Document Number: JJT_20181213_OGH0002_0050OB00228_18T0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E123796
Case Number: 5Ob228/18t
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1544659200000
Word Count: 736

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann, die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der auÃŸerstreitigen Wohnrechtssache der Antragstellerin H*, vertreten durch die Prunbauer Rechtsanwalts GmbH, Wien, gegen die Antragsgegnerin Stadt Wien â€“ Wiener Wohnen, *, vertreten durch die RudeckÂ -Â Schlager Rechtsanwalts KG, Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 11 und ZÂ 12 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 26.Â SeptemberÂ 2018, GZÂ 40Â RÂ 116/18g-19, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.1Â Nach einhelliger hÃ¶chstgerichtlicher Rechtsprechung ist die (rechtmÃ¤ÃŸig vorgeschriebene) Pauschalrate nach Â§Â 21 AbsÂ 3 MRG ein selbstÃ¤ndiger gesetzlicher Mietzinsbestandteil, der ohne RÃ¼cksicht auf eine spÃ¤tere Abrechnung geschuldet wird, und nicht eine Akontierung laufender Betriebskosten (RIS-Justiz RS0070097; RS0070107; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und WohnrechtÂ²Â³ Â§Â 21 MRG RzÂ 13; E.Â M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht RzÂ 44Â f zu Â§Â 21 MRG je mwN).
Auch noch in ihrem Revisionsrekurs steht die Antragstellerin auf dem Standpunkt, dass die von der Antragsgegnerin fÃ¼r das JahrÂ 2015 gewÃ¤hlte Pauschalverrechnung der Betriebskosten unzulÃ¤ssig gewesen sei, weil die Voraussetzungen des Â§Â 21 AbsÂ 3 MRG nicht vorgelegen hÃ¤tten, sodass durch die Vorschreibung der monatlichen Pauschalraten das gesetzlich zulÃ¤ssige ZinsausmaÃŸ Ã¼berschritten worden sei.
1.2Â Richtig ist, dass der Vermieter die Verrechnungsart der Jahrespauschalverrechnung nicht wÃ¤hlen darf, wenn keine Daten Ã¼ber die Betriebskosten des vorausgegangenen Kalenderjahres vorliegen (E.Â M.Â Hausmann aaO Rz 43; Egglmeier/JÃ¤ger in Schwimann, ABGBÂ² Â§Â 21 MRG RzÂ 41; WÃ¼rth in Rummel, ABGBÂ³ Â§Â 21 MRG RzÂ 10 je mwN). Das war aber unstrittig nicht der Fall, weil die Antragsgegnerin bei der Bekanntgabe der monatlichen Pauschalrate fÃ¼r das JahrÂ 2015 Ã¼ber Unterlagen zur HÃ¶he der Betriebskosten des JahresÂ 2014 verfÃ¼gte. Auch erlaubt das Gesetz im Fall einer zwischenzeitlichen ErhÃ¶hung von Betriebskosten oder Ã¶ffentlichen Abgaben, dass der Gesamtbetrag der Betriebskosten und der Ã¶ffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres um hÃ¶chstens 10Â vH Ã¼berschritten werden darf. Die Voraussetzungen fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit einer Verrechnung der Betriebskosten in Form von Pauschalraten hat der Vermieter zu behaupten und zu beweisen (vgl 5Â ObÂ 43/91). Dazu steht fest, dass die Antragsgegnerin â€“ bezogen auf die Gesamtbetriebskosten des JahresÂ 2014 â€“ bei der Vorschreibung der Jahrespauschale fÃ¼r 2015 in monatlichen TeilbetrÃ¤gen den ihr gesetzlich eingerÃ¤umten ErhÃ¶hungsrahmen gar nicht ausgeschÃ¶pft hat, sodass die Antragstellerin auch nicht nachvollziehbar darlegen kann, inwieweit das gesetzlich zulÃ¤ssige ZinsausmaÃŸ durch die gewÃ¤hlte Jahrespauschalverrechnung Ã¼berschritten worden sein soll. Auf die Entscheidung zu 6Â ObÂ 514/87, die sie als Beleg dafÃ¼r heranzieht, dass die von der Antragsgegnerin gewÃ¤hlte Verrechnungsart unzulÃ¤ssig gewesen sei, kann sich die Antragstellerin schon deshalb nicht berufen, weil nach dem dort beurteilten Sachverhalt fÃ¼r das Vorjahr Ã¼berhaupt keine Daten Ã¼ber die Betriebskosten verfÃ¼gbar waren und auch fÃ¼r das vorhergehende Jahr keine Betriebskostenabrechnung vorlag.
2.1Â Der Oberste Gerichtshof hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass der in Â§Â 21 AbsÂ 3 MRG normierte Anspruch des Mieters, vom Vermieter gegen Kostenersatz die Anfertigung von Kopien der Betriebskostenabrechnung und/oder der Belege verlangen zu kÃ¶nnen, mit der ErfÃ¼llung der Abrechnungsverpflichtung durch den Vermieter zeitlich zusammenhÃ¤ngt (RIS-Justiz RS0070665 [T11, T15, T18]). Der zeitliche Zusammenhang ist danach jedenfalls gewahrt, wenn der Mieter die Herstellung von Kopien der Betriebskostenabrechnung bzw von dazugehÃ¶rigen Belegen binnen sechs Monaten nach gehÃ¶riger Auflage der Abrechnung verlangt (5Â ObÂ 50/14k mwN). Im Einklang mit dieser Rechtsprechung haben die Vorinstanzen den Eventualantrag auf Einsicht in die Belege zur Betriebskostenabrechnung fÃ¼r das JahrÂ 2015, die von der Antragsgegnerin unstrittig fristgerecht gemÃ¤ÃŸ Â§Â 21 AbsÂ 3 MRG gelegt worden war, mit der BegrÃ¼ndung abgewiesen, dass die Antragstellerin bis zu ihrem am 15.Â 7.Â 2017 bei der Schlichtungsstelle eingebrachten Antrag kein solches Begehren gegenÃ¼ber der Antragsgegnerin erhoben hatte. Dem hÃ¤lt die Antragstellerin im Wesentlichen den auch von den Vorinstanzen beurteilten E-Mail-Verkehr der Antragsgegnerin mit Mitgliedern des Mieterbeirats entgegen, aus dem sie eine solche Forderung (auch) in ihrem eigenen Namen ableitet.
2.2Â Damit spricht die Antragstellerin aber keinen Mangel des Verfahrens vor dem Rekursgericht an, weil die Auslegung einer nach Form und Inhalt unbestrittenen Urkunde eine Frage rechtlicher Beurteilung ist (RIS-Justiz RS0043422), der â€“ erheblich Fehlbeurteilungen ausgenommenÂ â€“ keine Ã¼ber den Einzelfall hinausgehende und damit revisible Bedeutung zukommt (RIS-Justiz RS0043415). Eine solche Fehlbeurteilung spricht die Antragstellerin auch nicht an, wenn sie einzelne Passagen des Schriftverkehrs wiedergibt und dabei auÃŸer Acht lÃ¤sst, dass sich die Auslegung nie auf eine isolierte Betrachtung einzelner Formulierungen beschrÃ¤nken kann (RIS-Justiz RS0043422 [T23]). Warum der Umstand, dass ein anderer Mieter Belegeinsicht forderte, die Antragsgegnerin zu RÃ¼ckfragen bzw Erkundigungen mit Auswirkungen fÃ¼r den hier zu beurteilenden Anspruch der Antragstellerin verpflichten hÃ¤tte sollen, kann nicht nachvollzogen werden.
4.Â Einer weiteren BegrÃ¼ndung bedarf es nicht (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG).