Document Number: JJT_20190220_OGH0002_0050OB00001_19M0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E124880
Case Number: 5Ob1/19m
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1550620800000
Word Count: 1180

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tinnen und HofrÃ¤te Dr.Â Grohmann, Mag.Â Malesich, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragsteller 1.Â S*, 2.Â J* und 3.Â V*, beide *, alle vertreten durch Dr.Â Herwig Hasslacher, Rechtsanwalt in Villach, wegen Grundbuchshandlungen in EZÂ * KGÂ *, Ã¼ber den Revisionsrekurs des Zweitantragstellers und der Drittantragstellerin, gegen den Beschluss des Landesgerichts Klagenfurt als Rekursgericht vom 23.Â NovemberÂ 2018, AZÂ 3Â RÂ 166/18y, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Spittal an der Drau vom 15.Â OktoberÂ 2018, TZÂ 4886/2018, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden dahin abgeÃ¤ndert, dass der
Beschluss
lautet:
Urkunden
Kaufvertrag vom 28.Â 8.Â 2018
Rangordnungsbeschluss vom 30.Â 8.Â 2018 TZÂ 4218/2018
BestÃ¤tigung nach Â§Â 18 K-GVGÂ 2002 vom 14Â 9.Â 2018
Bewilligt wird
1Â in EZÂ * KGÂ *
auf Anteil B-LNR 1
1 Anteil: 1/1
S*
GEB.Â * ADR. *
im Rang TZÂ 4218/2018 zu Â½ (hinsichtlich der Liegenschaft)
die Einverleibung des Eigentumsrechts
fÃ¼r J*
*
2Â in EZÂ * KGÂ *
auf Anteil B-LNR 1
1 Anteil: 1/1
S*
GEB.Â * ADR. *
im Rang TZÂ 4218/2018 zu Â½ (hinsichtlich der Liegenschaft)
die Einverleibung des Eigentumsrechts
fÃ¼r V*
*
VerstÃ¤ndigt werden
1.Â Dr.Â Herwig Hasslacher Rechtsanwalt, *
2.Â S*
3.Â J*
4.Â V*
5.Â Finanzamt S*
6.Â Gemeinde S*
7.Â Bezirkshauptmannschaft *Â S*
Der Vollzug und die VerstÃ¤ndigung der Beteiligten obliegt dem Erstgericht.
Text
BegrÃ¼ndung:
Der Erstantragsteller ist grundbÃ¼cherlicher AlleineigentÃ¼mer einer Liegenschaft (BauflÃ¤che und Garten). Zu TZÂ 4218/2018 ist die Rangordnung fÃ¼r die VerÃ¤uÃŸerung bis zum 30.Â 8.Â 2019 angemerkt.
Der VerkÃ¤ufer (Erstantragsteller) und die beiden KÃ¤ufer (Zweitantragsteller und Drittantragstellerin) beantragen die Einverleibung des Eigentumsrechts der KÃ¤ufer je zur HÃ¤lfte im Rang TZÂ 4218/2018. Vorgelegt wurden der Rangordnungsbeschluss, eine NegativbestÃ¤tigung nach Â§Â 18 des KÃ¤rntner GVGÂ 2002 sowie der Kaufvertrag, der folgende relevante Regelungen enthÃ¤lt:
â€žIII.
â€¦â€¦â€¦
Die KÃ¤ufer sind zur ungeteilten Hand verpflichtet, den Kaufpreis lÃ¤ngstens binnen einem Monat nach Vertragsunterfertigung und zwar als Treuhanderlag auf das vom Vertragsverfasser â€¦ eingerichtete Treuhandkonto â€¦ zu bezahlen.
IV.
Die Ãœbergabe und Ãœbernahme des Kaufgegenstands in den tatsÃ¤chlichen Besitz der KÃ¤ufer erfolgt mit dem Tag des vollstÃ¤ndigen Einlangen der Kaufpreiszahlung auf dem Treuhandkonto des Vertragsverfassers (Ãœbergabetermin).
Ab diesem Zeitpunkt tragen daher die KÃ¤ufer alle mit dem Vertragsobjekt verbundenen Rechte und Pflichten als EigentÃ¼mer und Besitzer, somit einerseits Vorteil und Nutzen, andererseits aber auch Last, Gefahr und Zufall. Dies gilt auch fÃ¼r die Kosten verbrauchsabhÃ¤ngiger (ablesbarer) Versorgungseinrichtungen, das sind Strom und Wasser.
Als Stichtag fÃ¼r den Ãœbergang der auf den Vertragsgegenstand entfallenden Steuern, GebÃ¼hren (Kanal und MÃ¼llabfuhr) und sonstigen Ã¶ffentlichen Abgaben sowie GebÃ¤udeversicherung gilt jedoch jedenfalls der 01.Â OktoberÂ 2018.
Bis zum Zeitpunkt der Ãœbernahme dieser Kosten durch die KÃ¤uferseite sind diese Verpflichtungen ausschlieÃŸlich von der VerkÃ¤uferseite zu erfÃ¼llen, sodass sowohl allfÃ¤llige Guthaben als auch RÃ¼ckstÃ¤nde aus dieser Abrechnung mit der VerkÃ¤uferseite zu verrechnen sind.
Die Vertragsteile haben sich wechselseitig aus den von ihnen Ã¼bernommenen Verpflichtungen vollkommen schad- und klaglos zu halten.
Der VerkÃ¤ufer verpflichtet sich, das Kaufobjekt von sÃ¤mtlichen nicht kaufgegenstÃ¤ndlichen Fahrnissen zu rÃ¤umen und den KÃ¤ufern zum Ãœbergabetermin gerÃ¤umt zu Ã¼bergeben.
IX.
Sohin erteilen die Vertragsparteien ihre ausdrÃ¼ckliche Einwilligung, dass auch Ã¼ber alleiniges Ansuchen eines der Vertragsteile folgende Grundbuchshandlungen vorgenommen werden kÃ¶nnen:
Bei der Liegenschaft â€¦
die Einverleibung des Eigentumsrechts je zur HÃ¤lfte fÃ¼r â€¦ und fÃ¼r â€¦
X.
Die Vertragsparteien beauftragen und bevollmÃ¤chtigen den Vertragsverfasser â€¦ dazu, sÃ¤mtliche zur Rechtswirksamkeit dieses Vertrags erforderlichen Genehmigungen einzuholen und den Vertrag zu verbÃ¼chern.â€œ
Das Erstgericht wies das Grundbuchsgesuch ab. Seiner Ansicht nach enthÃ¤lt PunktÂ IV. erster Absatz des Kaufvertrags eine aufschiebende Bedingung, die das Zustandekommen des Vertrags vom Einlagen der Kaufpreiszahlung auf dem Treuhandkonto abhÃ¤ngig mache. Die Zahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto sei nicht durch Urkunden iSd Â§Â§Â 26Â ff GBG nachgewiesen worden.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der KÃ¤ufer nicht Folge. Die Vertragsbestimmung bringe zwar keine konditionale VerknÃ¼pfung zwischen vollstÃ¤ndiger Kaufpreiszahlung und VerbÃ¼cherung zum Ausdruck. Wenn aber schon der â€“ weniger weitgehende â€“ BesitzÃ¼bergang vom Tag des vollstÃ¤ndigen Einlangens der Kaufpreiszahlung abhÃ¤ngig gemacht werde und ab diesem Zeitpunkt die KÃ¤ufer alle mit dem Vertragsobjekt verbundenen Rechte und Pflichten als EigentÃ¼mer und Besitzer tragen sollten, so werde doch durch den Inhalt der Urkunde der Zweifel erweckt, ob nicht doch die gesamte Kaufpreiszahlung als Bedingung des Kaufvertrags zu verstehen sei. Die physische Ãœbergabe der Liegenschaft (Verschaffung des sogenannten Naturalbesitzes) ersetze zwar die grundbÃ¼cherliche Eintragung nicht, rÃ¤ume aber dennoch dem besitzenden Erwerber eine weitergehende Rechtsstellung ein. Nach dem Vertragswortlaut kÃ¶nnten die Parteien auch beabsichtigt haben, den Anspruch der KÃ¤ufer auf VerbÃ¼cherung ihres Eigentums von der Bezahlung des Kaufpreises abhÃ¤ngig zu machen.
Das Rekursgericht lieÃŸ den Revisionsrekurs zu, weil hÃ¶chstgerichtliche Judikatur zur Frage der VerknÃ¼pfung der vollstÃ¤ndigen Kaufpreiszahlung mit der Verschaffung des Naturalbesitzes im Zusammenhang mit der VerbÃ¼cherung fehle.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs der KÃ¤ufer ist zulÃ¤ssig und berechtigt.
1.1Â Das Grundbuchsgericht hat nach Â§Â 94 AbsÂ 1 GBG das Gesuch und dessen Beilagen einer genauen PrÃ¼fung zu unterziehen. Es darf eine grundbÃ¼cherliche Eintragung unter anderem nur dann bewilligen, wenn das Begehren durch den Inhalt der beigebrachten Urkunden begrÃ¼ndet erscheint und der Urkundeninhalt nicht nur in formaler Beziehung unbedenklich ist, sondern auch in der materiell-rechtlichen Frage keine Zweifel aufkommen lÃ¤sst (RIS-Justiz RS0060878).
1.2Â MaÃŸgeblich fÃ¼r die Auslegung einer Grundbuchsurkunde ist deren Wortlaut. Das Grundbuchsgericht darf grundsÃ¤tzlich keinen vom Urkundenwortlaut abweichenden Parteiwillen ermitteln (RIS-Justiz RS0060573 [T1]). Eine ergÃ¤nzende oder vom Wortsinn der Grundbuchsurkunde abweichende Interpretation ist somit nicht zulÃ¤ssig (RIS-Justiz RS0060573 [T3]; RS0060878 [T21]). Das Grundbuchsgericht darf zwar aus Urkunden unmittelbare logische Schlussfolgerungen ziehen. Es darf sich aber nicht auf Spekulationen oder gar Beweisaufnahmen darÃ¼ber, wie eine beurkundete ErklÃ¤rung tatsÃ¤chlich gewollt war, einlassen (RIS-Justiz RS0060573 [T5]).
2.1Â Aufschiebend bedingte Rechte kÃ¶nnen vor Eintritt der Bedingung nicht im Grundbuch eingetragen werden (RIS-Justiz RS0060269). Wird der Rechtserwerb von einer aufschiebenden Bedingung, insbesondere der Erbringung einer Gegenleistung abhÃ¤ngig gemacht, ist fÃ¼r die Einverleibung auch der Eintritt der Bedingung urkundlich unter Einhaltung der Vorschriften der Â§Â§Â 26Â ff GBG nachzuweisen (5Â ObÂ 92/12h = RIS-Justiz RS0060364 [T13]).
2.2Â Wenn nach dem Inhalt eines Kaufvertrags dessen VerbÃ¼cherung davon abhÃ¤ngt, dass der Kaufpreis beim VerkÃ¤ufer oder auf einem dafÃ¼r eingerichteten Treuhandkonto vollstÃ¤ndig einlangt, so muss diese Bedingung urkundlich nachgewiesen werden (5Â ObÂ 317/00d; 5Â ObÂ 294/05d; 5Â ObÂ 187/06w ua). Die Rechtsprechung sah in diesem Zusammenhang Formulierungen wie â€ždieser Kaufvertrag darf erst dann grundbÃ¼cherlich durchgefÃ¼hrt werden, wenn der gesamte Kaufpreis bezahlt istâ€œ (5Â ObÂ 317/00d) oder â€žeine VerbÃ¼cherung dieses Vertrags darf nur erfolgen, wenn der gesamte Kaufpreis bei dem Vertragsverfasser und TreuhÃ¤nder erlegt wurdeâ€œ (5Â ObÂ 294/05d) oder â€žder Vertragsverfasser wird von beiden Vertragsparteien unwiderruflich angewiesen, die grundbÃ¼cherliche DurchfÃ¼hrung des Kaufvertrags erst zu beantragen, wenn er Ã¼ber den gesamten Kaufpreis einschlieÃŸlich allfÃ¤lliger Verzugszinsen verfÃ¼gtâ€œ (5Â ObÂ 172/08t) als aufschiebende Bedingung an.
2.3Â Eine derartige konditionale VerknÃ¼pfung zwischen Zahlung des Kaufpreises und VerbÃ¼cherung findet sich im vorgelegten Kaufvertrag nicht. AufsandungserklÃ¤rung und Auftrag an den Vertragsverfasser und TreuhÃ¤nder zur grundbÃ¼cherlichen DurchfÃ¼hrung sind unbedingt formuliert. PunktÂ IV. des Kaufvertrags regelt die tatsÃ¤chliche physische Ãœbergabe der Liegenschaft sowie an diese anknÃ¼pfend die Verteilung von Gefahr, Nutzen, Kosten und die Verpflichtung des VerkÃ¤ufers zur gerÃ¤umten Ãœbergabe. Die dort enthaltene VerknÃ¼pfung zwischen Zahlung des Kaufpreises und tatsÃ¤chlicher Ãœbergabe fand sich auch in der Vertragsurkunde, die zu 5Â ObÂ 187/06w beurteilt wurde. Hier fehlt jedoch die
â€“ in der zitierten Entscheidung als aufschiebende Bedingung fÃ¼r die VerbÃ¼cherung angesehene â€“ Anweisung an den Vertragsverfasser, das Grundbuchsgesuch erst nach Einlangen des Kaufpreises auf dem Treuhandkonto einzubringen.
3.Â Das von den Vorinstanzen angenommene Eintragungshindernis liegt nicht vor. Andere Hindernisse sind nach der Aktenlage nicht gegeben.
4.Â Das Grundbuchsgesuch ist somit antragsgemÃ¤ÃŸ zu bewilligen.