Document Number: JJT_20200220_OGH0002_0050OB00198_19G0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127807
Case Number: 5Ob198/19g
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1582156800000
Word Count: 1460

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei â€žW*â€œ * GesellschaftÂ mbH, *, vertreten durch Sauerzopf & Partner, RechtsanwÃ¤lte in Wien, gegen die beklagte Partei Mag.Â W*, vertreten durch Dr.Â Stefan ZÃ¶hrer, Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft (Streitwert 35.318,99Â EUR), Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 20.Â SeptemberÂ 2019, GZÂ 13Â RÂ 80/19h-112, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die auÃŸerordentliche Revision wird gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508a AbsÂ 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die KlÃ¤gerin ist zu 23/48Â Anteilen, der Beklagte zu 25/48Â Anteilen MiteigentÃ¼merin einer Liegenschaft in W* mit einem darauf errichteten Zinshaus, das aus 17 wohnungseigentumstauglichen Objekten, drei GeschÃ¤ftslokalen und 14Â Wohnungen, besteht.
Das Erstgericht wies das Hauptbegehren auf Zivilteilung und das (erste) Eventualbegehren auf Naturalteilung durch WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung entsprechend dem Teilungsvorschlag der KlÃ¤gerin ab. Dem (zweiten) Eventualbegehren gab es dahin statt, dass die Eigentumsgemeinschaft der Streitteile an der Liegenschaft durch BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum aufgehoben werde, wobei es entsprechend dem Nutzwertgutachten Wohnungseigentum an 17 nÃ¤her bezeichneten Objekten begrÃ¼ndete und sechs davon der KlÃ¤gerin, elf hingegen dem Beklagten in Anrechnung auf ihre Liegenschaftsanteile zuwies.
Das Berufungsgericht bestÃ¤tigte die Abweisung des Haupt- und des ersten Eventualbegehrens sowie den Ausspruch Ã¼ber die WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung an den 17Â Objekten, Ã¤nderte aber deren Zuweisung dahin, dass die Wohnung TopÂ 2 nunmehr dem Beklagten und die Wohnung TopÂ 18 der KlÃ¤gerin zugewiesen wurde.
Das Berufungsgericht bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 30.000Â EUR Ã¼bersteigend und lieÃŸ die ordentliche Revision nicht zu.
Die auÃŸerordentliche Revision der KlÃ¤gerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.
Rechtliche Beurteilung
1.Â Die behauptete Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens wurde geprÃ¼ft, sie liegt nicht vor. TeilungsvorschlÃ¤ge der Parteien sind weder fÃ¼r das Gericht verbindlich noch mit einem Sachantrag zu vergleichen (RIS-Justiz RS0004282; RS0004270 [T6]). Soweit das Gericht die vorgeschlagene Teilung â€“ hier im Sinn des ersten Eventualbegehrens â€“ fÃ¼r nicht sachgerecht hÃ¤lt, hat es die angemessene Teilung zu verfÃ¼gen (RS0004270; 5Â ObÂ 151/08d; 5Â ObÂ 110/18i). Aus den rechtlichen ErwÃ¤gungen der Vorinstanzen ergibt sich, dass sie den Teilungsvorschlag der KlÃ¤gerin ONÂ 92 deshalb als nicht sachgerecht ansahen, weil dadurch eine Zuweisung von fÃ¼nf der sechs leerstehenden Wohnungen an die MinderheitseigentÃ¼merin erfolgt wÃ¤re.
2.Â Die Frage, ob die Realteilung durch BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum schon daran zu scheitern hat, dass alle MiteigentÃ¼mer die Zuweisung eines bestimmten Objekts ausdrÃ¼cklich ablehnen, ist durch hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung bereits geklÃ¤rt. Die â€“ auch auf die Teilung durch BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum anwendbare (RS0118839) â€“ Anordnung in Â§Â 841 zweiter Satz ABGB, dass die Teilung â€žzur Zufriedenheit eines jeden Sachgenossenâ€œ vorgenommen werden mÃ¼sse, ordnet nur an, dass jeder Teilhaber Anspruch auf objektiv gleichmÃ¤ÃŸige Behandlung hat. Wollte man fÃ¼r die Teilung durch BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum nÃ¤mlich ein Einvernehmen der Teilhaber Ã¼ber die Gestaltung mÃ¶glicher Wohnungseigentumsobjekte verlangen, wÃ¼rde dies eine solche Art der Teilung im Verfahren Ã¼ber eine Teilungsklage weitestgehend ausschlieÃŸen (5Â ObÂ 133/14s mwN). In der einen vergleichbaren Sachverhalt betreffenden Entscheidung 5Â ObÂ 93/10b (= woblÂ 2011/37 [Hausmann]) wertete der Fachsenat demgemÃ¤ÃŸ den Widerspruch gegen die Zuweisung einer im VerhÃ¤ltnis zu drei Wohnungen geringwertigen FlÃ¤che als angesichts der sonst faktisch und rechtlich unmÃ¶glichen Realteilung unbeachtlich. Daran ist festzuhalten. Dass sich unter den bei Realteilung durch WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung entstehenden Objekten solche befinden, an denen keiner der MiteigentÃ¼mer Interesse zeigt, steht der ZulÃ¤ssigkeit dieser Art der Naturalteilung nicht entgegen, zumal sie nach Gesetz und stÃ¤ndiger Rechtsprechung (Â§Â 843 ABGB; RS0013236) Vorrang vor der Zivilteilung gemeinschaftlicher Sachen genieÃŸt. Einer nÃ¤heren Klarstellung der Grenze, â€žbis zu welcher der BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum der Vorrang vor der Zivilteilung einzurÃ¤umen istâ€œ, bedarf es angesichts der eindeutigen Gesetzeslage und stÃ¤ndigen Rechtsprechung nicht.
3.1.Â Die Frage der MÃ¶glichkeit und Tunlichkeit der Realteilung ist immer eine Einzelfallbeurteilung (vgl RS0112673 [T2]; RS0013851 [T5]). Die Entscheidung Ã¼ber die konkrete Teilung hat nach richterlichem Ermessen zu erfolgen (RS0004282) und kÃ¶nnte daher nur im Fall einer groben Ãœberschreitung des Ermessensrahmens eine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO begrÃ¼nden (RS0044088; RS0007104; RS0110702). Einen auch im Einzelfall aufzugreifenden eklatanten Fehler bei der ErmessensÃ¼bung zeigt die Revision aber nicht auf:
3.2.Â In stÃ¤ndiger Rechtsprechung ist geklÃ¤rt, dass bei Realteilung jeder MiteigentÃ¼mer einen Teil von annÃ¤hernd gleicher Beschaffenheit und gleichem Wert zu erhalten hat (RS0013851) und diesfalls die gemeinsame Sache nicht nur in annÃ¤hernd gleichwertige, sondern auch gleichartige Teile zerlegt werden mÃ¼sste (RS0013851 [T1]). Dies gilt auch im Fall der Teilung durch BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum (RS0013851 [T3]). Bei der Beurteilung der Gleichwertigkeit und gleichartigen Beschaffenheit der Anteile ist nicht nur von der QuadratmetergrÃ¶ÃŸe der zur VerfÃ¼gung stehenden FlÃ¤che auszugehen, auch die Art der RÃ¤umlichkeiten, deren NutzungsmÃ¶glichkeiten und Widmung kann beachtlich sein (5Â ObÂ 36/09v = immolexÂ 2010/9 [krit Limberg]). In der genannten Entscheidung verneinte der Fachsenat die Tunlichkeit der Realteilung durch WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung, wenn ein Objekt dann im Wesentlichen aus GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten, das andere hingegen aus WohnrÃ¤umlichkeiten bestÃ¼nde, mit dem Argument, diesfalls wiesen die mÃ¶glichen Wohnungseigentumsobjekte keine annÃ¤hernd gleiche Beschaffenheit auf. Auch in dem zu 5Â ObÂ 209/10m entschiedenen Fall standen fÃ¼r eine WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung zugunsten der KlÃ¤gerin nur Keller- und AbstellrÃ¤ume sowie Garagen zur VerfÃ¼gung und keine â€“ gegenÃ¼ber den Wohnungen der Beklagten â€“ RÃ¤ume gleichartiger Beschaffenheit. Ein vergleichbarer Fall liegt hier aber nicht vor:
3.3.Â Die KlÃ¤gerin erhielt neben den GeschÃ¤ftslokalen TopÂ 1 (BÃ¤ckerei, 124 m2 samt NebenrÃ¤umen, 284Â m2 Werkstatt und Lager) und TopÂ 4 (45Â m2) drei leerstehende Wohnungen (TopÂ 7, 128Â m2; TopÂ 18, 97Â m2 und TopÂ 22â€“23, 90Â m2) sowie eine unbefristet vermietete Wohnung (TopÂ 13, 146Â m2) zugewiesen. Der Beklagte â€“ der auch zuvor MehrheitseigentÃ¼mer war â€“ erhielt ebenfalls ein GeschÃ¤ftslokal (TopÂ 3, 43Â m2), drei bewohnte bzw unbefristet vermietete Wohnungen (TopÂ 2, 91Â m2; TopÂ 8, 72Â m2;
TopÂ 11â€“12, 153Â m2), das unbenÃ¼tzte und sanierungsbedÃ¼rftige TopÂ 5 (35Â m2 plus Futterboden), die in seiner Eigennutzung stehende TopÂ 24 (Praxisraum, 30Â m2) sowie die Wohnung TopÂ 6+10 (141Â mÂ², an ihn und seine Frau vermietet) und die Wohnung TopÂ 9 (47Â m2, an Kinder und Ehefrau vermietet) sowie drei leerstehende Wohnungen (TopÂ 16, 46Â m2; TopÂ 17, 55Â m2; TopÂ 19, 20 und 21, 144Â m2). Damit erhielten beide Streitteile sowohl GeschÃ¤ftsrÃ¤ume als auch WohnrÃ¤umlichkeiten, dabei neben exakt gleich vielen leerstehenden und daher attraktiven Wohnungen auch solche mit unbefristeten MietvertrÃ¤gen. GleichermaÃŸen wurden beide mit unerwÃ¼nschten bzw sanierungsbedÃ¼rftigen oder aus anderen GrÃ¼nden ungÃ¼nstigen Objekten â€žbelastetâ€œ, der Zuweisung des GeschÃ¤ftslokals TopÂ 1 an die KlÃ¤gerin (das im Ãœbrigen auch von ihrem unmittelbaren RechtsvorgÃ¤nger benutzt wurde und nach wie vor benÃ¼tzt wird) steht die Zuweisung der sanierungsbedÃ¼rftigen und mit einem Nutzungsrecht zugunsten der RechtsvorgÃ¤nger der KlÃ¤gerin belasteten TopÂ 5 und der ungÃ¼nstigen, direkt neben der BÃ¤ckerei TopÂ 1 gelegenen Wohnung TopÂ 2, die von der Mutter des RechtsvorgÃ¤ngers der KlÃ¤gerin genutzt wird, an den Beklagten gegenÃ¼ber. Dem Umstand, dass die KlÃ¤gerin das ungeliebte GeschÃ¤ftslokal TopÂ 1 mit einem aufgrund der NebenrÃ¤umlichkeiten im VerhÃ¤ltnis zu den Ã¼brigen Objekten relativ hohen Einzelnutzwert zugewiesen erhielt, trug das Berufungsgericht aufgrund des im VerhÃ¤ltnis zu den Ã¼brigen Objekten deutlich geringeren Verkehrswerts dieser GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeit dadurch Rechnung, dass es der KlÃ¤gerin anstelle des ebenfalls â€žungeliebtenâ€œ Objekts TopÂ 2 die wegen Leerstehung hÃ¶chst attraktive und bestens verwertbare Wohnung TopÂ 18 im AusmaÃŸ von 97Â m2 zuwies. Dass die KlÃ¤gerin nur vier, der Beklagte hingegen (einschlieÃŸlich der sanierungsbedÃ¼rftigen, derzeit unbewohnten frÃ¼heren Hausmeisterwohnung TopÂ 5) zehn Wohnungen (die TopÂ 24 ist vom Beklagten geschÃ¤ftlich als Praxisraum genutzt) zugewiesen erhielt, ist keine im Einzelfall korrekturbedÃ¼rftige ErmessensÃ¼bung des Berufungsgerichts. Die klagende Partei Ã¼bersieht, dass sie
â€“ obwohl in geringerem AusmaÃŸ AnteilseigentÃ¼merin als der Beklagte â€“ exakt gleich viele leerstehende Wohnungen zugewiesen erhielt und die WohnnutzflÃ¤che dieser bestens verwertbaren Objekte insgesamt 316Â m2 betrÃ¤gt. Der Beklagte erhÃ¤lt lediglich insgesamt 245Â m2 an aktuell leerstehenden Wohnungen sowie die sanierungsbedÃ¼rftige ehemalige Hausmeisterwohnung (caÂ 35Â m2). Selbst unter BerÃ¼cksichtigung der an Kinder und Ehefrau des Beklagten vermieteten Wohnung TopÂ 9 als â€“ ungeachtet des aufrechten BestandverhÃ¤ltnisses â€“ leerstehend wÃ¼rde sich nur eine WohnnutzflÃ¤che des Beklagten von etwa 327Â m2, also in vergleichbarer GrÃ¶ÃŸenordnung ergeben. Da das Bestehen von Bestandrechten an einzelnen Wohnungen der BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum nicht entgegensteht (5Â ObÂ 2399/96x; 3Â ObÂ 11/04w), sind die â€“ aus wirtschaftlicher Sicht wenig attraktiven â€“ unbefristeten MietvertrÃ¤ge zu Ã¼bernehmen; dies betrifft den Beklagten fÃ¼r die Wohnungen TopÂ 2, TopÂ 8 und TopÂ 11â€“12 und das GeschÃ¤ftslokal TopÂ 3, die KlÃ¤gerin demgegenÃ¼ber (nur) fÃ¼r die Wohnung TopÂ 13, das GeschÃ¤ftslokal TopÂ 4 und das GeschÃ¤ftslokal TopÂ 1. Angesichts dieser UmstÃ¤nde und der durch eine derartige Zuweisung erzielten weitgehenden AnnÃ¤herung an die bisherigen Eigentumsanteile sowohl in grundbuchstechnischer als auch wertmÃ¤ÃŸiger Hinsicht von der Tunlichkeit einer Realteilung â€“ deren MÃ¶glichkeit im Revisionsverfahren nicht mehr bestritten wird â€“ auszugehen, ist jedenfalls keine korrekturbedÃ¼rftige Fehlbeurteilung.
3.4.Â Dass dem mietrechtsberechtigten MiteigentÃ¼mer grundsÃ¤tzlich jene Wohnungseigentumsobjekte zuzuweisen sind, die er bisher benÃ¼tzt hat â€“ hier dem Beklagten TopÂ 6+10, TopÂ 9 und TopÂ 24 â€“, entspricht gesicherter Rechtsprechung auch des Fachsenats (3Â ObÂ 11/04w; 5Â ObÂ 93/10b). Nur in FÃ¤llen, in denen einzelne MiteigentÃ¼mer bereits Mieter von kÃ¼nftigen Wohnungseigentumsobjekten sind und nicht den ortsÃ¼blichen Mietzins zahlen, wÃ¤ren nicht die Verkehrswerte, sondern Aufteilungswerte maÃŸgeblich fÃ¼r die Teilung (RS0119358). Dass TopÂ 6+10 und 9 ungeachtet der Vermietung an nahe AngehÃ¶rige als â€žfremdvermietetâ€œ anzusehen sind, entspricht der Judikatur des Fachsenats (5Â ObÂ 145/13d). Dass hiefÃ¼r ein nicht ortsÃ¼blicher Zins bezahlt wÃ¼rde, steht nicht fest, sodass fÃ¼r eine Heranziehung der â€žAufteilungswerteâ€œ fÃ¼r diese Objekte kein Anlass bestand.
4.Â Damit war die Revision mangels erheblicher Rechtsfragen zurÃ¼ckzuweisen, ohne dass dies einer weiteren BegrÃ¼ndung bedÃ¼rfte (Â§Â 510 AbsÂ 3 ZPO).