Document Number: JJT_20181213_OGH0002_0050OB00153_18P0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E123847
Case Number: 5Ob153/18p
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1544659200000
Word Count: 547

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der auÃŸerstreitigen Mietrechtssache des Antragstellers M*, gegen die Antragsgegner 1.Â Ing.Â L* und 2.Â J*, beide vertreten durch Dr.Â Hans Kaska, Rechtsanwalt in St.Â PÃ¶lten, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 iVm Â§Â 16 AbsÂ 2 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts St.Â PÃ¶lten als Rekursgericht vom 14.Â MaiÂ 2018, GZÂ 7Â RÂ 175/17s-50, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.Â Das Rekursgericht interpretierte das Vorbringen des Antragstellers in seinem Schriftsatz an die Schlichtungsstelle als Antrag auf Feststellung des gesetzlich zulÃ¤ssigen Mietzinses iSd Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG. Diese einzelfallbezogene (RIS-Justiz RS0037780 [T15]; RS0042828 [T32]; 5Â ObÂ 235/11m), schon in der Vorentscheidung betreffend die â€“ von den Antragsgegnern begehrte â€“ Aufspaltung des Pauschalmietzinses angedeutete (5Â ObÂ 115/14v) Auslegung begrÃ¼ndet keine erhebliche Rechtsfrage: Der Mieter spricht die Unbrauchbarkeit der EndeÂ 1991 um einen Pauschalmietzins gemieteten Wohnung, deren Einstufung in die KategorieÂ D und die UnzulÃ¤ssigkeit der geforderten Miete deutlich an.
2.1Â Die dreijÃ¤hrige PrÃ¤klusivfrist des Â§Â 16 AbsÂ 8 SatzÂ 2 MRG idF des 3.Â WÃ„G ist â€“ ausgenommen den hier nicht relevanten Zeitraum von 1.Â 9.Â 1999 bis 30.Â 6.Â 2000 (vgl RIS-Justiz RS0109837 [T13]) â€“ auch auf vor dem 1.Â 3.Â 1994 geschlossene MietvertrÃ¤ge anzuwenden. Die Frist beginnt bei diesen â€žAltvertrÃ¤genâ€œ am 1.Â 3.Â 1994 zu laufen (RIS-Justiz RS0109837).
2.2Â Bei Pauschalmietzinsvereinbarungen beginnt die PrÃ¤klusivfrist zur ÃœberprÃ¼fung des Mietzinses jedoch nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs erst mit rechtskrÃ¤ftiger Aufspaltung des Pauschalmietzinses zu laufen (RIS-Justiz RS0117160; eingehend auf die Kritik in der Lehre: 5Â ObÂ 205/05s).
2.3Â Es ist richtig, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im JahrÂ 1991 die erst mit dem 3.Â WÃ„G durch Â§Â 15 AbsÂ 4 MRG eingefÃ¼hrte (T.Â Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches WohnrechtÂ³ Â§Â 15 MRG RzÂ 15) MÃ¶glichkeit der Aufspaltung des Pauschalmietzinses nicht bestand. Zufolge Â§Â 43 AbsÂ 1 MRG ist diese â€“ von den Antragsgegnern im Vorverfahren in Anspruch genommene â€“ Regelung auch auf â€žAltvertrÃ¤geâ€œ anzuwenden (T.Â Hausmann in Hausmann/Vonkilch Â§Â 15 MRG RzÂ 19 mwN). Die Antragsgegner zeigen in ihrem Revisionsrekurs keinen Ã¼berzeugenden Grund dafÃ¼r auf, die Mieter im Fall von â€žAltmietvertrÃ¤genâ€œ dadurch zu benachteiligen, dass die dreijÃ¤hrige PrÃ¤klusivfrist nicht erst mit der rechtskrÃ¤ftigen Aufspaltung des Pauschalmietzinses in Kraft gesetzt wird.
2.4Â Nach diesen Kriterien begann die Frist hier erst mit der Zustellung der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 25.Â 7.Â 2014, 5Â ObÂ 115/14v, zu laufen. Der im JahrÂ 2015 zu Gericht gezogene (Â§Â 40 AbsÂ 2 MRG) Antrag ist demnach nicht verfristet, wie schon das Rekursgericht erkannt hat.
3.1Â FÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit des Mietzinses kann auch jener Zustand des Mietobjekts maÃŸgeblich sein, den der Vermieter vertragsgemÃ¤ÃŸ auf seine Kosten herzustellen hat und tatsÃ¤chlich in angemessener Frist nach Mietvertragsabschluss herstellt (RIS-Justiz RS0070204 [T2]; RS0069638 [T1, T6]; RS0070288). Es schadet nicht, wenn der Mieter den Einbau kategoriebestimmender Merkmale selbst Ã¼bernimmt, sofern der Vermieter die Kosten dafÃ¼r, etwa durch den Erlass des Mietzinses fÃ¼r einen bestimmten Zeitraum, trÃ¤gt und eine Vereinbarung Ã¼ber die vom Mieter durchzufÃ¼hrenden Arbeiten, deren Kosten sowie Ã¼ber den Betrag und die Dauer der Mietzinsreduktion vorliegt (5Â ObÂ 183/08k; 5Â ObÂ 92/02v).
3.2Â Eine diesen Kriterien entsprechende Vereinbarung wurde nach den Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen nicht getroffen. Dass die frÃ¼here Vermieterin keine Wertsicherung geltend machte, die Heizkosten unbekannter HÃ¶he fÃ¼r ein halbes Jahr Ã¼bernahm und dem Mieter einen mietzinsfreien Zeitraum von mindestens einem dreiviertel Jahr gewÃ¤hrte, reicht nicht aus. Es steht zudem nicht fest, dass dadurch die vom Mieter getragenen Kosten gedeckt gewesen wÃ¤ren.