Document Number: JJT_20200422_OGH0002_0050OB00164_19G0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E128220
Case Number: 5Ob164/19g
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1587513600000
Word Count: 2788

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin S*, vertreten durch Dr.Â Roland Kassowits, Rechtsanwalt in Wien, gegen sÃ¤mtliche Hauptmieter der Liegenschaft EZÂ * und andere Adressen, darunter 213.Â F*, vertreten durch Dr.Â Olaf Borodajkewycz, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 9 MRG iVm Â§Â 17 MRG, Ã¼ber den Revisionsrekurs des 213.Â Antragsgegners gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 10.Â JuliÂ 2019, GZÂ 38Â RÂ 8/19m-136, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Favoriten vom 21.Â SeptemberÂ 2018, GZÂ 5Â MschÂ 2/15p-100, in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 2.Â OktoberÂ 2018, GZÂ 5Â MschÂ 2/15p-105, aufgehoben wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind Kosten des weiteren Verfahrens.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragstellerin ist EigentÃ¼merin einer Liegenschaft in Wien samt darauf errichteten ReihenhÃ¤usern mit einer GesamtnutzflÃ¤che von caÂ 17.500Â m2. Die Antragsgegner sind die Hauptmieter. Die DachbÃ¶den in der Reihenhausanlage waren ursprÃ¼nglich roh und unisoliert. Eine Vielzahl von Hauptmietern hat â€“ auf eigene Kosten und groÃŸteils mit Zustimmung der Antragstellerin â€“ bauliche VerÃ¤nderungen durch Aus- und Umbauten der ReihenhÃ¤user vorgenommen. RohdachbÃ¶den wurden isoliert und ausgebaut, BeheizungsmÃ¶glichkeiten geschaffen, Zimmer durch Zubauten vergrÃ¶ÃŸert und auf TerrassenflÃ¤chen WintergÃ¤rten errichtet.
Die Antragstellerin beantragte die Feststellung des richtigen VerteilungsschlÃ¼ssels fÃ¼r die Reihenhausanlage nach Â§Â 17 AbsÂ 1 MRG nach Ausmessung der NutzflÃ¤chen der Objekte. Es sei zu einer Reihe nutzflÃ¤chenrelevanter VerÃ¤nderungen der Bestandobjekte gekommen.
Mehrere Antragsgegner wendeten sich gegen die Einbeziehung der neu geschaffenen NutzflÃ¤chen fÃ¼r Dachbodenausbauten und Zubauten in die GesamtnutzflÃ¤che.
Die Schlichtungsstelle stellte den VerteilungsschlÃ¼ssel gemÃ¤ÃŸ Â§Â 17 MRG unter Einbeziehung der fÃ¼r Wohn- und GeschÃ¤ftszwecke geeigneten, durch Um-Â bzw Zubauten entstandenen NutzflÃ¤chen fest.
Mehrere Antragsgegner riefen dagegen das Gericht an. Unbeheizte, schlecht begehbare und nicht ausreichend belichtete Dachbodenbereiche seien nicht objektiv als Wohnbereich nutzbar, dies gelte auch fÃ¼r einen nicht beheizbaren Pavillon ohne Fenster. Die Antragstellerin habe erklÃ¤rt, die NutzflÃ¤chenÃ¤nderung bleibe bis zur Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses unberÃ¼cksichtigt.
Das Erstgericht legte den VerteilungsschlÃ¼ssel gemÃ¤ÃŸ Â§Â 17 MRG neu fest. Ein Verzicht der Vermieterin auf ihr Recht, die NutzflÃ¤che durch Einbeziehung von ausgebauten DachgeschossflÃ¤chen zu vergrÃ¶ÃŸern, sei aus dem Schreiben vom 5.Â 12.Â 2002 nicht abzuleiten. Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG ordne an, dass VerÃ¤nderungen der NutzflÃ¤che aufgrund baulicher MaÃŸnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstands einschlieÃŸlich der Verglasung von Balkonen bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen NutzungsverhÃ¤ltnisses unberÃ¼cksichtigt bleiben. Dies sei teleologisch aber dahin zu reduzieren, dass die Regelung nur solche Ã„nderungen erfasse, die sich nur geringfÃ¼gig auf die Verteilung der Betriebskosten auswirken. Dies sei beim Ausbau des Dachbodens zu einem Wohnraum nicht mehr der Fall. Der objektive Ausstattungszustand der nun isolierten und teils auch beheizbaren ausgebauten DachbÃ¶den gebiete deren Einbeziehung in die NutzflÃ¤che. Ob und wie konkret die ausgebauten DachbÃ¶den tatsÃ¤chlich genutzt wÃ¼rden, sei irrelevant. Zubauten, die nicht im Inneren des Objekts errichtet worden seien, seien jedenfalls einzubeziehen, wie ein Wintergarten, nicht aber ein jederzeit entfernbarer, frei ohne Verbindung zum Haus stehender Gartenpavillon.
Das Rekursgericht gab dem â€“ unter anderem vom 213.Â Antragsgegner erhobenen â€“ Rekurs dahin Folge, dass der angefochtene Sachbeschluss aufgehoben und dem Erstgericht die neue Entscheidung nach VerfahrensergÃ¤nzung aufgetragen wurde. Weitere Rekurswerber wurden mit ihren Rekursen auf diese Entscheidung verwiesen. Der Oberste Gerichtshof habe sich zu 5Â ObÂ 132/04d und 5Â ObÂ 154/10y mit der Frage nach einer teleologischen Reduktion des Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG auseinandergesetzt und ausgefÃ¼hrt, dass von dieser Regelung bei teleologischer Betrachtung nur solche Ã„nderungen erfasst sein kÃ¶nnten, die sich nur geringfÃ¼gig auf die vom Gesetzgeber angestrebte gerechte Verteilung der Betriebskosten auswirken. Eine abschlieÃŸende Stellungnahme fehle dazu. Hier gehe es nicht um vom Bestandobjekt getrennte RÃ¤ume in einem nicht ausgebauten Dachboden, sondern um ausgebaute Zimmer im Dachgeschoss, die unstrittig Ã¼ber eine Treppe im Inneren des Bestandobjekts erschlossen seien. Ein solcher in den Wohnungsverband integrierter Raum in einer mehrgeschossigen Wohnung sei deren Teil und daher nach Â§Â 17 AbsÂ 2 erster Satz MRG nutzflÃ¤chenrelevant. Abzustellen sei auf die gesamte BodenflÃ¤che abzÃ¼glich der WandstÃ¤rken, RaumhÃ¶he und DachschrÃ¤ge seien irrelevant. Eignung zu Wohnzwecken bedeute, dass der Raum seiner Ausstattung nach zur Befriedigung menschlicher WohnbedÃ¼rfnisse geeignet sei, somit zum Schlafen, Kochen, Essen, Aufenthalt oder auch zur Unterbringung und Aufbewahrung von Kleidung oder anderer persÃ¶nlichen GegenstÃ¤nde, sodass auch AbstellrÃ¤ume im Wohnungsverband Wohnzwecken dienten. Auf die BeheizungsmÃ¶glichkeit, das Vorhandensein eines Fensters oder eine DachschrÃ¤ge sei nicht abzustellen. Von einer bloÃŸ geringfÃ¼gigen NutzflÃ¤chenÃ¤nderung im Sinn des Gesetzeszwecks des Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG sei hier nicht auszugehen, weil die durch die Umbauten zu Wohnzwecken nutzbar gemachten FlÃ¤chen einen Zuwachs von 15â€“30Â % bewirkten. Die DachgeschossrÃ¤ume seien daher als NutzflÃ¤chen zu berÃ¼cksichtigen, sofern sie objektiv aufgrund ihrer Ausstattung zu Wohnzwecken, also zumindest als Abstellraum innerhalb des Wohnungsverbands, geeignet seien. Dies kÃ¶nne aber fÃ¼r die Objekte des 213. (und des 228.)Â Antragsgegners noch nicht abschlieÃŸend beurteilt werden, weil das Erstgericht hiezu Negativfeststellungen zur Ausstattung des Dachbodens getroffen, gleichzeitig aber festgestellt habe, dass auch diese Mieter nutzflÃ¤chenverÃ¤ndernde Umbauten vorgenommen hÃ¤tten. Insoweit liege auch ein Verfahrensmangel vor, weil das Erstgericht den 228.Â Antragsgegner nicht als Partei vernommen habe. Zum behaupteten Verzicht der Antragstellerin auf eine BerÃ¼cksichtigung der NutzflÃ¤chen der ausgebauten DachgeschossrÃ¤ume teilte das Rekursgericht die Rechtsauffassung des Erstgerichts, dass aus dem Wortlaut des in Rede stehenden Schreibens ein solcher Verzicht nicht zu entnehmen sei, der im Ãœbrigen von der Vermieterin zwar gegenÃ¼ber einem bestimmten Mieter erklÃ¤rt werden kÃ¶nnte, was aber keinen Einfluss auf den durch die NutzflÃ¤chen bestimmten VerteilungsschlÃ¼ssel habe.
Den Revisionsrekurs lieÃŸ das Rekursgericht mit der BegrÃ¼ndung zu, zur Frage der teleologischen Reduktion bei Auslegung der Bestimmung des Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG liege noch keine gesicherte Rechtsprechung vor.
Diesen Beschluss bekÃ¤mpft nur der 213.Â Antragsgegner in seinem Revisionsrekurs mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuÃ¤ndern, dass die seinem Bestandobjekt zugeordnete NutzflÃ¤che von 115,64Â m2 durch eine solche von 90,70Â m2 und der BetriebskostenschlÃ¼ssel von 0,661Â % durch einen solchen von 0,518Â % ersetzt werde.
Die Antragstellerin beantragt in ihrer Revisionsrekursbeantwortung primÃ¤r, den Revisionsrekurs mangels erheblicher Rechtsfrage zurÃ¼ckzuweisen, hilfsweise ihm nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zulÃ¤ssig, er ist aber nicht berechtigt.
1.Â Im Revisionsrekursverfahren ist nicht strittig, dass die BestandverhÃ¤ltnisse dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 17 AbsÂ 1 MRG bestimmt sich daher â€“ insoweit nicht zwischen dem Vermieter und allen Mietern des Hauses fÃ¼r einzelne Aufwendungen des Hauses schriftlich ein anderer VerteilungsschlÃ¼ssel vereinbart worden ist oder sich aus den folgenden Bestimmungen ein solcher VerteilungsschlÃ¼ssel ergibt â€“ der Anteil eines Mietgegenstands an den Gesamtkosten des Hauses nach dem VerhÃ¤ltnis der NutzflÃ¤che des Mietgegenstands zur NutzflÃ¤che aller vermieteten, vom Vermieter benÃ¼tzten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen MietgegenstÃ¤nde des Hauses. Die schriftliche Vereinbarung eines abweichenden VerteilungsschlÃ¼ssels zwischen Antragstellerin und sÃ¤mtlichen Antragsgegnern wurde hier nicht behauptet. Die Ã¼bereinstimmende rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen, das Schreiben der Vermieterin vom 5.Â 12.Â 2002 sei weder eine derartige Vereinbarung noch ein sich auf den VerteilungsschlÃ¼ssel auswirkender Verzicht auf BerÃ¼cksichtigung nachtrÃ¤glich geschaffener NutzflÃ¤chen bei der Verrechnung der Gesamtkosten der Liegenschaft, zieht im Revisionsrekursverfahren niemand mehr in Zweifel. Darauf ist daher nicht mehr einzugehen (vgl RIS-Justiz RS0043338). Der VerteilungsschlÃ¼ssel ist hier somit auf Basis der NutzflÃ¤chen zu ermitteln.
2.Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 17 AbsÂ 2 MRG ist die in Quadratmetern auszudrÃ¼ckende NutzflÃ¤che die gesamte BodenflÃ¤che einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstands abzÃ¼glich der WandstÃ¤rken und der im Verlauf der WÃ¤nde befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und DachbodenrÃ¤ume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht fÃ¼r Wohn- oder GeschÃ¤ftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der NutzflÃ¤che nicht zu berÃ¼cksichtigen. VerÃ¤nderungen der NutzflÃ¤che aufgrund baulicher MaÃŸnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnungen oder des sonstigen Mietgegenstands einschlieÃŸlich der Verglasung von Balkonen bleiben nach dem durch die WRNÂ 1999 eingefÃ¼gten letzten Satz dieser Bestimmung bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen NutzungsverhÃ¤ltnisses unberÃ¼cksichtigt. Auf die letztgenannte Bestimmung, die mit 1.Â 1.Â 2000 in Kraft getreten ist (ArtÂ IX ZÂ 1 und 6 WRNÂ 1999), haben sich mehrere Antragsgegner berufen und daraus die UnschÃ¤dlichkeit ihrer Umbauarbeiten abgeleitet. Dass bauliche VerÃ¤nderungen etwa bereits vor dem 1.Â 1.Â 2000 vorgenommen worden wÃ¤ren (womit sie mangels Anwendbarkeit dieser Bestimmung sofort bei der NutzflÃ¤chenberechnung zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤ren [Prader in GeKo Wohnrecht I Â§Â 17 MRG RzÂ 35; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 Â§Â 17 MRG RzÂ 15; 5Â ObÂ 132/04d]), hat niemand behauptet und ist im Verfahren nicht hervorgekommen. Es ist daher davon auszugehen, dass die in Rede stehenden Um- und Ausbauten erst nach dem 1.Â 1.Â 2000 erfolgten. ZunÃ¤chst ist die Frage nach der Anwendung des Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG auf die Um- und Zubauten zu erÃ¶rtern. Beide Vorinstanzen hielten eine teleologische Reduktion dieser Bestimmung fÃ¼r geboten.
3.Â Der Revisionsrekurswerber vertritt die Auffassung, nach dem eindeutigen Gesetzestext seien bauliche MaÃŸnahmen im Inneren der Wohnung nach dem 1.Â 1.Â 2000 nicht zu berÃ¼cksichtigen. Eine Ausnahme sei nach der Entscheidung 5Â ObÂ 132/04d nur bei dislozierten KellerrÃ¤umlichkeiten oder aber massiven baulichen Eingriffen und konzeptiven Umgestaltungen geboten. Zu beiden AusnahmetatbestÃ¤nden fehle Vorbringen der Antragstellerin, sodass hier â€žkeine Ausnahme von der Ausnahmeâ€œ, sondern ein â€žklassischer Fall des Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRGâ€œ vorliege und die MaÃŸnahmen des Mieters im Inneren der Wohnung bis zur Beendigung seines MietverhÃ¤ltnisses nutzflÃ¤chenunwirksam seien.
Dem ist nicht zu folgen.
4.1.Â Der erkennende Senat teilt zur teleologischen Reduktion die ausfÃ¼hrlich und schlÃ¼ssig begrÃ¼ndete Rechtsansicht des Rekursgerichts, weshalb grundsÃ¤tzlich darauf verwiesen werden kann (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG). Zu ergÃ¤nzen bleibt:
4.2.Â Wie schon die Vorinstanzen und auch der Revisionsrekurswerber erkannten, lieÃŸ der Fachsenat in der zu Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG ergangenen Entscheidung 5Â ObÂ 132/04d (immolexÂ 2004/144 [zust Prader]) klar erkennen, dass er â€“ der dort zitierten Ã¼berwiegenden Lehre folgend â€“ von der Regelung des Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG idF der WRNÂ 1999 bei teleologischer Betrachtung nur solche Ã„nderungen erfasst sehen will, die sich nur geringfÃ¼gig auf die vom Gesetzgeber angestrebte gerechte Verteilung der Betriebskosten auswirken. Eine abschlieÃŸende Stellungnahme zu der Frage erÃ¼brigte sich, weil die Ã„nderungen an den dort mitgemieteten dislozierten KellerrÃ¤umlichkeiten jedenfalls nicht im â€žInnerenâ€œ des Mietobjekts im Sinn der zitierten Bestimmung erfolgten. Da die KellerrÃ¤umlichkeiten durch den Bau einer eigenen Stiege erschlossen werden mussten, war der Vergleich mit einem â€žZubauâ€œ naheliegend, den der Gesetzgeber der WRNÂ 1999 ausdrÃ¼cklich nicht dieser Regelung unterwerfen wollte (RS0119315).
Auch in dem zu 5Â ObÂ 154/10y entschiedenen Fall, der den Umbau eines historischen GebÃ¤udes zwecks Revitalisierung betraf, blieb die Frage nach der teleologischen Reduktion unbeantwortet, weil ein so weitreichender Eingriff in das Gesamtobjekt zu beurteilen war, dass als Folge daraus resultierende Ã„nderungen im Inneren einzelner MietgegenstÃ¤nde keinen dem Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG zugÃ¤nglichen Anwendungsfall mehr bildeten (RS0126601). Entgegen der im Rechtsmittel vertretenen Auffassung nahmen beide Entscheidungen daher nicht abschlieÃŸend zur Frage der teleologischen Reduktion des Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG Stellung. Die im Revisionsrekurs angesprochene Entscheidung 5Â ObÂ 35/03p (BerÃ¼cksichtigung der vom Mieter durch Einzug einer Zwischendecke erzielten NutzflÃ¤chenerweiterung) befasste sich mit dieser Frage nicht, weil Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG aufgrund bereits vor dem 1.Â 1.Â 2000 vorgenommener Ã„nderungen gar nicht anzuwenden war. Die im Revisionsrekurs behauptete Abweichung von hÃ¶chstgerichtlicher Rechtsprechung liegt daher nicht vor.
4.3.Â Die Lehre tritt Ã¼berwiegend fÃ¼r eine teleologische Reduktion von Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG ein:
Hausmann (in Hausmann/Vonkilch, Wohnrecht3 Â§Â 17 MRG RzÂ 43Â f) teilt die zu 5Â ObÂ 154/10y vertretene Auffassung, die groÃŸzÃ¼gige Umgestaltung und Neuordnung der Nutzung von GebÃ¤udeteilen unter Vornahme zahlreicher Um- und Ausbauten samt Umgestaltung der einzelnen Bestandobjekte im Inneren fÃ¼hrten zu sofort nutzflÃ¤chenrelevanten Ã„nderungen. Die Bestimmung sei auch wegen der durch die WRNÂ 2001 geschaffenen Teilausnahme des Â§Â 1 AbsÂ 4 ZÂ 2 MRG fÃ¼r vom Mieter nach Inkrafttreten ausgebaute RohdachbÃ¶den teleologisch zu reduzieren. VergrÃ¶ÃŸerungen der NutzflÃ¤che des Mietobjekts wie die Einziehung einer Zwischendecke oder Verkleinerungen etwa durch Einbau einer Treppe wÃ¤hrend der Dauer des BestandverhÃ¤ltnisses seien hingegen ohne Einfluss auf den NutzflÃ¤chenschlÃ¼ssel.
Prader (in GeKo Wohnrecht I Â§Â 17 MRG RzÂ 36; ders, Entscheidungsanmerkung zu 5Â ObÂ 154/10y, immolexÂ 2011/31; ders, Entscheidungsanmerkung zu 5Â ObÂ 132/04d, immolexÂ 2004/144) will von der BegÃ¼nstigung des Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG nur solche bauliche Ã„nderungen erfasst wissen, die in bereits nutzflÃ¤chenrelevanten MietgegenstÃ¤nden vorgenommen wurden. Ã„nderungen an bislang zu Recht nicht erfassten Objekten seien hingegen maÃŸgeblich und damit nutzflÃ¤chenrelevant. Das Abgrenzungskriterium der â€žGeringfÃ¼gigkeitâ€œ allein sei hingegen wenig aussagekrÃ¤ftig.
Nach WÃ¼rth (Die WohnrechtsnovelleÂ 1999 [Allgemeiner Teil und MRG] â€“ kritisch betrachtet, woblÂ 2000, 101) liegen solche VerÃ¤nderungen nicht â€žim Innerenâ€œ des Bestandobjekts, die etwa durch Einbeziehung (selbst geringfÃ¼giger) Gangteile im Miethaus, auch im Zusammenhang mit der Integration des Gang-WCs, ebenso wie Zu- und Aufbauten in SiedlungshÃ¤usern erfolgen.
Nur Stabentheiner (Die miet- und wohnungsrechtlichen Teile der WohnrechtsnovelleÂ 1999, woblÂ 1999, 285) meint zu Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG, das AusmaÃŸ der dadurch faktisch bewirkten FlÃ¤chenÃ¤nderung sei nicht von Bedeutung. Weitreichende Ã„nderungen wie das Einziehen einer Zwischendecke gehÃ¶rten ebenso in den sachlichen Anwendungsbereich der Regelung wie marginale Ã„nderungen wie das Verfliesen einer RÃ¤umlichkeit. Die BaumaÃŸnahme mÃ¼sse sich aber ausschlieÃŸlich auf das Innere des Mietgegenstands beschrÃ¤nken, dÃ¼rfe die Grenzen des Objekts daher nicht verÃ¤ndern. Ein Zubau eines im Erdgeschoss gelegenen Mietgegenstands (etwa durch Verbau einer GartenflÃ¤che) sei von dieser Anordnung daher nicht erfasst und somit nutzflÃ¤chenrelevant.
4.4.Â Methodisch verschafft die teleologische Reduktion der ratio legis nicht gegen einen zu engen, sondern gegen einen Ã¼berschieÃŸend weiten Gesetzeswortlaut Durchsetzung. Die (verdeckte) LÃ¼cke besteht im Fehlen einer nach dem Gesetzeszweck notwendigen Ausnahme. Vorausgesetzt ist der Nachweis, dass eine umschreibbare Fallgruppe von den Grundwertungen oder Zwecken des Gesetzes entgegen seinem Wortlaut gar nicht getroffen wird und dass sie sich von den â€žeigentlich gemeintenâ€œ Fallgruppen soweit unterscheidet, dass die Gleichbehandlung sachlich ungerechtfertigt und willkÃ¼rlich wÃ¤re (RS0008979 [T3]). Die teleologische Reduktion einer gesetzlichen Regelung erfordert den klaren Nachweis des Gesetzeszwecks, an dem sich die (letztlich den Wortlaut korrigierende) Auslegung orientieren soll.
Hier gebieten in Ãœbereinstimmung mit der Ã¼berwiegenden Lehre sowohl die aus den Materialien hervorleuchtende Absicht des Gesetzgebers der WRNÂ 1999 als auch der objektive Sinn und Zweck dieser Gesetzesbestimmung eine Reduktion des Wortlauts dieser Ã¼berschieÃŸend formulierten Bestimmung:
Aus den Materialien zur WRNÂ 1999, BGBlÂ 1999/147 (RVÂ 1674 BlgNRÂ 20.Â GP 7, 12) ergibt sich, dass einem Wunsch der Praxis entsprechend zur Verbesserung der Ausgangslage fÃ¼r die Erstellung richtiger Abrechnungen vorgesehen werden sollte, dass NutzflÃ¤chenverÃ¤nderungen infolge baulicher MaÃŸnahmen im Inneren eines Mietgegenstands fÃ¼r die Dauer eines MietverhÃ¤ltnisses auÃŸer Betracht zu bleiben haben. Nach geltender Rechtslage kÃ¶nnten â€“ selbst geringe â€“ bauliche MaÃŸnahmen des Mieters im Inneren des Objekts zu einer VerÃ¤nderung der NutzflÃ¤che des Objekts und damit des gesamten VerteilungsschlÃ¼ssels fÃ¼hren, was die Unrichtigkeit einer auf dem bisherigen VerteilungsschlÃ¼ssel beruhenden Abrechnung bewirke. Insofern sei jede Abrechnung und ihre Richtigkeit durch letztlich fÃ¼r den Vermieter unbeeinflussbare Fehlerquellen in Gestalt solcher NutzflÃ¤chenÃ¤nderungen selbst marginaler Art (genannt wird das Verfliesen eines Badezimmers) bedroht. Dies sei der PraktikabilitÃ¤t der Hausbewirtschaftung abtrÃ¤glich, andererseits aber aus dem Aspekt der Verteilungsgerechtigkeit keineswegs zwingend. Deshalb werde im vorgeschlagenen Â§Â 17 AbsÂ 2 MRG angeordnet, dass VerÃ¤nderungen der NutzflÃ¤che aufgrund baulicher MaÃŸnahmen des Mieters im Inneren des Mietobjekts bis zur Beendigung dieses MietverhÃ¤ltnisses fÃ¼r die Berechnung der NutzflÃ¤che und damit fÃ¼r den VerteilungsschlÃ¼ssel im Haus unberÃ¼cksichtigt bleiben. Um Zweifel darÃ¼ber auszuschlieÃŸen, ob der sehr hÃ¤ufige Fall der Verglasung eines Balkons eine bauliche MaÃŸnahme im Inneren des Mietgegenstands sei, werde die MaÃŸnahme in der Formulierung ausdrÃ¼cklich erwÃ¤hnt.
Dies zeigt, dass fÃ¼r den Gesetzgeber neben der zu verbessernden PraktikabilitÃ¤t der Hausbewirtschaftung auch die Verteilungsgerechtigkeit ein wesentlicher Aspekt war, der dadurch nicht beeintrÃ¤chtigt werden sollte. Die aus Â§Â 17 AbsÂ 1 MRG hervorleuchtende Verteilungsgerechtigkeit wollte der Gesetzgeber durch Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG daher nicht grundsÃ¤tzlich einschrÃ¤nken.
4.5.Â DemgemÃ¤ÃŸ hÃ¤lt es der erkennende Senat im Anschluss an Prader (aaO) fÃ¼r sachgerecht, Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG dahin einschrÃ¤nkend auszulegen, dass nur diejenigen Ã„nderungen Ã¼berhaupt als â€žgeringfÃ¼gigâ€œ im Sinn der Entscheidungen 5Â ObÂ 132/04d und 5Â ObÂ 154/10y angesehen werden kÃ¶nnen, die der Mieter innerhalb des bereits zuvor nutzflÃ¤chenrelevanten Objekts vorgenommen hat. Nur derartige Ã„nderungen kÃ¶nnen daher von dieser BegÃ¼nstigung umfasst sein. Darunter fallen somit jedenfalls nicht bauliche VerÃ¤nderungen an zuvor nicht nutzflÃ¤chenrelevanten, nicht fÃ¼r Wohn- oder GeschÃ¤ftszwecke geeigneten Keller- und DachbodenrÃ¤umen. Diese sind
â€“ analog dem Zubau an einen Mietgegenstand, der jedenfalls keine VerÃ¤nderung im Inneren des Mietobjekts ist â€“ unabhÃ¤ngig von ihrem konkreten Umfang als â€žErweiterungâ€œ des Bestandobjekts nach oben oder unten sofort zu berÃ¼cksichtigen, fÃ¼hren daher zu einer ErhÃ¶hung der relevanten NutzflÃ¤che nach Â§Â 17 AbsÂ 2 MRG. Die Ausnahmebestimmung des Â§Â 17 AbsÂ 2 letzter Satz MRG ist auf derartige VerÃ¤nderungen daher nicht anzuwenden.
5.Â Das Rekursgericht ging im Wesentlichen von dieser Rechtsauffassung aus und sah demgemÃ¤ÃŸ die durch die Umbauten fÃ¼r Wohnzwecke nutzbar gemachten FlÃ¤chen als nutzflÃ¤chenrelevant an. Es erachtete das Verfahren allerdings als ergÃ¤nzungsbedÃ¼rftig, weil zu den Objekten des 213. und 228.Â Antragsgegners Feststellungen zur Ausstattung des Dachbodens fehlten, sodass nicht beurteilt werden kÃ¶nne, ob diese nun fÃ¼r Wohn- oder GeschÃ¤ftszwecke objektiv geeignet seien. Dass die Eignung fÃ¼r Wohn- oder GeschÃ¤ftszwecke weder nach der subjektiven Ansicht der Vertragsteile noch nach der tatsÃ¤chlichen Verwendung, sondern nach dem objektiven Zustand der RÃ¤ume zu beurteilen ist, entspricht ebenso der stÃ¤ndigen Judikatur (RS0070105; RS0069814 [T9]) wie der Umstand, dass die Eignung fÃ¼r geschÃ¤ftliche Lagerzwecke genÃ¼gt (RS0069897 [T1]) und der NutzflÃ¤chenermittlung nur die BodenflÃ¤che ohne RÃ¼cksicht auf schrÃ¤ge WÃ¤nde und DachschrÃ¤gen zugrunde zu legen ist (5Â ObÂ 170/16k mwN). Ist aber das Rekursgericht von einer richtigen rechtlichen Beurteilung ausgegangen, kann der Oberste Gerichtshof, der auch im AuÃŸerstreitverfahren nur Rechts- und nicht Tatsacheninstanz ist, ErgÃ¤nzungsauftrÃ¤gen nicht entgegentreten (RS0006737 [T3]; RS0042179).
6.Â Dem Revisionsrekurs war daher nicht Folge zu geben.
7.Â Nach Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG entspricht es der Billigkeit auch die Tragung der Kosten des Revisionsrekursverfahrens vom endgÃ¼ltigen Verfahrenserfolg abhÃ¤ngig zu machen.