Document Number: JJT_20190521_OGH0002_0050OB00038_19B0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E125564
Case Number: 5Ob38/19b
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1558396800000
Word Count: 3433

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragsteller 1.Â W* GmbH, *, 2.Â R* M*, beide vertreten durch Mag.Â Martin RÃ¼tzler, Rechtsanwalt in Dornbirn, gegen die Antragsgegner 1.Â U* D*, 2.Â J* D*, 3.Â Dr.Â A* B*, 4.Â C* H*, 5.Â U* W*, 6.Â R* G*, 7.Â S* M*, 8.Â I* K*, als Rechtsnachfolgerin des J* K*, 9.Â I* K*, 10.Â U* T*, 11.Â R* L*, 12.Â M* T*, 13.Â A* C*, 14.Â P* N*, 15.Â B* W*, 16.Â W* GmbH, *, 17.Â K* E*, 18.Â T* E*, 19.Â L* K*, 20.Â J* L*, 21.Â â€žT*â€œ * GmbH & Co KG, *, 22.Â R* GmbH & Co KG, *, 23.Â Dr.Â R* K*, 24.Â P* H*, 25.Â W* S*, 26.Â B* S*, die Erst-, Dritt- und Zehntantragsgegnerinnen, der Elftantragsgegner, die ZwÃ¶lftantragsgegnerin und der Dreizehntantragsgegner vertreten durch die Blum, Hagen und Partner RechtsanwÃ¤lte GmbH in Feldkirch, wegen Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 2 iVm Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG, Ã¼ber den ordentlichen Revisionsrekurs der Erst-, Dritt- und Zehntantragsgegnerinnen, des Elftantragsgegners, der ZwÃ¶lftantragsgegnerin und des Dreizehntantragsgegners gegen den [richtig] Sachbeschluss des Landesgerichts Feldkirch als Rekursgericht vom 4.Â DezemberÂ 2018, GZÂ 1Â RÂ 225/18y-29, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Feldkirch vom 18.Â JuliÂ 2018, GZÂ 22Â MschÂ 11/17s-20, Ã¼ber Rekurs der Antragsteller abgeÃ¤ndert wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Der Sachbeschluss des Rekursgerichts wird aufgehoben. Die AuÃŸerstreitsache wird zur neuerlichen Entscheidung an das Rekursgericht zurÃ¼ckverwiesen.
Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Parteien sind die Mit- und WohnungseigentÃ¼mer einer Liegenschaft. Die auf dieser Liegenschaft errichtete Wohn- und GeschÃ¤ftsanlage umfasst 13 (im Nutzwertgutachten und im Wohnungseigentumsvertrag so bezeichnete) GeschÃ¤ftseinheiten (G), 13Â Wohnungen (W) und 46Â TiefgaragenabstellplÃ¤tze (TG).
Mit den insgesamt 1642/6578-Anteilen der Erstantragstellerin ist Wohnungseigentum an den Objekten GÂ 1, GÂ 3, GÂ 4, GÂ 5, GÂ 6, GÂ 7, TGÂ 32, TGÂ 33, TGÂ 34, TGÂ 40, TGÂ 41, TGÂ 42, TGÂ 43 und TGÂ 44 verbunden. In der GeschÃ¤ftseinheit G1 im zweiten UntergeschoÃŸ ist die Sauna untergebracht, in der GeschÃ¤ftseinheit G4 das Hotelrestaurant. Die GeschÃ¤ftseinheiten GÂ 3, GÂ 5, GÂ 6 und GÂ 7 sind jeweils in drei Hotelappartements unterschiedlicher GrÃ¶ÃŸe unterteilt, die GeschÃ¤ftseinheit GÂ 5 in fÃ¼nf.
Mit den insgesamt 1198/6578-Anteilen des Zweitantragstellers ist Wohnungseigentum an den Objekten GÂ 2, GÂ 8, GÂ 9, GÂ 10, TGÂ 35, TGÂ 36, TGÂ 45, TGÂ 46, TG 47, TGÂ 48 und TGÂ 49 verbunden. Die GeschÃ¤ftseinheiten GÂ 2 und GÂ 8 sind in je fÃ¼nf Hotelappartements unterschiedlicher GrÃ¶ÃŸe unterteilt, die GeschÃ¤ftseinheiten GÂ 9 und GÂ 10 in jeweils drei.
Die in den einzelnen GeschÃ¤ftseinheiten befindlichen Hotelappartements sind mit Ausnahme jener der GÂ 7 mit einem gemeinsamen Gang und/oder einem gemeinsamen Vorraum ausgestattet. Alle Hotelappartements bestehen aus einer Garderobe/Gang, einem Raum Wohnen/Schlafen und Dusche/WC.
Die Antragsteller erwarben ihre Miteigentumsanteile je mit Kaufvertrag vom 21.Â 12.Â 2015. Im Anschluss an den Kauf bauten sie in sÃ¤mtliche Hotelappartements KÃ¼chenzeilen ein. DafÃ¼r war die Verlegung von Wasserzu- und -ableitungen aus den jeweiligen BÃ¤dern in den Bereich Wohnen/Schlafen und die Installierung von Starkstromleitungen erforderlich. Die AnschlÃ¼sse fÃ¼r den Starkstrom wurden im Keller eingerichtet. FÃ¼r diese BaumaÃŸnahmen holten die Antragsteller keine Zustimmung der anderen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer ein. In der GeschÃ¤ftseinheit GÂ 4 (â€žHotelrestaurantâ€œ) planen die Antragsteller die Errichtung von WÃ¤nden in Leichtbauweise.
Die Antragsteller betreiben keinen Hotelbetrieb mehr; sie vermieten die â€žHotelappartementsâ€œ jeweils fÃ¼r lÃ¤ngere ZeitrÃ¤ume. Nach Ã¶ffentlich-rechtlichen Vorschriften betrÃ¤gt die maximal zulÃ¤ssige Dauer der Vermietung einen Monat, eine Vermietung der Hotelappartements als Hauptwohnsitz ist derzeit nicht zulÃ¤ssig.
Die Antragsteller beantragten, die Zustimmung der im Antrag als Antragsgegner bezeichneten WohnungseigentÃ¼mer zur Ã„nderung der Widmung der im Eigentum der Antragsteller stehenden GeschÃ¤ftseinheiten von â€žGeschÃ¤ftsraumâ€œ in â€žWohnraumâ€œ zu ersetzen. Diese WidmungsÃ¤nderung entspreche einem wichtigen und nachvollziehbaren Interesse der Antragsteller. Die GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten seien bislang als Businesshotel betrieben und vor Jahren wegen Unwirtschaftlichkeit geschlossen worden. Die Nutzung als GeschÃ¤ftsraum oder Hotel sei ohne erhebliche Investitionen und Umbauten nur mit unverhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸig groÃŸem Aufwand mÃ¶glich, wÃ¤hrend es leicht und einfach sei, die einzelnen Objekte als Wohnungen zu nutzen, ohne dass dadurch Nachteile fÃ¼r die Antragsgegner entstÃ¼nden. In den ehemaligen Hotelzimmern wÃ¼rden nur KÃ¼chenblÃ¶cke eingebaut. AllgemeinflÃ¤chen wÃ¼rden dabei nur insofern in Anspruch genommen, als stÃ¤rkere Stromleitungen erforderlich und diese bereits vom Hauptschaltkasten Ã¼ber entsprechende KabelkanÃ¤le eingeleitet worden seien. HierfÃ¼r sei eine Zustimmung der Ã¼brigen MiteigentÃ¼mer nicht erforderlich. Die WidmungsÃ¤nderung kollidiere nicht mit wesentlichen Interessen der Ã¼brigen MiteigentÃ¼mer, zumal typischerweise mit dem Betrieb eines GeschÃ¤fts oder Hotels deutlich grÃ¶ÃŸere BeeintrÃ¤chtigungen verbunden seien. Die Ã¤uÃŸere Erscheinung des Hauses werde nicht beeintrÃ¤chtigt. Es komme auch zu keiner Gefahr fÃ¼r die Sicherheit von Personen und anderen Sachen. Eine Zusatznutzung der AllgemeinflÃ¤chen sei nicht gegeben.
Die Erst-, Dritt- und Zehntantragsgegnerinnen, der Elftantragsgegner, die ZwÃ¶lftantragsgegnerin und der Dreizehntantragsgegner beantragten, den Antrag abzuweisen. Die Umwidmung eines Wohnungseigentumsobjekts und dessen Aufteilung in mehrere selbstÃ¤ndige Wohnungen sei systemwidrig und unzulÃ¤ssig. Der Umbau der bestehenden Hotelzimmer in Kleinwohnungen erfordere Eingriffe in allgemeine Teile der Liegenschaft, die nicht unkritisch seien. Auch die mit der Ã„nderung der bisherigen Widmung verbundene Ã„nderung der Nutzung beeintrÃ¤chtige â€“ im Hinblick auf die erhÃ¶hte Beanspruchung der Objekte und der allgemeinen GebÃ¤udeteile, die mangelhafte SchalldÃ¤mmung, die drohende Feuchtigkeits- und Schimmelbildung und GeruchsbelÃ¤stigung, ErhÃ¶hung des Brand- oder Sicherheitsrisikos, die fehlende und/oder ungenÃ¼gende Ausstattung der Anlage (KinderspielplÃ¤tze; MÃ¼ll- und WaschrÃ¤ume), die VerschÃ¤rfung der Parkraumnot, die massive ErhÃ¶hung der Wohndichte und die zu einer Art Wohnungslager fÃ¼hrende Ghettoisierung mit all den zu erwartenden sozialen Spannungen â€“ die Interessen der anderen WohnungseigentÃ¼mer. Im Falle der Umwidmung kÃ¤me es nicht nur zur Verschiebung der Nutzwerte, es vermindere sich der Verkehrswert der anderen Wohnungseigentumsobjekte.
Das Erstgericht wies den Antrag ab.
Die GeschÃ¤ftseinheiten seien als â€žHotelappartementsâ€œ gewidmet. Die von den Antragstellern angestrebte Vermietung dieser RÃ¤ume als Hauptwohnsitz, aber auch die derzeit bereits ausgeÃ¼bte Vermietung bewirkten eine Ã„nderung dieser zwischen den WohnungseigentÃ¼mern vereinbarten spezifizierten Widmung. Die damit verbundene Schaffung von Kleinstwohnungen beeintrÃ¤chtige schutzwÃ¼rdige Interessen der anderen WohnungseigentÃ¼mer iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 1 WEG. Dauermieter beanspruchten die Appartements naturgemÃ¤ÃŸ in ungleich intensiverem Umfang als vorÃ¼bergehende HotelgÃ¤ste. HotelgÃ¤ste wÃ¼nschten keine WÃ¤sche, kochten keine Mahlzeiten, empfingen in der Regel keine GÃ¤ste. Das zwischenmenschliche Konfliktpotential sei ungleich hÃ¶her, wenn eine Vielzahl von Dauermietern ihren Lebensmittelpunkt in ehemaligen Hotelappartements hÃ¤tten und zusammenlebten, als stÃ¤ndig wechselnde GÃ¤ste. Damit einher gehe eine ungleich hÃ¶here Beanspruchung der allgemeinen RÃ¤ume (WaschkÃ¼chen, FahrradrÃ¤ume, MÃ¼llrÃ¤ume, HausgÃ¤nge).
FÃ¼r die beabsichtigte WidmungsÃ¤nderung werden AllgemeinflÃ¤chen in Anspruch genommen. Das Einziehen von Starkstromleitungen durch die WÃ¤nde, die teilweise sichtbare FÃ¼hrung der Stromleitungen in den HausgÃ¤ngen sowie das Bohren von LÃ¶chern zum Durchzug der Starkstromleitungen in die einzelnen Hotelappartements seien bewilligungspflichtige bauliche Ã„nderungen. Die SchÃ¤digung des Hauses sowie die BeeintrÃ¤chtigung schutzwÃ¼rdiger Interessen, insbesondere auch des Erscheinungsbildes, sei mÃ¶glich, zumal sichtbare LeitungsfÃ¼hrungen und Bohrungen fÃ¼r Stromleitungen das Ã¤uÃŸere Erscheinungsbild des GebÃ¤udes jedenfalls beeintrÃ¤chtigten. Der Umbau von Hotelzimmern in Kleinstwohnungen erfÃ¼lle aber auch die Voraussetzungen des Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 2 WEG nicht. Im gegebenen Zusammenhang zÃ¤hle der Einbau von Starkstromleitungen nicht zu den privilegierten Ã„nderungen iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 2 WEG. Die Antragsteller verfolgten mit der Umwidmung zwar ein wirtschaftliches Interesse, die bloÃŸe Gewinnsteigerung durch eine Dauervermietung im Vergleich zur widmungsgemÃ¤ÃŸen Beherbergung von GÃ¤sten entspreche aber nicht dem von Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 2 WEG geforderten wichtigen Interesse.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsteller Folge. Es Ã¤nderte den angefochtenen Sachbeschluss dahin ab, dass die Zustimmung der Antragsgegner ersetzt werde.
Gegenstand des Verfahrens sei (nur) die Umwidmung der sich im Eigentum der Antragsteller befindlichen Wohnungseigentumsobjekte von GeschÃ¤ftsraum in Wohnraum. Die Zustimmung der Antragsgegner fÃ¼r geplante oder bereits durchgefÃ¼hrte BaumaÃŸnahmen zum Umbau der Hotelappartements in Kleinwohnungen sei nicht vom Antrag umfasst. Es komme daher nicht darauf an, ob fÃ¼r die erforderlichen BaumaÃŸnahmen auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen wÃ¼rden und die damit verbundene Ã„nderung der Wohnungseigentumsobjekte iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 2 WEG verkehrsÃ¼blich sei oder einem wichtigen Interesse der Antragsteller diene.
Eine Ã„nderung der Widmung von GeschÃ¤ftsraum auf Wohnung kÃ¶nne nur abgewehrt werden, wenn sie iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 1 WEG wesentlichen Interessen der anderen WohnungseigentÃ¼mer widerspreche. Die ZulÃ¤ssigkeit einer WidmungsÃ¤nderung kÃ¶nne nur beurteilt werden, wenn man die gÃ¼ltige Widmung des Objekts der beabsichtigten Verwendung (gemessen an den typischen Auswirkungen einer solchen Ã„nderung) gegenÃ¼berstelle. Das Erstgericht sei hier zu Recht von der gÃ¼ltigen Widmung der vom Antrag umfassten Objekte als â€žHotelappartementsâ€œ ausgegangen. Schon im Parifizierungsgutachten seien die GeschÃ¤ftseinheiten als â€žHotelappartementsâ€œ ausgewiesen. Die Objekte seien unstrittig auch tatsÃ¤chlich Ã¼ber viele Jahre als Hotelappartements genutzt worden, sodass an dieser wohnungseigentumsrechtlichen Widmung kein Zweifel bestehe. Die Einstellung des Hotelbetriebs in den hiefÃ¼r gewidmeten Wohnungseigentumsobjekten und deren zwischenzeitliche Verwendung als Beherbergungsbetrieb mit lÃ¤ngerfristigeren Vermietungen lieÃŸen diese Widmung unberÃ¼hrt. Stelle man die Widmung als â€žHotelappartementsâ€œ der begehrten Widmung â€žWohnraumâ€œ gegenÃ¼ber, so seien schutzwÃ¼rdige Interessen der Antragsgegner am Unterbleiben der WidmungsÃ¤nderung nicht gegeben. Denn dabei sei nicht die gemÃ¤ÃŸigte und unterdurchschnittliche tatsÃ¤chliche Nutzung des frÃ¼heren Businesshotels mit groÃŸer Ruhe einer permanenten Nutzung von Kleinwohnungen gegenÃ¼berzustellen. Es wirke sich nicht zum Nachteil eines WohnungseigentÃ¼mers aus, wenn er die widmungsrechtlichen ZulÃ¤ssigkeitsgrenzen der Nutzung seines Wohnungseigentumsobjekts bislang nicht zur GÃ¤nze â€žausgeschÃ¶pftâ€œ habe. MaÃŸgeblich seien vielmehr die mit der gÃ¼ltigen Widmung als â€žHotelappartementâ€œ verbundenen verkehrsÃ¼blichen BeeintrÃ¤chtigungen fÃ¼r die anderen WohnungseigentÃ¼mer im VerhÃ¤ltnis zu den mit der angestrebten WidmungsÃ¤nderung als Wohnraum typischerweise zu erwartenden. Dauermieter hÃ¤tten zwar ihren Lebensmittelpunkt in ihren Mietwohnungen, dennoch sei damit das zwischenmenschliche Konfliktpotential nicht ungleich hÃ¶her als bei einer Nutzung der RÃ¤umlichkeiten als Hotelappartements verbunden mit der Anwesenheit stÃ¤ndig wechselnder hausfremder Personen. Eine ungleich hÃ¶here Beanspruchung allgemeiner RÃ¤ume, wie HausgÃ¤nge, Wasch- und MÃ¼llrÃ¤ume sei bei einer Nutzung als Wohnraum nicht zu erwarten, seien doch auch mit dem Betrieb von Hotelappartements viel Frequenz auf den HausgÃ¤ngen sowie groÃŸe WÃ¤sche- und MÃ¼llmengen verbunden. Selbst wenn HotelgÃ¤ste regelmÃ¤ÃŸig keine GÃ¤ste empfingen, sei es doch Ã¼blich, dass sie mehrmals tÃ¤glich ihre Unterkunft aufsuchten und verlieÃŸen und erst mitten in der Nacht nach Hause kÃ¤men. Gerade mit tÃ¤glichen An- und Abreisen von HotelgÃ¤sten samt Rollkoffern kÃ¶nnten hÃ¤ufig RuhestÃ¶rungen verbunden sein. Freizeit- und KinderlÃ¤rm sowie Musik kÃ¶nnten im Hotelbetrieb ebenso vorkommen wie bei Wohnungsnutzungen. Dies kÃ¶nne bei typisierender Betrachtung ebenso unter der Woche wie an den Wochenenden sein. KÃ¼chengerÃ¼che kÃ¶nnten auch bei einem FrÃ¼hstÃ¼ckshotel bei den langen FrÃ¼hstÃ¼ckszeiten kaum vermieden werden. Eine Feuchtigkeitsbildung und Schimmel sei bei einer Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte als Wohnraum nur durch die hinzukommende KochmÃ¶glichkeit nicht zu erwarten. Auch eine ErhÃ¶hung des Brand- oder Sicherheitsrisikos sei bei einer Wohnraumnutzung gegenÃ¼ber einer Hotelnutzung nicht zu erkennen. Der Bedarf an AutoabstellplÃ¤tzen sei bei einem Hotelbetrieb, bei dem die GÃ¤ste Ã¼blicherweise mit einem PKW anreisten, kaum geringer als bei einem Wohnraum. Die mÃ¶glicherweise stÃ¤rkere Frequentierung der FahrradrÃ¤ume bei einer Wohnungswidmung bewirke keine derart gravierende EinschrÃ¤nkung, dass sie die Interessen der anderen WohnungseigentÃ¼mer am Unterbleiben der Ã„nderung so schutzwÃ¼rdig erscheinen lieÃŸe, sodass ein Anspruch der Antragsteller auf Ã„nderungen iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG zurÃ¼ckzustehen hÃ¤tte. Sonstige durch die WidmungsÃ¤nderung entstehende erhebliche BeeintrÃ¤chtigungen schutzwÃ¼rdiger Interessen hÃ¤tten die dafÃ¼r behauptungs- und beweispflichtigen Antragsgegner nicht nachgewiesen. Es sei daher schon ausgehend vom festgestellten Sachverhalt die begehrte WidmungsÃ¤nderung zu bewilligen. Mangels rechtlicher Relevanz sei weder auf die RekursgrÃ¼nde der Mangelhaftigkeit des Verfahrens noch der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger BeweiswÃ¼rdigung einzugehen. Auch die behaupteten sekundÃ¤ren FeststellungsmÃ¤ngel lÃ¤gen nicht vor.
Das Rekursgericht erklÃ¤rte den Revisionsrekurs fÃ¼r zulÃ¤ssig, weil zur Frage der Genehmigung einer Umwidmung ohne Einbeziehung der erforderlichen baulichen MaÃŸnahmen keine gefestigte Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vorliege.
Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der ordentliche Revisionsrekurs der Erst-, Dritt- und Zehntantragsgegnerinnen, des Elftantragsgegners, der ZwÃ¶lftantragsgegnerin und des Dreizehntantragsgegners. Als RevisionsrekursgrÃ¼nde machen sie die unrichtige rechtliche Beurteilung, die Aktenwidrigkeit und die Mangelhaftigkeit des Verfahrens geltend. Sie beantragen, die Entscheidung des Rekursgerichts dahin abzuÃ¤ndern, dass der Antrag der Antragsteller abgewiesen werde. Hilfsweise stellen sie einen Aufhebungs- und ZurÃ¼ckverweisungsantrag.
Die Antragsteller beantragen in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, den Revisionsrekurs zurÃ¼ckzuweisen, in eventu diesem nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulÃ¤ssig; er ist im Sinne des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags auch berechtigt.
1.1.Â Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung gehÃ¶rt zu den absolut geschÃ¼tzten Rechten jedes WohnungseigentÃ¼mers. Eine Ã„nderung dieses Rechtszustands ist nur nach MaÃŸgabe des Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG mÃ¶glich (RIS-Justiz RS0120725 [T5, T8]; RS0119528 [T2]; RS0101800 [T6]).
1.2.Â Der WohnungseigentÃ¼mer ist zu Ã„nderungen (einschlieÃŸlich WidmungsÃ¤nderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt; dabei gilt Folgendes: Die Ã„nderung darf weder eine SchÃ¤digung des Hauses noch eine BeeintrÃ¤chtigung schutzwÃ¼rdiger Interessen der anderen WohnungseigentÃ¼mer, besonders auch keine BeeintrÃ¤chtigung der Ã¤uÃŸeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr fÃ¼r die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben (Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 1 WEG). Werden fÃ¼r eine solche Ã„nderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, so muss die Ã„nderung Ã¼berdies entweder der Ãœbung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des WohnungseigentÃ¼mers dienen (Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 2 WEG).
1.3.Â WidmungsÃ¤nderungen sind gemÃ¤ÃŸ dessen Einleitungssatz â€žÃ„nderungenâ€œ iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG; diese sind daher wie jede andere Ã„nderung zu behandeln (5Â ObÂ 2075/96z; vgl RS0101800). Eine WidmungsÃ¤nderung als solche ist dabei in der Regel (nur) nach ZÂ 1 des Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG zu prÃ¼fen. Eine WidmungsÃ¤nderung kann also nur abgewehrt werden, wenn sie mit wesentlichen Interessen anderer WohnungseigentÃ¼mer kollidiert (5Â ObÂ 235/17w; 5Â ObÂ 150/16v; RS0101801 [T1]; RS0083309 [T8]). Einer WidmungsÃ¤nderung steht nicht schon jede BeeintrÃ¤chtigung von Interessen der MiteigentÃ¼mer entgegen, sondern nur wesentliche BeeintrÃ¤chtigungen, die die Interessen der anderen WohnungseigentÃ¼mer am Unterbleiben der Ã„nderung so schutzwÃ¼rdig erscheinen lassen, dass ein Anspruch des WohnungseigentÃ¼mers auf Ã„nderungen iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG zurÃ¼ckzustehen hat (RS0083236; RS0083271). Dabei kommt es auf das vom Einzelfall abhÃ¤ngige konkrete AusmaÃŸ der BeeintrÃ¤chtigung schutzwÃ¼rdiger Interessen der Ã¼brigen Mit-und WohnungseigentÃ¼mer an, das â€“ bei objektiver Betrachtung â€“ mit der in Zukunft typischerweise zu erwartenden Entwicklung und ihren Begleiterscheinungen verbunden ist (5Â ObÂ 235/17w; 5Â ObÂ 150/16v).
1.4.Â Zur Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit einer WidmungsÃ¤nderung ist die gÃ¼ltige Widmung des betreffenden Objekts der beabsichtigten Verwendung (gemessen an den typischen Auswirkungen einer solchen Ã„nderung) gegenÃ¼berzustellen. Ansatzpunkt der Ãœberlegung hat daher zu sein, welche Widmung derzeit fÃ¼r ein Objekt besteht (RS0101800 [T1, T2, T4, T8]). MaÃŸgeblich dafÃ¼r ist die (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag getroffene) privatrechtliche Einigung der WohnungseigentÃ¼mer (RS0119528 [T4]; RS0120725 [T1]); vor allem spÃ¤tere WidmungsÃ¤nderungen kÃ¶nnen allenfalls konkludent die Zustimmung aller Mit- und WohnungseigentÃ¼mer finden (RS0119528 [T6]; RS0120725 [T4, T9]). BloÃŸ tatsÃ¤chliche VorgÃ¤nge, etwa die vorÃ¼bergehende Einstellung der GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit in einem hiefÃ¼r gewidmeten Wohnungseigentumsobjekt, lassen die Widmung unberÃ¼hrt (5Â ObÂ 2075/96z; vgl RS0101800; RS0083260).
1.5.Â Bei der Ermittlung der konkreten, fÃ¼r die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ausschlaggebenden vertraglichen Einigung der Mit- und WohnungseigentÃ¼mer ist wegen der Schwierigkeiten der Feststellung des Parteiwillens beim erstmaligen (historischen) Widmungsakt und wegen des notwendigen Schutzes des Vertrauens neuer Mitglieder der EigentÃ¼mergemeinschaft eine weitgehend objektive Betrachtung angezeigt. Das Ã¤ndert aber nichts daran, dass deren Inhalt durch Auslegung nach den Bestimmungen der Â§Â§Â 914Â f ABGB zu ermitteln ist. Die Beschreibung des Wohnungseigentumsobjekts oder die Bezeichnung der betreffenden RÃ¤ume und der daraus resultierende Verwendungszweck in einem Nutzwertgutachten kann ein bei der Auslegung zu berÃ¼cksichtigender Aspekt sein (5Â ObÂ 105/16a; 5Â ObÂ 224/15z).
2.1.Â Bei der Beurteilung der in Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG normierten negativen und positiven Voraussetzungen sind alle in Betracht kommenden UmstÃ¤nde der InteressenbeeintrÃ¤chtigung und die Ã„nderungen in ihrer Gesamtheit zu berÃ¼cksichtigen (5Â ObÂ 143/11g; 5Â ObÂ 228/03w; 5Â ObÂ 47/81; RS0109643; RS0083309). Einzelne MaÃŸnahmen sind also nicht fÃ¼r sich, sondern in ihrer Gesamtheit zu beurteilen, sodass eine Einordnung der einzelnen Ã„nderungen in die Kategorien der ZÂ 1 und ZÂ 2 des Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG und deren gesonderte Beurteilung allein nach den jeweils fÃ¼r die einzelne Kategorie aufgestellten Erfordernissen nicht zielfÃ¼hrend ist (5Â ObÂ 47/81 = RS0083309 [T2]).
2.2.Â Die gesonderte Beurteilung einzelner Ã„nderungsbegehren ist (nur) zulÃ¤ssig, wenn diese in keinem untrennbaren Zusammenhang stehen. Das trifft zu, wenn die angestrebten MaÃŸnahmen (objektiv) voneinander trennbar sind und der Ã¤nderungswillige WohnungseigentÃ¼mer, der die Ersetzung der Zustimmung zu den einzelnen trennbaren Ã„nderungen begehrt, eindeutig zum Ausdruck bringt, auch an einer Teilstattgebung interessiert zu sein (vgl 5Â ObÂ 19/16d; 5Â ObÂ 143/11g; RS0083040).
2.3.Â WidmungsÃ¤nderungen sind wie jede andere Ã„nderung zu behandeln (Â§Â 16 AbsÂ 2 Einleitungssatz WEG). Die Voraussetzungen fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit einer getrennten Beurteilung einzelner Ã„nderungsbegehren gelten daher nicht nur fÃ¼r bauliche MaÃŸnahmen, sondern auch im VerhÃ¤ltnis zwischen einer WidmungsÃ¤nderung und baulichen Ã„nderungen.
2.4.Â Wenn der Ã¤nderungswillige WohnungseigentÃ¼mer nicht allein die Genehmigung der WidmungsÃ¤nderung, sondern zugleich auch die Genehmigung entsprechender baulicher Ã„nderungen begehrt, sind diese Ã„nderungen daher in ihrer Gesamtheit zu beurteilen, es sei denn zwischen den Ã„nderungsbegehren besteht kein untrennbarer Zusammenhang. Kein untrennbarer Zusammenhang besteht (und deren gesonderte Beurteilung ist zulÃ¤ssig), wenn einerseits die Umwidmung und die baulichen Adaptierungen aus objektiver Sicht faktisch voneinander getrennt werden kÃ¶nnen, die baulichen Ã„nderungen zur Herstellung der neuen NutzungsmÃ¶glichkeit also nicht zwingend notwendig sind, und andererseits der Antragsteller ausreichend klar zum Ausdruck bringt, dass (auch) er die Ã„nderungsbegehren nicht als untrennbare Einheit ansieht und insbesondere die WidmungsÃ¤nderung auch unabhÃ¤ngig von den UmbaumaÃŸnahmen anstrebt (vgl 5Â ObÂ 19/16d).
2.5.Â Besteht ein untrennbarer Zusammenhang zwischen der Umwidmung und baulichen Ã„nderungen und bezieht der Antragsteller auch diese in die Antragstellung mit ein, sind die einzelnen MaÃŸnahmen â€“ wie gesagt â€“ nicht fÃ¼r sich, sondern in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Die einzelnen Ã„nderungen sind also insbesondere nicht in die Kategorien der ZÂ 1 und ZÂ 2 des Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG einzuordnen und gesondert alleine nach den jeweils fÃ¼r die einzelne Kategorie aufgestellten Erfordernissen zu beurteilen (vgl 5Â ObÂ 9/91; 5Â ObÂ 226/98s). Aber auch wenn der Ã¤nderungswillige WohnungseigentÃ¼mer seinen Antrag ausdrÃ¼cklich auf die WidmungsÃ¤nderung beschrÃ¤nkt, dÃ¼rfen die damit notwendig verbundenen baulichen UmbaumaÃŸnahmen als Teil der typischen Auswirkungen einer solchen Ã„nderung nicht auÃŸer Betracht bleiben (vgl 5Â ObÂ 29/89, 5Â ObÂ 93/92). Eine isolierte Beurteilung nur der WidmungsÃ¤nderung wÃ¼rde dem Gebot der Wahrung der schutzwÃ¼rdigen Interessen der anderen WohnungseigentÃ¼mer nicht gerecht. Nicht nur, dass den anderen WohnungseigentÃ¼mern im Umwidmungsverfahren aus den BaumaÃŸnahmen abgeleitete EinwÃ¤nde verwehrt blieben; der Ã¤nderungswillige WohnungseigentÃ¼mer kÃ¶nnte im Hinblick auf die gesetzliche Privilegierung bestimmter BaumaÃŸnahmen und die Anforderungen, die die Rechtsprechung an die Voraussetzungen der Ãœbung des Verkehrs und des wichtigen Interesses stellt, seine MÃ¶glichkeiten zur Durchsetzung auch der BaumaÃŸnahmen durch die bloÃŸe Tatsache einer gesonderten Antragstellung verbessern und dabei den durch Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 2 WEG gewÃ¤hrleisteten Interessenausgleich umgehen (vgl Prader/BÃ¶hm, Anmerkungen zu 5Â ObÂ 19/16d, immolexÂ 2016/10). Mit der angestrebten WidmungsÃ¤nderung notwendig verbundene bauliche Ã„nderungen sind daher
â€“ ungeachtet einer auf diese beschrÃ¤nkten Antragstellung â€“ in die Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der WidmungsÃ¤nderung miteinzubeziehen. Diese MaÃŸnahmen stehen einer Genehmigung nur dann nicht entgegen, wenn (auch) sie die negativen und positiven Voraussetzungen nach Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG erfÃ¼llen. BeeintrÃ¤chtigen die notwendigen baulichen MaÃŸnahmen schutzwÃ¼rdige Interessen anderer WohnungseigentÃ¼mer, fÃ¼hrt dies nach Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 1 WEG zum Ausschluss des Ã„nderungsrechts. Greifen notwendige bauliche MaÃŸnahmen in allgemeine Teile der Liegenschaft ein oder nehmen solche in Anspruch, ist iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 2 WEG deren VerkehrsÃ¼blichkeit oder ein wichtiges Interesse des WohnungseigentÃ¼mers erforderlich.
3.1.Â Entgegen der Rechtsansicht des Rekursgerichts sind daher bei der Beurteilung der GenehmigungsfÃ¤higkeit der von den Antragstellern begehrten WidmungsÃ¤nderung die fÃ¼r die neue Nutzungsform objektiv notwendigen und/oder ohne Zustimmung der anderen WohnungseigentÃ¼mer bereits durchgefÃ¼hrten baulichen Ã„nderungen miteinzubeziehen.
3.2.Â Das Erstgericht stellte in diesem Sinn die bereits durchgefÃ¼hrten baulichen Ã„nderungen zum Umbau der Hotelappartements in Kleinwohnungen und die geplanten Umbauarbeiten im Hotelrestaurant fest und bejahte iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 1 WEG die MÃ¶glichkeit einer SchÃ¤digung des Hauses und die BeeintrÃ¤chtigung schutzwÃ¼rdiger Interessen anderer WohnungseigentÃ¼mer im Hinblick auf das Erscheinungsbild. Angesichts der mit den BaumaÃŸnahmen verbundenen Inanspruchnahme allgemeiner Teile prÃ¼fte es auch die Kriterien des Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 2 WEG und sah sie als nicht erfÃ¼llt an. Das Rekursgericht klammerte ausgehend von seiner vom erkennenden Senat nicht geteilten Rechtsauffassung die bereits durchgefÃ¼hrten und/oder geplanten BaumaÃŸnahmen zum Umbau der Hotelappartements und â€“ ohne diesbezÃ¼glich zu differenzieren â€“ des Hotelrestaurants bei seiner Beurteilung der Duldungsvoraussetzungen des Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG bewusst zur GÃ¤nze aus und lieÃŸ die darauf bezogene MÃ¤ngel-, Beweis- und RechtsrÃ¼ge der im Verfahren erster Instanz unterlegenen Antragsteller wegen der vermeintlich fehlenden rechtlichen Relevanz unerledigt. Schon dieser Umstand zwingt zur Aufhebung des Sachbeschlusses des Rekursgerichts und ZurÃ¼ckverweisung der AuÃŸerstreitsache an dieses.
3.3.Â Das Erstgericht begrÃ¼ndete die Abweisung des Antrags auch damit, dass (auch) die Nutzung der frÃ¼heren Hotelappartements als Kleinstwohnungen und die erwartbaren Begleiterscheinungen fÃ¼r die Lebens- und WohnqualitÃ¤t die schutzwÃ¼rdigen Interessen der anderen WohnungseigentÃ¼mer iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 1 WEG beeintrÃ¤chtigten. Die Unterschiede des Nutzungsverhaltens von HotelgÃ¤sten einerseits und Dauermietern andererseits beurteilte es dabei nach der allgemeinen Lebenserfahrung, eigentliche Feststellungen dazu traf das Erstgericht also nicht. Auch das Rekursgericht prÃ¼fte die typischen Auswirkungen der beabsichtigten VerwendungsÃ¤nderung erkennbar anhand der allgemeinen Lebenserfahrung, ohne sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob tatsÃ¤chlich alle von den Antragstellern in diesem Zusammenhang behaupteten konkreten Tatsachen, insbesondere etwa auch die angebliche Feuchtigkeits- und Schimmelbildung und die Brandgefahr, schon allein aus der allgemeinen Lebenserfahrung heraus beurteilt und verneint werden kÃ¶nnen. Mit anderen geltend gemachten InteressenbeeintrÃ¤chtigungen hat sich das Rekursgericht gar nicht auseinandergesetzt. Gleiches gilt zwar auch fÃ¼r das Erstgericht, ausgehend von seiner Rechtsauffassung kam es aber auf weitere Genehmigungshindernisse nicht mehr entscheidend an. Ein solcher bisher nicht behandelter, aber gegebenenfalls wesentlicher Aspekt ist etwa die behauptete Minderung des Verkehrswerts der anderen Wohnungseigentumsobjekte (vgl RS0109643 [T8]; RS0083271 [T4]). Das Rekursgericht verweist zwar darauf, dass die dafÃ¼r behauptungs- und beweispflichtigen Antragsgegner sonstige durch die WidmungsÃ¤nderung entstehenden erhebliche BeeintrÃ¤chtigungen schutzwÃ¼rdiger Interessen nicht nachgewiesen hÃ¤tten. Dabei Ã¼bersieht es aber, dass eine RÃ¼gepflicht der im Verfahren vor dem Erstgericht obsiegenden Partei in ihrer Rekursbeantwortung nicht bestand (vgl RS0115460; RS0042740).
3.4.Â Die damit im Zusammenhang stehenden und die von den Rekurswerbern in ihrem Rekurs aufgeworfenen, bisher nicht behandelten Fragen wird zunÃ¤chst das Rekursgericht im fortgesetzten Verfahren zu entscheiden haben. Eine Stellungnahme des Obersten Gerichtshofs dazu ist im derzeitigen Verfahrensstadium nicht zweckmÃ¤ÃŸig.
4.Â Der Kostenvorbehalt beruht auf Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG iVm Â§Â 52 AbsÂ 2 WEG. Die danach maÃŸgeblichen BilligkeitserwÃ¤gungen kÃ¶nnen erst in dem die Sache erledigenden Sachbeschluss angestellt werden (RS0123011 [T1]).