Document Number: JJT_20201126_LG00239_01900R00031_20Z0000_000
ECLI: ECLI:AT:LG00239:2020:01900R00031.20Z.1126.000
Case Number: 19R31/20z
Application Type: Justiz
Court: LG Wr. Neustadt
Decision Date: 1606348800000
Word Count: 5412

Kopf
Das Landesgericht Wiener Neustadt als Rekursgericht hat durch die Richterin Mag. Schirnhofer als Vorsitzende sowie die Richter MMag. Dr. Sengstschmid und Dr. Kaller-PrÃ¶ll in der auÃŸerstreitigen Wohnrechtssache der Antragstellerin G***** Gmbh, vertreten durch Telos Law Group Winalek, Wutte-Lang, Nikodem, Weinzinger RechtsanwÃ¤lte GmbH in Wien, wider die Antragsgegner 1. C*****, 3. Dr. F*****, 4. B***** Gesellschaft m.b.H., 5. Mag. P*****, 6. H*****, 8. U*****, 9. DI (FH) C*****, 10. P*****, 11. Mag. T*****, 12. A*****, 13. N*****, MSc, 15. Ing. C*****, 16. W*****, 17. R*****, 18. P*****, 19. I***** GmbH, 20. S*****, 22. C*****, diese vertreten durch Dr. Michael TrÃ¶thandl, Mag. Christina Maria Juritsch, RechtsanwÃ¤lte in Baden, 23. H*****, 24. Ing. S*****, 25. Ing. R******, 28. G*****, 29. G*****, 30. B*****, 31. G*****, diese vertreten durch Dr. Michael TrÃ¶thandl, Mag. Christina Maria Juritsch, RechtsanwÃ¤lte in Baden, 33. S*****, 34. Mag. Dr. P*****, 35. Dipl.-Ing. Dr. O*****, 36. S*****, und 37. M***** GmbH, wegen Beschlussanfechtung, Ã¼ber den Rekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Baden vom 21.02.2020, 21 MSch 9/17y (21 MSch 10/17w, 8 MSch 2/17y)-44, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
SACHBESCHLUSS
gefasst:
Spruch
Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Antragstellerin ist schuldig, den 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen die mit EUR 764,59 (darin EUR 127,49 USt) bestimmten Kosten des Rekursverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes Ã¼bersteigt jeweils EUR 10.000,00.
Der ordentliche Revisionsrekurs ist jeweils nicht zulÃ¤ssig.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die MiteigentÃ¼mer der Liegenschaft EZ *****. Auf dieser Liegenschaft ist eine Wohnhausanlage errichtet und Wohnungseigentum begrÃ¼ndet. Gegenstand des erstgerichtlichen Sachbeschlusses und des Rekurses sind drei verbundene Beschlussanfechtungsverfahren betreffend einerseits einen Beschluss auf KÃ¼ndigung der bestehenden Hausverwaltung und Bestellung einer neuen Hausverwaltung und andererseits einen Beschluss auf Wiederherstellung der GrundstÃ¼cksmauer zu einer ebenfalls der Antragstellerin gehÃ¶renden Nachbarliegenschaft. Diese BeschlÃ¼sse wurden von der Antragstellerin jeweils in einem Beschlussanfechtungsverfahren nach Â§ 24 Abs. 6 WEG angefochten, der zweitgenannte Beschluss auch in einem weiteren Beschlussanfechtungsverfahren nach Â§ 29 Abs 1 WEG. Diese Verfahren wurden in erster Instanz verbunden.
Den beiden UmlaufbeschlÃ¼ssen lag folgende Vorgangsweise zugrunde: ZunÃ¤chst wurden einige Mit- und WohnungseigentÃ¼mer persÃ¶nlich kontaktiert und von den beiden ins Auge gefassten Abstimmungen/Beschlussfassungen in Kenntnis gesetzt, was in der Zeit ab 20.02.2017 jedoch nur bei weniger als der HÃ¤lfte der Mit- und WohnungseigentÃ¼mer gelang. Nachdem die solcherart kontaktierten WohnungseigentÃ¼mer abgestimmt hatten, wurde am 13.03.2017 ein Schreiben samt den Abstimmungsunterlagen jenen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern postalisch Ã¼bermittelt, die nicht hatten persÃ¶nlich erreicht werden kÃ¶nnen. Darin war eine RÃ¼cksendefrist bis 30.03.2017 genannt und angefÃ¼hrt, dass danach der Aushang erfolgen werde. Da von acht Mit- und WohnungseigentÃ¼mern keine RÃ¼ckmeldung eingelangt war, wurde diesen am 20.04.2017 ein weiteres Schreiben samt Abstimmungsunterlagen Ã¼bermittelt, wobei eine Nachfrist bis 05.05.2017 gesetzt wurde. Insgesamt stimmte in diesen drei Phasen der Beschlussfassung jeweils die nach Anteilen berechnete Mehrheit fÃ¼r die in Aussicht genommenen UmlaufbeschlÃ¼sse. Der Aushang der Abstimmungsergebnisse erfolgte jeweils am 09.05.2017.
Auf der Liegenschaft stand an der Grenze zu der im Alleineigentum der Antragstellerin stehenden Nachbarliegenschaft ursprÃ¼nglich eine ca. 2 m hohe Steinmauer. Die Mauer war im Laufe der Jahre zum GroÃŸteil eingestÃ¼rzt, wobei sich zwischen den noch an den beiden Enden der Grenze stehenden Mauerteilen eine ca. 10 m lange LÃ¼cke bildete, die eine faktische DurchgangsmÃ¶glichkeit zwischen den beiden Liegenschaften bot. Im Jahr 2016 errichtete die Antragstellerin auf der Liegenschaft an der Grenze zur Nachbarliegenschaft zwischen den noch stehenden Teilen der Mauer einen ca. 10 m langen Maschendrahtzaun mit â€“ in Form einer GartentÃ¼re bestehender â€“ DurchgangsmÃ¶glichkeit, was einigen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern missfiel. Im Verfahren 8 C 624/17t des Bezirksgerichtes Baden verpflichtete sich die Antragstellerin mit gerichtlichem Vergleich vom 22.01.2019 gegenÃ¼ber der 31.-Antragsgegnerin dazu, den von ihr auf der Liegenschaft errichteten Zaun samt TÃ¼re, angrenzend zur Nachbarliegenschaft, bis spÃ¤testens drei Wochen nach Rechtswirksamkeit des geschlossenen Vergleiches zu beseitigen, wobei dieser Vergleich seit 13.02.2019 rechtswirksam ist. Die Antragstellerin kam der im Vergleich Ã¼bernommenen Verpflichtung nach und entfernte den Maschendrahtzaun samt TÃ¼re, was bedeutet, dass es zwischen den beiden Liegenschaften in jenem Bereich, in dem sich der Zaun befunden hat, keine Grenzeinrichtung mehr gibt.
Zu 21 MSch 9/17y des Erstgerichtes focht die Antragstellerin am 09.06.2017 den Beschluss auf KÃ¼ndigung der bestehenden Hausverwaltung und Bestellung einer neuen Hausverwaltung wegen formeller MÃ¤ngel, Gesetzwidrigkeit und Fehlens der erforderlichen Mehrheit an. Der Initiator der Beschlussfassung sei unklar. Es sei anzunehmen, dass dies die beabsichtige zukÃ¼nftige Hausverwaltung oder ein sonstiger Dritter sei. In den Abstimmungsunterlagen sei darauf hingewiesen worden, dass diese an die neue Hausverwaltung zu Ã¼bermitteln seien. Die Antragstellerin habe einige EinwÃ¤nde gegen den gegenstÃ¤ndlichen Beschluss gehabt und diese im Schreiben vom 02.05.2017 an die genannte Adresse Ã¼bermittelt. Dieses Schreiben sei eingeschrieben versendet und mit dem Vermerk â€žnicht behobenâ€œ von der Post retourniert worden. Dadurch sei das Ã„uÃŸerungsrecht der Antragstellerin beschnitten worden. Dieses sei weiters durch die kurze Dauer zwischen der Zustellung und des Schreibens vom 20.04.2017 und dem Ende der Frist fÃ¼r die Abstimmung verletzt worden. Es seien nicht hinreichende Informationen zur Auswahl der Hausverwaltung und zum Vertragsinhalt Ã¼bermittelt worden. Die Abstimmungsvorgaben seien weiters irrefÃ¼hrend gewesen, zumal die Anmerkung â€žnicht Zutreffendes bitte mit: Xâ€œ vorhanden gewesen sei, was jedoch handschriftlich durchgestrichen worden sei. Es sei daher mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass einzelne WohnungseigentÃ¼mer nicht so abgestimmt hÃ¤tten, wie sie es beabsichtigt hÃ¤tten. Noch dazu seien in den zwei zeitgleich der Abstimmung unterzogenen UmlaufbeschlÃ¼ssen unterschiedliche AbstimmungsmodalitÃ¤ten angefÃ¼hrt gewesen. Aufgrund der Nichtannahme des SchriftstÃ¼cks der Antragstellerin sei davon auszugehen, dass auch weitere SchriftstÃ¼cke nicht angenommen worden seien, die Stimmen enthielten. Es werde daher bestritten, dass die AuszÃ¤hlung der Stimmen richtig gewesen sei.
Zu 21 MSch 10/17w des Erstgerichts focht die Antragstellerin am 09.06.2017 auch den Beschluss auf Wiederherstellung des GrundstÃ¼cksmauer aus denselben GrÃ¼nden an. Zur fehlenden Informationsbereitstellung und AufklÃ¤rung brachte sie hier jedoch vor, dass strittig sei, ob sich die ehemals vorhandene Mauer auf der Liegenschaft oder der Nachbarliegenschaft befunden habe. Die Antragstellerin sei der Meinung, dass sich diese Mauer auf der ihr gehÃ¶rigen Nachbarliegenschaft befunden habe. Sofern der an der Stelle der alten Mauer befindliche Maschendrahtzaun aufgrund des angefochtenen Beschlusses entfernt und an dessen Stelle eine GrundstÃ¼cksmauer errichtet werde, habe dies SchadenersatzansprÃ¼che, UnterlassungsansprÃ¼che und WiederherstellungsansprÃ¼che zur Folge, zumal es eine Zustimmung der Hausverwaltung zur Errichtung des derzeit vor Ort befindlichen Maschendrahtzauns gegeben habe. Es habe hinsichtlich des Zauns bereits ein BesitzstÃ¶rungsverfahren gegeben. DarÃ¼ber seien die WohnungseigentÃ¼mer nicht informiert worden. Weiters sei der Beschlussgegenstand unklar definiert gewesen, weil dem gegenstÃ¤ndlichen Umlaufbeschluss ein schwer leserlicher Satz handschriftlich beigefÃ¼gt worden sei, wonach der Maschendrahtzaun ohne TÃ¼re bis zur Erstellung der Mauer erhalten bleiben solle. Es sei nicht nachvollziehbar, wer diesen handschriftlichen Zusatz vorgenommen habe und ob dies mit Zustimmung des Initiators erfolgt sei. Weiters sei unklar, was mit diesem Zusatz gemeint sei. Der derzeit vorhandene Maschendrahtzaun habe eine TÃ¼re, weshalb es denkunmÃ¶glich sei, diesen Beschlussbestandteil zu vollziehen, ohne Rechtsverletzungen zu begehen. Dieser Beschlussbestandteil fehle auch im ausgehÃ¤ngten Beschluss. Das Vorhaben kÃ¶nne schon aufgrund der zu erwartenden Kosten sowie der zu erwartenden rechtlichen Probleme nicht Gegenstand der ordentlichen Verwaltung sein, es handle sich aber auch nicht um eine MaÃŸnahme der auÃŸerordentlichen Verwaltung, sondern um eine VerfÃ¼gung Ã¼ber die Liegenschaft, die Einstimmigkeit voraussetze. Ein Wiederherstellen der eingestÃ¼rzten und abgetragenen Mauer sei unmÃ¶glich. Weiters existiere das im Beschluss genannte GrundstÃ¼ck Nr. â€ž353/.359â€œ nicht, sondern lediglich ein GrundstÃ¼ck 353. Weiters liege ein gravierender VerstoÃŸ gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, Sparsamkeit und ZweckmÃ¤ÃŸigkeit vor. Das auf der Liegenschaft befindliche GebÃ¤ude sei in einem Ã¤uÃŸerst schlechten Zustand, die Erhaltung werde kostenintensive MaÃŸnahmen erforderlich machen. Die Wiederherstellung der GrundstÃ¼cksmauer sei nicht notwendig und es widerspreche dem Grundsatz der Sparsamkeit diametral, hierfÃ¼r Geld zu investieren, bevor zwingend Notwendiges durchgefÃ¼hrt werde.
Zu 8 MSch 2/17y des Erstgerichts focht die Antragstellerin am 09.08.2017 diesen Beschluss auch wegen Ã¼bermÃ¤ÃŸiger BeeintrÃ¤chtigung der Antragstellerin und mangelnder Kostendeckung in der RÃ¼cklage an. Wenn das Vorhaben im Sinne des Umlaufbeschlusses umgesetzt werde, ohne vorher zu prÃ¼fen, auf welcher Liegenschaft sich der Zaun befinde, sei die Antragstellerin der Gefahr ausgesetzt, in ihrem Eigentumsrecht verletzt zu werden. Weiters habe die Errichtung des Maschendrahtzauns auf Basis einer Vereinbarung stattgefunden, von der nicht ohne entsprechende Rechtsgrundlage abgegangen werden kÃ¶nne. Ein Umlaufbeschluss sei nicht geeignet, eine solche Vereinbarung aufzuheben oder zu kÃ¼ndigen. Dies stelle einen erheblichen Nachteil fÃ¼r die Antragstellerin dar, da die Kosten fÃ¼r den Maschendrahtzaun frustriert wÃ¤ren und die Antragstellerin ja persÃ¶nlich anteilig auch fÃ¼r die Errichtung der Mauer bezahlen mÃ¼sste. Weiters wÃ¤re die Antragstellerin gezwungen, die Umsetzung des Beschlusses durch gerichtliche MaÃŸnahmen abzuwenden. Sie wÃ¤re damit quasi auf der Aktiv- und auf der Passivseite an dem Verfahren beteiligt und jedenfalls, unabhÃ¤ngig davon, wie das Verfahren ausgehe, mit Kosten belastet. Das auf der gegenstÃ¤ndlichen Liegenschaft befindliche GebÃ¤ude sei in einem Ã¤uÃŸerst schlechten Zustand. Erhaltungs- und InstandhaltungsmaÃŸnahmen seien notwendig, um eine weitere Verschlechterung des Zustandes hintan zu halten und zu verhindern, dass in Zukunft weitere kostenintensivere MaÃŸnahmen notwendig wÃ¼rden, als jetzt bereits ergriffen werden mÃ¼ssten. Diese zwingenden und Ã¤uÃŸerst dringenden Erhaltungsarbeiten kÃ¶nnten nicht aus der RÃ¼cklage bezahlt werden. Die Mit- und WohnungseigentÃ¼mer mÃ¼ssten einen erheblichen Geldbetrag zuschieÃŸen. Dies sei auch der Grund, weshalb einzelne WohnungseigentÃ¼mer diese Instandhaltungs- und Erhaltungsarbeiten blockierten und zu verhindern versuchten. Sie wÃ¼rden Kosten von zumindest EUR 485.000,00 verursachen und wesentlich mehr als die RÃ¼cklage betrage. Somit kÃ¶nnten die Kosten der VerÃ¤nderungen nicht aus der RÃ¼cklage gedeckt werden, unabhÃ¤ngig davon, wie hoch diese Kosten seien.
Erst in der Tagsatzung am 15.02.2019 begrÃ¼ndete die Antragstellerin ihre AntrÃ¤ge auch damit, es liege ein unzulÃ¤ssiges additives Beschlussverfahren vor.
Die 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen beantragten jeweils Antragsabweisung. Dazu legten sie Unterschriftenlisten vor, wonach sich weitere Antragsgegner diesem Begehren angeschlossen hÃ¤tten.
Mit dem angefochtenen Sachbeschluss wies das Erstgericht alle drei AntrÃ¤ge ab. Es stellte den eingangs (soweit fÃ¼r die Rekursentscheidung wesentlich und unstrittig) zusammengefassten, auf den Seiten 13 bis 30 der Beschlussausfertigung ersichtlichen Sachverhalt fest und erkannte rechtlich: Die 1.-. 8.-, 10.-, 11.-, 12.-, 13.-, 14.-, 15.-, 22.-, 23.-, 30.-, 31.-, 32.- und 33.-Antragsgegner sowie die seinerzeitigen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer S*****, K.P***** und W.P***** hÃ¤tten durch Ankreuzen des â€žjaâ€œ bzw. Durchstreichen des â€žneinâ€œ und â€žEnthaltungenâ€œ im Hinblick darauf, dass die Zeile â€žnicht Zutreffendes bitte mit: Xâ€œ durchgestrichen gewesen sei, in objektiver Hinsicht klar und zweifelsfrei zum Ausdruck gebracht, dass sie bei beiden Abstimmungen fÃ¼r den Gegenstand der Beschlussfassung stimmen wollten. Es ergebe sich daher bei beiden AbstimmungsgegenstÃ¤nden eine Mehrheit fÃ¼r den Gegenstand der Beschlussfassung. Nach den Feststellungen seien als Initiatoren Mit- und WohnungseigentÃ¼mer aufgetreten. Da der Antragstellerin das erste Schreiben bereits am 22.03.2017 zugegangen sei, sei ihr unter BerÃ¼cksichtigung der gesetzten â€žNachfristâ€œ bis 05.05.2017 tatsÃ¤chlich eine ausreichend lange Ãœberlegungs- und Entscheidungsfrist von mehr als sechs Wochen zur VerfÃ¼gung gestanden. Es wÃ¤re an der Antragstellerin selbst gelegen, ab 22.03.2017 fÃ¼r ihren Standpunkt zu werben und sich GehÃ¶r bei den anderen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern zu verschaffen, was sie â€“ durch Ãœbersendung ihres Schreiben vom 02.05.2017 â€“ jedoch nur gegenÃ¼ber der 13.-Antragsgegnerin (nicht auch gegenÃ¼ber den Ã¼brigen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern) getan habe. Es sei weder die Aufgabe der Initiatoren noch jene der neu in Aussicht genommenen Verwalterin gewesen, die schriftliche Ã„uÃŸerung der Antragstellerin an die anderen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer weiterzuleiten oder diese auf sonstige Weise darÃ¼ber in Kenntnis zu setzen, welche Meinung die Antragstellerin zu den beiden Beschlussfassungen vertrete. Die Ã„uÃŸerung der Antragstellerin sei im Ãœbrigen kurz vor dem Ende der â€žNachfristâ€œ erfolgt, weshalb es sich fÃ¼r die Initiatoren und die in Aussicht genommene Verwalterin innerhalb der gesetzten â€žNachfristâ€œ gar nicht mehr ausgegangen wÃ¤re, das Schreiben der Antragstellerin weiterzuleiten bzw. die anderen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer von deren Standpunkt in Kenntnis zu setzen. Die Behauptung, der mit der â€žneuen Hausverwaltungâ€œ geschlossene Vertrag sei â€žin einigen Bereichen sehr nachteiligâ€œ, sei fÃ¼r das Verfahren ohne Relevanz, zumal es der EigentÃ¼mergemeinschaft unbenommen sei, einen fÃ¼r sie nicht (bzw. weniger) vorteilhaften Vertrag zu schlieÃŸen. Bei der Abstimmung sei den WohnungseigentÃ¼mern u.a. der Verwaltungsvertrag zur VerfÃ¼gung gestanden. Der Antragstellerin sei daher bekannt gewesen, zu welchen Konditionen die neue Hausverwaltung bestellt werden solle und sie habe damit Ã¼ber alle fÃ¼r die AusÃ¼bung des Stimmrechts erforderlichen Informationen verfÃ¼gt. Entgegen der Ansicht der Antragstellerin sei es nicht erforderlich, dass die Initiatoren die Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer in die Vertragsverhandlungen mit einbeziehen wÃ¼rden oder zum Zwecke der Bestellung einer Hausverwaltung eine Ausschreibung vornÃ¤hmen. Auf die Behauptung, es sei ein unzulÃ¤ssiges additives Beschlussverfahren durchgefÃ¼hrt worden, sei nicht einzugehen, weil das diesbezÃ¼gliche Vorbringen erst in der Tagsatzung am 15.02.2019 und damit auÃŸerhalb der Frist des Â§ 24 WEG erstattet worden sei. Da es zwischen der Liegenschaft und der Nachbarliegenschaft keine Grenzeinrichtung mehr gebe, stelle es ein berechtigtes Interesse eines jedes LiegenschaftseigentÃ¼mers dar, eine solche zu errichten, was auch in der in Â§ 858 ABGB normierten Pflicht, wonach jeder EigentÃ¼mer verbunden sei, auf der rechten Seite seines Haupteingangs fÃ¼r die nÃ¶tige EinschlieÃŸung seines Raumes und die Abteilung vom fremden Raum zu sorgen, zum Ausdruck komme. Vor diesem Hintergrund erweise sich das Wiederherstellen der (ursprÃ¼nglich Ã¼ber die ganze LÃ¤nge vorhandenen) GrundstÃ¼cksmauer als MaÃŸnahme der ordentlichen Verwaltung. Im Ãœbrigen seien dazu, welche (baulichen/bautechnischen) MaÃŸnahmen zur Sanierung des Mehrparteienwohnhauses erforderlich seien und was das Setzen der erforderlichen SanierungsmaÃŸnahmen kosten wÃ¼rde, welche Kosten mit der Wiederherstellung der GrundstÃ¼cksmauer verbunden wÃ¤ren und welche finanziellen Mittel der EigentÃ¼mergemeinschaft â€žzur Vorsorge fÃ¼r kÃ¼nftige Aufwendungenâ€œ aktuell zur VerfÃ¼gung stÃ¼nden, Negativfeststellungen getroffen worden, was sich zu Lasten der fÃ¼r das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des Â§ 29 Abs. 2 WEG behauptungs- und beweispflichtigen Antragstellerin auswirke.
Rechtliche Beurteilung
Dagegen richtet sich der rechtzeitige Rekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, den angefochtenen Sachbeschluss im den AntrÃ¤gen der Antragstellerin stattgebendem Sinn abzuÃ¤ndern. Hilfsweise wird ein Aufhebungs- und ZurÃ¼ckverweisungsantrag gestellt.
Die 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen beantragen, dem Rekurs nicht Folge zu geben.
Der Rekurs ist nicht berechtigt.
Mit ihrer BeweisrÃ¼ge bekÃ¤mpft die Rekurswerberin zunÃ¤chst folgende Feststellungen:
â€žAus diesem Grund beschlossen die 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen in Abstimmung mit den 13.- und 15.-Antragsgegnerinnen sowie den damaligen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern K.P***** und W.P***** eine weitere Beschlussfassung betreffend die Umbestellung der Hausverwaltung vorzubereiten und in die Wege zu leiten.â€œ
â€žAus diesem Grund beschlossen die 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen auch eine Beschlussfassung betreffend die Wiederherstellung der GrundstÃ¼cksmauer vorzubereiten und in die Wege zu leiten.â€œ
â€žDen gesamten fÃ¼r die Vorbereitung (und spÃ¤tere Auswertung) der beiden den Gegenstand dieses Verfahrens bildenden Beschlussfassungen erforderlichen organisatorischen Aufwand teilten sich die 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen auf.â€œ
Sie begehrt folgende Ersatzfeststellung:
â€žDie Schreiben vom 13.03.2017 und vom 20.04.2017 sowie die AbstimmungsbÃ¶gen haben keine Information dahingehend beinhaltet, ob und welche Mit- und WohnungseigentÃ¼mer die Abstimmung initiiert haben. Es wurde ausschlieÃŸlich eine dritte Person, nÃ¤mlich die N***** GmbH, auf diesen Dokumenten genannt. Die N***** GmbH war die Initiatorin der verfahrensgegenstÃ¤ndlichen Beschlussfassungen.â€œ
Hilfsweise begehrt sie eine Negativfeststellung wie folgt:
â€žEs kann nicht festgestellt werden, wer Initiator der Beschlussfassungen war. Die Schreiben vom 13.03.2017 und vom 20.04.2017 sowie die AbstimmungsbÃ¶gen haben keine Information dahingehend beinhaltet, ob und welche Mit- und WohnungseigentÃ¼mer die Abstimmung initiiert haben. Es wurde ausschlieÃŸlich eine dritte Person, nÃ¤mlich die N***** GmbH, auf diesen Dokumenten genannt.â€œ
Dazu zitiert sie die Aussagen mehrerer WohnungseigentÃ¼mer sowie des GeschÃ¤ftsfÃ¼hrers der potentiellen neuen Hausverwaltung. Die potentielle neue Hausverwaltung sei laut Aussage ihres GeschÃ¤ftsfÃ¼hrers sehr intensiv in die Beschlussfassung eingebunden gewesen. Sie sei als einzig mÃ¶glicher Ansprechpartner im Begleitschreiben fÃ¼r die Beschlussfassungen erwÃ¤hnt gewesen und habe den 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen nach Aussage ihres GeschÃ¤ftsfÃ¼hrers Muster fÃ¼r die UmlaufbeschlÃ¼sse zur VerfÃ¼gung gestellt. Da er sich an UmstÃ¤nde, die den Standpunkt der neuen Hausverwaltung geschwÃ¤cht hÃ¤tten, nicht mehr erinnern habe kÃ¶nnen, handle es sich um einen Ã¤uÃŸerst unglaubwÃ¼rdigen Zeugen. Dennoch ergebe sich eindeutig, dass die Hausverwaltung massiv in die Beschlussfassungen eingebunden gewesen sei. Aus den weiteren Aussagen ergebe sich, dass in keiner Weise nachvollziehbar sei, wer tatsÃ¤chlich die Beschlussfassung initiiert habe. Der einzig konstante Faktor sei jedoch die neue Verwaltung gewesen. Das Erstgericht stelle bei der BeweiswÃ¼rdigung auf einige wenige Aussagen ab, aus denen die 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen als Initiatoren hervorgegangen seien, diese seien aber selbst weder als Initiatoren erkennbar gewesen noch seien sie als Initiatoren genannt worden. Sie hÃ¤tten sich selbst nicht als alleinige Initiatoren gesehen und dies weder ausgesagt noch vorgebracht.
Dazu ist festzuhalten, dass auf Basis der im Verfahren getÃ¤tigten Aussagen die bekÃ¤mpften Feststellungen keinen Bedenken begegnen. Vielmehr lÃ¤sst sich bereits aus den von der Rekurswerberin zitierten Aussagen in Zusammenschau ohne Weiteres der Inhalt der bekÃ¤mpften Feststellungen ableiten. Gemeinsam ist nÃ¤mlich all diesen Aussagen, dass die 22.- und die 31.-Antragsgegenerinnen (zumindest auch) als Inititatorinnen genannt werden. Abweichungen gab es nur insofern, als in einigen Aussagen jeweils noch zusÃ¤tzliche Mit- und WohnungseigentÃ¼mer als weitere Initiatoren genannt wurden. Dieser Umstand spricht nun keineswegs gegen die GlaubwÃ¼rdigkeit der vernommenen Personen, sondern in Zusammenschau der Aussagen dafÃ¼r, dass es eine Gruppe gab, die die Beschlussfassungen in die Wege leitete, wobei jedoch die 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen als maÃŸgebliche Initiatorinnen auftraten. Ob nun auch noch weitere Mit- und WohnungseigentÃ¼mer â€“ entsprechend mancher Aussagen â€“ als weitere Initiatoren zu werten sind, ist rechtlich irrelevant, zumal aus allen Aussagen mit hinreichender Deutlichkeit hervorgeht, dass jedenfalls nicht die in Aussicht genommene Verwalterin (also ein externer Dritter) die Initiative zur Beschlussfassung ergriffen hat. Wenn das Gericht weiters auch seine eigenen Wahrnehmungen von Vorsprachen der 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen bei Gericht als weiteres Indiz fÃ¼r ihre Initiatorinnenstellung verwertete, ist dies ebenfalls nicht zu beanstanden. Im Ãœbrigen begehrt die Rekurswerberin lediglich Feststellungen dazu, was aus den schriftlichen Abstimmungsunterlagen ersichtlich war. Diese Feststellungen hat das Erstgericht aber ohnehin getroffen, dies dadurch, dass es die Abstimmungsunterlagen zum Bestandteil des Sachverhalts erklÃ¤rt und dem Sachbeschluss angeschlossen hat.
Insgesamt vermag die Rekurswerberin sohin den bekÃ¤mpften Feststellungen nichts Stichhaltiges entgegenzusetzen.
Die Rekurswerberin bekÃ¤mpft weiters folgende Feststellungen:
â€žDie RÃ¼cklage der EigentÃ¼mergemeinschaft wies zum 31.12.2017 einem Stand von EUR 6.062,19 auf, wobei nicht festgestellt werden kann, wie sich die in der RÃ¼cklage zur VerfÃ¼gung stehenden finanziellen Mittel in der Zeit seither entwickelt haben.
Das auf der Liegenschaft errichtete Mehrparteienwohnhaus ist sanierungsbedÃ¼rftig, wobei nicht festgestellt werden kann, welcher konkrete Sanierungsbedarf besteht und was das Setzen der erforderlichen SanierungsmaÃŸnahmen kosten wÃ¼rde.
Es kann nicht festgestellt werden, welche Kosten mit der â€“ den Gegenstand einer der beiden Beschlussfassungen bildenden â€“ Wiederherstellung der (ursprÃ¼nglich vorhandenen) GrundstÃ¼cksmauer verbunden wÃ¤ren.â€œ
Ersatzweise begehrt sie folgende Feststellungen:
â€žDie RÃ¼cklage der EigentÃ¼mergemeinschaft wies zum 31.12.2017 einen Stand von EUR 6.062,19 auf und wies im Zeitpunkt der Beschlussfassung etwa dieselbe HÃ¶he auf. Diese hat sich seither nicht wesentlich verÃ¤ndert bzw. kann nicht festgestellt werden, dass sie hÃ¶her wurde.
Das auf der Liegenschaft errichtete Mehrparteienwohnhaus ist sanierungsbedÃ¼rftig. Die Sanierungskosten betragen etwa EUR 1 Mio.
Die â€“ den Gegenstand einer der beiden Beschlussfassungen bildende â€“ Wiederherstellung der (ursprÃ¼nglich vorhandenen) GrundstÃ¼cksmauer wÃ¼rde EUR 10.800,00 kosten.â€œ
Das Erstgericht lasse in der BeweiswÃ¼rdigung durchblicken, dass Ã¼bereinstimmend ausgesagt worden sei, dass gravierende SanierungsmaÃŸnahmen notwendig seien. Da es sich bei den aussagenden Personen um technische Laien gehandelt habe, sei das Erstgericht davon ausgegangen, dass diese Aussagen nicht glaubwÃ¼rdig gewesen seien und, dass keine seriÃ¶sen AuskÃ¼nfte erteilt worden seien, um konkrete Feststellungen zu treffen. Es mÃ¶ge zwar stimmen, dass die einzelnen Parteien und Zeugen keine relevanten technischen Ausbildungen genossen hÃ¤tten, um die gestellten Fragen ausfÃ¼hrlich zu beantworten. Es sei jedoch nicht um eine exakte Bewertung wie durch einen SachverstÃ¤ndigen gegangen, sondern vielmehr um eine ungefÃ¤hre GrÃ¶ÃŸenordnung, um zu beurteilen, ob der Beschluss anfechtbar sei oder nicht, weil die Kosten fÃ¼r die Wiederherstellung nicht aus der RÃ¼cklage gedeckt werden kÃ¶nnen und betrÃ¤chtliche weitere Ausgaben zu tÃ¤tigen seien, um ernste SchÃ¤den vom Haus abzuwenden. Aus den â€“ nÃ¤her zitierten â€“ Aussagen der vernommenen Personen sowie den Urkunden ./M und ./9 ergÃ¤ben sich die begehrten Ersatzfeststellungen.
Da das Rekursgericht â€“ wie im Rahmen der Behandlung der RechtsrÃ¼ge noch zu zeigen sein wird â€“ die Beurteilung des Erstgerichtes, wonach es sich bei der Wiederherstellung der Mauer um eine MaÃŸnahme der ordentlichen Verwaltung handelt, fÃ¼r zutreffend erachtet, erweisen sich die bekÃ¤mpften Negativfeststellungen jedoch nicht als relevant.
Rechtliche Beurteilung:
In ihrer RechtsrÃ¼ge meint die Rekurswerberin zunÃ¤chst, bei der ihr zur Ã„uÃŸerung zur VerfÃ¼gung gestandenen Zeit sei nicht der Zeitraum ab dem 22.03.2017, sondern lediglich jener ab dem 21.04.2017 zu berÃ¼cksichtigen. Es sei ihr gutes Recht gewesen, von ihrer AbstimmungsmÃ¶glichkeit nach dem ersten Schreiben keinen Gebrauch zu machen. Wenn eine Nachfrist gewÃ¤hrt werde, mÃ¼sse davon ausgegangen werden, dass sÃ¤mtliche Mit- und WohnungseigentÃ¼mern erneut eine AbstimmungsmÃ¶glichkeit erhielten. In einem solchen Fall stehe es der Antragstellerin zu, die Meinung zu Ã¤ndern und doch mitzustimmen. Hiervon seien auch das Recht und die MÃ¶glichkeit umfasst, von nun an fÃ¼r die eigene Ansicht einzutreten. Die 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen hÃ¤tten Ã¼ber einen grÃ¶ÃŸeren Zeitraum hinweg die Beschlussfassung geplant und Ã¼ber einen Zeitraum von mehr als zweieinhalb Monaten fÃ¼r den eigenen Standpunkt geworben und immer weitere Versuche unternommen, um die erforderliche Mehrheit zu erlangen. Die Antragstellerin habe jedoch erst mit der Fassung ihres Entschlusses, mitzustimmen und fÃ¼r den eigenen Standpunkt zu werben, Zeit, um herauszufinden, wer die Initiatoren gewesen seien und um mit den einzelnen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern in Kontakt zu treten. Wie an der groÃŸen Anzahl von Antragstellern und -gegnern ersichtlich sei, sei es faktisch unmÃ¶glich, in einem derart kurzen Zeitraum an alle Mit- und WohnungseigentÃ¼mer heranzutreten. Dies sei auch dem Umstand geschuldet, dass die im Grundbuch ersichtlichen Adressen hÃ¤ufig nicht mehr den tatsÃ¤chlichen Anschriften der Mit- und WohnungseigentÃ¼mer entsprÃ¤chen. Die eingerÃ¤umte Frist seit somit wesentlich zu kurz bemessen gewesen, um der Antragstellerin ihr AnhÃ¶rungsrecht zu gewÃ¤hren. Es sei auÃŸerdem den Feststellungen nicht zu entnehmen, dass allen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern die Gelegenheit zu einer Ã„uÃŸerung gegeben worden sei. Schon aus diesem Grund seien die BeschlÃ¼sse nicht wirksam zustande gekommen.
Diesen AusfÃ¼hrungen ist nicht zu folgen. Selbst wenn man lediglich den Zeitraum 21.04.2017 bis 05.05.2017 heranzieht, erscheint es ohne weiteres mÃ¶glich, etwa von der bisherigen Verwalterin eine aktuelle Adressenliste zu erlangen und dadurch mit sÃ¤mtlichen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern innerhalb der Frist Kontakt aufzunehmen. Durch die LÃ¤nge der Abstimmungsfrist wurde daher das AnhÃ¶rungsrecht der Antragstellerin hinreichend gewahrt. Nach den Feststellungen wurde im Ãœbrigen an sÃ¤mtliche Mit- und WohnungseigentÃ¼mer, die nicht persÃ¶nlich angetroffen werden konnten, das Schreiben vom 13.03.2017 Ã¼bermittelt. Damit hatten sÃ¤mtliche Mit- und WohnungseigentÃ¼mer Gelegenheit zu einer Ã„uÃŸerung.
Die Rekurswerberin meint weiter, dadurch, dass zunÃ¤chst persÃ¶nlich mit Mit- und WohnungseigentÃ¼mern in Kontakt getreten worden sei, um Stimmen zu bekommen (Abstimmungsabschnitt 1), dann das Schreiben vom 13.03.2017 mit den AbstimmungsbÃ¶gen (Abstimmungsabschnitt 2) sowie schlieÃŸlich das Schreiben vom 20.04.2017 mit den AbstimmungsbÃ¶gen (Abstimmungsabschnitt 3) gesendet worden sei, handle es sich um ein unzulÃ¤ssiges additives Beschlussfassungsverfahren. Es sei unrichtig, dass das diesbezÃ¼gliche Vorbringen nicht zu berÃ¼cksichtigen sei. Ein additives Beschlussverfahren habe den Zweck, die erforderliche Mehrheit zu erreichen. Sie habe bereits im Antrag vorgebracht, dass die notwendigen Stimmen nicht erreicht worden seien und dargelegt, weshalb sie dieser Ansicht sei. Richtig sei, dass sie damals das additive Beschlussverfahren nicht erwÃ¤hnt habe, sie habe jedoch auch nicht wissen kÃ¶nnen, dass ein solches Beschlussverfahren stattgefunden habe. Wesentlich sei, dass sie vorgebracht habe, dass die erforderliche Mehrheit nicht erreicht worden sei. Die BegrÃ¼ndung, weshalb die Mehrheit nicht erreicht worden sei, sei zwar notwendig, um das Nichterreichen der Mehrheit darzulegen. Sei sie aber aus einem anderen Grund nicht erreicht worden, mache dies im Ergebnis keinen Unterschied. Der Grund fÃ¼r das Nichterreichen der Mehrheit sei nicht wesentlich, sondern der Umstand, dass die Mehrheit nicht erzielt worden sei. Gerade bei additiven Beschlussverfahren sei die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Mit- und WohnungseigentÃ¼mer keine Kenntnis von diesem Umstand erlangten. Eine andere Rechtsansicht als die der Rekurswerberin/Antragstellerin wÃ¼rde einem Missbrauch dieser Ansicht und damit einem geheimen additiven Beschlussverfahren wie im gegenstÃ¤ndlichen Fall TÃ¼r und Tor Ã¶ffnen. Die Rechtsansicht des Erstgerichtes zu der in Â§ 24 Abs. 6 WEG normierten Dispositionsmaxime sei verfehlt, da die PrÃ¤klusionsvorschrift ihrer Ratio nach der Verfahrensbeschleunigung durch Hintanhaltung einer etwaigen Verschleppungsabsicht diene. Tatbestandsvoraussetzung einer solchen PrÃ¤klusion sei daher jedenfalls, dass der Antragsteller vor Ablauf der Frist des Â§ 24 WEG Ã¼berhaupt imstande gewesen sei, einen konkreten Anfechtungsgrund sofort geltend zu machen. Die Rekurswerberin habe erst durch das in der Tagsatzung vom 15.02.2019 durchgefÃ¼hrte Beweisverfahren, nÃ¤mlich durch die Aussage der 22.- und 31.-Antragsgegnerinnen, Kenntnis Ã¼ber den konkreten Ablauf des Abstimmungsverfahrens erlangt, weshalb auch das entsprechende Vorbringen zum unzulÃ¤ssigen additiven Beschlussverfahren zum frÃ¼hestmÃ¶glichen Zeitpunkt erstattet worden sei. Zu einem wesentlichen Teil sei den Mit- und WohnungseigentÃ¼mern das gegenstÃ¤ndliche Abstimmungsverfahren erst mit dem Schreiben vom 13.03.2017 zur Kenntnis gelangt. Die zuvor eingeholten AbstimmungsbÃ¶gen seien daher nicht mitzuzÃ¤hlen. Da die Antragstellerin und die anderen WohnungseigentÃ¼mer, denen dieses Schreiben vom 13.03.2017 und vom 20.04.2017 zugestellt worden sei, nicht wissen hÃ¤tten kÃ¶nnen, dass bereits zuvor Versuche unternommen worden seien, einen Umlaufbeschluss zu erzielen, hÃ¤tten die zuvor persÃ¶nlich eingeholten Stimmen unberÃ¼cksichtigt zu bleiben. Daraus ergebe sich (aus nÃ¤her ausgefÃ¼hrten GrÃ¼nden), dass die erforderliche Mehrheit nicht erreicht worden sei und nicht alle Mit- und WohnungseigentÃ¼mer in das Beschlussverfahren einbezogen worden seien. Es hÃ¤tten zumindest zwei unabhÃ¤ngig zu betrachtende Beschlussverfahren stattgefunden. Als sekundÃ¤rer Feststellungsmangel werde in diesem Zusammenhang das Fehlen folgender Feststellung gerÃ¼gt:
â€žDie 1., 8., 10., 13., 15., 22., 23., 31., 32. und 33. Antragsgegner sowie die seinerzeitigen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer K.P***** und W.P***** hatten mehr als 50 % der Miteigentumsanteile.â€œ
Dazu ist zunÃ¤chst festzuhalten, dass es der begehrten zusÃ¤tzlichen Feststellung schon deshalb nicht bedarf, weil das Erstgericht die Anteile der einzelnen WohnungseigentÃ¼mer dadurch zum Gegenstand des festgestellten Sachverhalts gemacht hat, dass es einen Grundbuchsauszug per 01.06.2017 zum Bestandteil desselben erklÃ¤rt und dem angefochtenen Sachbeschluss angeschlossen hat.
Im Ãœbrigen ist das Erstgericht vÃ¶llig zutreffend davon ausgegangen, dass der Anfechtungsgrund des Vorliegens eines additiven Beschlussanfechtungsverfahrens verfristet ist: Nach stÃ¤ndiger Judikatur gilt auch fÃ¼r die Anfechtung formeller MÃ¤ngel gemÃ¤ÃŸ Â§ 24 Abs. 6 WEG entsprechend der Dipositionsmaxime, dass der Antragsteller den bestimmten Rechtsgrund, auf den er die Anfechtung stÃ¼tzt, anzufÃ¼hren und das Gericht nicht von sich aus auch vÃ¶llig andere Tatbestandsvoraussetzungen zu prÃ¼fen hat. VerspÃ¤tet geltend gemachte (â€žnachgeschobeneâ€œ) AnfechtungsgrÃ¼nde sind auch bei der Berufung auf die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses wegen formeller MÃ¤ngel prÃ¤kludiert (RIS-Justiz RS0130835). Dass ein unzulÃ¤ssiges additives Beschlussfassungsverfahren vorliege, wurde von der Antragstellerin erstmals in der Tagsatzung am 15.02.2019, sohin weit auÃŸerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist, behauptet. Dass ihr dieser Umstand erst zu diesem Zeitpunkt erkennbar gewesen wÃ¤re, ist unrichtig, weil spÃ¤testens durch die Ã„uÃŸerung der 31. Antragsgegnerin vom 15.09.2017, ON 5, dieser Umstand klargestellt war. UnabhÃ¤ngig davon musste die Antragstellerin aber bereits aus der ihr gesetzten â€žNachfristâ€œ vermuten, dass lediglich jene WohnungseigentÃ¼mer nochmals zu ihrer Stimmabgabe aufgefordert wurden, die sich bisher nicht geÃ¤uÃŸert hatten. Schon deshalb musste ein additives Beschlussfassungsverfahren nahe liegen.
Das Vorbringen, es sei nicht die erforderliche Mehrheit erzielt worden, umfasst keineswegs auch die Behauptung, die erforderliche Mehrheit sei zwar erzielt worden, dies jedoch lediglich auf Basis eines unzulÃ¤ssigen additiven Beschlussfassungsverfahrens. Ob bei der AuszÃ¤hlung der Stimmen ein Fehler passiert ist, ist deutlich davon zu unterscheiden, ob durch ein additives Beschlussfassungsverfahren die AnhÃ¶rungsrechte der WohnungseigentÃ¼mer im Zuge der Beschlussfassung verletzt wurden.
VÃ¶llig zutreffend ist das Erstgericht daher davon ausgegangen, dass der diesbezÃ¼gliche Anfechtungsgrund prÃ¤kludiert und nicht zu prÃ¼fen war.
Unzutreffend ist auch die Ansicht, die vor dem Schreiben vom 13.03.2017 eingelangten Stimmen wÃ¤ren nicht zu zÃ¤hlen. Vielmehr entspricht es gerade dem Wesen eines Umlaufbeschlusses, dass die einzelnen Abstimmenden nicht zwingend zur selben Zeit von der Abstimmung informiert werden mÃ¼ssen und auch bereits abgegebene Stimmen vorliegen kÃ¶nnen, wenn andere Personen erstmals von der AbstimmungsmÃ¶glichkeit informiert werden. Allein daraus kann sohin nicht auf getrennte Abstimmungsverfahren oder die UngÃ¼ltigkeit der vor VerstÃ¤ndigung des letzten WohnungseigentÃ¼mers abgegebenen Stimmen geschlossen werden.
Die Rekurswerberin meint weiters, dass das Entfernen des Maschendrahtzauns wÃ¤hrend der Dauer des gegenstÃ¤ndlichen Verfahrens nicht ausreiche, die Berechtigung der auf Â§ 29 WEG gestÃ¼tzten AntrÃ¤ge zu verneinen. Bei der Beurteilung der Beschlussfassung und der AntrÃ¤ge komme es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung und der Antragstellung an. Zu diesem Zeitpunkt seien VerstÃ¶ÃŸe gegen Â§ 29 Abs. 2 WEG vorgelegen, weshalb der Beschluss aufzuheben sei. Der Umstand, dass zwischen den Liegenschaften ein Maschendrahtzaun situiert gewesen sei, betreffend den es rechtliche Auseinandersetzungen gegeben habe, habe dazu gefÃ¼hrt, dass es sich beim gegenstÃ¤ndlichen Beschluss zur Wiederherstellung der Mauer um eine MaÃŸnahme der auÃŸerordentlichen Verwaltung gehandelt habe. Als MaÃŸnahme der ordentlichen Verwaltung seien solche anzusehen, die der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienten, die sich im gewÃ¶hnlichen Verlauf der Dinge als notwendig oder zweckmÃ¤ÃŸig erwiesen oder im Interesse aller MiteigentÃ¼mer lÃ¤gen. Zu den MaÃŸnahmen der ordentlichen Verwaltung gehÃ¶rten demnach sowohl stÃ¤ndig wiederkehrende Ausbesserungen als auch notwendige Instandsetzungsarbeiten, worunter auch bauliche VerÃ¤nderungen fielen, die nicht Ã¼ber den bloÃŸen Erhaltungszweck hinausgingen. Bei der Beschlussfassung Ã¼ber die Wiederherstellung einer Mauer und der dadurch notwendigen Entfernung eines Maschendrahtzauns, betreffend dessen Existenz rechtliche Unklarheiten bestÃ¼nden, handle es sich eindeutig nicht um eine solche ordentliche Verwaltung, sondern um eine auÃŸerordentliche Verwaltung. In diesem Zusammenhang rÃ¼gt die Rekurswerberin noch als sekundÃ¤ren Feststellungsmangel das Fehlen folgender Feststellungen:
â€žZwischen der verfahrensgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaft und der Nachbarliegenschaft war im Zeitpunkt der Beschlussfassung ein Maschendrahtzaun situiert. An der Stelle, an der sich dieser Maschendrahtzaun befand, soll die Mauer wiederhergestellt werden. Betreffend den Maschendrahtzaun gab es rechtliche Differenzen zwischen der Antragstellerin und anderen Mit- und WohnungseigentÃ¼mern. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung war unklar, welche rechtlichen Probleme bei der Wiederherstellung der Mauer und der damit verbundenen Notwendigkeit der Entfernung des Zaunes auftreten wÃ¼rden.â€œ
Diesen AusfÃ¼hrungen ist nicht zuzustimmen. Richtig ist zwar, dass es nicht hinreicht, die nachtrÃ¤gliche Entfernung des Maschendrahtzauns wÃ¤hrend des laufenden Verfahrens festzustellen. Vielmehr kann die Frage, ob es sich um ordentliche oder auÃŸerordentliche Verwaltung gehandelt hat, nur bezogen auf den Zeitpunkt der angefochtenen Beschlussfassung geprÃ¼ft werden.
Entgegen der Ansicht der Rekurswerberin kann es fÃ¼r die Qualifikation als auÃŸerordentliche Verwaltung aber nicht hinreichen, dass es rechtliche Auseinandersetzungen betreffend den Maschendrahtzaun gab. Auch der gerÃ¼gte sekundÃ¤re Feststellungsmangel liegt daher nicht vor.
Auszugehen ist davon, dass die Erhaltung einer an der Grenze der Liegenschaft, aber noch auf dieser befindlichen Mauer gemÃ¤ÃŸ Â§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG in den Bereich der ordentlichen Verwaltung fÃ¤llt. Dies gilt zweifelsfrei auch dann, wenn die Mauer auf einem Teilbereich bereits eingestÃ¼rzt war und Teile abgetragen wurden.
Zu prÃ¼fen ist daher lediglich, ob der Umstand, dass die Antragstellerin in diesem Bereich einen Maschendrahtzaun errichtet hatte, der fÃ¼r die Wiedererrichtung der Mauer entfernt werden musste, eine Einordnung in den Bereich der auÃŸerordentlichen Verwaltung gebietet. Das Erstgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob der Zaun mit Zustimmung der (bisherigen) Hausverwaltung errichtet wurde, wie dies von der Antragstellerin behauptet wurde. Eine derartige Feststellung ist jedoch auch nicht relevant: Bereits nach dem Vorbringen der Antragstellerin wurde der Maschendrahtzaun nÃ¤mlich nicht als Verwaltungshandlung im Interesse sÃ¤mtlicher MiteigentÃ¼mer, sondern primÃ¤r im Interesse der Antragstellerin selbst, die ja auch MiteigentÃ¼merin der Nachbarliegenschaft ist und in der Abgrenzung eine TÃ¼re haben wollte, errichtet. Auf diese Errichtung war daher Â§ 16 WEG anzuwenden, weshalb auch die Zustimmung der durch den Verwalter vertretenen EigentÃ¼mergemeinschaft nicht ausreichen konnte; vielmehr hÃ¤tte es einer Zustimmung aller anderen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer oder deren Ersetzung durch gerichtlichen Sachbeschluss bedurft. Dementsprechend ergibt sich bereits aus dem Vorbringen der Antragstellerin selbst, dass der Maschendrahtzaun widerrechtlich errichtet worden war.
Der Umstand, dass fÃ¼r die Wiedererrichtung der Mauer ein widerrechtlich errichteter Maschendrahtzaun zu entfernen war, rechtfertigt jedoch nicht die Einordnung der MaÃŸnahme als auÃŸerordentliche Verwaltung. Wie vor der Wiedererrichtung der Mauer der rechtmÃ¤ÃŸige Zustand herzustellen war, war nicht Gegenstand des angefochtenen Beschlusses, der auch keine Frist fÃ¼r die Wiederherstellung der Mauer enthielt. Es war nach dem angefochtenen Beschluss daher Sache der Verwalterin, die erforderlichen Schritte auszuwÃ¤hlen, um den rechtmÃ¤ÃŸigen Zustand durch Entfernen des Zaunes herzustellen und danach die Wiederherstellung der Mauer in Angriff zu nehmen.
Dementsprechend ist sohin von ordentlicher Verwaltung auszugehen, weshalb die Argumentation der Rekurswerberin zur mangelnden Deckung der Kosten in der RÃ¼cklage ins Leere geht.
SchlieÃŸlich rÃ¼gt die Rekurswerberin als sekundÃ¤ren Feststellungsmangel das Fehlen folgender Feststellungen:
â€žDie Schreiben vom 13.03.2017 und vom 20.04.2017 sowie die AbstimmungsbÃ¶gen haben keine Information dahingehend beinhaltet, ob und welche Mit- und WohnungseigentÃ¼mer die Abstimmung initiiert haben. Es wurde ausschlieÃŸlich eine dritte Person, nÃ¤mlich die N***** GmbH auf diesen Dokumenten genannt.â€œ
Dazu ist abermals darauf zu verweisen, dass der Inhalt der genannten Schreiben sowie der AbstimmungsbÃ¶gen vom Erstgericht ohnehin zum Gegenstand von Feststellungen gemacht wurde. Ein sekundÃ¤rer Feststellungsmangel liegt daher nicht vor.
Weiters macht die Rekurswerberin auch das Fehlen der im Rahmen der BeweisrÃ¼ge zur HÃ¶he der RÃ¼cklage, der Sanierungskosten und der Kosten der Wiederherstellung der Mauer als sekundÃ¤ren FeststellungsmÃ¤ngel geltend.
Abgesehen davon, dass zu diesen Themen Negativfeststellungen getroffen wurden, die zutreffend mit BeweisrÃ¼ge bekÃ¤mpft wurden, ist auch hier abermals auf die fehlende Relevanz der gewÃ¼nschten Feststellungen hinzuweisen.
Dem Rekurs war daher insgesamt ein Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung beruht auf Â§ 52 Abs 2 WEG iVm Â§ 37 Abs 3 Z 17 MRG. Es entspricht der Billigkeit, den obsiegenden Antragsgegnerinnen den Ersatz der Rekursbeantwortungskosten zuzusprechen. Der Streitgenossenzuschlag betrÃ¤gt jedoch nur 10 %, weil von den Antragsgegnervertretern lediglich zwei Antragsgegnerinnen gegenÃ¼ber einer Antragstellerin vertreten wurden.
Der Bewertungsausspruch ist darin begrÃ¼ndet, dass aufgrund der GrÃ¶ÃŸe der Liegenschaft mit einem EUR 10.000,00 Ã¼bersteigenden Hausverwaltungshonorar innerhalb kurzer Zeit zu rechnen ist. Hinsichtlich der Gartenmauer ist nach den Verfahrensergebnissen davon auszugehen, dass die Wiedererrichtung derselben Kosten von Ã¼ber EUR 10.000,00 erfordern wird.
Der Ausspruch Ã¼ber die UnzulÃ¤ssigkeit des ordentlichen Revisionsrekurses ist im Â§ 62 Abs 1 AuÃŸStrG iVm Â§ 52 Abs 2 WEG und Â§ 37 Abs 3 Z 16 MRG und im Fehlen einer erheblichen Rechtsfrage begrÃ¼ndet.