Document Number: JJT_20190924_OGH0002_0050OB00116_19Y0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E126472
Case Number: 5Ob116/19y
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1569283200000
Word Count: 1734

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in den verbundenen Rechtssachen der jeweils klagenden Partei EigentÃ¼mergemeinschaft EZÂ *, vertreten durch Dr.Â Stefan MÃ¼ller, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagten Parteien 1.Â M*, 2.Â B*, ebenda und 3.Â D*, alle vertreten durch Held Berdnik Astner & Partner RechtsanwÃ¤lte GmbH in Graz, wegen 7.981,83Â EURÂ sA bzw 10.791,15Â EURÂ sA, Ã¼ber die Revision der beklagten Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 2.Â MaiÂ 2019, GZÂ 63Â RÂ 30/19f-20, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Josefstadt vom 31.Â JÃ¤nnerÂ 2019, GZÂ 3Â CÂ 83/17m-19, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die erst- und zweitbeklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei deren mit 619,88Â EUR (darin 103,31Â EUR USt), die drittbeklagte Partei hingegen ist schuldig, der klagenden Partei deren mit 821,71Â EUR (darin 136,95Â EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Erst- und Zweitbeklagten sind zu je 106/8162Â Anteilen MiteigentÃ¼mer der Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung TopÂ 4.2, die Drittbeklagte zu 222/8162Â Anteilen MiteigentÃ¼merin verbunden mit Wohnungseigentum an TopÂ 5.7.
Im Revisionsverfahren ist nicht strittig, dass die Erst- und Zweitbeklagten die von der KlÃ¤gerin vorgeschriebenen WohnbeitrÃ¤ge aus dem Zeitraum AugustÂ 2016 bis MÃ¤rzÂ 2017 in HÃ¶he von 7.981,83Â EUR, die Drittbeklagte hingegen aus dem Zeitraum MÃ¤rzÂ 2016 bis MÃ¤rzÂ 2017 in HÃ¶he von 10.791,15Â EUR nicht bezahlt haben. Die Beklagten zogen von den Vorschreibungen die als Betriebskosten verrechneten Kosten fÃ¼r â€žDoorman-Concierge-Leistungenâ€œ ab, weil sie nach ihrer Auffassung keine liegenschaftsbezogenen Aufwendungen seien. AuÃŸerstreitige Verfahren zur ÃœberprÃ¼fung der Abrechnung der Verwalterin sind bereits anhÃ¤ngig.
Das Erstgericht gab den Klagebegehren statt. Die Aufwendungen fÃ¼r â€žConciergeâ€œ und â€žValletparkerâ€œ seien in PunktÂ 6.2 des Wohnungseigentumsvertrags geregelt worden. Es sei Sache des Verwalters im Rahmen der ordentlichen Verwaltung die ModalitÃ¤ten der Einhebung und des Umfangs der RÃ¼cklage festzulegen, rÃ¼ckstÃ¤ndige Zahlungen einzumahnen und notfalls mit Klage zu erzwingen. Die Verpflichtung der WohnungseigentÃ¼mer, zur Abdeckung der Liegenschaftsaufwendungen die vorgeschriebenen Akontozahlungen zu leisten, bestehe unabhÃ¤ngig von der Einhaltung der Rechnungslegungspflicht des Verwalters. Bedenken gegen die Richtigkeit der Abrechnung kÃ¶nnten die FÃ¤lligkeit laufender Vorschreibungen nicht verhindern. Die Richtigkeit der Abrechnung der Hausverwaltung sei nur im AuÃŸerstreitverfahren zu klÃ¤ren.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten nicht Folge. Es teilte die Rechtsauffassung des Erstgerichts. Im Hinblick auf die Bestimmung des Wohnungseigentumsvertrags Ã¼ber die Aufteilung und Verrechnung der Kosten fÃ¼r â€žDoormanâ€œ und â€žConciergeâ€œ seien diese zu Recht als Aufwendungen fÃ¼r die Liegenschaft behandelt worden. Die Richtigkeit der Abrechnung sei ausschlieÃŸlich im wohnungseigentumsrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren zu prÃ¼fen. Die ordentliche Revision lieÃŸ das Berufungsgericht mit der BegrÃ¼ndung zu, es liege noch keine hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung dazu vor, ob die zu 5Â ObÂ 226/14t geÃ¤uÃŸerte Rechtsansicht zu Concierge-Leistungen Auswirkungen auf die FÃ¤lligkeit der vom Verwalter vorgeschriebenen monatlichen WohnbeitrÃ¤ge habe, wenn darin solche Kosten enthalten seien.
Rechtliche Beurteilung
Dagegen richtet sich die ordentliche Revision sÃ¤mtlicher Beklagten, in der sie eine AbÃ¤nderung der Entscheidungen der Vorinstanzen im Sinn einer Klagestattgebung anstreben. Hilfsweise stellen sie einen Aufhebungsantrag.
Die KlÃ¤gerin beantragt in ihrer Revisionsbeantwortung, die Revision mangels erheblicher Rechtsfrage als unzulÃ¤ssig zurÃ¼ckzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.
Die ordentliche Revision ist â€“ ungeachtet des den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (Â§Â 508a AbsÂ 1 ZPO) Ausspruchs des Berufungsgerichts nicht zulÃ¤ssig. Die BegrÃ¼ndung kann sich auf die AusfÃ¼hrung der ZurÃ¼ckweisungsgrÃ¼nde beschrÃ¤nken (Â§Â 510 AbsÂ 3 ZPO).
1.1Â Zu der vom Berufungsgericht als erheblich angesehenen Rechtsfrage liegt im GrundsÃ¤tzlichen bereits gesicherte hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung vor. Demnach ist die Festsetzung der monatlichen Akontozahlungen in angemessener HÃ¶he eine den Verwalter treffende Pflicht, deren Verletzung die Mehrheit der MiteigentÃ¼mer zwar berechtigt, dem Verwalter eine entsprechende bindende Weisung zu erteilen oder das VollmachtsverhÃ¤ltnis zu kÃ¼ndigen. Solang dies nicht geschehen ist, sind die vom Verwalter vorgeschriebenen Akontozahlungen aber fÃ¼r den einzelnen MiteigentÃ¼mer bindend (RIS-Justiz RS0083581). Zu den Aufgaben des Verwalters gehÃ¶rt die Sorge fÃ¼r die Bildung einer angemessenen RÃ¼cklage und fÃ¼r ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, somit die Festsetzung, Vorschreibung und das Inkasso der BeitrÃ¤ge (RS0083581 [T7]). Akontozahlungen kÃ¶nnen auch dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, fÃ¼r die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind, jedoch Streit darÃ¼ber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemÃ¤ÃŸ, vollstÃ¤ndig oder richtig ist. Solange der Abrechnungssaldo nicht anerkannt oder rechtskrÃ¤ftig festgestellt ist, besteht also weiterhin die Pflicht jedes einzelnen WohnungseigentÃ¼mers die im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung vorgeschriebenen Akontozahlungen zu leisten (RS0112884). Diese Auffassung wird auch in der Literatur geteilt (WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht IIÂ²Â³ Â§Â 20 WEG RzÂ 35 mwN; Kothbauer in GeKo Wohnrecht II Â§Â 32 WEGÂ 2002 RzÂ 68).
1.2Â Dem folgend ging der Oberste Gerichtshof etwa zu 6Â ObÂ 87/11d davon aus, dass WohnungseigentÃ¼mern, die mit der HÃ¶he einer Vorschreibung der EigentÃ¼mergemeinschaft nicht einverstanden sind, keine Berechtigung zur gerichtlichen Hinterlegung der vorgeschriebenen BetrÃ¤ge (oder eines Teils davon) zukommt (so auch Kothbauer aaO RzÂ 69Â f). Fragen der RechtmÃ¤ÃŸigkeit bzw Richtigkeit einer Vorschreibung kÃ¶nnen erst nach erfolgter Rechnungslegung in einem wohnrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren nach Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 6 WEGÂ 2002 geklÃ¤rt werden, all dies Ã¤ndert nichts an der FÃ¤lligkeit der Vorschreibungen (Kothbauer aaO). Seit Inkrafttreten der WRNÂ 1999 ist auch die Richtigkeit der Abrechnung im auÃŸerstreitigen Verfahren (Â§Â 20 AbsÂ 3 WEGÂ 2002) Ã¼berprÃ¼fbar. Auch die Verpflichtung zur Legung einer inhaltlich richtigen Abrechnung ist dort durchzusetzen (5Â ObÂ 167/03z; 5Â ObÂ 263/07y). Zum PrÃ¼fungsumfang gehÃ¶rt dabei auch die Frage, ob die in der Abrechnung enthaltenen Ausgaben Ã¼berhaupt Aufwendungen fÃ¼r die Liegenschaft betreffen und damit auch, ob ein Aufwand von der EigentÃ¼mergemeinschaft oder vom einzelnen WohnungseigentÃ¼mer zu tragen ist (5Â ObÂ 62/04k mwN = RS0116821 [T4]; Kulhanek in GeKo Wohnrecht II Â§Â 52 WEG RzÂ 62).
1.3Â An diesen RechtsprechungsgrundsÃ¤tzen haben sich die Vorinstanzen orientiert, sodass sich die in der ZulassungsbegrÃ¼ndung als erheblich angesehene Rechtsfrage nicht stellt. Auch die AusfÃ¼hrungen in der Revision bieten keinen Anlass hievon abzuweichen.
2.Â Die Beklagten wollen unter Berufung auf die Entscheidungen 5Â ObÂ 171/02m und 5Â ObÂ 226/14t eine EinschrÃ¤nkung des oben erwÃ¤hnten und von ihnen an sich anerkannten Grundsatzes erreichen. Er soll dann nicht gelten, wenn die Vorschreibung nicht liegenschaftsbezogene Aufwendungen wie â€“ hier â€“ â€žDoorman- und Conciergekostenâ€œ betreffe. Derartige Kosten dÃ¼rfe die EigentÃ¼mergemeinschaft nicht im Weg der Betriebskosten an die WohnungseigentÃ¼mer vorschreiben, zumal die Nichtleistung derartiger Akontozahlungen nicht zu einer BeeintrÃ¤chtigung des LiquiditÃ¤tserfordernisses der EigentÃ¼mergemeinschaft fÃ¼hren kÃ¶nne. Soweit das Berufungsgericht mit der Vereinbarung der WohnungseigentÃ¼mer im Wohnungseigentumsvertrag argumentiere, stehe es im Widerspruch zur Rechtsprechung, wonach die RechtsfÃ¤higkeit der EigentÃ¼mergemeinschaft durch vertragliche Vereinbarung nicht erweiterbar sei. Dem ist zu entgegnen:
3.1.Â Vorausgeschickt sei, dass die ParteifÃ¤higkeit der EigentÃ¼mergemeinschaft nach dem WEG nach der Rechtsprechung jedenfalls dann nicht verneint werden kann, wenn sich der geltend gemachte Rechtsschutzanspruch wenigstens abstrakt mit den Verwaltungsagenden einer EigentÃ¼mergemeinschaft in Verbindung bringen lÃ¤sst (RS0108020 [T15]). Nach der gebotenen abstrakten Betrachtungsweise ist die Vorschreibung laufender WohnbeitrÃ¤ge jedenfalls MaÃŸnahme der Liegenschaftsverwaltung, sodass an der RechtsfÃ¤higkeit und Aktivlegitimation der KlÃ¤gerin hier nicht zu zweifeln ist.
3.2.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 32 AbsÂ 1 WEGÂ 2002 sind die Aufwendungen fÃ¼r die Liegenschaft einschlieÃŸlich der BeitrÃ¤ge zur RÃ¼cklage von den WohnungseigentÃ¼mern nach dem VerhÃ¤ltnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen. Darunter sind alle liegenschafts- und verwaltungsbezogenen Auslagen zu verstehen, die der EigentÃ¼mergemeinschaft erwachsen, so etwa auch fÃ¼r Gemeinschaftsanlagen, die jedem Mit- und WohnungseigentÃ¼mer oder Mieter zur Benutzung gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs, der Wartung und Instandhaltung rechtlich frei stehen (RS0069987 [T22]). DemgegenÃ¼ber sind Aufwendungen, die ausschlieÃŸlich im Wohnungseigentum stehende Wohnungen und GeschÃ¤ftsrÃ¤ume betreffen, von jenen MiteigentÃ¼mern zu tragen, die diese Liegenschaftsteile ausschlieÃŸlich benÃ¼tzen, wenn sie nur in ihrem Interesse vorgenommen werden (RS0082856). Dazu sprach der Fachsenat aus (5Â ObÂ 226/14t = woblÂ 2015/126 [zust Hinteregger, DÃ¼rr]), dass Dienstleistungen Ã¼ber die Erteilung von AuskÃ¼nften, die Entgegennahme und Ausfolgung von Waren oder Organisation von Reservierungen fÃ¼r Theater-, Kino- und Opernkarten keine MaÃŸnahmen der Liegenschaftsverwaltung seien, die mit der Verwendung allgemeiner Teile der Liegenschaft im Zusammenhang stehen, sodass die DurchfÃ¼hrung bzw die Organisation derartiger MaÃŸnahmen auÃŸerhalb der RechtsfÃ¤higkeit der EigentÃ¼mergemeinschaft liege, die nicht durch vertragliche Vereinbarung der WohnungseigentÃ¼mer erweiterbar ist. Diese Entscheidung betraf allerdings ein Beschlussanfechtungsverfahren; zur Frage der Verbindlichkeit und FÃ¤lligkeit der von der Verwalterin vorgeschriebenen Akontozahlungen enthÃ¤lt sie keine Aussage.
3.3.Â Nach den eingangs zitierten JudikaturgrundsÃ¤tzen ist die Frage, ob Ã¼berhaupt und gegebenenfalls in welchem AusmaÃŸ die von der Verwalterin vorgeschriebenen AkontobeitrÃ¤ge auch nicht liegenschaftsbezogene AnsprÃ¼che enthalten kÃ¶nnten, nicht im Streitverfahren Ã¼ber die Berechtigung der Vorschreibungen zu entscheiden, sondern der PrÃ¼fung im wohnrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren vorbehalten. In der von den Revisionswerbern selbst zitierten Leitentscheidung 5Â ObÂ 171/02m (= woblÂ 2003/58 [zust Call]) sprach der Fachsenat aus, dass der â€“ dort erhobene â€“ Einwand der vertragswidrigen Vorschreibung von Bewirtschaftungskosten die FÃ¤lligkeit der Akontoforderung nicht hindert, weil auch solche Fragen der Richtigkeit und der VertragsgemÃ¤ÃŸheit in der Regel erst nach AbfÃ¼hrung eines Rechtsstreits geklÃ¤rt werden kÃ¶nnen, was zu einer empfindlichen EinschrÃ¤nkung der fÃ¼r die Abdeckung der laufenden Verbindlichkeiten notwendigen LiquiditÃ¤t der WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft fÃ¼hren wÃ¼rde. Der dort enthaltene Satz, es kÃ¶nne kein Zweifel bestehen, dass das â€“ dort als vertragswidrig kritisierte â€“ Verwalterhonorar zu den Bewirtschaftungskosten gehÃ¶re und bei der Festsetzung der Akontoforderung zu berÃ¼cksichtigen sei, ist nicht so zu interpretieren, dass diese Frage auch tatsÃ¤chlich im Streitverfahren Ã¼ber die RechtmÃ¤ÃŸigkeit der Akontozahlung zu prÃ¼fen wÃ¤re; wÃ¼rde man jedem einzelnen WohnungseigentÃ¼mer die Bestreitung der inhaltlichen Richtigkeit einer Vorschreibung im Streitverfahren ermÃ¶glichen, wÃ¼rde dies die Zuordnung dieser ÃœberprÃ¼fung in das auÃŸerstreitige Verfahren unterlaufen. Damit ist es auch nicht Gegenstand des Streitverfahrens, ob der Verwalter mit der konkreten Vorschreibung seine Kompetenzen allenfalls Ã¼berschritten haben kÃ¶nnte (in dem Sinn auch Call in woblÂ 2003/58 [Anm zu 5Â ObÂ 171/02m]).
4.Â Die Auffassung der Vorinstanzen, eine inhaltliche ÃœberprÃ¼fung der monatlich vorgeschriebenen Bewirtschaftungskosten darauf, ob sie nicht unter den Begriff â€žliegenschaftsbezogene Aufwendungenâ€œ zu subsumierende Kosten enthalten, sei im Streitverfahren nicht zulÃ¤ssig, sondern dem wohnrechtlichen AuÃŸerstreitverfahren vorbehalten, bewegt sich somit im Rahmen schon vorliegender hÃ¶chstgerichtlicher Rechtsprechung und bedarf keiner Korrektur im Einzelfall. Dass â€“ abstrakt gesehen â€“ die Nichtleistung derartiger, nicht unerheblicher BeitrÃ¤ge mit diesem Argument zu einem LiquiditÃ¤tsengpass der EigentÃ¼mergemeinschaft fÃ¼hren kÃ¶nnte, steht auÃŸer Zweifel; tritt sie nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsvertrags insoweit auch in Vorlage. In diesem Sinn ist auch der Hinweis des Berufungsgerichts auf die entsprechende Bestimmung im Wohnungseigentumsvertrag zu verstehen. Die in der Revision angestellte Ãœberlegung, derartige, nicht als liegenschaftsbezogene Aufwendungen zu wertende und daher von den einzelnen WohnungseigentÃ¼mern zu tragende Aufwendungen seien gar nicht geeignet, die LiquiditÃ¤t der EigentÃ¼mergemeinschaft zu beeintrÃ¤chtigen, setzt bereits die inhaltliche Auseinandersetzung mit diesem Argument und damit die in der stÃ¤ndigen Judikatur abgelehnte inhaltliche PrÃ¼fung der Akontierungen auf ihre RechtmÃ¤ÃŸigkeit voraus. Auch zu 5Â ObÂ 187/12d hat der Fachsenat dem auf Zahlung der vorgeschriebenen AkontobeitrÃ¤ge zu einer SonderrÃ¼cklage Geklagten im streitigen Verfahren (lediglich) den Einwand erlaubt, die Vorschreibung beruhe auf einem ungÃ¼ltigen AufteilungsschlÃ¼ssel; dieser Fall liegt hier nicht vor.
5.Â Damit war die ordentliche Revision zurÃ¼ckzuweisen.
6.Â Da die KlÃ¤gerin auf die UnzulÃ¤ssigkeit der Revision hingewiesen hat, hat sie gemÃ¤ÃŸ Â§Â§Â 41, 50 ZPO Anspruch auf Ersatz der tarifmÃ¤ÃŸig verzeichneten Kosten der Revisionsbeantwortung, die gemÃ¤ÃŸ Â§Â 46 ZPO entsprechend ihres Anteils am Gesamtstreitwert auf die jeweiligen Beklagten aufzuteilen waren (Obermaier, Kostenhandbuch3 RzÂ 1.365).