Document Number: JJT_20200527_OGH0002_0050OB00051_20S0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0050OB00051.20S.0527.000
Case Number: 5Ob51/20s
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1590537600000
Word Count: 1612

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann, die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache des Antragstellers DIÂ J*****, gegen die Ã¼brigen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer der Liegenschaft EZÂ ***** KGÂ ***** als Antragsgegner, darunter 15.Â I*****, 18.Â P*****, 78.Â W*****, 79.Â R*****, 82.Â L*****, 101.Â H*****, 114.Â L*****, 115.Â Ing.Â H*****, 193.Â B*****, alle *****, und der P***** GmbH, *****, sÃ¤mtliche vertreten durch Dr.Â Harald Friedl, Rechtsanwalt in Wien, wegen Bestellung eines vorlÃ¤ufigen Verwalters (Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 8 WEG iVm Â§Â 23 WEG), Ã¼ber den Revisionsrekurs der Dr.Â ***** Treuhand GmbH, *****, vertreten durch die Salzborn Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Wien, gegen den Beschluss des Landesgerichts Wiener Neustadt als Rekursgericht vom 26.Â NovemberÂ 2019, GZÂ 19Â RÂ 64/19a-55, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Baden vom 12.Â AprilÂ 2019, GZÂ 9Â MschÂ 2/19h-9, aufgehoben wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Revisionsrekurs wird zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Der Antragsteller und die Antragsgegner sind Mit- und WohnungseigentÃ¼mer der EZÂ ***** KGÂ *****. Zur Frage, ob die de facto als Hausverwalterin fungierende P***** GmbH (idF nur GmbH) diese TÃ¤tigkeit rechtmÃ¤ÃŸig ausÃ¼bt, fanden bereits mehrere Vorverfahren statt. Zuletzt wurde mit Entscheidung des Erstgerichts zu 9Â MschÂ 18/16g der Beschluss der EigentÃ¼mergemeinschaft auf Bestellung der GmbH zur Hausverwalterin vom 21.Â 10.Â 2016 als rechtsunwirksam festgestellt.
Mit Schriftsatz vom 7.Â 2.Â 2019 begehrte der Antragsteller die Bestellung eines vorlÃ¤ufigen Verwalters gemÃ¤ÃŸ Â§Â 23 WEG und brachte zusammengefasst vor, dass seit der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 5Â ObÂ 149/18z vom 13.Â 12.Â 2018 (Anm: ZurÃ¼ckweisung des auÃŸerordentlichen Revisionsrekurses im Verfahren 9Â MschÂ 18/16g des Erstgerichts) feststehe, dass die GmbH nicht Verwalter der Liegenschaft sei. Die Bestellung eines vorlÃ¤ufigen Hausverwalters sei zur Besorgung von dringenden Angelegenheiten im Zusammenhang mit der thermischen Sanierung des Hauses, der Montage eines Ã–lheizkessels, der Korrektur der Abrechnungen der JahreÂ 1989 bis 2017 und der ungerechtfertigten RÃ¼ckzahlung an die WohnungseigentÃ¼mer dringend geboten.
Mit Sachbeschluss vom 11.Â 3.Â 2019 bestellte das Erstgericht die nunmehrige Revisionsrekurswerberin, eine Immobilien Treuhand GmbH, zum vorlÃ¤ufigen Verwalter. Ein WohnungseigentÃ¼mer kÃ¶nne gemÃ¤ÃŸ Â§Â 23 WEG die Bestellung eines vorlÃ¤ufigen Verwalters beantragen, wenn kein Verwalter bestellt sei. Aufgrund der Ergebnisse der Vorverfahren sei klar, dass die GmbH nicht Verwalterin der Liegenschaft sei, und fÃ¼r die Liegenschaft derzeit keine Hausverwaltung rechtswirksam bestellt und tÃ¤tig sei. Wegen des bestehenden Bankdarlehens und der Fragen der durchgefÃ¼hrten thermischen Sanierung in einer Wohnungseigentumsanlage mit einer derart groÃŸen Anzahl von WohnungseigentÃ¼mern bestehe ein berechtigtes Interesse an der Bestellung eines vorlÃ¤ufigen Verwalters.
Die GmbH begehrte mit Schriftsatz vom 28.Â 3.Â 2019 die Zustellung des verfahrenseinleitenden Schriftsatzes sowie sÃ¤mtlicher BeschlÃ¼sse und die Anberaumung einer Tagsatzung, weil sie mit einem Umlaufbeschluss aus dem JahrÂ 2008 zum Verwalter der Liegenschaft bestellt worden sei. Es sei gerichtsnotorisch, dass sie die Liegenschaft verwalte.
Das Erstgericht wies diesen Antrag zurÃ¼ck. Gerichtsnotorisch sei, dass die GmbH zu keinem Zeitpunkt rechtswirksam durch die EigentÃ¼mergemeinschaft zur Hausverwalterin bestellt worden sei. Einem Verfahren zur Bestellung eines vorlÃ¤ufigen Verwalters sei zwar ein Verwalter, dessen Verwalterbestellung mÃ¶glicherweise fraglich sei, beizuziehen, nicht jedoch eine Rechtsperson, die zwar faktisch die Verwaltung ausÃ¼be, jedoch tatsÃ¤chlich niemals rechtswirksam zur Verwalterin bestellt worden sei. Diese werde durch die Entscheidung in einem solchen Verfahren zwar mÃ¶glicherweise in ihren wirtschaftlichen Interessen berÃ¼hrt, was ihr jedoch keine Parteistellung verschaffe.
Dem dagegen von der GmbH erhobenen Rechtsmittel gab das Rekursgericht Folge, hob die Entscheidung des Erstgerichts auf und trug diesem die neuerliche Entscheidung Ã¼ber die Parteistellung der GmbH auf. Â§Â 52 AbsÂ 2 ZÂ 1 WEG normiere â€“ wie allgemein Â§Â 2 AbsÂ 1 ZÂ 3 AuÃŸStrG â€“ einen materiellen Parteibegriff. Danach komme Parteistellung allen Personen zu, deren Rechte und Pflichten durch die Regelung der Angelegenheit unmittelbar betroffen werden kÃ¶nnen, ohne RÃ¼cksicht darauf, ob der Betreffende am Verfahren teilnehme oder beigezogen werde. BloÃŸe Reflexwirkungen, die etwa dadurch entstehen, dass eine andere Person Rechte erwirke, die etwa den eigenen Gewinn schmÃ¤lern, bewirken nach den ErwÃ¤gungen des Gesetzgebers jedoch keine unmittelbare Beeinflussung im Sinn des Â§Â 2 AbsÂ 1 ZÂ 3 AuÃŸStrG. Ein Verwalter, dessen Verwalterstellung fraglich sei, kÃ¶nne durch ein Verfahren zur Bestellung eines vorlÃ¤ufigen Verwalters in seinen Rechten und Pflichten unmittelbar betroffen sein. Auf eine Person hingegen, die â€“ ohne entsprechende rechtliche Grundlage â€“ eine Liegenschaft bloÃŸ faktisch verwalte, habe eine solche Entscheidung nur Reflexwirkung. Das Erstgericht habe seine Ansicht, es sei gerichtsnotorisch, dass die GmbH zu keinem Zeitpunkt rechtswirksam durch Willensbildung innerhalb der EigentÃ¼mergemeinschaft zur Hausverwalterin bestellt worden sei, mit der Bindungswirkung der Entscheidung des Rekursgerichts zu 19Â RÂ 95/16f begrÃ¼ndet, die ein wohnrechtliches AuÃŸerstreitverfahren zur Anfechtung des Beschlusses aus dem JahrÂ 2008 betroffen habe, mit dem nach Darstellung der GmbH sie zur Verwalterin bestellt worden sei. In der BegrÃ¼ndung dieser Entscheidung habe das Rekursgericht ausgefÃ¼hrt, dass der Versuch der GmbH, die Hausverwaltung zu Ã¼bernehmen, gravierende VerstÃ¶ÃŸe gegen die Bestimmungen des WEG Ã¼ber die Willensbildung der EigentÃ¼mergemeinschaft aufgewiesen habe und in einer Gesamtschau nicht einmal der Anschein eines Beschlusses vorgelegen sei. Es habe daher deren Parteistellung im Anfechtungsverfahren verneint. Eine Bindungswirkung sei aber nur an die im Vorprozess entschiedene Hauptfrage gegeben, nicht aber an eine dort beurteilte Vorfrage. Die vom Rekursgericht zu 19Â RÂ 95/16f ausgesprochene NichtigerklÃ¤rung des AuÃŸerstreitverfahrens und Ãœberweisung der Rechtssache ins streitige Verfahren mit der BegrÃ¼ndung, die fragliche Bestellung bewirke nicht einmal den Anschein eines Beschlusses, begrÃ¼nde keine Bindungswirkung fÃ¼r die hier zu beurteilende Parteistellung der GmbH.
Da die vom Erstgericht angenommene Bindungswirkung nicht bestehe, mÃ¼sse die Frage der Parteistellung der GmbH in diesem Verfahren geprÃ¼ft werden. GrundsÃ¤tzlich sei es zulÃ¤ssig, gerichtsbekannte Tatsachen der Entscheidung zugrundezulegen. Die Gerichtskundigkeit erfordere, dass der Richter die Tatsache kenne, ohne erst in bestimmte Unterlagen Einsicht nehmen zu mÃ¼ssen. Das Erstgericht werde daher im weiteren Verfahren Ã¼ber die Parteistellung der GmbH entweder Beweise zur Frage der Verwalterbestellung im JahrÂ 2008 aufzunehmen oder der GmbH und den Parteien mitzuteilen haben, welche Tatsachen es als notorisch zugrunde legen mÃ¶chte, um ihnen die MÃ¶glichkeit des Gegenbeweises zu erÃ¶ffnen.
Der (richtig:) Revisionsrekurs an den Obersten Gerichtshof sei zulÃ¤ssig, weil, soweit Ã¼berblickbar, Rechtsprechung zur Frage fehle, ob mit der Entscheidung Ã¼ber die Rekurslegitimation bzw Parteistellung eines angeblichen Verwalters in einem wohnrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren gleichzeitig Ã¼ber dessen Verwalterstellung als Hauptfrage mit Bindungswirkung fÃ¼r weitere wohnrechtliche Verfahren dieselbe Wohnhausanlage betreffend entschieden werde.
Dagegen richtet sich der (richtig:) Revisionsrekurs der mit Sachbeschluss vom 11.Â 3.Â 2019 bestellten einstweiligen Verwalterin, der unzulÃ¤ssig ist.
Rechtliche Beurteilung
1.1Â Ist kein Verwalter bestellt, so kann nach Â§Â 23 WEG sowohl ein WohnungseigentÃ¼mer als auch ein Dritter, der ein berechtigtes Interesse an einer wirksamen Vertretung der EigentÃ¼mergemeinschaft hat, die gerichtliche Bestellung eines vorlÃ¤ufigen Verwalters beantragen. Bis zu dieser Entscheidung gilt der im Grundbuch erstgenannte WohnungseigentÃ¼mer als ZustellbevollmÃ¤chtigter. Die Vertretungsbefugnis des vorlÃ¤ufigen Verwalters endet mit der Bestellung eines Verwalters durch die Gemeinschaft.
1.2Â Aktiv antragslegitimiert sind daher die WohnungseigentÃ¼mer sowie interessierte Dritte. Passiv antragslegitimiert sind sÃ¤mtliche WohnungseigentÃ¼mer (E.Â M.Â Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht4 Â§Â 23 RzÂ 13). Von der Aktiv- und Passivlegitimation ist die Parteistellung (hier) in einem Verfahren nach dem Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 8 WEG zu unterscheiden. Die Parteistellung kann (allgemein) aus verschiedenen Rechtsgrundlagen resultieren, nÃ¤mlich aus Â§Â 2 AbsÂ 1 ZÂ 1 und 2 AuÃŸStrG (formelle Parteien) oder aus Â§Â 2 AbsÂ 1 ZÂ 3 AuÃŸStrG (materielle Partei) sowie (im vorliegenden Fall auch) aus Â§Â 52 AbsÂ 2 ZÂ 1 WEG. Nach dieser Bestimmung kommt den WohnungseigentÃ¼mern und dem Verwalter insoweit Parteistellung zu, als ihre Interessen durch die Entscheidung Ã¼ber den Antrag unmittelbar berÃ¼hrt werden kÃ¶nnen; dem Verwalter kommt Ã¼berdies auch dann Parteistellung zu, wenn Gegenstand des Verfahrens sein Verhalten ist.
2.1Â Wenngleich die Rekurslegitimation einer Person deren Parteistellung in der Regel voraussetzt, handelt es sich bei der Rechtsmittellegitimation und der Parteistellung doch um zwei rechtlich getrennte Fragen, die vom Gesetzgeber auch durchaus unterschiedlich geregelt werden kÃ¶nnen (RIS-Justiz RS0122917). Bei der Rechtsmittellegitimation ist die Frage zu klÃ¤ren, welcher Personenkreis abstrakt zur Erhebung eines Rechtsmittels befugt sein soll (5Â ObÂ 224/12w). Weder das AuÃŸStrG noch Â§Â 52 AbsÂ 2 WEG oder die Ã¼ber letztgenannte Bestimmung anwendbaren Regelungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 MRG enthalten eine gesetzliche Definition der Rechtsmittellegitimation. Es gilt daher der allgemeine Grundsatz, dass die Rechtsmittellegitimation dann zu bejahen ist, wenn die angefochtene Entscheidung in die geschÃ¼tzte RechtssphÃ¤re der betreffenden Person eingreift (RS0006497).
2.2Â Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung ist daher nur derjenige rechtsmittellegitimiert, der durch die bekÃ¤mpfte Entscheidung (formell oder materiell) beschwert ist. Formelle Beschwer liegt vor, wenn die Entscheidung von dem ihr zugrunde liegenden Antrag des Rechtsmittelwerbers zu seinem Nachteil abweicht. Die formelle Beschwer reicht aber nicht immer aus. Der Rechtsmittelwerber muss auch materiell beschwert sein. Materielle Beschwer liegt vor, wenn die (materielle oder prozessuale) Rechtsstellung des Rechtsmittelwerbers durch die Entscheidung beeintrÃ¤chtigt wird (RS0041868; RS0006641; Kodek in Gitschthaler/HÃ¶llwerth, AuÃŸStrG Â§Â 45 RzÂ 50). Die Beschwer muss zur Zeit der Erhebung des Rechtsmittels gegeben sein und zur Zeit der Entscheidung Ã¼ber das Rechtsmittel noch fortbestehen; andernfalls ist das Rechtsmittel von Amts wegen als unzulÃ¤ssig zurÃ¼ckzuweisen (RS0041770).
3.1Â Die Bestellung des vorlÃ¤ufigen Verwalters wird mit der Rechtskraft des gerichtlichen Sachbeschlusses wirksam (E.Â M.Â Hausmann aaO Â§Â 23 RzÂ 21). Erst ab diesem Zeitpunkt kommen ihm die Befugnisse des Â§Â 20 WEG zu. Da kein subjektives Recht auf Bestellung zum Verwalter nach Â§Â 23 WEG besteht, ist ausgeschlossen, dass das gerichtliche Verfahren zur Bestellung eine rechtlich geschÃ¼tzte Stellung der als einstweiliger Verwalter in Aussicht genommenen Person berÃ¼hrt. Diesem kommt damit jedenfalls im Verfahren erster Instanz weder eine formelle, noch im Sinn des Â§Â 52 AbsÂ 2 ZÂ 1 WEG eine materielle Parteistellung zu.
3.2Â Inwieweit der mit Sachbeschluss des Erstgerichts zur einstweiligen Verwalterin bestellten Revisionsrekurswerberin ungeachtet des Fehlens ihrer Parteistellung im Verfahren eine Rekurslegitimation gegen den Sachbeschluss Ã¼ber ihre Bestellung zukommt, etwa weil diese gegen ihren Willen erfolgte, und ihr damit eine Beschwer und insoweit zumindest eine partielle Parteistellung zugebilligt werden kÃ¶nnte, muss hier nicht untersucht werden. Ihr Rechtsmittel richtet sich gegen den Beschluss des Rekursgerichts, mit dem dieses dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung Ã¼ber die Parteistellung der (offensichtlich faktisch verwaltenden) GmbH auftrug, und betrifft damit einen Zwischenstreit (dazu RS0107893), der ihre Rechtsposition jedenfalls unberÃ¼hrt lÃ¤sst.
4.Â Im Ergebnis folgt: Im Zwischenverfahren Ã¼ber die Parteistellung desjenigen, der behauptet Verwalter zu sein, werden rechtlich geschÃ¼tzte Interessen der mit Sachbeschluss des Erstgerichts vom 11.Â 3.Â 2019 (nicht rechtskrÃ¤ftig) zur einstweiligen Verwalterin gemÃ¤ÃŸ Â§Â 23 WEG bestellten Revisionsrekurswerberin nicht berÃ¼hrt, sodass dieser keine Rechtsmittellegitimation gegen den Beschluss des Rekursgerichts zukommt, mit der dieses dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung dieser Frage aufgetragen hat. Der Revisionsrekurs ist daher zurÃ¼ckzuweisen.