Document Number: JJT_20200417_OGH0002_0050OB00212_19S0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:0050OB00212.19S.0417.000
Case Number: 5Ob212/19s
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1587081600000
Word Count: 1268

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragsteller 1.Â B***** D*****, 2.Â Z***** B*****, beide vertreten durch die Ankershofen Goess Hinteregger RechtsanwÃ¤lte OG in Wien, wegen Grundbucheintragungen ob EZÂ ***** KGÂ *****, Ã¼ber den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Beschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 7.Â OktoberÂ 2019, AZÂ 46Â RÂ 263/19w, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Hietzing vom 13.Â JuniÂ 2019, TZÂ 1202/2019, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Antragsteller sind aufgrund eines Bestandvertrags vom 30.Â 6.Â 2015 Bestandnehmer einer Wohnung, die im Wohnungseigentum steht. Das BestandverhÃ¤ltnis war bis zum 19.Â 6.Â 2019 befristet. Dieses Bestandrecht ist im Grundbuch zu C-LNrÂ 24 bei dem entsprechenden Mindestanteil der Vermieterin eingetragen (â€žBestandrecht gemÃ¤ÃŸ Bestandvertrag vom 2015-06-30 Urteil 2015-3-27 bis 2019-6-19 zugunsten ... [der Antragsteller]â€œ).
GemÃ¤ÃŸ PunktÂ II. AbsÂ 1 des Bestandvertrags vom 30.Â 6.Â 2015 kann dieser durch einseitige ErklÃ¤rung des Bestandnehmers um jeweils zehn Jahre beliebig oft verlÃ¤ngert werden. In einer ErklÃ¤rung vom 27.Â 5.Â 2019 gab die mit dem Bestandrecht belastete WohnungseigentÃ¼merin und Vermieterin bekannt, ein solches VerlÃ¤ngerungsschreiben der Bestandnehmer erhalten zu haben. Zugleich erteilte sie ihre ausdrÃ¼ckliche Zustimmung, dass aufgrund dieser Urkunde im Grundbuch ob C-LNrÂ 24 die Eintragung des neuen (vorlÃ¤ufigen) Endtermins des Bestandvertrags mit 19.Â 6.Â 2029 vorgenommen werde.
Unter Berufung auf diese ErklÃ¤rung beantragten die Antragsteller, in C-LNrÂ 24 den neuen (vorlÃ¤ufigen) Endtermin des Bestandvertrags mit â€ž19.Â 6.Â 2029â€œ einzutragen.
Das Erstgericht wies diesen Antrag ab. Die Eintragung der Ã„nderung der Dauer eines im Grundbuch einverleibten Bestandrechts sei unzulÃ¤ssig. Durch diese Ã„nderung (VerlÃ¤ngerung) werde ein neuer Bestandvertrag begrÃ¼ndet, der nur im laufenden Rang verbÃ¼chert werden kÃ¶nne. Die Verdinglichung eines Bestandrechts bedÃ¼rfe dabei auch dann eines neuen Vertrags und dessen eben nur im laufenden Rang mÃ¶glichen VerbÃ¼cherung, wenn das BestandverhÃ¤ltnis wie eventuell hier im Hinblick auf die vereinbarte Option weiter bestehe. Die Optionsvereinbarung im Bestandvertrag vom 30.Â 6.Â 2015 in Verbindung mit der einseitigen ErklÃ¤rung vom 27.Â 5.Â 2019 ersetze die erforderliche neue grundbuchstaugliche Urkunde und deren Einverleibung im laufenden Rang nicht.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsteller nicht Folge. Die VerlÃ¤ngerung des Bestandrechts durch einseitige ErklÃ¤rung des Bestandnehmers sei als neues Bestandrecht iSd Â§Â 9 GBG anzusehen, weil der zugrunde liegende Bestandvertrag eine Befristung mit einem bestimmten Endtermin und nur zusÃ¤tzlich die MÃ¶glichkeit der einseitigen VerlÃ¤ngerung aufweise. Auch der Gesetzeswortlaut spreche fÃ¼r diese Auffassung, zumal Â§Â 9 GBG nur die Eintragung eines Bestandrechts, nicht jedoch die VerlÃ¤ngerung eines solchen vorsehe. Es liege auch keiner der in Â§Â 20 GBG vorgesehenen FÃ¤lle einer grundbÃ¼cherlichen Anmerkung vor. Die ausdrÃ¼cklich begehrte â€žEintragungâ€œ im Rang des ursprÃ¼nglichen Bestandrechts scheide daher aus. Die Entscheidung des Erstgerichts und dessen Verweis auf Vorjudikatur â€“ wenngleich dort offenbar befristete BestandvertrÃ¤ge ohne einseitige VerlÃ¤ngerungsmÃ¶glichkeit des Bestandnehmers beurteilt worden seien â€“ seien im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Das Rekursgericht lieÃŸ den ordentlichen Revisionsrekurs zu, weil zur VerbÃ¼cherung der VerlÃ¤ngerung eines bereits einverleibten (befristeten) Bestandrechts keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vorliege.
Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsteller mit dem Antrag, die BeschlÃ¼sse der Vorinstanzen abzuÃ¤ndern und den Grundbuchsantrag zu bewilligen. Hilfsweise stellen sie einen Aufhebungsantrag.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung der Rechtslage zulÃ¤ssig; er ist aber nicht berechtigt.
1.1.Â Das Bestandrecht kann im Grundbuch eingetragen werden (Â§Â 9 GBG; Â§Â 1095 ABGB). Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs kommt der Eintragung des Bestandrechts aber keine allgemein dingliche Wirkung gegenÃ¼ber dritten Personen zu (RIS-Justiz RS0020428, RS0122463). Die Wirkung der Eintragung des Bestandrechts beschrÃ¤nkt sich im Wesentlichen auf die in Â§Â 1120 ABGB vorgesehenen Rechtswirkungen. Sie beseitigt also insbesondere das KÃ¼ndigungsrecht des Erwerbers der Liegenschaft nach Â§Â 1120 ABGB (2Â ObÂ 147/12z; RS0020428 [T1, T2]).
1.2.Â Die VerbÃ¼cherung von BestandvertrÃ¤gen setzt nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs grundsÃ¤tzlich voraus, dass deren zeitliche Dauer bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (RS0020445). FÃ¼r die Annahme einer solchen zeitlichen Bindung reicht es allerdings aus, dass der Inhalt des zu verbÃ¼chernden Vertrags insoweit fÃ¼r einen Bestandnehmer vorteilhaft ist, als das VertragsverhÃ¤ltnis ohne seine Zustimmung erst nach der bedungenen Zeit erlischt. DemgemÃ¤ÃŸ genÃ¼gt es, dass der Bestandgeber fÃ¼r sich und seine Rechtsnachfolger auf die Geltendmachung von KÃ¼ndigungsgrÃ¼nden verzichtet, die ein Rechtsnachfolger bei einem unverbÃ¼cherten Bestandrecht zur ordentlichen AufkÃ¼ndigung des Bestandvertrags heranziehen kÃ¶nnte (5Â ObÂ 27/19k; RS0108658; RS0020428 [T3, T4]; RS0020445 [T3, T4]). Das Abstellen auf eine bestimmte Zeit soll â€“ Ã¤hnlich wie bei den Personaldienstbarkeiten â€“ immerwÃ¤hrende die Liegenschaft belastende NutzungsverhÃ¤ltnisse ausschlieÃŸen (2Â ObÂ 75/52; Rassi in Kodek, GrundbuchsrechtÂ² Â§Â 19 GBG RzÂ 18).
1.3.Â Aus dem Verbot der Einverleibung von BestandvertrÃ¤gen auf unbestimmte Zeit folgt, dass sich aus der vorzulegenden Vertragsurkunde auch die vereinbarte Bestanddauer oder die entsprechenden Modifikationen des ordentlichen KÃ¼ndigungsrechts ergeben mÃ¼ssen (5Â ObÂ 146/15d; Rassi in Kodek, Grundbuchsrecht2 Â§Â 19 GBG RzÂ 21).
2.1.Â Das verbÃ¼cherte Bestandrecht kann mit der Beendigung des Bestandvertrags gelÃ¶scht werden. Im Hinblick auf den zu gewÃ¤hrleistenden Schutz eines potentiellen Erwerbers muss das verbÃ¼cherte Bestandrecht nach Ablauf der bedungenen Zeit aber auch dann gelÃ¶scht werden, wenn das BestandverhÃ¤ltnis nicht beendet, sondern ausdrÃ¼cklich oder stillschweigend verlÃ¤ngert wurde. Das neuerliche Bestandrecht kann in diesem Fall trotz des Weiterbestehens des BestandverhÃ¤ltnisses (zufolge Erneuerung des Bestandvertrags iSd Â§Â 1114 ABGB) nur im laufenden Rang neuerlich eingetragen werden (1Â ObÂ 136/22 = SZÂ 4/34; 1Â ObÂ 228/48 = SZÂ 21/116 = JBlÂ 1948, 477; RS0024825; EvBlÂ 1934/360; Rassi in Kodek, GrundbuchsrechtÂ² Â§Â 19 GBG RzÂ 29; Feil/Friedl in Feil/Friedl/Bayer, GBG Â§Â 9 RzÂ 54). Es kann nicht etwa nur die AbÃ¤nderung der Dauer des einverleibten Bestandrechts Gegenstand einer Eintragung sein (Feil/Friedl in Feil/Friedl/Bayer, GBG Â§Â 9 RzÂ 54).
2.2.Â Daran Ã¤ndert es auch nichts, wenn die VerlÃ¤ngerungsvereinbarung auf der AusÃ¼bung einer schon im Bestandvertrag eingerÃ¤umten Option beruht. Die Option ist ein Vertrag, durch den eine Partei das Recht erhÃ¤lt, ein inhaltlich vorausbestimmtes SchuldverhÃ¤ltnis in Geltung zu setzen. Sie gewÃ¤hrt also ein Gestaltungsrecht (RS0115633 [T2]; RS0019191 [T3]). Beim Vertragsabschluss aufgrund einer Option handelt es sich um einen zweiaktigen Vorgang, der einem Offert und der nachfolgenden AnnahmeerklÃ¤rung Ã¤hnlich ist (RS0115633). Das SchuldverhÃ¤ltnis kommt erst mit AusÃ¼bung der Option (und nicht schon mit deren Vereinbarung) zustande (RS0115633 [T3]; RS0019191 [T4]).
2.3.Â Die AusÃ¼bung einer VerlÃ¤ngerungsoption fÃ¼hrt demnach im Ergebnis zu einer Erneuerung des Bestandvertrags und im Sinn der dargestellten Judikatur zur LÃ¶schung des Bestandrechts nach Ablauf der ursprÃ¼nglich bedungenen Zeit. Die von den Antragstellern begehrte AbÃ¤nderung der Dauer des einverleibten Bestandrechts ist daher auch in diesem Fall nicht zulÃ¤ssig. Das darauf basierende Bestandrecht kann nur im laufenden Rang neuerlich eingetragen werden.
3.1.Â Die PrÃ¼fung eines entsprechenden Gesuchs hat nach den Erfordernissen der Â§Â§Â 26Â ff GBG zu erfolgen und muss Â§Â 32 GBG genÃ¼gen. GemÃ¤ÃŸ Â§Â 26 AbsÂ 2 GBG muss der Privaturkunde, aufgrund der die Einverleibung eines Rechts begehrt wird, ein gÃ¼ltiger Rechtsgrund fÃ¼r das einzutragende Recht zu entnehmen sein. DarÃ¼ber hinaus ist nach Â§Â 32 AbsÂ 1 litÂ b GBG eine ausdrÃ¼ckliche AufsandungserklÃ¤rung Voraussetzung fÃ¼r die Eintragung. Â§Â 31 AbsÂ 1 GBG fordert fÃ¼r die Einverleibung aufgrund von Privaturkunden, dass die Unterschriften der Parteien auf den Urkunden gerichtlich oder notariell beglaubigt sind (5Â ObÂ 27/19k).
3.2.Â Ergeben sich die in materieller und formeller Hinsicht konstitutiven Voraussetzungen der vorzunehmenden Grundbuchshandlung â€“ wie im Fall eines Vertragsabschlusses durch AusÃ¼bung einer Option â€“ nur aus mehreren Urkunden zusammen, dann sind alle einzelnen von ihnen Urkunden, aufgrund deren im Sinn des Â§Â 87 AbsÂ 1 GBG die betreffende Eintragung erfolgen soll (vgl RS0061072; RS0061070; RS0061050). Voraussetzung der Bewilligung ist in diesem Fall die Vorlage aller dieser Grundbuchsurkunden im Original oder der ausdrÃ¼ckliche Hinweis auf das Erliegen der Originalurkunde beim Grundbuchgericht (Â§Â 87 GBG; Â§Â 10 AbsÂ 2 ERV; vgl RS0061072 [T3]). Beim Vertragsabschluss aufgrund einer Option sind das die Optionsvereinbarung und die AusÃ¼bungserklÃ¤rung, sowie im Fall der befristeten MÃ¶glichkeit der AusÃ¼bung der Option der Nachweis des rechtzeitigen Zugangs der AusÃ¼bungserklÃ¤rung (vgl RS0108978 [Annahme eines befristeten Anbots]). FÃ¼r die Einverleibung eines Bestandrechts ist zudem die in grundbuchsfÃ¤higer Form beigebrachte Zustimmung (AufsandungserklÃ¤rung) des Bestandgebers und EigentÃ¼mers erforderlich (5Â ObÂ 142/17v; RS0024852; RS0020437; RS0131737; Rassi in Kodek, GrundbuchsrechtÂ² Â§Â 19 RzÂ 12).
4.Â Zusammengefasst erfolgte die Abweisung des Gesuchs der Antragsteller zu Recht. Dem Revisionsrekurs musste daher ein Erfolg versagt bleiben.