Document Number: JJT_20200522_OGH0002_0050OB00064_20B0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E128612
Case Number: 5Ob64/20b
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1590105600000
Word Count: 899

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann, die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin Z*, vertreten durch Mag.Â Hans Sandrini, Mietervereinigung Ã–sterreichs, *, gegen die Antragsgegner 1.Â Verlassenschaft nach Dipl-Ing.Â L*, 2.Â Mag.Â S*, 3.Â Mag.Â J*, vertreten durch Dr.Â Gernot Nachtnebel, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 16 AbsÂ 2 iVm Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 18.Â SeptemberÂ 2019, GZÂ 38Â RÂ 160/19i-94, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG iVm Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.1Â Nach Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 MRG ist die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter Ã¼ber die HÃ¶he des Hauptmietzinses fÃ¼r einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand unter anderem dann ohne die BeschrÃ¤nkungen der AbsÂ 2 bis 5 leg cit bis zu dem fÃ¼r den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags nach GrÃ¶ÃŸe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulÃ¤ssig, wenn der Mietgegenstand nicht zu Wohnzwecken dient; wird ein Mietgegenstand aber teils als Wohnung, teils als GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeit verwendet, so darf nur der fÃ¼r Wohnungen zulÃ¤ssige Hauptmietzins angerechnet werden, es sei denn, dass die Verwendung zu GeschÃ¤ftszwecken die Verwendung zu Wohnzwecken bedeutend Ã¼berwiegt.
1.2Â Mit Vertrag vom 8.Â 6.Â 2011 mietete die Antragstellerin fÃ¼r die Dauer von sieben Jahren das Objekt TopÂ 16, das aus einem Vorzimmer, Bad, WC, KÃ¼che und zwei Zimmer besteht und eine NutzflÃ¤che von 66Â mÂ² aufweist. Sie wollte die Wohnung als Musikagentin auch zu geschÃ¤ftlichen Zwecken benutzen, weswegen in einem Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten wurde, dass â€ždie Wohnung Nr.Â 16 Ã¼berwiegend zu Wohnzwecken zu verwenden ist, es wird jedoch gestattet, ca.Â 23Â mÂ² geschÃ¤ftlich zu nutzen und zwar in einer Art und Weise, die mit dem Wohnzweck zu vereinbaren istâ€œ. Zur AusÃ¼bung ihrer geschÃ¤ftlichen TÃ¤tigkeit diente der Antragstellerin das Wohnzimmer gleichzeitig auch als BÃ¼ro.
1.3Â Unter Berufung auf diese Vertragsbestimmung meinen die Antragsgegner, es entspreche dem Parteiwillen, eine Aufspaltung des Mietzinses dergestalt vorzunehmen, dass fÃ¼r den als GeschÃ¤ftsraum genutzten Teil der Wohnung der angemessene Mietzins und im Ãœbrigen der Richtwertmietzins zum Tragen komme. Damit ignorieren sie aber nicht nur den der vertraglichen Vereinbarung zugrunde liegenden Parteiwillen (vgl dazu RIS-Justiz RS0070039 [T3]), der eine Widmung von Teilen des Objekts ausschlieÃŸlich zur geschÃ¤ftlichen Nutzung nicht erkennen lÃ¤sst, sondern setzen sich auch Ã¼ber den klaren Wortlaut des Gesetzes hinweg und vermÃ¶gen schon deshalb keine Fehlbeurteilung des Rekursgerichts aufzuzeigen. Dass bei einer Nutzung des 23mÂ² groÃŸen Wohnzimmers auch zu GeschÃ¤ftszwecken das vom Gesetz geforderte deutliche Ãœberwiegen einer solchen Nutzung fehlt, stellen sie in ihrem Rechtsmittel zu Recht nicht mehr in Frage. Entgegen ihrer Ansicht greift damit auch die RÃ¼geobliegenheit nach Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 letzter Halbsatz MRG nicht, sodass es insoweit auch keiner weiteren Feststellungen bedurfte.
2.Â Die Frage, ob und in welcher HÃ¶he Zu- und AbschlÃ¤ge vom bzw zum Richtwert gerechtfertigt sind, hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab und entzieht sich deshalb grundsÃ¤tzlich einer NachprÃ¼fung durch den Obersten Gerichtshof (RS0116132 [T2]; RS0117881 [T1]). Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann dabei nur ein Kontrollinstrument sein, wÃ¤hrend die Justierung im Einzelfall nach richterlichem Ermessen zu erfolgen hat, weil es mit der in Â§Â 16 AbsÂ 2 MRG geforderten Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens unvereinbar ist, alle Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen ZuschlÃ¤ge einfach zusammenzuzÃ¤hlen. Geboten ist daher immer eine Gesamtschau (RS0117881). Die Revisionsrekurswerber beschrÃ¤nken sich in ihrem Rechtsmittel auf die Wiedergabe allgemeiner RechtsprechungsgrundsÃ¤tze und zeigen damit keine vom Obersten Gerichtshof im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung durch das Rekursgericht auf. Ein gravierender Fehler bei der Anwendung des richterlichen Ermessens wird von den Antragsgegnern auch nicht dadurch konkret angesprochen, dass sie pauschal und vÃ¶llig undifferenziert auf das Ergebnis des SachverstÃ¤ndigengutachtens verweisen und offenbar davon ausgehen, dem Rekursgericht wÃ¤re die rechtliche PrÃ¼fung der in diesem als Zu- oder AbschlÃ¤ge aufgelisteten UmstÃ¤nde verwehrt gewesen. Warum ein VerstoÃŸ des Rekursgerichts gegen das Neuerungsverbot vorliegen soll, wenn dieses die RechtsrÃ¼ge der Antragstellerin inhaltlich erledigte, obwohl sie eine ErÃ¶rterung des Gutachtens in erster Instanz nicht begehrt hatte, kann nicht nachvollzogen werden.
3.1Â VerstÃ¶ÃŸe gegen die im Mietrechtsgesetz normierten Mietzinsobergrenzen sind nach Â§Â 16 AbsÂ 8 MRG mit Teilnichtigkeit bedroht, die die Ã¼brigen Vertragsbestimmungen grundsÃ¤tzlich unberÃ¼hrt lÃ¤sst. Der Wortlaut des Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG gestattet dazu eine Vielzahl an AntragsmÃ¶glichkeiten (vgl Klicka in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches WohnrechtÂ³ Â§Â 37 MRG RzÂ 35; Kulhanek in GeKo Wohnrecht I Â§Â 37 MRG RzÂ 58). Jedenfalls muss die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung geltend gemacht werden, um die Hemmungswirkung des Â§Â 27 AbsÂ 3 MRG zu erreichen (RS0115309).
3.2Â Die Revisionsrekurswerber bezweifeln nicht, dass die Antragstellerin die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung und damit deren Teilnichtigkeit geltend gemacht hat. Das Rekursgericht hat die Teilnichtigkeit der Vereinbarung und die Feststellung der zulÃ¤ssigen MietzinshÃ¶he auch gegenÃ¼ber der Zweitantragsgegnerin, die nach dem Tod des Fruchtgenussberechtigten am 3.Â 5.Â 2017 in das bis 30.Â 6.Â 2018 laufende VertragsverhÃ¤ltnis ex lege eingetreten war, ausgesprochen. Am Feststellungsinteresse der Antragstellerin im VerhÃ¤ltnis auch zur Zweitantragstellerin als Voraussetzung fÃ¼r die BegrÃ¼ndetheit des Feststellungsanspruchs (RS0039123 [T17]) besteht in Anbetracht des fortdauernden VertragsverhÃ¤ltnisses kein Zweifel. Gegenteiliges wird im Revisionsrekurs auch nicht behauptet. Die Feststellung der BetrÃ¤ge, durch deren Vorschreibung und Einhebung gegenÃ¼ber der Antragstellerin das gesetzlich zulÃ¤ssige ZinsausmaÃŸ bis 31.Â 7.Â 2016 Ã¼berschritten worden ist, erfolgte demgegenÃ¼ber ohnedies nur im VerhÃ¤ltnis zur Verlassenschaft nach dem Fruchtgenussberechtigten und dem Drittantragsgegner als weiteren Mitvermieter. Mit den ausschlieÃŸlich auf die Beurteilung der Kostenfrage abzielenden AusfÃ¼hrungen zur Passivlegitimation der Zweitantragsstellerin im Revisionsrekurs wird daher ebenfalls keine im Einzelfall aufzugreifende unrichtige LÃ¶sung einer Rechtsfrage durch das Rekursgericht angesprochen.
4.Â Einer weiteren BegrÃ¼ndung bedarf es nicht (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG).