Document Number: JJT_20190220_OGH0002_0050OB00163_18H0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E124861
Case Number: 5Ob163/18h
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1550620800000
Word Count: 1538

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Grohmann und Mag.Â Malesich sowie die HofrÃ¤te Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragstellerin E* GmbH (FNÂ *), *, vertreten durch Mag.Â Christian Puck, Rechtsanwalt in Wien, wegen Vormerkung des Eigentums ob der EZÂ * KGÂ *, Ã¼ber den ordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landesgerichts Klagenfurt als Rekursgericht vom 13.Â JuniÂ 2018, AZÂ 2Â RÂ 107/18i, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Villach vom 2.Â MaiÂ 2018, TZÂ 3212/18, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
BegrÃ¼ndung:
An der Liegenschaft EZÂ * KGÂ * ist Wohnungseigentum begrÃ¼ndet. EigentÃ¼merin aller 6Â Mindestanteile, mit denen Wohnungseigentum an den Objekten â€žTopÂ 1â€œ bis â€žTopÂ 6â€œ verbunden ist, ist I* S*.
Am 4.Â 4.Â 2018 erstellten I* S* und die durch ihren GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer vertretene Antragstellerin ein von beiden noch am selben Tag unterfertigtes â€žUNWIDERRUFLICHES KAUFVERTRAGSANBOTâ€œ. Unter Vorlage dieser und weiterer Urkunden beantragte die Antragstellerin die Bewilligung der Vormerkung ihres Eigentumsrechts hinsichtlich aller Mindestanteile der Liegenschaft (B-LNrÂ 8 bis 13).
Das Erstgericht wies den Antrag ab. Es fehle ein Genehmigungsvermerk oder eine Negativklausel der GrundverkehrsbehÃ¶rde iSd Â§Â 18 K-GVG. Das vorgelegte unwiderrufliche Kaufvertragsanbot vom 4.Â 4.Â 2018 entspreche zudem in mehrfacher Hinsicht nicht den allgemeinen Urkundenerfordernissen gemÃ¤ÃŸ Â§Â§Â 26, 27 GBG.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge. Der Vormerkung des Eigentums der Antragstellerin stehe schon ein sich aus dem Grundbuch ergebendes Hindernis iSd Â§Â 94 AbsÂ 1 ZÂ 1 GBG entgegen. Bei der als â€žKaufvertragsanbotâ€œ bezeichneten Vereinbarung handle es sich zwar nicht um ein bloÃŸes Anbot, sondern um einen von der VerkÃ¤uferin und der Antragstellerin unterschriebenen Kaufvertrag. Dessen Gegenstand korrespondiere aber nicht mit dem Grundbuchstand. Auf der Liegenschaft sei bereits Wohnungseigentum begrÃ¼ndet; die 6Â Anteile der VerkÃ¤uferin seien die Mindestanteile, mit denen das Wohnungseigentum verbunden sei. Im Kaufvertrag hÃ¤tten die Parteien keinen Bezug zu diesen bestehenden Wohnungseigentumsobjekten hergestellt, sondern den Kaufgegenstand mit der gesamten Liegenschaft so festgelegt, als hÃ¤tte die BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum erst zu geschehen. Das vereinbarte Kaufobjekt (die gesamte Liegenschaft, in Ansehung der ein vorlÃ¤ufiges Nutzwertgutachten erst erstellt werden solle) stimme also mit der sich aus dem Grundbuch ergebenden Sache (6Â Mindestanteile verbunden mit Wohnungseigentum) nicht Ã¼berein. Da der Antrag auf der Basis der hier geltend gemachten vertraglichen Grundlage nicht erfolgreich wiederholt werden kÃ¶nne, komme es auf alle weiteren vom Erstgericht herangezogenen und mÃ¶glicherweise noch nicht bedachten AbweisungsgrÃ¼nde nicht mehr an.
Das Rekursgericht lieÃŸ den ordentlichen Revisionsrekurs zu, weil die Frage, ob an einer Liegenschaft, an der nach dem Grundbuchsstand Wohnungseigentum begrÃ¼ndet ist, aufgrund eines Kaufvertrags Ã¼ber die gesamte Liegenschaft mit der EigentÃ¼merin aller Mindestanteile Eigentum vorgemerkt werden kann, vom Obersten Gerichtshof noch nicht behandelt worden sei.
Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der ordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, die BeschlÃ¼sse der Vorinstanzen abzuÃ¤ndern und ihr Grundbuchsgesuch zu bewilligen.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung der Rechtslage zulÃ¤ssig; er ist aber im Ergebnis nicht berechtigt.
1.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 94 AbsÂ 1 GBG hat das Grundbuchsgericht das Ansuchen und dessen Beilagen einer genauen PrÃ¼fung zu unterziehen. Es darf eine grundbÃ¼cherliche Eintragung unter anderem nur dann bewilligen, wenn das Begehren durch den Inhalt der beigebrachten Urkunden begrÃ¼ndet erscheint (Â§Â 94 AbsÂ 1 ZÂ 3 GBG). Das Ansuchen kann somit nur dann bewilligt werden, wenn der Urkundeninhalt ein derartiger ist, dass er nicht nur in formaler Beziehung unbedenklich erscheint, sondern auch bezÃ¼glich der materiell-rechtlichen Frage keine Zweifel aufkommen lÃ¤sst (RIS-Justiz RS0060878).
2.Â Die Vormerkung (Â§Â 8 ZÂ 2 GBG) kann aufgrund einer beigebrachten Urkunde bewilligt werden, wenn diese zwar nicht alle in den Â§Â§Â 31 bis 34 GBG festgesetzten besonderen Erfordernisse zur Einverleibung, wohl aber die allgemeinen Erfordernisse (Â§Â§Â 26, 27 GBG) zur grundbÃ¼cherlichen Eintragung besitzt (Â§Â 35 GBG). Das Gericht kann daher auch eine Vormerkung nur aufgrund einer Urkunde bewilligen, die zumindest die allgemeinen Erfordernisse nach Â§Â§Â 26, 27 GBG erfÃ¼llt (5Â ObÂ 165/09i; vgl RIS-Justiz RS0060474).
3.1.Â Nach Â§Â 26 AbsÂ 2 GBG kÃ¶nnen Einverleibungen und Vormerkungen, wenn es sich um die Erwerbung oder UmÃ¤nderung eines dinglichen Rechts handelt, nur aufgrund von Urkunden bewilligt werden, die einen gÃ¼ltigen Rechtsgrund enthalten. Ã„hnlich fordert auch Â§Â 433 ABGB in der zum Eigentumserwerb tauglichen Urkunde die genaue Angabe des Rechtsgrundes der Ãœbergabe (5Â ObÂ 5/06f; 5Â ObÂ 187/06w). Die grundbuchsrichterliche PrÃ¼fung eines Vertrags hat sich daher auch darauf zu erstrecken, ob bei dem Erwerb eines dinglichen Rechts der gÃ¼ltige Rechtsgrund gemÃ¤ÃŸ Â§Â 26 AbsÂ 2 GBG Ã¼berhaupt gegeben ist (RIS-Justiz RS0116318 [T4]). Aus dem Inhalt der die Grundlage fÃ¼r den Erwerb eines dinglichen Rechts bildenden Urkunde muss sich also das Zustandekommen des entsprechenden RechtsgeschÃ¤fts ergeben (Hagleitner in Kodek, GrundbuchsrechtÂ² Â§Â 26 GBG RzÂ 27).
3.2.Â FÃ¼r das Zustandekommen eines Vertrags ist die Einigung der Vertragsteile Ã¼ber den Vertragsinhalt und die ausdrÃ¼ckliche oder stillschweigende ErklÃ¤rung des Abschlusswillens erforderlich (RIS-Justiz RS0038607). Das Zustandekommen eines Kaufvertrags erfordert die Einigung Ã¼ber Kaufgegenstand und Kaufpreis (Â§Â§Â 1053Â f ABGB; RIS-Justiz RS0019951, RS0017217). Dabei genÃ¼gt auch beim Liegenschaftskauf die Bestimmbarkeit des Kaufgegenstands (RIS-Justiz RS0020143, RS0019952; vgl Verweijen in Kodek, Grundbuchsrecht2 Â§Â 35 GBG RzÂ 11). Ist etwa eine Liegenschaft hinsichtlich KG, EZ, EigentÃ¼mer und Anschrift vollstÃ¤ndig und richtig, jedoch bloÃŸ bezÃ¼glich der (Miteigentums-)Anteile der EigentÃ¼merin unvollstÃ¤ndig und ungenau bezeichnet, so ist damit dem Erfordernis der Bestimmtheit oder zumindest Bestimmbarkeit des Kaufobjekts ausreichend GenÃ¼ge getan (RIS-Justiz RS0020143 [T6]).
3.3.Â Das Rekursgericht zweifelt zwar ungeachtet der Formulierung als Kaufvertragsanbot nicht am Abschlusswillen der Parteien und qualifiziert die vorgelegte Urkunde vom 4.Â 4.Â 2018 als Kaufvertrag. Es sieht darin aber keinen tauglichen Erwerbstitel fÃ¼r das vorzumerkende Eigentumsrecht, weil das beschriebene Kaufobjekt mit der sich aus dem Grundbuch ergebenden Sache nicht Ã¼bereinstimme. TatsÃ¤chlich werden als Kaufobjekt nicht die 6Â Mindestanteile der VerkÃ¤uferin, verbunden mit Wohnungseigentum an 6Â Objekten, sondern â€ž2Â Eigentumswohnungen, sowie ein Penthouse mit Wellnessbereich und eine GeschÃ¤ftseinheit im Wohnungseigentum im Wohn- und GeschÃ¤ftshaus [...] somit getrennt durch Wohnungseigentumâ€œ genannt. Unmittelbar anschlieÃŸend findet sich allerdings die Klarstellung, â€žverkauft wird jedoch die gesamte Liegenschaft [...]â€œ und â€ž[d]er KÃ¤ufer kauft die gesamte Liegenschaftâ€œ. Das Wohn- und GeschÃ¤ftshaus ist durch die Liegenschaftsadresse, die Liegenschaft durch die EZ und KG bezeichnet. Der Antragstellerin ist daher zuzugestehen, dass aus der in ihrer Gesamtheit zu beurteilenden Urkunde klar hervorgeht (arg: Â»jedochÂ«), dass der Kaufvertrag jedenfalls die gesamte Liegenschaft zum Gegenstand hat. Die VerkÃ¤uferin ist als EigentÃ¼merin aller Mindestanteile auch EigentÃ¼merin des Kaufgegenstands. Die fÃ¼r das Zustandekommen eines Kaufvertrags erforderliche Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des Kaufgegenstands setzt in dieser Konstellation nicht voraus, dass der Kaufvertrag die einzelnen Mindestanteile exakt bezeichnet. Der Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des Kaufgegenstands steht auch die in den Vertrag aufgenommene Nebenbestimmung, dass â€ždie VerkÃ¤uferin in Abstimmung mit dem KÃ¤ufer das vorlÃ¤ufige Nutzwertgutachten erstellen lÃ¤sstâ€œ und die VerkÃ¤uferin â€ždie Liegenschaft vor Ãœbergabe parifizierenâ€œ wird, nicht entgegen. Die VerkÃ¤uferin schuldet auch im Fall einer Nutzwertneufestsetzung, die die durch die zum Bestandteil des Kaufvertrags erklÃ¤rten Anlagen detailliert beschriebenen Fertigstellungsarbeiten zur Folge haben mag, das Eigentum an allen (dann bestehenden) Anteilen der Liegenschaft. Den Verkauf mehrerer Liegenschaftsanteile zwischen zwei Personen um einen Gesamtpreis hat der Oberste Gerichtshof auch aus dem Blickwinkel der Bestimmtheit des Kaufpreises bereits gebilligt. Bei KaufvertrÃ¤gen, bei denen auf VerkÃ¤ufer- und KÃ¤uferseite nur jeweils eine Person beteiligt ist, die zwei Liegenschaftsanteile um einen Pauschalpreis verkauft bzw kauft, steht auch eine mangelnde Bestimmtheit des Kaufpreises der Eintragung im Grundbuch nicht entgegen (5Â ObÂ 5/06f = RIS-Justiz RS0120511).
3.4.Â Die Zusage der Ãœbereignung â€žder gesamten Liegenschaftâ€œ gegen Zahlung eines Gesamtkaufpreises wÃ¤re fÃ¼r die Ãœbereignung aller Anteile an der in Wohnungseigentum aufgelÃ¶sten Liegenschaft an den KÃ¤ufer daher ausreichend. Damit ist fÃ¼r die Antragstellerin allerdings im Ergebnis nichts gewonnen. Aus der Urkunde geht nÃ¤mlich nicht klar hervor, wer die Liegenschaft oder einzelne Anteile daran unmittelbar nach der VerkÃ¤uferin in sein Eigentum Ã¼bertragen erhalten soll. Die VerkÃ¤uferin lasse ein Nutzwertgutachten erstellen, â€žsodass der KÃ¤ufer jede einzelne Einheit mit einer eigenen Gesellschaft kaufen kannâ€œ. Die VerkÃ¤uferin werde â€ždie Liegenschaft vor Ãœbergabe parifizieren und dann die Einheiten nach Fertigstellung an die jeweilige Gesellschaft des KÃ¤ufers Ã¼bergebenâ€œ. FÃ¼r die Liegenschaft ist zwar ein Gesamtpreis festgelegt. â€žDie Kaufpreisaufteilung der einzelnen Einheitenâ€œ werde mit Ausnahme der GeschÃ¤ftsflÃ¤che aber â€žnoch gesondert vereinbartâ€œ. Nach dem Inhalt des Vertrags (oder zumindest nach einer mÃ¶glichen Interpretation dieses Vertrags) soll die als KÃ¤uferin bezeichnete Antragstellerin gar nicht selbst bÃ¼cherliche EigentÃ¼merin werden. Darauf, ob die Vereinbarung bei diesem VerstÃ¤ndnis als echter Vertrag zugunsten Dritter zu qualifizieren wÃ¤re oder die iSd Â§Â 27 AbsÂ 2 GBG nicht nÃ¤her bezeichneten â€žGesellschaftenâ€œ nur LeistungsempfÃ¤nger und die Ãœbereignung an diese bloÃŸ die ErfÃ¼llungshandlung der VerkÃ¤uferin sein sollen (vgl RIS-Justiz RS0017145), kommt es im hier interessierenden Zusammenhang ebenso wenig an, wie auf die Frage der Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Kaufpreises im Falle des Erwerbs durch mehrere Gesellschaften (vgl Hagleitner in Kodek, GrundbuchsrechtÂ² Â§Â 26 GBG RzÂ 27, 31f mwN). In keinem der beiden FÃ¤lle bestÃ¼nde ein unbedingter Anspruch der Antragstellerin darauf, die Liegenschaft in ihr Eigentum zu Ã¼bernehmen.
3.5.Â Aus dem als Eintragungsgrundlage vorgelegten Kaufvertrag ergibt sich zumindest nicht zweifelsfrei, dass die Antragstellerin selbst die Liegenschaft oder bestimmbare einzelne Anteile daran erwerben soll. Nach einer mÃ¶glichen Interpretation berechtigt sie dritte Gesellschaften, einzelne Anteile zu einem noch zu vereinbarenden Einzelpreis zu kaufen, wobei diese einzelnen KaufvertrÃ¤ge insgesamt den vereinbarten Gesamtpreis ergeben sollen. Das â€žunwiderrufliche Kaufvertragsanbotâ€œ vom 4.Â 4.Â 2018 bildet daher keine taugliche Grundlage fÃ¼r eine VerbÃ¼cherung des Eigentums der Antragstellerin. Die Wahl einer Auslegung zwischen mehreren in Betracht kommenden MÃ¶glichkeiten ist dem Grundbuchsgericht verwehrt (RIS-Justiz RS0060573 [T8]). Durch den Inhalt der Urkunden erweckte, nicht restlos beseitigte Zweifel fÃ¼hren vielmehr zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs (RIS-Justiz RS0060573; RS0060878).
4.Â Da die Antragstellung auf Basis der hier vorgelegten Urkunden mangels deren Eignung als Eintragungsgrundlagen nicht erfolgreich wiederholt werden kann, ist die PrÃ¼fung allfÃ¤lliger weiterer AbweisungsgrÃ¼nde nicht mehr erforderlich (RIS-Justiz RS0060544 [T10]).
5.Â Der Revisionsrekurs ist daher im Ergebnis nicht berechtigt.