Document Number: JJT_20191022_OGH0002_0050OB00167_19Y0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E126731
Case Number: 5Ob167/19y
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1571702400000
Word Count: 1860

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragstellerin B* Gesellschaft mbH & Co KG, *, vertreten durch Weiskopf Kappacher KÃ¶ssler RechtsanwÃ¤lte GesbR in Landeck, wegen Einverleibung einer Dienstbarkeit in der EZÂ * KGÂ *, Ã¼ber den Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landesgerichts Innsbruck als Rekursgericht vom 28.Â JuniÂ 2019, AZÂ 52Â RÂ 27/19f, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Reutte vom 28.Â JÃ¤nnerÂ 2019, TZÂ 103/2019, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Revisionsrekurs wird zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragstellerin ist AlleineigentÃ¼merin einer Liegenschaft und beabsichtigt diese mit einem Haus zur Unterbringung von Personal zu bebauen. Sie schloss mit der Marktgemeinde am 19.Â DezemberÂ 2018 einen privatrechtlichen Vertrag, der vorsah, dass eine bestimmungsgemÃ¤ÃŸe Verwendung des GrundstÃ¼cks nur dann vorliegt, wenn es im Rahmen der bestehenden Widmung als allgemeines Mischgebiet gemÃ¤ÃŸ Â§Â 40.Â 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes (TROG) 2016 und eines gemÃ¤ÃŸ BeilageÂ ./1 noch zu erlassenden Bebauungsplans gemÃ¤ÃŸ Â§Â 54 TROGÂ 2016 mit einem Personalhaus bebaut und wÃ¤hrend der gesamten Vereinbarungsdauer zur Unterbringung von Personal verwendet wird. Der Verwendungszweck soll danach insbesondere dann nicht erfÃ¼llt sein, wenn die Baulichkeiten als Freizeitwohnsitz verwendet werden. PunktÂ 3 des Vertrags sieht vor, dass sich die Antragstellerin auch mit Wirkung fÃ¼r ihre Rechtsnachfolger im Eigentum des GrundstÃ¼cks fÃ¼r die Dauer der Vereinbarung, jedenfalls aber fÃ¼r 15Â Jahre gerechnet ab Beginn der Nutzung der Baulichkeiten auf dem GrundstÃ¼ck, gegenÃ¼ber der Gemeinde dazu verpflichtet
3.1.1.Â das GrundstÃ¼ck und das darauf errichtete Projekt (Personalhaus) ausschlieÃŸlich fÃ¼r die Unterbringung von Personal entsprechend der Widmung allgemeines Mischgebiet gemÃ¤ÃŸ Â§Â 40.Â 2 TROGÂ 2016 und eines gemÃ¤ÃŸ BeilageÂ ./1 noch zu erlassenden Bebauungsplans gemÃ¤ÃŸ Â§Â 54 TROGÂ 2016 zu verwenden.
3.1.2.Â Auf Basis der Widmung (allgemeines Mischgebiet gemÃ¤ÃŸ Â§Â 40.Â 2 TROGÂ 2016) und eines gemÃ¤ÃŸ BeilageÂ ./1 noch zu erlassenden Bebauungsplans gemÃ¤ÃŸ Â§Â 54 TROGÂ 2016 weder durch Neubau oder Umbau im Innen- und/oder AuÃŸenbereich die Baulichkeiten abzuÃ¤ndern, soweit dadurch der Verwendungszweck vereitelt wÃ¼rde, wobei dies auch NutzungsÃ¤nderungen ohne bauliche VerÃ¤nderungen umfasst.
3.1.3.Â Nach Errichtung der Baulichkeiten diese dem Verwendungszweck zur Unterbringung von Personal zuzufÃ¼hren und jede Handlung zu unterlassen, die dem Verwendungszweck dieser Vereinbarung zuwiderlÃ¤uft und/oder zu vereiteln geeignet ist.
PunktÂ 4. sieht die Verpflichtung zur ausschlieÃŸlichen Nutzung zur Unterbringung von Personal wie folgt vor:
4.1.Â Die Gesellschaft verpflichtet sich das ganze GrundstÃ¼ck wÃ¤hrend der in PunktÂ 5. vereinbarten Vereinbarungsdauer entsprechend der Widmung (allgemeines Mischgebiet gemÃ¤ÃŸ Â§Â 40.Â 2 TROGÂ 2016) und eines gemÃ¤ÃŸ BeilageÂ ./1 noch zu erlassenden Bebauungsplans gemÃ¤ÃŸ Â§Â 54 TROGÂ 2016 Mischgebiet) zur Unterbringung von Personal zu nutzen und insbesondere keine Freizeitwohnsitze zu schaffen.
4.2.Â Die Vereinbarungsparteien vereinbaren, dass fÃ¼r den Fall des Verdachts einer vereinbarungswidrigen Nutzung, insbesondere als Freizeitwohnsitz, eine Beweislastumkehr eintritt. Die Gesellschaft hat daher in einem solchen Fall der Gemeinde schlÃ¼ssig und nachvollziehbar nachzuweisen, dass sie der Pflicht zur NichtbegrÃ¼ndung eines Freizeitwohnsitzes nachgekommen ist. Die Definition des Freizeitwohnsitzes richtet sich nach der Legaldefinition des Â§Â 13 TROGÂ 2016.
4.3.Â Zur Absicherung dieser Unterlassungsverpflichtung rÃ¤umt die Gesellschaft als EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks auch mit Wirkung fÃ¼r ihre jeweiligen Rechtsnachfolger, der Gemeinde E* die Dienstbarkeit der Unterlassung der Nutzung sÃ¤mtlicher Baulichkeiten auf dem GrundstÃ¼ck als Freizeitwohnsitz und die Unterlassung der Nutzung des gesamten GrundstÃ¼cks auÃŸerhalb der Widmung allgemeines Mischgebiet gemÃ¤ÃŸ Â§Â 40.Â 2 TROGÂ 2016 und des gemÃ¤ÃŸ BeilageÂ ./1 noch zu erlassenden Bebauungsplans gemÃ¤ÃŸ Â§Â 54 TROG ein. Die Vereinbarungsparteien vereinbaren die grundbÃ¼cherliche Sicherstellung dieser Dienstbarkeit ob dem GrundstÃ¼ck fÃ¼r die Gemeinde E*.
4.4.Â Die Gesellschaft verpflichtet sich binnen 14Â Tagen nach Vorlage eine grundbuchsfÃ¤hige AufsandungserklÃ¤rung fÃ¼r die in PunktÂ 4.3. eingerÃ¤umten Rechte/Pflichten zu unterfertigen, sobald dies die Gemeinde fordert.
PunktÂ 12. des Vertrags sieht eine AufsandungserklÃ¤rung wie folgt vor:
12.1.Â Aufgrund dieser Urkunde erteilen die Vereinbarungsparteien ihre ausdrÃ¼ckliche Einwilligung, dass auch nur Ã¼ber einseitiges Begehren einer Vereinbarungspartei nachstehende Eintragungen im GBÂ *, BGÂ R*, vorgenommen werden kÃ¶nnen:
In EZÂ *:
Die Einverleibung der Dienstbarkeit der Unterlassung der Nutzung der gesamten Liegenschaft auÃŸerhalb der Widmung allgemeines Mischgebiet zu anderen Zwecken als zur Unterbringung von Personal und die Unterlassung der Nutzung als Freizeitwohnsitz gemÃ¤ÃŸ PunktÂ 4 dieses Vertrags fÃ¼r die Gemeinde E*.
Das Erstgericht wies den Antrag auf Einverleibung der Dienstbarkeit der Unterlassung der Nutzung der gesamten Liegenschaft auÃŸerhalb der Widmung allgemeines Mischgebiet zu anderen Zwecken als zur Unterbringung von Personal und die Unterlassung der Nutzung als Freizeitwohnsitz gemÃ¤ÃŸ PunktÂ 4. dieser Vereinbarung fÃ¼r die Gemeinde ab. Die Verpflichtung des EigentÃ¼mers, auf der belasteten Liegenschaft ein bestimmtes Gewerbe nicht auszuÃ¼ben, kÃ¶nne nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein. Aufgrund des Hinweises auf den gemÃ¤ÃŸ BeilageÂ ./1 noch zu erlassenden Bebauungsplan sei die Vereinbarung nicht schlÃ¼ssig nachvollziehbar. Eine grundbÃ¼cherliche Sicherstellung dieser Verpflichtung als Dienstbarkeit sei nicht mÃ¶glich.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge. Die begehrte Unterlassung ziele nicht auf die als zulÃ¤ssig zu erachtende Unterlassung eines schÃ¤dlichen Gewerbes ab noch seien daraus Vorteile fÃ¼r ein auf dem berechtigten GrundstÃ¼ck betriebenes Gewerbe zu erkennen. Es handle sich um die BeschrÃ¤nkung einer wirtschaftlichen TÃ¤tigkeit, die keine besondere Liegenschaftsnutzung mit sich bringe und daher nicht als Dienstbarkeit eintragungsfÃ¤hig sei. Die begehrte unregelmÃ¤ÃŸige Dienstbarkeit setze Ã¼berdies voraus, dass der berechtigten Gemeinde aus der Duldung oder Unterlassung ein Vorteil erwachse, der hier â€“ abgesehen von Ã¶ffentlich-rechtlichen Zwecken der Ã¶rtlichen Raumordnung â€“ nicht zu erkennen sei. Der PunktÂ 4.1. der Vereinbarung nehme auf einen noch zu erlassenden Bebauungsplan Bezug, womit dem Bestimmtheitsgebot der Â§Â§Â 12 und 85 GBG nicht entsprochen werde. Letztlich erwÃ¤hne die AufsandungserklÃ¤rung nur allgemein PunktÂ 4 der Vereinbarung, unter dem sich aber in Unterpunkten jeweils unterschiedliche Formulierungen der Dienstbarkeit fÃ¤nden; damit bleibe unklar, in welchem konkreten Umfang die Dienstbarkeit begrÃ¼ndet werden solle.
Den Revisionsrekurs lieÃŸ das Rekursgericht mit der BegrÃ¼ndung zu, es fehle hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage, ob der Inhalt des hier konkret vereinbarten Rechts einen hinreichenden Bezug zur dienenden Liegenschaft habe und daher als Dienstbarkeit verbÃ¼cherbar sei und ob die Ã¶rtliche Raumordnung dem UtilitÃ¤tserfordernis bereits genÃ¼ge.
In ihrem Revisionsrekurs begehrt die Antragstellerin die AbÃ¤nderung der Entscheidung der Vorinstanzen im Sinn einer Bewilligung der beantragten Einverleibung.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (Â§Â 126 GBG iVm Â§Â 71 AbsÂ 1 AuÃŸStrG) Ausspruch des Rekursgerichts nicht zulÃ¤ssig.
1.1.Â In einem Grundbuchsbeschluss sind zwar gemÃ¤ÃŸ Â§Â 95 AbsÂ 3 GBG alle GrÃ¼nde anzugeben, die der Bewilligung entgegenstehen, weshalb eine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG bei einem von mehreren AbweisungsgrÃ¼nden auch dann vorliegen kann, wenn das Gesuch wegen anderer AbweisungsgrÃ¼nde, bei denen keine erhebliche Rechtsfrage zu lÃ¶sen ist, abgewiesen werden muss (RIS-Justiz RS0029353; RS0042767). Die PrÃ¼fung allfÃ¤lliger weiterer AbweisungsgrÃ¼nde kann aber dann unterbleiben, wenn eine Wiederholung des Grundbuchsgesuchs nicht in Betracht kommt (RS0060544), so etwa mangels Eignung der vorgelegten Urkunden als Eintragungsgrundlagen (RS0060544 [T5, T8]).
1.2.Â Dass eine (Grund-)Dienstbarkeit nur dann besteht, wenn sich die Duldung oder Unterlassung, zu der sich der EigentÃ¼mer der belasteten Liegenschaft verpflichtet, auf die Nutzung des GrundstÃ¼cks selbst bezieht, und die Verpflichtung des EigentÃ¼mers, auf der belasteten Liegenschaft ein bestimmtes Gewerbe nicht auszuÃ¼ben, nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein kann, entspricht gesicherter Rechtsprechung (RS0011510), die auch die Revisionsrekurswerberin nicht in Zweifel zieht. Ob der Inhalt eines konkret vereinbarten Rechts ausreichenden Bezug zur dienenden Liegenschaft hat, ist als Frage der Auslegung des konkreten Vertrags eine Einzelfallbeurteilung (vgl RS0112106; RS0044358; RS0042936; 5Â ObÂ 62/10v) und kÃ¶nnte nur im Fall einer groben Fehlbeurteilung an den Obersten Gerichtshof herangetragen werden.
1.3.Â Vorauszuschicken ist, dass sich der Inhalt der hier vereinbarten Unterlassungspflicht aus dem vorgelegten Vertrag nicht eindeutig ergibt â€“ wie das Rekursgericht erkannte und im Weiteren noch zu erÃ¶rtern ist â€“, sodass sich die Frage des ausreichenden Bezugs des konkret vereinbarten Rechts zur dienenden Liegenschaft nicht stellt. Im Ãœbrigen soll sich die Unterlassungspflicht offenbar nicht auf das GrundstÃ¼ck selbst, sondern auf dessen Nutzung in bestimmter Form beziehen, und es soll eine persÃ¶nliche Dienstbarkeit fÃ¼r die Gemeinde begrÃ¼ndet werden, was in der Judikatur bereits als Indiz fÃ¼r die Vereinbarung des â€“ unzulÃ¤ssigen â€“ Verbots einer bestimmten wirtschaftlichen TÃ¤tigkeit gewertet wurde (5Â ObÂ 62/10v). Auch die Absicherung der Pflichten der Antragstellerin durch entsprechende Vertragsstrafen (PunktÂ 6. der Vereinbarung) weist in diese Richtung.
1.4.Â Auch die weitere in der ZulassungsbegrÃ¼ndung genannte Frage, ob Ã¶ffentlich-rechtliche Interessen einer Gemeinde an der Gestaltung der Raumordnung entsprechend Ã¶rtlichen Zielsetzungen dem UtilitÃ¤tserfordernis im Grundbuchsrecht (vgl zur unregelmÃ¤ÃŸigen Dienstbarkeit RS0011620) entsprechen, bedarf hier keiner nÃ¤heren ErÃ¶rterung, weil hinsichtlich der Ã¼brigen, aus der Vertragsurkunde selbst abgeleiteten AbweisungsgrÃ¼nde die Beurteilung der Vorinstanzen nicht zu beanstanden ist, sodass es schon aufgrund dessen bei der Abweisung des â€“ aufgrund der vorgelegten Urkunden nicht wiederholbaren â€“ Grundbuchsgesuchs zu verbleiben hat.
2.1.Â Dass es dem Grundbuchsgericht verwehrt ist, eine undeutliche und zu begrÃ¼ndeten Zweifeln Anlass gebende Urkunde auszulegen, sodass durch den Inhalt der Urkunden erweckte, nicht restlos beseitigte Zweifel zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs zu fÃ¼hren haben, entspricht der stÃ¤ndigen Rechtsprechung des Fachsenats (RS0060573). Eine ergÃ¤nzende oder vom Wortsinn der Grundbuchsurkunde abweichende Interpretation hat der Grundbuchsrichter nicht vorzunehmen (RS0060573 [T3]; 5Â ObÂ 66/17t = EvBlÂ 2018/2 [Jelinek]).
2.2.Â Die Auffassung der Vorinstanzen, bei Dienstbarkeiten mÃ¼sse der Inhalt und der Umfang des einzutragenden Rechts mÃ¶glichst bestimmt angegeben werden und eine mangelnde Bestimmtheit des Umfangs stehe der Eintragung im Grundbuch entgegen, entspricht stÃ¤ndiger Rechtsprechung (RS0119604; Rassi in Kodek, Grundbuchsrecht2 Â§Â 12 GBG RzÂ 54 mwN). DemgemÃ¤ÃŸ muss die Eintragung einer Servitut bereits dann scheitern, wenn die geschuldete Leistung (konkrete Unterlassungsverpflichtung) in den vorgelegten Urkunden nicht oder nicht ausreichend angefÃ¼hrt ist (vgl 5Â ObÂ 189/05p = NZÂ 2006/648 [GBSlg] [Hoyer]; Rassi aaO RzÂ 55). Ob ein Gesuch auf Einverleibung einer Dienstbarkeit dem sich aus Â§Â 85 AbsÂ 2 GBG und Â§Â 12 AbsÂ 2 GBG ergebenden Bestimmheitsgebot entspricht, ist regelmÃ¤ÃŸig eine Frage des Einzelfalls (RS0119604 [T8]), die â€“ von FÃ¤llen der auffallenden Fehlbeurteilung abgesehen â€“ nicht an den Obersten Gerichtshof herangetragen werden kann.
2.3.Â Eine auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung ist hier nicht zu erkennen, zumal sich die Argumentation der Revisionsrekurswerberin zu diesem Abweisungsgrund darin erschÃ¶pft, zu behaupten, entgegen den AusfÃ¼hrungen des Rekursgerichts seien Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit hier ausreichend bestimmt angegeben. Selbst wenn man darin bereits eine gesetzmÃ¤ÃŸige AusfÃ¼hrung der RechtsrÃ¼ge erkennen wollte (vgl RS0043605), wird damit jedenfalls keine grobe Fehlbeurteilung aufgezeigt. Die Frage nach dem Zweck der Dienstbarkeit und ob dieser aus der Vereinbarung ausreichend hervorleuchtet, hat mit derjenigen nach der ausreichenden Bestimmtheit der Dienstbarkeit nichts zu tun. Die Auslegung des Inhalts und Umfangs des Rechts anhand des aus dem Vertrag allenfalls hervorleuchtenden Zwecks der Dienstbarkeit ist eben gerade nicht Aufgabe der Grundbuchsgerichte. Unklarheiten betreffend Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit ergeben sich hier insbesondere â€“ wie schon die Vorinstanzen zutreffend hervorgehoben haben â€“ daraus, dass die Vereinbarung mehrfach ausdrÃ¼cklich die von der Antragstellerin Ã¼bernommenen Verpflichtungen nicht nur an die Widmung allgemeines Mischgebiet gemÃ¤ÃŸ Â§Â 40.Â 2 TROGÂ 2016, sondern auch an den Inhalt des erst zu erlassenden Bebauungsplans der Gemeinde knÃ¼pfte. Der konkrete Inhalt des hier vereinbarten dinglichen Rechts wÃ¼rde sich nach dem Wortlaut der Urkunde daher letzlich erst unter BerÃ¼cksichtigung eines noch gar nicht existenten Bebauungsplans erschlieÃŸen. In einem solchen Fall von einer mangelnden Bestimmtheit iSd Â§Â§Â 12, 85 GBG auszugehen, ist jedenfalls nicht korrekturbedÃ¼rftig.
2.4.Â Dass die AufsandungserklÃ¤rung auf den noch zu erlassenden Bebauungsplan laut BeilageÂ ./1 nicht mehr Bezug nimmt, Ã¤ndert nichts daran, dass ihre Formulierung mit dem nicht nÃ¤her prÃ¤zisierten Hinweis auf PunktÂ 4 des Vertrags nach der unbedenklichen Auffassung des Rekursgerichts nicht ausreichend klar ist; dessen Auffassung, in PunktÂ 4.1. habe sich die Revisionsrekurswerberin zu aktivem Tun, nÃ¤mlich zur Nutzung des gesamten GrundstÃ¼cks zur Unterbringung von Personal entsprechend der Widmung allgemeines Mischgebiet und des gemÃ¤ÃŸ PunktÂ 1. zu erlassenden Bebauungsplans verpflichtet, entspricht dem Wortlaut dieses Vertragspunktes, der nur in einem Nebensatz die Unterlassung der Schaffung von Freizeitwohnsitzen anspricht. Die insoweit geÃ¤uÃŸerten Bedenken gegen die ausreichend deutliche Beschreibung des Einzuverleibenden sind daher ebensowenig zu beanstanden und werfen keine erhebliche Rechtsfrage auf.
3.Â Damit war der Revisionsrekurs zurÃ¼ckzuweisen. Einer weiteren BegrÃ¼ndung bedarf dieser Beschluss nicht (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG).