Document Number: JJT_20201019_OGH0002_0050OB00175_20A0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0050OB00175.20A.1019.000
Case Number: 5Ob175/20a
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1603065600000
Word Count: 915

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann, die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin M*****, vertreten durch die Gottgeisl & Leinsmer RechtsanwÃ¤lte OG, Wien, gegen die Antragsgegnerin A*****, vertreten durch Mag. Rudolf Siegel, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 iVm Â§Â 16 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 22.Â JuliÂ 2020, GZÂ 38Â RÂ 4/20z-31a, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragstellerin war aufgrund mehrerer befristeter VertrÃ¤ge in der Zeit von AugustÂ 2005 bis FebruarÂ 2017 Mieterin einer 26,7Â mÂ² groÃŸen Wohnung im dritten Stock eines 4-geschossigen GrÃ¼nderzeithauses, das um das JahrÂ 1902 errichtet worden war und nicht mit einem Lift ausgestattet ist. Die Antragsgegnerin war Vermieterin dieser Wohnung; ein Kellerabteil war der Wohnung nicht zugeordnet.
Gegenstand des auÃŸerstreitigen Mietrechtsverfahrens ist die ZulÃ¤ssigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses und die Feststellung der Ãœberschreitung des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses durch die Vorschreibungen der Antragsgegnerin zu bestimmten Zinsterminen. Das Erstgericht stellte die HÃ¶he des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses zu den relevanten Stichtagen, die Tatsache sowie das AusmaÃŸ der
Ãœberschreitung des gesetzlich zulÃ¤ssigen Mietzinses fest und verpflichtete die Antragsgegnerin zur RÃ¼ckzahlung der von der Antragstellerin geleisteten Ãœberzahlung. Das Rekursgericht bestÃ¤tigte diese Entscheidung und lieÃŸ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
In ihrem auÃŸerordentlichen Rechtsmittel behauptet die Antragsgegnerin, dass die Entscheidung des Rekursgerichts von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs abweiche, weil das Fehlen eines Lifts und das Nichtvorhandensein eines Kellerabteils typischerweise der mietrechtlichen Normwohnung entspreche, weswegen dieser Umstand keinen Abschlag vom Richtwert rechtfertige, sondern das Vorhandensein solcher RÃ¤ume bzw Einrichtungen lediglich als Zuschlag zu berÃ¼cksichtigen seien. Damit zeigt sie keine Rechtsfrage von der Bedeutung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG auf:
Rechtliche Beurteilung
1.Â FÃ¼r die Berechnung des Richtwertmietzinses nach Â§Â 16 AbsÂ 2 MRG sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung entsprechende ZuschlÃ¤ge zum oder Abstriche vom Richtwert fÃ¼r werterhÃ¶hende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens vorzunehmen. Die Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens erfordert eine Gesamtschau, weil auch der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist oder erlebt wird. Die Auflistung und Bewertung einzelner Faktoren kann nur ein Kontrollinstrument sein (RIS-Justiz RS0117881). Die Berechtigung und die HÃ¶he von AbschlÃ¤gen beziehungsweise ZuschlÃ¤gen zum Richtwertmietzins hÃ¤ngen damit stets von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab (RS0116132 [T2]; RS0117881 [T1]) und begrÃ¼nden daher regelmÃ¤ÃŸig keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung.
2.Â Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 1 bis 5 MRG zÃ¤hlt die UmstÃ¤nde, die zu ZuschlÃ¤gen oder Abstrichen vom Richtwert fÃ¼hren kÃ¶nnen, taxativ auf (5Â ObÂ 164/09t). Nach ZÂ 2 legÂ cit gehÃ¶rt dazu (zuschlagsbegrÃ¼ndend) die Ausstattung der Wohnung (des GebÃ¤udes) mit den in Â§Â 3 AbsÂ 4 RichtWG angefÃ¼hrten Anlagen, Garagen, FlÃ¤chen und RÃ¤umen, wobei die jeweiligen ZuschlÃ¤ge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind. Daraus folgt aber nur, dass die jeweiligen ZuschlÃ¤ge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind (RS0120496). Schon zu 5Â Ob 296/02v billigte der Fachsenat daher einen Abzug fÃ¼r die Stockwerkslage einer Wohnung ohne Aufzug. Er fÃ¼hrte in dieser Entscheidung unter Verweis auf Vorjudikatur aus, dass bei der mietrechtlichen Normwohnung zwar MaÃŸ an einer Altbauwohnung genommen wurde, diese jedoch im Wesentlichen der AusstattungskategorieÂ A entsprechen muss (Â§Â 2 AbsÂ 1 RichtWG) und sich der Richtwert (die Ausgangsbasis fÃ¼r ZuschlÃ¤ge [und AbschlÃ¤ge]) an den Herstellungskosten einer gut ausgestatteten gefÃ¶rderten Neubaumietwohnung zu orientieren hat (Â§Â 3 AbsÂ 1 RichtWG). Daran hielt der Fachsenat erst jÃ¼ngst fest: In der Entscheidung zu 5Â ObÂ 198/18f fÃ¼hrte der Senat aus, ein Abschlag von 8Â % wegen Fehlens eines Lifts im 3.Â Stock entspreche nicht nur der Beiratsempfehlung (ab dem zweiten Stock pro Stock 4Â %), sondern sei auch im Einzelfall angemessen (vgl auch Karauscheck/G.Â Strafella, Der Mietzins [2014] 80). Zu 5Â ObÂ 4/20d sah der Fachsenat mit Verweis auf die Vorjudikatur (5Â ObÂ 296/02v) einen Abzug fÃ¼r die Stockwerkslage einer Wohnung ohne Lift als nicht korrekturbedÃ¼rftig an. In beiden FÃ¤llen war die ZulÃ¤ssigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses fÃ¼r Wohnungen in HÃ¤usern aus der GrÃ¼nderzeit zu beurteilen.
3.Â Die von der Antragsgegnerin zitierte Entscheidung zu 5Â ObÂ 316/98a hat sich mit der Frage der (vorÃ¼bergehenden) UnbenÃ¼tzbarkeit einer Liftanlage auseinandergesetzt. Aus ihr lÃ¤sst sich ebenso wenig wie aus den Gesetzesmaterialien (ABÂ 1268Â BlgNRÂ 18.Â GPÂ 1Â f, 18Â f) der von ihr gezogene Schluss ableiten, AbschlÃ¤ge wegen des Nichtvorhandenseins einer im typischen Althaus Ã¼blicherweise fehlenden Anlage seien grundsÃ¤tzlich ausgeschlossen. Die von den Vorinstanzen vorgenommene Zuerkennung eines Zuschlags fÃ¼r die Stockwerkslage bei gleichzeitiger BerÃ¼cksichtigung eines Abzugs fÃ¼r das Fehlen einer Aufzugsanlage mindert letztlich bloÃŸ die durch die Stockwerkslage bewirkte VerÃ¤nderung des Wohnwerts und ist bei gebotener Gesamtbetrachtung im Einzelfall nicht zu beanstanden.
4.Â Nach Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 1 MRG ist die Ã¼ber oder unter dem Durchschnitt liegende Ausstattung der Wohnung unter anderem mit KellerrÃ¤umen zu berÃ¼cksichtigen und ein entsprechender Zuschlag oder Abstrich vom Richtwert vorzunehmen. Der Fachsenat hat in seiner Judikatur daher einen Abschlag wegen des Fehlens eines Kellerabteils bereits als vertretbar erachtet (5Â ObÂ 77/17k). Das dagegen vorgetragene Argument der Revisionsrekurswerberin, dass â€ždie im Altbau liegende mietrechtliche Normwohnung Ã¼ber EinlagerungsrÃ¤ume im Keller schon aus bautechnischen GrÃ¼nden nicht verfÃ¼gen konnteâ€œ, weswegen ihr Fehlen auch keinen Abschlag rechtfertige, findet im Gesetz keine Deckung, weil der Umstand, dass KellerrÃ¤umlichkeiten in der AufzÃ¤hlung jener GebÃ¤udeteile, die dem typischen Althausbestand nicht entsprechen, in Â§Â 3 AbsÂ 4 RichtWG fehlt, nur den Schluss erlaubt, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass eine durchschnittliche Altbauwohnung typischerweise mit einem Kellerabteil ausgestattet ist. Der von den Vorinstanzen vorgenommene Abstrich von 2,5Â % entspricht der Empfehlung des Beirats und wird von der Antragsgegnerin der HÃ¶he nach auch nicht bemÃ¤ngelt.
5.Â Einer weiteren BegrÃ¼ndung bedarf es nicht (Â§Â 71 Abs 3 AuÃŸStrG).