Document Number: JJT_20191218_OGH0002_0050OB00137_19M0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127204
Case Number: 5Ob137/19m
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1576627200000
Word Count: 1018

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in den verbundenen auÃŸerstreitigen Rechtssachen der Antragstellerin Mag.Â S*, vertreten durch Dr.Â Andreas Pistotnig, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin Stadt W*, vertreten durch Mag.Â DIÂ Markus Petrowsky, Rechtsanwalt in Wien, wegen Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 und 14 MRG iVm Â§Â§Â 16 und 27 MRG, Ã¼ber den auÃŸerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 26.Â JuniÂ 2019, GZÂ 40Â RÂ 352/18p-22, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der auÃŸerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Â§Â 37 AbsÂ 3 ZÂ 16 MRG iVm Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckgewiesen.
BegrÃ¼ndung:
Rechtliche Beurteilung
1.Â Die Antragstellerin (Mieterin) errichtete mit Zustimmung der Antragsgegnerin (Vermieterin) auf eigene Kosten einen rund 40Â mÂ² groÃŸen Zubau zu ihrem Mietobjekt. Mit der diesen Zubau regelnden ErgÃ¤nzung zum Mietvertrag vereinbarten die Streitteile (ua) auch eine der NutzflÃ¤chenvergrÃ¶ÃŸerung entsprechende ErhÃ¶hung des Hauptmietzinses.
2.Â Gegenstand dieses Verfahrens sind die â€“ auf Â§Â 27 AbsÂ 1 ZÂ 5 MRG (1.) und Â§Â 16 MRG (2.) gestÃ¼tzten â€“ AntrÃ¤ge der Antragstellerin auf 1.Â RÃ¼ckzahlung der gemÃ¤ÃŸ Â§Â 27 MRG zu viel bezahlten MietzinsbetrÃ¤ge und 2.Â Feststellung, um welchen Betrag die Antragsgegnerin durch die Mietzinsvorschreibung das gesetzliche ZinsausmaÃŸ Ã¼berschritten hat.
3.1.Â Â§Â 27 AbsÂ 1 ZÂ 5 MRG verbietet Vereinbarungen, in denen der Vermieter oder der frÃ¼here Mieter sich oder einem anderen gegen die guten Sitten Leistungen versprechen lÃ¤sst, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen. Diese Verbotsnorm ist als Generalklausel zu den in ZÂ 1 bis 4 des Â§Â 27 AbsÂ 1 MRG erfassten SonderfÃ¤llen gesetzlich verpÃ¶nter Vereinbarungen konzipiert. Ob eine Vereinbarung, in der sich der Vermieter eine mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehende Leistung versprechen lÃ¤sst, im Sinn der genannten Verbotsnorm sittenwidrig ist, kann immer nur unter Bedachtnahme auf den mit dem Verbot bestimmter Vereinbarungen insgesamt verfolgten Zweck des Â§Â 27 MRG beurteilt werden (RS0079716). Es geht typischerweise etwa darum, dass der Vermieter die Zwangssituation des Mieters zu seinen Gunsten nutzt (vgl 5Â ObÂ 44/19k [Zustimmung zum Mieterwechsel]).
3.2.Â Ob eine Vereinbarung im Sinn der Verbotsnorm des Â§Â 27 AbsÂ 1 ZÂ 5 MRG sittenwidrig ist, richtet sich nach den UmstÃ¤nden des Einzelfalls. Eine solche Einzelfallentscheidung ist vom Obersten Gerichtshof nur dann Ã¼berprÃ¼fbar, wenn im Interesse der Rechtssicherheit eine auffallende Fehlbeurteilung des Rekursgerichts korrigiert werden mÃ¼sste (RS0044088; RS0042405).
3.3.Â Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung der Zahlung eines zusÃ¤tzlichen Mietzinses fÃ¼r den Zubau, den die Antragstellerin mit Zustimmung der Antragsgegnerin auf eigenen Wunsch und auf eigene Kosten errichtet hat, stehe im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag und sei auch nicht sittenwidrig und daher nicht nach Â§Â 27 AbsÂ 1 ZÂ 5 MRG verboten, ist keine solche aufzugreifende Fehlbeurteilung (vgl etwa auch 5Â ObÂ 213/15g [gesondertes Entgelt nach Â§Â 25 MRG fÃ¼r eine vom Mieter errichtete Terrasse]). Zwar hatte sich die Antragstellerin zu einer umfassenden Schad- und Klagloshaltung der Antragsgegnerin zu verpflichten und auf ErsatzansprÃ¼che zu verzichten. Aber weder ist hier von einer Zwangssituation des Mieters auszugehen, noch mangelt es an einer Gegenleistung der Antragsgegnerin. Nicht nur, dass sie die Inanspruchnahme ihrer Liegenschaft und deren bauliche VerÃ¤nderung gestattete, es treffen sie auch in Bezug auf den Zubau die unabdingbaren Pflichten der Erhaltung nach Â§Â 3 MRG und des Investitionsersatzes nach Â§Â 10 MRG.
4.1.Â Den Antrag auf ÃœberprÃ¼fung der Angemessenheit des Hauptmietzinses nach Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG iVm Â§Â 16 MRG wiesen die Vorinstanzen wegen Verfristung der Anfechtung ab.
4.2.Â Nach Â§Â 16 AbsÂ 8 MRG sind Mietzinsvereinbarungen insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach AbsÂ 1 bis 7 zulÃ¤ssigen HÃ¶chstbetrag Ã¼berschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, Â§Â 39 MRG) geltend zu machen. Schon diesem Wortlaut des Â§Â 16 AbsÂ 8 SatzÂ 1 und 2 MRG nach sind nur bestimmte Einwendungen, nÃ¤mlich VerstÃ¶ÃŸe gegen die gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften der PrÃ¤klusion unterstellt. Die PrÃ¤klusionsregelung verfolgt demnach nicht das Ziel, zivilrechtlich gÃ¤nzlich unwirksame Vereinbarungen Wirksamkeit zu verleihen oder dem Grunde nach unberechtigte Mietzinsanhebungsbegehren zu sanieren (Lovrek/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I Â§Â 16 MRG RzÂ 99; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, WohnrechtÂ³ Â§Â 16 MRG RzÂ 84aÂ ff; 5Â ObÂ 166/10p = RS0126754).
4.3.Â FÃ¼r die Revisionsrekurswerberin ist mit dieser BeschrÃ¤nkung der inhaltlichen Reichweite der PrÃ¤klusionsregelung des Â§Â 16 AbsÂ 8 MRG aber nichts gewonnen. Gegenstand des Verfahrens nach Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG ist die Frage, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspricht (RS0069523 [T7, T9, T11]). In diesem Sinn beantragte die Antragstellerin hier auch die Feststellung, in welchem AusmaÃŸ der vorgeschriebene Mietzins das gesetzlich zulÃ¤ssige ZinsausmaÃŸ Ã¼berschritten habe, und nicht die â€“ dem streitigen Rechtsweg vorbehaltene â€“ Feststellung der Rechtsunwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung. Die von der Antragstellerin in ihrem Revisionsrekurs (und nach ihren Angaben auch in einem parallel gefÃ¼hrten streitigen Verfahren) geltend gemachte zivilrechtliche Unwirksamkeit des Zustandekommens der Mietzinsvereinbarung ist im vorliegenden Verfahren nach Â§Â 37 AbsÂ 1 ZÂ 8 MRG allenfalls als Vorfrage zu prÃ¼fen (RS0069523; RS0070694; RS0070552). Die hier zu entscheidende Hauptfrage unterliegt daher der PrÃ¤klusion nach Â§Â 16 AbsÂ 8 MRG.
4.4.Â Die in Â§Â 16 AbsÂ 8 MRG normierte PrÃ¤klusivfrist fÃ¼r die Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung beginnt nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung mit dem Abschluss der Vereinbarung zu laufen und nicht ab der ersten Mietzinszahlung oder ab Beginn des MietverhÃ¤ltnisses (RS0112326). Dies gilt auch bei der Vereinbarung eines Staffelmietzinses, bei der im Zeitpunkt der Vereinbarung der zukÃ¼nftige Mietzins schon der HÃ¶he nach bestimmt festgelegt wird (5Â ObÂ 182/06k). Wenn der Mietzins schon in der Vereinbarung der HÃ¶he nach bestimmt festgelegt wird und nicht erst spÃ¤ter festzulegen ist, hindert es den Beginn des Fristenlaufs auch nicht, wenn dieser Mietzins erst zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt zu leisten ist; mag dieser Zeitpunkt auch noch nicht datumsmÃ¤ÃŸig feststehen, sondern von einer bestimmten aufschiebenden Bedingung abhÃ¤ngig sein. Dies hat insbesondere dann zu gelten, wenn der Bedingungseintritt â€“ wie hier im Falle der Vereinbarung der FÃ¤lligkeit mit der Bezugsfertigstellung des Zubaus â€“ vom Willen des betroffenen Mieters abhÃ¤ngig ist.
4.5.Â Allein das Fehlen hÃ¶chstgerichtlicher Rechtsprechung zu der hier zu beurteilenden Fallgestaltung begrÃ¼ndet fÃ¼r sich noch nicht eine erhebliche Rechtsfrage iSd Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG (RS0102181, RS0110702, RS0107773). Das gilt insbesondere dann, wenn â€“ wie hier â€“ die fÃ¼r vergleichbare Sachverhalte entwickelten GrundsÃ¤tze der Rechtsprechung auf den konkreten Sachverhalt anwendbar sind (RS0107773 [T3]), der Streitfall daher bereits mit Hilfe vorhandener Leitlinien hÃ¶chstgerichtlicher Rechtsprechung gelÃ¶st werden kann und gelÃ¶st wurde (RS0042656 [T48], RS0042742 [T13]; vgl auch RS0118640).
5.Â Der Revisionsrekurs war daher mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des Â§Â 62 AbsÂ 1 AuÃŸStrG zurÃ¼ckzuweisen. Einer weiteren BegrÃ¼ndung bedarf dieser Beschluss nicht.