Document Number: JJT_20191119_OGH0002_0100OB00031_19K0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E126932
Case Number: 10Ob31/19k
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1574121600000
Word Count: 829

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den VizeprÃ¤sidenten Univ.-Prof.Â Dr.Â Neumayr als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tinnen Dr.Â Fichtenau und Dr.Â Grohmann, den Hofrat Mag.Â Ziegelbauer und die HofrÃ¤tin Dr.Â Faber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei N* GmbH & Co OG, *, vertreten durch Dr.Â Wilhelm Schlein Rechtsanwalt GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei Verlassenschaft nach der am * verstorbenen KRinÂ M*, zuletzt: *, vertreten durch Dr.Â Erich Kafka, Dr.Â Manfred Palkovits, RechtsanwÃ¤lte in Wien, wegen AufkÃ¼ndigung, Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 30.Â JÃ¤nnerÂ 2019, GZÂ 38Â RÂ 217/18w-14, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die auÃŸerordentliche Revision wird gemÃ¤ÃŸ Â§Â 508a AbsÂ 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.1Â Beim vertraglichen Weitergaberecht rÃ¤umt der Bestandgeber im Bestandvertrag dem Mieter das Recht ein, durch bloÃŸe ErklÃ¤rung alle Rechte und Pflichten aus dem BestandverhÃ¤ltnis auf einen Dritten mit der Wirkung zu Ã¼bertragen, dass dieser an seiner Stelle Bestandnehmer wird, ohne dass es einer weiteren ErklÃ¤rung des Bestandnehmers bedarf (RS0032700; RS0032747). Die Vereinbarung eines â€žWeitergaberechtesâ€œ schlechthin bedeutet demnach das unbeschrÃ¤nkte Recht des Mieters, nicht nur einen Nachmieter vorzuschlagen, sondern diesem das Mietrecht zu Ã¼bertragen (RS0105786).
1.2Â Die KlÃ¤gerin hat sich selbst auf den Mietvertrag der verstorbenen ursprÃ¼nglichen Mieterin (in weiterer Folge nur mehr: Mieterin) mit der damaligen Vermieterin Ã¼ber ein GeschÃ¤ftslokal vom 11.Â 3.Â 1991 berufen. In PunktÂ III dieses Vertrags wurde vereinbart: â€žDie Vermieterin rÃ¤umt der Mieterin das Recht ein, die Mietrechte zu den gleichen Bedingungen an Kinder und Enkelkinder weiterzugeben. Eine Weitergabe der Mietrechte an andere Personen ist nur dann mÃ¶glich, wenn der neue Mieter den dann ortsÃ¼blichen Mietzins akzeptiert. Sollte es zu keiner Einigung Ã¼ber den ortsÃ¼blichen Mietzins kommen, so wird dieser durch einen SachverstÃ¤ndigen aus dem Immobiliengewerbe festgestellt.â€œ
1.3Â Ob ein Vertrag im Einzelfall richtig ausgelegt wurde, stellt nur dann eine erhebliche Rechtsfrage dar, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde (RS0042936). Die Vorinstanzen legten diesen Vertrag als Vereinbarung eines vertraglichen Weitergaberechts aus. Gegen diese Auslegung bestehen auf Grundlage der erstgerichtlichen Feststellungen keine Bedenken, sie steht mit den AuslegungsgrundsÃ¤tzen der Rechtsprechung im Einklang. Ob auch eine andere Auslegung denkbar wÃ¤re â€“ in der Revision macht die KlÃ¤gerin geltend, es sei bloÃŸ ein schlichtes PrÃ¤sentationsrecht vereinbart worden â€“ begrÃ¼ndet keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO.
1.4Â Ein im Mietvertrag vom Vermieter zugesichertes Weitergaberecht geht im Zweifel nicht auf den Nachmieter Ã¼ber, sondern wird durch einmalige AusnÃ¼tzung konsumiert (RS0111168). Richtig ist, dass der Vormieterin im Mietvertrag vom 12.Â 4.Â 1988 ein vertragliches Weitergaberecht eingerÃ¤umt war und dass die Vormieterin gegenÃ¼ber der Mieterin aufgrund der Vereinbarung vom 25.Â 2.Â 1991 (BlgÂ ./F) mit Wirkung zum 28.Â 2.Â 1991 unter der Bedingung auf die AusÃ¼bung der Hauptmietrechte verzichtete, dass der HauseigentÃ¼mer beginnend mit 1.Â 3.Â 1991 mit der (neuen) Mieterin einen Hauptmietvertrag abschlieÃŸe, der inhaltlich vollkommen dem Hauptmietvertrag (der Vormieterin) vom 12.Â 4.Â 1988 entsprechen sollte. Die Weitergabe der Mietrechte an die Mieterin im JahrÂ 1991 erfolgte aber nicht durch bloÃŸe ErklÃ¤rung der Vormieterin gegenÃ¼ber der Vermieterin. Vielmehr schloss die damalige Vermieterin mit der Mieterin einen neuen Mietvertrag, mag dieser auch inhaltsgleich mit dem Vertrag der Vormieterin sein. Dass die Vermieterin aufgrund der nur zwischen der Vor- und der Nachmieterin getroffenen Vereinbarung vom 25.Â 2.Â 1991, auf die sich die KlÃ¤gerin fÃ¼r ihre Argumentation beruft, verpflichtet gewesen wÃ¤re, einen neuen Mietvertrag mit der Mieterin abzuschlieÃŸen, behauptet die KlÃ¤gerin gar nicht. Vor diesem Hintergrund zeigt die KlÃ¤gerin mit ihrem Wunsch nach der Auslegung der am 11.Â 3.Â 1991 getroffenen Vereinbarung als â€žKonsumationâ€œ des vertraglich vereinbarten Weitergaberechts keine KorrekturbedÃ¼rftigkeit der Rechtsansicht der Vorinstanzen auf.
2.Â Auch mit dem Vorbringen, dass redliche Parteien in Kenntnis des Umstands, dass erst im JahrÂ 1993 die Bestimmungen der Â§Â§Â 12a und 46a MRG in Kraft traten, kein umfassendes Weitergaberecht vereinbart hÃ¤tten und die Parteien des Mietvertrags, wie sich aus dessen PunktÂ III ergebe, offenbar davon ausgegangen seien, dass Ã„nderungen der Sachlage Auswirkungen haben sollten, wÃ¼nscht die KlÃ¤gerin eine andere Auslegung des Mietvertrags im Einzelfall, womit sie aus den bereits dargelegten GrÃ¼nden keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigt. FÃ¼r die Annahme einer in der Revision behaupteten â€žVertragslÃ¼ckeâ€œ fehlt schon deshalb eine Grundlage, weil Â§Â 12 AbsÂ 3 MRG bereits in der Fassung vor dem 3.Â WÃ„G, BGBlÂ 1993/800, die MÃ¶glichkeit der ErhÃ¶hung des Hauptmietzinses auf den angemessenen Hauptmietzins im Fall der UnternehmensverÃ¤uÃŸerung durch den Hauptmieter einer GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeit kannte.
3.Â Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung ist das Institut des Wegfalls der GeschÃ¤ftsgrundlage nur als letztes Mittel heranzuziehen (RS0017454). Bereits das Berufungsgericht hat zutreffend ausgefÃ¼hrt, dass ein Rechtssatz, wonach jeder Vertrag unter der clausula rebus sic stantibus abgeschlossen gilt, nicht besteht (RS0018849). Es liegt wie schon dargestellt im Wesen eines vertraglich vereinbarten Weitergaberechts, dass es â€“ anders als im Fall der Vereinbarung eines PrÃ¤sentationsrechts â€“ gerade keinen Neuabschluss eines Mietvertrags erfordert, sondern zu einem Eintritt in den bestehenden Vertrag fÃ¼hrt (3Â ObÂ 104/15p). Eine KorrekturbedÃ¼rftigkeit der Rechtsansicht des Berufungsgerichts, dass bei Vereinbarung eines Weitergaberechts daher auch nicht die von der KlÃ¤gerin ins Treffen gefÃ¼hrten exorbitanten VerÃ¤nderungen des nunmehr ortsÃ¼blichen Mietzinses zu einem Wegfall der GeschÃ¤ftsgrundlage fÃ¼hren, zeigt die Revisionswerberin im konkreten Einzelfall daher nicht auf.
Mangels einer Rechtsfrage von der QualitÃ¤t des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO war die Revision daher zurÃ¼ckzuweisen.