Document Number: JJT_20200811_OGH0002_0040OB00106_20X0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0040OB00106.20X.0811.000
Case Number: 4Ob106/20x
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1597104000000
Word Count: 1340

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Vogel als Vorsitzenden und die HofrÃ¤te Dr.Â Schwarzenbacher, Hon.-Prof.Â Dr.Â Brenn, Hon.-Prof.Â PDÂ Dr.Â Rassi und MMag. Matzka als weitere Richter in der Rechtssache der KlÃ¤gerin G***** AG, *****, vertreten durch Dr.Â Ralph Forcher, Rechtsanwalt in Graz, gegen den Beklagten Mag.Â A***** P*****, vertreten durch Dr.Â Wolfgang Riha, Rechtsanwalt in Wien, wegen Feststellung (Streitwert 31.000Â EUR), Ã¼ber die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Graz als Berufungsgericht vom 26.Â FebruarÂ 2020, GZÂ 4Â RÂ 181/19y-23, womit das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Graz vom 1.Â OktoberÂ 2019, GZÂ 48Â CgÂ 27/18p-19, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
Der Beklagte ist schuldig, der KlÃ¤gerin die mit 1.961,82Â EUR (darin enthalten 326,97Â EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Der RechtsvorgÃ¤nger der nunmehrigen EigentÃ¼merinnen eines innerstÃ¤dtischen GrundstÃ¼cks schloss im JahrÂ 1980 mit dem Beklagten als protokolliertem Einzelunternehmer einen Mietvertrag Ã¼ber diese Liegenschaft und rÃ¤umte ihm darin ein Vorkaufsrecht daran ein, ohne aber eine einverleibungsfÃ¤hige Urkunde zu unterfertigen. Erst im JahrÂ 1990 kam es â€“ unter Bezugnahme auf den Mietvertrag â€“zu einer Vereinbarung zwischen den nunmehrigen EigentÃ¼merinnen und dem Beklagten Ã¼ber die Einverleibung des im Mietvertrag eingerÃ¤umten Vorkaufsrechts. Im Jahr 1994 brachte der Beklagte sein Unternehmen in eine Kapitalgesellschaft ein. 2017 schloss die KlÃ¤gerin (als KÃ¤uferin) mit den EigentÃ¼merinnen einen Kaufvertrag Ã¼ber die Liegenschaft. Die KlÃ¤gerin stellte sich letztlich auf den Standpunkt, dass durch die Einbringung des Unternehmens des Beklagten in eine Kapitalgesellschaft das Vorkaufsrecht untergegangen sei, was vom Beklagten bestritten wird.
Die KlÃ¤gerin begehrt die Feststellung, dass das zugunsten des Beklagten eingetragene Vorkaufsrecht erloschen sei.
Der Beklagte wendete ein, das Vorkaufsrecht sei ihm persÃ¶nlich eingerÃ¤umt und verbÃ¼chert worden, es sei nicht mit der Dauer des Mietvertrags befristet und auch nicht auf die Kapitalgesellschaft Ã¼bergegangen bzw sei es nicht durch die Einbringung untergegangen. Er habe sein Vorkaufsrecht rechtswirksam ausgeÃ¼bt. Im Ãœbrigen fehle der KlÃ¤gerin die Aktivlegitimation.
Das Erstgericht gab der Klage statt. Dem Beklagten sei das Vorkaufsrecht nicht ad personam, sondern als Inhaber seines Einzelunternehmens eingerÃ¤umt worden. Das Vorkaufsrecht sei daher mit der UnternehmensverÃ¤uÃŸerung im Jahr 1994 erloschen.
Das Berufungsgericht bestÃ¤tigte diese Entscheidung und sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 30.000Â EUR Ã¼bersteige und die ordentliche Revision zur Frage, ob das einem Einzelunternehmer in einem Bestandvertrag eingerÃ¤umte Vorkaufsrecht erlÃ¶sche, wenn das Einzelunternehmen in eine Kapitalgesellschaft eingebracht und diese dadurch Vertragspartei des Bestandvertrags werde, zulÃ¤ssig sei. Das Vorkaufsrecht sei als Nebenabrede zum Mietvertrag abgeschlossen worden und mit der Beendigung der Mietereigenschaft des Beklagten erloschen.
Der Beklagte beantragt mit seiner von der KlÃ¤gerin beantworteten Revision, die Klage abzuweisen, in eventu die Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuheben. Das Rechtsmittel zeigt jedoch keine erheblichen Rechtsfragen auf und ist daher ungeachtet des â€“ den Obersten Gerichtshof nicht bindenden â€“ Zulassungsausspruchs des Berufungsgerichts nicht zulÃ¤ssig und somit zurÃ¼ckzuweisen.
Rechtliche Beurteilung
1.Â Die Revision releviert zunÃ¤chst die fehlende Aktivlegitimation der KlÃ¤gerin. Aus 10Â ObÂ 76/07k gehe hervor, dass der DrittkÃ¤ufer einer Liegenschaft nur dann auf Feststellung des ErlÃ¶schens eines Vorkaufsrechts klagen kÃ¶nne, wenn der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht nicht fristgerecht Gebrauch gemacht habe. Der genannten Entscheidung ist allerdings nur zu entnehmen, dass der DrittkÃ¤ufer, dessen Eigentumsrecht noch nicht einverleibt ist, nicht selbst die LÃ¶schungsklage anstrengen kann. Er kann aber auf Feststellung, dass das Vorkaufsrecht des BegÃ¼nstigten erloschen ist, sowie auf Unterlassung der VerbÃ¼cherung eines zwischen dem EigentÃ¼mer und dem Vorkaufsberechtigten abgeschlossenen Kaufvertrags klagen. Dass die Aktivlegitimation nur im Falle des ErlÃ¶schens des Vorkaufsrechts wegen nicht fristgerechten Gebrauchs besteht, ist der Entscheidung nicht zu entnehmen. Auf die weiteren Argumente des Berufungsgerichts zur BegrÃ¼ndung der Aktivlegitimation geht die Revision nicht ein. Insoweit fehlt es daher an der gesetzlichen AusfÃ¼hrung der RechtsrÃ¼ge (vgl RIS-Justiz RS0043603 [T9], RS0043312 [T13]), jedenfalls wird hierzu aber keine erhebliche Rechtsfrage ausgefÃ¼hrt.
2.Â Die in der Revision thematisierte Frage der Ãœbertragung des Vorkaufsrechts an die Kapitalgesellschaft kann dahingestellt bleiben.
Entscheidungswesentlich ist nÃ¤mlich die Frage der VerknÃ¼pfung des Vorkaufsrechts mit dem Einzelunternehmen des Beklagten und mit dem von ihm fÃ¼r dieses Unternehmen abgeschlossenen Mietvertrag. DiesbezÃ¼glich ist das Berufungsgericht (aufgrund vertretbarer Vertragsauslegung) zum Schluss gekommen, dass das Vorkaufsrecht als Nebenabrede im Zusammenhang mit der Vermietung des Bestandobjekts zu GeschÃ¤ftszwecken vom Bestand des Mietvertrags abhÃ¤ngen und mit seinem Wegfall erlÃ¶schen sollte.
2.1.Â Bei Auslegung einer WillenserklÃ¤rung nach den Â§Â§Â 914Â ff ABGB ist zunÃ¤chst vom Wortsinn in seiner gewÃ¶hnlichen Bedeutung auszugehen, dabei aber nicht stehen zu bleiben, sondern der Wille der Parteien, das ist die dem ErklÃ¤rungsempfÃ¤nger erkennbare Absicht des ErklÃ¤renden zu erforschen. Letztlich ist die WillenserklÃ¤rung so zu verstehen, wie es der Ãœbung des redlichen Verkehrs entspricht, wobei die UmstÃ¤nde der ErklÃ¤rung und die im Verkehr geltenden Gewohnheiten und GebrÃ¤uche heranzuziehen sind (RS0017915; vgl auch RS0014205). Auch fÃ¼r die Auslegung von WillenserklÃ¤rungen gilt daher die Vertrauenstheorie (RS0017840Â [T1], vgl auch RS0014161Â [T1] und RS0014160): EmpfangsbedÃ¼rftige WillenserklÃ¤rungen sind so auszulegen, wie sie der ErklÃ¤rungsempfÃ¤nger nach Treu und Glauben unter BerÃ¼cksichtigung der Verkehrssitte und der ihm erkennbaren UmstÃ¤nde im Einzelfall verstehen musste (RS0053866 [T3]). Ob ein Vertrag im Einzelfall richtig ausgelegt wurde, ist nur dann eine erhebliche Rechtsfrage, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde (RS0042936, RS0044358, RS0042776).
2.2.Â Ausgehend vom festgestellten Wortlaut der Vereinbarungen ist das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts vertretbar. Aus dem Mietvertrag geht hervor, dass das Bestandobjekt zu GeschÃ¤ftszwecken vermietet wird; als Mieterin wird dort ausschlieÃŸlich die â€žProt. Fa. [...], Alleininhaber [Beklagter]â€œ genannt. Auch wurde festgestellt, dass anschlieÃŸend die neuen EigentÃ¼merinnen der Liegenschaft mit der Vereinbarung aus 1980 (in der der Beklagte als Vorkaufsberechtigter genannt wird) kein von der ursprÃ¼nglichen Vereinbarung abweichendes Vorkaufsrecht einrÃ¤umen wollten.
2.3.Â Diese Auslegung ist auch von der Rechtsprechung gedeckt: Ein als Nebenabrede eines Bestandvertrags vereinbartes Vorkaufsrecht erlischt â€“ auch ohne diesbezÃ¼gliche ErklÃ¤rung â€“ mit Beendigung des Bestandvertrags. Wenn zwischen den Parteien ein Mietvertrag geschlossen und im zeitlichen Zusammenhang mit diesem Vertrag ein Vorkaufsrecht eingerÃ¤umt wurde und beide Rechte in die selbe Urkunde aufgenommen wurden, muss die Absicht der Parteien, dieses Vorkaufsrecht unabhÃ¤ngig vom Mietvertrag einzurÃ¤umen, deutlich erkennbar erklÃ¤rt werden (RS0020359Â [T1,Â T2]; 3Â ObÂ 186/13v mwN). Dies war hier nicht der Fall.
2.4.1.Â Die Revision beanstandet in diesem Zusammenhang die â€žÃ¼berraschende BerÃ¼cksichtigung von Ã¼berschieÃŸenden Feststellungenâ€œ. Im Ergebnis will der Beklagte damit aber offenbar einen VerstoÃŸ des Berufungsgerichts gegen das Ãœberraschungsverbot aufzeigen, moniert er doch, dass die KlÃ¤gerin eine derartige Rechtsansicht (Relevanz des MietverhÃ¤ltnisses fÃ¼r den aufrechten Bestand des Vorkaufsrechts) nicht vorgebracht und das Vorbringen des Beklagten, wonach das Vorkaufsrecht nicht mit der Dauer des MietverhÃ¤ltnisses befristet worden sei, nicht substanziiert bestritten habe.
2.4.2.Â Das Gericht darf die Parteien in einer Entscheidung nicht mit einer Rechtsauffassung Ã¼berraschen, die sie nicht beachtet haben und auf die sie das Gericht nicht aufmerksam gemacht hat (RS0037300). Das Gericht hat das Sach- und Rechtsvorbringen der Parteien mit diesen zu erÃ¶rtern und darf seine Entscheidung auf rechtliche Gesichtspunkte, die eine Partei erkennbar Ã¼bersehen oder fÃ¼r unerheblich gehalten hat, nur stÃ¼tzen, wenn es diese mit den Parteien erÃ¶rtert und ihnen Gelegenheit zur Ã„uÃŸerung gegeben hat (RS0037300 [T46]). Die Unterlassung der ErÃ¶rterung eines bisher unbeachtet gebliebenen rechtlichen Gesichtspunktes kann nur dann einen Verfahrensmangel darstellen, wenn dadurch einer Partei die MÃ¶glichkeit genommen wurde, zur bisher unbeachtet gebliebenen Rechtslage entsprechendes Tatsachenvorbringen zu erstatten (RS0037300 [T44]). Ob das Ãœberraschungsverbot verletzt wurde, ist eine nach den UmstÃ¤nden des Einzelfalls zu lÃ¶sende Frage, die keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 502 ZPO aufwirft (RS0037300 [T31]).
2.4.3.Â Hier ist das Vorbringen der KlÃ¤gerin durchaus in dem Sinn zu verstehen, dass das Vorkaufsrecht vom Bestandvertrag mit dem Unternehmen des Beklagten abhing. Ãœberdies gesteht der Beklagte selbst zu, zu diesem Tatsachenkomplex ein entsprechendes (Rechts-)Vorbringen in erster Instanz erstattet zu haben. Er fÃ¼hrt in der Revision auch nicht an, welches (zusÃ¤tzliche) Vorbringen er erstattet hÃ¤tte, wenn dieser rechtliche Gesichtspunkt (Befristung des Vorkaufsrechts auf die Dauer des MietverhÃ¤ltnisses) mit ihm erÃ¶rtert worden wÃ¤re.
2.5.1.Â Zuletzt argumentiert der Beklagte, dass das Berufungsgericht keine Vertragsauslegung (Orientierung am objektiven ErklÃ¤rungswert) hÃ¤tte vornehmen dÃ¼rfen, weil weder dieses, noch das Erstgericht Feststellungen zu einem allenfalls abweichenden Parteiwillen getroffen hÃ¤tten. Erst wenn hierzu Feststellungen getroffen seien, dÃ¼rfe ein Vertrag Ã¼berhaupt ausgelegt werden.
2.5.2.Â Der Beklagte Ã¼bersieht in diesem Zusammenhang, dass er in erster Instanz keinen vom Inhalt der Urkunde abweichenden Parteiwillen behauptet hat. Damit erÃ¼brigte sich aber die vom ihm vermisste Erforschung einer vom zu unterstellenden Wortsinn allenfalls abweichende Parteienabsicht (vgl 3Â ObÂ 73/14b).
3.Â Die Kostenentscheidung grÃ¼ndet sich auf Â§Â§Â 41, 50 ZPO. Die KlÃ¤gerin hat auf die UnzulÃ¤ssigkeit der Revision hingewiesen.