Document Number: JJT_20181106_OGH0002_0050OB00170_18P0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E123487
Case Number: 5Ob170/18p
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1541462400000
Word Count: 1651

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin G*, vertreten durch Dr.Â Wolfgang Vanis Rechtsanwalt GmbH in Wien, gegen die Antragsgegnerin W* GmbH & Co, *, vertreten durch Dr.Â Eike Lindinger, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 iVm Â§Â 16 AbsÂ 2 MRG Ã¼ber den Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 16.Â MaiÂ 2018, GZÂ 39Â RÂ 4/18d-77, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Josefstadt vom 19.Â OktoberÂ 2017, GZÂ 7Â MschÂ 1/16g-70, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Revisionsrekurs wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die Antragstellerin ist schuldig, der Antragsgegnerin binnen 14Â Tagen deren mit 377,50Â EUR (darin 62,92Â EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragstellerin ist Mieterin, die Antragsgegnerin Vermieterin der Wohnung TopÂ 19 im Haus *Â W*. Gegenstand des Verfahrens ist die ÃœberprÃ¼fung des Hauptmietzinses. Im Revisionsrekursverfahren ist nur mehr der Lagezuschlag, den die Vorinstanzen Ã¼bereinstimmend mit 3,12Â EUR monatlich pro mÂ² als gerechtfertigt erachteten, und das AusmaÃŸ der ZuschlÃ¤ge fÃ¼r den Erstbezug nach Sanierung, den Telekabel-, Telefon- und Waschmaschinenanschluss sowie die Gegensprechanlage strittig, die das Erstgericht mit insgesamt 19Â %, das Rekursgericht hingegen mit 14Â % veranschlagte.
Das Rekursgericht lieÃŸ den ordentlichen Revisionsrekurs zu, weil Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Frage fehle, wie der zulÃ¤ssige Lagezuschlag nach Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG zu berechnen sei, wenn keine unbebauten Vergleichsliegenschaften vorhanden seien bzw ob in einem solchen Fall auch auf solche mit abbruchreifen, wertlosen GebÃ¤uden als Vergleichsliegenschaften zurÃ¼ckgegriffen werden dÃ¼rfe.
Der â€“ von der Antragsgegnerin beantwortete â€“ ordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin, mit dem sie auf eine AbÃ¤nderung dahin abzielt, dass der gesetzlich zulÃ¤ssige Nettohauptmietzins fÃ¼r die Wohnung zum Stichtag 8.Â 2.Â 2011 ohne BerÃ¼cksichtigung eines Lagezuschlags und einem Zuschlag nur fÃ¼r Erstbezug nach Sanierung von 10Â % mit nur 408,54Â EUR monatlich festgestellt werde, ist ungeachtet des den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (Â§Â 71 AbsÂ 1 AuÃŸStrG) Ausspruchs des Rekursgerichts nicht zulÃ¤ssig. Er zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG auf. Die BegrÃ¼ndung kann sich auf die AusfÃ¼hrung der ZurÃ¼ckweisungsgrÃ¼nde beschrÃ¤nken (Â§Â 71 AbsÂ 3 letzter Satz AuÃŸStrG).
Rechtliche Beurteilung
1.1.Â GrundsÃ¤tzlich kann eine im Berufungsverfahren unterbliebene oder nicht gehÃ¶rig ausgefÃ¼hrte RechtsrÃ¼ge im Revisionsverfahren nicht nachgeholt werden (RIS-Justiz RS0043480). Dies gilt auch dann, wenn sich die RechtsrÃ¼ge in der Berufung nur auf eine von mehreren AnsprÃ¼chen oder einen von mehreren Punkten der angefochtenen Entscheidung bezieht (RIS-Justiz RS0043480 [T22]; RS0043573 [T2, T33, T36, T43]). Diese GrundsÃ¤tze sind auch auf Revisionsrekurse in Verfahren nach Â§Â 37 MRG, in denen das Rekursgericht funktionell gleich einem Berufungsgericht tÃ¤tig wird, anzuwenden (5Â ObÂ 6/00v).
1.2.Â Hier hat die Antragstellerin zwar im Verfahren erster Instanz zunÃ¤chst die Berechtigung eines Lagezuschlags dem Grunde nach mit der Behauptung bestritten, ihre Wohnung liege in einem GrÃ¼nderzeitviertel. Sie hat diesen Einwand allerdings nach Erstattung der ErgÃ¤nzungsgutachten des SachverstÃ¤ndigen im Schriftsatz vom 31.Â 5.Â 2017 (ONÂ 61) zurÃ¼ckgezogen und den von der MAÂ 25 berechneten Lagezuschlag von 0,96Â EUR pro mÂ² NutzflÃ¤che nicht nur als richtig bezeichnet, sondern sogar ausdrÃ¼cklich anerkannt. Folgerichtig enthielt die RechtsrÃ¼ge ihres Rekurses in Bezug auf den Lagezuschlag nur AusfÃ¼hrungen betreffend dessen HÃ¶he und die vom SachverstÃ¤ndigen gewÃ¤hlte Berechnungsmethode; die Ã¼berdurchschnittliche Lage iSd Â§Â 16 AbsÂ 2 ZÂ 3 MRG bezweifelte die Antragsgegnerin hingegen in ihrem Rekurs nicht. Das Rekursgericht ging somit zutreffend davon aus, dass in Ansehung des Lagezuschlags nur dessen HÃ¶he bzw die Methode seiner Berechnung Gegenstand des Rekursverfahrens war. Soweit die Antragstellerin erstmals im Revisionsrekurs versucht, die ZulÃ¤ssigkeit des Lagezuschlags unter Hinweis auf die Entscheidung 5Â ObÂ 74/17v (= immolexÂ 2018/25 [krit Kothbauer; zust Rosifka] = woblÂ 2018/29 [krit Vonkilch] = ZLBÂ 2018/29 [krit Hauswirth]) in Zweifel zu ziehen, ist dies daher unzulÃ¤ssig und kann schon deshalb keine erhebliche Rechtsfrage begrÃ¼nden. Im Ãœbrigen stellte der erkennende Senat entgegen der im Revisionsrekurs vertretenen Auffassung in der genannten Entscheidung als VergleichsmaÃŸstab fÃ¼r die Ermittlung der Durchschnittslage gerade nicht auf das unmittelbar angrenzende Wohngebiet
â€“ nÃ¤mlich die dort angefÃ¼hrten sechs HÃ¤userblÃ¶cke â€“ ab.
2.1.Â Nach gefestigter Rechtsprechung (RIS-Justiz RS0114795) enthÃ¤lt Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG genaue Anweisungen Ã¼ber die Ermittlung des Lagezuschlags, weshalb er nicht unter Anwendung des Â§Â 273 ZPO nach Ermessen des Gerichts festgesetzt werden darf. Zur Ermittlung der Lagezu- und -abschlÃ¤ge ist nach gesetzlicher Anordnung zunÃ¤chst der der Lage des Hauses entsprechende Grundkostenanteil je mÂ² NutzflÃ¤che zu berechnen. Dazu bedarf es der Feststellung der in dieser Gegend Ã¼blichen Grundpreise fÃ¼r unbebaute, aber fÃ¼r Wohnbauten geeigneten GrundstÃ¼cke (idS ist Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG â€“ der Ã¼berwiegenden Lehre folgend â€“ berichtigend auszulegen) durch einen RealitÃ¤tensachverstÃ¤ndigen und â€“ allenfalls mithilfe eines BausachverstÃ¤ndigen â€“ der Umlegung dieser Preise auf die unter BerÃ¼cksichtigung der Bauvorschriften erzielbaren WohnnutzflÃ¤chen. Von der Differenz zwischen dem auf diese Weise errechneten und dem der Richtwertfestsetzung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (Â§Â 3 AbsÂ 2 und AbsÂ 5 RichtWG), der aus dem gemÃ¤ÃŸ Â§Â 4 AbsÂ 1 RichtWG mit dem Richtwert kundgemachten Prozentanteil rÃ¼ckgerechnet werden kann, bilden 0,33Â % den Lagezuschlag bzw Lageabstrich.
2.2.Â Die Vorgangsweise der Vorinstanzen bei der Ermittlung des Lagezuschlags entsprach grundsÃ¤tzlich diesen Vorgaben. Da nach den Feststellungen ein Auffinden von Vergleichsdaten fÃ¼r Grundpreise fÃ¼r unbebaute Liegenschaften in der bewertungsgegenstÃ¤ndlichen Gegend (dicht verbautes innerstÃ¤dtisches Gebiet) nicht nur schwierig, sondern unmÃ¶glich gewesen war, griff das Erstgericht allerdings â€“ dem SachverstÃ¤ndigengutachten folgend â€“ auf Transaktionsdaten von Liegenschaften zurÃ¼ck, deren Bebauung keinen wirtschaftlichen Wert mehr dargestellt hatte und stellte fÃ¼r die Liegenschaft einen Grundkostenanteil zum Stichtag 1.Â 2.Â 2011 von gerundet 1.200Â EUR pro mÂ² fest. Eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung Ã¼ber den Einzelfall hinaus wirft dies nicht auf:
3.1.Â Die von einem SachverstÃ¤ndigen zur Gewinnung von Tatsachenfeststellungen anzuwendenden Regeln der Wissenschaft, Sachkunde und Kunstfertigkeit sind ErfahrungsgrundsÃ¤tze zur Gewinnung des Sachverhalts; ihre Anfechtung betrifft die rechtliche Beurteilung grundsÃ¤tzlich nur insoweit, als dabei ein VerstoÃŸ gegen zwingende Denkgesetze und zwingende Gesetze des sprachlichen Ausdrucks unterlaufen ist (RIS-Justiz RS0043122). Die Ermittlung des Verkehrswerts eines GrundstÃ¼cks gehÃ¶rt daher dem Tatsachenbereich an (RIS-Justiz RS0043122 [T7, T11, T12]). Auch die Wahl der Bewertungsmethode ist als eine nicht dem Tatsachenbereich angehÃ¶rige Frage vom Obersten Gerichtshof nur dann Ã¼berprÃ¼fbar, wenn das Rekursgericht die vom SachverstÃ¤ndigen gewÃ¤hlte Bewertungsmethode ohne Ã„nderung der Sachverhaltsgrundlagen aufgrund abstrakter Argumente modifiziert und hiedurch zu anderen Ergebnissen gelangt als die SachverstÃ¤ndigen und das diesen folgende Erstgericht (RIS-Justiz RS0043517). Besteht fÃ¼r die Wertermittlung durch einen SachverstÃ¤ndigen keine gesetzliche vorgeschriebene Methode, so unterliegt das von den Tatsacheninstanzen gebilligte Ergebnis eines Gutachtens keiner NachprÃ¼fung durch den Obersten Gerichtshof, weil es um eine Tatfrage geht (RIS-Justiz RS0118604); demgemÃ¤ÃŸ entziehen sich etwa die Fragen der Ermittlung des marktÃ¼blichen Mietzinses, der die Grundlage fÃ¼r die rechtliche Beurteilung bei der richterlichen Festsetzung des angemessenen Mietzinses bildet, der ÃœberprÃ¼fung durch den Obersten Gerichtshof (5Â ObÂ 137/08w mwN).
3.2.Â Hier hatte sich der SachverstÃ¤ndige an den rechtlichen Vorgaben des Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG zu orientieren. Seine Aufgabe war es, aufgrund seiner einschlÃ¤gigen Fachkenntnisse die Methode auszuwÃ¤hlen, die sich zur KlÃ¤rung der nach dem Gerichtsauftrag maÃŸgeblichen strittigen Tatfragen am besten eignet (RIS-Justiz RS0119439). Dies hat er dadurch getan, dass er aufgrund der UnmÃ¶glichkeit unbebaute Vergleichsobjekte in der Umgebung des Bestandobjekts aufzufinden, im Rahmen der Vergleichswertmethode auf Transaktionen zurÃ¼ckgegriffen hat, bei denen die keinen Wert mehr darstellende Bebauung abgerissen wurde. Im Wortlaut des Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG ist dies gedeckt; auch im Rahmen einer berichtigenden Auslegung des Begriffs â€žbebautâ€œ im Sinn der herrschenden Lehre ist es jedenfalls vertretbar, entsprechend der von Schinnagl/GrÃ¶schl (Jahrbuch WohnrechtÂ 2017, 157 [166]) vertretenen Auffassung Liegenschaften mit abbruchreifen wertlosen GebÃ¤uden, deren Sanierung technisch nicht machbar oder aus wirtschaftlichen GrÃ¼nden nicht vertretbar ist, unbebauten Liegenschaften zumindest dann gleichzustellen, wenn die Ermittlung eines Grundkostenanteils nach Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG mangels Vergleichsobjekten sonst scheitern mÃ¼sste. Die Entscheidung 5Â ObÂ 78/06s steht dem nicht entgegen, hatte der SachverstÃ¤ndige dort doch den Grundkostenanteil aus dem Kaufpreis fÃ¼r eine Eigentumswohnung rÃ¼ckgerechnet, was den Vorgaben von Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG jedenfalls widersprach. Zu bebauten Liegenschaften mit abbruchreifen, wertlosen GebÃ¤uden nahm der Fachsenat dort gar nicht Stellung, die UnmÃ¶glichkeit der Ermittlung eines Grundkostenanteils anhand unbebauter Liegenschaften war dort nicht nachgewiesen. Ein Widerspruch zu dieser Entscheidung ist daher nicht zu erkennen. Dass die Bebauung auf den hier vom SachverstÃ¤ndigen herangezogenen Vergleichsliegenschaften wertlos war, haben die Vorinstanzen Ã¼bereinstimmend festgestellt, dabei handelt es sich um eine Tatsachenfrage, die der Beurteilung des HÃ¶chstgerichts auch im AuÃŸerstreitverfahren entzogen ist (RIS-Justiz RS0007236). Dies gilt auch fÃ¼r die HÃ¶he der fÃ¼r die Vergleichsobjekte bezahlten Grundkostenanteile, die das Erstgericht â€“ wenn auch disloziert im Rahmen der rechtlichen Beurteilung â€“ dem SachverstÃ¤ndigengutachten folgend ausdrÃ¼cklich festgestellt hat. Damit hielt sich die Vorgangsweise des SachverstÃ¤ndigen und der Vorinstanzen bei der Ermittlung des Grundkostenanteils in dem von Â§Â 16 AbsÂ 3 MRG vorgegebenen Rahmen und ist im Einzelfall nicht korrekturbedÃ¼rftig. Eine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG liegt nicht vor.
4.1.Â Die Berechtigung und die HÃ¶he von AbschlÃ¤gen bzw ZuschlÃ¤gen zum Richtwertmietzins hÃ¤ngen regelmÃ¤ÃŸig von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab (RIS-Justiz RS0116132 [T2]; RS0117881 [T1]). GrundsÃ¤tzlich ist es mit der in Â§Â 16 AbsÂ 2 MRG geforderten Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des tÃ¤glichen Lebens unvereinbar, alle (auch die winzigsten) Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen ZuschlÃ¤ge einfach zusammenzuzÃ¤hlen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, weil auch der Wert der Wohnung nur insgesamt erfassbar ist bzw erlebt wird. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann dabei nur ein Kontrollinstrument sein; die Justierung im Einzelfall hat nach richterlichem Ermessen zu erfolgen (RIS-Justiz RS0117881). Dass das Rekursgericht den im eingerÃ¤umten Ermessensspielraum hier in unvertretbarer Weise verlassen hÃ¤tte, vermag der Revisionsrekurs nicht aufzuzeigen:
4.2.Â Ein Zuschlag von 10Â % fÃ¼r den Erstbezug nach Generalsanierung steht im Einklang mit der Ã¼berwiegenden hÃ¶chstgerichtlichen Rechtsprechung (5Â ObÂ 133/10k; 5Â ObÂ 240/10w; 5Â ObÂ 224/13x). Wenn das Rekursgericht davon ausging, dass damit allein nicht sÃ¤mtliche Ausstattungsmerkmale, die in einer modernen Wohnung erwartet werden kÃ¶nnen, abgedeckt werden, sondern AnschlÃ¼sse fÃ¼r Telefon, Telekabel, Waschmaschine und Gegensprechanlage als Sonderausstattung mit jeweils einem Zuschlag von je 1Â % zu veranschlagen sind, ist dies jedenfalls vertretbar. VergleichsmaÃŸstab ist ja die mietrechtliche Normwohnung als Wohnung in einem Althaus (RIS-Justiz RS0115605) und der Fachsenat hat in vergleichbaren FÃ¤llen bereits in dem Sinn judiziert (vgl 5Â ObÂ 168/01v; 5Â ObÂ 230/02p).
5.Â Damit war der ordentliche Revisionsrekurs zurÃ¼ckzuweisen.
6.Â Die Entscheidung Ã¼ber die Kosten des Revisionsrekursverfahrens grÃ¼ndet auf Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 17 MRG; nach Billigkeit hat die zur GÃ¤nze unterlegene Antragstellerin die Kosten der Revisionsrekursbeantwortung zu ersetzen, die gemÃ¤ÃŸ Â§Â 10 ZÂ 3 litÂ a litÂ bb RATG allerdings nur auf Basis einer Bemessungsgrundlage von 1.500Â EUR zu honorieren ist. Auf die UnzulÃ¤ssigkeit des Revisionsrekurses hat die Antragsgegnerin hingewiesen (RIS-Justiz RS0122294 [T1, T2]; RS0122774).