Document Number: JWT_2020160110_20200804L00
ECLI: ECLI:AT:VWGH:2020:RA2020160110.L00
Case Number: Ra 2020/16/0110
Application Type: Vwgh
Court: Verwaltungsgerichtshof (VwGH)
Decision Date: 1596499200000
Word Count: 1395

Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung
1Â Mit dem vom Revisionsvertreter errichteten Kauf- und BautrÃ¤gervertrag vomÂ 25.Â OktoberÂ 2019 erwarben die Revisionswerber im BauvorhabenÂ â€žWâ€œ inÂ K gemeinsam eine zu errichtende Wohnung zu einem Gesamtkaufpreis vonÂ 224.400,--Â â‚¬. Die Kosten der Vertragserrichtung von insgesamtÂ 4.039,--Â â‚¬ wurden von den Revisionswerbern getragen.
2Â Mit Bescheiden vom 31.Â JÃ¤nnerÂ 2020 schrieb das Finanzamt fÃ¼r GebÃ¼hren, Verkehrsteuern und GlÃ¼cksspiel den Revisionswerbern Grunderwerbsteuer jeweils auf einer Bemessungsgrundlage in der HÃ¶he des halbenÂ Kaufpreises und der halben Vertragserrichtungskosten vor, wogegen diese Beschwerden erhoben.
3Â Mit den angefochtenen Erkenntnissen wies das Bundesfinanzgericht die Beschwerden gemÃ¤ÃŸ Â§Â 279Â BAO als unbegrÃ¼ndet ab und sprach aus, dass gegen diese Erkenntnisse eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulÃ¤ssig sei.
4Â Unter nÃ¤herer Feststellung des -Â unstrittigenÂ - Inhaltes des zwischen der BautrÃ¤gerin und den Revisionswerbern als KÃ¤ufer geschlossenen Kauf- und BautrÃ¤gervertrages fÃ¼hrte das Gericht unter Zitierung von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Frage von Vertragserrichtungskosten als Bemessungsgrundlage fÃ¼r die Grunderwerbsteuer sodann in den angefochtenen Erkenntnissen gleichlautend aus:
â€žIm Rahmen einer ausschlieÃŸlich formal-rechtlichen Betrachtung des Vertragsinhaltes kÃ¤me dem Beschwerdevorbringen im Ergebnis Berechtigung zu. Nach dem Obgesagten ist allerdings der Begriff der Gegenleistung im Grunderwerbssteuerrecht im wirtschaftlichen Sinne zu verstehen und kommt es sohin fÃ¼r die Beurteilung nicht auf die Ã¤uÃŸere Form des Vertrages, sondern auf die wahren wirtschaftlichen Merkmale des betreffenden Erwerbsvorganges an.
Bereits im Vorfeld dieser VerkÃ¤ufe (nÃ¤mlich bereits bei Kauf der GrundstÃ¼cke durch dieÂ BT) war als Vertragserrichter [der Revisionsvertreter] fÃ¼r dieÂ BT tÃ¤tig.
Der tatsÃ¤chliche Geschehensablauf bei der DurchfÃ¼hrung von WohnungsverkÃ¤ufen im Rahmen der Errichtung von Wohnhausanlagen mit mehreren Wohnungen stellt sich aber nach der Lebenserfahrung bzw.Â den Erfahrungen im Wirtschaftsleben vielmehr (nahezu) ausschlieÃŸlich so dar, dass im Zuge der Projektentwicklung die VerÃ¤uÃŸererseite an einen Rechtsanwalt oder Notar mit dem Auftrag zur Erstellung eines Mustervertrages herantritt, welcher dann -Â lediglich adaptiert hinsichtlich des jeweiligen Wohnungsverkaufes bzw.Â Miteigentumsanteiles, KÃ¤ufer und KaufpreisÂ - den einzelnen Kaufinteressenten zur Begutachtung und zur Unterfertigung vorgelegt wird, worin sich sohin bezÃ¼glich der Vertragserstellung die von den KÃ¤ufern zu entfaltende AktivitÃ¤t erschÃ¶pft.
Insbesondere in Zusammenhang mit der Errichtung von solchen Projekten mit mehreren Wohnungen kann ausgeschlossen werden, dass jeder einzelne KÃ¤ufer fÃ¼r sich individuell einen Vertragsverfasser auswÃ¤hlt und mit der Vertragserrichtung fÃ¼r sich beauftragt, was zum Einen wohl einen unverhÃ¤ltnismÃ¤ÃŸigen Zeit- und Kostenmehraufwand fÃ¼r annÃ¤hernd gleiche VertrÃ¤ge darstellen wÃ¼rde, der auch seitens der VerkÃ¤ufer wenig erwÃ¼nscht ist. ...
Im vorliegenden Vertragswerk wurde ausdrÃ¼cklich darauf verwiesen, dass dieses dem BVTG unterliegt und ist -Â wie oben zitiertÂ - in diesem geregelt, dass BautrÃ¤gervertrÃ¤ge der Schriftform bedÃ¼rfen. Damit ist aber auch klargestellt, dass die VerkÃ¤uferin, ihres Zeichens BautrÃ¤gerin, fÃ¼r VerÃ¤uÃŸerungen von Objekten jedenfalls schriftliche VertrÃ¤ge benÃ¶tigt.
Dem Einwand des [Revisionswerbers], dass die Vertragserrichtung ausschlieÃŸlich in seinem Interesse gelegen sei um eine Einverleibung des Eigentumsrechtes zu erlangen, kann somit nichts abgewonnen werden. Aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung der schriftlichen Vertragserrichtung durch die VerkÃ¤uferin ist eindeutig, dass dies eine unabdingbare Voraussetzung fÃ¼r eine VerÃ¤uÃŸerung darstellt. Die Verpflichtung zur Erstellung dieses Vertrages trifft somit eindeutig die VerkÃ¤uferin, da sie ansonsten einerseits Gefahr lÃ¤uft eine VerwaltungsÃ¼bertretung zu begehen, andererseits der Erwerber gem.Â Â§Â 3Â (2)Â BVTG diesen Formmangel bis zum Ende der Sicherungspflicht einwenden kÃ¶nnte.
Zudem steht anhand der zu weiteren AbverkÃ¤ufen in dem Projekt beim BFG behÃ¤ngenden Beschwerdeverfahren fest, dass bei sÃ¤mtlichen VerkÃ¤ufen [der Revisionsvertreter] als Vertragserrichter fungierte und mit allen KÃ¤ufern -Â jeweils nur adaptiert hinsichtlich der Wohnungseigentumseinheiten und des Kaufpreises samt individueller KostenÂ - ein mit der gegenstÃ¤ndlichen Vertragsurkunde inhaltlich vollstÃ¤ndig ident abgefasster Kauf- und BautrÃ¤gervertrag abgeschlossen wurde.
Auch ist aus dem Vertragsdeckblatt (SeiteÂ 1) ersichtlich, dass es sich um einen Vertrag fÃ¼r ein Gesamtbauprojekt handelt (BauvorhabenÂ SÂ 1, 2, 3, 4, 4a, 5, 6Â und SiÂ 80). HÃ¤tte der [Revisionswerber] tatsÃ¤chlich selbst einen Rechtsvertreter mit der Vertragserstellung beauftragt, hÃ¤tte der Vertrag lediglich das konkrete Vertragsobjekt, Wohnung TopÂ XX, HausÂ Nr.Â Y (GrundstÃ¼ckÂ ZZ/ZZ) umfassen kÃ¶nnen.
Des Weiteren ergibt auch die Einbindung einer Regelung Ã¼ber die HÃ¶he und Bezahlung der VertragserrichtungsgebÃ¼hr in den Vertrag (PunkteÂ 26.1 sowie BeilageÂ F â€šZahlungsplan der Kaufpreisratenâ€˜) nur dann rechtlich Sinn, wenn es sich dabei um eine vom [Revisionswerber] gegenÃ¼ber der VerkÃ¤uferin Ã¼bernommene Verpflichtung zur Tragung von Kosten handelt. WÃ¤ren die nÃ¤mlich solche Kosten gewesen, die den [Revisionswerber] jedenfalls infolge seiner Auftragserteilung an den Vertragsverfasser zivilrechtlich getroffen hÃ¤tten, dann hÃ¤tte es einer solchen vertraglichen Vereinbarung im Rahmen des Kaufvertrages zwischen den Vertragsparteien des Wohnungskaufes gar nicht bedurft. Vielmehr hÃ¤tte wohl der Vertragsverfasser des [Revisionswerbers] als seinem Auftraggeber von sich aus eine entsprechende Honorarnote gelegt und diese nicht im Vorfeld der Vertragserrichtung Ã¼bermittelt bzw.Â sodann diese Urkunde (BeilageÂ F) bereits in den Vertrag als vereinbarte Vertragsgrundlage aufgenommen.
Trotz der vorliegenden vertraglichen Vereinbarung, â€šder KÃ¤ufer beauftragtâ€˜ den TreuhÃ¤nder mit der Vertragserrichtung, lÃ¤sst daher nach Ansicht des BFG die Gesamtzusammenschau der tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten keine andere Schlussfolgerung zu, als dass der von der VerkÃ¤uferin gem.Â Â§Â 12Â BTVG bestellte TreuhÃ¤nder offenkundig allein von der VerkÃ¤uferin auch mit der Erstellung des gegenstÃ¤ndlichen Kauf- und BautrÃ¤gervertrages als â€šMustervertragâ€˜ fÃ¼r sÃ¤mtliche AbverkÃ¤ufe beauftragt worden war.
Wenn daher im Gegenstandsfalle offensichtlich davon auszugehen ist, dass die VerkÃ¤uferin den von ihr bestellten TreuhÃ¤nder ebenso mit der Vertragserrichtung bzw.Â Errichtung eines Mustervertrages betraut hatte, dann war die VerkÃ¤uferin auch zivilrechtlich verpflichtet, die diesbezÃ¼glich anfallenden Kosten selbst zu tragen.
Die Kosten der Vertragserrichtung waren daher -Â entsprechend der Ansicht der AbgabenbehÃ¶rdeÂ - als sonstige Leistung iSdÂ Â§Â 5 Abs.Â 1 ZÂ 1 GrEStGÂ 1987 in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.â€œ
5Â Seine AussprÃ¼che Ã¼ber die UnzulÃ¤ssigkeit von Revisionen gegen diese Erkenntnisse begrÃ¼ndete das Verwaltungsgericht gleichlautend damit, zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die Vertragserrichtungskosten einen Teil der grunderwerbsteuerpflichtigen Gegenleistung bildeten, liege eine langjÃ¤hrige und einhellige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor, die obiger Entscheidung zugrunde gelegt worden sei. Aus diesem Grund handle es sich nicht um die LÃ¶sung einer Rechtsfrage von â€žgrundsÃ¤tzlicher Bedeutungâ€œ.
6Â Die gegen diese Erkenntnisse gemeinschaftlich erhobene Revision begrÃ¼ndet ihre ZulÃ¤ssigkeit damit, es bestehe lediglich eine relativ begrenzte und auch veraltete Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Frage, was unter dem BegriffÂ Gegenleistung bzw.Â sonstige Leistung im Sinn des Â§Â 5 Abs.Â 1 ZÂ 1Â GrEStG zu verstehen sei. Diese Rechtsprechung sei somit einerseits nicht mehr aktuell und nehme auf die Bestimmungen des BautrÃ¤gervertragsgesetzes in keinster Weise Bezug und andererseits sei die vom Bundesfinanzgericht zitierte Judikatur in der jahrelangen gÃ¤ngigen Praxis nicht angewendet bzw.Â berÃ¼cksichtigt worden. Wesentliche Bedeutung komme daher der KlÃ¤rung der Rechtsfrage zu, ob die Vertragserrichtungskosten im Fall eines â€žBTVG-Bauprojektesâ€œ grundsÃ¤tzlich als Gegenleistung anzusehen seien. Allein der Umstand, dass sich das Bundesfinanzgericht in seiner Entscheidung praktisch ausschlieÃŸlich auf eine einzige Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes stÃ¼tze und diese noch dazu aus dem JahrÂ 2003 stamme, zeige ja bereits allein, dass es hier keine einheitliche und klare aktuelle Judikatur des VwGH gebe. â€žBesonders spannendâ€œ sei in diesem Zusammenhang, dass das zustÃ¤ndige Finanzamt fÃ¼r [richtig:] GebÃ¼hren, Verkehrsteuern und GlÃ¼cksspiel offensichtlich wÃ¤hrend der letzten 15Â Jahre selbst von der von den Revisionswerbern vertretenen Rechtsmeinung ausgegangen sei.
7Â GemÃ¤ÃŸ Art.Â 133 Abs.Â 4 ersterÂ SatzÂ B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulÃ¤ssig, wenn sie von der LÃ¶sung einer Rechtsfrage abhÃ¤ngt, der grundsÃ¤tzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lÃ¶sende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
8Â Soweit nicht Rechtswidrigkeit infolge UnzustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichtes oder infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften vorliegt (Â§Â 42 Abs.Â 2 ZÂ 2 undÂ 3), hat der Verwaltungsgerichtshof das angefochtene Erkenntnis oder den angefochtenen Beschluss gemÃ¤ÃŸ Â§Â 41 ersterÂ SatzÂ VwGG auf Grund des vom Verwaltungsgericht angenommenen Sachverhalt des im Rahmen der geltend gemachten Revisionspunkte (Â§Â 28 Abs.Â 1 ZÂ 4) bzw.Â ErklÃ¤rung Ã¼ber den Umfang der Anfechtung (Â§Â 28 Abs.Â 2) zu Ã¼berprÃ¼fen.
9Â Die vorliegende Revision nimmt fÃ¼r ihre ZulÃ¤ssigkeit nicht in Anspruch, dass das Verwaltungsgericht von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abgewichen, eine Rechtsprechung zur Frage der MaÃŸgeblichkeit von Vertragserrichtungskosten fÃ¼r die Bemessungsgrundlage nach dem GrEStG fehle oder diese Rechtsfrage in seiner bisherigen Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet worden wÃ¤re.
10Â Eine grundsÃ¤tzliche Bedeutung der in Rede stehenden Rechtsfrage ergibt sich auch nicht allein aus der Datierung der maÃŸgeblichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes oder aus dem Umstand, dass eine BehÃ¶rde zwischenzeitig allenfalls davon abgewichen wÃ¤re.
11Â Entscheidend tritt in den vorliegenden RevisionsfÃ¤llen hinzu, dass das Verwaltungsgericht letztlich in seiner Gesamtschau der tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten annahm, dass der von der VerkÃ¤uferin gemÃ¤ÃŸ Â§Â 12Â BTVG bestellte TreuhÃ¤nder offenkundig alleine von der VerkÃ¤uferin auch mit der Erstellung des gegenstÃ¤ndlichen Kauf- und BautrÃ¤gervertrages als Mustervertrag fÃ¼r sÃ¤mtliche AbverkÃ¤ufe beauftragt worden sei. Diesen fallbezogenen Annahmen tritt die Revision auch nicht damit entgegen, dass diese eine (verfahrensrechtliche) Rechtsfrage grundsÃ¤tzlicher Bedeutung aufwerfen wÃ¼rden.
12Â Ausgehend davon stehen die angefochtenen Erkenntnisse im Einklang mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu FÃ¤llen der Ãœbernahme der gesamten Vertragserrichtungskosten durch den KÃ¤ufer (vgl.Â etwa VwGHÂ 22.4.1953, 1054/51 und 0310/51, 8.6.1959, 1528/57 oder -Â jÃ¼ngerÂ - 23.1.2003, 2001/16/0353; vgl.Â jÃ¼ngst VwGHÂ 4.12.2019, RaÂ 2019/16/0190).
13Â Die vorliegende Revision ist daher wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG gemÃ¤ÃŸ Â§Â 34 Abs.Â 1Â VwGG ohne weiteres Verfahren in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung und unter Abstandnahme von der beantragten Verhandlung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 39 Abs.Â 2 ZÂ 1Â VwGG zurÃ¼ckzuweisen.
Wien, am 4.Â AugustÂ 2020