Document Number: JJT_20180124_OGH0002_0070OB00201_17K0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E120581
Case Number: 7Ob201/17k
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1516752000000
Word Count: 1537

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die SenatsprÃ¤sidentin Dr.Â Kalivoda als Vorsitzende und durch die HofrÃ¤tinnen und HofrÃ¤te Dr.Â HÃ¶llwerth, Dr.Â E.Â SolÃ©, Mag.Â Malesich und MMag.Â Matzka als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei D* A*, vertreten durch Greindl & KÃ¶ck RechtsanwÃ¤lte GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei H* M*, vertreten durch Mag.Â Arno Pajek, Rechtsanwalt in Wien, wegen Feststellung, Ã¼ber die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Korneuburg als Berufungsgericht vom 19.Â SeptemberÂ 2017, GZÂ 22Â RÂ 22/17s-14, womit das Urteil des Bezirksgerichts Korneuburg vom 24.Â MÃ¤rzÂ 2017, GZÂ 2Â CÂ 169/16s-8, abgeÃ¤ndert wurde, zu Recht erkannt:
Spruch
Der Revision wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird dahin abgeÃ¤ndert, dass das Urteil des Erstgerichts insgesamt wiederhergestellt wird.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 959,09 EUR (darin enthalten 157,85Â EUR an USt und 214Â EUR an Barauslagen) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
EntscheidungsgrÃ¼nde:
Am 13.Â 5.Â 1995 schlossen die KlÃ¤gerin und die RechtsvorgÃ¤nger der Beklagten einen Mietvertrag Ã¼ber die gegenstÃ¤ndliche Wohnung mit einer Mietdauer vom 1.Â 6.Â 1995 bis 31.Â 5.Â 2000. Das MietverhÃ¤ltnis wurde infolge mehrfach verlÃ¤ngert, zuletzt fÃ¼r den Zeitraum vom 1.Â 11.Â 2007 bis 31.10.2010.
2010 erwarb die Beklagte Wohnungseigentum am Bestandobjekt. Im AugustÂ 2010 rief sie die KlÃ¤gerin an, um einen Termin fÃ¼r eine VerlÃ¤ngerung des Mietvertrags zu vereinbaren. Die KlÃ¤gerin meinte daraufhin, dass â€ždas ja eh passe mit dem Mietvertragâ€œ. Die Beklagte erkundigte sich in der Folge und war der Meinung, dass es in Ordnung sei, wenn man den Mietvertrag mÃ¼ndlich fÃ¼r weitere drei Jahre verlÃ¤ngere.
Im JahrÂ 2013 dachte die Beklagte jedoch, dass die KlÃ¤gerin und sie, â€ždoch etwas schriftlich machen sollten, damit sie beide etwas in der Hand habenâ€œ. Nach vorheriger Terminvereinbarung kam die Beklagte am 19.Â 3.Â 2013 mit einem (handschriftlichen) Mietvertrag zur KlÃ¤gerin. Dieser lautete auszugsweise wie folgt:
â€žII.Â Mietdauer
Das MietverhÃ¤ltnis beginnt am 1.Â MÃ¤rzÂ 2013 und wird auf die Dauer von drei Jahren abgeschlossen.â€œ
BezÃ¼glich der Mietdauer wollte die KlÃ¤gerin, dass das Enddatum des MietverhÃ¤ltnisses schriftlich festgehalten werde. Die Beklagte vermerkte daraufhin im Einvernehmen mit der KlÃ¤gerin im Mietvertrag zu â€žPunktÂ II. Mietdauerâ€œ handschriftlich: â€žEnde 28.Â FebruarÂ 2016â€œ, woraufhin die Streitteile den Mietvertrag unterfertigten.
Die KlÃ¤gerin begehrt die Feststellung, dass zwischen ihr als Mieterin und der Beklagten als Vermieterin an der konkret angefÃ¼hrten Wohnung ein unbefristetes MietverhÃ¤ltnis bestehe. Der Mietvertrag vom 19.Â 3.Â 2013 habe rÃ¼ckwirkend mit 1.Â 3.Â 2013 beginnend und befristet auf drei Jahre abgeschlossen werden sollen, wobei als Enddatum ausdrÃ¼cklich der 28.Â 2.Â 2016 angefÃ¼hrt worden sei. Allerdings habe der FebruarÂ 2016 29Â Tage gehabt. Durch die unzulÃ¤ssige RÃ¼ckdatierung und die unrichtige Angabe des Endtermins sei die Befristung unwirksam.
Die Beklagte beantragt die Klagsabweisung. Sie habe mit der KlÃ¤gerin am 19.Â 3.Â 2013 eine dreijÃ¤hrige Befristung des MietverhÃ¤ltnisses vereinbaren wollen. Dass 2016 ein Schaltjahr gewesen sei, sei beiden Parteien nicht bewusst gewesen. Sie habe auch nicht die Rechtsunkenntnis der KlÃ¤gerin ausgenutzt; diese sei im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in keiner Weise unter Druck gestanden. Der rechtswirksam befristete Mietvertrag vom 19.Â 3.Â 2013 sei nach Ablauf der Vertragsdauer weder verlÃ¤ngert, noch aufgelÃ¶st worden. Zwischen den Streitteilen liege daher ein gesetzlich verlÃ¤ngerter befristeter Mietvertrag bis Ende FebruarÂ 2019 vor.
Das Erstgericht wies das Feststellungsbegehren ab. Nach Ablauf der (im JahrÂ 2007) wirksam vereinbarten Vertragsdauer bis zum 31.Â 10.Â 2010 sei der Mietvertrag weder verlÃ¤ngert noch aufgelÃ¶st worden, weshalb er gemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 AbsÂ 3 litÂ b MRG auf drei Jahre (somit bis 31.Â 10.Â 2013) als erneuert gegolten habe. Hinsichtlich des Vertragsabschlusses im JahrÂ 2013 liege in der AnfÃ¼hrung des 28.Â 2.Â 2016 als Endtermin eine unschÃ¤dliche Ã¼bereinstimmende Fehlbezeichnung durch die Parteien, sodass der Mietvertrag befristet bis 29.Â 2.Â 2016 zustande gekommen sei. Auch durch die RÃ¼ckdatierung des Mietvertrags auf 1.Â 3.Â 2013 liege eine Unterschreitung der Mindestbefristung des Â§Â 29 AbsÂ 1 ZÂ 3 litÂ b MRG nicht vor. SchlieÃŸlich habe sich die KlÃ¤gerin in keiner Drucksituation befunden; genausowenig kÃ¶nne von einem Ausnutzen der Rechtsunkenntnis der KlÃ¤gerin die Rede sein. Da der Mietvertrag vom 19.Â 3.Â 2013 nach Ablauf der wirksam verlÃ¤ngerten Vertragsdauer bis zum 29.Â 2.Â 2016 weder verlÃ¤ngert noch aufgelÃ¶st worden sei, gelte er wiederum als auf drei Jahre â€“ also bis Ende FebruarÂ 2019 â€“ erneuert. Zwischen den Parteien bestehe daher kein unbefristetes MietverhÃ¤ltnis.
Das Berufungsgericht Ã¤nderte dieses Urteil im klagsstattgebenden Sinn ab. Die Vereinbarung vom 19.Â 3.Â 2013 widerspreche Â§Â 29 AbsÂ 1 ZÂ 3 litÂ b MRG insoweit, als der Beginn des verlÃ¤ngerten VertragsverhÃ¤ltnisses auf den 1.Â 3.Â 2013 rÃ¼ckdatiert worden sei. Dies stelle einen VerstoÃŸ gegen zwingende Befristungsregeln dar. Die Parteien hÃ¤tten daher einen nicht durchsetzbaren Endtermin vereinbart. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 AbsÂ 3 litÂ a MRG wÃ¼rden MietvertrÃ¤ge auf bestimmte Zeit, deren Ablauf wegen eines VerstoÃŸes gegen die Regeln des AbsÂ 1 ZÂ 3 oder des AbsÂ 4 nicht durchgesetzt werden kÃ¶nne, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und erneuert gelten. Das Feststellungsbegehren erweise sich daher als berechtigt.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Revision der Beklagten mit einem AbÃ¤nderungsantrag. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die KlÃ¤gerin begehrt in der ihr freigestellten Revisionsbeantwortung, die Revision zurÃ¼ckzuweisen; hilfsweise ihr keine Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist zulÃ¤ssig, sie ist auch berechtigt.
1.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 AbsÂ 1 ZÂ 3 litÂ b MRG wird der Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelÃ¶st, allerdings nur, wenn bei Wohnungen die ursprÃ¼nglich vereinbarte Vertragsdauer oder die VerlÃ¤ngerung der Vertragsdauer (Â§Â 29 AbsÂ 4 MRG) jeweils mindestens drei Jahre betrÃ¤gt. Nach Â§Â 29 AbsÂ 4 MRG kÃ¶nnen MietvertrÃ¤ge, die nach Â§Â 29 AbsÂ 1 ZÂ 3 MRG befristet sind, schriftlich beliebig oft um jede â€“ bei Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht unterschreitende â€“ Vertragsdauer erneuert werden. Wird die Mindestdauer im ersten Vertrag oder in der VerlÃ¤ngerung unterschritten, ist die Befristung nicht durchsetzbar und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor.
2.Â Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung ist die Befristung durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist (RIS-Justiz RS0090569). Es genÃ¼gt jede Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht, nÃ¤mlich dass sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann. Dies ist der Fall, wenn entweder der Endtermin datumsmÃ¤ÃŸig angegeben oder wenn er durch die Angabe des Anfangszeitpunkts und der Mietdauer eindeutig festgelegt ist (RIS-Justiz RS0070201). Der bedingte Endtermin muss aus der Urkunde selbst (2Â ObÂ 196/11d; auch RIS-Justiz RS0112243) hervorgehen.
Ganz allgemein lÃ¤sst sich die Frage, ob eine durchsetzbare Befristung erfolgt, durch Vertragsauslegung ermitteln (RIS-Justiz RS0090569 [T8]). Ungeachtet des Wortlauts der fÃ¶rmlichen ErklÃ¤rung und ihres normativen VerstÃ¤ndnisses ist auch eine formbedÃ¼rftige WillenserklÃ¤rung entsprechend dem tatsÃ¤chlich Ã¼bereinstimmenden VerstÃ¤ndnis der Beteiligten gÃ¼ltig (RIS-Justiz RS0017280). Dieser Grundsatz wurde auch bei der Beurteilung mietrechtlicher Befristungsvereinbarungen angewandt (RIS-Justiz RS0017280 [T3]). Selbst eine Falschbezeichnung in der Urkunde schadet nicht, wenn die Parteien ein Ã¼bereinstimmendes VerstÃ¤ndnis vom Ende der Frist hatten (10Â ObÂ 43/17x mwN).
3.Â Gegen das â€“ diese Rechtsprechung berÃ¼cksichtigende â€“ Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts, dass der letzte Tag im FebruarÂ 2016 der Endtermin sein sollte, wendet sich die KlÃ¤gerin in der Revision nicht mehr.
4.Â Sie erachtet aber weiterhin die im Mietvertrag/der VerlÃ¤ngerungsvereinbarung vom 19.Â 3.Â 2013 enthaltene Befristung aufgrund der Vordatierung des Mietbeginns auf den 1.Â 3.Â 2013 als unzulÃ¤ssig.
4.1Â Zu 4Â ObÂ 601/95 sah der Oberste Gerichtshof den Abschluss des schriftlichen Mietvertrags am 28.Â 2.Â 1991 mit der Vereinbarung eines MietverhÃ¤ltnisses ab 1.Â 1.Â 1991 auf die Dauer von einem Jahr somit bis 1.Â 1.Â 1992 als unbedenklich an.
In der Entscheidung 5Â ObÂ 208/10i war die PrÃ¤klusion eines MietzinsÃ¼berprÃ¼fungsantrags des dortigen Antragstellers nach Â§Â 16 AbsÂ 8 MRG zu beurteilen, was davon abhing, ob die VerlÃ¤ngerungsvereinbarung wirksam erfolgt war. Der Oberste Gerichtshof ging dort von der ZulÃ¤ssigkeit der Unterfertigung des Mietvertrags (18.Â 3.Â 2004) erst nach dem vereinbarten Mietbeginn (15.Â 3.Â 2004) aus.
In der Entscheidung 5Â ObÂ 123/17z nahm der Oberste Gerichtshof dazu Stellung, dass es nicht grundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssig sei, anlÃ¤sslich der Unterfertigung des schriftlichen Mietvertrags festzuhalten, dass das VertragsverhÃ¤ltnis bereits am â€“ dort einige Tage davor liegenden â€“ Monatsanfang beginne. Ein derartiges Verbot sei weder dem ABGB noch dem MRG zu entnehmen. Ob es sich um den erstmaligen Abschluss des Mietvertrags oder um die VerlÃ¤ngerung eines zuvor befristeten MietverhÃ¤ltnisses handle, mache dabei keinen Unterschied.
4.2Â Die vorliegende Befristungsvereinbarung wurde am 19.Â 3.Â 2013 â€“ vor Ablauf der nach Â§Â 29 AbsÂ 3 litÂ b MRG erfolgten VerlÃ¤ngerung â€“ unterfertigt. Auch hier gilt, dass es nicht grundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssig war, anlÃ¤sslich der Unterfertigung dieser Vereinbarung festzuhalten, dass das VertragsverhÃ¤ltnis am Monatsanfang beginnt. Eine unzulÃ¤ssige VerkÃ¼rzung der Mindestbefristung ist daraus nicht ersichtlich, zumal der KlÃ¤gerin die Nutzung der Wohnung in dem vor der Unterfertigung gelegenen Zeitraum auch tatsÃ¤chlich zukam.
Â§Â 29 MRG steht auch einer einverstÃ¤ndlichen AuflÃ¶sung des MietverhÃ¤ltnisses nur entgegen, wenn der Mieter unter Druck steht; so ist ein RÃ¤umungsvergleich vor oder gleichzeitig mit dem Abschluss des Mietvertrags unwirksam. Im Ãœbrigen ist aber die Vertragsfreiheit nicht aufgehoben, eine Einigung Ã¼ber die AuflÃ¶sung des MietverhÃ¤ltnisses und die RÃ¤umung ist wÃ¤hrend des MietverhÃ¤ltnisses wirksam, auch wenn sie erst zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt realisiert werden soll. Die bloÃŸe BekrÃ¤ftigung einer nicht durchsetzbaren Befristung reicht hiezu jedoch nicht aus (RIS-Justiz RS0113485). Aus dem Umstand allein, dass mit der Vereinbarung vom 19.Â 3.Â 2013 gleichzeitig das bereits bestehende (bis 31.Â 10.Â 2013 befristete) MietverhÃ¤ltnis vorzeitig beendet wurde, ist damit â€“ entgegen der Ansicht der KlÃ¤gerin â€“ gleichfalls keine Umgehung der Mindestbefristungsregelungen des MRG ersichtlich. Auf das allfÃ¤llige Vorliegen einer Drucksituation kommt die KlÃ¤gerin selbst in der Revision nicht mehr zurÃ¼ck.
5.Â Zusammengefasst folgt, dass die in der Vereinbarung vom 19.Â 3.Â 2013 enthaltene Befristung
â€“ entgegen der Ansicht der KlÃ¤gerin â€“ wirksam ist. Das auf Feststellung eines unbefristeten MietverhÃ¤ltnisses gerichtete Klagebegehren war daher abzuweisen.
6.Â Die Kostenentscheidung grÃ¼ndet sich auf Â§Â§Â 41, 50 ZPO. Nach der zwingenden Bestimmung des Â§Â 10 AbsÂ 2 lit c RATG betrÃ¤gt der Wert des Streitgegenstands in Bestandstreitigkeiten bei Wohnungen mit einer 60Â m2 nicht Ã¼bersteigenden NutzflÃ¤che lediglich 1.000Â EUR. Wenn â€“ wie hier â€“ weder behauptet noch bescheinigt wird, dass die NutzflÃ¤che der Wohnung 60Â m2 Ã¼bersteigt, ist von dieser Bemessungsgrundlage auszugehen (RIS-Justiz RS0111015). GemÃ¤ÃŸ Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ c GGG betrÃ¤gt die Bemessungsgrundlage 750Â EUR.