Document Number: JWT_2019110214_20200708L00
ECLI: ECLI:AT:VWGH:2020:RA2019110214.L00
Case Number: Ra 2019/11/0214
Application Type: Vwgh
Court: Verwaltungsgerichtshof (VwGH)
Decision Date: 1594166400000
Word Count: 1912

Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung
1Â Mit dem angefochtenen Erkenntnis wurde (in teilweiser BestÃ¤tigung und teilweiser AbÃ¤nderung des Bescheides der belangten BehÃ¶rde vom 17.Â AprilÂ 2019) der Antrag des Revisionswerbers vom 29.Â JÃ¤nnerÂ 2019, ihm Parteistellung in zwei grundverkehrsbehÃ¶rdlichen Verfahren gemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 SalzburgerÂ GrundverkehrsgesetzÂ 2001Â -Â GVG 2001 einzurÃ¤umen (die Verfahren betrafen einen zwischen der erst- und zweitmitbeteiligten Partei abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend land- und forstwirtschaftliche GrundstÃ¼cke in und nahe B und einen anschlieÃŸenden Kaufvertrag Ã¼ber den Weiterverkauf dieser GrundstÃ¼cke an die drittmitbeteiligte Partei), als unzulÃ¤ssig zurÃ¼ckgewiesen.
Gleichzeitig wurde gemÃ¤ÃŸ Â§Â 25aÂ VwGG ausgesprochen, dass eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG unzulÃ¤ssig sei.
2Â In der BegrÃ¼ndung stellte das Verwaltungsgericht als entscheidungswesentlichen Sachverhalt fest, dass zunÃ¤chst der Revisionswerber mit Kaufvertrag vom 23.Â AugustÂ 2017 die genannten GrundstÃ¼cke vom Erstmitbeteiligten erworben habe, wobei aber im Vertrag das Vorkaufsrecht der H.Â GmbH und CoÂ KG festgehalten worden sei. Diesem Kaufvertrag sei mit Bescheid der belangten BehÃ¶rde vom 29.Â JÃ¤nnerÂ 2018 (â€žStempelbescheidâ€œ auf der Vertragsurkunde) die grundverkehrsbehÃ¶rdliche Zustimmung erteilt worden.
3Â Der zum Masseverwalter der H. GmbH und CoÂ KG bestellte Zweitmitbeteiligte habe in AusÃ¼bung des genannten Vorkaufsrechts die besagten GrundstÃ¼cke mit Kaufvertrag (â€žvom 13.09.2017/11.06.2018â€œ) erworben und dieselben mit weiterem Kaufvertrag (â€žvom 31.08.2018/03.09.2018â€œ) an die Drittmitbeteiligte weiterverÃ¤uÃŸert. Beiden KaufvertrÃ¤gen sei mit Bescheiden der belangten BehÃ¶rde jeweils vom 28.Â JÃ¤nnerÂ 2019 die grundverkehrsbehÃ¶rdliche Zustimmung erteilt worden.
4Â Der Antrag des Revisionswerbers, ihm in den beiden letztgenannten Verfahren gemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 GVGÂ 2001 die Parteistellung zuzuerkennen, habe die belangte BehÃ¶rde mit dem eingangs erwÃ¤hnten Bescheid vom 17.Â AprilÂ 2019 abgewiesen und damit begrÃ¼ndet, dass gemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 Abs.Â 2Â leg.Â cit. Parteistellung im grundverkehrsbehÃ¶rdlichen Zustimmungsverfahren nur den Vertragsparteien zukÃ¤me. (In der BegrÃ¼ndung dieses Bescheides wird weiters festgehalten, dass in den mit Bescheiden vom 28.Â JÃ¤nnerÂ 2019 abgeschlossenen grundverkehrsbehÃ¶rdlichen Zustimmungsverfahren eine Kundmachung des RechtsgeschÃ¤ftes gemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 GVGÂ 2001 erfolgt und der Revisionswerber zwei Mal zur ErklÃ¤rung aufgefordert worden sei, ob sein mit 10.Â OktoberÂ 2018 datiertes Schreiben â€žals Eintritt ... in das kundgemachte RechtsgeschÃ¤ft zu werten seiâ€œ, und dass er diesfalls seine Landwirteeigenschaft noch einmal nachweisen mÃ¼sse. Da der Revisionswerber weder den Eintritt in das RechtsgeschÃ¤ft bestÃ¤tigt habe, noch Unterlagen fÃ¼r seine Landwirteeigenschaft vorgelegt habe, sei anzunehmen gewesen, dass niemand in das RechtsgeschÃ¤ft eingetreten sei.)
5Â In der Beschwerde habe der Revisionswerber zugestanden, dass gemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 Abs.Â 2 GVGÂ 2001 die Parteistellung im Verfahren (bei rechtsgeschÃ¤ftlichem Erwerb von GrundstÃ¼cken) expressis verbis nur den Vertragsparteien zustehe. Der Revisionswerber vertrete aber die Ansicht, dass ihm Parteistellung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 8Â AVG zukomme, weil er ein rechtliches Interesse daran habe, dass sein Kaufvertrag vom 23.Â AugustÂ 2017, dem die grundverkehrsbehÃ¶rdliche Zustimmung bereits erteilt gewesen sei, nicht durch ein, aufgrund des Vorkaufsrechts zivilrechtlich vorrangiges, RechtsgeschÃ¤ft gefÃ¤hrdet werde.
6Â In der rechtlichen Beurteilung fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht zusammengefasst aus, es sei zwar richtig, dass der Kreis der Parteien des grundverkehrsrechtlichen Verfahrens in Â§Â 29 Abs.Â 2 GVGÂ 2001 nicht abschlieÃŸend geregelt sei, sodass zu prÃ¼fen sei, ob dem Revisionswerber ein subjektiv-Ã¶ffentlich rechtliches Interesse an der Nichterteilung der grundverkehrsrechtlichen Zustimmung zu den beiden in Rede stehenden KaufvertrÃ¤gen zukomme. Dies wÃ¤re dann der Fall, wenn der VerÃ¤uÃŸerer -Â ohne dazu zivilrechtlich verfÃ¼gungsbefugt zu seinÂ - die GrundstÃ¼cke ein zweites Mal verkauft hÃ¤tte, weil ein solches RechtsgeschÃ¤ft nach Meinung des Verwaltungsgerichts nicht rechtswirksam zustande gekommen wÃ¤re und damit nicht Gegenstand der grundverkehrsrechtlichen Zustimmung hÃ¤tte sein kÃ¶nnen (Hinweis auf VfGHÂ 27.2.2007, BÂ 509/06, und VfGHÂ 12.12.2012, BÂ 884/12). Im vorliegenden Fall sei der Erstmitbeteiligte als VerkÃ¤ufer aber aufgrund des bestehenden Vorkaufsrechtes zum Abschluss des Kaufvertrages mit dem Zweitmitbeteiligten berechtigt gewesen, sodass ein rechtswirksam abgeschlossenes RechtsgeschÃ¤ft vorliege; dies gelte umso mehr fÃ¼r den Weiterverkauf der GrundstÃ¼cke an den Drittmitbeteiligten.
7Â Soweit der Revisionswerber die Parteistellung damit begrÃ¼nde, dass die mit Bescheid vom 28.Â JÃ¤nnerÂ 2019 erteilte Zustimmung zu den beiden genannten KaufvertrÃ¤gen (inhaltlich) rechtswidrig sei, sei er auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, der zufolge der Schutz der in den Grundverkehrsgesetzen verankerten Ã¶ffentlichen Interessen allein der GrundverkehrsbehÃ¶rde Ã¼berantwortet sei (Hinweis auf VwGHÂ 29.5.2019, RaÂ 2017/11/0314).
8Â Gegen dieses Erkenntnis erhob der Revisionswerber zunÃ¤chst Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof. Dieser lehnte deren Behandlung ab und trat sie dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung ab (Beschluss vom 3.Â OktoberÂ 2019, EÂ 3281/2019-5).
9Â Nach Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulÃ¤ssig, wenn sie von der LÃ¶sung einer Rechtsfrage abhÃ¤ngt, der grundsÃ¤tzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lÃ¶sende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
10Â Nach Â§Â 34 Abs.Â 1Â VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung mit Beschluss zurÃ¼ckzuweisen. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 34 Abs.Â 3Â VwGG ist ein Beschluss nach Abs.Â 1 in jeder Lage des Verfahrens zu fassen.
11Â Nach Â§Â 34 Abs.Â 1aÂ VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der Revision gemÃ¤ÃŸ Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemÃ¤ÃŸ Â§Â 25a Abs.Â 1Â VwGG nicht gebunden. Die ZulÃ¤ssigkeit einer auÃŸerordentlichen Revision gemÃ¤ÃŸ Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafÃ¼r in der Revision gesondert vorgebrachten GrÃ¼nde (Â§Â 28 Abs.Â 3Â VwGG) zu Ã¼berprÃ¼fen. Diesem Erfordernis wird insbesondere nicht schon durch nÃ¤here AusfÃ¼hrungen zur behaupteten Rechtswidrigkeit der bekÃ¤mpften Entscheidung (Â§Â 28 Abs.Â 1 ZÂ 5Â VwGG) oder zu den Rechten, in denen sich der Revisionswerber verletzt erachtet (Â§Â 28 Abs.Â 1 ZÂ 4Â VwGG), GenÃ¼ge getan (vgl.Â aus vielen die BeschlÃ¼sse VwGHÂ 23.3.2017, RaÂ 2017/11/0014, und VwGHÂ 1.9.2017, RaÂ 2017/11/0225, jeweils mwN).
12Â Die maÃŸgebenden Bestimmungen des Salzburger GrundverkehrsgesetzesÂ 2001 -Â GVGÂ 2001 lauten:
â€ž1.Â Abschnitt
BeschrÃ¤nkungen des rechtsgeschÃ¤ftlichen Verkehrs mit land- und forstwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken
Anwendungsbereich, Zielsetzung
Â§Â 1
(1) Der rechtsgeschÃ¤ftliche Erwerb von Rechten an land- oder forstwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken unterliegt den Bestimmungen dieses Abschnitts.
(2) Ziel der Bestimmungen dieses Abschnitts ist die Sicherung einer leistungsfÃ¤higen bÃ¤uerlichen Land- oder Forstwirtschaft entsprechend den natÃ¼rlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes.
...
ZustimmungsbedÃ¼rftige RechtsgeschÃ¤fte
Â§Â 3
(1) Unter Lebenden abgeschlossene RechtsgeschÃ¤fte, die ein land- oder forstwirtschaftliches GrundstÃ¼ck betreffen, bedÃ¼rfen zu ihrer vollen Wirksamkeit der Zustimmung der GrundverkehrsbehÃ¶rde, wenn sie zum Gegenstand haben:
a)Â die Ãœbertragung des Eigentums;
b)Â ...
Allgemeine Voraussetzungen fÃ¼r die Zustimmung
Â§Â 4
(1) Die nach Â§Â 3 erforderliche Zustimmung darf nur erteilt werden, wenn das RechtsgeschÃ¤ft dem allgemeinen Interesse der Erhaltung, StÃ¤rkung und Schaffung eines leistungsfÃ¤higen Bauernstandes, und zwar auch in der Form wirtschaftlich gesunder, mittlerer oder kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe, nicht widerspricht.
(2) ...
(3) Ein RechtsgeschÃ¤ft widerspricht in folgenden FÃ¤llen jedenfalls dem im Abs.Â 1 beschriebenen Interesse:
1.Â ...
2.Â Bei folgenden RechtsgeschÃ¤ften, nÃ¤mlich
-Â bei ungeteilter VerÃ¤uÃŸerung, Verpachtung udgl eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes oder
-Â bei VerÃ¤uÃŸerung, Verpachtung udgl eines land- oder forstwirtschaftlichen GrundstÃ¼ckes oder Teilen davon mit einer FlÃ¤che von 0,2Â ha oder mehr,
wenn
a)Â der Rechtserwerber kein Landwirt ist,
b)Â das Interesse an der StÃ¤rkung oder Schaffung eines oder mehrerer bÃ¤uerlicher Betriebe unter BerÃ¼cksichtigung von Ã¶ffentlichen Planungsfestlegungen das Interesse an der Nutzung auf Grund des vorliegenden RechtsgeschÃ¤ftes und allenfalls dafÃ¼r notwendiger unmittelbar folgender RechtsgeschÃ¤fte Ã¼berwiegt, und
c)Â wenigstens ein Landwirt bereit und im Stande ist, das Recht zum ortsÃ¼blichen Preis, der dazu unter BerÃ¼cksichtigung der zukÃ¼nftigen landwirtschaftlichen Nutzung zu ermitteln ist, und ansonsten zu den gleichen Bedingungen wie im vorliegenden RechtsgeschÃ¤ft zu erwerben. Diese Bereitschaft ist in annahmefÃ¤higer Form zu bekunden und hat gegenÃ¼ber dem VerÃ¤uÃŸerer, VerpÃ¤chter udgl bis zum Ablauf einer einmonatigen Frist nach Erlassung der wegen ihres Vorliegens die Zustimmung versagenden Entscheidung der GrundverkehrsbehÃ¶rde die Wirkung eines verbindlichen Angebotes. Sind im vorliegenden RechtsgeschÃ¤ft enthaltene Nebenbedingungen nur vom Rechtserwerber persÃ¶nlich oder in wirtschaftlicher Weise zu erbringen, ist die Bereitschaft, zu gleichen Bedingungen das Recht zu erwerben, auch dann als gegeben anzusehen, wenn diese Nebenbedingungen im Angebot bezeichnet sind, dafÃ¼r die Leistung eines angemessenen Geldausgleiches angeboten wird und dessen Annahme fÃ¼r den VerÃ¤uÃŸerer, VerpÃ¤chter udgl zumutbar ist. Das Angebot ist der GrundverkehrsbehÃ¶rde zur Kenntnis zu bringen.
(4) ...
Verfahrensvorschriften
Â§Â 29
(1) ...
(2) Parteien im Verfahren sind die im Vertrag genannten Parteien bzwÂ der Rechtserwerber bei Rechtserwerb im Weg der Versteigerung, von Todes wegen, Ersitzung oder durch Bauen auf fremdem Grund.
(3) ...
(4) Die Grundverkehrskommission hat in FÃ¤llen, in denen eine AusÃ¼bung der EinbietemÃ¶glichkeit gemÃ¤ÃŸ Â§Â 4 AbsÂ 3 ZÂ 2 in Betracht kommt, vor Erteilung der Zustimmung das RechtsgeschÃ¤ft unter kurzer Angabe des VerÃ¤uÃŸerers, des Gegenstandes und der Gegenleistung der nach Lage des Gegenstandes zustÃ¤ndigen Gemeinde zur Kundmachung durch vierwÃ¶chigen Anschlag an deren Amtstafel sowie der Kammer fÃ¼r Land- und Forstwirtschaft in Salzburg bekannt zu geben. Ab Beginn der Kundmachung kann allgemein in die Unterlagen Ã¼ber das RechtsgeschÃ¤ft bei der Grundverkehrskommission wÃ¤hrend der Amtsstunden (Â§Â 13 AbsÂ 5Â AVG) Einsicht genommen werden. Auf diese MÃ¶glichkeit ist in der Kundmachung hinzuweisen.
...â€œ
13Â Die Revision fÃ¼hrt zur ZulÃ¤ssigkeit im Wesentlichen aus, einerseits fehle Rechtsprechung, ob einem Landwirt (ein solcher behauptet der Revisionswerber zu sein), dem die grundverkehrsbehÃ¶rdliche Genehmigung fÃ¼r den Erwerb bestimmter GrundstÃ¼cke erteilt wurde, Parteistellung in jenem grundverkehrsbehÃ¶rdlichen Zustimmungsverfahren, das den Erwerb (derselben GrundstÃ¼cke) durch einen Vorkaufsberechtigten betrifft, auch ohne neuerliche â€žEinbietungâ€œ iSd Â§Â 4 Abs.Â 3 ZÂ 2 lit.Â c GVGÂ 2001 zukommt. Andererseits sei das Verwaltungsgericht, indem es die Parteistellung des Revisionswerbers verneint habe, von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abgewichen, nach der ein Landwirt, der bereit und in der Lage sei, anstelle des Rechtserwerbers ein gleichartiges RechtsgeschÃ¤ft unter Lebenden unter Bezahlung des ortsÃ¼blichen Verkehrswertes abzuschlieÃŸen, ein subjektives Rechts darauf habe, dass die Genehmigung eines Rechtserwerbs durch einen Nicht-Landwirt unterbleibe (Verweis auf VwGHÂ 29.5.2019, RaÂ 2017/11/0314).
14Â Die wiedergegebene Rechtslage zeigt, dass Â§Â 29 Abs.Â 2 GVGÂ 2001 die Parteistellung im grundverkehrsbehÃ¶rdlichen Verfahren explizit dahin regelt, dass diese im Falle des rechtsgeschÃ¤ftlichen Erwerbs von GrundstÃ¼cken den Vertragsparteien zukommt. Der Verwaltungsgerichtshof hat in seiner Rechtsprechung zu den Grundverkehrsgesetzen bereits ausgesprochen, dass die Normierung des Umfanges der Parteistellung im Grundverkehrsgesetz, somit die Festlegung, wem der Materiengesetzgeber einen Rechtsanspruch bzw.Â ein rechtliches Interesse einrÃ¤umt, den davon nicht erfassten Personen nicht die MÃ¶glichkeit erÃ¶ffnet, die Parteistellung alleine aus Â§Â 8 AVG abzuleiten (vgl.Â VwGHÂ 26.7.2018, RaÂ 2017/11/0280, RnÂ 12ff, zumÂ Stmk.Â GVG). Daraus folgt, dass den am RechtsgeschÃ¤ft nicht teilnehmenden Personen Parteistellung in diesem Verfahren grundsÃ¤tzlich nicht zukommt (vgl.Â erneutÂ RaÂ 2017/11/0280, RnÂ 15, samt Verweis auf die Vorjudikatur).
15Â Allerdings ergibt sich aus Â§Â 4 Abs.Â 3 ZÂ 2 GVGÂ 2001, dass ein (nicht am RechtsgeschÃ¤ft teilnehmender) Landwirt die Bereitschaft zum Erwerb der GrundstÃ¼cke -Â in annahmefÃ¤higer FormÂ - bekunden kann (sog.Â EinbietemÃ¶glichkeit; vgl.Â Â§Â 29 Abs.Â 4 GVGÂ 2001). Diese Regelung entspricht der Interessentenregelung des Â§Â 8aÂ Stmk.Â GVG, zu welcher der Verwaltungsgerichtshof im zitierten Erkenntnis RaÂ 2017/11/0280 (RnÂ 17Â mit Verweis auf die Judikatur des VfGH) bereits ausgesprochen hat, dass auch die entsprechende Meldung eines Interessenten ein materiell subjektives Recht dahin begrÃ¼ndet, dass einem RechtsgeschÃ¤ft, durch welches land- und forstwirtschaftliche GrundstÃ¼cke der agrarischen Nutzung entzogen wurden, keine Zustimmung erteilt wird.
16Â Aus dem Gesagten ergibt sich zum Einen, dass entgegen dem Revisionsvorbringen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes besteht, unter welchen Voraussetzungen Personen, die nicht am RechtsgeschÃ¤ft teilnehmen, also nicht Vertragspartei des zu genehmigenden Vertrages sind, Parteistellung im grundverkehrsbehÃ¶rdlichen Verfahren zukommt (Bekundung des Interesses am konkreten RechtsgeschÃ¤ft), und zum Anderen, dass das Verwaltungsgericht von dieser Rechtsprechung (jedenfalls im Ergebnis) nicht abgewichen ist, wenn es die Parteistellung des Revisionswerbers verneint hat: Denn der Revisionswerber, der unstrittig nicht Vertragspartei hinsichtlich der beiden (zwischen den Mitbeteiligten abgeschlossenen) KaufvertrÃ¤ge vom 13.09.2017/11.06.2018 und vom 31.08.2018/03.09.2018 war, erlangte auf der Grundlage der Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts im vorliegenden Fall auch nicht im Wege der sog. EinbietemÃ¶glichkeit (Interessensbekundung) Parteistellung, weil er (wie sich aus seinem eigenen Revisionsvorbringen ebenso wie aus seinen aktenkundigen Schreiben vom 23.Â OktoberÂ 2018 und 12.Â DezemberÂ 2018 ergibt) in jenem -Â diese KaufvertrÃ¤ge betreffendenÂ - grundverkehrsbehÃ¶rdlichen Zustimmungsverfahren sein Erwerbsinteresse nicht in annahmefÃ¤higer Form bekundet hat. Nach dem Gesagten Ã¤ndert daran nichts, dass er in einem anderen Zustimmungsverfahren (betreffend ein RechtsgeschÃ¤ft zwischen anderen Vertragsparteien) Parteistellung hatte.
17Â Auch die von der Revision behauptete Abweichung des angefochtenen Erkenntnisses von dem (zum NÃ–Â GVG ergangenen) hg.Â Erkenntnis RaÂ 2017/11/0314 liegt nicht vor: Denn auch nach diesem Erkenntnis (vgl.Â RnÂ 25f.) hat neben der Vertragspartei nur jener Landwirt, der sein Interesse am Erwerb schriftlich angemeldet hat (vgl.Â Â§Â 3 ZÂ 4 iVm Â§Â 11 Abs.Â 5 NÃ–Â GVG), also der sog.Â Interessent, ein subjektiv-Ã¶ffentliches Recht und damit Parteistellung.
18Â Soweit der Revisionswerber zur ZulÃ¤ssigkeit der Revision ausfÃ¼hrt, das Verwaltungsgericht habe in Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes von der DurchfÃ¼hrung einer Verhandlung abgesehen, ist zu entgegnen, dass die KlÃ¤rung der Rechtsfrage, ob dem Revisionswerber Parteistellung zukam, nach der hg.Â Judikatur auch unter BerÃ¼cksichtigung des Art.Â 6Â EMRK keine Verhandlung erforderte (vgl.Â abermals VwGHÂ 26.7.2018, RaÂ 2017/11/0280, mwN).
19Â Die Revision war somit gemÃ¤ÃŸ Â§Â 34 Abs.Â 1Â VwGG zurÃ¼ckzuweisen.
Wien, am 8.Â JuliÂ 2020