Document Number: JJT_20181106_OGH0002_0050OB00178_18I0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E123452
Case Number: 5Ob178/18i
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1541462400000
Word Count: 1092

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin St.Â * KG, *, vertreten durch Dr.Â Carl C. Knittl, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegner 1.Â Mag.Â S*, 2.Â T*, beide *, beide vertreten durch Mag.Â Helmut Rieger, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG iVm Â§Â 12a AbsÂ 8, Â§Â 16 AbsÂ 9 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 25.Â JuliÂ 2018, GZÂ 38Â RÂ 165/18y-63, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG).
Text
BegrÃ¼ndung:
1.Â Die Antragsgegner behaupten in ihrem auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs, die Vorinstanzen hÃ¤tten den angemessenen Mietzins iSd Â§Â 16 AbsÂ 1 MRG unter BerÃ¼cksichtigung seiner Eignung, den Zwecken der im Objekt von der Antragstellerin betriebenen Apotheke zu dienen, ermittelt. Das Rekursgericht sei damit von gefestigter Rechtsprechung abgewichen, wonach sich die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses nach Â§Â 16 AbsÂ 1 MRG am marktkonformen ortsÃ¼blichen Mietzins zu orientieren habe. Es gelingt ihnen nicht, damit eine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG aufzuzeigen:
Rechtliche Beurteilung
2.1.Â Die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses ist zwar grundsÃ¤tzlich Rechtsfrage, die vom Richter â€“ und nicht vom SachverstÃ¤ndigen â€“ zu lÃ¶sen ist. Die Ermittlung des marktÃ¼blichen Mietzinses â€“ als Orientierungshilfe fÃ¼r die AngemessenheitsprÃ¼fung â€“ gehÃ¶rt hingegen zur Tatfrage, zu deren LÃ¶sung der Richter auf die Hilfe eines SachverstÃ¤ndigen zurÃ¼ckgreifen kann. Dessen Bewertungsergebnisse und die AufgabenadÃ¤quanz der von ihm gewÃ¤hlten Methode sind vom Gericht zu wÃ¼rdigen (RIS-Justiz RS0111105). Die Vergleichswertmethode dient als Orientierungshilfe fÃ¼r die AngemessenheitsprÃ¼fung (RIS-Justiz RS0111105 [T8]). Methodenwahl und Auf- und Abwertungsmodus fÃ¼r Vergleichsobjekte entziehen sich als Tatfragen der ÃœberprÃ¼fung durch den Obersten Gerichtshof (RIS-Justiz RS0111105 [T9]). Letztlich hat der Richter gemÃ¤ÃŸ Â§Â 273 ZPO nach freier Ãœberzeugung den im konkreten Fall â€žangemessenenâ€œ Mietzins zu bestimmen (RIS-Justiz RS0111105 [T5]).
2.2.Â Eine vom MRG vorgegebene Methode zur Ermittlung der Angemessenheit des Hauptmietzinses iSd Â§Â 12a AbsÂ 2 und Â§Â 16 AbsÂ 1 MRG gibt es nicht (RIS-Justiz RS0070470). Das Gesetz definiert die HÃ¶he des angemessenen Hauptmietzinses nicht, nennt aber die heranzuziehenden wertbestimmenden Faktoren, die daher stets nur im Einzelfall anhand der im Gesetz bezeichneten Komponenten beurteilt werden kÃ¶nnen. Dies hat nach kritischer Ermittlung des fÃ¼r vergleichbare MietgegenstÃ¤nde nach Art, GrÃ¶ÃŸe und Lage Ã¼blichen Mietzinses durch entsprechende AufschlÃ¤ge oder AbschlÃ¤ge zu geschehen, die der Beschaffenheit, dem Ausstattungszustand und dem Erhaltungszustand des Objekts gebÃ¼hrend Rechnung tragen (RIS-Justiz RS0070488). Die Art der im Mietgegenstand ausgeÃ¼bten GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit ist nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut zwar im Rahmen der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzins nach Â§Â 12a AbsÂ 2 und 3 bzw Â§Â 46a AbsÂ 2 und 3 MRG zu berÃ¼cksichtigen, wobei auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der MietzinserhÃ¶hung abzustellen ist (vgl RIS-Justiz RS0107997), nicht hingegen bei der AngemessenheitsprÃ¼fung nach Â§Â 16 AbsÂ 1 MRG ohne einen derartigen VerÃ¤uÃŸerungsvorgang (vgl RIS-Justiz RS0069553 [T1]). GrundsÃ¤tzlich hÃ¤ngt die rechtliche Beurteilung des nach Â§Â 16 AbsÂ 1 MRG zulÃ¤ssig zu vereinbarenden Hauptmietzinses von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab, was die MÃ¶glichkeit einer Anrufung des Obersten Gerichtshofs auf die Geltendmachung grober Beurteilungsfehler einengt (5Â ObÂ 129/09w). Ein derartiger Beurteilungsfehler ist nicht zu erkennen:
3.Â Im Gegensatz zu der im Revisionsrekurs vertretenen Auffassung gingen auch die Vorinstanzen nicht davon aus, der Gegenstand des im GeschÃ¤ftslokal betriebenen Unternehmens bilde in rechtlicher Hinsicht eine fÃ¼r die Ermittlung des angemessenen Mietzinses maÃŸgebende eigene Komponente. Bei der Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses im Verfahren nach Â§Â 16 AbsÂ 9 MRG kam es nicht etwa zu einem Abschlag von dem anhand von Vergleichsobjekten ermittelten marktÃ¼blichen Hauptmietzins aufgrund des von der Antragstellerin dort betriebenen Unternehmens. Das Erstgericht schloss sich vielmehr der vom SachverstÃ¤ndigen angewendeten Methode (Auswahl von insgesamt vier Vergleichsobjekten im Nahebereich des Bestandobjekts, die durchaus unterschiedliche Branchen
â€“ KÃ¼chenstudio, Dienstleistung, BÃ¼ro, Bankfiliale â€“ betrafen und einen marktÃ¼blichen Hauptmietzins von 8Â EUR pro Quadratmeter NutzflÃ¤che fÃ¼r VerkaufsflÃ¤chen ergaben, sowie Faktorenmethode im Hinblick auf die objektiv unterschiedlichen NutzungsmÃ¶glichkeiten der verschiedenen RÃ¤umlichkeiten) an und stellte deshalb â€“ und nicht etwa, weil die Antragstellerin dort eine Apotheke betreibt â€“ zum Stichtag 1.Â 3.Â 2015 einen angemessenen monatlichen Hauptmietzins von 1.090Â EURÂ netto fest. Methodenwahl und Auswahl der Vergleichsobjekte â€“ die als Tatsachenfragen der Beurteilung des Obersten Gerichtshofs ohnedies entzogen sind â€“ beanstandeten die Antragsgegner im Rekursverfahren gar nicht; ihre RÃ¼ge bezog sich darauf, dass das Erstgericht Fragen an den SachverstÃ¤ndigen zur HÃ¶he des angemessenen Hauptmietzinses bei bestmÃ¶glicher Verwertung des Bestandobjekts (etwa als Gastronomiebetrieb mit Gartennutzung oder Umbau der hinteren RÃ¤ume des GeschÃ¤ftslokals zur Wohnung) nicht zugelassen habe. Diese â€“ an sich den Rekursgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens begrÃ¼ndende (vgl 2Â ObÂ 110/17s) â€“ Argumentation hat das Rekursgericht aber verworfen und damit im Ergebnis den Verfahrensmangel verneint. Auch im (wohnrechtlichen) AuÃŸerstreitverfahren ist aber ein in zweiter Instanz verneinter Mangel des erstinstanzlichen Verfahrens in dritter Instanz nicht mehr anfechtbar (RIS-Justiz RS0050037; RS0030748).
4.1.Â Die Rechtsauffassung der Vorinstanzen, bei der AngemessenheitsprÃ¼fung nach Â§Â 16 AbsÂ 1 MRG sei auf den real angemieteten Mietgegenstand abzustellen, eine fiktiv denkbare andere Ausgestaltung des Bestandobjekts sei hingegen nicht zu berÃ¼cksichtigen, kann sich auf den unmissverstÃ¤ndlichen Gesetzeswortlaut des Â§Â 16 AbsÂ 1 MRG stÃ¼tzen, der auf GrÃ¶ÃŸe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietgegenstands bei Abschluss des Mietvertrags abstellt, und ist daher jedenfalls vertretbar. Selbst die Judikatur zu Â§Â 12a AbsÂ 7 MRG schlieÃŸt es aus, einen Mietgegenstand in einer anderen als der derzeit gegebenen Ausgestaltung bei der Mietzinsbestimmung zu berÃ¼cksichtigen, weil sonst ein anderer als der tatsÃ¤chlich gegebene (= reale) Mietgegenstand der Beurteilung zugrunde gelegt wÃ¼rde (RIS-Justiz RS0110521). Dass bei der Wertermittlung zwar grundsÃ¤tzlich objektive Gesichtspunkte maÃŸgeblich sind, der individuelle konkrete Vertragszweck
â€“ insbesondere die Unterscheidung zwischen Wohn- und GeschÃ¤ftszweck â€“ aber sehr wohl zu berÃ¼cksichtigen ist, vertritt nicht nur die Lehre (Lovrek/Stabentheiner in GeKo WohnrechtÂ I Â§Â 16 MRG RzÂ 46), sondern auch die Judikatur (vgl RIS-Justiz RS0070413). Ob im Zuge einer Teilung des Bestandobjekts und Verwendung des Hoftrakts als Wohnung insgesamt allenfalls ein hÃ¶herer angemessener Zins erzielt hÃ¤tte werde kÃ¶nnen, spielt nach der nicht korrekturbedÃ¼rftigen Auffassung der Vorinstanzen daher keine rechtlich relevante Rolle. Dass die Vorinstanzen die zu Â§Â 12 AbsÂ 3 MRG idF vor Inkrafttreten des dritten WÃ„G ergangene Entscheidung 5Â ObÂ 9/92 (= RIS-Justiz RS0070365), die im Ãœbrigen einen ganz speziellen Sachverhalt betraf, als nicht einschlÃ¤gig erachteten, ist vertretbar; von welcher sonstigen hÃ¶chstgerichtlichen Rechtsprechung das Rekursgericht abgewichen sein soll, fÃ¼hrt der Revisionsrekurs nicht nÃ¤her aus.
4.2.Â Auch dass die Vorinstanzen im Rahmen der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses nicht auf die fiktive MÃ¶glichkeit der Vermietung an einen Gastronomiebetrieb (und den dann allenfalls hÃ¶heren erzielbaren Mietzins fÃ¼r die GartenflÃ¤che) Bedacht nahmen, hÃ¤lt sich im Hinblick auf die mangelnde Auswirkung der Branche des Bestandnehmers auf die Bildung des angemessenen Hauptmietzinses jedenfalls im Rahmen des ihnen diesbezÃ¼glich eingerÃ¤umten Ermessens und bedarf keiner Korrektur durch den Obersten Gerichtshof.
5.Â Damit war der auÃŸerordentliche Revisionrekurs zurÃ¼ckzuweisen, ohne dass dies einer weiteren BegrÃ¼ndung bedÃ¼rfte (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG).