Document Number: JJT_20190425_OGH0002_0050OB00028_19G0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E125247
Case Number: 5Ob28/19g
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1556150400000
Word Count: 1499

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragstellerin *W* GesellschaftÂ m.b.H., *, vertreten durch Dr.Â Alfred Pressl, Rechtsanwalt in Wien, wegen Einverleibung des Eigentumsrechts ob der Liegenschaft EZÂ * KGÂ *, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 27.Â DezemberÂ 2018, AZÂ 47Â RÂ 265/18w, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 27.Â JuniÂ 2018, TZÂ 4548/2018, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
BegrÃ¼ndung:
Auf der Liegenschaft EZÂ * KGÂ * wurde nach dem WEGÂ 1975 (nur) teilweise Wohnungseigentum begrÃ¼ndet. Auf den Anteilen B-LNRÂ 4, 5 und 11, an welchen kein Wohnungseigentum begrÃ¼ndet ist, lastet jeweils ein Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht rÃ¤umten die jeweiligen EigentÃ¼mer dieser Anteile der Vorkaufsberechtigten in dem zwischen ihnen am 22.Â 12.Â 2008 abgeschlossenen Mietvertrag in Bezug auf den (detailliert beschriebenen) Mietgegenstand ein.
Mit Kaufvertrag vom 27.Â 11.Â 2017 verkaufte der EigentÃ¼mer der Anteile B-LNRÂ 5 diese der Antragstellerin. Zum einverleibten Vorkaufsrecht erklÃ¤rte der VerkÃ¤ufer in diesem Kaufvertrag, dass ein Vorkaufsfall nicht vorliege, weil nicht der im Mietvertrag beschriebene Mietgegenstand zum Verkauf stehe. Allerdings hielten die Vertragsteile ausdrÃ¼cklich fest, dass der Kaufvertrag bis zur Abgabe der LÃ¶schungserklÃ¤rung durch die Vorkaufsberechtigte aufschiebend bedingt sei. Im Nachtrag vom 20.Â 4.Â 2018 erklÃ¤rten der VerkÃ¤ufer und die Antragstellerin, dass sich das Vorkaufsrecht auf den Mietgegenstand beziehe, daran kein Wohnungseigentum begrÃ¼ndet sei, alle MiteigentÃ¼mer darÃ¼ber verfÃ¼gungsberechtigt seien, der Verkauf der B-LNRÂ 5 keinen Vorkaufsfall in Bezug auf das einverleibte Vorkaufsrecht darstelle und dieses durch den Kaufvertrag vom 27.Â 11.Â 2017 nicht berÃ¼hrt werde. Sie vereinbarten daher, dass die Bedingung der Beibringung einer LÃ¶schungserklÃ¤rung zu diesem Vorkaufsrecht durch den VerkÃ¤ufer entfalle und der Kaufvertrag somit ohne Bedingung rechtsgÃ¼ltig sei.
Die Antragstellerin begehrte aufgrund des Kaufvertrags vom 27.Â 11.Â 2017 und dessen Nachtrag vom 20.Â 4.Â 2018 (und anderer Urkunden) die Einverleibung ihres Eigentumsrechts an dem Anteil B-LNRÂ 5 der Liegenschaft.
Das Erstgericht wies den Antrag ab. Die B-LNRÂ 5 sei (neben den weiteren Anteilen B-LNRÂ 4 und 11) mit dem aufgrund des Mietvertrags vom 22.Â 12.Â 2008 einverleibten Vorkaufsrecht belastet. Dieses beziehe sich auf sÃ¤mtliche Objekte, an denen Wohnungseigentum nicht begrÃ¼ndet worden sei. Die daher erforderliche ZustimmungserklÃ¤rung der Vorkaufsberechtigten habe die Antragstellerin nicht vorgelegt.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge. Aus Â§Â 3 AbsÂ 1 GBG folge, dass jede Belastung eines GrundbuchskÃ¶rpers, so auch ein Vorkaufsrecht, auf dem ganzen GrundbuchskÃ¶rper einzutragen sei, nicht aber auf einzelnen GrundstÃ¼cken oder Teilen davon, mÃ¶ge sich auch die AusÃ¼bung des Rechts nur auf einzelne Teile der Liegenschaft beziehen. Es sei mÃ¶glich, ein Vorkaufsrecht nur auf einem von mehreren GrundstÃ¼cken einer Liegenschaft bzw auf einem GrundstÃ¼cksteil zu vereinbaren. Der Vorkaufsfall werde nur dann ausgelÃ¶st, wenn dem Berechtigten der vom Vorkaufsrecht betroffene Teil der Liegenschaft angeboten werde, wÃ¤hrend beim Weiterverkauf der gesamten Liegenschaft das Vorkaufsrecht aufrecht bleibe. Ob hier ein Vorkaufsfall vorliege, kÃ¶nne aufgrund des Grundbuchsstandes und der Eintragungsgrundlagen nicht gesagt werden. Eine konkrete Zuordnung des Mietgegenstands zu einem Liegenschaftsanteil sei nicht mÃ¶glich. Aus dem Mietvertrag gehe nicht eindeutig hervor, dass die ideellen Miteigentumsanteile B-LNRÂ 5 nicht mit dem Gegenstand des Vorkaufsrechts ident seien. Das Bestandobjekt sei nicht von den Liegenschaftsanteilen B-LNRÂ 4, 5 und 11 entkoppelt zu sehen. Es treffe nicht zu, dass die Vorkaufsberechtigte selbst bei einem Anbot des Vorkaufsrechtsverpflichteten nicht den Gegenstand des Vorkaufsrechts und ein Mehr erwerben kÃ¶nne, weil der VerkÃ¤ufer Ã¼ber das Bestandobjekt, das auch in den weiteren Miteigentumsanteilen enthalten sei, nicht rechtswirksam verfÃ¼gen kÃ¶nnte. Dies wÃ¼rde das eingetragene Vorkaufsrecht aushebeln. Dieses laste auf drei bestimmten ideellen Liegenschaftsanteilen; wÃ¼rden alle drei verkauft, dann mÃ¼ssten alle MiteigentÃ¼mer dieser Liegenschaftsanteile die EinlÃ¶sung anbieten. Im Ãœbrigen kÃ¶nne der Umfang eines GrundbuchskÃ¶rpers durch grundbÃ¼cherliche Ab- und Zuschreibung von Liegenschaftsteilen geÃ¤ndert werden. Blieben â€“ wie hier â€“ Zweifel, ob der Vorkaufsfall eingetreten sei, wirke das verbÃ¼cherte Vorkaufsrecht wie ein vom Grundbuchsgericht amtswegig zu beachtendes VerÃ¤uÃŸerungsverbot.
Gegen diese Entscheidung richtet sich der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuÃ¤ndern, dass der Antrag auf Einverleibung ihres Eigentumsrechts bewilligt werde. Hilfsweise stellt sie einen Aufhebungsantrag.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung der Rechtslage zulÃ¤ssig; er ist aber nicht berechtigt.
1.1.Â Die Antragstellerin macht unter dem Revisionsrekursgrund der â€žNichtigkeitâ€œ inhaltlich geltend, dass die BeschlÃ¼sse des Erstgerichts und des Rekursgerichts iSd Â§Â 57 ZÂ 1 AuÃŸStrG qualifiziert mangelhaft begrÃ¼ndet seien.
1.2.Â Die Regelung des Â§Â 57 ZÂ 1 AuÃŸStrG entspricht im Wesentlichen Â§Â 477 AbsÂ 1 ZÂ 9 ZPO, weshalb die in Lehre und Judikatur entwickelten Kriterien zum Vorliegen dieses Nichtigkeitstatbestands heranzuziehen sind (RIS-Justiz RS0121710). Demnach macht eine mangelhafte BegrÃ¼ndung eine Entscheidung nur dann nichtig, wenn die Entscheidung gar nicht oder so mangelhaft begrÃ¼ndet ist, dass sie sich nicht Ã¼berprÃ¼fen lÃ¤sst (RS0042133 [T10]).
1.3.Â Die qualifiziert mangelhafte BegrÃ¼ndung eines Beschlusses iSd Â§Â 57 ZÂ 1 AuÃŸStrG zÃ¤hlt zu den in Â§Â 66 AbsÂ 1 ZÂ 1 AuÃŸStrG genannten MÃ¤ngeln (3Â ObÂ 73/12z); diese kÃ¶nnen nach nunmehr stÃ¤ndiger Rechtsprechung auch dann in einem Revisionsrekurs geltend gemacht werden, wenn sie vom Rekursgericht verneint wurden (RS0121265). Der im Rekurs behauptete BegrÃ¼ndungsmangel des Erstgerichts kann allerdings nicht mehr aufgegriffen werden, wenn das Rekursgericht die BegrÃ¼ndung der erstinstanzlichen Entscheidung im Sinn ihrer ÃœberprÃ¼fbarkeit ausreichend ergÃ¤nzte (5Â ObÂ 192/18y; 1Â ObÂ 129/18d mwN; RS0121710 [T10]).
1.4.Â Der Rekursentscheidung haftet kein BegrÃ¼ndungsmangel iSd Â§Â 57 ZÂ 1 AuÃŸStrG an, sie ist ausfÃ¼hrlich und Ã¼berprÃ¼fbar begrÃ¼ndet. Deshalb ist auch ein allfÃ¤lliger BegrÃ¼ndungsmangel des erstgerichtlichen Beschlusses jedenfalls geheilt. Die von der Antragstellerin geltend gemachte (im AuÃŸStrG nicht als solche bezeichnete) Nichtigkeit liegt daher nicht vor.
2.1.Â Nach Â§Â 3 AbsÂ 1 GBG ist jeder GrundbuchskÃ¶rper als Ganzes zu behandeln. Ein Vorkaufsrecht kann daher nur auf dem ganzen GrundbuchskÃ¶rper (und nicht nur auf demjenigen Teil, auf den sich die AusÃ¼bung dieses Rechts bezieht) einverleibt werden (RS0060181; RS0060186 [T1]). Es ist also aus materieller Sicht mÃ¶glich, ein Vorkaufsrecht nur fÃ¼r eines von mehreren GrundstÃ¼cken einer Liegenschaft oder fÃ¼r einen bloÃŸen GrundstÃ¼cksteil zu vereinbaren. Die Belastung ist aber dennoch auf dem ganzen GrundbuchskÃ¶rper einzuverleiben (6Â ObÂ 238/08f; RS0060186 [T2, T3]; RS0118470 [T3]).
2.2.Â Dieser Grundsatz der einheitlichen Behandlung eines GrundbuchskÃ¶rpers ist durch das Institut des Miteigentums abgeschwÃ¤cht. Gewisse Belastungen sind auch nur auf einem ideellen Anteil eines MiteigentÃ¼mers mÃ¶glich. Die ZulÃ¤ssigkeit der Belastung eines ideellen Liegenschaftsanteils ergibt sich dabei entweder direkt oder mittelbar aus dem Gesetz. Die ZulÃ¤ssigkeit der Einverleibung eines Vor- und Wiederkaufsrechts (nur) auf einem Miteigentumsanteil grÃ¼ndet sich darauf, dass ein ideeller Anteil Gegenstand des Rechtsverkehrs ist und selbststÃ¤ndig verÃ¤uÃŸert werden kann (Rassi in Kodek, Grundbuchsrecht2 Â§Â 3 GBG RzÂ 40, 43).
2.3.Â Das hier der Vorkaufsberechtigten von einzelnen MiteigentÃ¼mern eingerÃ¤umte Vorkaufsrecht bezieht sich seinem Wortlaut nach auf das Mietobjekt, das offenbar keinem der zum Zeitpunkt der Vermietung in diesem Mischhaus bestehenden Wohnungseigentumsobjekte entspricht und daher zu den im schlichten Miteigentum aller Mit- und WohnungseigentÃ¼mer stehenden Teilen der Liegenschaft gehÃ¶rt. Gegenstand des Vorkaufsrechts ist also nicht der jeweilige gesamte Miteigentumsanteil der dieses Vorkaufsrecht einrÃ¤umenden MiteigentÃ¼mer, sondern deren jeweilige Anteile an dem Mietgegenstand.
2.4.Â Die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts (bloÃŸ) fÃ¼r die mit einem Miteigentumsanteil verbundenen Anteile an ganz bestimmten Liegenschaftsteilen ist materiell-rechtlich nicht grundsÃ¤tzlich als unzulÃ¤ssig anzusehen, besteht doch insbesondere im Hinblick auf die MÃ¶glichkeit der BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum in Ansehung der SonderrechtsfÃ¤higkeit kein prinzipieller Unterschied zu GrundstÃ¼cken und bloÃŸen GrundstÃ¼cksteilen. Ã„hnlich wie bei der Abschreibung einzelner Bestandteile (GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼cksteile) eines GrundbuchskÃ¶rpers kann durch die BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum an bestimmten Liegenschaftsteilen, die ein wohnungseigentumstaugliches Objekt bilden, ein unterschiedliches (selbstÃ¤ndiges) rechtliches Schicksal ermÃ¶glicht werden (vgl 6Â ObÂ 238/08f; 5Â ObÂ 87/06i).
2.5.Â Die Frage der Konsequenzen fÃ¼r das nur auf bestimmte Liegenschaftsteile bezogene Vorkaufsrecht bei VerÃ¤uÃŸerung des gesamten Miteigentumsanteils ist analog der Rechtsprechung zu den Konsequenzen fÃ¼r das Vorkaufsrecht bei VerÃ¤uÃŸerung der gesamten Liegenschaft zu beantworten. Ist nur ein Teil der Liegenschaft und damit auch nur ein Teil des Miteigentumsanteils mit einem Vorkaufsrecht belastet und wird der gesamte Miteigentumsanteil verÃ¤uÃŸert, ist der Vorkaufsfall grundsÃ¤tzlich auf den belasteten Liegenschaftsteil beschrÃ¤nkt. Der Vorkaufsberechtigte hat nur Anspruch auf Anbietung des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Liegenschaftsteils. Lediglich dem Verpflichteten kommt â€“ jedenfalls wenn anzunehmen ist, dass der mit dem Vorkaufsrecht belastete Teil in untrennbarem Zusammenhang mit dem Verkauf der unbelasteten Restanteil steht â€“ das Gestaltungsrecht zu, das Vorkaufsrecht auf den gesamten Miteigentumsanteil zu erweitern und diesen dem Vorkaufsberechtigten mit der Rechtsfolge anzubieten, dass er sie bei sonstigem Verlust des Vorkaufsrechts einlÃ¶sen muss (vgl 2Â ObÂ 40/09k; 5Â ObÂ 274/07s; 2Â ObÂ 201/99v; RS0020347). Ein solcher untrennbarer Zusammenhang zwischen dem mit dem Vorkaufsrecht belasteten Teil und dem unbelasteten Restanteil ist anzunehmen, wenn â€“ wie die Antragstellerin argumentiert â€“ insbesondere mangels BegrÃ¼ndbarkeit von Wohnungseigentum die Schaffung einer rechtlichen SelbstÃ¤ndigkeit nicht mÃ¶glich ist.
3.1.Â Ein einverleibtes Vorkaufsrecht bildet grundsÃ¤tzlich ein Eintragungshindernis: Das Grundbuchsgericht darf die Einverleibung des Eigentumsrechts an einer Liegenschaft, bei der ein Vorkaufsrecht einverleibt ist, nur bewilligen, wenn a)Â kein Vorkaufsfall vorliegt oder b)Â der Vorkaufsberechtigte zustimmt oder c)Â der urkundliche Nachweis erbracht wird, dass die Liegenschaft dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf angeboten wurde und er von seinem Recht nicht Gebrauch machte (5Â ObÂ 7/16i mwN; RS0021839 [T5]).
3.2.Â Bleiben daher â€“ wie hier â€“ Zweifel, ob der Vorkaufsfall eingetreten ist, wirkt das verbÃ¼cherte Vorkaufsrecht wie ein vom Grundbuchsgericht amtswegig zu beachtendes VerÃ¤uÃŸerungsverbot, das ohne zureichenden urkundlichen Nachweis der Zustimmung des Vorkaufsberechtigten oder der Nichtannahme eines gehÃ¶rigen EinlÃ¶sungsangebots der Einverleibung eines EigentumsÃ¼bergangs entgegensteht, weil derartige Zweifelsfragen nicht im Grundbuchsverfahren gelÃ¶st werden kÃ¶nnen (RS0020201; vgl auch RS0020157).
3.3.Â Die Abweisung des Gesuchs der Antragstellerin auf Einverleibung ihres Eigentumsrechts erfolgte demnach zu Recht. Dem Revisionsrekurs musste daher ein Erfolg versagt bleiben.