Document Number: JJT_20200220_OGH0002_0050OB00223_19H0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127834
Case Number: 5Ob223/19h
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1582156800000
Word Count: 1482

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den SenatsprÃ¤sidenten Dr.Â Jensik als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤tin Dr.Â Grohmann und die HofrÃ¤te Mag.Â Wurzer, Mag.Â Painsi und Dr.Â Steger als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragsteller 1.Â G*, 2.Â Mag.Â J*, beide *, und 3.Â A*, alle vertreten durch Mag.Â Harald Stockinger, Ã¶ffentlicher Notar in Wien, wegen Einverleibung eines Vorkaufsrechts, Ã¼ber den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Beschluss des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 24.Â OktoberÂ 2019, AZÂ 47Â RÂ 258/19t, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Liesing vom 13.Â AugustÂ 2019, TZÂ 2434/2019, bestÃ¤tigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
BegrÃ¼ndung:
An der verfahrensgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaft ist seit 8.Â 1.Â 2019 zu TZÂ 4112/2018 Wohnungseigentum begrÃ¼ndet. Es gibt 42Â Wohneinheiten und 20Â Kraftfahrzeug-AbstellplÃ¤tze, an denen jeweils Wohnungseigentum begrÃ¼ndet ist. Erst- und Zweitantragsteller sind als EigentÃ¼merpartner WohnungseigentÃ¼mer der WohnungÂ 7 sowie des Kraftfahrzeug-AbstellplatzesÂ 5. Zugunsten der Drittantragstellerin ist Wohnungseigentum (unter anderem) am Kraftfahrzeug-AbstellplatzÂ 4 eingetragen.
Die Antragsteller begehrten die Einverleibung des Vorkaufsrechts gemÃ¤ÃŸ den Â§Â§Â 1072Â ff ABGB ob des Kraftfahrzeug-AbstellplatzesÂ 4 zugunsten der Erst- und Zweitantragsteller. Die vorgelegte Vereinbarung vom 20.Â 5.Â 2019 (Grundbuchsurkunde) hielt unter anderem Folgendes fest:
â€žDie Drittantragstellerin hat auf der Liegenschaft eine Wohnhausanlage durch gewerblich befugte Unternehmen errichtet. Die Wohnhausanlage verfÃ¼gt Ã¼ber 42Â Wohneinheiten und eine Garage mit insgesamt 20Â KFZ-StellplÃ¤tzen. Erst- und Zweitantragsteller beabsichtigen als KÃ¤ufer der WohnungÂ 7 und des KFZ-StellplatzesÂ 5, den KFZ-StellplatzÂ 4 zu erwerben. Die Vertragsparteien treffen diese Vereinbarung, weil aufgrund der BeschrÃ¤nkung des Â§Â 5 AbsÂ 2 WEG der Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrags erst nach Ablauf von drei Jahren ab BegrÃ¼ndung des Wohnungseigentums mÃ¶glich ist.
Die Vertragsparteien verpflichten sich, ehestmÃ¶glich nach Ablauf von drei Jahren ab BegrÃ¼ndung des Wohnungseigentums einen Kaufvertrag in grundbuchsfÃ¤higer Form Ã¼ber den KFZ-StellplatzÂ 4 abzuschlieÃŸen, wobei der Kaufpreis bereits heute mit 20.000Â EUR festgelegt wird. Die Ãœbergabe bzw die Ãœbernahme des Kaufgegenstandes in den Besitz und Genuss der KÃ¤ufer, gleichzeitig mit Ãœbergang von Gefahr und Zufall, erfolgt nicht vor Unterfertigung des grundbuchsfÃ¤higen Kaufvertrags durch sÃ¤mtliche Vertragsparteien. VereinbarungsgemÃ¤ÃŸ sind die KÃ¤ufer allerdings schon ab Unterfertigung dieser Vereinbarung berechtigt, den Kaufgegenstand widmungsgemÃ¤ÃŸ zu benÃ¼tzen. Die VerkÃ¤uferin rÃ¤umt ihnen daher diese Befugnis ein, und sichert ihnen zu, fÃ¼r die ausschlieÃŸlich ungestÃ¶rte BenÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit Sorge zu tragen. Die KÃ¤ufer haben fÃ¼r die BenÃ¼tzung kein Entgelt zu entrichten, jedoch haben sie die auf den Kaufgegenstand entfallenden Betriebskosten zu tragen. Zur Sicherung dieser Vereinbarung unterfertigt die VerkÃ¤uferin unter anderem ein Grundbuchsgesuch zur Anmerkung der Rangordnung fÃ¼r die beabsichtigte VerÃ¤uÃŸerung des Kaufgegenstands. Zur weiteren Absicherung dieser Vereinbarung rÃ¤umt die VerkÃ¤uferin den KÃ¤ufern Ã¼ber ihren Wunsch das Vorkaufsrecht im Sinne der Bestimmungen der Â§Â§Â 1072Â ff ABGB am Kaufgegenstand ein und die KÃ¤ufer nehmen diese RechtseinrÃ¤umung an.â€œ
Das Erstgericht wies das Grundbuchsgesuch ab. Es Ã¤uÃŸerte im Sinn des Â§Â 94 AbsÂ 1 GBG Bedenken an der Vereinbarkeit des Vorkaufsrechts mit der in Â§Â 5 AbsÂ 2 WEG geregelten BeschrÃ¤nkung des Erwerbs von Wohnungseigentum an Kraftfahrzeug-AbstellplÃ¤tzen. KÃ¼nftige Erwerber von Bedarfsobjekten kÃ¶nnten den Kraftfahrzeug-Abstellplatz nur erwerben, wenn die Vorkaufsberechtigten auf ihr Recht verzichten. Die EinrÃ¤umung des Vorkaufsrechts deute auf eine Umgehung des Â§Â 5 AbsÂ 2 WEG hin.
Das Rekursgericht teilte diese Bedenken und gab dem Rekurs der Antragsteller nicht Folge. Die Parteien beabsichtigten, die BeschrÃ¤nkung des Â§Â 5 AbsÂ 2 WEG durch die Vereinbarung zu umgehen. Der Revisionsrekurs wurde mangels gesicherter Rechtsprechung, ob Â§Â 5 AbsÂ 2 WEG der Einverleibung eines Vorkaufsrechts entgegenstehe, zugelassen.
Der Revisionsrekurs der Antragsteller ist zur Klarstellung zulÃ¤ssig, er ist aber nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
1.1Â Nach Â§Â 5 AbsÂ 2 WEG kann Wohnungseigentum an einem Abstellplatz fÃ¼r ein Kraftfahrzeug bis zum Ablauf von drei Jahren nach BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von einer Person oder EigentÃ¼merpartnerschaft erworben werden, der Wohnungseigentum an einer Wohnung oder einem selbstÃ¤ndigen GeschÃ¤ftsraum der Liegenschaft (Bedarfsobjekte) zukommt; dabei kann ein WohnungseigentÃ¼mer mehrerer Bedarfsobjekte schon wÃ¤hrend der dreijÃ¤hrigen Frist eine entsprechende Mehrzahl von AbstellplÃ¤tzen erwerben. DarÃ¼ber hinaus kann der WohnungseigentÃ¼mer eines Bedarfsobjekts wÃ¤hrend der dreijÃ¤hrigen Frist mehrere AbstellplÃ¤tze nur erwerben, soweit die Zahl der auf der Liegenschaft vorhandenen und als Wohnungseigentumsobjekte gewidmeten AbstellplÃ¤tze die Zahl der Bedarfsobjekte Ã¼bersteigt; bei der Berechnung der Ã¼berzÃ¤hligen AbstellplÃ¤tze ist der schriftlich erklÃ¤rte Verzicht eines WohnungseigentÃ¼mers auf den ihm vorzubehaltenden Abstellplatz zu berÃ¼cksichtigen. Nach Ablauf der dreijÃ¤hrigen Frist kÃ¶nnen auch andere Personen Wohnungseigentum an einem Abstellplatz erwerben.
1.2 Mit diesen ErwerbsbeschrÃ¤nkungen setzte der Gesetzgeber des WEGÂ 2002 (BGBlÂ IÂ 2002/70 idF BGBlÂ IÂ 2002/114) das Ziel um, den auf der Liegenschaft â€žwohnendenâ€œ (oder geschÃ¤ftlich tÃ¤tigen) WohnungseigentÃ¼mern beim Erwerb von Kraftfahrzeug-AbstellplÃ¤tzen Vorrang einzurÃ¤umen. Dazu wÃ¤hlte er die Konstruktion einer Wartefrist und beschrÃ¤nkte fÃ¼r eine Frist von drei Jahren ab erstmaliger BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft den Erwerb von selbstÃ¤ndigem Wohnungseigentum an einem Kraftfahrzeug-Abstellplatz in zweifacher Hinsicht: Erstens sind liegenschaftsfremde Personen vom Erwerb ausgeschlossen, zweitens kÃ¶nnen WohnungseigentÃ¼mer eines oder mehrerer Bedarfsobjekte nur die entsprechende Anzahl von AbstellplÃ¤tzen erwerben (ErlÃ¤utRVÂ 989 BlgNRÂ 21.Â GPÂ 40).
2.1Â Die Erst- und Zweitantragsteller kÃ¶nnten als EigentÃ¼merpartner nur eines Bedarfsobjekts nach Â§Â 5 AbsÂ 2 WEG innerhalb der dreijÃ¤hrigen Frist, die zum Zeitpunkt der Einbringung des Grundbuchsgesuchs noch nicht abgelaufen war, keinen zweiten Kraftfahrzeug-Abstellplatz erwerben. Diese BeschrÃ¤nkung ist ihnen und der Drittantragstellerin bewusst, wie eindeutig aus dem Text der vorgelegten Grundbuchsurkunde Ã¼ber die EinrÃ¤umung eines Vorkaufsrechts hervorgeht. Sie vertreten im Revisionsrekurs die Auffassung, dass Â§Â 5 AbsÂ 2 WEG einen Wohnungseigentumsorganisator nicht dazu verpflichte, bestimmten Personen einen Stellplatz zum Kauf anzubieten. Es mÃ¼sse daher mÃ¶glich sein, einem Interessenten StellplÃ¤tze vorzubehalten und nach Ablauf der Wartefrist einen entsprechenden Kaufvertrag abzuschlieÃŸen, insbesondere dann, wenn unklar sei, ob die zukÃ¼nftigen KÃ¤ufer der noch verfÃ¼gbaren Wohnungen noch Interesse am Kauf eines Stellplatzes haben. Â§Â 5 AbsÂ 2 WEG beschrÃ¤nke darÃ¼ber hinaus nach seinem Wortlaut nur den Erwerb von StellplÃ¤tzen, nicht aber die EinrÃ¤umung weiterer Rechte.
2.2 Diese Argumentation Ã¼berzeugt nicht.
3.1Â Die BeschrÃ¤nkungen des ersten und zweiten Satzes des Â§Â 5 AbsÂ 2 WEG gelten nicht fÃ¼r denjenigen Wohnungseigentumsorganisator, der im Wohnungseigentumsvertrag als Hauptverantwortlicher fÃ¼r die WohnungseigentumsbegrÃ¼ndung und den Abverkauf der Wohnungseigentumsobjekte bezeichnet ist; dies kann je Liegenschaft nur eine einzige Person sein (Â§Â 5 AbsÂ 2 letzter Satz WEG idF der WRNÂ 2006). Ob die Drittantragstellerin unter diese Begriffsdefiniton des â€žoperativ tÃ¤tigen Wohnungseigentumsorganisatorsâ€œ (T.Â Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht4 Â§Â 5 WEG RzÂ 16b) fÃ¤llt, steht nicht fest, ist jedoch nicht relevant fÃ¼r das Ergebnis.
3.2Â Die ErwerbsbeschrÃ¤nkungen des Â§Â 5 AbsÂ 2 SatzÂ 1 und 2 WEG gelten nach der jÃ¼ngeren Rechtsprechung nÃ¤mlich sowohl fÃ¼r die erstmalige (konstitutive) BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum als auch fÃ¼r derivative ErwerbsvorgÃ¤nge innerhalb der Dreijahresfrist (5Â ObÂ 124/13s = woblÂ 2014/40 [Hausmann]; 5Â ObÂ 126/13k; 5Â ObÂ 19/19h je mwN; RIS-Justiz RS0129132). Innerhalb der dreijÃ¤hrigen Wartefrist ist es zulÃ¤ssig, an â€žÃ¼berzÃ¤hligenâ€œ Kraftfahrzeug-StellplÃ¤tzen zugunsten des hauptverantwortlichen Wohnungseigentumsorganisators Wohnungseigentum zu begrÃ¼nden, auch wenn diesem sonst selbst kein selbstÃ¤ndiges Wohnungseigentum an der Liegenschaft zukommt (T.Â Hausmann in Hausmann/Vonkilch4 Â§Â 5 WEG RzÂ 16b; A.Â Vonkilch in Hausmann/Vonkilch4, Â§Â 58 WEG RzÂ 3). Der nachfolgende Verkauf durch den Wohnungseigentumsorganisator unterliegt jedoch den EinschrÃ¤nkungen des Â§Â 5 AbsÂ 2 SatzÂ 1 und 2 WEG. Wenn die Revisionsrekurswerber in diesem Zusammenhang auf den Verzicht zahlreicher WohnungseigentÃ¼mer auf ihnen zustehende AbstellplÃ¤tze verweisen, verstoÃŸen sie gegen das im Grundbuchsverfahren geltende Neuerungsverbot (Â§Â 122 Abs 2 GBG).
3.3Â Nach Â§Â 5 AbsÂ 3 SatzÂ 1 WEG wird das Wohnungseigentum durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben. Die Lehre versteht den Begriff â€žErwerbâ€œ in dieser Bestimmung allein als konstitutive, erstmalige BegrÃ¼ndung von Wohnungseigentum (T.Â Hausmann in Hausmann/Vonkilch4 Â§Â 5 WEG RzÂ 19; WÃ¼rth/Zingher/Konvanyi, Miet- und Wohnrecht II23 Â§Â 5 WEG RzÂ 2; nicht differenzierend hingegen Pittl in BÃ¶hm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht II [2019] Â§Â 5 WEG RzÂ 4). Bei einem derivativen Erwerb von Miteigentumsanteilen verbunden mit dem Wohnungseigentumsrecht als dingliches Recht im Sinn der Legaldefiniton des Â§Â 2 AbsÂ 1 SatzÂ 1 WEG gibt es keine Besonderheiten. Der Erwerb eines bestehenden, bereits im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentumsobjekts bedarf schon nach allgemeinen sachenrechtlichen GrundsÃ¤tzen der Einverleibung im Grundbuch (Â§Â 431 ABGB).
3.4Â Der derivative Erwerbsvorgang (Kauf eines bereits existierenden Wohnungseigentumsobjekts) ist erst mit der grundbÃ¼cherlichen Einverleibung abgeschlossen. Die ErwerbsbeschrÃ¤nkungen in Â§Â 5 AbsÂ 2 WEG verbieten jedenfalls die Einverleibung des Wohnungseigentums an einem â€žnicht zustehendenâ€œ Kraftfahrzeug-Abstellplatz in einem Rang, der zeitlich vor dem Ablauf der Wartefrist liegt.
3.5 Ein Vorkaufsrecht nach Â§Â 1072 ABGB rÃ¤umt dem Berechtigten das Gestaltungsrecht ein, ein VertragsverhÃ¤ltnis durch einseitige ErklÃ¤rung ohne Mitwirkung des Vertragspartners zu begrÃ¼nden (RS0123147; Apathy/Perner in KBB5 Â§Â 1072 ABGB RzÂ 1). Das Vorkaufsrecht beschrÃ¤nkt den Verpflichteten nicht in seiner Freiheit, die Sache Ã¼berhaupt zu verkaufen (RS0020222). Ãœbt aber der Berechtigte sein Vorkaufsrecht aus, entsteht zwischen ihm und dem Verpflichteten ein Kaufvertrag, der inhaltlich mit dem â€žDrittvertragâ€œ Ã¼bereinstimmt (RS0020174). Ein verbÃ¼chertes Vorkaufsrecht wirkt als VerÃ¤uÃŸerungsverbot, das von Amts wegen als Eintragungshindernis wahrzunehmen ist (RS0020201). Das Grundbuchsgericht darf die Einverleibung des Eigentumsrechts eines Dritten nur bewilligen, wenn a)Â eindeutig gar kein Vorkaufsfall vorliegt, b)Â der Vorkaufsberechtigte zustimmt oder c)Â urkundlich nachgewiesen wird, dass dem Vorkaufsberechtigten die Liegenschaft zum Kauf angeboten wurde und er von seinem Recht keinen Gebrauch gemacht hat (5Â ObÂ 28/19g mwN).
3.6Â Kauft ein WohnungseigentÃ¼mer (Wohnungseigentumsbewerber) eines Bedarfsobjekts zusÃ¤tzlich mit einem Vorkaufsrecht belastete Miteigentumsanteile verbunden mit Wohnungseigentum an einem Kraftfahrzeug-Abstellplatz, ist eine Einverleibung seines Rechts an diesem Abstellplatz nur zulÃ¤ssig, wenn er die Zustimmung oder den Verzicht des Vorkaufsberechtigten nachweist. Damit wird eindeutig die in Â§Â 5 AbsÂ 2 SatzÂ 1 und 2 WEGÂ 2002 beabsichtigte Verteilungsgerechtigkeit beeintrÃ¤chtigt. WohnungseigentÃ¼mer oder liegenschaftsfremde Personen, die sich einen (zusÃ¤tzlichen) Kraftfahrzeug-Abstellplatz durch ein intabuliertes Vorkaufsrecht sichern wollen, kÃ¶nnen verhindern, dass andere WohnungseigentÃ¼mer von Bedarfsobjekten Wohnungseigentum an einem Kraftfahrzeug-Abstellplatz nach den Kriterien des Â§ 5 Abs 2 WEG erwerben kÃ¶nnen.
4.Â Ein Grundbuchsgesuch ist nach Â§Â 94 AbsÂ 1 GBG abzuweisen, wenn berechtigte Bedenken bestehen, dass ein UmgehungsgeschÃ¤ft vorliegt (5Â ObÂ 1083/91 = RS0060551). Die Vorinstanzen haben hier die Einverleibung des Vorkaufsrechts zu Recht abgelehnt.