Document Number: JJT_20200123_OGH0002_0060OB00234_19H0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127573
Case Number: 6Ob234/19h
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1579737600000
Word Count: 1662

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Schramm als Vorsitzenden und die HofrÃ¤te Dr.Â Gitschthaler, Univ.-Prof.Â Dr.Â Kodek und Dr.Â Nowotny sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Faber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei A*, vertreten durch Mag. Laurenz Strebl, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1.Â Z* OG, *, 2.Â I*, 3.Â I*, beide mit Sitz in *, alle vertreten durch die Dorda RechtsanwÃ¤lte GmbH in Wien, und der Nebenintervenientin auf Seiten der beklagten Parteien F*, vertreten durch Dr.Â Werner Loos, Rechtsanwalt in Wien, wegen Rechnungslegung, Ã¼ber die Revision der beklagten Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 15.Â MaiÂ 2019, GZÂ 39Â RÂ 129/19p-21, womit infolge Berufung der beklagten Parteien das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 4.Â FebruarÂ 2019, GZÂ 46Â CÂ 71/18k-17, bestÃ¤tigt wurde, zu Recht erkannt:
Spruch
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Text
EntscheidungsgrÃ¼nde:
Die KlÃ¤gerin war von 1.Â 1.Â 2004 bis 31.Â 12.Â 2017 Mieterin dreier BÃ¼ros und dreier Lager in einem Objekt in Wien. Infolge eines Sacheinlagevertrags gingen auf Vermieterseite die BestandverhÃ¤ltnisse im November 2009 auf die erstbeklagte offene Gesellschaft Ã¼ber. Zweit- und Drittbeklagte sind Gesellschafter der Erstbeklagten. Die Nebenintervenientin verwaltet die Liegenschaft seit AugustÂ 2013. Nach Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses Ã¼bermittelte die Nebenintervenientin der KlÃ¤gerin ein mit â€žKautionsrechnerâ€œ Ã¼berschriebenes Berechnungsblatt, in dem vom Beginn des MietverhÃ¤ltnisses bis Ende FebruarÂ 2018 fÃ¼r jeweils bestimmte ZeitrÃ¤ume der Zinssatz, mit dem die von der KlÃ¤gerin gestellte Kaution angeblich verzinst worden sei, angefÃ¼hrt ist. Dieses Berechnungsblatt gibt die tatsÃ¤chliche Veranlagung nicht wieder.
Die KlÃ¤gerin begehrte Rechnungslegung Ã¼ber die am 2.Â 3.Â 2004 Ã¼berwiesene Kaution in HÃ¶he von 45.224,28Â EUR fÃ¼r den Zeitraum vom 3.Â 3.Â 2004 bis 2.Â 3.Â 2018. Nach Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses sei ein Betrag von 46.325,65Â EUR an Kaution Ã¼berwiesen worden, die Ã¼berwiesenen Zinsen seien als zu niedrig einzustufen. Die Erstbeklagte habe keine Auskunft Ã¼ber die tatsÃ¤chliche Veranlagung gegeben, sondern lediglich eine Onlineberechnung unter Zuhilfenahme eines allgemein verfÃ¼gbaren Berechnungsprogramms erstellt und der KlÃ¤gerin Ã¼bermittelt. Diese Berechnung habe weder dem jeweiligen Zinsniveau entsprochen, noch Auskunft Ã¼ber die tatsÃ¤chliche Veranlagung gegeben.
Die beklagten Parteien wendeten ein, sie hÃ¤tten ihrer Informationspflicht Ã¼ber die erfolgte Veranlagung ausreichend entsprochen. FÃ¼r den Zeitraum vor ihrer Stellung als Vermieterin sei die Erstbeklagte nicht passiv legitimiert. Es sei ihr nicht mÃ¶glich, fÃ¼r den Zeitraum davor Rechnung zu legen.
Die Nebenintervenientin brachte vor, der Informationspflicht nach Â§Â 16b AbsÂ 1 MRG sei entsprochen worden.
Das Erstgericht stellte zunÃ¤chst mit Beschluss vom 24.Â 10.Â 2018 rechtskrÃ¤ftig fest, dass Ã¼ber das Klagebegehren im streitigen Rechtsweg zu verhandeln und zu entscheiden sei. Mit Urteil gab es dem Klagebegehren statt. Es traf die wiedergegebenen Feststellungen und fÃ¼hrte rechtlich aus, schon vor Inkrafttreten des Â§Â 16b MRG sei allgemein eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters angenommen worden, Ã¼ber die Veranlagung des Kautionsbetrags Rechnung zu legen. Dies ergebe sich aus dem auftragsrechtlichen Charakter der Veranlagungspflicht, der Vermieter sei als Auftragnehmer Ã¼ber die Veranlagung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 1012 ABGB rechnungslegungspflichtig. Diese Pflicht trete neben die Informationspflichten nach Â§Â 16b AbsÂ 1 SatzÂ 2 MRG. Einer Kautionsabrechnung mÃ¼sse der fÃ¼r die Veranlagung lukrierte Zinssatz samt angefallenen Zinsen, Kapitalertragssteuer und Spesen zu entnehmen sein. Die der KlÃ¤gerin von der Erstbeklagten Ã¼bermittelte Abrechnung entspreche diesen Kriterien nicht. Die Beklagten seien auch fÃ¼r den Zeitraum vor der Einzelrechtsnachfolge passiv klagslegitimiert, weil der Mietvertrag auf den Vermieter mit sÃ¤mtlichen Rechten und Pflichten gemÃ¤ÃŸ Â§Â 1120 ABGB bzw Â§Â 2 AbsÂ 1 SatzÂ 5 MRG Ã¼bergegangen sei.
Das Berufungsgericht bestÃ¤tigte das Urteil des Erstgerichts. Es fÃ¼hrte in rechtlicher Hinsicht aus, Â§Â 16b MRG sei mit 1.Â 4.Â 2009 in Kraft getreten und gemÃ¤ÃŸ Â§Â 49f AbsÂ 2 MRG auch auf MietvertrÃ¤ge anzuwenden, die vor dem 1.Â 4.Â 2009 abgeschlossen worden seien. Â§Â 16b AbsÂ 1 SatzÂ 2 MRG normiere eine Informationspflicht des Vermieters Ã¼ber die fruchtbringende Anlage der Kaution. Die vom Vermieter auf Verlangen zu erteilende Auskunft mÃ¼sse prÃ¤zise und konkretisiert sein und jedenfalls Angaben Ã¼ber das Kreditinstitut, die Art der Veranlagung, Datum der Veranlagung und Nummer der Spareinlage oder des Kontos enthalten, weil der Mieter nur an Hand dieser AuskÃ¼nfte im Fall einer Vermieterinsolvenz von seinem Absonderungsrecht Gebrauch machen kÃ¶nne. Komme es aufgrund eines Vermieter- oder Verwalterwechsels zu einer Ã„nderung der ursprÃ¼nglichen Veranlagung, sei der Mieter auch darÃ¼ber zu informieren. Ãœber diese Informationspflicht hinaus treffe den Vermieter aber auch die vertragliche Nebenpflicht, jederzeit Ã¼ber Verlangen des Mieters Ã¼ber die fruchtbringende Anlage der Kaution Rechnung zu legen und Auskunft Ã¼ber den Stand des Kautionskontos zu geben. Die Veranlagungspflicht habe auftragsrechtlichen Charakter, weshalb der Vermieter als Auftragnehmer im Sinn des Â§Â 1012 ABGB Ã¼ber Verlangen rechnungslegungspflichtig sei. Â§Â 16b MRG regle daher die dem Vermieter aus der Veranlagung einer Ã¼bergebenen Kaution resultierenden Pflichten nicht abschlieÃŸend. Mit der der KlÃ¤gerin Ã¼bermittelten fiktiven Veranlagung (â€žKautionsrechnerâ€œ) habe die Erstbeklagte weder der Informationspflicht des Â§Â 16b AbsÂ 1 SatzÂ 2 MRG, noch der aus Â§Â 1012 ABGB abgeleiteten Rechnungslegungsverpflichtung entsprochen. Da 2013 ein Verwalterwechsel stattgefunden habe, mÃ¼sse der â€žKautionsrechnerâ€œ fiktiv sein, weil diese Urkunde unrichtigerweise davon ausgehe, dass die Kaution bereits 2004 auf das Konto der Nebenintervenientin eingezahlt worden sei. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 16b AbsÂ 2 MRG habe der Vermieter dem Mieter nach Ende des MietverhÃ¤ltnisses die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzÃ¼glich zurÃ¼ckzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung berechtigter Forderungen des Vermieters herangezogen werde. Aus diesem Gesetzeswortlaut ergebe sich klar, dass dem Mieter die erzielten Zinsen, nicht aber bloÃŸ branchenÃ¼blich erzielbare Zinsen herauszugeben seien. Daraus lasse sich zwanglos ableiten, dass die tatsÃ¤chliche Veranlagung offenzulegen sei, nicht aber eine bloÃŸ fiktive Veranlagung zur Feststellung Ã¼blicher Zinsen.
Das Berufungsgericht lieÃŸ nachtrÃ¤glich gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508 AbsÂ 3 ZPO die Revision zu, weil zu Bestehen, Inhalt und Umfang eines Rechnungslegungsanspruchs des Mieters gemÃ¤ÃŸ Â§Â 16b MRG keine hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung vorliege. Die einzige zum Bestehen und Inhalt eines Rechnungslegungsanspruchs im Zusammenhang mit einer Kaution ergangene Entscheidung (5Â ObÂ 88/85) sei vor EinfÃ¼hrung des Â§Â 16b MRG gefÃ¤llt worden. Ãœberdies sei auch die Annahme einer subsidiÃ¤ren Anwendbarkeit des Â§Â 1012 ABGB nicht durch oberstgerichtliche Judikatur gedeckt.
Gegen das Urteil des Berufungsgerichts richtet sich die Revision der Beklagten mit dem Antrag, das angefochtene Urteil im Sinn der Klageabweisung abzuÃ¤ndern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Revisionsbeantwortung der KlÃ¤gerin wurde vom Berufungsgericht rechtskrÃ¤ftig als verspÃ¤tet zurÃ¼ckgewiesen.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist aus den vom Berufungsgericht genannten GrÃ¼nden zulÃ¤ssig, sie ist aber nicht berechtigt.
Die Revisionswerberin macht geltend, mit Â§Â 16b MRG habe der Gesetzgeber die die Kaution betreffenden Informationspflichten des Vermieters gegenÃ¼ber dem Mieter abschlieÃŸend geregelt, weshalb keine GesetzeslÃ¼cke bestehe und auch Â§Â 1012 ABGB nicht subsidiÃ¤r anwendbar sei. Da Â§Â 16b MRG keine Rechnungslegungspflicht des Vermieters gegenÃ¼ber dem Mieter betreffend die Veranlagung der Kaution vorsehe, sei das Klagebegehren abzuweisen.
Hierzu wurde erwogen:
1.Â Der erkennende Senat hÃ¤lt die BegrÃ¼ndung des angefochtenen Urteils fÃ¼r zutreffend und verweist die Revisionswerberin darauf (Â§Â 510 AbsÂ 3 SatzÂ 2 ZPO).
Die AusfÃ¼hrungen des Berufungsgerichts werden folgendermaÃŸen ergÃ¤nzt:
2.1.Â Rechtsprechung
In der Entscheidung 5Â ObÂ 88/85 (= JBlÂ 1987, 248 = MietSlgÂ 38/55; RS0011283) gab der Oberste Gerichtshof bei aufrechtem MietverhÃ¤ltnis zwischen den Streitteilen der Klage der Mieter gegen den Vermieter ua insoweit statt, als betreffend die Verzinsung der Kaution ausgesprochen wurde, die beklagte Partei sei verpflichtet, den klagenden Parteien jÃ¤hrlich bis 30.Â Juni eines jeden Jahres Ã¼ber die HÃ¶he des das vorangegangene Kalenderjahr betreffenden Zinsenbetrags Abrechnung zu geben. Wegen der MÃ¶glichkeit des Eintritts von Schwankungen im Zinssatz mÃ¼sse angenommen werden, dass die Parteien unter den gegebenen VerhÃ¤ltnissen auch die Pflicht des KautionsempfÃ¤ngers vereinbart hÃ¤tten, dem Kautionsgeber jÃ¤hrlich Ã¼ber die HÃ¶he des im abgelaufenen Kalenderjahr gewÃ¤hrten Zinsenbetrags Abrechnung zu geben, um Klarheit Ã¼ber die HÃ¶he des jeweiligen RÃ¼ckforderungsanspruchs des Kautionsgebers zu schaffen.
2.2.Â Lehre
In der Lehre wird sowohl zur Rechtslage vor EinfÃ¼hrung des Â§Â 16b MRG durch die WohnrechtsnovelleÂ 2009 (WRNÂ 2009, BGBlÂ IÂ 2009/25) als auch zur Rechtslage danach â€“ soweit zu sehen â€“ einhellig die Ansicht vertreten, dem Mieter stehe gegenÃ¼ber dem Vermieter jederzeit das Recht auf Rechnungslegung Ã¼ber die fruchtbringende Anlage der Kaution und Ã¼ber die gezogenen Zinsen zu (G.Â Graf, Die Pflicht des Vermieters zur Veranlagung und Verzinsung der Barkaution, woblÂ 1990, 88 [92, 94]; O.Â Riss in Hausmann/VonkilchÂ³ [2013] Â§Â 16b MRG RzÂ 45; Schinnagl in GeKo Wohnrecht I Â§Â 16b MRG [Stand 1.Â 10.Â 2017] RzÂ 35). Graf begrÃ¼ndet dies mit der (zumindest analogen) Anwendbarkeit des Â§Â 1012 ABGB und hÃ¤lt einen Verzicht des Mieters auf die Rechnungslegung als Leistung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 27 AbsÂ 1 MRG ohne entsprechende Gegenleistung sogar fÃ¼r unzulÃ¤ssig (FNÂ 32). Auch Riss hÃ¤lt Â§Â 1012 ABGB â€žzwanglosâ€œ fÃ¼r anwendbar und bejaht diese Pflicht auch auÃŸerhalb des Anwendungsbereichs des Â§Â 16b MRG.
2.3.Â Wohnrechtsnovelle 2009
Mit der WohnrechtsnovelleÂ 2009 (WRNÂ 2009, BGBlÂ IÂ 2009/25) wurde die mit â€žKautionâ€œ Ã¼berschriebene Bestimmung des Â§Â 16b MRG eingefÃ¼hrt. Dessen AbsatzÂ 1 SatzÂ 2 lautet:
â€žWenn die Kaution dem Vermieter nicht ohnehin bereits in Gestalt eines Sparbuchs, sondern als Geldbetrag Ã¼bergeben wird, hat sie der Vermieter auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen und den Mieter darÃ¼ber auf Verlangen schriftlich zu informieren.â€œ
Sonstige Informations- oder Rechnungslegungspflichten sieht Â§Â 16b MRG nicht vor.
GemÃ¤ÃŸ Â§Â 49f AbsÂ 2 MRG idF der WRNÂ 2009 ist die Novelle und somit auch Â§Â 16b MRG auch auf MietvertrÃ¤ge anzuwenden, die vor dem Inkrafttreten der Novelle (1.Â 4.Â 2009) abgeschlossen wurden, somit auch im vorliegenden Fall.
Nach den Materialien zur WRNÂ 2009 sollte mit Â§Â 16b MRG erstmals â€žein gesetzlicher Rahmen fÃ¼r das in der Praxis Ã¼beraus wichtige PhÃ¤nomen der Kautionâ€œ geschaffen werden (IA 513/A 24.Â GPÂ 4). Insbesondere sollte der Mieter im Fall der Insolvenz des Vermieters durch ein Absonderungsrecht hinsichtlich der Kaution geschÃ¼tzt werden (Â§Â 16b AbsÂ 3 MRG; IA 513/A 24.Â GP 5).
Die Bestimmung des Â§Â 16b MRG normiert im Zusammenhang mit der Kaution keinerlei Pflichten des Mieters, sondern nur solche des Vermieters. Weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus der aus den Materialien ersichtlichen Absicht des Gesetzgebers der WRNÂ 2009 kann abgeleitet werden, dass schon bisher dem Mieter zustehende Rechte im Zusammenhang mit der Kaution wie etwa hier das Recht auf Rechnungslegung in irgendeiner Weise beschrÃ¤nkt oder beschnitten werden sollten. Eine solche Absicht kann schon deshalb ausgeschlossen werden, weil der Gesetzgeber des MRG generell von der SchutzbedÃ¼rftigkeit des Mieters ausgeht (vgl nur WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I23 [2015] Vor Â§Â 1 RzÂ 7 mwN). Die von der Revisionswerberin vertretene Meinung, Â§Â 16b MRG regle alle Informationspflichten des Vermieters gegenÃ¼ber dem Mieter im Zusammenhang mit der Kaution abschlieÃŸend, ist daher unzutreffend. Es besteht kein Grund, nach EinfÃ¼hrung von Â§Â 16b MRG von der unter 2.1. und 2.2. dargestellten Rechtsprechung und einhelligen Lehre abzugehen.
3.Â Ergebnis
Dem Mieter steht sowohl jederzeit wÃ¤hrend des MietverhÃ¤ltnisses als auch nach dessen Beendigung gegenÃ¼ber dem Vermieter das Recht auf Rechnungslegung Ã¼ber die fruchtbringende Anlage der Kaution und Ã¼ber die gezogenen Zinsen zu.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts steht damit im Einklang, weshalb der Revision nicht Folge zu geben war.