Document Number: JJT_20180612_OGH0002_0050OB00050_18S0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E122093
Case Number: 5Ob50/18s
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1528761600000
Word Count: 1928

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei H* OG, *, vertreten durch die KWR Karasek Wietrzyk RechtsanwÃ¤lte GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei Mag.Â O* M*, vertreten durch Mag.Â Liane Hirschbrich, LL.M., RechtsanwÃ¤ltin in Wien, wegen Zustimmung (Streitwert 100.000Â EUR), Ã¼ber den Rekurs der beklagten Partei gegen den Beschluss des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 28.Â NovemberÂ 2017, GZÂ 13Â RÂ 153/17s-27, mit dem das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien vom 28.Â JuliÂ 2017, GZÂ 18Â CgÂ 55/16i-23, Ã¼ber Berufung der klagenden Partei teilweise als Teilurteil bestÃ¤tigt und teilweise aufgehoben wurde, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Rekurs wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 2.369,70Â EUR (darin 394,95Â EUR USt) bestimmten Kosten der Rekursbeantwortung binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die KlÃ¤gerin begehrte [1.], den Beklagten schuldig zu erkennen, [a.] in die grundbÃ¼cherliche Einverleibung seines Eigentumsrechts an bestimmten Anteilen einer Liegenschaft, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung TopÂ 17 und dem Kfz-AbstellplatzÂ 7, einzuwilligen, und [b.] in die Einverleibung des Wohnungseigentums auf Grundlage des einen Bestandteil des Urteils bildenden Wohnungseigentumsvertrags fÃ¼r die im B-Blatt der Liegenschaft im Zusammenhang mit der Zusage der EinrÃ¤umung von Wohnungseigentum gemÃ¤ÃŸ Â§Â 40 AbsÂ 2 WEG angemerkten Wohnungseigentumsbewerber an den genannten Wohnungseigentumsobjekten in ihrem jeweiligen Rang einzuwilligen. In eventu begehrte die KlÃ¤gerin [2.], [a.] den Kaufvertrag vom 31.Â 5.Â 2011 Ã¼ber den Erwerb von vorlÃ¤ufigen Miteigentumsanteilen, mit denen nach der WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung untrennbar das Wohnungseigentum an der Wohnung TopÂ 17 bzw dem Kfz-AbstellplatzÂ 7 verbunden sein werde, neuerlich in grundbuchsfÃ¤higer Form zu unterschreiben, und [b.] den Wohnungseigentumsvertrag hinsichtlich der Liegenschaft gemÃ¤ÃŸ einer bestimmten einen Bestandteil dieses Urteils bildenden Urkunde in grundbuchsfÃ¤higer Form zu unterschreiben. Der Beklagte habe sich in den KaufvertrÃ¤gen vom 31.Â 5.Â 2011 verpflichtet, alles Zumutbare, was zur ehestmÃ¶glichen BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum an allen Teilen des Hauses erforderlich und mÃ¶glich sei, zu tun und zu gestatten. Er habe sich verpflichtet, gemeinsam mit den sonstigen LiegenschaftseigentÃ¼mern bzw Wohnungseigentumswerbern, Wohnungseigentum zu begrÃ¼nden. Der Entwurf eines Wohnungseigentumsvertrags sei den KaufvertrÃ¤gen als Beilage angeschlossen worden. Der im Urteilsbegehren genannte Wohnungseigentumsvertrag entspreche inhaltlich jenem, zu dem der Beklagte bereits seine Zustimmung erteilt habe. Die Vertragsbestimmungen seien nicht grÃ¶blich benachteiligend, sie widersprÃ¤chen auch nicht Â§Â 38 WEG oder dem KSchG.
Der Beklagte wandte â€“ soweit im Rekursverfahren von Interesse â€“ ein, einzelne (konkret bezeichnete) Bestimmungen des Wohnungseigentumsvertrags seien grÃ¶blich benachteiligend und sittenwidrig. Nichtig sei insbesondere die KlauselÂ 19.1., nach der der Beklagte auf seine baurechtlichen Nachbarrechte im Zusammenhang mit den Nachbarliegenschaften verzichte. Der Vorausverzicht sei unbestimmt und fÃ¼r den Beklagten grÃ¶blich benachteiligend. Diese Klausel widersprÃ¤che auch Â§Â 38 WEG, weshalb der Beklagte die Unterfertigung des Entwurfs des Wohnungseigentumsvertrags ablehnen kÃ¶nne.
Das Erstgericht verpflichtete den Beklagten zur neuerlichen Unterzeichnung der KaufvertrÃ¤ge in grundbuchsfÃ¤higer Form [EventualbegehrenÂ 2.a.]. Das Mehrbegehren auf Einwilligung zur Einverleibung des Miteigentums [HauptbegehrenÂ 1.a.] und WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung [HauptbegehrenÂ 1.b.] sowie auf Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrags [EventualbegehrenÂ 2.b.] wies das Erstgericht ab. Der Wohnungseigentumsvertrag enthalte in PunktÂ 19.1. einen Vorausverzicht aller WohnungseigentÃ¼mer auf ihre Verfahrensrechte in allfÃ¤lligen Bauverfahren, die bestimmte Nachbarliegenschaften betrÃ¤fen. Ein derartiger Vorausverzicht bilde eine unbillige BeschrÃ¤nkung der VerfÃ¼gungsrechte der WohnungseigentÃ¼mer und sei sachfremd in den Wohnungseigentumsvertrag aufgenommen. Diese Bestimmung sei daher jedenfalls unwirksam iSd Â§Â 38 WEG. Eine einzige gesetzwidrige bzw unwirksame Klausel befreie den Beklagten daher von der mit den KaufvertrÃ¤gen vom 31.Â 5.Â 2011 Ã¼bernommenen Verpflichtung, den Wohnungseigentumsvertrag zu unterschreiben. Die Voraussetzungen fÃ¼r die grundbÃ¼cherliche Einverleibung des Wohnungseigentums lÃ¤gen damit nicht vor, weil weder ein Wohnungseigentumsvertrag aller MiteigentÃ¼mer noch eine gerichtliche Entscheidung nach Â§Â 43 WEG vorliege. Es seien daher sowohl das Haupt- als auch der zweite Punkt des Eventualbegehrens abzuweisen.
Das Berufungsgericht gab der gegen den abweisenden Teil der Entscheidung des Erstgerichts gerichteten Berufung der KlÃ¤gerin teilweise Folge. Die Abweisung der Hauptbegehren bestÃ¤tigte das Berufungsgericht als Teil-Urteil. In Ansehung des zweiten Punktes des Eventualbegehrens hob es das angefochtene Urteil auf und trug dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach allfÃ¤lliger VerfahrensergÃ¤nzung auf. Das Hauptbegehren sei unschlÃ¼ssig. Die KaufvertrÃ¤ge, zu deren Unterzeichnung der Beklagte in erster Instanz â€“ unbekÃ¤mpft und somit rechtskrÃ¤ftig â€“ verpflichtet worden sei, enthielten grundsÃ¤tzlich die Verpflichtung des Beklagten, die fÃ¼r die WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung erforderlichen Unterschriften zu leisten. Der Beklagte habe als Vertragspartner des Wohnungseigentumsvertrags Anspruch darauf, dass der Vertragsentwurf keine Bestimmungen enthalte, die gegen gesetzliche Verbote verstoÃŸen und kÃ¶nne die Unterfertigung derartiger VertragsentwÃ¼rfe ablehnen. Das Erstgericht habe lediglich einen der EinwÃ¤nde des Beklagten, nÃ¤mlich dass PunktÂ 19.1. gegen Â§Â 38 AbsÂ 1 WEG verstoÃŸe, geprÃ¼ft, und nur zu dieser Vertragsklausel ausreichende Tatsachenfeststellungen getroffen. Das Berufungsgericht sei daher auf die PrÃ¼fung dieses Einwands beschrÃ¤nkt. Der in der KlauselÂ 19.1. des Wohnungseigentumsvertrags thematisierte wechselseitige Verzicht auf EinsprÃ¼che, Einwendungen, Rechtsmittel in Bauverhandlungen, die der Beklagte zur Kenntnis nehmen solle, diene offenkundig dem Zweck der Beschleunigung der Fertigstellung der Bauvorhaben auf benachbarten Liegenschaften. Eine iSd Â§Â 38 WEG entsprechende EinschrÃ¤nkung von Nutzungs- und VerfÃ¼gungsmÃ¶glichkeiten, die einer vernÃ¼nftigen InteressenabwÃ¤gung entgegenstÃ¼nden, kÃ¶nne allein darin nicht erkannt werden. Vorbringen inwieweit diese Klausel tatsÃ¤chlich zu gravierenden Nachteilen des Beklagten fÃ¼hren kÃ¶nne, sei nicht erstattet worden. Die Abweisung des zweiten Punktes des Eventualbegehrens mit dieser BegrÃ¼ndung sei daher zu unrecht erfolgt. Das angefochtene Urteil sei daher insoweit aufzuheben und dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach â€“ allfÃ¤lliger â€“ Verhandlung Ã¼ber die Ã¼brigen EinwÃ¤nde des Beklagten aufzutragen.
Das Rekursgericht erklÃ¤rte den Rekurs gegen den Aufhebungsbeschluss fÃ¼r zulÃ¤ssig. Es gebe keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu der hier entscheidungsrelevanten Frage, ob auch eine Vertragsklausel in einem Wohnungseigentumsvertrag, die zu keiner EinschrÃ¤nkung der Nutzung der Substanz des Wohnungseigentumsobjekts oder allgemeiner Teile des Hauses und keiner Ungleichbehandlung der WohnungseigentÃ¼mer untereinander oder im VerhÃ¤ltnis zum Wohnungseigentumsorganisator fÃ¼hrt, unter die Nichtigkeitssanktion des Â§Â 38 AbsÂ 2 WEG fallen kÃ¶nne.
Mit seinem â€“ unrichtig als Revisionsrekurs bezeichneten â€“ Rekurs beantragt der Beklagte, die Entscheidung des Berufungsgerichts Ã¼ber den zweiten Punkt des Eventualbegehrens [2.b.] abzuÃ¤ndern und die Entscheidung des Erstgerichts insofern wiederherzustellen.
Die KlÃ¤gerin beantragt in ihrer Rekursbeantwortung, den Rekurs als unzulÃ¤ssig zurÃ¼ckzuweisen, in eventu diesem nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Der Rekurs ist nicht zulÃ¤ssig.
1.Â Der Oberste Gerichtshof ist bei der PrÃ¼fung der ZulÃ¤ssigkeit eines Rekurses an den Ausspruch des Berufungsgerichts nicht gebunden (Â§Â 526 AbsÂ 2 ZPO). Der Rekurs nach Â§Â 519 AbsÂ 1 ZÂ 2 ZPO ist nur dann zulÃ¤ssig, wenn die Entscheidung von der LÃ¶sung einer erheblichen, in ihrer Bedeutung Ã¼ber den Einzelfall hinausgehenden Rechtsfrage des materiellen oder des Verfahrensrechts abhÃ¤ngt (Â§Â 519 AbsÂ 2 ZPO iVm Â§Â 502 ZPO). Das ist hier nicht der Fall. Die ZurÃ¼ckweisung des Rekurses wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die AusfÃ¼hrung der ZurÃ¼ckweisungsgrÃ¼nde beschrÃ¤nken (Â§Â 528a iVm Â§Â 510 AbsÂ 3 SatzÂ 4 ZPO).
2.Â Gegenstand des Rekursverfahrens ist das auf die KaufvertrÃ¤ge vom 31.Â 5.Â 2011 gestÃ¼tze Eventualbegehren [2.b.] auf grundbuchstaugliche Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrags. Der Beklagte verpflichtete sich in diesen KaufvertrÃ¤gen, gemeinsam mit den anderen MiteigentÃ¼mern bzw Wohnungseigentumsbewerbern Wohnungseigentum fÃ¼r die Liegenschaft und an den wohnungseigentumstauglichen Objekten zu begrÃ¼nden und gegenÃ¼ber den VerkÃ¤ufern und allen kÃ¼nftigen MiteigentÃ¼mern alle zur Bestimmung und Berichtigung der Miteigentumsanteile sowie zur Errichtung des Wohnungseigentumsvertrags und dessen grundbÃ¼cherlicher DurchfÃ¼hrung erforderlichen Urkunden ohne SÃ¤umnis in der jeweils gesetzlich vorgeschriebenen Form zu unterfertigen, der verkaufenden Partei zur VerfÃ¼gung zu stellen sowie alle sonst notwendigen ErklÃ¤rungen Ã¼ber Aufforderung der verkaufenden Partei abzugeben. Daraus leiteten die KlÃ¤gerin und die Vorinstanzen die Verpflichtung des Beklagten ab, den zur Grundlage des Eventualbegehrens gemachten, dem den KaufvertrÃ¤gen angeschlossenen Entwurf entsprechenden Wohnungseigentumsvertrag in grundbuchsfÃ¤higer Form zu unterschreiben. Diese Verpflichtung und die Aktivlegitimation der KlÃ¤gerin in Bezug auf den dazu korrespondierenden Anspruch sind im Rekursverfahren nicht strittig.
3.Â Einzige im Rekursverfahren strittige und von den Vorinstanzen unterschiedlich beurteilte Frage ist, ob (schon allein) die im Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Vertragsbestimmung PunktÂ 19.1. [â€žXIX. EinsprÃ¼che Bauverfahren] Ã¼ber den Verzicht auf EinsprÃ¼che, Einwendungen, Rechtsmittel in Bauverfahren, die bestimmte Nachbarliegenschaften betreffen, nach Â§Â 38 WEG als nichtig und unwirksam zu qualifizieren ist und daher den Beklagten von der Verpflichtung befreit, den Wohnungseigentumsvertrag zu unterschreiben. Wenn das Berufungsgericht meint, dass der Sachverhalt zur Beurteilung der weiteren EinwÃ¤nde des Beklagten noch nicht genÃ¼gend geklÃ¤rt ist, kann der Oberste Gerichtshof, der nicht Tatsacheninstanz ist, dem nicht entgegentreten (RIS-Justiz RS0042179).
4.Â Ein Vertragspartner hat grundsÃ¤tzlich Anspruch darauf, dass ein Vertragsentwurf keine Bestimmungen enthÃ¤lt, die entweder gegen bereits bestehende Vereinbarungen oder gegen ein gesetzliches Verbot verstoÃŸen. Er kann daher die Unterfertigung derartiger EntwÃ¼rfe ablehnen (RIS-Justiz RS0017260). Es soll niemand in die Lage gebracht werden, sich auf die Rechtsunwirksamkeit einer von ihm selbst unterschriebenen Vertragsklausel berufen zu mÃ¼ssen (RIS-Justiz RS0083111 [T1]). Das gilt auch fÃ¼r den Wohnungseigentumsvertrag; enthÃ¤lt dieser rechtsunwirksame Bestimmungen besteht keine Pflicht des beklagten Wohnungseigentumsbewerbers zur Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrags und dessen Zustimmung kann auch nicht durch Urteil ersetzt werden (vgl 5Â ObÂ 37/13x).
5.Â Nach der Generalklausel des Â§Â 38 AbsÂ 1 WEG sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder WohnungseigentÃ¼mer zustehenden Nutzungs- oder VerfÃ¼gungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschrÃ¤nken, rechtsunwirksam. Â§Â 38 WEG richtet sich gegen die Aufhebung oder BeschrÃ¤nkung der einem WohnungseigentÃ¼mer gesetzlich zustehenden Nutzungsrechte oder VerfÃ¼gungsrechte (RIS-Justiz RS0083359), wobei die EinschrÃ¤nkung durch die wirtschaftliche, organisatorische und wissensmÃ¤ÃŸige Ãœbermacht des Wohnungseigentumsorganisators begrÃ¼ndet ist (5Â ObÂ 185/98m = RIS-Justiz RS0083359 [T1]). Voraussetzung der Rechtsunwirksamkeit einer Vereinbarung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 38 WEG ist, dass dadurch eine unbillige, einer vernÃ¼nftigen InteressenabwÃ¤gung widersprechende BeschrÃ¤nkung von Nutzungs- und VerfÃ¼gungsrechten der WohnungseigentÃ¼mer bewirkt wurde (5Â ObÂ 246/09a = RIS-Justiz RS0083359 [T2]). Die Generalklausel des Â§Â 38 AbsÂ 1 WEG bezieht sich also nur auf unbillige, einer vernÃ¼nftigen InteressenabwÃ¤gung widersprechende Aufhebungen und BeschrÃ¤nkungen, nicht aber auch auf solche, die ein Wohnungseigentumsbewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich nehmen wÃ¼rde (RIS-Justiz RS0083371). Wer sich auf die Generalklausel des Â§Â 38 AbsÂ 1 WEG (und nicht auf eine der in Â§Â 38 AbsÂ 1 WEG aufgezÃ¤hlten Vertragstypen) stÃ¼tzt, den trifft die Beweislast, dass eine konkrete Vereinbarung als unbillige Aufhebung oder BeschrÃ¤nkung der Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers unter die Generalklausel des Â§Â 38 AbsÂ 1 WEG fÃ¤llt (4Â ObÂ 576/80 = RIS-Justiz RS0040166 [T1]).
6.Â Ob eine konkrete Vereinbarung als unbillige Aufhebung oder BeschrÃ¤nkung der Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers unter die Generalklausel des Â§Â 38 AbsÂ 1 WEG fÃ¤llt, ist nach den UmstÃ¤nden des Einzelfalls zu beurteilen (vgl 5Â ObÂ 152/16p). Dieser Frage kommt daher in der Regel keine erhebliche Bedeutung iSd Â§Â 502 ZPO zu (RIS-Justiz RS0021095). Eine aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit vom Obersten Gerichtshof aufzugreifende auffallende Fehlbeurteilung durch das Berufungsgericht liegt hier nicht vor. Dieses hat die von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu den Voraussetzungen der Rechtsunwirksamkeit einer Vereinbarung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 38 AbsÂ 1 WEG entwickelten GrundsÃ¤tze zutreffend dargestellt und auf den vorliegenden Einzelfall jedenfalls vertretbar angewandt. Es kann zwar auch der Wohnungseigentumsvertrag nach Â§Â 38 WEG zu beurteilen sein (5Â ObÂ 223/05p; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, WEG4 Â§Â 38 RzÂ 1). Bei dem mit der inkriminierten Bestimmung Ã¼berbundenen Verzicht geht es aber um das Recht eines Dritten, das bereits im JahrÂ 2010 begrÃ¼ndet wurde, sodass zwischen dem Abschluss des Verzichtsvertrags mit dem EigentÃ¼mer der Nachbarliegenschaften und der VerÃ¤uÃŸerung der Liegenschaft und der Vorbereitung der WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung kein unmittelbarer zeitlicher Konnex besteht. Angesichts der Rechtsstellung des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren und seiner subjektiv-Ã¶ffentlichen Rechte sind die Folgen eines Verzichts auf EinsprÃ¼che, Einwendungen, Rechtsmittel in Bauverhandlungen fÃ¼r einen derart Verzichtenden im Allgemeinen weder unÃ¼berschaubar noch so gravierend, dass dieser den Rahmen des VerkehrsÃ¼blichen verlÃ¤sst und eine unbillige, jeder vernÃ¼nftigen InteressensabwÃ¤gung widersprechende BeschrÃ¤nkung der dem WohnungseigentÃ¼mer nach dem Gesetz zustehenden VerfÃ¼gungsrechte bedeutet. Dies umso mehr, als aufgrund der vereinbarten Wechselseitigkeit auch die Mit- und WohnungseigentÃ¼mer dieser Liegenschaft grundsÃ¤tzlich spiegelbildlich den selben Vorteil â€“ wie das Berufungsgericht zutreffend festgehalten hat, ist das in erster Linie die Beschleunigung der Baubewilligungsverfahren â€“ daraus ziehen. Ein Vorbringen dazu, dass und inwiefern dies im konkreten Fall anders sei und dieser von ihm anzuerkennende und genehmigende Verzicht tatsÃ¤chlich zu gravierenden Nachteilen des Beklagten fÃ¼hren kÃ¶nnte, hat der Beklagte im Verfahren vor dem Erstgericht nicht erstattet.
7.Â Der Rekurs ist daher mangels Vorliegens der Voraussetzungen des Â§Â 519 AbsÂ 2 ZPO iVm Â§Â 502 ZPO zurÃ¼ckzuweisen.
8.Â Wird ein nach Â§Â 519 AbsÂ 1 ZÂ 2 ZPO erhobener Rekurs mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage zurÃ¼ckgewiesen, sind die Kosten nicht nach Â§Â 52 ZPO vorzubehalten; vielmehr findet auch hier ein Kostenersatz statt, wenn â€“ wie hier â€“ der Rechtsmittelgegner auf diese UnzulÃ¤ssigkeit hingewiesen hat (RIS-Justiz RS0123222, RS0035976 [T2]).