Document Number: JJT_20191022_OGH0002_0050OB00155_19H0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E126671
Case Number: 5Ob155/19h
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1571702400000
Word Count: 751

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin D*, vertreten durch Eberl Hubner Krivanec Ramsauer & Partner RechtsanwÃ¤lte in Salzburg, gegen die Antragsgegnerin G*, vertreten durch Mag.Â Gernot Strobl, Rechtsanwalt in Salzburg, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 iVm Â§Â 16 AbsÂ 1 MRG Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Salzburg als Rekursgericht vom 12.Â JuniÂ 2019, GZÂ 22Â RÂ 155/19a-22, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Gegenstand des Verfahrens ist die ÃœberprÃ¼fung des Hauptmietzinses fÃ¼r die von der Antragstellerin im Haus der Antragsgegnerin gemieteten OrdinationsrÃ¤ume. Im Revisionsrekursverfahren ist nur mehr die Frage strittig, ob die Antragstellerin im Sinn des Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 MRG rÃ¼gepflichtig gewesen wÃ¤re oder die Anmietung der Ordination noch ein GrÃ¼ndungsgeschÃ¤ft im Sinn des Â§Â 1 AbsÂ 3 KSchG war.
Das Erstgericht verneinte eine RÃ¼gepflicht, stellte die Unwirksamkeit des vereinbarten monatlichen Hauptmietzinses von 770Â EUR sowie einen gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzins von 616,31Â EUR, jeweils netto fest und verpflichtete die Antragsgegnerin zur RÃ¼ckzahlung der Ã¼berhÃ¶ht geleisteten BetrÃ¤ge.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin nicht Folge, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000Â EUR Ã¼bersteige, und lieÃŸ den Revisionsrekurs nicht zu.
Rechtliche Beurteilung
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.
1.1.Â Nach gesicherter Rechtsprechung (RS0109568) sind die Unternehmerbegriffe in Â§Â 1 KSchG und Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 letzter Satz MRG gleichzusetzen, sodass ein Mietvertragsabschluss, der GrÃ¼ndungsgeschÃ¤ft eines angehenden Unternehmers ist, eine MietzinsÃ¼berprÃ¼fung nach MaÃŸgabe des Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 MRG iVm Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG auch ohne unverzÃ¼gliche RÃ¼ge des (kÃ¼nftigen) Unternehmers erlaubt.
1.2.Â Unternehmen ist gemÃ¤ÃŸ Â§Â 1 AbsÂ 2 KSchG jede auf Dauer angelegte Organisation selbstÃ¤ndiger wirtschaftlicher TÃ¤tigkeit, auch wenn sie nicht auf Gewinn gerichtet ist. Der Unternehmerbegriff des KSchG ist daher weiter als derjenige des UGB, weil auch nicht kaufmÃ¤nnische Unternehmer â€“ wie etwa die AngehÃ¶rigen der freien Berufe â€“ erfasst sind (Kathrein/Schoditsch in KBB5 Â§Â 1 KSchG RzÂ 5; RS0061157 [T5]). Eine Analogie des Unternehmerbegriffs in Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 MRG zum Unternehmerbegriff des Umsatzsteuergesetzes wird wegen des andersartigen Regelungszwecks dieses Gesetzes abgelehnt (RS0109569); auch die Judikatur des VwGH zu Â§Â 23 EStG ist fÃ¼r den Unternehmerbegriff nach Â§Â 1 AbsÂ 2 UGB und Â§Â 1 AbsÂ 2 KSchG irrelevant (6Â ObÂ 203/11p).
1.3.Â Als GrÃ¼ndungsgeschÃ¤ft iSd Â§Â 1 AbsÂ 3 KSchG sind GeschÃ¤fte anzusehen, die eine natÃ¼rliche Person vor Aufnahme des Betriebs ihres Unternehmens zur Schaffung der Voraussetzungen dafÃ¼r tÃ¤tigt. Diese zÃ¤hlen nach Â§Â 1 AbsÂ 1 ZÂ 1 KSchG noch nicht zu diesem Betrieb (RS0065176 [T3]), wobei diese Ausnahmeregelung nicht nur das erste GrÃ¼ndungsgeschÃ¤ft des zukÃ¼nftigen Unternehmers, sondern alle zur Aufnahme des Betriebs erforderlichen GeschÃ¤fte (RS0117660 [T1]) und auch DauerschuldverhÃ¤ltnisse erfasst (RS0065176 [T7]; jÃ¼ngst 5Â ObÂ 47/19a). Inhaltlich ist ein GrÃ¼ndungsgeschÃ¤ft ein solches, das der Ingangsetzung des Unternehmens dient. In zeitlicher Hinsicht kann ein GrÃ¼ndungsgeschÃ¤ft dann nicht mehr geschlossen werden, wenn der Unternehmer die eigentlichen UnternehmensgeschÃ¤fte zu schlieÃŸen und abzuwickeln beginnt (RS0065176 [T8, T9, T10, T11]). DemgemÃ¤ÃŸ wurde etwa die Anmietung eines GeschÃ¤ftslokals samt Kauf der FitnessgerÃ¤te durch ein Fitnesscenter (3Â ObÂ 180/02w) oder aber zum Zweck der (erstmaligen) Aufnahme des Betriebs einer Bar (5Â ObÂ 47/19a) jeweils als GrÃ¼ndungsgeschÃ¤ft gewertet. Es sind jeweils die UmstÃ¤nde des Einzelfalls im Rahmen einer Gesamtbetrachtung maÃŸgeblich (vgl RS0065317 [T3]; 5Â ObÂ 155/10w; 2Â ObÂ 154/12d [jeweils zur Unternehmereigenschaft eines Vermieters]).
2.1.Â Die Entscheidungen der Vorinstanzen orientieren sich an diesem von der Rechtsprechung vorgegebenen Rahmen und bedÃ¼rfen daher keiner Korrektur durch den Obersten Gerichtshof. Nach den Feststellungen war die Antragstellerin bei Abschluss des Mietvertrags zwar bereits Ã„rztin fÃ¼r Allgemeinmedizin, sie mietete das Objekt allerdings nach (erstmaligem) Erhalt eines Kassenvertrags und der Genehmigung des Standorts zum Zweck der AusÃ¼bung der selbstÃ¤ndigen TÃ¤tigkeit an. Zuvor war sie als SchulÃ¤rztin und Arbeitsmedizinerin in einem AngestelltenverhÃ¤ltnis tÃ¤tig, ihre â€žselbstÃ¤ndigeâ€œ TÃ¤tigkeit beschrÃ¤nkte sich auf tageweise Aushilfsarbeiten in einer anderen Ordination.
2.2.Â Das Argument der Antragsgegnerin, derjenige, der EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger Arbeit beziehe, sei zwingend Unternehmer im Sinn des Â§Â 1 KSchG, widerspricht der stÃ¤ndigen Rechtsprechung, die eine Analogie des Unternehmensbegriffs in Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 MRG zu demjenigen in Steuergesetzen ablehnt (RS0109569). Wenn die Vorinstanzen die VertretungstÃ¤tigkeit der Antragstellerin in einer einzigen Ordination als (fallweise) Aushilfe nicht als unternehmerische TÃ¤tigkeit werteten, ist dies keine im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung. Dass die Antragstellerin vor der Anmietung der OrdinationsrÃ¤umlichkeiten ein Unternehmen im Sinn einer organisierten Erwerbsgelegenheit als selbstÃ¤ndige VertretungsÃ¤rztin gefÃ¼hrt hÃ¤tte, ergibt sich aus dem festgestellten Sachverhalt gerade nicht. Die (steuerrechtliche) Beurteilung ihrer Honorareinnahmen als solche aus selbstÃ¤ndiger TÃ¤tigkeit hiefÃ¼r als nicht ausschlaggebend zu werten, hÃ¤lt sich im Rahmen bisheriger Rechtsprechung.
3.Â Damit war der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs zurÃ¼ckzuweisen. Einer weiteren BegrÃ¼ndung bedarf dieser Beschluss nicht (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG).