Document Number: JJT_20190627_OGH0002_0060OB00098_19H0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E125633
Case Number: 6Ob98/19h
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1561593600000
Word Count: 1183

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Schramm als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤te Dr.Â Gitschthaler, Univ.-Prof.Â Dr.Â Kodek und Dr.Â Nowotny und die HofrÃ¤tin Dr.Â Faber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei V* P*, vertreten durch Solitzka & Partner RechtsanwÃ¤lte OG in Wien, gegen die beklagte Partei A* GmbH, *, vertreten durch die Dr.Â Heinz HÃ¤upl Rechtsanwalts GmbH in NuÃŸdorf am Attersee, wegen 36.150Â EURÂ sA, Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Linz als Berufungsgericht vom 3.Â AprilÂ 2019, GZÂ 2Â RÂ 50/19i-16, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die auÃŸerordentliche Revision wird gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508a AbsÂ 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckgewiesen (Â§Â 510 AbsÂ 3 ZPO).
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.1.Â Eine VertragsÃ¼bernahme erfordert grundsÃ¤tzlich die Ãœbereinkunft aller Beteiligten, nÃ¤mlich der verbleibenden, der ausscheidenden und der an ihre Stelle tretenden Partei (RS0032607). Eine wirksame VertragsÃ¼bernahme bedarf daher einer Vereinbarung zwischen ÃœbertrÃ¤ger und Ãœbernehmer sowie der â€“ zumindest schlÃ¼ssig erteilten â€“ Zustimmung des verbleibenden Vertragspartners (RS0032607 [T2]). Die Zustimmung der verbleibenden Partei zum VertragsÃ¼bergang kann somit auch schlÃ¼ssig erfolgen (RS0032629 [T7]). Dabei ist jedoch â€“ wie generell bei schlÃ¼ssigen WillenserklÃ¤rungen â€“ ein strenger MaÃŸstab anzulegen; fÃ¼r den ErklÃ¤rungsempfÃ¤nger darf kein vernÃ¼nftiger Grund fÃ¼r Zweifel an einem Rechtsfolgewillen des ErklÃ¤renden bestehen, wobei die gesamten UmstÃ¤nde des Einzelfalls heranzuziehen sind (vgl 2 Ob 164/12z mwN).
1.2.Â Die Beurteilung der SchlÃ¼ssigkeit eines Verhaltens hat regelmÃ¤ÃŸig keine Ã¼ber die besonderen UmstÃ¤nde des Einzelfalls hinausgehende Bedeutung (RS0043253). Daher begrÃ¼ndet die Beurteilung von konkludenten WillenserklÃ¤rungen in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn von Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO (RS0043253).
1.3.Â Im vorliegenden Fall wurde die Wohnung nicht vom Onkel der KlÃ¤gerin, sondern â€“ wie von diesem schon bei Abschluss des Maklervertrages in Aussicht
gestellt â€“ von der KlÃ¤gerin und ihrem Bruder gekauft. Ein Auseinanderfallen der Vertragsparteien zwischen dem Wohnungskaufvertrag einerseits und dem Maklervertrag andererseits wÃ¼rde wohl nicht dem Parteiwillen entsprechen. Dazu kommt, dass die Maklerprovision vereinbarungsgemÃ¤ÃŸ der KlÃ¤gerin und ihrem Bruder in Rechnung gestellt wurde. Darin liegt eine zumindest schlÃ¼ssige Zustimmung der Beklagten zu einer VertragsÃ¼bernahme, ist doch nicht anzunehmen, dass die Beklagte an jemand anderen als ihren Vertragspartner fakturiert, zumal ihr zu diesem Zeitpunkt bereits bekannt war, dass â€žwahrscheinlich Nichte und Neffe die Wohnung kaufen werdenâ€œ.
2.1.Â Daraus ist fÃ¼r den Rechtsstandpunkt der KlÃ¤gerin jedoch nichts zu gewinnen. Im vorliegenden Fall macht die KlÃ¤gerin einen AufklÃ¤rungsfehler geltend. Die Verletzung von Informationspflichten bei Abschluss eines Vertrags, unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Angaben Ã¼ber eine Eigenschaft der vermittelten Kaufsache gewÃ¤hren nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen GrundsÃ¤tzen nicht den Ersatz des NichterfÃ¼llungsschadens, sondern billigen dem GeschÃ¤digten den Ersatz jenes Schadens zu, den er im Vertrauen auf die korrekte ErfÃ¼llung des Maklervertrags erlitten hat; zu ersetzen ist der Vertrauensschaden, nicht aber das positive ErfÃ¼llungsinteresse (RS0016377 [T4]). Zu behaupteten Fehlinformationen durch Immobilienmakler entspricht es stÃ¤ndiger Rechtsprechung, dass der GeschÃ¤digte so zu stellen ist, wie er stÃ¼nde, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden wÃ¤re, dh so, als ob er vom Beklagten ordnungsgemÃ¤ÃŸ aufgeklÃ¤rt worden wÃ¤re (vgl 6Â ObÂ 135/16w; 1Â ObÂ 75/18p). Eine Schadenersatzpflicht kÃ¤me daher dann in Betracht, wenn die KlÃ¤gerin die Wohnung bei ordnungsgemÃ¤ÃŸer AufklÃ¤rung nicht gekauft hÃ¤tte (RS0016377 [T11]).
2.2.Â Im vorliegenden Fall hat das Erstgericht festgestellt, dass ausschlaggebend fÃ¼r den Kauf die Aussicht war. Am 6.Â 1.Â 2017 war jedoch auf der Nachbarliegenschaft ein Wohnhaus zumindest fast fertiggestellt und der Ausblick beeintrÃ¤chtigt. Die von der KlÃ¤gerin geltend gemachte Wertminderung von 36.150Â EUR stellt jedoch nicht den Vertrauensschaden, sondern das ErfÃ¼llungsinteresse dar. Dieses steht ihr jedoch gerade nicht zu. Die KlÃ¤gerin hat nicht vorgebracht, dass sie die Wohnung um einen niedrigeren Preis erworben hÃ¤tte, wenn sie gewusst hÃ¤tte, dass die Unverbaubarkeit nicht gewÃ¤hrleistet ist. Vielmehr hat sie ganz im Gegenteil behauptet, sie hÃ¤tte dann den Kaufvertrag â€žunter keinen UmstÃ¤nden abgeschlossenâ€œ. Damit ist aber die Geltendmachung einer Wertminderung aus dem Titel des Vertrauensschadens unschlÃ¼ssig.
3.1.Â Das Klagebegehren erweist sich aber auch aus einer weiteren ErwÃ¤gung als unberechtigt: Der Immobilienmakler ist SachverstÃ¤ndiger im Sinne des Â§Â 1299 ABGB; er hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen Ã¼ber das Objekt zu erteilen (RS0109996). Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklÃ¤rt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer UnvollstÃ¤ndigkeit missverstÃ¤ndlich sind (RS0109996 [T2]). Der Makler hat gemÃ¤ÃŸ Â§Â 3 AbsÂ 1 MaklerG die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfÃ¤ltig zu wahren und ist verpflichtet, diesem â€ždie erforderlichen Nachrichtenâ€œ zu geben; es kann von ihm erwartet werden, Ã¼ber einschlÃ¤gige Probleme Bescheid zu wissen und richtige AuskÃ¼nfte zu erteilen (RS0109996 [T7]). Der Makler hat seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen (RS0109996 [T12]).
3.2.Â Den Makler trifft aber keine besondere Nachforschungspflicht. Wenn fÃ¼r den Makler keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben und ist zu Nachforschungen nicht verpflichtet. Der Makler ist verpflichtet, sÃ¤mtliche Informationen Ã¼ber das GeschÃ¤ft, sowohl die gÃ¼nstigen wie die ungÃ¼nstigen, weiterzugeben, er ist aber nicht verpflichtet, sich Ã¼ber die Wahrheit der ihm zugekommenen Informationen zu vergewissern. Er darf lediglich nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt Ã¼berprÃ¼ft. Eine AufklÃ¤rungspflicht, die einer anwaltlichen BeratungstÃ¤tigkeit gleichkommt, trifft den Makler nicht (RS0112587). Wenn keine GrÃ¼nde vorliegen, an den Informationen zu zweifeln, die der Makler vom VerkÃ¤ufer erhalten hat, dann ist er grundsÃ¤tzlich nicht zu weiteren Nachforschungen verpflichtet (vgl RS0112587 [T3, T5], RS0112586 [T2]). Eine Haftung fÃ¼r Fehlinformationen des Maklers ist nur zu bejahen, wenn ihn ein Verschulden trifft; fÃ¼r die Richtigkeit einer bloÃŸ weitergegebenen Information eines Dritten haftet der Makler aber grundsÃ¤tzlich nicht (RS0112586).
3.3.Â Im vorliegenden Fall warb die Beklagte prominent mit dem â€žunverbaubaren Ausblickâ€œ. Der dem ExposÃ© angeschlossene mit AprilÂ 2014 datierte Lageplan einer Ziviltechnikergesellschaft zeigte allerdings eine zum damaligen Zeitpunkt unzutreffende Parzellierung der NachbargrundstÃ¼cke, die in Wahrheit bereits mit 22.Â 11.Â 2013 nicht von Osten nach Westen, sondern von Norden nach SÃ¼den geteilt waren. Bei dieser Sachlage ist aber das Ergebnis des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden, wonach fÃ¼r die Beklagte keine Anhaltspunkte dafÃ¼r vorlagen, den von der Ziviltechnikergesellschaft erstellten Lageplan nÃ¤her zu Ã¼berprÃ¼fen oder zu hinterfragen; nach der dargestellten Judikatur konnte die Beklagte auf die Richtigkeit dieses Lageplans vertrauen, zumal weder die KlÃ¤gerin, noch ihr Bruder und ihr Onkel in den GesprÃ¤chen mit der Beklagten die Bebaubarkeit der NachbargrundstÃ¼cke besonders thematisierten.
4.Â Damit fehlt es aber an einem SchadenersatzansprÃ¼che auslÃ¶senden SorgfaltsverstoÃŸ der Beklagten. Schon aus diesem Grund ist die vom Berufungsgericht ausgesprochene Klagsabweisung berechtigt. Auf die weiteren von der KlÃ¤gerin relevierten Rechtsfragen ist daher nicht nÃ¤her einzugehen, hÃ¤ngt doch die Entscheidung nicht von der LÃ¶sung einer erheblichen Rechtsfrage ab (vgl RS0088931).
5.Â Soweit die auÃŸerordentliche Revision auf Â§Â 2 UWG verweist, ist ihr zunÃ¤chst entgegenzuhalten, dass die KlÃ¤gerin dazu in erster Instanz kein Vorbringen erstattet hat. Hinzu kommt, dass die Frage, ob aus dem UWG SchadenersatzansprÃ¼che der Marktgegenseite abgeleitet werden kÃ¶nnen, strittig ist und zuletzt in mehreren Entscheidungen offengelassen wurde (17Â ObÂ 34/08m; 4Â ObÂ 129/12t ErwGrÂ 1.3.). In der zuletzt genannten Entscheidung wurde jedenfalls ausgefÃ¼hrt, dass zwischen den Streitteilen ohnehin ein Vertrag bestand, sodass irrefÃ¼hrende Angaben â€“ KausalitÃ¤t und Rechtswidrigkeitszusammenhang vorausgesetzt â€“ ohnehin vertragliche SchadenersatzansprÃ¼che begrÃ¼nden; das UWG hÃ¤tte als eigenstÃ¤ndige Anspruchsgrundlage nur dann Bedeutung, wenn zwischen den Streitteilen â€“ anders als im vorliegenden Fall â€“ keine schuldrechtliche Sonderbeziehung bestÃ¼nde. Mit den AusfÃ¼hrungen zu Â§Â 2 UWG wird von der Revision damit jedenfalls keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung dargestellt.
6.Â Zusammenfassend bringt die Revision somit keine Rechtsfragen der von Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO geforderten Bedeutung zur Darstellung, sodass sie spruchgemÃ¤ÃŸ zurÃ¼ckzuweisen war.