Document Number: JJT_20191218_OGH0002_0050OB00176_19X0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127483
Case Number: 5Ob176/19x
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1576627200000
Word Count: 1664

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin S*, vertreten durch Mag.Â DIÂ Markus Petrowsky, Rechtsanwalt in Wien, gegen den Antragsgegner K*, wegen Â§Â 8 AbsÂ 2 iVm Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 5 MRG, infolge des Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 10.Â AprilÂ 2019, GZÂ 39Â RÂ 84/19w-12, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Liesing vom 20.Â DezemberÂ 2018, GZÂ 6Â MschÂ 10/18x-7, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Aus Anlass des Revisionsrekurses werden die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben. Das ihnen vorangegangene Verfahren wird fÃ¼r nichtig erklÃ¤rt.
Das Begehren, der Antragsgegner sei schuldig, bei sonstiger Exekution den Zutritt zum Mietgegenstand * durch die Antragstellerin bzw von ihr beauftragte Firmen nach TerminankÃ¼ndigung zum Zweck des Einbaus einer BrandschutztÃ¼re zu dulden, wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sowie des fÃ¼r nichtig erklÃ¤rten Verfahrens werden gegeneinander aufgehoben.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragstellerin ist EigentÃ¼merin eines Hauses in Wien, der Antragsgegner ist Hauptmieter einer Wohnung in diesem Haus. Der von der Vermieterin bei der Schlichtungsstelle eingebrachte Antrag lautete dahin, diese mÃ¶ge feststellen, dass der Antragsgegner verpflichtet ist, gemÃ¤ÃŸ Â§Â 8 AbsÂ 2 MRG den Zutritt zu dem von ihm gemieteten Mietgegenstand durch die Antragstellerin bzw die von ihr beauftragten Firmen nach TerminankÃ¼ndigung â€žzum Zweck der DurchfÃ¼hrung der beantragten notwendigen Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im Mietgegenstand bei sonstiger Exekution zu duldenâ€œ. Zur BegrÃ¼ndung verwies die Antragstellerin darauf, dass der â€žAntragsgegner trotz mehrmaliger Aufforderung dringende Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im Zug der Sanierung, insbesondere den Tausch der WohnungseingangstÃ¼r (entspricht nicht den Sicherheitsbestimmungen) im Objekt nicht zulasseâ€œ. Eine weitere Konkretisierung oder PrÃ¤zisierung des Antrags und Vorbringens erfolgte im Schlichtungsstellenverfahren nicht, obwohl der Referent unter Hinweis auf ein â€“ nicht aktenkundiges â€“ Besprechungsprotokoll, das offenbar zum Ausdruck brachte, dass aufgrund des Antrags die Voraussetzungen des Â§Â 8 AbsÂ 2 MRG hier nicht gegeben seien, um Mitteilung binnen einer Woche ersucht hatte, ob dieser zurÃ¼ckgezogen werde. Darauf reagierte die Antragstellerin nur mit der Mitteilung, die AntrÃ¤ge nicht zurÃ¼ckzuziehen.
Mit Entscheidung vom 28.Â 6.Â 2018 wies die Schlichtungsstelle ohne weiteres Ermittlungsverfahren den Antrag mit der BegrÃ¼ndung ab, eine ReparaturbedÃ¼rftigkeit der WohnungseingangstÃ¼r sei nicht behauptet worden, sodass keine Erhaltungsarbeit vorliege. Eine Verbesserungsarbeit iSd Â§Â 4 MRG liege nicht vor.
Die Antragstellerin rief daraufhin das Gericht an und fÃ¼hrte erstmals dort im Schriftsatz vom 3.Â 9.Â 2018 (ONÂ 4) aus, Gegenstand des Verfahrens sei das Begehren der Antragstellerin, das Betreten und die vorÃ¼bergehende BenÃ¼tzung des Mietgegenstands des Antragsgegners zum Zweck der DurchfÃ¼hrung von VerbesserungsmaÃŸnahmen, nÃ¤mlich des Austauschs der EingangstÃ¼r durch eine BrandschutztÃ¼r zu dulden. GemÃ¤ÃŸ Â§Â§Â 91 bis 93 der BO fÃ¼r Wien mÃ¼ssten Bauteile zur Abgrenzung von Nutzungseinheiten brandhemmend ausgefÃ¼hrt sein, bei der EingangstÃ¼r des Objekts des Antragsgegners sei dies nicht der Fall. Die WohnungseingangstÃ¼r sei allgemeiner Teil des Hauses. UnabhÃ¤ngig von allfÃ¤lliger ReparaturbedÃ¼rftigkeit der EingangstÃ¼re seien verbesserte Brandschutzeinrichtungen VerbesserungsmaÃŸnahmen iSd Â§Â 4 MRG. Letztlich prÃ¤zisierte die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 27.Â 11.Â 2018 (ONÂ 6) auch ihr Begehren wie im Spruch ersichtlich.
Das Erstgericht wies den Antrag â€“ in seiner ergÃ¤nzten Form â€“ ab. Eine ReparaturbedÃ¼rftigkeit der WohnungseingangstÃ¼re des Antragsgegners aufgrund mangelnder Brauchbarkeit oder FunktionsfÃ¤higkeit konnte es nicht feststellen. Der Austausch der WohnungseingangstÃ¼re gegen eine den aktuellen brandschutztechnischen Vorschriften entsprechende BrandschutztÃ¼r sei keine Erhaltungsarbeit. Da derartige MaÃŸnahmen nicht im abschlieÃŸenden Katalog des Â§Â 4 AbsÂ 2 MRG genannt wÃ¼rden, liege auch keine Verbesserungsarbeit vor. Eine Duldungspflicht des Antragsgegners bestehe nicht.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000Â EUR nicht Ã¼bersteige, und lieÃŸ den Revisionsrekurs â€“ Ã¼ber Zulassungsantrag â€“ nachtrÃ¤glich zu. Das Vorliegen der Voraussetzungen der Â§Â§Â 3 oder 4 MRG sei Vorfrage fÃ¼r das Bestehen der Duldungspflicht des Mieters gemÃ¤ÃŸ Â§Â 8 AbsÂ 2 ZÂ 1 MRG. Dass der Austausch der WohnungstÃ¼r mangels ReparaturbedÃ¼rftigkeit keine Erhaltungsarbeit sei, werde nicht mehr bestritten. FÃ¼r Verbesserungsarbeiten sei der Verweis in Â§Â 8 AbsÂ 2 ZÂ 1 MRG als ein solcher auf Â§Â 4 MRG anzusehen; aus Formulierungsunterschieden, die auf bloÃŸen ZufÃ¤lligkeiten des Gesetzwerdungsprozesses resultierten, sei nicht auf eine unterschiedliche normative Bedeutung von nÃ¼tzlicher Verbesserung iSd Â§Â 4 MRG und zu duldender Verbesserung iSd Â§Â 8 AbsÂ 2 ZÂ 1 MRG zu schlieÃŸen. Demnach falle der Einbau einer BrandschutztÃ¼r nicht unter den Verbesserungsbegriff des MRG. Da die Frage, ob der Einbau einer Brandschutz-WohnungseingangstÃ¼r eine gemÃ¤ÃŸ Â§Â 8 AbsÂ 2 ZÂ 1 MRG durchsetzbare Verbesserungsarbeit sei, noch nicht hÃ¶chstgerichtlich geklÃ¤rt sei und die Entscheidung 5Â ObÂ 20/11v fÃ¼r die Duldungspflicht nicht auf eine Verbesserungsarbeit iSd Â§Â 4 MRG abgestellt habe, sei der Revisionsrekurs nachtrÃ¤glich zuzulassen.
In ihrem Revisionsrekurs strebt die Antragstellerin eine AbÃ¤nderung im Sinn einer Stattgebung ihres Antrags an. Die beantragte MaÃŸnahme diene dem Schutz von Leib und Leben der Mieter, der Ã¼brigen Hausbewohner und der Besucher im Brandfall. Es handle sich um eine Verbesserung gegenÃ¼ber dem derzeitigen Zustand. Â§Â 4 AbsÂ 2 ZÂ 2 MRG zÃ¤hle zu Verbesserungen auch die Errichtung und Ausgestaltung von der gemeinsamen BenÃ¼tzung der Bewohner dienenden, einer zeitgemÃ¤ÃŸen Wohnkultur entsprechenden sonstigen Anlagen in normaler Ausstattung. Darunter falle auch die BrandschutztÃ¼r. 5Â ObÂ 20/11v habe sogar die Errichtung von LaubengÃ¤ngen zur ErmÃ¶glichung eines barrierefreien Zugangs als zu duldende Verbesserungsarbeit gewertet.
Der Antragsgegner hat sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulÃ¤ssig, weil der Wahrnehmung eines einer Nichtigkeit gleichkommenden schweren Verfahrensmangels iSd Â§Â 56 AuÃŸStrG erhebliche Bedeutung zur Wahrung der Rechtssicherheit zukommt (RIS-Justiz RS0042743 [T2]).
1.Â Die Vorschaltung der Schlichtungsstellen vor Befassung der Gerichte in auÃŸerstreitigen Mietrechtssachen gemÃ¤ÃŸ Â§Â 39 MRG bildet eine zwingende Verfahrensvoraussetzung fÃ¼r das gerichtliche Verfahren bei sonstiger UnzulÃ¤ssigkeit des auÃŸerstreitigen Rechtswegs (RS0070782).
2.Â Mit dem in dieser Bestimmung verwendeten Begriff der â€žSacheâ€œ ist der das Verfahren einleitende Sachantrag gemeint (RS0070055 [T4]; T.Â Klicka in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht3 Â§Â 39 MRG RzÂ 1 und 5). Der vor der Schlichtungsstelle vorgebrachte anspruchsbegrÃ¼ndende Sachverhalt darf vor Gericht nicht erweitert und das Begehren nicht geÃ¤ndert werden (RS0109931; RS0006307 [T2, T3, T7, T14]). Haben die Vorinstanzen Ã¼ber etwas anderes entschieden, als Gegenstand des Antrags bei der Schlichtungsstelle war, hat dies die Nichtigkeit dieser Entscheidungen und deren ersatzlose Beseitigung zur Folge (RS0070401). FÃ¼r die IdentitÃ¤t der â€žSacheâ€œ kommt es entscheidend darauf an, dass vor Gericht derselbe Anspruch wie vor der Schlichtungsstelle geltend gemacht wird (RS0070055 [T5]; vgl RS0070068), wobei der herrschende zweigliedrige Streitgegenstandsbegriff heranzuziehen ist (5Â ObÂ 124/07g mwN). DemgemÃ¤ÃŸ wurde die Ausdehnung des ÃœberprÃ¼fungsantrags auf weitere Zinsperioden vor Gericht bei fehlender Befassung der Schlichtungsstelle fÃ¼r unzulÃ¤ssig erachtet (RS0109931 [T6]). Wenn die Antragsteller ausschlieÃŸlich die Aufspaltung des Pauschalmietzinses begehren, bleibt fÃ¼r eine ÃœberprÃ¼fung der ZulÃ¤ssigkeit des Hauptmietzinses nach Aufspaltung des Pauschalmietzinses mangels eigener Antragstellung vor der Schlichtungsstelle bei Gericht kein Raum (RS0109931 [T7]). Auch eine Modifizierung des vor der Schlichtungsstelle erhobenen Antrags auf Feststellung der UnzulÃ¤ssigkeit der auf Â§Â 12a MRG gestÃ¼tzten Anhebung des Hauptmietzinses vor Gericht im Sinn eines Begehrens auf ÃœberprÃ¼fung der HÃ¶he des vorgeschriebenen Hauptmietzinses widerspricht Â§Â 39 MRG (5Â ObÂ 310/98v; T.Â Klicka in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht3 Â§Â 39 MRG RzÂ 7).
3.Â Die Bestimmung des Â§Â 39 MRG und die dort angeordnete sukzessive ZustÃ¤ndigkeit bezweckt in erster Linie die Entlastung der Gerichte durch den Einsatz der in den Gemeinden eingerichteten Schlichtungsstellen fÃ¼r Mietangelegenheiten. Dieser vom Gesetz ausdrÃ¼cklich genannte Zweck wÃ¼rde aber gÃ¤nzlich unterlaufen und die Anrufung der Schlichtungsstelle zu einem Formalakt verkommen, kÃ¶nnten entscheidende Ã„nderungen des Sachvorbringens und Begehrens (deren Unterlassung zur Abweisung des Antrags vor der Schlichtungsstelle fÃ¼hrte) im gerichtlichen Verfahren noch nachgeholt werden (5Â ObÂ 192/06f zu einer gegenÃ¼ber dem Verfahren vor der Schlichtungsstelle abweichenden AusfÃ¼hrung einer Loggiaverglasung).
4.Â Hier zielte der ganz allgemein gehaltene und im Grunde nur den Gesetzeswortlaut des Â§Â 8 MRG wiedergebende Antrag vor der Schlichtungsstelle auf eine Feststellung der Verpflichtung des Antragsgegners ab, das Betreten seines Objekts â€žzum Zweck der DurchfÃ¼hrung der beantragten notwendigen Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im Mietgegenstandâ€œ zu dulden. Zwar wurde als geplante Arbeit der Tausch der WohnungseingangstÃ¼r genannt. NÃ¤heres Vorbringen dazu, welchen konkreten Sicherheitsbestimmungen diese nicht (mehr) entsprechen soll, fehlt. Dass die Antragstellerin den Einbau einer BrandschutztÃ¼r beabsichtigt, ergibt sich aus dem Vorbringen im Schlichtungsstellenverfahren mit keinem Wort. Der Referent der Schlichtungsstelle hatte lediglich aus einem nicht aktenkundigen Schreiben derselben Vermieterin in einem anderen Verfahren betreffend ein anderes Mietobjekt offenbar den Schluss gezogen, es kÃ¶nnte auch in diesem Verfahren um den Einbau einer BrandschutztÃ¼re gehen und diese Vermutung in seiner Entscheidung erwÃ¤hnt, Vorbringen der Antragstellerin hiezu gab es allerdings nie. Auf die vom Rekursgericht als erheblich bezeichnete Rechtsfrage, ob der Austausch einer BrandschutztÃ¼r als Verbesserungsarbeit iSd Â§Â 4 MRG zu werten ist, die der Mieter nach Â§Â 8 AbsÂ 1 ZÂ 2 MRG zu dulden hat, war von der Schlichtungsstelle in ihrer Entscheidung mangels Vorbringens daher gar nicht einzugehen.
5.Â BloÃŸ geringfÃ¼gige Ã„nderungen eines Antrags gegenÃ¼ber demjenigen bei der Schlichtungsstelle hindern die IdentitÃ¤t des ursprÃ¼nglichen Begehrens mit dem neuen Begehren zwar nicht (5Â ObÂ 220/00i) und an die Bestimmtheit des Begehrens sind nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung des Fachsenats insbesondere dann keine allzu strengen Anforderungen zu stellen, wenn zur endgÃ¼ltigen KlÃ¤rung der Art durchzufÃ¼hrender Arbeiten die Einholung eines SachverstÃ¤ndigengutachtens erforderlich ist (vgl RS0070562 [T7, T9, T25]; 5Â ObÂ 187/10a). Selbst dann wird aber verlangt, dass das Begehren deutlich erkennbar, das Verfahrensziel daher klar umschrieben und die Art der vorzunehmenden Arbeiten konkret bezeichnet ist.
6.Â Hier geht aus dem Antrag bei der Schlichtungsstelle zwar hervor, dass die Antragstellerin den Austausch der WohnungseingangstÃ¼r des Antragsgegners beabsichtigt und dazu sein Mietobjekt betreten will; die fÃ¼r die Beurteilung der Berechtigung dieses Begehrens erforderlichen Angaben fehlen aber vÃ¶llig, obwohl der Antragstellerin â€“ die tausende Wohnungen vermietet â€“ naturgemÃ¤ÃŸ von vornherein bekannt sein musste, zur DurchfÃ¼hrung welcher konkreten Arbeiten das Betreten des Mietobjekts des Antragsgegners erforderlich ist. Dass sie ungeachtet der Aufforderung der Schlichtungsstelle, bekanntzugeben, ob sie den Antrag nicht zurÃ¼ckziehen wolle, keinen Anlass fÃ¼r eine Verbesserung im Sinn einer Konkretisierung sah, sondern nur erklÃ¤rte, am (unbestimmten und unprÃ¤zisierten) Antrag festzuhalten, hat zur Folge, dass ihr letztlich erst durch ergÃ¤nzendes Vorbringen bei Gericht schlÃ¼ssig gestellter und neu formulierter Antrag nicht als die bei der Schlichtungsstelle anhÃ¤ngig gemachte â€žSacheâ€œ betrachtet werden kann. Damit haben die Vorinstanzen aber Ã¼ber etwas anderes entschieden als Gegenstand des Antrags bei der Schlichtungsstelle war, was die Nichtigkeit des Verfahrens und die â€“ amtswegig wahrzunehmende â€“ Mangelhaftigkeit der Entscheidungen nach Â§Â 56 AbsÂ 1 AuÃŸStrG sowie deren Beseitigung zur Folge hat; der erst im gerichtlichen Verfahren gestellte prÃ¤zisierte Antrag ist zurÃ¼ckzuweisen (5Â ObÂ 124/07g; RS0070401).
7.Â Die Kostenentscheidung grÃ¼ndet sich auf Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG. Da keiner der Beteiligten auf die der Nichtigkeit gleichkommende Mangelhaftigkeit hingewiesen hat, entspricht es der Billigkeit, die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufzuheben (vgl 5Â ObÂ 124/07g).