Document Number: JJT_20201023_OGH0002_0080OB00068_20P0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E129929
Case Number: 8Ob68/20p
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1603411200000
Word Count: 1173

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Hon.-Prof.Â Dr.Â Kuras als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Tarmann-Prentner und Mag.Â Korn, den Hofrat Dr.Â Stefula und die HofrÃ¤tin Mag.Â Wessely-KristÃ¶fel als weitere Richter in den verbundenen Rechtssachen der klagenden Partei Prof.Â Mag.Â T* M*, vertreten durch Wurst & StrÃ¶ck RechtsanwÃ¤lte Partnerschaft in Wien, gegen die beklagten Parteien 1.Â (zu AZÂ 5Â CÂ 489/18w des Bezirksgerichts DÃ¶bling) A* M*, und 2.Â (zu AZÂ 5Â CÂ 511/18f des Bezirksgerichts DÃ¶bling) A* M*, beide vertreten durch Dr.Â Walter Pfliegler, Rechtsanwalt in Wien, wegen (zu AZÂ 5Â CÂ 489/18w) RÃ¤umung und (zu AZÂ 5Â CÂ 511/18f) AufkÃ¼ndigung, Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 28.Â MaiÂ 2020, GZÂ 40Â RÂ 240/19v-19, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die auÃŸerordentliche Revision wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Der KlÃ¤ger ist seit dem Jahr 2000 AlleineigentÃ¼mer der Liegenschaft mit dem Haus S*gasseÂ *. Mit Vertrag vom 7.Â 6.Â 1991 mietete der Zweitbeklagte die sich in diesem Haus befindliche, 32,13Â mÂ² groÃŸe Wohnung Top NrÂ 19 (bestehend aus Zimmer, KÃ¼che, Wasserentnahmestelle und Wasseraufbereitung; die Wohnung war in Kategorie D eingestuft) auf unbestimmte Zeit an. Er bewohnte die Wohnung in weiterer Folge zusammen mit seiner Ehegattin und seiner am (richtig) 7.Â 4.Â 1996 geborenen Tochter, der Erstbeklagten, und deren Bruder.
Da die Wohnung S*gasse â€žzu klein wurdeâ€œ, mietete die Ehegattin etwa im JahrÂ 2008 oder 2009 eine rund 60Â mÂ² groÃŸe Wohnung (bestehend aus Schlafzimmer, Wohnzimmer, KÃ¼che und Bad) in der V*gasse an, die die Familie sodann renovierte und in die sie ungefÃ¤hr im JahrÂ 2012 Ã¼bersiedelte. Bereits bei der Ãœbersiedlung war geplant, dass die Wohnung S*gasse renoviert wird und die Erstbeklagte sodann in diese allein zurÃ¼ckkehrt.
TatsÃ¤chlich begann der Zweitbeklagte in der Folge mit der Renovierung der sich in einem sehr schlechten Zustand befindlichen Wohnung S*gasse. Nachdem der Zweitbeklagte die Wohnung ungefÃ¤hr ein bis zwei Jahre lang renoviert hatte, zog die Erstbeklagte ungefÃ¤hr im JahrÂ 2015 in die Wohnung S*gasse zurÃ¼ck und bewohnt sie seither allein. Der Mietzins wird weiterhin zur GÃ¤nze vom Zweitbeklagten gezahlt.
Das Erstgericht verband die beiden Verfahren. Mit seinem Urteil wies es die gegen die Erstbeklagte gerichtete RÃ¤umungsklage ab, erklÃ¤rte die gegenÃ¼ber dem Zweitbeklagten erfolgte und auf den KÃ¼ndigungsgrund der gÃ¤nzlichen Weitergabe des Mietgegenstands gemÃ¤ÃŸ Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 4 erster Fall MRG gestÃ¼tzte gerichtliche AufkÃ¼ndigung der Wohnung S*gasse fÃ¼r rechtswirksam und verpflichtete den Zweitbeklagten, die Wohnung binnen 14Â Tagen gerÃ¤umt von seinen Fahrnissen zu Ã¼bergeben. Die Abweisung der gegen die Erstbeklagte erhobenen RÃ¤umungsklage erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
Das Berufungsgericht Ã¤nderte das Ersturteil dahin ab, dass es die AufkÃ¼ndigung aufhob und das Klagebegehren, der Zweitbeklagte sei schuldig, die Wohnung S*gasseÂ * gerÃ¤umt zu Ã¼bergeben, abwies. Die ordentliche Revision wurde vom Berufungsgericht nicht zugelassen.
In der auÃŸerordentlichen Revision releviert der KlÃ¤ger als erhebliche Rechtsfrage, â€žob bei einer Abwesenheit von mehreren Jahren (gestÃ¼tzt auf unsubstantiierte Behauptung einer Renovierung) Ã¼berhaupt von einer fÃ¼r die Verneinung des KÃ¼ndigungstatbestandes essentiellen vorÃ¼bergehenden Abwesenheit, die â€“ zugegeben â€“ nicht schaden wÃ¼rde/darf, gesprochen werden kannâ€œ. Zudem widerspreche das Berufungsurteil den hÃ¶chstgerichtlichen Entscheidungen 1Â ObÂ 594/88 und 6Â ObÂ 122/00k.
Der KlÃ¤ger bringt damit keine Rechtsfrage erheblicher Bedeutung iSd Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zur Darstellung.
Rechtliche Beurteilung
1.Â Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 4 erster Fall MRG bestimmt, soweit hier von Interesse, dass als ein wichtiger Grund, aus welchem der Vermieter den Mietvertrag kÃ¼ndigen kann, anzusehen ist, wenn â€žder Mieter den Mietgegenstand [...] ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht fÃ¼r sich oder die eintrittsberechtigten Personen (Â§Â 14 AbsÂ 3) dringend benÃ¶tigtâ€œ. Der Tatbestand setzt damit einerseits die gÃ¤nzliche Weitergabe, andererseits das Fehlen eines dringenden Bedarfs voraus (8Â ObÂ 105/18a [PktÂ 2.] mwN).
2.Â Unter â€žWeitergabeâ€œ iSd Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 4 erster Fall MRG ist jede entgeltliche oder unentgeltliche GebrauchsÃ¼berlassung zu verstehen (RIS-Justiz RS0070718; RS0070650 [T1]). Es geht dabei um die â€“Â vom Willen der Beteiligten, vor allem des die Wohnung verlassenden Mieters getrageneÂ â€“ Ãœberlassung des Mietgegenstands an Dritte, also um den tatsÃ¤chlichen Vorgang des Verlassens der Wohnung durch den Mieter und deren Ãœbernahme durch einen Dritten, die zu keiner Ã„nderung der Parteien des bestehenden Mietvertrags fÃ¼hrt, sondern nur unter UmstÃ¤nden zur KÃ¼ndbarkeit (RS0070650 [T3]; 8Â ObÂ 105/18a [PktÂ 3.]). Die Weitergabe setzt nicht das Zustandekommen eines RechtsgeschÃ¤fts voraus (3Â ObÂ 129/13m [PktÂ 2.2.] = immolexÂ 2014/13 [Reiber]; Pesek, Wohnungsweitergabe an einen MinderjÃ¤hrigen als KÃ¼ndigungsgrund?, EF-ZÂ 2014/70 [114]).
Damit steht die MinderjÃ¤hrigkeit der Erstbeklagten im JahrÂ 2012 der Annahme einer in diesem Jahr an sie erfolgten Weitergabe der Wohnung nicht entgegen. Da im vorliegenden Fall Ãœbereinkunft zwischen den Beklagten bestand, dass der Zweitbeklagte endgÃ¼ltig ausziehe, die Erstbeklagte hingegen nach Abschluss der Renovierungsarbeiten zurÃ¼ckkehre, ging das Berufungsgericht von einer faktischen Ãœberlassung der Wohnung im JahrÂ 2012 aus, wobei die Erstbeklagte aber gleichzeitig wegen der geplanten Renovierung aus der Wohnung (vorÃ¼bergehend) ausgezogen sei; die Richtigkeit dieser â€“ vertretbaren â€“ Beurteilung des Berufungsgerichts wird vom Revisionswerber nicht in Abrede gestellt.
3.Â Zur Abwehr der KÃ¼ndigung nach Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 4 erster Fall MRG reicht es, wie aus dem Gesetzeswortlaut ersichtlich, dass der Mieter den weitergegebenen Mietgegenstand â€žoffenbar in naher Zeitâ€œ fÃ¼r sich oder die eintrittsberechtigten Personen (Â§Â 14 AbsÂ 3 MRG) dringend benÃ¶tigt. Wegen des Wortes â€žoffenbarâ€œ muss der zukÃ¼nftige Bedarf konkret sein; es kommt nicht so sehr auf den Zeitraum, sondern auf die gesicherte Zukunftsprognose an. Das Tatbestandsmerkmal â€žin naher Zeitâ€œ kann auch durch ZeitrÃ¤ume, die ein Jahr erheblich Ã¼bersteigen, verwirklicht sein (vgl RS0068919 [T5]). Bei der Zukunftsprognose, ob der Mieter den Mietgegenstand offenbar auch in naher Zeit nicht fÃ¼r sich oder eine eintrittsberechtigte Person dringend benÃ¶tigt, ist grundsÃ¤tzlich auf den Zeitpunkt der Weitergabe des Mietgegenstands abzustellen (RS0070701 [T2]).
Schon angesichts der fÃ¼r vier Personen geringen GrÃ¶ÃŸe auch der neuen Wohnung (60Â mÂ²) und des Umstands, dass die Erstbeklagte bereits 16Â Jahre alt war, lag es bei der Weitergabe der aufgekÃ¼ndigten Wohnung im JahrÂ 2012 auf der Hand, dass die Erstbeklagte in absehbarer Zeit dringend eine eigene Wohnversorgung benÃ¶tigt. Dass die Erstbeklagte nicht bereits 2012 allein in der aufgekÃ¼ndigten Wohnung verblieb, war bereits wegen ihrer damaligen MinderjÃ¤hrigkeit und der damit einhergehenden elterlichen Obsorge sowie des Renovierungsbedarfs gerechtfertigt.
4.Â Ein Widerspruch zwischen dem Berufungsurteil und den vom KlÃ¤ger zitierten Entscheidungen 1Â ObÂ 594/88 und 6Â ObÂ 122/00k liegt nicht vor. Diese â€“ und der zu ihnen ergangene Rechtssatz RS0070256 â€“ halten lediglich fest, dass dem Mieter das dringende WohnbedÃ¼rfnis an der bisherigen Wohnung nicht abgesprochen werden kann, wenn dieser nur durch vertragswidriges Verhalten des Vermieters, der nach Â§Â 3 MRG dafÃ¼r zu sorgen hat, dass das Haus, die MietgegenstÃ¤nde und die der gemeinsamen BenÃ¼tzung des Hauses dienenden Anlagen in jeweils ortsÃ¼blichem Standard erhalten werden, und darÃ¼ber hinaus gemÃ¤ÃŸ Â§Â 1096 ABGB verpflichtet ist, den Bestandgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu erhalten, genÃ¶tigt ist, eine andere Unterkunft anzuschaffen. Daraus lÃ¤sst sich nicht die vom KlÃ¤ger intendierte Aussage ableiten, dass ein dringendes WohnbedÃ¼rfnis trotz Abwesenheit wegen Renovierung nur bei vertragswidrigem Verhalten des Vermieters fortbestehe. Zudem hat der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 8Â ObÂ 1610/92 festgehalten, dass die NichtbenÃ¼tzung einer in desolatem Zustand gemieteten Wohnung wÃ¤hrend langwieriger und mit hohen Kosten verbundener Renovierungsarbeiten insbesondere bei einem jungen Mieter mit geringem Einkommen grundsÃ¤tzlich nicht als KÃ¼ndigungsgrund gemÃ¤ÃŸ Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 6 MRG zu werten sei. Die Behauptungen der Revision, die Renovierung der Wohnung sei Ã¤uÃŸerst langsam und sporadisch erfolgt, und es sei zu keinem Zeitpunkt absehbar gewesen, â€žwann (und ob) die Eintrittsberechtigte in die klagsgegenstÃ¤ndliche Wohnung Ã¼berhaupt zurÃ¼ckkehren wirdâ€œ, finden im festgestellten Sachverhalt keine Deckung.
Die auÃŸerordentliche Revision ist mangels einer Rechtsfrage iSd Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckzuweisen.