Document Number: JJT_20180529_OGH0002_0010OB00075_18P0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E121994
Case Number: 1Ob75/18p
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1527552000000
Word Count: 1526

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Hon.-Prof.Â Dr.Â Sailer als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤te Univ.-Prof.Â Dr.Â Bydlinski, Mag.Â Wurzer, Mag.Â Dr.Â Wurdinger und die HofrÃ¤tin Dr.Â Hofer-Zeni-Rennhofer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Mag.Â S* H*, vertreten durch die Estermann & Partner OG, Mattighofen, gegen die beklagte Partei L* P*, vertreten durch die Korn & GÃ¤rtner RechtsanwÃ¤lte OG, Salzburg, wegen 1.846,48Â EURÂ sA und Feststellung, Ã¼ber die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Salzburg als Berufungsgericht vom 14.Â FebruarÂ 2018, GZÂ 53Â RÂ 268/17v-14, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Neumarkt bei Salzburg vom 26.Â SeptemberÂ 2017, GZÂ 10Â CÂ 101/17h-10, mit einer MaÃŸgabe bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 626,52Â EUR (darin 104,42Â EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die KlÃ¤gerin erwarb Ã¼ber Vermittlung des Beklagten eine â€žEigentumswohnungâ€œ. Dieser klÃ¤rte sie unrichtig Ã¼ber die HÃ¶he der Heizkosten auf. Nicht besprochen wurde, ob eine Baubewilligung oder Zustimmung der anderen WohnungseigentÃ¼mer fÃ¼r den bestehenden Balkonverbau vorliegt; dies sicherte der beklagte Immobilienmakler auch nicht zu. Die KlÃ¤gerin verfÃ¼gte vor Kaufvertragsabschluss Ã¼ber den richtigen Energieausweis und war Ã¼ber den anstehenden Sanierungsaufwand fÃ¼r die gesamte Wohnanlage informiert.
Die KlÃ¤gerin begehrt den Ersatz der unerwarteten Heizkosten fÃ¼r den Zeitraum AugustÂ 2016 bis JuliÂ 2017 (982,10Â EUR), die Kosten fÃ¼r die ordnungsgemÃ¤ÃŸe Herstellung der Balkonverglasung von 864,48Â EUR sowie die Feststellung der Haftung des Beklagten fÃ¼r zukÃ¼nftige SchÃ¤den. Der Beklagte habe sie unrichtig Ã¼ber die HÃ¶he der Heizkosten aufgeklÃ¤rt und ihr ausdrÃ¼cklich gesagt, der Balkonverbau der Eigentumswohnung sei ordnungsgemÃ¤ÃŸ hergestellt, obwohl es sich dabei um einen â€žSchwarzbauâ€œ gehandelt habe. HÃ¤tte sie die HÃ¶he der tatsÃ¤chlichen Betriebskosten gekannt, hÃ¤tte sie die Wohnung nicht gekauft. Der Beklagte sei wegen diverser Pflichtverletzungen in keiner Weise verdienstlich geworden, weshalb ihm auch keine Provision zustehe.
Der Beklagte wendete ein, er sei seinen AufklÃ¤rungspflichten vollstÃ¤ndig nachgekommen. Die aufgrund baulicher Vorgaben notwendige vorÃ¼bergehende Entfernung der Balkoneinhausung habe nichts mit der Beratung durch ihn zu tun. Er wandte seinen Provisionsanspruch (3.096Â EUR) aufrechnungsweise ein.
Das Erstgericht sprach aus, dass das Schadenersatzbegehren mit 982,10Â EUR sowie die Gegenforderung ebenfalls in dieser HÃ¶he zu Recht bestehe und wies das Feststellungsbegehren ab. Die Abweisung des Zahlungsbegehrens unterlieÃŸ es. Es habe keine Nachforschungspflicht des Beklagten bestanden, einem allenfalls nicht bewilligten Balkonverbau nachzugehen. Die unvollstÃ¤ndige bzw missverstÃ¤ndliche AufklÃ¤rung zu den Betriebs- und Heizkosten machten ihn schadenersatzpflichtig. Der KlÃ¤gerin sei im Vertrauen auf die korrekte ErfÃ¼llung des Maklervertrags ein Schaden in HÃ¶he der Ã¼ber die bekannt gegebene Vorschreibung hinaus geleisteten Heizkosten (982,10Â EUR von AugustÂ 2016 bis JuliÂ 2017) entstanden. Bei Kenntnis der wahren Heizkosten hÃ¤tte sie die Wohnung nicht gekauft, weshalb solche nicht angefallen wÃ¤ren. Die Provision des Beklagten sei angemessen um die HÃ¶he des der KlÃ¤gerin entstandenen Vertrauensschadens zu mÃ¤ÃŸigen. Ein gÃ¤nzlicher Entfall komme nicht in Betracht. Das Feststellungsbegehren bestehe nicht zu Recht, weil â€ždurch die Leistungsklage alle von der Feststellungsklage erfassten AnsprÃ¼che und Rechtswirkungen klargestellt und entschiedenâ€œ worden seien. Die der KlÃ¤gerin durch die Heizkosten in Zukunft entstehenden Mehrkosten kÃ¶nnten nicht mehr als Vertrauensschaden geltend gemacht werden.
Das Berufungsgericht bestÃ¤tigte Ã¼ber Berufung der KlÃ¤gerin das erstinstanzliche Urteil mit der MaÃŸgabe, dass es die Abweisung des Zahlungsbegehrens einfÃ¼gte. Das Zurechtbestehen der Klagsforderung von 982,10Â EUR werde nicht angefochten, sodass insofern die erstinstanzliche Entscheidung unberÃ¼hrt bleibe. Da der Beklagte die HÃ¶he der Heizkosten nicht ausreichend bekanntgegeben habe, habe er den Vertrauensschaden zu ersetzen. Soweit die KlÃ¤gerin so gestellt werden wolle, dass ihr die Wohnung â€žin warmem Zustand auf ewigâ€œ zum Preis der â€žkalten Wohnungâ€œ Ã¼berlassen werde, liege darin kein Vertrauens-, sondern ein nicht zu ersetzender NichterfÃ¼llungsschaden. Wenngleich die Feststellung getroffen worden sei, dass sie die Wohnung bei AufklÃ¤rung Ã¼ber die wahren Gesamtbetriebskosten (inklusive Heizkosten) nicht gekauft hÃ¤tte, so halte sie doch an der Wohnung fest und habe gerade nicht vor, die nun erheblich teurere Wohnung â€žabzustoÃŸenâ€œ. Sie mache Ã¼berhaupt keinen Vertrauensschaden geltend und begrÃ¼nde das Feststellungsbegehren auch nur mit in Zukunft entstehenden Mehrkosten wegen der Heizung. Solche Mehrkosten stellten jedenfalls einen NichterfÃ¼llungsschaden dar, der nicht ersatzfÃ¤hig sei. Die Kosten fÃ¼r die Entfernung des Glasverbaus anlÃ¤sslich der Balkonsanierung (864,48Â EUR) habe der Beklagte nicht zu ersetzen. FÃ¼r ihn habe es keine Anhaltspunkte gegeben, die Frage einer Baubewilligung fÃ¼r den Glasverbau zu prÃ¼fen, weil keinerlei objektive Anhaltspunkte fÃ¼r das mÃ¶gliche Vorliegen irgendwelcher MÃ¤ngel am Vermittlungsobjekt vorhanden gewesen seien. Von ihm seien keine Zusicherungen abgegeben worden und es sei nicht einmal klar, ob die Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer der VerÃ¤nderung der â€žAuÃŸenhautâ€œ zugestimmt haben oder es sich um eine baubewilligungspflichtige MaÃŸnahme handle. Die MÃ¤ÃŸigung der Maklerprovision sei einzelfallbezogen und erscheine gerechtfertigt im AusmaÃŸ von einem Drittel (dadurch Maklerprovision von 2.064Â EUR).
Das Berufungsgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 5.000Â EUR, nicht aber 30.000Â EUR Ã¼bersteige, und erklÃ¤rte nachtrÃ¤glich die ordentliche Revision gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508 AbsÂ 3 ZPO fÃ¼r zulÃ¤ssig, weil fraglich sein kÃ¶nnte, â€žinwiefernâ€œ es von den erstgerichtlichen Feststellungen ausgegangen sei, und â€žsich die Frage [stelle], inwiefern [es] das rechtliche Interesse an der Feststellung der Haftung des Beklagten fÃ¼r zukÃ¼nftige SchÃ¤den zu Recht lediglich mit den in der Zukunft entstehenden Mehrkosten aus der Heizung beurteiltâ€œ habe.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision der KlÃ¤gerin ist entgegen dem â€“ den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (Â§Â 508a AbsÂ 1 ZPO) â€“ Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulÃ¤ssig. Die ZurÃ¼ckweisung einer ordentlichen Revision wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO kann sich auf die AusfÃ¼hrung der ZurÃ¼ckweisungsgrÃ¼nde beschrÃ¤nken (Â§Â 510 AbsÂ 3 SatzÂ 4 ZPO).
1.Â Das Berufungsgericht darf auch ergÃ¤nzende Feststellungen nur nach Beweiswiederholung bzw BeweisergÃ¤nzung (Â§Â 488 ZPO) treffen. Der aufgezeigte VerstoÃŸ ist jedoch unerheblich, wenn er keine fÃ¼r die Beurteilung entscheidenden UmstÃ¤nde betrifft (RIS-Justiz RS0043026 [T2]; vgl RS0043057 [T9]). Zwar ist das Berufungsgericht unter Verletzung des Unmittelbarkeitsgrundsatzes davon ausgegangen, â€ždass die KlÃ¤gerin an der Wohnung festhÃ¤lt und gerade nicht vorhat, die nun erheblich teurere Wohnung abzustoÃŸenâ€œ, jedoch ist diese Feststellung fÃ¼r die rechtliche Beurteilung nicht entscheidungswesentlich. Dasselbe gilt fÃ¼r die vom Beklagten bekÃ¤mpfte Feststellung, die KlÃ¤gerin hÃ¤tte bei ordnungsgemÃ¤ÃŸer Information Ã¼ber die monatliche Gesamtvorschreibung die Eigentumswohnung nicht gekauft. Umso weniger schneidet die KlÃ¤gerin damit eine erhebliche Rechtsfrage an.
2.1.Â Hat der Makler seine Pflichten gegenÃ¼ber dem Auftraggeber verletzt (vgl Â§Â 3 AbsÂ 3 MaklerG, Â§Â 30b AbsÂ 2 KSchG), kann bei Vorliegen auch der Ã¼brigen Voraussetzungen nach allgemeinen GrundsÃ¤tzen Schadenersatz verlangt werden. Insofern verweist SatzÂ 1 des Â§Â 3 AbsÂ 4 MaklerG lediglich auf allgemeines Schadenersatzrecht (RIS-Justiz RS0116638).
Die Verletzung von Informationspflichten bei Abschluss eines Vertrags, also unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Angaben Ã¼ber eine Eigenschaft der vermittelten Kaufsache, gewÃ¤hren nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen GrundsÃ¤tzen nicht den Ersatz des NichterfÃ¼llungsschadens, sondern billigen dem GeschÃ¤digten den Ersatz jenes Schadens zu, den er im Vertrauen auf die korrekte ErfÃ¼llung des Maklervertrags erlitten hat. Nicht zu ersetzen ist daher das positive ErfÃ¼llungsinteresse (RIS-Justiz RS0016377 [T4]). Der GeschÃ¤digte ist so zu stellen, wie er stÃ¼nde, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden wÃ¤re (RIS-Justiz RS0016374 ua). Die KlÃ¤gerin ist daher so zu stellen, als ob sie vom Beklagten ordnungsgemÃ¤ÃŸ Ã¼ber die HÃ¶he der Heizkosten aufgeklÃ¤rt worden wÃ¤re (vgl RIS-Justiz RS0030153; RS0108267 [T3]).
2.2.Â Diesen GrundsÃ¤tzen der Rechtsprechung ist das Berufungsgericht gefolgt. Dass einem Kunden aufgrund unrichtiger Information eines Immobilienmaklers Ã¼ber die gute Beheizbarkeit der Wohnung eine Pauschale fÃ¼r zusÃ¤tzlichen Heizaufwand nicht zu ersetzen ist, hat der Oberste Gerichtshof bereits klargestellt (5Â ObÂ 43/02p). Die unrichtigen Abgaben des Beklagten Ã¼ber die Heizkosten haben nicht die von der KlÃ¤gerin aus ihrer Sicht Ã¼berhÃ¶hten Heizkosten verursacht. Einen Vertrauensschaden begehrt sie gerade nicht, vielmehr ein ErfÃ¼llungsinteresse, weshalb das Berufungsgericht ohne Fehlbeurteilung die Abweisung des Feststellungsbegehrens bestÃ¤tigt hat.
2.3.Â Die einzelfallbezogene Auslegung von ProzesserklÃ¤rungen bildet keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO (RIS-Justiz RS0042828 [T16]). Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass sich die KlÃ¤gerin im erstinstanzlichen Verfahren hinsichtlich der kÃ¼nftigen SchÃ¤den, die durch das Feststellungsbegehren gesichert werden sollen, nur auf die Heizkosten berief, ist nicht zu beanstanden. Die erstmals in der Revision aufgestellten Behauptungen Ã¼ber mÃ¶gliche Aufwendungen aufgrund der (angeblich unrichtigen) Angaben Ã¼ber die Art der Heizungsanlage verstoÃŸen gegen das Neuerungsverbot (Â§Â 504 AbsÂ 2 ZPO) und sind daher unbeachtlich, ganz abgesehen davon, dass sich die KlÃ¤gerin damit auch nicht auf ein zu ersetzendes Vertrauensinteresse beruft. Dass allenfalls zukÃ¼nftig VertrauensschÃ¤den anfallen kÃ¶nnten, legt sie in der Revision nicht dar.
3.Â Bei einem mehrere AnsprÃ¼che erfassenden Schadenersatzbegehren sind die einzelnen AnsprÃ¼che nur dann im Rahmen der RechtsrÃ¼ge zu prÃ¼fen, wenn diese hinsichtlich jedes dieser AnsprÃ¼che ordnungsgemÃ¤ÃŸ ausgefÃ¼hrt ist (RIS-Justiz RS0043338 [T6]). Die auf solche Weise versÃ¤umte RechtsrÃ¼ge kann daher in der Revision nicht mehr nachgeholt werden (RIS-Justiz RS0043480 [T22]). Zum Schadenersatzanspruch der Entfernung des Glasverbaus am Balkon von 864,48Â EUR hat die KlÃ¤gerin in der Berufung keine nÃ¤heren AusfÃ¼hrungen getÃ¤tigt. Damit handelt es sich dabei um einen unbekÃ¤mpft erledigten Streitpunkt.
4.Â Das AusmaÃŸ der Provisionsminderung nach Â§Â 30 KSchG iVm Â§Â 3 AbsÂ 4 MaklerG hÃ¤ngt davon ab, in welchem MaÃŸ die Verletzung einer wesentlichen Pflicht die Verdienstlichkeit des Maklers gemindert hat. Ausschlaggebend ist die Schwere der von ihm begangenen Vertragsverletzung, wobei diese Beurteilung im Einzelfall unter BerÃ¼cksichtigung der ihm erkennbaren Interessen vorzunehmen ist (2Â ObÂ 176/10m mwN; RIS-Justiz RS0111058 [T5, T6, T8]). Dabei handelt es sich um eine Frage des Einzelfalls, bei der nur grobe Ermessensfehler des Berufungsgerichts vom Obersten Gerichtshof wahrzunehmen wÃ¤ren (RIS-Justiz RS0111058 [T1, T7, T13]). Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass dem Beklagten eine Provision jedenfalls in der HÃ¶he der zu Recht erkannten Gegenforderung zusteht, ist zumindest vertretbar.
5.Â Da die KlÃ¤gerin keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO aufzuzeigen vermag, ist ihre Revision zurÃ¼ckzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf Â§Â 41 und Â§Â 50 ZPO. Der Beklagte wies auf die fehlende ZulÃ¤ssigkeit der gegnerischen Revision hin.