Document Number: JJT_20201127_OGH0002_0010OB00132_20Y0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0010OB00132.20Y.1127.000
Case Number: 1Ob132/20y
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1606435200000
Word Count: 1367

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Univ.-Prof.Â Dr.Â Bydlinski als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤te und die HofrÃ¤tin Mag.Â Wurzer, Mag.Â Dr.Â Wurdinger, Dr.Â Hofer-Zeni-Rennhofer und Dr.Â Parzmayr als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei L***** S*****, vertreten durch Univ.-Prof.Â Dr.Â Friedrich Harrer und Dr.Â Iris Harrer-HÃ¶rzinger, RechtsanwÃ¤lte in Salzburg, gegen den Beklagten DIÂ (FH)Â K***** R*****, vertreten durch Mag.Â Ing.Â Peter Huber, Rechtsanwalt in Hallein, wegen 11.371,63Â EURÂ sA, Ã¼ber die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Salzburg als Berufungsgericht vom 19.Â AprilÂ 2020, GZÂ 22Â RÂ 51/20h-29, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Neumarkt bei Salzburg vom 7.Â JÃ¤nnerÂ 2020, GZÂ 10Â CÂ 778/18v-24, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 860,58Â EUR (darin 143,43Â EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
[1] Das Erstgericht gab dem Begehren der KlÃ¤gerin auf Zahlung eines BenÃ¼tzungsentgelts von (restlichen) 11.371,63Â EUR fÃ¼r die nach Beendigung des Mietvertrags erfolgte weitere Nutzung eines SeeufergrundstÃ¼cks durch den Beklagen in der Zeit vom 1.Â 1.Â 2016 bis 1.Â 3.Â 2018 statt.
[2] Das Berufungsgericht bestÃ¤tigte dieses Urteil und sprach nachtrÃ¤glich gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508 AbsÂ 3 ZPO aus, dass die ordentliche Revision doch zulÃ¤ssig sei. Der Oberste Gerichtshof sei noch nicht mit der Frage konfrontiert worden, welche Grundlagen bei der Ermittlung des angemessenen â€žMietzinsesâ€œ heranzuziehen seien, wenn ein EigentÃ¼mer fÃ¼r die Nutzung seiner UfergrundstÃ¼cke ein neues Seeufer-Bewirtschaftungskonzept ausgearbeitet habe, aus dem sich wegen der geÃ¤nderten Grenzziehung zwischen Wasserbett und Ufergrund auch andere FlÃ¤chenmaÃŸe als im beendeten Mietvertrag ergeben.
Rechtliche Beurteilung
[3] Entgegen der â€“ den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (Â§Â 508a AbsÂ 1 ZPO) â€“ Rechtsansicht des Berufungsgerichts ist die Revision nicht zulÃ¤ssig; der Beklagte vermag keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO aufzuzeigen. Die ZurÃ¼ckweisung der Revision kann sich auf die AusfÃ¼hrung der ZurÃ¼ckweisungsgrÃ¼nde beschrÃ¤nken (Â§Â 510 AbsÂ 3 ZPO):
[4] 1.Â Der Nichtigkeitsgrund des Â§Â 477 AbsÂ 1 ZÂ 9 ZPO liegt nur vor, wenn die Fassung des Urteils so mangelhaft ist, dass dessen ÃœberprÃ¼fung nicht mit Sicherheit vorgenommen werden kann, wenn das Urteil mit sich selbst im Widerspruch ist oder fÃ¼r die Entscheidung keine GrÃ¼nde angegeben sind. Nur der gÃ¤nzliche Mangel der GrÃ¼nde, nicht aber eine mangelhafte BegrÃ¼ndung bildet den Nichtigkeitsgrund (RIS-Justiz RS0042206).
[5] Entgegen der Ansicht des Beklagten ist das Berufungsurteil nicht mit einer solchen Nichtigkeit wegen â€žfehlender BegrÃ¼ndungen in den wesentlichen und entscheidenden Fragen dieses Verfahrensâ€œ bzw wegen Vorliegens einer ScheinbegrÃ¼ndung behaftet. Vielmehr enthÃ¤lt das Berufungsurteil eine eingehende BegrÃ¼ndung, sodass von einer fehlenden BegrÃ¼ndung Ã¼berhaupt nicht die Rede sein kann. Soweit der Beklagte den behaupteten BegrÃ¼ndungsmangel auch als wesentlichen Verfahrensmangel geltend macht, liegt dieser aus diesem Grund ebenfalls nicht vor.
[6] 2.Â Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung kÃ¶nnen angebliche MÃ¤ngel des Verfahrens erster Instanz, deren Vorliegen das Berufungsgericht bereits verneint hat, im Revisionsverfahren nicht neuerlich geltend gemacht werden (RS0042963; RS0106371). Das Berufungsgericht hat sich mit den vom Beklagten behaupteten Verfahrensfehlern des Erstgerichts ausfÃ¼hrlich auseinandergesetzt und eine Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens verneint. Die vom Revisionswerber neuerlich relevierten Fragen des erstinstanzlichen Verfahrens kÃ¶nnen daher im Revisionsverfahren nicht mehr aufgegriffen werden.
[7] 3.1.Â Zu den ErfÃ¼llungspflichten des Mieters gehÃ¶rt die RÃ¼ckstellung des Bestandobjekts an den Vermieter. FÃ¤lligkeitszeitpunkt fÃ¼r die RÃ¼ckstellung ist gemÃ¤ÃŸ Â§Â 1109 ABGB das Ende des BestandverhÃ¤ltnisses, also beispielsweise â€“ wie hier â€“ der Endzeitpunkt eines befristeten Vertrags. Der Mieter gerÃ¤t nicht nur in Schuldnerverzug, stellt er das Bestandobjekt nicht zum Beendigungszeitpunkt an den Vermieter zurÃ¼ck (2Â ObÂ 164/12z mwN); fÃ¼r die Zeit der titellosen BenÃ¼tzung hat der Vermieter Anspruch auf Zahlung eines auf Â§Â 1041 ABGB gestÃ¼tzten BenÃ¼tzungsentgelts (vgl RS0030282). Dabei ist â€“ anders als der Beklagte meint â€“ nicht entscheidend, ob der Bestandnehmer, der sich mit der RÃ¼ckstellung in Verzug befindet, seinerseits einen messbaren Nutzen vom Bestandobjekt hat; allein der Entgang der Nutzungschance des EigentÃ¼mers fÃ¼hrt zur Verpflichtung zur Zahlung eines angemessenen BenÃ¼tzungsentgelts (RS0019883). Vereitelt ein Bestandnehmer diese Nutzungschance dadurch, dass er das Objekt vertragswidrig nicht zurÃ¼ckstellt und â€“ in welcher konkreten Form auch immer â€“ weiter benutzt, hat er dafÃ¼r eine angemessene VergÃ¼tung zu leisten (1Â ObÂ 39/03x = RS0019883 [T11]; 8Â ObÂ 158/18w mwN).
[8] 3.2.Â Die HÃ¶he des angemessenen BenÃ¼tzungsentgelts entspricht zwar hÃ¤ufig dem bisher vereinbarten Mietzins. Das schlieÃŸt aber die BerÃ¼cksichtigung besonderer VerhÃ¤ltnisse des Einzelfalls â€“ entsprechende Behauptungen und Beweis nach allgemeinen Beweislastregeln vorausgesetzt â€“ nicht aus. So wie durch eine anderweitige Vermietung ein hÃ¶herer Bestandzins erzielbar sein kann, bildet der bisherige Mietzins auch nicht immer die Untergrenze des erzielbaren oder angemessenen Entgelts (RS0019961).
[9] 3.3.Â Ebenso wie die Frage, ob ein Entgelt nach den im konkreten Fall gegebenen UmstÃ¤nden angemessen ist, regelmÃ¤ÃŸig keine Ã¼ber den Einzelfall hinausgehende Bedeutung hat (RS0110750), gilt das auch fÃ¼r die HÃ¶he des angemessenen BenÃ¼tzungsentgelts, das jenem Mietzins entspricht, der bei einer Anmietung als ortsÃ¼blich zu zahlen gewesen wÃ¤re (RS0019813 [T7]).
[10] 3.4.Â Das Berufungsgericht hat die Festsetzung des BenÃ¼tzungsentgelts in HÃ¶he des ortsÃ¼blichen Bestandszinses von 6.000Â EUR im Jahr, der Ã¼ber dem Mietzins des beendeten BestandverhÃ¤ltnisses liegt, damit begrÃ¼ndet, dass sich dieser aus den Parametern des von der KlÃ¤gerin fÃ¼r den See erstellten Bewirtschaftungskonzepts und â€“ darauf aufbauend â€“ aus den von ihr inzwischen mit sÃ¤mtlichen (mehr als 300) Mietern des Seeufers neu abgeschlossenen MietvertrÃ¤gen ergebe. Der von ihr im JahrÂ 2013 beigezogene SachverstÃ¤ndige habe im Rahmen des Seeufer-Bewirtschaftungskonzepts im Vergleichswert-verfahren angemessene Mietzinse (richtig:) abhÃ¤ngig von der Verbauung von 12Â EUR bis 24Â EUR je mÂ² ermittelt; das von der KlÃ¤gerin erarbeitete neue Bewirtschaftungskonzept fÃ¼r ihren See sehe einerseits eine FlÃ¤chenmiete auf Basis eines gemittelten Wasserstands Ã¼ber die vergangenen 33Â Jahre und andererseits Mietpreise zwischen 6Â EUR und 10Â EUR je mÂ² vor. Die Annahme einer gemittelten Wasserstandslinie fÃ¼hre dazu, dass ein Teil der BestandflÃ¤chen unter dem derzeitigen Wasserniveau liege. AuÃŸerdem seien im Bewirtschaftungskonzept ein Mindestmietzins von 300Â EUR und ein maximaler Mietzins von 6.000Â EUR vorgesehen.
[11] FÃ¼r diese Beurteilung spricht, dass die (auÃŸerhalb des Wassers gelegene) BestandflÃ¤che des Beklagten (entsprechend dem bis 31.Â 12.Â 2015 bestehenden Mietvertrag) 500Â mÂ² betrug und selbst, wenn man die Untergrenze des im Vergleichswertverfahren erhobenen Mietzins von 12Â EUR je mÂ² ansetzt, 6.000Â EUR dem ortsÃ¼blich erzielbaren Mietzins fÃ¼r diesen unstrittig weiter genutzten Bereich entsprechen. Auf den Umstand, dass sich aufgrund des neuen Seeufer-Bewirtschaftungskonzepts der KlÃ¤gerin wegen der geÃ¤nderten Grenzziehung zwischen Wasserbett und Ufergrund bei einer Neuvermietung auch ein anderes FlÃ¤chenmaÃŸ als im beendeten Mietvertrag ergÃ¤be, kommt es demnach gar nicht an.
[12] 4.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 1114 ABGB werden BestandvertrÃ¤ge dadurch stillschweigend verlÃ¤ngert, dass der Bestandnehmer das Bestandobjekt Ã¼ber den Endtermin hinaus benÃ¼tzt und der Bestandgeber es dabei bewenden lÃ¤sst. Die Fortsetzung des BestandverhÃ¤ltnisses wird durch jedes widersprechende Verhalten einer Partei verhindert, aus dem sich eine ernstliche Ablehnung einer Vertragserneuerung ableiten lÃ¤sst (vgl RS0020764). Eine solche ErklÃ¤rung kann bereits vor dem Endtermin, aber nur im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit diesem wirksam abgegeben werden (RS0032945).
[13] Noch vor Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden befristeten MietverhÃ¤ltnisses Ã¼bermittelte die KlÃ¤gerin dem Beklagten betreffend den Seeuferstreifen der Entwurf fÃ¼r einen neuen Mietvertrag, wobei entsprechend der im Bewirtschaftungskonzept ermittelten Parameter â€“ abweichend vom bisherigen Mietvertrag â€“ nunmehr eine grÃ¶ÃŸere MietflÃ¤che und ein gedeckelter Mietzins von jÃ¤hrlich 6.000Â EUR angesetzt wurde. Bereits aufgrund dieses neuen Vertragsanbots hat die KlÃ¤gerin in einer jeden Zweifel ausschlieÃŸenden Weise â€“ wie das Berufungsgericht ohne Fehlbeurteilung ausfÃ¼hrte â€“ dem Beklagten zu erkennen gegeben, dass sie keinesfalls bereit ist, den ursprÃ¼nglichen Vertrag fortzusetzen, in dem ein Mietzins von nur 822,25Â EUR vereinbart worden war. Entgegen der Ansicht des Beklagten gab es damit keine VerlÃ¤ngerung des MietverhÃ¤ltnisses nach Ablauf der Bestandzeit.
[14] 5.Â Da der Beklagte nach Ablauf des Mietvertrags mit 31.Â 12.Â 2015 die SeeuferflÃ¤che weiter mieten wollte, kam es zwischen den Parteien zu einer umfangreichen Korrespondenz, die jedoch nicht zu einer Einigung Ã¼ber die neuerliche Miete des vom Beklagten weiterhin genÃ¼tzten Seeuferstreifens fÃ¼hrte.
[15] FÃ¼r die SchlÃ¼ssigkeit eines Verhaltens ist im Hinblick auf einen rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen nach Â§Â 863 ABGB ein strenger MaÃŸstab anzulegen (RS0014146). Dass das Berufungsgericht in der Zeit der Vertragsverhandlungen keinen schlÃ¼ssig zustande gekommenen Bestandvertrag annahm, ist nicht zu beanstanden. Das Zustandekommen eines Bestandvertrags setzt die Einigung auf den Mietzins und das Bestandobjekt voraus. Der Beklagte vermag nicht darzulegen, warum es wÃ¤hrend der Dauer der â€“ letztlich gescheiterten â€“ Vertragsverhandlungen zu einer â€žkonkludenten VertragsverlÃ¤ngerungâ€œ oder zur â€žschlÃ¼ssigen FortfÃ¼hrung der bisherigen Bedingungenâ€œ gekommen sein sollte. Auf die von ihm im Zusammenhang mit dem Vertragspunkt im ursprÃ¼nglichen Mietvertrag, dass die stillschweigende VerlÃ¤ngerung des VertragsverhÃ¤ltnisses ausgeschlossen ist, angestellten Ãœberlegungen in Bezug auf Â§Â 879 AbsÂ 3 ABGB und Â§Â 6 AbsÂ 1 ZÂ 2 KSchG kommt es nicht an.
[16] 6.Â Die Revision ist daher zurÃ¼ckzuweisen.
[17] Die Kostenentscheidung beruht auf Â§Â§Â 41 und 50 ZPO. Die KlÃ¤gerin hat in der Revisionsbeantwortung auf die fehlende ZulÃ¤ssigkeit der Revision hingewiesen.