Document Number: JJT_20181106_OGH0002_0050OB00173_18D0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E123488
Case Number: 5Ob173/18d
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1541462400000
Word Count: 1274

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen AuÃŸerstreitsache der Antragstellerin M* GmbH, *, vertreten durch Hawel Eypeltauer Gigleitner Huber & Partner, RechtsanwÃ¤lte in Linz, gegen den Antragsgegner M*, vertreten durch DSC Doralt Seist Csoklich RechtsanwÃ¤lte GmbH in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG iVm Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs des Antragsgegners gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien vom 27.Â JuniÂ 2018, GZÂ 39Â RÂ 368/17g-24, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen (Â§Â 71 AbsÂ 3 AuÃŸStrG).
Text
BegrÃ¼ndung:
Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist nur die Frage, ob die Vorschreibung eines nach Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG angehobenen Mietzinses fÃ¼r das GeschÃ¤ftslokal der Antragstellerin bereits fÃ¼r den Zeitraum ab 16.Â FebruarÂ 1999 zulÃ¤ssig war.
Die Vorinstanzen verneinten Ã¼bereinstimmend einen Machtwechsel innerhalb der Mietergesellschaft selbst und damit ein Anhebungsrecht nach Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG bereits vor dem 1.Â AprilÂ 2013.
In seinem auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs macht der Antragsgegner geltend, das Rekursgericht sei von der Rechtsprechung abgewichen, wonach â€žjedenfallsâ€œ eine Ã„nderung der rechtlichen und wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeiten vorliege, wenn die Mehrheit der Anteile verÃ¤uÃŸert werde. Ãœberdies gebe es keine Judikatur des Obersten Gerichtshofs zu â€ždoppelstÃ¶ckigen Konstruktionenâ€œ, bei denen hinter der Mietergesellschaft zwei je zu 50Â % beteiligte Holdinggesellschaften stÃ¼nden, und zu Gesellschaften ohne Mehrheitsgesellschafter.
Rechtliche Beurteilung
Eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zeigt der Antragsgegner damit nicht auf:
1.1.Â Zur Anwendung des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG vertritt die nunmehr herrschende Ansicht die sogenannte â€žMachtwechseltheorieâ€œ, zu der sich auch der erkennende Senat mittlerweile mehrfach ausdrÃ¼cklich bekannt hat (5Â ObÂ 198/09t = woblÂ 2010/126 [Vonkilch] = immolexÂ 2010/85 [Limberg]; 5Â ObÂ 91/12m = GesRZÂ 2013, 294 [Schauer] = NZÂ 2013/40 [Walch]; 5Â ObÂ 196/13d = woblÂ 2014/89; 5Â ObÂ 127/17p = NZÂ 2017/154). Die Machtwechseltheorie entspricht auch der herrschenden Lehre (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht3 Â§Â 12a MRG RzÂ 41Â f mwN; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 Â§Â 12a MRG RzÂ 18 mwN; Hawel in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht2 Â§Â 12a MRG RZÂ 19Â f; Auer/H.Â BÃ¶hm in GeKo WohnrechtÂ I Â§Â 12a MRG RzÂ 105Â ff mwN). Im Regelfall wird bei der Beurteilung der Ã„nderung der rechtlichen und wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeit in der Mietergesellschaft auf das â€žKippen der MehrheitsverhÃ¤ltnisseâ€œ abgestellt (RIS-Justiz RS0108983; RS0111167). Ein Kippen der MehrheitsverhÃ¤ltnisse indiziert den Machtwechsel, die konkreten Auswirkungen sind jeweils im Einzelfall zu prÃ¼fen. Ergibt eine solche PrÃ¼fung, dass trotz Ã„nderung der rechtlichen VerhÃ¤ltnisse keine wirtschaftliche Ã„nderung eintritt, weil am Ende des Vorgangs letztlich unverÃ¤nderte MachtverhÃ¤ltnisse stehen, ist kein Anhebungsrecht bewirkt (RIS-Justiz RS0125715; RS0111167 [T14, T17]; 5Â ObÂ 228/15p = immolexÂ 2016/60 [Cerha]; 5Â ObÂ 127/17p = NZÂ 2017/154). Jedenfalls bedarf es einer Ã„nderung der rechtlichen und der wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeit der Mietergesellschaft, beide Voraussetzungen mÃ¼ssen kumulativ vorliegen (1Â ObÂ 180/07p mwN = ecolexÂ 2008/313; 5Â ObÂ 127/17p = NZÂ 2017/154). Auch der im Revisionsrekurs zitierte Rechtssatz RIS-Justiz RS0069558 stellt auf den Machtwechsel in der Gesellschaft oder juristischen Person ab. Da das Kippen der MehrheitsverhÃ¤ltnisse eine entscheidende Ã„nderung der rechtlichen und wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeiten zwar indiziert, sind dessen konkrete Auswirkungen â€“ auch bei der Gesellschaft mit beschrÃ¤nkter Haftung â€“ im Einzelfall zu prÃ¼fen (RIS-Justiz RS0111167 [T14]). Dies haben die Vorinstanzen hier getan und sind zu einem jedenfalls vertretbaren Ergebnis gelangt:
1.2.Â Zu â€ždoppelstÃ¶ckigen Konstruktionenâ€œ in Form von Holdinggesellschaften, die Anteile an der Mietergesellschaft halten, liegt bereits hÃ¶chstgerichtliche Rechtsprechung vor (RIS-Justiz RS0111296). Danach kommt es nicht darauf an, ob der (geÃ¤nderte) entscheidende Einfluss auf die Mietergesellschaft von innen oder von auÃŸen kommt, weil die weite Formulierung des Â§Â 12a AbsÂ 3 MRG den Machtwechsel in der Gesellschaft erfassen soll. Die EinflussmÃ¶glichkeit muss zwar gesellschaftsrechtlich begrÃ¼ndet sein, ist aber auch dann tatbestandsmÃ¤ÃŸig im Sinn des Â§Â 12a AbsÂ 3 SatzÂ 1 MRG, wenn sie bloÃŸ mittelbar â€“ etwa Ã¼ber dazwischengeschaltete weitere Gesellschaften â€“ besteht. Die VerÃ¤uÃŸerung der Anteilsrechte an jener Holdinggesellschaft, die Alleingesellschafterin der Mietergesellschaft ist, kann daher eine wesentliche Ã„nderung der rechtlichen und wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeit in der Mietergesellschaft bewirken (5Â ObÂ 51/01p). Die Ã„nderung auf der Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausÃ¼bt, kann fÃ¼r eine wesentliche Ã„nderung ausreichen (5Â ObÂ 7/98k; 1Â ObÂ 180/07p; 5Â ObÂ 224/14y = immolexÂ 2015/73 [Pfiel]). Auch diesbezÃ¼glich wurde aber die zunÃ¤chst noch zu 5Â ObÂ 262/02v und 5Â ObÂ 161/04v vertretene Auffassung, es reiche aus, wenn die Mehrheit der Anteile wirtschaftlich nunmehr anderen Personen als den bisherigen Gesellschaften zuzurechnen sei, vom erkennenden Senat (5Â ObÂ 198/09t = woblÂ 2010/126 [Vonkilch]) ausdrÃ¼cklich abgelehnt. Abzustellen ist auch bei Konzern- und Holdingskonstruktionen auf die Frage des entscheidenden Einflusses auf die Mietergesellschaft, der durch das â€žKippen der MehrheitsverhÃ¤ltnisseâ€œ â€“ diesfalls eben unter BerÃ¼cksichtigung der gesellschaftsrechtlichen VerÃ¤nderungen in der Holding â€“ lediglich indiziert wÃ¤re.
1.3.Â Es entspricht stÃ¤ndiger Judikatur (RIS-Justiz RS0111297), dass eine Ã„nderung der rechtlichen EntscheidungsmÃ¶glichkeiten dann vorliegt, wenn es dem MachttrÃ¤ger aufgrund seiner gesellschaftsrechtlichen Position mÃ¶glich ist, die Geschicke der Gesellschaft faktisch zu bestimmen, weil deren rechtliche Strukturen keine Handhabe bieten, ihn daran zu hindern. AusdrÃ¼cklich wurde bereits ausgesprochen (5Â ObÂ 228/15p), dass der Wechsel von Minderheitsbeteiligungen an einer Kapitalgesellschaft nicht zur Ã„nderung der rechtlichen und wirtschaftlichen EntscheidungsmÃ¶glichkeiten fÃ¼hrt. Dass dies bei einer Gesellschaft mit beschrÃ¤nkter Haftung mit jeweils 50%iger Beteiligung zweier Gesellschafter nicht gilt, ist nicht zu erkennen. Auch in diesem Fall setzt eine Ã„nderung der rechtlichen EntscheidungsmÃ¶glichkeiten eine VerÃ¤nderung der gesellschaftsrechtlichen Position des MachttrÃ¤gers â€“ wie immer dieser in der 50:50-Gesellschaft auch bestimmt sein mag (vgl das Mehrheitsprinzip in Â§Â 39 AbsÂ 1 GmbHG) â€“ voraus. Die von Edelhauser (immolexÂ 2012/47, Glosse zu 9Â ObÂ 53/11a) vertretene Auffassung, ein Machtwechsel im VerhÃ¤ltnis zur Gesellschaft liege in der Regel auch dann vor, wenn es zu einer Anteilsverschiebung um mehr als 50Â % von Streubesitz zu Streubesitz komme, bedarf keiner nÃ¤heren ErÃ¶rterung, weil ein derartiger Fall nach den Feststellungen
â€“ selbst unter BerÃ¼cksichtigung der Ã„nderungen bei den Gesellschaftern der Mietergesellschaft â€“ hier nicht vorliegt.
2.Â Die Auffassung der Vorinstanzen, hier liege kein â€žKippen der MachtverhÃ¤ltnisseâ€œ verbunden mit einer entscheidenden Ã„nderung der rechtlichen und wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeiten auf die Antragstellerin vor dem 1.Â AprilÂ 2013 (als die bisher 50Â % der GeschÃ¤ftsanteile haltende Gesellschafterin zu 100Â % Gesellschafterin der Antragstellerin wurde) vor, ist jedenfalls vertretbar. Am 16.Â FebruarÂ 1999 kam es zwar â€“ aufgrund einer Verschmelzung der bisherigen 50%igen Gesellschafterin der Antragstellerin mit einer weiteren AG â€“ zu einer Ãœbertragung ihres GeschÃ¤ftsanteils im AusmaÃŸ von 50Â %, ein â€žKippen der MehrheitsverhÃ¤ltnisseâ€œ ist dadurch aber noch nicht erfolgt. Inwieweit sich dadurch die rechtlichen oder wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeiten in der Antragstellerin selbst, an der nach wie vor zu je 25Â % die ursprÃ¼nglichen Gesellschafter beteiligt blieben, geÃ¤ndert haben sollten, ist nicht ersichtlich. FÃ¼r die Ãœbertragung des GeschÃ¤ftsanteils des einen 25Â %-Gesellschafters nach dessen Ableben auf seine Erbin gilt dies ebenso wie fÃ¼r den Ãœbergang der Anteile der beiden 25Â %-Gesellschafter an die von diesen beiden gegrÃ¼ndete Beteiligungsgesellschaft mit beschrÃ¤nkter Haftung, an der sie jeweils 50Â % der Anteile hielten. Eine Ã„nderung der rechtlichen und wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeiten in der Mietergesellschaft selbst ist damit nach der vertretbaren Auffassung der Vorinstanzen nicht ausreichend dargetan, zumal die Behauptungs- und Beweislast dafÃ¼r den Vermieter trifft (5Â ObÂ 127/17p; 3Â ObÂ 78/07b). Er fÃ¼hrte aber hier zur BegrÃ¼ndung seines ErhÃ¶hungsbegehrens bereits vor dem 1.Â AprilÂ 2013 nur solche VerÃ¤nderungen rechtlicher und wirtschaftlicher Natur ins Treffen, die sich auf die MachtverhÃ¤ltnisse in der mietenden Gesellschaft selbst nicht unmittelbar auswirkten. Bis zu diesem Zeitpunkt gab es keinen Mehrheitsgesellschafter, niemand war konkret in der Lage, aufgrund seiner Gesellschafterstellung die Geschicke der Antragstellerin so zu bestimmen als hÃ¤tte er das Unternehmen selbst erworben (vgl die Ãœbersicht bei Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht3 Â§Â 12a MRG RzÂ 50; 5Â ObÂ 127/17p). Zu einem â€žKippen der MehrheitsverhÃ¤ltnisseâ€œ und der dadurch indizierten maÃŸgeblichen Ã„nderung der rechtlichen und wirtschaftlichen EinflussmÃ¶glichkeiten kam es nach der nicht korrekturbedÃ¼rftigen Auffassung der Vorinstanzen vielmehr erst durch den Erwerb sÃ¤mtlicher Gesellschaftsanteile durch die nunmehrige Alleingesellschafterin.
3.Â Da die Frage, ob der Tatbestand des Â§Â 12a AbsÂ 3 erster Satz MRG verwirklicht wurde, nur nach den jeweiligen UmstÃ¤nden des Einzelfalls entschieden werden kann (RIS-Justiz RS0111167 [T11]; RS0118809 [T1]) und diesfalls eine erhebliche Rechtsfrage nur dann vorlÃ¤ge, wenn dem Rekursgericht eine grobe Fehlbeurteilung unterlaufen wÃ¤re (vgl RIS-Justiz RS0044088), was hier nicht der Fall ist, ist der Revisionsrekurs mangels der Voraussetzungen des Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG unzulÃ¤ssig und zurÃ¼ckzuweisen.