Document Number: JJT_20200326_OGH0002_0010OB00040_20V0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E128015
Case Number: 1Ob40/20v
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1585180800000
Word Count: 1222

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Univ.-Prof.Â Dr.Â Bydlinski als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤te und die HofrÃ¤tin Mag.Â Wurzer, Mag.Â Dr.Â Wurdinger, Dr.Â Hofer-Zeni-Rennhofer und Dr.Â Parzmayr als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei K* Ges.m.b.H., *, vertreten durch Mag.Â Werner Piplits und Mag.Â Marko MacKinnon, LL.M., RechtsanwÃ¤lte in Wien, gegen die beklagte Partei S* GmbH, *, vertreten durch Mag.Â Alfred HÃ¼tteneder und Mag.Â Michaela HÃ¼tteneder-Estermann, RechtsanwÃ¤lte in Bad Hofgastein, wegen 41.306,72Â EURÂ sA, Ã¼ber die Revision der beklagten Partei (Revisionsinteresse 17.738,40Â EUR) gegen das Urteil des Landesgerichts Salzburg als Berufungsgericht vom 20.Â NovemberÂ 2019, GZÂ 22Â RÂ 301/19x-14, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts St.Â Johann im Pongau vom 14.Â AugustÂ 2019, GZÂ 6Â CÂ 601/18z-8, abgeÃ¤ndert wurde, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Spruch
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 1.253,88Â EUR (darin 208,98Â EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
EntscheidungsgrÃ¼nde:
Die KlÃ¤gerin erhob am 21.Â 12.Â 2018 eine auf RÃ¼ckzahlung zu viel bezahlter Betriebskosten fÃ¼r ein gemietetes GeschÃ¤ftslokal gerichtete Klage. Hinsichtlich der JahreÂ 2014 bis 2017 begehrte sie zunÃ¤chst â€“ in Form einer Stufenklage â€“ die Legung der Betriebskostenabrechnungen sowie Zahlung des sich daraus ergebenden Guthabens. Hinsichtlich des JahresÂ 2013 begehrte sie die RÃ¼ckzahlung des Saldos zu ihren Gunsten aus der bereits erfolgten Abrechnung. Nachdem die Beklagte auch die Betriebskostenabrechnungen fÃ¼r die JahreÂ 2014 bis 2017 gelegt hatte, schrÃ¤nkte sie ihr Begehren um die Rechnungslegung ein und bezifferte ihre RÃ¼ckforderungsansprÃ¼che fÃ¼r die genannten Jahre. Dem VerjÃ¤hrungseinwand der Beklagten entgegnete sie, dass ihre RÃ¼ckforderungsansprÃ¼che auch unter Zugrundelegung einer dreijÃ¤hrigen VerjÃ¤hrungsfrist, die frÃ¼hestens mit tatsÃ¤chlicher Abrechnung der Betriebskosten zu laufen begonnen habe, nicht verjÃ¤hrt seien.
Die Beklagte bestritt das Klagebegehren und wandte unter anderem â€“ ohne dies nÃ¤her zu begrÃ¼nden â€“ die VerjÃ¤hrung der RÃ¼ckforderungsansprÃ¼che fÃ¼r die JahreÂ 2013 und 2014 ein.
Das Erstgericht gab dem RÃ¼ckzahlungsbegehren hinsichtlich der JahreÂ 2015 bis 2017 statt und wies es hinsichtlich der JahreÂ 2013 und 2014 wegen VerjÃ¤hrung ab, weil die zugrundegelegte dreijÃ¤hrige VerjÃ¤hrungsfrist bereits â€žmit Zahlungâ€œ zu laufen begonnen habe.
Das Berufungsgericht gab der gegen die das JahrÂ 2014 betreffende Abweisung gerichteten Berufung der KlÃ¤gerin Folge und auch diesem Teil des Klagebegehrens statt. Der gegen den Erfolg des das JahrÂ 2015 betreffenden Klagebegehrens gerichteten Berufung der Beklagten (die nur eine VerfahrensrÃ¼ge erhob und dem Erstgericht vorwarf, seine Rechtsansicht zum VerjÃ¤hrungsbeginn nicht erÃ¶rtert zu haben; bei Kenntnis dieser Rechtsansicht hÃ¤tte die Beklagte auch hinsichtlich des JahresÂ 2015 VerjÃ¤hrung eingewandt), gab es nicht Folge. Es ging zur â€“ in zweiter Instanz allein relevierten â€“ VerjÃ¤hrungsfrage davon aus, dass vor Legung der Betriebskostenabrechnungen kein Anspruch auf RÃ¼ckforderung zu viel bezahlter Betriebskosten fÃ¼r das noch nicht abgerechnete Jahr geltend gemacht werden kÃ¶nne. Dieser Anspruch entstehe vielmehr erst mit einer solchen (hinsichtlich der JahreÂ 2014 bis 2017 erstmals 2019 erfolgten) Abrechnung, weshalb die VerjÃ¤hrungsfrist vorher nicht zu laufen beginne. Es sei daher auch hinsichtlich der die JahreÂ 2014 und 2015 betreffenden AnsprÃ¼che noch keine VerjÃ¤hrung eingetreten. Die ordentliche Revision sei unter anderem zulÃ¤ssig, weil zur Frage, â€žob die VerjÃ¤hrungsfrist bereits mit Ende der Abrechnungsperiode beginne, wenn innerhalb von drei Jahren weder eine Betriebskostenabrechnung Ã¼bermittelt noch eine Klage auf Rechnungslegung erhoben werdeâ€œ, keine hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung bestehe.
Rechtliche Beurteilung
Die dagegen von der Beklagten erhobene Revision ist zur Klarstellung der Rechtslage zulÃ¤ssig; sie ist aber nicht berechtigt.
1.Â Vorauszuschicken ist, dass nicht weiter zu prÃ¼fen ist, ob hier die lange dreiÃŸigjÃ¤hrige oder (wovon die Vorinstanzen ausgingen, was in dritter Instanz nicht bekÃ¤mpft wird) die kurze dreijÃ¤hrige VerjÃ¤hrungsfrist zur Anwendung gelangt, weil â€“ wie im Folgenden zu zeigen sein wird â€“ die RÃ¼ckforderungsansprÃ¼che betreffend die JahreÂ 2014 und 2015 jedenfalls (also auch unter Zugrundelegung einer bloÃŸ dreijÃ¤hrigen Frist) nicht verjÃ¤hrt sind.
2.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 1478 SatzÂ 2 ABGB beginnt die VerjÃ¤hrungsfrist mit dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem das Recht â€žzuerst hÃ¤tte ausgeÃ¼bt werden kÃ¶nnenâ€œ, seiner Geltendmachung also kein rechtliches Hindernis (insbesondere nicht mangelnde FÃ¤lligkeit) entgegensteht (RS0034343) und objektiv die MÃ¶glichkeit bestand, den Anspruch einzuklagen (RS0034343 [T3, T4]). Dies gilt grundsÃ¤tzlich fÃ¼r alle VerjÃ¤hrungsfristen (RS0034248 [T7, T12]).
3.Â Zur in Â§Â 21 AbsÂ 3 MRG fÃ¼r Betriebskosten und Ã¶ffentliche Abgaben vorgesehenen â€žJahrespauschalverrechnungâ€œ wird sowohl in der Rechtsprechung (5Â ObÂ 101/91; 5Â ObÂ 2122/96m; 3Â ObÂ 249/04w) als auch in der Lehre (vgl Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Kommentar zum Ã–sterreichischen WohnrechtÂ³ [2013] Â§Â 21Â MRG RzÂ 47; Egglmeier-Schmolke/Schinnagl in GeKo WohnrechtÂ I Â§Â 21 MRG RzÂ 89; ReÃŸler in Illedits/Reich-Rohrwig, WohnrechtÂ³ [2018] Â§Â 21 MRG RzÂ 56; vgl auch WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 Â§Â 21 MRG RzÂ 17Â f) vertreten, dass ein Anspruch auf RÃ¼ckzahlung zu viel (voraus-)bezahlter Betriebskosten nicht vor Abrechnung der in der jeweiligen Abrechnungsperiode angefallenen Betriebskosten entstehen kann. Erst mit der Abrechnung macht der Vermieter die ihm entstandenen (im Anwendungsbereich des Â§Â 21 MRG: fÃ¤llig gewordenen; vgl RS0112095) Betriebskosten gegenÃ¼ber dem Mieter geltend (vgl RS0070049; 5Â ObÂ 131/99x mwN; 3Â ObÂ 249/04w). Die Betriebskostenabrechnung liefert diesem die erstmalige Grundlage fÃ¼r die Beurteilung, welche â€“ nach dem Gesetz bzw (auÃŸerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG) dem Vertrag â€“ von ihm zu tragenden Bewirtschaftungskosten dem Vermieter tatsÃ¤chlich entstanden und vom Mieter anteilig endgÃ¼ltig zu tragen sind. Erst dann kann der Mieter auch beurteilen, in welchem Umfang seine Akontozahlungen seine nun feststehende wahre Verbindlichkeit allenfalls Ã¼bersteigen. Die FÃ¤lligkeit des â€“ erst mit Abrechnung entstandenen â€“ RÃ¼ckforderungsanspruchs tritt gemÃ¤ÃŸ Â§Â 21 AbsÂ 3 vorletzter Satz MRG (fÃ¼r die in dessen Anwendungsbereich fallenden MietverhÃ¤ltnisse) mit dem auf die Abrechnung zweitfolgenden Zinstermin ein, weshalb vor diesem Zeitpunkt die VerjÃ¤hrungsfrist nicht zu laufen beginnt (vgl 5Â ObÂ 2122/96m).
4.Â AuÃŸerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG ist fÃ¼r die FÃ¤lligkeit von BetriebskostenrÃ¼ckforderungen auf die Parteienvereinbarung abzustellen (zu deren MaÃŸgeblichkeit vgl RS0123383). Im vorliegenden Fall haben die Parteien vereinbart, dass die KlÃ¤gerin neben der monatlichen Miete auch die anteiligen (im Mietvertrag aufgezÃ¤hlten) Betriebskosten trÃ¤gt, worauf von dieser â€žVorschusszahlungenâ€œ zu leisten seien, deren HÃ¶he vom Vermieter bekanntgegeben wird, wobei bereits im Vertrag ein bestimmtes monatliches Betriebskostenakonto pro Quadratmeter MietflÃ¤che vereinbart wurde. Die Beklagte verpflichtete sich zu einer jÃ¤hrlichen Betriebskostenabrechnung bis 30.Â Juni des Folgejahres. Damit bringt die Beklagte (so wie nach Â§Â 21 AbsÂ 3 MRG) zur Deckung ihrer im Lauf jedes Kalenderjahres fÃ¤llig werdenden Bewirtschaftungskosten zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag â€žzur Anrechnungâ€œ, der in der im Folgejahr zu erstellenden Betriebskostenabrechnung auf die tatsÃ¤chlich angefallenen Kosten angerechnet wird. Die laufenden Teilzahlungen werden vereinbarungsgemÃ¤ÃŸ nur unter Vorbehalt einer nachtrÃ¤glichen Korrektur geleistet, ein allfÃ¤lliger RÃ¼ckzahlungsanspruch ergibt sich erstmals aus der Abrechnung, mit der die Beklagte die tatsÃ¤chlich angefallenen Betriebskosten bekannt gibt. Die Betriebskostenabrechnung ist daher auch im vorliegenden Fall Voraussetzung fÃ¼r die Ermittlung â€“ und damit die FÃ¤lligkeit â€“ eines RÃ¼ckforderungsanspruchs (vgl auch allgemein RS0017592 zur FÃ¤lligkeit sich erst aus einer Abrechnung ergebender [Entgelt-]AnsprÃ¼che), weshalb die VerjÃ¤hrungsfrist nicht vorher zu laufen beginnen kann.
5.Â Das Argument der Revisionswerberin, der Vermieter habe bei einem an die (tatsÃ¤chlich erfolgte) Betriebskostenabrechnung anknÃ¼pfenden VerjÃ¤hrungsbeginn zeitlich unbegrenzt RÃ¼ckforderungsansprÃ¼che zu befÃ¼rchten, geht bereits deshalb in Leere, weil es dieser selbst in der Hand hat, den Beginn der VerjÃ¤hrungsfrist durch Vorlage der Abrechnung auszulÃ¶sen. Es wÃ¤re nicht einsichtig, wÃ¼rde er aus der Verletzung seiner Abrechnungspflicht durch verspÃ¤tete DurchfÃ¼hrung einen verjÃ¤hrungsrechtlichen Vorteil erlangen.
6.Â Zusammengefasst sind also auch die RÃ¼ckforderungsansprÃ¼che betreffend 2014 und 2015 (zu 2015 erhob die Beklagte in erster Instanz ohnehin keinen VerjÃ¤hrungseinwand, sondern machte nur in der Berufung einen ErÃ¶rterungsmangel geltend) noch nicht verjÃ¤hrt, legte die Beklagte die Betriebskostenabrechnung doch auch fÃ¼r diese beiden Jahre erst 2019. Auf die sowohl vom Berufungsgericht als auch vom Revisionswerber als erheblich angesehene weitere Frage, â€žob die Einrede der VerjÃ¤hrung von RÃ¼ckforderungsansprÃ¼chen wegen Ãœberzahlungen aus noch nicht abgerechneten BetriebskostenzeitrÃ¤umen auch die VerjÃ¤hrung des Rechnungslegungsanspruchs inkludiereâ€œ, muss schon deshalb nicht eingegangen werden, weil das Rechnungslegungsbegehren nicht mehr Gegenstand des Revisionsverfahrens und die Beantwortung bloÃŸ abstrakter Rechtsfragen nicht Aufgabe des Obersten Gerichtshofs ist (RS0111271 [T2]).
7.Â Die Kostenentscheidung beruht auf den Â§Â§Â 41, 50 ZPO.