Document Number: JJT_20200923_OGH0002_0010OB00151_20T0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E129503
Case Number: 1Ob151/20t
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1600819200000
Word Count: 1213

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Univ.-Prof.Â Dr.Â Bydlinski als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤te und die HofrÃ¤tin Mag.Â Wurzer, Mag.Â Dr.Â Wurdinger, Dr.Â Hofer-Zeni-Rennhofer und Dr.Â Parzmayr als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei K* GmbH, *, vertreten durch Dr.Â Martin LÃ¶ffler, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei E*, vertreten durch Mag.Â Markus Adam, Rechtsanwalt in Wien, wegen AufkÃ¼ndigung, Ã¼ber die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 24.Â JuniÂ 2020, GZÂ 40Â RÂ 120/20y-18, mit das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 3.Â AprilÂ 2020, GZÂ 20Â CÂ 213/19b-13, in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 10.Â AprilÂ 2020 bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die auÃŸerordentliche Revision wird gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508a AbsÂ 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.1.Â Der KÃ¼ndigungsgrund des unleidlichen Verhaltens iSd Â§Â 30 AbsÂ 2 Z 3 zweiter Fall MRG stellt die mietrechtliche Konkretisierung der Unzumutbarkeit des Fortbestands des DauerrechtsverhÃ¤ltnisses dar (RIS-Justiz RS0014436). Er setzt eine erhebliche StÃ¶rung des friedlichen Zusammenlebens voraus (RS0070437), die entweder durch lÃ¤ngere Zeit fortgesetzt wird oder sich in hÃ¤ufigen Wiederholungen Ã¤uÃŸert (RS0067678). Ob es sich bei einem konkreten Verhalten um ein unleidliches Verhalten gemÃ¤ÃŸ Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 zweiter Fall MRG handelt, begrÃ¼ndet aufgrund der Einzelfallbezogenheit der dabei vorzunehmenden AbwÃ¤gungen typischerweise keine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO (vgl RS0070303 [T11]; RS0042984), es sei denn, es wÃ¤re der gesetzliche Ermessensspielraum Ã¼berschritten worden (RS0042984 [T4]) oder eine auffallende und im Interesse der Rechtssicherheit zu korrigierende Fehlbeurteilung unterlaufen (RS0042984 [T5; T6; T8]). Dies ist hier nicht der Fall.
1.2.Â Das Erstgericht stellte â€“ soweit fÃ¼r die Beurteilung der Revision relevant â€“ fest, dass der Beklagte als Mieter eines GeschÃ¤ftslokals in einem Einkaufszentrum eine dessen allgemeinen WC-Bereich von einem ins Freie fÃ¼hrenden (als Fluchtweg vorgesehenen) Gang abgrenzende NotausgangstÃ¼re mit verschiedenen GegenstÃ¤nden â€žverbarrikadiertâ€œ hatte, sodass diese nicht geÃ¶ffnet werden konnte. AuÃŸerdem hatte er auf diesem Gang diverse GegenstÃ¤nde abgestellt. Eine am Ende des Gangs ins Freie fÃ¼hrende TÃ¼re hielt der Beklagte des Ã¶fteren versperrt. Nachdem er von der Hausverwaltung aufgefordert worden war, eine (andere) TÃ¼re seines Mietobjekts zu einem (anderen) Gang geschlossen zu halten und von ihm auf dem (nicht nÃ¤her bezeichneten) Gang gelagerte GegenstÃ¤nde zu entfernen, entfernte der Beklagte noch am selben Tag sÃ¤mtliche ihm gehÃ¶renden GegenstÃ¤nde von dem als Fluchtweg vorgesehenen Gang und er machte auch die zu diesem Zeitpunkt â€žverbarrikadierteâ€œ (Notausgangs-)TÃ¼re zugÃ¤nglich und hielt die vom (Flucht-)Gang ins Freie fÃ¼hrende TÃ¼re seither unversperrt. Etwa eine Woche nach dieser Aufforderung brachte die KlÃ¤gerin die AufkÃ¼ndigung bei Gericht ein.
1.3.Â Das Berufungsgericht beurteilte diesen Sachverhalt â€“ unter Zugrundelegung der eingangs dargestellten GrundsÃ¤tze zum KÃ¼ndigungsgrund des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 zweiter Fall MRG â€“ dahin, dass es darin (bei gebotener Gesamtbetrachtung des Verhaltens des Beklagten; RS0070321) noch keine derart erhebliche StÃ¶rung des friedlichen Zusammenlebens erblickte, die der KlÃ¤gerin eine Fortsetzung des MietverhÃ¤ltnisses unzumutbar mache. Diese EinschÃ¤tzung bewegt sich im Rahmen des bei der Anwendung der genannten KÃ¼ndigungsbestimmung bestehenden Beurteilungsspielraums. Dem Beklagten ist dabei vor allem zugutezuhalten, dass er sein ihm in der AufkÃ¼ndigung als unleidlich vorgeworfenes Verhalten schon vorher (und ohne dass ihm diese angedroht worden wÃ¤re) eingestellt hat. Ist sogar die Einstellung eines dem Mieter zum Vorwurf gemachten Verhaltens nach AufkÃ¼ndigung bei der Beurteilung, ob das Gesamtverhalten die KÃ¼ndigung rechtfertigt, bzw fÃ¼r die Zukunftsprognose mitzuberÃ¼cksichtigen (RS0067534 [T1; T2]), so muss dies um so mehr gelten, wenn er das als KÃ¼ndigungsgrund angezogene (andauernde bzw wiederholte) Verhalten schon zuvor eingestellt hat (vgl 9Â ObÂ 23/13t, wo es ebenfalls zu Gunsten des Mieters berÃ¼cksichtigt wurde, dass dieser sein gefÃ¤hrliches Verhalten â€“ die Lagerung von PropangasflaschenÂ â€“ vor der AufkÃ¼ndigung [und sogar erst nach Aufforderung durch â€ždie BehÃ¶rdeâ€œ] einstellte).
1.4.Â Die Revision hÃ¤lt der Beurteilung des Berufungsgerichts keine Ã¼berzeugenden Argumente entgegen. Dass die â€žVerbarrikadierungâ€œ der NotausgangstÃ¼re zu einer konkreten GefÃ¤hrdung anderer Mieter oder Besucher des Einkaufszentrums gefÃ¼hrt hÃ¤tte, steht nicht fest und wurde auch gar nicht behauptet. Insoweit ist der vorliegende Fall nicht mit dem der Entscheidung 1Â ObÂ 102/02k zugrundeliegenden Sachverhalt vergleichbar, wo durch das vorsÃ¤tzliche AnsÃ¤gen einer in Betrieb befindlichen Gasleitung eine konkrete (Explosions-)Gefahr hervorgerufen wurde. Auch mit der zu 6Â ObÂ 227/00a zu beurteilenden Lagerung von SondermÃ¼ll durch ein gewerbliches Unternehmen auf dem FreigelÃ¤nde des Mietobjekts und der Ableitung chemischer Substanzen durch die Dusche, wodurch diese in eine Sickergrube gelangten und den KlÃ¤rschlamm verunreinigten, sodass eine normale Entsorgung nicht mehr mÃ¶glich war, kann der vorliegende Fall nicht verglichen werden; ebensowenig mit der in der Entscheidung 1Â ObÂ 550/88 dem dortigen Mieter vorgeworfenen â€žfeuerpolizeiwidrigenâ€œ Lagerung brennbarer GegenstÃ¤nde auf einem nicht mitgemieteten Dachboden trotz mehrfachen Einschreitens der Bau- und Feuerpolizei sowie mehrfacher Abmahnungen durch den Vermieter (wobei in dieser Entscheidung der KÃ¼ndigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs geprÃ¼ft wurde).
1.5.Â DafÃ¼r, dass der Beklagte vorsÃ¤tzlich das Leben anderer Mieter bzw von Kunden des Einkaufszentrums gefÃ¤hrdet hÃ¤tte, bieten die Feststellungen keinen Anhaltspunkt. Soweit die KlÃ¤gerin erstmals in dritter Instanz behauptet, der Beklagte habe durch das Abstellen von GegenstÃ¤nden (insbesondere eines Grillers) am (Flucht-)Gang eine Brandgefahr geschaffen, verstÃ¶ÃŸt sie gegen das im Revisionsverfahren geltende Neuerungsverbot. Auf den Vorwurf, der Beklagte sei bereits 2012 aufgefordert worden, das Abstellen von GegenstÃ¤nden im Gangbereich zu unterlassen (der Beklagte kam dieser Aufforderung umgehend nach), muss nicht nÃ¤her eingegangen werden, weil die KlÃ¤gerin die KÃ¼ndigung in dritter Instanz nur auf das â€žVerstellenâ€œ bzw â€žVerbarrikadierenâ€œ des Fluchtwegs stÃ¼tzt und sich weder aus dem festgestellten Sachverhalt noch dem Klagevorbringen ergibt, dass sich auch die Aufforderung im Jahr 2012 darauf bezog.
2.1.Â Die AufkÃ¼ndigung wurde von der KlÃ¤gerin auch darauf gestÃ¼tzt, dass der Beklagte mit seinem Verhalten einen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Mietgegenstand iSd Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 erster Fall MRG gemacht habe. Dies setzt eine wiederholte, lÃ¤nger wÃ¤hrende vertragswidrige BenÃ¼tzung des Bestandobjekts oder eine durch eine lÃ¤ngere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen erfolgte oder drohende erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands (RS0067832; RS0068076; RS0102020 ua) oder die GefÃ¤hrdung wichtiger wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen des Vermieters oder anderer Mieter durch das nachteilige Verhalten des (gekÃ¼ndigten) Mieters voraus (RS0021031; RS0070348).
2.2.Â Eine SubstanzbeeintrÃ¤chtigung wurde von der KlÃ¤gerin nicht behauptet. Ohne eine solche kann die Verletzung vertraglicher oder gesetzlicher Pflichten aber nur dann unter Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 erster Fall MRG subsumiert werden, wenn die Interessen des Vermieters erheblich beeintrÃ¤chtigt werden (vgl RS0133130). Eine konkrete BeeintrÃ¤chtigung ihrer wirtschaftlichen Interessen legt die Revisionswerberin gar nicht dar. Dass aufgrund der zeitweiligen UnzugÃ¤nglichkeit des von der Toilettenanlage des Einkaufszentrums ins Freie fÃ¼hrenden Fluchtwegs â€žsaftige Strafenâ€œ gegen sie verhÃ¤ngt werden hÃ¤tten kÃ¶nnen, zeigt eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung schon deshalb nicht auf, weil nicht behauptet wurde, dass die Einleitung eines Verwaltungsstrafverfahrens konkret gedroht hÃ¤tte. Eine nicht nÃ¤her konkretisierte â€žExistenzgefÃ¤hrdungâ€œ der KlÃ¤gerin ist nicht erkennbar.
2.3.Â Dass auch â€“ da der Bestandgeber gegenÃ¼ber der Bau- und Feuerpolizei fÃ¼r die Einhaltung der einschlÃ¤gigen Vorschriften und Auflagen verantwortlich ist â€“ durch bauordnungs- oder feuerpolizeiwidrige Einrichtungen oder Unterlassungen eine erhebliche Verletzung der Interessen des Vermieters eintreten kann, ist zwar zutreffend (vgl 7Â ObÂ 321/99b mwN), bedeutet aber nicht, dass dies stets zwingend der Fall wÃ¤re, hÃ¤ngt doch auch die Beurteilung des KÃ¼ndigungsgrundes des Â§Â 30 AbsÂ 2 ZÂ 3 erster Fall MRG von den jeweiligen UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab (vgl RS0021018; RS0113693). Dass das Berufungsgericht â€“ das auch darauf hinwies, dass nicht jede gesetz- oder vertragswidrige Verwendung des Bestandgegenstands durch den Mieter zur AufkÃ¼ndigung berechtigt, wenn diesem Verhalten auch mit Unterlassungsklage begegnet werden kÃ¶nnte (5Â ObÂ 501/92; 1Â ObÂ 117/00p; 7Â ObÂ 242/10d; vgl auch 1Â ObÂ 33/16h zum KÃ¼ndigungsgrund des unleidlichen Verhaltens) â€“ diesen KÃ¼ndigungsgrund als nicht verwirklicht ansah, bewegt sich vor allem wieder im Hinblick darauf, dass der Beklagte das ihm in der AufkÃ¼ndigung vorgeworfene Verhalten bereits zuvor eingestellt hatte, im Rahmen des bestehenden Beurteilungsspielraums.