Document Number: JJT_20191218_OGH0002_0050OB00040_19X0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127401
Case Number: 5Ob40/19x
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1576627200000
Word Count: 2994

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin T* GmbH, *, vertreten durch Mag.Â Claudia Vitek, RechtsanwÃ¤ltin in Wien, gegen sÃ¤mtliche Mit- und WohnungseigentÃ¼mer und Fruchtgenussberechtigte der Liegenschaft EZÂ * KGÂ *, darunter die Antragsgegner 1.Â L*, 2.Â J*, 7.Â * S* GmbH, *, und 37.Â A*, 1., 2. und 37.Â Antragsgegner vertreten durch Mag.Â Martin Trapichler, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 4 und 5 WEG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der 1., 2. und 37.Â Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 28.Â NovemberÂ 2018, GZÂ 39Â RÂ 232/18h-17, mit dem Ã¼ber Rekurs der Antragstellerin der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 6.Â AugustÂ 2018, GZÂ 48Â MschÂ 31/17t-13, abgeÃ¤ndert wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Spruch
Dem auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Der angefochtene Sachbeschluss wird dahin abgeÃ¤ndert, dass der erstinstanzliche Sachbeschluss einschlieÃŸlich seiner Kostenentscheidung wiederhergestellt wird.
Die Antragstellerin ist schuldig, den Antragsgegnern die mit 401,50Â EUR (darin 66,92Â EUR USt) bestimmten Kosten des Rekursverfahrens und die mit 697,30Â EUR (darin 75,22Â EUR USt und 246Â EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind Mit- und WohnungseigentÃ¼mer bzw Fruchtgenussberechtigte einer Liegenschaft.
Gegenstand des Verfahrens ist die Anfechtung folgender BeschlÃ¼sse der EigentÃ¼mergemeinschaft (BeilageÂ ./B):
â€žBESCHLUSS
der EigentÃ¼mergemeinschaft [...]
Ã¼ber die klageweise Geltendmachung von GewÃ¤hrleistungs- und SchadenersatzansprÃ¼chen der Mit- und WohnungseigentÃ¼mer A*, L* und J* [Anmerkung: Antragsgegner] gegen T* GmbH [Anmerkung: Antragstellerin].
Beschluss gefasst wird darÃ¼ber, dass die erwÃ¤hnten EigentÃ¼mer, welche die Wohnungen [â€¦] sowie KFZ AbstellplÃ¤tze von T* GmbH gekauft haben, sowie weitere mÃ¶gliche Mit- und WohnungseigentÃ¼mer, welche sich einer Klage anschlieÃŸen,
a.)Â MÃ¤ngel an allgemeinen Teilen
im Klagewege auf Kosten, Rechnung und Risiko der WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft die Behebung von MÃ¤ngeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, welche sich in Bereichen des Kellers, des ErdgeschoÃŸes und der ObergeschoÃŸe durch Mauerwerksdurchfeuchtung, mangelhafte bzw. fehlende LÃ¼ftungsanlagen, StromausfÃ¤lle, Wasserein- und -austritte aus Bodenfugen, undichte oder fehlende Abdichtungen, Schimmel und Verputzabplatzungen zeigen, sowie die Fertigstellung von noch nicht fertig gestellten allgemeinen Teilen im Bereich des ErdgeschoÃŸes und der KellergeschoÃŸe geltend machen;
b)Â Preisminderung fÃ¼r nicht gebautes Fitnessstudio/Spa
im Klagewege auf eigene Kosten, eigene Rechnung und eigenes Risiko gewÃ¤hrleistungsrechtliche oder schadenersatzrechtliche Preisminderung bzw. Schadenersatz fÃ¼r das nicht errichtete Fitnessstudio und/oder (Medical-)Spa geltend machen.â€œ
Das Erstgericht wies den Antrag, die Rechtsunwirksamkeit dieser BeschlÃ¼sse festzustellen oder diese aufzuheben, ab. Der Beschlussgegenstand sei ausreichend bestimmt. Es sei ausreichend erkennbar gewesen, um welche SchÃ¤den es konkret gehe. Den MiteigentÃ¼mern wÃ¤re es mÃ¶glich gewesen, bei Unklarheiten nÃ¤here Informationen einzuholen.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin Folge und stellte fest, dass die BeschlÃ¼sse rechtsunwirksam seien.
Entgegen der Auffassung des Erstgerichts sei nur der schriftlich zur Kenntnis gebrachte Text des Beschlusses fÃ¼r die Beurteilung maÃŸgeblich, was Gegenstand des Beschlusses sowie der Anfechtung sei. Aus dem Beschlusstext ergebe sich hier zwar klar, dass die AnsprÃ¼che gegen die Antragstellerin gerichtet werden sollten. Dem Beschlusstext sei jedoch die zur Beantwortung der Frage, welche AnsprÃ¼che gegen die Antragstellerin gerichtet werden sollten, erforderliche konkrete Beschreibung der MÃ¤ngel (Situierung und AusmaÃŸ) nicht zu entnehmen. Auch welche Sanierungsarbeiten erfolgen sollten, spreche der Beschluss nicht an. Der Beschluss diene der Genehmigung der KlagefÃ¼hrung der einzelnen WohnungseigentÃ¼mer. Zu den Bestimmtheitserfordernissen eines Klagebegehrens bei der Durchsetzung von MÃ¤ngelbehebungsansprÃ¼chen werde zwar judiziert, dass keine allzu strengen Anforderungen zu stellen seien. Es mÃ¼sste aber unter BerÃ¼cksichtigung des Sprach- und Ortsgebrauchs und nach den Regeln des Verkehrs klar sein, was begehrt werde. Die Beschlussfassung Ã¼ber die beabsichtigte MÃ¤ngelbehebung sei aber so unbestimmt, dass nicht einmal klar sei, welche MÃ¤ngel Ã¼berhaupt vorliegen.
Der BeschlusspunktÂ a) enthalte zudem die â€žFertigstellung von noch nicht fertig gestellten allgemeinen Teilen im Bereich des ErdgeschoÃŸes und der KellergeschoÃŸeâ€œ. Aus dieser Formulierung sei weder ersichtlich, welche allgemeinen Teile angesprochen seien, noch welche MÃ¤ngel diese aufweisen sollen. Damit lasse sich nicht beurteilen, ob und wenn ja, welche Gemeinschaftsinteressen betroffen sein kÃ¶nnten. Das sei aber im Hinblick auf die Judikatur zur Sachlegitimation zur Geltendmachung der Rechte aus einem BautrÃ¤gervertrag wesentlich. Aus dem Beschlusstext lasse sich auch nicht beurteilen, inwieweit die Geltendmachung der Fertigstellung von nicht nÃ¤her bezeichneten allgemeinen Teilen die Interessen der EigentÃ¼mergemeinschaft berÃ¼hre und damit eine Verwaltungsangelegenheit bilde. Die RechtsfÃ¤higkeit der EigentÃ¼mergemeinschaft sei aber auf Angelegenheiten der Verwaltung beschrÃ¤nkt. MehrheitsbeschlÃ¼sse kÃ¶nnten und dÃ¼rften nur MaÃŸnahmen der Verwaltung zum Gegenstand haben.
Damit sei der BeschlusspunktÂ a) zur GÃ¤nze als zu unbestimmt anzusehen, weshalb dessen Rechtsunwirksamkeit festzustellen gewesen sei. Ob ein untrennbarer Zusammenhang zwischen den einzelnen Beschlussteilen bestehe, mÃ¼sse daher ebenso wenig beantwortet werden wie die im Rekurs weiter angesprochenen Fragen nach der ZulÃ¤ssigkeit des Stimmrechtsausschlusses, der ausreichenden GewÃ¤hrung des Ã„uÃŸerungsrechts und der Zuordnung der MaÃŸnahmen der MÃ¤ngelbehebung zur ordentlichen oder zur auÃŸerordentlichen Verwaltung.
Der BeschlusspunktÂ b) habe keine Verwaltungsangelegenheit im Sinn der Rechtsprechung zum Gegenstand, die Inhalt einer Beschlussfassung der EigentÃ¼mergemeinschaft sein kÃ¶nnte. Inwieweit hier gemeinschaftliche Pflichten oder gemeinschaftliche Interessen betroffen sein sollen, sei nicht ersichtlich. Damit beabsichtigten die einzelnen WohnungseigentÃ¼mer aus ihren individuellen VertrÃ¤gen mit dem Errichter der Baulichkeit ihnen zustehende GewÃ¤hrleistungs- und SchadenersatzansprÃ¼che auf ordnungsgemÃ¤ÃŸe Herstellung von zugesagten RÃ¤umlichkeiten (Fitnessstudio und Medical Spa) auf eigene Rechnung geltend zu machen. Ein derartiger Beschluss Ã¼berschreite die Kompetenz der Gemeinschaft.
Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs der 1., 2. und 37.Â Antragsgegner wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, den Sachbeschluss des Erstgerichts wiederherzustellen. Hilfsweise stellen sie einen Aufhebungs- und ZurÃ¼ckverweisungsantrag.
Die Antragstellerin beantragte in der ihr vom Obersten Gerichtshof freigestellten Revisionsrekursbeantwortung, den Revisionsrekurs als unzulÃ¤ssig zurÃ¼ckzuweisen, in eventu diesem nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulÃ¤ssig, weil dem Rekursgericht bei der Beurteilung der Voraussetzungen einer Beschlussfassung zur Abstimmung der Individualrechte der WohnungseigentÃ¼mer bei der Geltendmachung von GewÃ¤hrleistungs- und/oder SchadenersatzansprÃ¼chen eine aufzugreifende Fehlbeurteilung unterlaufen ist. Der Revisionsrekurs ist aus diesem Grund auch berechtigt.
1.1.Â Dem Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts steht die Sachlegitimation zur Geltendmachung der Rechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem BautrÃ¤ger auch dann (allein) zu, wenn die MÃ¤ngel nicht (nur) sein eigenes Wohnungseigentumsobjekt, sondern auch allgemeine Teile des Hauses betreffen. Nach der stÃ¤ndigen Rechtsprechung kÃ¶nnen einzelne WohnungseigentÃ¼mer solche GewÃ¤hrleistungs- und SchadenersatzansprÃ¼che geltend machen, ohne dass die Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als KlÃ¤ger auftreten mÃ¼ssen (RIS-Justiz RS0108157; RS0082907; RS0119208; vgl auch RS0108158). Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen EigentÃ¼mers Gemeinschaftsinteressen beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnte, ist allerdings ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des AuÃŸerstreitrichters erforderlich (RS0108158; RS0108157 [T3, T6, T7, T10, T14, T16]; RS0082907 [T7, T8, T13, T20]).
1.2.Â Bei der Geltendmachung von GewÃ¤hrleistungs- und SchadenersatzansprÃ¼chen kÃ¶nnen unterschiedliche Interessen etwa bei der in manchen Konstellationen trotz des in Â§Â 932 AbsÂ 2 ABGB angeordneten Primats der Verbesserung notwendigen Wahl des GewÃ¤hrleistungsbehelfs oder bei der Wahl zwischen Schadenersatz durch Naturalrestitution oder Geldersatz vorliegen. In diesen FÃ¤llen sind die WohnungseigentÃ¼mer gehalten, ihre Individualrechte durch einen Mehrheitsbeschluss aufeinander abzustimmen und ihr Vorgehen durch einen Beschluss der Mehrheit der WohnungseigentÃ¼mer genehmigen zu lassen. Ein Interessenkonflikt kann insbesondere in der mÃ¶glichen Wahl zwischen Verbesserungs- und Preisminderungsbegehren liegen (5Â ObÂ 40/18w mwN).
1.3.Â Entbehrlich ist ein Mehrheitsbeschluss der EigentÃ¼mergemeinschaft oder die Entscheidung des AuÃŸerstreitrichters allerdings dann, wenn bei der Geltendmachung von GewÃ¤hrleistungs- und/oder SchadenersatzansprÃ¼chen betreffend allgemeine Teile durch einen einzelnen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer Gemeinschaftsinteressen nicht beeintrÃ¤chtigt werden kÃ¶nnen, also kein Interessenkonflikt mÃ¶glich ist (5Â ObÂ 40/18w; RS0108157; RS0108158). In diesem Fall kann der WohnungseigentÃ¼mer seine AnsprÃ¼che ohne Abstimmung mit der EigentÃ¼mergemeinschaft geltend machen. Das ist nach der Rechtsprechung insbesondere dann der Fall, wenn die Forderungsberechtigten ihre Wahl bereits (faktisch) getroffen und die Sanierung bereits veranlasst haben (RS0108157 [T11], RS0108158 [T13]) oder die WohnungseigentÃ¼mer â€“ etwa im Wohnungseigentumsvertrag â€“ bereits einvernehmlich eine Regelung Ã¼ber die selbstÃ¤ndige (gerichtliche) Geltendmachung durch die einzelnen EigentÃ¼mer getroffen haben (5Â ObÂ 40/18w).
2.1.Â FÃ¼r die Beurteilung, was konkret Gegenstand des Beschlusses der EigentÃ¼mergemeinschaft ist, ist nur der schriftlich zur Kenntnis gebrachte Text des Beschlusses maÃŸgeblich, ein vom Wortlaut nicht gedeckter oder davon abweichender subjektiver Parteiwille der an der Beschlussfassung beteiligten WohnungseigentÃ¼mer ist irrelevant (RS0130029). Auch wenn daher in diesem Sinn eine objektive Sichtweise entscheidend ist, ist der Beschluss dennoch der Auslegung zugÃ¤nglich, sodass auch der aus dem Wortlaut selbst ersichtliche Zweck der Beschlussfassung miteinzubeziehen ist.
2.2.Â Der â€“ aus dem Beschlusstext ersichtliche â€“ Zweck der Beschlussfassung ist die von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs geforderte Abstimmung der gerichtlichen Durchsetzung der vertraglichen GewÃ¤hrleistungs- und SchadenersatzansprÃ¼che der einzelnen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer gegenÃ¼ber der Antragstellerin.
2.3.Â Die Frage der fÃ¼r einen solchen Beschluss erforderlichen Bestimmtheit ist im Einklang mit 5Â ObÂ 40/18w zu beantworten. Diese Entscheidung beurteilte einen Antrag auf Substitution eines solchen Mehrheitsbeschlusses durch das AuÃŸerstreitgericht. Der 5.Â Senat sprach aus, dass eine der Voraussetzungen, unter denen die Substitution zulÃ¤ssig ist, die ausreichende Bestimmtheit des Antragsbegehrens ist. Der im Verfahren nach Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 3 WEG angestrebte Beschluss des AuÃŸerstreitrichters solle einen nach materiellem Recht erforderlichen Mehrheitsbeschluss substituieren und die Durchsetzung von Individualrechten fÃ¼r alle WohnungseigentÃ¼mer bindend nach den Vorstellungen des Antragstellers regeln. Gegenstand und Zweck dieses Verfahrens bedingen daher ein ausreichend bestimmtes Begehren. An die Bestimmtheit dieses Begehrens sind aber keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Es genÃ¼gt, wenn das Begehren deutlich erkennbar ist, das Verfahrensziel also durch das eigentliche Begehren und den dazu vorgebrachten anspruchsbegrÃ¼ndenden Sachverhalt klar umschrieben ist. In diesem Sinn ist etwa die die Gemeinschaftsinteressen allein beeinflussende Wahl zwischen Verbesserung bzw Naturalrestitution einerseits oder Preisminderung bzw Geldersatz andererseits erforderlich, aber auch hinreichend. Auf welche Weise und mit welchem Begehrenswortlaut jeweils eine der gewÃ¤hlten Alternativen durchzusetzen ist, bedarf keiner Festlegung (5Â ObÂ 40/18w).
2.4.Â FÃ¼r den Mehrheitsbeschluss der EigentÃ¼mergemeinschaft muss im Wesentlichen Gleiches gelten. (Auch) Dieser soll die Durchsetzung von Individualrechten fÃ¼r alle WohnungseigentÃ¼mer bindend regeln. Gegenstand und Zweck dieser Beschlussfassung bedingen daher einen ausreichend bestimmten Beschlussgegenstand. An diese Bestimmtheit sind aber keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Es genÃ¼gt, wenn daraus das Vorgehen des einzelnen EigentÃ¼mers durch die Beschreibung des Begehrens und des anspruchsbegrÃ¼ndenden Sachverhalts so deutlich hervorgeht, dass damit der mit der Beschlussfassung verfolgte Zweck, den mÃ¶glichen Interessenkonflikt zu lÃ¶sen, erreicht ist. In diesem Sinn ist etwa auch in diesem Zusammenhang die die Gemeinschaftsinteressen allein beeinflussende Wahl zwischen Verbesserung bzw Naturalrestitution einerseits oder Preisminderung bzw Geldersatz andererseits erforderlich, aber auch hinreichend.
2.5.Â Die hier zu beurteilenden BeschlÃ¼sse lassen deutlich erkennen, welche MÃ¤ngel Gegenstand der geltend gemachten AnsprÃ¼che sein werden und dass zum einen die MÃ¤ngelbehebung und die Fertigstellung auf Kosten und Gefahr der Gemeinschaft [BeschlussÂ a)] und zum anderen Preisminderung auf Kosten und Gefahr der klagenden Mit- und WohnungseigentÃ¼mer [BeschlussÂ b)] begehrt wird. Der vom Rekursgericht fÃ¼r die beabsichtigte MÃ¤ngelbehebung geforderten konkreten Beschreibung der MÃ¤ngel, auch ihrer Situierung und ihres AusmaÃŸes und der Beschreibung der gewÃ¼nschten Sanierungsarbeiten bedarf es nicht. Gleiches gilt fÃ¼r die vom Rekursgericht vermisste Konkretisierung der fertigzustellenden allgemeinen Teile im Bereich des ErdgeschoÃŸes und der KellergeschoÃŸe [BeschlussÂ a)].
3.1.Â Entgegen der Auffassung des Rekursgerichts fÃ¼hrt hier daher Unbestimmtheit â€“ losgelÃ¶st von der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche zur Anfechtung berechtigt â€“ nicht zur Rechtsunwirksamkeit der BeschlÃ¼sse.
3.2.Â Die von ihm konstatierte Unbestimmtheit des Anspruchs auf Fertigstellung allgemeiner Teile im BeschlussÂ a) verknÃ¼pft das Rekursgericht allerdings mit einer insofern zumindest mÃ¶glichen KompetenzÃ¼berschreitung. Mangels Bestimmtheit dieses Beschlussgegenstands lasse sich nÃ¤mlich nicht beurteilen, ob und welche Gemeinschaftsinteressen dadurch betroffen sein kÃ¶nnten. Ã„hnliches gelte fÃ¼r den BeschlussÂ b) Ã¼ber die fehlenden, aber zugesagten RÃ¤ume (Fitnessstudio/Medical Spa). Die WohnungseigentÃ¼mer beabsichtigten aus ihren individuellen VertrÃ¤gen ihnen zustehende GewÃ¤hrleistungs- und SchadenersatzansprÃ¼che auf eigene Rechnung geltend zu machen. Inwieweit hier gemeinschaftliche Pflichten oder gemeinschaftliche Interessen betroffen sein sollen, sei nicht ersichtlich. Der BeschlussÂ b) habe daher keine Verwaltungsangelegenheit zum Gegenstand.
3.3.Â Die Rechtsprechung trÃ¤gt dem einzelnen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer vor Erhebung einer Individualklage die Einholung eines Mehrheitsbeschlusses auf, sofern sein Vorgehen die Interessen der Gemeinschaft beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnte. Die hier zu beurteilenden BeschlÃ¼sse behandeln eine solche ProzessfÃ¼hrung im Zusammenhang mit baulichen MÃ¤ngeln an allgemeinen Teilen, die Fertigstellung von allgemeinen Teilen und â€“ mit der Schaffung von RÃ¤umlichkeiten â€“ Arbeiten, die allgemeine Teile zumindest in Anspruch nehmen. Dass dabei Gemeinschaftsinteressen zumindest potentiell beeintrÃ¤chtigt werden kÃ¶nnten, ist daher evident.
3.4.Â AuÃŸerdem wÃ¤re in dem Fall, dass aufgrund der konkreten UmstÃ¤nde von vornherein jeglicher Interessenkonflikt zu verneinen wÃ¤re, zwar im Grunde genommen kein die Geltendmachung der Individualrechte des einzelnen WohnungseigentÃ¼mers deckender Mehrheitsbeschluss notwendig. Im Hinblick auf den Gegenstand und Zweck dieser Beschlussfassung und dessen Bedeutung fÃ¼r die Geltendmachung von IndividualansprÃ¼chen in einem GewÃ¤hrleistungs- und Schadenersatzprozess ist aber ein Beschluss, der dies klarstellt, nicht allein mangels rechtlichen Interesses und/oder KompetenzÃ¼berschreitung fÃ¼r rechtsunwirksam zu erklÃ¤ren (vgl 5Â ObÂ 40/18w [Beschluss des AuÃŸerstreitgerichts]). Der Gegenstand des Beschlusses ist auch in diesem Fall die von der Rechtsprechung zur Sicherung der Verwaltungsinteressen der EigentÃ¼mergemeinschaft geforderte Abstimmung im InnenverhÃ¤ltnis und damit als Verwaltungsangelegenheit zu qualifizieren. Die EigentÃ¼mergemeinschaft maÃŸt sich mit dieser fÃ¼r den GewÃ¤hrleistungs- und/oder Schadenersatzprozess allenfalls Ã¼berflÃ¼ssigen Beschlussfassung keine Kompetenz an, die Ã¼ber ihre RechtsfÃ¤higkeit hinausgeht.
3.5.Â Der BeschlussÂ a) enthÃ¤lt nicht nur eine Wahl des GewÃ¤hrleistungsbehelfs bzw der Form des Schadenersatzes (â€žBehebungâ€œ), sondern auch eine Kostentragungsregel zulasten der EigentÃ¼mergemeinschaft. Ein solcher Beschluss auf gerichtliche Geltendmachung von GewÃ¤hrleistungs- und SchadenersatzansprÃ¼chen auf Kosten, Rechnung und Risiko der EigentÃ¼mergemeinschaft begrÃ¼ndet keine Gesetzwidrigkeit, wenn es dabei â€“ wie hier â€“ um die Beseitigung von MÃ¤ngeln und SchÃ¤den an allgemeinen Teilen der Liegenschaft und damit um gemeinschaftliche Interessen geht (5Â ObÂ 281/07w; 5Â ObÂ 304/04y).
4.1.Â Als Zwischenergebnis ist daher festzuhalten, dass die BegrÃ¼ndung des Rekursgerichts die Feststellung der Rechtsunwirksamkeit der BeschlÃ¼sse nicht trÃ¤gt.
4.2.Â Das Rekursgericht lieÃŸ die im Rekurs der Antragstellerin aufgeworfenen Fragen zu den anderen von der Antragstellerin geltend gemachten AnfechtungsgrÃ¼nden bewusst unbeantwortet. Es sind dies reine Rechtsfragen im Zusammenhang mit der ZulÃ¤ssigkeit des Stimmrechtsausschlusses, der GewÃ¤hrung des Ã„uÃŸerungsrechts und der Zuordnung der MaÃŸnahmen der MÃ¤ngelbehebung zur ordentlichen oder auÃŸerordentlichen Verwaltung. Eine Beweis- oder MÃ¤ngelrÃ¼ge enthielt der Rekurs der Antragstellerin nicht.
5.1.Â Das Erstgericht verneinte ein Stimmrecht sowohl der vom Beschlussgegenstand unmittelbar betroffenen Antragstellerin als auch der 7.Â Antragsgegnerin. Der Ausschluss erstrecke sich auch auf die 7.Â Antragsgegnerin, weil ein zum Stimmrechtsausschluss fÃ¼hrendes wirtschaftliches NaheverhÃ¤ltnis zum GeschÃ¤ftspartner einer EigentÃ¼mergemeinschaft auch bei konzernmÃ¤ÃŸigen Verflechtungen und wirtschaftlichen Beteiligungen gegeben sein kÃ¶nne. Nach den Feststellungen hÃ¤tten die Antragstellerin und die 7.Â Antragsgegnerin, mit unterschiedlichen gesellschaftsrechtlichen Konstellationen im Hintergrund, im Wesentlichen die selben wirtschaftlichen EigentÃ¼mer und sie wÃ¼rden durch die selben zwei Personen als GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer vertreten.
5.2.Â Wenn der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung ein RechtsgeschÃ¤ft, RechtsverhÃ¤ltnis oder Rechtsstreit mit einem WohnungseigentÃ¼mer oder mit einer Person ist, mit der dieser durch ein familiÃ¤res oder wirtschaftliches NaheverhÃ¤ltnis verbunden ist, ist dieser WohnungseigentÃ¼mer gemÃ¤ÃŸ Â§Â 24 AbsÂ 3 WEG von Gesetzes wegen vom Stimmrecht ausgeschlossen. Der naheliegende Zweck des Stimmrechtsausschlusses ist die Vermeidung von Interessenkonflikten. Ob ein solcher Interessenkonflikt droht, ist nach den UmstÃ¤nden des Einzelfalls zu beurteilen (5Â ObÂ 106/17z). Die IntensitÃ¤t des NaheverhÃ¤ltnisses und das mit dem Beschlussgegenstand verbundene Gefahrenpotential sind dabei in einem beweglichen System konditional miteinander verknÃ¼pft. Je grÃ¶ÃŸer die mit der zu beschlieÃŸenden MaÃŸnahme verbundene Gefahr fÃ¼r die EigentÃ¼mergemeinschaft ist, umso weniger IntensitÃ¤t muss das familiÃ¤re oder wirtschaftliche NaheverhÃ¤ltnis aufweisen, um den Stimmrechtsauschluss eines WohnungseigentÃ¼mers zu rechtfertigen. In typisierten FÃ¤llen einer formellen Interessenkollision ist der Stimmrechtsausschluss ohne zusÃ¤tzliches GefÃ¤hrdungspotential verwirklicht. Betrifft der Beschlussgegenstand etwa den WohnungseigentÃ¼mer selbst, bewirkt die Teilnahme an der Abstimmung fÃ¼r den Betroffenen typischerweise einen Interessenkonflikt, der von vornherein abstrakt als schwerwiegend zu beurteilen ist (5Â ObÂ 249/12x). Ein zum Ausschluss vom Stimmrecht fÃ¼hrendes zu enges wirtschaftliches NaheverhÃ¤ltnis zum GeschÃ¤ftspartner einer EigentÃ¼mergemeinschaft kann sich aus der Eigenschaft als Gesellschafter (mit erheblichen Anteilen) und/oder GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer des GeschÃ¤ftspartners, konzernmÃ¤ÃŸigen Verflechtungen und Beteiligungen, oder wirtschaftliche AbhÃ¤ngigkeiten aus einem Dienst-, Werkvertrags- oder AuftragsverhÃ¤ltnis ergeben (RS0118453). Typischerweise gefahrengeneigt ist beispielsweise die Beschlussfassung Ã¼ber die Erhebung von AnsprÃ¼chen gegenÃ¼ber dem WohnungseigentÃ¼mer oder einer Person, mit der der WohnungseigentÃ¼mer wirtschaftlich oder familiÃ¤r verbunden ist (vgl 5Â ObÂ 230/99f).
5.3.Â Nach den Feststellungen hat die Antragstellerin zwei Gesellschafterinnen mit jeweils 50Â % Anteil, nÃ¤mlich die S* Privatstiftung und die * B* GmbH & Co KG. Die 7.Â Antragsgegnerin hat zwei Gesellschafterinnen mit jeweils 50Â % Anteil, nÃ¤mlich die * I* GmbH und die * W* GmbH. Einzige KomplementÃ¤rin der * B* GmbH & Co KG ist die * P* GmbH, deren einzige Gesellschafterin wiederum die * I* AG ist. Die S* Privatstiftung ist einzige Gesellschafterin der * W* GmbH. Die * I* GmbH wurde mit Verschmelzungsvertrag vom 15.Â 5.Â 2014 mit der * I* AG als Ã¼bernehmender Gesellschaft verschmolzen. Die Antragstellerin und die 7.Â Antragsgegnerin werden durch die selben GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer vertreten. Dem Erstgericht ist darin zuzustimmen, dass diese konzernmÃ¤ÃŸigen Verflechtungen und wirtschaftlichen Beteiligungen ein wirtschaftliches NaheverhÃ¤ltnis zwischen Antragstellerin und 7.Â Antragsgegnerin bedingen, das im Hinblick auf das doch erhebliche â€žGefÃ¤hrdungspotentialâ€œ des Beschlussgegenstands zum Stimmrechtsausschluss beider fÃ¼hrt.
6.1.Â Die Antragstellerin machte in ihrem Rekurs geltend, das Erstgericht sei begrÃ¼ndungslos vom Vorliegen einer MaÃŸnahme der ordentlichen Verwaltung ausgegangen und habe es (daher) verabsÃ¤umt, sich mit der geltend gemachten Anfechtung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 WEG auseinanderzusetzen. Die Behebung von (aufsteigender und auf die Nachbarliegenschaft zurÃ¼ckzufÃ¼hrender) Feuchtigkeit sei jedoch mit Kosten im sechsstelligen Bereich verbunden, sodass auch diese MaÃŸnahme und der hierauf abzielende Beschluss dem Bereich der auÃŸerordentlichen Verwaltung zuzuordnen sei. Der BeschlussÂ b) handle von gewÃ¤hrleistungsrechtlichen oder schadenersatzrechtlichen AnsprÃ¼chen auf Preisminderung bzw Schadenersatz fÃ¼r das nicht errichtete Fitnessstudio und/oder Spa. Die Errichtung eines Fitnessstudios oder eines Spa zÃ¤hle aber nicht zu Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft, sodass auch die bezughabenden AnsprÃ¼che nicht unter MaÃŸnahmen der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft fielen.
6.2.Â Die Frage, ob die Beschlussfassung Ã¼ber die gerichtliche Geltendmachung der AnsprÃ¼che (nur diese ist Gegenstand der Beschlussfassung) hier als ordentliche oder auÃŸerordentliche Verwaltungsangelegenheit zu qualifizieren ist, bedarf keiner KlÃ¤rung. Die Bedeutung der Unterscheidung wÃ¤re im hier gegebenen Zusammenhang nur darin gelegen, dass eine auÃŸerordentliche VerwaltungsmaÃŸnahme nach Â§Â 29 WEG auch inhaltlich anfechtbar und zu prÃ¼fen wÃ¤re. Die Antragstellerin hat zu den mÃ¶glichen inhaltlichen AnfechtungsgrÃ¼nden aber weder innerhalb der Anfechtungsfrist, noch danach Substantielles vorgebracht.
7.1.Â Die Antragstellerin hielt im Rekurs ihren Standpunkt aufrecht, dass die den Beschluss initiierenden Mit- und WohnungseigentÃ¼mer in Kenntnis gewesen seien, dass die Antragstellerin anwaltlich vertreten sei. Dennoch sei ihr Rechtsanwalt weder verstÃ¤ndigt noch ihm Unterlagen zugesandt worden. Sie habe zu Recht davon ausgehen kÃ¶nnen, dass der anwaltliche Vertreter der Antragsgegner diese Korrespondenz zumindest zeitgleich auch an ihren bevollmÃ¤chtigten Rechtsanwalt Ã¼bermittelt habe. Aus diesem Grund habe die Antragstellerin dem ihr persÃ¶nlich zugestellten Schreiben auch keine gesonderte Bedeutung beigemessen.
7.2.Â Schon das Erstgericht vertrat die zutreffende Auffassung, dass die unstrittige Ãœbermittlung der Beschlussunterlagen an die Antragstellerin selbst zur Wahrung ihres AnhÃ¶rungsrechts ausreicht. Damit wurde ihr ausreichend Gelegenheit zur Ã„uÃŸerung gegeben (Â§Â 24 AbsÂ 1 SatzÂ 2 WEG).
8.1.Â Dem Revisionsrekurs ist somit Folge zu geben und der Sachbeschluss des Erstgerichts zur GÃ¤nze wiederherzustellen.
8.2.Â Die Kostenentscheidung stÃ¼tzt sich auf Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG iVm Â§Â 52 AbsÂ 2 WEG. Es entspricht der Billigkeit, den auch in den Rechtsmittelverfahren obsiegenden Antragsgegnern Kostenersatz zuzuerkennen. Die Bemessungsgrundlage dafÃ¼r betrÃ¤gt gemÃ¤ÃŸ Â§Â 10 ZÂ 3 litÂ b) sublitÂ bb) RATG (nur) 2.500Â EUR.