Document Number: JJT_20200520_OGH0002_0040OB00063_20Y0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E128285
Case Number: 4Ob63/20y
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1589932800000
Word Count: 1471

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsrekursgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Vogel als Vorsitzenden und die HofrÃ¤te Dr.Â Schwarzenbacher, Hon.-Prof.Â Dr.Â Brenn, Priv.-Doz.Â Dr.Â Rassi und MMag.Â Matzka als weitere Richter in der Rechtssache der gefÃ¤hrdeten Partei D* I*, vertreten durch Dr.Â Herbert Marschitz und andere RechtsanwÃ¤lte in Kufstein, gegen den Gegner der gefÃ¤hrdeten Partei H* S*, vertreten durch Dr.Â Maximilian Ellinger und Dr.Â GÃ¼nter Ellmerer, RechtsanwÃ¤lte in Kufstein, wegen Erlassung einer einstweiligen VerfÃ¼gung, Ã¼ber den Revisionsrekurs der gefÃ¤hrdeten Partei gegen den Beschluss des Landesgerichts Innsbruck als Rekursgericht vom 7.Â FebruarÂ 2020, GZÂ 3Â RÂ 283/19t-9, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Kufstein vom 28.Â OktoberÂ 2019, GZÂ 4Â CÂ 1102/19h-3, abgeÃ¤ndert wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Revisionsrekurs wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die gefÃ¤hrdete Partei ist schuldig, dem Gegner der gefÃ¤hrdeten Partei die mit 1.332,54Â EUR (darin enthalten 222,09Â EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Der Gegner der gefÃ¤hrdeten Partei ist EigentÃ¼mer einer Liegenschaft in WÃ¶rgl, auf der ein Wohn- und GeschÃ¤ftshaus errichtet ist. Am 18.Â DezemberÂ 1999 schloss der RechtsvorgÃ¤nger des GefÃ¤hrdeten mit dem Gegner einen Mietvertrag Ã¼ber das im Parterre dieses Hauses befindliche GeschÃ¤ftslokal. In Â§Â 17 des Mietvertrags wurde dem Mieter am Mietgegenstand ein (obligatorisches) Vorkaufsrecht eingerÃ¤umt. Mit Zusatzvereinbarung vom 19.Â MÃ¤rzÂ 2010 trat der GefÃ¤hrdete anstelle des bisherigen Mieters in den erwÃ¤hnten Mietvertrag ein und Ã¼bernahm alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters.
Mit Kaufvertrag vom 4.Â 9.Â 2019 verkaufte der Gegner die Liegenschaft zum Kaufpreis von 850.000Â EUR an eine Immobilien-GmbH.
Im vorliegenden Verfahren beantragte der GefÃ¤hrdete die Erlassung einer einstweiligen VerfÃ¼gung nach Â§Â 381 ZÂ 2 EO, mit der dem Gegner verboten werden soll, die in seinem Eigentum stehende Liegenschaft in WÃ¶rgl oder Teile derselben zu verÃ¤uÃŸern; zudem begehrte der GefÃ¤hrdete, das VerÃ¤uÃŸerungsverbot im Grundbuch ob der Liegenschaft anmerken zu lassen und dem Gegner aufzutragen, die in seiner Verwahrung oder in der Verwahrung seines Vertreters bzw TreuhÃ¤nders oder sonstigen BevollmÃ¤chtigten erliegende Ausfertigung des Rangordnungsbeschlusses der beabsichtigten VerÃ¤uÃŸerung bei Gericht zu hinterlegen; schlieÃŸlich beantragte er, die Frist fÃ¼r die Einbringung der Klage auf Zuhaltung der Vereinbarung des Vorkaufsrechts mit acht Wochen zu bestimmen. Sein Vater und RechtsvorgÃ¤nger habe das vom Gegner gemietete GeschÃ¤ftslokal seinerzeit kÃ¤uflich erwerben wollen, was der Gegner abgelehnt habe. Im Mietvertrag sei aber am Mietgegenstand ein Vorkaufsrecht eingerÃ¤umt worden, das auch rein obligatorisch gÃ¼ltig sei. Da der Gegner die mit dem Vorkaufsrecht belastete Liegenschaft zwischenzeitlich an eine Immobilien-GmbH verkauft habe und die Einverleibung des Eigentumsrechts zu Gunsten dieser GmbH bevorstehe, drohe ihm ein unwiederbringlicher Schaden.
Der Gegner Ã¤uÃŸerte sich zum Sicherungsantrag nicht.
Das Erstgericht erlieÃŸ die beantragte einstweilige VerfÃ¼gung. Auch ein bloÃŸ obligatorisches Vorkaufsrecht gewÃ¤hre einen Anspruch auf EinlÃ¶sung der Sache, wenn der Vorkaufsverpflichtete die Sache unter Missachtung des nicht verbÃ¼cherten Rechts einem Dritten verkauft habe. Ein solches Vorkaufsrecht kÃ¶nne auch nur auf einem Teil einer Liegenschaft eingerÃ¤umt werden. Der GefÃ¤hrdete habe sowohl das Vorkaufsrecht als auch die GefÃ¤hrdung seiner AusÃ¼bung hinreichend bescheinigt.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Gegners Folge und wies den Sicherungsantrag ab. Das Erstgericht habe an sich zutreffend beurteilt, dass ein Vorkaufsrecht auch nur auf einem Teil einer Liegenschaft eingerÃ¤umt werden kÃ¶nne. Werde in einem solchen Fall die gesamte Liegenschaft verÃ¤uÃŸert, so bleibe das Vorkaufsrecht auf den belasteten Liegenschaftsanteil beschrÃ¤nkt. Der mit dem Vorkaufsrecht belastete Liegenschaftsanteil mÃ¼sse jedoch sonderrechtsfÃ¤hig sein, was dann der Fall sei, wenn der belastete Teil ohne weiteres von der Liegenschaft abtrennbar sei oder wenn Wohnungseigentum bestehe. Diese Voraussetzungen seien im Anlassfall nicht gegeben, weshalb der GefÃ¤hrdete Ã¼ber kein wirksames Vorkaufsrecht verfÃ¼ge. Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulÃ¤ssig, weil zur Frage, ob sich ein Vorkaufsrecht auch auf nicht sonderrechtsfÃ¤hige Bestandteile einer Liegenschaft beziehen kÃ¶nne, hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung fehle.
Gegen diese Entscheidung richtet sich der Revisionsrekurs des GefÃ¤hrdeten, der auf eine Wiederherstellung der einstweiligen VerfÃ¼gung des Erstgerichts abzielt.
Mit seiner Revisionsrekursbeantwortung beantragt der Gegner, das Rechtsmittel der Gegenseite zurÃ¼ckzuweisen, in eventu, diesem den Erfolg zu versagen.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist entgegen dem â€“ den Obersten Gerichtshof nicht bindenden â€“ Ausspruch des Rekursgerichts mangels Aufzeigens einer erheblichen Rechtsfrage nicht zulÃ¤ssig.
1.1Â Trotz ZulÃ¤ssigerklÃ¤rung des Revisionsrekurses durch das Rekursgericht muss der Rechtsmittelwerber eine Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 528 AbsÂ 1 ZPO aufzeigen. Macht er hingegen â€“ wie hier â€“ nur solche GrÃ¼nde geltend, deren Erledigung nicht von der LÃ¶sung einer erheblichen Rechtsfrage abhÃ¤ngt, so ist das Rechtsmittel ungeachtet des ZulÃ¤ssigkeitsausspruchs zurÃ¼ckzuweisen.
1.2Â Im Revisionsrekurs vertritt der GefÃ¤hrdete die Ansicht, dass der vom Vorkaufsrecht umfasste Mietgegenstand derzeit zwar nicht sonderrechtsfÃ¤hig sei, dies die Vereinbarung aber nicht von vornherein unwirksam mache. Ein Vertrag komme nur dann nicht zustande, wenn der Vertragsgegenstand geradezu unmÃ¶glich sei. Dies sei hier nicht der Fall, weil Wohnungseigentum begrÃ¼ndet werden kÃ¶nne. Zudem sei das Vorkaufsrecht auch deshalb mÃ¶glich, weil der Verpflichtete das gesamte GebÃ¤ude verkauft habe. Aufgrund der Bestimmungen Ã¼ber das Vorkaufsrecht mÃ¼sse er den gesamten Vertrag zur EinlÃ¶sung anbieten.
Damit zeigt der GefÃ¤hrdete keine erhebliche Rechtsfrage auf.
2.Â Der GefÃ¤hrdete beruft sich auf ein obligatorisches Vorkaufsrecht an dem von ihm gemieteten GeschÃ¤ftslokal auf der Liegenschaft des Gegners. Spezielle grundbuchsrechtliche Fragen im Zusammenhang mit der Einverleibung eines Vorkaufsrechts nach Â§Â 3 AbsÂ 1 GBG (vgl dazu 5Â ObÂ 28/19g und 5Â ObÂ 131/19d) stellen sich im Anlassfall nicht.
3.Â Nach Â§Â 389 EO hat die gefÃ¤hrdete Partei im Antrag auf Erlassung einer einstweiligen VerfÃ¼gung die den Antrag begrÃ¼ndenden Tatsachen im Einzelnen schlÃ¼ssig darzulegen und in urkundlicher Form zu bescheinigen oder durch sofort ausfÃ¼hrbare Beweise glaubhaft zu machen. Ergeben sich aus dem eigenen Vorbringen der gefÃ¤hrdeten Partei Bedenken gegen den Sicherungsantrag, so kann diesem nicht Folge gegeben werden. Der Mangel eines unschlÃ¼ssig behaupteten Anspruchs kann auch nicht etwa durch die Auferlegung einer Sicherheitsleistung nach Â§Â 390 AbsÂ 1 EO ausgeglichen werden (9Â ObÂ 6/19a mwN; 3Â ObÂ 302/98b; vgl auch RS0005694; RS0005381).
4.1Â Nach der Rechtsprechung ist es materiell-rechtlich mÃ¶glich, dass auch nur ein Teil einer Liegenschaft (GrundbuchskÃ¶rper) mit einem Vorkaufsrecht belastet ist und ein Vorkaufsrecht unter bestimmten Voraussetzungen daher auch nur fÃ¼r ein GrundstÃ¼ck oder einen GrundstÃ¼cksteil einer Liegenschaft begrÃ¼ndet werden kann (vgl 6Â ObÂ 238/08f mwN). In der Entscheidung 5Â ObÂ 87/06i wurde dazu darauf hingewiesen, dass durch die MÃ¶glichkeit der Abschreibung einzelner Teile eines GrundstÃ¼cks ein selbstÃ¤ndiges rechtliches Schicksal dieser GrundstÃ¼cksteile ermÃ¶glicht werde. DafÃ¼r ist jedenfalls vorausgesetzt, dass die jeweilige TeilflÃ¤che exakt beschrieben oder durch einen Teilungsplan konkret gekennzeichnet ist (vgl 9Â ObÂ 6/19a).
An einem rechtlich unselbstÃ¤ndigen Teil eines Wohn- und GeschÃ¤ftshauses, wie hier am vermieteten GeschÃ¤ftslokal, kann ein obligatorisches Vorkaufsrecht nur unter der Voraussetzung wirksam begrÃ¼ndet werden, dass die Vertragsparteien bei EinrÃ¤umung des Vorkaufsrechts ausdrÃ¼cklich oder schlÃ¼ssig vereinbaren, dass am betreffenden Objekt Wohnungseigentum begrÃ¼ndet wird und fÃ¼r den EigentÃ¼mer daher eine entsprechende Verpflichtung besteht.
4.2Â Zur schlÃ¼ssigen Darlegung des geltend gemachten obligatorischen Vorkaufsrechts hÃ¤tte der GefÃ¤hrdete somit vorbringen mÃ¼ssen, dass die Parteien des Mietvertrags aus dem JahrÂ 1999 bei EinrÃ¤umung des Vorkaufsrechts Ã¼bereinstimmend von der (spÃ¤teren) BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum am Mietobjekt ausgegangen sind. Auf eine derartige ausdrÃ¼ckliche oder schlÃ¼ssige Vereinbarung hat er sich aber nicht gestÃ¼tzt.
Auch die Argumentation des GefÃ¤hrdeten im Revisionsrekurs, dass das in Rede stehende Vorkaufsrecht nicht â€žunmÃ¶glichâ€œ sei, weil Wohnungseigentum begrÃ¼ndet werden kÃ¶nne (vgl 5Â ObÂ 28/19g), schlÃ¤gt im Anlassfall fehl. Auch damit bezieht sich der GefÃ¤hrdete nÃ¤mlich nicht auf eine jedenfalls erforderliche (ausdrÃ¼ckliche oder schlÃ¼ssige) Vereinbarung bei EinrÃ¤umung des Vorkaufsrechts und eine daraus resultierende Verpflichtung fÃ¼r den Gegner zur BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum. Gleiches gilt fÃ¼r den Hinweis des GefÃ¤hrdeten auf â€ždie rechtlichen Konsequenzen eines Vorkaufsrechts an einem Teil der Liegenschaft bei VerÃ¤uÃŸerung der gesamten Liegenschaftâ€œ, wonach das Vorkaufsrecht auf den belasteten Teil beschrÃ¤nkt bleibt, dem Vorkaufsverpflichteten zur Vermeidung von Nachteilen aber ein Gestaltungsrecht dahin zukommt, dem nur teilweise Vorkaufsberechtigten die gesamte Liegenschaft anzubieten (vgl 9Â ObÂ 6/19a; 5Â ObÂ 131/19d), weil diese Ãœberlegungen ein bereits wirksam begrÃ¼ndetes Vorkaufsrecht voraussetzen.
4.3Â Zusammenfassend ergibt sich, dass der GefÃ¤hrdete die Voraussetzungen fÃ¼r die wirksame BegrÃ¼ndung des geltend gemachten Vorkaufsrechts am gemieteten GeschÃ¤ftslokal nicht schlÃ¼ssig behauptet hat und dazu in seinem Rechtsmittel keine relevanten Rechtsfragen aufwirft.
5.1Â In formeller Hinsicht vertritt der GefÃ¤hrdete die Auffassung, dass der PrÃ¼fumfang im Sicherungsverfahren beschrÃ¤nkt sei und sich nicht auf komplexe Rechtsfragen erstrecke. Das Rekursgericht hÃ¤tte daher nicht prÃ¼fen dÃ¼rfen, ob das Vorkaufsrecht rechtswirksam begrÃ¼ndet worden sei.
Auch damit zeigt der GefÃ¤hrdete keine erhebliche Rechtsfrage auf.
5.2Â Wie bereits ausgefÃ¼hrt, muss der GefÃ¤hrdete die den Sicherungsantrag begrÃ¼ndenden Tatsachen schlÃ¼ssig darlegen und ausreichend bescheinigen. Die schlÃ¼ssige Darlegung des Anspruchs steht mit der rechtlichen PrÃ¼fung seines rechtmÃ¤ÃŸigen Bestands in untrennbarem Zusammenhang. Dazu ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass im summarischen Verfahren auf Erlassung einer einstweiligen VerfÃ¼gung die materielle Rechtslage vom VerfÃ¼gungsgericht keiner besonders strengen PrÃ¼fung unterzogen werden muss (3Â ObÂ 241/02s). Dies bedeutet, dass die sich stellenden Rechtsfragen nicht bis ins Detail erÃ¶rtert werden mÃ¼ssen, sondern es genÃ¼gt, dass die Entscheidung auf eine einigermaÃŸen gesicherte Judikatur gestÃ¼tzt werden kann. Entgegen der Ansicht des GefÃ¤hrdeten besteht aber kein Verbot der Auseinandersetzung mit komplexeren Rechtsfragen.
FÃ¼r den Anlassfall ist die Frage nach der schlÃ¼ssigen Behauptung der Voraussetzungen fÃ¼r die wirksame BegrÃ¼ndung eines Vorkaufsrechts an einem rechtlich unselbstÃ¤ndigen GeschÃ¤ftslokal in einem Wohn- und GeschÃ¤ftshaus entscheidungserheblich und daher auch im Provisorialverfahren zu prÃ¼fen.
6.Â Insgesamt gelingt es dem GefÃ¤hrdeten mit seinen AusfÃ¼hrungen nicht, eine erhebliche Rechtsfrage aufzuzeigen. Der Revisionsrekurs war daher zurÃ¼ckzuweisen.
Die Kostenentscheidung grÃ¼ndet sich auf Â§Â 393 AbsÂ 1 und Â§Â§Â 402, 78 EO iVm Â§Â§Â 41, 50 ZPO. Der Gegner hat in seiner Revisionsrekursbeantwortung auf die UnzulÃ¤ssigkeit des Rechtsmittels hingewiesen.