Document Number: JJT_20200708_OGH0002_0030OB00036_20W0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E129022
Case Number: 3Ob36/20w
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1594166400000
Word Count: 1545

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Hofrat Dr.Â Roch als Vorsitzenden sowie den Hofrat Priv.-Doz.Â Dr.Â Rassi und die HofrÃ¤tinnen Mag.Â Korn, Dr.Â Weixelbraun-Mohr und Dr.Â Kodek als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Stadt Wien, vertreten durch die MagistratsabteilungÂ 42, WienÂ 3, JohannesgasseÂ 35, diese vertreten durch MMag.Â Dr.Â Claus Casati, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei H* GmbH, *, vertreten durch Themmer, Toth & Partner RechtsanwÃ¤lte GmbH in Wien, wegen RÃ¤umung, Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 22.Â JÃ¤nnerÂ 2020, GZÂ 39Â RÂ 298/19s-11, womit das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 7.Â AugustÂ 2019, GZÂ 56Â CÂ 8/19w-7, bestÃ¤tigt wurde, zu Recht erkannt:
Spruch
Der Revision wird Folge gegeben.
Die Urteile der Vorinstanzen werden dahin abgeÃ¤ndert, dass das Klagebegehren abgewiesen wird.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 3.921,28Â EUR (hierin enthalten 593,88Â EUR USt und 358Â EUR Barauslagen) bestimmten Kosten aller drei Instanzen binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
EntscheidungsgrÃ¼nde:
Die Beklagte nahm mit Vertrag vom 27.Â FebruarÂ 2007 von der KlÃ¤gerin ein Objekt (â€žGlashaus mit Vorterrasseâ€œ) zu gewerblichen Zwecken in Bestand. Dieser Vertrag wurde fÃ¼r den Zeitraum 1.Â MÃ¤rzÂ 2007 bis 31.Â DezemberÂ 2016 abgeschlossen. In diesem Zusammenhang wurde in PunktÂ II. des Vertrags festgehalten: â€žDie MÃ¶glichkeit einer VertragsverlÃ¤ngerung wird der Bestandnehmerin eingerÃ¤umt, sofern dieser keine Ã¶ffentlichen Interessen entgegen stehen.â€œ
Im SommerÂ 2015 legte der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der Beklagten der damaligen VizebÃ¼rgermeisterin der KlÃ¤gerin, der zustÃ¤ndigen StadtrÃ¤tin und dem Vertreter der Donauhochwasserschutz-Konkurrenz (DHK) ein Gesamtkonzept fÃ¼r die Nutzung von verschiedenen KaiflÃ¤chen vor. Teil dieses Konzepts war die weitere Verwendung des Glashauses und weiterer FlÃ¤chen von insgesamt 3.900Â mÂ². Am 14. JuniÂ 2016 wurde zwischen der VizebÃ¼rgermeisterin und der StadtrÃ¤tin vereinbart, dass der Bereich des von der Beklagten betriebenen GeschÃ¤ftslokals auf die KernflÃ¤chen reduziert und bezÃ¼glich im Raum stehender Investitionen eine verbindliche finanzielle Zusage (Bankgarantie) von der Beklagten beigebracht werden solle. Bei ErfÃ¼llung dieser Voraussetzungen sollte eine VerlÃ¤ngerung des Bestandvertrags â€žaufâ€œ [gemeint: um] zehn Jahre erfolgen. Dieses Ergebnis wurde dem GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der Beklagten im Auftrag der VizebÃ¼rgermeisterin mitgeteilt. Zu einer schriftlichen VertragsverlÃ¤ngerung kam es allerdings in der Folge nicht.
Die KlÃ¤gerin brachte daraufhin zunÃ¤chst zu 56Â CÂ 41/17w des Erstgerichts (â€žVorverfahrenâ€œ) gegen die Beklagte eine RÃ¤umungsklage mit der BegrÃ¼ndung ein, dass der Mietvertrag mangels VertragsverlÃ¤ngerung infolge Zeitablaufs beendet sei, weshalb sie das Objekt nunmehr titellos benÃ¼tze. In diesem Verfahren folgte das Erstgericht der Argumentation der Beklagten, wonach sie die ihr im Vertrag eingerÃ¤umte Option ausgeÃ¼bt habe und keine Ã¶ffentlichen Interessen entgegenstÃ¼nden, und wies das Klagebegehren daher ab. Das Berufungsgericht gab der Berufung der KlÃ¤gerin nicht Folge und fÃ¼hrte aus, es habe sich in Wahrheit nicht um eine Option gehandelt. Allerdings sei der Endtermin aufgrund der VerlÃ¤ngerungsmÃ¶glichkeit nicht objektiv bestimmbar, die Befristung sei daher nicht durchsetzbar, sodass ein unbefristeter Mietvertrag vorliege.
Noch wÃ¤hrend des Berufungsverfahrens teilte die KlÃ¤gerin der Beklagten mit eingeschriebenem Brief vom 30.Â AugustÂ 2018 mit, dass sie â€“ unprÃ¤judiziell ihrer Rechtsauffassung, dass keine rechtswirksame VerlÃ¤ngerung des BestandverhÃ¤ltnisses erfolgt sei, und der im Vorverfahren erhobenen Berufung â€“ den Bestandvertrag vom 27.Â FebruarÂ 2007 gemÃ¤ÃŸ Â§Â 560 ZPO unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von drei Monaten zum nÃ¤chsten Quartalsende aufkÃ¼ndige. Das BestandverhÃ¤ltnis ende somit mit Ablauf des 31.Â DezemberÂ 2018.
Hinsichtlich weiterer von der Beklagten benutzter RÃ¤umlichkeiten begehrte die DHK als KlÃ¤gerin in einem anderen Verfahren von der Beklagten die RÃ¤umung. Von diesem RÃ¤umungsbegehren war die FlÃ¤che des Glashauses samt rechtsseitiger Terrasse ausdrÃ¼cklich ausgenommen.
Nunmehr begehrt die KlÃ¤gerin (neuerlich) die gerÃ¤umte Ãœbergabe des Bestandobjekts, das in dem zum Bestandteil â€ždes Bestandvertragsâ€œ (offensichtlich gemeint: des Urteilsbegehrens) erhobenen Ãœbersichtsplan (BeilageÂ ./B) rot umrandet sei. Der Bestandvertrag unterliege nicht dem MRG. Jedenfalls aufgrund der auÃŸergerichtlichen AufkÃ¼ndigung des â€“ nach Ansicht der Beklagten im Vorverfahren unbefristeten â€“ Bestandvertrags im AugustÂ 2018 benÃ¼tze die Beklagte das Objekt seit 1.Â JÃ¤nnerÂ 2019 titellos. Das RÃ¤umungsbegehren betreffe ausschlieÃŸlich das Glashaus mit Vorterrasse und keine weiteren von der Beklagten benutzten RÃ¤umlichkeiten; es sei entgegen dem Standpunkt der Beklagten klar und prÃ¤zise.
Die Beklagte wendete ua ein, der Bestandgegenstand sei nicht hinreichend prÃ¤zise umschrieben und das RÃ¤umungsbegehren daher nicht ausreichend bestimmt.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Der Gegenstand des RÃ¤umungsbegehrens sei hinreichend prÃ¤zisiert. Der Bestandvertrag falle nicht in den Anwendungsbereich des MRG. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 88 AbsÂ 1 litÂ j bzw Â§Â â€ž5â€œ [richtig: 105] AbsÂ 3 litÂ g der Wiener Stadtverfassung obliege die Bewilligung zum Abschluss und zur AuflÃ¶sung von BestandvertrÃ¤gen, wenn der Bestandzins jÃ¤hrlich den Wert des Â§Â 88 AbsÂ 1 litÂ e Ã¼bersteige, dem Gemeinderat, ansonsten dem Magistrat. Diese Agenden fielen somit nicht in die Kompetenz der VizebÃ¼rgermeisterin oder einer amtsfÃ¼hrenden StadtrÃ¤tin, sodass die politische Einigung zwischen der VizebÃ¼rgermeisterin und der StadtrÃ¤tin auch dann nicht zum Abschluss eines Bestandvertrags mit der Beklagten fÃ¼hren habe kÃ¶nnen, wenn sie dieser mitgeteilt worden sei. Bei der im Mietvertrag in Aussicht gestellten VertragsverlÃ¤ngerung handle es sich nicht um eine Option. Diese VerlÃ¤ngerungsmÃ¶glichkeit fÃ¼hre allerdings dazu, dass kein ausreichend bestimmbarer und damit auch kein durchsetzbarer Endtermin vereinbart worden sei, weshalb von einem unbefristeten Bestandvertrag auszugehen sei, den die KlÃ¤gerin wirksam zum 31.Â DezemberÂ 2018 aufgekÃ¼ndigt habe, sodass die Beklagte das Objekt seither titellos benÃ¼tze.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten nicht Folge und lieÃŸ die ordentliche Revision mangels erheblicher Rechtsfrage nicht zu.
In ihrer auÃŸerordentlichen Revision hÃ¤lt die Beklagte unter anderem ihren Standpunkt aufrecht, das Bestandobjekt sei in der AufkÃ¼ndigung nicht ausreichend prÃ¤zise beschrieben. Es sei daher unklar, ob nicht bloÃŸ eine TeilkÃ¼ndigung erfolgt sei. Das Erstgericht verweise in seinem Spruch auf die rote Umrandung im â€žÃœbersichtsplanâ€œ BeilageÂ ./B. Diese Urkunde sei aber kein Ãœbersichtsplan, sondern lediglich ein Farbfoto aus Google-Maps, in dem rot umrandet willkÃ¼rlich irgendein Bereich rund um das Glashaus eingezeichnet worden sei. Die rote Umrandung weise eine StrichstÃ¤rke und LinienfÃ¼hrung auf, die jede RÃ¼ckrechnung auf einen MaÃŸstab unmÃ¶glich mache; sie beschreibe daher keinesfalls eine Terrasse. Der Gerichtsvollzieher werde an Ort und Stelle aus dieser Urkunde keinesfalls schlau werden. Laut Mietvertrag sei ausdrÃ¼cklich eine Terrasse mitvermietet; wo diese beginne und wo sie aufhÃ¶re, bleibe unklar. Auf dem Foto BeilageÂ ./B sei keine Vorterrasse erkennbar.
Die KlÃ¤gerin beantragt in der ihr vom Obersten Gerichtshof freigestellten Revisionsbeantwortung, die Revision zurÃ¼ckzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.
Die Revision ist wegen einer vom Obersten Gerichtshof aufzugreifenden Fehlbeurteilung der Vorinstanzen zulÃ¤ssig und berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
1.Â Vorauszuschicken ist, dass das Berufungsgericht zu Recht eine Bewertung des Entscheidungsgegenstands unterlassen hat, weil die RÃ¤umungsklage zwar auf titellose BenÃ¼tzung, aber nicht auf von Anfang an titellose BenÃ¼tzung gestÃ¼tzt ist (RS0046865 [T6]).
2.Â Damit ein RÃ¤umungstitel exequierbar ist, muss aus ihm eindeutig hervorgehen, welche Teile einer Liegenschaft zu Ã¼berlassen oder zu rÃ¤umen sind, weil nur so das Vollstreckungsorgan in der Lage ist, die zu erzwingende Leistung dem Bewilligungsbeschluss zu entnehmen, ohne dass es weiterer Erhebungen oder Nachweise bedÃ¼rfte. Wenn erst durch Vorlage von Urkunden und PlÃ¤nen dargetan werden muss, welcher Teil einer Liegenschaft, der in der AufkÃ¼ndigung nicht nÃ¤her bezeichnet war, zu rÃ¤umen ist, fehlt es an der fÃ¼r die Bewilligung der Exekution erforderlichen Bestimmtheit des Titels (RS0000769). Die Frage der Bestimmtheit des RÃ¤umungsbegehrens ist von der Erkennbarkeit der vom RÃ¤umungsbegehren betroffenen BestandgegenstÃ¤nde fÃ¼r die Beklagte â€“ die hier infolge mit dem Bestandvertrag identer Formulierung zweifelsfrei zu bejahen ist â€“ zu trennen (3Â ObÂ 75/17a).
3.Â Die von der KlÃ¤gerin im Urteilsbegehren â€“ entsprechend dem Bestandvertrag â€“ gewÃ¤hlte Umschreibung des zu rÃ¤umenden Objekts (â€žGlashaus mit Vorterrasseâ€œ) kÃ¶nnte fÃ¼r sich allein prinzipiell durchaus hinreichend bestimmt â€“ weil in der Natur zweifelsfrei erkennbar â€“ und damit exequierbar sein. Der vorliegende Fall ist allerdings dadurch gekennzeichnet, dass sich, wie auf den im Verfahren vorgelegten Lichtbildern BeilagenÂ ./K und ./8 zu sehen ist, sowohl links als auch rechts vom Glashaus Terrassen befinden, wobei die Beklagte die von ihr insgesamt genutzten FlÃ¤chen teils von der KlÃ¤gerin und teils von der DHK in Bestand genommen hat. Wie sich aus der von der KlÃ¤gerin selbst vorgelegten, im RÃ¤umungsverfahren zwischen der DHK und der Beklagten ergangenen Berufungsentscheidung (BeilageÂ ./R) ergibt, besteht bzw bestand zwischen der KlÃ¤gerin und der DHK offensichtlich teilweise Unklarheit darÃ¼ber, welche FlÃ¤chen in wessen VerfÃ¼gungsgewalt stehen, weshalb der Beklagten mÃ¶glicherweise insbesondere die vom Donaukanal aus gesehen rechts gelegene Vorterrasse sowohl von der KlÃ¤gerin als auch von der DHK in Bestand gegeben wurde.
4.Â Mangels nÃ¤herer verbaler Umschreibung der zu rÃ¤umenden â€žVorterrasseâ€œ im Urteilsbegehren kommt der von der KlÃ¤gerin zum Bestandteil ihres RÃ¤umungsbegehrens gemachten Urkunde BeilageÂ ./B entscheidende Bedeutung fÃ¼r dessen Bestimmtheit zu. BeilageÂ ./B ist allerdings, wie die Beklagte zutreffend aufzeigt, keineswegs eine planliche Darstellung der Ã–rtlichkeit, sondern ein offenbar aus dem Internet heruntergeladenes (Ãœbersichts-)Foto, auf dem eine lediglich 1,1 x 0,9Â cm groÃŸe rote Umrandung angebracht wurde. Mit Sicherheit lÃ¤sst sich dieser Urkunde nur entnehmen, dass die rote Umrandung etwas grÃ¶ÃŸer ist als das Glashaus; ob und inwieweit die laut Bestandvertrag mitvermietete â€žVorterrasseâ€œ davon umfasst ist, kann hingegen wegen der insbesondere aus der geringen GrÃ¶ÃŸe resultierenden Ungenauigkeit der Einzeichnung nicht gesagt werden. Der Beklagten ist deshalb dahin zuzustimmen, dass der genaue Umfang des zu rÃ¤umenden Objekts fÃ¼r das Vollstreckungsorgan aus dem RÃ¤umungsurteil nicht ersichtlich wÃ¤re.
5.Â Das Erstgericht hat die KlÃ¤gerin zwar nicht auf die daraus folgende mangelnde Exequierbarkeit des RÃ¤umungsbegehrens, die sanierbar gewesen wÃ¤re (vgl RS0111666), hingewiesen. Dies schadet jedoch nicht, weil die Beklagte die Unbestimmtheit des Begehrens dezidiert eingewendet hat (RS0122365).
6.Â Das Klagebegehren ist daher bereits aus diesem Grund abzuweisen, ohne dass auf die Ã¼brigen Argumente der Revision, insbesondere die Richtigkeit der Auffassung der Vorinstanzen, wegen der unklaren Vertragsklausel bezÃ¼glich der VerlÃ¤ngerung sei ein unbefristeter (allerdings nicht dem MRG unterliegender) Mietvertrag zustande gekommen, einzugehen wÃ¤re.
7.Â Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich des erstinstanzlichen Verfahrens auf Â§Â§Â 41 iVm 54 AbsÂ 1a ZPO und hinsichtlich des Rechtsmittelverfahrens auf Â§Â§Â 41, 50 ZPO. Bemessungsgrundlage fÃ¼r die PauschalgebÃ¼hr ist lediglich der Betrag von 750Â EUR (Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ c GGG).