Document Number: JJT_20191022_OGH0002_0050OB00170_19I0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E126673
Case Number: 5Ob170/19i
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1571702400000
Word Count: 871

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann, die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragsteller 1.Â A*, 2.Â C*, beide vertreten durch Dr.Â Daniela Altendorfer-Eberl, RechtsanwÃ¤ltin in Wien, gegen die Antragsgegner 1.Â W* Gesellschaft mit beschrÃ¤nkter Haftung, *, vertreten durch die Salzborn Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Wien, 2.Â A* GmbH, *, vertreten durch Dr.Â Johann Gelbmann, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 2 AbsÂ 3 iVm Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 1 MRG, Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ b WGG, Ã¼ber den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 5.Â JuniÂ 2019, GZÂ 39Â RÂ 313/18w-26, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG iVm Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG und Â§Â 22 AbsÂ 4 WGG zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.1Â Besteht bei Ãœberlegung aller UmstÃ¤nde kein vernÃ¼nftiger Grund daran zu zweifeln, dass ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem Mietrechtsgesetz zustehenden Rechte geschlossen wurde, so kann der Mieter, mit dem der Untermietvertrag geschlossen wurde, begehren, als Hauptmieter des Mietgegenstands mit den sich aus dem Mietrechtsgesetz ergebenden Rechten und Pflichten anerkannt zu werden (Â§Â 2 AbsÂ 3 MRG). Diese Bestimmung des MRG gilt auch fÃ¼r den Anwendungsbereich des WGG (Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ b WGG).
1.2Â GestÃ¼tzt darauf begehrten die Antragsteller die Feststellung, dass sie aufgrund des mit der Zweitantragsgegnerin geschlossenen Bestandvertrags vom 6.Â 8.Â 2007 samt Zusatzvereinbarungen bis zum 31.Â 12.Â 2016 Hauptmieter bzw Nutzungsberechtigte von GeschÃ¤ftsflÃ¤chen gewesen seien. Der zwischen der Erstantragsgegnerin, einer gemeinnÃ¼tzigen Bauvereinigung, und der Zweitantragsgegnerin abgeschlossene â€žGeneralmietvertragâ€œ habe nur der Umgehung der Mietzinsbildungsvorschriften des WGG und dem Zweck einer gewinnbringenden Weitervermietung der in einem Nahversorgungszentrum gelegenen Objekte und damit der Umgehung der FÃ¶rderungsbestimmungen gedient. Das Rekursgericht verneinte ein Zusammenwirken der Antragsgegner zur Umgehung von mietrechtlichen Bestimmungen und bestÃ¤tigte den diesen Antrag abweisenden Sachbeschluss des Erstgerichts.
2.Â Materiell-rechtliche Voraussetzung fÃ¼r die Anerkennung als Hauptmieter nach Â§Â 2 AbsÂ 3 MRG ist das Vorliegen eines UmgehungsgeschÃ¤fts (RIS-Justiz RS0069660, RS0069854), wobei die von der zitierten Bestimmung erfasste Umgehungsabsicht in der Regel darauf gerichtet ist, durch die Untervermietung ein den sonst zulÃ¤ssigen Mietzins Ã¼bersteigendes Bestandentgelt zu erzielen und/oder den KÃ¼ndigungsschutz dadurch auszuschalten, dass das UntermietverhÃ¤ltnis faktisch mit dem HauptmietverhÃ¤ltnis endet oder aber weitergehende BefristungsmÃ¶glichkeiten als beim Hauptmietvertrag zulÃ¤ssig sind (RS0113178).
3.1Â Die Revisionsrekurswerber stellen diese GrundsÃ¤tze nicht in Frage, behaupten aber, dem Rekursgericht sei eine Fehlbeurteilung unterlaufen, weil es die Beweislastverteilung verkannt habe. Liegen genÃ¼gend Anhaltspunkte fÃ¼r eine Umgehungsabsicht vor oder ist sie offenkundig, ist es Sache der Vermieter, den Anschein dadurch zu widerlegen, dass sie Tatsachen behaupten und beweisen, wonach eine Umgehungsabsicht nicht bestanden hat (RS0069630). Ob es dem Antragsgegner gelungen ist, vorhandene Indizien fÃ¼r eine Umgehungsabsicht zu entkrÃ¤ften, kann immer nur aufgrund der UmstÃ¤nde des Einzelfalls beurteilt werden (RS0069728 [T2]).
3.2Â Bereits das Rekursgericht hat unter Berufung auf die Entscheidung zu 5Â ObÂ 128/15g festgehalten, dass die Mietzinsbildungsvorschriften der Â§Â§Â 62Â ff WWFSG keine Anwendung finden, wenn es sich um Wohnungen oder â€“ wie hier â€“ GeschÃ¤ftsrÃ¤ume handelt, die von einer GemeinnÃ¼tzigen Bauvereinigung gegen Entgelt Ã¼berlassen werden. Die Behauptung der Antragsteller, der Generalmietvertrag habe dazu gedient, die nach den FÃ¶rderbestimmungen geltenden ZinsbeschrÃ¤nkungen zu umgehen, trifft damit nicht zu. Der Umgehung welcher anderer fÃ¶rderrechtlichen Bestimmungen der Abschluss des Hauptmietvertrags mit der Zweitantragsgegnerin gedient haben soll, legen die Rekurswerber auch nicht ansatzweise dar, wenn sie eine erhebliche Rechtsfrage darin zu erblicken vermeinen, ob bereits die Umgehung von FÃ¶rderbestimmungen â€žzur Bejahung des Umgehungstatbestandsâ€œ fÃ¼hre.
3.3Â DemgegenÃ¼ber steht fest, dass auf Seiten der Erstantragsgegnerin der Hauptgrund fÃ¼r den Abschluss des Generalmietvertrags mit der Zweitantragsgegnerin war, dass ein allfÃ¤lliges Leerstehungsrisiko, verbunden mit MietzinsausfÃ¤llen, auf die Zweitantragsgegnerin Ã¼berwÃ¤lzt werden sollte. Die Anwendbarkeit des Â§Â 2 AbsÂ 3 MRG ist aber schon dann ausgeschlossen, wenn der Hauptmietvertrag nicht nur (ausschlieÃŸlich) zu dem nach den Vorstellungen des Gesetzgebers verpÃ¶nten Umgehungsziel geschlossen wurde, sondern einen anderen Vertragszweck hatte (5Â ObÂ 216/02d, vgl RS0069820 [T4]). Wenn die Antragsteller dem entgegenhalten, dass ein solches Risiko in Wahrheit auf sie als Untermieter Ã¼berwÃ¤lzt worden sei, bleiben sie jede ErklÃ¤rung dafÃ¼r schuldig, auf welcher Rechtsgrundlage ein solcher Mietzinsausfall durch sie als Untermieter anderer GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten kompensiert werden hÃ¤tte mÃ¼ssen oder â€“ in Anbetracht der festgestellten Leerstehungen und der damit fÃ¼r die Zweitantragsgegnerin verbundenen MietzinsausfÃ¤lle â€“ tatsÃ¤chlich kompensiert wurde. Vielmehr ist mit den Vorinstanzen davon auszugehen, dass das primÃ¤re Augenmerk der Zweitantragsgegnerin auf die Vermeidung eines solchen Leerstehungsrisikos gerichtet sein musste, sodass deren Annahme, die Antragsgegner hÃ¤tten mit dem Hauptmietvertrag auch nicht die Umgehung von KÃ¼ndigungsvorschriften beabsichtigt, nicht korrekturbedÃ¼rftig ist. Die Antragsteller behaupten auch gar nicht, dass der KÃ¼ndigungsschutz zu ihren Lasten beschrÃ¤nkt worden wÃ¤re, sondern mutmaÃŸen, dass nach Fristablauf eine VerlÃ¤ngerung des BestandverhÃ¤ltnisses â€“ bei besseren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als den tatsÃ¤chlich gegebenen â€“ mÃ¶glicherweise von einer (Ã¼bermÃ¤ÃŸigen) ErhÃ¶hung des Bestandzinses abhÃ¤ngig gemacht werden hÃ¤tte kÃ¶nnen. Damit ergehen sie sich aber in reinen Spekulationen, die von vornherein nicht geeignet sind, eine allenfalls auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung des Rekursgerichts aufzuzeigen.
4.Â Von im vorliegenden Verfahren nicht in Betracht kommenden Ausnahmen (dazu RS0030748 [T6; T14]) abgesehen, kÃ¶nnen auch im AuÃŸerstreitverfahren vom Rekursgericht verneinte VerfahrensmÃ¤ngel erster Instanz im Revisionsrekurs nicht nochmals geltend gemacht werden (RS0050037; RS0030748). Das Rekursgericht hat den behaupteten Verfahrensmangel erster Instanz, weil Akten nicht beigeschafft worden sind, nach inhaltlicher PrÃ¼fung verneint. Dieser Umstand kann daher unter dem Revisionsrekursgrund des Â§Â 66 AbsÂ 1 ZÂ 2 AuÃŸStrG nicht mehr releviert werden.
5.Â Einer weiteren BegrÃ¼ndung bedarf dieser Beschluss nicht (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG iVm Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG).