Document Number: JWT_2020160086_20200929L00
ECLI: ECLI:AT:VWGH:2020:RA2020160086.L00
Case Number: Ra 2020/16/0086
Application Type: Vwgh
Court: Verwaltungsgerichtshof (VwGH)
Decision Date: 1601337600000
Word Count: 1722

Spruch
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
BegrÃ¼ndung
1Â Die mitbeteiligte GesellschaftÂ mbH (Mitbeteiligte) als KÃ¤uferin schloss mit dem VB als VerkÃ¤ufer unter Beitritt der MB folgenden auszugsweise wiedergegebenen Vertrag vom 13.Â MÃ¤rzÂ 2019:
â€žI.Â Vertragsgegenstand
1.Â Der VerkÃ¤ufer ist grundbÃ¼cherlicher EigentÃ¼mer der Liegenschaft EZÂ [xxx], KatastralgemeindeÂ [yyy], Bezirksgericht Salzburg, bestehend aus dem Gst.Nr.Â [zzz] im AusmaÃŸ von 435Â m2, mit der Liegenschaftsadresse [R...], samt darauf errichteten Wohnhaus.
2.Â Diese Liegenschaft bildet nunmehr den Gegenstand dieses Vertrages, wie .....
Das auf der Liegenschaft errichtete WohngebÃ¤ude hat eine NutzflÃ¤che von 125Â m2.
II.Â Kaufvereinbarung
Der VerkÃ¤ufer verkauft und Ã¼bergibt und die KÃ¤uferin kauft und Ã¼bernimmt mit allen Rechten, Pflichten und Befugnissen, den in PunktÂ I. nÃ¤her bezeichneten Vertragsgegenstand, wie dieser ...
III.Â Kaufpreis
Der beiderseits vereinbarte und angemessene Kaufpreis betrÃ¤gt â‚¬Â 210.000,00 (in Worten: .......
...
VI.Â GewÃ¤hrleistung
....
Festgehalten wird, dass das auf der Liegenschaft errichtete WohngebÃ¤ude von der KÃ¤uferin abgebrochen wird, sodass diese auf die Vorlage eines Energieausweises verzichtet.
VII.Â Wohnungsgebrauchsrecht
3.Â 1.Â Die KÃ¤uferin wird auf der vertragsgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaft ein WohngebÃ¤ude mit 3Â Wohnungen und 4Â Carport-AbstellplÃ¤tzen entsprechend den PlÃ¤nen der [NÂ GmbH] errichten. An der Liegenschaft wird Wohnungseigentum begrÃ¼ndet.
Die KÃ¤uferin verpflichtet sich, mit den Bauarbeiten Ende JuniÂ 2019, nach Vorliegen einer rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung zu beginnen und diese binnen 10Â Monaten abzuschlieÃŸen und das GebÃ¤ude entsprechend den oben genannten PlÃ¤nen fertigzustellen. ....
4.Â Der VerkÃ¤ufer und dessen Ehegattin erhalten ein lebenslanges Wohnungsgebrauchsrecht an der zu errichtenden Wohnung TopÂ 1 und am Carport TopÂ P3. Die KÃ¤uferin rÃ¤umt hiermit fÃ¼r sich und ihre Rechtsnachfolger an jenen Anteilen der Liegenschaft EZÂ [xxx], KatastralgemeindeÂ [yyy], Bezirksgericht Salzburg, welche kÃ¼nftig untrennbar mit Wohnungseigentum an TopÂ 1 und an Carport TopÂ P3 verbunden werden, das Wohnungsgebrauchsrecht fÃ¼r [MB und VB] ein. [MB und VB] erklÃ¤ren die Annahme dieses Wohnungsgebrauchsrechts.
....
5.Â Sollten die Wohnungseinheit TopÂ 1 und das Carport TopÂ P3 trotz Mahnung und Setzung einer Nachfrist von 4Â Wochen nicht gemÃ¤ÃŸ AbsatzÂ 1 an den VerkÃ¤ufer Ã¼bergeben werden, ist der VerkÃ¤ufer berechtigt, auf das Wohnungsgebrauchsrecht (auch im Namen von [MB]) zu verzichten. Im Falle des Verzichtes auf das Wohnungsgebrauchsrecht hat die KÃ¤uferin an den VerkÃ¤ufer einen Betrag von â‚¬Â 290.000,00 zu leisten.
...â€œ
2Â Mit Beschluss vom 5.Â JuliÂ 2019 bewilligte das Bezirksgericht Salzburg u.a.Â die Einverleibung des Eigentumsrechtes an der in Rede stehenden Liegenschaft fÃ¼r die Mitbeteiligte und die Einverleibung des Wohnungsgebrauchsrechtes gemÃ¤ÃŸ PunktÂ VII. des Kaufvertrags vom 13.Â MÃ¤rzÂ 2019 fÃ¼r MB und VB.
3Â Nach einem Zahlungsauftrag des Kostenbeamten vom 25.Â SeptemberÂ 2019 und einer dagegen mit Schriftsatz vom 9.Â OktoberÂ 2019 eingebrachten Vorstellung der Mitbeteiligten schrieb der PrÃ¤sident des Landesgerichtes Salzburg der Mitbeteiligten restliche EintragungsgebÃ¼hren nach TPÂ 9Â lit.Â b ZÂ 1Â GGG samt EinhebungsgebÃ¼hr nach Â§Â 6aÂ GEG in HÃ¶he von 3.198Â â‚¬ vor. Die EintragungsgebÃ¼hr betrage 1,1Â % vom Wert des Rechts. Der gemeine Wert der in Rede stehenden Liegenschaft betrage unstrittig 500.000Â â‚¬. Per Selbstberechnung seien lediglich 2.310Â â‚¬ abgefÃ¼hrt worden. Der Barwert der Wohnungsgebrauchsrechte sei allerdings vom unstrittigen gemeinen Wert von 500.000Â â‚¬ nicht abzuziehen, weil persÃ¶nliche VerhÃ¤ltnisse bei der Ermittlung des Werts auÃŸer Acht zu lassen seien.
4Â Der dagegen mit Schriftsatz vom 27.Â NovemberÂ 2019 erhobenen Beschwerde der Mitbeteiligten gab das Bundesverwaltungsgericht mit dem angefochtenen Erkenntnis Folge. Es hob den bekÃ¤mpften Bescheid des PrÃ¤sidenten des Landesgerichtes Salzburg ersatzlos auf und sprach aus, dass eine Revision nach Art.Â 133 Abs.Â 4 B-VG nicht zulÃ¤ssig sei.
5Â Schon bis zur Ã„nderung des Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG durch das ZZRÃ„GÂ 2019, BGBl.Â IÂ Nr.Â 38/2019, sei auf Grund der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ein Wohnungsgebrauchsrecht bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage fÃ¼r die EintragungsgebÃ¼hr nicht heranzuziehen gewesen. Durch die Neufassung des Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG sei ein solches Wohnungsgebrauchsrecht bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage nicht zu berÃ¼cksichtigen, dhÂ nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, weil es sich um ein persÃ¶nliches VerhÃ¤ltnis handle. PersÃ¶nliche VerhÃ¤ltnisse seien nicht zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage heranzuziehen. â€žDie gegenteilige Interpretation der belangten BehÃ¶rde, dass Wohnungsgebrauchsrechte vom gemeinen Wert nicht abzuziehen seien, wÃ¼rde -Â entgegen dem Willen des GesetzgebersÂ - nicht zu einer Anpassung des Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG an Â§Â 10 Abs.Â 2Â BewGÂ 1955 fÃ¼hren, sondern das Gegenteil bewirken. Damit lÃ¤gen dann keine einheitlichen Bewertungskriterien vor, die aber durch das ZZRÃ„GÂ 2019 bezweckt waren.â€œ
6Â Ob Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG idF vor oder nach der Ã„nderung durch das ZZRÃ„GÂ 2019 heranzuziehen sei, kÃ¶nne dahingestellt bleiben, weil ein eingerÃ¤umtes Wohnungsgebrauchsrecht in beiden FÃ¤llen nicht bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zu berÃ¼cksichtigen sei. Die EintragungsgebÃ¼hr sei daher zu Recht ohne BerÃ¼cksichtigung des Werts des Wohnungsgebrauchsrechts auf Basis einer Bemessungsgrundlage von 210.000Â â‚¬ berechnet worden. Die Vorschreibung einer EintragungsgebÃ¼hr auf Basis einer Bemessungsgrundlage, die das Wohnungsgebrauchsrecht in HÃ¶he von 290.000Â â‚¬ einbeziehe und somit von einer Bemessungsgrundlage von 500.000Â â‚¬ ausgehe, erweise sich als rechtswidrig.
7Â Die dagegen vom PrÃ¤sidenten des Landesgerichtes Salzburg erhobene auÃŸerordentliche RevisionÂ legte das Bundesverwaltungsgericht unter Anschluss der Akten des Verfahrens dem Verwaltungsgerichtshof vor.
8Â Der Verwaltungsgerichtshof leitete das Vorverfahren ein (Â§Â 36Â VwGG); die Mitbeteiligte reichte mit Schriftsatz vom 31.Â AugustÂ 2020 eine Revisionsbeantwortung ein.
9Â Der Verwaltungsgerichtshof hat -Â in einem gemÃ¤ÃŸ Â§Â 12 Abs.Â 1 ZÂ 2Â VwGG gebildeten SenatÂ - erwogen:
10Â GemÃ¤ÃŸ Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulÃ¤ssig, wenn sie von der LÃ¶sung einer Rechtsfrage abhÃ¤ngt, der grundsÃ¤tzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lÃ¶sende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
11Â GemÃ¤ÃŸ Â§Â 34 Abs.Â 1aÂ VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der Revision gemÃ¤ÃŸ Art.Â 133 Abs.Â 4Â B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes nicht gebunden; er hat die ZulÃ¤ssigkeit einer auÃŸerordentlichen Revision im Rahmen der dafÃ¼r in der Revision gesondert vorgebrachten GrÃ¼nde (Â§Â 28 Abs.Â 3Â VwGG) zu Ã¼berprÃ¼fen.
12Â Der Revisionswerber trÃ¤gt zur ZulÃ¤ssigkeit seiner Revision zusammengefasst vor, es gebe noch keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, ob die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichthofes zu Â§Â 10 Abs.Â 2 BewGÂ 1955 auf die Bestimmung des Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG idF des ZZRÃ„GÂ 2019 anzuwenden sei. In diesem -Â nach Ansicht des Revisionswerbers gegebenen FallÂ - sei das Bundesverwaltungsgericht von nÃ¤her zitierter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu Â§Â 10 Abs.Â 2Â BewG abgewichen.
13Â Die Revision ist zulÃ¤ssig und aus folgenden GrÃ¼nden berechtigt:
14Â GemÃ¤ÃŸ TPÂ 9Â lit.Â b ZÂ 1 des GerichtsgebÃ¼hrengesetzes (GGG) ist fÃ¼r Eintragungen in das Grundbuch (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums eine GebÃ¼hr in HÃ¶he von 1,1Â vH vom Wert des Rechtes zu entrichten.
15Â Â§Â 2 ZÂ 4Â GGG lautet:
â€žÂ§Â 2. Der Anspruch des Bundes auf die GebÃ¼hr wird, soweit im folgenden nichts anderes bestimmt wird, begrÃ¼ndet:
...
4.Â hinsichtlich der GebÃ¼hren fÃ¼r die Eintragung in die Ã¶ffentlichen BÃ¼cher oder in das Schiffsregister mit der Vornahme der Eintragung; in den FÃ¤llen der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (Â§Â 11 GrunderwerbsteuergesetzÂ 1987) kann der Bundesminister fÃ¼r Justiz nach MaÃŸgabe der technischen MÃ¶glichkeiten mit Verordnung (Â§Â 26a Abs.Â 3) festsetzen, dass auch der Anspruch des Bundes auf die EintragungsgebÃ¼hr nach TarifpostÂ 9Â lit.Â b ZÂ 1 zu dem fÃ¼r die FÃ¤lligkeit der Grunderwerbsteuer maÃŸgebenden Zeitpunkt begrÃ¼ndet wird;â€œ
16Â Â§Â 26 Abs.Â 1 undÂ 3Â GGG idF der GrundbuchsgebÃ¼hrennovelle (GGN), BGBl.Â IÂ Nr.Â 1/2013, samt Ãœberschrift lautet:
â€žWertberechnung fÃ¼r die EintragungsgebÃ¼hr
Â§Â 26.Â (1) Die EintragungsgebÃ¼hr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts -Â ausgenommen in den FÃ¤llen der VormerkungÂ - sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr bei einer VerÃ¤uÃŸerung Ã¼blicherweise zu erzielen wÃ¤re.
(2) ...
(3) Soweit keine auÃŸergewÃ¶hnlichen VerhÃ¤ltnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, ist bei den nachstehend angefÃ¼hrten ErwerbsvorgÃ¤ngen der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen:
1.Â bei einem Kauf der Kaufpreis zuzÃ¼glich der vom KÃ¤ufer Ã¼bernommenen sonstigen Leistungen und der dem VerkÃ¤ufer vorbehaltenen Nutzungen,
2.Â ...
Der Gegenleistung sind Belastungen hinzuzurechnen, die auf dem GrundstÃ¼ck ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes Ã¼bergehen.â€œ
17Â Die Bestimmung des Â§Â 26 Abs.Â 1 letzterÂ SatzÂ GGG idF der GGN weicht von der Bestimmung des Â§Â 10 Abs.Â 2Â BewG ab, weshalb als Wert im Sinne des Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG idF der GGN nicht der gemeine Wert zu verstehen ist und bei einem Preis, der bei einer VerÃ¤uÃŸerung der Sache Ã¼blicherweise im redlichen GeschÃ¤ftsverkehr fÃ¼r sie erzielt werden kann, ein vorbehaltenes Wohnrecht (durch einen Abschlag vom Sachwert) zu berÃ¼cksichtigen ist (vgl.Â VwGHÂ 30.3.2017, RaÂ 2016/16/0037). Im Umstand, dass bei einer allenfalls Gegenstand eines Kaufvertrags darstellenden Liegenschaft ein Wohnrecht vorbehalten wird, liegen auÃŸergewÃ¶hnliche VerhÃ¤ltnisse iSd Â§Â 26 Abs.Â 3Â GGG idF der GGN vor, welche die Anwendung dieser Bestimmung ausschlieÃŸen und wieder zurÃ¼ck zu Â§Â 26 Abs.Â 1Â leg.Â cit. fÃ¼hren (vgl.Â abermals VwGHÂ 30.3.2017, RaÂ 2016/16/0037).
18Â Mit Art.Â 4 des Zivilrechts- und Zivilverfahrensrechts-Ã„nderungsgesetzesÂ 2019 (ZZRÃ„GÂ 2019), BGFBl.Â IÂ Nr.Â 38/2019, wurde dem Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG folgender Satz angefÃ¼gt:
â€žDabei sind alle UmstÃ¤nde, die den Preis beeinflussen, zu berÃ¼cksichtigen. UngewÃ¶hnliche oder persÃ¶nliche VerhÃ¤ltnisse sind nicht zu berÃ¼cksichtigen. Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehÃ¶ren, sind nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.â€œ
19Â Damit liegt der fÃ¼r die Rechtsprechung zu Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG idF der GGN ausschlaggebende Unterschied zu Â§Â 10 Abs.Â 2Â BewG nicht mehr vor, wie es vom Gesetzgeber mit dem ZZRÃ„GÂ 2019 bezweckt ist (vgl.Â ErlRVÂ 560Â BlgNRÂ 26.GP, 4). Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum gemeinen Wert des Â§Â 10 Abs.Â 2Â BewG ist damit auch fÃ¼r den Wert iSd Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG idF des ZZRÃ„GÂ 2019 heranzuziehen, wonach es sich bei einem eingerÃ¤umten Wohnrecht um nicht zu berÃ¼cksichtigende persÃ¶nliche VerhÃ¤ltnisse handelt (vgl.Â VwGHÂ 29.9.2011, 2011/16/0024 bisÂ 0026).
20Â Ein solches Wohnrecht schlieÃŸt die Anwendung des Â§Â 26 Abs.Â 3Â GGG aus (vgl.Â nochmals VwGHÂ 30.3.2017, RaÂ 2016/16/0037), weshalb in einem solchen Fall der Wert iSd Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG idF des ZZRÃ„GÂ 2019 ausschlaggebend ist.
21Â Entgegen der Ansicht des Bundesverwaltungsgerichtes ist auch im Revisionsfall daher entscheidend, ob Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG idF der GGN oder idFÂ des ZZRÃ„GÂ 2019 anzuwenden ist.
22Â Mangels ausdrÃ¼cklicher Bestimmungen zum Inkrafttreten der Ã„nderung des Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG durch das ZZRÃ„GÂ 2019 trat diese Bestimmung mit Ablauf des Tages ihrer am 22.Â MaiÂ 2019 erfolgten Kundmachung in Kraft (Art.Â 49 Abs.Â 1 B-VG).
23Â Der Beschluss des Bezirksgerichtes Salzburg vom 5.Â JuliÂ 2019 und die danach erfolgte, nach Â§Â 2 ZÂ 4Â GGG maÃŸgebliche Eintragung im Grundbuch erfolgten somit nach Inkrafttreten der in Rede stehenden Ã„nderung durch das ZZRÃ„GÂ 2019.
24Â Soweit Â§Â 2 ZÂ 4Â GGG die VerordnungsermÃ¤chtigung zur Festsetzung enthÃ¤lt, dass auch der Anspruch des Bundes auf die EintragungsgebÃ¼hr zu dem fÃ¼r die FÃ¤lligkeit der Grunderwerbsteuer maÃŸgebenden Zeitpunkt begrÃ¼ndet wird, ist festzuhalten, dass die in der Revision angesprochene GrundbuchsgebÃ¼hrenverordnung (GGV) diese ErmÃ¤chtigung nicht ausschÃ¶pft. Â§Â 10a Abs.Â 1Â GGVÂ legt lediglich den FÃ¤lligkeitstermin in nÃ¤her angefÃ¼hrten FÃ¤llen mit dem FÃ¤lligkeitstermin der Grunderwerbsteuer fest. Einen Zeitpunkt der Entstehung des GebÃ¼hrenanspruchs, welcher vom in Â§Â 2 ZÂ 4Â GGG normierten Zeitpunkt der Eintragung abwiche, regelt die GGV nicht.
25Â Auf die in der Revisionsbeantwortung der Mitbeteiligten relevierte Vertragsunterfertigung kommt es bei der EintragungsgebÃ¼hr nicht an, denn Gegenstand der in Rede stehenden GerichtsgebÃ¼hr (Tatbestand, an den das Gesetz die GebÃ¼hrenpflicht knÃ¼pft) ist nicht etwa der Rechtsvorgang eines Kaufvertrags (wie bei Â§Â 1 Abs.Â 1 ZÂ 1 GrEStGÂ 1987), sondern die spÃ¤ter erfolgende Eintragung in das Grundbuch.
26Â Im Revisionsfall ist somit Â§Â 26 Abs.Â 1Â GGG idF des ZZRÃ„GÂ 2019 anzuwenden.
27Â Das in Rede stehende Wohnungsgebrauchsrecht ist daher bei der Ermittlung des Wertes nicht zu berÃ¼cksichtigen. Ausgangspunkt ist jedoch der Preis, welcher fÃ¼r die in Rede stehende Liegenschaft im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr bei einer VerÃ¤uÃŸerung Ã¼blicherweise zu erzielen wÃ¤re, nicht -Â wie vom Bundesverwaltungsgericht angenommenÂ - der fÃ¼r die Liegenschaft in dem gleichzeitig auch ein Wohnungsgebrauchsrecht einrÃ¤umenden Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von 210.000Â â‚¬.
28Â Das angefochtene Erkenntnis war daher gemÃ¤ÃŸ Â§Â 42 Abs.Â 2 ZÂ 1Â VwGG wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben.
Wien, am 29.Â SeptemberÂ 2020