Document Number: JJT_20190521_OGH0002_0050OB00045_19G0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E125237
Case Number: 5Ob45/19g
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1558396800000
Word Count: 1778

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.Â M*, 2.Â Mag.Â R*, 3.Â Mag.Â A*, 4.Â Arch.Â F*, 5.Â K*, 6.Â B*, 7.Â E*, 8.Â E*, 9.Â M*, 10.Â B*, 11.Â R*, alle vertreten durch Mag.Â Andreas Hertl, Rechtsanwalt in Salzburg, gegen die beklagten Parteien 1.Â D*, vertreten durch Ferner Hornung & Partner RechtsanwÃ¤lte GmbH in Salzburg, 2.Â H* GmbH, *, vertreten durch Dr.Â R.Â Eberl, Dr.Â R.Â Hubner, Dr.Â R.Â Krivanec, Dr.Â G.Â Ramsauer, RechtsanwÃ¤lte in Salzburg, wegen Unterlassung (Streitwert 10.000Â EUR), Ã¼ber die Revisionen der erst- und zweitbeklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Salzburg als Berufungsgericht vom 18.Â DezemberÂ 2018, GZÂ 53Â RÂ 224/18z-28, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Salzburg vom 25.Â JuniÂ 2018, GZÂ 26Â CÂ 351/17x-22, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revisionen werden zurÃ¼ckgewiesen.
Die erst- und die zweitbeklagte Partei sind schuldig, den KlÃ¤gern binnen 14Â Tagen anteilig deren mit 2.499,12Â EUR (darin 416,52Â EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die KlÃ¤ger und der Erstbeklagte sind Mit- und WohnungseigentÃ¼mer einer Liegenschaft. Die Zweitbeklagte betreibt seit AugustÂ 2015 mit Genehmigung des Erstbeklagten als Mieterin in seinem Wohnungseigentumsobjekt eine Kinderbetreuungseinrichtung, bei der derzeit 12Â Kinder (Alter 1â€“4Â Jahre) angemeldet sind. Die maximale wÃ¶chentliche Betreuungszeit betrÃ¤gt 40Â Stunden. Als RahmenÃ¶ffnungszeiten sind 7:00Â Uhr frÃ¼h bis 18:00Â Uhr abends bewilligt. Obwohl der Wohnungseigentumsvertrag aus 1972 das Objekt des Erstbeklagten als Wohnung auswies, wurde es von Anfang an ausschlieÃŸlich zu geschÃ¤ftlichen Zwecken genutzt; zunÃ¤chst als ArchitekturbÃ¼ro, dann als ImmobilienbÃ¼ro, Steuerberatungskanzlei und zuletzt als VersicherungsbÃ¼ro. Die faktische Nutzung des Objekts als BÃ¼ro war allen WohnungseigentÃ¼mern erkennbar, dies insbesondere durch Personen- und Garagenverkehr, eigenen AuÃŸeneingang und die jeweilige firmenmÃ¤ÃŸige Beschilderung. Wegen dieser Nutzung gab es keine Differenzen mit den anderen WohnungseigentÃ¼mern.
Die KlÃ¤ger begehren gegenÃ¼ber beiden Beklagten die Unterlassung der Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts des Erstbeklagten auf andere Weise denn als BÃ¼rorÃ¤ume samt PKW-AbstellplÃ¤tze, insbesondere als Kinderbetreuungs-einrichtung.
Das Erstgericht gab dem Unterlassungsbegehren statt.
Das Berufungsgericht verwarf die Nichtigkeitsberufung des Erstbeklagten wegen behaupteter UnzulÃ¤ssigkeit des streitigen Rechtswegs und gab den Berufungen beider Beklagten im Ãœbrigen nicht Folge. Es teilte die Rechtsauffassung des Erstgerichts zur konkludenten WidmungsÃ¤nderung auf einen BÃ¼robetrieb mit Kundenverkehr. Die zurÃ¼ckhaltende Interpretation schlÃ¼ssiger Verhaltensweisen spreche gegen die von den Beklagten ins Treffen gefÃ¼hrte Umwidmung auf eine unspezifizierte GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit. Die Ã„nderung des im GeschÃ¤ftslokal betriebenen Unternehmensgegenstands und seiner Betriebsform sei ohne Zustimmung der Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer oder eine diese ersetzende Zustimmung des AuÃŸerstreitrichters ein Eingriff in die RechtssphÃ¤re der Ã¼brigen MiteigentÃ¼mer, wenn damit eine wesentliche InteressensbeeintrÃ¤chtigung der anderen MiteigentÃ¼mer verbunden sei. Die MÃ¶glichkeit der BeeintrÃ¤chtigung schutzwÃ¼rdiger Interessen anderer WohnungseigentÃ¼mer sei bei der Betreuung von 12 kleinen Kindern in einer Wohnung offensichtlich. Umso mehr gelte dies fÃ¼r die WidmungsÃ¤nderungen bei AllgemeinflÃ¤chen. Eine Kinderbetreuungseinrichtung sei im Ãœbrigen auch im Rahmen einer Wohnungswidmung nicht zulÃ¤ssig.
Das Berufungsgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 5.000Â EUR Ã¼bersteige und lieÃŸ die ordentliche Revision zu den Fragen zu, ob die faktische Nutzung des Objekts als BÃ¼ro Ã¼ber Jahrzehnte eine konkludente WidmungsÃ¤nderung bewirke, inwiefern der Betrieb einer Kinderbetreuungseinrichtung von einer Widmung als Wohnung oder BÃ¼ro gedeckt wÃ¤re, ob die stillschweigende Umwidmung auf BÃ¼ro einer spÃ¤teren Nutzung als Wohnung im Sinn der ursprÃ¼nglichen Widmung entgegenstehe und wie deutlich die MÃ¶glichkeit der BeeintrÃ¤chtigung schutzwÃ¼rdiger Interessen der Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer festgestellt sein mÃ¼sse.
In ihren ordentlichen Revisionen beantragen beide Beklagten die AbÃ¤nderung der Entscheidungen der Vorinstanzen dahin, dass das Unterlassungsbegehren abgewiesen werde, hilfsweise stellen sie jeweils einen Aufhebungsantrag.
Die KlÃ¤ger beantragen in ihren Revisionsbeantwortungen die Revisionen jeweils als unzulÃ¤ssig zurÃ¼ckzuweisen, hilfsweise ihnen nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die Revisionen sind ungeachtet des den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (Â§Â 508a AbsÂ 1 ZPO) Ausspruchs des Berufungsgerichts nicht zulÃ¤ssig.
1.Â Die Vorinstanzen gingen zutreffend von der stÃ¤ndigen Rechtsprechung aus, wonach der in Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG verwendete Begriff â€žÃ„nderungenâ€œ weit auszulegen ist, dieser umfasst insbesondere auch die im Gesetz ausdrÃ¼cklich genannten WidmungsÃ¤nderungen. Jede solche Ã„nderung, die eine BeeintrÃ¤chtigung schutzwÃ¼rdiger Interessen anderer WohnungseigentÃ¼mer mit sich bringen kÃ¶nnte, bedarf der Zustimmung aller WohnungseigentÃ¼mer oder der Genehmigung durch den AuÃŸerstreitrichter in einem Verfahren nach Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 2 WEG. Gegen einen WohnungseigentÃ¼mer, der eigenmÃ¤chtig solche Ã„nderungen vornimmt, kann jeder einzelne WohnungseigentÃ¼mer im streitigen Rechtsweg mit einer Unterlassungs- oder Beseitigungsklage nach Â§Â 523 ABGB vorgehen (RIS-Justiz RS0005944 [T1]; RS0083156 [T15]). Daneben steht die Eigentumsfreiheitsklage nach Â§Â 523 ABGB jedem Mit- und WohnungseigentÃ¼mer gegen Dritte zu, die in sein Nutzungsrecht eingreifen (vgl 5Â ObÂ 41/18t mwN).
2.Â Ob eine (eigenmÃ¤chtige) WidmungsÃ¤nderung vorliegt, folgt aus der GegenÃ¼berstellung der gÃ¼ltigen Widmung des betreffenden Objekts mit der beabsichtigten (tatsÃ¤chlichen) Verwendung des Objekts (RS0101800 [T1, T2, T4, T8]). Dabei ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung fÃ¼r die Frage der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts grundsÃ¤tzlich auf die privatrechtliche Einigung der WohnungseigentÃ¼mer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen (RS0120725 [T1], RS0119528 [T4]); spÃ¤tere WidmungsÃ¤nderungen kÃ¶nnen allenfalls konkludent die Zustimmung aller Mit- und WohnungseigentÃ¼mer finden (RS0120725 [T4, T9], RS0119528 [T6]; 5Â ObÂ 224/15z). Abzustellen ist auf den objektiven ErklÃ¤rungswert der jeweiligen WillensÃ¤uÃŸerung (5Â ObÂ 100/14p).
3.Â Das rechtswirksame Zustandekommen und der Inhalt einer Widmung von Teilen einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft hÃ¤ngen regelmÃ¤ÃŸig von den konkreten UmstÃ¤nden des zu beurteilenden Falls ab (RS0120725 [T3]). Da fÃ¼r die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts grundsÃ¤tzlich kein Formerfordernis besteht, kann sie auch auf einer konkludent zustande gekommenen Willenseinigung der MiteigentÃ¼mer beruhen, die sich gemÃ¤ÃŸ Â§Â 863 ABGB etwa an lang geÃ¼bten Nutzungen oder dem Baukonsens bei einvernehmlich vorgenommenen Ein- und Ausbauten festmachen lÃ¤sst (5Â ObÂ 156/98x; 5Â ObÂ 52/00h; 5Â ObÂ 290/07v; 5Â ObÂ 100/14p). Auch die Beurteilung der Konkludenz einer WillenserklÃ¤rung hat regelmÃ¤ÃŸig keine Ã¼ber die besonderen UmstÃ¤nde des Einzelfalls hinausgehende Bedeutung, es sei denn, es lÃ¤ge eine krasse Fehlbeurteilung durch die Vorinstanzen vor (RS0043253 [T1, T8]; 5Â ObÂ 100/14p). Davon ist hier nicht auszugehen:
4.1.Â Dass entgegen der ursprÃ¼nglichen Widmung im Wohnungseigentumsvertrag das Objekt des Erstbeklagten seit den 70iger-Jahren nicht als Wohnung, sondern â€“ abgesehen von kurzen Leerstehungszeiten â€“ immer nur zu geschÃ¤ftlichen Zwecken und zwar als BÃ¼ro mit Kundenbetrieb verwendet wurde, stellten die Vorinstanzen ebenso fest wie den Umstand, dass dies sÃ¤mtlichen anderen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern eindeutig erkennbar war und sie dagegen keine EinwÃ¤nde Ã¤uÃŸerten. In einem solchen Fall davon auszugehen, die Mit- und WohnungseigentÃ¼mer, die sich der â€“ ursprÃ¼nglich â€“ widmungswidrigen Verwendung nicht widersetzten, seien in Kenntnis der Umwidmung und ihres Untersagungsrechts gewesen und dennoch untÃ¤tig geblieben (5Â ObÂ 128/02p), hÃ¤lt sich im Rahmen der bisherigen Judikatur (vgl 5Â ObÂ 172/10w, 5Â ObÂ 100/14p zur jahrelangen widerspruchslosen Duldung der Verwendung von als Wohnung gewidmeten Objekten als Wahlarztpraxis).
4.2.Â Auch dass die Vorinstanzen das Verhalten der Ã¼brigen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer als schlÃ¼ssige Zustimmung zu einer spezifizierten GeschÃ¤ftsraumwidmung â€“ als BÃ¼ro mit Kundenbetrieb â€“ werteten, hÃ¤lt sich im Rahmen der Rechtsprechung und ist daher nicht korrekturbedÃ¼rftig. Erst jÃ¼ngst sprach der erkennende Senat aus (5Â ObÂ 160/17s), dass eine konkludente WidmungsÃ¤nderung von der spezifizierten GeschÃ¤ftsraumwidmung â€žGastwirtschaftâ€œ zu einer unspezifischen GeschÃ¤ftsraumwidmung bloÃŸ aufgrund der Duldung der Nutzung als Verkaufslokal nicht in Betracht kommt. Schon nach allgemeinen GrundsÃ¤tzen Ã¼ber die Auslegung von WillenserklÃ¤rungen ist diesbezÃ¼glich besondere Vorsicht geboten. Der hier zu beurteilende Fall ist vergleichbar. Nach den Kriterien des Â§Â 863 ABGB kann den Ã¼brigen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern, die in Kenntnis der Nutzung einer Wohnung als BÃ¼ro mit Kundenbetrieb zustimmen, nicht ohne jeden vernÃ¼nftigen Zweifel unterstellt werden, damit wÃ¼rden sie jeglicher GeschÃ¤ftsraumwidmung zustimmen wollen (etwa auch als Prostitutionslokal â€“ vgl 5Â ObÂ 41/18t). Die hier Ã¼ber Jahrzehnte unverÃ¤ndert beibehaltene Nutzung als BÃ¼ro mit Kundenbetrieb lÃ¤sst vielmehr eindeutig erkennen, dass sich eine Zustimmung zur WidmungsÃ¤nderung nur auf diese â€“ nur insoweit den Ã¼brigen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern erkennbare â€“ eingeschrÃ¤nkte GeschÃ¤ftsraumwidmung beziehen sollte.
4.3.Â Da somit nach der nicht korrekturbedÃ¼rftigen Auffassung der Vorinstanzen dem Erstbeklagten die unspezifische GeschÃ¤ftsraumnutzung nicht zusteht, sondern sich die konkludente Zustimmung zur WidmungsÃ¤nderung nur auf ein BÃ¼ro mit Kundenbetrieb bezieht, stellt sich die in der Revision angesprochene Frage der VerkehrsÃ¼blichkeit der Ã„nderung des im Objekt betriebenen Unternehmens nicht. Vielmehr liegt eine bewilligungspflichtige WidmungsÃ¤nderung in einem solchen Fall in jeder Ã„nderung des Gegenstands und der Betriebsform (5Â ObÂ 160/17s mwN). Auf die Verwendung als BÃ¼ro eingeschrÃ¤nkte GeschÃ¤ftsraumwidmungen lagen den Entscheidungen 5Â ObÂ 210/13p und 5Â ObÂ 128/02p zugrunde, sie sind nicht unzulÃ¤ssig. Dass das WEGÂ 1948 (ebenso wie auch das WEGÂ 1975 und das WEGÂ 2002) den Begriff â€žBÃ¼ro mit Kundenbetriebâ€œ nicht ausdrÃ¼cklich nennt, steht einer derart spezifizierten GeschÃ¤ftsraumwidmung nicht entgegen. Da es zu den angesprochenen Rechtsfragen bereits ausreichend hÃ¶chstgerichtliche Judikatur gibt, in deren Rahmen sich die Vorinstanzen bewegt haben, ist keine erhebliche Rechtsfrage zu erkennen.
5.Â Nach der nicht zu beanstandenden Auslegung durch die Vorinstanzen stellt sich die Frage einer allenfalls noch weiter aufrechten Wohnraumwidmung nicht, zumal nach den Feststellungen von Anfang an nicht etwa der Fall einer teilweisen Nutzung fÃ¼r Wohnen und fÃ¼r BÃ¼rozwecke (vergleichbar etwa 5Â ObÂ 224/15z) vorlag. Den Begriff des Wohnens hat der Fachsenat zu 5Â ObÂ 53/15b im Ãœbrigen bereits dahin definiert, dass jemand seine Wohnung (sein Zuhause) an einem bestimmten Ort hat, was bei einer Tagesmutter, die allenfalls mit einem Partner und eigenen Kindern als Kernfamilie in einer Eigentumswohnung lebt, dort der Fall ist. DemgemÃ¤ÃŸ sprach der Senat aus, dass die zusÃ¤tzlich betreuten Kinder ihren Lebensmittelpunkt (ihr Zuhause) selbst bei ganztÃ¤giger Betreuung nicht bei der Tagesmutter haben, weil sie nicht wie die Kernfamilie im Wohnungseigentumsobjekt wohnen. Gerade dieser Fall liegt bei der hier von der Zweitbeklagten gefÃ¼hrten Kinderbetreuungseinrichtung vor. Die ein- bis dreijÃ¤hrigen Kinder mÃ¶gen dort zwar durchaus in einer ihrem Heim vergleichbaren liebevollen Art und Weise umsorgt und begleitet werden; dies Ã¤ndert aber nichts daran, dass sie dort nicht wohnen. Nach dem aus dem Vorbringen erkennbaren Rechtsschutzziel (vgl RS0041254 [T36]) betrifft das Unterlassungsbegehren nur die geschÃ¤ftliche Nutzung des Objekts auf andere Weise denn als BÃ¼rorÃ¤ume samt PKW-Abstellplatz, insbesondere als KinderbetreuungsstÃ¤tte. Eine â€“ bisher nicht erfolgte und derzeit nicht unmittelbar bevorstehende â€“ Nutzung als Wohnung im eigentlichen Sinn war nicht Gegenstand des Verfahrens. Auch insoweit ist eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO nicht zu beantworten.
6.Â Das Berufungsgericht ging richtig davon aus, dass der Streitrichter im Fall des Vorliegens einer (Widmungs-)Ã„nderung nur deren GenehmigungsbedÃ¼rftigkeit, nicht hingegen deren GenehmigungsfÃ¤higkeit zu beurteilen hat. Daraus folgt aber, dass schon der Umstand alleine, dass eine BeeintrÃ¤chtigung schutzwÃ¼rdiger Interessen der anderen WohnungseigentÃ¼mer mÃ¶glich ist, zu einer GenehmigungsbedÃ¼rftigkeit im Sinn des Â§Â 16 AbsÂ 2 WEG fÃ¼hren muss. Feststellungen, aus denen sich die MÃ¶glichkeit einer derartigen BeeintrÃ¤chtigung erschlieÃŸen lÃ¤sst, reichen fÃ¼r die rechtliche Beurteilung daher aus. Abgesehen davon, dass das Berufungsgericht es sogar als offenkundig (und damit nicht einmal beweisbedÃ¼rftig) wertete, dass die Ã„nderung eines BÃ¼robetriebs auf eine Kinderbetreuungseinrichtung mit 12Â Kindern schutzwÃ¼rdige Interessen anderer WohnungseigentÃ¼mer beeintrÃ¤chtigen kann, ist dies auch aus den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen Ã¼ber die faktische Nutzung der Einheit
â€“ insbesondere deren IntensitÃ¤t innerhalb des Objekts und im Garten â€“ abzuleiten. Die Frage, ob mit der WidmungsÃ¤nderung tatsÃ¤chlich eine BeeintrÃ¤chtigung schutzwÃ¼rdiger Interessen der anderen WohnungseigentÃ¼mer verbunden ist, bleibt der Beurteilung des AuÃŸerstreitrichters in einem Verfahren nach Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 2 WEG vorbehalten und ist hier nicht zu erÃ¶rtern. Die in der Revision behauptete WidersprÃ¼chlichkeit der Entscheidung des Berufungsgerichts ist daher nicht zu erkennen. Auch insoweit wird keine erhebliche Rechtsfrage angesprochen.
7.Â Damit war die Revision zurÃ¼ckzuweisen.
8.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â§Â 41, 50 ZPO haben die Beklagten den KlÃ¤gern, die auf die UnzulÃ¤ssigkeit der Revisionen hingewiesen haben, die Kosten ihrer Revisionsbeantwortungen anteilig zu ersetzen. Der Einheitssatz steht hiefÃ¼r aber nur einfach zu.