Document Number: JJT_20200424_OGH0002_0080OB00023_20W0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0080OB00023.20W.0424.000
Case Number: 8Ob23/20w
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1587686400000
Word Count: 2074

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Hon.-Prof.Â Dr.Â Kuras als Vorsitzenden, die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Tarmann-Prentner und Mag.Â Korn, den Hofrat Dr.Â Stefula und die HofrÃ¤tin Mag.Â Wessely-KristÃ¶fel als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei sÂ ***** GmbH, *****, vertreten durch Pacher & Partner RechtsanwÃ¤lte GmbH & Co KG in Graz, gegen die beklagte Partei S*****, vertreten durch Dr.Â Carl Knittl, Rechtsanwalt in Wien, wegen 20.880Â EURÂ sA, Ã¼ber die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Linz als Berufungsgericht vom 12.Â DezemberÂ 2019, GZÂ 1Â RÂ 153/19d-16, mit dem das Urteil des Landesgerichts Salzburg vom 3.Â SeptemberÂ 2019, GZÂ 54Â CgÂ 3/19a-12, abgeÃ¤ndert wurde, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
I.Â Die Revisionsbeantwortung der klagenden Partei wird zurÃ¼ckgewiesen.
II.Â Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
Text
BegrÃ¼ndung:
J***** (kurz VerkÃ¤ufer) beauftragte die KlÃ¤gerin mit Alleinvermittlungsauftrag vom 30.Â 5.Â 2017 mit der Vermittlung seiner Liegenschaft zu einem Kaufpreis von 550.000Â EUR zuzÃ¼glich einer AblÃ¶se fÃ¼r LuftwÃ¤rme und Photovoltaik. Die Beklagte wurde im Internet auf das ExposÃ© der KlÃ¤gerin aufmerksam und kontaktierte den zustÃ¤ndigen Immobilienfachberater der KlÃ¤gerin (kurz Berater), mit dem sie in der Folge insgesamt drei Besichtigungstermine fÃ¼r das Objekt vereinbarte, an denen der Berater zweimal auch selbst teilnahm. Am 11.Â 2.Â 2018 gab die Beklagte schlieÃŸlich ein bis einschlieÃŸlich 22.Â 2.Â 2018 gÃ¼ltiges verbindliches Kaufanbot zu einem Kaufpreis von 580.000Â EUR ab. Dieses Angebot lehnte der VerkÃ¤ufer jedoch ab. Er stellte sich unter BerÃ¼cksichtigung von Sanierungskosten, der Kosten fÃ¼r die LuftwÃ¤rmepumpe und der Photovoltaikanlage einen Betrag von zumindest 640.000Â EUR vor. Nach einem Telefonat mit dem VerkÃ¤ufer machte der Berater der Beklagten ein Gegenangebot von 600.000Â EUR. Per E-Mail vom 16.Â 2.Â 2018 informierte er sie dann, dass der VerkÃ¤ufer die angebotenen 580.000Â EUR akzeptieren wÃ¼rde, wenn er noch die nÃ¤chsten sieben Jahre die Einnahmen von der Stromerzeugung der Photovoltaikanlage bekomme. AnlÃ¤sslich eines weiteren E-Mail-Verkehrs noch am selben Tag erklÃ¤rte die Beklagte, dieses Angebot nicht annehmen zu kÃ¶nnen. Der Berater teilte ihr schlieÃŸlich nach einem neuerlichen Telefonat mit dem VerkÃ¤ufer per E-Mail vom 21.Â 2.Â 2018 mit, dass dieser die Photovoltaikanlage abgegolten haben wolle, â€žentweder mit einer Einmalzahlung oder dass er die nÃ¤chsten Jahre die Einnahmen aus der Stromerzeugung Ã¼berwiesen bekommtâ€œ.
Sowohl der Berater als auch die Beklagte gingen davon aus, dass ein Vertrag mit dem VerkÃ¤ufer nicht mehr zustande kommen werde. In der Folge kontaktierte die Beklagte den VerkÃ¤ufer jedoch direkt. Im Zuge eines Treffens am 9.Â 3.Â 2018 einigte sich die Beklagte mit dem VerkÃ¤ufer auf einen Kaufpreis von 580.000Â EUR. Es wurde vereinbart, dass im Gegenzug die Beklagte fÃ¼r die notwendigen Sanierungsarbeiten auf der Liegenschaft aufkommen sollte, der Cousin des VerkÃ¤ufers die Einliegerwohnung bis Ende September und der VerkÃ¤ufer noch bis Ende des Jahres RÃ¤umlichkeiten des Hauses zur Lagerung seines Hausrates benÃ¼tzen dÃ¼rfe.
Die KlÃ¤gerin begehrte von der Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision von 20.880Â EURÂ sA.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Da mit 21.Â 2.Â 2018 die Vermittlungsversuche des Maklers aufgrund der unterschiedlichen Preisvorstellungen der Beklagten und des VerkÃ¤ufers gescheitert seien und die letztlich dennoch zustande gekommene Einigung auf die Initiative der Beklagten und das beiderseitige Entgegenkommen nach ausfÃ¼hrlichen GesprÃ¤chen zwischen VerkÃ¤ufer und Beklagter zurÃ¼ckzufÃ¼hren sei, seien die zuvor erbrachten TÃ¤tigkeiten des Maklers als inadÃ¤quat zu beurteilen. Zudem sei ein wirtschaftliches NaheverhÃ¤ltnis zwischen der KlÃ¤gerin und dem VerkÃ¤ufer zu bejahen, Ã¼ber das die Beklagte nicht aufgeklÃ¤rt worden sei.
Das Berufungsgericht Ã¤nderte diese Entscheidung im klagsstattgebenden Sinn ab. Auch wenn der Berater der Beklagten mit E-Mail vom 21.Â 2.Â 2018 mitgeteilt habe, der VerkÃ¤ufer bestehe auf einer Abgeltung der Photovoltaikanlage, es tue ihm leid, keine besseren Nachrichten Ã¼bermitteln zu kÃ¶nnen, und er hoffe, dass die Beklagte ein anderes Traumhaus finden wÃ¼rde, kÃ¶nne die nur 16Â Tage spÃ¤ter bei einem einzigen Treffen erfolgte Einigung nicht als inadÃ¤quat angesehen werden. Dies auch nicht wegen der Verschiedenheit der Gegenleistungen der Beklagten. Die Einigung sei ohne wesentliche Ã„nderung der VerhÃ¤ltnisse und nicht durch die AktivitÃ¤t eines Dritten, sondern durch die direkte Kontaktaufnahme der Beklagten mit dem VerkÃ¤ufer zustande gekommen. Voraussetzung fÃ¼r die AufklÃ¤rungspflicht gemÃ¤ÃŸ Â§Â 30b KSchG iVm Â§Â 6 AbsÂ 4 SatzÂ 3 MaklerG sei, dass der Makler mit der anderen Partei des Hauptvertrags in engem VerhÃ¤ltnis stehe. Im vorliegenden Fall habe kein wirtschaftliches NaheverhÃ¤ltnis zwischen der KlÃ¤gerin und dem VerkÃ¤ufer, sondern lediglich zwischen der KlÃ¤gerin und der Hausbank des VerkÃ¤ufers bestanden.
Die ordentliche Revision wurde vom Berufungsgericht nachtrÃ¤glich Ã¼ber Antrag der Beklagten gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508 ZPO fÃ¼r zulÃ¤ssig erklÃ¤rt, weil vom Obersten Gerichtshof zu klÃ¤ren sei, ob wegen des Zusammenhangs zwischen Immobilienvermittlung, Finanzierung und Sicherstellung auch dann von einem die Hinweispflicht auslÃ¶senden wirtschaftlichen NaheverhÃ¤ltnis auszugehen sei, wenn der Auftraggeber des Maklers langjÃ¤hriger Kunde jener Bank sei, mit der das Maklerunternehmen gesellschaftsrechtlich verflochten sei, und der Bankberater den Kontakt mit dem Immobilienberater hergestellt habe.
I.Â Die Revisionsbeantwortung der KlÃ¤gerin ist verspÃ¤tet. Der AbÃ¤nderungsbeschluss des Berufungsgerichts mit der Mitteilung nach Â§Â 508 AbsÂ 5 ZPO wurde der KlÃ¤gerin am 18.Â 2.Â 2020 zugestellt. Die Revisionsbeantwortung wurde am 13.Â 3.Â 2020 beim Erstgericht eingebracht. FÃ¼r die Beurteilung der Rechtzeitigkeit ist jedoch jener Zeitpunkt maÃŸgebend, an dem die Revisionsbeantwortung beim funktionell zustÃ¤ndigen (Â§Â 507a AbsÂ 3 ZÂ 1 ZPO) Berufungsgericht einlangte (RIS-Justiz RS0043678 [T1]). Dies geschah hier erst am 26.Â 3.Â 2020, sohin nach Ablauf der Revisionsbeantwortungsfrist mit 17.Â 3.Â 2020 (noch vor Inkrafttreten des BGBlÂ IÂ 16/2020 am 22.Â 3.Â 2020).
II.Â Die Revision der Beklagten ist entgegen dem â€“ nicht bindenden â€“ Ausspruch des Berufungsgerichts mangels Vorliegens der Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO nicht zulÃ¤ssig. Die ZurÃ¼ckweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die AusfÃ¼hrung der ZurÃ¼ckweisungsgrÃ¼nde beschrÃ¤nken (Â§Â 510 AbsÂ 3 ZPO):
Rechtliche Beurteilung
1.1Â Voraussetzung fÃ¼r einen Provisionsanspruch des Maklers ist, dass zwischen seiner TÃ¤tigkeit und dem Zustandekommen des GeschÃ¤fts ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang besteht (RS0062878). Hier ist entscheidend, ob die an sich verdienstliche und zumindest mitkausale TÃ¤tigkeit des Immobilienmaklers fÃ¼r das letztlich zustande gekommene GeschÃ¤ft bei wertender Betrachtung der GesamtumstÃ¤nde im konkreten Einzelfall als inadÃ¤quat angesehen werden muss (RS0062768 [T1]). Ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang fehlt, wenn das angestrebte RechtsgeschÃ¤ft erst nach dem endgÃ¼ltigen Scheitern der BemÃ¼hungen des Vermittlers ausschlieÃŸlich aufgrund anderer UmstÃ¤nde â€“ etwa durch die spÃ¤tere TÃ¤tigkeit einer dritten Person â€“ zustande kommt (RS0062752). Die Frage der adÃ¤quaten Verursachung erfÃ¼llt in der Regel nur dann die Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO, wenn die angefochtene Entscheidung auf einer gravierenden Fehlbeurteilung beruht (RS0110361Â [T5]). Das ist hier nicht der Fall.
1.2Â Bereits in der Entscheidung 6Â ObÂ 25/06d hat der Oberste Gerichtshof in Anlehnung an die Rechtslage in Deutschland (ua) darauf abgestellt, dass die dort beklagte KÃ¤uferin von sich aus den vorerst unterbrochenen Kontakt mit dem vom Makler namhaft gemachten VerkÃ¤ufer wieder aufgenommen hatte, die Initiative zum Vertragsabschluss daher gerade nicht vom anderen Vertragspartner oder einem Dritten ausgegangen war. Die von der KÃ¤uferin erreichte Reduktion des Kaufpreises wurde weder fÃ¼r sich genommen, noch im Zusammenhang mit dem etwa viermonatigen Zeitraum zwischen Besichtigung des Objekts und Vertragsabschluss als geeignet angesehen, um die AdÃ¤quanz der TÃ¤tigkeit des Maklers zu verneinen. Andernfalls wÃ¼rde, so der 6.Â Senat, einer Hintergehung des Provisionsanspruchs des Maklers â€žTÃ¼r und Tor geÃ¶ffnetâ€œ sein.
1.3Â Der damals beurteilte Sachverhalt ist mit dem vorliegenden vergleichbar. Auch hier hat sich die KlÃ¤gerin von sich aus, ohne dass neue UmstÃ¤nde hinzugetreten wÃ¤ren, an den VerkÃ¤ufer gewandt, wobei es im Anlassfall â€“ wie das Berufungsgericht zu Recht hervorgehoben hat â€“ sogar nur 16Â Tage vom (vermeintlichen) Scheitern der VertragsgesprÃ¤che bis zu der bei einem einzigen Treffen der Kaufvertragsparteien erzielten Einigung dauerte. Ebenso wenig ist die Auffassung des Berufungsgerichts zu beanstanden, dass die AdÃ¤quanz der TÃ¤tigkeit der KlÃ¤gerin fÃ¼r das letztlich zustande gekommene GeschÃ¤ft nicht dadurch beseitigt wird, dass sich die Beklagte und der VerkÃ¤ufer unter Beibehaltung des zuletzt angebotenen Kaufpreises von 580.000Â EUR und des Kaufobjekts auf eine im Detail andere als dem VerkÃ¤ufer ursprÃ¼nglich vor Augen stehende Form der Abgeltung der Photovoltaikanlage verstÃ¤ndigten.
Der Einwand der Beklagten, es sei von einer den adÃ¤quaten Kausalzusammenhang unterbrechenden â€žnegativen Verdienstlichkeitâ€œ auszugehen, weil der Berater im E-Mail vom 21.Â 2.Â 2018 fÃ¤lschlich ein endgÃ¼ltiges Scheitern der Vertragsverhandlungen kommuniziert habe, ist schon auf Sachverhaltsebene nicht nachvollziehbar: Weder der (richtigen) Aussage des Beraters, dass der VerkÃ¤ufer die Photovoltaikanlage abgegolten haben mÃ¶chte, entweder durch Einmalzahlung oder Ãœberweisung der Einnahmen aus der Stromerzeugung fÃ¼r die nÃ¤chsten Jahre, noch der von ihm verwendeten Floskel, es tue ihm leid, der Beklagten keine besseren Nachrichten Ã¼bermitteln zu kÃ¶nnen, er hoffe, sie werde ein anderes Traumhaus finden, kann entnommen werden, dass ein Vertragsabschluss endgÃ¼ltig ausgeschlossen oder der VerkÃ¤ufer abschlussunwillig wÃ¤re. Dass nicht einmal die Beklagte das glaubte, zeigt sich nicht zuletzt daran, dass sie praktisch ungesÃ¤umt direkt an den VerkÃ¤ufer herantrat. Schon gar nicht kann dem E-Mail-Inhalt unterstellt werden, die KlÃ¤gerin hÃ¤tte dem GeschÃ¤ft entgegengewirkt. Eine erhebliche Rechtsfrage bringt die Beklagte mit ihren diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen nicht zur Darstellung.
2.1Â Dem Makler steht gemÃ¤ÃŸ Â§Â 6 AbsÂ 4 erster Satz MaklerG keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des GeschÃ¤fts wird. Dies gilt gemÃ¤ÃŸ SatzÂ 2 dieser Bestimmung auch dann, wenn das mit dem Dritten geschlossene GeschÃ¤ft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiÃ¤ren oder wirtschaftlichen NaheverhÃ¤ltnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnte, hat der Makler nach SatzÂ 3 der zitierten Bestimmung nur dann Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzÃ¼glich auf dieses NaheverhÃ¤ltnis hinweist. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 30b KSchG ist, wenn der Auftraggeber Verbraucher ist, darauf vor Abschluss des Maklervertrags hinzuweisen. Es ist nicht erforderlich, dass unmittelbar Eigeninteressen am Hauptvertrag selbst durch den Makler wahrgenommen werden oder ein wirtschaftliches EigengeschÃ¤ft vorliegt, sondern es reicht aus, dass der Makler mit der anderen Partei des Hauptvertrags im engen VerhÃ¤ltnis steht. Es genÃ¼gt, dass bei objektiver Betrachtung eine BeeintrÃ¤chtigung der Auftraggeberinteressen nicht gÃ¤nzlich ausgeschlossen erscheint. Durch die Verwendung des Konjunktivs ist eine eher weite Interpretation fÃ¼r das Vorliegen der AufklÃ¤rungspflicht anzunehmen (RS0114077). Ein wirtschaftliches NaheverhÃ¤ltnis ist jedenfalls bei GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer- oder Gesellschaftereigenschaft des Maklers beim Dritten anzunehmen, wird aber auch in vielen FÃ¤llen konzernmÃ¤ÃŸiger Verflechtung vorliegen, wobei es von der IntensitÃ¤t der wirtschaftlichen Verflechtung abhÃ¤ngt, ob ein Hinweis iSd Â§Â 6 AbsÂ 4 dritter Satz MaklerG erforderlich ist (1Â ObÂ 79/01a unter Hinweis insb auf RVÂ 2Â BlgNrÂ 20.Â GPÂ 20). Gleichfalls ist ein wirtschaftliches NaheverhÃ¤ltnis bei stÃ¤ndiger Zusammenarbeit des Maklers mit dem Dritten anzunehmen (10Â ObÂ 26/07g mwN). Bei der Beurteilung, ob familiÃ¤re oder wirtschaftliche Nahebeziehungen bestehen, welche die Wahrung der Auftraggeberinteressen beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnten, muss stets auf den Einzelfall abgestellt werden (RS0114079 [T1]).
2.2.1Â Die Beklagte argumentiert, dass der Kunde, der zu einer Mutter- oder Schwestergesellschaft der Maklerin in einer dauerhaften Rechtsbeziehung stehe, der Maklerin nÃ¤her sei, als ein Kunde, der ein einziges Mal kaufe und in weiterer Folge weder die Leistungen des Maklers noch jene des dahinter stehenden Geldinstituts in Anspruch nehme. Das Berufungsgericht hÃ¤tte daher zu dem Ergebnis kommen mÃ¼ssen, dass ein wirtschaftliches NaheverhÃ¤ltnis vorliege, Ã¼ber das die Beklagte nicht aufgeklÃ¤rt wurde.
2.2.2Â Den ErwÃ¤gungen der Beklagten kann in dieser Allgemeinheit nicht beigetreten werden. Es ist unstrittig, dass zwischen der (ehemaligen) Hausbank des VerkÃ¤ufers und der Maklerin aufgrund einer konzernmÃ¤ÃŸigen Verflechtung ein wirtschaftliches NaheverhÃ¤ltnis besteht, auf das die Beklagte auch hingewiesen wurde. Die Bank des VerkÃ¤ufers, zu der er seit dem JahrÂ 2008 eine GeschÃ¤ftsbeziehung unterhielt, ist allerdings nicht â€“ wie die Revision teilweise insinuiert â€“ die Muttergesellschaft der KlÃ¤gerin oder Ã¼bt auf diese beherrschenden Einfluss aus. Vielmehr sind die beiden Gesellschaften â€“ eine GmbH einerseits, eine AG andererseits â€“ letztlich Ã¼ber eine gemeinsame Konzernmutter verbunden. Nach den Feststellungen hatte der VerkÃ¤ufer bei seiner Bank, als er mit dem Verkaufsansinnen an sie herantrat und sie fÃ¼r ihn den Kontakt zur KlÃ¤gerin herstellte, Schulden in der HÃ¶he von insgesamt rund 169.000Â EUR, wovon rund 32.000Â EUR im Zusammenhang mit der zu verkaufenden Liegenschaft standen, auf der ein HÃ¶chstbetragspfandrecht von 117.000Â EUR zugunsten der Bank intabuliert war. Der VerkÃ¤ufer plante zwar zunÃ¤chst, die Zwischenfinanzierung fÃ¼r ein neu anzuschaffendes GrundstÃ¼ck ebenfalls Ã¼ber seine Bank abzuwickeln, nahm davon aber Abstand und wechselte schlieÃŸlich noch vor Einigung mit der Beklagten (wenngleich nach Erteilung des Alleinvermittlungsauftrags) zu einer anderen Bank.
2.2.3Â In Anbetracht all dieser UmstÃ¤nde hat das Berufungsgericht hier eine AufklÃ¤rungspflicht der KlÃ¤gerin vertretbar verneint. Die geschÃ¤ftlichen Verbindungen zwischen dem VerkÃ¤ufer und der Bank waren nicht dergestalt, dass sie eine den Anschein einer Unbefangenheit zumindest in Frage stellende Nahebeziehung zwischen der Maklerin und dem VerkÃ¤ufer begrÃ¼nden wÃ¼rden. Weder ist ein besonderes Interesse der Bank an dem allein vom VerkÃ¤ufer initiierten Verkauf zu erkennen noch konnte die Bank davon profitieren, wie es mÃ¶glicherweise der Fall gewesen wÃ¤re, wenn der Kredit notleidend gewesen wÃ¤re. Dass die Beklagte annimmt, es sei ein Anliegen der Maklerin, die Zufriedenheit der Kunden ihrer Schwestergesellschaft und damit die Bindung an den gesamten Konzern zu fÃ¶rdern, reicht, ohne dass die Maklerin selbst oder auch nur ihre Schwestergesellschaft einen (Ã¼ber die Provision hinausgehenden) wirtschaftlichen Vorteil aus dem konkret zu vermittelnden GeschÃ¤ft zu erwarten hÃ¤tten, nicht aus, um Bedenken an ihrer Unbefangenheit zu wecken.
3.Â Entgegen der Meinung der Beklagten kann in dem E-Mail vom 21.Â 2.Â 2018, wie bereits ausgefÃ¼hrt wurde, keine zu einer Minderung der Provision fÃ¼hrende Pflichtwidrigkeit des Maklers erblickt werden.
4.Â Die Revision war mangels einer Rechtsfrage von der QualitÃ¤t des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckzuweisen.