Document Number: JJT_20190613_OGH0002_0050OB00050_19T0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E125499
Case Number: 5Ob50/19t
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1560384000000
Word Count: 1005

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann, die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache des Antragstellers Ing.Â R*, vertreten durch Dr.Â Daniela Altendorfer-Eberl, RechtsanwÃ¤ltin in Wien, gegen die Antragsgegnerin G*Â mbH, *, vertreten durch die Mag.Â Michael Rudnigger, Rechtsanwalt-GmbH, Wien, wegen Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 2, Â§Â 22 AbsÂ 1 ZÂ 6 WGG, Ã¼ber den Revisionsrekurs des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 19.Â DezemberÂ 2018, GZÂ 40Â RÂ 173/18i-55, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Floridsdorf vom 10.Â AprilÂ 2018, GZÂ 25Â MschÂ 13/09h-49, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Revisionsrekurs wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die Antragsgegnerin hat die Kosten der Revisionsrekursbeantwortung selbst zu tragen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Das Erstgericht wies den Antrag, festzustellen, die Antragsgegnerin, eine gemeinÃ¼tzige Bauvereinigung, habe durch die Verrechnung zu hoher Zinsen fÃ¼r Fremd- und Eigenmittel im Zeitraum 1994 bis einschlieÃŸlich NovemberÂ 2008 das gesetzlich zulÃ¤ssige Nutzungsentgelt fÃ¼r ein bestimmtes Objekt Ã¼berschritten, ab und ein gleichlautendes Begehren fÃ¼r die Zeit von DezemberÂ 2008 bis einschlieÃŸlich 2011 zurÃ¼ck. Dem nur gegen die Abweisung seines Begehrens gerichteten Rechtsmittel gab das Rekursgericht nicht Folge. Die grundsÃ¤tzliche ZulÃ¤ssigkeit von Fixzinsvereinbarungen sei in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs nie in Frage gestellt worden; Fixzinsvereinbarungen seien auch in den fÃ¶rderungsrechtlichen Bestimmungen des Landes Wien alternativ zu variablen ZinssÃ¤tzen vorgesehen. UnabhÃ¤ngig von deren Anwendbarkeit hÃ¤tten die ursprÃ¼nglichen Vereinbarungen (DarlehenÂ 1991, HypothekardarlehenÂ 1 [1994] und HypothekardarlehenÂ 2 [1997]) den jeweils geltenden fÃ¶rderungsrechtlichen Vorschriften entsprochen. Die nachtrÃ¤gliche Ã„nderung der Bedingungen des HypothekardarlehensÂ 1 per 1.Â 5.Â 1999 kÃ¶nne einem Neuabschluss nicht gleichgehalten werden. Die im Gegenzug zu einer VerlÃ¤ngerung der Fixzinsphase vereinbarte Zinsreduktion sei schon deshalb nicht zu beanstanden, weil sie â€“ ex ante betrachtet â€“ jedenfalls keinen Nachteil fÃ¼r die Mieter gebracht habe. Sie sei aber nur rechnerisch wertneutral; im Sinn eines der GemeinnÃ¼tzigkeit anhaftenden sozialen Aspektes sei sie fÃ¼r die Mieter vorteilhaft gewesen, weil sich deren monatliche Belastung verringert habe. Die Ã„nderung der Bedingungen sei daher ebenso zulÃ¤ssig gewesen, wie der ursprÃ¼ngliche Vertragsabschluss, sodass die Antragsgegnerin berechtigt gewesen sei, die vereinbarten Zinsen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 2 WGG weiter zu verrechnen.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulÃ¤ssig, weil gesicherte oberstgerichtliche Judikatur weder zur Frage der MaÃŸgeblichkeit der landesgesetzlichen FÃ¶rderungsbestimmungen fÃ¼r die Beurteilung der Angemessenheit der Zinsvereinbarung, noch zur Frage vorliege, nach welchen Kriterien eine nachtrÃ¤gliche Ã„nderung der Darlehensbedingungen zu beurteilen sei.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Ausspruch des Rekursgerichts nicht zulÃ¤ssig (Â§Â 71 AbsÂ 1 AuÃŸStrG), was gemÃ¤ÃŸ Â§Â 71 AbsÂ 3 letzter Satz AuÃŸStrG kurz zu begrÃ¼nden ist:
1.1Â Â§Â 14 AbsÂ 1 WGG regelt das angemessene Entgelt fÃ¼r die Ãœberlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines GeschÃ¤ftsraums. â€žAngemessenheitâ€œ des vereinbarten Nutzungsentgelts bedeutet in diesem Zusammenhang die ZulÃ¤ssigkeit beziehungsweise rechtmÃ¤ÃŸige HÃ¶he des Entgelts. Es geht um die Feststellung, ob das vereinbarte oder begehrte Entgelt den gesetzlichen Vorschriften Ã¼ber seine HÃ¶he und Zusammensetzung entspricht (RIS-Justiz RS0118030).
1.2Â Nach Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 2 WGG idF der WRNÂ 1999 (BGBlÂ 1999/147) darf bei der Berechnung des angemessenen Entgelts (unter anderem) die aufgrund des Schuldscheins (der Schuldscheine) vorzunehmende angemessene Verzinsung von Fremdmitteln einschlieÃŸlich der Darlehen aus Ã¶ffentlichen Mitteln angerechnet werden. Auch fÃ¼r die Rechtslage vor der WohnrechtsnovelleÂ 1999 galt, dass die im Zug der Berechnung des Entgelts nach Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 2 WGGÂ 1979 Ã¼berwÃ¤lzbaren Zinsen fÃ¼r Fremdmittel â€žangemessenâ€œ im Sinn ihrer gesetzlichen ZulÃ¤ssigkeit zu sein hatten (RS0118032). Der Oberste Gerichtshof hat auch bereits wiederholt ausgesprochen, dass sich die Angemessenheit im Sinn der gesetzlichen ZulÃ¤ssigkeit eines Zinssatzes in der Regel aus generellen Normen wie etwa WohnbaufÃ¶rderungsvorschriften ergibt (vgl RS0118034; RS0118036). Wenn eine fÃ¶rderungsrechtliche Zinssatzbegrenzung kraft ausdrÃ¼cklicher gesetzlicher Anordnung jedoch nicht anwendbar ist, erfolgt die PrÃ¼fung der Angemessenheit der Verzinsung des Darlehens durch einen Vergleich mit den am Kapitalmarkt orts- und marktÃ¼blichen Konditionen (5Â ObÂ 67/11f; vgl 5Â ObÂ 22/10m = RS0118034 [T2]; RS0125920). Damit besteht zu der vom Rekursgericht als erheblich erachteten Rechtsfrage eine gesicherte Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs.
2.Â In Bezug auf Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 2 WGG wurde bereits dargelegt, dass Fixzinsvereinbarungen zwischen einer GemeinnÃ¼tzigen Bauvereinigung und ihren Darlehensgebern nicht jedenfalls unzulÃ¤ssig und daher unangemessen iSd Â§Â 14 AbsÂ 1 ZÂ 2 WGG sind (5Â ObÂ 87/05p; 5Â ObÂ 22/10m = RS0118032 [T2]; 5Â ObÂ 67/11f). Dessen ungeachtet beharrt der Antragsteller auf seinem Standpunkt, dass die Antragsgegnerin bereits ursprÃ¼nglich, insbesondere fÃ¼r die HypothekardarlehenÂ 1 und 2, keine Fixzinssatzklauseln anstelle eines variablen Zinssatzes vereinbaren hÃ¤tte dÃ¼rfen. Dabei Ã¼bergeht er jedoch, dass die von ihm bemÃ¤ngelten Darlehensvereinbarungen nach den Feststellungen ohnedies den jeweils geltenden landesrechtlichen FÃ¶rderbestimmungen entsprochen haben und bei der Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit von Fixzinsvereinbarung auf die Gegebenheiten im Abschlusszeitpunkt abzustellen ist (5Â ObÂ 67/11f; Rosifka, Der wohnungsgemeinnÃ¼tzigkeitsrechtliche Teil der WohnrechtsnovelleÂ 1999, woblÂ 1999, 321Â ff [328]). Warum davon ausgehend die ursprÃ¼nglichen Vereinbarungen unzulÃ¤ssig gewesen sein sollen, kann der Antragsteller mit seiner ausschlieÃŸlich auf die nachfolgende Zinsentwicklung gestÃ¼tzten ex-post-Betrachtung nicht darlegen. Welche Auswirkungen der Umstand, dass â€žgegenstÃ¤ndlich aufgrund der getroffenen Vereinbarung ab 2008 (2011) jeweils ohnedies eine Zinsgleitklausel gelten sollteâ€œ, auf die GÃ¼ltigkeit der ursprÃ¼nglichen Fixzinsvereinbarungen haben soll, kann nicht nachvollzogen werden.
3.Â Aus der Entscheidung zu 5Â ObÂ 6/03y geht hervor, dass auch schon vor dem Inkrafttreten der Sondervorschrift des Â§Â 23 AbsÂ 1a idF der WRNÂ 1999 eine Pflicht der gemeinnÃ¼tzigen Bauvereinigung zur nachtrÃ¤glichen Anpassung der Finanzierungskonditionen an geÃ¤nderte KapitalmarktverhÃ¤ltnisse bestanden hat. Entgegen der offensichtlich vom Antragsteller vertretenen Auffassung kann diese Verpflichtung aber keinesfalls losgelÃ¶st von der ursprÃ¼nglichen Vereinbarung gesehen werden (so auch 5Â ObÂ 6/03y [nach der konkreten Vertragslage]; WÃ¼rth in Rummel ABGB3 Â§Â 23 WGG RzÂ 2 [im Rahmen des rechtlich MÃ¶glichen]). Die VertragsÃ¤nderung zum HypothekardarlehenÂ 1 im JahrÂ 1999 hat den Mietern gegenÃ¼ber der ursprÃ¼nglichen Vertragslage jedenfalls keinen Nachteil gebracht (solche behauptet der Revisionsrekurswerber auch nicht). Warum das bestehende VertragsverhÃ¤ltnis wegen der vereinbarten Verringerung des Fixzinssatzes unter gleichzeitiger VerlÃ¤ngerung seiner Dauer wie â€žein Neuabschluss des Darlehensvertrags zu gesetzwidrigen bzw unzulÃ¤ssigen Konditionenâ€œ zu beurteilen sein soll, wie der Revisionswerber meint, kann er nicht schlÃ¼ssig darlegen. Auf die Entscheidung zu 5Â ObÂ 87/05p kann sich der Antragsteller dabei schon deshalb nicht berufen, weil dort der Wechsel von der ursprÃ¼nglich vereinbarten (zulÃ¤ssigen) Zinsgleitklausel zu einer spÃ¤teren Fixzinsvereinbarung, die zum Zeitpunkt der Ã„nderung ganz wesentlich Ã¼ber der Nominalverzinsung der Bundesanleihentranchen lag, zu beurteilen war.
4.Â Einer weiteren BegrÃ¼ndung bedarf dieser Beschluss nicht (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG iVm Â§Â 22 AbsÂ 4 WGG).
5.Â Die Antragsgegnerin hat auf die fehlende ZulÃ¤ssigkeit des Revisionsrekurses nicht hingewiesen. Es entspricht daher der Billigkeit, dass sie die Kosten ihrer Rechtsmittelbeantwortung selbst zu tragen hat (Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG iVm Â§Â 22 AbsÂ 4 WGG).