Document Number: JWT_2020110039_20201029L00
ECLI: ECLI:AT:VWGH:2020:RA2020110039.L00
Case Number: Ra 2020/11/0039
Application Type: Vwgh
Court: Verwaltungsgerichtshof (VwGH)
Decision Date: 1603929600000
Word Count: 1377

Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung
1Â Mit dem angefochtenen Erkenntnis wurde nach durchgefÃ¼hrter mÃ¼ndlicher Verhandlung und durch BestÃ¤tigung des Bescheides der belangten BehÃ¶rde vom 16.Â AugustÂ 2018 (bzw.Â Abweisung einer diesbezÃ¼glichen Beschwerde des Revisionswerbers) die grundverkehrsbehÃ¶rdliche Bewilligung fÃ¼r den zwischen den mitbeteiligten Parteien abgeschlossenen Kaufvertrag vom 22.Â JuliÂ 2016 betreffend konkret bezeichnete land- und forstwirtschaftliche GrundstÃ¼cke nach nÃ¤her genannten Bestimmungen des NÃ–Â GrundverkehrsgesetzesÂ 2007 (iF kurz: NÃ–Â GVG) erteilt.
Gleichzeitig wurde gemÃ¤ÃŸ Â§Â 25aÂ VwGG ausgesprochen, dass eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG unzulÃ¤ssig sei.
2Â In der BegrÃ¼ndung stellte das Verwaltungsgericht fest, Gegenstand des Kaufvertrags seien land- und forstwirtschaftliche GrundstÃ¼cke, die vom Zweitmitbeteiligten zum vereinbarten Kaufpreis von â‚¬Â 780.000,-- an den Erstmitbeteiligten verÃ¤uÃŸert worden seien. Im Kundmachungsverfahren vor der belangten BehÃ¶rde habe der Revisionswerber sein Interesse am Erwerb dieser GrundstÃ¼cke zum von ihm als ortsÃ¼blich bezeichneten Preis von â‚¬Â 550.000,-- erklÃ¤rt und dazu die FinanzierungsbestÃ¤tigung einer Bank fÃ¼r den letztgenannten Geldbetrag vorgelegt. Gegen die von der belangten BehÃ¶rde erteilte grundverkehrsbehÃ¶rdliche Bewilligung habe der Revisionswerber Beschwerde erhoben.
3Â Das Verwaltungsgericht traf sodann nÃ¤here Feststellungen zur Person des KÃ¤ufers (des Erstmitbeteiligten) und des Revisionswerbers (in Bezug auf deren Eigenschaft als Landwirt) und zum ortsÃ¼blichen Verkehrswert der gegenstÃ¤ndlichen GrundstÃ¼cke samt den darauf befindlichen Baulichkeiten, der mit â‚¬Â 786.259,15 zu beziffern sei. Zur Bewertung wurde in der BeweiswÃ¼rdigung auf die eingeholten Gutachten eines agrartechnischen und eines bautechnischen AmtssachverstÃ¤ndigen verwiesen, die von den SachverstÃ¤ndigen in der Verhandlung nÃ¤her dargelegt worden seien (die SachverstÃ¤ndigen hÃ¤tten bei der Bewertung des ortsÃ¼blichen Verkehrswertes eine Differenzierung nach hofnahen landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken und weiteren, nach der jeweiligen BenÃ¼tzungsart zu bewertenden FlÃ¤chensowie anhand der Darstellung vergleichbarer KauffÃ¤lle vorgenommen).
4Â In der rechtlichen Beurteilung gelangte das Verwaltungsgericht zur Rechtsansicht, dass der Revisionswerber nicht die Stellung eines Interessenten iSd Â§Â 11 Abs.Â 6 NÃ–Â GVG erlangt habe. Einerseits habe der Revisionswerber nÃ¤mlich mit der Anmeldung seines Interesses am Erwerb der gegenstÃ¤ndlichen GrundstÃ¼cke nicht die Bereitschaft gezeigt, den ortsÃ¼blichen Verkehrswert zu bezahlen, sondern die Bezahlung von lediglich â‚¬Â 550.000,-- angeboten und auch nur eine diesen Betrag betreffende Finanzierungszusage beigebracht.
5Â Andererseits fehle dem Revisionswerber auch die fÃ¼r die Position des Interessenten erforderliche Eigenschaft des Landwirts, weil sein land- und forstwirtschaftliches Einkommen aus der Waldbewirtschaftung deutlich weniger als die nach dem Gesetz erforderlichen 25% seines Gesamteinkommens betrage (wird anhand des Einkommens des Revisionswerbers nÃ¤her aufgeschlÃ¼sselt).
6Â Der Revisionswerber habe daher auch mangels Landwirteeigenschaft nicht die Position des Interessenten im grundverkehrsbehÃ¶rdlichen Verfahren erlangt, sodass die Voraussetzungen des Â§Â 6 Abs.Â 2 ZÂ 1 NÃ–Â GVG fÃ¼r die Versagung der Genehmigung des zwischen den mitbeteiligten Parteien abgeschlossenen Kaufvertrages nicht vorlÃ¤gen. Die Beurteilung der Ã¼brigen VersagungstatbestÃ¤nde des Â§Â 6 Abs.Â 2 NÃ–Â GVG habe von Amts wegen zu erfolgen, diesbezÃ¼glich komme dem Revisionswerber keine subjektiv-Ã¶ffentliche Abwehrrechtsposition zu (Verweis auf VwGHÂ 8.4.2019, RaÂ 2018/11/0095 und 0096).
7Â Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende auÃŸerordentliche Revision.
8Â Nach Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulÃ¤ssig, wenn sie von der LÃ¶sung einer Rechtsfrage abhÃ¤ngt, der grundsÃ¤tzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lÃ¶sende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Auf BeschlÃ¼sse der Verwaltungsgerichte ist Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG sinngemÃ¤ÃŸ anzuwenden (Art.Â 133 Abs.Â 9Â B-VG).
9Â Nach Â§Â 34 Abs.Â 1Â VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung mit Beschluss zurÃ¼ckzuweisen.
10Â Nach Â§Â 34 Abs.Â 1aÂ VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der Revision gemÃ¤ÃŸ Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemÃ¤ÃŸ Â§Â 25a Abs.Â 1Â VwGG nicht gebunden. Die ZulÃ¤ssigkeit einer auÃŸerordentlichen Revision gemÃ¤ÃŸ Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafÃ¼r in der Revision gesondert vorgebrachten GrÃ¼nde (Â§Â 28 Abs.Â 3Â VwGG) zu Ã¼berprÃ¼fen.
Diesem Erfordernis wird insbesondere nicht schon durch nÃ¤here AusfÃ¼hrungen zur behaupteten Rechtswidrigkeit der bekÃ¤mpften Entscheidung (Â§Â 28 Abs.Â 1 ZÂ 5Â VwGG) oder zu den Rechten, in denen sich der Revisionswerber verletzt erachtet (Â§Â 28 Abs.Â 1 ZÂ 4Â VwGG), GenÃ¼ge getan (vgl.Â aus vielen die BeschlÃ¼sse VwGHÂ 23.3.2017, RaÂ 2017/11/0014, und VwGHÂ 1.9.2017, RaÂ 2017/11/0225, jeweils mwN).
11Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 6 Abs.Â 2 ZÂ 1 NÃ–Â GVG ist die Genehmigung insbesondere nicht zu erteilen, wenn, der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist.
GemÃ¤ÃŸ Â§Â 3 ZÂ 4Â lit.Â a NÃ–Â GVG ist Interessent, wer als bÃ¤uerlicher Landwirt im Sinne des Â§Â 3 ZÂ 2 leg.cit. bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges RechtsgeschÃ¤ft unter Lebenden Ã¼ber alle vertragsgegenstÃ¤ndlichen GrundstÃ¼cke abzuschlieÃŸen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsÃ¼blichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsÃ¼blichen und fÃ¼r den VerkÃ¤ufer oder die VerkÃ¤uferin (VerpÃ¤chter oder VerpÃ¤chterin und dgl.) lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfÃ¼llen.
GemÃ¤ÃŸ Â§Â 11 Abs.Â 6 NÃ–Â GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darÃ¼ber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsÃ¼blichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die ErfÃ¼llung sonstiger ortsÃ¼blicher und fÃ¼r den VerkÃ¤ufer oder die VerkÃ¤uferin (VerpÃ¤chter oder VerpÃ¤chterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewÃ¤hrleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemÃ¤ÃŸer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemÃ¤ÃŸ Â§Â 8Â AVG. Die Interessenteneigenschaft nach Â§Â 3 ZÂ 4Â lit.Â a und bÂ NÃ–Â GVG ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.
12Â Das angefochtene Erkenntnis beruht tragend auf der Ansicht, der Revisionswerber habe im Grundverkehrsverfahren betreffend den Kaufvertrag der mitbeteiligten Parteien die Position des Interessenten nicht erlangt, sodass der Versagungstatbestand des Â§Â 6 Abs.Â 2 ZÂ 1 NÃ–Â GVG (schon deshalb) nicht erfÃ¼llt sei.
13Â Die Revision bringt zu ihrer ZulÃ¤ssigkeit vor, das Verwaltungsgericht habe sich bei der Feststellung des ortsÃ¼blichen Verkehrswerts der gegenstÃ¤ndlichen GrundstÃ¼cke auf ein unschlÃ¼ssiges SachverstÃ¤ndigengutachten gestÃ¼tzt, welches das Volumen des Pferdestalls nicht nachvollziehbar berechnet habe, was sich zu Lasten des Revisionswerbers auswirke.
14Â Dieses ZulÃ¤ssigkeitsvorbringen ist schon deshalb nicht geeignet, eine Rechtsfrage von grundsÃ¤tzlicher Bedeutung im Sinne des Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG aufzuzeigen, weil einerseits die behauptete UnschlÃ¼ssigkeit des Gutachtens nicht ausreichend prÃ¤zisiert und insbesondere andererseits nicht aufgezeigt wird, inwiefern sich dies zu Lasten des Revisionswerbers auswirken und damit Relevanz erlangen konnte (vgl.Â aus vielen VwGHÂ 7.11.2019, RaÂ 2019/11/0170, dort RzÂ 7, zur notwendigen Relevanzdarlegung im Rahmen der ZulÃ¤ssigkeitsausfÃ¼hrungen).
15Â Die ZulÃ¤ssigkeit der Revision sei auch deshalb gegeben, weil Judikatur zur Frage fehle, ob es fÃ¼r das Erlangen der Interessentenposition ausreiche, wenn der Interessent die Bezahlung â€žjenes ortsÃ¼blichen Verkehrswertes garantiert, den er zuvor durch ein von ihm eingeholtes SachverstÃ¤ndigengutachten feststellen lieÃŸâ€œ.
16Â Auch damit wird eine Rechtsfrage von grundsÃ¤tzlicher Bedeutung nicht angesprochen, weil angesichts des Â§Â 3 ZÂ 4Â lit.Â a und des Â§Â 11 Abs.Â 6 NÃ–Â GVG von der eindeutigen Rechtslage (vgl.Â etwa VwGHÂ 3.7.2020,Â RoÂ 2020/11/0009, mwN) auszugehen ist, dass es auf die Bereitschaft und die glaubhaft gemachte GewÃ¤hrleistung der Bezahlung des (wahren) â€žortsÃ¼blichen Verkehrswertesâ€œ (der gemÃ¤ÃŸ Â§Â 39 Abs.Â 2Â AVG von Amts wegen festzustellen ist; vgl.Â in diesem Sinne auch VwGHÂ 22.2.2018, RoÂ 2016/11/0025, RnÂ 49 undÂ 51) ankommt, und nicht auf einen von Seiten des Interessenten ermittelten Verkehrswert.
17Â Soweit die Revision vorbringt, das Verwaltungsgericht hÃ¤tte amtswegig prÃ¼fen mÃ¼ssen, ob der Revisionswerber die Landwirteeigenschaft des Â§Â 3 ZÂ 2Â lit.Â bÂ NÃ–Â GVG erfÃ¼llt, ist ihr zu entgegnen, dass der Erfolg der Revision von dieser Rechtsfrage nicht abhÃ¤ngt. Denn das Verwaltungsgericht hat gegenstÃ¤ndlich die Tatbestandsvoraussetzungen des Â§Â 3 ZÂ 4Â lit.Â a NÃ–Â GVG betreffend den Interessenten schon mangels Bereitschaft des Revisionswerbers zur Bezahlung des ortsÃ¼blichen Verkehrswertes verneint (die Revision behauptet insbesondere nicht, dass der Revisionswerber seine Bereitschaft zur Bezahlung von mehr als â‚¬Â 550.000,-- bekundet und iSd. Â§Â 11 Abs.Â 6Â NÃ–Â GVG bescheinigt hÃ¤tte).
18Â Soweit schlieÃŸlich in der unterbliebenen VerkÃ¼ndung des angefochtenen Erkenntnisses (â€ždirekt nach der Verhandlungâ€œ) ein Abweichen von der hg.Â Rechtsprechung und damit eine Rechtsfrage von grundsÃ¤tzlicher Bedeutung gesehen wird, so ist zwar richtig, dass das Verwaltungsgericht nicht explizit begrÃ¼ndet hat, weshalb es auf die (hier gemÃ¤ÃŸ Â§Â 29 Abs.Â 2Â VwGVG in der Regel vorgesehene) VerkÃ¼ndung verzichtet hat. Auch nach den von der Revision zitierten hg.Â Erkenntnissen (VwGHÂ 24.2.2012, 2009/02/0205, und VwGHÂ 11.9.2019, RaÂ 2019/02/0110, jeweils betreffend Strafsachen) und der dort referierten Judikatur kommt es allerdings darauf an, ob im Einzelfall -Â etwa wegen der KomplexitÃ¤t der Sach- oder Rechtslage (vgl.Â das letztzitierte Erkenntnis)Â - die VerkÃ¼ndung mÃ¶glich gewesen wÃ¤re (vgl.Â auch den Verweis auf VwGHÂ 19.10.2004, 2002/03/0202 im zitierten hg.Â Erkenntnis 2009/02/0205, sowie zu Â§Â 47 Abs.Â 4Â VwGVG das Erkenntnis VwGHÂ 26.5.2020, RaÂ 2018/11/0195, mit Verweis auf VwGHÂ 17.4.2020, RaÂ 2020/04/0029 betreffend die offensichtliche UnmÃ¶glichkeit der sofortigen VerkÃ¼ndung; vgl.Â zu Â§Â 29Â VwGVG auch VwGHÂ 14.11.2019, RaÂ 2018/11/0132).
19Â Im vorliegenden Fall ist es offensichtlich, dass infolge der erforderlichen Bestimmung des strittigen Verkehrswertes der GrundstÃ¼cke anhand der AusfÃ¼hrungen der SachverstÃ¤ndigen in der durchgefÃ¼hrten mÃ¼ndlichen Verhandlung (nach der BeweiswÃ¼rdigung des Verwaltungsgerichts: Bewertung anhand einer Differenzierung nach hofnahen landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken und weiteren, nach der jeweiligen BenÃ¼tzungsart zu bewertenden FlÃ¤chen sowie anhand der Darstellung vergleichbarer KauffÃ¤lle) eine komplexe Sachlage vorlag, welche die mÃ¼ndliche VerkÃ¼ndung des angefochtenen Erkenntnisses nicht sogleich nach Schluss der mÃ¼ndlichen Verhandlung ermÃ¶glichte (Â§Â 29 Abs.Â 3 ZÂ 2Â VwGVG).
20Â In der Revision werden daher keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG grundsÃ¤tzliche Bedeutung zukÃ¤me. Die Revision war daher zurÃ¼ckzuweisen.
Wien, am 29. Oktober 2020