Document Number: JJT_20190515_OGH0002_0090OB00021_19G0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E125160
Case Number: 9Ob21/19g
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1557878400000
Word Count: 1719

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten des Obersten Gerichtshofs Dr.Â Hopf als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tinnen und HofrÃ¤te des Obersten Gerichtshofs Hon.-Prof.Â Dr.Â Dehn, Dr.Â Hargassner, Mag.Â Korn und Dr.Â Stefula in der Rechtssache der klagenden Partei GemeinnÃ¼tzige * Genossenschaft mit beschrÃ¤nkter Haftung, *, vertreten durch Mag.Â Matthias PrÃ¼ckler, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei A* B*, vertreten durch oehner & partner rechtsanwaelte gmbh in Wien, wegen AufkÃ¼ndigung, Ã¼ber die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 28.Â NovemberÂ 2018, GZÂ 38Â RÂ 146/18d-19, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 9.Â MÃ¤rzÂ 2018, GZÂ 61Â CÂ 85/17b-15, abgeÃ¤ndert wurde, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revision der beklagten Partei wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14Â Tagen die mit 335,64Â EUR (darin 55,94Â EUR Umsatzsteuer) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Der Beklagte, ein OpernsÃ¤nger, schloss am 3.Â 3.Â 2003 mit einer gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsgenossenschaft â€“ der RechtsvorgÃ¤ngerin der klagenden gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsgenossenschaft â€“ als deren Mitglied einen Nutzungsvertrag Ã¼ber eine Wohnung in Wien, in dem folgende Klausel enthalten ist: â€žDas Mitglied verpflichtet sich, innerhalb von sechs Monaten ab Vertragsbeginn bestehende Miet- oder sonstige Rechte an einer anderen Wohnung nachweislich aufzugeben und auf Verlangen der Genossenschaft entsprechende Urkunden, wie KÃ¼ndigungsschreiben oder Aufhebungsvereinbarungen, vorzulegen. Sollte das Mitglied dieser Verpflichtung nicht nachkommen, wird dies ausdrÃ¼cklich als wichtiger KÃ¼ndigungsgrund im Sinne des Â§Â 30 AbsÂ 1 und AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG vereinbart [â€¦].â€œ
Der Beklagte war zur Zeit des Vertragsschlusses und ist nach wie vor gemeinsam mit seiner Frau Hauptmieter einer im selben Wiener Bezirk gelegenen Wohnung. Der Beklagte verbringt etwa zwei Drittel der Zeit in der Genossenschaftswohnung, die er zu Wohnzwecken benÃ¼tzt (Essen, Schlafen, WÃ¤sche). In der zu Wohnzwecken von seiner Frau benÃ¼tzten Mietwohnung hat er seine ProberÃ¤ume und seinen â€žHome-Office-Bereichâ€œ.
Das Berufungsgericht erklÃ¤rte mit dem angefochtenen Urteil die (auch) auf Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG gegrÃ¼ndete gerichtliche AufkÃ¼ndigung der Genossenschaftswohnung fÃ¼r rechtswirksam und verurteilte den Beklagten zur Ãœbergabe der Genossenschaftswohnung und zum Kostenersatz. BegrÃ¼ndend fÃ¼hrte das Berufungsgericht aus, die als KÃ¼ndigungsgrund vereinbarte Tatsache mÃ¼sse objektiv wichtig und bedeutsam sein und den im Â§Â 30 AbsÂ 2 MRG ansonsten aufgezÃ¤hlten FÃ¤llen an Bedeutung nahekommen. Dass eine gemeinnÃ¼tzige Wohnbauvereinigung ein wichtiges Interesse daran habe, Wohnungen nur an Personen zu vergeben, die ihre Miet- oder sonstigen Rechte an ihrer bisherigen Wohnung aufgeben, sei grundsÃ¤tzlich als wichtiges Interesse anzuerkennen, das an die sonstigen KÃ¼ndigungsgrÃ¼nde des Â§Â 30 AbsÂ 2 MRG herankomme. GemeinnÃ¼tzige Bauvereinigungen hÃ¤tten nÃ¤mlich ihre TÃ¤tigkeit auf die ErfÃ¼llung der dem Gemeinwohl dienenden Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens zu richten. Dazu gehÃ¶re nicht die Bereitstellung von Wohnraum an Personen, die ohnedies bereits aufgrund einer rechtlich gesicherten Position wohnversorgt seien und diese Situation beibehielten. Ebenso sei das wichtige Interesse anzuerkennen, dass fÃ¶rderungsrechtliche Regelungen eingehalten wÃ¼rden. Der Beklagte sei gemeinsam mit seiner Ehefrau Mitmieter einer weiteren Wohnung, die er neben der aufgekÃ¼ndigten Wohnung auch weiterhin benutzt habe und nÃ¼tze. Dass er sich â€“ vergleichbar dem Fall 2Â ObÂ 79/03m â€“ um die Aufgabe der Mietrechte bemÃ¼ht habe und dies nur an der mangelnden Zustimmung des Vermieters gescheitert wÃ¤re, sei gar nicht vorgebracht worden. Vielmehr habe sich der Beklagte darauf berufen, dass er aufgrund seiner persÃ¶nlichen familiÃ¤ren Situation auf die Nutzung beider Wohnungen angewiesen wÃ¤re. Es komme aber hier nur auf die Wichtigkeit des vereinbarten Grundes fÃ¼r die Vermieterin als Rechtfertigung fÃ¼r die AuflÃ¶sung des MietverhÃ¤ltnisses an. Der KÃ¼ndigungsgrund des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG sei verwirklicht.
Das Berufungsgericht lieÃŸ die ordentliche Revision mangels hÃ¶chstgerichtlicher Rechtsprechung â€žzu den regelmÃ¤ÃŸig in den NutzungsvertrÃ¤gen gemeinnÃ¼tziger Bauvereinigungen vorkommenden gleichartigen vereinbarten KÃ¼ndigungsgrÃ¼ndenâ€œ sowie zur â€žFrage, ob die Tatsache bloÃŸer Mitmietrechte an einer weiteren Wohnung etwas zu Ã¤ndern vermagâ€œ, zu.
Der Beklagte schlieÃŸt sich der ZulassungsgrÃ¼ndung des Berufungsgerichts an und begrÃ¼ndet die ZulÃ¤ssigkeit der Revision ergÃ¤nzend damit, dass dem Berufungsgericht eine korrekturbedÃ¼rftige Fehlbeurteilung unterlaufen sei.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist entgegen dem â€“ den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (Â§Â 508a AbsÂ 1 ZPO) â€“ Zulassungsausspruch unzulÃ¤ssig. Die ZurÃ¼ckweisung einer ordentlichen Revision wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage (Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO) kann sich auf die AusfÃ¼hrung der ZurÃ¼ckweisungsgrÃ¼nde beschrÃ¤nken (Â§Â 510 AbsÂ 3 SatzÂ 4 ZPO).
1.Â Das Berufungsgericht geht von den von der Rechtsprechung zu Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG entwickelten allgemeinen GrundsÃ¤tzen aus. Die Beurteilung, ob ein im Mietvertrag angegebener Umstand hinreichend bestimmt bezeichnet und fÃ¼r den Vermieter objektiv bedeutsam ist und den sonst in Â§Â 30 AbsÂ 2 MRG angefÃ¼hrten GrÃ¼nden nahekommt, betrifft typisch den Einzelfall und begrÃ¼ndet im Allgemeinen, abgesehen von einer eklatanten â€“ hier nicht vorliegenden â€“ Ãœberschreitung des den Vorinstanzen eingerÃ¤umten Ermessens â€“ keine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO (RS0070752 [T1, T7]; RS0070705 [T3]).
2.1.Â In der bereits vom Berufungsgericht zitierten Entscheidung 2Â ObÂ 79/03m hatte der Oberste Gerichtshof eine Klausel zu beurteilen, mit der gemÃ¤ÃŸ Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG vereinbart wurde, â€ždass das MietverhÃ¤ltnis seitens des Vermieters aufgekÃ¼ndigt werden kann, wenn der Mieter nicht binnen vier Wochen ab Mietbeginn den Nachweis Ã¼ber die AuflÃ¶sung des MietverhÃ¤ltnisses an der Wohnung in WienÂ 15 [â€¦] erbringtâ€œ. Bei der Wohnung, welche der Vermieter nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG aufkÃ¼ndigte, handelte es sich um eine Gemeindewohnung. Der Oberste Gerichtshof sprach aus, dass es zutreffen mag, dass die kÃ¼ndigende Partei ein wichtiges und bedeutsames Interesse daran hat, dass deren Wohnungen nach sozialen Gesichtspunkten vergeben werden und (andere) Wohnungen durch ihre Mieter nicht â€žgehortetâ€œ werden sollen. Die Frau des dort Beklagten hatte aber ohnehin versucht, das ursprÃ¼ngliche MietverhÃ¤ltnis an der Wohnung WienÂ 15 aufzulÃ¶sen. Aus diesem Grund beurteilte der Oberste Gerichtshof die Aufhebung der AufkÃ¼ndigung durch das Berufungsgericht als vertretbar.
2.2.Â In 5Â ObÂ 183/16x war in einem gegen eine gemeinnÃ¼tzige Wohnbau- und Siedlungsgenossenschaft gefÃ¼hrten Verbandsprozess (Â§Â§Â 28Â ff KSchG) eine Klausel zu beurteilen, mit der als fÃ¼r die Vermieterin wichtiger und bedeutsamer KÃ¼ndigungsgrund gemÃ¤ÃŸ Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG â€žmangelnde FÃ¶rderungswÃ¼rdigkeit oder ein VerstoÃŸ gegen die beiliegenden FÃ¶rderungsbedingungen bzw eine vertragswidrige Verwendung durch den Mieter, die zu einem Entzug der WohnbaufÃ¶rderung fÃ¼hrtâ€œ, vereinbart wurde. Der Oberste Gerichtshof beurteilte die Klausel (NrÂ 11) als unzulÃ¤ssig, weil sie den Vorgaben in Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG zur konkreten Bezeichnung von KÃ¼ndigungsgrÃ¼nden nicht gerecht werde und intransparent sei (zust Graf, Transparenzprobleme bei der GebrauchsÃ¼berlassung durch gemeinnÃ¼tzige Bauvereinigungen â€“ Anmerkungen zu OGH 5Â ObÂ 183/16x und 5Â ObÂ 217/16x, immolex 2017, 341 [343]). Dabei verwies der Oberste Gerichtshof auch auf die Bestimmungen des Â§Â 21 AbsÂ 3 und Â§Â 28 AbsÂ 1 ZÂ 1 WohnbaufÃ¶rderungsgesetzÂ 1984 (WFG). GemÃ¤ÃŸ Â§Â 21 AbsÂ 3 WFG ist, wer eine gefÃ¶rderte Wohnung nicht als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung bezieht, verpflichtet, seine Rechte an einer bisher zur Befriedigung seines dringenden WohnbedÃ¼rfnisses regelmÃ¤ÃŸig verwendeten Wohnung binnen sechs Monaten nach Bezug der gefÃ¶rderten Wohnung aufzugeben. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 28 AbsÂ 1 ZÂ 1 WFG liegt ein wichtiger KÃ¼ndigungsgrund nach Â§Â 30 AbsÂ 1 MRG hinsichtlich einer nach bundesgesetzlichen oder landesgesetzlichen Vorschriften gefÃ¶rderten Wohnung vor, wenn der Mieter seine bisher zur Befriedigung seines WohnbedÃ¼rfnisses regelmÃ¤ÃŸig verwendete Wohnung nicht aufgegeben hat. Der Oberste Gerichtshof sprach aus, dass die Regelung des Â§Â 28 AbsÂ 1 WFG zwar abschlieÃŸend sei. Dieser abschlieÃŸende Charakter der Regelung schlieÃŸe eine Vereinbarung eines zusÃ¤tzlichen KÃ¼ndigungsgrundes nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG (iVm Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ b WGG) bei gefÃ¶rderten Bestandobjekten aber nicht aus. Die Vereinbarung habe sich allerdings an den Vorgaben des Â§Â 28 WFG zu orientieren, soweit es die Bedeutsamkeit eines Verhaltens des Mieters betreffe.
2.3.Â In der Entscheidung 5Â ObÂ 217/16x, die gleichfalls in einem Verbandsprozess gegen eine gemeinnÃ¼tzige Bauvereinigung erging, wurde eine der vorerwÃ¤hnten Klausel Ã¤hnliche Klausel (NrÂ 13) gleichfalls als unzulÃ¤ssig gewertet. Der Oberste Gerichtshof wies jedoch neuerlich darauf hin, dass die Regelung des Â§Â 28 AbsÂ 1 WFG trotz ihres abschlieÃŸenden Charakters eine Vereinbarung eines zusÃ¤tzlichen KÃ¼ndigungsgrundes nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG (iVm Â§Â 20 AbsÂ 1 ZÂ 1 litÂ b WGG) bei gefÃ¶rderten Bestandobjekten nicht ausschlieÃŸe.
2.4.Â Es liegt damit entgegen der ZulassungsbegrÃ¼ndung des Berufungsgerichts bereits hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung zu Klauseln wie der vorliegenden vor. Die vorliegende Klausel lehnt sich an Â§Â 28 AbsÂ 1 ZÂ 1 WFG an. Warum der vereinbarte KÃ¼ndigungsgrund nicht objektiv wichtig und bedeutsam iSd Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG sondern â€“ wie in der Revision vertreten â€“ vielmehr grÃ¶blich benachteiligend sein soll, ist nicht ersichtlich.
3.Â Auf die vom Berufungsgericht weiters fÃ¼r erheblich iSd Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO gehaltene â€žFrage, ob die Tatsache bloÃŸer Mitmietrechte an einer weiteren Wohnung etwas zu Ã¤ndern vermagâ€œ, kommt der Beklagte in der Revision nicht zurÃ¼ck. Eine (womÃ¶glich) erhebliche Rechtsfrage, die in der Revision nicht konkret releviert wird, macht die Revision nicht zulÃ¤ssig (RS0102059 [T9]).
4.Â Im vorliegenden Fall knÃ¼pft der vereinbarte KÃ¼ndigungsgrund nicht an einer Aufgabe eines anderen Hauptwohnsitzes an, sondern explizit an die (Nicht-)Aufgabe â€žbestehende[r] Miet- oder sonstige[r] Rechte an einer anderen Wohnungâ€œ. Es kommt also entgegen der Auffassung des Beklagten nicht darauf an, ob er in der aufgekÃ¼ndigten Wohnung seinen Hauptwohnsitz hat und wofÃ¼r er die andere Wohnung gebraucht, nÃ¤mlich zu Wohnzwecken oder â€žnurâ€œ als Proberaum und â€žHome-Officeâ€œ.
5.Â Die Wendung, dass â€žbestehende Miet- oder sonstige Rechte an einer anderen Wohnungâ€œ aufgegeben werden mÃ¼ssen, ist entgegen der Ansicht des Beklagten nicht unbestimmt. Der Begriff â€žMietrechte an einer anderen Wohnungâ€œ ist nicht weiter auslegungsbedÃ¼rftig; dieser Fall liegt hier vor. Hinsichtlich â€žsonstiger Rechteâ€œ kann die Klausel im Ãœbrigen redlicherweise (Â§Â 914 ABGB) â€“ die Anwendbarkeit der allgemeinen vertraglichen Auslegungsregeln auf als solche einem Schriftformgebot unterliegende Vereinbarungen nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG wird vom Beklagten selbst zutreffend hervorgehoben (vgl Dullinger in Rummel/Lukas, ABGB4 Â§Â 886 RzÂ 17 mwN) â€“ nur dahin verstanden werden, dass sonstige Wohnungsgebrauchsrechte gemeint sind, wie es etwa bei einer Dienstbarkeit der Wohnung nach Â§Â 521 ABGB der Fall ist. Ein VerstÃ¤ndnis dahingehend, dass der Beklagte verpflichtet wÃ¤re, etwa ein Pfandrecht an einer anderen Wohnung aufzugeben, wÃ¤re keine dem redlichen Verkehr entsprechende Auslegung. Im â€“ hier gegebenen â€“ Individualprozess ist die Auslegung nicht â€žim kundenfeindlichsten Sinnâ€œ vorzunehmen, sondern es ist der Parteiwille nach den GrundsÃ¤tzen der Â§Â§Â 914, 915 ABGB zu ermitteln (RS0016590 [T32]). Das Auslegungsergebnis, dass das KÃ¼ndigungsrecht des Vermieters daran geknÃ¼pft ist, dass der Mieter nicht innerhalb von sechs Monaten ab Vertragsbeginn bestehende Miet- oder sonstige Wohnungsgebrauchs-Rechte an einer anderen Wohnung nachweislich aufgegeben und auf Verlangen der Genossenschaft entsprechende Urkunden, wie KÃ¼ndigungsschreiben oder Aufhebungsvereinbarungen, vorgelegt hat, ist mit dem Formzweck des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG â€“ dem Mieter die Bedeutung einer solchen Vereinbarung besonders augenscheinlich zu machen und ihn vor Ãœbereilung zu schÃ¼tzen (RS0070761) â€“ vereinbar, weil der AnknÃ¼pfungspunkt des KÃ¼ndigungsrechts des Vermieters nach objektiven Kriterien in der Klausel hinreichend angedeutet ist (vgl RS0118519: Andeutungstheorie).
6.Â Zumal zu Klauseln wie der vorliegenden bereits Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vorhanden ist und die angefochtene Entscheidung mit diesen sowie den allgemeinen in der Rechtsprechung zu Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 13 MRG entwickelten GrundsÃ¤tzen im Einklang steht, war mangels einer Rechtsfrage von der QualitÃ¤t des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO die Revision des Beklagten zurÃ¼ckzuweisen.
7.Â Die Kostenentscheidung beruht auf Â§Â§Â 41 und 50 ZPO. Die KlÃ¤gerin hat auf die fehlende ZulÃ¤ssigkeit der Revision hingewiesen (RS0035979 [T16]).