Document Number: JJT_20191216_OGH0002_0070OB00197_19Z0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127137
Case Number: 7Ob197/19z
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1576454400000
Word Count: 967

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die SenatsprÃ¤sidentin Dr.Â Kalivoda als Vorsitzende und die HofrÃ¤tinnen und HofrÃ¤te Hon.-Prof.Â Dr.Â HÃ¶llwerth, Dr.Â SolÃ©, Mag.Â Malesich und MMag.Â Matzka als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei B*, e.U., *, vertreten durch die Dr.Â Philipp Pelz RechtsanwaltsgesellschaftÂ mbH in Wien, gegen die beklagte Partei Mag.Â C* C*, vertreten durch Dr.Â Markus Tesar, Rechtsanwalt in Wien, wegen 11.052Â EURÂ sA, Ã¼ber die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Wiener Neustadt als Berufungsgericht vom 20.Â SeptemberÂ 2019, GZÂ 58Â RÂ 61/19x-23, womit das Urteil des Bezirksgerichts Baden vom 3.Â MaiÂ 2019, GZÂ 8Â CÂ 251/18s-18, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 860,58Â EUR (darin 143,43Â EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Das Berufungsgericht erklÃ¤rte die Revision zur Frage fÃ¼r zulÃ¤ssig, ob eine fÃ¼r den Vertragsabschluss nicht mehr relevante, aber ausdrÃ¼cklich gewÃ¼nschte Ãœbermittlung eines ExposÃ©s einen Provisionsanspruch des Maklers begrÃ¼nden kÃ¶nne.
Rechtliche Beurteilung
Entgegen diesem â€“ den Obersten Gerichtshof nicht bindenden â€“ Ausspruch des Berufungsgerichts ist die Revision mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage unzulÃ¤ssig. Die Entscheidung kann sich auf die Darlegung der ZurÃ¼ckweisungsgrÃ¼nde beschrÃ¤nken (Â§Â 510 AbsÂ 3 ZPO).
1.Â Mit dem Provisionsanspruch des Immobilienmaklers hat sich der Oberste Gerichtshof schon vielfach beschÃ¤ftigt. Die dazu entwickelten JudikaturgrundsÃ¤tze bedÃ¼rfen aus Anlass des vorliegenden Falls keiner Verbreiterung:
1.1.Â Nach Â§Â 6 AbsÂ 1 MaklerG ist der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision fÃ¼r den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde GeschÃ¤ft durch die vertragsgemÃ¤ÃŸe verdienstliche TÃ¤tigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.
1.2.Â Voraussetzung fÃ¼r einen Provisionsanspruch ist daher zunÃ¤chst ein allenfalls auch nur schlÃ¼ssig zustande gekommener Maklervertrag. Nach der Rechtsprechung ist fÃ¼r das konkludente Zustandekommen eines Maklervertrags zumindest erforderlich, dass der Interessent die von einem Immobilienmakler fÃ¼r ihn entfaltete TÃ¤tigkeit kennt und ihr nicht widerspricht. Selbst das reicht jedoch nicht aus, wenn der Immobilienmakler erkennbar bereits fÃ¼r einen anderen Auftraggeber (den VerkÃ¤ufer) handelt; in diesem Fall muss der Immobilienmakler deutlich zu erkennen geben, fÃ¼r seine BemÃ¼hungen (auch) eine Provision von seinem GesprÃ¤chs- bzw Verhandlungspartner zu erwarten (vgl 3Â ObÂ 131/16k mwN).
Die Beurteilung konkludenter WillenserklÃ¤rungen ist regelmÃ¤ÃŸig einzelfallbezogen (vgl RS0109021 [T5, T6]; RS0014150 [T8]; RS0014158 [T8]).
1.3.Â Wie der Senat bereits einmal zusammengefasst hat (7Â ObÂ 76/18d mit zahlreichen Nachweisen), ist weiters der Nachweis einer verdienstlichen, fÃ¼r den GeschÃ¤ftsabschluss adÃ¤quat kausalen TÃ¤tigkeit Voraussetzung fÃ¼r einen Provisionsanspruch. Eine verdienstliche TÃ¤tigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, fÃ¼r den GeschÃ¤ftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Der Makler hat die Verhandlungen nicht nur durch erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten fÃ¼r den Vertragsabschluss einzuleiten, sondern diesen auch sonst zu fÃ¶rdern. Die verdienstliche TÃ¤tigkeit des Immobilienmaklers durch vertragsgemÃ¤ÃŸe, auf den Vertragsabschluss gerichtete VermittlungstÃ¤tigkeiten wird daher auch dann anerkannt, wenn zwar dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit schon bekannt war, der Immobilienmakler danach aber durch seine BemÃ¼hungen den Abschluss des GeschÃ¤fts unterstÃ¼tzte und der Auftraggeber diese Hilfestellung in Anspruch nahm. Inwieweit der Makler dabei beratend und aufklÃ¤rend tÃ¤tig sein muss, hÃ¤ngt von vielen UmstÃ¤nden ab. Zur Vermittlung gehÃ¶rt, dass der Vermittler auf den Entschluss des Gegners mindestens einwirkt, dass er ihm das Vertragsanbot schmackhaft zu machen sucht, indem er fÃ¶rdernde Vorstellungen erweckt und bekrÃ¤ftigt und hemmende beseitigt oder entkrÃ¤ftet. Diese TÃ¤tigkeit ist es, die den Vermittler vom bloÃŸen Boten unterscheidet.
Die Frage der Verdienstlichkeit beziehungsweise jene nach der Wertigkeit einzelner Handlungen lÃ¤sst sich nur an Hand der konkreten UmstÃ¤nde des jeweiligen Einzelfalls beurteilen (ua RS0062849 [T6]; RS0062747 [T5]).
2.Â Die Verneinung des Provisionsanspruchs des KlÃ¤gers im Einzelfall durch die Vorinstanzen hÃ¤lt sich im Rahmen der zuvor genannten JudikaturgrundsÃ¤tze. Der gegenteilige Standpunkt des Revisionswerbers beschrÃ¤nkt sich auf die Darlegung, dass die Beurteilung der Vorinstanzen â€žzu strengâ€œ und unzutreffend sei; er wirft keine erheblichen Rechtsfragen auf.
Die Information Ã¼ber die Kaufgelegenheit und der Erstkontakt wurden nicht durch den KlÃ¤ger hergestellt und das Anbot sowie die Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien darÃ¼ber fanden direkt und ohne Beiziehung des KlÃ¤gers statt. Forderte der Beklagte bestimmte Informationen ein, wies der VerkÃ¤ufer jeweils den KlÃ¤ger an, dem Beklagten das GewÃ¼nschte zukommen zu lassen. Die Mitarbeiter des KlÃ¤gers haben sich dem Beklagten gegenÃ¼ber auch ausdrÃ¼cklich als vom VerkÃ¤ufer beauftragte Makler bezeichnet, konnten wiederholt keinerlei Informationen Ã¼ber das Kaufobjekt erteilen oder Fragen beantworten und verwiesen hiezu selbst auf die direkte Kontaktaufnahme mit dem VerkÃ¤ufer. Erst nachdem der Beklagte dem VerkÃ¤ufer direkt ein Kaufanbot gelegt hatte, reagierte der KlÃ¤ger mit dem unrichtigen Hinweis, ohne Verwendung eines von ihm erstellten Formblatts sei das Anbot â€žfÃ¼r den Abgeber bzw fÃ¼r uns als Makler keine gÃ¼ltige Verbindlichkeitâ€œ; diesem Mail waren ein solches unausgefÃ¼lltes Formblatt sowie ein â€“ im Begleitschreiben nicht als solches angesprochenes â€“ Blanko-Provisionsformular angeschlossen, die der Beklagte weder unterfertigte noch verwendte.
Die Beurteilung, dass damit insgesamt nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht worden sei, der KlÃ¤ger erwarte fÃ¼r seine BemÃ¼hungen (auch) eine Provision vom Beklagten, hÃ¤lt sich im Rahmen der Judikatur und bedarf keiner Korrektur im Einzelfall. In der Revision wird auch nicht konkret aufgezeigt, wodurch aus den Feststellungen ein Vermittlungsauftrag des Beklagten ableitbar sein solle. Zweifel, ob eine schlÃ¼ssige Auftragserteilung erfolgt ist, gehen aber stets zu Lasten des Maklers, der fÃ¼r das Zustandekommen des Vermittlungsauftrags beweispflichtig ist (vgl RS0062658 [T5]). Die EinschÃ¤tzung, mit Ãœberlegung aller UmstÃ¤nde habe der Beklagte davon ausgehen kÃ¶nnen, dass der KlÃ¤ger fÃ¼r den VerkÃ¤ufer als von diesem â€“ mit der Suche nach einem KÃ¤ufer â€“ beauftragter Makler aufgetreten sei und seine TÃ¤tigkeiten im Rahmen des mit dem VerkÃ¤ufer bestehenden RechtsverhÃ¤ltnisses erbracht habe, und dass damit zumindest Zweifel an einer Zustimmung des Beklagten zu einem Vertragsschluss verblieben, ist vertretbar und hÃ¤lt sich im Rahmen der Rechtsprechung.
3.Â Auf die â€“ auch vom Revisionswerber als wesentlich erachtete â€“ Zulassungsfrage kommt es auch deshalb nicht an, weil das â€žExposÃ©â€œ zu einem Zeitpunkt angefordert und Ã¼bermittelt wurde, zu dem sich die Vertragsparteien Ã¼ber die wesentlichen Vertragspunkte bereits einig waren.
4.Â Die Kostenentscheidung grÃ¼ndet sich auf Â§Â§Â 41, 50 ZPO. Der Beklagte hat in seiner Revisionsbeantwortung auf die UnzulÃ¤ssigkeit des Rechtsmittels hingewiesen.