Document Number: JWT_2019130036_20200827L00
ECLI: ECLI:AT:VWGH:2020:RA2019130036.L00
Case Number: Ra 2019/13/0036
Application Type: Vwgh
Court: Verwaltungsgerichtshof (VwGH)
Decision Date: 1598486400000
Word Count: 2799

Spruch
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben.
Der Bund hat dem Revisionswerber Aufwendungen in der HÃ¶he von â‚¬Â 1.346,40 binnen zweiÂ Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen. Das Mehrbegehren wird abgewiesen.
BegrÃ¼ndung
1Â Beim Revisionswerber, der im Streitzeitraum EinkÃ¼nfte aus Gewerbebetrieb und negative EinkÃ¼nfte sowie VorsteuerÃ¼berschÃ¼sse im Zusammenhang mit der Vermietung mehrerer Liegenschaften erklÃ¤rte, wurde eine AuÃŸenprÃ¼fung durchgefÃ¼hrt.
2Â Im Anschluss an die AuÃŸenprÃ¼fung erlieÃŸ das Finanzamt u.a.Â Umsatz- und Einkommensteuerbescheide fÃ¼r die JahreÂ 2002 undÂ 2003 sowie Bescheide betreffend die Festsetzung von Umsatzsteuer fÃ¼r die ZeitrÃ¤umeÂ August bisÂ DezemberÂ 2004 und JÃ¤nner bis SeptemberÂ 2005, in welchen es die im Zusammenhang mit der Vermietung von dreiÂ Liegenschaften stehenden negativen EinkÃ¼nfte und VorsteuerÃ¼berschÃ¼sse auÃŸer Ansatz lieÃŸ.
3Â Der Revisionswerber brachte gegen die im Anschluss an die AuÃŸenprÃ¼fung ergangenen Bescheide Berufung ein.
4Â Mit dem angefochtenen Erkenntnis gab das Bundesfinanzgericht der Berufung (nunmehr Beschwerde) -Â nach DurchfÃ¼hrung eines Vorhalteverfahrens und einer mÃ¼ndlichen VerhandlungÂ - teilweise statt. Es stellte fest, dass der Revisionswerber betreffend die verfahrensgegenstÃ¤ndlichen HÃ¤userÂ B-Gasse, S-Gasse und K-Gasse ausschlieÃŸlich negative Ergebnisse erklÃ¤rt habe.
5Â Die WerbungskostenÃ¼berschÃ¼sse im Zusammenhang mit der Vermietung der LiegenschaftÂ B-Gasse, die der Revisionswerber am 3.Â SeptemberÂ 2001 um 2,300.000Â S (167.147,52Â â‚¬) ersteigert und durch einen am 31.Â OktoberÂ 2011 rÃ¼ckzahlbaren Kredit von 2,500.000Â S (181.682,09Â â‚¬) finanziert habe, hÃ¤tten in den JahrenÂ 2002 bisÂ 2006 insgesamt 98.264,23Â â‚¬ betragen. Laut Gutachten eines SachverstÃ¤ndigen fÃ¼r Immobilienwesen hÃ¤tten sich die auf der LiegenschaftÂ B-Gasse befindlichen -Â in der zweitenÂ HÃ¤lfte des achtzehntenÂ Jahrhunderts errichtetenÂ - GebÃ¤ude zum Zeitpunkt der Versteigerung in einem teils abbruchreifen und teils mÃ¤ÃŸigen Zustand befunden. Mit der Vermietung von zweiÂ Wohnungen seien Mieten von insgesamt 1.694,31Â S (123,68Â â‚¬) erzielt worden, der Rest des Objektes sei leer gestanden. Die Lage des Objektes sei vom SachverstÃ¤ndigen als mÃ¤ÃŸige Wohngegend und minder gute GeschÃ¤ftslage bewertet worden. Der Revisionswerber habe im NovemberÂ 2001 und im JÃ¤nnerÂ 2002 mit den beiden Mietern des Objektes GesprÃ¤che betreffend Aussiedlung gefÃ¼hrt und im NovemberÂ 2002 einem Architekten die ErmÃ¤chtigung zur Planeinsicht und Kontaktaufnahme mit den BaubehÃ¶rden erteilt. Der Architekt habe verschiedene Grobkonzepte betreffend NutzflÃ¤chenherstellung mit Baukosten zwischen 222.380Â â‚¬ und 889.690Â â‚¬ erstellt und mÃ¶gliche ErtrÃ¤ge im Falle einer Vermietung oder eines Verkaufes der Wohnungen und GeschÃ¤ftsflÃ¤chen berechnet. Es liege ein mit 24.Â MaiÂ 2004 datiertes Schreiben eines Immobilienmaklers vor, der dem Revisionswerber mitgeteilt habe, dass er das ObjektÂ B-GasseÂ vorgemerkten Kunden -Â nach einer SanierungÂ - um 4,50 bis 5,50Â â‚¬Â proÂ mÂ² anbieten wÃ¼rde. Zu einer Vermietung sei es nicht gekommen, weil der Revisionswerber die Liegenschaft vor Fertigstellung der dafÃ¼r erforderlichen Renovierungsarbeiten um 300.000Â â‚¬ verkauft habe (Kaufvertrag vom 9.Â JuniÂ 2006).
6Â Die WerbungskostenÃ¼berschÃ¼sse im Zusammenhang mit der Vermietung der LiegenschaftÂ S-Gasse, die der Revisionswerber am 18.Â DezemberÂ 2002 um 890.000Â â‚¬ ersteigert und durch einen am 31.Â JÃ¤nnerÂ 2023 rÃ¼ckzahlbaren Kredit von 700.000Â â‚¬ finanziert habe, hÃ¤tten in den JahrenÂ 2002 bisÂ 2010 insgesamt 411.715,70Â â‚¬ betragen. Laut Gutachten eines SachverstÃ¤ndigen fÃ¼r Immobilienwesen sei das auf der LiegenschaftÂ S-Gasse befindliche -Â im JahrÂ 1905 errichteteÂ - GebÃ¤ude zum Zeitpunkt der Versteigerung devastiert und frei zugÃ¤nglich gewesen. Auf Grund des devastierten GebÃ¤udezustandes seien keine BestandverhÃ¤ltnisse angenommen worden. Es liege ein mit 24.Â MaiÂ 2004 datiertes Schreiben eines Immobilienmaklers vor, der dem Revisionswerber mitgeteilt habe, dass mehrere Personen Interesse an einer Anmietung von im ObjektÂ S-Gasse gelegenen RÃ¤umlichkeiten hÃ¤tten. Das Objekt sei zu dieser Zeit eine Baustelle gewesen, laut Immobilienmakler genau der richtige Zeitpunkt, um den Kunden eine MitsprachemÃ¶glichkeit bei Planung und Ausstattung zu geben. Ein weiterer Makler habe dem Revisionswerber mit Schreiben vom 24.Â MaiÂ 2004Â mitgeteilt, er wÃ¼rde das ObjektÂ SÂ GasseÂ vorgemerkten Kunden nach einer Sanierung um 10 bis 12Â â‚¬ pro mÂ² anbieten. Zu einer Vermietung sei es nicht gekommen, weil der Revisionswerber die Liegenschaft vor Fertigstellung der fÃ¼r eine Vermietung notwendigen Renovierungsarbeiten um 1,200.000Â â‚¬ verkauft habe (Kaufvertrag vom 24.Â MÃ¤rzÂ 2010).
7Â Im Zusammenhang mit der LiegenschaftÂ K-Gasse, die der Revisionswerber am 26.Â SeptemberÂ 2002 um 175.000Â â‚¬ ersteigert und durch einen am 31.Â OktoberÂ 2017 rÃ¼ckzahlbaren Kredit von 180.000Â â‚¬ finanziert habe, seien in den JahrenÂ 2002 bisÂ 2006 WerbungskostenÃ¼berschÃ¼sse von insgesamt 87.560,67Â â‚¬ erklÃ¤rt worden. Laut Gutachten eines SachverstÃ¤ndigen fÃ¼r Immobilienwesen sei das auf der LiegenschaftÂ K-Gasse befindliche -Â im JahrÂ 1903 errichteteÂ - GebÃ¤ude zum Zeitpunkt der Versteigerung nicht vermietbar gewesen. Die Wohnlage sei vom SachverstÃ¤ndigen als nicht vorteilhaft und eine GeschÃ¤ftslage als nicht gegeben beurteilt worden. Eine Meldeabfrage des PrÃ¼fers habe ergeben, dass im ZeitraumÂ 2002 bisÂ 2003 rund 40Â bulgarische StaatsangehÃ¶rige an der AdresseÂ K-Gasse gemeldet gewesen seien. DemgegenÃ¼ber habe der Revisionswerber im JahrÂ 2003 Mieteinahmen von 2.172,73Â â‚¬ erklÃ¤rt. Im NovemberÂ 2002 habe der Revisionswerber einem Architekten die ErmÃ¤chtigung zur Planeinsicht und Kontaktaufnahme mit den BaubehÃ¶rden erteilt. Der Architekt habe verschiedene Grobkonzepte betreffend NutzflÃ¤chenherstellung mit Baukosten zwischen 242.400Â â‚¬ und 1,108.380Â â‚¬ erstellt und mÃ¶gliche ErtrÃ¤ge im Falle einer Vermietung oder eines Verkaufes der Wohnungen und GeschÃ¤ftsflÃ¤chen berechnet. Weiters liege das Schreiben einer nÃ¤her bezeichnetenÂ GmbH vom 19.Â AprilÂ 2004 vor, laut dem eine Renovierung des auf der LiegenschaftÂ K-Gasse befindlichen Objekts auf KategorieÂ A 120.000Â â‚¬ (netto) kosten wÃ¼rde. Der Revisionswerber habe zudem ein Schreiben eines Immobilienmaklers vom 24.Â MaiÂ 2004 vorgelegt, der das ObjektÂ K-Gasse -Â nach erfolgter SanierungÂ - vorgemerkten Kunden um 4,50 bis 5,50Â â‚¬Â proÂ mÂ² anbieten wÃ¼rde. Zu einer Vermietung sei es nicht gekommen, weil der Revisionswerber die Liegenschaft vor Fertigstellung der dafÃ¼r erforderlichen Renovierungsarbeiten um 250.000Â â‚¬ verkauft habe (Kaufvertrag vom 23.Â FebruarÂ 2006).
8Â Unter der Ãœberschrift rechtliche Beurteilung fÃ¼hrte das Bundesfinanzgericht sodann zusammenfassend aus, es werde nicht in Abrede gestellt, dass die Vermietung -Â aus subjektiver Sicht des RevisionswerbersÂ - als eine der sich bietenden VerwertungsmÃ¶glichkeiten in ErwÃ¤gung gezogen worden sei. Die Absicht, kÃ¼nftig vermieten zu wollen, reiche fÃ¼r sich allein aber nicht aus, die strittigen Aufwendungen als Vorwerbungskosten steuerlich anzuerkennen.
9Â Der Revisionswerber habe die beschwerdegegenstÃ¤ndlichen Liegenschaften innerhalb eines kurzen Zeitraumes von einem Jahr (zwischen SeptemberÂ 2001 und SeptemberÂ 2002) um rund 1,232.000Â â‚¬ ersteigert, wobei die Fremdfinanzierung 1,047.000Â â‚¬ betragen habe (zweiÂ Liegenschaften seien zur GÃ¤nze fremdfinanziert worden, eine Liegenschaft zu rund 80%.) Alle auf den Liegenschaften befindlichen Objekte seien um die Jahrhundertwende bzw.Â davor errichtet worden und hÃ¤tten sich in einem schlechten baulichen Zustand befunden. Umfangreiche Sanierungsaufwendungen seien unumgÃ¤nglich gewesen, um die Objekte Ã¼berhaupt in einen vermietungsfÃ¤higen Zustand zu versetzen.
10Â Gegen die von der Judikatur geforderte ernsthafte Vermietungsabsicht spreche zunÃ¤chst, dass der Revisionswerber alle beschwerdegegenstÃ¤ndlichen Objekte in den JahrenÂ 2006 undÂ 2010 wieder verÃ¤uÃŸert habe, wobei das bis zur jeweiligen VerÃ¤uÃŸerung nach auÃŸen in Erscheinung getretene Verhalten des Revisionswerbers nicht zweifelsfrei und eindeutig ausschlieÃŸlich auf die Aufnahme einer VermietungstÃ¤tigkeit gerichtet gewesen sei. Bereits die von einem Architekten zeitnah zum Erwerb erstellten Grobkonzepte fÃ¼r die ObjekteÂ B-Gasse und K-Gasse zeigten das Entwicklungspotential der Liegenschaften durch Vermietung und Verkauf auf. Der Revisionswerber habe auch keine FinanzierungsplÃ¤ne fÃ¼r die erforderlichen SanierungsmaÃŸnahmen vorgelegt, obwohl die vom Architekten veranschlagten zusÃ¤tzlichen Baukosten zwischen 222.000Â â‚¬ und 899.000Â â‚¬ (B-Gasse) bzw.Â 242.000Â â‚¬ und 1,108.000Â â‚¬ (K-Gasse) gelegen seien. Aus den vom Revisionswerber vorgelegten Unterlagen sei auch nicht zu entnehmen, dass bis zur VerÃ¤uÃŸerung der beiden Objekte im JahrÂ 2006 relevante SanierungsmaÃŸnahmen durchgefÃ¼hrt worden seien.
11Â Beim ObjektÂ S-Gasse habe der Revisionswerber zwar Investitionen im Umfang von 380.000Â â‚¬ getÃ¤tigt, ungeachtet dessen sei das Objekt in einem noch nicht vermietbaren Zustand verÃ¤uÃŸert worden. Der ImmobiliensachverstÃ¤ndige im Versteigerungsverfahren habe den voraussichtlichen Aufwand fÃ¼r eine Revitalisierung mit 20.000Â SÂ proÂ mÂ² beziffert, was bei einer GesamtnutzflÃ¤che von ca.Â 620Â mÂ² rund 12,4 Mio.Â S ausmache. Mit anderen Worten, die vom Revisionswerber innerhalb eines Zeitraumes von 10Â Jahren durchgefÃ¼hrten Sanierungsarbeiten hÃ¤tten rund 40% der fÃ¼r eine Revitalisierung insgesamt erforderlichen Kosten ausgemacht. Auch hier habe der Revisionswerber nicht aufgezeigt, welche konkreten FinanzierungsmÃ¶glichkeiten ihm fÃ¼r die Sanierung zur VerfÃ¼gung gestanden seien.
12Â Es stehe fest, dass sich alle beschwerdegegenstÃ¤ndlichen Objekte durch Jahre hindurch -Â nÃ¤mlich bis zu ihrer VerÃ¤uÃŸerungÂ - in einem nicht vermietbaren Zustand befunden hÃ¤tten. Die vom Revisionswerber nach auÃŸen gerichteten Handlungen -Â dokumentiert durch Vorlage des Schriftverkehrs mit diversen ImmobilienmaklernÂ - seien vor allem unter Bedachtnahme auf die Ã¼ber Jahre hindurch nicht bzw.Â nur zum Teil umgesetzten SanierungsmaÃŸnahmen nicht geeignet, als realistische Vorbereitungshandlungen fÃ¼r die Erzielung von Einnahmen bzw.Â Aufnahme einer unternehmerischen VermietungstÃ¤tigkeit beurteilt zu werden. Dies ergebe sich vor allem aus den von Maklern stammenden Schreiben, die Ã¼bereinstimmend auf den fÃ¼r eine mÃ¶gliche Vermietung erforderlichen Abschluss der Sanierungsarbeiten hinwiesen.
13Â Vom Revisionswerber sei im Verwaltungsverfahren ein â€žneuropsychiatrischer Befundâ€œ vom 3.Â NovemberÂ 2004 vorgelegt worden, laut dem er sich seit ca.Â zweiÂ Jahren wegen zunehmender depressiver Symptomatik in Behandlung befinde und ihm eine kaufmÃ¤nnische TÃ¤tigkeit wie der Betrieb einer Trafik oder die â€žHausverwaltungâ€œ derzeit und in den nÃ¤chsten Jahren nicht mÃ¶glich sei. Unter Hinweis auf diesen Befund habe er sodann vorgebracht, dass die VerÃ¤uÃŸerung der Liegenschaften auf seinen schlechten Gesundheitszustand zurÃ¼ckzufÃ¼hren gewesen sei.
14Â Der im â€žneuropsychiatrischen Befundâ€œ angegebene Behandlungsbeginn wegen psychischer BeeintrÃ¤chtigung und damit verbundener SchwÃ¤chung der Arbeitskraft falle genau in die Zeit der gegenstÃ¤ndlichen Liegenschaftserwerbe. Das im Beschwerdeverfahren wiederholt ins Treffen gefÃ¼hrte Argument der â€žUnwÃ¤gbarkeitâ€œ Ã¼berzeuge schon deshalb nicht, weil im Hinblick auf den zeitlichen Konnex die Krankheitssymptome weder nachtrÃ¤glich noch nicht vorsehbar aufgetreten seien. Eine durch Depressionen hervorgerufene psychische BeeintrÃ¤chtigung stelle auch deshalb keine â€žUnwÃ¤gbarkeitâ€œ dar, weil die zielgerichtete Umsetzung mehrerer Sanierungsprojekte kein persÃ¶nliches TÃ¤tigwerden des Revisionswerbers erfordere, sondern die Beauftragung eines fachkundigen Generalunternehmers hÃ¤tte erfolgen kÃ¶nnen.
15Â Zum Beweis einer ernsthaften Vermietungsabsicht wÃ¤re die Vorlage eines Finanzierungskonzeptes fÃ¼r die zu erwartenden Renovierungskosten notwendig gewesen. Auch eine Finanzierung aus allfÃ¤lligen ZuschÃ¼ssen anderer Personen oder eigenen Geldmitteln (egal ob Ersparnisse und/oder die EinkÃ¼nfte aus dem Gewerbebetrieb) hÃ¤tte der Revisionswerber mit einem solchen Konzept nachweisen mÃ¼ssen. Der steuerliche Vertreter des Revisionswerbers habe mehrmals (zuletzt in der mÃ¼ndlichen Verhandlung) angegeben, die finanzierende Bank habe niemals Geld fÃ¤llig gestellt. Zitat aus der Beschwerdeverhandlung: â€žAbschlieÃŸend halte ich fest, dass die Finanzierung in Bezug auf die Banken nie ein Problem war. Die Banken waren immer auf der sicheren Seite, zumal der entsprechende Substanzwert vorhanden war, zumal auch in den letztenÂ zehn bis 15Â Jahren die Immobilienpreise, vor allem hinsichtlich der ZinshÃ¤user, massiv gestiegen sind. FÃ¼r die Banken war kein Risiko durch einen Verkauf oder eine Vermietung gegeben gewesen.â€œ Dass die Bank danach auch tatsÃ¤chlich durch den Verkauf der Liegenschaften bedient worden sei, entspreche der wahrscheinlicheren Verwertungsvariante des Verkaufs; eine Vermietbarkeit sei niemals hergestellt worden und es sei auch keine Vermietung erfolgt. Auch das vom steuerlichen Vertreter angesprochene Steigen der Liegenschaftspreise spreche eher fÃ¼r eine Verwertung durch Verkauf.
16Â Die Objekte B-Gasse, S-Gasse und K-Gasse stellten aus den angefÃ¼hrten GrÃ¼nden keine unternehmerische BetÃ¤tigungen und keine Einkunftsquelle dar.
17Â Die Einvernahme des Bankmitarbeiters Mag.Â H kÃ¶nne unterbleiben, weil das Bundesfinanzgericht den Angaben des steuerlichen Vertreters, die Kreditfinanzierung der Liegenschaften sei nie ein Problem gewesen, da die Bank immer mit dem Substanzwert der ZinshÃ¤user abgesichert gewesen sei, folge. Die zum Beweis dafÃ¼r genannten Zeugen, dass eine Vermietungsabsicht jedenfalls gegeben gewesen sei, seien nicht einvernommen worden, weil die von einem Architekten erstellten Konzepte fÃ¼r zweiÂ Liegenschaften und der Umstand, dass auf keiner der dreiÂ Liegenschaften vermietbare Wohnungen hergestellt worden seien, gegen eine Vermietung als wahrscheinlichste Verwertungsvariante sprÃ¤chen.
18Â Eine Revision erklÃ¤rte das Bundesfinanzgericht fÃ¼r nicht zulÃ¤ssig, weil die Entscheidung auf Grundlage der stÃ¤ndigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergangen sei und die vom Bundesfinanzgericht getroffenen Tatsachenfeststellungen in freier BeweiswÃ¼rdigung, die einer ordentlichen Revision nicht zugÃ¤nglich sei, getroffen worden seien.
19Â Gegen dieses Erkenntnis erhob der Revisionswerber zunÃ¤chst Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, der deren Behandlung mit Beschluss vom 24.Â SeptemberÂ 2018, EÂ 2370/2017-7, ablehnte und sie dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung abtrat.
20Â Die vorliegende auÃŸerordentliche Revision bringt zu ihrer ZulÃ¤ssigkeit im Wesentlichen vor, der Revisionswerber habe im Hinblick auf die vom Finanzamt zunÃ¤chst geprÃ¼fte Liebhaberei umfangreiche Unterlagen, insbesondere steuerliche Dokumentationen und Prognoserechnungen vorgelegt. Auch zum weiteren Vorhalt, dass die ernsthafte Absicht zur Vermietung in Zweifel gezogen werde, habe der Revisionswerber entsprechende Unterlagen und Beweise vorgelegt und auf seine -Â durch Krankengeschichten, Befundberichte und Ã¤rztliche BestÃ¤tigungen dokumentierteÂ - Erkrankung hingewiesen, auf Grund der er ab dem JahrÂ 2004 nur eingeschrÃ¤nkt arbeitsfÃ¤hig und daher nicht in der Lage gewesen sei, die erworbenen Liegenschaften gemÃ¤ÃŸ den ursprÃ¼nglichen Planungen baulich zu adaptieren und zu sanieren sowie anschlieÃŸend zu vermieten. Genau diese durch den Revisionswerber nicht vorhersehbare Entwicklung stelle ein im Zuge der rechtlichen Beurteilung zu beachtendes unvorhersehbares Ereignis dar, das zu einer auch gegenstÃ¤ndlich zu beachtenden â€žUnwÃ¤gbarkeitâ€œ fÃ¼hre. Als â€žUnwÃ¤gbarkeitâ€œ gÃ¤lten nach Rechtsprechung und Lehre auch der Verlust der persÃ¶nlichen Arbeitskraft und andere Ereignisse, die den Bereich der privaten LebensfÃ¼hrung betrÃ¤fen. Zudem habe das Bundesfinanzgericht eine grobe Verletzung von Verfahrensvorschriften zu vertreten, indem es BeweisantrÃ¤ge, die ausdrÃ¼cklich aufrechterhalten worden seien, negiert und sÃ¤mtliche angebotenen Beweise aufgrund vorgreifender BeweiswÃ¼rdigung nicht aufgenommen habe. Die Nichtaufnahme von beantragten Beweisen zu relevanten Beweisthemen, gegenstÃ¤ndlich zur vom Bundesfinanzgericht herangezogenen nicht gegebenen Vermietungsabsicht als Hauptargument, stelle eine jedenfalls grobe Verletzung von Verfahrensvorschriften dar.
21Â Das Finanzamt hat -Â nach Einleitung des VorverfahrensÂ - eine Revisionsbeantwortung erstattet.
22Â Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
23Â Die Revision ist aus den in ihr angefÃ¼hrten GrÃ¼nden zulÃ¤ssig und auch begrÃ¼ndet.
24Â Es muss der ErtragsfÃ¤higkeit einer VermietungsbetÃ¤tigung nicht entgegen stehen, wenn die Liegenschaft vor der tatsÃ¤chlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses Ã¼bertragen wird. Dies gilt entsprechend fÃ¼r den Fall der Einstellung einer Vermietung. Die BehÃ¶rde kann allerdings in der Regel keine Kenntnis davon haben, ob der Steuerpflichtige geplant hat, die Vermietung unbegrenzt (bzw.Â zumindest bis zum Erzielen eines gesamtpositiven Ergebnisses) fortzusetzen, oder ob er die Vermietung fÃ¼r einen zeitlich begrenzten Zeitraum geplant hat. Daher wird es, wenn der Steuerpflichtige die Vermietung tatsÃ¤chlich einstellt, an ihm gelegen sein, den Nachweis dafÃ¼r zu erbringen, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachtrÃ¤glich, insbesondere durch den Eintritt konkreter UnwÃ¤gbarkeiten, ergeben hat (vgl.Â z.B.Â VwGHÂ 27.6.2017, RaÂ 2017/13/0029, mwN).
25Â Die vom Verwaltungsgerichtshof entwickelte Rechtsprechung zur vorzeitigen Beendigung einer Vermietung aufgrund konkreter UnwÃ¤gbarkeiten muss in gleicher Weise gelten, wenn eine sanierungsbedÃ¼rftige Liegenschaft zum Zwecke der Vermietung angeschafft und aufgrund konkreter UnwÃ¤gbarkeiten vor Beginn der Vermietung wieder verÃ¤uÃŸert wird.
26Â Das Bundesfinanzgericht ging im angefochtenen Erkenntnis davon aus, die vom Revisionswerber ins Treffen gefÃ¼hrte Erkrankung stelle keine UnwÃ¤gbarkeit dar, weil der im dazu vorgelegten â€žneuropsychiatrischen Befundâ€œ angegebene Behandlungsbeginn wegen psychischer BeeintrÃ¤chtigung und damit verbundener SchwÃ¤chung der Arbeitskraft genau in die Zeit der gegenstÃ¤ndlichen Liegenschaftserwerbe falle. Eine durch Depressionen hervorgerufene psychische BeeintrÃ¤chtigung sei -Â so das Bundesfinanzgericht weiterÂ - auch deshalb nicht als â€žUnwÃ¤gbarkeitâ€œ anzusehen, weil die zielgerichtete Umsetzung mehrerer Sanierungsprojekte kein persÃ¶nliches TÃ¤tigwerden des Revisionswerbers erfordere, sondern die Beauftragung eines fachkundigen Generalunternehmers hÃ¤tte erfolgen kÃ¶nnen.
27Â Das vom Bundesfinanzgericht gegen das Vorliegen einer UnwÃ¤gbarkeit sprechende Argument, wonach der im vorgelegten â€žneuropsychiatrischen Befundâ€œ angegebene Behandlungsbeginn in die Zeit der gegenstÃ¤ndlichen Liegenschaftserwerbe falle, Ã¼berzeugt schon deswegen nicht, weil es an Feststellungen dahingehend fehlt, dass das tatsÃ¤chliche AusmaÃŸ der mit der psychischen BeeintrÃ¤chtigung verbundenen SchwÃ¤chung der Arbeitskraft schon zu Beginn der Erkrankung absehbar war. Das Gleiche gilt fÃ¼r das Argument, wonach die zielgerichtete Umsetzung mehrerer Sanierungsprojekte kein persÃ¶nliches TÃ¤tigwerden des Revisionswerbers erfordere, sondern die Beauftragung eines fachkundigen Generalunternehmers hÃ¤tte erfolgen kÃ¶nnen, zumal auch die TÃ¤tigkeit eines Generalunternehmers einer laufenden Kontrolle und abschlieÃŸenden PrÃ¼fung bedarf, zu welcher der Revisionswerber laut vorgelegtem â€žneuropsychiatrischen Befundâ€œ gerade nicht in der Lage war.
28Â Soweit das Bundesfinanzgericht im angefochtenen Erkenntnis den Standpunkt vertritt, die nahezu gÃ¤nzliche Fremdfinanzierung der LiegenschaftsankÃ¤ufe, die von einem Architekten zeitnah zum Erwerb erstellten Grobkonzepte fÃ¼r die ObjekteÂ B-Gasse und K-Gasse, welche das Entwicklungspotential der Liegenschaften sowohl durch Vermietung als auch durch Verkauf aufzeigten, der fehlende Finanzierungsplan fÃ¼r die vom Architekten veranschlagten zusÃ¤tzlichen Baukosten und der Verkauf aller gegenstÃ¤ndlichen Liegenschaften in den JahrenÂ 2006 undÂ 2010 sprÃ¤chen gegen die von der Judikatur geforderte ernsthafte Vermietungsabsicht, ist ihm zu entgegnen, dass der hohe Fremdfinanzierungsgrad nicht von vornherein gegen eine Vermietungsabsicht spricht und der Entschluss, die fÃ¼r die Liegenschaftserwerbe aufgenommener Kredite durch den Verkauf der Liegenschaften abzudecken, entweder Teil eines von vornherein bestehenden Planes gewesen sein kann, oder auch erst nachtrÃ¤glich infolge unvorhergesehener UmstÃ¤nde entstanden sein konnte (vgl.Â idSÂ etwa VwGHÂ 14.12.2005, 2002/13/0001).
29Â In den fÃ¼r die ObjekteÂ B-Gasse und K-Gasse erstellten Grobkonzepten eines Architekten wird zwar -Â wie vom Bundesfinanzgericht festgestelltÂ - auch das Entwicklungspotential der besagten Liegenschaften im Falle eines Verkaufs aufgezeigt. Dieses Potential wurde aber -Â wie vom Bundesfinanzgericht ebenfalls festgestelltÂ - nicht annÃ¤hernd ausgeschÃ¶pft, zumal die LiegenschaftÂ B-Gasse um nur 300.000Â â‚¬ und nicht um den vom Architekten prognostizierten Verkaufspreis von 840.000Â â‚¬ verkauft worden ist. Auch fÃ¼r die LiegenschaftÂ K-Gasse hat der Revisionswerber lediglich 250.000Â â‚¬ und nicht die vom Architekten prognostizierten 1,108.380Â â‚¬ erhalten. Die Grobkonzepte des Architekten wurden offenkundig nie umgesetzt und lassen daher auch keinen eindeutigen Schluss dahingehend zu, dass der Verkauf der Liegenschaften Teil eines von vornherein bestehenden Planes war.
30Â Hinsichtlich der fehlenden FinanzierungsplÃ¤ne fÃ¼r die Sanierungskosten ist darauf zu verweisen, dass der Revisionswerber im Beschwerdeverfahren die Einvernahme des Bankmitarbeiters Mag.Â H beantragt hat, die -Â entgegen der Darstellung im angefochtenen ErkenntnisÂ - nicht nur dazu erfolgte, dass die Kreditfinanzierung der Liegenschaften nie ein Problem gewesen sei. In diesem Zusammenhang ist auf die Niederschrift Ã¼ber den Verlauf der mÃ¼ndlichen Senatsverhandlung zu verweisen, in welcher der steuerliche Vertreter des Revisionswerbers u.a.Â vorgebracht hat:
â€žEs wurden damals die Ankaufsobjekte Ã¼berwiegend fremdfinanziert, wobei der Steuerpflichtige aus seinen aus vielenÂ Jahren entstandenen Gewinnen aus seiner [gewerblichen TÃ¤tigkeit] und auch frÃ¼heren VermietungstÃ¤tigkeiten Eigenmittel zur VerfÃ¼gung hatte, aus denen auch die bereits erfolgten Sanierungsarbeiten bezahlt wurden und gab es auch seitens der Banken gekoppelt an jeweils durchgefÃ¼hrte Sanierungsabschnitte Finanzierungszusagen, dies war primÃ¤r die damals finanzierende Bank [Anm: Dienstgeberin von Mag.Â H]. Nur konnte der [Revisionswerber] die Sanierung aus KrankheitsgrÃ¼nden nicht mehr durchfÃ¼hren und hat daher auch das Geld nicht mehr abgerufen.â€œ
31Â Das Bundesfinanzgericht hat die Einvernahme des Bankmitarbeiters Mag.Â H zur Frage, ob es hinsichtlich der verfahrensgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaften an jeweils durchgefÃ¼hrte Sanierungsabschnitte gekoppelte Finanzierungszusagen der Bank gegeben hat, unterlassen. Dies stellt einen Akt der vorgreifenden BeweiswÃ¼rdigung dar, der auch dann unzulÃ¤ssig ist, wenn wie im Revisionsfall die Beweislast hinsichtlich des Vorliegens von FinanzierungsplÃ¤nen beim Revisionswerber liegt.
32Â Das angefochtene Erkenntnis war daher gemÃ¤ÃŸ Â§Â 42 Abs.Â 2 ZÂ 3Â VwGG wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufzuheben.
33Â Der Ausspruch Ã¼ber den Aufwandersatz grÃ¼ndet sich auf die Â§Â§Â 47Â ffÂ VwGG in Verbindung mit der VwGH-AufwandersatzverordnungÂ 2014. Das auf den Ersatz von Umsatzsteuer gerichtete Mehrbegehren findet in diesen Vorschriften keine Deckung.
Wien, am 27.Â AugustÂ 2020