Document Number: JJT_20181121_OGH0002_0070OB00104_18X0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E123447
Case Number: 7Ob104/18x
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1542758400000
Word Count: 1199

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die SenatsprÃ¤sidentin Dr.Â Kalivoda als Vorsitzende und die HofrÃ¤tinnen und HofrÃ¤te Hon.-Prof.Â Dr.Â HÃ¶llwerth, Dr.Â E.Â SolÃ©, Mag.Â Malesich und MMag.Â Matzka als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei L* L*, vertreten durch Dr.Â Andrea GÃ¶ll, RechtsanwÃ¤ltin in Wien, gegen die beklagte Partei U* M*, vertreten durch Mag.Â Nikolaus Vasak, Rechtsanwalt in Wien, wegen RÃ¤umung, Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 14.Â FebruarÂ 2018, GZÂ 39Â RÂ 342/17h-36, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Hernals vom 2.Â JuniÂ 2017, GZÂ 5Â CÂ 558/16m-27, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Revision wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird aufgehoben und die Rechtssache an das Berufungsgericht zur neuerlichen Entscheidung zurÃ¼ckverwiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens bilden weitere Kosten des Berufungsverfahrens.
Text
BegrÃ¼ndung:
Der Beklagte hat vom KlÃ¤ger mittels â€žGeschÃ¤ftsraummietvertragâ€œ ein aus zwei RÃ¤umen bestehendes Objekt gemietet. Es war vereinbart, dass es ausschlieÃŸlich als Lager und fÃ¼r GeschÃ¤ftszwecke verwendet werden darf. UrsprÃ¼nglich wurde ein Mietvertrag auf fÃ¼nf Jahre abgeschlossen. Am 14./15.Â 1.Â 2015 wurde dann ein neuer, ohne KÃ¼ndigung endender Mietvertrag fÃ¼r ein Jahr, somit bis 15.Â 1.Â 2016, geschlossen.
Der Beklagte zahlte den Mietzins schleppend. In einem E-Mail vom 25.Â 11.Â 2015 kÃ¼ndigte deshalb der KlÃ¤ger den Mietvertrag per 31.Â 12.Â 2015. Der Beklagte stellte daraufhin ebenfalls mit E-Mail vom 25.Â 11.Â 2015 eine Zahlung in Aussicht und ersuchte, die Sache â€žlaufen zu lassenâ€œ, bzw, sie nochmals zu Ã¼berdenken. Zu Beginn des JahresÂ 2016 waren acht Monatsmieten aus 2015 offen. Zwischendurch bezahlte der Beklagte zwar BetrÃ¤ge, auch fÃ¼r 2016 blieben aber 11Â â€žMonatsmietenâ€œ offen. AbzÃ¼glich der Zahlungen des Beklagten stellte das Erstgericht insgesamt fÃ¼r 2015 und 2016 einen RÃ¼ckstand von 4.016Â EUR fest. Der Beklagte fÃ¼hrte im Auftrag des Vermieters Elektroinstallationsarbeiten in seinem Bestandsobjekt durch, fÃ¼r die ein Kostenvoranschlag eines Unternehmers 1.361,38Â EUR auswies. Der Beklagte verrechnete dafÃ¼r wÃ¤hrend laufenden Verfahrens 3.960Â EUR und erklÃ¤rte die Aufrechnung.
Der KlÃ¤ger begehrt RÃ¤umung und stÃ¼tzt sich dafÃ¼r sowohl auf den qualifizierten MietzinsrÃ¼ckstand als auch darauf, dass die Laufzeit des befristeten Mietvertrags abgelaufen sei.
Der Beklagte bestritt den MietzinsrÃ¼ckstand und stÃ¼tzte sich auf seine Forderungen aus erbrachten Arbeiten. Ãœberdies sei das MietverhÃ¤ltnis stillschweigend Ã¼ber den 15.Â 1.Â 2016 hinaus verlÃ¤ngert worden.
Das Erstgericht gab dem RÃ¤umungsbegehren statt. Der Beklagte selbst sei davon ausgegangen, dass der KlÃ¤ger der VerlÃ¤ngerung des MietverhÃ¤ltnisses nicht zugestimmt habe und er habe alles unternommen, den KlÃ¤ger und dessen Frau im Glauben zu lassen, er werde das Bestandsobjekt verlassen. Eine stillschweigende VerlÃ¤ngerung liege daher nicht vor. AuÃŸerdem bestehe insgesamt ein ZahlungsrÃ¼ckstand, den die eingewandte Gegenforderung, selbst wenn sie in dieser HÃ¶he zu Recht bestÃ¼nde, nicht erreiche.
Das Berufungsgericht behandelte die Verfahrens- und BeweisrÃ¼ge des Beklagten nicht. Sie betraf Feststellungen, die sich auf das Verhalten der den KlÃ¤ger vertretenden Ehefrau nach dem 15.Â 1.Â 2016 bezogen und aus denen das Erstgericht ableitete, dass keine stillschweigende VerlÃ¤ngerung des Mietvertrags erfolgt sei. Der KlÃ¤ger habe nicht behauptet, nach dem Endtermin innerhalb der Frist des Â§Â 569 ZPO die VertragsverlÃ¤ngerung abgelehnt zu haben. Es liege aber titellose Benutzung nach Â§Â 1118 zweiter Fall ABGB vor. Die AuflÃ¶sungserklÃ¤rung sei bereits am 25.Â 11.Â 2015 erfolgt, die behauptete Aufrechnung aber ebenso wie ein per 24.Â 11.Â 2016 behaupteter Verzicht auf den Mietzins seien erst danach erfolgt. Beides kÃ¶nne daher die davor erklÃ¤rte AuflÃ¶sung des BestandverhÃ¤ltnisses nicht mehr beseitigen.
Dagegen richtet sich die auÃŸerordentliche Revision des Beklagten mit einem AbÃ¤nderungsantrag, hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Der KlÃ¤ger beantragt in der ihm freigestellten Revisionsbeantwortung die ZurÃ¼ckweisung der Revision, hilfsweise die BestÃ¤tigung der Entscheidungen der Vorinstanzen.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist zulÃ¤ssig, weil das Berufungsgericht von der Judikatur des Obersten Gerichtshofs abgewichen ist; sie ist auch im Sinne des Aufhebungsantrags berechtigt.
1.Â FÃ¼r RÃ¤umungsklagen nach Â§Â 1118 zweiter Fall ABGB gilt im Bereich des KÃ¼ndigungsschutzes die Anordnung in Â§Â 33 AbsÂ 3 MRG, wonach die Regelungen des AbsÂ 2 leg cit anzuwenden sind (8Â ObÂ 78/16b; RIS-Justiz RS0020961 [T2]; zu GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten vgl 3Â ObÂ 147/14k; 9Â ObÂ 52/14h). Die ErklÃ¤rung des Vermieters, den Vertrag aufzuheben, wird daher auch hier rÃ¼ckwirkend unwirksam, wenn der Mieter einen nicht durch grobes Verschulden entstandenen qualifizierten MietzinsrÃ¼ckstand bis zu dem in Â§Â 33 AbsÂ 2 MRG angefÃ¼hrten Zeitpunkt entrichtet (RIS-Justiz RS0107946).
2.Â Allgemein kommt es fÃ¼r die Frage der Anwendbarkeit des MRG darauf an, ob der Mietgegenstand nach der Parteienabsicht bei Abschluss des Mietvertrags zu Wohnzwecken oder zu GeschÃ¤ftszwecken in Bestand gegeben bzw genommen worden ist oder welcher Zweck von den Parteien spÃ¤ter einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht worden ist (2Â ObÂ 80/13y; vgl RIS-Justiz RS0070039).
Hier wurde das Objekt mittels GeschÃ¤ftsraummietvertrag ausschlieÃŸlich als Lager zur Verwendung zu geschÃ¤ftlichen Zwecken vermietet. Der Beklagte hat sich im Verfahren auf das MRG berufen und der KlÃ¤ger hat dem nicht widersprochen. Es ist daher von der Anwendbarkeit des MRG auszugehen. Dass es der Beklagte erstmals in seiner Revision bloÃŸ fÃ¼r â€ždenkbarâ€œ hÃ¤lt, dass das Bestandsobjekt â€žÂ§Â 1 AbsÂ 4 ZÂ 2 (alt) MRGâ€œ unterliegen kÃ¶nnte, Ã¤ndert daran nichts. Konkrete Behauptungen dazu fehlen Ã¼berdies.
Der Beklagte kann daher hier die rechtsgestaltende Wirkung der AuflÃ¶sungserklÃ¤rung noch entkrÃ¤ften (RIS-Justiz RS0020939). Es ist deshalb sowohl das Bestehen eines MietzinsrÃ¼ckstands als auch das behauptete fehlende grobe Verschulden des Beklagten daran zu prÃ¼fen, wozu â€“ wie die Revision zu Recht aufzeigt â€“ Feststellungen bzw gegebenenfalls eine Beschlussfassung nach Â§Â 33 AbsÂ 2 MRG fehlen.
3.Â Auch der behauptete RÃ¤umungsanspruch wegen Ablaufs des befristeten Mietvertrags kann noch nicht endgÃ¼ltig beurteilt werden:
3.1.Â Die in den Â§Â 1114 ABGB, Â§Â 569 ZPO aufgestellte Vermutung ist insbesondere dann als widerlegt anzusehen, wenn der betreffende Vertragspartner seinen Willen, eine stillschweigende Erneuerung des Vertrags zu verhindern, durch unverzÃ¼gliche, nach auÃŸen erkennbare ErklÃ¤rungen und Handlungen so deutlich zum Ausdruck gebracht hat, dass bei objektiver WÃ¼rdigung kein Zweifel an seiner ernstlichen Ablehnung einer solchen Vertragserneuerung aufkommen kann (RIS-Justiz RS0020790; RS0020804).
3.2.Â Auch eine vor dem Endtermin eines Zeitmietvertrags abgegebene eindeutige ErklÃ¤rung des Bestandgebers, das BestandverhÃ¤ltnis nicht fortsetzen zu wollen, schlieÃŸt ein â€žBewendenlassenâ€œ im Sinne des Â§Â 1114 ABGB aus. Sie kann auch auÃŸergerichtlich erfolgen, ist nach der Rechtsprechung aber nur dann beachtlich, wenn sie im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Endtermin abgegeben wird (RIS-Justiz RS0032945; RS0032952; vgl noch weitergehender: Iby in Fasching/KonecnyÂ² IV/1, Â§Â 569 RzÂ 9 und Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterr Wohnrecht Â§Â 29 MRG RzÂ 55). Im Fall der Entscheidung 6Â ObÂ 643/94 wurde ein solcher unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang auch bei einer sechs Wochen vor dem Endtermin abgegebenen ErklÃ¤rung als gegeben angesehen.
Zieht man im Sinne von 5Â ObÂ 56/04b alle UmstÃ¤nde des Einzelfalls in Betracht, steht auch eine ErklÃ¤rung etwa sieben Wochen vor dem Endtermin im notwendigen zeitlichen Zusammenhang mit diesem. Durch die KÃ¼ndigungserklÃ¤rung vom 25.Â 11.Â 2015 brachte der KlÃ¤ger klar und eindeutig zum Ausdruck, dass er das MietverhÃ¤ltnis nicht verlÃ¤ngern wollte. Weiterer ErklÃ¤rungen bedurfte es nicht, um eine stillschweigende VerlÃ¤ngerung im Sinne von Â§Â 569 ZPO zu verhindern.
3.3.Â Allerdings kann von einer bereits erfolgten VertragsauflÃ¶sung spÃ¤ter â€“ auch stillschweigend â€“ wieder abgegangen werden. Der Beklagte hat eine stillschweigende VerlÃ¤ngerung behauptet und auch vorgebracht, die fÃ¼r den KlÃ¤ger handelnde Ehefrau habe ihm auch noch 2016
â€“ wÃ¤hrend der Suche nach einem Kaufinteressenten fÃ¼r das Bestandsobjekt â€“ gestattet, dieses weiter zu benutzen.
Um dies beurteilen zu kÃ¶nnen, bedarf es der (noch nicht geprÃ¼ften) Feststellungen Ã¼ber das nachfolgende Verhalten der Parteien. Erst nach Vorliegen einer gesicherten Feststellungsgrundlage kann Ã¼ber die Frage der allfÃ¤lligen spÃ¤teren stillschweigenden VerlÃ¤ngerung des Mietvertrags abschlieÃŸend entschieden werden. Nur wenn das Berufungsgericht zu dem Ergebnis kommen sollte, dass die Parteien nach dem 15.Â 1.Â 2016 stillschweigend doch wieder eine VerlÃ¤ngerung das Bestandvertrags vereinbart hÃ¤tten, ist die Frage des groben Verschuldens und des MietzinsrÃ¼ckstands im Sinne von Â§Â 33 MRG zu klÃ¤ren.
4.Â Der Kostenvorbehalt beruht auf Â§Â§Â 50 AbsÂ 1, 52 AbsÂ 1 ZPO.