Document Number: JJT_20200623_OGH0002_0050OB00083_20X0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E128812
Case Number: 5Ob83/20x
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1592870400000
Word Count: 701

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin U* e.U., *, vertreten durch Mag.Â E*, Mietervereinigung Ã–sterreichs, *, gegen die Antragsgegner 1.Â E*, 2.Â L*, beide *, beide vertreten durch Dr.Â Christian Perner, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 iVm Â§Â 16 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 11.Â MÃ¤rzÂ 2020, GZÂ 40Â RÂ 148/19i-37, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist die Frage, ob die Antragstellerin, die aufgrund Unternehmenskaufs in die HauptmietvertrÃ¤ge ihrer RechtsvorgÃ¤nger Ã¼ber zwei verschiedene GeschÃ¤ftslokale eingetreten war, anlÃ¤sslich des Abschlusses eines neuen einheitlichen Mietvertrags Ã¼ber diese GeschÃ¤ftslokale nach Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 MRG zur RÃ¼ge der Ãœberschreitung des Hauptmietzinses anlÃ¤sslich des Abschlusses dieses Hauptmietvertrags verpflichtet war.
Das Erstgericht verneinte eine RÃ¼gepflicht und gab dem MietzinsÃ¼berprÃ¼fungsbegehren fÃ¼r bestimmte ZeitrÃ¤ume in nÃ¤her bezeichnetem Umfang statt.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegner Folge und wies den HauptmietzinsÃ¼berprÃ¼fungsantrag mangels rechtzeitiger RÃ¼ge als prÃ¤kludiert ab. Es sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000Â EUR Ã¼bersteige, und lieÃŸ den Revisionsrekurs nicht zu.
Rechtliche Beurteilung
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.
1.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 MRG kann sich ein Unternehmer, der eine GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeit mietet, auf die Ãœberschreitung des zulÃ¤ssigen HÃ¶chstmaÃŸes nach Â§Â 16 AbsÂ 8 erster Satz MRG nur berufen, wenn er die Ãœberschreitung unverzÃ¼glich, spÃ¤testens jedoch bei Ãœbergabe des Mietgegenstands gerÃ¼gt hat. Der Zweck dieser RÃ¼gepflicht liegt darin, den Vermieter darÃ¼ber in Kenntnis zu setzen, dass der Mieter ein MietzinsÃ¼berprÃ¼fungsverfahren unter Aufrechterhaltung aller Ã¼brigen Bestimmungen des Mietvertrags in ErwÃ¤gung zieht. Die Unterlassung der gebotenen RÃ¼ge fÃ¼hrt dazu, dass ein gegebenenfalls Ã¼ber der Angemessenheitsgrenze liegender Hauptmietzins saniert und nicht mehr bekÃ¤mpfbar ist (RIS-Justiz RS0109327 [T1, T6]).
2.Â Bei dieser Bestimmung hatte der Gesetzgeber den typischen Fall des Mietvertragsabschlusses vor Ãœbergabe des Mietgegenstands im Auge. In diesem Fall hat die RÃ¼ge nach stÃ¤ndiger hÃ¶chstgerichtlicher Rechtsprechung zwischen rechtswirksamem Abschluss des Vertrags und Ãœbergabe des Bestandobjekts zu erfolgen (RS0109327 [T4]). Die â€žÃœbergabeâ€œ ist regelmÃ¤ÃŸig der letztmÃ¶gliche Zeitpunkt der rechtzeitigen RÃ¼ge (RS0109327 [T3]). Wenn dem GeschÃ¤ftsraummieter schon vor Ãœbergabe des Bestandobjekts die fÃ¼r die Festlegung des Hauptmietzinses wesentlichen Faktoren bekannt sind, ist die Ãœberschreitung nicht erst bei Ãœbergabe, sondern â€“ dem Gesetzeswortlaut entsprechend â€“ unverzÃ¼glich zu rÃ¼gen (5Â ObÂ 75/15p = RS0130085). Abzustellen ist daher auf die Kenntnis des Mieters von den mietzinsbildenden UmstÃ¤nden.
3.Â Zu dem auch hier zu beurteilenden
â€“ untypischen â€“ Fall der Ãœbergabe des Bestandobjekts bereits vor Mietvertragsabschluss nahm der Fachsenat zu 5Â ObÂ 33/17i Stellung: Der Umstand, dass das Mietobjekt zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Hauptmietvertrags bereits Ã¼bergeben war, steht einer RÃ¼geobliegenheit nicht entgegen. Diesfalls hat die RÃ¼ge unmittelbar bei Vertragsabschluss zu erfolgen. Die Lehre stimmt dem insoweit zu, als der Mieter unverzÃ¼glich nach Vertragsabschluss rÃ¼gen mÃ¼sse (Lovrek/Stabentheiner in GeKo WohnrechtÂ I Â§Â 16 MRG RzÂ 55). Da im Fall der Ãœbergabe vor Vertragsabschluss der Zustand des Bestandobjekts dem Mieter bereits bekannt sei, diente das Zuwarten mit der RÃ¼ge keinem vernÃ¼nftigen Zweck mehr (T.Â Hausmann in Hausmann/Vonkilch Wohnrecht3 Â§Â 16 MRG RzÂ 26; Schinnagl in Illedits/Reich-Rohrwig Wohnrecht3 Â§Â 16 MRG RzÂ 10). An dieser in der jÃ¼ngeren Rechtsprechung des Fachsenats vertretenen und von der herrschenden Lehre geteilten Auffassung hat sich das Rekursgericht orientiert.
4.Â Aus der (Ã¤lteren) Entscheidung 5Â ObÂ 257/99a abzuleiten, im Fall der Ãœbergabe vor Vertragsabschluss entfalle die sonst den GeschÃ¤ftsraummieter belastende RÃ¼geobliegenheit gÃ¤nzlich, widerspricht nicht nur der wiedergegebenen jÃ¼ngeren Rechtsprechung. Warum der Gesetzgeber einen GeschÃ¤ftsraummieter, der â€“ aus welchen GrÃ¼nden immer â€“ das Objekt bereits vor Vertragsabschluss Ã¼bergeben erhalten hat, gegenÃ¼ber demjenigen besser stellen sollte, dem das Bestandobjekt erst nach Vertragsabschluss Ã¼bergeben wird, ist nicht nachvollziehbar und mit Sinn und Zweck der RÃ¼gepflicht des Â§Â 16 AbsÂ 1 ZÂ 1 MRG nicht zu vereinen. Der letzte Halbsatz â€žspÃ¤testens jedoch bei Ãœbergabe des Mietgegenstandsâ€œ nennt den letztmÃ¶glichen Zeitpunkt einer RÃ¼ge, spielt aber nach Wortlaut und Systematik des Gesetzes dann keine rechtlich relevante Rolle, wenn die Ãœbergabe bereits vor Vertragsabschluss erfolgte; diesfalls ist die RÃ¼ge vielmehr â€“ dem dies als Grundsatz anordnenden Gesetzestext folgend â€“ unverzÃ¼glich zu erheben (vgl auch Stabentheiner/Lovrek in GeKo WohnrechtÂ I Â§Â 16 MRG RzÂ 51).
5.Â Damit war der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs zurÃ¼ckzuweisen, ohne dass dieser Beschluss einer weiteren BegrÃ¼ndung bedÃ¼rfte (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG).