Document Number: JJT_20200220_OGH0002_0050OB00188_19M0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127747
Case Number: 5Ob188/19m
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1582156800000
Word Count: 2565

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann, die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.Â Dr.Â DIÂ M*, 2.Â K*, 3.Â A*, 4.Â S*, 5.Â M*, 6.Â Mag.Â S*, 7.Â DIÂ F*, 8.Â M*, 9.Â DIÂ K*, 10.Â Ing.Â M*, 11.Â DIÂ H*, 12.Â Mag.Â S* und 13.Â DIÂ M*, alle vertreten durch Mag.Â Dr.Â Helmut Blum, Rechtsanwalt in Linz, gegen die beklagten Parteien 1.Â Verlassenschaft nach der am * verstorbenen E*, 2.Â C*, beide vertreten durch Mag.Â Dr.Â Mathias Kapferer, Rechtsanwalt in Innsbruck, wegen AufkÃ¼ndigung und RÃ¤umung, Ã¼ber die Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck als Berufungsgericht vom 9.Â AugustÂ 2019, GZÂ 3Â RÂ 87/19v-66, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Innsbruck vom 1.Â FebruarÂ 2019, GZÂ 51Â CÂ 203/17i-60, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Revision wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird aufgehoben. Die Rechtssache wird an das Berufungsgericht zurÃ¼ckverwiesen und diesem die neuerliche Entscheidung Ã¼ber das Rechtsmittel der klagenden Parteien aufgetragen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die KlÃ¤ger sind MiteigentÃ¼mer einer Liegenschaft, auf der nach dem Grundbuchsstand Wohnungseigentum begrÃ¼ndet ist.
GestÃ¼tzt auf die KÃ¼ndigungsgrÃ¼nde nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 6 und ZÂ 8 MRG brachte der ViertklÃ¤ger zunÃ¤chst im eigenen Namen die AufkÃ¼ndigung des BestandverhÃ¤ltnisses Ã¼ber die Wohnung topÂ 6b samt Kellerabteil ein und machte dazu im Wesentlichen geltend, er sei seit 16.Â 6.Â 2004 EigentÃ¼mer dieser Wohnung, deren Mieterin seit 16.Â 11.Â 1979 die am * verstorbene Mutter des Zweitbeklagten â€“ zunÃ¤chst gemeinsam mit ihrem Ehemann und seit seinem Eintritt in das MietverhÃ¤ltnis gemeinsam mit dem Zweitbeklagten â€“ gewesen sei. Das Verlassenschaftsverfahren sei nach wie vor anhÃ¤ngig, eine Einantwortung noch nicht erfolgt. Die vermietete Wohnung diene nicht der Befriedigung eines dringenden WohnbedÃ¼rfnisses des Zweitbeklagten, der sich nicht regelmÃ¤ÃŸig in der Wohnung aufhalte. Auch seine Mutter habe die letzten Jahre vor ihrem Tod nicht in der aufgekÃ¼ndigten Wohnung verbracht. Er selbst sei unverschuldet obdachlos und benÃ¶tige daher die aufgekÃ¼ndigte Wohnung zur Befriedigung seines dringenden WohnbedÃ¼rfnisses. Er habe zunÃ¤chst 18Â Monate in einem Zelt gelebt und lebe seit 4.Â 12.Â 2008 in einem Wohnwagen, der fÃ¼r dauerhafte Wohnzwecke nicht geeignet sei.
Die beklagten Parteien bestritten die vom ViertklÃ¤ger geltend gemachten KÃ¼ndigungsgrÃ¼nde und brachten zusammengefasst vor, der von diesem behauptete Eigenbedarf sei bereits mehrfach in gerichtlichen Verfahren Ã¼berprÃ¼ft und verneint worden. Die Behauptung, die Wohnung werde nicht zu regelmÃ¤ÃŸigen Wohnzwecken verwendet, sei unrichtig. Die verstorbene Mieterin habe gemeinsam mit dem Zweitbeklagten die Wohnung laufend zu Wohnzwecken verwendet. Der Zweitbeklagte verfÃ¼ge Ã¼ber keine andere WohnmÃ¶glichkeit. Auch die Verstorbene habe, soweit es fÃ¼r sie aus gesundheitlichen GrÃ¼nden noch mÃ¶glich gewesen sei, die Wohnung immer als ihren Lebensmittelpunkt genÃ¼tzt. Lediglich die letzten Wochen ihres Lebens habe sie dauerhaft in einem Hospiz verbracht. DemgegenÃ¼ber habe der ViertklÃ¤ger seine â€žObdachlosigkeitâ€œ vÃ¶llig frei gewÃ¤hlt und seit dem JahrÂ 2007 zahlreiche MÃ¶glichkeiten gehabt, sich um eine ordnungsgemÃ¤ÃŸe Wohnung zu kÃ¼mmern.
Im zweiten Rechtsgang nahm das Erstgericht eine Ã„nderung der Parteienbezeichnung auf KlÃ¤gerseite auf alle MiteigentÃ¼mer der Liegenschaft vor. Dieser Beschluss wurde vom Gericht zweiter Instanz bestÃ¤tigt.
Im Ãœbrigen hob es auch im zweiten Rechtsgang die mit Beschluss vom 3.Â 1.Â 2017 bewilligte AufkÃ¼ndigung auf und wies das RÃ¤umungsbegehren ab. Dabei ging es â€“ auszugsweise â€“ von folgenden Feststellungen aus:
Seit 1.Â 6.Â 2007 verfÃ¼gt der ViertklÃ¤ger Ã¼ber keinen festen Wohnsitz. Sein damaliger â€“ befristeter â€“ Mietvertrag wurde vom Vermieter beendet, weil dieser die Wohnung selbst nÃ¼tzen wollte. ZunÃ¤chst nÃ¤chtigte der ViertklÃ¤ger Ã¼ber einen Zeitraum von caÂ 18Â Monaten in einem Zelt. In weiterer Folge erwarb er einen Wohnwagen, den er nunmehr bewohnt. Der Wohnwagen ist nicht isoliert und verfÃ¼gt Ã¼ber keinen Strom-, Toiletten- oder Wasseranschluss. Er studiert seit 1990, zunÃ¤chst Human- und nunmehr Zahnmedizin. Die letzte PrÃ¼fung absolvierte er im JahrÂ 2009. Eine erfolgreiche Fortsetzung bzw ein erfolgreicher Abschluss des Studiums ist nicht absehbar.
Der ViertklÃ¤ger ist nach dem Grundbuchsstand EigentÃ¼mer der Wohnung topÂ 6b, die er 2004 bei einer Versteigerung erwarb. Mieterin dieser Wohnung war seit 8.Â 11.Â 1979 die Mutter des Zweitbeklagten, zunÃ¤chst gemeinsam mit ihrem Ehemann und seit dessen Ableben bis zu ihrem Tod gemeinsam mit dem Zweitbeklagten. Aus der Vermietung der Wohneinheit erhÃ¤lt der ViertklÃ¤ger 131,80Â EUR monatlich, musste aber zuletzt 155,79Â EUR als Beitrag in die RÃ¼cklage und fÃ¼r sonstige Liegenschaftsaufwendungen zahlen.
Der ViertklÃ¤ger hat keine MÃ¶glichkeit auf Zuweisung einer stÃ¤dtischen oder gemeinnÃ¼tzigen Wohnung, weil er Ã¼ber Miteigentum an der Liegenschaft verfÃ¼gt und dies ein Ausschlusskriterium ist. Unerheblich ist, dass die Wohnung unbefristet vermietet ist. Unter BerÃ¼cksichtigung der persÃ¶nlichen und finanziellen VerhÃ¤ltnisse wÃ¤re er in der Lage, ausreichende ArbeitseinkÃ¼nfte zu erzielen und damit, sowie mit Einnahmen aus der Vermietung von in seinem Eigentum befindlicher KFZ-AbstellflÃ¤chen, eine Kleinwohnung anzumieten, die Mietkosten zu entrichten und nebenbei in Ã¼blicher Form seinen Lebensunterhalt zu bestreiten.
Die Mutter des Zweitbeklagten ist am * ohne Hinterlassung einer letztwilligen VerfÃ¼gung verstorben. Sie bewohnte die gegenstÃ¤ndliche Wohneinheit bis kurz vor ihrem Ableben. In den letzten sechs bis acht Wochen ihres Lebens befand sie sich zunÃ¤chst im Krankenhaus und dann in einem Hospiz. Der Zweitbeklagte wohnt seit seiner Geburt am 17.Â 8.Â 1980 in der Wohnung topÂ 6b und hÃ¤lt sich tÃ¤glich in dieser auf. Er ist Restaurantfachmann, ging aber seit 2012 keiner BeschÃ¤ftigung mehr nach, weil er seine Mutter bis zu deren Tod pflegte. Nach dem Ableben seiner Mutter war er zunÃ¤chst beim AMS als arbeitssuchend gemeldet, bezog kein Einkommen und lebte von geringfÃ¼gigen Ersparnissen. Seit Ende OktoberÂ 2017 ist er ganztÃ¤gig beschÃ¤ftigt und verdient monatlich caÂ 1.150Â EURÂ netto, 14Â mal jÃ¤hrlich; er verfÃ¼gt Ã¼ber kein VermÃ¶gen, keine EinkÃ¼nfte aus dem Ausland und hat keine Sorgepflichten. Der Zweitbeklagte hat â€“ auch bei einem anhÃ¤ngigen KÃ¼ndigungsverfahren â€“ keine MÃ¶glichkeit auf Zuweisung einer stÃ¤dtischen oder gemeinnÃ¼tzigen Wohnung, weil er Ã¼ber einen (unbefristeten) Mietvertrag verfÃ¼gt.
Das Kellergeschoss des Hauses wird Ã¼ber zwei GÃ¤nge erschlossen. Die Hauptwasserleitung kommt in einem schmalen Gang in das GebÃ¤ude, in dem sich auch die Ablesevorrichtung und die Absperrvorrichtungen befinden. Dieser schmale Gang ist laut Entscheidung der Stadt I* Ã¼ber die Nutzwerte vom 25.Â 10.Â 1990 Teil eines Wohnungseigentumsobjekts (Kellerlager). Der tatsÃ¤chliche Zustand bzw die Aufteilung des Kellers stimmt daher nicht mit dem Parifizierungsstand Ã¼berein. Obwohl es in der Natur so aussieht, als ob die Hauptwasserzuleitung auf einer AllgemeinflÃ¤che liegt, ist diese GangflÃ¤che laut Parifizierung Bestandteil des Lagers TopÂ E.
Am westlichen GebÃ¤udeeck befindet sich der Heizraum mit der zentralen Heizanlage, die mit Gas befeuert wird, und nahezu alle Einheiten des Hauses versorgt. Die Gaseinleitung in das GebÃ¤ude erfolgt im Lager TopÂ F, das als Clublokal genÃ¼tzt wird. Dort befindet sich auch der Gashaupthahn.
Ausgehend von diesen Feststellungen folgerte das Erstgericht, die Mutter des Zweitbeklagten habe bis kurz vor ihrem Tod in der Wohnung gelebt; der Zweitbeklagte wohne nach wie vor dort, sodass der KÃ¼ndigungsgrund nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 6 MRG nicht verwirklicht sei. Der KÃ¼ndigungstatbestand des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 8 MRG erfordere zum einen den dringenden Bedarf des Vermieters bzw der sonst begÃ¼nstigten Personen, zum anderen eine zu Gunsten des Vermieters ausschlagende InteressenabwÃ¤gung. Zwar liege beim KlÃ¤ger eine sehr prekÃ¤re Wohnsituation vor; unter Bedachtnahme auf die persÃ¶nlichen und wirtschaftlichen VerhÃ¤ltnisse des KlÃ¤gers und des Zweitbeklagten falle die InteressenabwÃ¤gung rein wirtschaftlich betrachtet aber zu Gunsten des Zweitbeklagten aus.
Das Berufungsgericht bestÃ¤tigte diese Entscheidung. Unter Verweis auf seine bereits im ersten Rechtsgang vertretene Auffassung fÃ¼hrte es aus, wegen der falschen Einordnung von FlÃ¤chen in die drei grundsÃ¤tzlichen wohnungseigentumsrechtlichen Kategorien liege ein VerstoÃŸ â€žgegen zwingende ParifizierungsgrundsÃ¤tzeâ€œ vor, sodass die WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung unwirksam sei. Bis zu einer allfÃ¤lligen Sanierung bestehe auf der Liegenschaft schlichtes Miteigentum, weswegen der ViertklÃ¤ger im KÃ¼ndigungsstreit aufgrund der gegebenen BenÃ¼tzungsregelung als MinderheitseigentÃ¼mer und Vertreter der Ã¼brigen MiteigentÃ¼mer der Liegenschaft anzusehen sei. Durch die vom Erstgericht vorgenommene Richtigstellung der Parteienbezeichnung auf KlÃ¤gerseite auf alle MiteigentÃ¼mer sei die Aktivlegitimation nunmehr gegeben.
Zum KÃ¼ndigungsgrund des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 6 MRG sei den klagenden Parteien der Nachweis, dass die gegenstÃ¤ndliche Wohneinheit von der Mutter des Zweitbeklagten bzw von diesem selbst nicht regelmÃ¤ÃŸig zu Wohnzwecken genutzt worden sei bzw werde, nicht gelungen. Die Mutter habe bis kurz vor ihrem Tod in dieser Wohnung gelebt; der Zweitbeklagte wohne nach wie vor dort. Der KÃ¼ndigungsgrund nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 8 MRG erfordere den dringenden Eigenbedarf des Vermieters, weiters dass seit dem Erwerb der Wohnung zehn Jahre verstrichen seien (Â§Â 30 AbsÂ 3 MRG) und letztlich, dass die InteressenabwÃ¤gung im Sinn dieses KÃ¼ndigungsgrundes zu Gunsten des Vermieter ausschlage, wobei die Interessen des Vermieters diejenigen des GekÃ¼ndigten klar Ã¼berwiegen mÃ¼ssen. Da â€“ so das Berufungsgericht â€“ an der Liegenschaft derzeit nur schlichtes Miteigentum bestehe, komme jedoch Â§Â 30 AbsÂ 3 letzter Satz MRG zum Tragen, wonach ein (schlichter) MiteigentÃ¼mer die KÃ¼ndigungsgrÃ¼nde des AbsÂ 2 ZÂ 8 bis 11 leg cit nur geltend machen kÃ¶nne, wenn er wenigstens EigentÃ¼mer zur HÃ¤lfte sei. Demnach berechtige nur der Bedarf zumindest eines HÃ¤lfteeigentÃ¼mers zur EigenbedarfskÃ¼ndigung. Der ViertklÃ¤ger sei nicht HÃ¤lfteeigentÃ¼mer der Liegenschaft, sodass seiner EigenbedarfskÃ¼ndigung bereits aus diesem Grund kein Erfolg beschieden sein kÃ¶nne; eine InteressenabwÃ¤gung und damit auch eine inhaltliche Auseinandersetzung mit allen diesbezÃ¼glichen BerufungsausfÃ¼hrungen in der MÃ¤ngel- und BeweisrÃ¼ge sei daher entbehrlich.
Die ordentliche Revision erklÃ¤rte das Berufungsgericht zur Frage fÃ¼r zulÃ¤ssig, ob Â§Â 30 AbsÂ 3 letzter Satz MRG auch dann zum Tragen komme, wenn lediglich auf Grund eines Parifizierungsfehlers von schlichtem Miteigentum auszugehen sei, im Grundbuch aber nach wie vor Wohnungseigentum begrÃ¼ndet sei. Ausgehend von der Auffassung, dass eine BenÃ¼tzungsregelung zugrunde liege, die den ViertklÃ¤ger berechtigte, die streitgegenstÃ¤ndliche Wohnung ausschlieÃŸlich zu nutzen, kÃ¶nne auch eine EigenbedarfskÃ¼ndigung entgegen Â§Â 30 AbsÂ 3 letzter Satz MRG fÃ¼r zulÃ¤ssig erachtet werden.
Rechtliche Beurteilung
Die vom Beklagten beantwortete Revision des KlÃ¤gers ist zur Klarstellung zulÃ¤ssig; sie ist im Sinn des auf Aufhebung gerichteten Eventualantrags auch berechtigt.
1.1Â Das Gericht zweiter Instanz hat die vom Erstgericht beschlossene Ã„nderung der Parteienbezeichnung auf KlÃ¤gerseite bestÃ¤tigt. Fragen der Aktivlegitimation sind damit nicht mehr Gegenstand des Revisionsverfahrens und werden im Rechtsmittel der KlÃ¤ger auch nicht erÃ¶rtert.
1.2Â Die AusfÃ¼hrungen in der Revision zum KÃ¼ndigungsgrund nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 6 MRG gehen nicht vom festgestellten Sachverhalt aus. Da die RechtsrÃ¼ge insoweit nicht gesetzmÃ¤ÃŸig ausgefÃ¼hrt ist (RIS-Justiz RS0043312 [T14]), kann der Oberste Gerichtshof auf die damit angesprochene materiell-rechtliche Frage nicht eingehen (RS0043312 [T3]).
1.3Â Das Berufungsgericht hat seinen rechtlichen ErÃ¶rterungen eine Gesamtnichtigkeit der WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung zu Grunde gelegt. Dazu enthÃ¤lt die Revision lediglich den Verweis auf die Rechtsansicht eines anderen Senats desselben Berufungsgerichts in einem Parallelverfahren ohne nÃ¤here inhaltliche Auseinandersetzung mit der in diesem Verfahren vertretenen Rechtsmeinung. Ein derartiger Verweis ist aber unzulÃ¤ssig und unbeachtlich (vgl RS0043579; RS0043616), sodass der Revisionsgrund gemÃ¤ÃŸ Â§Â 503 ZÂ 4 ZPO nicht gesetzmÃ¤ÃŸig ausgefÃ¼hrt ist (vgl RS0042779; RS0043654). Dem Obersten Gerichtshof ist damit ein Eingehen auf diese Frage verwehrt. Aber auch ausgehend von der durch das Berufungsgericht vertretenen Rechtsansicht, erweist sich die Revision der KlÃ¤ger als berechtigt.
2.1Â Nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 8 MRG kann der Vermieter den Mietvertrag aufkÃ¼ndigen, wenn er die gemieteten WohnrÃ¤ume fÃ¼r sich selbst oder Verwandte in absteigender Linie dringend benÃ¶tigt, und ihm oder der Person, fÃ¼r die der Mietgegenstand benÃ¶tigt wird, aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrages ein unverhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸig grÃ¶ÃŸerer Nachteil erwÃ¼chse als dem Mieter aus der KÃ¼ndigung.
2.2Â Â§Â 30 AbsÂ 3 MRG ergÃ¤nzt dazu, dass ein Vermieter den KÃ¼ndigungsgrund gemÃ¤ÃŸ Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 8 MRG nur geltend machen kann, wenn er zumindest zur HÃ¤lfte MiteigentÃ¼mer der Liegenschaft ist und auf seinen Eigentumserwerb die Sperrfrist nach Â§Â 30 AbsÂ 3 zweiter Satz MRG â€“ wie hier â€“ nicht (mehr) anzuwenden ist. Die Formulierung des Â§Â 30 AbsÂ 3 SatzÂ 3 MRG wird dahin ausgelegt, dass nur der Bedarf zumindest eines HÃ¤lfteeigentÃ¼mers (bzw eines geschÃ¼tzten AngehÃ¶rigen des HÃ¤lfteeigentÃ¼mers) zur KÃ¼ndigung wegen Eigenbedarfs berechtigt (8Â ObÂ 207/02b; 4Â ObÂ 54/07f; Lovrek in GeKo WohnrechtÂ I Â§Â 30 MRG RzÂ 138). Miteigentumsanteile von MiteigentÃ¼mern, die einen Bedarf im Sinn der ZÂ 8 des Â§Â 30 AbsÂ 2 MRG haben, sind dabei zusammenzurechnen (T.Â Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches WohnrechtÂ³ Â§Â 30 MRG RzÂ 66; Lovrek aaO).
3.1Â Wohnungseigentum ist das dem MiteigentÃ¼mer einer Liegenschaft eingerÃ¤umte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschlieÃŸlich zu nutzen und allein darÃ¼ber zu verfÃ¼gen (Â§Â 2 AbsÂ 1 WEGÂ 2002). Mit der BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum geht die Rechtsstellung des Vermieters nach Â§Â 4 AbsÂ 1 WEGÂ 2002 auf den WohnungseigentÃ¼mer Ã¼ber, dem das Wohnungseigentum an diesem Objekt zukommt. Bereits zum WEGÂ 1975 wurde judiziert, dass die Voraussetzung des Eigenbedarfs, wie er fÃ¼r den HÃ¤lfteeigentÃ¼mer einer Liegenschaft vorliegen muss, um eine AufkÃ¼ndigung des Bestandvertrags zu rechtfertigen, bei Wohnungseigentum nicht anders zu sehen ist, auch wenn der WohnungseigentÃ¼mer an der gesamten Liegenschaft, wie zumeist, nur MinderheitseigentÃ¼mer ist, sodass bei gemeinsamem Wohnungseigentum von Ehegatten der Eigenbedarf nur bei einem Ehegatten zutreffen mÃ¼sse; er ist in Bezug auf die Eigentumswohnung im Sinn dieser Gesetzesstelle als HÃ¤lfteeigentÃ¼mer anzusehen (1Â ObÂ 688/85).
3.2Â Unter Bezugnahme auf die Entscheidung zu 1Â ObÂ 688/85 wird in der Literatur bei BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum der Bedarf des WohnungseigentÃ¼mers bzw bei EigentÃ¼merpartnerschaft der Bedarf bloÃŸ eines Partners fÃ¼r den KÃ¼ndigungsgrund des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 8 als maÃŸgebend angesehen (Lovrek aaO Â§Â 30 MRG RzÂ 138; T.Â Hausmann aaO Â§Â 30 MRG RzÂ 66; Illedits in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht Taschenkommentar3 Â§Â 30 MRG RzÂ 152). WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi (in Miet- und Wohnrecht I23 Â§Â 30 MRG RzÂ 46) gehen bei Eigentumswohnungen unter Hinweis auf Â§ 4 Abs 1 WEG 2002 davon aus, dass der Bedarf des WohnungseigentÃ¼mers jedenfalls seit dem Inkrafttreten dieser Bestimmung mit 1.Â 7.Â 2002 genÃ¼gt.
4.1Â Das Berufungsgericht legte seiner Entscheidung eine Gesamtnichtigkeit der WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung zugrunde. Dazu hat der Oberste Gerichtshof wiederholt ausgesprochen, dass die BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, also Teilen, die der allgemeinen BenÃ¼tzung dienen und deren Zweckbestimmung einer ausschlieÃŸlichen Nutzung entgegensteht, unwirksam ist. Mehrfach wurde etwa die BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum an einer Wohnung, die zur Unterbringung des fÃ¼r die Liegenschaft bestellten Hausbesorgers bestimmt ist, als rechtlich unmÃ¶glich und eine entgegenstehende Vereinbarung als rechtsunwirksam qualifiziert; aufgrund solcher Vereinbarungen durchgefÃ¼hrte Grundbuchseintragungen seien nichtig (RS0082983; RS0082927). Bis zu einer â€žRÃ¼ckabwicklungâ€œ seien die â€žWohnungseigentÃ¼merâ€œ mangels eines dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils entgegen dem Grundbuchstand rechtlich nur schlichte MiteigentÃ¼mer (vgl RS0114510; 5Â ObÂ 137/17h), welchen aber schuldrechtliche BenÃ¼tzungsbefugnisse an den einzelnen ihnen zugewiesenen Objekten zukommt (5Â ObÂ 279/00s; 7Â ObÂ 4/16p).
4.2Â Eine BenÃ¼tzungsvereinbarung zwischen MiteigentÃ¼mern bewirkt die Umgestaltung allgemeiner Gebrauchsbefugnisse eines MiteigentÃ¼mers in Sondernutzungsrechte an bestimmten Sachteilen (5Â ObÂ 40/12m; 5Â ObÂ 25/13g; 5Â ObÂ 117/14p). Sie gibt ihm das alleinige Nutzungs- und VerfÃ¼gungsrecht Ã¼ber einen bestimmten Sachteil und ist nur insofern eingeschrÃ¤nkt, als in die RechtssphÃ¤re der Ã¼brigen Teilhaber eingegriffen wird oder deren wichtige Interessen beeintrÃ¤chtigt werden kÃ¶nnten (5Â ObÂ 25/13g mwN). Eine solche BenÃ¼tzungsbefugnis ist der AusÃ¼bung nach auch Ã¼bertragbar, sofern nicht ein entgegenstehendes Verbot vereinbart wurde. Der MiteigentÃ¼mer ist daher berechtigt, Ã¼ber die ihm zur ausschlieÃŸlichen BenÃ¼tzung Ã¼berlassenen allgemeinen Teile der Sache VertrÃ¤ge, etwa auch BestandvertrÃ¤ge, abzuschlieÃŸen (RS0042537; Tanczos/Eliskases in Rummel/Lukas, ABGB4 Â§Â 834 RzÂ 5 mwN).
4.3Â Wenngleich das alleinige Nutzungs- und VerfÃ¼gungsrecht eines MiteigentÃ¼mers, der auf Grund (schuldrechtlicher) BenÃ¼tzungsbefugnisse eine Wohnung innehat, bloÃŸ obligatorischer Natur ist, berechtigt es diesen wie den dinglich berechtigten WohnungseigentÃ¼mer zur ausschlieÃŸlichen Nutzung eines bestimmten Objekts und gibt ihm die Befugnis, allein darÃ¼ber zu verfÃ¼gen. Damit ist die Stellung eines solchen MiteigentÃ¼mers in Bezug auf seine Befugnisse hinsichtlich der ihm zugewiesenen Sachteile jener eines WohnungseigentÃ¼mers durchaus vergleichbar, sodass die Frage nach dem Eigenbedarf nicht anders zu lÃ¶sen ist als bei Wohnungseigentum. Nach Ansicht des erkennenden Senats ist daher fÃ¼r den KÃ¼ndigungsgrund des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 8 MRG der Bedarf des MiteigentÃ¼mers, dem aufgrund einer BenÃ¼tzungsregelung die alleinigen Nutzungs- und VerfÃ¼gungsrechte Ã¼ber eine Wohnung zukommen, als maÃŸgebend anzusehen.
5.Â Als Ergebnis kann daher festgehalten werden, dass eine KÃ¼ndigung aus dem Grund des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 8 MRG entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht schon deshalb scheitert, weil der ViertklÃ¤ger Eigenbedarf an der Wohnung lediglich als MinderheitseigentÃ¼mer der Liegenschaft geltend macht. Da ihm aufgrund der vom Berufungsgericht angenommenen und fÃ¼r den Fall der Gesamtnichtigkeit der WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung auch nicht strittigen BenÃ¼tzungsregelung die alleinige Nutzung und VerfÃ¼gung Ã¼ber dieses Objekt zukommt, ist er in Bezug auf das Erfordernis des Â§Â 30 AbsÂ 3 SatzÂ 3 MRG gleich einem WohnungseigentÃ¼mer zu behandeln. Daraus folgt aber auch, dass es â€“ entgegen der Rechtsansicht des Berufungsgerichts â€“ auch in dem von ihm angenommen Fall der Gesamtnichtigkeit der WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung einer inhaltlichen Auseinandersetzung mit dem KÃ¼ndigungsgrund des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 8 MRG bedarf.
6.Â Da das Berufungsgericht ausgehend von seiner durch den Obersten Gerichtshof nicht geteilten Rechtsansicht eine abschlieÃŸende Erledigung des Rechtsmittels der KlÃ¤ger unterlassen hat, ist sein Urteil aufzuheben und die Rechtsache zur neuerlichen Entscheidung an dieses zurÃ¼ckzuverweisen.
7.Â Die Kostenentscheidung beruht auf Â§Â 52 AbsÂ 1 ZPO.