Document Number: JJT_20201020_OGH0002_0040OB00128_20G0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0040OB00128.20G.1020.000
Case Number: 4Ob128/20g
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1603152000000
Word Count: 2531

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Vogel als Vorsitzenden und die HofrÃ¤te Dr.Â Schwarzenbacher, Hon.-Prof.Â Dr.Â Brenn, Hon.-Prof.Â PDÂ Dr.Â Rassi und MMag.Â Matzka als weitere Richter in der Rechtssache der KlÃ¤gerin W***** GesellschaftÂ mbH, *****, vertreten durch Eisenberger & Herzog Rechtsanwalts GmbH in Graz, gegen den Beklagten T***** H*****, vertreten durch Cerha Hempel RechtsanwÃ¤lte GmbH in Wien, wegen Feststellung (StreitwertÂ 50.000Â EUR), Ã¼ber die Revision der KlÃ¤gerin gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 24.Â AprilÂ 2020, GZÂ 40Â RÂ 52/20y-44, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Josefstadt vom 3.Â DezemberÂ 2019, GZÂ 5Â CÂ 240/17i-39, bestÃ¤tigt wurde, zu Recht erkannt:
Spruch
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die KlÃ¤gerin ist schuldig, dem Beklagten die mit 2.234,70Â EUR (darin enthalten 372,45Â EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
EntscheidungsgrÃ¼nde:
[1] Der Beklagte war EigentÃ¼mer einer Liegenschaft in einer Wiener GeschÃ¤ftsstraÃŸe. Die KlÃ¤gerin ist Mieterin von GeschÃ¤ftsflÃ¤chen in diesem Haus. Im JahrÂ 2012 erfolgte bei der KlÃ¤gerin ein Machthaberwechsel iSd Â§Â 12a MRG, der mit 1.Â 8.Â 2012 wirksam wurde. Dieser wurde von der KlÃ¤gerin dem Vermieter nicht angezeigt. Der Beklagte verÃ¤uÃŸerte die Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 10.Â 1.Â 2014 an einen Dritten. Mit einem Schreiben vom 29.Â 3.Â 2017 begehrte der Beklagte von der KlÃ¤gerin Schadenersatz in HÃ¶he von 6,5Â Mio.Â EUR mit der BegrÃ¼ndung, dass der auf der Grundlage der Hauptmietzinse ermittelte Kaufpreis fÃ¼r die gesamte Liegenschaft zum Zeitpunkt der VerÃ¤uÃŸerung aufgrund der Verletzung der Anzeigepflicht durch die KlÃ¤gerin zu niedrig gewesen sei.
[2] Die KlÃ¤gerin begehrt die Feststellung, dass dem Beklagten keine derartigen SchadenersatzansprÃ¼che zustÃ¼nden, in eventu dass ihm allenfalls zustehende SchadenersatzansprÃ¼che aufgrund seines Ã¼berwiegenden Mitverschuldens um 99,9Â % zu mindern seien. Sie brachte vor, dass es am Rechtswidrigkeitszusammenhang ihrer Pflichtverletzung mit dem eingetretenen VermÃ¶gensnachteil des Beklagten fehle. Dem Beklagten sei spÃ¤testens seit HerbstÂ 2016 bekannt gewesen, dass er einen hÃ¶heren Kaufpreis hÃ¤tte verlangen kÃ¶nnen. Dem KÃ¤ufer sei der Machthaberwechsel aufgrund des Schreibens der KlÃ¤gerin vom 30.Â 6.Â 2015 bekannt gewesen. Der Beklagte hÃ¤tte den Kaufvertrag wegen gemeinsamen Irrtums anfechten mÃ¼ssen. Er habe sich auch nicht um die Abgabe eines VerjÃ¤hrungsverzichts durch den KÃ¤ufer bemÃ¼ht. Er habe durch diese Unterlassungen gegen die Obliegenheit jedes GeschÃ¤digten, den Schaden zu minimieren, verstoÃŸen. Es liege ein derart krasser VerstoÃŸ vor, der eine Schadensminderung auf null rechtfertige.
[3] Der Beklagte bestritt und wendete im Wesentlichen ein, dass der Rechtswidrigkeitszusammenhang gegeben sei. Zur Schadensminderung fÃ¼hrte er aus, er habe erstmals im HerbstÂ 2016 erfahren, dass der KÃ¤ufer mit der KlÃ¤gerin Ã¼ber einen Mietzinsanhebungsanspruch verhandle; er habe sich mit diesem Thema aber nicht weiter befasst. Die dreijÃ¤hrige Frist zur Geltendmachung eines Irrtums sei am 9.Â 1.Â 2017 abgelaufen. Er hÃ¤tte daher binnen kurzer Zeit weitreichende Entscheidungen treffen mÃ¼ssen. Ein eindeutiger und unstrittiger Fall sei nicht vorgelegen, zumal schon die Frage, ob der Irrtum nicht bloÃŸ als Wertirrtum angesehen werden mÃ¼sse, unklar sei. Ihm sei daher die Einbringung einer Irrtumsanfechtungsklage gegen den KÃ¤ufer nicht zumutbar gewesen. Ebenso wenig sei es ihm mÃ¶glich gewesen, dem KÃ¤ufer einen VerjÃ¤hrungsverzicht abzuringen. Zu diesem Zeitpunkt seien die Verhandlungen zwischen dem KÃ¤ufer und der KlÃ¤gerin noch nicht abgeschlossen gewesen. AuÃŸerdem habe er kein Druckmittel gegen den KÃ¤ufer in der Hand gehabt, das diesen zur Abgabe eines VerjÃ¤hrungsverzichts hÃ¤tte bewegen kÃ¶nnen.
[4] Das Erstgericht wies das Klagebegehren und das Eventualbegehren ab. Â§Â 12a MRG sei ein Schutzgesetz zugunsten des Vermieters iSd Â§Â 1311 ABGB. Die in Â§Â 12a MRG normierte Anzeigepflicht solle den jeweiligen Vermieter vor VermÃ¶gensschÃ¤den infolge unterlassener Anhebung des Mietzinses auf den angemessenen Mietzins bewahren. Der beim Beklagten eingetretene Schaden sei durch die Unterlassung der Anzeige kausal herbeigefÃ¼hrt worden. Die Ã¼bertretene Norm bezwecke auch den Schutz vor dem dem Beklagten bei VerÃ¤uÃŸerung der Liegenschaft erlittenen Schaden. Der Rechtswidrigkeitszusammenhang sei zu bejahen. Die Parteien des Kaufvertrags hÃ¤tten ihren Berechnungen des Kaufpreises die aktuellen Mietzinslisten zugrunde gelegt und seien einem gemeinsamen Irrtum unterlegen, der eine Anfechtung oder Anpassung des Vertrags rechtfertigen kÃ¶nnte. Dem Beklagten kÃ¶nne jedoch nicht abverlangt werden, im Verlauf von nur etwa zwei Monaten sÃ¤mtliche Folgen der Unterlassung der KlÃ¤gerin zu erfassen und eine Entscheidung zur ProzessfÃ¼hrung zu treffen; dies vor allem angesichts der mit einem Streit Ã¼ber 6Â MioÂ EUR verbundenen hohen Kosten und des mit einer Irrtumsanfechtung stets verbundenen Risikos. Solches wÃ¼rde die Schadensminderungspflicht des Beklagten Ã¼berspannen.
[5] Das Berufungsgericht bestÃ¤tigte diese Entscheidung, indem es ebenfalls den Rechtswidrigkeitszusammenhang zwischen der Verletzung des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG und dem gegenstÃ¤ndlichen Schaden bejahte. Zweck der normierten Anzeigeverpflichtung sei der Schutz des Vermieters vor allen VermÃ¶gensnachteilen, die mit der Verletzung der Anzeigeverpflichtung und der Unterlassung der Mietzinsanhebung im Zusammenhang stehen. Â§Â 12a MRG gewÃ¤hre dem Vermieter zum Ausgleich fÃ¼r den Eintritt eines neuen Mieters, dem in AbsÂ 3 dieser Bestimmung die entscheidende Ã„nderung der rechtlichen und wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeiten in einer juristischen Person oder einer unternehmerisch tÃ¤tigen eingetragenen Personengesellschaft gleich gehalten werde, das Recht, die ErhÃ¶hung des Hauptmietzinses auf den angemessenen Mietzins zu begehren. Die Anzeigeverpflichtung des Mieters solle dem Vermieter die Durchsetzung dieses Rechts erleichtern. Er mÃ¼sse nicht stÃ¤ndig prÃ¼fen, ob ein Sachverhalt verwirklicht wurde, der ihn zur Anhebung des Mietzinses berechtigt bzw wÃ¤re ihm oft eine solche PrÃ¼fung gar nicht mÃ¶glich. Eine vergleichbare Situation sei auch bei der VerÃ¤uÃŸerung der Liegenschaft gegeben. Den Vermieter treffe keine Nachforschungspflicht, ob bei einem seiner Mieter Ã„nderungen eingetreten seien, die eine Anhebung des Mietzinses erlauben; vielmehr dÃ¼rfe er davon ausgehen, dass die Mieter ihren Anzeigeverpflichtungen nachkommen. Der Wert einer Liegenschaft bestimme sich ua auch durch die erzielbaren MietertrÃ¤gnisse. Diese seien somit im Fall der VerÃ¤uÃŸerung der Liegenschaft fÃ¼r den Kaufpreis relevant. Eine unterlassene Anhebung des Mietzinses nach Â§Â 12a MRG aufgrund einer Anzeigepflichtverletzung durch den Mieter stehe somit in einem engen Zusammenhang mit dem bei VerÃ¤uÃŸerung der Liegenschaft erzielbaren Kaufpreis. Die Verhinderung eines solchen Schadens sei aufgrund dieser ErwÃ¤gungen jedenfalls vom Normzweck des Â§Â 12aÂ AbsÂ 3Â MRG, nÃ¤mlich dem Schutz des Vermieters vor VermÃ¶gensnachteilen durch eine Verletzung der Anzeigepflicht, umfasst.
[6] Eine Verletzung der Schadensminderungspflicht des Beklagten durch Unterlassung der Irrtumsanfechtung des Kaufvertrags sei zu verneinen, weil fraglich sei, ob ein GeschÃ¤ftsirrtum oder bloÃŸ ein Motivirrtum vorgelegen sei, und der Beklagte bei einem Streitwert von Ã¼ber 6Â MioÂ EUR einem sehr hohen Kostenrisiko ausgesetzt gewesen wÃ¤re, aber nicht verpflichtet sei, derart hohe Risiken einzugehen, um den Schaden fÃ¼r die rechtswidrig und schuldhaft handelnde KlÃ¤gerin mÃ¶glichst gering zu halten.
[7] Das Berufungsgericht bemaÃŸ den Wert des Entscheidungsgegenstands mit 30.000Â EUR Ã¼bersteigend und erklÃ¤rte die Revision fÃ¼r zulÃ¤ssig, weil zur Frage, ob ein teilweiser Entgang des Kaufpreises als Folge einer Anzeigepflichtverletzung nach Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG vom Schutzzweck der Norm umfasst sei, keine oberstgerichtliche Judikatur vorliege.
[8] Die KlÃ¤gerin beantragt mit ihrer â€“ vom Beklagten beantworteten â€“ Revision, der Klage stattzugeben. Ein Kaufpreisschaden sei nach bisheriger Rechtsprechung nicht im Rahmen des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG ersetzbar, diese Bestimmung bezwecke nur den Ersatz der Mietzinsdifferenz gegenÃ¼ber dem Neu- und dem Alt-Vermieter. Im Ãœbrigen sei anlÃ¤sslich des Verkaufs der Liegenschaft die Kalkulation offengelegt worden. Daher sei ein gemeinsamer GeschÃ¤ftsirrtum vorgelegen, den der Beklagte zur Schadensminderung der KlÃ¤gerin gegenÃ¼ber dem KÃ¤ufer geltend machen hÃ¤tte mÃ¼ssen, wobei ihm eine KlagsfÃ¼hrung zumutbar gewesen wÃ¤re.
[9] Die Revision ist zur KlÃ¤rung der im Zulassungsausspruch genannten Rechtsfrage zulÃ¤ssig, aber nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
[10] 1.1.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG sind die vertretungsbefugten Organe der juristischen Person des Hauptmieters einer GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeit verpflichtet, dem Vermieter entscheidende Ã„nderungen der rechtlichen oder wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeiten an der Mietergesellschaft unverzÃ¼glich anzuzeigen.
[11] 1.2.Â Auch die Mietergesellschaft selbst trifft die Pflicht, den Vermieter Ã¼ber UmstÃ¤nde zu informieren, die diesen zur Mietzinsanhebung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG berechtigen (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht3 Â§Â 12a MRG RzÂ 51, Schauer in GesRZ 2011, 310 [311]). Die Anzeigepflicht nach Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG ist eine aus dem Bestandvertrag abgeleitete Nebenpflicht des Mieters. Der Schadenersatzanspruch gegen die Gesellschaft, der aus der Verletzung dieser Pflicht abgeleitet wird, ist daher vertraglicher Natur (1Â ObÂ 73/10g; 8Â ObÂ 4/11p; 1Â ObÂ 125/14k).
[12] 2.1.Â Soll das Zuwiderhandeln gegen ein Gesetz einen Schadenersatzanspruch auslÃ¶sen, muss es jene Interessen verletzen, deren Schutz die Rechtsnorm bezweckt (RS0031143). Das Wesen des Rechtswidrigkeits-zusammenhangs liegt darin, dass aufgrund eines rechtswidrigen Verhaltens nur fÃ¼r jene verursachten SchÃ¤den zu haften ist, die die Ã¼bertretene Verhaltensnorm nach ihrem Schutzzweck gerade verhindern sollte (RS0022933; RS0027553). Bei Vertragsverletzungen ergibt sich der Rechtswidrigkeitszusammenhang aus den Interessen, die der Vertrag schÃ¼tzen soll. Wer eine Vertragspflicht verletzt, haftet nur insofern, als jene Interessen verletzt sind, deren Schutz die Ã¼bernommene Vertragspflicht bezweckt (Reischauer in Rummel, ABGB3 Â§Â 1295 RzÂ 8b).
[13] 2.2.Â Die Anzeigepflicht des Mieters nach Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG soll GestaltungsmÃ¶glichkeiten eines Mieters, Mietzinsanhebungen zu vermeiden, hintanhalten (WÃ¼rth in Rummel3 Â§Â 12a MRG RzÂ 2). Sie regelt (wie viele andere Bestimmungen des MRG) in EinschrÃ¤nkung der Privatautonomie (vgl Lovrek/Stabentheiner in Geko WohnrechtÂ I Â§Â 16 MRG RzÂ 1 zum Preisschutz) das VertragsverhÃ¤ltnis zwischen den Parteien des Bestandvertrags und ist darauf gerichtet, den Vermieter vor VermÃ¶gensschÃ¤den in Form von MietzinsausfÃ¤llen zu bewahren.
[14] Hier ist die Frage zu klÃ¤ren, ob die Anzeigepflicht nach der genannten Norm darÃ¼ber hinaus auch den (weiteren) Zweck hat, KaufpreisschÃ¤den des Vermieters wegen unterlassener Anzeige seitens des Mieters zu verhindern. Schon an dieser Stelle ist darauf zu verweisen, dass es fÃ¼r die Bejahung des Rechtswidrigkeitszusammenhangs genÃ¼gt, dass die Verhinderung des konkret eingetretenen Schadens bloÃŸ mitbezweckt ist (vgl RS0027553 [T17]).
[15] 2.3.Â In der Entscheidung 4Â ObÂ 220/08v, die die Haftung eines GeschÃ¤ftsfÃ¼hrers fÃ¼r uneinbringliche Mietzinsforderungen des Vermieters gegen die Mietergesellschaft wegen der unterlassenen Anzeige des Machtwechsels zum Gegenstand hat, wurde ausgesprochen, dass die Anzeigepflicht des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG den Schutz des jeweiligen Vermieters bezweckt, der vor VermÃ¶gensschÃ¤den infolge unterlassener Anhebung des Mietzinses auf den angemessenen Mietzins bewahrt werden soll (vgl auch RS0124474).
[16] 2.3.1.Â Vonkilch (in woblÂ 2009/120) weist in einer Glosse zu dieser Entscheidung darauf hin, dass die SchÃ¤digung des LiegenschaftsverÃ¤uÃŸerers weit Ã¼ber die Unterlassung der Einhebung eines angehobenen Mietzinses fÃ¼r die Zeit bis zur VerÃ¤uÃŸerung der Liegenschaft hinausgehe. Denn hÃ¤tte der VerÃ¤uÃŸerer den Mietzins entsprechend anheben kÃ¶nnen, so hÃ¤tte ihm das nach den einschlÃ¤gigen Markt- und Preisbildungsmechanismen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch einen erheblich hÃ¶heren Kaufpreis beschert. Diesen tatsÃ¤chlich nicht lukriert zu haben, zwinge den VerÃ¤uÃŸerer dazu, sich in vollem Umfang an demjenigen schadlos zu halten, der ihm durch die Unterlassung der gebotenen Anzeige Ã¼ber den Machtwechsel diesen VermÃ¶gensschaden zugefÃ¼gt habe.
[17] 2.3.2.Â Friedl (in ecolexÂ 2009, 656) vertritt demgegenÃ¼ber in einer Besprechung der genannten Entscheidung die Ansicht, dass es am Rechtswidrigkeitszusammenhang zwischen der Pflichtverletzung (Unterlassung der Anzeige) und dem eingetretenen VermÃ¶gensnachteil fehle. Der Zweck, der mit dem primÃ¤ren Normgehalt der Pflicht zur Anzeige verfolgt werde, sei nicht einmal die objektive MÃ¶glichkeit, den Mietzins anzuheben, sondern dem Vermieter Kenntnis Ã¼ber UmstÃ¤nde zu verschaffen, zu deren Erforschung er sonst keine unmittelbare Veranlassung hÃ¤tte. Ein verÃ¤uÃŸerungswilliger Vermieter habe aber Anlass, die fÃ¼r die Kaufpreisgestaltung maÃŸgeblichen UmstÃ¤nde â€“ den Ertragswert â€“ zu erforschen.
[18] 2.4.Â Nach Auffassung der Revision liegt der Zweck der Regelung des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG darin, zu verhindern, dass durch gesellschaftsrechtliche GestaltungsmÃ¶glichkeiten mehrheitlich andere Personen als der bisherige Mieter von einem gÃ¼nstigen Mietrecht zum Nachteil des Vermieters profitierten, wie dies etwa in den Entscheidungen 5Â ObÂ 51/01p und 6Â ObÂ 79/01p zum Ausdruck komme, damit sei der ausschlieÃŸliche Schutzzweck des Â§Â 12aÂ MRG umschrieben. Diese AusfÃ¼hrungen Ã¼berzeugen nicht.
[19] 3.1.Â Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG will verhindern, dass durch gesellschaftsrechtliche MÃ¶glichkeiten mehrheitlich andere Personen als der bisherige Mieter von einem gÃ¼nstigen Mietentgelt zum Nachteil des Vermieters profitieren. Die Anzeigepflicht soll den Vermieter deshalb in die Lage versetzen, sein ihm zum Ausgleich fÃ¼r die â€žaufgedrÃ¤ngteâ€œ Nutzung durch andere Personen gewÃ¤hrtes Mietzinsanhebungsrecht auszuÃ¼ben und ihm auf diese Weise vermÃ¶gensrechtliche Vorteile verschaffen.
[20] Mit den erhÃ¶hten Mietzinsen ist aber unmittelbar auch der weitere (vermÃ¶gensrechtliche) Vorteil verbunden, dass der Ertragswert der betreffenden Liegenschaft steigt. Die Anzeigepflicht dient deshalb nicht nur dazu, es dem Vermieter zu ermÃ¶glichen, von seinem Mietzinsanhebungsrecht Gebrauch zu machen, sondern sie dient auch seiner Information Ã¼ber die sonstigen mit einer Mietzinsanhebung verbundenen vermÃ¶gensrechtlichen Folgen. So bietet ihm die Anzeige bei einer kÃ¼nftigen Verwertung oder VerpfÃ¤ndung der Liegenschaft eine Kalkulationsgrundlage fÃ¼r die Ermittlung des richtigen Ertragswerts. Dass ZinshÃ¤user verÃ¤uÃŸert oder verpfÃ¤ndet werden und dafÃ¼r der Ertragswert der Liegenschaft maÃŸgeblich ist, ist (im Sinn fehlender AdÃ¤quanz) auch nicht unvorhersehbar, sondern kommt regelmÃ¤ÃŸig vor.
[21] 3.2.Â Dass die HÃ¶he der vereinnahmten Mietzinse unmittelbar den Wert eines Hauses beeinflusst, stellt auch die Revision nicht in Abrede. Um den angemessenen Mietzins lukrieren zu kÃ¶nnen, ist aber die Anzeige eines Machtwechsels Voraussetzung. Entgegen der Meinung von Friedl (PktÂ 2.3.2) hat der Vermieter im berechtigten Vertrauen auf die RechtsmÃ¤ÃŸigkeit des Verhaltens seiner Mieter auch bei einer beabsichtigten VerÃ¤uÃŸerung der Liegenschaft keinen besonderen Anlass, in der SphÃ¤re seiner Mieter nach UmstÃ¤nden betreffend einer mÃ¶glichen Verwirklichung von MietzinsanhebungstatbestÃ¤nden zu forschen. Der Vermieter kann sich in so einer Situation vielmehr auf die Vertragstreue seines Mieters jedenfalls solange verlassen, als ihm nicht gegenteilige UmstÃ¤nde zur Kenntnis gelangt sind. Bestehen fÃ¼r den Vermieter daher keine Anhaltspunkte fÃ¼r einen Machtwechsel, ist der Mieter fÃ¼r den aus der Unterlassung der Anzeige resultierenden (und vom VerÃ¤uÃŸerer zu beweisenden) MindererlÃ¶s beim Verkauf eines Zinshauses haftbar.
[22] Besonders dann, wenn â€“ wie hier â€“ die Mietergesellschaft Teil eines internationalen Konzerns ist, fehlt dem Vermieter bei Machtwechseln innerhalb der Mietergesellschaft hÃ¤ufig die MÃ¶glichkeit, komplizierte UmgrÃ¼ndungsvorgÃ¤nge zu erforschen. Die BeschrÃ¤nkung des Schutzzwecks des Â§Â 12a MRG auf die Vereinnahmung des angemessenen Mietzinses ist daher zu eng, nicht sachgerecht und wÃ¼rde eine RechtsschutzlÃ¼cke hinterlassen.
[23] 3.3.Â Es gilt daher zusammenfassend, dass die Anzeigepflicht des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG den Schutz des jeweiligen Vermieters bezweckt, der vor VermÃ¶gensschÃ¤den infolge unterlassener Anhebung des Mietzinses auf den angemessenen Mietzins bewahrt werden soll. Es handelt sich dabei um eine aus dem Bestandvertrag abgeleitete (von der genannten Norm nÃ¤her determinierte) Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter anhebungsrelevante TatbestÃ¤nde mitzuteilen. Ein Kaufpreisschaden, der unmittelbar aus zu geringen MieterlÃ¶sen herrÃ¼hrt, weil ein Machtwechsel vom Mieter nicht mitgeteilt wurde, liegt im Schutzbereich des Â§Â 12a MRG, weil durch diese Bestimmung die MÃ¶glichkeit der Einhebung eines angemessenen Mietzinses und der â€žEinpreisungâ€œ des dadurch erhÃ¶hten Ertragswerts der Liegenschaft bei deren Verwertung gewÃ¤hrleistet werden soll.
[24] 3.4.Â Im vorliegenden Fall stehen dem Beklagten daher dem Grunde nach AnsprÃ¼che auf Ersatz des Kaufpreisschadens gegen die KlÃ¤gerin wegen ihrer Verletzung der Anzeigepflicht nach Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG zu. Dies hat die Abweisung des gegenteiligen Feststellungsbegehrens zur Folge.
[25] 4.1.Â Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung ist ein GeschÃ¤digter entsprechend der sich ua aus Â§Â 1304 ABGB ergebenden Schadensminderungspflicht verhalten, seinen Schaden mÃ¶glichst gering zu halten, wenn und soweit ihm ein konkretes (jedoch unterlassenes) Verhalten zugemutet werden kann (RS0109225). Der SchÃ¤diger kann aber nicht verlangen, dass der GeschÃ¤digte zwecks Behebung des durch den SchÃ¤diger verschuldeten Schadens auf sein Risiko und auf seine Kosten ihm nicht zumutbare Schritte unternimmt (RS0027173). Die Behauptungs- und Beweislast fÃ¼r eine solche Verletzung der Schadensminderungspflicht durch den GeschÃ¤digten trifft den beklagten SchÃ¤diger (RS0027129).
[26] 4.2.Â Auch im Nichtergreifen eines Rechtsmittels oder der Unterlassung einer ProzessfÃ¼hrung kann eine Verletzung der Schadensminderungspflicht liegen (8Â ObÂ 85/06t). Wird allerdings ein risikobehafteter Rechtsweg deshalb nicht beschritten, weil die Rechtslage problematisch ist, liegt keine Verletzung der Schadensminderungspflicht vor (8Â ObÂ 10/16b; 6Â ObÂ 31/08i).
[27] 4.3.Â Letzteres ist hier der Fall: Strittig ist nÃ¤mlich, ob im Anlassfall nicht nur ein bloÃŸer Motivirrtum vorliegt, der nicht zur Anfechtung des Kaufvertrags berechtigt (vgl RS0014904 zum Kalkulationsirrtum). Auch wenn â€“ wie festgestellt â€“ der KÃ¤ufer im Zuge der Kaufvertragsverhandlungen vom Beklagten eine Mietzinsliste erhalten hat, ergibt sich daraus noch nicht zwingend, dass die Kalkulation des Beklagten zum Inhalt des GeschÃ¤fts mit dem KÃ¤ufer gemacht wurde. Die Ansicht des Berufungsgerichts ist daher zu teilen, dass von einer ProzessfÃ¼hrung, deren Erfolg mit ziemlicher Wahrscheinlichkeit feststand, keine Rede sein kann.
[28] 4.4.Â DarÃ¼ber hinaus wÃ¤re der Beklagte bei einem Streitwert von Ã¼ber 6Â MioÂ EUR einem sehr hohen Kostenrisiko ausgesetzt gewesen, welcher Umstand ebenfalls gegen eine Obliegenheit des Beklagten zu einer schadensmindernden KlagsfÃ¼hrung â€“ noch dazu innerhalb einer (wegen drohender VerjÃ¤hrung) relativ knapp bemessenen Ãœberlegungsfrist â€“ spricht. Der Revision ist damit insgesamt nicht Folge zu geben.
[29] 5.Â Die Kostenentscheidung grÃ¼ndet sich auf Â§Â§Â 41, 50 ZPO.