Document Number: JJT_20191128_OGH0002_0090OB00056_19D0000_000
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2020:E127134
Case Number: 9Ob56/19d
Application Type: Justiz
Court: OGH
Decision Date: 1574899200000
Word Count: 1614

Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den SenatsprÃ¤sidenten des Obersten Gerichtshofs Dr.Â Hopf als Vorsitzenden sowie die HofrÃ¤te des Obersten Gerichtshofs Mag.Â Ziegelbauer und Dr.Â Hargassner, die HofrÃ¤tin des Obersten Gerichtshofs Mag.Â Korn und den Hofrat des Obersten Gerichtshofs Dr.Â Stefula als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.Â Dr.Â G* I* und 2.Â D* I*, beide vertreten durch BÃ¶hm Reckenzaun & Partner, RechtsanwÃ¤lte in Graz, und der Nebenintervenientin auf Seiten der klagenden Parteien S* GesellschaftÂ mbH, *, vertreten durch PHH Prochaska Havranek RechtsanwÃ¤lte GmbH & Co KG in Wien, gegen die beklagte Partei Sa* GmbH, *, vertreten durch Muhri & Werschitz Partnerschaft von RechtsanwÃ¤lten GmbH in Graz, wegen 18.075,04Â EURÂ sA, Ã¼ber die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts fÃ¼r Zivilrechtssachen Graz als Berufungsgericht vom 21.Â JuniÂ 2019, GZÂ 7Â RÂ 35/19x-30, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Graz-West vom 21.Â JÃ¤nnerÂ 2019, GZÂ 210Â CÂ 118/18k-25, bestÃ¤tigt wurde, in nichtÃ¶ffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revision wird zurÃ¼ckgewiesen.
Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien die mit 1.379,02Â EUR und der Nebenintervenientin auf Seiten der klagenden Parteien die mit 1.253,88Â EUR bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14Â Tagen zu ersetzen.
Text
BegrÃ¼ndung:
Die Beklagte und die Nebenintervenientin sind Gesellschaften, die Putzereien betreiben.
Die KlÃ¤ger vermieteten am 24.Â 6.Â 2014 GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten in ihrem Haus A*straÃŸeÂ 25, *Â G*, an die Nebenintervenientin. Das dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegende MietverhÃ¤ltnis begann am 1.Â 7.Â 2014 und wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Die Nebenintervenientin als VerkÃ¤uferin und die Beklagte als KÃ¤uferin unterfertigten am 29.Â 11.Â 2017 einen Kaufvertrag. In der PrÃ¤ambel wurde festgehalten, dass die VerkÃ¤uferin ein gewerbliches Reinigungsunternehmen mit mehreren Niederlassungen in W* und G* betreibt und dass in G* unter anderem an den Adressen A*straÃŸeÂ 25, S*gasseÂ 14 und G* StraÃŸeÂ 39 Niederlassungen bestehen. KaufgegenstÃ¤ndlich waren nach der PrÃ¤ambel die â€žBetriebs- und GeschÃ¤ftsausstattung, bestimmte, in diesem Vertrag genannte VertragsverhÃ¤ltnisse, die den Betriebsstandorten zugeordneten Dienstnehmer, der 'Good Will' (Unternehmenswert) sowie das Recht, die Marke 'S*' fÃ¼r einen bestimmten Zeitraum nach den Bedingungen des Vertrages zu verwendenâ€œ. Dabei bestand von Seiten des GeschÃ¤ftsfÃ¼hrers der Nebenintervenientin die Absicht, dass die Beklagte auch die Filiale A*straÃŸeÂ 25 in den streitgegenstÃ¤ndlichen RÃ¤umlichkeiten weiterbetreibt.
Im Vertrag wurde unter anderem vereinbart, dass die Beklagte (KÃ¤uferin) â€žab dem 1.Â 10.Â 2017 im Kaufgegenstand auf eigene Rechnung, aber im Namen der VerkÃ¤uferin unternehmerisch tÃ¤tig sein wirdâ€œ und dass die Nebenintervenientin (VerkÃ¤uferin) mit DurchfÃ¼hrung des Closing den Kaufgegenstand an die Beklagte Ã¼bertrÃ¤gt und diese den Kaufgegenstand Ã¼bernimmt.
Obwohl bei einem Treffen am 2.Â 2.Â 2018 in W* zwischen den GeschÃ¤ftsfÃ¼hrern der Nebenintervenientin und der Beklagten betreffend den Unternehmenskaufvertrag Divergenzen, unter anderem betreffend die Filiale A*straÃŸeÂ 25 und den streitgegenstÃ¤ndlichen Mietvertrag bestanden, dies da der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der Nebenintervenientin davon ausging, die gesamte Filiale A*straÃŸeÂ 25 an die Beklagte zu verkaufen, der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der Beklagten jedoch im Zuge der Verkaufsverhandlungen entschieden hatte, das GeschÃ¤ftslokal A*straÃŸeÂ 25 nicht Ã¼bernehmen zu wollen, wurde das Closing mit 31.Â 1.Â 2018 festgesetzt und der Vertrag vollzogen. Entsprechend der Vereinbarung im Kaufvertrag Ã¼bertrug die Nebenintervenientin den Kaufgegenstand an die Beklagte, die den Kaufgegenstand Ã¼bernahm.
Die Beklagte fÃ¼hrte nach Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags (Closing) die Filiale A*straÃŸeÂ 25 im eigenen Namen und mit eigenen Mitarbeitern bis Ende FebruarÂ 2018 in den streitgegenstÃ¤ndlichen RÃ¤umlichkeiten weiter, um am 1.Â 3.Â 2018 mit der Filiale in das Nebenhaus A*straÃŸeÂ 27 zu Ã¼bersiedeln, wo sie ein anderes GeschÃ¤ftslokal gemietet hatte.
Eine Vereinbarung zwischen den KlÃ¤gern, der Beklagten und der Nebenintervenientin betreffend das streitgegenstÃ¤ndliche MietverhÃ¤ltnis wurde nicht getroffen.
Die KlÃ¤ger begehren mit ihrer Klage unter Berufung darauf, dass die Beklagte gemÃ¤ÃŸ Â§Â 12a AbsÂ 1 MRG den Mietvertrag Ã¼bernommen habe, 18.075,04Â EUR an aushaftendem Mietzins und Betriebskosten samt Zinsen.
Die Nebenintervenientin trat dem Standpunkt der KlÃ¤gerin bei.
Die Beklagte erhob â€“ soweit im Revisionsverfahren noch von Relevanz â€“ den Einwand der fehlenden Passivlegitimation. Die Beklagte habe bis zur Rechtswirksamkeit des Unternehmenskaufvertrags lediglich ein fremdes Unternehmen gefÃ¼hrt. Der Verkauf sei nicht zum Zwecke des Fortbetriebs der Filiale A*straÃŸeÂ 25 erfolgt, die Beklagte bzw deren GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer hÃ¤tten nicht beabsichtigt, den Unternehmensbetrieb im streitgegenstÃ¤ndlichen Bestandobjekt fortzufÃ¼hren. Folglich sei Â§Â 12a AbsÂ 1 MRG nicht erfÃ¼llt und der Mietvertrag nicht auf die Beklagte Ã¼bergegangen.
Das Erstgericht gab der Klage statt. Es erachtete ausgehend von den obigen Feststellungen und dem unstrittigen Wortlaut des Vertrags die Voraussetzungen eines MietvertragsÃ¼bergangs nach Â§Â 12a MRG als erfÃ¼llt. Die VerÃ¤uÃŸerung sei in der Absicht der FortfÃ¼hrung durch die Beklagte erfolgt.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten nicht Folge. Rechtlich fÃ¼hrte es im Wesentlichen aus, die Beklagte habe erstmals am 2.Â 2.Â 2018 zu erkennen gegeben, den Betrieb in der A*straÃŸeÂ 25 unter dieser Adresse nicht fortfÃ¼hren zu wollen. Dies sei aber nicht relevant, weil die WillensÃ¼bereinstimmung bereits mit Abschluss des Kaufvertrags erfolgt sei; das â€žClosingâ€œ sei lediglich der Zeitpunkt, zu dem die tatsÃ¤chliche VertragserfÃ¼llung stattfinde. Voraussetzung fÃ¼r den ex-lege-Eintritt eines Unternehmenserwerbers in das MietverhÃ¤ltnis des UnternehmensverÃ¤uÃŸerers sei gemÃ¤ÃŸ Â§Â 12a AbsÂ 1 MRG ein auf die endgÃ¼ltige Ã„nderung der sachenrechtlichen ZustÃ¤ndigkeit gerichtetes obligatorisches VerÃ¤uÃŸerungsgeschÃ¤ft verbunden mit der Ãœbergabe des Unternehmens. Die Nebenintervenientin sei jedenfalls bis zum 2.Â 2.Â 2018 von der Absicht der Beklagten ausgegangen, den Betrieb unter der Adresse A*straÃŸeÂ 25 fortzufÃ¼hren. Gegenteiliges ergebe sich auch nicht aus dem Kaufvertrag, vielmehr habe der redliche ErklÃ¤rungsempfÃ¤nger aufgrund der Formulierung des Kaufvertrags davon ausgehen kÃ¶nnen, dass die Filiale A*straÃŸeÂ 25 fortgefÃ¼hrt werde. Es sei auch ein MindestmaÃŸ an FortfÃ¼hrung des Unternehmens nach AuÃŸen in Erscheinung getreten, weil die Beklagte im Februar 2018 die Filiale fortgefÃ¼hrt habe.
Das Berufungsgericht lieÃŸ die ordentliche Revision mangels hÃ¶chstgerichtlicher Rechtsprechung zu der Frage zu, â€žinwieweit eine MindestintensitÃ¤t bei der UnternehmensfortfÃ¼hrung gegeben und bejahendenfalls in welcher IntensitÃ¤t diese gegeben sein mussâ€œ.
Die Beklagte strebt mit ihrer wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung erhobenen Revision die Abweisung der Klage an.
Die KlÃ¤ger und die Nebenintervenientin beantragen in ihren Revisionsbeantwortungen die ZurÃ¼ckweisung der Revision mangels erheblicher Rechtsfrage, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist aus dem in den Revisionsbeantwortungen genannten Grund nicht zulÃ¤ssig.
1.Â VerÃ¤uÃŸert der Hauptmieter einer GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur FortfÃ¼hrung in diesen RÃ¤umen, so tritt gemÃ¤ÃŸ Â§Â 12a AbsÂ 1 SatzÂ 1 MRG der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das HauptmietverhÃ¤ltnis ein.
1.1.Â Von einer UnternehmensverÃ¤uÃŸerung kann nur dann die Rede sein, wenn nach wie vor IdentitÃ¤t des Unternehmens besteht. Dies ist dann der Fall, wenn der Erwerber den Standort beibehÃ¤lt, den Kundenstock Ã¼bernimmt und den Betrieb mit Waren (im Wesentlichen) gleicher Art fortfÃ¼hrt (7Â ObÂ 607/85; 1Â ObÂ 690/88; 8Â ObÂ 2355/96y; 7Â ObÂ 198/17v [PktÂ 2.2]; 8Â ObÂ 153/18k [PktÂ 2.] = immolexÂ 2019/78 [Kogler] uva).
1.2.Â Als Unternehmen im Sinne des Â§Â 12a AbsÂ 1 SatzÂ 1 MRG anzusehen und damit selbststÃ¤ndig verÃ¤uÃŸerbar sind auch Filialen (RS0068501 [T1]; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I23 Â§Â 12a RzÂ 10 mwH).
1.3.Â Liegen die Voraussetzungen des Â§Â 12a AbsÂ 1 MRG vor, so erfolgt die VertragsÃ¼bernahme ex lege (RS0104322; RS0096990). Voraussetzung fÃ¼r den ex-lege-Eintritt ist ein auf die endgÃ¼ltige Ã„nderung der sachenrechtlichen ZustÃ¤ndigkeit der Gesamtsache Unternehmen gerichtetes obligatorisches VerÃ¤uÃŸerungsgeschÃ¤ft, verbunden mit der Ãœbergabe des Unternehmens, somit der Eintritt des Ãœbernehmers in die BetriebsfÃ¼hrung (7Â ObÂ 521/89 = WoBlÂ 1989/58 [WÃ¼rth]; 1Â ObÂ 685/90; 2Â ObÂ 563/94; 5Â ObÂ 2267/96k; 9Â ObÂ 232/01k = RS0070477 [T2]; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Ã–sterreichisches Wohnrecht â€“ MRG3 Â§Â 12a RzÂ 13). Zeitpunkt des MietvertragsÃ¼bergangs ist in der Regel der im Unternehmenskaufvertrag festgelegte Ãœbergabe- bzw Stichtag (2Â ObÂ 573/95; WÃ¼rth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I23 Â§Â 12a RzÂ 13 mwN). Ã„nderungen nach der Verwirklichung der Voraussetzungen des Â§Â 12a AbsÂ 1 MRG sind unbeachtlich (vgl 9Â ObÂ 270/00x).
1.4.Â Ob die IdentitÃ¤t des Unternehmens gewahrt bleibt, hÃ¤ngt letztlich von den jeweiligen UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab, deren Beurteilung in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage nach Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO begrÃ¼ndet, es sei denn, es lÃ¤ge eine unvertretbare Beurteilung des Berufungsgerichts vor (9Â ObÂ 4/05m = RS0114646 [T1]; 8Â ObÂ 153/18k [PktÂ 2.]; Auer/H.Â BÃ¶hm in GeKo Wohnrecht I Â§Â 12a MRG RzÂ 58).
2.1.Â Von dieser Rechtslage gingen die Vorinstanzen zutreffend aus. Zum vereinbarten Stichtag 31.Â 1.Â 2018 (Closing) bestand jedenfalls UnternehmensidentitÃ¤t (jeweils Reinigungsunternehmen).
2.2.Â Im vorliegenden Fall wurde im Unternehmenskaufvertrag vom 29.Â 11.Â 2017 nicht explizit festgehalten, welche VertragsverhÃ¤ltnisse auf die Beklagte
â€“ sei es ex contractu, sei es ex lege (Â§Â 12a AbsÂ 1 MRG) â€“ Ã¼bergehen. Dem Kaufvertrag war â€“ wie vom Berufungsgericht zutreffend erkannt â€“ nicht zu entnehmen, dass die Beklagte nicht beabsichtigen wÃ¼rde, auch den Betrieb an der Adresse A*straÃŸeÂ 25 fortzufÃ¼hren. Vielmehr spricht der Vertrag in PunktÂ 10.1. von einer â€žÃœbertragung der Betriebsstandorteâ€œ, ohne jenen der A*straÃŸeÂ 25 auszunehmen. Weil die Beklagte zudem die Filiale A*straÃŸeÂ 25 â€“ nach dem am 29.Â 11.Â 2017 abgeschlossenen Vertrag als â€žTreuhÃ¤nderinâ€œ (VertragspunktÂ 10.3.1.) â€“ bis Ende JÃ¤nner 2018 fÃ¼hrte und sie diese Filiale sodann nach Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags im eigenen Namen und mit eigenen Mitarbeitern im Februar 2018 in den streitgegenstÃ¤ndlichen RÃ¤umlichkeiten weiterfÃ¼hrte, ist es jedenfalls vertretbar, wenn das Berufungsgericht davon ausgeht, dass diese Filiale auch hinsichtlich ihres Betriebsstandorts, also den streitgegenstÃ¤ndlichen RÃ¤umlichkeiten, auf die Beklagte durch den Kaufvertrag Ã¼bergehen sollte. Es ist grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig, bei der Vertragsauslegung auch das dem Abschluss nachfolgende Verhalten der Vertragspartner bei der Beurteilung der Parteiabsicht heranzuziehen, wenn sich darin die bei Vertragsschluss bestandene Parteiabsicht manifestiert (RS0017815 [T3, T5]; RS0110838). Fragen der Vertragsauslegung kommt in der Regel keine Ã¼ber den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu, sofern keine auffallende Fehlbeurteilung vorliegt, die im Interesse der Rechtssicherheit wahrgenommen werden muss (RS0112106 [T6]). Eine korrekturbedÃ¼rftige Fehlbeurteilung liegt hier nicht vor.
2.3.Â Der Unternehmenskaufvertrag wurde durch das von den Parteien am 2.Â 2.Â 2018 einvernehmlich zeitlich mit 31.Â 1.Â 2018 festgesetzte â€žClosingâ€œ in Wirksamkeit gesetzt. Dass am 2.Â 2.Â 2018 nach den Feststellungen eine Divergenz zwischen der Nebenintervenientin und der Beklagten Ã¼ber die WeiterfÃ¼hrung der Filiale A*straÃŸe in den GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten der KlÃ¤gerin bestand Ã¤ndert nichts daran, dass â€“ jedenfalls nach der vertretbaren Auslegung durch das Berufungsgericht â€“ dem Kaufvertrag auch die Ãœbernahme dieser GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten durch die Beklagte zugrunde lag. Damit trat aber zu dem von den Kaufvertragsparteien einvernehmlich festgesetzten Stichtag der MietvertragsÃ¼bergang nach Â§Â 12a AbsÂ 1 MRG ex lege ein. Dass die Beklagte danach (einen Monat spÃ¤ter) die Filiale A*straÃŸe in das Nebenhaus Ã¼bersiedelte, kann am bereits eingetreten MietvertragsÃ¼bergang nichts mehr Ã¤ndern (vgl erneut 9Â ObÂ 270/00x). Die vom Berufungsgericht fÃ¼r wesentlich gehaltene Frage, inwieweit eine â€žMindestintensitÃ¤tâ€œ bei der UnternehmensfortfÃ¼hrung gegeben sein mÃ¼sse, stellt sich daher nicht. Wie in den Revisionsbeantwortungen zutreffend ausgefÃ¼hrt, hat der UnternehmensverÃ¤uÃŸerer auch keinerlei Einfluss auf die tatsÃ¤chliche Dauer der UnternehmensfortfÃ¼hrung durch den KÃ¤ufer nach VerÃ¤uÃŸerung und Ãœbergabe des Unternehmens.
Die Revision war mangels erheblicher Rechtsfrage im Sinne des Â§Â 502 AbsÂ 1 ZPO zurÃ¼ckzuweisen.