Document Number: JJT_20181213_OGH0002_0050OB00221_18P0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E123821
Case Number: 5Ob221/18p
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1544659200000
Word Count: 521

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei O*, vertreten durch Mag.Â Constantin Koch, Rechtsanwalt in Krems an der Donau, gegen die beklagte Partei M*, vertreten durch Dr.Â Franz Terp, Rechtsanwalt in Wien, wegen RÃ¤umung, Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 5.Â SeptemberÂ 2018, GZÂ 39Â RÂ 186/18v-10, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die auÃŸerordentliche Revision wird gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508a AbsÂ 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.Â Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem EigentÃ¼mer oder dem dinglich oder obligatorisch berechtigten FruchtnieÃŸer der Liegenschaft oder mit dem Mieter oder PÃ¤chter eines ganzen Hauses geschlossen wird. Steht der Mietgegenstand im Wohnungseigentum, so wird Hauptmiete durch den Mietvertrag mit dem WohnungseigentÃ¼mer begrÃ¼ndet. Wenn am Mietgegenstand Wohnungseigentum erst begrÃ¼ndet werden soll, kommt durch den mit dem Wohnungseigentumsbewerber geschlossenen Mietvertrag Hauptmiete mit dem EigentÃ¼mer oder den EigentÃ¼mern der Liegenschaft zustande, doch geht mit der BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum am Mietgegenstand die Rechtsstellung des Vermieters auf den WohnungseigentÃ¼mer Ã¼ber (Â§Â 2 AbsÂ 1 SatzÂ 1â€“3 MRG).
2.Â Untermiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit einer Person geschlossen wird, die in AbsÂ 1 nicht genannt ist (Â§Â 2 AbsÂ 2 SatzÂ 1 MRG).
3.Â Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut vermittelt nur der FruchtnieÃŸer der gesamten Liegenschaft, nicht aber der FruchtnieÃŸer einer Wohnung Hauptmietrechte (RIS-Justiz RS0069539 [T2]; RS0011880 [T1]).
4.Â Das dritte WÃ„G, BGBlÂ 1993/800, lieÃŸ den Zusatz â€žder Liegenschaftâ€œ nach dem Wort â€žFruchtnieÃŸerâ€œ entfallen. Trotz des geÃ¤nderten Gesetzeswortlauts vertraten Lehre und Rechtsprechung die Ansicht, dass der Gesetzgeber mit dem dritten WÃ„G keine Ã„nderung beabsichtigt hÃ¤tte und daher weiterhin nur der Mietvertrag mit dem FruchtnieÃŸer der gesamten Liegenschaft ein HauptmietverhÃ¤ltnis begrÃ¼nde. Mit der Wiederaufnahme des Zusatzes â€žder Liegenschaftâ€œ mit dem WEGBeglGÂ 2002, BGBlÂ IÂ 2002/71, wollte der Gesetzgeber diesem VerstÃ¤ndnis Rechnung tragen (ErlÃ¤utRVÂ 989 BlgNRÂ 21.Â GPÂ 86).
5.Â Der in der auÃŸerordentlichen Revision gewÃ¼nschten Differenzierung zwischen Wohnungen, an denen Wohnungseigentum begrÃ¼ndet wurde, und Wohnungen im â€žschlichten Miteigentumâ€œ steht der klare Gesetzeswortlaut entgegen: Nur der WohnungseigentÃ¼mer oder der Wohnungseigentumsbewerber kÃ¶nnen HauptmietvertrÃ¤ge schlieÃŸen, der FruchtnieÃŸer nur eines WohnungseigentÃ¼mers und nicht der gesamten Liegenschaft hingegen nur UntermietvertrÃ¤ge. Die in der Revision zitierte Kommentierung in WÃ¼rth/Zingher/Kovany MRG23 Â§Â 2 MRG RzÂ 3 ist missverstÃ¤ndlich: Einerseits findet sich der FruchtnieÃŸer des WohnungseigentÃ¼mers in der AufzÃ¤hlung jener Personen, die Hauptmietrechte vermitteln kÃ¶nnen, unmittelbar danach wird der bloÃŸe WohnungsfruchtnieÃŸer wieder ausgenommen. Angesichts der Klarstellung durch das WEGBeglÂ 2002 gibt es keinen Anlass, den Kreis jener Personen, die zum Abschluss von HauptmietvertrÃ¤gen berechtigt sind, um den FruchtnieÃŸer eines WohnungseigentÃ¼mers zu erweitern.
6.Â Das ErlÃ¶schen des Wohnungsfrucht-genussrechts an der â€“ dem Beklagten nach diesen Kriterien nur untervermieteten â€“ Wohnung als Folge des Tods der FruchtnieÃŸerin (Â§Â 529 ABGB) zieht der Revisionswerber nicht in Zweifel. Nach der Rechtsprechung erlÃ¶schen zwar von einem FruchtnieÃŸer abgeschlossene BestandvertrÃ¤ge nicht mit dem Fruchtgenussrecht, weil der EigentÃ¼mer analog Â§Â 1120 ABGB in den Bestandvertrag eintritt (RIS-Justiz RS0011846; RS0013481; RS0021228 [T1]; 3Â ObÂ 66/06m mwN). Diese Rechtsprechung bezieht sich allerdings auf HauptmietverhÃ¤ltnisse und nicht auf vom bloÃŸen WohnungsfruchtnieÃŸer geschlossene UntermietvertrÃ¤ge. Im
â€“ vom Beklagten nie bezweifelten â€“ Anwendungsbereich des MRG stellt Â§Â 2 AbsÂ 1 in SatzÂ 4 und 5 klar, dass ein Eintritt ausschlieÃŸlich in einen Hauptmietvertrag erfolgen kann.