Document Number: JJT_20191127_OGH0002_0050OB00157_19B0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E126830
Case Number: 5Ob157/19b
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1574812800000
Word Count: 1974

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann, die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache des Antragstellers Ing.Â M*, vertreten durch die Urbanek Lind Schmied Reisch RechtsanwÃ¤lte OG, St.Â PÃ¶lten, gegen die Antragsgegner 1.Â E*, 2.Â M*, vertreten durch Dr.Â Anton Hintermeier, Mag.Â Michael Pfleger ua RechtsanwÃ¤lte in St.Â PÃ¶lten, wegen Â§Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8, 16 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts St.Â PÃ¶lten als Rekursgericht vom 28.Â MaiÂ 2019, GZÂ 7Â RÂ 55/19x-118, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts St.Â PÃ¶lten vom 25.Â MÃ¤rzÂ 2019, GZÂ 9Â MschÂ 3/16y-110, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Rechtssache wird zur neuerlichen Entscheidung nach VerfahrensergÃ¤nzung an das Erstgericht zurÃ¼ckverwiesen.
Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
BegrÃ¼ndung:
Der Antragsteller war vom 21.Â 11.Â 2012 bis 31.Â 5.Â 2017 Hauptmieter der im (Hoch-)Parterre des Hauses der Antragsgegner gelegenen Wohnung. Diese Wohnung besteht aus 6Â Zimmern, einem Kabinett, WohnkÃ¼che, Bad, Vorraum, WC, Abstellraum und Veranda und hat ein AusmaÃŸ von rund 190Â mÂ². Der vereinbarte Mietzins betrug monatlich 750Â EUR zuzÃ¼glich Betriebskosten. Die im ersten Stock des Hauses gelegene Wohnung wird von der Erstantragsgegnerin genutzt und ist etwa gleich groÃŸ. Zwischen den Parteien ist unstrittig, dass sich der nicht ausgebaute Dachboden weder als Wohnung noch als GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeit eignet.
Die Baubewilligung fÃ¼r das Haus wurde am 30.Â 7.Â 1900 erteilt. Es hat ein villengemÃ¤ÃŸes Erscheinungsbild und besteht aus einem Souterrain, dem Parterre und einem ObergeschoÃŸ. Nach der mit Bescheid vom 30.Â 4.Â 1901 erteilten BenÃ¼tzungsbewilligung waren in diesem Objekt fÃ¼nf Wohnungen. Die Wohnungen wurden teils von der EigentÃ¼merfamilie genutzt, teils (ausschlieÃŸlich zu Wohnzwecken) vermietet. Im JahrÂ 1961 waren in dem GebÃ¤ude sieben Wohnungen, drei im Souterrain, eine im Parterre, eine im ersten ObergeschoÃŸ und eine weitere in einem 1963 abgetragenen ObergeschoÃŸ der Garage vermietet. Die Lage der siebenten Wohnung im GebÃ¤ude kann nicht mehr festgestellt werden.
Das Souterrain besteht aus drei Raumgruppen, von denen die Ã¶stliche aus drei RÃ¤umen besteht, die Ã¼ber eine an der Nordfront des Hauses gelegene NebenraumtÃ¼r zugÃ¤nglich sind. Das Niveau des FuÃŸbodens dieser RÃ¤ume liegt 50 cm tiefer als das angrenzende Terrain im Garten. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses wurden zwei dieser RÃ¤ume zur Lagerung alter MÃ¶bel verwendet. Einen dieser RÃ¤ume benÃ¼tzte der Antragsteller allein und einen anderen gemeinsam mit der Erstantragsgegnerin (jeweils prekaristisch). Die Ã¼brigen Teile des Souterrains erreicht man Ã¼ber eine zweiflÃ¼gelige HolztÃ¼r, die in einen Vorraum Ã¶ffnet, von dem eine Stiege in das Souterrain hinab und eine in das Parterre fÃ¼hrt. Die sÃ¼dliche Raumgruppe im Souterrain besteht ebenfalls aus mehreren RÃ¤umen. SÃ¤mtliche RÃ¤ume dieser Raumgruppe verfÃ¼gen Ã¼ber funktionierende StromanschlÃ¼sse und Lichtquellen. In allen RÃ¤umen sind HeizkÃ¶rper und Versorgungsleitungen vorhanden. Eine Wasserentnahmestelle oder einen Abfluss gibt es jedoch nicht. Im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses lagerten auch in dieser Raumgruppe gebrauchte MÃ¶bel. Die nÃ¶rdliche Raumgruppe besteht aus zwei grÃ¶ÃŸeren Zimmern, die ausschlieÃŸlich zu Kellerzwecken genutzt werden, und NebenrÃ¤umlichkeiten. Insgesamt sind die RÃ¤ume im Souterrain 135Â mÂ² groÃŸ.
Die RÃ¤ume im Souterrain weisen eine erhebliche Mauerfeuchte auf. Gegen die aufsteigende Grundfeuchtigkeit wurde 1986 Ã¼ber dem Bodenniveau eine horizontale Feuchtigkeitssperre eingezogen. Der Bauzustand der drei Raumgruppen im Souterrain war zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses schlecht. Um die Mauerfeuchte zu beseitigen und diese RÃ¤ume adÃ¤quat bewohnbar zu machen, wÃ¤re ein Betrag von insgesamt rund 100.000Â Euro erforderlich.
Der Antragsteller begehrt die Feststellung des gesetzlich zulÃ¤ssigen Hauptmietzinses sowie das AusmaÃŸ von dessen Ãœberschreitung durch die tatsÃ¤chlichen Vorschreibungen. Das MietverhÃ¤ltnis falle in den Vollanwendungsbereich des MRG, weil zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags auf der Liegenschaft sechs vermietbare Objekte vorhanden gewesen seien. In den von ihm gemieteten RÃ¤umlichkeiten im Parterre und den von der Erstantragsgegnerin im ersten Stock genutzten RÃ¤umlichkeiten seien jeweils zwei Wohnungen enthalten. Im Souterrain wÃ¼rden sich ebenfalls zwei Wohnungen befinden. Diese Objekte kÃ¶nnten nicht nur als Wohnungen, sondern auch als GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten vermietet werden.
Die Antragsgegner wendeten ein, es seien bei Abschluss des Mietvertrags lediglich zwei selbstÃ¤ndig vermietbare Wohneinheiten vorhanden gewesen, weswegen der Ausnahmetatbestand des Â§Â 1 AbsÂ 2 ZÂ 5 MRG zum Tragen komme. Selbst bei Anwendbarkeit des MRG sei der vereinbarte Mietzins gesetzlich zulÃ¤ssig.
Das Erstgericht wies im zweiten Rechtsgang die AntrÃ¤ge zurÃ¼ck. Strittig sei, ob neben den Wohnungen im Parterre und ObergeschoÃŸ weitere selbstÃ¤ndige Wohnungen oder GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten vorhanden seien, wofÃ¼r die Verkehrsauffassung im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entscheidend sei. Seine im ersten Rechtsgang geÃ¤uÃŸerte Ansicht, dass aufgrund des Gesamterscheinungsbildes des GebÃ¤udes die RÃ¤umlichkeiten im Souterrain keinesfalls als NebenrÃ¤ume eines Ein- und Zweifamilienhauses qualifiziert werden kÃ¶nnten, habe im Wesentlichen auf Anzahl und GrÃ¶ÃŸe der im Souterrain befindlichen RÃ¤ume bzw Raumgruppen beruht und sei zu korrigieren. Dabei sei nÃ¤mlich der Charakter des Hauses als â€žVillenbauwerkâ€œ sowie die GrÃ¶ÃŸe der Wohnungen im Parterre und ersten Stock von nahezu je 190Â mÂ² unberÃ¼cksichtigt geblieben, was sich auch auf die GrÃ¶ÃŸe und Anzahl der NebenrÃ¤ume niederschlagen mÃ¼sse. Die GrÃ¶ÃŸe und Anzahl der im Souterrain vorhandenen RÃ¤umlichkeiten kÃ¶nnten angesichts der Stockwerks-Wohnungen und des Gesamterscheinungsbildes des Hauses nicht rechtfertigen, dass sie nach der Verkehrsauffassung als selbstÃ¤ndige RÃ¤umlichkeiten und nicht als bloÃŸe NebenrÃ¤ume zu qualifizieren seien. NatÃ¼rlich kÃ¶nnte ein besonderer Zustand der RÃ¤ume im Souterrain erlauben, die RÃ¤ume als selbstÃ¤ndig in diesem Sinn zu beurteilen. Anhaltspunkte dafÃ¼r lieÃŸen sich den Feststellungen aber nicht entnehmen.
Das Rekursgericht bestÃ¤tigte diese Entscheidung. FÃ¼r die Annahme zusÃ¤tzlicher RÃ¤ume gemÃ¤ÃŸ Â§Â 1 AbsÂ 2 ZÂ 5 MRG komme es in der Regel auf deren selbstÃ¤ndige Vermietbarkeit an. Eine Ausnahme davon sei nur fÃ¼r RÃ¤ume zu machen, die â€“ obwohl sie abgesondert vermietbar wÃ¤ren â€“ Ã¼blicherweise zu einem Ein- oder Zweifamilienhaus gehÃ¶rten, wie AbstellrÃ¤ume und Garagen, oder Bestandteil eines Wohnungsverbands seien, weil auch dadurch der Charakter eines Ein- oder Zweifamilienhauses nicht verloren gehe. Ausschlaggebend sei die Verkehrsauffassung. Sei im maÃŸgeblichen Zeitpunkt ein selbstÃ¤ndig vermietbarer Raum tatsÃ¤chlich genutzt oder vermietet, gehe die Verkehrsauffassung dahin, dass damit die ZugehÃ¶rigkeit dieser RÃ¤ume zu einer anderen Wohnung oder einem anderen GeschÃ¤ftslokal aufgehoben sei. Ausgehend von den Feststellungen seien alle RÃ¤ume im Erd- und ObergeschoÃŸ als Bestandteil der jeweiligen WohnungsverbÃ¤nde anzusehen. Dem Rekursvorbringen sei zu entnehmen, dass der Antragsteller hinsichtlich der im Souterrain gelegenen RÃ¤umlichkeiten lediglich von einer Vermietbarkeit der sÃ¼dlichen und Ã¶stlichen Raumgruppen ausgehe. Das gesamte Souterrain weise ein erhebliches Feuchtigkeitsproblem auf, wobei die zur Ã¶stlichen Raumgruppe gehÃ¶renden zwei RÃ¤ume dem Antragsteller (allein bzw gemeinsam mit der Erstantragsgegnerin) als KellerrÃ¤ume prekaristisch Ã¼berlassen worden seien. MaÃŸgebend sei die tatsÃ¤chliche Nutzung im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, sodass insoweit von NebenrÃ¤umen/KellerrÃ¤umen auszugehen sei, die unabhÃ¤ngig von einer allfÃ¤lligen SanierungsmÃ¶glichkeit nicht selbstÃ¤ndig vermietbar seien. Die sÃ¼dliche Raumgruppe verfÃ¼ge weder Ã¼ber eine Wasserentnahmestelle noch einen Abfluss. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses sei dem Antragsteller bekannt gewesen, dass die SouterrainrÃ¤umlichkeiten als KellerrÃ¤umlichkeiten und AbstellrÃ¤ume verwendet wÃ¼rden. Hinzu komme, dass die beiden Wohnungen eine GrÃ¶ÃŸe von je rund 190Â mÂ² hÃ¤tten, sodass es sich bei den vorhandenen rund 135Â mÂ² (somit pro Wohnung etwa 70Â m2) groÃŸen Keller- bzw AbstellflÃ¤chen um RÃ¤ume handle, die Ã¼blicherweise zu einem Zweifamilienhaus dazugehÃ¶rten. Daher kÃ¶nne auch offen bleiben, ob ein mÃ¶glicher Umbau von SouterrainrÃ¤umen, um KategorieÂ D-Wohnungen zu schaffen, bei der Anzahl der Wohneinheiten im Sinn des Â§Â 1 AbsÂ 4 ZÂ 2 MRG (richtig: Â§Â 1 AbsÂ 2 ZÂ 5 MRG) berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼sse, oder eine Vermietung als LagerflÃ¤che/GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeit mÃ¶glich wÃ¤re.
Rechtliche Beurteilung
Der von den Antragsgegnern beantwortete Revisionsrekurs des Antragstellers ist zulÃ¤ssig, weil dem Rekursgericht eine Fehlbeurteilung unterlaufen ist; er ist im Sinn des auf Aufhebung gerichteten Eventualantrags auch berechtigt:
1.1Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 1 AbsÂ 2 ZÂ 5 MRG sind vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes MietgegenstÃ¤nde in einem GebÃ¤ude mit nicht mehr als zwei selbstÃ¤ndigen Wohnungen oder GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten ausgenommen, wobei RÃ¤ume, die nachtrÃ¤glich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zÃ¤hlen (Ein- und ZweifamilienhÃ¤user). Die Beurteilungskriterien fÃ¼r Ein- und ZweifamilienhÃ¤user sind in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs geklÃ¤rt:
1.2Â Unter selbstÃ¤ndiger Wohnung ist jeder selbstÃ¤ndige und in sich baulich abgeschlossene Teil eines GebÃ¤udes zu verstehen, der geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen WohnbedÃ¼rfnisses von Menschen zu dienen (RIS-Justiz RS0069338). Die Annahme von WohnrÃ¤umen ist dabei nur dann gerechtfertigt, wenn diese aufgrund ihrer bautechnischen und rechtlichen Gegebenheiten fÃ¼r die Verwendung zur Unterkunft und HaushaltsfÃ¼hrung geeignet sind (RS0069440). Die Beurteilung hat nach der Verkehrsauffassung zu erfolgen (RS0079853). Entscheidend ist dabei der tatsÃ¤chliche Zustand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags (RS0112564).
1.3Â Im vorliegenden Verfahren ist unstrittig, dass in dem GebÃ¤ude jedenfalls zwei selbstÃ¤ndige Wohnungen vorhanden sind.
2.1Â Eine unbrauchbare dritte Wohnung schadet dann nicht, wenn sie nicht nur vorÃ¼bergehend (dh durch SanierungsmaÃŸnahmen behebbar), sondern endgÃ¼ltig unvermietbar ist (RS0069338 [T2]; RS0112565; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 MRG Â§Â 1 RzÂ 66; BÃ¶hm/Prader in GeKo WohnrechtÂ I Â§Â 1 MRG RzÂ 223 FNÂ 628: vorÃ¼bergehende Unvermietbarkeit ist zu wenig).
2.2Â Der Umstand, dass â€žnicht mehr als zwei selbstÃ¤ndige Wohnungen oder GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeitenâ€œ vorhanden sein dÃ¼rfen, bedeutet nicht, dass erst das Vorhandensein von drei Wohnungen (oder GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten) schÃ¤dlich ist. Nach allgemeiner Auffassung dÃ¼rfen neben den zwei selbstÃ¤ndigen Wohnungen (oder GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten) Ã¼berhaupt keine der Vermietung zugÃ¤ngliche â€“ oder sogar tatsÃ¤chlich vermietete â€“ RÃ¤ume im Haus vorhanden sein (RS0069389; WÃ¼rth in Rummel, ABGB3 Â§Â 1 MRG RzÂ 16b mwN; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi aaO Â§Â 1 MRG RzÂ 52 mwN; T.Â Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches WohnrechtÂ³ Â§Â 1 MRG RzÂ 78; BÃ¶hm/Prader aaO Â§Â 1 MRG RzÂ 223). MaÃŸgeblich ist die selbstÃ¤ndige Vermietbarkeit getrennt zugÃ¤nglicher RÃ¤ume, soweit es sich dabei nicht um Ã¼blicherweise vorhandene NebenrÃ¤ume handelt (vgl 2Â ObÂ 169/10g mwN = RS0069389 [T14]).
3.1Â Wendet man diese GrundsÃ¤tze auf den vorliegenden Fall an, kommt der Ausnahmetatbestand des Â§Â 1 AbsÂ 2 ZÂ 5 MRG schon bei Vorhandensein bloÃŸ eines weiteren Raumes, der einer selbstÃ¤ndigen Vermietbarkeit zugÃ¤nglich ist, nicht mehr zum Tragen. Abzustellen ist dabei auf den objektiven baulichen Zustand im Zeitpunkt der Vermietung nach MaÃŸgabe der Verkehrsauffassung. Auf die tatsÃ¤chliche BenÃ¼tzung bzw Widmung durch den Vermieter kommt es hingegen nicht an. Soweit von â€žtatsÃ¤chlichem Zustandâ€œ die Rede ist, ist nicht die tatsÃ¤chliche Verwendung gemeint, sondern der objektive bauliche Zustand, also die objektive Verwendbarkeit nach den tatsÃ¤chlichen baulichen Gegebenheiten (3Â ObÂ 247/18x).
3.2Â Das Mietrechtsgesetz erfasst nach seinem Â§Â 1 AbsÂ 1 GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten aller Art, wie insbesondere GeschÃ¤ftsrÃ¤ume, Magazine, WerkstÃ¤tten, ArbeitsrÃ¤ume, Amts- oder KanzleirÃ¤ume. Bereits das Vorhandensein eines weiteren zu solchen Zwecken verwendbaren Raumes hindert damit den Ausnahmetatbestand nach Â§Â 1 AbsÂ 2 ZÂ 5 MRG, wenn er selbstÃ¤ndig vermietbar ist.
3.3Â Nach den Feststellungen befinden sich im Souterrain drei Raumgruppen, deren Gliederung unzweifelhaft auf die bis in die sechziger Jahre des vorigen Jahrhunderts zu Wohnzwecken erfolgte Nutzung (Vermietung von drei Wohnungen) zurÃ¼ckgeht. Die Ã¶stliche Raumgruppe besteht aus drei RÃ¤umen, die Ã¼ber eine an der Nordfront des Hauses gelegene NebenraumtÃ¼r (separat) zugÃ¤nglich sind. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses wurden zwei dieser RÃ¤ume zur Lagerung alter MÃ¶bel verwendet. Bereits daraus folgt aber die grundsÃ¤tzliche Eignung dieser RÃ¤ume zu Lagerzwecken (als Magazin), sodass aus der festgestellten Mauerfeuchtigkeit keineswegs auf eine endgÃ¼ltige Unvermietbarkeit zu solchen Zwecken geschlossen werden kann. Da die Widmung bzw tatsÃ¤chliche Verwendung von RÃ¤umlichkeiten durch den Vermieter entgegen der Ansicht des Rekursgerichts unerheblich ist, sondern auf die objektive VerwendungsmÃ¶glichkeit nach den tatsÃ¤chlichen baulichen Gegebenheiten abzustellen ist, kommt es fÃ¼r die hier zu beurteilende Frage weder darauf an, ob RÃ¤umlichkeiten durch die Erstantragsgegnerin (mit-)genutzt oder dem Antragsteller prekaristisch zu Lagerzwecken Ã¼berlassen wurden.
3.4Â Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang auch die GrÃ¶ÃŸe der im Parterre und ObergeschoÃŸ des Hauses gelegenen Wohnungen. Ein Grundsatz, aus dem sich ein bestimmtes GrÃ¶ÃŸenverhÃ¤ltnis von Ã¼blichen NebenrÃ¤umen zu Wohnungen in einem Ein- oder Zweifamilienwohnhaus ableiten lieÃŸe, ist dem Mietrechtsgesetz fremd. Auch besteht entgegen der Ansicht des Rekursgerichts keine Verkehrsauffassung, nach der allein aus der GroÃŸzÃ¼gigkeit der zu Wohnzwecken genutzten RaumverbÃ¤nde die Qualifikation des gesamten Souterrains als bloÃŸer Nebenraum ableitbar wÃ¤re.
4.Â Zusammengefasst folgt daher, dass nach den tatsÃ¤chlichen baulichen Gegebenheiten jedenfalls die RÃ¤ume der Ã¶stlichen Raumgruppe im Souterrain bei der gebotenen objektiven Betrachtung einer selbstÃ¤ndigen Vermietbarkeit (jedenfalls) zu Lagerzwecken (als Magazin) zugÃ¤nglich sind. Bereits dieser Umstand steht der Anwendbarkeit des Ausnahmetatbestands nach Â§Â 1 AbsÂ 2 ZÂ 5 MRG entgegen, sodass nicht mehr geprÃ¼ft werden muss, ob diese und/oder auch die anderen Raumgruppen des Souterrains nicht nur vorÃ¼bergehend, sondern endgÃ¼ltig nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet werden kÃ¶nnen. Dem Rekursgericht ist daher zuzustimmen, soweit es die PrÃ¼fung eines mÃ¶glichen Umbaus von SouterrainrÃ¤umen zu Wohnungen der KategorieÂ D fÃ¼r unerheblich erachtete.
5.Â Das fÃ¼hrt zur Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen. Das Erstgericht wird im fortgesetzten Verfahren die fÃ¼r eine inhaltliche Beurteilung des Antrags erforderlichen Sachverhaltsgrundlagen zu schaffen haben.
6.Â Der Kostenvorbehalt beruht auf Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG. Erst mit der endgÃ¼ltigen Sachentscheidung sind die gebotenen BilligkeitserwÃ¤gungen mÃ¶glich (vgl 5Â ObÂ 129/19k mwN).