Document Number: JJT_20190521_OGH0002_0050OB00058_19V0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E125322
Case Number: 5Ob58/19v
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1558396800000
Word Count: 2720

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der auÃŸerstreitigen Wohnrechtssache der Antragstellerinnen 1.Â F* GmbH & Co KG, *, vertreten durch Dr.Â Erich Kafka und Dr.Â Manfred Palkovits, RechtsanwÃ¤lte in Wien, 2.Â T* GesellschaftÂ mbH, *, vertreten durch Dr.Â Herbert Gartner und Mag.Â Daniel Karandi, RechtsanwÃ¤lte in Wien, gegen die Ã¼brigen Mit- und WohnungseigentÃ¼mer der Liegenschaft EZÂ * KGÂ *, als Antragsgegner, darunter 1.Â Mag.Â G*, 2.Â Mag.Â E*, beide vertreten durch die Gibel Zirm RechtsanwÃ¤lte GmbH & Co KG in Wien, 3.Â Mag.Â S*, 4.Â Mag.Â M*, 5.Â T*, 7.Â B*, 8.Â Dr.Â K*, 9.Â Dr.Â E*, beide *, 10.Â B*, und 11.Â M*, wegen Unterfertigung von EinreichplÃ¤nen (Â§Â 52 AbsÂ 1 ZÂ 3 WEG), Ã¼ber den Revisionsrekurs des Erstantragsgegners und der Zweitantragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 9.Â JÃ¤nnerÂ 2019, GZÂ 39Â RÂ 176/18y-102, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts DÃ¶bling vom 26.Â AprilÂ 2018, GZÂ 9Â MschÂ 22/14v-95, bestÃ¤tigt wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben. Die SachbeschlÃ¼sse der Vorinstanzen werden dahin abgeÃ¤ndert, dass der Sachbeschluss insgesamt lautet:
â€ž1.Â Der Antrag a)Â die Antragsgegner sind schuldig, die EinreichplÃ¤ne des Planverfassers Dipl.-Ing.Â L*, Architekt und Ziviltechniker, vom 16.Â 11.Â 2017 (Parie A-C) betreffend die Liegenschaft EZÂ * (BeilageÂ I) zu unterfertigen, b)Â diese Unterschriften werden durch den rechtskrÃ¤ftigen Sachbeschluss ersetzt, wird abgewiesen.
2.Â Die Erstantragstellerin ist schuldig, den Erst- und Zweitantragsgegnern die mit 8.658,68 EUR (darin enthalten 656,05 EURÂ USt und 4.722,40Â EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Verfahrens aller Instanzen zu ersetzen.â€œ
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Parteien sind Mit- und WohnungseigentÃ¼mer einer Liegenschaft in Wien. RechtsvorgÃ¤nger der Erstantragstellerin im Eigentum war der ursprÃ¼ngliche AlleineigentÃ¼mer Mag. S*. Die Zweitantragsgegnerin war aufgrund eines am 20.Â 12.Â 1979 auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags Mieterin der Wohnung TopÂ 18. 1985 wurde an dieser Liegenschaft Wohnungseigentum auf Basis des Wohnungseigentumsvertrags vom 16.Â 11.Â 1984 zwischen Mag.Â S* und einem Ehepaar begrÃ¼ndet. MehrheitseigentÃ¼mer blieb Mag.Â S*. Das Ehepaar erwarb mit Kaufvertrag vom 25.Â 5.Â 1983 jene Miteigentumsanteile, mit denen Wohnungseigentum an der Wohnung TopÂ 17 verbunden wurde. Dieses Objekt grenzt unmittelbar an die Wohnung Top 18 an. Die KÃ¤ufer erklÃ¤rten im Kaufvertrag ihre Zustimmung fÃ¼r den Fall, dass der VerkÃ¤ufer die Liegenschaft (insbesondere das Dach- und KellergeschoÃŸ) aus- oder umbaut oder umwidmet, und verpflichteten sich, die dafÃ¼r erforderlichen ErklÃ¤rungen abzugeben.
Mit Kaufvertrag vom 2.Â 4.Â 1991 erwarb die Zweitantragsgegnerin die Miteigentumsanteile des Ehepaares. Der Kaufvertrag erwÃ¤hnte den Dachboden nicht. Im HerbstÂ 1991 lieÃŸen Erst- und Zweitantragsgegner mit Zustimmung des MehrheitseigentÃ¼mers einen Durchbruch zwischen der Mietwohnung TopÂ 18 und der im Wohnungseigentum der Zweitantragsgegnerin stehenden Wohnung TopÂ 17 herstellen.
Der MehrheitseigentÃ¼mer verkaufte die Miteigentumsanteile, mit denen Wohnungseigentum an der Wohnung TopÂ 8 verbunden war, mit Kaufvertrag vom 10.Â 7.Â 1995. Am selben Tag unterschrieben der KÃ¤ufer und der MehrheitseigentÃ¼mer eine Vereinbarung, in der sich der MehrheitseigentÃ¼mer die ausschlieÃŸliche BenÃ¼tzung und Verwertung des Dachbodens im Haus vorbehielt. Die Zweitantragsgegnerin unterzeichnete die Vereinbarung erst im SeptemberÂ 1996. Weiters vereinbarten die Parteien fÃ¼r sich und ihre Rechtsnachfolger unwiderruflich, im Haus einen Lift zu errichten sowie sonstige BaumaÃŸnahmen (etwa DachgeschoÃŸausbau) im Haus durchzufÃ¼hren, wobei Zeitpunkt, Art und Ort der BaumaÃŸnahmen im ausschlieÃŸlichen Belieben des MehrheitseigentÃ¼mers stehen sollten. Der MehrheitseigentÃ¼mer rÃ¤umte der Zweitantragsgegnerin in der Vereinbarung das Vorkaufsrecht an einer im DachgeschoÃŸ von ihm zu errichtenden Wohnung ein. Diese BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarung wurde gemÃ¤ÃŸ Â§Â 15 WEGÂ 1975 im Grundbuch eingetragen. AnschlieÃŸend wurde der Lift errichtet. SÃ¤mtliche MiteigentÃ¼mer beteiligten sich an den Errichtungskosten.
In den folgenden Jahren verkaufte der MehrheitseigentÃ¼mer jene Miteigentumsanteile, mit denen das Wohnungseigentum an TopÂ 10 und TopÂ 14 verbunden ist, an die ursprÃ¼nglich als Sechstantragsgegnerin bezeichnete Zweitantragstellerin sowie jene Anteile, mit denen das Wohnungseigentum an TopÂ 13 verbunden ist, an den Viertantragsgegner. Da die Erst- und Zweitantragsgegner die Wohnung TopÂ 18 bereits zu einem frÃ¼heren Zeitpunkt erwerben wollten, fragte der MehrheitseigentÃ¼mer mit Mail vom 25.Â 5.Â 2009 bei der Zweitantragsgegnerin an, ob sie noch Interesse am Kauf dieser Wohnung hÃ¤tte. Am 6.Â 8.Â 2009 Ã¼bermittelte der vom MehrheitseigentÃ¼mer mit der Errichtung und Abwicklung des Kaufvertrags beauftragte Rechtsanwalt den Erst- und Zweitantragsgegnern einen Kaufvertragsentwurf und den Entwurf fÃ¼r die ErgÃ¤nzung zum Wohnungseigentumvertrag samt einer BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarung. In seinem Antwortschreiben vom 14.Â 8.Â 2009 ersuchte der Erstantragsgegner den Vertragsverfasser um Ã„nderung diverser Punkte im Kaufvertragsentwurf und in der BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarung.
Mit Kaufvertrag vom 27.Â 8.Â 2009 verÃ¤uÃŸerte der MehrheitseigentÃ¼mer jene Miteigentumsanteile, mit denen das Wohnungseigentum an der von der Zweitantragsgegnerin angemieteten Wohnung TopÂ 18 verbunden war, an die Erst- und Zweitantragsgegner. In diesem Vertrag wurde vereinbart, dass mit den vertragsgegenstÃ¤ndlichen Miteigentumsanteilen eine BenÃ¼tzung des Dachbodens nicht verbunden, sondern vielmehr ausdrÃ¼cklich ausgeschlossen war. Die KÃ¤ufer erteilten ihre Zustimmung und verpflichteten sich gegenÃ¼ber dem VerkÃ¤ufer, einem Ausbau, Umbau und Zubau der Liegenschaft, insbesondere betreffend das Dach- oder das KellergeschoÃŸ zuzustimmen und die hierfÃ¼r erforderlichen ErklÃ¤rungen abzugeben. Weiters heiÃŸt es: â€žDie kaufenden Parteien unterfertigen zu diesem Zweck die von der verkaufenden Partei erstellte ErgÃ¤nzung zum Wohnungseigentumsvertrag und BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarung in beglaubigter Form.â€œ
Die Erst- und Zweitantragsgegner unterfertigten gleichzeitig eine BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarung. Danach steht das ausschlieÃŸliche Recht auf BenÃ¼tzung des Dachbodens dem MehrheitseigentÃ¼mer zu. Lediglich dieser ist berechtigt, den Dachboden zu benÃ¼tzen, ihn umzugestalten und auch zu Wohnzwecken auszubauen. Die MiteigentÃ¼mer verpflichten sich, diesbezÃ¼gliche Bauansuchen Ã¼ber Ersuchen des MehrheitseigentÃ¼mers oder seines Rechtsnachfolgers zu unterfertigen. Zum damaligen Zeitpunkt hatten lediglich der MehrheitseigentÃ¼mer und der FÃ¼nftantragsgegner die Vereinbarung unterschrieben. Der Drittantragsgegner unterfertigte die BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarung am 8.Â 7.Â 2011, der Viertantragsgegner am 7.Â 10.Â 2011. Die BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarung wurde gemÃ¤ÃŸ Â§Â 17 WEGÂ 2002 im Grundbuch ersichtlich gemacht.
Mit Kaufvertrag vom 12.Â 12.Â 2011 verÃ¤uÃŸerte der MehrheitseigentÃ¼mer sÃ¤mtliche noch in seinem Miteigentum stehenden Anteile an die Erstantragstellerin. Diese beabsichtigt den Ausbau des DachgeschoÃŸes samt Aufzug gemÃ¤ÃŸ den EinreichplÃ¤nen vom 16.Â 11.Â 2017. Der Erstantragsgegner und die Zweitantragsgegnerin haben den Dachboden der Liegenschaft niemals benÃ¼tzt, auch nicht in der Zeit, als die Zweitantragsgegnerin noch Hauptmieterin war, obwohl sie Ã¼ber den DachbodenschlÃ¼ssel verfÃ¼gten.
Mit dem ursprÃ¼nglich als Klage eingebrachten Antrag begehrte die Erstantragstellerin auf Grundlage der BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarungen aus den JahrenÂ 1995/1996 und 2009 die Unterfertigung von EinreichplÃ¤nen fÃ¼r den DachgeschoÃŸausbau bzw die Ersetzung der Unterschrift durch Rechtskraft des Sachbeschlusses.
Erst- und Zweitantragsgegner beriefen sich auf die Unwirksamkeit dieser Vereinbarungen nach Â§Â 38 AbsÂ 1 WEGÂ 2002. Dritt- und Viertantragsgegner stimmten dem Begehren zu. Die ursprÃ¼nglich als Sechstantragsgegnerin gefÃ¼hrte WohnungseigentÃ¼merin hat sich dem Antrag in erster Instanz ausdrÃ¼cklich angeschlossen (ONÂ 31 S3) und wird daher als Zweitantragstellerin bezeichnet. Die Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer beteiligten sich nicht am Verfahren
Das angerufene Prozessgericht erklÃ¤rte mit dem â€“ unbekÃ¤mpft â€“ in Rechtskraft erwachsenen Beschluss den streitigen Rechtsweg fÃ¼r unzulÃ¤ssig und das bisherige Verfahren seit Zustellung des verfahrenseinleitenden Schriftsatzes fÃ¼r nichtig. Die Rechtssache wurde zur Einleitung eines AuÃŸerstreitverfahrens (Â§Â 838a ABGB) an das Erstgericht Ã¼berwiesen.
Das Erstgericht gab dem modifizierten Antrag auf Unterfertigung der EinreichplÃ¤ne vom 16.Â 11.Â 2017 bzw Ersetzung der Unterschrift mit Rechtskraft der Gerichtsentscheidung statt. Rechtlich qualifizierte es den MehrheitseigentÃ¼mer in den JahrenÂ 1996 und 2009 als Wohnungseigentumsorganisator nach Â§Â 2 AbsÂ 6 SatzÂ 2 WEGÂ 2002, den Nutzungsvorbehalt am Dachboden (allgemeiner Teil der Liegenschaft) zu seinen Gunsten jedoch deshalb nicht als unwirksam im Sinn des Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002, weil er Nutzungs- oder Verwertungssrechte der Wohnungseigentumsbewerber oder WohnungseigentÃ¼mer nicht unbillig beschrÃ¤nke. Der Erwerb der Mindestanteile sei mit den BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarungen in keinem Zusammenhang gestanden. Eine Drucksituation der betroffenen WohnungseigentÃ¼mer habe das Beweisverfahren nicht ergeben. Der Zweitantragsgegnerin sei ein Vorkaufsrecht eingerÃ¤umt worden. Der DachgeschoÃŸausbau sollte auf Kosten des MehrheitseigentÃ¼mers erfolgen, was fÃ¼r die anderen WohnungseigentÃ¼mer eine nicht unbetrÃ¤chtliche Kostenersparnis fÃ¼r zukÃ¼nftig notwendige Erhaltungsarbeiten bedeutet habe. Erst- und Zweitantragsgegner hÃ¤tten den Dachboden niemals benutzt.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge. Im Fall eines sukzessiven Abverkaufs von Wohnungseigentumsobjekten in Altbauten komme der in den Â§Â§Â 37Â f WEGÂ 2002 normierte Erwerbsschutz noch zum Tragen. Von einer â€žÃœbermachtâ€œ des Wohnungseigentumsorganisators sei jedenfalls dann auszugehen, wenn dieser zum Zeitpunkt des Abverkaufs einer Wohnung noch MehrheitseigentÃ¼mer sei. Zum Zeitpunkt des Verkaufs von Miteigentumsanteilen verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung TopÂ 18 an die Erst- und Zweitantragsgegner sei der ursprÃ¼ngliche AlleineigentÃ¼mer und VerkÃ¤ufer noch MehrheitseigentÃ¼mer gewesen. Die einem Wohnungseigentumsorganisator vorbehaltene MÃ¶glichkeit des spÃ¤teren Ausbaus des Dachbodens, der im â€žAllgemeinen Eigentumâ€œ der MiteigentÃ¼mer stehe, sei eine rechtsunwirksame Vereinbarung nach Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002. Der aus einer solchen Vereinbarung begÃ¼nstigte Wohnungseigentumsorganisator (hier die Antragstellerin als dessen Rechtsnachfolgerin) mÃ¼sse beweisen, dass diese Vereinbarung die Rechte der Ã¼brigen WohnungseigentÃ¼mer nicht unzulÃ¤ssig beschrÃ¤nke. In der dasselbe Haus betreffenden Entscheidung 5Â ObÂ 26/17k sei der Oberste Gerichtshof, ausgehend von den dort zugrundeliegenden Feststellungen, zum Ergebnis gelangt, der Umstand, dass das Erstgericht einen Verkauf des Wohnungseigentumsobjekts TopÂ 18 an die Erst- und Zweitantragsgegner ohne Unterzeichnung der BenÃ¼tzungsvereinbarungÂ 2009 nicht feststellen konnte, lege den Schluss nahe, der Beklagte habe mit Ã¼berwiegender Wahrscheinlichkeit bei Abschluss der BenÃ¼tzungsvereinbarung noch seine VertragsÃ¼bermacht ausgenÃ¼tzt. Eine Bindung an dieses Ergebnis bestehe nicht, weil Parteien und Sachverhaltsgrundlage nicht identisch und auch andere rechtliche Aspekte beleuchtet worden seien. Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 sei im Sinn der zutreffenden Lehrmeinung Vonkilchs (in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht4 Â§Â 38 RzÂ 4, 17 und 18) bei der nachtrÃ¤glichen WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung in einem schon bezogenen Haus einschrÃ¤nkend auszulegen. Erst- und Zweitantragsgegner hÃ¤tten den unmittelbar Ã¼ber ihren beiden Wohnungen befindlichen Dachboden niemals benÃ¼tzt und behaupteten keine Nutzungsrechte daran. Ihr Ziel bestehe schlicht darin, den Dachbodenausbau zu verhindern, weil sie vor allem durch die Bauarbeiten eine BeeintrÃ¤chtigung ihrer Wohnsituation befÃ¼rchten. Dies rechtfertige die Anwendung der Erwerberschutzbestimmung des Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 nicht. Fraglich sei, ob im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung TopÂ 18 Ã¼berhaupt die vom Gesetzgeber vorausgesetzte Ãœbermacht des Wohnungseigentumsorganisators vorgelegen habe. Erst- und Zweitantragsgegner hÃ¤tten zu diesem Zeitpunkt aufgrund eines unbefristeten Hauptmietvertrags bereits 29Â Jahre in der Wohnung TopÂ 18 gewohnt. Ihre Rechtsstellung sei in Bezug auf die Nutzung dieser Wohnung in keiner Hinsicht gefÃ¤hrdet gewesen. Es dÃ¼rfe als notorisch vorausgesetzt werden, dass eine VerÃ¤uÃŸerung einer unbefristet vermieteten Eigentumswohnung keinen besonders hohen VerkaufserlÃ¶s erziele. Ein hÃ¶herer VerkaufserlÃ¶s werde in der Regel dann erzielt, wenn der verkaufswillige Vermieter auf einen kaufwilligen Mieter treffe, wie in diesem Fall. Diese Konstellation diene beiden Seiten: Der Vermieter erziele grundsÃ¤tzlich einen hÃ¶heren Kaufpreis als bei VerÃ¤uÃŸerung an Dritte, der Mieter wiederum erwerbe gÃ¼nstig Wohnungseigentum, was ihm nicht nur ermÃ¶gliche, die Wohnung zu verÃ¤uÃŸern oder zu vermieten, sondern auch ohne die BeschrÃ¤nkungen der Â§Â§Â 12 und 14 MRG an Kinder weiterzugeben. In einer solchen Konstellation sei nicht von einer Ãœbermacht des Wohnungseigentumsorganisators auszugehen, weshalb die Erwerberschutzbestimmung des Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 nicht anzuwenden sei.
Das Rekursgericht lieÃŸ den Revisionsrekurs im Hinblick auf eine mÃ¶gliche Divergenz zu 5Â ObÂ 26/17k zu.
Gegen diese Entscheidung erhoben Erst- und Zweitantragsgegner einen Revisionsrekurs, der von den Antragstellern jeweils beantwortet wurde.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulÃ¤ssig und berechtigt.
1.Â Die Antragsteller stÃ¼tzen ihr Begehren auf die BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarungen aus 1996 und 2009, nicht aber auf ein Ã„nderungsrecht nach Â§Â 16 AbsÂ 2 WEGÂ 2002. Dessen Voraussetzungen sind fÃ¼r die Berechtigung des Antrags nicht relevant und werden auch nicht angesprochen. Es ist nur die Rechtsunwirksamkeit der Vereinbarungen im Sinn des Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002, der nach der Ãœbergangsregelung des Â§Â 56 AbsÂ 13 WEG auch auf die â€žalteâ€œ BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarung aus dem JahrÂ 1996 anzuwenden ist (5Â ObÂ 26/17k mwN), zu prÃ¼fen.
2.1Â Nach Â§Â 38 AbsÂ 1 WEGÂ 2002 sind Vereinbarungen und Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder WohnungseigentÃ¼mer zustehenden Nutzungs- oder VerfÃ¼gungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschrÃ¤nken, rechtsunwirksam. Dazu zÃ¤hlen nach ZÂ 1 von Wohnungseigentumsorganisatoren vereinbarte MietvertrÃ¤ge oder Nutzungsvorbehalte betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft.
2.1.1Â Die dem Wohnungseigentumsorganisator vorbehaltene MÃ¶glichkeit des spÃ¤teren Ausbaus eines Dachbodens, der nicht ZubehÃ¶r eines dem Wohnungsorganisator verbleibenden Wohnungseigentumsobjekts, sondern allgemeiner Teil des Hauses ist, fÃ¤llt nach Rechtsprechung und Lehre grundsÃ¤tzlich unter Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEG (5Â ObÂ 26/17k = woblÂ 2018/59, 163; vgl RIS-Justiz RS0082877 [T1]; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht4, Â§Â 38 WEG RzÂ 12Â ff; Gartner in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht4 Â§Â 38 WEG RzÂ 5; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II23 Â§Â 38 RzÂ 6).
2.1.2Â Die BegrÃ¼ndung von ZubehÃ¶r-Wohnungseigentum am Dachboden zugunsten eines bestimmten Wohnungseigentumsobjekts des frÃ¼heren MehrheitseigentÃ¼mers und EinzelrechtsvorgÃ¤ngers der Erstantragstellerin wurde weder behauptet noch festgestellt. Bei den BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarungen handelt es sich â€“ soferne der RechtsvorgÃ¤nger der Erstantragstellerin zum Zeitpunkt des Abschlusses dieser Vereinbarungen noch als Wohnungseigentumsorganisator zu behandeln ist â€“ um einen in Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 aufgezÃ¤hlten â€žverdÃ¤chtigenâ€œ Vertragstyp, bei dem der BegÃ¼nstigte beweisen muss, dass den Vereinbarungen im konkreten Fall keine BeschrÃ¤nkungseignung mehr zukommt (5Â ObÂ 26/17k mwN).
2.1.3Â Der Oberste Gerichtshof hat den RechtsvorgÃ¤nger der Erstantragstellerin (zum Zeitpunkt des Abschlusses der BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarungen â€žNochmehrheitseigentÃ¼merâ€œ) bereits als Wohnungseigentumsorganisator behandelt und die Schutzbestimmungen des Â§Â 37 AbsÂ 4 WEGÂ 2002 (6Â ObÂ 56/16b = immolexÂ 2016/71 zust MÃ¤nnl/Stockhammer = woblÂ 2016/140; 6Â ObÂ 101/18y) sowie des Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 (5Â ObÂ 26/17k) im Fall des sukzessiven Abverkaufs von Wohnungen angewendet. Der erkennende Senat sieht sich nicht veranlasst, von dieser Beurteilung abzugehen.
2.2Â Das Rekursgericht verneint die Voraussetzung einer unbilligen BeeintrÃ¤chtigung und verweist auf die Kommentierung Vonkilchs in Hausmann/Vonkilch Ã–sterreichisches Wohnrecht4 Â§Â 38 WEG RzÂ 17 und 18 und die dort zitierten Gesetzesmaterialien zu Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002. Danach ist Â§Â 38 AbsÂ 1 WEGÂ 2002 besonders bei der nachtrÃ¤glichen WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung in einem schon bezogenen Haus einschrÃ¤nkend auszulegen und die ZulÃ¤ssigkeit von Vereinbarungen anders zu beurteilen als bei der erstmaligen WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung in einem neu errichteten GebÃ¤ude. Vereinbarungen, die nur schon zuvor existente Nutzungsrechte von Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten in entsprechende Rechte nach dem WEGÂ 2002 umwandeln, sollen in aller Regel nicht nach Â§Â 38 AbsÂ 1 WEG unwirksam sein.
2.2.1Â Es geht hier aber nicht um die Wahrung oder Umwandlung von bereits existierenden Nutzungsrechten der Bewohner eines bereits errichteten Hauses (Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte) durch Vereinbarungen mit dem Wohnungseigentumsorganisator, sondern um einen klassischen, iSd Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEG â€žverdÃ¤chtigenâ€œ Nutzungsvorbehalt zugunsten des Wohnungseigentumsorganisators, der anlÃ¤sslich des sukzessiven Abverkaufs seiner Mindestanteile Vereinbarungen mit den (zukÃ¼nftigen) WohnungseigentÃ¼mern schlieÃŸt, in denen er sich (den in der Regel lukrativen) Ausbau des Dachbodens als allgemeinen Teil der Liegenschaft vorbehÃ¤lt. Eine generalisierende Aussage, dass Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEG in â€žAlthÃ¤usernâ€œ immer einschrÃ¤nkend bzw im Ergebnis gar nicht (weil die Ãœbermacht des Wohnungseigentumsorganisators allgemein nicht gegeben ist) anzuwenden ist, enthÃ¤lt die vom Rekursgericht zitierte Kommentarstelle nicht.
2.2.2Â Es ist richtig, dass die Erst- und Zweitantragsgegner den Dachboden nie benutzten. Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEG verbietet allerdings auch eine unbillige BeschrÃ¤nkung der VerfÃ¼gungsrechte und nicht nur der Nutzungsrechte von WohnungseigentÃ¼mern. Der Nutzungsvorbehalt zugunsten des Wohnungseigentumsorganisators entzog den Erst- und Zweitantragsgegnern jede MÃ¶glichkeit, von der Verwertung des Dachbodens durch Umwidmung, Ausbau, Schaffung von zusÃ¤tzlichen Wohnungseigentumsobjekten und einem Verkauf zu profitieren.
2.2.3Â Nach der vom Rekursgericht als unstrittig angesehenen (SÂ 15Â f) Tatsachengrundlage war der MehrheitseigentÃ¼mer mit dem Verkauf der Wohnung TopÂ 8 im JahrÂ 1995 nur gegen Zustimmung des KÃ¤ufers und der Zweitantragsgegnerin (damals nur WohnungseigentÃ¼merin des Objekts TopÂ 17) zu Ausbau und Verwertung des DachgeschoÃŸes sowie Einbau eines Lifts einverstanden. Das in der BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarungÂ 1996 vereinbarte Vorkaufsrecht wurde nur der Zweitantragsgegnerin eingerÃ¤umt und nicht dem Erstantragsgegner, der erst im JahrÂ 2009 gemeinsam mit der Zweitantragsgegnerin Wohnungseigentum am Objekt TopÂ 18 erwarb. Die Initiative zum Abschluss dieses Kaufvertrags ging vom damaligen MehrheitseigentÃ¼mer aus. Der Kaufvertrag und die BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarung, die vom Rechtsanwalt des MehrheitseigentÃ¼mers verfasst wurden, sind zeitlich und inhaltlich miteinander verknÃ¼pft. Bereits im Kaufvertrag verpflichten sich die Erst- und Zweitantragsgegner (KÃ¤ufer des Objekts TopÂ 18), einem Dachbodenausbau zuzustimmen und die mit dem Kaufvertragsentwurf Ã¼bermittelte BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarung zu unterfertigen.
2.2.4Â Der MehrheitseigentÃ¼mer verknÃ¼pfte sÃ¤mtliche mit (kÃ¼nftigen) WohnungseigentÃ¼mern geschlossene Vereinbarungen mit deren Zustimmung zu Ausbau und Verwertung des Dachbodens. Auch die hier vorliegende Sachverhaltsgrundlage lÃ¤sst (wie zu 5Â ObÂ 26/17k) den Schluss zu, der MehrheitseigentÃ¼mer habe mit Ã¼berwiegender Wahrscheinlichkeit bei Abschluss der BenÃ¼tzungsvereinbarung noch seine VertragsÃ¼bermacht ausgenÃ¼tzt.
2.2.5Â Die ErwÃ¤gungen des Rekursgerichts zum Interessenausgleich beim Verkauf des bereits seit fast 30Â Jahren unbefristet an die Zweitantragsgegnerin vermieteten Objekts TopÂ 18 basieren auf Vermutungen, die im festgestellten Sachverhalt keine Deckung finden. Das Erstgericht stellte lediglich fest, dass sich das MietverhÃ¤ltnis auf den Kaufpreis auswirkte, nicht aber in welche Richtung und um wieviel. Der Verkehrswert der Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs steht nicht fest, sodass ein Vergleich mit dem vom Rekursgericht bezifferten Kaufpreis nicht mÃ¶glich ist. Die Unterfertigung der BenÃ¼tzungsregelungsvereinbarung wirkte sich nach dem festgestellten Sachverhalt nicht auf den Kaufpreis aus. Ein fÃ¼r die KÃ¤ufer gÃ¼nstiger Kaufpreis im Austausch gegen die Zustimmung zur BenÃ¼tzungsregelung taugt schon deshalb nicht als Argument fÃ¼r die Billigkeit des Nutzungsvorbehalts.
2.2.6Â Den Gegenbeweis einer im konkreten Fall fehlenden BeschrÃ¤nkungseignung hat die durch den BenÃ¼tzungsvorbehalt begÃ¼nstigte Erstantragstellerin nicht erbracht. Die BenÃ¼tzungsvereinbarungen sind nach Â§Â 38 AbsÂ 1 ZÂ 1 WEGÂ 2002 unwirksam, weshalb die Erstantragstellerin daraus keine Verpflichtung der dem Dachbodenausbau widersprechenden WohnungseigentÃ¼mer ableiten kann, die vorgelegten EinreichplÃ¤ne zu unterfertigen. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung des Sachantrags.
3.Â Die Kostenentscheidung grÃ¼ndet sich auf Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG iVm Â§Â 52 AbsÂ 2 WEGÂ 2002. Die erfolglose Erstantragstellerin hat jenen WohnungseigentÃ¼mern, die sich am Verfahren auf der Gegenseite beteiligt haben, die zur Rechtsverteidigung notwendigen und zweckentsprechenden Kosten zu ersetzen. Dazu zÃ¤hlen aufgrund ihrer Erfolglosigkeit jedenfalls nicht: Der Antrag auf Protokollberichtigung (3.Â 5.Â 2015) und die (Rechtsmittel-)SchriftsÃ¤tze im Zusammenhang mit dem (zu 5Â ObÂ 147/16b abgewiesenen) Zwischenfeststellungsantrag. Die nach der ersten mÃ¼ndlichen Streitverhandlung in erster Instanz eingebrachten, groÃŸteils den bisherigen Rechtsstandpunkt der Erst- und Zweitantragsgegner wiederholenden vorbereitenden SchriftsÃ¤tze vom 19.Â 1.Â 2016, 10.Â 3.Â 2017, 15.Â 5.Â 2017 sowie die FristerstreckungsantrÃ¤ge sind als nicht zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung notwendig anzusehen. Die Zweitantragstellerin (vormals: Sechstantragsgegnerin) hat durch ihre Beteiligung auf Seite der Erstantragstellerin, die sich auf die Teilnahme an Verhandlungen und die Erstattung von Rechtsmittelbeantwortungen beschrÃ¤nkte, keine besonderen Verfahrenskosten (fÃ¼r die Erst- und Zweitantragsgegner) verursacht. Ihre Kostenersatzpflicht wÃ¼rde dem Grundsatz der Billigkeit (Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG) widersprechen. Die Bemessungsgrundlage fÃ¼r dieses Verfahren betrÃ¤gt nach Â§Â 10 ZÂ 3 litÂ b sub litÂ bb RATG 2.500Â EUR.