24 MRG kommt eine ÃœberwÃ¤lzung der Betriebskosten auf einen Mieter daher aus billigen ErwÃ¤gungen dann nicht in Betracht, wenn der Mieter praktisch keine MÃ¶glichkeit hat, die Anlage zu benÃ¼tzen. FÃ¼r die Beteiligung an den Betriebskosten eines Lifts kommt es daher auf die objektiv nachvollziehbare vernÃ¼nftige NutzungsmÃ¶glichkeit der Anlage an. Ein praktisch inhaltsleeres Recht, den Lift zu benÃ¼tzen, verpflichtet den Mieter nicht zur Beteiligung an den Betriebskosten dieser Gemeinschaftsanlage (RIS-Justiz RS0109557; Egglmeier-Schmolke/Schinnagl in GeKo Wohnrecht I Â§Â 24 MRG RzÂ 21; E.M.Â Hausmann in Hausmann/Vonkilch MRGÂ³ Â§Â 24 RzÂ 12).
7.Â Diese Rechtsprechung zu â€žinhaltsleeren Rechtenâ€œ ist mangels einer gesetzlichen Grundlage auf das WGG nicht Ã¼bertragbar. Im Anwendungsbereich des WGG sind die in Â§Â 24 AbsÂ 1 MRG normierten VerteilungsgrundsÃ¤tze kraft der ausdrÃ¼cklichen gesetzlichen Anordnung in Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ b WGG nicht anzuwenden. Das WGG selbst nimmt auf die objektive BenÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit der Gemeinschaftsanlage im Allgemeinen nicht Bedacht. Lediglich im Falle einer schriftlichen Vereinbarung zwischen der Bauvereinigung und allen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten kann bei einzelnen Betriebskostenarten und bei den Kosten fÃ¼r gemeinschaftliche Anlagen, ausgenommen Heiz- und Warmwasserkosten, die Aufteilung nach dem VerhÃ¤ltnis der unterschiedlichen NutzungsmÃ¶glichkeiten erfolgen (Â§Â 16 AbsÂ 6 WGG). Die in Â§Â 14 AbsÂ 1 WGG idF vor dem 3.Â WÃ„G noch ausdrÃ¼cklich vorgesehene allgemeine MÃ¶glichkeit der BerÃ¼cksichtigung unterschiedlicher BenÃ¼tzungsmÃ¶glichkeiten von Gemeinschaftsanlagen wurde zugleich mit dem Inkrafttreten des Â§Â 16 WGG idF des 3.Â WÃ„G, BGBlÂ 1993/800, sogar eigens eliminiert. Der Oberste Gerichtshof hat dazu bereits ausgesprochen, dass mit dem Inkrafttreten des Â§Â 16 WGG idF des 3.Â WÃ„G der Gleichklang zwischen den mÃ¶glichen AufteilungsschlÃ¼sseln fÃ¼r Bewirtschaftungskosten in MRG und WGG verloren gegangen und Â§Â 16 WGG noch strikter im Sinne einer taxativen AufzÃ¤hlung mÃ¶glicher Abweichungen gefasst sei (5Â ObÂ 135/14k mwN; RIS-Justiz RS0105705). AuÃŸer im Rahmen einer einvernehmlichen Vereinbarung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 16 AbsÂ 5 WGG ist im WGG daher â€“ anders als im MRG und WEG â€“ die Befreiung von Liftkosten mangels NutzungsmÃ¶glichkeit nicht mÃ¶glich (Prader, Zum Problem der fehlenden BenÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit von Gemeinschaftsanlagen im WGG, woblÂ 2004, 224; derselbe, immolexÂ 2015, 312 [Anm zu 1Â ObÂ 147/15x]). Entgegen der Behauptung des Revisionsrekurswerbers hat der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 1Â ObÂ 147/15x diese Frage nicht gegenteilig beantwortet, sondern ausdrÃ¼cklich offen gelassen.
8.Â Der VerteilungsschlÃ¼ssel des Â§Â 16 WGG gilt fÃ¼r die â€žGesamtkosten des Hausesâ€œ, also insbesondere auch fÃ¼r die Erhaltungs- und Verbesserungskosten. Auch in Bezug auf diese unterscheidet das WGG nicht zwischen nur einzelnen und allen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechigten â€žzugutekommendenâ€œ Anlagen (Prader, Zum Problem der fehlenden BenÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit von Gemeinschaftsanlagen im WGG, woblÂ 2004, 224). Es kommt daher auch in diesem Zusammenhang nicht darauf an, dass eine vernÃ¼nftige faktische NutzungsmÃ¶glichkeit besteht.
9.Â In Bezug auf die mit der BegrÃ¼ndung des nachtrÃ¤glichen Liftanbaus vorgeschriebene ErhÃ¶hung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags scheitert der Antrag aber schon aus einem anderen Grund. Gegenstand des AuÃŸerstreitverfahrens nach Â§Â 22 AbsÂ 1 ZÂ 11 WGG sind die Richtigkeit des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und dessen RÃ¼ckzahlung (Â§Â 14d WGG). â€žRichtigkeitâ€œ bedeutet im gegebenen Zusammenhang die ZulÃ¤ssigkeit bzw RechtmÃ¤ÃŸigkeit der HÃ¶he (5Â ObÂ 237/17i; RIS-Justiz RS0118030). Die UnzulÃ¤ssigkeit bzw Rechtswidrigkeit der Vorschreibung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags kann sich (nur) aus der Ãœberschreitung der gesetzlich zulÃ¤ssigen Obergrenze ergeben. Nicht zu prÃ¼fen ist daher, ob ein Aufwand im VerhÃ¤ltnis zum antragstellenden Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten als eine verrechenbare ErhaltungsmaÃŸnahme oder Verbesserung zu qualifizieren ist (5Â ObÂ 237/17i mwN). Die Einhebung von Erhaltungs- und VerbesserungsbeitrÃ¤gen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 14d WGG beruht nÃ¤mlich auf einer eigenverantwortlichen Entscheidung des Vermieters; sie liegt im Interesse einer rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung der Finanzierung der Kosten der jeweils erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten. Die primÃ¤re Beurteilung dieser objektiv bezogenen Voraussetzungen soll zunÃ¤chst dem Vermieter Ã¼berlassen sein; dieser hat jedoch die Folgen einer (bewussten oder unbewussten) FehleinschÃ¤tzung des Erhaltungszustands des GebÃ¤udes insofern gegen sich gelten zu lassen, als er in diesem Fall gemÃ¤ÃŸ Â§Â 14d AbsÂ 4 WGG verpflichtet ist, die eingehobenen ErhaltungsbeitrÃ¤ge zuzÃ¼glich einer angemessenen Verzinsung dem Mieter zurÃ¼ckzuerstatten. AuÃŸerhalb des RÃ¼ckforderungsanspruchs wegen nicht (ordnungsgemÃ¤ÃŸer) Verwendung der Erhaltungs- und VerbesserungsbeitrÃ¤ge kann die â€žRichtigkeitâ€œ des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags iSd Â§Â 22 AbsÂ 1 ZÂ 11 WGG daher nur an der Einhaltung der Bestimmungen des Â§Â 14d AbsÂ 2 WGG Ã¼ber die gesetzlichen HÃ¶chstgrenzen gemessen werden. Daran hat auch die mit dem Bundesgesetz, mit dem das Bundesgesetz Ã¼ber die Einrichtung einer Wohnbauinvestitionsbank (WBIB-G) erlassen und das Bundesgesetz Ã¼ber Steuerliche SondermaÃŸnahmen zur FÃ¶rderung des Wohnbaus und das WohnungsgemeinnÃ¼tzigkeitsgesetz geÃ¤ndert werden, BGBlÂ IÂ NrÂ 157/2015 (in der Folge kurz: NovelleÂ 2016), Neuordnung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags gemÃ¤ÃŸ Â§Â 14d WGG nichts geÃ¤ndert (vgl 5Â ObÂ 237/17i). Die hier im Hinblick auf den Erstbezug im JahrÂ 1977 hÃ¶chstzulÃ¤ssigen Erhaltungs- und VerbesserungsbeitrÃ¤ge (gemÃ¤ÃŸ Â§Â 14d AbsÂ 2 WGG idF vor der NovelleÂ 2016 in der HÃ¶he von 1,62Â EUR bzw ab 1.Â 4.Â 2014 von 1,71Â EUR und gemÃ¤ÃŸ Â§Â 14d AbsÂ 2 WGG idgF ab 1.Â 7.Â 2016 in der HÃ¶he von 2Â EUR, jeweils je mÂ² der NutzflÃ¤che [WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer aaO WGG Â§Â 14d RzÂ 7]) hat die Erstantragsgegnerin mit ihrer Vorschreibung nicht Ã¼berschritten.
10.Â Dem Revisionsrekurs des Antragstellers kommt daher keine Berechtigung zu.
11.Â Die Kostenentscheidung beruht auf Â§Â 22 AbsÂ 4 WGG iVm Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG. Es entspricht der Billigkeit, der im Revisionsrekursverfahren obsiegenden Erstantragsgegnerin den Ersatz der Kosten ihrer Revisionsrekursbeantwortung zuzuerkennen. Die Bemessungsgrundlage dafÃ¼r betrÃ¤gt gemÃ¤ÃŸ Â§Â 10 ZÂ 3 litÂ b) sublitÂ bb) RATG (nur) 2.500Â EUR.