Document Number: JJT_20201022_OGH0002_0060OB00078_20V0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0060OB00078.20V.1022.000
Case Number: 6Ob78/20v
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1603324800000
Word Count: 2821

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Schramm als Vorsitzenden und die HofrÃ¤te Hon.-Prof.Â Dr.Â Gitschthaler, Univ.-Prof.Â Dr.Â Kodek, Dr.Â Nowotny sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Faber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.Â H*****, 2.Â Mag.Â A*****, beide *****, vertreten durch Mag.Â Gabriel Wutti, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei Dr.Â R*****, Rechtsanwalt, *****, wegen 120.000Â EURÂ sA und Feststellung, Ã¼ber die auÃŸerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 13.Â FebruarÂ 2020, GZÂ 12Â RÂ 41/19s-35, mit dem das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien vom 4.Â FebruarÂ 2019, GZÂ 15Â CgÂ 78/17a-29, teilweise abgeÃ¤ndert wurde, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung beschlossen und zu Recht erkannt:
Spruch
Der auÃŸerordentlichen Revision wird hinsichtlich des Feststellungsbegehrens nicht Folge gegeben.
Hinsichtlich des Zahlungsbegehrens wird der auÃŸerordentlichen Revision Folge gegeben und die Rechtssache wird zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurÃ¼ckverwiesen.
Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
EntscheidungsgrÃ¼nde:
Die F***** GmbH (in der Folge: F*****) erwarb mit Kaufvertrag vom 31.Â 10.Â 2013 von der A***** GmbH 339/800Â Anteile an der Liegenschaft EZÂ *****, GBÂ *****, Bezirksgericht *****, mit der Anschrift M*****, samt darauf befindlichem Mehrparteienwohnhaus zum Zweck der Errichtung von zwei Wohnungen (TopÂ 18 und TopÂ 19) im Dachboden des Hauses. Zum Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaftsanteile durch die F***** lag bereits eine rechtskrÃ¤ftige Baubewilligung zur Errichtung der beiden Wohnungen vor.
Mit Kaufvertrag vom 3.Â 10.Â 2014 erwarben die beiden KlÃ¤ger gemeinsam von der F***** 169/800stel Anteile an der Liegenschaft mit dem Ziel, Wohnungseigentum an der Wohnung TopÂ 19 zu begrÃ¼nden. Am 22.Â 10.Â 2014 erwarben die beiden in dem der Entscheidung des erkennenden Senats vom 25.Â 6.Â 2020 (AZÂ 6Â ObÂ 171/19v) zugrunde liegenden Verfahren klagenden Parteien (in der Folge: Nachbarn) ebenfalls gemeinsam und mit â€“ mit Ausnahme der persÃ¶nlichen Daten und des Kaufpreises sowie der StaatsbÃ¼rgerschaftsklausel â€“ wortidentem Kaufvertrag von der F***** 170/800stelÂ Anteile an der Liegenschaft, wobei sie davon ausgingen, eine konkrete Wohnung, nÃ¤mlich die Nachbarwohnung der KlÃ¤ger TopÂ 18, zu kaufen.
Der beklagte Rechtsanwalt fungierte in beiden FÃ¤llen als Vertragserrichter und mit der grundbÃ¼cherlichen DurchfÃ¼hrung des Kaufvertrags beauftragter TreuhÃ¤nder, wobei nicht mehr strittig ist, dass auf die abgeschlossenen VertrÃ¤ge das BautrÃ¤gervertragsgesetz (BTVG) anzuwenden ist. Die VertrÃ¤ge enthalten unter anderem folgende Bestimmungen:
I.Â RechtsverhÃ¤ltnisse
[Die F*****], im Folgenden kurz VerkÃ¤uferin genannt, ist zu B-LNR [â€¦] EigentÃ¼merin von 339/800Â Anteilen an der Liegenschaft EZ [â€¦] Katastralgemeinde [â€¦], Wohnungseigentum in Vorbereitung, mit dem GST-NR [...]. Sie hat aufgrund der rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung vom 18.Â 9.Â 2013, Zl [â€¦] durch Ausbau des in ihrem Eigentum stehenden DachgeschoÃŸes zwei Wohnungen geschaffen. Die BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum ob der genannten Liegenschaft ist in Vorbereitung. Die im DachgeschoÃŸ geschaffenen Wohnungen werden die Bezeichnung topÂ 18 und topÂ 19 erhalten.
Gegenstand dieses Kaufvertrags sind [...]/800Â Anteile aus dem Anteil der VerkÃ¤uferin zu B-LNR [â€¦]. [Die KlÃ¤ger/Nachbarn] erwerben diese Anteile je zur HÃ¤lfte zum Zweck der BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum an der Wohnung topÂ [18 Nachbarn/topÂ 19 KlÃ¤ger], Wohnung/ Maisonette samt Terrasse.
GemÃ¤ÃŸ dem Gutachten des [â€¦] vom 10.Â 7.Â 2012 zur BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum ob der vorgenannten Liegenschaft werden die in Wohnungseigentum mit der Wohnung topÂ [18 bzw 19] untrennbar verbundenen AnteileÂ 110/662 Anteile betragen.
[â€¦]
Die Kosten der WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung und aller fÃ¼r deren grundbÃ¼cherliche DurchfÃ¼hrung erforderlichen Unterlagen gehen nicht zu Lasten der KÃ¤ufer.
Die KÃ¤ufer verpflichten sich, in der gebotenen Form sÃ¤mtliche ErklÃ¤rungen abzugeben und Unterschriften zu leisten, die fÃ¼r die BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum ob der Liegenschaft [â€¦] erforderlich sind.
[â€¦]
II.Â Kaufvereinbarung und Kaufpreis
Die VerkÃ¤uferin verkauft und Ã¼bergibt [den KlÃ¤gern/Nachbarn], im folgenden auch kurz KÃ¤ufer genannt, die vorgenannten kaufgegenstÃ¤ndlichen [...]/800Â Anteile aus den der VerkÃ¤uferin zu B-LNR [â€¦] gehÃ¶renden 339/800Â Anteilen der Liegenschaft EZ [â€¦] Katastralgemeinde [â€¦] Wohnungseigentum in Vorbereitung, mit dem GST-NR [â€¦] samt allem rechtlichen und tatsÃ¤chlichen ZubehÃ¶r, [â€¦] wie sie die VerkÃ¤uferin besessen und benÃ¼tzt hat und zu besitzen und benÃ¼tzen berechtigt war.
Sowohl die KlÃ¤ger als auch die Nachbarn wurden vom Beklagten im Rahmen der Unterzeichnung der KaufvertrÃ¤ge darauf hingewiesen, dass sie schlichtes Miteigentum erwerben wÃ¼rden und die WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung im Laufen sei, wozu sie sich mit einem namentlich genannten anderen Rechtsanwalt in Verbindung setzen sollten. Der Beklagte klÃ¤rte die KlÃ¤ger aber nicht Ã¼ber den Unterschied zwischen schlichten Miteigentumsanteilen und Wohnungseigentum sowie Ã¼ber den Vorgang der WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung auf. Regelungen zu allfÃ¤lligen SicherstellungsmaÃŸnahmen nach dem BTVG finden sich im Kaufvertrag nicht und wurden zwischen den Parteien auch nicht besprochen.
In den KaufvertrÃ¤gen wurde die Auszahlung der treuhÃ¤ndig zu erlegenden Kaufpreise an die F***** derart vereinbart, dass mit erfolgter Eigentumseinverleibung 308.000Â EUR (betreffend die Nachbarn) bzw 300.000Â EUR (betreffend die KlÃ¤ger) und mit BestÃ¤tigung der WohnungsÃ¼bergabe durch die Vertragsteile weitere 77.000Â EUR (betreffend die Nachbarn) bzw 60.000Â EUR (betreffend die KlÃ¤ger) ausbezahlt werden sollten. Sowohl die KlÃ¤ger als auch die Nachbarn haben die Kaufpreise auf dem Treuhandkonto erlegt.
Am 18.Â 12. bzw am 20.Â 12.Â 2014 Ã¼bernahmen die KlÃ¤ger bzw die Nachbarn die Wohnungen TopÂ 19 und TopÂ 18 in dem Wissen, dass das Objekt nicht mangelfrei war. MÃ¤ngel bestanden einerseits an den Wohnungen selbst, andererseits an den allgemeinen Teilen des Hauses. Zum Zeitpunkt der Ãœbergabe war den KlÃ¤gern das gesamte AusmaÃŸ der MÃ¤ngel nicht bekannt.
Mit BeschlÃ¼ssen des Grundbuchsgerichts vom 20.Â 11.Â 2014 bzw 8.Â 1.Â 2015 wurde jeweils das schlichte Miteigentum der KlÃ¤ger bzw der Nachbarn hinsichtlich ihrer Anteile ob der Liegenschaft grundbÃ¼cherlich einverleibt; die Zusage der EinrÃ¤umung des Wohnungseigentums zugunsten der KlÃ¤ger bzw der Nachbarn wurde nicht angemerkt.
Am 1.Â 12. und am 18.Â 12.Â 2014 zahlte der Beklagte vom Treuhanderlag der KlÃ¤ger 360.000Â EUR und am 9.Â 1.Â 2015 vom Treuhanderlag der Nachbarn 365.750Â EUR jeweils an die VerkÃ¤uferin F***** aus, Ã¼ber deren VermÃ¶gen am 9.Â 6.Â 2017 das Insolvenzverfahren erÃ¶ffnet wurde; dieses wurde am 13.Â 4.Â 2018 nach Verteilung an die MasseglÃ¤ubiger wieder aufgehoben.
Zum Zeitpunkt der VertragsabschlÃ¼sse war im Grundbuch ob der Liegenschaft der F***** in der Aufschrift des Gutsbestandsblatts Wohnungseigentum in Vorbereitung eingetragen. Bis zum Schluss der mÃ¼ndlichen Verhandlungen erster Instanz war ob der Liegenschaft Wohnungseigentum weder der KlÃ¤ger noch der Nachbarn begrÃ¼ndet.
Sowohl die Nachbarn (in dem der Entscheidung AZÂ 6Â ObÂ 171/19v zugrunde liegenden Verfahren) als auch die KlÃ¤ger (im vorliegenden Verfahren) begehrten zunÃ¤chst die Feststellung, dass der Beklagte ihnen fÃ¼r alle SchÃ¤den hafte, die ihnen hinsichtlich der KaufvertrÃ¤ge mit der F***** kÃ¼nftig dadurch entstehen, dass es der Beklagte als Vertragserrichter und TreuhÃ¤nder unterlassen hat, sie vor Vertragsabschluss Ã¼ber die mit diesen RechtsgeschÃ¤ften verbundenen Risiken aufzuklÃ¤ren sowie ihre Sicherung als Erwerber gemÃ¤ÃŸ Â§Â§Â 7Â ff BTVG im Vertrag vorzusehen und zu Ã¼berwachen, und dass der Beklagte weiters die Auszahlung der Kaufpreise von den Treuhandkonten an die VerkÃ¤uferseite vorgenommen hat, wenngleich hiefÃ¼r die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorlagen. DarÃ¼berhinaus stellten die Nachbarn ein Zahlungsbegehren in HÃ¶he von 100.000Â EUR und die KlÃ¤ger ein solches in HÃ¶he von 120.000Â EUR; dabei handle es sich um jene BetrÃ¤ge, die den Kosten der Ersatzvornahme der ausstÃ¤ndigen bzw mangelhaften Leistungen entspreche.
In dem der Entscheidung AZÂ 6Â ObÂ 171/19v zugrunde liegenden Verfahren stellten Erst- und Berufungsgericht fest, dass der Beklagte den Nachbarn fÃ¼r sÃ¤mtliche SchÃ¤den, die ihnen aufgrund der Unterlassung der grundbÃ¼cherlichen Anmerkung der Zusage der EinrÃ¤umung des Wohnungseigentums an B-LNR [...] der verfahrensgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaft kÃ¼nftig entstehen, haftet. Das darÃ¼ber hinausgehende Feststellungsbegehren wurde vom Erstgericht (insoweit rechtskrÃ¤ftig) abgewiesen.
Im vorliegenden Verfahren stellte das Berufungsgericht fest, dass der Beklagte den KlÃ¤gern fÃ¼r alle SchÃ¤den haftet, die ihnen hinsichtlich des Kaufvertrags mit der F***** kÃ¼nftig dadurch entstehen, dass es der Beklagte als Vertragserrichter und TreuhÃ¤nder unterlassen hat, ihre Sicherung als Erwerber gemÃ¤ÃŸ Â§Â§Â 7Â ff BTVG im Vertrag vorzusehen und zu Ã¼berwachen, und dass der Beklagte weiters die Auszahlung des Kaufpreises vom Treuhandkonto an die VerkÃ¤uferseite vorgenommen hat, wenngleich hiefÃ¼r die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorlagen. Das Mehrbegehren, es werde festgestellt, dass der Beklagte den KlÃ¤gern fÃ¼r alle SchÃ¤den haftet, die ihnen kÃ¼nftig dadurch entstehen, dass es der Beklagte als Vertragserrichter und TreuhÃ¤nder unterlassen hat, die KlÃ¤ger vor Vertragsabschluss Ã¼ber die mit diesem RechtsgeschÃ¤ft verbundenen Risiken aufzuklÃ¤ren, wies das Berufungsgericht (insoweit rechtskrÃ¤ftig) ab.
Hinsichtlich der Zahlungsbegehren wurde in beiden Verfahren deren Bestand dem Grunde nach zu Recht ausgesprochen.
Rechtliche Beurteilung
Die vom Berufungsgericht fÃ¼r nicht zulÃ¤ssig erklÃ¤rte (auÃŸerordentliche) Revision des Beklagten ist zulÃ¤ssig; sie ist auch teilweise berechtigt.
1.Â Da die KlÃ¤ger in diesem Verfahren vom selben Rechtsanwalt rechtsfreundlich vertreten werden wie die Nachbarn in dem der Entscheidung AZÂ 6Â ObÂ 171/19v zugrunde liegenden Verfahren, der beklagte Rechtsanwalt sich selbst vertritt und in beiden Verfahren â€“ von ident festgestellten Sachverhalten ausgehend â€“ nahezu wortidente auÃŸerordentliche Revisionen erhoben hat, kann grundsÃ¤tzlich auf die ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndeten Klarstellungen in der Entscheidung des erkennenden Senats vom 25.Â 6.Â 2020 (AZÂ 6Â ObÂ 171/19v) verwiesen werden.
2.Â Der Senat hat in dieser Entscheidung der auÃŸerordentlichen Revision des Beklagten hinsichtlich des Feststellungsbegehrens keine Folge gegeben und als entscheidungswesentlich hervorgehoben:
Im vorliegenden Fall ist aus der schriftlichen Vertragsurkunde fÃ¼r juristische Laien nicht erkennbar, dass darin auf zwei gesonderte rechtliche VorgÃ¤nge, nÃ¤mlich einerseits den Erwerb von Miteigentum, andererseits die BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum, Bezug genommen wird. Es ist auch nicht erkennbar, dass diese voneinander getrennt und nicht beide mit Hilfe des vorgelegten Vertrags durchgefÃ¼hrt werden sollen. Der schriftliche Vertrag wird von einem juristischen Laien in seiner Gesamtheit vielmehr dahin aufgefasst werden, dass mit der Vertragsunterzeichnung ein einziger Vorgang, der â€žin Vorbereitungâ€œ sei, abgeschlossen werde. Dieser Bedeutungsgehalt ergibt sich aus dem Erwerb zum Zweck der WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung und wird durch die Kostentragungsregel â€“ wonach die Kosten der WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung nicht zu Lasten der [Nachbarn] gehen â€“ bestÃ¤tigt. Diese Regelung legt nahe, dass die WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung in den Verantwortungsbereich der VerkÃ¤uferin fÃ¤llt, die auch die dafÃ¼r anfallenden Kosten tragen wÃ¼rde. GegenÃ¼ber einem juristischen nicht ausgebildeten Erwerber ist die bloÃŸe Ãœbermittlung des bereits in der Vergangenheit verfassten Wohnungseigentumsvertrags und der ohne ErlÃ¤uterungen zum Vorgang erteilte Hinweis auf den anderen Rechtsanwalt anlÃ¤sslich der Vertragsunterzeichnung nicht geeignet, den sich aus der Vertragsurkunde ergebenden Bedeutungsgehalt, dass die [Nachbarn] Wohnungseigentum erwerben wÃ¼rden, zu beseitigen.
Die Auslegung der Vorinstanzen, die dem zwischen den [Nachbarn] und der F***** abgeschlossenen Vertrag den Inhalt der Zusage von Wohnungseigentum zumaÃŸen, erweist sich daher als zutreffend.
Nach den Feststellungen oblag es der F*****, den Dachboden des auf der Liegenschaft errichteten GebÃ¤udes auszubauen und zwei selbststÃ¤ndige Wohnungen zu errichten. Ausgehend von dieser vertraglich Ã¼bernommenen Verpflichtung zur Schaffung des Wohnungseigentumsobjekts â€“ und nicht, wie der [Beklagte] meint, aufgrund des bloÃŸen Erwerbs von Liegenschaftsanteilen von der allfÃ¤lligen frÃ¼heren Wohnungseigentumsorganisatorin â€“ haben die Vorinstanzen die F***** zutreffend als Wohnungseigentumsorganisatorin qualifiziert.
Der Beklagte als Vertragserrichter wÃ¤re verpflichtet gewesen, im BautrÃ¤gervertrag die grundbÃ¼cherliche Sicherstellung der KlÃ¤ger auch durch die Anmerkung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 40 AbsÂ 2 WEG vorzusehen.
Es trifft zwar zu, dass die vom Berufungsgericht angefÃ¼hrte MÃ¶glichkeit der Anmerkung der Ãœbertragung des Rechts auf WohnungseigentumseinrÃ¤umung gemÃ¤ÃŸ Â§Â 40 AbsÂ 2 letzter Satz WEG nicht in Betracht kam, weil sich aus den im Verfahren vorgelegten GrundbuchsauszÃ¼gen eine (in der Folge Ã¼bertragbare) Anmerkung zugunsten der F***** nicht ergibt. Daraus ist fÃ¼r den Beklagten aber nichts gewonnen, weil es an ihm als Vertragserrichter gelegen wÃ¤re, eine zur Erreichung der gewÃ¤hlten Sicherung geeignete Vertragsgestaltung vorzunehmen oder gegebenenfalls auf die Vereinbarung einer anderen Sicherungsart nach BTVG zu dringen.
Hingegen haftet der Beklagte nicht fÃ¼r den Erfolg der BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum zugunsten der [Nachbarn]. Sein Vorbringen, weder er selbst noch die F***** allein hÃ¤tten die BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum bewirken kÃ¶nnen, weil dazu die Mitwirkung aller MiteigentÃ¼mer erforderlich sei, steht daher der Feststellung der Haftung wegen VersÃ¤umnissen bei der Vertragsgestaltung nicht entgegen.
Damit kann aber auch im vorliegenden Verfahren der auÃŸerordentlichen Revision des Beklagten gegen das Feststellungsurteil kein Erfolg beschieden sein. Dass das hier vom Berufungsgericht im Sinn der Klage formulierte Feststellungsurteil von jenem der Vorinstanzen in dem der Entscheidung AZÂ 6Â ObÂ 171/19v zugrunde liegenden Verfahren abweicht, vermag daran nichts zu Ã¤ndern. Der erkennende Senat hat zur Formulierung im genannten Verfahren klargestellt, dass sich aus den fÃ¼r die Auslegung des Titels heranzuziehenden EntscheidungsgrÃ¼nden unzweifelhaft ergebe, dass die (dort) Vorinstanzen lediglich das haftungsbegrÃ¼ndende Verhalten des Beklagten im Hinblick auf das gewÃ¤hlte Sicherungsmodell prÃ¤zisieren, nicht aber eine â€“ von den KlÃ¤gern gar nicht begehrte â€“ Erfolgshaftung feststellen wollten. Eine solche ergibt sich aber auch nicht aus der vom Berufungsgericht im vorliegenden Fall gewÃ¤hlten Formulierung des (stattgebenden) Feststellungsurteils.
3.Â Zum Leistungsbegehren wurde in der Entscheidung 6Â ObÂ 171/19v wie folgt ausgefÃ¼hrt:
Die prozessÃ¶konomische Funktion eines Zwischenurteils liegt vorrangig darin, Ã¼ber den Anspruchsgrund abschlieÃŸend abzusprechen und das weitere Verfahren von der PrÃ¼fung der fÃ¼r den Anspruchsgrund relevanten UmstÃ¤nde zu entlasten (RS0040736 [T8]). Vor Erlassung des Zwischenurteils kann aber nicht von der SchlÃ¼ssigstellung des Klagebegehrens abgesehen werden, da die SchlÃ¼ssigkeit des Klagevorbringens den Grund des Anspruchs betrifft (RS0040736 [T4]).
Die [Nachbarn] leiten den ihnen entstandenen Schaden aus der Summe der Fertigstellungs- und MÃ¤ngelbehebungskosten ab, fÃ¼r die ihnen aufgrund der verfrÃ¼hten Auszahlung durch den Beklagten kein Haftungsfonds mehr zur VerfÃ¼gung stehe. Voraussetzung ihres Schadenersatzanspruchs gegen den Beklagten ist daher nicht nur das Auflaufen des behaupteten Aufwands fÃ¼r die Baufertigstellung und MÃ¤ngelbehebung, sondern â€“ da der Beklagte als Vertragserrichter und TreuhÃ¤nder fÃ¼r die unterbliebene bzw mangelhafte ErfÃ¼llung des BautrÃ¤gervertrags nicht haftet â€“ die rechtswidrige Weiterleitung des Treuhanderlags an die F*****.
Der Beklagte wÃ¤re bei Wahl des Sicherungsmodells nach Â§Â§Â 9, 10 BTVG verpflichtet gewesen, im BautrÃ¤gervertrag einen Ratenplan, dessen letzte Rate gemÃ¤ÃŸ Â§Â 10 AbsÂ 2 BTVG als HaftrÃ¼cklass auszugestalten ist, und die grundbÃ¼cherliche Sicherstellung der Rechtsposition der [Nachbarn] vorzusehen. Er hÃ¤tte den Treuhanderlag â€“ und zwar bereits dessen â€žersten Euroâ€œ â€“ erst dann auszahlen dÃ¼rfen, wenn alle Voraussetzungen des grundbÃ¼cherlichen Sicherungsmodells verwirklicht gewesen wÃ¤ren (vgl 6Â ObÂ 173/18m).
Wenn der TreuhÃ¤nder Zahlungen vor FÃ¤lligkeit weiterleitet, wird er dem Erwerber gegenÃ¼ber schadenersatzpflichtig (6Â ObÂ 173/18m; 1Â ObÂ 190/12s).
FÃ¼r eine Schadenersatzpflicht nach bÃ¼rgerlichem Recht muss darÃ¼ber hinaus der Rechtswidrigkeitszusammenhang gegeben sein, das heiÃŸt dass aufgrund eines rechtswidrigen Verhaltens nur fÃ¼r jene verursachten SchÃ¤den zu haften ist, die die Ã¼bertretene Verhaltensnorm nach ihrem Schutzzweck gerade verhindern sollte (RS0022933 [T1]; vgl RS0031143; RS0023150).
Zweck der â€žRatenplanmethodeâ€œ im Sinn des Â§Â 10 BTVG ist es, eine Entsprechung zwischen den Zahlungen des Erwerbers und der ErhÃ¶hung des Werts der Liegenschaft bzw seines Liegenschaftsanteils durch die zwischenzeitig erbrachten Bauleistungen zu gewÃ¤hrleisten (RS0119703 [T3]).
Das grundbÃ¼cherliche Sicherstellungsmodell nach Â§Â 9 BTVG dient damit (anders als das Sicherungsmodell des Â§Â 8 BTVG) nicht der Sicherung der RÃ¼ckforderungsansprÃ¼che des Erwerbers, sondern der Sicherung des besonderen Interesses am Erwerb einer bestimmten Wohnung (vgl RS0119103; vgl 3Â ObÂ 123/13d). In diesem Sinn bezweckt auch die Anmerkung nach Â§Â 40 AbsÂ 2 WEG den Schutz des Erwerbs des Wohnungseigentums (vgl 1Â ObÂ 11/12t), sohin der VertragserfÃ¼llung, nicht aber die Sicherstellung der RÃ¼ckabwicklung des GeschÃ¤fts.
Allerdings dient die in Â§Â 10 AbsÂ 2 ZÂ 1 litÂ g ebenso wie in ZÂ 2 litÂ g BTVG vorgesehene Ausgestaltung der letzten Rate von 2Â % des Preises als HaftrÃ¼cklass der Sicherung von GewÃ¤hrleistungsansprÃ¼chen (vgl RS0018098).
Im vorliegenden Fall hat der Beklagte gegen die ihn treffenden Verpflichtungen verstoÃŸen, indem er weder die grundbÃ¼cherliche Sicherstellung des Erwerbs des Wohnungseigentums durch die [Nachbarn] noch einen Ratenplan mit dem nach Â§Â 10 AbsÂ 2 BTVG vorgeschriebenen HaftrÃ¼cklass vertraglich vorsah und indem er den gesamten Treuhanderlag vor Eintritt der FÃ¤lligkeit gemÃ¤ÃŸ Â§Â 7 AbsÂ 4 BTVG, Â§Â 37 AbsÂ 1 WEG an die BautrÃ¤gerin auszahlte.
Die [Nachbarn] leiten ihre ZahlungsansprÃ¼che aus dem Verlust ihres Deckungsfonds fÃ¼r GewÃ¤hrleistungsansprÃ¼che gegen die F*****, nicht aus dem Verlust des Deckungsfonds fÃ¼r AnsprÃ¼che aus der unterbliebenen EinrÃ¤umung von Wohnungseigentum ab. Der geltend gemachte Schaden steht daher nicht im Rechtswidrigkeitszusammenhang mit dem VersÃ¤umnis des Beklagten, im BautrÃ¤gervertrag die Anmerkung der EinrÃ¤umung von Wohnungseigentum vorzusehen.
Dass der Beklagte mangels Bewirkung der Anmerkung des Â§Â 40 AbsÂ 2 WEG gar keine Zahlungen aus dem Treuhanderlag an die F***** hÃ¤tte leisten dÃ¼rfen, ist daher nicht geeignet, den hier geltend gemachten Schadenersatzanspruch zu begrÃ¼nden.
Eine im Rechtswidrigkeitszusammenhang stehende Pflichtverletzung des Beklagten liegt jedoch â€“ sofern die von den [Nachbarn] behaupteten GewÃ¤hrleistungsansprÃ¼che gegen die F***** zu Recht bestandenÂ â€“Â in der Auszahlung jenes Teils des Treuhanderlags, der der HÃ¶he des nach Â§Â 10 AbsÂ 2 BTVG vorgeschriebenen HaftrÃ¼cklasses entspricht. Das sind im vorliegenden Fall 7.700Â EUR (2Â % von 385.000Â EUR).
[...] Soweit die [Nachbarn] darÃ¼ber hinaus auf dem Standpunkt stehen, der Beklagte hÃ¤tte insgesamt 100.000Â EUR aus dem Treuhanderlag nicht an die F***** auszahlen dÃ¼rfen, stÃ¼tzten sie dies bislang auf die vom Beklagten nicht im Vertrag vorgesehene Anmerkung nach Â§Â 40 AbsÂ 2 WEG. Dass dieses Vorbringen den geltend gemachten Schadenersatzanspruch nicht schlÃ¼ssig zu begrÃ¼nden vermag, wurde bereits ausgefÃ¼hrt.
Diese UnschlÃ¼ssigkeit des Klagebegehrens wird im fortgesetzten Verfahren mit den [Nachbarn] zu erÃ¶rtern sein.
DarÃ¼ber hinaus ist eine weitere UnschlÃ¼ssigkeit des von den [Nachbarn] geltend gemachten Zahlungsbegehrens aufzugreifen.
Macht ein KlÃ¤ger â€“ wie hier â€“ einen Teil eines Gesamtschadens geltend und kÃ¶nnen dabei einzelne Anspruchspositionen unterschieden werden, die ein unterschiedliches rechtliches Schicksal haben, so hat er klarzustellen, welche Teile von seinem pauschal formulierten Begehren erfasst sein sollen (RS0031014 [T22, T25]).
Dies ist auch hier erforderlich. Die [Nachbarn] haben nÃ¤mlich die von ihnen geltend gemachte Pauschalsumme als einen â€žMindestbetragâ€œ bezeichnet, ohne auszufÃ¼hren, in welcher HÃ¶he sie aus den einzelnen BaumÃ¤ngeln in Verbindung mit der unzulÃ¤ssigen Auszahlung des Treuhanderlags SchadenersatzansprÃ¼che ableiten. Das Erstgericht hat dies zwar zunÃ¤chst mit den Parteien erÃ¶rtert, nach der versuchten SchlÃ¼ssigstellung durch die KlÃ¤ger aber keine weitere PrÃ¤zisierung verlangt (vgl RS0037300 [T35]).
Auch die aus der fehlenden AufschlÃ¼sselung der einzelnen Schadenspositionen resultierende UnschlÃ¼ssigkeit des Zahlungsbegehrens bedarf daher einer ErÃ¶rterung mit den Parteien im fortgesetzten Verfahren. Eine Klagestattgebung dem Grunde nach ist nach derzeitigem Verfahrensstand daher nicht mÃ¶glich.
4.Â Ebenfalls Stellung genommen hat der Senat in der genannten Entscheidung zum VerjÃ¤hrungseinwand des Beklagten. FÃ¼r dessen Beurteilung kommt es nicht auf die Frage der Unterbrechungswirkung des ursprÃ¼nglich allein erhobenen Feststellungbegehrens fÃ¼r das Zahlungsbegehren an. Die VerjÃ¤hrung des geltend gemachten Schadens der Nachbarn â€“ dass diese die Kosten der Ersatzvornahmen selbst zu tragen haben â€“ stellt nÃ¤mlich einen Folgeschaden des in der Verminderung des Treuhanderlags gelegenen PrimÃ¤rschadens dar, der erst zum Zeitpunkt der KonkurserÃ¶ffnung (am 9.Â 6.Â 2017) erkennbar wurde (3Â ObÂ 23/14z).
Auch das Zahlungsbegehren der KlÃ¤ger im vorliegenden Verfahren erweist sich daher nicht als verjÃ¤hrt.
5.Â Die Entscheidung Ã¼ber die Kosten des Rechtsmittelverfahrens grÃ¼ndet sich auf Â§Â 52 ZPO.