Document Number: JJT_20190521_OGH0002_0050OB00047_19A0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E125311
Case Number: 5Ob47/19a
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1558396800000
Word Count: 1434

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache des Antragstellers E*, vertreten durch Brenner & Klemm RechtsanwÃ¤lte in Wien, gegen die Antragsgegnerin H* GmbH, *, vertreten durch Bischof Zorn + Partner RechtsanwÃ¤lte GmbH in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8, Â§Â 16 AbsÂ 1 MRG Ã¼ber die auÃŸerordentlichen Revisionsrekurse des Antragstellers und der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 8.Â JÃ¤nnerÂ 2019, GZÂ 39Â RÂ 274/18k-55, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die auÃŸerordentlichen Revisionsrekurse werden mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Gegenstand des Verfahrens ist die ÃœberprÃ¼fung des Hauptmietzinses fÃ¼r das vom Antragsteller gemietete GeschÃ¤ftslokal.
Das Erstgericht stellte einen gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzins von 1.535Â EUR, dessen Ãœberschreitung durch die Vorschreibung von 3.500Â EUR um monatlich 1.965Â EUR und die Unwirksamkeit der einen Hauptmietzins von 1.535Â EUR monatlich Ã¼berschreitenden Mietzinsvereinbarung fest.
Das Rekursgericht gab den Rekursen beider Parteien nicht Folge, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000Â EUR Ã¼bersteige und lieÃŸ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
Rechtliche Beurteilung
Die auÃŸerordentlichen Revisionsrekurse des Antragstellers und der Antragsgegnerin zeigen jeweils keine erhebliche Rechtsfrage auf.
1.Â Zum Revisionsrekurs der Antragsgegnerin
1.1.Â Die Antragsgegnerin wendet sich gegen die Rechtsauffassung der Vorinstanzen, der Mietvertragsabschluss sei als GrÃ¼ndungsgeschÃ¤ft im Sinn des Â§Â 1 AbsÂ 3 KSchG zu werten. Der Antragsteller hÃ¤tte eine allfÃ¤llige MietzinsÃ¼berschreitung daher spÃ¤testens bei Ãœbergabe des Mietgegenstands rÃ¼gen mÃ¼ssen. Damit wirft die Antragsgegnerin aber keine erhebliche Rechtsfrage auf.
1.2.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 1 AbsÂ 3 KSchG gehÃ¶ren GeschÃ¤fte, die eine natÃ¼rliche Person vor Aufnahme des Betriebs ihres Unternehmens zur Schaffung der Voraussetzungen dafÃ¼r tÃ¤tigt, noch nicht im Sinn des Â§Â 1 AbsÂ 1 ZÂ 1 KSchG zu diesem Betrieb (RIS-Justiz RS0065176 [T3]), wobei diese Ausnahmeregelung nicht nur fÃ¼r das erste GrÃ¼ndungsgeschÃ¤ft des zukÃ¼nftigen Unternehmers, sondern fÃ¼r alle zur Aufnahme des Betriebs erforderlichen GeschÃ¤fte gilt (RS0117660 [T1]) und auch DauerschuldverhÃ¤ltnisse erfasst (RS0065176 [T7]). Inhaltlich sind GrÃ¼ndungsgeschÃ¤fte solche, die der Ingangsetzung des Unternehmens dienen. Auch eine zeitliche Komponente ist zu berÃ¼cksichtigen; nach Aufnahme des Betriebs â€“ wenn der Unternehmer beginnt die eigentlichen UnternehmensgeschÃ¤fte zu schlieÃŸen und abzuwickeln â€“ kÃ¶nnen daher keine GrÃ¼ndungsgeschÃ¤fte mehr geschlossen werden (RS0065176 [T8, T9, T10, T11]; vgl 3Â ObÂ 180/02w â€“ Miete des GeschÃ¤ftslokals und Kauf der FitnessgerÃ¤te durch ein Fitnesscenter sind GrÃ¼ndungsgeschÃ¤fte). Die Anmietung eines GeschÃ¤ftslokals zum Zweck der (erstmaligen) Aufnahme des Betriebs einer Bar als GrÃ¼ndungsgeschÃ¤ft zu werten, hÃ¤lt sich im Rahmen dieser Rechtsprechung und bedarf daher keiner Korrektur im Einzelfall.
1.3.Â Nach der Rechtsprechung sind die Unternehmerbegriffe in Â§Â 1 KSchG und Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 letzter Satz MRG gleichzusetzen, sodass ein Mietvertragsabschluss, der GrÃ¼ndungsgeschÃ¤ft eines angehenden Unternehmers ist, eine MietzinsÃ¼berprÃ¼fung nach MaÃŸgabe des Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 MRG iVm Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG auch ohne unverzÃ¼gliche RÃ¼ge des (kÃ¼nftigen) Unternehmers erlaubt (RS0109568). Auf die subjektiven FÃ¤higkeiten der Person kommt es im Hinblick auf das rein formale Konzept des Verbrauchers im KSchG nicht an. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin verbietet es die klare Anordnung des Gesetzgebers, entgegen der vorgenommenen Typisierung auf allfÃ¤llige Ungleichsgewichtslagen im Einzelfall abzustellen (2Â ObÂ 32/09h; 7Â ObÂ 78/04b mwN). Die im Revisionsrekurs angesprochene teleologische Reduktion von Bestimmungen des KSchG kommt im Allgemeinen nicht in Betracht (RS0065288 [T1]). Eine Ausnahme kommt nur im Fall der Anwendung konkreter, aber zweifelhafter Einzelvorschriften auf atypische Situationen in Betracht (RS0065288). So gilt Â§Â 1 AbsÂ 3 KSchG etwa nicht zu Gunsten von Personen, die bereits allein oder in Gesellschaft mit anderen ein Unternehmen desselben GeschÃ¤ftszweigs betreiben, dem auch jenes angehÃ¶rt, dessen Betriebsaufnahme vorbereitet werden soll (RS0065398).
1.4.Â Ein atypischer Fall in diesem Sinn liegt hier nicht vor. Dass der Antragsteller Ã¼ber keine unternehmerische Erfahrung fÃ¼r den geplanten Barbetrieb verfÃ¼gte, ist im Hinblick auf seine geringfÃ¼gige freiberufliche TÃ¤tigkeit als DJ keine im Einzelfall aufzugreifende grobe Fehlbeurteilung. Dass sich der Antragsteller vor dem Mietvertragsabschluss informierte, Ã¤ndert nichts daran, dass er nicht Unternehmer war. Die zunÃ¤chst gegrÃ¼ndete, nach zwei Monaten aber im Firmenbuch wieder gelÃ¶schte OG entfaltete niemals unternehmerische TÃ¤tigkeit. Die Vertragsverhandlungen fÃ¼hrte ab dem Ausscheiden des weiteren geplanten Gesellschafters der Antragsteller alleine, der auch offenlegte, dass er allein Mieter des GeschÃ¤ftslokals werden sollte. FÃ¼r eine teleologische Reduktion des Â§Â 1 AbsÂ 3 KSchG bestand hier daher kein Anlass.
1.5.Â Da sich der Antragsteller nach den Feststellungen weder als branchenerfahren noch als Unternehmer ausgab, fehlen Anhaltspunkte fÃ¼r eine Rechtsscheinhaftung. Seine Bezeichnung als DJ im ursprÃ¼nglich vorgelegten Konzept â€“ das nicht von ihm selbst stammte â€“ lÃ¤sst keinen RÃ¼ckschluss auf unternehmerische Erfahrung als Gastronom zu. Dass der Antragsteller den Hauptmietzins akzeptierte, ist nicht als â€žSchaffung eines Rechtsscheinsâ€œ zu werten, er werde von einem Antrag auf MietzinsÃ¼berprÃ¼fung nicht Gebrauch machen; vergleichbares gilt fÃ¼r den Umstand, dass er dies erst knapp vor Ablauf der dreijÃ¤hrigen VerjÃ¤hrungsfrist tatsÃ¤chlich tat. Zur Frage, ob das Verhalten des Antragstellers als gegen das Verbot des â€žvenire contra factum propriumâ€œ (widersprÃ¼chliches Verhalten) verstieÃŸ und deshalb als rechtsmissbrÃ¤uchlich zu beurteilen ist, ist keine korrekturbedÃ¼rfte Fehlbeurteilung der Vorinstanzen zu erkennen. Dass der Antragsteller sich als erfahrener Unternehmer dargestellt hÃ¤tte, widerspricht dem festgestellten Sachverhalt. Dass die Antragsgegnerin den Antragsteller Ã¼ber seine Unternehmereigenschaft bzw das Vorliegen eines GrÃ¼ndungsgeschÃ¤fts befragt und dieser eine wahrheitswidrige Antwort gegeben hÃ¤tte, hat sie im Verfahren erster Instanz nicht behauptet, weshalb insoweit kein sekundÃ¤rer Feststellungsmangel vorliegen kann. Da der Vertreter der Antragsgegnerin das GrÃ¼ndungsprivileg nach den Feststellungen gar nicht kannte, liegt ein entsprechendes BemÃ¼hen der Antragsgegnerin auch nicht nahe. Eine eigenstÃ¤ndige Offenlegungspflicht fÃ¼r den grÃ¼ndenden Jungunternehmer besteht diesbezÃ¼glich nicht (vgl Rauch, Das VorbereitungsgeschÃ¤ft, wblÂ 2015, 485 [489]). Die Entscheidungen 1Â ObÂ 318/99t, 7Â ObÂ 236/05i und 7Â ObÂ 133/18m, die jeweils einen VerstoÃŸ gegen das Verbot des venire contra factum proprium annahmen, betreffen nicht vergleichbare Sachverhalte.
1.6.Â Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin war daher zurÃ¼ckzuweisen.
2.Â Zum Revisionsrekurs des Antragstellers
2.1.Â Der Antragsteller wendet sich dagegen, dass die Vorinstanzen bei Festsetzung des angemessenen Mietzinses keinen Abschlag aufgrund der Kellerlage des GeschÃ¤ftslokals vorgenommen hÃ¤tten, das Rekursgericht interpretiere die Entscheidung 5Â ObÂ 178/18i unrichtig. Auch dies wirft keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG auf:
2.2.Â Nach der Rechtsprechung ist die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses eine Rechtsfrage, die vom Richter â€“ nicht vom SachverstÃ¤ndigen â€“ zu lÃ¶sen ist. Die Ermittlung des marktÃ¼blichen Mietzinses â€“ als Orientierungshilfe fÃ¼r die AngemessenheitsprÃ¼fung â€“ gehÃ¶rt hingegen zur Tatfrage, zu deren LÃ¶sung der Richter auf die Hilfe eines SachverstÃ¤ndigen zurÃ¼ckgreifen kann. Dessen Bewertungsergebnisse und die AufgabenadÃ¤quanz der von ihm gewÃ¤hlten Methode sind vom Gericht zu wÃ¼rdigen (RS0111105). Die Vergleichswertmethode dient als Orientierungshilfe fÃ¼r die AngemessenheitsprÃ¼fung (RS0111105 [T8]). Methodenwahl und Auf- und Abwertungsmodus fÃ¼r Vergleichsobjekte entziehen sich als Tatfragen der ÃœberprÃ¼fung des Obersten Gerichtshofs (RS0111105 [T9]). Letztlich hat der Richter gemÃ¤ÃŸ Â§Â 273 ZPO nach freier Ãœberzeugung im konkreten Fall einen angemessenen Mietzins zu bestimmen (RS0111105 [T5]; 5Â ObÂ 178/18i), zumal das Gesetz die HÃ¶he des angemessenen Hauptmietzinses nicht definiert, aber die heranzuziehenden wertbestimmenden Faktoren nennt, die daher stets nur im Einzelfall anhand der im Gesetz bezeichneten Komponenten beurteilt werden kÃ¶nnen. MaÃŸgeblich sind bei der Wertermittlung zwar grundsÃ¤tzlich objektive Gesichtspunkte, der konkrete Vertragszweck â€“ wie die Unterscheidung zwischen Wohn- und GeschÃ¤ftszweck â€“ sind aber sehr wohl zu berÃ¼cksichtigen (5Â ObÂ 178/18i; RS0070413; Lovrek/Stabentheiner in GeKo WohnrechtÂ I Â§Â 16 MRG RzÂ 46). Die Art der im Mietgegenstand ausgeÃ¼bten GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit ist nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut zwar im Rahmen der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses nach Â§Â 12a AbsÂ 2 und 3 bzw Â§Â 46a AbsÂ 2 und 3 MRG zu berÃ¼cksichtigen, nicht hingegen bei der AngemessenheitsprÃ¼fung nach Â§Â 16 AbsÂ 1 MRG ohne einen derartigen VerÃ¤uÃŸerungsvorgang (5Â ObÂ 178/18i mwN; RS0069553 [T1]). Die rechtliche Beurteilung des nach Â§Â 16 AbsÂ 1 MRG zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab, was die MÃ¶glichkeit der Anrufung des Obersten Gerichtshofs auf die Geltendmachung grober Beurteilungsfehler einengt (5Â ObÂ 129/09w; 5Â ObÂ 178/18i). Ein solcher ist hier nicht zu erkennen:
2.3.Â Die Vorinstanzen lehnten einen Abschlag fÃ¼r die Kellerlage des GeschÃ¤ftslokals â€“ dem SachverstÃ¤ndigengutachten folgend â€“ mit dem Argument ab, dass die Eignung als Bar aufgrund der aufrechten Betriebsanlagengenehmigung gegeben sei. Der SachverstÃ¤ndige fÃ¼hrte anlÃ¤sslich der GutachtenserÃ¶rterung (Tagsatzung vom 16.Â 5.Â 2018, Protokoll SÂ 2) hiezu aus, ein Abschlag fÃ¼r die Kellerlage sei nur dann gerechtfertigt, wenn das Lokal nur als Lager oder WerkstÃ¤tte nutzbar wÃ¤re, was nicht der Fall sei. Auch ein vergleichbares ebenerdiges Lokal kÃ¶nnte zum Betrieb einer Bar und einer Diskothek geeignet sein; dies Ã¤ndert aber nichts daran, dass nach den fÃ¼r den Obersten Gerichtshof bindenden Feststellungen des Erstgerichts ein Kellerlokal in der *gasse einen Hauptmietzins von 11Â EUR/mÂ² erzielte, der etwa im Bereich des hier vom Erstgericht mit 11,50Â EUR als ortsÃ¼blich angesehenen Mietzinses liegt. Zudem liegt keine ErmessensÃ¼berschreitung vor, wenn die Vorinstanzen davon ausgingen, der mit der Kellerlage verbundene gewichtige Vorteil fÃ¼r den vereinbarten Betrieb einer Bar bzw Diskothek â€“ nÃ¤mlich der wesentlich kostengÃ¼nstigere Schallschutz â€“ wiege allenfalls mit der Kellerlage verbundene Nachteile wie mangelnde Barrierefreiheit, fehlendes Tageslicht und geringere WerbeflÃ¤che in einem solchen AusmaÃŸ auf, dass kein Abschlag im Einzelfall zu gewÃ¤hren sei. Ein Abweichen von den Kriterien der Entscheidung 5Â ObÂ 178/18i ist nicht zu erkennen.
Auch dieser Revisionsrekurs war daher zurÃ¼ckzuweisen (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG).